财富笔记中文商务杂志 第二期

2018.11 VOL.02

Second Issue

南 指

e 产 d i 房 y Gu P

t r e rop

不

知 不 觉 已 经 进 入 2018 年的最后一个月份，人

们都已经开始计划着各自的圣 诞假期。昆州依旧烈日炎炎， 骄阳似火 , 但整个澳洲投资环 境却迎来了真正意义上的寒 冬。 近 期 澳 元 不 仅 对 美 元 贬 值，对欧元，英镑和人民币也 在贬值。自六月份至今，澳元 对美元汇率下降了 6%，对英 镑下降了 4%，对人民币下降 了 2%。对比于美国利率和固 定 收 益 债 券 价 格 的 上 涨， 澳 洲疲软的经济使央行很难再 调高基准利率 , 再加上 Royal Commission 对银行业的审查 和整顿 , 整个信用和贷款体系 收缩或停滞 , 致使股市和房市 进 一 步 唱 衰， 股 市 指 数 一 个 月 时 间 从 大 约 6,200 点 跌 到 5,900 点 , 整个一个 2018 年白

CONTENTS 购买投资房的税务指南 04 房地产投资！

你真的准备好了吗？07

揭露澳洲商业圈

么时候才是谷底，入市后会不

08 澳洲私人医疗保险 你了解多少 ？10 保险，你买对了吗？12

会有一个更大的深渊等着你。

孩子数学成绩差，

辛苦。 当投资者出现恐慌，价格 波动比较大的时候，往往也是 入 市 的 好 时 机。 但 问 题 是 什

距离 08 年金融危机已经过去 10 年 , 全球的负债水平仍然处 于一个危险的边缘 , 是孤注一 掷，勇敢入市；还是锁定收益 , 隔岸观火 ? 本期文章内容主要集中在 房产和保险 , 还有一篇关于澳 洲教育的文章 , 毕竟无论财富

那些你不知道的小骗局 下

家长该怎么做？14 让旅途充满阳光

16

联排别墅（Townhouse）为何越来越受欢迎？18 中美贸易战对澳洲的影响 19

多与少 , 教育才是根本。没有 钱的生活已经很艰辛 , 但教育， 至少在澳洲，还是可以使下一 代成为受人尊敬的专业人士。

发行人

Morgan Fu

FortuneNote 发 行 人： Morgan Fu 期 数 : 第二期 期刊日期 : 2018/11/21 电 话 : 07-3102-4985 网 址 : www.fortunenote.com.au 电子邮件 : info@fortunenote.com.au 地 址 : Building 6, 2404 Logan Road, Eight Mile Plains, QLD 4113 Gallery Vie, 3/220 Varsity Parade, Varsity Lakes QLD 4227 专业团队 : Morgan Fu – CPA( 注册会计师 )、Si Li – Mortgage Broker ( 贷款经纪人 )、 Jettie Fan – Shares Broker （股票经纪人）、Financial Planner（理财规划师） Eric Lien – Property & Real Estate Coast Consultant（房屋造价估算师） Samuel Bu – Property Valuer（房屋评估师）、Wayne McPhee – Investment Property Specialist ( 房地产投资专家 ) Livian Lian – Small Business Specialist (ANZ) ( 小额生意贷款专员 ) Ken Fan – Small Business Banker （NAB） ( 小额生意贷款专员 ) 著作权所有 请勿私自转载 Elva Yu – Real Estate Agent ( 房产经纪人 )

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税 务 Tax

购买投资房的

税务指南

█ 文／ Morgan

Fu

, 毕竟澳洲的税率较高且执法严格，不精 在澳洲购买房产多少要对相关税务有所了解 打细算一下，真不知道到底是挣钱还是亏钱。本篇文章将详细讲解几个与房产税务相

关的关键词 , 让读者能从细节出发，购买房产时能考虑得更加全面一些。

首先看几组有趣的统计数据 : 在 2016 财政年度 , 澳洲税务局征收的资产增值税（Capital Gain Tax） 高达 65 亿澳币，其中房产相关的资产增值税比重占 40.6%（股票 19.6%）。全澳洲有 176 万人有投资型房 产，占总人口的 7.9%。而这些有投资型房产的人口中， 72.8% 拥有一套投资型房产， 18% 拥有2 套投资型房产， 5.5% 拥有 3 套，2% 有 4 套，仅 0.8% 的人拥有 5 套， 而拥有 6 套或以上的投资型房产占 0.9%。这些数字证 明大部分人还是倾向投资房市 , 因 为它看得见摸得着 , 价格波动相 比股票没那么明显。通常来说 对大部分同时持有两套投资 房的家庭 来说，用于房贷 的家庭收入基本饱和 , 因此 没有额外的财力来购置第 三套 , 或 基于各种原因 只能置换房产或者 减少房产投资。

昆州首次购房优惠：昆州给予个人或家庭首次购房 有很多税收优惠政策，比如减免印花税（Stamp Duty/ Transfer Duty），首次 购房 / 购房减免（First Home/ Home Concession）和 首 次 购 房 优 惠（First Home Grant）。首次购房在 50 万以内，基本所有相关税务都 可以免除，因此性价比最高。而对于首次置业就打算“一 步到位”的购房者来说，首套房产总价超过大约 70 至 75 万，那么很多税务上的优惠和补贴就不再适用了。所 以我们建议首次置业先买一套价格50万左右的自住房， 待持有一年以上且经济情况允许，准备购入更好的自住 房时，再将首套房变更为投资房，放到市场上出租。 家庭信托（Family Trust）：在澳洲以家庭信托的 名义购房相对复杂，如果房子没有任何贷款、出租房净 收益较高，且常住澳洲的家庭人口较多，您可以考虑用 家庭信托来购买；但如果家庭人口少，比如只有夫妻二 人，没有其他家庭成员来承担税务优化的问题，则建议 两人联名买房，因为这时使用家庭信托并没有太大必

资中，这里面还 有考虑 GST 的 问题。

要。家 庭 信托还有另一个 优势，比如父母对孩子 的婚姻前景不甚乐观，那么可 以考虑以家庭信托名义购置房产， 当资产转移到下一代的时候相对较简单， 且避免房产过户给子女时再次缴纳印花税。

自住房税收豁免（Main Residence Exemption）：简单来说，就是您个人或者 家庭自住的那套房产在出售时 , 不用计 算房产增值税。通常任何一个时间点 上只能指定一套为您的自住房，一般 买房时律师会询问您是按自住还是 投资房购买，如果是自住房印花税就 会相对少缴一点。满足自住房的条件是： 购房一年之内要入住且一年之内该房屋不能出 售；如果这套房子在您购买时有租约，那您必须在六 个月之内结束出租状态搬进去住。

土地税 （Land Tax） ： 在澳洲购房还要考虑土地税， 各州自行征收和管理所涉及的土地税和印花税，然而 各州土地税的起征点各不相同。昆士兰州规定除去自 住房，如果您持有的土地价值超过 60 万 / 人（夫妻共 计 120 万），那么超出部分的价值开始计征土地税；家 庭信托名下的土地价值 35 万以内豁免土地税。按照目 前布里斯班南区的房价水平，120 万的配额在买到第三 套 House 的时候基本上也就用光了。 公寓 （Apartment） 和联排别墅（Townhouse）均摊到每户的土地价值相对 有限 , 具体可以查看 City Council Rates 上面的记录。 土地税不是一次性支付，每年 6 月 30 日财政局（Office of Revenue）会根据 City Council 估算您的土地价值 来计算应缴纳的土地税，一般约在 1%-2%/ 年。每个 州的土地税率是不一样的，因此您在投资房产时可以充 分调研不同地区的房产市场走势、相关税费成本和政 策，考虑分散投资。在澳洲我们一般不建议以公司名义 购房，除非这种购房的目的是出于旧房改造或者对土地 的二次开发，这种情况大多发生在房地产开发公司的投

如果您名下只有一套房产，由于各种原因您将其出 租，并没有自住。这种情况您还是享有自住房六年房产 增值税的豁免期。但需要注意当您名下持有多套房产需 要自住房或投资房分别定性时，就要综合考虑各种因素 选择最优的税收豁免方案。举例来说，您有一套房屋一 直出租，准备出售时发现该房屋增值很多，而这时您已 经有了第二套房子作为自住房，政府规定在任何时间点 上您只能指定一套房子为您的自住房，如果出租的房子 还在六年豁免期且您之后购入的自住房没有出租房增 值多，则可以向政府申请指定第一套出租的房屋为您的 自住房使用该豁免。第二种情况是您已有一套自住房， 当购买第二套更好的房子用于自住时，这就需要将第一 套房从自住房改为投资房，第一套房从自住改为投资之 前的持有期间增值部分是豁免缴纳增值税的。比如您 买第一套自住房的时候是 50 万，到改成投资房的时候 房子价值变成 60 万，增值的 10 万您可以不用缴纳增 值税。 那么政府如何确定房子从自住变投资时的市场

06

税 务 Tax

价值呢？当您申请贷款时，银行会对房产进行价值评估 （Valuation），评估值相对比较保守。如果您觉得该房 产的市场价值比银行估值高，也可以找独立的资产评估 机构重新评估。自住房改成投资房后，政府会给您六个 月时间用于搬家，并且在您搬家之前至少三个月该房必 须都是自住。该期间两套房屋都可以算作自住房，同时 要求原自住房在一年之内必须出售。还有一种情况，如 果您先购入土地再盖房，政府会给您四年时间用于建 造房屋及办理相关手续等，在此期间如果您在该土地上 建造了房屋并自住 , 然后再进行出售，政府不会向您征 收资产增值税，但如果您仅是购买了土地，或者建造房 屋后并没有自己入住，任意时间点将该土地出售时仍需 就土地增值部分缴税。澳洲政府对自住房资产增值税 豁免的土地面积是有上限规定的，最多不超过 2 万平方 米。如果您购置的土地面积过大，那么超出部分无法享 受上述政策。 房贷利息费用抵税的优化：澳洲银行设计出了一 种特殊的银行账户，叫做对冲账户（Offset Account）。 对冲账户是一个独立账户，银行在核算贷款利息费用 时 , 会将您存入对冲账户里的存款视为贷款本金的暂时 还款。因此存款在对冲账户期间，您相对应的贷款账户 （Loan Account） 内与此存款等额的贷款部分将免息， 而您只需按本金差额部分缴纳贷款利息。但从 ATO 的 角度来说，这是您名下独立的两个银行账户，您名下贷 款本金在未实质性归还前，仍是按原始贷款金额视作您 名下的银行债务。 那么问题 来了, 您在重 新优化和组合名下的贷 款时，还应考虑澳洲的贷款利率抵税政策。特别需要 注意的是，贷款账户（Loan Account）还款后再提用 （Redraw）将被视为新贷款， 其对应的利息是否能抵税 , 要重新审查资金的用途是自住房，而不是房产投资。而 从对冲账户提用的资金的用途是不会对利息抵税产生 任何影响的。 房产税务涉及的关键词还有很多 , 比如签证或 者海外买家身份对税务计算 , 将来政府有可能 改变资产增值税的计算方法和抵税项目等等。 本篇文章就不再赘述 , 我们这里只是抛砖引玉 , 具体的问题欢迎咨询 FortuneNote 财务笔记会 计事务所。我们有最专业的会计师和最有经验的 贷款经纪人为您的财富保驾护航。

举例来说，您贷款 50 万买了一个自住房，并在对 冲账户里存有 10 万，之后您又把 20 万闲置资金直接 存到贷款账户。银行计算贷款利息是按照本金 20 万来 算（计算方式：50 万 -20 万 -10 万）。当您打算将第一 套房留作投资房并购买另一套自住房时，对冲账户里的 钱取出来所产生的利息费用的变化不会对之前的抵税 或者不抵税情况产生任何影响，但是如果您把贷款账户 里 20 万还款提用（Redraw）去付新房首付，那么新提 的这 20 万产生的贷款利息就不能抵税了，因为它的用 途是投资于自住房，而不是投资。所以建议您在开设这 些账户时一定要提前跟会计沟通，提前制定三到五年的 个人资金和投资规划。还有一种情况是自住房贷款已经 还的差不多了，跟银行做贷款重组（Refinance）去购买 投资房或者投资生意，这个新增额度的贷款利息是可以 抵税的。最理想的状况就是向银行贷 100 万，这 100 万 贷款的利息都能抵税。当然这其中还要考虑您所用的 投资或生意的结构，借款协议的有效性等等，而这些需 要专业人士帮您打理和规划。 如果是从海外人士或具备贷款资格的机构所获得 的贷款产生的利息也是可以抵税的，但是除了正常的贷 款利息之外，您还需要替海外人士或机构额外代缴其 利息所得的 10% 作为利息税（Withholding Tax）。如 果您是跟父母借贷，这种口头协议被 ATO 认为是无效 的私人协议（Private Arrangement），此类利息费用不 能抵税。所以建议针对此类贷款您一定要有一份书面合 同，并确定一个符合市场的利率和还款频率，以便日后 用于您在澳洲申请抵扣所得税使用。

房 产 Property

房地产投资！你真的准备好了吗？

房地产投资！ 你真的准备好了吗 中国人的传统观念里，有房子才有家。房子能给予 人们最大限度的安全感及归属感，我们在其中生活，对 房产也有了自己的理解和认识。 虽然投资房产最常见的理由是资产的保值增值， 但如何运用这些资产才是投资房产的真实动机，它可能 是 :“我需要养老”，“我想提早退休”等等。如果无法深刻 理解自己将承担如此高风险投资的理由，您应该先停下 来再仔细想想。任何一次投资行为，都应该是在对风险 及收益进行整体评估后的谋定而动。 大约 25% 的房产投资者在购房后 12 个月内决定 出售这套房，另有 50% 的投资者会在 5 年内出售这套 房。令人惋惜的是，历史数据显示这 75% 的投资者均 在房价准备上涨之前以“麻烦”为由出售房产。 拥有一个投资型房产好比经营一门生意！如果您通 过支付 20% 首付去贷款 $500,000 来买一个商店、一 辆卡车或投资其他生意。 在做决定之前， 您会慎重考虑， 做足功课、向专业顾问咨询并尽可能严谨地评估方案， 这同样适用于地产投资行为。实践中，大部分的人在投 资房产前并不会专门去做调研，或是向专业机构咨询， 取而代之的是选择在自己居住的或是熟悉的区域投资。 这种策略可以让他们感觉自己已经很了解当地房产市场 并最大限度地降低投资风险。而一旦房产的投资回报 没有达到预期时，人们才会质疑自己的判断。 ˙ 房产投资犹如团队运动，建立一个完整的顾问团队 是十分必要的，其成员至少应包括以下几类： 1. 贷款经纪人（Mortgage Broker）： 可以协助您进行初步借款能力审核，以了解自身的资金 调配能力，从而确定购房预算及可投资项目的范围。因 为即使您获批一笔固定金额的贷款，也不代表您一定要 足额用尽所有的预算。 2. 会计师（Accountant）： 告诉您选择什么样的财务结构来购买房产从而获得最 优的税务和财产规划。

3. 房产投资顾问（Investment Property Consultant） ： 此类人员应持有合法有效的房地产咨询从业执照并从 事房产投资相关业务至少五年以上。他应该是在团队中 唯一有资格和您讨论特定房产或向您展示房产的人，同 时该房产投资顾问整个团队都应有专业责任赔偿保险 （Professional Indemnity Insurance）。 4. 律师（Lawyer）： 在签约之前，帮您检查所有合同。 5. 理 财 师 - 风 险 保 险 专 家（Financial Planner - Risk Insurance Specialist）： 你应该考虑购买保险，以应对贷款期间不良事件的发 生。 ˙ 澳洲目前的房产市场走势是怎样的 ? 【国内市场】 悉尼（Sydney）：House 和 Unit 市场价格正在下降。 墨尔本（Melbourne）：House 和 Unit 市场价格已达 到阶段性高峰，近期的整体趋势源于当地移民和工作机 会的增加。因此近期移民数量的放缓影响了市场价格。 布里斯班（Brisbane） ：House 市场价格处于上涨趋势， 但是 Unit 市场价格正在回落。 【昆士兰地区】 黄金海岸（Gold Coast）：House 和 Unit 市场价格正 在下降。 伊普斯维奇（Ipswich）：House 和 Unit 市场价格均开 始步入本轮的复苏期。 图文巴（Toowoomba）：House 和 Unit 市场价格已经 降至本轮调整的阶段性底部。 阳光海岸（Sunshine Coast）：House 和 Unit 市场价 格临近本轮上涨的顶峰。 （以上数据来源于 HTW2018 年 9 月月报。趋势判断，仅供参考）

Wayne McPhee

持证昆州 & 维州房产中介 澳洲住宅房产投资专家

公司：Plan B Investment Property.

Email：wayne@planbinvestmentproperty.com.au 电话：0419 730 770

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商 业 八 卦 Business Gossip

揭露澳洲商业圈 那些您不知道的小骗局 ２ 本期我们继续聊聊澳洲商业圈那些您不知道的小骗局，笔者通过录音 采访了一位餐馆老板 A，别看他现在生意经营得有声有色，当初接手 生意的时候着实遇到了一些麻烦，而且碰上了一个相当不靠谱的华人 卖家，他是如何应对和度过难关的呢？让我们一起听听他的故事。

（文字通过采访录音整理）

R：最后这个生意您能顺利接手 , 总结一下您的经 验就是：要公事公办，按程序来，不要被其他因素 影响，不要因为大家是华人，甚至是老乡，就放松 警惕。此外还有什么需要提醒大家注意的吗？

A：有的。在交易达成合作意向后，都要交一部分定 金表示诚意。通常这个定金不直接打给卖方，而是托 管在律师那里。但是有时候卖方会找各种理由，要求 你把定金直接打给他。其实从我的角度讲，一旦认定 这笔交易，这个钱早晚都要打到卖方的账户里，定金 直接打给他也无所谓。 R：有一个疑问，除了通过汇款记录查询，还有其 他方式证明您支付了款项给卖方吗？

A： 没法证明。所以当时我就问了律师的意见，律 师很明确告诉我不要把定金直接打给卖方。我听从了 律师的建议。后来这个卖方慢慢露出了真面目，采取 各种方式要求我直接打款给她，先是不停的打电话， 我和我老婆后来都不接了，觉得也没什么可说的了， 有问题可以找律师沟通。这位卖家就开始给我们发短 信，先是讲她来澳洲创业和生活的艰辛，又给我们传 授生意建议，但我们依然没有妥协。接下来就是各种 吓唬，说我们合同进行到这一步了不能毁约，不然将 会承担法律责任，但我一直按照公事公办的原则，配 合律师要求按部就班推进，搞清与卖方的债权债务关 系，为我接手这家店扫清障碍。交易前后历时近三个 月，现在回想一下，这个卖方当初让我把定金直接打 给她，就是想拿钱就跑了，她知道她最终拿不到什么 尾款。

R：万幸您没被骗到，生意接手后怎么样呢？

A：当时在没有正式装修之前，试营业了一段时间。 一切都还算顺利，客流也比较稳定。直到开业不到一 周的一个早饭时间，一个学生模样的人点完餐后要求 签单，经询问得知，这个小伙子之前为这家店投了 2 万，来这吃饭以签单形式抵消。我告诉他这家店已经 换了店主，之前的店主我也联系不到了，结果这小伙 子饭都没吃，出门就报了警。后来有一位大姐，也是 同样的诉求，听我说完后她也打了几个电话，但后续 情况我也不得而知。

R：看来这个女老板的欠账还不少？

A： 是呀。后来我又打听到另外一件事：我有一个 老乡是做户外灯箱广告的，之前和这家店有过生意往 来，几次合作之后，这位女老板始终不给钱，我这个 老乡也是个老实本分的人，后来实在受不了就去找了 律师，律师建议他以女老板涉嫌诈骗为由立即报警， 结果警察直接去店里将这个老板娘带走，后来不知道 怎么解决的，人还是被放了出来，但是这件事直接导 致这家店的后厨团队集体出走。我了解到的情况是后 厨全是台湾人，他们是一个团队，可能是黑工，为了

移民和多赚点钱。他们最忌讳看到警察，遇到这事， 哪还能继续干，这直接导致这家饭店无法营业了，后 来这位女老板找来了她的亲戚，是两对夫妇，开始做 北方菜，顺便做起了早餐，后来因为资金不足，就推 广会员制一次性储值，用餐分次签单抵扣的模式。

R：您接手之后，其他是否一切顺利？

A：我在接手这家店的时候，在跟商场的租约里明确 约定餐馆必须继续做早餐，业主考虑到商场的人流稳 定问题，一定要求我们做早餐。做早餐是个辛苦活， 我边学边干，费了好多功夫，等我把早餐都捋顺的时 候，商场里又引进了另外一家早餐店，和我形成直接 竞争，我就找业主去说，业主却说管不了，后来我也 主动组织了商场业主和新引进的早餐店店主进行三方 会谈，共同研究各家的早餐菜单，以求差异化，算是 把早餐竞争这个事情解决了。我认为好的商场经理应 该更长远地考虑商场的规划和生态，比如说 Garden City，里面有超市、零售、肉店、海鲜、餐馆、银行、 按摩店等，最大限度地吸引人流，让大家在这个商场 里享受到全方位的服务，满足顾客的各类需求，同时 也让在商场里的商户良性竞争和发展。长此以往，商 场的租金水平也会上涨，对商场也是一件好事。再比 如说 Market square，袁氏行对这个商场里的每家餐 馆的菜单都要了解，每新加一道菜都要求商户报告， 就是担心一家餐馆新增加的一道菜会影响到旁边餐馆 的生意。这就是好商场应具备的特质，它有一个完整 的长期规划，让商场、商户、顾客三方都享受到利益。 所以我也建议大家如果想在商场里做生意，不妨先考 察一下商场整体的经营情况和招商政策。 R：说的很对，这点我很赞同，商场的拥有者和管 理者要具有长远眼光。

A：是的，但是后来我也栽了一个跟头，想想也是没 经验，盘店的过程没有吃亏，但是在员工雇佣上出了 问题。那是在早餐即将开始营业的前几天，我跟之前 那家店遗留下的员工约定好他主要做这块工作，这位 员工答应了，可临到营业前一天，他却告诉我他来不 了了，因为没有跟他签订劳动合同，我也没办法，只 能自己扛下来了。所以说给大家提个醒，与员工一定 要签雇佣合同，对双方都有一个约束。后来，早餐经 营也不理想，我决定不做早餐了，将早餐的设备全部 搬走，重新规划午餐，包括设备、人员等，目前各项 工作都已上了轨道。

R：在澳洲做点小生意都要摸爬滚打一段时间才能 走上正轨，您今天给大家分享的这些经验，让大家 了解了如何防范应对商业圈里一些常见风险和伎 俩，希望给计划自己创业的朋友们一些参考和启 示。

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保 险 Insurance

， 险 保 疗 医 人 私 洲 澳 ? 少 多 解 了 你

我们的医疗系统有两个组成部分：公共医疗系统（Medicare）和 在澳洲， 私人医疗系统（保险）。澳洲居民享受公共医疗系统所提供的福利，同

时他们也可以选择购买私人医疗保险。在澳洲私人医疗保险种类繁多，今天 我来介绍一下澳洲医疗体系和相关私人医疗保险特点。

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一、如果在澳洲生病怎么办？ 通常 我 们 分两 种 情 况，慢 性 病 和急性 病。慢 性 病 一 般 需 要 先 看 全 科 医 生，也 就 是 GP（General Practice）。类似于头疼脑热等常见病症，GP 就会给您 诊断并治疗；如果病情比较严重，GP 就会推荐您去看 专科医生进行详细检查以及深入治疗，如确诊需要做 手术或者留院观察，那么您就需要去医院了。 急性病或者是一些突发伤害比如交通意外或者意 外受伤，您可以拨打 000 寻求救护车帮助。以我多年澳 洲生活的经验来看，救护车会根据伤患的严重程度评 估优先到达的顺序，比如发生车祸，救护车会尽可能第 一时间到达现场。如果伤患情况不是很严重且条件允 许的话，可以考虑直接去急诊寻求医生帮助。医院急诊 部门也会根据病情轻重缓急来安排，如果您的情况被 判断为不是很紧急，等待救治的时间可能会比较长。如 Greenslopes Private Hospital 这样的私立医院同样 也有急诊部门，但私立医院的急诊部门价格通常会高过 政府的公定价，所以您的 Medicare 只能报销一小部分 费用，剩下部分需要自费。

本篇文章出自由澳中投资贸易促进 会与 FortuneNote 财 富 笔记 会 计 事务所联合举办的每月一次实用知 识讲座，关注微信二维码获得更多 课程内容资讯。

二、手术费用的确认依据 在澳洲，如果您去看专科医生，医生告知您现在的情况 需要做手术，他会让您签署一份 Financial Consent Letter。这个表格的作用是告知您手术具体费用以及 Medicare 和私人医疗保险分别可报销的部分，两者的 差额就是您需要自己承担的费用。患者签字确认的情 况下医生才会安排下一步的手术。澳洲法律规定医生一 定要取得患者就 Financial Consent Letter 的确认后 才可以做手术。参与手术相关医疗人员的费用明细医生 也必须提供给患者的。

三、公立医院跟私立医院的区别 （ 1 ）澳洲公立医院所有费用由 Medicare 承担，但是 Medicare 只支付一小部分私立医院的费用，私立 医院中的大部分开销仍需患者自费。 （ 2 ）公立医院患者无法自主选择医生，服务您的医生 基本就是那天的当值医生；患者在私立医院则可 以选择医生。 （ 3 ）公立医院患者不可以选独立的病房，而私立医 院患者可以提前预定独立病房，或者入院当天被 优先安排独立病房。 （ 4 ）如果不是意外伤害或者急性病症，在公立医院患 者通常会有一个比较长的等待期。一个很小的手 术的排期有可能需要您等待一年到三年的时间。 同样情况下，私立医院只要手术室跟病房有位置 患者就可以马上被安排手术。而澳洲因为私立医 院数量较多，通常手术室和病房都是有位置的。

四、为什么大家在澳洲会想要购买 私人医疗保险？ （ 1 ）安心与保障。因为生病是不可避免的，所以购买 一份私人医疗保险就是给自己以及家人的一份保 障。生病后可以去私立医院及时就医，很大程度上 降低了在公立医院漫长等待期中病变的危险并缩 短疾病带来的不便与痛苦。自主选择医生与病房 也会在一定程度上保障患者得到及时有效的治疗 和康复。

（ 2 ）MLS（Medicare Levy Surcharge 公共医疗附 加税）的税额减免。在澳洲高收入的个人或家庭 是需要缴纳此项税额的，但通过购买私人医疗保 险，可以抵消掉这部分税额。 （ 3 ）避免 LHC 的附加费（Lifetime Health Cover Loading 终身医疗保险附加费）。澳洲的 LHC 附 加费比率是统一的，该附加费是保险公司代替政 府征收的，而政府设置此附加费是为了缓解澳洲 公立医院紧缺的医疗资源。因为被保险人年纪越 大，去医院治疗或手术的概率就会越高，保险公司 赔偿保险金的可能性就越高。因此当被保险人年 龄超过 30 周岁时，每年就需要开始额外支付该年 保费 2% 的附加费。好消息是，这个附加费不会一 直持续，当投保满 10 年时，自第 11 年起，该附加 费会被免除。

五、什么情况下可以免除这个终身医疗 保险附加费？ （ 1 ）新移民只要在拿到 PR 的 12 个月以内购买医疗 保险，澳洲政府会免掉附加费的，因此保费和 30 岁以前加入是一样的。 （ 2 ）如果您现在的保费没有征收附加费，即使换一 家保险公司，只是所有资料被转移到新的保险公 司，并不会产生额外附加费。

六、医疗保险保费缴纳允许停 3 年？ 是的。被投保人一生不管保费缴纳停了多少次，一共累 计停缴的时间不能超过 3 年，一旦超过三年您的附加 费将会按照您实际年龄重新开始计算。

七、附加险 Extra，这类险主要是承保了 Medicare 不包含的医疗 服务范围，如牙科、眼科、物理治疗、 中医针灸按摩等等， 这些医疗服务是我们日常可能用到且可以参保的，但需 注意的是， 投保这种额外的附加险是无法抵免 LHC 的， LHC 是一定要买私人医疗保险才可以抵免。

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保 险 Insurance

？ 吗 了 对 保险，你买

问 : 为什么在银行或者 有保过时投保保费经这历么的贵客呢户？经一常分会价有钱这一种分疑货， 网络上买的保险保费很 便宜，而我自己去投 其实

便宜的保险十有八九是 本篇我主要介绍澳洲的 保险范围较窄， 理赔限制条件较多。 人寿保险、重大疾病保 险、收入保险、商业物业 保险、生意保险以及房 屋家具保险。

人寿保险 Life Insurance

重大疾病保险 Trauma Insurance

收入保险 Income protection

受保人无论什么原因死亡，或者 有医生证明因得了不治之症而 活不过两年，保险公司会支付合 同约定的保险赔偿金。甚至受 保人在投保生效 13 个月后自杀 身亡，保险公司也要做出相应赔 偿。然而目前市场上很多保险公 司销售的意外死亡险保费虽然 便宜，但是只有在意外中身亡保 险公司才会赔偿。

此类保险是我个人从业二十几 年来，客人获得理 赔案例最多 的险种。顾名思义，一旦受保人 被诊断得了保险合同约定范围 内的 40 多种重大疾病（包括癌 症，心脏病，中风等）中的任意 一种，保险公司就会一次性赔付 约定的赔偿金额。比如说投保 人的保额为 50 万，那么保险公 司会一次性付给他 / 她 50 万。 保险公司是不予干涉这笔保险 赔 偿金的用途，它完全是由保 险受益 人自主支配。很多人的 养老金里可能包含了人寿保险 或完全永久性伤 残 保险（TPD Insurance），但 是 金额 一 般 都 不会太高，而重大疾病保险不能 用养老金投保。

在澳洲此类保险是较之前两者 较易满足申请条件且获得理赔 的险种。只要医生证明被保险人 某段时间内不能上班，保险公司 就要赔付其正常收入的 75%， 这个赔偿比例是政府规定的。 在职场里被保险人要求医生开 具证明用的最多的理由就是压力 （Stress）。虽然政府一直控制， 但是理赔的人越来越多，保费自 然是水涨船高。

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本篇文章出自

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计费方式

商业财产及生意保险

保险理赔

保 费 常 见 的 两 种 计 算 方 式， 一 种 叫 阶 梯 式 保 费 Stepped Premium：初始保费比较便宜， 但是保费随年龄而增加；另外一 种是固定式保费Level Premium （to 70 or 65）: 在 70 或者 65 岁前保费不变，但价格会比 较 高。这两种计算方式可以根据投 保人的要求和具体情况来决定。 原则上来说，如果被保险人计划 长时间投保，选择阶梯式保费会 比较划算。

澳洲的商业财产及生意险主要 包括财产损失险、生意收入损 失险、玻璃、财物窃盗险、现金 窃盗险、机器损坏险以及公共意 外责任险等。

这方面客户的体验千差万别，但 总体看来，澳洲大部分的大型保 险公司运营情况良好，通常不会 故意拖延或无理的拒赔。理赔 员大多会配合投保人完成相关 的核保、定损及赔付的工作。不 可否认， 偶尔也会有因周期较长， 手续繁复的客户投诉，但这大多 与澳洲整体的工作节奏较慢和 具体经办人员的态度有关。在澳 洲白纸黑字签署书面合同非常 重要，即使在保险公司拒绝赔偿 的情况，只要我们能在合同条款 中找出相应的理赔依据，他们通 常都会欣然受理；反之要是无法 提供理赔所需的证明材料或不 满足合同条款约定的理赔条件， 则再怎么争取也是徒劳。

家庭的房屋家具保险 以及房东保险 澳洲绝大部分的人都会为自己 的住家买房屋保险及家具保险。 一旦发生房子着火，雷雨、冰雹 打破了屋子，被小偷破坏或者偷 窃，被汽车撞坏了或者地震损坏 了等情况，保险公司将赔偿业主 的损失。房东保险跟上面的保 险类似，多了租金损失及被出租 房产被租客破坏的赔偿。值得注 意的是，市场上很多房东保险的 保单承保范围是没有保护租金 损失以及房产被租客破坏的损 失，投保时需多加关注。 不同保险公司的同一险种保费 可能差别很大，多数情况下较低 的保费意味着较少的保障范围 和较低的理赔金额上限，或者限 制条件比较多。

案例一：投保人开了一家超市， 并为该超市投保了以上所有险 种。一场火灾事故后，财产损失 险赔偿被大火烧毁的设备及货 物等；超市因为被大火烧毁而不 能营业，本来的利润损失就从 生意收入损失险赔偿，赔偿时 间根据投保人选择，有 6 个月、1 年或 2 年等。 案例二：有一天夜里有人敲破超 市玻璃门进去偷窃，偷走了收银 机、香烟及现金。因为客人有投 保玻璃险，所以保险公司负责更 换新玻璃 ; 财物窃盗险负责赔 偿收银机及香烟的损失 ; 被偷 的现金则从现金窃盗险里获得 赔偿。 案例三：夏天放冰激凌的冰柜因 超负荷工作导致马达烧着了，因 为有投保机器损坏险，保险公司 负责把冰柜修好了。 案例四：由于地板湿滑，一位客 人在超市里滑倒，摔裂了骨头， 导致半年不能上班。摔倒后不久 店主就收到了律师函，要求赔偿 伤者的医疗费、误工期间的收入 损失、其它的附带损失以及精 神损失等。因投保了公共意外责 任险，保险公司的律师接手了这 个官司，接下去的律师费或者有 可能的赔偿都将由保险公司负责 （此类险的赔偿金额上限一般 是 1 千万或 2 千万澳币）。

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蕭忠明

James Xiao 蕭忠明从事保险工作 23 年， 具备丰富的保险知识经验和 良好的服务品质，除了有 7 年连续获得世界百万圆桌的 会员 资格 外，有 6 年是 AIA 澳洲个人或者团队年度业绩 冠军。 联系电话 07 3849 1188

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教 育 笔 记 Education Notes

作

为一位妈妈，同时也是一名老师，我 深刻体会到孩子的教育是一大课题。 如果孩子本身资质较好，有自觉性和主动学 习能力，不用额外补习也能学得很好。如果 孩子能力尚可但积极性不足的话，家长可能 就需要帮孩子一把，让他感受到学习的好 处和乐趣。今天我主要谈谈澳洲数学教学 的体会，抛砖引玉，希望能给大家一些启示 和帮助。

家长该怎么做？

孩 子 数 学 成 绩 差，

家庭影响很重要， 学生的态取决于家长的重视程度

老师应该具有吸引力， 幽默风趣的风格更受孩子欢迎

家长首先要做到的是保证时间。国内家长普遍对 孩子教育抓得比较紧 , 而在澳洲则千差万别。我在澳洲 曾经有一名学生，上课时间会有各种理由缺席。不是睡 晚了早上起不来，就是参加 Party 来不了，头疼脑热请 假更是常事。学习热情是雷声大雨点小。孩子处于懵懂 阶段时，家长的态度及重视程度就显得尤为重要。 另外，家长与老师的交流配合也很重要。比如有一 个在我这里补课的 5 岁小女孩，第一次见面时，她的家 长希望能利用暑假时间让她学会 20 以内加减法，结果 两个星期这个小女孩就完全掌握了。这是家长跟老师及 时沟通，交流配合的成果。

教学有法，教无定法。作为 一名老师，我认为课堂表现应尽 量生动形象。12 岁以下的孩子建 议多采直观教学。 比如讲到分数， “分母是母亲、妈妈；分子是孩子。 妈妈抱着孩子，下边分母上面分 子，所以这就是分数。”为了达到 易于理解的目的，老师要站在孩 子的角度，尽量讲得生动形象， 趣味性强，更要注意因材施教， 发挥孩子的主动性。

▲ 陈老师（右）与学生及儿子合影。

形成良性循环，养成良好的学习习惯 孩子教育是一项系统工程。我们要帮助孩子从小养成好的学习习 惯，尽早地培养孩子的自学能力。2015 年昆州高考的 No.1 并且同时 拿到了四所大学全额奖学金的龙杪寒同学，她从小就在我这里补课， 给我留下了很深的印象。上数学课时，每当学到一个新概念，别的孩子 可能会满足于浅尝辄止，但是她一定要完全理解后才去玩。七八岁的 孩子有这么好的自觉性和学习习惯是很难得的，而良好习惯的养成与 家长密不可分。如果地基没打好，后面起高楼也迟早会坍塌。当然培养 孩子认知兴趣也很重要，孩子对新知识的吸收需不断重复，巩固加深 记忆。老师讲授完新内容后，孩子需要一个认知过程，通过不断反馈 直至娴熟。刚开始孩子可能会感到有点吃力，但后面会逐渐进入状态。 尽量让孩子学在别人前面，因为先学会的孩子会受到老师表扬和同学 羡慕，这种成就感和满足感会成为他继续学习的动力和兴趣来源。

▲ 2015 年昆州高考第一名龙杪寒同学。

澳洲中小学的数学教育水平 科还是理科。而在澳洲 Maths B 和 Maths C 仅是理 科学生的必修课，比如精算、工程、医学和法律等。 很多家长有一个误区，认为澳洲数学没有中国的 难。实际上我儿子也做过中国的高考复习题和综合模拟 考试题，他感觉中国的数学高考题目不比澳洲难。在难 易程度差不多的情况下，澳洲的题更灵活。中国老师会 掰开揉碎给孩子讲，孩子有一个逐步提高的过程，而在 澳洲八年级以后，数学难度迅速提高。曾经有朋友表示 他的孩子八年级以后要夜里两三点才能睡觉。 澳洲老师有些内容不会详细讲解，比如合并同类 项，而求证两个三角形全等时，澳洲老师更是一个课时 把五种形式全部讲解完成，结果是大部分孩子没学会。 如果提前帮助孩子把这些难点学扎实了，能极大提高孩 子的自信心。数学是一环扣一环，基础好的孩子到后边 会觉得越来越好学也更爱学，这就形成了良性循环。

本篇文章出自每月一次实用知识讲

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数学是一门可以帮助学生提高总分的课程，学的好 与不好，分数差距会很大。中国的教学必须与教材同步 且起步难，而澳洲教学主要以孩子兴趣为主且起步较 容易。比如在澳洲数学课老师带着做游戏，15 个人分成 左边 8 个右边 7 个，孩子们有的数乱了，有的甚至可能 数都不会数，老师就已经下课，这次教学就算完成了。 再比如简单的同分母加减法和异分母相加减法，这些 内容把一个在澳洲上学的孩子急哭了，询问后得知这个 孩子甚至连分数的基本性质都不明白，需要从分数认 知开始重新学习。 澳洲的 8 年级应该掌握百分数、工程问题、相遇问 题的知识，相对要比中国教学进度晚一些。在中国小学 四年级学相遇问题、 五年级学解方程、 六年级学百分数。 中国是分阶段讲解，相关应用题讲解得很细。澳洲则更 偏重于实际，例如：一桶牛奶多少升，足球多大，汽车多 宽多长等。而中国教材会把长度单位及换算都单独列出 来，并做清楚的说明，比如一米等于多少分米、等于多 少厘米。中国小学老师认真负责，中学老师也管得比较 严，澳洲的小学老师则不然，学习主要是依靠学生自身， 教学宗旨是鼓励学生的主动性和自学能力，培养创造性 和兴趣。在中国，数学是每个考生都需要学的，不论文

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旅 游 故 事 Travel Story

让旅途充满阳光 必定灿烂，冷暖严冬，定当守候。人们在喧嚣的城市中忙碌着，忍冬到来，多少人想要 生如夏花， 抓住的是温暖的尾巴，因此人们将目光看到了南半球。走出国门对于很多人来讲不再是什么

困难的事情，然而伴随着大量中国人的出境旅游，中国旅客素质低成为了一个极具争议性的话题。

我，身为一个从业 20 年的资深导游，在观察游客 的过程中发现：近几年，来自二三线城市和乡镇的中老 年人来澳洲旅游的数量急剧增多。子女们出于孝顺，想 让操劳了一辈子的父母出国看看，但父母的不拘小节和 固执往往会造成一些不必要的误会。因为从本质上来讲 中国游客就是代表中国人，他们所表现出来的一些不文 明行为就是中国的一个标签。 在我接待的团里有一个五口人家庭：爷爷奶奶，爸 爸妈妈和一个大概 5，6 岁的可爱孩子。他们在某名牌 店里看手表，这时孩子说想上厕所，于是奶奶从包里掏 出一瓶矿泉水，把剩余的水喝干净，然后示意孩子尿到 瓶子里。当时我看到这种情况，赶紧走上前阻止，并且 跟小朋友小声说：“出行在外，要讲文明懂礼貌”。尽管老 奶奶反驳怕孩子憋不住，但是我仍然坚持做法，抱起小 朋友找到了最近的厕所。之后我耐心地跟他们讲道理， 因为我知道他们代表的是中国人。 在澳洲公共场合小便是非常不文明的事情，但将心 比心，在其他国家出行时大家都有三急的时候，只要我 们导游耐心解释并及时提供帮助，游客就再也不会这么 做。我们不要让规定去束缚这些人想要游玩的心，反而 是要用温暖的话语进行提点。

还有一次在美丽的黄金海岸冲浪者天堂，团中一名 游客抽完烟随手把烟头丢在沙滩上，被同团其他游客 捡起，并大声告诉他我们代表的是中国。扔烟头的游客 一直反驳对方多管闲事，在接下来的几天里同团所有团 员都拒绝和这位扔烟头的游客说话以示抗议。说实话， 那一刻，我很感动，很自豪。其实，这就是素质提高的循 序渐进，是一次次的经历一次次的言传身教。 作为一个普通的不能再普通的导游，有的时候我在 想，是不是我们对老年人要求的太苛刻了，我们在旅游 时看到他们一些不文明行为，不应该随意指责而是去帮 助和指正，因为他们让我想起了努力了一辈子只为供我 出国读书的父母，想起了扛起了中国发展的千千万万的 父母。我希望我们能在异乡给我们中国的父母们一种温 暖的帮扶。 澳新线还在继续，温暖的故事始终前行，而我们将 带着希望等候， 带着梦想追逐， 让这条旅行线更加美好。

【澳新旅游找澳云】 ▲ ▲

我还曾接待过一对老夫妇，他们无视导游提前发给 他们的注意事项，刚下飞机就被澳洲海关罚款 500 澳 币，就因为他们入境时带了一包用来暖胃的姜片没有申 报。但也是在这旅程中让我感受到了这个团的温暖：这 对老夫妇因为这笔意外的罚款用光了所有现金，无法参 加旅游团最后一个付费项目，让我感到意外的是全团人 每人 10 澳币，20 澳币为老夫妇凑钱支付了费用。因为 他们也有父母，因为这些人中有和爷爷奶奶同龄，他们

明白这是一次儿女的孝顺，也是一次难忘的旅程，为了 不让老人遗憾，必定全力帮助。

文章由澳云旅行社的澳洲自由行

专家 Todd 提供

中美贸易 对澳大利

亚意味着

在一年一度的联合国大会上， 唐纳德·特朗普（Donald Trump）总 统的发言点燃了贸易战的战火：“遗 憾的是，我们发现中国一直试图干 涉我国即将举行的 2018 大选。”对 此，中国外交部长王毅回应说：“中 国没有也不会干涉任 何国家的内 政，我们拒绝接受任何有关于此的 指控。”对于媒体巨头特朗普总统来 说，这一系列重大事件简直如同一 出大戏。 2017 年，美国从中国进口了价 值超过 5,000 亿美元的产品。同年， 美国贸易逆差突破 8,110 亿美元，其 中国市场约占 46%。以中方立场来 看，美国市场占中国全部出口总额 的 19%，而从美国市场的进口额只 占中国进口额的 8%。 中美贸易战在 9 月再次升级， 美国对价值 2,000 亿美元的中国商 品征收新一轮关税，受贸易战影响 的中国商品总价值由此达 2,500 亿 美 元。从 2019 年 1 月 1 日起，原本 10% 的关税将调整至 25%。特朗普

战

什么？

总统还威胁称，如果中方采取报复 行动，美方还将对下一批价值 2,670 亿美元的中国商品征收关税。 作为回应，中国对美国新一轮 商品征收 5% 至 10% 的关税，涉税 进口总额达到 1,100 亿美 元。中国 在其发布的中美贸易战白皮书中表 示： “中国是全球最大的发展中国家， 而美国是全球最大的发达国家”，两 国的发展受益于双方良好的关系往 来。文章还指出：“中国是美国飞机 和大豆的第一大出口市场，是美国 汽车、IC 产品以及棉花的第二大出 口市场。”但是，新政府“放弃了相互 尊重和平等协商的国际关系基本指 导准则。” 经济学家预测： 贸易战的不断 恶化可能会蔓延到一切中国出口美 国的商品和美国出口中国的商品身 上。 迄今为止，澳大利亚成功避开 了贸易战可能对其产生的所有重大 影响。 但加拿大的情况却不容乐观，

特朗普政府对加拿大的钢铁和铝制 出口产品分别征收 25% 和 10% 的 关税。美国进口钢材总价约为 290 亿美元，其中有 17% 来自加拿大（约 占加拿大钢材出口份额的 88%）。 尽管美国对澳大利亚的出口钢材和 铝 制 品分 别 征 收了 0.8% 和 1.5% 的关税，但澳大利亚仍然属于少数 几个免于关税之灾的国家。 澳大利亚面临的问题是中国可 能下降的 GDP 增长率。目前，中国 大陆是澳方最大的双向贸易伙伴， 中国占澳大利亚出口份额的 28% 以上（美国占 6.3%），澳大利亚占 中国进口份额的 18%。中国经济增 长的放缓意味着进口的放缓，将会 降低澳大利亚出口市场的价值，影 响澳大利亚的经济增长。 虽然澳大利亚并未收到双边贸 易战的直接影响，但仍会滋生许多 潜在的危险因子——消费者的情绪 可能会受到不良影响，从而导致社 会整体消费意愿降低，采取“观望” 态势。

（本篇文章摘抄自 Knowledge Shop，由财富笔记杂志翻译）

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房 产 Property

Townhouse

联排别墅 为何越来越受欢迎？

布里斯班 CBD 即内城区（方圆 5 公里左右）以公寓和 澳洲新房类型丰富， 联排别墅为主，方圆 10 公里是联排和二手别墅为主，更远的 30 公里以

外是以建设新城镇为主，例如 SPRINGFIELD。昆士兰州正处于历史上最大 规模的改建时期，可能再也没有一个时期，房产开发会如此热闹了。 今天我们主要介绍房产投资组合里越来越受欢迎 的一个类型 -- 联排别墅。1946-1964 年前后出生的 人，被称为“婴儿潮”一代人，也是现在高端市场的消费 主力。和华人截然相反的是，他们住了一辈子的大庄园， 在 60 岁以后渴望的是一个空间小，好打理的房子，就 是现在流行的“DOWNSIZING”, 这时候配套齐全的三 房公寓或者联排别墅会是他们的首选。与“婴儿潮”一代 人相对的是Y一代人 （80/90 后） ， 他们由于工作不稳定， 首付难以积累，面对不断上涨的房价，又想享受更时髦 的生活方式，租住地段便利的公寓和联排别墅成为首 选。 住宅物业高级经理 Angie Zigomanis 表示，在过 去的十五年中，由于大量海外移民的到来，20 岁至 34 岁年龄段人群数量增长显著，导致租房需求上升，公寓 建设也随之蓬勃发展。但在未来十年，预计 Y 一代人口 的激增将转化为家庭数量的加速增长。新的 BIS 牛津 经济学报告《住宅市场需求的新兴趋势》显示，在悉尼 53％的 35 岁至 39 岁的住户人群，以及约 50% 的有 学龄前孩子的家庭，现在都住在面积较小的住宅中。 现在联排别墅，和 10 年前的同类产品也有所不同， 随着开发商们不断地调研和反馈，联排别墅外观和户型 的设计也更加符合现代消费者的需求，从而吸引更多 囊中羞涩但追求生活品质的 Y 一代年轻人！联排别墅 结合了公寓和别墅的优点 , 既可以满足有土地情结的买 家，又省去了打扫院子的麻烦。联排公寓的小区一般配

有 BBQ、游泳池以及小公园，充分发挥共享理念，让邻 居们都有机会出门认识彼此，增添了邻里间的乐趣。 长期持有联排别墅，主要考虑出租回报和现金流 掌控，当然还有增值的潜力。昆州首府城市布里斯班的 房租回报率目前是所有城市中最有优势的，一般来说独 立屋出租回报率在 4-4.5% ／年，CBD 公寓是 5-6% ／年，联排别墅则介于 4.5-5.5%／年之间。当然具体 出租情况和空置率要看当下的市场供给，包括是否遇上 学生假期、周围是否有大型商业中心、当地人群的收入 能力等，另外物业的管理水平和广告宣传策略也不可小 觑。 这几年随着土地越来越稀缺，人工成本的不断攀 升，在布里斯班方圆 10 公里内大规模地兴建独栋别墅 的机会越来越少，而皇后港码头改建、布里斯班轻轨、 机场码头全面升级等工程的顺利进行，将会为布里斯班 带来源源不断的优质就业人口，为了满足人们的住房需 求，联排别墅也将成为政府规划部门的首要选择。

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