IMMObilien Fokus Investment 2017

Investment

DER PROFI

IFA-Chef Michael Baert: Der Herr der Bauherren

IMMO-FINANZIERUNG SO GÃœNSTIG WIE NOCH NIE

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Kühler Kopf

Wie bei jeder anderen Veranlagung gilt auch bei Immobilien: Emotion raus und gut rechnen.

K

ann ein Investor mit Immobilien vermögend werden? Ja, er kann.

Kann man mit Immobilien in die Pleite schlittern? Ja, das kann auch passieren. Auch wenn das Betongold im Moment glänzt wie noch nie. Bei Immobilien können – selbst wenn es im Augenblick den Anschein hat, dass es nur den Weg nach oben gibt – deutliche Verluste bis hin zum Totalverlust eingefahren werden.

Auf den Zeitpunkt kommt es an

Wie bei jedem Investment kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an: Sowohl was den Einstieg, aber auch den Ausstieg betrifft. Es kommt aber ebenso darauf an, wieviel (Eigen-) Kapital zusätzlich noch zur Verfügung steht, wenn es beispielsweise einen unerwarteten Leerstand gibt, welche Risikobereitschaft vorhanden ist und welchen Veranlagungshorizont der Investor im Auge hat. Alle müssen sich jedoch einer Tatsache stellen: Wer knapp vor dem Zenit eines Zyklus – gerade die Immobilienwirtschaft bewegt sich in einem solchen – überteuert kauft, wird sich schwer tun, seine Rendite-Erwartungen erfüllt zu sehen. Wie bei jedem anderen Investment gilt bei Gebäuden oder Wohnungen: Emotion raus und gute Entscheidungen treffen!

Zinsen bleiben im Keller

Seit 2008 haben die Immobilienpreise angezogen. Dazu hat unter anderem die Europäische Zentralbank mit ihrem Quantitative Easing beigetragen. Trotz steigender Inflation in der Eurozone lässt die EZB die Zinsen zum Glück für die Immobilienwirtschaft im Keller und setzt auf den Kauf von Staatsanleihen. Die Leitzinsen liegen derzeit bei null

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ImmoFokus | Investment 2017

Prozent. Wer noch vor einigen Jahren von einem Marktumfeld mit Null-Prozent-Zinsen gesprochen hätte, wäre wohl für verrückt erklärt worden. Die Banken müssen sogar „Strafe“ zahlen – 0,4 Prozent – wenn sie über Nacht Geld bei der Notenbank parken.

Da vergeben sie doch lieber Kredite und das nicht zu knapp. Davon wiederum profitieren Investoren und auch Haushalte, die Schulden aufnehmen, etwa für den Kauf einer Immobilie. Im Euroraum sind das im Durchschnitt zwei von fünf Haushalten.

Entscheidungen aus dem Bauch

Leider treffen viele, unserer Meinung nach zu viele, ihre Immobilienentscheidungen aus dem Bauch und folgen dem Motto „ Grundbuch statt Sparbuch “ bzw. der Hoffnung, dass mit Immobilien noch nie jemand verloren hätte. Beides ist genauso falsch wie richtig und wenn ein Investor nicht über Generationen investiert und damit alle Krisen übersteht, gibt es auch falsche Entscheidungen. Die einzige Lösung heißt Research und gründliche Vorbereitung! Marktforschung ist aber bei Immobilien im Gegensatz zu vielen anderen Branchen ein Fremdwort und ein Buch mit sieben Siegeln. Wir sind als Verlag angetreten, Wissen für Immobilienprofis bereitzustellen und Ihnen, lieber Leser, den notwendigen Vorsprung zu verschaffen. Unser Ziel ist es, dass Sie eine fundiertere und damit eine bessere Entscheidung treffen. Sei es beim Einstieg, beim Halten oder beim Verkaufen, wobei wir fest davon überzeugt sind, dass Immobilien nicht nur gehandelt werden sollten, sondern ein aktives Management verlangen. Dies alles beginnt mit fundiertem Wissen und einem tiefen Marktverständnis.

Daher haben wir uns nicht nur umgehört, welche Immobilieninvestments – direkte, wie Vorsorgewohnungen, Zinshäuser & Co., oder indirekte, wie Fonds und Aktien – aktuell am attraktivsten sind, wir haben uns auch bei führenden Bankinstituten erkundigt, welche Konditionen aktuell am Markt angeboten werden und umgesehen, wo es nach Ansicht unabhängiger Finanzierungsprofis (noch) den günstigsten Kredit gibt. By the way: Unerklärlich ist für uns die Tatsache, dass nach wie vor ein Drittel der Kreditnehmer – auch bei langfristigen Krediten – variablen Zinssätzen den Vorzug gibt.

Denn eines ist klar: Die Zinsen werden steigen – wann, das wissen die Götter – besser gesagt: EZB-Chef Mario Draghi. n

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael Neubauer Chefredakteur

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Aller guten Dinge sind drei INTERVIEW MIT DIETMAR REINDL

SPECIAL INVESTMENT

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Inhalt 004 EDITORIAL 061 IMPRESSUM

008 HERR DER BAUHERREN

Interview mit Michael Baert

016 DRUM PRÜFE, WER SICH EWIG BINDET Wo viel Licht ist, ist auch Schatten

020 VERTRAUEN IST GUT –

KONTROLLE IST BESSER

Kommentar Andre Exner

022 ZINSEN-SCHNÄPPCHENJAGD Fixzinskredite im Vormarsch

028 KEINE BLASE, NUR ZU WENIG ANGEBOT! Interview mit Wolfgang Louzek

032 INVESTIEREN WIE DIE PROFIS Hausaufgaben

036 ZEIT FÜR VERÄNDERUNG

Interview mit Martin Sabelko

042 WIN-WIN

Interview mit Daniel Jelitzka, Martin Müller und Tobias Leodolter

048 FÜR DIE SCHMALE BRIEFTASCHE

Interview mit Herbert Nachbargauer und Wolfgang Stabauer

052 (K)EIN RUHEKISSEN

Vorsorgewohnung. Zinshaus.

Bauherrenmodell.

059 FERIENIMMOBILIEN

Temporäres Wohnen

060 AUF IN DIE VORSTADT

084 KEIN LAND IN SICHT!

064 ARNOLD GOES GEWERBE

088 CITY LOGISTIK

The last mile

Schnäppchenjagd

Kommentar Carmen Dilch

Interview mit Sewada Howsepian

068 RISIKO? NUR BEIM GOLF!

Interview mit Rainer Schönfelder

074 AUSGEDÜNNT Für Top-Flächen stehen Neumieter Schlange

078 ALLER GUTEN DINGE SIND DREI Interview mit Dietmar Reindl

090 GEIL WIE EIN BOCK –

SCHEU WIE EIN REH Börsenweisheit

094 AKTIENANALYSE Tops & Flops

106 BUCHTIPPS

60

Auf in die Vorstadt SCHNÄPPCHENJAGD

Herr der Bauherren INTERVIEW MIT MICHAEL BAERT

36

08

Zeit für Veränderung INTERVIEW MIT MARTIN SABELKO

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Win-Win INTERVIEW MIT DANIEL JELITZKA, MARTIN MÜLLER UND TOBIAS LEODOLTER

Positionen & Meinungen

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ImmoFokus | Investment 2017

Herr der Bauherren Sicherheit vor Top-Rendite. Mit über 450 erfolgreich realisierten Projekten gilt die ifa AG, Institut für Anlageberatung als der führende Anbieter von Bauherrenmodellen. Warum das so ist, verriet Ifa-Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Die ifa bietet überwiegend Bauherrenmodelle an. Für welchen Investor sind Bauherrenmodelle interessant?

Michael Baert: Immobilieninvestitionen, wie wir sie betreiben, sind Finanzanlagen in Sachwerten und auf einen sehr langfristigen Horizont ausgerichtet. Wir wenden uns explizit an Kunden, die einen Teil ihres Vermögens entsprechend anlegen wollen, kombiniert mit steuerlichen Vorteilen, Förderungen und der Sicherheit einer Immobilie. Diese Vorteile implizieren, dass der Investor in der Regel zur vollen Ausnutzung dieser Vorteile mindestens 20 Jahre im Investment bleiben sollte.

Die ifa ist jetzt 40 Jahre am Markt und wir haben Klienten, die uns vom ersten Tag weg begleiten. Das ist ja das Schöne an einer Immobilie, dass sie nicht nur für den jetzigen Käufer eine Veranlagung darstellt, sondern dass sie auch den nächsten Generationen problemlos übergeben werden kann und Freude bereitet.

Klienten, die uns ihr Vertrauen schenken, haben oft ein besonderes Sicherheitsbedürfnis.

Die Immobilie wird vor allem deshalb gewählt, weil sie neben der laufenden Rendite, zusätzlich regelmäßig eine Wertsteigerung bringt.

Sie ist ein Garant dafür, dass sich das Vermögen nicht spontan – wie es zum Beispiel bei Aktien der Fall sein kann – ins Nichts auflöst. Ist die Immobilie abbezahlt, erwirtschaftet sie ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.

Kurz gesagt: Sicherheit vor Top-Rendite? >> Sicherheit und eine durchwegs solide Rendite. Bei einem sehr überschaubaren Aufwand. Eine Immobilie kann ja auch einen

nicht unerheblichen Aufwand, also Beschäftigung und Arbeit, bedeuten.

Aus diesem Grund bieten wir zu allen unseren Bauherrenmodellen auch unterschiedliche Rundum-sorglos-Pakete an. Wir betreuen unsere Klienten nicht nur bei der Immobiliensuche und Projektumsetzung, sondern darüber hinaus auch bei der Verwaltung und Vermietung ihrer Immobilien. Das hat für den Investor zusätzlich verschiedene Vorteile. Wir sitzen mit unseren Investoren im gleichen Boot. Es liegt in unserem gemeinsamen Interesse, dass die Errichtung so erfolgt, dass Verwaltung und Vermietung auch lange nach Fertigstellung unproblematisch und leicht von der Hand gehen.

Es kommt zu einer endlosen Lernschleife, von der unsere Kunden maßgebend profitieren.

Noch bevor ein Haus fertiggestellt ist, bekommen wir über unsere Vermietungseinheit unmittelbares Feedback vom Markt – diese Informationen fließen in das nächste Projekt. So sind wir in der Lage, Wohnungen zu errichten, die wirklich den Markt bedienen – was sich in der ausgezeichneten Auslastung unserer Objekte wiederspiegelt. Über unsere Hausverwaltung bekommen wir Rückmeldungen zu Materialien, die langlebig und kostengünstig sind und helfen, die Nebenkosten zu reduzieren.

Mit unseren Bauherrenmodellen haben wir eine der größten Hausverwaltungen aufgebaut. Aktuell verwalten wir 12.000 Einheiten mit rund 700.000 Quadratmetern Fläche.

Unser Maklertochter, übrigens der größte Vermietungsmakler in Wien, macht im Jahr über 12.000 Wohnungsbesichtigungen und erstellt

„Wir betreuen unsere Kunden nicht nur bei der Immobiliensuche und Projektumsetzung, sondern auch bei der Verwaltung und Vermietung ihrer Immobilien.“ 1.800 Mietverträge. Die durchschnittliche Verweildauer eines Mieters in Objekten der ifa AG ist weit über sieben Jahre, was deutlich über dem Marktschnitt liegt.

Doch sieben Jahre? Im Bereich der Vorsorgewohnungen rechnet man mit einer Mietdauer von drei, vier Jahren – also eine deutlich kürzere Mietdauer. >> Das hat zwei Ursachen. Erstens gehen wir bei der Auswahl der Mieter und in der Verwaltung des Hauses sehr sorgfältig vor. Wir vermieten geförderte Wohnungen. Diese haben über die Förderungsdauer günstigere Mieten als Mieten im freifinanzierten Eigentum, ein großes Plus also. Zudem vergeben wir zu 95 Prozent unbefristete Mietverträge. Das ist möglich, weil unsere Kunden in Immobilien investieren,

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen aber nicht die Absicht haben, diese einmal tatsächlich selbst zu nutzen. Das zieht natürlich wieder Mieter an.

Zudem achten wir auf leistbare Betriebskosten. Leistbares Wohnen funktioniert nur im Einklang mit leistbaren Betriebskosten. Geförderter Wohnbau an sich ist ja teurer als freifinanzierter.

„Mit 35.000 Euro – verteilt auf drei oder vier Jahre – sind Sie auf jeden Fall einmal dabei.“

… um wieviel teurer? >> Ich gehe immer davon aus, dass gefördertes Bauen etwa 10, 12 Prozent teurer ist als nichtgefördertes Bauen. Aber diese 10, 12 Prozent spiegeln sich in der Qualität wider. Das heißt, dass die Wohnungen von der Qualität, von der Ausstattung, das Gebäude von den Wärmeenergiekoeffizienten und dann in weiterer Folge von den Betriebskosten gegenüber nicht geförderten Objekten ansprechender und effizienter sind.

Eine neu errichtete Vorsorgewohnung hat zwar den Vorteil, dass sie frei am Markt vermietbar ist und höhere Mieteinnahmen generiert.

Diese hohe Miete ist jedoch Grund für viele

Mieter, sich eine günstigere Bleibe zu suchen.

Zudem werden viele, wenn nicht sogar die überwiegende Mehrheit der Vorsorgewohnungen befristet vermietet, wodurch zusätzlich eine gewisse Fluktuation und für den Anleger ein gewisses Leerstandrisiko entsteht.

Wirtschaftlich gesehen ist das Bauherrenmodell die lukrativere Variante. Wenn die Anleger ein Vorsorgemodell mit einem Bauherrenmodell vergleichen, entscheiden sie sich fast ausschließlich für das Bauherrenmodell.

Wieviel Kapital brauche ich, um in ein Bauherrenmodell einsteigen zu können? Wo liegt die Mindesthürde? >> Die Mindesthürde ist relativ gering. Mit 35.000 Euro an Eigenmitteln, verteilt auf drei oder vier Jahre sind Sie mit einem Investitionsvolumen von 100.000 Euro auf jeden Fall dabei.

Wird wieder mit mehr Fremdkapital investiert? >> Den steuerlichen Vorteil haben Sie losgelöst davon, ob Sie zu 100 Prozent mit Eigenmitteln finanzieren oder ob Sie eine Bankfinanzierung

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ImmoFokus | Investment 2017

so ein bisschen ein Kind der Zeit, hängt aber von den Bedürfnissen der Investoren ab, die sich in einem Projekt zusammenfinden. 20 Jahre nach dem Kauf kann vieles anders gesehen werden.

Vor 2008 stand als Exit der Verkauf hoch in Kurs, das Kapital sollte in andere Projekte investiert oder für private Zwecke genutzt werden. Diese Meinung gilt heute weniger. Viele Investoren sind zufrieden mit ihrem Investment und finden keine vernünftige alternative Anlage. Eher werden die Immobilien im Bestand gehalten.

Was aber passiert, wenn ich doch vorzeitig aus dem Projekt aussteigen muss? >> Die Anteile können natürlich jederzeit an Dritte verkauft werden. Da gibt es fast immer einen Co-Investor im Bauherrenmodell, der die Anteile übernimmt. Uns ist es immer am liebsten, die Anteile bleiben unter den bestehenden Eigentümern.

Auch dann, wenn der steuerliche Vorteil schon weg ist? >> Wir empfehlen unseren Klienten, immer erst dann an eine Veräußerung zu denken, wenn der steuerliche Überschuss erreicht ist. Steige

ich früher aus, muss ich unter Umständen einen Teil der steuerlichen Verluste wieder an das Finanzamt zurückzahlen.

In Summe hat die ifa über 450 Bauherrenmodelle realisiert. Was ist das Erfolgsrezept von ifa? >> Wir sind seit 40 Jahren am Markt. Wir haben bei unseren Investoren einen sehr guten Ruf. Wir haben viele Klienten, die mit zweistelligen Millionen-Euro-Beträgen Bauherrenmodelle gezeichnet haben. Wir können sehr gut nachweisen, dass wir in Summe das, was wir versprechen, auch halten. Natürlich gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Projekten. Doch, ich klopfe auf Holz, einen Totalausfall gab es in 40 Jahren noch nie. Abgesehen von der intensiven Vorbereitung schärfen wir während der Planung und auch während der Bauphase ständig nach. Wenn sich in einem Objekt eine Option auftut, nutzen wir diese.

Bei größeren Änderungen unter Einbeziehung unserer Investoren. So können wir Flächen, Materialien und Nutzungen optimieren und Erhaltungskosten senken, bzw. Mieten qualitativ und quantitativ verbessern.

wählen. so gesehen macht es keinen Unterschied. Wie hoch der steuerliche Vorteil letztlich ist, ist von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Das kann man nicht generalisieren. Das hängt sehr von der Förderschiene ab.

Zur Frage Fremdkapital: Trotz historisch niedriger Zinsen beobachten wir bei unseren Klienten eine steigende Tendenz auf Fremdfinanzierung zu verzichten. Wir haben Anfang des Jahres erstmalig ein Produkt herausgebracht, bei dem man in einem geförderten Projekt die Möglichkeit hatte, auf das Landessanierungsdarlehen zu verzichten. Das haben tatsächlich rund ein Drittel der Leute in Anspruch genommen. Diese Klienten wollten überhaupt kein Darlehen. Also das, was wir erleben, ist, dass viel Geld vorhanden ist.

Der Einstieg ist das eine. Ein gelungener Ausstieg das andere. Wie gestaltet sich bei ifa-Projekten der Exit? Werden die Objekte verkauft – oder im Bestand gehalten? >> Wir achten darauf, dass die Exit-Strategie von vornherein klar ist. Dabei gibt es verschiedene Varianten. Welche gewählt wird, ist auch immer

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Wenn man bedenkt, dass die Zinsen auch noch steuerlich verwertbar sind, dann bin ich bei 1,25 Prozent Nettokosten – ein historisch niedriger Wert.“ Ein weiterer Grund ist unsere Transparenz.

Die ifa AG bietet ihren Investoren die Möglichkeit über einen persönlichen Zugang auf das ifa Kundenportal die Entwicklung seiner Veranlagung zu verfolgen. Mietauslastungen werden tagesaktuell angezeigt, eine Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung des Objektes anhand von bereits vorliegenden Realdaten, wie aktuellen Mieteinnahmen, steuerlicher Entwicklung und vielen anderen Faktoren wird ebenfalls dargestellt. Auch laufen sämtliche Informationen, wie Vertragswesen und laufende Korrespondenz zur Veranlagung auf Wunsch der Investoren papierlos über das Kundenportal Es gibt Anbieter, die mit Investmentclubs, deutlich kürzeren Veranlagungszeiten und höheren Renditeversprechungen am Markt aktiv sind. Können Sie diesem Geschäftsmodell etwas abgewinnen? >> Das sind in der Regel riskantere Veranlagungen – da winkt dann auch eine höhere Rendite.

Diese Projekte sind aber nicht ausschließlich auf Wohnen fokussiert. Das ist dann Geschmackssache.

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ImmoFokus | Investment 2017

In der Tat werden wir in Kürze ein alternatives Veranlagungsprodukt auf den Markt bringen. Gerade in Zeiten von Negativzinsen und risikofreien Renditen unter Inflation ist es notwendig unseren Klienten und dem Markt weitere rechtssichere Veranlagungsmöglichkeiten rund um die Immobilie zu bieten.

Wir werden dies in Form von verschiedenen Immobilienanleiheprodukten tun. Wir folgen mit diesem Portfolio der Nachfrage des Marktes nach alternativ kürzeren Laufzeiten , deutlich niedrigerem Mindestinvestment für den Investor und Renditen, die mit dem geschätzten Risikoprofil und somit den Ertragschancen einher gehen Das Anleihenportfolio der „ifaInvest“ wird ausschließlich online unter strengsten Sicherheitsaspekten und Aufsicht der FMA zu zeichnen sein.

Bei Wohnimmobilien scheint ein möglicher Einbruch in weiter Ferne? >> Die Immobilienpreise sind seit 2010 bis heute um rund 40 Prozent gestiegen. Das ist eine gewaltige Preissteigerung. Hätten wir die vorausgesehen, hätten wir deutlich mehr gekauft. Die

Preise können natürlich auch wieder hinuntergehen, das muss man ganz ehrlich sagen. Wohl nicht in absehbarer Zeit. Doch, zum Stichwort „Vorhersagen“: 2008 hätte niemand geglaubt, dass der stetige Anstieg der Immobilienpreise so lange andauert. Niemand hat ernsthaft gedacht, auch wenn er das heute behauptet, dass die Leitzinsen auf unter 0 sinken könnten.

Ihre Anleger setzen aktuell auf Fixzinsen? >> Wenn sie fremdfinanzieren, dann überwiegend mit Fixzinsen. Wenn ich auf 15 Jahre Laufzeit einen Kredit um 2,25 Prozent zeichnen kann, empfehle ich das. Wenn man bedenkt, dass die Zinsen auch noch steuerlich verwertbar sind, dann bin ich bei 1,25 Prozent Nettokosten – ein historisch niedriger Wert.

Fremdwährungskredite sind kein Thema? >> Absolut kein Thema. Fremdwährungskredite werden aktuell verteufelt. Man muss aber genau hinsehen. Einerseits haben Investoren, die in den Schweizer Franken gegangen sind, abhängig vom Einstiegsdatum, deutlich verloren. Andererseits hat die Immobilie eine

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Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen deutliche Wertsteigerung erfahren. Dadurch konnten Währungsverluste abgefedert, oder kompensiert werden. Die Immobilie steht nach wie vor, hat noch 80 Jahre, oder 100 Jahre vor sich und bietet über Jahrzehnte Zusatzeinkommen für den Investor und seine nachfolgenden Generationen.

„Wir müssen Wohnraum einfach leistbarer machen.“

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ImmoFokus | Investment 2017

Für Sie persönlich ein Thema? >> Ich war einfach immer schon ein sehr vorsichtiger Mensch und ich habe mich persönlich nie so richtig über einen Fremdwährungskredit drüber getraut.

Ihr ifa-Lieblingsprojekt? >> Ich habe viele Lieblingsprojekte. Die Sofiensäle sind ein ganz tolles Projekt. Das Motel One, im ersten Bezirk zwischen Oper und Se-

zession, ist auch wunderschön geworden. Eines der wenigen gewerblichen ifa-Projekte mit temporärem Wohnen.

Von der Bettenanzahl her ist das Motel One übrigens das größte Hotel im ersten Bezirk.

Das Auto in der Operngarage übernachten zu lassen, ist fast teurer als ein Zimmer im Motel One. Gefreut hat uns auch, dass bei diesem Projekt seitens Motel One laufend das Budget erhöht wurde, um das Hotel höherwertiger auszustatten.

Nicht zu vergessen das Hamerling. Das Hamerling ist von der Bauqualität und von der Architektur ebenfalls ein Vorzeigeobjekt. Ich bedaure sehr, dass ich dort keine Wohnung gekauft habe.

| BA12-16G |

Serviced Apartments und Micro-Apartments. Zwei Gegenpole und gleichzeitig die aktuellen Trends im Wohnbau? >> Im Augenblick reden ja viele von MicroApartments. Doch was ist überhaupt ein Micro-Apartment. Sich einfach nur hinzustellen und eine sehr, sehr kleine Wohnung zu bauen und ein paar Möbel hineinzustellen? Das kann man schon deutlich verbessern; z.B in Richtung Shared Living. Wir haben das im SoraviaProjekt Triiiple, bei dem wir für den Vertrieb verantwortlich sind, umgesetzt. Im Vordergrund stehen bewusst kleinere Wohnungen, aber auch gemeinschaftlich genützte Flächen.

Die Mieter können dort Küchen, Terrassen und eine Bibliothek mieten und nutzen. Es gibt sehr viele unterschiedliche Gemeinschaftsräume, und wir sind schon sehr gespannt, wie die Kommunikation dort wachsen und stattfinden wird.

Bei Shared Living geht es zusätzlich um Raumempfinden. Um Oberflächen, Farbgestaltung und Texturen. Um die Schaffung von Begegnungszonen, um Lebensraum, wo ein Miteinander entstehen kann. Wohnungen einfach nur klein zu machen, davon sind wir überzeugt, ist zu wenig. Aber wir sehen, dass die Nachfrage sehr stark nicht nur zu kleinen Wohneinheiten tendiert, und dort auch eher zu zwei kleineren Zimmern, anstelle eines großen Zimmers.

Ist das den hohen Preisen geschuldet? >> Ich glaube tatsächlich, das ist für viele eine Kostenfrage geworden. Keine Frage: Wir müssen Wohnraum einfach leistbarer machen. n

„Sich einfach nur hinzustellen und eine sehr, sehr kleine Wohnung zu bauen und ein paar Möbel hineinzustellen, das kann man schon deutlich verbessern.“

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Investment 2017 | ImmoFokus

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Assetklassen

Drum prüfe, wer sich ewig bindet Wo viel Licht ist, ist auch Schatten. Wer sein Kapital in Immobilien steckt, kann damit seinen Lebensabend absichern oder den Grundstein für ein Vermögen schaffen. Doch das Investment muss gut überlegt sein – ansonsten wird das Betongold zur Betonfalle.

Autor: Patrick Baldia

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„Die Zinsen sind niedrig und neben einer kleinen Rendite hat man bei Immobilien ein sehr hohes Wertwachstum.“ Bernd Gabel-Hlawa, FindMyHome.at

eld günstig bei der Bank geliehen, Immobilien gekauft, Mieterträge kassiert, teurer verkauft: Nach diesem Modell sind nicht nur Donald Trump oder René Benko zu Milliardären geworden. Und fast kein Immobilienmarkt erscheint derzeit so attraktiv, wie derjenige vor der Haustür. Egal ob man die Zahlen von Immobilienplattformen wie FindMyHome und RE/MAX, des Fachverbands der Immobilientreuhänder der WKO oder der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) ansieht: Überall sind seit Jahren kontinuierliche Preissteigerungen erkennbar. Dabei geht der Aufwärtstrend quer durch den Markt und ungeachtet der Assetklasse. Ob Wohnung in Wien, Fachmarktzentrum in Oberösterreich oder Baugrund in Vorarlberg: Alles ist in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden.

Und auch Immobilien in Wertpapierform wie die Aktien der Wiener Immo-AGs oder die Anteilsscheine der offenen Immobilienfonds weisen eine attraktive Entwicklung auf.

Kleinen Rendite - hohes Wertwachstum

„Ein Investment in Immobilien ist in jedem Fall sinnvoll“, sagt Bernd Gabel-Hlawa, Gründer und Geschäftsführer von FindMyHome. at. „Die Zinsen sind niedrig und neben einer kleinen Rendite hat man bei Immobilien ein sehr hohes Wertwachstum.“ Vor allem auf

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ImmoFokus | Investment 2017

dem Wiener Immobilienmarkt ist die Wertentwicklung ansehnlich, sagt Gabel-Hlawa: Wer eine Wohnung zwecks Vermietung gekauft hat, konnte neben der laufenden Rendite auch schöne Preissteigerungen sehen. „So lag das Wertwachstum binnen zehn Jahren im zweiten Bezirk in Wien bei 44 Prozent und in Margareten bei 37 Prozent. Dabei ist die Rendite zwar gesunken, sie ist aber mit durchschnittlich 2,7 Prozent immerhin noch vorhanden.“ Allerdings gilt auch am Immobilienmarkt die Devise „Wertentwicklungen der Vergangenheit stellen keine Prognose für künftige Entwicklungen dar.“ Jede einzelne Immobilien-Assetklasse neben Chancen auch Risiken aufzuweisen. Daher ist es besonders wichtig, sich diese vor einem Investment genau vor Augen zu führen (siehe Checkliste Assetklassen). Am besten ist es, die persönlichen Präferenzen bezüglich Rendite, Risiko und Liquidität (siehe Kasten) genau zu eruieren und das gewünschte Immobilieninvestment zu prüfen, ob und wie es diese erfüllt – idealerweise in Verbindung mit einer Fachberatung.

Direkt oder indirekt

Am Anfang steht auf jeden Fall die Entscheidung, ob das Investment direkt (also mit

VIER WÄNDE IM DREIECK Welches Immobilieninvestment ist für mich das Richtige? Um diese Frage zu beantworten, hat sich das „Dreieck der Kapitalanlage“ bewährt: Man bildet ein imaginäres Dreieck, dessen Eckpunkte die Faktoren Rendite, Risiko und Liquidität bilden, und platziert das ausgewählte Anlageprodukt darin. Wichtig ist zu beachten, dass sich die drei Eckpunkte niemals gleichzeitig perfekt abdecken lassen: Die ideale Anlage mit hoher Rendite, niedrigem Risiko und höchster Liquidität gibt es nur im Märchen. In der Realität muss man, wenn man zwei Punkte bestens erfüllt haben will, beim dritten Eckpunkt Abstriche hinnehmen. Zwei Beispiele: Eine Vorsorgewohnung bietet eine attraktive Rendite bei niedrigem Risiko, ist dafür aber alles andere als liquide – ein Ausstieg aus dem Investment ist erst nach Monaten möglich. Wer Liquidität und attraktive Renditechancen verknüpfen möchte, kann beispielsweise eine Immo-Aktie wählen – dort ist dafür allerdings der Faktor Risiko um einiges höher, als man es vielleicht im Idealfall gerne hätte.

Eintragung ins Grundbuch) oder indirekt (also über Wertpapiere) erfolgen soll. Bei Immobilienwertpapieren gilt die Devise, dass sie eher Wertpapiere als Immobilien sind. So ist etwa eine Anleihe eines Immobilienentwicklers in erster Linie eine Anleihe – geht das Unternehmen pleite, schnappt sich das Immobilienvermögen die Bank und den Anleihegläubigern bleibt nur die Hoffnung, aus der restlichen Konkursmasse entschädigt zu werden.

Grundbuch gibt Sicherheit

Ein direktes Investment bietet demgegenüber immer die Sicherheit des Grundbuchs. Doch wichtig ist zunächst, wer im Grundbuch steht. Ist es eine Gesellschaft, an der man als Anleger beteiligt ist, ist man in erster Linie Unternehmer und erst danach Immobilienbesitzer – mit allen Konsequenzen, die dieser Umstand mit sich bringt.

Steht man direkt im Grundbuch, ist es wichtig, wer die Miteigentümer der Liegenschaft sind. Als Vorsorgewohnungskäufer etwa ist man Minderheitseigentümer und kann daher Nachteile bekommen, wenn es einen Mehrheitseigentümer gibt, der einen bei Entscheidungen übergeht.

Auch die Höhe des investierten Betrags ist bei vielen Anlageklassen entscheidend. So ist der Einstieg in die lukrative Welt der Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser, Hotels oder Geschäftsflächen direkt erst ab sechsstelligen Anlagesummen möglich, indirekt aber über jede Immo-Aktie mit einem entsprechenden Portfolio.

Wer eine direkte Beteiligung über ein Bauherrenmodell oder einen Anteil an einem kleinen Immobilienentwickler anstrebt, braucht jedoch mindestens 100.000 Euro Startkapital. Die Entwicklung von Gewerbeimmobilien wie Ferienhotels, Fachmarktoder Ärztezentren, aber auch die Sanierung eines Zinshauses ist damit betuchten Anlegern vorbehalten.

Wichtig ist auch das Thema Laufzeit

Täglich handelbar sind nur Immo-Aktien und Fonds, ein direktes Investment hat – ob Vorsorgewohnung oder Zinshaus – immer einen Anlagehorizont von zehn Jahren und mehr. Auch wenn es einen Zweitmarkt gibt, ist der Ausstieg meistens schon aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen. Durch die lange Laufzeit sind daher auch politische Risiken ein Thema. Enteignet wird man in Österreich nur in Ausnahmefällen, etwa wenn eine Autobahn

CHECKLISTE ASSETKLASSEN

INDIREKTES INVESTMENT Immobilienaktien Vorteile: Liquidität, niedrige Einstiegsniveaus, große Auswahl Immobilienaktien Nachteile: Schwankungen, ständige Kontrolle notwendig, hohe Steuerlast Immobilienfonds Vorteile: hohe Sicherheit (teilweise Mündelgeld), niedrige Einstiegsniveaus, große Auswahl Immobilienfonds Nachteile: Krisenresistenz gering, niedrige Renditen, hohe Steuerlast Beteiligungsmodelle Vorteile: Mitspracherecht, hohe Renditen, Steuervorteile Beteiligungsmodelle Nachteile: Unternehmerrisiko, lange Laufzeit, hoher Beratungsaufwand DIREKTES INVESTMENT Wohnimmobilien Vorteile: hohe Nachfrage, Transparenz, viele Produktangebote Wohnimmobilien Nachteile: Leerstandrisiko, Nachvermietungsrisiko, politische Rahmenbedingungen Gewerbeimmobilien Vorteile: hohe Renditen, Krisenresistenz, viel Marktpotenzial Gewerbeimmobilien Nachteile: hohe Einstiegsniveaus, lange Laufzeit, ständige Kontrolle notwendig Spezialimmobilien Vorteile: hohe Nachfrage, hohe Renditen, viel Marktpotenzial Spezialimmobilien Nachteile: wenig Produktangebote, viel Spezialwissen notwendig, politische Rahmenbedingungen

Investment 2017 | ImmoFokus

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Assetklassen

Immobilienanlageformen Kriterien

Direktinvestment

Direktinvestment

Offener Fonds

Immobilienaktie

Kapitaleinsatz

hoch

hoch

gering

gering

Nebenkosten

hoch

hoch

mittel

gering

Risikostreuung

gering

niedrig/mittel

mittel/hoch

hoch

Fungibilität

gering

gering

mittel/hoch

hoch

Rendite/Risiko

gering

mittel/hoch

gering

mittel/hoch

Verwaltungsaufwand

hoch

mittel

gering

gering

Transparenz

hoch

gering

mittel

hoch

Mitgestaltungsmöglichkeiten für den Anleger

hoch

gering

gering

mittel

Kursentwicklung

-

-

-

volatil

durch das als Investment gekaufte Grundstück geführt werden soll. Doch auch Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen können verheerende Auswirkungen haben – etwa bei Spezialimmobilien wie einer über AirBnB angebotenen Anlagewohnung oder einem Studentenwohnheim. Auch die Aussetzung der Indexierung der Mieten oder ein Eingriff in das Mietrecht und damit in bestehende Mietverträge kann Probleme mit sich bringen.

gensdiversifizierung. Auf alle Fälle bedarf es aber viel Zeit, Engagement und Erfahrung, um aus Mieteinkünften ein kontinuierliches Zusatzeinkommen für den Ruhestand zu schaffen.“ Weise Worte, die es für hoffnungsvolle Immobilienanleger zu beachten gilt. n

Deutliche Preissteigerungen

„Die lang anhaltende Niedrigzinsphase der letzten Jahre hat bei Immobilien, vor allem in Österreich und Deutschland, zu deutlichen Preissteigerungen geführt“, sagt Wolfgang Habermayer, CEO merito Financial Solutions GmbH. „Die aktuell geringen Mietrenditen mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen bieten aber nur noch wenig Potenzial für weitere Preissteigerungen.“ Auch bei den an der Wiener Börse notierten Immo-Aktien sieht Habermayer, der als langjähriger Investmentbanker die Branche sehr gut kennt, angesichts der aktuellen Bewertungen wenig Phantasie für Preissteigerungen. Zur Vorsicht mahnt auch die Salzburger Schoellerbank, die in mehreren Analysebriefen die möglichen Risiken von Immobilieninvestments unter die Lupe genommen hat. Das Fazit: „Das ersehnte Ruhekissen ohne Dornen sind Immobilien keinesfalls“, sagt Werner Obenaus vom Wealth Advisory der Schoellerbank: „Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil einer breiten Vermö-

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ImmoFokus | Investment 2017

„Die aktuell geringen Mietrenditen mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen bieten aber nur noch wenig Potenzial für weitere Preissteigerungen.“ Wolfgang Habermayer, merito Financial Solutions GmbH

„Das ersehnte Ruhekissen ohne Dornen sind Immobilien keinesfalls.“ Werner Obenaus Schoellerbank

Investment 2017 | ImmoFokus

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Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser Kommentar: Andre Exner Wirtschaftsjournalist

n Neulich bei der Bank: Ein Beratungsgespräch zum Thema Immobilienfinanzierung. Die große Überraschung: Der Zinssatz. Bei 50 Prozent Eigenmittelanteil kommt die Finanzierung auf 1,5 Prozent effektive Zinsbelastung pro Jahr, sagt die freundliche Bankberaterin. Wie kann das sein, fragt man sich als erfahrener Bankkunde und geübter Leser der Wirtschaftsberichterstattung – liegt doch die offizielle Inflationsrate in Österreich aktuell bei rund zwei Prozent. Wo macht die Bank bei solchen Konditionen ein Geschäft? Die Erklärung findet sich auch in den Wirtschaftsnachrichten, allerdings zwischen den Zeilen versteckt: Erstens ist es für die Bank besser, wenn der Kunde sein Geld nicht am Konto liegen lässt, sondern investiert – ansonsten müsste die Bank ja Zinsen zahlen und so bekommt sie selbst welche. Zweitens sind Banken durch die Politik in höchstem Maße dazu angehalten, Kredite zu vergeben – und einen sichereren Kredit als eine hypothekarisch besicherte Immobilienfinanzierung gibt es derzeit wohl nicht.

Für Immobilieninvestoren bedeutet das: Sie können sich glücklich schätzen, denn sie leben in goldenen Zeiten – wer jetzt nicht in Immobilien investiert, verpasst die Chance seines Lebens. In 100 Jahren werden Historiker auf unsere Dekade zurückblicken und sie als jene bezeichnen, wo der Grundstein für so manche Vermögen gelegt wurde. Denn mit Kreditzinsen unter der Inflationsrate oder als Alternative zu den üblichen 0,185 Prozent Guthabenzinsen (minus KESt!) rechnet sich ziemlich jede Immobilienanlage. Als Anleger, der sein Kapital (ob vom Sparbuch abge-

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ImmoFokus | Investment 2017

hoben oder von der Bank geliehen) in vier Wände einbetoniert, ist man für Jahrzehnte auf der sicheren Seite – die Enkerln werden’s danken.

Aber – und hier kommt das Aber! – gerade weil Immobilienanlagen derzeit so attraktiv sind, muss man sich mit ihnen heute genauer denn je beschäftigen und jedes kleinste Detail des Investments prüfen. Die Entscheidung für die Geldanlage in das vielzitierte „Betongold“ ist erst der Anfang: Immobilien gibt es in vielen Darreichungsformen, von der Immo-Aktie bis hin zur direkten Beteiligung an einem Immobilienunternehmen; und jede Anlageklasse und jedes Anlageprodukt hat ihre ganz eigenen Vor- und Nachteile, die es vor dem Investment genau abzuwägen gilt. Dazu kommen, vorsichtig formuliert, „externe Risikofaktoren“: Heute sind auf dem österreichischen Immobilienmarkt gefühlt mehr Glücksritter unterwegs als in Florida oder Moskau vor dem großen Crash 2008. Natürlich gibt es in Österreich keine Immobilienblase, die zu platzen droht, und nicht nur weil das Zinsniveau tief und die Nachfrage hoch ist – die Rahmenbedingungen schließen große Pendelbewegungen wie im angelsächsischen und osteuropäischen Raum aus, wobei interessanterweise genau jene Reglementierungen, die viele Anleger heute als Korsett empfinden, als Sicherheitspolster wirken werden, wenn sich der Markt mal abkühlen sollte. Doch hier ein Rat an alle Immobilieninvestoren und an jene, die es werden wollen: Lesen Sie das Kleingedruckte genau – und bestehen Sie auf vollkommene Transparenz! Wer etwas zu verschweigen hat, hat meistens Dreck am Stecken.

Von Ihnen der Unternehmergeist.

Von uns die Immobilie.

LIEGENSCHAFTS VERWALTUNG

IMMOBILIEN VERMITTLUNG

IMMOBILIEN BEWERTUNG

FACILITY MANAGEMENT

ARCHITEKTUR BAUMANAGEMENT

Investment 2017 | ImmoFokus

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Finanzierung

Zinsen-Schnäppchenjagd Fixzinskredite im Vormarsch. Diese Botschaft ist - so scheint es - bei den Kreditnehmern angekommen.

Denn die Zinsen werden steigen – das ist sicher. Doch wann, das wissen die Götter.

Autor: Michael Neubauer

S

tefan Kerschbaumer, Wealth Advisory - Financial Planning & Specific Investments Schoellerbank AG, ist der Meinung: „Eines scheint klar: Irgendwann werden die Zinsen wieder steigen.

Die Frage ist nur, wann und in welchem Ausmaß.

Wer jetzt einen Kredit mit fixen Zinsen abschließt, der zahlt zunächst einen Wert, der über dem aktuellen variablen Zinssatz liegt. Ein variabler Kredit hat neben der aktuell sehr geringen Zinsbelastung noch einen weiteren Vorteil: Vorzeitige (Teil-)Tilgungen sind ohne Weiteres und in jeder Höhe möglich.“ Aber, so gibt der Finanzexperte zu bedenken: „Die monatlichen Raten des variablen Kredits steigen, wenn der zugrunde liegende Indikator steigt. Gemäß den Vereinbarungen werden – in gewissen zeitlichen Abständen, meist quartalsweise – die Ratenzahlungen angepasst. Ein schnelles, sehr starkes Ansteigen des 3-Monats-Euribor hätte daher für die Kreditnehmer eine unmittelbare Auswirkung auf die Ratenhöhe. Dies sollte bei der Wahl der Höhe und Laufzeit des Kredites unbedingt einkalkuliert werden.“

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ImmoFokus | Investment 2017

Zinssteigerungen gelassen entgegensehen

Wer sich über einen Fixzinskredit das historisch tiefe Niveau sichert, hat demgegenüber den Vorteil, den zukünftigen Zinssteigerungen gelassen entgegensehen zu können. Damit ist garantiert, dass im Zeitraum der Zinssicherung die Raten nicht steigen. Es ergibt sich somit ein fixer und damit planbarer Rückzahlungsverlauf.

Je länger der Zinsbindungszeitraum, desto höher ist der Aufschlag auf den aktuellen Zins. Es wird jetzt eine „Prämie“ bezahlt, die einen in der Zukunft vor höheren Zahlungen schützt.

Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld ist es ein wenig schmerzlich, „freiwillig“ mehr zu bezahlen, als bei variabler Verzinsung notwendig wäre. Zu verlockend sind wohl oft die geringen Zinsen bzw. Raten und die Hoffnung, dass diese noch für längere Zeit auf diesem Niveau verbleiben.

Doch wo gibt es die besten Konditionen? „Wenn sich Menschen verschulden, um sich ihren Wohntraum erfüllen zu können, sollen sie früh-

BANK AUSTRIA

BAWAG PSK

ERSTE BANK

RLB OÖ

HYPO NOE

VOLKSBANK WIEN

1%

1.000,00

1.500,00

1.000,00

1.500,00

1%

16,59

14,70

11,67

18,63

18,00

80,00

0,625% vom Kreditbetrag

290,00

182,00

250,00

-

290,00

0,00

-

21.00

1.550,44 **

2.020,00

-

GEBÜHREN & KOSTEN* Bearbeitungsgebühr Kontoführungsgebühr p.q.

Liegenschaftbewertung Kosten der Bonitätsprüfung bzw.

Vertragserrichtung

* in Euro, ** davon 1.244 Euro Eingabe- und Eintragungsgebühr Pfandrecht ins Grundbuch

zeitig ein Gefühl dafür entwickeln, mit welchen regelmäßigen finanziellen Belastungen sie zu rechnen haben. Wir wollen, dass der Markt für Wohnkredite für Otto Normalverbraucher transparenter wird. Dabei geht es nicht um die Abbildung einer Standardkondition, die für jeden Kreditfall zutrifft, sondern um das Aufzeigen von laufenden Entwicklungen und auch

Preistrends“, so Christoph Kirchmair, Infina Credit Broker-Geschäftsführer. Als allgemeine Orientierungshilfe für die gefühlten Kosten besicherter Wohnkredite wurde der INFINAKredit-Indikator (IKI) entwickelt.

Grundlage für den Kreditindikator sind die Daten von zwölf regionalen und überregionalen

„Drei Viertel aller Hypothekarkredite werden als Fixzinskredite vergeben.“

INFINA-KREDIT-INDIKATOR FIXZINSKREDIT, 10 JAHRE Datum

Nominalzins

Effektivzins

Rate effektiv

01.10.15

2,42%

2,89%

EUR 459,40

01.01.16

2,40%

2,86%

EUR 458,80

01.04.16

2,20%

2,65%

EUR 448,45

01.07.16

2,07%

2,51%

EUR 441,55

01.10.16

1,99%

2,44%

EUR 437,63

02.01.17

2,06%

2,49%

EUR 441,00

03.04.17

2,07%

2,51%

EUR 441,83

03.07.17

2,10%

2,55%

EUR 443,33

Fotos: www.hurca.com (Fotolia)

VARIABEL VERZINST, 3-MONATS-EURIBOR

Datum

Marge

Nominalzins

Effektivzins

Rate effektiv

01.10.15

1,53%

1,49%

1,92%

EUR 412,77

01.01.16

1,47%

1,34%

1,76%

EUR 405,67

01.04.16

1,46%

1,21%

1,62%

EUR 399,67

01.07.16

1,45%

1,16%

1,58%

EUR 396,83

01.10.16

1,44%

1,14%

1,56%

EUR 396,08

02.01.17

1,39%

1,07%

1,48%

EUR 392,98

03.04.17

1,34%

1,01%

1,43%

EUR 390,33

03.07.17

1,31%

0,98%

1,38%

EUR 388,42

Christian Noisternig, UniCredit Bank Austria

„Bei Blanko-Finanzierungen werden auch schon einmal mehr als der ermittelte Wert der betroffenen Liegenschaft gewährt.“ Christoph Kirchmair, Infina

Investment 2017 | ImmoFokus

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Finanzierung

KONDITIONEN - HYPOTHEKARKREDIT

Summe 100.000 Euro, Kreditnehmer 40 Jahre verfügt über beste Bonität

LAUFZEIT 20 JAHRE, DIE ERSTEN 10 JAHRE FIX VERZINST

GEBÜHREN & KOSTEN

Zinssatz Periode fix 10 Jahre"

Zinssatz Periode variabel 10 Jahre

Effektivzinssatz über 20 Jahre

Gesamtkreditbelastung

Bank Austria

ab 1,750%

ab 1,000%

2,30%

120.097,00 Euro

BAWAG P.S.K

2,13%

2,13%

2,60%

126.060,05 Euro

ERSTE BANK

1,88%

3-M-Euribor +1,25%

2,30%

124.434,95 Euro

Hypo NOE Landesbank

1,63%

1,25%

2,09%

117.751,96 Euro

Volksbank Wien

1,80%

1,25%

2,27%

120.904,00 Euro

Raiffeisenlandesbank OÖ AG

2,00%

3-M-Euribor + 1,25 %

2,49%

124.987,27 Euro

LAUFZEIT 20 JAHRE, VARIABEL VERZINST

GEBÜHREN & KOSTEN

Zinssatz variabel

Effektivzinssatz

Gesamtkreditbelastung

Bank Austria

ab 1,000%

1,50%

111.797,00 Euro

BAWAG P.S.K.

1,50%

1,96%

118.838,64 Euro

ERSTE BANK

1,27%

1,70%

117.584,54 Euro

Hypo NOE Landesbank

1,13%

1,67%

113.245,90 Euro

Volksbank Wien

1,25%

1,70%

114.779,00 Euro

Raiffeisenlandesbank OÖ AG

1,25%

1,72%

116.535,23 Euro

Kreditinstituten, aus denen dann die Höhe der monatlichen Raten abgeleitet wird. Der InfinaKredit-Indikator wird quartalsweise jeweils zum Beginn des ersten Monats eines Quartals publiziert. Der nächste Kreditindikator wird Anfang Oktober 2017 veröffentlicht. Aufgrund dieses Wettbewerbs resultierte im 2. Quartal lediglich eine marginale Verteuerung des durchschnittlichen Nominalzinses für 10jährige Fixzinsbindungen von 2,073 auf 2,104 Prozent. Fixzinsbindungen sichern nämlich Banken über längere Zeiträume kalkulierbare Zinseinnahmen auf relativ hohem Niveau. Auf der anderen Seite profitieren Kreditkunden, denn am langen Ende haben wir das Zinsentief offensichtlich hinter uns. Und im langjährigen Vergleich sind Fixzinsbindungen noch immer sehr günstig und Zinsrisiken können durch Kreditnehmer damit ausgeschaltet werden.

Bei den 10jährigen Fixzinsbindungen standen sechs Erhöhungen zwei Konditionssenkungen gegenüber, während vier Institute die Zinsen unverändert ließen. Bei guter Bonität lagen zuletzt die „Standardkonditionen“ bei 2,125 bzw.

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ImmoFokus | Investment 2017

2,25 Prozent p.a. Allerdings bietet ein Kreditinstitut bei Top-Bonität 10jährige Fixzinskredite ab 1,50 Prozent p.a. an.

Zinslandschaft ist in Bewegung gekommen

Doch die Zinslandschaft ist nach den OGHUrteilen zur Weitergabe von Negativzinsen im Indikator in Bewegung gekommen. Das lässt sich nämlich an der aktuellen Neukonditionsgestaltung der Banken erkennen. Dass Fixzinskredite dabei forciert werden, ist weitgehend bekannt. Zusätzlich vergünstigend auf die Fixzinskonditionen wirken die erneut rückläufigen EUR-Swapzinssätze. Die große Zinswende traut der EZB derzeit niemand zu. Das erscheint angesichts einer Inflationsrate von 1,3 Prozent, weiterer Leerkapazitäten am Arbeitsmarkt und des starken Euro zu wichtigen Exportabrechnungswährungen auch plausibel. Deshalb ist beispielsweise der für 10jährige Fixzinsbindungen relevante 10-Jahres-EUR-Swapzinssatz binnen weniger Wochen um fast 0,2 Prozentpunkte zurückgegangen. Das gibt Banken Spielraum, mit günstigen Fixzins-Kreditangeboten zu locken.

„Bei einem variablen Kredit sind vorzeitige (Teil-)Tilgungen ohne Weiteres und in jeder Höhe möglich.“ Stefan Kerschbaumer, Schoellerbank AG

geworden, dass sie beispielsweise mit einem Prozentpunkt Aufschlag auf den 3-MonatsEuribor nun erst recht mit aggressiven Konditionen in den Markt geht. Wie lange diese gültig sind, bleibt abzuwarten. Es ist davon auszugehen, dass Banken einige „Testballons“ im Markt haben. Wohin die Konditionstrends dann endgültig gehen, wird sich bis Oktober herauskristallisieren.

„Zinsen werden schneller und stärker steigen, als sie gesunken sind.“ Wolfgang Viehauser, NÖ-HYPO

Zinsvorteile lukrieren

Bei den variabel verzinsten Krediten gibt es indessen zwei Extreme: Manche Banken haben diese faktisch aus dem Sortiment verbannt und verlangen beispielsweise bis zu drei Prozentpunkte Aufschlag bei längeren Laufzeiten.

Von einer Regionalbank hingegen ist bekannt

Bis dahin gilt das Motto vom Lotto: „Alles ist möglich“. Daraus ergeben sich Sonderchancen für genau jene Neukreditnehmer, die in den kommenden Wochen ihre Finanzierungen über die Bühne bringen wollen. Um der Schnelllebigkeit des aktuellen Kreditmarktes gerecht zu werden, ist professionelle Unterstützung erforderlich. Alleine ist der einzelne Kreditinteressent beim Angebotsvergleich überfordert. Hingegen ungebundene Wohnbau-Finanz-Experten behalten den Marktüberblick und sie wissen, wo gerade die besten Sonderangebote zu finden sind. Oft entscheiden da wenige Tage über Konditionsunterschiede von bis zu 0,5 Prozentpunkten p.a., was über die gesamte Kreditlaufzeit einer Summe von bis zu 10.000 Euro entsprechen kann. Übrigens: Auch Umschuldungen alter Finanzierungen können in diesem Umfeld vorteilhaft sein.

Wie aber kommentieren die Banken das derzeitige Umfeld? „Wir sind dabei, die Details der aktuellen OGH-Entscheidung zu prüfen.

Wie wir weiter vorgehen, wird jedoch vom Ausgang der noch offenen Verfahren abhängen. Hier erwarten wir die maßgeblichen Entscheidungen in den nächsten Wochen.

Wir machen jedoch generell keine Ankündigungen zur zukünftigen Konditionenpolitik“, heißt es dazu auf Anfrage aus der Raiffeisenlandesbank Wien Niederösterreich.

In der Erste Group geht man davon aus, dass die ersten Leitzinserhöhungen frühestens Ende 2018 anstehen werden. Als Konsequenz der OGH-Urteile werde die Tendenz jetzt sicher noch stärker Richtung Fixzinskredite gehen. Schon heute sei der Anteil hoch: „Mehr als 8 von 10 neuen Wohnbaukrediten werden mit fixen Zinsen abgeschlossen“, heißt es dazu aus der ERSTE BANK. Die BAWAG PSK sieht ebenfalls keinen Grund zu handeln. „Wir haben bereits in der Vergangenheit negative Euribor-Zinssätze an unsere Kunden weitergegeben. Daher werden wir auch in der Zukunft bei unserer Preispolitik nichts ändern.“ Aktuell werde den Kunden eine Zinsgleitklausel mit Cap und Floor angeboten. „Kunden sind somit auch bei steigenden Zinsen, ähnlich dem

Investment 2017 | ImmoFokus

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Finanzierung

Bauspardarlehen abgesichert.“ Dass man bei den variabel verzinsten Neukrediten bei den Kreditkonditionen wahrscheinlich anpassen wird müssen, steht für Wolfgang Kirschner von der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich außer Frage. Der Grund dafür sind die Urteile des Obersten Gerichtshofs, dass die Banken bei der Berechnung der Kreditkondition einen negativen Indikatorwert berücksichtigen müssen. Diese für den Kunden auf den ersten Blick gute Nachricht, wird sich somit relativieren. Derzeit warte man noch ein Urteil des Obersten Gerichtshofes gegen eine Bank ab, bevor Maßnahmen umgesetzt werden. „Die Finanzierung“, so Christian Noisternig, Bereichsvorstand Privatkunden, Geschäftskunden und Freie Berufe in der UniCredit Bank Austria „von Bau- und Wohnvorhaben ist im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld noch immer ausgesprochen günstig. Sowohl mit variablen Konditionen als auch durch den Abschluss von Fixzinsvereinbarungen, um sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau auch für die Zukunft abzusichern.“ „Aufgrund der extrem günstigen Konditionen werden gemessen am Volumen rund drei Viertel aller

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ImmoFokus | Investment 2017

Hypothekarkredite als Fixzinskredite und nur rund ein Viertel variabel verzinst vergeben“, so Christian Noisternig, Bereichsvorstand Privatkunden, Geschäftskunden und Freie Berufe in der UniCredit Bank Austria. Welche Finanzierungsform man wähle, sei persönliche Entscheidung, aber angesichts des Niedrigzinsumfelds sei man mit einer Fixzinsvereinbarung gut beraten. „Wir bieten Fixzinsangebote auf 5, 10 oder 15 Jahre an. Wir bieten in der Finanzierung Nominalzinssätze variabel ab 1 Prozent, fix auf 10 Jahre ab 1,75 Prozent und fix ab 15 Jahre ab 2,125 Prozent an.“ Angesichts der Konditionen also kein Wunder, dass „… die Nachfrage nach Krediten für Bau- und Wohnvorhaben im ersten Halbjahr 2017 um gut ein Viertel stark angestiegen ist. Auch Hypo NÖ Vertriebsvorstand Wolfgang Viehauser ist sich sicher, dass die Zinsen steigen werden. Viehauser ist überzeugt, dass die Zinsen schneller und stärker steigen werden, als sie gesunken sind. „Das wäre kein Problem, wenn die Europäische Zentralbank auf den Tisch legen würde, welche Parameter letztendlich entscheidend für das Anheben der Leitzinsen sind.“ Doch leider hält sich die EZB diesbezüglich bedeckt. „Hier fehlt es einfach an Transparenz“. n

„Welche Finanzierungsform man wähle, sei persönliche Entscheidung, aber angesichts des Niedrigzinsumfelds sei man mit einer Fixzinsvereinbarung gut beraten.“

Advertorial

Von der Pieke auf ein Experte Techniker, Betriebswirt, Psychologe

D

as RE/MAX Maklernetzwerk und insbesondere die Abteilung Commercial hat ja vielerlei Experten mit Spezialwissen. Einer, der Immobilien von Grund auf versteht und gelernt hat, ist Christian Probszt, seines Zeichens auch Betreiber des RE/MAX Standortes im Ersten Bezirk in Wien. RE/MAX Solutions ist nicht nur der Name des Büros in der Mahlerstraße, sondern auch Motto der Tätigkeit. „Wir bieten Lösungen, maßgeschneidert, präzise, voll Sachkenntnis und Kreativität“; lacht Christian Probszt.

Er weiß, wovon er spricht, und was er da verspricht.

Er hat Immobilien im Blut, oder zumindest in den Genen. Schon als Kind nahm in Vater Walter Probszt immer wieder zu seinen Baustellen mit. Dieser war damals bei Hofman & Maculan. Die Faszination war groß und der Weg vorgezeichnet. Nach der HTL für Hochbau in Wien startete Probszt bei der Strabag und übernahm rasch Verantwortung als Bautechniker in der Bauleitung.

Sein Weg führte ihn weiter zur Erste Group, wo ihn Michael Hamann, damals Chef der Projektentwicklung, in den boomenden Osten schickte. Probszt verantwortete für die Erste Group Immorent in CEE die Länder Rumänien, Ungarn, Bulgarien und Serbien, verhandelte Liegenschaftsakquisitionen, Betreiberverträge mit internationalen Hotelbetreibern und bewertete internationale Finanzierungsprojekte der Bank.

Später bei BIG /ARE verhandelte er im Asset Management Hotelverträge mit namhaften Hotelgruppen und bekannten Großmietern.

Daneben laufend das Bestandsmanagement für das Portfolio in Wien und Kärnten im Wert von damals ca. 300 Mio. Euro.

Als dann 2013 Sohn Daniel auf die Welt kam, stürzte sich Probszt auch noch in die Selbstständigkeit, eröffnete einen RE/MAX Standort in Wien I, übernahm 2014 ein RE/MAX-Büro und holte es in den ersten Bezirk und begann ein RE/MAX Commercial-Competence Center in Wien aufzubauen. „Natürlich bekommen Sie bei uns auch ein Penthouse und einen Dachgeschoßausbau oder eine erstklassige Wohnung im innerstädtischen Bereich. Aber der Hauptfokus meines Teams liegt auf Verkauf und Vermietung von gewerblichen Liegenschaften. Christian Nowotny, CIPS, AI ebenfalls langjähriger Immobilienprofi leitet die Abteilung Zinshäuser und Anton Putz, akad.

IM, kümmert sich maßgeblich um Logistik- und Betriebsliegenschaften,“ so Probszt.

Aktuell betreut Probszt mit seinem 14-köpfigen Team u.a. Zinshäuser, Bürogebäude und FMZ und hat eben 3.500m2 Büroflächen vermietet. „Wer weiß, welche Motive, Werthaltungen und Wohnansprüche seine Zielgruppe hat, entwickelt auch das passende Produkt für diese Zielgruppe. Bauträger entwickeln mit dieser Basis genau jene Typen und Größen und Ausstattungen, die dann auch nachgefragt werden. Und für Investoren in derartige Projekte ergibt das Sicherheit. Schließlich sollen Immobilien ja Erträge abwerfen und nicht Probleme aufwerfen.“ so der ImmobilienTechniker-Manager-Philosoph Probszt. n

„Wir bieten Lösungen, maßgeschneidert, präzise, voll Sachkenntnis und Kreativität.“ Christian Probszt, Geschäftsführer RE/MAX Solutions

Firmensitz RE/MAX Solutions Mahlerstraße 5, 1010 - Wien 01 714 83 70, info@remax.at www.remax.at Kontakt Christian Probszt, Geschäftsführer Certified Real Estate Investment Analyst (DVFA | IREBS) Immobilientreuhänder und gerichtlich beeideter Sachverständiger Master in Immobilienwirtschaft, Mitglied des Royal Institute of Chartered Surveyors Magister der Betriebswirtschaft Ingenieur für Hochbau

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Keine Blase, nur zu wenig Angebot!“ Überregulierung. Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII), sieht in Österreich keine Immobilienblase, sondern zu wenig Angebot. Schuld sei die Überregulierung des Immobilienmarktes.

Das Gespräch führte: Julia Kistner

Die alte Regierung hat nicht mehr viel auf Schiene gebracht. Auch aus dem „leistbaren Wohnen“ wurde nichts mehr?

Wolfgang Louzek: Die Frage ist: leistbar für wen? Reglementieren wir die Preise so runter und setzen wir die Auflagen so hinauf, dass der Private seine Immobilien inzwischen lieber leer stehen lässt, als dass er sie vermietet? Damit ist Wohnungssuchenden auch nicht geholfen.

Sie hoffen wieder einmal auf eine Mietrechtsreform? >> Das Beste wäre, dass Mietrechtsgesetz einfach in die Tonne zu schmeißen. Das tat etwa Spaniens Regierung. Damit hat Mariano Rajoy von heute auf morgen viele Mietwohnungen auf den Markt gebracht. Doch wir leben in Österreich.

Realistisch ist die Politik der kleinen Reformen.

An welchen Schrauben sollte die neue Regierung drehen, damit wieder in Wohnraum investiert wird? >> Da gibt es genau zwei: regulatorische und steuerliche Anreize. Warum führen wir nicht

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ImmoFokus | Investment 2017

wieder den Investitionsfreibetrag ein, den wir bis 2000 hatten und machen erneut die vorzeitige Abschreibung für die Gebäudeherstellung auf fünf bis zehn Jahre möglich?

devastierte Wohnungen zu Wuchermieten vermieten, sondern jenen, die die Wohnungen in einen ordentlichen Zustand bringen.

Das muss sich doch auszahlen!

Das kostet Steuergeld. >> Andererseits schafft es viele Arbeitsplätze!

Mit Sicherheit keinen Euro kosten jedenfalls regulatorische Anreize. Stichwort ,Heraussanieren´. Wenn du investierst, dann kommst du aus Regeln des Mietrechts raus, aus dem Richtwertsystem für Althäuser vor 1945 oder auch für Immobilien, die zwischen 1945 und 1953 errichtet wurden. Durch eine Generalsanierung sollte man den Mietzins auf ein angemessenes Niveau heranführen können.

Es kann doch nicht sein, dass Hausbesitzer heute sehr viel Geld in die Hand nehmen müssen, um ihre Altmieter auszukaufen.

Dass sie das Haus schlussendlich parifizieren und die Wohnungen verkaufen oder sogar leer stehen lassen, statt sie zu vermieten.

Das führt nur zur weiterer Verknappung. Ich spreche hier nicht denjenigen das Wort, die

Betroffen wären natürlich nur Neuvermietungen ab einem Stichtag X, nicht aufrechte Mietverhältnisse.

Aus sozialen Aspekten macht es durchaus Sinn, Mietpreise zu deckeln.

So funktioniert Marktwirtschaft nicht! Wenn sie den Brotpreis für eine Sorte regeln, dann werden 1000 andere Sorten vom Markt angeboten. Und ganz ohne Privatinvestoren wird die öffentliche Hand den Wohnbedarf nicht stemmen können.

Aber Private investieren doch ohnehin nicht in den sozialen Wohnbau. >> Sicher nicht ohne besondere Investitionsanreize. Ein Geschäftsführer einer Immo-AG würde ja missbräuchlich handeln, wenn er

nicht marktkonform vermieten würde. Ich weiß auch nicht, ob unbedingt Private den sozialen Wohnbau finanzieren sollten. Wichtiger wäre, dass gefördertes Wohnen nur denen zugutekommt, die es auch nötig haben. Es gibt Studien, wonach gerade einmal 20 bis 25 Prozent, die in Gemeindebauten in Wien wohnen, auch sozial bedürftig sind. Bei einer Verdienstgrenze von 3.228 Euro netto im Monat, für eine Familie von 4.200 Euro, hat in Wien ja praktisch jeder Anspruch auf eine Gemeindewohnung. Und geprüft wird das Einkommen nur beim Einzug, dann nicht mehr. Die Wohnung kann der nächsten Generation weitergegeben werden, ohne dass die Einkommensoder Vermögenssituation neu erhoben wird und Bedarf besteht. Es kann doch auch nicht sein, dass über 65 Gemeindewohnungen auf willhaben.at angeboten werden!

Also jährliche Einkommensnachweise? >> Das wäre viel zu aufwendig und zu bürokratisch. Warum kann man die Mieten im Gemeindebau nicht mit dem freien Markt mitsteigen lassen. Und wer sich das nicht leisten kann, kann hierfür den Nachweis erbringen und die Miete herabsetzen lassen. Mit den

zusätzlichen Mieteinnahmen ließe sich auch mehr sozialer Wohnraum schaffen.

was einmal aus der Regulierung draußen war, soll draußen bleiben.

Das erhöht noch nicht das Angebot am freien Markt! >> Hier halte ich in Ballungsräumen mehr von Wohnraumverdichtung als von Umwidmungen am Stadtrand. Man sollte es ermöglichen, ein bis zwei Etagen speziell in den Randbezirken aufzustocken. Da braucht es keine extra Infrastruktur, keine neuen Straßen und Straßenlaternen und auch keinen aufwendigen neuen Kanalbau. Auch sollte man die Regulierungen kippen, die eine effizientere Nutzung von Wohnraum verhindern.

Ok, das wäre nun mal eine Lösung für die großen Wohnungen. >> Auch für Kleinwohnungen gibt es kontraproduktive Regeln. Alle fordern Smart-Wohnungen, also hochwertigen Wohnraum zu minimalen Preisen durch maximale Nutzung jedes Quadratmeters. Anderseits gibt es noch völlig unzeitgemäße Grundrissvorschriften.

Ein Beispiel: Eine Wohnung hat nur 29,5 statt 30 Quadratmeter. Schon darf man sie nicht mehr frei vermieten. Es gilt dann der Kategorieabschlag. Es muss etwa einen abgeschlossenen Vorraum geben, da bleibt bei 30 Quadratmetern maximal noch ein besseres Wohn-Klo. Ein anderes Beispiel waren die Vorschriften für Behindertengerechtigkeit.

Nicht, dass Sie mich missverstehen. Ich finde es grundsätzlich richtig, dass man beim Neubau auch die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderung berücksichtigt. Aber da hat der Gesetzgeber zumindestens erkannt, dass es doch ausreicht, dass z.B. ein WC gegebenenfalls adaptierfähig ist, und eine diesbezügliche Novelle beschlossen.

An was denken Sie genau? >> Nehmen wir an, Sie haben in einem Altbau eine grundsanierte Wohnung, die aufgrund ihrer Größe von 150 Quadratmetern aus dem Richtwertsystem fällt. Jetzt sind aber am Markt günstigere kleinere Wohnungen gefragt. Teile ich dieses Objekt in zwei Wohnungen mit 75 Quadratmetern, darf ich sie nicht mehr zu einem marktüblichen Mietzins vermieten, sondern es gelten die Richtwerte. Was werde ich wohl tun? Ich werde sie nicht aufteilen. Alles

„Auch für Kleinwohnungen gibt es kontraproduktive Regeln.“ Wird die Kategorie-Einstufung tatsächlich so streng gehandhabt? >> Darauf kann sich kein Vermieter mehr verlassen, schon gar kein Privateigentümer. Ich kenne im Bekanntenkreis jemanden, der eine Wohnung in bester Lage topsaniert an ein Akademikerpaar vermietet hat. Nach drei Jahren, als sie auszogen, klagten sie für die gesamte Zeit die Differenz wegen fehlender Kategorie A ein, weil das Badezimmer nicht direkt, sondern über den Nebenraum entlüftet wurde. Das haben sie doch von Anfang an gewusst und damit gut leben können. Bezüglich Mietzinsanfechtungen braucht es auch neue Regeln.

Fotos: XXX

Das Problem ist also das Mietrecht, weniger die Bauvorschriften? >> Wir brauchen natürlich auch keine neun Bauordnungen und weitere Vorschriften auf

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Bundesebene. Das macht alles nur extrem kompliziert und teuer, dass selbst die Gemeinnützigen darunter stöhnen.

Und vor allem die Mieter! Laut Statistik Austria sind die Kosten für Mietwohnungen inklusive Betriebskosten in fünf Jahren im österreichweiten Schnitt um rund 14 Prozent gestiegen. Die reinen Nettomieten legten demnach zwischen 2012 und 2016 sogar um fast 17 Prozent zu, während die Haushaltseinkommen nur sechs Prozent stiegen. >> Dabei steigen bestehende Verträge, also rund 90 Prozent der Mietverhältnisse, mit der Inflationsrate. Die Preissteigerungen betreffen Neuvermietungen und hier wird nicht erhoben, ob das jeweilige Objekt nicht inzwischen saniert wurde und deshalb in eine höhere Mietzinskategorie fällt. Im Schnitt wird in Österreich für die Nettomiete 450 Euro ausgegeben, das sind 14 Prozent des Haushaltseinkommens. Damit liegen wir mit den Wohnkosten im OECD-Vergleich immer noch im Mittelfeld. Außerdem ist nicht nur der private Wohnungsmarkt über der Inflationsrate gestiegen, sondern auch die Genossenschaftsobjekte und Gemeindewohnungen. Letztere wurden im besagten Zeitraum zwischen zwölf und 16 Prozent teurer.

Die Gemeinnützigen leiden eben genauso unter den teuren Bauauflagen wie private Immobilieninvestoren. Außerdem regelt der Markt die Preise von selbst. Die Kaufpreise sind zuletzt nicht mehr so rasant gestiegen. Man weiß von den Maklern, dass sich Objekte über 850 Euro inklusive Betriebskosten nicht mehr so leicht vermitteln lassen und bei Eigentum ab 300.000 bis 350.000 Euro Gesamtkosten die Finanzierbarkeit an Grenzen stößt.

Lohnt es sich also für den Österreicher jetzt nicht mehr, in Immobilien zu investieren? >> Wir wissen von Österreichs ImmobilienAktiengesellschaften, dass der österreichische Markt nicht mehr im Fokus steht und vermehrt im benachbarten Ausland geschaut wird. Wobei, wie gesagt, die Nachfrage in Österreich nicht gesättigt ist. Man will sich nur nicht das Theater mit dem Mietrecht und den Bauvorschriften antun. Ich würde dennoch nicht pauschal behaupten, dass österreichische Immobilien keine gute Altersvorsorge mehr sind.

Doch in eine Immobilie zu Marktpreisen sollte man generell nur dann veranlagen, wenn man zumindest über ein Vermögen von 500.000 Euro verfügt. Denn man sollte nicht 100 Pro-

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ImmoFokus | Investment 2017

zent, sondern nur ein Drittel seiner verfügbaren Mittel in Immobilien investieren. Wer kein Immobilienprofi ist, dem würde ich auch nur Neubauwohnungen als Anlage empfehlen und die natürlich nur in guter Lage! Wer sich nicht auskennt, sollte auch genügend finanzielle Reserven haben, dass er sich die Vermietung und Instandhaltung von Spezialisten managen lässt. Von fremdfinanziertem Eigentum als Vorsorge ist ohnehin abzuraten. Man sollte es mit Eigenmitteln kaufen, die man zumindest in den nächsten zehn Jahren nicht benötigt.

Wo in Österreich sind Immobilien derzeit am attraktivsten? >> Wien ist wohl immer die erste Adresse. Von den Landeshauptstädten ist noch Salzburg sehr interessant, gefolgt von Graz, Linz und Innsbruck. Universitätsstädte sind von Vorteil.

In Bezirksstädte würde ich mich als Ortsfremder nicht wagen. n

„Im Schnitt wird in Österreich für die Nettomiete 450 Euro ausgegeben, das sind 14 Prozent des Haushaltseinkommens.“

Wien

Warschau

Budapest

Prag

Bukarest

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Eine Marke der IMMOFINANZ. Investment 2017 | ImmoFokus 31

Assetklasse: Office

Investieren wie die Profis Hausaufgaben. Wer sich ernsthaft überlegt, in Immobilien zu investieren sollte - nein muss - den Immobilienmarkt im Auge behalten. Was kaufen die Profis, die Fonds, REITS und AGs? Autor: Michael Neubauer

E

ines steht allerdings fest: 1:1 darf man die Strategien der Profis nicht übernehmen. Zu unterschiedlich sind deren Anlageziele. So gibt es Fonds, die vor allem auf Wertsteigerungen aus sind. Werden die Ziele erreicht, wird das Objekt verkauft und diese Wertsteigerungen realisiert. Andere setzen auf langfristig fließende Cashflows. In diese Kategorie fallen zum Beispiel der Real Estate Investment Trust, eine börsennotierte AG, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielt und für die unter anderem spezielle steuerliche Bedingungen gelten. Wertsteigerungen werden auch hier gerne gesehen, stehen jedoch nicht im Mittelpunkt. Doch wie hat sich der Immobilienmarkt im 1. Halbjahr 2017 in Österreich entwickelt? In welchen Assetklassen hat sich am meisten getan?

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ImmoFokus | Investment 2017

Starkes zweites Quartal

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat sich nach einem starken Jahresauftakt auch im zweiten Quartal hervorragend entwickelt. Er konnte weiter zulegen. Gegenüber dem mit einem Transaktionsvolumen von 1,05 Milliarden Euro bereits ausgesprochen starken ersten Quartal konnte das 2.

Quartal mit 1,35 Milliarden Euro nochmals um fast 30 Prozent zulegen. Mit insgesamt 2,4 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten um 80 Prozent über dem Vorjahreswert und ist damit das stärkste Investmenthalbjahr, das es in Österreich bislang gegeben hat. Allein im ersten Halbjahr 2017 gab es fünf Großtransaktionen mit Volumina von jeweils mehr als 100 Millionen Euro und einem Gesamtwert von rund 1,4 Milliarden Euro. Die markan-

BÜROMARKT WIEN 2010 - 2017 Neuflächenproduktion in m2

Nachfrage in m2

*Prognose 8% 300.000

300.000

200.000

220.000

0 2010

2011

2012

2013

2014

7%

150.000

6%

5%

60.000

130.000

75.000 m2

120.000

170.000

260.000 180.000

210.000

180.000

220.000

185.000

225.000 m2

150.000 m2

270.000

Leerstandsrate (%)

2015

2016

4% 2017*

Quelle: EHL Market Research | Q2 2017

testen Investments waren: DC Tower (Verkäufer: BAI, Käufer: DEKA), ICON Vienna (Verkäufer: Signa, Käufer: Allianz) sowie der Orbi Tower (Verkäufer: IWS Town Town AG, Käufer: BA Real Invest).

Office stark nachgefragt

Fotos: www.hurca.com (Fotolia)

Büroobjekte waren mit ca. 65 Prozent des gesamten Marktvolumens erneut das stärkste Segment, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit ca. 11 Prozent. Institutionelle Wohninvestments gewannen weiter an Bedeutung und zeichneten bereits für ca. 10 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der Anteil der Segmente Logistik/ Industrie sowie Studentenwohnen blieb in der ersten Jahreshälfte 2017 mit ca. 4 bzw. 3 Prozent stabil. Wobei der Verkauf des ORBI Tower an die Bank Austria Real Invest, eben-

falls in den dreistelligen Millionenbereich fällt, größenmäßig weit hinter den beiden Megadeals zurücklag. Im Bereich der Portfolio-Deals lag der Verkauf des UBM-Portfolios (Büro & Hotel) an der Spitze. Der Erwerb des ELI Einkaufszentrums Liezen durch die KGAL war die größte Einzelhandelstransaktion des zweiten Quartals.

Signalwirkung für den Wiener Markt

„Der Verkauf des DC Tower 1 ist eine Transaktion mit internationaler Signalwirkung für den Wiener Markt“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl. „Diese Transaktion zeigt zum wiederholten Mal ganz deutlich die enorm hohe Attraktivität des Wiener Büroimmobilienmarktes.“ Der DC Tower 1 ist mit einer Höhe von 250 Metern Österreichs höchstes Gebäude und liegt direkt im urbanen Zent-

„Der Verkauf des DC Tower 1 ist eine Transaktion mit internationaler Signalwirkung für den Wiener Markt.“ Franz Pöltl, EHL Immobilien

Investment 2017 | ImmoFokus

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Assetklasse: Office

Fertigstellungen 2017*

1 HJ 17

2 HJ 17

OBJEKT

GRÖSSE

ADRESSE

ORBI Tower

21.600 m

1030, Thomas­Klestil­Platz 13

Denk Drei

21.000 m2

1020, Vorgartenstraße 2

Euro Plaza, Bauphase 6

12.500 m

1120, Kranichberggasse 2

Square Plus, Bauteil 1

28.000 m2

1190, Leopold­Ungar­Platz 2 und 3

QBC, Bauteil 3+4

24.500 m2

1100, Gertrude­Fröhlich­Sandner­Straße 3

Seepark Campus West

11.000 m2

1220, Seestadt Aspern

2

2

Quelle: EHL Market Research | Q2 2017

Ausgewählte Großvermietungen im H1 2017 MIETER

GRÖSSE

ADRESSE

SVA

11.300 m

1030, Hintere Zollamtsstraße 1

Otto Bock Healthcare Product GmbH

4.500 m2

1110, Brehmstraße 12

Wiener Sozialdienste

3.100 m

1020, Ernst­Melchior­Gasse 20­24

Sonepar Österreich GmbH

3.200 m

Magistrat der Stadt Wien MA 67

2.600 m

2

2 2 2

1120, Gaudenzdorfer Gürtel 67 1100, Laxenburger Straße 36

Quelle: EHL Market Research | Q2 2017

„Die höchsten Renditen werden nach wie vor bei Fachmarktzentren mit 5,65 Prozent erreicht.“ Georg Fichtinger, CBRE

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ImmoFokus | Investment 2017

rum VIENNA DC. Ein Deal, der bereits lange erwartet wurde. Pöltl sieht die Entwicklung des Investmentmarktes anhaltend positiv. „Die im Europavergleich niedrige Leerstandrate sowie die hohe Qualität der Immobilien in Kombination mit den im direkten Vergleich zu Deutschland noch niedrigen Büromieten und tendenziell leicht höheren Renditen machen den Wiener Büromarkt zu einem Top-Investmentstandort für internationale Investoren.“ Asiatische Staatsfonds

Neben den bereits abgeschlossenen Ankäufen eines Portfolios von OBI-Baumärkten durch die südafrikanische Accellerate sowie des Tiroler BUWOG-Portfolios durch Jargonnant Partners (Luxemburg) sind derzeit weiterhin einige asiatische Staatsfonds in Österreich auf der Suche nach passenden

Investitionsmöglichkeiten. Mangels sehr großer Investmentprodukte sind die Investoren aus dem nicht-deutschsprachigen Ausland bereit, auch mittelgroße Transaktionen abzuschließen. Anders als in den Vorjahren beschäftigen sie sich aktuell bereits mit Deals von deutlich weniger als 100 Millionen Euro Volumen.

Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus bleiben Immobilieninvestments sowohl für institutionelle als auch für private Investoren weiterhin ausnehmend attraktiv und der Markt ist quer durch alle Segmente von einem deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Gerade die institutionellen Investoren verspüren aufgrund der hohen Liquidität starken Veranlagungsdruck, Eigenkapitalanteile von über 50 Prozent sind die Regel und nicht die Ausnahme.

Renditen unter vier Prozent

Top-Tipp: Fachmarktzentren

Hoher Veranlagungsdruck

Die Spitzenrenditen blieben im zweiten Quartal im Vergleich zum ersten Quartal stabil. Gegenüber dem Jahresbeginn ist jedoch ein Rückgang festzustellen. Derzeit tendieren die Spitzenrenditen im Bürobereich von 4 Prozent in Richtung 3,75 Prozent. Aufgrund des starken Nachfrageüberhangs und des steigenden Preisniveaus scheint in manchen Teilmärkten ein weiterer Rückgang der Renditen bis Jahresende um bis zu 0,25 Prozentpunkte möglich. Aufgrund des zunehmend knappen Angebots im Topbereich rücken auch jene Objekte in den Fokus der Investoren, die nicht alle Kriterien hinsichtlich Lage, Vermietungsgrad oder technischem Standard zu 100 Prozent erfüllen.

Im Einzelhandelssegment fielen die Spitzenrenditen deutlich auf ca. 4 Prozent. „Die höchsten Renditen in diesem Segment werden nach wie vor bei Fachmarktzentren mit 5,65 Prozent erreicht. „Es gibt Interesse an Investitionen in Einkaufs- und Fachmarktzentren, allerdings sind nur wenige am Markt, wodurch das Volumen in dieser Assetklasse relativ gering war im ersten Halbjahr 2017“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Für institutionelle Wohninvestments werden teils unter 4 Prozent erzielt. Noch deutlicher ist der Renditerückgang im Vergleich zum Jahresbeginn in den nachgelagerten Qualitätssegmenten.

„Der Veranlagungsdruck unter den Investoren ist weiter hoch und die hochwertigen neuen Büroobjekte, die bis Ende 2018 fertiggestellt werden, bieten Käufern attraktive Investmentmöglichkeiten in Form von Forward Purchases („Terminkäufen“). Ich gehe daher davon aus, dass bis zum Jahresende noch einige große Transaktionen abgeschlossen werden und ein Jahresvolumen von zumindest 3,5 Milliarden erreicht werden kann.“ n

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Zeit für Veränderung Wechsel & Rückkehr. Nach elf Jahren CBRE Global Investors verrät Martin Sabelko, warum er froh ist, zurück in Österreich zu sein, wohin es ihn beruflich verschlagen hat und was er in Zukunft zu tun gedenkt.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Froh, wieder in Wien zu sein?

Martin Sabelko: Ich bin froh, wieder das machen zu können, was ich auch die letzte Dekade intensiv gemacht habe: Für einen Investmentmanager zu arbeiten. Diesmal in deutscher Sprache, was mein Leben ein bisschen erleichtert. Ich bin sehr froh darüber, dass ich mich habe finden lassen – von einem Unternehmen, das mich motiviert und in das ich mich gerne einbringe.

Wie lautet die Aufgabenstellung? >> Am dritten Auslandsstandort der WarburgHIH Invest in enger Abstimmung mit der Zentrale in Hamburg das Geschäft weiter auszubauen. Ich bin als Geschäftsführer der Tochtergesellschaft Warburg-HIH Invest Austria und Standortleiter der Repräsentant hier in Wien. Es gibt bereits Investitionen in Österreich in der Größenordnung von ca. 600 Millionen Euro, welche ich zeitnahe erhöhen möchte. Zu den Investitionen gehören zum Beispiel das Motel One am Hauptbahnhof,

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ImmoFokus | Investment 2017

das Intercity in der Mariahilfer Straße, worauf ich stolz bin, nachdem ich für meine letzten Investoren gegenüber das Stafa gekauft habe.

Das Ziel wird sein, weiter Gewerbeimmobilien zu kaufen sowie die Investorenplattform zu erweitern.

Haben Sie spezielle Assetklassen im Fokus? >> Wir können und ich darf alle Assetklassen bedienen – mit Ausnahme von Wohnbau. Da gibt es berufenere Investoren.

Gewerbeimmobilien, Handelsimmobilien – wobei ich, obwohl ich vom ShoppingcenterEntwicklungsbereich komme, ein Freund von Fachmarktzentren bin, und: Nahversorgungszentren sowie dominante Bezirkszentren.

Bereiche, die besonders relevant sind? >> Qualität des Gebäudes und Qualität des Mieters sind mein Thema, nachdem ich aus einer Generation komme, in der die drei L enorm wichtig waren, die in der Krise negiert wurden

oder die auch mit die Krise herbeigeführt haben: Location, Location, Location ist noch immer das Thema. Am Ende des Tages spricht der Leitsatz, den ich vertrete: Better safe than sorry.

Was ist sicher? >> Fremdes Geld ist eine große Aufgabe, zumal es sich vorrangig um Pensionskassen und weitere institutionellen Investoren handelt. Ich selbst bin als Jurist auf der konservativen Seite: Was ich auf einem Bierdeckel nicht darstellen kann, mach ich nicht, weil dann verstehe ich es nicht. Oft ist ein Geschäft, dass man nicht versteht und nicht macht, kein gutes Geschäft.

Wie sieht es bei gemischt genutzten Immobilien aus – für viele Investoren ein No-Go? >> Auch gemischt genutzte Immobilien oder Baurecht beziehungsweise Baurecht, wenn rechtlich sauber. Das unterscheidet uns. Nicht viele können und wollen in das Baurecht gehen, das an sich im europäischen Kontext durchaus ein gängiges Modell ist. Schaut man

nach Großbritannien oder etwa auch nach Salzburg. Gründe vom Stift Klosterneuburg oder andere sind durchaus ein Thema. Dennoch ist es für viele Anleger ein Hindernis, in diese rechtliche Konstruktion einzusteigen.

Wo liegt der Fehler? Ist man zu wenig informiert? >> Die klassische Teilung ist entweder „freehold or lease“. Dass man zu einem Kaufpreis auch eine Grundpacht über lange Zeit zahlt, ist kein gängiges Modell. Das hat man gekannt in Polen. In den späten 80er Jahren, als ich begonnen habe, war ja dort außer der Kirche kein Grundbesitz möglich. Institutionelle, internationale Anleger haben das so annehmen müssen, weil es keine andere Möglichkeit gab. In Österreich hingegen war das, bis auf das erwähnte Stift, für mich immer nur ein marginales Thema.

Woher kommt das Kapital? >> Was mich so riesig freut, ist, dass ich Kapital deutscher institutioneller Anleger in Österreich vertreten darf. In fast 60 Prozent der Abschlüsse im Vorjahr – glaubt man der

aktuellen Studie von CBRE – war Kapital aus Deutschland im Spiel.

Wir sind abschlussstark. Wir haben Commited Capital, wir haben Kapital zur Verfügung für die verschiedenen Assetklassen und Ticketgrößen. Die beginnen – und das ist neu für mich – bereits ab zehn Millionen Euro.

„Meine Vision ist, dass wir einen österreichischen FachmarktzentrenFonds zusammenbringen.“ Also zehn Millionen wären die Richtung Fachmarktzentren? >> Das ist einmal das eine. Wobei – abgesprochen mit der Zentrale– meine Vision ist, dass

wir einen österreichischen FachmarktzentrenFonds zusammenbringen. Falls wir genug Fachmarktzentren von den großen Investoren kaufen können.

Wie groß müsste das sein? >> Ich würde beginnen in einer Größenordnung mit dem Fonds als Start irgendwo zwischen 50 und 70 Millionen Euro. Richtig Spaß macht es dann beim Doppelten und Dreifachen des Volumens.. Warburg-HIH Invest vertritt insgesamt ca. 6,3 Milliarden Euro AuM in Europa.

Die Zukunft kann auch bringen, wenn wir die kritische Größe haben, Property Management anzubieten, welches sehr oft ausgelagert ist.

Das wird aber nicht vor 2019 sein, weil wir uns jetzt auf Wachstum konzentrieren, auf organisches Wachstum.

Ist Wien wirklich anders? >> Die österreichische Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochter. Ich freue mich, wieder in Österreich zu sein. Ein Land mit einem soliden Investor vertreten zu dürfen und das Gesicht für dieses Unternehmen in Wien sein zu können. Ich freue mich auf das kommende Zusammenspiel mit Kollegen im österreichischen Markt und freue mich, dass ich nicht jeden Montag um sieben Uhr in der Früh ins Flugzeug muss. Das ist Lebensqualität. Ich habe Familie mit drei Kindern mit fünf, sieben und 16 Jahren. Wobei ich den Fehler nicht mehr mache wie beim 16-jährigen, bei dem ich seine Jugend nicht erlebt habe. Ich wohne in Grünen im Westen Wiens. In der Früh laufen zu gehen und am Abend gemütlich beim Heurigen zu sitzen, gewinnt immer mehr Wertigkeit, wenn man 50+ ist.

Ich bin das Gesicht internationalen Investmentmanagers Warburg-HIH Invest nunmehr in Österreich. Ich kann ich mir gut vorstellen, dass tschechische und ungarische Investments ebenfalls interessant sein könnten, wenn sie aufgrund meiner Expertise rentable Investments darstellen. Dem österreichischen Standort werden weitere folgen. Geplant sind Amsterdam und Warschau im nächsten Jahr.

Die Niederlassung in Polen hängt an Österreich dran? >> Nein, die Expansion erfolgt von der Unternehmenszentrale Hamburg aus. In Deutschland gibt es 7 Niederlassungen. Österreich ist neben Paris und Madrid der dritte Auslandsstandort,. Was ich so großartig finde: Warburg-

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Polen ist nach wie vor ein großer interessanter Investmentmarkt, gefolgt von anderen Ländern, wo es Kooperationen gibt.“

HIH Invest gestaltet Ihre Büros überall gleich,.

Gleiche Struktur, gleiche Konzeption, gleiches Corporate Design. Du erkennst sofort, wie es in einem Warburg-HIH-Büro aussieht.

Ist der heimische Markt speziell? >> Viele Österreicher sind Skifahrer und es gibt viele Skilehrer – so wie mich: Da gibt es auch ein Motto: „If you don’t see, you don’t ski, there might be a cliff behind.“ Und: „Speed counts.“ Das Schulterklopfen als Zweiter hat noch niemanden weitergebracht. Dafür werde ich auch nicht bezahlt.

Sind die Prozesse langfristiger oder komplizierter geworden? >> Gute Frage.

Ich habe so das Gefühl, es wird manchmal endlos verhandelt. >> Die Antwort ist, in der Gesamtbetrachtung: ja. Aber das liegt auch wesentlich oft an den Beteiligten. Wenn man irgendwann einmal als Investor – und ich war auch auf der Verkäuferseite – nicht eine klare Linie zieht und sagt „bis

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ImmoFokus | Investment 2017

hier her und nicht weiter – jetzt machen wir es oder machen es nicht“. Irgendeine Deadline muss da sein. Es gibt einen Vorlauf, der relativ gut organisierbar ist durch die Due Diligence – rechtlich, steuerlich und technisch. Den habe ich im Griff, denn es sind Unternehmen, mit denen ich Jahrzehnte zusammenarbeite. Da muss man nicht jedes Mal neu aufsetzen und neuerlich erklären. Dann gibt es das Red FlagMeeting, wo das Thema ist „Gehen wir weiter oder nicht“. Gehen wir weiter, habe ich es immer so gehalten, dass ich innerhalb von zwei Wochen ein Signing hatte und auch sehr oft das Closing mit dem Signing.

Das funktioniert immer? >> Es gibt auch andere Varianten, wie etwa ein Hochhausprojekt nahe einem Verteilerkreis, das sich mit asiatischen Investoren schon sehr lange hinzieht. Oft ist es für jemanden, der an zweiter Position wartet ein Glück, wenn der Verkäufer dann sagt: „Ich bin nicht mehr überzeugt, dass es zeitnahe abgewickelt werden kann.“ Und öffnet sich wieder dem Zweit- und Drittbieter. So habe ich den IZD Tower bekom-

ternehmen waren nach zehn Jahren noch 80 Prozent der Leute vom Tag 1 in meinem Team - 20 Prozent waren zu tauschen, weil die Performance nicht gebracht wurde oder der Mitbewerb sie überzahlt hat.

Verfolgen Sie einen Leitsatz? >> Wichtig ist mir auch und das kommuniziere ich den Mitarbeitern: Es gibt nicht „die Firma“, sondern wir sind die Firma. Wir entscheiden, in welche Richtung wir uns professionell entwickeln.

Ich freue mich immer über Anrufe von Branchenkollegen, wenn sie mit mir gemeinsam den Zug ziehen wollen. Im Februar waren es 30 Jahre, in denen ich mich den Immobilien verschrieben habe. Erwähnter Gunter Eisert hat immer gesagt: „Bursche, die Immobilie hat eine Erotik, die kann ich dir nicht erklären.

Aber wenn du sie einmal entdeckt hast, lässt sie dich nicht mehr los“ . Das kann ich bestätigen. Die andere Aussage ist: „Ich habe nichts anderes gelernt.“ (lacht) Als Jurist kann man doch viel machen? >> Jein. In unserem Alter warst du früher noch der Generalist. Das ist heute nicht mehr so. Ge-

men. Der war an sich schon an einen kanadischen Investor vermittelt und manchmal bin ich gern lästig, um zu zeigen, dass mein Interesse nach wie vor da ist, falls etwas passiert.

tolle Leistung war in den Sommermonaten.

Wir haben erst ein paar Wochen, aber wir haben Büro, die Basis-Mannschaft und wir wollen wachsen gemäß Volumen.

Ich freue mich zu beweisen, dass wir analytisch, liquide und schnell sind. Wenn wir ein Angebot abgegeben haben, haben wir es dann auch unterschrieben. Das ist die Message, die ich transportieren will.

Wie würden Sie Ihren Führungsstil beschreiben? >> Ich bin bekannt dafür, dass ich selbst hands-on bin. Ich habe es gelernt, wie es geht.

Ich setz mich auch hin und mache die Kalkulation aber ich verlasse mich auch gern kompetente Mitarbeiter, die mir teilweise aus dem letzten Unternehmen folgen, weil ich auch einen Unternehmensführungsstil vertrete, der sozial getragen ist.

Fotos: hurca.com (fotolia)

Der Wiener Media Tower dient als Firmensitz. Zufall? >> Ich freue mich, in ein Gebäude von der Generali Real Estate einziehen zu können. Ein Gebäude, das dominant ist. Aus dem 18. und höchsten Stock, wo wir angesiedelt sind, haben wir den Blick über Wien. Das verinnerlichen wir und unsere Unternehmen. Wir wissen, was wir tun, weil wir den Überblick haben.

Wie groß ist das Team? >> Der Beginn ist jetzt bei drei bis fünf Personen, wobei drei schon on board sind und die nächsten zwei im Kommen sind, was für mich eine

„Bursche, die Immobilie hat eine Erotik, die kann ich dir nicht erklären - und diese Erotik lässt dich nicht mehr los.“

Für mich ist soziale Kompetenz der Mitarbeiter mindestens genauso wichtig wie das Fachwissen. Eine personelle Fehlentscheidung kann ein ganzes Team zerstören. Ich bin für meine Mitarbeiter rund um die Uhr da. Für geschäftliche, aber auch private Probleme. Ich erzähl es immer gerne: Gunter Eisert, Gründer der Immoconsult – mein erster Lehrherr – hat mir das mit auf die Reise gegeben. Im letzten Un-

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Positionen & Meinungen

nauso wie der Rechtsanwalt einer Unternehmen nicht mehr der umfassende Betreuer ist vom Firmenbuch bis zum Immobilienkauf, sondern es gibt einen für die Immobilien und einen für das andere. Und gezahlt wird projektbezogen.

Beruflich angekommen? >> Ja, worauf ich auch sehr stolz bin: Ich glaube, ich habe mich in der Branche nicht fehlverhalten. Ich bin jetzt seit ein paar Monaten zurück in Österreich und finde eigentlich immer sehr offene Türen und freundliche Gespräche.

Wie ist es umgekehrt? Es gibt auch Mitbewerber, wo man nicht immer mit ganz offenen Karten spielt. Ist bei denen dann die Tür zu oder kriegt der noch eine Chance? >> Ich würde eher sagen die zweite Chance.

Wie gesagt, ich sehe es sportlich. Beim zweiten Mal bin ich dann vorne, man hat nur gelernt daraus und man kennt die Taschenspielertricks des Gegenübers und versucht, noch bessere Zugänge zu haben. In Wirklichkeit ist nach wie vor auch das Immobilienge-

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ImmoFokus | Investment 2017

schäft ein Geschäft von Menschen, die dafür stehen. Sehr oft muss neben den hard Facts auch die Chemie stimmen.

Wien ist ja vergleichsweise überschaubar? >> Man trifft sich immer wieder im Vorzimmer oder bei Veranstaltungen, wo man dann herausfinden will, ob jetzt er der ist, der neben mir in der letzten Runde ist. Manche spielen es so cool, dass ich immer wieder überrascht bin. Ich habe vielleicht nicht das Pokerface. Im Endeffekt – einmal der, einmal der. Wenn man ausrutscht, merkt man sich das schon. Es ist nicht so, dass ich es übersehe. Ich merke mir, wer mich gepiekst hat.-wie ein Elefant.

Ist die Liste lang? >> Nein, es ist (k)eine Handvoll – wo es wirklich seriös weh getan hat. Allerdings: Man glaubt gar nicht, wie schnell Situationen kommen dass man dann wieder relativ zeitnahe mit beieinander sitzt, weil man eben im gleichen Segment ist. Dann ist Pay-back-Time. Je eleganter, desto schöner. n

„In Wirklichkeit ist nach wie vor auch das Immobiliengeschäft ein Geschäft von Menschen, die dafür stehen.“

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Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Win-win Perfekte Ergänzung. „Mit Crowdinvesting gewinnen wir nicht nur neue Investoren, sondern können auch neue Käuferschichten erschließen“, meinen die beiden geschäftsführenden Gesellschafter von JP Immobilien Martin Müller und Daniel Jelitzka im Gespräch mit dem ImmoFokus — und Tobias Leodolter, Co-Founder & CMO von Rendity, freut sich.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Jetzt also doch. JP Immobilien setzt auf Crowdinvesting. Ich kann mich noch erinnern, bei einem unserer letzten Gespräche hat das noch anders geklungen …

Daniel Jelitzka: Der Nachteil an der Geschichte ist, dass man mit Crowdinvesting maximal 1,5 Millionen Euro pro Projekt finanzieren kann.

Bei Großprojekten, wie wir sie machen, sind 1,5 Millionen Euro ein Tropfen auf den heißen Stein. Immobilien-Crowdinvesting hat mehrere Aspekte. Wenn man sich oberflächlich damit beschäftigt, klingt es nur danach, dass man sich zu einer vernünftigen Verzinsung ein bisschen Eigenkapital besorgen kann. Mit den

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ImmoFokus | Investment 2017

freigewordenen Eigenmitteln kann ich dann andere Projekte starten.

Das ist aber nur ein Ansatz. Viele sehen diesen als Hauptaspekt. Ich sehe noch zwei weitere: Wir haben einige Zeit beobachtet, wie das die Crowdinvesting-Plattformen machen. Wie schnell sie verkaufen, wie sie sich in der Öffentlichkeit präsentieren.

Dabei sind wir zur Erkenntnis gelangt, dass Rendity die Immobilien-CrowdinvestingPlattform ist, die am effizientesten und am übersichtlichsten agiert. Nachdem wir uns in

Gesprächen ein bisschen angenähert haben, habe ich gemerkt, dass es auch andere Umstände gibt, die für uns interessant sind. … und die wären?

Jelitzka: In Summe sind es drei Punkte: Das eine ist logischerweise, dass wir Eigenmittel aus dem Projekt abziehen und für andere Projekte verwenden können. Das heißt, wenn wir den Investoren von Rendity beispielsweise zwischen 6 und 8 Prozent Zinsen zahlen, ist mir das lieber, weil ich dafür mein Geld herausnehmen und damit arbeiten kann. Bei anderen Projekten schaffe ich 15, 16 oder 17 Prozent. Das heißt,

die kaufmännische Opportunität ist ganz klar – ich kann mein Geld besser investieren, als es in den Objekten liegen zu lassen. Da sind dann 6 bis 8 Prozent eine faire Verzinsung.

Der zweite Punkt ist, dass Rendity es schafft, ein ganz anderes Segment an Kunden zu erreichen. Mit ihren ausgefeilten Social MediaKampagnen stellen sie eine gute Ergänzung zu unserem konventionellen Marketing dar.

Rendity erreicht vor allem junge Menschen, die gar nicht auf unserem Radar sind. Wir generieren mit Crowdinvesting einen sehr guten Werbeeffekt und schaffen es, auch in diesem Kundensegment bekannt zu werden. … und der dritte Punkt?

Jelitzka: Der dritte Punkt ist wesentlich – auch zum Leidwesen unserer eigenen Immobilienmaklerfirma. Rendity schafft es immer wieder, aus potentiellen Investoren Käufer zu machen.

Wenn ich diese drei Vorteile zusammenzähle – bessere Eigenkapitalverwendung, super Werbung und auch noch Käufer zu finden – brauche ich nicht mehr viel zu den Vorteilen von Crowdinvesting sagen. Da sind wir happy.

Deshalb haben wir das jetzt probiert. Wir haben nun gemeinsam ein erstes Projekt. Ich bin guter Dinge, dass das auch super funktioniert.

Ich dachte, das erste Projekt betraf einige Wohnungen in Erdberg – Laendyard?

Martin Müller: Dieses Crowdinvesting-Projekt war nicht von uns. Ein Investor hatte vier Wohnungen gekauft und einen Teil über die Crowd finanziert. Das war das Entscheidende für uns – quasi eine Initialzündung: Rendity hat uns nachweislich zwölf Kunden gebracht, die wir sonst nicht erreicht hätten. Da sind wir darauf gekommen, dass das eine interessante Geschichte zu sein scheint. Deshalb haben wir das jetzt doch über ein halbes bis dreiviertel Jahr genau beobachtet und beschlossen, bei unseren Projekten Crowdinvesting einzusetzen.

Weil Sie von anderen „Kundengruppen“ sprechen. Sind diese jünger oder …

Tobias Leodolter: Ein ganz plakatives Beispiel: Mein Bruder ist 19 Jahre und hat eine Wohnung gesucht – und das ausschließlich über das Internet. Er hat nie eine Zeitung aufgeschlagen, um eine Wohnimmobilie zu finden. Die Generation nach ihm, denke ich, wird das noch weniger tun. Es sind die Millennials, die jungen Leute, die wir mit unseren Kampagnen ansprechen. Junge Menschen, die jetzt erst anfangen, sich mit Immobilieninvestments zu beschäftigen. Unser durchschnittlicher Investor ist etwa 33 Jahre alt.

Jelitzka: Das ist auch ein entscheidender Punkt. Die Vorsorgewohnungen sind in den letzten fünf bis sieben Jahren eine Assetklasse geworden. Wir merken aber, dass die Käufer immer jünger werden. Bei uns ist es keine Seltenheit, dass wir Käufer haben, die 23 oder 24 Jahre alt sind.

Die Erben-Generation? Mit 23 verdiene ich vielleicht noch nicht so gut, dass ich mir eine eigene Vorsorgewohnung leisten kann.

Jelitzka: Das Thema ist, dass viele Junge ein Startkapital von ihrer Familie bekommen, wenn sie in die Berufswelt einsteigen oder ein Studium starten. Da gibt es einige, die sagen: „Mit 20.000 Euro geht sich eine erste Vorsorge-

„Mit 20.000 Euro geht sich eine erste Vorsorgewohnung aus.“

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Positionen & Meinungen

„Ich sehe bei den Kunden, die uns Rendity weitergeleitet hat, auch eher das jüngere Publikum.

Ein Publikum, das aber bewusst eher in Potenziallagen geht.“

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wohnung aus.“ Die verstehen das Modell, wie es funktioniert und arbeiten jetzt schon an ihrer Vermögensvorsorge. Das ist interessant.

Das ist ein Segment, das bei uns bis dato immer sehr zufällig reingetröpfelt ist. Natürlich darf man nicht vergessen: Im Vertrieb in einem Immobilienbüro dort anzurufen, Kontakt aufzunehmen oder im Internet zu recherchieren ist ein großer Unterschied. Die Hemmschwelle ist einfach für viele größer, als 20- oder 23-Jähriger sich seriös um einen Wohnungskauf zu erkundigen. Da sind Social Media und solche Plattformen super. Da bin ich unter meinesgleichen, schau mir das in aller Ruhe an und es gibt keine Wertung aufgrund des Alters. Sondern: „Jetzt bin ich da, jetzt kaufe ich.“ Wo sehen Sie die Preisgrenze für Immobilien, die man übers Internet verkaufen kann?

Jelitzka: Bei 200.000 Euro bis 250.000 Euro netto. Es ist immer abhängig vom Eigenkapitaleinsatz. Wenn man bei einem Projekt vernünftigerweise 20.000 bis 25.000 Euro braucht, ist das die Größenordnung, die auch in diesem Segment durchaus schon da ist.

Müller: Ich sehe bei den Kunden, die uns Rendity weitergeleitet hat, auch eher das jüngere Publikum. Ein Publikum, das aber bewusst eher in Potenziallagen geht. Nicht die klassische Blue Chip-Lage im 3. Bezirk mit zwei Prozent Verzinsung. Die jungen sind da schon ein wenig aggressiver. Sie sind bereit, Risiko zu nehmen. Sie gehen in Potenziallagen, die sich noch gut entwickeln und höhere Renditen haben als irgendwelche innerstädtischen Blue Chip-Lagen.

Jelitzka: Nochmal zum Anfang – wieso Immobilien-Crowdinvesting. Ich glaube, dass das Immobilien-Crowdinvesting vor allem für viele junge Bauträger ihre Berechtigung hat, die quasi noch nicht über so viel Eigenkapital verfügen, aber gute Ideen haben. Die ordentlich agieren. Ich muss sagen, ich habe es bei uns auch selbst gemerkt – es ist einfacher, weil wir länger am Markt sind – aber Rendity screent sehr genau. Sie schauen, wer ist dahinter. Es gibt einen Beirat und in allen Bereichen Vorkehrungen und man lehnt auch vieles ab.

Leodolter: Wir bekommen wöchentlich Projekte – aus den Bundesländern, teilweise aus dem Ausland – wo wir uns genau fragen müssen: Sind das Projekte, die wir unseren Investoren anbieten können? Lieber einmal zu oft „nein“ als einmal zu oft „ja“ sagen und es kommt ein Projekt auf die Plattform, das wir nicht oben haben wollen. Wo wir uns nicht sicher sind, ob das passen kann. Unser durchschnittlicher Investor ist etwa 33 Jahre alt. Unterstützt werden wir dabei von unserem Beirat. … der aus wem besteht?

Leodolter: Ausgewiesene Immobilienexperten wie Stefan Artner, Martin Müller, Heinz Redl. Seit neuestem auch Martin Sabelko.

Und wie lange hat dieser Prüfungsprozess bei JP Immobilien gedauert?

Jelitzka: Also bei uns ist das schnell gegangen, weil wir die Unterlagen ja ordentlich parat haben. Spaß beiseite: Wie lange hat es bei uns gedauert...?

Leodolter: Die Prüfung dauert im Regelfall eine Woche. Hinzu kommt eine weitere Woche für die Aufbereitung der Werbekampagne samt Sujets und Exposé.

Jetzt haben Sie mich genug auf die Folter gespannt. Um welches Projekt geht es?

Jelitzka: Brigittenauer Lände 42 – gleich bei der U-Bahn-Station Friedensbrücke. Da wird

schon kräftig gebaut. Es werden 55 moderne Wohn-, Atelier- und Büroeinheiten geschaffen. Davon 45 Eigentumswohnungen, von denen 40 über Freiflächen wie Balkon oder Terrasse im Ausmaß von 33 bis 90 Quadratmetern verfügen. Der Blick der Bewohner fällt auf den Donaukanal, die alten Bürgerhäuser des angrenzenden neunten Bezirks und auf die „Wiener Hausberge“. … und wie sieht es mit den Konditionen aus?

Jelitzka: Investoren erhalten auf ihr eingesetztes Kapital eine jährliche Verzinsung von 5,5 Prozent. Die Verzinsung wird jedes Jahr an die Investoren ausgeschüttet. Das eingesetzte Kapital wird am Ende der Laufzeit von 24 Monaten an die Investoren zurückgezahlt.

Müller: Ein sicheres Investment. Wir konnten bisher bereits mehr als die Hälfte der Wohnungen verkaufen.

Sind 5,5 Prozent angesichts der aktuellen Zinslandschaft nicht relativ hoch?

Müller: Crowdinvesting-Kapital bleibt Risikokapital. Dieses Risiko muss abgegolten werden.

Da sind 5 Prozent fair. Wenn wir nach England blicken, da liegen die Zinssätze von sehr guten Immobilienentwicklern zwischen 5 und 5,5 Prozent. Für uns ein realistischer Wert.

Wenn ich Crowdinvesting als Marketingmaßnahme verstehe, kann ich ja die „klas-

sischen“ Maßnahmen zurücknehmen.

Wieviel an Marketingkosten kann ich mir ersparen?

Jelitzka: Das kann man mit einer Opportunitätsrechnung machen, das ist einfach. Kein seriöser Makler kann ohne Abgabeprovision arbeiten. Wir zahlen im Prinzip 1,5 bis 2 Prozent Abgabeprovision. Diese Kosten kann ich jenen Kosten gegenüberstellen, die wir bei Rendity haben. Rendity arbeitet ja auch nicht umsonst, die kriegen ja auch Geld. Also wenn wir ein bis zwei Wohnungen quasi über die Kontakte von Rendity verkaufen, dann ist das für uns gut investiertes Geld.

Gibt es weitere Projekte in Planung?

Jelitzka: Wir wollen Rendity als fixes Standbein unserer Vermarktungsstrategie. Definitiv.

Weil es für uns eine extrem gute Ergänzung ist.

Investment 2017 | ImmoFokus

45

Positionen & Meinungen

Es kommen Käufer aus den Bundesländern, aber auch aus Deutschland über Rendity zu uns. Ich glaube, das ist ein riesen Thema.

Will nun JP Immobilien gemeinsam mit Rendity die Bundesländer erobern?

Jelitzka: Wir haben uns die letzten zwanzig Jahre auf Wien konzentriert. Das hat super funktioniert. Wir haben in Wien eine gefüllte Projektpipeline. Daran wird sich in den kommenden drei bis fünf Jahren nichts ändern.

Aber ich schließe nichts aus. Nur wenn, dann in Österreich.

Trotz hoher Grundstückspreise?

Jelitzka: Also die Grundstückspreise sind momentan schon sportlich. Auch die Baupreise.

De facto können wir also nur Leistbares und Vernünftiges produzieren, wenn wir ein wenig kleiner bauen. Smart Luxury oder Smart Living, das ist momentan der Trend.

46

ImmoFokus | Investment 2017

>> Der Markt ist da. In Wien fehlen 12.000 bis 13.000 Wohnungen. Die Nachfrage ist da.

Werden die Preise noch nach oben gehen?

Jelitzka: Ich glaube, das Angebot ist jetzt gut gepreist. Wir haben in den letzten Jahren – bezogen auf die internationalen Märkte – preislich aufgeholt. Wir sind noch immer billig im Vergleich zu München und anderen Metropolen, mit denen wir uns vergleichen können. Momentan sind wir in einer leichten Seitwärtsbewegung. Aber das heißt nicht, dass Preissteigerungen vorbei sind. Man darf nicht vergessen, dass, wenn die Inflation mal wieder anspringt und die Zinsen steigen, dann die Preise weiter klettern.

Gut, wenn die Inflation kommt, habe ich auch bei den Einkommen eine Korrektur nach oben. Ich bin mir ja nicht immer ganz sicher, ob der Vergleich mit München so

„Man darf nicht vergessen, dass, wenn die Inflation mal wieder anspringt und die Zinsen steigen, dann die Preise weiter klettern.“

richtig ist, weil dort ja das Lohnniveau ein ganz anderes ist.

München ist, finde ich, sehr, sehr sportlich.

Das hat schon ordentliche Preise. Man darf nicht vergessen, München hat ein sehr großes Einzugsgebiet mit großen, internationalen, kapitalstarken Unternehmen mit Führungspersonal, das sich auch teure Wohnungen leisten kann. n

Dr. Heinrich Schaller Generaldirektor Raiffeisenlandesbank OÖ

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Positionen & Meinungen

Für die schmale Brieftasche Kleinanleger. Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle können teuer kommen. Als Alternative bieten die beiden ÖKO-Wohnbau Geschäftsführer Herbert Nachbargauer und Wolfgang Stabauer Wohnungen um 99.000 Euro an.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„In Wien ist die Bodenbeschaffung einfach zu teuer.

Hier rechnen sich aus unserer Sicht viele Projekte nicht mehr.“

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Sie machen Vorsorgewohnungen, Sie machen Bauherrenmodelle, Sie machen betreutes Wohnen, Sie machen Studentenheime? Seit kurzem auch all-in99?

Lassen Sie mich ein wenig ausholen. Vor rund drei, vier Jahren haben wir bemerkt, dass der Vorsorgewohnungs- und Bauherrenmodellmarkt stagniert. Wir beide sind seit 30, 35 Jahren in der Immobilienbranche tätig – und wir kennen das Geschäft. Wir haben uns gefragt: Was läuft falsch? Ein Fehler, wenn Sie es so sagen wollen, war die Wienlastigkeit. In Wien ist die Bodenbeschaffung einfach zu teuer. Hier rechnen sich aus unserer Sicht viele Projekte nicht mehr. Gemeinsam mit Mario Deuschl von der wert.bau haben wir uns den Markt angesehen und mit all-in99 ein Konzept erarbeitet, das wir nun in einigen Bundesländern bereits erfolgreich umsetzen. Eine Wohnung um 99.000 Euro – all-in99.

… und das geht sich aus? >> Wenn man genau kalkuliert. Das Konzept von all-in99 besteht aus einer multiplizierbaren, standardisierten Planung und in der systematisierten Bauweise. Um zu attraktiven Kaufpreisen für die Investoren und auslastungsoptimalen Mietpreisen zu kommen, sind auch die anderen all-in99-Konzeptbausteine wie die Grundstückspacht und der standardisierte Massivholzbau mitverantwortlich. Damit ist all-in99 auch eine optimale Lösung für Gemeinden, die ihren jüngeren Mitbürgern in der Gemeinde leistbaren Wohnraum bieten wollen.

Machen wir Nägel mit Köpfen. Wieviel Eigenmittel brauche ich, um eine all-in99Wohnung zu finanzieren? >> Die Wohnungen können grundsätzlich ohne Eigenkapital erworben werden.

>> Mit welchen Renditen dürfen Anleger rechnen? >> Das ist von Projekt zu Projekt verschieden.

Beispielsweise ist beim all-in99- Projekt in Bad Ischl mit jährlichen Bruttorenditen von über 9 Prozent zu rechnen – bezogen auf den effektiven Kapitaleinsatz nach dem Finanzierungszeitraum. Wir bieten hier unterschiedliche Modelle an – Barzeichner oder Selbstläufer – aber auch Sparpläne ab 250 Euro im Monat bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind bereits möglich.

Welche Marktchancen sehen Sie? Aufgrund der geringen Mietkosten ist die Nachfrage nach all-in99-Wohnungen sehr hoch. Bei den bisherigen Projekten war die Vollvermietung bereits Monate vor der Übergabe fixiert. ... und wie sieht es mit Zweitvermietungen aus? >> Nachvermietungen stellten sich als unproblematisch dar. Zusätzlich sind die Investoren durch einen Mietenpool abgesichert, d. h. die Renditen errechnen sich aus den Gesamtmieteinnahmen der Wohnanlage und nicht der eigenen Wohnung.

Damit das Konzept funktioniert, brauchen Sie günstige Grundstücke. Wo finden Sie diese? >> Viele Eigentümer wollen ihre Grundstücke nicht verkaufen, sondern sehen diese als Kapitalanlage. Speziell die Kirche, die Bundesforste, Gemeinden, aber auch Landwirte verpachten Grundstücke lieber, als dass sie diese

WOLFGANG STABAUER

verkaufen. Da können Sie bieten, so viel Sie wollen. Grundstückseigentümer stellen sich in Zeiten der Nullzinspolitik auch die Frage, wie der Verkaufserlös werterhaltend wieder veranlagt werden kann.

Da kommt Baurecht gerade richtig. Der Baurechtszins von 3 Prozent (indexiert) des Verkehrswertes liefert auf alle Fälle höhere Erträge als derzeit viele Sparformen oder Versicherungen. Durch den Baurechtszins wird der Grundkaufpreis quasi in Raten auf einige Jahrzehnte verteilt bezahlt. Ein weiterer Vorteil: Da es zu keinem Gewinnaufschlag beim Grundstück kommt, sinken die Finanzierungskosten. Somit können auch Personen mit weniger Kapital Wohnungseigentum begründen. Durch ein Baurecht wird eine 50-QuadratmeterWohnung – abhängig vom Verkehrswert des Grundstückes – um zumindest 20.000 Euro günstiger! Für Mietwohnungen bedeutet das eine Reduktion der Nettomiete um ca. 2 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum ortsüblichen Preis von Neubauwohnungen.

Finanzierungskosten und seinen Bauträgergewinn – den er nicht offenlegt – ein. Da sind wir schon leicht einmal bei Kosten von 25 Prozent.

Das Ergebnis: hohe Mieten. In der Erstvermietung ist das sicher kein Thema. Bei der Zweitvermietung lassen sich diese Spitzenmieten allerdings nicht mehr erzielen.

Daher sind wir, was normale Vorsorgewohnungen betrifft, eher skeptisch. Beim All-inSystem beim Baurecht fallen diese Mechanismen weg. Daher können wir zwischen 20 und 25 Prozent günstiger bauen.

Aber nach 99 Jahren läuft das Baurecht aus – und weg ist mein Haus, weg ist meine Wohnung? >> Da gibt es drei mögliche Szenarien. Das Baurecht kann natürlich verlängert werden.

Eine vielgelebte Praxis. Oder aber der Baurechtsgeber verkauft an die Baurechtsnehmer.

In Wien gibt es einige Baurechtsprojekte. Der Preisvorteil, den Baurecht bringen soll, ist bei diesen Projekten allerdings marginal.

Vorsorgewohnungen sind aus heutiger Sicht ein teures Instrument. Man muss schon genau hinsehen, ob man sich eine herkömmliche Vorsorgewohnung kauft. Da sind einmal die Anschaffungskosten. Der Bauträger rechnet

„Durch den Baurechtszins wird der Grundkaufpreis quasi in Raten auf einige Jahrzehnte verteilt bezahlt.“

HERBERT NACHBARGAUER

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Positionen & Meinungen

Dritte Variante: Der Wert der Immobilie wird geschätzt – und mit Zahlung einer bereits bei Vertragsabschluss fixierten Quote geht das Eigentum an den Häusern an den Baurechtsgeber. Letztere Variante wird zum Beispiel von den Bundesforsten bevorzugt – unserem Partner bei den Projekten in Bad Ischl und Goisern.

Bei Bauherrenmodellen haben wir es immer mit vermögenden Kunden zu tun gehabt – Freiberufler und dergleichen. Wir wollten hier bewusst auch eine andere Kundenschicht ansprechen mit dem Ziel, dass sich auch der gute Normalverdiener eine Wohnung als Alternative zu einer Versicherung leisten kann.

Eine Lebensversicherung bringt heute nichts mehr oder nur wenig. Wir wollen hier eine Alternative bieten.

Also keine Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle mehr? >> Keinesfalls. Natürlich auch. Aber diese Projekte muss man sich genau ansehen, damit sie sich auch rechnen. Stärker als Vorsorge-

50

ImmoFokus | Investment 2017

wohnungen werden von unseren Kunden aktuell kurzfristige Veranlagungen nachgefragt. Kurzfristig bedeutet in diesem Zusammenhang drei Jahre.

Klingt nach kurzläufiger Anleihe. >> Das sind Zinshaussanierungsprojekte: Das Mindestinvestment beträgt 100.000 Euro.

Das jeweilige Zinshaus wird von einer separat gegründeten Projektgesellschaft angekauft, an der sich die Investoren beteiligen können, wobei der Kaufpreis durch ein Wertgutachten dokumentiert wird. Die Projektgesellschaft erhält alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dieses Objektes.

Die Investoren können sich bis 89 Prozent an der Projektgesellschaft beteiligen, die restlichen 11 Prozent hält immer die CPI Immobilien Gruppe. Das eingebrachte Kapital stellt den Eigenmittelanteil für die Finanzierung des Ankaufs sowie allfälliger Sanierungen bzw. Adaptierungen am Objekt dar. Die Projektgesellschaft nimmt dann die Finanzie-

rung auf und haftet auch für die Rückzahlung.

Wichtig: Die Investoren haben diesbezüglich keine private Haftung. Selbstverständlich liegt zu Beginn des Investments die Finanzierungszusage vor, wobei derzeit meist Fixzinsdarlehen mit grundbücherlicher Sicherheit verwendet werden. Alle Kosten werden von der Projektgesellschaft getragen, wobei für den Investor am Ende der Laufzeit keine Nachschusspflicht gegeben ist.

Wie garantieren Sie den Exit nach drei Jahren? >> Bereits vor der Einzahlung durch die Investoren liegt für die Immobilie eine verpflichtende Rückkaufsoption der CPI Immobilien Gruppe zum Ende der Laufzeit vor. Das heißt mit Fertigstellung aller Sanierungsmaßnahmen und Vermietung. Dies ist aber eine Option. Die Investoren haben auch die Möglichkeit, die Rückkaufsoption nicht zu ziehen, und können auch die Immobilie bzw. die gegründete Projektgesellschaft auf Wunsch behalten und weiterführen. n

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RAAB & RAAB VORSORGEWOHNUNGEN am Kurpark Oberlaa – an der U1

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Assetklasse: Wohnen

(K)ein Ruhekissen Vorsorgewohnung. Zinshaus. Bauherrenmodell. Welches Modell ist für wen geeignet?

Autor: Michael Neubauer

A

uch wenn sich die Wohnbautätigkeit in Wien gesteigert hat, EHL-Chef Michael Ehlmaier wird wohl auch in Zukunft immer wieder betonen können, eine Liste mit mehreren Hundert Namen zu haben, „… die auf eine vernünftige Vorsorgewohnung warten“. Denn es wird von Jahr zu Jahr schwieriger, Vorsorgewohnungen mit einer „vernünftigen“ Relation zwischen Kaufpreis und realisierbarer Miete zu finden.

Der Kaufpreis, darin sind sich die Immobilienexperten einig, sollte wenn möglich unter 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Denn ab einem Kaufpreis von 4.000 bis maximal 4.500 Euro werde es schon eng mit der Vermietung. „Unter 1.000 Euro Gesamtmiete sind die Vorsorgewohnungen noch gut vermietbar“, so Immobilienexperte Ehlmaier. Wer bei seiner Vorsorgewohnung Leerstand vermeiden will, sollte bei der Miethöhe – Stichwwort „leistbares Wohnen“ – Vorsicht walten lassen. Eine hohe Miete sei zwar verlockend – die Gefahr, dass der Mieter etwas Günstigeres findet und auszieht, aber höher als bei Wohnungen mit einer etwas geringeren Miete.

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ImmoFokus | Investment 2017

Zusatzeinkommen

Die Idee, eine Vorsorgewohnung zu kaufen, ist bestechend. Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und legt dadurch den Grundstein für ein gesichertes Zusatzeinkommen. Nebeneffekt: Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung oder dem Einstieg in ein Bauherrenmodell nutzt man lukrative Steuereffekte. Dazu kommen die Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise und der Inflationsschutz, weil die Mieterträge an den Verbraucher-PreisIndex angepasst sind. Im Moment scheint es, als könne man nichts falsch machen. Doch es ist nicht alles Gold, was glänzt.

Eines sollten sich alle Investoren in Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle beachten: Die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Investmenterfolg. Aber eben nur EIN Faktor. Auch bei noch so guter Auswahl der Lage, Überprüfung des Umfeldes, Ausblick in die Zukunft und mehr können sich die Rahmenbedingungen für eine Immobilie im Laufe der Zeit grundlegend ändern. Zum Beispiel durch eine

Wohnungsmarkt Wien

Bezirk

Zinshausmarkt Wien

Verkaufspreise Abschluss

Mieten Abschluss

Erstbezug

Erstbezug

Sonstige

Sonstige

Preise* von - bis

Preise** von - bis

Renditen** von - bis

17.700

10.500

kA*

kA*

1010 Wien

3.900 - 9.000

4.050 - 7.000

1,2% - 2,9%

1020 Wien

4.950

3.450

1.170

0. 970

1020 Wien

1.250 - 3.000

1.400 - 2.740

2,5% - 3,5%

1030 Wien

4.950

3.600

1.200

1.040

1030 Wien

1.500 - 3.500

1.520 - 3.050

2,0% - 3,4%

1040 Wien

5.150

3.650

1.280

1.090

1040 Wien

1.700 - 3.600

1.520 - 3.050

2,0% - 3,4%

1050 Wien

4.400

3.400

1.170

1.040

1050 Wien

1.300 - 2.500

1.500 - 3.250

2,3% - 3,6%

1060 Wien

4.900

3.350

1.280

1.100

1060 Wien

1.550 - 3.600

1.500 - 3.250

2,3% - 3,6%

1070 Wien

5.600

4.200

1.280

1.100

1070 Wien

1.650 - 3.700

1.500 - 3.250

2,3% - 3,6%

1080 Wien

5.800

4.200

1.300

1.120

1080 Wien

2.100 - 3.950

1.780 - 3.170

2,3% - 3,3%

1090 Wien

5.500

3.900

1.280

1.110

1090 Wien

1.700 - 3.700

1.780 - 3.170

2,3% - 3,3%

1100 Wien

3.400

2.250

1.050

0. 850

1100 Wien

1.000 - 1.850

1.200 - 1.950

3,3% - 4,5%

1110 Wien

2.950

2.000

0.970

0. 840

1110 Wien

850 - 1.500

1.200 - 1.950

3,3% - 4,5%

1120 Wien

3.850

2.800

1.090

0. 940

1120 Wien

1.100 - 1.900

1.200 - 1.980

3,4% - 4,5%

1130 Wien

5.250

3.950

1.280

1.080

1130 Wien

1.500 - 3.000

1.470 - 3.100

2,8% - 3,5%

1140 Wien

3.900

2.850

1.090

1.000

1140 Wien

1.000 - 1.950

1.200 - 1.980

3,4% - 4,5%

1150 Wien

3.700

2.500

1.080

0. 970

1150 Wien

1.050 - 1.800

1.200 - 2.020

3,3% - 4,3%

1160 Wien

3.750

2.500

1.050

0. 920

1160 Wien

1.050 - 1.900

1.250 - 2.190

3,1% - 4,2%

1170 Wien

3.950

2.700

1.050

0. 960

1170 Wien

1.100 - 2.000

1.250 - 2.190

3,1% - 4,2%

1180 Wien

5.200

3.400

1.260

1.050

1180 Wien

1.800 - 3.900

1.470 - 3.100

2,8% - 3,5%

1190 Wien

5.950

3.950

1.290

1.090

1190 Wien

1.800 - 4.500

1.470 - 3.100

2,8% - 3,5%

1200 Wien

3.650

2.250

1.040

0. 940

1200 Wien

1.000 - 1.700

1.100 - 2.120

3,1% - 4,3%

1210 Wien

3.550

2.250

1.040

0. 960

1210 Wien

800 - 1.400

1.120 - 2.120

3,1% - 4,3%

1220 Wien

3.650

2.550

1.070

0. 950

1220 Wien

800 - 1.350

1.100 - 1.790

3,2% - 4,6%

1230 Wien

3.750

2.750

1.050

0. 970

1230 Wien

900 - 1.800

1.200 - 1.980

3,4% - 4,5%

geänderte Straßenführung: Der Ausbau von Straßen kann aus einer „ruhigen Wohnlage“ plötzlich eine „verkehrsgünstige Wohnlage“ entstehen lassen und damit die Voraussetzungen maßgeblich beeinflussen. Und so müssen Abschläge bei der Neuvermietung in Kauf genommen werden. Zusätzlich wird es durch die Verschlechterung der Wohnlage in der Regel generell schwerer, Mieter zu finden, die bereit sind, Mieten in gleicher Höhe zu bezahlen. Um geringe Mieteinkünfte zu verhindern, wird oftmals auch ein Leerstand in Kauf genommen.

Damit ist ein weiterer Dorn im Ruhekissen für die zusätzlichen Pensionseinkünfte aufgetaucht. Zusätzlich zum Ausfall von Mieteinnahmen stecken auch andere finanzielle Risiken in einer fremdgenutzten Immobilie. Fallen Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen

Fotos: www.hurca.com (Fotolia)

Otto Immobilien

1010 Wien

Quelle: Statistik Austria, Lohnsteuerstatistik 2015, durchschnittlicher Jahresnettobezug Arbeitnehmer/innen insgesamt, in Euro, Stand Dezember 2016. * Da im Bericht von Wohnungsmieten ausgegangen wird, die NICHT dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, wurde im 1. Bezirk auf Angabe von Miethöhen verzichtet, da hier das zu beobachtende Sample zu klein ist, um aussagekräftige Angaben zu machen.

Bezirk

EHL/BUWOG

Quelle: Wiener Zinshausmarktbericht 2016 (Otto Immobilien) ** Erster Wiener Wohnungsmarktbericht - 2017 (EHL Immobilien und BUWOG AG)

an und ist der Rücklagentopf zu gering, müssen diese Zahlungen aus dem eigenen „Haushaltsbudget“ erfolgen. „Man muss schon Geld in die Hand nehmen, um Geld zu verdienen“, bringt es Gerhard Engelsberger, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten GmbH, einer Tochtergesellschaft der Semper Constantia Privatbank AG, auf den Punkt. „Achten Sie auf die Substanz – und rechnen Sie genau! Bei der zu erzielenden Miete muss genug übrigbleiben, um das Objekt in Schuss zu halten.“ Werde zu wenig in die Immobilie investiert, könne der Schuss nach hinten losgehen. „Mieter wollen gut ausgestattete Top-Objekte.“ Trend: Kleinere Einheiten

In einem sind sich alle Marktteilnehmer einig.

Der Trend geht in Richtung kleinere Einheiten.

„Bei der zu erzielenden Miete muss genug übrigbleiben, um das Objekt in Schuss zu halten.“ Gerhard Engelsberger, Semper Constantia Realitäten GmbH

Investment 2017 | ImmoFokus

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WIEN IM ÜBERBLICK Assetklasse: Wohnen

Die WIENKARTE soll Ihnen einen Überblick über die Wiener Bezirke geben.

Zur besseren Orientierung sind U-Bahn-Linien und Autobahnen/ Schnellstraßen eingetragen.

U-Bahn-Strecken in Bau bzw.

Planung sind gestrichelt dargestellt.

UU Leopoldau Leopoldau

21.

STRECKENFÜHRUNG U2 IN PLANUNG

19.

STRECKENFÜHRUNG U5 IN PLANUNG STRECKENFÜHRUNG U1 IN BAU

U Floridsdorf

U Heiligenstadt

DERZEITIGE STRECKENFÜHRUNG U2, SPÄTER U5

20.

18.

U Spittelau

17.

9.

16. U Elterleinplatz* 14.

U Ottakring

U Hütteldorf

8.

7.

6.

5.

U Westbahnhof

15.

13.

U Seestadt

1.

22.

U Stephansplatz

U Karlsplatz

4.

12. U Wienerberg*

2.

3.

U Simmering

10.

23.

11.

U Oberlaa

U Siebenhirten

Die Wohnungen sind heute wesentlich besser geschnitten, effizienter, geräumiger – man verliert gegenüber älteren Bestandsimmobilien kaum an nutzbaren Flächen, obwohl die Wohnungen deutlich kleiner sind. Am besten sind Wohnungen zwischen 45 und 65 Quadratmetern vermietbar. Sie sind in der Anschaffung günstig und für die Vermietung optimal geeignet. Wobei man als Investor eines bedenken sollte: Dachte man früher an Quadratmeter, so denkt der Mieter von heute in Zimmern.

Vor allem kleinere Zwei- bis Drei-ZimmerWohnungen werden von Vorsorgewohnungsexperten empfohlen. Ob sich ein Investment in Mikrowohnungen, Wohnungen bis rund 35 Quadratmeter, wie sie von einigen Bauträgern forciert werden, als Vorsorgewohnungen eig-

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ImmoFokus | Investment 2017

nen, da scheiden sich die Geister. Immobilienspezialist Georg Aichelburg-Rumerskirch sieht darin für Anleger keinen Sinn. Der Experte der Wiener Privatbank: „Mikrowohnungen sind Übergangswohnungen – häufiger Mieterwechsel inklusive. Das bedeutet aber mehr Leerstand und höhere Renovierungskosten.“ Aichelburgs Alternativen: „Revitalisierter Altbau: Hier verspüren wir eine steigende Nachfrage, da nur hier leistbares und citynahes Wohnen möglich ist. In diesem Spezialsegment können Anleger mit Renditen von 3 bis 3,5 Prozent rechnen.“ Immobilie kann auch an Wert verlieren

Wer heute in Immobilien investiert, sollte sich bewusst sein, dass sich die Preise – vor allem in Wien – bereits auf einem sehr hohen Niveau

„Häufiger Mieterwechsel inklusive. Das bedeutet aber mehr Leerstand und höhere Renovierungskosten.“ Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank

befinden. Dadurch ergeben sich im Vergleich zu früheren Jahren relativ geringe Mietrenditen. Es ist schwer vorherzusagen, in welche Richtung sich die Preise entwickeln werden.

Im schlimmsten Fall kann die Immobilie künftig sogar an Wert verlieren. Doch davon sei man noch weit entfernt.

Trotz steigender Preise: Generell können Wohnungen in Österreich während der vergangenen fünf Jahre durchaus als beste Anlagealternative für den „Durchschnittsbürger“ bezeichnet werden. Denn österreichweit stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum um 39,8 Prozent. Laut den von RE/ MAX in Zusammenarbeit mit dem DatenDienstleister Immo United erhobenen Daten stiegen im 1. Halbjahr 2017 die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Jahresvergleich bundesweit um 5 Prozent auf 3.045 Euro. Der Trend geht dabei zu günstigeren bzw. gebrauchten Wohnungen mit größerer Fläche.

Ein Indikator dafür: Gebrauchte Wohnungen, die 68,3 Prozent aller Transaktionen ausmachten, wiesen gegenüber dem Vorjahreszeitraum im ersten Halbjahr im Schnitt eine um 2,6 Prozent größere Wohnfläche auf. Gleichzeitig müssen Käufer neuer Wohnungen in Bezug auf die Größe immer mehr Abstriche hinnehmen, weshalb die gekauften Neubauwohnungen durchschnittlich um 2,9 Prozent schrumpften.

„Ungebrochenen Zuspruch zu Wohnungen als Wohn- bzw. Anlageform und zur Altersvorsorge. Daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern.“ Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX Austria

„Zum dritten Mal in Folge nach 2015 und 2016 erleben wir einen neuen Allzeit-Rekord am Eigentums-Wohnungsmarkt. Die Anzahl der verkauften Wohnungen ist im ersten Halbjahr 2017 um 0,5 Prozent geringer gewachsen als 2016. Trotzdem: 7,9 Prozent mehr als im Jahr 2016 ist schon beachtlich und zeigt den ungebrochenen Zuspruch zu Wohnungen als Wohn- bzw. Anlageform und zur Altersvorsorge. Daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern“, sagt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer.

Je teurer die Wohnungen im Preis werden, desto niedriger ist das Potenzial für weitere Wertsteigerungen. Im oberen Preisviertel ab 257.500 Euro lag die Preissteigerung daher nur noch bei 4,4 Prozent. Interessant ist der Vergleich zum untersten Preisviertel bis maximal 114.000 Euro. Hier ist Wohnen noch leistbar

und die Nachfrage entsprechend stark, was im 1. Halbjahr 2017 die Preise um 9,5 Prozent (Jahresvergleich) nach oben trieb. Auch stiegen im selben Zeitraum die Preise gebrauchter Wohnungen um 7,2 Prozent auf 163.898 Euro, während sich Neubauwohnungen nur noch um 3,7 Prozent auf 247.025 Euro verteuerten.

Aufwärtstrend wird mehrere Jahre anhalten

„Wir erwarten heuer die höchste Fertigstellungszahl im freifinanzierten Wohnbau der letzten Jahre und dieser Aufwärtstrend wird auch noch mehrere Jahre anhalten“, ist sich EHL-Wohnungsmarktspezialistin Sandra Bauernfeind sicher. Während die Produktion von Wohnraum im Rahmen kleinerer und mittlerer Projekte (Nutzung von Baulücken, Ausbau von Bestandsobjekten) weitgehend stabil ist, sorgen zahlreiche Großprojekte mit 100 bis 1.000 Wohneinheiten für den aktuellen Aufschwung. Innerstädtisch werden dafür Flächenreserven auf ehemaligen Industrieliegenschaften (z.B. BUWOG-Projekt Park Living in der Penzinger Straße auf den früheren Siemensgründen), Kasernen (z.B. Consulting

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Assetklasse: Wohnen

„Wird noch Jahre dauern, bis die durch den starken Bevölkerungsanstieg entstandene Angebotslücke wieder halbwegs ausgeglichen werden kann.“ Sandra Bauernfeind , EHL Immobilien

Company auf einer Teilfläche der Körnerkaserne) oder Bahnhöfen (zahlreiche Großprojekte beim Hauptbahnhof oder auf dem Areal des Nordwestbahnhofs) genutzt. Auch die Stadterweiterungsgebiete wie die Seestadt Aspern im Norden oder „In der Wiesen“ im Süden haben deutlich an Dynamik gewonnen.

Das steigende Angebot an Wohnraum sorgt für Entspannung an der Preisfront. „Auf absehbare Zeit erwarten wir für den Gesamtmarkt keine Anstiege, die deutlich über der Inflationsrate liegen“, so Bauernfeind. „Mit Rückgängen ist aber ebenso wenig zu rechnen und es wird noch Jahre dauern, bis die durch den starken Bevölkerungsanstieg entstandene Angebotslücke wieder halbwegs ausgeglichen werden kann.“ Doch auch hier ergibt sich bei exaktem Hinsehen

ein differenziertes Bild: Zwar stieg der durchschnittliche Kaufpreis auf Gesamtstadtebene nur leicht, jedoch wurden besonders in den Bezirken mit Stadtentwicklungsgebieten wie z.B. Favoriten, Donaustadt und Leopoldstadt deutliche Preisanstiege registriert. Da heißt es dann bei Vorsorgeprojekten exakt rechnen. Die höchsten Durchschnittspreise finden sich in den bevorzugten Wohnlagen Innere Stadt, Wieden, Josefstadt und Döbling. Vorsorgewohnungen mit dem Anspruch „leistbares Wohnen“ sind in diesen Wohngebieten Mangelware.

Dagegen werden die niedrigsten Durchschnittspreise weiterhin in den ehemals stark von der Industrie geprägten und momentan in einem Transformations- und Aufwertungsprozess befindlichen Bezirken Simmering, Liesing, Donaustadt und Floridsdorf erzielt.

Internationale Investoren entdecken Wien

Die starke Nachfrage nach Wohnraum hat bereits erste internationale Investoren geweckt. „Zur Zeit liegen die Bruttorenditen für mehrgeschoßige Wohnungsneubauprojekte in Wien zwischen knapp über 3 Prozent und um die 4 Prozent – abhängig von der Lage, d.h. in den Flächenbezirken sind die Renditen höher als in den Innenstadt- oder Villenlagen“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE Österreich, bei der Präsentation einer Studie zu „Mehrgeschoßiger Wohnungsneubau in Wien“. Das Marktpotenzial ist groß. „Wir sehen ein vermehrtes Interesse von Investoren am Wiener Wohnungsmarkt“, so Fichtinger. „Diese Investoren sind primär an freifinanzierten Mietwohnungen interessiert, da diese keinen Beschränkungen bezüglich Miethöhe oder

BDO-TIPP – VORSORGEWOHNUNGEN • Der Steuerpflichtige erzielt idR Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Besteuerung der laufenden jährlichen Einkünfte erfolgt grundsätzlich zum Einkommensteuertarif (bis zu 55%).

• Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ImmoESt iHv 30%.

• Bei Erwerb einer bestehenden Vorsorgewohnung wird der Grundanteil ab 2016 per Verordnung mit bis zu 40% der Anschaffungskosten festgelegt. Auf Basis eines Bewertungsgutachtens ist für Grund und Boden auch ein geringerer Anteil möglich. Die jährliche Abschreibung beträgt für zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen 1,5%.

• Laufende Werbungskosten, insbesondere zugehöriger Zinsaufwand, sind sofort abzugsfähig.

• Die Verluste sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig. Ein Verlustvortrag ist nicht möglich.

• Im Rahmen des Erwerbes besteht die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Bei einem späteren Verkauf ohne USt ist der 20-jährige VorsteuerBerichtigungszeitraum zu beachten.

• Wesentlicher Vorteil von Vorsorgewohnungen ist die Geltendmachung von Verlusten in den Anfangsjahren, die sich vor allem aufgrund der Fremdfinanzierung ergeben. Hierbei ist jedoch die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb von 20 Jahren erforderlich (sonst besteht Liebhaberei). Unsere Immobilienexperten unterstützen Sie gerne bei der entsprechenden Kalkulation.

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DARAUF SOLLTEN SIE ACHTEN

„Oberlaa mit seiner unmittelbaren Anbindung an die neue U1-Station spricht Interessenten an, die modernes Wohnen am grünen Stadtrand mit einer exzellenten Verkehrsanbindung kombinieren wollen.“

Als Vorsorgewohnung bezeichnet man eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck es nicht ist, selbst darin zu wohnen. Der Sinn der Vorsorgewohnung liegt darin, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren – vom Geldwert zum Sachwert.

Eine gute Vorsorgewohnung schafft somit eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Statt eines Eurobetrags besitzen Sie nun einen Sachwert. Dieser ist krisensicher und vor der Inflation geschützt. Das heißt: Wird das Geld durch Inflation entwertet, sind erstens die Mieten wertgesichert und erhalten die Kaufkraft und bleibt zweitens der Wohnungswert als Sachwert erhalten. Somit mussten sich Anleger, die auf ein Immobilieninvestment gesetzt hatten, in der Wirtschaftskrise keine Sorgen machen. Schließlich blieb die Vorsorgewohnung als Sachwert in jedem erdenklichen Schreckensszenario erhalten.

Roland Pichler, Die Wohnkompanie

VORSORGEWOHNUNG Als Vorsorgewohnung bezeichnet man eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck es nicht ist, selbst darin zu wohnen. Der Sinn der Vorsorgewohnung liegt darin, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren – vom Geldwert zum Sachwert.

Eine gute Vorsorgewohnung schafft somit eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Statt eines Eurobetrags besitzen Sie nun einen Sachwert. Dieser ist krisensicher und vor der Inflation geschützt. Das heißt: Wird das Geld durch Inflation entwertet, sind erstens die Mieten wertgesichert und erhalten die Kaufkraft und bleibt zweitens der Wohnungswert als Sachwert erhalten. Somit mussten sich Anleger, die auf ein Immobilieninvestment gesetzt hatten, in der Wirtschaftskrise keine Sorgen machen. Schließlich blieb die Vorsorgewohnung als Sachwert in jedem erdenklichen Schreckensszenario erhalten.

ACHTUNG LIEBHABEREI Eine Vorsorgewohnung ist eine Wertanlage. Deshalb spricht man auch von einer Anlegerwohnung. Fallen Sie nicht auf unglaubwürdige Renditeversprechen herein! Vertrauen Sie dabei nicht auf Firmen, die Ihnen das Blaue vom Himmel versprechen, sondern lieber auf Ihren Hausverstand.

Umsatzsteuer und Einkommenssteuer bei Vorsorgewohnungen.

Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung werden Sie im steuerlichen Sinn ein Unternehmer. Als solcher können Sie die anfallende Mehrwertsteuer (MwSt.) beim Kauf absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie dann künftig die vom Mieter bezahlte MwSt. an das Finanzamt abführen.

Zudem bietet die Anschaffung einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung zahlreiche Möglichkeiten, die anfallenden Kosten bei der Einkommenssteuererklärung in korrekter Art und Weise steuerlich abzuschreiben.

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Assetklasse: Wohnen

„In den Flächenbezirken sind die Renditen höher als in den Innenstadtoder Villenlagen.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

Baukosten unterliegen“, so Fichtinger. 2017 werden in Wien für Investoren interessante 1.600 freifinanzierte Wohneinheiten fertiggestellt, 2018 voraussichtlich ca. 2.700, um ca. 67 Prozent mehr. „Durch die gesteigerte Neubauleistung sowie den generell hohen Wohnraumbedarf ergeben sich vielfältige Investmentoptionen für Investoren – und das in beinahe allen Wohnlagen Wiens“, so Fichtinger.

Zu dieser Gruppe an Investoren zählen zum Beispiel die Wohnkompanie und PROJECT Immobilen – beide Töchter deutscher Mütter.

Bereits ein Jahr nach dem Start von Die Wohnkompanie am Wiener Markt befinden sich rund 500 Wohnungen in Bearbeitung, rund 150 Wohnungen davon sind in Bauabwicklung. Die Palette beginnt dabei beim Investorenprojekt in der Brünner Straße 124 in Wien, Floridsdorf, welches erfolgreich an einen namhaften Immo-

bilienfonds vermarktet wurde und sich in der Bauphase befindet. Reicht über das High-EndLuxus-Wohnungsprojekt Goethegasse 1 in der Wiener Innenstadt, welches ebenfalls gerade in der baulichen Umsetzung ist. Bis hin zu einem Teil der Quartiersentwicklung Südhang Oberlaa-Grundäcker, wo etwa 350 Wohnungen in der Planungsphase bearbeitet werden. „Oberlaa mit seinen weitläufigen Grünflächen und seiner unmittelbaren Anbindung an die neue U1Station spricht all jene Interessenten an, die modernes Wohnen am grünen Stadtrand mit einer exzellenten Verkehrsanbindung kombinieren wollen“, freut sich Geschäftsführer Roland Pichler über den erfolgreichen Vertriebsstart. „Noch weit vor dem eigentlichen Baubeginn Anfang 2018 haben bereits einige Wohnungen ihren zukünftigen Besitzer gefunden“.

Die Unternehmensgruppe PROJECT Immobilien realisiert bereits seit über 20 Jahren

„Mit den neuen Ankäufen in Wien Penzing und Wien Liesing können wir in Österreich weitere Projekte anstoßen.“ Nenad Katanic, Project Immobilien

nachhaltige Wohn- und Gewerbeobjekte in den bedeutendsten deutschen Metropolregionen wie Berlin, Hamburg oder München.

Seit Mitte 2016 auch in Wien. Das erste Projekt entsteht im 13. Wiener Gemeindebezirk. „Mit den neuen Ankäufen in Wien Penzing und Wien Liesing können wir in Österreich weitere Projekte anstoßen“, sagt Project ImmobilienGeschäftsführer Nenad Katanic. Nur zwölf Monate nach Markeintritt hätte man damit bereits „Bewegung in den Wiener Wohnungsn markt bringen“ können.

BDO-TIPP – BAUHERRENMODELLE Im Wesentlichen werden Bauherrenmodelle steuerlich gleich behandelt wie Vorsorgewohnungen, allerdings sind nachfolgende Punkte zusätzlich zu beachten: • Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw Instandsetzungsaufwendungen gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen.

• Als wesentlicher Vorteil dieses Modells gilt die im Vergleich noch höhere Verlustzuweisung in den ersten Jahren, die sich vor allem durch die besondere Abschreibung der Herstellungsaufwendungen und aufgrund der Fremdfinanzierung ergibt, allerdings ist wiederum die Erzielung eines Gesamtüberschusses zu beachten.

• Aufgrund der höheren Anlaufverluste eignen sich Bauherrenmodelle insbesondere für Personen mit höheren laufenden Einkünften.

• Die BDO-Immobilienexperten beraten Sie gerne in Bezug auf die optimale Gestaltung Ihres Bauherrenmodells.

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Ferienimmobilien Temporäres Wohnen. Immobilien in österreichischen Tourismusregionen sind für Briten schon seit längerem eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit. Aber nicht nur für Briten.

Autor: Andreas Altstädter

I

n den vergangenen Monaten hat das Interesse daran merklich zugenommen; wir registrieren eine verstärkte Nachfrage nach Ferienimmobilien aus Großbritannien“, spricht Thomas Reisenzahn, Partner in der Prodinger Gruppe, von einen neuen Trend: „Der hat wohl vor allem mit dem Brexit und drohenden Steuererhöhungen für Immobilienbesitzer in Großbritannien zu tun“.

gegen Mietenverrechnung bzw. Abzug von der Rendite selbst nutzen. Die Käufer bleiben aber Eigentümer und haben jederzeit die Möglichkeit die Immobilie wieder zu verkaufen, ohne jemanden um Erlaubnis fragen zu müssen. Das Eigentum und damit die Investition sind im Grundbuch eingetragen. Es ist wie jedes Wohnungseigentum abgesichert, veräußerbar und belastbar - z.B. für Hypothekarkredite.

Besonders seien die Engländer im an sogenannten „Buy-to-let“-Modellen interessiert. Dabei handelt es sich um eine Finanzierungsart, die hierzulande noch weitgehend unbekannt ist, im angelsächsischen Raum dagegen sehr verbreitet und beliebt. „Unter „Buy-to-let" versteht man gemischte Hotelprojekte, welche die Interessen von Investoren, Hotelbetreibern und Tourismus-Destinationen verbinden“, so Reisenzahn. Das ist ein Modell, bei der Gast als Hotel-Miteigentümer mit für die Finanzierung des Hauses aufkommt. Anders als bei diversen Time-Sharing-Modellen wird der Investor bei „Buy-to-let“ jedoch Eigentümer des Zimmers bzw.

Appartements oder Gesellschafter am Projekt.

Dem Hotelbetreiber wiederum dienen die Einnahmen vor allem als Eigenkapital und als Hebel für eine Hotelfinanzierung – ein wichtiger Aspekt, da klassische Finanzierungen auch für Hoteliers immer schwieriger werden – und deshalb intensiv nach alternativen Modellen gesucht wird.

Bildlich gesprochen, erwerben die Käufer damit Hotelzimmer oder -appartements um sie unwiderruflich an einen bestehenden oder angeschlossenen Hotelbetrieb zu vermieten. Über das Hotel können die Investoren in einem festgelegten Zeitrahmen „ihr“ Zimmer buchen und

Gerade in Zweisaisondestinationen gebe es Rahmenbedingungen, welche für „Buy-tolet“ sprechen, so der Berater: Meist gibt es in solchen Gegenden viele, teilweise schon in die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen Erneuerungen oder Erweiterungen anstehen, aber wirtschaftlich kaum finanzierbar sind.

Hinzu herrscht in diesen Destinationen eine große Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen sowie Freizeitwohnsitzen.

AlpinLodges Maria Alm

So entstehen aktuell auf einem 14.500 Quadratmeter großen Grundstück im Zentrum

der beliebten Urlaubsdestination Hochkönig nahe Zell am See die AlpinLodges Maria Alm - ein Premium Resorts, das 103 Luxusappartments umfasst. Die Jäger AlpinLodges Bau & Management GmbH, eine Firma der Montafoner Jäger Bau Gruppe, investiert in das Ferienresort 53 Millionen Euro. In den letzten Jahren wurden bereits vier Tourismusprojekte dieser Art in Vorarlberg (Ferienpark Hochmontafon, Ferienpark Brandnertal), Tirol und der Schweiz erfolgreich realisiert, so Unternehmenssprecherin Birgitt Jäger. Verkauft werden die exklusiven Wohnungen an Einzelinvestoren, wobei der Großteil der Käufer aus Deutschland stammt, gefolgt von den Niederlanden und Österreich. Die prognostizierte jährliche Eigenkapitalrendite beträgt, so die Firma Jäger, sieben Prozent nach Steuern. Gemanagt wird das Resort vom Projektbetreiber selbst, so Jäger. Läuft alles nach Plan, kann im Dezember 2018 wieder gefeiert werden, denn dann soll das Feriendorf in Maria Alm pünktlich zum Start der Wintersaison eröffnet werden. Die Käufer können ihre Wohnung vier Wochen im Jahr selbst nutzen. Nach einer kurzen Anlaufphase werde die Anlage zirka 100.000 Nächtigungen generieren. Damit die Wohnungen gebucht werden, hat Jäger mit Landal GreenParks einen international tätigen Anbieter von Ferien-Appartments ins Boot geholt. n

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Assetklasse: Wohnen

Auf in die Vorstadt Schnäppchenjagd. Die Nachfrage steigt. Die Preise steigen. Investoren weichen in die Peripherie aus. 2016 fanden die meisten Transaktionen in Wien mit 44 Häusern in Ottakring statt.

Autor: Michael Neubauer

D

ie anhaltend hohe Nachfrage ist „das Rückgrat des Wiener Zinshausmarktes“, bringt es Richard Buxbaum von der Otto Immobilien Gruppe auf den Punkt. „Wobei die Nachfrage sowohl von privater als auch von institutioneller Seite kommt.“ Diese ist auch der Grund, warum der Markt im vergangenen Jahr wieder einen Top-Wert erreicht hat und auch 2017 sich nicht anders darstellen wird. „Seit mehr als drei Jahren wird davon gesprochen, dass das Angebot am Wiener Zinshausmarkt immer knapper wird. Trotzdem wird Jahr für Jahr eine Milliarde Euro umgesetzt.“ Für Markus Arnold von Arnold Immobilien gibt es noch immer genug Angebot: „Zugegeben. Die Top-Objekte, die„wirklichen Juwelen“, werden weniger und daher teurer. Trotzdem gelangen beispielsweise in Wien jedes Jahr etwa 400 Zinshäuser auf den Markt.“ 382 wurden laut dem „Ersten Wiener Zinshausmarktbericht“ der Otto

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Immobilien Gruppe auch verkauft. Im EHL Marktbericht wurde ein leichter Anstieg des Gesamtvolumens von ca. 1,35 Milliarden 2015 Euro auf ca. 1,4 Milliarden Euro 2016 berechnet.

Viele private Käufer sind Wiederholungstäter.

Heinz Schinner, Versicherungsspezialist für Industrie und Immobilien, ist seit vielen Jahren privater Zinshausinvestor: „Als Zinshauseigentümer bin ich relativ unabhängig von den Finanzmärkten. Außerdem kann ich Vermögen für die nächsten Generationen erhalten und absichern. Das lässt sich am Erfolg meiner eigenen Immobilieninvestitionen erkennen: In den vergangenen 40 Jahren habe ich kontinuierlich nur Wertsteigerungen erlebt.“ Das starke Wachstum in Wien wird die Preise weiter befeuern. Gerhard Hudej: „Wien wird weiterhin stark wachsen. Das sichert der

„Die Landeshauptstädte rücken immer stärker in den Fokus der Investoren.“ Gerhard Hudej, Hudej Zinshausmakler

Stadt anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und sorgt so für einen stabilen Zinshausmarkt. Darüber hinaus rücken die Landeshauptstädte immer stärker in den Fokus der Investoren.“ Auf Grund des starken Preisauftriebs haben sich die Transaktionen in Wien Zug um Zug in periphere Bezirke verschoben.

So fanden im Vorjahr die meisten Käufe beziehungsweise Verkäufe – laut Marktbericht von Hudej Zinshäuser – in Wien mit 44 Häusern in Ottakring statt. 30 waren es in Favoriten, 28 in Rudolfsheim-Fünfhaus, danach folgen Meidling, Hernals und Penzing.

Der starke Rückgang an angebotenen Wiener Gründerzeit-Zinshäusern trotz starker Nachfrage, insbesondere außerhalb des Gürtels, hat dazu geführt, dass die Mindestpreise in

diesen Regionen deutlich zugelegt haben.

Spitzenreiter in diesem Segment waren vor allem Favoriten und Simmering. Hier stiegen die Mindestpreise um 20 Prozent an. Mit 18 Prozent ebenfalls stark im Rennen: die westlichen Vorstadtbezirke Ottakring und Hernals.

Aber nicht nur die Nachfragebezirke verschieben sich, sondern auch die Größe der Häuser. „Diese werden nämlich kleiner“, wie Hudej meint. Das hat natürlich auch mit der Lage zu tun, denn die wirklich großen Zinshäuser befinden sich nun einmal in den zentralen Bezirken innerhalb des Gürtels – in der Vorstadt und am Rand wurde nie so repräsentativ gebaut. Was sich natürlich auch in niedrigeren Verkaufspreisen niederschlägt. n

„Hohe Nachfrage ist das Rückgrat des Wiener Zinshausmarktes.“ Richard Buxbaum, Otto Immobilien

„Die Top-Objekte, die„wirklichen Juwelen“, werden weniger und daher teurer.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

Impressum:

Media

Medieneigentümer: GNK Media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo, Nina Gast Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Patrick Baldia, Alina Böhm, DI (FH) Carmen Dilch, Andre Exner, Angelika Fleischl, Mag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer.

Anzeigen: Ronald Goigitzer, Stephan Kaltenberger Photos: wenn nicht anders angegeben: GNK Media House/Michael Hetzmannseder bzw. GNK Media House/DI Katharina Schiffl Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

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Buy-to-let-Modelle im Steuerrecht

Sogenannte Buy-to-let-Modelle erfreuen sich auch im Inland zunehmender Beliebtheit. Hoteliers können dadurch ohne Zuhilfenahme von Banken Renovierungsarbeiten oder Expansionen finanzieren. Investoren erhoffen sich größere Erträge als bei klassischen Vorsorgewohnungen. Im Grundmodell erwirbt ein Investor eine Immobilie, die er an ein Hotel verpachtet.

Das Hotel setzt die Immobilie im Rahmen der Beherbergung ein und bezahlt in der Regel umsatzabhängig an den Eigentümer einen Pachtzins.

Dr. Gernot Ressler ist Steuerberater und Director bei LeitnerLeitner in Wien und Lehrbeauftragter am Institut für Österreichisches und Internationales Steuerrecht an der Wirtschaftsuniversität Wien.

Mag. Filip Rosa ist Berufsanwärter bei LeitnerLeitner in Wien. Die Tätigkeitsschwerpunkte der Autoren liegen im Bereich Transaktionen und Restrukturierungen mit Schwerpunkt auf Immobilien.

In der Anschaffungsphase unterscheidet sich ein Buy-to-let-Modell steuerlich nicht von einem normalen Immobilienkauf. Es fallen Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % und Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1 % jeweils von der Gegenleistung an. Der Erwerb von Immobilien ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.

Die meisten Bauträger üben allerdings die vom Gesetzgeber gewährte Option auf Besteuerung der Immobilientransaktion mit USt aus.

In der Praxis wird daher der Buy-to-let-Investor bestrebt sein, die angefallene USt als Vorsteuer geltend zu machen. Um die Anforderungen an die Berechtigung zum Vorsteuerabzug zu erfüllen, wird ein Kleinunternehmer (Umsätze p.a. bis 30.000 Euro) zur Regelbesteuerung optieren müssen.

Dabei ist überdies bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu prüfen, ob mit dem Buy-tolet-Modell realistisch betrachtet ein Gesamtgewinn zu generieren ist. Im Rahmen einer Prognoserechnung sind die Einnahmen aus der Pacht, die üblicherweise umsatzabhängig sind, den Ausgaben, insbesondere den Fremdfinanzierungszinsen und der Abschreibung, gegenüberzustellen. Abhängig von der Lage des Apartments können Einnahmen ganzjährig oder nur in der jeweiligen Saison generiert werden. Daher kommt der Schätzung der idR vom Umsatz des Hotels abhängigen Einnahmen eine hohe Bedeutung zu. Zu optimistische Prognosen sind bei nachteilhafter wirtschaftlicher Entwicklung zu revidieren und den tatsächlichen Umständen anzupassen. Aufgrund der relativ hohen Volatilität der Bettenauslastung bei Hotels ist es, um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen, daher ratsam,

die Prognoserechnung fachmännisch, gestützt auf profunde, vorsichtige Erfahrungswerte aus der Branche, erstellen zu lassen.

Nach dem Erwerb der Immobilie und einer allfälligen Ausstattung erfolgt die gebührenpflichtige Verpachtung an den Hotelbetreiber. Bei üblicher Vertragsgestaltung erbringt der Verpächter selbst keine Beherbergungsleistungen, sondern überlässt die Immobilie im Rahmen eines Pachtvertrags zu Geschäftszwecken und hat auch hier die Option, das Geschäft der USt zu unterziehen. Der Eigentümer und Verpächter erzielt üblicherweise somit, bei Verneinung der Liebhaberei, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Hotel erbringt wiederum Beherbergungsleistungen, die einem USt-Steuersatz von 13 % unterliegen und erzielt damit Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Üblicherweise wird zwischen dem Hotel und dem Verpächter auch eine Eigennutzung eines Zimmers oder Apartments vereinbart.

Diese kann abhängig von der konkreten Vertragsgestaltung als vorsteuerschädliche Eigenleistung oder als fremdübliche, der USt in Höhe von 13 % unterliegende Beherbergungsleistung des Hotels erbracht werden. n

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Am Heumarkt 7, A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 (Fax -804) wien.office@leitnerleitner.com

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Positionen & Meinungen

Arnold goes Gewerbe Reges Interesse. Zinshausspezialist Arnold Immobilien agiert seit Kurzem auch am Gewerbemarkt. „Private, Stiftungen und Family Offices zeigen zunehmend Bereitschaft, in solide Gewerbeimmobilien zu investieren“, erklärt der Leiter der Abteilung für Gewerbeimmobilien Sewada Howsepian.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Arnold Immobilien gilt als einer der Zinshausspezialisten. Gibt es keine Zinshäuser mehr am Markt? Warum der Schritt Richtung Gewerbeimmobilien?

Sewada Howsepian: Private Investoren streben im Umfeld niedriger Renditen bei Wohnimmobilien nach einer stärkeren Diversifizierung ihrer Portfolios. Gewerbeimmobilien weisen in einigen Assetklassen außerhalb der CBD noch deutlich hohe Renditen auf. Der besondere Fokus privater Investoren liegt jedoch auf stabilisierten Gewerbeimmobilien. Der Einstieg erfolgt meist über einzelne Fachmärkte sowie langfristig vermietete Geschäftseinheiten wie zum Beispiel Lebensmittelmärkte. Diese versprechen langfristige Sicherheit.

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ImmoFokus | Investment 2017

Welche Investoren wollen Sie mit diesem neuen Angebot ansprechen? >> Aufgrund unseres breiten Immobilienportfolios sprechen wir sowohl nationale als auch internationale Investoren sowie private und institutionelle Investoren an. Im Prinzip hat die Gewerbeimmobilie den derzeit breitesten Fokus, durch die Internationalität des Unternehmens können wir alle diese Investoren sehr gut abdecken.

Arnold Immobilien peilt für das Jahr 2017 400 Millionen Euro Umsatz an. Wieviel soll die Gewerbeimmobilien-Sparte dazu beitragen? >> Als Leiter der Abteilung hoffe ich doch, dass wir einen Beitrag von zumindest einem

Drittel leisten werden. Es ist ja auch Unternehmenspolitik unseres Gründers, die Ziele hoch zu stecken. Bis jetzt hat das ausgezeichnet funktioniert und das Jahr 2017 hat dies in der neu gegründeten Abteilung ja bestätigt.

Arnold Immobilien ist in den Auslandsmärkten Tschechien, Ungarn und der Slowakei vorwiegend am Gewerbesektor aktiv. Welche Synergien ergeben sich dadurch für den heimischen Markt? >> Alle drei Länder weisen seit Jahren einen deutlich hohen Anteil an internationalen Investoren auf.

Aufgrund des großen weltweiten Anlagedrucks und der stetigen Nachfrage nach inter-

essanten und stabilen Investmentmöglichkeiten sind nun auch kleine Immobilienmärkte in den Fokus internationaler Investoren gerückt. Österreich ist aufgrund seiner gesamtwirtschaftlichen Situation ein sehr stabiler Markt mit Wachstumspotentialen – beste Rahmenbedingungen, um auch in diesen kleinen Markt zu investieren. Insbesondere, da wir bewiesen haben, Stabilität langfristig zu garantieren.

Fachmarktzentren, Büros, Hotels und Logistikimmobilien – welche Gewerbeimmobilie eignet sich für welchen Investor? In welcher Assetklasse winken die besten Renditen? >> Die höchsten Renditen liegen weiterhin in den Assetklassen Einzelhandelsmärkte, Fachmarktzentren sowie bei Logistikimmobilien.

Die Eignung der Assetklassen ist abhängig

vom Investortyp, je nach Erfahrung, Risikobereitschaft und Renditeerwartung. Besonders groß ist das Interesse der Privaten und Family Offices an Hotelimmobilien in erstklassigen Lagen. Oder an Büroimmobilien in guten bis sehr guten Lagen mit langfristigen, bonitätsstarken Mietern.

Mit welchen Summen ist man bei Gewerbeimmobilien dabei? >> Das ist je nach Assetklasse sehr unterschiedlich. Aktuell haben wir ein österreichweites Fachmärkte-Portfolio, in dem man bereits Fachmärkte knapp unter einer Million Euro und mit ca. 7 Prozent Rendite erwerben kann.

Grundsätzlich liegen die Kaufpreise meist deutlich über drei Millionen Euro. Insbesondere bei Büro- und Hotelimmobilien.

„Die höchsten Renditen liegen weiterhin in den Assetklassen Einzelhandelsmärkte, Fachmarktzentren sowie bei Logistikimmobilien.“

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Aktuell ist bei rund 60 Prozent der Investitionen im gewerblichen Immobiliensektor deutsches Geld im Spiel. Werden die Immobilien für heimische Investoren zu teuer? >> Das würden wir nicht sagen. Traditionell sind deutsche Investoren in vielen Bereichen der österreichischen Wirtschaft – v.a. im Lebensmittelhandel – stark vertreten, somit auch in der Immobilienbranche. Hinzukommen die gemeinsame Sprache und ähnliche Rechtssysteme. Die deutschen institutionellen und privaten Investoren halten europaweit Ausschau nach lukrativen Immobilieninvestments. Abgesehen davon gibt es ein zu teuer ja insofern nicht, als der Markt den Preis bestimmt. Solange gekauft wird, ist dies der Preis.

Im Gewerbeimmobilienbereich tut sich was und das nicht zu knapp. Käufe, Ver-

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ImmoFokus | Investment 2017

käufe und Übernahmespekulationen treffen auf ein Umfeld niedriger Zinsen und explodierender Mieten und Preise. Investments in Gewerbeimmobilien – auch für Privatanleger geeignet? >> Vielleicht nicht für jeden Privatanleger, aber jedenfalls sind gewerbliche Investments für einen Teil der Privatanleger eine sehr interessante Alternative. Eine Vielzahl der privaten Investoren sind/waren erfolgreiche Unternehmer und bringen ein umfassendes Wissen und Interesse in den Bereichen Handel, Produktion und Logistik mit – ausgezeichnete Voraussetzungen, die Anforderungen von Gewerbeimmobilien zu verstehen. Mit einem entsprechenden Netzwerk von Asset- und Facility-Managern und Maklern sind dann auch operative Agenden einer gewerblichen Immobilie zu administrieren.

„Ein Mieterwechsel ist meist zeitintensiver und mit Umbaumaßnahmen verbunden.“

Bieten Sie auch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien an? >> Nein – wir halten uns auch bei den Gewerbeimmobilien weiterhin an unseren Fokus – die Vermittlung von Investmentliegenschaften. Nachdem dazu nun die Niederlassung Berlin eröffnet wird, ist der Fokus auf Gewebeimmobilien Deutschland noch breiter geworden, somit unsere Kompetenz verstärkt.

Worauf sollten Privatanleger bei Gewerbeimmobilien besonders achten? >> Die Leerstehungszeiten /-kosten sind mit Sicherheit wichtige Themen bei Gewerbeimmobilien. Ein Mieterwechsel ist meist zeitintensiver und mit entsprechenden Umbaumaßnahmen verbunden. Darüber hinaus ist die Gestaltung der Mietvertragspunkte je nach Assetklasse entscheidend. Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist die Drittverwertungsfähigkeit der Immobilie bzw. der Mietflächen. n

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Positionen & Meinungen

Risiko? Nur beim Golf!

Crowdfunding. „Der Gedanke war nicht in erster Linie Geldbeschaffung, sondern vielmehr Kommunikation und Marketing", meint Ex-Ski-Ass Rainer Schönfelder.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Ich habe mich zu einem sehr soliden und sicheren Investor entwickelt!“

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ImmoFokus | Investment 2017

Wie kamen Sie auf das Konzept Adeo alpin bzw. COOEE alpin?

Rainer Schönfelder: Ich habe lange Jahre im Skiweltcup verbracht und unterschiedliche alpine Regionen kennengelernt. Dabei ist mir aufgefallen, dass es immer weniger Skipensionen gibt, die aber den Einstieg in den alpinen Urlaub darstellen.

Dafür gibt es unterschiedliche Gründe wie Generationswechsel oder Investitionsbedarf von Betreibern, der nicht gemacht werden kann.

Da ich aus dem Investmentbereich komme und mir das System eines Budgethotels bekannt ist, kam mir die Idee, ein solches Konzept, das in der Stadt sehr gut funktioniert, auch in die Alpen zu stellen … und somit war letztlich COOEE alpin geboren!

Wie kam die Partnerschaft mit Hermann Maier zustande? >> Ich feierte mit Hermann schon 1996 die Premiere beim Weltcupfinale in Lillehammer, wir haben einander, denke ich, immer respektiert und blieben stets in Kontakt. Nun haben sich auch unsere Wege im Investment gekreuzt: ein Designhotel mit einem Top-Preis-LeistungsVerhältnis in den Alpen. Das war von Anfang an unsere Idee. Da wir ja kein kleines Netzwerk haben und unsere Vergangenheit als bekannte Spitzensportler nützen wollen, ist die Partnerschaft für uns nur logisch!

Adeo alpin wurde zu COOEE alpin – hat sich am Konzept etwas verändert? >> Das Grundkonzept eines preiswerten, qualitativ hochwertigen Urlaubs in den Alpen hat

sich nicht geändert. Um aber für den Gast im Laufe der Zeit attraktiv zu bleiben, müssen wir uns im Kleinen immer wieder weiterentwickeln – und das tun wir!

Was erwarten Sie sich von der Partnerschaft mit REWE? >> Rewe bzw. Der Touristik war ja schon ein bestehender Partner und wir haben unsere Partnerschaft intensiviert. Wie sind einander in unserem Konzept und Vorhaben so ähnlich, dass hier eine engere Kooperation nur logisch war.

In Sachen Vertrieb, Marketing und vor allem auch Betrieb stärken wir einander enorm.

REWE mit seinem weltweiten Netzwerk und der Erfahrung eines Top-3-Reiseveranstalters in Europa ist für unser Vorhaben, weiter zu expandieren, perfekt!

Wieviel hat sich der REWE-Konzern den Einstieg kosten lassen müssen? >> Rewe ist nicht eingestiegen und die Beteiligungsverhältnisse haben sich auch nicht geändert. Unsere Kooperation wird mit COOEE alpin auf ein neues Level gehoben, nach dem Motto: höher, schneller, weiter – und das ken-

nen wir ja aus dem Sport bestens. Sie werden verstehen, dass ich hier keine Auskunft über Zahlen gebe.

Einige Ihrer Ex-Kollegen, wie zum Beispiel Michael Walchhofer, sind in der Hotellerie tätig. Wie reagiert die eingesessene traditionelle Hotellerie auf ihr Angebot? >> Wir sehen uns als Ergänzung oder als Erweiterung zum herkömmlichen Angebot! Ich hoffe, das sehen unsere Mitbewerber auch so.

Hier sollte es ein Miteinander und kein Gegeneinander geben!

Aktuell gibt es 35 COOEE Hotels im 3- bis 5-Sterne-Segment. Mit den COOEE alpin Hotels kommen bis Ende 2017 drei weitere Häuser hinzu. Die derzeitigen Standorte reichen vom Mittelmeerraum und Ägypten über die Dominikanische Republik und Mexiko bis hin zu Häusern auf Mauritius, den Malediven, Sri Lanka und in Indonesien. Wie viele COOEE alpin-Häuser verträgt der alpine Raum? >> Meiner Meinung nach verträgt allein Österreich zehn bis 15 Standorte! Wer mich kennt, weiß, dass ich eher visionär denke, wobei ich

schon auch den Anspruch habe, die Ziele, die ich mir stecke, zu erreichen.

COOEE alpin wird innerhalb der COOEEGruppe eine eigene Identität haben, wo wir im alpinen Raum das Thema Berge, Schnee, Alm, Lifestyle, Sport, Skifahren, Wandern, Biken, … so bespielen , wie es unserer wunderschönen Natur gerecht wird. Somit bieten wir mit COOEE alpin eine wunderbare Ergänzung zu den südlichen COOEEs! … und immer mit Crowdfunding? Für das Haus in Bad Kleinkirchheim wurde über eine Million Euro über Crowdfunding gezeichnet. Die meisten Crowdfunding-Immobilienprojekte erreichen mit links die Fundingschwelle. Ihr Angebot ist durch die Decke gegangen. Was waren aus ihrer Sicht die Erfolgsfaktoren? Waren es die Konditionen? >> Nein, wir haben vorerst nur den Standort Bad Kleinkirchheim mittels Crowdfunding aufgesetzt. Hier war der Gedanke nicht in erster Linie Geldbeschaffung, sondern vielmehr Kommunikation und Marketing. Wir glauben, dass unsere Investoren auch potentielle Gäste

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

werden und für weitere sorgen werden. Es gibt doch nichts Besseres als in Themen zu investieren, die man auch selbst nutzt! Da gehört Urlaub und im Speziellen preiswerter Urlaub in den Alpen im COOEE alpin Hotel einfach dazu!

Dass unsere Konditionen gut sind, ist selbstverständlich die Basis.

Partner beim Crowdfunding ist die Plattform CONDA. Wie wichtig ist aus Ihrer Sicht die Wahl der Plattform? >> Marktführer Conda erwies ich als Top-Partner! Die Tatsache, dass wir vor allem einen Rekord im „Pro Kopf“-Investment erzielen konnten, zeigt nicht nur Vertrauen ins Projekt, sondern auch in die Plattform.

Sind Immobilien Ihre neue Leidenschaft? >> Das ganze Thema Investment und wie Geld arbeiten kann, interessiert mich enorm. Ich bin ja mit meiner Firma You Will Like It Living auch im Speckgürtel von Wien im Sinne von leistbarem Wohnen tätig, wo wir in Mistelbach gerade ein tolles Projekt am Laufen haben.

Wir bieten dort Grundstücke, Doppelhäuser und Wohnungen zu einem sehr attraktiven Preis an! Hier schließt sich der Kreis, denn ich denke, es sind dieselben Menschen, die wir in

70

ImmoFokus | Investment 2017

Mistelbach und mit unseren Hotels ansprechen. Wohnen und urlauben zu einem überschaubaren Preis und guter Qualität!

Sind Sie selbst – neben COOEE alpin – in Immobilien, zum Beispiel in Vorsorgewohnungen, investiert? >> Ich selbst bin natürlich in verschiedenen Assetklassen investiert, die wir mit meiner Firma selbstverständlich auch Dritten anbieten. Und ja, mein Schwerpunkt sind Immobilien, ich würde niemandem etwas anraten, was ich nicht selber mache.

Im Skisport muss man ans Limit gehen, um zu den Besten der Besten zu gehören.

Wie ist das bei Investments? Gehen Sie da ans Limit? Wie viel Risiko sind Sie bereit zu nehmen? >> Das Limit im Sport war sicherlich wichtig, ist aber im Investment jedem selbst überlassen.

Jeder muss für sich entscheiden, ob er bereit ist, ans Limit zu gehen! Ich selber habe mich zu einem sehr soliden und sicheren Investor entwickelt! Das Risiko lasse ich z. B. im Golf, da muss der Ball schon spektakulär weit geschlagen werden, oft im Bewusstsein, dass es null Sinn macht. n

„Es gibt doch nichts Besseres, als in Themen zu investieren, die man auch selbst nutzt!“

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Rubrik

Martina K., ratlose Immobilienmanagerin

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ImmoFokus | Herbst 2017

Martina K., glĂźckliche Immobilienmanagerin, die gerade wichtige Zahlen und Daten in den neuen ImmoFakten gefunden hat.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Reatil

Ausgedünnt Für Top-Flächen stehen Neumieter Schlange. Mit keiner anderen Immobilienart können derzeit in Österreich ähnlich hohe Spitzenrenditen erreicht werden wie mit Fachmarktzentren. Das Problem: Es gibt fast keine am Markt.

Autor: Patrick Baldia

G

eorg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, ist der Meinung: „Es gibt Interesse an Investitionen in Einkaufs- und Fachmarktzentren, allerdings sind nur wenige am Markt.“ Die grundsätzliche Problematik, mit der Investoren, die in Österreich im Retail-Segment aktiv werden möchten, konfrontiert sind. Die Folge: Im ersten Halbjahr 2017 fiel das Transaktionsvolumen in der Assetklasse relativ gering aus. So entfielen von den 2,5 Milliarden Euro, die zwischen Jänner und Juni in heimische Gewer-

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ImmoFokus | Investment 2017

beimmobilien investiert wurden, nur 9 Prozent auf Einzelhandelsimmobilien.

Was macht die Assetklasse eigentlich interessant? Zum einen sicherlich die vergleichsweise hohen Renditen – auch wenn diese sukzessive zurückgehen. Tatsächlich: Mit keiner anderen Immobilienart können derzeit in Österreich ähnlich hohe Spitzenrenditen erreicht werden wie mit Fachmarktzentren (5,65 Prozent). Bei Top-Einkaufszentren liegt die Spitzenrendite immerhin noch bei 4,05 Prozent. Dazu kommt

„Kleine Fachmarktzentren für zwei bis drei Millionen Euro sind auch für Privatanleger spannend.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

eine gewisse Risikostreuung: Bei einem großen Objekt mit vielen Mietern ist der Ausfall eines Einzelnen durchaus verkraftbar. Besonders für Top-Flächen – egal ob Shoppingcenter oder High Street – stehen mögliche Neumieter oft Schlange. Attraktiv macht die Assetklasse aber auch die Erkenntnis, dass sie die Wirtschaftskrise gut überstanden hat.

Flächenschwund

Fotos: www.hurca.com (Fotolia)

Gewisse Herausforderungen sind allerdings auch mit Retailimmobilien verbunden. Nicht von der Hand zu weisen ist etwa der anhaltende Flächenschwund in Österreich. Laut RegioData Research werden heuer – und damit das vierte Jahr in Folge – die Zahl der Verkaufsflächen zurückgehen und zwar um nicht weniger als 200.000 Quadratmeter. „Insgesamt kann man sagen, dass der Einzelhandel quer durch die Bank davon betroffen ist“, sagt Wolfgang Richter, Geschäftsführer RegioData Research. Das gelte vor allem für Flächen in Handelszonen mit einer dominanten Nahversorgungsfunktion, weniger für solche mit überregionaler Bedeutung, wo langfristige Güter verkauft werden. „Betroffen sind vor allem Branchen, in denen der Onlinehandel eine wichtige Rolle spielt“, so

Richter weiter. Für Beratung und Ausprobieren würden einfach weniger Flächen benötigt.

Tendenziell würden sehr große Flächen verschwinden, was unter anderem Bekleidungs-, Bau-, Buch-, Möbelhandel betreffe. In diesem Zusammenhang spiele auch die zunehmende Kluft zwischen dem hohen Konkurrenzdruck bei zurückgehendem Quadratmeterumsatz der Mieter auf der einen und den Renditevorstellungen der Eigentümer auf der anderen Seite eine Rolle.

Als erfolgreiche Maßnahme gegen den Flächenschwund hat sich in einigen Fällen erwiesen, den Kunden mehr einzubinden und nicht nur zu versuchen, Ware an den Mann zu bringen, erklärt Jörg F. Bitzer, Head of Retail bei EHL Immobilien. Durch die Erhöhung des Gastronomieanteils oder die Veranstaltung diverser Events hätten etwa einige gut gemanagte Shoppingcenter erfolgreich die Verweildauer erhöht und damit auch für eine entsprechende Kundenfrequenz – und in weiterer Folge für Flächenumsatz – gesorgt.

„Es gibt Interesse an Investitionen in Einkaufs- und Fachmarktzentren, allerdings sind nur wenige am Markt.“ Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE

Keine neuen Entwicklungen

Neues „Material“ dürfte in naher Zukunft jedenfalls nicht auf den Markt kommen – sowohl bei Fachmarktzentren als auch bei

Investment 2017 | ImmoFokus

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Assetklassen

„Ein höherer Gastronomieanteil sorgt für eine längere Verweildauer, höhere Kundenfrequenz und in weiterer Folge höheren Flächenumsatz.“ Jörg F. Bitzer, Head of Retail bei EHL Immobilien

Shoppingcentern schätzen Experten das Potenzial für neue Entwicklungen als „weitgehend ausgereizt“ ein. Tatsächlich ist die Fachmarktzentren-Dichte entlang der vielversprechenden heimischen Verkehrsachsen bereits sehr hoch und übertrifft im Übrigen auch jene in anderen europäischen Ländern mit vergleichbarer Größe. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Top-Shoppingcentern, wo in den vergangenen Jahren bereits viele große neue Flächen realisiert worden sind.

Sind Retailimmobilien auch für Privatinvestoren ein Thema? Diese Frage kann sicherlich mit „ja“ beantwortet werden. Direktinvestments sind allerdings den besser Betuchten vorbehalten. „Auch für Privatinvestoren kann ein kleines Fachmarktzentrum mit möglicher Nachnutzung für zwei bis drei Millionen Euro spannend sein. Einzelobjekte für bis zu zehn Millionen Euro hingegen weniger“, meint Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Der Zinshauspezialist ist vor

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ImmoFokus | Investment 2017

„Die Zahl der Verkaufsflächen wird 2017 um nicht weniger als 200.000 Quadratmeter zurückgehen.

Der Einzelhandel ist quer durch die Bank davon betroffen.“ Wolfgang Richter, Geschäftsführer RegioData Research

kurzem auch in das Gewerbesegment eingestiegen und hat sich in den vergangenen Monaten ein Portfolio mit Fachmarktzentren, Büros, Hotels, Logistikimmobilien und anderen aufgebaut.

Wer nicht über das entsprechende Kleingeld verfügt, kann immer noch über Aktien wie etwa jene der Shoppingcenter-Spezialisten Deutsche EuropShop oder Klépierre aus Frankreich aktiv werden. ebenso ein RetailPlayer ist Unibail-Rodamco, die in Paris und Amsterdam an der Börse gelistet ist. Das französische Unternehmen besitzt mehr als 71 Einkaufszentren in Europa – darunter auch die Shopping City Süd und das Donauzentrum.

Etliche andere gelistete Immobilienunternehmen haben zumindest einen signifikanten Retail-Teil im Portfolio, wie etwa die Immofinanz (33,3 Prozent) mit ihren einschlägigen Marken VIVO! und STOP SHOP. Eine weitere Option für Privatanleger stellen offene und geschlossene Immobilienfonds dar. n

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Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen Rubrik

Aller guten Dinge sind drei Stop Shop, VIVO! und MyHive. „Unsere 3-Marken-Strategie funktioniert“, freut sich Immofinanz COO Dietmar Reindl im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Die Assetklassen Wohnen und Logistik wurden abgestoßen. Parallel zur Bereinigung des Portfolios wurde eine 3-MarkenStrategie umgesetzt …

Dietmar Reindl: Eigentlich sind es vier Marken. Immofinanz, der Unternehmensname, ist und bleibt die Dachmarke. Space to succeed.

Das sagt schon alles aus. Wir schaffen Raum, wir bearbeiten, wir formen diesen und stellen ihn unseren Mietern zur Verfügung. Mit der unter der Dachmarke angesiedelten 3-MarkenStrategie – Stop Shop, VIVO! und MyHive – ist uns europaweit etwas Einzigartiges gelungen.

Mit unseren Marken haben wir uns neu aufgestellt – Portfoliobereinigung und Optimierung inklusive. Dabei trennen wir uns von allen Immobilien, die nicht in unsere 3-Marken-Strategie passen. Den Großteil dieses Programms haben wir bereits erledigt.

kaufsprozess ab. Wir haben mittlerweile eine Shortlist und wir sind guter Dinge, das Russland-Portfolio bis zum Jahresende 2017 abzugeben … und dann wird – um eine Frage gleich vorwegzunehmen – auch das Thema Zusammenschluss mit der CA Immo wieder aufgegriffen.

… ausgenommen das Russland-Portfolio. >> … und da sind wir auf einem guten Weg. Wir wickeln hier einen geordneten Ver-

Im Retailbereich operieren wir nunmehr mit zwei Marken. Stop Shop steht für praktische Retail Parks und unkompliziertes Einkaufen in

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ImmoFokus | Investment 2017

Mehr kann ich Ihnen zu diesem Thema nicht entlocken? >> Nein. Es gibt auch nicht mehr dazu zu sagen.

Aktuell beschäftigen wir uns intensiv mit unserer Markenwelt. Dass eine Immobilie einen Namen, eine Marke bekommt ist üblich. Dass aber gleich ein ganzes Portfolio zur Marke wird, das ist neu. Jede Marke hat ein Produkt unter sich, das klar definierte Kriterien erfüllen muss, um in dieses Markenbild zu passen und um diese Marke führen zu dürfen.

nächster Nähe. VIVO! bietet mit einem Mix aus breitem Angebot, Gastronomie und Entertainment wiederum ein Shoppingerlebnis für die ganze Familie.

Stop Shops sind unsere sympathischen Nahversorger, unsere Fachmarktzentren. Das heißt, alle Geschäfte sind von außen begehbar. Das hat gewisse Anforderungen an die Lage, hat bestimmte Mieter, in der Regel eher im DiskontBereich. Mit Stop Shop konzentrieren wir uns auf Sekundär- und Tertiärstädte mit Marktpotential. Wir arbeiten auch mit sehr geringen Betriebskosten, um unseren Retailern ein attraktives Umfeld bieten zu können.

Unsere VIVO!-Shoppingcenter sind meistens eingeschoßig und sehr funktional. Dabei setzen wir stark auf Familie. Das erkennt man auch am Angebot: starker Fashion-Anteil und Entertainment. Food Court, Fresh Food, Bio Food sind mittlerweile nicht mehr wegzudenkende wichtige Bestandteile.

Wieviele VIVO!-Shoppingcenter gibt es aktuell? >> Aktuell haben wir zehn VIVO!-Shoppingcenter, das nächste VIVO! wird Ende September im Karpatenvorland in Südpolen in Krosno eröffnet. Ein ganz tolles Gebäude mit toller Architektur. Was mich aber besonders freut, ist die Tatsache, dass es bereits vor Eröffnung zu 100 Prozent vermietet ist. Da macht es dann noch mehr Spaß. Wir haben einen guten Mietermix: Ein Kino, Mediamarkt, ein lokaler Food-Retailer, zudem viele Restaurants. Es ist ein klassisches Shoppingcenter, aber in der Bauweise auch sehr kosteneffizient errichtet.

Aber ist da noch Platz für neue Shoppingcenter? >> Wir bauen unsere Shoppingcenter nicht in bestehende Konkurrenz hinein. Wir haben das Ziel, freie Marktpotentiale nutzen. Darum setzen wir auch nicht auf die riesengroßen Shoppingcenter wie eine SCS oder ein Donauzentrum, das überlassen wir anderen. Wir versuchen kleine und sehr effiziente Standorte zu entwickeln. Formate, die eben eher in Tertiäroder in Sekundärstädten zu finden sind, wo es noch kein vergleichbares Angebot gibt.

Tertiär- oder Sekundärstädte klingt sehr theoretisch. Kann man das an Ziffern festmachen? >> Stop Shop beginnt in Städten mit 15.000 bis 20.000 Einwohnern. Das typische Einzugsgebiet reicht von 30.000 bis 150.000 Personen.

VIVO! braucht ein Einzugsgebiet von zumindest rund 200.000 Personen. Dann fühlen wir uns wohl.

Wir folgen hier konsequent einer dezentralen Strategie. Konsumenten von heute wollen nicht mehr zwei, drei Stunden zu einem Shoppingcenter fahren. Diese Bereitschaft, die es ursprünglich in manchen Gegenden in Polen und in vielen anderen CEE-Ländern gab, hat deutlich abgenommen.

Wenn der Kunde von den zehn Mal, die er in ein Shoppingcenter zum Großeinkauf fährt, zwei bis drei Mal ein VIVO! besucht, das er nach nur einer, einer halben oder einer Viertelstunde erreicht, dann haben wir gewonnen.

Und das funktioniert sehr gut. … und die dritte Marke? >> Das dritte Produkt haben wir im Herbst letzten Jahres eingeführt: MyHive – eine OfficeMarke. Die Namensfindung war lange und schwierig. Wir sind aber jetzt ein Jahr später mit der Namenswahl sehr glücklich. MyHive ist, so erleben wir es in den Gesprächen, bereits zum alltäglichen Sprachgebrauch geworden.

Wir kommunizieren die Marke MyHive physisch auf den Gebäuden außen und innen.

MyHive ist eine Servicemarke. Wie bei den anderen beiden Marken gibt es auch hier genaue Produktkriterien. Zum Beispiel, wie die Lobbies gestaltet sein müssen, welche Services

angeboten werden. Mit Bild dahinter, mit Menschen, die darauf zu sehen sind. Eine freundliche Rezeption, wo man persönlich begrüßt wird und sich das Personal nicht hinter einer großen Tafel versteckt oder Zeitung liest. Wir wollen unsere Mieter nicht als Kunden, sondern als Gäste wie in einem Hotel sehen. Es gibt allgemein Bereiche, die freundlich gestaltet sind. Im Hotel gibt es eine Executive Lounge – im MyHive eine Mieterlounge, wo nur Mieter Zutritt haben. Diese kann man für Meetings nutzen – oder aber einfach nur einen Kaffee trinken. Wir haben auch einen Power-NapRoom, wo man eine halbe Stunde schlafen oder ein Buch lesen kann.

Power-Nap-Room. Cool. Aber wird der auch genutzt? Wie schaut’s mit der Frequenz aus? Wird er von den Mietern angenommen? >> Um die Mittagszeit ist der Raum gut besucht. In den Randzeiten noch weniger. Das muss sich auch erst etablieren. In unserem Kulturkreis ist das noch nicht so üblich, dass man sagt „Chef, ich bin kurz eine halbe Stunde schlafen“. Daneben haben wir auch einen Raucherraum. Lounge bedeutet aber auch Service: Da gibt’s den Schuster, der kommt, und da gibt es zweimal in der Woche den Schneider, die Kleiderreinigung. Und was neben diesen Produktelementen ganz wichtig ist, wir definieren das Wort Community neu. Wir sehen unsere Mieter als Community und haben nicht nur in Österreich, sondern auch bereits in Polen, Ru-

„Wir versuchen kleine und sehr effiziente Standorte zu entwickeln.“

Investment 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen Rubrik

mänien und Ungarn Community Manager angestellt. Eine Funktion, die aus der Immobilienbranche kaum zu besetzen ist. Es gibt dieses Profil nicht. Wir haben wirklich lange gesucht und bilden die Leute zum Teil selber aus. Der Community Manager ist der, der das Netzwerk zwischen den Mietern zum Vorteil aller Beteiligten knüpfen soll.

Relations Manager? Davon gibt es doch wie Sand am Meer? >> Wir haben hier im Business Park zweihundert, dreihundert HR-Mitarbeiter, wir haben hunderte Juristen. Wir haben Unternehmen, die Leistungen anbieten. Wir haben Unternehmen, die Leistungen zukaufen. Das Netzwerk zwischen den Mietern zu verknüpfen, dass diese von einander profitieren – das ist die Aufgabe eines Community Managers. Am letzten Donnerstag im Monat gibt es ein AfterworkEvent. Dieses heißt „200 minutes“ und beginnt um 17 Uhr. Da gibt es Drinks und Kleinigkeiten zu essen, dazu Musik und Networking. Die Mieter können einander treffen und austauschen: Üblicherweise haben wir zwischen 200 und 300 Besucher. Kein Wunder – die Auslas-

tung der Twin Towers ist auf einem sehr hohen Niveau. So hoch wie noch nie – damit haben wir einige tausend Mitarbeiter am Standort.

Das war aber nicht immer so? >> 2014/15 lag die Auslastung im – wohlgemerkt gesamten – Office-Portfolio im Jahresschnitt bei 75 Prozent. Bis zur Jahresmitte 2017 haben wir die Auslastung im Bürobereich im Gesamtmarkt von Bukarest bis Warschau und von Deutschland bis Budapest auf über 90 Prozent hinaufgehoben. Auch dank der MyHives. Der Vermietungsgrad in den MyHives ist mit 92 Prozent höher als im restlichen Büroportfolio.

Unsere Stop Shops sind mit 98 Prozent fast voll vermietet und auch bei den VIVO!s liegen wir bei um die 95 Prozent. Sie sehen: Unsere Marken funktionieren.

MyHives gibt es jetzt … >> … an 11 Standorten bereits voll umgesetzt.

In der ersten Stufe werden es 18 Gebäude sein.

Die Ausrollung erfordert etwas Zeit, denn wir wollen den Marken-Inhalt wirklich einhalten.

Das ist nicht so einfach. Es bedarf schon einiger Anstrengungen, ein Konzept in sechs Ländern

„In Wien funktionieren AfterWork-Events, in Polen MittagEvents sehr gut.

Das ist alles okay, kein Problem.“ durchzuziehen. Seien es lokale Brandschutzbestimmungen oder sonstige Vorschriften und Gegebenheiten. Ziel ist, dass Sie in allen MyHives genau dieselben Designelemente finden. Ein weiterer Vorteil: Wir brauchen nur noch einmal ausschreiben und haben natürlich auch Synergien im Einkauf.

Synergien durch Skalierbarkeit der Produkte. >> Genau. Das ziehen wir auch durch und auch nur so geht es, weil es ist wichtig, nach der Markenentwicklung auch die Marke zu schützen. Ich möchte nicht, dass das MyHive dann in Warschau plötzlich einen rosa Rahmen hat oder wir keinen Service anbieten. Unsere Designelemente, Service und Community Management, die Infrastruktur, das muss überall eingehalten werden. Auch die Community Manager tauschen einander intensiv aus. Natürlich gibt es von Land zu Land kulturelle Unterschiede, hier sind wir auch flexibel.

In Wien funktionieren After-Work-Events, in Polen Mittag-Veranstaltungen sehr gut. Es ist gut, das zu wissen und darauf einzugehen. Darum haben wir ja auch lokale Leute. Zum Teil sind die Veranstaltungen bereits überbucht. In Wien hatten wir etwa mit Adidas Laufschuhtests, dann Lauftraining. Vor kurzem haben Yoga-Klassen gestartet sind. Wir müssen das Angebot erhöhen, weil die Nachfrage größer ist. Wir haben auch zahlreiche Mieterumfragen gemacht. Was wollen die Mieter und wie kommunizieren wir mit ihnen. Das ist ein wichtiger Baustein. Viele Mieter sind das anfangs auch nicht gewöhnt. Man fährt ja mit dem Lift jahrelang auf und ab und wer grüßt einen da schon.

Das kann man mit einem Community Manager durchbrechen.

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ImmoFokus | Investment 2017

Woher kommt der Name MyHive? Wer hat’s erfunden? >> Wir haben einige Versuche unternommen, haben lange getüftelt. Schlussendlich haben wir den Namen gemeinsam mit einer Wiener Marketingagentur entwickelt. Wir haben insgesamt sicher 200 Namen diskutiert – und wieder verworfen. Dann war auf einmal der Bienenstock da – und das war’s. Ein Bienenstock ist lebendig, da tut sich etwas. Das Positive des Bienenstocks: Er produziert etwas. Da ist Leben drinnen, da schwirren die Bienen herum. … und stechen zu … >> Ja, ab und zu stechen Bienen. Aber sie stechen sich nie selbst. Sie sind vielmehr hocheffizient. In einigen MyHives in Warschau haben wir auch bereits am Dach Bienenstöcke und versorgen unsere Mieter mit dem Honig. Hier in den Business Park kommen auf Bauteil A auch Bienenstöcke – angeordnet im MyHive-Logo … MyHive als Franchisesystem wäre doch ein logischer Schritt? >> Aber nicht angedacht. Auch wenn es schon Anfragen gegeben hat. Wir sind noch am Anfang der Entwicklung, es wird hier noch vieles passieren. Wir wollen den Weg jetzt einmal selber gehen. Sollten wir glauben, dass ein Franchise Sinn macht, dann werden wir darüber nachdenken. Im Moment haben wir aber noch genug mit unseren drei Marken zu tun.

Bei Stop Shop haben wir soeben erstmals eine internationale Marketingkampagne gelauncht. Der neue Claim „easy shopping“ fasst dabei die zentralen Markentreiber zusammen.

Kampagnen über 50 Prozent spart. Man muss auf lokaler Ebene ein paar Dinge anpassen, aber die Konzeption, die Produktion – diese Kosten fallen nur einmal an.

Und in diesem Jahr wird es auch erstmals in allen VIVO!s eine einheitliche Weihnachtskampagne geben. Das heißt: Eine klare Werbelinie, wir haben eine Bildsprache, wir verwenden die gleichen Fotos, die gleiche Schriftart, die gleichen Sujets. Das führt zum einen zu einem sehr klaren Bild der Marke und ist zum anderen hocheffizient. Wir produzieren die Kampagnen zentral und liefern dann das Material an die Länder. Das würde nicht funktionieren, wenn die Shoppingcenter unterschiedlich heißen.

Wie rasch war das bei den Center Managern durchzukriegen? >> Das war doch ein längerer Überzeugungs- prozess. Die Vorteile werden aber jetzt klar erkannt.

Wir haben die Marken natürlich abgetestet und zum Beispiel nach dem Rebranding unserer vier Shoppingcenter in Rumänien, die am längsten als selbstständige Marken geführt worden waren, die spontane Bekanntheit abgefragt. Ein für Shoppingcenter wichtiger – wenn nicht der wichtigste Gradmesser. „Wenn Sie an ein Shoppingcenter denken, was fällt ihnen ein?“ Da kam bereits bei mehr als 50 Prozent der Befragten die Antwort: VIVO! Der alte Name war bereits nach einem halben Jahr verschwunden.

Letztendlich reagiert auch der Rechenstift – wie viel erspart man sich dadurch? >> Im Marketing kann man davon ausgehen, dass man sich bei den Produktionskosten für

Ist VIVO! so stark oder war die alte Marke zu schwach? >> VIVO! ist zum einen so stark, weil die WortBild-Marke so stark ist. Der Name ist sehr kurz.

„Sehr oft wird sehr viel Marketinggeld ausgegeben, um Shoppingcenter vom Namen her zu positionieren. Das ist unwichtig. Der Inhalt muss positioniert sein.“ Die Buchstaben sind groß und prägnant. Die Farbe Magenta fällt auf. Zum anderen muss man schon auch berücksichtigen, dass es den Konsumenten eigentlich egal ist, wie das Shoppingcenter heißt. Der Branchenmix muss passen. Sehr oft wird sehr viel Marketinggeld

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Positionen & Meinungen Rubrik

„Aus den aktuellen Zahlen wissen wir, dass wir in unseren 58 Stop Shops zwischen Jänner und Juni 58 Millionen Besucher hatten.“ ausgegeben, um Shoppingcenter-Namen zu positionieren. Das ist unwichtig. Der Inhalt muss positioniert sein.

Wir haben ja zwei Kunden: Die Retailer und die Endkunden im Shoppingcenter. Für die Retailer ist wichtig zu sehen, ich habe hier einen Konzern, der hat zehn Shoppingcenter, 70 Stop Shops in Europa. Die laufen unter einer Marke, sehen ähnlich aus, bieten die gleiche Qualität und hohe Servicestandards, haben idente Ansprechpartner und Verträge.

Mit einem Wort: Ich weiß, was mich erwartet und kann mich darauf verlassen. Das hat natürlich eine ganz andere Kraft. Für die Retailer ist das ganz klar eine vertrauenserhöhende Maßnahme. Marke gibt Sicherheit. Gerade bei Retailern, die in sehr vielen Märkten tätig sind, ist das für die Expansion eine sehr gute Unterstützung – und aus diesem Grund machen wir das auch. Wir sind auch noch lange nicht fertig. Da kommt noch einiges mehr.

Zum Bespiel? >> Der Bereich Digitalisierung. Ein gutes Beispiel ist hier die Frequenzmessung. So haben wir in allen Stop Shops über jedem Shopeingang ein Frequenzmessgerät installiert. Damit kann ich online und alle fünfzehn Minuten upgedatet sehen, wie viele Besucher jedes Geschäft unserer Stop Shops in den acht Ländern besuchen. Wie viele gehen hinein, wie viele gehen heraus, wie viele gehen vorbei. Wo-

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ImmoFokus | Investment 2017

bei jene, die vorbeigehen, sehr wichtig sind.

Vorbeigeher sind potentielle Käufer. Aus den aktuellen Zahlen wissen wir, dass wir in unseren 58 Stop Shops, die wir per Jahresende 2016 hatten, zwischen Jänner und Juni 54 Millionen Besucher hatten. Im Gesamtjahr werden wir – das starke Weihnachtsgeschäft steht ja noch aus und mittlerweile haben wir 70 Standorte – deutlich über 100 Millionen Besucher haben – und das in Sekundär- und Tertiärstädten. Wir haben z.B. in Nis in Serbien in manchen Monaten 700.000 Shopeingänge. Es gibt deutlich größere Shoppingcenter, die sich diese Zahlen wünschen würden.

Stop Shops werden wir in eine Phase kommen, in der wir uns unsere Mieter sehr genau ansehen werden.

Bei den Stop Shops haben wir bis zu 98 Prozent Auslastung. In manchen Ländern sogar 100 Prozent, was mir persönlich eigentlich schon ein bisschen zu viel ist.

Spielt die Frequenz bei der Gestaltung der Mietverträge eine Rolle? Oder gibt es bloß Umsatzmieten? Oder ist das unterschiedlich von Land zu Land? >> Frequenz ist bei Mietverträgen kein Thema.

Das ist klassisch der Umsatz. Mit Frequenz können wir Umsätze plausibilisieren. Wir können auch dem Mieter ganz klar aufzeigen, wo eines seiner Geschäfte nicht funktioniert. Zeig mir alle KIKs, alle Deichmanns und ich sehe sofort, wie die einzelnen Shops in den jeweiligen Städten laufen. Das ist wichtig. Wir sehen aber auch, welche Kombination von Mietern gut funktioniert. Das hilft uns bei der Konzeption von Stop Shops.

Warum? Ist doch toll. Vollauslastung ist doch etwas Schönes. Spült ständig schönen Cashflow in die Kassen. >> Aber für neue Mieter habe ich keinen Platz.

Die Lösung ist, dass wir die neuen Stop Shops größer bauen, um diese noch besser durchmischen zu können. Bei den bestehenden

Wie sehr bringt Sie der zunehmende Onlinehandel in Bedrängnis? >> Onlinehandel ist kein Schreckgespenst. Aber natürlich muss man sich mit dem Thema intensiv beschäftigen. Das tun wir und wir haben das auch bei unserer Markenentwicklung und der Portfoliostruktur berücksichtigt.

Was den Onlinehandel anbelangt, so zählen vor allem drei Faktoren. Erstens: Der Onlinehandel ist etabliert, wird in Teilgebieten auch noch wachsen, aber dann an natürliche Grenzen stoßen. Dann gibt es Click & Collect.

Dieses verbindet die Annehmlichkeiten des elektronischen Handels mit sozialer Interaktion, indem man die Ware vor Ort probieren, abholen bzw. auch bezahlen kann. Hier sehen wir einen kontinuierlichen Anstieg in allen unseren Märkten. Drittens muss man beachten, dass in manchen dezentralen Regionen aufgrund der Einkommenssituation die Durchdringung mit Smartphone etc. nicht so hoch wie in westlichen Ländern ist.

Dort wird sich auch der Onlinehandel nicht so stark durchsetzen.

Und selbst für den eher unwahrscheinlichen Fall, dass der Onlinehandel so rasch expandieren würde, dass es für uns ein Risiko darstellt, dann braucht der Retail noch immer Ausstellungs- und Auslieferungsflächen. Die Ausstellungsfläche wird vielleicht kleiner und der Lageranteil größer werden. Weil ja die Shopgrößen in den Stop Shops deutlich kleiner sind. Die größten Shops haben 1.500 Quadratmeter, nicht mehr. Schauen Sie in ein anderes Shoppingcenter, da gibt es Mieter mit 7.000 Quadratmetern.

Kleiner bedeutet gleichzeitig weniger Risiko? >> Wir sind als Format deutlich kleiner und deshalb weniger Risiko ausgesetzt. Die Stop Shops

sind von der Rendite her ein sehr schönes Produkt. Reine Baukosten rund 400 Euro pro Quadratmeter, die Gesamtkosten liegen bei etwas über 1.000 Euro pro Quadratmeter.

Bei Shoppingcentern dürfen Sie locker mal zwei rechnen. Aufgrund dessen, dass die Mieter ihren Shop selbst bewirtschaften, haben wir Betriebskosten im Stop Shop, die zwischen 1,30 Euro pro Quadratmeter im Monat bis – wenn wir viel Marketing machen – 1,90 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen. Im Shoppingcenter kommen Sie da leicht auf Betriebskosten inklusive Marketing von 7, 8 Euro. Kann aber auch deutlich höher sein. Das ist für unsere Mieter natürlich ein wichtiges Argument.

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Kein Land in Sicht!

The last mile. Der Wunsch nach „same-day-“ oder sogar „two-hourdelivery“ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und wird daher die Ansprüche an Logistikimmobilien speziell in Wien erhöhen.

Autor: Andreas Altstädter

O „Wir beobachten eine zunehmende ‚re-logistification‘ in Form von Nachnutzungskonzepten zentral gelegener Einzelhandels- oder Bürogebäude.“ Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich

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nlinehandel, geänderte Konsumgewohnheiten und Bevölkerungswachstum: Wien steht im Bereich Logistik künftig vor großen Herausforderungen. Vor allem E-Commerce und Onlinehandel verändern zunehmend die Bedürfnisse von Wirtschaft und Konsumenten. Der Wunsch nach „same-day-“ oder sogar „two-hourdelivery“ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und wird daher die Ansprüche an Logistikimmobilien speziell in Wien erhöhen, so der aktuelle Logistik- und Industriemarktbericht von Otto Immobilien. Doch das ist nicht ausschließlich ein Wiener Problem. Das Problem in Österreich liegt nicht an der Nachfrage der Unternehmen oder an der Rendite, sondern daran, dass es nicht genügend Flächen gibt und die bestehenden Gebäude veraltet sind und somit den Anforderungen der Unternehmen nicht mehr gerecht werden können. Investitionen in Logistik dürften sich also rechnen.

Eine im Frühling von CBRE publizierte Studie zeigt, dass bereits 23 Prozent der Millennials mehr als 50 Prozent ihrer Einkäufe online erledigen. Der „Last Mile / City Logistics“ Report von CBRE sagt voraus, dass sich diese Entwicklung des Konsumentenverhaltens mit zunehmender Internetgeschwindigkeit und technologischem Fortschritt weltweit etablieren und verstärken wird. Die Nachfrage nach sofortigen Lieferdiensten steigt in den Städten weltweit und hat den Bedarf nach Optimierungen der Lieferketten deutlich erhöht. Um dieser Nachfrage nach immer kürzeren Lieferzeiten zu entsprechen, wurden innovative Logistikstrategien für die letzte Meile entwickelt, beispielsweise mehrstöckige Logistikzentren in verdichteten urbanen Zentren der Regionen APAC und EMEA, neue Typen von Logistikimmobilien in Citynähe und in Citylage sowie Schließfächer, an denen Lieferungen abgeholt werden können, und neue Servicestationen,

„Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung“.

Alexander Fenzl, Otto Immobilien

die in verbleibenden kleinen Baulücken in den Regionen APAC und EMEA entstehen. Durch diese Zusatznachfrage wird das knappe Flächenangebot in den Metropolregionen weiter verschärft. „Vor diesem Hintergrund beobachten wir eine zunehmende ‚re-logistification‘ in Form von Nachnutzungskonzepten zentral gelegener Einzelhandels- oder Bürogebäude“, sagt Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich. „Darüber hinaus spielen innerstädtische Einzelhandelsgeschäfte auch zunehmend im Lieferprozess eine wichtige Rolle, indem sie als ‚kleine Warenhäuser‘ dienen, sodass auch von dort aus Zulieferung und Retoure bearbeitet werden können.“

Fotos: www.hurca.com (Fotolia)

Die Nachfrage nach geeigneten Objekten ist da.

Doch die Flächen werden immer weniger – denn die Wohnbauträger schlagen nunmehr auch bei noch auf Gewerbe gewidmeten Flächen zu.

Die gewerblichen Grundstückspreise in Wien liegen demnach abhängig von Lage und Größe derzeit zwischen 200 Euro und 350 Euro pro Quadratmeter. Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum ist künftig mit

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Assetklasse: Logistik

einem weiteren Anstieg zu rechnen. „Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung“, berichtet Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams. Speziell innerstädtisch seien daher neue Konzepte gefragt, so etwa die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoß-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden. Die Renditen am Standort Wien sind gleichzeitig deutlich gesunken und befinden sich derzeit bei einem Wert von unter 5,75 Prozent. Obwohl Logistikinvestments traditionell nur einen geringen Anteil am Gesamtmarkt ausmachen, sind vor allem internationale institutionelle Investoren aktuell an modernen und nahezu vollvermieteten Objekten in guten Lagen, aber auch an Light-Industrial-Immobilien zur Endkonfektionierung interessiert.

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Süden weiter gefragt, Norden Wiens holt auf

Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland.

Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet. Das Gebiet besticht durch seine Verkehrsanbindung direkt am Schnittpunkt der Autobahnen nach Westen, Süden, Osten sowie den Norden Europas. Allerdings holt der Norden der Bundeshauptstadt – etwa rund um Hagenbrunn – derzeit deutlich auf.

Moderne Logistikflächen bis 5.000 m² gesucht

Die größte Nachfrage gibt es weiterhin bei modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5.000 Quadratmeter. Allerdings kann das bestehende hohe Angebot an älteren und nicht zeitgemäßen Bestandsobjekten den Bedarf oft nicht decken. Durchschnittlich nachgefragt

„In den letzten Jahren ist in Wien kaum in moderne Logistikanlagen investiert worden“.

Mario Sander, DLH-Geschäftsführer

werden Hallenflächen von 1.500 Quadratmetern bis 3.000 Quadratmetern – wenngleich auch hier die Tendenz leicht steigt. Aufgrund der geänderten Kundenbedürfnisse wollen viele Logistik-Dienstleister noch näher am Verbraucher sein und suchen derzeit Objekte in zentraler bzw. zentrumsnaher Lage, was freilich am entsprechenden Angebot scheitert.

Bei den zu erzielenden Mieten hat Wien noch Luft nach oben. Die Nettomieten bewegen sich abhängig von Lage, Qualität und Ausstattung in einer relativ großen Bandbreite zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zum Vergleich: Im europäischen Durchschnitt werden 7,30 Euro pro Quadratmeter und Monat bezahlt.

In Enzersdorf an der Fischa im Bezirk Bruck/ Leitha entsteht zurzeit der größte Logistikpark Österreichs. Mit einem Investitionsvolumen von rund 150 Millionen Euro errichtet dort die DLH Real Estate Austria GmbH – ein Ableger der auf die Entwicklung und Umsetzung von Logistikimmobilien spezialisierten Zech Group aus Bremen – den „Industrial Campus Vienna East“. Auf einem Gelände, das mehr als 30 Hektar umfasst, baut DLH Hallenflächen mit einem Gesamtausmaß von 160.000 Quadratmetern sowie Büros mit 10.000 Quadratmetern. Das Großprojekt soll bis Ende 2021 vollständig verwirklicht sein. 800 bis 900 neue Arbeitsplätze wird der „Industrial Campus Vienna East“ schaffen.

Wir entwickeln Werte

„In den letzten Jahren ist in Wien kaum in moderne Logistikanlagen investiert worden“, stellt DLH-Geschäftsführer Mario Sander fest.

Daher gebe es einen Engpass bei hochwertigen Gebäuden mit mehr als 5.000 Quadratmetern Lagerfläche. Einmal fertiggestellt, werde der „Industrial Campus Vienna East“ mit seiner exzellenten Verkehrsanbindung in unmittelbarer Nähe des Flughafens Schwechat punkten können, meint Sander: „Über die Ostautobahn A4 ist eine Lieferung in das Wiener Stadtzentrum in rund 30 Minuten möglich.

Und in zwei Stunden Fahrtzeit erreicht man Ballungsräume um die Städte Linz, Wels, Graz, Brünn, Bratislava und Györ.

Heute im „Industrial Campus Vienna East“ bereits eingemietet ist die Cargo Terminal Logistics GmbH, die mit 25 Beschäftigten lagerlogistische Dienste für Dritte leistet.

Weitere Kunden hat Immobilienentwickler DLH schon an der Angel: Im Oktober eröffnet die zum Bertelsmann-Konzern gehörende Arvato Logistics Services GmbH auf dem Areal einen Gebäudekomplex, der aus einer 4.940 Quadratmeter großen Logistikhalle sowie aus 850 Quadratmetern Büro- und Sozialräumen besteht. Zum Jahreswechsel folgt dann ein Logistikstandort der Baumarktkette Hornbach mit 5.600 Quadratmetern Hallen- und 350 Quadratmetern Bürofläche. Er wird von Enzersdorf an der Fischa den Großraum WienBratislava versorgen. n

„Die Nettomieten bewegen sich abhängig von Lage, Qualität und Ausstattung in einer relativ großen Bandbreite zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.“

Als Unternehmer sind wir auf profitable Chancen fokussiert. Wir investieren in unsere Immobilien, um Werte zu entwickeln, die die S IMMO auch in Zukunft tragen. www.simmoag.at/projekte

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„City Logistik – auf die Last Mile kommt es an“ Kommentar: Carmen Dilch Go Asset Development GmbH

n Der Handel verändert sich. Online mischt sich immer stärker ein, es wird immer schneller geliefert und die Urbanisierung erreicht weltweit ihren Höhepunkt. Was bedeutet Last Mile für die Immobilienbranche? „Last Mile“ ist ein Begriff der Informations- und Kommunikationstechnologie, welcher auf die Logistik übertragen wurde und den letzten Teil des Transportweges vom lokalen Verteilungszentrum („Micro Hub“) zur Haustüre des Kunden bezeichnet.

Es besteht kein Zweifel, dass die Stadtlogistik, getrieben durch exponentiell steigende B2B- und B2C-Nachfragen aus dem E-Commerce-Sektor gepaart mit der Kundenforderung „same-hour-delivery“, „same-daydelivery“ bzw. „next-day-delivery“, einen hohen Bedarf erzeugt. Auch gesellschaftliche Entwicklungen bedingen unter anderem, dass immer weniger Kunden tagsüber zu Hause anzutreffen sind, und prägen durch die damit verbundenen Mehrfachzustellungsversuche der KEPs (=Kunden-Express-Paket-Dienstleistung) das Stadtbild der Klein-LKW-Flut auf Fahrbahnrändern und Gehsteigen.

Um hier die geforderte Schnelligkeit für den Endkunden zu gewährleisten sowie die Effizienz für den Händler bzw. KEPs zu verbessern, ist es somit notwendig, dass die Logistik an die Nähe der Absatzmärkte heranwächst. Die Logistik wird sich daher zukünftig noch stärker im Umfeld oder auch innerhalb der städtischen Regionen abspielen. Die Zielsetzung liegt unter anderem in der Reduktion der Verkehrsbelastung in sensiblen Zonen, der Reduktion von Kraftfahrzeugkilometern und dem Energieverbrauch, sowie der Erhöhung von Auslastungsgraden im urbanen Güterverkehr.

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Eine funktionierende, intelligente Logistik ist somit Teil einer notwendigen Infrastruktur im urbanen Raum. Die Hauptstoßrichtungen des stark wachsenden E-Commerce-Sektors folgen den zwei Konzepten „Ware zu Kunde“ (=Lieferung), sowie „Kunde zu Ware“ (= Selbstabholung). Durch diese Entwicklung wird die Immobilienbranche mit neuen Flächennutzungskonzepten konfrontiert. „City Hubs“, „White-Label-Hubs“ – sogenannte KEP neutrale Konsolidierungszentren ebenso wie Abholstationen an verkehrsstarken Punkten befinden sich bereits in der Pilotphase.

Bis dato steht die Logistikimmobilie in wirtschaftlicher Konkurrenz mit dicht bebauten, flächeneffizienteren und renditestärkeren Immobilienklassen. Auf die richtige Mischung kommt es jedoch an und die Raumplanung ist hierfür der Schlüssel für den Erfolg, um sinnvoll Warenflüsse übergeordnet planen zu können. Insbesondere der meist schwer verwertbare Erdgeschoßsockel bietet sich an, als Fläche für diese notwendigen Infrastruktureinrichtungen zur Verfügung gestellt zu werden.

Die Stadt Wien hat auf diese Herausforderung reagiert und mit ihrem neuen Fachkonzept „Produktive Stadt“ im Zuge des STEP 2025 und der damit verbundenen neuen Flächenwidmung „gewerbliches Mischgebiet“ die Rahmenbedingungen für eine innerstädtische smarte Durchmischung in zukünftigen Stadtentwicklungsgebieten sowie in der bestehenden Stadtstruktur geschaffen.

Jetzt liegt es an uns – der Immobilienbranche – über den Tellerrand zu blicken und diese neuen Typologien von hybriden Gebäuden zu entwickeln und im Markt der „smarten Cities“ zu etablieren.

projekte entwickeln chancen realisieren UBM ist der führende Hotelentwickler in Europa. Der strategische Fokus liegt auf den drei klar definierten Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen sowie auf den drei Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen. Mit 144 Jahren Erfahrung konzentriert sich UBM auf ihre Kern-Kompetenz, die Entwicklung von Immobilien. Seit 1873 notiert UBM an der Börse. Die Aktien der UBM sind im August 2016 ins Prime Market Segment gewechselt.

Aparthotel im QBC, Wien Das Projekt Quartier Belvedere Central wird um ein Aparthotel erweitert. Eingebettet in den dynamischen Entwicklungsmix aus Büro, Wohnen und Hotel entstehen 118 Serviced Apartments. Klassisches HotelService wird hier mit einem individuellen Wohngefühl kombiniert.

Leuchtenbergring, München

© zooM.vp.At

Das Hotelgebäude am Leuchtenbergring wird auf 279 Zimmer erweitert. Zusätzlich entsteht ein sechsgeschossiger Neubau mit hochwertigen Büro- und Einzelhandelsflächen. Das Projekt hat eine Gesamtmietfläche von rund 35.000 m² und verfügt über 387 Tiefgaragen-Stellplätze.

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UBM Development AG – Ein Immobilienentwickler von europäischem Format

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ubm.at

Finance & Investment

Geil wie ein Bock – scheu wie ein Reh Börsenweisheit. Kapital ist geil wie ein Bock und scheu wie ein Reh. Kaum irgendwo war diese alte Börsenweisheit so wahr wie bei Immobilienfonds. Aber wie „ticken“ diese Konstruktionen überhaupt?

Autor: Reinhard Krémer

W

er vor fast genau zehn Jahren Immobilienfonds im Depot hatte, konnte seinen Nachtschlaf vergessen: Die Märkte spielten auch in diesem an und für sich sehr sicheren Bereich völlig verrückt.

Offene Fonds wurden geschlossen, weil die Anleger in Scharen verkauften und die Fonds ihre Immobilien nicht so schnell verkaufen konnten, um den Geldhunger zu stillen. Das führte zu steil fallenden Preisen auch beim Betongold. Zwar halten Fonds für den Fall,

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dass viele Investoren ihre Gelder abziehen, sogenannte Liquiditätspuffer in Bankguthaben, Anleihen und Cash – doch diese waren dem Ansturm nicht gewachsen. In manchen Fällen wurde die komplette Auflösung des Fonds beschlossen, einige Anleger verloren daraufhin manchmal mehr als 30 Prozent ihres investierten Vermögens.

Die nächste Keule traf die Besitzer von geschlossenen Immobilienfonds mit voller Härte und unnachgiebig – viele wurden wertlos und manche Anleger mussten sogar noch Kapital

nachschießen. Erst dann sahen viele, dass das Anlageinstrument, das sie sich zugelegt hatten, nicht jenes war, das sie eigentlich haben wollten.

und Immobilien-Spezialfonds, die sich ausschließlich an einen bestimmten Anlegerkreis, in der Regel institutionelle Anleger, richten.

Bei Letzteren sind die gesetzlichen Regulierungen meist ein wenig lockerer, weil hier ja quasi Profis unter sich sind. Für den Einstieg sind auch größere Summen erforderlich.

Denn die beiden Immobilienfondstypen unterscheiden sich grundlegend – gemein ist ihnen eigentlich nur das Hauptwort im Namen.

Offene Immobilienfonds sind das, was man sich gemeinhin unter einem Investmentfonds vorstellt: Anleger kaufen Anteile an einer Gesellschaft – Kapitalanlagegesellschaft (KAG) oder Investmentgesellschaft – die wiederum das Geld der Anleger in ein Wirtschaftsgut investiert – in diesem Fall in Immobilien. So können auch Privatanleger schon mit kleinen Beträgen Investitionen in unterschiedliche Branchen, Regionen und Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Rohstoffe, Währungen oder eben Immobilien tätigen.

Anders als beim Kauf einzelner Aktien, Immobilen oder Beteiligungsgesellschaften an Immobilien müssen Fondsanteilskäufer keine weiteren Anlageentscheidungen treffen, das macht die KAG, die dafür eine Managementgebühr erhält. Der Preis der Anteile, die meist börsentäglich ge- und verkauft werden können, hängt von der Wertentwicklung der Vermögenswerte im Investmentfonds ab. Der Wert des gesamten Fondsvermögens dividiert durch die Zahl der ausgegebenen Anteilscheine ergibt den Wert eines Anteils. Es hat keinen Einfluss auf den Preis, wenn neue Anteilseigner hinzukommen oder sich Anleger

Unterschieden wird zwischen Publikumsfonds, die für Privatanleger konzipiert sind,

Fotos: www.hurca.com (Fotolia)

Österreichischer Immobilien-Investmentfondsmarkt Verwaltetes Fondsvolumen

Nettozuflüsse in Mio. Euro pro Monat

Trendlinie

Trendlinie

7.000

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6.000

120

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100

4.000

80

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2.000

40

1.000

20

Macht die KAG Pleite, ist das Geld der Anleger als Sondervermögen geschützt, es wird im Konkursfall nicht angetastet, denn die Unternehmen oder Immobilien, an denen man die Anteile hält, sind ja nicht insolvent geworden.

Bei geschlossenen Fonds, auch geschlossenen Immobilienfonds, wird die Sache deutlich komplizierter: Bei diesem Konstrukt beteiligt sich der Anleger direkt an einem Wirtschaftsgut, er wird Miteigentümer. Die davorstehende Gesellschaft wird in der Regel als Kommanditgesellschaft (KG) gegründet und der Anleger ist dann als Anteilsinhaber Mitgesellschafter oder Kommanditist und Mitglied einer Risikogemeinschaft, auf Gedeih und Verderb. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen. Die

„Der Preis der Anteile, die meist börsentäglich ge- und verkauft werden können, hängt von der Wertentwicklung der Vermögenswerte im Investmentfonds ab.“

Jän. 17

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von ihren Anteilen trennen, da das Verhältnis des Fondsvermögens zur Zahl der ausgegebenen Anteile im gleichen Maße steigt oder fällt.

Quelle: Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG)

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Finance & Investment

Anzahl der Anteile steht von Vornherein fest, sie werden auch an keiner Börse gehandelt.

Wenn der Anleger sie loswerden möchte, muss er sich selbst einen Käufer suchen.

Die Konstruktion der geschlossenen Fonds ist schon sehr alt und reicht bis in die Renaissance zurück: Damals schlossen sich holländische Kaufleute zusammen, um ein Schiff samt Ladung zu finanzieren. Wurde die Ladung mit Profit verkauft, gab es Gewinn für alle. Ging das Schiff unter oder wurde es von Piraten gekapert, blieben die Geldbeutel leer. Alle Aufwendungen, wie jene für die Mannschaft, Proviant, kaputte Segel oder Reparaturen, mussten ebenfalls von den Anteilseignern bezahlt werden.

Probleme zeigen sich also, wenn etwas schiefläuft – die Immobilie zum Beispiel keine Mieter mehr findet oder die Mieten durch Marktbewegungen ins Bodenlose fallen. Dann bleiben

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nicht nur die projektierten Erträge aus: Die Fixkosten laufen natürlich weiter und müssen bezahlt werden – von den Eigentümern. Das ist im Zuge der Finanzkrise passiert und beschäftigt die Gerichte noch heute. Meist wird auf Beratungsfehler bei der Vermittlung abgestellt und die Anleger bekommen ihr Geld zurück.

Die niedrigen Zinsen machen Immobilien und auch Immobilienfonds als Anlage interessant: In Deutschland flossen 2016 knapp sieben Milliarden Euro in offene Immobilienfonds. In Österreich waren es knapp 1,1 Milliarden Euro.

Dominiert wird der heimische Markt von nur zwei Fonds, die gemeinsam auf rund 75 Prozent Marktanteil kommen. Der Real Invest Austria der Bank Austria ist aktuell rund 3,4 Milliarden Euro schwer. Der Mittelzufluss ist enorm: Im März 2016 waren es 2,75 Milliarden Euro. Das zweite Schwergewicht, der Erste Immobilenfonds, legte im gleichen Zeitraum von 1,45 auf 1,64 Milliarden Euro zu. n

„Die niedrigen Zinsen machen Immobilien und auch Immobilienfonds als Anlage interessant: In Deutschland flossen 2016 knapp sieben Milliarden Euro in offene Immobilienfonds. “

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Finance & Investment

Der Wohnprofi Development & Bewirtschaftung & Property Sales. Die BUWOG deckt alle Stufen der Wertschöpfungskette im Bereich Wohnimmobilien ab – und hat sich auch in Deutschland zu einem wichtigen Player entwickelt.

Autor: Patrick Baldia

E

in wesentlicher Faktor für den Erfolg der Buwog bleibt die Kombination von stetiger Bestandsbewirtschaftung und dem dynamischen Development-Geschäft. Der Wohnungsneubau, der ursprünglich als Addon betrieben wurde, ist zum Wachstumsmotor der Gesellschaft geworden“, so CEO Daniel Riedl.

Abgerundet wird das Geschäftsmodell der Buwog durch den dritten Geschäftsbereich, Property Sales, der in Einzelwohnungsverkauf und Blockverkauf unterteilt ist. Im Geschäftsjahr 2016/17 wurden insgesamt 1.731 Bestandseinheiten verkauft.

„Der Wohnungsneubau, der ursprünglich als Add-on betrieben wurde, ist zum Wachstumsmotor der Gesellschaft geworden.“ Daniel Riedl, CEO BUWOG

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Das Portfolio des Unternehmens, in dem sich 51.000 Wohneinheiten in Österreich (45 Prozent) und Deutschland (55 Prozent) befinden, hat aktuell einen Wert von rund 3,9 Milliarden Euro. Die Bruttomietrendite der Bestandsimmobilien, die überwiegend in deutschen und österreichischen Bundes- und Landeshauptstädten sowie Großstädten und stadtnahen Regionen liegen, liegt bei 5,2 Prozent. Etwas höher ist dabei mit 6 Prozent die Bruttomietrendite in Deutschland. In Österreich liegt sie bei 4,5 Prozent.

Mietwohnungen für den eigenen Bestand

Wie das Unternehmen mitteilt, soll das Wohnungsneubaugeschäft in Berlin, Hamburg und Wien auch in Zukunft ausgebaut werden.

Neben dem Bau von Eigentumswohnungen zum Verkauf soll dabei auch jener von Mietwohnungen für den eigenen Bestand intensiviert werden, um so organisches Wachstum sowie die Steigerung der Portfolioqualität sicherzustellen. Allein im Vorjahr hat das Unternehmen daher sechs neue Grundstücke gekauft.

Die Entwicklungs-Pipeline umfasst aktuell rund 10.200 Wohneinheiten. Davon sind rund 3.700 (Gesamtinvestitionsvolumen: 845 Millionen Euro) für den eigenen Bestand und rund 6.500 (2,1 Milliarden Euro) für den Verkauf bestimmt. Von den zum 30. April 2017 bestimmten Einheiten befinden sich im Übrigen derzeit 1.105 Einheiten mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 306 Millionen Euro in Bau.

Die bestehende Entwicklungs-Pipeline für den Bestand soll jedenfalls durch weitere Grundstücksakquisitionen auf 5.500 Einheiten ausgebaut und innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre fertiggestellt werden. Eine nicht unwesentliche Rolle spielt in diesem Zusammenhang auch die erfolgreiche Platzierung einer fünfjährigen 300 Millionen schweren Wandelanleihe mit Nullkupon im vergangenen September.

Stichwort Finanzierung. Laut Riedl arbeitet die Buwog grundsätzlich mit einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent und beginnt mit der Baugenehmigung zu bauen und nicht mit der Finanzierung. Bei einer entsprechenden Anzahl an Verkäufen hole man sich Fremdkapital, das derzeit bekanntlich sehr günstig sei, von den Banken.

Risikoarmes Geschäftsmodell

„Die Buwog verfügt über ein vergleichsweise risikoarmes Geschäftsmodell und bietet ihren Aktionären attraktive steigende Dividenden (Vorschlag für das Geschäftsjahr 2016/17: 0,69 Euro pro Aktie, Anm.)“, so Christoph Schultes, Analyst der Erste Group. Die Vermietung von Bestandsimmobilien diene als stabiler Basiscashflow, der durch das Entwicklungs- und Verkaufsgeschäft gestützt werde. Seine Empfehlung für die Aktie gleich vorweg: Akkumulieren bei einem Kursziel von 26,5 Euro.

Das Geschäftsjahr 2016/17 war für die Buwog jedenfalls – wie im Übrigen bereits 2015/16 – ein Rekordgeschäftsjahr. Das

„Die Buwog verfügt über ein vergleichsweise risikoarmes Geschäftsmodell und bietet ihren Aktionären attraktive steigende Dividenden.“

buwog www.buwog.com ISIN: AT00BUWOG001

AKTIONÄRSSTRUKTUR Streubesitz: 95 % Immofinanz Group: 5 %

Christoph Schultes, Analyst der Erste Group

STRATEGIE/ASSETKLASSEN Konzentration auf Wohnimmobilien, Komplettanbieter Asset Management, Development und Sales IMMOBILIEN-PORTFOLIO

Konzernergebnis konnte auf den neuen historischen Bestwert von 366,7 Millionen Euro – was einem starken Plus von 52,8 Prozent entspricht – gesteigert werden. Maßgeblich beeinflusst wurde dies von einem starken Neubewertungsergebnis in der Höhe von 335,1 Millionen Euro.

Stark: Mit einem Recurring FFO in der Höhe von 117,2 Millionen Euro wurde nicht nur die ursprüngliche Guidance von mindestens 108 Millionen Euro übertroffen, sondern auch die aktualisierte Prognose von mindestens 113 Millionen Euro. Für das Geschäftsjahr 2017/18 erwartet das Management einen Recurring FFO von mindestens 125 Millionen Euro, im Jahr darauf einen Wert von rund 150 Millionen Euro. Der EPRA NAV konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 18,5 Prozent auf 23,9 Euro gesteigert werden.

Für Schultes profitiert die Buwog nach wie vor von der großen Nachfrage nach Wohnimmobilien – „vor allem in Berlin und Wien“. „Und diese wird sich in den kommenden Jahren kaum abschwächen“, meint er. Der Analyst verweist darauf, dass das Unternehmen den Wohnungsbau weiter intensivieren wird und dabei den Vorteil hat, noch mehr Wohnungen in den eigenen Bestand bauen zu können. „Die Buwog-Aktie bleibt für uns ein grundsolides Investment“, so Schultes. Das Kurspotenzial der nächsten Monate schätzt er nach den letzten Kursanstiegen – allein seit Jahresbeginn legte das Papier um 15 Prozent zu – allerdings als „etwas geringer“ ein. Im Vergleich zur Peer Group sei sie allerdings immer noch günstig bewertet – auch wenn sich die Abschläge zum NAV bereits eingeengt hätten. n

Gesamtnutzfläche rund 3,4 Mio. m² Leerstand 3,4% Mieterlöse 214,4 Mio. Euro Rendite 4,4% (per 30. April 2017) REGIONEN/KERNMÄRKTE Die BUWOG hält in Österreich und Deutschland mehr als 49.500 Einheiten im Bestand.

Deutschland: 52,1% - Österreich: 47,9% KURS: 25,35 Euro 52-Wochenhoch 26,84Euro 52-Wochentief

20,´61 Euro

Performance 3 Monate

-4,13 %

Performance 1 Jahr

6,34 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Bank

Halten

26,00

Bank of America Merrill Lynch

Kauf

26,00

Barclays

Übergewichten

27,20

Berenberg

Kauf

26,50

Deutsche Bank

Kauf

29,50

Erste Bank

Akkumulieren

26,50

HSBC

Kauf

34,00

Kepler Cheuvreux

Halten

26,50

M.M. Warburg Bank

Kauf

28,30

Raiffeisen Centrobank

Halten

26,70 27,72

Stand: 8. September 2017

Investment 2017 | ImmoFokus

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Finance & Investment

Deutschland-Profi Wachstumsstrategie. Dass die CA Immo heute in Deutschland so stark aufgestellt ist, ist sicherlich der Weitsicht von Bruno Ettenauer zu verdanken.

Autor: Patrick Baldia

D

er frühere CEO des heimischen

Bürospezialisten war die treibende Kraft hinter der Entscheidung, 2007 – und damit zu einem Zeitpunkt, als der deutsche Markt im Schatten der CEE-Märkte stand – die Vivico Real Estate für rund 1 Milliarde Euro zu erwerben.

Die Vivico wurde bekanntlich 2001 von der Deutsche Bahn gegründet, um ehemalige Bahnhofsgrundstücke zu verwerten. Die CA Immo kam also zu einem äußerst wertvollen Portfolio an großflächigen Entwicklungsgebieten – unter anderem in Berlin, Frankfurt und München. Der Kapitalmarkt sah das damals eher kritisch, da ja das künftige Potenzial erst Jahre später in Form von Mieterlösen und Verkaufserträgen abbildbar war.

Heute firmiert die Vivico längst unter dem Namen CA Immo Deutschland und treibt auf den ehemaligen Liegenschaften der Deutsche Bahn große Entwicklungsprojekte mit vielfältigen Nutzungsarten voran. Rund um den neuen Berliner Hauptbahnhof entsteht etwa gerade in rasantem Tempo auf rund 40 Hektar das Stadtquartier Europacity. In Frankfurt wird wiederum auf dem Gelände des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs das Stadtviertel Europaviertel errichtet. Bereits realisiert ist in München – nahe dem Hauptbahnhof – der Arnulfpark mit 1.100 Wohnungen und 4.300 Arbeitsplätzen.

ven im Wert von 300 Millionen Euro, auf denen künftig Bauprojekte im Wert von 2 Milliarden Euro entstehen könnten – zusammen mit der Entwicklungskompetenz des Unternehmens ein klarer strategischer Wettbewerbsvorteil in einem stark umkämpften Markt. „Für Wohnen gewidmete Flächen werden wir künftig selbst entwickeln und die Gewinne aus dem Abverkauf selbst generieren“, so CEO Frank Nickel kürzlich. Teil der Wachstumsstrategie der CA Immo sind aber auch selektive Zukäufe vor allem in den osteuropäischen Kernmärkten (Tschechien, Polen, Rumänien, Ungarn), die für Mietertragsimpulse sorgen sollen. 2016 wurde etwa das Büroensemble Millennium Towers in Budapest mit einer Bruttogrundfläche von rund 70.000 Quadratmetern und jährlichen Mieterlösen von rund 12 Millionen Euro erworben. Es wird aber durchaus auch verkauft: Im zweiten Quartal wurde der Verkaufsprozess für den Büroturm Tower 185 in Frankfurt initiiert.

Aktuell beläuft sich das Immobilienvermögen der CA Immo jedenfalls auf rund 3,8 Milliarden Euro, wovon 85 Prozent auf Büroobjekte entfallen. Mit einem Portfolioanteil von 43 Prozent ist Deutschland der wichtigste Einzelmarkt, Osteuropa zeichnet für rund 42 Prozent verantwortlich. Der Anteil des Heimatmarkts Österreich liegt bei 15 Prozent.

Analyse

Im Zuge der genannten Quartiersentwicklungen konnten jedenfalls Immobilien im Wert von 1,74 Milliarden Euro für den eigenen Bestand oder den Verkauf realisiert werden. Darüber hinaus sitzt die CA Immo auf Landreser-

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ImmoFokus | Investment 2017

Trotz der starken Positionierung am boomenden deutschen Immobilienmarkt notiert die Aktie der CA Immo klar unter ihrem Buchwert (2017e: 24,3 Euro). Für Erste Group Analyst Christoph Schultes, der das Papier im Übrigen

zum Kauf empfiehlt, steht dahinter auch die Unsicherheit bezüglich der geplanten Fusion mit der Immofinanz. „Die Konditionen hierfür stehen noch nicht fest, genauso wenig, ob sie letztlich erfolgreich durchgeführt wird“, meint er. Die „wahrscheinlich größte Hürde“ sei aber die notwendige 75 Prozent-Zustimmung beider Hauptversammlungen.

„Die Bilanz befindet sich in einem TopZustand.“ Christoph Schultes, Erste Group Analyst „Die Bilanz befindet sich in einem Top-Zustand“, so Schultes Ende August anlässlich der Präsentation der Zahlen für das zweite Quartal 2017. Tatsächlich liegt die Eigenkapitalquote bei 51 Prozent, der Loan-to-Value bei 35 %. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten – wovon 85 Prozent fix sind mit einer durchschnittlichen Laufzeit von sechs Jahren – sind auf 2,17 Prozent zurückgegangen. Der NAV lag zum Stichtag 30. Juni wiederum bei 24,23 Euro pro Aktie und damit um 5 Prozent über dem Stand zu Jahresbeginn, während sich der EPRA NAV auf 27,60 Euro pro Aktie (31.12.2016: 26,74 Euro) belief.

Die Ergebnisqualität fiel jedenfalls deutlich höher aus als zum Vorjahreszeitpunkt. So konnten etwa die Netto-Mieterlöse im ersten

CA Immo www.caImmo.com ISIN: AT0000641352

AKTIONÄRSSTRUKTUR

„Für Wohnen gewidmete Flächen werden wir künftig selbst entwickeln und die Gewinne aus dem Abverkauf selbst generieren.“

IMMOFINANZ 26% Institut. Investoren 33% Private Investoren 35% Eigene Aktien 6% STRATEGIE/ASSETKLASSEN CA Immo ist der Spezialist für Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten und verfügt über ein Immobilienvermögen von rd. 3,9 Mrd. Euro in Deutschland, Österreich und Osteuropa. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbereich ab: Vermietung und Management sowie Projektentwicklung mit hoher in-house- Baukompetenz.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO

Frank Nickel, CA Immo CEO

Gesamtnutzfläche von 1,57 Mio. m² Bilanzwert: 4,0 Mrd. Euro Mieterlöse 165,6 Mio. Euro Rendite 6,0% (per 30.06.2017) REGIONEN/KERNMÄRKTE

Halbjahr um 11 Prozent auf 80 Millionen Euro gesteigert werden.

Dazu berichtete das Unternehmen von einer sehr guten Vermietungsleistung – und zwar sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei laufenden Entwicklungsprojekten. Dank der positiven operativen Entwicklung stieg das Cash-getriebene EBITDA-Ergebnis um 18 Prozent auf 72,5 Millionen Euro.

Bei den für Immobiliengesellschaften wesentlichen CashflowKennzahlen FFO1 und FFO 2 gelang eine Steigerung um 29 bzw. 32 Prozent auf 56,3 bzw. 54 Millionen Euro. Die im Übrigen bestätigte Guidance für den FFO 1 für das Gesamtjahr – eine Steigerung auf über 100 Millionen Euro – fiel dabei so manchen Analysten etwas zu konservativ aus. Für Aktionäre gibt es also keinen Grund zur Beunruhigung. Der Hintergrund: Laut Plan sollen 70 Prozent des FFO 1 als Dividende ausgeschüttet werden. Schultes erwartet für 2017 eine Ausschüttung von 0,70 Euro pro Aktie.

Hinsichtlich der Fusion mit der Immofinanz scheinen zum jetzigen Zeitpunkt jedenfalls mehrere Optionen möglich zu sein. Im März hat CEO Nickel bekräftigt, dass man den Aktionären der CA Immo 2018 eine fundierte Entscheidungsgrundlage für einen Merger vorlegen wolle. Gleichzeitig bereite man sich aber auf eine Stand-aloneVariante vor und gebe „Vollgas“, um die vorhandenen Potenziale – die noch vorhandene Landbank sowie die weitere Optimierung der Finanzierungskosten – voll auszuschöpfen und dadurch die Profitabilität der CA Immo weiter zu verbessern. n

Deutschland 46% Österreich 15% Polen 7% Ungarn 12% Rumänien 7% Serbien 3% Tschechien 7% Sonstige Länder 3% KURS: 23,85 Euro 52-Wochenhoch

23,96 Euro

52-Wochentief

15,63 Euro

Performance 3 Monate

6,70%

Performance 1 Jahr

32,19%

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader-Helvea Bank

Buy

23,00

Erste Group

Buy

24,00

Goldman Sachs

Neutral

19,20

HSBC

Neutral

19,60

Kepler Cheuvreux

Buy

23,50

Raiffeisen Centrobank

Hold

20,60

SRC Research

Buy

24,00

Wood & Company

Neutral

17,70

Durchschnitt

19,09

Stand: 8.September 2017

Investment 2017 | ImmoFokus

97

Finance & Investment

Kommt sie?

Oder kommt sie nicht?

Spannende Zeiten. Die angepeilte Fusion mit der CA Immo, an der die Immofinanz einen Anteil von 26 Prozent hält, kann nur gelingen, wenn die Abtrennung des Russland-Portfolios glückt.

Autor: Patrick Baldia

A

us einem breit aufgestellten Immobilienkonzern ist seit dem Amtsantritt von CEO Oliver Schumy 2015 ein nahezu reiner Gewerbeimmobilienplayer mit Fokus auf die Bewirtschaftung und Entwicklung von Büro- (Portfoliowert: 61,1 Prozent) und Einzelhandelsobjekten (33,3 Prozent) geworden. Die Bereiche Wohnen (bzw. der BuwogAnteil) und Logistik wurden bekanntlich abgestoßen. Wohnobjekte befinden sich nunmehr nur noch im Bereich „Sonstige Immobilien“ (5,5 Prozent).

Das aus 242 Objekten bestehende Immobilienportfolio der Immofinanz ist aktuell rund 4 Milliarden Euro schwer, wovon 3,35 Milliarden Euro auf Bestands- und 433,3 Millionen Euro auf Entwicklungsprojekte entfallen, und teilt sich auf die Kernmärkte Österreich,

„Wir bauen ein schönes und ertragreiches Deutschlandportfolio auf.“ Oliver Schumy CEO Immofinanz AG

98

ImmoFokus | Investment 2017

Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und Polen auf. Das aufgegebene Russlandgeschäft, das sich aus fünf Moskauer Einkaufszentren mit einem Wert von rund 1 Milliarde Euro zusammensetzt, ist hier im Übrigen nicht mehr enthalten. Dazu aber später.

Stichwort Entwicklungsprojekte. „Wir bauen ein schönes und ertragreiches Deutschlandportfolio auf“, so Schumy kürzlich. Erst im Mai wurde etwa das Cluster Produktionstechnik am Campus der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule (RWTH) Aachen mit einer Bruttogrundfläche von 30.000 Quadratmetern eröffnet. Die Firmenzentralen von trivago („trivago-Campus“) und des Energieanbieters Uniper („FLOAT“) werden voraussichtlich im dritten Quartal 2018 fertiggestellt.

Spannend ist sicherlich die starke Ausrichtung der Immofinanz auf Eigenmarken. Das erklärte Ziel dahinter: die Wettbewerbsposition des Unternehmens auszubauen. „Die gute Nachricht ist, dass unsere drei Marken allesamt funktionieren“, so COO Dietmar Reindl.

Die Büro-Marke myhive konzentriert sich auf Hauptstädte und will mit Service und TopInfrastruktur punkten. Für Städte mit einem Einzugsgebiet von mindestens 200.000 Menschen wurde wiederum die ShoppingcenterMarke VIVO! entwickelt. STOP SHOP ist hingegen für Retail-Parks in Osteuropa mit bis zu 150.000 Einwohnern gedacht.

Analyse

Kommt sie oder kommt sie nicht? Die Rede ist von der angepeilten Fusion mit der CA Immo, an der die Immofinanz einen Anteil von 26 Prozent hält. Zuerst muss allerdings die Abtrennung – geplant ist ein Verkauf oder eine Abspaltung – des Russland-Portfolios glücken.

Nur dann werden die CA Immo-Aktionäre nämlich einer Verschmelzung zustimmen.

Für die Abtrennung gibt es gute Argumente: Allein im ersten Halbjahr 2017 verzeichnete das als „nicht fortgeführtes Geschäft“ ausgewiesene Russlandgeschäft einen Verlust von 7,9 Millionen Euro, im Vorjahreszeitraum waren es sogar 119,4 Millionen Euro Verlust.

Laut dem Unternehmen soll die Abtrennung noch heuer über die Bühne gehen. „Wir haben eine Shortlist, auf der weniger als eine Handvoll Namen stehen“, so CFO Stefan Schönauer Ende August.

Nach der erfolgreichen Abtrennung sollen die Detailarbeiten mit der CA Immo wieder aufgenommen werden sowie – nach gemeinsamer Abstimmung – ein neuer Zeitplan für die Verschmelzung vorgelegt werden. Dass diese viele Vorteile mit sich bringt, steht für Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft, außer Frage. Dazu zählt er unter anderem Kostensynergien auf der Verwaltungsebene, Skaleneffekte sowie reduzierte Finanzierungskosten.

Immofinanz www.immofinanz.at ISIN: AT0000809058

„Eine Fusion würde den Free Float deutlich erhöhen, die Aktie liquider machen und verstärkt ins Blickfeld internationaler Investoren rücken.“ Martin Rupp Fondsmanager 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft

„Eine Fusion würde auch den Free Float deutlich erhöhen, was die Aktie liquider machen und damit auch verstärkt ins Blickfeld internationaler Investoren rücken würde“, so Rupp.

Die Aktie notiert derzeit jedenfalls noch immer deutlich unter ihrem Buchwert (2017e: 2,4 Euro). Analysten führen das vor allem auf die Unsicherheit rund um das verlustträchtige Russlandgeschäft sowie den schwachen Cashflow zurück.

Der wichtigste Kurstrigger sei aber die erfolgreiche RusslandAbtrennung.

Das Ergebnis für das erste Halbjahr 2017 fiel jedenfalls überraschend stark aus. Nach einem Verlust von 243,3 Millionen Euro zum Vorjahreszeitraum konnte das Konzernergebnis doch recht deutlich auf 105,6 Millionen Euro gesteigert werden. Die Mieterlöse konnten – trotz vieler Verkäufe – bei 114,9 Millionen Euro stabil gehalten werden. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe sind sie sogar um 4,6 Prozent auf 92,4 Millionen Euro gestiegen. Auch kein Grund zum Jammern: Die Mietauslastung erreichte einen neuen Höchstwert von 92,8 Prozent.

Gleichzeitig konnte aber auch der Loan-to-Value um 3 Prozent auf 46 Prozent reduziert werden. Der Finanzierungsaufwand sank um 4,4 Prozent auf -52,2 Millionen Euro, während sich die durchschnittlichen Finanzierungskosten auf 2,38 Prozent beliefen. Der nachhaltige FFO 1, der im ersten Quartal noch bei 10,3 Millionen Euro lag und von Analysten als „schwach“ bezeichnet wurde, konnte auf 43,3 Millionen Euro verbessert werden, der FFO 2 von -2,2 auf 45,4 Millionen Euro. Positiv für Aktionäre: Für das Gesamtjahr 2017 wird eine Dividende von 0,06 Euro angepeilt. Detail am Rande: Zu verdanken hat dies die Immofinanz laut Analysten vor allem der Beteiligung an der CA Immo, die für ein starkes Finanzergebnis sorgte. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR 33,0% aller IMMOFINANZ-Aktien sind im Besitz österreichischer Privatanleger. Institutionelle Investoren halten 64,0%, wovon die meisten aus Österreich (28,5%), den USA (15,7%) und Norwegen (3,9%) stammen.

Auf polnische Investoren entfallen 2,9%.

Die restlichen 3,0% sind nicht identifizierte Investoren oder eigene Aktien bzw. Aktien im Besitz von ausländischen Privatanlegern. (Analyse Mai 2017) STRATEGIE/ASSETKLASSEN Akquisition und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, Realisierung von Entwicklungsprojekten und Verwertung von Objekten.

Kernkompetenzen in den Segmenten Retail und Office IMMOBILIEN-PORTFOLIO 242 Bestandsobjekte mit 1,8 Mio. m² vermietbarer Fläche und einem Portfoliowert von rund 4,1 Mrd. Euro.

Vermietungsgrad 92,8 % (per 30.06.2017) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich, Deutschland, Polen, Rumänien, Slowakei, Tschechische Republik und Ungarn.

KURS: 2,26 Euro 52-Wochenhoch

2,3 Euro

52-Wochentief

1,66 Euro

Performance 3 Monate

11,37 %

Performance 1 Jahr

9,39 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Société Generale

Sell

1,85

Kepler Cheuvreux

Buy

2,45

Raiffeisen Centrobank

Hold

2,15

Erste Group

Accumulate

2,10

Wood and Company

Hold

2,15

Baader Bank

Hold

1,80

HSBC

Reduce

1,80

Barclays

Equal-weight

2,15

Morgan Stanley

Underweight

1,75

Alpha Value

Buy

2,63 2,08

Durchschnitt

2,12

Stand: 8. September 2017

Investment 2017 | ImmoFokus

99

Finance & Investment

Gut gefüllte Pipeline Höhenflug. Anleger hatten mit der Aktie der S Immo in der jüngeren Vergangenheit viel Freude. Auf Dreijahressicht verzeichnete das Papier einen Kursanstieg von nicht weniger als 137 Prozent.

Autor: Patrick Baldia

M

it einem Immobilienvermögen von rund 2,2 Milliarden Euro ist die S Immo aktuell – nach Immofinanz, Buwog und CA Immo – die Nummer vier unter den Wiener Immobilienaktiengesellschaften. Was die Qualität des Portfolios, in dem sich Wohn- (Anteil nach Buchwert: 19,3 Prozent), Büro- (45,4 Prozent), Geschäftsflächen (24,8 Prozent) und Hotels (10,5 Prozent) in Österreich, Deutschland und 6 CEE-Ländern befinden, betrifft ebenso wie den Vermietungsgrad (94,5 Prozent) und die Gesamt-Mietrendite (6 Prozent), braucht sie den Vergleich mit den Mitbewerbern jedoch keineswegs zu scheuen.

Ein Baustein der S Immo-Strategie ist es, wertschaffende Ankäufe von Immobilien zu tätigen. Angesichts des aktuell hohen Preisniveaus in vielen Märkten war das allerdings schon mal einfacher. Nichtsdestotrotz hat das Unternehmen im ersten Halbjahr in Deutschland mehr als zehn Objekte mit einem Transaktionsvolumen von rund 30 Millionen Euro gekauft. Dabei habe man sich auf große Städte wie etwa Leipzig oder Kiel konzentriert, wo das Preisniveau noch günstig und die demographische Entwicklung vielversprechend sei, so das Management in einem aktuellen Bericht.

Das hohe Preisniveau wurde zuletzt aber auch dazu genutzt – wie im Übrigen bereits 2016 – einige größere Objekte zu verkaufen. Opportunistische, strategische sowie zyklusorientierte Verkäufe sind schließlich ebenfalls eine wichtige Säule der Strategie. Im zweiten Quartal wurden etwa die Verträge über den Verkauf

100

ImmoFokus | Investment 2017

des Serdika Centers und der dazugehörigen Büroflächen in Sofia unterschrieben, was auch den Rückzug der S Immo aus Bulgarien besiegelt. Käufer New Europe Property Investments war das Objekt 80 Millionen Euro wert. Mitte Juli wurden zudem zwei Büroobjekte im Wiener Viertel Zwei für 75 Millionen Euro an Deka Immobilien verkauft.

Auf der anderen Seite ist mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 600 Millionen Euro derzeit auch die Projektpipeline der S Immo gut gefüllt. Konkret werden in Bukarest (Projekt „The Mark“) und Bratislava („Einsteinova“) Büroentwicklungen, die 2018 fertig werden sollen, realisiert. In Wien wird an einer Wohn- und Büroimmobilie in der Siebenbrunnengasse gearbeitet, für die der Baustart 2018 angesetzt ist. Gleich mehrere Projekte werden in Berlin vorangetrieben – vor allem im Bereich Neugestaltung und Sanierung bestehender Immobilien.

Auffallend ist jedenfalls der positive Ergebnistrend der S Immo. Wie 2015 war auch 2016 ein Rekordjahr für den Immobilienkonzern.

Und es sieht so aus, als ob auch das laufende Geschäftsjahr in dieser Hinsicht keine Ausnahme darstellen wird. Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, gerät über die Performance im ersten Halbjahr regelrecht ins Schwärmen. „Die Zahlen waren exzellent – vor allem auf Basis der Mieteinnahmen und der Cashgetriebenen Kennzahlen FFO und EBITDA“, meint er. Tatsächlich konnte der FFO 1 um 40,5 Prozent auf 19 Millionen gesteigert werden, während das operative Ergebnis mit 43,8 Millionen Euro leicht über dem sehr hohen Vorjahresniveau lag.

Mieteinnahmen „absolut stabil“

„Es zeigt sich das Bild einer Gesellschaft, die zyklusorientiert im richtigen Moment das Richtige tut und die sehr niedrigen Yields zu sehr lukrativen Verkäufen im Sinne der Aktionäre zu nutzen weiß“, so Scharff. Im Juni und Juli seien

40 Prozent Plus seit Jahresbeginn

Anleger hatten mit der Aktie der S Immo in der jüngeren Vergangenheit viel Freude. Auf Dreijahressicht verzeichnete das Papier einen Kursanstieg von nicht weniger als 137 Prozent, während die Performanceausbeute über die vergangenen zwölf Monate bei 53 Prozent liegt.

Auch das Plus von rund 40 Prozent, das seit Jahresbeginn zu Buche steht, ist für die Aktionäre nicht wirklich ein Grund zu meckern, vor allem wenn man Analysten glaubt, die der Aktie durchaus noch ein bisschen Potenzial zusprechen. Dafür spricht auch der Abschlag des Aktienkurses zum EPRA NAV.

„Gesellschaft, die zyklusorientiert im richtigen Moment das Richtige tut.“ Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research

„Wir werden uns über dieses Investment noch sehr freuen.“

S-IMMO www.simmoag.at ISIN: AT0000652250

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Ernst Vejdovszky CEO S Immo AG

Institutionelle Investoren: 50,0 % Private Investoren: 30 % Vienna Insurance Group: 10,0 % Erste Group: 10,0 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Portfolio besteht zu knapp 80 % aus Gewerbeobjekten, Wohnen 20 %

mit den Verkäufen der Serdika Shopping- und Büroflächen in Sofia sowie mit den an die OMV vermieteten Büroobjekten in Wien wichtige Meilensteine erreicht worden. Trotz der zuletzt zahlreichen Verkäufe schätzt Scharff die Mieteinnahmen von 58,5 Millionen Euro als „absolut stabil“ ein. Der hohe Vermietungsgrad (94,5 Prozent) spreche wiederum für die Qualität der Objekte.

Weit über den Erwartungen von Scharff lag mit 69 Millionen Euro das Bewertungsergebnis – „und auch deutlich über unserer viel zu konservativen Prognose für das Gesamtjahr 2017 (43 Millionen Euro)“, sagt er. Ein „weiteres Highlight“ waren für den Analysten die Finanzaufwendungen, die im Halbjahr mit 32 Prozent deutlich reduziert werden konnten. „Wir werden uns über dieses Investment noch sehr freuen“, so CEO Ernst Vejdovszky bei der Hauptversammlung im Juni. Damit ist allerdings nicht ein Immobiliendeal gemeint.

Vielmehr hat die S Immo in den vergangenen Monaten begonnen, Aktien der Mitbewerber Immofinanz und CA Immo zu kaufen. „Wir können ganz gut einschätzen, wie sie aufgestellt sind“, so Vejdovszky, der auch betont, dass man lediglich als Finanzinvestor auftrete. Wie Mitte August mitgeteilt wurde, wurde bei der Immofinanz kürzlich die meldepflichtige Schwelle von 4 Prozent überschritten. An der CA Immo wird weniger als 4 Prozent gehalten. Eines scheint klar: Auch wenn die Fusion zwischen beiden Konzernen nicht über die Bühne geht, der Wert des Aktienpakets sollte steigen. n

IMMOBILIENPORTFOLIO 204 Immobilien Buchwert: 2.176,5 Mio. Euro, Buchwert/Region: Österreich und Deutschland 63,7 % CEE 36,3 % Vermietungsgrad: 94,5 %, Gesamtmietrendite des Portfolios: 6,0 % (per 30.06.2017) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich und Deutschland (64,7 %) sowie Tschechien, Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien (35,3 %).

KURS: 13,95 Euro 52-Wochenhoch

14,24 Euro

52-Wochentief

9,03 Euro

Performance 3 Monate

10,69 %

Performance 1 Jahr

53,05 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Bank AG

Hold

13,80

Erste Group

Accumulate

15,40

Raiffeisen Centrobank AG

Buy

15,00

SRC Research

Buy

14,50 14,68

Stand: 8. September 2017

Investment 2017 | ImmoFokus

101

Finance & Investment

„Fast Track 2017“ & „Next Level“ Der Developer. Im Gegensatz zu den anderen gelisteten Wiener Immobiliengesellschaften ist die UBM, die 2015 aus dem Zusammenschluss von PIAG und UBM Realitätenentwicklung entstanden ist, ausschließlich als Projektentwickler tätig.

Autor: Patrick Baldia

D

ie Strategie klingt nicht nach Raketenwissenschaft: Immobilien entwickeln und erfolgreich verkaufen. Der Fokus liegt dabei auf den drei Assetklassen Büro (Anteil am Portfolio: 35 Prozent ), Hotel (25 Prozent) und Wohnen (20 Prozent) sowie den drei Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen, auf die sich rund 90 Prozent des Immobilienportfolios verteilen.

Gut gefüllt ist aktuell die Entwicklungspipeline der UBM – und zwar in allen Assetklassen: Im vierten Quartal 2018 soll etwa das Vier-SterneHotel-Projekt Granary Island in Danzig fertig werden. Für das zweite Quartal desselben Jahres ist der Abschluss der Erweiterungsarbeiten – um 131 auf 279 Zimmer – im Hotel angelo

by Vienna House Munich Leuchtenbergring angesetzt. 2019 werden wiederum in der Hamburger Eiffestraße zwei verbundene Hotels der Marken Holiday Inn und Super 8 mit insgesamt 592 Zimmern fertig werden ebenso wie ein fünfstöckiges Hotelprojekt mit 216 Zimmern der Marke Super 8 im Entwicklungsareal Zollhafen Mainz.

Im Bürobereich befindet sich etwa aktuell das Projekt Mogilska in Krakau in der Entwicklungs- und Genehmigungsphase. Der geplante Baubeginn für das Objekt mit einer vermietbaren Fläche von rund 13.000 Quadratmetern ist Anfang 2018, die Fertigstellung Anfang 2020. Anfang 2020 sollen im Wiener Quartier Belvedere Central (QBC) auch drei Büroge-

102

ImmoFokus | Investment 2017

bäude (Projektname „QBC 1 & 2“) mit 36.500 Quadratmetern an vermietbaren Büro- und Geschäftsflächen fertig werden. Im Wohnbereich werden derzeit in Hamburg („The Brick“) und Wien („QBC 6“) zwei Projekte mit insgesamt 241 Wohneinheiten realisiert.

Zwei Schlüsselprogramme

Um das große Ziel, die wirtschaftliche Unabhängigkeit auch in schweren Zeiten, sicherzustellen, wurden zwei Schlüsselprogramme gestartet: „Fast Track 2017“ ist ein beschleunigtes Verkaufsprogramm, bei dem alleine heuer mehr als 50 Projekte verkauft werden. Mit dem Effizienzprogramm „Next Level“ soll wiederum der finanzielle Spielraum erhöht werden.

Im Zuge von „Next Level“ hat sich kürzlich auch der Vorstand der UBM neu aufgestellt. Gesteuert wird das Unternehmen nun von einem schlanken, funktionalen Vorstandsteam bestehend aus CEO Thomas G. Winkler, CFO Patric Thate sowie COO Martin Löcker. Für das bisherige Vorstandsmitglied Claus Stadler wurde die Position des General-Bevollmächtigten – für die Bereiche Akquisition, Genehmigungen und Management des Bestands-Portfolios – neu geschaffen. Um den Fokus des Top-Managements auf den Kapitalmarkt zu stärken, wurde das Aktien-Optionsprogramm ins Leben gerufen.

Das Verkaufsprogramm „Fast Track 2017“ ist jedenfalls auf Schiene. Anfang April wurde etwa das Zalando Headquarters in Berlin (Fertigstel-

lung: drittes Quartal 2018) im Rahmen eines Forward Deals für 196 Millionen Euro an Capstone Asset Management aus Südkorea verkauft.

An eine Gruppe heimischer Privatinvestoren ging Ende Juni für 53 Millionen Euro ein großes Paket an Bestandsimmobilien im Großraum Graz und Wien. Kurz darauf wurden drei Prager Bestandsimmobilien für 10 Millionen Euro verkauft. Im August konnte zudem das Großprojekt Leuchtenbergring in München sowie das Hotelprojekt in der Hamburger Eiffestraße verkauft werden.

„Wir sind bis Ende 2018 vollausgelastet und unsere Pipeline konnte zum Teil in Forward Deals zu hervorragenden Preisen verkauft werden.“ Thomas G. Winkler CEO UBM Development AG

„Sehen positiv, dass die Zinskosten reduziert werden konnten.“

UBM Development AG www.ubm.at ISIN: AT0000815402

Markus Remis, Analyst bei der Raiffeisen Centrobank

AKTIONÄRSSTRUKTUR 61,2 % Streubesitz & Management 38,8% Syndicate (Ortner& Strauss) Nettoverschuldung reduziert

Nicht zuletzt dank der Verkäufe konnte die UBM im ersten Halbjahr 2017 die Gesamtleistung von 255,3 auf 422,1 Millionen Euro steigern. Unter dem Vorjahreswert blieb hingegen mit 22,1 Millionen Euro das operative Ergebnis, während der Nettogewinn um 36 Prozent auf 16,3 Millionen Euro erhöht wurde. Besonders hervorzuheben ist jedoch die Reduzierung der Nettoverschuldung von 744 auf 579 Millionen Euro – und zwar trotz neuer Investitionen in der Höhe von 165 Millionen Euro. Damit ist die UBM dem Ziel, bis zum Jahresende die Nettoverschuldung auf 550 Millionen Euro zu reduzieren und den Nettogewinn auf 33 Millionen Euro zu steigern, einen großen Schritt näher gekommen.

Die UBM-Aktie ist im bisherigen Jahresverlauf gut unterwegs. Bis dato steht ein Kursplus von rund 27 Prozent zu Buche. Anfang September hat Markus Remis, Analyst bei der Raiffeisen Centrobank, das Papier von „Halten“ auf „Kaufen“ hinaufgestuft und das Kursziel von 38,4 auf 44 Euro erhöht. Die Kurszielerhöhung sei in erster Linie auf die angehobene Gewinnprognose für 2018 und 2019 zurückzuführen. „Positiv sehen wir, dass die Zinskosten im zweiten Quartal auf 4,6 Millionen Euro reduziert werden konnten, was in absoluten Zahlen einer Verbesserung von 0,5 Millionen Euro entspricht“, meint er. Die Verringerung der Nettoverschuldung führe wiederum zu einem verbesserten Netto-Loan-to-Value von 65 Prozent. Ein weiterer Vorzug sei die Tatsache, dass das Unternehmen seit mehr als 20 Jahren keinen jährlichen Nettoverlust verzeichnet habe. Zu den Risiken zählt er wiederum die für einen Immobilieninvestor und -entwickler sehr hohe Nettoverschuldung sowie die mit der relativ niedrigen Marktkapitalisierung verbundene limitierte Liquidität der Aktie. n

STRATEGIE/ASSETKLASSEN Entwicklung, Bau und Verkauf von Immobilien in ganz Europa.

Büro (39%) Hotel (19%) Wohnen (25%) Land Bank (5%) Sonstige (11%) IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtportfolio von 1,3 Mrd. Euro Entwicklung (52%) Bestand (43%) Land Bank (5%) REGIONEN/KERNMÄRKTE 38 % Österreich 22 % Deutschland 29 % Polen 11 % Sonstige KURS: 32,50 Euro 52-Wochenhoch

37,30 Euro

52-Wochentief

26,56 Euro

Performance 3 Monate

6,21 %

Performance 1 Jahr

-2,99 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Bank

Hold

35,00

Erste Group

Buy

40,00

Kepler Cheuvreux

Buy

37,00

Raiffeisen Centrobank

Hold

38,40

SRC Research

Buy

38,40 37,76

Stand: 8. September 2017

Investment 2017 | ImmoFokus

103

Finance & Investment

Trendwende Hotels und Büro CEE Spezialist. Nachdem die Aktie der Warimpex im Vorjahr noch zum wenig ruhmreichen Kreis der Penny-Stocks gezählt hat, hat sie seit dem vergangenen Sommer ordentlich an Fahrt gewonnen.

Autor: Patrick Baldia

D

ie 1959 als Export-, Import- und Transithandelswarengesellschaft gegründete Warimpex ist seit den frühen achtziger Jahren auf Immobilienprojekte – konkret Hotels und Büros – in Zentral- und Osteuropa spezialisiert. Seitdem wurden Immobilien mit einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro entwickelt, darunter Hotels im Fünf-, Vier- und Drei-Stern-Bereich sowie Bürogebäude und andere Immobilien.

„Wir sind nun für neue Projekte gut aufgestellt und zuversichtlich, bis 2018 neue Hotel- und Büroentwicklungsprojekte vorstellen zu können.“ Franz Jurkowitsch, CEO Warimpex

Die Strategie ist schnell auf den Punkt gebracht: Projekte sollen so lange betrieben werden, bis durch einen Verkauf die höchste Wertschöpfung realisiert werden kann. Gleichzeitig werden mit Fokus auf die CEE-Region Projektentwicklungen vorangetrieben. In Polen werden etwa derzeit die Bürogebäude

104 ImmoFokus | Investment 2017

Ogrodowa Office in Lodz (vermietbare Flächen: 26.000 Quadratmeter) sowie Mogilska Office in Krakau (12.000 Quadratmeter) errichtet. Für ein weiteres Bürogebäude in Krakau neben dem hauseigenen Hotel Chopin laufen derzeit die Planungsarbeiten, ebenso für ein Hotel mit angrenzenden Wohnungen in Budapest. In Planung befinden sich auch weitere Bauphasen des Prestigeobjekts Airportcity St. Petersburg.

Der Anteil der Büroimmobilien am Bruttovermögenswert liegt derzeit bei 43 Prozent, jener der Hotelimmobilien bei 34 Prozent. Die laufenden Entwicklungen kommen auf 23 Prozent. In geographischer Hinsicht teilt sich das Portfolio auf Russland (Anteil am Bruttovermögenswert: 40 Prozent), Frankreich (26 Prozent), Polen (18 Prozent) und Ungarn (15 Prozent) auf. Darüber hinaus hält die Warimpex einen knapp 10 Prozent-Anteil am Fünfsternehaus Palais Hansen Kempinski in Wien.

Russland macht keine Sorgen

Der hohe Russlandanteil macht dem Management offensichtlich keine Sorgen: Während sich etwa die Immofinanz aus Risikoüberlegungen – sowie der angestrebten Fusion mit der CA Immo – von ihrem Russlandgeschäft trennen will, hält die Warimpex an dem Markt weiter fest. „Wir können nicht in die gleiche Lade gelegt werden“, so CEO Franz Jurkowitsch bei der Hauptversammlung im Juni. Anders als die Immofinanz mit ihren fünf Moskauer Einkaufszentren sei man im Bürosegment aktiv und habe etwa in der Airportcity St. Petersburg Großmieter mit Top-Bonität. Ein weiteres Argument: die vergleichsweise höheren Renditen.

Bei der Warimpex hat sich die Ausgangslage gegenüber den schwierigen – von Verlusten geprägten – Vorjahren zum Positiven geändert. Nachdem bereits im Geschäftsjahr 2016 die Rückkehr in die schwarzen Zahlen gelang, setzte sich der positive Trend auch im ersten Halbjahr 2017 weiter fort. So konnte das operative Ergebnis auf EBIT-Basis gegenüber der Vorjahresperiode von 10 auf über 43 Millionen Euro und der Periodengewinn von 12,3 auf 33,5 Millionen Euro gesteigert werden.

Wesentlich geprägt wurde die Performance der Warimpex im ersten Halbjahr vom Teilverkauf des Hotelportfolios. Konkret wurden acht Hotels, die vornehmlich in Polen und Tschechien liegen und rund die Hälfte des Immobilienvermögens der Gesellschaft ausmachen und einem Immobilienwert von 180 Millionen Euro entsprechen, an die thailändische U City Public Company Limited verkauft.

Der Ergebnisbeitrag belief sich auf 21,4 Millionen Euro. „Diese Transaktion gilt als Meilenstein in unserer Firmengeschichte und bringt zunächst einmal eine deutliche Stärkung unserer finanziellen Basis“, bringt es CEO Franz Jurkowitsch auf den Punkt. So wurden mit den eingenommenen Mitteln Schulden getilgt und teure Kredite und Anleihen zurückbezahlt.

Die Eigenkapitalquote konnte von 9 Prozent auf über 30 Prozent gesteigert werden. Nicht zurückzahlen will man hingegen die niedrig verzinsten Bonds – etwa eine Wandelanleihe und ein Straight Bond, die beide bis Ende 2018 laufen – wie bei der Hauptversammlung im Juni zu erfahren war.

„Die Mieteinnahmen sind im ersten Halbjahr 2017 um mehr als 50 Prozent auf 6,1 Millionen Euro gestiegen.“ Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research

Die große Frage ist, wie das Unternehmen die durch den Portfolioverkauf hinterlassene Lücke füllen wird. Jurkowitsch kündigte bereits an, dass aufgrund des Deals die Umsatzerlöse aus dem Hotelbereich ab dem dritten Quartal geringer ausfallen werden. Diese Entwicklung sei im ersten Halbjahr 2017 noch nicht so stark spürbar gewesen, da die Hotelumsätze bis zum Closing des Deals Ende Mai in den Abschluss eingeflossen wären. „Jedoch werden künftig die Umsatzerlöse aus der Vermietung von Büroimmobilien und aus dem Bereich Development und Services aufgrund von Fertigstellungen und neuen Entwicklungsprojekten steigen“, so der CEO. Nach Einschätzung von Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, wird mit den aktuellen polnischen Büroentwicklungen in Lodz und Krakau, die 2018 fertig werden, der Abgang von Umsatz- und Ergebnisbeiträgen aus dem Hotelgeschäft in den nächsten zwei Jahren zumindest teilweise kompensiert werden können. „Schaut man auf die Umsätze aus dem Bürobereich, so sind die Mieteinnahmen schon im ersten Halbjahr 2017 um mehr als 50 Prozent auf 6,1 Millionen Euro angestiegen“, sagt er. Nachsatz: „Dieser Trend sollte sich im zweiten Halbjahr verstärken, weil in der Airportcity St. Petersburg das Multifunktionsgebäude Bykovskaya Ende Mai an den Mieter übergeben werden konnte.“ Die Börse reagiert positiv

Wesentlich besser schaut es für die Warimpex jedenfalls auch an der Börse aus. Nachdem die Aktie im Vorjahr noch zum wenig ruhmreichen Kreis der Penny-Stocks gezählt hat, hat sie seit dem vergangenen Sommer ordentlich an Fahrt gewonnen – auf Einjahressicht steht ein Plus von rund 90 Prozent zu Buche, seit Jahresbeginn sind es 50 Prozent. Geht da noch etwas? Nach Einschätzung von Scharff offensichtlich schon. Er hat sein Kursziel kürzlich auf 2 Euro (Kursstand vor Redaktionsschluss: 1,3 Euro) angehoben. „Man darf nicht vergessen, dass die Aktie von einem sehr niedrigen Niveau kommt.“ n

Warimpex www.warimpex.com ISIN: AT0000827209

AKTIONÄRSSTRUKTUR Streubesitz: 45 % Franz Jurkowitsch: 14 % Georg Folian: 15 % Amber Privatstiftung: 11 % Bocca Privatstiftung; 11 % MetLife PTE > 5 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Das Kerngeschäft ist die Errichtung und der Betrieb von Hotels und Büros in Zentral- und Osteuropa IMMOBILIEN-PORTFOLIO Als einer der größten Hotelinvestoren in Zentral- und Osteuropa ist Warimpex derzeit Eigentümer, Miteigentümer bzw. Betreiber von fünf Hotels mit insgesamt 1.600 Zimmern sowie von drei Geschäfts- und Bürogebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 32.000 m2. Mehrere Developmentprojekte mit einem Entwicklungspotenzial von über 100.000 m2 sind in der Pipeline.

REGIONEN/KERNMÄRKTE Polen, Tschechien, Frankreich, Ungarn, Österreich, Rumänien, Russland KURS: 1,31 Euro 52-Wochenhoch 52-Wochentief

1,41 Euro 0,65 Euro

Performance 3 Monate

-2,22 %

Performance 1 Jahr

96,87 %

Stand: 8. September 2017

Investment 2017 | ImmoFokus

105

Sandra Bauernfeind / Karin Fuhrmann / Erland Pirker / Stephan Verweijen 118 Seiten ISBN 978 3 214 11241 7 MANZ Verlag, 2015 28,00 Euro

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Aktien, Fonds, Anleihen, Festgeld, Gold und Co.

Investment- und Risikomanagement

Handbuch Geldanlage Stefanie Kühn / Markus Kühn 416 Seiten ISBN 978 3 86851 395 0 Stiftung Warentest, 2017 41,10 Euro

Peter Albrecht / Raimond Maurer 1061 Seiten ISBN: 978 3 7910 3605 2 Schäffer Poeschel Verlag, 2016 49,95 Euro

Die Autoren erklären anhand vieler Beispiele und Fallstudien institutionelle und methodische Grundlagen. Genauer werden Investments in Aktien, Zinstitel und Derivate beleuchtet. Dabei werden Futures, Optionen und Swaps jeweils eigene Kapitel gewidmet. Die Einführung in das Fachgebiet wird mit den Themen Immobilieninvestments, internationale Portfolio-Diversifikation und Value-at-Risk abgerundet. Neu in der 4. Auflage sind u.a.: • Abschnitte zu weiteren Modellkonzeptionen • Stylized Facts empirischer Renditezeitreihen • Preisbildung bei Rohstofffutures • Risikomanagement von Optionspositionen und • Rohstoffinvestments.

Eike Schulze / Anette Stein / Andreas Tietgen / Stefan Möllern 2. Auflage 264 Seiten ISBN 978-3-648-10025-7 Haufe Verlag, 2017 29,95 Euro

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ImmoFokus | Investment 2017

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Die Autoren des Buches wollen dem Leser aufzeigen, wie man mehr aus seinem Geld herausholen kann. Dabei stellen sie alle wichtigen Anlageformen vor – von Aktien über ETF und Immobilien bis zu Zertifikaten und neuen Anlagemöglichkeiten wie Crowdfunding. Dabei streichen die Autoren klar die Vor- und Nachteile heraus und gehen auf individuelle Anforderungen ein. Es werden u.a. auch folgende Fragen beantwortet: • Schützt Gold vor Krisen?

• Wie funktionieren Fonds?

• Welche Zinsanlagen bringen auch im Zinstief Renditen?

• Was ist ein Fintech?

• Und ist es sinnvoll, Geld in diese neue Anlageform zu stecken?

Immobilien als Geldanlage Dieses Buch beschreibt alle Aspekte der Immobilieninvestition. Dabei erklärt es, welche Anlageform für die jeweils individuelle Situation die beste ist. Die unterschiedlichen Kapitel geben u.a.

Aufschluss über: • Immobilien zur Selbstnutzung • Immobilien für Vermieter • Sonderimmobilien • Indirekte Immobilieninvestitionen • Immobilien im Ausland