2023年9月 第十九期 季刊
Zong Bai
行业的开拓者 不会按摩的校长不是好IT 从高管到失业， 再到首席执行官后又离职 Tarsi Luo职场路上的退与进
2023首届 昆州华语生活服务展 参展商一览
在布里斯班改建、扩建、新建？ 市政厅首次倾情演绎， 这份免费服务，你一定要会用！
行业调查 布里斯班奶茶店的 内卷与出路
【荣获奖项】
连续八年获得UltraTune杰出成就奖
【服务范围】
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从高管到失业， 再到首席执行官后又离职 Tarsi Luo 职场路上的退与进
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封面人物
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ZONG BAI
行业的开拓者 不会按摩的校长不是好IT 目
利率、项目开发和相关政策。
2023财年最赚钱的物业投资类别竟是这项？
录
16 6月30日，一个华人家庭实用而快乐的一天。 —— 首届昆州华语生活服务展回顾 28 格雷厄姆与巴菲特的启示：“投资比赛的致胜法则" 36 都2023年了，买电动、混动还是汽油？ SSCC告诉你，看明白五个指标怎么买都是对！ 38 在布里斯班改建、扩建、新建？ 市政厅首次倾情演绎，这份免费服务，你一定要会用！ 40 与未来的一次“智趣”畅想 ——“绿色未来教育论坛”回顾 46 Airbnb在昆州火爆！ 共享经济下的高收益选择，这样的新兴投资你知道吗？
出版单位 : FortuneNote 财富笔记会计事务所 期 数 : 第十九期 出版日期 : 2023年9月 网 址 : www.fortunenote.com.au 地 址 : 202, Building 10/2728 Logan Rd, Eight Mile Plains QLD 4113 专业团队 : Morgan Fu — Publisher (发行人) / CPA (注册会计师) / SMSF Auditor (自管养老金审计)、 Maomao Song — Editor-in-Chief (主编)、Jettie Fan — Financial Advisor (投资理财顾问)、 Lisa Image — Photographer(摄影师)、张四甜甜 — Editor (编辑)、 周梦雅 — Proofreading(校对) / Coordinator(统筹)、Weinan Cao — Designer (设计师) 广告与商业合作请联系： 电 话 : 0401 010 315 / 07 3060 0488 电子邮件 : bd@fortunenote.com.au
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在布里斯班，按摩店分两种。一种是普通的按摩 店；另一种，是 Zong Bai 的新型按摩店。比起传统的 营业模式，IT 爱好者的 Zong Bai 会通过数字系统，将 业务可视化，通过高科技的手段，将客户和员工链接到 一个高粘黏性的维度。并将自己十几家按摩店，全部拉 上了高速公路式的高效管理发展。 Zong Bai 的按摩店，无论怎样扩张、无论是开新 店，还是招的新员工，很神奇的是服务质量始终如一， 从不掉线。除此之外，更让人想不到的是 Zong 还办了 学校，形成了属于自己的商业体系，在行业内掀起了一 场科技的变革。
[ 创业之路的开始 ] 医学世家、医学和工商管理双学位、IT 狂人，Zong 的 这个起点好像就是为干事业而量身打造的。 Zong 创业那会儿是 2011 年，有朋友邀请他合开一家 按摩店。彼时的 Zong 只是对按摩比较热爱，在商业上还是 个彻头彻尾的新手。但凭着一股闯荡的劲儿，他接受了这个 挑战。所幸，朋友是有创业经验的。在朋友的带领下，他们 找店铺，谈租约，最终在 Harbour Town 开了人生中的第一 家 Healthlink 按摩店。
特邀摄影：Lisa Image
行业的开拓者 Zong Bai
一切似乎已经步入正规，Zong 兴致勃勃地畅想着按摩 店的未来。然而，故事的开始往往充满着戏剧性。在刚刚 合作 3 个月后，合伙的朋友因为一些原因宣布退出。这对 Zong 来说无疑是个巨大的冲击，租约已经签下，现在不干 了等于血本无归，Zong 只能硬着头皮上，开始了一个人单 打独斗的旅程。 当时按摩店开在商场里，虽然周围人流络绎不绝，但因 为装修比较简单，客人还是有所顾虑。Zong 不在意，他坚 信华丽的外表只是修饰，真诚才是永远的必杀技。每一位顾 客到店，Zong 都会先问问顾客哪里不舒服，再为顾客做一 些检查，制定相应的治疗方案。在为顾客解释说明征得允许 后，才会开始。这样一来，按摩店的专业不仅被体现出来，
不会按摩的校长不是好 IT 顾客还感受到了真正的尊重和关心。就这样，店铺逐渐有了知名度，回头客也越来越多了。 在店铺逐渐有了起色后，一个小小的转折降临。澳洲知名的运营商 Telstra 看上了按摩 店的地段，并希望 Zong 可以让出来，搬到商场其它位置。商场方还答应会帮他们重新进行 装修。Zong 欣然接受，店铺装修的短板恰巧就补足了。 好运随之而来， Zong 的扩张之路就这样悄然无息的开始了。
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[ 书本里没有教过的事 ] 俗话说：“师傅领进门，修行看个人。”第一家店的成 功，让 Zong 有了更多的勇气去开新的店铺。但这条路，也 没有想象中那么顺利。 Zong 把第二家店的地址选在了 Surfers Paradise，那 时的他从来没单独谈过租约，以为签署合同只是一个简单形 式，房东提供价格，自己只需要同意或拒绝就行了。他没有 意识到，在签约之前，会有一个关键的谈判过程。所以，当 Zong 把自己花了 $88,000 租到铺面的事情告诉自己的律师 时，对方直接惊掉了下巴：“这简直是把你当成一个捆好的 猪来宰。” Zong 没有多想，只觉得能把这家店开起来就很不错 了。而当店铺附近开始修起轻轨，各种不利因素接踵而至，
他才意识到这个租金成本有多高。可木已成舟，也没有商量 的余地。88000 这个数字，至今深刻地印在了 Zong 的脑 海里。他已经不记得那段日子是怎么熬过来的了，只记得为 了省钱，店铺的油漆全是自己刷的。每天忙到凌晨 4 点才回 家，休息 2 个小时后，6 点又要起床去店里。 提到这一段，Zong 很无奈。他说：“我明明是学工商 管理出生的，可是从来没有人教过我，租约是可以这样谈判 的。你自己上网去搜索，或者去看书，也根本没有这些内 容，都是实际去操作才能知道的经验。”直到后来，机缘巧 合下房东到了店里，发现实际铺面面积和想象中差距太大， 才重新减了租。那时的租金已经涨到了 $9 万多澳币，被直 接减到 $5 万澳币，Zong 这才减轻了一点点负担。
[ 学好高科技，走遍天下都不怕 ] 吃一堑长一智，Healthlink 的业务先后在布里斯班和黄 金海岸拓展开来，对于一家按摩店来说，钱进钱出管理很 方便。而随着员工越来越多，事情变得繁琐起来。尤其是发 工资的时候，需要把好几家店的数据拿回家，统一录入到表 格里。再根据每个员工的服务时间算出工资，把发票打印出 来，一排一排地摆在地上，逐一将每个人的工资装进信封 中。 不仅如此，Zong 还发现，规模变大后，客人络绎不绝 地走进店里。一些员工总是不苟言笑，像完成任务一样机械 化地按摩。
他想着，能不能做一个系统，把所有数据都输入进去， 每天结束的时候不仅能查看每个店铺的运营情况，还能直接 对账呢？ 大脑飞速运转中，Zong 的思绪被拉回到了读大学的时 候。当时，有一项任务是要算出全班 20 个人的积分。2 名 同学手动计算，一算就是一下午，还不能保证正确率。Zong 试了试，把数据放到 excel 表里面套上公式，全班的成绩在 10 分钟之内准确地被算了出来。这次的成功，给 Zong 带来 了不少的信心，也让他在大学的各种比赛中获得了奖项。
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或许，Zong 对编程的天赋，在大 学时就已经显现。把复杂的事情简单 化，也是他这个 IT 爱好者的终极目标。 有了一个想法，Zong 就敢去实践。从 2013 年开始，Zong 和他的发小就开始 写开发按摩店的管理系统。那时候，他 充满了激情，每天下班回到家里，就和 发小通着话写代码，丝毫感觉不到累。 按摩店的 1.0 系统，就在无数个夜晚的 耕耘中诞生了。后来，这套系统被重 构、优化升级，也就是今天 Healthlink 使用的 2.0 版本。 这套系统，让 Healthlink 的业务形 成了完整的信息闭环。从顾客在网站 上注册开始，他的位置、过往病史、预 约信息、按摩师、按摩套餐、以及对按 摩师的评分，完全数字化地展现在了 Zong 的面前。顾客去按摩店不再是撞 大运。每一位按摩师的评分都展示在系 统上，顾客可以挑选高评分的按摩师为 自己服务。如果有任何不满，都能在系 统中提出意见。如果出现低分评价，便 及时解决，改进问题。 对于按摩师来说，他们的工作质量 用评分展示，好坏一目了然。系统运行 起来之后，员工们的业绩在整个系统中 被透明公开，不少按摩师工作态度有了 质的提升。长此以往，高分的按摩师顾 客越来越多，低分的按摩师自然就被淘 汰。 而作为管理者，Zong 通过系统一 眼就能看到所有店铺的运营情况，了解 趋势，优化资源分配。“我会看每个店 铺的跑客量，跑客量越多，说明这家店 铺人手不够。那就可以把其它店铺的员 工调过来，做到一个资源的平衡。”
[ 花 4 年开一间学校，商业体系成功闭环 ] 按摩店的成功，并没有让 Zong 就此停止脚步，授予鱼 请时，就必须要有一个校园，配备电脑、休息区等所有基础 不如授人以渔，Zong 要做真正可持续发展的事情。2015 年， 设施。但凡只有一个学生进来，也能直接上课。 他准备开始办学校。 说白了，想要办学校，就得提前投资，这背后的风险不 而澳洲 ASQA 教育培训监管机构却是出了名的刁钻，与 言而喻。可 Zong 还是老老实实地买了一批二手电脑，审核 Zong 同期的 90% 申请都被拒了。为了做足准备，Zong 开 的时候，对方真的问 Zong 有没有购买发票。那个时候，他 始钻研条款，他说：“规则里面的每个单词，我都认识，可 才了解到，大多数申请者不敢铤而走险，为了应付检查去租 是连在一起，就完全不懂了。” 了一批电脑，等到检查过后再还回去。 诸如类似的小困难，在 Zong 的眼里不值一提。最让 Zong 记忆犹新的，是 ASQA 的一项规定。申请者在递交申
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这大概就是 Zong 与别人的不同，诚信，对事业充满赤 诚。经过了 4 年的蛰伏，2019 年，AFWE College 成立了。
其中以按摩专业为主，还教授商业等课程。 从前，Zong 听说过很多行业内的例子，学员中在培训 结束后，觉得挣不到钱，就离开了。但他的这套商业模式， 真正做到了资源相互利用。，通过专业的培训，确保员工服 务规范化。同时引入一种奖励模式，学员在一段时间内工作 后可获得培训费用的补偿，以此激励服务质量的提高。
有成就，有一个小商场邀请 Zong 入驻，并且提供了非常不 错的免租金条件。但因为妻子怀着孕，他只请了当时技术最 好的一名员工去打理店铺。6 个月后，这家店铺门口罗雀， 每天只有 $80 的收入。他想到了所有能宣传的办法，印传 单、打折，也没有办法吸引客人到店。
而在 APP 方面，Zong 设置了一个专门的软件经理，从 前台到经理的岗位职责，了解整个业务运作。同时公司内部 有一个大群作为沟通渠道，收集反馈问题。这样就可以将需 求转化为软件系统功能，提高运营效率。
难道就要把这家店关了吗？ Zong 决定孤注一掷。他重 新做了一个 1 小时免费按摩的活动，并亲自到店服务。果 然，客人源源不断地来了。而且令 Zong 骄傲的是，凭借着 过硬的服务，他所接待的顾客的回头率高达 100%，全部都 预约了第二次的治疗。迄今为止，这家店铺的平均营业额直 接被翻了 10 倍，且全都是固定的老客人。
[Zong 的秘诀是真心换真心 ]
这其中，还有一位拿着政府低保的老太太，她的脖子完 全抬不起来。自从第一次免费治疗之后，她几乎每周都会来 店里做 3 次治疗。状态也越来越好，脖子也能直起来了。
出生于医学世家，Zong 耳濡目染。他说，中医讲求的 是“治未病”，强调在身体出现明显症状之前采取措施来维 护。而西医更加注重科学证据和采集数据，通常需要明确的 症状和医学测试结果才能确定治疗方案。现在的人们本来就 面临着各种各样的压力，而按摩的主要目的，就是让他们可 以完全放松下来，感受到那一刻的舒畅。 面临顾客只有用真心，才是长久的秘诀。 Zong 也曾有过一段黑暗的经历。那时他的事业已经小
说到这里，Zong 的声音里带着欣慰和自豪。因为他用 所学的知识，真正地帮助到了别人。到现在，他也常常用这 段经历激励自己的员工。 他说：“我是知识特别丰富、特别会沟通、特别会按摩 的人吗？我不是。在我们的培训下，比我更有经验的大有人 在。但服务客人这件事情，我都能做得很好，说明我的员工 也可以。”毕竟，你用真心去服务客人，那客人一定可以感 受得到，生意一定能做起来。
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[ 伯乐等千里马来一起改变行业 ] 现在，Zong 在全澳洲拥有 15 家店铺，遍布布里斯 班、黄金海岸、悉尼，拥有几百名按摩师，可他觉得还有 很多、更多的事情可以去做，应该去做。他还没有实现自 己的目标。因为他的最终目标，是整个按摩行业。 他觉得，现在的按摩连锁，各有各的经营方法，但大 多数却失去了连锁的意义。它们可能只是由同一个人管 理，但每家店的服务都不尽相同。比如一些店铺为了多收 钱，把客人的病症分成好几次来治；或者为了节约成本， 床单两天一换，等等。 开在商场里的连锁按摩店价格本来就更贵一些，如果 因为服务没跟上，而被大家诟病，那大家所做的努力都会 前功尽弃。另一方面，如果行业走向下坡路，那么那些认 真学习按摩技术，真心服务客人的按摩师，未来也将一片 灰暗。 统一行业标准，推动更加正规和高品质服务，一直是 Zong 最想做的事情。他想让这样让行业朝着正能量的方向 发展，他想为按摩师提供更高的收入。他想让那些有志向 的员工，获得更多成长和发展空间，从事更有影响力和体 面的工作。这些，是 Zong 希望与员工共同努力，共同进 步的一个重要原因，也是他建立 Healthlink 系统，创立学 校的初衷。 所以，他不吝惜把自己的系统分享给同行。自己的学 员学成之后，哪怕是去自己开店，Zong 也很欢迎。他说， 至少这样，不同的店铺就会有相同的服务水平。学员有了 更好的发展，整个行业也进入一个良性循环中。 接下来，Zong 想继续把按摩店的数量扩张到 20+，希 望让更多人看到 Healthlink，并考虑以数字化管理的健康品 牌在澳交所上市。冲出澳大利亚，到更多的地方扩展产业 线。
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穷则独善其身，达则兼济天下。以前的 Zong 想着只 要自己能把店开好就行了，但现在他总觉得还不够，他看 到别的连锁店都是快餐式的，别人给差评，就等于给整个 行业抹黑。他觉得想要提高全行业的水准，就要培训高基 准的员工，再加上软件高效率的管理。不会按摩的校长不 是好 IT，就像是 Zong 给人的感觉一样，你无法用一个传 统的职业或者简单创业者的身份去形容他， 回顾自己的创业之路，Zong 感触良多，他会在某些瞬 间觉得轻松很多，因为以前认为不可逾越的困难，如今看 来都是小事。现在，他为自己加了码，让自己的肩上担负 起了整个行业的重任。 他想，用自己真诚的心、勤劳的汗水、朝着正确的方 向努力，一定能创造出整个健康产业的未来。他希望这一 路上自己不是一个人孤军奋战，他希望在星辰大海的征途 上有同行者一起开拓，一起披荆斩棘。
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从高管到失业， 再到首席执行官后又离职
Tarsi Luo 职场路上的退与进 2022 年，在很多人眼里 Tarsi Luo 正在经历高光时刻。 因为这一年她崭露头角，成为澳大利亚 40 岁以下最有 影响力的首席执行官、营销专家和出口产业领导者之一。 Tarsi Luo 这个名字也开始为更多人所熟知。除了作为澳洲 知名公司的 CEO，她的名字还会频频出现在其他场合，例如 她荣获了 40 岁以下最具影响力的亚裔奖、摘得了全球史蒂 夫奖（亚洲、澳大利亚或新西兰地区）年度最佳女性高管荣 誉，并入围了 2022 年度澳大利亚最佳 CEO 的终审名单。 说起这一切，Tarsi 却意外地道出，这些在外界眼中光彩 夺目的一年，实际上是她最为孤独的一段时光。所以，当她 毅然的放下了 CEO 的职位，转而去找寻更为贴合内心渴望、 更富有意义的事业时，很多人都惊叹她的勇气也不理解她的 选择。
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可今日的 Tarsi 已经再度点燃了她内心的激情，超越了 以往，她怀着更美好远大的志向，渴望挑战大众的认知，助 力身处异国他乡的华人创业者，确保他们能够站在公平的起 跑线上。此刻的她，比过往的任何时候都更加充满激情。踏 入 2023 年，Tarsi 怀揣着前所未有的热情和动力，迎来了全 新的征程。
山， Tarsi 被发生的这一切彻底地打入了职业生涯的谷底。 她甚至萌生了回国的念头。
■ 失业的母亲「退」掉过往的荣耀
她不再纠结于过去的职业辉煌，也不沉湎于和自己国内 工作经验相关的市场和会展领域，看到任何招聘机会，Tarsi 都会积极投递申请。她给自己做好了心理建设，哪怕从最底 层，哪怕要重新学习。就这样，Tarsi 毫不犹豫地迈入新领 域，成为了一家牛奶公司的销售。
Tarsi 是经历过一次人生低谷的人，在她成为母亲，刚移 民澳洲的第一年，她神奇地发现，高学历、有工作经验的自 己原来在澳洲根本找不到工作。她投出去的每一份简历都石 沉大海。渐渐地，她用“年轻、高专业技能、漂亮履历、英 文好、在深圳香港国际化大公司里做到高管位置“而垒起来 的自信，开始分崩离析。 彻底将 Tarsi 自信击碎的，是当她好不容易地接到一份 面试的通知，非常郑重地在外形上武装到头发丝，在专业技 能和知识储备上达到巅峰的预演，然后抱着极大的期望去参 加面试后，才发现，原来这个招聘只是一场骗局。 “我当时的感觉就是被现实打了个闷棍”，直到现在， Tarsi 说起此事时，语气里依然充满无奈和难以置信。现实如
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恰逢此时，她还收到了两家中国顶尖公司的工作邀约， 情绪上头的时候 Tarsi 想干脆回国算了。可就要最终签约的 时候，Tarsi 还是拒绝了：“就这样轻言放弃回去了吗？” 不能！于是 Tarsi 开始了职场路上的第一退，退去过往“企 业高管”的荣耀，毅然放下了自己的身段。
■ 地推小妹「进」到 B2B 高级销售 Tarsi 为什么选择了销售这条路？ 原因很简单：当时的 Tarsi 并没有太多其他的选择。在 深思熟虑后，Tarsi 认为销售是一个传统行业，相对门槛较 低，而且也正好是可以迅速锻炼自己的职位。 她从最基层的门店销售岗位踏入这个领域，从事着地推
工作。凭借着积极的努力和敬业的态 度，Tarsi 很快便成为了全澳的销售冠 军，并晋升为正式的销售人员。这个职 位不仅工资优渥，还允许她在达到销售 目标后拥有相对自由的工作时间，同时 还提供车辆供她使用。对于很多人而 言，这已经足够舒适了。然而，Tarsi 却 对这份工作感到不满足。她发现这份工 作过于简单，甚至只需要花两个小时便 能完成销售指标，这让她开始思考：余 下的时间应该做什么？ Tarsi 决定寻求机会，她找到了自己 的上司，询问还有哪些方式能够为公司 贡献更多。上司建议，如果想要新的挑 战，她可以争取一些新的业务，比如将 不合作的门店转化为新的客户。于是， 作为销售的 Tarsi 迈出了新的一步，成 为了一名新业务发展人员。然而，新业 扫 观 描 看 微 采 信 访 二 花 维 絮 码
务发展对 Tarsi 而言也未能持久激发激情，她觉得这对她来说还是太过简单。她 说：“我发现无论是咖啡店还是餐厅，他们都需要牛奶，而我能提供的是来自大 公司的优质产品，很容易就能获得他们的认可。”Tarsi 很快又确立了一个新的 目标，她寻找到公司酒店业务的负责人，以诚恳的言辞表示自己并不需要额外报 酬，只是希望能够为公司赚取更多的业绩。她恳请这位管理者能够为她提供支持 和指导，帮助她进一步发展。这一举动为 Tarsi 打开了一扇大门，她开始主动推动 各类食品供应活动，同时也开始接触大型供应商。于是，她逐渐转向了 B2B 销售 领域，这也使得她的工作性质发生了翻天覆地的变化，她开始与高端客户展开合 作。 用 Tarsi 的话来说：“我努力的往上爬，逐步地发展自己，并始终保持着对 行业的好奇心，迅速适应不同的环境。“在牛奶销售公司的这些年，Tarsi 在不断 攀登，一步一步地发展自己，她始终保持着对行业的好奇心，迅速适应不同的环 境，以新事物新工作来激发自己的激情。然后，她却走到了一个十字路口，是继 续向牛奶公司的高层发展，还是听从内心的声音？
■ 孤独的执行总裁 Tarsi 内心的声音是做国际市场，于是她从不涉足国际业务的牛奶公司「退」 了出来，「进」了一家愿意拥抱国际市场的保健品公司。随后，猎头发现了她。 “Tarsi 你有没有勇气来做 CEO ？“ 从猎头的这句话开始，勇敢的 Tarsi 开始了她能力越大责任越大的 CEO 之 旅。作为公司的掌舵人，执行总裁决定着船的行驶方向。没当 CEO 之前，Tarsi 听人说过一句话：“谁还不会当老板？毕竟老板什么都不用自己动手干，都是吩 咐下面人做。“ 可真正当了老板的 Tarsi 才理解其中的艰难，她说：“如果公司
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是一个非常孤独的职位。Tarsi 说自己的性格是很开朗的，但 成为 CEO 后，她强迫自己变得严肃。因为员工可能会认为， 年轻的 CEO 整天嘻嘻哈哈，显得不专业也不认真。作为高 层，她需要管理下属，同时也要向上管理。下属不会成为你 的朋友，上司也不会成为你的朋友，事实上你无法与任何人 成为朋友。这是一个需要自己孤单负重前行，而让公司岁月 静好的角色。 契机很快就来了，疫情后经济下行，很多企业面临着困 难。可就在大家在困境中挣扎时，Tarsi 眼里创业的最佳时机 到来了。她觉得 “与其在平顺时期守旧保守，不如在逆境中 尝试突破自己的界限。”
决定全球化，听起来似乎很简单，但面对如此广阔的全 球市场，情况就变得复杂了。我们首先需要决定进军哪个国 家，然后选择适合该国家市场的产品，并制定相应的营销策 略。此外，作为 CEO，不仅需要考虑人员配置以保持企业的 运营流畅，还需要关注公司的企业文化。在我之前的销售和 市场工作中，文化并不是我必须过多考虑的因素，我只需要 确保团队合作就行。但是作为 CEO，你需要思考公司需要怎 样的文化定位，是强调竞争还是家庭氛围？” 当时，Tarsi 所在的公司拥有五个子公司，分布在不同的 国家，而每个国家都有着独特的文化。Tarsi 说：“我希望营 造出一种家庭般的感觉，然而在不同国家，这个目标变得很 复杂。比如，我虽然一直鼓励大家坦诚交流，但实际操作起 来并不容易。这导致了许多小摩擦，最终演变成了矛盾。文 字有着强大的力量，可能在对话时我们表现得很温和，但在 文字中可能变得尖锐。澳洲同事通常非常直接，但翻译成中 文后可能会显得强硬，这就容易导致误解和不信任。” 塑造企业文化不是一蹴而就的，经营公司也不是从事慈 善，公司需要盈利就要设立要求和目标，如果员工没有达到 指标，那他就不适合这个职位。管理团队和做出决策，都需 要建立在信任和数据基础之上。所以，在 Tarsi 看来，CEO
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■ 从创业到帮助创业的 Seed Planet Tarsi 创业了。 她创业了一个此前从未接触过的领域，一个与科技相 关的创业。她对新的挑战和学习感到兴奋。更让她激奋的 是她还在创业中看到了全新的事物 —— 融资，这给她打开 了一扇全新的大门。原来，成功的品牌不仅需要出色的产 品和销售，还可以借助资本的力量，进行资本化操作后上 市和并购。
Tarsi 注意到在这条路上，澳洲的 华人的参与相对较少。因为华人创业 者在澳洲面临诸多痛点。他们在寻找商 业模式时，难以获得相关经验分享。有 些可能是语言障碍，有些可能是习惯使 然，华人创业者喜欢从国内社交平台， 如小红书、微信等获取信息，较少使用 Twitter、Facebook 等。这不仅容易错 过很多活动信息，而且获取碎片化的经 验也不适用于澳洲。 Tarsi 知道在哪里寻找资源，她把这 些资源整合起来后，突然发现：“为什 么我不创造一个平台来帮助他们呢？“ 就这样 Tarsi 创建了一个平台——“Seed Planet”。通过线上活动、网站以及社 群互助的形式，帮助华人创业者克服 困难。无论是寻找商业模式，还是与 Seed Planet 的导师交流，亦或是分享 经验，都能够减少他们的摸索时间，提 供实用的帮助。 Seed Plane 平台的出现成为了的 桥梁，它提供一个开放的讨论环境，使 创业者可以畅所欲言，从而分享各自 的经验和见解。 短短的时间内，Seed Planet 累积了许多成员，并在近期成功 举办了大型路演活动，很多优秀的华人 创业者到场分享理念和创新，经验和憧 憬。活动更是得到了众多机构、政府和 创业伙伴的认可。 Taris 说：“这是他们最引以为豪的 成就之一。” 创立 Seed Planet 后，Tarsi 意识到 投资和融资也是创业一个重要的议题。 很多华人创业者在推广自己和自己的创 业项目时，往往表现得相对保守，不愿 意去找外部投资，而是更倾向于使用自 己的积蓄或家人的资金。然而 Tarsi 却 认为，资本化是可以从最初就开始，而 不仅仅局限于上市时期。 在 寻 找 资 金 的 过 程 中， 有 很 多 选 择，如天使投资、孵化器、风险投资 , 可转债等，但很多人对如何选择和接触 这些机构感到迷茫。成功的创业者往往 具备一个重要的素质，即能够讲好一个 故事。从投资人的角度看，团队实力、 故事表达能力以及市场洞察力是评估一 个项目的关键因素。 因为创业过，因为孤独过，因为经 历过。Tarsi 看到了华人创业者在潜在机
Tarsi Luo 和 Seed Planet联合创始人——孙嘉忆
会，闪耀万分，但她也能看到他们面临的挑战和孤独感。这是 Seed Planet 创立 的初衷，为创业者的成功之路提供照明，为华人创业者提供一个平台，使他们能 够更清晰地了解商业运作和融资的方方面面。通过分享经验、资源和信息，可以 共同成长，避免重复错误，探索更多机会。 Tarsi 想： 在 澳 大 利 亚， 要 讲 好 一 个 华 人 企 业 家 的 创 业 故 事， 有 了 Seed Planet 其实一点都不难。
Tarsi Luo tarsi.luo@seedplanet.com.au Level 8, 11 York Street, Sydney NSW 2000 www.seedplanet.com.au
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6 月 30 日， 一个华人家庭
首届昆州华语生活服务展回顾
实用而快乐 的一天
“太实用了。” 这是一位参完展的华人发出的由衷的感慨。 2023 年 6 月 30 日，中国好声音特邀首届昆州华语生活服务展在布里斯班的 City Hall 成功落幕。由开心 娱乐和聖世纪元主办，财富笔记会计事务所和传奇娱乐承办的这场盛大的华语生活服务盛会，吸引了 32 家昆 州本地商户以及来自悉尼、墨尔本等地的多家参展商，涵盖了电工、空调、地板地毯、汽车维修、家居装修等 多个生活服务领域。通过丰富多样的展商和精彩纷呈的讲座，为华人社区带来了一场实用实惠、倾情服务的盛 宴。让到场的每一个华人家庭，都渡过了实用而快乐的一天。
展会引领潮流，服务无处不在 2023 年首届昆州华语生活服务展 不仅仅是一场生活服务的展会，更是一 次昆州当地潮流的引领。它打破了商家 和客户之间的交流和沟通壁垒，为华人 社区提供了一个难得的机会，让他们在 繁忙的生活中找到一站式的解决方案， 全方位满足生活所需。 展会共汇聚了来自不同领域的 32 家商户，覆盖了华人生活所需的方方面 面。从家居装修、电工、空调、地板地 毯、泳池、汽车维修到社区健康检查， 无一不展现了昆州华人社区的蓬勃生活 态势。无论是日常生活的小细节还是重 要决策，观众都能在这里找到满意的解 决方案。 同时，来自悉尼、墨尔本等地的商 家也带来了新鲜的服务理念和优质资 源，使得展会不仅具备了昆州本地特 色，更展现了华人社区的全国性多元融 合，让本次展会成为华人社区在澳大利 亚生活树立了一个积极向上的典范。 值 得 一 提 的 是， 本 次 展 会 得 到 了 Macgregor Ward Brisbane City Council 和昆士兰警务处防止罪案以及 跨文化社区联络科的大力支持。这些支 持使得活动的规模和影响力得到了进一 步提升，为更多人带来了实实在在的受 益。
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▲ 首届昆州华语生活服务展商家大合影
知识盛宴，精彩讲座引关注 上午九点，开心娱乐及传奇娱乐联 合创始人、好满意国际机构 CEO、钢 琴家林子新女士，和财富笔记会计事务 所执行董事 Morgan Fu 做开幕致辞， 宣布展会正式开始。
▲ 开场嘉宾 布里斯班市议员 Steven Huang
同 时， 布 里 斯 班 市 议 员 Steven Huang 黄文毅先生也出席致辞，对华 人商家的踊跃参与表达了赞赏。他表 示，很欣慰发现我们华人已经通过自 身的努力，活跃于澳洲生活的各个行业 了。对于本次活动，市议员黄文毅先生 给予了很高的评价，他说：“这是专属 我们华人自己的生活服务展。” 这样的认可也表现在了每一个到场 的华人家庭，特别是上午十点后，现场 气氛火热，观众络绎不绝地涌入，会场 变得拥挤而繁忙。每一位参展的华人都 忙着与商家面对面的交流，做一对一的 咨询。
▲ 开场嘉宾 财富笔记会计事务所执行董事 Morgan Fu
除了丰富多样的展商，本次展会还 安排了三场精彩纷呈的讲座。这些讲座 不仅为参观者提供了新知识和实用技 巧，更为他们打开了新的生活视野。 第 一 场 由 SSCC Group 发 表 了 一 场实用的讲座，探讨了购车选择的各种 因素，它详细介绍了在购车时应选择电 动车、混合动力车还是传统车，并对它 们的优缺点进行了比较，为即将购车的 观众提供了全面的指导指南。
▲ 开场嘉宾 好满意国际机构 CEO 林子新
第 二 场 来 自 Lamour Property 关 于 Airbnb 介绍的讲座，她为观众带来 了房屋租赁的技巧，提供了关于适合做 Airbnb 房屋短期出租的解答，帮助观众 充分利用自有的房屋，实现快速变现和 创收的目标。 第三场备受期待的重量级讲座成为 展会上的一大亮点，是由黄文毅市议员 领导的市政府团队带来，他们为观众独 家详细介绍了，如何利用政府网站进行 合规的房屋自建和改造。此次讲座还提 供了市政府免费热线和服务的相关信 息，为房屋改造和地产开发提供了宝贵 的解决方案和有价值的资讯。
▲ 昆士兰警务处防止罪案及跨文化社区联络科
除此之外，来自昆士兰警务处防止 罪案及跨文化社区联络科的荣警官和王 警官，也现场分享了如何预防犯罪并保 护自己的实用信息。
财富笔记 | 17
主办方诚意满满，实惠小礼品 作为首届昆州华语生活服务展，主办方和承办方充满诚 意，不仅准备了意外惊喜的网红青蛙亲临现场，全程在展 会上现场“卖孩子”，让整场展会实用而充满趣味；同时， 还悉心准备了丰厚的礼品回馈广大华人观众的支持和参与。 在每一场讲座结束后，激动人心的现场抽奖活动就拉开 了帷幕。现场抽奖奖品包括来自华联超市赞助的丰富且实 用的生活大礼包，雷蛇的高端数码产品，以及市区停车费 全额报销等实用礼品，这些精心准备的礼品让现场观众倍 感喜悦和惊喜。
社区共建，未来可期 首届昆州华语生活服务展不仅仅是一场展会，更是社区 共建的契机。正如黄文毅市议员在开幕致辞中所说的，华人 商家在澳大利亚生活各个行业的活跃和贡献令人赞赏，他鼓 励更多的华人商家参与到这样的活动中，共同为社区的繁荣 发展贡献力量。 在展会现场，观众之间的互动和交流彰显了社区的温暖 和团结。商家之间的合作和观众之间的分享构成了社区共建 的美丽画卷。这种互动和合作不仅促进了商业合作，也加强 了社区成员之间的联系和了解，形成了一个更加紧密团结的 社区。未来，这样的生活服务展将会成为华人社区的品牌活 动，为更多的华人带来福祉和便利。 2023 年首届昆州华语生活服务展的成功举办充分展现 了昆州华人社区的蓬勃活力和多元文化融合。在主办方和承 办方精心组织的展会内容下，观众们享受到了丰富多样的展 商、精彩纷呈的讲座以及实惠的礼品回馈，这让参观者不仅 获得了各类生活服务的优质资源，更深刻地感受到了主办方 和承办方的诚意和关怀。 ▲ 网红青蛙现场“卖孩子”
此次展会的成功不仅促进了商家与观众之间的互动和交 流，更为华人社区在澳大利亚的生活服务领域奠定了坚实的 基础。展会为参观者们提供了宝贵的机会，让他们与各个领 域的专业人士交流经验，深入了解最新的生活服务趋势与技 术。相信这样的生活服务展将成为一项传统，未来将持续举 办，为更多人的生活带来便利与幸福。
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格雷厄姆 与 巴菲特 的启示 “投资比赛的致胜法则 " “挑选获胜者很难——但是赢得比赛并不难。” 这是价值投资之父本：杰明·格雷厄姆 Benjamin Graham 的名言， 他是一位虔诚的原则遵守者。 格雷厄姆的投资策略强调 ：投资被市场低估的股票，利用市盈率或 公司净值等数据去做自己的估值和分析。他建议只持有那些股价里面有足 够安全边际的公司（股价要远远低于公司估值的股票），并且建议每个公 司的持有额度不要超过总投资组合的 5%。
杰明·格雷厄姆投资策略的关键点： • 一些少数的投资选择往往会造就投资人最主要的成功 • 选择高质量的公司和多样化投资是关键 • 缓慢的复利效应会战胜频繁的进出 在《聪明的投资者》的后记中，格雷厄姆描述了对他的 投资成功最有贡献的股票：
却是由于十几个很好的投资，起了决定性的作用，平均每五 年出现一个。
这家公司是 Geico：一家优质的美国汽车保险公司，尽 管并未能通过格雷厄姆的估值筛选，该公司仍为格雷厄姆的 基金带来了 200 倍的收益。格雷厄姆打破规则所选的一只股 票也是组合里面表现最好的股票之一。
我们从这些故事中得到的经验并不是价值投资理论被打 破了——投资被低估的生意的做法已经被众多顶级投资者所 证实一直有效。但是我们还总结出的的结论是：尽管你在投 资组合中投入了所有的精力、勤奋的研究和耐心的等待，但 挑选绝对的赢家仍然非常困难。
就是这一个投资决策所带来的利润总额远远超过了通过 20 年的耕耘所实现的所有其他投资决策的总和，这些决策 涉及了大量的调查、无尽的思考和无数的决定。” 这个故事对聪明的投资者有启示吗？”格雷厄姆问道。 是一次偶然幸运的降临，还是一个极其精明的决定，我们能 区分开吗？。 格雷厄姆最好的学生沃伦·巴菲特也有类似的启示。 巴菲特在今年的股东信中写道，“在伯克希尔 58 年的 管理生涯中，我们的大部分资本配置决策并不比一般的好多 少”。 “我们之所以在总体上取得了很令人满意的结果，但
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赢得比赛 如果找到好的投资很难，但只需要选到几个赢家就可以 取得很好的总体回报，那么普通投资者如何才能取得投资的 成功呢？ 第一个诀窍是多元化投资。没有人会提前知道表现最好 的股票是什么——世界万物总是会以复杂、不可预测的方式 发展：这就是为什么挑选一篮子的公司很重要。如果你明智 地挑选并适当地多样化，幸运之神就会大概率的帮助你。
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第二种取胜之道是关注公司的质量，而不只是其以后的发展空间。许多投资者， 尤其是新手，大都将精力投入到寻找一个有可能涨 10 倍的股票上面，但其实提高回 报的一个最简单方法就是少犯错误，从而避免不必要的损失！ 而且要做到这一点， 你必须筛选掉绝大多数机会，并要接受这么做可能意味着你偶尔也会错过一些大赢 家。 好的投资组合的大部分应该是大型的高质量的公司，而不是那些总在讲故事勾画 未来，但却无力周转现金的小型高风险公司。在考虑质量较低的企业之前，应该首先 开始在投资组合中加入经得起长期考研的蓝筹股，
高质量的企业有各式各样，但往往都有一些共同点： • 企业拥有强大的竞争优势和很高的护城河，例如深入人心的品牌或具有某种特殊 许可的生意； • 拥有持续盈利增长的历史，而且未来盈利的可预测性很高。 • 企业具有公开，诚实且有能力的管理层； • 具有比较高的利润率和资本回报率； • 拥有良好的正向现金流； • 在经济低迷时期拥有足够的韧性；并且不会背负太高比例的债务。
一般高质量的企业拥有人们真正想要的产品或者服务，但其他人却无法提供或者 轻易复制，再加上公司的管理和文化使之锦上添花。 因此，我们可以通过三个方面去审视一个公司：产品或服务，竞争环境，以及企 业的管理和文化。 价值投资不仅仅是要挑选成功企业的股票，还要承认未来是不确定的，没有人总 是可以准确预测未来，投资者可以通过拥有一篮子优质公司来应对这一事实。当这 些公司的风险已被融入股价中，也就是当股价足够低，具有足够的安全边际的时候买 入，然后长期持有。如果你可以做到这些，成功就会找到你。 所以，要想在一生中获得投资的成功，并不需要顶级的智商、超凡的商业头脑或 秘密的信息，而是需要一个稳妥的知识体系作为决策的基础，并且有能力控制自己的 情绪，使其不会对这种体系造成侵蚀。
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昆士兰政府推出“气候智能节能计划”
为家电升级换新提供补助！
亲爱的昆士兰居民们，您是否想要将旧电器替换成更节能、更省电的新款家 电？ Peter Russo 议员为您带来一个喜讯！昆州政府于 9 月 4 日正式启动“气 候智能节能计划”，旨在鼓励并支持您购买新的 4 星级或更高级别的家电和热 水系统，您将有机会获得 300 澳元至 1,000 澳元的补助金。
这个激励计划涵盖了多种家电，包括： * 洗衣机和烘干机 * 洗碗机 * 冰箱（包括冰箱 / 冷冻箱） * 空调（符合 AS4755 标准，制冷效率 4 星级或更高） * 太阳能热水器和热泵热水系统
为了成功申请补助金，请您务必注意以下事项： ★ 只有在 9 月 4 日或之后购买的家电才有资格申请补助。 ★ 补助金额将根据购买的家电类型在 300 至 1,000 澳元之间不等。 ★ 每户家庭只能申请一次退款补助，并且补助金额不会超过购买及安装价格 ★ 补助有限，尽快申请，先到先得！
申请补助的详细信息可在此链接查询： https://www.qld.gov.au/housing/home-modifications-energy-savings/climate-smart-energy-savers/apply
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利率、项目开发和相关政策 2023 财年最赚钱的物业投资类别
竟是这项？
本文内容来自于嘉宾 George Sha 沙晓阳 (Balanz 恒安盛商业信贷执 行董事 ) 在 2022 年财富汇上的演讲内容分享，标题为《别了 2022， 2023 你过来啊！》 。虽然是 2022 年 11 月的演讲，但很多内容和对 2023 年诸多的展望与判断到了今天依然适用，很有趣的从历史的角度 看未来。
利率的走向 要谈 2022 年的金融市场，首先要谈的就是澳洲的基准 利率（Cash Rate）。从疫情期间的 2020 年 11 月到 2022 年 4 月间，澳洲的基准利率一直保持在历史的新低位 0.1%， 然而随着央行的逐渐调息，这个月（2022 年 11 月）已经升 到了 2.85%。 这意味着在短短六个月里基准利率升了 2.75%。而基 准利率为什么重要？今天各位如有房贷又是浮动利率，那么 在年初时您的贷款利率是 2% 或更低，现在应该已经到了 4.75% 或更高。 与此同时，澳洲银行间拆借利率 BBSW 也在攀升，这是 澳洲主要商业贷款定价的指标，银行一般以 90 天的 BBSW 作 为 基 准。90 天 的 BBSW 也 从 2021 年 2 月 10 日 的 0.0097%，飙升到了现在这周（2022 年 11 月）的 3.05%， 不到六个月的时间，大部分的商业贷款的成本也已经上升了 近 3%。 这是什么概念呢？举个例子，我的一位客户在年初买了 一个大型购物中心，当时的贷款利息还不到 2%，一年时间 不到现在的利息已经接近 5% 了，3000 万澳币的贷款，利 息一年多交近 900 万澳币，所以可想而知，对我客户的现金 流和心态影响有多大。其实纵观基准利率的历史，90 年代 1 月份时基准利率是 17.5%，也就是说当时银行的利率加上银 行的 Margin 基本上到了 19% 以上。所以，你会经常听到老 一辈的人们对我们说 80,90 年代的利息差不多接近 20%， 听起来匪夷所思但这是真实的。如果从这个角度上来看，我 们的利率其实是从那么高的点降到了年初的 0.1%，这样来 看其实我们是极其幸运的。
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如果要了解澳洲基准利率的历史，一定要看历史平均 值，我做了一项调研，从 1990 年到 2022 年，澳洲基准利 率的历史平均值为 3.85%。这个数字代表了什么？它说明今 天我们的基准利率只升到了 2.85%，还没到历史平均值，虽 然我们觉得已经很高但还有 1% 的差距，也就是还有潜在上 升的空间。（截止到 2023 年 8 月发稿时，澳洲基准利率已 经升到了 4.1%） 而民众目前最关心的问题，就是接下来利息会怎么走？ 我给大家总结了，澳洲四大行经济学家们目前最新的一个针 对基准利率的预测。 ANZ 澳 新 银 行 认 为 在 明 年 的 五 月 份 基 准 利 率 会 达 到 3.85%，到 2024 年末下降至 3.35%。CBA 联邦银行没有给 出预测，只提及到 2022 年末 12 月份会升到 3.1%，也就是 他们认为央行还会再升 0.25%，到 2023 年的 12 月份会下 降至 2.6%。NAB 澳洲国民银行认为，明年 3 月份会达到最 高点 3.6%，从明年 3 月份到 2024 年会一直保持一个平稳 的态势。Westpac 西太银行认为的最高点是 3.85%，在明 年 3 月份达到，接着的趋势判断是 2024 年会下调至 2.6%。 虽然不能具体预测利率到底是多少，但根据我多年的行 业从业经验，我很确定的一个回馈就是，基准利率会继续攀 升，因为这是底层逻辑高通货膨胀率和低失业率导致的。明 年的某一个时间段升息一定会停止，停止后就一定会有一个 停滞期，也可以看成是观察期。观察这个时间段澳洲经济的 整体情况和走势如何，我认为至少会有六个月的时间。至于 之后是否会降息，就要看澳洲经济的发展走向和全球央行的 整体反馈了。
地产开发 vs 建商 利率的走向我们静观其变。下一 个要谈谈很多人都在问的地产开发主 题，今年如果谈地产开发就一定要先 谈建商。今年的大环境是什么样子？ 在 过 去 的 1-2 年 里， 银 行 贷 款 利 率 创历史新低，政府因为疫情发放各种 各 样 的 补 助， 加 上 印 钱 撒 钱 的 举 动 将房地产推入了非常火爆的状态。然 后发生了什么？给大家看一张图，右 手边这些公司的 Logo 全部是在去年 （2021 年）在行业里面破产或遭清算 的建商。 为什么会发生这样的情况？房地 产火爆，建商岂不是生意越来越好， 他们应该赚大钱才对，怎么还会破产 清算？这个问题，我们从一个建商的 角度来看。建商一般是签订固定价格 的建筑合同，也就是说他们的收入是 固定的，没有什么变化的空间的。而 建商所没有预料到的是成本端的大幅 变 化， 随 着 原 材 料 成 本、 供 应 链 成 本、人工成本的叠加上升，导致了建 商在很多项目中是入不敷出的。即便 建商可以拿其他一些项目的利润来补 贴亏钱项目，但只要管理跟不上或现 金流安排不恰当，建商的资金链是很 容易断裂的，根本没有办法补救，这 就导致了很多建商的最后进入破产清 算的地步。
我来浅谈一下银行开发贷款政策，一般地产开发项目的贷款杠杆（LVR）有两 种算法：一种是按照项目净销售额计算（一般按照 65%），另外一种算法是按照 项目总成本计算（一般按照 75%-80%）。有的银行会取两者之间更低值，有的银 行使用前者，还有的银行使用后者，银行和贷款机构间，算法各不相同。 那么，银行贷款的预售要求是什么？现在是 75%-100% 净贷款覆盖率。如果 你是开发商，今天你从银行来贷 500 万的款来做开发，那你要做多少预售？假如 按照净贷款覆盖率 100% 的话，那你一定要做 550 万的预售才可以达标。550 万 的销售价除去 GST 和销售费用之后剩下的 500 万，才是你能拿到的净资金以覆盖 你的贷款。 在过去的 12 个月，有一个显著的变化，是银行对建商的审核要求达到了历 史最严。现在如果是一个开发商想要去银行申请开发贷款，银行要看你的建商是 谁，建商的企业资料、公司财报、资质如何、现金流如何、历史完成项目经验。 现在的在建项目，未来 12 个月的待开工项目，也就是说现在审建商比审开发商 更严。这就导致了有很多开发商来找我们帮他们跟银行做开发贷款的时候，他们 其实已经和建商签署了建筑合同，但后来发现他们采用的建商根本不符合银行标 准，这就导致开发商面临要重新更换建商的困境，建商也成为了开发商贷款时的 最大风险。所以如果你是开发商，在做开发贷款前，请先确定你意向的建商能否 被贷款机构接受再签建筑合同。
开发商和土地 现在购买开发地的状态是什么？首先是升息之后，我们观察到很多新手开发商 已经逐渐离开了市场，留在市场上的更多是比较有经验和实力的开发商。 利息低的时候，周围很多人都在做开发，好像人人都是开发商，但利息高的时 候大家就都受不了了，所以又开始退出。有经验的开发商现在开始拿地了，无论 是有 DA ( 开发许可 ) 的还是没有 DA 的土地。在过去的 12-24 个月之内，有很多 有潜力的开发土地在市场上是漫天要价，在可行性报告中都算不出来利润。而现 在价格已经开始逐渐松动了，因为利息的上升导致了持有成本（Holding Cost）的 升高，很多短期不能够开发而又有贷款的人，已经开始降价来出售土地了。在过 去的 12 个月房地产非常火爆期间，有很多开发用地完全不拿出来卖，现在你会看 到越来越多优质的土地进入市场，而我预计在未来 6-12 个月将会有更多优质开发 土地进入市场。 从开发商的角度来看预售，公寓项目现在的销售速度是降的最快的，有一些项 目的预售甚至是停滞的。相对而言，土地分割跟联排别墅类型的项目的预售还是 在进展的，只是在逐步放缓中。
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现在能观察到很多预售完成但不开工的项目，因为开发商和建商之间无法达成一个合作协议。建商可能一天一个 价格，开发商的预算利润根本不足以支撑他们的建筑成本，开发商也很是无奈。而在已经开工的在建项目中，我们可 以看到的是进展非常缓慢，工期一直在增加本来一年可以完工，现在要两年甚至三年才行。因为就像之前所说的， 建商的现金流非常短缺，无法支持多个项目的推进，这又导致了开发商贷款成本的额外上升和项目回报率的被不断稀 释。因此开发商不得已要将预售合同加价，或者是等超过了 Sunset Date （日落条款）之后再取消合同，然后重新 卖更高的价格。但这样的做法争议性很大，而且对于双方都有很大的风险。
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物业投资类别 通常澳洲的商业物业的投资类别，有零售物业、工业物 业、办公室写字楼、幼儿园、医疗中心，药房，加油站，酒 店短租物业、农业物业等。我专门挑一个明星类别的例子来 讲，这就是工业物业。 工业物业在过去的几年间，取得了爆发式的增长。由于 疫情，导致很多在线下的企业转移到了线上，电商的崛起势 如破竹。而电商的崛起促成供应链的需求扩大，从而带动了 工业物业的需求。工业物业可以提供仓储、冷藏、第三方转 运等极其重要的传统功能，因此工业物业还有工业用地的价 值，在过去的这段时间里的升幅非常的巨大。工业物业的空 置率来到了历史新低水平，很多区都没有空置的工业物业。 工业物业的租金也一直在上升，产出回报率一直被压 缩。这里有一个概念，为什么物业的价值升高了回报率却被 压缩了？因为通常计算商业物业价值的公式，是用房租除以 回报率，也就是说在房租不变的情况下，你的回报率越低， 价值越高。反过来回报率越高，价值越低。所以，价值升高 假设租金变化不大的情况下，回报率是呈现被压缩的状态。 其实在几年前，工业物业的回报率一直在 7%-8% 水平，但 疫情期间已经拉回到 5%-6%，在其他州的跟多交易的回报 率甚至降到了 4%-5% 的水平。 很多人问我，未来 12 个月大家对工业物业怎么看？首 先，工业物业依然是我看好的物业类型，尤其是位置比较占 优势的工业物业，会有更好的强支撑和更好的发展。因为， 工业物业地点如果更接近终端消费者和客户群体的话，在高 油价的大环境下的运输成本就会大大降低。 其次在布里斯班和黄金海岸周边，包括阳光海岸，工业 用地的资源是非常有限的。已经建好的工业物业市面上的存 货相对稀少，直接买块地来自建，在建筑成本高企的大背景 下，导致项目根本无法进行，因此也间接促成工业物业的保 值以及价值上升的延续。 最后，来展望一下 2023 年。现在的美联储正在非常愉 快的升息过程中，虽然我们看到这周美国公布的 CPI 增幅 有了一定程度的放缓。大家认为这是美联储加息的效果， 但是美联储一定不会停止加息的脚步，它还会继续，主要就 是为了打击高通货膨胀率。要让通货膨胀率降低，一定是有 很多中小企业在不断加息的大背景下感觉到痛了，经营成本 上升，利润被压缩，于是开始裁员削减成本。逐渐的，失业 率上升，随之民众的负担能力越来越低，这样通货膨胀率就 会随之降下来，这样也会导致经济的放缓和甚至衰退。而经 济衰退一定会来，不是来不来的问题，而是什么时候来的问 题。 从疫情到现在，曾经美好时代一去不复返。以前可能好 几年才会发生的前所未有的大事，疫情之后好像隔三岔五就 发生一次，人们好像已经麻木了。但日子还是要过下去的， 再耐心一些，未来一定会更好。我认为，对待 2023 年的态 度就是大喊一声：”你过来呀！”
▲ George 与布里斯班市长 AdrainSchrinner 合影。
恒安盛商业信贷 地址 Suite 7/220 Boundary Street, Spring Hill QLD 4000 电话 0421 548 747 邮箱 george.sha@balanz.com.au 网址 balanz.com.au 注：上述所有内容都不构成任何投资意见。
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都 2023 年了 买电动、混动 还是汽油车？
SSCC 告诉你，看明白五个指标怎么买都是对！ 在 6 月 30 日举行的 "2023 首届昆州华语生活服务展 " 上，站在行业前沿的来 自 SSCC Automotive 的公司合伙人，针对「电动车、混合动力车与传统汽油车的利弊对 比」进行了一场详尽的讲座。他以五个指标为基础，明确阐述了这三种车型的优缺点。
传统汽
油车
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PART.1 日常使用
传统汽油车在我们的日常生活中依然随处可见。无论是家用、商务还是公交车，我们都可以 在市场上找到相应的传统汽油车型。传统汽油车的最大优点在于技术和制造流程非常成熟，生产 和维护相对容易，而且拥有成熟且广泛的技术支持和服务网络。 然而，在日常使用中，传统汽油车也有三个无法解决的缺点：
电动车
（EV
）
混合动
力车（
HEV
）
1，需要不停地保养；2，传统燃油车依赖有限的石油资源供应，而现代石油受全球市场价格 波动太大，消费者完全处于被动状态；3，尾气排放。这在注重环保的今天，可以说是硬伤。
混动车结合了传统汽油车和电动车的优势。近年来，这项技术也得到了较大的发展，主要是 在原有的内燃机系统模式上增加了电池系统，通过回收能量提供动力。即在日常低速行驶中电池 充电，在高速行驶时发动机所产生的动能和热能，可以反向为电池蓄能，提供更持久的动力支 持。这个技术不仅具有较低的排放水平，并且燃料经济性较高、续航里程较长。 然而在日常使用里，混合动力车也有两条目前无法解决的缺点： 一是购买成本较高，同款车型的混动和燃油是价格不同的；二是电池容量有限，维修成本也 较高。需要维护和管理两种动力系统，如果发动机和电池的蓄能转化出现问题，维修难度较大， 技术相对复杂。而且，能源密度相对较低，相比于汽油，电池的能源密度较低，需要更多的空间 来存储电能；三是依然会产生尾气排放，对环境造成一定影响。
纯电动车作为一种环保、零排放的选择，在当今越来越受到欢迎。电动车的优点在于零排 放、低能源成本、静音驾驶等。 电动车目前的缺点是：1. 面临充电基础设施不足；2. 充电时间较长；3. 续航里程限制和电 池更换成本较高等挑战。然而，很多电动车消费者已经习惯了，白天驾驶，晚上回来时就插上充 电。不用出去加油，不用担心发动机过载或发热等。
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PART.2 驾驶体验 驾驶体验是见仁见智的问题。如果你喜欢大马力的发动 机带来的噪音，喜欢内燃机爆发出动力给你的驾驶感受，那 么你是传统汽油车的消费者。可如果你喜欢较高的燃油经济 性和较长的续航里程，喜欢混合动力车结合了内燃机和电动 机的优势，那么混动也正好满足。 但是，如果你喜欢静音驾驶，那么纯电动会为城市驾驶 者提供良好的体验。纯电动车的电池置于汽车底盘，汽车重 心低，驾驶感受一级棒，日常在城市之间行驶的感受是传统 汽油车所不能给予的。
PART.3 维护保养
▲ 2023 首届昆州华语生活服务展 SSCC 现场讲座
PART.4 可靠与安全
传统汽油车的技术和制造流程非常成熟，维护相对容 易，并且有成熟的技术支持和服务网络。相比之下，混合动 力车由于采用了双重动力系统，无论是电池或发动机出现故 障，维护成本都会相对较高。当然，相信随着技术的进步， 混合动力车的维修成本也会逐渐降低。而电动车由于没有传 统发动机、传动系统等复杂部件，维护成本相对较低。
在可靠性方面，传统汽油车由于技术成熟，具备 较高的可靠性。它们的零部件供应和维修服务网络也 相对完善，确保了车辆的长期使用和维护。同时，传 统汽油车经过多年的安全研究和实践，具备了相对较 高的安全水平。
PART.5 发展趋势
但是，电动车和混合动力车在安全性方面也有不 错的表现。比如，特斯拉电动车以其先进的自动驾驶 系统和强大的安全性能在行业内享有盛誉。其采用的 自动驾驶辅助系统可以提供碰撞预警、自动制动等安 全功能，为驾驶者提供更高的安全保障。
就发展趋势而言，市场对环保、节能和低碳的需求不断 增加，电动车和混合动力车将成为未来的主流。比如，充电 桩的不断增加就可以佐证这一趋势。
▼ 特斯拉快充桩的市区分布图
试想五六年前，大家还会觉得电动车是豪华车，而如 今，对于很多准备添置第二台车的家庭，电动车都在逐渐变 成首选。尤其是在城市居民中，他们对环保、低碳出行方式 有着刻不容缓的需求。尤其在昆州，因为没有绝对的低温， 不像是国内、或墨尔本、塔州等冬天比较冷的地方对电动车 考验大，毕竟在低温环境下，电池消耗的快。 纵观目前的趋势，未来传统燃油汽车的市场份额会越来 越低。随着环保意识的增强和技术的进步，消费者也会开始 逐渐地倾向于混动和电动。未来的市场需求是高度倾向于环 保、节能、低碳。消费者的购买决策也会逐渐从传统的品牌 和外观，转向更注重实用性，车辆科技配置等因素。
然而，在当前阶段，消费者的选择仍然会受到个人 需求、预算和使用场景的影响。所以只要考虑好自己的 需求，其实怎么选都是对的。
SSCC GROUP 旗下现有 AUTOMOTIVE 和 GARAGE， 我们力求为客户提供品质卓越和有保障的服务，包括汽车维 修，性能改装，以及二手车买卖和租赁服务。
2023 首届 昆州华语生活服务展演讲嘉宾
电话（07）3344 6676 地址 22-24 lensworth st Coopers Plains 4108 QLD
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在布里斯班改建、扩建、新建？ 市政厅首次倾情演绎，这份免费服务，你一定要会用！ 在布里斯班，如果你想改建、扩 建、新建，那么一个建房业的公开小秘 密你一定要掌握，不然就会有数不尽的 弯路在前方等着你。 就 在 刚 过 去 不 久 的 "2023 首 届 昆州华语生活服务展 " 上，由我们华 人最熟悉都认识的布里斯班市议员， Steven Huang 黄文毅亲自带队，主动 促成了一次纯信息知识类分享。 来 自 Macgregor Ward Brisbane City Council 的黄文毅议员带着市政府 的专员们首次独家在 EXPO 上宣讲了 「房屋合规改造，地产开发报批，自住 房如何申请变办公场所」。 正如之前黄文毅市议员交给财富笔 记承办的「首届华商招标会说明会」一 样，他觉得很多华人还不够了解政府的 信息，也没有善用政府的免费服务。
▲ 黄文毅市议员在 2023 首届昆州华语生活展上讲话。
所以这一次，他想和上次一样，再 次和“财富笔记”一起搭建一个可以为 华人社区解答，帮助华人群体的平台。 可以让你快速地利用起政府的免费服 务，不走弯路，事倍功半。
01 - development i 无论是自住房，还是您有投资需 求，只要是和建房相关的，那么下面这 个网站你一定要知道和掌握。 进入网站后，只要把你想要建造的 地址输入到页面的搜索栏里，那么立刻 所有的资料都会出现。比如此地现阶段 有没有已经申请过，或者正在申请的记 录等都会显示。 举个例子，我们输入一个地址： 266A George St Brisbane City。页面 出现后，你会看到这个房屋的一个大概 情况在左手边。这时候如果你在地图上 点击 Surrounding Applications。
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▲ 你可以在 Brisbane city council 网页中输入“development i”，或者直接打开 浏览器输入“development i”，点击进入网站。
左边就会跳转告诉你目前这块地上有什么案子是已经审 批完，以及正在审批。 比如你点开最近的 2023 年这一份。里面就会有一个 大 致 的 情 况。 然 后 你 会 看 到 右 手 边， 有 一 个 Application Documents。 你点进去就会看到所有的都市计划报告、工程报告、工 程图、设计图等都可以在这里找到。
02 - Brisbane City Plan Online
果想把自己现有的房子抬高一层，这种情况要怎么做呢？ 首先要去看「布里斯班的城市规划书」。因为房子抬高 涉及到三个方面： 1. 布里斯班房子有限高，如果你抬高后的高度依然在限 制高度以下，那么你可以私人去找一个有资质的第三方帮你 证明和施工，这个案子的情况是在法规之内，那么你不需要 报备。
同样是在 development i 这个网页上，输入地址后，你 还可以选择左手边的 detail。
2. 是要看你的这个房子属不属于保护类的房子，在布里 斯班，1947 年的一些房子在都市计划里是属于保护类的。 3. 是看你的房子，你在抬高的时候有没有超过它的范 围，只要不超过这个范围，你只要找有资质的第三方，他们 就能帮你 certify 你的改变。 而以上这些内容都在「Brisbane City Council」网站下 的「City Plan」可以看到。还有互动式的地图，你想要知道 这块地的用途，有没有树木房屋保护，网站都会告诉你。
这时候只要你点击右边的 Brisbane City Plan Online， 就会去到布里斯班城市规划的网页。
具体而细节的问题，你还可以找相关专业人士做。或者 打 City Council 的免费热线：3403 8888，去找他们细聊规 划的要求等，City Council 的规划师会免费地为你讲解。
04 - Pre-Lodgement Meeting
在这张地图上输入地址，你就会看到你所查询的地址属 于住宅区、商业区，还是工业区。 点击 City plan 这个选择，就会进入到「布里斯班城市规 划」这个页面。这里有很多我们平时需要的法规。以及，这 块土地的历史资料，现有的建筑等都会有及时的信息更新。 只要简单地输入投资或自建的标地物地址，你就会知道这块 地目前是属于什么用途，以及它现在所有开发的状况。
03 - 免费热线 3403 8888 如果你有更为细节的需求，更为私人和个人化的选择， 那 么 下 面 这 个 免 费 服 务， 你 一 定 要 知 道。 举 个 例 子， 在 "2023 首届昆州华语生活服务展 " 现场上，有观众提问说如
除了去办公室和打热线，你还可以通过电话或者本人 亲 自 去 约 一 个 Pre-Lodgment Meeting。 在 Brisbane City Council 会提供这样的免费服务，即当你看到一个你想要投 资的标地物时，只要你有它的地址，就可以给 City Council 打热线：3403 8888，做一个申请前的 Meeting。 规划师会根据你提供的地址告诉你，你想做的事情成功 几率是多少，你这块地目前的用途是什么。City Council 专 业的都市计划师会告诉你这块地应该可以做到什么程度，减 少你额外的负担，少走弯路。
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与未来的一次“智趣”畅想 “绿色未来教育论坛”回顾 2023 年 8 月 13 日，由 Green Families Education（绿色亲 子营）主办，财富笔记和中澳父母教育协会协办的“绿色未来教育 论坛”，以“人工智能的未来需要怎样的人才”为主题，推出全天 候的教育论坛、儿童财商比赛颁奖典礼和家长学习圈专题讲座，吸 引了百余人的积极参与，并收获了在场来宾的高度关注和大力赞赏。
Green Families Education 绿色亲子营 网址：greenfamily.net.au 电话：0405 305 582 地址：124 Padstow Rd, Eight Mile Plains QLD 4113
一次“智趣“畅想，是与未来相连接的思维碰撞
一座桥，为孩子们搭建通往未来的道路 成立于 2018 年的绿色亲子营，多年来一直秉承着一个 理念，那就是“帮助孩子发现和探索自身独一无二的优势， 为他们适应未来世界做准备。向澳洲华人家庭提供专业、优 质的儿童成长和父母教养课程。” 在过去几年间，绿色亲子营不断推出独具创意的儿童学 习课程，摆脱只求高分的死板和陈旧的学习方式，真正做到 “激发孩子学习的内在动力”。 其创办人 Janice 老师说：“我遇到了太多焦虑中的父 母，他们一方面担忧孩子的厌学情绪，另一方面却不由自主 地给孩子施加压力。” 在 Janice 老师看来，唯有热爱与主动，才是学习的正确 方式。绿色亲子营存在的价值，就是点燃孩子的学习激情， 培养他们的自主学习能力。让孩子在自我成长中，探索个人 价值，成为终生学习者。同时，也需要全方位地支持父母， 从而实现与孩子的共同成长和发展。 “AI 的时代，已经来临！并且在以我们尚未完全察觉的 速度发展。未来，到底会呈现什么样貌？ 新模式教育的探索 和发展，无疑是现阶段最为重要的事情。” 这便是“绿色未来教育论坛”推出的初衷，而其成功的 举办，是对“教育未来”发展的一次展望与探讨。或许在将 来，所有这些理念、想法、探索与实践，会最终搭建为一座 桥，成为孩子们顺利走向未来的道路。
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随着人工智能的出现和应用，世界的总体格局在悄然改 变中。人们在惊讶于 AI 的强大功能与应用的同时，也在激烈 地展开争论，并不断发问，人类是不是即将抵达文明又一次 的“奇异点”？而未来究竟会走向何方？ 社会的发展和革新，始于人类的想象力。人脑的思维能 力，可以说是人类文明的奠基石。 语言，让人类摆脱蒙荒，文明得以播种、记录、延续与 突破；逻辑，让人类的学习形成秩序、方法、并不断探索； 智慧，是心智的开启，并不断发展、形成广袤的文明。 面对日益成长的孩子和如饥似渴的家长，论坛采取了化 繁为简的方式，通过思维的三个架构方向，选取与时代紧密 相关，又清晰明了的主题，一起探讨当今教育的可能性与方 法。 备受期待，又令人忍俊不住的“昆州少儿财商大赛” 颁奖现场，欢声不断；孩子们的精彩演绎和澳洲联邦议员 Russo Vasta MP 亲临现场的颁奖和致辞，让人们对“财商” 的重要性有了深切感受。 现场，从 80 多名参赛者中脱颖而出的 20 名决赛入围 者，均获得了由财富笔记提供的 $50 礼品卡，以及两个年龄 组的最终 6 名获奖者（最佳表达奖、最佳方案奖和最佳人气 奖）获得了由财富笔记赞助的 $200 现金大奖。同时，所有 入围的孩子们也赢得了十月去 Westpac Sunnybank 分行参 观的机会。 来自多个行业的精英代表 Michael Ma、Morgan Fu、 Wyman Chen 和 Judy An 的畅所欲言，令整个大厅座无虚 席，观众沉浸在“智慧与乐趣”的畅想中，感受着这一场精
一把钥匙， 为家长解开困扰心灵之锁 孩 子 的 未 来， 在 其 塑 造 者 的 手 中。身为家长，持续不断地学习，提 升自我认知，开启共同成长道路，才 能为孩子的未来提供有效的支持和帮 助。“在孩子的成长道路上，我该学 习和了解什么？如何真正帮助孩子接 受教育？我的孩子有什么与众不同之 处？澳洲教育与升学的核心内容与体 系是什么？我的孩子心理健康吗？我 要如何应对自身和孩子面临的困难？” 所有这些提问，都牵动着绿色亲 子 营 各 位 老 师 的 心。 为 了 从 实 处 出 发，有针对性地帮助家长，6 个主题明 确、深受家长关心、与孩子身心健康 密切相关、对孩子接受教育影响颇深 的“家长学习圈”活动，在下午的三 个多小时里陆续登场。 为家长们提供实操性强、实用性 强、 新 颖 且 内 容 丰 富 的 小 组 讨 论 活 动，是此次教育论坛的又一个亮点。 针对澳大利亚重大教育改革的 “教育大纲 9.0 的介绍与应对”；帮 助家长们找到真正适合孩子，且会终 身受益的职业道路的“多元智能帮助 孩子发现特长和优势”；从孩子内心 出 发， 让 孩 子 能 够 看 懂 这 个 世 界 的 “阅读理解支持高阶思维发展”；满 怀深情的介绍我的孩子，从成绩是 D， 到考进精英中学的“精英学校 Offer 之 路”；帮助家长了解我的孩子到底要 不要考试，考哪所学校的“精英学校 考试介绍和准备”；以及越来越引起 社会和家庭关注的“注重学童成长过 程的心理健康”六大主题，带给家长 们满满的干货，以至于每一场讲座结 束，都有意犹未尽的家长们围绕着演 讲者，迫不及待地想要获取更多资讯 与讨论。 彩的与未来相连接的思维碰撞。财富笔记会计事务所的创始人 Morgan Fu 表示， 他希望通过这个比赛，能够帮助孩子们建立对于 " 财务 " 和 " 理财 " 的概念，为下 一代人打下坚实的财商基础。 紧接着行业精英们的讨论，昆士兰科技大学的 Dr. Naomi Barnes，则呈现了 一场风趣幽默的关于“思维——语言”的演讲。在她看来，诗歌绝非冷艳清高的 文化呈现，它起源于生活，繁荣于生活。它是人类文明的瑰宝，也是给所有人的 馈赠。懂得运用诗歌，将支持孩子达到更高的英语水平，同时带来无限的乐趣与 成长力量。
时至今日，关于“绿色未来教育 论坛”的热议仍在持续进行中，更多 的期待和展望，让绿色亲子营的老师 们感动。他们欣慰自己的这次尝试， 给了未来更广阔的发展前景。他们坚 信，无限可能性不是夸夸其谈，爱与 责任会创造奇迹。 让我们共同期待，明年再见 !
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行业调查 ：
布里斯班奶茶店的 内卷 与 出路 喜茶进军伦敦，蜜雪冰城扩张至悉尼。在快销饮品纷纷走出国门的今天，奶茶行业正在掀起一股强劲的海外扩张 浪潮。如你所见，国内奶茶已经进入了“存量搏杀”的时代。而在澳洲，奶茶业正开启了属于他们的“第二战场”。 澳洲不再只有传统的 Chatime、贡茶，从连锁的 Come Buy Tea、愿茶、machi machi，再到充满中国风的茶亭 序、现代感十足的顽徒。多样化的品牌和风格，迎来新一轮竞争格局。 然而，开店容易，扎根却难。在咖啡当道的澳洲，奶茶如何走出亚洲人群？受地域和文化的限制，如何保证供应 链和成本？在五步一家奶茶店的火爆局面下，澳洲的奶茶行业又将何去何从？
华人、留学生是奶茶店的第一桶金 奶茶是从什么时候开始在澳洲变火的呢？如果你问奶茶 从业者们，他们会觉得是 2016 这一年。因为在那之前，即 便是在布里斯班南区的大多数华人区里，奶茶店也是独树一 帜的存在，周围或许有甜品、有饮品、有酸奶、有冰沙。但 作为同类型的奶茶，几乎没有竞争对手。 奶茶有受众是每个从业者的共识。所以奶茶店开在哪 儿，并不取决于该区域是否存在奶茶消费业务的空白，更 多看中的愿意消费奶茶的人群。假使你把布里斯班的奶茶 店整合起来看，你就会发现一个规律，大部分奶茶店都选
在了留学生、华人群体较多的地方。比如市中心的 City、 Southbank，以及像 Sunnybank、Runcorn 这些耳熟能详的 华人区。 因为对于初来乍到的奶茶品牌来说，主要消费者群体仍 以华人为主。这是奶茶行业的一个显著特点，也是快速打入 市场的突破口。 人群的集中决定了选址。对于奶茶来说，选址是头等的 大事，相较于临街的商铺，Chatime 的合伙人 William 则更 推荐商场。因为之前创业的惨痛经验告诉他，店铺开在路边 会受到天气的影响，一到下雨天就没有顾客。而商场可以提 供一定的客流保障，且不会受到天气的影响。尤其是大型商 场，尽管租金更高且营业时间受限，通常在下午 5、6 点就 需要关门，但机会也更多。 每一位奶茶店的创始人都在强调选址，他们认为选址的 精准是成功的一半。
为什么都在开奶茶店？ 为什么要选择开奶茶店呢？ William 说，在外行人看来， 开奶茶店很简单。比起其它餐饮行业，奶茶的制作过程相对 简单，口味和制作方法也相对标准化，“哪怕是一个十五、 六岁的 teenager 也会做”。这是事实，但并不完全正确。
Chatime
如今，人们的选择不再局限于传统的珍珠奶茶。“奶茶” 已经从一个简单的饮品名称，演变成了一个品牌的统称。许 多品牌都在不断推出新的口味和种类。横向来看，除了传统 的珍珠奶茶，还有水果茶、椰奶茶、焙茶奶茶等新颖的口 味。而纵向上，品牌也更加注重选用不同类型的茶叶，如龙 井、普洱、茉莉等。各式各样的茶底，能够创造出千变万化 的风味体验。 要成功打造一个茶饮品牌，必须内外兼修，二者缺一不
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可。通过精心设计，将品牌文化融入装 修和产品风格中。在布里斯班的奶茶店 中，Come Buy Tea 强 调 现 泡 茶 的 品 质与口感； 茶亭序则以鲜明的中国风 元素和奶茶吸引了大量粉丝； 愿茶的 鲜果茶和芝士茶一直备受欢迎； 而顽 徒创始人作为一群富有创意的 90 后， 更是在店铺设计上下足了功夫，他们在 Southbank 打 造 了 一 座 前 所 未 有 的 两 层店铺，而其南区的两家分店也以浓郁 的中国风装饰为特色。毕竟，在消费者 还没有品尝过你的产品之前，你的装修 就会在他们的心目中形成一个初步的印 象。 另一方面，是产品的品质和口感。 茶亭序的老板 Giselle 为了寻找最搭配 的口感，尝试了很多种茶叶。然后她发 现，国外的茶叶在品质和口感上总是稍逊一筹。尽管成本再高，她还是会坚持选用中国本土的茶叶。
茶亭序 East Tea
顽徒的创始人阿雷也赞成这一观点。为了萃取出茶汤的最佳风味，他们自主研发了拼茶手艺、萃茶设备和磨茶工艺。每 一季的新茶上市之后，拼茶师会调配好茶包的比例。不同茶叶根据不同特性定速、定量研磨，定温、定时、定压三段式萃取 茶汤。顽徒很少出新品，但可以做到每一杯都是精心打磨，每一杯茶都能实现最佳赏味期。 品质和质量，是唯一不能妥协的事情。因为他们坚信，把产品做好，消费者是会感知到的，客人也会源源不断地来。 可想要打破人们的饮食习惯，还是很难。Giselle 就遇到 过一件棘手的问题。当时，茶亭序才刚刚开业，通过独特的 装修和宣传吸引了不少顾客，大家却在挑选饮品时犯了难。 因为人们已经习惯喝某一种类型的饮品，其它奶茶店都有类 似的产品售卖。顾客兴冲冲地光临，却发现没有这一款饮 品，只能垂头丧气地离开。 在了解到这样的需求后，Giselle 很快采取了行动，研发 并推出市场上一批热门的饮品。这样，当顾客在点这些热门 饮品的时候，可以顺便推销店里的特色饮品，并提供半价或 折扣优惠，顾客在接受尝试的同时，能深入了解了茶亭序的 品牌。 Come Buy Tea
奶茶店的水土不服和水土很服 奶选择多了，人反而会不知所措。要想从竞争对手中突 出重围，还得靠线上和线下的营销。 Come Buy Tea 的 老 板 Jane 说， 针 对 不 同 的 人 群， 他 们 会 采 取 不 同 的 方 式 推 广。 打 入 华 人 群 体， 要 靠 微 信 宣 传。 而 吸 引 当 地 人， 常 常 会 推 出 试 喝 活 动。 茶 亭 序、 愿 茶、machi machi 也 做 了 类 似 的 市 场 营 销， 开 通 Ins 和 Facebook、通过校企合作提升知名度。 而对于加盟式的 Chatime 来说，虽然不能对产品改变什 么。但他经常会告诫员工，注重工作态度和客户服务，保持 良好的口碑，这也算是营销的另一种方法。
而 对 于 外 国 人 群 体 来 说， 偏 好 会 更 不 一 样。 来 自 Chatime 的 William 说中国人喜欢喝奶茶，但外国人尤其是 小孩子，10 杯里有 8 杯基本是果茶。 的确，从咖啡转向茶是一个相对较难的过程。就像许多 老外并不了解龙井和大红袍的区别，也不知道为什么奶茶中 会加入桂花。但顽徒的阿雷发现，外国人只是比较难以迈出 尝试新事物的这一步。但凡尝试了一次，他们肯定会回头再 买。所以，他们在店铺中加入了和“茶”相关的场景，让顾 客不仅喝茶，更要了解茶。 所以，奶茶在某种程度上可以算作文化输出的一部分， 人们对中国茶文化的认同感是自发的、真实的。而在这种认 同感的驱动下，奶茶作为中国茶文化的一种代表，已经逐渐 成为了全球性的饮品。它不再专属于华人市场，外国人和中 国人在奶茶市场基本形成了一分为二的格局。
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奶茶店的生存之道 近几年来，奶茶行业在澳洲的扩张 可以说是顺风顺水。如果非要说有什么 特别大的影响，那就是疫情了。人们的 出行和社交活动受到限制，许多奶茶店 都面临着客流量下降、销售额下降的问 题。 Wayne， 这 位 拥 有 愿 茶 和 machi machi 两个品牌的奶茶店老板说，疫情 带来的影响还是很大，营业额比从前少 了很多。而茶亭序面临了疫情带来的蝴 蝶效应，即疫情让 Myer 商场大规模撤 柜，导致人流减少。店铺不得不搬到了 公交站外。
machi machi
然而福祸相依，随着疫情的到来和退去，奶茶行业在某种层面上也因祸得福了。因为疫情改变了原有的生活方式，尤其 是外卖越来越多，订单从线下转到了线上。另一方面，奶茶于大众，是一种可以感到快乐的解压方式。在这种艰难的条件 下，大家更需要一杯奶茶的慰藉。只要不是 lockdown，只要可以出门，大家很乐意品尝一杯久违的快乐。 奶茶行业面临的另一个挑战，则是成本的问题。Wayne 说，奶茶的利润其实并没有那么可观，能调控的，只有原材料和 人工成本。然而，大多数奶茶店主要原材料依赖进口，同时澳洲最低时薪也在不断上涨。 为了节省成本，Come Buy Tea 的 Jane 尝试大批量进货，主打一个量大从优。同时在日常的营业中，尽量减少了浪费； 茶亭序的 Giselle 则是对不同的茶叶供货商进行比较，在保证茶叶口感的前提下，选择更具性价比的茶叶。 顽徒的阿雷和 Chatime 的 William 则认为，人工成本已经很高了，只有自己亲力亲为和密切监督，才能更好地对成本进 行把控。
奶茶店的内卷和出路 澳洲的奶茶行业会更卷吗？创始人们的答案很统一：会，而且是肯定会。 毕竟随着国内奶茶行业的快速发展和理念的不断升级，澳洲的奶茶店也面临 着来自国内市场的竞争压力。许多国内知名的奶茶品牌已经进军澳洲市场，接下 来将会是神仙打架的场面。 品牌之间的竞争将不仅仅局限于口味和产品，还将涉及价格、服务、店面装 修、创新等多个方面。这将激发更多的创新和提升，一些传统的奶茶店必然会被 淘汰。 这方面顽徒则另辟蹊径，在阿雷的带领下走出了一条反向输出的道路：“我 们关注到，喜茶走出中国大陆，却出现了水土不服的现象。那么，我们将中国的 茶，从澳洲带入亚洲，带到国内，是不是就更容易接受一些了呢？”所以，顽徒 仍然坚持直营，稳扎稳打，先后走出昆士兰和澳大利亚，在悉尼、韩国开店。紧 接着，又在武汉建造了一座 6 层楼高的“奶茶城堡”。在卖奶茶的同时，展出中 国的茶文化，推出了周边产品。通过场景化“体验和交互”，让奶茶以更新潮的 方式，实现文化的传播。 对于未来，Come Buy Tea 的 Jane 也抱有积极的态度，她说：“消费者对奶 茶的喜爱是持续增加的。在西人较多的区域，市场仍然相对空白。”对此，愿茶和 machi machi 的 Wayne 还更进一步地认为，对于想要入行的人来说，这是一个机 会，也是一个挑战，最主要还是经营者本身。William 也和 Giselle 为后来人提出建 议：“如果你想要开店，一定要去问问有经验的人，只有做过这一行，才知道什么 地址比较好，不要盲目跟风”。 毕竟回到澳洲的奶茶市场里，几乎所有的奶茶创业者们都认为，虽然奶茶行
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业已经相对饱和，但并不意味着没有任 何机会。 现如今的布里斯班，奶茶店遍布。 他们从看似跟风的一家接着一家的开， 到其探究每个个体奶茶店背后的特色和 经营，每一步都充满了考量。
顽徒 Addictea
任何一个行业，内卷似乎如同宿命般写在了时代的洪荒中。就像这些奶茶店的老板们，他们不停地给自己的店注入新的 活力和创意，不停地根据市场要求调整着自己的服务，并谨小慎微地在保持品控下控制自己的成本。他们战战兢兢，如履薄 冰，因为他们会担忧自己在这条内卷的赛道上无法突出重围。毕竟，他们除了要开店赚钱外，还有一个心中宏大的使命感， 传播中国传统茶文化。 未来，布里斯班的奶茶店何去何从，我们想象不到。但有一点可以肯定的是，这些始终重冲在行业第一线的奶茶店老板 们，会拼尽全力地，把这杯“生活里的甜蜜”送到你的面前。
顽徒
machi machi
2/53 Tribune St, South Brisbane 7A Farne St, Sunnybank Hills
Shop A/409 Mains Rd, Macgregor
90B Sunnybank Plaza Cnr Mains Road &, McCullough St, Sunnybank 中国旗舰店：武汉市江汉区江汉路 43 号 1-6 层
Chatime Shop K3 661 Compton Road ,Sunnybank Hills Shop F09 332 Moggill Road Indooroopilly
愿茶 Shop 5A/258 Warrigal Rd, Runcorn Plaza
Come Buy Tea Westfield Mt Gravatt, Logan Rd, Upper Mount Gravatt
茶亭序 East Tea Shop 20, Level A, Uptown Brisbane (The Myer center), Brisbane City
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Airbnb 在昆州火爆！ 共享经济下的高收益选择， 这样的新兴投资你知道吗？
2022 年 Airbnb（爱彼迎）公司公布了第四季度财报，一路高歌，达到了史上最高盈利季度，共盈利 19
亿美金 。这个数字的背后说明，随着全球疫情的结束，压抑已久的旅游欲望已经开始逐渐爆发。
在 6 月 30 日 举 办 的 "2023 首 届 昆 州 华 语 生 活 服 务 展 " 上， 来 自 短 租 房 屋 中 介 管 理 公 司 的 Lamour Propery 负责人，针对「开启 Airbnb 的力量，提升你的旅行体验」 进行了一场详尽的讲座。
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昆州太适合 Airbnb 了 作为上市公司的 Airbnb，已经火遍全球很多年了，区 别于传统的酒店形式：Airbnb 一直提倡更自有、更时尚、 更显个性的旅行度假居住模式。
对于房屋使用者，Lamour Propery 的愿景是给市场提 供更多优质房源，并给予用户最优质的服务，不仅仅是把 屋子打理好，而是要投入时间、精力、耐心，需要专业才 能做到的。
我们所在的地方是布里斯班，开车 1 小时就能到全澳 最美、连绵 70 公里海岸线的黄金海岸，阳光灿烂、碧海蓝 天、宜人的气候全是上天给予的得天独厚的自然条件。结 合澳洲的数据，目前黄金海岸是澳洲所有城市中平均增长 人口最高的城市，而布里斯班也是首府城市里人口增长最 快的城市。
共享经济是一种大趋势 共享经济也是近年来的大热词和大趋势，“我拥有一栋 房子但我不是每天都住这儿，所以在房子闲置的时候，我 可以把它放在短租平台上，让房子能有一些收入和回报， 而这就是一个典型的共享经济。” 让供应方获得收入回报，让需求方获得限定使用权。 它的特点是效率高，没有壁垒，相对可靠的平台就可以实 现。并且这样的趋势，将在未来很长一段时间里会越来越 受欢迎。 “Lamour Propery 是一家物业委托管理公司，房东把 房子委托给 Lamour Propery，然后由我们进行管理和租 赁。”Lamour Propery 的价值，是给房东提供专业的管理 流程以及中肯的投资建议，比如，会根据您房子的类型给 出建议适合短租或长租。
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▲ 2023 首届昆州华语生活服务展 Lamour Property 现场讲座。
为什么是 Airbnb Airbnb 始于年轻人的喜爱，但它早已不是年轻人的专 属，它现在是「愿意尝试新事物人」的代名词。Airbnb 天 生是自由的、个性的、充满特点的。因为每个房主有自己 的个性、特征和喜好审美，这些特征都会融入到他所拥有 的房子里。 当你在制定旅行计划的时候，居住方式也是出行的一部 分，而选择一个当地特有的民宿则是你融入当地文化的捷 径。毕竟酒店总是千篇一律的，他们是统一化管理和标准
化模式。从旅客角度来说，“当我去浏览民宿的时候，我会 对房子有一个期望，这是 Airbnb 魅力所在。” 短期的「家」的居住体验，是无可比拟的。这也是为 什么，越来越多的人愿意到新的国家和地区去投资房产， 这是源于他们要享受环境，要体验不同的感受，要在另外 一个城市和国家拥有一个家。而 Airbnb 可以很好的降低成 本，达成这个愿望。
Airbnb 的收入 下图是一张 2022-2023 财年的实际营业收入分析，三 个曲线代表三个不同的样本。每一个样本都有相同的曲线 趋势，也几乎有着相同的波峰和波谷。每年的 9 月，11 月 底到 1 月下旬以及 4 月时是波峰，而波谷则集中在 6、7 月 以及 2 月底等时间。
日常租赁的成本包括保：清洁费、家具 & 消耗品、中 介管理费、Airbnb 的平台佣金。房屋存在本身的成本包括： 物业费、水电费、煤气费、宽带费、保险费、市政费和房 屋维修费。 其中保险和市政费，是两项大家容易忽视的成本。在澳 洲房屋基本上都会买保险，而保险也是最大化维护房东权 利的方式。毕竟对于短租而言，租客的筛查有限。而市政 费则需要根据澳大利亚的规定去缴纳。 总 而 言 之，Airbnb 作 为 一 种 自 由、 个 性 化 的 选 择， 成功展示了共享经济和短租住宿的巨大潜力。而布里斯班 和黄金海岸作为热门旅游目的地，也受益于这一趋势的兴 起。随着旅游业的持续增长和人们对个性化住宿的需求增 加，短租将继续在旅行业中扮演重要角色，为人们创造出 更加自由、舒适和独特的住宿选择。
▲ 2022 - 2023 财年业主营收收入曲线图
波峰是房东收入的高峰，其对应的时间是假期，盈利最 高点就是圣诞节期间，其他波峰则匹配的是学生假期。 当然，收入也会受不同房屋不同地理位置的影响。我们 能说收入 10 万的房子就一定比收入 20 万的差吗？也不尽 然，因为在那样的环境和位置下，10 万可能已经很好了。 Airbnb 的收入因房而异，需要具体情况具体分析。
Airbnb 的成本 除了大数额的成本投入，短租的日常成本，基本上分为 两块：日常租赁的成本和房屋本身的成本。
Lamour Property Pty Ltd 2023 首届昆州华语生活服务展演讲嘉宾 业务范围：黄金海岸度假物业委托管理 / 开业咨询 电话：0474 817 458 地址：52 Darrambal Street Surfers Paradise 4217
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生意买卖专家 , 买卖生意请找我们！ 昆士兰澳瑞生意地产销售公司
布里斯班·黄金海岸·阳光海岸
#B0021
#B0020
#B0001FO
Noodle Box 北区分店出售
东区按摩店出售
日式餐厅 / 寿司店出售
Location: Brisbane Urban
Location: Brisaben Urban Industry : Food & restaurant Selling Points: 年营业额 $624,000 食材成本 28% 经营成本 16% 人工成本 20%-22% 纯利润 30%-34% 年盈利约 $212,000/ 年 租约至 2024 年 6 月 + 5 年续约 人工低，利润高，现金流非常好。
品牌故事 ：品牌创立于 26 年前，Noodle Box 已成为澳 大利亚最受欢迎的快餐面条品牌，在澳大利亚各地拥有 80 多家餐厅。
Industry : Health
• 该出售的分店位于布里斯班北区繁忙的大型商业中心。 室内面积约 86 平方，生意盈利 & 稳定，设备齐全完好。 • 此生意已经成功经营 2 年，租约至 2028 年， 2022 年营业额约 $89 万 , 年租金 $55,000( 含 GST) • 毛利润 ：68% • 生意类型 ：连锁自营快餐。 • 一年回本 . 非常适合家庭生意。
Selling Points:
售价 ：$150,000 + SAV
售价 ：$89,000（WIWO)
售价 ：$250,000 + SAV ( 约 $5,000)
#B0002FO
#B0003FO
#B0004FO
咖啡 + 餐厅出售
澳洲知名品牌冰激凌店出售
著名亚洲风味炭烤 BBQ 餐厅出售
Location: Brisbane Urban Industry : coffee & restaurant Selling Points: Weekly Turnover: $14.000. Weekly Rent: $1960 (inc outgoing) Size:100 M² + 100 M² outdoor 年盈利约 $120,000/ 年
Location: East Brisbane Industry: Food & Beverages Selling Points: Revenue $384,000 pa Rent $41,856 pa ROI : 75% ( inc:self work 45 Hours ) 年盈利约 $110,000/ 年
Location: Sunnybank Area Industry: Food & restaurant Selling Points: Weekly Turnover: $20,000 - $28.000 Weekly Rent: $2,770 (inc outgoing) Size: 230 M² 人工低，利润高 , 简单易管理。
售价 ：$148,000（SAV）
售价 ：$138,000 (SAV $6,000)
售价 ：$316.000（WIWO）
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#B0006 FO
#B0007 FO
30 年历史的蛋糕工厂出售
Gold Coast 商场旺铺面食店生意出售
Sunnybank 商场旺铺餐厅出售
拥有众多客户和经验 !
Location: 黄金海岸繁忙商业中心 Industry : Food & Beverages Selling Points: 月营业额 ：$55,000 月租金 : $8,400 租约至 2024 年 +3 年续约权。 人流量大，易操作，现金流好。
Location: Sunnybank 商场 Industry: Food & Beverages Selling Points: 周营业额 ：$12,000 周房租（含物业）$1,540 全新装修，东家因事回国，无暇管理 , 诚意出售。
售价 ：$128,000
售价 ：$98,000（SOLD）
Location: North Brisbane Industry : Food & Factory Selling Points: 2022 年销售额 $78 万 （疫情前年营业额超过 100 万） 75 种蛋糕配方，两个大医院的供应合约。 卖家可向诚意买家提供生意上下游信息。 培训并协助买家熟悉业务。 售价 ：$385,000
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年营业额 $150K，房租 $23,495/ 年 房租低，经营灵活，现金流非常好。
Sue Xu（中文、英文）0423 662 977 更多信息请登录 www.ozrealtyqld.com | www.ozbsale.com.au #0008
#B0009 FO
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北区便利店出售
开新店创业商业机会 Setup&Traing
Beenleigh 商业中心鱼薯店出售
Location: 北区 Industry: 便利店 Selling Points: 周营业额 : $267,000 周房租 : $1,650（Inc GST + outgoing） 面积 : 约 300 m² 发展空间大 东家欲退休，现诚意出售。
品牌 ：Max&Mason 周营业额可达 ：$12,000
偏远地区！ Location: Beenleigh Industry: Tack Away Selling Points: 周营业额 ：$55oo~$7000 周房租 ：$780+ GST 面积 :80m² 发展空间大 东家因有其他业务，现诚意出售和入股经营。
售价 ：$270,000（SAV）
售价 ：$35,000（随时都有的机会）
售价：$86,000（WIWO）（可股份投资，共同经营）
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Takway 咖啡店
标牌公司出售
布里斯班北区最受欢迎的亚洲餐厅出售
Location: Hamilton
Location: Brisbane（Off Market） Selling Point: 各类专业设备和上下游客户资源， 出售铝合金雕刻。
Location: West End Industry: Chinese Restaurant Selling Point: Weekly Turnover: $22,000 ~ $25,000 Rent: $4300/ 月 房租低，利润高，适合新移民。
售价 ：$139,000
售价 ：$1M
售价 ：$350,000
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Sunnybank Plaza 门店转让
Ipswich 市鱼薯店出售
马来风味餐厅出售
面积 45 平方米，已装修， 餐厅设备齐全。
偏远地区！
Location: Brisbane Industry: Asian Restaurant Selling Point: WeeKly Turnover: $35,000 Rent: $3201/week Under Management 全程实现由经理管理， 老板无需顶班。
售价 ：仅 $26,000
售价 ：$118,000（WIWO）
Selling Point: 低租金 $22,000/ 年（包含所有费用） 年营业额超过 $30 万，
Selling Points: Max & Mason 是一家中西 复合式快餐，其特点是食材新鲜，出品快， 在烹饪上采用炭烤 BBQ 和东方酱汁结合， 受到年轻人士和白领上班族喜爱，在经营 上简单易操作，管理规范，成本低，利润高。
经营成本低，利润高。
Location: Ipsiwch 周营业额 $7,000 ~ $9,000 月房租 $3800（含 GST+ 物业费）
售价 ：$550,000 ( 可议价 )
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l a p i c n i r P
Jonathan Law 刘润贵
专业房产销售
沟通于心·服务于行 R A Y $1,300,000
J O N A T H A N L A W W H I T E S U N N Y B A N K
$1,108,000
SOLD
H I L L S $1,185,000
$1,065,000
SOLD
SOLD
SOLD
7 Narell Court, Sunnybank Hills
3 Wistaria Street, Sunnybank Hills
15 Lillydale Place, Calamvale
2 Terowi Street, Calamvale
$1,745,000
$3,100,000
$2,688,888
$1,260,000
SOLD 21 Platypus Circuit, Rochedale
SOLD
SOLD
42 Floribunda Street, Sunnybank Hills
21 Gumdale Place, Sunnybank Hills
15 Barossa Place, Calamvale
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