命中注定的合伙人
“代持”房产 的法律分析
对话奥运会发起者 ——前市长Graham Quirk 布里斯班申奥，超有趣！ 因为原来申奥，竟这么便宜！
澳洲税务局审计 现在都这么玩了， 新移民还有 五大错误的税务认知
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Management Rights & Resort Sales
物业管理权 & 酒店销售
Property Bridge是澳洲知名的物业管理权生意买卖中介公司，在澳洲物业管理权和酒店行业深耕已久， 拥有行业经验丰富的华人和洋人组合的精英销售团队，拥有业内良好的声誉和口碑。无论是销售或者购买物 业管理权生意， Property Bridge都是您的首选！
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Surfers Paradise
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Calamvale
Thorneside
Mudgeeraba
Spring Hill
Fortitude Valley
Bobo Qi 戚波
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20 封面人物
一位借钱付尾款， 一位账户里只有$300 从他们身上，我看到了普通人最好的逆袭
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民面临的挑战之一，是寻找到机会向走在 他们前面的人学习。在社会、文化及商务 领域都是如此。作为一本商业杂志，《财富笔 记》不但发布信息，还为读者提供平台，分享 他们的故事、挑战以及成功。 一个新的国家创办并发展事业并非易事， 加之对文化、惯例与细微差别的不熟悉， 更增添多层次复杂与难度。因此，《财富笔记》 是一个绝佳媒体，在分离与融合间的鸿沟起了 一个桥梁的作用，为读者带来更好的成功机遇。
很
多人知道，我是第一个入选昆士兰州议会 的华裔澳大利亚人。从政前后，我从业在 房产与建筑行业并稍有成就。我很高兴能在此 分享我的故事。我谨希望我在某些领域走过的 路能鼓舞读者，只要你敢于尝试，一切都有可 能，在澳大利亚这一美丽国度，即使身为移民， 成功也在前方静候着你。
会计专栏
澳洲税务局审计现在都这么玩了 新移民还有五大错误的税务认知
命中注定的合伙人
在
对话奥运会发起者 ——前市长Graham Quirk
目
录
25 10万澳币？对不起，你买不到491小生意 资深生意买卖中介 Jennifer Yan 帮你算笔明白账 28 “代持”房产的法律分析 30 防御性 vs 成长型，一张表格详解多样化的投资分配，科学建立 投资组合 36 一网打尽！盘点澳洲所有地板的优劣势八种地板大比拼，选你 所爱 41 还不知道吗？巧用YouTube可以扩大生意！ 44 从考证到入门，从着装到工资！布里斯班的二手房行业，不为 人知的艰辛和荣耀
蔡伟民
Michael Choi OAM RPEQ MAIPM MAICD JP
46 互动问答：JobKeeper补助的结束，你觉得这对澳洲的华人 企业影响大吗？ 47 财务知识Q&A 48 和谐周 —— 带您认识昆士兰警务处高级警民关系联络主任 黄莉善警官
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FortuneNote 财富笔记会计事务所 第十二期 2021年3月 www.fortunenote.com.au Level 1, Building 10, 2728 Logan Road, Eight Mile Plains, QLD 4113
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两个合伙人，一位借钱付尾款， 一位账户里只有$300 从他们身上，我看到了普通人最好 的逆袭
摄影：H4 Photography
如果我们把每个人都看成一本 书，那么‘逆袭’这一章节定是最 激动人心的情节，那一瞬间，聚光 灯唰一下打到主角的脸上，于是你 看他粉墨登场，黄袍加身，光芒万 丈，全然忘了他在逆袭前，跌入谷 底的至暗时刻。那段独自面对茫茫 黑夜，披荆斩棘的日子大概只有他 们自己知道。
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到，其实在澳洲成立一个小团队公司 （Small Business）是很多人的常态，甚 至是一个主流。一个小团队公司通常不 超过20人，老板本身也是员工，一人身 兼数职。同时员工和老板也是双向选择， 员工随时可以当老板，老板也可能降级 成员工。 这个观念和Denis也是不谋而合，成 为合伙人后的他也产生了新的心态。他学 会放下老板的姿态，体会‘舍’于‘得’ 的做事心态。他感受到一味地想要‘得’， 就做不好合伙人，会很容易和别人产生冲 突和矛盾。作为合伙人的第一课，就是 “ 从我自己，变成我们。” ‘来了就不想走’的企业文化
没有人能随随便便“逆袭” 余尚书（Elva Yu）的至暗时刻集中 在2017年，那一年，她刚当上母亲，可 还没来得及感受创造生命的喜悦，难以负 荷的经济压力就迎头痛击。同为全职地产 销售的她和丈夫自从2015年加入地产行 业，经历了澳洲房市政策的突变，进入低 谷。即便他俩更加努力工作，业绩还是从 最高峰的每年30单，到了2017年十分惨 淡的七八单。 家中添人进口，婴儿嗷嗷待哺，正是 处在最需要用钱的阶段，还偏偏屋漏偏逢 连夜雨，之前买的公寓也恰好面临着最后 的交割，当时焦头烂额的Elva和丈夫不得 出售早年在Calamvale的联排别墅，加上 四处向朋友借了一些钱，在最后一刻凑齐 尾款顺利交割了公寓。艰辛无比的过程 中，让Elva感受到前所未有的压力，同时 开始深入思考这个行业的模式，并开始去 了解更多的资深同行。 在多方引荐下，她认识了资历较深 的李天斯（Denis Li）。在开创富澳之前 Denis就一直在经营着一家地产公司，言 谈之中，Elva心里种下了一颗种子。同是 处女座的两人，对待行业发展中的“利” 与“弊”深入探讨，看法出奇的一致，让 Elva觉得Denis与其他同行都不同。恰逢 这时，Denis事业也刚从行业的低谷期进 入转型期，他告诉Elva，自己入行前曾有 过更加窘迫的时光，银行卡里都只有300 刀，高级餐厅不敢去，喜欢的东西买不
起，过着有今天没明天的日子。交完这周 的房租留些钱吃饭，钱就几乎用完了，下 周一再去餐厅卖苦力，维持基本的生计。 倾诉换来的是信任，他们紧锁的眉头逐渐 散开，决定携手一搏。 所以当你看到这两位现在英姿勃发， 神采奕奕的坐在办公室里，带着越来越壮 大的团队，对公司的管理和安排井井有 条，对未来的规划蓝图甚为清晰。 你就会深信达尔文的那句话：“幸运 喜欢照顾勇敢的人”。 余尚书和李天斯（Elva & Denis） 走上合伙人道路 人与人之间的缘分正是内在人格魅力 的彼此吸引，也是共同拼搏目标的召唤。 2017年刚成立的富澳国际（布里斯 班）还只是Denis一个人的公司。到了 2018年，Elva加入，就成为了一个和布 里斯班其余中介地产公司都不同的 — 合 伙人公司。 经过半年的磨合，两人始终有默契的 共识。无论大事小事，都会立刻打电话解 决。哪怕只是说一句话的态度，他们也能 立刻反应。两人性格合拍，从不让问题 过夜。即使是碰到实在难以抉择的争论， 也会立刻找来第三方，甚至第四方加入讨 论。真正地做到了，有歉当时就道了，有 问题立刻就解决掉了。 加之经历过低潮的Elva也突然意识
这就是富澳国际独一无二的“合伙 人”企业文化的源头，也是令人艳羡的工 作氛围开端。 在富澳，每一位员工都有行业标准内 比较高的佣金制度和收入，从制度到佣金 全部透明，而且每个人都被当成未来合伙 人看待，亲如一家人。Elva有一项很重要 的工作，是每周和每一位员工讨论未来的 发展，关心他们的每一步的心路历程，和 员工进行真诚的深层次的交流，和他们讨 论每一次得失。甚至是家庭状态，生活小 事，心情如何，事无巨细。她说“这样坦 诚的交心才能创造出一个团队最为重要的 凝聚力。我和公司每一位成员都是在相同 的人生阶段，遇到了彼此，朝着共同的目 标一起努力。” Denis也有这样强烈的使命感和责任 感，他说他们有一些员工是从别的公司转 行过来的，既然招聘了人家，我们对他们 就要有所交代，一起不停地成长，才是团 队的力量。公司制度透明，除了平衡佣金 分配制度完善的同时，还会平衡销售之间 的收益平衡，比如多帮助某一阶段收入较 弱的销售，给他多打广告，合理情况下的 多分配资源等，这样的平衡不单纯是钱， 更多的是心态。因此 “我们从不搞小团 体，人人都说我们富澳的工作氛围好，但 这不是我一个人创造出来的，而是每一位 员工，以真心换真心，一点一滴的缔结 而成。” 当然，他们也有严厉的一面，Denis 和Elva对员工有一项很高的要求：“每一 个销售即代表公司，全公司无条件协助每 一个销售。”久而久之，这项很高的要求 财富笔记 | 7
发展出了另一种互相支持的力量，即假如一位销售在A项目带客 户，客户突然心血来潮，要问B项目的细节，那么其余的销售会 在五分钟之内，把B项目的资料发过去。友善互助，合作共赢就 这样不知不觉的形成了。 更有意思的是，在Denis的带领下，富澳还做起了脱口秀。 由于Denis个人对脱口秀的青睐，这种欢乐的气氛也延续到了整 个公司，Denis常常带着员工一起讲脱口秀，他说：“卖房子每 天都有段子，搭个舞台吐吐槽，能缓解压力。倒成为了一个积 极的方向，不仅不会占用大家的工作时间，反而增加了内部感 情。”而这样也形成了富澳国际一项趣味的独一无二的企业文 化。 他们，远不是一个房产中介 众所周知，企业文化的出现则必须建立在稳定的公司制度， 合理和人性化的工作流程，这一切都需要管理者的辛勤耕耘， 所以Denis和Elva，需要减少自己做销售的时间，投入跟多的精 力在公司的运营和管理上。 但他俩从来没有担心过公司和个人利益的不平衡。他们保 持了一个高格局的看法：长期收益。Elva说：“刚开始成为管理 者时，我要花很多的心思在公司的规章制度，人员分配上，自 己出去销售的时间锐减。所以头先3个月，收入减少。可从长期 来看，一旦公司整体建立好，开始良性发展，收益就会正向的 增长了。” 对于公司来说，也完全类同。Denis一直认为每一位销售都 有自己特有的力量，他因减少自己的带客户的时间，去培养员 工，等到员工成长起来，每个人都有自己的关系网，大家在一 起抱团取暖，那么未来就能缔造一个共同的品牌。他说：“我 们把精力更多的放在打造公司的方方面面，如果我们只是沉溺 与自己带客户，公司走不长远。我们像是后勤大保障，让大家 放心去带客户，不要有后顾之忧，我们把关，做市场，为大家 产生更多的爆单。每个人各司其职，就像建房一样，不是大家 都抢着去做一件活，而是互相发挥自己的功效，这样，万丈高
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楼才能平地起。” 因此，他们对于外界一些人认为地产销售社会地位不高， 持保留态度。Denis认为这样的偏见可能来源于国内早些年没有 很好的法律制度去保障买家卖家以及销售的权益，导致一些销 售为了维系生活，为了不被跳单、不被挖墙脚, 刻意筑起高高的 自我保护壁垒并且强制制定一些保护自己的条款, 导致市场上对 地产销售的看法变得偏激。但澳洲不是这样。卖家买家中介， 三权分立，每个人都能合法地维护自己的利益。完善的规章制 度，会增加犯罪成本，减少犯罪机率。也把中介，买家，卖 家放在同等的位置。在澳洲一些买家反而喜欢和中介成为好朋 友，这样他们就能第一时间知道好的房源。 Denis说：“我们从不看低自己，我们靠自己的专业，诚 信做着一份体面的职业。我们存在的意义远远不是一个房产中 介，我们甚至扮演了桥头堡的角色，除了地产中介，我们还相 当于一个本地导游或消息通。我认为如果你认识房产中介，那 么等于你认识所有人。” 对此，Elva也自信地说到，他们曾遇到过一些中国来的并对 销售有偏见的客户，但富澳的每一位销售可以在十分钟之内， 改变他们对销售的固有印象。 今天的社会每个人都是“销售”，零售业的员工“销售” 着价值$2的一瓶水或$2000的一个包；中产阶级比如会计或 者工程师等专业人士“销售“学历证书，和日积月累的工作经 验，每小时赚$30澳币起；如果是高精尖的医生律师更不用说 了， “销售”着社会上更稀缺的技能按照每小时收费的话一般 是$300澳币起。Elva告认为：“人的价格”由“市场供需”决 定，你“销售”的东西不管是“实物”还是“技能”，它的价 值越高，对自身的综合能力要求也越高，最后，你会发现最高 级的“销售”不过是“销售”你自己的“人品”罢了。 在大布里斯班区域，目前的房屋中价位是60万，未来3年各 权威机构预测会涨30%，投资房产的客户，有能力“消费”至 少60万或更贵的“实体房产”，对“销售”的专业能力，服务
态度，甚至穿着谈吐，文化内涵要求高是 理所当然的。她说：我自己也是从”买房 者“逐渐变成”销售者”对此深有体会。 互联网智能化的崛起，让在澳洲的房产信 息更加透明，但仍然需要我们这个行业， 归根结底是因为客户都希望有一个真诚善 良的人在旁边随时服务，而这个过程中 体现出的人品重要性其实超越了一切外在 因素。” 不可否认，销售的入门门槛比较低， 但这同样是一个充满无限可能性的职业， 师傅领进门，修行在个人。一位优秀的 销售，会是一个能融合各方面才能的复 合型人才，除了地产的各类知识，他还要 懂财务、法律、政策、外汇、市场和人际 关系等等等，时间长了，你就会发现其实 就是做自己的老板。看似简单，学问却及 其之深。 富澳独特的财务系统和市场营销 这一点会计出生的Elva感同身受，她 的财务背景就曾在做她还是一名销售时， 大大地帮助了她。现如今成为了管理者的 她，依然受益于自己的财务知识，她要求 自己把账每天都大致的记在脑子里。因为 财务对于每一个公司的运转来说，都至关 重要。近来富澳还雇佣了一位专业的全职 会计稳定和安顿大后方，让公司提前做好 半年的预算，合理分配每一笔开销，也定 时追踪每一笔钱。
由于地产销售这部分的盈利要靠佣金 的回款，所以在资金流动性这块，两个合 伙人都保持着高度的一致，“按照公司的 实际收入合理花每一分钱。但要舍得投 入，不停地舍得投入。”这话虽说起来容 易，可要真的落实起来，能做到却是难于 上青天。 首先它就要求你有一颗冷静能判断是 非的头脑和一个能随时反省，时刻调整的 心。这一点在市场营销上尤为体现。 在富澳，Denis负责“冷静头脑”， 他的原则是：“市场的投入必须遵循‘由 浅入深，循序渐进’的法则。先预估未 来，不能把钱先花了，然后发现不够。有 了实力在做市场，那才是锦上添花。不盲 目跟风走上就做市场，太多没有实力的宣 传，反而容易热的快、死的快。” 而负责“反省的心”的Elva则坚持着 公司的良性运作：“如果市场营销的投入 没有得到回报，我们都会认真地讨论为什 么要花这个冤枉钱，为什么没有效果，以 及我们应该如何调整方向。” 所以即使在碰到疫情这种不可抗力 的大环境，富澳的业绩也并没有下滑， 反而增长了。 时刻保持灵敏的市场嗅 觉，及时调整战略, 是一个企业最大的智 慧，Elva说的：“我们都移民澳洲超过10 年了，受制于疫情、政策、汇率等因素的 海外市场本来就是不稳定的，创业之初我 们的定位就是扎根本地，根据本地客户的 真实需求，不断筛选高质量的房源 —— 公寓、联排、土地建房。” 目前，富澳国际的资源包括新房，二 手房，开发用地，农场果园等类型，作为 买家中介，他们目前发现新房市场更受欢 迎， 所以目前销售量大部分来自于全新 房产。不过业务涵盖的层面多样化，包括 私人订制土地建房，分析对比不同区域市 场，二手房转售，物业管理，换汇贷款 等，并且定期和理财师举办投资理财活 动，不断磨炼自己的各项技能的同时，也 和各行各业的精英人士共同学习和成长， 提高自身的知识涵养，可以更好地多维度 服务客户。 其实公司做得好不好，并不取决于你 的对手，而在于公司本身有没有不断自 省，进化，升级的能力。这一点，富澳国 际是不动声色的胜利者，它几乎是无时无 刻不在前进。
没有投资人，都是合伙人 富澳没有投资人，它是合伙人制。 宛如一个全是“合伙人”的公司，正如 Denis说的那样，“在公司里大家都是一 样的，没有阶级之分，每个人都是自己的 主人，公司只是提供了一个绝佳的平台让 大家尽情施展，而我的任务就是帮助大家 把潜力发挥到极致”。 这也契合了Elva对富澳国际布里斯班 团队的定位：“我一直认为现在社会是 由80后、90后、甚至00后开始当家作主 了，我们这代人不用为温饱发愁，所以做 事情更加纯粹 —— 为了自己的理想而奋 斗！我相信未来的企业趋势就是人人皆是 合伙人，所以创业者姿态要摆正，老板也 好员工也罢，只是个称呼，和角色的不同 分工而已，我们随时欢迎公司任何同事晋 升为老板。当然，老板承担的责任和义务 也是庞杂的，平常除了管理团队，遇到一 些重大事件时，管理者需要率先去面对和 解决各种事务。” 在公司里，Elva执行力强，她脑海中 有蓝图，能把握战略方案。而Denis则是 凝聚力的体现，他独特的人格魅力，丰富 的地产行业经验，沉浸已久的业务水平和 知识面像是公司里的定海神针。他和Elva 互相补衬、彼此成就，成为了天选合伙 人，发挥出一加一大于二的功效。 未来的他们还有很多梦想和方向：商 业，租赁，物业，开发。从换汇，置业， 建房，物业，自住房的“售后维护”等
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等。Elva的终极目标是在布里斯班，只要谈到房，就能想到富 澳国际里每位员工的每张脸。而Denis的目标是能在全澳发展成 房产顶级连锁销售品牌，让每一位员工都有能力自己去开疆拓 土，在宽阔的天地中施展拳脚，不负此生。 历经四年的发展，现在的富澳国际布里斯班到达了第一个 里程碑：积蓄了些许能量，等待时机充分释放。它更像一个思
想成熟的前行者，远离了青涩，经历了低谷和高峰，找到了与 自己最契合的方向 ——“让我们从故乡奔向异乡，在异乡创造 故乡”！Elva和Denis梦想着有一天，大家一提到富澳国际，就 由衷赞叹这是澳洲新一代移民中的佼佼者，是华人企业发展壮 大的中坚力量。
Elva Yu
Denis Li
Director
Director
elva@matrixbne.com M: +61 451 013 305
denis@matrixbne.com M: +61 458 158 888
余尚书 董 事
www.matrixbne.com.au +61 7 3841 8657
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李天斯
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命中注定的合伙人
实际上，正如人生中其他的选择一样，创业关乎的只是一个选 择，在合适的时机同合适的人做合适的事情。对于澳仁德合来说，创 业是一种缘分，一种同类相吸的神秘定律。 一切要从一次普通飞行之旅谈起 很多年前的一天，马连泽坐飞机回国，同邻座闲聊得知 这位先生的女婿，一位名叫王海洋的年轻人和自己一样，都 在布里斯班攻读法律专业。顺水推舟，马连泽便主动提出， 认识一下这位师弟。当然如此短暂的相交，并没有给两人过 多的交集，对马连泽来说，王海洋只是熟面孔一张。而对王 海洋来说，马连泽也只是电话簿里新添加的一个联系人。慢 慢地，彼此也就淡忘了。 可世间的事，就是这么的玄妙。几年后的一天，辽宁省 艺术团来布里斯班演出，心细的马连泽想到王海洋是辽宁 人，就请他来看演出。演出当天，事杂人多，应接不暇的马 连泽并没特别关注王海洋，甚至不知道他坐哪里。 14 | FortuneNote
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可机缘还是如期而至，演出过半时，舞台上的表演者突 然高喊着需要台下上来一位群众演员，共同完成演出，可现 场并无人响应，场面有些尴尬。正愁着，就听见一个中气十 足爽朗的声音：我来！ 这个人正是王海洋，他大步上台，完全不怯场，配合默 契，让演出的气氛瞬间达到了顶点。这一举动让马连泽对他 刮目相看，这人有勇气，敢担当，做事有分寸，他懂得在什 么样的场合，进和退，藏和露。类似今晚的场合，他露了， 一为救场，看得出此人性格极好。二能即兴融入，看得出此 人情商高，会随机应变。可谓是既有勇气又有能力。 也就在这一刻，缘分的齿轮，在两人不知不觉中转动了 起来。
志同道合者必将走到一起。几年后，王海洋加盟了马连 泽的移民公司，两位惺惺相惜的好兄弟从此携手闯出了一片 新天地。时至今日，马连泽还会高兴地说：“事实证明，我 选他就是选对了，没有海洋，就没有公司今天蓬勃发展的局 面” 而在王海洋的视线里，马连泽有四种形象 说来有趣，同样的问题你拿去问王海洋，他则有属于自 己的视角。在王海洋的注视里，马连泽有很多面。他看马连 泽的第一面形象是“大哥”。在他眼中，马连泽交友广阔， 待人诚恳，身上弥漫着一种“要带着一帮兄弟姐妹在澳洲更 好生活”的大哥磁场，观之可亲，让人信任。 同时，这种气质里还带着些许坚毅的风格，成就了海洋 视线中他的第二种形象，“社团领袖”。王海洋说自己，“ 其实一直对社团的人抱有偏见，很多人都是沽名钓誉，挺没 劲的。但大哥的所作所为完全打破了我的成见，他是真的很 善良，他做了很多别人不知道的小事，是只有我们这些在他 身边的人才能看到。他是当之无愧的社团领袖，昆州的一位 标杆人物。” 然而他又不仅仅如此，马连泽身上的第三种形象被王海 洋定义为“一个很好的合伙人”，海洋认识的马连泽工作态 度严谨，经验丰富，给公司（澳仁德合）带来了很好的指 导。 所以，王海洋认为马连泽的第四种形象最为真挚，也最 难能可贵“他是个很好的人”。在很多人的眼里，成功是在 聚光灯下，振臂一挥，对很多人讲很多厉害的事。但其实在 聚光灯照不到的地方，那些默默做着很小的事，一步步践行 自己对社会责任的承诺，才是真英雄。 这让王海洋受到了很大的触动。以前的自己每次去做公 益，心里想的都是，能多来点案子（生意）做。可自从认识 了马连泽，他就慢慢地学会了马连泽的话：“有能力的时 候，应该多为社会做点贡献。”
现在，王海洋在公司继续传承这样的精神，用他的原 话：“以前大哥带着我做公益，我现在带着员工一起做。” 于是，澳仁德合出现了 澳仁德合这家公司是王海洋新建的。对于以前的马连泽 来说，公益的事比赚钱的事重要得多。以前的他，每年就 只接几个案子，他忙于对房地产的开发，以及一系列的社 会工作，对移民的工作一直没有拓展，只是出于一些自己的 客户，或认识的人，有时候甚至是顺手免费的做移民这项工 作。 直到王海洋加入后，就成了正规的移民公司，并选择了 投资移民作为主要方向。五年来，他们兢兢业业，累积口 碑，扎根专业，时至今日，澳仁德合已经成为了一家有口皆 碑的专业处理各类移民的公司。 在公司运营中，王海洋是带领团队冲锋陷阵的大将军， 他把公司打理得有条不紊，和团队完美配合。只要是公司接 下的案子，无论大小，他都实时追踪每一条案子的进度，手 把手地培训员工。而马连泽则是运筹帷幄的大军师，他一般 不介入一线处理案件，他把更多的时间放在照顾客户安居乐 业上，比如帮助客户更快更好地融入澳大利亚。两人相辅相 成，完美配合，打造出了自己公司最精髓的企业文化。 马连泽认为企业文化的第一要素是意识到我们是做什么 的。他认为公司归根到底是做服务的，但又和一般的服务有 区别。在他的认知里，客户和自己的利益需求是不对等的， 移民到异国他乡是人生重大决定，对客户以及他们背后的整 个家庭来说都是人生剧烈的改变。可对我们来说，只是若干 律师费的收入问题，同客户人生转折的重大利益需求相比， 我们的利益太微不足道了。每一位员工都有高度的责任心和 同理心去理解每一位客户，必须把客户的利益永远放在第一 位。如果能意识到这一点，就会激发出强烈的职业责任感和 荣誉感。
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这也是当了老板的王海洋，始终坚持对员工贯彻高标准 严要求的初心。他总说：“当你对移民法熟悉后，你和别人 的区别，就是需要花时间和心思在客户的案件上。如果你做 的不上心，案子上会直接体现出来。如果你考虑的范围比客 户还细致，按照移民法和审查官的习惯做格式，那么你每个 递交到移民的案子都将是一目了然，毫无问题。这就是我们 案子到移民局那里都是一次过的秘诀。” 只要接下任何一个案子，就要尽最大的努力。只有做到 这样，结果不好，自己心里才没任何负担。如果没尽到最大 的努力，那么万一出了问题，心里就是有罪的，因为你对不 起你的客户。 除此之外，他们还把售后服务做到了极致，除了法律上 的内容，日常生活的协助成了他们不断拓展的新领域，比如 子女入学，就医，买房，就业等。 在马连泽的长时间的移民服务过程中，曾遇到过很多中 国移民者，经历了很多不必要的波折和陷阱，找到他时，已 在经济和精神上都遭受了巨大的损失和折磨，遍体鳞伤。那 一刻他意识到：“虽然他们在中国很成功，可到了新国家， 因为语言障碍，体系的不理解，人生地不熟。其实他们是很 脆弱，很茫然无措的一群人。如果有幸遇到善良人指点，对 于移民和生活就顺畅些，可若是遇到恶意引导，乃至于对澳 洲产生误解，滋生出强烈的挫败感。”这也是后来他成立一 家非营利的机构，华助中心的初衷，为了帮助新移民融入澳 大利亚，让他们少走弯路。 他不喜欢律师那种有正反方对抗型的工作，律师需要毫
无立场的代表当事人。他是个比较重情感的性情中人。他刚 做律师时跟过一些官司，给他带来了道德上的一种纠结，无 论官司输赢，他都法获得喜悦，没有感到正义得到了伸张的 那种畅快。 马连泽说：“我比较看重和客户的关系，也更看重对客 户能有所帮助。” 马连泽曾经坦率地说过：“移民法除了非常特别的案 子，没有什么高深的知识在里面，移民这块最重要是责任 心。要扪心自问，是不是能把别人的事当成自己的事情来 办？能把客户的利益当成自己的利益？只有当我们的利益嵌 合到客户的利益后，我们才会发现，我们不仅是做好了一个 案子也交下了一生的朋友。” 王海洋：是时候主动走到公众面前 虽说移民法不难，但移民很难。这方面王海洋是最好的 解答。提到王海洋的专业，从合伙人到公司员工再到客户， 都是赞不绝口。他也自信地提出了“30分钟论” 。他说： “只要一位之前找过很多律师，并已做好移民决定的客户找 到我，我大概需要30分钟的时间就可以将整个澳大利亚的签 证体系讲得非常清楚，他几乎都不会走。” 因为专业，因为够硬气，以前的王海洋以不打广告为 荣。大部分的客户都来源口口相传以及一些合作方的推荐。 可有段时间他突然意识到，不打广告其实有很不负责的一 面。由于之前他接到过很多案子，都是中间出现了很严重的 问题，辗转多次才找到他，客户时常对他说：“我从来没听
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过你们，早点认识你就好了。”王海洋突然发现，如果自己 不做广告，那不就是等于把一些客户推到了深渊，因为客户 找不到你，只能碰不好的律师，从而把事情搞砸了。所以现 在的王海洋，尽可能地希望大家都知道他、了解他。 任何一位专业的律师做到一个高度后，都会意识到， 一个人是做不完，也做不好的。王海洋以前一个人做3个案 子，做得好，客户满意度也很高。后来一个人做10个案子， 案子还是做得好，可客户满意度就没那么高了。因为客户时 常找不到他了。于是身份的转换自然而然的就开始了，建团 队，当老板，不能想当然，而是到了一个阶段，需要有团队 加入，自己也要学习去管理。 澳仁德合的2+4，抵过千军万马 这就是近来换了大办公室，招了年轻人，组建了团 队，蓬勃向上的澳仁德合。除了两位合伙人，马连泽和王 海洋。还有4位干练敏捷的员工： Audrey Lin律师、Scarlet Chen、Sybil Zheng和Mia Guo 提及公司环境和工作氛围，她们四人都认为公司是有团 魂的“凝聚、向上、互助”是组成这股力量的基石。她们亲 切的叫王海洋，洋哥。比起一个公司，这里更像是一个温暖 的大家庭。 Audrey Lin告诉我们，王海洋是她很欣赏的大学学长， 她知道洋哥业务强，所以毅然加入。她喜欢这个井然有序， 既有对细节的把控，同时又有远见的团队。她说“我们做 商业移民，对于客户实际需要的生意经验，从不仅只局限眼
前，而是会真正结合方方面面为客户考虑到长远，做生意长 远。” Audrey喜欢这样的工作氛围，让她觉得能把自己的 专业发挥在向上而有意义的事里。 Scarlet Chen亦是如此，她把洋哥看成自己的导师。想 到自己刚来时，什么都不懂，是公司的全方位培养，让她一 点点学习才有了今天的成绩，这样的正能量一直温暖着她。 尤其是她最近刚生了孩子，王海洋和整个团队对她支持，让 她异常感动。疫情期间，她是第一个被赶回家上班的人，洋 哥还把她的生育假延到最长，期间为她扛下了所有没有，完 全没有打扰她顾孩子，点点滴滴让她在这个友爱的大家庭里 努力成长。 同样有这种感觉的，还有Sybil Zheng。她说自己被王海 洋的工作状态给吸引住了。他会让人觉得他做的工作，特别 有意思。Sybil不是移民或法律专业出身，在公司学到了很多 东西，影响了她，让她也喜欢上这一行，重新去读了移民， 未来也要把这行业当成她的事业。 由于接触财务，Sybil说这些年，在洋哥的领导下，公司 发展的特别好，她清晰地看到了公司业务的增长。她喜欢公 司的企业文化，她说：“有时候一些移民公司会剑走偏锋， 但洋哥他们会教我们职业道德，让我觉得很安心，不做对自 己有伤害的事。他会坚持，不会因为案子小，收钱少就不认 真对待，他维护我们，有事自己扛。关心我们，给我们有长 期稳定的培训体制。我觉得不是每个人都可以做到的。”
王海洋
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Mia Guo也说过类似的话，她说： “洋哥营造出了这个 感觉，团队像家一样，而且做事特别有动力” ，有一个案子 本身很难，客户还有经济困难，洋哥用自己的专业和高效的 沟通，让客户相信他。等了十个月，终于等到了好结果，客 户都开心地哭了。这个客户不居住在布里斯班的，还特意飞 过来请我们吃饭。她觉得洋哥就是有这样的魅力。 所以，当我们从澳仁德合资移民公司走出来，脑海中都 出现了一副挥之不去的画面：士气高昂，意气风发，甚至有 种看了一部热血的电影感觉。我们都感叹，这样的公司真是 神奇，像是有一种魔法在维系，也好似有一种缘分在牵引。 我们想如果人生有幸事，职场有捷径，那应该就是他们所营 造出来那副盛景：“找对人，走对路，做对事。”
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对话奥运会发起者 ——前市长Graham Quirk
布里斯班申奥，超有趣！因为原来申奥，竟这么便宜！
摄影：Lisa Image
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2032年，不出意外，布里斯班将举办奥运会。 3月初，国际奥林匹克委员会主席巴赫直接宣布，布里 斯班被正式推荐为2032年夏季奥运会首选举办城市。只要执 行委员会接受这个提议，那么布里斯班将成为唯一一个被选 中进行2032年夏季奥运会 ‘独家谈判’的城市。澳洲媒体 纷纷跟进，用 “几乎获得主办权” 这样的字眼报道。 就在奥运会势在必得的当下，我们对话了当初奥运会申 请的发起者布里斯班前市长Graham Quirk，就资金，发展， 基建等大家最为关心的问题简单的聊聊了。通过前市长的描 述，我们突然意识到，原来奥运会竟离我们这么近了。 财富笔记：Quirk先生您好，很感谢您接受我们的采访。 我们最想知道的是明明刚开始布里斯班是申请2028年奥运会
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的，为什么最后我们输给洛杉矶了呢？ Graham Quirk：这是个有趣的小故事，恰好是奥林匹 克历史上的新进程，正好给我们碰上了。当时奥委会在选择 2024年举办奥运会的两个城市中犹豫不决，因为竞选2024 年的两个城市条件都异常优异，放弃其中任何一个城市都让 奥委会觉得可惜。所以在奥林匹克历史上第一次直接宣布， 一个举办2024，另一个举办2028。我们只能把重心转移到 2032年，因为这才是下一个空位。 财富笔记：是谁先提议申请奥运会的呢？ Graham Quirk：这个想法开始于昆士兰东南部市长理 事会，特别是在布里斯班举办了G20之后，（我们看到了这 项盛事对布里斯班积极的影响）于是我们想，还有什么（盛
事）可以对布里斯班乃至于昆州东南部地区产生更大，更持 久的影响。于是，举办奥林匹克成了我们未来的蓝图，因为 这样的盛事会带动昆州基础设施，让布里斯班的城市名更加 享誉全球，同时也会鼓舞到昆州当地的年轻人。 财富笔记：说到G20给布里斯班带来的巨大的影响和发 展，主要是在经济和移民上，您也这么认为吗？ Graham Quirk：我认为G20是布里斯班标志性的一个 事件。它的举办，让全世界更多人认识到布里斯班，扩大了 城市的声誉。同时也让布里斯班作为一个国际化的城市进入 到更多人的眼帘。而这些积累下的国际脉络和信任，会在未 来给投资布里斯班和昆州旅游业的带来持续的关注。 财富笔记： 从您的角度来看，您觉得布里斯班被选为 2032年奥运会主办城市的最大竞选优势是什么？ Graham Quirk：我觉得其中有一个很重要的优势是我 们从很早就开始计划申奥，并一直持续关注和根据实际情况 修改这个计划。我们现在担心目前布里斯班的基础设施赶不 上人口增长的步伐。如果2032年确定要举办奥运会了，这就 意味着2032年之前必须完成基础设施，同时这也是我们关键 的驱动因素之一。
所以我和Thomas Bach先生说了三件事: 第一件是关于举办的地点，我知道一般来说，奥运会都 在城市举行，但是我们想去建构一座桥梁，让奥运会除了在 布里斯班举行，也能在图文巴，阳光海岸，黄金海岸等（昆 州东南部的其余城市）举行。我向他解释了我们的计划，比 如如何让运动员们去到这些不同的地方，让他完全地了解， 我们是如何规划，我们到底想做什么。 第二件事，我告诉他们，鉴于之前一些举办过奥运会的 城市，为了奥运会的举办，大兴建设，很多新建项目在奥运 会结束之后就无用武之地了，我们也不想这样。因为我们不 需要重新建设一个85,000座位的体育馆，我们只需要一个能 容纳25,000个座位的新的体育场就够了。幸运的是Thomas Bach先生听后同意了，并告诉我，我可以这样做，建立临时 的座位以保证开幕式的顺利举行是完全可行的。
Graham Quirk：这是个长达半小时的会谈，我认为这 是一次非常有前瞻性的对话。当时我非常坦率地提出了一些 和以往奥运会的差异想法。
第三件是我们一直担心的申奥成本。因为到目前为止， 申办奥运会的成本大约为6千万澳元。但在此谈话之后，他 们成立了一个名为“奥林匹克2020议程”的委员会，该委 员会已经彻底改革了奥运会今后的举办方式。这个小组委员 会做了很多修改。比如允许区域申办，他们完全改变了只有 城市可以竞选的规则。而在没修改之前你就必须亲自去见奥 运代表，并试图说服他们，你的城市是最好的城市，应该举 办奥运会。所以这样的改革，是奥运会向前迈出的一大步。 同时也大大地降低了竞选成本，从原先的6千万澳元降低到 1千万。我们可以对现有的场馆进行翻新和重新使用，而无 需建造新设施，这等于给了我们一个巨大的信号。所以之前 的"2020议程"现在落实得差不多了，也被称之为 “奥林匹 克运动会的新规则” 。
我告诉国际奥林匹克委员会的Thomas Bach，我们并不 想不惜一切代价的去举办奥运会，我们希望我们举办的是一 个真正使我们所代表的的人民可以受益的奥运会。
财富笔记：那我们举办奥运会的资金是从哪里来的？虽 然现在资金减少了，可我们依然有很多需要花钱的地方，比 如体育馆的修建和公众设施等。
财富笔记：当您还是布里斯班市长的时候，你曾在2015 年4月和Mark Jamieson 以及Thomas Bach 有过一次会 谈，期间你们讨论让布里斯班成为2032年奥运会的举办城 市，您能告诉我们这个会谈里更多的细节吗？
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前市长Graham Quirk与财富笔记团队合影
Graham Quirk：很多在北昆和西昆的人都问过我这样 的问题，他们担心所有的钱都将流入昆士兰东南部。而我一 般会这么解释给大家听，英联邦运动会的举办，我们大约花 费了约130万澳元的运营成本。当我们为奥运会进行可行性 研究时，我们发现举办奥运会，我们将有9亿澳币的资金不 足。然而2019年5月，我再次会见了Thomas Bach，当时他 来布里斯班视察我们目前所拥有的基建等。我告诉他我们有 9亿资金的短缺，他告诉我，他们可以出这一部分资金。 实际上，举办奥运可能比你想象中便宜得多。甚至比我 们当初举办英联邦奥运会花费更少。为什么？奥运会售票数 是英联邦运动会售票数的六倍，再加上我们还有媒体报道费 用的收入，毕竟不是所有媒体都可以有权利把奥运会的情况 时时地报道到世界各地。此外还有最重要的，赞助费用，而 这些都可以包含在运营成本里。 所以当你谈论场地时候，实际上随着人口的增长，几乎 所有的场馆都是我们现有的。而且距离2032 年的奥运会， 我们还有 11 年的时间，我们有大把时间规划和顺应这个城 市本身自然的发展。同时，我们还会有其他临时场地，比如 沙滩排球场等。 奥运会最大的成本是建设更新公共交通和道路系统。但 这也不仅是为了奥运会，我一再传达这个消息给昆州人，基 建也是为了跟上昆州人口的增长速度，本身这些就是我们必 须做的工作。我们其实不需要任何前瞻性和超越性的工作。 财富笔记：我们有什么样的计划在不同的城市举办奥运 会？在黄金海岸或阳光海岸等地有什么新规划吗？ Graham Quirk：场馆将被共享。同时一些较为偏远的 地方，比如图文巴，我们也会分一杯羹给他们。因为除了比 赛本身，奥运会之外也有很多机会。 比如图文巴，Lockyer Valley，Somerset，Scenic Rim 等地 ，虽然他们不会有奥运会比赛项目。但有很大的机会，
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我们可以让运动员留在这里进行比赛预备训练几个月。总之 有很多这样看似有点偏远的地区，都会受益于团队留在这里 做训练而得到一定的发展。 举个例子，2000年悉尼奥运会，Bundaberg、 Maryborough和CA Rockhampton这三个小城市，他们获得 了近5千万的资金，只是因为有球队在那里停留训练。所以 我想，既然悉尼的情况如此，那么我们昆士兰东部和北部不 也会获得这样的机会？这是一个巨大的商机，会带来很丰厚 的回报。我们的城镇或企业从悉尼奥运会上得到了一份价值 四亿澳元的合同。于是他们为奥运村做了所有的预制工作。 所以，这是一次，人们也需考虑除了比赛，除了奖牌之外的 机会。 财富笔记：如果申奥成功后，你觉得在昆州哪个行业会 成为国际投资的热点？ Graham Quirk：当然房地产会毫无疑问地成为投资热 点。但我觉得更值得瞩目的是旅游产业的投资和影响。因为 奥运会是地球上最大规模的盛事，所以当我们成为一个奥运 城市后，我们会变得更有吸引力，也会让之前不熟悉 “布里 斯班” 这个城市名的人，了解布里斯班，从而带动整个昆州 （旅游业）的投资和发展。 旅游会有一个现象，假如你去国际机场看标识牌，你会 发现标示牌上飞往昆州的航班目的地只会标识布里斯班。但 事实上，除了布里斯班（昆士兰还有很多值得旅游的地方） 比如昆州东南部的一些小城市和小风景区，可这些地方永远 都不会成为世界熟悉的城市名。 所以我曾和昆州东南部一些小城市区市长讨论过，如果 我们能打造出一个昆士兰的品牌，让这些小城市和小风景区 全部纳入“布里斯班”这个名字里（成为一个品牌效应）。 那么这些小地方就会很容易被注意到，从而得到外来的投资 机会，加强发展。与此同时，布里斯班和周边地区就能形成 相辅相成的发展方向，共同齐心协力，发挥彼此的长处。
财富笔记：您觉得奥运会举办后，会吸引人们移民昆州 吗？ Graham Quirk：这是毋庸置疑的问题。在我们决定花 钱进行可行性报告研究后，我们做了一件事，我们在布里斯 班和伦敦BBC奥运会组织委员会主席Sebastian Coe进行了 一次会谈。他告诉我们，在伦敦举办过奥运后，注意是奥运 会之后，就业率增加了1.5%。多方的研究让我们感到，奥运 会带来更多的经济活力。
特别感谢： 《财富笔记》中文商务杂志感谢布里斯班市市议员黄文 毅先生促成这次采访的机会，让昆州华人有机会了解更多布 里斯班的城市资讯和政府信息。
现在我们有很多人正在从事关于奥运会的相关工作，不 仅仅是奥运会本身，还有奥运会背后能带来更多的财富和影 响。很多人想到奥运会时，想到只是金牌，可现实远不止如 此，我们还应该从奥运会中获得经济，社会和文化上的更多 优势。 财富笔记：举办奥运会时，全世界各地的游客都来了， 我们有那么多酒店住宿吗？ Graham Quirk：当我还是市长的时候，我所做的一件 事就是鼓励建造酒店。 四年间，我们在布里斯班新建了25 家4星际和5星级酒店，未来还将有更多的住宿上线。 此外当你谈到未来的投资和利益时，我认为还少说了一 项国际教育，当我们成为奥运城市后，也将吸引更多年轻 人。 财富笔记：澳大利亚布里斯班成为首选城市代表了什 么？ Graham Quirk：代表我们90%的成功。我们现在要做 的是向国际奥委会证明，我们可以做到我们方案里提及的所 有。我们很早就开始了这份工作，聘请了非常有经验的奥运 会顾问做详细的工作，四年非常细致的工作和努力，我相信 我们会举办一个非常成功的奥运会。
前市长Graham Quirk与市议员黄文毅先生合影
财富笔记：您目前在奥委会的工作中担任什么角色呢？ Graham Quirk：这将会在未来作出决定。下一步重要 的是保持住‘首选城市布里斯班’这个状态。如果你成为了 奥运会的举办地，那么在那之后，工作将会忙起来。所以如 在早期就要组织好，如何有效的建设基础设施和场地，然后 沿着既定的轨道走大约三四年。还要注意各方的细节把控， 所以实际上我们差不多需要四年时间来整理所有的细节。当 然现在我们正处于一个非常幸运的位置，因为奥委会通常只 会宣布七年后的奥运会。但现在我们却有11年的时间来规划 基础设施及其余下部分。总而言之，从各方面来看我们都处 于非常有利的地位。 对话结束后，在和前市长Graham Quirk先生互道再见 之后，我们的心情还是有点激动，因为好似突然就认识到了 布里斯班，乃至于昆士兰州更多的风采，仿佛看到了一副未 来发展的宏图。这一次，我们深深地真切地感受到，还有11 年，布里斯班的奥运会就要来了。
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10万澳币？对不起，你买不到491小生意
资深生意买卖中介Jennifer Yan 帮你算笔明白账
自从昆州491小生意移民签证兴起，Jennifer Yan 就收到了大量的咨询，而这其中不乏一些算不明白的糊 涂账，以及很多想走捷径却反走进了陷阱的悲剧。正巧 刚刚，一位揣着10万澳币，刚毕业不久的毛女士找到了 Jennifer，而她来咨询的问题从算不明白的账到选不好 的生意再到差点被亲戚坑，她的犹豫和踌躇恰恰好全部 反映了现在市场上普遍想做491签证人的心声。 “10万澳币，你买不了491小生意！”
上面这句话是Jennifer在听完毛女士只准备了10万澳币就想 本文作者：Jennifer Yan ForceOne Realty（第一地产）资深生意买卖、商业物业投资顾问 在偏远地区买小生意后，对她说的第一句话。 因为毛女士很明显的弄错了一个概念，$10万只是起步价， 昆州491小生意的具体要求包括： 而不是最终价。毛女士看上了一个咖啡厅正好价值 $10万，可 1. 提名职位在移民局的职业清单上； 这$10万购买的是生意的总成本，即生意的有形资产（咖啡厅 的设备等）以及无形资产（咖啡厅的固定客户群、品牌、系统 2. 在申请前，有成功运营企业的商业经验或者资格（成功经 等）两者相加，收购总投资为$10万，正好符合491的入门条 营生意6个月就能达到此标准），或者以前参与过家族企业运营 件，可值得注意的是此外的费用，运营生意所需的现金流，收 经验； 购成本，房租定金（一般先交三个月），存货成本，还有律师 3. 持有允许每周至少全职工作35小时和运营生意的有效签 会计费等通通不能算在这$10万内。 证，如485毕业生工签等 (500学生签和600旅游签不符合要求)； 换言之，491偏远地区小生意，如果你在经济条件允许的情 4. 已经在昆州偏远地区购买了现有生意 (初创生意或在家经 况下，你可以买超过$10万的小生意。但不能低于$10万，因为 营的生意不符合该项目要求）； $10万是入场费。也不能只准备$10，因为除生意本身外，还有 很多其他费用。 5. 投资至少10万澳币在生意中； 你必须买生意，而不是新开
6. 拥有该业务的100％所有权（合伙经营或者合资企业不符 合要求）；
目前比较受到青睐昆州的偏远地有：黄金海岸，阳光海岸， 图文巴，Logan等。赵女士很喜欢阳光海岸，她想去那里开一 7. 在递交EOI前，已经经营生意至少6个月； 个鱼薯店（Fish & Chips）。Jennifer便提醒她：“从今年4月1 8. 雇佣一名澳洲永居、澳洲公民或新西兰444签证持有人， 日开始，你必须找到一个已经开了2年以上的鱼薯店，然后收购 且每周工作时长不少于20小时； 它，而不能自己新开一个店。因为491小生意移民不允许你开一 9. 提供证据证明有足够的资金。 个新生意。 毕竟491属于技术移民类，除了昆州对小生意的一些具体要 求以外，移民局对申请人有几个基本要求： 1.年龄小于45岁； 2.打分65分以上； 3.有效的职业评估； 4.雅思最低4个6或同等语言水平；
2021年4月1日起，新政策开始调整如下： 1. 购买的现成生意经营的年限从1年调整成两年 2. 10万的投资额不变，但是指购买的投资额，不包括其他的 总投资费用等 3. 作为连锁分租形式生意（比如连锁加油站），家庭式经营 的生意（如快递和清洁生意）都将不算在491小生意考虑的范围 内。 财富笔记 | 25
4. 在2021年4月1日前成交的生意不从属以上新政策 所以，回到之前提的，假若毛女士真的买下了鱼薯店，那么 法律规定她必须要全职在店里工作，当然她不需要天天炸鱼炸 薯条，她需要做的是财务和人员管理，进货和仓库的统筹等， 做一个能发挥应有才能和技能的小生意主。因为上面说过了， 归根究底491属于技术移民类，采用EOI打分制（65分）昆州政 府希望小生意主能把自己所学的所有知识，应用到社会当中， 发挥在昆州的经济里，共同繁荣。 所以法律还规定小生意主一定要雇佣最少一位澳洲公民或 PR持有者，每周最少工作20小时，为昆州做一点贡献，解决一 个就业率。 因此491要求申请人在昆州，如果目前人在国内，则需要先 拿到澳洲的工作签回到昆州后再申请。 疫情后评估生意的基本方法 毛女士就在昆州，可她依然有自己的担心，她担心从去年 开始的疫情，会不会导致生意不好买？ 这里Jennifer就提供了一个疫情后评估生意的好方法，即除 了看生意过去三年平均的数据营业额和利润外，要特别注意这 家店在疫情前、中、后的表现，用三部曲的眼光进行分析，做 出更为全面的 Due Diligence（尽职调研），才能决定是否能 买。 疫情中有三分之一的生意倒闭了，但还有三分之二的生意 存活了下来，甚至其中还有三分之一运营的比疫情前还要好， 比如一些餐厅，因大量外卖，反而提升了营业额。 尽职调研是评估生意里最重要的一个环节，初步观看和深 入调查都必不可少。假如毛女士看中了一家餐厅，首先她应该 先外部观察这个餐厅，比如装成顾客去吃饭，站在店门口看人 流。有了兴趣后，毛女士再提出offer（意向），之后让会计上 阵，一起再做近一步的21天深入调查试验期。 倘若餐厅表示自己的营业额为1万1周。那么毛女士需对照 产业标杆去验证，减去30%-35%的食物的成本，算出对方一年 的进货单，反推出对方的营业额是否有水分。只要营业额确定 后，房租是固定的，人工也有据可查，水电气等都有账单，基 本毛利就一目了然了，一般来说10%-15%的实际数字差被视为 正常，差太多则可以重新考虑。 “我表叔说，愿意2万卖我他的生意，合同上写10万，行 吗？” 可毛女士依然有些不放心，她感到生意买卖市场上似乎总 有骗子的身影，怕自己莫名其妙地做了接盘侠。但事实上只要 是正规的，并找来会计律师保驾护航，也没那么多坑，甚至可 以说很多坑都是走捷径自己找来的。 毛女士就提到，自己有一个远方的表叔在阳光海岸有个亏 钱生意，想要处理，只卖她$2万，但愿意在合同上写$10万， 以便毛女士移民。这让Jennifer一听就花容失色的惊呼：“这不 行，这属于欺骗昆州政府和移民局，是不对的，要坚决反对抵 制！”
Jennifer一针见血地指出，在这份假合同里，毛女士要承担 两份重如泰山的风险，一是欺骗移民局，一旦被查，后果不堪 设想。二是私下谈好$2万，可合同上写$10万，所以在双方律师 的公证下，毛女士必须要付$10万成交，如果成交时表叔反悔， 毛女士则哑巴吃黄连，有苦说不出，毕竟你不能告表叔，是你 欺骗了移民局，你把把柄递到了表叔的手里。 其实如果不走这些捷径，找正规的中介操作，在21天调查 期认真做，对自己负责和会计师律师商议确认。即使是在转租 约时不满意，取消合同，定金也会全部退给你，澳大利亚的合 同法（Contract Law）一直是很保护买家的。 491生意太多？Jennifer的导向和指向 面对种类繁多的小生意，毛女士感到困惑。她心里最想做 的是奶茶店，她看好了一家奶茶店，外部观察时假装自己是顾 客，买了一杯奶茶后，大为失望，觉得奶茶太难喝，于是就不 想买了。 听到这里，Jennifer表示很头疼，因为毛女士买生意的审核 标准有很大的问题，买生意不是买自己的好恶，而是为了移民 和盈利。自己的喜好是不重要的，因为你需要分析的是这里是 洋人市场还是华人市场？如果你选择华人区，或许你的喜好是 一个有代表性的看法。但如果你看中的店在City或在洋人区，对 你来说也许奶茶很甜很难喝，但或许这正是洋人喜欢的，营业 额很高，那你完全可以选择。因为买下这家店不是为了自己喝 奶茶，而是以盈利为目的的经营生意并移民。 就这样，毛女士的问题被资深生意买卖中介Jennifer Yan一 一解答，Jennifer告诉毛女士，最近咨询量激增，她目前对接了 50-100个客户，帮他们搜寻491小生意，其中大多数都是毕业 生，其实选择491远没有那么复杂，有三大类型： 1. 餐饮类：Fish and Chips、简单中餐、咖啡厅、奶茶店等 2. 服务类：美甲、美发、按摩等 3. 零售类：手机店、花店、零售店，杂志社，小服装店 等。 对于小生意来说，Jennifer不建议做太复杂的产品。她认为 适合自己的生意就是最好的，感兴趣的事才会有激情去做。491 小生意本身是个双赢的事，只有双方好，才是真的好。 想要咨询卖生意？想要买生意？扫描二维码，联系资深生 意买卖中介Jennifer Yan！
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“代持”房产的法律分析
栾宇律师是天诚律师事务所（Tenet Legal） 的主任律师。栾律师本科毕业于山东大学法学院获 得法学学士学位，后于邦德大学法学院进修法律， 获得Juris Doctor学位并成为澳大利亚最高法院以 及昆士兰高院执业律师。栾宇律师曾先后于澳洲墨 尔本及布里斯班知名律师事务所工作，积累了丰富 的实践经验，尤其擅长房产法，商业法律等领域的 法律咨询及复杂案件的处理。 “天道酬勤，人道酬诚” 作为天诚律师事务 所名称的由来以及信条，一直以来激励着其为客户 争取最大权益并服务好每一位将信任托付给自己的 委托人。
栾宇律师执笔（案例搜索Queenie Wang协助） 在房产案件的处理中，经常会碰到有一些客户咨询房子 该放谁的名字的问题，由于每个家庭情况各异，会对房产该 由谁持有进退两难。这里面通常有贷款，税务以及家庭关系 三方面的原因。当然，这些都是法律实践中的常见情况。还 有一些情况就没有那么简单了，例如有些客户会讳莫如深地 谈到自己不想将房产放在自己名下，而是放在一个合伙人或 者朋友名下。原因可能是由于自己名下不方便持有该房产， 或者持有该房产的成本会大大增加，特别是有一些海外投资 者，如果买在自己名下会缴纳非常多的海外印花税。 在遇到这类客户时，基于对客户的利益最大化原则以及 基于法律保障方面的不确定性我们不会建议客户使用这种“ 代持”方式。在中国，《物权法》第一百零六条对“代持” 关系中的所有权人的追回权有明文规定。 但是在澳洲，几乎没有相似的保障实际出资人法律权益 的成文法规定。这种代持关系在英美法体系（包括澳洲）中 被认作信托（托管）关系。那么在没有成文法保障下的这种 代持关系是否有效或者其保障性到底高不高呢？下面就根据 我们对判例法的归纳以及具体案例来讲解。 为了帮助我们理解案例，我们先来讲讲澳大利亚的法律 体系和其体系下产权的概念。 澳大利亚是英美法系，也叫判例法系。英美法系对产
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权通常分为法律上的权益即legal interest和衡平法上的权益 equitable interest。 所以对产权的保护被分为法律和衡平法 两个层面。Legal interest多指我们平时所理解的法律上所承 认的所有权，即通过合法过户登记后在“产权证” （Title） 上留下自己的名字（即名义上的产权）。而equitable interest只代表一种基于公平的利益（即，实际利益权利）， 而并非我们所理解的法律上的所有权。例如, 李先生出全款 买一处房产，但在业权登记及相关文件中放了他朋友王先生 的名字。那么王先生则拥有100%的legal interest，即100% 的所有权（产权）。这意味着，在法律层面，当王先生想处 置此处房产时，即使没有得到李先生的许可，王先生在实际 操作上可能会成功处置此处房产。 如果李先生对王先生关于 房产处置的动向毫不知情，一旦新的买家在不知李先生存在 并且是善意购买的情况下完成登记过户， 李先生在大多数情 况下只能向王先生追讨自己的那部分实际权益相所对等的金 额，而不能向新的买家追讨该房产的所有权。 由此看来，在 法律层面对实际出资人的保护实在有失公允。所以衡平法， 作为法律层面的拾遗和补充，识别出实际出资人的权益, 即 equitable interest。 在衡平法的操作上，继续以李和王为例，他们的关系一 般被称为“推定信托” （resulting trust）。这种信托是法 院根据李先生实际给王先生出资的事实而假定的信托关系
（Calverley v Green (1984) 155 CLR 242, 246）。在此关 系中， 王对李的信托财产持有法律权益，而李是这个假定信 托关系的受益人。注意，正如提到的，这是一种假定关系， 也就是说根据相悖的事实，这个假定是可以被推翻的！也就 是这种假定信托存在着一定的不确定性。 接下来我们聊聊，一般什么情况下这种假定信托 （resulting trust) 会被推翻？ 情况一：能够证明在购置房产前，实际出资人的真正 意图（actual intention）是任何与假定意图相悖的意图 （Muschinski v Dodds (1985）160 CLR 583）。 在李和王的例子中，王先生的假定意图是王并不打算放 弃其在该财产中的实际权益。 但如果有任何证据能证明王先 生没有这个假定意图，假定信托将被推翻。 例如，证据表明 王先生的实际出资意图是借贷，或赠与。但如果出资人能够 证明自己的出资意图并非赠与或借贷，假设信托在此不会被 推翻。所以关键点是能否证明出资意图。 在2018年昆州的某案件中，一个中国的公司派遣其下属 雇员到澳洲来进行一个项目的落实。在该雇员名下, 公司出 资为该雇员购买了澳洲的一处房产以及汽车等资产。该雇员 称其名下的房产为公司赠与。 但由于该董事会在出资前就该置业事项的董事会决议报 告明确表明该公司意图是拥有该财产的所有实际权益，所以 在此案件中昆州法院的判决保护了该公司的实际权益并判决 房产的产权转回给该公司。但是该中国出资公司要补上其所 要缴纳的海外申请费（FIRB）以及海外印花税。 在此类案件中，法院一般会考虑一下几个因素：
司的一部分股权按照法律流程转给自己和前妻的女儿们， 并 如期分相对应的股息给她们。在该父亲过世后，他的现任妻 子及孩子声称该父亲‘给’前妻女儿们股份是一种假定信托 关系。但基于父女的特殊家庭关系，并且现任妻子及孩子没 有充分证据证明该父亲的真正意图， 法院在此案不承认假定 信托成立，保护了前妻女儿们的合法权益。 情况三：丈夫出资，房产置于妻子名下（Trustees of the Property of Cummins (a bankrupt) v Cummins (2006) 227 CLR 278, 298 [55]) 从第二和第三个情况来看，如果丈夫将财产转移给他的 妻子，或父亲将财产转移给他的孩子，在没有其他证据的情 况下，法院将假定这种转移是通过赠与的方式进行的。 当然，以上的情况都不是绝对的。具体的案件中还要通 过证人证言及其他证据具体分析双方的真实意图及关系，其 过程有着一定的复杂性。此外，出资人需要真正发起诉讼， 并需要长时间的庭审。胜诉后才能使自己的财产权益得到保 障。这种保障并非自动或者有百分之百的。 如果遇到出资所购买房产已经被出售给第三人情况则很 难追回财产，如上述例子中如果王先生已经将房产出售给其 他人并且所得收益被他在赌场挥霍一空，那李先生即使能够 起诉王先生并赢得官司，但是却可能面临王先生没有任何可 执行资产赔偿的尴尬境地。所以，总的来看以他人代持的方 式购房的法律风险是极大的。 以上内容是我们对现有法律的归纳总结，不属于我们的法律意 见。由于每个案情的实际情况不同，我们会根据您的实际情况给您 提供专业的法律意见。
第一，是否有任何书面的证据证明确实存在委托持有关 系，意图是否是明确的； 第二，出资的情况，比如谁付的定金，谁付的尾款以及 谁负责贷款等等。 情况二：父母出资置业，但置于子女名下 （Charles Marshall Pty Ltd v Grimsley (1956) 95 CLR 353, 364） 在Charles Marshall案中，过世的父亲在生前将自己公
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防御性vs成长型 一张表格详解多样化的投资分配， 科学建立投资组合
作者：Jettie Fan 范晓蒂
资产配置可以说是投资管理的基石之一。研究表明，不 同投资组合之间回报差异的很大一部分源于资产配置不当， 而不仅仅是入场时机或者是个股的选择问题。 多样化的投资分配（Diversification） 俗话说：不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。在澳洲， 真正聪明的投资者都会明白这个道理，并且积极地去做好资 产的合理分配。
收入型和增长型资产 成功的资产配置意味着以尽可能低的风险实现您想达到 的目标。要做到这一点，投资者需要了解各种资产类别和产 品的特性。 您可以从下表中看到，固定利率的产品属于低风险的投 资产品，虽然有点收入，但几乎没有增值。另外一类的投资 比如股票具有很强的资本增长潜力，但风险系数也会提高。
资产配置的关键就是多元化。通过分散投资到不同类型 的产品中，不仅可以降低投资组合亏损的可能性，还增加了 这个组合赚钱的机会。当然，无论你选择什么样的资产配 置，都没有办法完全消除风险。投资总是会有风险的存在。
资产类别
多样化的关键原则之一是"权衡投资的风险和回报"。了 解各资产行业的风险和回报比率非常重要。如果想要的回报 越高，需要承担的风险就越大：反之亦然。
澳洲债券型产品
投资者做出的最重要的决定之一是权衡各种资产类别的 比重，因为不同的选择将从根本上决定这个投资组合的长期 投资回报和波动程度（稳定性）。 几乎每个投资者都要面临的难题是，很难准确预测每个 资产类别在未来的具体表现。当一个行业暂时表现不佳时， 另一个行业可能反而表现非常优异。如果你将所有资金都放 在一个资产类别中，比如说我们身边有些人只涉及房产投 资，那他们可能会很容易错过其他行业的潜在的优异回报。 因此，拥有各种资产类别的多样化的投资组合可以有 效帮助投资者"对冲赌注"。通过投资于不同的资产而分散风 险，就创建了一个健康的投资组合，这样可以在一定程度上 将一个单一行业可能遭受的损失降低，同时在其他的行业获 得收益。总体效果是，您可以逐渐缓冲波动并"平滑"您的投 资回报。
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现金
各类资产的特性： 投资 收入
成长性
税务上 的优惠
风险 级别
低
无
无
低
防御型产品
中/高
无
无
中
国际债券型产品
中/高
无
无
中
澳洲股票
中
高
高
高
国际股票 房产
成长型产品
低
低/中
高
低
低
中
高
高
*并非所有固定利息和债券型产品都是低风险的。许多上市的 固定利率债券具有与股票相似的特征，因此具有较高风险和较高回 报的特征。
我们想说的是，风险和回报是紧密相连的。换句话说， 不要傻傻的期望高回报的投资不带有风险，也不要不切实际 的期望保本类型的投资会带来很高的回报。 同样，股票和房地产等增长型资产可能看起来风险更 大，但是，在足够长的投资时间段里，这些资产的回报会大 概率的高于防御型资产。因此，对希望积累财富的投资者来 说，更多的配置成长型资产是必不可少的。股票和房产也可
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以是一个很好的收入来源，尤其是有些收入还可以带来税方面的好处。例如，折旧 津贴可以抵消租金收入，股票可以有分红的收入并且带有红利抵免。 股息红利抵免（franking credit）的好处 投资澳洲股票的股息里面很多都带有 franking credit。这是澳洲独有的, 是一 种自1987 年政府设立的一个税收系统（imputation system）。因为上市公司给 股东分红的时候已经缴纳过公司所得税，那股东收到股息后要以自己的边际税率 （ marginal tax rate ）再交税，为了避免这种双重征税, 政府就推出了 Franking credit。 由于收到红利抵免的税务优惠这意味着股息收入的实际总收益要高很多。投资 者经常犯的错误是将银行利率与股息收益率进行直接比较。银行利率是很容易算 出，而股息收益率还要把 franking credit带来的收益考虑进去。比如说一年5%的股 息带有franking credit， 它实际的收益率是和7%的银行利率一样的。 在目前现金利率低于1%的超低利率环境下，这是一个特别重要的因素。下表比 较了不同的利率/收益率。
Jettie Fan 范晓蒂 Financial Advisor *澳洲注册会计师 Chartered Accountant *澳洲注册养老金理财专家 SMSF Specialist Advisor™
科学的配置，合理的投资组合 收入型和成长型资产的合理配置取决于个人的具体情况和风险偏好。大多数投 资者其实已经通过自住房有了房产类的配置，那么就要着重在其他类型资产的配 置：要涉及股票和固定收益类型的资产的配置。 一般来说，如果您有计划长期投资股票类资产的计划，您对股票的配置就要提 高。原因是，投资的时间跨度越长，股票类投资表现远远好于固定收益资产的可能 性就越大。 投资期限较短的投资者应着重配置现金和固定收益产品，因为短期持有股票的 风险很大。例如，虽然股票的长期回报率为 7% - 10%，但从中找出任何一年的回 报率是从负 30% 到正50% 不等。然而，随着持有期的拉长，预期回报率的波动性 会降低，而且8 到10 年投资的回报率会大概率的接近7%至10%的范围。 资产配置决策的一个非常重要的因素是您是否快要退休。随着退休的临近，投 资者应该考虑增现金和固定收益产品的配置。原因是，退休人士不再有工资收入可 以支持他们度过股市偶尔出现的低迷期。在这种情况下，您必须结合实际情况重新 考虑自己的风险承受能力。 结束语 无论您在投资中采用了什么资产配置方案，您都需要评估自己的预期。非常重 要的一点是，您的期望回报值要与经济的现状相符合。当经济增长强劲，利率低 时，增长型资产往往表现优异，而当增长放缓和利率上升时，往往收入型资产表现 会更好。 世界上没有人可以非常精准的预测各种投资组合某个时间段的回报率。因此， 投资者应该把精力放在寻找最适合个人需求的资产配置上，科学的建立一个在千变 万化的投资环境中都可以有良好表现的投资组合。 如果您需要专业人士帮您评估当前的资产配置是否合理，或者您需要任何投资 理财，养老金，股票，基金和债券方面的咨询，请联系Morgans Financial 的资深 投资顾问Jettie Fan。 32 | FortuneNote
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Accounting
澳洲税务局审计 现在都这么玩了， 新移民还有 五大错误的税务认知
每一位新移民，正式登陆澳洲后都会面临接踵而来的税务三部曲，买房（自住）、置业（投资）、存款。虽然已经有很 多老移民税务上的前车之鉴，可由于忽视或是信息获取不足，还是有不少新移民完全看不到这样的后车之师，该踩的坑全踩 了，不该踩的也一个都没有避开。对财务的不上心加上对税务的不理解，最终都会由ATO澳洲税务局出面教做人，损失可谓 惨重。
新移民对税务身份的混淆 在这许许多多的坑里，大多数新移民最为容易有五大错 误的税务认知，首当其冲的就是对非税务居民，税务居民和 临时居民身份的混淆。因为在税务局（ATO）眼里，非税务 居民或税务居民并不完全根据你的签证。比如一位名叫王五 的女士，她刚移民到澳洲，拿了PR，但因为一些原因长期 居住在国内，那么从税法的角度来说，王五属于非税务居 民。即使有一天，王五入籍成为澳洲公民，只要他长期住在 国内，依然属于非税务居民。这其中的优点是王五女士在国 内的收入不用征税，而这也是新移民容易有的第二个认知错 误，总以为有PR后所有收入都缴税，但其实只要是非税务居 民，那么国内资产收入没有缴税义务。 不过，被判定为非税务居民也有缺点，比如王五在澳洲 的房产，就要缴纳很高的税率且毫无优惠。即使王五不想持 有太多房产，卖房变现时也要交高达32.5%的税。算下来之 后，可能房子升值部分赚的钱就抵消了很多。 总而言之，三种税（地税、印花、资本利得）会对应不 同交税身份，有不同的具体算法，也有个别案例个别分析的 操作空间。而这也往往是新移民容易有的第三个认知错误。 除此之外，对于不是澳洲当地居民，不住澳洲，而使用 海外地址的人。存款部分只需交10%的最终税。你不需要向 ATO申报Tax Return，只要扣掉这10%的税，剩下的存款利 息收入都可以收入囊中。
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同时对于非税务居民来说，还有一个好处是股票的投 资，炒股的盈利不需要交任何税。只要你能开户，在澳洲你 就可以炒全球所有的股票。 养老金 Super & Age pension抚恤金的区别 假如张三是一位刚到澳洲的先生，目前他处于持有188 签证，但还没拿到PR的阶段。虽然张三长住澳洲，属于税务 居民，但他属于临时税务居民。好的地方在于，此时此刻他 在国内的收入不征税，所以在成为PR之前，一定要把你在澳 洲使用资金做好规划。因为现在，两国之间的银行数据信息 正在开始共享，如果你有转账频繁的动作，就会引起相关部 门的注意，澳洲会有专门部门去查你所有的转账，银行也是 要受相关部门的监管。目前金额1万澳币以上的转账澳洲反 洗钱部门都要做大数据分析。所以一些我客户的频繁换汇和 大额存储，银行会给你打电话询问你的资金来源，是否有交 税等问题。 很多新移民，就如上面举例用的王五女士、张三先生一 样，一部分是国内企业已经运营成功的商业人士，有一定的 财富积累，年纪在50岁上下，当人们和你说澳洲养老福利好 的时候，就容易产生新移民的第四个认知上的错误，把养老 金和抚恤金的概念混淆。 澳洲的养老金不按工龄和职称，而是在你所有的职业生 涯里，所有雇主都要给你额外交的9.5%的养老金（2021年 7月1日之后是10%），这笔钱放在独立运营的养老金管理机
构，他们来帮你投资管理。如果打理的好，你退休的时候这 笔钱会增加；反之，没打理好，这笔钱也会相应减少。一般 来说澳洲60岁退休，如果这时你愿意退休了，那么你不需要 交税就能拿到你存进去的养老金。通常平均有$30万左右， 其实很难靠这笔钱养老，所以这时候政府就推出了一笔扶持 性的抚恤金Age Pension，属于政府额外出钱。
灵活的操作可能就不灵了。因为时代的进步和科技的感召 下，税务局审查的手法已经越来越高超了。 对于税务局来说，每年税务局会有规划当期重点审计行 业，简言之这次重点打击什么项目。他们可以从交管局调出 所有人的车辆，看你的收入，包括你住什么样的房子，买了 什么收藏品，平日的消费习惯生活日常，包括你的小孩上的 是私立还是公立学校，大数据可以让一切都无所遁逃。税务 局利用来自各种来源的信息来识别高风险群组 ，他们只需挑 选出一些需要重点审计的客户，在这个群体里，税务局能拿 回更多税的概率就会高很多，稳赚不赔的买卖，所以从去年 开始ATO就已经增加财力投入在审计部了。
但是想领抚恤金Age Pension是有条件，这涉及到你个 人名下的资产等，你要被判定在贫困线以下人群，才可以拿 到这笔丰厚的钱。如果夫妻两人都属于贫困线以下，那么2 周目前最多能拿到$1300-1400，可以说立刻就能过上相当 好的生活了。 最后一个小问题，也就是第五个容易错误的认知是税号 的申请和银行开户备案。对于一些新移民来说，可能认为自 己目前没有在澳洲工作，不需要税号，可只要是银行有存 款，有利息，就开始需要一个税号了。
前几年，餐馆咖啡厅就是重点打击的对象，因为这一类 生意现金收入的比重较高。由于现在电子支付的普及， ATO 手上的大数据越来越多，他们甚至可以根据你餐馆的面积， 用的水电气，大数据就能估计出你的营业额的范围。他们并 不需要特别派人工去查，发现问题就直接拉单子查。
澳洲税务局的审计操作指南
比如前面提到的张三，如果他的小生意进入审计，作为 纳税人张三就要去给ATO证明和解释为什么这笔钱不是他的 收入，而不是ATO给张三列出证明这笔钱的来源是收入。也 就是说张三要花很多的时间成本去收集资料，应付这些巨大 且琐碎的工作量。而那些你证明不了来源的钱，全部都会被 算成收入，可能张三这一年并没有挣那么多钱，甚至前面2 、3年省下来的钱，在这一次的审计中，罚金加利息，全部 都吐了出来，得不偿失。
对于很多新移民来澳洲的华人，都会很快地发现这里的 人文文化、法务系统和财务系统都是另外的概念，自己毫不 熟悉。所以想要把财富翻倍积累似乎变得比较困难，转而更 加看重自己曾经千辛万苦积累下来的财富和资产的安全性。 如果只是单纯地把钱放在银行储蓄，按照现在这样的低利 息，即使钱很多，可能最后到手的回报也特别低，不如做全 球的资产配置。 然而，这里也要注意不要过度投资到房地产产业，一些 华人新移民通常对澳洲财务和法律体系没有太大概念。虽然 买房产是低风险保值的动作。但是也应考虑到房产涉及地 税，在昆士兰州，除了自住房，每个人名下持有土地价值在 $60万以上时，就要开始征收地税了，也就是说一个人最多 可以有一套半的独栋房产，加上配偶，最多三套。
因此，做事尽量合规是最重要的事。虽然澳洲的税率 高，但还是很合理，通过合法的操作和运营，税其实远没有 你想象的那么多。权利与义务总是对等的，交税并不可怕， 你也可以利用你良性纳税的记录，去银行贷款出更多资金， 将生意蛋糕做的更大更好，这样才是良性循环的长久之道。
此外，很多华人在当房东的时候还会有自己打理出租房 的情况。这块收入也有需要报税的地方，一旦没有弄好也会 有被审计的风险。而这也正是下面要着重讲的税务局审计操 作。
免责声明：本文仅提供一般咨询给读者参考，文中内容不能替 代任何会计、税务、法律或其他专业意见或服务。如果您对会计和 税务有任何疑问，欢迎扫描二维码联系我们咨询。
假如，布里斯班有一位名叫张三的小生意主，他脑子活 络，在节税上总有自己的想法。可近年来，这些以往想法和
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一网打尽！盘点澳洲所有地板的优劣势 八种地板大比拼，选你所爱 近来，随着疫情的回稳，澳洲房市的价格一骑绝尘，再创 新高。无论是买房人还是卖房人，都是人潮涌动，居高不下。 在市场如此火热的当下，不少房主也开始审视自己现有的住房 以及持有的投资房，如何让自己的房子在众多二手房中成为佼 佼者呢？除了优越的地理位置外，房屋内的装修也是提升房屋 品质，让其脱颖而出的一个不可或缺的因素，毕竟好房子让人 一见倾心是恒古不变的人间真实。
即使有些房主没有转卖的需求，单单是想改变家里的氛 围，让自己住的更舒心的品味屋主们也比比皆是。他们经常打 理自己的房子，给地毯做一次彻底升级等。方方面面，装修总 是大有学问。
首先，让我们总结一下目前澳洲市面上常见的木地板类型。
在澳洲市面上六大畅销实木木材包括Spotted Gum (斑桉 木)。Spotted Gum的特点就是其深深浅浅的天然纹理让它有 着行云流水的生动感。灰色色系的特质，也非常符合澳洲家居 装修风格的审美。在众多实木地板中，Spotted Gum的硬度 非常高，达到11KN（千牛），超过澳洲平均硬度3KN之多。 因此这类地板的使用寿命比较长，由于高稳定性，地板也不 会因为温度变化产生较大的变形，也很少会出现波形瓦状的形 态。Spotted Gum基本产于澳洲，由于我们有着丰富的桉树资 源，价格也相对平稳。
纯实木地板
Solid hardwood flooring
实木多层复合地板
Engineered wood flooring
强化复合木地板
Laminate flooring
乙烯基地板
Vinyl Flooring （PVC floor）
除了以上几种我们常见的木地板以外，市面上还有软木地 板（Cork Flooring），竹地板（Bamboo）等等。
纯实木地板 Solid hardwood flooring 使用年限：75年-100年以上
其余的就先不多说，这一次我们单说地板的选择，面对足 以让人眼花缭乱的选择，到底哪个才是正确的选择呢？希望看 完这篇文章，你能找到属于自己的答案。
Black butt(黑基本)，可以算是Spotted gum 的远亲了，也 是由澳洲桉木生产而成。区别在于黑基木通体洁白，几乎很少 见到黑色的斑纹。所以，Black butt洁净细腻的纹理也是很多现 代年轻家庭的选择。
实木地板又称作原木地板，是天然木材经过烘干加工后形 成的。由于其纯天然的原材料和更好的环保性，也造就了实木 地板独一无二天然纹理，以及典雅，温馨的自然感觉，是很多 家庭的首选。
Ironbark ( 铁皮木, 又名澳洲花梨)，主要产地来自新南威 尔士州。澳洲红铁是一种非常漂亮的硬木，多生长在新南威尔 士州和南昆州。它的树皮非常坚硬，颜色呈深灰或黑色。木 材中心则是暗红色到红褐色。由红铁树制成的地板一般呈红褐 色，边缘有一些微黄，可以营造出一种古典和深沉的环境。在 澳洲红铁木不只适用于室内木地板，也经常出现在房屋木材结 构、码头、桥梁、桩柱和铁路枕木等等。可想而知其坚硬程度 36 | FortuneNote
和稳定性，更胜桉木。但红铁木的不足之处则是由于它的坚硬 程度，不易安装。安装过程中如果只用普通地板钉，很可能产 生地板裂纹，因此必须聘请专业或者有过安装红铁木的专业人 士。
实木地板的好处不仅仅是环保，纯天然，也是品质的保障。 即使经历百年，只要经过专业的保养，实木地板依旧可以保存 完好。但缺点也是保养维护的要求比较高，且对于安装工人技 术要求也非常高。 所以选择实木地板时，一定要认准品牌和安 装公司。 多层实木复合地板 Engineered wood flooring 使用年限：25年-80年 实木复合地板也是实木制造而成，但不同于纯实木地板，复 合地板是不同层数的实木由粘合剂粘粘而成。由于地板中间的 夹层提供地板可以“呼吸”的空间，使得实木多层复合地板拥 有了较好的耐潮性，也使得膨胀的可能性大幅度降低。
Black Walnut (黑胡桃木)，一般产自美国，大家可能对它非 常熟悉。因为很多车内饰和家具都是由黑胡桃木制成。那么做 成地板，它又可以营造什么样的氛围呢？
在澳洲数量极为有限的黑胡桃木是偏向棕色美系风格人士的 首选。因为其美观的纹理，细腻的手感，在国内也很受欢迎。 但因为黑胡桃木稀少，成材时间较长，且只产自美国， 所以黑 胡桃木价格偏高，这也让它成为木地板中的贵族。
相比实木地板，复合实木地板的价格更加实惠，并不是 因为质量有所下降，而是复合地板需要的木材不一定是整块 原木，也可以使用较为薄一些原木皮，这样材料可以被充分 的利用起来以减少浪费。 由于复合地板是人造设计，大部分地板经过专家设计， 所以对于安装的要求就相对较低，也不需要安装龙骨，可以 直接在原始地面上安装。这不仅缩减了安装时间和费用，且
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复合木地板对维护要求很低，并不需要我们像保护实木地板一 样经常性打蜡和找专业人士来清洁。
以上我们介绍的三种木地板，各有利弊！那么有没有地板可 以用在浴室或者厨房呢？下面就要介绍近期的超火的 说了这么多优点，那么复合地板又有什么缺点需要我们注 意呢？ 因为实木复合地板的做工和设计较为复杂，所以它对工艺 用料要求非常高。市面上复合木地板的价格因品牌不同，价格 高低不一，但值得我们注意的是粘合剂的使用。在选择一个品 牌的时候，还需要参考它使用的粘合剂成分，即是否有甲醛成 分偏高的隐患。另外一个很严肃的问题是复合木地板一但泡水 就很难修复。所以大家在选择安装的同时，也要考虑空间的使 用问题。
强化复合木地板 Laminate flooring 使用年限：15-30年 强化复合木地板，也是现在国内外市面上最常见的一种性 价比非常高的木地板。Laminate地板是以高密度纤维板为基本 材料，表面贴装饰浸渍纸和耐磨浸渍纸，背面贴平衡纸，经热 压、开榫槽等工序制成的企口地板。此类木板的制作工艺非常 复杂，需要打散木材原有的组织及纤维，使得木材怕潮，不耐 磨等不稳定因素一次性被解决掉。经过这种重组工序生产出来 的强化复合木地板就不会出现实木地板会发生的地板翘起，缝 隙变大等问题了。 Laminate另外一个最大的优点，是不用担心澳洲人最为头 疼的白蚁问题，被称为澳洲人福音。安装房方面，Laminate也 是表现优异。通常只需要工人将接缝处拢排齐铺好，不需要使 用胶水或钉子。因此不会伤及原本的地面，并且安装周期短， 适合短时间内要完成装修入住。
乙烯基地板 Vinyl Flooring (SPC floor) 使用年限：10-20年 相比Laminate，Vinyl地板最大的差别就是它是100%塑料制 成，而Laminate则含有99%木材。所以Vinyl的防水性可谓是所 有地板里面的佼佼者。 而Vinyl的缺点就是因为其塑料属性，令它的脚感非常不 好，并且坚硬。另一个缺点就是目前市场上供选的择花纹和颜 色较少，并且使用年限相对较短。但它的性价比绝对可以战胜 一切缺点！是投资或者商用的不二选择。
看到这里，相信大家应该已经对现在市面上主流地板有一些 概念了。不过我们还是简单总结归纳了一下4点真言，即： • 如果不差钱，且愿意花时间经常做保养维护地板，选择 实木地板 • 想要兼备实木地板的外观，又希望耐磨耐久，选择实木 复合地板 • 预算有限，且不追求实木，那么强化复合木地板是最好 的选择 • 预算低或用于商业，投资方使用，或者家用浴室、厨房 都可以选择SPC地板。 那么到底哪种地板才是您的最佳选择呢？ 预告：下期我们将介绍澳洲市场上不同类型的地毯，敬请 关注！
作者个人简介： Queena Cui，毕业于Bond University。从事建筑室内设计多年，并于 2019年成立Ark Design室内建筑设计事务所，展开布里斯班华人高端住 宅、办公室设计业务。同时担任国际顶尖奢侈品品牌布里斯班和黄金海岸 门店陈设师职位超过5年。
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Dr. Peng Ng 伍炳雄医生 1984年毕业于昆士兰大学医学院，经过 专科训练之后，曾任职英格兰Portsmouth 圣 玛丽医院两年，并获得了先进腹腔镜及试管 婴儿的宝贵经验。 1994年回到布里斯班后十年间，任职于 玛特医院资深妇产专科，同时也是昆士兰医 学院临床资深讲师，培训了无数的医学系学 生。Dr Ng也是澳纽皇家妇产专科学院的训练 导师，专职训练妇产科的专科实习医师。 Dr Ng专业领域： 1.先进腹腔镜手术 我经常接获其他妇科医生转介的腹腔镜个 案，尤以严重的子宫内膜异位，子宫肌瘤， 腹腔镜子宫切除术等。Dr Ng的经验源于英格 兰与悉尼。 2.试管婴儿/不孕与不育治疗 三十年以上试管婴儿与不育治疗的经验， 在City Fertility Southside 试管婴儿中心，Dr Ng是经验最多且成功率最高的医生，同时也 帮助训练其他试管婴儿专科医生。 3.私人产科特别照护 4.一般妇科及子宫下垂手术 Dr Ng会说流利的中文，广东话，福建 话，台山话及马来语。倘若您需要任何妇产 科方面的协助，欢迎联络，我们将竭尽所能 地帮助您。
Dr. Peng Ng 伍炳雄医生
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还不知道吗？ 巧用YouTube可以扩大生意！
你的公司是否应该在YouTube上开始推广业务? 你有没 有试过在YouTube上发布内容，但对你的生意没有任何帮助 这个问题? 在这篇文章中，我们将提供一些信息和知识，教您如何 使用YouTube有效地发展业务。 公司为什么应该考虑YouTube？ 对于公司来说，考虑在YouTube上进行营销有两个关键 原因。 首先是SEO（搜索引擎最佳化）的好处。结合YouTube 母公司谷歌的力量，可以使搜索引擎最佳优化，让广告覆盖 到你想要的群体。假设你有一个表现不错的YouTube视频， 并且使用了经过充分研究的关键词，你将视频嵌入一篇带有 相似关键词的博客文章中，就可以提高文章和视频的关注 度。 将YouTube视频嵌入到博客文章中也可以提高潜在群体 的网站浏览时间，这对谷歌来说是一个重要的信号，持续升 高的浏览量表明这是一个高质量的内容。如果人们开始在一 篇嵌入视频的文章上花费比平均水平更多的时间阅读，这将 对文章和视频的浏览量都有帮助。 如果你同时用文字和视频来创作内容，那么两者的结合 将会非常强大。由于每个人的大脑运作方式都不一样，不管 你是先做视频还是先写博客，所以选择适合你的方法即可， 不用过度纠结。 YouTube的另一个关键好处是内容的长期性。对于大多 数社交媒体来说，你的内容的保质期很短，但在YouTube 上，你的内容可以在未来几年被消费。你可能在今天发布一 个表现不佳的视频，但在一两年内，它可能会突然红起来。 举个例子，Jessica三年前做了一个关于iMovie的视频， 这个视频至今仍在她总视频浏览量的前10名中。像这样的老 视频继续帮助她扩大自己的影响力，让她走到那些她本来无 法接触到的人面前。
YouTube是一个内容机器。他们希望用户留在平台上， 所以他们不断地向观众推荐额外的视频。例如，当有人在看 Clubhouse的视频时，他们知道他们可能想要看Clubhouse 的另一个内容。如果你的视频包含在建议内容中，你就可以 接触到大量的新用户。另外一点值得关注的是，YouTube 上的内容扩展长得惊人，其提供的潜在观看内容数量十分巨 大。 YouTube适用于任何行业 几乎任何类型的企业都可以从YouTube中受益。举个例 子，位于田纳西州的一名房地产经纪人开展的业务肯定是针 对某处地点的。在运营过程中，她可以让YouTube为其服 务。她创建了一个房地产视频号，开始分享她的专业知识， 比如如何买房子，回答诸如 “什么是第三方托管？” 等问 题，后来，她最终在这个细分市场上开设了课程和教育。是 YouTube的存在，帮助她成为了网络市场上，客户的第一个 首选资源。
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随着频道的壮大，她的品牌也在壮大。她所在地区的人 们开始认出她，因为人们在YouTube上浏览过她的视频，这 是因为民众在搜索相关问题时浏览过她的答案或者视频。她 之所以能在“田纳西州纳什维尔的房地产经纪人”中排名， 是因为她利用了搜索引擎最佳化的好处。 YouTube不仅可以帮助人们发展业务，也可以在教育行 业里创下纪录。 德克萨斯州的水管工罗杰·韦克菲尔德（Roger Wakefield）出于同样的原因创办了YouTube频道:通过优化 他的搜索引擎，让人们关注到他。值得一提的是，最初，他 的YouTube频道并没有给他的生意带来多少好处，但它最终 成功了。 这是因为，一个全国管道工协会邀请他演讲，希望他培 训其他管道工如何融入行业。
虽然你80%的视频可能无法让人们拥有你的免费赠品或 购买你的产品，但它们向YouTube证明，你的内容可以让人 们留在平台上。这就减少了20%购物视频的影响。 在你推销选项的20%里，你可以告诉读者去点击这个购 买链接，并在你的视频里显示人们可以点击的卡片。确保你 只在进行推销时使用结尾部分，而不是在你向用户提供80% 内容时使用，这样就不会对你的视频浏览造成太大伤害。 如何在YouTube上进行软文推销 在YouTube上做一个推广宣传，你可以在你的“关于” 标签或视频描述中加入一个“选择加入”或免费链接。这是 一个合理的请求，因为你并没有把链接从视频中的某个地方 发送出去，也没有打断观看过程。他们是通过深入挖掘描述 你的频道页面，或你的关于标签来做出决定的。
你也可以把链接放到你的YouTube封面图像那里，将 网站链接替换为观众想要的链接。确保图像能吸引人们的注 意，比如用箭头或图形表示他们将得到什么，通过这个小技 巧，可以让你的点击率明显地上升。 如何避免营销者在YouTube上尝犯的大错 YouTube的算法是将正确的浏览者与正确的内容配对， 这样浏览者就能花更多的时间留在平台上。如果你的内容无 法把人们从平台上留住，那么YouTube就会对你不利。你可 能仍然可以通过YouTube来发展你的业务，但不会是那么的 快速了。 YouTube不仅是个平台，也是一门生意。广告商给了他 们数十亿美元，YouTube需要让广告商满意。如果你的视频 没有把人们留住，YouTube将会减少你视频的推广力度，你 的视频也不会被观众点击。如果你所做的步骤都是正确的， 你会发现人们正在浏览你的内容，但如果他们没有在平台上 扩展这个内容，那就会出现问题。 比如，你可能在想：我为一家公司工作，我的工作就是 推销这家公司，这要如何去实现？
对于你视频的内容，确保是观众所喜欢的。作为营销人 员，我们有时会忘记我们拥有人们真正想要的资源。在我们 的脑海中，我们只专注于想要提及的一件事，却忽视了我们 还有许多其他用户可能需要的资源。
归根结底，这与任何社交媒体平台都是一样的。如果 你总是在Instagram上要求人们购买你的产品，这不是一个 有效的策略。更好的方法是软推销：在80%的时间里，你 的YouTube内容应该是关于给予你的观众 —— 教学、帮助 和提供价值 —— 这将有助于建立你的品牌；另外20%的时 间，你可以向你的听众提出要求。
在你80%的视频中，你不应该将人们从平台上吸引出 去，你可以这样说：“当我在谈论(主题)时，我在描述中有 一个链接，你可以去查看它。”只是不要在屏幕上弹出它或 吸引大量的注意力，因为那样会让观众很容易地点击链接而 跳过视频。另外，因为人们必须进入你的订阅页面注册，这 是一种很好地查看你平台上订阅者信息的方式。
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如何在YouTube上提出请求 在你20%的视频中，你会遇到困难的问题，首先要确定 这个话题本身就能做得很好。你的YouTube分析应该让你知 道什么内容会吸引观众。通常来说，YouTube希望这是一个 表现良好的视频，因为你已经提出了一个尖锐的问题，可能 导致人们不再观看，所以一定要首先做到内容有趣。 接下来，创建或选择一个特定于该视频主题的选项，而 不是你想要推广的通用选项。 例如，杰西卡几年前做了一个Trello（类似于钉钉的软 件）教程，在视频的开始，她说，“我们将在这个视频中讨 论Trello。很多人都很难弄清楚如何使用这个软件，所以我创 建了一些教程，你可以去网站上下载。” 她从头到尾都做了，把卡片和描述连在一起，加上一些 免费赠品，让这个主题更好地吸引人。 如果你的YouTube频道现在正处于成长阶段，你做的是 100%的干货视频，如何转换这个阶段并开始做一些20%的 推广? 在你所有的YouTube视频中，你都希望包含一个行动 号召。大多数时候，这是一个特定于YouTube的行动订阅， 点赞，评论。当你开始制作20%的视频时，用你的要求代替 那些行动呼吁，并告诉观众点击卡片中的链接(或描述)来获 得免费赠品。 除了在卡片上添加一个可点击的链接外，在屏幕上显示 链接并告诉浏览者该链接在描述中也是很有帮助的，因为移 动用户可能很难点击卡片或看到URL。 在视频的最后，你可以在最后20秒左右的时间里提出一 个请求。通常情况下，你可以要求读者关注订阅你的视频， 并添加另一个:“不要忘记，获取我创建的这些模板。”在卡 片上弹出URL，在屏幕上放置另一个URL，并再次告诉他们 关于链接中的内容。 这也是一个在YouTube上直接销售你产品的机会;然而， 但它不应该是像1000美元的课程这样昂贵的东西。相反， 只要能做到2/8分成的利润，销售低成本便宜的物品才是最 好的。
你可以说，“我创造了这个免费指南。到(这个地址)去 拿。”那是你真正看到影响的时候。 互联网时代，利用数字化的信息和网络媒体的交互性， 再加以精准投放为辅助。这些变化都是随着科技的进步而带 来的变革，万物都可互联网的现在，实现营销目标以这样一 种新型的市场营销方式入场，最大程度”与人的连接“机会 可就摆在眼前了。 如果你有YouTube频道？或者关于运营YouTube频道你 有经验想要分享，欢迎您在财富笔记公众号留言告诉我们你 的账号。
例如，Jessica做了一个关于iPad上的GoodNotes的视 频，这是一个数字计划表，它的工作原理类似于纸质计划 表，有可点击的标签，便于导航。她知道关于这个主题的视 频会在YouTube上的观众中表现得很好，这是因为关于这个 主题的指导视频并不多见。 在她发布视频之前，她设计了自己的规划表，然后在教 程中使用。她知道她的观众会对她的规划表感兴趣。这是一 个推销的视频，她可以在视频里说：“顺便说一下，这是我 设计的一个规划表。我会把链接放在下面。”在最初的两个 月里，这段视频不仅显著提高了她的订阅率，而且她还从单 价27美元的产品中获得了1万美元的收入。
特别声明：本文所有信息来自于互联网，目的仅仅是通过分享 传播信息。
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从考证到入门，从着装到工资！ 布里斯班的二手房行业， 不为人知的艰辛和荣耀 说起房产销售这个职业，没有人会觉得它很陌生，可要 真详细地论起来，又似乎全是对销售这个职业的刻板印象： 西装革履，油头粉面，喜开豪车，能说会道。 可这其实和真正的房产销售，完全是南辕北辙，这个行 业细分起来，其实分很多专业领域，二手房地产它是一份稳 定而长远的职业。 为了打破加注在地产销售们身上简单粗暴的片面形 象，给职业应有的正名，这一次我们找到了Ray White Sunnybank Hill的行业资深销售大拿Jonathan Law，就布里 斯班二手房行业这一块，问了10个超级十分以及非常尖锐的 问题。而他也毫无保留，真诚的回答了我们，让我们得以全 面地一窥二手房销售们，不为人知的艰辛和荣耀。 Q：为什么地产销售要穿的过分光鲜亮丽？
本文作者：Jonathan Law
着证书去政府部门申请执照，执照下来后就能开始从业。入 门相对的简单以及容易，虽然如果你有相关的学历背景，或 地产知识固然好，但并不是硬性要求。因为大部分公司以及 团队都会提供培训。这是一份门槛低，但天花板高的职业， 如何专研你所在的领域，完全是要看自己。 Q：如果去公司应聘，专业和热血，哪个是销售最需要 的技能？ A：如果是应聘，那专业知识肯定最重要的，有了资质 证书这些，你才能从事二手房交易。同时你只有认真研究销 售的流程，你才能胜任这份工作。 然而，即使你有了这些技能，想要做一名成功的销售， 不说热血，但在挫败面前，“不会被打败”的这种精神则是 更为重要的软技能。
A：因为销售的着装要根据客户来。在人与人还没开口 之前，着装其实是一个率先的沟通，作为拉近彼此距离的一 种工具。
因为销售行业的竞争很激励，很多人在失败的时候容易 放弃。可要想做一个成功的销售，那么被挫败了4步，就要 有激烈自己往前走8步的勇气，这才是成功的关键。
如果客户是商业人士，而你没有穿得西装革履，反而穿 个T恤和人字拖，那一个无形的壁垒就会突然出现横在你与 客户之间。所以要想打破和客户的隔阂，着装符合客户，和 客户统一，是一位销售基本的专业素质，同时也显示出对于 客户的尊重。
二手房销售的前期会有一个学习和积累客户的过程，和 一些纯技能型行业不同，那些工作可能你入职的第一天就立 刻有回报（工资）。但销售会有一个周期，要了解这个周期 里正确的增长过程，做好前期投入的准备。最基本的，二手 房市场里，前期你要去发传单，挨家挨户地敲门，打电话， 认识人，找客户等等。
如果是去海边或者偏远山区卖房子，而客户是一位随性 的喜欢海滩和农业生活的人，可能穿个花衬衫顺应海滩风或 者牛仔卡其裤反而会比西装革履更拉近和客户的距离。 Q：大家都认为地产这个行业，入门要求低，但淘汰率 高很难坚持？ A：卖房是一个很笼统的概念，不同的房要求不同的专 业知识相匹配。虽然看上去是一大群人在卖房，但其实这之 间的工作都有细分。 在二手房这个行业里，销售需要有个资质证书，称为 Sale Certificate。一般来说只要去报读一个课程，大概一两 周，在顺利考过的情况下，可以拿到证书了。之后只需要带
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Q：房产销售的前景，自己开房产公司和成为顶级销 售，哪个更好呢？ A：众所周知在澳洲开公司，当老板并不容易。有公司 后，相应的成本也会增加，老板市场要面对办公室租金，运 营费，交税，公司税等各种账单。 而做一名资深顶级的销售，拥有自己的团队后，也好似 自己的生意在一个公司品牌生意下运作。如果你的团队足够 成熟，那时你想要成立一个公司就成了一件水到渠成的事。 接下来，不过都是选择问题，看每个人自己的追求和事业 心。并不是每一个人都想成为百万中介而也不是唯一一行能
年入高薪的职业，所以对自己的认知和工作的热爱必须打从 心底。 拍卖托vs杀熟 Q：二手房的拍卖上，会安排托儿吗？ A：据我的经验没有托儿。但我遇到过一种搞笑的情 况，就是有些区域房子价格比较高，一些附近的邻居怕这个 区的房子卖便宜了，会在拍卖会上冲过来喊一标，然后立刻 跑走。我遇到过一位，之后他就被我们放上黑名单了。 销售洗脑 Q：房产销售，会不会自我洗脑，说的自己都信了？ A：其实销售任何东西，这个行业都多多少少会有这种 情况。但在二手房这个市场就还好，因为雇佣你的其实是卖 家。二手房销售主要还是要通过自己的专业性，才能把房源 拿到。之后靠着对区域以及房子的熟悉才能更好地卖给合适 的买家。 全员搏杀吗？ Q：销售行里，即使是同公司，是不是也是竞争者？ A：销售不可否认的存在一定的竞争关系。但可能没大 家想象的那么严重。二手房市场里，每个销售都会有自己固 定的区域。而且一个人的精力有限，不可能服务到所有人。 如果没有团队，一个人单打独斗，那么1,000-3,000个房源 是一个人可以负责的上限。所以房产销售之间也可以成为朋 友，即使是同一个区。 何况竞争也分良性竞争，如果是凭专业度拿下客户，无 可指摘。只要不做背后恶意中伤人这种短视的方法就行了。 互相尊重彼此的职业，就事论事，才是长久之道。恶意竞 争，诋毁对方，反而会让客户轻视，产生反效果。 销售，只是一份工作而已。江湖里，人们抬头不见低头 见，往大方向看，以增长的角度去看，市场那么大，一个人 做不完，没有必要抢。 市场未来 Q：二手房，现在还有市场吗？ A：当然有市场，完全没饱和。 二手房销售，当你选定一个区域，那么你就要开始努力 地去研究这个区。放下面子，打电话，亲自上门，常发传 单。你要去找客户，反复推敲和联系，带有正确的思维，然 后就大胆去做。 我刚入行的时候曾经给自己写了一大本台词，如何打电 话，如何敲门后和人交谈，揣测对方会说什么，问什么问 题，我如何回答。我反复演练台词，虽然可以上手，但对谈 中却极其容易不自然。
了解二手房买卖这个行业的整个程序流程，是最重要 的。 好房源，靠抢还是公司分配 Q：好的房源，会被资深大销售抢走吗？还是公司会分 配？ A：公司会分。卖房子是一件大事，在不损坏我们卖家 的利益前提下，我们会带新人，也会推新人，好房源会大家 合作。还有，何为好的房源是很难定义的。好区，好房，好 贵就是好的吗？其实只要卖家不是真心卖房，而只是想试试 水，那房子再好也不是好房源。 工资 Q：销售挣得多吗？ A：有底薪的销售是要看岗位的，如果没有达到业绩， 底薪采取的是Debit Credit模式。就好像公司给你的花呗，公 司愿意培养你，可时间长了，你没有作为，那么公司不会继 续花钱培养你了。 销售这行，简单理解就是一份低薪里最辛苦的工作，在 高薪中最简单的工作。 刚入行，很多销售都是入不敷出，花的比挣得多，比如 传单打印费用，各个渠道的广告，各种花费去经营这个区。 一般到了第三第四年，就会出现飞跃式增长。 一般来说，一个愿意系统化的努力，认真工作，几年后 的资深二手房销售，一年税前10万上下。当然还有那些业 务特别强的顶级销售，一年40-50万的也有。遇上市场特别 好，年入百万也不是梦。但同样也有很多业务能力不好，一 年只能赚到3-4万。 二手房销售就是这样，要看你服务的那个区，每年有多 少房子能拿出来卖，以及你佣金百分比和公司的分成，刚开 始的可能给公司多一点，之后如果你业务水平上来了也可以 和公司谈。 二手房销售，自然有它行业里的艰辛，可每个人都有自 己的选择，专注哪行，深耕哪行，有积累都会有收获能。自 己去学、去撞、去努力，永远都是最好的财富，也一定会体 会到这个行业里的成就感和幸福感,也能同时间收获更多不同 的知识和人脉。
卖房就找 Jonathan Law 0430 918 800
jonathan.law@raywhite.com
最好的方式，我认为还是了解做这件事的目的，整合你 所得到的信息，如何把信息拿回来，在和人交流之中地对谈 中，把这些讯息据为己有。
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JobKeeper补助的结束， 你觉得这对澳洲的华人 企业影响大吗？ 栾宇 商业律师
Jobkeeper结束对华人企业的影响不能 一概而论。对于餐饮旅游等依赖人流动性的 行业影响比较大，不过对于律师、会计等行 业影响有限，一些专业服务领域随着投资热 情的回归反而有增加的趋势。
JobKeeper 结束后，有些企业受疫情影 响并没有完全恢复，这些企业会继续受一些 影响，缓慢恢复。另一些企业的经营情况， 通过政府帮助和积极自救，已经得到了很大 程度的缓解，恢复到了正常水平。
Navy Wang 旅游公司老板
地产公司执行董事
Penny Huyan 房屋和商业 贷款中介
Steven Huang 黄文毅 布里斯班市议员
Morgan Fu 首席会计师
JobKeeper只能救急救不了穷，授人以 鱼不如授人以渔，你会发现运转良好的企业, 之前就已经广积粮深挖洞，JobKeeper对于 他们来说就是双保险；而对于之前自身就有 运营问题的企业，JobKeeper也就是起到了 延缓死亡的作用。企业就好比一个人，如果 这个人的秉性和每日的习惯不改变的话，你 觉得你暂时借给他一些钱，会对他有质的改 变吗？
分行业吧。传媒、外卖、零售没啥影 响。高端餐饮和旅游相关比较难受 张强
Jennifer Yan
印刷店老板
资深生意买卖中介
华人是这个世界上最勤劳的人种，不论 工资是政府发还是老板发，他们对工作的态 度都迷之负责。只要坚守多劳者多得的原 则，在澳华人企业不会受太大影响。
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JobKeeper之于企业，就像吗啡之于伤 兵，能解一时之痛。疫情的影响逐渐恢复的 情况下，企业迅速回血还需要自身努力。我 觉得JobKeeper结束后，大家更多的是回到 了正常状态，所以影响不会很大。
JobKeeper 补助是为了减低疫情对经 济影响的救急方案。希望企业在這个补助带 來的缓冲期中有努力转型來应对疫情带來的 影响。
JobKeeper补助的结束，我觉得对澳 洲的华人企业尤其是旅游餐饮酒店业影响很 大。3月底的布村封城以及持续的国际旅行 禁令让游客再次失去信心，已迫使很多相关 产业倒闭或停业。在自身完全没有过错或选 择的情况下无法正常营业而停止补助只会让 更多无辜的公司倒闭。目前只能寄希望于旅 行禁令今早解除，相关产业尽快复苏，扭亏 为盈！
对华人企业影响挺大的。因为国际边境 暂时也不开放，澳洲本土经济也需要时间恢 复，JobKeeper停发以后他们可能还要裁 员。很多华人从事的是一线行业比较多，比 如餐饮，零售业，旅游和酒店，尤其是对于 新来的投资移民。
Denis Li
王海洋 移民律师
互动问答
Jettie Fan 澳洲大型综合券商 理财师、股票经纪
JobKeeper 其实有些地方是不太公平完 美的，也给不少生意提供了钻空子的机会。 补助的结束对华人企业会有影响，但是会鼓 励更公平合理的商业环境。
Q
佣金收入要报税吗?
: 小财是一名律师。他为一位已经过世的人处理遗 产。根据遗嘱，他有资格从遗产中收取一部分费用作为法律 服务费以及佣金。 请问佣金收入该如何计算税和GST?
A
财务知识Q&A 特许经销店的经营权可以抵税吗?
背景：小财花费了$25,000澳币购买一家特许经销店 (franchise)，但没有开始运营生意。
Q
: 这$25,000应该算作资本开销，还是算作一般花费 用来抵扣其他经营收入？
A
: 律师的佣金是由于律师履行自己在遗产案件中的职 责所获得的，因此属于应税收入。
: 此经营权属于资本利得税的资产，因此购买、出 售，以及终止权利都不能作为抵税费用。
如果律师已经注册GST，那么他处理遗产案件获得的佣 金是需要考虑GST的。
根据条款 (Section 104-25), 每一个合伙人在特许经销 协议终止时都会产生资产损失。获取这些经营权产生的杂费 (如法务费用)，以及获取经营权本身的成本费用，都要记入 成本基数 (cost base)，用于计算资本利得税(CGT)。
把管理费提高是否有减税效果?
Q: 一家公司以合伙人身份经营一家合伙制企业，收
到了利润分成。这家公司也会支付给与它的家庭信托服务和 管理费。考虑到家庭信托有亏损的情况，如果把信托的账单 开的金额高一点，能不能降低公司的利润？
A
信托分红可以申报抵税费用吗？ 背景：小财在个人名下收到一笔来自全权信托的分红， 这笔分红来自商业信托分红。
Q
: 这是客户需要小心的一些事情。如果客户无法证明 此费用，那么税局有可能认定此交易是虚假的，不具有税务 上面的效果。
: 小财是否可以从全权信托分红中，申请退还车费 （比如折旧费用等）？
此外，税局需要确保这些费用是真实发生的(例如: 有账 单作为证据支持)。如果不真实，将可能被税局驳回。
该客户在这一年度中没有从该信托中收到分红之外的其他收 入，那么客户不能以由个人产生的车费作为抵扣项目。
租金收入是否要缴纳资产利得税
Q: 小财购买了一套自住房, 由于私人原因八个月后才
入住, 该物业将被租用八个月, 小财不拥有任何其他财产。
未来出售该物业时，对外出租的部分是否需要缴纳资产 利得税？
A: 根据税局规定，如果这个信托是全权信托，并且
一个解决办法是，让信托给这个人发工资或津贴，作为 在这一年中为信托工作产生的费用。不过，这可能会导致连 锁的问题，比如员工预缴税，养老金等等。 另一种办法是，信托本身可以支付或报销一些车费。不 过你可能因此需要考虑额外补贴福利税(FBT)。在使用其他抵 税条款的时候，类似的问题可能也会发生。
A: 根据税局规定
• 自住房的资本利得税完全豁免政策只适用于资产购 买之日期即作为纳税人主要居所的情况。 • 这则案例适用部分豁免条款，出售所得的利得或损 失会按照时间比例进行计算。豁免的真正开始日期为客户真 正搬入该住房并将其作为主要居所的那一天。 签证法务费用是否可抵税? 背景：小财就他的非税务居民员工 (non-resident employee) 的签证问题寻求相关协助建议，并产生了法务费 用。
Q: 这些法务费用是否可抵税? A: 如果这些费用是小财用于雇佣或重新安置这些员
工，去进行已经在运营中的业务活动的话，根据 section 8-1 ITAA 1997 中一般可抵税条款，这些费用可以抵税。
Q
房屋维修费可以抵税吗?
: 小财购买了一套投资房出租给租客，并对房屋进 行了一系列的维修，包括: • $6,500粉刷墙壁 • $4,500去处理白蚁损毁问题 • $900在租客搬进这间房屋12个月之后，再次处理白 蚁问题
A: 以下两笔不可抵税，需作为资本支出： • $6,500 初期维修房屋的费用 • $4,500 初期修复白蚁问题的费用
根据条款 s.25-10, 这$900的花费可以作为维修费用进 行抵税，因为它是用于处理房屋购买之后产生的损坏，并且 这期间是以产生收益为目的(即出租给租客)。 财富笔记 | 47
和谐周 —— 带您认识昆士兰警务处 高级警民关系联络主任黄莉善警官 高级警民关系联络主任
黄莉善 社区民众称她为黄 警官，朋友和同事则亲 切地叫她Purdy，将其 台湾文化及了解他人的 热情带入她的工作角 色中。
服务昆士兰警务处 黄警官于2001年以行政培训生的身份开始了她在昆士兰 警务处（QPS）的职业生涯，之后于2002年成为了警民关系 联络主任。 她目前在位于Upper Mount Gravatt 警局的南布里斯本 警区防止罪案和跨文化联络科服务。 当被问及是什么让她的角色变得如此有趣时，黄警官说 她享受每天工作中结合不同社区团体的差异性和拥抱每一天 的独特性。 “我喜欢能够探索并与不同的社区成员建立联结，”黄 警官说 ，“我遇到的人让每天都与众不同。”“从行动支 援到与这些不同社区的互动，对不同情况发生和文化等新事 物，我仍一直学习中。” 黄警官指出，其他每一个警民关系联络主任都有着一样 的热情和知识背景，与她并没有什么不同。 “在我的工作职场中，每一位警民关系联络主任都具有 他们个人独特优质和文化专长，以服务他们的地区。”
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文化背景 黄警官生长于台湾，说流利的国语、台语/闽南语、英语 及粤语。 台湾文化有着当地原住民文化、中国传统文化、荷兰以 及日本文化的融合。 “总的来说，我相信我们所有人都应该拥抱自己文化的 历史，并找到一种方式，将这些不同背景融合在一起并走入 未来。” 黄警官喜爱将自己的文化温和并细心的带给他人。 “我喜欢以热情、耐心和接纳的心来分享我在台湾成长 的价值观。” 黄警官还喜欢与同事分享她的文化，偶尔还会办茶禅说 说其好处。 “身为一个佛教徒，我喜欢在工作场所中分享茶道，作 为一种静思方式，提升清晰和平静的心，以及对自己和他人 的慈悲心。” 无论对警队的同事还是社区民众，黄警官都以善解人意
的方式来互动，在各种情况下提供帮助。 “我了解很难有立刻的改变，尤其是在我们当今这样瞬 息万变的复杂社会中。” “我喜欢利用我在台湾成长文化与需要帮助的人找到共 同点。” “我认为，通过以这种方式理解他们，我可以更好地将 事情或经历与当地和警务结合。” 黄警官很有信心的认为任何有相似背景的人都能胜任警 民联络官的工作。 “无论来自不同文化或语言，如果你能观察到每一个人 的相异和相似处，这就是一份适合你的工作” “如果你愿意培养热情、耐心和愿意接纳的心和你社区 内所有人工作，那么你会发现这份工作很有意义。 和谐周 抱着联结和协助来自不同文化人们的热诚，黄警官因此 对“和谐周”有着强烈的看法。 “为了建立一个和谐的社会，我们所有人不仅需要在本 周内做出努力，而是在生活中的每一天都要做出努力，”黄 警官说。 “和谐周除了彰显出我们能够在这社区或国家拥抱不同 文化和信仰的多元性的喜悦，也借这个机会感谢这么多种族 文化所带来的相似性和相异性”。 “如此，我为人人、人人为我，也如同孔子思想，一个 伟大的社会要靠和谐的人伦关系。”“我由衷希望我们能继 续努力让彼此的不同相聚在一起。” 来自各种不同文化背景警务人员的招募对于确保昆州警 方反映社区的文化多元性及提供有效的警察服务至关重要。 欲了解更多有关昆士兰警务处多元文化和语言的招募 途径的更多信息，请访问昆士兰警务处官网：https://www. police.qld.gov.au/culturally-and-linguistically-diverserecruiting
如果你有任何信息，请拨打131 444与Policelink （警察专线） 联系，或7天24小时使用在线表格：https://www.police.qld.gov. au/online/On-Line-Reporting-and-Updates.htm 提供信息。 您可以通过致电灭罪热线 1800 333 000 或通过 Crimestoppersqld.com.au 7天24小时向Crime Stoppers （注册慈善机构及社区志愿者组织）匿名举报犯罪。
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