IMMObilien Fokus Sommer 2016

Sommer 2016

DER KOMMUNIKATOR

Die Erfolgsstory des Michael Ehlmaier

SICHERHEIT Österreich rüstet auf ENERGIEEFFIZIENZ Wer soll das bezahlen?

HARRY’S LOFTS & HOUSES, Frankfurt am Main – Gallus

ALTHAN, Wien Alsergrund

PARK FLATS 23, Wien Liesing

MAYBACH QUARTIERE, Stuttgart – Feuerbach

Ausgesprochen vielfältige Projekte der 6B47 Als Projektentwickler sieht es 6B47 als ihre Aufgabe einen Mehrwert für Immobilien zu schaffen. Dabei bringt die erfahrene Immobiliengruppe ihre Expertise bereits bei Widmungs- und Planungsverfahren ein. So werden aus ehemaligen Industriestandorten attraktive Orte zum Leben und Wohnen, wie HARRY’S LOFTS AND HOUSES. Mit Rücksicht auf eine ressourcenschonende Nachnutzung von Gebäuden, hat sich 6B47 auch auf den Umbau von Büroobjekten zu Wohnungen spezialisiert. Ein besonderes Beispiel hierfür ist das Projekt ALTHAN. Hier wird die ehemalige Postzentrale zu einem lebendigen Gebäude mit einem vielfältigen Nutzungsmix aus Wohnen, Hotel, Kindergarten und Gewerbe umgestaltet. Die Grundlage für die Entwicklung von neuen Projekten sind umfangreiche Markt- und Standortanalysen, welche in die Konzeption der Projektentwicklung einfließen. Das Ergebnis ist ein breites Angebot von verschiedenen Wohnformen in einem Projekt wie PARK FLATS 23. Entlang der Liesing entstehen Town-Houses mit Eigengarten, sowie Wohnungen mit 2-5 Zimmern. Durch die gezielte Bedarfsorientierung am Markt ermöglicht 6B47 eine rasche Verwertbarkeit der Immobilien und somit einen erfolgreichen Verkauf. Die MAYBACH QUARTIERE sind eines von vielen Beispielen der Erfolgsgeschichte von 6B47.

Entscheidung Tat Ausgesprochen sorgfältig betreibt 6B47 Immobilienentwicklungen in Österreich, Deutschland und Polen.

Von der Auswahl der Objekte über die Planung und Umsetzung bis zur Nutzung und Verwertung.

Ausgesprochen transparent sind sämtliche Maßnahmen für Investoren. Sie entscheiden, in welche Projekte Sie mitinvestieren und sind in alle Entscheidungen eingebunden.

Ausgesprochen wird 6B47 übrigens so: Six before Seven. Die Entscheidung kommt vor der Tat. 6B47 Real Estate Investors AG Heiligenstädter Lände 29/4 1190 Wien +43 1 350 10 10 office@6B47.com www.6B47.com

Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln.

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Die Veränderung ist zur Konstanten geworden

U

nsere Immobilienbranche ist vom steten Wandel geprägt. Die Vorstände der börsennotierten Unternehmen kamen und gingen.

Ich denke hier nur an Bruno Ettenauer, der über Jahre zur Konstanten bei der CA Immo zählte. Oder auch Karl Bier, der immerhin seit 1992 bei der UBM im Vorstand beschäftigt war.

Was für eine Zeitspanne - von 1992 bis 2016!

Aber jetzt bleibt scheinbar kein Stein mehr auf dem anderen.

Diese Veränderungen betreffen aber nicht nur die handelnden Personen, sondern die aktuellen Entwicklungen greifen in die Grundfeste unserer Industrie ein: Hier fällt mir unmittelbar das Thema der Finanzierung ein, welches heute bei Immobilien anders gestaltet ist als noch vor wenigen Jahren. Dies hat nicht nur mit den strengeren Regulierungen bei Banken zu tun. Wir sprechen auch von Crowd Investment, Investorenclubs oder Private Equity bei Immobilienkäufen. Alleine in diesem Bereich öffnen sich neue Betätigungsfelder und vor allem ist ein Wissen notwendig, welches bisher einfach vorhanden war. Heute beschäftigen Bauträger (ja, diese Berufsgruppe gibt es noch) eigene Abteilungen, die sich mit dem Anwerben von Investorengeldern beschäftigen und diese im Anschluss professionell betreuen.

Derartige Aufgabenbereiche waren bisher in börsennotierten Unternehmen unter dem Begriff „Investor Relations“ bekannt. Auch die Hemmschwelle, moderne Finanzprodukte zu begeben, sinkt: Anleihen sind in der Branche angekommen und Fonds in unterschiedlichsten Ausprägungen werden konzipiert, angeboten und gemanagt.

„Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

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ImmoFokus | Sommer 2016

Auch in der Unternehmensführung trennt sich die Spreu vom Weizen. WerteManagement und Corporate Governance waren bisher nur

Aufgabenstellungen für „die Großen“ der Industrie – heute zählt es zum kleinen 1x1 guter Unternehmensführung. In diesem Bereich bin ich stolz auf das WerteManagement der KaufmannGruppe, nachzulesen auf: www. kaufmann-gruppe.at.

Neben den handelnden Personen und den Inhalten sind aber auch Unternehmensnamen einer laufenden Veränderung unterworfen.

Beim ImmoFokus machen wir hier keine Ausnahme und unser Verlag heißt nunmehr „GNK Media House“. Auf die Frage, wofür die drei Buchstaben stehen, ist die Antwort leicht gefunden: Goigitzer, Neubauer und Kaufmann. Somit genau die drei Personen, die als Verlagsleiter, Chefredakteur und Herausgeber den Verlag prägen und gestalten.

Viel wichtiger als unser Name ist jedoch die Tatsache, dass die Veränderung zur Konstanten wird. Diese Ungewissheit und Unsicherheit verlangt nach einem Fundament - einer Konstanten, um sich zu orientieren und Halt zu bekommen. Genau dies ist unser Auftrag: Wir als ImmoFokus bieten Wissen für Immobilienprofis und schaffen somit die besten Voraussetzungen, dass die Wissenden langfristig erfolgreich sind und dies bleiben.

Herzlichst

Philipp Kaufmann

Editorial

Von Energie bis zur Geige

Viele Themen, die den Sommer zu einem heißen machen.

D

as Energieeffizienzgesetz zeigt erste positive Auswirkungen. Doch das Thema Energieeffizienz ist noch nicht ganz in den Köpfen der Verantwortlichen verankert. Keine Frage, bei gewerblich genutzten Immobilien ist das Thema omnipräsent, gilt es doch, durch geringere Betriebskosten sich eine bessere Marktposition zu verschaffen. Bei privat genutzten Objekten spielt Energieeffizienz eine untergeordnete Rolle, wie wir bei unserem RealCircle „Effizienz + Energie = Erfolg“ feststellen mussten. Dass das Thema Energieeffizienz in der Zukunft einen höheren Stellenwert bekommen wird, bestätigt Peter Schnieper, Schindler Aufzüge und Fahrtreppen.

Doch wie viele andere auch sieht er den Bestand als Knackpunkt. Hier werde noch viel zu wenig unternommen. „Der Bestand ist das Problem“, formuliert er knapp. Mehr zu diesem Thema beim RealCircle auf Seite 110.

Energieeffizienz ist aber überraschender Weise auch in der Wiener Staatsoper ein Thema.

Wen gibt es Prominenteren als den Hausherren am Ring, Direktor Dominique Meyer, der dazu ab Seite 100 Stellung bezieht.

Unser Faktenchecker widmete sich mit Experten der „Gebäudesicherheit“. Herausgekommen ist ein weiterer „Runder Tisch“, der Interessantes zu Tage bringt.

Als kleine Sensation darf man das Engagement der Wiener Austria bezeichnen.

Die Generali-Arena wird nachhaltig. Damit setzen die Wiener Veilchen einen weiteren Meilenstein in der österreichischen Fußballgeschichte. „Wir bekennen uns als führender Fußballverein zu höchster Qualität. Daher war es für uns selbstverständlich, die einmalige Chance eines Neubaus zu nutzen, etwas wirklich Gutes zu bauen“, verrät uns dazu Markus Kraetschmer (AG-Vorstand des FK Austria Wien) bei einem Lokalaugenschein in der Heimstätte der Violetten. Und die Wiener Austria nutzt neue Formen der Finanzierung.

12

ImmoFokus | Sommer 2016

Sie setzten auf Crowdfunding und haben sensationelle Erfolge, wie auf 104 nachzulesen ist.

In die Zukunft blicken wir mit Immofinanz CEO Oliver Schumy. Kaum ein Unternehmen prägt die Immobilienwirtschaft mehr als die Immofinanz. Der Aufbau war in Phase eins unbestritten mit Karl Petrikovic verbunden.

Danach folgte eine Restrukturierung und die Leistung, dass das Unternehmen heute noch existiert. Und jetzt? Wofür steht CEO Oliver Schumy und was will er bewegen? Er hat es uns verraten (Seite 138).

Michael Ehlmaier – einer, der die erste Geige spielt – und das mit Bravour – seit mehr als zwei Jahrzehnten. „Eine Stärke ist sicherlich, dass ich ein humorvoller Mensch bin. Bei uns darf und soll gelacht und auch geblödelt werden. Ich habe Freude an der Kommunikation mit Kunden und Geschäftspartnern und die spüren das auch“, erzählt der EHL-Chef im großen Cover-Interview (Seite 28). Ich gebe es gerne zu: Selten habe ich bei einem Gespräch so viel mitlachen dürfen.

An dieser Stelle möchte ich auch Philipp Sturm im ImmoFokus-Team herzlich willkommen heißen. Mit ihm haben wir einen jungen, ambitionierten Kontakter für uns gewinnen können. Jung heißt aber nicht unerfahren. Philipp Sturm hat bereits erste Erfahrungen in der Immo-Branche sammeln können.

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Inhalt 010 VOM HERAUSGEBER 012 EDITORIAL 016 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 070 080 062 076 056 064 110 130 154 148 186 188 194

DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE AKADEMISCHE SEITE DIE ZWEI SENKRECHT TRENDTABLE I: SICHERHEIT TRENDTABLE II: AUTOMATION REAL CIRCLE 05 LOKALAUGENSCHEIN ÜBER DEN TELLERRAND ZU TISCH MIT …

DER SCHREIBTISCH VON …

AUFSTEIGER / ABSTEIGER IMMOBILIE IM FOKUS

Im Brennpunkt: Energieeffizienz 092 ENERGIEEFFIZIENZGESETZ

Der Staffellauf zur perfekten Welt

094 ENERGIESPARZIEL ÜBERFÜLLT Energielieferanten und ihre Verpflichtungen

096 ÖKO-SIEDLUNG

Der Schatz im Silbersee - reloaded

104 OBJEKTREPORTAGE FK AUSTRIA Generali-Arena wird nachhaltig

104

134 GESCHÄFTSMODELLE

Umdenken erforderlich

Im Brennpunkt: Frankreich 040 FRANKREICH Immobilie á la française

162 DIGITALISIERUNG

4.0 oder was?

166 CROWD INVESTING

Immobilienfinanzierung der Zukunft?

Kommentare 038 ULREICH 072 PRUNBAUER 074 ENGERT 082 ZEHETNER 086 WIRTH 088 PISECKY 090 FLÖDL 127 WAHLMÜLLER 159 KREMER

ImmoService 144 146 170 174 176 180 190 192 190

SHARE DEAL BEPS FIT? SHOPPING CENTER SYMPOSIUM IMMOFOKUS FRÜHSTÜCK EISENSTÄDTER GESPRÄCHE RÜCKBLICK VORSCHAU IMMOBILIEN ERLESEN IMPRESSUM

Positionen & Meinungen 028 DER KOMMUNIKATOR

Interview mit Michael Ehlmaier

100 ENERGIEEFFIZIENTE OPER

Interview mit Dominique Meyer

ImmoPortrait:

126 BESTAND IST DAS PROBLEM

Folgendes Unternehmen stellt sich vor

138 IMMOFINANZ: PHASE DREI GEZÜNDET

NOVOTNY 160

Interview mit Peter Schnieper Interview mit Oliver Schumy

14 ImmoFokus | Sommer 2016

GENERALI-ARENA WIRD NACHHALTIG

Finance & Investment

120 ENERGIEEFFIZIENTE AUFZÜGE Ein modernes Transportmittel

FK Austria

126 Bestand ist das Problem INTERVIEW MIT PETER SCHNIEPER

Der Kommunikator ER SPIELT DIE ERSTE GEIGE Interview mit Michael Ehlmaier

28

56

FAKTENCHECK GEBÄUDESICHERHEIT

138

Immofinanz: Phase Drei gezündet INTERVIEW MIT OLIVER SCHUMY

Kurz & Bündig > Wohnen Wohnbauprojekt „Wildgarten“

Abbrucharbeiten

BUWOG

SKYTOWER n Die BUWOG Group hat ihr Prestigeprojekt SKYTOWER am neuen Wiener Hauptbahnhof planmäßig fertiggestellt. Aktuell werden die Wohnungen in dem 18 Obergeschoße umfassenden, rund 60 Meter hohen Turm an die Eigentümer übergeben. Von den insgesamt 127 Wohneinheiten im SKYTOWER sind nur noch fünf verfügbar, was einem Verwertungserfolg von rund 96 Prozent bei Übergabe entspricht.

Andreas Holler, Geschäftsführer Property Development AT bei der BUWOG Group: „Der SKYTOWER hat gemeinsam mit SKY6 das große Potenzial des neuen Hauptbahnhofviertels erkennen lassen und gezeigt, dass Wien nun auch in zentraler Lage bereit für moderne Wohnhochhäuser in hoher architektonischer Qualität ist.

Future Urban Living

Superscape 2016 n Der Superscape, ein Innovationspreis im Feld der Architektur und Stadtentwicklung, wurde 2015 bereits zum zweiten Mal von JP Immobilien ausgelobt. Bis zum 7. März 2016 waren Absolvent_innen eines Studiengangs der Architektur, Landschaftsarchitektur, Raumplanung oder Design aufgefordert, ihre Ansätze und Ideen zum Thema skizzenhaft zu beschreiben. Insgesamt wurden 110 Konzeptskizzen von Teilnehmern aus 20 Nationen eingereicht. Die Jury – bestehend aus

Anna Popelka, Christoph Thun-Hohenstein, Harald Gründl, Klaus Kada und Lilli Hollein – nominierte daraus nun sechs Konzepte für die Shortlist, die über den Sommer weiter ausgearbeitet werden sollen. Die Verkündung des Gewinnerprojektes sowie die feierliche Preisverleihung finden im Oktober 2016 statt. Bild oben: Counternatures. An Augmented Domesticity, Theme Park, Pedro Pitarch Alonso, Madrid (ES). Weitere Beispiele der Shortlist: www.superscape.at

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Michaela Kirchgasser geht für die C&P Immobilien AG als neues Testimonial an den Start.

So bekommt Hans Knauß weibliche Verstärkung.

Durch die Übernahme von Gruber+Schlager freut sich hali-Geschäftsführer Günther Marchtrenker, ein Zentrum für Maßmöbel zu schaffen.

Constantin Jakobljevich verstärkt das Team von Arnold Immobilien. Zudem studiert er berufsbegleitend Immobilienmanagement an der TU Wien.

News Ticker Stoff für Zoff: Jeder 6. Mieter findet Fehler in der Betriebskostenabrechnung Spatenstich 1: CA Immo errichtet 220 Mietwohnungen nahe der Erdberger Lände Spatenstich 2: Raiffeisen evolution Baustart für Wohnpark Hietzing

16 ImmoFokus | Sommer 2016

Fotos: Pedro Pitarch Alonso

n Die Abbrucharbeiten zur Errichtung des Stadtentwicklungsprojekts „Wildgarten“ haben begonnen. Vom Abbruch betroffen sind ein ehemaliges Labor der AGES, sechs, teilweise miteinander verbundene, Hallen und ein Heizhaus. Die acht Gebäude befinden sich im Osten des insgesamt rund 10,7 Hektar großen Areals zwischen Emil-Behring-Weg, Südwest-Friedhof und Franz-Egermaier-Weg in Wien Meidling.

Im nächsten Schritt beginnt die Wildgarten Entwicklungsgesellschaft im Herbst 2016 mit der Sanierung und Adaptierung des denkmalgeschützten Gebäude-Ensembles im Westen des Grundstücks. Hier entstehen Wohneinheiten, ein Nachbarschaftszentrum, ein Kindergarten, Ordinationsflächen und eine Werkstätte. Läuft alles plangemäß, ziehen die ersten Bewohner 2018 ein. Die Gesamtfertigstellung erfolgt bis 2022.

Kurz & Bündig > Wohnen

Palais Wessely

Wohnwünsche n Das historische Palais Wessely zwischen Karlskirche und Schloss Belvedere wird zu neuem Leben erweckt. Einmal mehr bewies sich Norbert Winkelmayer, Eigentümer der Sans Souci Group, als innovativer Projektentwickler und als Jäger der verlorenen Schätze. Für die Restauration zeichnet das renommierte Architektenteam A2K verantwortlich. Resultat: 22 Appartements in den Größen von 46 bis 267 Quadratmetern, die neue Maßstäbe für innerstädtisches Wohnen setzen. Die Räumlichkeiten werden nicht nur einem zeitgemäßen Update unterzogen, sondern auch um alles ergänzt, was auf der Wunschliste moderner Metropolitans zu finden ist. „Alle Wohnungen sind Unikate, die die Anforderungen urbaner Individualisten erfüllen“, beschreibt Norbert Winkelmayer das zukünftige Wohngefühl. Das prächtige Palais vereint herrschaftliches Selbstverständnis und moderne Souveränität auf kongeniale Weise - eine Insel der Seligen mitten in der Stadt. Was nicht zuletzt an dem 1.900 Quadratmeter großen Innenhof liegt. Herzstück ist der harmonische Gartentrakt mit Blick auf einen prächtigen Altbaumbestand. Ein blühendes Idyll mitten in der Wiener Innenstadt. Die Fertigstellung ist für Mitte 2017 geplant.

Kurz & Bündig > Office HIH Real Estate

Speziell für den Einsatz in kleineren und mittleren Gebäuden

„Wallhöfe“ n Die HIH Real Estate GmbH hat mit ihrem Hamburger Vermietungsteam binnen kurzer Zeit 90 Prozent der Büroflächen der Immobilie „Wallhöfe“ in Hamburg langfristig neu vermietet. Die MedX Gesellschaft für medizinische Expertise mbH wird ab April 2016 rund 2.600 Quadratmeter beziehen.

Durch den Mietvertrag ist die in der Hamburger Neustadt zwischen Neuer Steinweg, Hütten und Neanderstraße gelegene Immobilie mit Ausnahme von 290 Quadratmetern im Erdgeschoß voll vermietet. HIH Real Estate hatte im November 2015 den Auftrag erhalten, nach Auszug des vorherigen Einzelmieters neue Nutzer für die Immobilie zu gewinnen.

Das Vermietungsmanagement der HIH Real Estate mit Büros in Hamburg, München, Frankfurt, Berlin und Düsseldorf übernimmt Mandate im Rahmen von AssetmanagementAufträgen und ist darüber hinaus für externe Kunden tätig.

Der Mieter MedX wurde im Rahmen der Anmietung von der ANGERMANN Real Estate Advisory AG betreut.

Gebäudeautomationssystem für die Cloud

n Die Siemens-Division Building Technologies stellt mit Synco IC ein cloudbasiertes System für die Fernbedienung und -überwachung von HLKAnlagen (Heizung, Lüftung, Klima) vor. Synco IC ist eines der ersten Gebäudeautomationssysteme, das speziell für den Einsatz in kleineren und mittleren Gebäuden konzipiert wurde. Das System bietet eine umfassende Anlagenübersicht und liefert die wichtigsten Informationen alle angeschlossenen Anlagen auf einen Blick. Der Verantwortliche sieht sofort, welche Anlagen mit dem Gebäudeautomationssystem verbunden sind, ob Fehlermeldungen vorliegen und ob die einzelnen Anlagen energieeffizient arbeiten. Darüber hinaus verfügt Synco IC über das bekannte Green-LeafSymbol, das nicht energieeffiziente Anlagen kenntlich macht und eine rasche Korrektur der Einstellungen per Mausklick erlaubt. Aus der Anlagenübersicht können Detailansichten von Gebäuden über Stockwerke bis hin zu einzelnen Anlagen und Gewerken aufgerufen werden. In allen Ansichten hat der Benutzer verschiedene Bearbeitungsmöglichkeiten, abhängig von Systemeinstellungen, Benutzerrolle und Berechtigungen.

Advertorial

Marximum – das Beste für Ihr Business

Hohe Ausbaustandards, geringe Betriebskosten, modernste Infrastruktur.

Aus einer Vision wurde Realität: Das MARXIMUM bietet dem Menschen ein Arbeitsumfeld, das ganz auf seine Bedürfnisse und Wünsche zugeschnitten ist. Darum ermöglicht die Gebäudetechnik individuelle Grundrissgestaltung. So kann jeder unternehmensspezifische Raumbedarf gedeckt werden – ob Kombi-, Einzel- oder Großraumbüros.

Die Mieter des Marximum wissen genau um seine Vorteile. Viele bonitätsstarke Unternehmen - wie der Wiener Wohnen Kundenservice, die Wiener Wohnen Außen- und Hausbetreuung, die ERGO Versicherung AG oder die OTIS Austria GmbH - haben ihren Firmensitz

in diesem dynamischen-urbanen Stadtviertel gewählt. Das nicht ohne Grund: Der Büro-Campus bietet seinen Mietern effiziente Flächenlayouts, was auch eine mögliche Expansion miteinschließt. Hochmoderne Technik ist der Garant für maximalen Komfort und niedrige Betriebskosten. Dies belegt auch die Auszeichnung als Green Building. Für das leibliche Wohl wird in der repräsentativen Cafeteria und Kantine gesorgt, wo alles frisch zubereitet und selbst gekocht wird. Kein Wunder also, dass die Vermietungsquote hoch ist.

Das Marximum ist sowohl mit dem öffentlichen Nahverkehr als auch Individualverkehr hervorragend zu erreichen. Mit der U-Bahn ist man in wenigen Minuten in der Wiener Innenstadt. Neben der idealen Anbindung an den Flughafen Wien wissen viele Mieter auch die unmittelbare Nähe zu den Gasometern mit ihren Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten zu schätzen. n

Fotos: Siemens, izdtower.at

D

as MARXIMUM befindet sich an der Grenze zwischen dem 3. und 11. Bezirk, zeichnet sich durch seine zentrale Lage und beste Erreichbarkeit aus. Eine perfekte Anbindung zur Innenstadt und Richtung Flughafen sind so garantiert.

Kurz & Bündig > Office IZD Tower

Signa macht Kassa n CBRE Global Investors hat im Namen koreanischer Separate-Account-Kunden den Wiener IZD Tower erworben. Der Verkauf dieses 39-stöckigen Landmark-Gebäudes gilt als größter Deal dieser Art in Österreich in den letzten zwei Jahren. Kolportierter Kaufpreis: 250 bis 300 Millionen Euro. Der Verkäufer ist ein von der österreichischen Investment-Gesellschaft Signa verwalteter deutscher Fonds (SIGNA Real Estate Capital Partners Development Fund 01). Mit einem hohen Vermietungsstand von 94 Prozent und prominenten Mietern wie der Botschaft der Vereinigten Staaten von Amerika, Austrian Power Grid, Oracle, Santander, Borealis oder Austro Control mit einer durchschnittlichen Restmietlaufzeit (WAULT) von 10 Jahren gilt der 142 Meter hohe IZD Tower samt einem benachbarten sechsstöckigen Gebäude als eine der attraktivsten Groß-sd immobilien in Wien.

Winner

reddot award 2016 n Magnetspachtel, die innovative Wandgrundierung für gespachtelte Pinnwände, wurde heuer mit dem international renommiertem reddot award für Produktdesign ausgezeichnet. Der Designwettbewerb für Produkte besteht bereits seit 1954. Seine Auszeichnung, der „Red Dot“, ist ein weltweit anerkanntes Qualitätssiegel. „Für uns ein enormer Ansporn, weiterhin innovative Wandgestaltungsprodukte mit Effekt auf den Markt zu bringen“, sagt Rob van der Meer von MagPaint. „Im Juni wird der erste einkomponentige Whiteboardlack „SketchPro“ präsentiert werden.

Damit haben wir wieder ein Spezialprodukt für effektvolle Oberflächen kreiert. Auch dafür wurden wir bereits 2016 für den reddot award nominiert.“ Magnetspachtel wird als Grundspachtel eingesetzt und kann mit beinahe jeder Farbe überstrichen werden. Es entstehen unsichtbare Pinnwände. Die vielseitigen Einsatzmöglichkeiten und die hohe Anziehungskraft und Qualität haben die Jury überzeugt. Magnetspachtel kann auf beinahe allen tragfähigen und wenig saugenden Untergründen eingesetzt werden. Praktisch jedes Objekt kann zur Pinnwand gemacht werden. Am 4. Juli, bei der Reddot Gala im Essener Aalto Theater, wird die Auszeichnung offiziell verliehen. MagPaint ist in Österreich durch die Firma WandWerk vertreten. Sie beschäftigen sich mit innovativen Oberflächen für die Gestaltung von Wänden und Farben mit Zusatznutzen.

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Kurz & Bündig > Retail COMFORT

Mehr Glanz in Wien n Der im deutschsprachigen Raum größte Juwelier Christ eröffnete am 24. März seine erste High Street-Filiale in einer der Toplagen Wiens. Der Flagship-Store in der Mariahilfer Straße 57-59 verfügt über eine Verkaufsfläche von rund 150 Quadratmetern und eine Schaufensterfront von über 10 Metern. Am Flughafen Wien, im Donau Zentrum Wien und der SCS Vösendorf gibt es weitere Shops. COMFORT, das führende Maklerhaus für High Streets, vermittelte die Handelsfläche. „Die Lage glänzt dabei vor allem aufgrund des höchst attraktiven Modeumfelds und der hohen Passantenfrequenz. Dieser Abschnitt am Beginn der Fußgängerzone der Mariahilfer Straße zählt mit rund 70.000 Passanten pro Tag zu den stärksten Frequenzpunkten in österreichischen Einkaufsstraßen. Auch im Vergleich mit deutschen Einkaufsstraßen zählt der Standort mit dieser Frequenz zu den Toplagen,“ kommentiert COMFORT-Geschäftsführer Michael Oberweger diesen erfolgreichen Abschluss.

McArthurGlen

Designer Outlet Parndorf n Das Designer Outlet Parndorf hat sich seit der Eröffnung im Jahr 1998 zu einem der erfolgreichsten und beliebtesten Designer Outlets in Zentraleuropa und zum Trendsetter für den gesamten Standort entwickelt. Das vergangene Geschäftsjahr verlief höchst erfolgreich, mit einem Umsatzzuwachs von 11 Prozent. Neben Gästen aus Österreich und den angrenzenden Nachbarländern sind Non-EU-Touristen mit einem Umsatzanteil von bereits rund 20 Prozent eine immer wichtiger werdende Zielgruppe. Der Handelsspezialist erweitert das Markenportfolio nochmals markant und baut den international bekannten Standort um 5.500 Quadratmeter auf gesamt 36.500 Quadratmeter Verkaufsfläche weiter aus. Bis zum Frühjahr 2017 bringt das 50 Millionen Euro Projekt einen Zuwachs von 25 neuen Stores und erweitert das Center auf eine Gesamtzahl von 165 Designermarken-Shops. Neue Marken, erweiterte Öffnungszeiten während der Woche und Late Night Shoppings prägen das Jahr 2016.

Silvia Stassler ist neuer Associate Director bei CBRE Österreich. Ihr obliegt die Vermietung von Geschäftsflächen in Einkaufszentren.

Markus Siedl übernimmt als neuer Center Manager im SILLPARK Innsbruck das Ruder: Er folgt damit dem Center Manager Helmut Hochfilzer.

Karrieresprung für Florian Richter: Die Unternehmensgruppe CC Real betraut ihn mit dem gesamten Real Estate Management von WIEN MITTE.

News Ticker Shoppingcenter Performance Report 2016: Shopping City Süd das beste Einkaufszentrum in ganz Österreich. Galleria Landstraße: EHL bringt Nagelstudiokette „Nail & Go“ nach Österreich. Flughafen Wien: Airport Wien plant 10.000 Quadratmeter zusätzliche Shopping- und Gastroflächen.

20 ImmoFokus | Sommer 2016

Fotos: Fotolia, CBRE, Klaus Maislinger, Werner Streitfelder

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Kurz & Bündig > Retail Übernahme

Tanzschule Schwebachl

n Die österreichische Karstadt-Mutter Signa Retail hat sich mehrheitlich am deutschen OnlineSportartikelhändler Outfitter beteiligt. Die Einzelhandelssparte des Immobilienkonzerns Signa rund um den Tiroler Investor René Benko übernahm 60 Prozent der Anteile. 40 Prozent verbleiben beim Firmengründer und bisherigen Alleingesellschafter Ron Berger. Outfitter wurde 1998 gegründet und erzielte 2015 mit rund 130 Mitarbeitern einen Nettoumsatz von 40 Mio. Euro. Die operative Führung liegt bei Berger und seinem Mitgeschäftsführer Thorsten Bichowski.

Beide Partner investierten gemeinsam „einen substanziellen Millionenbetrag“ in das Unternehmen, um bestehende Geschäftsfelder auszubauen.

n Voll im Zeitplan: Knapp vier Monate nach Baubeginn steht in der Maculangasse in Wien Donaustadt der Rohbau für die neue Tanzschule Schwebach. Am Donnerstag, den 7. April 2016, luden Thomas und Martina Schwebach, Geschäftsführer der Tanzschule Schwebach, gemeinsam mit den Zimmerern von Weissenseer Holz-System-Bau ausführende Firmen, Mitarbeiter und Gäste zur traditionellen Gleichenfeier der neuen Tanzschule. Unter Anwesenheit von Karl Gasta, Bezirksvorsteher Stellvertreter der Donaustadt, konnte der Tanzschulneubau der Superlative knapp vier Monate nach Baubeginn erstmals von innen besichtigt werden. „Der Rohbau ist beeindruckend und macht die Dimensionen der neuen Tanzschule bereits greifbar. In Zukunft tanzen wir auf über 600 Quadratmetern Tanzparkett und bis zu 5 flexiblen Tanzflächen“, schwärmt Thomas Schwebach. Ende des Jahres sollen die bisherigen Wiener Standorte Floridsdorf und Erdberg an die neue Adresse in der Wiener Donaustadt übersiedelt werden. Wie schwungvoll es sich hier einmal tanzen lässt, konnte im Rahmen der Gleichenfeier bei Livemusik der Legendary Daltons - unplugged Trio umgehend ausprobiert werden.

Signa kauft Outfitter

Gleichenfeier

Der Plan ist, mit der Koppelung von Karstadt Sports und Outfitter Voraussetzungen für die angestrebte Marktführerschaft in Deutschland zu schaffen.

Zur Signa Retail gehören neben Karstadt Sports die Karstadt Warenhaus GmbH, The KaDeWe Group und die Eataly Distribution Deutschland GmbH. Der Jahresumsatz der vier Unternehmen beläuft sich den Angaben zufolge auf mehr als 3 Milliarden Euro.

Signa Retail beschäftigt über 20.000 Arbeitnehmer an mehr als 100 Standorten.

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Kurz & Bündig > Hotel UBM

Hotel in Stuttgart

Christie & Co

Plateno Hotels Group n Kolpinghaus-Geschäftsführer Karl Zallinger, Wilfried Haertl, Vorsitzender der Kolpingsfamilie Salzburg-Zentral und die Architekten Ludwig Kofler, Thomas Papai und Eduard Nopp zeigten sich stolz. Ihr ECO-SUITE HOTEL nimmt in Sachen Klimaschutz eine absolute Vorreiterrolle ein: Das Wärmerückgewinnungssystem, mit dem das Hotel einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz leistet, ist einzigartig in der österreichischen Hotellerie. Das Hotel präsentiert sich pfiffig, farbenfroh, mit geräumigen Zimmern, optimaler Lage und leistbaren Preisen – ideal für Städteurlauber, Familien und Seminarteilnehmer. „Wir sind stolz und froh, weil sich unsere Gäste im ECO-SUITE HOTEL sehr wohl fühlen und den Öko-Gedanken schätzen“, erklärt Karl Zallinger. Erzbischof Franz Lackner segnete das neue Hotel, und das „Brass Bros“ Ensemble sorgte für fröhliche musikalische Untermalung. Poetry-Slammer Lukas Wagner präsentierte einen eigens verfassten Text über Eco Suite und Kolping.

Salzburg City

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n Ab 13. Mai 2016 öffnete das dritte Boutique-Hotel von Urban Stay seine Türen.

Das Urban Stay Salzburg City ist damit das zweite Haus der Hotelkette in der Mozartstadt. Die Lage zwischen Bahnhof und Altstadt ist ideal, um die Stadt zu Fuß zu erkunden. Urban Stay wurde 2014 von den Hoteliers Heimo Pichler und Friedrich Csörgits gegründet. Gemeinsam entwickelten sie erfolgreich ein völlig neues Konzept: Kleine Boutique-Hotels im 3- und 4-Stern-Segment.

Hinter dem Erfolg der Weitzer Hotels (österr. Bundeswappen) steht seit dreizehn Jahren Florian Weitzer, Unternehmer in vierter Generation.

Urban Stay

Gerhard Wohlmacher ist neuer Center Manager bei CBRE für die Einkaufszentren Seiersberg und Wels und ist „Certified Shopping Center Manager“.

Volkmar Drescher verstärkt Development Services bei Prelios Immobilien Management - verantwortlich für die Entwicklung neuer Shoppingcenter.

News Ticker Warimpex: Rubelverfall belastet Jahresergebnis 2015 Neuheit: Das Hotel Schani Wien akzeptiert ab sofort Bitcoins als Zahlungsmittel. Ausbau: Das Hotel „Das Triest“ bekommt zusätzliche 50 Zimmer. Der Abschluss ist für Herbst 2017 geplant.

22 ImmoFokus | Sommer 2016

Fotos: CBRE, Prelios, Roland Wimmer

n Nach Bayern, Berlin, Hessen, Hamburg und Rheinland-Pfalz wird der österreichische Immobilienentwickler nun auch in Baden-Württemberg aktiv. Nächstes Vorhaben ist die Errichtung eines Hotels in der Stuttgarter Innenstadt. Projektpartner ist die Munich Hotel Invest GmbH. Die Bauarbeiten werden im ersten Quartal 2017 beginnen und bis Frühjahr 2019 dauern. Deutschland sei laut UBM nach Österreich der wichtigste Markt. Man könne hier bei annähernd gleichen Baukosten höhere Erträge erzielen. UBM werde sich in Zukunft noch stärker auf Hotels fokussieren. Die Investorennachfrage sei in dieser Assetklasse besonders vielversprechend. Das neue Stuttgarter Hotel wird 325 Zimmer umfassen und soll an der Ecke Nordbahnhofstraße und Wolframstraße auf einer 9.890 Quadratmeter großen Liegenschaft errichtet werden. Das Projekt setzt sich aus zwei Gebäudeteilen zusammen und verfügt in einem Tiefgeschoß über 107 Stellplätze. Entsprechend den hohen Standards von UBM und den Prinzipien nachhaltiger Immobilienentwicklungen soll das Hotel als Green Building ausgeführt werden.

Kurz & Bündig > Hotel Neuer Tourismus- und Kulturexperte

Esterhazy n Christoph Thoma unterstützt ab 1. Juli Esterhazy beim Ausbau und der weiteren Stärkung der Standorte Schloss Esterhazy, Burg Forchtenstein, Schloss Lackenbach und Steinbruch St. Margarethen als ganz bedeutende Kultur- und Standortmarken mit internationaler Ausstrahlung. Christoph Thoma wird es sich zur Aufgabe machen, die Position als relevante Kulturregion für den Tourismus weiter auszubauen. Zudem wird er gemeinsam mit dem künstlerischen Leiter Andreas Richter die Reihe classic.Esterhazy weiter stärken sowie ab Herbst 2017 in Eisenstadt die neuen Formate der Klassikund Haydnkonzerte auf moderne Weise entwickeln. Weiters sollen in den kommenden Jahren die wissenschaftliche Forschung und Ausstellungstätigkeit der Stiftung sowie die internationale Kulturvermittlung für die jüngeren Generationen weiter ausgebaut werden.

Christie & Co

Plateno Hotels Group n Hotelimmobilienspezialist Christie & Co hat jüngst zwei Hotels mit jeweils 100 Zimmern in Österreich an die Plateno Hotels Group, eine der führenden Hotelgesellschaften Chinas, vermittelt. Der Eigentümer der Liegenschaft verpachtet die Hotels an Plateno, welche diese unter der Budget-Marke 7 Days Premium führen werden. Bereits in Betrieb ist das Haus in Ansfelden bei Linz; das Hotel in Puch bei Salzburg soll im April aufsperren. Schon länger war bekannt, dass der Hotelgigant aus dem Reich der Mitte, welcher anteilig der Jin Jiang Group gehört und bereits 3.000 Hotels in China und neun anderen Ländern betreibt, den Markteintritt in Europa plant. Laut Roland Paar, Regional Vice President – Europe bei der Plateno Hotels Group, wolle man für die weitere Expansion in Zentraleuropa auch zukünftig gerne mit Christie & Co zusammenarbeiten. Nach Ansicht von Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co, seien die Hotels bestens geeignet, um in Europa Fuß zu fassen: „Bei beiden Betrieben handelt es sich um moderne und profitable Budget-Hotels an nachfragestarken Standorten. Zudem befindet sich sowohl die Immobilie bei Linz als auch die bei Salzburg in einem guten Zustand. Also ideale Voraussetzungen für einen Newcomer im Markt“, konstatiert der Hotelexperte. „Ich freue mich, dass Christie & Co mit 7 Days Premium eine internationale Marke nach Europa und Österreich holen konnte. Das werden nicht die einzigen zwei Hotels bleiben“, ist Hochedlinger überzeugt.

DIE GEMEINSCHAFTSMARKE ” ALU-FENSTER FÖRDERT DEN GEBÄUDELEBENSZYKLUS.” Michael Pech, MRICS Vorstand ÖSW AG

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Kurz & Bündig > International

Bank Austria Real Estate Country Facts

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n Die kommerziellen Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien profitieren von steigendem Risikoappetit und bleiben im Niedrigzinsumfeld weltweit stark nachgefragt. Die große Nachfrage nach Core-Immobilien führte zu einem starken Preisanstieg und einem kräftigen Rückgang der Spitzenrendite. Kleinere und weniger liquide Märkte - wie Rumänien und auch Bulgarien - punkten mit attraktiveren Immobilienrenditen. Es kommen kaum spekulative Objekte auf den Markt.

Der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ hat Stefan Schönauer mit sofortiger Wirkung für eine Dauer von drei Jahren zum Finanzvorstand bestellt.

Risikoappetit

Zudem hat der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ das Mandat von Vorstandsmitglied Dietmar Reindl vorzeitig um vier Jahre verlängert.

StoreMe, das Airbnb für Lagerplatz, erhält mittleres sechsstelliges Investment von Johann Hansmann und der Schweizer Martin Global AG.

News Ticker Warburg-HIH Invest: Start für zwei neue Einzelhandelsfonds für institutionelle Anleger angekündigt. Zielinvestitionsvolumen jeweils zwischen 400 bis 450 Milliarden Euro.Christie & Co-Studie: Signale für Erholung auf wichtigsten spanischen Hotelmärkten. Untersucht wurden Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla, San Sebastian, Malaga und Bilbao.

24 ImmoFokus | Sommer 2016

Fotos: Immofinanz

IMMOfarming

n Nein. Es geht nicht um Wald und Wiesen. IMMOunited Chef Roland Schmid ging Anfang Juni mit einem neuen Produkt online: IMMOfarming heißt das Zauberwort . „Untersuchungen haben gezeigt, dass ein Maklerbüro ein Einzugsgebiet von 60.000 bis 80.000 potentiellen Kunden braucht, um einen Umsatz von rund einer Million Euro erwirtschaften zu können.“ Stellt sich nur die Frage: Wie stelle ich den Kontakt her? Da kommt IMMOfarming ins Spiel. Durch gezielte Abfragen lassen sich z.B. alle über 80jährigen Grundstückseigentümer in einer Straße oder alle Grundstücke, die nur einen Eigentümer haben, in einer Liste auswerfen - hinterlegte Kontaktdaten inklusive.

Kurz & Bündig > International Deutsche Investment

conwert

4 Wohnportfolios

Führungswechsel

n Die Deutsche Investment hat für ihren zweiten Wohnimmobilien-Spezialfonds „Deutsche Investment – ZBI Wohnen II“ vier Wohnimmobilienportfolios mit insgesamt 32 Objekten in Berlin erworben. Die Ankäufe summieren sich auf rund 175 Millionen Euro. Gemeinsam mit der ersten Akquisition, die im Sommer 2015 für rund 65 Millionen Euro in Berlin-Siemensstadt durchgeführt wurde, beläuft sich das Investitionsvolumen des Fonds derzeit auf etwa 240 Millionen Euro. Eines der vier Portfolios liegt in Berlin-Hermsdorf und umfasst rund 100 Wohnungen. Der Kaufpreis lag bei rund 25 Millionen Euro, der Verkäufer war ein geschlossener Immobilienfonds. Drei weitere Transaktionen in Höhe von 45, 50 und 55 Millionen Euro umfassen Wohnimmobilien mit insgesamt 820 Wohneinheiten. Verkäufer waren verschiedene deutsche und internationale Privatinvestoren.

n Die conwert Immobilien Invest SE hat mit Wirkung zum 1. April 2016 Marc Sahling zum neuen Geschäftsführer der deutschen conwert-Gesellschaften bestellt. Sahling verantwortet in dieser Funktion zukünftig das Asset und Property Management sowie den Vertrieb im wichtigsten Markt der Immobiliengruppe. Der studierte Betriebswirt verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor.

Während seiner langjährigen Tätigkeit als Generalbevollmächtigter der börsennotierten Gagfah-Gruppe erwarb Sahling fundierte Kenntnisse in den Bereichen Asset und Property Management, Akquisitionen und Immobilienvertrieb. Zudem war er für die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft verantwortlich und hat sich dabei als ein ausgewiesener Kenner des deutschen Immobilienmarktes erwiesen. Der bisherige Geschäftsführer, Rolf Schneider, verlässt conwert mit Ende März auf eigenen Wunsch, um sich neuen beruflichen Herausforderungen zu widmen.

Hines + Universal-Investment

Investition in Glasgow n Die internationale Immobilienfirma Hines und UniversalInvestment haben eine Einzelhandelsimmobilie an Glasgows Haupteinkaufsstraße von Hermes Investment Management erworben, einem der größten britischen institutionellen Asset Manager. Die Immobilie wurde für einen institutionellen Immobilienfonds auf der Plattform von Universal-Investment erworben, der im Auftrag der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) administriert und gemanagt wird. Die BVK ist Deutschlands größte öffentlich-rechtliche Versorgungsgruppe mit einem verwalteten Vermögen von rund 66 Milliarden Euro. Dieser Kauf ist Teil des BVK-Investmentmandats, das mit einem Zielvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro in europäische Einzelhandelsobjekte investieren soll.

Die nun erworbene Immobilie 229-249 Buchanan Street liegt im Herzen von Glasgows Einkaufsdistrikt direkt gegenüber des exklusiven Einkaufscenters Buchanan Galleries und in unmittelbarer Nachbarschaft des Buchanan Quarters. Das Gebäude verfügt über eine denkmalgeschützte Fassade und ist zu zwei Dritteln an drei führende Mode- und Sportmarken vermietet, eine Einheit ist derzeit vakant. Für das europäische Einzelhandelsmandat der BVK, das im Januar 2016 an Hines vergeben wurde, ist dieses Objekt die erste Akquisition in Großbritannien.

Exklusive Einzelhandelsimmobilien mit einem Gesamtwert von über 100 Millionen Euro wurden zuvor in Oslo und Mailand erworben.

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Sommer 2016 | ImmoFokus 25

Kurz & Bündig > International Deutschland

Hotelmarkt n In seiner aktuellen Studie hat Hotelimmobilienberater Christie & Co den Hotelmarkt in sechs bedeutenden deutschen Städten untersucht. Der Analyse zufolge schlug das 2015 erzielte Transaktionsvolumen im deutschen Hotelimmobilienmarkt alle Rekorde. Laut STR Global konnte der RevPAR für Deutschland insgesamt 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 6,5 Prozent gesteigert werden – weit mehr als das deutschlandweite BIP-Wachstum, welches mit 1,7 Prozent zu Buche schlug. Die meisten größeren Städte konnten ihre Performance steigern und mehrere tausend neue Hotelzimmer sind für die kommenden drei Jahre in der Pipeline. Die Transaktions- und Developmentaktivitäten der letzten Monate lassen darauf schließen, dass sowohl Investoren als auch Projektentwickler nicht mehr nur A-Standorte, sondern verstärkt auch B-Standorte avisieren, sofern sie ins Konzept passen. „Investoren fokussieren sich aufgrund Deutschlands Status als Europas bedeutendste Wirtschaftsmacht stark auf Business Hotels”, berichtet Ingo Gürges, Head of Transactions bei Christie & Co in Deutschland.

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PORR

n Das Konsortium „Obchvat Nula” („Umfahrung Null“), bestehend aus Cintra, Macquarie Capital und der PORR AG, hat das Commercial Close über die Bratislava Umfahrung D4R7 – eines der größten PPP Infrastrukturprojekte Mitteleuropas – erfolgreich abgeschlossen.

Das Auftragsvolumen beläuft sich voraussichtlich auf rund eine Milliarde Euro und umfasst die Realisierung von fast 60 Kilometern Straße.

Das Financial Close soll in den nächsten Wochen erfolgen.

Elisabeth Wagerer übernimmt die Leitung der Unternehmenskommunikation und Investor Relations der S IMMO AG.

David Ironside wurde zum Chief Investment Officer für Kontinentaleuropa von LaSalle Investment Management ernannt.

René Höpfner übernimmt die Leitung des Client Capital Group-Teams von LaSalle für Deutschland, Österreich und Schweiz.

News Ticker Dragon Capital: Als eine der führenden Anlagenverwaltungsgesellschaften, die im Vietnam investieren, gibt sie bekannt, ihren Vorzeigefonds Vietnam Enterprise Investments Limited auf dem Hauptmarkt der Londoner Börse notieren zu lassen. KA Finanz AG: Stefan Koren (Immigon Portfolioabbau AG) und Bruno Ettenauer (CA Immobilien Anlagen AG) in den Aufsichtsrat gewählt.

26 ImmoFokus | Sommer 2016

Fotos: Haeusler, Fotolia, Implenia

Umfahrung Null

Kurz & Bündig > International Implenia

Großaufträge n Implenia war in Norwegen gleich bei zwei öffentlichen Ausschreibungen erfolgreich, deren Auftragswert sich auf insgesamt rund 1,38 Milliarden Norwegische Kronen beläuft. Im Rahmen eines Infrastruktur-Großauftrages von rund 100 Kilometern werden bei Kongsberg im Auftrag der norwegischen Straßenbaubehörde neue Teilabschnitte der E134 entstehen, einer wichtigen Verbindungsachse zwischen Oslo und der Westküste.

Darüber hinaus hat Implenia von Statsbygg, der für Entwicklung, Bau und Betrieb des staatlichen Immobilienportfolios zuständigen Behörde, den Zuschlag für das Los „K203“ erhalten. Dieses beinhaltet komplexe Betonarbeiten am Kellerrohbau eines neuen Gebäudes im Regierungsviertel von Oslo. Dabei handelt es sich um einen Nachfolgeauftrag: Implenia hatte sich 2015 bereits den Auftrag für die Erdarbeiten gesichert, die derzeit laufen und deren Abschluss für Frühling 2016 geplant ist.

PROJECT

Wohnanlage in Hamburg n Auf dem 1.517 Quadratmeter großen Grundstück realisiert der fränkische Kapitalanlage- und Immobilienspezialist PROJECT ein modernes Wohnhaus, das über zwei Vollgeschoße sowie über ein Staffelgeschoß verfügt. Geplant sind 16 gehoben ausgestattete Eigentumswohnungen zwischen zwei und fünf Zimmern sowie 16 Tiefgaragen-PKW-Stellplätze. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf 1.345 Quadratmeter. Als besondere Ausstattungsdetails sind Schallschutzfenster sowie eine kontrollierte Wohnraumlüftung vorgesehen. Das Baugrundstück liegt ruhig in einem Wohngebiet im Südwesten des Stadtteils Bahrenfeld an der Grenze zum Stadtteil Osdorf. Das unmittelbare Umfeld ist geprägt von kleinteiliger Wohnnutzung bis hin zu achtgeschoßigem Geschoßwohnungsbau. Das direkte Wohnumfeld ist grün und weist einen alten Baumbestand auf. Einkaufs- sowie ärztliche Versorgungsmöglichkeiten sind fußläufig erreichbar. Die S-Bahn gewährleistet aus dem Süden des Stadtteils eine schnelle Anbindung in die Hamburger City. Für den PROJECT Immobilienentwicklungsfonds »Wohnen 14« handelt es sich bereits um die 28. Objektinvestition. Durch die Beteiligung an zahlreichen Immobilienentwicklungen mit Schwerpunkt Wohnen in den derzeit sieben Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf und Wien erzielt der Publikumsfonds eine hohe Risikoverteilung. Insgesamt entwickeln die Franken aktuell 61 Objekte mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro.

Digitales Controlling von Immobilienportfolios sichert Werterhalt und Performance > Ad-hoc Analysis > Selfservice Reporting > Geschäftsberichte > Valuation (DCF-Bewertung) > Simulation und Sensitivitäten > Risikomanagement > Ankaufsprüfung > Projektcontrolling > Vollständige Portfolioplanung: Finanzen, Darlehen, Mietertrag, Investitionen, Cashflow und Verträge

« Heute können wir uns ein professionelles Immobilienmanagement ohne reamis nicht mehr vorstellen. » ®

Clemens von Radowitz, lic.oec.HSG, Immobilien Basel-Stadt, Leiter Finanzen & Controlling

reamis ag Christian Ofner, Country Manager Austria +43 676 951 55 00 I info@reamis.ch www.reamis.com

Portfoliomanagement 3.0 – einfach, schnell, sicher

Sommer 2016 | ImmoFokus 27

Der Kommunikator Er spielt die erste Geige. „Eine Stärke ist sicherlich, dass ich ein humorvoller Mensch bin.

Bei uns darf und soll gelacht und auch geblödelt werden. Ich habe Freude an der Kommunikation mit Kunden und Geschäftspartnern und die spüren das auch“, erzählt EHL-Chef Michael Ehlmaier im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Positionen & Meinungen

„Persönlichkeit, Humor und Kommunikationstalent sind mir viel wichtiger als Zeugnisse.“ Michael Ehlmaier, Geschäftsführer EHL

Herr Ehlmaier, Sie sind jetzt seit mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienbranche und können sicher von einigen großen Deals der jüngsten Zeit erzählen. Aber können Sie sich an Ihren ersten Deal erinnern?

Michael Ehlmaier: Ja, natürlich, das können Sie mich wahrscheinlich auch noch nach weiteren 20 Jahren fragen. Das war die Vermietung eines 80 m² Geschäftslokals in der Herbeckstraße im 18. Bezirk an ein Kosmetikstudio. Ich bin eher zufällig in die Immobilienbranche gekommen und habe erst in diesem Moment wirklich gefühlt, dass das wirklich mein Metier ist. Ich habe mich 1994 trotz einiger Angebote aus anderen Branchen bei der CPB Immobilientreuhand beworben, obwohl ich vorher keine Berührungspunkte mit Immobilien gehabt habe – eine klassische Kaltakquise sozusagen.

Warum hat man Sie dann genommen? >> Offensichtlich habe ich meinen späteren Chef Michael Mitterdorfer überzeugt. Meine offenen Worte, dass ich von Immobilien zwar keine Ahnung habe, dafür aber ehrlich,

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ImmoFokus | Sommer 2016

fleißig und kommunikativ bin, gerne Kundenkontakt habe und keine Scheu vor dem Verkauf habe, haben ihn veranlasst, mir eine Chance zu geben.

Könnte man mit diesen Argumenten bei Ihnen einen Job bekommen? >> Warum nicht? Persönlichkeit, Humor und Kommunikationstalent sind mir viel wichtiger als Zeugnisse.

Der entscheidende Punkt Ihrer Immobilienkarriere war wohl 2009 der Management-Buy-out der heutigen EHL Immobilien. Wie ist es dazu gekommen? >> Die CPB Immobilientreuhand war damals ein gesundes und erfolgreiches Unternehmen.

Als die Muttergesellschaft Constantia Privatbank beschloss, sich davon zu trennen, habe ich keine Minute nachgedacht und dem Vorstand einen Buy-out vorgeschlagen. Ich bin froh, dass damals eine gute Lösung gefunden werden konnte, sonst hätte ich mich in anderer Weise selbständig gemacht.

„Michael Ehlmaier führt die EHL mit höchster Profes­ sio­nalität und großem persön­lichen Engagement.

Er hat aus dem Unternehmen in den zurückliegenden Jahren mit viel Umsicht einen Full Service Anbieter für den Immobilienbereich geformt und bietet höchste Servicequalität, auf die auch wir immer wieder gerne zurück­greifen.“ Oliver Schumy, CEO Immofinanz AG

„Michael Ehlmaier zeigt uns schon seit geraumer Zeit, wie und vor allem dass man ein Immobilien-Dienstleistungs­unternehmen sehr erfolgreich – auch in wirtschaft­lich schwierigen Zeiten – führen kann.

Dafür herzliche Gratulation und das Allerbeste für die nächsten 25 Jahre!“ Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding

Was betrachten Sie als Hauptfaktoren für den Erfolg von EHL? >> Erstens sind das kurze Entscheidungswege. Unternehmensstrategische Maßnahmen überlegen wir sehr sorgfältig, operative Entscheidungen treffen wir dafür aber sehr schnell.

Zweitens ist es das beste Team, das es in der österreichischen Immobiliendienstleistungsbranche gibt; mit exzellenten Führungskräften, großer Loyalität aller Mitarbeiter und einem ungeheuren Einsatzwillen. Ich bin ein Fan meiner Mitarbeiter und sie haben mein großes Vertrauen.

Drittens ist es ein offensiver Zugang zum Thema Marketing. Wir versuchen, unsere Dienstleistungen, unsere Kompetenzen und Ideen unseren Kunden und Partnern über unterschiedliche Kommunikationstools näherzubringen.

Stichwort Erfolg: Was bedeutet das eigentlich für Sie? >> Zuerst einmal geht es natürlich darum, wirtschaftliche Ziele zu erreichen, also insbesondere Umsatz- und Ertragswachstum. Aber für mich zählen genauso sehr auch Kundenzufriedenheit, Akzeptanz unserer Tätigkeit in und außerhalb der Branche und dass wir unseren Mitarbeitern sichere, attraktive Arbeitsplätze bieten können. In Wahrheit sind das aber keine konkurrierenden Ziele, sondern das eine bedingt das andere und nur, wenn wir alle mit gleichem Einsatz verfolgen, können wir nachhaltig erfolgreich sein.

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Wenn man Menschen vertraut, kann man außergewöhnlich viel mit ihnen gemeinsam erreichen und sie bringen ihre Talente optimal zur Geltung.“ Hat sich Ihr Führungsstil mit den Jahren geändert? >> Nicht bewusst, aber selbstverständlich hat er sich mit meiner Person in gewisser Weise weiterentwickelt. Für mich ist es wichtig, nur mit Menschen zu arbeiten, die ich auch mag.

Ich verbringe einen großen Teil meiner Zeit im Büro und tue das seit 22 Jahren mit großer Freude. Das geht aber nur mit Mitarbeitern, die mir sympathisch sind.

„Michael Ehlmaier ist ein Mensch mit großartiger sozialer Kompetenz, der es geschafft hat, trotz beruflichen Höhenflugs am Boden zu bleiben und soziales, familiäres und berufliches Engagement perfekt zu verbinden.“ Wolfdieter Jarisch, Vorstand S+B Gruppe AG

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ImmoFokus | Sommer 2016

Wenn man Menschen vertraut, kann man außergewöhnlich viel mit ihnen gemeinsam erreichen und sie bringen ihre Talente optimal zur Geltung. Ich führe das Unternehmen sehr offen und authentisch und das kommt auch in sehr positiver Form zurück.

Wo liegen ihre Stärken und Ihre Schwächen? >> Eine Stärke ist sicherlich, dass ich ein humorvoller Mensch bin. Bei uns darf und soll gelacht und auch geblödelt werden. Ich habe Freude

an der Kommunikation mit Kunden und Geschäftspartnern und die spüren das auch. Zudem bin ich ein optimistischer Mensch und sehe das Glas lieber halb voll als halb leer.

Andererseits bin ich ungeduldig, nachtragend und reagiere manchmal auch etwas übersensibel.

Grundsätzlich bin ich überzeugt, dass jeder Mensch eine zweite oder dritte Chance bekommen soll, wenn er sich darum bemüht – Menschen entwickeln sich. Aber wenigstens bin ich nicht nur nachtragend, sondern behalte auch positive Erfahrungen sehr lange im Gedächtnis.

Zur Zukunft: Welche Megatrends werden die Immobilienwirtschaft prägen? >> Erstens Internationalisierung: Bereiche, in denen heimische Player weitgehend unter sich bleiben, beschränken sich auch in Österreich immer mehr auf eine kleine Nische.

„Michael Ehlmaier ist eine der prägendsten Persönlichkeiten innerhalb der Immobilienbranche. Durch seinen Ehrgeiz und seine Innovationskraft hat er sein Unternehmen zu einem Leitund Vorzeigebetrieb geformt.

Er übt nicht „bloß“ die Funktion des geschäftsführenden Gesellschafters aus, sondern er IST die EHL Immobilien und lebt seine berufliche Leidenschaft 365 Tage im Jahr!“ Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG

Dazu gehören nicht einmal mehr Zinshäuser, vielleicht gerade noch Vorsorgewohnungen.

Zweitens leistbares Wohnen: Hier sind Gesetzgeber, Behörden und die Immobilienwirtschaft gefordert. Es wird über Jahre eine große Herausforderung bleiben, aber auch ebenso sehr eine Chance für nachhaltige, ertragsstarke Investments.

Drittens neue Arbeitswelten: Geänderte Bürostrukturen, Home Offices, mobile Arbeitsplätze / Desk Sharing, Objekte, die nicht mehr nur für traditionelle Konzerne, sondern auch für dynamische, kleine Start-ups passen etc.

Das alles wird massive Veränderungen des Angebots und demensprechend innovative Lösungen von kreativen Entwicklern erfordern.

Welche Bedeutung wird die Digitalisierung für die Immobilienwirtschaft haben? >> Es hat sich bereits viel getan und diese Entwicklung ist auch sehr positiv. Kundeninfor-

mationsprogramme, Reportmodule, Datenbanken, Online-Plattformen etc. schaffen Markttransparenz. Virtuelle Rundgänge durch Gebäude, elektronische Frequenzmessung bei Einkaufszentren oder die Verknüpfung von Mobile Marketing und Standortmarketing bringen Kundennutzen und ermöglichen signifikante Effizienzsteigerungen.

EHL ist in dieser Hinsicht sehr aktiv, wir investieren in neue Technologien und sind hier sehr gut aufgestellt. Wir sorgen mit kontinuierlichen Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen dafür, dass wir laufend am Ball bleiben.

Wo sehen Sie EHL in fünf Jahren? >> Es würde mich freuen, wenn EHL unverändert einer der maßgeblichen Immobiliendienstleister sein wird, mit hochzufriedenen Kunden, motivierten Mitarbeitern und einem tadellosen Ruf. Ich wünsche mir, dass EHL auch als Dienstgeber eine der ersten Adressen der Branche bleibt. Mitarbeiterzufriedenheit

„Michael Ehlmaier, ein Mann mit einem unwahrscheinlichen Gespür für Situationen, Geschäftsmöglichkeiten und vor allem für Menschen.

Trotz seiner Zielstrebigkeit behält er das Menschliche im Auge. All dies mit einem ansteckenden Humor. Für mich die Schlüssel zu seinem bewundernswerten Erfolg.“ Michael Mitterdorfer, Vorstand Amisola Immobilien AG

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Positionen & Meinungen

„Michael und ich kennen einander schon seit 25 Jahren und hatten beide unsere Anfänge bei der CPB (nunmehr EHL), wo wir uns das Zimmer teilten. Schon damals sind mir Michaels Qualitäten sofort aufgefallen: Neugierde, Umtriebigkeit und Hartnäckigkeit gepaart mit enormem Fleiß. Michael ist wohl der charmanteste ,Pitbull‘, den ich kenne - wenn er sich wo hineinbeißt, lässt er nicht mehr los …

ist mir ein Herzensanliegen, daher bieten wir mehr als manche andere Weiterbildungs- und Aufstiegsmöglichkeiten. Unser Traineeprogramm, bei dem binnen 18 Monaten zehn Abteilungen durchlaufen werden, kommt auch bei jungen Mitarbeitern oder ImmobilienQuereinsteigern sehr gut an.

„Obwohl wir uns schon sehr lange kennen, haben wir erstaunlich wenige geschäftliche Berührungspunkte.

Wenn ich jedoch mit Michael Ehlmaier zu tun hatte, war ich immer wieder überrascht, wie sehr er im Detail auch bei relativ kleinen Transaktionen involviert und informiert war.“ Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE GmbH

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ImmoFokus | Sommer 2016

Zum aktuellen Thema Nr. 1 der Branche: Wie können Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt wieder ins Lot gebracht werden? >> Zuallererst: Investoren wie Wohnungsnutzer haben ein gemeinsames Interesse, dass Wohnen leistbar bleibt bzw. in Teilbereichen wieder wird. Teure Wohnungen, die sich zu wenige Menschen leisten können, nützen auch niemandem. Um die Situation zu verbessern, brauchen wir auch keine genialen neuen Ideen, sondern die bekannt notwendigen Maßnahmen müssen endlich umgesetzt werden: Rasche Bereitstellung von Bauland, kürzere und kostengünstigere Genehmigungsverfahren, Abbau überzogener Regulierungen bei den Baubestimmungen und ausreichend Wohnbauförderung, egal ob als Objekt- oder Subjektförderung. Dann wird der Markt auch dafür sorgen, dass es genügend Angebot und erschwingliche Preise gibt.

Leerstandsabgabe – der richtige Weg aus der Wohnungsmisere? >> Davon halte ich wenig: Rahmenbedingungen so zu gestalten, dass Vermieter Wohnungen lieber leerstehen lassen, und sie dann finanziell zu bestrafen, wird in der Praxis nicht funktionieren. Viel mehr erreicht man mit Rahmenbedingungen, die Vermieter nicht davon abhalten, was für sie eigentlich die natürlichste Sache der Welt ist – nämlich vermieten.

Dies zeigt sich nicht nur in seiner Karriere, sondern auch in der Entwicklung seines Immobilienimperiums. Michael ist ein nicht mehr wegzudenkendes Faktotum der österreichischen Immobilienwirtschaft und zählt nebenbei wohl zu den herzeigbarsten Repräsentanten unserer Zunft.

Legendär sind seine Sätze wie ,Daniel, ess‘ ma noch a Schokopalatschinke?‘ oder ,Hast Du vielleicht noch ein paar Schokonaps?‘ und überraschend seine musikalischen Talente.

Ich wünsche Michael (und auch seinem Team) alles denkbar Gute für die Zukunft und uns noch viele gemeinsame Geschäfte und Aktivitäten.

Lieber Michael, bleib so wie du bist, denn vergiss nicht: es gibt immer nur ein Original!

Alles Liebe und viel Erfolg von deinem Kollegen und Weggefährten Daniel!

Daniel Jelitzka, Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien

DAS EHL-FÜHRUNGSTEAM. Michael Ehlmaier, Sandra Bauernfeind & Franz Pöltl.

Wenn Sie noch einmal von vorne beginnen könnten, was würden Sie anders machen? >> Im Detail natürlich einiges, im Großen und Ganzen nichts. Grundsätzlich war der Weg, den EHL beschritten hat, auch im Rückblick richtig und zielführend. Wahrscheinlich würde ich die eine oder andere Entscheidung anders treffen und das eine oder andere Gespräch anders gestalten In den Anfangsjahren meiner Karriere habe ich mehr auf kurzfristige Erfolge abgezielt, als ich es heute tue.

Haben Sie den Schritt in die Immobilienbranche jemals bereut? >> Nein, noch keine Minute, ich kann mir keine spannendere Branche vorstellen. Und es war ein glücklicher Zufall, dass ich mit 25 Jahren in einer sehr kleinen Firma mit großem Wachstumspotenzial begann, ihre Entwicklung wesentlich mitgestalten konnte, bereits mit 29 Jahren Geschäftsführer wurde und dieses Unternehmen dann auch noch erwerben konnte.

Mir wurde Vertrauen geschenkt, es gab das notwendige Quäntchen Glück, ich habe Chancen bekommen und diese genützt. n

„Michael Ehlmaier ist ein gutes Beispiel für jemanden, der für seine Aufgabe brennt, ein Turbo in der österreichischen Immobilienwirtschaft. Er hat ständig alle Antennen ausgefahren und die haben sowohl im Sende- als auch im Empfangsbereich eine erstaunlich große Reichweite.

Dass er sich auch als Familienvater und darüber hinaus im sozialen Engagement über­durchschnittlich verwirklicht, rundet seine Person eigentlich sehr gut ab.“ Gerald Beck, Geschäftsführer Raiffeisen evolution project development GmbH

„Michael Ehlmaier und mich verbindet nicht nur der berufliche Start in der Immobilienbranche fast zeitgleich Mitte der 90er, sondern auch der Weg von einer Bankentochter in die selbständige Unternehmertätigkeit. Über seine Laufbahn hindurch zeichnen ihn ganz besonders sein großes verkäuferisches Talent und seine starke Akquisitionsgabe aus.

Ich freue mich mit ihm über seinen großen Erfolg und gratuliere der EHL im Namen der ÖRAG herzlich zum 25. Geburtstag.“ Stefan Brezovich, Vorstand ÖRAG Österreichische RealitätenAktiengesellschaft

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Michi Ehlmaier und ich waren vor rund 25 Jahren die Männer der ersten Stunde als Makler in der damals neu gegründeten CPB Immobilien GmbH, in der wir uns anfangs mit einer gewissen Skepsis eher als Konkurrenten betrachtet haben.

Im Laufe der Jahre hat sich nicht nur gegenseitiger Respekt und Hochachtung vor den Leistungen des anderen entwickelt, sondern auch menschlich eine offene, ehrliche und herzliche Beziehung!

Er ist für mich der Inbegriff des erfolgreichen Immobilienunternehmers, der sich mit Leib und Seele unserer Branche verschrieben hat und auf ein unvergleichbares Netzwerk zugreifen kann.“ Heinz Fletzberger, Vorstand SÜBA Beteiligungs AG

„Michael Ehlmaier ist ein unverwechselbares Unikat. Er hat mit enormer Konsequenz, Ausdauer und Geschick aus einem kleinen Maklerunternehmen eine respektierte Branchengröße geformt. Seine Leistungen sind bereits jetzt Vorbild für viele angehende Immobilienspezialisten. Und ich gehe davon aus, dass er mit EHL noch einiges vor hat.“ Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Michael Ehlmaier ganz persönlich Was war Ihr Berufswunsch als Kind: Feuerwehrmann oder Lokführer?

Fußballer oder Seifenkistlfahrer.

Haben Sie ein spezielles Hobby, wie entspannen Sie sich? >> Ein großes Hobby ist sicher die Musik. Neben dem Geigenspiel habe ich auch mit Klavier begonnen, aber natürlich genieße ich am Wochenende die Zeit für Ausflüge mit Familie und Freunden, ganz besonders Mountainbiketouren mit meinen Kindern.

Wollten Sie je Berufsmusiker werden? >> Aber nein, da war ich als Kind viel zu faul. Mehr als eine halbe Stunde am Tag üben war bei mir nicht drinnen und ich war ein zu großer Zappelphilipp.

Ihr liebstes Urlaubsziel? >> Meer, Meer, Meer. Eigentlich egal wo, Hauptsache viel Strand und viel Wasser, auch meinen vier Kindern zuliebe.

Haben Sie noch Kontakt mit ehemaligen Mitschülern oder Studienkollegen? >> Ja, habe ich und das ist mir auch wichtig. Besonders bemühe ich mich, Freundschaften mit Menschen außerhalb der Immobilienbranche zu pflegen. Es muss sich nicht immer alles ums Geschäft drehen.

Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen? >„Das > Familienhaus“ von Jesper Juul, einem Pädagogen und Familientherapeuten. Eine außerordentlich interessante Analyse von Hierarchien, Entwicklungen und Rollenverteilungen in der Familie.

Mit welcher Persönlichkeit würden Sie gerne einen Abend verbringen? >> Ich würde mir Papst Franziskus aussuchen, weil mir die Entwicklung in der Kirche, seitdem er Papst ist, gut gefällt. Ich glaube, das geht in die richtige Richtung und jedenfalls ist er eine sehr interessante und barmherzige Persönlichkeit.

Haben Sie privat ihre Traumimmobilie schon gefunden? >> Ja, die habe ich. Ein Einfamilienhaus im 13. Bezirk beim Lainzer Tiergarten, das wir mit viel Liebe und Herzblut geplant haben und nach unseren Vorstellungen errichtet wurde. Dass ich damit wirklich glücklich bin, kann man schon daraus erkennen, dass unser Architekt, Herwig Kroat, heute unsere Abteilung Baumanagement leitet. Er meint zwar, dass er es während der Planungs- und Bauphase mit meiner Frau viel einfacher als mit mir hatte, aber bei EHL harmonieren wir ausgezeichnet.

Essen Sie noch Profiteroles? >> Das ist noch immer eines meiner Lieblingsdesserts.

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Genug geredet!

Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Was für ein politischer Frühling in Österreich. Durch die Bundespräsidentenwahlen blieb im Land kein Stein mehr auf dem anderen.

Das spannende Finish bei den Stichwahlen stellte jedes EM-Qualifikationsspiel in den Schatten. Selten – so denke ich – wurde mit derart viel Emotion gewählt oder auch nicht gewählt. Jetzt haben wir einen – politisch vollkommen unbeschriebenen – neuen Bundeskanzler und einen Bundespräsidenten, der mit dem Großparteiensystem nichts am Hut hat. Ich hatte diesmal die Möglichkeit, aufgrund einer kurzen beruflichen Auszeit die gesamte Stichwahlberichterstattung in den österreichischen TV-Stationen uneingeschränkt mitzuverfolgen.

Zur bunten Wahlbeobachtergesellschaft reihten sich von Anfang an Wahlkommentatoren, die dem vermeintlich unmündigen Zuseher dann gleich eine Interpretation zum vorher Gesagten mitlieferten.

Kaum hatte ein Kandidat oder ein Mitglied der Bundesregierung ein Statement beendet, wurde dieses schon von sogenannten „Politexperten“ bis ins Detail zerpflückt. Ratschläge über Ratschläge, wie es der Kandidat hätte besser machen können, was der neue Kanzler nicht oder zusätzlich hätte sagen sollen, wie der Vizekanzler daneben besser ausgesehen hätte und und und.

Natürlich wurde auch mitgeliefert, wie das Gesagte nun auf den Zuschauer zu wirken habe. Selbst denken war nicht mehr notwendig, die Interpretation wurde in Expertenton abgepackt gleich nachgeliefert.

Doch Politik ist kein Tanzwettbewerb, bei dem uns allein die Rolle des Zuschauers zukommt. Sie schafft Rahmenbedingungen für unseren intimsten Alltag. Da braucht es keine zwischengeschaltene „Jury“ in Form von Politikberatern, die sofort alles besser wissen und uns ihre Gedanken vorsetzen. Da kann und will jeder einzelne Zuschauer zuallererst einmal selbst entscheiden.

Umbruch in bessere Zeiten zu schaffen, genügt es eben nicht, andauernd die anderen oder die „da oben“ zu kritisieren und zuzuschauen.

Vielmehr müssen wir alle uns in einem möglichen Maß einbringen und versuchen, das Land nach vorne zu bringen.

Wir müssen – genauso wie es sich die Regierung vorgenommen hat – zu Inhalten statt zu Emotionen zurückkehren. Vorschläge und Lösungen müssen auf Praxistauglichkeit geprüft werden, statt daran gemessen zu werden, wer sie auf den Tisch legt. Wenn wir Arbeitslosigkeit, Wohnraummangel, Bildung und soziale Unsicherheit wirklich bekämpfen wollen, dann muss mit Kritik und Verweigerung endlich Schluss sein.

Im Mietrechtsbereich haben sich zwar nicht auf politischer Ebene, aber jedenfalls unter den Experten bereits seit langem breite, konstruktive Koalitionen gebildet.

Die Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder und die private Immobilienwirtschaft haben ideologische Grenzen hintangestellt und fachliche Begegnungszonen geschaffen. Wir reden mit Interessensvertretungen der Mieter, der Konsumenten, der Arbeiter und mit Wohnbaugenossenschaften über anstehende Reformen zu Miet- und Baurecht, Flächenwidmungen und Steuerrecht. Zusammen suchen wir Lösungen für dringend benötigten Wohnraum, besonders in Wien.

Natürlich ist es subjektiv immer angenehmer, wenn man auf seiner Vorteilsposition beharrt und keinen Schritt davon abweicht. Das Endergebnis für einen selber wäre dann ja auch viel vorteilhafter. Aber Österreich ist an einem Punkt angekommen, wo deutlich wird, dass das Beharren auf Einzelinteressen das Land nicht weiter, sondern nur weiter nach unten bringt.

Der neue Bundespräsident hat sich fest vorgenommen, dass es in sechs Jahren jedem Österreicher im Land ein wenig besser geht. Bundeskanzler Christian Kern hat uns gemeinsam mit Vizekanzler Reinhold Mitterlehner einen „New Deal“ für einen Aufschwung in Österreich bis 2025 versprochen.

Wenn wir wirklich genug haben vom Stillstand, dann ist ein Protestkreuzerl bei einer Neinsagerpartei nicht das richtige Mittel. Eine Blockade, damit sich im Eigenbereich nur ja nichts verändert, genauso wenig. Und schon gar nicht das Zurücklehnen, Zuschauen und Dauerbeurteilen der anderen.

Den Rat der vermeintlichen „Experten“, dass sie das jetzt einmal unter Beweis stellen müssen, will ich so nicht hinnehmen. Denn um einen

Wir, das heißt jeder einzelne von uns, wird sich in seinem Bereich bewegen müssen, damit es für uns alle wieder aufwärts geht.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Frankreich

Im Brennpunkt: Frankreich

Immobilien

à la Française

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ImmoFokus | Sommer 2016

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Frankreich

Basilique Sacré Coeur,

Paris

Autor: Harry Weber

S

eit jeher im Zentrum Europas, in den kommenden Tagen mit Sicherheit im Herzen der europäischen Fußballanhänger, bleibt Frankreich mit seinen 66 Millionen Einwohnern für viele ein verschlossenes Kapitel im Buch Europa. Seit dem 5. Jahrhundert einem anderen Kulturkreis zugehörig, unterscheidet uns heute bei fortschreitender Globalisierung hauptsächlich die Sprache. Zu früheren Zeiten parlierten die herrschenden Schichten in ganz Europa Französisch, was sich heute jedoch nur noch in der internationalen Diplomatie bis in unsere Tage gehalten hat.

In seiner Struktur ist Frankreich extrem zentralistisch, obwohl das viele Regierungen seit Jahrzehnten versuchen auszugleichen. Nach Paris und Umgebung kommt lange nichts, was vor allem seitens der Regionen zu einem getrübten Verhältnis zur Hauptstadt und deren Bewohnern führt, sich aber auch ganz deutlich in den Wirtschaftsabläufen wiederspiegelt.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Fotos: Fotolia

Alle anderen Entwicklungen, positive oder negative, vor allem die wirtschaftlichen, unterscheiden sich in der modernen Welt aber nur mehr in Nuancen. Dennoch lohnt es sich, einen Blick auf das Land zu werfen, sind doch die Franzosen für ihre Kreativität in vielen Bereichen bekannt.

Investitionen Frankreich Der Markt

E

zwischen 100 und 200 Millionen Euro blieben mit 27 Prozent des Gesamtvolumens annähernd gleich, was bedeutet, dass der Markt 2016 bisher von kleinen und mittleren Aktivitäten beherrscht wird.

Vor allem bei Transaktionen über 200 Millionen Euro machte sich ein starker Rückgang von acht im ersten Quartal 2015 auf zwei im diesjährigen Vergleichszeitraum bemerkbar, was das Gesamtvolumen 2016 bisher deutlich nach unten zieht. Transaktionen im Bereich

Dieser atypische Markt lässt sich durch das unerwartete Investitionsprofil erklären: Geringe Investitionen in Büroimmobilien, speziell in Paris, vermehrte Aktivitäten auf dem Retailmarkt in den Regionen und den äußeren Pariser Vororten sowie ein signifikanter Anteil an Investitionen im Logistikund Industriesegment. Ungewöhnlicherweise werden mehr als die Hälfte der Transaktionen aus dem regionalen Frankreich oder der weiteren Umgebung von Paris gemeldet, wo die Quadratmeterpreise und somit die investierten Summen deutlich niederer sind als im Großraum Paris. Nur knapp über 20 Prozent des Investitionsvolumens entfallen im ersten Quartal 2016 auf die Stadt Paris, ein sehr ungewöhnliches Szenario für den französischen Immobilienmarkt.

rstmals seit 2007 lagen die Investitionen in kommerzielle Immobilien letztes Jahr wieder leicht über 25 Milliarden Euro. Mit beinahe 11 Milliarden Euro war vor allem das letzte Quartal 2015 historisch stark. Wie erwartet fielen darauf hin die ersten drei Monate 2016 mit knapp unter 3 Milliarden Euro relativ verhalten aus.

Das entspricht zwar dem langjährigen französischen Investitionsmuster mit einer sehr hohen Investitionstätigkeit gegen Jahresende und einer Flaute zu Jahresbeginn, fällt aber mit 37 Prozent weniger als im Vergleichsquartal 2015 doch eher sehr träge aus. Im Wesentlichen suchen die Investoren nach Alternativen zu Büroimmobilien und meiden Hochrisikoanlagen. Insbesondere Investmentfonds sind aktiv und lassen einen Anstieg der Marktbewegungen erwarten.

Ein spezielles Jahr

Die Tendenzen

Der Haupttrend zu Jahresbeginn liegt in der Diversifikation der Investitionsobjekte, weg von Büroimmobilien hin zu finanziell zugänglicheren alternativen Standorten. Die Investoren meiden hohe Risiken mit subjektiv zu geringen Erträgen mit dem Resultat, dass nur vier Prozent der Transaktionen über 50 Millionen Euro lagen.

Zum großen Teil von diesen Tendenzen verschont, blieb der Retailmarkt im ersten Quartal 2016 stark. Mit Investitionen über einer Milliarde Euro und 37 Prozent Anteil am Gesamtvolumen wurde die beste Performance am Beginn eines Jahres seit dem Jahr 2000 erzielt. Bemerkenswert daran ist, dass die zwei Schlüsselsegmente – High Street Retail und Shoppingcenter – sehr geringe Aktivitäten vorweisen, aufgrund des knappen Angebots und des niederen Niveaus der Renditen. Die Investoren machten sich daher auf die Suche nach Assets, die bisher übergangen wurden, oder nach eher schlichteren Objekten wie Factory-Outlets.

Eine Transaktion über 200 Millionen Euro im Factory-Outlet-Segment war der Verkauf des McArthurGlen Portfolios. Alles in allem erlebten im ersten Quartal 2016 die Investitionen in Fachmarktzentren mit ungefähr 400 Millionen Euro eine Renaissance. Das ist mehr, als in den ganzen Jahren 2014 und 2015 zusammen!

Investment in gewerbliche Immobilien in Frankreich pro Quartal (in Milliarden Euro) Q1 Q2

Q3 Q4

Verteilung der Investments in Volumen der Transaktionen im Q1 2016

30

mehr als 200 Mio. Euro 16,6% 2 Transaktionen

25

bis 25 Mio. Euro 20,7% 64 Transaktionen

20

100 Mio. Euro bis 200 Mio. Euro 26,8% 6 Transaktionen

15

10

0

03 04 05 06 07

Quelle: CBRE / Immostat, 1T 2016

08 09

10

11

12

13

14

15

25 Mio. Euro bis 50 Mio Euro 18,6% 16 Transaktionen

50 Mio. Euro bis 100 Mio. Euro 17,3% 8 Transaktionen

16 Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Sommer 2016 | ImmoFokus

43

Im Brennpunkt: Frankreich den Rolle der englischen und amerikanischen Investmentfonds Rechnung. Sie waren die Hauptakteure im Markt und für 36 Prozent der Akquisitionen verantwortlich. Obwohl zumeist von allgemeinen Fondmanagern geleitet, widmeten sie ihr Interesse hauptsächlich Retail- und Industrie-Logistikobjekten.

Trends in der geographischen Verteilung der Investitionen – nicht lokalisiert (in Volumen) Paris Centre West Rest of Paris La Défense Inner rim Outer rim

Western Crescent Regional France

Trotzdem tätigen französische Investoren mit 60 Prozent noch immer den Löwenanteil der Transaktionen. Gemeinsam mit institutionellen Anlegern (Versicherungen, Pensionsfonds, offene Retail Fonds) schließen sich vermehrt spezialisierte Immobilieninvestoren zusammen, um sich mit vereinten Kräften auf traditionelle Objekte am Büromarkt zu konzentrieren.

Der Ausblick

10

11

12

13

14

15

Der verhaltene Jahresbeginn wird allgemein mehr als Atempause nach den ausgezeichneten Jahreszahlen des Vorjahres denn als Rückgang der Investitionsaktivität gesehen. In Anbetracht der anstehenden Transaktionen und des Volumens der zum Verkauf vorgesehenen Objekte besteht kein Zweifel, dass der Markt in den kommenden Monaten anziehen wird. Auch spiegelt sich der ungewöhnliche Verlauf des ersten Quartals im qualitativ niederen Angebotsprofil des Marktes wieder. Dies wird sich in den weiteren Monaten jedoch wieder verbessern, bestehen die zum Verkauf vorgemerkten Transaktionen doch nicht nur aus großen Büroobjekten, sondern auch aus Retail-Facilities und großen gemischten Portfolios.

16

Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Im Gegensatz dazu erlebte der Büromarkt den schlechtesten Jahresbeginn seit 2010.

Mit Investitionen von nur 1,4 Milliarden Euro verzeichnete man einen Rückgang um 2,5 Milliarden zum Vergleichsquartal des Vorjahres.

Außer in regionalen Märkten und im Pariser Sektor La Défense gingen die Investitionsvolumen aller geographischen Sektoren stark zurück. Der Anteil des Pariser Marktes sank weiter und beträgt heute nur mehr 30 Prozent am Gesamtmarkt. Aufgrund mangelnder Objekte in Bestlagen kam es in Paris in diesem Jahr bisher zu keiner Transaktion über 75 Millionen Euro. Es erfolgten keinerlei große außerplanmäßige Verkäufe von Büroimmobilien und die wenigen Abschlüsse der Regionalmärkte summierten sich unter 100 Millionen Euro.

Verteilung Käufe und Verkäufe nach Art des Investors im Q1 2016 andere Immobilienunternehmen

SIIC Immobiliengesellschaften Investmentfonds Retail SCPI OPCI = offener franz. Retail-Fonds

OPCI RFA = geschlossene Fonds Pensionsfonds Private Investoren

andere institutionelle Investoren

20,5%

4% 11,8%

5,8%

27,8%

36,1% 3%

3,7%

5,1%

Stark blieb, nach einem hervorragenden vierten Quartal 2015, der Industrie- und Logistiksektor. Mit 450 Millionen Euro, das entspricht 16 Prozent der Gesamtinvestitionen, blieben die Aktivitäten in der Periode auf hohem Niveau. Portfolio-Verkäufe stärkten die Umsätze im Industrielager- und Logistikbereich, in denen zwei Drittel der diesjährigen Investitionen getätigt wurden.

0,1% 1,3%

10,9%

0,3%

2,1%

1,5%

2,1%

5,4%

30%

9,8%

5%

7,3%

Die Player

Diese, in der französischen Investorenlandschaft ungewöhnliche, Verteilung der Zielobjekte zollt der in diesem Quartal dominieren-

44

ImmoFokus | Sommer 2016

Versicherungen Regierungsfonds Entwickler Nutzer

0,2%

6,2% 40%

30%

Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

20%

10%

0% 0

10%

20%

30%

40%

WAS BRINGT DIE FUSSBALL-EUROPAMEISTERSCHAFT?

Immer mehr Verkäufer nutzen die Lage, um hohe Kapitalgewinne zu realisieren. Es wird erwartet, dass die Erträge sich festfahren, zumal die Risiken merklich gestiegen sind und die Zinsen auf Kapital mittelfristig in Europa nicht steigen werden. Die unsichere Situation der französischen und der internationalen Wirtschaft kombiniert mit nur schwachen Aussichten auf steigende Mieten deuten auf ein nahendes Ende der Hochpreisperiode für Immobilien hin.

In der zweiten Juniwoche beginnt- seit langem auch wieder für die österreichische Auswahl - die Fußball-Europameisterschaft in zehn Städten Frankreichs.

Insgesamt 2,5 Millionen Zuschauer werden 51 Spiele an 31 Tagen live in den Stadien erleben, geschätzte 150 Millionen Fußballfans im Schnitt pro Spiel am Fernseher und weitere Millionen an den vielen Public-Viewing Standorten in ganz Europa.

Angebot und Nachfrage werden sich in einer ausgewogeneren Situation wiederfinden, die beruhigend auf jene Investoren wirken wird, die sich berechtigterweise begonnen haben, über den überhitzten Markt Sorgen zu machen. Die Engagements in Immobilien bleiben hoch und die Bereitschaft, weiter zu investieren, ist groß. Diversifizierung weg von der Büroimmobilie wird den Markt weiter antreiben, aber die Investoren haben ihre Marktbewertungen angepasst und zahlen nicht mehr jeden geforderten Preis für angebotene Objekte.

Sie wollen das Risiko abgegolten bekommen.

Das in Limoges ansässige „Centre de Droit et d’Économie du Sport“ hat versucht, eine gesamtwirtschaftliche Kosten-Nutzen-Rechnung für die Veranstaltungsorte und ganz Frankreich zu erstellen: Im Vorfeld der Spiele wurden ca. 1,7 Milliarden Euro in die zehn Stadien -vier davon wurden komplett neu errichtet - investiert, wovon 780 Millionen der EM direkt zugerechnet werden. Werden die Gewinne aus den Ausgaben der Besucher und jene der Organisatoren plus die Gewinne durch Investitionen in die Infrastruktur addiert, bleibt, so erhoffen sich die Franzosen, ein Plus von 2,8 Milliarden Euro.

Davon werden 1,27 Milliarden von Teilnehmern aus dem Ausland erbracht. Hauptnutznießer werden die zehn Gastgeberstädte sein.

Für Investitionen in Immobilien durch Unternehmen war 2015 ein weiteres Boomjahr. Mit 29 Mrd. Euro lag die eingesetzte Investitionssumme in Frankreich nach Angaben der Bank BNP Paribas um 4% höher als 2014. Etwa drei Viertel der Summe entfielen auf die Region der Hauptstadt Paris (Ile-de-France). Vor allem wurde in Büroimmobilien investiert, die einen Anteil von 61% hatten, an zweiter Stelle folgten vom Handel genutzte Gebäude mit 17%. Eine Mehrheit von 63% der Investoren in Frankreich kamen aus dem Inland. Bezogen auf Büros im Raum Paris stellt das Immobilienunternehmen CBRE fest, dass vor allem kleinere Einheiten bis 5.000 qm gefragt waren, während die Nachfrage nach großen Büroobjekten deutlich zurückging. Durch den guten Gesamtabsatz war das Angebot an Flächen Anfang 2016 um rund 3 Prozent niedriger als ein Jahr zuvor, die Leerstandsquote von Büros in der Ile-de-France lag am 1. Jänner 2016 bei 6,9 Prozent.

Die Quadratmeterpreise sind im Durchschnitt weitgehend stabil. n

Diese Zahlen entstehen durch einfache Multiplikation der verfügbaren Platze in den Stadien. Rund 2,4 Millionen werden die Spiele in den Stadien verfolgen. Die durchschnittlichen Ausgaben der Fans pro Spieltagverteilen sie, wie folgt: 100 Euro lassen sich ortsansässige Besucher, die 6 Prozent der Live-Zuschauer stellen, einen Matchbesuch kosten. Der größte Teil der Besucher, 53 Prozent, kommt aus anderen französischen Städten und gibt 190 Euro aus. 38 Prozent der Anreisenden kommen aus dem Ausland und werden auf Ausgaben von ca. 500 Euro pro Matchbesuch taxiert, übertroffen nur von 4 Prozent VIPs, die ein Spieltag 1.500 Euro kostet. Weiters kommen noch geschätzte 550 Millionen an Einnahmen durch Ausgaben der Public-Viewing Besucher hinzu.

Bleibt nur zu wünschen, dass die französischen Experten mit Ihren Kalkulationen richtig liegen und satte Gewinne eingefahren werden, hängt doch das Damoklesschwert in Form von ausufernden Kosten für Sicherheit über der Grande Nation.

Investment Frankreich

KÄUFER

VERKÄUFER

PREIS

QM

Q1 2015

LASALLE for ADIA

BNP PARIBAS REIM

477

„Ecow est“

Lev allois-Perret

MIETER

58.119

Teilw. pre-let Spekulativ

Q3 2015

EDF INVEST

NEXITY

250

„Smart Side“

Saint-Ouen

40.357

Q2 2015

CARDIF

EMERIGE

195

„O7“

Paris 17

24.200

Spekulativ

Q1 2015

GECINA

BNP PARIBAS

188

„City Lights - Tour 2“

Boulogne-Billancourt

28.500

100% pre-let

Q3 2015

CDC

ALTAFUND

158

„Austerlitz“

Paris 13

15.000

Spekulativ

L‘OREAL

SOLOCAL

Q3 2015

AVIVA INVESTORS

VINCI IMMOBILIER

155

„Elements“

Paris 13

17.071

Spekulativ

Q4 2015

PREDICA

BOUYGUES IMMOBILIER

132

„Art & Fact 2“

Rueil-Malmaison

15.049

100% pre-let

Q4 2015

DTZ INVESTORS

OGIC

130

„Bercy Cry stal“

Paris 12

14.360

Spekulativ

Q4 2015

AMUNDI IMMOBILIER

NEXITY

130

„View „

Paris 20

22.547

Spekulativ

Q3 2015

MAPLE KNOLL CAPITAL

PHILIA

113

„Tour Altaïs“

Montreuil

27.000

Teilw. pre-let

MAIRIE DE MONTREUIL

Q4 2015

CNP ASSURANCES

BOUYGUES IMMOBILIER

98

„Quartz“

Issy -les-Moulineaux

8.000

100% pre-let

COLAS

Q4 2015

LBO

MIDDLE EASTERN FUND

97

„West Park“

Nanterre

21.524

Spekulativ

Q4 2015

COVEA IMMOBILIER

ICADE

94

„N4“

Paris 17

10.500

Spekulativ

Q2 2015

AEW EUROPE

SODEARIF

≈80

„Tempo“

Paris 19

15.927

Spekulativ

Q3 2015

SURAVENIR

BOUWFONDS MARIGNAN

50

„O3“

Paris 17

5.100

Spekulativ

Q2 2015

STANDARD LIFE

PRD

49

„Bonne Energie“

Nanterre

10.630

Spekulativ

Q2 2015

AMUNDI IMMOBILIER

KAUFMAN & BROAD

31

„United“

Clichy

7.700

Spekulativ

PSA

Sommer 2016 | ImmoFokus

45

Im Brennpunkt: Frankreich

Büroimmobilien

O

bwohl es in Frankreich abseits von Paris weitere sechs Ballungsräume mit über einer Million Einwohnern und vier mit über einer halben Million Einwohnern gibt, spielt sich der Büroimmobilienmarkt überwiegend in der Agglomeration Paris, der Region Ile-de-France, ab. Die Quadratmetermieten in Bestlagen sind dort mit 500 - 775 Euro pro Jahr mindestens doppelt so hoch, beinahe dreifach, wie im Großraum Lyon, der immerhin auch 2,3 Millionen Franzosen beheimatet und in dem Mieten bis zu 270 Euro pro Jahr bezahlt werden, ähnlich denen in Marseille. Die Spitzenmieten in den anderen großen Ballungsräumen Bordeaux, Lille, Toulouse und Nizza liegen unter 200 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Geographische Verteilung der Vermietung Q1 2016 IMMOSTAT SECTOR

< 1.000 QM

1.000 QM - 5.000 QM

Paris Centre West

> 5.000 QM

ALL SIZES

43%

31%

16%

30%

North Eastern Paris

8%

7%

14%

10%

Southern Paris

9%

3%

10%

8%

La Défense

2%

12%

31%

15%

Western Crescent

21%

28%

16%

21%

Inner Rim

5%

6%

3%

4%

Outer Rim

12%

13%

10%

12%

100%

100%

100%

100%

Total Ile-de-France Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Ile de France

Die Übernahmen im ersten Quartal 2016 summierten sich auf 494.600 Quadratmeter, womit das Quartal zwar um 19 Prozent über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegt, aber immer noch 11 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten Dekade. Insgesamt 16 Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter zeigten einen positiven Trend nach einem ruhigen Vorjahr. Ebenfalls stark gefragt waren Büroflächen unter 1.000 Quadratmetern, die mit acht Prozent über dem langjährigen Durchschnitt einen eindrucksvollen Start ins neue Jahr hinlegten. Die Flächen von 1.000 bis 5.000 Quadratmeter blieben hingegen elf Prozent unter dem zehnjährigen Schnitt zurück.

Die Nutzer von Büroimmobilien sind extrem vorsichtig bei ihren Entscheidungen, neue Büros zu beziehen, und bevorzugen in vielen Fällen, bestehende Verträge neu zu verhandeln. Die Vermieter waren oftmals bereit, bessere Konditionen anzubieten. Der aktivste Sektor war Paris Centre West, der trotz beschränktem Angebot die beste Performance seit 2007 vorweisen konnte. Im Gegensatz dazu waren die Aktivitäten im Süden von Paris sehr verhalten. Das Viertel La Défense vermeldet mit bereits vier Transaktionen über 5.000 Quadratmeter - im Vergleich zu sieben im ganzen letzten Jahr - ein exzellentes erstes Quartal 2016 und liegt mit 70.000 Quadratmetern Neuvergabe beinahe doppelt so hoch wie der langjährige Schnitt. Im Bereich bis 3.000 Quadratmeter war die Gegend mittlerer Westen stark. Die Übernahmeaktivitäten am inneren und äußeren Rand waren eher schwach.

46

ImmoFokus | Sommer 2016

Office Neuvermietungen (in qm) Q1 2016

Durchschnitt Q1 (2006 - 2015)

150.000

120.000

90.000

60.000

30.000

Paris Centre West

North Southern La Western Eastern Paris Défense Crescent Paris

Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Inner Rim

Outer Rim

Vermietung (12 Monate) > 10.000m2

5.000 - 10.000m2

500 - 2.000m2

< 500m2

2.000 - 5.000m2

thousand m2

3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

average 06-15 : 2.318.000m2

+1% -19% -9% +14% +13%

+10%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Der Anteil an neuen und renovierten Büroimmobilien geht zurück, die Projektentwickler verhalten sich sehr vorsichtig und versuchen vor Baubeginn möglichst viele Vorvermietungen abzuschließen. Speziell bei Objekten über 5.000 Quadratmetern und in den Peripheriemärkten wird versucht, Fertigstellungen nach hinten zu verschieben.

14 15

Quelle: Immostat, BNP Paribas Real Estate - Research – Jänner 2016

Vermietung (12 Monate) > 5.000m2

< 5.000m2

thousand m2

600

Die Mieten zu Jahresbeginn verhalten sich im Großen und Ganzen stabil. Vereinzelt reduzieren Vermieter ihre Quadratmeterpreise leicht. Die Höchstmieten in Centre West und im mittleren Westen bleiben stark und stabil bei 720 Euro und 460 Euro netto pro Quadratmeter und Jahr, während in der aufsteigenden Gegend La Defénse ein Mietanstieg um acht Prozent beobachtet wird, was in Spitzenmieten über 500 Euro pro Quadratmeter resultiert.

Paris CBD outside CBD

500 Western Crescent

400

La PériNeuilly/ Northern Souther Défense Défense Levallois River River Bend Bend

300 200

North

Inner Rim South

East

14 | 15

14 | 15

14 | 15

100

14 | 15

14 | 15

14 | 15

14 | 15

14 | 15

14 | 15

14 | 15

Das Büroangebot im Raum Paris ist auf niederstem Niveau seit zehn Jahren. Anfang April standen 3,8 Millionen Quadratmeter am Markt zur Verfügung. Die Leerstandsrate von 6,8 Prozent setzt ihren Abwärtstrend fort und befindet sich nun wieder auf dem Niveau von 2013. Die einzelnen Sektoren der Ile de France unterscheiden sich teilweise recht deutlich.

Während in den Trendbezirken (City, Centre West, La Défense) das Angebot zurückgeht und die Leerstandsraten entsprechend sinken, ist die Nachfrage nach Büroraum am inneren und äußeren Rand sowie im mittleren Westen verhalten.

Quelle: Immostat, BNP Paribas Real Estate - Research – Jänner 2016

Durchschnittl. gewichtete Miete nach Immostat Sektor (in € Netto/QM pa, Spitzen-Miete) Stand 1.4.2016 NEU / REDEVELOPED / RENOVATED

SECOND HAND

Paris Centre West

€555

á

€414

á

Northern Paris

€337

á

€256

=

Southern Paris

€434

=

€342

=

La Défense

€435

á

€330

â

Western Crescent

€288

â

€213

=

Inner Rim

€230

á

€149

=

Outer Rim

€157

â

€109

=

Average Ile-de-France

€299

=

€219

=

á Trends since 1 April 2015 Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Sommer 2016 | ImmoFokus

47

Im Brennpunkt: Frankreich Für die unmittelbare Zukunft wird ein Anstieg der Angebotsknappheit am Markt und eine verstärkte Nachfrage nach Büros unter 1.000 Quadratmetern erwartet, speziell im hochaktiven Paris Centre West kommt das Angebot zunehmend unter Druck. Dies sollte vermehrt

Entwicklern in den zentralen Bezirken Möglichkeiten eröffnen. Ebenso stehen zahlreiche großflächige Transaktionen vor dem Abschluss, sodass sich im Gesamtjahr Neuübernahmen über 2,2 Millionen Quadratmetern realisieren lassen sollten. Also mehr als 2015. n

Büromarkt Frankreich 2015

2014

ENTW.

ENTW. NEU-

Verfügbar*

Leerstand %*

Neuverm

Verfügbar*

Leerstand %*

Neuverm

VERMIETUNG

VERMIETUNG

Paris CBD

372.000

5,7

378.000

308.000

4,7

447.000

-17%

+18%

Paris outside CBD

477.000

4,9

451.000

461.000

4,8

503.000

-3%

+12%

La Défense

409.000

11,4

237.000

362.000

9,8

141.000

-11%

-41%

Péri Défense

326.000

15

140.000

339.000

16,4

178.000

+4%

+27%

Neuilly/Levallois

160.000

11,3

193.000

149.000

10,6

84.000

-7%

-56%

Northern River Bend

270.000

14,6

71.000

277.000

15

62.000

+3%

-13%

Southern River Bend

274.000

11,2

153.000

246.000

10

293.000

-10%

+92%

Northern Inner Rim

240.000

9,9

127.000

239.000

9,9

80.000

+0%

-37%

Southern Inner Rim

217.000

10,5

59.000

233.000

11,3

60.000

+7%

+2%

Eastern Inner Rim

114.000

7,1

56.000

104.000

6,5

43.000

-9%

-23%

1.165.000

6,2

320.000

1188.000

6,3

320.000

+2%

+0%

4.024.000

7,7

2.184.000

3.906.000

7,4

2.210.000

-3%

+1%

Outer Rim Total

* Ende der Periode Quelle: Immostat, BNP Paribas Real Estate – Research January 2016

… IN BAU BZW. PLANUNG

INNERHALB EINES JAHRES VERFÜGBAR

Veränderung Q4 2014/2015

Q4 2014

Q4 2015

Veränderung Q4 2014/2015

Paris CBD

582.000

458.000

-21%

80.000

83.000

+4%

Paris outside CBD

658.000

704.000

+7%

202.000

282.000

+40%

La Défense

501.000

456.000

-9%

0

94.000

Péri Défense

393.000

487.000

+24%

18.000

59.000

+228%

Neuilly/Levallois

189.000

192.000

+2%

35.000

42.000

+20%

Northern River Bend

293.000

304.000

+4%

31.000

8.000

-74%

Southern River Bend

452.000

391.000

-13%

66.000

80.000

+21%

Northern Inner Rim

269.000

234.000

-13%

32.000

41.000

+28%

Southern Inner Rim

279.000

315.000

+13%

58.000

56.000

Eastern Inner Rim

125.000

113.000

-10%

Outer Rim Total

1.222.000

1.197.000

-2%

4.962.000

4.851.000

-2%

Quelle: Immostat, BNP Paribas Real Estate – Research January 2016

48

ImmoFokus | Sommer 2016

Q4 2014

Q4 2015

-3% +0%

26.000 624.000

820.000

+31%

Industrie- und Logistikimmobilien

Lille Amiens Le Havre

E

Rouen

Strasbourg

Paris

in gutes erstes Quartal, es zählt zu den besten seit 2008, wird von den Industrie- und Logistikimmobilien gemeldet. Nach dem Rekordjahr 2015 liegen die Zahlen für das erste Quartal mit 723.000 übernommenen Quadratmetern zwar 10 Prozent unter denen des Vorjahres, lassen aber klar einen weiteren positiven Verlauf für die restlichen Monate des aktuellen Jahres erkennen. Die primären Zentren Paris und Lyon, die in diesem Quartal zusammen die Hälfte aller Neuübernahmen vermeldeten, führen den Markt an, wobei die Region Paris besonders hervorragt, da viele existierende Logistiker ihre Flächen vielfach vergrößerten.

Handelsketten schlossen große schlüsselfertige Übernahmen von Lagerhäusern ab, drei davon mit Flächen über 50.000 Quadratmetern - 59.100 Quadratmeter Carrefour, 67.300 Intermarché und 54.000 Leclerc -machten alleine 41 Prozent des Neuübernahmevolumens der Region aus.

Rennes

Montpellier

Toulouse

Marseille

Die unsichere und schwache wirtschaftliche Gesamtlage bildet den Hintergrund des lebhaften Logistikmarktes.

Bei geringer Wirtschaftswachstumsrate von prognostizierten 1,3 Prozent bildet der private Konsum das Rückgrat des Wachstums. Wie in vielen Ländern spiegelt sich der Anstieg des Internethandels, in Frankreich wuchs dieser im Jahr 2015 um über 14 Prozent, in der Errichtung neuer Logistikzentren wieder. Der Preisdruck im Lebensmittelhandel lässt die großen Ketten ihre Logistikkosten überdenken und reorganisieren.

Vermietungstrends in Frankreich (in Millionen QM)

Lyon

Bordeaux

Volumes by players

Nutzflächen von Transaktionen

Industrielle Versender

68.000qm

Massenhändler und Fachhandel Logistikdienstleister

Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Vergleich Vermietungen Q1 jeden Jahres in Frankreichs Hauptmärkten (in 1000qm) 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Q1 Q2 Q3 Q4 Durchschnitt Q1 2008-2015 3,0

300

2,5

200

2,0 1,5

100 1,0 0,5 0

0 Ile-de-France 2008 2009 2010

Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

2011

2012 2013

2014 2015 2016

Nord-Pas de Calas

Rhône-Alpes

PACA

Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Sommer 2016 | ImmoFokus

49

Im Brennpunkt: Frankreich Im Raum Paris, der größten Konsumentenagglomeration in Frankreich, war nach einer Steigerung von 33 Prozent im ersten Quartal des Vorjahres auch zu Beginn dieses Jahres sehr rege Aktivität zu verzeichnen.

Von 241.500 abgeschlossenen Quadratmetern entfielen die Hälfte auf Logistikanbieter, davon alleine 31.200 Quadratmeter für UPS. Etwas mehr als die Hälfte der Transaktionen spielten sich geographisch am äußeren Rand der Metropole ab.

Die Rhone-Alps Region vermeldet nach einem schwächelnden Jahresbeginn bessere Zahlen gegen Ende des ersten Quartals.

Auch hier zählen die großen Lebensmittelhändler zu den tonangebenden Spielern am Markt. Ebenso auch im nördlichen Frankreich und der Mitte, wo ein 47.000 Quadratmeter Projekt von Simastock die Zahlen stützte. Verhalten hingegen der Süden mit Marseille.

Das Gesamtangebot an verfügbaren Flächen in Frankreich betrug zum 1. April 2016 ungefähr 3 Millionen Quadratmeter. Ein Rückgang um 3 Prozent, bemerkbar vor allem im Norden und der Gegend von Paris, wo mit 1,3 Millionen Quadratmetern 8 Prozent weniger verfügbarer Raum gemeldet wurde. n

Mieten Retail in Frankreich (Stand: 1.4.2016, Netto/QM pa, Class A, neu/saniert) Bourgogne-Franche-Comté

€30 / €35

Rhone corridor

€44 / €46

Centre

€32 / €43

Greater East

€37 / €53

Greater North

€35 / €44

Greater South

€41 / €43,5

Southwest

€45 / €48

Paris region*

€45 / €60

Normandy

€37 / €48

West

€40 / €45

* ohne Inner rim Quelle: CBRE, Q1 2016

Retail

I

n Paris ist ein heißer Kampf um die Bestlagen entstanden. Ein neues Gesetz „Le Loi Macron“ – siehe Kasten – mischt die Karten im Spiel um den ersten Platz beim Kunden neu. Fast alle großen innerstädtischen Neuinvestitionen finden in den sogenannten ITZs statt. Durch die neuen Öffnungsmöglichkeiten gewinnen auch Shoppingcenter im innerstädtischen Bereich wieder stark an Bedeutung. Dies führt zu noch stärkerem, sogar teilweise spektakulärem Ansteigen der Mieten in den nun angesagten Zonen, wo hingegen B-Lagen im Interesse verlieren, was zu Rückgängen in Abschlüssen und Stagnation im Wert führt. Genaue Werte in Zahlen lassen sich zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht bestimmen, das neue Gesetz ist noch zu kurz in Kraft und in vielen Geschäften erst in Umsetzung. Die Geschäftsleute in den boomenden Bereichen, die ja immer schon High Street-Lagen waren, erwarten sich aber nochmals Umsatzsteigerungen bis zu 20 Prozent. Der Run auf die ITZs hat, soviel lässt sich jetzt schon sagen, die Durchschnittsmieten für ganz Paris im Retail-Bereich im Schnitt um fast zehn Prozent gehoben – und die waren ja bekanntlich vorher bereits recht beachtlich – auf zurzeit 1.391 Euro pro Quadratmeter und Jahr. In den absoluten Spitzenlagen wird beinahe bis zum Zwanzigfachen bezahlt.

50

ImmoFokus | Sommer 2016

Die 12 Pariser ITZs (Internat. Tourismuszonen)

Quelle: Knight Frank

Der Wirtschaftsausblick für 2016 ist für die Retailer erfreulich aufgrund guter Aussichten für den privaten Konsum. Allerdings werden nicht alle Standorte davon profitieren. Zahlreiche in- und ausländische Marken planen heuer den Einstieg in den Pariser Markt und werden die Aktivitäten zusätzlich antreiben. n

LE LOI MACRON – NEUE REGELN

Durchschnittl. gewichtete Mieten nach Immostat Sektor (Stand: 1.4.2016, in € Netto/QM pa) NEU / SANIERT/ RENOVIERT

SECOND HAND

Paris Centre West

€555

á

€414

á

Northern Paris

€337

á

€256

=

Southern Paris

€434

=

€342

=

La Défense

€435

á

€330

â

Western Crescent

€288

â

€213

=

Inner Rim

€230

á

€149

=

Outer Rim

€157

â

€109

=

Average Ile-de-France

€299

=

€219

=

á Trends seit 1 April 2015 Quelle: CBRE / Immostat, Q1 2016

Notre Dame de Reims

Der ehemalige Investmentbanker Emmanuel Macron, Minister für Wirtschaft, Industrie und Digitales, legte nach einem Jahr im Amt einen umfangreichen Gesetzesentwurf vor, der die französische Wirtschaft aus der Stagnation führen soll.

Das Gesetz für Wachstum, Aktivität und wirtschaftliche Chancengleichheit wurde 2015 eingeführt und beinhaltet neben einer Vielzahl von Änderungen und Regelungen eine Neuregelung der Arbeitszeiten an Sonntagen und Abenden während der Woche. Gleichzeitig wurden sogenannte ITZs (Internationale Tourismuszonen) geschaffen, für die Sonderregelungen gelten. In der Praxis bedeutet das, dass Geschäfte an 12 Sonntagen im Jahr offen halten dürfen im Vergleich zu bisher fünf. Retailer in den ITZs dürfen unter der Voraussetzung einer Abmachung mit den Angestellten jeden Sonntag und während der Woche bis Mitternacht geöffnet bleiben.

Alleine in Paris wurden 12 ITZs geschaffen, wovon sich die Wirtschaft und speziell die Einzelhändler und innerstädtischen Shoppingcenter deutliche Umsatzsteigerungen versprechen. Die Standortfrage für Retailer lautet nun: In einer ITZ oder nicht?

Arc de Triomphe

Im Brennpunkt: Frankreich

D

er Wohnungsbau ist 2016 Motor für die Genesung der französischen Bauwirtschaft. Im Jahr 2015 wurden rund 123.000 neue Wohneinheiten verkauft, 13,6 Prozent mehr als 2014.

Vor allem das Engagement privater Käufer hat sich infolge der günstigeren Finanzierungsbedingungen erhöht. Mit einer gewissen Verzögerung spiegeln sich die Verkäufe auch in der Bautätigkeit wieder. Immerhin war 2015 bereits ein Anstieg bei den erteilten Baugenehmigungen um 1,8 Prozent und der Bauaufnahmen um 0,3 Prozent zu beobachten nach einem mehrjährigen Rückgang. In den drei Monaten Dezember 2015 bis Februar 2016 stieg die Zahl der Bauaufnahmen im Wohnungsbau im Jahresvergleich bereits um 3,6 Prozent, für das Gesamtjahr 2016 rechnet der Verband der französischen Bauindustrie FFB mit einem Plus von 5,5 Prozent der Bauaufnahmen.

Die Finanzierung eines Eigenheims ist in Frankreich derzeit sehr günstig. Nicht nur ist der durchschnittliche Zinssatz für Immobilien-

52

ImmoFokus | Sommer 2016

Wohnbau - Immobilien kredite im Frühjahr 2016 auf einen historischen Tiefstand von knapp unter 2 Prozent (1,97 Prozent im März 2016) gesunken. Zusätzlich wurde zum 1. Jänner 2016 die öffentliche Förderung durch zinslose Darlehen deutlich ausgeweitet.

Fortan können diese Prêts à Taux Zéro (PTZ+) bis zu 40 Prozent der Kosten für den Erwerb einer neuen Immobilie oder notwendige Arbeiten im Bestand beim Kauf eines älteren Objekts abdecken - bislang wurden nur 18 bis 26 Prozent der Kosten gefördert. Damit erhält ein insgesamt größerer Personenkreis Zugang zum Immobilienmarkt - der FFB geht von etwa 35.000 bis 40.000 zusätzlichen Wohnungskäufen aus. Die gesunkenen Energiepreise schaffen in vielen Budgets privater Haushalte zusätzlichen Spielraum für die Investition in Wohneigentum.

Die niedrigen Zinssätze haben bereits 2015 zu einem enormen Anstieg der Nachfrage

nach Immobilienkrediten geführt. Mit einem Volumen von 200 Milliarden Euro erreichten sie ein noch nie dagewesenes Volumen. Auch wenn ein erheblicher Teil von 37 Prozent auf neu ausgehandelte Verträge entfällt, die bestehende Kredite ersetzen (circa 75 Milliarden Euro), ist eine deutliche Belebung des Marktgeschehens zu beobachten, die mit einiger Verzögerung auf die Bautätigkeit durchschlagen wird. Noch in den Kinderschuhen steckt die partizipative Finanzierung durch das sogenannte Crowdfunding. Aber auch diese hat den Immobilienmarkt entdeckt, der 2015 immerhin rund 25 Prozent der gesamten erhobenen Mittel auf sich vereinen konnte (circa 38 Millionen Euro). Diese Anlagen richten sich in der Regel an Unternehmen, die in den Bau von Gebäuden investieren wollen. Die Hauspreise waren wie die Mieten 2015 trotz der anziehenden Nachfrage stabil. n

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Im Fokus

Zu Tode gef체rchtet ist auch gestorben Geb채udesicherheit. Die Kriminellen r체sten auf. Viele Betreiber von B체roimmobilien sind sich der damit verbundenen Gefahren noch nicht bewusst.

Autor: Faktenchecker

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ImmoFokus | Sommer 2016

Herwig Kroat (EHL Immobilien Management GmbH) Alfred Czech (Corporate Trust Business Risk & Crisis Management GmbH) Ernst Gassner (STRAUSS & PARTNER Developement) Christian Wimmer (Schrack Seconet AG) Florian Hörmann (IMV Immobilien Management GmbH) Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien AG)

W

as auch immer die Ursache war, ein erhöhter Einbruchschutz war im Jahr 2015 vielen Österreichern ein wichtiges Anliegen. Die Nachfrage nach Sicherheitstüren der höchsten Sicherheitsklasse stieg sogar um 300 Prozent, wie aktuelle Daten im Branchenradar „Haustüren, Wohnungs- & Sicherheitstüren in Österreich 2016“ von Kreutzer Fischer & Partner Consulting zeigen.

Das Jahr 2015 war für die Anbieter von Sicherheitstechnik erfreulich wie schon lange nicht. In praktisch allen Warengruppen stiegen Nachfrage und Umsatz substanziell. Im Vergleich zu 2014 wuchs etwa die Anzahl der verkauften Alarmanlagen um 14 Prozent oder der an und für sich stabile Markt für Sicherheitszylinder (vulgo Sicherheitsschlösser) um fünf Prozent. Und das trotz der Tatsache, dass im Jahr 2015 die Anzahl der angezeigten Einbrüche in Wohnungen und Eigenheime um neun Prozent gegenüber dem Vorjahr sank.

Denn wenn es um Sicherheit geht, zählen Fakten bekanntlich wenig, derweil Gefühl ganz viel. Und das subjektive Sicherheitsgefühl der Österreicher sinkt zweifelsohne.

Hat das Sicherheitsbedürfnis tatsächlich stark zugenommen? Der ImmoFokus hat eine Expertenrunde in den MillenniumTower in Wien Brigittenau gebeten, um der Frage nach der Gebäudesicherheit nachzugehen – und schon sind wir mitten im Thema. Alle sechs Teilnehmer wurden nicht ohne weiteres vorgelassen.

Alle mussten sich beim Portier anmelden, wurden namentlich registriert (wenn auch ohne Ausweiskontrolle) und konnten erst mit einer eigenen Besucherkarte bewaffnet die Zugangskontrolle überwinden. Von frei bewegen im Turm keine Spur, die Karte berechtigt nur zum Aussteigen im Zielstockwerk.

Keiner der Experten fand daran Anstoß. „Das ist in einem Bürogebäude von der Größe des MillenniumTower ein normales Prozedere“, hält Alfred Czech, geschäftsführender Gesellschafter der Corporate Trust Business Risk & Crisis Management, fest. Czech gilt als ausgesprochener Sicherheitsexperte. Seine Karriere umfasste unter anderem die Leitung von Sondereinsätzen, die Abwehr von Angriffen der Organisierten Kriminalität (OK) und die sicherheitsstrategische Planung in diversen Organisationen. Im Zuge des Studiums für

„Der Preis für die absolute Sicherheit ist der gläserne Mensch. Die Frage ist nur, wie hoch kann ich den Preis hinauftreiben?“ Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien AG

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Im Fokus außer Acht gelassen werden darf. Czech: „Dieses Thema haben wir, so glaube ich, im Griff.

Da gibt es genügend Vorschriften und gesetzliche Auflagen, die auch regelmäßige Überprüfungen vorschreiben. Dass man da was tun muss und sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten, ist in den Köpfen, so glaube ich, längst angekommen.“ So rasch will Kroat aber das Thema nicht abgehandelt wissen. „Fassade, Dach, Allgemeinflächen wie Gänge oder Keller, Fenster, Türen, Außenanlagen, Aufzüge und andere technische Anlagen - Eigentümer eines Gebäudes sind verpflichtet, dessen Bauzustand zu überwachen, und sind damit im Rahmen der Gebäudesicherheit mit beachtlichen Prüfund Kontrollpflichten konfrontiert.“ Enormer Kostentreiber

„Die Technik allein macht es nicht, wenn nicht auch die Prozesse darauf abgestimmt sind.“ Ernst Gassner, Strauss & Partner Development

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ImmoFokus | Sommer 2016

(Zu) viele Vorschrfiten

„Das sind aber enorme Kostentreiber. Denken Sie zum Beispiel an den verpflichteten Einbau von Brandmeldern in Kärnten. Oder an die Erdbebensicherheit. Hier werden bei manchen Gefährdungsklassen, obwohl die Eintrittswahrscheinlichkeit gegen 0 geht, Maßnahmen vorgeschrieben, die wirklich ins Geld gehen.“ „Verschärft wird dies durch die Tatsache, dass viele dieser Bestimmungen Landessache sind“, ergänzt Florian Hörmann, Prokurist IMV Immobilien Management.

Schnell ist sich die Gruppe einig: In den gewerblich genutzten Gebäuden ist das Thema Gebäudesicherheit längst angekommen. Wobei für Herwig Kroat, Leitung Baumanagement EHL Immobilien Management, bei der ganzen Diskussion um Zutrittskontrollen der Bereich Brandschutz, Erdbebensicherheit usw. nicht

Ernst Gassner – Project Development/Project Management Strauss & Partner Development. „Technisch ist in der Gebäudesicherheit vieles möglich. Doch die Technik allein macht es nicht, wenn nicht auch die internen Prozesse darauf abgestimmt sind.“ Ein wei-

integriertes Sicherheitsmanagement an der FH Campus Wien erwarb er Zertifizierungen als Risikomanager, Krisenmanager und Qualitätsmanager. „Das Thema Sicherheit wird von vielen Unternehmen nach wie vor auf die leichte Schulter genommen“, so Czech.

terer Schwachpunkt seien die freien, öffentlichen Flächen. „Diese sind nicht kontrollierbar. Hier haben Sie keine Handhabe, hier sind sie auf die Unterstützung der Behörden angewiesen.“ Natürlich könne man, wenn man früh genug eingebunden sei, in der Planung Gegenmaßnahmen setzen, um diese Gefahren abzufedern. „Man darf die Augen nicht verschließen und muss sich diesem Bedrohungsszenario widmen“, so Wimmer. Wichtig ist, dass man den Nutzern die subjektive Angst nimmt. Hörmann: „Man kann ja wirklich viel tun, aber irgendwann einmal ist es zu viel.“ Oft würden Kleinigkeiten helfen. „Sauberkeit ist so ein Signal: Hier schaut jemand nach. Hier kümmert sich jemand um die Immobilie.“ Bei gewerblich genutzten Liegenschaften könne eine erhöhte Frequenz des Sicherheitsdienstes allein schon Wirkung zeigen. Einkaufscenter, Bahnhöfe, U-Bahnstationen zählen zu den beliebten Treffpunkten von jugendlichen Kleinkriminellen.

Moderne Kriminelle kommen mit dem iPad

„Eines dürfen wir nicht vergessen“, mengt sich nun Czech wieder ein, „auch die Kriminellen rüsten auf.“ Die Kleinkriminellen seien nicht unbedingt das Problem. „Der moderne Einbrecher kommt nicht mit der Brechstange, der kommt mit dem iPad.“ Da hat Czech natürlich Recht – siehe FACC. Da musste nun sogar der langjährige und durchaus erfolgreiche Chef Walter Stephan gehen. Er wurde wenige Stunden vor der bereits anberaumten Bilanzpressekonferenz „mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund abberufen.“ Er habe rund um den millionenschweren Cyber-Betrugsfall seine Pflichten „schwerwiegend verletzt“. Für den Betrug bei der oberösterreichische Firma FACC soll ein interner Mitarbeiter benutzt worden sein. „Die schwächste Stelle im System ist der Mensch. Viele Angriffe kommen von innen.

Dessen müssen wir uns bewusst sein.“ Daher bedeute dies auch „Vorsicht bei der Auswahl der Mitarbeiter, die mit Sicherheitsmaßnahmen zu tun haben“.

Im Fokus

„Es ist nur eine Frage der Zeit, bis der erste Kriminelle ein Bürogebäude in Geiselhaft nimmt.“ Fred Czech, Corporate Trust

Nach den Terroranschlägen von Brüssel ist eine Debatte darüber entbrannt, ob Personen bereits vor Betreten des Flughafengeländes kontrolliert werden sollen. Die Attentäter hatten ihre Sprengsätze im öffentlichen Bereich des Brüsseler Flughafens gezündet. „Dann zünden sie ihre Sprengsätze halt woanders.“ Scheibenpflug warnt vor überzogenen Maßnahmen: „Der Preis für die absolute Sicherheit ist der gläserne Mensch. Die Frage ist nur, wie hoch kann ich den Preis hinauftreiben?“ Natürlich sei der Flughafen ein Sonderfall. Hier aber zeige sich, was alles bereits möglich sei. „Jeder Besucher wird vielfach durch Kameras erfasst. Bei der Einfahrt auf das Gelände, beim Lösen eines Parktickets …. Die Frage ist: Will ich das? Bin ich bereit, diesen Preis zu zahlen?“ Das ist das richtige Stichwort für Czech. „Wenn Sie wollen, können Sie schon die automatische Übermittlung ihres Standortes ausschalten.“ Wie das geht? „Ganz einfach. Ihr Mobiltelefon hält ständigen Kontakt mit den Zellen der Funkanlagen. Das können Sie unterbinden. Ihr Mobile meldet sich dann einfach automatisch nicht mehr bei der Zelle an.“ „Am Flughafen Wien haben wir viele Immobilien mit durchaus unterschiedlichen Sicherheitsstandards“, berichtet Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien AG. „Viele – vor allem internationale – Unternehmen fordern höchste Sicherheitsstufen. Andere wiederum verzichten völlig darauf.“ Bei ganz besonders sensiblen Flächen reiche sogar der Fingerabdruck nicht mehr aus. „Wir haben Handscanner installiert.

Sicherer geht’s fast nicht.“ Auch bei den Mitarbeitern gehe man bei der Überprüfung einen Schritt weiter, um das Gefährdungspotential so weit wie möglich zu minimieren. „Da reicht ein Leumundszeugnis nicht mehr aus.“ Die Sicherheitsvorkehrungen am Flughafen selbst weiter zu verschärfen, davon hält Scheibenpflug nichts. Diese würden den „Ort der Gefährdung nur verlegen“.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Stirb Langsam Trilogie

„Es ist nur eine Frage der Zeit, bis der erste Kriminelle ein Bürogebäude in Geiselhaft nimmt“, wirft Czech ein, der sich im gleichen Atemzug mit einem breiten Lächeln als Berufsparanoiker bezeichnet. „Der dreht dann die Heizung auf 30 Grad und lässt niemanden mehr raus – oder stoppt alle Aufzüge.“ Aber ist der Gedanke so absurd? Nein. Zumindest ist man in Hollywood von einem realistischen Szenario ausgegangen. Wer kennt ihn nicht, den ersten Teil der „Stirb Langsam Trilogie“ mit Bruce Willis als John McClane. „Da wird gezielt nach offenen Ports gesucht, um das System unter Kontrolle bringen zu können oder aber den Nutzer auszuspähen. Da gibt es Bedrohungen, von denen wir noch keine Ahnung haben.“ n

„Die schwächste Stelle im System ist der Mensch. Dessen müssen wir uns bewusst sein. “ Christian Wimmer, Schrack Seconet

Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

150 Millisekunden – die Bedeutung des ersten Eindrucks Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Der erste Eindruck ist, wie wir alle wissen, entscheidend. Der Mensch macht sich diesen laut einer Studie vom Max-Planck-Institut von seinem Gegenüber innerhalb von 150 Millisekunden. Und in dieser kurzen Zeit werden 80 Prozent der Reize von den Augen aufgenommen. Dies gilt nicht nur bei Menschen, wo wenige Millisekunden über Sympathie entscheiden.

In unserer Immobilienwelt bedeutet dies nun, dass der Immobilieninteressent beim Besuch einer Immobilienplattform ein Angebot beispielsweise von rund 500 Angeboten vorfindet. Auch hier gilt, dass der erste Eindruck zählt! Das Bild und die Botschaft entscheiden über den Erfolg gegenüber den Mitkonkurrenten und somit darüber, mit welchem Angebot sich der Suchende näher beschäftigt.

Das bedeutet, das Bild muss in 150 Millisekunden im Sinne des AIDA Prozesses Aufmerksamkeit (Attention), Interesse (Interest) und Verlangen (Desire) erzeugen, damit das Angebot näher betrachtet wird und im besten Fall als Folge davon ein Abschluss erzielt wird (Action). Wir müssen daher im Immobilienmarketing im wahrsten Sinne des Wortes ein großes Augenmerk auf die Qualität der Bilder und die vermittelte Botschaft legen, um einen bleibenden emotionalen Eindruck zu hinterlassen. Das heißt, um den potentiellen Käufer oder Mieter zu Beginn des Suchprozesses zu beindrucken, müssen wir in der Kommunikation bewusst und voll auf die drei E’s (Emotion, Emotion, Emotion) setzen, nicht zuletzt auch wegen der beim Ankauf bzw. Anmietung verbundenen Emotionen, die speziell in der Anfangsphase eine große Rolle spielen. Die rationalen Faktoren kommen im Suchprozess erst später ins Spiel. Am besten gelingt dies durch die Kombination von Bildern und Botschaften, die aus der Fülle der Anzeigen herausragen und das Angebot einzigartig erscheinen lassen. Mit einem um 19 Uhr im November aufgenommenen Bild einer Wohnung, bei dem sich im Dunkel der Scheibe der Makler spiegelt, wird das nicht gelingen. Mit einem qualitativ hochwertigen Bild, das im Auge des Betrachters dem Ideal der Traumwohnung nahekommt und der passenden Botschaft dazu, schon.

In der deutschsprachigen Immobilienbranche ist eine gelungene stimmige Kombination selbst bei hochwertigen und teuren Wohn- und Gewerbeprojekten noch eher selten zu finden. Viel zu oft werden ausdruckslose, verwechselbare Bilder oder Renderings mit „Straßennamenslogans“ bzw. im Wohnungssegment mit Bindestrich-Träumen und Hits verbunden. Neue Möglichkeiten von 360° Aufnahmen oder Videos werden zu wenig genutzt. Die stärkste Wirksamkeit erzielen immer noch Empfehlungen: Eine gelungene Bild-Botschaft-Kombination, die mittels Einbindung von Social Media im Kommunikationsprozess eine digitale Mund­ propaganda auslöst, ist Goldes wert. Dazu aber mehr in der nächsten Ausgabe.

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ImmoFokus | Sommer 2016

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Im Fokus

Die zwei Welten Energieeffizienz versus Komfort. Im Büro liegt der Schwerpunkt eindeutig auf Energieeffizienz, im Wohnbereich sind es die Wohnqualität und der Komfort.

Autor: Angelika Fleischl

R TrendTable

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ImmoFokus | Sommer 2016

ichtig gelebte Gebäudeautomation fängt mit der Ausbildung an, ist sich die Runde von Anfang an einig. „Wir können bei der Haustechnik viel automatisieren. Wir haben aber weder die Köpfe, die das betreiben können, noch die Köpfe, die es umsetzen können, weil einfach die Ausbildung fehlt“, kritisiert Vasko+Partner Geschäftsführer Wolfgang Poppe scharf. Harald Engelke, Senior Development Manager bei der Immofinanz, legt gleich ein Schäuferl nach: „Dadurch läuft der Betrieb der Gebäude falsch und die gewünschten Effekte

werden nicht erreicht.“ Alles an der Ausbildungsqualität festzumachen, geht Thomas Zhanel, Sales & Business Development LOYTEC electronics, einen Schritt zu weit. Es stelle sich vielmehr die Frage, was den Gebäuden, Betreibern und Ausführenden zugemutet wird. Das ist auch von den bestehenden Anlagen abhängig. „Es ist relativ einfach, da ein System darüber zu stülpen. Wenn die bestehenden Anlagen nicht kompatibel sind, wird das relativ schwierig“, so Österreichische Facility Management Gesellschaft (ÖFM)-Geschäftsführer Thomas Tischler.

Thomas Zhanel (Loytec) Thomas Tischler (ÖFM) Harald Engelke (Immofinanz) Martin Müller (JP Immobilien) Wolfgang Poppe (Vasko + Partner) Peter Breuss (REWE International)

Früher sei vor allem bei Refurbishments, so wirft Engelke ein, Gebäudeautomation oft dem Rotstift zum Opfer gefallen. „Preislich war dann schnell das Ende der Fahnenstange erreicht. Da wurde dann Gebäudeautomation einfach gestrichen.“ Heute sei das nicht mehr der Fall. Für Zhanel ein zu optimistischer Ansatz: „Auch beim Neubau kommt die Gebäudeautomation oft ganz zum Schluss. Der Rotstift verhindert auch heute noch, dass effizienzsteigernde Maßnahmen umgesetzt werden.“ Dies sei auch beim Facility Management der Fall: „Da stellt sich die Frage, wie ich gutes Personal zu billigen Preisen bekommen kann.“ Bei gewerblich genutzten Objekten, die noch ohne oder mit nur geringer Gebäudeautomation auskommen, „was es immer noch häufiger gibt, als angenommen“, wie Zhanel aus seinem beruflichen Alltag berichtet, könne man schon mit geringen Investitionskosten viel bewirken.

Ein Generationenproblem

Gebäudeautomation ist für Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien, im Wohnungsbereich - „… und da habe ich einen sehr guten Überblick“ - ein Generationenproblem. „Für die junge Generation ist Gebäudeautomation, ist ,smart home‘ ein Thema, das auch bei unseren Projekten immer stärker nachgefragt

„Wenn man etwas wirklich will und bereit ist, dafür zu bezahlen, bekommt man das auch von der Industrie!“ Peter Breuss REWE International AG

wird.“ Nachrüsten im Bestand ist allerdings schwierig. „Im Wohnungseigentum nahezu unmöglich. Sie bekommen fast nie die 100 Prozent Zustimmung aller Eigentümer. Es gibt immer jemanden, der dagegen ist.“ Bei neuen Entwicklungen ist das Thema „intelligentes Haus“ hingegen aktuell. „Das Wesentliche für den Endkonsumenten ist: Die Technik darf keine Spielerei sein, sie muss wirklich zusätzlichen Komfort bringen und leicht zu bedienen sein.“ „Wir müssen uns die Frage stellen: Was bedeutet mehr Technik?“, wendet nun Tischler ein. „Höhere Investitionskosten, Mehrkosten durch Anlagentausch, Fehlerhäufigkeiten, höhere Wartungskosten und damit auch höhere

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Im Fokus

„Der Rotstift verhindert, dass effizienzsteigernde Maßnahmen umgesetzt werden.“ Thomas Zhanel, LOYTEC electronics

Betriebskosten“. So muss es auch bei technischen Problemen möglich sein, einen Lichtschalter zu bedienen – auch ohne iPhone oder iPad. Zhanel stimmt zu: „Die Technik muss unterstützend und leicht handhabbar sein.“ Es kommt darauf an, dass alles selbstfunktionierend sowie auf den Nutzer abgestimmt ist und nur wenig Eingriffe nötig sind. „Im Büro liegt der Schwerpunkt bei Energieeffizienz, im Wohnbereich ist es eher die Wohnqualität und der Komfort“, bringt es Tischler auf den Punkt. Oft ist es so, dass möglichst viel Technik hineingepackt wird, um es danach besser vermarkten zu können – dieser Hype ist jedoch rückläufig. „Keine Frage. Es geht auch um Fehlentwicklungen“, stimmt Poppe zu. „Das Passivhaus ist der größte Blödsinn, den es gibt. Punkt!“ Für Zhanel stellt sich aber auch die Frage: „Wie gehe ich mit Technik um? “ Aus Sicht der Industrie könnte es durchaus mehr Technik sein, wenn sie effizient ist – diese falle aufgrund von Spargründen aber weg. „Fällt

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ImmoFokus | Sommer 2016

das Argument „zu viel Technik“, liegt es meist daran, dass der Nutzer damit nicht umgehen kann. Kurz gesagt: Es gehört die richtige Technik hinein!“ Vieles, was technisch möglich wäre, wird nicht umgesetzt.

Poppe wirft einen neuen Aspekt in die Runde: „Es geht auch um die gesetzlichen Rahmenbedingungen.“ Gesetze sollten Impulse und Antrieb zur Umsetzung sein. Hier sind Normen ein wichtiger Punkt. „Vieles, was technisch möglich wäre, wird von der Herstellerindustrie nicht umgesetzt. Es kommt jedoch auch darauf an, wie gut sich der Nutzer gegenüber der Industrie artikulieren kann“, bringt sich nun auch Peter Breuss, technischer Direktor REWE International AG ein. „Wenn man etwas wirklich will und bereit ist, dafür zu bezahlen, bekommt man das auch von der Industrie!“ Stellt sich nur die Frage, wer den Druck aufbauen kann, sich mit der Technik und dem Knowhow auseinanderzusetzen? Engelke hat die Antwort parat: „Nur die Politik!“ Breuss hingegen ist sich sicher, das diese damit überfordert sei. „Große Unternehmen, wie PORR oder Strabag, lassen sich zu sehr treiben“, so Engelke. Poppe mit einem Zwischenruf in die nun etwas hitziger werdende Diskussion: „Alles andere ist wichtiger, aber der Technik wird kein Platz gegeben.“ Planung bedeute auch Respekt vor anderen Gewerken.

Endkonsumenten interessiert das Thema Energiekosten null

„Energie muss in unserer Gesellschaft wieder deutlich mehr an Wert gewinnen. Dann würde das Thema Energieeffizienz auch anders wahrgenommen“, so Breuss. Breuss weiß, wovon er spricht. In klassischen Supermärkten gelten Kühlung und Beleuchtung als die größten Energieverbraucher und sind für etwa 75 Prozent des gesamten Energiebedarfs verantwortlich. Deshalb beschäftigt sich REWE besonders in diesen Bereichen mit Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen. Bereits seit 2006 werden innovative Energiekonzepte nach und nach umgesetzt und laufend erweitert. „Mit diesem Argument kommen sie bei den Endkonsumenten nicht durch“, so Müller. „Den Endkonsumenten interessiert das Thema Energiekosten null.“ Dafür ist die Energie zu „billig“.

Doch was können wir von der Gebäudeautomation in den nächsten Jahren erwarten? Engelke warnt: „Es wird mehr und mehr - aus meiner Sicht zu viel - und der Mensch wird überfordert sein.“ Man braucht Technik, um Technik zu bedienen.

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Im Fokus Auch Big Data wird in Zukunft ein Thema sein, wenn Smartphones Informationen sammeln, um automatisch den Heimweg zu berechnen oder die Tür zu öffnen. Tischler ist der Meinung, dass sich vieles entwickeln wird, an das man heute noch gar nicht denkt. „Die Frage ist, inwiefern der Nutzer das dann auch haben will.“ Wichtig sei daher, dass der Nutzerkomfort im Mittelpunkt stehe.

Poppe sieht in der Verfügbarkeit von Energie einen, wenn nicht sogar den wesentlichsten Punkt. Er ist sich sicher, dass Insellösungen für den Wohnbau die Zukunft sind und prognostiziert: „In fünf Jahren muss jedes Haus Energie erzeugen, ansonsten hat es keinen Wert mehr.

Ist man vom öffentlichen Netz unabhängig,

kostet die Energie nichts mehr, weil ständig selbst Energie produziert wird – darin steckt das Potenzial.“ „Das lässt sich in diesem Zeitraum nicht umsetzen“, widerspricht Breuss heftig. „Aber wir müssen darauf zugehen und Gebäude so bauen, dass sie energieautark sind.“ Die nicht proprietären Systeme werden sich am Markt durchsetzen. Das wird dem Segment Gebäudeautomation weiteren Auftrieb geben, ist Zhanel überzeugt. „Früher wurde überwiegend nur von großen Unternehmen mit eigenen Systemen angeboten. Damit war man in der Betriebsführung und Wartung an diese gebunden. Die Anlagen konnten außerdem nur schwer durch andere Systeme ergänzt werden.

„Mehr Technik bedeutet höhere Investitionskosten, Mehrkosten durch Anlagentausch, höhere Wartungskosten und damit auch höhere Betriebskosten.“ Thomas Tischler, Österreichische Facility Management Gesellschaft (ÖFM)

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Heute werden immer häufiger offene Systeme gefordert, die späteres Erweitern erleichtern.“ Mit der Gebäudeautomation untrennbar verbunden ist für Zhanel das Thema Big Data. „Gerade bei der Gebäudeautomation ist es wichtig, die Informationen richtig zu verwerten. Wenn ich die sinnvoll nutzen kann, kann ich wieder mehr Energieeffizienz, aber auch mehr Nutzerkomfort schaffen.“ Ein weiterer Megatrend in der Gebäudeautomation wird im Smartphone als Element zur Steuerung gesehen - vor allem im privaten Bereich. „Diese Entwicklung ist aber auch eine Generationenfrage. Sicherheit und Zugriffssicherheit werden dadurch verstärkt zum Thema werden.“ Müller erkennt auch den Trend zur Automatisierung für Zweitwohnsitze: „Die Wohnung in Kitzbühel soll bitte jetzt die Heizung einschalten.“ Breuss sieht außerdem eine starke Individualisierung auf die Gebäudeautomation zukommen. Der Anteil der Haustechnikkosten an den Gesamtkosten wird dadurch steigen. „Dem muss man nicht nur räumlichen Platz, sondern auch Zeit einräumen, um ein passendes System zu finden“, so Poppe. Müller ist sich sicher, es wird sich nur das durchsetzen, was wirklich nützlich ist: „Hier beantwortet der Markt alle Fragen.“ n

„Das Passivhaus ist der größte Blödsinn, den es gibt. Punkt!“ Wolfgang Poppe Vasko+Partner

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

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Was einmal gesagt sein muss: Luther und seine Gegenspieler Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Der Reformator Martin Luther wird nächstes Jahr umfassend gefeiert und als bekennender Anhänger der evangelischen Kirche ist es für mich wieder einmal Anlass, mich mit dem Leben von Luther und seinen Gedanken zu beschäftigen. In den letzten Wochen habe ich somit nicht nur über Luther gelesen, sondern auch über Johann Tetzel, seinen großen Widersacher. Wie so oft im Leben brauchen große Ideen einen Widerpart, einen Reibebaum und ich habe erkannt: Der Ablasshandel war zweifelsohne ein ökonomischer Geniestreich.

Am 31. Oktober vor nunmehr einem halben Jahrtausend hat Martin Luther 95 Thesen wider den Handel mit Ablassbriefen an die Tür der Schlosskirche in Wittenberg genagelt. Dieser Schritt war einschneidend und hat unsere Gesellschaft verändert. Alleine schon die Übersetzung der Bibel hat die deutsche Sprache mitgeprägt. Also werden große Feierlichkeiten stattfinden und zahlreiche Publikationen, wovon einige bereits erschienen sind, auf den Markt kommen. In den letzten Jahren wurde der „Luther-Dekade“ bereits mit dem 450. Todestag von Co-Reformator Philipp Melanchthon (2010) und dem 500. Geburtstag von Hieronymus Bosch (2015) gedacht. In den nächsten Monaten wird #Luther2017 im Zeichen von Studienfahrten und Essaywettbewerben, von Poetry-Slams oder Kantatenprojekten stehen. Es gibt Luther-Wege für Wanderlustige und natürlich auch ein offizielles Luther-Logo (für alle).

Ein Ketzer, der Böses dabei denkt. Wird an Luther nur deshalb so ausgiebig erinnert, weil er allein im Rückspiegel ein historischer Riese ist, nicht aber mit Blick auf Gegenwart und Zukunft? Bekanntlich war Luther ein glühender Antisemit und glaubte an Hexen, aber das ist längst noch nicht alles. Mit seiner an Augustinus anknüpfenden Lehre vom Gottesgnadentum zum Beispiel machte Luther auch den Renaissancehumanistischen emanzipierten „uomo universale“, der dank Erasmus

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und Pico della Mirandola soeben selbstbewusst sein Haupt erhoben hatte, wieder klein - und schickte die Menschheit zurück in die Ideenwelt des Mittelalters.

Ganz anders Papst Leo X., Markgraf Albrecht von Brandenburg und Johann Tetzel, gegen die Luther damals eiferte – drei kreative, innovative, unternehmerisch denkende Geister – zumindest aus Sicht eines Betriebswirten der Immobilienwirtschaft: Der kunstsinnige Medici-Papst Leo etwa musste, nachdem Michelangelo gerade die Sixtinische Kapelle ausgepinselt hatte, den Neubau der Peterskirche finanzieren.

Er baute den (neuen) Vatikan und erdachte sich daher kurzerhand eine Holding-Struktur, erschloss sich jenseits der Alpen neue Märkte und lancierte mit der Hilfe von Augsburger Bankern kreative Finanzprodukte – nicht zuletzt, um den neuen Dombaumeister Raffael bezahlen zu können.

Gleichzeitig war Markgraf Albrecht mit der Führung des Bistums Magdeburg unterfordert, weshalb er die bürokratischen Fesseln des vormodernen Kirchenrechts (Verbot der Ämterhäufung) sprengte, entschlossen ins Rheinland expandierte und auch in Mainz die Geschäftsführung des päpstlichen Unternehmens übernahm.

Johann Tetzel schließlich war ein genialer Vertriebler, der den ehemals streng regulierten Ablasshandel in Eigeninitiative liberalisierte. Er erweiterte den Sündenkatalog, senkte die Zugangsschranken durch das Streichen von „Reue“ und „Buße“ und avancierte mit dem heute noch modern klingenden Slogan „Sobald das Geld im Kasten klingt, die Seele in den Himmel springt“ zu einer Art Gründervater des Marketings.

Für mich steht fest: Luther, den ich schätze und dem ich folge, brauchte drei Gegenspieler, die auf ihre Art Genies und vor allem Koryphäen der Betriebswirtschaft und des Marketings waren!

Energiekosten senken?

Mit uns können Sie rechnen.

Optimieren Sie Ihre Energie- und Betriebseffizienz: Gemeinsam bringen wir Ihre Gebäude voran.

Bis zu 40 % der Lebenszykluskosten von Gebäuden werden durchschnittlich für deren Energieverbrauch aufgewandt.

Eine echte Belastung für Gebäudebetreiber – vor allem in Zeiten hoher Strompreise und steigender Ressourcenknappheit.

Intelligente Gebäudetechnologie bringt Ihre Gebäude zum Sparen. Basis für eine nachhaltige Lösung ist Transparenz: Systeme wie die cloud-basierte Plattform „Navigator by Sinalytics“ können übergreifend Daten aufnehmen, diese analysieren und aus den Ergebnissen konkrete Maßnahmen zur Energieeinsparung ableiten.

Diese Maßnahmen setzen wir für Sie je nach Bedarf um: von der Planung, der Installation, der Inbetriebnahme und der Optimierung bis hin zur Betriebsunterstützung. Darüber hinaus besteht im Rahmen unseres „Energy Performance Contracting“ die Möglichkeit das Investitionsvolumen durch die erzielte Energieersparnis zu finanzieren.

Gerne informieren wir Sie näher bei Ihnen vor Ort. Wo auch immer Ihre Gebäude sind: Mit uns können Sie rechnen.

siemens.at/energieeffizienz

Der Bumerang-Effekt Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Mehr „Netto vom Brutto“ lautete die Kampfansage von Arbeiterkammer und Gewerkschaftsbund verbunden mit der Forderung nach Lohnsteuersenkung. Für „Mehr Geld im Börsel“ sollte nach den Vorstellungen der Bautensprecherin Ruth Becher auch das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz sorgen, welches die Anpassung der Richtwerte um ein weiteres Jahr verschob.

Besonders die im Wege der Steuerreform getroffenen Maßnahmen zur Gegenfinanzierung dieser Forderungen haben bereits deutliche Spuren hinterlassen, von denen auch die Immobilienwirtschaft erheblich betroffen ist: Die insgesamt erschwerten Rahmenbedingungen – etwa am Beispiel der beschränkten Abschreibungsmöglichkeiten im Falle von Vermietungen jüngst durch eine für den ÖVI erstellten Studie belegt - führen unweigerlich dazu, dass Investitionen (im Bereich der Immobilien sind dies im Wesentlichen Sanierung im Hausbestand sowie Neubau) sukzessive zurückgehen. Jene Mittel, welche durch eine Reform hereingebracht hätten werden sollen, fehlen nun aufgrund rückläufiger Investitionen der Wirtschaft. Mehr noch: Die jahrelang - auch von der Bundesregierung - als Pensionsvorsorge gepriesene Vorsorgewohnung beginnt sich nicht mehr zu rechnen.

Ausreichende Investitionen, ein gesundes Wirtschaftswachstum und eine hohe Beschäftigungsrate stehen in enger Verbindung. Mittlerweile zeigt schon die in den letzten Jahren in allen internationalen Rankings negative Standortentwicklung Wirkung: Während in der Europäischen Union die Arbeitslosenrate im Sinken begriffen ist, verzeichnet Österreich eine stetig steigende Tendenz.

Was nützt dem Einzelnen „mehr Geld im Börsel“ oder „mehr Netto vom Brutto“, wenn der Arbeitgeber keine Aufträge mehr hat?

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Auf der Hand liegt, welche negativen Auswirkungen weitere mietrechtliche Restriktionen auf dem Wohnungsmarkt hätten. Dabei geht es nicht bloß um die Einführung von österreichweiten Mietzinsobergrenzen, sondern auch um mietrechtliche Beschränkungen „über die Bande“ (Stichwort: Erweiterung der Erhaltungspflichten beim Vermieter, Reduzierung des Betriebskostenkatalogs etc.). Verheißungen, dass durch noch mehr Regulierung „leistbares Wohnen“ möglich gemacht wird und auf diese Weise wirksam dem Gespenst Wohnungsnot – notfalls mittels saftiger Leerstandbesteuerung - begegnet werden kann, sind nicht nur blanker Populismus, sondern sind gespenstisch realitätsfern. Auch hier würden Kürzungen Investitionen deutlich dämpfen, dem Orts- und Stadtbild schaden und keinesfalls „auf Zwang“ mehr Wohnungen aus dem Boden stampfen.

Damit Österreich wirtschaftlich auf die Beine kommt, bedarf es echter Reformen, die nicht nur darin bestehen, jene Gelder auf der einen Seite zu verteilen, die auf der anderen Seite fehlen, was schließlich in einem Kollaps mündet, der alle trifft: Fiskus, Wirtschaft und Arbeitnehmer.

Um für mehr Arbeitsplätze zu sorgen, muss der Wirtschaftsstandort durch Investitionsanreize gestärkt werden.

Echter Reformen bedarf es auch im Wohnen, angefangen bei einer gerechten Neugestaltung der sozialen Wohnpolitik, der Beseitigung einer Zweiklassengesellschaft durch Anpassung von Altmietverträgen und Eintrittsrechten sowie durch Liberalisierungen im Bereich der Mieten. Nur auf diese Weise kann der Wohnungsmarkt die nötige Entspannung erlangen, Vertrauen in Investitionen erzeugt und auch für ein größeres Angebot an Wohnungen auf dem Markt gesorgt werden. Nur dann werden sich auch die Mieten dem vermehrten Angebot entsprechend einpendeln.

Schöne Aussichten!

Schüco Panorama-Design-Fassaden

Die neue, puristisch schlanke Schüco Panorama-Design-Fassade FWS 35 PD unterstützt den Trend zu makellos transparenter Architektur mit großzügigen Glasflächen. Das bis auf 35 mm Ansichtsbreite reduzierte hochwärmegedämmte System ist passivhauszertifiziert und eignet sich hervorragend für bodennahe repräsentative Fassadenbereiche im gehobenen Wohn- und Objektbau. Die Integration von systemübergreifender Automation und Sonnenschutz unterstützt zukunftsorientiert die Optimierung des Energiehaushaltes eines Gebäudes.

Für nähere Informationen bzw. Unterstützung kontaktieren Sie unseren bautechnischen Außendienst: tel 01/98 130-0 oder www.alukoenigstahl.com

Wir tragen Verantwortung für unsere Erde Kommentar: Peter Engert CORSOR GmbH

n Enegieeffizienz ist hip, jeder will sie. Niemand will sinnlos höhere Energiekosten tragen, niemand will weniger Leistung für gleichen Einsatz, Energieeffizienz ist ein Zeichen für Intelligenz, für Nachdenken vor der Investition, aber auch für den eigenen Wohlstand. Man kann sich das Bessere, das Teurere leisten und spart über die Nutzungsdauer Kosten.

U-Bahn fahren in Wien trägt wenig Spiritualität in sich, trotzdem machen es immer mehr Menschen. Einerseits wegen der Parkplatznot, andererseits weil es bequem ist, man Nerven schont und staubedingte Verspätungen vermeidet. „Ich bin mit der U-Bahn da“ ist kein Zeichen von Mittellosigkeit, sondern von Intelligenz.

Was ist eigentlich mit den Argumenten „Schonung der Umwelt“ oder „Geringerer Ressourcenverbrauch“? Sie sind nebensächlich, Goodies, die man auch erreichen kann, die aber nie im Zentrum des Handelns stehen. Fein, dass wir das auch erreichen, aber Ausgangspunkt unserer Überlegungen? Nein.

Die Einschränkung des Fleischkonsums macht den Menschen gesünder und bewahrt die Erde vor einer drohenden Nahrungsmittelkatastrophe, viele Spitzenköche arbeiten an immer besseren Rezepten, um die fleischlose Küche zu attraktiveren. Totgekochter Tofu gehört nicht dazu, wird aber leider trotzdem oft serviert.

In einer Ausgabe dieses Magazins hat sich Präs. Kaufmann vor einiger Zeit bereits kritisch mit der Enzyklika „Laudato si´“ des Papstes auseinandergesetzt, ich möchte sie gerne nochmals für Überlegungen heranziehen.

Die beliebten Städtetrips können auch mit dem Schlafwagen unternommen werden, einfacher und komfortabler ist das Flugzeug sowieso schon lange nicht mehr. Wie herrlich kann so ein Kurzurlaub beginnen und enden, wenn man mit dem Partner gemütlich und stressfrei ans Urlaubsziel und zurückrattert, statt sich nach nervenaufreibenden Security-Checks in der überfüllten Flugkonserve ein Wasser kaufen zu müssen!

Dass wir alle vor großen Veränderungen in unserem Umgang mit Ressourcen, CO2, Bodenverbrauch, Mobilität, etc. stehen, ist unbestritten.

Dass wir in der westlichen Welt viel zu viele dieser Ressourcen verbrauchen und die Welt vor dem Abgrund steht, wenn die großen Länder Asiens zu unserem Lebensstil aufschließen, ist auch jedem bewusst. Wie wird es nun gelingen, die Menschen zur Veränderung zu bewegen? Nicht mit staatlichen Repressalien und Verboten, wie es die Grünen so gerne vorzeigen, sondern aus eigenem Antrieb – aus eigener Überzeugung?

Der Papst verwendet hierfür den Begriff „Spiritualität“. Er spricht vom Konsum als „moralische Handlung“ und bei der Abkehr von der Wegwerfgesellschaft von einem „Akt der Liebe, der die eigene Würde zum Ausdruck bringt“. Und wenn wir ob des Kopfschüttelns über die seltsame Sprache das Nachdenken darüber nicht einschränken, werden wir schnell erkennen, dass es in Wirklichkeit darum geht, die notwendigen Veränderungen unseres Lebensstils hip zu gestalten.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Vordergründig geht es um Einschränkungen unseres gewohnten Lebensstils. Mit klugem Marketing, mit neuem Denken über Verbesserungen der Alternativen kann es gelingen, positive Aspekte der Änderungen des Lebensstils herauszuarbeiten und damit das Umdenken zu einem Genuss werden zu lassen. Wenn es uns selbst gelingt, Verzicht auf Gewohntes als Gewinn für das eigene Leben wahrzunehmen und sich darüber hinaus über den positiven Effekt für Mutter Erde zu freuen, können wir auch noch in einigen 100 Jahren auf diesem Planeten komfortabel zusammen leben.

Der gehobene Zeigefinger, Verbote, Einschränkungen, sauertöpfische Moralisten werden nie „Spiritualität“ in sich tragen, sie bewirken nur das Gegenteil.

ImmoService

best(and)IMMO #4. Bereits zum vierten Mal lädt Confare-Chef Alexander Ghezzo am 9. Juni 2016 die österreichische Immo-bilienbranche ein, sich einen Tag lang dem Thema Bestandsimmobilien zu widmen.

Autor: Andreas Altstädter

Trends vom Investmentmarkt berichtet Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting GmbH. Diskutiert werden die Verknappung der Core Objekte am Immobilieninvestmentmarkt und die Chancen, die kleinteilige Mieterstrukturen für die Belebung des urbanen Raums bringen.

S

eit 2013 stellt die best(and)IMMO einen Fixpunkt im Veranstaltungskalender österreichischer Immobilienmanager dar. An diesem Konferenztag dreht sich alles darum, wie man mit dem Immobilienbestand nachhaltig, innovativ, effizient und vor allem gewinnbringend umgeht.

Der thematische Spannungsbogen umfasst strategische Themen im Portfoliomanagement und Mietrecht, Praxisberichte und Lösungen bei Sanierung, Modernisierung und Energieeffizienz sowie Tools und Dienstleistungen zu Bestandsmanagement und Baumaßnahmen. Am 9. Juni ist es wieder soweit. Über 200 von Österreichs Top-Immobilienmanagern werden – heuer erstmals im Palais Hansen Kempinski – darüber diskutieren, wie der Immobilienbestand für Nutzer attraktiv und für Immobilienunternehmen gewinnbringend bleibt.

RE/MAX Europe Chef Michael Polzler beleuchtet die Frage, ob das Makeln mit Immobilien vielleicht bald ein obsoletes Geschäft sein wird, sofern sich die Makler nicht neue Wege und Services überlegen. Thomas Mahringer, DCCS, präsentiert ein Best-Practice-Praxisbeispiel in Sachen Digitalisierung. Über aktuelle

Mit dabei u.a.: Silvia Emrich, Vorstandsmitglied Zürich Versicherungs-Aktiengesellschaft, Stefan Gruze, Vorstandsvorsitzender WIENWERT AG, Rainer Holzer, Leiter Immobilien Wirtschaftsagentur Wien, Siegmund Kahlbacher, Geschäftsführer der K.Y.A.T.T. Immobilien Entwicklungs GmbH, Martin Müller, Geschäftsführer bei J & P Immobilienmakler GmbH, Florian Nowotny, CFO CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Bernd Rießland, Vorstandsmitglied SOZIALBAU gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft, Peter Ulm, Geschäftsführer, CEO, 6B47 Real Estate Investors AG, Alexander Kopecek , Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG, Eugen Otto, Geschäftsführer und Eigentümer Otto Immobilien, Georg Spiegelfeld MRICS, Geschäftsführer Spiegelfeld Immobilien GmbH, ÖGNI Gründungspräsident und ImmoFokus-Herausgeber Philipp Kaufmann, u.v.a.

Als Vortragende haben sich auch Vertreter der Politik wie Thomas Blimlinger, Bezirksvorsteher von Wien Neubau, und der Wiener Gemeinderat Christoph Chorherr angekündigt.

Das Palais Hansen Kempinski ist durch seine eigene Historie der ideale Veranstaltungsort für die best(and) IMMO. War es doch in seinem früheren Leben Polizeidirektion, Gesundheitsamt und Schule und ist damit selbst ein Praxisbeispiel für eine Bestandsimmobilie, die mit Fantasie und technischer Innovation aufgewertet und weiterentwickelt wurde. n

IMMOFOKUS TIPP: Im Anschluss an das Konferenzprogramm sind die Teilnehmer eingeladen, einen Blick hinter die Kulissen der Haustechnik des Palais Hansen Kempinski zu werfen.

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Ä Senk recht

Verständnislosigkeit Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Manchmal stellt sich mir als Außenstehender schon die Frage, wer für Entscheidungen in Unternehmen verantwortlich ist und welchen Zweck diese erfüllen.

Was haben Bruno Ettenauer, Karl Bier und Heribert Smolé gemeinsam? Sie haben alle drei Unternehmen sehr groß gemacht. Sie führten – so war es für mich als Außenstehender zu sehen – die Unternehmen sehr solide, sehr weitsichtig und schafften immer eine hervorragende Performance. Auch in schwierigen Zeiten.

Und dann waren sie plötzlich weg. Ohne Ankündigung – lediglich eine lapidare Presseaussendung mit Blabla.

Die „Entscheidung“ in der UBM ist umso erstaunlicher, da die beiden Vorstände Karl Bier und Heribert Smolé faktisch ein sensationelles Jahresergebnis hinlegten. Natürlich hat das mit der Verschmelzung der PIAG und der UBM zu tun, aber so eine Verschmelzung muss man ja auch einmal wirtschaftlich und taktisch durchführen und dafür gehört den Vorständen großes Lob gezollt – genauso wie Bruno Ettenauer, der die CA Immo AG zu einem großen Stadtentwickler machte. In Deutschland wohlgemerkt.

Jetzt sind sie weg Da mache ich mir als Außenstehender so meine Gedanken: Gerade in Zeiten, die wirtschaftlich sehr volatil sind – um das einmal vorsichtig zu formulieren – werden faktisch die führenden Köpfe von solide agierenden Unternehmen von heute auf morgen abbestellt – höflich ausgedrückt. Ganz klar ist mir das nicht. Wir steuern sehr herausfor-

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dernden Zeiten entgegen und da wäre es wichtig, adäquate Führungspersönlichkeiten im Unternehmen zu haben. Die nämlich nicht nur eine umfassende Marktkenntnis mitbringen und unglaubliche Netzwerke haben, sondern auch noch das eigene Unternehmen kennen und verstehen. Das ist auch ein Grund, warum sie relativ schwer zu ersetzen sein werden.

Und jetzt muss ich doch persönlich werden: Keiner dieser drei Herren hat auf mich je einen abgehobenen oder unseriösen Eindruck gemacht. Ganz im Gegenteil: Sie schienen mir alle immer sehr bodenständig und straight zu sein – im positivsten Sinne.

Natürlich frage ich mich auch, wer für solche Entscheidungen zuständig ist. Beziehungseise, warum solche Entscheidungen so unvermittelt gefällt werden. Ruck-Zuck Aktionen fehlt meiner Meinung nach die Nachhaltigkeit – kann man wirklich in Zeiten wie diesen auf solche Köpfe verzichten?

Jemanden, der das gesamte Unternehmen wie seine Westentasche kennt, den kann man doch nicht von heute auf morgen entfernen?

Also können schon, wie wir ja sehen, aber ich hätte das nicht getan.

Das schafft nicht nur eine schiefe Optik, sondern schwächt das Unternehmen an sich.

Wenn ein Personalwechsel ansteht, dann sollte man diesen fließend mit Übergangszeiten durchführen. Zumindest ich würde das so tun.

Egal, wer für diese Entscheidungen zuständig war und warum sie erfolgten – sehr gescheit war das meines Erachtens nicht.

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SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 14.

Architektur in Wien: zerstörerische Dummheit Der Wiener Innenstadt droht der Verlust des Welterbeprädikats. Dies wäre nicht nur eine Blamage, sondern auch eine ökonomische Dummheit. Das Hochhausprojekt auf dem Areal des Eislaufvereins bleibt umstritten.

ImmoFokus Frühjahrsfrühstück Anlässlich der Präsentation der Frühjahresausgabe lud der ImmoFokus zu einem herzhaften Frühstück an die Alte Donau in die Kantine der Polizeisportvereinigung Wien (PSV).

EHL: Immobilienveranlagungen attraktiv wie nie zuvor Großtransaktionen sorgten im Bereich gewerblich genutzter Immobilien im ersten Quartal für ein Transaktionsvolumen von 490 Millionen Euro. Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting, rechnet im Verlauf des Jahres mit weiteren Steigerungen des Marktvolumens.

Stefan Csejtei neu im Team von Colliers International Stefan Csejtei hat vor kurzem die Leitung des Asset Managements von Colliers International übernommen und verstärkt darüber hinaus das Bewertungs- und Beratungsteam.

RE/MAX 2015: 43.744 Wohnungsverkäufe Der Wohnungsmarkt in Österreich lieferte 2015 abermals ein Rekordjahr: 43.744 Wohnungen wurden im Amtlichen Grundbuch verbüchert. Das sind um +13,5 Prozent mehr als im bisherigen Rekordjahr 2014.

Petra Teufelsdorfer wechselt zu Colliers International Petra Teufelsdorfer übernimmt ab sofort die Gesamtverantwortung für den Bereich Wohnimmobilien bei Colliers International. Sie verfügt über umfangreiche Erfahrung im Bereich Luxusimmobilien, Käufer- und Verkäuferberatung.

WIENWERT: Family-Office-Investoren beteiligen sich Erstmals wird neben der Finanzierung mittels öffentlich angebotener Anleihen auch eine Teilfinanzierung über ein Private Placement für Großinvestoren vorgenommen.

Asiatische Investorengruppe auf Hotel-Kauftour Die asiatische Investorengruppe K.Y.A.T.T. hat in Niederösterreich bereits einige Hotels erworben. Die Einkaufstour geht weiter. Das Schloss Schwarzenau (Bezirk Zwettl) soll nun ein Luxushotel werden.

Berlin stärkster Bürovermietungsmarkt unter den Top-5-Märkten Der Berliner Vermietungsmarkt knüpft nahtlos an das Rekordergebnis des letzten Jahres an. Im ersten Quartal verzeichnet der Bürovermietungsmarkt mit 226.000 Quadratmetern Flächenumsatz den stärksten Jahresauftakt seit Aufzeichnungsbeginn.

Energiewende auch ohne Tesla Vor kurzem hat Tesla sein Model 3 vorgestellt. Schon jetzt wird gejubelt, dass mit dem neuen Modell die Energiewende zu schaffen ist. Der Boom der Stromer ist nicht mehr aufzuhalten. Ausbremsen könnten ihn aber nicht auf diese moderne Art der Mobilität vorbereitete Immobilien.

KW 15.

Kein Zinshaus unter 1.000 Euro pro Quadratmeter Der Wiener Zinshausmarkt schreibt weiterhin Erfolgsgeschichte. Mit einem zu erwartenden Umsatz jenseits der Milliardengrenze zeichnet sich 2015 als ein Rekordjahr ab.

Thomas Heidenhofer wird Geschäftsführer der PlusCity Die Plus City bekommt einen weiteren Geschäftsführer. Der Ex-Country Manager von Unibail-Rodamco Thomas Heidenhofer wird ab 1. Juli 2016 diesen Posten bekleiden.

Steigende Verkaufszahlen im mittleren Preissegment willhaben und IMMOunited haben das Kaufverhalten der Österreicher nach Preissegmenten erhoben. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verzeichneten im Rekordjahr 2015 ein starkes Nachfrageplus.

DPC präsentiert Wiener Büromarktbericht Frühjahr 2016 Der Wiener Immobilienmarkt zeichnete sich 2015 im internationalen Vergleich weiterhin durch seine Stabilität aus. Das Investmentvolumen erreichte 2015 einen neuen Rekordwert von 3,6 Milliarden Euro, für 2016 wird ein ähnlich hohes Investmentvolumen erwartet.

Signa Retail beteiligt sich mehrheitlich an OUTFITTER Um das Wachstumspotenzial im Online-Bereich noch erfolgreicher zu erschließen, wird sich Signa Retail mehrheitlich an Outfitter beteiligen. Der Gründer und bisherige Alleingesellschafter Ron Berger bleibt signifikant beteiligt.

Strabag kauft Wiener Büroturm Tech Gate Österreichs größter Baukonzern, Strabag, erwirbt den Bürokomplex Tech Gate auf der Donauplatte in Wien. Laut Gerüchten soll der Kaufpreis bei rund 110 Millionen Euro liegen.

WIENWERT übernimmt SÜBA-Anteile Die WIENWERT AG hat die Anteile der SÜBA AG an dem gemeinsamen Entwicklungsprojekt Rennweg 88 übernommen. Die Fertigstellung durch den Generalunternehmer PORR ist für September 2016 vorgesehen.

GoldeggGardens: Die Bestattung wird ökologisch und familienfreundlich Mit den GoldeggGardens entsteht ein spannendes Wohnprojekt am ehemaligen Gelände der Bestattung Wien. Die Fertigstellung ist für Ende 2016 geplant.

Steuerreform 2015/16 lässt Investitionsbereitschaft sinken ÖVI präsentiert in einer neuen Studie die Auswirkungen der Steuerreform 2015/16 und fordert Entlastung. Zustimmung kommt auch von Seiten des Haus- und Grundbesitzerbundes.

Neue Mieter für das Tech Gate Vienna Insgesamt über 3.000 Quadratmeter werden im Jahr 2016 an neue Mieter – darunter die finderly GmbH, Bionorica, Alexion Pharma Austria GmbH und die Software AG – übergeben.

Johannes Kreißig neuer Geschäftsführer der DGNB Mit Johannes Kreißig übernimmt einer der Gründerväter der NonProfit-Organisation die Geschäftsführung der DGNB. Der Makler ist tot – Es lebe der Makler Die erfreuliche Botschaft: Die großen Immobilienplattformen werden den Makler nicht ersetzen können. Die weniger erfreuliche Botschaft: Die Makler werden sich hin zu noch mehr Servicequalität verändern müssen.

www.immofokus.at

WELCOME TO THE NEXT LEVEL! www.realcircle.at

Akademische Seite

Location, Location, Location Kommentar: Gunther Maier

n Es kann zwar nicht mehr zweifelsfrei festgestellt werden, von wem der Ausspruch stammt, aber wer beruflich mit Immobilien zu tun hat, kennt den Sager von den drei wichtigsten Dingen in der Immobilienwirtschaft, nämlich „Location, Location, Location“. Wie berühmt das Zitat auch ist und wie häufig es auch gebraucht wird, im konkreten Einzelfall hilft es nur wenig. Denn darüber, was einen guten Standort ausmacht, und vor allem darüber, wie sich ein Standort entwickeln wird, scheiden sich die Geister. Gute Verkehrsanbindung bedeutet meistens auch Verkehrslärm und Naturnähe auch weite Wege. Am Ende des Tages sind es immer die Marktteilnehmer, die einen Standort bewerten und die manchmal ein ganz anderes Urteil fällen als die involvierten Experten.

Was im kleinen Maßstab gilt, gilt auch im größeren. In der aktuellen politischen Diskussion stehen „Standortrankings“ und „Standortwettbewerb“ gerade wieder einmal hoch im Kurs. Darauf, dass die Attraktivität des Standortes Österreich rasch verbessert werden muss, kann man sich relativ rasch einigen. Darauf, wie das zu geschehen hat, schon nicht mehr. Denn, was im Kleinen schon schwierig ist, wird im größeren Maßstab nicht leichter. Staatsausgaben und Steuern senken? In Bildung und in die Infrastruktur investieren? Flexibilisieren?

Klarere Regelungen? Jede Änderung auf der einen Seite führt zu Nebenwirkungen auf anderen. Ob der Nettoeffekt am Ende positiv oder negativ ausfällt, ist nicht immer so klar.

Dabei ist Standortpolitik ganz besonders wichtig. Denn mit der Integration in einen gemeinsamen Wirtschafts- und Währungsraum sind viele der traditionellen wirtschaftspolitischen Instrumente verloren gegangen. Daher geht es heute viel mehr als früher um das Gestalten von Rahmenbedingungen, um das Schaffen von Möglichkeiten, um Anreize, um Image und um ähnliche weiche Faktoren. Güter, Dienst-

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leistungen, Investitionen und auch Arbeitskräfte bewegen sich im gemeinsamen Markt relativ ungehindert über die Grenzen hinweg und entscheiden so am Ende des Tages, ob der Standort attraktiv ist oder nicht und ob die Standortpolitik erfolgreich war.

Wie verhalten sich aber die Menschen und die Märkte in so einer offenen Wirtschaft, die nicht von Zöllen, Niederlassungsvorschriften, Währungsunterschieden udgl. eingeschränkt wird? Wer hat da Erfahrung? Von wem kann man da etwas lernen? Von der Regionalökonomie. Denn diese Teildisziplin der Ökonomie befasst sich schon seit jeher mit Wirtschaften mit offenen Grenzen und gemeinsamen Währungen. Ihre Themen reichen von der Binnenwanderung über Ballungstendenzen der Unternehmen bis zu Innovationssystemen, Technologieentwicklung und „Smarten Städten“. Die Berührungspunkte zur Immobilienwirtschaft sind evident. Eine gute Gelegenheit fürs Lernen gibt es im August, genauer zwischen 23. und 26. In dieser Zeit kommen nämlich Regionalökonomen aus der ganzen Welt zum weltweit größten Fachkongress, dem ERSA Kongress an der WU, in Wien zusammen (http://vienna.ersa.org). In 25 Parallelsitzungen präsentieren sie rund 1000 Beiträge, diskutieren Entwicklungen, Erfolge, Misserfolge und neue Ideen. Patentrezepte haben auch die Regionalökonomen nicht auf Lager, aber jede Menge Anregungen und Ideen.

Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

FrĂźhjahr 2016 | ImmoFokus

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Energieeffizienz In Zeiten von Preisdruck und Klimawandel eine der zentralen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft Kommentar: Klaudia Zehetner Leitung Verwaltung Gewerbe - EHL Immobilien GmbH

n Das Thema Energieeffizienz war nicht nur eines der Kernthemen auf der diesjährigen Messe für Bauen & Energie in Wien im Jänner 2016, sondern hält Einzug in alle Bereiche der Immobilienbranche. Ein genereller Preiskampf und steigende Energiekosten erhöhen den Druck, Energiesparmaßnahmen umzusetzen, und lassen auf eine Drosselung des Klimawandels hoffen.

Nicht nur beim Endverbraucher oder Mieter stehen „grüne“ Gebäude hoch im Kurs, sondern auch Immobilien- und andere Fonds achten zunehmend auf Nachhaltigkeitsaspekte. Zum Beispiel werden Objekte, die nur unter enormem Aufwand energiesparend zu sanieren sind, gezielt aus dem Portfolio genommen oder Ankäufe nur aufgrund von verschiedenen Nachhaltigkeitskriterien genehmigt.

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz oder das Energieeffizienzgesetz sind nur zwei Beispiele dafür, dass sich die Branche grundlegend verändert und man sich in den Bereichen der Hausverwaltung oder der Vermittlung tagtäglich mit dem Thema Energieeffizienz auseinandersetzt.

Zertifikate und Gütesiegel bieten hierbei Investoren und Nutzern von Immobilien mehr Klarheit darüber, wie nachhaltig eine Immobilie wirklich ist. In die Bewertung fließen Faktoren wie Energieverbrauch, Betriebsund Unterhaltskosten ein. Beispiele dafür sind das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder das amerikanische Zertifikat LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

Am einfachsten lässt sich der Energieverbrauch durch energieeffizientes Bauen senken, doch auch Bestandsobjekte haben gute Chancen, die Effizienz noch steigern zu können. Ausschlaggegebend für einen niedrigen Energieverbrauch ist nämlich weniger die Bauweise, sondern sind vielmehr die technischen Anlagen, die im Objekt verbaut werden. Somit kann auch ein älteres Gebäude durch einen Austausch der Gebäudetechnik zu guten und effizienten Ergebnissen gelangen.

Die Aufzeichnung von technischen Daten vereinfacht die Steigerung der Energieeffizienz in den Gebäuden von heute. Mittels intelligenter Zähler und deren Analyseprogrammen werden die technischen Anlagen perfekt auf die Anforderungen der Nutzer abgestimmt, Energiekosten eingespart und dies freut die Nutzer und die Eigentümer der Liegenschaften. Weiters werden wichtige Erkenntnisse für die Zukunft dokumentiert, welche als Grundlage für weitere Projekte dienen können.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Der Hauptsitz unseres Unternehmens befindet sich im Bureau am Belvedere im 4. Wiener Gemeindebezirk und wurde nach einer Generalsanierung im Jahr 2011 mit der LEED-Gold-Zertifizierung ausgezeichnet.

Die Zertifizierung war auch für uns eine wichtige Entscheidungshilfe bei der richtigen Standortwahl. Wie effizient ein Gebäude aber letztendlich tatsächlich ist, hängt allerdings stark von den jeweiligen Nutzern ab, denn zum Beispiel kann die beste Heizungs- oder Kälteanlage bei offenen Fenstern keine guten Ergebnisse erzielen.

Um das Ziel einer Verlangsamung des Klimawandels erreichen zu können, ist es notwendig, dass alle Beteiligten der Immobilienbranche ihre Hausaufgaben machen. Vor allem aber müssen höhere Anschaffungskosten in Kauf genommen werden, um langfristig nachhaltige Ergebnisse und einen effizienten Energieverbrauch erzielen zu können.

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ImmoFakten in Kooperation mit NEUBERGER RESEARCH

Veränderung zu Vergleichsperiode des Vorjahres in %

rezenter Wert aus

BRUTTOINLANDSPRODUKT

1,2%

16Q1

Bauwesen Grundstücks- und Wohnungswesen

0,5% 2,2%

16Q1 16Q1

-0,5%

Monat Apr. 16

HAUSPREISINDEX HPI (2010)

6,4%

15Q4

Neuer Wohnraum Bestehender Wohnraum Bestehende Häuser Bestehende Wohnungen

8,7% 6,0% 5,3% 6,3%

15Q4 15Q4 15Q4 15Q4

1,0% 1,8% -0,1%

16Q1 16Q1 16Q1

0,2% -1,1%

Monat Apr. 16 Monat Apr. 16

WOHNUNGEN IN NEUBAUTEN

6,3%

15Q4

Wohnungen in Neubauten Wien

26,2%

15Q4

WOHNGEBÄUDE

4,8%

15Q4

Wohnhochhäuser (ab 2 Stockwerke)

4,2%

15Q4

NICHT-WOHNGEBÄUDE

4,7%

15Q4

-48,4%

15Q4

Kennzahl

WIRTSCHAFTSWACHSTUM REAL3

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT1 VERBRAUCHERPREISE (VPI) VPI 2010

BAUPREISINDEX BPI (2010) BPI gesamt Baupreise Hochbau Baupreise Tiefbau BAUKOSTENINDEX (2015) Wohn- und Siedlungsbau Straßenbau

BAUBEWILLIGUNGEN1

Nicht-Wohgebäude f. Büro- & Verwaltungszwecke

Quelle: 1 2

Statistik Austria ÖNB Österreichische Nationalbank

84

ImmoFokus | Sommer 2016

3 4

WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut KSV 1870

Veränderung zu Vergleichsperiode des Vorjahres in %

rezenter Wert aus

WOHNIMMOBILIENPREISE INSGESAMT

7,6%

15Q4

Österreich ohne Wien Wien

9,6% 3,9%

15Q4 15Q4

11,4% -0,5%

15Q4 15Q4

30,0% -12,0%

15Q4 15Q4

8,9% 4,1%

15Q4 15Q4

-0,7% -11,2%

15Q4 15Q4

9,9% 3,2%

15Q4 15Q4

3,4% 1,8% -5,7% 3,2%

15Q4 15Q4 15Q4 15Q4

-0,5%

16Q1

4,8% 14,6%

16Q1 15Q4

6,3%

15Q4

-3,6% -0,9%

15Q4 15Q4

10,0% 14,5% 256% 15,1%

16Q1 16Q1 16Q1 16Q1

Kennzahl

WOHNIMMOBILIENPREISE2

EINFAMILIENHÄUSER Österreich ohne Wien Wien BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM Österreich ohne Wien Wien EIGENTUMSWOHNUNGEN Österreich ohne Wien Wien NEUE EIGENTUMSWOHNUNGEN Österreich ohne Wien Wien GEBRAUCHTE EIGENTUMSWOHNUNGEN Österreich ohne Wien Wien MIETEN Wien Österreich ohne Wien – Wohnungen Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser Wohnungsmieten ohne Betriebskosten lt. VPI

INVESTITIONEN UND FINANZIERUNG WOHNBAU2 WOHNBAUINVESTITIONEN WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE Kreditvolumen Neukreditvergabe WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (ORGANISATIONEN & FIRMEN) Kreditvolumen WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG Wohnbauanleihen Einlagen bei Bausparkassen

ERÖFFNETE UNTERNEHMENSINSOLVENZEN Österreich Fälle Bauwesen Fälle Österreich Passiva Bauwesen Passiva

Sommer 2016 | ImmoFokus

85

Energieeffizienz - eine lebenslange Frage der Rendite!

Kommentar: Doris Wirth BLUESAVE Ingenieure & Baumeister

n Kalte, regnerische Winter und sehr heiße Sommer scheinen langfristig unser Klima zu prägen. Energieeffizienz muss daher nicht nur wie bisher den Heizwärmebedarf betrachten, sondern es geht immer mehr auch um das Thema der effizienten Kühlung bzw. Verhinderung der sommerlichen Überwärmung.

Die Politik denkt in Mietzinsobergrenzen – die Nutzer denken in „maximal möglichen Wohnkosten“ in Bezug auf das Haushaltseinkommen. Hohe Betriebskosten und Energiekosten schmälern somit das Mietbudget.

Kaum Anreiz beim Eigentümer zur Investition Noch vor einigen Jahren konnte die Förderungslandschaft im Bereich Revitalisierung und Sanierung die regulierenden wohnrechtlichen Eingriffe in den Wohnungsmarkt etwas kompensieren, sodass trotzdem Stadterneuerung und Sanierung stattfinden konnten. Förderungen sind zwar teuer aus volkswirtschaftlicher Sicht, aber bei richtiger Fokussierung jedenfalls lenkend. Durch die jährliche Verschärfung der Zugangskriterien, allen voran THEWOSAN, stehen aber nunmehr die geforderten Qualitäten mit den damit verbundenen Mehrkosten in höchst ungünstigem Verhältnis zum Förderzuschuss. Zunehmend entscheiden sich viele Eigentümergemeinschaften daher für eine frei finanzierte Sanierung – mit geringerer Qualität und weniger Investitionen in energieeffiziente Maßnahmen. Schwierig ist auch die Zuordnung der Kostenersparnis im MRG: Während der Eigentümer investiert, schont der Mieter seinen Haushaltsetat, ohne über eine höhere Miete einen Teil der Investition zu amortisieren. Dadurch gibt es kaum Anreiz beim Eigentümer zur Investition.

Sanierungsprojekte mit kontrollierter Wohnraumlüftung Der Fenstertausch ist immer der größte Hebel für die Energiekostensenkung. In den letzten Jahrzehnten hat man aber auch gelernt, dass das Nutzerverhalten im sanierten Haus sich nicht ausreichend anpasst. Die ersten Sanierungsprojekte mit kontrollierter Wohnraumlüftung wurden durchgeführt, um die Entstehung von Schimmel durch falsches Nutzerverhalten zu verhindern. Gleichzeitig ist die Wohn-

86

ImmoFokus | Sommer 2016

raumlüftung auch als Beitrag zur Heizung oder Kühlung zu sehen, wenn die Luft entsprechend konditioniert wird.

Vorsicht geboten ist bei der Montage von individuellen Verbrauchszählern zur sparsameren Verwendung von Energie, denn nach anfänglichen Erfolgen pendelt sich das ursprüngliche Verhalten wieder ein. Bei teilsanierten Häusern oder schlecht isolierten Leitungen entstehen massive Kostenverschiebungen zwischen den Bestandseinheiten – Schlichtungsstellenverfahren sind die Folge. Eine Energieeffizienzfachberatung muss daher unbedingt eine Sensitivitätsanalyse im Hinblick auf die zukünftigen Energiekosten pro Haushalt beinhalten.

In der Gebäudetechnik können viele Maßnahmen identifiziert werden, die mit geringen Investitionskosten hohe Einsparungen bringen.

Daher sind Energiefachberatungen im Immobilienbereich sinnvoll und sollten von den Hausverwaltungen verstärkt den Eigentümern nahegelegt werden – vor allem im Hinblick auf das Bundes-Energieeffizienzgesetz. Dieses beinhaltet ein neues Instrument zur Kofinanzierung von Energieeffizienzmaßnahmen in Haushalten, Betrieben und Gebäuden. Mit diesem Gesetz wird die EU-Richtlinie 2012/27/EU über Energieeffizienz umgesetzt.

Bis zum 14. Februar 2016 konnten über verschiedene Plattformen Maßnahmen an Energielieferanten angeboten werden. Die häufigsten Maßnahmen beziehen sich auf den Tausch von Gas- oder Ölkesseln, Gas-Kombithermen und Alternativenergieanlagen und wurden i.d.R. zu einem damaligen Marktpreis von 6 Cent pro eingesparter kWh verkauft. Einige Hausverwaltungen konnten für ihre Eigentümergemeinschaften auf diese Weise bis zu fünfstellige Beträge lukrieren.

Der nächste Termin für eine Einreichung ist der 14. Februar 2017.

Hausverwalter sind somit gefragt, Kooperationen mit Energiefachberatern aufzubauen, um hier für ihre Eigentümer die Entscheidungsgrundlagen vorzubereiten. Wichtig ist es hierbei, die Maßnahmen neben der finanziellen Betrachtung auch in Bezug auf die Steigerung der Wohnqualität und der nachhaltigen Wertentwicklung zu prüfen.

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Nicht nur Wohnen muss leistbar sein Kommentar: Michael Pisecky Fachgruppenobmann der Wiener Immobilientreuhänder

n Viele fordern leistbares Wohnen, doch bleibt die Frage, ob das im Wohnungsmarkt oder gar in einem neuen Mietrechtsgesetz erfüllt werden kann. Einerseits erleben Österreichs Städte einen wahren Zuwanderungsboom, andererseits sinken die Einkommen durch Arbeitslosigkeit und hohe Belastungen durch die öffentliche Hand. Dazu kommt noch ein Wohnungsmarkt, der auf den Ansturm nicht vorbereitet ist. Die Menschen, die in die Städte zuwandern, haben speziell in Wien keinen Zugang zu Gemeindewohnungen und auch kaum zu geförderten Mietwohnungen. Was bleibt, ist der private Wohnungsmarkt.

Obergrenzen helfen nur Gutverdienern Dieser ist aber schon jetzt überreguliert und durch PrivilegiertenRechte für Neumieter blockiert. Mietobergrenzen und neue Wohnungen sollen helfen. Doch Obergrenzen helfen nur Gutverdienern, denn sie werden die günstigen Wohnungen zuerst erhalten und das Angebot an Mietwohnungen wird mit jeder zusätzlichen Regulierung weiter sinken und die Wohnungsnot steigen. Der Grund sind exorbitante Baustandards, die das Bauen teuer machen, und Grundkosten, die durch fehlende Stadtplanung und zu geringe Widmungen bzw. fehlende Nachverdichtung steigen.

Die Menschen können sich aber nicht nur das Wohnen, sondern viele Dinge kaum mehr leisten. Wer einen Job hat, erhält weit unter 50 Prozent dessen ausbezahlt, was er den Arbeitgeber kostet. Hohe Gebühren und Abgaben halten seit Jahren die gesamte heimische Wirtschaft im Würgegriff. Daran hat auch die jüngste Steuerreform wenig geändert.

Die Arbeitnehmer wurden zwar entlastet, die Arbeitgeber müssen aber über neue Steuern dafür bezahlen. Das Ergebnis sind wieder einmal weniger Jobs am Markt.

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ImmoFokus | Sommer 2016

Auch die Wohnungskosten sind von diesem Gebührenwahnsinn betroffen. Staatliche Monopole auf Wasser, Kanal und Müllentsorgung treiben die Gebühren sukzessive in die Höhe. Auch die Steuer auf Mieten – die in Europa fast einzigartig ist – macht Wohnen hierzulande teuer. Ein Großteil des Geldes, das nach Abzug der Steuern den Menschen zum Leben übrigbleibt, geht wieder für Gebühren auf. Hier muss es zu einem Umdenken kommen.

Zugleich gibt es die Situation, dass Wohnungen viel zu günstig sind.

Alleine in Wien sind tausende Wohnungen zwar vermietet, werden aber nicht genutzt, da die Miete so niedrig ist, dass es sich lohnt, sie für Verwandte aufzuheben. Viele dieser Mieter leben in einem netten Häuschen im Grünen und benötigen die Wohnung nur für Opernoder Heurigenbesuche. Viele Gemeindewohnungen oder die alte Mietwohnung bleiben leer. Genau diese fehlen den Menschen, die in die Städte drängen.

Vor allem muss Bauen wieder billiger werden. Alleine der Wegfall der Stellplatzpflicht könnte Wohnen um 15% günstiger machen.

Hohe Baugrundkosten müssen durch ein neues Baurecht, einfachere Nachverdichtung, neue Widmungen mit Auflagen und der Zurverfügungstellung von Eigengründen der Gemeinden gesenkt werden. Investitionsanreize sind viel wirksamer als Förderungen. Dafür müssen die Abschreibungsdauern verkürzt - und nicht wie zuletzt - verlängert werden. Und Österreich braucht rasch ein modernes und transparentes Wohnrecht, mit der die Mietzinsbildung für jedermann überprüfbar wird. Befristungen müssen einen Anreiz zur Weitervermietung enthalten, das Eintrittsrecht zeitgemäß adaptiert und die Erhaltungspflichten der Vermieter klar geregelt werden. Dann – und nur dann – bleibt Wohnen und auch vieles andere leistbar.

Advertorial

GRUNDANTEIL NEU Im Rahmen einer Steuerreform werden Entlastungen immer durch Belastungen gegenfinanziert. Wie schon berichtet, werden ab 2016 die Entlastungen im Bereich des Einkommensteuertarifes durch Belastungen im Immobilienbereich gegenfinanziert. Nunmehr werden diese Maßnahmen spürbar. Neben anderen fundamentalen Änderungen (zB im Bereich der GrESt sowie der pauschalen Nutzungsdauer von Immobilien) brachte die Steuerreform 2015/2016 im außerbetrieblichen Bereich ab 2016 bei bebauten Grundstücken eine Anhebung des pauschalen Grundanteils von bisher 20% auf 40% mit sich. Damit erfolgt zum Teil eine massive Kürzung der potentiellen Abschreibungsbasis des verbleibenden Gebäudeanteiles und somit eine jährliche Einkommensteuerzusatzbelastung für Immobilienvermieter.

Diese Kürzung der Abschreibungsbasis wurde in einer Anfang Mai 2016 kundgemachten Verordnung etwas entschärft. Der pauschale Grundanteil gemäß der Grundanteilverordnung bewegt sich ohne Nachweis (zB Gutachten) zwischen 20% und 40% und ermittelt sich nunmehr im Detail wie folgt:

GRUNDANTEIL

Einwohner/Gemeinde < 100.000, WENN

Einwohner/Gemeinde ≥ 100.000 ODER

Ø Preis für baureifes Land in EUR/m²

Ø Preis für baureifes Land in EUR/m²

< 400

≥ 400

Gebäude mit > 10 Wohn-/Geschäftseinheiten

30% 20%

Gebäude mit ≤ 10 Wohn-/Geschäftseinheiten

40%

Mag. Bernd Winter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner der BDO Austria GmbH Leiter Branchencenter Immobilien bernd.winter@bdo.at

BEISPIEL: Bei einem Zinshaus in Wien mit 20 Wohnungen sind nunmehr 30% Grundanteil auszuscheiden statt bisher 20%. Bei einem angenommenen Kaufpreis iHv EUR 2 Mio. wird somit ohne anderen Nachweis (Gutachten) nunmehr ein pauschaler Grundanteil iHv EUR 0,6 Mio. angesetzt und nur der verbleibende Gebäudeanteil iHv EUR 1,4 Mio (70%) der Abschreibung von idR 1,5% p.a. unterzogen. Die laufende Einkommensteuerbelastung erhöht sich entsprechend aufgrund der geringeren laufenden Abschreibung.

Derzeit haben folgende Gemeinden mindestens 100.000 Einwohner: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck. Unter baureifem Land werden als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke verstanden.

Für zum 1.1.2016 bereits vermietete Grundstücke ist auf die entsprechenden Verhältnisse zum 1.1.2016 abzustellen.

Wurde vor 2016 ohne konkreten Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses eine ab­ weichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind der Gebäudeanteil sowie die Absetzung für Abnutzung ab 2016 entsprechend anzupassen.

Dr. Christoph Pramböck Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner der BDO Austria GmbH Leiter Competence Center Immobilienbewertung christoph.pramboeck@bdo.at

ACHTUNG! Weichen die tatsächlichen Verhältnisse jedoch erheblich (um zumindest 50%) von den angeführten pauschalen Werten ab, so ist der Grundanteil trotzdem nicht nach dieser Verordnung zu ermitteln. Das bedeutet zB anstatt 40%/60% ein Verhältnis von höchstens 20% Grundanteil oder mindestens 60% Grundanteil.

Steuerreform 2015/2016 – Bremsblock der Immobilienwirtschaft Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Schon wenige Monate nach Inkrafttreten der Steuerreform 2015/16 zeichnen sich negative gesamtwirtschaftliche Auswirkungen ab.

Die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer ist deutlich gesunken - so lautet das übereinstimmende Credo vieler Immobilientreuhänder, mit denen ich mich in den vergangenen Wochen ausgetauscht habe.

Die Investitionstätigkeit ist in Österreich in den vergangenen Jahren ohnehin bekanntermaßen viel zu gering gewesen. Dabei wäre die Schaffung von Wohnraum durch demographische Veränderungen und Zuzug dringendes Gebot der Stunde. Alleine in Wien – so jüngst Wolfgang Amann vom Institut für Bauen und Wohnen – müssten jährlich mindestens 17.000 Widmungen vorgenommen werden, um einer massiven Verknappung des Wohnraumes entgegenzuwirken. Ohne einen nennenswerten Beitrag der privaten Immobilienwirtschaft wird das nicht zu stemmen sein! Doch wer soll nach den drastischen, investitionsfeindlichen Beschränkungen noch Geld für derartige Projekte in die Hand nehmen?

Dabei sind Immobilien ein bedeutsames Investitionsgut und stellen damit eine wichtige Verwendungskomponente des Bruttoinlandsprodukts dar - mehr als vier Prozent BIP werden für Investitionen in den Wohnbau verwendet. Es ist daher schon aus gesamtwirtschaftlicher Sicht sinnvoll, Investitionen und insbesondere Investitionen in den Wohnbau zu stützen.

Der ÖVI hat kürzlich die unabhängige Volkswirtin MMag. Agnes Streissler-Führer mit der Erstellung einer Studie zu den Auswirkungen der veränderten Abschreibungsmöglichkeiten auf die private und gewerbliche Wohnungsvermietung beauftragt. Volkswirtschaftlich gesehen wirken Abschreibungen auf Investitionen über zwei Kanäle: Für zukünftige Investitionen sind die Abschreibungen Bestandteil der

90

ImmoFokus | Sommer 2016

Kapitalnutzungskosten. Je höher die Kapitalnutzungskosten, umso weniger Anreiz gibt es zu investieren. Wenn nun aufgrund der veränderten Abschreibungsraten die Höhe der Gewinnsteuerschuld verändert wird, verringert sich der Cash Flow und damit steht weniger Geld für neue Investitionen zur Verfügung.

Die Steuerreformkommission hofft, knapp 100 Mio Euro durch die veränderten Abschreibungsraten von der Wohnimmobilienwirtschaft zu lukrieren. Man könnte es aber auch anders ausdrücken: Der Wohnimmobilienwirtschaft werden jährlich knapp 100 Mio Euro an Cash Flow zusätzlich zu den bereits bestehenden Abgaben entzogen - Geld, das nun für Investitionen in Wohnbau und Sanierung fehlt.

Die Verringerung des Investitionsvolumens führt auch zum Verlust von Arbeitsplätzen in der ohnehin schon angespannten Jobsituation in der Bauwirtschaft und - damit verbunden - ebenso zu Ausfällen bei den Lohn- und Sozialversicherungsabgaben.

So viel zu den Bedingungen hierzulande. Ein Blick zum Nachbarn zeigt, es ginge auch anders: In Deutschland wurde im Februar 2016 eine Sonderabschreibung für Neubauten beschlossen, die zusätzlich zur Normalabschreibung von zwei Prozent in den ersten beiden Jahren 10 Prozent und im dritten Jahr 9 Prozent beträgt. Auf österreichische Verhältnisse umgelegt würde das deutsche Modell das Investitionsvolumen (gegenüber der gesetzlichen Lage bis 2015) deutlich erhöhen.

Uns bleibt nur zu hoffen, dass auch in Österreich noch Maßnahmen gesetzt werden, um Investitionen ins „Wohnen“ wieder attraktiv zu machen, denn nur ausreichendes Angebot garantiert auch leistbaren Wohnraum.

Die Studie finden Sie auf der ÖVI Homepage www.ovi.at zum Download.

Im Brennpunkt: Energieeffizienz

Der Staffellauf zur perfekten Welt Seit August 2014 ist das Energieeffizienzgesetz (EeffG) mit hehren Zielen gestaffelt in Kraft getreten.

Wie läuft es aber in der Praxis?

Autor: Reinhard Krémer

D

ie Geburt des Energieeffizienzgesetzes hätte kaum kontroversieller sein können: Während die eine Reichshälfte den Jubel nicht enden lassen wollte, kam bei der anderen keine rechte Freude auf. Vor allem die Wirtschaftskammer ortete erhebliche Mängel aus rechtsstaatlicher Sicht. Der Gesetzesvorschlag sei „unpraktikabel, unausgegoren, in einigen Teilen schlicht unzumutbar“, ließen die Kämmerer verlauten. Industrie, Gewerbe und Haushalte sollten kräftig zur Kasse gebeten werden – dem wolle man nicht einfach so zustimmen.

92

ImmoFokus | Sommer 2016

Besonders die österreichische Zementindustrie war nicht glücklich mit dem Gesetz: Man sei durch Investitionen in der Vergangenheit ohnehin bereits extrem effizient, eine Verbesserung sei da praktisch nicht mehr möglich, hieß es. Man werde also gegenüber Betrieben benachteiligt, die noch wenig in Energieeffizienz investiert hätten und daher noch großes Effizienzpotenzial hätten. In Österreich würden die Betriebe ohnehin mit hohen energiebezogenen Steuern und Abgaben belastet, während Deutschland hier eine Deckelung bei 1,5 Prozent der Wertschöpfung eingezogen habe, so die Zement-Lobby.

Nach dem in der Republik üblichen Gerangel kehrte Ruhe ein und das neue Gesetz konnte wirken. Sein Ziel ist es, die Energieeffizienz derart zu steigern, dass der auf ein Regeljahr bezogene Endenergieverbrauch in Österreich im Jahr 2020 die Höhe von 1050 Petajoule – das ist der Energieeffizienzrichtwert - nicht überschreitet.

Weniger Energie – weniger Dreck

Das Energieeffizienzgesetz will damit gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen – nämlich zum einem bis zum Jahr 2020 die Energieeffizienz um 20 Prozent zu verbessern und damit gleichzeitig auch die Versorgungssicherheit zu verbessern, den Anteil erneuerbarer Energien im Energiemix zu erhöhen sowie eine Reduktion von Treibhausgasemissionen zu erreichen. Außerdem sollen positive Impulse für die Wirtschaft gesetzt werden: So rechnet man im Wirtschaftsministerium mit einem um 550 Millionen Euro höheren Bruttoinlandsprodukt und 6.400 neuen Jobs in der Zukunftsbranche „Energieeffizienz“. Die Idee zu dem Gesetz ist übrigens nicht auf heimischem Mist gewachsen; vielmehr wird mit ihm eine EU-Richtlinie und die damit in enger Verbindung stehende Forcierung von Energieeffizienzmaßnahmen umgesetzt.

Als Monitoringstelle wurde die Österreichische Energieagentur gekürt; dort sollen die notwendigen Aufgaben der Bewertung von Effizienzmaßnahmen sowie des Monitorings durchgeführt werden.

Seit dem 1.1.2015 sind Energielieferanten ab 25 GWh entgeltlich abgesetzter Energie an Endverbraucher – auch verpflichtet, Effizienzmaßnahmen bei sich selbst, ihren Endkunden oder anderen Endenergieverbrauchern zu setzen oder eine entsprechende Ausgleichszahlung zu leisten (Lieferantenverpflichtung). Dabei kommt es übrigens nicht darauf an, ob der Energielieferant die Energieeffizienzmaßnahmen selbst setzt, setzen lässt oder sich anderweitig beschafft. Die abgesetzten Energiemengen müssen gemeldet werden; dies gilt jedoch nur ab 20 GWh. Außerdem wurden große Unternehmen zur Durchführung von Energieaudits oder zur Einführung von Energie- oder Umweltmanagementsystemen verpflichtet, die nur von qualifizierten Energieauditoren vorgenommen werden dürfen.

Law & Order

Allein, ein Gesetz heißt noch lange nicht, dass es auch in der Praxis funktioniert – schließlich gibt es noch immer ein paar Deppen, die ungehemmt bei Rot über die Kreuzung brettern.

Das ist beim Energieeffizienzgesetz in der Praxis anders: „Das neue System hat sich bewährt.

Energielieferanten und Unternehmen haben die gesetzlichen Vorgaben bisher übertroffen“, meldet Wirtschafts- und Energieminister Reinhold Mitterlehner. 10.882 Meldungen von Energieeffizienzmaßnahmen oberhalb der relevanten Absatzschwelle von 25 GWh wurden abgegeben und das Energiesparziel übererfüllt: 9,59 Petajoule (PJ) wurden durch Verpflichtete gemeldet, die Vorgabe waren bloß 5,51 PJ. Damit haben die Energielieferanten ihre Verpflichtung im ersten Jahr der Meldepflicht um das 1,7fache übererfüllt. Kleine Zahlenspielerei: Das entspricht einem Wert von 1,04 Prozent statt dem gesetzlich festgelegten Zielwert von 0,6 Prozent.

„Das neue System hat sich bewährt.

Energielieferanten und Unternehmen haben die gesetzlichen Vorgaben bisher übertroffen.“ Reinhold Mitterlehner, Wirtschafts- und Energieminister

Derzeit sind übrigens über 100 mögliche Methoden und Möglichkeiten von Energieeffizienzmaßnahmen vorgesehen, die Energielieferanten und Unternehmen nutzen können, z.B.: Gerätetauschaktionen, Stromsparpakete, Heizungsoptimierung, LED-Lampen-Aktionen, Einsatz von Standby-Killern, Energie­ beratung etc.

Auch die Haushaltsquote der Energieeffizienzmaßnahmen wurde übertroffen: 5,44 PJ Energieeffizienzmaßnahmen wurden gemeldet, 2,20 PJ hätten es nur sein müssen. Damit überstiegen die entsprechenden Meldungen die Vorgaben um das 2,5fache. Unterm Strich zweifellos ein Erfolg für das neue Gesetz - und ein Erfolg für alle, die nicht im eigenen Saft auf diesem Planeten schmoren wollen. n

Sommer 2016 | ImmoFokus

93

Im Brennpunkt: Energieeffizienz

Energiesparziel übererfüllt

Energielieferanten übertreffen ihre Verpflichtungen im ersten Anlauf

Maßnahmenmeldungen für das Verpflichtungsjahr 2015

9.814

1.068 verpflichtete Energielieferanten

andere Unternehmen

Mit Ablauf der Frist am 14.2.2016 mussten die Energielieferanten erstmals ihre Energieeffizienzmaßnahmen im Ausmaß von 0,6 Prozent ihres Vorjahresabsatzes melden.

Darüber hinaus gab es die Möglichkeit für Unternehmen, freiwillig Maßnahmen zu melden, die im Anschluss von verpflichteten Energielieferanten erworben werden können, um ihre Verpflichtungen zu er-

Durch die gesetzlich vorgesehenen Instrumente der verallgemeinerten Methoden und Möglichkeiten für die Meldung individueller Maßnahmen gab es ausreichend Anreize, damit Energielieferanten und Unternehmen ihre Möglichkeiten im Sinne des EEffG nutzen können.

Mit gemeldeten Maßnahmen im Umfang von 9,59 PJ für das Verpflichtungsjahr 2015 haben die Energielieferanten ihre Verpflichtung von in Summe 5,51 PJ im ersten Jahr der Meldepflicht 1,7fach erfüllt. Das entspricht einem Wert von 1,04 Prozent statt dem gesetzlich festgelegten Zielwert von 0,6 Prozent. Der verpflichtend vorgeschriebene Anteil von 40 Prozent an Energieeffizienzmaßnahmen im Haushaltsbereich war im Vorfeld als hoch und herausfordernd diskutiert worden. Mit 5,44 PJ übersteigen die entsprechenden Meldungen die notwendigen 2,20 PJ um das Zweieinhalbfache.

Zielerfüllungsgrad 2015 über alle verpflichteten Energielieferanten

Gemeldete Energieeinsparungen

10 PJ 8 PJ

+ 74%

6 PJ

ZIEL

4 PJ

Bilanz Energieeffizienzgesetz in Zahlen:

+ 147%

ZIEL

2 PJ

•

10.882 Meldungen von Energieeffizienzmaßnahmen

•

Energiesparziel übererfüllt: 9,59 Petajoule (PJ) wurden durch Verpflichtete gemeldet, Vorgabe waren 5,51 PJ

•

Auch die Haushaltsquote der Energieeffizienzmaßnahmen wurde um das 2,5fache übertroffen: 5,44 PJ Energieeffizienzmaßnahmen gemeldet, Vorgabe waren 2,20 PJ

0 PJ Gesamtes Einsparungsziel

Haushaltsquote §10 (1) EEffG

Derzeit sind über 100 mögliche Methoden und Möglichkeiten vorgesehen, die Energielieferanten und Unternehmen nutzen können, z.B: Gerätetauschaktionen, Stromsparpakete, Heizungsoptimierung, LED-Lampen-Aktionen, Einsatz von Standby-Killern, Energieberatung etc. Zu 53 % stammen die Maßnahmen der ver-

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ImmoFokus | Sommer 2016

füllen. Auf Basis der EU-Vorgaben und des Energieeffizienzgesetzes (EEffG) müssen die Energieversorger bei ihren Kunden und bei sich selbst darauf hinwirken, dass die Input-Output-Relation verbessert wird. Sie können trotzdem mehr Strom oder Gas verkaufen, sollen aber verstärkt Aktionen setzen, die zu einem effizienteren Einsatz von Energie führen.

pflichteten Energielieferanten aus sogenannten verallgemeinerten Methoden, die in einem Katalog im Anhang des EEffG als vordefinierte Schemata zur Verfügung stehen. Mit 47 % an Maßnahmen durch individuelle Instrumente des Gesetzes zeigt sich die Breite der vorgesehenen Möglichkeiten.

Aufteilung der Maßnahmen nach Hauptkategorien KWH

GWH

PJ

MELDUNGEN

Individuelle Methoden

KATEGORIE 47%

1.261.985.209

1.262

4,54

2.652

Verallgemeinerte Methoden

53%

1.401.997.999

1.402

5,05

7.162

Heizung und Warmwasser

67%

935.502.877

936

3,37

3.581.

Mobilität

15%

215.856.350

216

0,78

765

Beleuchtung

14%

202.495.867

202

0,73

1.327

3%

48.142.906

48

0,17

1.489

Sonstige Gebäudehülle

14.142.906

15

0,05

305

Elektrische Geräte

13.461.434

13

0,05

864

Bewusstseinsbildende

10.253.067

10

0,04

187

Effiziente Stromerzeugung

9.826.919

10

0,04

123

Kühlung und Klimatisierung

85.140

0

0,00

10

2.663.983.207

2.664

9,59

9.814

Gesamt

100%

* die Prozentangaben der Kategorien beziehen sich auf die gesamte Einsparung durch verallgemeinerte Methoden

Bei den individuellen Bewertungen sind die gemeldeten Kategorien den Schwerpunkten Gebäudesanierung, Industrieanlagen, Beleuchtung in Unternehmen, Fernwärme, Wärmerückgewinnung, Dampferzeugung und Heizkessel zugeordnet.

11

Beteiligte Länder

Verteilung der individuellen Maßnahmen (Verpflichtungsjahr 2015)*

300

Gebäudehülle

Warnungen geschickt

Beleuchtung

19%

127

Geprüfte Produkte

418

Beiträge in Medien

6,2M

Tonnen in Öläquivalent

737

VERLOREN GEGANGENE ENERGIEEINSPARUNGEN AB 2020 AUFGRUND VON NICHT KONFORMEN PRODUKTEN UND HÄNDLERN

Untersuchte Händler

103k

Das enspricht Mehrkosten für Verbraucher in Höhe von 10,5 Mrd. Euro

Untersuchte Produkte

162M

14% 9% 5%

24% Heizung und Warmwasser

MarketWatch in Zahlen

Tonnen in Öläquivalent

Mobilität

EINSPARUNGEN BIS 2020 DURCH BESSERE PRODUKTE

Sonstige

Durch die Ökodesign- und Energielabel-Richtlinie

29%

296M

Industrielle Prozesse

Tonnen in Öläquivalent

*exklusive Maßnahmen ohne automatisierte Zuteilmöglichkeit

GESAMTER ENERGIEVERBRAUCH DER PRIVATEN HAUSHALTE DER EU IM JAHR 2013

Vorläufige Energiebilanz 2015 in Terajoule – Eckdaten BILANZAGGREGATE / ENERGIETRÄGER 2015 Inländische Erzeugung

BRENNBARE ABFÄLLE

FERNWÄRME

ELEKTR. ENERGIE

KOHLE

ÖL

GAS

ERNEUERBARE

GESAMT

29.497

0

0

4

37.174

43.437

400.665

510.777

Importe

0

0

10.5725

116.675

589.572

394.846

39.959

1.246.777

Lagerveränderung

0

0

19.397

-6.928

35.621

-2.451

45.639

Exporte

0

0

69.519

307

108.044

185.974

23.064

386.908

Bruttoinlandsverbrauch

29.497

0

36.206

135.769

511.774

28.7931

415.109

1.416.286

Umwandlungseinsatz

17.452

0

0

132.341

402.634

77.387

254.355

884.168

Umwandlungsausstoß

0

84.508

222.336

81.866

388.312

0

11.602

788.625

1.865

7.320

39.197

66.315

15.515

16.831

0

147.044

Verbrauch des Sektors Energie Nicht-energetischer Verbrauch Energetischer Endverbrauch

0

0

0

605

68.885

13.981

0

83.472

10.179

77.188

219.345

18.374

413.053

179.732

172.356

1.090.227

Quelle: Statistik Austria, Energiestatistik

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz

Der Schatz im Silbersee – reloaded Eine Vision wird Standard. Viel Wasser ist die Donau hinunter geflossen, seit ein hoffnungsvoller Schreiberling über die Widerstände gegen eine Ökosiedlung berichtete. Heute sind viele der einst spektakulären Ideen des Architekten Helmut Deubner zum allgemeinen Standard geworden.

Autor: Reinhard Krèmer

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or mehreren Jahrzehnten, es war im Jahr 1984, hörte ein junger, schlanker und stets umtriebiger Volontär einer Lokalzeitung von dem Plan, in den unendlichen Weiten des Marchfelds östlich der Bundeshauptstadt, im Trabanten der Bezirkshauptstadt Gänserndorf mit dem klingenden Namen „Gänserndorf Süd“, eine, wie damals stets verlässliche Quellen berichteten, völlig wahnwitzige Wohnsiedlung zu errichten. Als wahnwitzig wurde damals die Bauweise, die viel Holz vorsah – in einer Zeit, in der man von den Vorteilen von Stahl und Beton fast grenzenlos überzeugt war – angesehen. „Ökosiedlung“ sollte das Bauwerk heißen und allein der Name machte es schon verdächtig.

Werden sich gar noch latzhosentragende, vollbartbewaffnete Ökofuzzis (dieses Wort gab es damals noch nicht; man bevorzugte den weitaus exakteren Terminus „Körndlfresser“) in der ruhigen Gegend ansiedeln? Gammler (wer kann sich an diese kreative Wortschöpfung noch erinnern?) vielleicht am Ende?

Die Bevölkerung war ohnehin schon gespalten, schwelte doch bereits der Konflikt des geplanten Kraftwerks in der Hainburger Au, der im Dezember 1984 vollends eskalierte.

Den Befürwortern war damals völlig klar, dass Österreichs Energieprobleme nur mit dem großräumigen Fällen von Bäumen und dem massiven Einsatz von Beton gelöst werden konnten. Mehr Unruhe im sonst so ländlich beschaulichen Leben konnte man nicht ertragen.

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Und dann gab es noch nicht verstummen wollende Gerüchte über eine Kläranlage in der dubiosen Siedlung, deren Hauptbestandteil eine Art See sein sollte und in der man das eigene Gaga saubermachen wollte – den kritischen und natürlich allzeit höchst sachkundigen, mit in zahlreichen Stammtischrunden erprobtem Spezialwissen ausgerüsteten Beobachtern war natürlich sofort völlig klar, dass das niemals, wirklich NIEMALS, funktionieren konnte.

„Es scheint mir wichtig, an den Bedürfnissen der Menschen nicht vorbeizuplanen. “ Helmut Deubner Architekt

Konzipiert mit Herz und Hirn

Dem Jungspund der Zeitung hingegen war natürlich klar, dass dies zehn Kilometer vom Eisernen Vorhang entfernt, wo die Welt, wie wir sie kannten, zu Ende war, DIE Story des Jahres werden könnte. Er nahm also mit dem Mastermind der Idee Kontakt auf und der erwies sich wider Erwarten keineswegs als ein

ÖKODORF GÄNSERDORF SÜD.

klandestiner Verschwörer, der heimtückisch sektiererische Aktivisten nahe am Herzen der in jenen Jahren alles andere als pulsierenden Bezirkshauptstadt ansiedeln wollte. Und das Ganze vielleicht noch mit Unterstützung der öffentlichen Hand, weil die Finanzierung über das Bundes-Sonderwohnbauproramm und einen Forschungsauftrag des BMFWA erfolgen sollte – na, da könnt’ ja wirklich jeder kommen!

Der offenherzige, freundliche Architekt präsentierte voller Stolz den Plan einer Siedlung, die mit Herz und Hirn nach ökologischen Gesichtspunkten konzipiert war. Die Baumaterialien waren vorwiegend Ziegel und Holz, das Ganze in Waldnähe und am Ende des Baues lag der von Teilen der Eingeborenen mit schrägen Blicken bedachte See. Dem Volontär fiel nichts Verdächtiges oder gar Anrüchiges auf und so schrieb er einen Artikel, der im Titel so etwas wie „Der Schatz im Silbersee“ nach dem Lieblingsbuch des Landesfürsten trug.

Foto: Reinhard Krenn,

Die Bevölkerung war fürs Erste beruhigt, die Siedlung wurde gebaut und bezogen – überraschenderweise nicht von haschrauchenden Latzhosenträgern, sondern vielmehr von honorigen, meist bestsituierten und gut etablierten Bürgern - als das nächste Ungemach über den lauteren Architekten hereinbrach: Der dubiose See, der ja Teil der Kläranlage sein sollte, stieß auf den Zorn der Obrigkeit.

Dorfplatz oder Kirchenplatz?

Inzwischen war auch ruchbar geworden, dass in dem Bauwerk noch allerlei seltsame und in höchstem Maße verdächtige Komponenten eingebaut worden waren: Die „Ökosiedlung Gärtnerhof“, wie sie sich nannte, war nach baubiologischer und ökologischer Bauweise geplant und errichtet worden – allein dies sorgte für endlosen Diskussionsstoff bei den Meinungsmachern am Stammtisch. Und einen kleinen Dorfplatz mit Brunnenanlage sollte es dort auch geben … wofür? Platz zur Kommunikation war doch vor der Kirche ausreichend vorhanden!

Besonderes Augenmerk hatte der Architekt, Helmut Deubner war der Name des Revoluzzers, auf die gesundheitlichen Bedürfnisse der Menschen gelegt , wie auf eine geringe Schadstoffbelastung der Innenräume, geringen E-Smog oder angenehme Farben, Oberflächen und vieles mehr. Schlimm genug – wer brauchte diesen Mumpitz?

Der Mann verwendete auch Materialien, die wieder recycelt werden können oder in der Lebenszyklusanalyse – was war das überhaupt?

- eine möglichst geringe Umweltbelastung darstellen. Er nutzte die passive und aktive Solarenergie, indem er die Gebäude nach Süden ausrichtete und diese in der Höhe von Süden nach Norden staffelte, um dadurch eine geringe Beschattung zu erreichen. Außerdem

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz

Fertigstellung im Sept. 1988 Siedlung mit 11 Hofhäusern und 10 Wohnungen mit 2.600 Quadratmetern auf einem 7.200 Quadratmeter großen Grundstück, Massiv-/Holzbauweise Kosten: 56 Millionen Schilling (4 Millionen Euro) Projektleitung: Mag. Arch. Ing. Helmut Deubner, Ing. Ewald Kunst, DI Maria Riegler

Ökologische Konzepte Auswahl der Baustoffe nach baubiologischen Kriterien; in der nachfolgenden Untersuchung konnten keine relevanten Schadstoffe in der Raumluft festgestellt werden.

Durch elektrobiologische Installationen mit Netzfreischaltung für die Schlafräume und abgeschirmte Kabeln in Kombination mit elektrostatisch neutralen Oberflächen gesundes Strahlungsklima.

Orientierung der Wohnräume nach Süden - helles, freundliches Wohnklima, deutliche Verringerung des Heizwärmebedarfes durch die großen Dachüberstände, die Wärmeschutzverglasung, die optimale, beinahe wärmebrückenfreie Wärmedämmung (AW 14 Zentimeter, SD 20 Zentimeter) und Wintergärten. Energieversorgung mit Sonnenkollektoren für die Warmwasserbereitung und Gas-Brennwertthermen für die Raumheizung.

Wasserversorgung rund 40 Prozent mit Regenwasser aus Zisternen für Waschmaschinen, WC-Spülung und Gartenbewässerung.

Da in Streusiedlungsbereichen die Kanalisation unwirtschaftlich ist, werden sämtliche Abwässer in einer eigenen Pflanzenkläranlage gereinigt und für die Bewässerung der Obstbäume und Grünflächen verwendet. Umwälzung des Wassers zusätzlich durch eine windkraftgetriebene Pumpanlage unterstützt. In den Häusern wurden auch Komposttoiletten installiert, die kein Wasser verbrauchen und durch die abgeschlossene Verrottung der Fäkalien und biogenen Haushaltsabfälle exzellenten Dünger für die Nutzgärten liefern.

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sorgte der Planer für eine hochwertige Wärmedämmung der Gebäudehülle. Ein neues soziales Konzept forcierte Deubner durch die Errichtung von Gemeinschaftsräumen für Veranstaltungen, ein Saunahaus, einen Badeteich oder die Nutzung von Eigengärten für den Gemüsebau und anderes mehr. Dass das Saunahaus bei einfachen ruralen Gemütern den Gedanken an ausufernde Orgien auslöste, daran konnte er beim besten Willen nicht denken.

Der Furor der Obrigkeit

Als Deubner schließlich noch das Regenwasser für Toiletten, Waschmaschinen, die Gartenbewässerung und auch zur Körperpflege nutzte, runzelten Beobachter die Stirn. Der Einbau von Komposttoiletten und der Einbau einer Pflanzenkläranlage zur Reinigung der Fäkal-und Abwässer sowie der ominöse „See“ schalteten die Gehirne vieler Kleingeister auf „Overload“.

Man wollte den Architekten umgehend zwingen, das Schmutzwasser der Siedlung nicht selbst mit irgendwelchen alchemistischen und selbstgeschnitzten Methoden in Ordnung zu bringen, sondern gefälligst an das bestehende Klärnetz des Ortes anzuschließen, wie es Gott gewollt hat, weil diese verschrobene Idee mit dem blöden See ja ohnehin niemals funktionieren konnte und würde - und basta.

Der geneigte Leser ahnt es bereits – der Planer gab nicht auf und schlug Rabatz – auch darum, weil seine Idee kostengünstiger für die Bewohner und besser für die Umwelt war. „Das Land Niederösterreich hat das damalige Gesetz zur Kanalanschlussverpflichtung auf Grund unseres Einspruches beim Verwaltungsgerichtshof und nach einer Argumente-Sendung von Walter Schiejok im ORF geändert beziehungsweise aufgehoben“, erzählt Helmut Deubner von seinem Sieg gegen die Mühlen der Bürokratie, als ihn der einst flaumige Twen, längst zum Mann mit ergrauendem Bart und respektablem Umfang gereift, erneut zum Gespräch bittet.

Die „Ökosiedlung Gärtnerhof“, inzwischen weit und breit ehrfurchtsvoll nur „Die Biosiedlung“ genannt, ist rundherum von Beginn an zum vollen Erfolg geworden: „Das Objekt hat 80 bis 90 Bewohner, gesamt 30 Wohneinheiten mit unmittelbar aneinander angrenzenden Wohnungen. Die Nachfrage ist sehr gut; es waren schon bei Bezug der Wohneinheiten alle Wohnungen vergeben“, erzählt der Architekt.

Vom Revoluzzer zum anerkannten Experten

Dass im Lauf der Zeit auch Probleme aufgetaucht sind, streitet Deubner nicht ab – diese scheinen aber gering, wenn man an andere Projekte denkt: „Die Entfernung zur Schnellbahn (rund acht Kilometer entfernt; Anm.) war für ältere Mitbewohner manchmal schwierig. Die Instandhaltung der ökologischen Einrichtungen ist teilweise mit Aufwand verbunden. Manchen Leuten wurde dies zeitweise zu viel“, sagt der Architekt. Und wie geht es dem einstigen Revoluzzer drei Jahrzehnte später jetzt mit der Obrigkeit: „Heute haben wir als Gemeinschaft und

als Planer ein gutes kooperatives Verhältnis zur Gemeinde. Auch fließen unsere Ideen und Vorschläge teilweise in die Bauten der Gemeinde ein“, berichtet Helmut Deubner, der nicht an die große Glocke hängt, dass er Gründungsmitglied und Leiter (1989 – 2003; Anm.) des Instituts für Baubiologie und Ökologie, kurz IBO, war. Dort fanden die Ideen und Vertreter des ökologischen Bauens, inkl.

Messtechniken, Qualitätssicherung und Forschung, eine Plattform mit internationalem Stellenwert, so Deubner. Ihm war es wichtig, ein breites Netzwerk von Fachleuten aus interdisziplinären Bereichen zu fördern: „Diese Arbeit verdichtete sich zunehmend und mündete 1991 in der Gründung des ,Global Network of Organisation for Environmentally-Conscious and Healthy Building‘.“

Sein Credo:

„Humanökologische Architektur bedeutet für mich Ausrichtung auf menschliche Grundbedürfnisse wie Geborgenheit, Rückzugsmöglichkeit, soziale Kontaktmöglichkeit verbunden mit schadstoffarmer Innenraumbelastung wie Luft, E-Smog oder Lärm. Das alles in einem Kontext mit ökologischer Bauweise wie der Verwendung von Baustoffen mit einer geringen ökologischen Belastung.“

The legacy lives on

Aktuelle Projekte gibt’s genug: „Es wurden von uns in letzter Zeit einige Musterprojekte im Wohnbau und Kindergartenbau als Passivoder Plus-Energiebauten umgesetzt“, erzählt Deubner, dessen Büro jetzt durch zwei junge Leiter übernommen wurde: „Der eine ist mein Sohn, der andere ein spanischer Kollege, die das Ideengut nun weiterentwickeln.“ Sie errichteten zum Beispiel den Landeskindergarten Gänserndorf in Holzriegelkonstruktion und Plus-Energie-Standard – mit spektakulärer Optik – oder den Kindergarten Gnadendorf in Holzrahmenkonstruktion in Passivhausbauweise.

Auch wenn der Architekt jetzt ein wenig kürzer tritt – an Visionen mangelt es ihm nicht: „Es scheint mir wichtig, an den Bedürfnissen der Menschen nicht vorbeizuplanen. In Zeiten mit wirtschaftlichen Problemen ist es wichtig, dass auch das Umland von Städten als Versorgungseinrichtung gut funktioniert, und dazu ist es notwendig, dass auch Eigenversorgung möglich ist. Mir scheint dies wichtig, da damit - wenn auch im kleinen Rahmen - ein Beitrag zum Weltfrieden geleistet werden könnte.“ Und sonst? „Noch vieles - das würde aber diesen Rahmen hier sprengen …“, lacht Helmut Deubner. n

Die Technologie hat sich rasant weiterentwickelt, sagt Helmut Deubner: „Die Siedlung gab viele auf Forschungsergebnisse begründete Impulse, die sowohl im In- und Ausland von Universitäten überprüft und evaluiert wurden.

Auch gab es eine Reihe von Diplomarbeiten, die darüber verfasst wurden.“ Der Querdenker hat also auf allen Ebenen gesiegt, viele seiner Ideen sind heute allgemein anerkannter Standard geworden. Und so war es fast schon die logische Konsequenz, dass man ihn in die Lehrtätigkeit an der WU Wien und an der Donauuniversität Krems berief, um sein Wissen weiterzugeben.

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STAATSOPER WIEN „Ich mag es sehr, Opern aus der Nähe zu betrachten.“ Das Gespräch führte: Erika Hofbauer

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Staatsoperndirektor Dominique Meyer über die Notwendigkeit, Energie zu sparen, die schönsten Plätze in der Staatsoper und die perfekten Klangfarben.

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erzen wären natürlich etwas Besonderes, um einerseits die zeitlose Schönheit des Hauses zu unterstreichen und die Vorzüge im wahrsten Sinne des Wortes ins rechte Licht zu rücken. Wäre das Haus nicht die Wiener Staatsoper und gäbe es da nicht die Brandschutzverordnung… Damals, erzählt Direktor Dominique Meyer, und er meint damit wirklich die Anfangszeit großer Musiktheater, war es für die Zuschauer bitter kalt, wenn sie dem Musikgenuss frönen wollten. Die Heizmöglichkeiten waren eingeschränkt, lediglich in einigen Nebenräumen gab es Kamine. Im Französischen heißen diese Feuerstellen foyer. So kam das heutige Foyer zu seinem Namen, auch wenn es in den Opernhäusern mittlerweile in allen Räumlichkeiten wohl temperiert ist. Die optimale Beleuchtung ist also jetzt ein aktuelles Thema durch das Bedürfnis nach Energiekosteneinsparung. Denn bei den Hunderten von Lampen und Leuchten, die sich im ehrwürdigen Haus am Opernring befinden, schlummert einiges Optimierungspotenzial, wie der Staatsoperndirektor erzählt. Ab Herbst soll also mit der Umstellung auf LED-Leuchtkörper sukzessive begonnen werden, die immerhin eine Einsparung von 60 Prozent bei den Beleuchtungskosten bringen soll. Dabei war das Auswahlverfahren der richtigen Lampen nicht so einfach, so Meyer, musste doch die optimale Lichtwirkung herausgefunden werden. Energieeffizienz ist also auch für Opernhäuser ein relevantes Thema.

„Energieeffizienz ist also auch für Opernhäuser ein relevantes Thema.“ ImmoFokus: Mit Energieeffizienz im technischen Sinne hat man als Direktor der Wiener Staatsoper wohl nicht täglich zu tun. Welchen Stellenwert hat das Thema dennoch für Sie? Meyer: Ich bin der Meinung, dass ich nicht nur als Staatsoperndirektor, sondern überhaupt als Bürger eine Verpflichtung habe, mich mit dem Thema Energieeffizienz auseinanderzusetzen. Natürlich ist der Energieverbrauch an einem so großen Haus hoch, und ich halte es für geboten, dass wir uns dafür einsetzen, Energie zu sparen.

Die Budgets sind immer und überall knapp bemessen… Wie viel wird in Ihrem Haus für die Position „Energieversorgung“ aufgewendet? Wie schwierig ist es, technische Modernisierungen einzuplanen bzw. überhaupt zu planen? >> Der Anteil des Bereichs Energie beläuft sich auf 0,6% der Gesamtkosten bzw. auf rund 3% der Sachkosten. Natürlich ist es in Zeiten von Budgetknappheit schwierig, in technische Modernisierungen zu investieren – aber gemeinsam mit unserem kaufmännischen Geschäftsführer Thomas Platzer schaffen wir auch das.

Wenn Sie Opernhäuser „technisch“ vergleichen müssten, z.B. Sydney versus Wien, worin bestehen für Sie die größten Unterschiede (z.B. Akustik, Lichtverhältnisse), welche Gemeinsamkeiten haben die Häuser aber auch? >> Weltweit gibt es einige tausend Opernhäuser, die allesamt sehr unterschiedlich sind. Teilweise sind sie kaum vergleichbar – so gibt es historische Gebäude aus dem 18.

Jahrhundert und ganz neue Häuser mit modernster Technologie. Und von der Größe bzw. Sitzplatzkapazität gibt es ebenfalls eine

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„Ich bin der Meinung, dass ich nicht nur als Staatsoperndirektor, sondern überhaupt als Bürger eine Verpflichtung habe, mich mit dem Thema Energieeffizienz auseinanderzusetzen.“ Dominique Meyer

große Bandbreite – von kleineren Theatern mit 600-800 Plätzen bis zu großen Opernbühnen mit über 4.000 Plätzen. Die Akustik hängt natürlich auch eng mit der Größe des Theaters zusammen. Die Wiener Staatsoper ist ein historisches Gebäude aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts, aber gleichzeitig auch ein modernes Haus im alten Stil, das nach der Zerstörung durch Bomben Ende des Zweiten Weltkrieges nach zehn Jahren des Wiederaufbaus 1955 wiedereröffnet wurde.

Mit 1709 Sitzplätzen und 567 Stehplätzen ist der Zuschauerraum relativ groß und bedarf natürlich auch „großer“ Gesangsstimmen.

Die Klangfarben, die durch die Mischung von Orchester und Stimmen entstehen, sind hier reich und attraktiv.

Welche Einstellung haben Sie generell zu „Neubauten“ als Opernhäuser (z.B. Sidney) – was gefällt Ihnen? >> Ich war der erste Direktor der neu erbauten Bastille-Oper in Paris und kenne nicht zuletzt auch deshalb Vor- und Nachteile von modernen Opernhäusern, die natürlich auch sehr unterschiedlich sein können. Es gibt sehr gute neue Operngebäude, etwa das neue Haus in Aix-en-Provence oder das neue Theater in Glyndebourne. Die Bastille hingegen ist eher schwierig und weist architektonische Fehler auf.

Welches war Ihr bislang schönstes Erlebnis als Direktor der Wiener Staatsoper? >> Es gibt sehr viele schöne Erlebnisse und Erinnerungen. Was mich immer wieder berührt, ist der Klang des Orchesters, besonders im deutschen Repertoire – bei Wagner, Strauss, Berg. Unvergessliche Momente sind aber auch manchmal Rollendebüts, die Künstler an unserem Haus geben – etwa Nina Stemme, die in Wien ihre erste Elektra gesungen hat, oder Anna Netrebko, die hier ihre erste Tatjana in „Eugen Onegin“ präsentiert hat.

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Schöne Erlebnisse gibt es ebenso abseits der Vorstellungen, beispielsweise auch beim Vorsingen – so erinnere ich mich etwa gern an das Vorsingen des jungen Adam Plachetka, der inzwischen einen sehr schönen Weg gegangen ist – in der Wiener Staatsoper und international.

Können Sie Ihren Lieblingsplatz in der Oper beschreiben – und warum er das ist? >> Ich habe zwei Lieblingsplätze in der Wiener Staatsoper: Das ist zum einen die erste Parkettreihe, von der aus man perfekte Sicht auf die Bühne hat – ich mag es sehr, Opern aus der Nähe zu betrachten –, aber auch in den Orchestergraben blicken kann. Und es sind die zwei Sitze in der hintersten Parkettreihe, die wegen des Mittelgangs bei den davorliegenden Reihen ebenfalls eine perfekte Sicht bieten.

Und hier ist auch die Akustik wunderbar. Von diesen Plätzen aus verfolge ich viele Bühnenproben – bei Vorstellungen sitze ich aus praktischen Gründen in einer Loge.

Was finden Sie an Ihrem Beruf besonders spannend und interessant – gibt es auch besonders anstrengende Momente? >> Spannend ist natürlich zum einen, 1000 Mitarbeiter zu führen und zusammenzubringen, deren Berufe für sich genommen gar nichts miteinander zu tun haben: Sänger, Tänzer, Techniker, Handwerker, Musiker, Kollegen aus den Bereichen Planung, Betriebsbüro, Produktion oder der klassischen Administration wie Buchhaltung, Revision, Recht etc.

Die interessanteste Aufgabe ist wohl die Spielplanerstellung mit den Besetzungen, oft drei, vier Jahre im Voraus. Und anstrengend sind sicherlich Umbesetzungen aufgrund von Künstlerabsagen, vor allem, wenn sie kurzfristig geschehen müssen und man sofort eine Entscheidung treffen muss, die keine Verzögerung duldet, weil man riskieren würde, für die Abendvorstellung keinen Sänger für eine bestimmte Rolle zu haben. n

Dominique Meyer Dominique Meyer, geb. am 8. August 1955 im elsässischen Thann, ist studierter Wirtschaftswissenschafter.

Erster Höhepunkt seiner Karriere war 1984, als ihn der damalige französische Kulturminister Jack Lang als Berater in sein Ministerium holte. Weitere wichtige berufliche Stationen Meyers waren jene des Generaldirektors der Pariser Oper 1989 sowie Kulturberater der französischen Regierung 1992. Zwei Jahre später übernahm er die Leitung der Oper von Lausanne, wo er bis 1999 blieb, um schließlich an das privat geführte Théâtre des Champs-Élysées als Intendant zu wechseln. 2007 erhielt Meyer von der damaligen österreichischen Kulturministerin Claudia Schmied das Angebot, ab 2010 die Wiener Staatsoper zu leiten.

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Generali-Arena wird nachhaltig FK Austria Wien setzt einen weiteren Meilenstein in der österreichischen Fußballgeschichte und baut das erste nachhaltige Fußballstadion Österreichs.

WASSER Im Zuge des Umbaus der Nordtribüne wird eine weitere Zisterne mit 480 m³ für die Beregnung des Spielfeldes gebaut. Durch eine Ringleitung kann das Regenwasser von ca. 7.000 m² Dachfläche zusammengeführt werden. Damit werden 56% des Wasserverbrauchs eingespart.

VIOLA PARK Das neue Stadtquartier am Verteilerkreis.

Geplant sind Wohnungen, Handel und eine Schule inklusive technischer Infrastruktur.

BARRIEREFREIER ZUGANG

BELEUCHTETER KUBUS ZUR BESSEREN ORIENTIERUNG

HOTSPOTS DER NACHHALTIGKEIT STADTQUARTIER

ENERGIEEFFIZIENZ Zur bestehenden Video Wall mit 50 kW im Stadion sollte eine weitere aufgestellt werden. Durch Umstieg auf LED-Technik braucht eine Video Wall nur mehr 11 kW. Wegen der großen Energieeinsparung wird auch die erste Anlage ersetzt.

Die jährliche Einsparung beträgt 78%.

Das Stadion ist Teil einer ganzheitlichen Stadtquartiers-Entwicklung: von Wohnen über Arbeiten bis zur Freizeitgestaltung sind alle Aspekte vorhanden. Ein Konzept der kurzen Wege und Mischnutzung schafft urbanes Leben und Freiräume für Menschen.

KEINE GIGANTOMANIE, SONDERN GESUNDER REALISMUS Oftmals verfallen Funktionäre in gigantische Wunschvorstellungen und sicherlich wäre ein Neubau mit 40.000 oder 60.000 Sitzplätzen dem einen oder anderen recht gewesen. An Stelle davon ist die gewählte Größenordnung die richtige für volle Plätze bei Heimspielen und die gute Entscheidung im Sinne der Ressourcennutzung.

UMBAU STATT REINER NEUBAU Das Projekt baut auf dem bestehenden Stadion auf und integriert vieles, was heute schon vorhanden ist und einfach passt. Die Entscheidung gegen einen reinen Neubau ist auch eine klare Entscheidung für mehr Nachhaltigkeit: Der Beton, der schon verwendet ist, wird auch weiterhin genutzt – was könnte sinnvoller sein.

MOBILITÄT Ein Fußballspiel zieht Massen an, die schnell zum und vom Stadion kommen wollen. Im Gegensatz zu Orten, die nur mit Individualverkehr erreichbar sind, wird die Generali-Arena mit der U1 perfekt an das Wiener U-Bahn-Netz angebunden. Die gute Erreichbarkeit via Verteilerkreis Favoriten ist auch für den Individualverkehr vorhanden. Und das Beste: mit Park&Ride werden unter der Woche die Parkplätze für die Pendler nutzbar sein und am Wochenende den Besuchern ausreichend Parkplätze zur Verfügung stehen.

PATCHWORK WAR GESTERN: NUNMEHR EIN EINHEITLICHES BILD Das derzeitige Stadion ist das Ergebnis einer jahrzehntelangen Entwicklung. Auch wenn Patchwork bei Familien üblich und geradezu in ist, macht es bei einem homogenen Objekt wenig Sinn. Daher bietet der Neu- und Umbau die einmalige Chance, aus den vielen Einzelteilen ein einheitliches Ganzes zu machen – Mission erfüllt!

KLARE ORIENTIERBARKEIT Auch dank der neuen Gesamtstruktur wird der Besucher immer und jederzeit wissen, wo er sich befindet und wie er zu seinem Bereich kommt. Dabei spielt Licht eine große Rolle, denn was leitet besser als klare, helle Elemente, die gut sichtbar sind.

AUSSENBEREICH Meist unterschätzt und bei Stadien unterbelichtet, ist der Außenbereich aktiv gestaltet und bietet Wohlfühlstimmung schon am Weg ins Stadion.

BARRIEREFREIHEIT Ein ungestörter Besuch für alle Bevölkerungsgruppen wird auch durch die Barrierefreiheit ermöglicht und schafft Voraussetzungen, das Spiel und die Aktivitäten im Stadion ungestört und entspannt zu genießen.

SICHERHEIT

SPIELFELDMARKIERUNG Die Anschaffung von Grasmarkierwagen für die Spielfeldmarkierung reduziert den Farbverbrauch pro Spielfeld und Vorgang von 60 kg auf 2 kg. Die Linien werden etwa 30 Mal pro Jahr nachgezeichnet. Die jährliche Einsparung an Farbe beträgt 95%.

Nicht erst seit Paris ist die Sicherheit höchste Priorität bei Fußballstadien und die Generali-Arena erfüllt diese natürlich. Gerade auch im Gästesektor werden innovative, neue Konzepte umgesetzt, um für alle Fans zum „Traumstadion“ zu werden.

FAMILIENFREUNDLICH Der Besuch ist für die gesamte Familie geplant: von der Großmutter bis zum Enkerl sind alle Generationen willkommen.

NUTZUNGSINTENSITÄT Die Generali-Arena wird nicht nur alle 14 Tage für ein Fußballspiel genutzt, sondern intensiv bespielt: So kann auch der Business-Club für Unternehmen abseits vom Fußball genutzt werden. Veranstaltungen, Stadionbesichtigungen und ein Rund-um-sorglos-Paket machen das Areal vielseitig verwendbar. Was kann es Besseres geben?

PHOTOVOLTAIKANLAGE 250 kWp Photovoltaikanlage – damit können 95% des Energiebedarfs abgedeckt werden. Das Besondere: Diese Photovoltaikanlage erzeugt auch in den Abendstunden Strom. Vorausgesetzt, das Flutlicht ist in Betrieb.

Lokalaugenschein

„Wir bekennen uns als führender Fußballverein zu höchster Qualität.

Daher war es für uns selbstverständlich, die einmalige Chance eines Neubaus zu nutzen, etwas wirklich Gutes zu bauen“, erklärt Markus Kraetschmer (AG-Vorstand des FK Austria Wien) im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das letzte Heimspiel ist vorbei. Nun können die Bauarbeiten endlich beginnen.

Markus Kraetschmer: Dieses Projekt ist schlichtweg ein Meilenstein für unsere Austria.

Wir haben uns an vielen internationalen Vorbildern orientiert. Dabei hat sich eines deutlich gezeigt: Neben der Ausbildung junger Spieler ist die Infrastruktur Basis für eine erfolgreiche Zukunft. Ohne perfekte Infrastruktur kann ein Klub nicht professionell geführt werden. Aus diesem Grund ist das S.T.A.R.-Projekt für uns besonders wichtig. Damit wird eine neue Ära in der Vereinsgeschichte eingeläutet.

Unser viersäuliges S.T.A.R.-Projekt inkludiert das Stadion, die Trainingsplätze, die Akademie sowie ein regionales Nachwuchszentrum.

Es ist das größte Bauprojekt in der Geschichte des Klubs. Wichtig dabei war uns von Anfang an, dass alle Investitionen in naher Umgebung in Wien-Favoriten getätigt werden. Hohen Stellenwert haben für uns auch Transparenz, Barrierefreiheit und Energieeffizienz.

Der Leitgedanke unserer nachhaltigen Standortentwicklung zeichnet sich unter anderem durch noch mehr Barrierefreiheit im Stadion, Reduzierung der Lärmbelästigung für die Anrainer durch die jeweiligen Eckenschließungen rund um das Stadion (Ecke Süd/West und Süd/Ost) und die Entwicklung des Viola Parks aus.

Was dürfen wir uns unter dem Viola Park vorstellen? >> Der FK Austria Wien ist einer der Initiatoren des Stadtentwicklungsprojektes „Viola Park“, der im Nahbereich der Generali-Arena errichtet werden soll. Auf dem 200.000 Quadratmeter großen Areal sollen rund 800 Wohnungen, ein Sportgymnasium, ein Kindergarten, ein Nahversorger und eventuell auch ein Studentenheim entstehen. Hier gibt es noch Verhandlungen mit der Stadt. Angedacht ist auch ein Parkhaus im Verteilerkreis Favoriten.

Zurück zur Generali-Arena. Was alles ist geplant? >> Die Generali-Arena wird bis Sommer 2018 – bis dahin führt auch die Linie U1 bereits zum Verteilerkreis - auf eine Kapazität von 17.500 Zusehern erweitert, teilerneuert und auf den Standard einer UEFA-Vier-Sterne-Arena angehoben. Nach dem Umbau können Spiele bis zum Champions-League-Halbfinale in der um-

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gebauten Arena ausgetragen werden. Die Klassifizierung reicht selbst für ein Europa-League-Finale. Darauf sind wir sehr stolz. Dafür sind aber umfangreiche Umbauarbeiten notwendig. Die über 30 Jahre alte Nordtribüne und die fast ebenso alte Westtribüne werden abgerissen, neugebaut und dabei auf das Dachniveau der Osttribüne angeglichen.

Herzstück des Nordbereichs sind der neue Top-VIP-Bereich mit Business-Seats, Logen, Sky-Boxen sowie Ehrentribünen, zudem Büroräumlichkeiten im Innen- und eine Tiefgarage im Unterbereich. Auf dem Dach der Nordtribüne wird eine Photovoltaikanlage installiert, in der mittels Solarzellen ein Teil der Sonnenstrahlung in elektrische Energie umgewandelt wird. Sie werden es kaum glauben: Wird bei Flutlicht gespielt, erzeugt die Photovoltaikanlage sogar Strom, so lichtstark müssen heute die Flutlichtanlagen sein. … und was passiert mit der Westtribüne? >> Die Westtribüne wird zur neuen Familientribüne mit entsprechender Infrastruktur. In diesem Bereich werden nach dem Umbau auch die Gästefans untergebracht sein. Auf der Südtribüne werden speziell im Medienbereich weitere Modernisierungsmaßnahmen gesetzt, sodass auch diese den UEFA-Champions-League-Anforderungen künftig gerecht würde. In diesem Baukörper befinden sich dann auch die Sicherheitszentrale, der Classic VIP-Klub. In diesem Bauteil werden auch die Mannschaftskabinen und die der Schiedsrichter untergebracht.

Neben dem Stadion wird auch ein Teil der Trainingsanlage runderneuert. Ebenfalls angedacht ist eine Zusammenlegung von zwei Trainingsplätzen hinter der Nordtribüne. Abgerundet wird das Projekt durch die Errichtung eines regionalen Nachwuchszentrums.

Mit welchen Kosten rechnen Sie? >> Das S.T.A.R.-Projekt ist in Summe mit 48 Millionen Euro budgetiert.

Nach Bezug der neuen Arena ist mit Mehreinnahmen von 2,5 bis 3 Millionen Euro pro Saison zu rechnen. n

www.violacrowd.at Die Finanzierung des größten Projekts in der Klubgeschichte basiert auf mehreren Säulen.

Eine davon: Crowdfunding. Beim Projekt Arena Invest haben Fans und Anleger die Möglichkeit, ab 100 Euro zu investieren und von Basiszinsen sowie von – je nach sportlichem Erfolg – weiteren Bonuszinsen zu profitieren.

Dem fixen Basiszinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr, gerechnet auf jeweils eine Saison, werden im Fall der Teilnahme an der Europa-League-Gruppenphase, der Champions-League-Gruppenphase, aber auch bereits bei Cup- oder Meistertitel attraktive Bonuszinsen in der jeweiligen Saison addiert. Damit kann im besten Fall eine Verzinsung von bis zu 8,25 Prozent in einem Jahr erreicht werden.

Umgesetzt wird das Projekt Arena Invest über www.violacrowd.at, der neuen Crowdfunding Plattform des FK Austria Wien, in Kooperation mit CONDA. Insgesamt sollen mit dieser Form der Finanzierung knapp 1,5 Millionen Euro erwirtschaftet werden. Diese fließen direkt in den Bau der neuen Generali-Arena, die 2018 wieder­ eröffnet wird.

Bereits 28 Stunden und 20 Minuten, nachdem der FK Austria Wien das Crowdinvesting-Projekt „Arena Invest“ veröffentlicht hatte, wurde das Fundingziel von 1,499 Millionen Euro erreicht.

600 Fans haben investiert und damit für einen österreichischen Rekord gesorgt.

„Nachhaltiger Leitgedanke: Mehr Barrierefreiheit im Stadion, Reduzierung der Lärmbelästigung für die Anrainer und die Entwicklung des Viola Parks.“

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Lokalaugenschein

Die Generali-Arena wird zertifiziert Der Wiener Fußballverein hat sich entschieden, das internationale Auszeichnungssystem DGNB der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) anzuwenden. Mit diesem System ist es möglich, in der Planungs- und Bauphase Gebäude in ökologischer, ökonomischer und soziokultureller Hinsicht zu optimieren. Damit sind die Wiener Veilchen mit diesem Engagement in bester Gesellschaft. Gemeinsam mit der Generali-Arena befindet sich derzeit auch das neue Stadion von Besiktas Istanbul im Prozess der Zertifizierung.

Der Zertifizierungsprozess wird von den Auditoren Reinhard Labugger (RM Engineering) sowie Adolf Daniel Merl (Daxner & Merl GmbH) begleitet. Labugger: „Wir freuen uns sehr auf diese Aufgabe! Die Generali-Arena ist in vielerlei Hinsicht ein Pilotprojekt. Das gesamte Planungsteam arbeitet höchst professionell und wir freuen uns, Teil des Teams zu sein.“ „Nachhaltig zu bauen und zu bewirtschaften ist eine Aufgabe für ein Team und damit passt dies hier perfekt“, so Adolf Merl. Für den Planungsprozess zeichnet Wolfgang Markowitsch verantwortlich: „Getreu der Philosophie des FK Austria Wien haben wir von Beginn an auf Komponenten wie Transparenz, Barrierefreiheit oder Energieeffizienz Wert gelegt. Wir bauen daher nachhaltig und das ÖGNI-Zertifikat wird die Bestätigung der professionellen Arbeit des Vereins und des Teams durch einen externen Dritten sein.“ Auch ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann freut sich über das Projekt: „Wir sind stolz, neben dem Besiktas-Stadion nun auch die Generali-Arena als NGO zu begleiten. Das ist auch ein weiterer Beweis dafür, dass wir mit unserem internationalen Zertifizierungssystem den richtigen Weg eingeschlagen und breite internationale Bedeutung erlangt haben. Dass sich Fußballvereine wie der FK Austria Wien stark für Nachhaltigkeit engagieren, ist ein zusätzliches Indiz, wie wichtig dieses Thema in unserer Gesellschaft und in der Wirtschaft in der Zwischenzeit geworden ist.“

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ImmoFokus | Sommer 2016

Effizienz + Energie = Erfolg?

Real Circle 05. Im Park Hyatt gingen auf Einladung von Energiekomfort und ImmoFokus Immobilienexperten der Frage nach, ob sich Maßnahmen in Energieeffizienz lohnen. Ist Energieeffizienz ein bestimmender Erfolgsfaktor?

Autor: Michael Neubauer

#5

W

enn man von Energiesparen spricht, sieht Markus Werner von Werner Consult vor allem in der Planungsphase Einsparungspotenzial: „Gerade in der Entstehung eines Projektes können sehr viele Weichen gestellt werden und das wird von vielen Bauherren in dieser Phase noch nicht erkannt. Da passiert leider noch viel Unfug, wenn ich das so sagen darf. Dort geht viel Potenzial verloren.“ Thomas Tischler von der Österreichischen Facility Management GmbH stimmte dem zu und ergänzte: „Oft ist es nur noch mit hohen Investitionen möglich, nachträglich Verbesserungen zu erzielen.“ Auch die Käufer sehen sich heute ein Objekt viel genauer an. Wichtig ist, was der

Betrieb kostet und wie man das effizienter gestalten kann. „Dann ist auch ein Haus wertvoller für den Weiterverkauf“, gab Silvia WustingerRenezeder von 6B47 zu bedenken und erhielt Zustimmung aus der Runde. „Man kann es sich auch nicht mehr leisten, eine schlechte Technik oder Energiebilanz abzuliefern“, so Tischler weiter. Dabei seien Zertifizierungen jedoch nicht zwingend erforderlich. Und auch das Passivhaus sei nicht mehr so attraktiv, wie es noch vor einigen Jahren war.

Vor allem die Gebäudeautomation biete Möglichkeiten, ein Gebäude energieeffizienter zu nutzen. „Die Erfahrung zeigt, dass es viele kleine Rädchen gibt, die man drehen kann

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„Ein Haus kann A++ beim Energieausweis haben, die Nutzer machen immer B draus.“ Rainer Loos WSE-Wiener Standortentwicklung und die nicht einmal einer Investition bedürfen“, gab Tischler zu bedenken. Gleichzeitig entstehe jedoch Bedarf eines gewissen Knowhows. Hier sei auch das Nutzerverhalten selbst ein sehr heißes Thema. Legt man im eigenen Heim noch ein klügeres Verhalten an den Tag, ist einem im Büro Energiesparen nicht mehr so wichtig. Dennoch kommt es in beiden Bereichen zu Mängeln durch die falsche Anwendung der Nutzer. „Hier ist es besser, wenn man wieder einfach baut, damit man es nicht so kompliziert hat und die Leute besser damit umgehen können“, argumentierte WustingerRenezeder. Durch Bevormundung könne nichts erreicht werden, es müsse ein Grundverständnis geweckt werden, war man sich einig. Wolfgang Schmalzhofer, BK-Factory: „Ich habe ein bisschen den Eindruck, dass es schon die Technik um der Technik willen ist – oft ist

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weniger mehr!“ Man sah aber auch die Nutzer in der Pflicht, selbst Bewusstsein für Energieeffizienz zu entwickeln. „Vor allem im Wohnungsbereich ist es extrem schwierig, energieeinsparende Maßnahmen vor allem dann zu erzielen, wenn die Individualität des Nutzers eingeschränkt wird“, erklärte Tischler. So spiele auch das Facility Management bei der Energieeinsparung eine tragende Rolle, stoße aber spätestens bei der Wohnungstür an seine Grenzen. „Es ist wichtig, dass jemand den Weg mitgeht“, zeigte Tischler weiter auf. Es sei auch eine Generationenfrage. Vor allem in der jungen Generation sah die Runde Potenzial, frühzeitig durch die richtige Technologie ein Bewusstsein für Energieeffizienz zu schaffen.

Einschulung ein wichtiger Bereich

„Ein Haus kann A++ beim Energieausweis haben, die Nutzer machen immer B draus“, zitierte Rainer Loos (WSE) gleich zu Beginn der Diskussion einen Experten. Und dieser Befund zog sich wie ein roter Faden durch das Gespräch. Hermann Kolar (Energiecomfort) pflichtete dem uneingeschränkt bei: „Wir betreuen eine ganze Reihe unterschiedlicher Gebäude im laufenden Betrieb und ein ganz

„Lokale Kräfte behindern die stärkere Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windkraftanlagen und Wasserkraftwerke.“ Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien

„Bei Sanierungen gibt der Ener-

gieausweis einen guten Vergleich zwischen vorher - nachher.“ Christoph Augustin, ECE Projektmanagement Austria GmbH

wichtiger Bereich ist die Einschulung der Nutzer auf das Gebäude.“ Man könne, und hier waren sich alle einig, zwar in der Planung die schönsten Zielsetzungen vorgeben und auch im Bau umsetzen, entscheidend sei aber, wie das Gebäude später „gebraucht“ werde.

Was generell jedoch auch angemerkt wurde: Die notwendigen Investitionen, um einen möglichst hohen Grad an Energieeffizienz zu erreichen, lassen sich nur schwer wieder verdienen.

Nachhaltigkeit keine Kaufentscheidung

Sascha Nevoral (6B47) gestand zwar zu, dass gerade im Wohnbau die nachhaltige Errichtung quasi vorausgesetzt werde, entscheidendes Kriterium für einen Kaufabschluss sei sie aber nicht. „Man kennt das: Man findet eine wunderschöne Altbauwohnung in bester

Lage zu einem anständigen Preis, da wird dann nicht mehr so genau hingeschaut.“ Aber: „Bei neuen Wohnungen sind die Anforderungen hoch.“ Er plauderte auch aus dem Nähkästchen: „Bei der Errichtung von sogenannten Passivhäusern ist es absolut notwendig, dass alle Beteiligten über entsprechende Erfahrung verfügen. Wenn da nicht jede Dichtung passt, kann man es vergessen. Ein Passivhaus ist ein Hochtechnologieprodukt.“ Und wieder sei der Nutzer entscheidend, man brauche einiges an Know-how, um ein solches Gebäude entsprechend zu bedienen und die Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.

Hermann Kolar verwies zum Beispiel auf Pflegeheime: „Einem älteren Menschen zu sagen, er darf jetzt nicht mehr das Fenster aufmachen, wenn er frische Luft braucht, erfordert sehr viel sensiblen Umgang.“

Für Michael Gratz (WS-System) gilt: „Passivhäuser im Sinne von ,keine Heiztechnik‘ sind sowieso tot. Aber: Mit dem Einbau entsprechender Systeme sind bis zu 30 Prozent Einsparungen möglich.“ Ins gleiche Horn stießen auch Kolar und Nevoral. Entscheidend seien eben nicht Begrifflichkeiten, sondern die individuellen Maßnahmen. Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und smarte Gebäudeautomation würden viel mehr zur wirkungsvollen Energienutzung beitragen. „Bestimmte Zielgruppen verlangen zwar nach dem Konzept Passivhaus, das ist aber eine kleine Minderheit“, waren die Diskutanten überzeugt.

Immer wieder wurde auch das Kostenargument aufs Tapet gebracht. So stellte Loos in Frage, ob sich beispielsweise die Investitionen im Schulneubau – wo schon das Energieeffizienzgesetz sehr enge Maßstäbe setze – jemals

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„Nutzer erwarten von

modernen Systemen zuviel – z.B. reagiert die Baukernaktivierung extrem langsam – und Mieter von Privatimmobilien wollen auch im Passivhaus die Fenster öffnen können.“ Oliver Pelz, Donau-Finanz Treuhand und Finanzierung

in Bezug auf die Lebenszykluskosten rechnen würden. Hier ergänzte auch Hermann Kolar: „Und natürlich brauchen diese Systeme auch mehr Wartung.“ Photovoltaik ist im Vormarsch

Ähnlich verhält es sich mit den Plusenergiehäusern. Energieversorger werden immer notwendig sein. Photovoltaik ist natürlich am

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Vormarsch, über Fernwärme in Großstädten können viele Haushalte versorgt werden.

Knackpunkt sind aber nach wie vor die im Moment noch vergleichsweise niedrigen Energiekosten. Und auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen erschweren die gemeinschaftliche Nutzung von Energie. Eingespeist darf der Strom ja nur zu den großen Versorgern werden, die „Nachbarschaftshilfe“ im Sinne der gemeinsamen Nutzung ist nur in Sondermodellen möglich. So wird es beispielsweise im Betreuten Wohnen über den Betreiber und über Energiecontracting möglich, Anlagen zur Energiegewinnung wirtschaftlicher zu nützen.

„Förderungen auf Sinnhaftgkeit prüfen.“ Theres Göschl, 6B47 Real Estate Investors

Energie nach Bedarf über Apps bestellen

Gratz: „Sinnvoll ist am ehesten noch ,Powerto-Heat‘, also die Nutzung der Energie für das Heizen.“ Für die Zukunft wurden aber natürlich auch Modelle in den Raum gestellt, wo Nutzer bei Versorgern Energie nach Bedarf über Apps zu bestellen. Sharing-Formen wie bei Uber oder Airbnb wurden als eher unwahrscheinlich bezeichnet. Loos: „Wir denken sehr viel über eigene Energiegewinnung nach. Aber was mache ich in einer Schule in den zwei Sommermonaten mit dem Strom?

Das rechnet sich meistens leider nicht.“ Und Hermann Kolar plauderte aus der Schule: „Im privaten Bereich schaffen das viele, weil es um die eigene Geldbörse geht. Im Büro werden Klima und Heizung so verwendet, wie man es braucht, ohne Blick auf die Kosten. Daran wird im gewerblichen Bereich ein Plusenergiesystem immer scheitern.“

„Die Eigenproduktion

von ,Power-to-Heat‘ ist sinnvoll, alles andere nicht.“ Michael Gratz, WS System

„Unsere größte Herausforderung ist die Verbesserung des Altbestandes.“ Rainer Loos, WSE-Wiener Standortentwicklung

„Es müssen Anreize geschaffen werden.

Zwang bringt nichts.“ Martina Jochmann, Energiekomfort

„Das Hauptproblem ist zum Beispiel in Zinshäusern, dass derjenige, der investiert, in Folge nicht von den Einsparungsmaßnahmen profitiert.“ Thomas Gell, Vienna Estate Immobilien AG

Altbestand Sargnagel jeder CO2-Bilanz?

„Dass der Altbestand der Sargnagel jeder CO2Bilanz sei“, das wollte die Diskussionsrunde mit Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin EHL-Immobilien, Theres Göschl, 6B47 Wohnbauträger, Oliver Pelz, Geschäftsführer DonauFinanz und Christoph Augustin, Managing Director ECE Projektmanagement Austria, nicht so hart formuliert wissen. Dass die derzeitigen Energiepreise nicht anregend für thermische Sanierungen seien, darin waren sie sich aber sofort einig.

Bei gewerblichen Immobilien können energetische Verbesserungen nur im Rahmen von Refurbishments durchgesetzt werden, da hier für die neuen/alten Mieter neben der Steigerung der Attraktivität der Immobilie und des Komforts letztendlich niedrige Betriebskosten zählen. Heutigen Investoren und kommerziellen Mietern ist aber auch eine Zertifizierung wichtig, die nur bei Neubauten oder mit

Ebenfalls herrschte Einigkeit, dass Bauträger in erster Linie ihren Investoren verantwortlich sind und gesellschaftspolitische Ziele wie eine bessere Umwelt schwer in Zahlen abzubilden sind. Energetische Sanierungen sind aber bei „alten Neubauten“ der 60er und 70er Jahre sinnvoll, da seit dieser Zeit die Bauweise der Wände und Fenster wesentlich schlechter wurde, als sie noch in der Gründerzeit war. Der historische Baubestand hat meist reich gegliederte Fassaden, da kann man nur bedingt Wärmedämmungen anbringen, z.B. auf der obersten Geschoßdecke oder im Keller. Die Baumaterialien blieben aber auch bis in die frühen 60er Jahre annähernd gleich – dicke Vollziegelwände und Kastenfenster, die dünnen Wände aus Mantelbeton und die Verbundglasfenster kamen erst in den 60- und 70er Jahren in Mode.

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„Hier ist es besser, wenn man wieder einfach baut, damit man es nicht so kompliziert hat und die Leute besser damit umgehen können.“ Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47

„„Ich habe ein bisschen den Eindruck, dass es

schon die Technik um der Technik willen ist – oft ist weniger mehr!“ Wolfgang Schmalzhofer, BK-Faktory

umfassenden Generalsanierungen erreicht werden kann. In einem Shoppingcenter wird heute jedoch an erster Stelle gutes Klima erwartet, auch gutes Licht ist ein Thema - einen niedrigen Energieverbrauch kann man den Konsumenten nicht verkaufen.

Mogelpackung Energieausweis?

Und was ist mit Energieausweis? Ist dieser in der heutigen Form eine Mogelpackung? Bauernfeind hatte gleich eine treffende Antwort parat: „Der Aussagewert des Energieausweises ist ungefähr so verbindlich wie die Plaketten am Kühlschrank!“ Er sei nur ein Anhaltspunkt, aber bei der Vermietung von Wohnungen sicher keine Entscheidungsgrundlage „Da will man doch gerne ein kühles Schlafzimmer und der SUV steht in der Garage.“ Oliver Pelz ergänzte: „Entscheidender für den Energieverbrauch ist das Nutzerverhalten, man kann auch mit einem Auto, für das 5,4 Liter pro 100 Kilometer angegeben werden, mit 9 Litern fahren.“

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Bei Sanierungen gebe der Energieausweis aber einen guten Vergleich zwischen vorher und nachher. Daher ist er auch ein Indikator für die erwartbaren Nebenkosten, die doch ein nicht unwesentlicher Entscheidungsparameter bei Verwertungen sind. Es machen aber zu viele Anbieter Werbung mit den Verbrauchswerten, die aber dann nie in der Realität zu halten sind.

Heftig diskutiert wurde, in welchem Maß Immobilien für die CO2-Bilanz verantwortlich seien. Auch hier hatte Bauernfeind einen passenden Vergleich: „Die CO2-Belastung von Klimaanlagen ist kein wirkliches Thema, die wird zu einem großen Teil durch den Methanausstoß der Kühe, den Hausbrand von Öl und Holz und die LKWs verursacht!“ Auch über die Erzeugung der Energie machte man sich Gedanken, unter anderem meinte ECE-Manager Augustin: „Wesentlich wäre, wenn die Konsumenten auf grüne Energie umsteigen würden, Windenergie, Wasserkraft, Sonnen-

„Gerade in der Entste-

hung eines Projektes können sehr sehr viele Weichen gestellt werden und das wird von vielen Bauherren in dieser Phase noch nicht erkannt. Da passiert leider noch viel Unfug, wenn ich das so sagen darf. Dort geht viel Potenzial verloren.“ Markus Werner, werner consult ziviltechnikergmbh

„Entscheidend ist die Sensibilisierung, die Schulung der Nutzer.“ Herman Kolar, Energiekomfort

nutzung – das sollten die Verbraucher bei den Energieversorgern aktiv verlangen und von der Politik aktiv gefördert werden. Nachhaltigkeit ist nicht nur Technik allein, es kann nicht alles der Wirtschaftlichkeit untergeordnet sein. Viele Maßnahmen und Investitionen werden viel zu kurzfristig gedacht. Nachhaltigkeit bedeutet, dass Investitionen für eine Zukunft getätigt werden, die man selbst nicht mehr erlebt.“ Energieeffizienz in den Köpfen verankern

Stellt sich die Frage, wie dieses nachhaltige Denken, wie Energieeffizienz in den Köpfen der Verantwortlichen verankert werden kann. „Die Optionen liegen auf dem Tisch. Fördern, zwingen oder gar nichts tun“, brachte es Martina Jochmann, Energiekomfort, auf den Punkt.

Wobei sie im selben Atemzug Zwang gleich wieder von der Liste strich. „Es müssen Anreize geschaffen werden.“ Doch wie soll das bei den aktuell niedrigen Energiepreisen funktionieren? Sind die Preise im Keller, will niemand investieren – weil die Energie ja so billig ist.

Ist sie hingegen teuer, ist kein Geld zum In-

vestieren da, weil … eben, die Energiekosten jeden Spielraum nehmen. „In Rumänien wird derzeit ein höchst aktuelles Projekt diskutiert“, brachte sich Harald Engelke, IMMOFINANZ AG, in die Diskussion ein. „Rumänien hat eine relativ hohe Grundsteuer. Ist die Immobilie zertifiziert, zahlt man weniger. Bei Top-energieeffizienten Gebäuden soll die Steuer sogar komplett entfallen.“ Das sollte doch Anreiz genug sein. Doch da kommt auch schon der Minuspunkt. Solange man die Grundsteuer auf den Mieter umlegen kann, wird die Bereitschaft der Eigentümer zu investieren gering sein. „Denn das ist das eigentliche Problem“, meldete sich nun auch Thomas Gell, Vienna Estate Immobilien AG, zu Wort. „Das Hauptproblem ist zum Beispiel in Zinshäusern, dass derjenige der investiert, in Folge nicht von den Einsparungsmaßnahmen profitiert – egal ob

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„Mit Photovoltaik und neuen Speichertechnologien könnten viele Probleme gelöst werden“.

Harald Engelke, Immofinanz

System wird fehleranfälliger

„Speziell im Wohnungsbereich ist es extrem schwierig, energieeinsparende Maßnahmen vor allem dann zu erzielen, wenn die Individualität des Nutzers eingeschränkt wird.“ Thomas Tischler, Österreichische Facility Management

es sich um eine Fenster- oder Kaminsanierung handelt.“ Denn auch im Wohnungseigentum ist die Sachlage alles andere als einfach, wenn viele unterschiedliche Interessen unter einen Hut gebracht werden müssen.

„Passivhäuser sind Hochtechnologieprodukte.“ Sascha Nevoral, 6B47 Real Estate Investors

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Warum aber sollte ein Wohnungseigentümer investieren, wenn er, sofern seine Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, nach der Sanierung keinen Cent Mietzinserhöhung lukrieren kann? Für Jochmann steht fest: „Die vielen Eintrittsrechte sollten auf Sinnhaftigkeit und Zweckmäßigkeit überprüft werden. Hier handelt es sich definitiv um Eingriffe in Eigentumsrechte.“ Hier wäre der Gesetzgeber gefordert, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu ändern. Ob man diesen großen Wurf der aktuellen Bundesregierung zutraut? Wohl eher nicht.

Eines ist den Diskutanten klar. Die Bauphysik wird immer mehr ausgereizt. „Damit wird das System auch fehleranfälliger“, so Engelke. „Da können sich dann schon einmal die angestrebten Effekte in Luft auflösen.“ Engelke ist überzeugt, dass die Energieeffizienz durchaus gesteigert werden könnte. „Es sollte doch möglich sein, die Effizienz der Photovoltaik von derzeit 20 Prozent deutlich zu steigern.“ Die Solarthermie hingegen findet Engelke bereits ausgebaut. „Mit Photovoltaik und neuen Speichertechnologien könnten viele Probleme gelöst werden“, ist er überzeugt.

Das große Problem sei, dass bei vielen Privaten das Thema „Energieeffizienz“ keine Rolle spiele.

Warum wir aber zu in Europa vorbildlichen Mülltrennern, Altglas- und Altpapiersammlern zählen – obwohl uns das keinen einzigen Cent Ersparnis bringt – blieb der Diskussionsrunde ein Rätsel. Obwohl - so ganz nicht stimmt das nicht, warf Jochmann ein. „Durch die Mülltrennung fällt weniger Restmüll an, der entsorgt werden muss – damit sollten die Müllgebühren auch sinken.“ Ob die Mieter soweit denken, darf aber bezweifelt werden. Das Resümee: „Energieeffizienz im privaten Bereich ist gut und lobenswert – am besten, es machen die anderen. Selbst werden Maßnahmen nur dann gesetzt, wenn sie nichts kosten, Einsparungen bringen und den Komfort erhöhen.“ n

„Energieeffizienzgesetz ist ein Schritt in die richtige Richtung.“ Philipp Kaufmann, ÖGNI Gründungspräsident

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz

ENERGIEEFFIZIENTE AUFZÃ&#x153;GE 120

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Der Aufzug als modernes Transportmittel. Die vier Schlüssel­bereiche heißen Zutrittskontrolle, Zielleitsystem, Anlagenüberwachung sowie Informations- und Kommunikationssystem.

Autor: Erika Hofbauer

A

ufzugsunternehmen können tatsächlich einen wesentlichen Beitrag zur Energieeffizienz von Gebäuden leisten. Günter Baca, Marketingdirektor beim Aufzugshersteller Kone, weiß, dass der innerhalb von Gebäuden anfallende Energiebedarf heute ca. 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs ausmacht: „Dabei können bis zu 10 Prozent dieser Energie auf die im Gebäude eingesetzten Aufzüge entfallen.“ Man schätzt den Energieverbrauch der weltweiten Aufzugspopulation (rund 12 Millionen Anlagen) auf 38 TW/h pro Jahr – das entspricht der Produktionskapazität von vier Kernkraftwerken. Dementsprechend groß ist das Potential zur Einsparung, beschreibt Baca die Fortschritte anhand eines hauseigenen Modells: „Der MonoSpace ist heute bis zu 90 Prozent energieeffizienter als unsere Aufzüge in den 1990er Jahren.“ Die Treiber dieser enormen Verbesserung sind vielfältig, so Baca weiter, wobei wichtig ist, den Aufzug als Gesamtheit zu erfassen und nicht bloß als „Kraftfahrzeug“: „Ich verwende dafür gerne den Ausdruck des ‚Kraftstehzeugs‘ “, erläutert der Marketingleiter einen Zwiespalt: „Optimierungen im Fahrtbedarf sind typischerweise deutlich aufwändiger und bringen in den unteren Nutzungskategorien - Wohnhaus Kategorie 1-3 nach VDI 4707 - keinen merklichen Vorteil in der Energieeffizienz.“ Mit dem MonoSpace-StandardAufzug könne man problemlos einen kostengünstigen und energieeffizienten Aufzug der Effizienzklasse A realisieren. Kurzum: Bei einem Aufzug mit geringer Nutzung (Nutzungskategorie 1 und 2) sollte insbesondere der Stillstandsbedarf optimiert werden, während bei verstärkter Nutzung (Nutzungskategorie 3,4 und 5) ein geringer Fahrtbedarf wichtig ist.

Sparsame Beleuchtungskonzepte

Bei Otis erkennt man auch, dass immer mehr Hausverwaltungen neben der Funktionalität der Aufzugsanlage auch auf eine andere Eigenschaft viel Wert legen: Nachhaltigkeit. „Energieeffizienzklasse A und umweltfreund-

liche Produktionsbedingungen geraten mehr und mehr in den Mittelpunkt, denn Menschen beginnen, ihre Umwelt mit anderen Augen zu sehen“, erzählt Otis-Geschäftsführer Roman Teichert. Otis bietet bereits seit geraumer Zeit mit der GeN2-Technologie die höchste Energieeffizienz als Standard in seinen Aufzügen, so Teichert: „Regenerative Antriebe und sparsame Beleuchtungskonzepte erlauben es, während der Aufzugsfahrten bis zu 75 Prozent Energie einzusparen. Somit helfen wir dem Liftbetreiber, Betriebskosten zu sparen“, erläutert der Otis-Chef. Moderne Technologien sind effizienter und leistungsfähiger als noch vor vielen Jahren. Und neben diesen Einsparungen hat sich auch die Größe der Komponenten erheblich verringert: So sind Antriebsmaschinen derzeit nur etwa halb so groß. Die neue Otis-Aufzugsgeneration kann ebenfalls mittels alternativer Energieformen wie Wind- bzw. Solarkraft betrieben werden.

Teichert: „Integrierte Stromspeicher erlauben es, die durch Solarpaneele erzeugte Energie für netzunabhängige Fahrten zu nützen, und sie ermöglichen absolute Ausfallsicherheit: Selbst im Falle eines Blackouts sind noch bis zu 100 Aufzugsfahrten möglich“, erzählt Teichert.

„Der MonoSpace ist heute bis zu 90 Prozent energieeffizienter als unsere Aufzüge in den 1990er Jahren.“ Günter Baca, KONE Marketingdirektor

LED ist Standard

Die Frage der Betriebskostenoptimierung ist auch für Lifthersteller Schindler eine wesentliche, wobei zwischen Neuanlage und einer zu modernisierenden Anlage unterschieden wird. Neuanlagen sind heute grundsätzlich auf einen energieeffizienten Betrieb ausgelegt, heißt es, die Bandbreite der Basiskonfiguration reicht von energiesparenden getriebelosen Antrieben über elektronische Steuerungen bis zu besonders elastischen Tragmitteln, die herkömmliche Stahlseile ersetzen. Wände mit Wabenstruktur machen den Aufzug noch leichter. Mit Modellen wie Schindler 3300 und 5500 gibt es darüber hinaus regenerative Antriebe als Standardoption, wodurch Strom wieder ins Netz gespeist werden kann. Kosten-

KONE. Aufzugsanlagen- und Fahrtreppenproduzent

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz einsparungspotential findet sich ebenso in den Bereichen der Steuerungs- und Beleuchtungstechnologie, heißt es bei Schindler weiter. Für Anlagen mit hohen Stillstandszeiten biete sich der Einbau einer Standby-Schaltung an. Die LED Beleuchtung ist im Aufzugsbau bereits zum Standard geworden, man findet sie heute auch in Bedientableaus, Etagenanzeigern und der Kabinenbeleuchtung. Beim Thema energieeffiziente Aufzugstechnik sollte in jedem Fall die Energieeffizienz der Gebäudehülle mitbetrachtet werden. Bei Schindler gebe es das Schachtentlüftungssystem HVS, heißt es, durch die der Wärmeenergieverlust durch den Aufzugsschacht deutlich reduziert werden kann. Eine Technologie, die auch bei KoneModellen zu finden ist.

Effizienz zeigt sich aber auch am Beispiel des reibungslosen Transports von 1.000 Menschen in einem Gebäude innerhalb kürzester Zeit (Stoßzeiten): „Sämtliche Gebäudenutzer wollen effizient, schnell und sicher von A nach B gebracht werden.

Unnötige Fahrten sollen genauso wie Zwischenstopps vermieden werden. Mit unserem Verkehrsmanagementsystem PORT setzen wir genau hier an“, heißt es bei Aufzugsbauer Schindler. Um die Energiekosten langfristig zu senken, muss es nicht zwangsläufig ein neuer Aufzug sein. Durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen kann man bei Bestandsanlagen einiges erreichen, moderne Antriebe und Steuerungen können nachträglich eingebaut werden.

Modernisierung im Bestand

Kone-Marketingchef Baca zitiert aus der eigenen Praxis: „Prominentes Beispiel einer energieeffizienten Modernisierung von Wohnhausanlagen ist der Block C des Wohnparks Alt Erlaa, der mit einer Energieersparnis von 80 Prozent durch den Betreiber bestätigt wurde.“ Einen besonderen Effizienzanspruch will Kone in Sachen Personenfluss-Lösungen anbieten. Geschäftsführer Gernot Schöbitz: „Mit unserem System

„Mit unserem System People Flow Intelligence werden Tore und Türen mit den Aufzügen so vernetzt, dass das smarte Gebäude bereits beim Betreten den Zielort der Benutzer erkennt.“ Gernot Schöbitz, KONE Geschäftsführer

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INNOVATIVE KONZEPTE: SOLARAUFZÜGE Kone hatte 2006 den ersten Solaraufzug der Welt (KONE Super Eco) realisiert.

Freilich ist auch Solarstrom nicht gratis. Sobald die Anlage den Strom aus der Batterie holt, muss diese mit der entsprechenden Energiemenge nachgeladen werden. Natürlich muss die benötigte Energie­menge bereits davor (und das jederzeit) im Energiespeicher sein.

Der Energiebedarf für den Fahrstrom ist dabei um die Leistungsanteile aus Steuerung und Anzeigen zu erhöhen. Auch diese Grundlast – selbst bei Standby-Management – wird permanent aus dem Energiespeicher entnommen. Schon aus Gründen der Betriebssicherheit ist davon auszugehen, dass aktuell nur Hybrid-Aufzüge empfehlenswert sind.

Im Winter und während der Abend- und Nachtstunden kann es zu Versorgungsengpässen über die PV-Paneele kommen. (Stichworte in unseren Breitengraden sind jedenfalls Schneebedeckung und Vereisung).

Setzt man hocheffiziente PV-Paneele und Speichersysteme voraus, kann man von einer signifikanten Investition bei der Anschaffung des Aufzuges in Höhe von 10.000 bis 20.000 Euro ausgehen. Dadurch steigen die Anschaffungskosten für einen Aufzug signifikant um 40 Prozent bis 80 Prozent. Bei der Anschaffung eines Stromspeichers ist es besonders interessant, als Bezugsgröße den Preis pro gespeicherter Kilowattstunde zu berücksichtigen. Für die Berechnung der Kosten pro gespeicherter Kilowattstunde werden die Investitionskosten durch die praktisch speicherbare Energie­menge (Nennkapazität multipliziert mit der Anzahl der Vollzyklen unter Berücksichtigung der Entladetiefe und des Systemwirkungsgrades) geteilt, um den Preis pro gespeicherter Kilowattstunde Strom ermitteln zu können. Bei günstigen Solarstromspeichern liegen die Preise zurzeit bei ca. 20 bis 30 Cent pro gespeicherter Kilowattstunde.

Allerdings reichen die Kosten bei vielen noch bis zu 50 bis 60 Cent/kWh.

People Flow Intelligence werden die automatischen Türen und Tore mit seinen Aufzügen so vernetzt, dass das smarte Gebäude bereits beim Betreten den Zielort der Benutzer erkennt.“ Die vier Schlüsselbereiche heißen Zutrittskontrolle, Zielleitsystem, Anlagenüberwachung sowie Informations- und Kommunikationssystem. Das ermöglicht maximale Sicherheit und bequemen und effizienten Verkehrsfluss, ist Schöbitz überzeugt, denn es gebe dadurch weniger überfüllte Kabinen, kürzere Warteund Fahrzeiten und weniger unnötige Stopps.

Die Steuerung erfolgt über intuitive Touchscreens, die allen Fahrgästen eine komfortable Benutzung erlauben. Sowohl während der Aufzugsfahrt, waber auch auf dem Weg zum Aufzug unterstützen Informationsbildschirme die Benutzer als Leitsystem.

Wo die Reise hingeht

Die Aufzugstechnik hat sich, für den Benutzer oft unsichtbar, in den letzten Jahren und Jahrzehnten stark weiterentwickelt. Bei Otis kann beispielsweise der regenerative Antrieb auch im Zuge einer Modernisierung eingebaut werden: „Die während der Fahrt und des Bremsvorgangs entstehende überschüssige Energie kann sowohl in die Batterie des Aufzugs als auch in das gebäudeinterne Stromnetz eingespeist werden. So sind Energieeinsparungen

von bis zu 75 Prozent möglich“, erzählt OtisChef Teichert. „Der Trend in der Umrüstung geht mit Sicherheit in Richtung energieautarke Fortbewegung. Der Antrieb mittels Wind- oder Solarkraft gewinnt mehr und mehr an Bedeutung. Das Bewusstsein für Umweltthemen hat sich hier in den letzten Jahren stark verändert“, ist Teichert überzeugt.

Für Aufzugsbauer Schindler geht die Reise in Richtung verbesserte Effizienz in den Bereichen Transport, Antrieb, Energie und Raum. „Durch das System ‚MyPORT‘ wird z.B. der vollständige Verkehrsfluss betrachtet. Nicht nur der Lift alleine steht nunmehr im Fokus, sondern der Bewegungsvorgang vom Betreten des Gebäudes bis zum Arbeitsplatz.“ Darüber hinaus spielt auch die Sicherheit eine wesentliche Rolle, denn diese Aufzugssysteme übernehmen immer mehr die Funktionen einer Zutrittskontrolle.

„Regenerative Antriebe und sparsame Beleuchtungskonzepte erlauben es, während der Aufzugsfahrten bis zu 75 Prozent Energie einzusparen.“ Roman Teichert, OTIS Geschäftsführer

Ob sich die Technologie tatsächlich so weiterentwickelt, wie es Schindler beschreibt, wird wohl die Zukunft zeigen: Aufzugshersteller sind zu Bewegungs- bzw. Transportspezialisten geworden. „Unser Horizont endet nicht beim Fahrstuhl, sondern betrachtet das gesamte Gebäude vom Eingang bzw. der Garage bis zum Wohnzimmer.“ n

SCHINDLER. Begeisterung für Mobilität.

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz

Regenerativer Antrieb

Mit der GeN2-Technologie von Otis kann der Aufzug mit Solar- und Windkraft betrieben werden: MAXIMALE ENERGIEEFFIZIENZ: Dank LED Beleuchtung, der Energierückgewinnung mittels regenerativem Antrieb sowie dem Standby-Modus erfüllen die Aufzüge die Anforderungen der Energieeffizienzklasse A. GURTTECHNOLOGIE: Die Polyurethan (PU)-Gurte sind leichter als herkömmliche Stahlseile. Die Biegsamkeit und Flexibilität des Gurtes erlauben weitaus niedrigere Umlenkradien und eine kompaktere Bauweise. So können Bauherren und Architekten den entstehenden Raum für andere Ideen nutzen. Sie sind außerdem brandbeständig und hitzeresistent, haben eine längere Lebensdauer als herkömmliche Stahlseile und benötigen keine Schmiermittel.

GETRIEBELOSE MASCHINE: sie stellt die moderne Bauform von Aufzugsantrieben dar. Niedrige Drehzahlen und hohe Drehmomente ermöglichen den Verzicht auf ein verlustreiches und aufwendiges Getriebe.

Getriebeöl gibt es daher keines mehr – ein großer Wartungs-Vorteil.

WIRKUNGSGRAD: Die Maschine hat einen internen Wirkungsgrad von über 90 Prozent und verbraucht somit grundsätzlich weniger Energie als herkömmliche Antriebe.

REGENERATIVER ANTRIEB: Weniger Energieverbrauch bedeutet Senkung der Betriebskosten. Bei nichtregenerativen Antrieben wird die erzeugte Energie durch Widerstände in ungenutzte Wärme umgewandelt. Bei regenerativen Antrieben hingegen wird die erzeugte Energie in das Aufzugssystem oder das gebäudeinterne Stromnetz zurückgespeist.

Einsparungspotenzial: bis zu 75 Prozent der Fahrenergie.

OPTIMIERUNGSPOTENZIAL

STANDBY-MANAGEMENT: Der Energieverbrauch des Aufzugs im Standby-Betrieb kann abhängig von Aufzugnutzung und -typ zwischen 25 und 80 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs der Anlage ausmachen. Daher ist bei der Planung von Modernisierungsarbeiten und der Betrachtung der Energieeffizienz gerade der Standby-Bereich von besonderem Interesse.

ANTRIEBSSYSTEM: Antriebslösungen mit einer genau aufeinander abgestimmten Kombination aus Motor und Regelung bieten beachtliche Potenziale zur Energieeinsparung. Modernste Lösungen nutzen zum Beispiel einen frequenzgeregelten getriebelosen Synchronmotor mit Permanentmagnet, der ohne Öl und Getriebe auskommt. Die Ersparnis in diesem Bereich kann bis zu 80% betragen.

REGENERATIVE ANTRIEBSSYSTEME: Regenerative Systeme gewinnen überschüssige Aufzugsenergie zurück und wandeln sie in Elektrizität um, die beispielsweise zur Beleuchtung des Gebäudes eingesetzt werden kann. Diese Lösung rentiert sich nur bei Aufzügen, die entsprechend viel fahren. Bei normalen Wohnhausaufzügen ist diese Variante nicht zielführend.

WARTUNG: Neben der Auswahl der Komponenten haben Montage, Wartung und Instandhaltung einen bedeutenden Einfluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Aufzugs im Betrieb.

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Was Dänemark besser als Österreich macht.

Kommentar: Johannes Wahlmüller GLOBAL 2000 - Friends of the Earth Austria

n Der Abschluss des Klimaschutzabkommens von Paris ist erst wenige Monate her, doch substantielle Maßnahmen wurden seither in Österreich nicht auf Schiene gebracht. Während die Ausarbeitung einer Energie- und Klimastrategie schon jahrelang angekündigt wird und jetzt langsam losgehen soll, setzen andere Länder Klimaschutz tatsächlich um. Ein Beispiel ist Dänemark. Das kleine Land im Norden führte zuletzt das Ranking im weltweiten Klimaschutzindex von Germanwatch zum fünften Mal in Folge an. Österreich kam hingegen unter 58 bewerteten Ländern nur auf Platz 45. Was macht das kleine Land im Norden besser? Dänemark hat geografisch keine besseren Voraussetzungen, Klimaschutz umzusetzen, als Österreich. Den Unterschied macht die Politik: Sie bringt Schritt um Schritt neue Klimaschutzmaßnahmen auf den Weg. So tritt am 1. Juli wieder ein neues Gesetz in Kraft, dass die Klimaschutzbemühungen des Landes verstärken soll. In Zukunft ist dann in Dänemark vorgesehen, dass die Verwendung erneuerbarer Energie im Gebäudebereich zur allgemeinen Regel wird. Es handelt sich um ein Gebot für den Einsatz erneuerbarer Energie, dass das schon seit längerem gültige Verbot für den Einbau von Ölheizungen in Neubauten ersetzen soll. Notwendig wurde die Gesetzesänderung, weil die EU neue Zulassungsbestimmungen für Ölheizungen erlassen hat. Das dänische Ölheizungsverbot wäre nun rechtlich anfechtbar geworden. So suchten die Dänen einen neuen Weg raus aus dem Öl und erweiterten den Wirkungsbereich gleich mit.

Das neue Gesetz betrifft nun nicht mehr nur Neubauten, sondern wird bei größeren Renovierungen auch im Bestand wirksam. Es gibt zwar zahlreiche Ausnahmen, so dürfen Gemeinden, die bereits in ein

Fernwärmenetz oder ein Gasnetz investiert haben, diese weiter nutzen. Und auch bei bestehenden Gebäuden werden die Bestimmungen aufgeweicht. Dort muss nicht vollständig auf erneuerbare Energie umgestellt werden, aber zumindest ein Teil des Energieverbrauchs muss auf Basis erneuerbarer Energie gedeckt werden. Das Gesetz könnte ambitionierter sein, aber es weist zumindest in die richtige Richtung und setzt ein deutliches Zeichen der Politik, dass Klimaschutz zur Regel wird, alles andere ist die Ausnahme. Diese Zeichen fehlen in Österreich leider.

Das letzte politische Lebenszeichen im Gebäudebereich zeigte die Bundesregierung bei den letzten Budgetverhandlungen. Da wurde die Förderung für thermische Sanierung um die Hälfte gekürzt, obwohl die Sanierungsrate bei nur einem Prozent liegt. 100 Jahre dauert es also, bis wir unseren gesamten Gebäudebestand saniert haben. Spätestens bis 2050 muss das aber geschafft sein, wenn wir unsere Klimaziele erreichen wollen. Und Ölheizungen sind hierzulande nicht nur nicht verboten, es wird sogar offen in TV-Spots für sie geworben und eine großzügige Förderung gewährt, die von der Mineralölwirtschaft finanziert wird. 622.825 Ölheizungen gibt es noch in Österreich. Aber nicht nur Öl ist das Problem, auch fossiles Gas wird immer noch stark nachgefragt. Praktisch jede zweite verkaufte Heizung ist eine Gasheizung. Der Markt wird dieses Problem nicht von selbst richten, denn der niedrige Ölpreis bringt jetzt wenig Anreiz zum Umsteigen. Fossiles Heizen ist für den Anwender billig und kommt uns doch alle teuer zu stehen. Wenn die Politik nicht eingreift, schreiben wir eine fossile Energiezukunft unnötig lange fort. Die gesetzliche Verankerung eines Gebots für die Nutzung erneuerbarer Energie ist deshalb auch in Österreich ein vordringliches Gebot der Stunde.

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Positionen & Meinungen

Bestand ist das Problem Es ist nur eine Frage der Zeit. Peter Schnieper, Vorsitzender der Geschäftsführung der Schindler Aufzüge und Fahrtreppen GmbH zeigt sich im Gespräch mit dem ImmoFokus überzeugt: „Das Thema Energieeffizienz wird in der Zukunft einen höheren Stellenwert bekommen. Definitiv.“ Das Gespräch führte : Michael Neubauer

Beim Neubau wird auf die Energieeffizienz der einzubauenden Anlagen geschaut – und im Bestand?

Peter Schnieper: Beim Neubau ist Energieeffizienz ein Thema. Definitiv. Da gibt es Unternehmen, die das entsprechend auch ausschreiben.

Es gibt auch Firmen, die ganz stark darauf schauen. Energieklasse A wird von allen unseren Produkten vorausgesetzt. Die Power Factor 1 Technologie erlaubt sogar eine Energierückspeisung ins System. Gerade in öffentlichen Be-

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reichen, wie dem Handel (Einkaufscenter) oder dem Transportwesen (Bahnhof, Flughafen), machen solche Innovationen Sinn und sind aus den Köpfen unserer Kunden nicht mehr wegzudenken. Unsere Produkte finden Sie daher u.a. in „The Mall Wien Mitte“, SCN Shopping Center Nord, Stadion Center, Kaufhaus Tyrol, die Kufstein Galerien, Werbezeile Ried, Ikea SCS oder in Projekten der SES Spar European Shopping Center, wo der starke Betrieb ein System wie dieses mehr als nur rechtfertigt.

Im Bestand ist Energieeffizienz kein Thema. Sollte es aber sein. Da sind noch Anlagen in Betrieb, die sehr energieintensiv sind. Darunter sogar noch einige tausend hydraulisch angetriebene Anlagen.

Die sind sehr zuverlässig, sehr robust und sind in die Jahre gekommen. Aber obwohl diese relativ viel Energie brauchen, ist es kein großes Thema, sie zu ersetzen. >> Ich bin mir sicher, das wird ein Thema werden. Das wird sogar ein großes Thema werden. Wir haben in Österreich rund 100.000 bis 110.000 Aufzüge. Einige sind natürlich neu, aber viele sind relativ alt. Da gibt es wirklich zehntausende von Altanlagen. Es wird aber nicht nach dem Kriterium Energieeffizienz investiert. Man stellt sich die Frage: „Was schreibt der Staat vor?“ – und das wird dann gemacht.

Nicht mehr und nicht weniger. Mit dem Nachrüsten der Anlagen auf die neuen Sicherheitsstandards haben dann viele Kunden den Eindruck, sie hätten eigentlich investiert, was zu investieren ist. Die Anlagen sind aber nach wie vor sehr alt. Kombiniert mit zum Teil neuerer Technologie, zum Teil neuen Steuerungen. Da wird irgendwann ein ganz großer Neuerungsbereich nachkommen.

Die Anlagen werden also gefahren, bis es einmal keine Ersatzteile mehr gibt? >> So muss man es leider sehen. Allein in Wien gibt es 45.000 Aufzüge im Bestand. Wenn wir jedes Jahr ein Prozent erneuern würden, wären das 450 Anlagen. Da liegen wir aber weit darunter. Der Bestand wird im Moment nicht einmal alle 100 Jahre ersetzt.

Rein mechanisch gibt es viele Dinge, die kann man 100 Jahre alt werden lassen, das ist kein Problem. Führungsschienen, die können 100 Jahre alt sein. Das ist aber auch ein finanzielles Problem: Eigentümer von Gebäuden mit gebundenen Mieten werden so wenig wie möglich investieren.

Weil sie aus ihrer Investition keinen Nutzen ziehen? >> Ja. Das ist das Problem. Profitiert man von der Investition, weil man dadurch in der Folge niedrigere Betriebskosten zahlt, also zum Beispiel bei einer Eigennutzung der Gebäude, sind die Betriebskosten ein Thema. Wenn aber, wie im Wohnungsbereich gesetzlich vorgeschrieben, die Nebenkosten weiterverrechnet werden, dann ist die Energieeffizienz weniger

„Beim Neubau ist Energieeffizienz ein Thema. Definitiv.“ Peter Schnieper

bis kaum ein Thema. Insofern kommt es ganz stark darauf an, was geschieht mit dem Gebäude, wie wird es genutzt? Sehr oft kommt es auch ein bisschen darauf an, wieviel Idealismus der Investor hat.

Sie haben auch einen Solaraufzug im Portfolio. Mit welchen Mehrkosten ist bei einem Solaraufzug zu rechnen? >> Das sind jetzt wahrscheinlich Mehrkosten von 30 bis 40 Prozent aus heutiger Sicht betrachtet. Da stehen wir aber erst am Anfang.

In fünf oder zehn Jahren wird die Geschichte schon ganz anders aussehen. Denken Sie nur an die rasante Entwicklung im Bereich EMobility. Solaraufzüge sind im Moment kein Massenprodukt – könnten es aber durchaus werden.

Schindler unterstützt das Projekt „Solar Impulse 2“, die erste Erdumrundung mit einem Solarflugzeug. Welchen Nutzen zieht Schindler aus dieser Kooperation? >> Wir unterstützen das Projekt von Piccard und Borschberg nicht nur finanziell, sondern auch mit Knowhow. Unsere Techniker sind am Projekt beteiligt und garantieren damit einen direkten Wissenstransfer von und zu unserer F&E-Abteilung. Dies betrifft u.a. das Thema extremer Leichtbau bei gleichzeitig höchsten Sicherheitsansprüchen. Modernste Materialien wie Carbon machen den Aufzug viel leichter und erhöhen merkbar die Lebensdauer um

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Positionen & Meinungen

„Allein in Wien gibt es 45.000 Aufzüge im Bestand. Wenn wir jedes Jahr ein Prozent erneuern würden, wären das 450 Anlagen.

Da liegen wir aber weit darunter.“ das Doppelte. In weiterer Folge profitieren wir von der intelligenten Verarbeitung der unendlich vielen Daten. Informationen sind heute nicht mehr nur am Aufzug vorhanden. Sie stehen dem Kunden, dem Servicetechniker sowie den Experten in der Zentrale zur Verfügung und bringen allen Nutzen – in absoluter „real time“.

Wie lange dauert es, bis sich Ergebnisse aus dem Projekt Solar Impulse 2 in den Aufzügen wiederfinden? >> Das ist wie bei der Automobilindustrie.

Auch in einem Golf finden sich Innovationen, die ursprünglich aus der Formel 1 gekommen sind. Das hat aber auch Jahre gedauert. Vielleicht geht das heute ein bisschen schneller.

Ich bin mir sicher, dass auch das Projekt Solar Impulse Einfluss auf die Produkte der nächsten Generation haben wird. Dasselbe gilt für den Solaraufzug. Der Solaraufzug ist für uns so der nächste Schritt.

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Ich bin überzeugt, dass das Thema Energieeffizienz in der Zukunft einen höheren Stellenwert bekommen wird. Da bin ich ganz sicher. Deshalb ist es für uns gar nicht Thema „Tun wir das?

Gehen wir in die Richtung oder nicht?“ Sondern: Wir haben das zu tun. Das ist ganz klar.

Wo wird die Reise hingehen? Wo sehen Sie die Zukunft, in welchem Bereich können noch Potenziale gehoben werden? >> Ganz sicher in den Antrieben und in der intelligenten Steuerung des Personenflusses. Es gilt den Aufzug besser zu nutzen. Traffic-Management-Systeme wie unser System PORT, das in den TwinTowers am Wienerberg, im Millennium Tower oder bei Mondi in Wien Mitte, dem TGM – Technologisches Gewerbemuseum oder der Rudolfsstiftung eingesetzt ist, helfen dabei.

Ein Aufzug, der leer fährt, verbraucht Energie und hat keinen Nutzen. Es geht auch darum, die Effizienz der Liftanlagen zu erhöhen. Ich denke da zum Beispiel an unsere Smartphone-

Applikation myPORT. Mit dieser App wird nicht nur sichergestellt, dass der Besitzer des Smartphones auch tatsächlich die Berechtigung hat, sich im Gebäude aufzuhalten. Die Bewohner können Türen mit dem Smartphone öffnen oder auch den vorprogrammierten Aufzug rufen. Bewohnern und Besuchern ist es so möglich, sich deutlich schneller und einfacher im Gebäude zu bewegen.

Bei den Wolkenkratzern werden sich wohl Doppel-Deck-Varianten durchsetzen. Mit dem Schindler 7000 Produkt lassen sich gleichzeitig zwei Etagen anfahren. Einerseits erhöht man dadurch die Beförderungskapazität, was sich gerade in Spitzenzeiten bemerkbar macht.

Andererseits wird der Energieverbrauch deutlich reduziert. Daraus resultiert neben den geringeren Betriebskosten auch der Vorteil, mehr Fläche in Form von vermietbarer Fläche zur Verfügung zu haben. Das Gebäude wird durchwegs profitabler.

Wann rechnet sich so ein System? >> Das kann sich auch in vergleichsweise kleinen Gebäuden bereits auszahlen. Es kommt darauf an, wie flexibel das Gebäude genutzt werden soll. Beispielsweise planen wir für uns selbst einen Neubau. Dieses Gebäude wird nur fünf Etagen mit 6.500 Quadratmetern Bürofläche und ein Kellergeschoß haben. Aber wir werden so eine Steuerung einbauen, auch wenn nur zwei Aufzüge geplant werden. Wir sind damit aber für alle Eventualitäten vorbereitet. Wenn wir feststellen, dass wir eine Etage nicht mehr brauchen, können wir die Etage einfach vermieten und haben die Zutrittsberechtigungskontrolle schon im System.

Es kann sich auch schon in einfachen Fällen rechnen. … und wo werden Sie bauen? >> Hier am Wiener Berg. Das Areal gehört ja Schindler. Unser Bürogebäude ist aber in die Jahre gekommen. Hier war schon Wertheim zuhause, Schindler ist jetzt auch seit 30 Jahren hier. Gebaut wird gleich nebenan. Wir rechnen damit, dass wir Anfang 2018 einziehen werden können.

Wo liegt der USP von Schindler? >> Sicherlich im Umgang mit den Kunden. Das Produkt allein macht den Unterschied nicht aus. Alle großen seriösen Anbieter arbeiten professionell. Wir versuchen ein starkes Vertrauensverhältnis zum Kunden auf- und auszu-

„Wir versuchen ein starkes Vertrauensverhältnis zum Kunden auf- und auszubauen. Wir versuchen ihm das Leben einfacher machen.“ bauen. Wir versuchen ihm das Leben einfacher machen. So werden wir demnächst unserem Architekten ein einfacheres Planungshilfsmittel zur Verfügung stellen, sodass für ihn die Arbeit einfacher wird. Ein weiterer Punkt ist unser Verständnis von Qualität. In Österreich muss jeder Aufzug, der in Betrieb geht, vorher geprüft werden. Wir gehen einen Schritt weiter.

Wir haben den TÜV beauftragt, bei allen Anlagen zusätzlich zu dem, was gesetzlich gefordert ist, eine verschärfte Prüfung zu machen. Also alle fünf Jahre macht der TÜV einen zusätzlichen Check nach Schindler-Richtlinien. Und das ist etwas, das uns wichtig ist, weil Schindler steht auf der ganzen Welt da und wir möchten auf der ganzen Welt mit derselben Qualität, mit demselben Standard präsent sein. Und deshalb wurde das definiert und das ziehen wir auch durch. Da stecken wir auch viel Geld hinein, das sind zusätzliche Kosten. n

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Lokalaugenschein

Aus alt mach neu

Einer Immobilie an einem Backoffice-Standort neues Leben einzuhauchen ist ein mitunter schwieriges Unterfangen. Architekt Wolfgang Markowitsch ist es beim Projekt Brehmstraße 12 gelungen.

Autor: Angelika Fleischl

S

chon auf dem Weg zur Brehmstraße 12 wird klar: „Eine Prime Location sieht anders aus.“ Ich bin mit Architekt Wolfgang Markowitsch verabredet, der von den Eigentümern der Liegenschaft, einem institutionellen Fonds aus München, mit der Revitalisierung beauftragt wurde. Planung und örtliche Bauaufsicht erfolgt durch den Architekten Gerhard Moßburger ZTG aus Wien.

Doch warum benötigt es nach nicht einmal 15 Jahren eine Sanierung des Gebäudes? Markowitsch kommt gleich zur Sache. Das Gebäude Brehmstraße 12 im 11. Wiener Gemeindebezirk wurde 2002 von einer PORR-Tochter errichtet. Der mittlere Bauteil - die jetzige Brehmstraße 12 - wurde damals von der Ersten Österreichischen (Erste

Brehmstraße 12 Im 11. Wiener Gemeindebezirk wird der Brehmstraße 12 neues Leben eingehaucht.

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Bank) angemietet. Das Bürogebäude bietet auf insgesamt acht Etagen rund 11.250 Quadratmeter flexibel teilbare Büroflächen. Hinzu kommen rund 245 Quadratmeter Lager- und Archivflächen sowie im Untergeschoß eine Tiefgarage mit 78 Stellplätzen.

„Als ich das erste Mal durch das Gebäude gegangen bin, habe ich mir gedacht: Das wird schwierig“, gesteht Markowitsch.

Alles neu Hell, freundlich, modern - das neue Gesicht des Gebäudes macht einen guten Eindruck.

Es ist eine Geschichte, die sich - nicht nur in Wien - zigfach wiederholt. Ein Bürotempel wird errichtet und wenn der Generalmieter auszieht, hat man eine Immobilie, die nicht wirklich alt ist, aber auch nicht mehr den Charme versprüht, der heute erwartet wird.

Markowitsch hat auch gleich ein sehr gutes Beispiel parat: „Früher hatte das Foyer eine Drehtür, war relativ dunkel, hatte den technokratischen Charme eines typischen Verwaltungsgebäudes. War also nicht unbedingt ein Eye-Catcher!“ Davon ist heute nichts mehr zu sehen und zu spüren. Das gleiche Problem bei den Büroflächen. „Sie waren funktionell, aber ohne Charme. Für uns stellte sich die Frage: Was machen wir aus dem Gebäude? Wir haben versucht, eine zeitgemäße Vermietung zu ermöglichen.“ Auf den Fun- oder Wohlfühlpunkt kommt es an

Neben den harten Standortfaktoren entscheiden heute immer mehr die weichen Faktoren über eine Anmietung. Vor allem bei Backoffice-Lagen, wie es in Wien viele gibt. „Die Frage ist, wie fühle ich mich am Standort wohl – auf den Fun- oder Wohlfühlpunkt kommt es an“, erklärt Markowitsch. Das beginnt schon beim Entrée – doch davon später mehr.

Beim Preis hat man sich entschlossen, einen harten Kurs zu fahren. „Der ist schwer verhandelbar, gar nicht verhandelbar in Wirklichkeit.“ Die allgemeinen Kosten für den Standardumbau belaufen sich auf 250 Euro pro Quadratmeter plus Planungskosten. Sonderwünsche, die mehr als diesen Investitionsbeitrag verlangen,

müssen vom Mieter bezahlt werden. Für den Standardausbau beträgt der Mietpreis 7,90 Euro pro Quadratmeter, egal für welche der acht Etagen.

Der Umbau startete vor eineinhalb Jahren mit der Sanierung der Musteretage, dem Foyer und den technischen Trennungen. Im Foyer wurden Decke und Fußboden erneuert und eine Portierloge eingerichtet, in der sich auch die Brandschutztechnik befindet. Allein die Kosten für den Eingangsbereich beliefen sich auf etwa 80.000 Euro. Die vorhandene Technik musste erweitert werden, um die einzelnen Geschoße und Geschoßteile hinsichtlich Wärme, Kälte, Wasser und Strom getrennt abrechnen zu können. Die Eingangstüren zu den Büros wurden durch folierte Glastüren ersetzt, um ein helleres und freundlicheres Ambiente zu schaffen – „Das kommt sehr gut an.“

zu schaffen, um einzelne Bereiche getrennt abrechnen zu können. Ein weiteres heikles Thema betraf die Fluchtwege. „Hier haben sich die Bauvorschriften mittlerweile verschärft. Für jeden Büroteil muss es die Möglichkeit von zwei unabhängigen Fluchtwegen geben. Das war auch eines der schwierigsten Probleme, wie wir das lösen.“ Aus diesem Grund können derzeit in den oberen Stockwerken nur gesamte Etagen gemietet werden, da es ansonsten Probleme mit dem zweiten Fluchtweg gäbe. „Da müssten wir in beiden Stiegenhäusern Druckluftbelüftungen einbauen und das zahlt sich nicht aus, das wäre zu teuer“, ergänzt Markowitsch.

Um einen direkten Vergleich ziehen zu können, schauen wir auch in einem noch nicht sanierten Stockwerk vorbei. „Das ist ein nüchterner Bürogrundriss, an der vorderen Brehmstraße ein Drei-Hüfter, das heißt Büro – Mittelzone – Büro, nach hinten ein Zwei-Hüfter. So war der Standard damals. Technisch komplett in Ordnung: Zellenbüros, abgehängte Decken, Doppelboden. An und für sich nicht schlecht, aber für die Nachvermietung nicht besonders erfreulich.“ Verschärfte Bauvorschriften

Die größte Herausforderung bei der Sanierung war, die technischen Voraussetzungen

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Lokalaugenschein

Jetzt bin ich aber total auf das Musterbüro gespannt. Also rein in den Lift und rauf – zur besseren Orientierung hat jedes Stockwerk „seine“ spezielle Farbe beim Lift.

Im Musterbüro erhält man einen gänzlich anderen Eindruck – hell, freundlich, modern.

Wände wurden aufgelöst und teilweise durch Glas ersetzt. „Das macht natürlich schon was her.“ Um aus alt neu zu machen, dauert es lediglich drei Monate für eine komplette Etage. „Es kommt auch darauf an, wie aufwendig die Umbauten sind. Es gibt natürlich auch Mieter mit Sonderwünschen, dann dauert es bis zu vier Monaten.“ Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis

Wenn es um die Qualitäten des Gebäudes geht, fällt ein Wort sofort: kostengünstig. Bei der Planung wurde auf ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis geachtet. Besonders stolz ist Markowitsch auch auf die ausgewogenen Grundrisse und das Ambiente.

„Wenn man ein Büro möchte, das viel kann, günstig ist und keinen Repräsentationsstandort braucht, ist die Brehmstraße 12 ein wirklich gutes Produkt.“

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IM EINKLANG. Das farbliche Konzept ist stimming und trägt positiv zum Wohlfühlfaktor bei.

Auch die Verkehrsanbindung ist gut, vor allem für den Individualverkehr. Aber auch die öffentlichen Verkehrsmittel sind „gar nicht so schlecht“, beeilt sich Markowitsch anzumerken.

Um die Vermietung anzukurbeln, wurde ein Teil des vierten Stockwerks speziell für Start-ups adaptiert. Dort ist der Ausbau im Gegensatz zu den Standardbüros etwas zurückgefahren worden. „Gedacht sind diese Räumlichkeiten für kurzzeitige Vermietungen mit Einjahresverträgen und der Option auf Verlängerung“, so der Projektleiter. Diese Start-ups sind dann anteilige Mieter einer Gesamtfläche mit einem Büro (in unterschiedlichen Größen erhältlich), Allgemeinbereichen, Teeküche und Sanitäreinrichtungen. Auch ein Besprechungsraum wurde freigehalten, dieser ist letzten Endes jedoch noch nicht verlangt worden. „In diesen Verträgen ist alles

„Gedacht sind diese Räumlichkeiten für kurzzeitige Vermietungen mit Einjahresverträgen und der Option auf Verlängerung.“

mit dabei. Richtige All-in-Mieten. Lediglich um die Internetverbindung muss sich der Mieter selbst kümmern“, weist Markowitsch auf eine Besonderheit hin.

Man spielt mit größeren und kleineren Einheiten. Bedingt durch Bestimmungen des Dienstnehmerschutzes müssen die größeren Einheiten höher sein. In diesem Fall ist man bis an die Rohdecke gegangen und hat offene Installationen eingesetzt, was gleichzeitig auch zu einer optischen Diversifikation führt. Auch in den früheren Gangbereichen wurden neue Decken eingezogen, in denen die Infrastruktur versteckt ist. So kann, auf Sonderwunsch, auch eine Vollkühlung des Büros ermöglicht werden. In den kleinen Zellenbüros blieb die ursprüngliche Decke erhalten. Das Stiegenhaus hingegen wurde nicht erneuert. „Mir hätte es besser gefallen, alles komplett neu zu machen. Dass es nicht passiert ist, hat aber wirklich noch niemanden gestört“, merkt Markowitsch an. Auch die Sanitäranlagen wurden nur teilweise erneuert. „Alles rauszureißen, um ein paar neue Fliesen hinzukleben, wäre unnötig gewesen“ ergänzt der Projektleiter.

GEMEINSAM. Ob Büro oder Gemeinschaftsküche - genügend Platz zum Austauschen ist vorhanden.

Mit Liebe zum Objekt

„In Wahrheit hält sich der technische Aufwand in Grenzen“, gesteht Markowitsch. Entscheidend sei, „dass man mit Gehirnschmalz, mit Liebe zum Objekt etwas überlegt. Dass uns das mit den weichen Faktoren und dem Wohlfühlstandard so gut gelungen ist, darauf sind wir sehr stolz.“ Seit Jahresbeginn kommt es zu zwei bis drei Besichtigungen in der Woche. Aktuell wird mit potentiellen Mietern verhandelt, vier Mieter sind bereits im Gebäude eingemietet. Einer davon ist die „Lebenshilfe Wien“. Diese ist bereits seit Juni 2015 in der Brehmstraße 12 untergebracht. „Die Zusammenarbeit hat gut funktioniert“, lobt auch Andreas Mayer von der Lebenshilfe. „Wir haben uns mit dem Architekten zusammengesetzt und gesagt, was wir wollten. Der war wirklich schnell und kreativ. Da muss man sagen, das hat super gepasst.“ Ein größeres Lob kann man ja kaum bekommen. n

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz

Etablierte Geschäfts­ modelle funktionieren nicht mehr Umdenken. Immer mehr Aktionäre von Ölunternehmen – und zwar durchaus auch institutionelle Investoren – machen sich Gedanken darüber, was das Festhalten an fossilen Energieträgern für Folgen für die künftige Geschäftsentwicklung haben könnte.

Autor: Patrick Baldia

A

uch wenn sich die berechtigte Frage stellt, ob der Hintergrund wirklich die Sorge um den Planeten Erde ist oder vielmehr die Angst vor schwindenden Einnahmen, so zeigt sich doch seit geraumer Zeit eine nicht von der Hand zu weisende Entwicklung: Immer mehr Aktionäre von Ölunternehmen – und zwar durchaus auch institutionelle Investoren – machen sich Gedanken darüber, was das Festhalten an fossilen Energieträgern für Folgen für die künftige Geschäftsentwicklung haben könnte. Denn eines lässt sich nicht leugnen: erneuerbare Energien sind stark im Aufwind.

Wer in den vergangenen Jahren die Hauptversammlungen der OMV besuchte, dem muss aufgefallen sein, dass im Rahmen der Generaldebtatte nicht nur die Vertreter von Umweltschutzorganisationen wie Greenpeace

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kritische Fragen über den Fokus des Unternehmens auf fossile Energieträger stellten. Kein anderes Bild auf internationaler Ebene: Die Aktionäre großer Ölkonzerne äußern zunehmend ihren Unmut über die Risiken, die mit der einseitigen Ausrichtung der Geschäftsmodelle verbunden sind – mit dem nicht unwesentlichen Unterschied, dass sich darunter auch stimmkräftige institutionelle Anleger befinden.

Problem niedriger Ölpreis

„Man kann sagen, dass die Ölnachfrage zumindest in Europa auf längere Sicht eher nicht wachsen wird“, sagt Vladimir Preveden, Managing Partner bei Roland Berger. Er verweist auf die Tatsache, dass etwa immer mehr Menschen auf E-Mobility setzen. Ein weiteres Problem der Branchenplayer ist für den Experten der niedrige Ölpreis. „Die etablierten

Geschäftsmodelle, die auf einen Ölpreis von 70 bis 90 US-Dollar pro Barrel ausgerichtet sind, funktionieren nicht mehr“, sagt er. Vielmehr müssten sich die Ölunternehmen mittelfristig auf 30 bis 40 US-Dollar pr0 Barrel einstellen.

Die Folge: Die Notwendigkeit der Capex- und Betriebskostenreduktion ziehe sich quer durch die ganze Branche. „Aber auch auf internationaler Ebene steht die Ölindustrie – im Gegensatz zu den Stromerzeugern – erst am Anfang eines Umdenkprozesses“, so Preveden weiter. Stichwort: Stromerzeuger. Auch sie sind mit einem Umwälzungsprozess konfrontiert, der auf den scheinbar nicht aufzuhaltenden Siegeszug erneuerbarer Energien zurückzuführen ist. „Das Hauptproblem der Stromerzeuger ist heute, dass die Kunden zunehmend zu Produzenten werden – sprich die Consumer werden zu Prosumern“, so Preveden. Nachsatz: „Die Geschäftsgrundlage ist massiv gefährdet, wenn die eigenen Kunden zu Produzenten werden.“ Tatsache ist jedenfalls, dass etwa PhotovoltaikAnlagen und immer bessere Speichermöglich-

keiten den Wettbewerb in der Stromindustrie stark beeinflussen. „In fünf Jahren wird es normal sein, dass jeder, der privat und gewerblich baut, ein kleines Kraftwerk errichtet, das zu viel produzierten Strom ans Netz abgibt“, so Preveden. Aufgrund der Gesetzgebung müssten die Stromerzeuger zu definierten Tarifen aufnehmen, was tausende kleine Kraftwerke produzieren. Auch mit den Netzen würden die Versorger – wegen der Regulierung – kaum mehr verdienen. Zudem würden die Netzbetreiber zunehmend darunter leiden, dass in Zukunft immer mehr auf regionaler bzw. lokaler Ebene eingespeist werde. „Green Play“

Laut Preveden sollten die heimischen Versorger von der Klimawandel-Diskussion und dem Umstieg auf Strom aus erneuerbaren Energiequellen eigentlich profitieren – vor allem der Verbund, der einer der größten Erzeuger von Strom aus Wasserkraft sei. Die Zahlen sprechen für sich: Mehr als 90 Prozent der Stromerzeugung des Verbunds werden aus Wasserkraft gewonnen – kein Wunder, dass auch Analysten die Aktie des Unternehmens als „Green Play“ bezeichnen.

„Die Ölindustrie steht - im Gegensatz zu den Stromerzeugern erst am Anfang eines Umdenkprozesses.“ Vladimir Preveden, Managing Partner bei Roland Berger

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Im Brennpunkt: Energieeffizienz

„Es geht hier um den Kundenzugang – wer diesen hat, kann damit machen, was er will.“ Vladimir Preveden

Allerdings machen die anhaltend niedrigen Strompreise sowie die herausfordernden Rahmenbedingungen am europäischen Strommarkt den Branchenplayern zu schaffen. Hier zeigt sich ein ähnliches Bild wie im Ölbereich: Während die niedrigen Energiepreise gut für die Konsumenten sind, müssen die großen Energiekonzerne wie etwa E.ON oder RWE umfangreiche Kostensenkungsprogramme und Transformationsprojekte umsetzen. „Einige Player haben dies bereits abgeschlossen“, so Preveden.

Es geht hier um den Kundenzugang

„Die Versorger treten zum Teil sehr innovativ auf“, hält Preveden weiter fest. So habe etwa der Verbund mit Verbund Solutions eine eigene Tochtergesellschaft gegründet, die innovative zukunftsweisende Lösungen entwickelt. Dabei werde unter anderem auf mehrere Stoßrichtungen abgezielt. Im Bereich Smart Home bzw. Eco Home sei es etwa das Ziel, Schnittstellen zu den Kunden zu schaffen und über Apps sowie Location-Based-Services das Energiemanagement der Haushalte zu steuern. „Der Verbund ist in diesem Bereich bereits sehr weit“, sagt Preveden. Allerdings stelle sich die Frage, ob sich das Unternehmen auf längere Sicht gegen neue Marktplayer wie Google oder Startups durchsetzen wird können. „Es geht hier um den Kundenzugang – wer diesen hat, kann damit machen, was er will“, so Preveden.

Nach Einschätzung des Roland Berger-Experten ist der Verbund auch im Feld Electro Mobility sehr weit und biete etwa Ökostrom für Autos, Busse, Mopeds und Fahrräder an. Was die Ladeinfrastruktur betrifft, glaubt Preveden, dass sich voraussichtlich induktives Laden durchsetzen wird. Darunter versteht man bekanntlich das drahtlose Übertragen von Energie durch die Luft bzw. durch elektromagnetische Induktion. n

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Positionen & Meinungen

Immofinanz: Phase drei gezĂźndet!

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K

aum ein Unternehmen prägt die Immobilienwirtschaft mehr als die Immofinanz. Der Aufbau war in Phase eins unbestritten mit Karl Petrikovic verbunden. Danach folgte eine Restrukturierung und die Leistung, dass das Unternehmen heute noch existiert. Und jetzt? Für was steht CEO Oliver Schumy und was will er bewegen?

Das Gespräch beginnt mit einer Frage: Ob wir auch zwei Stunden später zum Interview kommen könnten? Ein wichtiger Termin wäre dazwischengekommen. Wir können und wittern klammheimlich die Sensationsnachricht.

Zwei Stunden später sitzen wir dem Immofinanz-CEO Schumy im Besprechungsraum gegenüber. Doch leider – aus der exklusiven Sensationsnachricht wird nichts. „Nichts Besonderes. Es ging um die Finalisierung letzter offener Rechtsstreitigkeiten mit Anlegern.

Diesen Termin wollte ich unbedingt wahrnehmen.“ Wir dachten, die Klagen seien längst vom Tisch. „Wir hatten Klagen mit einem Streitwert über 3o0 Millionen Euro – die sind nun vom Tisch.“ Schumy ist zuversichtlich, die noch offenen Fälle – „eine Handvoll“ – bald erfolgreich abschließen zu können. Das wäre auch gut für das Unternehmen. „Damit können wir nur mehr schauen, wie wir für unsere Aktionäre und Kunden in Zukunft nachhaltigen Mehrwert schaffen.“

„Wir wollen wachsen. Und wir wollen das dort, wo wir bereits sind.

In den Kernmärkten Deutschland und Österreich.“ Ein solcher Mehrwert soll durch den Zusammenschluss mit der CA IMMO geschaffen werden. Woran sein Vorgänger Eduard Zehetner noch gescheitert war, scheint seinem Nachfolger nun zu gelingen. Wohl auch, da vor kurzem auch Bruno Ettenauer seinen Sessel als Vorstandsvorsitzender hat räumen müssen. „Zwischen den beiden hat es halt ziemlich gemenschelt.“ Mehr ist Schumy, der zu diesem Zeitpunkt bereits in der Immofinanz tätig war, nicht zu entlocken. Er spricht lieber vom enormen Potential, dass dieser Merger bieten könnte.

In einem ersten Schritt hat nun die Immofinanz einen 26-Prozent-Anteil an der CA Immo für stolze 604 Millionen Euro erworben. Verkäufer des 26-Prozent-Anteils an der CA Immo sind die O1 Group des russischen Immobilieninvestors Boris Mints sowie die Terim Limited.

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Positionen & Meinungen

„Unser Ziel ist es auch, aus der Assetklasse Office ein unverwechselbares Produkt zu machen.“

Nach dem Zusammenbruch galt es für den wortgewaltigen und durchaus streitbaren Eduard Zehetner, der auch gerne die eine oder andere Pointe der Pointe wegen vom Stapel ließ, den Immobilientanker wieder flott zu bekommen.

Ruhigere Gewässer anlaufen

„Immofinanz und CA Immo sind Unternehmen mit extrem hohen Überschneidungen. Wir sind in denselben Märkten mit sehr ähnlichen Produkten tätig.“ Operativ verspricht sich Schumy einiges an Umsatz- und Kostensynergien. „Schon allein dadurch, dass wir einander derzeit immer wieder als Konkurrenten am Markt begegnen, zuletzt in Bukarest als finale Bieter für einen Großmieter.“ Ein weiterer Aspekt: „Im europäischen Vergleich kommen wir in eine andere Liga – zählen zu den Top10 in Europa – und sind der größte Konzern in den osteuropäischen Ländern.“ Durch den Zusammenschluss würde ein Portfolio von rund sechs Milliarden Euro entstehen. „Nicht zu vergessen, eine Entwicklungspipeline von über zwei Milliarden Euro – davon alleine 750.000 Quadratmeter in Deutschland“, rechnet Schumy vor. Vor dem „logischen Zusammenschluss“ soll noch das Kapitel Russland beendet werden. Ob durch Verkauf oder Abspaltung, diese Entscheidung ist noch offen. „Da habe ich keine Präferenz.“ Einen Gang zurückgeschaltet

Das Interview findet fast auf den Tag genau ein Jahr nach seiner Vorsitzübernahme statt. In dieser Zeit hat Schumy der Immofinanz schon deutlich seinen Stempel aufgedrückt. Nach Eduard Zehetner, der die Immofinanz gerne als Immobilienmaschine bezeichnet hatte, der gerne gekauft und verkauft hat und dabei das Unternehmen zweifelsohne gerettet hat, hat

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Schumy, was die Bewegung im Portfolio betrifft, einen Gang zurückgeschaltet. Kaum eine Immobilien AG ist von ihren Vorstandsvorsitzenden so unterschiedlich geprägt worden wie die Immofinanz. Unter Karl Petrikovics hieß die Devise: Kaufen, was das Zeug hält. „Man hat genommen, was da war. Das Portfolio war dann ein richtiger Bauchladen“, so Schumy.

Zehetner brachte Unruhe ins Unternehmen, viele gingen aus freien Stücken oder mussten gehen. Schumy will mit dem größten heimischen Immobilientanker wieder ruhigere Gewässer anlaufen. „Ich möchte an die guten Zeiten anknüpfen. Bis zum Zusammenbruch 2008 war die Immofinanz viele Jahre hinweg ein Wachstumsunternehmen. Dort möchte

„Im Bürobereich liegt unser Fokus auf den Hauptstädten der Kernländer sowie auf den „Big-7“-Städten in Deutschland.“ ich wieder anschließen. Dafür war aber eine Vereinfachung und Optimierung der Portfoliostruktur notwendig. Diese Bereinigung haben wir erfolgreich über die Bühne gebracht.“ In den vergangenen Jahren sei es innerhalb der Branche zu einer klaren Spezialisierung gekommen. „Wir sind mit unserer PortfolioBereinigung einer internationalen Entwicklung gefolgt.“ Erster Schritt sei die erfolgte Abspaltung der BUWOG gewesen, der zweite der Verkauf des Logistikportfolios. „Der BUWOG Spin-Off ist eine Erfolgsstory.“ Marktrelevante Stellung nicht erreichbar

In der Logistik habe man durchaus gute Ergebnisse erzielt. Doch hätten in dieser Assetklasse große Player in den letzten Jahren den Markt grundlegend verändert und sehr große Portfolios aufgebaut. „Wir konnten aber in keinem

Land eine marktrelevante Stellung erreichen“, gibt Schumy unumwunden zu. „Da war der Verkauf eine logische Konsequenz.“ Erfreulicher Nebeneffekt: Die Mittel aus dem Verkauf können nun in die Büroentwicklungen in Düsseldorf und Köln gesteckt werden.

Hotels: Assetklasse für Spezialinvestoren

Dass man sich im Zuge der Portfolio-Bereinigung nach der BUWOG Abspaltung nun auch von 49-Prozent-Anteilen an der EHL Immobilien GmbH trennen könnte, daran denkt Schumy nicht. „Das steht nicht zur Diskussion, zudem es sich wirklich um eine vergleichsweise kleine Beteiligung handelt.“ Von der Assetklasse Hotel hat sich die Immofinanz hingegen getrennt. Ausnahme: Als Teil von Business Parks, wie etwa in Wien, oder größeren Quartiersentwicklungen mache ein Hotel durchaus Sinn. „Hotels sind aber in den

vergangenen Jahren eine Assetklasse für Spezialinvestoren geworden. Für uns wird das ein Nebenthema bleiben.“ Unter Schumy hat sich die Immofinanz von einem (zu) breit diversifizierten Immobilienkonzern, der von Wohnen über Logistik und Büro bis hin zu Einzelhandelsimmobilien alles im Angebot hatte, hin zum Spezialisten, der sich künftig einzig auf die Assetklassen Büro und Einzelhandel konzentrieren möchte, entwickelt. Alles in allem eine gute Kombination, wie der Immofinanz-CEO meint, da sich diese beiden Assetklassen sehr gut ergänzen. „Oft gibt es eine gemischte Nutzung – und diese beiden Kompetenzen haben wir unter einem Dach vereint“, so Schumy. „Jetzt gilt es in Zukunft vernünftig zuzukaufen und eigene Immobilien zu entwickeln.“ In vielen Immobilien schlummere erhebliches Potential. Also

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Positionen & Meinungen

auch mehr Eigenentwicklungen. Vielleicht auch, weil es kaum geeignete Objekte am Markt zu kaufen gibt? Einige Immobilienfonds nehmen kein Geld mehr an, weil sie nicht wissen, was sie damit tun sollen. „Wir haben auch begonnen, die Immobilie als Produkt in den Vordergrund zu stellen. Ein Büro oder ein Shoppingcenter sind für einen Käufer oder Mieter dann attraktiv, wenn möglichst viele Bedürfnisse befriedigt werden – von der Lage, dem Standort und der Infrastruktur über effiziente Grundrisse und flexible Nutzungsmöglichkeiten bis zum angemessenen Preis-Leistungs-Verhältnis und einer Servicepalette im laufenden Betrieb. Wir wollen mit den Immobilien arbeiten.“ Kopfzerbrechen wird Schumy hingegen der russische Markt wohl nicht mehr allzu lange bereiten – ein erfolgreicher Verkauf vorausgesetzt.

Die ersten Schritte wurden bereits im Vorjahr gesetzt. Der Shoppingcenterspezialist ECE wurde mit dem Management, der Vermietung und dem Marketing des Shoppingcenters Golden Babylon in Moskau-Rostokino beauftragt. Der Standort ist gut. Es ist eines der größten innerstädtischen Shoppingcenter in Europa. Das Center hat eine Mietfläche von 165.000 Quadratmetern und über 450 Shops. Im Einzugsgebiet des Centers leben etwa drei Millionen Menschen. „Russland ist zur Zeit definitiv ein schwieriger Markt. Russland hat in guten Jahren sehr hohe Renditen erzielt. Ist aber ein Markt mit einer völlig anderen Volatilität und völlig anderem Risiko. Russland kann man aber weder mit anderen CEE-Ländern, Österreich oder gar Deutschland vergleichen. Jedes Unternehmen verträgt eine gewisse geographische Streuung – bis nach Moskau reicht diese Streuung für uns nicht mehr. Unser Schwerpunkt liegt in den Kernmärkten Österreich, Deutschland und den übrigen CEE-Ländern.“ Schumy ist überzeugt, dass sich der Markt erholen werde. „Der russische Markt erholt sich immer – es ist nur eine Frage der Zeit und in welchen Schritten dies passieren wird.“

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„Der russische Markt erholt sich immer – es ist nur eine Frage der Zeit und in welchen Schritten dies passieren wird.“

Das Gerücht, dass Boris Mints im Gegenzug für den äußert attraktiven Kaufpreis zugesagt haben soll, der Immofinanz das RusslandPortfolio abzukaufen, kommentiert Schumy knapp. Gerüchte gäbe es viele - auch wenn sie sich länger halten, werden sie nicht wahr. „Es gibt bereits mehrere Interessenten. O1 wird wahrscheinlich Interesse haben“. Ob es Sinn macht, sei fraglich. „O1 ist auf Büroimmobilien spezialisiert. Der Sprung in den Retail erfordert ein wenig mehr, als ihn nur zuzukaufen. Retail-Knowhow eignet man sich nicht so einfach und schnell an.“ Im Retail-Bereich sei dies der Immofinanz mit den Marken VIVO! und STOP.SHOP bereits gelungen. „Mit VIVO! und STOP.SHOP haben wir zwei erfolgreiche Marken entwickeln können.

STOP.SHOP ist das standardisierte RetailFormat mit 3.000 bis 15.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche für Städte mit 30.000 bis 150.000 Einwohnern. Ein optimales Produkt für Sekundär- und Tertiärstädte in Regionen mit niedrigerem Einkommen.“ Für Schumy hat das Konzept Potenzial, die führende Retailpark-Kette in Europa zu werden. „Die gute Skalierbarkeit ermöglicht eine perfekt abgestimmte Expansion.“ Ein weiterer Pluspunkt: Aufgrund der niedrigen Baukosten winken hohe Renditen bei geringem Risiko. „Die durchschnittliche Rendite beträgt 8 Prozent bei einer Auslastung von 96 Prozent.“ Zieht ein Mieter aus, sei es aufgrund der günstigen Mieten leicht, einen Nachmieter zu finden. „Mit VIVO! haben wir eine Marke für den Einzelhandel etabliert, die hinsichtlich Größe,

Ausrichtung und Angebot ideal für mittelgroße Städte mit einem Einzugsgebiet von mindestens 200.000 Einwohnern ist. Der Fokus liegt dabei auf Fashion und Entertainment mit starken Ankermietern“, so Schumy.

Dieses Knowhow, skalierbare Produkte und Marken zu schaffen, soll künftig auch auf den Bürobereich umgelegt werden. Und hier gibt es einen völlig neuen Zugang, der im nächsten ImmoFokus näher hinterfragt wird..

Die Stufe drei ist gezündet und unter Schumy optimiert die Immofinanz ihre Abläufe und das Protofolio. Das Unternehmen ist dort angekommen, wo es heißt, interessante Produkte für Nutzer zu entwickeln und aktiv zu arbeiten.

Willkommen in der realen Wirtschaft. n

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Der Teufel steckt im Detail Ein Share Deal ist nicht immer die beste Lösung.

Nichtsdestotrotz sind sie bei Zinshaus-Transaktionen stark im Kommen.

Autor: Michael Neubauer

B „Bei einem Share Deal

können die Nebenkosten in etwa halbiert werden.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

ei einem Share Deal wird nicht die Immobilie selbst gekauft, sondern es wird eine Gesellschaft gekauft, die eine Immobilie besitzt. Diese spezielle Art wird beim Immobilienkauf jetzt wesentlich häufiger als noch vor fünf Jahren gewählt“, erklärt Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien. Dieser Trend ist bei den von Arnold Immobilien vermittelten Zinshäusern, wo jährlich rund 20 Prozent des Volumens als Share Deals abgewickelt werden, zu beobachten – Tendenz steigend. Da Share Deals nicht im Grundbuch aufscheinen, schätzt Markus Arnold den seit Jahren boomenden Wiener Zinshausmarkt auch entsprechend höher ein, als vielfach kolportiert wird. „Die Ursachen für diesen Anstieg sind ganz unterschiedlich.

Steuerliche Vorteile sind dabei nur einer der Gründe, die dafür sprechen können“, meint Arnold. „Ich erwarte einen weiteren Anstieg in den kommenden Jahren.“ Share Deal nicht immer die beste Lösung

Der Gesetzgeber hat im Zuge der Steuerreform 2015 den Steuersatz für die GrESt beim Share Deal von 3,5 Prozent auf 0,5 Prozent gesenkt, was grundsätzlich zu begrüßen ist. Wenn man als Käufer gut beraten ist, lässt sich unter Umständen sogar die gesamte GrESt vermeiden, was sich allerdings nach der alten Rechtslage noch etwas bequemer bewerkstelligen ließ.

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Denn vor dem 01. Jänner 2016 konnte eine GrESt auslösende Anteilsvereinigung ex lege bereits dann verhindert werden, wenn man als Käufer nicht 100 Prozent der Gesellschaftsanteile in einer Hand erwarb, sondern z.B. nur 99 Prozent. Der restliche 1-Prozent-Anteil konnte beispielsweise durch einen Dritten, z.B. die Ehegattin oder eine Tochterfirma, erworben werden (sog. Zwergenanteil). Fazit: Es kam nach alter Rechtslage zu keiner GrESt-Pflicht.

Die Karten wurden neu gemischt

Mit der Steuerreform 2015 hat der Gesetzgeber die Spielregeln geändert. Seit 01. Jänner 2016 führt eine derartige Konstellation (99 Prozent/1 Prozent) zur Anteilsvereinigung und löst somit eine GrESt-Pflicht für den Käufer aus. Denn der Gesetzgeber hat die Grenze auf ein Verhältnis von zumindest 95 Prozent/5 Prozent angehoben. Soll heißen, dass ab einem Kauf von 95 Prozent (oder mehr) Gesellschaftsanteilen sehr wohl GrESt anfällt, weil der Gesetzgeber in diesem konkreten Fall von einer Anteilsvereinigung ausgeht. Unabhängig davon wird ein Käufer jedenfalls GrESt-pflichtig, wenn es sich um eine Unternehmensgruppe (gem. § 9 KStG) handelt.

Die Anteilsvereinigung lässt sich künftig auch nicht mehr verhindern, indem man einen Treuhänder zwischenschaltet. Etwaigen Um-

gehungsversuchen aus der Vergangenheit hat der Gesetzgeber nunmehr einen Riegel vorgeschoben.

Denn seit 01. Jänner 2016 werden Gesellschaftsanteile, die einem Treuhänder zu treuen Handen übereignet worden sind, gänzlich dem Treugeber zugerechnet.

Höhere Due Dilligence Kosten

Nachdem der Käufer beim Share Deal nicht nur eine Liegenschaft, sondern eine Projektgesellschaft erwirbt, ist in der Regel mit einer umfangreicheren Due Diligence als bei einem Asset Deal zu rechnen. „Aus diesem Grund kann man von höheren Kosten für Steuerberater und/oder Rechtsanwalt ausgehen.“ Neben den üblichen Kaufkriterien wie Lage, Substanz und Ertrag der Liegenschaft sind insbesondere die Bilanz der Gesellschaft und die einzelnen Bilanzkennzahlen, wie z.B. Buchwert, Verlustvortrag etc., vorab zu prüfen. „Erst dann lässt sich seriös abschätzen, ob für einen konkreten Käufer ein Asset Deal oder ein Share Deal vorteilhafter ist“, so Dominik Lauda, Jurist und Investmentmakler bei Arnold Immobilien. Entscheidend ist dabei nicht zuletzt, was ein Käufer mit der Immobilie in Zukunft vorhat. Eine Privatstiftung, die gedenkt, ein Zinshaus mehrere Generationen zu behalten, stellt andere bilanzrechtliche Überlegungen an als ein Projektentwickler, der eine Parifizierung und den Abverkauf der einzelnen Wohnungen andenkt. Für beide kann sich ein Share Deal „rechnen“ oder auch nicht (Stichwort: Buchwert, latente Steuern, Verlustvortrag etc.). Bei der Frage, ob Asset Deal oder Share Deal, kommt es somit stets auf den Einzelfall an, eine pauschale Bevorzugung einer Erwerbsart wäre schlichtweg falsch und unseriös. n

VOR- UND NACHTEILE Der Kauf einer Liegenschaft im Rahmen eines Share Deals kann diverse steuerliche Vorteile bringen: z.B. Grunderwerbsteuer (GrESt) entfällt, wenn es gelingt, eine Anteilsvereinigung beim Käufer zu verhindern. Und selbst wenn es zu einer Anteilsvereinigung käme (die eine GrESt-Pflicht auslöst), wurde der Steuersatz seit 1.1.2016 auf 0,5 Prozent gesenkt; Eintragungsgebühr: entfällt. Unter gewissen Voraussetzungen können sich auch die Finanzierungskosten reduzieren, wenn die Finanzierung des Verkäufers übernommen wird.

Wenn man also von marktüblichen Nebenkosten einer Liegenschaftstransaktion von rund 10 Prozent ausgeht, können die Nebenkosten beim Share Deal in etwa halbiert werden.

Bei einem Share Deal muss mit einer wesentlich umfangreicheren Due Diligence gerechnet werden. Zudem gibt es Auswirkungen auf die Abschreibung.

„Die Entscheidung für einen Share Deal

ist immer im Einzelfall zu prüfen.“ Dominik Lauda, Jurist und Investmentmakler bei Arnold Immobilien

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ImmoService

Wie fit ist Ihr Immobilienunternehmen für BEPS? Was bedeutet „BEPS“?

Autor: Dr. Gernot Ressler ist Steuerberater und Director bei LeitnerLeitner in Wien und Lehrbeauftragter am Institut für Österreichisches und Internationales Steuerrecht an der Wirtschaftsuniversität Wien.

Den Mitgliedstaaten der EU entgehen durch aggressive Steuerplanungen schätzungsweise Einnahmen von EUR 50 bis 70 Milliarden/Jahr.

Von der OECD und den G 20-Staaten wurde daher gemeinsam im Herbst 2015 in Form des sog. „BEPS“-Reports (Base Erosion and Profit Shifting) ein 15-teiliger Aktionsplan vorgestellt, der vornehmlich darauf abzielt, Gewinnverlagerungen in das niedrig besteuerte Ausland zu verhindern. Dabei handelt es sich zwar um eine „bloße“ Handlungsempfehlung, deren Umsetzung jedoch – auch aufgrund der jüngeren öffentlichen Diskussion (Amazon, Starbucks, Apple etc.) – nun politisch forciert wird. Seit Jänner 2016 liegt dazu auch seitens der EU ein Vorschlag einer „Richtlinie zur Vermeidung aggressiver Steuervermeidungspraktiken“ vor, der zahlreiche steuerliche Verschärfungen zur Folge haben dürfte.

Action 1:

Digitale Wirtschaft

Action 2:

Hybride Gestaltungen

Action 3:

Hinzurechnungsbesteuerung

Action 4:

Zinsabzug

Action 5:

Bekämpfung schädlicher

Steuerpraktiken

Action 6: Abkommensmissbrauch Action 7:

Begründung einer Betriebsstätte

Action 8-10: Verrechnungspreise Action 11: Monitoring Autor: Mag. Beate Reithofer ist Berufsanwärterin bei LeitnerLeitner in Wien.

Die Tätigkeitsschwerpunkte der Autoren liegen im Bereich Transaktionen und Restrukturierungen mit Schwerpunkt auf Immobilien.

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Action 12: Offenlegung Action 13:

Verrechnungspreise

Action 14:

Streitbeilegung

Action 15:

Multilaterale Abkommen

Wie die Infobox zeigt, handelt es sich dem Grunde nach um Maßnahmen, die vorwiegend auf aggressive Gestaltungen unabhängig von einer bestimmten Branche abstellen (etwa Verrechnungspreisgestaltungen, sog. CFCBesteuerung etc.).

Darunter befinden sich durchaus Themen, für die bereits das bestehende heimische Steuerrecht Regelungen vorsieht (bspw Exit-Tax, Anti-Missbrauchsbestimmungen) oder die schon aufgrund der bloßen rechtlichen Systematik in Österreich gar nicht relevant sind.

Bei einigen Maßnahmen wird sich aber auch für Österreich ein Nachhol- oder zumindest Nachschärfbedarf ergeben. Der genauere Blick verrät darüber hinaus, dass von einigen Maßnahmen auch die Immobilienwirtschaft durchaus materiell betroffen sein kann – nämlich sowohl Immobilieninvestments ausländischer Investoren im Inland als auch heimischer Investoren im Ausland (aufgrund der EU-weiten Umsetzung).

Zinsabzug (Action 4) Die Immobilienwirtschaft ist typischerweise kapitalintensiv und wird durch eine hohe langfristige Fremdfinanzierung gekennzeichnet. Bislang war dies allerdings steuerlich kaum ein Thema. Das heimische Steuerrecht lässt derzeit mit wenigen Ausnahmen einen unbeschränkten Abzug von Zinsen zu. Dies gilt sowohl für Bank- als auch für Gesellschafterdarlehen.

Wie von der EU und der OECD vorgeschlagen, steht derzeit eine sog. „Zinsschranke“ nach

deutschem Vorbild zur Diskussion. Demnach soll der jährliche Zinsabzug (sowohl auf Drittals auch auf Gesellschafterdarlehen) mit 30% des EBITDA (Ergebnis vor Steuern, Zinsen und AfA) oder maximal EUR 1 Mio beschränkt werden. Ein Zinsüberhang muss ins nächste Jahr vorgetragen werden und kann dann allenfalls von einem künftigen Gewinn zum Abzug gebracht werden. Genauso könnte ein „nicht verbrauchtes“ EBITDA ins nächste Jahr vorgetragen werden. Ein voller jährlicher Zinsabzug wäre andererseits nur dann gewährt, wenn die Eigenkapitalquote der jeweiligen Gesellschaft gleich hoch oder höher ist als jene des Konzerns. Überdies dürfen Zahlungen an Konzerngesellschaften (bspw Zinsen, Management Fees etc.) nicht mehr als 10% der konzernweiten Zinsaufwendungen betragen.

Naturgemäß wirft dies zahlreiche rechtliche Unklarheiten (bspw Einzelgesellschaften etc.) auf, die erst im Laufe der europaweiten Diskussion und der innerstaatlichen Implementierung zu lösen sein werden. Genauso stehen noch Übergangsregeln für „Altfinanzierungen“ zur Diskussion. Fest steht aber, dass durch die bloße Beschränkung des jährlichen steuerlichen Zinsabzugs jedenfalls ein erheblicher Teil der Immobilienbranche vor neue Herausforderungen gestellt werden würde.

Zu berücksichtigen sind dabei die Spezifika der Immo-Wirtschaft: Die Bankenfinanzierung wird in den meisten Fällen auf Ebene der Objektgesellschaft stattfinden, da eine direkte Besicherung durch das Objekt gefordert wird. Eine Angleichung auf die konzernweite Kapitalstruktur (wie uU in anderen Branchen bewerkstelligbar) erscheint somit schwierig.

Darüber hinaus finden auch (dann gleichfalls pönalisierte) Gesellschafterdarlehen zahlreich in der Praxis Verwendung – und zwar zumeist weniger aus steuerlichen, sondern eher aus liquiditätstechnischen Überlegungen heraus (Cash Trap). Am Ziel einer Zinsschranke (nämlich einer Vermeidung der Verlagerung von Zinsausgaben in Hochsteuerländer) geht dies somit freilich vorbei.

Anti-Missbrauchsbestimmungen (Action 6) Action 6 zielt primär auf die missbräuchliche Inanspruchnahme von Doppelbesteuerungsabkommen ab. Dabei geht es vorrangig

um Gestaltungen, die unter Einschaltung von (oftmals substanzarmen) Gesellschaften in vorteilhaften Jurisdiktionen (auch durch Sonderabsprachen mit der ausländischen Finanzbehörde) eine Abschirmwirkung herbeiführen sollen, etwa um Quellensteuern auf Dividenden zu minimieren oder Veräußerungsgewinne von Anteilen an Objektgesellschaften der heimischen Besteuerung zu entziehen.

Naturgemäß werden bereits nach herrschender heimischer Rechtslage viele Gestaltungen rechtlich unterbunden. Trotzdem ist zu erwarten dass solche Strukturen noch stärker in den Fokus der Finanzverwaltung rücken, zumal zu befürchten ist, dass die Beweislast stärker zu Lasten des Steuerpflichtigen verschoben wird.

Zudem werden wohl langfristig sog. Real Estate-Klauseln noch verstärkter in Doppelbesteuerungsabkommen Eingang finden.

Dadurch wird gesetzlich sichergestellt, dass selbst im Falle eines Share Deals (dh Verkauf der Anteile an einer Objektgesellschaft) auch der Belegenheitsstaat der Immobilie das Besteuerungsrecht hat.

Falls nicht bereits vorhanden, besteht somit hinkünftig auch für heimische Immobiliengruppen Bedarf nach einer geeigneten Verrechnungspreisdokumentation.

FAZIT UND AUSBLICK Freilich bleibt abzuwarten, wann und wie konkret die von EU und OECD geplanten Maßnahmen in Österreich umgesetzt werden - vieles ist noch in Diskussion. Insbesondere zur Zinsschranke gibt es auf politischer Ebene Widerstand. Fest steht aber, dass der grundsätzliche politische Wille zur Implementierung des Maßnahmenpakets vorhanden ist. Um ein „Kristallkugel-Thema“ handelt es sich daher definitiv nicht. Um die Folgen besser abschätzen und ggf. rechtzeitig reagieren zu können, empfehlen wir daher eine Überprüfung der bestehenden Strukturen im Lichte der aktuellen Diskussion. n

Hinzu kommt, dass ein automatischer In-formationsaustausch bei (auch bereits bestehenden) Sonderabsprachen mit ausländischen Finanzbehörden - zumindest innerhalb der EU - noch stärker forciert wird, wie dies etwa beim jüngst erschienenen Entwurf zum EUAbgabenänderungsgesetz der Fall ist. Für die Praxis empfiehlt sich daher eine Überprüfung sowohl für Inbound als auch für Outbound Strukturen.

Transfer Pricing (Action 8 bis 10) Auch bei Immo-Gruppen erfolgen zahlreiche konzerninterne Leistungen (bspw Zinsen, Management etc.). Insofern diese Vereinbarungen fremdüblich ausgestaltet sind, werden sie auch steuerlich anerkannt.

Dazu besteht bereits ein konkreter Gesetzesentwurf, der eine Dokumentationspflicht für Verrechnungspreise nunmehr ausdrücklich vorsieht (Verrechnungspreisdokumentationsgesetz). Ab Überschreiten einer Umsatzschwelle von EUR 50 Mio ist dabei jedenfalls die Führung eines sog. Master Files (gesamte Gruppe) sowie eines Local Files (dh über die konkreten Verrechnungspreisverhältnisse im jeweiligen Land) zu führen.

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43/1/718 98 90 - 0 Fax: +43/1/718 98 90 - 804 e-mail: wien.office@leitnerleitner.com

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Der Weg ist das Ziel. IMV-Chef Wolfgang Macho hat, wie er im Gespräch mit dem ImmoFokus betont, seinen Job „von der Pieke auf gelernt“.

Autor: Michael Neubauer

M

acho ist Stammgast im Le Ciel.

Schon im Zuge der Terminvereinbarung hatte seine Assistentin einen Tipp parat. „Sagen Sie bei der Reservierung, dass Sie mit Wolfgang Macho von der IMV kommen. Sie bekommen dann seinen speziellen Tisch.“ Warum aber gerade das Restaurant „Le Ciel by Toni Mörwald“ im Grand Hotel Wien? „Die Küche ist kreativ und leicht. Die Weinkarte lässt keine Wünsche offen und der Service ist aufmerksam und freundlich.“ Kaum ist der Satz zu Ende gesprochen, ist auch schon der Service zur Stelle, um unsere Order entgegenzunehmen. Der IMVChef wählt gebeizte Lachsforelle mit fermentiertem Selleriesaft als Vorspeise und gebratene Reinanke mit Frühlingsgemüse & Zitrus als Hauptgericht. Meine Wahl fällt auf den Spargelsalat mit Kohlrabi & Bärlauchöl und beim Hauptgang auf gedämpfte Morcheln mit Spargel & Senfgurken. Die Entscheidung über das Dessert verschieben wir auf später. Dazu Apfelsaft und Wasser. Beim Kochen hat es Macho - wie er sagt – „bis jetzt nicht weiter als zu Hilfsdiensten gebracht. Aber was ich ganz gut kann, ist Steaks grillen, medium klappt ganz gut. Meine Kochkünste sind sicher noch ausbaufähig. Da

ist Luft nach oben. Man lernt nie aus und es macht mir wirklich Spaß.“ Und was findet sich regelmäßig am Speisezettel? „Fisch, Gemüse und ein gutes Steak. An und für sich bin ich ein recht disziplinierter Mensch. Eine gewisse Schwäche habe ich bei Süßigkeiten, Mehlspeisen, vom Kaiserschmarren bis hin zum Germknödel. Da kann ich ab und an nicht widerstehen.“ Thema Marathon ist abgehakt

Die Kalorien wird Macho durch regelmäßigen Sport los – vor allem das Laufen hat es dem 54-Jährigen angetan. „Ich laufe zwei bis drei Mal die Woche, bin ein bis zweimal die Woche mit Krafttraining beschäftigt. Ich möchte meinen Bewegungsapparat gut in Schuss halten.

Beim Essen versuche ich, die Menge so zu dosieren, dass ich meine Figur halten kann.“ Das Thema Marathon hat Macho bereits abgehakt. „Ich habe drei Marathons und drei oder vier Halbmarathons absolviert. Einen Marathon zu laufen, war ein erklärtes Ziel von mir. Marathon ist nicht eine der gesündesten Sportarten.

Nach einem Marathon hatte ich immer tagelang mit meinen Gelenken große Probleme. Da habe ich beschlossen: „Das war’s – Ziel erreicht,

abgehakt.“ Ich laufe nur mehr des Spaßes wegen, so fünf bis sieben Kilometer, zwei bis drei Mal die Woche - und mit dem habe ich auch wirklich Freude. Zu mehr kann ich mich auch nicht durchringen.“ Seine Leidenschaft für Immobilien habe sich - wie vieles im Leben - durch Zufall ergeben. „Ich stamme ja aus einfachen Verhältnissen.

Mein Vater war Elektriker, meine Mutter viele Jahre Hausfrau. Mein Vater hatte den Ehrgeiz, ich müsste eine technische Ausbildung bekommen, und hat mich in eine HTL für Elektrotechnik geschickt.“ Macho habe aber rasch gemerkt, dass ihn das gar nicht interessiert.

Vielmehr habe er die Wirtschaftsseiten und die Aktienkurse studiert – auch während des Unterrichts.

„Die integrierten Schaltkreise waren mir wirklich egal. Die Schule habe ich nur aus Pflichtbewusstsein meinen Eltern gegenüber fertiggemacht.“

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„Bei Dingen, für die ich Leidenschaft habe, für die ich mich begeistern kann, glaube ich, bin ich sehr ehrgeizig. Ehrgeiz ist meiner Meinung nach auch einer der wichtigen Faktoren, wenn man erfolgreich sein will.“ Ich habe dann auch eine Zeit lang in diesem Beruf gearbeitet, im Bewusstsein, dass das nicht meines ist und nie meines werden würde.“ Einstieg als ein technischer Mitarbeiter

Ein Stelleninserat brachte den Umschwung. „Gesucht wurde ein technischer Mitarbeiter für eine Hausverwaltung. Ich habe mich beworben, wurde genommen und bin mit 1. März 1984 in die Immobilienbranche als kleiner technischer Mitarbeiter bei einer Wohnbaugenossenschaft eingestiegen.“ Dieser Job sollte sich als Glücksfall erweisen. „Knapp nach meinem Einstieg wurde die EDV eingeführt und ich hatte die Möglichkeit, das gesamte

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Verwaltungsgeschäft von der Pieke auf zu lernen.“ Um auch die Zahlen besser verstehen und interpretieren zu können, drückte Macho wieder die Schulbank und absolvierte u.a. eine Ausbildung zum Bilanzbuchhalter. 1991 erfolgte der Wechsel zur Constantia Privatbank. „In Österreich stehen die gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften unter politischem Einfluss. Da ich aber kein Mensch war und bin, der sich irgendwohin parteipolitisch hingezogen fühlt, war mir klar, dass ich irgendwann einmal meine Zelte abbrechen werde.“ Da kam die Annonce der Constantia Privatbank, die einen Geschäftsführer für eine neuzugründende Hausverwaltung suchte, gerade recht. Macho

erinnert sich gerne an die Anfangszeiten zurück. „Wir waren ein tolles Team. Viele, die damals in der Constantia Privatbank begonnen haben, sind auch noch heute erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Daniel Jelitzka ist hier ein gutes Beispiel. Schon interessant, dass wir viele Jahre später Partner geworden sind.“ Beim Kauf der IMV konnte Macho seinen nunmehrigen Partner Daniel Jelitzka ausstechen. „Wir waren zunächst Mitbewerber um den Kauf der IMV und haben uns dann recht schnell zusammengetan.“ Aus Mitbewerbern wurden Partner

2008 brach die Constantia Privatbank zusammen. „Ich hatte damals schon 10 Prozent Anteile und habe mir überlegt, was mache ich?

Steige ich aus?“, blickt Macho auf diese aufregenden Zeiten zurück. Macho wollte nicht kampflos aufgeben und entschloss sich, um den Erwerb mitzupokern. „Mir war bewusst, dass es eine extreme Herausforderung wird.

Die Immofinanz war damals für 60 Prozent des Auftragsvolumens bei der IMV verantwortlich.

Dieser Umsatz würde wegfallen. Für das verbleibende Volumen war aber die Infrastruktur, das Büro, die EDV-Landschaft viel zu groß. Ich habe überlegt, wie ich das angehen könnte.

Ich habe auch mit einigen Immobilienprofis, darunter Daniel Jelitzka und Michael Tojner – beide sind heute meine Partner – Gespräche und Verhandlungen geführt.“ Anfangs hatte Immofinanz- und ImmoeastVorstandschef Eduard Zehetner von der Constantia Privatbank deren Immobiliendienstleistungsfirmen (Hausverwaltung IMV, Maklerfirma CPB Immotreuhand) kaufen wollen. Nachdem nach Monaten noch immer keine Einigung über den Preis erzielt werden konnte, war der Weg für ein Management- Buyout frei. Eines war aber auch klar. Die neuen IMV-Eigentümer würden die Verwaltung der Immofinanz- und Immoeast-Immobilien verlieren, die zukünftig von der BUWOG FM, der heutigen EHL Immobilien Management, verwaltet werden würden - immerhin 60 Prozent des Auftragsvolumens von in Summe 3,7 Millionen Quadratmetern.

Macho sah die Chance, schlug gemeinsam mit Daniel Jelitzka und Michael Tojner am Ende des Bieterverfahrens zu. Zu diesem Zweck wurde die GIM-Beteiligungsholding GmbH gegründet, bei der auch alle weiteren Gesellschaften der Immobiliendienstleistungsgruppe gebündelt sind. „Wir haben das, was wir verloren hatten oder abgeben mussten, in den letzten sechs Jahren durch Neuakquisition, durch Einbringung von Immobilien der Miteigentümer und durch Zukäufe wieder aufgeholt“, erklärt Macho.

Zu diesen Zukäufen gehören unter anderem die „Haus & Grund Immobilien Management“ in Linz oder die „DIM Hausverwaltung“ in Klagenfurt. Das Unternehmen übernahm im Vorjahr die Schmid Immobilien Management in Perchtoldsdorf und streckte damit seine Fühler erstmals Richtung Maklergeschäft aus. „Die Unternehmen bleiben als eigene Einheiten bestehen. Wir fahren hier eine Mehrmarkenstrategie.“

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„Wir haben das, was wir verloren hatten oder abgeben mussten, in den letzten sechs Jahren durch Neuakquisition, durch Einbringung der Miteigentümer und durch Zukäufe wieder aufgeholt und sind heute Österreichs größte private Hausverwaltung.“

Konsolidierung

Macho ortet eine Konsolidierung bei den Hausverwaltungen: Steigende Betriebskosten, beispielsweise durch Gebührenerhöhungen der Kommunen, führen zu erhöhtem Druck auf die Hausverwaltungshonorare. Wer der Billigste sei, könne nicht auf Dauer hochwertige Dienstleistung bieten. Langfristig könne man jedoch nur mit Qualität punkten.

„Wir investieren sehr viel in die Erhöhung der Effizienz und den Ausbau unserer Servicequalität“, sagt der IMV-Chef. Der Trend gehe auch in der Hausverwaltungsbranche zu mehr OnlineDiensten. So wünschen sich Kunden, dass ihre Abrechnungen mit allen Details über Internet verfügbar und kontrollierbar sind.

Mit dieser Entwicklung kommen so manche der Kollegen nicht mehr mit bzw. wollen das nicht mehr mitmachen. Es sei auch eine Frage des Generationswechsels. „Nicht jeder findet einen Nachfolger.“ Den Schritt in die Immobilienwirtschaft hat Macho nie bereut. Natürlich gebe es auch Momente, in denen der Spaß und die Freude enden wollend sind. „Die Hausverwaltung hat sich mit vielen Partikulärinteressen auseinanderzusetzen. Man steht häufig in der Mitte und

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bekommt die Kritik von allen Seiten ab. Der Aufwand ist enorm, bis es ein Ergebnis gibt, das zumindest von der Mehrheit der Eigentümer getragen wird.“ Bei vielen Wohnungseigentümern ist die Hausverwaltung immer an allem schuld, auch wenn der Nachbar lärmt. „Die Hausverwaltung tut nichts, kriegt nichts weiter. Das Haus kann noch so günstige Betriebskosten haben, da ist die Hausverwaltung unten durch.“ All-in-Mieten sind für Macho eine spannende Geschichte, weil damit die bessere Bewirtschaftung der Immobilie stärker zum Tragen komme. Dass diese in der nächsten Zeit realisiert werde, daran glaubt Macho allerdings nicht. Auch für ein neues Mietrechtsgesetz sieht Macho schwarz. „Ich glaube nicht, dass es in dieser Legislaturperiode kommen wird. Die Interessenslagen sind viel zu unterschiedlich, die ideologischen Gräben so verfahren, dass man da nicht rauskommt. Wenn das kommen würde, was derzeit kolportiert wird, bin ich der Meinung, wir lassen es, wie es ist. Wenn man die betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkte auch im Wohnen außer Acht lässt und sagt, es gibt ein Grundrecht auf Wohnen, unabhängig davon, was es kostet, dann ist das realitätsfern.“ Man könne nicht ernsthaft argumentieren, dass Wohnen überall gleich viel kosten darf, vom Burgenland bis zum Bodensee und vom Stephansplatz bis zur Vorstadt. „Wenn alle Marktmechanismen außer Kraft gesetzt werden, dann soll die Politik die private

FACTS ZUR IMV-GRUPPE 11 Niederlassungen in 4 Ländern, 198 Mitarbeiter, 3,7 Mio. m² verwaltete Fläche, € 11 Mrd. verwaltetes Vermögen , € 23,75 Mrd. Umsatz

Wohnungswirtschaft abschaffen und diese verstaatlichen.

Dann möge die Politik ihre Genossenschaften, die sie auch entsprechend beeinflussen kann, dazu motivieren, günstige Wohnungen zu errichten. Dass es aber jetzt schon nicht funktioniert, ist insofern leicht erkennbar, da die neu errichteten, geförderten Wohnungen auch schon 7 bis 8 Euro netto pro Quadratmeter und pro Monat kosten.“ Erholung findet Macho bei Theaterbesuchen und beim Fischen. „Nachdem ich an der Donau aufgewachsen bin, habe ich eine Affinität zu Fischen und zum Angeln. Ich habe einen kleinen Teich in der Tullner Au. Wann immer ich kann, bin ich dort - auch zeitig am Morgen oder am Wochenende, wenn es geht.“ Seine Traumimmobilie hat Macho bereits gefunden - einen selbst geplanten Dachgeschoßausbau im Servitenviertel im 9. Bezirk. Im Sommer steht bereits der Umzug an. Aber was macht diesen Dachgeschoßausbau zur Traumimmobilie? „Die Lage und die Möglichkeit, den Grundriss der Wohnung selbst bestimmen zu können.

Das Servitenviertel ist für mich der Inbegriff für das Wohnen in der Stadt und doch im Dorf zu sein. Das Viertel hat Flair und einen ganz eigenen Charakter. Beim Dachgeschoßausbau konnten wir uns selbst verwirklichen.“ Aber jetzt doch noch ein Dessert und Espresso. Brombeer-Fencheleis mit Pistazie & Nougat. Eine interessante Kombination. Mit welcher lebenden (oder auch bereits verstorbenen) Persönlichkeit würde er gerne einmal zu Mittag essen? „Eine schwierige Frage. In der Literatur schätze ich sehr Herman Hesse.

Von der Politik her würde ich auch mit Barack Obama essen und seinen Rückblick hören – auf 8 Jahre Präsidentschaft, auf die Erwartungshaltung und darauf, woran es im System Amerika hakt, dass vieles doch nicht umgesetzt worden ist.

Und in der Musik gibt es auch 2 Persönlichkeiten: Frank Sinatra und Neil Diamond.“ Übrigens: Macho hat nicht zu viel versprochen. Küche und Service waren ausgezeichnet. n

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Über den Tellerrand

Alternative Energiegewinnung Autor: Erika Hofbauer

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in Wiener Solarunternehmer mit Niederlassung auf den Malediven will die Energieversorgung von tropischen Hotels revolutionieren.

Ein Neuling ist Martin Putschek nicht auf seinem Gebiet: Solarenergie. Putschek und seine Partner aus der europäischen Solarindustrie implementierten zusammen in 20 Jahren mehr als 500 Solarsysteme. Ein Erfahrungsschatz, von dem seine junge Firma Swimsol profitieren sollte. 2009, bei einem Besuch auf den Malediven, entstand eine neuartige Idee: Schwimmende Solaranlagen.

Denn Gebiete wie eben die Malediven haben ganz spezifische Energieprobleme, erzählt Solarexperte Putschek: Auf vielen tropischen Inseln wird Strom mit Dieselgeneratoren hergestellt. Das ist nicht nur umweltschädlich, sondern auch teuer: Selbst beim aktuell niedrigen Ölpreis ist Dieselstrom mit knapp 0,20 Dollar pro kWh weltweit eine der teuersten Energieformen. Durch die allgegenwärtige Klimatisierung der Gebäude ist auch der Verbrauch enorm. Auf den Malediven gibt es neben den zahlreichen einheimischen Inseln über 100 Resortinsel, wobei eine typische Hotelinsel 2 Millionen Liter Diesel pro Jahr für die Stromerzeugung verbraucht. „Solarenergie ist nicht nur eine umweltfreundliche, sondern aufgrund der hohen Sonneneinstrahlung auch kostengünstigere Alternative zu Dieselstrom“, berichtet Putschek von den Swimsol-Anfängen.

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Solarenergie am Wasser

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Über den Tellerrand

April 2015 erfolgte dann die erfolgreiche Installation einer Solarplattform mit 28 kW Leistung auf der Resortinsel „Gili Lankanfushi“. Das jüngste System befindet sich auf einer lokalen Insel und besteht aus vier Plattformen mit einer Gesamtleistung von 96 kW. Spannende Momente

SWIMSOL IN KÜRZE Die Swimsol GmbH hat ihren Firmensitz in Wien und einen weiteren Standort auf den Malediven. Derzeit beschäftigt das Unternehmen 15 Mitarbeiter und erwirtschaftete 2014 einen Gesamtumsatz von 475.000 Euro. Das Entwicklungsbudget des innovativen Unternehmens beträgt 2,7 Mio. Euro.

Unbegrenzt Wasser

Allerdings brauchen größere Photovoltaikanlagen viel an freien Dach- oder Landflächen für die Solarmodule – Platz, der auf den kleinen maledivischen Inseln am Land schlichtweg nicht exisitiert. Wasserflächen hingegen sind beinahe unbegrenzt vorhanden…Aber nicht nur das.

Korallenriffe halten große Ozeanwellen ab, so dass innerhalb der Atolle das Wasser relativ ruhig ist. „Für diese Standorte wurde die schwimmende Solaranlage „Swimsol Lagoon“ entwickelt. Sie hält Wellen von mehr als eineinhalb Metern Höhe stand, ist wind- und korrosionsresistent und derzeit die einzige schwimmende Solaranlage, die am Meer eingesetzt werden kann“, erzählt Putschek stolz. Die Hauptkunden der schwimmenden Solaranlage sind Betreiber von tropischen Hotelresorts und Stromversorger. Putschek: „Für viele Hotelresorts ist Solarenergie die einzig geeignete Alternative zu teuren fossilen Energiequellen. Dank Swimsol Lagoon kann selbst ohne große Batteriespeicher 20-30% des Stromverbrauchs eines Resorts mit Solarenergie abgedeckt werden.“

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Wie sieht er rückblickend seinen Einstieg in die schwimmende Solarwelt? „Während der Gründungsphase war vor allem der Kontakt zu Michael Tittmann, Gründer der Tittmann Solar GmbH, wichtig, da er über langjährige Erfahrung in der Solarbranche verfügte und dieses Wissen den Aufbau des Unternehmens wesentlich erleichterte.“ In weiterer Folge konnte mit der Technischen Universität Wien, im Speziellen dem Institut für Energietechnik und Thermodynamik sowie dem Institut für Fertigungstechnik, ein wichtiger Partner gewonnen werden, erzählt der Solar-Unternehmer. Die TU Wien war unter anderem für eine erste Machbarkeitsstudie verantwortlich und liefert bis heute wichtige Unterstützung in technischen Belangen. „Ein Meilenstein war die Fertigstellung eines ersten schwimmenden Prototypen im Maßstab 1:1 im Jahr 2013.“ Als bisherigen Höhepunkt würde Putschek die ersten kommerziellen Erfolge bezeichnen, die in den Jahren 2014 und 2015 erzielt werden konnten: So wurde im November 2014 von Swimsol die weltweit erste auf dem Meer schwimmende Solaranlage ans Netz des Hotelresorts „Four Seasons“ angeschlossen. Im

„Die wahrscheinlich größte Herausforderung für jedes neu gegründete Unternehmen ist die Finanzierung. Auch in der Geschichte von Swimsol gab es mehrere Momente, in denen das Weiterbestehen des Unternehmens auf dem Erhalt einer bestimmten Förderung beruhte. Solche Erfahrungen würde man natürlich lieber nicht machen, sie sind aber bei der Gründung eines Start-ups fast unvermeidlich“, erzählt Putschek von den Anfängen. Im Gegensatz dazu bleibt die erfolgreiche Installation der bisherigen Plattformen als sehr gute Erfahrung in Erinnerung, erzählt der SwimsolChef weiter. Worauf wird es in Zukunft für ein Unternehmen wie Swimsol ankommen? „Wichtige Ziele für die nächste Zeit sind die Gewinnung neuer Projekte auf den Malediven sowie der Eintritt in neue Märkte. Leichter als in der Vergangenheit wird voraussichtlich die technische Verbesserung des Produkts, da wir mittlerweile über die nötigen Erfahrungswerte verfügen“, so Putschek.

Auch die Finanzierung ist aufgrund des steigenden Bekanntheitsgrades und der ersten kommerziellen Erfolge gesichert. Durch eine erfolgreiche Kapitalerhöhung im April 2016 konnten 1,2 Millionen an frischem Geld gewonnen werden, somit steht einer großflächigen Vermarktung nichts mehr im Wege.

Außerdem soll es für Privatinvestoren bald die Möglichkeit geben, sich an einzelnen Projekten zu beteiligen.

Mit dem erprobten Produkt will Putschek in nächster Zeit auch in andere Märkte, wie z.B. Indonesien und Französisch-Polynesien, vordringen. Ein zentraler Bestandteil des langfristigen Zukunftsplanes ist das noch in Entwicklung befindliche Projekt „Swimsol Offshore“.

Diese Version der Plattform soll bei Wellenhöhen bis zu 4 Metern und Wassertiefen bis zu 60 Metern funktionieren, ist Putschek überzeugt, und würde damit Solaranlagen mit mehreren 100 MW auf dem küstennahen Meer in der Umgebung von Großstädten wie Singapur möglich machen. n

Solarprojekte am Vormarsch Die Eröffnung völlig neuer Perspektiven verspricht ein Spin-off der TU Wien: die im oberösterreichischen Attnang-Puchheim residierende Heliofloat GmbH will alternative Ansätze für die Energie- und Wasserwirtschaft sowie für die Meerwasserentsalzung bieten. Ansatz war dieser, erzählt Geschäftsführer Roland Eisl: Bei großtechnischer Solarenergienutzung, etwa mit Photovoltaik oder Kollektoren, stellen Supportstrukturen einen erheblichen Kostenfaktor dar, insbesondere, wenn sie der Sonne nachgeführt werden sollen. So lag der Gedanke nahe, schwimmende Solarkraftwerke zu bauen, weil dann ein gesamtes Kollektorfeld einfach gedreht werden könnte. Herkömmliche schwimmende Plattformen auf Schiffen oder geschlossenen Auftriebskörpern müssten sehr massiv ausgeführt werden, dass die Wellenenergie keinen Schaden an der Struktur verursacht, so Eisl. Der Haken: Für solartechnische Anwendungen ist das nicht finanzierbar. So haben sich die findigen Ingenieure rund um Univ.-Prof. Markus Haider vom Institut für Leichtbau- und Struktur-Biomechanik der TU Wien auf die Entwicklung einer Supportstruktur auf Wasser gestürzt, die auch bei hohem Wellengang ruhig schwimmt. Mit dem Zusatzeffekt, dass diese Entwicklung auch preiswert sein soll, damit sie unter anderem auch für solartechnische Anwendungen kosteneffizient realisierbar ist.

Das Ergebnis:

Eine Plattform, die auf Luftkissen schwebt (und nicht durch Wasserverdrängung schwimmt). Denn durch Luftkissen kann die Plattform vom Wellengang entkoppelt werden, erzählt Eisl weiter. Dazu wurden unten offene, flache Zylinder aus einem weichen, flexiblen Material entwickelt, die im Wasser treiben. Im oberen Bereich befindet sich Luft, die nicht entweichen kann, daher schwimmt der Zylinder, aber nach unten hin hat die Luft direkten Kontakt zum Wasser. Es gibt keinen abgeschlossenen Luftposter, sondern die Luftsäule über dem Wasser wirkt wie ein Stoßdämpfer. Die flexiblen Seitenwände der „Fässer“ nehmen nur geringe horizontale Kräfte auf, die bei herkömmlich schwimmenden Strukturen hohes Schadpotenzial bergen würden.

Die Heliofloat GmbH gibt es schon seit Anfang 2014. Seit Jahresbeginn sind die 3 Mitarbeiter des Unternehmens auf Investorensuche, wie Eisl berichtet, um eine erste Demonstrationsplattform (ca. 20x20m) ins Wasser zu bringen: „Umsatz haben wir dementsprechend noch keinen.

Unsere Produkte werden zu fast 100% in den Export gehen. Unsere Plattformen ermöglichen es erstmals, großflächige Anwendungen auf dem offenen Meer zu realisieren. Das gibt‘s bis dato noch nicht.“ Die Kunden des Start-ups sind Unternehmen aus der Stromerzeugung, Öl- und Gasbohrfirmen (für Serviceplattformen oder Wohnplattformen neben den eigentlichen Bohrinseln), staatliche Organisationen, die Wasserflächen abschirmen wollen, um die Verdunstung zu minimieren. n

DER NÄCHSTE SCHRITT. Ein zentraler Bestandteil des langfristigen Zukunftsplanes ist das noch in Entwicklung befindliche Projekt „Swimsol Offshore“.

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SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 17.

UBM: neues Rekordjahr 2015 2015 brachte ein starkes Plus bei Immobilienabsatz und Neuproduktion, eine deutliche Verbesserung der Eigenkapitalquote sowie eine Erhöhung der Ausschüttung um 35 Cent auf 1,60 Euro.

Zinshaus-Transaktionen: immer mehr Share Deals „Die Ursachen für den Anstieg von Share Deals sind ganz unterschiedlich.

Steuerliche Vorteile sind dabei nur einer der Gründe, die dafür sprechen können“, meint Markus Arnold und erwartet einen weiteren Anstieg von Share Deals in den kommenden Jahren.

6B47 und GWI verkaufen „West Park“ an die DWG Die 6B47 Germany GmbH und ihr Joint Venture Partner GWI Bauunternehmung GmbH haben das Wohnbauprojekt „West Park“ an die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG verkauft.

Erste Bank verkauft Hotelbeteiligungen Die Erste Bank verkauft ihre Beteiligungen an der Bad Leonfelden Hotelbetriebs Gesellschaft mbH in Oberösterreich sowie der Balance Resort GmbH im Burgenland.

S IMMO AG: Rekordergebnis führt zu Dividendenerhöhung Die börsennotierte s Immo AG erwartet für heuer weitere Aufwertungen ihres Portfolios, die schon 2015 stark zum Gewinnplus beigetragen haben.

Warimpex: Rubelverfall belastet Jahresergebnis 2015 Währungs- und Bewertungsverluste in Russland bedingen Jahresergebnis von -42,3 Millionen Euro. Die operative Performance der Hotels ohne Russlandbezug ist wachsend und bringt eine Steigerung des NOP pro verfügbarem Zimmer um 10 Prozent.

Diese Pläne müssen gestoppt werden. Sofort.

Gerüchte: Die Koalitionsparteien SPÖ und ÖVP stünden bei ihren Verhandlungen für ein neues Mietrecht „knapp vor dem Abschluss“. Dies alleine ist schon eine Meldung wert, da das Mietrecht viele Emotionen erzeugt und gerade für SPÖ und ÖVP ideologisch Bastion ist.

Merger Immofinanz-CA-Immo könnte noch scheitern Die CA-Immo-Vorstände Frank Nickel und Florian Nowotny stehen dem Zusammenschluss mit der Immofinanz positiv gegenüber, warnen jedoch: Noch sei der Deal nicht in trockenen Tüchern.

BUWOG AG: Aufsichtsrat verlängert Mandat von CEO Daniel Riedl Der Aufsichtsrat der BUWOG AG hat die vorzeitige Verlängerung des Vertrags mit CEO Daniel Riedl auf weitere fünf Jahre bis 28. April 2021 beschlossen.

KW 18.

BUWOG AG: Hamburg wird dritter Development-Standort Der Kauf eines rund 42.700 Quadratmeter großen Grundstücks in HamburgBergedorf für ein Wohnprojekt mit über 1.000 Einheiten ist Start für Development-Tätigkeiten.

Immo-Riesen kaufen in Deutschland zu Keine Angst vor der Immo-Blase: Buwog und Conwert setzen auf den Wohnimmobilienmarkt Deutschland.

RE/MAX: Einfamilienhaus-Durchschnittspreis über 200.000 Euro Die Einfamilienhaus-Preise sind in Österreich spürbar gestiegen. Die Preise zeigen in allen Bundesländern nach oben, am geringsten in der Steiermark, am höchsten in Salzburg und im Burgenland.

UBM: Karl Bier und Heribert Smolé scheiden aus dem Vorstand aus Bei der UBM Development AG werden die Weichen für einen Generationenwechsel im Vorstand gestellt. Der Nominierungsausschuss des Aufsichtsrats hat Thomas G. Winkler zum neuen Vorstandsvorsitzenden ab 1. Juni 2016 nominiert.

Lasst Taten folgen!

Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein – ist es aber nicht. Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf. Oft zitiert, weniger oft erreicht.

Besonders traurig: Die Bau- und Immobilienbranche ist kein Vorreiter.

Im Gegenteil. Sie hinkt hinterher.

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Die Mühen der Ebene Kommentar: Reinhard Krémer

n Die geplante Fusion von Immofinanz und CA Immo wird allerorten bejubelt – doch stehen die „Mühen der Ebene“ noch bevor. ImmofinanzCEO Oliver Schumy, vor seinem Engagement bei der Immofinanz Finanzvorstand des Kartonriesen Mayr-Melnhof und als knochentrockener Zahlenmensch bekannt, ging in seinem neuen Amt erst einmal daran, den Wildwuchs bei Gehältern, der sich in der Ära Zehetner breitgemacht hatte, massiv zu beschneiden. Dutzende Mitarbeiter mussten europaweit gehen. Auch ein neuer Finanzvorstand wurde in Stefan Schönauer gefunden, mit 36 Jahren sicher kein Methusalem in seiner Funktion. Seine Vorgängerin Birgit Noggler hatte überraschend das Handtuch geworfen - nach heftigen Grabenkämpfen mit Schumy, wird gemunkelt.

Seine Jugend könnte dem gebürtigen Waldviertler Schönauer jedenfalls noch zu Gute kommen, denn für die neueste Entwicklung wird er sicher viel Kraft und Ausdauer brauchen: Nach einem knappen Jahr Ruhe an der Front sicherte sich die Immofinanz für 604 Millionen Euro einen 26%-Anteil an CA Immo; bis zum nächsten Jahr wollen die Unternehmen dann verschmelzen. Der Kaufpreis soll „zu 50 Prozent via Bankkredite und der Rest über Kapitalmarktinstrumente“ aufgebracht werden, wie CEO Oliver Schumy verlauten ließ – da kommt allerhand Arbeit auf den Waidmann Schönauer zu. Der will rund 200 Millionen durch den Verkauf von Logistikimmobilien aufbringen und 50 Prozent des Kaufpreises mit Convertible Bonds finanzieren – wenn es der Markt hergibt, unken Beobachter. Insider schwärmen jedenfalls von den Synergieeffekten, die sich durch die Übernahme ergeben würden, und schließlich hatte auch schon Eduard Zehetner ein Jahr zuvor erklärt: „Die CA Immo passt hinsichtlich Kernländer und Assetklassen sehr gut zu uns.“ Dann muss es ja stimmen.

Alles daher eitel Wonne Waschtrog? Jein. Zwar soll die Verschmelzung der beiden Unternehmen Einsparungen in Höhe von 33 Millionen Euro jährlich bringen und ein neuer „Supertanker“ mit einem Börsenwert von 2,8 Milliarden Euro würde vom Stapel laufen; doch schon jetzt rumort es bei der CA Immo: Die Noch-Großaktionäre O1 und Terim hatten gegen den Wunsch des Aufsichtsrats in der Hauptversammlung ihre Kandidaten in das Gremium entsandt, obwohl sie 26 Prozent Anteile bereits veräußert hatten. Jetzt sind zwölf statt bisher acht Kapitalvertreter im Aufsichtsrat vertreten - geplant war eigentlich eine Reduktion auf sieben. Die Analysten sind sich jedenfalls uneinig: Während die Baader Bank ein Verkaufsvotum abfeuert, sieht die Societé Generale den Einstieg sehr positiv. Die Raiffeisen Centrobank hat ihr Kursziel für die Immofinanz-Aktien von 1,85 Euro auf 2,15 Euro angehoben – die Anlageempfehlung lautet unverändert auf „Hold“, obwohl ein Scheitern der Fusion größere Risiken für die Immofinanz als für CA Immo berge, meinen die Analysten. Und: Ob die Immofinanz die positiven Effekte am Ende des Tages wirklich gewinnbringend nutzen kann, hängt von zwei Faktoren ab, heißt es bei der RCB. Zum einen müsse der Zusammenschluss noch von der Mehrheit der Aktionäre beider Konzerne genehmigt werden. Zum anderen hänge der Erfolg auch davon ab, ob die Immofinanz ihre Russland-Assets erfolgreich abstoßen kann. Und hier meinen Kritiker, dass der Verkauf viel zu spät erfolge. Denn in Russland zeigt sich wieder Wachstum – und das könnte auch die Assets wieder nach oben bringen. Dann hätte Schumy den gleichen Fehler gemacht wie viele Privatanleger: Buy high – sell low. Zeigen wird sich schließlich auch, ob zwei Unternehmenskulturen unter einen Hut zu bringen sind – und wer in einem fusionierten Konzern den Hut nehmen muss.

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Waffenstillstand

Top Deal

Inzwischen haben beide Gesellschaften neue Chefs. CA-Immo-Chef Bruno Ettenauer, der zum Jahreswechsel überraschend das Handtuch geworfen hatte, wurde durch den deutschen Immobilienmanager Frank Nickel ersetzt. Bei der Immofinanz löste (planmäßig) Oliver Schumy Eduard Zehetner an der Spitze ab. Damit war der Weg für neue Gespräche frei.

In einem ersten Schritt hat die Immofinanz den von O1 und Terim Limited gehaltenen 26-Prozent-Anteil an der CA Immo für stolze 604 Millionen Euro erworben. Im fusionierten Konzern wird das Russland-Geschäft nicht mehr enthalten sein. Es soll entweder verkauft oder abgespalten werden. Zuletzt hatte die Immofinanz ihre russischen Immobilien um 400 Millionen Euro abwerten müssen, was dem Konzern in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2015/16 einen dreistelligen Millionenverlust bescherte.

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it der Fusion der CA Immo und der Immofinanz würde ein Immobilienriese mit mehr als sechs Milliarden Euro Portfoliowert entstehen. Ein Schwergewicht, das in die Top-10 in Europa aufrücken würde.

Die Bieterschlacht um die beiden börsennotierten Immobilienkonzerne geht zu Ende.

Der Zug scheint abgefahren. Noch vor gut einem Jahr haben sich Immofinanz und CA Immo viele Monate eine Schlacht um den gegenseitigen Einstieg geliefert - Verbalinjurien und Rechtsstreitigkeiten inklusive. Die CA Immo wird wohl – wenn nicht noch dramatische Ereignisse den Lauf der Geschichte verändern werden - von der Immofinanz geschluckt werden. Der Deal macht Sinn.

Core-Objekte sind am Markt schwer zu bekommen – also warum nicht gleich ein ganzes Unternehmen kaufen?

Bei der CA Immo hatte sich die russische O1 Group von Boris Mints (laut dem Magazin Forbes mit einem Vermögen von 1,5 Milliarden Dollar der fünfundfünzigreichste Mensch Russlands) eingekauft und hielt 26 Prozent.

Mit 18,50 Euro pro Aktie zahlte Mints eine kräftige Prämie auf den Börsenkurs und stieg damals nur knapp unter dem NAV ein (19,93 Euro im ersten Halbjahr 2014). Kurze Zeit später boten die CA Immo, unter ihrem damaligen Chef Bruno Ettenauer, und die O1 Group für einen Minderheitsanteil an der Immofinanz 2,8 Euro je Aktie. Der damalige Immofinanz-Chef, Eduard Zehetner, bezeichnete das als „viel zu gering“ und kündigte seinerseits an, bei der CA Immo einsteigen zu wollen. Beide Manager scheiterten: Die Immofinanz blies ihren Übernahmeversuch ab, CA Immo und O1 konnten sich mit zehn Prozent der Immofinanz-Aktien nur einen deutlich kleineren Anteil sichern als geplant.

Aber Boris Mints darf sich die Hände reiben.

Auch er hat einen Top Deal in der Tasche, hat er doch mit der CA Immo binnen eineinhalb Jahren einen Gewinn von über 25 Prozent gemacht. Gekauft hat er für 18,50 Euro, verkauft um 23,50 Euro je Aktie (bei einem Börsenkurs von 17,44 Euro). Dazu kommen noch Dividendenzahlungen in der Höhe von über 10 Millionen Euro. (Hartnäckig hält sich dabei das Gerücht, dass als Gegenleistung für den weit über dem aktuellen Börsenkurs nahe dem NAV liegenden Kaufpreis, den die Immofinanz bezahlte, Mints die Übernahme des RusslandPortfolios abgerungen worden war.)

Noch ist der Deal nicht vollständig in trockenen Tüchern. Der geplante Zusammenschluss könnte noch scheitern, warnen die beiden CA-Immo-Vorstände Franz Nickel und Florian Nowotny. „Bei dem Vorhaben sind sehr viele Aufgaben zu lösen, auch solche, die heute noch gar nicht abschätzbar sind.“ Es könnte daher sein, dass der Merger letztendlich gar nicht stattfindet. Doch wie raunte mir ein Marktinsider zu: „Jetzt geht’s nur noch darum, die eigene Haut möglichst teuer zu verkaufen.“ n

Timeline

DIE LEISTUNGEN DER NOVOTNY GROUP IM BESTEN PREIS-LEISTUNGSNIVEAU Objektschutz - Ihr Spezialist für Einkaufszentren und Bürogebäude

SICHERHEIT UND SAUBERKEIT AUF HÖCHSTEM NIVEAU

• Ganzheitliche Bewachung von Einkaufsund Bürozentren • Einlasskontrollen • Portierdienst • Empfangsdamen/-herren • Brandschutz • Betreuung der haustechnischen Anlagen • Kameraüberwachung • Streifendienst • Klassischer Objektschutz bewaffnet/unbewaffnet • Hundeführer • Sicherung von Geldinstituten und Juwelieren

Personenschutz

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rüher nannten sich viele Unternehmen im Sicherheitssegment „Wachdienst“ und es war genug, ein paar breitschultrige Personen an neuralgischen Plätzen in und rund um ein Gebäude aufzustellen.

Für die Komplexität der Aufgaben, die heute zum Thema „Security“ in Bürohäusern und Einkaufszentren gehören, reicht das bei Weitem nicht mehr aus.

Am Beginn steht ein Sicherheitskonzept, das eben nicht nur große Katastrophenfälle wie gewalttätige Übergriffe oder Brände umfasst.

Vielmehr sind es sehr oft die kleinen Herausforderungen im Alltag, die zeigen, ob ein Sicherheitsunternehmen gut arbeitet oder nicht. Wie schnell kann Erste Hilfe geleistet werden? Wie rasch werden Problemzonen abgesichert? Wie streng wird die Zutrittskontrolle gehandhabt, ohne den Komfort der Nutzer allzu sehr einzuschränken?

Rudolf Novotny setzt auf ein einfaches und bewährtes Konzept: „Erfahrung und Schulung ist alles. Der Informationsfluss zwischen unseren Mitarbeitern, den Eigentümern und den Nutzern eines Gebäudes muss reibungslos organisiert sein. Dabei ist es wichtig, dass die Mitarbeiter nicht dauernd wechseln. Manche Mitglieder unseres Teams im Millennium Tower sind seit mehr als 10 Jahren dabei, die kennen jeden Winkel.“

Und wenn tatsächlich frische Kräfte benötigt werden, muss eben dieses Knowhow weitergegeben werden. „Das klingt zwar logisch, wird aber überraschenderweise trotzdem oft nicht gemacht.“ Gerade in Immobilien wie der Millennium City oder auch der Lugner City ist das Fingerspitzengefühl der Mitarbeiter sehr wichtig. Hier treffen Büronutzer auf jugendliche Kinobesucher, der Shopping-Andrang in der Vorweihnachtszeit kollidiert mit dem Büroschluss etc. „Die Analyse der Begegnungszonen steht für uns genauso im Mittelpunkt wie auch die reibungslose Kommunikation mit den Behörden.“ Sicherheitsdienste und Exekutive müssen eng kooperieren, um den Komfort der Besucher zu gewährleisten und im Notfall schnell die richtigen Maßnahmen zu ergreifen.

Besonders gefragt bei Betreibern ist auch die Kombination von Sicherheitsleistungen und Reinigung. „Auch hier haben wir uns etwas Besonderes einfallen lassen. Unsere Reinigungsmitarbeiter werden zumindest grundlegend darin geschult, den Sicherheitsaspekt ebenfalls mit im Auge zu haben. Damit schaffen wir einen eindeutigen Mehrwert für den Immobilieneigentümer. Securiter und Qlean arbeiten als Unternehmen in unserer Gruppe eng zusammen“, betont Novotny abschließend.

• Premium Begleitschutz • Einsatzplanung und -leitung • Organisation von Limousinen und Hotels

Risiko- und Sicherheitsanalysen • Feststellen und Beheben von Mängeln in sämtlichen Bereichen der Sicherheit

Ausbildungen und Training • Nach modernsten Gesichtspunkten entwickelte Aus- und Weiterbildungskurse für Eigen- und Fremdpersonal sowie für gefährdete Personen und Interessierte • Kurse und Workshops in den Bereichen Konfliktmanagement, Verhalten im Ernstfall, Selbstverteidigung, Notfall- und Evakuierungsmaßnahmen

Reinigung • Unterhaltsreinigung für Büro, Kanzlei, Ordination, Geschäfte und Gastronomie • Grund- und Sonderreinigung • Hotelreinigung • Industriereinigung • Baustellenreinigung • Hotelreinigung • Reinigung von Fitness- und Sonnenstudios • Hygienereinigung für Artzpraxen, Labore und Spitäler

RUDOLF NOVOTNY

Novotny Group GmbH Head Office Neubaugürtel 41/4, 1150 Wien T: +43 1 90 42 059 F: +43 1 90 42 059 333 M: office@novotnygroup.com

Finance & Investment

4.0 oder was?

Change. Während Experten aus dem IT Bereich der Immobilienwirtschaft schnell und mit Bestimmtheit über 4.0 sprechen, sind die Pragmatiker eher erst bei ?!?!. Warum?

Weil die Praktiker nach dem Nutzen, dem Return of Investment und nach den Rahmenbedingungen fragen.

Autor: Alfred Waschl

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olgt man diesem pragmatischen Ansatz, so muss man zuerst die Rahmenbedingungen für die Digitalisierung generell sowie der Immobilienbranche speziell hinterfragen. Die Schaffung von Rahmenbedingungen ist primär eine politische Aufgabe. Eine dieser Rahmenbedingungen ist ein leistungsfähiges Glasfasernetzwerk. Schon in diesem Punkt hinkt die Leistung der Politik hinterher. Eine zweite Rahmenbedingung wäre die Ausbildung der Menschen, die Berufe in der digitalen Welt (digitale Strategie) erlernen wollen. Auch in diesem Punkt ist die Politik nicht Schrittmacher. Leider!!!

Mittendrin im digitalen Fortschritt

Trotzdem ist die Immobilienbranche mittendrin im digitalen Fortschritt und nimmt Herausforderungen an. Ein Beispiel dafür ist das sogenannte BIM - Building Information Modelling. Dies ist eine Arbeitsmethode, bei der man zu jeder Zeit des Planungs- und/oder Bauprozesses den Stand der Gebäudeentwicklung gesamtheitlich abrufen kann. Das ist natürlich nur mit IT Werkzeugen möglich, die sehr komplex sind. Der Vorteil solcher Tools

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ImmoFokus | Sommer 2016

liegt einmal darin, dass ein Bauherr sich sein Gebäude bis ins kleinste Detail am Bildschirm in 3 Dimensionen anschauen kann und Veränderungen nur am Bildschirm vornehmen/ zahlen muss. Für die Entwickler von Gebäuden bringt dieser Datensatz den Vorteil, dass man die Baulogistik sowie die Baukosten durch die BIM Daten wesentlich genauer planen kann.

Facility Information Management

Der nächste Schritt von BIM ist der interessanteste, weil er den Betrieb des Gebäudes, das in Europa eine Mindestlebensdauer von 40 Jahren hat, betrifft. Bezogen auf die Gebäudedaten kann man diesen Prozess BIM2FIM nennen. FIM steht für Facility Information Management. Vereinfacht gesagt handelt es sich hier um die Daten, die der Nutzer während der 40 Jahre braucht. Vergleicht man das mit dem Nutzer eines Automobils, so benötigt man bei der Nutzung des Automobils z.B. die Treibstoffart, die Anzahl der Türen, die Lederpolsterung, Bereifung, Verbrauch, Versicherungskosten, aber nicht das Gewicht des Kolbens, den Durchmesser der Kardanwelle oder die Stahlqualität des Achslagers.

Arbeitsteilige Prozesse sind Kostentreiber

Genau dieser Prozess BIM2FIM beinhaltet aber einen wesentlichen Punkt, der in Zukunft enorme Bedeutung erlangen wird, nämlich die Automatisierung. Damit ist die automatische Weitergabe von definierten und strukturierten Daten innerhalb der vernetzten (Gebäude-) Community gemeint. Weithin sind das die Stakeholder der Gebäudeentwicklung bzw. des Gebäudebetriebes. Diese automatische Weitergabe erleben Sie beim Automobil, wenn Sie in die autorisierte Werkstätte fahren. Der Annahmemeister verlangt den Autoschlüssel, steckt ihn an die Docking Station und sieht, dass die Bremsflüssigkeit alt ist oder dass der Luftdruck am rechten Hinterreifen zu gering ist.

Digitalisierung heißt Automatisierung

Der eigentliche Sinn der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft ist die Automatisierung.

Die Daten, die vom Architekten, vom Planer der technischen Gebäudeausrüstung, vom Bauphysiker etc. im BIM Modell generiert werden, sind als Datenteilmenge für den Asset Manager, für den Facility Manager, für den Energiemanager, für den Hausverwalter, für den Makler, für den Wertermittler etc. verbindlich und einheitlich. Die arbeitsteiligen Prozesse haben dazu geführt, dass man in allen Gewerken Arbeiten mehrfach macht. Man

kann also getrost von Kostentreibern sprechen.

Durch Digitalisierung/Automatisierung kann man diese Kostenpositionen optimieren.

Vorbild Automobilindustrie

Ähnliche Entwicklungen gibt es seit 30 Jahren in der Industrie, z.B. im Automobilbau. Der Prozess ist dort weitgehend abgeschlossen und hat dazu geführt, dass der VW Golf in weniger als 30 Stunden produziert wird und dass er die ersten Roststellen erst nach 10 Jahren bekommt (lean production, lean distribution, just in time, kontinuierlicher Verbesserungsprozess). Aktuell hat auch die digitale Medizin mit den Zukunftsfeldern der Telemedizin und der Entwicklung neuer Therapiemöglichkeiten ihren Fokus auf Digitalisierung/Automatisierung gelegt. Zentrales Thema dort ist die elektronische Gesundheitskarte, die auch Datenstandards zur Entfaltung ihres Nutzens braucht. Der Nutzen liegt auf der Hand: Notfalldaten, Medikationsplan, Medikamentenverträglichkeit etc.

Die Zeichen in der Bauwirtschaft stehen auf Veränderung. Die modernen IKT Technologien ermöglichen einen Höchstgrad an Vernetzung mit Interaktionsmöglichkeiten und Analysen von gewaltigen Datenmengen in kürzester Zeit. IT und Bauwirtschaft verschmelzen. Natürlich folgen daraus Verände-

„Die arbeitsteiligen Prozesse haben dazu geführt, dass man in allen Gewerken Arbeiten mehrfach macht.

Man kann also getrost von Kostentreibern sprechen.“ Alfred Waschl, caFM engineering GmbH

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Finance & Investment

SMART MOBIL. Mobilgeräte ermöglichen jedem Stake­ holder den Zugang zu Information, Kommunikation und Partizipation.

rungen für den einzelnen, für Unternehmen und für die Bauwirtschaft. Viele Leistungsträger der Bauwirtschaft sehen enorme Chancen. Sie kennen jedoch auch die Herausforderungen und fordern bessere Zusammenarbeit mit den Ausbildungseinheiten der Republik, mehr Flexibilität der Prozesse, schnellere Einführung von Technologien und effiziente Richtlinien. Diese logischen Grundvoraussetzungen/Rahmenbedingungen sind weder von den gesetzgebenden Einheiten noch von den, in der Verfassung fixierten, Standesvertretungen am Stand der Technik.

gemeinsam und abgestimmt daran arbeiten, die oben angeführten Marktbewegungen zu koordinieren.

Diese Plattform wird das Wissen/Können für die Geschäftsfelder, die durch die Methode BIM und die Verwendung der generierten Daten entstehen, optimieren. Die Vorteile von BIM, das in den nordeuropäischen Ländern schon wesentlich intensiver als in den DACH Ländern genutzt wird, liegen auf der Hand, obwohl sie breit gefächert sind:

Smartphones revolutionieren die Welt

Die technologischen Innovationen, allen voran die Mobiltechnologie, agieren als Treiber. Kein ICT -Trend hat sich so rasant entwickelt wie die Kommunikation via Smart Mobilendgerät. Mobilgeräte ermöglichen jedem Stakeholder den Zugang zu Information, Kommunikation und Partizipation. Natürlich bedienen sich alle Professionals der Immobilienwirtschaft mobiler Technologien. Das Feld der Immobilien Apps ist groß. Die Menge wird sich bei den Themen CO2 Ausstoß, Raumklima, Entsorgung etc. noch vergrößern. Die Welt der mobilen Geräte und Sensoren ist fast grenzenlos. Das wird sich auch auf die neuen Dienstleistungen, die die Digitalisierung mit sich bringt, auswirken. Das ist 4.0. Es ist unschwer zu erkennen, dass sich die ausführenden Firmen, die aktiven Architekten, die planenden Ingenieure, die Ziviltechniker etc. der technologischen Entwicklung stellen. Deshalb hat sich in den letzten Tagen eine offene Plattform entwickelt, in der die österreichische Bautechnik Vereinigung ÖBV, der österreichische Ingenieur- und Architektenverein ÖIAV und die Facility Management Austria FMA

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• Während der frühen Phasen (Entwurf, Planung, Bau) können eventuelle Probleme frühzeitig erkannt und kostengünstig beseitigt werden.

• Lebenszykluskosten können verursachergetreu diskutiert werden (keine Benchmarks).

• Die Baulogistik ist kraftschlüssig mit dem BIM Modell verbunden.

• Die Daten für einen Umbau sind umfassend im BIM Modell vorhanden.

• Im Falle des Abrisses sind die zu entsorgenden Materialien im BIM Modell etc.

Attraktiver Arbeitgeber für die Generation Y

Gerade die Generation Y verlangt völlig andere Kommunikationsmethoden und Arbeitsmethoden als die Generation, die vom Reißbrett zu den CAD Plänen gewechselt hat. Mit der Integration der BIM Methodik wird das Immobilienwesen wieder zu einem interessanten Arbeitgeber für die Jugend, die mit Datenketten, Datenbanken und Datenverknüpfungen umgehen kann und dieses Können auch weiter vorantreiben will. Für diese Generation ist Internet Fernsehen und/oder Streaming selbstverständlich. Sie nehmen das Internet of Things und das superschnelle mobile Netz 5G (50 GB/sec), das Unterhaltung in Echtzeit bietet, autonomes Fahren, elektronische Gesundheitsdienste etc. als Notwendigkeit an, obwohl es dafür erst Ende 2015 die Einigung auf Schlüsselfunktionen und den Entwicklungsfahrplan gab. Inzwischen gibt es dafür in Deutschland schon Feldversuche.

Deshalb ist die Frage der Überschrift so zu beantworten: Wir haben Nachholbedarf, die Kräfte werden gebündelt, die Chancen werden erkannt, die Pragmatiker gehen voran.

Chance Arbeitsprozesse datenbasierend zu optimieren

Für das Facility Management ist die „Diconomy“ (digital economy) von entscheidender Bedeutung. Die Anforderungen an die Berufsgruppe der Facility Manager von Seiten der Nutzer, der Auftraggeber und der Gesetzgeber werden quasi täglich höher. Die hinter den Menschen stehenden Firmen müssen wettbewerbsfähig bleiben oder wettbewerbsfähiger werden. Das ist bei geringen Gewinnmargen ungleich schwieriger als bei Arbeiten, die hohe Margen erlauben. Die Digitalisierung bietet dem Facility Management die beinahe einmalige Chance, alle ihre Arbeitsprozesse datenbasierend zu optimieren, indem man schon während der Entwicklungsphase eines Gebäudes den Input des Betreibers/Nutzers einbringt, während der Bauphase den Input überprüft und in der Betriebsphase transparent darstellt. Wichtig für diesen kontinuierlichen Verbesserungsprozess ist natürlich, dass sich der Facility Manager zu Wort meldet und sich Gehör verschafft. Unsere Kollegen in Nordeuropa erzählen uns über den Einsatz von BIM und BIM2FIM, dass sich der Arbeitsaufwand in keinster Weise reduziert hat. Vielmehr hat sich der Aufwand gesteigert. Diese Steigerung fand aber nicht in den klassischen Standardleistungsbildern statt, sondern in völlig neuen Geschäftsfeldern, die zum Teil mit Datenmanagement zusammenhängen. n

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Crowdfunding – Immobilienfinanzierung der Zukunft?

Mit einigen Euros mit dabei. Attraktiv ist diese Art der Investitionsmöglichkeit für Privatanleger, die sich schon mit kleinen Beträgen an Immobilienprojekten beteiligen können. Ein Mitgestaltungsrecht wird hier besonders geschätzt.

Autor: Patrick Baldia

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angsam aber sicher scheint sich das Immobilien-Crowdfunding auch in diesen Breitengraden zu etablieren. Über Plattformen wie immocrowd. at, Home Rocket oder Reval können sich Investoren bereits mit geringen Beträgen an Bau- und Immobilienprojekten beteiligen und bekommen dafür im Gegenzug – zum Teil äußerst attraktive – Zinsen bzw. Renditen. Die Projektbetreiber erhalten wiederum von der Crowd Eigenmittel, um ihren Finanzierungsmix zu diversifizieren. „Schließlich ist Eigenkapital am Geldmarkt teuer und andererseits der Zinssatz bei den Banken äußerst spärlich“, erklärt Bernd Rausch, Geschäftsführer des Kärntner Bauträgers Riedergarten Immobilien. Nachsatz: „So ergibt sich eine Win-win-Situation für alle Beteiligten.“

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Für das erste Immobilien-Crowdfunding in Österreich zeichnet der Kärntner Bauträger Riedergarten Immobilien verantwortlich.

2014 ging die Plattform www.immocrowd. at an den Start, über die Interessierte – mit Beträgen zwischen 1.000 und 10.000 Euro – in das Hotelprojekt Alm Resort am Nassfeld investieren konnten. Angeboten wurde dafür eine fixe jährliche Verzinsung von 4 Prozent über eine Laufzeit von sieben Jahren sowie die Möglichkeit, die Beteiligung nach einem Jahr kündigen zu können.

Eingesammelt wurden schließlich mehr als 550.000 Euro, womit das ursprüngliche Ziel, mindestens 300.000 Euro aufzubringen, um fast 100 Prozent übertroffen wurde.

„Man darf nicht vergessen, dass es sich beim Crowd­ investing um eine neue Finanzierungsmöglichkeit handelt, die eine Masse an Kleinanlegern anspricht.“ Philipp Hain Reval

„Weil das so gut funktioniert hat, haben wir uns dazu entschlossen, ein zweites Projekt mit Crowdfunding zu finanzieren“, erklärt Rausch im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Konkret gehe es um ein bestehendes, seit Jah-

„Schließlich ist Eigenkapital am Geldmarkt teuer und andererseits der Zinssatz bei den Banken äußerst spärlich. So ergibt sich eine Win-win-Situation für alle Beteiligten.“ Bernd Rausch Riedergarten Immobilien

ren betriebenes Studentenheim in Klagenfurt.

Investoren biete man erneut jährliche Fixzinsen von 4 Prozent sowie eine Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr. „Parallel zum bestehenden Objekt planen wir ein weiteres Studentenheim, das wir gemeinsam mit der Akademikerhilfe realisieren und betreiben möchten“, so Rausch.

beim zweiten Mal nicht mehr mitmachen konnten. Ein weiterer Grund sei das Inkrafttreten des Alternativfinanzierungsgesetzes (AltFG) am 1. September 2015 gewesen, das Einzelinvestments für Privatanleger auf 5.000 Euro begrenzt. „Beim ersten Projekt war es noch möglich, Anteile von 10.000 Euro oder mehr zu investieren“, so Rausch.

Ende April wurde jedenfalls die Finanzierungsrunde abgeschlossen.

Allerdings wurde diesmal weniger Kapital von den Investoren eingesammelt. Hintergrund sei eine Projektänderung gewesen – sprich: der Plan, auf einer freien Grünfläche zusätzlich „Living Container“ aufzustellen. Auf Anraten der Anwälte habe man die Crowd dazu befragt, worauf einige der 40 Investoren, die insgesamt 200.000 Euro investiert haben, wieder abgesprungen sind. Letztlich konnte man immerhin 110.000 Euro an Eigenkapital – zu Anteilen von 1.000 bis 5.000 Euro – aufbringen.

Stichwort: AltFG. Damit wurde in Österreich erstmals ein rechtlicher Rahmen für alternative Finanzierungsformen wie Crowdfunding und Crowdinvesting geschaffen, was letztlich auch ein Ausdruck für deren steigende Bedeutung ist. Das Gesetz wird von Experten jedenfalls mit gemischten Gefühlen gesehen. Für Philipp Hain, CEO der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform Reval, ist die vorgegebene Obergrenze von 5.000 Euro einerseits gut, da dadurch das Risiko der einzelnen Investoren begrenzt werde. „Man darf nicht vergessen, dass es sich beim Crowdinvesting um eine neue Finanzierungsmöglichkeit handelt, die eine Masse an Kleinanlegern anspricht.“ Auf der anderen Seite handele es sich dabei um eine gewisse Bevormundung seitens des Gesetzgebers. Nachsatz: „Bei anderen Anlageformen – wie etwa Aktien – gibt es keine Grenzen.“

Dass es beim zweiten Projekt schwieriger war, Investoren anzusprechen, führt Rausch vor allem auf zwei Gründe zurück: Einerseits habe man beim ersten Mal viele Privatinvestoren aus dem Bekanntenkreis angesprochen, die

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Finance & Investment

Ähnlich wie Rapid setzt auch Austria Wien bei seinem großen Stadionprojekt auf Crowdfunding. Mit 3 Million Euro und fast 1.500 Investoren ist der SK Rapid ist mit dem Rapid InvesTOR das erfolgreichste Crowdinvestingprojekt Österreichs. Aber auch die Wiener Veilchen durften einen Rekord melden: Nicht einmal 30 Stunden, nachdem das Crowdinvesting-Projekt „Arena Invest“ von FK Austria Wien auf www.violacrowd.at und conda. at veröffentlicht wurde, haben 600 Fans und Anleger 1,5 Million Euro in die Generali-Arena 2018 investiert. Nie zuvor wurden in Österreich das Fundingziel so schnell erreicht und 1,5 Million Euro per Crowdinvesting in derart kurzer Zeit investiert.

„Ob sich Crowdfunding als Finanzierungsmöglichkeit anbietet, ist meiner Meinung nach auch eine Frage der Unternehmensgröße sowie der internen Struktur, die man zur Verfügung stehen hat.“ Roland Pichler Die Wohnkompanie

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„Wir haben erstmals 2013 mit der Idee gespielt, Immobilienprojekte mit Crowdfunding zu finanzieren“, so Hain. Man habe Investoren die Möglichkeit bieten wollen, mit geringen Beträgen Miteigentümer von Immobilien zu werden. Im Vorjahr habe man sich dann intensiv mit der Finanzierungsseite beschäftigt und mit der Gewerbeberechtigung zur Vermögensberatung alle notwendigen Voraussetzungen geschaffen, um mit Reval an den Start gehen zu können. Seitdem könnten Privatinvestoren ab einem Betrag von 100 bis 5.000 Euro bei Projekten einsteigen – für höhere Investitionen ist eine Selbstauskunft auf der Plattform auszufüllen. Dafür winken projektabhängige Renditen.

Das Besondere an Reval sei, dass Investoren die Möglichkeit hätten, sich im Rahmen der so genannten „Projektwerkstatt“ einzubringen, so Hain. Dabei gehe es darum, ein Projekt nutzerseitig zu verbessern bzw. attraktiver zu machen. „Auf der anderen Seite erhöht das auch die Aufmerksamkeit und lockt weitere Investoren an“, so der Reval-CEO. Einige Bauherren wären jedenfalls sehr offen für die Ideen der Investoren, um sich stärker an der Zielgruppe orientieren zu können. Gerade die Möglichkeit, sich in Projekte einbringen zu können bzw. mit der Crowd auszutauschen, macht für Experten – so auch die Erfahrungen aus anderen Ländern – den besonderen Reiz des Crowdinvesting gegenüber Immobilieninvestments, wie etwa Aktien, aus.

„Ob sich Crowdfunding als Finanzierungsmöglichkeit anbietet, ist meiner Meinung nach auch eine Frage der Unternehmensgröße sowie der internen Struktur, die man zur Verfügung stehen hat“, so Roland Pichler, geschäftsführender Gesellschafter von Die Wohnkompanie. Schließlich sei damit ein erheblicher zeitlicher Aufwand verbunden. Tatsächlich ist der Grundtenor unter Experten, dass das Crowdfunding vor allem für kleinere und mittlere Projekte mit einem Volumen von 5 bis 20 Millionen Euro interessant sei, bei denen Eigenmittel in der Höhe von 10 bis 30 % des Projektvolumens benötigt würden. „Größere Unternehmen haben auch andere Finanzierungsmöglichkeiten, insbesondere in der heutigen Zinslandschaft“, bringt es Hain auf den Punkt.

Bei Reval laufen derzeit jedenfalls zwei aktuelle Projekte. Im Falle des ,Haus der Generationen' in Kaltenleutgeben, einer Marktgemeinde im Bezirk Mödling, wird etwa die Projektwerkstatt Ende Mai abgeschlossen. Beim BrickLab, einem neuen Projekt der Eigentümer des Crossfit Gym Brickbox im 14. Wiener Gemeindebezirk, ist die Ideenphase ebenfalls abgeschlossen. Wie Hain erklärt, werde im Sommer mit der Fundingphase begonnen. Damit nicht genug: Vier weitere Finanzierungsprojekte würden sich in der Vorbereitungsphase befinden.

Grundsätzlich sei man an den Nutzungsarten Wohnen, Büro, Retail, Gesundheit und Tourismus interessiert. „Wenn das Projekt passt, werden wir auch in Zukunft auf Crowdfunding setzen, um Eigenkapital mit einer Crowd aufzubringen“, sagt auch Rausch.

Trotz der Vorzüge für alle Beteiligten darf nicht vergessen werden, dass man als Investor Risikokapital zur Verfügung stellt. Da es sich bei den Beträgen in der Regel um nachrangige Darlehen handelt, droht den Investoren im Falle einer Pleite der Gesellschaft somit ein Totalverlust.

Daher ist es empfehlenswert, etwaige Projekte genau unter die Lupe zu nehmen und auch auf die Qualität der Bauherren zu achten. Bei Riedergarten Immobilien setze man Crowdfunding im Übrigen nur bei Projekten ein, die bereits ausfinanziert wären, so Rausch. Nachsatz: „Grundsätzlich brauchen wir also die Crowd nicht.“ n

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Mut zur Individualität und Revolution Individuelle Zugänge, Digitalisierung und Revolution. Das waren die großen Themen des 18. Europäischen Shopping Center Symposiums mit dem Titel „It‘s boutique“ von RegioPlan Consulting.

Autor: Andreas Altstädter

E

nde April tauschten sich zahlreiche internationale Center-Betreiber, Investoren, Eigentümer, Center Manager und Händler sowie Marketingexperten im Palais Ferstel in Wien über aktuelle und zukünftige Trends der Shoppingcenter-Branche aus. Waren es bisher oft standardisierte Konzepte, die jahrelangen Erfolg brachten, sei es nun an der Zeit, sich auf individuelle Angebote, unkonventionelle Zugänge sowie Flexibilität zu fokussieren.

Laut Savills-Analyst Jörg Krechky sind Shoppingcenter für Investoren weiterhin beliebte Anlageobjekte. Das zeige der Anstieg des Investmentvolumens auf 57 Milliarden Euro im Jahr 2015, obwohl ganz klar fallende Mieten in Shoppingcentern zu beobachten sind. Dies bedeute allerdings nicht, dass die stationäre Fläche an Bedeutung verliere, sondern dass sie für Mieter zu teuer ist. Im Kontext aller Absatzkanäle des Handels hat die stationäre Fläche verloren.

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ImmoService

„Die Gastronomie entwickelte sich in den letzten Jahren in Richtung Entertainment und Handel.

Der Handel kann davon lernen und in Richtung Entertainment und Gastronomie gehen.“ Hania Bomba, RegioPlan Consulting

online aufbereiten und nützen. Somit erhöht sich die Content Produktion und wird viel komplexer. Dass man dabei verleitet ist, den Konsumenten zu überfordern, streitet Rainer Wolfsberger, indoo.rs, nicht ab: „Die Selbstbeschränkung schafft Qualität.“ Man müsse lernen, das richtige Maß zu finden und sich ab und zu zurückzunehmen. Allerdings seien die Flexibilität und das Testen neuer Methoden unverzichtbar, denn immerhin müsse man laut Herbert Rohrmair-Lewis, Lobster Werbeagentur, einen Mehrwert für sowohl Konsumenten als auch Mieter erschaffen und Perfektion bieten, die man woanders nicht bekommt.

Laut den Experten der drei Big Player der Branche - METRO Properties, ECE Projektmanagement und SES Spar European Shopping Centers - werden Flächen allerding ganz und gar nicht unwichtiger, sondern bekommen eine andere Bedeutung. Die Expansionsphase ist vorbei, alle drei Unternehmen konzentrieren sich auf die Optimierung des Bestandes. Dass die stationäre Fläche ins Schwitzen kommt, wollen die Experten nicht bejahen. Zwischen den Zeilen hörte man jedoch bei Aussagen wie von Oliver Borg, METRO Properties - „Wir müssen uns in Zukunft mehr um die Mieter bemühen“-, dass sich auch das operative Business offensichtlich verändert.

Von regional zu lokal - sogar zu microlokal

Galten die Gastro-Konzepte in der Vergangenheit wegen ihrer geringen Mieten noch als unbeliebte Mieter in Shoppingcentern, so sind sie heute die „Rising Stars“ und tragen

Selbstbeschränkung schafft Qualität

Währenddessen lag der Fokus der MarketingDiskussion auf der Digitalisierung. Lisa-Maria Neuhofer, Donauzentrum, ist sich der Wichtigkeit bewusst, alle Zielgruppen eines Centers digital miteinzuschließen, denn „die Digitalisierung ist ein wichtiger Teil der Customer Journey und ist nicht mehr wegzudenken.“ Dafür reicht nur ein Social-Media-Kanal mittlerweile nicht mehr aus, da sich verschiedene Zielgruppen im Internet unterschiedlich bewegen. Als die wichtigsten Plattformen sehen die Experten noch immer Facebook und Instagram, aber auch Snapchat für das jüngste Publikum. Center Apps verändern das Einkaufserlebnis enorm und liefern gleichzeitig für den Betreiber detaillierte Informationen zum Konsumentenverhalten. Welche Funktionen diese jedoch brauchen, ist von Center zu Center unterschiedlich. Nicht alles, was für das Donauzentrum passend ist, würde in Kärnten oder Salzburg funktionieren und sei auch nicht notwendig, sondern nur kostspielig.

Die Zukunft sehen die Teilnehmer der Diskussionsrunde ähnlich: „Content is King“. Man müsse in Zukunft alle Offline-Inhalte auch

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„Wir müssen uns in Zukunft mehr um die Mieter bemühen.“ Oliver Borg, METRO Properties

maßgeblich zur Aufenthaltsqualität bei. Laut Marcus Wild haben sich die Gastro-Mieten in den letzten zwei Jahren sogar verdoppelt.

Für Hania Bomba, RegioPlan Consulting, kann der Handel von der Gastronomie lernen. „Gastronomie ist ein tolles Beispiel, um über Aufenthaltsdauer und Zusatznutzen zu lernen. Die Gastronomie entwickelte sich in den letzten Jahren in Richtung Entertainment und Handel - und das kann der Handel lernen und in Richtung Entertainment und Gastronomie gehen.“ Jan Knikker vom Architekturbüro MVRDV, das die international bekannte Markthall Rotterdam entworfen hat, berichtete aus erster Hand, welche Bedeutung es hat, solche individuellen Konzepte ohne Kompromisse umzusetzen. Denn bei einer Miete pro Stand und pro Tag von 45 Euro braucht die Halle ihre Frequenz von 9 Millionen Besuchern pro Jahr. Eine ECE könnte die Flächen nicht so günstig vermieten, laut Klaus Striebich, Mitglied des Vorstandes der ECE, verantwortlich für die Konzernvermietung. Ob das Konzept bereits wirtschaftlich sei, wurde im Zuge der Diskussion angerissen. Rechnen kann sich das Projekt wohl nur als Ganzes, inklusive den Wohnungen und den ergänzenden Einzelhandelsflächen, die die Markthall ausmachen. Ein Grund mehr, warum solche Konzepte nicht funktionieren, wenn man sie nicht als Ganzes, als einheitliches Konzept versteht.

Was kann also der Handel von der Gastronomie lernen? Für Bomba liegt es auf der Hand. „Es geht nicht nur um lokales, sondern um microlokales Marketing. Es geht um Individualisierung auf der Fläche, im Marketing, in der Kundenansprache, in der Gestaltung der Produkte bis hin zur Onlinezustellung und darum, den Mitarbeitern Verantwortung zu geben und sie in das große Ganze einzubinden.“ n

„Fallende Mieten bedeuten nicht, dass die stationäre Fläche an Bedeutung verliert, sondern dass sie für Mieter zu teuer ist.“ Jörg Krechky, Savills

Rückblick

Immo Frühstück

„Die Zusammenarbeit mit den Oberösterreichischen Nachrichten ist ein weiterer wesentlicher Schritt, um unser Ziel zu erreichen: der führende Verlag für die Immobilien­wirtschaft zu werden.“ Ronald Goigitzer, Geschäftsführer & Verlagsleiter – GNK Media House GmbH

A

nlässlich der Präsentation der Frühjahrsausgabe lud der ImmoFokus zu einem gemütlichen Frühstück an die Alte Donau in die Kantine der Polizeisportvereinigung Wien (PSV).

Geschäftsführer und Verlagsleiter Ronald Goigitzer nutzte das ImmoFrühstück, um die jüngst aus der Taufe gehobene Kooperation zwischen den Oberösterreichischen Nachrichten und dem GNK Media House (ehem. Fokus-media House) vorzustellen. Gemeinsam werden mit den Magazinen „Premium Investment“ und „Premium Living“ im Herbst zwei neue Produkte auf den Markt gebracht. Knapp eineinhalb Jahre nach dem erfolgreichen Relaunch und Neustart des ImmoFokus setzt das GNK Media House einen weiteren Expansionsschritt. „Diese Zusammenarbeit ist ein wesentlicher Schritt, um unser Ziel zu erreichen: der führende Verlag für die Immobilienwirtschaft zu werden“, so Goigitzer bei der Präsentation. „Ganz besonders freut es mich, mit den Oberösterreichischen Nachrichten einen starken Partner gefunden zu haben.“ Bernd Kirisits, verantwortlich für die Anzeigen bei den Oberösterreichischen Nachrichten, sieht der Zusammenarbeit mit ebenso viel Optimismus entgegen: „Oberösterreich ist eine Region mit großer Wirtschaftskraft, die Oberösterreichischen Nachrichten haben hier eine unangefochtene Stellung als Nummer 1 am Medienmarkt.

Da lag natürlich eine Zusammenarbeit nahe, den Input der Fachredaktion des ImmoFokus zum Nutzen unserer Leserinnen und Leser und unserer Werbepartner gemeinsam mit der Stärke unserer Zeitung zu bündeln.“ Chefredakteur Michael Neubauer zur neuen Aufgabe: „Wir wollen mit unseren Print- und Onlineprodukten, wie der ImmoFokus Timeline, nicht nur Nachrichtenüber- und -vermittler sein. Die Themenwahl setzt bewusst Akzente und regt zum Nachdenken an. Nur der Diskurs, der Austausch und Wettstreit von Meinungen kann die Gesellschaft allgemein und unsere Immobilienbranche im Besonderen weiterbringen.“ n

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Unter den Gästen gesichtet: Alois Reikersdorfer und Christian Friesenegger (RE/MAX), Johann und Patricia Gross (GROSS Versicherungsmakler), Richard Lemon und Andrea Fiedler (DPC – Danube Property Consulting), Ulrike Höreth (Brezina-Real Immobilien), Erwin Schöppl und Bernd Kirisits (Oberösterreichische Nachrichten), Wolfgang Macho (IMV Immobilien Management), Michael Mitterdorfer (BAR bareal Immobilientreuhand).

„Wir wollen mit unseren Print- und Onlineprodukten, wie der ImmoFokus Timeline, nicht nur Nachrichtenüberund -vermittler sein.“ Michael Neubauer, Geschäftsführer & Chefredakteur – GNK Media House GmbH

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ImmoService

Investoren braucht das Land Secondary Towns. Stefan Ottrubay, Direktionsrat der Stiftungen Esterhazy und Generaldirektor der Esterhazy Betriebe lud Mitte Mai zu den ersten Eisenstädter Gesprächen in das Kalandahaus am Trausdorfer Meierhof.

Autor: Angelika Fleischl

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„Warum sollte man das Südburgenland nicht zum Florida von Österreich machen?“ Andreas Kreutzer Kreutzer Fischer & Partner Consulting

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ie Städte werden immer größer.

Der Zuzug der Menschen in die Städte stellt eine Herausforderung dar. Das spürt man auch im Umfeld von Eisenstadt. „Eisenstadt gehört nicht zu den Secondary Cities, profitiert aber als ,Secondary Town‘ stark vom Austausch der Großstadt und des ländlichen Raumes“, ist der Gastgeber des Abends, Direktionsrat der Stiftungen Esterhazy und Generaldirektor der Esterhazy Betriebe Stefan Ottrubay, überzeugt. Doch nur Natur anzubieten, reiche heute nicht mehr aus. „Der Gast von heute will aus einem differenzierten Angebot wählen können. Das Nordburgenland muss definitiv attraktiver werden“, so Ottrubay. „Wir wollen und werden unseren Beitrag dazu leisten.“ Schon heute ist Esterhazy einer der Big Player in der Region, wie ImmoFokus-Chefredakteur Michael Neubauer, der durch den Abend führte, bei seiner Kurzvorstellung der Referenten anmerkte. Im Geschäftsjahr 2015 erzielten die Esterhazy Betriebe in den Bereichen Forst- und Naturmanagement, Weinbau, Immobilien, Historische Großanlagen sowie Kultur und Tourismus mit ihren rund 285 Mitarbeitern einen Gesamtumsatz von 46,3 Millionen Euro. Viele der Aktivitäten haben das Ziel, Eisenstadt zum Kultur- und Tourismuszentrum des Pannonischen Raumes zu machen. Dafür brauche es allerdings mehr ergänzende Angebote zum Wandern, Radeln oder Fischen. Ottrubay bleibt realistisch: „Jede Entwicklung braucht Zeit.“ Einiges an Zeit sei aber ungenützt verstrichen, da die EU-Fördermittel nicht effizient genug eingesetzt worden seien.

Fotos: Roland Schuller

Konsument + Produzent = Prosument

Dass gerade das Nordburgenland enormes Potential habe, bestätigte Immobilienprofi Thomas Malloth in seinen Ausführungen. „Ich habe schon vor zwei Jahren gesagt: Hier muss man investieren.“ Für ihn ist die Urbanisie-

rung das Thema schlechthin. „Wenn wir von der Immobilienentwicklung sprechen, sprechen wir auch von der Dichte-Diskussion“, so der ehemalige Präsident des österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Die Städte würden sich immer mehr in den suburbanen Raum ausdehnen.

Demnach haben die kleinen „Towns“ keine Chance, sich gegenüber der Großstadt zu behaupten – oder etwa doch? Eine definitive Antwort auf diese Frage gebe es nicht. „Die Chance aber lebt.“ Doch wir stünden erst am Anfang großer Veränderungen, ist Malloth überzeugt, der kurz vom Kernthema „Immobilien“ abschweift. So ist sich der Immobilienprofi sicher, dass sich Arbeit und Unternehmerschaft stark wandeln werden. In Zukunft werde es „Privat statt Staat“ heißen. Konsumenten und Produzenten werden zu einem verschmelzen – der „Prosument“ ist geboren. „Wir produzieren und konsumieren gleichzeitig“, verdeutlicht Malloth. Es wird zu einer Verschiebung der

„Ohne Anbindung an den urbanen Raum wird’s aber nicht gehen.“ Thomas Malloth Malloth & Partner Immobilien

Sommer 2016 | ImmoFokus

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ImmoService wie zum Beispiel Eisenstadt, in Zukunft zunehmen. „Ohne Anbindung an den urbanen Raum wird’s aber nicht gehen“, kritisiert Malloth die Verkehrspolitik des Landes. Doch wie schafft man Erfolg im ländlichen Raum? „Man muss immer einen Schritt weiter sein – darf nicht gewöhnlich, muss aber zweckmäßig sein!“

Gesellschaft kommen. Da stelle sich die Frage, ob man den traditionellen Geschlechterrollen noch gerecht werden kann. Globalisierung, Individualisierung und Digitalisierung wären Trends, denen man sich nicht verschließen könne.

Immer einen Schritt weiter sein

„Eisenstadt gehört nicht zu den Secondary Cities, profitiert aber als ,Secondary Town‘ stark vom Austausch der Großstadt und des ländlichen Raumes.“ Stefan Ottrubay, Direktionsrat der Stiftungen Esterhazy und Generaldirektor der Esterhazy-Betriebe

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Gerade für das Thema „Leistbares Wohnen“ biete der ländliche Raum enormes Potenzial. „Hier gibt es noch günstiges Bauland.“ Daher würde die Bedeutung der „Secondary Towns“,

Für viel Diskussionsstoff sorgte Marktforscher Andreas Kreutzer, geschäftsführender Gesellschafter der Kreutzer Fischer & Partner Consulting, mit seiner aktuellen Tourismusstudie. „Wir haben zum ersten Mal sowohl die wirtschaftliche Bedeutung der Nächtigungstouristen, der Ein-Tages-Touristen als auch die der touristisch genutzten Nebenwohnsitze untersucht.“ Das Ergebnis: Der Tourismus boomt. In den letzten 15 Jahren stiegen die touristischen Besuchstage um 55 Prozent. Besonders stark sei der Tagestourismus im Burgenland gewachsen. Dies liege vor allem am Shopping-Tourismus. „Denken Sie allein an Parndorf.“ Doch: Wo viel Licht ist, ist starker Schatten. „Das sind Tagestouristen. Die kommen her, kaufen ein und dann sind sie wieder weg.“ Nächtigungen: leider Fehlanzeige. „Wo sollen sie auch. Es gibt ja abgesehen von den 4- und 5-Stern-Hotels in der Thermenregion kaum ein Angebot.“ Doch leider machen internationale Ketten und Investoren einen weiten Bogen rund um Eisenstadt und das Burgenland. „Gerade die Ketten mit ihren weltweiten Buchungssystemen würden mit ihren Stammkunden neue Gäste ins Burgenland bringen“, ist der Marktforscher überzeugt.

Das Angebot stimmt nicht

Der Burgenländische Übernachtungstourismus profitiert von einem speziellen Asset: dem Ballungsraum Wien. „Wichtig ist jedoch, dass das Angebot stimmt – und das stimmt nicht“, wird Kreuzer energisch. Er ortet hier starken Nachholbedarf. Das Burgenland hat landschaftlich viel zu bieten, jedoch: „Die Wettbewerbsposition ist eher schlecht.“ Stärken sind Ruhe, Neusiedler See, Gastfreundschaft und Wellness-Angebot. Bei den Thermen sieht Kreuzer kein Problem – „Hier hat man es überwiegend mit Vier- bis Fünf-SternHotels zu tun. Jeder zweite, der ins Burgenland kommt, ist ein Premium-Gast.“ Nebenwohnsitze seien im Burgenland ein heikles politisches Thema. Mehr als 70 Prozent der touristischen Nebenwohnsitze befinden sich im Nordburgenland – vor allem rund um den Neusiedler See. „Mit 90 Tagen ist die jährliche Nutzungsdauer extrem hoch – ein enormer volkswirtschaftlicher Nutzen für die Region.“ Für das Mittel- und Südburgenland hat Kreuzer eine Vision. „Dort ist es ruhig, das Klima ist gut, es gibt Thermen und gute Pflegekräfte. Warum sollte man das Südburgenland nicht zum Florida von Österreich machen?“ Außerdem sollen die Angebote des Premium- sowie des Low-Budget-Segments erhöht werden. Auch ein Ausbau der Kulturangebote soll einen positiven Beitrag zum Tourismus im Burgenland leisten. „Natur und Kultur in Einklang zu bringen, wäre ein neuer Ansatz“, so Kreuzer.

In der Diskussion ist man sich rasch einig. „Aus einem ThermenTouristen wird nicht im Handumdrehen ein Kultur-Tourist.“ Aber dort, wo die Kultur ist, fehlt es an einem Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten. Doch Events allein sind zu wenig. Kreutzer: „Ein Event schafft Menschen her – abholen muss man sie selbst.

Wenn man sich über zu wenig Wertschöpfung beklagt, bedeutet das, man hat die Menschen nicht abgeholt.“ Außerdem: „Man muss sich anders positionieren.“ „Es stellt sich die Frage der Identität,“ ergänzt Malloth. Oft sind auch die lokalen Strukturen von den multipolaren Fragenstellungen überfordert. „Es braucht regionale Betreuung“, sind sich Malloth und Kreuzer einig. Ottrubay zum Abschluss: „Es braucht Investoren, die in die Geschichte investieren.

Man braucht Geschichte, um wieder interessant zu werden.“ n

Sommer 2016 | ImmoFokus

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Kapitel

TPA

****** 11. APRIL Energy Tomorrow 2016 fand unter dem Titel „Energiewende – Quo vadis?“ in den Räumlichkeiten der „Wolke 19“ im Wiener Ares Tower statt. Mehr als 120 Personen waren der Einladung gefolgt. „Wir freuen uns, dass sich Energy Tomorrow als Fixpunkt zum Ideenaustausch und Netzwerken etabliert hat“, so Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partner von TPA Horwath. Namhafte Persönlichkeiten wie Univ. Prof. Karl Rose, Director des World Energy Council, sowie die Experten des Klima- und Energiefonds, von TPA Horwath, Pöyry und Schönherr schafften mit hochwertigen Impulsvorträgen auch dieses Jahr wieder die perfekte Plattform zum fachlichen Austausch und Netzwerken.

ÖGNI GEBÄUDE SUMMIT

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28. APRIL Über 150 Experten aus der Immobilienbranche folgten der Einladung der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft zum „Gebäude Summit“, der im Hotel Park Hyatt seine Premiere feierte. Im Zentrum stand der Ansatz, alle Akteure, die beim Bauen und beim Betrieb einer Immobilie notwendig sind, zu hören und damit alle Standpunkte sowie die jeweiligen Anforderungen besser zu verstehen. Mit dabei unter anderem: Christoph Achammer (ATP), Rony Riedo (Belimo), Christian Pillwein (Beckhoff), Georg Kubasa sowie Jürgen Chochola (GTS Automation), Michael Moshammer (Rustler) und Philipp Kaufmann (ÖGNI).

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ImmoFokus | Winter 2014

IMABIS CONNECT

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12. APRIL

Volles Haus bei der ersten IMABIS CONNECT im k47.wien zum Thema „Tod durch Digitalisierung? Überlebensstrategien für Makler!“. Zahlreiche Immobilienprofis und Entscheidungsträger folgten der persönlichen Einladung des Data-Mining-Experten und Imabis-Gründers Roland Schmid zum neuen Eventformat der Immobilienmakler­branche. Zu den Gästen zählten, neben vielen weiteren, Sandra Bauernfeind (EHL Immobilien), Margret Funk (Dr. Funk Immobilien), Richard Buxbaum (OTTO Immobilien) sowie Michael Molnar (s REAL Immobilien), Alois Reikersdorfer (RE/MAX Austria), Elisabeth Rohr (Elisabeth Rohr Real Estate), Peter Weinberger (Raiffeisen Immobilien Vermittlung) und Reinhold Lexer (Lexer Immobilien).

Winter 2014 | ImmoFokus

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Kapitel

BIG TIME

****** 11. MAI

Unter dem Motto „Gemeinsam Raum für die Zukunft schaffen“ präsentierte die Bundesimmobilien­ gesellschaft (BIG) beim diesjährigen BIG TIME Event ihre Nachhaltigkeitsstrategie und trat in den Dialog mit ihren Stakeholdern. Über 500 Gäste suchten den Austausch abseits des stressigen Büroalltags, darunter waren: Sigrid Oblak (Wien Holding), Josef Schmidinger (s Wohnbaubank), Andreas Gnesda, (teamgnesda Gnesda Real Real Estate & Consulting), Michael Zöchling (BAR bareal), Eugen Otto (OTTO Immobilien), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien), Margret Funk (Dr. Funk Immobilien), Michael Griesmayr (value one holding), Daniel Jelitzka (J+P Immobilienmakler).

EISENSTÄDTER GESPRÄCHE

****** 12. MAI

Premiere: Volles Haus bei den ersten Eisen­ städter Gesprächen im Kalandahaus am Trausdorfer Meierhof. Gekommen waren unter anderem: Stefan Ottrubay (Direktionsrat der Esterhazy-Stiftungen), Thomas Malloth (Malloth & Partner Immobilien), Andreas Kreutzer (Kreutzer Fischer & Partner Consulting), Ulrike Höreth (Brezina-Real), Martin Müller (JP J+P Immobilienmakler), Hannes Lindner (Standort + Markt), Alexander Petschnig und Michael Haas (Landesregierung Burgenland), Daniel Orasch (Kohl & Partner), Anton Holzapfel (ÖVI), Oliver Schumy (Immofinanz), Christian Walter (PKF hotelexperts), Clemens Biffl, Ottokar Benesch, Barbara Wagner-Gmeiner (alle Esterhazy Betriebe) und Michael Ogertschnig (HOLODECK architects ZT).

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ImmoFokus | Winter 2014

BUSINESS BREAKFAST

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12. MAI Die Raiffeisen Bausparkasse (RBSK) lud zum ersten RBSK-Business Breakfast zum Thema „Leistbares Wohnen – quo vadis? Vom Low Tech Building zu Co-Living“. Rund 40 Gäste aus der Wohnbaubranche trafen zusammen, um im Rahmen eines gemütlichen Frühstücks aktuelle Wohntrends zu diskutieren.

Winter 2014 | ImmoFokus

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Mai

Kapitel

145 JAHRE ÖRAG

****** 19. MAI

Zur Feier des 145-jährigen Jubiläums luden die ÖRAG-Vorstände Stefan Brezovich, Peter Scharinger und Johannes Endl ins Palais Niederösterreich. Unter den Gästen gesichtet: Peter Czapek (Bank Austria Real Invest), Michael Ehlmaier (EHL Immobilien), Bruno Ettenauer, Erwin Krause (BETHA Zwerenz & Krause), Michael und Renata Mitterdorfer (AMISOLA Immobilien), Florian Nowotny (CA Immo), Sigrid Oblak (Wien Holding), Daniel Riedl (BUWOG), Christoph Stadlhuber (SIGNA Holding), Karl-Heinz Strauss (PORR AG), Ernst Vejdovszky (S IMMO AG).

Als Überraschungsgast trat Österreichs Songcontest-Star Zoë auf.

ÖVI GENERALVERSAMMLUNG UND SOMMERFEST 2016

****** 19. MAI

Trotz des nicht gerade sommerlichen Wetters gab es für die ÖVI Community genug Anlass zu feiern. ÖVI Präsident Georg Flödl blickte in seinem Bericht auf ein ebenso ereignis‐ wie erfolgreiches Verbandsjahr zurück: Das vergangene Jahr des ÖVI stand abermals klar im Zeichen politischer Hintergrundarbeit ‐ ob Wohnrechtsnovelle 2015, die Rufe nach weiteren Regulierungen im Wohnrecht oder die Steuerreform 2015/2016. Mit allen verfügbaren Mitteln hat der ÖVI die Brancheninteressen vertreten und so manche Vorhaben entschärfen können.

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Winter 2014 | ImmoFokus

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Rubrik

Markus Arnold

Der Schreibtisch

Schlicht & elegant. Der Schreibtisch könnte - und wird es wahrscheinlich auch - in vielen anderen Büros stehen.

Autor: Michael Neubauer

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ersönliches - zum Beispiel Bilder der Familie - finden sich darauf keine. „Das würde mich zu sehr ablenken. Wenn ich im Büro bin, möchte ich konzentriert arbeiten.“ Da gibt es auch keine privaten Anrufe. „Meine Familie und meine Freunde wissen das. Ich möchte so gut wie möglich Privates von Beruflichem trennen.“ Daher störe es ihn auch, in der Freizeit mit Fragen zum Business gestört zu werden.

Was gleich auffällt: Dieses Büro gehört einem kunstaffinen Menschen. Keine der ins Hellgraue getauchten Wände muss ohne Schmuck auskommen. Selbst am Boden stehen an die Wände angelehnt Bilder. „Ich sammle schon seit vielen Jahren. Vor allem moderne Kunst“, so Markus Arnold. „Ich stelle mein Büro auch

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immer wieder um. Ich liebe Veränderung.“ Dann heißt es auch für das eine oder andere Kunstwerk, sich an einen neuen Platz zu gewöhnen. Eines wird sich wohl nicht verändern.

Von seinem Schreibtisch aus fällt sein Blick auf ein Bild von Markus Prachensky. „Das ist das erste, das ich mir gekauft habe.“ Demnächst steht eine größere Veränderung an. In einigen Wochen bekommt Arnold einen neuen Schreibtisch geliefert. Dieser wird leicht gebogen sein und mit einem technischen Gustostückerl aufwarten. „Der große Bildschirm stört mich einfach. Auch wenn das Design von Apple hübsch anzusehen ist.“ In Zukunft wird dieser, wenn er nicht gebraucht wird, in der Schreibtischplatte verschwinden. Das werde ich mir bei meinem nächsten Termin sicherlich ansehen. n

Advertorial

ICP Europe transformiert den Markt für Energieeffizienz-Investitionen bei Gebäudesanierungen

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as Marktpotenzial für energetische Gebäudesanierungen in Europa beträgt jährlich mehr als 100 Mrd. Euro.Doch nur die Hälfte dieses für die Erreichung der EU-Energieeffizienzziele notwendigen Investitionsvolumens wird derzeit erreicht und sinkende öffentliche Budgets erschweren diese Zukunftsinvestitionen zusätzlich.

Technische Dienstleister können außerdem kostenlose Online-Trainings zur ICP Projektentwicklung und Qualitätssicherung absolvieren und sich als ICP Projekt­ entwickler bzw. Zertifizierer akkreditieren lassen. Im Zuge von Pilotprojekten bietet ICP Europe darüber hinaus technische Unterstützung und Feedback zur Best Practice Projektentwicklung und Dokumentation an.

Das EU-geförderte Investor Confidence Project (ICP) Europe hat es sich zum Ziel gesetzt, diese Lücke zu schließen. Dafür wurde gemeinsam mit Stakeholdern aus der Industrie ein Set an Protokollen entwickelt, die – aufbauend auf bestehenden Standards und Best Practices – den Gebäudesanierungsprozess standardisieren. Dadurch will man „Investoren eine gemeinsame Sprache anbieten, um Risiken und Einsparungen vergleichbar und Projektergebnisse vorherseh­ barer zu machen“, so ICP Europe-Direktor Panama Bartholomy.

„Wir laden innovative Gebäudeeigentümer und Projektentwickler ein, eines der ersten ICP ‚Investor Ready Energy Efficiency‘-zertifizierten Projekte zu werden. Nutzen Sie diese Möglichkeit der externen Qualitätssicherung und Erschließung neuer Finanzierungsquellen!“

„ICP Europe hat das Potenzial, den Markt zu transformieren, indem Gebäude­sanierungen ein standardisiertes Produkt für die Finanzindustrie werden.“ (Vincent Berrutto, Leiter der Energieabteilung der EASME der EU Kommission)

(Willibald Kaltenbrunner, Geschäftsführer des österreichischen ICP Europe Umsetzungspartners Denkstatt GmbH)

Alle Informationen zu ICP Europe, die Protokolle und weitere Ressourcen sowie die nächsten Termine der Online-Trainings finden Sie auf http://europe.eeperformance.org.

Bei Interesse steht Ihnen Willibald Kaltenbrunner unter willibald.kaltenbrunner@denkstatt.at zur Verfügung.

Neben der Entwicklung der technischen Tools hat ICP Europe europaweite, strategische Allianzen mit der Finanz-, Immobilien- und Energieeffizienzbranche gebildet. Kernstück ist ein Investorennetzwerk mit derzeit 1,5 Mrd. Euro an Mitteln für Investitionen in Energieeffizienzprojekte. Gebäudeeigentümern, die Maßnahmen planen und diese als „investor-ready“ Projekte zertifizieren lassen, eröffnet sich dadurch die Chance, zusätzliches Kapital zu erschließen und Finanzierungen zu erleichtern.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Im Fokus

Aufsteiger Absteiger

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er österreichische börsennotierte Projektentwickler UBM Development tauscht unerwartet die Führungsspitze aus. CEO Karl Bier und CFO Heribert Smolé haben Ende Mai 2016 nach rund zwei Jahrzehnten den Vorstand verlassen. Dafür zog am 1. Juni 2016 Thomas Winkler in denselben ein und übernahm sowohl die Rolle des Vorstandsvorsitzenden bzw. CEO als auch die Rolle des Finanzchefs. Bier und Smolé bleiben dem Vorstand als Berater erhalten.

Aus 2 mach 1 Der Neue. Am 1. Juni hat Thomas G. Winkler zur Über­ raschung vieler den Chefsessel in der UBM Development AG übernommen - und den CFO macht er gleich mit.

Der gebürtige Salzburger Thomas G. Winkler studierte als einer von fünf seines Jahrgangs in Mindeststudienzeit Rechtswissenschaften in Salzburg und Kapstadt und schloss mit einem Magister- sowie einem Mastertitel ab. Außerdem ist er AMP-Absolvent der renommierten spanischen IESE Business School. Er begann seine Karriere bei der Girozentrale im Bereich Internationale Finanzierungen, weitere Stationen bei Maculan (Leiter Investor Relations und Unternehmenssprecher der Maculan Holding AG) und Magna (Vice President und Leiter Sonderprojekte der Magna) folgten. Danach war er auch Leiter der Investor Relations bei der Deutschen Telekom sowie sechs Jahre Finanzvorstand von T-Mobile International in Bonn. 2009/10 war er Vizepräsident des Moskauer Konzerns Sistema und dort, als Stellvertreter Ron Sommers, Leiter des Mobilfunkbetreibers MTS. Anschließend war er für den heimischen Faserhersteller Lenzing tätig, wo er zum Jahresende 2013 seine Vorstandsfunktion aufgrund unterschiedlicher Auffassungen über die zukünftige Ausrichtung und Organisation der Lenzing Gruppe zurücklegte. Zuletzt fungierte er als Senior Advisory Board Member beim größten spanischen IT- und Beratungsunternehmen Indra.

In der Vergangenheit wurde Winkler bei jedem freien Spitzenjob ins Spiel gebracht – darunter bei der Telekom und der OMV. In den ÖIAG-Aufsichtsrat wurde der als äußerst medienscheu geltende Manager - er gibt kaum Interviews - von der damaligen zuständigen Finanzministerin Maria Fekter bestellt. „Nach dem Downstream-Merger mit der PIAG Immobilien AG im vergangenen Jahr entstand mit der neuen UBM Development AG ein Trade Developer europäischen Formats mit einer verstärkten Kapitalmarktorientierung. Ich freue mich, dass wir mit Thomas Winkler einen international erfahrenen und umsetzungsstarken Kapitalmarktexperten für die UBM gewonnen haben“, streut der Vorsitzende des Aufsichtsrats, Karl-Heinz Strauss, dem neuen UBMChef Rosen. „Thomas Winkler wird gemeinsam mit seinen Kollegen Martin Löcker, Claus Stadler und Michael Wurzinger ein schlagkräftiges Team bilden und den bereits erfolgreich eingeschlagenen Weg weiter intensivieren.“ Thomas G. Winkler ist seit 25 Jahren verheiratet und hat eine erwachsene Tochter. n

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ImmoFokus | Sommer 2016

DAS VIP-ERLEBNIS AUF HÃ&#x2013;CHSTEM NIVEAU. www.fk-austria.at/vip

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ImmoFokus | Sommer 2016

Medieneigentümer: GNK Media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Patrick Baldia, Mag. Alexander Bosak, Mag. Peter Engert, Angelika Fleischl, Georg Flödl, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Univ.-Prof. Gunther Maier, Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Mag. Johannes Wahlmüller, Mag. Harry Weber, Mag. Doris Wirth, Mag. Klaudia Zehetner.

Anzeigen: Ronald Goigitzer, Philipp Sturm Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

DIE WOHNKOMPANIE Wir entwickeln Lebensräume

DIE WOHNKOMPANIE entwickelt als finanzstarkes Unternehmen mit einem Team von Experten in Wien wertorientierte Wohnprojekte für Eigennutzer und Anleger.

Anspruchsvolle und individuelle Projekte, wie auch Investments im Luxussegment machen unsere Leistungsstärke aus.

© Josef Knötzl

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BRÜNNER STRASSE 124, 1210 WIEN

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• 124 attraktive Mietwohnungen + Geschäftsflächen • ca. 1.000m² Geschäftsflächen • 2-4 Zimmerwohnungen • ca. 45m² bis 121m² Wohnnutzfläche • Fertigstellung Ende 2017

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DWK Die Wohnkompanie GmbH Löwelstraße 12/2/10, 1010 Wien tel.: +43 1 890 51 04 email: office@wohnkompanie.at www.wohnkompanie.at

Luxus-Dachgeschoß-Ausbau 9 Tops ähnlich 5* Hotel-Suite 2 Penthouses mit begrünter Dachterrasse ca. 60 m² bis 389m² Wohnnutzfläche Fertigstellung Sommer 2018

Next World of Working Zu den Gipfeln eines sinnerfüllten Lebens Andreas Gnesda 192 Seiten ISBN: 978-3-85485-340-4

Buchtipps

Andreas Gnesda

Zu den Gipfeln eines sinnerfüllten Lebens

Der Unternehmer Andreas Gnesda begleitet seit über dreißig Jahren Organisationen bei der Entwicklung neuer Arbeitswelten und hat das Modell „Next World of Working“ entwickelt.

Sein Credo: Erfolg ist mehr als eine positive Bilanz und fette Gewinne. Ein nachhaltiges Management stellt sich vielmehr Fragen wie: Wie verändern sich Menschenbilder in der Arbeitswelt? Was ist Glück und wie zeigt sich Erfolg wirklich? Wie erkenne ich, was mich erfüllt, und wie gestalte ich meine Lebenswelt entsprechend?

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Mithilfe der Metapher der Skitour gibt er Einblicke in seine eigene Biografie und nimmt die Leser mit auf eine Tour, auf der sie neue Gipfel der Selbsterkenntnis erreichen und so einzigartige Spuren im eigenen Leben und in ihrem Umfeld ziehen können. Das Buch lädt mit interaktiven Denk- und Reflexionsanstößen zur persönlichen Weiterentwicklung und mehr Selbstbestimmtheit ein.

Herbert Gartner

Wohnrecht 2016 496 Seiten ISBN: 978-3-214-06766-3 MANZ Verlag | 2016 € 39,00

Dr. Herbert Gartner ist Rechtsanwalt in Wien und Spezialist sowie Fachautor auf dem Gebiet des Miet- und Wohnrechts. Sein Werk umfasst die Neuauflage aller wichtigen Wohnrechtsgesetze auf Stand 1. 1. 2016 sowie die Neuerungen des vergangenen Jahres (Novellen, Entscheidungen, Literatur) auf einen Blick: • Gesetzestext mit allen Novellen • Die wichtigsten Entscheidungen des Jahres 2015 kurz zusammengefasst • Hinweise auf die wohnrechtlich rele-

Ebenso enthalten sind ABGB, BTVG, BauKG, BauRG, EAVG, HeizKG, KSchG, MaklerG, ImmMV , Standesregeln, MRG, RichtWG, WEG sowie WGG. Mit den Neuerungen: • Novelle des WGG BGBl I 2015/257 • Änderungen des WEG durch die Erbrechtsnovelle BGBl I 2015/87

Michael Breitenfeld / Armin J. Kammel (Hrsg.) / Gerhard Schummer (Hrsg.)

Verträge des Vergaberechts 144 Seiten ISBN: 978-3-707-33307-7 Linde Verlag | 2016 € 44,00

Neben einem Überblick über die wichtigsten gemeinschaftsrechtlichen und nationalen Rechtsgrundlagen des Beschaffungswesens bietet das Werk eine Einführung in die grundlegenden vergaberechtlichen Prinzipien (Wettbewerbsgrundsatz, Gleichbehandlung, Transparenzgebot etc.). Der Schwerpunkt liegt dabei im Bereich der Gestaltung von Verfahrensunterlagen und deren Auswirkung auf den abzuschließenden Vertrag.

Dieser Band richtet sich an alle mit der Gestaltung von Beschaffungsunterlagen befassten Berufsgruppen, aber auch an Unternehmer, die sich an Vergabeverfahren der öffentlichen Hand beteiligen wollen.

vanten Beiträge in Fachzeitschriften.

Uwe Seidel (Hrsg.)

Innovationen im Einzelhandel 180 Seiten ISBN: 978-3-86329-681-0 Symposion Publishing | 2016 € 44,00

Der digitale Wandel erfasst immer mehr auch den Einzelhandel. In Zeiten von »Everywhere Commerce« kauft der Kunde überall – mobil, online und im Laden.

Wer hier mithalten will, muss auf allen Kanälen präsent sein, um Kunden zu begeistern, Synergien auszuschöpfen und Umsätze zu steigern.

Wie kann das gelingen?

Antworten gibt dieses Buch. Es erläutert Erfolgsfaktoren und Lösungen für den Einzelhandel der Zukunft. Schlüssel dazu ist die Schaffung eines nahtlosen Einkaufserlebnisses für den Kunden über die verschiedenen Vertriebskanäle hinweg, kurz: Seamless Shopping.

Welche Chancen damit verbunden sind und wie sich Seamless Shopping erfolgreich umsetzen lässt, verdeutlichen die Praxisbeispiele namhafter Unternehmen in diesem Buch.

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Reinhold A. Bacher; Georg Hartel; Herbert Schedlmayer; Gerhard Stabentheiner

Immobilien sinnvoll nutzen - statt nur besitzen 104 Seiten ISBN: 978-3-214-03828-1 MANZ Verlag | 2016 € 22,80

Die finanziellen Belastungen, die Kommunen heute auferlegt werden, führen zu einem noch stärkeren betriebswirtschaftlichen Fokus auf sämtliche Bereiche.

Die Immobilien einer Gemeinde haben jetzt schon große Bedeutung – diese wird dort noch größer werden, wo Elemente der doppelten Buchhaltung angewandt werden müssen und Gebäude damit auch bewertet werden sollen. Der vorliegende Band soll Gemeinden helfen, das bloße Besitzen von Immobilien durch eine sinnvolle Nutzung zu ersetzen. Behandelt werden die Punkte: • Liegenschaftsbewertung: Theorie und Praxis • Gesundheitsgefährdende Baustoffe

• Raumplanung: Baulandreserve als „Altlast“ • Energieeffizienz – GreenBuilding

Thomas-Roman Eder

rahmenwerkstatt thomas-roman eder

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Immobilie im Fokus

Der Auftrag dazu wurde nach einem EU-weit ausgeschriebenen, zweistufigen Verhandlungsverfahren an die STRABAG AG, die als Totalunternehmer fungieren wird, übergeben.

Die Generalplanung wird von Werkstatt Grinzing WGA ZT übernommen. 18 Bieter aus dem In- und Ausland hatten einen Teilnahmeantrag gestellt, sechs von ihnen wurden zur Angebotslegung eingeladen. Zuschlagskriterien waren – neben den Kosten – Qualität, Funktionalität und Ökologie.

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och steht sie nicht. Sie wird aber unübersehbar sein. Errichtet wird die „Immobilie im Fokus“ direkt am Heldenplatz. Doch dort wird sie nicht stehenbleiben, denn nach drei Jahren wird sie, weil sie dann nicht mehr gebraucht wird, wieder abgebaut.

Genug der Rätsel. Unsere „Immobilie im Fokus“ ist das Ausweichquartier des Österreichischen Parlaments. Im Sommer 2017 wird das Parlament in die Hofburg übersiedeln. Für Büroräume und Sitzungslokale werden auf dem Heldenplatz und im Bibliothekshof insgesamt drei temporäre Pavillons errichtet. Die zwei auf dem Heldenplatz werden jeweils drei Geschoße umfassen, der Pavillon im Bibliothekshof vier.

Um den Erschließungskern in Massivbauweise (Stiegenhäuser, Lifte, WC-Anlagen) herum werden die Pavillons in Holzsteckbauweise errichtet. Das Baukastensystem dazu wird von der STRABAG-Tochter Lukas Lang Building Technologies GmbH (LBTT) geliefert.

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Mit der Auftragserteilung beginnt jetzt die Planung auf Basis des vom Parlament erstellten Raum- und Nutzungskonzepts. Der Entwurf lag bei Redaktionsschluss leider noch nicht vor. Im Frühsommer wird die Burghauptmannschaft die technische Infrastruktur wie Strom, Wasser, Kanal und Datenleitungen errichten. Die schlüsselfertige Übergabe soll im April 2017 stattfinden. Übrigens: Das STRABAG Bürogebäude in Wiener Neustadt (siehe Bild) wurde ebenfalls von Lukas Lang errichtet und wurde mit dem DGNB Zertifikat in Silber ausgezeichnet. n

Fotos: Lukas Lang

Bauwerk auf Zeit

Der Lukas Lang Baukasten bewegt sich in einem geschlossenen Materialkreislauf. Vorgefertigte, standardisierte Holzbauteile werden mittels Schraub- und Steckverbindungen an Ort und Stelle zusammengefügt. Das ermöglicht kurze Bauzeiten ohne Schmutz- und Lärmbelästigung. Eine Vielzahl an Designund Kombinationsvarianten lässt individuelle Planung und industrielle Fertigung gleichermaßen zu. Die Raumaufteilung kann dank des modularen Systems jederzeit leicht und kostengünstig veränderten Bedürfnissen angepasst werden. Nicht zuletzt ist dieses System auf Nachhaltigkeit ausgerichtet. Die Pavillons werden überwiegend aus Holz aus Österreich errichtet und nach drei Jahren wieder abgebaut. Die Bauteile werden vom Hersteller zurückgenommen und andernorts in anderen Kombinationen wiederverwendet.

Tel. 513 01 52-0 | www.arnold.immobilien

â&#x20AC;¦ und wo steht Ihr Investment?