ImmoFOKUS Tax&Law 2015

Steuerreform 2015/2016 inkludiert

Umfassendes steuerliches Spezialwissen für die Immobilienbranche auf 0,021m 2.

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Graz | Hermagor | Innsbruck | Klagenfurt | Krems | Langenlois | Lilienfeld | Schrems | St. Pölten | Villach | Wien | Zwettl Mitglied von Crowe Horwath International (Zürich) – einer weltweiten Vereinigung rechtlich selbstständiger und unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater.

Vorwort

Neue Gebäude faszinieren. Der erste Blick gilt der Architektur. Ist sie schlicht, modern, gewagt? Für welche Materialien hat man sich entschieden? Wie ist die Haustechnik gelöst?

Mit der Nachhaltigkeit nun auch Fragen, zB wie hoch die Betriebskosten sind oder wie es mit den Lebenszykluskosten aussieht? Hat das Gebäude ein Zertifikat? In den Presseunterlagen, die wir als Redaktion erhalten, finden sich all die wichtigen Details: Bruttogeschoßfläche, Stockwerke, Energieverbrauch.

Investitionsvolumen und, wenn schon vorhanden, mögliche Kaufinteressenten.

Warum das Stiegenhaus hier und nicht dort steht. Gab es einen Wettbewerb, wird auch gleich die Entscheidung der Jury mitgeliefert, samt lobender Erwähnung der nicht zum Zug gekommenen Wettbewerbsteilnehmer.

Ganz, ganz selten werden auch die involvierten Steuerberater und Rechtsanwälte genannt. Ehrlich gesagt – ich kann mich aktuell an keine Presseunterlage der vergangenen Monate erinnern, in der dies der Fall war.

Zu Unrecht, wie ich meine. Das Immobiliengeschäft ist komplex geworden. Nicht nur in den Bauordnungen finden sich unzählige Bestimmungen – Experten sprechen von über 2.000 Normen, die Beachtung finden sollen.

Steuerberater und Rechtsanwälte sind gefordert, steueroptimale Lösungen für Projekte zu finden, die flexibel genug sind, auch die Ideen kommender Finanzminister zu überstehen. Lösungen, die bei stürmischer See halten und nicht nur bei Sonnenschein. Der Auswahl der Steuerberater und Rechtsanwälte kommt eine entscheidende Bedeutung zu. Was nutzt einem der beste Entwurf eines

weltweit renommierten Architekten, wenn beim Generalunternehmervertrag Fehler passieren und der Investor auf nicht einklagbaren Forderungen sitzen bleibt oder sich ein vermeintlicher Steuervorteil im EXCEL später in der Realität nicht verwirklichen lässt.

Anwälte und / oder Steuerberater sind heute Sparring-Partner und unverzichtbar für richtig gute Projekte.

Wir haben einige der Besten auf ihren Gebieten gebeten, für Sie einige aktuelle Themen zu beleuchten. Wenn auch die Materie „trocken“ erscheinen mag, wünsche ich: „Viel Spaß beim Lesen!“ Und vor allem: „Mögen Sie von den Inhalten auch in stürmischen Zeiten profitieren!“

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael Neubauer Chefredakteur

Tax & Law 2015 | ImmoFokus

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Dr. Stephan R. Eberhardt Rechtsanwalt (A)|(D)

Puschner Spernbauer Rosenauer Rechtsanw채lte OG

04 ImmoFokus | Tax & Law 2015

Inhaltsverzeichnis

Inhalt 03

VORWORT

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Steuer 06

ERSTE SCHRITTE Österreich hat kein Einnahmen- sondern ein Ausgabenproblem.

Die Immobilienbranche sei nicht die neue Melkkuh, meint Finanzminister Hans-Jörg Schelling im Interview mit dem ImmoFokus.

Viele Reformen seien einfach notwendig gewesen.

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DIE NOVELLE DER GRUNDERWERBSTEUER – EIN ÜBERBLICK Mag. Erik Malle (PwC Österreich) MMag. Elisabeth Ludwig (PwC Österreich)

14 ERHÖHUNG DER IMMO-EST UND VORGESEHENE ÜBERGANGSFRISTEN Mag. Dr. Gunther Lang (TPA Horwath)

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DIE UMSATZSTEUER BEI VERMIETUNG AN UNECHT STEUERBEFREITE NUTZER („BÖSE“ MIETER) Mag. Bernd Winter (BDO Austria GmbH) Dr. Christoph Pramböck (BDO Austria GmbH)

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ÄNDERUNGEN DER STEUERLICHEN ABSCHREIBUNGSDAUER Dr. Gernot Ressler (LeitnerLeitner) Manuel Scheffauer, LL.M., BA (LeitnerLeitner)

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Dr. Gernot Ressler (LeitnerLeitner) Mag. Beate Reithofer (LeitnerLeitner)

Ing. Sandra Hochleitner (Resh, Real Estate Advisory)

Recht

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DER (BAU)GESPERRTE WIRTSCHAFTSRAUM

ALTERNATIVE FINANZIERUNGEN – CROWDFUNDING LEICHT GEMACHT Dr. Stephan R. Eberhardt

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DIE NEUE EIGENKAPITAL-FINANZIERUNG MMag. Philipp Kaufmann

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ASSET DEALS/SHARE DEALS MMag. Dr. Sibylle Novak (CMS Reich-Rohrwig Hainz )

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ENERGIE-CONTRACTING FÜR IMMOBILIEN Mag. Christian Berghofer (Puschner Spernbauer Rosenauer)

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PRIVAT PUBLIC PARTNERSHIPS

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BAUPROJEKTE: DAS „RISIKO PUR“ PROFESSIONELL MANAGEN

Mag. Christoph Luegmair (SCWP Schindhelm) Mag. Edwin Scharf (SCWP Schindhelm) DI Gerhart Ebner (Risk Experts Risiko Engineering)

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VERMEIDUNG VON KOSTENÜBERSCHREITUNGEN BEI BAUVORHABEN Dr. Paul Schmidinger (KWR – Karasek Wietrzyk)

44 UMWIDMUNG BÜRO IN WOHNUNG Dr. Peter Brodner (BRODNER Rechtsanwälte) Mag. Kerstin Kunst (BRODNER Rechtsanwälte)

REGULIERUNGSWUT Mag. Klaus Wolfinger (ÖVI) MMag. Anton Holzapfel (ÖVI)

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NACHHALTIGER MIETVERTRAG

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MMag. Philipp Kaufmann (ÖGNI)

INTERVIEW MIT FINANZMINISTER HANS-JÖRG SCHELLING

MMag. Dr. Ernst Denk (Denk Kaufmann Fuhrmann)

DIE IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN UND DROHENDE STEUERBELASTUNGEN BEI ZWERGANTEILEN

22 DIE STEUERREFORM UND IHRE AUSWIRKUNGEN AUF IMMOBILIENBEWERTUNGEN

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Erste Schritte

DACHBODENAUSBAU UND WOHNUNGSEIGENTUM Dr. Christian Reimitz (Engin-Deniz Rechtsanwälte)

MIT BESTER ABSICHT – UND DOCH INS DESASTER! Dr. Georg Röhsner (Eversheds | Stolitzka&Partner)

Tax & Law 2015 | ImmoFokus 05

Steuer – Recht

Erste Schritte Österreich hat kein Einnahmen- sondern ein Ausgabenproblem. Die Immobilienbranche sei nicht die neue Melkkuh, meint Finanzminister Hans-Jörg Schelling im Interview mit dem ImmoFokus. Viele Reformen seien einfach notwendig gewesen. So sollte die „Anpassung der Immobilienabschreibung“ unter anderem auch zu einer Vereinfachung beitragen.

Die Fragen stellte: Michael Neubauer

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„Auf europäischer Ebene habe ich der für tot geglaubten Finanztransaktionssteuer wieder Leben eingehaucht.“ Hans-Jörg Schelling Bundesminister für Finanzen

Beim APA-OGM-Vertrauensindex liegen Sie immer im Spitzenfeld. Für einen Finanz­ minister keine Selbstverständlichkeit.

Wo sehen Sie die Gründe dafür?

Hans-Jörg Schelling: Die Menschen erwarten sich zu Recht, dass gearbeitet wird und Ergebnisse geliefert werden. Ankündigungen alleine sind zu wenig. Es braucht die Umsetzung von Projekten. Und vor allem: Die Menschen sind der Politik weiter voraus, als manche Politiker glauben.

Fotos: APA Picturedesk

Was war Ihr bisher größter Erfolg als Finanzminister? >> Mittlerweile bin ich seit über einem Jahr Finanzminister. In dieser Zeit ist viel passiert.

Wir haben eine Steuerreform beschlossen, die sich ohne neue Steuern finanziert. Die Menschen werden spürbar ab 1.1.2016 entlastet.

Den schweren Rucksack der Hypo habe ich übernommen und mit mehreren Maßnahmen Dynamik in den Abbau des Problems gebracht.

Zudem haben wir mit den Verhandlungen zum neuen Finanzausgleich begonnen. Auf europäischer Ebene habe ich der für tot geglaubten Finanztransaktionssteuer wieder Leben eingehaucht. Und Griechenland hat uns alle in

Europa im ersten Halbjahr intensiv beschäftigt.

Erfolgreich gelungen ist auch die Umwandlung der ÖIAG in die ÖBIB. Sie gelten als Shooting Star der Bundes­ regierung. Sind erfolgreiche Manager bessere Politiker? Oder anders gefragt: Sollten Politiker vor der Politkarriere in die Wirtschaft? >> Jeder Politiker hat seine eigene Herangehensweise. Ich habe für mich den Anspruch, immer ein sauberes Projektmanagement aufzusetzen. Das beginnt bei mir im Kabinett und reicht über das Ministerium bis in die Regierungsarbeit. Das beste Beispiel ist für mich die Steuerreform. Was war die Ausgangslage?

Meinem Amtsantritt ist eine 8-monatige Diskussion über die Gegenfinanzierung, also Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuern, vorausgegangen. Keiner hat jedoch darüber gesprochen, wie hoch die Entlastung sein soll und wann sie in Kraft treten soll. Drei Wochen nach meinem Amtsantritt stand ein Projektplan mit Zieldatum 17. März 2015. Sogar ein paar Tage vorher haben wir dann die Steuerreform präsentiert. Und das ohne Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuern!

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Steuer – Recht

„Österreich hat kein Einnahmensondern ein Ausgabenproblem.“

Die Steuerreform hat in der Immobilienbranche zu einiger Aufregung geführt. Die Erhöhung der Immobilienertragsteuer von 25 auf 30 Prozent bei gleichzeitigem Wegfall des Inflationsabschlages sei nichts anderes als eine kalte Progression für Immobilien? >> Ziel der Steuerreform war die nachhaltige Entlastung aller Steuerpflichtigen. Dazu bedurfte es einer Gegenfinanzierung, die sich aus einem Bündel an unterschiedlichen Maßnahmen zusammensetzt: Die notwendige Gegenfinanz­ierung wird zum Teil durch die Verschlankung unserer Verwaltung und die Durchforstung des Förderdschungels erreicht. Ein starker Fokus wurde zudem auf die Betrugsbekämpfung gelegt, um die redliche Wirtschaft zu stärken. Zusätzlich wurde ein „Solidaritätspaket“ geschnürt, das – unter anderem – die angesprochene Erhöhung der Immobilienertragsteuer von 25 Prozent auf 30 Prozent sowie den Wegfall des Inflationsabschlages beinhaltet.

Abgesehen davon, dass es bei einem linearen Steuersatz keine kalte Progression geben kann, war der Inflationsabschlag im Rahmen der Immobilienertragsteuer in der Einkommensteuer bisher ein Fremdkörper. Denn die Inflations-

entlastung wurde nur punktuell, bei Einkünften aus Grundstücksveräußerungen, gewährt.

Demgegenüber werden alle anderen Einkünfte, insbesondere jene, die dem allgemeinen Steuer­tarif unterliegen, nach dem Nominalwert besteuert. Der Inflationsabschlag wurde daher bisher als fragwürdige Privilegierung der Grundstücksveräußer­ungen kritisiert.

Bei Ärzten, Banken oder Versicherungen als Mieter ist eine Nutzung des Vorsteuerabzugs kaum noch möglich. Die „Anpassungen bei der Immobilienabschreibung“ sorgen für 400 Millionen Euro an Mehreinnahmen. Die Immobilienbranche, die neue Melkkuh für den Finanzminister? >> Nein. Die angesprochene Einschränkung des Vorsteuerabzuges wurde bereits mit dem Abgabenänderungsgesetz 2012 eingeführt und soll ungewollte steuerliche Gestaltungen verhindern. Die Anpassung der Immobilienabschreibung soll unter anderem auch zu einer Vereinfachung beitragen, waren doch bisher bis zu drei verschiedene Abschreibungssätze möglich.

Für viele Kritiker ist die Immobilienertragsteuer nichts anderes als eine Vermögenssteuer durch die Hintertür. Ein Versuchsballon – weitere Vermögenssteuern werden folgen? >> Im Zuge der Verhandlungen zur Steuerreform habe ich mich immer gegen eine Gegenfinanzierung durch Einführung neuer Steuern ausgesprochen, wie die klassische Vermögensteuer oder die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Ich habe außerdem stets betont, dass Österreich kein Einnahmen- sondern ein Ausgabenproblem hat. Anstatt neuer Steuern sind daher vielmehr umfassende Reformen in der öffentlichen Verwaltung, im Bereich der Pensionen, des Arbeitsmarktes, der Bildung und der Förderungen das Ziel.

Immer wieder wird die Ökologisierung des Steuerrechts diskutiert. Erste Ansätze finden sich nun bei den Dienstwagen. Wie wäre es aber zum Beispiel mit einer verkürzten Abschreibung bei nachhaltiger Sanierung von Immobilien im Bestand?

Damit könnten auch Impulse in der Bauwirtschaft gesetzt werden. >> Erhaltungsaufwendungen, die der Sanierung eines Gebäudes dienen, sind im betrieblichen Bereich grundsätzlich sofort abzugsfähig. Lediglich im außerbetrieblichen Bereich bei der

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„Anstatt neuer Steuern sind daher vielmehr umfassende Reformen das Ziel.“

Vermietung für Wohnzwecke sind Instandsetzungsaufwendungen auf 15 Jahre zu verteilen. Dahinter steht folgende Überlegung: Bei der Vermietung für Wohnzwecke ist meist von konstant hohen jährlichen Einnahmen auszugehen. Wird nun in das Gebäude investiert, würde dem Vermieter möglicherweise in diesem Jahr ein Verlust entstehen, der im außerbetrieblichen Bereich nicht vorgetragen werden kann. Durch die Verteilung der Instandsetzungsaufwendungen soll daher auch die steuerliche Absetzbarkeit der Investitionskosten ermöglicht werden.

Auf europäischer Ebene wird noch immer über eine Finanztransaktionssteuer verhandelt. Wie ist der aktuelle Stand? >> Die Finanztransaktionssteuer war vor einem Jahr praktisch vom Tisch. Ich habe gleich bei einem meiner ersten europäischen Auftritte einen neuen Anlauf gestartet und versucht, den Knoten zu lösen. Mittlerweile sind immer noch alle 11 Staaten mit am Verhandlungstisch. Wir konnten die Modelle eingrenzen und befinden uns auf einem guten Weg.

werden. Dieses Ziel ist meiner Ansicht nach richtig. Entsprechend der euroraumweiten Umfrage über das Kreditgeschäft vom Juli 2015 ist im Übrigen die Nachfrage nach Unternehmenskrediten schwach. Es liegt – zumindest in Österreich – also vor allem ein Nachfrage- und nicht ein Angebotsproblem vor.

Woran scheitert bislang die Umsetzung des schon seit Längerem geplanten einheitlichen Spekulationsverbots für alle Körperschaften im Verfassungsrang? >> Ein einheitliches Spekulationsverbot für alle Gebietskörperschaften ist im Jahr 2013 bekanntlich – trotz des grundsätzlichen allgemeinen Bekenntnisses zu einem Spekulationsverbot – an der fehlenden Verfassungsmehrheit gescheitert. Ein einheitliches Spekulationsverbot

für alle Gebietskörperschaften im Verfassungsrang steht zwar weiterhin auf der Agenda, auch wenn mittlerweile alle Gebietskörperschaften im Wesentlichen ähnliche eigenständige Regelungen erlassen haben. Darüber hinaus werden wir im Rahmen der neuen Voranschlags- und Rechnungsabschlussverordnung 2015 (VRV 2015) vereinbaren, dass Länder und Gemeinden die Zielsetzungen und Methoden des Risikomanagements öffentlich verfügbar festlegen sowie für alle aktiven Finanzinstrumente detaillierte Angaben machen werden.

Stichwort Budgettransparenz. Wie geht es bei der geplanten Voranschlags- und Rechnungsabschlussverordnung voran? Wie geht es einem Finanzminister, der die Steuereinnahmen über den Finanzausgleich an

Die Banken müssen immer mehr Rücklagen bilden. Trotz billigem EZB-Geld kommt kaum etwas bei der Wirtschaft an.

Hat man mit Basel III über das Ziel hinausgeschossen? >> Basel III verfolgt u.a. das Ziel, durch eine qualitativ und quantitativ verbesserte Kapitalausstattung der Kreditinstitute das Finanzsystem schockresistenter zu machen. Eine exzessive Kreditvergabe an bonitätsschwache Kreditnehmer, wie sie am Beginn der Finanzkrise in den USA (subprime Kredite) stand, soll vermieden

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Steuer – Recht

die Länder abliefert, und vom Rechnungshof hören muss, dass die Finanzgebarung in den Ländern an Transparenz missen lässt. So hätte zum Beispiel die Stadt Wien „keine vollständige Information über die finanziellen Verflechtungen zwischen ihrem Haushalt und den Beteiligungen“. Überhaupt fehle in Wien laut RH „eine zentrale Berichterstattung bzw. ein Beteiligungscontrolling“. Würden die Länder sorgsamer mit dem Geld umgehen, wenn sie die Steuern selbst einheben müssten?

Steuerautonomie für die Länder? >> Die einheitliche Rechnungslegung wird seit über 40 Jahren diskutiert. Die Eckpunkte der Vereinbarung mit Ländern und Gemeinden stehen. Es ist ein wichtiges politisches Projekt, das wir nicht am Parlament vorbei verordnen wollen. Der Rechnungshofpräsident und ich sind deshalb der Auffassung, die Verordnung vor dem Erlass auch noch dem Budgetausschuss zu präsentieren. Was Steuerautonomie für Länder betrifft, habe ich immer gesagt, dass

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wir das ergebnisoffen diskutieren sollen. In den laufenden Verhandlungen zum neuen Finanzausgleich beschäftigt sich eine eigene Untergruppe mit dieser Frage. Ergebnisse erwarte ich bis Ende des Jahres.

Verfassungsrechtler Bernd-Christian Funk sieht in Folge des Verfassungsgerichtshofserkenntnisses zum Hypo-Sanierungsgesetz höhere Kosten auf den Staat zukommen. Es gehe nun in Richtung eines Totalschadens für die Steuerzahler. Wie teuer wird’s denn wirklich? >> Angesichts des laufenden Abwicklungsverfahrens wäre eine Nennung von Zahlen zum jetzigen Zeitpunkt verfrüht. Klar ist, dass auf Grund des Verfassungsgerichtshoferkenntnisses die Forderungen der Nachranggläubiger in das Abwicklungsverfahren einzubeziehen sind und die Ausfallhaftung des Landes Kärntens wirksam ist. Welche Einigung seitens des Landes mit den Gläubigern möglich ist, bleibt abzuwarten.

Laut Beamtengewerkschafter Fritz Neugebauer gibt es in Österreich derzeit vollstreckbare Steueraußenstände von 2,1 Milliarden Euro, davon eine Milliarde allein bei der Umsatzsteuer. Er fordert mehr Beamte, um diese Außenstände einzutreiben. Auf der anderen Seite hört man, dass Finanzamt und Sozialversicherung vermehrt Unternehmen in den Konkurs schicken. Mit einem Bruchteil der Gelder, die für die Hypo aufgewendet werden, könnte man viele Unternehmen vor der Pleite bewahren. Die Großen stützt man, die Kleinen hängt man? >> Hinsichtlich der angesprochenen Hypo Alpe Adria haben wir bereits in der Vergangenheit alles unternommen, um den Schaden für die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler möglichst gering zu halten und die günstigste Lösung für alle zu finden. Klar ist, so etwas wie die Causa Hypo darf nie wieder passieren.

Da der sorgsame Umgang mit dem Steuergeld der Österreicherinnen und Österreicher für

FINANZMINISTER DR. HANS JÖRG SCHELLING geboren am 27. Dezember 1953 in Hohenems (Vorarlberg) Familienstand: verheiratet, 2 Töchter Ausbildung Volksschule Feldkirch-Altenstadt Bundesgymnasium Feldkirch, Matura 1972 Studium der Betriebswirtschaftslehre an der Universität Linz Sponsion 1978, Promotion 1981 Beruflicher Werdegang 1978-1981 Universitätsassistent am Institut für Handel, Absatz und Marketing an der

Universität Linz 1981-1990 Leiner/Kika Unternehmensgruppe, ab 1988 als Geschäftsführer 1990-2014 Selbständiger Unternehmensberater Schelling GesmbH 1992-2005 Geschäftsführer XXXLutz GmbH, Wels 1999-2014 Geschäftsführender Gesellschafter Big Deal Marken und

MarketingberatungsgesmbH 2005-2008 Geschäftsführer XLA GmbH, Wels 2005-2011 Aufsichtsrat XXXLutz GmbH, Wels Funktionen u.a.

2004-2014 Vizepräsident der Wirtschaftskammer Österreich 2007-2008 Abgeordneter zum Nationalrat 2009-2014 Vorsitzender des Verbandvorstandes im Hauptverband der österreichischen

Sozialversicherungsträger 2012-2014 Aufsichtsratsvorsitzender der Österreichische Volksbanken -Aktiengesellschaft 2013-2014 Aufsichtsratsvorsitzender der Pensionskassen AG der Sozialversicherung seit 1. September 2014 Finanzminister der Republik Österreich

uns selbstverständlich ist, haben wir im Zuge der Steuerreform den Schwerpunkt auf die Betrugsbekämpfung gelegt. In diesem Sinne wird es auch in diesem Bereich Ausnahmen vom Aufnahmestopp geben. Hier besteht dringender Bedarf an zusätzlichem Personal­einsatz.

Für uns stehen der Schutz der redlichen Bürgerinnen und Bürger und des heimischen Wirtschafts- und Arbeitsstandorts an oberster Stelle – in diesem Sinne wird die Betrugs­ bekämpfung auch künftig hohen Stellenwert genießen.

Zwei letzte Fragen. Wie sieht es mit den aktuellen Steuereinnahmen aus. Läuft alles nach Plan? Welche Themen werden Sie in den nächsten 18 Monaten forcieren?

>> Die bisherige Entwicklung 2015 gibt keinen Anlass, vom Budgetplan abzugehen, und entspricht bisher den Erwartungen.

Die Steuerreform ist der erste Schritt. Wenn wir Österreich vom Mittelfeld wieder an die Spitze Europas bringen wollen, braucht es weitere Reformen. Die Pensionen sollen auch in 20 Jahren sicher sein. Die steigende Arbeitslosigkeit muss bekämpft werden und auch bei der Bildung sehe ich Luft nach oben, wenn beim Bildungsbudget nur 50 Cent von einem Euro in den Klassenzimmern und somit bei den Schülern ankommen. Jeder Tag ohne Reformen ist ein verlorener Tag für Österreich und kostet Geld.

Das gefährdet den Wohlstand der kommenden Generationen. Das müssen wir verhindern. n

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Steuer – Recht

Die Novelle der Grunderwerbsteuer – ein Überblick

M

it der Steuerreform 2015/16 wurde das Grunderwerbsteuergesetz einer grundlegenden Reformierung unterzogen.

Künftig werden insbesondere unentgeltliche Grundstücksübertragungen einer weitaus höheren Steuerbelastung unterliegen als bisher.

Grundstückswert als neue Bemessungs­ grundlage

Autor: WP/StB Mag. Erik Malle Director

Eine zentrale Änderung betrifft die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Bislang wurde die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom gemeinen Wert bemessen. Bei bestimmten begünstigten Erwerbsvorgängen diente jedoch der deutlich niedrigere, dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage.

Die Besteuerung entgeltlicher Erwerbsvorgänge soll grundsätzlich unverändert in Anlehnung an die Gegenleistung (Kaufpreis) erfolgen. Bei unentgeltlichen Übertragungen soll in Zukunft jedoch ein neu definierter Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Dieser Grundstückswert soll künftig auch für entgeltliche Übertragungen als Mindestbemessungsgrundlage dienen, sofern die Gegenleistung unter dem Grundstückswert liegt.

Autorin: StB MMag. Elisabeth Ludwig Managerin

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Wie der Grundstückwert genau zu ermitteln sein wird, soll noch durch eine Verordnung präzisiert werden. Grundsätzlich stehen mehrere Varianten zur Verfügung: Zum einen kann er pauschal als Summe des dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes bestimmt werden. Zum anderen kann der Grundstückswert aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Zu-

dem kann ein etwaiger geringerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden. Ein derartiges Gutachten soll dann jedenfalls die Vermutung der Richtigkeit für sich haben.

Unentgeltliche Grundstücksübertragungen, wie Schenkungen oder Übertragungen im Erbweg, werden daher künftig ausgehend von einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage besteuert.

Stufentarif für unentgeltliche Erwerbsvorgänge

Um diesen Effekt abzumildern, soll für unentgeltliche Erwerbe ab 1. Jänner 2016 ein Stufentarif zur Anwendung kommen. Dieser sieht eine Staffelung nach folgendem Schema vor: bis EUR 250.000 Grundstückswert für die nächsten EUR 150.000 ab EUR 400.000

0,5% 2% 3,5%

Wann ein Erwerbsvorgang als unentgeltlich anzusehen ist, wurde nunmehr gesetzlich festgehalten. Abhängig von der prozentuellen Höhe der Gegenleistung am Verkehrswert des Grundstückes, ist nach folgendem Schema eine Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben vorzunehmen: Gegenleistung bis 30%

unentgeltlich

Gegenleistung über 30% bis 70%

teilentgeltlich

Gegenleistung über 70%

entgeltlich

Die teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen werden in einen unentgeltlichen Teil zum Stufentarif und in einen entgeltlichen Teil zum Steuersatz von 3,5% aufgeteilt, wie folgendes Beispiel zeigt:

A schenkt B ein Grundstück im Wert von EUR 200.000 gegen Übernahme der Schulden in Höhe von EUR 80.000. Der entgeltliche Teil des Erwerbs beträgt 40%, die restlichen 60% sind unentgeltlich. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt: EUR 80.000 entgeltlich mit 3,5% EUR 120.000 unentgeltlich mit 0,5% Insgesamt anfallende Grunderwerbsteuer

EUR 2.800 EUR 600 EUR 3.400

Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie

Erwerbe im Familienverband sollen unabhängig von etwaigen Gegenleistungen als unentgeltlich behandelt und damit zum Stufentarif besteuert werden. Eine Einschränkung besteht darin, dass Grundstücksübertragungen zwischen denselben Personen über einen Zeitraum von fünf Jahren zusammengerechnet werden müssen, wie folgendes Beispiel verdeutlicht: M schenkt ein Grundstück im Wert von EUR 200.000 an ihre Tochter. Ein Jahr später schenkt sie ihrer Tochter eine Eigentumswohnung im Wert von EUR 100.000. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt: EUR 200.000 mit 0,5%

EUR 1.000

EUR 50.000 mit 0,5%

EUR 250

EUR 50.000 mit 2%

EUR 1.000

Insgesamt anfallende Grunderwerbsteuer

EUR 2.250

Die Zusammenrechnung erfolgt auch dann, wenn der Erwerber von mehr als einer Person eine wirtschaftliche Einheit übertragen erhält.

Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die Eltern ihrem Kind ein ihnen je zur Hälfte gehörendes Einfamilienhaus schenken.

Die bestehende Steuerbefreiung für Erwerbe unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner soll auch auf Erwerbe von Todes wegen ausgedehnt werden.

Zudem soll diesbezüglich künftig ein allgemeiner Freibetrag von 150 m² Wohnnutzfläche zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern gelten.

Generell kann ab 1. Jänner 2016 im Fall eines unentgeltlichen Erwerbs auf Antrag die Option in Anspruch genommen werden, die Grunderwerbsteuerbelastung auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.

Neuerungen bei der Anteilsvereinigung

Auch der Tatbestand der Anteilsvereinigung wurde reformiert. Werden Anteile an einer Kapitalgesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, übertragen, wird die Grunderwerbsteuerpflicht derzeit nur dann ausgelöst, wenn 100% der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Demnach verhindert zum Beispiel das Halten eines Zwerganteiles durch einen Treuhänder derzeit die Grunderwerbsteuerpflicht, auch wenn der Treugeber wirtschaftlich über das gesamte Grundstück verfügen kann.

Die Neuregelung der Anteilsvereinigung sieht vor, dass die Grunderwerbsteuerpflicht bereits bei der Vereinigung von 95% der Anteile in einer Hand eintritt. Die in der Praxis verbreiteten Treuhandstrukturen sollen künftig verhindert werden, indem treuhändig gehaltene Anteile dem wirtschaftlich tatsächlich verfügenden Treugeber zugerechnet werden. Darüber hinaus erfolgt eine Ausdehnung der Grunderwerbsteuerpflicht auf die Anteilsvereinigung bei Personengesellschaften, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Auf diese Weise wird der Umgehung der Grunderwerbsteuerpflicht durch die Übertragung von Anteilen an der grundstücksbesitzenden Personengesellschaft ein Riegel vorgeschoben.

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer im Fall der Anteilsvereinigung und der Übertragung aller Anteile erfolgt gegenwärtig basierend auf dem dreifachen Einheitswert.

Umgründungen werden ausgehend vom zweifachen Einheitswert besteuert. Künftig soll für diese Tatbestände ebenfalls der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Jedoch soll als Erleichterung der anzuwendende Steuersatz immer 0,5% betragen.

B überträgt ein Betriebsgrundstück im Wert von EUR 2.000.000 an seine Schwester. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich mit EUR 2.000.000 abzüglich des Betriebsfreibetrages in Höhe von EUR 900.000 und beträgt somit EUR 1.100.000. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich danach wie folgt: Stufentarif: EUR 250.000 mit 0,5%

EUR 1.250

EUR 150.000 mit 2%

EUR 3.000

EUR 700.000 mit 3,5%

EUR 24.500

Grunderwerbsteuer

EUR 28.750

Deckelung: EUR 2.000.000 mit 0,5%

EUR 10.000

Tatsächlich zu entrichtende Grunderwerbsteuer

EUR 10.000

Grundsätzlich ist die Steuer nachträglich zu erheben, wenn der Erwerber innerhalb von fünf Jahren das zugewendete Vermögen überträgt oder betriebsfremden Zwecken zuführt oder den Betrieb aufgibt. Für diesen Fall soll dem Erwerber künftig kein Betriebsfreibetrag zustehen und die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil soll ausschließlich nach dem Stufentarif – ohne Deckelung – berechnet werden. Der entgeltliche Teil ist hingegen mit dem Steuersatz von 3,5% zu versteuern.

Zusammenfassend betrachtet wird sich die Grunderwerbsteuerbelastung ab dem 1. Jänner 2016 in vielen Fällen erhöhen, auch wenn ergänzend erleichternde Maßnahmen vorgesehen sind. n

Änderungen bei der unentgeltlichen Betriebsübertragung

Für die begünstigte unentgeltliche Übertragung von Betrieben wird der bisherige Freibetrag in Höhe von maximal EUR 365.000 im Zuge der Reform des Grunderwerbsteuergesetzes auf EUR 900.000 erhöht. Der unentgeltliche Teil der Betriebsübertragung soll nach Abzug des Betriebsfreibetrages dem Stufentarif unterliegen, jedoch mit einem fixen Steuersatz von 0,5% zusätzlich gedeckelt werden, wie folgendes Beispiel zeigt:

PwC Österreich Erdbergstraße 200 A-1030 Wien Tel: +43/ 1 / 501 88 0 erik.malle@at.pwc.com elisabeth.ludwig@at.pwc.com

Tax & Law 2015 | ImmoFokus

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Steuer – Recht

Erhöhung der Immo-ESt und vorgesehene Übergangsfristen

D

as jüngst beschlossene Steuerreformgesetz 2015/2016 brachte für Immobilienbesitzer einige überraschende Neuerungen mit sich. Insbesondere die ImmoESt wird bereits wenige Jahre nach ihrer Einführung von 25% auf 30% erhöht, womit sowohl für Altfälle, als auch für Neufälle die Steuerbelastung spürbar ansteigt.

Bisherige Regelung

Autor: Mag. Dr. Gunther Lang ist Steuerberater, Immobilienexperte und Partner bei TPA Horwath in Wien. Er ist Lektor an der Fachhochschule für Immobilienwirtschaft Wien sowie Fachautor und Vortragender.

Im StabG 2012 wurde ein besonderer Steuersatz in Höhe von 25% für Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken festgelegt.

Durch Anwendung eines besonderen Steuersatzes in gleicher Höhe wie bei Kapitaleinkünften sollte einerseits eine Gleichbehandlung beider Kapitalveranlagungsformen hergestellt und andererseits die schlagartige Aufdeckung hoher stiller Reserven abgefedert- und zu einem gewissen Teil damit auch die Inflationswirkung pauschal und zusätzlich zum Inflationsabschlag abgedeckt werden.

Neuregelung

Mit dem Steuerreformgesetz 2015/16 wird der besondere Steuersatz nunmehr auf 30% erhöht (entspricht einer Steuererhöhung um 20 Prozentpunkte), womit auch keine Gleichbehandlung mit Kapitaleinkünften mehr vorliegt und die Steuerbelastung nicht nur für Neufälle, sondern auch für Altfälle und Umwidmungen spürbar ansteigt. Bisher war für Altfälle eine ImmoESt von 3,5% des Veräußerungserlöses zu entrichten (Praktikermethode), womit sich bei Altfällen die ImmoESt des Veräußerers mit der Grunderwerbsteuer des Erwerbers deckt, also die spiegelbildliche Besteuerung des Ver-

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äußerers darstellt. Mit der Erhöhung des Steuersatzes auf 30% entfällt die spiegelbildliche Besteuerung mit der Grunderwerbsteuer des Erwerbes, ab 2016 ist für Altfälle nunmehr eine ImmoESt von 4,2% des Veräußerungserlöses (Praktikermethode) zu entrichten (oder – wie gesetzlich vorgegeben - Veräußerungserlös abzüglich 86% fiktive Anschaffungs-kosten, davon 30% ImmoEst, was zum gleichen Ergebnis führt). Bei Umwidmungen iSd § 30 Abs. 4 Z 1 EStG erhöht sich der Steuersatz nunmehr von 15% auf 18%, jeweils bemessen vom Veräuß­er­ ungserlös. Übergangsfristen

Der 30%ige Steuersatz ist für alle Veräußerungen nach dem 31.12.2015 relevant, für Veräußerungen vor dem 1.1.2016 kommt noch der 25%ige Steuersatz zur Anwendung.

Auf Grund der Bezugnahme auf das Veräußerungsgeschäft soll für die Frage, ob ein Veräußerungsgeschäft noch unter den 25%igen oder bereits unter den 30%igen Steuersatz fällt, auf das Verpflichtungsgeschäft abgestellt werden, die einkommensteuerliche Erfassung orientiert sich unverändert am Zufluss-/Abflussprinzip. Wird daher der Kaufvertrag vor dem 1. 1. 2016 von allen Parteien unterfertigt, so unterliegt die Abtretung grundsätzlich noch dem Steuersatz iHv 25%, auch wenn die Eintragung ins Grundbuch bzw der Kaufpreiszufluss erst nach dem 31. 12. 2015 erfolgen sollten.

Bedingt abgeschlossene Rechtsgeschäfte

Für Rechtsgeschäfte, die bedingt abgeschlossen werden, gilt nach den Einkommensteuerrichtlinien folgendes:

Bei auflösender Bedingung ist der Tatbestand mit Vertragsabschluss erfüllt. Eine spätere Auflösung des Verpflichtungsgeschäftes infolge des Eintrittes der Bedingung beseitigt nicht die ursprüngliche Anschaffung/Veräußerung. Es liegt vielmehr ein neuerlicher Anschaffungs-/ Veräußerungsvorgang vor. Ist bei unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Verträgen der Bedingungseintritt hinreichend wahrscheinlich (zB Genehmigung durch die Grundverkehrskommission), wird der Tatbestand ebenfalls bereits mit Vertragsabschluss erfüllt. Sollte trotz hinreichender Wahrscheinlichkeit die Bedingung nicht eintreten, liegt ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO vor. Ist bei aufschiebend bedingten Veräußerungen der Bedingungseintritt von Beginn an nicht hinreichend wahrscheinlich, liegt eine Veräußerung erst bei Bedingungseintritt vor.

Handlungsempfehlung

Dort, wo eine Veräußerung bereits geplant- oder ins Auge gefasst wurde, macht es jedenfalls Sinn, diese noch 2015 durchzuführen. Einerseits kann so noch der 25%ige Steuersatz gesichert werden und andererseits ist gegebenenfalls auch noch die Geltendmachung eines Inflationsabschlages möglich. Sollte ein Verkauf aber nicht geplant sein, muss sehr genau überlegt werden, ob dieser nur wegen der Erhöhung der ImmoESt kurzfristig in 2015 tatsächlich erfolgen soll, da bekanntlich auch noch zahlreiche andere Umstände im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie berücksichtigt werden müssen und unüberlegte oder überstürzte Veräußerungen sich dann – trotz noch günstigerer Steuerbelastung – in Summe oft nachteilig für den Veräußerer auswirken können. Speziell bei Verkäufen im Familienverband ist zu beachten, dass dadurch die Eigenschaft als Altfall verloren geht.

„Dort, wo eine Veräußerung bereits geplant- oder ins Auge gefasst wurde, macht es jedenfalls Sinn, diese noch 2015 durchzuführen. Einerseits kann so noch der 25%ige Steuersatz gesichert werden und andererseits ist gegebenenfalls auch noch die Geltendmachung eines Inflationsabschlages möglich.“

Wenn man sich somit noch die Rechtslage vor StRefG 2015/16 durch einen Verkauf in 2015 sichern will, sollte tunlichst darauf geachtet werden, dass dieser unbedingt erfolgt, um sich nicht später auf Diskussionen mit der Finanzverwaltung einlassen zu müssen.

Optionen sind Bedingungen nicht gleichzuhalten. Eine Option liegt vor, wenn dem Vertragspartner ein einseitiges Gestaltungsrecht eingeräumt wird, einen Vertrag abzuschließen. Dies ist dann der Fall, wenn die Rechtswirksamkeit eines Vertrages ausdrücklich von der Erklärung eines Vertragspartners (zB des Käufers) abhängt. Bei solchen Optionsgeschäften kommt das relevante Verpflichtungsgeschäft erst bei Ausübung der Option zustande.

Es kommt daher – bei Ausübung einer vor dem 1.1.2016 eingeräumten Option nach dem 31.12.2015 – bereits der erhöhte Steuersatz zur Anwendung.

Rechtsanwaltskosten etc) können bis 31.12.2015 auch im Fall der Regelbesteuerungsoption nicht geltend gemacht werden, außer es handelt sich um jene Kosten, die explizit im Gesetz angeführt werden (das sind Kosten für Berechnung und Abfuhr der ImmoEst, sowie Minderbeiträge aus Vorsteuerkorrekturen).

Ab 1.1.2016 entfällt durch eine entsprechende Änderung im Rahmen des StRefG 2015/16 aber das Abzugsverbot für Veräußerungskosten. Diese können bei Veräußerungen mit Option zur Regelbesteuerung ab 2016 somit grundsätzlich unbeschränkt abgezogen werden. Fremdwährungskursverluste, die aus der Konvertierung und Rückführung eines entsprechenden Fremdwährungsdarlehens im Zuge der Veräußerung einer Immobilie resultieren, dürfen aufgrund der dazu ergangenen Rechtsprechung aber nicht im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen geltend gemacht werden.

Zusammenfassung

Für Grundstücksveräußerungen, die noch bis 31.12.2015 abgeschlossen werden, kommt noch die 25%ige ImmoESt zur Anwendung. Ab 2016 erhöht sich diese auf 30%. Relevant ist in diesem Zusammenhang das Datum des Kaufvertragsabschlusses, dem Zufluss des Kaufpreises kommt keine Bedeutung mehr zu. n

Alternative Antrag auf Anwendung des progressiven Steuertarifes

Anstelle des besonderen Steuersatzes in Höhe von 25% bzw. ab 2016 30% kann auf Antrag aber auch der allgemeine (ab 2016 reformierte) Steuertarif angewendet werden (Option zur Regelbesteuerung), wobei die Option nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte, die der ImmoESt, dh dem besonderen 25%igen bzw. 30%igen Steuersatz gem § 30a Abs 1 EStG unterliegen, möglich ist. Dies wird insbesondere dann sinnvoll sein, wenn aus anderen Einkunftsquellen Verluste angefallen sind, die dann mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Abziehbarkeit von Veräußerungskosten

Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung (Maklerkosten, Kosten für Inserate, Kosten für Erstellung eines Energieausweises,

TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH Praterstraße 62-64 A-1020 Wien Tel: +43/ 1 / 588 35 0 Fax: +43 / 1 / 588 35 500 e-mail: office@tpa-horwath.com

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Steuer – Recht

Die Umsatzsteuer bei Vermietung an unecht steuerbefreite Nutzer („böse“ Mieter)

S Autor: Mag. Bernd Winter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner Leiter Branchencenter Immobilien bernd.winter@bdo.at

eit dem 01.09.2012 sollten Vermieter ein besonderes Augenmerk auf die umsatzsteuerliche Behandlung ihrer Mieter legen. Sogenannte (aus umsatzsteuerlicher Sicht) „böse“ Mieter können den Vermieter um den Vorsteuerabzug bringen. Es handelt sich hierbei um Mieter, deren Umsätze nach § 6 Abs 1 UStG unecht steuerbefreit sind.

Dazu zählen bspw insbesondere Banken, Versicherungen und Ärzte. Der vorliegende Beitrag thematisiert die wesentlichen Probleme und Praxisfragen in diesem Zusammenhang und zeigt auf, dass aus einer Vermietung an „böse“ Mieter wesentliche finanzielle Nachteile für den Vermieter resultieren können.

Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, worunter auch die Überlassung der Nutzung an Geschäftsräumen fällt, selbst ebenso gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG unecht von der Umsatzsteuer befreit.

Daraus ergibt sich, dass ein Vermieter für seine Leistungen einerseits keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen, andererseits aber keinen Vorsteuerabzug geltend machen darf.

Option zur Umsatzsteuerpflicht für Mietverträge, die bis 31.08.2012 begründet wurden

Autor: Dr. Christoph Pramböck Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Director Leiter Competence Center Immobilienbewertung christoph.pramboeck@bdo.at

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Nach der alten Rechtslage, die auf vor dem 01.09.2012 begründete Mietverträge anwendbar ist, kann der Unternehmer gemäß § 6 Abs 2 UStG alte Fassung einen steuerfreien Umsatz aus der Vermietung von Grundstücken als steuerpflichtig behandeln.

Option zur Umsatzsteuerpflicht für Mietverträge, die ab 01.09.2012 begründet werden

Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2012 begründet werden, kann der Vermieter nach

neuer Rechtslage (§ 6 Abs 2 UStG in der geltenden Fassung) auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG nur verzichten, soweit der Leistungsempfänger (Mieter) das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer (Vermieter) hat diese Voraussetzung nachzuweisen.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung bedeutet „nahezu ausschließlich“ in diesem Zusammenhang, dass der Mieter das Grundstück / den Grundstücksteil zu mindestens 95% zur Ausführung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze verwendet. Ein „baulich abgeschlossener, selbständiger Grundstücksteil“ ist ein solcher, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte. Die Möglichkeit, Wohnungseigentum begründen zu können, ist dann nicht erforderlich, wenn das gesamte, vom Leistungsempfänger angemietete Grundstück (auch wenn es nicht parifiziert werden kann) nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet wird.

Ausgenommen von dieser Neuregelung sind lediglich Vermieter, die ebenfalls Errichter des Gebäudes sind, vorausgesetzt mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer wurde bereits vor dem 01.09.2012 begonnen. Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt die nachteilige Neuregelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die ab dem 01.09.2012 beginnen. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerb durch den Vermieter vor dem 01.09.2012 erfolgte.

Im Hinblick auf die Frage nach der Anwendbarkeit der Neuregelung ist gemäß UStR Rz 899c nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich, sondern die faktische Begründung des Miet- bzw Pachtverhältnisses, somit die tatsächliche Innutzungnahme des Gebäudes bzw Gebäudeteiles. Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw Pachtverhältnis. Dies gilt mangels Unternehmeridentität auch dann, wenn der Wechsel im Zuge einer nicht steuerbaren Rechtsnachfolge (zB Erbfolge, Umgründung) erfolgt. Kein Mieter- oder Vermieterwechsel liegt hingegen vor, wenn im Rahmen einer Umgründung die Unternehmeridentität erhalten bleibt. Die Verlängerung eines Mietvertrags durch einseitige Willenserklärung oder durch zweiseitige Willenseinigung ist kein neues Miet- bzw Pachtverhältnis, wenn die Vertragsverlängerung ohne zeitliche Unterbrechung erfolgt.

Werden die Mietverträge also gleich nach der Befristung verlängert, kommt es zu keinem neuen Mietvertrag im umsatzsteuerrechtlichen Sinn.

Notwendigkeit einer Vorsteuerkorrektur

Für den Fall, dass aus umsatzsteuerlicher Sicht „neue“ Mietverträge vorliegen und zur Umsatzsteuerpflicht unter den bereits oben genannten Bedingungen daher nicht mehr optiert werden kann, so ist eine Korrektur der bisher geltend gemachten Vorsteuern erforderlich.

Der Berichtigungszeitraum bei Gebäuden beträgt 10 (alte Regel) bzw 20 Jahre (neue Regel).

Der Berichtigungszeitraum von 20 Jahren ist auf Berichtigungen von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, die Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken betreffen, die das Unternehmen nach dem 31.03.2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt.

Gem UStR Rz 2011ff sind die Vorsteuern danach aufzuteilen, wie sie den unecht steuerfreien Umsätzen und den übrigen Umsätzen bei wirtschaftlicher Betrachtung ganz oder teilweise zuzurechnen sind. Eine bestimmte Form der Aufteilung ist weder gesetzlich vorgeschrieben noch von der Finanzverwaltung in den UStR festgehalten. Es ist daher jede Methode, die im Einzelfall eine wirtschaftlich zutreffende Zuordnung der Vorsteuerbeträge ermöglicht, zulässig. In der Praxis erfolgt idR eine Aufteilung nach m², Nutzwerten oder Mieterlösen.

BDO-TIPP: Bei Mietverhältnissen, die nach dem 01.09.2012 begründet werden, sollte eine Bestätigung des Mieters eingeholt werden, dass dieser • das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, • den Vermieter über diesbezügliche Änderungen in Kenntnis setzt sowie • allfällig daraus resultierende „Schäden“ übernimmt.

Anspruch auf Vorsteuerabzug bei Ausübung der Option zur Umsatzsteuer

Will der Vermieter bereits vor der Ausführung des Umsatzes den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen, ist dies nach Ansicht der Finanzverwaltung in UStR Rz 900 nur dann möglich, wenn er darlegen kann (zB durch entsprechende Vorvereinbarungen mit zukünftigen Mietern oder anhand anderer über eine bloße Absichtserklärung hinausgehende Umstände), dass im Zeitpunkt des Bezuges der Vorleistung (bspw erste Eingangsrechnungen von Architekt etc) die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Vermietung mit größerer Sicherheit anzunehmen war als der Fall einer steuerbefreiten Vermietung.

Risiko einer Änderung der Verhältnisse bei bestehenden Mietern

Sollte sich bei einem Mieter zu einem späteren Zeitpunkt herausstellen, dass dieser nicht mehr Umsätze ausführt, die nahezu ausschließlich (mindestens 95%) zum Vorsteuerabzug berechtigen, geht die Option zur Vermietung mit USt ab diesem Zeitpunkt verloren und der Vermieter müsste etwaige verbleibende Vorsteuer-Zehntel bzw -Zwanzigstel aus der Anschaffung bzw nachträglich angefallene aktivierungspflichtige Kosten korrigieren.

Untervermietung

Für den Fall, dass die untervermieteten Räumlichkeiten als baulich abgeschlossener Grundstücksteil zu qualifizieren sind (dh Wohnungseigentum könnte begründet werden) und diese an einen sogenannten „bösen“ Untermieter, also einen Untermieter, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt

ist, untervermietet werden, ist auch für den Vermieter ein Vorsteuerabzug hinsichtlich dieses Grundstücksteiles ausgeschlossen.

Sollte hingegen der untervermietete Grundstücksteil nicht baulich abgeschlossen sein, so ist darauf abzustellen, ob der Mieter die gesamten gemieteten Räumlichkeiten zu mindestens 95% für Umsätze verwendet, die dessen Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das heißt der Mieter dürfte aus den umsatzsteuerfreien Untermieteinnahmen durch einen „bösen“ Untermieter (inklusive aller anderen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätze) maximal 5% seiner gesamten Umsätze generieren, damit in weiterer Folge auch der Vermieter mit Umsatzsteuer vermieten kann und zum Vorsteuerabzug hinsichtlich des gesamten Gebäudes berechtigt ist. n

BDO Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Kohlmarkt 8-10 (Eingang Wallnerstraße 1) A-1010 Wien Tel: +43/ 1 / 537 37 www.bdo.at

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Steuer – Recht

Änderungen der steuer­lichen Abschreibungsdauer Im Zuge der Steuerreform

N Autor: Dr. Gernot Ressler ist Steuerberater und Director bei LeitnerLeitner in Wien und Lehrbeauftragter am Institut für Österreichisches und Internationales Steuerrecht an der Wirtschaftsuniversität Wien.

Autor: LL.M., BA Manuel Scheffauer ist Berufsanwärter bei LeitnerLeitner in Wien.

Die Tätigkeitsschwerpunkte der Autoren liegen im Bereich Transaktionen und Restrukturierungen mit Schwerpunkt auf Immobilien.

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ach gegenwärtiger Rechtslage sieht das Ertragsteuerrecht – je nach Nutzungsart - verschiedene gesetzlich normierte Nutzungsdauern für die Absetzung für Abnutzung (AfA) vor. Dabei handelt es sich jeweils um widerlegbare Vermutungen. Gelingt somit dem Steuerpflichtigen der Nachweis einer (in aller Regel kürzeren) tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer über ein einschlägiges Gutachten, dient die darin ermittelte Nutzungsdauer der Ermittlung der steuerlichen Abschreibung.

Dieses Grundprinzip ist sowohl bei Gebäuden im Rahmen der betrieblichen als auch im Rahmen der außerbetrieblichen Einkünfteerzielung vorgesehen.

1. Änderungen bei steuerlichen Abschreibung im betrieblichen Bereich.

Bei unmittelbarer Nutzung im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes oder eines Gewerbebetriebes können aktuell Betriebsgebäude ohne Nachweis der Nutzungsdauer mit einem AfA-Satz von bis zu 3% (d.h. 33,33 Jahre) abgeschrieben werden. Dient das Gebäude übrigen betrieblichen Zwecken (z.B. insbesondere Freiberufler, Verwaltung, Vermietung zu Wohnzwecken) beträgt der AfA-Satz ohne Nachweis der Restnutzungsdauer bis zu 2% (d.h. 50 Jahre). Daneben besteht ein spezieller Mischsatz für Betriebe im Bank- und Versicherungswesen, soferne die Gebäude nicht unmittelbar dem Kundenverkehr dienen (2,5%). Wird ein Betriebsgebäude zu Wohnzwecken vermietet, müssen Instandsetzungskosten wie z.B. der Austausch von Fenstern auf 10 Jahre verteilt abgesetzt werden, sofern sie nicht durch Subventionen gedeckt sind, und damit nicht in die Gewinnermittlung einfließen.

Das Steuerreformgesetz 2015/16 sieht nunmehr einen einheitlichen AfA-Satz im betrieblichen Bereich von bis zu 2,5% vor, soferne das Gebäude einem betrieblichen Zweck dient.

Befindet sich das Gebäude im Betriebsvermögen, wird jedoch für Wohnzwecke (bspw gewerbliche Vermietung) verwendet, ist ein AfA-Satz von bis zu 1,5% anzuwenden, der dem (unverändert gebliebenem) AfA-Satz im außerbetrieblichen Bereich entspricht.

Hervorzuheben ist, dass es sich wie nach bisheriger Rechtslage um Nichtbeanstandungsgrenzen handelt, die mit einem Gutachten widerlegbar sind.

Die Neuregelung ist erstmals für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre anzuwenden.

Sollte bisher ein davon abweichender AfASatz angewendet worden sein, verändert sich somit die Abschreibung ab 2016 entsprechend, was auch eine Änderung der vom AfA-Satz abgeleiteten Restnutzungsdauer zur Folge hat. Es ist somit davon auszugehen, dass die vom Gesetzgeber als „Angleichung“ bezeichnete Änderung der Nutzungsdauern in vielen Fällen zu signifikanten Verlängerungen der Restnutzungsdauer führen wird, soferne die pauschale Annahme nicht widerlegt werden kann. Es kommt somit zu einer Verteilung des steuerlichen Aufwandes über einen längeren Zeitraum hinaus, was unmittelbar zu einer temporären Steuermehrbelastung führt.

Wenngleich durch dieses Hinauszögern in Gesamtbetrachtung zwar kein steuerlicher Aufwand verloren geht, ist in Rahmen der Barwertbetrachtung ein Nachteil unbestritten. Hauptbetroffener der Praxis ist wohl zu einem guten Teil die Immobilienwirtschaft – insbesondere die gewerbliche Vermietung von Wohnraum.

2. Änderungen bei steuerlichen Abschreibung im außerbetrieblichen Bereich

Die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer für Gebäude im außerbetrieblichen Bereich mit 1,5% bleibt im Rahmen der Steuerreform 2015/16 grundsätzlich unverändert. Die einzige Veränderung erfahren vor 1915 errichtete Altbauten, wonach der bislang von der Verwaltungspraxis tolerierte erhöhte 2%ige AfA-Satz hinkünftig nicht mehr vorgesehen ist.

fenkundigem und erheblichem Abweichen von den tatsächlichen Verhältnissen soll auch das Finanzamt ein abweichendes Aufteilungsverhältnis feststellen können.

Wurde der Kaufpreis (oder der Gebäudeanteil im Rahmen der fiktiven Anschaffungskosten oder des gemeinen Werts des bebauten Grundstücks bei erstmaliger Vermietung) bislang mit 80% angesetzt, muss bereits ab 2016 die AfA

der Steuerreform 2015/2016 sowohl für den betrieblichen als auch den außerbetrieblichen Bereich auf 15 Jahre verlängert. Nach den Übergangsvorschriften gilt der neue Verteilungszeitraum auch für alte Instandsetzungen, deren Verteilungszeiträume vor dem 1.1.2016 begonnen haben. Entsprechend sind die bisherigen Verteilungen an die Neuregelung anzupassen.

4. Zusammenfassung

„Mittels Gutachten können negative Folgen der Änderung der steuerlichen Abschreibung abgefedert werden.“ Nach der bisherigen Verwaltungspraxis erfolgte der Ansatz für den ausgeschiedenen Grund und Boden bei Grundstücken, bei denen für das Gebäude ein AfA-Satz von 1,5% oder 2% zu Grunde gelegt worden ist, grundsätzlich pauschal mit 20%. Nach Ansicht des Gesetzgebers konnte dieser Ansatz vor allem durch die Preisanstiege bei Grund und Boden in jüngerer Vergangenheit nicht mehr beibehalten werden. Das pauschale Aufteilungsverhältnis für bebaute Grundstücke wird daher auf 40% für Grund und Boden und 60% für Gebäude verschoben und nunmehr auch gesetzlich verankert. Dieses Aufteilungsverhältnis gilt nur für angeschaffte bebaute Grundstücke im außerbetrieblichen Bereich und ist dort für die Berechnung der AfA und eine allfällig erforderliche Aufteilung im Rahmen der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen maßgeblich. Wie sich dies in der Praxis bei der Anschaffungskostenaufteilung bei Liegenschaften im Zusammenhang mit einer betrieblichen Einkünfteerzielung erweisen wird, bleibt allerdings noch abzuwarten. Schließlich hatte die in der Vergangenheit ebenfalls zu außerbetrieblichen Liegenschaften ergangene „80/20“-Verwaltungsauffassung faktisch auch Aussagekraft bei betrieblichen Liegenschaften und damit de facto eine Vorbildwirkung.

Ein abweichendes Aufteilungsverhältnis ist z.B. durch Gutachten nachweisbar. Bei of-

dem neuen gesetzlichen Aufteilungsverhältnis entsprechend reduziert oder im Einzelfall ein davon abweichendes Verhältnis nachgewiesen werden. Zu diesem Zweck sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes – bei Ansatz des gesetzlichen Wertes von 60% – um ein Viertel (60% sind 3/4 von 80%) abzustocken.

Um diesen Betrag erhöhen sich die Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Analog zur im betrieblichen Bereich vorgesehenen Streckung der Gesamtnutzungsdauer geht in Gesamtbetrachtung theoretisch zwar kein steuerlich abzugsfähiger Aufwand „verloren“, dennoch kommt es durch die Anwendung des neuen Aufteilungsverhältnissen jedenfalls im Rahmen der Barwertbetrachtung zu Nachteilen (reduzierte laufende AfA versus erhöhte Anschaffungskosten für Grund und Boden), zumal der erhöhte Anschaffungskostenanteil für Grund und Boden erst zum Veräußerungszeitpunkt der Liegenschaft geltend gemacht werden kann.

3. Änderungen zur Verteilung von Instand­ setzungsaufwendungen

Bisher galt, dass Instandsetzungsaufwendungen für Gebäude, die entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden, grundsätzlich auf 10 Jahre zu verteilen sind. Dieser Verteilungszeitraum wurde nun im Zuge

Die Vereinheitlichung der AfA-Sätze für Betriebsgebäude führt dazu, dass die meisten Gebäude steuerlich über einen längeren Zeitraum amortisiert werden müssen. Dies verursacht für einen Großteil eine temporäre steuerliche Mehrbelastung. Am stärksten von den Änderungen betroffen ist wohl die gewerbliche Vermietung von Wohnraum, bei der sich sowohl die Bemessungsgrundlage der AfA (bei Gebäuden im Privatvermögen), der AfA-Satz (bei Gebäuden im Betriebsvermögen) als auch die Länge des Verteilungszeitraumes von Instandsetzungsaufwendungen ändern.

Bis zum Inkrafttreten der Regelungen mit 1.1.2016 kann somit Handlungsbedarf entstehen. Sowohl hinsichtlich des anzuwendenden AfA-Satzes als auch in Bezug auf die Grundkomponente an den Kosten für eine Liegenschaft im Privatvermögen besteht die Möglichkeit, Gutachten vorzulegen, die eine vom Gesetz abweichende Behandlung des Gebäudes rechtfertigen können. Damit können zumindest im Einzelfall die negativen Folgen der Steuerreform 2015 auf die Immobilienbranche abgefedert werden. n

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43/1/718 98 90 - 0 Fax: +43/1/718 98 90 - 804 e-mail: wien.office@leitnerleitner.com

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Steuer – Recht

Die Immobiliengesellschaften und drohende Steuerbelastungen bei Zwerganteilen (GmbH und Personengesellschaften)

D

ie Grunderwerbsteuer für Anteilsübertragungen an grundstückbesitzende Gesellschaften wurde mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 grundlegend geändert. Die Neuregelung bringt mit 1.1.2016 gravierende Auswirkungen für die Praxis mit sich. Für Anteilseigner an grundstücksbesitzenden Gesellschaften bleibt daher nicht mehr viel Zeit, sich optimal auf die geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen einzustellen.

1. Rechtslage bis 31. 12. 2015

Einer der Tatbestände, der unter die GrESt fällt, ist die sogenannte Anteilsvereinigung.

Darunter ist ein Rechtsvorgang zu verstehen, der dazu führt, dass sämtliche Anteile in der Hand eines Gesellschafters oder in der Hand mehrerer Gesellschafter, die miteinander eine umsatzsteuerliche Organschaft bilden, vereinigt werden. Die GrESt wurde bisher mit 3,5% vom dreifachen Einheitswert berechnet.

Naturgemäß spielt dieser Umstand bei Share Deals von Immobiliengesellschaften eine Rolle, wobei nach gängiger Praxis eine Verwirklichung einer Anteilsvereinigung durch Halten von Zwerganteilen vermieden werden konnte. Sofern keine missbräuchliche Gestaltung vorlag, stellte prinzipiell auch das treuhändige Halten eines Anteils eine Gestaltungsoption dar.

2. Neuregelung ab 1. 1. 2016

Autor: Dr. Gernot Ressler ist Steuerberater und Director bei LeitnerLeitner in Wien und Lehrbeauftragter am Institut für Österreichisches und Internationales Steuerrecht an der Wirtschaftsuniversität Wien.

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Autor: Mag. Beate Reithofer ist Berufsanwärterin bei LeitnerLeitner in Wien.

Die Tätigkeitsschwerpunkte der Autoren liegen im Bereich Transaktionen und Restrukturierungen mit Schwerpunkt auf Immobilien.

Ab 1.1.2016 wird eine Anteilsvereinigung nunmehr dann angenommen, wenn bereits mindestens 95% der Anteile in der Hand eines Gesellschafters oder in der Hand einer Unternehmensgruppe nach § 9 KStG vereinigt sind.

Es ist daher nicht mehr nötig, dass sämtliche Anteile übertragen werden. Die Unternehmensgruppe ersetzt künftig die umsatzsteuerliche Organschaft.

Weiters werden ab 1.1.2016 von Treuhändern gehaltene Anteile, nunmehr stets dem Treugeber zugerechnet, wodurch diese Möglichkeit zur Vermeidung der GrESt künftig gänzlich wegfällt.

Zu beachten ist, dass Gesellschaften, an denen bereits jetzt 95% der Anteile oder mehr in einer Hand vereinigt sind, nicht automatisch mit 1.1.2016 GrESt auslösen. Es ist somit ein zusätzlicher zivilrechtlicher Erwerbsvorgang (auch wenn er noch so geringfügig ist) erforderlich. Dies gilt auch für bisher bestehende Unternehmensgruppen und Treuhandschaften. Eine Anteilsvereinigung auf Ebene des mittelbaren Gesellschafters (bspw Großmuttergesell-schaft) löst – wie bisher – keine GrESt aus. Entscheidend ist die Vereinigung auf Ebene der unmittelbar beteiligten Gesellschafter.

Die GrESt wird künftig mit 0,5% vom Grundstückswert berechnet. Dadurch wird zwar der Steuersatz herabgesetzt, doch die Bemessungsgrundlage auf den Verkehrswert erhöht, der um ein vielfaches höher sein kann, als der Einheitswert. Im Ergebnis wird sich daher die GrESt-Belastung aufgrund der höheren Bemessungsgrundlage wohl verteuern.

Bsp.: A ist zu 51% und B zu 49% an der Z-GmbH, welche ein inländisches Grundstück besitzt, beteiligt. Am 1.6.2016 verkauft A 30% der Anteile an der Z-GmbH an B, sodass A nunmehr nur noch zu 21%, B jedoch zu 79% beteiligt ist. Am 1.9.2016 verkauft A weitere 20% an C, der die Anteile für B treuhändig hält. Da die Erwerbe nach dem 31.12.2015 erfolgt sind, sind treuhändig gehaltene Anteile dem Treugeber (hier B) zuzurechnen. Gesellschafter B hält somit insgesamt 99% der Anteile womit der Tatbestand der Anteilsvereinigung als erfüllt gilt und GrESt anfällt.

3. Neuregelung ab 1. 1. 2016 für Personen­ gesellschaften

Eine besondere Neuregelung betrifft grundstückshaltende Personengesellschaften. Werden innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile an einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, auf neue Gesellschafter übertragen, fällt dafür GrESt an (0,5% vom Verkehrswert des Liegenschaftsvermögens).

Welches Rechtsgeschäft (Verkauf, Schenkung, Erbschaft, Umgründung) dieser Übertragung

zugrunde liegt, ist irrelevant – entscheidend ist nur, dass 95% der unmittelbar gehaltenen Personengesellschaftsanteile innerhalb von fünf Jahren ihren Eigentümer gewechselt haben.

Anteilsübertragungen vor dem 1.1.2016 sind jedoch nicht mitzuberücksichtigen – relevant sind nur Erwerbsvorgänge ab 2016.

Bsp.: Gesellschafter der grundstückshaltenden A-OG sind B (80%) und C (20%). Im Jahr x1 verkauft B seinen Anteil an einen Dritten, D. Im darauffolgenden Jahr x2 verkauft C 15% wiederum an einen Dritten, E. Insgesamt werden 95% der Anteile an der A-OG innerhalb von 5 Jahren an neue Gesellschafter übertragen. Es kommt daher zu einer GrESt-pflichtigen Anteilsübertragung.

re bei Umgründungen - geboten, da durch konzerninterne Verschiebungen (in- und außerhalb der Unternehmensgruppe) Anteilsvereinigungen ausgelöst werden können.

Es kann sinnvoll sein, noch im Jahr 2015 beabsichtigte Anteilsübertragungen durchzuführen. Dies gilt besonders für Personengesellschaften. Sollte etwa aktuell bereits eine Umgründung oder ein Verkauf geplant sein, könnten beispielsweise noch in diesem Jahr zumindest 5,1% der Anteile vorweg übertragen werden und im Jahr 2016 sodann die restlichen Anteile. Dadurch wäre nur der zweite Übertragungsvorgang zum Zeitpunkt der neuen Rechtslage ausgeführt, womit dieser wohl nicht als GrESt-pflichtiger Vorgang gilt.

„Es kann sinnvoll sein, noch im Jahr 2015 beabsichtigte Anteils­ übertragungen durchzuführen.“ Neu ist künftig auch, dass bei einer Änderung des Gesellschafterbestandes im Ausmaß von 95% die Personengesellschaft die (einzige) Schuldnerin der GrESt ist.

4. Auswirkungen auf die Praxis

Auch wenn nunmehr eine 95%-Grenze ausdrücklich gesetzlich normiert ist, sollte in der Praxis weiterhin die Möglichkeit zur Vermeidung der GrESt bestehen bleiben. Zukünftig ist wohl davon auszugehen, dass mindestens 5,1% von weiteren Gesellschaftern gehalten werden müssten, um keine Anteilsvereinigung auszulösen.

Angedacht werden könnte etwa auch eine ertragsteuerlich neutrale Übertragungen von Minderheitsanteilen an vermögensverwaltende Personengesellschaften oder – soferne die Voraussetzungen vorliegen – Umgründungsvorgänge nach dem UmgrStG. Jede Transaktion ist jedenfalls aber einzelfallbezogen in Hinblick auf ihre wirtschaftliche Sinnhaftigkeit zu überprüfen. n

Personengesellschafter werden überdies angehalten sein, ihre Beteiligungserwerbe iZm der Fünfjahresfrist evident zu halten.

Insbesondere bei M&A-Transaktionen und bei Umstrukturierungen im Konzern ist darauf zu achten, dass kein GrESt-pflichtiger Übertragungsvorgang gesetzt wird. Bei bestehenden oder zu gründenden Unternehmensgruppen ist darauf zu achten, dass ein 5,1%-Anteil einer Immobiliengesellschaft nicht in die Gruppe aufgenommen wird. Die Ergebniszurechnung innerhalb der Gruppe (100%) ist davon nicht betroffen. Vorsicht ist dennoch - insbesonde-

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Steuer – Recht

Die Steuerreform und ihre Auswirkungen auf Immobilienbewertungen

Autor: Ing. Sandra Hochleitner, MS RESH, Real Estate Advisory

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urch die mit 01.01.2016 in Kraft tretende Steuerreform 2015/16 ergeben sich in der Immobilienwirtschaft einige Veränderungen, sei es in der Wahl des Übertragungszeitpunktes oder der Notwendigkeit der Erstellung von Immobilienbewertungsgutachten.

Reform der Grunderwerbsteuer

Zentrales Thema der Steuerreform ist die Grunderwerbsteuer. Nachdem der „veraltete“ Einheitswert in den letzten Jahren immer mehr in Zweifel gezogen wurde, wird mit der Grunderwerbsteuerreform versucht, weitestgehend vom Einheitswert abzukommen.

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ImmoFokus | Tax & Law 2015

Bisher wurde bei unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert als Basis für die Berechnung der Steuer herangezogen. Ab 01.01.2016 soll dafür der Grundstückswert der übertragenen Liegen­schaft zum Ansatz gebracht werden.

Um nicht „teure“ Gutachten für derartige Übertragungen einholen zu müssen, hat sich der Gesetzgeber überlegt, der Grundstückswert ist aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abzuleiten oder auf Basis des dreifachen Bodenwertes (ermittelt nach Bewertungsgesetz) plus Wert des Gebäudes zu berechnen. Durch Gutachten wäre aber ein

niedrigerer gemeiner Wert (Verkehrswert) nachzuweisen möglich. Übertragungen in der Familie gelten übrigens auch dann als unentgeltlich wenn die Gegenleistung eine Leibrente oder die Einräumung eines Wohnrechts ist. Besonderheiten sind jedoch bei der Übernahme von Schulden zu beachten.

Immobilienertragsteuer-Erhöhung

Ein weiterer Eckpfeiler der Steuerreform 2015/16 ist die Erhöhung der Immobilienertragsteuer von 25 auf 30%. Das bedeutet, der Gewinn der durch den Verkauf einer Immobilie erzielt wird, wird künftig höher besteuert.

Auch entfällt der bisher anzuwendende und die Immobilienertragssteuer mindernde Inflationsabschlag.

„Unmittelbare Auswirkungen auf dieImmo­ bilienbewertung hat die Steuer­ reform nicht.“

Abschreibung – Grundanteilpauschale

Bisher bestand die Möglichkeit in der Abschreibung für Abnutzung die Anschaffungskosten dahingehend aufzuteilen, dass 20% davon auf den Grundanteil und die restlichen 80% auf das Gebäude entfallen. Mit der aktuellen Steuerreform wird jedoch die Vermutung angestellt, dass der (nicht abnutzbare) Grundanteil 40% der Anschaffungskosten beträgt. Somit vermindert sich die Abschreibungsbasis des Gebäudes auf 60% der Anschaffungskosten.

Sollte die Vermutung des Grundanteils in der Höhe von 40% nicht richtig sein, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen anderes zu beweisen bzw. darzulegen.

Hier bietet die Einholung eines unabhängigen Gutachtens Potential zur Einsparung von Steuern.

Auswirkungen der Steuerreform auf die Immobilienbewertung

Unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienbewertung oder die Wahl des anzuwendenden Verfahrens im Gutachten hat die Steuerreform nicht.

Der Bewertungszweck ist jedoch dahingehend sinnvoller Weise dem Sachverständigen zu nennen, um sicherzustellen, ob eine gesonderte Ermittlung und Ausweisung des Grundwertes im Gutachten notwendig bzw. sinnvoll ist oder nicht.

Dient das Gutachten als Basis für die Abschreibung für Abnutzung ist das separate Ermitteln und Anführen des Grundwertes im Gutachten sinnvoll, um nicht die Pauschalregelung wie oben angeführt anwenden zu müssen, vorausgesetzt, der durch die Verkehrswertermittlung ausgewiesene Grundwert würde niedriger als 40% der Anschaffungskosten sein. Darüber macht die Grundwertermittlung steuerlich wenig Sinn.

Erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes der bebauten Liegenschaft mittels Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren ist der Grundwert in der Bewertung ohnehin eigens angeführt.

Würde jedoch das vereinfachte Ertragswertverfahren, das Discounted Cash Flow Verfahren oder auch das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen, ist eine zusätzliche bzw. separate Grundwertermittlung notwendig. Diese kann durch das heranziehen von entsprechenden Vergleichswerten oder durch die Anwendung des Residualwertverfahrens durchgeführt werden.

Wird das Gutachten für die oben genannten grunderwerbsteuerlichen Zwecke oder die Immo-ESt benötigt, ist eine gesonderte Ausweisung des Grundwertes im Gutachten nicht zwingend notwendig. n

RESH Advisory e.U. Breitenseer Straße 44/36 A-1140 Wien Tel: +43/1/231 35 79 Fax: +43/1/253 30 33 7337 e-mail: office@resh.at www.resh.at

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Steuer – Recht

Regulierungswut Genug ist genug. Fast alle Interessenvertretungen von Berufsgruppen, die mit dem Planen und Bauen beschäftigt sind, stoßen in das gleiche Horn: Die Regulierung hat eine gefährliche Eigendynamik bekommen.

Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI fordert grundlegende Reform des Normungswesen.

D Autor: Mag. Klaus Wolfinger ÖVI Bauträgersprecher

er Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft hat bereits mehrfach eine Entrümpelung der technischen Standards gefordert.

Fast alle Interessenvertretungen von Berufsgruppen, die mit dem Planen und Bauen beschäftigt sind, stoßen in das gleiche Horn: Die Regulierung hat eine gefährliche Eigendynamik bekommen. Sowohl eine Eindämmung in der Erstellung neuer Regulative als auch ein Hinterfragen bestehender Normen ist gefragt, so die Analyse des ÖVI. Und ganz allgemein ist Bewusstsein zu schaffen, dass nur ganz wenige Normen rechtlich verbindlich sind, während die deutlich überwiegende Mehrzahl als bloße Empfehlungen zu werten ist. Dieser Unterschied ist sowohl bei der Vertragsgestaltung als auch in der Gerichtsbarkeit zu beachten – daher wäre diese Freiwilligkeit zukünftig deutlicher zu machen. Vor allem bei strafrechtlicher Haftung sollte angesichts der Normenflut die Sorgfaltspflicht nicht automatisch auf den Stand der Technik zu beziehen.

Vom Normungsinstitut zum Normungsfließband

Autor: MMag. Anton Holzapfel ÖVI Geschäftsführer

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Der Prozess der Wandlung des ehemaligen Österreichischen Normungsinstitutes in das Unternehmen Austrian Standards Institut war sicher ein betriebswirtschaftlich höchst professionelles Projekt – allerdings hat sich das System damit verselbstständigt, die Produktion von Normen wurde zum Geschäftsmodell und damit stellt sich die Frage, ob das Resultat

für unsere ohnedies überregulierte österreichische Landschaft sinnvoll bzw. noch tragbar ist? Die bloße Sichtung und Evaluierung von zehntausenden bestehenden Normen allein ist ein wichtiges, wenn auch langwieriges Projekt. Zunächst ist es aber dringend nötig, das System der Normung an der Wurzel anzupacken.

Neben inhaltlichen Fragen gilt es auch die Strukturen des Normungswesens zu reflektieren. Der jüngst präsentierte Entwurf der Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für eine neue Struktur des Normungsinstituts ist sehr zu begrüßen. Einige der Gedanken wurden mittlerweile auch in den Begutachtungsentwurf des Wirtschaftsministeriums übernommen.

Wirkungsorientierte Folgenabschätzung

Der ÖVI fordert einen grundsätzlichen Paradigmenwechsel in der Normung: So positiv technische Weiterentwicklung ist – nicht jede Innovation soll kurze Zeit später zum Standard erhoben werden. Und Standards müssen unbedingt auch daran gemessen werden, was sie für sämtliche Betroffenen bewirken.

Insofern ist die von der Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten eingeforderte „wirkungsorientierte Folgenabschätzung“ ein ganz entscheidender Beitrag zur Weiterentwicklung des Systems

Normungsarbeit und sollte ehestmöglich umgesetzt und in den Gesetzesentwurf des Wirtschaftsministeriums aufgenommen werden.

Nicht nur für neu zu beratende Normen sind die resultierenden Kosten und Auswirkungen intensiv zu beleuchten und sorgsam abzuschätzen. Auch für bestehende Normen sollte diese Evaluierung generell eingeführt werden, um die Angemessenheit der Regelungen zu hinterfragen.

Das von Kammerpräsident Christian Aulinger genannte Beispiel der ÖNORM B 5305, wonach für Fenster einmal pro Jahr eine Wartung durch fachkundiges Personal durchgeführt werden muss, veranschaulicht in erschreckender Deutlichkeit, wie Normungsarbeit in die Irre führen kann. Es mag

ÖNORM B 1300 als Musterbeispiel

Auch die ÖNORM B 1300 ist ein Musterbeispiel für überschießende Regelungen: Der Eigentümer einer Immobilie und dessen Vertreter, der Verwalter, sind angehalten, eine umfangreiche Dokumentation über verschiedenste bauliche und technische Aspekte des Hauses zu erstellen. Die dabei verwendeten Formulierungen sind zum einen überbordend, zum anderen zu unbestimmt. Gänzlich außer Acht gelassen wurde bei der Erstellung der Norm aber, welcher laufende finanzielle Aufwand hier auf den Eigentümer zukommt.

Teurer Föderalismus

Einmal mehr ist dies auch Anlass, den unnötig teuren Föderalismus im Baurecht zu überwinden. Ein besonders absurdes Beispiel für die

„So positiv technische Weiterentwicklung ist – nicht jede Innovation soll zum Standard erhoben werden.“ spezielle Fenster geben, deren Funktion – z.B. aus Brandschutzgründen - so wichtig ist, dass die Funktionsfähigkeit laufend sichergestellt werden muss. Für herkömmliche Fenster muss der Nutzer aber weiterhin erwarten können, dass sie jahrelang ohne Wartung funktionieren – und das tun sie in der Praxis ja auch. Wenn nun ein Normungsausschuss eine jährliche Wartungspflicht statuiert hat, müssen sich die Experten dem Vorwurf aussetzen, dass ihnen entweder ein technischer Fehler unterlaufen ist oder hier einseitige Interessen eingeflossen sind (zumal von Wartung durch „fachkundiges Personal“ die Rede ist).

Solche Fehlentwicklungen müsste eine wirkungsorientierte Folgenabschätzung verhindern können. Das Beispiel zeigt zudem auf, wie wichtig eine ausgewogene Besetzung der Normungsausschüsse ist. In einer Neuordnung des Normierungsprozesses ist unbedingt auch sicherzustellen, dass alle bei der Anwendung der Norm relevanten Konsequenzen und Interessen ausgewogen betrachtet werden.

Sendung „Am Schauplatz“ (ausgestrahlt am 20.

August 2015) darum ging, dass in Traiskirchen Hunderte unter freiem Himmel schlafen müssen (?) während im Gebäude einige Zimmer leer stehen, verwies ein sichtlich hin- und hergerissener Beamter des Innenministeriums darauf, dass er eine zusätzliche Belegung des Hauses wegen der Fluchtwegsbreiten nicht verantworten könne.

In Deutschland meinte Kanzlerin Merkel persönlich es könne nicht sein, dass leerstehende Wohnungen als ungeeignet für Flüchtlinge erklärt werden, weil die Balkongeländer nicht der Bauordnung entsprächen. Auch punkto Brandschutz hält sie Ausnahmeregelungen für angebracht. Diese Beispiele sind insofern beachtenswert, weil darin eine Abwägung erfolgt, worin Prioritäten liegen sollten.

Abschließend noch ein Gedanke aus der aktuellen Diskussion zur Überarbeitung der OIB-RL im Hinblick auf Barrierefreiheit.

Von verschiedensten Interessenvertretungen wird bemängelt, dass – so der Plan - der Verweis auf die ÖNORM B 1600 entfallen wird und damit auf baurechtlicher Ebene gewisse Elemente der ÖNORM B 1600 nicht mehr verpflichtend sein werden. Offenbar die Quadratur des Kreises… n

bloßen Lippenbekenntnisse der Landeshauptleute bietet einmal mehr die österreichweite Vereinheitlichung bautechnischer Standards durch die OIB-Richtlinien.

Wer das Landesgesetzblatt von Niederösterreich konsultiert, kann bei genauem Studium der Anhänge eine „verniederösterreicherte“ Fassung einer OIB-Richtlinie erkennen: http://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?A bfrage=LgblAuth&Dokumentnummer=LG BLA_NI_20150115_4 Man würde rein aufgrund des Verweises im Gesetzestext auf die OIB Normen nie annehmen, dass diese in vielen Details verändert sind!

Einige Gedanken als Ausblick

Wie unangemessen hoch das Einhalten technischer Standards oft – zumindest im deutschsprachigen Raum – eingestuft wird, konnten wir auch in der Debatte um die Unterbringung von Flüchtlingen miterleben. Als es in der ORF-

ÖVI Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft Favoritenstraße 24/11 A-1040 Wien Tel: +43/1/505 48 75 Fax: +43/1/505 48 75 - 18 e-mail: office@ovi.at www.ovi.at

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Steuer – Recht

Nachhaltiger Mietvertrag Das Mietrecht ist ein sehr weitreichender, sensibler und damit schwer veränderbarer Rechtskomplex, somit hat sich die Thematik der Nachhaltigkeit dort noch nicht sehr intensiv etabliert. Mit anderen Worten: solange die Miethöhe nicht in irgendeiner Weise davon abhängt, wie „sustainable“ ein Gebäude ist, solange werden Investoren schwer motivierbar sein, in Nachhaltigkeit zu investieren.

E Autor: MMag. Philipp Kaufmann Gründungspräsident ÖGNI

Autor: Ines Reiter Geschäftsführerin ÖGNI

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in Grundgedanke der Nachhaltigkeit ist es, die Lebenszykluskosten zu optimieren und somit für niedrige Bewirtschaftungskosten zu sorgen; von diesen niedrigen Betriebskosten und höheren Qualitäten profitieren die Nutzer eines Objekts, die Kosten für diese Maßnahmen trägt der Projektentwickler bzw. Investor. Alleine mit dem Argument einer besseren Vermietung sind diese Kraftanstrengungen seitens des Eigentümers aber nicht zu rechtfertigen, vielmehr soll und muss sich die Nachhaltigkeit rechnen.

Darüber hinaus sind Themenbereiche, wie eine nachhaltigere Reinigung, eine gesündere Innenraumluft, besser gewartete Anlagen und vor allem Aufgaben, wie Monitoring – sprich: handeln und denken im Kreislauf – bisher Utopie und das Handlungsfeld von Gutmenschen.

Erst mit der Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen können diese neuen Ansprüche die Grundlage für das Zusammenarbeiten von Vermieter und Mieter sein.

Um Lösungsansätze für den nachhaltigen Mietvertrag für den österreichischen gewerb-

lichen Markt zu erarbeiten, hat Stefan Artner (Dorda Brugger Jordis) eine schlagkräftige Gruppe als ÖGNI Arbeitsgruppe zusammengerufen. Durch gezielte Vertragsklauseln und Regelungsempfehlungen, die eine nachhaltige Nutzung sowohl für Mieter als auch Vermieter verbindlich festlegen, setzen die Experten, u.a.

Andreas Köttl von Value One oder Gerhard Haumer (ehemals PORREAL), einen ersten Schritt in diese Richtung. Mit dem nachhaltigen Mietvertrag hat die österreichische Bauund Immobilienwirtschaft eine Grundlage, auf deren die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) eine wirtschaftliche WIN-WINSituation für beide Seiten gestalten können.

Die große Herausforderung für alle Beteiligten ist die Veränderung bestehender Mietvertragsklauseln am Markt zu erklären, da es sich aus juristischer Sicht in Österreich um Neuland handelt. Die nachhaltigen Regelungen dürfen den ökonomischen Sichtweisen der handelnden Parteien nicht entgegenstehen, sondern müssen angemessen in das Vertragswerk integriert werden.

Für eine umfassende Etablierung braucht es jedoch den Gesetzgeber und ich wünsche mir hier mehr Mut für einen Perspektivenwechsel, damit neue Abwicklungsmodelle, neue Verrechnungssysteme und ein neues

der Nachhaltigkeit nicht nur positiv, weil Errungenschaften der letzten Jahre – Stichwort Barrierefreiheit – Gefahr laufen, wieder „wegrationalisiert“ zu werden. Wichtig ist daher, dass wir im Lebenszyklus planen,

ARBEITSGRUPPE MMag. Stefan Arnter (DORDA BRUGGER JORDIS Rechtsanwälte GmbH) Mag. Lothar Egger (LeitnerLeitner GmbH) Fabian Kaufmann (CC Real)

„Die Forderung nach Billig und Quantität zielt auf kurzfristige Impulse.“

MMag. Philipp Kaufmann (ÖGNI) Mag. Thomas Kurz (Heid Schiefer Rechts­ anwälte OG) Mag. Christoph Luegmair (Saxinger Chalupsky & Partner Rechtsanwälte GmbH) Dr. Saskia Machold (DORDA BRUGGER JORDIS Rechtsanwälte GmbH) Dr. Hannes Pachler (BergsTopp GmbH) Sonja Schweitzer Mag. Oliver Strauss (ÖGNI)

Miteinander im Markt möglich sind. Es ist für mich nicht nachvollziehbar, warum Contracting im MRG nicht umsetzbar sind oder warum bei einer Quartiersentwicklung für den Projektentwickler die Hürden für dezentrale Energiegewinnung schier unüberwindbar sind. Noch unvorstellbar ist, warum das MRG immer noch auf das historische Baujahr abstellt. Wenn ein Gebäude hervorragend saniert ist und demnach mit einem Neubau vergleichbar ist, gibt es beim Neubau keinen Vollanwendungsbereich beim Bestand jedoch schon und dies für immer – dieser Widerspruch ist nicht erklärbar. Der Grund für die Regelung ist historisch mit den Herausforderung der Nachkriegssituation und den besonderen Herausforderungen der 40er und 50er Jahre des letzten Jahrtausends erklärbar – hier hat sich viel geändert und diese Regelungen haben sich überholt. Unsere Forderung ist daher, dass Gebäude nach dem technischen Baujahr und nicht nach dem juristischen bewertet werden sollen. Wir wollen demnach den Ist-Zustand als Grundlage sehen und damit eine Win-Win-Situation zwischen Vermieter und Mieter schaffen; aber auch die Kommune hat hier viel davon, da gerade beim Bestand kaum Infrastruktur gebaut werden muss.

Mit der Mietrechtsthematik hängt auch das Förderungswesen im Wohnbau eng zusammen. Hier sind momentan gegenläufige Intentionen festzustellen, nach dem Motto „Bauen wir billiger, dann können wir ums gleiche Geld mehr bauen“. Das ist im Sinne

bauen und bewirtschaften. Dies sowohl im ökologischen als auch ökonomischen Sinne.

Einerseits haben wir dafür die Ökobilanz und anderseits die Lebenszykluskostenberechnung. Aber: Wir haben rund 80 Prozent der Kosten in der Bewirtschaftung, 18 Prozent in der Errichtung und nur 2 Prozent in der Planung. Meine Forderung ist, der Planung einen höheren Stellenwert einzuräumen, da wir damit 98 Prozent der gesamten Kosten steuern. Mit integraler Planung, den Vorteilen der Digitalisierung, Stichwort BIM, und veränderten Prozessen schaffen wir es bei der Bewirtschaftung Kosten zu optimieren.

Erlauben Sie mir die Rechnung: wenn wir bei der Bewirtschaftung die Potentiale nutzen, dann bekommen wir die Planung und den Bau fast geschenkt.

Hier müssen wir alle zusammenarbeiten und aufschreien, denn eine Entwicklung, wie die oben angesprochene, wird länger wirken.

Genau aus diesem Grund haben wir als ÖGNI das 7 Punkte Reformprogramm entwickelt, mit dem wir die Bundesregierung auffordern, die Nachhaltigkeit nicht aus den Augen zu verlieren und damit Wachstum zu ermöglichen. Eines darf nicht vergessen werden: die Forderung nach Billig und Quantität zielt auf kurzfristige Impulse. So wie eine Abwrackprämie Effekte nur verschiebt, dürfen wir nicht auf Kosten der Gesundheit bzw. der Lebensqualität handeln und vor allem die Spielräume unserer Kinder einschränken – dies sowohl im Bereich der Budgets als auch der Umwelt und natürlichen Ressourcen. n

MMag. Roland Strauss (TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH) Mag. Georg Tusek (Lawfirm Rechtsanwälte) Mag. Wolfgang Vejdovsky (PwC Österreich GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Dr. Lothar Wachter (WOLF THEISS Rechts­ anwälte GmbH) Franz Waglhuber (ÖGNI) Mag. Beata Neumaier (IC Projektentwicklung) DI MSc. BSc. Christian Blaskovits (IC Projektentwicklung) Dr. Franz Reinthaler (kerschbaum partner rechtsanwälte)

ÖGNI Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft Pillweinstraße 48 A-4020 Linz Tel: +43/ 1 / 997 18 09 e-mail: office@ogni.at www.ogni.at

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Steuer – Recht

Der (bau)gesperrte Wirtschaftsraum Wien - Bratislava:.Viele Hindernisse bremsen große Entwicklungschancen. Eine davon sind Bausperren.

D Autor: MMag. Dr. Ernst Denk, Ehem. Lektor und Universitätsassistent für Verfassungs- und Verwaltungsrecht an der Universität Wien; Vorstandsmitglied zahlreicher Privatstiftungen sowie Mitglied diverser Aufsichtsräte Spezialgebiete: Wirtschaftsrecht, Gesellschafts- und Kapitalmarktrecht, Liegenschafts- und Mietrecht, Mergers & Acquisitions, Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Immaterialgüterrecht,Familien- und Erbrecht

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ie Region Wien-Bratislava war schon vor dem Ersten Weltkrieg ein bedeutender Kultur-, Verkehrs- und Wirtschaftsraum in Europa. Vor allem durch die Aufteilung der Monarchie in Nationalstaaten und das Entstehen des Ostblocks nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs gingen die Synergien der einzelnen Teile dieser Region für Jahrzehnte verloren. Nach dem Niedergang des Ostblocks und Wegfall des „Eisernen Vorhanges“, besonders aber nachdem das gesamte Regionsgebiet seit 2004 in der Europäischen Union und seit Dezember 2007 in der im Inneren grenzkontrollfreien Schengenzone befindet, wurden die großen Chancen und Möglichkeiten teilweise erkannt und die Entwicklung des Gebietes zu einem der stärksten Wirtschaftsräume Europas angestrebt.

Keine Hauptstädte in Europa liegen so nah beieinander wie Wien und Bratislava mit bloß 60 km Entfernung. Diese unmittelbare Nachbarschaft bietet eine einzigartige Zukunftsperspektive durch Nutzung der jeweiligen regionalen Stärken, wie hohes Ausbildungsniveau der Bevölkerung, wirtschaftliche Dynamik, unterschiedliche industrielle Schwerpunkte,

ideale Lage an den Schnittstellen mehrerer europäischer Verkehrsachsen und freie Flächen für Betriebs- und Bevölkerungsansiedlungen.

Hindernisse für die Weiterentwicklung

Trotz dieser einmaligen Grundlagen zur Entwicklung eines gemeinsamen führenden europäischen Wirtschaftsraumes kam das Fortschreiten dieses Projektes in den letzten Jahren ins Stocken und konnten nicht alle Chancen verwirklicht werden.

Ein wesentlicher Faktor für die Verlangsamung des Zusammenwachsens und Entwickelns in dieser Region liegt vor allem darin, dass auf politischer Ebene vermehrt die notwendige Unterstützung fehlt. Dies zeigt sich in letzter Zeit auch in der Bestrebung österreichischer Gemeinden, den Zuzug slowakischer Einwohner und Betriebe, welcher eine natürliche Reaktion auf das Zusammenwachsen dieses Wirtschaftsraumes wäre und auch tatsächlich ist, zu verhindern.

Tatsache ist, dass die Nachfrage nach Bauland in den grenznahen österreichischen Gemeinden insbesondere durch slowakische

Bürger stark steigt. Schon jetzt sind die Liegenschaftspreise in Bratislava höher als in den österreichischen Umlandgemeinden.

Wegen der hohen Lebensqualität, der Sicherheit und der geringen Entfernung zu ihrer Hauptstadt wollen sich daher immer mehr slowakische Bürger hier ansiedeln und Wohnraum erwerben.

Hindernis Bausperre

Ein in der Praxis vermehrt vorkommendes Hindernis sind Bausperren auf Gemeindeebene.

Als Beispiel hierfür kann die BausperrenPraxis einer kleineren burgenländischen Marktgemeinde, direkt an der Grenze zu Bratislava, angeführt werden. Bereits in der Vergangenheit wurde eine Bausperre mit Verordnung erlassen, diese Bausperre im Oktober 2013 wieder aufgehoben und im Dezember 2013 eine neuerliche befristete Bausperre mit Geltungsdauer von zwei Jahren kundgemacht, wobei bereits in dieser Verordnung festgelegt wurde, dass „zur Sicherung der Planungsvorhaben“ diese „einmal um ein Jahr verlängert werden“ kann. Grundlage dieser Verordnung ist § 26 des Burgenländischen Raumordnungsgesetzes. Gemäß dieser Bestimmung hat der Gemeinderat, „wenn dies zur Sicherung der späteren Durchführung des aufzustellenden Planes notwendig ist“ für das Gemeindegebiet oder für Teile desselben durch Verordnung eine Bausperre zu erlassen.

Die in der betroffenen burgenländischen Gemeinde auf Grundlage dieser landesgesetzlichen Bestimmungen im Dezember 2013 erlassene Verordnung des Gemeinderates über eine befristete Bausperre legte als Zweck der Bausperre die „Erhaltung des dörflichen Charakters“ fest und wurde hierbei als Ziel angeführt, „die Durchführung von Bauvorhaben, die dem Ziel der Erhaltung des dörflichen Charakters möglicherweise entgegenstehen, solange zu unterbinden, bis der Bebauungsplan mit dem präzisierten Zielvorschreibungen und Bebauungsbestimmungen verordnet werden konnte“.

Wegen der räumlichen Nähe der betreffenden burgenländischen Gemeinde zum slowakischen Staatsgebiet und insbesondere auch der Hauptstadt Bratislava wurden sodann bei dieser Marktgemeinde auch während dieser Bausperre Bauvorhaben eingereicht und Aus-

nahmen von der Bausperre beantragt, da eine Nachfrage, insbesondere auch durch slowakische Staatsbürger und Betriebe, schon vor Ablauf der Sperre als interessant erschien.

Zur Überraschung der Bauwerber wurden aber gar nicht erst der eigentlich gemäß § 26 Burgenländisches Raumordnungsgesetz für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen zuständige Gemeinderat befasst, sondern auf Grundlage einer „Stellungnahme“ eines Sachverständigen an den Bürgermeister ohne nähere Begründung das Zuwiderlaufen des Zieles mitgeteilt und eine Ausnahme­bewilligung abgelehnt. Mit den gutachterlich vom Bauwerber nachgewiesenen Übereinstimmungen mit den Zielen setzte man sich gar nicht erst auseinander.

Abgesehen davon, dass bei der „Abweisung“ der Ausnahmegenehmigung gar nicht das zuständige Organ, nämlich der Gemeinderat, tätig wurde, lag auf der Hand und wurde unter „vorgehaltener Hand“ mitgeteilt, dass ein weiterer Zuzug von slowakischen Staatsbürgern politisch nicht gewünscht und akzeptabel sei und daher jegliche Bauvorhaben, welche einen solchen Zuzug unterstützen, verhindert werden sollen. Dies entspricht auch schon dem „Geist“ des Zustandekommens der Bausperren, in welchen in der Gemeinderatsitzung bemängelt wird, dass in der betroffenen Gemeinde „einige bebaute Gebiete ... einen Baustil wie in Petrzalka auf(weisen)“, also durch Errichtung von Bauten durch slowakische Bürger die Gemeinde einem Stadtteil von Bratislava mit sehr hoher Wohndichte ähnelt.

Vor Abschluss des Bauverfahrens und insbesondere vor Einräumung hinreichenden Parteiengehörs wird daher offensichtlich aus rein politischen Gründen durch die Gemeindevertretung (und nicht das eigentlich zuständige Organ Gemeinderat) eine Entschei-

dung getroffen, nämlich keine Ausnahme von der Bausperre zu gewähren, um keinen weiteren Zuzug slowakischer Staatsbürger und Betriebe zu ermöglichen. Durch dieses Vorgehen wird daher ohne Durchführung eines ordentlichen Verwaltungsverfahrens die Ermessensentscheidung gemäß Verordnung zu einer behördlichen Willkür verwendet und dem burgenländischen Raumplanungsgesetz bzw. der Bausperren-Verordnung ein gesetzes-, verfassungs- und europarechtswidriger Inhalt unterstellt.

Mögliche Vorgangsweisen

Sofern mit der Gemeindebehörde kein Einvernehmen über eine Ausnahmebewilligung gefunden werden kann, bleibt dem Bauwerber nichts anderen übrig, als den Weg des Instanzen­ zuges bzw. der Normprüfung zu gehen: Kann durch Ausschöpfung des Rechtszuges gegen den abweisenden Bescheid in der Instanz (Beschwerde an das zuständige Verwaltungsgericht) keine Aufhebung des abweisenden Bescheides erreicht werden, wäre es als aussichtsreich anzusehen, den Bescheid beim Verwaltungsgerichtshof und/oder Verfassungsgerichtshof mit Revision gemäß Art 133 B-VG bzw. Beschwerde gemäß Art 144 B-VG anzufechten. Allenfalls wäre auch eine unmittelbare Anfechtung des Raumordnungsgesetzes und/oder der Bausperren-Verordnung beim Verfassungsgerichtshof gemäß Art 139 B-VG bzw. Art 140 B-VG zu erwägen.

Letztlich ist auch noch zu überlegen, Schadenersatzansprüche (insbesondere auch auf Grundlage des Amtshaftungsgesetzes) gegen die Gemeinde geltend zu machen. Die Bauprojekte sind jeweils mit großen Vorbereitungskosten verbunden, dessen Ersatzleistung durch die Gemeinde angestrebt werden könnte. n

Denk Kaufmann Fuhrmann Rechtsanwälte OG Teinfaltstraße 4/8 A-1010 Wien Tel: +43/ 1 / 533 30 60 Fax: +43 / 1 / 533 30 60 - 11 office@dkp.at

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Steuer – Recht

Alternative Finanzierungen – Crowdfunding leicht gemacht Am 01.09.2015 ist das neue Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG) in Kraft getreten. Auch im Bereich der Immobilienfinanzierung tun sich durch dieses „Crowdfunding- und Bürgerbeteiligungsgesetz“ interessante Finanzierungsmöglichkeiten auf, wie die Beispiele des Hotel-Crowdfunding oder Crowd-Investitionen über Nachrangdarlehen zur Finanzierung von Studentenwohnheimen eindrucksvoll zeigen. Dabei sollte sowohl aus Sicht der Investoren als auch des Projektunternehmers stets Klarheit über Rahmen und Grenzen dieser alternativer Finanzierungen bestehen.

R Autor: Dr. Stephan R. Eberhardt ist als österreichischer und deutscher Rechtsanwalt tätig und auf die rechtliche Beratung bei Immobilienfinanzierungen spezialisiert.

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ECHTLICHE GRUNDLAGEN Das AltFG regelt die Zulässigkeit der Finanzierung durch alternative Finanzinstrumente für mittelständische Unternehmen (KMU). Dies gilt für Unternehmen mit (i) weniger als 250 Beschäftigten und (ii) entweder einem Jahresumsatz von höchstens EUR 50 Mio. oder Jahresbilanzsumme von höchstens EUR 43 Mio. Hiervon ausgenommen sind Emittenten, die über eine Konzession nach BWG, WAG, AIFMG, ZaDiG, VAG oder E-Geldgesetz verfügen. Vom AltFG erfasst sind jene Finanzierungsformen, bei denen ein persönliches Angebot an mindestens 150 Anleger im Sinne des KMG gerichtet wird. Die Obergrenze der durch Crowdfunding möglichen Investitionen für ein Unternehmen ist mit EUR 1,5 Mio.

festgelegt. Die Einzelbeschränkung liegt bei EUR 5.000 pro Investor und Projekt im Zeitraum von 12 Monaten, wenn es sich nicht um einen professionellen Anleger gemäß AIFMG handelt.

Dieser Betrag kann überschritten werden, wenn dem Betreiber der Internetplattform die Auskunft vorliegt, dass der Investor höchstens das Doppelte seines durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens über 12 Monate gerechnet oder maximal 10 % seines Finanzanlagevermögens investiert. Die alternativen Finanzinstrumente sind taxativ aufgezählt. Dazu zählen Aktien, Anleihen, Geschäftsanteile an einer Genossenschaft, Genussrechte, stille Beteiligungen, sowie Nachrangdarlehen. Die Investitionen müssen für die unmittelbare operative Tätigkeit eingeworben werden.

ERLEICHTERUNGEN UND „PROSPEKTPFLICHT LIGHT“

Bis zu einem Investitionsvolumen von EUR 100.000 besteht keinerlei Informationspflicht, darüber hinaus sind (nur) bestimmte durch Verordnung festgesetzte Informationen zur Verfügung zu stellen. Im Bereich von Emissionen, deren Volumen im Zeitraum eines Jahres zumindest EUR 1,5 Mio., jedoch weniger als EUR 5 Mio. beträgt, sollen durch die Einführung eines vereinfachten Prospekts der Aufwand und die Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung und Kontrolle von Prospekten reduziert werden. Ab EUR 5 Mio. gilt die volle Prospektpflicht gemäß KMG. Emittenten dürfen im Betrachtungszeitraum von 7 Jahren in Summe nicht mehr als EUR 5 Mio. über das AltFG aufnehmen; andernfalls wird die volle Prospektpflicht nach dem KMG schlagend. Bei (i) einem Angebot von Aktien und Anleihen von wenigstens EUR 100.000 und weniger als EUR 250.000 sowie (ii) bei einem Angebot von anderen alternativen Finanzinstrumenten von wenigstens EUR 100.000 (bei Genossenschaftsanteilen EUR 750.000) und weniger EUR 1,5 Mio. ist somit statt einem Prospekt ein „Informationsblatt“ entsprechend den Vorgaben der AltFG-Informations-verordnung (AltFG-InfoVO) zu erstellen. Eine Prüfung des Informationsblatts durch die FMA ist zwar nicht vorgesehen. Dafür muss es vorab durch einen Rechtsanwalt, Wirtschaftstreuhänder, Notar, eine Wirtschaftskammer, einen Unternehmensberater, einen Vermögensberater oder (im Fall von Genossenschaften) vom zuständigen Revisionsverband geprüft werden. Emittenten gemäß AltFG müssen einmal jährlich ihren aktuellen Jahresabschluss und wesentliche Veränderungen der Informationen gemäß AltFG-InfoVO veröffentlichen.

Die vorgenannten Informationen sind – wie auch das Informationsblatt – dem Verein für Konsumenteninformation (VKI) zu übermitteln. Auch muss die Identität der Anleger festgestellt werden, wenn dies nicht durch einen Plattformbetreiber erfolgt. Schließlich sind noch gewerberechtliche Bestimmungen zur Verhinderung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung zu beachten.

Betreiber einer Plattform zur Vermittlung von Veranlagungen zwischen Emittent und Anlegern benötigen eine Gewerbeberechti-

„Bis zu einem Investitionsvolumen von EUR 100.000 besteht keinerlei Informationspflicht.“ Dr. Stephan R. Eberhardt Rechtsanwalt in Wien

gung als gewerblicher Vermögensberater, als Vermittler von Finanzinstrumenten im Sinne des WAG sogar eine Konzession der FMA nach dem WAG. Auch für Plattformbetreiber gelten Informationspflichten, Pflichten im Hinblick auf die Identitätsfeststellung und der Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Letztlich können sie nicht selbst als Emittent auf ihrer eigenen Plattform auftreten.

INFORMATIONSPFLICHTEN GEMÄSS ALTFG-INFOVO

Die Pflichtinhalte des Informationsblatts nach AltFG sind in der AltFG-InfoVO aufgeführt. Neben insgesamt 20 Informationsbestandteilen in den Angabenkategorien zu Emittent (u.A. auch betreffend Kapitalstruktur, Stimmrecht, wirtschaftliche Eigentümer), alternativem Finanzinstrument (u.A. auch zu Laufzeit, Kündigungsfristen und -terminen, Art und Höhe der Verzinsung, Verwendung des Jahresüberschusses, etwaigen Vertriebskosten, Verwaltungskosten und Managementkosten, allfälligen Belastungen, Stellung der Anleger im Insolvenzfall, etwaigen Nachschusspflichten, Kontroll- und Mitwirkungsrechten, Möglichkeit und Kosten einer späteren Veräußerung, Steuern) und Sonstigem (Verwendung der eingesammelten Gelder, Angabe der für den Emittenten im Falle eines Verwaltungsstrafverfahrens örtlich zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde) sowie Hinweisen (v.A. Hinweis auf das Risiko des Verlustes des gesamten

investierten Kapitals und Hinweis auf die fehlende Beaufsichtigung durch die FMA) sind auch als Beilagen zum Informationsblatt aufzunehmen: (i) der aktuelle Jahresabschluss oder bei Nichtvorliegen desselben die Eröffnungsbilanz, (ii) der Geschäftsplan, (iii) die Angabe des angestrebten Emissionsvolumens, das durch die Ausgabe alternativer Finanzinstrumente aufgebracht werden soll, (iv) sowie das Vorgehen, wenn das Emissionsvolumen nicht erreicht wird, (v) gegebenenfalls allgemeine Geschäftsbedingungen oder sonstige Vertragsbedingungen im Zusammenhang mit dem alternativen Finanzinstrument sowie (vi) alle vom Emittenten darüber hinausgehende Angaben. Im Ergebnis übersteigt der Umfang der bereitzustellenden Informationen den eines bloßen „Informationsblattes“.

AUSBLICK

Das neue AltFG ist als flexiblerer rechtlicher Rahmen für Projekte auch im Immobilienbereich zu begrüßen. Dabei sollten jedoch sowohl bei der Finanzierung eigener Projekte als auch bei der Beteiligung an fremden Projekten Informationspflichten beachtet und geprüft werden. Für Anleger bleibt auch beim Immobilien-Crowdfunding die Vorsicht die Mutter der Porzellankiste, da z.B. bei der Finanzierung durch ein Nachrangdarlehen freilich ein Verlustrisiko bleibt. Inwieweit sich diese alternative Finanzierungsform nachhaltig durchsetzen wird, bleibt ab­ zu­ warten. n

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Steuer – Recht

Die neue EigenkapitalFinanzierung Wie früher wird es nie mehr sein.

Autor: MMag. Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

U

nsere Immobilienbranche bewegt große Volumina an Geld. Gleichzeitig schaffen wir Werte und bieten interessante Möglichkeiten der Veranlagung an. Bisher war für Bauträger und Investoren die Immobilien-Finanzierung eine geradezu einfache Übung: mit einer stimmigen Kalkulation besuchte der Kapitalsuchende zwei oder drei Banken, ließ diese in einem Wettbewerb der Konditionen gegen einander antreten und arbeitete mit einem Institut zusammen.

Damals, und wir können uns kaum mehr daran erinnern, war ein hoher Fremdkapitalanteil üblich. 80 oder 90 Prozent waren keine Seltenheit und viele Projekte wurden auch zur Gänze von Banken finanziert. Diese Zeiten sind vorbei!

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Heute ist die Finanzierung eine intensive und zeitraubende Aufgabe, wobei sich das Aufgabengebiet radikal verändert hat. Glücklich sind alle, die Eigenkapital haben und im Anschluss in Finanzierungsgespräche gehen können. 50 oder 60 Prozent LTV (Loan to Value) werden heute von Banken verlangt. Die Lösung: mehr Eigenkapital. Diese Anforderung ist einfach für alle börsennotierten Unternehmen oder Investoren, die genau darüber verfügen. Der klassische Bauträger stößt damit schnell an seine Grenzen und ist gefordert, neue Wege zu gehen. Persönlich kann ich nur empfehlen Investoren-Clubs zu initiieren oder auf einen Schwarm in der breiten Öffentlichkeit zu setzen. Bei beiden Vorgehensweisen ist es notwendig, die Organisation, die Unternehmenskultur, die Kalkulation und das Reporting investorentauglich zu machen; für viele eine neue Herausforderung. Auch ist ein gelebtes WerteManagement samt der Einhaltung ethischer Standards für mich eine Grundvoraussetzung. Genau dafür hat die ÖGNI Standards entwickelt, die jetzt der Branche helfen, diese Chance für mehr Eigenkapital zu nutzen.

Schwarm-Finanzierung oder Crowd-Investing ermöglicht es, fertige Immobilienprojekte mit mehr Eigenkapital auszustatten

und im Anschluss das Bankgespräch zu suchen. Diese Form der Finanzierung wird nach der Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche an Bedeutung gewinnen und bietet darüber hinaus völlig neue Chancen: Ich komme mit potentiellen Kunden in Kontakt. Gerade dies ist zB für touristische Projekte eine spannende Form, schon frühzeitig eine andere Form der Kundenbindung umzusetzen.

Mit Crowd-Investing haben Unternehmen ein wunderbares Thema für ihre Öffentlichkeitsarbeit und können das Instrument für die Steigerung der Bekanntheit nutzen. Aber es gibt auch Einschränkungen: Für hoch riskante Projekte ist der Schwarm einfach nichts. Auch macht es keinen Sinn, dass ein Bürgermeister aus den Medien erfährt, was ein Projektentwickler plant. Vorreiter ist für mich die Plattform CONDA und das Thema wird uns in nächster Zeit begleiten – wir können gespannt sein, welche Projekte den Schwarm nutzen.

Eines aber ist klar. Crowd hin oder her. Wir brauchen keine Schönwetter-Finanzierungen.

Wir brauchen Finanzierungen, die auch bei Wind und Wetter halten. n

Impressum: Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Anzeigen: Ronald Goigitzer, Ferdinand Neubauer Fotos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

Tax & Law 2015 | ImmoFokus

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Steuer – Recht

Asset Deals/Share Deals Erwerb und Veräußerung von Immobilien und Immobilienportfolios

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ei Immobilienerwerben stehen grundsätzlich zwei Transaktionstypen zur Verfügung, die in steuerlicher Hinsicht für die Käufer- und für die Verkäuferseite sehr unterschiedliche Folgen haben: der Share Deal und der Asset Deal. Durch die Steuerreform 2015 ergeben sich ab 1.1.2016 wesentliche Änderungen, die bei der Strukturierung von Transaktionen zu beachten sind.

Autor: MMag. Dr. Sibylle Novak Rechtsanwältin und Steuerberaterin CMS Reich-Rohrwig Hainz

Bei einem Share Deal befinden sich die Immobilien bzw. -portfolios in einer Gesellschaft (z.B. GmbH oder AG) und es werden nicht die Immobilien übertragen, sondern die Anteile an dieser Gesellschaft (die „Zielgesellschaft“).

Verkäufer ist der Eigentümer der Zielgesellschaft, der Kaufpreis fließt an ihn. Miet- und andere Verträge laufen grundsätzlich weiter, da die Zielgesellschaft nicht von der Transaktion betroffen ist. In der Praxis ist besonders darauf zu achten, ob in wesentlichen Verträgen so genannte „change-of-control“-Klauseln enthalten sind, die dem jeweiligen Vertragspartner aus Anlass des Eigentümerwechsels ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen. Auch ist darauf zu achten, dass sich die Gewährleistung der Verkäufer nicht nur auf die Anteile der Zielgesellschaft, sondern auch auf die Immobilien beziehen.

Im Gegensatz zu einem Share Deal erfolgt bei einem Asset Deal der Verkauf des Unternehmens (Betriebes) einschließlich der Immobilien aus der Zielgesellschaft heraus, d.h. die Zielgesellschaft ist der Verkäufer und der Kaufpreis fließt in die Zielgesellschaft.

Nach österreichischem Recht gehen die Vertragsverhältnisse, insbesondere Mietverträge, grundsätzlich gemäß § 38 Unternehmensgesetzbuch (UGB) über. Die Vertragspartner können jedoch innerhalb von 3 Wochen einer Vertragsübertragung widersprechen. In einem solchen Fall geht das jeweilige Vertragsverhältnis nicht auf den Käufer über, sondern verbleibt beim Verkäufer. Die Verkäufer

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gewähren in der Regel Gewährleistungen für die Vermögensgegenstände des übertragenen Betriebs.

Steueroptimierung aus Verkäufersicht

Aus steuerlicher Sicht sind die wesentlichen Ziele der Verkäufer: (1) Minimierung der Veräußerungsgewinn­ besteuerung Ist bei einem Share Deal der Verkäufer der Beteiligung eine natürliche Person, unterliegt der Veräußerungsgewinn aus dem Beteiligungsverkauf dem ermäßigten Einkommensteuersatz von 25% (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten der Beteiligung).

Ist der Verkäufer eine Kapitalgesellschaft, kommt es darauf an, ob die Beteiligung an einer in- oder ausländischen Kapitalgesellschaft besteht:

§§ Die Veräußerung von Beteiligungen an inländischen Kapitalgesellschaften unterliegt 25% Körperschaftsteuer vom Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös abzüglich steuerlicher Buchwert der Beteiligung).

§§ Bei ausländischen Beteiligungen kommt unter bestimmten Voraussetzungen eine Körperschaftsteuerbefreiung nach § 10 Körperschaftssteuergesetz (KStG) (internationales Schachtelprivileg) zur Anwendung (Beteiligungsausmaß mind.10%, Behaltedauer mind.1 Jahr). In Missbrauchsfällen kommt die Steuerbefreiung nicht zur Anwendung.

Bei einem Asset Deal unterliegt der Veräußerungsgewinn einer 25 %-igen Körperschaftsteuer vom Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös abzüglich Buchwert der einzelnen Vermögensgegenstände). Eine Steuerbefreiung wie im Bereich des Share Deals gibt es beim Asset Deal nicht.

(2) Reduktion der Quellensteuerbelastung bei Weiterleitung des Veräußerungsgewinns an die Eigentümer Falls der Verkäufer beim Share oder Asset Deal eine Kapitalgesellschaft ist, löst die Weiterleitung des Veräußerungsgewinnes an die Eigentümer in Form einer Gewinnausschüttung grundsätzlich 25% Kapitalertragsteuer aus.

(1) Minimierung der Grunderwerbsteuer Bei einem Asset Deal beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5% und die Eintragungsgebühr 1,1% vom (Brutto-)Kaufpreis.

Bei einem Share Deal können die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr legal vermieden werden, wenn auf Käuferseite zu-

„Es liegt in der Verhandlungsmacht der Parteien, welche Struktur letztlich umgesetzt wird.“ Unter bestimmten Voraussetzungen stehen Kapitalertragsteuer-Befreiungen zur Verfügung, insbesondere bei EU-Muttergesellschaften. Darüber hinaus kann auf Grundlage des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens eine Reduktion der Quellensteuerbelastung erreicht werden.

mindest 2 Käufer auftreten. Nach der Steuerreform 2015, die mit 1.1.2016 in Kraft tritt, sind bei der Vermeidung der Grunderwerbsteuer folgende Aspekte zu beachten:

§§ der 2. Käufer muss einen Zwerganteil von mehr als 5% erwerben;

(3) Vermeidung einer Vorsteuerrückzahlung gemäß § 12 Abs 10 UStG

§§ der 2. Käufer darf nicht in einer Steuer-

Bei einem Asset Deal muss der Verkäufer beachten, dass ein umsatzsteuerfreier Verkauf von Immobilien eine Vorsteuerrückzahlung gemäß § 12 Abs 10 Umsatzsteuergesetz (UStG) für die letzten 20 Jahre auslöst. Der Verkäufer sollte daher gemäß § 6 Abs 2 UStG in die Umsatzsteuer optieren, um diese Vorsteuerrückzahlung zu vermeiden.

§§ der 2. Käufer darf kein Treuhänder des

Für den Käufer hat dies jedoch einerseits den Nachteil, dass sich die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr entsprechend erhöht, weil Bemessungsgrundlage der Bruttokaufpreis ist, und andererseits die Umsatzsteuer selbst ein Kostenfaktor sein kann, wenn der Käufer nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist (z.B. Banken, Versicherungen).

Ein Share Deal kann keine Vorsteuerrückzahlung auslösen, er ist umsatzsteuerfrei und somit für beide Parteien vorteilhafter.

gruppe mit dem 1. Käufer stehen

1. Käufers sein.

(2) step-up (Aktivierung stille Reserven – Firmenwert) Eine Aufwertung der Immobilien ist nur beim Asset Deal, nicht aber beim Share Deal möglich. Die Abschreibung beträgt ab 1.1.2016 einheitlich 2,5%, unabhängig von der Nutzung der Immobilie.

(4) Steuerfreiheit beim zukünftigen Exit/ Verkauf der Beteiligung bzw. Immobilie Im Gegensatz zu einem Asset Deal kann bei einem Share Deal unter den unter „Steueroptimierung aus Verkäufersicht – Minimierung der Veräußerungsgewinnbesteuerung“ genannten Voraussetzungen – und zwar Beteiligung > 10% und Behaltedauer > 1 Jahr – eine Steuerbefreiung erwirkt werden.

(5) Erhaltung von Verlustvorträgen Bei einem Asset Deal gehen die Verlustvorträge nicht auf den Käufer über, sie gehen verloren.

Bei einem Share Deal bleiben die Verlustvorträge in der Regel erhalten, ausgenommen es liegt ein Mantelkauf gemäß § 8 Abs 4 KStG vor.

Ein solcher Mantelkauf liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Unternehmensgegenstand fortgeführt wird.

Zusammenfassend sind die entscheidungsrelevanten Faktoren für die Transaktionsstruktur aus Verkäufer- und Käufersicht sehr unterschiedlich und es liegt in der Verhandlungsmacht der Parteien, welche Struktur letztlich umgesetzt wird. In der Praxis werden bei Immobilien- und Immobilienportfolios meist Share Deal-Strukturen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr umgesetzt, wobei die neuen Rahmenbedingungen ab 1.1.2016 beachtet werden müssen. n

Der Firmenwert kann beim Asset Deal aktiviert und ist über 15 Jahre abgeschrieben werden.

(3) Abzug von Fremdkapitalkosten Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern sind Fremdkapitalkosten bei Kapitalgesellschaften in Österreich grundsätzlich unbeschränkt abzugsfähig, es gibt keine thin-capitalisation rules.

Steueroptimierung aus Käufersicht

Aus steuerlicher Sicht sind die wesentlichen Ziele der Käufer folgende:

Konzerngesellschaft gezahlt werden und die dortige Steuerbelastung weniger als 10% beträgt.

Seit 1.3.2014 sind Fremdkapitalzinsen nicht abzugsfähig, wenn sie an eine ausländische

CMS Reich-Rohrwig Hainz Rechtsanwälte Gauermanngasse 2 A-1010 Wien Tel: +43/ 1 / 404 43 0 Fax: +43 / 1 / 404 43 90000 e-mail: vienna@cms-rrh.com

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Steuer – Recht

Energie-Contracting für Immobilien zwischen Anlagen-Contracting und EinsparContracting unterschieden, wobei es in der Praxis aber auch verschiedene Mischformen oder reine Dienstleistungsverträge gibt.

Beim Anlagen-Contracting finanziert der Contractor die Wärme- oder Kälteanlage und bemisst das Entgelt an den dem Nutzer zur Verfügung gestellten Energiemengen. Beim Einspar-Contracting realisiert der Contractor Maßnahmen zu Energiebedarfsreduktion.

Sein Entgelt orientiert sich an der Höhe der eingesparten Energiemengen.

Autor: Mag. Christian Berghofer Rechtsanwalt Puschner Spernbauer Rosenauer Rechtsanwälte OG

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ie Energieversorgung ist inzwischen zu einem der Hauptkostenfaktoren für Gewerbe- und Wohnimmobilien geworden. Zusätzlich sind große Unternehmen1 im Rahmen des Energieeffizienzgesetzes dazu verpflichtet, ab 1.1.2015 Energieaudits durchzuführen oder Energiemanagementsysteme einzuführen. Es stellt sich daher für manche Eigentümer die Frage, auf welchem Weg Effizienzmaßnahmen umgesetzt werden können.

Wirtschaftlich interessant sind Energiedienstleistungen für den Eigentümer dann, wenn die Energiekosten für das Gebäude mehr als EUR 20.000,00 pro Jahr betragen.3 Da moderne Energielösungen meist einen hohen planerischen und finanziellen Investitionsaufwand erfordern, gelten als Vorteile des Contractings insbesondere die Finanzierung durch den Contractor ohne Belastung der Liquidität des Eigentümers sowie die Planung und Umsetzung durch den Contractor.

Daneben übernimmt der Contractor über die Vertragslaufzeit zumeist den Betrieb der Anlage und ist für deren Wartung und Reparatur verantwortlich.

Eine Möglichkeit zur Energieversorgung von Immobilien ist Contracting. Darunter versteht man ein vertragliches Modell zwischen dem Eigentümer/-nutzer eines Gebäudes und einem Dienstleistungsunternehmen (Contractor). Contracting-Verträge beinhalten Elemente des Miet- Dienst-, Werk-, Leasing-, Kaufund Kreditvertrages.2 Vertragsinhalt ist die Bereitstellung von Energie oder die effiziente Verwendung von Energie. Generell wird dabei

Gerade bei größeren Objekten mit in die Jahre gekommenen Anlagen ist das Einsparungspotential groß. Einsparungen zwischen 20 und 25 Prozent können erreicht werden Die Umrüstung einer alten Kälteanlage auf eine neue Kälteversorgung mittels Contracting brachte bei einem der größten Bürogebäude Wiens nicht nur eine Leistungssteigerung um 30% sondern auch eine Stromeinsparung im Jahr 2014 um ca. 39% im Vergleich zum Durchschnitt der Vorjahre.4

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Definition laut § 5 Z 19 EEffG: ab 250 Beschäftigten und Umsatz über EUR 50 Mio. oder Bilanzsumme über EUR 43 Mio; OGH 2 Ob 182/10 v;

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WKO-Leitfaden Energiesparen in Betrieben S 17; Quelle: http://www.proenergy.at/de/Informationen/ details/IZD-Tower-Wien-40-Prozent-weniger-Stromverbrauch-dank-optimierter-Kaelteversorgung/

Neben den technischen Lösungen ist es bei Contracting-Maßnahmen jedoch auch wichtig, den jeweiligen rechtlichen Rahmen zu beachten, der je nach Eigentümer, Nutzung des Gebäudes oder Anlagentyp variieren kann.

Im Bereich Gewerbe und Industrie kann die Umsetzung von Contracting-Maßnahmen relativ problemlos erfolgen.

Bei Wohnimmobilien, an denen Wohnungseigentum begründet ist, kann sich die Entscheidungsfindung zur Umsetzung von Contracting-Maßnahmen aufgrund des Rechtes der überstimmten Eigentümer zur Anfechtung von Beschlüssen der Mehrheit durchaus schwierig gestalten. Einfacher ist die Umsetzung von Contracting im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes, da den Mietern keine Mitspracherechte zukommen, soweit nur die Allgemeinflächen betroffen sind.

Da die jeweiligen Energiemaßnahmen über eine lange Dauer, zumeist zwischen 15 und 20 Jahren, laufen, ist es wesentlich diese Vertragslaufzeit und das Investment des Contractors rechtlich abzusichern. Insbesondere gegenüber Eigentümern, Miteigentümergemeinschaften oder Wohnungseigentümergemeinschaften, welche unter das Konsumentenschutzgesetz fallen, ist es erforderlich bei Vertragsabschluss bereits die Aufwendungen des Contractors im Zusammenhang mit der Erfüllung des Vertrages bekannt zu geben, um eine längere Vertragslaufzeit zu rechtfertigen.5 Vage Hinweise des Contractors sind nicht ausreichend.6 Private Hauseigentümer wurden von der Rechtsprechung noch als Verbraucher angesehen, wenn im Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.7 Wohnungseigentümergemeinschaften üben in der Regel keine wirtschaftliche Tätigkeit aus.8

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§ 15 Abs 3 KSchG; OGH 8 Ob 130/03f; OGH 3 Ob 547/93; OGH 7 Ob 155/03z;

Um die Investition des Contractors über die Vertragslaufzeit gegenüber Rechtsnachfolgern oder Gläubigern des Eigentümers abzusichern, werden oft Rechte zugunsten des Contractors (Mietrechte am Heizraum, Dienstbarkeiten, Superädifikate) im Grundbuch einverleibt bzw. angemerkt. Durch vertragliche Vorkehrungen soll verhindert werden, dass Anlagen trotz Verbindung mit der Liegenschaft, Bestandteil der Liegenschaft werden. Da die Anmerkung des Maschineneigentums nur fünf Jahre lang wirksam ist, werden in der Praxis andere Sicherungsmittel verwendet. Einzelne Teile einer Zentralheizungsanlage, wie Kessel mit Brenner, Pumpe wurden von der Rechtsprechung als sonderrechtsfähig angesehen.9 Die dt. Rechtsprechung rechnet das Eigentum an Anlagen, die aufgrund eines dinglichen Rechtes zugunsten des Contractors eingebaut werden, dem Contractor zu.10 Die Verbücherung von befristeten Bestandsrechten kommt vor allem für Technikräume im Gebäude in Betracht. Das jeweils geltende Grundverkehrsgesetz ist zu beachten. Vertraglich sollte geregelt sein, welche Anschlüsse im Technikraum vorhanden sein müssen. Die Bestandsdauer ist auf das Projekt abzustimmen und die Dauer von Umbaumaßnahmen vor Beginn der vertraglichen Energielieferung einzuplanen. Durch Dienstbarkeiten können vor allem das Recht zur Errichtung und zum Betrieb, zur Verlegung von Leitungen und der Zugang zur Anlage abgesichert werden. Errichtet der Contractor ganze Leitungsnetze können diese sachenrechtlich als Zubehör zur betreffenden Hauptanlage angesehen werden.11 Für außerhalb vom versorgten Gebäude errichtete Anlagen können Superädifikate auf der Liegenschaft errichtet werden. Ist eine Umwidmung der Fläche erforderlich oder sind bauund gewerbebehördliche Bewilligungen für die Errichtung erforderlich, ist es empfehlenswert, diese Erfordernisse als aufschiebende Bedingung in den Contracting-Vertrag aufzunehmen.

Für die grundbücherliche Durchführung ist zu beachten, dass das Superädifikat im Vertrag und Antrag eindeutig identifiziert wird, zB. als Biomasse-Heizanlage, und dass als Nachweise für die mangelnde Belassungsabsicht nur ein befristetes Grundnutzungsverhältnis und die

9 MietSlg 35.009; 10 OLG Düsseldorf 9 U 73/06; 11 P. Bydlinsky/Stefula, Zur sachenrechtlichen Qualifikation von Leitungsnetzen, JBl 2003, 69;

Beschaffenheit des Bauwerks tauglich sind.12 Für die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf bestehenden Gebäuden scheidet die Begründung eines Superädifikates mangels Bauwerkeigenschaft selbstredend aus.13 Leistungsinhalt von Contracting-Verträgen ist neben der Energielieferung oder der Vereinbarung von Einsparungszielen zumeist auch die Wartung und Instandsetzung der Anlage sowie die Störungsbehebung. Für die Abgrenzung der Verantwortlichkeit zwischen Contractor und Kunden ist es wichtig, die Leistungsgrenzen klar zu definieren.

Der Preis für die von Contractor gelieferte Energie gliedert sich üblicherweise in einen verbrauchsunabhängigen Grundpreis und einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis, die speziell für das konkrete Projekt kalkuliert wurden. Basis für die Preiskalkulation bilden die Primärenergiekosten, die Rückzahlungsrate für geleistete Investitionen sowie die Kosten für allfällige Serviceleistungen des Contractors (Wartung, Störungsdienst, Betriebsmitteleinkauf). Da das Vertragsverhältnis mit dem Contractor über lange Zeit läuft, verändert sich das Entgelt nach den vertraglichen Preisgleitklauseln, welche zumeist eine Bindung an die eingesetzte Primärenergie vorsehen. Selbst im Vertragsverhältnis zu Unternehmern gilt bezüglich Preisgleitklauseln das Transparenzgebot. Dabei wird auf einen sachlichen Bezug der herangezogenen Faktoren zum konkreten Geschäft und die Kosten des Unternehmers abgestellt.14 Graf15 spricht sich dafür aus, dass nur betriebsexterne Kostenfaktoren zur Grundlage der Preisänderungsklausel gemacht werden können.

Abgerechnet wird die vom Contractor bezogene Energie zumeist nach einem Jahr unter Berücksichtigung der vom Kunden unterjährig zu leistenden Vorauszahlungen. Verrechnet der Contractor nur mit seinem Kunden, so gestaltet sich die Abrechnung sehr einfach.

Bei der Verrechnung von Wärmelieferungen durch den Contractor direkt mit Wohnungsnutzern oder verrechnet der Kunde seinerseits mit den Wohnungsnutzern sind die Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes

12 OGH 5 Ob 35/15 f; OGH 2 Ob 242/05 k; 13 OGH 5 Ob 223/12 y; 14 Andreas Riedler, Rechtswidrige AGB in Strom- und Gasverträgen, ÖJZ 2009/70; Krejci im Rummel § 6 KSchG, RN 73, 85).

15 Welche Preisänderungsklauseln sind in Verbraucherverträgen wirksam? - Wbl 2005, 197, IV. 2;

zu beachten. Dieses ist bei Gebäuden mit zumindest vier Nutzungsobjekten anzuwenden und beinhaltet auch den Fall der sogenannten „externen Wärmelieferung“.16 Nach Beendigung des Contracting-Vertrages wird die Anlage je nach vertraglicher Festlegung vom Contractor entfernt oder gegen Zahlung eines Restwertes an den Kunden übertragen. Aus steuerlicher Sicht ist bei der Vertragsgestaltung darauf zu achten, dass infolge der Errichtung der Heizungsanlage in den Räumlichkeiten des Kunden nicht bereits dem Contracting-Kunden wirtschaftliches Eigentum an der Contracting-Anlage zugerechnet wird. Gemäß § 24 Abs. 1 lit. d BAO werden Wirtschaftsgüter, über die jemand die Herrschaft gleich einem Eigentümer ausübt, diesem zugerechnet. Der Unabhängige Finanzsenat Graz hat in einer Berufungsentscheidung aus dem Jahr 2008 aufgrund der Wartungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Contractors, dem alleinigen Verfügungsrecht über den Technikraum und dem Wahlrecht des Contractors, bei Vertragsende die Anlage dem Kunden zu übertragen oder diese abzubauen, das wirtschaftliche Eigentum dem Contractor zugerechnet.17 Contracting als Form der Drittfinanzierung kann somit eine Alternative für Immobilieneigentümer sein. Je nach Konstellation kann damit aber auch ein erheblicher vertraglicher Aufwand verbunden sein. Eigentümer sind gut beraten sich vor der Entscheidung für Contracting-Maßnahmen und während deren Umsetzung sowohl technisch als auch rechtlich intensiv zu informieren. n

16 D.h. die Wärme wird von einem gewerbsmäßigen Wärme­ erzeuger im Gebäude erzeugt.

17 UFS Graz, 16.12.2008, RV/0929-G/07; Ratenkauf bejahend BMF 14.5.2009, BMF-010206/0167-VI/5/2009 zur Frage der Gebührenpflicht des Heizraum-Mietvertrages nach § 33 TP 5 GebG;

Puschner Spernbauer Rosenauer Rechtsanwälte OG Schubertring 8 A-1010 Wien Tel: +43/1/513 80 91 Fax: +43/1/513 86 66

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Steuer – Recht

Private Public Partnerships Zur Umsetzung von Immobilienprojekten (PPP-Modell)

Die PPP-Modelle (i) bis (iv) werden als „Vertragsmodelle“ bezeichnet, da sie auf einer rein schuldrechtlichen Beziehung zwischen der öffentlichen Hand als Auftraggeber und dem Privaten als Auftragnehmer beruhen.

Daneben gibt es auch das „institutionalisierten PPP-Modell“, bei dem sich der öffentliche Auftraggeber an der PPP-Projektgesellschaft, die den Auftrag abwickelt, beteiligt.

PPP-Inhabermodell Autor: Mag. Christoph Luegmair Rechtsanwalt SCWP Schindhelm

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ämtlichen PPP-Modellen ist gemein, dass die öffentliche Hand bei der Wahrnehmung und Umsetzung von Planungs-, Bau-, Betriebs- und Finanzierungsaufgaben durch einen privaten Partner insofern unterstützt wird, als diese Aufgaben teilweise oder gänzlich auf den privaten Partner übertragen werden. Dem privaten Partner kann beispielsweise die Aufgabe auferlegt werden, Finanzierungsmodelle vorzuschlagen. Auch die Überbindung von Agenden im Zusammenhang mit der Akquisition von Drittmitteln bzw. von Förderungen ist vorstellbar.

Zudem übernimmt der private Partner dabei Aufgaben, die über die bloße Errichtung und Finanzierung des Bauwerks hinausgehen. Die baulichen bzw. grundlegenden Anforderungen können dabei im Wesentlichen durch den öffentlichen Auftraggeber, beispielsweise über ein Raum- und Funktionsprogramm, vorgegeben werden.

Mit PPP-Modellen wird das Ziel verfolgt, Ausschreibungen zu vereinfachen, personelle

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Autor: Mag. Edwin Scharf Rechtsanwalt SCWP Schindhelm

Entlastung zu erreichen, wechselseitige Erfahrungen zu nutzen und Effizienzvorteile zu realisieren. Zudem können PPP-Projekte einen budgetären Vorteil bringen, wenn diese Maastricht-optimiert („off-balance-sheet“) abgewickelt werden, wofür insbesondere das PPP-Mietmodell in Frage kommt. Dabei ist maßgebend, dass durch die konkrete Ausgestaltung der Struktur der PPP-Zusammenarbeit die Übertragung der Mehrzahl der Risiken auf den privaten Partner gewährleistet ist.

Daneben können für die Wahl und Gestaltung des Modells jedoch auch (umsatz-)steuerliche Auswirkungen maßgebend sein.

Für PPP-Projekte sind sohin grundsätzlich verschiedene (Vertrags-)Modelle möglich, von denen folgende nachfolgend dargestellt werden: (i) (ii) (iii) (iv) (v)

PPP-Inhabermodell PPP-Mietmodell PPP-Erwerbermodell PPP-Konzessionsmodell PPP-Gesellschaftsmodell (institutionalisierte PPP)

Das PPP-Inhabermodell ist (wie sämtliche der dargelegten PPP-Modelle) dadurch gekennzeichnet, dass der private Partner das Bauwerk plant, baut und finanziert. Zudem übernimmt der private Partner während der Vertragslaufzeit (Nutzungsdauer) Betriebsund Erhaltungsleistungen sowie Facility Management-Leistungen.

Die während der Laufzeit zu erbringenden Leistungen beinhalten bei Universitätsprojekten, falls gewünscht, auch Leistungen wie Kantine, Buffet, Wartung medizinischer Apparaturen etc. Die Liegenschaft verbleibt jedenfalls über die gesamte Vertragslaufzeit im Eigentum der öffentlichen Hand, die mit der Bauführung auf ihrem Grund zugleich Eigentümerin des errichteten Bauwerkes wird. Das PPP-Inhabermodell entspricht sohin im Wesentlichen einem erweiterten Werkvertrag mit gestundeter Finanzierung und zusätzlich vereinbarten Gebäudedienstleistungen während der Nutzungsphase.

Der private Partner erhält während der Laufzeit ein periodisches Entgelt, welches sämtliche seiner Planungs-, Investitions-, Betreiber- und sonstigen Betriebsmittelkosten, Finanzierungskosten sowie die Risikozuschläge und seine Gewinnmarge abdeckt.

Das Verwertungs- und Nachfragerisiko liegt daher bei diesem Modell (in der Grundform) beim öffentlichen Auftraggeber, das Bau- und Sanierungsrisiko demgegenüber während der Laufzeit beim Privaten.

PPP-Mietmodell

Der private Partner erbringt seine Leistungen auf der Liegenschaft des öffentlichen Auftraggebers, die in dessen Eigentum verbleibt. Das Gebäude selbst steht jedoch bei diesem Modell – im Unterschied zum PPP-Inhabermodell – im Eigentum des privaten Partners, der das errichtete Gebäude an den öffentlichen Auftraggeber über eine feste Laufzeit vermietet. Damit der private Partner Eigentum am zu errichtenden Bauwerk erwerben kann, wird ihm ein Bauoder Nutzungsrecht eingeräumt.

Der private Partner erhält während der Laufzeit ein Entgelt, welches die Miete sowie die Betreiber- und sonstigen Betriebsmittelkosten umfasst. Eine Vollamortisation der Investitionskosten ist in der Regel mit den laufenden Mietzahlungen nicht gegeben, da am Ende der Laufzeit meist auch keine endgültige Eigentumsübertragung vereinbart ist (um die Maastricht-Optimierung einzuhalten), sondern dem öffentlichen Auftraggeber meist eine Kaufoder Verlängerungsoption eingeräumt wird.

Dieses Modell ist für die öffentliche Hand insbesondere deswegen interessant, weil das Projekt bei richtiger Strukturierung aufgrund der rechtlichen wie auch wirtschaftlichen Eigentümerschaft des privaten Partners samt Risikotragung auf diesen außerbudgetär bzw. „Maastricht-optimiert“ erfolgen kann.

PPP-Erwerbermodell

Auch bei diesem Modell wird der private Partner mit sämtlichen Leistungen von der Planung über den Bau (inklusive Finanzierungsleistung) bis zum laufenden Betrieb (Instandhaltungsund Facility Management-Leistungen) beauftragt. Der private Partner ist bis zum Ende der Laufzeit Eigentümer des errichteten Objektes.

Im Gegensatz zum PPP-Mietmodell ist beim PPP-Erwerbermodell von Anbeginn an vorgesehen, dass der öffentliche Auftraggeber am Ende der Laufzeit das Eigentum am errichteten Objekt vom privaten Partner, allenfalls nach Zahlung einer festgelegten Abschlusszahlung, erwirbt. Das Erwerbermodell ist daher in seiner Grundstruktur dem Ratenkauf ähnlich.

Wenngleich er in zivilrechtlicher Hinsicht erst am Ende der Laufzeit Eigentum erwirbt, wird dem öffentlichen Auftraggeber das wirtschaftliche Eigentum idR (je nach Strukturierung) bereits zuvor zugerechnet. Damit einhergeht, dass eine Maastricht-neutrale Umsetzung meist ausscheidet.

PPP-Konzessionsmodell

Von einem PPP-Konzessionsmodell spricht man dann, wenn das Nachfragerisiko auf den privaten Partner übertragen wird. Der private Partner (Konzessionär) erhält als Vergütung keine direkten Zahlungen von der öffentlichen Hand, sondern stattdessen das Recht zur Verwertung der von ihm erbrachten Leistung (Bauwerk). Dem Konzessionär ist sohin das Recht übertragen, Zahlungen (Gebühren) direkt beim Endnutzer einzuheben, wie beispielsweise Mautgebühren bei Infrastrukturprojekten. Bei einem Schulprojekt ist ein Konzessionsmodell daher schwer umsetzbar, weil eine Vergütung ausschließlich über die Endnutzer (Schüler, Lehrer) nicht in Betracht kommt.

PPP-Gesellschaftsmodell (institutionalisierte PPP)

Eine institutionalisierte PPP ist eine Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand und dem privaten Partner, bei der es zu einer gemischtwirtschaftlichen Vergesellschaftung kommt. Das gemeinsam gegründete Unternehmen führt den öffentlichen Auftrag durch. Der öffentliche Auftraggeber ist daher an der das Bauvorhaben verwirklichenden Projektgesellschaft beteiligt. Zur Ausführung des Projektes kann die institutionalisierte PPP mit einem der zuvor angeführten Vertragsmodelle (Inhaber-, Miet-, Erwerber- oder Konzessionsmodell) kombiniert werden. Gründe für die Beteiligung des öffentlichen Auftraggebers an der den Auftrag ausführenden Projektgesellschaft können etwa Informations- und Auskunftsrechte sein, die mit gesellschaftsrechtlichen Beteiligungen einhergehen oder (umsatz)steuerliche Gründe. Eine In-houseVergabe an eine gemischtwirtschaftliche Tochtergesellschaft scheidet aufgrund der Judikatur des Europäischen Gerichtshofs (derzeit) aus.

Die Europäische Kommission empfiehlt für PPP-Modelle als Verfahrensart den wettbewerblichen Dialog und gibt dieser Verfahrensart grundsätzlich den Vorzug gegenüber dem Verhandlungsverfahren. Denn bei Projekten, bei denen der Auftraggeber objektiv nicht in der Lage ist, die für seinen Auftrag und seine Ziele geeigneten technischen Mittel zu bestimmen, oder das Projekt rechtlich und/ oder finanztechnisch zu konzipieren, soll ausschließlich der wettbewerbliche Dialog anwendbar sein.

In Österreich wird neben dem wettbewerb­ lichen Dialog auch das Verhandlungsverfahren als zulässig angesehen. Wenn aber der Auftraggeber die zu beschaffende Leistung nicht einmal so weit beschreiben kann, dass vergleichbare Angebote gelegt werden können, dann ist nur die Wahl des wettbewerblichen Dialogs zulässig.

Zusammenfassung

Ausgehend vom jeweiligen Projekt und der gegebenen Zielsetzung können im Rahmen von PPP-Modellen wesentliche Aufgaben auf einen privaten Partner im Rahmen einer langfristigen Zusammenarbeit kosten- und risikooptimiert übertragen werden.

Für den öffentlichen Auftraggeber bleibt dabei eine weitgehende Einflussmöglichkeit auf das Bauprojekt gewahrt. n

Vergaberechtliche Umsetzung der PPP-Modelle

Wie konventionelle Bauprojekte unterliegen auch PPP-Modelle dem BVergG, sodass für PPP-Projekte üblicherweise die Vergaberegeln für Bauaufträge (oder Konzessionen, im Falle des Vorliegens eines Konzessionsmodells) anwendbar sind.

Als anwendbare Verfahren kommen aufgrund der regelmäßig bestehenden Komplexität des jeweiligen Auftrags meist das Verhandlungsverfahren mit vorheriger Bekanntmachung (§ 28 BVergG) oder der wettbewerbliche Dialog (§ 34 BVergG) in Betracht.

Saxinger, Chalupsky & Partner Rechtsanwälte GmbH Böhmerwaldstraße 14 A-4020 Linz Tel: +43/732/603 0 30 Fax: +43/732/603 0 30 500 www.scwp.com

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Steuer – Recht

Bauprojekte: Das „Risiko pur“ professionell managen

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enn wir Risiko sagen, dann meinen wir es im besten unternehmerischen Sinne: „to take a chance“. Jedes Bauen ist eine Investition mit einem klar definierten Ziel als Chance: Das Bauwerk soll termin- gerecht und auftragsgemäß erstellt werden, um in der Folge einen Return on Investment zu erzielen.

Autor: DI Gerhart Ebner ist Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Unternehmensberatung Risk Experts; die Unternehmensgruppe verfügt über Standorte in Wien, Kufstein, Warschau, Bratislava, Bukarest, Sofia und Istanbul. Der ausgebildete Bauingenieur kann auf jahrzehntelange Erfahrung im Risikomanagement verweisen.

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Die Komplexität von heutigen Bauvorhaben und der damit verbundene hohe Koordinationsaufwand führen hier zu oft unterschätzten Risiken. Fast alle Beteiligten arbeiten unter meist extremem Zeit- und Kostendruck. Das Umfeld – gesellschaftliche Anliegen, Behörden, (selbsternannte) Experten, Recht, Kultur, Naturgefahren etc. – sorgt aber immer wieder für Überraschungen. Durch Bauverzögerungen, nicht vorhergesehene, aber erforderliche Änderungen, Ausführungsmängel, Schäden am Objekt oder an der Umwelt etc. kann der Erfolg jedes noch so fundiert geplanten Projekts massiv gefährdet werden. Aber sehen wir uns die Rollen der einzelnen Beteiligten im Detail an.

Viele Beteiligte, unterschiedliche Interessen

Eigentümer, Bauherren und Entwickler sind an der qualitativ hochwertigen, zeitgerechten Fertigstellung des Bauwerks ohne Kostenüberschreitungen interessiert, um danach eben ihren Return on Investment zu erhalten. Schadensfälle, aber auch Verzögerungen aufgrund von „rechtzeitig“ entdeckten Problemen und Schadenspotenzialen können darüber hinaus auch noch zu schweren Reputationsschäden führen. Oft wird eine Errichtungsgesellschaft gegründet, womit eine weitere Rechtspersönlichkeit auf den Plan tritt. Ist der Eigentümer gleichzeitig Nutzer, kann der gesamte Produktionsprozess leiden, das Management durch das Troubleshooting blockiert werden. Hat das Projekt eine hohe motivatorische Bedeutung oder eine starke Signalwirkung, wird das Gegenteil des gewünschten Erfolges erreicht. Aber Eigentümer und Bauherren sind nicht die Einzigen, für die viel auf dem Spiel steht: Architekten und Planern drohen bei (un)entdeckten Fehlern, die durch sie zu vertreten sind, oder bei durch Fehler verursachten Schäden emp-

findliche Haftungen und Reputationsschäden.

Die Interessenlage bei vielen Ausführenden wird durch einen Umstand dominiert: Bauunternehmen und sämtliche beteiligten Handwerker müssen ihre unter extrem harten Wettbewerbsbedingungen errungenen Aufträge mit Termindruck wirtschaftlich abwickeln.

Stiefkind Risikomanagement?

Risikomanagement kann hier meist (noch) als lästiger zusätzlicher Aufwand gesehen werden.

Andererseits müssen sie bei Fehlern mit Zusatzkosten und sogar mit Haftungen rechnen, in der Folge auch mit Imageschäden. Es kann auch sein, dass ein Handwerker das bereits abgenommene Werk eines anderen beschädigt, was zu empfindlichen Verzögerungen führen kann. Unter den ausführenden Bauunternehmen gibt es die unterschiedlichsten Konstruktionen – von Arbeitsgemeinschaften (ARGE), die solidarisch haften, bis zu mehrstufigen Subbeauftragungen.

Umso wichtiger wird die Rolle der örtlichen Bauaufsicht (meist Ziviltechniker, Ingenieurbüros oder Bau- meister), die vor Ort die Interessen des Bauherrn vertritt. Bei komplexen Projekten ist oft eine Reihe von Sachverständigen eingebunden (die als Experten besondere Warnpflichten haben).

Der (gesetzlich vorgeschriebene) Baustellenkoordinator hat auch positive Auswirkungen auf die Risikosituation, obwohl seine primäre Aufgabe im Bereich Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz für die auf der Baustelle tätigen Personen liegt. Dieses Gap, das vielen unbekannt ist, kann zu (vermeidbaren) Schäden und empfindlichen Haftungen führen.

Wenn „etwas passiert“, drohen zivilrechtliche, verwaltungsrechtliche und – insbesondere bei Personenschäden – auch strafrechtliche Konsequenzen. Dazu kommen oft wechselseitige Regressansprüche der Beteiligten.

Eines noch: Sämtliche Aktivitäten oder Fehler und Versäumnisse während der Erstellung des Bauwerks beeinflussen die Tätigkeit von Verwaltern, Immobilienmaklern und Facility-Management-Dienstleistern über die gesamte Nutzungsdauer.

teilweise fremdfinanziert. Diese Geldgeber haben sehr oft das finanzielle Ausfallrisiko, das unmittelbar mit dem Eintreten von Risiken in allen anderen Bereichen verknüpft ist. Insofern muss ihr Interesse am Thema Risikovermeidung umfassend sein. Für die Versicherungswirtschaft wiederum bietet eine gute Risikoeinschätzung die Basis, umfassenden Versicherungsschutz anzubieten (siehe Kasten). Risikomanagement im Bauwesen nützt also potenziell allen und gewinnt daher gerade an Momentum.

Jedes Bauprojekt ist komplex, jedes ist anders.

Für das Risikomanagement gibt es dabei viel zu tun. Eine Risikoanalyse und Beratung während der Planungsphase und dann eine Begleitung während der Bauphase können kostenoptimierend Risiken steuern und diese versicherbar machen.

Packen wir’s an!

Zur Vertiefung empfehlen wir eine Checkliste für Baustellensicherheit, die Sie kostenlos anfordern können.

Kontakt: g.ebner@riskexperts.at office@riskexperts.at

Risk Experts Risiko Engineering GmbH Schottenring 35/2 A-1010 Wien Tel: + 43 1 713 50 96-0

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ÜBERBLICK: VERSICHERUNGSLÖSUNGEN FÜR BAUPROJEKTE Die Bauwesenversicherung (Contractor‘s All Risk, kurz CAR) versichert die Leistungen, die im Rahmen eines Bauprojektes erbracht werden, sowie, falls erforderlich, auch bereits bestehende Sachwerte. Sie deckt im Zeitraum von der Baustelleneinrichtung bis zur Übergabe viele Risiken, die die Bauleistung bedrohen, ab – Schäden infolge mangelhafter Erstellung der Bauleistung, Brand, Blitzschlag, Explosion, Schäden durch Gewässer und Grundwasser, andere Witterungseinflüsse und noch einiges mehr. Sie ist eine klassische All-Risk-Versicherung! Natürlich muss es bei einem noch so weiten Deckungsumfang Ausschlüsse geben und Selbstbehalte müssen vereinbart werden. Zusätzlich können auch Risiken gedeckt werden, die nach der Übergabe eintreten – sogenannte „Maintenance-Deckungen“.

Mit der „vorgezogenen“ Betriebsunterbrechungsversicherung (Advanced Loss of Profits/ ALoP) können mögliche Ertragsausfälle durch die verspätete Inbetriebnahme versichert werden, wenn diese durch in der Bauwesenversicherung versicherte Schäden verursacht wird. Auch hier sind Selbstbehalte üblich. Versichert sind wie in der klassischen Betriebsunterbrechungsversicherung fortlaufende Fixkosten und der entgehende Betriebsgewinn und in diesem Rahmen auch die Kosten für die Schadenminderung.

Im Zuge von Bauvorhaben kann es für Architekten, Bauausführende und andere am Bau Beteiligte zu gravierenden Haftungen kommen – entweder gegenüber Dritten oder auch gegenüber den anderen am Bau Beteiligten. Diese sind in den Berufshaftpflichtversicherungen meistens entweder der Höhe und/oder dem Umfang nach oft nur eingeschränkt gedeckt.

Umfassender Bezug zur Finanzwirtschaft

Es gibt aber noch weitere Beteiligte, die aus der Finanzwirtschaft kommen: Die Investitionen sind meist sehr hoch und oft ganz oder

Ein spezielles Kapitel sind die Haftungen des Bauherren oder Ansprüche gegen ihn – diese können auch verschuldensunabhängig sein!

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Steuer – Recht

Umwidmung Büro in Wohnung In Ballungsräumen, insbesondere in Wien, steigt der Bedarf an Wohnungen. Gleichzeitig stehen immer mehr Büroflächen leer.

W Autor: Dr. Peter Brodner Rechtsanwalt seit 1994, ist Experte für Immobilien-, Bau- und Wirtschaftsrecht

ohnungen sind an vielen Standorten wesentlich leichter zu verwerten als Büros. Ursprünglich für eine Büronutzung konzipierte Flächen entsprechen oft nicht mehr den Bedürfnissen und müssten ohnehin baulich adaptiert werden. Vielfach besteht der Wunsch, aktuell leer stehende Gewerbe- und Büroobjekte als Wohnungen nutzbar zu machen, vor allem wenn sie gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind und attraktiven, individuellen Wohnraum bieten. Öffentlichrechtliche Grundlagen der Umwidmung - Flächenwidmung, Bebauungspläne, Baubewilligung:

Die Nutzung von Räumen, etwa als Büro oder als Wohnung, muss der Flächenwidmung entsprechen. In den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen bestimmt die Gemeinde konkret für jedes Grundstück die Nutzungsart (Widmung), z.B. im Bauland: Wohngebiet, Wohngebiet-Geschäftsviertel, gemischtes Baugebiet und Industriegebiet (siehe etwa § 4 BO für Wien), und ebenso die Bebaubarkeit, wie insbesondere Fluchtlinien, Bauklassen, flächen- und volumsmäßige Ausnutzbarkeit von Bauplätzen, Schutzzonen, Wohnzonen, Zonen für Großbauvorhaben, Geschäftsstraßen und Einkaufszentren samt genauen Bestimmungen über konkrete Ausgestaltungen und Beschränkungen (siehe etwa § 5 BO für Wien).

Autor: Mag. Kerstin Kunst Rechtsanwaltsanwärterin seit 2014, ist Expertin für Wohnrecht

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Innerhalb der einzelnen Gebiete und Zonen werden bestimmte Nutzungen konkretisiert: in Wien dürfen etwa in Wohngebieten nur

Wohngebäude und Bauwerke, die religiösen, kulturellen oder sozialen Zwecken oder der öffentlichen Verwaltung dienen, errichtet werden und in solchen Wohngebäuden wiederum Büro- und Geschäftsräume nur dann, wenn sichergestellt ist, dass nicht Emissionen (Rauch, Staub, Geruch, Geräusche, Wärme, Erschütterungen) den Wohnzweck beeinträchtigen können; in als Geschäftsvierteln ausgewiesenen Teilen eines Wohngebietes oder gemischten Baugebietes dürfen Wohnungen etwa nur dann errichtet werden, wenn der Fußboden zumindest 3,5 Meter über dem anschließenden Gelände/der Verkehrsfläche liegt; in den als Betriebsbaugebieten ausgewiesenen Teilen des gemischten Baugebietes sowie im Industriegebiet dürfen keine Wohnungen errichtet werden, ausgenommen allenfalls Wohnungen für die Betriebsleitung oder –aufsicht (siehe etwa §§ 6 ff BO für Wien).

Nur unter den Voraussetzung des § 69 BO für Wien kann eine Abweichung vom Bebauungsplan bewilligt werden.

In allen Gebieten und Zonen, in denen, wie im vorstehenden Absatz beschrieben, Wohnungen errichtet werden dürfen, dürfen als Büro gewidmete Räumlichkeiten in der Regel grundsätzlich durch eine Baubewilligung in eine Wohnung umgewidmet werden (siehe etwa § 60 Abs. 1 lit. c) BO für Wien).

Selbstverständlich müssen dabei auch die sonstigen laut Bauordnung notwendigen baulichen Anforderungen an eine Wohnung erfüllt sein (siehe etwa § 119 BO für Wien). Nur dann, wenn bloß geringfügige bauliche Än-

derungen durchzuführen sind und durch die Umwidmung keine Stellplatzverpflichtung ausgelöst wird, reicht für die Umwidmung eines Büros in eine Wohnung bereits eine Bauanzeige. Umgekehrt bedarf jedoch die Umwidmung einer Wohnung in ein Büro stets einer Baubewilligung (§ 62 Abs. 1 Ziff.

4 BO für Wien). Auch in Kärnten, Salzburg, Steiermark, Tirol und Vorarlberg ist die „Änderung der Raumwidmung“, damit auch die Umwidmung von „Büro“ in „Wohnung“, baubewilligungspflichtig. Im Burgenland, in Niederösterreich und in Oberösterreich reichen für solche Umwidmungen grundsätzlich Bauanzeigen.

Umwidmung bei Wohnungseigentum - § 16 WEG 2002

Besteht auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum (WE), wird zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern im WE-Vertrag, auf Grundlage des Nutzwertgutachtens (NWGA) auch die Widmung der WE-Objekte (z.B. Wohnung, Geschäftslokal, Ordination oder Büro) festgelegt. Von einer solchen Widmung können die Wohnungseigentümer selbstverständlich im Einvernehmen wieder abgehen, etwa durch Änderung des WE-Vertrags einvernehmlich ein „Büro“ in eine „Wohnung“ umwidmen. Möglich ist auch, vorweg im Wohnungseigentumsvertrag einem Wohnungseigentümer das Recht, sein WE-Objekt etwa von „Büro“ in „Wohnung“ umzuwidmen, einzuräumen.

Darüber hinaus berechtigt § 16 Abs. 2 WEG 2002 jeden Wohnungseigentümer, Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten durchzuführen, sofern die Änderung insbesondere weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, noch eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat.

Dieses Änderungsrecht ist als vertraglich nicht abdingbares Individualrecht jedes Wohnungseigentümers ausgebildet. Ein Wohnungseigentümer, dessen WE-Objekt entsprechend WE-Vertrag / NWGA als Büro gewidmet ist, hat daher – innerhalb des sonstigen gesetzlichen Rahmens – gegenüber den andern Wohnungseigentümern Anspruch auf Umwidmung in „Wohnung“. Allerdings kann er nicht ohne weiteres eigenmächtig umwidmen (und

zwar auch dann nicht, wenn die Umwidmung baubehördlich bewilligt wäre). Vielmehr müssen alle anderen Wohnungseigentümer einer solchen Umwidmung formal zustimmen (ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht). Falls ein Wohnungseigentümer der Umwidmung nicht zustimmt, ist der die Umwidmung begehrende Wohnungseigentümer berechtigt, die Umwidmung im WE-Außerstreitverfahren durchzusetzen (§ 52 Abs. 1 Ziff 2 iVm § 16 Abs 2 WEG 2002).

In umgekehrten Fällen (Umwidmung von „Wohnung“ in „Büro“, „Arztpraxis“ oder „Beherbergungsbetrieb“) sieht der OGH wegen der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kaum eine Umwidmung für zulässig (vgl. z.B. OGH 5 Ob 114/85, OGH 5 Ob 277/04 b, OGH 3 Ob 158/11 y, OGH 5 Ob 59/14 h). Bei der Umwidmung von „Büro“ in „Wohnung“ werden hingegen die allgemeinen Teile der Liegenschaft durch die zukünftige Verwendung als Wohnung weit weniger und für gewöhnlich auch nicht durch hausfremde Personen frequentiert; störende Lärm- und Geruchsbelästigungen sind in der Regel – anders als bei einem Geschäftslokal – auszuschließen. Eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer ist durch eine Umwidmung von „Büro“ in „Wohnung“ in der Regel nicht zu befürchten. In 5 Ob 83/11h musste sich der OGH mit dem Einwand von möglichen Beschwerden der künftigen Bewohner einer umgewidmeten Wohnung wegen Lärmemissionen von Geschäftslokalen auseinandersetzen, hat dazu aber entschieden, dass die Wohnungseigentümer aus einem solchen Grund einer Umwidmung von „Büro“ in „Wohnung“ nicht widersprechen können, selbst wenn sämtliche andere WE-Objekte als Büro- oder Geschäftsräume gewidmet sind. Grund: der in „Wohnung“ umwidmende Wohnungseigentümer muss die bereits vorhandenen Geschäftslokale mit den bereits ortsüblichen Emissionen, wie etwa Lärm in den Nachtstunden, dulden. Ändert ein Wohnungseigentümer die Widmungsart ohne vorherige Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer (auch von „Büro“ in „Wohnung“), kann er von jedem Wohnungseigentümer auf Unterlassung geklagt werden.

Bei WE-Begründung werden die Widmungen der einzelnen Objekte im Grundbuch einver-

leibt (z.B. „Wohnung“, „Büro“, Geschäftslokal“, „Ordination“). Bei Umwidmung kann eine Änderung des Grundbuchs nur auf Grund einer grundbuchsfähigen Urkunde (z.B. ein Nachtrag zum WE-Vertrag) erfolgen.

Umwidmung und Stellplatzverpflichtung:

Bei Widmungsänderungen ist zu beachten, dass jeweils den aktuellen Stellplatzverpflichtung entsprochen werden muss, selbst wenn bei der Errichtung des Gebäudes noch geringere Verpflichtungen gegolten haben und sich für die neue Raumwidmung eine zusätzliche Stellplatzverpflichtung ergibt (vgl. § 50 Abs. 7 Wiener Garagengesetz 2008 idF LGBl 2014/26). Aktuell verpflichtet § 50 bei Wohnungen zur Schaffung eines Stellplatzes für je 100m² Wohnnutzfläche. Bei Büros besteht diese Verpflichtung aktuell für je 100m² Aufenthaltsraum. Ist dies technisch und/ oder wirtschaftlich nicht möglich, kann der Verpflichtung entweder durch vertragliche Sicherstellung eines Stellplatzes auf einer anderen Liegenschaft in einem Umkreis von ca.

500 Metern (§ 51 WGarG 2008) oder durch die Entrichtung der durch gesonderten Bescheid der MA 4 festzustellenden Ausgleichsabgabe (§ 52 WGarG 2008) nachgekommen werden.

Der Einheitssatz der Ausgleichsausgabe beträgt je Stellplatz derzeit höchstens EUR 18.000,00 (§ 54 WGarG 2008). n

BRODNER Rechtsanwalt GmbH Dornbacher Straße 23 A-1170 Wien Tel: +43/ 1 / 505 88 97 Fax: +43 / 1 / 505 88 97 99 office@brodner.at www.brodner.at

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Steuer – Recht

Vermeidung von Kosten­ überschreitungen bei Bauvorhaben Effektive Abwehr von Claim-­Management

D Autor: Dr. Paul Schmidinger ist Rechtsanwalt bei KWR und seit 2013 Partner bei KWR Spezialisierungen: Baurecht, Immobilienrecht, Architektenrecht, Urheberrecht, Vertretung vor Gerichten und Schiedsgerichten

ie Berichte über drastische Kostenüberschreitungen bei Bauvorhaben sind mannigfaltig. In der öffentlichen Wahrnehmung sind zumeist um Gewinnmaximierung bemühte ausführende Unternehmen, die durch effektives Claim-Management die Kosten in die Höhe treiben, rasch als Verursacher festgemacht.

Zweifelsohne führt der in der Baubranche bereits seit Jahren bestehende Preisdruck dazu, dass Unternehmen danach trachten müssen, ihre Einnahmen zu optimieren. Effektives ClaimManagement bietet ihnen eine gute Möglichkeit dazu. Die Schuld für Kostenüberschreitungen aber alleine ausführenden Unternehmen in die Schuhe zu schieben, wäre zu kurz gegriffen, da sie nichts anderes machen, als ihnen zustehende vertragliche Möglichkeiten zu nutzen. Die Grundvoraussetzungen für jedwedes erfolgreiche Claim-Management hat nämlich zumeist der Bauherr selbst durch die Nutzung unzureichender Ausschreibungsunterlagen, die Beistellung unvollständiger Pläne, aber auch durch den Abschluss schlechter Bauwerkverträge selbst geschaffen.

Was versteht man unter Claim-Management?

Bei Abschluss eines Bauvertrages werden im Regelfall neben der Vereinbarung des geschuldeten Leistungsumfangs auch Randbedingungen, innerhalb derer die Bauleistung zu erbringen ist, definiert. Kommt es während der Abwicklung des Bauvorhabens dann zu Abweichungen, ergeben sich daraus Ansprüche des ausführenden Unternehmens auf Anpassung des Bauvertrags. Zielsetzung des Claim-Managements ist es daher, derartige Abweichungen vom vertraglich Vereinbarten zunächst zu erkennen und dann in einem weiteren Schritt daraus die entsprechenden Ansprüche

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abzuleiten. Bei Claim-Management handelt es sich daher um eine laufende baubegleitende Überprüfung durch die ausführenden Unternehmen, ob es im Rahmen der Ausführung zu Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Leistungsumfang bzw. den vertraglich zugesicherten Randbedingungen kommt und falls derartige Abweichungen festgestellt werden, die Darstellung der entsprechenden Sachverhalte sowie Ermittlung und Geltendmachung der daraus entstehenden Ansprüche.

Wie können Kostenüberschreitungen vermieden werden?

Grundvoraussetzung für jedwedes erfolgreiche Claim-Management sind daher Abweichungen von dem ursprünglich Vereinbarten. Ist dies nicht der Fall, wird selbst das talentierteste Claim-Management letztendlich keine Forderungen durchsetzen können. Die Grundlagen, die es einem Claim-Manager überhaupt ermöglichen, Mehrkosten zu lukrieren, werden daher im Regelfall bereits in der Ausschreibungs- und Planungsphase geschaffen. Effektive Gegenmaßnahmen gegen Kostenüberschreitungen können und müssen daher auch bereits in dieser frühen Phase eines Bauvorhabens gesetzt werden.

Zentral für die Vermeidung von Kostenüberschreitungen ist zunächst die Qualität der dem Vertrag zugrunde liegenden planlichen Unterlagen. In den letzten Jahren ließ sich die Tendenz erkennen, dass Bauleistungen bereits in einem sehr frühen Planungsstadium ausgeschrieben werden. Pläne in frühen Planungsphasen sind selbstverständlich aber bei weitem noch nicht vollständig und bringen das Risiko nachträglicher Planungsänderungen mit sich. Auch Planungsfehler, insbesondere

was die Abstimmung der einzelnen Fachplanungsleistungen im Bereich der Haustechnik untereinander betrifft, fallen in diesen frühen Planungsstadien nur selten auf. Jeder Bauherr ist daher gut beraten, von vorschnellen Ausschreibungen abzusehen und sich Zeit für eine durchdachte und vollständige Planung zu nehmen. Erfolgt eine Ausschreibung auf Basis einer bereits detailliert ausgearbeiteten in sich stimmigen Planung, fällt mit einem Schlag der Hauptansatzpunkt für jedwedes ClaimManagement bereits weg. Unsere Erfahrung hat auch gezeigt, dass diejenige Zeit, die man durch längere Planungsphasen verliert, im Regelfall sehr gut investiert ist, da dann in Folge die bauliche Ausführung auf Basis korrekter und sich nicht mehr ändernder Pläne wesentlich schneller und problemloser erfolgen kann.

Ein weiters Einfallstor für Mehrkostenforderungen sind nachträgliche Änderungen, die auf Wunsch des Bauherrn vorgenommen werden. Auch in diesem Zusammenhang ist es empfehlenswert, sich bereits vor Ausschreibung der Bauleistung genau zu überlegen, welche planliche Ausführung und welche Qualitäten man tatsächlich wünscht. Planliche Änderungen oder auch Zusatzwünsche nach Beginn der Bauarbeiten stören den Bauablauf und führen zu zeitlichen Verzögerungen, aber auch Mehrkosten. Als Bauherr sollte man sich daher vor Beauftragung der ausführenden Unternehmen sehr genau überlegen, welche Ausführung man tatsächlich wünscht und nach erfolgter Beauftragung von Änderungen weitestgehend Abstand nehmen.

Wesentlich für jeden reibungslosen Bauablauf ist auch das gute Zusammenwirken der einzelnen mit der Ausführung beauftragten Unternehmen. Die Koordination einer Vielzahl verschiedener Unternehmen kann aber – gerade für weniger erfahrene Bauherrn – erhebliche Schwierigkeiten nach sich ziehen. Bereits der Verzug eines einzigen Unternehmens führt oft zu nicht mehr aufholbaren Kettenreaktionen und Verzügen auf Grund fehlender Vorleistungen bei anderen Unternehmen. Das schafft wiederum Potential für Claim-Management und Mehrkostenforderungen. Durch gebündelte Vergaben der einzelnen Ausführungsleistungen beispielsweise an einen Generalunternehmer lässt sich dieses Risiko aber umgehen. Schnittstellen zwischen einzelnen Unternehmen werden dadurch vermieden und die Koordination der Leistungserbringung liegt dann in

der eigenen Sphäre des Generalunternehmers.

Auf Koordinationsschwierigkeiten gestützte Claims können dadurch effektiv vermieden werden.

Auch die Wahl der Vergütungsart spielt bei jedwedem Claim-Management eine zentrale Rolle. Vereinbart man beispielsweise die Abrechnung auf Basis eines Einheitspreisvertrages, erfolgt die Abrechnung nach Fertigstellung des Bauvorhabens auf Basis der tatsächlich erbrachten Mengen und Massen.

Die ursprünglich einer Planung zu Grunde liegende Massenschätzung weist aber gewisse Schwankungsbreiten auf, sodass schon Abweichungen bei den tatsächlich ausgeführten Mengen zu nicht unerheblichen Kostenüberschreitungen führen können. Dieses Risiko kann beispielsweise durch den Abschluss von Pauschalpreisverträgen umgangen werden. Ähnlich verhält es sich bei der Frage, wie der vom ausführenden Unternehmen geschuldete Leistungsumfang beschrieben wird. Liegt dem Vertrag eine konstruktive Leistungsbeschreibung, in der die geschuldete Leistung einzeln beschrieben wird, zugrunde, kann es passieren, dass einzelne Leistungsteile, die für die Fertigstellung des Bauvorhabens erforderlich sind, vergessen werden.

Für die Erbringung dieser im ursprünglichen Leistungsumfang fehlenden Leistung steht dem Auftragnehmer selbstverständlich ein Mehrkostenanspruch zu. Dieses Risiko kann dadurch umgangen werden, dass man die geschuldeten Leistungen nicht einzeln konstruktiv sondern funktional beschreibt. In diesem Fall werden nur die Eigenschaften, die die fertig gestellte Leistung aufweisen soll, beschrieben.

Funktionale Leistungsbeschreibungen kann man darüber hinaus auch mit entsprechenden Vollständigkeits- und Funktionsgarantien absichern, mit denen sich der Auftragnehmer verpflichtet, sämtliche Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dass die von ihm erbrachte Leistung letztendlich vollständig und funktionsfähig ist.

Selbst bei bester Planung und Vorbereitung eines Bauvorhabens ergeben sich in der Ausführungsphase aber regelmäßig Situationen, in denen Entscheidungen des Bauherrn erforderlich sind. Erfolgen derartige Entscheidungen verspätet, öffnet dies wiederum Tür und Tor für ein entsprechendes ClaimManagement. Die Schaffung von Strukturen mit kurzen Entscheidungswegen und

bevollmächtigten Vertretern vor Ort, die die erforderlichen Festlegungen rasch und verbindlich treffen können, ist daher ebenfalls eine Grundvoraussetzung für die erfolgreiche Abwicklung eines Bauvorhabens.

Nicht zuletzt kommt aber auch der Ausgestaltung der Bauverträge große Bedeutung zu. Umso klarer ein Vertrag ausgestaltet und der geschuldete Leistungsumfang definiert ist, umso geringer sind die Ansatzpunkte für entsprechende Mehrkostenforderungen. Hierbei ist insbesondere darauf zu achten, dass die einzelnen Vertragsgrundlagen, wie der Vertragstext, die zu Grunde liegenden Leistungsbeschreibungen, aber auch die Pläne auf einander abgestimmt sind. Auch sollten in einem Vertrag Mechanismen verankert sein, durch die sichergestellt wird, dass bei der Bauabwicklung festgestellte Abweichungen bereits sehr rasch dem Bauherrn kommuniziert werden, damit dieser umgehend für Abhilfe sorgen und Kostenüberschreitungen entgegen wirken kann.

Im Regelfall sind Baukostenüberschreitungen, die durch effektives Claim-Management der ausführenden Unternehmen hervorgerufen wurden, daher durch den Bauherrn hausgemacht. Effektivstes Mittel dagegen ist, sich hinreichend Zeit für die Planung zu nehmen und die Ausschreibung auf Basis vollständiger Unterlagen und abgestimmter Pläne vorzunehmen. Weiters sollten entscheidungsbefugte Vertreter vor Ort, die rasch und verbindlich entscheiden können, eingesetzt werden und sowohl das Vergütungsmodel als auch die Vergabestrategie und die Vertragsgestaltung vorab gut überlegt werden. n

KWR – Karasek Wietrzyk Rechtsanwälte GmbH Fleischmarkt 1 A-1010 Wien Tel: +43/1/24 500 31 57 Fax: +43/1/24 500 63 159 e-mail: paul.schmidinger@kwr.at www.kwr.at

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Dachbodenausbau und Wohnungseigentum Komplexe Projekte benötigen nachhaltige Lösungen und vorausschauende Verträge

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ine Immobilienentwicklung mit Wohnungseigentumsbegründung und Verkauf des Rohdachbodens ist bei Zinshäusern mittlerweile eine häufige Verwertungsform. In diesem Artikel sollen die wichtigsten rechtlichen Aspekte dargestellt werden, die bei derartigen Projekten zu beachten sind.

Vorbereitung des Dachgeschossausbaus

Autor: Dr. Christian Reimitz, „Das treuhändige Vorkaufsrecht zur Absicherung der Überbindungspflichten ist eine rechtliche Entwicklung unserer Kanzlei, die sich in der Praxis schon mehrfach bewährt hat.“

Engin-Deniz Rechtsanwälte für Immobilien ist eine auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei und berät sowohl institutionelle Immobilienunternehmen und Bauträger als auch private Eigentümer, Hausverwaltungen und Immobilienmakler.

Bei jeder Immobilie, bei der der Dachboden noch nicht ausgebaut ist, sollte überprüft werden, ob ein Ausbau möglich und sinnvoll ist. Dafür sind eine technische, eine wirtschaftliche und eine rechtliche Prüfung erforderlich.

Aus rechtlicher Hinsicht sind insbesondere folgende Punkte zu beachten.

Ist der Dachboden bestandfrei? In der Regel gibt es 2 Arten von Nutzungsrechten am Rohdachboden, und zwar einerseits die vermieteten oder mitvermieteten Dachbodenabteile und andererseits das Nutzungsrecht des Dachbodens als Allgemeinfläche (zB zum Wäsche aufhängen).

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Konsequenzen sehr unterschiedlich sind.

Mitbenützungsrechte von Mietern am Dachboden als Allgemeinfläche können nach § 18c MRG damit beendet werden, dass den Mietern entweder eine gleichwertige Lösung angeboten wird oder der Verlust des Benützungsrechtes abgegolten wird. Wenn ein Eigentümer will, kann er daher dieses Problem mit einer entsprechenden Ausgleichszahlung lösen.

Wesentlich unerfreulicher sind vermietete Dachbodenabteile. Ein gänzlicher Entzug ohne Ersatzbeschaffung ist nur im Wege einer Teilkündigung gemäß § 31 Abs. 5 MRG möglich

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(5 Ob 2426/96t; 5 Ob 61/09w), die aber praktisch nicht durchsetzbar ist. Eine Veränderung mit Ersatzbeschaffung wird nach der Judikatur nur sehr eingeschränkt zugelassen. Eine Verlegung einer Abstellfläche vom Dachboden muss in der Regel im Dachbodenbereich bleiben (5 Ob 60/99f; 5 Ob 53/03k).

Für den Ausbau eines Rohdachbodens ist in der Regel auch eine Lifterrichtung erforderlich. Auch dafür kann es erforderlich sein, in bestehende Mietrechte einzugreifen.

Die Voraussetzungen dafür sind allerdings weniger streng. In einer beachtenswerten Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass es zulässig ist, ein 24,30 m² großes Wohnzimmer um 4,60 m² zu verkleinern, damit dort ein Lift eingebaut werden kann (5 Ob 73/12i).

Für die Umsetzung architektonischer Maßnahmen im Ausbau kann es zweckmäßig sein Kamine zu entfernen. Dies ist in der Regel nur mit Zustimmung der Mieter möglich, auch wenn die Kamine konkret nicht verwendet werden. Bei einer Neuvermietung kann es zweckmäßig sein, alle Kamine zu verschließen, die nicht benötigt werden.

Ein bestandfreier Rohdachboden stellt einen wichtigen Wert einer Immobilie dar. Unabhängig davon, ob ein konkreter Ausbauplan besteht, sollte die Bestandfreiheit hergestellt und gesichert werden.

Vorausschauende Projektorganisation und vorausschauende Verträge

Die Immobilienverwertung durch DG-Ausbau und WE-Begründung ist in der Regel ein mehrjähriger Prozess, bei dem mehrfach die Personen wechseln, die jeweils gegensätzliche Interessen haben.

Die Komplexität der Rechtsbeziehungen zeigt sich beispielsweise beim Kauf einer mangelhaften, konsenswidrigen Dachgeschosswohnung von einem kurz danach liquidierten Bauträger, wenn keine entsprechenden vertraglichen Regelungen bestehen. Der DG-Wohnungseigentümer kann dann von der WE-Gemeinschaft die Mängelbehebung verlangen, soweit die Mängel allgemeine Teile betreffen (zB Dach, Lift), ebenso die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes seiner Wohnung (durch Planänderung wenn möglich, sonst aber durch Umbau bzw. Neubau des Dachgeschosses). Die Käufer der übrigen WE-Objekte haben meist keinerlei Verständnis für eine derartige Forderung und werden deshalb für ihre Interessen die in diesen Fällen meist bestehende Mehrheit in der WEGemeinschaft entsprechend einsetzen.

Will man solche oder vergleichbare Probleme vermeiden, ist es sinnvoll, verantwortliche Personen zu installieren, die bis zum Projektabschluss das Projekt begleiten und entsprechend in die Verträge einbezogen werden.

Dazu gehört vor allem die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch die Hausverwaltung. Sinnvoll ist es auch, wenn die WE-Gemeinschaft einen Bausachverständigen beauftragt, das Projekt technisch zu überwachen und auf Fehlentwicklungen rechtzeitig hinzuweisen. Ein begleitender Rechtsanwalt kann die Umsetzung der Problemlösungen unterstützen und die erforderlichen Schritte zur Durchsetzung einleiten.

Wenn der Rohdachboden an einen Bauträger verkauft wird, der den Ausbau durchführt, ist es besonders wichtig im Vertrag vorausschauend die wechselseitigen Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Ausbau zu definieren. Grundlage dafür sollte die rechtskräftige Baubewilligung sein. Wichtige Regelungen sind dann die Qualität des Ausbaus, die Festlegung eines Zeitplanes und die Regelung von Bereichen mit hohem Schadensrisiko (zB konsenswidriges Bauen; Statik; Dachabdeckung, Dachaufbau und Dachdichtheit).

Für die wichtigsten Zusagen des Bauträgers sollten Sicherheiten bestellt werden, insbesondere für die zugesagten Arbeiten, die zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeführt werden, für die ordnungsgemäße Herstellung des DG-Ausbaus, für das Risiko Dachabbau und für Schadenersatz.

Die Haftung des Bauträgers ergibt sich teilweise aus dem Gesetz, sollte aber auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ausdrücklich geregelt werden. Auch bezüglich Gewährleistung könnten besondere Regelungen vereinbart werden, vor allem die Überbindung der Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Professionisten.

Wichtig ist auch die Überbindung der Pflichten auf die Rechtsnachfolger des Bauträgers.

Nur wenn diese Überbindung überwacht werden kann, kann sie auch durchgesetzt werden. Eine von unserer Kanzlei entwickelte besondere Methode zur Absicherung dieser Überbindungspflicht ist ein treuhändiges Vorkaufsrecht, das sich in der Praxis auch bereits mehrfach bewährt hat.

Als Leistungen, die ein Bauträger im Zusammenhang mit dem Dachausbau für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbringen kann, kommen vor allem folgende Leistungen in Betracht: Aufzugerrichtung, Erneuerung der Versorgungsleitungen, Errichtung einer Gegensprechanlage und Haustorsanierung, Erneuerung der Blitzschutzanlage und der Antennenanlagen, Fassadensanierung samt Fenstererneuerung, Ausmalen des Stiegenhauses, laufende Reinigung und Endreinigung, Übernahme der Zusatzkosten.

Auch die Einholung eines Kaminbefundes und die Regelung eines allfälligen Sanierungsaufwandes sind zweckmäßig, da es in diesem Zusammenhang oft Unklarheiten gibt, die auch mit relativ hohen Kosten verbunden sind.

Wenn der Käufer des Rohdachbodens der Käufer ist, mit dem Wohnungseigentum begründet wird, sollten die wichtigen Regelungen sowohl im Kaufvertrag als auch im Wohnungseigentumsvertrag enthalten sein.

In einem vorausschauenden Wohnungseigentumsvertrag können den Wohnungseigentümern Gestaltungsmöglichkeiten eingeräumt werden.

Vorbehalte an allgemeinen Teilen werden in der Regel unwirksam sein. Deshalb sollten die für eine Verwertung in Betracht kommenden Bereiche von Anfang an planlich erfasst und bei den entsprechenden WE-Objekten einbezogen werden.

Wichtige Änderungsmöglichkeiten gemäß § 16 WEG sind Wohnungszusammenlegungen und Wohnungstrennungen und eine Änderung des Verwendungszweckes (Wohnung oder Geschäftsraum). Es kann sinnvoll sein, diesbezügliche Änderungsrechte allgemein für alle Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag festzulegen.

Im WE-Vertrag kann auch geregelt werden, ob eine Aufteilung der Aufwendungen nach Nutzwert oder nach Nutzfläche erfolgt. Oft wird die Erhaltungs- und Erneuerungspflicht betreffend Türen, Fenster und Terrassen den Wohnungseigentümern übertragen. Auch für Garagen und Aufzug kann es sinnvoll sein abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten festzulegen.

Zusammenfassung

Die Wohnungseigentumsbegründung samt Dachgeschossausbau bei bestehenden meist vermieteten Immobilien wird weiter eine wichtige Entwicklungsmöglichkeit vor allem im städtischen Bereich darstellen. Eine Dachgeschosswohnung mit Terrasse erfüllt für viele Personen die Idealvorstellung einer Wohnung.

Der Kauf von Eigentumswohnungen ist mittlerweile auch eine besondere und sinnvolle Form der Vermögenssicherung. Gleichzeitig stellt der Kauf einer Eigentumswohnung für viele Käufer eine besonders große Investition dar.

Deshalb ist es besonders wichtig durch vorausschauende Verträge und eine entsprechende Organisation für den Entwicklungsprozess eine Grundlage und einen Rahmen zu schaffen, der für alle Beteiligten Konflikte vermeidet, Risiken einschränkt und einen positiven Prozessabschluss begünstigt. n

Engin-Deniz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KG Sterngasse 11 A-1010 Wien Tel: +43/ 1 / 514 30 Fax: +43 / 1 / 514 30 9 lawfirm@engin-deniz.com

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Steuer – Recht

Mit bester Absicht – und doch ins Desaster!

Die Unterbringung obdachloser Flüchtlinge auch in Privatwohnungen ist das Gebot der Stunde.

Mangels eines geordneten rechtlichen Rahmens können Fehler in der Abwicklung aber schwerwiegende rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben.

J Autor: Dr. Georg Röhsner Rechtsanwalt Managing Partner Eversheds | Stolitzka&Partner g.roehsner@eversheds.at

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e deutlicher das Versagen der staatlichen Organe im Bereich der Flüchtlingshilfe wird, desto mehr steigt die Bereitschaft der Zivilgesellschaft, hier unbürokratisch einzuspringen - dies auch bei Bereitstellung von Wohnraum für jene Flüchtlinge, die entweder noch auf ihren Asylbescheid warten oder – nachdem sie Asyl erhalten haben – versuchen müssen, längerfristig ihr Leben in Österreich einzurichten. Immer mehr Privatpersonen aber auch Unternehmen sind bereit, Flüchtlinge entweder in der eigenen Wohnung oder in leerstehenden Wohnungen oder Gebäuden unbürokratisch aufzunehmen. Da es der Gesetzgeber allerdings verabsäumt hat, für derartige Fälle einen adäquaten Rechtsrahmen zu schaffen, sind letztlich auch derartige Vorgänge den „normalen“ bestandrechtlichen Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) unterworfen. Hier, aber auch im Steuerrecht, lauern für den großzügigen Quartiergeber verschiedenste rechtliche Fallen, derer sich die wenigsten bewusst sind.

schriftliche Vereinbarung. Sollte es in weiterer Folge zu Problemen kommen, muss daher anhand konkreter Elemente der – ausdrücklich oder konkludent abgeschlossenen – Vereinbarung analysiert werden, welcher Rechtsfigur diese Vereinbarung entspricht.

In Frage kommen hier entweder ein Mietverhältnis oder ein sogenanntes Prekarium (Bittleihe). Wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen diesen beiden Rechtsfiguren ist es, vereinfacht gesagt, ob der Quartiergeber für die Zurverfügungstellung der Räumlichkeiten (von wem auch immer) ein Entgelt erhält. Ist dies der Fall (auch wenn dieses Entgelt weit unter marktüblichen Werten liegt), so liegt mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Mietvertrag vor, welcher nach den Vorschriften von ABGB und MRG zu beurteilen ist. Derartige Mietverträge können befristet oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden.

Miete oder Prekarium – ein wesentlicher Unterschied

Dem gegenüber steht das „Prekarium“ – die unentgeltliche Überlassung gegen jederzeitigen Widerruf. Hier kommen vor allem die Mieterschutzbestimmungen des MRG nicht zur Anwendung.

Die wenigsten Quartiergeber machen sich in der konkreten Situation Gedanken darüber, ob bzw welches Vertragsverhältnis sie konkret eingehen. Oft gibt es dazu ja nicht einmal eine

Ein „Entgelt“ im Sinne dieser Bestimmungen muss nicht unbedingt in Geld bestehen, auch eine Mithilfe im Haushalt oder Erledigung

von Gartenarbeiten könnten als Mietentgelt ausgelegt werden und – wohl ungewollt – das MRG zur Anwendung bringen. „Unschädlich“ in diesem Sinne ist lediglich der Ersatz der reinen Betriebskosten der Wohnung, ein solcher Ersatz hindert die Einstufung als Prekarium nicht. Zu beachten ist hier allerdings bei Eigentumswohnungen, dass die von der Hausverwaltung meist gemeinsam mit den Betriebskosten vorgeschriebenen Beiträge zum Instandhaltungsfonds rechtlich keine Betriebskosten darstellen – werden diese ebenfalls ersetzt, liegt rechtlich bereits eine Mietzinszahlung vor.

Bevor ein solcher Schritt gesetzt wird, sollte daher unbedingt entweder die Zustimmung des Vermieters eingeholt oder zumindest eine eingehende rechtliche Analyse des Hauptmietvertrages und der beabsichtigten Untervermietung erfolgen.

Wie aus „wenigen Wochen“ Jahrzehnte werden

Liegt ein Mietverhältnis vor, so wird dieses zumeist dem MRG und damit auch dessen Mieterschutzbestimmungen unterliegen. Die wichtigste davon ist der Kündigungsschutz.

Besteht ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, so kann es – auch wenn eine weit unter

„Ohne rechtliche Planung kann die gute Tat in einem Desaster enden.“ Dr. Georg Röhsner Managing Partner Eversheds | Stolitzka&Partner

Wer ist mein Vertragspartner?

Oft werden die Flüchtlinge durch gemeinnützige Organisationen, die dieselben betreuen, an die Quartiergeber „vermittelt“. Hier sollte genau abgeklärt werden, ob nunmehr diese Organisation der Vertragspartner des Quartiergebers ist oder dieselbe tatsächlich nur als Vermittler auftritt und der Quartiergeber mit dem Flüchtling selbst den Vertrag schließt. Im Interesse der Rechtssicherheit und –durchsetzung wäre es für den Quartiergeber jedenfalls empfehlenswert, einen (schriftlichen) Vertrag mit der Betreuungsorganisation abzuschließen. Besteht jedoch ein Direktvertrag mit dem Flüchtling, so ist darauf zu achten, dass auch allfällige Unterstützungszahlungen der Betreuungsorganisation, welche direkt an den Vermieter gehen, ein Mietentgelt darstellen können, wodurch die oben beschriebenen Folgen eintreten.

Untervermietung an Flüchtlinge?

Ist der Quartiergeber selbst nur Mieter, so kann eine gänzliche oder teilweise (Unter-) Vermietung – auch an Flüchtlinge – u.U. zu erheblichen Problemen mit dem Vermieter führen. Im Extremfall kann dadurch sogar das Mietrecht verloren gehen.

den Marktverhältnissen gelegene Miete bezahlt wird – vom Vermieter nur bei Vorliegen weniger, im Gesetz genau geregelter, Gründe aufgekündigt werden.

Dies kann im Extremfall dazu führen, dass die (ehemalige) Flüchtlingsfamilie, auch wenn diese längst gut integriert und wirtschaftlich abgesichert ist, als Mieter in der Wohnung bleibt und über Jahrzehnte – sogar über mehrere Generationen hinweg – nur den ursprünglich vereinbarten Minimal-Mietzins bezahlt.

Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit liegt immer dann vor, wenn nicht ausdrücklich eine konkrete Befristung (mit Anfangs- und Enddatum!) vereinbart wurde. Eine derartige Vereinbarung ist auch nur dann rechtlich durchsetzbar, wenn sie schriftlich erfolgt (von beiden Vertragsparteien unterschrieben) und wenn die vereinbarte Vertragsdauer zumindest drei Jahre beträgt! Liegt keine gültige Befristung vor oder wurde bei der Aufnahme über die Dauer des Mietverhältnisses gar nicht gesprochen, so ist von einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit den oben dargelegten Folgen auszugehen.

Daher sollte nach Möglichkeit auf „symbolische“ Mietzinse (über die Betriebskosten hinaus) besser ganz verzichtet und eindeutig ein „Prekarium“ vereinbart werden.

Steuerliche Stolpersteine

War die gegenständliche Wohnung bisher Teil des Betriebsvermögens bzw gewerblich vermietet, so kann die Zurverfügungstellung an Flüchtlinge auch steuerlich unerwartete Nachteile mit sich bringen. Besonders gefährdet sind hier die sog. „Vorsorgewohnungen“.

Der Vorsteuerabzug hinsichtlich des Kaufpreises sowie die Anfangsverluste werden von der Finanzverwaltung nur dann anerkannt, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums (zumeist 20 Jahre ab Beginn der Vermietung) mit einem steuerlichen Gesamtüberschuss zu rechnen ist. Wird die Wohnung nun während dieser Periode anstelle einer Vermietung zu marktüblichen Mietzinsen unentgeltlich oder mit sehr stark reduziertem Mietzins Flüchtlingen zur Verfügung gestellt, könnte die Finanzverwaltung darin eine „Änderung der Bewirtschaftungsart“ erblicken. Dies kann zur Nachversteuerung geltend gemachter Anfangsverluste sowie zum Verlust der Vorsteuer aus dem Kaufpreis führen.

Bevor hier entsprechende Handlungen gesetzt werden, sollte daher jedenfalls der eigene Steuerberater konsultiert werden.

All dies soll niemanden daran hindern, im Rahmen der eigenen Möglichkeiten Flüchtlinge aufzunehmen. Dies ist gut und wichtig. Dennoch bedarf es – bei aller Dringlichkeit – auch hier einer entsprechenden Planung und allenfalls rechtlicher Beratung, damit die gute Tat nicht im (wirtschaftlichen) Desaster endet. n

Eversheds | Stolitzka&Partner Rechtsanwälte OG Kärntner Ring 12 A-1010 Wien Tel: +43/1/516 20 0 www.eversheds.at

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