Hytteavisa 2026

30 å Hy

tte

av is

af

yll

r!

Våren 2026 • Opplag: 12.000 • Årgang 30 • Vestfold

Stort tema – vann og avløp

For oss som har hytte i Vestfold Må eldre brygger, plattinger og levegger fjernes?

Formuesskatt på hytter og hus

Les om VA-utbygging og løsning i Sandefjord og Færder, samt advokatens råd

Hva skjer med arveavgiften?

Les Hytteavisa.no – en god investering!

Østers, torsk og skate – tre retter som overrasker

Hytteavisa gir nyttig fagstoff og inspirasjon – øker dine verdier og skaper glede til hytteeiere

Konkurranse

Skann koden og les flere artikler på nett

Tomtegrenser

er

Vinn fotobilder og trådløs høyttaler til verdi 10 000 kroner Side 98 •

Veirett

•

Hevd eller avtale?

•

Utleie

•

Tomtefeste

Tore Solberg

Marius Christensen Lindhjem

Daniel Kamås Shahabi

Eiendomsmegler MNEF – Fritid • Tlf: 91 64 43 30 E-post: tore.solberg@em1sornorge.no

Eiendomsmegler – Fritid • Tlf: 91 54 95 29 E-post: marius.lindhjem@em1sornorge.no

Eiendomsmegler – Fritid • Tlf: 95 46 43 90 E-post: daniel.shahabi@em1sornorge.no

Sommer langs kysten i Vestfold Sommeren nærmer seg igjen, og for mange av oss betyr det én ting: lukten av salt sjø, varme svaberg, båtliv og det helt særegne hytte­miljøet langs kysten. I en verden preget av uro og usikkerhet – med konflikter i Midtøsten og Ukraina, ustabile reisemål, et rentenivå som fortsatt ligger høyere enn vi har vært vant til og lav kronekurs – er det ikke overraskende at stadig flere velger Norge og Vestfold som sitt trygge ferievalg.

Fjorårets juli viste oss hvorfor. Med nærmest perfekte sommerforhold var det vanskelig å finne et bedre sted å være enn langs vår egen kyst. Dette ga en merkbar økning i interessen for sjøhytter – og lite tyder på at etterspørselen avtar i år. Årets utgave av Hytteavisa tar for seg flere juridiske temaer som hytteeiere bør kjenne til.

Advokatmiljøene belyser blant annet spørsmål om formueskatt og hvordan økte verdier kan påvirke eldre og gjeldfrie hytteeiere, tomtefesteproblematikk, forventninger knyttet til ny eller endret arveavgift – og ikke minst «bryggesaken» som har skapt engasjement etter ny Høyesterettsdom i 2024. Disse sakene illustrerer hvordan rammevilkårene endrer seg, og hvorfor det er viktigere enn noen gang å holde seg oppdatert som hytteeier.

Hyttemarkedet ved sjøen skiller seg tydelig fra fjellet: Der finnes det et hav av fritidsboliger til salgs. Ved sjøen, derimot, er hyttene et knapphetsgode. Men samtidig står mange hytteeiere overfor vesentlige kostnader de kommende årene. Flere hytter må nå kobles til offentlig

vann og avløp, med tilhørende investeringer.

Dette som en del av Oslofjord-satsingen.

For enkelte gir dette mulighet til et etterlengtet løft i standard og verdi. For andre betyr økte utgifter på avløp og formueskatt noe som kan gjøre det krevende å beholde hytta – særlig der eierne er eldre og sitter med store, men lite likvide, verdier i eiendommen. Resultatet er et marked der både salg, kjøp og investeringer må vurderes nøye.

I magasinet får du derfor en grundig innføring i vann og avløps-prosjekter som rulles ut i Sandefjord og omkringliggende områder, hva påleggene betyr i praksis, og hvordan prosessene organiseres – enten du står alene eller i et hyttefelt som må samordne investeringene. Årets Hytteavis byr også på inspirasjon og opplevelser. Hos Hageland Sandefjord får du tips til hvordan uterommet kan skreddersys for hyttelivet – med robuste, salt- og vindtolerante planter og smarte vanningsløsninger.

For aktive familier presenterer vi sommerens friskeste høydepunkter fra Høyt & Lavt-universet – både den store parken i Lågendalen og innendørssentrene i Tønsberg og Skien – perfekt på dager der været skifter.

Og selvsagt: Ferie krever god mat. Brødrene Berggren byr på nye spennende sjømatoppskrifter som passer perfekt til sommerkveldene på hytta.

Har du et godt førstehjelpsskrin på hytta?

Det kan være en god forsikring. Gokstad Apotek deler sine beste sommerråd om alt fra førstehjelpsutstyr til solbeskyttelse og behandling av

Utgiver: Eiendomsmegler 1 Fritid – Vestfold Tekst: Håkon Nordby, Folkebadet. Tlf: 90 95 95 41, epost: hakon@folkebadet.no Trykk: Opplag: 12.000 Layout, foto annonsesalg og annonseproduksjon: Reklameservice Vestfold-Telemark AS Avd. Folkebadet – Tlf: 33 48 24 60 www.reklameservice.as – www.folkebadet.no

brennmaneter, stikk og andre små sommerskader som kan forekomme.

I magasinet finner du også en oversikt over et bredt utvalg av sjønære eiendommer vi formidlet i året som gikk. Oversikten gir et godt bilde av markedets bredde og etterspørsel, og kan være verdifull inspirasjon for deg som vurderer å kjøpe eller selge i år.

I år fyller Hytteavisa 30 år! Vi ønsker deg en solrik, trygg og opplevelsesrik sommer i Vestfold – og håper også årets magasin gir deg inspirasjon, faglig tyngde og et enda bedre grunnlag for å ta de rette valgene for hytta di.

P.S. Husk å følge med på rullering av kommuneplaner. Rulleringen foregår i år og hvert fjerde år – du bør sjekke hva som endres. Dersom en hyttetomt for eksemplel blir omdefinert til NLF, vil en rekke byggetiltak kunne bli umulige.

Tore Solberg EiendomsMegler MNEF Tlf: 91 64 43 30

Mottar du Hytteavisa og ikke ønsker å få den? Send meg en mail, så fjerner vi deg fra lista. E-post: tore.solberg@em1sornorge.no

Innhold Sommer langs kysten i Vestfold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Møt fritidsmeglerne i Vestfold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Nyttige tips fra EiendomsMegler 1. . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Formuesskatt på hytter og hus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Østers, torsk og skate – tre retter som overrasker. . 15 Slik renser og åpner du østers – steg for steg. . . . . . 17 Noen av våre solgte sjøeiendommer i 2025 . . . . . . . . 20 Hyttemarkedet 2025: Derfor er kysten av Færder, Sandefjord og Larvik mer attraktiv enn noen gang . 24 Gokstad Apotek med gode råd til hyttefolket. . . . . . 28 Fritidsboligmarkedet i Færder, Larvik og Sandefjord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Hytteavisa.no • Våren 2026

Slik påvirkes hytteområdene i Sandefjord. . . . . . . . . . 34 Slik sikret Tokenes Velforening et vellykket VA-prosjekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Har du fått brev fra kommunen? Dette må hytteeiere vite om nye avløpskrav. . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Trykkavløp gir hytteeiere en skånsom og effektiv vei til ny standard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Klatreopplevelser for hele familien . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Tore deler sine hyttetanker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Hyttetomta – uklare eiendomsgrenser. . . . . . . . . . . . . 50

Landbruksunntaket – en sperre for innløsning av festetomt?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Kan myndighetene nå kreve at eldre brygger o.l. blir fjernet?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Spørsmål til advokaten om utleie av hytte på festet tomt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Hvilke forsikringer må du huske på som hytteeier?. . 78 Derfor velger de fleste oss til eksklusive salg. . . . . . . 80 Flere rekordsalg i Vestfold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Ikke gå glipp av dette denne sommeren. . . . . . . . . . . 54

Boligkjøperforsikringen fra HELP utvides med plan- og bygningsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

Gode rør og vannrutiner gir en problemfri sommer på hytta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Planlegg uterommet med Hageland Sandefjord. . . . 90

Hva betyr hevd i praksis? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Gavesalg av fritidseiendom til barn. . . . . . . . . . . . . . . . 62 Hva skjer med arveavgiften?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

2

Hvordan sikre deg veirett på eksisterende privat vei?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Det er enkelt å gjøre det riktige valget – velg en Medbygger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

Noen høydepunkter s 10

Formueskatt på hytter og hus

s 14

Tre retter som overrasker

s 28

Klatreopplevelser for hele familien

s 34

Etablering av vann- og avløpsannlegg

s 68

Må eldre brygger fjernes?

s 99

Konkurranse – vinn premie til 10 000 kr!

s 34

s 68 Verdi

s 99

s 14

kr 10 000,-

Konkurranse: Vinn «stemningspakke»

s 10 3

Hytteavisa.no • Våren 2026

Møt fritidsmeglerne i Vestfold

Hytteavisa.no • Våren 2026

4

Kysten i Vestfold byr på spennede variasjon fra lange strender til øyer og blankskurte svaberg.

Med lang kystlinje i Færder, Sandefjord og Larvik er området et naturlig tyngdepunkt for fritidsmegling i Vestfold. På kontoret til EiendomsMegler 1 Sør-Norge jobber tre erfarne meglere som har valgt å dedikere seg fullt og helt til fritidseiendom – året rundt. Én felles lidenskap På Sandefjord-kontoret møter du tre meglere som har gjort fritidsmegling til sitt spesialfelt og sin lidenskap. Tore Solberg har vært i bransjen siden 80-tallet og har sett markedet endre seg gjennom flere tiår.

– Jeg har alltid hatt en spesiell interesse for fritidseiendom ved sjøen.

Tore er også mannen bak Hytteavisa, som startet som et enkelt A4-ark med tips og råd og i dag er et 100-siders magasin som lander i postkassen til tusenvis av hytteeiere hvert år.

– Jeg ville gi hyttefolket noe mer enn annonser med «størst, billigst, penest». Det ble starten på en tradisjon som har vart i 30 år.

over to tiår og kjenner både sjø, fjell og innland.

Han kom til EiendomsMegler 1 i 2025 etter mer enn 20 år i DNB Eiendom, men interessen for fritidseiendom går helt tilbake til slutten av 90-tallet.

– En liten funfact er at jeg jobbet som løpegutt hos Tore på slutten av 90-tallet. Det ga meg min første smak av meglerhverdagen, forteller han.

I dag er han en av de mest erfarne på fjell­ hytter og beskriver jobben som variert og givende: – Det er spennende å følge markedet gjennom skiftende trender og å finne løsninger som passer hver enkelt kunde.

Fritid hele året

Tore Solberg Hyttemegler i Eiendomsmegler1 Sandefjord

Daniel Kamås Shahabi har valgt sjøeiendommer og fritidsboliger som sitt fagfelt. Han brenner for å kombinere eiendomsmegling med folks drømmer om rekreasjon og gode opplevelser.

– Det beste med jobben er å få være en del av disse drømmene. En fritidsbolig handler om livskvalitet, minner og opplevelser, ikke bare kvadratmeter og pris.

Marius Lindhjem har fulgt hyttemarkedet i

Kontoret i Sandefjord har et stort fagmiljø for fritidsmegling, og det er ingen tilfeldighet. Her har meglerne valgt å spesialisere seg på hytter ved sjøen, fjellet og innlandet, og den dedikasjonen gir resultater.

– Vi har valgt å være 100 % dedikert til fritidseiendom. Det gir oss spisskompetanse og et sterkt nettverk. Selv om markedet har sesongvariasjoner, jobber vi strategisk med planlegging, markedsføring og kundekontakt gjennom hele året, forteller Daniel.

Selv om sjøhyttene har sin hovedsesong fra april til oktober, stopper ikke aktiviteten når sommeren er over. Fjellhyttemarkedet holder hjulene i gang gjennom vinteren, og porteføljen

5

er bred.

– Det er alltid noe som skjer, forteller Marius.

Hvis det ikke er mange visninger, er det gjerne noen som vurderer salg, eller objekter vi forbereder til markedet. Vi jobber med planlegging, markedsføring og kundekontakt hele året.

Komfort og kvalitet Markedet for sjøhytter har vært stabilt, men med tydelige trender som har endret kjøpernes prioriteringer. God beliggenhet og moderne standard er fortsatt svært ettertraktet, og kjøperne ønsker mer komfort enn før.

– Trenden går mot mer komfort, folk ønsker høy standard, gode uteområder og gjerne båtplass, forteller Daniel.

Samtidig ser han en motvekt til luksus: – Prisnivået gjør at mange ser etter mindre, mer praktiske hytter med lavere vedlikeholdskostnader.

Regionen har et variert hyttemarked med både attraktive sjøhytter og fjellhytter. Sjøhyttene er mest etterspurt, men fjellhyttene har hatt en positiv utvikling, spesielt med bedre infrastruktur og helårsbruk. Fylket har et stort antall hytter, og det gjør markedet dynamisk og spennende.

Selektive kjøpere og hyttekontor Mens sjøhyttene holder seg stabile, har fjellhyttemarkedet vært preget av et stort utbud i 2025.

– Mange hytter ble kjøpt under pandemien, Hytteavisa.no • Våren 2026

og flere eiere har erfart at hytta ikke har blitt brukt så mye som planlagt. Samtidig har dyrtiden med høyere renter og kostnader gjort at flere ønsker å selge, forklarer Marius.

Kjøperne er mer selektive enn før. De stiller høyere krav til beliggenhet og standard, og moderne løsninger med innlagt vann og strøm, god planløsning og parkeringsmuligheter er viktig.

Marius Lindhjem Hyttemegler i Eiendomsmegler1 Sandefjord

– Det henger sammen med økt bruk av hyttekontor og ønsket om å tilbringe flere døgn på hytta, sier Marius.

Ski-in/ski-out og nærhet til alpinanlegg er fortsatt svært attraktivt, men prisbevisstheten har økt. Flere vurderer også muligheten for utleie når de selv ikke bruker hytta.

Marius oppsummerer utviklingen slik: – Markedet er aktivt, men kjøperne er mer bevisste. De vil ha kvalitet, funksjonalitet og fleksibilitet, og de har mange objekter å velge mellom.

Fra håndbrettede ark til Vestfolds hyttebibel Hytteavisa har en helt spesiell plass i Vestfolds hyttemarked. Det som i dag er et 100-siders magasin med et opplag på over 12.000 eksemplarer, startet som en idé på 90-tallet. Tore Solberg husker godt hvordan det begynte: – For 30 år siden var konkurransen tøff, og jeg ønsket å gi hytteeierne noe mer enn annonser med «størst, billigst, penest». Første utgave var rett og slett et dobbeltsidig A4-ark med nyttige tips om skatt, maks hyttestørrelse og generasjonsskifte. Adressene kjøpte vi fra Kartverket og satt i flere dager og brettet ark og klistret konvolutter.

Det som startet som en enkel idé, har vokst til å bli en tradisjon som hytteeiere ser frem Hytteavisa.no • Våren 2026

til hvert år.

– Vi har nå laget den 30. utgaven, et magasin på 100 sider. Opplaget er på cirka 12.000 og sendes til hytteeieres hjemmeadresser og ikke til hytteadressene som flere konkurrenter har prøvd seg på. Det er en utrolig god markedsføringskanal, og vi blir oppfattet som seriøse.

Folk vet at vi har peiling.

Hytteavisa har også utviklet seg digitalt.

I 2016 kom nettsiden hytteavisa.no, som gir løpende oppdateringer gjennom året.

Faglige og menneskelige utfordringer Fritidsmegling skiller seg fra bruktboligmegling på flere måter. Faglig sett er lovverket det samme, men fritidsmegling innebærer ofte mer komplekse forhold.

– Det er langt flere festetomter, servitutter og rettigheter som må avklares enn på en vanlig bolig, forklarer Marius.

Tore har fulgt utviklingen i flere tiår og ser endringer i markedet over tid: – Spesielt de siste årene er det først og fremst ulovligheter som har vært den store hodepinen, men også tomtefeste, generasjonsskifte og andre mer eller mindre diffuse rettigheter er populært å krangle om.

Men det er ikke bare det faglige som gjør fritidsmegling annerledes. Den menneskelige siden veier minst like tungt. En bolig dekker et primærbehov – folk må ha et sted å bo. Hytta er noe helt annet.

– Hyttemarkedet er et luksusmarked. Kjøp­ erne må ikke ha hytte, men selgerne kan ofte ha sterke følelsesmessige bånd til eiendommen.

For mange familier er hytta et samlingspunkt gjennom generasjoner – et sted fylt med tradisjoner, historier og minner som har satt spor.

Det gjør at salgsprosessen kan være tung.

– Vi ser ofte at hytter legges ut for salg fordi flere søsken eier den sammen, og én eller flere ønsker å selge seg ut. Andre ganger er det foreldregenerasjonen som velger å selge før neste generasjon overtar. Uansett årsak vekker det følelser, for det handler om mer enn et bygg, forklarer Marius.

Dette stiller høye krav til meglerrollen. Å

6

selge en fritidsbolig er ofte å selge et følelses­ ladet kapittel av familien sin historie.

– Som eiendomsmegler er det vår oppgave å gjøre prosessen så trygg og ryddig som mulig – både praktisk og følelsesmessig. Vi sier ofte: Familiehytta selger du som regel bare én gang i livet. Det er et sted fylt med minner, tradisjoner og historier som har samlet generasjoner.

Hvorfor de elsker jobben Når vi spurte meglerne hva som gjør fritidsmegling så spesielt, var svaret samstemt: Det handler om mennesker, drømmer og opplevelser.

– En fritidsbolig handler om livskvalitet, minner og gode stunder – ikke bare kvadratmeter og pris. Det beste med jobben er å få være en del av disse drømmene, forteller Daniel.

For Marius er variasjonen og relasjonene en stor del av gleden.

– Det beste med jobben er veldig varierte dager og møte med mange hyggelige mennesker. Nordmenn er hyttefolk, og hytta har for de aller fleste en spesiell plass i deres liv. Vi opplever nok i større grad at selgerne har mer tid til oss på en befaring. Det er ikke sjeldent det serveres vafler, kake og kaffe på befaring.

Tore fremhever den tilliten som ligger i oppdragene.

Daniel Kamås Shahabi Hyttemegler i Eiendomsmegler1 Sandefjord

– Når du selger familiehytta, selger du ikke bare et bygg – du selger et sted fylt med minner.

Det krever både faglig tyngde og menneskelig forståelse.

Felles for alle tre er opplevelsen av å bidra til noe som betyr mer enn bare eiendomstransaksjoner. Som Daniel oppsummerer: – Å bidra til at noen finner sitt perfekte sted for rekreasjon gir en helt spesiell verdi i jobben.

Nyttige tips fra EiendomsMegler 1 når du vurderer eller planlegger salg av hytta 1.

Besøk Hytteavisa.no – her finner du gode råd om både forberedelser og selve salgsprosessen.

12. Hold rettigheter aktive og korrekt tinglyst. Kjøpere legger stor vekt på at dette er i orden.

2.

Gå gjennom grunnboka og fjern gamle eller unødvendige heftelser før hytta legges ut for salg.

3.

Er du usikker på tomtegrensene? Bestill oppmåling eller grensepåvisning. Uklare grenser skaper usikkerhet hos kjøpere.

13. Ved festetomt: Finn fram både tinglyste og utinglyste avtaler, og avklar hvilken som gjelder.

Få orden på all dokumentasjon.

4.

Kontroller rettigheter som vei, parkering, sti, brygge osv., og sørg for at alt er korrekt avklart og dokumentert.

5.

Sjekk at alle bygg og installasjoner er lovlig oppført. Sørg for at godkjenninger og dokumentasjon er på plass der det er mulig.

6.

Bruk fagfolk ved oppgraderinger. Hjemmesnekrede løsninger uten dokumentasjon kan skape risiko og redusere interessen fra kjøpere.

7.

Mangler det ferdigattest på tiltak omsøkt etter 1.1.1998? Be ansvarlig søker kontakte kommunen for å få den utstedt.

14. Uklare festekontrakter bør oppdateres, særlig når det gjelder festeavgift og varighet. Utydelige avtaler virker avskrekkende.

15. Vurder innløsning av festetomten dersom det kan gjøres til en fornuftig pris. Selv om festetomt er trygt, foretrekker mange å eie.

16. Start forberedelsene tidlig. Avklaringer og prosesser tar ofte lenger tid enn mange tror.

17. Vurder å utbedre enkle bygningsmessige svakheter som med lav kostnad kan gi betydelig merverdi og samtidig skape et langt bedre helhetsinntrykk. Konferer med megler om hva som konkret bør gjøres.

8.

Vurder å fjerne trær som skygger eller hindrer utsikt. Profesjonell hjelp kan være en god investering.

18. Vi anbefaler å takke ja til tilknytning til vann- og avløpsnettet dersom tilbudet kommer, da dette er en fornuftig investering som både sikrer eiendommen for fremtiden og gir økt forutsigbarhet og verdi.

9.

Rydd og stell uteområdet. Rens strandsonen – innenfor hva lovverket tillater, fjern løs stein og gjør området så pent som mulig.

19. Planlegg salgsprosessen nøye. La megler bestille kommunal infopakke og tilstandsrapport tidlig – ofte avdekkes forhold som raskt kan ordnes.

10. Har du ikke båtplass? Undersøk muligheten for å skaffe en – dette er høyt verdsatt av mange kjøpere.

20. Ta sommerbilder med profesjonell fotograf på forhånd, gjerne året før du skal selge, for å vise eiendommen fra sin beste side.

11. Sjekk eventuelle forkjøpsretter og om de fortsatt er gyldige eller kan slettes.

Tore Solberg

Marius Christensen Lindhjem

Daniel Kamås Shahabi

Eiendomsmegler MNEF – Fritid • Tlf: 91 64 43 30 E-post: tore.solberg@em1sornorge.no

Eiendomsmegler – Fritid • Tlf: 91 54 95 29 E-post: marius.lindhjem@em1sornorge.no

Eiendomsmegler – Fritid • Tlf: 95 46 43 90 E-post: daniel.shahabi@em1sornorge.no

7

Hytteavisa.no • Våren 2026

Indre Havn AS

Kvalitet i alle ledd STORT UTVALG

Ostegrotte med smaksrike fristelser

IR E KT E F

ITA

NYHETer

Parmaskinke, Mozzarella, Coppaskinke, Parmesanost, Mortadella og mye mer.

LIA

PantestasjoN

Apotek

HURTIGLADER

Rygg rett til døra

Spar tid i hverdagen

Lad bilen mens du handler

Spiser du bedre, lever du bedre Hytteavisa.no • Våren 2026

Fisk og skaldyr rett fra havet

Vår egen direkteimport fra Italia. helt ferske nyankomne varer til de aller beste prisene.

RA

D

kjøtt og kylling i verdensklasse

8

9

Hytteavisa.no • Våren 2026

Formuesskatt på hytter og hus – vesentlige økte utgifter?

Morten Bjerkelund Advokat

Mange hytter har lav formuesskatt i dag. Dette er foreslått endret, ved at det innføres en beregningsmodell for verdsettelse, på samme måte som man har for boliger i dag.

Slik beregningsmodellen er endret for boliger i 2026, kan det potensielt være snakk om flere hundre prosent økning i formuesskatt på hytter og andre fritidsboliger – dersom disse også får nye verdsettelsesregler.

Formuesskatt basert på historiske byggekostnader Grunnlaget for formuesskatt på fritidsboliger er satt til en andel av historiske byggekostnader, og videreføres hvert år. Dette betyr at for mange eldre fritidsboliger er verdien satt lavt for formuesskatteformål, sammenlignet med hva disse fritidsboligene kan omsettes for i dag.

Derfor har det vært liten grunn til å henge seg opp i, eller i det hele tatt tenke på, formuesgrunnlaget på hytta.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Nye verdsettelsesregler kan komme Før 2010 ble formuesgrunnlaget for alle boliger fastsatt på denne måten, ikke bare fritidsboliger.

Men for primær- og sekundærboliger har vi hatt et annet system i drøye 15 år, hvor formuesgrunnlaget settes på bakgrunn av en beregnet omsetningsverdi, basert på statistikk fra SSB. I 2021 ble det foreslått å innføre et tilsvarende system for fritidsboliger, med virkning fra og med 2024. Forslaget innebar en stor økning i formuesskatten for enkelte hytteeiere,

10

særlig de med eldre hytter. I skrivende stund er det ikke konkrete planer om innføring av disse endringene.

I 2025 og 2026 har det derimot vært en del utvikling og diskusjoner når det gjelder revidert modell for beregning av omsetningsverdi av boliger. Dette gjelder altså ikke fritidsboliger direkte, men det har likevel fått flere til å ta opp igjen forslaget fra 2021 om nye verdsettelsesregler for fritidsboliger. Kan man forvente at de reglene som nå kommer for boliger, også blir

brukt på fritidsboliger? Hva vil i så fall det bety?

Hva kan den reviderte boligmodellen bety for fritidsboliger?

Nye verdsettelsesregler for fritidsboliger vil kunne basere seg på gjeldende modell for primær- og sekundærboliger.

Den nye beregningsmodellen for boliger, som kom nå i 2026, går ut på at beregningen er mye mer finmasket enn den var før. Frem til i fjor ble omsetningsverdien beregnet med sjablongsatser som var like for hele kommunen, men med hensyn til byggets størrelse og alder.

Fra og med i år er det imidlertid mange flere og varierte sjablongsatser for mindre geografiske områder. For eksempel vil det fra og med i år være forskjell på boliger i sentrum, ved sjøen osv., som frem til i fjor ble verdsatt likt innenfor samme kommune.

Den reviderte beregningsmodellen for boliger har vist seg å få langt større effekt enn Regjeringen så for seg i høst. Dermed har den vist seg å ikke være så provenynøytral som man så for seg. Dessuten har den også slått kraftigere ut for enkeltpersoner enn man kanskje så for seg. Det er blant annet dette kritikken mot modellen går ut på.

For fritidsboliger kan denne effekten bli

desto mer drastisk, fordi en del fritidsboliger har et større spenn mellom formuesgrunnlag og markedsverdi.

Det man i så fall kan håpe på, er at nye verdsettelsesregler innføres gradvis for fritidsboliger og med overgangsordninger etter behov.

Talleksempel til illustrasjon Vi tenker oss følgende fritidsbolig: En sjønær hytte på 80 kvm, bygget for kr 50 000 i 1950.

Markedsverdien i dag er kr 10 mill. Endringer i formuesskatten kan se slik ut: Formuesverdi*

Formueskatt

Dagens regler (etter oppjusteringer)

kr 250.000

kr 2.500

Grovmasket beregningsmodell fra 2025

kr 950.000

kr 9.500

Finmasket beregningsmodell fra 2026

kr 3.000.000

kr 30.000

Endring fra dagens regler til 2026-modell

+1.200 %

* I eksemplet er det lagt til grunn at formuesverdien er satt til 30 % av byggekostnad, og oppjustert iht. Stortingets takseringsvedtak i perioden 1950–2026. Da estimeres formuesverdi til kr 250 000 etter gammel modell. Avhengig av byggeår, byggekostnader og beliggenhet, vil utslaget variere mye fra hytte til hytte. Dette eksempelet viser bare

Følg med hvis endringene kommer Hvis det blir vedtatt å gå over til beregnet omsetningsverdi for fritidsboliger, bør du som hytteeier dobbeltsjekke disse opplysningene som sannsynligvis vil bli brukt i beregningen: • Type fritidsbolig • Bruksareal • Byggeår I 2021 ble det foreslått å basere seg på opplysninger i matrikkelen. Disse er erfaringsmessig ikke riktige for alle eiendommer. Og det kan også tenkes at andre data fra matrikkelen kan bli aktuelt å bruke i beregningen. I så fall bør man følge med, og passe på at beregningen i hvert fall gjøres med riktig utgangspunkt.

HBL Advokatfirma Et moderne advokatfirma med tyngde, erfaring og stolt historie. Din total­ leverandør av advokattjenester og juridisk rådgivning. www.hbl.no

at det kan være snakk om betydelige endringer.

11

Hytteavisa.no • Våren 2026

Scan for å se alt som skjer i Vestfold i sommer.

Hytteavisa.no • Våren 2026

12

Scan for å se alt som skjer for barna i Vestfold i sommer.

13

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hytteavisa.no • Våren 2026

14

I år skal Daniel få smake noe han aldri har smakt før, men som stadig blir mer populært, nemlig østers. Han skal få smake denne delikate råvaren, tilberedt på tre ulike måter. Tror du det faller i smak?

Se oppskrifter →

Nye delikatesser fra havet

Østers, torsk og skate – tre retter som overrasker På disken ligger ferske råvarer som frister: østers, skatevinge og torskerygg. Denne formiddagen skal Sveinung, hos Brødrene Berggren, vise oss hvordan havets luksus kan serveres på både spennende og enkle måter.

– Det viktigste er å ikke gjøre det for komplisert.

Gode råvarer tåler enkel behandling – da kommer de best fram, forklarer kokk og fiskehandler Sveinung Gilbu-Johnsen.

– Jeg er klar, sier eiendomsmegler Daniel Kamas Shahabi og ser mot brettet med østers.

– Men du får begynne forsiktig. Jeg har aldri åpnet en østers før.

Sveinung smiler. – Det skal vi gjøre noe med, det er ikke så vanskelig. Østers på tre måter Østers har blitt en populær råvare for stadig flere folk. – Det er ikke alle som liker de rå med sitron, men det enkelt å spice de opp litt slik at de faller i smak for alle ganer. Jeg skal vise deg tre varianter å tilberede østers på, smiler Sveinung.

Brødrene Berggren har flere østerstyper, fra god pris og smak til mer lukrative varianter.

Han viser fram tre ulike typer østers som alle har gode kvaliteter.

– Er de ikke vanskelige å åpne? spør Daniel igjen.

– Neida, men en god kniv er dette enkelt.

En østerskniv er en av de beste investeringene du kan gjøre. Det handler om kontroll – og om å slippe å skrelle skallrestene ut av fingrene,

15

forklarer Sveinung.

Sveinung legger en østers på et sammenbrettet kjøkkenhåndkle. – Folk tror dette er skummelt, sier han. – Det handler egentlig bare om teknikk.

Kniven går inn i hengslet på spissen bak østersen, et lite vipp – knepp – og skjellet åpner seg.

Naturell – enkelt og elegant Alternativ én er den enkle varianten. Her er det bare en god sitron som skal til. – Når det er bra østers, trenger du ikke stort mer. Syren løfter smaken akkurat passe, forteller Sveinung.

Daniel tar en bit, tygger, og øyenbrynene løfter seg. – Dette var jo… mye mildere enn jeg trodde.

– Østers er ikke så skummelt når det er ferskt, sier Sveinung.

Med klassisk vinaigrette Sveinung rører sammen finhakket sjalottløk, persille, eddik og en god olivenolje. Variant to skal nemlig få en herlig vinaigrette over østersen.

– Denne lærte jeg å sette pris på da jeg selv måtte lære meg å spise østers. Syre, friskhet og litt sødme gjør det lettere for mange å like det, sier Sveinung.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Østersen toppes med en teskje vinaigrette – og resultatet er både friskt og aromatisk. – Ja! Dette er perfekt. Litt syre, litt friskhet. Jeg kunne faktisk servert dette til folk uten å være redd, sier Daniel.

Gratinert østers – for nybegynneren Panko-brødsmuler, parmesan, hvitløk, smør og persille blandes til en bolle og legges på østersene før de får noen minutter på grillen.

– Dette er ofte inngangsbilletten for mange.

Litt crunch, litt ost, og vips – så tør folk mer, sier Sveinung.

Han legger til: – Server dette på grovt salt i en form – så står østersene støtt og får et lekkert uttrykk.

Daniel tar en stor bit. – Der har du den! Dette er jo nesten comfort food. Dette kunne blitt en ny favoritt hos oss.

Sveinung ler. – Jeg har sagt det før; østers er ikke bare for spesielle anledninger. Du kan lage dette på hytta uten stress.

Bakt torsk med asparges og urtetilsatt hollandaise

Hos Brødrene Berggren får du mye sjømat å velge mellom og ikke minst kortreist og delikat tilbehør.

Neste rett er et sommerlig høydepunkt. Sveinung henter fram fersk torskerygg. – Dette er det desidert beste stykket på fisken og koster litt, men det er det verdt. Et godt tips er å salte torsken en halvtime før baking. Det trekker ut litt vann og gir fastere konsistens, sier han.

Torskeloinen bakes på 180 grader til den når ca. 50 grader i kjernen. – Behold skinnet på den ene siden.

Asparges i sesong – Når du får tak i lokal asparges, som vi har her ute på Østerøya, da er det bare å bruke den. Fersk asparges trenger knapt skrelling på sommeren, forklarer han ivirig. De dampes raskt i saltet vann med litt sukker.

Hollandaise – enklere enn du tror Sveinung lager en klassisk hollandaisesaus, men med små justeringer. – Jeg tilsetter litt rogn og urter i sausen. Det gir farge, saltbalanse og en deilig liten popp i konsistensen, forklarer han.

Når torsken legges på en seng av asparges og den blanke sausen helles rundt, fremstår retten både delikat og lett.

– Dette er en sånn rett du lager på ti minutter når du kommer hjem en ukedag, men som like gjerne kunne vært på restaurantmenyen, sier Sveinung.

– Helt nydelig og så enkelt. Ja, dette skal jeg lage til helgen, smiler Daniel.

Skatevinge à la Meunière Siste rett er kanskje den mest overraskende.

Skate er en fisk mange ikke kjenner til, men som Sveinung mener fortjener mer oppmerksomhet.

Den er i flyndre-familien. – Den er supersaftig og tilgir mye. Perfekt både for nybegynnere og de som vil teste noe nytt. Og så er det ikke alt for dyr heller, forteller han.

Skatevingen vendes lett i mel og stekes i smør. Etterpå lages sausen i samme panne: smør, sjalottløk, ansjos, kapers, persille og sitron. – Det er masser av smak i dette. Salt, syrlig, nøtteaktig.

Og fisken tåler alt sammen, sier Sveinung.

– Ansjos, er det godt da…? Sier Daniel med hevet øyebryn.

– Det er som krydder. Den smelter og forsvinner inn i sausen og gir en nydelig smak. Ansjos blir brukt i flere typer sauser og dressinger. Mest vanlig er kanskje i Cæsarsalat, sier Sveinung.

Når fisken legges på fat og den varme sausen helles over, ser Daniel ut som han har fått en ny favoritt. – Dette er helt vilt godt. Det smaker mye mer luksus enn det koster, sier han.

Ja, skate er sånn fisk som venter på å bli oppdaget. Du må gjerne servere med små nypoteter og salat, sier Sveinung.

Tre retter – én fellesnevner: råvarenes eget preg – Det jeg sitter igjen med i dag er hvor overraskende enkelt alt dette egentlig er. Du trenger bare noen gode råvarer og en fyr som deg som sier: «Slapp av, det fikser vi», oppsummerer Daniel.

Sveinung ler. – Folk tror ofte de må gjøre så mye mer enn de trenger. Men havet gir oss fantastiske råvarer som nesten lager maten selv – så lenge du behandler dem riktig. Østers til snacks eller forrett, torsk til hverdags og fest, og skate som en litt annerledes, men utrolig smakfull hovedrett: dette er retter som passer hele hytte- og sommersesongen.

Hytteavisa.no • Våren 2026

16

Slik renser og åpner du østers – steg for steg Legg østersen riktig

1

Plasser østersen på et sammenbrettet kjøkkenhåndkle med den dype skallsiden ned. Hold den stødig med hånden.

2

Sett kniven i hengslet

Før spissen av østerskniven inn ved festet på den spisse enden av skjellet. Trykk forsiktig til kniven går inn en halv centimeter.

3

4

Vri til du hører et knepp og løsne muskelen

Vri kniven rolig til du kjenner at hengslet gir etter og østersen “popper” opp. Før kniven langs den flate delen av skallet for å kutte muskelfestet.

Skjær langs toppen

Løft av topplokket og løsne østersen fra underskallet. Tørk gjerne knivbladet for å unngå skallrester.

5 Snu østersen for pen presentasjon

Vend østersen i skallet slik at den fyldige siden vender opp – dette gir et renere og mer appetittlig uttrykk på bilder og ved servering.

17

Hytteavisa.no • Våren 2026

Østers på tre måter Østers naturell med sitron • 2 østers per person • Sitron Fremgangsmåte: Åpne østers (se egen sak på fremgangsmåte), snu østersen rundt for finere presentasjon. Skvis sitron over og server.

Østers med vinaigrette (til 12 østers) • 1 ss finhakket sjalottløk • 1/2 ss finhakket persille • 3 ts multebalsamiko-eddik (kan erstattes med annen eddik, for eksempel hvitvin- eller eplesider-eddik) • 3 ss god olivenolje Fremgangsmåte:

Bakt torskerygg (Loin)

Alt blandes sammen kan med fordel lages noen timer før servering.

Ved servering hel av det meste av vesken fra østersen og topp med en god ts vinnagrette.

• 250 g torskerygg med skinn • Asparages

Gratinert østers (til 12 østers)

• Salt

• 2 dl panko (blødkrum)

• Finhakket persille

• 40 g tempert smør

• Sitronskall av en halv sitron (ikke

Hollandias

• 40 g revet parmesan

det gule)

• 1 laurbærblad

• 1/2 dl vann

• 1 liten sjalottløk

• 300 g klaret smør

Fremgangsmåte:

• 10 pepperkorn

• 4 eggeplommer

Bland alt sammen i en bolle. Ha grovsalt i en ildfast form å legg de

• 1 ts hvitvinseddik

• Salt

åpnede østersene opp på. Fordel gratineringsblandingen over (dette

• 1 dl hvitvin

• Sitron

kan gjøres i god tid før servering).

Sett ovnen på grillelement på fult og når den er varm, setter du inn

Fremgangsmåte:

den ildfaste formen. Østersen gratineres i ca. 3-5 minutter avhengig av

Salt torsken litt på forhånd gjerne en times tid , dette gjør den fastere

effekt på ovn (til de er gyldne).

i konsistensen. Bakes ved 180 grader i ca 12-14 minutter. Bruk gjerne steketermometer, fisken er ferdig når den når 50 grader i kjernetemperatur. Asparges kokes i godt saltet vann tilsatt litt sukker. Ca. 1,5 min på tynne asparges og 2 min på litt tykkere.

Skatevinge à la Meunière (2 pers.)

Mens torsken bakes i ovnen lager du Hollandias. Snitt løken og ha i en kjele med de andre ingrediensene. Reduser innholdet til det er 3-4 ss veske igjen. Tilfør klart smør ved å smelte 500 gram smør og la

• 500 g skatevingefilet

• 3 ansjosfileter

den stå til melkeproteinene bunnfeller. Eggeplommer has i en bolle

• 50 g smør

• 1 ss kapers

• 2 sjalottløk

• Finhakket persille

som tåler varme med reduksjonen og piskes luftig over en kjele med kokende vann.

• 1 hvitløksfedd

NB! Ha kontroll på varmen, for varmt vil tykne eggeplommene ukontrollert og du vil få «eggerøre». Tilsett det klarede smøret i en

Fremgangsmåte:

kontrollert stråle mens det piskes godt. Smak til med salt og sitron.

Denne retten er en variasjon av en klassisk fransk rett, som tradisjonelt

Tips: Du kan gjerne ha en liten kopp med lunkent vann ved siden av

er laget med sjøtunge. Kutt løken i skiver og hakk kapers og persille,

skulle sausen bli for tykk. Husk også at sitron vil virke på samme måte

greit og ha dette klart før man begynner å tilberede fisken. Ha salt

som vann, så ikke ha i for mye. Du kan også begynne med å tilsette litt

og pepper på fisken og stek den på medium høy temperatur i olje

sitron, for deretter å fortsette med vann. Du kan bruke noe av melke-

til den er ferdig. Ha fisken over på et serveringsfat eller fordel på 2

stoffene fra klaringen til å spe. Dette gir samme virkning som vannet,

tallerkener. Legg ansjosfiletet i den varme pannen og rør de litt rundt,

men husk at det også inneholder en del salt.

de vil løse seg opp ganske fort. Ha i smøret og la det bli brunt, tilsett

Ved servering vend inn ørretrogn og steinbittrogn, finhakket basi-

løk og skru ned varmen. La løken bli myk, tilsett så resten av ingredi-

likum og estragon. Bruker du en butikk-kjøpt Hollandias er det fint og

ensene og hel den ferdige sausen over fisken. Server denne retten

eventuelt smake den til med sitron.

gjerne med kokte småpoteter og en frisk salat med høvlet fennikel og reddiker, som tilbehør.

Hytteavisa.no • Våren 2026

18

SPENNENDE RÅVARER TIL HYTTEKJØKKENET

Smaken av Asia!

Hos oss finner du et spennende utvalg av ferske råvarer, smakfulle sauser, krydder, snacks og mye mer fra hele Asia.

• Autentiske ingredienser • Ferske råvarer • Ekte opplevelser

Velkommen til smaken av asia!

Sandefjord Peder Bogens gate 12

Tønsberg Kanalveien 5

19

Hytteavisa.no • Våren 2026

Noen av våre solgte sjøeiendommer i 2025 →

Vi søker hytter i prisklasse 10–60 mill. for registrerte kunder Færder

kr 38 000 000

Holmeveien 152

Sandefjord

kr 22 300 000

Storøyaveien 131

Larvik Bjønnesskogen 22

Hytteavisa.no • Våren 2026

kr 30 000 000

Hvasserveien 12 & 14

Færder

kr 22 000 000

Båtbyggerstien 65

kr 19 000 000

Færder

Færder

kr 18 000 000

Grepanveien vest 38 & 36

Sandefjord

kr 18 500 000

Vikaodden 3 & 4

Færder Dukenveien 40

20

kr 17 700 000

Larvik

kr 16 000 000

Sandvika 29

Larvik

kr 14 500 000

kr 10 500 000

Sandefjord Kjølhalveien 57

Færder Veierland

kr 14 000 000

kr 9 750 000

Larvik

kr 10 100 000

Færder

kr 10 500 000

Færder

kr 10 000 000

Søndre Oslebakkholmen 4

Sandefjord

kr 9 300 000

Asnesveien 22 B

kr 9 000 000

kr 14 700 000

Smidsrødveien 91

Tveidalsveien 731

Buerstranda 10

Sandefjord Grindholmveien 55 B

Oslebakk 7

Stråholmen 1

Sandefjord

kr 15 000 000

Rød 61

Kaupangholmen 9

Sandefjord

Larvik

Larvik

kr 9 270 000

Fristad 18

Larvik

kr 8 700 000

Holtefjell 100

Larvik

kr 7 900 000

Kolbensrødveien 89

21

Hytteavisa.no • Våren 2026

Sandefjord

kr 7 750 000

Årøskogen 20

Færder

kr 7 050 000

kr 6 700 000

Sandefjord Buerhagan 55

Hytteavisa.no • Våren 2026

Larvik

kr 7 000 000

kr 6 000 000

Larvik

kr 6 550 000

Larvik

kr 6 750 000

Færder

kr 6 000 000

Goneveien 101

Færder Veierland

kr 5 500 000

Vestre Tangenkil 8

kr 5 000 000

kr 7 100 000

Herfell 82

Ulaveien 411

Sydvesten 14

Færder Skautangveien 42

Holtefjell 33

Strandliveien 36

Færder

kr 7 700 000

Grubesandveien 70

Kirkeveien 529

Sandefjord

Sandefjord

Larvik

kr 5 060 000

Fjellvikveien 37

Sandefjord

kr 4 750 000

Minørveien 8C

Sandefjord Storevarveien 197

22

kr 4 500 000

Skal du selge din sjøeiendom?

Sandefjord

kr 4 387 000

Storevarveien 267

Færder Veierland

kr 4 100 000

Toråsveien 38

kr 3 800 000

Sandefjord

kr 3 800 000

Veløyveien 94

Tangenveien 27

Sandefjord

Færder

kr 3 650 000

Larvik

Tore Solberg tore.solberg@em1sornorge.no 91 64 43 30

kr 3 550 000

Løvallveien 144

Østre Nesveien 46

Marius Christensen Lindhjem marius.lindhjem@em1sornorge.no 91 54 95 29

Larvik

kr 3 120 000

Sandefjord

kr 2 700 000

Engeveien 27

Tjærildlia 50

Daniel Kamås Shahabi daniel.shahabi@em1sornorge.no 95 46 43 90

Sandefjord Gåsøveien 27

kr 2 500 000

Sandefjord

kr 2 350 000

Skaktostien 20

23

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hyttemarkedet 2025: Derfor er kysten av Færder, Sandefjord og Larvik mer attraktiv enn noen gang

Hytteavisa.no • Våren 2026

24

Hyttemarkedet langs kysten av Vestfold står sterkt, og 2025-tallene viser tydelig at etterspørselen etter fritidsboliger i Færder, Sandefjord og Larvik fortsatt er høy. Samtidig viser statistikken at EiendomsMegler 1 Sandefjord er den klare markedslederen i alle tre kommuner – et bevis på lokal kunnskap, sterk tilstedeværelse og gode salgsresultater.

Enten det gjelder premiumhytter ytterst i skjærgården eller mer tilgjengelige fritidsboliger nær sjøen, velger flest hytteeiere EiendomsMegler 1 Sandefjord når de skal selge.

Med unik skjærgård, gode solforhold og kort reisetid fra store deler av Østlandet, er det ingen overraskelse at etterspørselen holder seg på et høyt nivå. Her får du en oppsummering av hvordan markedet faktisk utviklet seg i 2025 – og hva dagens hyttekjøpere legger mest vekt på.

Færder: Klart størst i regionens mest eksklusive marked I Færder – et av landets mest attraktive hytteområder – står EiendomsMegler 1 Sandefjord på toppen av listene.

• Markedsandel: 34,2 % • Flere salg enn noen annen megler i kommunen og et tydelig fotfeste i markedets øvre prisklasser • I 2025 ble det solgt 38 fritidsboliger, med en gjennomsnittlig salgspris på 8 097 871 kr og toppsalg helt opp mot 37,6 millioner kroner.

Med en gjennomsnittlig salgspris på over 8 millioner kroner, stilles det høye krav til fagkunnskap og presentasjon. Her viser tallene at selgere velger trygghet og kompetanse.

Sandefjord: EiendomsMegler 1 leder også her Også i Sandefjord, hvor markedet preges av bred variasjon i både pris og standard, er

EiendomsMegler 1 den største aktøren.

• Markedsandel: 41,7 % – størst av alle meglerkontorer i kommunen • Over dobbelt så stor andel som nest største aktør • I 2025 ble det solgt 36 fritidsboliger, med en snittpris på 4 140 417 kr og et toppsalg på 18,5 millioner kroner.

Med lange omsetningstider og et selektivt kjøpermarked velger selgere en megler som kjenner kommunen godt og når bredt ut.

Larvik: Tydelig markedsleder i det største hyttemarkedet Larvik kommune hadde størst aktivitet i 2025, med 77 fritidsboliger solgt – og også her topper EiendomsMegler 1 Sandefjord listene klart.

• Markedsandel: 35,1 % • Larvik har også kortest omsetningstid i regionen – kun 96 dager – noe som viser en aktiv og prisbevisst kjøpergruppe som slår til når de riktige objektene dukker opp.

Når volumet er stort og variasjonen i hytter bred, er lokal erfaring og riktig salgsstrategi avgjørende – og resultatene taler for seg.

Hva er det hyttekjøpere så etter i 2025?

Den unike skjærgården i Vestfold byr på mange herlige aktviteter på sjøen, om du er så heldig å ha hytte og båtplass.

1. Nærhet til sjø og skjærgård Sjøutsikt, solforhold og enkel tilgang til brygger og badeplasser topper ønskelisten.

2. Moderne standard og lave driftskostnader Kjøperne prioriterer: • helårsisolasjon • energieffektive løsninger • vedlikeholdsvennlige materialer 3. Fleksibel bruk – året rundt Flere ønsker hytter som fungerer like godt om vinteren, gjerne med gode parkeringsforhold og enkel adkomst.

4. Det enkle hyttelivet – men med komfort Selv om mange ønsker moderne løsninger, står det tradisjonelle hyttelivet sterkt. Det betyr: • nærhet til naturen • kort vei til sjøen • mulighet for båtliv og skjærgårdsopplevelser Hvorfor velge EiendomsMegler 1?

Tallene fra 2025 viser det tydelig: Flest hytteeiere i Færder, Sandefjord og Larvik velger EiendomsMegler 1 Sandefjord når de skal selge fritidsbolig.

Trender fra 2025 viser at dagens kjøpere er mer kvalitetsbevisste enn før. Det gir fordeler for selgere som har attraktive beliggenheter og god standard.

25

Hytteavisa.no • Våren 2026

Opplev en spennende verden fra tretoppene

Skandinavias største klatrepark!

K L AT R E PA R K E R

Høy & Lavt Vestfold www.hoytlavt.no/vestfold

Zipline Prøv zipline gjennom skogen – en morsom opplevelse for hele familien.

Operasjon Høyt & Lavt Løs mysteriet! Basert på detektivbyrå nr. 2 bøkene til Jørn Lier Horst.

vestfold@hoytlavt.no +47 33 15 55 00

Lågendalsveien 3388 3277 Steinsholt

Høyt Under Taket Tønsberg & Skien

Fargerike klatrevegger

www.hoytundertaket.no/tonsberg www.hoytundertaket.no/skien

Opplev klatring, aktivitet og moro for hele familien!

Via ferrata innendørs

tonsberg@hoytundertaket.no +47 94 00 41 10 Andebuveien 78, 3170 Sem Vestfold

Buldring

Hytteavisa.no • Våren 2026

26

skien@hoytundertaket.no +47 46 80 13 13 Uniongata 10, 3732 Skien

Gokstad Apotek fyller 25 år!

I 2026 markerer Gokstad Apotek et stort jubileum: Det er 25 år siden vi åpnet vårt aller første apotek på Kilen. Siden den gang har vi vokst til fem flotte avdelinger.

Gokstad Apotek er hele Sandefjords lokale apotek. Vi er et fast stoppested for både fastboende og besøkende, og er kjent for vår tilgjengelighet og personlige service.

Hos oss møter kundene fagpersoner med solid kompetanse innen legemidler og helse, kombinert med et bredt utvalg produkter for behandling og egenomsorg. Målet er å gi tydelige råd og praktisk hjelp, tilpasset den enkeltes behov.

Du finner oss på Andebu, Brygga, Kilen, Pindsle og Åsane.

Les mer om våre fem avdelinger og åpningstider på www.gokstadapotek.no

20

01

- 20

26

27

Hytteavisa.no • Våren 2026

Sikker og solfylt hyttesommer

Gokstad Apotek med gode råd til hyttefolket Når sommeren nærmer seg, pakker de fleste med seg badebukse, tursko, våtdrakt, fiskestangen og kanskje et par nye solstoler. Men ifølge daglig leder Bror-Lennart Mentzoni ved Gokstad Apotek, er det én ting som fortjener langt større oppmerksomhet: et ordentlig førstehjelpsskrin.

Det er nemlig på hytta små og store uhell gjerne skjer – og da er det godt å være forberedt. På sommerhytta er du og familien i et annet miljø enn vanlig og utfører aktiviteter som også er andre enn de dere gjør hjemme. Da kan det være lurt å ta en enkel forholdsregel. – Du kjøper førstehjelpsutstyr du forhåpentligvis aldri får bruk for, men når du først trenger det, er det som en forsikring, sier Mentzoni.

Førstehjelp – hyttas viktigste basisutstyr På hytta er det større sannsynlighet for at noen faller på svabergene, kutter seg på grillredskap eller brenner seg på koketoppen. Mentzoni opplever ofte at folk har kjøpt et førstehjelpsskrin for mange år siden – men aldri sjekket innholdet.

Han forteller at et godt skrin ikke bare handler om plaster og gasbind, men også om praktiske ting som sårvask, en god saks, trykkbandasje og gjerne isposer for aktive barn og voksne. For familier med små barn kan det også være lurt med kompresser for rensing og plaster som gjør det litt lettere å trøste.

– Et område mange glemmer, er brannskader. Grill, bål og kokeplater er gjengangere om sommeren. Kjølende branngele burde være standard i alle hytteskap, sier han.

Sommerhuden: salver, kremer og små hjelpere Det er ikke bare sol som påvirker huden om sommeren. På stranden, i skogen og rundt hytta møter man både brennmaneter, brennesle, veps og maur. Mentzoni trekker særlig frem lokalbedøvende gele som en enkel og effektiv lindring ved stikk og små irritasjoner. I tillegg er kortisonkrem nyttig når huden reagerer sterkt – enten det gjelder vepsestikk eller soleksem.

Han minner også om at kremer og salver ikke varer evig. – Tabletter har ofte god holdbarhet, men salver går raskere ut. Oppbevarer du alt i originalemballasjen, har du både dato og pakningsvedlegg tilgjengelig når du trenger dem, forklarer han.

Bror-Lennart Mentzoni, daglig leder i Gokstad Apotek Hytteavisa.no • Våren 2026

28

Solkrem, solbriller og sommerfornuft Solkremen som ble åpnet i fjor og aldri brukt opp, bør du helst ikke ta i bruk igjen. Sol, sand, varme og temperatursvingninger bryter ned innholdet, og effekten blir usikker. Mentzoni anbefaler derfor alltid å starte sesongen med fersk solkrem – særlig til barn.

Og når det gjelder solbriller, bør man ikke velge tilfeldig. – Solbriller til barn bør ha dokumentert UVbeskyttelse. Kjøper du dem på apoteket, vet du at filtrene er riktige. Det er en enkel måte å ta vare på øynene på, sier han.

Flått, mygg og veps – uønskede sommervenner Vestfold-området har mye flått, og apoteket merker stadig større interesse for forebygging.

Midler som reduserer sjansen for at flåtten fester seg, er en god start, og en god flåttfjerner hører hjemme i alle hytteskuffer. Også firbente venner kan få salve på pelsen som hindrer at flotten setter seg. Reagerer du sterkt på insektstikk, kan både allergitabletter og mildt kortison være nyttig å ha liggende.

Når det gjelder flåttvaksinen, minner Mentzoni om at man får god beskyttelse allerede etter de første dosene. – Oppstart kan derfor lønne seg selv om man ikke rekker hele grunnvaksinasjonen før sommeren. Vaksinen er

Dette bør du ha på hytta Førstehjelp

reseptbelagt, men vi kan sette sprøytene her hos oss, forteller han.

Husk medisinene dine – og legitimasjon Mange tar med alt mulig rart på hytta, men glemmer det viktigste: faste medisiner. Det hender ofte at sommergjester må innom apoteket i Sandefjord for en ekstra pakke blodtrykksmedisin – uten legitimasjon.

– Hjemme kjenner de deg kanskje igjen. Det gjør vi ikke. Skal vi hente ut medisinen din, må vi være helt sikre på at du er du, sier Mentzoni.

Han anbefaler å ta med hele dosetten hvis

Om Gokstad Apotek Gokstad Apotek er et lokalt apotek i Sandefjord med lang tilknytning til byen og nærområdet. Apoteket har i mange år vært et fast stoppested for både fastboende og besøkende, og er kjent for sin tilgjengelighet og personlige service.

Gokstad Apotek har fire avdelinger som er Andebu, Brygga, Kilen, Pindsle og Åsane.

Les mer på www.gokstadapotek.no

man bruker en slik, og gjerne en ekstra pakke hvis man skal være lenge borte.

– Et par tips til som ikke mange tenker på er melkesyretabletter og midler mot diaré, når man er i nye miljøer enn vanlig, tilføyer han.

Når minuttene teller – et viktig tilskudd i førstehjelpsskapet Selv om hjerteinfarkt ikke er det første man forbinder med hytteliv, mener Mentzoni at det er klokt å ha et par nødløsninger tilgjengelig – særlig for dem som er i risikogruppen, eller som ofte har besøk av eldre familiemedlemmer.

Han forteller at det finnes et hurtigvirkende hjerteinfarkt-pulver som kan være avgjørende i minuttene før ambulansen kommer.

– Mistenker du hjerteinfarkt, ringer du 113 med én gang. Men mens du venter, kan dette pulveret være viktig å ta – og da må det ligge klart i skapet, sier han.

• Plaster, kompresser, strips og trykkbandasje • Sårvask og branngele • Isposer og flåttfjerner Legemidler & salver • Smertestillende og allergitabletter • Kortisonkrem og lokalbedøvende gel • Midler for mage og tarm Sol & sommer • Ny solkrem • Solbriller med UV-beskyttelse • Mygg- og flåttmiddel Ikke glem • Faste medisiner • Legitimasjon

Årlig gjennomgang av medisinskapet Like selvfølgelig som å sjekke gassflasken og vaske ut kjøleskapet før sommeren, bør man ta en gjennomgang av apotekartiklene på hytta.

– Gå gjennom alt én gang i året. Bytt ut det som har gått ut på dato, og fyll på det du mangler. Det tar ikke lang tid, men det gjør en enorm forskjell hvis uhellet er ute, sier han.

29

Hytteavisa.no • Våren 2026

Fritidsboligmarkedet i Færder, Larvik og Sandefjord

Om Eiendomsverdi Eiendomsverdi samler, strukturerer og analyserer unike data om hele det norske eiendomsmarkedet. Selskapet leverer tjenester til blant annet meglere, banker og eiendomsutviklere.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Gjennomsnittlig pris Millioner

De siste årene har fritidsboligmarkedet vært preget av store svingninger. Frem til 2020 var markedet relativt stabilt, med rundt 6 000 årlige markedssalg på landsbasis og moderat prisutvikling. Med pandemi, reiserestriksjoner og lave renter økte etterspørselen etter innenlands feriedestinasjoner. Med det steg både salgsvolum og priser i fritidsboligmarkedet. Etter et par år snudde imidlertid rentekurven og dyrtiden kjølte ned fritidsboligmarkedet. Mot slutten av 2024 begynte markedet igjen å stabilisere seg, og i 2025 ble det omsatt i overkant av 7 600 fritidsboliger på landsbasis. Prisene har siden 2022 i hovedsak flatet ut, men på et vesentlig høyere nivå enn før pandemien.

I Færder, Larvik og Sandefjord har utviklingen til dels avveket fra den nasjonale trenden.

De gjennomsnittlige fritidsboligprisene i disse kommunene nådde en topp i 2022 på rundt 6,0 millioner kroner, før de falt frem mot 2024 og deretter økte igjen med om lag 3 prosent i 2025. Ser vi på kommunene hver for seg, er prisnivået klart høyest i Færder, som i 2025 hadde en gjennomsnittlig pris på i overkant av 8 millioner kroner1. Til sammenligning lå Larvik og Sandefjord vesentlig lavere, med snittpriser på henholdsvis rundt 4,6 og 4,2 millioner kroner. Volumutviklingen2 har i hovedsak fulgt utviklingen på landsbasis, men fra 2024 til 2025 skilte Færder, Larvik og Sandefjord seg ut med en klart sterkere vekst i markedssalgene på 23 prosent, mot 10 prosent nasjonalt.

Grafen viser kun antall fritidsboliger som ble solgt i markedet. I 2025 ble det registrert 162 tinglysninger i Færder, Larvik og Sandefjord.

Dette innebærer at omtrent halvparten av transaksjonene skjer gjennom det åpne markedet,

Rebecca Asplin Analytiker

7

Antall markedssalg 6,03 5,67

6

5,22

5,12 5

5,37

4,58 4,20

4 3

164

158

128

151 123

121 103

2

150 100

1

50

0

0 2019

2020

2021

mens den øvrige halvparten skjer utenfor markedet. Dette samsvarer både med utviklingen historisk i disse kommunene og med mønsteret på landsbasis.

Kjøpernes geografiske tilhørighet viser at fritidsboligmarkedet i Færder, Larvik og Sandefjord i stor grad er regionalt forankret. Vestfold utgjør den klart største kjøpergruppen med 38 prosent av kjøperne, fulgt av Oslo med 23 prosent og Akershus med 17 prosent. Til sammen står disse tre områdene for nær åtte av ti kjøpere. Dette viser at fritidsboligmarkedet i disse kommunene først og fremst er drevet av etterspørsel fra nærområdene og det sentrale Østlandet. Kjøpergruppen har en gjennomsnittsalder på om lag 51 år ved kjøp. Dette tyder på at markedet i hovedsak domineres av etablerte voksne kjøpere fra nærområdene og det sentrale Østlandet.

30

2022

2023

2024

2025

Hvilke forhold påvirker prisen?

Eiendomsmarkedet er lokalt. For fritidsboliger i Vestfold er for eksempel gjennomsnittsprisen 30 prosent høyere for de med mindre enn 50 meter til kysten kontra de som ligger 50-100 meter fra vannet. Tilsvarende oppnår fritidsboliger med solnedgang mellom kl. 20 og 21 i snitt 12 prosent høyere pris enn de med solnedgang en time tidligere.

1

I Færder er det omsatt noen svært kostbare fritidsboliger, noe som har bidratt til å trekke opp gjennomsnittsprisen sammenlignet med de øvrige kommunene, særlig i 2024 og 2025.

2

Omsetningene i Færder, Larvik og Sandefjord bygger på relativt få transaksjoner som kan gi tydelige utslag i prisnivå.

Ole Jørgen, Private Banker:

– Slik hjelper vi deg med å forvalte formuen din Formue kan bygges opp over tid, eller komme plutselig gjennom arv, salg av bedrift eller overskudd i selskap. I vårt Private Banking-team har vi spesialister på formuesforvaltning som er opptatt av din trygghet, struktur og langsiktig verdibygging. Vi tar oss tid til å forstå hva som er viktig for deg, og sammen lager vi en formuesplan tilpasset dine behov og fremtidige mål.

Som Private Banking-kunde får du: Din egen Private Banker som følger opp deg, dine investeringer og din formue Fordeler og løsninger tilpasset deg og dine behov Ønsker du en trygg og profesjonell samarbeidspartner? Les mer og kontakt oss.

Skann QR-koden eller besøk sb1sornorge.no/privatebanking

31

Hytteavisa.no • Våren 2026

– TAKK FOR AT DU HANDLER HVITT – «Benytter du godkjente håndverksbedrifter og betaler via bank når du pusser opp, er du en medbygger. Da har du sikret håndverkeren trygdeoss tar for gitt, men som først er en realitet når du handler hvitt».

Politimesteren i Sør-Øst politidistrikt

#MEDBYGGERNE er et samarbeid mellom offentlig sektor, partene i arbeidslivet og bygge- og anleggsbransjen i Vestfold og Telemark.

Formålet er å få flere til å bli medbyggere og handle hvitt, for å sikre et stabilt og trygt arbeidsmarked, bedre de håndverksmessige utførelsene og skadelige arbeidssituasjoner. Følg oss på facebook.com/medbyggerne

Medbyggerne_anonnse_193x263.indd 1 Hytteavisa.no • Våren 2026

32

25.02.2016 12.04

33

Hytteavisa.no • Våren 2026

Stort tema – vann og avløp

Krav til tilkobling på nye offentlige avløpsledninger

Slik påvirkes hytteområdene i Sandefjord Sandefjord kommune setter i gang et stort løft for vann og avløpsløsningene langs Oslofjorden.

Tre nye avløpsstrenger skal etableres, og flere hytteområder får nå både mulighet og – på sikt – krav om å koble seg på. Hva betyr dette for hytteeierne, og hvordan vil prosessen foregå? Vi tok en prat med seksjonsleder Arne Johnsen i Bydrift.

Faktaboks: Kort om prosjektet Omfang: Tre nye kommunale avløpsstrenger planlegges på Vesterøya, Østerøya og Årø, som hovedføringer der hyttegrender kan pumpe seg inn på.

Formål: Bedre rensing og mindre utslipp til Oslofjorden, i tråd med kommunens opprydding i spredt avløp.

Fremdrift: Kommunen sikter mot entreprenørvalg og byggestart som leder frem til første mulige påkoblinger fra 2027, forutsatt at alt går etter plan.

Kostnad: Selve tilknytningsgebyret fastsettes av kommunen og beregnes per bruksenhet med utgangspunkt i areal; eksakt nivå avklares først når anbudspriser foreligger og kan derfor ikke tallfestes nå. Kommunen utfører selve tilkoblingen til offentlig nett, mens intern graving, stikkledninger og pumper bekostes av hytteeierne.

Følg med på sandefjord.kommune.no

Et nødvendig løft for miljøet i fjorden Bakgrunnen er tydelig: Oslofjorden har for dårlig økologisk tilstand, og mange eksisterende løsninger i hytteområdene fanger ikke opp næringssalter og forurensning godt nok. Kommunen strammer inn, både av hensyn til vannmiljø og på grunn av nasjonale krav.

– Dette er en del av en større opprydding Hytteavisa.no • Våren 2026

langs fjorden. Mange hytteanlegg er rett og slett ikke gode nok etter dagens krav, sier seksjonsleder Arne Johnsen i Sandefjord kommune.

gjøre ting riktig, understreker Johnsen. Se artikkel på side 40 med advokat Auran.

Tre nye hovedstrenger på vei ut i hytteområdene

Kommunen arbeider nå med grunnlag for konkurranse og tillatelser, med sikte på å komme i gang med bygging og gradvis åpne for påkoblinger i løpet av 2027, gitt normale forutsetninger.

– Det kan komme justeringer underveis, blant annet avhengig av geoteknikk, grunneieravtaler og anbudspriser. De aller fleste grunneiere er positive. Går alt optimalt vil vi kunne starte byggeprosessen høsten 2026 eller begynnelsen av 2027 og så vil de første hyttene kunne koble seg på fra andre halvår 2027.

Hyttene vil få et krav om å koble seg på.

Hvor strenge er dere? – Vanligvis er fristen et år etter pålegg, men det er litt avhengig av hvor komplisert det er på det enkelte området. Og så er det mulig om å søke om forlenget frist.

Jeg tror nesten ikke det har skjedd at vi har gitt folk nei til utsatt frist. For det viktigste for oss, er av vi løser miljøproblemene i nær fremtid og at det blir en god løsning for alle. Om det er et eller to år spiller ikke så stor rolle, sier Johnsen.

Kjernen i prosjektet er tre hovedstrenger for trykkavløp, planlagt på Vesterøya, Østerøya og Årø. Dette er egne, trykksatte ledningsstrekk som passer hytteområder med kupert terreng og lange avstander til eksisterende nett. Kommunestyret har besluttet at eiendommer langs disse strekningene får tilbud – og senere pålegg – om tilkobling når infrastrukturen står klar.

– Vi deler jobben i tre totalentrepriser. Det gir fleksibilitet og god konkurranse, og gjør det enklere å få med sterke lokale aktører, forklarer Johnsen.

Trykkavløp med felles hovedstrenger gir et mer robust system enn mange små, private minirenseanlegg. – Driftsbyrden flyttes bort fra den enkelte hytteeier, lukt- og nabokonflikter reduseres, og miljøeffekten blir bedre, utdyper Johnsen.

Organisering i hyttegrender blir avgjørende Kommunen bygger hovedstrengene. Selve forbindelsen fra hyttefeltet og frem til strengen – inkludert eventuelle felles pumper – eies og driftes av hytteeierne i fellesskap. I praksis skjer dette ved at hyttegrenda organiserer seg som andelslag eller bruker en eksisterende forening som juridisk enhet, engasjerer fagkyndig entreprenør og søker kommunen om nødvendige godkjenninger via denne.

– Pålegg sendes ikke før strengen er på plass. Folk skal ha tid til å organisere seg og

34

Slik ser tidsplanen ut fremover

Tre typiske tilkoblingsløp – hva må gjøres, og hva koster det?

1. Eget minirenseanlegg på hver enkelt hytte Mange hytter har i dag et privat minirenseanlegg, ofte etablert som en praktisk og rimelig løsning på 90-tallet eller 2000-tallet. Etter dagens regelverk må slike anlegg ha godkjent utslippstillatelse og tilfredsstille strenge rensekrav, og eiere er selv ansvarlige for service, kjemikalier,

drift og utslipp. Når kommunal avløpsstreng blir tilgjengelig, vil kommunen ofte vurdere at tilkobling er en bedre og mer fremtidsrettet løsning. Det betyr at minirenseanlegget fases ut og erstattes av en liten pumpesump (beholder for stoffer/væsker som skal pumpes) som leder avløpet inn på fellesnettet.

Kostnaden for hytteeieren avhenger av avstand til hovedstrengen, etablering av pumpesump og graving på egen tomt, i tillegg til kommunal tilknytningsavgift. Over tid vil mange oppleve lavere driftskostnader enn ved å fortsette med eget minirenseanlegg, som har både begrenset levetid og jevnlig vedlikeholdsbehov.

2. Felles minirenseanlegg i hyttefeltet Noen hytteområder har etablert et felles minirenseanlegg som håndterer avløpet fra hele feltet. Løsningen har lavere kostnader per hytte enn individuelle anlegg, men også her er det beboerne som står for drift, kjemikalier, serviceavtaler og ansvar for utslipp. Når kommunal avløpsstreng blir tilgjengelig, vurderer kommunen som regel at tilkobling gir bedre miljøresultat og mer stabil drift.

For et slikt felt innebærer dette at rense­ anlegget settes ut av drift, og at man etablerer en felles pumpestasjon som sender avløpet videre til kommunens ledning. Kostnadsbildet består gjerne av en større fellesinvestering i pumpestasjon og felles stikkledning frem til strengen, delt på flere hytteeiere, samt kommunal tilknytningsavgift for hver hytte. På sikt får man en mer robust løsning med mindre teknisk ansvar på hyttefeltet.

3. Nytt felles andelslag med nytt felles pumpeanlegg til kommunal streng For hyttefelt som ikke har noen felles løsning i dag etableres et felles andelslag i hytteområdet, som eier og drifter stikkledningen fra feltet til kommunens nye hovedstreng. Én felles pumpestasjon håndterer avløpet for hele hytteområdet.

Dette forutsetter samarbeid, etablering av en juridisk enhet og en koordinert utbygging.

Kostnaden avhenger av terreng, avstand og valg av teknisk løsning, og fordeles mellom andelseierne. I tillegg kommer kommunens tilknytningsgebyr for hver hytte.

– Det ligger også praktiske gevinster i å samordne arbeider, for eksempel ved å legge vann og eventuelt bredbånd i samme grøft som avløp, tipser Arne Johnsen.

Det gis ikke refusjon for tilknytning til de nye ledningene som kommunen har vedtatt skal etableres i områdene Østerøya, Vesterøya og Årø, da dette regnes som pålagt tilknytning.

– Oppsummert er det mange faktorer som spiller inn på kostnaden, alt fra hvor mange hytter det er i hyttefeltet, avstand fra hovedstreng og hvilke løsninger som eksisterer eller ikke eksisterer i dag, sier Johnsen.

vann inn forutsetter godkjent avløp ut, jamfør løsningene i punkt 1 og 2, sier Arne Johnsen.

For hytter utenfor de tre nye hovedstrengene, kan det kan søkes om refusjon av 50 prosent av tilkoblingsavgiften. – Refusjonsordningen gjelder kun ved frivillig tilkobling til kommunalt nett, og forutsetter at tilkoblingen skjer som en fellesløsning. Hver søknad behandles politisk, og eventuell støtte utbetales til det laget eller fellesskapet som står for tiltaket, tilføyer han.

Den mest robuste løsningen på lang sikt Selv om investeringene er betydelige, mener Johnsen at summen av miljøgevinster, driftssikkerhet og komfort taler for kommunal løsning i hytteområder som får tilbud om tilknytning.

– Et trykkavløp er enklere å drifte enn private minirenseanlegg, gir mindre lukt og færre nabokonflikter. Det er et solid steg for både miljø og komfort. Sjekk ut Sandefjord kommunes nettsider, som oppdateres etter hvert når flere avklaringer blir tatt, avslutter han.

Arne Johnsen, seksjonsleder i Sandefjord Bydrift

Hva med andre hyttefelt utenfor hovedstrengene?

For hytter som i dag ikke har innlagt vann, er det fortsatt mulig å holde en enkel standard, som å benytte løsninger som forbrenningstoalett og vanndunker. – Men dersom man ønsker innlagt vann, må avløpet samtidig være lovlig – enten ved kommunal tilkobling eller løsning som tilfredsstiller regelverket. I praksis betyr det at

35

Hytteavisa.no • Våren 2026

Stort tema – vann og avløp

Etablering av vann- og avløpsanlegg på hyttefelt

Slik sikret Tokenes Velforening et vellykket VA-prosjekt For mange hytteforeninger kan prosessen for å etablere VA-anlegg virke både tung, teknisk og kostbar. Tokenes Velforening i Færder kommune har nylig fullført et omfattende VA-prosjekt – og sitter igjen med gode erfaringer og konkrete råd som andre kan lære av.

Slik sikret Tokenes Velforening et vellykket VA-prosjekt – Det aller viktigste er at medlemmene er enige om at prosjektet skal gjennomføres. Alle må forstå kostnadsrammen og fellesskapet må være sterkt. Når totalsummen ligger på 13–14 millioner kroner sier det seg selv at alle må forplikte seg til å være med, sier styreleder Henning Hexeberg i Tokenes Vel.

Henning Hexeberg Styreleder i Tokenes vel

Hytteavisa.no • Våren 2026

God forankring – og nesten full oppslutning Velforeningen brukte over fem år på planlegging – og ideen om VA gikk faktisk så langt tilbake som femti år. – Vi har snakket om dette siden 70-tallet, men de siste syv årene jobbet vi målrettet og profesjonelt. Vi måtte få alle til å være villige til å bidra og betale sin del. Det handlet om å forberede folk, gi god informasjon og være tydelige på kostnader og fremdrift., forteller han.

Henning overtok som styreleder etter at prosessen var i gang, men hadde vært med fra start.

– Styret hadde startet en god prosess som jeg fikk avslutte. Det er en del ting å sette seg

36

inn i og vi fikk gode råd fra den erfarne entreprenøren Thorsen & Marcussen AS. Det er jo en del ting som må vurderes, som ulike avstander til hovedledning, graving og boring, sier han.

Tokenes Vel bestemte seg for å gå for en solidarisk løsning på kostnadene. – Kostnaden på hovedledningen delte vi enkelt på 50.

Stikkledninger til de ulike hyttene varierte fra 5 til 300 meter. Kostnader på stikkledninger til egne nytter fordelte vi slik at de som ligger lengst borte betalte litt mindre og de som bor nærmest betalte litt mer, enn det stikkledningen deres kostet i utgangspunkt. Etternølere kunne få lov å koble seg på senere. De mistet dog mulighet til å få et kommunalt bidrag som

Færder kommune hadde frem til 2024, forklarer Hexeberg.

Tokenes Vel lyktes med å få med 50 av 51 hytteeiere. Det mener Hexeberg var det helt avgjørende for at prosjektet ble både effektivt og konfliktfritt.

Entreprenør som nøkkel til suksess Ifølge Hexeberg var valget av entreprenør noe av det viktigste Tokenes Vel gjorde. – Du må ha en entreprenør som både kan jobben, har økonomisk gjennomføringsevne og er vant til å samarbeide med kommune, sier han.

Tokenes Velforening roser samarbeidet med Henning Marcussen hos entreprenøren, for både kvalitet og prosjektstyring. – Boring i fjell, avstander mellom hyttene og vanskelige terrengforhold gjør at erfaring er helt avgjørende.

Hos oss gikk alt smertefritt, forklarer Hexeberg.

Samarbeid med kommunen – en kritisk del av prosessen Kommunale prosesser er ofte det som tar lengst tid. Derfor mener Hexeberg det også var essensielt å involvere kommunen så tidlig som mulig. – Kommunen var både tydelig og samarbeidsvillig. De er opptatt av at flest mulig hyttefelt legger opp VA-anlegg, at det blir gjort riktig og driftes ordentlig etterpå. Mange kommuner vil drifte anlegget selv. I vårt tilfelle ønsket kommunen at det ble gjort av ekstern partner. Det var entreprenøren som hadde mest løpende kontakt med kommunen, enten det gjaldt søknader, fremdriftsmeldinger eller tekniske avklaringer. Det gjorde alt enklere, forteller han.

Strukturert økonomi og store momsfordeler For å sikre god økonomisk styring fikk velforeningen hjelp av et regnskapskontor som hadde erfaring fra lignende hytteprosjekter. – Vi hadde et utbyggingslag som sto for utbyggingen og

når anlegget var ferdig og godkjent overdro vi det til et driftslag. Skjeberg Regnskapsbyrå hjalp oss med blant annet å etablere et samvirkelag, slik at prosjektet kunne få momsfradrag. Det gjorde at vi sparte mye penger, sier Hexeberg.

Hver hytteeier betalte inn delsummer til utbygningslaget etter hvert som entreprenøren fakturerte fremdrift. – Dette ga oss kontroll og forutsigbarhet, tilføyer han.

Selve anlegget ble lagt inn i et driftslag, som skal leve i mange år fremover. Det er dette selskapet som håndterer drift, vedlikehold og løpende kostnader. – Siden dette var et samvirke kunne vi få momsfritak som faktisk utgjorde stor sum per hytte.

– Kommunen hadde et tilskuddsopplegg frem til nyttår. Vi rakk fristen, og fikk omtrent 40.000 kroner tilbake for hver hytte – det var betydelig. Dessuten fikk vi utført dette på en effektiv måte ved at vi sammen med entreprenør og kommune ble enige om at kommunen ga tilskuddet samlet til samvirket. Det spare kommunen for mye jobb og gjord prosessen mer effektiv, forteller Hexeberg.

Hvor mye måtte hytteeierne betale?

Kostnadsnivået varierer etter geografi, grunnforhold og avstander. På Tokenes var kostnaden i gjennomsnitt ca. 275 000 kroner for hovedanlegg og stikkledning til hver hytte. Noen hytter måtte beregne ekstra kostnader ved boring, isolering eller etablering av helårs vannløsning.

Og så tilkommer innvendig oppgradering av den enkelte hytte.

– Noen valgte å pusse opp badet samtidig, andre gjorde kun det nødvendige som tilpasning av rør til høyere trykk. Dette er helt opp til den enkelte, men mange bør være forberedt på at det kommer innvendige tillegg. På min egen hytte brukte vi ca 150 000 kroner på innvendig arbeid på oppgradering av rør og baderomsinteriør, sier Hexeberg.

Vannmåler anbefales sterkt – spesielt for

37

fritidseiendom. – Uten vannmåler må du betale for et estimert forbruk. Vi bruker hytta tre uker i året – da lønner det seg mye med måler, utdyper han. Årlig drift og vedlikehold Tokenes Vel har valgt å sette drift av anlegget bort til entreprenøren, noe Hexeberg mener er en trygg løsning. Dette var også noe kommunen ønsket. – Hos oss koster driften rundt 100 000 kroner i året, som deles på alle hyttene. Det er et par tusen i året per hytteeier. I tillegg kommer kommunale avgifter.

Han minner også om at brukerne må opptre fornuftig: – Våtservietter, bind og annet som tetter rør må ikke i do. Det kan skape problemer.

Man må også passe på frost og systemtrykk, påpeker han.

Miljøgevinst og økt hytteverdi For Hexeberg og Tokenes Vel var den miljømessige nytten like viktig som komforten. – Vi kan ikke fortsette å slippe kloakk ut i grunnen og i fjorden. Det er et ansvar vi har som hytteeiere.

Fjorden fortjener bedre.

Han peker også på en tydelig økonomisk effekt til slutt: – Hytta øker i verdi. Hvis prosjektet koster 400 000 kroner er det vanlig at verdien stiger mer enn det. Den dagen du selger er moderne vann og avløp et stort pluss.

Fire gode råd fra Tokenes Vel 1. Få med alle på laget. Lag en klar og realistisk kostnadsramme.

2. Planlegg langsiktig. Vær tidlig i dialog med kommunen.

3. Velg en solid entreprenør. Erfaring sparer tid, penger og frustrasjon.

4. Sett deg inn i regnskapsmessige fordeler. Momsfradrag og riktig organisering kan gi store besparelser.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Gravearbeider • Sjøarbeider • Vann og avløp • Hyttetomter • Dykkerarbeider • Bryggebygging • Mudring

Arne Rød & Co AS • Postboks 1513 • Østerøyveien 35 • 3236 Sandefjord • post@arneroed.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

38

UTFORSK SANDEFJORD! HØYJORD

ANDEBU ARNADAL

KODAL STOKKE

MELSOMVIK

SANDEFJORD

Oppdag alt Sandefjord har å by på – fra kjente attraksjoner og lokale favoritter til badestrender og familieaktiviteter.

39

Hytteavisa.no • Våren 2026

Stort tema – vann og avløp

Har du fått brev fra kommunen? Dette må hytteeiere vite om nye avløpskrav

John Olav Auran Partner

Mange hytteeiere i Sandefjord og langs Oslofjorden har den siste tiden mottatt brev fra kommunen med beskjed om at eksisterende avløpsløsninger ikke lenger er tilstrekkelige. Innen 2027 må mange koble seg til godkjente løsninger. For flere reiser dette spørsmål om kostnader, organisering og hvilke valg som er smartest på lang sikt.

Mange norske hytteområder står nå overfor betydelige utfordringer knyttet til eksisterende avløpsanlegg. Eldre løsninger, som underdimensjonerte slamavskillere, tette sandfilter og spredegrøfter som ikke fungerer, medfører at utilstrekkelig renset avløpsvann slippes ut i naturen – i bekker, myrer og grunnvann.

Kommunale krav og frister – dette ligger bak Sandefjord kommune, sammen med flere andre kommuner rundt Oslofjorden, er forpliktet til å redusere utslipp fra både kommunale og private avløp gjennom «Helhetlig tiltaksplan for en ren og rik Oslofjord med et aktivt friluftsliv». Kommunen har sendt ut informasjon til de hytteeierne dette gjelder, der det opplyses at de må koble seg til de kommunale anleggene innen 2027.

Kommunen står for utbygging av kommunale hovedledninger som gjør at private hyttefelt kan koble seg på kommunale anlegg.

Kommunen bygger hovedledninger – men ikke i hyttefeltet Det vil normalt ikke være aktuelt for berørte kommuner å etablere kommunalt VA-nett internt i eksisterende hyttefelt. Disse områdene ble ikke opprinnelig planlagt med VA-infrastruktur, og derfor må slike anlegg etableres og driftes privat frem til kommunalt anlegg.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Derfor lønner samarbeid seg Som advokat har jeg bistått mange hyttefelt i slike prosesser. Jeg har sett hvilke modeller som fungerer, og hvilke som fører til konflikt.

Profesjonell drift, passende dimensjonering og regelmessig vedlikehold er nødvendig for funksjonen til moderne renseanlegg. Dersom hver hytteeier håndterer dette på egenhånd, kan det føre til høye kostnader og mindre stabil drift. Ved å samarbeide oppnår man bedre rensning, lavere utgifter per hytte og en mer pålitelig løsning.

Start med dialog – men velg riktig organisering

Sands Advokatfirma AS SANDS er et av Norges største advokatfirmaer innen forretningsjuss, med rundt 220 medarbeidere. Firmaet har kontorer i Oslo, Bergen, Ålesund, Trondheim, Tromsø, Tønsberg og London.

Kontakt: John Olav Auran, partner E-post: joa@sands.no / Tlf: 98 20 72 03 www.sands.no Etablering og drift bør skilles

Det første steget er å samle hytteeierne til et informasjonsmøte hvor behov, muligheter og utfordringer med felles avløpsløsning diskuteres. De fleste hyttefelt har allerede en aktiv hytteforening. Denne kan være en viktig arena for dialog, avstemninger og samarbeid. Likevel anbefaler jeg ofte at selve anlegget organiseres gjennom en mer formell juridisk struktur.

Ut fra min erfaring anbefaler jeg å skille mellom etableringsfasen og driftsfasen. I etableringsfasen samles hytteeierne for å danne et privat vann- og avløpslag, hente inn tilbud fra entreprenører og inngå avtaler med de ulike hytteeierne.

Hvilken organisasjonsform bør velges?

Merverdiavgiftsloven gir utbyggere, som for eksempel hytteforeninger, muligheten til frivillig registrering dersom de oppfører vann- og avløpsanlegg utenfor næring. Dette innebærer at utbyggeren kan kreve fradrag for merverdiavgift på kostnadene knyttet til byggingen

Et samvirkeforetak gir profesjonell og fleksibel organisering, mens realsameie passer for mindre grupper. Tinglyste vedtekter sikrer stabilitet over tid. Økonomi er sentralt. Et felles anlegg innebærer både investeringer og løpende drift.

40

Merverdiavgift kan redusere kostnadene betydelig

av VA-anlegget. Utgiftene til å etablere et slikt anlegg varierer etter antall hytteeiere og beliggenheten, men det er ikke uvanlig at kostnaden per fritidsbolig ligger mellom 200 000 og 600 000 kroner. En modell som medfører at 25 % av kostnadene (merverdiavgift) trekkes fra, kan gjøre prosjektet betydelig billigere. Økonomi må avklares tidlig Etter at rammene for organisering er på plass, kommer et spørsmål som ofte engasjerer alle parter: økonomi. Hvordan skal kostnadene fordeles, hva vil det koste den enkelte hytteeier, og finnes det muligheter for å redusere utgiftene?

Dette er sentrale temaer som må avklares tidlig i prosessen for å sikre forutsigbarhet og unngå misforståelser.

Kommunen overtar sjelden private VA-anlegg Det beste hadde vært at utbyggeren kunne ha overført anlegget vederlagsfritt til kommunen, men det er svært sjelden at kommunen er interessert i å overta et privat VA-anlegg selv

om det er bygd etter kommunal standard. I de aller fleste tilfellene må derfor hytteeierne opprette et selskap som kan være ansvarlig for driften av anlegget frem til det kommunale tilknytningspunktet. Det er vanlig å opprette et samvirkeforetak som er ansvarlig for drift og vedlikehold, og det er en forutsetning at dette foretaket omsetter for vann- og avløpstjenester over minstegrensen på kr 50 000.

Profesjonell drift gir færre konflikter Profesjonell drift er avgjørende for anleggets levetid. Serviceavtaler, prøvetaking og avviksrutiner er viktige elementer. Gode avtaler forebygger konflikter.

En langsiktig investering

Dette bør hytteeiere gjøre nå • Sett dere inn i kommunens krav og frister – disse varierer og kan få store økonomiske konsekvenser.

• Kartlegg dagens avløpsløsning: Er den godkjent, og hvor lenge vil den holde mål?

• Ta initiativ til dialog i hyttefeltet – felles løsninger er ofte både rimeligere og mer robuste.

• Avklar organisering og kostnadsfordeling tidlig – feil valg kan bli dyre å rette opp senere.

• Søk juridisk og teknisk rådgivning før dere bestemmer dere.

Et felles avløpsanlegg er en langsiktig investering. Med riktig juridisk modell, god økonomi og åpen dialog kan løsningen fungere i generasjoner. Mitt mål som advokat er alltid å sikre løsninger som er enkle å leve med – og vanskelige å krangle om.

41

Hytteavisa.no • Våren 2026

Stort tema – vann og avløp

Løsning for påkobling til kommunalt avløp i Vestfold

Trykkavløp gir hytteeiere en skånsom og effektiv vei til ny standard Mange hytteeiere i Vestfold står nå overfor pålegg om tilkobling til kommunalt avløp. For mange oppleves dette som både brått og kostbart. Men det finnes en løsning som både reduserer inngrep i naturen, kutter kostnader og gir hytta moderne komfort: trykkavløp.

Hytteavisa har møtt avdelingsleder for trykk­ avløp, Christopher Haugen Aaby, hos anleggsfirmaet Tveter & Lund AS, for å få innblikk i løsninger for hyttefolket i Vestfold.

Store endringer for hytteeiere – men også en mulighet Klima- og miljødepartementets tiltaksplan for en renere Oslofjord har gitt kommunene i Larvik, Sandefjord, Tønsberg og Færder en klar beskjed: gamle og private avløpsløsninger skal bort. Dermed sendes pålegg nå ut i stort tempo.

Ifølge Christopher Haugen Aaby, avdelingsleder for trykkavløp hos Tveter & Lund AS, er mange hytteeiere usikre på hva som møter dem. – Flere hytteeiere har allerede mottatt, eller vil veldig snart få, et varsel med frist på Hytteavisa.no • Våren 2026

seks til tolv måneder. Det kan virke dramatisk, men sannheten er at det finnes løsninger som både fungerer godt og er økonomisk forutsigbare. For de aller fleste er trykkavløp det klart beste alternativet, sier han.

Hva er trykkavløp – og hvorfor passer det så godt i Vestfold?

Trykkavløp innebærer at en liten, nedgravd pumpestasjon installeres på eiendommen. Denne pumper avløpsvannet gjennom et smalt, fleksibelt rør – ofte bare 40 mm i diameter – og frem til kommunal tilkobling.

– Fordelen er at vi unngår de store og kostbare grøftene som selvfallsanlegg krever.

Rørene kan legges skånsomt, selv i krevende terreng. Dette er en teknologi Norge har brukt

42

Om Tveter & Lund – bunnsolid maskinentreprenør I 40 år har vi levert gravearbeid med kvalitet til vei – og eiendomsprosjekter.

Vi har lang erfaring, kompetanse og et stort hjerte for faget og folka våre. Du kan være trygg på at gravearbeidet leveres når det skal, slik at det skal og til avtalt pris. Profesjonelt fra A til Å.

Les mer om oss på www.tveterlund.no Hegdalveien 63B, 3261 Larvik Telefon: +47 48 28 59 75 Trykkavløp E-post: post@tveter.no

Et avløpsskifte som gir hytta et løft Fordelene med trykkavløp – kort oppsummert Minimalt inngrep i tomten Smale rør på 40 mm legges skånsomt i terrenget uten store maskiner eller sprenging.

Fungerer i alt terreng Pumper avløpet uavhengig av høydeforskjeller – perfekt for svaberg, øyer og kuperte tomter.

Gir moderne komfort og økte eiendomsverdi Mulighet for vannklosett, dusj og vaskemaskin – en klar verdiøkning for hytta.

Fremtidssikker og miljøvennlig Tilkobling til kommunalt nett oppfyller alle krav i dag og for fremtiden, og bidrar til en renere skjærgård.

Reduserte anleggskostnader Ofte lavere totalkostnad enn tradisjonelle selvfallsanlegg på grunn av mindre graving.

siden 70-tallet, og den er som skreddersydd for kystlandskapet vårt, forklarer Haugen Aaby.

Vestfold har mye svaberg, bratte koller, smale hyttetomter og øyer – forhold som gjør tradisjonelle løsninger utfordrende. Her er trykkavløp ofte både enklere og rimeligere.

Påbudet som mange nå får i postkassen, kommer som en del av miljøsatsingen for Oslofjorden. Gamle septiktanker og minirenseanlegg tilfredsstiller ikke lenger kravene. For mange betyr dette en oppgradering – men også en mulighet.

– Med trykkavløp kan hytteeiere endelig installere moderne bad, dusj, vaskemaskin og vannklosett. Det gir en helt annen komfort og øker også verdien på eiendommen betydelig, sier Haugen Aaby.

Han forteller at stadig flere velger å samarbeide med naboene om felles anlegg. – Når flere går sammen, blir investeringen lavere for alle, og anleggsperioden blir mer effektiv. Det er et smart grep som mange ikke tenker på før vi nevner det, sier han.

Fra pålegg til ferdig anlegg – slik foregår prosessen For mange er det prosessen som virker mest skremmende: hvordan søke, hvem å kontakte, hvor lang tid det tar.

– Det første steget er enkelt: ring oss. Vi tilbyr gratis og uforpliktende befaring. Da vurderer vi terrenget, ser på mulige traseer og beregner hva som er mest kostnadseffektivt for akkurat din hytte, sier Haugen Aaby.

Tveter & Lund tar deretter hånd om hele løpet: • prosjektering • søknadsbehandling og dialog med kommunen • koordinering av entreprenørarbeid • installasjon og igangkjøring – For hytteeieren ønsker vi at dette skal være

43

så forutsigbart og ryddig som mulig. Vår jobb er å gjøre det enkelt, sier han.

Drift og vedlikehold: – Frykten er ubegrunnet Mange er bekymret for drift og vedlikehold av pumpestasjoner. Ifølge Haugen Aaby bygger disse bekymringene ofte på misforståelser.

– Pumpestasjonene er ekstremt driftssikre og krever minimalt med tilsyn. Vi har over 3000 stasjoner i drift fra Oslo til Kragerø. Mange har gått i tiår uten annet enn periodiske kontroller, forteller han.

Selskapet tilbyr serviceavtaler, noe mange hytteeiere setter pris på. – Vi har både faste kontroller og døgnbemannet vakttelefon. Sammenlignet med minirenseanlegg, som krever jevnlig tømming og service, er trykkavløp et mye enklere system å eie, sier han.

Rådet til alle hytteeiere: start tidlig – spar både tid og penger Når påleggene nå rulles ut med relativt korte frister, er timing avgjørende. – Mitt råd er helt tydelig: vær i forkant. Ikke vent til kommunen gir deg frist og klokka begynner å tikke. Det kan både bli dyrere og mer stressende enn nødvendig, sier Haugen Aaby.

Han trekker spesielt frem at samarbeid mellom naboer kan gi store besparelser. – Når man planlegger sammen, kan man dele strekk, traseer og installasjoner. Det gir lavere totalkostnader og ofte en smidigere prosess. Dette er en investering i komfort, eiendomsverdi og miljø – og en løsning du får glede av i mange år fremover, avslutter han.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Sommerbyen som har alt!

Hvaltorvet Hyttemagasinet2026_420x263.indd 1 Hytteavisa.no • Våren 2026

44

Foto: Visit Vestfold og Tone Lindstad

Sandefjord er sommerbyen med stor S for store og små. Alltid noe som skjer, og alltid noe å finne på. Visste du at byen har en kystlinje på hele 160 km, med 124 øyer og holmer, utallige svaberg og over 100 strender? I tillegg er det kulturopplevelser, festivaler og handelsdager gjennom hele sommeren.

Kan det bli bedre?

Butikkene i sentrum inviterer til Markedsdag 18. juni, et startskudd på sommeren med sommersalg, kvelds­ åpent med salgsboder, underholdning og aktiviteter.

Litt senere på sommeren, torsdag 23. juli er det Handelens Dag, som har lokket handleglade turister og fastboende siden tidlig 80­tall. Da er det langåpent, boder og aktiviteter til kl. 23.00. Sentrumsgatene er stengt for biler – her er salgsbord, kremmeri og gode sommerkupp som gjelder, forteller Tone Lindstad fra Sandefjord Byen Vår.

Sommeren i Sandefjord starter for alvor med Bøljer i By’n – en sommerfest for hele byen, 20. og 21. juni.

Høydepunktet er «Ta Sjansen»-konkurransen med selv­ bygde farkoster og mye moro på lørdagen fra kl. 14.00.

Samme dag kl. 12.00–17.00 kan du finne skatter på det store Bruktmarkedet i Thor Dahlsgate mellom Torget og brygga. Bøljer i By’n er en skikkelig familiedag i Sandefjord!

Kulturarrangementene står i kø nærmest hele året, men aller mest om sommeren. Det kommer internasjo­ nale og nasjonale artister som Espen Lind, Seigmenn, Hellbillies, Bernhoft og Bertine Zetlitz, som opptrer i Kurbadhagen. Fra 3.–12. juli er det barnas egen festival, MiniFjorden, proppet med barneaktiviteter, konserter og forestillinger. Vær tidlig ute – i fjor var mye utsolgt!

Fjord Classics går av stabelen 1.–4. juli med kammer­ konserter med klassiske utøvere.

Midtåsen Kulturfestival 5.–19. juli inkluderer også Midtåsen Barnefestival. Begge har ambisjoner om å være fyrtårnsarena for klassisk musikk i regionen og presenterer en miks av etablerte topputøvere og nye talenter.

På brygga ligger den legendariske fiskehandleren Br. Berggren, som har levert fersk fisk og skalldyr i over 100 år. Restaurantene og serveringsstedene ligger tett med retter og konsepter som passer enhver smak og lommebok – og sjøutsikten er inkludert.

En tur i Sandefjord byr på spennende butikker, gallerier, serveringssteder, kulturaktiviteter og Hvaltorvet kjøpe­ senter midt i byen. Et kompakt og oversiktlig sentrum som inviterer til sommeropplevelser og god stemning, konkluderer Malin Ramberg fra Hvaltorvet.

På tampen av sommeren skjer det fortsatt mye: opplev Aagaardsdagen 22. august – en familiedag med historisk sus, lek, veteranbiler og tilbakeblikk på bylivet i gamle dager! Det store bruktmarkedet i Byparken 29. august inviterer til skattejakt blant snurrepiperier, ting og tang.

Fjordfesten er en av Sandefjords største happeninger, 31. juli–1. august. To dager med musikk fra bl.a. Ramon, Synne Vo, Staysman, Postgirobygget og mange flere.

Festivalen ble fullsolgt begge dager i fjor med tusenvis av fornøyde deltakere i Badeparken, midt i Sandefjord sentrum.

Kan du ikke vente til sommeren? Fjordjazz 30. april– 3. mai byr på nasjonale og internasjonale jazzutøvere med konserter for store og små. Et høydepunkt er konsert med Ole Edvard Antonsen med band på Hjertnes Harmonie 2. mai.

Velkommen til Sandefjord og Vestfolds Riviera!

Les mer på sandefjordbyenvar.no og hvaltorvet.no

45

05.03.2026 15:18

Hytteavisa.no • Våren 2026

Høyt og Lavt Klatrepark.

Foto: Terje Aamodt

Eventyr ute og inne

Praktisk info

Klatreopplevelser for hele familien

Det anbefales å forhåndsbestill på sommeren. Billetter, høydekrav, sesonginformasjon og billetter finner du her: • Høyt & Lavt Vestfold: www.hoytlavt.no/vestfold • Høyt Under Taket Tønsberg: www.hoytundertaket.no/tonsberg • Høyt Under Taket Skien: www.hoytundertaket.no/skien

Uansett om du søker frisk luft og høydekick i Skandinavias største klatrepark, eller actionfylt innendørsklatring, byr Høyt & Lavtuniverset på ekte aktivitetstid. Her handler det om utfordring, mestring og – ikke minst – familietid. – Dette er noe man gjør sammen. Det er det som gjør det så gøy, sier markedskoordinator Christoffer Saga Myhre.

Høyt & Lavt Vestfold – Skandinavias største klatrepark Plassert midt i naturskjønne Lågendalen, ligger Høyt & Lavt Vestfold – en gigantisk utendørs klatrepark med løyper i alle farger og vanskelighetsgrader. Her finnes over hundre hinder, mange zipliner og flere tematiserte apparater som gjør opplevelsen ekstra engasjerende.

– Vestfold-parken er den største av alle Høyt & Lavt-parkene våre. Området er større, vi har flere hinder og flere apparater, forteller Christoffer.

En populær aktivitet er detektivspillet «Operasjon Høyt & Lavt», hvor barna følger et aktivitetshefte og skal finne ni skjulte bokstaver Hytteavisa.no • Våren 2026

i løypa – en opplevelse som kombinerer lek og løsning av oppgaver. Spillet er inspirert fra Jørn Lier Horst sine barnebøker.

Passer for hele familien Klatreparkens fargekodede løyper gjør det enkelt å finne riktig nivå. Det eneste som avgjør hvilke løyper du får ta, er høyden din, og mange barn overrasker foreldrene med mot og balanse.

– Barna er ofte like tøffe, om ikke tøffere, enn de voksne i de grønne løypene, sier Christoffer.

Mat, pauser og aktivitetsområder Det er helt gratis å oppholde seg i området – du betaler kun når du faktisk skal klatre. Perfekt

46

for familier der noen klatrer og andre tar det roligere. På området finnes: • Kafé med pizza, gjærbakst, is og kioskvarer • Gratis grillområde • Hinderløype, sandkasse og andre gratisaktiviteter • Mange merkede turstier og sykkelmuligheter (egen sykkel må medbringes) Ønsker du en ekstra naturopplevelse, ligger Visit Laagen sine tretopphytter og glass­ containere like i nærheten.

Juli er høysesong, og Christoffer anbefaler forhåndsbooking. – Uten forhåndsbooking kan man i verste fall måtte snu i inngangen hvis det er fullt.

Høyt Under Taket – Tønsberg og Skien For regntunge dager, eller for familier som ønsker en morsom aktivitet, er Høyt Under Taket i Tønsberg og Skien perfekte alternativer.

Konseptet bygger videre på Høyt & Lavt-universet – men flyttet innendørs.

– Vi er et klatresenter med stort fokus mot familien, samtidig som vi skal ta vare på de som kun ønsker å klatre. Vi er også et alternativ til trampolineparker og lekeland, forklarer Christoffer.

Høyt Under Taket Tønsberg Dette er et moderne innendørs klatreunivers med: • Fargerike klatrevegger • Tematiserte klatreelementer • Via ferrata innendørs!

• Aktiviteter som passer for helt ferske og erfarne klatrere • To-timers billetter som gir skikkelig aktivitetstid

I tillegg arrangeres «ukas mammut» – en fast gullrute som endres hver uke, og gjør hvert besøk litt nytt og annerledes.

Her finner du også kiosk og sosiale soner for pauser. Perfekt for vennegjenger, bursdager eller hyttefamilier som trenger et avbrekk fra regnværet.

Høyt Under Taket Skien Klatresenteret i Skien kombinerer klatreelementer med lek, fysisk mestring og variert aktivitet.

Her er det romslige vegger, mange klatreut­ fordringer og et bredt spekter av familieaktiviteter. – Er dette Skiens beste sommeraktivitet? spør Christoffer. – Vi er kanskje ikke de rette til å dømme det, men hos oss går du alltid tørrskodd og vi har ekstra mye å by på her: • Fargerike vegger som underholder små og store barn • Via ferrata innendørs!

• Buldring og tauklatring • Klatrekurs, teambuilding og bursdagsfeiringer

Klatring samler familien Klatring har gått fra nisje til folkesport, og Høyt & Lavt-universet gjør terskelen lav for å prøve.

– Klatring har gått fra å være for de få og gale, til å bli en aktivitet for folk flest.

Det er veldig mange som tenker at de ikke kan klatre, men dette stemmer ikke, sier Myhre.

For hyttefolk som vil fylle dagen med aktivitet, er både ute og inne parkene gode valg. Man velger selv om dagen skal være full av luftige svev, kontrollert innendørs klatring – eller en kombinasjon av begge.

Høyt & Lavt Klatrepark Foto: Terje Aamodt

Høyt Under Taket Klatrepark.

Destinasjonen Lågendalen I området rundt Høyt & Lavt Vestfold finner du flere gode grunner til å bli i 1–2 dager: • Blåmerkede turløyper i skog og langs elven Numedalslågen.

• Terrengsykling (egen sykkel må medbringes) • Fine rasteplasser og skogsområder • Unike overnattingsmuligheter i tretopphytter og glasshus hos Visit Laagen • Et stort og barnevennlig friluftsområde som egner seg for piknik og korte avbrekk, ved Kjærra Fossepark

Foto: Terje Aamodt

– Mange bruker dette som en halvdagsaktivitet – et kompakt og effektivt alternativ til uteparkene, understreker Christoffer.

Begge innendørssentrene er laget for å være trygge, tilgjengelige og inkluderende – og krever ingen forkunnskaper. – Enten dere er helt nye i klatreverdenen eller har erfaring fra før, tilbyr vi en spennende og trygg opplevelse for alle nivåer. Her kan barna i følge med voksne får utfordret seg på klatrevegger med varierende vanskelighetsgrad. En dag med familieklatring hos oss er en fantastisk måte å dele gleden ved innendørsklatring – trygt, sosialt og uforglemmelig, sier han.

47

Hytteavisa.no • Våren 2026

Skal du selge bolig i Oslo?

Oslo

Røa

Ullevål

Ta kontakt med oss på våre nettsider www.eiendomsmegler1.no eller kontakt ditt lokale EiendomsMegler 1 kontor for tips og råd til ditt boligsalg/kjøp!

Hytteavisa.no • Våren 2026

48

Tore deler sine hyttetanker Siden 80-tallet har presset på norske sjøhytter økt formidabelt, til glede for oss, men til stort besvær for mange familier som ønsker at det kjæreste de har av jordisk gods fortsatt skal være i familien. Det har dessverre medført mange familie konflikter.

Ofte regnes hytte eiere som gamle og rike.

Vestfold har de eldste hytte eierne i landet med en gjennomsnittsalder på 70 år, men ofte lite cash. Det vil igjen si at mange hytte eiere blir sterkt påvirket av nye skatter og avgifter, så som formueskatt, eiendomsskatt og eventuelt arveavgift, i tillegg til krav om ny kloakkløsning.

Er man 3 søsken er det ofte vondt å se at hytta enten går ut av familien, eller at bror eller søster overtar som eneeier eller at det blir et til dels vanskelig sameie søsknene imellom. Ofte ender et slikt sameie i en enda større tragedie, der oppløsning av sameie er tema.

Hvorfor blir det mange ganger så mye bråk rundt ei hytte? Ofte har det å gjøre med den enorme prisutviklingen. På 50-, 60- og 70-tallet hadde sjø­ hyttene en lav verdi. Intet kunne dyrkes der og det var lav etterspørsel. Hytteeier og grunneier var ofte nære venner og avtalene ble laget hjemme på kjøkkenbenken uten profesjonelle hjelpere.

Lite tenkte man da på at plass til prammen nå ofte erstattes med vesentlig større båt og den gang hadde man kanskje toppen en bil, men i dag kanskje fire biler. Det vil si at krav til båtplassen og parkeringen og ofte vei endres.

Vi forstår inderlig godt at det å akseptere at hytta du er så glad i ikke skal være din lenger er tungt og ikke minst når du tenker på alle minnene fra tidenes morgen, der hadde mor og far tid til deg, der fikk du besøk av besteforeldre, onkler og tanter, fettere og kusiner og mange gode venner, her fikk du kanskje ditt første kyss og kanskje enda noe mer.

Det spiller ofte liten rolle om hytta er et stort palass eller en liten enkel hytte. Følelsene er ofte vel så store for den enkle lille hytta.

Du glemmer heller ikke den store torsken du fikk eller den store rød krabba dere kokte og spiste, de mange badminton kampene dere spilte eller de mange fotball kampene. Her hadde dere det moro og bagateller som overfylt hytte var bare moro.

Jeg ønsker alle en riktig god og konfliktfri sommer.

49

Hytteavisa.no • Våren 2026

Harald O. Sletner Advokat (H)

Hyttetomta – uklare eiendomsgrenser Det er ikke uvanlig at det er uklarhet om eiendomsgrenser. Mange hyttetomter ble etablert for lenge siden, og det kan være så som så med tomtenes oppmåling. Det er også ofte slik at hyttetomter i mer eller mindre grad er bevart som «naturtomter» og uten grensegjerder. I mange tilfeller har «gode naboer» et avslappet forhold til grensene og det kan være uklart for alle hvor den ene tomten slutter og den andre begynner. Behovet for å avklare grensene dukker typisk opp når hytta skal selges eller dersom det planlegges å bygge nytt eller mer på tomten.

Offentlige kart Et naturlig utgangspunkt for å avklare grenser er å se hva som er inntegnet på kart.

De fleste eiendommer er inntegnet på ulike offentlige kart, men grenselinjene vil ha ulik nøyaktighet.

Matrikkelkartet, som ajourføres av Kartverket, operer med ulike farger på grenselinjene.

Fargene indikerer antatt nøyaktighet. Heltrukne lysegrønne linjer benyttes ved «nøyaktig måling». Andre farger indikerer at grensene er mer eller mindre unøyaktige. Noen tomter har så vidt usikre eiendomsgrenser at de kun er tegnet inn som en forenklet figur (f.eks. en åttekant).

At en grense er tegnet inn på et kart innebærer ikke – i seg selv – at denne er juridisk bindende. Kart kan av ulike årsaker vise uriktige grenser.

Tomtens opprinnelige grenser De fleste eiendommer har oppstått ved at de er fradelt fra en større eiendom. Eventuelt at tomten er festet bort fra en større eiendom.

Det juridiske utgangspunkt for grensene vil være det som ble bestemt ved fradelingen.

Grensene kan f.eks. være beskrevet i kjøpsavtalen, skylddelingsforretningen, festebrevet osv.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Eldre grensebeskrivelser kan by på bevismessige utfordringer. Grensemerker kan være beskrevet som «stor stein», «kryss i fjell», «gjerde», «bekkeløp», osv. Slike merker kan være vanskelige å gjenfinne etter mange år.

Det kan også være at oppgitte lengdemål og himmelretninger er unøyaktige. Å finne frem til de gamle grensene kan være et skikkelig «detektivarbeide».

Ved oppmåling av tomter i dag merkes grensene med offentlige grensemerker samt at grensen koordinatfestes med GPS-koordinater.

Dette innebærer at grenser som er oppmålt i nyere tid vil være enkle å gjenfinne selv om grensemerkene i terrenget blir borte.

Endringer i tomtens grenser Det kan ha skjedd endringer i grensen siden tomten ble opprettet. I utgangspunktet har eierne full rett til å inngå avtaler med sine naboer om å endre grensene. En avtale mellom berørte grunneiere om flytting av grensene vil være bindende også for senere eiere av eiendommene.

Endringer i tomtegrensen kan også skje på andre måter enn ved avtale, f.eks. ved ekspropriasjon, jordskifte, dom eller ved hevd.

Dersom det kan bevises at den opprinnelige grensen senere er endret, vil det være den nye

50

grensen som gjelder.

Grensepåvisning og grensejustering Dersom det er behov for å avklare eksisterende grenser kan det gjøres en grensepåvisning.

Dette innebærer at kommunen foretar en ny oppmåling av grensen. Det er en forutsetning for slike påvisninger at naboene er/blir enige om grensen. Hvis partene er enige, vil den oppmålte grensen bli bindende. Den vil bli markert med ny merking i terrenget og koordinatfestet i matrikkelen.

Er naboene enige kan de også be kommunen om å gjøre mindre grensejusteringer for å gi mer hensiktsmessige grenser mellom eiendommene.

Skulle det være slik at naboene ikke kommer til enighet, har ikke kommunen myndighet til å avgjøre hvor grensen går.

Grensetvister Uenighet om nabogrenser kan behandles av jordskifterett eller som en sak for de ordinære domstolene. Det vil være saksøkeren som velger om saken skal gå for jordskifterett eller tingrett.

Jordskifteretten er en spesialdomstol med særlig kompetanse på alle forhold knyttet til fast eiendom, noe som gjør den godt rustet til

å avgjøre slike tvister. De fleste som reiser en sak om grensetvist velger, med god grunn, å få den behandlet av jordskifteretten.

En ekstra fordel ved å benytte jordskifterett i slike saker er at jordskifteretten, etter at tvisten er avgjort, sørger for at grensen blir oppmålt, avmerket, koordinatfestet og ført i matrikkelen.

Tilsvarende «service» vil en ikke få dersom saken går for tingrett.

Klare grenser forhindrer tvister Uklare eiendomsgrenser kan skape stor ufred.

Selv om en slik uklarhet ikke oppleves som et problem for dagens eiere og naboer, så vil det kunne endre seg. Nye generasjoner, nye eiere eller nye naboer vil kunne ha et mindre pragmatiske forhold til grenser. De nye eierne kjenner kanskje ikke til hvordan «ting har blitt praktisert», og muligens bryr de seg heller ikke om hvordan ting er gjort tidligere. De krever «det som er sitt».

Ett råd vil derfor være at man forsøker å avklare grenseforhold i minnelighet med «gode naboer» før det skjer et eierskifte på noen av eiendommene. Som nevnt kan naboer i felleskap også justere grensene slik at de blir mest mulig hensiktsmessige. Dette vil kunne gi gode løsninger for begge parter og hindre fremtidige tvister.

Bygg- og tømrermester Torolf Stenersen AS – Når tradisjonsrikt og solid håndverk teller mest

Bygg- og tømrermester Torolf Stenersen AS er et veletablert og allsidig byggmesterfirma. Vi utfører alt fra skifte av et vindu, til restaurering og oppføring av boliger og hytter. Vi er basert i Sandefjord og tar oppdrag i hele Vestfold.

Vi har lange og solide tradisjoner på å levere ekte og godt håndverk. Vår erfaring og gode referanser er din sikkerhet for at vi levere arbeid av høy kvalitet. Du kan stole på oss som din hytteleverandør. Vi leverer skreddersydde hytter

Gjekstadveien 5, 3218 Sandefjord

som er tilpasset dine ønsker og behov.

33 46 38 00 / post@btts.no

Våre ansatte har kunnskapen og ferdighetene som skal til for å oppfylle din hyttedrøm.

51

Hytteavisa.no • Våren 2026

Solid erfaring.

Trygg rådgivning.

Dalan Advokatfirma.

Dalan er et forretningsjuridisk advokatfirma spesialisert innenfor eiendom, corporate, arbeidsliv og familie.

Dalans eiendomsteam er et av landets sterkeste fagmiljøer innenfor eiendom.

Våre advokater har lang og omfattende erfaring med rådgiving og tvisteløsningen innen alle områder knyttet til eiendom.

Les mer om Dalan advokatfirma og advokatenes spesialkompetanse på vår hjemmeside: www.dalan.no

ARBEIDSRETT – EIENDOM – SELSKAP OG SKATT – ARV OG GENERASJSONSSKIFTE

Hytteavisa.no • Våren 2026

52

Lokal sjømat i over 100 år!

Velkommen til en av landets eldste fiskeforretninger. På brygga i Sandefjord har vi siden 1911 drevet med spesialforretning innen sjømat.

Her tilbyr vi et bredt utvalg av fisk og skalldyr, med hovedvekt på den lokale kortreiste maten.

Vi håndskjærer all filet slik at man på best mulig måte opprettholder den kvaliteten fisken skal ha.

Vi har eget røkeri, hvor vi på gammeldags vis lager all den røkte fisken. I vårt delikatessekjøkken lages det på håndverksmessig vis fiskepudding, fiskekaker, fiskegrateng, fiskesuppe, silderetter på fullmodnet sild mv.

Alt på tradisjonelt vis — uten kunstige tilsetningsstoffer!

Vi har tre fiskemottak, ett på Hvasser, ett i Stavern og ett i Sandefjord, hvor vi tilsammen tar i mot omlag 700 tonn sjømat i løpet av året. Dette sørger for at vi kan tilby det ferskeste av sjømat til våre kunder.

Vi har omtrent 25 fiskere og 40 kvalifiserte medarbeidere i verdikjeden, og alle yter sitt beste for at du som kunde skal bli fornøyd.

Håndverksbedrift med mottoet:

Leverandør av fersk sjømat fra Ytre Oslofjord og Skagerrak!

«kvalitet i alle ledd» Vi sees på brygga!

Sandefjord · Telefon 33 48 30 40 · www.brodreneberggren.no

53

Hytteavisa.no • Våren 2026

Ikke gå glipp av dette denne sommeren Slik får du mest mulig ut av sommeren i Vestfold i 2026

Skann for å lese om båttur i Skjærgården ←

Hytteavisa.no • Våren 2026

54

Båttur i skjærgården Vestfolds skjærgård er fortsatt noe av det beste sommeren har å by på – og i 2026 er det enklere enn noen gang å oppleve den uten egen båt.

DS KYSTEN tar deg med ut fra Tønsberg på en klassisk skjærgårdstur med maritim historie i veggene, mens rutebåter og taxibåter gjør det lett å komme seg til øyer, svaberg og skjulte badeplasser. Vil du ha en roligere dag, er Veierland et sikkert sommerkort: bilfri, grønn og akkurat passe langt unna hverdagen.

Og for deg som vil være litt mer aktiv er kajakk ved Verdens Ende en perfekt måte å oppleve Færder nasjonalpark på – tett på holmer, skjær og horisont.

Takterrasser og bakgårder Noe av det fineste med sommer i Vestfold er at så mye av bylivet foregår ute. Takterrasser, brygger og bakgårder gjør det lett å gli fra dag til kveld uten store planer. Farris Bad Takterrasse er åpen for alle og ideell for avslapning med utsikt over fjorden, mens Pool Club på Quality Hotel Tønsberg har oppvarmet basseng som er like deilig i regnvær som i solsteken.

Konsertpulsen er høy i Foynhagen i Tønsberg og Kurbadhagen i Sandefjord denne sommeren.

I tillegg byr bakgården hos Bare Barista på sommershow i lune omgivelser, og på Alonsohuset opptrer artister i en intim atmosfære. Sjekk hva skjer-kalenderen på Visit Vestfold så du ikke går glipp av sommerens konsertopplevelser.

En tur bryggelangs i Tønsberg eller i sydlige Stavern er velkjente hotspots for god stemning, is og ekte sommerliv.

Skann for å lese om mat og drikke i Vestfold →

Dette er de største festivalene i Vestfold sommeren 2026 • Stavernfestivalen: 2.–4. juli 2026 • Slottsfjell: 10.–11. juli 2026 • Midgardsblot: 12.–15. august 2026 • Midtåsen Kulturfestival: 5.–19. juli 2026 • Fjord Classics: 1.–4. juli 2026 • MiniFjorden: 3.–12. juli 2026

Matopplevelser i Vestfold Vestfold har blitt et sted mange reiser til nett­ opp for maten. I 2026 er det fortsatt kombina­ sjonen av sjømat, lokale råvarer og fantastisk utsikt som gjør regionen ekstra attraktiv.

Brygga 11, Geir Skeie i Sandefjord er et opplagt valg for deg som vil spise havets råvarer i avslappede omgivelser, mens Nevlunghavn Gjestgiveri byr på klassiske retter på fiskebrygga.

På Sjøslag i Larvik får du sjømatopplevelser tett på vannet, og hos Brødrene Berggren i Sandefjord finner du fisk og skalldyr for en smakfull pause i sommerdagen. Nyåpnede Grenseløs byr på smaksopplevelser for minneboka. Ytterst i havgapet inviterer Verdens Ende Spiseriet til sjøut­sikt og fiskefokus. Husk å sjekk Visit Vestfold for å få full oversikt over alt fra topprestauranter til gårdsbutikker med smaksopplevelser så tett på naturen som du får det.

Reiser du med barn? På barnas Vestfold får du full oversikt over alt du kan finne på med hele familien! →

Spa og velvære

Vestfold er mer enn strandliv Opplev en annen side av sommeren i Vestfold – med røtter helt tilbake til vikingtiden: • Midgard vikingsenter på Borre • Vikingvandring med guide i Tønsberg • Sandefjord Vikingpark • Vikingodden i Tønsberg • Kaupang Vikingbyen Perfekt for deg som vil kombinere strandliv med historie, aktivitet og opplevelser for hele familien.

Når sommeren går litt fort, er Vestfold også et fint sted å senke tempoet. Farris Bad er fortsatt blant de sterkeste velværeopplevelsene i regionen, og kombinasjonen av spa, sjøluft og kystnær ro gjør den særlig aktuell for en liten pause i løpet av ferien. Engø Gård er et annet godt valg for deg som vil unne deg litt ekstra – med rolig atmosfære, gode smaker og omgivelser som inviterer til å koble helt av.

Samtidig handler velvære i Vestfold ikke bare om behandlinger og basseng. Kyststier, svaberg, morgenbad og rolige turer på øyene er minst like viktige ingredienser i den gode sommerfølelsen. I 2026 passer det ekstra godt å løfte fram nettopp dette: roen, nærheten til naturen og muligheten til å koble av uten å reise langt.

55

Flere tips for å makse sommeren på www.visitvestfold.com

Hytteavisa.no • Våren 2026

Gode rør og vannrutiner gir en problemfri sommer på hytta For mange nordmenn er sommerhytta selve symbolet på ro og frihet. Men for å sikre at oppholdet virkelig blir bekymringsfritt, er det én ting som aldri må undervurderes: gode rutiner for vann og rørinstallasjoner.

Trond Gunnar Skalberg Rørlegger

Hvert år ser rørleggere hvordan små, enkle tiltak kunne spart hytteeiere for store vannskader og uforutsette kostnader.

Start sesongen med en grundig sjekk Når hytta tas i bruk etter vinteren, bør vannsystemet alltid kontrolleres før det settes i full drift. Åpne hoved stoppekranen sakte og følg med på rør, koblinger og kraner. Se etter lekkasjer, fukt eller unormale lyder. Mange vannskader oppstår nettopp i starten av sesongen, når gamle pakninger eller frostpåvirkede rør gir etter.

Har hytta innlagt vann, er det også lurt å kontrollere varmtvannsberederen. Se etter tegn på rust, drypp eller korrosjon rundt koblinger.

En bereder som svikter midt i sommerferien er både upraktisk og kostbart.

Bruk vannet fornuftig Sommerhytter har ofte et annet bruksmønster enn boliger. Perioder med høy belastning, etterfulgt av lengre stillstand, stiller større krav til installasjonene. Unngå å la oppvaskmaskin eller vaskemaskin gå når dere ikke er til stede. Små lekkasjer kan på kort tid føre til store skader.

Et enkelt, men svært effektivt råd er å alltid stenge hoved stoppekranen når hytta forlates – også for korte turer. Dette er kanskje det viktigste enkelttiltaket for å hindre vannskader. Øk sikkerheten med enkle tiltak

sikring mot vannlekkasjer. Lekkasjestopper er en rimelig investering som automatisk stenger vanntilførselen ved lekkasje. Dette gir ekstra trygghet, spesielt på hytter som står mye tomme.

Har du vannbåren varme eller andre tekniske installasjoner, bør disse få jevnlig ettersyn. Uvanlig trykkfall eller hyppig behov for etterfylling kan være tegn på lekkasje og bør undersøkes av fagperson.

Når avløpet begynner å lukte Et vanlig sommerproblem er vond lukt fra sluk og avløp. Ofte skyldes dette uttørkede vannlåser etter lang tids inaktivitet. Løsningen er enkel: Hell litt vann i sluk, servanter og toalett før bruk. Dette gjenoppretter vannlåsen og stopper lukt.

Unngå også å skylle fett, matrester eller annet avfall i avløpet. Avløpssystemet på en hytte er ofte mer sårbart enn i en vanlig bolig.

Når sommeren er over Selv om det kan føles lenge til, er det smart å tenke på avslutningen av sesongen allerede nå.

For sommerhytter uten helårsdrift er korrekt nedstenging avgjørende. Vannet må stenges og rørene tømmes helt. Varmtvannsbereder bør tappes ned og kraner stå åpne gjennom vinteren.

Feil eller mangelfull tømming er en av de vanligste årsakene til frostsprengte rør.

Mange hytter mangler i dag grunnleggende Hytteavisa.no • Våren 2026

56

Et godt råd til slutt Hytta skal være et sted for avkobling – ikke bekymringer. Litt forebyggende vedlikehold og noen enkle vaner gjør en stor forskjell. Er du usikker på tilstanden på rørsystemet, lønner det seg å få en fagperson til å ta en gjennomgang.

Det er som regel langt billigere enn å reparere skader i etterkant.

God sommer – og nyt hyttelivet!

Sandefjord Rørhandel Vi påtar oss det meste innen rørleggerfaget på hus og hytter.

Oppussing og modernisering eller helrenovering av badet. Fra mindre utskiftninger av f. eks toalett eller dusjløsning, til helrenovering av baderom, vaskerom og andre våtrom.

Ta kontakt på telefon: 33 48 62 10 eller e-post: post@sfjror.no

Hytteavtalen

Vår: Påsetting av vann, full gjennomgang av røranlegg kr. 2990,- inkl. mva Høst: Stenge av vann, tømming av rør og frostvæske kr. 2990,- inkl. mva

www.sfjror.no Telefon og vakttelefon: 33486210 e-post:post@sfjror.no Besøk oss: Museumsgata 4, 3210 Sandefjord 57

Hytteavisa.no • Våren 2026

Sor-tec AS

Vi har kunnskaper på de fleste motormerker og lang erfaring med å løse både serviceoppdrag og større havarier.

Hystadveien 187 3209 Sandefjord

Vi er også meget gode på bytting av motorer.

Spør oss om tilbud ferdig montert.

Autorisert serviceverksted

La oss ta oppgaven med å passe på båten når du ikke er på hytta - båthotellet vårt gir sikker lagring selv om sommeren.

Prøv oss da vel - vi skal gjøre vårt beste!

Sandefjords mest moderne båtservice Nå også utendørs opplag

Et naturlig valg med beliggenhet i Sandefjordsfjorden For deg som vil ta vare på båten din - hele året.

Forsikringsgodkjent verksted.

- Servicebåt - Henting og levering av båt - Båthotell - Service og reparasjoner, alle merker - Diagnose - Vask og polering, hele året - Kran, sjøsetting, inntill 20 tonn - Stoffing - Opplag, varmt / kaldt - Chiptrimming - Plastskader, alle typer, vi får tilbake finishen - Båthotell, la oss ta hånd om båten når du er bortreist - Henting og levering av båt - Servicebrygge

Båtopplag innendørs fra kr. 400,- pr. fot inkl.opptak, utsetting og underspyling!

Båtplasser til leie

Tlf: 954 07 007 Email: post@sor-tec.no www.sor-tec.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

58

Vi utfører alt innen elektroinstallasjon og vedlikehold til både hus og hytte.

◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦

El-sjekk Elektroinstallasjon Alarm og overvåking Lys- og varmestyring LED Varmepumpe Rehabilitering av gammelt el-anlegg Nybygg/tilbygg el-anlegg

Hegnasletta 9 3217 Sandefjord Telefon: 33 42 32 00 E-post: mail@sandefjordelektro.no

59

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hva betyr hevd i praksis?

Christopher Knutsen Advokat/partner

Hevd er et juridisk begrep i norsk rett som betyr at du kan få eiendomsrett eller bruksrett dersom du har brukt det lenge nok.

Selv om det egentlig tilhører noen andre.

Hevd eller avtale?

Hytter går ofte i arv over flere generasjoner, og med tiden oppstår det ikke sjelden uenighet om veier, brygger og andre rettigheter.

Gamle hyttevaner møter nemlig før eller siden nye naboer.

Hevd er et rettsgrunnlag man kan påberope seg når det ikke finnes en avtale. Hevd er et selvstendig rettsgrunnlag du kan påberope, når avtalegrunnlaget har mangler.

Hevd av eiendom og bruksrett Gjennom hevd kan man vinne både eiendomsrett og bruksrett. Eiendomshevd gir faktisk eiendomsrett til arealet man har brukt som sitt eget.

Brukshevd gir rett til å fortsette en bruk som grunneier egentlig kunne ha nektet. Kanskje har bilen stått på naboens gressflekk i 30 år. Kanskje har den krokete stien over naboens tomt alltid vært den idylliske snarveien til sjøen.

En historie fra Sørlandet Jeg skal fortelle en fiktiv historie, med røtter i

virkeligheten: Om den gamle «fellesbrygga» et sted på Sørlandet. Den ligger som så mye annet ved sjøen, på «Arne Fastboendes» grunn. Uten at noe står skrevet noe sted. Hytteeierne som er naboer rundt Arnes store eiendom, bruker den flittig. Det har de gjort i «alle år». Vederlagsfritt med vedlikehold på dugnad.

Nå nylig gikk Arne bort. Arvingene har solgt uten megler. Til tannlegen «Peder Nyrike» og hans kone, som betalte en fantastisk pris. Eiendommen hadde ikke boplikt. «Kjekt å selge direkte uten den dyre megleren Strandvik, med alle spørsmålene om brygga, rettigheter, tinglysinger og alt det der», tenkte arvingene til Arne Fastboende.

Nå har Nyrike overtatt eiendommen. Nyrike har robotgressklipper, anlegger naturstein i oppkjørselen og har et kjært og nært forhold til eiendomsrettigheter. Han har sendt brev til hytteeierne og krever en saftig årlig leie for bryggeplassene. Plutselig er ikke hytteeiernes største bekymring været i ferien, men «fellesbrygga»: “Hvordan var det nå igjen, dette greiene med hevd?”

Tiden som har gått Lov om hevd sier at «Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevdar eigedomsrett.». Tidskravet er det samme for bruksrett.

Men i de tilfellene hvor bruken av en eiendom ikke er synlig for den egentlige eieren, oppstiller loven et strengere tidskrav: «For rett over framand eigedom til bruk som ikkje viser seg av ei fast tilstelling, er hevdstida 50 år.» Dersom man har et ukjent kloakkrør i en snarvei over naboens grunn, hevdes ikke slik rett før det har gått 50 år. Da er det godt om røret holder tett såpass lenge.

Dersom man mener å ha rett etter reglene om hevd, kan det være lurt å samle bilder og annet som kan dokumentere bruken i årenes løp.

Hevd mot bedre vitende?

Det er en utbredt oppfatning at bare man har hatt noe, eller drevet med noe lenge nok, så har man hevdet rett. Men helt så enkelt, er det ikke.

«Den som veit at han ikkje eig tingen, hevdar ikkje.» sier loven om hevd. Denne frasen er sentral for å forstå når hevd kan brukes som rettsgrunnlag. Man må være i «god tro» ved å oppfatte at man har rett til bruken eller eiendomsretten: Selv om man ikke egentlig har slik rett.

Man kan altså ikke ta seg til rette. Da er man i «ond tro», og vinner ikke rett ved hevd.

Dersom du selv opplever at noen bruker eiendommen din uten rett, kan du avbryte deres eventuelle gode tro (og hevd) ved å protestere: Sende et tydelig brev om at bruken ikke aksepteres.

Fellesbrygga på Nyrikes grunn Så tilbake til Sørlandet og «fellesbrygga» på eiendommen som Nyrike nylig kjøpte av dødsboet til Arne Fastboende. Arne, var en likandes kar. Det samme var faren hans, Otto Fastboende.

Otto var dessuten litt konfliktsky av natur, som sørlendinger kan være.

Hytteavisa.no • Våren 2026

60

Midt på 1960-tallet så Otto sitt snitt til en beskjeden ekstrainntekt. Han bygde en brygge på eiendommen sin og leide den ut til hytte­ naboene. Leia var lav. Avtalen varte i syv år.

Ordna forhold.

Men så kom oljeeventyret. Innpå 1970-tallet fikk Otto fast jobb med skifttillegg på supplybåt i Nordsjøen. Lønningene var så fete at den gamle, utgåtte bryggeleien rett og slett forsvant i skyggen av suksessen. Han var jo raus også, han Otto. Noen sier det lett blir slik, når man er konfliksky. Dessuten var hytteeierne så flinke med vedlikeholdet av fellesbrygga. Otto synes nok vedlikehold var kjedelig i de korte friperiodene mellom skiftene. Nykirke overtok en eiendom i dårlig forfatning, så verken Otto eller sønnen Arne var spesielt fine på det.

I dag er det en ny generasjon som eier hyttene med bryggeplass. De har aldri hørt om leieavtalen fra 60-tallet. Det de husker, er en blid Otto som fortalte historier om brottsjø og oljeplattformer. Noen husker også at foreldrene deres aldri betalte leie. Bare bidro til vedlikehold av brygga. Dessuten brukte Otto og Arne brygga selv. Om vinteren.

Nå sender Peder Nyrike – den suksessfulle tannlegen og nye eieren av Fastboende-eiendommen, klare purrebrev til hytteeierne: «Dere skal passe dere litt, for vi har skarpskodde advokater», skriver han.

Plutselig ble frokostene på hyttene omkring mindre idylliske og mer juridiske. Stemningen dårlig. Hytteeierne samler bilder de har tatt av bryggen i årenes løp. De vil ikke betale leie til Nyrike.

Nyrike purrer stadig på mail: «Vi er ikke dumme, snille, mennesker som bukker for dere.

Dere skal få det så det suser, om ikke leien betales», skriver tannlegen i et overopphetet øyeblikk. Helt uten å konferere med kona.

Hytteeierne blir kraftig provosert og oppdager at de har retthjelpsdekning på forsikringen.

Så de kontakter advokat.

Stemningen på brygga Det gjenstår å se om Peder Nyrike og kona moderer tonen og aksepterer bruken av brygga.

Stemningen er jo verdt en del. Man skal jo helst kose seg på hytta.

Juridisk sett står nok Peder Nyrike svakt.

61

Advokathuset Sandefjord ANS Advokathuset er blant de største og eldste advokatkontorene i Sandefjord.

Våre erfarne og engasjerte advokater bistår privatpersoner, næringsdrivende og offentlige aktører . Vi finner helhetlige og gode løsninger på klientens utfordringer og behov. www.advokathuset.no

Skulle noen protestert mot bruken alle kjente til, burde det vært Otto eller Arne: Protest innen 20 år etter at Otto sluttet å kreve leie innpå 70-tallet.

Men Otto var opptatt ute i «olja». Dermed har tiden gått. Rett til bruken av fellesbrygga mot deltakelse i vedlikehold, kan være hevdet.

Den nye generasjonen hytteeierne har vært i god tro om at bruken av brygga var en rett de hadde etter sine foreldre.

Men om Peder Nyrike tar det inn over seg uten en «fight», er en annen historie.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Gavesalg av fritidseiendom til barn – skatt, skatteposisjoner og dokumentavgift Mange foreldre ønsker å overføre fritidseiendom til sine barn.

En slik overføring kan skje på flere måter, blant annet som gave, salg til markedspris eller som gavesalg. Gavesalg er en ofte benyttet løsning og innebærer at barnet yter et vederlag, enten i form av kontantbetaling og/eller ved å overta gjeld, som er lavere enn eiendommens markedsverdi.

Gavesalg kan være et særlig hensiktsmessig alternativ i forbindelse med en rettferdig og ryddig arveplanlegging. Ordningen kan bidra til en ønsket fordeling mellom barna, samtidig som foreldrenes økonomi ivaretas og risikoen for senere konflikter reduseres. Dette forutsetter imidlertid at overføringen er grundig avklart og tilstrekkelig dokumentert.

Denne artikkelen gir en kort innføring i gavesalg, med hovedvekt på skattemessige konsekvenser og videreføring av skatteposisjoner. I tillegg gis det praktiske råd om hva man bør være oppmerksom på ved overføring av fritidseiendom gjennom gavesalg.

Når er det et gavesalg?

Et gavesalg foreligger når en eiendom overføres mot et vederlag, i form av betaling og/ eller gjeldsovertakelse, som i sum er lavere enn eiendommens markedsverdi. Differansen mellom markedsverdien og vederlaget utgjør gaveelementet.

Eksempel: Dersom en hytte har en markedsverdi på 4 millioner kroner og barnet overtar eiendommen for 1 million kroner, utgjør gaveelementet 3 millioner kroner.

Når eiendom overføres til neste generasjon til en lavere pris enn markedsverdi, kan dette Hytteavisa.no • Våren 2026

anses som forskudd på arv. For å forebygge senere konflikter mellom arvingene, bør det derfor avklares tydelig om overføringen skal avkortes i et fremtidig arveoppgjør eller ikke.

OBS! Dersom giver sitter i uskiftet bo, gjelder det normalt begrensninger for å gi bort eller overføre eiendom på denne måten.

Skattemessige konsekvenser av gavesalg (for giver) Skatt ved salg av fritidseiendom - er vilkårene for skattefritak oppfylt?

Hovedregelen er at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig, med mindre vilkårene for skattefritak er oppfylt. For skattefritak stilles det krav både til eiertid og brukstid: • Eiertid: Selger må ha eid fritidseiendommen i minst 5 år før salget.

• Brukstid: Selger må ha brukt fritidseiendommen som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene før salget.

Dersom begge vilkårene er oppfylt, vil gevinsten ved salget være skattefri (og tilsvarende vil tap ikke være fradragsberettiget). Er ett eller begge vilkår ikke oppfylt, vil gevinsten være skattepliktig (og tap fradragsberettiget).

Ved salg av ubebygd tomt foreligger det alltid

62

Tuva Sørby Senioradvokat

Camilla Onshuus Advokat

skatteplikt/fradragsrett.

Reglene om skatteplikt og skattefritak gjelder tilsvarende ved senere overføringer av eiendommen. Det er derfor viktig å ha kjennskap til disse reglene både ved overføring av fritidseiendom til barna og dersom barna på et senere tidspunkt velger å selge eiendommen.

Om et gavesalg utløser skatteplikt for giver (forelder), vil få betydning for den skattemessige behandlingen ved et senere salg av fritidseiendommen (for barnet).

Dersom salget er skattepliktig – hvordan beregnes gevinsten?

Gevinst ved salg av fritidseiendom beskattes med 22 prosent. For å beregne hva som utgjør skattepliktig gevinst, må man fastsette forskjellen mellom utgangsverdi og inngangsverdi.

Inngangsverdien tilsvarer som hovedregel eiendommens historiske kostpris, det vil si anskaffelseskostnaden da boligen ble kjøpt.

Denne omfatter kjøpesum, dokumentavgift og tinglysningsgebyrer. I tillegg skal kostnader knyttet til påkostninger legges til inngangsverdien. Dersom eiendommen er arvet gjelder særlige regler; dersom den ble arvet mens det gjaldt arveavgift (før 2014), er utgangspunktet at inngangsverdien ikke kan settes høyere enn

Litt om AVCO AVCO Advokatfirma tilbyr høyt kvalifisert juridisk bistand til privatpersoner, bedrifter, organisasjoner og foreninger innen en rekke rettsområder, herunder eiendom- og skatterett.

Vårt hovedmål er at du som kunde skal oppleve sterk faglig dyktighet, rask responstid og personlig engasjement rundt din sak. Med et team på over 30 advokater og advokatfullmektiger som samarbeider på tvers av ulike fagområder, finner vi helhetlige løsninger som sikrer det beste resultatet for deg som kunde.

AVCO har kontorer og møtelokaler i både Oslo og Drammen. www.avco.no

arveavgiftsgrunnlaget, mens ved senere arv/ gave beror inngangsverdien på givers skatteposisjon.

Utgangsverdien er den salgssummen selger mottar ved salget. Ved gavesalg skal gaveelementet – forskjellen mellom eiendommens markedsverdi og den prisen barnet betaler

– ikke medtas i utgangsverdien.

Differansen mellom utgangsverdi og inngangsverdi utgjør den skattepliktige gevinsten.

overstiger 100 000 kroner, skal gavebeløpet likevel oppgis i mottakerens skattemelding.

Skatt ved senere salg av fritidseiendommen

Eksempel: En fritidseiendom ble kjøpt i 2005 for 1 500 000 kroner. I tillegg ble det betalt 37 500 kroner i dokumentavgift og 585 kroner i tinglysningsgebyr. Senere er det foretatt påkostninger på eiendommen for totalt 300 000 kroner. Inngangsverdien utgjør da 1 838 085 kroner.

Eiendommen overføres ved gavesalg til et barn for 2 500 000 kroner, selv om markedsverdien er 4 000 000 kroner. Gaveelementet på 1 500 000 kroner inngår ikke i beregningen av utgangsverdien.

Den skattepliktige gevinsten beregnes da ved utgangsverdi (kr 2 500 000) minus inngangsverdi (kr 1 838 085) = skattepliktig gevinst (kr 661 915). Skatt (22 %) utgjør da kr 145 621.

Skattemessige konsekvenser for mottaker Må mottaker skatte av gaven?

En gave er skattefri for mottakeren. Det skal ikke betales skatt av fordelen ved å motta en gave, og mottaker skal derfor ikke skatte ved selve gavesalget. Dersom verdien av gaven

63

Dersom mottakeren ønsker å selge fritidseiendommen videre må det først kartlegges om det gjelder skattefritak grunnet oppfyllelse av krav om eiertid og botid. Dersom salget er skattepliktig, må det kartlegges hva den skattemessige gevinsten utgjør. Dette utgjør som nevnt utgangsverdi minus inngangsverdi.

Inngangsverdien for mottaker varierer avhengig av om giver kunne solgt boligen skattefritt.

Dersom giver solgte fritidseiendommen skattefritt (altså eiendommen ble solgt uten gevinstbeskatning) vil inngangsverdien utgjøre antatt salgsverdi på gavetidspunktet («ervervstidspunktet»). Virkningen er at mottaker ved senere salg kun blir skattlagt av verdistigningen fra gavetidspunktet til realisasjon, og ikke helt til foreldrenes ervervstidspunkt.

En av begrunnelsene for denne regelen er at giver selv kunne solgt eiendommen skattefritt og deretter gitt pengene i gave. Skattereglene skal derfor ikke stille mottaker dårligere enn om giver hadde valgt denne fremgangsmåten.

Dersom giver derimot ikke solgte eiendommen skattefritt, så gjelder kontinuitetsprinsippet.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Dette innebærer at mottakeren trer inn i givers skatteposisjon, og at inngangsverdien da settes til historisk kostpris med tillegg av eventuelle påkostninger. Merk samtidig at skattepliktig gevinst på givers hånd som følge av gavesalg legges til den inngangsverdi mottaker trer inn i. Det hindrer dobbeltbeskatning når en ser overdrager og erverver under ett.

Det vil altså ha stor betydning for senere salg av fritidseiendommen om gavesalget i første omgang var skattepliktig for giver eller ikke.

Dette kan illustreres ved følgende eksempel: • Foreldre kjøpte en fritidseiendom i 1980 for kr 200 000.

• Foreldrene solgte fritidseiendommen ved gavesalg til et av barna i 2022 med kr 300 000 i gevinst • Barnet skal selge fritidseiendommen i 2026 for MNOK 5 Scenario 1: foreldrene har ikke brukt fritidseiendommen som sin egen = skatt ved gavesalg • Utgangsverdi: kr 5 000 000 • Inngangsverdi: kr 200 000 (salgspris i 1980) + kr 300 000 (gevinst ved gavesalg i 2022) • Gevinst: kr 4 500 000 • Skatt (22%) ved salg fra barnet: kr 990 000

Scenario 2: foreldrene har brukt fritidseiendommen som sin egen = ikke skatt ved gavesalg • Utgangsverdi: kr 5 000 000 • Inngangsverdi: kr 4 200 000 (antatt markedspris i 2022) • Gevinst: kr 800 000 • Skatt (22%) ved salg fra barnet: kr 176 000 Dersom barnet imidlertid selger i 2030 og har benyttet fritidseiendommen som sin egen siden gavesalget i 2022, vil salget være fritatt for skatt.

Dokumentavgift Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 % som betales ved tinglysing av hjemmelsovergang for de fleste faste eiendommer.

Selv om eiendommen selges under

markeds­verdi, beregnes dokumentavgiften normalt fortsatt av markedsverdi, ikke bare av det barnet faktisk betaler. Det innebærer at man ikke “reduserer” dokumentavgiften ved å sette en lav kjøpesum i avtalen.

Praktiske råd • Innhent vurdering av markedspris for dokumentasjon av både gaveelement og eventuell senere inngangsverdi • Utform skriftlig avtale som beskriver pris, gaveelement og eventuell gjeldsovertakelse • Avklar og dokumenter om gaven skal avkortes i fremtidig arv • Kontroller uskifte- eller testamentsbegrensninger • Undersøk om vilkårene for skattefritak er oppfylt før salg

Vi hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, slik at du finner den perfekte peisen for din hytte.

Arne, fagansvarlig hos Varmefag Arne Andresen

Peiskos på hytta

RAIS Caro 90 sort med glassdør og sideglass Fra 37 600,RAIS Caro og flere av RAIS sine modeller kan også leveres som biopeis eller gasspeis, dersom du ønsker enkel peiskos uten vanlig pipe.

Gneisveien 11, Pindsle (Pindslekvartalet) 3221 Sandefjord

Hytteavisa.no • Våren 2026

www.varmefag.no/sandefjord Telefon: 33 42 00 20 sandefjord@varmefag.no

Åpningstider: Mandag - fredag: 10-17 Lørdag: 10-14

64

Å velge ny peis eller ovn til hytta kan være en spennende, men også utfordrende oppgave.

Mulighetene er mange, og det er flere ting du bør ta hensyn til for å finne den perfekte løsningen. Design, størrelse, varmeeffekt og budsjett er blant faktorene som spiller inn.

Hos Varmefag får du profesjonell veiledning som hjelper deg med å ta de rette valgene.

Gjennestad hagesenter Gjennestadtunet 10, 3160 Stokke Tlf. 33 36 36 36 /gjennestadhagesenter.no 65

Hytteavisa.no • Våren 2026

Karen Margrethe Bugge Advokat

Hva skjer med arveavgiften?

Om Hjort

Arveavgiften ble fjernet i 2014. Det kan imidlertid ikke utelukkes at den kan bli gjeninnført som følge av arbeidet i den regjeringsoppnevnte skattekommisjonen.

Store verdier i eiendom Mange familier har store verdier i fritidseiendommer, bolig og næringseiendom. Dette kan være eiendommer som har vært i familien gjennom generasjoner eller bygd opp i siste generasjon. På et tidspunkt må eieren vurdere om eiendommen skal overføres til neste generasjon eller realiseres.

Generasjonsskifte er en prosess som må modnes, og ved større skifte som involverer betydelige verdier, bør man sette i gang tidlig nok.

Historikk - fra arveavgift til kontinuitetsprinsippet Frem til og med 2013 ble det ilagt arveavgift på 10 % på all arv og gave til barn utover kr 800 000. Arv og gaver til andre enn barn medførte arveavgift på 15 % av avgiftsgrunnlaget.

Arveavgiften ble fjernet fra 1. januar 2014.

Hovedbegrunnelsen var å lette generasjonsskifter, samt forenkling. Det betyr at en reell overføring av eiendomsretten ved gave til barna i dag ikke utløser arveavgift. Overføring ved arv eller gave utløser heller ikke betalbar skatt for giver eller mottaker.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Sigve Braaten Advokat

I stedet skjer overføringen basert på et kontinuitetsprinsipp. Kontinuitet innebærer at mottaker overtar givers skattemessige posisjoner og dermed får en latent skatteplikt på 22 % av gevinsten ved et eventuelt senere salg, også på merverdier opptjent i givers eiertid. Det kan oppnås skattefrihet for gevinster på fritidseiendom og bolig på nærmere bestemte vilkår.

Skattekommisjonens arbeid Skattekommisjonen, der alle partier på Stortinget unntatt Fremskrittspartiet er representert, har fått i oppdrag å foreslå en helhetlig skattereform som både sikrer statens inntekter og konkurransedyktige rammevilkår for norsk næringsliv. Anbefalingene skal leveres 1. juli 2026.

Mandatet til kommisjonen er tydelig: de skal i stor grad bygge på eksisterende faglige utredninger, ikke gjøre nye omfattende analyser. En av de viktige utredningene er Torvik-utvalgets NOU fra 2022.

Hva foreslo Torvik-utvalget?

Torvik-utvalget foreslo arveavgift med relativt høye satser og lave bunnfradrag, mot at formuesskatten reduseres. Mange land rundt

66

Hjort har et eiendomsteam med bred erfaringsbakgrunn som gjør at vi raskt forstår klients behov for bistand og hvordan saken kan løses mest mulig effektivt. Vi kjenner eiendomsbransjen meget godt og de og de ulike aktørene som medvirker i generasjonskifteprosesser, utviklings- og byggeprosjekter, samt eiendomstransaksjoner. www.hjort.no/om-hjort

oss har en eller annen form for arveskatt, mens formueskatten er særnorsk. Faglig sett er forslaget solid fundert. Det gjenstår å se hva de politiske partiene på Stortinget ønsker å gjøre.

All overføring av verdier som arv eller gave vil kunne være gjenstand for arveavgift dersom den gjeninnføres. Torvik-utvalgets flertall foreslo blant annet en arveavgift på 15 prosent for verdier over 3,5 millioner kroner. Ved et slikt bunnfradrag vil en eventuell arveavgift treffe langt bredere enn mange er klar over.

Hvorfor planlegge nå?

Selv om det ikke foreligger konkret lovforslag i dag, bør man likevel følge situasjonen nøye og vurdere om usikkerheten i seg selv er et argument for å starte planleggingen tidlig.

Et generasjonsskifte handler selvsagt heller ikke bare om skatt, men om å sikre gode og bærekraftige løsninger for familien og virksomheten. Generasjonsskifter tar tid. Det handler om gavebrev, aksjonæravtaler, testamenter, styringsstrukturer og realitet i overføringene.

Jo før man starter, jo flere handlings­alternativer har man.

Flere tusen produkter til lave priser

Mat & drikke

Hus & Hjem

Kjøl & Frys Tørrvarer Godteri & Snacks Drikkevarer Brød & Bakevarer Frukt & Grønt Datovarer & Priskupp

Vaskemidler Verktøy, Bil & Hage Fritid, Hobby & Leker Kjøkkenartikler Klær, Kosmetikk & Personlig pleie

Adresse: Hegnasletta 11, Sandefjord (vis-à-vis Rusta og Clas Ohlsson)

67

Hytteavisa.no • Våren 2026

Lier

Nedre Eiker

Eiker

Larvik

Modum

Vi loser deg trygt gjennom hele boligsalget!

Horten og Holmestrand

Dahl | Drammen

Ta kontakt med oss på våre nettsider www.eiendomsmegler1.no eller kontakt ditt lokale EiendomsMegler 1 kontor for tips og råd til ditt boligsalg/kjøp!

Kongsberg

Sandefjord

Tønsberg

Hytteavisa.no • Våren 2026

68

TAKTEKKING |

VENTILASJON |

FASADEARBEIDER | BLIKKESLAGERARBEIDER

Grønt på dagen!

Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen.

Underlaget blir vanntett og sikkert med Derbigum SP

www.bergknapp.no

Derbigum kan monteres i hele takets lengde

Vi i VKB AS monterer takløsninger i mange varianter og overflater i tillegg til taktekking og sedum, bla utfører vi tekkinger i kobber og sink.

Vi leverer også andre produkter til tak og fasader som titan – aluminium – colorcoat, som har meget lang garantitid fra 15 – 40 år Derbigum er en vanntett membran med dokumentert levetid på inntil 45 år. Se www.derbigum.no

Pindsleveien 5B - 3221 Sandefjord - Tlf 33 42 04 80 - E-mail: post@vkb.no -

69

www.vkb.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

Landbruksunntaket – en sperre for innløsning av festetomt?

Knut-Olaf Skarvang Advokat

Mange festere kan ha rett til å innløse festetomten til en lav pris, men grunneier nekter under henvisning til «landbruksunntaket».

Jeg vil i denne artikkelen forklare hva landbruksunntaket innebærer, hvem det gjelder for, og hva du som hytteeier må tenke på dersom grunneieren din nekter deg å innløse tomten.

Hva er landbruksunntaket?

Etter alminnelige regler kan festeren kreve å få innløst festetomten for fritidsbolig (hytte) når det har gått 30 år av festetiden, deretter hvert 10. år i resten av festetiden, eller når festetiden er ute. Landbruksunntaket er et viktig unntak fra den vanlige innløsningsretten som bare rammer hytteeiere, da unntaket ikke gjelder vanlige bolighus. Bakgrunnen for unntaket var et landbrukspolitisk ønske om å sikre inntektsgrunnlaget for aktiv landbruksdrift gjennom å beskytte landbrukseiere mot å miste faste inntekter som er viktige for driften av gården.

Fester får derfor ikke innløse tomten og må heller fortsette å feste den til evig tid. Fester risikerer ikke å miste festetomten, men kan være dyrere å feste enn å eie over tid, samt at en fester må ta hensyn til en grunneier som en selveieier ikke trenger å tenke på.

Når gjelder landbruksunntaket?

Det følger av egen forskrift til loven tre minstevilkår som må være oppfylt for at en grunneier som driver med landbruk skal kunne nekte innløsning.

• For det første stilles det et krav til eiendommens størrelse, der grunneiers samlede landbrukseiendom må være over 100 dekar eller 20 dekar fulldyrket jord for å omfattes. Det kan ved denne vurderingen oppstå vanskelige spørsmål om nedlagt eller bortforpaktet skog eller jord skal regnes med i dette arealet, noe Hytteavisa.no • Våren 2026

som må vurderes konkret.

• For det andre er det krav til festeinntektens størrelse, der festeleien som tilkommer landbrukseiendommen må utgjøre mer enn 15 000 kroner + KPI fra 1. januar 2006. Her skal det tas utgangspunkt i samlet festeinntekt fra alle festetomter på eiendommen, ikke bare din tomt isolert sett.

• For det tredje er det krav om at festeinntekten må utgjøre mer enn fem prosent av gjennomsnittlig årlig driftsresultat for landbruksvirksomhet på eiendommen. Det er grunneiers oppgave å dokumentere driftsresultat fra ordinær landbruksvirksomhet, der festeinntektene må utgjøre mer enn 5 % av dette. Med «gjennomsnittlig årlig driftsresultat» menes resultatet fra de tre regnskapsårene som faller før dagen etter at festeren senest kan fremme innløsningskrav. Hvis landbruksdriften ikke gir vesentlige inntekter, eller grunneier har høye andre inntekter som ikke stammer fra landbruk, vil dette vilkåret typisk ikke være oppfylt.

rasjonell drift av selve bruket». Et vilkår som ikke står uttrykkelig i lovteksten, men som fremgår av lovens forarbeider og derfor er tolket inn i reglene er kravet til «reell» landbruksdrift, dvs. en aktiv og rasjonell landbruksdrift etter lovens forstand.

Det har vært mange saker i domstolene om dette. Som et eksempel i den siste dommen fra Borgarting lagmannsrett (LB-2020-146239) ble grunneier nektet beskyttelse under landbruksunntaket selv om grunneier hadde en gårdseiendom og oppfylt de objektive kravene.

Lagmannsretten konkluderte med at grunneier i realiteten bare tjente penger på festeavgiftene, mens selve landbruksdriften gikk med underskudd. Lagmannsretten la vekt på at eiendommen ikke var i aktiv drift ettersom innmarka ikke ble brukt til noe, og skogen ikke ble drevet rasjonelt. Ettersom grunneier ikke drev reell landbruksvirksomhet, ble resultatet at festerne fikk innløst sine tomter.

Krav til «reell» landbruksdrift

Hvis vilkårene for landbruksunntaket er oppfylt, vil festeavtalen ikke kunne kreves innløst, og vil fortsette til evig tid.

Selv om grunneier påberoper seg landbruksunntaket, er det ikke uvanlig at grunneier tilbyr seg å innløse tomten allikevel, men da til en høyere pris. Uten landbruksunntaket vil fester kunne kreve innløsning til 25 ganger festeavgiften eller

Lovgiver ønsket ikke at landbruksunntaket skulle føre til at grunneiere av landbrukseiendom forble landbrukere av hensyn til fordelen de ville ha som bortfestere. Det ble uttalt at man ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og

70

Hva om landbruksunntaket kommer til anvendelse?

40 % av tomteverdien. Ofte vil en landbruker kreve opptil 100 % av tomteverdien ved innløsning, så her må fester regne på hva om lønner seg økonomisk.

Hva kan du gjøre som hytteeier?

Det er viktig å huske på at fester etter loven kun kan kreve innløsning av festetomt til hytte etter 30 år av festetiden og deretter hvert 10. år. Oversittes fristen, bortfaller innløsningskravet og det er 10 år til neste mulighet. Kravet må fremsett senest ett år før innløsningstiden er inne, så det anbefales å være tidlig ute med dette, gjerne to år før innløsningstiden.

Hvis grunneier påberoper seg landbruksunntaket når du krever innløsning, bør du ikke automatisk akseptere dette, da vi ser en god del eksempler på at landbruksunntaket påberopes uten reell grunn. Fester bør derfor kreve at grunneier dokumentere at alle vilkårene for landbruksunntaket er oppfylt. Dette er grunneier pliktig å bevise, så mangel på bevis skal tolkes i favør av fester. Det anbefales å etterspørre: • Dokumentasjon på eiendommens totale areal

herunder andel fulldyrket mark og om noe av dette er forpaktet bort.

• Oversikt over antallet festetomter som utgår fra landbrukseiendommen og samlet festeinntekt fra disse.

• Regnskapet til landbruksvirksomhet de siste tre årene.

Dette gir deg som fester et bedre grunnlag for å vurdere om grunneier faktisk oppfyller vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket, blant annet om: • Festeinntekten utgjør mer enn 5 % av driftsresultatet • Grunneier faktisk driver aktiv landbruksvirksomhet på eiendommen Videre er det viktig å huske at du som fester har rett til å få prøvd innløsningsspørsmålet uten å binde deg til å gjennomføre innløsningen. Hvis grunneier nekter å oversende relevant informasjon, kan du få domstolen til å pålegge grunneier dette. Videre kan et innløsningskrav alltid kan trekkes tilbake innen fire uker etter at innløsningssummen er rettskraftig avgjort, men da må du dekke grunneier nødvendige kostnader

71

med innløsningssaken. I noen tilfeller kan det derfor bli dyrere å trekke innløsningskravet enn å gjennomføre, selv om innløsningssummen ble dyrere enn du hadde sett for deg. Å si fra seg innløsningskravet under eller etter en tvist i retten må derfor vurderes nøye.

Deloitte Advokatfirma Vi er ledende på tomtefeste: • Deloitte skriver lovkommentarer til tomtefesteloven • Deloitte holder en rekke foredrag om temaet hvert år • Deloitte bistår både festere og grunneier, hvor de prosederer en rekke saker om tomtefeste for domstolene hvert år Ta kontakt med advokat Knut Skarvang på kskarvang@deloitte.no for en uforpliktende prat om tomtefeste.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Anne Tellefsen Advokat MNA

Effekten av høyesterettsdommen i 2024

Kan myndighetene nå kreve at eldre brygger o.l. blir fjernet?

Det har vært skrevet om brygger flere ganger tidligere. Såkalt ulovlighetsoppfølging av tiltak som brygger, plattinger eller mindre terrengtrapper etablert for 60-40 år siden har vært en «het potet». Naturlig nok. Det har, med rette, vært anført fra de private parter at tiltak som brygger, plattinger og trapper, ikke krevde melding etter datidens bygningslov § 84.

Bygningsloven av 1965 § 84 Mange med interesse for dette har fått med seg at det i desember 2024 kom en Høyesterettsdom, som burde ha satt en stopper for myndighetenes iver til å forfølge slike tiltak etablert før 1. juli 1986. Det synes imidlertid som om Staten ved Kommunal- og distriktsdepartementet heller har interesse i å finne «hull» i dommen eller prøve spørsmålet på nytt, enn å ta inn over seg konsekvensen av en uklar rettstilstand. Der har vi skranker i grunnloven § 113, det såkalte legalitetsprinsippet, som sier at inngrep overfor den enkelte borger må ha hjemmel i lov. Loven må være klar nok til at borgerne kan forutberegne sin rettsstilling.

Dette følger også av våre menneskerettslige forpliktelser etter EMK første tilleggsprotokoll art 1 (P1-1)som verner om privat eiendomsrett, og som også oppstiller krav til klar lovhjemmel.

Brygger og andre mindre tiltak som plattinger og trapper kan ikke angripes med hjemmel i plan- og bygningsloven i dag, dersom de er etablert før 1965. Så langt er alle enige. Etter Høyesteretts dom i desember 2024, gjelder hovedsakelig det samme frem til 1. juli 1986.

Høyesterett avklarer at meldepliktbestemmelsen for «andre varige konstruksjoner» i § 84 skal tolkes innskrenkende i lys av de eksemplene Hytteavisa.no • Våren 2026

som oppstilles i samme paragraf. Disse eksemplene var kaianlegg, moloer, dokker, bruer, transformatorer, tank og beholderanlegg, underjordiske anlegg, haller og bedrifter i fjell, tribuner og idrettsanlegg. I 1983 ble dessuten masseuttak utover husbehov innført blant eksemplene.

Dette dreide seg altså om store tiltak, ofte med en høy personbelastning og utover privat bruk. I den konkrete saken innebar det at en bryggeplatting på 76 m2 ikke ble ansett å være meldepliktig etter bygningsloven § 84.

Lagmannsretten i Agder og i Gulating er enig i at Høyesterettsdommen er slik å forstå, jf. dom i Gulating lagmannsrett, avsagt 17. september 2025 (LG-2023-49803) og dom i Agder lagmannsrett avsagt 9. desember 2025 (25-0684ASD-ALAG). Høyesteretts dom gjelder ikke bare for brygger, men for alle tiltak som kommunen eller Staten kan hevde at var meldepliktig etter bygningsloven § 84 og som ikke omfattes av de opplistede eksemplene i bestemmelsen direkte.

Dommen fra Gulating lagmannsrett handlet om en brygge (bryggeplatting) etablert i flere trinn. Bryggedeler etablert i 1981 og 1984 var ikke meldepliktige etter § 84. En brygge på 70 m2 kunne dermed ikke kreves fjernet, og pålegg om retting og tvangsmulkt var ugyldig for dette

72

tiltaket. En mindre utvidelse fra 1994 ble ansett som meldepliktig etter lovendringen i 1986, da plan- og bygningsloven av 1985 trådte i kraft, og kunne kreves fjernet. Staten var part i denne saken, og den ble ikke anket.

Staten angriper imidlertid fortsatt rettstilstanden, da Agder lagmannsretts dom av 9. desember 2025 ble anket inn for Høyesterett.

Her er det Færder kommune som er part i saken, og som utad signaliserte at dommen ikke skulle ankes, bl.a. i lokalpressen. Staten har senere presset frem en anke likevel. Denne saken gjaldt en platting på ca. 40 m2 og en levegg, etablert på en privat eiendom som grenser til småbåthavnen i Sandøsund på Hvasser (Krukehavn).

Det er nå avklart at Høyesterett ikke slipper inn den delen av anken som går på tiltakenes forhold til meldeplikten i bygningsloven. Det er derfor rettskraftig avgjort at tiltakene ikke var meldepliktige ved etableringen.

Felles for disse tre sakene er at strandplanloven ikke ble ansett å ha selvstendig betydning for saken, da tiltakene ble ansett å være etablert i såkalt «tettbygd strøk». I «tettbygde strøk» gjaldt nemlig ikke byggeforbudet etter strandplanloven. I sistnevnte sak mener imidlertid kommunen at unntaket for tettbygd strøk ikke kommer til anvendelse, til tross for at to instanser

etter en bevisvurdering har konkludert motsatt.

Høyesterett har besluttet at anken skal behandles for dette spørsmålet, og ankebehandlingen er avgrenset til forståelsen av "tettbygd strøk" i strand- og fjellplanleggingsloven (strandplanloven) §§ 2 og 3.

Foto fra den aktuelle saken i Færder, hvor Staten har anket til Høyesterett. Det gjelder en platting på ca.

40 m2 og en levegg, etablert på en privat eiendom som grenser til småbåthavnen på Hvasser.

Betydningen av strandplanlovens byggeforbud «Strandplanloven» gjaldt som en selvstendig lov fra 1. januar 1972. Denne loven oppstilte et byggeforbud i § 3, som etter forarbeidene skulle omfatte de samme tiltak som bygningsloven gjorde søknads- eller meldepliktige. Loven gjaldt som nevnt ikke i tettbygd strøk. Rettstilstanden må etter dette være at brygger av «normal størrelse» etablert før 1. juli 1986 uansett ikke kan angripes med strandplanloven som hjemmelsgrunnlag.

Et spørsmål som ikke er besvart i rettspraksis foreløpig er om strandplanloven gikk lenger enn bygningsloven i sin byggeforbudsbestemmelse, jf. § 3, da eksemplifiseringen som vi finner i § 84 ikke finnes i denne bestemmelsen. Forarbeidene

73

til strandplanloven sier imidlertid at begrepene i § 3 skal tolkes likt som i bygningsloven. Selv etter Høyesteretts dom fra desember 2024 kan man altså bli møtt med at strandplanloven hadde selvstendig forbud mot plattinger og trapper utenfor tettbygde strøk, fordi disse hevdes å omfattes av konstruksjonsbegrepet i strandplanloven § 3. Strandplanloven ble opphevet da plan- og bygningsloven av 1985 trådte i kraft, slik at dette spørsmålet er bare aktuelt ved tiltak etablert mellom 1971 og 1986.

Det er høyst uklart om en eventuell motstrid mot strandplanloven, om tiltaket ikke samtidig var meldepliktig etter bygningsloven, i det hele

HBL Advokatfirma Et moderne advokatfirma med tyngde, erfaring og stolt historie. Din totalleverandør av advokattjenester og juridisk rådgivning. www.hbl.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

tatt kan følges opp som en «ulovlighet» i dag.

Ulovlighetsoppfølging kan kun initieres etter plan- og bygningsloven, og plan- og bygningsloven § 32-3 (2008-loven) sier at det må foreligge forhold i strid med plan- og bygningsloven. Det er sikker rett at man da også kan følge opp forhold som var i strid med bygningsloven, altså tilbake i tid, så lenge det kan konstateres brudd på bygningsloven. Men brudd på strandplanloven isolert sett, kan etter min oppfatning ikke følges opp etter plan- og bygningsloven. Strandplanloven hadde egne sanksjonsbestemmelser, men denne loven er altså for lengst opphevet.

Skjerpet regelverk etter planog bygningsloven av 1985 Det legges til grunn at regelverket ble skjerpet ved plan- og bygningsloven av 1985, som trådte i kraft 1. juli 1986, slik at også mindre tiltak nå ble meldepliktige. Bestemmelsen i § 84 ble endret, slik at man fjernet eksemplene i bestemmelsen.

Det var imidlertid fortsatt en nedre grense for meldeplikt. Aktuelle tiltak som kan komme under denne nedre grensen for meldeplikt er trapper i terrenget, mindre plattinger eller mindre utvidelser av tidligere lovlig etablerte tiltak.

Gulating lagmannsrett la som nevnt til grunn at en utvidelse av en lovlig brygge på 70 m2 med 10 m2 var meldepliktig i 1994. Mon det.

To be continued?

Sommer i Sandefjord

Inspirasjon til hage og hjem!

Sandefjord

Velkommen til et inspirerende hagesenter rett utenfor Sandefjord sentrum. Vi tilbyr planter og blomster, interiør, hagemøbler og deilige matvarer.

Vi har god fagkunnskap og gir deg den veiledning du trenger, til dine små og store prosjekter Velkommen til en hyggelig og inspirerende handel.

Åpningstider Hverdager: 09:00–20:00 Lørdag: 10:00–18:00 Søndag: 11:00–18:00 Hageland Sandefjord Mosserødveien 90, 3226 Sandefjord 94 97 40 39 / sandefjord@hageland.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

74

75

Hytteavisa.no • Våren 2026

Spørsmål til advokaten om utleie av hytte på festet tomt Spørsmål: Kan grunneier nekte en hytteeier med festeavtale å leie ut privat? Gjelder dette virkelig i dag etter gjeldende lovverk? Grunneier sender mailer om dette og nekter oss utleie.

SVAR: Dagens tomtefestelov gjelder for alle festeavtaler enten de er inngått før eller etter loven trådte i kraft. Det er i dag ikke lov å avtale eller gjøre gjeldende vilkår som er i strid med dagens lovgivning med mindre loven selv åpner for unntak. Ved feste av tomt til bolig og fritidshus, har festeren ifølge tomtefesteloven § 16 samme fysiske råderett over festetomta til bruk innenfor festeformålet som en eier har.

Loven åpner likevel for unntak der noe annet følger av det som er avtalt – i tillegg til særregler for hugst av trær.

Etter dagens lovgivning kan en hytteeier med festeavtale dermed i utgangspunktet leie ut sin hytte på samme måte som med en selveiertomt, så lenge bruken er i samsvar med festeformålet. Dersom det i festeavtalene er en klausul som begrenser retten til utleie, er dette en avtale som er inngått med grunneier. Det innebærer en avtalt begrensning som faller inn under tomtefestelovens unntak. Unntaket var nok i hovedsak ment å regulere overordnede forhold ved tomten, som antall hus, høyde og andre fysiske tiltak, men det er ikke forbud mot andre reguleringer. I utgangspunktet kan grunneieren derfor fortsatt forby utleie i strid med

Hytteavisa.no • Våren 2026

den avtalte begrensningen, men lovgiver uttalte ved innføringen av den første tomtefesteloven av 1975 at urimelig vilkår ikke ville stå seg. I dag ligger regelen om urimelige avtaler i avtaleloven § 36. Dette er en konkret og skjønnsmessig vurdering. Krav som beveger seg bort fra det som normalt er relevant ved feste og spesielt unødvendig innblanding i festers privatliv er eksempler på momenter som taler for at et vilkår er urimelig.

For å unngå å komme i en slik situasjon, bør selvfølgelig festeavtalene og eventuelle tilleggsavtaler leses nøye før inngåelse eller senere kjøp. Disse må tolkes grundig og i lys av tidsperioden da avtalene ble inngått. I flere tilfeller er festeavtalene eldre og det kan være uklart hva en klausul faktisk betyr i dag. Sentrale spørsmål vil her være om klausulen forbyr all utleie eller bare visse former for utleie. Typisk vil grensen mellom ustrakt utleievirksomhet i næring – som for eksempel pensjonat/hotell – opp mot sporadisk utleie av egen fritidsbolig være relevant. Det klart vanligste er at eventuelle utleieklausuler kun rammer utleievirksomhet – altså en form for næringsdrift. Det vil for øvrig ofte ha sammenheng med hva som er tillatt bruk av tomten etter kommunale arealplaner.

En bruksendring vil være søknadspliktig. Dersom tomten kun kan brukes til fritidsformål, vil næringsvirksomhet derfor ofte ikke være tillatt.

Dersom det etter en tolkning av festeavtalene

76

Lavrans Tveito Spiteri Advokat

Deloitte Advokatfirma Vi er ledende på tomtefeste: • Deloitte skriver lovkommentarer til tomtefesteloven • Deloitte holder en rekke foredrag om temaet hvert år • Deloitte bistår både festere og grunneier, hvor de prosederer en rekke saker om tomtefeste for domstolene hvert år Ta kontakt med advokat Lavrans Tveito på lavrspiteri@deloitte.no for en uforpliktende prat om tomtefeste.

etableres at den faktisk forbyr all form for utleie, må det vurderes om klausulen må settes til side. Som nevnt ble forbudet mot urimelige vilkår omtalt og regulert særskilt da tomtefesteloven først ble innført, og senere videreført i avtaleloven § 36. Spørsmålet om et avtalevilkår skal settes til side som urimelig beror ofte på en skjønnsmessig og helhetlig vurdering det kan være krevende å spå utfallet av. Generelt kan det likevel sies at tyngende og utdaterte detaljreguleringer av festers bruk av tomten kan bli rammet. Forbud mot omfattende utleie som vil falle inn under næring er derimot både vanlig og normalt rimelig, mens et totalforbud mot sporadisk utleie av egen hytte kan fremstå både gammeldags og unødvendig. Konkrete forhold kan likevel tale for at dette fremdeles er et viktig forhold for grunneier, f.eks. hvis grunneier er nærmeste nabo og ikke ønsker mange fremmede rundt egen tomt. Vi er ikke kjent med at dette har blitt prøvd i domstolene enda, så resultatet er enda usikkert.

Hvis dette ikke fører frem, kan en siste mulighet være å kreve endring eller bortfall etter servituttloven §§ 5, 6 eller 7, jf. tomtefesteloven § 19. Etter disse reglene kan et vilkår i festeavtalen som er mer til skade enn nytte bli justert eller bortfalle, normalt mot at fester må betale et vederlag for å kompensere grunneier for verdien av retten.

Sandefjords storstue for padel tennis!

Med skadeforebyggende baneunderlag, markedsledende banebelysning og moderne lounge og garderober er vårt mål og tilby den beste padel-opplevelsen i byen.

1612 kvm 13,5 meter til taket 4 double og 2 single baner Individuell musikkstyring Racketleie

Book bane enkelt med Matchi-app en

77

Åpent alle dager 06:00 - 00:00

Hvor?

Gneisveien 13 3221 Sandefjord

Se våre nettsider for priser og mer informasjon bestpadel.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

Therese Hofstad Nielsen Skadeforebygger

Hvilke forsikringer må du huske på som hytteeier?

For mange er hytta et fristed – et sted for ro, familie og gode minner, ofte bygget opp gjennom generasjoner. Nettopp derfor er det viktig å sikre verdiene godt. Som hytteeier har du flere plikter, både når det gjelder forsikring, vedlikehold og tilsyn. Her er en oversikt over det viktigste du bør ha på plass.

De viktigste forsikringene for hytta Som hytteeier trenger du i utgangspunktet de samme forsikringene som for en bolig. Det betyr: • Bygningsforsikring for selve hytta • Innboforsikring for møbler, utstyr og eiendeler • Dekning for sopp og råte, enten inkludert eller som tilleggsforsikring Med økende nedbør og fuktigere klima ser vi stadig flere skader som skyldes sopp, råte og treødeleggende insekter. Dette er skader som vanlig fritidshusforsikring ofte ikke dekker, men som kan omfattes av en tilleggsdekning.

Med riktig forsikring kan du få dekket både reparasjon av skader og fjerning av insekter – i henhold til vilkårene.

Husk alle bygningene på eiendommen Mange hytteeiere glemmer å forsikre tilleggsbygg som: • Garasje

• Anneks

• Uthus

• Naust

Dessverre ser forsikringsselskapene jevnlig eksempler på at slike bygg ikke er forsikret. Det kan bli kostbart dersom uhellet er ute – selv om disse bygningene ofte er rimelige å forsikre.

Hva dekker hytteforsikringen?

En vanlig fritidshusforsikring dekker skader på selve bygningen og fastmontert utstyr som er Hytteavisa.no • Våren 2026

nødvendig for hyttas bruk. Dette kan være: • Peis og ildsted • Solcelleanlegg • Avløps- og renseanlegg Er hytta fullverdiforsikret, erstattes den til det det faktisk koster å bygge ny hytte, uten fradrag for alder.

Mer ekstremvær – større risiko

Enkelte vegger eller takflater, for eksempel vestvendte sider, kan være ekstra utsatt for vær og vind. Å gjøre små tiltak underveis er som regel langt rimeligere enn å utsette nødvendig vedlikehold.

Det elektriske anlegget – ofte en skjult risiko

Beliggenheten har mye å si for hvor utsatt hytta er. Mange hytter i Vestfold-området ligger kystnært eller nær bekker og elveløp. Med hyppigere episoder av kraftig regn, vind og flom øker risikoen for skader.

Skader som følge av ekstremvær er som hovedregel dekket av forsikringen. Likevel forutsetter det at hytta er forsvarlig vedlikeholdt.

Derfor er jevnlig tilsyn ekstra viktig – særlig fordi hytter ofte står tomme store deler av året.

Et løst tak, vann i kjelleren eller et knust vindu kan føre til store følgeskader dersom det ikke oppdages i tide.

Hytta er ofte fylt med både minner og verdi.

Mange hytter har elektriske anlegg fra 1960- og 70-tallet, mens bruksmønsteret i dag er helt annerledes. En familie på fem med moderne forbruk stiller helt andre krav enn det anlegget opprinnelig var dimensjonert for.

Derfor er det viktig at det elektriske anlegget er tilpasset dagens bruk. Husk at: • Alle utbedringer og nye installasjoner må utføres av fagfolk • Dette gjelder også ved montering av solcellepaneler

Vedlikehold lønner seg

Fast tre- og flytebrygge, med tilhørende installasjoner, er som regel omfattet av forsikringen – så lenge den er knyttet til eiendommen. Brygger får ofte hard medfart under ekstremvær og krever jevnlig vedlikehold.

Mange skader som meldes inn, skyldes utette tak og veggkonstruksjoner – ofte som følge av manglende vedlikehold. Et tak har begrenset levetid og varer ikke evig.

Ser du mange istapper om vinteren, kan det være et tegn på dårlig isolasjon og varmetap.

78

Ikke glem brygga

Innbrudd – ta noen enkle grep Hytteinnbrudd skjer ofte ved at dører brytes opp eller vinduer knuses. Tyvene tar seg gjerne god tid, særlig dersom hytta ligger avsides til.

Noen opplever at nesten alt av verdi er borte – eller at tyvene har oppholdt seg i hytta over flere dager.

Gode råd: • Ta med eller lås inn verdisaker før du reiser • Avtal tilsyn med en hyttenabo • Vurder alarm – det gjør hytta mindre attraktiv Dine plikter som hytteeier For å redusere risiko for skader må du blant annet: • Måke taket ved mye snø • Sørge for tilstrekkelig varme for å unngå frostskader og stenge stoppekranen når du er borte fra hytta • Lage enkle huskeregler dersom flere bruker hytta Med riktig forsikring, godt vedlikehold og litt ekstra omtanke kan du nyte hyttelivet – også i årene som kommer.

BJØRVIK MALERSERVICE AS

79

Pindsleveien 1, Sandefjord Telefon 33 42 17 30

www.bjorvik.no Hytteavisa.no • Våren 2026

Fordelene ved å bruke en spesialisert hyttemegler

Derfor velger de fleste oss til eksklusive salg Å selge en fritidseiendom krever både innsikt og erfaring. I et marked med store variasjoner og komplekse avtaler er en spesialisert hyttemegler nøkkelen til trygghet, riktig strategi og best mulig resultat – enten salget skjer åpent eller helt diskret.

Dagens hyttemarked er i konstant utvikling, og når man selger sin fritidseiendom, kan det være vanskelig å vite hva som er riktig strategi. Skal man satse bredt og tiltrekke seg mange interessenter, eller er det bedre å jobbe på en mer diskret måte gjennom et off-market-salg? Uansett hvilken retning salgsprosessen tar, er det én beslutning som alltid vil være riktig: å knytte seg til en erfaren og spesialisert hyttemegler.

Vanskelig å sette riktig pris på hyttetomter og fritidseiendom Til forskjell fra boligsalg, der det meste allerede er regulert, som veier, tomtegrenser, festekontrakter og rettigheter, bærer salg av fritidseiendommer ofte preg av eldre avtaler.

Mange hyttetomter ble etablert for flere tiår siden, på en tid da tomtene ikke hadde særlig verdi. Ofte har avtaler blitt inngått direkte med grunneiere, uten profesjonell hjelp, noe som kan føre til usikkerhet rundt viktige detaljer som rettigheter og rammene for eiendommen.

Her kommer en erfaren megler inn i bildet.

En spesialisert hyttemegler, som har "vært ute en vinternatt før", vil kunne navigere i slike komplekse situasjoner og finne løsninger som gir trygghet for både selgere og kjøpere. I tillegg er det verdt å nevne at salg av fritidseiendommer ofte er en følelsesmessig prosess. Hytta representerer et sted for minner og samhold, og dette krever forståelse og menneskelig innsikt – egenskaper som vi legger stor vekt på.

Når du kontakter oss tidlig i prosessen, kan vi gi grundig veiledning om hva som er den beste salgsstrategien for akkurat deg og din fritidseiendom. Små detaljer, slik som riktig timing og presentasjon, kan utgjøre forskjellen mellom et godt salg og et fremragende salg.

Ekspertise som gir trygghet og verdi

Skreddersydde strategier for unike eiendommer

Hos oss har vi årelang erfaring med salg av fritidseiendommer, og vi er stolte av å være markedsledende på eksklusive eiendommer.

Faktisk er det vi som står bak salgene av de ni dyreste eiendommene i Larvik, de syv dyreste i Sandefjord, og de aller dyreste eiendommene i Færder. Mange av disse salgene skjer off-market, noe som krever både et sterkt nettverk og en dyp forståelse av markedets behov og mekanismer.

Noen ganger er det mest fordelaktig å gå bredt ut i markedet, spesielt dersom eiendommen har spesielle kvaliteter som vil tiltrekke seg mange interessenter. Ved å skape konkurranse gjennom god markedsføring legger vi grunnlaget for høye salgsresultater.

Andre ganger kan det være riktig å vurdere et off-market-salg. Gjennom vårt omfattende nettverk har vi tilgang til kjøpere som er på jakt etter eksklusive fritidseiendommer. Dette er ofte

Hytteavisa.no • Våren 2026

80

løsningen for eiendommer som appellerer til en smalere, men svært kjøpesterk målgruppe.

Hvorfor velge oss?

Når det gjelder salg av fritidseiendom, trenger du en megler som forstår markedet du beveger deg i – en som har erfaring med denne typen salg, et solid nettverk og en personlig tilnærming som sørger for at dine behov blir ivaretatt. Vi har ikke bare kunnskap om markedet, men også den menneskelige forståelsen som trengs for å guide deg gjennom prosessen med ro og trygghet.

Om du vurderer å selge eller bare vil utforske mulighetene videre, er det alltid lurt å ha en erfaren partner ved din side. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende prat om hvordan vi kan hjelpe deg med å oppnå det beste resultatet.

Flere rekordsalg i Vestfold Artikkel i Sandefjords blad 24. januar 2026.

Artikkel i Østlandsposten 31. desember 2025.

Artikkel i Øyene 12. februar 2026.

Tore Solberg

Marius Christensen Lindhjem

Daniel Kamås Shahabi

Eiendomsmegler MNEF – Fritid • Tlf: 91 64 43 30 E-post: tore.solberg@em1sornorge.no

Eiendomsmegler – Fritid • Tlf: 91 54 95 29 E-post: marius.lindhjem@em1sornorge.no

Eiendomsmegler – Fritid • Tlf: 95 46 43 90 E-post: daniel.shahabi@em1sornorge.no

81

Hytteavisa.no • Våren 2026

HELP utvider boligkjøperforsikringen I tillegg til advokathjelp ved hyttekjøpet får du nå hjelp med byggesøknad og annen plan- og bygningsrett, helt uten timepris.

Hytteavisa.no • Våren 2026

82

Drømmer du om å ta en lang dusj på hytta?

Eller å få vannklosett og oppvaskmaskin?

Med Trykkavløp kan du få innlagt vann og kloakk selv til hytter som ligger på en øy eller utenfor allfarvei.

83

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hytteavisa.no • Våren 2026

84

Foto småbilder: Visit Vestfold g Joachim Hellenes

Opplev herlige Sandefjord!

På Vestfolds Riviera finner du ferieopplevelsene du drømmer om. Her er det korte avstander fra yrende byliv til noen av Norges kanskje fineste strender. Velkommen til herlige dager i Sandefjord i sommer!

Shopping i sentrum. Sandefjord byr på et stort utvalg av gode handlemuligheter. Hos oss finner du nisjebutikker, kjedebutikker og et stort kjøpesenter midt i sentrum. Her er det kort mellom begivenhetene og sommerminnene.

I Sandefjord får du også 1-times gratis fortausparkering i hele sentrum.

Sett smak på sommeren. I sentrum finner du et stort utvalg av steder hvor du kan innta en deilig lunsj, nyte en hyggelig middag i godt selskap eller ta en pause med en kjølende is. Vi har mange alternativer for både store og små – hos oss finner du noe for enhver feriesmak.

Aktiviteter i byen. Bare et par minutter spasertur fra sentrum ligger det flotte badeanlegget Strømbadet.

I dette området finnes også skifterom med dusj, skatepark, sandvolleyballbane, sand-fotballbane, hvilestoler, minigolf og anlegg for utetrening. Alt tilrettelagt for at du skal kunne være aktiv i ferien, om du vil.

Flotte strender. Nærme sentrum finner du en rekke herlige badestrender hvor du kan nyte late dager med sol og bad. Enten du trives best på blankskurte svaberg eller med varm sand mellom tærne, finner du ditt drømmested i Sandefjord!

Velkommen til Sandefjord og Vestfolds Riviera!

Les mer på sandefjordbyenvar.no og hvaltorvet.no

85

Hytteavisa.no • Våren 2026

Kathrine Hagen Finrud Advokat

Boligkjøperforsikringen fra HELP utvides med plan- og bygningsrett Fra før dekker boligkjøperforsikringen advokathjelp i forbindelse med saker mot selger og dennes forsikringsselskap. HELP Forsikring har en av landets største juridiske avdelinger innen fast eiendom. Vi får mange henvendelser fra boligeiere om plan- og bygningsrett. Derfor utvider vi dekningen.

Det ligger i HELPs visjon, «Rett skal være rett.

For alle» at vi ønsker å hjelpe flest mulig med å løse juridiske utfordringer. Og våre mer enn 220 advokater mottar et stort antall spørsmål og saker innen plan- og bygningsrett. Med boligkjøperforsikring kan du derfor heretter få hjelp også med dette. Som eksempel omfatter boligkjøperforsikring nå også kjøpers egne byggesaker, så lenge de har oppstått i forsikringsperioden. Dette kan handle om hva som er søknadspliktig, og hva som ikke er det. Kan du for eksempel sette inn et nytt vindu uten å søke, og kan du klage på plasseringen av naboens garasje?

Her følger noen typiske eksempler rettet mot hytteeiere fra plan- og bygningsretten der det kan være nyttig å søke advokathjelp.

Nabovarsel Mange hytteeiere har opplevd å få nabovarsel i posten fra kommunen. Det kan være kommunen som varsler om en reguleringsendring som omfatter din hytteeiendom. Endringen kan innebære at hytteeiere må avvikle avløpsløsningen de har hatt siden hytta ble bygget. I et slikt tilfelle vil en advokat kunne vurdere om reguleringsendringen kan tvinge deg til å avvikle din nåværende løsning, og om du er forpliktet til å koble deg på offentlig avløp. Ved behov vil advokaten hjelpe deg å skrive og sende inn merknader til de foreslåtte planendringene.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Fasadeendringer, annekser og annet Etter å ha kjøpt fritidseiendom, er det mange som drømmer om å gjøre endringer. Det kan være så enkelt som å sette inn ny inngangsdør eller vindu, bygge hagestue eller gjøre om uthuset til anneks. I alle disse eksemplene må det avklares om det aktuelle tiltaket er søknadspliktig, og hva slags krav som følger av reguleringsplanen. Hvis du ønsker å sette inn vindu eller dør der det ikke har vært noe fra før, vil det være søknadspliktig. Dette kan din advokat hjelpe deg å få avklart før arbeidet settes i gang. Advokaten bistår gjerne med forutgående rådgivning slik at du unngår å gjøre dyre feil.

Før du kan sette opp en hagestue, er det viktig å sjekke om reguleringsplanen åpner for dette. Omgjøring av uthus til anneks er en bruksendring som også krever søknad til kommunen.

Med boligkjøperforsikring kan du heretter få hjelp til å finne ut av dette.

Lovlige snekkerarbeider?

Det er ikke uvanlig at det bygges og snekres på hytta uten at man har sjekket med kommunen først. Og det hender stadig at kommunen tar tak i ulovligheter og ber eier om å rydde opp i gamle synder. Som hytteeier kan du få en advokat til å vurdere om plattingen er satt opp ulovlig og må rives, eller om vedskjulet kan bli stående der det er satt opp. Med boligkjøperforsikring betaler du ikke timepris for advokathjelp. Den

86

dekkes av forsikringen.

Brygger Brygger kan være til både glede og besvær, og det viser seg stadig at kommunen ikke er fornøyd med ivrige hytteeieres prosjekter. Derfor kan det være greit å ha tilgang til advokat for å passe på at du opptrer i henhold til regelverket.

Hvis du er så heldig å ha strandlinje, og ønsker å oppføre brygge, kan du få advokathjelp til å vurdere om dette lar seg gjøre. Lovlig etablerte brygger kan vedlikeholdes, men ikke utvides eller bygges opp på nytt, uten at du må søke kommunen om det. Dersom en lovlig etablert brygge blir tatt av isen, må eieren søke kommunen før den kan reetableres. Det kan til og med være nødvendig å søke dispensasjon.

Tomtespørsmål Tomta hytta står på er ofte ganske stor. Mange tenker derfor at tomta fint kan deles opp. Kanskje ønsker du at barna skal få hver sin del, eller at du kan sette opp flere bygninger. Om slike fremtidsdrømmer kan realiseres eller ikke, er avhengig av den aktuelle reguleringsplanen.

Derfor er det viktig å finne ut hvordan tomta er regulert, og om reguleringsplanen setter begrensninger for drømmene dine. Hvis store deler av tomta er regulert til LNF-areal, vil det være lite sannsynlig at du får dele den eller oppføre flere bygninger.

Vei

Hageanlegg

Det er ikke alle gamle hytter som har bilvei helt fram. Mange kontakter oss for å høre om de kan anlegge vei. I slike saker holder det ikke at du eier grunnen der du ønsker vei. Det er avgjørende å avklare om reguleringsplanen åpner for ditt ønske om å kunne kjøre til døra.

Mange hytteeiere ønsker å forskjønne uteområdene sine. De planter og steller med hagen.

Mange ønsker å lage hagegulv på solplassen, sette opp drivhus og flaggstang. Og kanskje trenger alt utstyret en liten redskapsbod. Det er viktig å være klar over at mange hytter ligger i hensynssoner der det er ekstra strenge regler.

Da er det ikke sikkert at du får lov til å gjøre så mye i det hele tatt.

Naboens planer I ferien er det mange hytteeiere som verdsetter å være på hytta i fred og ro og med fin utsikt.

Det er ikke få eiere som har nytte av å snakke med en advokat når hyttenaboen skal bygge på hytta si. Dette kan bety både innsyn, tap av sol og utsikt. I slike saker er det nyttig å rådføre seg med en advokat, og få hjelp til å vurdere om naboens tiltak tilfredsstiller kravene etter byggesaksreglene, og om det er grunnlag for å sende en klage.

Levegg og gjerde I de mest populære områdene ligger fritidsboligene ofte ganske tett. Det er derfor mange som ønsker å skjerme seg ved å sette opp levegg eller gjerde. Da er det viktig å passe på at du overholder kravene til høyde eller avstand etter byggesaksreglene.

Dette er bare noen eksempler på at hytteeiere kan ha stor nytte av å rådføre seg med en advokat. HELPs advokater er vant til å hjelpe til

87

med de fleste saker innen plan- og bygningsrett.

Snakk med eiendomsmegleren din om boligkjøperforsikring, også når du kjøper fritidsbolig.

Du kan også få gode juridiske råd i podkasten fra advokatene i HELP, «Rett skal være rett. For alle». Du finner den der du ellers hører podkast.

Help Forsikring Landets største juridiske fagmiljø for privat­personer med mer enn 220 advokater. Våre advokater jobber spesialisert med rådgivning, strategi, tvisteløsning, forhandlinger og prosess knyttet til boligkjøp. Vi har også bred kunnskap om de fleste juridiske problemstillinger innen fast eiendom. Spør din eiendomsmegler om boligkjøperforsikring fra HELP. www.help.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

Solcelle på hytta?

Bli selvforsynt med egenprodusert strøm på hytta!

Ta kontakt Telefon: 33 18 30 15 post@sommerfeltelektro.no

Hytteavisa.no • Våren 2026

sommerfeltelektro.no

88

89

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hageeksperten hjelper deg

Planlegg uterommet med Hageland Sandefjord I år satser hagesenteret ekstra stort på rådgivning, inspirasjon og smarte løsninger for hyttefolk.

Hageland Sandefjord med gartner Hilde Bergsholm tilbyr nemlig personlig rådgivning og planlegging av ditt uterom.

Når du svinger av E18 mot Sandefjord, er det lett å la seg inspirere idet du trår inn på Hageland Sandefjord. Her ønsker daglig leder Camilla Eia Sparre og gartner Hilde Bergsholm hyttefolk velkommen til en sesong der nettopp planlegging av uterommet står i sentrum. I år satses det større enn noen gang på både fagkompetanse, personlig veiledning og levende utstillinger som gjør det enklere å skape et flott, funksjonelt og lettstelt uteområde – også for hytteeiere ved sjøen.

Rådgivning som gjør det lettere å lykkes Med økende interesse for å gjøre uteplassen like gjennomtenkt som inneområdene, tilbyr Hageland Sandefjord fremover rådgivningstimer både i butikken og ute hos kunden. Her er gartner Hilde Bergsholm den viktigste ressursen.

Hytteavisa.no • Våren 2026

90

– Folk har ulike behov og helt ulike tomter.

Mange vil ha noe som tåler salt, vind og tørke – andre vil ha spiselige planter eller lune kroker.

Derfor er det så nyttig at vi kan se stedet, forstå hvordan det brukes og foreslå løsninger som faktisk fungerer, sier Hilde.

Tilbudet spenner fra enkle planteplaner og skisser til mer omfattende hagedesign som kan utvikles videre gjennom vinteren. For mange hytteeiere gir dette muligheten til å planlegge på den tiden av året man faktisk har tid, og så gjennomføre når våren kommer. – Det er viktig at kunden booker en avtale på forhånd, slik at vi får satt av tiden som trengs, tilføyer Camilla.

Hvilke planter passer best på hytta?

Hyttetomter varierer, men er ekstra utsatt for vind, tørre og skrinne forhold, samt salt. Henter

PLANTER TIL NATURALISTISK HAGE Stauder: • Echinacea - Solhatt • Helenium -Solbrud • Nepeta - Kattemynte • Geranium - Storkenebb • Achillea millefolium - Ryllik • Salvia Nemorosa - Steppesalvie • Sanguisorba - Blodtopp • Coreopsis - Kransøye • Knautia macedonia - Makedoniarødnapp Gressorter: • Calamagrostis 'Carls Foerster' • 'Overdam' Miscanthus sinensis.

man inspirasjonen fra omgivelene og ser mot den mer naturalistiske hagestilen, kan man få en hage som gir inntrykk av å strekke seg langt ut over den egetlige hyttegrensen og på denne måten sitter fint inn i landskapet. Ofte finner vi her planter som har lang blomstring og således tiltrekker seg en stor variasjon av pollinatorer.

Bruker man planter som sprer seg naturlig og danner løse, og litt ville strukturer, og blander dette inn med planter som har en noe høyde og strammere struktur, vil det gi en spennende men naturlig uttrykk.

For de som ønsker noe spiselig, er det fullt mulig å lage en liten kjøkkenhage i potter, pallekarmer, blomsterbedd-løsninger fra BEDD eller små drivhus. Mange kjøper også ferdige tomat- og urteplanter som holder fint gjennom hyttesommeren så lenge de får litt gjødsel og skjerming for vinden, forteller Hilde.

Gjør det enkelt – smarte vanningssystemer Mange folk ønsker seg planter som ikke krever daglig tilsyn. – Vi ser en klar økning i interessen for vanningsløsninger som passer hytter, forklarer Hilde.

Hageland Sandefjord tilbyr flere typer selvvanning, enten i form av ferdige systemer for krukker og bed, eller mer avanserte løsninger med solcelledrift, regnvannstønner eller app-styring. Disse systemene er enkle å sette opp, og gir god trygghet når du vet du ikke er der på en uke eller to. I tillegg anbefaler Hilde å bruke langtidsgjødsel, større potter og jorddekke som holder bedre på fuktigheten.

Gress eller ikke? Hageland har løsningene Selv om stadig flere velger mindre plen og mer beplantning, finnes det også mange som fortsatt ønsker en liten grønn flekk ved hytta.

Hageland har frøblandinger for både skråninger, skyggepartier, natureng og mer klassisk plen. –For de som vil ha litt mosjon, er faktisk manuelle gressklippere i vinden – et stille, nostalgisk og miljøvennlig alternativ som passer perfekt til hytta, smiler Camilla.

Butikken har også solide møbeltrekk og putekasser som tåler kystklima.

Skap ditt drømmeuterom i år Med fagfolk på plass og et rikt utvalg av planter, utstyr og møbler, er Hageland Sandefjord klare til å hjelpe hyttefolk med å skape uterom som både er vakre og praktiske.

– Ta kontakt med oss, sier Camilla. Vi hjelper deg med å finne alt du trenger – fra plantevalg til møbler og vanningssystemer. Det skal være enkelt og inspirerende å lykkes med uteplassen.

Hagemøbler til alle typer uterom Ingen uteplass blir komplett uten gode sitteplasser. Hageland Sandefjord har et bredt sortiment av hagemøbler i aluminium, rotting og teak, tilpasset både små solkroker og store terrasser.

– Mye går i lyse og naturlige toner om dagen, og teak er fortsatt en favoritt – enten man vil beholde den gyllen eller la den få naturlig grå patina, sier Camilla.

Kontakt oss for rådgivning! sandefjord@hageland.no

91

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hvordan sikre deg veirett på eksisterende privat vei?

Mange hytteeiere må bruke en annens private vei for å komme seg til hytta. Da foreligger det gjerne en avtale med grunneier om rett til å bruke veien. Men hvilke muligheter har du dersom du ikke kommer til enighet med grunneier? I denne artikkelen gir vi en kort oversikt over alternative rettsgrunnlag for å etablere veirett på eksisterende privat vei.

1 Stiftelse av veirett 1.1 Avtalestiftelse Det vanligste stiftelsesgrunnlaget for en veirett er at det er inngått en avtale om rettigheten.

Avtalen kan ha blitt gjort da eiendommen ble opprettet og solgt, slik at det er inntatt bestemmelser om dette i skjøtet. Avtalen kan også ha blitt inngått senere, slik at det ikke er inntatt bestemmelser om rettigheten i skjøtet. Avtalen kan inngås skriftlig eller muntlig. Muntlige avtaler er like bindene som skriftlige, men det er selvsagt enklere å bevise at rettigheten eksisterer når den er nedtegnet skriftlig.

Tinglysing har i seg selv ikke betydning for hvorvidt rettigheten er stiftet eller ikke. Rettigheten bør imidlertid alltid tinglyses for å sikre rettsvern. Dersom avtale om veirett for en eiendom tinglyses, vil veiretten følge eiendommen ved ett senere salg.

1.2 Veglova Veglova § 53 åpner for ekspropriasjon av grunn og rettigheter til privat vei, mot erstatning til den som blir berørt av ekspropriasjonsinngrepet.

Det er jordskifteretten som både avgjør om ekspropriasjon skal tillates og utmåler eventuell erstatning. Hjemmelen omfatter både ekspropriasjon av rettigheter til eksisterende privat vei og rett til å etablere ny privat vei. Jordskifteretten kan også avgjøre om en eiendom

Hytteavisa.no • Våren 2026

allerede har veirett.

Vilkårene for ekspropriasjon er at det må regnes som klart at inngrepet vil være «meir til gagn enn skade». I praksis gjøres en interesseavveining hvor partenes interesser er relevante.

Den som ønsker ekspropriasjon, må påvise et behov for vei. Terskelen er etter ordlyden lik for ekspropriasjon av rett til å etablere ny vei og rett til å kreve innpåkjøp i eksisterende vei.

I praksis vil likevel terskelen kunne være noe ulik. Eksempelvis vil ved innpåkjøp ulempene først og fremst knytte seg til mer omfattende og endret bruk av eksisterende vei.

Utgangspunktet er at erstatningen skal omfatte en forholdsmessig andel av anleggsog vedlikeholdskostnadene til veien. Veiens alder og tilstand vil derfor være av betydning.

1.3 Jordskiftelova Etter jordskiftelova § 3-9 kan jordskifteretten pålegge felles tiltak og felles investeringer i sammenheng med bruk av eiendommer og bruksretter. Hvis tiltaket gjelder bruksretter, kan tiltaket gjelde en eiendom, men saken må gjelde flere bruksrettshavere. Bestemmelsen gjelder både nye tiltak, som for eksempel innpåkjøp i eksisterende vei, og endring av eksisterende tiltak, som for eksempel oppgradering av vei.

Ved jordskifte skal ikke «sum ulemper og kostnader» overstige «nytten» for noen eiendommer. I rettspraksis synes flere av de samme

92

Hanne Bjercke Advokatfullmektig

Emilie A. S. Langeland Senioradvokat

momentene å gjøre seg gjeldene i interesseavveiningen etter både veglova og jordskiftelova.

Ved innpåkjøp kan det ikke kreves mer enn en forholdsmessig andel av dagens opparbeidelseskostnader som en normal og fornuftig grunneier vil ha.

2.3 Forholdet mellom veglova og jordskiftelova Den grunnleggende forskjellen mellom jordskifte og ekspropriasjon er at det ved jordskifte skapes mer tjenlige eiendoms- eller bruksrettsforhold, mens det ved ekspropriasjon overføres et areal eller en rettighet fra en/noen til en/ noen andre.

Rekvirenten av en sak kan selv velge om det skal begjæres skjønn etter veglova eller fellestiltak etter jordskifteloven.

Den som ønsker ekspropriasjon skal erstatte alle nødvendige utgifter i anledning skjønnsaken for eksproprianten (grunneier, rettighetshaver).

Bakgrunnen for regelen er at den som med tvang må avstå eiendom eller rettigheter, ikke skal bli belastet med utgifter for skjønnsaken.

Regelen gjelder uavhengig av sakens utfall.

Hovedregelen etter jordskifteloven er at hver part bærer egne sakskostnader. Det er to unntak fra denne regelen som gjelder dom og skjønn. Det vil derfor ofte være mest hensiktsmessig å anlegge sak etter jordskiftelova dersom vilkårene for det er oppfylt.

2 Hvordan bør du gå frem?

Vi anbefaler at du først tar kontakt med grunneier og at dere prøver å komme til enighet.

Hvorvidt du som hytteeier kan ha krav på veirett beror på en skjønnsmessig vurdering.

Dersom det oppstår uenighet, kan det være fornuftig å ta kontakt med advokat for å få en juridisk vurdering og bistand med din sak. Har du noen spørsmål knyttet til veirett, er det bare å ta kontakt med Advokatfirmaet Økland & Co AS for mer informasjon om hva vi kan bistå med.

Om Økland Advokatfirmaet Økland & Co AS er blant de største advokatfirmaene utenfor Oslo.

Advokatfirmaet har hovedkontor i Lillestrøm, men bistår kunder over hele landet.

Vi arbeider mye med fast eiendom, herunder tomtefeste, bruksrettigheter, eierskifte, sameierett og skatterett. I tillegg bistår vi med saker innenfor blant annet arbeidsrett, selskapsrett og konkurs. Økland er Norges Hytteforbunds samarbeidspartner, og har derfor god kjennskap til rettslige problemstillinger som knytter seg til hytter. Er du medlem i Norges Hytteforbund får du en time med gratis juridisk bistand av våre advokater, og deretter 20 % rabatt på veiledende timepriser. www.oklandco.no

93

Hytteavisa.no • Våren 2026

Ordfører Bjørn Ole Gleditsch

Hytteavisa.no • Våren 2026

94

Næringsporten til Sandefjord står åpen Med strategisk beliggenhet, regionens raskeste saksbehandling og et dynamisk næringsliv står vi i JA-kommunen Sandefjord klare til å ta i mot flere ambisiøse bedrifter.

Sandefjordsløftene til næringslivet Regionens raskeste saksbehandling på byggesaker

Velkommen inn porten til suksess!

Du møter en JA-kommune som strekker seg langt Fast kontaktperson hjelper deg videre Regionens største og mest aktive næringsforening Høy tilgang på kompetent arbeidskraft En av få kommuner uten eiendomsskatt

Les mer og book et møte med næringssjef Jan Erik Hvidsten.

95

Hytteavisa.no • Våren 2026

Lokale fagfolk med samlet oppfordring

Det er enkelt å gjøre det riktige valget – velg en Medbygger Representanter fra håndverkerlaugene og fagmiljøene i Vestfold og Telemark samler seg for å løfte frem én tydelig beskjed: Hus- og hytteiere skal kjenne seg trygge. Det er enkelt å gjøre det riktige valget – velg en Medbygger.

– Det finnes utrolig mange dyktige håndverkere i regionen. Medbyggerne handler om å synliggjøre dem og gjøre det enklere for folk å velge kvalitet og seriøsitet, sier styreleder Kristin Saga i Medbyggerne.

Derfor står Medbyggerne i Vestfold og Telemark samlet Lokale håndverkere og fagmiljøer på tvers av fylkene er alle enige om viktige forhold og verdier. Sammen, gjennom Medbyggerne, løfter de seriøst håndverk, kvalitet og verdiskaping i lokalsamfunnet. Målet er å gjøre det enklere for forbrukere å velge trygge og kompetente fagfolk til byggeprosjekter.

– Vi er stolte av faget vårt. For oss handler dette om å levere godt håndverk, holde det vi lover og sørge for at kundene føler seg trygge gjennom hele prosjektet, sier Jostein Svendsen og Thor Inge Møller Gjærum, ledere av Byggmesterforbundet i Vestfold/Telemark.

Ordentlige håndverkere er viktig for verdiskapning i hele regionen. – Når folk velger seriøse, lokale håndverkere, bidrar de samtidig til arbeidsplasser, lærlingeplasser og sterke fagmiljøer i lokalsamfunnet, sier Pia Hansen Rolstad, daglig leder i Medbyggerne.

Hvitt arbeid er i fremmarsj – færre etterspør svart arbeid Medbyggerne har lenge arbeidet med å endre

Hytteavisa.no • Våren 2026

96

holdninger og det ser ut til å bære frukter.

Flere fagbedrifter forteller at de ser positive endringer: Mindre «svart-forespørsel» enn før, og tydeligere forventning om kvalitet og seriøsitet.

– Jeg har vært i bransjen i over 30 år og vi hører ikke mye om svart arbeid lenger. Vi må fortsette det gode arbeidet som blir gjort, rett og slett. Og så må vi få med oss den yngre generasjonen, gi gode verdier til våre lærlinger, sier Carsten Skottner Engh i Porsgrunn Rørleggerforretning.

Ole Christian Skjørdal hos Tømrermester Skjørdal AS i Sande er enig. – Vi opplever mindre forespørsler enn for ti år siden. Det har blitt bedre – men vi må jobbe forut for neste

Medbyggerne står samlet på tvers av fylker og fag for å fremme seriøst håndverk, kvalitet og verdiskapning i lokalsamfunnet. Fra venstre: Kristin Saga som er styreleder i Medbyggerne, Ole Christian Skjørdal hos Tømrermester Skjørdal AS, daglig leder Pia Hansen Rolstad i Medbyggerne og Arild Brekke fra Brekke Sanitær.

oppsving, så ikke svart arbeid tar seg opp igjen. Å velge hvitt arbeid gir store fordeler. – Vi bryr oss om konkurranse på like vilkår og skikkelige arbeidsforhold. Velger du en Medbygger hvor alt er på stell får du ofte et mye bedre produkt. Med feil valgt firma får du kanskje ikke garanti og sannsynligheten for at de slurver er større, sier blikkenslager Jesper Sørdalen hos Knut Sørby AS på Sem. Viktig å velge trygge håndverkere – det kan få store konsekvenser å velge feil

Dette får du når du velger en Medbygger • Faglærte håndverkere og dokument­ asjon på jobben • Hvitt arbeid, trygge vilkår og god HMS • Lokal forankring, beredskap og opp­ følging også etter ferdigstillelse • Lærlingsplasser og videreføring av fagkunnskap • Arbeidsplasser og skatteinntekter som styrker kommunen Finn din neste håndverker til hytta: www.medbyggerne.no/deltakere/ finn-handverker

Flere historier fra hverdagen viser hvorfor riktig valg lønner seg – i kvalitet, sikkerhet og økonomi.

Det går blant annet på garantier på jobber og HMS-krav som skal være på plass. Overaskende mange tenker dessverre ikke på slike ting, før man selv står fast i en vanskelig situasjon forteller flere av håndverkerne.

– Det skjer stadig vekk at vi må rette opp etter jobber uten garanti og dokumentasjon.

Velger du en Medbygger, velger du seriøsitet – og tradisjonen for godt håndverk, sier Jostein Svendsen i Byggmesterforbundet Vestfold / Byggmester Svendsen.

Feil på elektrikerarbeid kan gi fatale følger, naturlig nok siden det ofte er relatert til brannårsaker.

– Privatkunder kjenner ikke alle standarder og forskrifter. Med en Medbygger kan de være trygge på at det gjøres korrekt, poengterer Espen Halvorsen i OneCo Elektro i Larvik.

Også innenfor malerjobber er det mye som skal gjøres riktig for et godt langvarig resultat.

– For privatkunder er det en jungel å velge fra.

Det er sikkert vanskelig for dem å vite hvilke bedrifter som er seriøse og ikke. Da kan medbyggerne.no være et fint sted å sjekke. Om det er rørleggere, murere eller malere, finner

97

du bedrifter der som er trygge valg, sier Truls Bratfoss, Malermestrene Juuhl & Bratfoss / leder av Malermesterlauget Vestfold.

Derfor er Medbyggerne bra for lokalsamfunnet Når du velger en lokal, seriøs håndverker, skaper du mer enn et godt resultat hjemme hos deg selv. Du bidrar til arbeidsplasser i nærmiljøet, lærlingeplasser og videreføring av fagkunnskap samt skatteinntekter og verdiskaping i kommunen.

En Medbygger fremmer hvitt arbeid, men det er også en bedrift som bryr seg. – En Medbygger bryr seg om utdanning, konkurransevilkår, arbeidstakernes vilkår og trygghet for kunden.

Så det gir jo mye tilbake til lokalsamfunnet, sier Jostein Svendsen i Byggmesterforbundet.

– Medbyggerne handler om holdninger.

Kundene må aktivt søke etter bedrifter som tar ansvar – det er selve poenget, tilføyer Per Ove Sivertsen i Strøm Sivertsen i Porsgrunn.

Hver kommune i Norge tilbyr en rekke gode velferdsordninger. – Vi må ikke glemme at det er de seriøse bedriftene som bidrar til skatteinntekter som kommer deg og meg til gode i hverdagen. Ditt valg av håndverker vil da få direkte betydning for disse godene, fremhever daglig leder i Medbyggerne, Pia Hansen Rolstad.

– I en tid hvor priser og renter har økt, kan det være fristende å ta snarveier eller bli lurt av det som tilsynelatende kan fremstå som et godt tilbud. Vi konkurrerer gjerne på pris, men aldri på kvalitet, sikkerhet eller ryddige forhold.

Velger du en Medbygger, vet du at jobben blir gjort skikkelig, avslutter Kristin Saga, styreleder i Medbyggerne.

Hytteavisa.no • Våren 2026

Hytteavisa.no • Våren 2026

98

Vinn «stemningspakke» til hytta Hva med litt ekstra stemning på hytta? Nå har du sjansen til å vinne to ferdige innrammede naturbilder med valgfritt motiv samt en bluetooth-høytaler hvor du kan nyte sommerhits.

Verdien på pakken er 10 000 kroner!

Verdi kr 10 000,-

For å delta må du løse Vestfold-quizen under. Hvert svar gir deg en bokstav i løsningsordet. Send inn løsningsordet på www.hytteavisa.no/konkurranse innen 14. august 2026, så er du med i trekningen!

Hint: Mange av svarene finner du i magasinet. Lykke til!

Vestfold-quiz: Finn løsningsordet!

1.

Hvilken kystkommune går igjen på en rekke av adressene på oversikten «Noen av våre solgte sjøeiendommer i 2025»?

2.

Hvilken global malingprodusent har hovedkontor i Sandefjord?

3.

Hva heter det berømte vikingskipfunnet fra Tønsberg-området?

4.

Hvilken Vestfold-by er kjent for Bøkeskogen?

5.

Hvilken saus ble benyttet i torske-middagen i Brødrene Berggrens forslag til sommermat?

Løsningsord

Om premien: Fotobilder på aluminiumsplater med aluminiumsrammer og bluetooth-høytaler Reklameservice Vestfold – Telemark i Sandefjord produserer to fine fotoer, etter ditt eget ønske, på delikate aluminiumsplater og rammer.

Størrelsen på bildene er 60x60 cm. I pakken får du også en bluetooth-høytaler, JBL Charge 5 BT, med opptil 20 timer spilletid.

Reklameservice er en ledende aktør på reklamemateriell som skilt-, folieog bildekor. Selskapet er en av de største aktørene på beskyttelsesfolie (PPF) for bil i Vestfold og Telemark. Ønsker du ppf-folie på bilen din i sommer eller jobber i en bedrift som trenger skilt og dekor sjekke ut www.reklameservice.as for inspirasjon!

Delta i dag! Send inn svaret på www.hytteavisa.no/konkurranse Frist for innsendelse: 14. august 2026

99

Hytteavisa.no • Våren 2026

Foto: Minera Skifer

HJEM, HAGE & HYTTE Vi tilpasser skifer etter mål.

VESTFOLDS LEDENDE SKIFERLEVERANDØR Skifer Thorsen AS har i alle år vært regnet som distriktets mest komplette leverandør av alle typer steinprodukter og andre produkter til hus og hage. Vi gleder oss på kundens vegne når vi kan gi gode råd ved bruk av våre produkter.

skiferthorsen.no Skifer-Thorsen AS, Raveien 269, 3220 Sandefjord T: 33 45 17 05 / E: post@skiferthorsen.no Autorisert forhandler

Hytteavisa.no • Våren 2026

100