IMMObilien Fokus Herbst 2017

Herbst 2017

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ImmoFokus | Herbst 2017

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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HERBSTAUSGABE

Real Circle #10 NACHHALTIG IMMOBILIEN BEWIRTSCHAFTEN

Inhalt 022 EDITORIAL 024 AR ANLEITUNG 026 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 060 078 046 076 074 118 086 198 192 213 214 218

DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE AKADEMISCHE SEITE DIE ZWEI SENKRECHT VOX FEMINA ROUNDTABLE: SMARTE LÖSUNG? REAL CIRCLE 10 ÜBER DEN TELLERRAND ZU TISCH MIT …

DER SCHREIBTISCH VON …

AUFSTEIGER / ABSTEIGER IMMOBILIE IM FOKUS

Positionen & Meinungen 048 ECHTE JUWELEN

Interview mit Markus Arnold

114

WIR ERZÄHLEN EINE GESCHICHTE

198

Kommentare 058 062 066 068 070 072 080 082 084 123

PRUNBAUER BAUERNFEIND PISECKY KÖTTL KREMER FLÖDL ULREICH ZIMMERMANN BRÜN WAHLMÜLLER

Interview mit Daniel Deutsch

108 ZUKUNFTSVISIONEN GANZ NAH Interview mit Marcel Nürnberg und Ari Christian Benz

Nachhaltig bewirtschaften 124 ANGENEHMES KLIMA Gebäudekühlung

130 GEBÄUDELEBENSZYKLUS Das Leben der Immobilie

ImmoService 064 212 206 201 207 202 208 216 217

SPECIA EXPO R L: EAL Das Hef t im Heft

IMMOFAKTEN TOP DEAL ARS PODIUMSDISKUSSION BEST(AND)IMMO XCHANGE ENERGY XCHANGE YOUNG TALENTS RÜCKBLICK VORSCHAU / IMPRESSUM IMMOBILIEN ERLESEN

EXPO Real 2017 136 VORWORT

Kommentare

138 DIE WELLEN DER WIRTSCHAFT

187 OTTO 183 LÖCKER 191 GOIGITZER

162 GUTE NACHBARSCHAFT

ImmoService

Wirtschaftsstandort Office

170

LÜCKENSCHLUSS

Wohnen & Zinshaus

180 OBJEKTE DRINGEND GESUCHT Hotel

184 HANDEL IM WANDEL Retail

154 UMFRAGE EXPO REAL '17

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So geht's!

24 Echte Juwelen SELTENHEITSWERT Interview mit Markus Arnold

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108

Smarte Lรถsung?

ROUNDTABLE

118

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Rubrik

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ImmoFokus | Herbst 2017

Wir haben Österreich für Sie im Blick!

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Rubrik

Office Austria: Millennium Tower, Handelskai 94-96, 1200 Wien Office Croatia: Jankomir 33, 10 000 Zagreb office@cc-real.com www.cc-real.com 18

ImmoFokus | Herbst 2017

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It was founded in 2006 and since then it has been owned by private individuals thus enabling direct decision-making resulting in a highly responsive and professional company environment. An active growth strategy is pursued for the future because CC Real aims to, together with its partners, significantly enlarge its portfolio in Central and Eastern Europe.

CURRENT PORTFOLIO WORTH

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Rubrik

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fertigstellung 2018

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Hier entstehen unter anderem 173 STUDENTENWOHNUNGEN im Turm und im Sockel die neue, moderne STADTBIBLIOTHEK.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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ImmoFokus goes AR Wir setzen Trends: Erste AR Lösung in Europa.

J

eder, der jetzt bei der Abkürzung „AR“ an „altes Recht“ oder „auf Rechnung“ denkt, zeichnet sich als Humanist bzw. gut ausbildet aus. Heutzutage steht es für „Augmented Reality“ und spätestens mit dem neuen iPhone X ist es in aller Munde. Ist das jetzt schon wieder so ein neumodisches Wort, unter dem sich jeder etwas anderes vorstellt? Fakt ist, der neue ImmoFokus ist das erste Magazin in Europa mit Augmented Reality und darauf sind wir mächtig stolz. Wie's funktioniert lesen sie auf Seite 24.

Augmented Reality – eine neue Perspektive für unsere Leser

Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.

Für Sie als LeserInnen bedeutet das eine neue Qualität. Bei vielen Artikeln sind Zusatzelemente wie Videos und Bildergalerien hinterlegt, die weitere, tiefergehende Informationen bieten. Natürlich ist das nur der Anfang! In den künftigen Magazinen werden wir daran arbeiten, noch mehr und noch attraktivere Inhalte zu bieten. AR ist auch eine großartige Chance für unsere Werbepartner, Inserate und Advertorials entsprechend noch attraktiver zu machen und nah an den LeserInnen zu sein.

Für uns als Verlag ist Augmented Reality kein Neuland. Schon vor 3 Jahren haben wir in einer Kunstinstallation mit der Hofburg – 4 Aces – Elemente der Augmented Reality mit Kultur und dem Erleben einer der schönsten Immobilien Österreichs – eben der Hofburg – verbunden. Viele unserer LeserInnen haben das damalige Spiel durch die Hofburg erlebt und unerwartete Orte kennengelernt.

Damals haben wir viel gelernt, denn aller Anfang ist schwer.

QR Code scannen und ImmoFokus ARApp testen!

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ImmoFokus | Herbst 2017

AR ist komplex und durchaus anspruchsvoll.

Für so ein Vorhaben braucht es innovative, verlässliche Partner, die wir in Marcel Nürn-

berg und Ari Benz von Squarebytes gefunden haben. Die Produktion des ImmoFokus-AR hat allen Beteiligten viel Geduld, neue Workflows und eine ganze Menge Kreativität abverlangt.

Aber das Ergebnis macht den gesamten Aufwand wieder gut und wir sind davon überzeugt, dass Sie es lieben werden.

Und weil doppelt besser hält, gibt es noch eine zweite Neuerung in unserem Verlag. Mit der ImmoContent unter der Führung von Daniel Deutsch werden wir neue, frische und vor allem wirkungsvolle Akzente in der Kommunikation der Immobilienwirtschaft setzen.

Was Content Marketing genau ist, lesen Sie im Interview mit Daniel Deutsch.

Ihr

Philipp Kaufmann Herausgeber

Ronald Goigitzer Verlagsleiter

Übrigens:

Die Nutzung der AR-Inhalte ist ganz einfach!

Sie laden sich die entsprechende App herunter, halten Ihr Smartphone oder Tablet über den gekennzeichneten Inhalt und los geht´s! n

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Eine Marke der IMMOFINANZ. Herbst 2017 | ImmoFokus 23

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Und los geht's!

ImmoFokus | Herbst 2017

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Kurz & Bündig > Wohnen BUWOG

La Belle Ville

128 Eigentumswohnungen

Wohngut im DUO22 n Nachdem die wohngut Bauträger GmbH das Projekt „DUO22“ von der wvg Bauträger GmbH übernommen hatte, fand der Spatenstich am Wiener Rennbahnweg 68 /Senekowitschgasse 12 statt. An diesem Standort 128 freifinanzierte Eigentumswohnungen errichten. Für die Planung der Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen holte man sich Hilfe von den ASAP-Architekten. Die Geschäftsführerin der wohngut, Barbara Modliba, bemerkt bereits eine hohe Nachfrage: „Ein großer Teil der Wohnungen ist bereits verkauft, für die anderen liegen Reservierungen vor.“ Zukünftige Bewohner können sich über Gärten, Balkone, Loggien und Terrassen freuen.

Commerz Real

Immobilienspezialfonds n Für den Immobilienspezialfonds „CR Institutional Smart Living Fund“ hat die Commerz Real Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ein neu zu errichtendes Studentenund Apartmenthaus in Bonn erworben. Verkäufer ist das Projektentwicklungsunternehmen Kreer Projekte aus Köln. Das gesamte Investitionsvolumen liegt bei etwa 30,3 Millionen Euro. Der Erwerb des Neubaus wurde von der Commerz Real als Forward Deal strukturiert. Die Immobilie wird

zunächst schlüsselfertig von Kreer auf eigene Kosten entwickelt und erst im Anschluss nach Fertigstellung und Abnahme bezahlt. „Bonn ist ein attraktiver Universitäts- und Wirtschaftsstandort mit mehreren DAXKonzernen und fast 16.000 mittelständischen Unternehmen“, erläutert Johannes Anschott, im Vorstand der Commerz Real.

Anfang 2019 soll die Wohnhausanlage in der Jonas-Cahn-, Ecke Nideggerstraße fertiggestellt werden.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Martin Linz ist Geschäftsführer der TERRAGON PROJEKT GmbH. Damit hat Linz den Sprung in die Führungsebene des Projektentwicklers geschafft.

Große Verantwortung bei 6B47 trägt Barbara Horstmeier. Sie ist die neue Kommunikationsexpertin für Österreich, Deutschland und Polen.

Der Neuzugang bei ÖRAG Immobilien hat umfassende Erfahrung: Elisa Stadlinger verstärkt das für Büroimmobilien verantwortliche Team.

News Ticker PROJECT: Der Immobilienspezialist baut in Wien und München im Wert von rund 45 Millionen Euro. Wien-Floridsdorf: Die S+B Wohnbau GmbH errichtet gemeinsam mit der C&P Immobilien AG 82 Wohnungen in der Brünner Straße. Start-up: Bonify will die Auswahl von Mietinteressenten durch Bonitätsauskunft erleichtern.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: Kreek Ingenieur; findmyhome

n Für das neue Wohnungsbauprojekt der BUWOG „La Belle Ville“ in Berlin Reinickendorf fand am 12. Juli die Grundsteinlegung statt. Auf dem Grundstück mit rund 6.300 Quadratmetern Fläche werden insgesamt ca. 95 Wohnungen entstehen.

Die fertiggestellten Wohnungen sollen im Frühjahr 2019 übergeben werden. Realisiert wird das Projekt von der Ten Brinke Group als Generalunternehmer.

Die sechs Gebäude werden eine Höhe von drei bis vier Geschoßen aufweisen. Es werden überwiegend Zwei- bis Drei-ZimmerWohnungen errichtet – diese sind auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt derzeit stark nachgefragt. Es sind jedoch auch mehrere Familienwohnungen mit vier bis fünf Zimmern geplant. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon oder eine Terrasse. Nach der Fertigstellung sollen die Wohnungen in den Vermietungsbestand der BUWOG übernommen werden.

Kurz & Bündig > Wohnen BIEN-RIES AG

Blink your eyes n Es gibt in Frankfurt am Main nur wenige Grundstücke. Trotz dieser von Immobilienspezialisten oft getätigten Aussage konnte sich die BIEN-RIES AG vor einigen Jahren eines der umkämpften Grundstücke sichern und 2008 mit dem Bau des Wohnkonzepts „Blink your eyes“ beginnen. In diesen Tagen wurden jetzt die letzten Wohnungen der insgesamt fünf Gebäude im Frankfurter Stadtteil Riedberg an die Eigentümer übergeben. Mit der Übergabe kann die BIENRIES AG die Fertigstellung des Projektes vermelden. Wolfgang Ries, Vorstand der BIEN-RIES AG, freut sich nicht nur über das gesamte Verkaufsvolumen von 45 Millionen Euro: „Inzwischen hat sich das Objekt als Erfolgskonzept erwiesen. Es freut uns, als Pioniere an diesem Standort nun erleben zu können, wie lebendig und attraktiv der Riedberg ist. Das spiegelt sich auch in dem sehr gut funktionierenden Gemeinwesen wider.“ Die Eigentümer der von den Schweizer Architekten des Atelier 5 entworfenen 131 Wohnungen können sich besonders über das BUS-System freuen. Mithilfe von Smartphone und PC können sie damit jegliche Abläufe in der Haustechnik steuern.

FindMyHome.at

Wie wohnt Wien?

n Seit der Gründung von FindMyHome.at sind bereits 16 Jahre vergangen. Das hat das Immobiliensuchportal jetzt zum Anlass genommen, um die Preisentwicklung des Marktes, das Internetnutzungsverhalten und die Wünsche der monatlich 320.000 Suchenden zu analysieren.

Vor allem gab es in Wien grundlegende Veränderungen in den präferierten Wohnbezirken: Waren 2001 noch Döbling, Alsergrund und Hietzing die beliebtesten Bezirke der FindmyHome.at-Nutzer, möchten diese heute eher nach Favoriten, Rudolfsheim-Fünfhaus oder Ottakring ziehen. Auch die Ausgaben der Österreicher für ihre Wohnungen sind absolut nicht gleich geblieben.

Zum Start des Portals gaben die Suchenden rund 30 Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnung aus – heute sind es schon 50 Prozent. Benedikt Gabriel, FindMyHome.at-Geschäftsführer und Gründer erklärt sich das so: „Früher war Wohnen viel zweckmäßiger – heute ist die eigene Wohnung ein Rückzugsort, der Freizeitschwerpunkt und oftmals auch Arbeitsplatz.“ Das heißt, dass mittlerweile wenige und dafür große, freie Wohnräume viel beliebter sind als viele, aber kleine Räume. Nach der Analyse von FindMyHome.at stehen den Wienern heute 38 Quadratmeter pro Person zur Verfügung.

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Herbst 2017 | ImmoFokuswww.bontus.at 27

Kurz & Bündig > Office S IMMO

Hoch & Plus n Die S IMMO kann den Verkauf der Immobilien „Hoch Zwei“ und „Plus Zwei“ vermelden. Die beiden Büroobjekte in der Wiener Leopoldstadt gehen an die deutsche Deka Immobilien. „Hoch Zwei“ und „Plus Zwei“ befinden sich im sogenannten „Viertel Zwei“ und haben eine Gesamtmietfläche von rund 43.000 Quadratmetern. Die S IMMO profitiert von dem großen Interesse internationaler Investoren am Wiener Büromarkt: Der Verkaufspreis liegt um 75 Millionen Euro höher als der Anschaffungspreis im Jahr 2010. Deka Immobilien erwirbt für diesen Preis natürlich kein leerstehendes Gebäude, sondern übernimmt den langjährigen Mieter OMV. Der Verkauf wurde auf Maklerseite von CBRE Österreich begleitet. Der rechtliche Beistand kam von DORDA Rechtsanwälte.

Die Anleger der S IMMO können durch die Transaktion in Wien und den Verkauf der Liegenschaft Serdika in Sofia mit einem Aufstieg des EPRA-NAV auf 15 Euro plus einer Dividendenausschüttung von 0,40 Euro je Aktie rechnen.

CA Immo

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n Die CA Immo kann die Neuvermietung des Hauses Schöneberger Ufer in Berlin verkünden. Zukünftig mietet die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben die gesamte Fläche – also rund 15.000 Quadratmeter – des Bestandsgebäudes. Guido Schütte, Leiter der CA Immo Berlin, war am Vertragsabschluss beteiligt: „Wir freuen uns über die Neuvermietung des Hauses. Der Abschluss steigert unsere Mieteinnahmen und untermauert unsere starke Position am Berliner Büromarkt.“

ÖRAG baut das Maklerteam Wohnimmobilien aus. Ihren Beitrag dazu soll künftig Ingrid Neugebauer in Wohnungsvermietung und -verkauf leisten.

Neuvermietung

Das Gewerbeteam bei Arnold Immobilien wächst. Der Jurist Tibor-Béla Szalachy ist dort seit kurzem als Investmentmakler tätig.

Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG, freut sich über den erfolgreichen Verkauf des Serdika Center & Offices.

News Ticker Leopoldstadt: Gemeinsam mit der Wiener Städtischen feiert die PRISMA Unternehmensgruppe die Gleichenfeier des „messecarree“. Regional: Das HoHo bezieht sein Holz von zwei österreichischen Lieferanten. Deutschland: Der Büroflächenumsatz der Top-7-Standorte stieg zum Halbjahresende um 11 Prozent.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Kurz & Bündig > Office Real I.S.

Büroneubau n In der Nähe des Wiesbadener Hauptbahnhofes steht der 3.750 Quadratmeter umfassende Büroneubau „ParkSide“.

Das „ParkSide“ gehört zu einem institutionellen Fonds der Real I.S., die jetzt eine vollständige Vermietung des Objektes bekanntgeben konnten. Gefehlt hatte vorher noch ein Mieter für die Penthousetage mit 550 Quadratmetern und einer 190 Quadratmeter großen Dachterrasse. Im Kaiserslauterner ITUnternehmen VEENION wurde dieser jetzt gefunden: „Wir freuen uns, mit VEENION einen geeigneten Mieter gefunden und das moderne Objekt nun vollständig und langfristig vermietet zu haben“, so Brigitte Walter, Vorstand der Real I.S. AG. Als Makler fungierte bei der Vermietung die Firma Steinbauer Immobilien. Sobald VEENION in den Wiesbadener Standort „ParkSide“ zieht, profitiert es von den neuen technischen Standards und von einer flexiblen Flächenstruktur .

IMMOFINANZ

Portfolio-Optimierung n Lange wurde es angekündigt, jetzt ist der Abschluss zustande gekommen: Die IMMOFINANZ verkauft das Kölner Gerling Quartier zur Gänze an die Quantum Immobilien AG und die PROXIMUS Real Estate AG. Nötig wurde der Verkauf im Zuge der Portfolio-Optimierung der IMMOFINANZ. Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, zum Abschluss: „Der Verkauf untermauert unsere strategische Neuausrichtung auf den Büro- und Einzelhandelsbereich mit unseren Marken myhive, STOP SHOP und VIVO!. Diese stehen für einen hohen Standardisierungsgrad und damit eine hohe Portfolioeffizienz unserer Immobilien. In dieses Konzept passt das Gerling Quartier, das umfangreichen Denkmalschutzauflagen unterliegt, nicht länger.“ In Zukunft wolle man sich in Deutschland auf den Standort in Düsseldorf konzentrieren. Dort ist die IMMOFINANZ gerade noch mit der Fertigstellung der Firmenzentralen von trivago und Uniper beschäftigt.

Quantum und PROXIMUS sind nach dem Closing die Eigentümer von sechs Büroimmobilien des ersten Bauabschnitts mit einer Mietfläche von rund 21.500 Quadratmetern. Die IMMOFINANZ hinterlässt den neuen Eigentümern einen Buchwert von über 100 Millionen Euro. Der Buchwert konnte beim Verkauf sogar übertroffen werden, über den genauen Kaufpreis wurde jedoch Stillschweigen vereinbart. Das Gerling Quartier bleibt nicht das einzige Kölner Objekt von Quantum und PROXIMUS: Gekauft wurde auch ein Gewerbeobjekt mit 10.000 Quadratmetern Mietfläche.

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Herbst 2017 ImmoFokus für29 Auch am| Wochenende Sie da!

Kurz & Bündig > Retail Warburg-HIH Invest & Quest Invest

Fokus Geschäftshaus n Die Warburg-HIH Invest gründete in einem Joint Venture mit den Projektentwicklern Quest Investment Partners den neuen Geschäftshäuser-Fonds „WarburgHIH Perspektive Einzelhandel: Fokus Geschäftshäuser“. Im ersten Schritt haben die beiden Unternehmen ein Geschäftshaus in Bremen für den Fonds erworben.

Das „Bremer Carrée“ befindet sich in der innerstädtischen Obernstraße und hat seine 12.000 Quadratmeter nahezu voll vermietet. „Das ,Bremer Carrée‘ entspricht ideal den Kriterien des Fonds und bietet unseren Investoren langfristig Ertragsstabilität“, so Alexander Eggert, Geschäftsführer bei Warburg-HIH Invest. Erworben hat das Joint Venture das Gebäude von der Allianz Real Estate Germany GmbH. Das „Bremer Carrée“ wird nicht das einzige Gewerbeobjekt im Fonds bleiben, es ist ein Investitionsvolumen von rund 400 Millionen Euro geplant.

DEMIRE

Kurfürstengalerie n Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat in der Kasseler Kurfürstengalerie ihre letzte Fläche vermietet. Die Eurofit GmbH befindet sich schon seit August 2014 im Objekt der DEMIRE, wollte sich aber nun noch weiter vergrößern. Die zusätzlichen Flächen werden in Zukunft ebenfalls als Fitnessstudio genutzt. Nach den erforderlichen Umbaumaßnahmen wird Eurofit am 01.01.2018 einziehen. Die Kurfürstengalerie liegt in der Kasseler Innenstadt und ist Teil des „Core +“-Portfolios der DEMIRE. Aktuell liegen die annualisierten Mieteinnahmen bei 3,6 Millionen Euro. Markus Drews, Vorstand der DEMIRE, betrachtet die Vollvermietung deshalb aus einem speziellen Blickpunkt: „Die aktuelle Vermietung zeigt, dass sich Gewerbeflächen mit guter Verkehrsanbindung in den zentralen Lagen sogenannter, Secondary Cities‘ einer regen Nachfrage erfreuen und wegen des daraus resultierenden Chancen-Risiken-Profils vor allem auch für langfristig orientierte Immobilieninvestoren attraktiv sind.“

Der EHL-Retailexperte Jörg Bitzer bringt Shoepassion nach Wien. Damit kann EHL wieder ein besonderes Einzelhandelskonzept in Österreich ansiedeln.

ATP-Partner Robert Kelca freut sich über die Auszeichnung des Innsbrucker Einkaufszentrums WERBEZEILE mit dem „Regeneration Award“.

Nach 20 Jahren für Jones Lang LaSalle und Kempers bringt Nicole Römer ihre Expertise jetzt als Head of Retail bei Art-Invest Real Estate ein.

News Ticker Eröffnung: HUMA ELEVEN in Wien-Simmering eröffnet den zweiten Bauteil und will die Position als modernstes Shoppingcenter Wiens unterstreichen. E-Mobilität: Das Fachmarktzentrum Köttingbrunn A2 erhält eine Schnellladestation. Center Management: Prelios übernimmt das Center Management für das A2 in Hannover und für die Stadtgalerie in.

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ImmoFokus | Herbst 2017

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Kurz & Bündig > Retail standort+markt

Vollbremsung n Österreich kann aktuell 230 Einkaufsorte – davon 121 Shopping Malls, 98 Retail Parks und elf Sonderformen vorweisen. Das bedeutet insgesamt eine Fläche von knapp vier Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich also kaum etwas getan.

Festgestellt hat das die standort+markt Beratungsgesellschaft in ihrer Dokumentation „Shopping Center Österreich“.

Im Laufe des Jahres 2017 sollen zwar noch einige wenige Standorte eröffnet werden, mit großen Sprüngen ist aber laut standort+markt nicht zu rechnen. Ganz im Gegenteil: Man rechnet gar mit einer Vollbremsung der Fachmarkt- und Einkaufszentren. In den vergangenen Jahren lautete das Motto des österreichischen Retails noch „höher, weiter, größer“, mittlerweile musste man zurückrudern – der Peak scheint erreicht, der Markt ist gesättigt. Interessant sind vor allem noch die Erweiterungen der bereits bestehenden Zentren. 2016 war es erstmals so, dass mehr Erweiterungsflächen als komplett neue Flächen in Österreich dazukamen.

Auch in diesem Jahr werden nur rund 30.000 Quadratmeter an neuer Retailfläche erwartet. Früher waren es teilweise über 100.000 Quadratmeter – von diesen Zahlen kann man jetzt nur noch träumen.

Wer braucht 5.000 Wohnungen in Favoriten?

In den nächsten Jahren kommen in Favoriten 5.000 Wohnungen auf den Markt. Gleichzeitig sinkt der Bedarf.

Wie kann man da seine Immobilie trotzdem erfolgreich vermarkten? Und wo in Wien sollten Sie jetzt besser bauen?

Wir wissen es. Dank strategischem Immobilienmarketing.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

Kurz & Bündig > Hotel Alps Residence GmbH

Rekordergebnis n Wer schon einmal auf der Suche nach einem Ferienhaus in Österreich gewesen ist, kennt vielleicht Alps Residence. Das steirische Unternehmen betreibt elf Ferienresorts mit 3.000 Betten. Im Winterhalbjahr 2016/17 konnte Alps Residence jetzt ein neues Rekordergebnis einfahren: Im steirischen Murtal wurden über 130.000 Übernachtungen über Alps Residence gebucht. Damit hat Alps Residence ein Fünftel der dortigen Gesamtübernachtungen vermittelt. Der Geschäftsführer der Alps Residence, Gerhard Brix, sieht in diesem Ergebnis den Lohn für die intensive Arbeit seit der Gründung des Portals 2011: „Nicht umsonst wird Alps Residence auch gern der Nächtigungsturbo im Murtal genannt.“ Das Unternehmen macht vor allem auch in seinem Heimatort Kreischberg von sich reden. Das neue PremiumKonzept „Kreischberg Chalets“ kommt bei den Urlaubern gut an und trug 38.000 Übernachtungen zum Gesamtergebnis bei. Außerdem wurde das Konzept bei booking.com von den Gästen mit 8,9 Punkten und dem Prädikat „fabelhaft“ bewertet.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Von der Wiener Niederlassung zurück nach München: Marvin Kaiser wird zum Consultant Investment & Letting bei Christie & Co.

Rupert Simoner ist vom Prestigeprojekt Vienna House Drei Schwestern in Liechtenstein überzeugt und freut sich auf dessen Umsetzung.

Peter Klinger verstärkt als Consultant Investment & Letting das Transaktionsteam von Christie & Co im Wiener Büro.

Novum Hotel Group

n Die neue Marke der NOVUM Hotel Group – niu – soll ab Anfang 2018 an der Dresdner Straße Wiener Touristen beherbergen. Dieses niu ist gleichzeitig das erste seiner Art in Österreich und führt den Expansionskurs des Hotelbetreibers weiter.

Im Design will man besonderen Wert darauf legen, den alten Wiener Charme mit modernen Farben und Formen zu kombinieren. Nicht umsonst lautet der Beiname des Hotels „Franz“ – eine Anspielung auf Kaiser Franz Joseph.

News Ticker Q1: Leonardo Hotels kann ein Umsatzplus von 18 Prozent vermelden. Spanien: Room Mate Hotels expandiert und feiert die Eröffnung eines Hotels in Barcelona. Joint Venture: Vienna House kooperiert künftig mit Absolute Hotel Services Group.

Auslastung: Die Motel One Hotels sind durchschnittlich zu 77 Prozent belegt.

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Fotos: Sergey Novikov / Fotolia

Prunk meets Hipster

Kurz & Bündig > Hotel

Colliers International

Hotelinvestment

n Das Rekordergebnis des Vorjahres wird im deutschen Hotelinvestmentmarkt heuer nicht erreicht. Das ist aber laut Colliers International kein Grund zur Sorge – das Niveau bleibt nämlich weiterhin hoch. Zwar musste im Vergleich zum Vorjahr mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro ein Rückgang um 19 Prozent hingenommen werden, trotzdem konnte damit der Wert von 2015 wieder übertroffen werden. Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International, fasst das bisherige Jahr zusammen: „Auffällig zeigte sich der Rückgang von Portfolioverkäufen, der auf ein immer knapperes Angebot auf dem Hotelinvestmentmarkt hindeutet. Wurde im Vorjahr noch fast die Hälfte des Transaktionsvolumens durch zum Teil auch großvolumige Paketverkäufe erwirtschaftet, waren es dieses Jahr 21 Prozent oder gut 350 Millionen Euro am Transaktionsvolumen. Einzeltransaktionen zeigten sich weiter stark und trugen mit knapp 1,4 Milliarden Euro (79 Prozent) den Löwenanteil zum Transaktionsvolumen bei.“ Den größten Single Deal konnte im zweiten Quartal übrigens das Pullman Hotel in München erzielen. Das Hotel wurde an einen Investor aus Singapur verkauft. Grundsätzlich bleiben es aber meist die nationalen Investoren, die in den Hotelmarkt investieren. Ihr Anteil liegt bei 56 Prozent.

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Kurz & Bündig > Invest Bouwfonds Investment Management

Parkhaus n Einen ganz speziellen Fonds hat Bouwfonds Investment Management im Angebot: den Parkhausfonds „Bouwfonds European Real Estate Parking Fund III“. Für den 28 Millionen Euro umfassenden Fonds hat Bouwfonds jetzt ein Parkhaus in der finnischen Hauptstadt Helsinki erworben. Es handelt sich um eine Tiefgarage mit 400 unterirdisch gelegenen Parkplätzen.

Bewirtschaftet wird der Neuerwerb von Finnlands größtem Parkhausbetreiber Q-Park. Bart Pierik, Managing Director Parking, zum Kauf: „Wir freuen uns, mit dem Erwerb dieser Tiefgarage die Asset Allocation des Fonds verbreitern zu können. Mit den bereits unterzeichneten Kaufverträgen wird der Fonds in sieben Ländern Europas investiert sein.“ Das Parkhaus (Verkäufer ist der finnische Finanzinvestor OP) ist damit die letzte Investition durch den Parking Fund III. Die Nachfrage nach Parkhausinvestitionen sei laut Pierik jedoch ungebrochen hoch – das von Bouwfonds verwaltete Immobilienvermögen in der Assetklasse Parken beträgt schon jetzt 900 Millionen Euro.

REVAL

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n Kleinanleger können sich mit 100 bis 5.000 Euro an einer Wohnanlage in Wolkersdorf beteiligen. Das Gebäude mit 17 Wohnungen ist das zweite Projekt, das von dem Wiener Crowdinvestment-Start-up Reval angeboten wird. Das erste Projekt in Krems, ebenfalls eine Wohnanlage, ist längst ausfinanziert und wird von der Fortuna Bauerrichtung realisiert. Die Investition in das Wohnhaus in Wolkersdorf erfolgt im Rahmen eines zweckgebundenen qualifizierten Nachrangdarlehens.

Die Immobilienbranche ist seit 20 Jahren das Metier von Dirk Hasselbring. Davon profitiert die DIC Fund Balance GmbH, die ihn zum CEO ernannt hat.

Gemeinsam mit Hedwig Höfler führt Michael Morgan seit Sommeranfang das konzernweite Investment Management der CA Immo.

„Lawyer of the year 2017“ ist Stefan Artner. Darüber freut sich nicht nur der Immobilienexperte selbst, sondern auch Arbeitgeber DORDA.

News Ticker Übernahme: PORR unterzeichnet die Verträge zum Kauf der Salzburger Hinteregger Gruppe. Oberösterreich: Hudej Zinshäuser eröffnet sein erstes Büro in Linz. Schlüsselfertig: Instone Real Estate verkauft 141 Mietwohnungen in Mannheim an INDUSTRIA WOHNEN. Universal Investment: Der Fonds BERENBERG Real Estate Hamburg ist voll platziert.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: Scanrail / Fotolia

Kleinanlage

Kurz & Bündig > Invest Bundesimmobiliengesellschaft

LaSalle Investment Management

Keine Sommerferien

Deutscher Investitionsmotor

n Am Musischen Gymnasium Salzburg gab es in diesem Jahr keine Sommerferien – jedenfalls nicht für die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG). Diese hat rund 12 Millionen Euro in die Sanierung und Erweiterung des Schulstandortes investiert. Es daher herrscht an der Haunspergstraße 77 reger Betrieb. Bis zur Fertigstellung im Herbst 2019 ist nämlich noch einiges geplant. Großes Highlight des Gymnasiums soll in zwei Jahren ein Erweiterungsbau, der auf den Bestand aufgesetzt wird, sein. Das Konzept von one room Architekten macht möglich, dass der Zubau optisch wie in der Luft schwebt.

n Im letzten Jahr konnte Kontinentaleuropa seine konjunkturelle und politische Stabilität nach Zeiten der Unsicherheit wieder festigen. Das besagt das Halbjahres-Investment Strategy Annual 2017 von LaSalle Investment Management. Vom kontinentaleuropäischen Aufschwung profitiert vor allem Deutschland: Es hat das durch den Brexit und die Parlamentswahlen gebeutelte Großbritannien als wichtigsten Investitionstreiber Europas abgelöst. Die Deutschen locken besonders Käufer von Wohnprojekten und Bürogebäuden an. Großbritannien wird jedoch von Investorenseite keineswegs abgeschrieben. Durch das schwache britische Pfund und verkaufsbereite Eigentümer werden auch weiterhin Großinvestitionen – vornehmlich von Ausländern – im Land getätigt. Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, fasst die Ergebnisse des ISA zusammen: „Langfristige Trends erfahren 2017 mehr Aufmerksamkeit denn je, wie zum Beispiel die Zunahme des Internethandels, eine Tendenz hin zu urbanen Zentren und die zunehmende Bedeutung von Umweltfaktoren bei der Mieternachfrage und den Immobilienpreisen.“

UBM

Strategischer Verkauf n Österreichische Privatinvestoren haben fünf Grazer und Wiener Bestandsimmobilien der UBM Development gekauft. Das Immobilienpaket wurde für das strategische Verkaufsprogramm der UBM um 53 Millionen Euro veräußert. „Dieser Erfolg zeigt unsere Fähigkeit, neben den laufenden Developments auch Immobilien unseres Bestandsportfolios zu verkaufen, und forciert so einmal mehr den Fokus der UBM zum aktiven Trade Developer“, freut sich Michael Wurzinger, Vorstand der UBM Development. UBM gibt das 37.977 Quadratmeter große Immobilienpaket mit drei Büroobjekten und einem Hotel in Graz sowie einer Liegenschaft in Wien-Simmering bereits voll vermietet ab. Die Wiener Liegenschaft konnte die Privatinvestoren vor allem mit der Nähe zum Wiener Flughafen überzeugen.

DIE GEMEINSCHAFTSMARKE ” ALU-FENSTER FÖRDERT DEN GEBÄUDELEBENSZYKLUS.”

Allianz Real Estate

Michael Pech, MRICS Vorstand ÖSW AG

Attraktives Irland n Allianz Real Estate finanziert das Dubliner Einkaufszentrum Liffey Valley. Der Auftrag kommt von den verschiedenen Gesellschaften der Allianz selbst. Die Finanzierung des alleinigen Kreditgebers erfolgt im Rahmen eines siebenjährigen, festverzinsten Darlehens und eines konservativen Loan-to-Value im Gesamtwert von 290 Millionen Euro. Besitzer des Liffey Valley ist seit 2016 die Bayerische Versorgungskammer (BVK). Der Vorbesitzer, das Immobilienunternehmen Hines, ist jedoch weiterhin im Asset und Development Management des Einkaufszentrums tätig.

Das Liffey Valley ist nicht das erste Investment von Allianz Real Estate in Irland. Roland Fuchs, European Head of Real Estate Finance bei Allianz Real Estate: „Mit der Finanzierung für Liffey Valley, unserem Direkt–Investment in das Dundrum Shopping Center, und den 150 Millionen Euro, die wir 2015 zur Finanzierung eines aus einem Wohn- und elf Bürogebäuden bestehenden Portfolios in Dublin bereitgestellt haben, ist Irland zu einem wichtigen Teil unseres Immobilienbestands geworden.“ Das europäische Kreditgeschäft der Allianz ist mit sechs Jahren jedoch noch recht jung – im ersten Quartal 2017 wurde aber schon die 5-Milliarden-Euro-Grenze überschritten.

Delugan Meissl Associated Architects

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SIC HER HEIT Herbst 2017 | ImmoFokus 35 Die neue BauherrenSicherheit . alufenster.at

Kurz & Bündig > Logistik Bayerische Versorgungskammer

Diversifikation

n Für den Fonds der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) haben CBRE Global Investors und Universal-Investment im Raum Chicago ein frisch fertiggestelltes und rund 93.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum erworben. Der „Gateway 57 Corporate Park“ ist vollständig an Georgia Pacific Consumer Products vermietet.

Mit dem Kauf des Logistikzentrums erfüllt man vor allem Investorenwünsche: „Es stellt eine wichtige strategische Ergänzung für das Portfolio der BVK dar, weil die Nachfrage in diesem Immobilienmarktsegment durch das Wachstum im E-Commerce-Bereich und die steigenden Investitionen in Logistikflächen durch traditionelle Einzel- und Fachhändler getrieben wird“, kommentiert Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer bei Universal-Investment. Zur Diversifikation sollen für die BVK weitere Immobilien in Nordamerika erworben werden.

TH Real Estate/Palmira Capital Partners

Investitionsprogramm n TH Real Estate und Palmira Capital Partners konnten das Investitionsprogramm für den Investoren-Club-Fonds German Logistics (ICF GLog) erfolgreich abschließen. Insgesamt umfasst das Protfolio nun 15 Logistikimmobilien. Beim letzten Ankauf handelte es sich um das Papp Kühllogistikzentrum Ginsheim-Gustavsburg. Es umfasst eine Lagerhalle mit mehr als 10.000 Quadratmetern Kühlraum, knapp 650 Quadratmeter Mezzanine und 1.670 Quadratmeter an Büro- und Sozialflächen. Der Standort bietet – mit Großstädten im Umkreis – durch die Anbindung an den Flughafen Frankfurt eine trimodale Umschlagsmöglichkeit über Autobahn, Schiene und Wasserstraßen.

Lagern im Grätzl

Selfstorage im Stadtzentrum n Store.me eröffnet in Wiens Innenstadt seine erste Storebox, einen On-Demand-Lagerplatz. Die Selfstorage-Möglichkeit „Freyung“ ist damit bereits die vierte, die unter der Marke Storebox geführt wird. Mit Storebox will das Wiener Start-up seine Lagerplätze direkt in den Grätzln ansiedeln, um die Geh- und Fahrtwege der Kunden möglichst gering halten zu können. Einen geringen Aufwand will Store.me den Kunden auch im Buchungsprozess und in der Bedienbarkeit der Lager-

plätze bieten. Dazu wurde sogar eine innovative, digitale Lösung entwickelt: Sie erlaubt nach der Buchung direkt den sofortigen Zutritt zu den Lagerplätzen. Danach können die Kunden der Storeboxen daheim über Smartphone und PC alles – von Luftfeuchtigkeit bis Temperatur der Box – bequem ablesen. Um den Kunden außerdem ein gutes Lagernetzwerk zu bieten, bleiben die innerstädtischen Bezirke weiterhin Ziel Nummer eins von Store.me.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Mario Sander, DLH Real Estate Austria GmbH, lobt den Industrial Campus Vienna East und die frühzeitige Übergabe der ersten Halle.

Katrin Poos, RLI Investors, freut sich über die rasche Nachvermietung einer Logistikimmobilie mit 10.724 Quadratmetern.

Für Aurelis-Geschäftsführer Ivo Iven waren Drittverwendbarkeit und Verkehrsanbindung wichtig beim Erwerb einer Logistikimmobilie in Moers.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: adisa

News Ticker Forward-Deal: TH Real Estate erwirbt Premium-Logistik-Development in den Niederlanden. On-Demand-Warehousing: Das Start-up Flexe will mit dem Konzept des On-Demand-Warehousing amerikanischen Händlern kostengünstige Next-DayZustellung ermöglichen. Mietverträge: Prologis hat mit Airbus zwei Mietverträge über 23.600 Quadratmeter abgeschlossen.

Kurz & Bündig > Logistik TH Real Estate & Palmira Capital Partners

Otto Immobilien

n TH Real Estate und Palmira Capital Partners haben sich zusammengeschlossen und gemeinsam das multifunktionale Distributions- und Logistikzentrum Gernsheim südwestlich von Frankfurt am Main erworben.

Der Kauf der Immobilie erfolgte für den Investoren-Club-Fonds German Logistics (ICF GLog). Multifunktionalität wird im Gernsheimer Logistikzentrum großgeschrieben: von E-Commerce über Verpackungen bis hin zur Informationslogistik sollen verschiedenste Nutzungsmöglichkeiten geboten werden. Thorsten Kiel, Head of Logistics Europe bei TH Real Estate, sieht die Voraussetzungen des Standorts dafür absolut positiv: „Mit dem Logistikzentrum Gernsheim erwerben wir ein hochwertiges Objekt an der Schnittstelle wirtschafts- und bevölkerungsstarker Ballungsräume. Die moderne Ausstattung erlaubt eine flexible Nutzung für zahlreiche Logistikfunktionen.“

n Laut einem Industrie- und Logistikmarktbericht von Otto Immobilien steht Wien im Bereich der Logistik vor großen Herausforderungen. Bevölkerungswachstum, verändertes Konsumverhalten und der Onlinehandel spielen eine tragende Rolle. Der Wunsch nach „same-day-delivery“ oder „two-hour-delivery“ erzwingt die Nähe zwischen Dienstleister und Kunden. So steigen die Ansprüche an Logistikimmobilien – speziell in Wien.

Die Grundstückspreise im gewerblichen Bereich liegen laut dem Bericht zwischen 200 und 350 Euro pro Quadratmeter. Durch die anhaltend steigende Nachfrage nach Wohnraum werden so auch die Preise im Logistiksegment weiter steigen. Deshalb müsse man speziell im innerstädtischen Bereich nach neuen Konzepten streben. Die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoßgeschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden sei eine Möglichkeit. Dabei sind am Standort Wien die Renditen deutlich gesunken und liegen derzeit unter 5,75 Prozent. Am Gesamtmarkt machen Logistikinvestments nur einen geringen Anteil aus. Dennoch sind vor allem moderne und nahezu vollvermietete Objekte in guten Lagen, aber auch Light-Industrial-Immobilien zur Endkonfektionierung vor allem bei internationalen instutionellen Investoren stark nachgefragt. In dieser Assetklasse sind weiterhin Logistik- und Industrieflächen bis 5.000 Quadratmeter besonders begehrt. Laut Otto Immobilien ist die Leerstandsquote aufgrund unzureichender Erfassungsysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht genau festzustellen. Man ist sich jedoch sicher, dass bei modernen Objekten auch in Zukunft die Nachfrage das Angebot übersteigen wird. Die Nettomieten bewegen sich im Wiener Raum je nach Lage, Qualität und Ausstattung zwischen 2,50 und 6 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Multifunktional

Herausforderungen

RLI Investors

Investitionsphase bei Germany II n RLI Investors, unabhängiger Asset- und Fondsmanager und Spezialist für Logistikimmobilien, beginnt die Investitionsphase des zweiten Logistikimmobilien-Fonds. Der RLI Logistics Fund Germany II hat bereits imVorfeld Kapitalzusagen institutioneller Investoren über insgesamt rund 100 Millionen Euro bekommen.

Das Anlageprofil des Germany II soll dem des Vorgängers Germany I grundsätzlich ähneln und den Investoren ein diversifiziertes Portfolio aus deutschen Logistikimmobilien bieten. Im Rahmen einer Core-Plus-Strategie werden Logistikimmobilien aus Industrie, Handel und E-Commerce durch den Fonds erworben. RLI Investors will damit über eine geplante Laufzeit von zehn Jahren ein Zielinvestitionsvolumen von 350 bis 400 Millionen Euro erreichen. Mögliche Objekte gibt es dafür scheinbar schon genug: „Unsere Objektpipeline ist gut gefüllt. Derzeit prüfen wir einige vielversprechende Angebote diverser Objekte an TOP-Standorten in Deutschland, die exakt unserer Fonds-Strategie entsprechen“, so Peter Wenzel, Investment Manager bei RLI. Man möchte zwar nur Immobilien an sehr guten bis guten Standorten erwerben, trotzdem soll von hochwertigen und langfristig vermieteten Objekten über drittverwendungsfähige oder ältere Immobilien mit hohem Wertschöpfungspotential alles in Betracht gezogen werden. Durch Forward Purchase und Forward Funding kann dabei garantiert werden, dass passende Gebäude schon in der Projektentwicklungsphase gekauft werden können.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Facility Management Siemens

Neu im Sortiment n Das unter der Bezeichnung Open Air bekannte Sortiment an Luftklappenantrieben für Heizung-Lüftung-Klima-Anwendungen von Siemens Division Building Technologies wird erweitert. Die neuen Modelle haben einen Federrücklauf und einen Drehmoment von vier Nm. Die bisher bekannten Klappenantriebe mit nur zwei Nm werden mit neuen Features ausgestattet.

Durch die neuen Modelle lassen sich feinere Abstufungen hinsichtlich der Motorisierung erzielen. So kann teure Übermotorisierung vermieden werden. Zum Einsatz kommen Federrücklaufantriebe, wenn Luftklappen bei einer Unterbrechung des Stromflusses mithilfe von Federkraft automatisch in eine Notposition gestellt werden müssen.

Die aufgerüsteten herkömmlichen ZweiNm-Klappenantriebe sind nun auch – neben der Betriebsspannung von AC 230 V – mit AC/DC 24 V erhältlich. So bietet man mehr Flexibilität und hat weniger Aufwand bei der Installation. Zusätzliche Ausführungen mit den Steuersignalen DV 0/2-10 V bieten weitere Möglichkeiten.

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Matthias Kassner übernimmt die Position des Vice President Product Marketing bei EnOcean und ist zugleich Mitglied des Management-Teams.

Veränderung in der Siemens Division Building Technologies in Salzburg: Mike Pichler wird Branch Manager und Customer Service Manager.

Nachdem die erkrankte Martina Jochmann die Geschäftsführung bei FACILITYCOMFORT zurückgelegt hat, übernimmt nun Manfred Blöch ihre Stelle.

REHAU

n REHAU vollzieht einen weiteren Schritt in Richtung Wachstum. Am Standort in Bayreuth wird vorraussichtlich Anfang Oktober ein zusätzliches Stockwerk in der Schlossgalerie bezogen. So entsteht Platz für 50 weitere Arbeitsplätze. Mit der Anmietung des zusätzlichen Stockwerks verdoppelt REHAU seine Bürofläche. Dabei soll der heterogene Teamgedanke gefördert werden – Mitarbeiter aus anderen Fachbereichen sollen zukünftig ihren Arbeitsplatz in der Universitättsstadt haben.

News Ticker Zusammenarbeit: Piepenbrock verlängert die Partnerschaft mit VACUUMSCHMELZE zum dritten Mal. Sonnenenergie: ENGIE errichtet auf dem Dach des METRO-Marktes in St. Pölten eine Photovoltaikanlage. Gebäudeautomation: Steinel Professional entwickelt 46 KNX-Sensoren für 15 Anwendungsbereiche.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: Andrey / Fotolia; rcfotostock / Fotolia

Aufstockung

Kurz & Bündig > Facility Management Apleona HSG Limited

Marktstudie

Forschungscampus

Attraktive Facility Services

n Der Mieter des 32.500 Quadratmeter großen Forschungscampus Colworth Park in Bedfordshire, Großbritannien, profitiert zukünftig von dem Facility Management der Apleona HSG Limited. Das Forschungs- und Entwicklungszentrum ist bereits jahrelang an den niederländisch-britischen Verbrauchsgüter-Hersteller Unilever vermietet. Für die rund 600 Mitarbeiter des Konzerns wird Apleona sämtliche Leistungen zur reibungslosen Nutzbarkeit des Colworth Parks übernehmen. Neben Reinigung, Schädlingsbekämpfung oder Hausmeisterdiensten sind das auch Aufgaben wie die Raumplanung, Logistik und Fitnessstudio-Bewirtschaftung. Simon Harris, Chief Operating Officer von Apleona HSG Limited, freut sich über den Auftrag: „Der Auftrag stärkt unsere Position als führender Anbieter von Dienstleistungen für Einrichtungen aus Forschung und Wissenschaft.“

n Der deutsche Markt für Facility Services (FS) wächst stark an: Das Marktvolumen liegt jetzt bei 52,6 Milliarden Euro. Berechnet hat diese Zahl das Marktforschungsunternehmen Lünendonk. Berücksichtigt man zusätzlich noch die unternehmensinternen Umsätze, so klettert das Marktvolumen sogar auf 60 Milliarden Euro. Zuschreiben kann man den Zuwachs der stabilen Konjunktur und der steigenden Nachfrage nach gebündelten Facility Services. Die Studie sieht den Grund der positiven Marktentwicklung außerdem in der steigenden Nachfrage nach gebündelten Services in Eigenleistung, weshalb Zukäufe gefördert werden. Damit kann das Leistungsspektrum der Facility Services-Unternehmen breiter aufgefächert werden und auf spezielle Kundenbedürfnisse – wie etwa bei Flüchtlingsheimen oder denkmalgeschützten Häusern – besser eingehen.

Thomas Ball, Senior Consultant bei Lünendonk, sieht in Zukunft ganz spezielle Anforderungen auf die momentan starken FS-Unternehmen zukommen: „Größte Herausforderung auf diesem Weg bleibt nach wie vor der Personalmangel. Automatisierung und Digitalisierung werden erst mittelfristig einen spürbaren Effekt auf den Markt haben und dazu beitragen, dass die Folgen des demografischen Wandels weniger gravierend für den Wirtschaftsstandort Deutschland sind.“ An der Studie von Lünendonk waren 70 FS-Unternehmen beteiligt – diese haben gemeinsam rund 30 Prozent Anteil am deutschen Markt. Die nächsten Jahre sehen die Unternehmen ausschließlich positiv und erhoffen sich einen weiteren Anstieg des Marktvolumens.

Ihr Immobilien-Management Profi!

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Kurz & Bündig > Facility Management Google Home

Konkurrenz für Alexa n Seit Anfang August gibt es den Sprachassistenten Google Home in Deutschland zu kaufen. Dieser soll Amazon Echo Dot Konkurrenz machen.

Via Sprachbefehl „Ok, Google,...“ liefert das Produkt Informationen zu Wetter und Verkehr, spielt die Lieblingsmusikliste ab oder lässt die letzte Folge der angesagten Serie auf dem Fernseher laufen – vorausgesetzt, man verwendet kompatible Partnerprodukte. Wie schon „Alexa“ von Amazon kann auch Google Home die Steuerung von Beleuchtungssystemen oder anderen „smarten“ Haushaltsgeräten übernehmen. Außerdem lernt der Assistent aus Anfragen und Befehlen und soll sich so ständig verbessern. Mit knapp unter 150 Euro kostet Google Home rund 30 Euro weniger als Amazon Echo. Jedoch bietet Amazon mit den Echo Dot zusätzlich ein günstiges Modell ohne das aufwendigere Lautsprechersystem.

FK Austria Wien

Haustechnik violett n Die Wiener Austria hat die ENGIE Gebäudetechnik GmbH als Partner für die haustechnischen Anlagen, Heizung, Kälte, Lüftung und Mess- sowie Regeltechnik gewonnen. Laut Wirtschaftsvorstand Markus Kraetschmer wollen die „Violetten“ im Juli 2018 ihr Heimstadion neueröffnen. Zurzeit müssen die Heimspiele noch im Ausweichquartier – dem Ernst-HappelStadion – abgehalten werden. Mit ENGIE haben die Austrianer nach der Eröffnung einen erfahrenen Partner an ihrer Seite. Die Beheizung des Innenlebens der Nord- und Westtribüne sowie der Skylounge, Büros, Besprechungsräume und Festsäle wird zukünftig von dem Gebäudetechnikunternehmen übernommen. Außerdem werden die Räumlichkeiten kompliziert belüftet und klimatisiert, wobei dafür eine neue, luftgekühlte Kältemaschine auf die zukünftige Nordtribüne platziert wird. Die Garage wird ebenso von ENGIE betreut: Sie bekommt spezielle Abluft- und Brandmeldeanlagen.

Planon

n Planon, Anbieter innovativer Software für Corporate Real Estate und Facility Manager, stellt sein Integrated Workplace Management System (IWMS) der Elite-Universität Dartmouth College in den USA zur Verfügung. Profitieren sollen von der Zusammenarbeit die Wartungs- und Instandhaltungsabläufe sowie das Flächenmanagement der Ivy League-Einrichtungen. „Wie andere Hochschulen und Universitäten in Nordamerika und weltweit migriert Dartmouth Altsysteme auf Planon Universe in der Cloud. Im Rahmen dieser Partnerschaft stattet Planon Dartmouth mit dem fortschrittlichsten, umfassendsten und innovativsten IWMS der Welt aus“, zeigt sich Fred Guelen, CFO und Präsident von Planon Nordamerika, stolz auf den Erfolg. Zu Recht, denn Planon war nicht der einzige Bewerber im Feld.

Ausgewählt wurde der Software-Anbieter letztendlich unter anderem wegen der im Design der Software eingebetteten Best Practices, die auf mehr als 2.000 Implementierungen weltweit beruhen.

News Ticker Kommunikation: PROMOS consult hat eine Eigentümer-App für Vonovia entwickelt. Sponsor: Die Sponsorvereinbarung zwischen SIMACEK und den SKN Frauen wurde bis 2021 verlängert. Umstellung: Eine neue gesetzliche Regelung, die mit 1.

Jänner 2018 in Kraft treten wird, verbietet den Betrieb aller Heizöl-Leicht-Anlagen kleiner als 400 kW.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: Ralf Kalytta / Fotolia; bht2000 / Fotolia; Telenot

Optimierung der Ivy League

Kurz & Bündig > Facility Management Telenot

Alarm n Telenot ermöglicht es erstmals, seine Alarmanlage via App und Homepage selbst zu planen. Dafür wurde vom Spezialisten für Sicherheitstechnik der Alarmanlagen-Konfigurator „PlanSec“ entwickelt.

Dafür muss man den Gebäudegrundriss hochladen. Ist kein Grundriss vorhanden, kann man in Standardgrundrissen die gewünschte Zusammenstellung der Alarmanlage planen. Danach können die einzelnen Komponenten – z.B. Bewegungs- und Rauchmelder – virtuell platziert werden. Dieses Konzept kann als Basis für eine vom Fachmann entworfene Sicherheitslösung dienen. „Es gibt Sicherheitslücken, die sind vom Laien oft nicht erkennbar, hier ist dann der Fachmann gefragt“, informiert Sicherheitsexperte Martin Unfried, Niederlassungsleiter von Telenot Österreich mit Sitz in Vorchdorf (OÖ).

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Mit Herbst Sicherheit.

Besser.

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Kurz & Bündig > Facility Management Expertenbefragung

Überhitzung n Durch den Klimawandel werden Wetterextreme immer häufiger. Klimaforscher sagen immer höhere und länger andauernde Hitzeperioden im Sommer voraus. Seit 2011 erhebt „Zukunft Bauen“, welche Themen in den kommenden fünf Jahren relevant sein werden. Hitzevermeidung steht hier mitunter an der Spitze. Ein umfassender Hitzeschutz ebenso wie ein energetischer Standard kann mit integraler Planung von Beginn an festgelegt werden. Ganzheitliche Lösungen sind nur im Neubau und bei ganzheitlicher Sanierung möglich. Dabei sind Klimaanlagen nicht zu empfehlen, da sie die warme Luft nur umverteilen und nicht wirklich kühlen.

Das bedeutet: Je kühler der Raum, desto heißer die Abluft und somit die Umgebung. Am sinnvollsten ist es, die Sonneneinstrahlung durch die Fenster so gering wie möglich zu halten. Dabei nützen Außenjalousien mehr als Innenjalousien.

Auch über die Luftregulierung lässt sich einiges machen. Tagsüber sollte keine warme Luft in den Raum gelassen werden – Fenster erst nachts öffnen.

City Center Amstetten

Energiewende n Die ENGIE GmbH plant, errichtet und betreibt als Turn-Key-Provider eine Photovoltaik-Dachanlage auf dem Metro Cash & Carry Markt in St. Pölten. Die Anlage mit 1.008 kWp soll Energielieferant für das Energieliefer-Contracting mit METRO für die nächsten 25 Jahre sein. Das gesamte Projekt liegt in der Verantwortung von ENGIE, was die Bereitstellung der Finanzierung, Genehmigungen, Subventionen und die Vermarktung beinhaltet. Es handelt sich um ein Zero-Emission-Gebäude.

Neuer Glanz n „Alles strahlt in neuem Glanz“ – unter diesem Motto unterzog sich das City Center Amstetten nach 15 Betriebsjahren einem ganzheitlichen Refurbishment. Für die jährlich rund 2,5 Millionen Besucher des Einkaufszentrums im Mostviertel investierte die Eigentümerin IG Immobilien fünf Millionen Euro in den neuen baulichen und gestalterischen Markenauftritt.

Begonnen hat IG Immobilien mit der Projektplanung bereits im ersten Quartal 2016. Die Modernisierung mit den Partnern BEHF Corporate Architects und Christian Mikunda, Experte für Erlebniswirtschaft, wurde dann innerhalb weniger Monate bei laufendem Betrieb vollzogen. Das besondere Highlight ist jetzt die regenbewässerte grüne Fassade. „Wichtig war uns, das Gebäudekonzept so nachhaltig wie möglich auszurichten. Die neue, begrünte Fassade des CCA ist dabei wegweisend für ein Konzept, das mit der Natur und dem Stadtklima im Einklang steht“, so Hermann Klein, Geschäftsführer der IG Immobilien Unternehmensgruppe.

Durch die Fassade muss das City Center künftig weniger geheizt und gekühlt werden.

News Ticker Auszeichnung 1: Festo erhielt für drei Ventile und einen pneumatischen Antrieb den Red Dot Design Award 2017.

Auszeichnung 2: Die ISS Österreich konnte bei der diesjährigen TMC (Top Management Conference) überzeugen und die Awards in drei Kategorien für sich entscheiden.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: Karl Allen Lugmayer / Fotolia; Robert Kneschke / Fotolia

ENGIE

Kurz & Bündig > Facility Management

WIR SCHAFFEN IHNEN KREATIVEN FREIRAUM

Schneider Electric & nxtControl

Übernahme n Mit 30. Juni hat Schneider Electric, Spezialist in Energiemanagement und Automatisierung, nxtControl aus Niederösterreich übernommen. nxtControl ist Vorreiter im Bereich der Echtzeit-Steuerungssoftware für verteilte Systeme und weltweit anerkannter Softwarespezialist für die Industrie 4.0- und IIoT- (Industrial Internet of Things) Anwendungen. Es entwickelt Softwarelösungen für die Industrie- sowie Gebäudeautomation. Dadurch werden Engineering-Kosten reduziert und der

Industrie 4.0 und IIoT Lösungen durch anpassungsfähige, verteilte und datendurchgängige Steuerungstechnik ermöglicht. Karl Sagmeister, General Manager von Schneider Electric Austria: „Mit der Technologie von nxtControl haben wir unserem Lösungsportfolio ein wichtiges Puzzlestück hinzugefügt. (...)

Umso mehr freut es uns natürlich, dass wir den Lösungsansatz von Schneider Electric durch die Übernahme einer österreichischen Firma komplementieren konnten.“

Verwalter-IMMY

Härtetest n Bis heute gab es kaum offizielle Daten über Qualität und Leistungsumfang von Hausverwaltungen. Allein in Wien gibt es rund 1.000 dieser Unternehmen. Ab 2018 soll sich das ändern. Ein Konzept dafür wurde in den vergangenen Monaten bereits von der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erstellt.

Dies beinhaltet einen Test mit drei Phasen zur Qualitätsprüfung von Hausverwaltungen. Im Gegensatz zum Makler-IMMY werden die getesteten Hausverwalter offiziell kontaktiert.

Nach Zustimmung der Überprüfung werden die erforderlichen Daten abgefragt. Im Anschluss kommt es zu einem sogenannten „Mystery Shopping“. Abschließend findet eine Kundenzufriedenheitsmessung in Form von Telefoninterviews statt. „Kunden müssen derzeit meist noch aus dem Bauch entscheiden. Doch gerade bei der Wahl

der richtigen Hausverwaltung kann man viel Geld und Ärger sparen. Die Qualität der Dienstleistung ist wichtig für das Image der gesamten Branche, aber auch für jedes einzelne Unternehmen, denn der Konkurrenzkampf wird ständig härter. 2006 haben wir mit dem Makler-IMMY in Wien begonnen. Dieser hat sich seitdem zum wichtigen Kriterium für Konsumenten bei der Maklerwahl etabliert. Mit dem Verwalter-IMMY möchten wir für Wohnungs- und Hauseigentümer ein Service einführen, bei dem wir die Wiener Hausverwaltungen gegenüberstellen und die besten Betriebe vor den Vorhang holen“, so Fachgruppenobmann Michael Pisecky.

Wie auch schon beim Makler-IMMY wird es einen Testlauf geben, der im Laufe der Jahre ausgeweitet wird. Bereits Ende Jänner 2018 sollen die Ergebnisse des Verwalter-IMMY feststehen und veröffentlicht werden.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Facility Management Piepenbrock

Prüfung bei Hertz

SAUTER

Energiemanagement n Mit dem Energiemanagementsystem EMS 3.5 von SAUTER lassen sind Energieflüsse einfach verstehen und optimieren.

Für die Verbesserung des Energiemanagements werden Einsparungspotenziale aufgezeigt. Mit der Erweiterung des Systems bietet SAUTER EMS die Möglichkeit eines automatischen Datenaustausches.

So soll die Marktpositionierung als offenes und unabhängiges System gesichert und weiter vorangetrieben werden. Die neue Version bietet außerdem neue grafische Darstellungsmöglichkeiten, die für Kundenanforderungen noch flexibler sind. Eine automatische Berichterstattung lässt sich durch das Alarmmodul umsetzen.

REHAU

Grüner Strom n Im REHAU Werk in Wittmund setzt man auf Wind der Nordseeküste. Mit dem Einsatz eigener Produkte und Systeme werden Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Unternehmen umgesetzt. Eine REHAU-Geothermie-Heizung versorgt die Lagergebäude, was den jährlichen CO2-Ausstoß um ca.

90 Tonnen reduziert und etwa 7.000 Euro Energiekosten einspart. Um noch weitere Ansätze zur Nachhaltigkeit voranzutreiben, kaufte REHAU zwei Windräder mit je 600

kW vom Stromanbieter EG Wittmund auf einem angrenzenden Grundstück des Werkgeländes. Seit Mai 2017 sind die Windräder für REHAU in Betrieb. Außerdem soll in eine Photovoltaikanlage investiert werden. In Sachen Umweltschutz wurden klare Ziele gesteckt: Bis zum Jahr 2020 sollen im Vergleich zu 2009 pro Tonne Ausbringung der Energieverbrauch um 30 Prozent, die CO2-Emissionen um 20 Prozent und der Wasserverbrauch um 40 Prozent reduziert werden.

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Anke Herrmann wird die zweite Geschäftsführerin der CalCon Ingenieursgesellschaft mbH. Sie verstärkt das Team rund um Irene Pawlica.

Zukünftig leitet der 53-jährige Diplomkaufmann Joachim Birnthaler die Division Real Estate & Infrastructure von TÜV SÜD.

Kristin Hoffmann wechselt nach fünf Jahren von CBRE zur ÖRAG. Hier ist sie für das Unternehmens- und Property Marketing zuständig.

News Ticker Neuaufträge: MEC Metro-ECE Centermanagement hat die Wisag Facility Management Holding mit fünf Neuaufträgen betraut.

Auftrag: Die DIM Deutsche Immobilien Management übernimmt den Auftrag für das kaufmännische und technische Property Management des Einkaufszentrums „Stadt-Galerie“ in Wiesloch. Auftraggeber ist die Patrizia GewerbeInvest KVG.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Fotos: JEFs-FotoGalerie.de / Fotolia

n Piepenbrock wurde von der Hertz Autovermietung mit der Prüfung der elektrischen Betriebsmittel an 71 Standorten beauftragt. Die Überprüfungen fanden im Zeitraum 1. Juni bis 31. August statt. Mittels Barcode werden alle Geräte inventarisiert sowie alle erforderlichen Messungen und Funktionsüberprüfungen durchgeführt. Die ermittelten Messwerte werden digital in einer Datenbank abgesichert.

Vorgeschrieben wird diese periodische Überprüfung aller elektrischen Betriebsmittel zur Unfallverhütung gemäß der Norm DGUV Vorschrift 3.

Bereits seit fünf Jahren dauert die Partnerschaft an. Durch den Auftrag für die Betriebsmittelüberprüfung wird die Zusammenarbeit zwischen Piepenbrock und Hertz noch erweitert. Schon 2012 beauftragte Hertz den Gebäudedienstleister mit Services der Unterhalts- und Glasreinigung an diversen Standorten.

Kurz & Bündig > Facility Management

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AVANCIS

Solar für Senn-Areal n Die Fassade des Wohn- und Geschäftshauses am Lagerhausweg 12 in Bern produziert seit August ihren eigenen Strom. AVANCIS hat das Gebäude mit 130 leistungsstarken PV-Modulen auf 135 Quadratmetern ausgestattet, die insgesamt 12 MWh Solarstrom pro Jahr erzeugen. Als Bauträger hat sich Fambau aufgrund der energieeffizienten Anforderungen an den Neubau für eine integrierte Solaranlage entschieden. Ebenso war ein hoher ästhetischer Anspruch gegeben. Die Glasoberfläche der Solarfassade sollte ein homogenes und hochwertiges Bild ergeben – die einzelnen PV-Module sowie die Zellstruktur durften nach Anforderungen der Bauherrenschaft nicht sichtbar sein. In nur drei Monaten wurden sowohl Planung als auch Verbauung der Solarfassade durchgeführt. „Mit den Anforderungen an die gesetzlichen Energieeffizienzkriterien geben wir Architekten, Fassadenplanern und Investoren ein Bauprodukt für solares Bauen an die Hand, das nicht nur individuell und ästhetisch ist, sondern sich ganz konkret als Energie-Lösung rechnet“, ergänzt Jochen Weick, Head of Business Development & Sales bei AVANCIS.

Fachtagung Dachausbauten am Bsp. Wien

Projektentwicklung, Technik & Recht, Praxiserfahrungen mit Architekt Baumeister DI POPP | Dr. SCHEUCH RA Dr. GARTNER | Sen.-Rat DI KIRSCHNER | OAR BARTL von 27.–28.11.17, Wien | 14.–15.05.18, Wien

Praxiswissen & Rezertifizierung für Immobilienverwalter-AssistentInnen nach ONR 43002-1 mit RA Mag. RICHTER | Mag. (FH) Dr. HOFER am 23.11.17, Wien

Praxiswissen & Rezertifizierung für Immobilienmakler-AssistentInnen nach ONR 43001-1 mit RA Mag. RICHTER | Mag. (FH) Dr. HOFER am 12.12.17, Wien

Herausforderungen im Projektmanagement

Zusammenarbeit, Kommunikation & Entscheidungen in Stress- und Krisensituationen mit Dr. WEISS von 23.–24.11.17, Wien 17.–18.05.18, Wien Herbst 2017 | ImmoFokus

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Die Bautafel: eines der wichtigsten analogen Werbemittel im Immobilienmarketing Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Wahlplakate spielen eine wichtige Rolle in der heißen Phase des Wahlkampfes zur finalen Meinungsbildung. Auf den Wahlplakaten werden die wesentlichen Botschaften des Wahlprogramms verdichtet und analog an markanten Punkten platziert. Eine Bautafel erfüllt eine ähnliche Funktion und nimmt neben den vorwiegend digitalen Werbemaßnahmen eine weiterhin wichtige Rolle als analoger Touchpoint in der Customer Journey ein.

Point-of-Sale-Marketing (POS)

Sie ist ein wesentliches Vermarktungstool des sogenannten Pointof-Sale-Marketings (POS-Marketing) im Immobilienmarketing, wesentlich deshalb, weil bis zu 50% der Wohnungssuchenden innerhalb des Bezirkes umziehen, wie das z.B. in den Bezirken Donaustadt und Floridsdorf der Fall ist. Die Zielgruppe sind Bewohner aus der Umgebung, die ihre Wohnsituation verbessern wollen, aber auch wohnungssuchende Passanten von angrenzenden Bezirken, die die Baustelle meist mit dem Auto oder

IST DAS EINE GUTE BAUTAFEL? WIR SIND AUF IHR FEEDBACK GESPANNT - SCHREIBEN SIE UNS: PHILIPP KAUFMANN ph.kaufmann@media-house.at 46

ImmoFokus | Herbst 2017

Fahrrad passieren. Von einem oder auch mehreren Aufstellungsorten wird velangt, dass jede Person, die in Sichtkontakt mit der Baumaßnahme kommt, möglichst direkt auf die Bautafel stößt, um die wichtigsten Informationen über das Objekt zu erhalten. Dadurch erreicht man im Umfeld des Projektes eine hohe Kontakthäufigkeit mit den wichtigsten Inhalten über das Objekt wie Hauptbotschaft, Rechtsform (Eigentum oder Miete), wesentliche Eigenschaften, wie beispielsweise Anzahl der Wohnungen und Wohnungsgrößen sowie Angaben über den oder die Ansprechpartner. Eine ausreichende Größe der Bautafel ist von entscheidender Bedeutung. Die aussagekräftige Botschaft des Objekts soll sowohl für den Fußgänger als auch für den vorbeifahrenden Autofahrer oder Fahrradfahrer sofort – am besten von beiden Richtungen – leicht lesbar sein.

Von Analog zu digital

Die Transformation des analogen Touchpoints hin zur digitalen (Projekt)-Website sollte mittels eines QR-Codes erleichtert werden. Im Sinne eines einheitlichen CD sämtlicher Einzelmaßnahmen ist es notwendig, eigene oder von externen Vertriebspartnern aufzustellende Bautafeln dem einheitlichen Konzept und Design anzupassen. Bei der Materialwahl sollte darauf geachtet werden, dass die Bautafel witterungsbeständig und bei Bedarf auch zu reinigen ist. Weiters ist eine Beleuchtung der Bautafel eine sinnvolle Maßnahme, da das die Kontakthäufigkeit signifikant erhöht. Dies ist zwar nicht immer rechtlich möglich, aber es gilt dafür zu kämpfen.

Je nach Güte des Standortes können bis zu 20 Prozent der Käufer über eine Bautafel gefunden werden, dies liegt auch daran, dass Nachbarn und Menschen des unmittelbaren Umfelds ein großes Interesse haben, was denn dort passiert. Dieser natürliche Informationsbedarf kann befriedigt werden, wenn die Bautafel vorhanden und gut ist. Weitere Baustellenmarketing-Tools wie z.B. Vermarktungstransparente, Bauzäune, Marketing Suite / Musterwohnung oder Baustellenevents werden wir gesondert in einem der nächsten Artikel darstellen.

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Positionen und Meinungen

Echte Juwelen Seltenheitswert. Ein prachtvolles Zinshaus in der Wiener Innenstadt zu bekommen, ist schwierig geworden.

Markus Arnold, Arnold Immobilien, erz채hlt im Interview, warum er selbst kein Zinshaus besitzt und was er f체r seine Kunden sonst noch im Repertoire hat.

Das Gespr채ch f체hrte: Michael Neubauer

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Positionen und Meinungen

Wir treffen einander am Franziskanerplatz. Warum gerade hier? Wie sind Sie auf diesen Ort gekommen?

Markus Arnold: Weil er mein Lieblingsmittags- und -abendplatz ist. Weil ich ihn für einen der schönsten Plätze Wiens halte und weil er vielleicht dem typischen Wiener Stadtbild nicht mehr ganz entspricht und doch sehr viel Gründerzeit ist. Der Platz hat eine 500 Jahre alte Geschichte und einen eigenen Charme, den ich eigentlich aus Großstädten wie Rom oder Mailand kenne.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen, wenn ich mir ein Zinshaus am Franziskanerplatz kaufen möchte? >> Es wird Ihnen hier niemand ein Zinshaus verkaufen.

Nein? Kann der Preis nicht hoch genug sein? >> Es gibt durchaus Menschen, die das Haus lieber haben als das Geld am Konto. Auch wenn es gegen mein Geschäft ist. Das sehe ich ungern, sagen wir es so. Gewisse Juwelen werden den Besitzer niemals wechseln, es sei denn, man

muss. Und die meisten, die hier Häuser besitzen, müssen nicht.

zirk – sind nun auch für Private interessant geworden. Niedrigere Preise – höhere Renditen.

Wie viele Zinshäuser kommen im innerstädtischen Bereich, um den 1. Bezirk, im Jahr auf den Markt? >> Es dreht sich immer etwas. Jedes Jahr werden auch im ersten Bezirk Zinshäuser verkauft.

Natürlich gibt es hier die geringste Anzahl an Transaktionen aller Bezirke. Wenn Sie aber die Kaufpreise sehen, macht es natürlich einen sehr großen Marktanteil aus. Von der Milliarde Euro, die mit Zinshäusern umgesetzt wird, werden es immer 100 bis 200 Millionen sein.

Es kommt auf das Jahr an, das wir gerade erwischen. Im 1. Bezirk werden zwischen vier und fünf Häuser verkauft – maximal zehn.

Also keine Verknappung? >> Was sicher weniger geworden ist, sind die klassischen Juwelen. Das prachtvolle Zinshaus mit den schönen Fassaden und Hauseingängen. Die sind mittlerweile schwieriger zu bekommen – gibt es aber auch immer wieder. In Summe sehen wir, dass das Volumen, das am Markt investiert ist, entweder steigt oder zumindest gleich bleibt.

Wo sind im Moment die Hotspots – wo werden am meisten Häuser verkauft in Wien? >> Das kann man auf den Bezirk gar nicht mehr ummünzen. Es hat sich gezeigt, es werden überall Häuser verkauft. Den Bezirk, wo keine verkauft werden, gibt es einfach nicht. Bezirke, die man früher ausgelassen hat – klassisch der zehnte Be-

Wie sind Sie auf das Segment Zinshaus gekommen? >> Ich hatte beruflich immer viel mit Zinshäusern zu tun. Bei der Allgemeine Immobilien AG habe ich den Vertrieb geleitet und ein großes Zinshaus-Paket an die Conwert verkauft – und in Folge die Investmentabteilung bei Conwert geleitet...

Also mit dem Paket zur Conwert gewechselt? >> Ja. Es wäre auch schwierig gewesen, einen Vertrieb zu leiten, wenn 80 Prozent der Häuser nicht mehr da sind. Ich bin kein Däumchendreher. Man braucht eine Aufgabe.

Nach fünf Jahren Conwert beziehungsweise Resag bin ich auf den Gedanken gekommen, mich selbstständig zu machen. Das habe ich relativ rasch durchgezogen. Gerade das Zinshaus begleitet mich schon mein ganzes Leben.

Mein Großvater war selbst Baumeister und hat eine Baufirma gehabt. Mit vier Jahren bin ich mit ihm schon Häuser ausmessen gegangen.

An der Immobilie bin ich nie vorbeikommen.

Irgendwann hat man es im Blut – dann muss man es machen.

War es immer der Berufswunsch, etwas mit Immobilien zu machen, oder gab es auch den Lokführer oder Feuerwehrmann? >> Gute Frage. Ich glaube, dass das Thema Immobilien immer eines war. Ich kann nicht sagen, dass ich gerne Astronaut geworden wäre.

Anwalt hätte mir auch gut gefallen. Bis ich angefangen habe, Jus zu studieren. Das war dann doch nicht meines. Immobilien waren immer

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„Ich kann nicht sagen, dass ich gerne Astronaut geworden wäre.“ Teil meines Lebens, deshalb war es einfach, in diese Richtung zu gehen.

Vor Kurzem haben Sie bekannt gegeben, dass Sie auch im Bereich Gewerbeimmobilien tätig sein werden. Gehen Sie mit Kunden aus dem Zinshaus- in den Gewerbeimmobilienmarkt oder wollen Sie neue Kunden ansprechen? >> Das sind zwei Themen. Dadurch, dass wir durch die Niederlassungen im Ausland ohnehin schon viel Gewerbe machen, war das Thema für uns nicht neu. Das zweite Thema war, dass die Kunden, die durchaus schon mehrere Wohnhäuser gekauft haben, für die Diversifizierung ihres Portfolios in die Gewerbeecke schauen und – angesichts der hohen Renditen – das Risiko der Gewerbeimmobilien nicht mehr als so schrecklich empfinden wie noch vor vier oder fünf Jahren.

Wir waren selbst überrascht, wie groß der Markt bei privaten Kunden ist, die kleine Ti-

ckets in Gewerbe kaufen wollen. Wir verkaufen gerade aus einem Paket von Fachmarktzentren, wo die Ticketgrößen zwischen ein und zwei Millionen Euro liegen. Das geht wie die warmen Semmeln. Die Größe ist überschaubar und die Rendite gut. Selbst wenn es halb leer steht, ist es noch immer besser als auf der Bank.

Wer investiert? >> Das sind lokale Größen, die die Lagen kennen. Das Thema ist über ganz Österreich verstreut. Die wissen auch, dass es eine Nachnutzung gibt, auch wenn der Mieter einmal abhandenkommt. Im Gewerbe kauft man

weniger das Gebäude als den Mieter. Der zählt als Einnahmequelle mehr als die Ziegelsteine beim Zinshaus.

Sie sind auch in Ungarn, der Slowakei und der Tschechischen Republik tätig. Nur am Zinshausmarkt oder auch im Bereich Gewerbeimmobilien? >> Das ist es eine Durchmischung. In Bratislava, wo wir hauptsächlich tätig sind, ist es überwiegend Gewerbe. In Ungarn ist es im Zinshausbereich insofern schwerer, weil die 100-ProzentLiegenschaften nicht so vorhanden sind wie in Österreich. Man hat in der postkommunis-

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Positionen und Meinungen

„Ich werde Ihnen nie abraten, eine Immobilie zu kaufen – ob eine ganze, halbe oder nur ein Achtel. Sie können nichts falsch machen.“

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tischen Ära den Mietern die Immobilie geschenkt. Dort ist das Thema, dass die Entwickler wieder die Anteile zusammenkaufen und dann wieder weiterverkaufen. Das ist wesentlich mühsamer. Daher ist der Markt ein Kleinerer, das heißt aber nicht, dass es ihn nicht gibt.

Gewerbeimmobilien in Prag bzw. Tschechien waren immer ein Thema, wobei wir dort immer noch das klassische Zinshaus behandeln...

… und liegen bei...? >> In Prag im ersten Bezirk sind Sie mit einem Zinshaus bei knapp 3 Prozent. Was schon teuer geworden ist in den letzten Jahren. Man darf auch nicht vergessen: Prag war vor der Krise genauso teuer wie Wien und hat dann den Weg nach unten gemacht, aber sich wieder völlig erholt. Ich glaube, das Investmentvolumen in Tschechien ist höher als in Österreich.

Würden Sie davon abraten, Zinshausanteile zu kaufen? >> Ich werde Ihnen nie abraten, eine Immobilie zu kaufen – ob eine ganze, eine halbe oder nur ein Achtel. Warum nicht? Sie können nichts falsch machen. Dann verkaufen Sie es halt wieder.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Ankauf ? >> Das kommt auf Ihre Bank an. Das Geld kostet sehr wenig, damit können Sie als Privater mit 20 bis 25 Prozent Eigenkapital jedes Haus finanzieren. Am Ende des Tages ist es eine Frage der Bank.

Wenn ich ein Zinshaus will, wo bekomme ich die höchsten Renditen? >> Die höchste Rendite haben Sie in Budapest.

Prag ist sehr ähnlich zu Wien und in Bratislava gibt es nur wenige klassische Zinshäuser.

Die Slowaken sind eher Wohnungskäufer als Mieter. Allerdings sinken in allen Märkten die Renditen.

Hat sich die Einstellung Ihrer Kunden geändert? Am Anfang hieß es noch, man solle relativ viel Eigenkapital haben... >> Die meisten meiner privaten Kunden tauschen Geld gegen Steine. Damit stellt sich das Thema nicht. Man hat das Geld vom Konto weg und besitzt eine Immobilie. Ob man die

Immobilie mit einer Hypothek belastet oder nicht, ist eine Frage, die man sich erst stellt, wenn die Transaktion abgewickelt ist. Mittlerweile aber haben auch die Privaten gemerkt, dass sie günstig finanzieren können.

Viele Ihrer Branchenkollegen sind nach Deutschland gegangen... >> Mache ich natürlich genauso. Das ist der größte Markt in Europa und ein wahnsinnig lebendiger und spannender Markt. Es macht mir auch Spaß, immer etwas Neues zu machen.

Und welche Region? >> Jetzt einmal Berlin. Ich denke, wenn man sich als internationaler Makler bezeichnet, muss man auch in der Hauptstadt sein. Wo die Reise hingeht – wir werden sehen.

Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? >> Da würde ich lügen, wenn ich sage, dass ich es nicht bin.

Was war ihr größter Erfolg? Und die Gegenfrage: Was war die größte Niederlage? >> Ich glaube, als Makler hat man die größte Niederlage nicht im Gedächtnis, gezwungenermaßen.

Oder Herausforderung? >> Herausfordernd ist es immer – und jedes Haus, das man verkauft, ist ein Erfolg.

Niederlagen merke ich mir nicht, das ist verschüttete Milch. Man reift daran, das ist klar.

Und in der Größenordnung, in der wir arbeiten, da gibt es zwangsläufig Niederlagen.

Sind Sie selbst in Immobilien investiert? >> Ja, aber immer nur in Wohnungen.

Vorsorgewohnungen? >> Was mir gerade so gefällt.

Und warum kein Zinshaus? >> Weil ich meinen Verkäufern nicht in die Suppe spucken kann. Man lebt ja auch davon, dass man über mich Häuser erwirbt, entwickelt und verkauft. Wenn ich in dieser Kette den Händlern ihre Ware wegnehme, bin ich nicht glaubwürdig. Oder kaufen Sie gerne beim Fleischer, der das beste Schnitzel selber isst?

Hatten Sie am Anfang Ihrer Immobilienkarriere einen Mentor? >> Ja, absolut. Ich glaube, dass meine wichtigste Person in meiner Immobilien-Karriere

„Die meisten meiner privaten Kunden tauschen Geld gegen Steine.“

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Positionen und Meinungen

„Niederlagen merke ich mir nicht, das ist verschüttete Milch.“ Helmut Helmut Rüdiger Scholz war, der mich von 0 auf 100 als seinen Vertriebsmann installiert hat und mir in Wahrheit, obwohl er leider schon verstorben ist, bis heute durch all das hilft, was ich vorher von ihm gelernt habe. Da waren viele Dinge, die heute in der Immobilienbranche gang und gäbe sind, die hat er erfunden. Er war einer der ersten Zinshauskäufer. Das Bauherrenmodell war seine Idee.

Haben Sie schon Ihre persönliche Traumimmobilie gefunden? >> Nachdem ich grundsätzlich ein Unruhegeist bin, bin ich, wenn ich einmal wo eine Zeitlang gewohnt habe, auf der Suche nach der nächsten Immobilie. Es wird aber immer schwieriger. Ich bin schon knapp dran, sagen wir es so.

Wie oft sind Sie schon umgezogen? >> Gar nicht so oft. Drei oder vier Mal. Aber ich habe es mir immer sehr gut und lange über-

legt. Bis ich dann etwas finde, dauert es mindestens ein Jahr.

>> Über 40, mit Berlin im September knapp 50 Mitarbeiter.

Ich habe gelesen, Sie hätten einmal in einer Garconnière in Oslo und einer NeubauWG in Havanna gelebt. Wie kommt man nach Oslo und Havanna? >> Oslo ist einfach: Das war eine Frau, sonst geht man nicht in den kalten Norden – noch dazu, wo ich die Kälte hasse. Bei -16 Grad jeden Tag, da kann es nur die heiße Liebe sein.

In Wahrheit meist über Initiativbewerbungen, die wir mittlerweile häufig bekommen. Die meisten, die in die Branche wollen und wissen, dass wir eigentlich Leute suchen, die als Makler nicht vorbelastet sind. Diese Message haben wir gut auf den Markt gebracht. Die kommen zu uns und hätten gerne gesehen, wie das so abläuft. Ich könnte das Rezept nicht sagen, wo man sie herbekommt. Ich glaube, dass die Komplexität sämtlichen Werbens, das wir betreiben, die Leute zu uns führt.

Havanna war ein Thema der Sprache. Ich habe ein Jahr nach der Matura in Malaga verbracht und wollte dieses Wissen auffrischen. Der einzige Ort, den ich mir damals leisten konnte, war Havanna. Dort war alles so billig, da habe ich gedacht, da bleibe ich ein Zeiterl.

Wie suchen Sie einen Mitarbeiter? Wie viele haben Sie derzeit?

Wenn wir ein Inserat in die Zeitung stellen, sprechen wir genau die Leute an, die wir nicht ansprechen wollen. Wenn wir niemanden direkt ansprechen, kommen die Leute, die wir gerne haben. So haben wir eigentlich Mitarbeiter in den letzten Jahren akquiriert.

Wie darf man das verstehen, „als Makler nicht vorbelastet“? Ein Mitarbeiter vom Mitbewerb kommt nicht in Frage? >> Schwierig. Ich glaube, von den 50 Mitarbeitern, die es dann sind, sind knapp 30 Makler.

Und von den 30 haben nur drei eine Maklervorerfahrung. Und diese drei auch nur deswegen, weil ich sie gut kannte und weil ich weiß, dass die sich noch etwas zeigen lassen und nicht kommen und sagen „Ich mache das schon seit zehn Jahren, du brauchst mir nichts erklären.“ Wir machen die Dinge halt anders – und da lege ich großen Wert drauf.

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Wie sehen Sie PropTechs? Fluch oder Segen? >> Da reden wir darüber, ob das Digitale den Menschen ersetzt. Ich halte es für fahrlässig und für falsch. Ich glaube, dass das Versprechungen sind, die nachhaltig nicht erfüllt werden können. Es kann mir niemand erklären, dass Erfahrung auf einmal keine Rolle mehr spielt. Eine Maschine oder ein Code kann nie die Erfahrung eines Menschen haben.

Virtual Reality? Manche setzen darauf, dass Käufer oder Mieter das Objekt erst bei Vertragsabschluss in Wirklichkeit sehen. >> Das wird bei uns nie passieren. Das ist unmöglich. Sie werden nie das Vertrauensverhältnis, das sie zu einem Makler haben, der sie über Monate und Jahre begleitet und auch etwas bietet, durch virtuelle Realität ersetzen können. Sie werden auch den Wohnungsmak-

ler nicht ersetzen können. Das Berufsbild wird sich stark verändern. Sie werden mit einer 3DBrille in einem Büro auf einem bequemen Sessel sitzen und so die Besichtigung machen und tatsächlich nur die Wohnungen anschauen, die in dieser virtuellen Besichtigung gefallen haben. Das reduziert die Besichtigungen vor Ort von 100 auf 10.

Kurzer Ausblick: 2016 war der Gruppenumsatz bei rund 350 Millionen Euro. Wie sind die Pläne für 2017? >> Die 350 Millionen haben wir heuer schon gemacht. Ich hoffe doch, dass wir die 500-Millionen-Marke knacken. Wir sind auf einem guten Weg. Da müssen dann aber noch ein paar große Top-Deals dabei sein. >> Ja. n

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Positionen und Meinungen

WORDRAP mit Markus Arnold Können Sie sich noch an Ihren ersten Geschäftsabschluss erinnern?

Selbstverständlich. Das war eine 30-Quadratmeter-Garconnière in der Sonnenfelsgasse.

Weil Sie in Havanna waren: Welcher Revolutionär fasziniert Sie? Che Guevara wäre jetzt zu platt. Es gibt ja den ursprünglichen Máximo Líder, das war Camilo Cienfuegos, der – ob Zufall oder nicht – bei einem Hubschrauberabsturz gestorben ist, der wesentlich mehr Sympathiewerte gehabt hätte als Fidel. Wie die Geschichte gezeigt hat, funktionieren Sozialismus, Kommunismus und all diese Themen nicht wirklich. Deshalb wird es wohl Che bleiben. Er war der einzige, der nicht reich gestorben ist.

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Persönlichkeit würden Sie gerne einmal Abendessen gehen oder diskutieren?

Da gibt es ein paar. Es fällt mir nur gerade keiner ein. Aber ich habe da schon einmal darüber nachgedacht. Das wären dann wieder so platte Geschichten wie Elon Musk oder Mark Zuckerberg. Die amerikanisch Gehypten, die wirklich Interessanten.

Welches Buch liegt bei Ihnen am Nachttisch?

Ich kann Ihnen die Autorin nicht sagen.

Es ist ein Krimi.

Blutrünstig? Lesen Sie gerne Krimis?

Unerwarteter Weise ja. Natürlich, ja. Spannung muss man ein bisschen auf der Couch miterleben.

Ich schaue sie mir nicht gerne an, aber ich lese sie gerne.

Welcher Radiosender läuft bei Ihnen im Auto?

Ich höre wenig Radio, ich höre meistens meine eigene Musik. Viel Südamerikanisches, Salsa, lateinamerikanischer Hip-Hop. Aber auch Pop. Ich habe da eine sehr breite Fächerung.

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen?

Mich aus der Fassung zu bringen, ist mittlerweile schwer geworden. Mit Penetranz gepaart mit Dummheit. Sonst schon nichts mehr.

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Von Ihnen der Unternehmergeist.

Von uns die Immobilie.

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Wo sich die Spreu vom Weizen trennt Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Sinkende Wohneigentumsquoten, mangelnde Treffsicherheit im sozialen Wohnbau und Regulierung im privaten Mietsektor: Zu diesen drei Themen hatten wir Fragen an die politischen Parteien vorbereitet.

Dass der Schaffung von Eigentum ein maßgeblicher Stellenwert einzuräumen ist und es hier verschiedener Anreize bedarf, darin waren sich ÖVP, FPÖ und NEOS einig. Nach deren Vorstellung hat Eigentum nicht nur für die junge Generation Bedeutung, sondern auch zu Zwecken der Altersversorgung. Anders die Grünen: „Eigentumswohnungen haben zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses und nicht zur Befriedigung einer hohen Renditeerwartung zu dienen.“ Nur ein vereinheitlichtes System der Mietzinsbildung mit starren Obergrenzen vermag nach Rot und Grün die Schieflage auf dem Wohnungsmarkt zu beseitigen, denn Wohnversorgung zu leistbaren Bedingungen sei eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe.

Gewohnt reagierten die Sozialdemokraten punkto sozialer Treffsicherheit: „Die richtige Balance zwischen Subjekt- und Objektförderung sichert die Treffsicherheit des Systems und die Sicherstellung eines ausreichenden Wohnungsangebotes. Nur, wenn notwendig müsste in die andere Richtung nachgeschärft werden.“ Wie wenig Wirtschaftsverständnis den regulierungswütigen Parteien letztlich zugrunde liegt, die das Grundprinzip der Marktwirtschaft konterkarieren und mit Hilfe von niedrigen Zwangspreisen irriger

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Weise glauben, für Gerechtigkeit frei nach Robin Hood sorgen zu können, soll hier nicht weiter erörtert werden; es liegt auf der Hand.

Trotz sinkender Eigentumsquoten erinnere ich allerdings daran, dass mehr als die Hälfte der Einwohner in diesem Land im Eigentum lebt und erlaube mir an dieser Stelle den Hinweis, dass zunehmende Regulierung im Mietrecht nicht nur ungeeignet ist, die Wohnungsknappheit zu lindern und für mehr Angebot zu sorgen, sondern darüber hinaus negative Wirkung auf jene Menschen hat, die im Eigentum leben: Der Verkehrswert einer Liegenschaft bestimmt sich nun einmal auch nach deren (möglichem) Ertrag und durch die damit einhergehende Abwertung des Wohnungsmarktes sind Schwierigkeiten bei der Besicherung laufender Kredite bereits vorprogrammiert. Davon betroffen wären nicht die „Superreichen“, sondern diejenigen, die sich ihr Eigenheim vom Mund abgespart haben. Mit Bedauern ist zu konstatieren, dass in der derzeitigen Diskussion der Begriff „Eigentum“ nach wie vor zu oft aus der Perspektive des Mieters betrachtet wird und Mietrecht auf die Bedeutung eines Schutzgesetzes zugunsten von Mietern reduziert wird. Mietrecht ist Vertragsrecht und damit Privatrecht und erfordert eine Berücksichtigung der Interessen beider Parteien.

Bereits das ABGB kannte eine „Sozialpflichtigkeit des Eigentums“. Gehen die Forderungen aber so weit, dass die Überlassung von qualitativ gutem und bezahlbarem Wohnraum als Aufgabe der privaten Vermieter gesehen wird, aus der diesen auch kein Gewinn erwachsen soll, wird Eigentum seiner ursprünglichen Bedeutung entkleidet und stellt eine Enteignung unter dem Deckmantel sozialer Gerechtigkeit dar.

Passivhauszertifizierungen in großem Stil?

Kein Problem für uns.

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

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Die Digitalisierung kommt in der Realität an: Wie reagieren wir?

Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Für viele von uns überraschend mussten wir lesen, dass Toys‘R‘Us in den USA pleite ist. Spannend waren für mich die Reaktionen, die ich im Anschluss erlebte. Eine Mutter, deren Tochter mit meinen Kindern in den Kindergarten geht, wunderte sich nicht, da beispielsweise Amazon billiger und einfacher ist. Ein guter Freund kauft die Spielsachen für seine Kinder über Willhaben und erklärte mir kürzlich mit großer Begeisterung, wie toll diese Vorgehensweise ist. Für die wenigen Jahre, in denen sein Sohn mit einem Spielzeug spielt, ist ein billiges Kaufen und ein späteres Verkaufen für ihn der optimale Weg. Ob er damit auch wirklich noch Geld verdient, wie er mir dies überzeugend berichtete, weiß ich nicht. Ich kann es aber kaum glauben. Aber sicher ist die Vorgehensweise in sich schlüssig und es scheint zu funktionieren. Für mich persönlich wäre der Aufwand zu hoch und spätestens die Vereinbarung mit dem Verkäufer zur persönlichen Abholung des Produktes wäre mir zu mühsam. Offensichtlich gibt es viele andere Menschen, denen genau das Spaß macht. Um seinem eigenen Kind ein Lächeln ins Gesicht zu zaubern, ist wahrscheinlich niemand zu Toys‘R‘Us gegangen, allein schon, wenn man sich an die lieblosen Einkaufshallen erinnert.

Für viele ist der Konkurs des Konzerns daher nachvollziehbar. Trifft dies den Kern?

In den USA: Der stationäre Handel leidet Fest steht, dass der stationäre Handel in den USA leidet und es gibt eine Reihe von Konkursen in den USA und viele Große wanken.

Der Handel ist im Umbruch. Wie so oft, ist die USA scheinbar Trendsetter und viele Entwicklungen, die über dem Teich zu beobachten sind, kommen früher oder später zu uns. So war es mit der Sub-Prime-Krise und die Frage stellt sich daher berechtigt: Wird es jetzt beim Handel

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auch so? Für mich steht fest, dass vieles, wie es bisher im österreichischen Handel war, nicht mehr ewig sein wird.

Als aufmerksamer Leser von Tageszeitungen war ich baff, dass im Zusammenhang mit Toys‘R‘Us nur über den Siegeszug von Amazon gesprochen wurde. Für alle Redakteure und Kommentatoren steht das traurige Ende von Toys‘R‘Us einzig und alleine wegen des ehemaligen „Neuankömmlings“ Amazon fest und es herrscht kein Zweifel daran, dies ist noch nicht das Ende, sondern erst der Beginn. Und der Umbruch im Handel ist dramatisch. Alleine im Jahr 2017 gibt es derart viele Pleiten und Toys‘R‘Us ist aktuell nur an 19. Stelle – erschreckend! Und hinzu kommen viele renommierte Ketten, die reihenweise Standorte schließen.

Unser Stadtbild, unsere Erdgeschoßflächen, unsere Handelsimmobilien Wir stehen unbestritten vor dramatischen Veränderungen. Viel mehr, als wir uns dies alle noch vor wenigen Jahren vorgestellt haben, verändert die Digitalisierung den Handel und seine Player: Sieger sind Amazon, welches überraschenderweise zB. mit Whole Food wieder in den stationären Handel vorstößt, Logistikimmobilien und die Post. Wo viel Licht ist, gibt es aber auch viel Schatten und darüber wird derzeit nicht geredet. Gerade unsere Branche ist betroffen. Für uns in der Immobilienbranche sollten alle Alarmsirenen heulen und zwar so laut wie möglich. Spannend wird es, wie die traditionelle Mall, die gut eingefügte Einkaufsstraße oder das Fachmarktzentrum „verwaisen“ könnten bzw. sich die Handelsimmobilien verändern. Darüber gibt es derzeit noch viel zu wenig Diskussion. Für mich steht fest, ich bleibe dran, denn das Thema wird uns wie die Finanzkrise über die nächsten Jahre beschäftigen.

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Mehr als klassisches Verwalten Kommentar: Sandra Bauernfeind EHL Immobilien Management GmbH

n Nachhaltig Immobilien bewirtschaften – erfolgreiche Bewirtschaftung von Immobilien bedeutet mehr als klassisches Verwalten. Am Lebenszyklus orientiertes Denken gepaart mit optimaler Wirtschaftlichkeit bestimmt die Zukunft.

ten können sie wertvolles Feedback z.B. über Lebensdauer von Materialien, technische Einrichtungen, aber auch den Nutzen und die Anordnung von allgemeinen Räumlichkeiten geben, welche später einen positiven Einfluss für die laufende Bewirtschaftung und Nutzung haben.

Auf Grund der hohen Bedeutung von nachhaltiger Immobilienbewirtschaftung haben sich heute Immobilienverwaltungen mit zahlreichen Themen auseinanderzusetzen, die über die „klassische Verwaltung“ von Immobilien hinausgehen.

Auch für Bestandsobjekte können Maßnahmen definiert werden, um diese nachhaltig zu bewirtschaften. So kann von Hausverwaltungen durch Revitalisierungsmaßnahmen von alten Wohnimmobilien die Attraktivität für die Nutzer der Gebäude und somit auch der Wert der Immobilie erhöht werden. Hier kommt es auf den Weitblick des Immobilienverwalters an. Besitzt der Verwalter die Fähigkeit, Trends zu erkennen und diese Trends in den Objekten umzusetzen, können gute Ergebnisse erzielt werden. Beispiele hierfür sind die Schaffung von Grünflächen (z.B. Urban Gardening), Stromtankstellen in Garagen und Flächenoptimierungen. Nachhaltiges Bewirtschaften bedeutet auch, Ertragssteigerungsmöglichkeiten zu erkennen. Das können zum Beispiel die Nutzung von freien Dachflächen, die Vermietung von Werbeflächen oder auch die Zusammenlegung bzw. Teilung von Mieteinheiten für eine bessere Vermietbarkeit sein.

Der Nachhaltigkeitsgedanke findet im Idealfall schon bei der Konzept-, Planungs- und Errichtungsphase einer Immobilie Niederschlag. Durch den Einsatz von langlebigen und möglichst umweltverträglichen Materialien sind nicht nur die laufende Bewirtschaftung, sondern auch später ein etwaiger Abbruch und die Entsorgungskosten wirtschaftlicher. Betrachtet man hingegen den gesamten Lebenszyklus, so zeigt sich, dass in der Konzept- und Planungsphase der Grundstein für die späteren Nutzungskosten gelegt wird. Da die Bewirtschaftungskosten den höchsten Kostenfaktor innerhalb der gesamten Lebensdauer darstellen, sind die Überlegungen in den ersten Phasen entscheidend für die spätere Bewirtschaftung. Wurde das Gebäude einmal errichtet, ist es für Hausverwaltungen in der Nutzungsphase nur mehr schwer möglich, die Kosten der laufenden Bewirtschaftung stark zu beeinflussen.

Aus diesem Grund sollen die späteren Liegenschaftsmanager bei neuen Bauvorhaben bereits von Beginn an in Entscheidungen miteinbezogen werden und nicht erst, wenn die Immobilie fertiggestellt ist. Ein erfahrener Verwalter kann einen wesentlichen Beitrag zur Nachhaltigkeit des Immobilienprojekts in der Konzept- und Planungsphase leisten. Durch die Erfahrungen in der laufenden Bewirtschaftung von Bestandsobjek-

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ImmoFokus | Herbst 2017

Im Bereich der Betriebskosten hat sich die Methode des Benchmarkings als ein praktikables Managementtool zur Erkennung von Einsparungsund Verbesserungspotenzial erwiesen. Es wird durch den Vergleich von bestimmten Produkten, Funktionen oder Prozessen ein Referenzpunkt in Form einer gemessenen Bestleistung festgelegt. Im Vergleich orientiert man sich dann an diesem Bestpunkt, mit dem Ziel, einen Grund für die Leistungsabweichung zu finden. Deutsche Firmen, wie die WohnCom GmbH zeigen, dass Benchmarking bereits sehr erfolgreich angewendet wird. In Deutschland hat man mit der „Geislinger Konvention“ bereits vor mehr als fünfzehn Jahren mit Betriebskosten-Benchmarking begonnen.

RED lässt das ehemalige k.u.k Offizierswohngebäude in der Hütteldorfer Strasse 128, eine herrschaftliche Liegenschaft mit großzügigen Grünflächen, in neuem Glanz auferstehen. Nach behutsamer Sanierung der Bestandsimmobilie mit zehn prächtigen Altbauwohnungen und Realisierung eines Dachgeschossaufbaus mit zehn hochqualitativen Terrassenwohnungen stehen somit Wohneinheiten im Ausmaß von ca. 2.200 m2 zur Veräußerung an private Nutzer oder Anleger zur Verfügung. Die Vermarktung des Objektes erfolgt durch J+P Immobilien (www.jpi.at), die Fertigstellung ist 2018 geplant.

Seit der Gründung im Jahr 2001 agiert RED als privat geführtes, unabhängiges Immobilien Investment- und Projektentwicklungsunternehmen von Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland und Ungarn.

Es werden laufend etwa zehn Projekte mit einem Investmentvolumen zwischen € 5,0 Mio. und € 15,0 Mio. je Wohnimmobilie bzw. ab € 10 Mio. je Gewerbeimmobilie erfolgreich bewegt.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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ImmoFakten

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 17Q2

17Q2 -

16Q3 bis 17Q2

0,4%

Konjunktur real

BRUTTOINLANDSPRODUKT

16Q3 bis 17Q2

BAUWESEN 17Q2

2014 bis 2016

0,9%

Konjunktur real

0,8%

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

16Q3 bis 17Q2

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 17Q1

VERBRAUCHERPREISE Jul 17 VPI (2010)

Okt. 16, Jan. 17 Apr. 17, Jul. 17

2010 bis 2016

HPI gesamt

4,8%

Neuer Wohnraum

1,8%

Bestehender Wohnraum

6,0%

Bestehende Häuser

8,4%

Bestehende Wohnungen

4,8%

17Q2 Hoch- und Tiefbau

2,1%

Hochbau

2,6%

Tiefbau

1,4%

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

Jul 17

EIGENTUMSWOHNUNGEN 17Q1

BAUKOSTENINDEX BKI (2010) Okt. 16, Jan. 16 Apr. 16, Jul. 17

2011 bis 2016

Wien – gesamt

-1,0%

Wien – gebraucht

-1,3%

Wien – neu

1,5%

Österreich ohne Wien – gesamt

6,4%

Wohn- und Siedlungsbau

2,8%

Österreich ohne Wien – gebraucht

7,9%

Straßenbau

3,5%

Österreich ohne Wien – neu

-8,0%

ImmoFokus | Herbst 2017

2011 bis 2016

2,0%

BAUPREISINDEX BPI (2010)

64

16Q2 bis 17Q1

EINFAMILIENHÄUSER 17Q1

16Q2 bis 17Q1

Wien

15,7%

Österreich ohne Wien

-4,1%

2011 bis 2016

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 17Q1 Wien

-4,1%

Österreich ohne Wien

18,6%

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

MIETEN 17Q1 Wien – gesamt

3,0%

Österreich ohne Wien – Wohnungen

-2,8%

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

5,6%

WOHNBAUINVESTITIONEN 17Q1

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

3,7%

Gesamt

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN 17Q1 laut VPI (Verbraucherpreisindex)

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE 17Q1

4,1%

INVESTMENT 4

Kreditvolumen

4,1%

Neukreditvergabe

17,6%

Kreditvolumen

15Q1 bis 16Q6

16Q4

1

-54%

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

3 4

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

4,2%

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG“

INVESTMENTVOLUMEN

2

2011 bis 2016

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“ 17Q1

Gewerbeimmobilienmarkt

16Q2 bis 17Q1

17Q1

2011 bis 2016 Einlagen bei Bausparkassen

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut Quelle: CBRE GmbH

16Q2 bis 17Q1

2011 bis 2016

-0,4%

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Herbst 2017 | ImmoFokus

65

Bestellerprinzip - ABBESTELLT Kommentar: Michael Pisecky sReal

n Es wird einfach nicht richtiger, nur weil man es immer wieder sagt und beantragt. Die Bautensprecherin der SPÖ Frau Mag. Ruth Becher hat in der Nationalratssitzung vom 20. September unter anderem die Einführung der Erstauftraggeberprovision (=Bestellerprinzip) für Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnimmobilien beantragt. Unterstützt wird sie dabei von breiten Kreisen der SPÖ, der Arbeiterkammer und auch der Grünen. Dieser Antrag zielt gleich auf die Vermittlungen von Miet- UND Kaufliegenschaften. Dieser Antrag, wie auch viele der anderen Anträge vom 20. September, u.a. die Einführung des Universalmietrechts, besteht seit mehreren Jahren. Erfahrungen in Deutschland oder auch mittlerweile erfolgte gesetzliche Änderungen wie das FAGG ebenso wie die detaillierten Darstellungen in persönlichen Gesprächen über die Auswirkungen dieser Vorhaben sind spurlos an den Antragstellern und deren Unterstützern vorübergegangen. Wäre es nicht so ernst und die Auswirkungen nicht so unangenehm, müsste man es ja beschließen, damit dann bewiesen wird, dass dieser Vorschlag nicht die Zielsetzungen trifft. Hier nochmals die Erfahrungen, die wir persönlich und schriftlich den Bautensprechern aller Parlamentsparteien vorgetragen haben.

zahlen zu müssen. Damit bezahlt der Mietinteressent die Vermarktung, ohne deren Vorteile von Transparenz, Objektivität, Beratung, umfassender Information und Unterlagen und damit Sicherheit zu erhalten. Die Mietpreise steigen in Deutschland in den Ballungsgebieten aber nicht nur um die Vermarktungskosten, verstärkt wird dieser Effekt noch um die Mietpreisbremse. Die erlaubten 20% – oder in manchen Gebieten 15% – werden jedenfalls ausgenutzt, da man ja nicht weiß, wann der nächste Eingriff kommt, daher sorgt man mit der Maximalvariante vor.

Die Einführung des Bestellerprinzips in Deutschland hat dazu geführt, dass ein Drittel des Angebots in den Internetportalen verschwunden ist, in den Ballungsgebieten bei Wohnungen des günstigeren Preissegments sind es zwei Drittel! Das bedeutet, dass damit genau in dem Bereich, wo hohe Nachfrage besteht und viele Interessenten betroffen sind, der Makler nicht mehr beauftragt wird und daher die Transparenz und der Preisüberblick verloren gehen, der Interessent nicht mehr die Kundenschutzverpflichtungen, die der Makler erfüllen muss, genießt und damit auch Sicherheit und Beratung verliert.

Vermarktungskosten sind Teil des Angebots des Anbieters und wesentlich transparenter für den Interessenten, als wenn diese eingepreist sind.

In der Finanzdienstleistungsbranche bemühen sich die verantwortlichen Politiker um Konsumentenschutz und in diesem Sinne um die Ausweisung von Abschlussprovisionen. Die gleichen Politiker wollen dies im Wohnen abschaffen – grotesk, oder?

Man kann mit Regulierungen schon einiges erreichen, aber die Zielsetzungen der Antragsteller sicher nicht! In Österreich gehen wir hier aber noch einen großen Schritt weiter und dehnen den Geltungsbereich der Regelung gleich auf die Vermittlung von Kauftransaktionen aus – Gratulation!

Durch das FAGG sind der Abschluss eines Maklervertrags und damit Informationspflichten, Rücktrittsrechte und die Transparenz der Kosten vom Gesetzgeber verpflichtend vorgeschrieben.

Die Interessenten mit höherem Einkommen und den besseren Verbindungen und Netzwerken und höherem Informationsstand gewinnen, die Interessenten, die zuziehen und geringere Informationen haben, verlieren.

Dies wird noch verstärkt durch einen weiteren Antrag von Fr. Mag. Ruth Becher, bei wirtschaftlichem Naheverhältnis keine Provision vom Interessenten verlangen zu dürfen. Gelten denn in solchen Fällen nicht die umfangreichen Pflichten des Maklers, die wir in Wien im Folder KAUFEN / MIETEN PLUS zusammengestellt haben, damit transparent klar ist, was ein Interessent vom Makler zu erwarten hat (www.immobilienwissen.at)?

Die Zielsetzung, dem Mieter Kosten zu sparen, ist nachvollziehbar, findet aber nicht statt. Warum? Der Vermieter preist gerade in diesem Segment mit hoher Nachfrage die Vermarktungskosten ein, ohne sie be-

Alle Erfahrungen, gesetzlichen Änderungen und unsere klaren Darstellungen der Auswirkungen dürfen nicht unbeachtet bleiben. Es ist wirklich Zeit!

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ImmoFokus | Herbst 2017

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Nachhaltige Immobilien Kommentar: Andreas Köttl ÖGNI-Präsident

n Der Mensch verbringt einen Großteil seiner Lebenszeit in Immobilien, umso wichtiger ist es, diese nachhaltig zu gestalten. Dem Betrieb von Immobilien kommt daher vermehrt Bedeutung zu. Die ÖGNI befindet sich momentan in einer Phase, in der für die kommenden Herausforderungen Strukturen aufgebaut, Prozesse optimiert und – ganz besonders – neue Themen forciert werden. Einer unserer Schwerpunkte wird es sein, den Gebäudebetrieb in unser Zertifizierungssystem zu integrieren – denn die Nachhaltigkeit von Immobilien endet nicht mit der Fertigstellung von Gebäuden, es muss auch der Betrieb über die gesamte Nutzungsdauer bis zu einem Rückbau bewertet werden! Die Schwierigkeit dabei liegt in der Definition messbarer und für den Endnutzer in der Umsetzung erlebbarer Benchmarks. Ganz wichtig ist es, diese durch die Miteinbeziehung von Experten aus dem Facility Management zu erarbeiten. Dabei vertraue ich auf das Fachwissen unserer Mitglieder und weiterer motivierter Unternehmen, die sich bei der ÖGNI engagieren wollen. Ziel ist es, die Planung, die Errichtung und den Betrieb von Immobilien endlich als ganzheitlichen Aspekt bewerten zu können, denn letztlich sind alle drei Phasen gemeinsam für die nachhaltige Effizienz eines Gebäudes ausschlaggebend.

Die Nachhaltigkeit definiert sich in drei Säulen: der ökologischen, ökonomischen und sozialen. Alle drei Säulen sind in unserem Zertifizierungssystem abgebildet und bewertet, die soziale Nachhaltigkeit hinkt aber bislang in der Praxis noch etwas hinterher. Daher liegt der Fokus unserer zukünftigen Arbeit in der verstärkten Integration sozialer Nachhal-

68

ImmoFokus | Herbst 2017

tigkeit von Gebäuden in unseren Zertifizierungssystemen. Dazu gehören aktuelle Themen wie „leistbares Wohnen“ und CSR-Berichterstattung genauso wie die Diskussion über und die Definition von den tatsächlichen Kosten des Wohnens. Die Kaltmiete allein wird es nicht sein...

Ein weiteres wichtiges Anliegen der ÖGNI ist die Sanierung alter Bausubstanz. Sanierung ist nicht nur im Sinne der Ressourcenschonung durch Einsparung neuer Bauflächen und Verminderung der Flächenversiegelung interessant, nein, es verringert auch die Leerstände von Immobilien und minimiert somit das Risiko der augenscheinlichen Verödung von Stadt- und Ortszentren und sorgt damit für „Durchmischung“ als Antwort auf die „Ghettoisierung“ – wo wir wieder bei der sozialen Effizienz von Gebäuden wären.

Die ÖGNI zertifiziert bereits seit Jahren Bestandsobjekte unter anderem mit der „blueCARD“, wir wünschen uns aber noch höhere Zertifizierungsraten und sehen hier ein sehr großes Potential! Was in Österreich dazu allerdings fehlt, aber dringend nachgefragt wird, sind attraktive Finanzierungsmodelle, deshalb arbeiten wir auch bereits fieberhaft daran und hoffen, schon bald mehr nachhaltige Bestandsimmobilien auszeichnen zu können!

Wir sehen: das Einzige, was unveränderlich ist, ist die laufende Veränderung selbst, darauf stellt sich auch die ÖGNI mit ihren Fokusthemen 2018 ein. Packen wir’s an!

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Wenn das Wasser bis zum Halse steht Kommentar: Reinhard Krémer

n Florida ist, wie schon öfter in der letzten Zeit, wieder einmal in den Fluten versunken. Die Hurricansaison hat heuer in den USA besonders unbarmherzig zugeschlagen und die Schadenssummen gehen durch die Decke. Aber auch in Europa werden die Wetterkapriolen immer heftiger. Nicht nur in Oberitalien gab es große Schäden, auch in Österreich richteten heftige Stürme allerhand Unheil an. Und nicht zu vergessen die große Trockenheit im Sommer, die der Landwirtschaft zu schaffen machte und wahrscheinlich auch in den nächsten Jahren wieder machen wird.

Ebenso wie Hagelschlag: Laut Österreichischer Hagelversicherung entstanden allein in den Bezirken Hartberg-Fürstenfeld und Weiz an einem einzigen Tag im Juli Schäden in der Höhe von vier Millionen Euro. Insgesamt war eine Fläche von rund 5.000 Hektar betroffen.

Der letzte Sturm, Sebastian hieß er – Sie verzeihen den Kalauer – war partout nicht kurz, sondern heulte die ganze Nacht. Inzwischen sind Windgeschwindigkeiten von deutlich mehr als 100 km/h im Osten Österreichs und sogar in der Bundeshauptstadt keine Ausnahme mehr.

In Tirol gab es im Juli in ebenfalls einer einzigen Nacht 218 Einsätze der Feuerwehr im Kampf gegen Orkanböen, überlaufende Bäche und Bäume, die auf Autos stürzten.

Auch die Vorzeichen für die Zukunft stehen schlecht: Laut einer Studie des Instituts für Umweltstudien in Amsterdam wird sich das Risiko für extreme Überschwemmungen in Europa bis 2050 mehr als verdoppeln. Die Kosten sollen sich demnach auf 23,5 Milliarden Euro jährlich fast verfünffachen. Da wird der Ruf nach einer allgemeinen

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ImmoFokus | Herbst 2017

Katastrophenversicherung immer lauter. Das Risiko soll auf die gesamte Bevölkerung verteilt werden, auch wenn es zum Glück niemals alle treffen wird – Atomunfälle einmal ausgenommen.

So fordert nicht nur die Uniqa gebetsmühlenartig eine automatische Katastrophenversicherung für alle. Im Hinblick auf Naturkatastrophen versuchen nämlich alle Versicherer Österreichs seit Jahren, über den Verband einen Pool zu schaffen – auf Basis einer gesetzlichen Grundlage. Doch es ist den Assekuranzen bis jetzt nicht gelungen, irgendeine Lösung auf nationaler Ebene zu finden, die es möglich machen würde, in genau diesen Fällen eine bessere Versicherbarkeit mittels Risikoausgleich zu ermöglichen. Dass eine derartige Maßnahme den Katastrophenfonds entlasten könnte, lockt auch keine Befürworter hinter dem Ofen hervor, besonders nicht in einem Wahljahr.

Nicht alle Landsleute sind nämlich dafür; besonders jene, in Gegenden wohnen, wo man extreme Wetterkapriolen ausschließen kann, wehren sich dagegen. Doch die Alternativen sind nicht besonders verlockend: In den USA hat man das Problem zum Beispiel so gelöst, dass in besonders gefährdeten Gebieten die Versicherungsprämien nach einem Überschwemmungsatlas festlegt werden. Wer kauft, wo es zum Beispiel ein hohes Überflutungsrisiko gibt, muss mit saftigen Prämien rechnen. Und wer gekauft hat, ohne vorher nachzusehen, zahlt dann doppelt drauf. Zum einen, weil eben die Prämien deftig sind, und zum anderen, weil er die Immobilie nur mehr schlecht an den Mann bringen kann. Oder gar nicht, wenn die Wirbelsturmfrequenz weiter so hoch bleibt. Angesichts dieser Tatsachen lohnt es sich sicher, hierzulande über eine Verteilung des Risikos zumindest nachzudenken.

Advertorial

Spannende Zeiten Hilfe, die Digitalisierung kommt! Falsch!

Sie ist schon da, und wir sind mitten drin.

Nur weil einige Menschen vor 200 Jahren begonnen haben, Maschinen zu bauen, sind deswegen auch nicht alle anderen arbeitslos geworden. Der Arbeitsprozess hat sich verändert.

Manche Tätigkeiten sind weggefallen, neue dazugekommen, manche haben sich verändert.

So wird es auch mit der Digitalisierung sein.

Wenn wir jetzt durchaus mit Erfolg 360°-Fotos und virtuelle Touren anbieten, dann wird das den Besichtigungstourismus reduzieren, aber Besichtigungen nicht völlig ersetzen.

Der Einsatz von Drohnen-Fotos und Videos, um den Interessenten die Immobilien schneller und effizienter schmackhaft zu machen, verändert den Workflow, aber nicht den Kern der Tätigkeit, nämlich Menschen auf den Weg zu einer neuen Immobilie zu begleiten.

Die Kommunikation über SMS, WhatsApp und Facebook verändert die Kommuni-

kationskanäle, aber nicht den Inhalt. Die Verwendung der RE/MAX-App mit höchst attraktiven Preferred-Services für angemeldete Kunden oder die Online-Buchung von Besichtigungsterminen, all das beschleunigt den Makleralltag, verbessert den Kunden-Service und gelegentlich sogar die Produktivität.

Wenn heute Bewertungen aufgrund der vollständig vorhandenen und in Sekundenschnelle verfügbaren Grundbuchsdaten treffsicherer und schneller erfolgen können als vor 10 Jahren, dann ist auch das eine Folge der Digitalisierung.

Dieser Umbruch ist natürlich Herausforderung und Chance gleichzeitig. Als Netzwerk mit über 700 Mitgliedern – also Sensoren – in Österreich und über 100.000 Kollegen – ebenso Sensoren – weltweit erkennen wir bei RE/MAX Trends und Möglichkeiten schneller als das ein Stand-Alone-Makler jemals kann.

Dank der geballten Netzwerk-Ressourcen können wir dann auch handeln und gestalten und sind nicht nur Zuseher und Opfer.

Für die gesamte ImmobilienvermittlungsBranche ist die Zeit herausfordernd, für manche erscheint sie möglichweise sogar bedrohlich. Für unsere KollegInnen im Netzwerk ist sie vor allem eines: interessant, abwechslungsreich und spannend. n

Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführung RE/MAX Austria

Fotos: Christian Postl REMAX Austria, schwarz-koenig

W

as, wenn nicht Digitalisierung, ist die Arbeit mit Datenbanken in Form von Makler-Software, mit EMails, mit Internet-Plattformen und mit SocialMedia-Kanälen sonst? Seit dem Beginn des Computer-Zeitalters befinden wir uns in einer Digitalisierungsspirale. Na und? Als Immobilien-Experten brauchen wir trotzdem nicht um unsere Zukunft fürchten.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Vermieter-Bashing Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Noch vor der Wahl könnten kurzfristig einschneidende wohnrechtliche Beschlüsse im Parlament gefasst werden. Das freie Spiel der Kräfte motiviert derzeit SPÖ und Grüne, das per Initiativantrag im Sommer in das Parlament gehievte Universalmietrecht zu beschließen. Was bedeutet das für den Immobilienstandort Österreich? Drosselung der Investitionen in den Wohnbau, staatlich angeordnete Wertvernichtung, Erhöhung der Leerstandsquote, massive Dämpfung der privaten Zukunftsvorsorge (3. Säule des Pensionssystems), einkommensteuerliche Kollateralschäden und veritable Wertberichtigungen für die finanzierenden Banken.

Besonders kritisch ist zu sehen, dass ohne Begutachtung eines der wichtigsten wohnrechtlichen Gesetze quasi über Nacht in den Grundfesten verändert würde. Der ÖVI plädiert massiv dafür, diese sensible Materie nicht einem kurzfristigen wahltaktischen Denken zu opfern.

Fairness für alle? Ganz klar nein: nicht für das Feindbild privater Vermieter – so die Botschaft. Wohnen kostet. Nur: Die Gemeinnützigen verbrämen dies besser. Selbst der gemeinnützige Sektor schafft es nicht, Wohnungen, die 20 Jahre alt sind, zum Preis des Universalmietrechts anzubieten: Ein zufällig ausgewähltes, online aktuell abgefragtes Wohnungsangebot einer gemeinnützigen Gesellschaft (1110 Wien, Wobenkastraße) zeigt, dass sich die Bruttomiete über dem angepeilten Universalmietzins bewegt. Die Genossenschaft stellt dem Mieter in einer mehr als durchschnittlichen Lage zusätzlich zum Mietzins sogar noch 20.141 Euro Finanzierungsbeitrag in Rechnung.

Das alles vor dem Hintergrund, dass ohnehin 60 Prozent aller Mietwohnungen österreichweit im kommunalen und gemeinnützigen Sektor angeboten werden. Das eigentliche Problem der fehlenden sozialen Treffsicherheit wird durch ein Universalmietrecht ignoriert und noch verstärkt.

Auch das zweite von der SPÖ wieder aufgebrachte Thema, die Zahlung der Maklerprovision nur durch den Vermieter, ist aus der typischen Wahlkampfmottenkiste nicht wegzudenken. Nicht bedacht wird, dass mangels Vertragsverhältnis zwischen Makler und Mietinteressent jegliche Haftung des Maklers gegenüber dem Mieter obsolet wäre.

Beratung und Schutz des Interessenten fiele dann weg, wie auch das Justizministerium im heurigen Frühjahr in einer Stellungnahme zu den parlamentarischen Bürgerinitiativen betreffend Bestellerprinzip (BI 105, BI 110) kritisch angemerkt hatte.

Das von der SPÖ jüngst vorgelegte Rechenbeispiel über eine 80 Quadratmeter Mietwohnung mit einem Einheitszins von 5,50 Euro dokumentiert, dass sich eine Refinanzierung in 20 Jahren keineswegs ausgeht. Steuerlich ist damit die Gefahr einer Aberkennung der Unternehmereigenschaft des Vermieters (LiebhabereiVO) gegeben.

Abschließender Appell an alle Parteien kann nur sein, nicht vordergründig durch Aufbauen von Feindbildern und aus rein wahlkampftaktischen Überlegungen heraus das Thema Wohnen im Wahlkampf auf unsachlichste Weise zu instrumentalisieren. Das VermieterBashing ist rundweg abzulehnen und schadet allen nur.

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ImmoFokus | Herbst 2017

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Nachhaltige Immobilien bewirtschaften Kommentar: Daniela Witt-Dörring, MRICS Mitglied des Vorstandes, Salon Real

n Nachhaltig bauen, nachhaltig bewirtschaften, nachhaltig leben, nachhaltig arbeiten, nachhaltige Beziehungen pflegen, Unternehmen nachhaltig managen ... .Es gibt kaum einen Bereich des modernen Lebens, in welchem Nachhaltigkeit nicht als Label für besondere Qualität steht. So weit ist das Einsatzgebiet des Begriffs, dass befürchtet werden muss, Nachhaltigkeit könnte zum inhaltsleeren Modewort werden, welches beliebig für „wünschenswert“ steht oder bloß dem Marketing dient. Doch dafür ist das Thema zu wichtig, geht es doch darum, auch zukünftigen Generationen lebenswerten Lebens- und Wohnraum zu erhalten.

Gewichtung Energieeffizienz und Klimaschutz, Wasserverbrauch, Beschaffung von Baumaterialien und laufende Beschaffung im Rahmen der Bewirtschaftung in Bezug auf Materialien und Ressourcen, die Luftqualität im Gebäude, den Komfort für die Nutzer und last but not least den Zugang zu öffentlichen oder alternativen Verkehrsmitteln. Die Prädikate tragen so klingende Namen wie LEED und ENERGY STAR (USA, international), BREEAM (UK, international), DGNB (BRD), HQE (Frankreich) und ISO 14001 (intern. Normenfamilie für Umweltmanagementsysteme), aber auch die heimischen Siegel klima:aktiv, ÖGNB und ÖGNI zertifizieren grüne Qualität von Gebäuden.

Lange schon sind die Zeiten vorbei, die Nachhaltigkeit bloß im ökologischen Kontext ansiedelten und mit Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit gleichsetzten. Der neue Nachhaltigkeitsbegriff bezieht eine Vielzahl von gesellschaftlichen Aspekten ein, wie sich aus den Nachhaltigkeitsberichten diverser österreichischer börsennotierter Unternehmen ablesen lässt. Diversität, Compliance, Mitarbeiterführung, Inklusion benachteiligter Gruppen und dgl. mehr sind neben die klassischen Nachhaltigkeitskriterien getreten.

Auffallend ist, dass sich – in Österreich – der Gesetzgeber auf Bundesebene vornehm zurückhält, sodass die Umsetzung nachhaltigen Bauens und Bewirtschaftens von Immobilien mit wenigen Ausnahmen (wie etwa dem zaghaften Vorstoß durch die Verankerung der thermischen Sanierung im MRG) den NGOs , den Bauordnungen der Länder und dem Markt überlassen bleibt. Wenige und wenig treffsichere Anreize kommen aus dem Steuersystem und dem Förderwesen.

Damit ergeben sich folgende Thesen:

Auch in den Investmentprozess für direkte und indirekte Immobilieninvestments hat die neue Nachhaltigkeit Eingang gefunden. Eine "ESG" Strategie (Environmental Social Governance) soll Risken reduzieren, Effizienz steigern und im Bereich der Büromieten zur erhöhten Mieterzufriedenheit beitragen. Für weise Entwickler ist es daher „Best Practise“, Immobilen auf den Markt zu bringen, die über ein anerkanntes Nachhaltigkeitszertifikat verfügen, und so zu bauen, dass ein solches Gütesiegel erlangt werden kann.

Die Tendenz lässt sich nicht zuletzt an der Vielzahl der Nachhaltigkeitssiegel für Immobilien ablesen, welche Umwelt- und gesellschaftliche Aspekte einbeziehen. Diese bewerten in unterschiedlicher

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ImmoFokus | Herbst 2017

• Beschränkung auf das Wesentliche: Der Begriff Nachhaltigkeit sollte auf seinen ursprünglichen, engeren Begriffsinhalt „Environmental“ zurückgeführt werden und nicht verwässert am Ziel der Energieverbrauchsund Ressourcenschonung sowie Förderung der Gesundheit von Nutzern, Dienstleistern und Produzenten von Immobilen vorbei laufen; • Der Kunde ist König: Wahre Nachhaltigkeit wird möglich, wenn die Konsumenten, sprich Käufer /Mieter nachhaltige Immobilien einfordern. Sobald diese Forderung beim privaten Endnutzer angekommen ist, wird der Markt sowohl im Bereich der Neuerrichtung als auch bei der Sanierung des Bestandes im besten Sinne „nachhaltige“ Immobilien produzieren.

Rubrik

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ImmoFokus | Herbst 2017

Herbst 2017 | ImmoFokus

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Ä Senk recht

Bitte nicht schon wieder!

Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Wir befinden uns kurz vor der Nationalratswahl und es ist wieder soweit: Die Immobilienwirtschaft muss einmal mehr für ein paar Stimmen „herhalten“. Wobei es egal ist, ob wir uns vor oder nach der Wahl befinden, denn die Immobilienwirtschaft dient ja relativ oft als Angriffsfläche.

Von Bundeskanzler Christian Kern wurde die Gesetzesvorlage angekündigt betreffend „Richtwertmietzins-Beschränkung“ und „Überwälzung der Maklerprovision auf den Vermieter.“ Damit geht man auf Stimmenfang.

Aber ganz ehrlich: Es ist ein Wahnsinn, dass man zwei Themen, die schon in Deutschland zu ganz anderen Ergebnissen geführt haben, als es eigentlich gedacht war – nämlich zu negativen – in Österreich auch aufrollen möchte, nur um damit Stimmung zu machen. Wissend, wie sich diese beiden Vorschläge in der Realität auswirken, da wir diese Auswirkungen schon in Deutschland beobachten können.

Sollte ein politisch Verantwortlicher dieses Magazin lesen und auf diese Kolumne stoßen, dann hier noch einmal die Situation in Deutschland in Kurzform: „Überwälzung der Maklerprovision auf den Vermieter.“ – kurz Bestellerprinzip genannt: Dieses System gibt es beim Mieten bereits seit Mitte 2015 in Deutschland und die Folgen sind massiv. In Deutschland kommen durch den Entscheid des Bestellerprinzips rund ein Drittel weniger Wohnungen auf den Markt. Private Vermieter wählen nämlich alternative Wege,

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ImmoFokus | Herbst 2017

einen Mieter zu suchen, um die Vermittlungsprovision zu vermeiden – Mietwohnungen kommen seltener auf den freien Markt und werden im Freundes- und/oder Bekanntenkreis weitergegeben. Auch die Mieten steigen, da zusätzlich zum normalen Preisanstieg viele Vermieter, die jetzt über das Bestellerprinzip vermieten, die Vermittlungskosten in die Miete einrechnen. „Richtwertmietzins-Beschränkung“. Vor rund zwei Jahren trat in Deutschland die Mietpreisbremse in Kraft. Diese gilt in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – ausgenommen sind Neubauten und frisch sanierte Immobilien. Aber die Mietpreisbremse hat versagt. Tatsache ist, dass die wenigen Profiteure dieser gesetzlichen Regelung vor allem in der Gruppe "Doppelverdiener ohne Kinder" zu finden sind. Die Mietpreisbremse in Deutschland nützt also vor allem Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen.

Der Grund ist einfach: Gute Wohnungen „verschwanden“ vom Markt und wurden nicht mehr über Makler angeboten, sondern „privat“ weitergegeben und in den seltenen Fällen, in denen begehrte Wohnungen aufgrund der Mietpreisbremse günstig angeboten wurden, konnten die Vermieter unter noch mehr Interessenten auswählen. Das Ergebnis: Den Zuschlag erhielten dann meist die Bewerber mit hohen, sicheren Einkommen.

Was lernen wir daraus? Einen Markt kann man nicht mit Gesetzen regulieren. Viel wichtiger ist es, ein entsprechendes Angebot zu schaffen – also mehr Wohnraum. Nur Investitionsanreize und Rechtssicherheit sind die Basis für die Errichtung von Wohnungen und die Schaffung eines ausreichenden Angebots – und damit niedriger und leistbarer Mieten.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Akademische Seite

Airbnb in Wien Kommentar: Gunther Maier

n Vernetzung und elektronische Medien rütteln die Wirtschaft gehörig durcheinander. Eine Branche nach der anderen wird von grundlegenden technologischen Veränderungen erfasst und muss sich mit neuen Konkurrenten auseinandersetzen. Eine der ersten war die Musikindustrie, dann folgten Film, Zeitungen und Zeitschriften, später Buchhandel und Reisebüros, Einzelhandel, Taxis und viele andere.

In der Immobilienwirtschaft sind es nicht nur die zahlreichen Maklerplattformen und Finanzdienstleister, die die Veränderung in die elektronische Zukunft treiben und teilweise auch für Verunsicherung sorgen, sondern vor allem der Zimmervermittler Airbnb. Die Idee, dass Privatpersonen über eine Internetplattform ihre Wohnung oder Teile davon an Touristen vermieten, hat anscheinend eingeschlagen. Neun Jahre nach seiner Gründung verwaltet die Plattform nach eigenen Angaben rund drei Millionen Unterkünfte in 65.000 Städten in 191 Ländern weltweit. Die mehr als 200 Millionen Gäste können „die Stadt wie ein Einheimischer“ erleben, weil sie ja nach dem Selbstverständnis des Unternehmens bei einer ortsansässigen Familie einziehen.

Aber stimmt dieses Bild überhaupt? Welche Arten von Unterkünften werden tatsächlich angeboten und von wem? Wer verdient wie viel an diesen Vermietungen und was bedeutet Airbnb für den Wohnungsmarkt? Diese und ähnliche Fragen in Bezug auf Airbnb in Wien hat mein Kollege Roman Seidl gemeinsam mit Leonhard Plank und Justin Kadi von der TU Wien im Ramen eines TU-Projektes untersucht. Die spannenden und teilweise überraschenden Ergebnisse haben die Autoren in einem interaktiven Webdokument zusammengestellt, das zum Zeitpunkt des Erscheinens dieses Kommentars unter https://wherebnb. in/wien verfügbar sein sollte.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Eines der Ergebnisse der Analyse ist, dass die ursprüngliche Idee des geteilten Wohnraums beim heutigen Angebot von Airbnb in Wien kaum eine Rolle spielt. Angeboten werden vor allem exklusiv nutzbare Wohnungen und Häuser und das nicht dort, wo die Wienerinnen und Wiener leben, sondern vor allem dort, wo sich Touristen bevorzugt aufhalten und sich auch andere touristische Angebote konzentrieren: innerhalb des Gürtels und dort insbesondere im 1. und 2. Bezirk.

Durch diese räumliche Konzentration des Angebots sind auch die Auswirkungen von Airbnb auf den Wiener Wohnungsmarkt stark konzentriert. Sie fokussieren sich in jenen Gebieten, wo ohnedies der Wohnraum knapp und das Preisniveau hoch ist. Allerdings können die Auswirkungen je nach Umständen sehr verschieden sein: Wird eine Privatwohnung in jenen Zeiten, wo sie nicht genutzt ist, über Airbnb vermietet, so bedeutet das eine effizientere Nutzung des vorhandenen Wohnraums. Wird eine Wohnung hingegen permanent Touristen angeboten, so ist sie dem Wohnungsmarkt entzogen.

Die Analyse zeigt, dass ein nicht vernachlässigbarer Teil der über Airbnb angebotenen Unterkünfte in Wien von gewerblichen Anbietern kommt, auch wenn sie sich nicht immer als solche deklarieren.

Sie haben 30 und mehr Wohnungen im Angebot und zählen damit ganz klar zu den Großverdienern im Wiener Airbnb-Sektor. Rund 30 Prozent der Gesamteinnahmen gehen an gerade einmal 3,7 Prozent der Anbieter. Einige von diesen versuchen, trotz ihrer gewerblichen Orientierung das Airbnb-Cliché zu bedienen. Einer von diesen beschreibt sich beispielsweise als „in erster Linie ein glücklicher Familienvater“. Dass der Familienvater über 30 Wohnungen im Angebot hat, verschweigt er nobel.

Rubrik

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34 Eigentumswohnungen 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen 47 bis 125 m² Wohnfläche Garten-, Balkon-, und Dachterrassenwohnungen Weitläufiges Parkgrundstück Separate Eigengärten verfügbar Weitere Informationen finden Sie unter: www.penzinger-parksuites.at

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Bittere Pille Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Der Nationalratswahlkampf 2017 bildet für mich einen persönlichen Höhepunkt, was die offene Zurschaustellung der Untergriffigkeiten und des Machtkampfes um jeden Preis betrifft.

Dagegen waren sowohl der Wiener Wahlkampf als auch die Diskussionsrunden zwischen den Bundespräsidentenkandidaten – mit Verlaub – „ein Lercherl“.

Diesmal scheinen sich die alten Machtverhältnisse tatsächlich zu verschieben und drohen, auf-, wenn nicht sogar für einige Parteien zu zerbrechen. Ein Umstand, der zu irrwitzigen, nein, tragischen Verzweiflungsaktionen der Betroffenen führt. Wir Wähler bleiben nicht verschont: Nahezu täglich präsentieren sich Spitzenkandidaten, vermeintliche Analysten und Experten füllen ihre Kassen durch oberlehrerhafte TV-Auftritte, wöchentlich werden uns untergriffige Geheimpapiere der Parteistrategen präsentiert. Wobei – letztere tragen wenigstens zur Belustigung bei, ich habe mir unter „Strategie“papieren durchaus spannenderes und vor allem qualifizierteres Lesematerial vorgestellt. Dass für solche Papiere Unsummen für externe Berater ausgegeben werden, sagt meiner Meinung nach schon viel über die jeweiligen Personen aus.

Man könnte jetzt bis zum 15. Oktober einfach den Kopf in den Sand und den Fernseher ausstecken, die Zeitungen beiseitelegen und auf den ersehnten Tag danach warten.

Wenn da nicht unsere Volksvertreter in ihrer Angst vor dem Machtverlust auf die Idee gekommen wären, noch kurzsichtige und kostspielige Wahlzuckerl zu verteilen. Tatsächlich hat die SPÖ gemeinsam mit den Grünen versucht, noch vor der Wahl eine Mietrechtsreform durchzuringen. Ja, bitte, lassen Sie sich das auf der Zunge zergehen!

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Mietzinsobergrenzen, Erweiterung des Anwendungsbereichs, Änderungen bei BK-Abrechnungen, alles am besten zusammen gefasst unter einem WOHNRAUMVERKNAPPUNGS - oder INVESTITIONSHINDERNISPAKETS GEGEN PRIVATEN und GEGEN MEHR WOHNBAU. Eine Materie, in der seit Jahren Experten versuchen, eine faire, gerechte und vor allem ankurbelnde Lösung bundesweit durchzuringen, hätte in ein, zwei Plenarsitzungen populistisch durchgewunken werden sollen.

Genauso gut hätte das „freie Spiel der Kräfte“ im Parlament, die neue Rute, die der aktuelle Bundeskanzler so gerne ins Fenster stellt, auch ein „Zinsverbot für Bankkredite“, „Gratisbutter für alle“ oder eine „Neuwagenpreisobergrenze“ einbringen können. Immer mit dem Augenmerk, dass die private Wirtschaft und nicht die Staatskasse draufzahlt.

Es ist eigentlich fahrlässig, wie die Politik versucht, mögliche Beschlussinstrumente im Nationalrat kurz vor einer Wahlentscheidung noch für sich zu nutzen. Und wir alle, nicht nur die private Immobilienwirtschaft, sondern die Bürgerinnen und Bürger, sind hier – bei dieser derart wichtigen Materie – aufgrund der Einsicht mancher Parlamentarier noch einmal knapp an einem Gesetzesbeschluss mit weitreichenden und fatalen Konsequenzen für den österreichischen Wohnbau vorbeigeschrammt.

Trotzdem kann festgehalten werden, dass dieses – wahrscheinlich von ganz tollen Strategen für sehr viel Parteiengeld aufs Papier gebrachte – Wahlzuckerl für immer in die Geschichte eingehen wird als das, was es letztendlich ist: eine bittere Pille, die zeigt, was Menschen bereit sind zu tun, um ihre Macht für eine weitere Legislaturperiode zu erhalten!

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Kann Facility Management nicht nachhaltig sein?

Kommentar: Margit Zimmermann, MSc Leiterin Objektmanagement Bundesimmobilienges.m.b.H / BIG m.b.H.

n „Man kann nicht nicht kommunizieren“ von Paul Watzlawick ist ein allseits bekanntes Zitat. Übertragen auf Facility Management könnte es lauten: Man kann nicht nicht nachhaltiges Facility Management ausführen. Denn was müsste eine Facility ManagerIn tun, damit Gedankengut und Ausführungen nicht nachhaltig sind? Überlegen wir diesen Ansatz mit einem Augenzwinkern zum aktuellen Thema Neue Arbeitswelten: Im Kern müsste der Gedanke stehen, dass Mitarbeiter an sich Nummern sind, die Themen Mensch und Wohlfühlen sind egal. Es ist auch uninteressant, ob es zieht, ob es zu kalt oder zu warm ist und ob in Folge dieser Umstände die Krankenstände und Kündigungen ansteigen. Breite helle Treppenbereiche sind nicht erforderlich.

Ein Aufzug benötigt viel weniger Flächenbedarf. Fenster werden auf möglichst wenige, kleine Öffnungen begrenzt, dann bedarf es keiner Maßnahmen zum Thema Kühlung. Die Firmenphilosophie lautet: „Mein Büro. Meine Tür. Mein Sessel. Mein Tisch. Mein Wandkalender…“. Gearbeitet wird in der Einzelzelle mit geschlossener Tür und eigenem Zusatzheizgerät. Besprechungen sind Zeitverschwendung, die Räume dafür werden eingespart. Damit sinkt der Flächenbedarf und das erspart Miet- und Betriebskosten. Das Thema Kommunikation zwischen den Mitarbeitern ist überbewertet, der Gang kann schmal und schlauchartig ausfallen. Das erspart auch einiges an Reinigungskosten.

Haben Sie das Bild des beschriebenen Bürogebäudes ohne nachhaltiges Facility Management im Kopf ? Das erinnert an längst vergangene Zeiten, als Herren in dunklen Anzügen mit Ärmelschonern, Stempelständern und Tintenfass in geschlossenen Einzelbüros gearbeitet haben. Am Tisch stand das alte Wähltelefon und zum Diktat holte man

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die Sekretärin. Nur: Damals gab es zumindest in Österreich noch keine Facility Management-Betrachtungen zum Thema Arbeitswelt.

Jeder, der sich über Facility Management bei der Errichtung und dem Betrieb eines Gebäudes Gedanken macht, denkt über Flächenreduktion und Einsparen von Reinigungskosten weit hinaus. Vielmehr stehen die Menschen im Mittelpunkt der Überlegungen. Die Themen der Nachhaltigkeit wie Langfristigkeit, Ethik, Verantwortung, Ressourcenplanung und Zielorientierung sind Basis des Facility Management-Gedankenguts. Überlegungen zum späteren Bewirtschaften der Gebäude werden bereits am Beginn der Planungsphase mitberücksichtigt.

Damit werden die Weichen für eine spätere effiziente und nachhaltige Bewirtschaftung des Gebäudes und vor allem für die Gesundheit der darin lebenden oder arbeitenden Personen gestellt.

In der aktuellen Sicht der „Neuen Arbeitswelten" hat die Philosophie „Mein Büro. Mein Schreibtisch…“ ausgedient. Besitz verliert zunehmend an Wert, Sharing bestimmt die neue Arbeitswelt und gearbeitet wird immer und überall. Wir wissen, dass Räume das Verhalten und die kognitive Leistung von Menschen beeinflussen. Erst ein angenehmes Arbeitsumfeld sichert produktive Mitarbeiter, die sich auf ihre Kernaufgaben konzentrieren können. Da die Arbeit zunehmend nach Projekten organisiert wird und nicht mehr nach Hierarchie, braucht es Kommunikations- und Konzentrationsräume, flexible Nutzungsmöglichkeiten der Konferenzräume sowie die optimale Ausgestaltung der Themen Akustik, Luftfeuchtigkeit und Licht.

Facility Management leistet zur Erfüllung der neuen Anforderungen einen hohen Beitrag. Die Verzahnung Mensch und Raum ist Grundlage des Gedankenguts und damit kann Facility Management auch nicht nicht nachhaltig sein kann.

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Royal Real Estate Kommentar: Frank Brün Vorstandsvorsitzender RICS Österreich

n Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wurde im Jahr 1868 in England gegründet. War sie anfänglich eine ausschließliche Vereinigung der Landvermesser und Wertermittler für den Eisenbahnbau in Großbritannien, dann im gesamten Commonwealth, ist sie heute eine globale NGO, die die Verantwortung des Immobiliensektors in den unterschiedlichsten gesellschaftlichen Bereichen wahrnimmt.

Heutzutage ist das „Networking“ ein fixer Bestandteil jeder Unternehmenstätigkeit und somit natürlich auch für Verbände und Institutionen. Die Ansprüche der Mitglieder steigen und die Verantwortlichen sind gefordert, diesen Ansprüchen gerecht zu werden und einen Mehrwert zu generieren. RICS Österreich ist von dieser Entwicklung nicht ausgenommen, denn in diesen spannenden Zeiten wird die Immobilienwirtschaft immer vernetzter, schneller und auch innovativer.

Schwungvoller Start in den RICS Herbst Unter dem Motto „Cross-Border Investments: Märkte, Assets, Chancen“ haben wir Anfang September zur 1. DACH Konferenz der RICS nach Wien eingeladen. An einem dichten Konferenztag wurden den Mitgliedern Vorträge und Diskussionen zu grenzüberschreitenden Transaktionen im deutschsprachigen Raum und den Marktchancen in den jeweiligen Nachbarländern geboten. In der Folge wurden Themen wie Mieten- und Renditenvergleich der DACH Märkte, der damit einhergehenden Risiken, Auswirkungen der Megatrends auf Shoppingcenter und Fachmarktzentren sowie steuerliches Know-how für die herannahenden Zeiten des Regimes von BEPS (Base Erosion and Profit Shifting) präsentiert. Die abschließende Paneldiskussion galt dem Blick in die Glaskugel für zukünftige Entwicklungen.

Seit Dezember 2016 stellt sich der neu bestellte Vorstand der österreichischen Division der Royal Institution of Chartered Surveyors diesen Herausforderungen.

Mit der sehr gut besuchten ersten RICS Österreich Late Summer Night am Erste Campus versammelten sich am Vorabend der Konferenz Immobilienexperten aus dem In- und Ausland. Das launige Netzwerken dauerte bis weit nach Mitternacht. Sowohl die DACH Konferenz als auch die Late Summer Night sind jetzt schon fixer Bestandteil für den Jahresplan 2018.

Ziel ist nicht nur, der Hub in einer globalen Welt sein zu wollen, indem internationales Know-how mit weltweit anerkannten und praktizierten Standards nach Österreich gebracht wird, sondern auch österreichischen Marktteilnehmern den Zugang zum globalen (Informations) markt zu verschaffen. Unter meinem Vorsitz deckt das Vorstandsteam – bestehend aus fünf Frauen und drei Männern – fast alle Sparten der Immobilienwirtschaft ab.

Und last but not least gehören Mitglieder von RICS Österreich regelmäßig zu den Preisträgern, wenn die Besten der Immobilienbranche gekürt werden. Bei der Verleihung des Immobilienpreises Cäsar 2017 wurden heuer wieder drei Chartered Surveyor ausgezeichnet. Wir freuen uns, dass fast die Hälfte der letztjährigen Cäsar Preisträger Mitglieder der RICS sind. Ein Zeichen, dass der hohe Qualitätsanspruch der RICS von der heimischen Immobilienbranche anerkannt ist.

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Real Circle Jubiläum!

01

Real Circle Welche Flächen braucht das Land?

Gelungene Premiere. In Kooperation mit Energiecomfort lud der ImmoFokus zum Gedankenaustausch.

02

Real Circle Spannungsfeld Politik & Immobilie In Kooperation mit Energiecomfort lud der ImmoFokus Immobilienexperten zum Gedankenaustausch ins Looshaus. Es sollte ein spannender Nachmittag werden.

03

Real Circle Handel im Wandel Im Park Hyatt gingen auf Einladung von Energiecomfort und ImmoFokus Immobilienexperten der Frage nach: „Zerstört Online den stationären Einzelhandel?“

04

Real Circle Smart City Smart City. Alle reden davon. Im Park Hyatt wurde wieder einmal heftig diskutiert. Auf Einladung von Energiekomfort und ImmoFokus versuchten Immobilienexperten den Stein der Weisen: „Was macht eine Smart City wirklich smart?“.

05

Real Circle Effizienz + Energie = Erfolg?

Im Park Hyatt gingen auf Einladung von Energiekomfort und ImmoFokus Immobilienexperten der Frage nach, ob sich Maßnahmen in Energieeffizienz lohnen. Ist Energieeffizienz ein bestimmender Erfolgsfaktor?

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#10

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Real Circle Vorreiter oder Nachzügler?

Schon zum sechsten Mal luden Facilitycomfort*, C/M/S und der ImmoFokus Experten der Immobilienbranche zum Austausch ins Park Hyatt.

Diesmal zum Thema: „Wirtschaftsstandort Österreich“.

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Real Circle Digital! Genial?

Schon zum siebten Mal luden Facilitycomfort, Imabis, IMMOunited und der ImmoFokus Experten der Immobilienbranche zum Austausch ins Park Hyatt.

Diesmal zum Thema: „Digitalisierung“.

Real Circle Die 3 REs

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REfurbishment, REvitalisierung, REdevelopment. Wie schon beim letzten Real Circle lud der ImmoFokus mit seinen Partnern IMMOunited, Imabis und Facilitycomfort ins Park Hyatt zur spannenden Diskussion. Neue Konzepte für Büro, Wohnen und Shoppingcenter. Hürde Denkmalschutz und von der Brache zum Hotspot. Alles neu oder Refurbishment.

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Real Circle Immobilien-Manager 4.0 Herausforderungen und Chancen. Durch die Änderung der Berufsbilder muss sich auch die Immobilienbranche anpassen. Beim neunten Real Circle wurde auf Einladung des ImmoFokus, Facilitycomfort und ImmoUnited wieder angeregt - über Digitalisierung - diskutiert.

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Real Circle Nachhaltig Immobilien bewirtschaften Nachhaltigkeit & Kosteneffizienz. Bedeutet Nachhaltigkeit höhere Kosten? Und wenn ja, für wen? „Ich pfeif auf Nachhaltigkeit“ – Geht das noch? An welchen Schrauben kann und muss gedreht werden? Welche Unterschiede gibt es zwischen den Assetklassen Wohnen/ Büro/Retail/Hotel. Wo ist der Hebel in der Wohnungswirtschaft anzusetzen? Nur ein paar der Fragen, denen Immobilienexperten auf Einladung des ImmoFokus, Facilitycomfort und ImmoUnited beim 10. Real Circle nachgingen

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ImmoExperten im Real Circle dabei waren …

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Fotos: Cityfoto

und viele andere mehr.

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Finance & Investment

Nachhaltig Immobilien bewirtschaften Nachhaltigkeit & Kosteneffizienz. Bedeutet Nachhaltigkeit höhere Kosten? Und wenn ja, für wen? „Ich pfeif auf Nachhaltigkeit“ – Geht das noch? An welchen Schrauben kann und muss gedreht werden? Welche Unterschiede gibt es zwischen den Assetklassen Wohnen/Büro/Retail/ Hotel. Wo ist der Hebel in der Wohnungswirtschaft anzusetzen? Nur ein paar der Fragen, denen Immobilienexperten auf Einladung des ImmoFokus, Facilitycomfort und ImmoUnited beim 10. Real Circle nachgingen.

Autor: Angelika Fleischl, Alina Böhm

C

hristian Kainz, Immofinanz, ist sich sicher: „Man kann nicht erwarten, dass die Menschen von sich aus auf die Idee kommen, nachhaltige Immobilien zu entwickeln. Es muss ein Anreizmodell geben“. Die Endabnehmer sollen konfrontiert und aufgeklärt werden – dann geht das von allein. Die Politik kann sehr viel machen und könnte sich das durchaus leisten.

Kainz: „Es gibt ein hohes Investitionspotenzial, das man leisten muss, um nachhaltig zu werden.

Man muss Personen dazu animieren, über einen längeren Zeitraum hinweg zu denken.“ Christian Bichlmaier, IMMOunited, gibt zu bedenken: „Es fehlt der Konsumentendruck und Aufklärung hört oft beim Thema Strom sparen auf.“ „In Sachen Büro denke ich, dass Wien wirklich internationaler Vorreiter ist – Green Building ist Thema. Da brauchen wir uns nicht genieren“, so Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien. Es gebe kaum ein Land, wo so viele Immobilien ausgezeichnet werden. Laut Kainz

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ist es auch ein Marketingthema. Bichlmaier: „Es kommt viel Nachfrage aus dem internationalen Raum, da wird schon sehr darauf geachtet, ob etwas zertifiziert ist oder nicht. Da hat Österreich in den letzten Jahren schon ein Wachstum erfahren. Die Politik könnte schon gute Anreize schaffen.“ „Bei einem Wohnhaus fragt niemand, ob das ein Green Building ist“, so Spiegelfeld weiter.

Ronald Goigitzer, Immofokus, wirft ein: „Der Bereich Wohnimmobilien ist viel größer als Büro und Gewerbe. Warum achtet man da nicht auf Nachhaltigkeit?“ Kainz kritisiert: „Es ist einfach noch nicht so viel Aufklärungsarbeit betrieben worden.“ Für Spiegelfeld fängt das im öffentlichen Wohnbau an: „Der Häuselbauer baut, was er sich leisten kann“ – „wobei diese oft schon auf alternative Energien zurückgreifen“, so Bichlmaier. Goigitzer: „Es gibt Möglichkeiten, die nicht genutzt werden, auch wenn sie sich nach kürzester Zeit amortisieren – das ist einfach Verschwendung.“

#10

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Finance & Investment

„Gesetzgeber muss steuerliche Anreize für nachhaltiges Bauen setzen.“ Gernot Ressler, LeitnerLeitner

„Wir sehen die öffentliche Anbindung als bedeutenden Nachhaltigkeitsfaktor.“ Ernst Machart, IWS TownTown AG

„Alte Gebäude sind eigentlich viel nachhaltiger als neue.“

„Kooperieren mit der TU Wien, um zum energieeffizientesten Flughafen der Welt zu werden.“ Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien AG

Thomas Zäuner, ÖRAG

Die Komplexität des Themas spiele dabei keine Rolle – schwer zu verstehen sei das nicht. Aber es muss schon ein gewisser Wissensstandard vorhanden sein, um zu wissen, was man tun kann.

Nachhaltigkeit – ein Luxusthema?

Kann Nachhaltigkeit für Österreich ein Standortvorteil sein? Spiegelfeld: „Ich denke schon, dass es langfristig ein Thema wird, weil wir in unserer ganzen Einstellung immer mehr in Richtung Nachhaltigkeit, Bio und Natur gehen. Aber es ist ein Luxusthema, kein Grundbedürfnis.“ Nachhaltigkeit kann für den Standort eine Rolle spielen, wichtiger sei aber der wirtschaftliche Faktor. Dem stimmt Kainz

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zu: „Nachhaltigkeit ist für viele interessant, aber es ist kein Entscheidungskriterium. Dies würde erst so sein, wenn man wettbewerbsfähig wäre.“ Bichlmaier: „Eine Beschleunigung wäre sicher durch steuerliche Aspekte zu erreichen.“ Philipp Kaufmann, Immofokus: „Große Investoren – vor allem jene, die aus Deutschland hereinkommen, haben das Thema auf dem Radar und wissen, was sie machen.“ Für Simon Tschannett, Weatherpark, ist das nicht so eindeutig: „Ich merke, es gibt noch Leute, die nicht hinterfragen oder wissen, was es bringt.“ Laut Martin Löcker, UBM, ist Nachhaltigkeit im Bürobereich nur ein Verkaufsargument, wenn es solide ist – „aber das Risiko der Innovation trauen sich nur wenige

zu nehmen.“ Bei Hotels sieht das anders aus: „Betriebskosteneinsparung durch relativ einfache Maßnahmen sind ein gutes Argument.“ Beim Individualkunden lässt Nachhaltigkeit sich für Manfred Blöch, Facilitycomfort, nur über den Preis erreichen: „Der Errichter will so billig wie möglich bauen. Nur wenn man selbst nutzt, wird es nachhaltig.“ Es komme auf die Qualität der Errichtung an. Was man anfangs versäumt, kann man nachträglich nur mit hohen Kosten und Aufwand nachjustieren. Viele Objekte werden heute mit alternativen Energien mitgestützt. Auch diese müssen gewartet werden. Die Entstehungskosten sind höher als der Nutzen. „Für den Betriebswirt kommt am Ende eine rote Zahl heraus. Dann wird das

nicht gemacht“, weiß Blöch. Kaufmann: „Man kann dem Nutzer nicht vorwerfen, dass er es nicht unterscheiden kann. Aber wenn ich das transparent und sichtbar mache, sind die Leute dafür bereit. Ein Umdenken muss stattfinden.“ Laut Ulrike Glashüttner, ÖRAG, fragen Neumieter nach einem Zertifikat. Ist das nicht vorhanden, kommt man nicht zum Zug. Aber – „Aus meiner Erfahrung ist Nachhaltigkeit für den Mieter nicht relevant. Das ist in

den Menschen nicht drinnen, es wird nicht verinnerlicht und nicht gelebt. In Summe ist die Energie zu billig.“ Alle stimmen zu, denn wenn der Energiepreis fünfmal so hoch wäre, würde man schon nachhaltig handeln. Glashüttner: „Zukunftsorientiert gesehen, wäre es schön, nachhaltig zu bauen, zu nutzen, zu leben. Momentan ist es bei den Menschen noch nicht angekommen. Es gibt einfach zu viele Parameter, die noch nicht stimmig

„Ich muss jetzt investieren, um dann lange eine Freude am Objekt zu haben.“ Johannes Endl, ÖRAG

sind.“ Tschannett denkt: „Es geht rein um die Bewusstseinsbildung.“ Löcker wirft ein, dass es Länder gebe, z.B. Holland, die wesentlich bessere Incentives bieten. „Man kann regulativ etwas bewirken – durch Steuern steuern.“ Löcker lernte den Zertifizierungsdschungel kennen. Aber auf Nachhaltigkeit pfeifen? – „Als Entwickler sollte man unabhängig vom Regulativ und wirtschaftlichen Grundsätzen etwas schaffen, auf das man auch in 20 Jahren

„Jeder Projektentwickler, jeder Bauträger und jeder Nutzer muss eine positive Einstellung gegenüber der Nachhaltigkeit haben.“ Josef Leitner, Sika Österreich

„Wenn man hohe Betriebskosten hat, kann man weniger Miete verlangen.“ Roland Schuch, Facilitycomfort

„Lage sticht jedoch immer die Nachhaltigkeit.“ Ernst Vejdovszky, S IMMO AG

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Finance & Investment

noch stolz sein kann.“ „Die heutigen Generationen haben die Verpflichtung, auf die Zukunft zu schauen. Bei allen Unwägbarkeiten, Kosten und technischen Herausforderungen“, greift Blöch den Faden auf. Dem will sich auch Tschannett anschließen: „Ich finde auch, dass das Vorsorgeprinzip hier ganz stark zuschlägt. Und ohne dass man nachhaltig lebt und baut, wird es nicht klappen.“ In der Assetklasse „Office“ hat sich das Thema nachhaltige Bewirtschaftung längst durchgesetzt.

Im internationalen Geschäft gilt: Ohne Zertifikat kein Deal. Im Bereich Wohnen ist es – derzeit noch – kein Thema. Warum klaffen die einzelnen Assetklassen so weit auseinander? Wo ist der Hebel in der Wohnungswirtschaft anzusetzen?

„Der Gesetzgeber selbst verhindert die Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft.“

„Nachhaltigkeit sollte nicht immer nur auf den Energieverbrauch reduziert werden.“

Otto Kauf, Flair Bauträger.

Michael Pisecky, S Real

„Im Bestand sind Maßnahmen schwer durchzusetzen.“

„Bauherren müssen nachhaltige Energieverwendung steuern.“

Wolfgang Schmalzhofer, Blue Kit Factory

Christoph Pramböck, BDO

„Der Gesetzgeber selbst verhindert die Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft“, klagt Otto Kauf, Flair Bauträger. Der Gesetzgeber schaffe mit starren Widmungen eine nicht mehr veränderbare Stadt.

Das zersplitterte Eigentum – unter anderem durch Parifizierung von Zinshäusern, verschärfe das Problem zusätzlich. „In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind Maßnahmen immer schwer durchzusetzen. Da findet sich immer einer, der dagegen ist“, bestätigt Martin Troger, Geschäftsführer bei der Rustler Gebäudeverwaltung. „Da kann es dann schon einmal recht heiß hergehen.“ „Im Wohnbau ist es – vor allem im Bestand – schwierig, Maßnahmen, die etwas kosten, aber zu einer nachhaltigeren Bewirtschaftung führen würden, durchzusetzen“, berichtet Wolfgang Schmalzhofer, Blue Kit Factory, aus der Praxis. „Unser

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„So lange ein Aufzug hält, bleibt er.“ Gregor Schob, KONE AG Österreich

„Nachhaltigkeit beginnt bei der Auswahl der Materialien.“ Andreas Millonig, Imabis

Produkt ist einfach: Löcher in der Gebäudehülle bedeuten einen Verlust an Wärmeenergie und der Verschluss dieser Öffnungen bringt entsprechende Einsparungen. Durch den Kamineffekt im Schacht, welcher die Grundlage dieser natürlichen Entlüftung ist, führt das zu einem massiven Verlust an Heizenergie.“ „Die erzielbaren Einsparungen sind signifikant.“ Kauf: „Bei aller Diskussion darf man eines nicht vergessen: Nachhaltigkeit darf den Komfort einer Wohnimmobilie, darf die Bedürfnisse der Bewohner nicht einengen. Nur so können Konflikte vermieden werden. Doch schlagen Sie einmal einer Wohnungseigentümergemeinschaft diese Maßnahme vor? Sie haben keine Chance.“ Eine Erfahrung, die auch Gregor Schob, Direktor Service KONE AG Österreich, immer wieder macht. „Im sozialen Wohnbau reicht eine graue Schachtel, die rauf- und runterfährt. Im Bestand ist ein Austausch auf effizientere Modelle so gut wie unmöglich. So lange ein Aufzug hält, bleibt er.“ Andreas Millonig, Imabis, bringt das Problem auf den Punkt: „Nachhaltigkeit bringt keinen Euro mehr an Miete. Warum sollte ein Eigentümer bzw. Vermieter auf Nachhaltigkeit setzen?“ Im Neubau bestimme der Preis das Geschehen. „Obwohl es keinen Aufpreis für energieeffiziente Aufzüge gibt – denn energie-ineffiziente Aufzüge, die gibt es nicht mehr“. In den vergangenen Jahren wurde ein Einsparungspotential von über 80 Prozent realisiert.

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Finance & Investment

„Je besser gebaut, desto einfacher ist es, die Immobilie nachhaltig zu betreiben.“ Martin Troger, Rustler Gebäudeverwaltung

„Wenn ich das transparent und sichtbar mache, sind die Leute dafür bereit.“ Philipp Kaufmann, Immofokus

Für Kauf dürfe man das Thema Nachhaltige Bewirtschaftung nicht nur am Thema Energie festmachen. „Nachhaltigkeit bedeutet auch, Immobilien so zu errichten, dass sie möglichst lange ihren Nutzern in ihrer vorgesehenen ursprünglichen Funktion zur Verfügung stehen können.“ „… und dass sie ressourcenschonend errichtet werden. Nachhaltigkeit beginnt bei der Auswahl der Materialien“, ergänzt Millonig: „Vorreiter in Sachen Nachhaltige Bewirtschaftung ist eindeutig die Assetklasse Office. Ohne Zertifikate keine Käufer und keine Mieter.“ In einem ist sich die Gruppe einig: „Wir müssen das Thema Zertifizierung in den Wohnbau bringen.“ Die Gruppe rund um den neuen ImmoContent-Geschäftsführer Daniel Deutsch legte ihren Fokus auf die finanziellen Aspekte der Nachhaltigkeit – kann Nachhaltigkeit überhaupt kosteneffizient sein? Schon zu Beginn war man sich einig: „Der Begriff Nachhaltigkeit gefällt mir nicht“, wie Michael Pisecky, S Real, es auch für die restlichen Teilnehmer treffend formulierte. Momentan werde der Begriff von der Politik zu sehr missbraucht. Langfristiges und vorausschauendes Wirtschaften war ein Begriff, auf den sich die Teilnehmer einigen konnten.

Ernst Vejdovszky, S IMMO AG, weiß: „Rein aus kaufmännischen Gesichtspunkten ist Nachhaltigkeit in unserer Welt wesentlich wertvoller als vor zehn Jahren. Das ist den niedrigen Zinsen zuzuschreiben.

In einer Welt mit einem Leitzins von acht Prozent wäre das natürlich

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„In Summe ist die Energie zu billig.“ Ulrike Glashüttner, ÖRAG

„Das Risiko der Innovation trauen sich nur wenige zu nehmen.“ Martin Löcker, UBM

„Es geht rein um die Bewusstseinsbildung.“ Simon Tschannett, Weatherpark

nicht der Fall.“ Michael Pisecky, S Real, sieht großen Nachholbedarf und kritisiert: „Wir Österreicher sind nicht gerade vorbildlich, was die Nachhaltigkeit betrifft. Es ist eigentlich schlimm, dass die Gruppe mit der besten Erhaltung die des sozialen Wohnbaus ist. Gerade im Eigentumsbereich vermisse ich eine gewisse Haltung. Ich muss schon vor einem anstehenden Verkauf erneuern.“ Für Roland Schuch, Facilitycomfort, sind Vermieter im Zugzwang: „Wenn man hohe Betriebskosten hat, kann man weniger Miete verlangen. Das vergessen viele. Eine Sanierung oder Modernisierung sollte deshalb früh

erfolgen.“ Pisecky: „Nachhaltigkeit sollte nicht immer nur auf den Energieverbrauch reduziert werden.“ Dem stimmt Johannes Endl, ÖRAG, zu: „Nachhaltigkeit ist viel mehr als nur der Energieverbrauch. Es geht auch um langfristige Infrastrukturkosten und Instandhaltungskosten. Da muss man vorher schon nachdenken.“ Vejdovszky: „Nachhaltigkeit basiert teilweise auf dem Imagefaktor. Sie gehört heute fast schon zum guten Ton in einem Unternehmen.

Wenn nämlich genug ähnliches Angebot da ist, dann greift der Kunde zum nachhaltigen Gebäude. Lage sticht jedoch immer die Nachhaltigkeit.“ Daraufhin brachte Daniel Deutsch ein: „Nicht nur heute gehört Nachhaltigkeit

„Die heutigen Generationen haben die Verpflichtung, auf die Zukunft zu schauen.“ Manfred Blöch, Facilitycomfort

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zum guten Ton. Darüber haben sich die Leute schon immer Gedanken gemacht. Heute scheint es aber teilweise attraktiver oder günstiger, ein Objekt einfach abzureißen.“ Christoph Pramböck, BDO: „Mein Credo an die Architektur: Bauherren müssen so früh wie möglich mit Leuten kooperieren, die nachhaltige Energieverwendung steuern.“ Auf der

einen Seite würden die Kosten nämlich durch nachhaltige Bauweise sinken, auf der anderen Seite jedoch wieder hinaufgehen. Endl bezeichnet Nachhaltigkeit lieber mit langfristigem, vernünftigen Wirtschaften. „Ich muss jetzt investieren, um dann lange eine Freude am Objekt zu haben.“ Das verhalte sich wie bei Schuhen, die man früher zum Schuhmacher gebracht hat und eben nicht weggeschmissen

„Heute scheint es aber teilweise attraktiver oder günstiger, ein Objekt einfach abzureißen.“ Daniel Deutsch, ImmoContent

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hat. Endl bringt aber auch einen ganz neuen Aspekt in die Diskussion: „Für mich ist Nachhaltigkeit im Hinblick auf die Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes wichtig.“ Die Umnutzung von Gebäuden beispielsweise von Büro auf das Wohnen ist für ihn ein sehr aktuelles Thema. Roland Schuch fordert von der Politik: „Staatliche Anreize für Nachhaltigkeit sind wichtig. In steuerlicher Hinsicht hat die Nachhaltigkeit einer Immobilie bisher wenig Anreiz.“ Die Potenziale einer nachhaltigen Bewirtschaftung regten die Teilnehmer unter der Moderation von Christian Call, Facilitycomfort, zu spannenden Diskussionen an. Übrigens hatten sogar alle Teilnehmer dieser Diskussionsrunde – außer Wolfgang Scheibenpflug vom Flughafen Wien – eine gemeinsame Verbindung: den Orbi Tower.

Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien, steht momentan vor einer besonderen Herausforderung: Die Entwicklung der Airport City.

„Aber es ist ein Luxusthema, kein Grundbedürfnis.“

„Nachhaltigkeit ist für viele interessant, aber es ist kein Entscheidungskriterium.“

Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien

Christian Kainz, Immofinanz

„Wir sind eine Stadt. Das bedeutet ganz andere Voraussetzungen als bei üblichen Immobilien.“ Nachhaltigkeit spielt eine große Rolle: „Wir haben 2014 als erster Flughafen in Österreich die ÖGNI-Zertifizierung in Gold bekommen.“ Außerdem kooperiere man mit der TU Wien, um zum energieeffizientesten Flughafen der Welt zu werden. Ansonsten sei es vor allem langjährige Erfahrung und Learning by Doing, was den Flughafen in der Nachhaltigkeit weiterbringe.

„Es gibt Möglichkeiten, die nicht genutzt werden.“ Ronald Goigitzer, Immofokus

Auch Ernst Machart, IWS TownTown AG, kann für den Orbi Tower bald ein Platin-Zertifikat der ÖGNI vorweisen. „Besonders aufgepasst haben wir immer bei der Heizung und Küh-

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„Wenn ich mein altes Auto verschrotten lasse, produziert das mehr Schadstoffe und CO2 als wenn ich es einfach weiterfahre.“

„Aufklärung hört oft beim Thema Strom sparen auf.“ Christian Bichlmaier, IMMOunited

Christian Call, Facilitycomfort

lung. Außerdem sehen wir die öffentliche Anbindung als Nachhaltigkeitsfaktor.“ Für Josef Leitner, Sika, sind die Personen die wahren Juwelen der Nachhaltigkeit. „Jeder Projektentwickler, jeder Bauträger und jeder Nutzer muss eine positive Einstellung gegenüber der Nachhaltigkeit haben und diese umsetzen.“ Der Aussage schloss sich Ernst Machart an: „Die Grundeinstellung muss schon im Recruiting der Unternehmen

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spürbar sein.“ Sika stelle dafür bereits zu 80 Prozent recyclebare Dachfolien her und sei auch bei den anderen Materialen stets auf der Suche nach besseren Baustoffen. „Wir wollen keine bösen Überraschungen. Das ist Nachhaltigkeit.“

Ewigkeit gebaut.“ Durch natürliche Rohstoffe sei ein hundertprozentiges Recycling möglich gewesen. Christian Call gibt zu bedenken: „Wenn ich mein altes Auto verschrotten lasse, produziert das mehr Schadstoffe und CO2 als wenn ich es einfach weiterfahre.“

Thomas Zäuner, ÖRAG, sieht die Gefahr darin, dass Nachhaltigkeit überall anders verstanden wird. Und: „Alte Gebäude sind eigentlich viel nachhaltiger als neue. Damals hat man für die

Gernot Ressler, LeitnerLeitner, fordert vom Gesetzgeber steuerliche Akzente für nachhaltiges Bauen. Außerdem müsse Steuern sparen immer mit einer gewissen Ethik erfolgen. n

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Advertorial Advertorial

FLUGHAFEN MANCHESTER Mit LOYTEC DALI-Lichtlösung erstrahlt der Flughafen Manchester in neuem Licht.

LOYTEC DALI-Lichtsystem am Flughafen Manchester gewinnt Lux Award Nachhaltiger als je zuvor präsentiert sich der Flughafen Manchester, seitdem das LOYTEC DALILichtsystem im Einsatz ist. Durch die Implementierung der DALI-Lichtlösung werden Jahr für Jahr beachtliche 7 GWh Energie gespart, und LOYTEC gewinnt dafür den Lux Award 2016 sowie weitere Großaufträge.

J

ede Branche hat ihren Oscar, einen Preis, mit dem jährlich die Besten ausgezeichnet werden. Für herausragende Beleuchtungsprodukte, -projekte und -firmen gibt es die Lux Awards, die 2016 in London überreicht wurden. Wesentliche Kriterien hierbei sind Innovation und Veränderung, die von Unternehmen aktiv begleitet werden müssen.

LOYTEC Electronics aus Wien erhält 2016 die Auszeichnung „Project of the Year“ in der Kategorie „Industrial and Transport Lighting“. Prämiert wird damit das ehrgeizige Projekt am Flughafen Manchester in Großbritannien.

Smarte Interaktion mit Fluginformationssystem

Mit über 21 Millionen Passagieren pro Jahr ist der Flughafen Manchester ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt in Großbritannien und LOYTEC zeigt in diesem Vorzeigeprojekt,

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was die intelligente L-DALI Lichtlösung hinsichtlich Energieeffizienz zu leisten im Stande ist. Am aktuell höchsten Stand der Technik ermöglicht LOYTEC vollwertige Integration mit den im Gebäude vorhandenen Systemen.

Konkret wurde die L-DALI Lichtlösung mit dem bestehenden BACnet System und dem Fluginformationssystem Chrom a verbunden und bewirkt durch smarte Interaktion zusätzliche Energieeinsparungen. Entscheidend ist dabei, dass die bestehende HLK-Lösung in einer Visualisierung mit der Lichtlösung zusammengefügt wird. Das Lichtsteuerungssystem als integraler Bestandteil des Gebäudemanagementsystems sorgt für einen optimalen Überblick, auch bei der Wartung. Kunden schätzen diese Möglichkeiten, womit sich die LOYTEC DALI-Lichtlösung deutlich von anderen Lösungen abhebt.

Das zeichnet die LOYTEC DALI-Lichtlösung aus

Die intelligente Beleuchtungs- und Gebäudesteuerung stellt sicher, dass Energie nur dann verbraucht wird, wenn diese auch tatsächlich benötigt wird. Im Zuge des Projektes wurden in allen Bereichen DALI-Bewegungssensoren und DALI-Tageslichtsensoren installiert. Diese liefern den eingesetzten L-DALI Controllern von LOYTEC die benötigten Informationen, um das Licht in unbelegten Bereichen automatisch abzuschalten. Die Intensität des Tageslichts wird ebenfalls berücksichtigt. Sollte etwa die Dämmerung einsetzen und fällt dadurch das Lichtniveau unter einen voreingestellten Schwellenwert, dann wird die Beleuchtung automatisch aktiviert. Das sind an sich schon sehr wirkungsvolle Maßnahmen, die umgesetzt wurden. Die DALI-Lichtlösung von LOYTEC geht noch einen Schritt weiter und glänzt dank

perfekter Integration: Meldet das Fluginformationssystem, dass sich ein Flugzeug am Gate befindet, so erhöht das LOYTEC Beleuchtungssystem den Sollwert für die Lichtregelung und die Nachlaufzeit, um optimale Beleuchtung für ein- und aussteigenden Fluggäste zu liefern.

Ist das Gate unbelegt, werden diese Werte entsprechend reduziert, da davon ausgegangen werden kann, dass in diesem Fall lediglich Flughafenmitarbeiter den Bereich betreten.

Die Ergebnisse dieser intelligenten Beleuchtungssteuerung sind sehr beeindruckend. Der Flughafen Manchester erwirtschaftet dank LDALI Lichtlösung Jahr für Jahr Energieeinsparungen von beachtlichen 86 %. Das entspricht etwa 7 GWh, mit denen rund 2000 Haushalte versorgt werden können.

Fotos: Stephen Gibson / Shutterstock.com; Gruppenfoto Preisübergabe

Wartungsaufwand beträchtlich reduziert Das System bietet ebenfalls umfangreiche Management-Informationen über jede einzelne Leuchte. So können jederzeit exakte Informationen zum Beispiel bezüglich Installationsdatum, Dimm-Level, Störungen sowie Energieverbrauch abgerufen werden. Analysen und laufende Evaluierungen ermöglichen eine insgesamt kostengünstigere Bewirtschaftung.

Die detaillierte Berichtfunktion unterstützt das Team des Manchester Airports bei der Wartung und eröffnet neue Möglichkeiten be-

züglich Optimierung der Energieeffizienz und der Nutzung des Flughafens.

LOYTEC Technologie seit Jahren erfolgreich im Einsatz

LOYTEC Technologie ist bereits seit mehreren Jahren am Flughafen Manchester im Einsatz, denn bereits 2013 wurde der öffentliche Bereich im Terminal 2 mit der L-DALI Lichtlösung ausgestattet. Ausgangspunkt war dabei der geplante Austausch der bestehenden Beleuchtungsanlage mit dem Projektziel den Energieverbrauch zu reduzieren. Neben der Einführung einer modernen LED-Lösung beschloss das Flughafen Management, die DALI-Lichtlösung von LOYTEC zu implementieren. Diese erfolgreiche Modernisierung führte zu den Projektaufträgen für weitere Bereiche des Flughafens. 2016 werden schließlich Terminal 1 und 3 fertiggestellt.

Verantwortlich für die Umsetzung war das LOYTEC Competence Center Calon in Zusammenarbeit mit dem Systemintegrator Building Environment Control.

Die Weichen für zukünftige Erfolge sind gestellt

Das überaus erfolgreiche Projekt führte im Sommer zur Aufnahme in die Shortlist der Lux Awards. In London nahm Geschäftsführer Hans-Jörg Schweinzer begeistert die Auszeich-

GRUPPENFOTO PREISÜBERGABE Lux Award Preisverleihung für DALI-Lichtlösung in London

nung entgegen und sieht diesen Lux Award sowohl als Bestätigung für die in Österreich entwickelte und produzierte LOYTEC-Technologie als auch für die Umsetzung derartiger Großprojekte mit den passenden Partnern.

Die Weichen für mögliche zukünftige Projekte sind ebenfalls gestellt: „Wir freuen uns aktuell den Flughafen Stansted mit derselben L-DALI Gesamtlösung ausstatten zu dürfen!“, so HansJörg Schweinzer. n

DALI-REFERENZPROJEKTE L-DALI Lichtlösungen von LOYTEC sind erfolgreich in unterschiedlichen Gebäuden im Einsatz wie etwa im Iberdrola Tower in Bilbao/Spanien, der Serviceanlage Herdern in Zürich/ Schweiz, im Gymnasium Wendelstein in Deutschland, im Bouygues Hauptsitz in Ashgabat/Turkmenistan oder im Kröller-Müller Museum in Kopenhagen/Dänemark.

UNTERNEHMENSDETAILS LOYTEC ELECTRONICS GMBH 1999 gegründet, gehört die LOYTEC electronics GmbH heute zu den führenden europäischen Anbietern von intelligenten Netzwerkinfrastrukturprodukten und Automationslösungen für die Gebäudeautomation. Dabei setzt LOYTEC ausschließlich auf offene und standardisierte Kommunikationsprotokolle. Seit April 2016 ist LOYTEC Teil der Delta Group, einem führenden Lösungsanbieter für das Energie- und Wärmemanagement, und agiert innerhalb der Gruppe als Kompetenzzentrum für den Geschäftsbereich Gebäudeautomation. LOYTEC entwickelt, fertigt und vertreibt Router- und Gateway-Lösungen, embedded Automation Server und I/O Controller, das Raumautomationssystem L-ROC, DALI-Lichtsteuerungen, den Volumenstromregler LIOB-AIR (VAV Controller) sowie grafische Nutzerschnittstellen in Form von L-VIS Touch Panels. www.loytec.com

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Advertorial Advertorial

PEMA 3: Heinlein&Zierl einstimmig als Sieger gekürt Sieger. Internationale Jury entscheidet sich aus 17 Projekten für den Entwurf der Innsbrucker Architekten – Dritter PEMA-Turm soll ab 2018 entstehen.

I

NNSBRUCK (24.7.17) – Einstimmig kürte eine internationale Jury das Projekt der beiden Innsbrucker Architekten Michael Heinlein und Alois Zierl zum PEMA3Wettbewerbssieger. In der Südbahnstraße 1 in Innsbruck soll 2018 der dritte PEMA-Turm realisiert werden. „Das Projekt von Heinlein&Zierl überzeugt hinsichtlich seiner städtebaulichen Positionierung, indem es die umgebenden Strukturen und linienförmigen Vorgaben des Bahnhofsareals aufgreift und in die Vertikalität führt. Gleichzeitig wird durch den liegenden Sockel der Platz erfasst. Durch diese Sockelzone erhält der angrenzende Stadtteil Wilten ein angemessenes Gegenüber“, begründete die Fachjury die Entscheidung.

Dieser gehörten unter anderem Architektin Ilse Königs (Vorsitz), Architektin Anna Popelka (Mitglied des Innsbrucker Gestaltungsbeirates), Bürgermeisterin Christine Oppitz-Plörer, Gerhard Fritz (Planungsstadtrat), Wolfgang Andexlinger (Chef der Stadtplanung), Architekt Will Arets und Auslober Markus Schaffe-

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rer an. Der PEMA-Eigentümer zeigte sich über die Wahl des Siegers erfreut: „Die Idee von Heinlein&Zierl fügt sich mit großer Selbstverständlichkeit in den Stadtraum ein. Nach PEMA 1 und PEMA 2 entsteht ein weiteres architektonisches Highlight, das einen urbanistischen Mehrwert rund um den Innsbrucker Hauptbahnhof bringen wird.“ PEMA 3 wird dem Hotelanbieter Motel One eine neue Heimat geben und auch als Bürostandort dienen. Der Baustart ist für 2018 geplant. Alle eingereichten Projekte wurden öffentlich im PEMA 1Gebäude im ehemaligen Chinarestaurant im EG von 25.7.-7.8. ausgestellt.

Vor dem Baustart muss es aber noch grünes Licht seitens der Stadtpolitik geben. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnbau und Projekte beschloss Ende letzter Woche eine Diskussion des Wettbewerbsergebnisses im Innsbrucker Gestaltungsbeirat, insbesondere bezüglich der Verträglichkeit von Höhe und Baumasse. Diese Stellungnahme sei „Voraussetzung für einen noch zu erfolgenden

Beschluss zur Änderung des Flächenwidmungsplanes und der Erstellung des Bebauungsplanes im Gemeinderat", heißt es seitens der Stadt. „Kernziel unseres Entwurfes ist es, durch die Neugestaltung des Ortes zur Belebung und wichtigen städtebaulichen Attraktivierung beizutragen sowie eine positive Atmosphäre für städtische Aktivitäten und einen hybriden Baukörper zu schaffen. Diese Urbanissima soll 24/7 durch Hotel und Büros belebt sein und öffentlichen Mehrwert etwa durch die allgemein zugängliche Skybar im obersten Geschoß mit rundum Blickbeziehungen bringen“, argumentieren Heinlein&Zierl ihren Siegerentwurf für PEMA 3. „Der Bahnhofsvorplatz wird durch den schlanken Baukörper in der Flucht der BahnhofsRiegelbauten in seiner Dynamik gestärkt und mit einem Hochpunkt klar abgeschlossen. Das südliche Grundstück wird bewusst freigehalten, um das Adambräu nicht zu beengen. Der charakteristische Ausblick vom Kesselraum des Adambräu auf die Gleisanlagen bleibt erhalten. n

ARGE HEINZ – ARCH. MICHAEL HEINLEIN UND ARCH. ALOIS ZIERL: • 2007-2011 Zusammenarbeit in einem namhaften Architekturbüro in Innsbruck, Mitarbeit an Großprojekten • Alois Zierl: Architekturstudium in Innsbruck, selbstständige Tätigkeit als Architekt seit 2011 • Michael Heinlein: Architekturstudium in Wien, selbstständige Tätigkeit als Architekt seit 2015 • Ab 2015 gemeinsame Teilnahme an EU-weiten Wettbewerben, Zusammenarbeit bei Realisierungen • Ziel unserer Architektur ist es, auch für schwierige Aufgaben und Orte simple und klare Lösungen zu finden. Durch die intensive Auseinandersetzung entsteht eine reduzierte Architektur ohne Arroganz, die funktional überzeugen soll.

PEMA bringt Motel One nach Innsbruck – Modernes Designhotel wird am Bahnhof im dritten Turm von Markus Schafferer eröffnen

Fotos: PEMA

Innsbruck/München – Motel One ist derzeit eines der erfolgreichsten Hotelkonzepte in Europa. Der PEMA ist es gelungen, Motel One für Innsbruck zu gewinnen. „Wir sind stolz, dass wir heute mit Motel-One-Eigentümer Dieter Müller einen Vertrag über 25 Jahre für unseren dritten Turm PEMA 3 am Innsbrucker Hauptbahnhof unterzeichnen konnten“, erklärte Pema-Eigentümer Markus Schafferer am Freitag. „Dieses moderne Hotelkonzept, das gemäß dem Credo " Viel Design für wenig Geld" arbeitet, wird eine absolute Bereicherung und sicherlich viele neue Gäste nach Innsbruck bringen. „Wir waren von Anfang an vom Projekt PEMA 3 überzeugt und sind daher seit April letzten Jahres den gesamten Weg von der ersten Sitzung im Gestaltungsbeirat bis zur Kür des Siegerprojektes beim Architektenwettbewerb mit an Bord“, zeigt sich Müller anlässlich der Vertragsunterzeichnung froh, dass alles auf Schiene ist. Aktuell sind 60 Häuser mit rund 16.500 Zimmern in Betrieb. In Österreich ist Motel One bisher viermal in Wien, unter anderem bei der Staatsoper und am Hauptbahnhof, sowie zweimal in Salzburg vertreten. Innsbruck war Eigentümer Dieter Müller seit längerem ein wichtiges Anliegen. „Da mir in Kitzbühel der Kitzhof gehört, wollte ich natürlich gerne auch in meiner Wahlheimat Tirol einen Motel One-Standort.“ Wie viele Zimmer Motel One in Innsbruck anbieten wird, ist derzeit noch offen. „Wir wollen gemeinsam mit der Stadtpolitik eine vernünftige Lösung finden und sind sicher, dass wir eine Variante erarbeiten, die mehrheitsfähig ist“, sagten Müller und Schafferer unisono.

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Advertorial

S+B GRUPPE AG SB-GRUPPE.AT

FOCUS ON ARCHITECTURE AND TOP QUALITY CONSTRUCTION The private project developer S+B Gruppe AG will be presenting its projects at EXPO REAL 2017 from 4 – 6 October this year at the Neue Messe Munich. The developer team from S+B Gruppe explains why the focus in Vienna is on residential construction and why it is worth taking a look at Eastern Europe.

VIENNA: Situated right alongside the New Danube with optimal links to the urban transport network a completely new type of quality living by water will develop over the next few years: the DANUBE FLATS residential area – a project by the S+B Gruppe in partnership with the Soravia Group which will involve a 150 m residential tower and a large terrace building with a total of 600 residential units.

Development will take place at the site of the former Cineplexx cinema, close to the Vienna Reichsbrücke bridge and directly alongside the Donau City office and residential complex.

PRAGUE: Close to the historic centre of Prague, the S+B Gruppe is developing high quality office and business space with its TRIMARAN and ELEMENT projects.

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PRAGUE Trimaran, 18,230 sqm

PRAGUE Element, 8,400 sqm

This ideal location in Prague’s 4th business district impresses in particular with its optimal visibility, numerous infrastructural facilities nearby and ideal transport connections. A perfectly devised 26,000 m2 business location will be created here by 2018, leaving no wish unfulfilled.

WARSAW: The Rotunda Towers project is located directly at the metro station CENTRUM in Warsaw´s Central Business District, where the best office buildings and retail spaces of the city can be found.

Numerous nationally and internationally reknowned companies have established their headquarters here not only to profit from the surroundings, but also to take advantage of the immediate vicinity to the historic centre and of the optimum transport connection. With particular attention being paid to functionality, design and quality, a new piece of top-class real estate is emerging here.

S+B Gruppe AG, an international project developer in Vienna, Prague, Bucharest and Warsaw, has been implementing complex projects across Europe as an investor and general contractor for over 30 years.

The team specialises in the planning, construction management, commercial management and marketing of high quality construction projects. Numerous large-scale projects are currently being developed across Central and Eastern Europe. Real estate offering 1,000,000 m² of usable space has been created with an investment volume of over 3 billion euros.

WE SET NEW STANDARDS! FROM AN IDEA TO THE FINAL PROPERTY!

WARSAW Rotunda Towers, 35,000 sqm

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Positionen & Meinungen

Zukunftsvisionen ganz nah Das Pferd von hinten aufsatteln. „Wir machen alles anders als die anderen“, erklären Marcel Nürnberg und Ari Christian Benz von SQUAREBYTES. Für sie steckt für die Immobilienbranche großes Potenzial in Virtual- und Augmented Reality.

Das Interview führte: Angelika Fleischl

Virtual Reality, Augmented Reality – wie kommt man auf das Thema? Wie hat SQUAREBYTES begonnen?

Marcel Nürnberg: SQUAREBYTES ist ein junges, frisches Unternehmen. Uns gibt es erst seit zweieinhalb Jahren. Es wurde von mir erstmals gegründet mit der Idee, die Computergrafik – das Erschaffen virtueller Welten – auch für die Immobilienbranche zu nutzen, um auch emotional zu verkaufen. Ein halbes Jahr später ist Ari dazu gestoßen.

Ari Christian Benz: Wir sind ja eigentlich Sandkistenfreunde und haben uns einige Jahre aus den Augen verloren. Vor drei Jahren auf der Immobilienmesse haben wir uns wieder getroffen. Damals war ich bei der Hypo Real Consult Leiter im Immobilienvertrieb. Und Marcel ist zu mir gekommen, hat gesagt, er hat da etwas Cooles – und so ist das entstanden.

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Nürnberg: Damals war die Idee, virtuell durch die Wohnung zu gehen. Es war für mich ganz klar, dass das der richtige Weg ist.

Heute haben wir das schon umgesetzt, sind aber noch in der Nintendo-Generation, es wird in nächster Zeit noch sehr viel kommen.

Es setzt sich aber jetzt schon gut durch.

Es geht einfach darum, den Menschen Vorstellungskraft zu geben, Vertrauen zu schaffen zum Makler und zu Objekten, die noch gar nicht existieren oder sich im Bau befinden.

Bieten Sie Ihre Produkte ausschließlich für Developer an?

Benz: Ausschließlich für Neubauprojekte.Wir haben ganz klassisch mit 360-Grad-Renderings für den Neubau begonnen. Erst im Laufe der Zeit durch Analysen mit Kunden haben sich alle anderen Produkte herauskristallisiert. Wir haben mittlerweile 18 verschiedene Produkte.

Das liegt daran, dass wir als Vorreiter und Spezialisten für Virtual- und Augmented Reality die Datenmengen als Grundlage für weitere innovative Produkte verwenden und als Digitale Marketingagentur neue Standards setzen. „Geht nicht, gibt’s nicht“ haben wir sehr verinnerlicht. Da gibt es Kunden, für die sollen wir etwas zaubern – und so sind wir auch zum ImmoFokus gekommen. (lacht) Es war eine verrückte Idee und wir haben es realisiert – so wie bei vielen anderen Ideen. Da ist auch das Netzwerk von Marcel sehr hilfreich.

Nürnberg: Ich habe mich während meines Studiums schon mit Virtual Reality beschäftigt. Die Dinge, die jetzt Anklang finden, mit denen habe ich schon vor sieben Jahren Experience sammeln können. Mein Know-how ist die SoftwareEntwicklung und die Computergrafik dahinter.

Wir haben auch zu NVIDIA – dem größten Hardwarehersteller von Grafikkarten – einen

Stichwort Grafikkarte: Welche Voraussetzungen muss man als Endkonsument erfüllen, wenn man sich das virtuelle Produkt ansehen möchte?

Nürnberg: Je leistungsstärker der Computer ist, desto besser ist die Experience, dass ich mich wirklich in der virtuellen Welt befinde.

Wir haben zwei Zugänge, die davon abhängen.

Es haben beide Vor- und Nachteile. Beim stationären Zugang wird ein maximal Vier-malVier-Meter-Bereich aufgebaut, in dem man sich mit Controller und Virtual-Reality-Brille wirklich bewegen kann.

Die zweite Variante ist eine perfekte Ergänzung zur aufwendigeren VR-Variante, gerade durch eine einfachere technische Anwendbarkeit und Standortunabhängigkeit. Das braucht

„Wir sind eigentlich eine digitale Marketingagentur. „Geht nicht, gibt’s nicht“ haben wir sehr verinnerlicht.“

ARI CHRISTIAN BENZ

Fotos: hurca.com (Fotolia)

MARCEL NÜRNBERG

sehr guten Kontakt. Auch zu Facebook, wo wir vor einem Jahr eine Inspiration Tour im Silicon Valley machen durften.

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Positionen & Meinungen

nicht viel Leistungskraft und funktioniert auch auf drei Jahre alten Handys und man hat einen ersten Eindruck, wie eine Wohnung ausschauen könnte.

Wer zieht denn einen Nutzen von Virtual oder Augmented Reality?

Nürnberg: Für den Makler oder Bauträger ist das ein wichtiger Faktor. Wenn ich drei Folder vor dem Kunden ausbreite und habe die VRBrille darauf liegen, das zeigt Präsenz und vermittelt zeitgemäße Professionalität. Und das nächste: Jeder, der die Brille aufhat, fängt an zu lächeln. Die Emotion, die wir auch transportieren möchten, die kommt rüber. Mit Emotion und Technologie kann ich verkaufen.

Ist das Lachen nicht eher nur auf einen Wow-Effekt zurückzuführen und der Faktencheck fehlt dann für einen Kauf ?

Benz: Da leite ich gerne auf die menschliche Natur zurück. Wenn man heute eine schöne Person

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sieht, dann sagt man auch „Wow“ und erst später kommt der Charakter. Es kommt früher oder später – aber zuerst sagt man: „Hier bin ich!“ Nürnberg: Den meisten Menschen ist noch nicht bewusst wie weit diese innovative Technologie bereits fortgeschritten ist und wie viele Anwendungsmöglichkeiten bereits entwickel werden. Dank FB & Co. wird sich das rasant ändern.

Benz: Natürlich wollen wir für unsere Kunden auch den Verkaufsprozess beschleunigen, was uns gelingt. Man kann vorneweg viele Fragen des Kunden beantworten: Ausblick, Größe, Raumgefühl. Rein Online zu verkaufen – da fehlt etwas im Kaufprozess. Im Schnitt gebe ich eine halbe Million für eine Immobilie aus. Wenn ich da keinen persönlichen Touch habe, investiere ich nicht. Am Ende des Tages braucht es immer den Menschen dahinter, die soziale Interaktion, um einen Verkaufsabschluss zu generieren. Und wenn ich eine Villa

kaufe, dann will ich ein Erlebnis haben – und das können wir zeigen. Wir wollen zwar den gesamten Verkaufsprozess digitalisieren, am Ende des Tages den Menschen aber nicht herausnehmen.

Vor einiger Zeit hatte man teilweise noch das Gefühl, dass man in der virtuellen Welt nicht richtig verortet ist, die Körpergrößen nicht zusammenstimmen – konnte man dieses Problem schon beheben?

Benz: Wesentlich.

Nürnberg: Es ist ja auch so, dass das Auge immer fokussiert auf Nähe und Ferne – je nach dem. Bei der Brille hat man immer den gleichen Fokus – da liegt der Fehler. Es gibt jedoch schon erste Entwicklungen, wo man durch Eye-Tracking – also das Verfolgen der Pupille durch Kameras – messen kann, wo das Auge hinsieht und das Fokussieren auf nah und fern darstellen könnte.

Benz: Wichtig für die Wahrnehmung ist auch der Schall. Wenn ich mich im Raum bewege, erzeuge ich Geräusche. Daran arbeiten wir auch. Aber grundsätzlich ist man soweit, dass die Höhen mit den Körpergrößen übereinstimmen und ich weiß, ob mir der Gang beispielsweise zu eng ist.

Vor einiger Zeit hat es geheißen, Augmented Reality sei noch zu ungenau, um an einem Standort – z.B. einer Baustelle – den richtigen Blickwinkel auf das Gebäude zu erhalten. Gibt es das Problem noch? Und bieten Sie das an?

Nürnberg: Grundsätzlich würde ich zur Technologie sagen, dass sich in den letzten drei Monaten extrem viel getan hat. Apple hat das AR-Toolkit rausgebracht, das eben dieses Tracking verbessert.

Es gibt jetzt extrem viele App-Entwickler, die versuchen, hier Fuß zu fassen, weil es endlich funktioniert.

„Erfahrung in allen Immobilienangelegenheiten ist durch nichts zu ersetzen.“

Ja, wir experimentieren natürlich damit herum, sind aber noch nicht bei einer Release-Version. Da gibt es viele Herausforderungen mit Verdeckungen und Beleuchtung. Aber wir sehen, dass es extremes Potenzial hat. In Zukunft sollte es so sein, dass ich vor Ort das Gebäude schon sehen kann.

Also ist das die Zukunft?

Nürnberg: Auf jeden Fall wird es kommen. In zwei bis drei Jahren ist Augmented Reality, was jetzt Virtual Reality ist.

Benz: Es werden beide Technologien kommen.

Der große Unterschied ist, dass Augmented Reality eher für die Masse ist – laufende Informationen zur Erweiterung der Umwelt. VR ist komplett davon losgelöst und eine ganz andere Welt.

„Als digitale Marketingagentur bieten wir von Folder, Website, Logoentwicklung, Rendering, 360-GradPanoramen, Videos bis zu virtuellen Touren die gesamte Palette an.“

www.spiegelfeld.eu 111

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Positionen & Meinungen

Wir waren vorhin bei den Kosten – was kostet es denn?

Benz: Ganz einfach zu beantworten. Als digitale Marketingagentur bieten wir von Folder, Website, Logoentwicklung, Rendering, 360-GradPanoramen, Videos bis zu virtuellen Touren die gesamte Palette an. Und da liegen wir nicht über den üblichen 0,5 bis 1 Prozent des Marketingbudgets, das Bauträger verwenden. Warum liegen wir im Budget? Weil wir viel aus der virtuellen Tour rausextrahieren können. Wenn ich für jedes Produkt alles extra vergeben muss, kommt das in Summe um mehr als ein Drittel teurer. Das ist einer unserer Erfolgsfaktoren.

Problem damit. Im Gegenteil, sie hat gesagt: „Coole Sache, ich bin mittendrin.“

Nürnberg: Der Sinn dahinter ist ja nicht nur die virtuelle Tour, man muss das Projekt von A bis Z begleiten.

Gemeinsam mit dem ImmoFokus haben Sie das Thema Augmented Reality aufgegriffen …

Benz: … und daraus ist ein wirklich tolles Projekt geworden. Der ImmoFokus ist das erste Magazin mit Augmented Reality. Natürlich erhoffen wir uns, durch diese Technologie und Art von Alternativvertrieb die Printbranche

Welche Zielgruppe spricht auf Virtual und Augmented Reality am besten an?

Benz: Quer durch. Ich habe es meiner 93-jährigen Großmutter gezeigt, die hatte gar kein

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Nürnberg: Technologie funktioniert auch nur, wenn sie nicht spürbar ist. Momentan gibt es natürlich noch die Brillen – aber wie gesagt, wir stehen erst am Anfang. In fünf Jahren wird es ganz anders aussehen. Ich würde nicht verstehen, wenn es sich nicht durchsetzt – es hilft einfach in vielen Bereichen. Dennoch ist es ein Kostenthema.

Benz: Auch die Hardware ist ein Thema, aber es ist wirklich nur ein Zeitfaktor.

„Man kann den Leser immer wieder dahin zurückführen – durch diese Technik lassen sich Dinge viel besser veranschaulichen.“

ein bisschen zu revolutionieren. Warum? Weil wir anfangen können, Geschichten zu erzählen, ohne das Papier zu belasten. Man kann den Leser immer wieder dahin zurückführen – durch diese Technik lassen sich Dinge viel besser veranschaulichen. Der Effekt wird nicht so leicht vergessen. Wenn man das Gelesene und Gesehene im Kopf miteinander verknüpft, bleibt viel mehr hängen.

Nürnberg: Das Tolle ist, das analoge Printmagazin wird sozusagen durch digitale Inhalte recycelt. Das ist das Tolle, dass man immer wieder neuen Content einspielen kann.

Benz: Abgesehen von Interview und Fotos – ich kann auch einen Pluspunkt an Mehrvertrieb erwirtschaften. Der Bauträger kann wie bisher sein Projekt auf Papier abbilden, aber zusätzlich poppt dann ein Gebäude auf – das ist genial. n

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Positionen & Meinungen

Wir erzählen eine Geschichte Storytelling statt G’schichteln drucken.

Im Interview mit dem ImmoFokus erzählt der ImmoContent-Geschäftsführer Daniel Deutsch, wieso Content Marketing in der Branche zu einem Muss geworden ist und wie Emotionen damit verbunden sind.

Das Interview führte: Angelika Fleischl

„08/15Geschichten interessieren die Leute einfach nicht mehr.“

An wen richtet sich das Angebot der ImmoContent?

Daniel Deutsch: Das Angebot richtet sich generell an die gesamte Immobilienbranche und auch branchennahe Unternehmungen, weil – ganz klar – unsere Skills im Immobilienmarkt und in dessen Bearbeitung liegen.

Das bedeutet, wir versuchen unser Knowhow, das wir über die Branche haben – den Fachjournalismus und die Berichterstattung – zu übertragen.

Was zeichnet ImmoContent aus? Was ist Ihr USP? >> ImmoContent hat die Möglichkeit – gestützt durch die Redaktion des ImmoFokus – auf eine branchenspezifische journalistische Expertise und ein Fachwissen zurückzugreifen und kann so im Stil des Kunden optimal zugeschnittene Inhalte produzieren.

Sehen Sie einen Bedarf dafür? >> Absolut. Es herrscht Bedarf, das zeigen mir schon die ersten Gespräche mit potenziellen Kunden. Einige haben mit Freude die Nachricht aufgenommen, dass sie diese Aufgabe abgeben können.

Warum sollte man auf Content Marketing zurückgreifen? >> Weil es für die Kunden der Unternehmen wichtig ist – die wollen das lesen. 08/15-Geschichten interessieren die Leute einfach nicht mehr. Es geht darum, die Inhalte so zu kommunizieren, dass sie im best case Emotionen und Bindung erzeugen. Das ist eine unterschwellige Art, eine Awareness für die Marke zu schaffen. Wir erzählen eine Geschichte und das liest man gerne und es vermittelt aber trotzdem die Message des jeweiligen Unternehmens. Jedes größere Unternehmen in Deutschland verwen-

Das ist auch die Problematik: Sich als NichtJournalist ständig neue Themen einfallen lassen zu müssen, ist schwierig – wenn es nicht gerade um eine Projektreportage geht. Da tun wir uns natürlich leichter als jemand, der das nicht gelernt hat.

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Durch das Hintergrundwissen heben wir das Storytelling auf eine neue Ebene.

det bereits Content Marketing als Teil der Unternehmenskommunikation. Glauben Sie mir, die haben nichts zu verschenken.

Was ist gutes Content Marketing? >> Es ist ein Storytelling. Es ist eine Strategie.

Jeder Kunde hat seine Ziele, die er erreichen möchte. Sei es, dass er Markenbildung erzeugen möchte, sei es, dass er neue Kunden gewinnen will oder im Rahmen eines Projektes verkaufsunterstützend agieren möchte. ImmoContent entwickelt eine Strategie für diese unterschiedlichen Ziele, je nach Häufigkeit des Erscheinens des Contents. Und diese Ziele werden konkret mit Inhalten versorgt.

Social Media regt zur Interaktion an, es werden Communities geschaffen, die starke Meinungsbildner sind.

Wie wichtig sind Social Media in der Immobilienbranche? >> Sehr wichtig, glaube ich. Nicht jeder macht es gut, wie man sieht. Es reicht nicht, einen Account zu erstellen und einmal die Woche einen Werbetext hineinzuschmeißen und zu hoffen. Es muss die Leute interessieren. Facebook als Werbekanal hat viel Potenzial, wenn man es richtig macht. Es muss die richtige Mischung aus lesenswerten Inhalten sein. Aber Social Media ist nicht nur Facebook. LinkedIN oder XING gehören da genauso dazu.

„Es reicht nicht, einen Account zu erstellen und einmal die Woche einen Werbetext hineinzuschmeißen und zu hoffen.“

Welche zum Beispiel? >> Es gibt nicht nur „Follower“ oder „Liker“ sondern auch „Hater“, denen man hier die Möglichkeit gibt, sich breit und negativ zu äußern.

Da muss man relativ schnell, sehr zeitnah

Fotos: hurca.com (Fotolia)

Was ist der Unterschied zwischen klassischer Öffentlichkeitsarbeit/PR und Content Marketing? >> Beim Content Marketing behalten wir immer die Kontrolle über den Inhalt. Wir generieren Geschichten, die auf den Kanälen distribuiert werden. Klassische PR arbeitet damit, den Redaktionen Anregungen zu geben.

Welche Kanäle bedienen Sie? >> Wir bedienen natürlich die Kanäle des Kunden, unsere eigenen Kanäle, wie Micro-Websites oder Blogs. Aber auch neue Medien, wie Facebook, Twitter, LinkedIn, Instagram – all die, die in die Sympathiewerte des Kunden fallen.

Nicht zu jedem Kunden passt Instagram. Dort bauen wir diese Geschichte weiter und versuchen auch virales Marketing zu verwenden, damit ein Selbstläufer entsteht. Und so wird ein abgerundetes Bild geschaffen.

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Positionen & Meinungen

reagieren. Wenn man nicht reagiert, kann es negative Folgen haben. Aber man kann jemanden auch sehr gut abholen. Da gibt es etliche Beispiele, wo das gut funktioniert, das jemand aus seinem Ärger durch ein funktionierendes Beschwerdemanagement vielleicht wieder ein Fan wird.

len Stories erzählen und im Idealfall bedienen wir mit diesen Stories die Ziele unserer Kunden und machen auf sie aufmerksam.

Klingt aber nach viel Aufwand? >> Wenn man es richtig macht, bleibt der Aufwand kalkulierbar. Das ist wichtig, um eine Kosten-Nutzen-Rechnung anstellen zu können.

Sind die ersten Schritte geglückt? >> Ich würde sagen: ja. Wir bekommen enorm gutes Feedback. Momentan gibt es viele Gespräche mit sehr interessierten, potenziellen Kunden und auch schon die ersten Abschlüsse. n

Also permanent monitoren? >> Nicht unbedingt. Die Leute, die daran arbeiten, werden sowieso benachrichtigt, wenn es eine neue Interaktion gibt. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der Betreuung. Man muss auch ehrlich sagen: Nicht alles lässt sich durch Storytelling zum großen Highlight formen.

Richtet sich das Angebot dann an eine jüngere Community? >> Nein, auch Mid-Ager. Ich bin auch nicht mehr der Jüngste und Teil der Facebook-Generation.

Auch viele mit 50+ nutzen die Plattform. Facebook verliert an der ganz jungen Community, diese gehen eher zur Instagram und Snapchat.

Auf Twitter hat man mit der begrenzten Zeichenanzahl nicht so die Möglichkeiten. Aber wenn man alles gut verbindet, kann man neue Möglichkeiten schaffen. Ich sage auch nicht, dass das die klassische Werbung abschafft und keine Plakate, Banner oder Inserate gebucht werden sollen – es soll unterstützend sein.

Wer Aufmerksamkeit möchte für sein Produkt, sollte möglichst breit aufgestellt sein. Aber wie gesagt – es gibt Unternehmen, wo es nicht passt, aber das muss jedes Unternehmen für sich entscheiden.

Bietet ImmoContent auch SEO? >> Wir machen es anders. Wir machen keine SEO-Kampagnen, sondern bringen unsere Kunden durch Schlagwörter, Text- und Artikelmanagement in der organischen, also unbezahlten Suche nach oben.

Welche Ziele gibt es noch für dieses Jahr und für alle folgenden? >> Für das jetzige Jahr mit Sicherheit, auf das Produkt aufmerksam zu machen. Nächstes Jahr wollen wir richtig durchstarten. Wir wol-

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Gibt es jemanden, der das in der Immobilienwirtschaft schon anbietet? >> Nein. Wir sind derzeit die einzigen.

REAL ESTATE BUSINESS DEPENDS ON EXPERIENCE

RBI is one of the leading real estate financiers in Central and Eastern Europe (CEE) and has a long track-record of successful projects with Western and local investors and developers. RBI‘s real estate experts provide on the ground presence and contacts combined with in-depth product know-how and vast experience. They aim for individual and taillor-made solutions meeting both, the sensitivity of business and markets as well as the high demand of customers. www.rbinternational.com If you need further information, please contact for Real Estate Business in Austria: Eva Aschauer, eva.aschauer@rbinternational.com, Tel: +43-1-717 07- 3853 and for any other countries: Michael Weitersberger, michael.weitersberger@rbinternational.com, Tel.: +43-1-717 07- 3034 Raiffeisen Bank International – YOUR BUSINESS PARTNER.

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Im Brennpunkt: Smart Building

Nicht immer die klügste Lösung Smart. Eine einheitliche Definition lässt sich nach wie vor nicht finden. Die Teilnehmer des Round Tables „Smart Building“ sehen den Begriff so individuell wie das jeweilige Nutzerverhalten.

Autor: Angelika Fleischl

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arald Engelke, Immofinanz, sieht Smart Buildings im Sinne einer Energieeinsparung. „Smart“ sei zunehmend ein Feature, das der Kunde haben will, aber nicht bereit ist, mehr dafür zu bezahlen. Cyrus Asreahan, C&P Immobilien, widerspricht. Käufer seien durchaus bereit, für Qualität mehr zu investieren. Der Anspruch der Kunden wächst. Aber: „Das muss sich unterm Strich rentieren.“ Es sei ein Must-have, um am Markt wahrgenommen zu werden. Für Andreas Holler, BUWOG, ist „smart“ ein Modebegriff. Es soll dabei ein Mehrwert, eine Effizienzsteigerung

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entstehen. „Smart hat keine Finish-Line“, so Holler. Dabei ist sich Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47, sicher, dass es essentiell für den Erfolg ist, das schon in der Konzeption zu beachten. Es sei unwesentlich, ob das Gebäude für die Eigennutzung oder den späteren Verkauf vorgesehen ist.

Gernot Schöbitz, KONE, geht näher auf die Thematik ein: „Smart muss in der gesamten Wertschöpfungskette beachtet werden.“ Eine Full-Chain-Betrachtung ist ihm ein wichtiges Anliegen. Wenn durch kurzfristige Zielsetzungen diese Wertschöpfungskette unterbrochen

wird, ist das ein Risiko. Ein Problem sei auch, dass vieles als „smart“ angepriesen wird – der Begriff wird inflationär gebraucht. Er lässt sich jedoch nicht singulär an einem Faktor festmachen. Mehr Raum aus den Quadratmetern herausholen – das ist smart. Ebenso wie die Dienstleistungen rundherum. Das Facility Management muss gut organisiert sein, um ein Gebäude intelligent zu machen.

„Smart hat keine Finish-Line.“ Andreas Holler, BUWOG

Engelke widerspricht – er würde Smart Building nicht mit einer Dienstleistung gleichsetzen. Es sei eher eine Gebäudeeigenschaft, die entweder einen Nutzungsgewinn oder Kosten- oder Energiereduktion bringt. Es muss ein Mehrwert durch die technologische Ausstattung des Gebäudes vorhanden sein.

Hier besteht jedoch oft ein Spannungsfeld, wenn sich die Nutzer durch die Technologie überreguliert fühlen. Holler erklärt: „Es sind noch nicht alle Nutzer auf demselben Level.“ Vor allem älteren Generationen fällt es schwer, sich mit neuen Technologien zurechtzufinden.

Man müsse die Technologien intuitiv gestalten, um die Handhabung zu erleichtern – dann würde die Akzeptanz steigen.

Harald Engelke, Immofinanz AG

Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47

Cyrus Asreahan, C&P

Andreas Holler, BUWOG

Gernot Schöbitz, KONE

Gerald Beck, STRAUSS & PARTNER

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Im Brennpunkt: Smart Building

„Auch das Smart Building ist keine Eier legende Wollmilchsau.“ Harald Engelke, Immofinanz

„Lowtech kann genauso smart sein, wenn es die Anforderungen der Zielgruppe erfüllt.“ Cyrus Asreahan, C&P Immobilien

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„Es gilt einfach klar zu unterscheiden, wer die Zielgruppe ist“, das ist für Asreahan klar. Engelke sieht eine Entwicklung in zwei Richtungen – es wird „Smarttech“- sowie „Lowtech“-Buildings geben. Beides habe Vorund Nachteile. „Auch das Smart Building ist keine Eier legende Wollmilchsau.“ Hier kommen Wartungs- und Instandhaltungskosten ins Spiel. Asreahan stimmt nicht ganz überein: „Lowtech kann genauso smart sein, wenn es die Anforderungen der Zielgruppe erfüllt.“ Holler ergänzt: „Bei Lowtech als Extrem ist man im Passivhausbereich – hier brauche ich wieder Nutzer, die damit umgehen können.“ Es handelt sich um einen Begriff, der für jeden anders zu definieren ist.

Für Schöbitz geht es zu sehr in Richtung des Konsumenten. Er betont, dass der Endnutzer vielleicht smart-affin ist. Es gibt jedoch auch Betreiber, Verwalter und Facility Manager – „Hier sollte man davon ausgehen, dass dort geschultes Personal zuständig ist.“ Es stellt sich die Frage, wen man mit dieser Technik „verwöhnt“ – „Der Betreiber sollte im Mittelpunkt stehen, um ein transparentes Monitoring zu gewährleisten.“ Natürlich macht es einen Unterschied, ob es um Wohn- oder Bürogebäude geht – darin ist sich die Gruppe einig. Die Flexibilität wird zu einem entscheidenden Faktor. „Wenn man heute ein Gebäude errichtet, weiß man nicht,

„Wenn man heute ein Gebäude errichtet, weiß man nicht, wie es in Zukunft genutzt und gewidmet wird.“ Gernot Schöbitz, KONE

wie es in Zukunft genutzt und gewidmet wird“, so Schöbitz. „Ein smartes Gebäude ist eines, das für sämtliche Nutzungen offen ist“, so die Diskussionsteilnehmer unisono. Die Umnutzung werde oft schon von Beginn an mit eingeplant. Ob dadurch Mehrkosten entstehen und ob diese vom Markt getragen werden, darin ist sich die Gruppe uneinig.

Gerald Beck, Strauss & Partner Development GmbH, versucht erneut eine Definition zu Smart Building: Mit einem Minimum an Technologie ein Maximum an Effizienz erzielen. „Wenn man mit der Bedienung mehr zu tun hat als mit dem erreichten Effekt, ist das mit Sicherheit nicht smart.“ Der Übertechnologisierung soll Einhalt geboten werden. Für die Lebenszykluskosten macht es keinen Sinn, eine Anlage einzubauen, die in fünf Jahren veraltet ist, um BetriebskostenEinsparungen von zwei Cent pro Monat und Quadratmeter zu erzielen. WustingerRenezeder gibt zu bedenken, dass man nie vorhersehen kann, ob eine Technologie nachhaltig bleibt. Wer die treibende Feder ist, kann nicht genau festgemacht werden. Es gibt eine

„Man kann nie vorhersehen, ob eine Technologie nachhaltig bleibt.“ Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47

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Im Brennpunkt: Smart Building

Fülle von Parametern, nie ist nur einer verantwortlich. „Es ist die Industrie gefordert, nicht alles um jeden Preis zu verkaufen“, so Schöbitz kritisch. Es geht stark in Richtung Preventive Maintenance, um die Instandhaltung zu gewährleisten, ist er sich sicher. Engelke sieht die Entwicklungen vom Markt abhängig.

Vieles ist bei Neubauten relativ einfach zu berücksichtigen, beim Altbau sieht es da schon anders aus. „Man kann Altbauten nur smarter machen. Richtig smart ist fast unmöglich“, so Holler. Man muss mit Bestehendem arbeiten und kann es nur verbessern und nicht von Null aufsetzen. Engelke sieht das ein wenig anders: „Das ist eine Frage des technischen Aufwandes.“ Man könne durch Sanierung schon sehr nahe an einen Neubau herankommen.

Ein wichtiges Thema in der Runde sind Raumund Nachnutzungsmöglichkeiten von Gebäuden – vor allem aufgrund der E-Mobility und überflüssig werdender Parkflächen. Auch Sharing ist ein Aspekt, der in der Gebäudenutzung

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eine wesentliche Rolle spielt – sei es in Bezug auf Parkplätze oder Gemeinschaftsräume. Der C&P-Projektleiter gibt zu bedenken, dass aber die Rahmenbedingungen gegeben sein müssen, um etwas Smartes umsetzen zu können.

Vieles sei in den Köpfen der Nutzer verankert – es wird ein Umdenken geben müssen. Ob mit diesen „smarten“ Konzepten die Mehrheit glücklich gestimmt wird, bleibt offen. n

„Wenn man mit der Bedienung mehr zu tun hat als mit dem erreichten Effekt, ist das mit Sicherheit nicht smart.“ Gerald Beck, Strauss & Partner Development GmbH

Klimasprecher GLOBAL 2000 Kommentar: Johannes Wahlmüller GLOBAL 2000 - Friends of the Earth Austria

n Als im Jahr 2015 das Klimaabkommen von Paris abgeschlossen wurde, schien die ganze Welt zu jubeln. Ein symbolträchtiger Schritt war gelungen, Trump war noch kein ernstzunehmender Anwärter auf das Amt des US-Präsidenten und man fing an, sich damit zu beschäftigen, wie die ehrgeizigen Ziele umgesetzt werden sollen. Einen klaren Blick bewies dabei Karl Aiginger, damals Leiter des WIFO, der in einem Kurier-Interview aussprach, was im Gebäudebereich dafür notwendig ist: „Ab dem Jahr 2016 darf kein Haus mehr mit fossilem Energiesystem gebaut werden.

Kein Öl, kein Gas. Oder es müssen Null-Energiehäuser sein, die gar keine Heizungsenergie mehr brauchen.” Die österreichische Politik ging es gemächlicher an. Die Paris-Euphorie im Rücken startete man die Arbeit an einer neuen Energie- und Klimastrategie, setzte sie in den Sand und hat jetzt vor den Neuwahlen nichts vorzuweisen, weil man sich viel mehr auch nicht vorgenommen hatte. Ein klarer Blick á la Aiginger hätte fürs Erste genügt und uns negative Entwicklungen erspart.

So begann das Jahr 2017 mit der Veröffentlichung einer vernichtenden Klimabilanz durch das Umweltbundesamt, die zeigt, dass Österreich immer noch genauso viele klimaschädliche Gase ausstößt wie 1990.

Die letzten 25 Jahre sind also ohne statistisch belegbaren Fortschritt vergangen. Innerhalb der EU wurde im gleichen Zeitraum der Ausstoß klimaschädlicher Gase um ein Viertel reduziert. Mehr sollte es eigentlich nicht brauchen, um die Politik in Österreich endlich aufzurütteln.

Eine Aufbesserung der Klimabilanz könnte im Gebäudebereich sehr rasch gehen. Etwa 1,5 Mio. ÖsterreicherInnen heizen direkt mit fossiler Energie, davon 613.000 mit Öl. Der Großteil der Ölheizungen ist veraltet

und wird in den nächsten Jahren ausgetauscht. Es existiert aber immer noch kein Gesetz, das sicherstellt, dass nicht wieder Ölkessel eingebaut werden, obwohl die Bundesländer einen verpflichtenden Einsatz von erneuerbaren Energien vorsehen könnten, wie das Dänemark bereits in groben Zügen praktiziert.

So aber wittert die Öl-Lobby um das Institut für Wirtschaftliche Ölheizung Morgenluft und fördert den Einbau von neuen Ölheizungen munter weiter. Zynischerweise wird die Initiative als Klimaschutzinitiative beworben, obwohl es sich um das klimaschädlichste Heizsystem handelt, das derzeit noch auf dem Markt ist. Wer heute in einem unsanierten Gebäude wohnt und seine alte Ölheizung gegen ein Öl-Brennwertgerät austauscht, kommt laut Österreichischer Energieagentur auf CO2Emissionen von gut und gerne 10 Tonnen pro Jahr. Zum Vergleich: Im Schnitt verursacht ein/e ÖsterreicherIn derzeit etwa 9 Tonnen CO2 pro Jahr. Darin enthalten sind Mobilität, Stromverbrauch, Raumwärme, Industrieproduktion sowie Emissionen aus der Abfallwirtschaft und landwirtschaftlicher Produktion. Es ist aber auch aus anderen Gründen nicht ratsam, auf Öl zu bauen: Man riskiert jahrzehntelange Abhängigkeit von Ölimporten bei mitunter stark schwankenden Preisen. Es gibt jedoch Hoffnung: Das Land Niederösterreich hat mit dem Verbot von neuen Ölheizungen im Neubau einen ersten symbolischen Schritt gesetzt. Weitere Bundesländer und Vorfahrt für erneuerbare Energie bei der Heizungssanierung werden hoffentlich bald folgen. Wir müssen jetzt handeln, damit wir nicht später wieder über hohe Strafzahlungen und verfehlte Klimaziele jammern müssen.

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Nachhaltig Bewirtschaften

Angenehmes Klima Gebäudekühlung. Die Raumkühlung und Klimatisierung spielt nicht nur in der Nutzung von Gebäuden eine immer größere Rolle. Das zunehmende Bedürfnis nach ausgeglichenen Raumtemperaturen das ganze Jahr über stellt auch die baulichen Möglichkeiten vor neue Herausforderungen. Kosten und Bedarf zu optimieren, ist angesagt.

Autor: Erika Hofbauer

D „Um die Energiewende zu schaffen, ist es gerade im Bereich der Baubranche wichtig, die Akteure entsprechend auszubilden.“ Markus Winkler, Donau-Uni Krems

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ie Gebäudekühlung ist sowohl im Wohnbau als auch in gewerblichen und industriellen Gebäuden ein immer mehr in den Vordergrund rückendes Thema. Daniela Trauninger arbeitet seit 2010 an der Donau-Universität Krems am Department für Bauen und Umwelt und leitet dort das Zentrum für Bauklimatik und Gebäudetechnik. Gemeinsam mit ihrem Institutskollegen Markus Winkler forscht sie an Lösungen in Sachen Gebäudeklimatik. „Die Gebäudekühlung nimmt im Vergleich zum Heizenergiebedarf einen stetig höher werdenden Stellenwert ein“, beschreibt Trauninger den Trend, der auch den Wohnungsbau erfasst hat.

Obwohl laut Bauordnung der Kühlenergiebedarf durch ausreichende Speichermassen und passive Kühlstrategien (Verschattung, Nachtlüftung etc.) minimal sein muss, nehme der Einbau von Klimageräten kontinuierlich zu, weiß die Forscherin. „Eine gute und umsichtige Planung kann bereits sehr viel Kühlenergie einsparen“, bestätigt Winkler. Ebenso beeinflusst der Ge-

bäudetyp und damit die angestrebten Solltemperaturen den Kühlenergiebedarf ganz maßgeblich. In manchen Bereichen, wo die Klimarandbedingungen sehr eng gehalten werden müssen (z.B. in Museen oder Krankenhäusern), sind die Ansprüche an die Klimatisierung der Räume sehr hoch. In anderen Bereichen sind größere tageszeitliche Temperaturschwankungen durchaus zulässig.

Gebäude der Zukunft

Eine Veränderung ortet Susanne Formanek hinsichtlich der künftigen Rolle von Gebäuden. Die Präsidentin des Österreichischen Instituts für Baubiologie und Bauökologie (IBO) sowie Senior Expert bei der Österreichischen Energieagentur sieht in Zukunft viele unterschiedliche, wichtige Rollen, die Objekte übernehmen: „Gebäude rüsten sich für die Zukunft! Sie mutieren zu Abkühlorten, Lebensmittelproduzenten (Stichwort vertical farming), Gesundheitsoasen und Energielieferanten sowie -speichern (Stichwort Smart grids)

Fotos: hurca.com (Fotolia); mischek; Vasko & Partner; Kara (Fotolia)

und Kommunikationsplattformen wie auch Entertainern (Stichwort Sprachsteuerungen).“ Mit dem Anspruch, ein behagliches Sommerklima dauerhaft anzubieten, verändern sich aber auch wieder der Energiebedarf und die Infrastruktur, betont Formanek: „Zurzeit steigt durch die höheren Außentemperaturen, den erhöhten Komfortanspruch, fehlende Speichermasse im Leichtbau sowie Südorientierung der Gebäude ohne ausreichende Verschattung der Anteil der Klimaanlagen.

Das bedeutet, dass der Stromverbrauch pro Haushalt ebenfalls steigt.“ Die starke Nachfrage nach Abkühlung könne aber auch mit Alternativen gestillt werden, weiß die Energieexpertin, die besonders auf einen Punkt Wert legt: „Betrachtet man die Ursachen des Klimawandels, so sollte unser gesetztes Ziel gänzlich ohne den Einsatz energieintensiver Klimatisierung erreicht werden.“ Wenn es in Regionen eine nächtliche Abkühlung unter 20 °C gibt, besteht ein begrenztes, aber nutzbares Potenzial zur „natürlichen“ Wärmeabfuhr,

das jedenfalls ausgeschöpft werden sollte, so Formanek. Die „klimaneutrale Methode“ kann eine natürliche Lüftung mit einem effektiven Luftwechsel schaffen. „In den Ballungsräumen und überall dort, wo mit einem deutlichen Anstieg der Anzahl der Tropennächte zu rechnen ist, werden wir ohne Technologieunterstützung jedoch nicht auskommen“, glaubt die IBO-Präsidentin.

Kühlmaßnahmen im Neubau und Bestand

Zu welchen – technischen – Maßnahmen der Gebäudekühlung gegriffen wird, hängt zunächst einmal davon ab, ob im Neubau oder im Bestand geplant wird. „Im Neubau geht so ziemlich alles“, meint etwa Christian Steininger, Haustechnikexperte bei Vasko+Partner.

Besonders angesagt sind Lösungen mit Bauteilaktivierungen, erzählt Steininger, wobei es einiges dazu zu beachten gibt: „Es ist immer auch eine Lüftungsanlage – zur Entfeuchtung – notwendig bzw. dringend empfohlen.

Auch das Thema Raumakustik ist in diesem

„Im Neubau geht so ziemlich alles“.

Christian Steininger, Vasko+Partner

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Nachhaltig Bewirtschaften

„Wir gehen davon aus, dass in Zukunft das System Gebäude auch Speicher und Teil eines großen erneuerbaren Energienetzes sein wird.“ Daniela Trauninger, Donau-Uni Krems.

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Fall von Bedeutung.“ Im Bestand sind, so Steininger, Flächenkühlungen im Allgemeinen eher schwieriger aufgrund des notwendigen Platzbedarfs: „Hier kann man sich alternativ mit so genannten Fancoils – also Ventilatorkonvektoren – behelfen“, erläutert Steininger. Anbieten – vor allem im Altbau wegen der Raumhöhe – würde sich auch das Einziehen von Zwischendecken (Kühldecken), allerdings sollte es eine gute Belüftung geben, erläutert der Haustechnik-Spezialist: „Sonst hat man ein Kondensatproblem.“ Ähnlich verhält es sich bei einer Fußbodenkühlung: Diese ist in der Leistung begrenzt und ohne gute Belüftung ist man auch hier mit dem Kondensatproblem konfrontiert, resümiert Steininger.

Natürliche und technologische Kühlmaßnahmen

Wohnraumlüftungen: Sie sind technisch ausgereift und bei Passiv- und Niedrigenergiehäusern meist erfolgreich in Anwendung und können sowohl bei Neubau wie auch bei Bestandsgebäuden angewendet werden.

Niedrigenergie- und Passivhäuser setzen den Einbau von Komfortlüftungsanlagen mit Wär-

merückgewinnung voraus. Behaglichkeit und Energieeinsparungen werden dabei durch ein ausgeklügeltes Baukonzept erreicht.

Beschattung: Solare Einträge liefern im Sommer meist den größten Beitrag hinsichtlich der Erwärmung. Dieser Wärmeeintrag kann durch eine geeignete Beschattung deutlich reduziert werden. Ein Best Practice-Beispiel dazu ist das 2015 fertiggestellte BRG Kremszeile.

Bauwerksbegrünung: Bauwerksbegrünungen (Gründächer, Grünfassaden) in der Stadt sind mannigfaltig und bieten (neben der Schaffung von Lebensräumen für viele bedrohte Tierarten) in Städten gute Alternativen, bei Herausforderungen wie u.a. bei Starkregen Überflutungen zu verhindern, die Luftqualität zu verbessern, aber vor allem auch die Hitzeentwicklung zu bekämpfen und die Hitzeempfindung positiv zu beeinflussen – und zwar sowohl in den Gebäuden als auch außerhalb.

Einsatz von speicherwirksamer Masse: Mit dem Trägheitseffekt der speicherwirksamen Masse (abhängig vom Baumaterial) wird die

„Bei der Haustechnikplanung auf die Option Free Cooling achten.“ Manuel Krempl, e7 Energie Markt Analyse GmbH

„Die Kombination macht es aus: Begrünung, Beschattung, Belüftung ist die effizienteste!“ Susanne Formanek, Österreichischen Instituts für Baubiologie und Bauökologie (IBO)

Reaktionszeit des Gebäudes auf Temperaturschwankungen beeinflusst. So reagieren Gebäude mit leichter Bauweise rascher auf nächtliche oder wetterbedingte Abkühlungen, wärmen sich aber auch leichter auf. Best Practice-Beispiel dazu ist der Campus der Wirtschaftsuniversität Wien. Im Rahmen dieses großen und anspruchsvollen Projektes hinsichtlich des Energiekonzepts konnte die Bauteilaktivierung in optimierter Weise umgesetzt werden.

Fazit aus diesen Angeboten für Energieexpertin Susanne Formanek: „Die Kombination macht es aus: Begrünung, Beschattung, Belüftung ist die effizienteste!“ Manuel Krempl, Energieexperte bei der e7 Energie Markt Analyse GmbH, berichtet aufgrund jüngster Erfahrungen bei Planungswettbewerben, dass hier große Verbesserungen beim Kühlbedarf möglich sind – „wenn darauf geschaut wird“, wie er betont. So wird bei der Haustechnikplanung stark auf die Option Free Cooling geachtet (grob gesprochen: Kaltes Grundwasser oder

BAUTEILAKTIVIERUNG Dieses Konzept funktioniert anders als Großspeicherlösungen: Die bestehenden Bauelemente (Decken, Bodenplatten, Zwischenwände aus Ziegel, Beton, Lehm etc.) können als Speichermasse genutzt werden. Genau dieselben Elemente werden als Wärmeabgabesystem genutzt. Als dritte Funktion erfüllen diese Elemente – in Verbindung mit einer Wärmepumpe oder einem Erdspeicher als Kühlsenke – die Funktion der Kühlung. Dadurch ist ein geringer Energiebedarf notwendig und es werden keine separaten Systeme benötigt. Es werden dieselben Systeme genutzt, mit denen im Winter geheizt wird. Die Energiequelle für die „Kühle“ ist der Erdspeicher oder die Wärmepumpe. Die Initiative Sonnenhaus Österreich hat in den letzten Jahren verstärkt das Konzept Sonnenhaus mit Bauteilaktivierung vorangetrieben und es sind auch schon zahlreiche Gebäude mit diesem System gebaut worden. Im Sonnenhaus-Konzept wird mit der Kollektorflüssigkeit direkt mittels Kupferrohre die Wärme ohne Wärmetauscher in die Betondecken eingebracht, daher hat man keine Verluste durch den Wärmetauscher. Bei Bestandsgebäuden im Zuge einer Modernisierung, Sanierung oder Optimierung ist es erheblich schwieriger, da bereits ein Fußbodenaufbau vorhanden ist und genau überlegt werden muss, wie Systemplatten eingebracht werden können. Die Versorgung kann wieder mit Wärmepumpen geschehen, die dann natürlich auch zum Heizen genutzt werden können.

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Nachhaltig Bewirtschaften

„Die energieoptimale Planung von Gebäuden ist eine komplexe Angelegenheit: Dennoch gibt es eine Vielzahl an einfach umzusetzenden Maßnahmen - vor allem im Wohnbau.“ Helmut Schmiedbauer-Wenig, Grazer Energieagentur (GEA) Donau-Uni Krems

natürliche Gewässer werden über Tiefenbohrung „angezapft“; kühle Umgebungsluft wird mittels Ventilatoren zur Kühlung genutzt).

Welche Anlagen dabei effizient sind bzw. den gewünschten Bedürfnissen entsprechen, kann über die Website www.eurovent-certification. com leicht abgerufen werden, rät Krempl. Das Prinzip der Fernkälte ist ebenfalls ein Thema, zählt jedoch schon zu den umfangreicheren Projekten. Wien Energie hat ein solches Projekt derzeit in Arbeit. Das System ist vergleichbar mit Fernwärme, wobei hier ein Objekt über ein 2-Leiter Netz mit Kaltwasser versorgt wird, erläutert Krempl. Der Versorger stellt am Übergabepunkt Kaltwasser auf einem bestimmten Temperaturniveau zur Verfügung und die Abrechnung erfolgt nach kWh Kälte.

Herausforderungen in der Zukunft

In Zukunft werden die Kühllasten und –mengen weiter steigen, glauben die BauklimatikExperten Daniela Trauninger und Markus Winkler von der Donau-Uni Krems. Grund

dafür sind steigende Temperaturen durch den Klimawandel und eine zunehmende Verdichtung und Versiegelung einerseits und veränderte architektonische und technologische Rahmenbedingungen wie z.B. erhöhte Verglasungsflächen und eine Zunahme elektronischer Geräte andererseits. Gleichzeitig werden sich aber auch neue Technologien zur Gebäudekühlung durchsetzen und weiterentwickeln, ist Trauninger überzeugt: „Wir gehen davon aus, dass in Zukunft die Kühlung und Heizung nicht mehr getrennt voneinander betrachtet werden, sondern das System Gebäude umfassender z.B. auch als Speicher genutzt wird und Teil eines großen erneuerbaren Energienetzes sein wird.“ Die große Herausforderung besteht dabei in der Planung, Kommunikation und Vernetzung der Gebäude mit der gesamten Infrastruktur, bestätigt auch Winkler: „Um die Energiewende zu schaffen, ist es deshalb gerade im Bereich der Baubranche wichtig, die Akteure entsprechend auszubilden.“ n

KÜHLMASSNAHMEN IM WOHNBAU Die Grazer Energieagentur (GEA) unterstützt in allen Bereichen des Energiesparens und innovativer Energietechnologien mit Förderberatung, Mobilitätsberatung und auch Energiecontracting. Die energieoptimale Planung von Gebäuden ist eine komplexe und individuelle Angelegenheit, dennoch gibt es eine Vielzahl an sinnvollen und teilweise einfach umzusetzenden Maßnahmen – vor allem im Wohnbau, wie GEA-Experte Helmut Schmiedbauer-Wenig erläutert.

1) Maßnahmen, die auch in einem heißen Sommer gar keine zusätzliche Kühlung notwendig machen: kluge, architektonische Maßnahmen, wie Beschattung, Außenrollos, große Massen im Inneren (massive Böden, massive Innenwände), gute Wärmedämmung, Gründach, Balkone über den Südfenstern, große Bäume im Hof bzw. ums Haus. Nicht zu große Fenster. Wichtig: keine oder wenigstens nur sehr kleine Horizontalverglasungen wie Wintergartendach, Stiegenhaus, Schrägdachfenster.

2) Günstige und energiesparende Kühlmaßnahmen, wenn doch noch zusätzlicher Kühlbedarf notwendig ist, wie z.B. Ventilatoren, große Blumentöpfe aus Ton mit großzügiger Bepflanzung, Innenjalousien etc.

3) Passive Maßnahme für Kühlung in der Sanierung: „Kühlende“ (kleiner G-Wert) oder sogar kleinere Fenster, Horizontalverglasungen (Wintergartendach, Stiegenhausdach) rückbauen, Außenrollos herstellen und eventuell sogar mittels Estrich neue Speichermassen in das Haus bringen.

4) Aktive Kühlung: Hier wird es erstmals energieintensiv. Kleine Split-Klimaanlagen (je eine Außen- und eine Inneneinheit) bzw. mobile Klimageräte im Bestandsgebäude kosten zwar nicht viel in der Anschaffung, aber verbrauchen im Hochsommer viel zusätzlichen Strom (kann bis zu 400 Euro betragen) und produzieren kalte Luft (könnte zu Zugerscheinungen kommen). Da die aktive Kühlung energieintensiv ist, drängt sich hier eine Photovoltaikanlage nahezu auf.

Fazit: Am besten ist es im Neubau aber immer, wenn so geplant wird, dass auch im Hochsommer keine zusätzliche Kühlung notwendig ist.

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Nachhaltig Bewirtschaften

Gebäudelebenszyklus Das Leben der Immobilie

Autor: Erika Hofbauer

D „Letztlich geht es bei aller Kostenorientierung um den effektiven Nutzwert für Organisation und Menschen.

Dafür müssen wir neue und zusätzliche Ansätze finden.“ Andreas Gnesda, Geschäftsführer Teamgnesda

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er Gebäudelebenszyklus ist ein wichtiger Parameter, um ein Gebäude hinsichtlich Kosten und Investitionen optimieren zu können. Berechnungsmodelle sind sowohl bekannt als auch vielfältig – und in der Praxis weicht auch so manch gut gemeinter Ansatz gerne einmal etwas auf.

Ein Blick auf den Status quo und die Zukunft.

nung sind die Klarlegung der verwendeten Regeln und der Bezug zur jeweiligen Richtlinie.“ Die wesentlichen Blöcke bei den Betriebskosten sind entsprechend der ÖNORM B1801-2:

Die wichtige Botschaft zu Beginn: Es gibt kein einheitliches Lebenszykluskosten-Modell. Je nach Norm oder Richtlinie, die man betrachtet, gibt es unterschiedliche Rahmenvorgaben, detaillierte Berechnungsvorgaben oder Angaben zu Rechnungsparametern, erläutert Bernhard Herzog, Partner bei Bauherren-Berater M.O.O.CON. Der Geschäftsfeldverantwortliche des Bereichs Gebäudeentwicklung und Leiter der Forschung & Entwicklung geht ins Detail: „Vorhandene Berechnungswerkzeuge referenzieren einzelne oder mehrere dieser Normen und Richtlinien. Wesentlich bei der Berech-

• die Reinigung und Pflege

• der technische Gebäudebetrieb • die Ver- und Entsorgung

• sowie die Instandsetzung und Umbau.

Die größten Einflusstreiber auf diese Kostengruppen liegen jedoch woanders, betont Herzog, nämlich im Nutzerverhalten der Mitarbeiter beim Energieverbrauch und bei der Produkt- und Elementauswahl in Bezug auf die Lebensdauer im technischen Gebäudebetrieb, der Instandsetzung und dem Umbau.

Eine umfassende Zyklusbetrachtung verfolgt auch Immobilienberater Andreas Gnesda. Für

Fotos: Fotolia - huca.com, auremar, Christian Hillebrand, Ilan Amith

„Die genaue Analyse der Anlagen- und Maschinendaten ermöglicht längere Laufzeiten und optimale Wartung, also höhere Produktivität.“ Manfred Blöch, Geschäftsführer Facilitycomfort

ihn umfassen die Gebäudelebenszykluskosten alle relevanten Positionen: Von den ersten Überlegungen zur Immobilienentwicklung über den Grundstücksankauf, die Errichtung inklusive sämtlicher Planer und Konsulenten, den Gebäudebetrieb bis hin zum Abriss und zur sortenreinen Trennung der verwendeten Materialien. „Rechnerisch lassen sich die Lebenszykluskosten am besten in einem Discounted Cash Flow-Verfahren ermitteln“, erklärt Gnesda: „In unsere Berechnungen fließen häufig auf Wunsch unserer Klienten weitere Kostenparameter wie beispielsweise bessere

Prozessqualität, Zeitersparnis der Mitarbeiter und erwartete Produktivitätsgewinne mit ein.“ Bei FM-Dienstleister Facilitycomfort setzt Geschäftsführer Manfred Blöch nicht nur auf Kosten: „Wir betrachten generell den Impact, den ein Gebäude auf das gesamte Umfeld hat.

Wir achten auf Qualität und Komfort für die Nutzer, auf Energie- und Ressourceneffizienz für die Umwelt, auf Kosten und Werterhalt für Eigentümer und Betreiber. Unser wichtigstes Tool sind unsere Bemühungen um eine „Voraussagende Wartung“ – Predictive

Maintenance.“ Soll heißen: Wartungen und Instandsetzungen werden nicht mehr nach striktem Zeitplan durchgeführt, sondern dann, wenn sie nötig sind und im abgestimmten Zeitfenster, erläutert Blöch: „Die genaue Analyse der Anlagen- und Maschinendaten ermöglicht somit längere Laufzeiten und optimale Wartung, also höhere Produktivität.“ Für Gerhard Haumer, Geschäftsführer der Alpha & Partner Immobilien Consulting GmbH, stehen u.a. neben den Investitionskosten die laufenden Betriebskosten, der Nutzen für die Mieter und deren Kunden, die Anpassung auf geänderte

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Nachhaltig Bewirtschaften

„Leider ist nach wie vor das gängigste Modell der Betrachtung des Gebäudelebenszyklus, dass dieser genau nicht berücksichtigt wird.“ Gerhard Haumer, Geschäftsführer der Alpha & Partner Immobilien Consulting GmbH

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Rahmenbedingungen und insbesondere die Berücksichtigung möglicher rechtlicher Rahmenbedingungen wie Auswirkungen von CO²Fußabdruck oder Elektromobilität als Parameter im Analysefokus. Dann kommt aber schon das große „Aber“, denn, so Haumer: „Leider ist nach wie vor das gängigste Modell der Betrachtung des Gebäudelebenszyklus, dass dieser genau nicht berücksichtigt wird. Viele reden davon – am liebsten von den diversen Podien – in der Praxis ist die Projektentwicklung mit Berücksichtigung des Lebenszyklus jedoch noch immer eine Ausnahmeerscheinung.“ Speziell bei Projektentwicklern, die für den Markt produzieren und die Immobilien so schnell wie möglich verkaufen wollen, sei dies der Fall. Es gibt jedoch einen Silberstreif: „In Teilen werden speziell durch die Green Building Zertifikate einzelne Aspekte wie die Lebenszyklusanalyse, das Life Cycle Assessment und eine Ökobilanz in der Praxis vermehrt eingesetzt.“ Generell sind für den Alpha-Geschäftsführer aber je nach Assetklassen die jeweiligen Pa-

rameter unterschiedlich zu bewerten und in der Entwicklung, Planung und Realisierung gesamtheitlich zu implementieren.

Neubau versus Bestand

Wie unterscheidet sich die Lebenszyklusbetrachtung, wenn es einerseits um Neubauprojekte, andererseits um Modernisierung von Bestandsgebäuden geht? „Im Sinne einer systemischen modellhaften Betrachtung unterscheiden sich Neubauprojekte nicht wesentlich von Bestandsgebäuden“, ist M.O.O.CON-Experte Bernhard Herzog überzeugt: „Bestandsgebäude haben Bestandselemente in einem Rucksack aus dem bisherigen Leben und daher eine kürzere Lebensdauer als Elemente im Neubau. Demensprechend wirkt sich das Alter von Bestandselementen direkt auf die nächste Instandsetzung aus.“ Häufig wird für den Bereich der Bestandssanierung mittels technischem Gutachten aufwendig dargestellt, welche Elemente noch welche Restlebenszeit haben und in welchem Zeitabschnitt diese Elemente zu erneuern sind. Alpha-Chef Gerhard Haumer identifiziert zwei wesentliche Unterschiede: „Viele Ansatzpunkte, den Komfort und die Kosten über den Lebenszyklus entscheidend zu beeinflussen, setzen bereits beim Masterplan des Architekten an. Damit sind Neubauprojekte von Beginn an zielgerichtet zu begleiten. Bei Modernisierungen und Sanierungen hängt die Beeinflussbarkeit davon ab, wie weit vom Bauherrn in die Grundfesten des Bestandes eingegriffen werden kann bzw. darf.

Der Umweltaspekt ist aber bei beiden Varianten ein wesentlicher Faktor.“ FacilitycomfortGeschäftsführer Manfred Blöch verzeichnet in diesem Zusammenhang in letzter Zeit immer mehr die Nachfrage nach einer frühzeitigen Einbindung von Facility-Dienstleistern bei Planung und Errichtung sowohl bei Neubauprojekten als auch bei der Projektentwicklung durch die laufende Nutzungsänderung von Immobilien. „Einerseits freuen wir uns, unsere Erfahrung schon „auf der grünen Wiese“ in der Neubauplanung einzubringen, andererseits kann man sich bei einer bestehenden Immobilie bereits auf Daten des bisherigen Betriebs stützen.“ Mit einer frühen Einbeziehung des Facility Managers lassen sich Immobilienzykluskosten einsparen, ist Blöch überzeugt.

Teamgnesda-Chef Andreas Gnesda will grundsätzlich unterscheiden, welche Kostenteile in die Berechnung einfließen: „Beim Bestandsobjekt ist zu hinterfragen, ob die seinerzeitige

Errichtung und Anschaffung noch relevante Auswirkung in der Lebenszyklusbetrachtung hat. Schwierig ist der Umgang mit möglichen Verwertungserlösen von Bestandsimmobilien, die häufig der Errichtung neuer Objekte gegenüberzustellen ist.“ Die Einpreisung qualitativer Vor- und Nachteile sowie Auswirkungen auf das Kerngeschäft sind grundsätzlich zu hinterfragen und können die Ergebnisse sehr stark beeinflussen, glaubt Gnesda.

Blick in die Zukunft

Für M.O.O.CON Gebäudeentwicklungs-Spezialist Bernhard Herzog wird auch künftig ein wesentliches Kriterium bei der Berechnung der Lebenszykluskosten die Belastbarkeit von Daten und die Abstimmung des Rechenmodells mit den Stakeholdern des Projektes sein: „Die Wahl des Rechenmodells und die Auswahl der Parameter beeinflussen entscheidend das Ergebnis.“ Die Beschaffungsrichtlinien geben mittlerweile Raum für Kriterien zur lebenszyklischen Betrachtung von Produkten. Herzog:

„Jetzt und auch in Zukunft wird wesentlich sein, wie belastbar die Daten der Anbieter hinsichtlich Langlebigkeit oder Wartungszyklen sind – und wie verbindlich.“ Eine Bündelung der Verantwortungen des Errichters und des Instandhalters eines Elementes würden hier die nötige rechtliche Verbindlichkeit und Klarheit im Betrieb von Objekten schaffen, ist der Gebäudeentwicklungs-Fachmann überzeugt.

Vorausschauende Bauherren beschäftigen sich bereits heute mit dem Thema der CO²Belastung durch die zu entwickelnde Immobilie, will Alpha-Geschäftsführer Haumer aus vergangenen Erfahrungen gelernt haben: „Die Politik wird sicher in den nächsten Jahren die Immobilie bzw. deren Besitz als nächste Steuereinnahmequelle entdecken und – siehe Auto – auch dort eine Umweltabgabe wie eine CO²-Steuer einheben. Die Frage ist weniger ob, sondern vielmehr wann – und dafür gilt es, sich bereits heute vorzubereiten.“ Eine wesentliche Entwicklung hat darüber hinaus gerade erst begonnen, so Haumer, indem man den Ent-

„Jetzt und auch in Zukunft wird wesentlich sein, wie belastbar die Daten der Anbieter hinsichtlich Langlebigkeit oder Wartungszyklen sind - und wie verbindlich.“ Bernhard Herzog, Partner M.O.O.CON.

Herbst 2017 | ImmoFokus

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Nachhaltig Bewirtschaften

wicklungs-, Planungs- und Bauprozess mit digitalen Prozessen begleitet und dokumentiert. „Leider wird hier oftmals unstrukturiert über neue Technologien philosophiert, ohne über deren vernünftigen Einsatz mit den notwendigen Schnittstellen und Übergabestrukturen nachzudenken. Erst ist festzulegen, was der Kunde überhaupt benötigt, und dann der Weg dazu“, kritisiert der Alpha-Chef.

Für Andreas Gnesda werden qualitative Aspekte einen immer größeren Stellenwert einnehmen: „Letztlich geht es bei aller Kostenorientierung um den effektiven Nutzwert für Organisation und Menschen. Dafür müssen wir neue und zusätzliche Ansätze finden.“ Immobilien sind gebaute Kultur und stellen jedenfalls immer eine Intervention auf kultureller Ebene dar, so Gnesda: „Unsere Klienten wollen mit einer Immobilienentwicklung Kommunikation verbessern, Innovationskraft steigern, Identifikation stiften, mehr Leistungsorientierung erreichen, Werte wie

Verantwortung, Vertrauen und Eigeninitiative fördern und die Attraktivität als Arbeitgeber steigern. Diese Parameter haben ganz viel mit der Einstellung, Haltung und den Werten von Menschen zu tun.“ Er ist sicher, dass man in Zukunft Methoden entwickeln wird, die den Nutzen und die Wirkung von Infrastruktur auf Organisation und Mensch darstellen werden: „Denn darauf kommt es letztlich an.“ Facilitycomfort-Chef Blöch sieht in der Verwertung älterer Objekte einen immer wichtigeren Fokus – sei es als Revitalisierung und Neunutzung oder im Sinne eines Urban Minings. Denn, argumentiert Blöch: „So können auch am Ende des Lebenszyklus Entsorgungskosten eingespart werden.“ Immer stärker nachgefragt werden auch Dienstleistungen „Alles aus einer Hand“.

Durch die ganzheitliche Betrachtung einer Immobilie reduziere man unnötige und fehleranfällige Schnittstellen zwischen einzelnen Dienstleistern und auch den Koordinierungsaufwand für den Immobilienbetreiber, ist der Facilitycomfort-Chef überzeugt. n

BDO-TIPP – VORSTEUERABZUG IZM „REFURBISHMENT“ Die Geltendmachung von Vorsteuern ist iZm der Vermietung nach einem „Refurbishment“ bzw. einer Sanierung nur möglich, wenn der Vermieter von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch macht. Eine solche Option zur Umsatzsteuer ist nur dann möglich, wenn der Mieter fast ausschließlich Umsätze tätigt, die ihn selbst zum Vorsteuerabzug berechtigen. Diese Regelung ist auf Mietverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 beginnen (neue Mietverhältnisse), anzuwenden.

Für die Frage, ob aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht ein „neues“ Mietverhältnis durch „Neuerrichtung“ vorliegt, ist das Gesamtbild der getätigten Maßnahmen im Zuge einer Generalsanierung entscheidend. Von einer solchen Neuerrichtung ist auszugehen, wenn es zu einer Entkernung des Gebäudes unter Erhaltung der Fassade kommt, sich die Zweckbestimmung und Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes ändert oder wenn ein tatsächlich völlig unbrauchbar gewordenes Gebäude aufgrund von Schäden an der Bausubstanz wieder voll verwendungsfähig gemacht wird. Gemäß dem Salzburger Steuerdialog 2016 führen Instandhaltungsmaßnahmen und Großreparaturen, die lediglich der Substanzerhaltung oder der Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit des Gebäudes dienen, zu keiner Neuerrichtung, auch wenn diese nahezu das gesamte Gebäude betreffen, höhere Gesamtkosten verursachen und Modernisierungsmaßnahmen darstellen.

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ImmoFokus | Herbst 2017

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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Der Berg ruft Anstieg. Noch ist der Gipfel des Immobilienzyklus nicht erreicht. Noch geht es mit voller Kraft dem Himmel entgegen.

I

„… und auch wenn Europa als Insel der Seligen gilt. Europa kann sich nicht von der Weltwirtschaft abkoppeln.“

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ImmoFokus | Herbst 2017

mmobilien stoßen bei Investoren weiterhin auf ein hohes Interesse. Die Immobilienwirtschaft boomt. Die niedrigen Zinsen befeuern diese Entwicklung in ganz Europa. Verstärkt wird der Effekt, weil die Europäische Zentralbank immer noch viel Geld in den Markt pumpt. Nach knapp drei Jahren Quantitative Easing wird die EZB ca. 2,5 Billionen Euro – das sind 2.500.000.000.000 Euro – an Anleihen halten. Wie die EZB die angekauften Anleihen wieder loswerden will, steht in den Sternen. Wie sich Europa durch den BREXIT und die US-Politik verändert, auch.

geschaffen werden? Das birgt sozialen Sprengstoff. Allein die Mieten zu deckeln, wird das Problem nicht lösen können.

In den vergangenen Jahren haben sich auch die Assetklassen, die im Fokus der Investoren stehen, deutlich verändert. Es scheint so, als dürften Investments in Wohnen, Betreutes Wohnen, Temporäres Wohnen und Logistik den bisher klassischen Investments in Büroimmobilien den Rang ablaufen. Dass das Thema Wohnen weiterhin so dominant wird, ist verständlich und völlig nachvollziehbar: 2050 wird rund jeder Dritte in einer Metropole leben. Die nachhaltige städtebauliche Entwicklung von Ballungsräumen bietet attraktive Chancen für die Immobilienwirtschaft – aber auch immense Herausforderungen.

Wie lassen sich vorhandene Flächen optimal nutzen? Welche Mobilitätskonzepte brauchen urbane Ballungsräume? Was fördert Wohlbefinden, Lebensqualität und Sicherheit ihrer Bewohner? Eine entscheidende Frage: Hat die Immobilienwirtschaft Antworten auf die vielen (sozialen) Fragen und Herausforderungen, die auf uns zukommen? Während die einen über die Mietpreisbremsen und/oder Maximalmieten regulierend eingreifen wollen, beklagen andere vor allem die hohen Grundstückspreise und staatlichen Bauvorschriften als die eigentlichen Preistreiber. Wie aber können angesichts steigender Immobilienpreise Wohnungen für Otto-Normalverbraucher

Schwer abschätzbar ist auch, wie es mit dem Mietrecht in Österreich weitergehen wird.

Knapp vor der Wahl wollte Bundeskanzler Christian Kern noch rasch eine unerwartete Gesetzesnovelle durch das Parlament peitschen.

Gott sei Dank sind seine Pläne gescheitert.

Sie wären wohl ein teures Wahlkampfzuckerl geworden, das uns im Hals stecken geblieben wäre. Zum Glück ist die Wahl bald geschlagen und wir können alle wieder in Ruhe arbeiten.

… und auch wenn Europa als Insel der Seligen gilt. Europa kann sich nicht von der Weltwirtschaft abkoppeln. Die weltpolitischen Krisenherde nehmen zu. Die Europäische Union ringt um ihre Einheit und künftige Ausrichtung. Der mögliche BREXIT, aber auch die Folgen der protektionistischen Tendenzen der US-Politik sind schwer abschätzbar. Und die Konsequenzen bleiben offen.

Wir wünschen viel Spaß beim Reinlesen, Ihr …

Philipp Kaufmann Herausgeber

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

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Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

Die Wellen der Wirtschaft Aufschwung! Nachhaltig? Die Zahlen der heimischen Ökonomie deuten aktuell auf ein ordentliches Wachstum hin. Doch wie lange wird der Trend anhalten – und was sollte sich eine neue Regierung ins Stammbuch schreiben, damit der Aufschwung nachhaltig bleibt?

Autor: Reinhard Krémer

D

ie ersten Anzeichen für frischen Schwung im heimischen Wirtschaftswachstum gab es Mitte 2016: Damals mehrten sich die Signale, dass Österreich endlich von der Kriechspur auf die Überholspur wechseln würde. Das Wachstum des realen BIP beschleunigte sich nämlich im Jahr 2016 endlich auf 1,4 Prozent, meldete die Oesterreichische Nationalbank. Bis dahin lagen die rot-weiß-roten Zahlen klar unter dem europäischen Durchschnitt: Seit dem Jahr 2011 grundelte das Gesamtwirtschaftswachstum jährlich bei unter einem Prozent, damit kam Österreich nur mehr auf Platz 15 in der

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ImmoFokus | Herbst 2017

Eurozone – und alles, was beständig wuchs, waren die Arbeitslosenzahlen.

Dann folgten weitere positive Signale in immer kürzeren Abständen. „Die Aussichten der österreichischen Wirtschaft haben sich für 2017 deutlich verbessert, das Wachstum Österreichs wird heuer erstmals seit 2013 stärker als das des Euroraums sein“, bestätigte OeNBGouverneur Ewald Nowotny.

Nahe am Plafond

Aktuell erwarten die Nationalbanker für das dritte und vierte Quartal 2017 ein Wachstum

des realen BIP von 0,7 Prozent bzw. 0,6 Prozent (jeweils gegenüber dem Vorquartal).

Für das Gesamtjahr 2017 ergibt sich damit ein Wachstum von höchst erfreulichen 2,75 Prozent. Damit revidiert die OeNB die BIPWachstumsaussichten für 2017 im Vergleich zur OeNB-Juni-Prognose gleich um 0,5 Prozentpunkte nach oben. Deutlich höhere Wachstumsraten wurden zuletzt nur in der Hochkonjunkturphase der Jahre 2006 und 2007 mit 3,5 Prozent verzeichnet.

Die Inflationsrate soll 2017 auf 2 Prozent steigen und in den Jahren 2018 und 2019 jeweils 1,8 Prozent betragen. Die Arbeitslosenquote erreichte zwar im Jahr 2016 mit 6 Prozent einen historischen Höchstwert, wird aber bis 2019 auf 5,4 Prozent sinken, stellen die Nationalbanker fest. Auch dem Budgetdefizit tut der Aufschwung gut: Der gesamtstaatliche Budgetsaldo soll sich bis 2019 weiter auf -0,5 Prozent des BIP verbessern. Die gesamtstaatliche Schuldenquote entwickelte sich 2016 erstmals seit Ausbruch der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise wieder rückläufig und wird bis 2019 weiter sinken, meint die OeNB. Industrie legt weiter zu

Ins gleiche Horn stößt man auch bei der UniCredit Bank Austria und ortet einen fort-

gesetzten Höhenflug der österreichischen Industrie. „Der UniCredit Bank Austria EinkaufsManagerIndex ist im August auf 61,1 Punkte gestiegen und hat damit den höchsten Wert seit sechseinhalb Jahren erreicht. Seit fast zweieinhalb Jahren übersteigt der Index in der heimischen Industrie nun bereits die neutrale Marke von 50 Punkten, ab der Wachstum signalisiert wird“, meint UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer.

Der aktuelle Industrieaufschwung hält bereits überdurchschnittlich lange an. Seit Beginn der Umfragen vor fast 20 Jahren gab es nur im Zeitraum zwischen Herbst 2005 und Frühjahr 2008, unmittelbar vor Beginn der Finanzkrise, eine noch etwas längere Wachstumsphase der heimischen Industrie.

„Das Konjunkturhoch in Österreich dauert zwar an – aber der Zenit ist vorläufig erreicht.“

Und so ist man sicher: Das Konjunkturhoch in Österreich dauert zwar an – aber der Zenit ist vorläufig erreicht. „Der Aufschwung der heimischen Wirtschaft setzt sich über den Sommer hinaus fort. Der UniCredit Bank Austria Konjunkturindikator erreichte im August mit 3,3 Punkten den zweithöchsten Wert seit sechseinhalb Jahren“, erklärt Bruckbauer und ergänzt: „Der erstmalige leichte Rückgang des Indikators im Monatsvergleich seit eineinhalb Jahren dürfte jedoch darauf hinweisen, dass die österreichische Wirtschaft zu Herbstbe-

Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

„2017 verdoppelt sich die Neuflächenproduktion, 2018 wird das Volumen noch einmal deutlich steigen.

Zudem war die Vermietungsleistung 2016 die höchste seit 2008.“

ginn den Konjunkturhöhepunkt erreicht hat.

Das Wachstumstempo wird vorerst nicht mehr weiter zunehmen.“ With a little help from my friends

Unterm Strich profitiert die österreichische Wirtschaft weiterhin vom Rückenwind aus dem Ausland. Das mit den österreichischen Außenhandelsanteilen gewichtete globale Industrievertrauen ist im August auf den höchsten Wert seit über sechs Jahren gestiegen. Dafür sorgt vor allem der stabile Aufschwung in Europa, der auf einem immer breiteren Fundament steht. Sowohl die großen Kernländer, wie Deutschland, Frankreich und Italien, als auch die Wachstumsmärkte Mittel- und Osteuropas sorgen für positive Impulse für die heimische Exportwirtschaft. Insbesondere in einigen österreichischen Nachbarländern, wie z.B. in Tschechien und der Slowakei, unterstützt die kräftige Konjunktur auch die Nachfrage nach Produkten „Made in Austria“. Darüber hinaus zieht die heimische Industrie weiterhin Vorteile aus dem anhaltenden Schwung in den USA sowie dem Aufwind in vielen Emerging Markets, wenngleich dieser nicht mehr an Stärke gewinnen dürfte. „Die Unterstützung durch die internationale Konjunktur für die österreichische Wirtschaft erweist sich als nachhaltig und wird in den kommenden Monaten voraussichtlich stark bleiben. Allerdings wird sie kaum mehr weiter zunehmen. Zum einen gehen wir aufgrund der vorliegenden Daten von einer Stabilisierung des Welthandelswachstums bei rund 5 Prozent

140 ImmoFokus | Herbst 2017

im Jahresvergleich aus. Zum anderen belastet die Stärke des Euros die heimischen Exporteure, wenn auch die diesbezüglichen Folgen überschaubar bleiben werden“, schätzt UniCredit Bank Austria Ökonom Walter Pudschedl die Lage ein. Die Exporte, die im ersten Halbjahr das Wirtschaftswachstum in Österreich unterstützt haben, werden trotz neuer geopolitischer Risiken, etwa der Nordkoreakrise, auch in den kommenden Monaten einen zumindest stabilen Beitrag zum BIP-Anstieg leisten können.

Der Knackpunkt

Entscheidend für die Konjunkturdynamik der kommenden Monate wird jedoch vor allem die weitere Entwicklung der Binnennachfrage sein, die im ersten Halbjahr 2017 mit rund 90 Prozent den maßgeblichen Anteil am starken Wirtschaftswachstum von 2,4 Prozent im Jahresvergleich in Österreich hatte. Aufgrund der hohen Exportorientierung der heimischen Wirtschaft besteht zwischen Exportdynamik und Investitionswachstum ein starker Zusammenhang, der angesichts der guten Exportkonjunktur auch in den kommenden Monaten eine schwungvolle Investitionstätigkeit erwarten lässt, so die Experten.

Der Aufwind bei den Bauinvestitionen sollte sich angesichts der guten Auftragslage weitgehend fortsetzen und auch der positive Trend der Ausrüstungsinvestitionen wird voraussichtlich kaum vermindert anhalten. Der private Konsum dürfte jedoch etwas an Tempo verlieren; die Impulse durch die Steuerreform des Jahres 2016 laufen aus. Die gute Beschäf-

tigungsentwicklung wird angesichts einer im europäischen Vergleich hohen Inflation von durchschnittlich fast 2 Prozent im Jahresvergleich voraussichtlich nicht ausreichende Einkommenszuwächse ermöglichen, um dies vollständig zu kompensieren.

Fotos: hurca.com (Fotolia)

Der UniCredit Bank Austria Konjunkturindikator signalisiert, dass die österreichische Wirtschaft zu Beginn des Herbsts die stärkste Wachstumsphase des laufenden Konjunkturzyklus erreicht hat. „Das Wachstumstempo wird in den kommenden Monaten hoch bleiben. Von der Auslandsnachfrage sind jedoch keine weiteren zusätzlichen Impulse mehr zu erwarten und so wird die Inlandsnachfrage, insbesondere der private Konsum, eine geringfügige Abflachung der Wachstumsdynamik verursachen. Nach dem stärksten BIP-Anstieg seit sechs Jahren von rund 2,5 Prozent im Jahr 2017 wird in der Folge das Wirtschaftswachstum 2018 voraussichtlich hinter dem diesjährigen Wert zurückbleiben“, erwartet Pudschedl.

Die österreichischen Einkaufsmanager sehen den kommenden Monaten jedenfalls optimistisch entgegen, ist man sich bei der UniCredit Bank Austria sicher. Nur 4 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten innerhalb Jahresfrist Geschäftseinbußen. Unterstützung soll die heimische exportorientierte Industrie weiter vom stabilen Aufschwung in Europa erhalten, auf den auch der Anstieg des Einkaufsmanagerindex der Eurozone dank Aufwärtsentwicklung in Kernländern wie Deutschland und Frankreich hinweist.

Flau am Bau?

Doch nicht in allen Bereichen zeigt sich der Aufschwung: Der Wiener Büromarktbericht von CBRE lässt Zweifel an seiner tatsächlichen Breite aufkommen. Zwar lag das Fertigstellungsvolumen mit rund 34.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2017 deutlich höher als im Vergleichszeitraum 2016. Doch die Vermietungsleistung war mit 87.000 Quadratmetern um etwa 30 Prozent niedri-

ger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres – eine matte Sache. Die Leerstandrate sank zwar auf ca. 5,2 Prozent – aber aufgrund von geringer Fertigstellungsleistung. Ebenfalls nicht berauschend.

Der EHL-Geschäftsflächenbericht Österreich sieht mehr Schwung im Markt: „2017 verdoppelt sich die Neuflächenproduktion, 2018 wird das Volumen noch einmal deutlich steigen.

Zudem war die Vermietungsleistung 2016 die

„Das Wachstumstempo wird in den kommenden Monaten hoch bleiben.“

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EXPO REAL 2017

OeNB−Prognose 2016

2017

2018

2019

Wirtschaftliche Aktivität Veränderung zum Vorjahr in % (real) Bruttoinlandsprodukt

+1,4

+2,2

+1,7

+1,6

Privater Konsum

+1,4

+1,6

+1,2

+1,2

Öffentlicher Konsum

+1,9

+0,9

+1,8

+0,8

Bruttoanlageinvestitionen

+3,1

+3,3

+2,0

+1,7

Exporte insgesamt

+1,8

+4,2

+4,0

+3,9

Importe insgesamt

+3,5

+3,7

+3,8

+3,4

in % des nominellen BIP Leistungsbilanzsaldo

1,7

2,1

2,4

2,8

Preise Veränderung zum Vorjahr in % Harmonisierter Verbraucherpreisindex

+1,0

+2,0

+1,8

+1,8

+2,3

+1,0

+1,4

+1,12

Einkommen und Sparen Real verfügbares Haushaltseinkommen

Einkommen und Sparen in % des nominell verfügbaren Haushaltseinkommens Sparquote

8,2

7,9

7,9

7,9

Arbeitsmarkt Veränderung zum Vorjahr in % Unselbstständig Beschäftigte

+1,5

+1,5

+1,5

+1,2

Arbeitsstunden (Arbeitnehmer)

+1,0

+1,3

+1,1

+0,8

in % des Arbeitskräfteangebots Arbeitslosenquote gemäß Eurostat

6,0

5,7

5,5

5,4

Arbeitsmarkt Budget

in % des nominellen BIP

Budgetsaldo (Maastricht)

−1,6

−0,9

-0,9

-0,5

Staatsverschuldung

84,6

80,1

78,0

75,8

142

ImmoFokus | Herbst 2017

höchste seit 2008“, meint EHL-Boss Michael Ehlmaier. Das Angebot am Markt nimmt jedenfalls deutlich zu: Die Neuflächenproduktion beträgt 2017 160.000 Quadratmeter und 2018 330.000 Quadratmeter. Die Renditen bleiben weiter unter Druck und liegen bei 4 Prozent für Spitzenobjekte, so der EHL-Geschäftsflächenbericht.

Amtsschimmel und Förderungsarabesken

Der neuen Regierung wird jedenfalls sicher nicht fad werden, wenn sie Österreich wieder nachhaltig an die Spitze bringen will. Denn international vergleichende Berichte und Rankings zeigen klar: Der laut wiehernde Amtsschimmel ist eine Bürde für das rot-weiß-rote Wirtschaftswachstum. So gaben im „Wirtschaftsbarometer 2016“ der Wirtschaftskammer gleich 57 Prozent der befragten Unternehmer an, dass eine massive Verwaltungsvereinfachung notwendig wäre, um Investitionen voranzutreiben. Und 52 Prozent meinten, dass die Verwaltungskosten eine Bremse darstellen. Tatsächlich liegen die Pro- KopfVerwaltungskosten in Österreich laut Eurostat-Zahlen bei 1.270 Euro und damit gleich satte 50 Prozent über dem EU-Schnitt.

Nicht zum Lachen ist auch die im internationalen Standortwettbewerb hohe Steuerbelastung: Laut Deloitte liegt Österreich bei der Körperschaftssteuer zwar fein im europäischen Durchschnitt, doch die hohen Lohnnebenkosten – immerhin mehr als 49 Prozent – lasten schwer auf dem heimischen Standort. Gewürzt wird das Ganze mit steuerlichen Ausnahmebestimmungen, die wie Arabesken durch den Kodex mäandern und auch von Profis nur schwer zu ergründen sind. „Die Aussichten der österreichischen Wirtschaft haben sich für 2017 deutlich verbessert, das Wachstum Österreichs wird heuer erstmals seit 2013 stärker als das des Euroraums sein“, bestätigte OeNB-Gouverneur Ewald Nowotny. n

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Herbst 2017 | ImmoFokus 143

Rubrik Advertorial

Innovation für die Seestadt Zukunftsdenken. Das Technologiezentrum Seestadt in der Seestadt Aspern setzt neue Standards bei Gebäudetechnik und Nachhaltigkeit. Durch die Erweiterung will man mehr Platz für Innovationen schaffen.

„Erweitert wird um zwei neue Gebäude für Industrie 4.0 und smarte Produktion.“

144 ImmoFokus | Herbst 2017

I

n Aspern arbeiten Global Player wie HOERBIGER, Opel oder Atos. Gemeinsam mit der TU Pilotfabrik Industrie 4.0 stehen smarte Produktionsprozesse im Fokus ihrer Forschungs- und Entwicklungsarbeit.

Das Stadtentwicklungsgebiet Seestadt Aspern bietet vor allem ausreichend Platz für Unternehmen. Bereits vor fünf Jahren hat die Wirtschaftsagentur Wien diesen Standort für ein Technologiezentrum ausgewählt und das erste Gebäude in der Seestadt errichtet. Die Nachfrage der Unternehmen im Bereich Industrie 4.0 und städtische Produktion steigt. Um den Bedarf auch weiterhin decken zu können, steht

nun die Erweiterung des Technologiezentrum Seestadt mit den Gebäuden 2 und 3 an.

Mehr Raum für Technologie und Produktion

Die Mietfläche des von ATP architekten ingenieure geplanten Ausbaus teilt sich auf ca. 6.800 Quadratmeter in Bauteil 2 und rund 5.700 Quadratmeter in Bauteil 3. Die neuen Gebäude werden mit modernster Infrastruktur ausgestattet.

Im Erdgeschoß werden Multifunktionsflächen für entwicklungsintensive Produktionsarbeit angesiedelt. In den sogenannten „Werkhöfen“ im Freien wird es zusätzlichen Raum für Produktion und Forschung geben. In den Obergeschoßen sind Büroflächen zwischen 50 und 450 Qua-

PERSEPEKTIVE DER ZUKUNFT Das Technologiezentrum Seestadt r.o. TECHNOLOGISCHE SPIELWIESE Viel Platz für Innovation

NACHHALTIGKEIT Mit nachhaltiger Bauweise ist man für die Zukunft gerüstet

Fotos: KurtKuball, Telegram71 GiacomoDodich

dratmeter konzipiert, die gemeinsam mit den künftigen Nutzern bedarfsorientiert ausgebaut werden. Die Produktionsflächen mit vier Meter Raumhöhe bieten ausreichend Flexibilität für Testproduktionen und große Werksmaschinen.

Der Ausbau des Technologiezentrums ist in nachhaltiger Bauweise im PassivhausStandard geplant. „Wir legen viel Wert auf höchste Qualität und erweitern das Technologiezentrum Seestadt für technologisch affine Unternehmen, Forschungseinrichtungen und Start-ups. Ab 2019 bieten wir unseren Mietern im Bauteil 2 neuen Platz für frische Ideen und Innovation“, so Rainer

Holzer, Leiter der Immobilien Services der Wirtschaftsagentur Wien.

Der neue Stadtteil bietet bereits einen guten Mix an Nahversorgern, Erholungsmöglichkeiten und ein breites Angebot an Kinderbetreuung und Schulen. Und die Entwicklung geht weiter: Im benachbarten Seeparkquartier entsteht derzeit ein Business-Zentrum mit Hotel, Restaurant, servicierten Appartments sowie Fitness- und Wellness-Bereich.

In bester Gesellschaft

Mieter im ersten Bauteil des Technologiezentrum Seestadt sind beispielsweise der IT-

Dienstleister Atos mit seinem europäischen Kompetenzzentrum für Industrie 4.0-Lösungen und die Pilotfabrik der TU Wien, an der rund 20 Unternehmen beteiligt sind – darunter bekannte Größen wie Siemens, SAP, Festo oder emco. Des Weiteren sind abix, Theobroma Systems, Aspern Smart City Research und eurodata angesiedelt. In unmittelbarer Nachbarschaft haben sich auch Opel und der weltweit führende Technologiekonzern HOERBIGER niedergelassen.

Start-ups und Unternehmen im Bereich Internet-of-Things, Industrie 4.0 oder smarte Produktion stellen eine wichtige Zielgruppe

Herbst 2017 | ImmoFokus 145

Advertorial

des Technologiezentrums dar. Die Wirtschaftsagentur bietet innovativen Jungunternehmen moderne Arbeitsflächen ohne Mindestvertragsdauer und gemeinsam nutzbarer Infrastruktur.

Das erste Gebäude des Technologiezentrum Seestadt wurde bereits 2012 fertiggestellt. Auf rund 7.100 Quadratmeter können Einzel-, Kombioder Großraumbüros individuell aus flexiblen Einheiten angemietet werden. Darüber hinaus werden Start-up-Büros ab 13 Quadratmetern als auch Tagesarbeitsplätze angeboten. Das Terrassen-Restaurant und ein Seminarbereich für bis zu 120 Personen runden die Infrastruktur ab. Als erstes Plus-Energie-Haus Österreichs ist es nach klimaaktiv und ÖGNB mit Bestnoten

zertifiziert und wurde im Jahr 2014 mit den GreenBuilding Award ausgezeichnet.

Direkt in die City

Das Technologiezentrum an der Seestadtstraße 27 liegt unmittelbar neben der UBahnstation U2 Seestadt, mit der man direkt ins Wiener Stadtzentrum gelangt. Ab 2018 bestehen mit der ÖBB-Station Aspern Nord direkte Verbindungen zu den Hauptbahnhöfen Wien und Bratislava.

Am 6.11.2017 findet im Technologiezentrum Seestadt das Informationsevent „XChange Technology“ statt, um sich selbst ein Bild von diesem innovativen Standort machen zu können. n

Technology INFORMATIONSEVENT MIT PODIUMSDISKUSSION Ort: Seestadt Aspern 6.11.2017 / 16:00 Anmeldungen: tanja.klingseis@media-house.at

AUSBAU – BAUTEIL 2 & 3 • Nachhaltige Bauweise: Passivhaus-Standard • Generalplaner ATP architekten ingenieure, Wien • Bauteil 2: ca. 6.800 m² vermietbare Fläche • Bauteil 3: ca. 5.700 m² vermietbare Fläche • Büros in den Obergeschossen: von 50 m² bis 450 m² • Lagerflächen im Untergeschoss • Flexible Raumkonzepte • Individueller Endausbau • Produktionsflächen mit 4 Meter Raumhöhe ab 130 m² • Begegnungszonen für die tägliche Vernetzung

AUSSENBEREICH 146

ImmoFokus | Herbst 2017

Wegweisende Architektur lädt zum Verweilen ein

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Herbst 2017 | ImmoFokus 147 www.buwog.com

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Entscheidend ist langfristige und bewusste Planung Die S IMMO managt ihr Portfolio mit dem klaren Ziel, nachhaltig Werte zu schaffen. Dafür nutzt sie die Immobilienzyklen strategisch. Aktuell herrscht in den Märkten, in denen die S IMMO aktiv ist, ein vergleichsweise hohes Preisniveau.

Interview mit Mag. Ernst Vejdovszky (Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG)

Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky im Kurz-Interview über den Erfolg und die nahen Zukunftspläne der S IMMO. Sie haben das Geschäftsjahr 2016 mit einem Rekordergebnis beendet und bereits ein sehr erfolgreiches erstes Halbjahr 2017 hingelegt. Was macht die S IMMO so erfolgreich?

Ernst Vejdovszky: Ein wesentlicher Grundgedanke unserer Strategie ist es, Immobilienzyklen zu nützen. Vereinfacht gesagt bedeutet das, bei einem niedrigen Preisniveau in einen

148

ImmoFokus | Herbst 2017

Markt einzusteigen, die Objekte später auf hohem Niveau wieder zu veräußern und so die Wertsteigerung cashwirksam zu realisieren. Das Rekordergebnis 2016 ist nicht zuletzt auf Entscheidungen zurückzuführen, die wir schon viele Jahre zuvor getroffen haben – das gilt ebenso für das erste Halbjahr 2017. Wir sind vor circa 10 Jahren nach Deutschland gegangen und haben vor allem in Berlin große Portfolios erworben. Das war derselbe Zeitpunkt, zu dem andere in deutlich riskantere Märkte gedrängt sind. Wir sind damals scharf

kritisiert worden, weil die allgemeine Meinung war, dass Deutschland ein langweiliger Markt ohne Potenzial ist. In den letzten Jahren haben wir sehr eindrucksvoll das Gegenteil bewiesen.

Was war der entscheidende Faktor, im vergangenen Jahr 20 % Ihrer deutschen Flächen zu veräußern? >> Ernst Vejdovszky: Sowohl beim An- als auch beim Verkauf von Immobilien geht es vor allem um den richtigen Zeitpunkt. Ganz wird man den perfekten Moment nicht erwischen,

101 NEUKÖLLN IN BERLIN Auf rund 22.000 m² werden Büros sowie Einzelhandels- und Gastronomieflächen entstehen. Das Projekt soll das Zentrum Neuköllns beleben und zu einem Motor für die kreative Stadtentwicklung werden.

LEUCHTENFABRIK IN BERLIN Nach einer umfassenden Neupositionierung richtet sich das Bürogebäude gezielt an die Kreativund Technologiebranche.

aber man kann versuchen, nahe dran zu sein.

Die Preissteigerungen, die Berlin in den letzten Jahren vor allem bei Wohnimmobilien gesehen hat, werden in dieser Form nicht mehr allzu lange anhalten können. Außerdem gibt es zunehmend politische Bestrebungen, stärker in die Mietpreisgestaltung einzugreifen.

Der Zeitpunkt, Teile des Portfolios zu veräußern, war daher sehr günstig für uns. Gleichzeitig bleiben wir mit 80 % unseres ursprünglichen Bestands investiert, wir haben nach wie vor über 70 Immobilien in Berlin. Aber es war an der Zeit, hier einmal Kassa zu machen und einen Teil der Profite zu realisieren.

LEUCHTENFABRIK IN BERLIN Die denkmalgeschützte Immobilie liegt direkt am Spreeufer und bietet eine Gesamtnutzfläche von 16.000 m².

Fotos: Erich Sinzinger; IQOI

Was bedeutet Ihre Strategie im Hinblick auf weitere Zukäufe? >> Ernst Vejdovszky: Unser erklärtes Ziel ist es, Werte zu schaffen – nachhaltig und im Interesse unserer Aktionärinnen und Aktionäre.

Aktuell ist das Preisniveau in vielen Märkten bereits hoch – da ist das Potenzial auf Wertsteigerung entsprechend gering. Die Frage, die wir uns stellen müssen, ist, wohin entwickelt sich der Markt? Wo sind starkes Wachstum und steigende Preise zu erwarten? Hier kommen Städte wie Leipzig ins Spiel: Sowohl die demografischen als auch die wirtschaftlichen Daten stimmen, zudem ermöglichen die derzeitigen Preise eine stabile Rendite mit zusätzlichem Wertsteigerungspotenzial. n

Herbst 2017 | ImmoFokus 149

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projekte entwickeln chancen realisieren UBM ist der führende Hotelentwickler in Europa. Der strategische Fokus liegt auf den drei klar definierten Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen sowie auf den drei Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen. Mit 144 Jahren Erfahrung konzentriert sich UBM auf ihre Kern-Kompetenz, die Entwicklung von Immobilien. Seit 1873 notiert UBM an der Börse. Die Aktien der UBM sind im August 2016 ins Prime Market Segment gewechselt.

Aparthotel im QBC, Wien

© zOOM.vP.AT

Das Projekt Quartier Belvedere Central wird um ein Aparthotel erweitert. Eingebettet in den dynamischen Entwicklungsmix aus Büro, Wohnen und Hotel entstehen 131 Serviced Apartments. Klassisches Hotel-Service wird hier mit einem individuellen Wohngefühl kombiniert.

Die Bauteile 1 & 2 umfassen drei Bürogebäude, deren Erdgeschoss jeweils als Gastronomie- und Handelsfläche genutzt wird. Jedes Gebäude verfügt über acht Obergeschosse und eine Dachterrasse, die allen Mietern zugänglich ist. Damit wird der letzte Bauabschnitt in diesem Stadtteil geschlossen.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL am Austria-Stand B2.110

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QBC 1 & 2, Wien

The Brick (Kühnehöfe), Hamburg Auf dem Areal des ehemaligen Firmensitzes der Kühne KG entwickelt UBM einen Mix aus hochwertigen Eigentums- und günstigen Mietwohnungen. The Brick (Kühnehöfe) entsteht in einer zentralen, aber ruhigen Lage in Hamburg Bahrenfeld, Ottensen. Trotz seiner hohen Einwohnerdichte besitzt der nahe der Innenstadt und der Elbe gelegene Stadtteil viele Grünflächen.

UBM Development AG – Ein Immobilienentwickler von europäischem Format

Herbst 2017 | ImmoFokus

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ubm.at

Advertorial

Überlegenheit, die eine Überlegung wert ist Sie liegt am vermutlich schönsten Schnittpunkt Österreichs: die niederösterreichische -Landeshauptstadt St. Pölten. Und sie entpuppt sich gerade als Dreh- und Angelpunkt für das Business Richtung Metropolregion Wien und Ost-Mitteleuropa.

W

ien im Osten, Wachauer Wein im Norden und alpine Wildnis im Süden – alles gerade eine halbe Fahrstunde entfernt: Erfolg ist (auch) eine Frage der richtigen Mischung. Die ist am Schnittpunkt St. Pölten fraglos aufgegangen. Der Standort gilt heute als aufstrebende Größe unter Österreichs BusinessLocations mit seiner Verbindung aus exzellenter Lebensqualität und Hotspot-Drive.

ÜBERLEGUNG 2: DIE ENTSPANNTE DYNAMIK EINES MITTELSTÄDTISCHEN STANDORTES AN DER SCHWELLE EINES BALLUNGSRAUMES NUTZEN.

ÜBERLEGUNG 1: DIE VORTEILE WESTEUROPÄISCHER STANDORTQUALITÄT MIT DER NÄHE OSTEUROPÄISCHER MARKTDYNAMIK VERBINDEN.

Hier an der Schwelle nach Wien bieten sich die Chancen des Ballungsraumes – ohne die Ballung in der (Über)Nutzung. Ähnliches gilt für das Humankapital in der „Bildungshauptstadt“ Niederösterreichs: 25.000 Schüler und Studierende bringen solides Fachwissen und innovative Ideen in die Stadt – und in die Betriebe am Standort. Apropos „zukunftsweisend“ – das gilt auch für den Wirtschaftsservice der Stadt: ecopoint im Rathaus versteht sich als First Stop-Shop, der alle Anfragen von Betrieben oder Unternehmern einer Lösung zuführt und dafür die zuständigen Instanzen einbindet.

St. Pölten zeigt den Wirtschaftsstandort Österreich von seiner stärksten Seite: unter den Top 4 der produktivsten Länder in der EU. Mit überdurchschnittlicher Kaufkraft und den europaweit geringsten Ausfallzeiten durch Streiks. Unternehmer setzen hier ihre Ideen unbelastet von Gewerbesteuer oder Vermögenssteuer um.

Mit 230 km/h per Hochleistungsbahn oder auf leistungsfähigen Autobahnen geraten die 60 Kilometer nach Wien zum Kurz-Transit. 2,5 Millionen Menschen sammelt die Metropolregion Wien um die zweitgrößte deutschsprachige Stadt nach Berlin.

Ideen, Konzepte und Produkte mit Sprungkraft gewinnen von St. Pölten aus aber noch einen ganz anderen Zielraum: Von Prag über Wien und Bratislava (Entfernung 40 km) nach Budapest spannt sich Centrope mit rund 7 Millonen Einwohnern.

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Fläche ist im Business nicht alles. Aber sie ist eine Grundlage für alles und jedes. Mit gewerblichen Flächenreserven von 195 Hektar finden Ideen in St. Pölten nicht nur den Platz den sie brauchen, sondern auch die Anbindung: direkt an der Autobahn und Hochleistungsbahn München-Wien.

ÜBERLEGUNG 3: INNOVATIONEN DORT ENTWICKELN, WO IN NIEDER-ÖSTERREICH AKTUELL DER SCHWERPUNKT BEI INVESTITIONEN LIEGT.

Ein solide aufgestellter Mittelstand, der von internationalen Technologieführern vor Ort profitiert – und zugleich den Nährboden für findige Startups bildet: Was steckt dahinter, wenn an einem Standort die Zahl der aktiven Betriebe in gerade 10 Jahren ein Wachstum um 27 % ausweist? In St. Pölten sind es – allem voran – „zwei I“. Innovation und Investition.

Die jüngste Landeshauptstadt – und zugleich älteste Stadt – Österreichs steht aktuell im Fokus eines Stroms an Investitionen von Seiten des Bundes, des Landes und der Stadt selbst: In nur sieben Jahren fanden 2,6 Milliarden Euro ihren Weg in die Bahninfrastruktur. 510 Millionen Euro fließen bis 2021 in den Ausbau einer der führenden Universitätskliniken Österreichs. Und 320 Millionen Euro bewegt die laufende Initiative für die Bildungs-Infrastruktur. Denn dort liegt der Schlüssel zum bisherigen Erfolg des Standortes. Und dort liegt seine Zukunft. n

KONTAKT Zukunftsentwicklung, Wirtschaft und Marketing Wirtschaftsservice ecopoint Magistrat St. Pölten, Rathausplatz 1, 3100 St. Pölten Tel. +43 2742 333-2900 ecopoint@st-poelten.gv.at www.ecopoint.info www.st-poelten.gv.at „Gebrauchsanleitung für St. Pölten“ www.ecopoint.info/download

© Ing. Christoph Reiter

www.ecopoint.info

St. Pölten bringt Ihr Wachstum auf Schiene. In St. Pölten in NÖ ist Ihr Business näher dran: mit 25.000 SchülerInnen und Studierenden an den Fragen der Zukunft. Mit top angebundenen Gewerbeflächen an den Erfordernissen Ihrer Ideen. Und mit 230 km/h per Bahn oder auf 3 Autobahnen in die Metropolregion Wien. Herbst 2017 | ImmoFokus 153

EXPO REAL 2017

Trendwende in Sicht?

Der Blick in die Glaskugel. Nach wie vor boomen die Immobilienmärkte. Wie lange wird die Geldpolitik der EZB die Märkte mit billigem Geld versorgen? Wie lange der dadurch entstehende Kapitaldruck und damit verbunden der Druck auf die Renditen noch anhalten? Was bedeutet diese Entwicklung für langfristige Investments? Welche Auswirkungen hat der BREXIT langfristig auf den heimischen Immobilienmarkt?

Der ImmoFokus hat sich bei den Immobilienprofis umgehört.

Autor: Michael Neubauer

DIE FRAGEN Die Investoren setzen nach wie vor auf Immobilien. Die Immobilienwirtschaft boomt und die niedrigen Zinsen befeuern diese Entwicklung. Boom ohne Ende? Trendwende in Sicht? Wann endet der Immobilienzyklus?

In welcher Assetklasse/Region gibt es aktuell die höchsten Renditen mit dem geringsten Risiko?

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ImmoFokus | Herbst 2017

DIE ANTWORTEN

Anton Bondi de Antoni

Immobilieninvestitionen stellen nach wie vor ein entsprechend sicheres Engagement dar, da auch langfristig nicht von erheblichen Werteinbußen ausgegangen werden kann. Bereits lauter werdende Gerüchte über eine mittelfristig moderate Anhebung der Zinsen werden dazu führen, dass die Investitionen in den nächsten Monaten und Jahren etwas vorsichtiger gesehen werden.

Dass die Renditen noch weiter fallen, ist kaum vorstellbar. Aus heutiger Sicht ist jedoch keine wirkliche Trendwende zu erkennen und kann, zumindest in Österreich, auch nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden. Richtig ist allerdings, dass Investoren, die mit einem hohen Leverage finanzieren, in den nächsten zwei bis drei Jahren durch steigende Zinsen unter Druck kommen können (sofern sie nicht durch entsprechende Zinssicherungsinstrumente vorgesorgt haben). Derartige Investments werden dann rascher ¬– und möglicherweise mit Verlusten – wieder auf dem Markt angeboten werden.

Bondi Immobilien-Consulting In Österreich in Wien und (mit Einschränkungen) in Graz. In Deutschland in den Großstädten und inzwischen auch in kleineren Städten. Nach wie vor stellen gewerbliche Mietverträge mit potenten Mietern die sicherste Assetklasse dar; Hotelinvestments im Städtetourismus sind ebenfalls sehr gefragt. Investments in den Wohnungsbereich stellen zwar ein relativ geringes Risiko, allerdings mit vergleichbar sehr geringen Renditen dar.

Einen Boom ohne Ende gibt es in einer zyklischen Welt und ebenso zyklischen Wirtschaft ohnedies nicht. Die aktuelle Frage ist, wie lange der Boom noch andauert. Aus unserer Sicht endet die nun schon lange andauernde Hochphase mit einem spürbaren Zinsanstieg auf den Finanzmärkten. Eingeläutet wird diese Entwicklung bereits jetzt durch aktuell starke Zahlen beim Wirtschaftswachstum. Sollte dieses Wachstum nachhaltig sein, werden mittelfristig Inflation und Zinsen steigen. Dies wird in der Folge die erforderlichen Renditen von Immobilieninvestments steigen lassen.

Ganz grundsätzlich gilt das ewige Gesetz der Korrelation zwischen Risiko und Rendite. Hohe Rendite birgt hohes Risiko und vice versa. Eine Sonderstellung genießen derzeit Spezialimmobilien (wie zB Pflegeheime oder Reha-Kliniken), die relativ hohe Renditen von ca 6,5 Prozent bis 7,5 Prozent bieten und meist ein eher geringes Ertragsausfalls-Risiko, da die Sicherheit der Einnahmen bei entsprechender vertraglicher Gestaltung oft von Land oder Bund gewährleistet wird. Das Nachnutzungsrisiko bleibt allerdings bestehen. Eine Umnutzung ist ggf nur durch hohe Investitionen möglich. Weiters bieten derzeit Logistikimmobilien eine interessante Ertrags-RisikoRelation, wobei auch hier die Renditen gesunken sind. Sie liegen aktuell je nach Lage, Nutzung und vertraglichen Rahmenbedingungen zwischen 5,75 Prozent und 7 Prozent.

Stefan Brezovich ÖRAG

Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

Die EZB hat auch in ihrer letzten Sitzung nicht an der Zinsschraube gedreht und viele Analysten gehen davon aus, dass uns das gegenwärtige Zinsniveau noch zumindest 2 Jahre erhalten bleiben wird. Parallel dazu ist die Wirtschaft in der Eurozone in Schwung gekommen, was zu einer Belebung der Nachfrage auf Mieterseite führt. Der Zuzug in die Städte und die große Nachfrage nach Wohnraum wird sicherlich auch noch einige Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte anhalten.

Insgesamt alles sehr positive Entwicklungen für die Immobilienwirtschaft. Ob bzw. wann eine Trendwende kommen wird, ist derzeit nicht absehbar, jedenfalls erwarten wir dies nicht kurzfristig.

Da Ertrag und Risiko zusammenhängen, muss man für mehr an Rendite immer auch mehr Risiko in Kauf nehmen. Die höchsten Renditen gibt es derzeit wahrscheinlich im Bereich von sog.

Konvertierungsimmobilien, die aber in der Regel ein nicht unbeträchtliches Widmungsrisiko aufweisen.

Michael Ehlmaier EHL Immobilien

Mit dem Steigen der Zinsen und damit einhergehend wieder attraktiveren Veranlagungsmöglichkeiten auf dem Kapitalmarkt wird unweigerlich die Nachfrage der Investoren nach Immobilien rückläufig sein. Dies wird wohl zu einer Seitwärtsbewegung auf dem Immobilienmarkt führen.

Wann die Zinsen wieder steigen werden, ist seriös nicht abschätzbar. Wir glauben, dass sich das Zinsumfeld in den nächsten zwei Jahren nicht wesentlich ändern wird.

Daniel Jelitzka JP Immobilien

Leider gibt es keine hohen Renditen ohne Risiko. Jedoch scheinen die möglichen positiven Rendite-Entwicklungen bei Zinshäusern noch immer am attraktivsten zu sein. Diese RenditeEntwicklungen sind jedoch leider nicht kalkulierbar und hängen von der Altmieterstruktur des Zinshauses ab. Dieses aleatorische Element lässt sich relativieren, wenn man ein größeres Zinshaus-Portfolio erwirbt oder besitzt. Ein Downside der Rendite ist im Regelfall eher unwahrscheinlich, es sei denn, der Gesetzgeber greift zu Lasten des Investors in das Mietrecht ein.

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Europa erlebt derzeit vor allem im Bereich Büro und Industrie einen erneuten Aufschwung. Ursache für die Ausdehnung des Immobilienzyklus ist neben dem angekurbelten Wirtschaftswachstum auch die damit verbundene Erholung der europäischen Wirtschaft. Eine Erhöhung des Leitzinses durch die EZB wird bei stärkerer wirtschaftlicher Aktivität zwar wahrscheinlicher, derzeit ist jedoch noch keine definitive Ankündigung für die Zinswende erfolgt.

Aus Investmentperspektive stellen Studentenheime eine aufstrebende Assetklasse dar.

Insbesondere Deutschland zählt hier zu den attraktivsten Märkten. Verglichen mit Hotels verfügen Studentenheime über höhere Belegungsraten, erwirtschaften höhere Mieterlöse als Wohnobjekte und bieten somit eine attraktive Rendite. Ihr Risikoprofil ähnelt dabei jenem von Wohnimmobilien.

Das lässt erfahrungsgemäß auf stabile Erträge über den Konjunkturzyklus schließen.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Miklós Pálffy Deloitte Österreich

s at Join ul, Munich a Re 7 Expo –6.10.201 0 4. h B2.11 Boot

THE ICON VIENNA, Austria 3 towers, multi-use office complex, 88,000 m2 lettable area, outstanding architecture and modern technology meeting highest ecological standards, financing organized

by Erste Group ”The most suitable financing structure combined with very convincing service.“ Christoph Stadlhuber, CEO of SIGNA www.erstegroup.com Commercial Real Estate Finance Your Banking Partner for Central Europe

Michael Pisecky S Real

Das zu veranlagende Volumen, welches auf Grund des Zinsniveaus in Richtung Immobilien-investment drängt, ist riesig. Daher sind fast alle Assetklassen gefragt, vor allem Wohnbau wieder steigend. Dazu kommt, dass Wien auch international in den Fokus gekommen ist. Der Wirtschaftsaufschwung ist eine weitere Triebfeder. Man darf jedoch nicht vergessen, dass die Preise wirklich stark gestiegen sind und dieses Preisniveau nicht nur durch Wirtschaftswachstum und höhere Erträge, sondern auch durch Renditeverzicht ermöglicht wurde. Hier kehren schon ein wenig mehr Realismus, erhöhte Preissensibilität und damit längere Entscheidungswege ein.

Damit ist hinkünftig mit einem schwächeren Preisauftrieb zu rechnen.

Mehr Rendite, wenn auch der Abstand kleiner wird, gibt es noch außerhalb der großen Ballungszentren mit der Konsequenz einer geringeren Volatilität. Die Nachfrage ist so breit, was Region und Assetklassen angeht, dass eine hohe Rendite mit geringstem Risiko noch lange ein netter Wunsch bleibt!

Herbst 2017 | ImmoFokus

@ SIGNA

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EXPO REAL 2017

Die niedrigen Zinsen werden langsam zu steigen beginnen und dann zu einem Ende des Booms führen. Wir rechnen aber nicht mit einem dramatischen Zusammenbruch, sondern ab 2019/2020 mit einem Renditeanstieg bzw. fallenden Preisen.

Andreas Ridder

Für Büros in Bukarest bekommt man noch Renditen zwischen 7,5 und 8 Prozent. Internationale Investoren haben den Bukarester Büromarkt noch nicht wirklich entdeckt, obwohl die Nachfrage dort – insbesondere von internationalen Unternehmen, die nach Osteuropa „offshoren“ oder „nearshoren“ – enorm ist. Und für Mutige ist der Moskauer Büro- und Einzelhandelsmarkt hochinteressant: Die Mieten sind verfallen, der Rubel-Kurs hat sich halbiert und die Renditen sind fast 10 Prozent.

CBRE GmbH

Österreich bzw. Wien gilt für internationale Investoren weiterhin als sichere Anlageregion.

Insbesondere die stabile Marktstrukturen und ein attraktives Lebensumfeld führen – auch bei durchaus niedrigen Renditen – zu einem Nachfrageüberhang. Das limitierte Angebot an investorentauglichen Anlageobjekten wird zu einem verstärkten Ausweichen auf bisher weniger beachtete Assetklassen wie z.B. Logistikimmobilen führen und damit den gegenwärtigen Trend prolongieren.

Die Beantwortung dieser Frage hängt selbstverständlich von den jeweiligen Anlagezielen ab. Es erscheint jedoch lohnend, auch über die klassischen Anlageregionen hinauszublicken und das unmittelbare Umfeld zu den Ballungsräumen wie z.B. die Airport-Region näher zu betrachten.

Wolfgang Scheibenpflug Flughafen Wien AG

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ImmoFokus | Herbst 2017

Matthias Stadler Bürgermeister St. Pölten

In St. Pölten haben wir die Situation, dass der Immobilienmarkt weiterhin einer dynamisch wachsenden Entwicklung unterliegt. Bis vor 10 Jahren wurden ausschließlich geförderte Genossenschaftswohnungen gebaut. In den letzten Jahren wird allerdings der frei finanzierte Wohnbau für die Investoren immer interessanter. Grund für diese Entwicklung sind sicherlich die Rendite-Chancen, die im Vergleich zur Bundeshauptstadt und dem Wiener Speckgürtel, aufgrund des vorherrschenden Preisniveaus – vor allem was die Grundstückspreise betrifft – äußerst positiv sind. Weitere Gründe sind der positive Imagewandel und das nachhaltige Wachstum aufgrund der hohen Lebens- und Wohnqualität der Stadt. Darüber hinaus können wir auch mit unserer Wirtschaftsservicestelle ecopoint konkret auf die Bedürfnisse der Investoren und Bauträger eingehen und gezielte Maßnahmen aufgrund von sich ändernden Marktbedingungen setzen.

Grundsätzlich gehen wir bei der Entwicklung der Immobilienwirtschaft davon aus, dass es zukünftig große standortbezogene Unterschiede geben wird. Wir sind davon überzeugt, dass wir in St. Pölten für die zukünftigen Aufgaben gerüstet sind und schon jetzt die Rahmenbedingungen für eine positive Entwicklung des St. Pöltner Immobilienmarktes schaffen konnten.

Der Trend zur Urbanisierung ist aus unserer Sicht ungebrochen. Die Bevölkerung drängt weiterhin in die Ballungszentren, was einerseits den Druck auf den ansässigen Immobilienmarkt erhöht, aber andererseits auch enormes Entwicklungspotential für die Städte verspricht. Im Vergleich zu den Wiener Rand-Bezirken, oder den Umlandgemeinden sind die St. Pöltner Immobilienpreise, vor allem was die Grundstücke betrifft, deutlich geringer. Durch die schnelle Zugverbindung (25 min. zum Wiener Hauptbahnhof) sind die St. PöltnerInnen oft schneller im Zentrum als so manche WienerInnen. Diese Faktoren haben dazu geführt, dass 2015 erstmals mehr WienerInnen nach St. Pölten übersiedelten als umgekehrt. Für den St. Pöltner Immobilienmarkt ist der Effekt aus solchen Entwicklungen, dass sich Berufsgruppen mit höherem Lohnniveau in der Stadt ansiedeln, was wiederum zu einer erhöhten Nachfrage an höherklassigen und exklusiven Wohnungen verstärkt.

Derzeit sieht es tatsächlich nach einem Boom ohne Ende aus. Eine signifikante Zinserhöhung ist gegenwärtig nicht in Sicht, weshalb sich Immobilieninvestments trotz sinkender Renditen weiterhin großer Beliebtheit erfreuen. Die Nachfrage übersteigt – zumindest in den Kernassetklassen Büro, Wohnen und Retail – nach wie vor das Angebot an interessanten Immobilien. In jüngerer Vergangenheit hat sich auch das studentische Wohnen als neue attraktive Assetklasse etabliert.

Retailobjekte erweisen sich als Assetklasse mit nach wie vor höheren Renditen. Risken sehen wir hier vor allem in der mangelnden Vorhersehbarkeit des politischen und gesetzgeberischen Gestaltungswillens im Bereich des Mietrechts.

Auch der Onlinehandel wird bei der Entwicklung von Retailimmobilien sowie wirtschaftlich und rechtlich, etwa bei der Vertragsgestaltung, verstärkt zu berücksichtigen sein.

Als weitere renditestarke Assetklasse erleben wir aktuell das studentische Wohnen. Marktsättigung scheint hier noch nicht erreicht zu sein.

Vcelouch Peter

Manfred Ton

Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte GmbH

Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte GmbH

Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

Immobilienzyklen können in den verschiedenen Segmenten und Märkten sehr unterschiedlich sein. Klar ist, dass es aktuell einige Märkte – wie zum Beispiel Wohnen in Wien und Berlin – gibt, die schon sehr hochpreisig sind. In diesen Bereichen halten wir Zukäufe aktuell nicht für sinnvoll.

Gleichzeitig sind die Immobilienmärkte so groß und vielschichtig, dass man immer Segmente und Regionen finden wird, in denen sich Investitionen noch lohnen.

Ernst Vejdovszky S IMMO AG

Wir konzentrieren uns auf größere deutsche Städte wie zum Beispiel Leipzig, aber auch Rostock oder Kiel. Hier können wir noch zu attraktiven Preisen und in sehr guten Lagen zukaufen – außerdem wächst sowohl die Bevölkerung als auch die Wirtschaft. Das aktuelle Mietniveau ist relativ niedrig, so dass einerseits die Renditenerwartung langfristig stabil bzw. steigend ist und gleichzeitig auch kein politischer Gegenwind zu befürchten ist.

Die Konjunktur läuft gut. Das Wirtschaftsklima ist überwiegend freundlich. Ich gehe daher von einer mittelfristigen Anhebung der Leitzinsen auch in Europa aus. Aus meiner Sicht gibt es aber dadurch – zumindest in Österreich oder Deutschland – keine fundmentalen Einschnitte bei bestimmten Immobiliensegmenten. Grundsätzlich bestehen aber große regionale Unterschiede, die individuell zu bewerten sind. Zu erwartende Zinsschritte der EZB werden die Attraktivität von Immobilien nur bedingt beeinträchtigen. Die Immobilie bleibt in naher Zukunft jedenfalls der sichere Hafen für Anleger. Allerdings verschieben sich die Prioritäten der Investoren und andere Assetklassen, wie beispielsweise Büros, gewinnen wieder an Attraktivität.

Das ist die Gretchenfrage jedes Investors. Jeder, der glaubt auf diese Frage Antworten zu kennen, wird sie vermutlich nicht preisgeben. Aber eines ist klar: Es gibt keine hohen Renditen ohne das damit verbundene Risiko. Oft stehen derzeit die erzielbaren Renditen sogar in keiner Relation zum eingesetzten Risiko.

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ImmoFokus | Herbst 2017

Hans-Peter Weiss Bundesimmobiliengesellschaft BIG

Dr. Heinrich Schaller Generaldirektor Raiffeisenlandesbank OÖ

Die Verwirklichung innovativer Immobilienprojekte braucht die richtige Vorbereitung und einen starken Partner.

Bei Ihren Immobilienprojekten begleitet Sie die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich als kompetenter Partner mit umfangreichem Know-how und maßgeschneiderten Bankdienstleistungen. Profitieren Sie dabei nicht nur von einem zentralen Ansprechpartner und der Fachkompetenz unter einem Dach, sondern vor allem von raschen Entscheidungen. Experten entwickeln individuelle Finanzierungskonzepte und unterstützen bei Bedarf die Bauleitung für einen reibungslosen Projektablauf. Die Basis dafür bildet die gewissenhafte und vorausblickende Vorbereitung. Neben der Unterstützung großvolumiger Finanzierungsvorhaben in Österreich, Deutschland und Tschechien stellen wir Ihnen auch unser ausgezeichnetes Netzwerk an Konsortialpartnern zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner: Mag. Gerhard Humer +43(0)732/6596 25709 g.humer@rlbooe.at

Raiffeisen Landesbank Oberösterreich

www.rlbooe.at

Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

Gute Nachbarschaft Großvolumige Transaktionen. Vor allem deutsche Investoren haben im ersten Halbjahr 2017 in Wien und Österreich in Immobilien investiert. Auf ihr Konto gingen rund 56 Prozent des Investitionsvolumens von ca. 2,5 Milliarden Euro.

Autor: Andreas Altstädter

D „Die höchsten Renditen werden nach wie vor bei Fachmarktzentren mit 5,65 Prozent erreicht.“ Georg Fichtinger, CBRE

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ImmoFokus | Herbst 2017

as zweite Quartal war immens stark, von April bis Juni 2017 wurde doppelt so viel investiert wie im ersten Quartal“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, der bis Jahresende ein Volumen von knapp 3,5 Milliarden in Österreich erwartet. „Allein im ersten Halbjahr 2017 gab es fünf Großtransaktionen mit Volumina von jeweils mehr als 100 Millionen Euro und einem Gesamtwert von rund 1,4 Milliarden Euro. Die markantesten Investments waren: DC Tower (Verkäufer: BAI, Käufer: DEKA), ICON Vienna (Verkäufer: Signa, Käufer: Allianz) sowie der Orbi Tower (Verkäufer: IWS Town Town AG, Käufer: BA Real Invest). „Die vergleichsweise hohe Anzahl an großvolumigen Transaktionen im ersten Halbjahr 2017 ist bemerkenswert, im gesamten Jahr 2016 fanden nur vier Deals in dieser Größen-

ordnung statt“, analysiert Fichtinger die aktuellen Zahlen und hält fest, „dass die Investoren vorsichtig bleiben und gerade großvolumige Transaktionen sehr lange dauern können.“ Office stark nachgefragt

Büroobjekte waren mit ca. 65 Prozent des gesamten Marktvolumens erneut das stärkste Segment, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit ca. 11 Prozent. Institutionelle Wohninvestments gewannen weiter an Bedeutung und zeichneten bereits für ca. 10 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der Anteil der Segmente Logistik/Industrie sowie Studentenwohnen blieb in der ersten Jahreshälfte 2017 mit ca. 4 bzw. 3 Prozent stabil.

Wobei der Verkauf des ORBI Tower an die Bank Austria Real Invest, der ebenfalls in den dreistelligen Millionenbereich fiel, größenmäßig weit hinter den beiden Megadeals zurück-

VERMIETUNGSLEISTUNG NACH REGIONEN

VERMIETUNGSLEISTUNG NACH BRANCHEN

25% 5%

5%

22% 6%

21%

8%

10%

12%

17%

15%

11%

Franz Pöltl, EHL Immobilien

3%

6%

9%

„Der Verkauf des DC Tower 1 ist eine Transaktion mit internationaler Signalwirkung für den Wiener Markt.“

23%

2%

1%

Hauptbahnhof | Quartier Belvedere

Öffentlicher Sektor

Neu Marx | Erdberg

Banken und Versicherungen

Wienerberg | Region Süd

Rechtsanwälte, Unternehmens- und Wirtschaftsberater

Innenstadt und Randlagen

Bildungs- und Schulungseinrichtung

Region Nord

Bauwesen, Immobilien

Vienna DC

IT | Hightech

Sonstiges

Lebensmittelbranche

Lassallestraße | Messe | Prater

Pharma und Medizintechnik

Region West

Serviced Office

lag. Im Bereich der Portfolio-Deals lag der Verkauf des UBM-Portfolios (Büro & Hotel) an der Spitze. Der Erwerb des ELI Einkaufszentrums Liezen durch die deutsche KGAL war die größte Einzelhandelstransaktion des zweiten Quartals.

enorm hohe Attraktivität des Wiener Büroimmobilienmarktes.“ Der DC Tower 1 ist mit einer Höhe von 250 Metern Österreichs höchstes Gebäude und liegt direkt im urbanen Zentrum VIENNA DC. Ein Deal, der bereits lange erwartet wurde. Pöltl sieht die Entwicklung des Investmentmarktes anhaltend positiv. „Die im Europavergleich niedrige Leerstandrate sowie die hohe Qualität der Immobilien in Kombination mit den im direkten Vergleich zu Deutschland noch niedrigen Büromieten und tendenziell leicht höheren Renditen machen den Wiener Büromarkt zu einem Top-Investmentstandort für internationale Investoren.“

Signalwirkung für den Wiener Markt

„Der Verkauf des DC Tower 1 ist eine Transaktion mit internationaler Signalwirkung für den Wiener Markt“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl. „Diese Transaktion zeigt zum wiederholten Mal ganz deutlich die

BÜROMARKT WIEN 2010 - 2017 Neuflächenproduktion in m2

Nachfrage in m2

*Prognose 8% 300.000

300.000 m2

200.000

220.000

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

7%

150.000

6%

60.000

130.000

75.000 m2

120.000

170.000

260.000 180.000

210.000

180.000

220.000

185.000

225.000 m2

150.000 m2

270.000

Leerstandsrate (%)

2016

5%

4% 2017*

Quelle: EHL Market Research | Q2 2017

Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

Spitzenmieten in Euro/m2/Monat

Spitzenrenditen

Büro CBD Spitzenmieten und Spitzenrenditen 30

7,00% 27

27

27

26

26

26

26

26

26

6,50%

26

Euro/m2/Monat

25 22

6,00%

23

5,50% 20 5,00% 4,50%

15

4,00% 3,50%

10 H1/11

H2/11

H1/12H

2/12

H1/13 H2/13

H1/14 H2/14

H1/15

H2/15

H1/16 H2/16

6,75%

16

14

13,5

Euro/m2/Monat

13

14

14

14

14 13,5

13

13,5

13,5

6,50%

14

13,5 6,25%

12 6,00% 10

5,75%

5,50%

8 6 6 H1/11

H2/11

H1/12

H2/12

H1/13

H2/13 H1/14H 2/14

H1/15

H2/15

Nachfrage nach Top-Büroobjekten ist weiterhin sehr stark Renditen bleiben unter Druck, auch wenn diese schon auf sehr niedrigem Niveau sind Sehr liquide Investoren aus dem asiatischen Raum treiben die Entwicklung an Vermietungsmarkt hinkt dem Investmentmarkt noch etwas hinterher

164

„Österreich bietet für viele institutionelle Investoren interessante Anlagemöglichkeiten, wenngleich die Nachfrage größer ist als die Auswahl an soliden und gut verzinsten Objekten“, erklärt Martin Sabelko, Geschäftsführer der neuen

7,00%

Büro non CBD Durchschnittsmieten und Spitzenrenditen

• • • •

Einer dieser ist zum Beispiel die deutsche Warburg HIH Invest. Das Investitionshaus aus Hamburg, das Immobilien im Wert von sechs Milliarden Euro verwaltet, will sich nun stärker im österreichischen Markt engagieren als bisher und für heimische, aber vor allem auch für internationale Investoren Gewerbeobjekte kaufen, für sie gewinnbringend verwalten und gegebenenfalls auch wieder verkaufen. Zu den von Warburg HIH Invest betreuten Anlegern zählen in erster Linie institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen. Zu den bekanntesten Objekten, die Warburg in Österreich bisher erworben hat, gehören das Kaufhaus Stafa in der Wiener Mariahilfer Straße und das Intercity Hotel am Wiener Westbahnhof.

ImmoFokus | Herbst 2017

H1/16

H2/1

„Österreich bietet für viele institutionelle Investoren interessante Anlagemöglichkeiten, wenngleich die Nachfrage größer ist als die Auswahl an soliden und gut verzinsten Objekten.“ Martin Sabelko, Warburg-HIH-Invest Real Estate Austria

Ausgewählte Transaktionen H1 2017 Objekt

Ort

Nutzungsart

Nutzfläche

Käufer

Verkäufer

Log4Real Cargo Center

Schwechat

Logistik

220.000 m2

Log4Real

Privatinvestor

BUWOG Wohnungsportfolio

Tirol

Wohnen

89.000 m2

Jargonnant Partners

BUWOG

THE ICON VIENNA

Wien

Büro

81.500 m2

Allianz

Signa

DC Tower 1

Wien

Büro

74.500 m2

Deka

BAI

ECO ­Portfolio

Österreich

Büro | Retail

104.000 m2

HanseMerkur Grundvermögen

conwert

UBM ­Portfolio

Wien | Graz

Büro | Hotel

37.300 m2

Privatinvestor

UBM Development AG

Forstinger­Zentrale

Wien

Logistik | Industrie

24.680 m2

XXXLutz

Immofinanz

ORBI Tower

Wien

Büro

23.500 m2

Bank Austria Real Invest

IWS TownTown AG

Objekt Schemmerlstraße

Wien

Logistik | Industrie

23.300 m2

Privatinvestor

Wolseley Group

Magna Logistikzentrum

Graz

Logistik | Industrie

18.075 m2

Palmira Capital Partners

UBM Development AG

qbik

Wien

Büro

17.790 m2

Bank Austria Real Invest

Savills Investment

ZIB Salzburg

Salzburg

Einzelhandel

16.650 m2

Privatinvestor

Immofinanz AG

Skyline

Wien

Büro

15.775 m2

KGAL

Savills Investment

Seeparkcampus West

Wien

Büro

15.500 m2

Erste Immobilien KAG

Kerbler­Gruppe

ELI ­Einkaufszentrum Liezen

Liezen

Retail

15.000 m2

KGAL

Rutter

IKANO Office Park

Wr. Neudorf

Büro

11.690 m2

Privatinvestor

Privatinvestor

K1 Kagraner Platz

Wien

gemischt

11.600 m2

Akron Real Estate

M&A Real Consult

Quelle: EHL Market Research | 1HJ 2017

Wiener Niederlassung Warburg-HIH-Invest Real Estate Austria. Sabelko leitete seit 2006 als Vorstand bei CBRE Global Investors CEE (vormals ING Real Estate Investment Management CEE) die Aktivitäten der Gruppe in Zentraleuropa. Er gründete und managte die zwei Immobilienfonds in CEE mit einem Volumen von 2,4 Milliarden Euro. Darüber hinaus war er Mitglied des CBRE Global Investors EMEA Management Boards und führte unter anderem das CBRE Global Investors Sustainability Team in Europa an. „Früher hat man gewartet, bis ein Objekt fertiggestellt ist, und hat vielleicht noch abgewartet, wie sich es sich entwickelt. Doch diese Zeiten sind vorbei“, hält der Warburg-ÖsterreichGeschäftsführer fest. „Heute steigt man bereits bei Baustart ein.“ Asiatische Staatsfonds

Neben den bereits abgeschlossenen Ankäufen eines Portfolios von OBI-Baumärkten durch die südafrikanische Accellerate sowie des Tiroler BUWOG-Portfolios durch Jargonnant Partners (Luxemburg) sind derzeit auch

einige asiatische Staatsfonds in Österreich auf der Suche nach passenden Investitionsmöglichkeiten.

Wegen des Mangels an sehr großen Investmentprodukten sind die Investoren aus dem nicht-deutschsprachigen Ausland bereit, auch mittelgroße Transaktionen abzuschließen. Anders als in den Vorjahren beschäftigen sie sich aktuell bereits mit Deals von deutlich weniger als 100 Millionen Euro Volumen. Es ist davon auszugehen, dass auf diese Käufergruppe in den kommenden beiden Quartalen ein deutlich größerer Anteil des Transaktionsvolumens entfallen wird.

Im Hinblick auf den wirtschaftlichen Hintergrund der Käufer waren heuer bisher vor allem die offenen Immobilienfonds besonders aktiv, der relativ hohe Anteil der Versicherungen ist fast zur Gänze dem Kauf des ICON Vienna durch die Allianz geschuldet.

Renditen unter vier Prozent

Die Spitzenrenditen blieben im zweiten Quartal im Vergleich zum ersten Quartal stabil.

Gegenüber dem Jahresbeginn ist jedoch ein

Rückgang festzustellen. Derzeit tendieren die Spitzenrenditen im Bürobereich von 4 Prozent in Richtung 3,75 Prozent. Aufgrund des starken Nachfrageüberhangs und des steigenden Preisniveaus scheint in manchen Teilmärkten ein weiterer Rückgang der Renditen bis Jahresende um bis zu 0,25 Prozentpunkte möglich.

Wegen des zunehmend knappen Angebots im Top-Bereich rücken auch jene Objekte in den Fokus der Investoren, die nicht alle Kriterien hinsichtlich Lage, Vermietungsgrad oder technischem Standard zu 100 Prozent erfüllen.

Fachmarktzentren mit Top-Renditen

Im Einzelhandelssegment fielen die Spitzenrenditen deutlich auf ca. 4 Prozent. „Die höchsten Renditen in diesem Segment werden nach wie vor bei Fachmarktzentren mit 5,65 Prozent erreicht.“ „Es gibt Interesse an Investitionen in Einkaufs- und Fachmarktzentren, allerdings sind nur wenige am Markt, wodurch das Volumen in dieser Assetklasse relativ gering war im ersten Halbjahr 2017“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Für institutionelle Wohninvestments werden teils unter

Herbst 2017 | ImmoFokus

165

EXPO REAL 2017

Mieten in ausgewählten Wiener Bürolagen (Euro/m2/Monat) 1

NORDEN

Innere Bezirke (CBD) Bürogebäude

13.50-26,00

Bürotürme

15,50-26,00

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

15,0-26,0

INNERE BEZIRKE (CBD)

stabil stabil leicht sinkend

DONAU CITY LASSALLESTRASSE (NORDOSTEN)

7 1

2 7

2 2

3

WESTEN

4

4

3

PRATER

8 6 3 4

HAUPTBAHNHOF

1

ERDBERG-ST. MARX (OSTEN)

5

WIENERBERG (SÜDEN)

5 6

NORDEN

WESTEN

WIENERBERG (SÜDEN)

HAUPTBAHNHOF

Bürogebäude

11,00-14,25

Bürogebäude

11,00-14,24

Bürogebäude

11,00-15,25

Bürogebäude

11,50-16,50

Bürotürme

13,50-17,55

Bürotürme

13,50-17,55

Bürotürme

13,50-19,00

Bürotürme

14,50-21,00

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

11,00-15,50

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

10,00-14,50

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

11,50-18,00

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

15,0-20,0

stabil leicht steigend steigend

ERDBERG (OSTEN) | NEU MARX

stabil stabil leicht sinkend

stabil leicht steigend leicht steigend

LASSALLESTRAßE (NORDOSTEN)

PRATER

Bürogebäude

11,50-14,25

Bürogebäude

13,00-16,25

Bürogebäude

11,50-14,50

Bürotürme

13,50-18,50

Bürotürme

13,50-21,50

Bürotürme

13,50-23,00

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

11,50-18,50

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

12,0-17,0

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

12,0-17,0

stabil leicht steigend leicht steigend

leicht steigend leicht steigend leicht steigend

leicht steigend leicht steigend steigend

steigend steigend steigend

VIENNA DC | UMGEBUNG

Miete: Preisentwicklung: Nachfrage: Angebot:

12,50-22,00 stabil leicht steigend leicht sinkend CBRE

166

ImmoFokus | Herbst 2017

EHL

Büro & Lager im Süden Wiens

Variable Mieteinheiten Büro & Lagerflächen

Eigene Autobahnabfahrt A2 / IZ NÖ-Süd

70 TOPUnternehmen als Nachbarn

GratisParkplätze direkt vor Ihrer Tür

Herbst 2017 | ImmoFokus

AT-2355 Wiener Neudorf • Tel.: 02236 4020-0 • www.walter-business-park.com

167

EXPO REAL 2017 Submarkt-Analyse Q2 2017 Submart

aktive Objekte Gesamtfläche in m²

aktive Objekte Gesamtfläche in m² Klasse A

aktive Objekte Gesamtfläche in m² Klasse B

Leerstandsrate in %

Vermietungsleistung gesamt Q2 2017

Innere Bezirke - CBD

2.204.031

956.629

1.247.402

3,0%

10.131

Donaucity

513.436

263.334

250.102

5,8 %

1.068

Prater/Lasallestraße

592.603

491.215

101.388

6,4%

4.465

Erdberg - St. Marx (Osten)

665.592

549.973

115.619

9,4%

3.101

Hauptbahnhof

427.489

284.188

143.301

4,5 %

2.829

Wienerberg (Süden)

555.129

281.348

273.781

11,4 %

2.377

Norden

416.758

199.733

217.025

4,6 %

374

Westen

255.989

140.693

115.296

7,7%

3.978

Gesamt

5.631.027

3.167.113

2.463.914

5,6 %

28.323

4 Prozent erzielt. Noch deutlicher ist der Renditerückgang im Vergleich zum Jahresbeginn in den nachgelagerten Qualitätssegmenten.

Hoher Veranlagungsdruck

Auch Pöltl blickt positiv in die Zukunft: „Der Veranlagungsdruck unter den Investoren ist weiter hoch und die hochwertigen neuen Büroobjekte, die bis Ende 2018 fertiggestellt werden, bieten Käufern attraktive Investmentmöglichkeiten in Form von Forward Purchases („Terminkäufen“). Ich gehe daher davon aus, dass bis zum Jahresende noch einige große Transaktionen abgeschlossen werden und ein Jahresvolumen von zumindest 3,5 Milliarden erreicht werden kann.“ Zum Ende des ersten Halbjahres befindet sich der österreichische Immobilieninvestmentmarkt in einer hervorragenden Verfassung und vieles spricht dafür, dass die positive Entwicklung anhalten oder sich sogar noch

verstärken wird. Es ist weiterhin sehr viel Liquidität vorhanden und einige Investoren befinden sich aktuell noch im Abschluss von bedeutenden Transaktionen. Im Ergebnis werden so im dritten und insbesondere vierten Quartal nochmals starke Zuwächse des Transaktionsvolumens spürbar werden. In den kommenden 15 Monaten werden zudem noch einige großvolumige Entwicklungsprojekte fertiggestellt, die Investoren attraktive Kaufgelegenheiten bieten.

Insbesondere für ältere Bestandsobjekte, die in den letzten Jahren von der sehr eingeschränkten Neuproduktion an Büroflächen profitiert haben, erhöht sich dadurch allerdings der Konkurrenzdruck zunehmend. Aus heutiger Sicht erscheint es realistisch, dass die Renditen bis Jahresende tendenziell noch weiter sinken werden. Abhängig vom jeweiligen Teilmarkt ist ein Rückgang der Renditen von bis zu 0,25 Prozentpunkten möglich.

Vermietungsleistung hinkt hinterher

Eilt der Investmentmarkt von Rekord zu Rekord, bleibt die Office-Vermietungsleistung verhalten, diese lag im ersten Halbjahr bei rund 87.000 Quadratmetern und somit um ca. 30 Prozent unter dem Vorjahreswert. „Das erste Quartal ist mit rund 36.000 Quadratmetern neu vermieteter Bürofläche in Wien schwächer ausgefallen als erwartet.

Allerdings zog der Markt im zweiten Quartal wieder auf ca. 51.000 Quadratmeter an – was uns positiv auf das zweite Halbjahr blicken lässt“, so Patrick Schild, Head of Office bei CBRE Österreich. Mit rund 47 Prozent fanden die meisten Neuanmietungen des ersten Halbjahres 2017 in der Wiener City statt. Die Bürolagen Erdberg (ca. 13 Prozent), Donaucity/ Lassallestraße (ca. 12 Prozent) sowie Hauptbahnhof (ca. 11 Prozent) folgen danach auf der Skala der beliebtesten Bürostandorte in Wien.

Das hinter den Erwartungen gebliebene Ergebnis im ersten Halbjahr ist mitunter durch

BDO-TIPP – BESTEUERUNG GRENZÜBERSCHREITENDER IMMOBILIENDEALS Grundsätzlich gilt für in Österreich ansässige Personen das Welteinkommen als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Werden - wie im Falle der Vermietung einer slowenischen Immobilie - im Ausland Einkünfte erzielt, stellt sich zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung im Land der Immobilie und Österreich die Frage, welchem Staat schlussendlich das Besteuerungsrecht zusteht. Für diese Fälle wird das Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“) herangezogen.

Bezieht eine in Österreich ansässige Person Einkünfte aus einer Immobilie in Slowenien, dürfen diese Einkünfte nach dem DBA Österreich-Slowenien in Slowenien besteuert werden. Um eine doppelte Steuerbelastung zu verhindern, sieht das DBA diesbezüglich die Befreiungsmethode vor. Die in Slowenien erzielten Vermietungseinkünfte werden somit von der Besteuerung in Österreich ausgenommen. Diesbezüglich ist aber der sogenannte Progressionsvorbehalt zu beachten. Dieser besagt, dass zwar die Einkünfte aus der slowenischen Immobilie an sich von der Besteuerung in Österreich befreit werden, jedoch für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes miteinbezogen werden. Daraus kann eventuell eine erhöhte Steuerbelastung auf die in Österreich erzielten Einkünfte resultieren.

Die Immobilienexperten der BDO unterstützen Sie in diesem Zusammenhang gerne bei der Entwicklung eines steueroptimalen Set-ups für Ihre internationalen Immobilienprojekte.

168

ImmoFokus | Herbst 2017

Fertigstellungen 2017*

1 HJ 17

2 HJ 17

OBJEKT

GRÖSSE

ORBI Tower

21.600 m

Denk Drei

ADRESSE 1030, Thomas­Klestil­Platz 13

2 2

21.000 m

1020, Vorgartenstraße 2

Euro Plaza, Bauphase 6

2

12.500 m

1120, Kranichberggasse 2

Square Plus, Bauteil 1

28.000 m2

1190, Leopold­Ungar­Platz 2 und 3

QBC, Bauteil 3+4

24.500 m

1100, Gertrude­Fröhlich­Sandner­Straße 3

Seepark Campus West

11.000 m

1220, Seestadt Aspern

2

2

Quelle: EHL Market Research | Q2 2017

Ausgewählte Großvermietungen im H1 2017 MIETER

GRÖSSE

ADRESSE

SVA

11.300 m2

1030, Hintere Zollamtsstraße 1

Otto Bock Healthcare Product GmbH

4.500 m2

1110, Brehmstraße 12

Wiener Sozialdienste

3.100 m

1020, Ernst­Melchior­Gasse 20­24

Sonepar Österreich GmbH

3.200 m

1120, Gaudenzdorfer Gürtel 67

Magistrat der Stadt Wien MA 67

2.600 m2

1100, Laxenburger Straße 36

2 2

Quelle: EHL Market Research | Q2 2017

Fertigstellungen 2018 OBJEKT

GRÖSSE

ADRESSE

1. Austria Campus

200.000 m2

1020, Walcherstraße 1

2. THE ICON VIENNA

74.200 m2

1100, Wiedner Gürtel 11

3. VIE/Lände 3

13.800 m2

1030, Erdberger Lände 26A

4. Inno Plaza

11.000 m2

1120, Pottendorfer Straße 23-25

5. SILO Plus

11.000 m2

1 230, Lemböckgasse 57-59

6. SQUARE PLUS 2

8.000 m2

1190, Leopold-Ungar-Platz 2 und 3

7. HoHo

4.500 m2

1220, Seestadt Aspern

8. HBF 1

4.200 m2

1100, Gertrude-Fröhlich-Sandner-Str.

* fully leased | ** owner-occupied Source: EHL Market Research | Q1 2017 This table only contains projects where the decision to build has already been made or construction has begun. The numerous planned projects in which a degree of prior evaluation that would prompt to start building are not included.

noch ausständige Mietvertragsabschlüsse einiger Großmieter zu begründen, die für das erste Halbjahr prognostiziert waren. Diese laufenden Vertragsverhandlungen stärken allerdings die Pipeline für das zweite Halbjahr.

Etwa die Hälfte des Flächenumsatzes aus Q1 wurde im Flächensegment größer als 1.000 Quadratmeter generiert.

Die Neuflächenproduktion betrug im ersten Halbjahr 2017 55.000 Quadratmeter. Fertiggestellt wurden die Projekte Euro Plaza Bauphase 6 mit 12.500 Quadratmetern am Wienerberg, der ORBI Tower mit 21.600 Quadratmetern in Erdberg und das Denk Drei mit 21.000 Quadratmetern im Viertel Zwei. Der größere Teil der für 2017 erwarteten Neuflächen von insgesamt rund 150.000 Quadratmetern wird jedoch erst im zweiten Halbjahr auf den Markt kommen.

Dazu zählen unter anderem das Square Plus Bauteil 1 in der Region Nord mit 28.000 Quadratmetern, das QBC Bauteil 3 und 4 mit 24.500 Quadratmetern am Hauptbahnhof oder der Seepark Campus West mit 11.000 Quadratmetern in der Seestadt Aspern. n

Herbst 2017 | ImmoFokus

169

EXPO REAL 2017

Nachschub Aufholjagd. Der Wohnungsneubau in Wien hat im ersten Halbjahr 2017 deutlich Fahrt aufgenommen. Zahlreiche große Bauprojekte wurden gestartet oder gingen in die Vermarktung, eine Reihe weiterer Großprojekte befindet sich in weit fortgeschrittenem Planungsstadium.

Autor: Michael Neubauer

EHL-Wohnungsmarktspezialistin Sandra Bauernfeind erwartet heuer die höchste Fertigstellungszahl im freifinanzierten Wohnbau der letzten Jahre. Während die Produktion von Wohnraum im Rahmen kleinerer und mittlerer Projekte (Nutzung von Baulücken, Ausbau von Bestandsobjekten) weitgehend stabil ist, sorgen zahlreiche Großprojekte mit 100 bis 1.000 Wohneinheiten für den aktuellen Aufschwung. Innerstädtisch werden dafür Flächenreserven auf ehemaligen Industrieliegenschaften (z.B. BUWOG-Projekt Park Living in der Penzinger Straße auf den früheren Siemensgründen), Kasernen (z.B. Consulting Company auf einer Teilfläche der Körnerkaserne) oder Bahnhöfen (zahlreiche Großprojekte beim Hauptbahnhof oder auf dem Areal des Nordwestbahnhofs) genutzt. Auch die Stadterweiterungsgebiete wie die Seestadt Aspern im Norden oder „In der Wiesn“ im Süden haben deutlich an Dynamik gewonnen.

Nach starken Anstiegen in den vergangenen Jahren sind die Preise im 1. Halbjahr 2017 im Wesentlichen stabil geblieben. „Auf absehbare Zeit erwarten wir für den Gesamtmarkt keine Anstiege, die deutlich über der Inflationsrate liegen“, betont Bauernfeind. „Mit Rückgängen ist aber ebenso wenig zu rechnen und es wird noch Jahre dauern, bis die durch den starken Bevölkerungsanstieg entstandene Angebotslücke wieder halbwegs ausgeglichen werden kann“, so Bauernfeind. Zu den aktuellen Preisen werde die Nachfrage daher weiter stark bleiben und die Neubauprojekte können durchwegs mit weitgehender Vollverwertung bei Fertigstellung rechnen.

Der Wiener Wohnungsmarkt ist weiter von einem Nachfrageüberhang geprägt. Dies ist auf

170

ImmoFokus | Herbst 2017

das anhaltende Bevölkerungswachstum und tendenziell sinkende Haushaltsgrößen zurückzuführen. Nach dem starken Wachstumsjahr 2015, in dem Wien auch aufgrund des starken Zuzugs um 43.000 Personen wuchs, stieg die Einwohnerzahl 2016 um 27.700 Personen.

Bereits 2022 werden zwei Millionen Menschen in Wien leben. Die Neubauleistung kann mit dieser Entwicklung noch nicht Schritt halten,

„Zurzeit liegen die Bruttorenditen für mehrgeschossige Wohnungsneubauprojekte in Wien zwischen knapp über 3 Prozent und um die 4 Prozent.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

wenn auch die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot heuer nicht mehr ganz so groß ist wie in den vergangenen Jahren. Für 2017 wird damit gerechnet, dass um ca. 7.000 Wohnungen weniger als tatsächlich benötigt fertiggestellt werden. Das Marktvolumen ist im ersten

Halbjahr 2017 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres stabil geblieben. Es wurden 6.950 Wohnungen verkauft und 22.000 Wohnungen (7 Prozent mehr als im Vorjahr) vermietet. Besonders stark gefragt waren im Eigentumsbereich Wohnungen zwischen 45 und 70 Quadratmetern Wohnfläche mit einem Gesamtpreis von 190.000 bis 280.000 Euro. Im Mietbereich wurden vor allem Wohnungen mit zwei Zimmern und ca. 45 Quadratmetern Fläche gesucht.

So zählen Standort + Markt und bulwiengesa in ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2017“ insgesamt 21.784 Wohnungen in 423 Neubauprojekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment. Dabei wurden die Wohnprojekte nach den Entwicklungsstadien Planungsphase, Bauvorbereitung, in Bau sowie fertiggestellt kategorisiert. In den Bauvorhaben werden ausschließlich oder in Teilen Eigentums- oder Vorsorgewohnungen ab 10 Einheiten und mehr in der Phase zwischen Juni 2016 bis Ende 2022 errichtet. Dabei zeigen sich einige Trends: Auf Gesamtstadtebene wird die höchste Bauintensität seit Beginn der ersten Studie vor fünf Jahren dokumentiert, besonders intensiv wird in den Außenbezirken Donaustadt, Liesing und Floridsdorf gebaut. „Die Kombination von starkem Bevölkerungswachstum bei geringem Wohnungsangebot in den vergangenen Jahren führte zu einem Nachfrageüberhang in der Bundeshauptstadt, der nur durch eine intensive Bebauung besonders in den Außenbezirken bedient werden kann“, erklärt Roman Schwarzenecker, der die Untersuchung federführend bei Standort + Markt leitet.

„Nachfrageüberhang kann nur durch eine intensive Bebauung besonders in den Außenbezirken bedient werden.“ Roman Schwarzenecker, Standort + Markt

„Oberlaa mit seiner unmittelbaren Anbindung an die neue U1-Station spricht Interessenten an, die modernes Wohnen am grünen Stadtrand mit einer exzellenten Verkehrsanbindung kombinieren wollen.“ Roland Pichler, Die Wohnkompanie

Fotos: hurca.com (Fotolia)

Der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.895 Euro/Quadratmeter, was einem Anstieg von 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Zwar stieg der durchschnittliche Kaufpreis auf Gesamtstadtebene nur leicht, jedoch wurden besonders in den

Bezirken mit Stadtentwicklungsgebieten wie z.B. Favoriten, Donaustadt und Leopoldstadt deutliche Preisanstiege registriert. Aufgrund der Stadtentwicklungsprogramme und durch den Ausbau einer modernen Infrastruktur profitieren die früher wenig beachteten Bezirke deutlich, wodurch ihre Reputation als Wohnlage signifikant steigt.

Langsam bekommen auch internationale Investoren Appetit auf Wohnimmobilien. Zu dieser Gruppe an Investoren zählen Die Wohnkompanie und PROJECT Immobilen – beide Töchter deutscher Mütter. Die Wohnkompanie ist ein Teil der Zech Group. Die Zech Group ist ein Familienunternehmen mit 8.500 Mitarbeitern und Sitz in Bremen und einer der größten deutschen Projektentwickler. Am Wiener Markt befinden sich nach nur einem Jahr rund 500 Wohnungen in Bearbeitung, rund 150 Wohnungen davon sind in Bauabwicklung. „Unsere Kernstrategie ist der großvolumige, mehrgeschossige freifinanzierte Wohnbau.

Luxus ist eigentlich nicht unsere Kernstrategie.“ Die Palette beginnt dabei beim Investorenprojekt in der Brünner Straße 124 in Wien Floridsdorf, welches erfolgreich an einen namhaften Immobilienfonds vermarktet wurde und sich in der Bauphase befindet. Reicht über das High-End-Luxus-Wohnungsprojekt Goethegasse 1 in der Wiener Innenstadt, welches ebenfalls gerade in der baulichen Umsetzung ist. Bis hin zu einem Teil der Quartiersentwicklung Südhang Oberlaa-Grundäcker, wo etwa 350 Wohnungen in der Planungsphase bearbeitet werden. „Oberlaa mit seinen weitläufigen Grünflächen und seiner unmittelbaren Anbindung an die neue U1-Station spricht all jene Interessenten an, die modernes Wohnen am grünen Stadtrand mit einer exzellenten Verkehrsanbindung kombinieren wollen“,

freut sich Geschäftsführer Roland Pichler über den erfolgreichen Vertriebsstart. „Noch weit vor dem eigentlichen Baubeginn Anfang 2018 haben bereits einige Wohnungen ihren zukünftigen Besitzer gefunden.“ Preise ziehen an

„Aktuell rechnet man mit Eigentumspreisen ab 4.000 Euro“, so DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien. „Bei den Mieten liegen wir zwischen 11,50 Euro und 12 Euro pro Quadratmeter.“ Wer also noch ein Stück vom Kuchen haben will, muss schnell sein: „Grundstücke sind mittlerweile nicht mehr unter 500 Euro pro Quadratmeter erhältlich“, so die Immobilienexpertin. „Die Preise haben schon vor

„Ungebrochener Zuspruch zu Wohnungen als Wohn- bzw. Anlageform und zur Altersvorsorge. Daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern.“ Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX Austria

Herbst 2017 | ImmoFokus

171

WIEN IM ÜBERBLICK EXPO REAL 2017 Die WIENKARTE soll Ihnen einen Überblick über die Wiener Bezirke geben.

Zur besseren Orientierung sind U-Bahn-Linien und Autobahnen/ Schnellstraßen eingetragen.

U-Bahn-Strecken in Bau bzw.

Planung sind gestrichelt dargestellt.

UU Leopoldau Leopoldau

21.

STRECKENFÜHRUNG U2 IN PLANUNG

19.

STRECKENFÜHRUNG U5 IN PLANUNG STRECKENFÜHRUNG U1 IN BAU

U Floridsdorf

U Heiligenstadt

DERZEITIGE STRECKENFÜHRUNG U2, SPÄTER U5

20.

18.

U Spittelau

17.

9.

16. U Elterleinplatz* 14.

U Ottakring

U Hütteldorf

8.

7.

6.

5.

U Westbahnhof

15.

13.

U Seestadt

1.

22.

U Stephansplatz

U Karlsplatz

4.

12. U Wienerberg*

2.

3.

U Simmering

10.

23.

11.

U Oberlaa

U Siebenhirten

fünf Jahren angezogen. Sie werden kaum ein Schnäppchen finden.“ Tendenz steigend: In Favoriten ist die Anstiegsrate der Preise mit 4 Prozent doppelt so hoch wie in den anderen Wiener Bezirken.

Aktuell darf man am Büroimmobilienmarkt mit Renditen zwischen 3 und 4 Prozent rechnen. Die Renditen für Wohnungsneubauten sind in Wien auf ähnlichem Niveau.

Investoren suchen großvolumigen Wohnbau

Die Unternehmensgruppe PROJECT Immobilien realisiert bereits seit über 20 Jahren nachhaltige Wohn- und Gewerbeobjekte in den bedeutendsten deutschen Metropolregionen wie Berlin, Hamburg oder München.

Seit Mitte 2016 auch in Wien. Das erste Projekt entsteht im 13. Wiener Gemeindebezirk. „Mit den neuen Ankäufen in Wien Penzing und Wien Liesing können wir in Österreich weitere Projekte anstoßen“, sagt Project ImmobilienGeschäftsführer Nenad Katanic. Nur zwölf Monate nach Markeintritt habe man damit bereits „Bewegung in den Wiener Wohnungsmarkt bringen“ können.

172

ImmoFokus | Herbst 2017

„Zurzeit liegen die Bruttorenditen für mehrgeschossige Wohnungsneubauprojekte in Wien zwischen knapp über 3 Prozent und um die 4 Prozent – abhängig von der Lage, d.h. in den Flächenbezirken sind die Renditen höher als in den Innenstadt- oder Villenlagen“, Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE Österreich.

Derzeit werden – aufgrund des massiven Bevölkerungsanstiegs und der daraus resultierenden angespannten Situation am Wohnmarkt – in Wien sehr viele Wohnungsneubauprojekte realisiert. 2018 werden um rund

50 Prozent mehr Wohneinheiten fertiggestellt als im Jahr 2017 (wobei hier nur die Gebäude mit mindesten 20 Neubauwohnungen berücksichtigt sind). 2017 ist mit rund 8.500 neuen Wohnungen zu rechnen, 2018 mit ca. 12.700. Die höchste Steigerungsrate bei Fertigstellungen ist im Bereich der Mietwohnungen festzustellen. Rund 38 Prozent der von 2016 bis 2018 fertiggestellten Mietwohnungen sind freifinanziert, 62 Prozent sind gefördert. „Investoren sind primär an freifinanzierten Mietwohnungen interessiert, da diese keinen Beschränkungen bezüglich Miethöhe oder Baukosten unterliegen“, so Fichtinger. 2017 werden in Wien für Investoren interessante 1.600 freifinanzierte Wohneinheiten fertiggestellt, 2018 voraussichtlich ca. 2.700, um ca. 67 Prozent mehr. „Durch die gesteigerte Neubauleistung sowie den generell hohen Wohnraumbedarf ergeben sich

Die größten Wohnprojekte Wiens PROJEKT

ADRESSE

Marina Tower

BAUTRÄGER

WOHNUNGEN

FERTIGSTELLUNG

Handelskai, 1020 Wien

IES

640

offen

Erdberger Lände 36-38

Erdberger Lände, 1030 Wien

ARE | Premium

800

2019

Laendyard

Erdberger Lände, 1030 Wien

CA Immo

500

Frühjahr 2018

Park Apartements am Belvedere

Arsenalstraße, 1030 Wien

Signa

334

Ende 2018

TRIIIPLE

Schnirchgasse, 1030 Wien

ARE | Soravia

500

2020

Laaer-Berg-Straße, 1100 Wien

Strauss & Partner

128

2017

MySky Southgate

Sagedergasse, 1120 Wien

BUWOG

242

Herbst 2017

Körner-Kaserne

Spallartgasse, 1140 Wien

Consulting Company

ca. 1.000

ab 2020

Park Living

Penzinger Straße, 1140 Wien

BUWOG

ca. 450

ab 2020

Danube Flats

Wagramer Straße, 1220 Wien

Soravia

500

2019

See See

Seestadt Aspern, 1220 Wien

BUWOG

285

Frühjahr 2019

Breitenfurter Straße, 1230 Wien

BUWOG

ca. 500

ab Ende 2017

Rivus

Mehrgeschossiger Wohnungsneubau INNERE BEZIRKE Bevölkerung 2016

DICHT VERBAUTES GEBIET

FLÄCHENBEZIRK - SÜDOST

FLÄCHENBEZIRK - NORDOST

213.000

399.000

336.000

1.840.000

VILLENLAGE

WIEN

452.000

435.000

Wohneinheiten 2016 - 2018

4.200

2.300

1.500

10.900

8.400

27.400

"Durchschnittliche Wohnungsgrößen 2017"

66m2

68m2

92m2

79m2

72m2

72m2

12,0 - 15,0

9,50 - 12,50

12,00 - 16,00

09,00 - 12,00

9,00 - 12,00

9,00 - 16,00

2,50 - 3,75

3,25 - 4,00

2,50 - 3,75

3,75 - 4,25

3,75 - 4,25

2,50 - 4,25

5.510

4.350

5.350

4.100

8.400

4.730

Mieten (Euro/m2) Renditen (%) Kaufpreise (Euro/m ) 2

Durchschnittspreise - aktuelle Neubauprojekte 2016-2018/Einzelabverkauf

vielfältige Investmentoptionen für Investoren – und das in beinahe allen Wohnlagen Wiens“, so Fichtinger.

Wohntürme in Wien

Durch die Verknappung des Flächenangebots für Wohnbau in Wien wird nun auch – dem internationalen Trend folgend – in Wien höher gebaut. Mehrere Wohnturmprojekte mit Gebäudehöhen von mehr als 80 Metern befinden sich aktuell in der Projektphase oder bereits in Bau – z.B. Triiiple in 1030, Hoch 33 in 1100, der Marina Tower in 1020 oder die Danube Flats in 1220.

Bis zum Jahr 2020 sollen rund 3.200 Wohneinheiten in Wohntürmen in Wien entstehen, was ca. 13 Prozent des bereits bekannten neuen Wohnraumes der Jahre 2018 bis 2020 entspricht. n

„Mit den neuen Ankäufen in Wien Penzing und Wien Liesing können wir in Österreich weitere Projekte anstoßen.“ Nenad Katanic, Project Immobilien

„Wird noch Jahre dauern, bis die durch den starken Bevölkerungsanstieg entstandene Angebotslücke wieder halbwegs ausgeglichen werden kann.“ Sandra Bauernfeind , EHL Immobilien

Herbst 2017 | ImmoFokus

173

EXPO REAL 2017

Rekordjahr Die Preise klettern. Bei den Käufern von Wiener Zinshäusern dominieren klar die Unternehmen, auf Verkäuferseite haben die Privatpersonen deutlich zugelegt. Bemerkenswert auch die Zunahme bei den Privatstiftungen, die bereits für 6 Prozent des Umsatzes verantwortlich sind.

Autor: Michael Neubauer

D „Bezirke, die man früher ausgelassen hat, sind nun auch für Private interessant geworden. Niedrigere Preise – höhere Renditen.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

er Wiener Zinshausmarkt steht 2017 wieder vor einem Rekordjahr: Heuer wird das Transaktionsvolumen deutlich mehr als eine Milliarde Euro ausmachen und an das bisher einmalige Rekordjahr 2015 – mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro – anschließen können. So war im ersten Halbjahr 2017 der Umsatz bereits um 83 Prozent höher als im Vergleichszeitraum 2016 und um 41 Prozent höher als der langjährige Durchschnitt.

Besonders stark zeigten sich die Regionen außerhalb des Gürtels, wie etwa der 15. Bezirk und der 20. Bezirk, die das Halbjahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr mehr als versechsfachten.

Den größten Zuwachs bei den Maximalpreisen gab es demnach in der Region 6 (10. und 11. Bezirk) und 11 (20.Bezirk) mit einem Plus von bis zu 23 Prozent. In allen anderen Regionen mit Ausnahme der Bezirke 5,6 und 7 haben die Maximalpreise um immerhin mehr als 10 Prozent zugelegt. Stark gestiegen sind auch die Mindestpreise, vor allem außerhalb des Gürtels.

Die durchschnittliche Preissteigerung liegt bei 25 Prozent, in manchen Bezirken sogar bei bis zu 30 Prozent. „Generell wird in Wien derzeit kein durchschnittlich ausgestattetes Zinshaus unter einem Preis von 1.320 Euro pro Quadratmeter angeboten“, so Buxbaum.

Die starke Aufwärtsentwicklung der Transaktionsgröße hat mehrere Gründe. Zum einen hat sich der positive Preistrend im vergangenen Jahr weiter fortgesetzt und es konnten Steigerungen zwischen 7 und 12 Prozent erzielt werden. Zum anderen wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Objekte bereits saniert und modernisiert und können nun zu einem entsprechend höheren Preis verkauft werden.

Dass das Angebot dünner werde, davon will Markus Arnold, Arnold Immobilien, nichts wissen. „Bezirke, die man früher ausgelassen hat – klassisch der 10. Bezirk – sind nun auch für Private interessant geworden. Niedrigere Preise – höhere Renditen. Was sicher weniger geworden ist, sind die klassischen Juwelen.

Das prachtvolle Zinshaus mit den schönen Fassaden und Hauseingängen. Die sind mittlerweile schwieriger zu bekommen – gibt es aber auch immer wieder. In Summe sehen wir, dass das Volumen, das am Markt investiert ist, entweder steigt oder zumindest gleich bleibt.“

Investiertes Volumen steigt

„Die aktuell große Nachfrage am Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2017 massiv auf die Preise am Zinshausmarkt ausgewirkt“, so Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien.

174

ImmoFokus | Herbst 2017

„Bei den Spitzenpreisen hat sich kaum noch etwas getan, aber im unteren und mittleren Preisbereich wurden dafür umso stärkere

„Die Landeshauptstädte rücken immer stärker in den Fokus der Investoren.“ Gerhard Hudej, Hudej Zinshausmakler

Zuwächse erzielt. Der Preisabstand zum Spitzensegment hat sich somit deutlich verringert“, bestätigt auch Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, den Preisauftrieb für Zinshäuser. Auch für 2017 zeigt der Preistrend weiter nach oben. Pöltl rechnet für 2017 mit einem Plus von bis zu 7 Prozent. „Vor allem Lagen, die erst spät das Investoreninteresse auf sich gezogen haben, wie z.B. Brigittenau oder Meidling, aber auch Margareten haben noch Aufholpotenzial.“ In diesen Lagen erreichen die Wohnungspreise

„Am Wiener Zinshausmarkt darf man aktuell keine Renditen von mehr als 4 Prozent erwarten.“ Alexander Bosak, Otto Immobilien

mittlerweile ein Niveau, das den Ausbau der Dachgeschoße rechtfertigt, und dies befeuert die Nachfrage am Zinshausmarkt. „Neue Hotspots haben sich darüber hinaus entlang der zukünftigen Trassen der U2-Verlängerung und der neuen U5 ergeben“, sagt Pöltl. „Eine besonders starke Preissteigerung ist rund um die geplante U5-Endstation am Elterleinplatz in Hernals zu erwarten, da dieser Stadtteil bisher noch nicht an das U-Bahn-Netz angeschlossen ist und dadurch besonders stark aufgewertet wird. Gleiches gilt für die Zone

„Neue Hotspots haben sich darüber hinaus entlang der zukünftigen Trassen der U2Verlängerung und der neuen U5 ergeben.“ Franz Pöltl, EHL Investment Consulting

entlang der Reinprechtsdorfer Straße, die ebenfalls vom U-Bahn-Bau stark profitieren wird. Für renditeorientierte Investoren bieten sich hier interessante Chancen.“ Das starke Wachstum in Wien wird die Preise weiter befeuern. Gerhard Hudej: „Wien wird weiterhin stark wachsen. Das sichert der Stadt anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und sorgt so für einen stabilen Zinshausmarkt.

Darüber hinaus rücken die Landeshauptstädte immer stärker in den Fokus der Investoren.“

Herbst 2017 | ImmoFokus

175

EXPO REAL 2017 Wohnungsmarkt Wien VERKAUFSPREISE ABSCHLUSS 1010 Wien

14.310

Zinshausmarkt Wien EHL

OTTO IMMOBILIEN

PREISE* VON - BIS

PREISE** VON - BIS

MIETEN ABSCHLUSS

BEZIRK

kA*

1010 Wien

3.850 - 9.000

6.250

2,0 %

1.400 - 3.000

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

RENDITEN** VON - BIS

1020 Wien

4.265

10,80

1020 Wien

1030 Wien

4.340

11,30

1030 Wien

1.700 - 3.900

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1.700 - 3.900

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1040 Wien

4.470

12,00

1040 Wien

1050 Wien

3.960

11,20

1050 Wien

1.400 - 3.000

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1060 Wien

1.700 - 3.900

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1070 Wien

1.700 - 3.900

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1080 Wien

2.000 - 4.500

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1060 Wien

4.190

12,00

1070 Wien

4.975

12,00

1080 Wien

5.075

12,20

1090 Wien

4.770

12,10

1100 Wien

2.870

9,60

1110 Wien

2.510

9,20

1120 Wien

3.375

10,30

1130 Wien

4.670

11,90

1140 Wien

3.425

10,60

1150 Wien

3.150

10,40

1160 Wien

3.170

10,00

1170 Wien

3.375

10,20

1180 Wien

4.365

11,70

1190 Wien

5.025

12,00

1200 Wien

2.995

10,00

1210 Wien

2.945

10,10

1220 Wien

3.145

10,20

1230 Wien

3.300

10,20

Quelle: EHL

Der starke Preisauftrieb drückt natürlich auf die Renditen. Diese sind innerhalb des Gürtels stabil, außerhalb allerdings teils deutlich gesunken. So gingen, laut Erhebungen von Otto Immobilien, die Mindestrenditen in den Regionen 7 (12., 14. und 23. Bezirk) und 8 (15.

Bezirk) um 0,4 Prozent zurück, ein deutliches Minus von 0,3 Prozent verzeichnet man auch in den Regionen 9 (16. und 17. Bezirk) und 10 (13., 18. und 19. Bezirk). „Bei den Maximalrenditen beobachten wir den stärksten Rückgang in den Regionen 7 (12.,14. und 23. Bezirk), bei den Innergürtelregionen blieben diese mit Ausnahme des ersten Bezirkes unverändert“, so Otto-Research-Leiter Alexander Bosak. „Das bedeutet, dass Anleger am Wiener Zinshausmarkt aktuell keine Renditen von mehr als 4 Prozent erwarten können.“ Bei den Innergürtelregionen blieben die Renditen bis

176

ImmoFokus | Herbst 2017

1090 Wien

1.700 - 3.900

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1100 Wien

1.000 - 2.000

1.900 - 2.050

3,5% - 3,6%

1110 Wien

1.000 - 2.000

1.900 - 2.050

3,5% - 3,6%

1120 Wien

1.100 - 1.900

1.660 - 1.900

3,5% - 3,6%

1130 Wien

1.400 - 3.000

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1140 Wien

1.000 - 2.000

1.660 - 1.900

3,5% - 3,6%

1150 Wien

1.000 - 2.000

1.900 - 2.050

3,3% - 3,4%

1160 Wien

1.000 - 2.000

1.900 - 2.050

3,3% - 3,4%

1170 Wien

1.000 - 2.000

1.900 - 2.050

3,3% - 3,4%

1180 Wien

1.700 - 3.900

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1190 Wien

2.000 - 4.500

2.100 - 2.800

2,7% - 3,0%

1200 Wien

1.000 - 2.000

1.900 - 2.050

3,3% - 3,4%

1210 Wien

1.000 - 2.000

1.660 - 1.900

3,5% - 3,6%

1220 Wien

1.000 - 2.000

1.660 - 1.900

3,5% - 3,6%

1230 Wien

1.000 - 2.000

1.660 - 1.900

3,5% - 3,6%

Quelle: * EHL Zinshausmarktbericht - 2017, ** Wiener Zinshausmarktbericht 2017 - Otto Immobilien.

auf die Region 1 (1.Bezirk) unverändert. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage beträgt nach wie vor 1,2 Prozent.

Privatstiftungen immer stärker

Weitere interessante Details der Auswertung: Bei den Käufern von Wiener Zinshäusern dominieren klar die Unternehmen, auf Verkäuferseite haben die Privatpersonen deutlich zugelegt. Bemerkenswert auch die Zunahme bei den Privatstiftungen, die bereits für 6 Prozent des Umsatzes verantwortlich sind. Auch bei den Share Deals war eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Florian Schmidl, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Baldinger und Partner, der die Verkäufe rückwirkend bis 2009 erhoben hat: „Im ersten Halbjahr 2017 zeichnet sich mit 23 durchgeführten Share Deals auch hier ein Rekordjahr ab.“ n

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Creating Perfect Places Herbst 2017 | ImmoFokus

177

Stabiles Hoch bestimmt die Großwetterlage Kommentar: Eugen Otto Otto Immobilien

n Ein stabiles Hoch bestimmt derzeit die Großwetterlage am Wiener Zinshausmarkt. Nach einem durchschnittlich guten Vorjahr wird 2017 mit einem Transaktionsvolumen von deutlich mehr als einer Milliarde Euro wieder ein Rekordjahr. Allerdings hatte das Nachfrageplus im ersten Halbjahr auch massive Auswirkungen auf die Preise. Wie wir für unseren vorliegenden neuen Wiener Zinshaus-Marktbericht erhoben haben, stiegen die Preise in allen Regionen und allen Kategorien deutlich an. In manchen Bezirken bis zu 30 Prozent. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht – zumal auch die steigende Nachfrage nach Wohnraum in Wien diesen Druck erhöht. Dazu kommt, dass viele nationale, aber auch internationale – private wie institutionelle – Investoren, derzeit mit viel Geld auf den Wiener Zinshausmarkt drängen. Mangels geeigneter alternativer Anlageformen nehmen viele von ihnen derzeit auch die gesunkenen Renditen in Kauf. Diese gesteigerte Nachfrage nach dem „Wiener Gold“ kann allerdings vom begrenzten Angebot nicht abgedeckt werden, selbst in den florierenden Zeiten der vergangenen Monate. So erwarten wir vor allem in den typischen Zinshaus-„Stammbezirken“ wie insbesondere dem 3., 4. und 6. bis 9. Bezirk

178

ImmoFokus | Herbst 2017

in den nächsten Jahren weiterhin Spitzenpreise. Denn diese Regionen punkten besonders wegen der hohen Lebensqualität. Entscheidende und wertbestimmende Faktoren einer Liegenschaft in den genannten Bezirken sind dabei die Größe des Hauses, die Lage an öffentlichen Verkehrsmitteln wie der U-Bahn (auch neue Linien wie die U5), die Infrastruktur generell sowie ein Erweiterungspotential im Dachgeschoß oder leere Mieteinheiten. Besonders gespannt kann man auch auf die U1-Erweiterung in Richtung Oberlaa und die Preisentwicklung entlang dieser Trasse sein. Viele Zinshauseigentümer erkennen – zurecht – jetzt einen geeigneten Zeitpunkt für den Verkauf, wie wir an den vielen Anfragen bei uns derzeit sehen. Vor allem in den Bezirken, die eher Miet- als Eigentumsbezirke sind, wie dem 12. und 14. bis 17. Bezirk, sind aktuell besonders viele Liegenschaften am Markt bzw. zuletzt verkauft worden. Aber auch der 5. Bezirk mit einem hohen Anteil an Altmietern und Leerstand entwickelt sich hier sehr nachhaltig und bietet so wie die genannten Bezirke außerhalb des Gürtels noch weitere interessante Investmentmöglichkeiten. Beste Voraussetzungen also für einen umsatzstarken und heißen Herbst am Wiener Zinshausmarkt.

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Herbst 2017 | ImmoFokus

179

EXPO REAL 2017

Objekte dringend gesucht Bundesländerboom. Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2017 war durch mehrere kleinere Einzeltransaktionen gekennzeichnet.Die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Österreich ist sehr stark und übersteigt das Angebot deutlich.

Autor: Andreas Alstädter

M „Viele Verkäufe finden sehr diskret statt.“ Martin Schaffer, MRP Hotels

180

ImmoFokus | Herbst 2017

it knapp einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen bei Hotelimmobilien ging das Jahr 2016 mit einem Rekordergebnis in die Geschichte ein und Österreich wurde in die Riege der Top-Investmentmärkte Europas aufgenommen. Die Nachfrage blieb auch im ersten Halbjahr 2017 hoch, das Angebot kam dem aktuell aber nicht nach. So wurden in den ersten sechs Monaten bisher etwa 130 Millionen Euro an Hotelimmobilientransaktionen verzeichnet. „Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2017 war durch mehrere kleinere Einzeltransaktionen gekennzeichnet, die in Summe nicht an den Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres heranreichen“, erklärt Simon Kronberger, Senior Consultant bei Christie & Co. Gleich zu Beginn des Jahres wurde mit dem Blumenhotel in St.Veit an der Glan ein 110-Zimmer-Haus in Kärnten veräußert.

Ebenfalls einen neuen Eigentümer fand das Courtyard by Marriott Hotel (236 Zimmer) in Linz, welches von der Raiffeisen Landesbank Oberösterreich an einen oberösterreichischen Privatinvestor verkauft wurde. Mit dem Steigenberger Hotel Linz wurde ein zweites Kettenhotel in der oberösterreichischen Landeshauptstadt verkauft. Das 176-Zimmer-Hotel wurde an den amerikanischen Investor Trans World

Hotels vermittelt. Auch in Wien wurden im ersten Halbjahr gleich zwei größere Transaktionen verzeichnet, beide auf der Donauplatte.

Das Park Inn by Radisson Uno City Hotel (136 Zimmer) wurde im Mai von der conwert an eine Wiener Privatinvestorin veräußert und im Juni wurde bekannt, dass der DC Tower, mit 220 Metern Österreichs höchstes Gebäude, von der Bank Austria an Deka Immobilien verkauft wurde. Darin befindet sich das 253-ZimmerHotel Meliá Vienna. Die UBM verkündete kürzlich außerdem den Verkauf des Ramada Graz in Premstetten an Privatinvestoren.

Nicht in der diesjährigen Wertung, aber dennoch für das erste Halbjahr relevant, ist der Verkauf der beiden Hotelentwicklungen der UBM am Hauptbahnhof Wien, der schon im vergangenen Jahr als Forward Deal beschlossen wurde. Ebenfalls noch nicht im ersten Halbjahr eingeflossen ist der Verkauf eines bekannten 5-Sterne-Hotels am Ring, welcher angeblich kurz vor dem Abschluss steht, aber noch nicht bestätigt wurde. Dieser könnte das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres nahezu verdoppeln.

B-Standorte und Ferienhotels

„Trotz des niedrigeren Wertes als im Vorjahreszeitraum ist die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Österreich sehr stark und

übersteigt das Angebot deutlich, wobei auch B-Standorte und Ferienhotels zunehmend in den Fokus der Investoren rücken“, attestiert Kronberger. Da einige große Transaktionen kurz vor dem Abschluss stehen und sich darüber hinaus noch einige spannende Immobilien, wie etwa das „7 Days Premium Hotel Vienna“ und das „Gartenhotel Altmannsdorf“ am Markt befinden, scheint das zweite Halbjahr deutlich stärker auszufallen.“, zeigt sich Kronberger optimistisch.

Investoren suchen in Wien, Salzburg …

Fotos: Bleibergerhof

Besonders in Wien und Salzburg seien Investoren derzeit auf der Suche nach Hotelimmobilien, von denen sich viele eine höhere Rendite als von Wohn- oder Büroimmobilien versprechen. Aber auch Kärnten erscheint mehr und mehr auf dem Radar internationaler Investoren. Doch nicht jedes Hotel, das theoretisch zu haben wäre, wird auch aktiv beworben, erzählt Martin Schaffer vom Beratungsunternehmen MRP Hotels: „Manche Hotels werden verkauft, ohne dass jemand überhaupt weiß, dass sie zum

Verkauf stehen. Andere Objekte werden teils jahrelang über den Markt getrieben."

Das wirke sich jedoch negativ auf den Preis der Immobilie aus. … und Kärnten

Wie attraktiv der Kärntner Hotelmarkt ist, haben auch die Investoren erkannt. Schon seit Jahren werden in Kärnten laufend Hoteltransaktionen verzeichnet. In den letzten 18 Monaten wechselten einige namhafte Hotels den Eigentümer, darunter die Falkensteiner Hotels Carinzia und Funimation Katschberg, die Hapimag Resorts Kanzlerhöhe und Bad Kleinkirchheim oder das Hotel Sonnalpe am Nassfeld, um nur einige zu nennen. Vor wenigen Monaten wurde mit dem Blumenhotel in St. Veit an der Glan, einem 110-Zimmer-Haus, wieder ein großes Hotel verkauft. In einer ähnlichen Größenordnung bewegt sich das Thermenhotel Bleibergerhof in Bad Bleiberg bei Villach, das aktuell zum Verkauf steht. Vor allem aufgrund des geringen Angebots an qualitativ hochwertigen Immobilien und folglich immer niedrigeren Renditen in Wien oder Salzburg bieten Hotelimmobilien

„B-Standorte und Ferienhotels rücken zunehmend in den Fokus.“ Simon Kronberger, Christie & Co

Herbst 2017 | ImmoFokus

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EXPO REAL 2017

Hoteltransaktionen 2017 Ort

Hotel

Zimmer

Verkäufer

Käufer

Wien

Meliá Vienna (DC Tower)

253

Unicredit Bank Austria

Deka Immobilien

Wien

Park Inn by Radisson Uno City

136

conwert

Privat

Linz

Steigenberger Linz

176

Real4You GmbH

Trans World Hotels

Linz

Courtyard by Marriott Linz

236

RLB OÖ

Privat

Geras

Kunst & Kultur Seminarhotel Geras

75

Vertraulich

Familie Pickler

St. Veit an der Glan

Blumenhotel St. Veit an der Glan

110

Insolvenz

Privat

Quelle: Christie & Co

wie das Thermenhotel Bleibergerhof eine attraktive Anlagemöglichkeit.

Wiener Hotellerie kämpft mit Airbnb

Die Anzahl an Hotelbetrieben ist in Wien in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gewachsen – und zwar um insgesamt 18 Prozent. Noch stärker war allerdings die Steigerung der Zimmeranzahl, die in derselben Periode sogar um 45 Prozent zugenommen hat. Während vor einigen Jahren vermehrt Luxushotels auf den Markt drängten, war seitdem eher ein Trend zu Budgethotels zu erkennen. So gehen die befragten Hoteliers im Gegensatz zu 2013, als die Mehrheit davon überzeugt war, dass vor allem 3- und 4-Sterne-Hotels unter Druck geraten würden, nun von einer Wettbewerbsverschärfung in allen Kategorien aus. „Dennoch führt das 4-Sterne-Segment dieses Ranking an, nicht nur, weil es die meisten Betriebe in dieser Kategorie gibt, sondern auch, weil diese den Druck durch günstige 5-SterneQualität einerseits und den Ratendruck der Budgetkategorie andererseits zu spüren bekommen“, gibt Kronberger zu bedenken.

Doch auch die Nachfrage steigt seit Jahren kontinuierlich. Bereits zum siebten Mal in Folge verzeichnete Wien steigende Ankünfte und Nächtigungszahlen. Mit 3,8 Prozent im Jahr 2016 war die Wachstumsrate im Vorjahresvergleich zwar etwas geringer als 2014 und 2015 mit 6 bis 7 Prozent, kann aber dennoch als stabiles Wachstum betitelt werden.

Hohe Anforderungen an Hoteliers

Dennoch sehen sich die Wiener Privathoteliers auch einigen Herausforderungen

182

ImmoFokus | Herbst 2017

gegenüber. Allen voran die im Mai 2016 erfolgte Mehrwertsteuererhöhung, die vor allem durch die unterjährige Anpassung erheblichen Mehraufwand bedeutete. Hinzu kommen regelmäßig zusätzliche Auflagen bzw. eine generelle „Abgabenlast“. Das Bettenwachstum führt zu einer von Hoteliers empfundenen Überkapazität in Wien und zu einer Verschärfung im Verkauf, was zusätzlich auf das ohnehin im europäischen Vergleich schon niedrige Preisniveau drückt.

In diesem Zusammenhang trägt auch der Onlinevertrieb über Buchungsplattformen und die damit verbundene Preistransparenz bei gleichzeitig hohen Kommissionen bei vielen Hoteliers zum Unmut bei.

Einige Hoteliers äußern sich aber auch explizit positiv zu diesen Vertriebskanälen; die Meinungen gehen hier also stark auseinander. Neue Vertriebskanäle bieten etwa die Möglichkeit einer individuellen Vermarktung abseits der klassischen Sternekategorien. Im Jahr 2016 gab es bereits über 70 Hotels ohne Kategorisierung. Unterstützt wird diese Entwicklung vom digitalen Wandel, der einen breiteren Marktauftritt und größere Aufmerksamkeit bietet. Auf der anderen Seite suchen auch Touristen immer häufiger nach individuellen, authentischen Hotels anstatt standardisierter Kettenhotels.

Rekordjahr 2016

Eines steht aus heutiger Sicht schon fest: Das Rekord-Transaktionsvolumen von 711 Millionen Euro im Vorjahr wird heuer nicht erreicht werden können. n

Hotelmarkt weiterhin auf Erfolgskurs Kommentar: Martin Löcker COO UBM Development

n 2017 ist ein weiteres Rekordjahr der Hotellerie. Der Trend zu mehr Mobilität in den urbanen Regionen zwischen Rhein und Weichsel hält an: Businessreisen profitieren vom robusten Wirtschaftswachstum, Individualreisen von der großen Reiselust der Gäste.

Beispielsweise verzeichnet Amsterdam – UBM ist dort mit zwei Hotels vertreten – Steigerungen in der Auslastung von mehr als 5% im Vergleich zu 2016. Der durchschnittliche Zimmerpreis stieg gar um fast 10%. Ebenso erlebt Warschau 2017 ein All Time High mit einer Steigerung des Zimmerpreises von 5-10%.

Hotel als begehrteste Assetklasse Die positive Marktentwicklung macht die Assetklasse Hotel für Investoren attraktiv. Noch nie zuvor wurde in Europa so viel in Hotels investiert.

Die Investition in Hotels ist heute in der Mitte des Immobilienmarktes angekommen. Dies zu Recht, denn Hotelimmobilien werden heute hoch professionell entwickelt und betrieben. Dem Investor stehen eine Reihe von Vertragsmodellen zur Auswahl, um seinen Risikoprofit abzubilden.

Weiterhin bleibt der Pachtvertrag der Liebling der Investoren.

Nach wie vor besteht ein Gap in der Rendite zwischen Hotels und Büros in vergleichbaren Lagen von ca. 0,25 – 0,50 %. Dieser schließt sich langsam. Aber immer noch können Investoren mit Hotels besser verdienen. Das macht die Assetklasse so begehrt.

Deutschland weiterhin die Nummer eins Der deutsche Hotelmarkt entwickelt sich robust. Trotz immer weiter aufkommender Produkte übersteigt die Anzahl der Übernachtungen das Wachstum der Kapazitäten. Zudem sehen wir zunehmend den Bedarf an hochklassigen und modernen Übernachtungsmöglichkeiten. Neben Deutschland zählt aber auch Polen als großer Gewinner.

Das Potential für Investoren ist hier enorm, denn Polen wird als Reiseziel immer interessanter. Das Land verzeichnet einen Anstieg von 5% bei den Übernachtungszahlen und sogar über 10% bei den Raten.

Das ist auch auf die gute Entwicklung der polnischen Wirtschaft zurückzuführen. Der Wohlstand wächst und damit auch die Mobilität.

Besonders begehrte Reiseziele sind die Städte Krakau, Warschau und Danzig.

Hotelmarken auf Innovationskurs Hotels sind nicht mehr nur eine Übernachtungsmöglichkeit. Die Menschen wünschen sich mehr Komfort und Entspannungsmöglichkeiten. Deshalb investieren sowohl große Ketten als auch kleinere Brands massiv in die Qualität des Designs. Neue Lobbykonzepte werden geschaffen, smarte Restaurantlösungen entwickelt und der Service ausgeweitet. Diese hochwertige Entwicklung vollzieht sich vor allem im Economy und Mid Scale Segment. Das bringt dem Kunden Qualität und Service, die vor wenigen Jahren den 4* oder gar der Luxus Hotellerie vorbehalten waren.

Herbst 2017 | ImmoFokus

183

EXPO REAL 2017

Handel im Wandel B-Lagen zunehmend unter Druck. Generell profitiert der Retailimmobilienmarkt in Österreich von der hohen Kaufkraft, der Nähe zum deutschen Markt, dem florierenden Tourismus und der daraus resultierenden Nachfrage nach Flächen.

Autor: Andreas Altstädter

D

er Trend zur Konzentration auf erstklassige Einkaufsstraßen und ausgewählte, frequenzstarke Einkaufszentren hat sich auch im ersten Halbjahr 2017 weiter fortgesetzt.

„Für internationale Marken ist es wichtig, stationär Präsenz zu zeigen.“ Walter Wölfler, CBRE

184

ImmoFokus | Herbst 2017

In diesen Lagen konnte das Mietniveau durchwegs gehalten werden und die angebotenen Flächen sind fast vollständig vermietet. Im breiteren Markt sind hingegen Preisrückgänge und steigende Leerstände zu verzeichnen. Die Nachfrageschwäche seitens der etablierten, großen Ketten kann durch Newcomer und den unverändert gerade in Wien starken Lebensmittelsektor nicht ausgeglichen werden.

Die Situation ist nach wie herausfordernd.

Die Gründe dafür sind die Verschiebung der Handelsumsätze in Richtung online sowie ein geändertes Konsumverhalten mit höheren Ausgaben für Gastronomie, Freizeit oder Rei-

sen zu Lasten des klassischen Einzelhandels.

Als Konsequenz daraus sinkt seit einigen Jahren die Einzelhandelsfläche pro Kopf.

210 Fußballfelder

Diese Abnahme an Pro-Kopf-Verkaufsfläche gibt es seit nunmehr vier Jahren in Folge.

Heuer sind es immerhin um fast 200.000 Quadratmeter weniger als im Vorjahr. „Bis 2020 wird der stationäre Handel, gemessen am Höchststand 2013, etwa 8 Prozent an Fläche eingebüßt haben“, so RegioData-Chef Wolfgang Richter und weiter: „Das entspricht einem Minus von ungefähr 1,5 Millionen Quadratmetern – oder vergleichsweise 210 Fußballfeldern.“ Obwohl die Tendenz der Verkaufsflächendichte deutlich negativ ist, verfügt Österreich aktuell mit knapp 1,7 Quadratmetern pro Einwohner noch immer über eine der höchsten Dichten in Europa.

Während die Internetumsätze nach wie vor steigen und in einigen Branchen schon über ein Viertel des gesamten Umsatzes vom stationären Handel abziehen, steigen die Kosten für die Bewirtschaftung der Handelsflächen: Miete, Betriebskosten, Marketingaufwendungen etc. Viele Unternehmen verkleinern daher ihre Betriebstypen oder geben Standorte komplett auf. Neue Großflächen sind extrem selten geworden.

Sinkende Mieten bei Nachvermietungen

Im ersten Halbjahr 2017 wurden bei Nachvermietungen tendenziell sinkende Mieten verzeichnet. Eine Ausnahme stellen einige wenige Luxuslagen dar. EHL-Retailexperte Jörg Bitzer: „Der Trend zur Konzentration auf die Toplagen verstärkt sich immer mehr und mehr. Dies führt zu zunehmenden Problemen

in sekundären Lagen. Mitunter sind das auch Lagen, die noch vor wenigen Jahren attraktive Standorte waren. Doch konzentrieren sich die Unternehmen jedoch zunehmend auf die absoluten Spitzenlagen und in diesen können die Spitzenmieten auch weiter ihr hohes Niveau halten. Die Quadratmetermieten betragen aktuell bis zu 400 Euro am Kohlmarkt, bis zu 250 Euro in der Kärntner Straße und bis zu 120 Euro in der Mariahilfer Straße. Vermieter abseits der absoluten Topstandorte, wie z.B. der Kärntner Straße, müssen aktuell bei Nachvermietungen gegebenenfalls auch eine geringere Miete akzeptieren.“ Von dieser Sonderentwicklung profitieren auch an Toplagen angrenzende Straßenzüge wie etwa Am Hof, wo für kleinere Geschäftslokale beachtliche 80 Euro pro Quadratmeter

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erzielt werden konnten. Allgemein ist die Entwicklung aber unbefriedigend. Das gilt nicht nur für Einkaufsstraßen mit lokaler Bedeutung, die schon traditionelle Sorgenkinder sind, sondern auch für Einkaufsstraßen, die noch vor wenigen Jahren ausgezeichnet performten. Beispiel dafür ist u.a. die Wollzeile, in der bereits fünf großflächige Leerstände verzeichnet werden, obwohl die Mietforderungen zuletzt deutlich reduziert worden sind.

Bei den Einkaufszentren konnten Donauzentrum, SCS und Auhof Center, die seit längerem überdurchschnittlich erfolgreich sind, die Mieten stabil halten und sind auch weitgehend vollvermietet. Schlechter gelegene oder noch nicht so gut etablierte Zentren, wie etwa Citygate oder die SCN, verzeichnen hingegen weiterhin hohe Leerstände. Das Gleiche gilt

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© CA Immo

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EXPO REAL 2017

INVESTMENTMARKT RETAIL ÖSTERREICH

FMZ Durchschnittmieten und Spitzenrenditen

140,00

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100 100 100 100 100

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00,00

16,00 15,00 14,00 13,00 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00

14,0 14,5

15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0

8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00%

H1 /11 H2 /11 H1 /12 H2 /12 H1 /13 H2 /13 H1 /14 H2 /14 H1 /15 H2 /15 H1 /16 H2 /16

EKZ Spitzenmieten und Spitzenrenditen

120,00

Bruttorenditen Spitzenmieten in Euro/m2/Monat

Quelle EHL Market Research | Q1 2017

∙ Vergleichsweise geringes Volumen 2016 verursacht durch fehlende Produkte ∙ Es fehlen insbesondere großvolumige Einzelhandelsobjekte/EKZ ∙ Hohe Nachfrage getrieben von kapitalstarken, internationalen Investoren ∙ Sowohl bei EKZ als auch bei FMZ bleiben die Renditen weiter unter Druck ∙ „ Nahversorgungseinheiten“ zunehmend Investmentprodukt für Privatinvestoren

außerhalb der Großstädte auch für einen guten Teil der Fachmarktzentren, die die Onlinekonkurrenz und die veränderte Ausgabenallokation ebenfalls stark spüren. Von diesem Trend profitieren insbesondere frequenzstarke Ankermieter (z.B. auch Systemgastronomie), denen Flächen oft sogar noch deutlich günstiger als zu den sonst üblichen Konditionen angeboten werden.

Ein signifikantes Wachstum verzeichnet lediglich der Gastrobereich, in dem zu den etablierten Platzhirschen zusätzlich neue Anbieter nach Österreich drängen (z.B. Jamie’s Italian am Stubentor). Insbesondere in den Einkaufszentren entfallen auf Gastronomie und Entertainmentangebote immer größere Anteile der Gesamtmietfläche. Dieser Sektor ist für die Centerbetreiber nicht nur direkt als Mie-

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ImmoFokus | Herbst 2017

ter von stark steigender Bedeutung, sondern spielt auch eine Schlüsselrolle bei Modernisierungen und Aufwertungen. Damit sollen die Zentren insgesamt attraktiv gehalten werden, um der Onlinekonkurrenz zum Trotz ausreichend hohe Frequenzen sicherzustellen.

Tiefgreifender Wandel

„Der Einzelhandel erlebt einen tiefgreifenden Wandel“ sagt Bitzer. „Selbst für bestens eingeführte Einkaufsstraßen und Einkaufszentren reicht es nicht mehr, sich auf die traditionellen Platzhirsche zu verlassen. Wer nachhaltig erfolgreich sein will, muss auch neue, innovative Einzelhändler für sich gewinnen. Nur so bleiben Standorte spannend und es können Kundengruppen gewonnen werden, die sonst möglicherweise ins Internet abwandern würden.“ Auch wenn die Newcomer anfangs meist

„Die Shoppingcenter haben die Funktion des Dorfplatzes übernommen.“ Michael Zöchling, SIGNA

keine allzu großen Flächen anmieten, hätten diese doch das bei weitem größte Wachstumspotenzial: „Die Branchenriesen reduzieren tendenziell ihre Filialnetze, Wachstum kommt von den neuen Playern“, betont Bitzer. „Wir scannen daher kontinuierlich den

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EXPO REAL 2017

internationalen Markt, identifizieren Konzepte, die nach Österreich passen und sprechen die Ketten dann auch direkt an, um mit ihnen Strategien für ein Roll-out in Österreich zu entwickeln.“ Stationär Präsenz zeigen

Walter Wölfler, Retail-Experte von CBRE, betont: „Für internationale Marken ist es wichtig, stationär Präsenz zu zeigen.“ Während der Buch- oder der Elektronikhandel flächenmäßig eher schrumpfen, sieht Wölfler in der Fashion-Branche wachsende Flächen.

Hier gelte es, den Kunden ein Erlebnis – etwa durch Workshops und Live-Events auf der Geschäftsfläche – zu bieten und das gesamte Sortiment vorrätig zu haben.

Der Prozess ist nicht mehr zu stoppen

Keine Frage, der Onlinehandel verändert die Shopping-Landschaft. „Der Prozess ist nicht mehr zu stoppen.“ Ein Trend, der nicht nur den Handel an sich, sondern auch die Betreiber von Shoppingcentern vor neue Herausforderungen stellt. Konnten noch vor

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2014

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2013

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5,50 %

6,25 %

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Quelle EHL Market Research | Q1 2017

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6,50 %

6,00 % 4,00 %

2012

5,90 %

Einkaufsstraßen Einkaufszentren Fachmarktzentren

SPITZENRENDITEN

2017

Fotos: Fotolia, hurca.com; Fotolia, Carsten Kykal

einigen Jahren Shoppingcenter durch einen differenzierten Branchenmix punkten, steht heute das Shopping-Erlebnis im Mittelpunkt – dabei spielt der Wohlfühlfaktor bei der Auswahl des Shoppingcenters eine wesentliche Rolle. „Viele Einkaufscenter stehen vor großen Herausforderungen. Verkaufsflächen werden zu Präsentationsflächen. Die Flächen werden andere Aufgaben bekommen“, sieht Claus Stadler, UBM Development AG, einen neuen Trend. „Die Shoppingcenter haben die Funktion des Dorfplatzes übernommen“, stimmt Michael Zöchling, SIGNA, zu. Ein gutes Beispiel sei hier das G3 in Gerasdorf. „Man trifft einander im G3, um gemeinsam Freizeit zu verbringen. Die Dörfer nördlich von Geras-

dorf sind ausgestorben. Man geht nicht zum Wirten im Waldviertel essen, sondern zum Waldviertler Wirten im Einkaufscenter. Es ist eine Entwicklung, die man gesellschaftspolitisch nicht mögen muss, aber sie ist da. Das kann man nicht leugnen.“ Mehr Food und Entertainment

Gerade der Food- & Entertainment-Bereich gewinnt zunehmend an Bedeutung. Waren früher in Einkaufszentren etwa 5 Prozent der Flächen für den Bereich „Food and Beverage“ vorgesehen waren, sind es heute bereits 10 bis zu 15 Prozent, so Wölfler. Künftig seien auch 20 bis 30 Prozent denkbar. Ein weiterer Trend: „Fine Dining als Gegenstück zu Fast Food.“ „Gerade

„Verkaufsflächen werden zu Präsentationsflächen.“ Claus Stadler, UBM Development

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EXPO REAL 2017

Mieten Einkaufszentren / Q1 2017 Nettomiete Euro/m2/Monat A-Lage

40 - 125

Miete Top-Einkaufsstraßen / H1 2017 Preistrend

Einkaufsstraßen

leicht steigend

Kohlmarkt

210 - 400

Graben

180 - 290

Kärntner Straße

130 - 250

SCS, Donauzentrum, Auhof Center etc.

B-Lage

15 - 50

stabil

Q 19, Lugner City, BahnhofCity Wien West Bezirkszentren

6 - 13

leicht sinkend

Fachmarktzentren Wien

8 -12

stabil

Bundesländer

6 - 11

leicht sinkend

Nettomiete Euro/m2/Monat

Innere Mariahilfer Straße

35 - 115

Rotenturmstraße

30 - 105

Favoritenstraße

20 - 70

Neubaugasse

20 - 65

Landstraßer Hauptstraße

15 - 50

Meidlinger Hauptstraße

12 - 25

Quelle: EHL Market Research | H1 2017

die Gastronomie hat vielfältige Möglichkeiten, sich den Rahmenbedingungen der Shoppingcenter anzupassen“, unterstreicht Ian Hanlon, Associate Director JLL Food Consulting, beim „Shoppingcenter Symposium“ Anfang Mai in Wien. Hanlon sieht den Gastronomieanteil in den Shoppingcentern mit zwischen 8 Prozent und 10 Prozent ein wenig niedriger. Wie Wölfler rechnet Hanlon mit einem Anstieg auf über 20 Prozent. „Österreich bzw. Wien sollten auch in Zukunft zu den beliebtesten Einzelhandels-Destinationen gehören – vor allem aufgrund der Stabilität sowie der hohen Kaufkraft“, so Wölfler.

Per Ende 2016 waren 38,3 Prozent der internationalen Einzelhändler bereits in Österreich vertreten, aufgrund dieses eher mittleren Internationalisierungsgrades werden auch bis Jahresende 2017 zahlreiche Neueintritte erwartet: u.a. Bolia, Bialetti, Decathlon, Jamie's Deli, Jamie´s Italian, Lipo, Tezyo, Tod´s, Wagamama, XXL, Yuno Pearls. n

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ImmoFokus | Herbst 2017

„Bis 2020 wird der stationäre Handel, gemessen am Höchststand 2013, etwa 8 Prozent an Fläche eingebüßt haben.“ Wolfgang Richter, RegioData

„Die Branchenriesen reduzieren tendenziell ihre Filialnetze, Wachstum kommt von den neuen Playern.“ Jörg Bitzer, EHL Immobilien

Neue Gastrokonzepte drängen in den Markt Kommentar: Stefan Goigitzer COORE-GC Real Estate

n Das erste Halbjahr 2017 war geprägt von einem anhaltenden Aufwärtstrend, welcher sicherlich dem Konjunkturaufschwung zuzurechnen ist. Nominell stieg der stationäre Handel um 2,5 Prozent, was einem realen Wachstum von 1,4 Prozent entspricht. Dies ist das höchste Wachstum seit 2010.

Besonders stark ist der Bereich Lebensmittel mit +5,6 Prozent gestiegen, gefolgt von Schuhen und Lederwaren mit +3,0 Prozent sowie dem Sportartikelhandel mit +2,5 Prozent. Der textile Einzelhandel konnte zum ersten Mal seit zwei Jahren wieder ein leichtes Plus von 1,0 Prozent verzeichnen.

Ein Minus verzeichneten die Sparten Elektro/Computer um -2,1 Prozent, Möbel sowie Buch/Schreibwaren.

Durch den positiven Trend ist die Nachfrage nach High-Street-Flächen wieder leicht gestiegen, jedoch ist in den Verhandlungen zu merken, dass auch für Toplagen nicht mehr jeder Preis bezahlt wird.

Die Mieten in der Toplage im ersten Bezirk stagnieren auf hohem Niveau. Mit Spitzenmieten über 600 Euro pro Quadratmeter befinden wir uns bereits auf dem Niveau von Mailand. Interessant ist die Entwicklung auf der Mariahilfer Straße: Hier war nach der Umgestaltung in eine Fußgängerzone eher ein leichter Rückgang der Mieten in Teilbereichen zu bemerken. Jedoch ist die Frequenz und die Verweildauer durch die Fußgängerzone gestiegen, was sich nachhaltig sowohl auf die Mieten als auch den Branchenmix positiv auswirken wird.

Die interessantesten Neueröffnungen im ersten Halbjahr waren Tod´s sowie Urban Outfitters. Tod´s hat im noblen Teil des Grabens einen Flagshipstore eröffnet und Urban Outfiters ist in die Mariahilfer Straße

eingezogen; Nike wird dort noch bis Ende des Jahres den Flagshipstore eröffnen. Gespannt darf man auf den neuen Apple Store auf der Kärntner Straße sein, Apple soll dort einen zweistelligen Millionenbetrag in den Umbau investieren.

Ein Trend, der schon in den letzten Jahren in Deutschland begonnen hat, setzt sich nun auch bei uns durch: Es ist zu bemerken, dass immer mehr innovative neue Gastrokonzepte in den Markt drängen, die nun auch bereit sind – wenn die technischen Voraussetzungen gegeben sind – sich Top-Flächen in den besten Lagen Wiens zu sichern.

Daneben ist zu bemerken, dass der stationäre Handel und der Internethandel mittels Multichanel-Handel verbunden werden, dh der stationäre Handel beginnt, die Vorzüge des Internethandels in den Läden direkt umzusetzen. Das beginnt bei einer digitalen Vermessung des Körpers, um die richtige Größe zu ermitteln, und geht bis zur Lieferung der Teile, die gerade nicht im Shop verfügbar sind.

Den stationären Handel tot zu reden, ist daher absolut falsch, denn – obwohl ich diesen Spruch nicht mag – Handel ist einfach Wandel und der stationäre Handel wird sich in den nächsten Jahren sehr stark verändern und sicherlich nicht von der Bildfläche verschwinden.

Retailinvestment Die Nachfrage nach Produkten in Toplagen ist nach wie vor extrem stark, da es in diesen Lagen aufgrund von Flächenzusammenlegungen bzw. möglichen Ausmietungen noch immer viel Potential gibt, die Mieterträge nachhaltig zu steigern. High-Street-Retailobjekte erfreuen sich immer höherer Beliebtheit in Portfolios, da sie sich nicht nur im Prospekt gut machen, sondern bei guter Vermietung und Bewirtschaftung auch nachhaltig den Wert eines Portfolios steigern können.

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Zu Tisch mit …

Alexander Fiedler

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Klein, aber fein. „Wir wollen gar nicht wachsen. Klein zu sein hat Nachteile, aber auch den Vorteil, keine große Mannschaft durchfüttern zu müssen“, meint Alexander Fiedler, geschäftsführender Gesellschafter der RED Real Estate Development GmbH. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

W

ir treffen einander im Coté Sud in der Schleifmühlgasse im 4. Bezirk. Ein kleines Bistro mit leichter französische Küche. Alexander Fiedler ist hier Stammgast: „Ich bin gerne hier. Die Küche ist leicht und abwechslungsreich. Ideal, wenn man gerne zu Mittag essen geht – außer man steht auf Schweinsbraten und Schnitzerl. Aber wenn Sie das wollen – auch die Lokale gibt es hier in der Umgebung.“ Wie heißt es dazu auf der Homepage des Falstaff, das 2017 das Coté Sud mit 84 Punkten bewertet: „Bistronomie“ nennen die Betreiber ihr Konzept zwischen Bistro und gehobenem Essen. Fokussierte saisonale Karte mit großteils französischen Gerichten und einigen Klassikern. Das Lokal ist voll. Aber wir können noch einen Platz im kleinen Schanigarten ergattern. Schon eilt die Chefin, eine gebürtige Französin, herbei. Man erkennt sofort, mein Gesprächspartner ist bekannt, ein Stammgast eben.

Für Fiedler hat dieses Lokal einen großen Vorteil. „Unser Büro ist gleich vis-à-vis. Der Weg kann nicht kürzer sein. Es entspricht dem, wie ich es mir im Prinzip vorstelle. Ein bisschen

Südfrankreich nach Wien geholt, an einem der belebtesten Plätze überhaupt. Diese Kreuzung ist wohl eine der gefährlichsten – vor allem für Radfahrer und Fußgänger.“

um Dinge zu besprechen. Da ist alles nicht so formal. Man kann auch private Dinge reden.

Einfach eine Stunde abschalten, vernünftig kommunizieren.“

„Die meisten unserer Geschäftspartner haben ihre Büros im 1. Bezirk. Ich wohne im 13. Bezirk, mein Geschäftspartner Michael Wögerer in Perchtoldsdorf. Da liegt unser Bürostandort in Wieden gerade richtig. Wir sind 2001 hierhergezogen und haben den Naschmarkt für Geschäftsessen entdeckt. Heute gibt es hier viel mehr Lokale im Umfeld. Der Naschmarkt ist nach wie vor nett, aber er hat ein bisschen abgehoben.“

„Ich bin absolut kein Morgenmensch“, gesteht Fiedler. Er braucht einfach ein bisschen länger, um auf Touren zu kommen. „Meine Frau ist Ärztin. Sie ist die erste, die raus muss.

Bevor sie in die Ordination fährt, bringt sie mir einen Kaffee ans Bett. Dann wird noch ein wenig geplaudert, was so ansteht – und dann starten wir in den Tag. Es ist ein lieb gewonnenes Ritual.“ Fiedler verlässt als letzter – nach den zwei Kindern – das Haus. Wenn es die Zeit erlaubt, wird in Hietzing im Waldemar in der Altgasse oder gleich ums Eck beim Büro im Blue Orange noch ein Zwischenstopp eingelegt. „Ich lese noch schnell die Zeitung, sortiere mich ein bisschen – und dann geht es los.“ Klingt nach totalem Kaffee-Freak. Fiedler ein heimlicher Barrista?

Fiedler greift zu Salat als Vorspeise, zum Hauptgang gibt es Pasta. Ich wähle gegrillten Oktopus – vorher gibt es eine Maissuppe. „Und zum Nachtisch?“ Das lassen wir vorerst offen.

Fiedler ist ein Freund der leichten, mediterranen Küche. Vor allem, weil er regelmäßig und gerne zu Mittag essen geht. „Mittagstermine sind beruflich. Ich nütze die Mittagszeit aber auch, mit meinen Kollegen essen zu gehen,

„Ich esse gerne gut und trinke auch gerne guten Kaffee. Aber ich bin weder ein Koch noch Barrista.“ Bei der italienischen Küche hat man

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„Wir haben als junge Projektmanager riesige Projekte bewegt, haben top-verdient.

Aber auch gelernt, Verantwortung zu tragen.“

das Glück, fast überall guten Kaffee zu bekommen. Bei mir geht es auch mehr um das ganze Drumherum, um die kurze Pause, sich einfach Zeit zu nehmen, denn um den besten Kaffee.“ „Meine Eltern und mein Onkel hatten Restaurants und Lokale. Ich bin im Gasthaus aufgewachsen.“ In seiner Jugend „so mit 15, 16 Jahren“ habe er viel in den Gasthäusern der Familie arbeiten müssen. „Da mussten alle anpacken.“ Da komme man schnell darauf, ob es passt oder nicht. „Ich habe schnell bemerkt, dass die Gastronomie nicht meins ist.

Ich würde alleine in meinem Wirtshaus sitzen, weil ich jedem Gast, der mir unsympathisch wäre, dies auch sagen würde.“ Seine Schwester hat ein Kaffeehaus in Linz. „Für sie ist es perfekt – für mich nicht.“ Den Schritt in die Immobilienwirtschaft hat Fiedler nie bereut.

Der gebürtige Oberösterreicher ist in Linz aufgewachsen und in die Schule gegangen. „Wir waren viel im Salzkammergut, am Attersee unterwegs. Ich habe ein tolle Jugend verbracht.“ Nach der Matura hat es den 47jährigen nach Wien an die TU zum Studium des Bauingeni-

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ImmoFokus | Herbst 2017

eurwesens verschlagen. „Ich habe immer viel gearbeitet, weil es finanziell für meine Eltern nicht möglich war, mein Studium zu finanzieren. Vor allem ist es nach der Krankheit meines Vaters wirtschaftlich nicht gut ausgegangen.“ Nach dem zweiten Abschnitt, ein paar Prüfungen vor Abschluss des Studiums, brach er sein Studium ab und heuerte bei einer Baufirma an. „Da ist das Thema Immobilien immer stärker in den Vordergrund gerückt. Mich hat aber nicht nur der technische Teil, sondern der ganze Bereich interessiert.“ Seine ersten Jahre in der Immobilienbranche verbrachte er bei Zwerenz & Krause. „Dort habe ich auch meinen späteren Partner Michael Wögerer kennengelernt.“ Gemeinsam habe man einige Jahre mit Erwin Krause gearbeitet und eine sehr lustige Zeit gehabt. „Wir haben als junge Projektmanager riesige Projekte bewegt, haben top-verdient, das muss man dem Erwin Krause schon lassen. Und wir sind auch lustige Firmenautos gefahren.“ Eine Leidenschaft, die ihn nicht mehr loslassen sollte. „Ich bin ein Autonarr.“ Nach einigen Jahren aber fiel der Entschluss: „Wir wollen unser eigenes

Ding machen. Mein Partner und ich wollten es schon immer klein und fein haben, wir strebten nie eine Marktführerschaft an. Michael hat die Firma 2001 gegründet und ich bin dann 2003 nachgekommen.“ Die Bande zu Erwin Krause und seinem Umfeld sind nie abgerissen. „Wir leben eine intensive Partnerschaft mit ihm. Zuletzt haben wir mit ihm ein Bürogebäude in Wien realisiert. Halbe-halbe. Gerade eben haben sie uns kontaktiert. Sie fragen oft: „Was fällt euch zum Thema ein?“ Es ist nach wie vor eine gute, vertrauensvolle Freundschaft.“ „Wir kommen aus dem Bereich der Projektentwicklung und Gewerbeimmobilien. Angefangen haben wir mit Bürogebäuden und Logistikimmobilien“, erinnert sich Fiedler an die Anfänge zurück. „Vor zehn Jahren haben wir begonnen, auch in Berlin zu investieren und Zinshäuser zu kaufen. Am Höchststand hatten wir 25 Zinshäuser, die wir Gott sei Dank vor Lehman sehr gut verkauft haben.“ Gearbeitet werde in der Regel auf eigene Rechnung. „Wir entwickeln selbst. Wir investieren

selbst. Wir holen uns Co-Investoren dazu.

Das sind teilweise private Vermögende, die nicht so gerne in der Zeitung stehen.“ International arbeite man zum Beispiel schon seit längerem mit einem holländischen Fundraiser zusammen. Die beiden Geschäftsbereiche sind klar getrennt. „Wir haben unsere eigene Dienstleistungsgesellschaft und unsere eigene Investmentholding.“ RED konnte seit der Gründung des Unternehmens im Jahre 2001 ein Gesamtprojektvolumen von mehr als 750 Millionen Euro in Österreich, Deutschland und den CEE Staaten erfolgreich bewegen.

„Wir sind in der Regel Investor oder Investorenvertreter, werden aber auch auf Wunsch als Berater oder Vermittler tätig.“

„Wir sind in der Regel Investor oder Investorenvertreter, werden aber auch auf Wunsch als Berater oder Vermittler tätig.“ Ab und zu arbeite man auch für große Konzerne. „Da geht es meist um Fragen der Strukturierung und um Kontakt zu Co-Investoren. Da bringen wir dann die potentiellen Partner zusammen“.

Wobei im Moment die Schwierigkeit darin liege, gute Projekte zu finden. „Es ist wahnsinnig viel Geld da, das den Weg zu Investments sucht. Aber relativ wenige Projekte mit den entsprechenden Qualitäten.“

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Eines seiner Lieblingsprojekte ist der Office Campus Gasometer. „Eine 50.000 Quadratmeter-Entwicklung – also richtig groß.

Wenn ich daran vorbeifahre, habe ich imer noch Freude daran. Er ist zehn Jahre alt, er war nie ein architektonisches Denkmal, aber es ist eine sehr gut funktionierende Büroimmobilie. Noch immer so sauber und wertig, wie es damals gedacht war, noch immer so nachhaltig.“ „Beim Office Campus Gasometer waren wir keine Gesellschafter. Das war ein Projekt von Erwin Krause. Aufgrund der langen Beziehung mit Europa-Capital meinten sie, wir müssten uns bei diesem Projekt finanziell nicht engagieren – waren aber am Erfolg beteiligt.“ Nein. Es ist doch nicht sein Lieblingsprojekt: „Ich versuche, bei Projekten nie zu emotional zu werden. Man sollte damit Geld verdienen.

Wenn man zu emotional wird, geht das meistens schief.“ Beim Office Campus Gasometer sei aber alles gut verlaufen. Obwohl es ein schwieriges Projekt war, erinnert sich Fielder gerne daran zurück. „Spannend war der Einzug der Statistik Austria. Ein 20.000 Quad-

ratmeter-Mieter. Die sind sehr kurzfristig auf uns zugekommen. Kennengelernt haben wir sie im September, im Jänner haben sie den Vertrag unterschrieben – eingezogen sind sie im April. Mit vollem Ausbau und einem Datencenter auf 3.000 Quadratmetern. Das war spannend und herausfordernd zugleich.“ Beim Projekt Kommandogebäude Theodor Körner kommt er aber dann doch noch ins Schwärmen. Errichtet wurde es als von der Breitenseer Kaserne getrenntes Offizierswohnhaus. 1898 wurde hier die k.k. Infanterie-Kadettenschule, eine der größten Militärschulen der Monarchie, untergebracht.

Zuletzt beherbergte es das Heeres-Nachrichtenamt und Dienstwohnungen für Beamte des Verteidigungsressorts. „Im vermieteten Bestand umzubauen, ist immer eine Herausforderung.“ Der Verkauf der Wohnungen verlaufe sehr gut, so Fiedler.

Wobei die Projekte schwieriger geworden sind.

Nicht nur, weil gute Projekte am Markt Mangelware sind. „Wir bekommen immer wieder von Banken Projekte zugetragen von Leuten, die mit ihren Projekten nicht weiterkommen. Bei

uns fallen viele Projekte durch den Rost, weil wir meinen, es rechnet sich nicht.“ Der Formalismus auf Bankenseite habe enorm zugenommen. „Wir sind ein kleines, sechsköpfiges Team“, so Fiedler. „Wir wollen bewusst klein bleiben. Das hat natürlich seine Nachteile. Ein Vorteil aber ist, dass ich nicht viele Projekte machen muss, um eine riesige Mannschaft durchzufüttern.

Ich mache nur das, was ich machen will. Das läuft sehr gut seit vielen Jahren. Wenn wir nicht überzeugt sind, machen wir es nicht. Wenn man sich die Projekte genauer ansehen kann und nicht ein Projekt nach dem anderen realisieren muss, steigert das natürlich die Erfolgsquote.“ Natürlich fänden sich im Track-Record auch Projekte, die nicht optimal verlaufen sind. „Ein Fachmarktprojekt im Osteuropa ist nach Lehman danebengegangen. Eines haben wir noch immer dort. Man kann nicht immer gewinnen. Das kann man entspannt sehen.“ Apropos Nachtisch: Den hatten wir ja noch offen gelassen. Da gab’s Kaffee. Guten starken Espresso. n

„Wir bekommen immer wieder von Banken Projekte zugetragen von Leuten, die mit ihren Projekten nicht weiterkommen. Bei uns fallen viele Projekte durch den Rost, weil wir meinen, es rechnet sich nicht.“ 196

ImmoFokus | Herbst 2017

ALEXANDER FIEDLER PRIVAT Womit kann man Sie aus der Fassung bringen?

Mit Gleichgültigkeit.

Morgen-/Abendmensch?

Definitiv Abendmensch Lieblingsauto?

Lamborghini Miura aus den 60/70er Jahren Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch?

Derzeit ein „Bilderbuch“ mit dem Titel Overview: Zeigt unsere Erde in Satellitenaufnahmen, zB den Hafen von Rotterdam, sehr interessant.

Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender ist aufgedreht?

Superfly Haben Sie Ihre persönliche Traumimmobilie schon gefunden?

Laufend! …oder doch nicht.

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne abendessen gehen?

Neil Armstrong Die berühmten 3 Dinge für die einsame Insel sind …

Badehose, Sonnenbrille, Flugticket nach Hause

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Über den Tellerrand

Hier könnte Ihre Werbung stehen.

Mehr als nur nett anzusehen. Wo viele Menschen leben, gibt es auch große Gebäude. Wieso also nicht Vorhandenes zu Geld machen? Die Fassaden von großen Immobilien werden immer häufiger von Unternehmen als Werbeflächen genutzt. Professionelle Reklame bringt dort Einnahmen – für die Firmen und für die Hausbesitzer.

Autor: Alina Böhm

B

Blickt man in der Wiener Ringstraße einmal nach links – ein großes Fassadenbanner. Dreht man sich dann nach rechts – bunte Werbung auf einem Baugerüst. In der Nacht glaubt man zeitweise sogar, man befinde sich in einer anderen Welt. Überall blitzt und blinkt es, überall präsentieren Unternehmen ihre neuesten Innovationen.

Die Nachfrage nach einer – teils übergangsweisen – Fassadenwerbung ist groß. Firmen aus Tourismus, Telekommunikation, Mode oder Lebensmittel profitieren ebenso von der

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ImmoFokus | Herbst 2017

Gestaltung wie die eigentlichen Eigentümer der Immobilie. Letztere erhalten von den Werbenden eine regelmäßige Flächenmiete. „Der Preisrahmen umfasst dabei bei uns eine große Spanne und kann von 500 Euro bis 50.000 Euro pro Monat reichen“, so Helene Hirschl von ISPA Werbung. Die genauen Kosten für die Unternehmen hängen auch davon ab, ob eine Umsatzbeteiligung oder ein Fixbetrag für die Anbringung der Werbung vereinbart wurde. Dass es ganz auf die individuellen Voraussetzungen ankommt, bestätigt auch Bernhard Müller von Eclipse Print: „Bei einer Größe von 300 Quadratmetern sollte

ein Unternehmen mindestens mit einer Miete von 40.000 Euro rechnen.“ Die Eigentümer können die Mietzahlungen zur nachhaltigen Bewirtschaftung ihrer Immobilie nutzen und in die Sanierung oder Modernisierung des Gebäudes investieren.

Durchdachte Planung

Hansjörg Hosp, Chief Operating Officer der GEWISTA, weiß genau, wo eine Fassadenwerbung gut ankommt: „Der Fokus liegt definitiv auf prestigeträchtigen, innerstädtischen und stark frequentierten Standorten.“ Das bedeutet allerdings nicht, dass Fassadenreklamen in

„Der Fokus liegt definitiv auf prestigeträchtigen, innerstädtischen und stark frequentierten Standorten.“ Hansjörg Hosp, GEWISTA

Fotos: ISPA Werbung, Megaboard

„Der Preisrahmen umfasst bei uns eine große Spanne und kann von 500 Euro bis 50.000 Euro pro Monat reichen.“ Helene Hirschl, ISPA WERBUNG

Liesing oder Floridsdorf schlecht ankommen – man muss nur besser und durchdacht planen. Infrage kommen unter anderem Straßen mit vielen Ampeln, Gebäude an großen Plätzen oder Einkaufszentren. Hier kassieren die Hauseigentümer die höchsten Mieten für ihre Fassaden. Eine Werbung an Häusern in Sackgassen oder an einsamen Straßen fällt potenziellen Kunden weniger auf als an der bereits erwähnten Wiener Ringstraße. „Es ist aber natürlich möglich, die Größe der Werbeflächen an die Entfernung zur nächsten Straße anzupassen“, so Hosp. Helene Hirsch ergänzt: „Aufmerksamkeit erregt man in Wien auch mit 3D-Elementen, wie beispielsweise an der Votivkirche, oder Projektionen.“ Kunde ist König

Fassadenwerbung kommt in den verschiedensten Farben und Formen. Da gibt es eben nicht nur die klassischen Banner, sondern auch Leuchtkästen, Projektionen und manchmal sogar individuell angefertigte Graffitis

oder Bemalungen der Hauswände. Eines ist jedoch immer gleich: Man will Aufmerksamkeit auf ein bestimmtes Produkt oder Thema ziehen. Bei der sogenannten Out-ofHome-Werbung (Außenwerbung) gilt es, die eigentliche Message deutlich zu reduzieren.

Das ist gar nicht so einfach. Bernhard Müller rät: „Wichtig ist es, die Werbefläche nicht zu überladen. Kunden wollen möglichst viel mitteilen. Trotzdem muss ein Interessent im Vorbeigehen oder –fahren schon verstehen, was das Unternehmen von ihm will.“ Zu Müller kommen die Kunden bzw. ihre Marketingagenturen zumeist schon mit sehr konkreten Vorstellungen. „Natürlich gab es aber schon Fälle, bei denen wir Änderungen angeregt haben.“ Oft schätzen Unternehmen zum Beispiel die benötigte Schriftgröße falsch ein. „Grundsätzlich reden wir aber niemandem drein.“ Wie kommt’s an die Wand?

Die am meisten von Kunden nachgefragten, klassischen Fassadenbanner sind innerhalb

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Über den Tellerrand

weniger Stunden an eine Immobilie angebracht. Nicht nur in der europäischen „Windy City“ Wien wählen die Werbenden winddurchlässige Folien – Vollvinyl ist keine Option. Mit Gummischnüren und Kabelbindern wird das bedruckte Gittergewebe mit der Werbung (und bei Bedarf die Fassadenreproduktion) an mehreren Traversen befestigt, damit nichts mehr wackelt oder fällt. Je mehr digitale Elemente auf der Fassade angebracht werden sollen, desto mehr Sicherheitsvorkehrungen müssen getroffen werden. Der mögliche Schaden könnte sonst in die Hunderttausende gehen. Die Immobilieneigentümer öffnen sich den modernen Werbemöglichkeiten gegenüber deshalb nur ungern. Auch, weil die Werbefirmen für die Anbringung von audiovisuellen Lösungen oft mehrere Tage benötigen und Lärm verursachen.

Sonderfall Wien

Der Kreativität der Unternehmen werden eigentlich fast keine Grenzen gesetzt. Fast keine: Wien ist in kulturelle Schutzzonenbe-

reiche aufgeteilt. „Innerhalb dieser Schutzzonen müssen 60 Prozent der Hausfassade mittels Fassadenreproduktion dargestellt werden“, so Hansjörg Hosp. Das heißt, dass die Fassade schon vorher abfotografiert und digital aufbereitet werden muss. Genau wie die eigentliche Werbung wird die Fassadenreproduktion dann auf ein Netz gedruckt und am Haus montiert. Nur die übrigen 40 Prozent dürfen zur Werbung genutzt werden. Nicht ganz Wien ist allerdings eine Schutzzone, die Regel gilt im gesamten ersten Bezirk und zum Teil in den umliegenden, inneren Bezirken. In den Randbezirken muss im Regelfall keine Fassadenreproduktion vorgenommen werden. Was erlaubt ist und was nicht, das entscheidet in Wien die Magistratsabteilung 19 (MA19). Vor allem Videofassaden haben es dort auch im digitalen Zeitalter noch schwer. Genehmigungen werden dafür nur sehr spärlich erteilt, weil man speziell die Verkehrsteilnehmer vor der Ablenkung durch Werbefilme schützen will.

An abgeschlossenen Orten wie zum Beispiel

U-Bahnhöfen sind Digital Screens aber schon gang und gäbe. Die Eigentümer der Gebäude haben mit der MA19 nur wenig zu tun – die Unternehmen reichen die Unterlagen zur Genehmigung mit den Werbedienstleistern gemeinsam ein. Man kann sich als Hausbesitzer deshalb aber nicht einfach im Sessel zurücklehnen und zusehen, wie der Kontostand in jedem Monat steigt. Es bedarf einer langen Vorbereitungszeit, in der man sich mit Architekten und Planern abstimmt. Wenn sich Mieter im Gebäude befinden, müssen diese außerdem mit der Werbung auf der Hauswand einverstanden sein. Da kommt es auf die Art und Weise an – nicht jeder möchte eine Bierreklame haben, dafür freut man sich vielleicht über eine Filmszene an der Fassade.

Wie überall muss mit den Unternehmen und den Betroffenen knallhart über die genauen Bedingungen verhandelt werden.

So oder so heißt es von 22 bis 6 Uhr „Licht aus“ – die Fassade darf in dieser Zeit nicht beleuchtet werden. n

„Ein Interessent muss im Vorbeigehen oder –fahren schon verstehen, was das Unternehmen von ihm will.“ Bernhard Müller, Eclipse Print

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BEST(AND)IMMO

Gipfeltreffen Best(and)IMMO #5. Trotz 33 Grad Außentemperatur wurde heiß zum Thema Bestandsimmobilien diskutiert.

B

rigitte Jilka – Stadtbaudirektorin der Stadt Wien – beschrieb die Entwicklungsschwerpunkte der Stadt Wien. Die Transformation der Immobilienberufe war Thema des Vortrages von Martin Heimhilcher von der Wirtschaftskammer Wien. Er wies auf die Datenschutzverordnung hin, deren Regeln ab Mai 2018 einzuhalten sein werden und die auch für Immobilienunternehmen eine Herausforderung darstellen. Peter ULM (6B47) sprach über Umnutzung und Revitalisierung. Er riet dazu, bei solchen Projekten den Budgetposten für Unvorhergesehenes deutlich zu erhöhen. Wolfgang Scheibenpflug berichtete über die Weiterentwicklung des Office Park 4. Für Aufsehen sorgte Paul Friedli von Schindler. Der Schweizer berich-

tete über die Entwicklungen der Städte Chinas, Mittel- und Südamerikas. Er sprach über die Verantwortung großer Unternehmen und über neue Baukonzepte, die ein Wachsen der Städte im Einklang mit Umwelt und sozialem Gefüge ermöglichen können.

Digitalisierung zog sich wie ein roter Faden durch viele der Vorträge. Edmund Bauer von der dibau-ZT, Robert Oettl vom TÜV Süd, Christian Pillwein von Beckhoff, Bernhard Lipp vom IBO, Martin Sautner von ABB und Roman Köhler von EVVA zeigten, was schon möglich ist, und forderten mehr Mut, moderne Konzepte auch umzusetzen. Innovative Start-ups durften nicht fehlen und so waren PAYUCA, AMLOGY und Checkmyplace mit dabei. Einer der

Höhepunkte der Konferenz war das Interview mit Michael Ehlmaier, bei dem er über seine Erfahrungen im Immobiliengeschäft sprach.

Zum Abschluss diskutierten Johannes Endl (ÖRAG), Robert Grüneis (Aspern Smart City Research), Marc Guido Höhne (Drees & Sommer), Gunther Lang (TPA Österreich) und Doris Wirth (BLUESAVE) mit Gudrun Ghezzo (Ghezzo GmbH) über das Thema VUCA World und die Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft. Dabei ging es um die Schnelllebigkeit und Komplexität der Wirtschaft. Das Podium kam zu dem Schluss, dass durch das Implementieren von Werten, Vertrauen und Zusammenarbeit die Voraussetzung für eine positive Entwicklung geschaffen wird. n

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XChange Young Talents

XChange Young Talents Austausch. 30 Grad Außentemperatur konnten die rund 80 Teilnehmer nicht davon abhalten, sich zum ersten XChange Young Talents in der FH Campus Wien einzufinden.

Autor: Alina Böhm

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ach der Begrüßung durch ÖGNIPräsident Andreas Köttl und GNK-Media-House-Geschäftsführer Ronald Goigitzer begann der eigentliche XChange. Nadine Nemeskal (BUWOG), Markus Arnold (Arnold Immobilien), Armin Wagner (EHL Immobilien), Robert Leingruber (SIGNA) und Sebastian Nitsch (6B47) präsentierten den Studenten die Berufsbilder Projektentwickler, Immobilienmakler, Hausverwalter, Asset Management bzw. Finanzwesen.

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Die Vortragenden wussten dabei ganz genau, wie sie den vollen Saal überzeugen können.

Nämlich mit spannenden und anschaulichen Vorträgen. Plötzlich konnten sich die Studierenden unter Asset Managern oder Immobilienverwaltern konkret etwas vorstellen.

In den folgenden Elevator Pitches konnten die Unternehmen BUWOG, Arnold Immobilien, EHL Immobilien, SIGNA, Adeqat, 6B47 und Immofinanz dann ihre potentiellen Mitarbei-

ter besonders mit ihren Vorzügen beeindrucken. Und welcher Bewerber wusste schon, dass seine Lieblingsunternehmen ihm von Betriebssport bis zu jährlichen Vorsorgeuntersuchungen tolle Benefits – mal abgesehen von Gehalt und interessanten Tätigkeitsfeldern – bieten können?

Brigitte Trofer, die so mancher Studierende schon als Dozentin kannte, ergänzte die abwechslungsreichen Unternehmenspräsentationen mit einem Zukunftsausblick. Immobilienmanager 4.0 – was ist das überhaupt?

Welche Veränderungen werde ich als Absolvent in der Immobilienwirtschaft erleben?

Um die Fülle an Informationen verarbeiten zu können und sich vielleicht schon für einen Favoriten zu entscheiden, gab es eine kurze Pause. In den zehn Minuten konnte man bereits rege Gespräche zwischen den Bewerbern hören: „Und, wer hat Dir am besten gefallen?“ Aber auch: „Das klang so cool, glaubst du, dass ich da überhaupt Chancen habe?“

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XChange Young Talents

Letztere Frage konnten die Unternehmen, aber auch Vertreter von Forschung und Lehre in der von Chefredakteur Michael Neubauer moderierten Podiumsdiskussion beantworten. Am Podium standen Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors AG), Herbert Logar (Adeqat), Wilhelm Sterl (Immofinanz), Birgit Trofer, Otto Bammer (FH Wien), Christian Polzer (Green Building) und Andreas Köttl den Studierenden Rede und Antwort. Vielleicht hat es den einen oder anderen Zuhörer erstaunt, aber alle Unternehmen waren sich einig: „Ein Bachelor oder Master ist natürlich toll, aber was wir wirklich wollen, ist ein Glitzern in den Augen.

Unsere Mitarbeiter sollen für die Immobilienwirtschaft brennen.“ Dazu passt, dass einer der Abteilungsleiter bei SIGNA eigentlich Koch gelernt hat. Mit Elan und Motivation ließe sich viel machen. Der Rat der Unternehmen an die Bewerber: „Bloß nicht lockerlassen!“ In den kurzweiligen Vorträgen und Diskussionen haben die Unternehmen es geschafft, die Bewerber so von sich einzunehmen, dass es

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keinen einzigen Blick durch die Fenster nach draußen gab. Ganz im Gegenteil: Sie saugten die Informationen der Firmen direkt ein. Tja, die Studenten wussten ja auch wofür.

Im lockeren Speed Dating nämlich durften sie mit sich und ihrem Wissen nämlich dann die Unternehmen im Gegenzug beeindrucken.

Man munkelt, dass einige Paare die große Jobund Mitarbeiter-Liebe gefunden haben.

Das erste XChange Young Talents klang mit Drinks und Fingerfood aus. Aus? Nein, aus ist die Veranstaltung sicher nicht. Sowohl von den Unternehmen als auch von den Studierenden kam durchweg positives Feedback, weshalb der ImmoFokus sich auch weiter bemühen wird, Paare aus Firmen und Mitarbeitern zusammenzubringen. n

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ARS Podiumsdiskussion

Im Dialog Wir bitten zum Gespräch. Die Akademie für Recht, Steuern & Wirtschaft (ARS) veranstaltete gemeinsam mit dem ImmoFokus den „Dialog Immobilien 2017“.

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m 19. Juni veranstaltete die Akademie für Recht, Steuern & Wirtschaft (ARS) in Kooperation mit dem ImmoFokus den „Dialog Immobilien 2017“ in den Räumlichkeiten der ARS. ImmoFokus-Chefredakteur Michael Neubauer moderierte die Podiumsdiskussion zum Thema „Immobilienboom – quo vadis?“. Die Diskutanten Sebastian G. Nitsch (6B47), Johannes Endl (ÖRAG), Horst Schwarzenberg (JP Immobilien) und Christoph Pramböck (BDO Austria GmbH) beschäftigten sich mit den Fragen, wie es in der Immobilienwirtschaft weiter geht, ob und wann die Preissteigerungen ein Ende haben werden und ob eine Blase platzen wird. n

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XChange Energy

ALEXANDER GRIGKAR (GRIGKAR IMMOBILIEN), GERALD BECK (STRAUSS &PARTNER), MICHAEL PECH (ÖSW), KARIN FUHRMANN (TPA), ALEXANDER BOSAK (IMMQU-PRÄSIDENT), MARKUS KREISEL (KREISEL ELECTRIC) UND MICHAEL NEUBAUER (IMMOFOKUS).

Unter Spannung XChange Energy. Anlässlich der Generalversammlung des „Vereins zur Förderung der Qualität in der Immobilienbranche“ luden ImmQu und ImmoFokus mit Unterstützung von TPA, Grigkar, phorus Management und Spiegelfeld Immobilien zum XChange Energy ins Palais Ephrussi.

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eich an Pointen und erfrischend einfach brachte der Gründer von Kreisel Electric Markus Kreisel dem Auditorium in seiner Keynote das Thema Energiespeicherung und die Einsatzmöglichkeiten in der E-Mobility, aber auch im Wohnbau nahe. Die Akkus werden immer günstiger und leistungsfähiger. Fazit: Die nachhaltige Revolution der Energieversorgung von Gebäuden steht unmittelbar bevor. Nein. Sie findet bereits statt.

Die Kreisel-Technologie macht sich die Lasertechnik zunutze. Das verringert die Widerstände zwischen den Zellen und mehr Energie kann genutzt werden. Und zur besseren Temperierung schwimmen die Zellen in einer speziellen Kühlflüssigkeit. „Mit der Verbindungstechnik holen wir bis zu 15 Prozent mehr Energie aus den Batterien als

Tesla.“ Herausragend sei auch die kurze Ladezeit von 28 Minuten (Vollladung) und die lange Lebensdauer von 400.000 Kilometern.

Aktuell gibt es 45 Entwicklungsprojekte im Automobil-, Flugzeug- und Marinebereich, wobei auch die Investition in Eigenprodukte geplant ist. Besonders große Chancen auf eine Stelle bei Kreisel Electric haben junge Leute: „Das Gute ist, wenn man solche Leute reinholt, dann denken die ein bisschen anders. Dadurch bekommen wir neue Ideen und vermeiden die Betriebsblindheit.“ Stromspeicher Mavero

So werden neben den weltweit gefragten Elektroautobatterien auch Heimspeicher produziert. Vorigen Sommer wurde der stationäre Stromspeicher Mavero präsentiert, jetzt beginnt die Auslieferung – und es gibt bereits erste Installationen. So zum Beispiel bei ei-

nem vom ÖSW realisierten Wohnprojekt in Linz, wie Michael Pech in der anschließenden Podiumsdiskussion anmerkte: „Umwelt und Nachhaltigkeit sind für uns wichtige Themen.

Wir haben aktiv den Kontakt zu Kreisel Electric gesucht und bereits eine langfristige Kooperation vereinbart. Wie hier das Thema Energiespeichern behandelt wird, ist faszinierend.“ Neben Pech diskutierten Karin Fuhrmann (TPA), Alexander Grigkar (Grigkar Immobilien), Markus Kreisel (Kreisel Electric), und Gerald Beck (Strauss &Partner). Noch gibt es rechtliche Hürden zu überwinden. Beck: „Bei Gemeinschaftsanlagen wird der Eigentümer zum Energieunternehmen – das ist für viele eine Hürde.“ Grigkar: „Nachhaltigkeit, geringe Energiekosten sind im auch im exklusiven Wohnbau definitiv ein Thema.“ Fuhrmann: „Erneuerbaren Energien kommt, wenn es um Klimaschutz geht, eine Schlüsselrolle zu.“ n

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R.E.C. 8

****** 01. JUN. Mehr als 1.100 gut gelaunte Immobilienprofis feierten am 1. Juni auf der R.E.C. 8 miteinander. Bei stimmungsvoller Atmosphäre im Palmenhaus-Wintergarten im Burggarten kam das Networking auch nicht zu kurz. Gemeinsam mit dem ÖVI Young Professionals Vorsitzenden Markus Pusta und Anton Holzapfel (ÖVI) genossen den Abend u.a. Marcel Nürnberg und Ari Christian Benz (Squarebytes), Roland Schmid (Roland Schmid Group), Andreas Millonig (Imabis), Judith Kössner (willhaben), Christian Friesenegger (RE/MAX) und Walter Senk.

Willhaben Summer Night

****** 08. JUN.

Auch heuer fanden sich zahlreiche Gäste bei der Willhaben Summer Night ein. Im Palais Niederösterreich wurde auf erreichte Erfolge angestoßen. Unter den Feiernden waren u.a. Judith Kössner (Willhaben), Daniel Deutsch (ImmoContent), Michael Neubauer und Ronald Goigitzer (ImmoFokus), Elisabeth Rist (Wiener Privatbank), Peter Ulm & Silvia Wustinger-Renezeder (6B47) und Ulrike Höreth (Brezina-Real).

IMMO-SOMMERNACHT (Die Wohnkompanie)

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01. JUN.

Bereits zum zweiten Mal konnte Geschäftsführer Roland Pichler und sein Team im wunderschönen Ambiente am Wiener Petersplatz Partner und Geschäftsfreunde zur Immo Sommernacht begrüßen. „Wir sind am Markt angekommen.

Derzeit betreiben wir ein Projektvolumen von 466 Wohnungen, rund 115 Millionen Euro. Kaum ein anderes junges Unternehmen kann so viel innerhalb kürzester Zeit bewegen“, freute sich Roland Pichler, als 150 Gäste bei strahlendem Sommerwetter die Möglichkeit des Networkings bis spät in die Abendstunden genossen.

PORR Kundengartenfest 2017

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21. JUN.

Wie jedes Jahr lud die PORR auch heuer zu ihrem Kundengartenfest ein – mittlerweile ein Fixpunkt der Branche. Bei angenehm sommerlichen Temperaturen konnte PORR CEO Karl-Heinz Strauss Geschäftspartner und Freunde des Unternehmens im Headquarter in Wien begrüßen:

Attensam Beach Party

****** 29. JUN.

Unter dem Motto „Chillen & Grillen“ lud Attensam zum gemütlichen Beisammensein auf die Wiener Donauinsel. Geschäftsführer Oliver Attensam persönlich kümmerte sich am Grill um das leibliche Wohl seiner Gäste. Als Highlight sorgte ein Feuerwerk für die passende Stimmung. Den schönen Sommerabend genossen u.a.

Christian Bontus (Bontus Immobilienverwaltung), Stefan Jaitler (Arealis Liegenschaftsmanagement), Alfred Kiesling (Kiesling Immobilien), Markus Pusta (Pusta & Partner Hausverwaltung) sowie Landesinnungsmeister Wien und Bundesberufszweigobmann der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger Gerhard Komarek.

Drinks Before Home

****** 06. SEPT.

Auf Initiative von Martin Sabelko (Warburg-HIH) und dem Weinwinzer Reinhard Winiwarter entstand der beliebte Branchentreff. Diesmal waren u.a. Peter Ulm (6B47), Christian Bichlmaier (IMMOunited), Andreas Millonig (Imabis), Martin Sabelko (Warburg-HIH), Frank Brün (Phorus), Stefan Goigitzer (COORE), Andreas Kral (UBM), Claudia Brey (Ernst & Young) und Markus Eiblmayr (Bene) mit dabei und genossen köstliche Weine und gute Gespräche.

Dachgleiche Laendyard

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29. AUG.

Die Joint Venture Partner JP Immobilien und CA Immo feierten gemeinsam die Fertigstellung des Rohbaus von 270 Eigentums- und Vorsorgewohnungen an der Erdberger Lände. Zahlreiche Gäste freuten sich mit Daniel Jelitzka und Martin Müller (JP Immobilien), Frank Nickel (CA Immo), Karl-Heinz Strauss (PORR) und Bezirksvorsteher Wien Landstraße Erich Hohenberger.

Cäsar Verleihung

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14. SEPT.

Heuer freuten sich Walter Eichinger (Silver Living GmbH), Richard Buxbaum (OTTO Immobilien), Kinayeh Geiswinkler-Aziz (Geiswinkler & Geiswinkler Architekten), Stefan Jaitler (Arealis Liegenschaftsmanagement), Ernst Vejdovszky (S Immo AG), Carmen Dilch (Go Asset), Otmar Michaeler (FMTG - Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG) und Josef Angst (Vermessung Angst ZT GmbH) über eine Cäsar-Auszeichnung.

Im Fokus

Top Deal

Signalwirkung In der Top-Liga angekommen. Bei so einem Deal horchen die großen Player auf und einige große Investoren, die Wien bisher nicht auf dem Radar hatten, werden nun ebenfalls nach interessanten Kaufgelegenheiten suchen.

„THE ICON VIENNA" Für mehrere Allianz Gesellschaften hat Allianz Real Estate nun zu 100 Prozent das Landmark-Büroprojekt am neuen Wiener Hauptbahnhof erworben.

mittlerweile in der Top-Liga der europäischen Investmentstandorte mit.“ Nicht nur Pöltl rechnet auch damit, dass der Kauf des Icon Vienna durch die Allianz Signalwirkung für die weitere Marktentwicklung hat. „Bei so einem Deal horchen die großen Player auf und einige große Investoren, die Wien bisher nicht auf dem Radar hatten, werden nun ebenfalls nach interessanten Kaufgelegenheiten suchen.“

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as war wahrscheinlich bereits der Top-Deal des Jahres. Alle drei Icon Vienna-Türme in unmittelbarer Nachbarschaft zum Wiener Hauptbahnhof wurden Anfang Juli 2017 – rund eineinhalb Jahre vor geplanter Fertigstellung im Herbst 2018 – im Rahmen eines Forward Deals an die Allianz veräußert. Zu den Investoren gehören unter anderem die Allianz LebensversicherungsAG und die österreichische Allianz Elementar Versicherungs-AG. Die Transaktion ist bisher die mit Abstand größte des Jahres 2017 am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Ver-

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ImmoFokus | Herbst 2017

tragsparteien Stillschweigen vereinbart. Mindestens 500 Millionen, so wollen es Immobilienexperten wissen, soll der Deal aber jedenfalls in die Kassen der SIGNA gespült haben.

Der Übergang des Eigentums an die Allianz ist im vierten Quartal 2018 vorgesehen. Namhafte Mieter gibt es schon: Ende 2016 wurde bekannt, dass die Bawag P.S.K. ihre neue Zentrale in das aus drei Türmen bestehende Objekt verlegt.

Die Bank hat im Turm 66 einen langfristigen Mietvertrag für rund 28.000 Quadratmeter abgeschlossen und wird am neuen Standort mehr als 1.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigen. Merkur und TPA Steuerberatung sind ebenfalls als Mieter schon fix.

„Der Verkauf des Icon Vienna ist bisher die mit Abstand größte Transaktion des heurigen Jahres und auch 2016 hat es keinen vergleichbar großen Deal am Wiener Markt gegeben“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl. „Die Transaktion gehört auch im internationalen Vergleich in die oberste Kategorie. Sie zeigt, dass die führenden internationalen Investoren Wien äußerst positiv bewerten, und die Stadt spielt

Die Allianz wurde bei diesem Forward Deal rechtlich von CMS Deutschland (Federführung) sowie CMS Österreich und Luxemburg bei der Strukturierung, den Vertragsverhandlungen, der Due Diligence, im Kartellrecht und zu regulatorischen Themen sowie von EHL Immobilien beraten. Verkäufer Signa wurde von Florian Arnold (Arnold Rechtsanwälte) vertreten. n

Anton Bondi

Der Schreibtisch von ...

Große Männer brauchen große Schreibtische. Anton Bondi, geschäftsführender Gesellschafter von Bondi Consulting, hat so einen. Denn Bondi braucht viel Ablagefläche. Von aufgeräumten Schreibtischen hält er wenig.

M

ein Schreibtisch dient gleichzeitig auch als Besprechungstisch für kleinere Meetings.“ Leer ist sein Schreibtisch nie. Aufgeräumte Schreibtische sind nicht sein Ding. Er will die Arbeit um sich haben. „Das wäre ein schlechtes Zeichen, denn dann hätte ich nichts zu tun.“ Aber wie es aussieht, hat Bondi viel zu tun. Natürlich kann nicht jedes Projekt gelingen. Das weiß auch Bondi, der seit gut 35 Jahren in der nationalen und auch internationalen Immobilienwirtschaft als Berater tätig ist. Wenn aber ein Deal gelingt, holt Bondi aus seinem kleinen Weinkühlschrank schon einmal Champagner aus dem Haus Gobillard, „… gerne einen Brut Rosé oder Brut Tradition oder aber einen trockenen Weißwein.“ Persönliches findet sich beim gebürtigen Kärntner mit italienischen Wurzeln nicht am Schreibtisch – bis auf ein Bild seiner beiden Töchter und ein paar Golfbälle. Seinen Apple will Bondi nicht mehr missen. „Vor einigen Jahren haben wir auf Anraten unseres IT-Konsulenten auf Apple umgestellt. Ich bin mit der Zeit ein Fan geworden.“ n

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Umsteiger

Aufsteiger Absteiger

Die zwei Stefans Umsteiger. Stefan Goigitzer und Stefan Csejtei haben es gewagt. Klein, aber fein ist die Devise der beiden Stefans.

Mit der COORE-GC Real Estate wollen sie DIE Real Estate Boutique in Wien werden.

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s war abzusehen, dass Stefan Goigitzer seiner Berufung treu bleibt. Nach seinem Abgang war klar, dass er der Branche erhalten bleiben wird: „Ich wollte mich immer schon einmal selbständig machen. Nach über 25 Jahren in der Branche war es nun soweit.“ Und weil es zu zweit lustiger ist, hat er auch gleich Stefan Csejtei in sein neues Unternehmen mitgenommen. „Wir haben Großes vor. Wir wollen DIE Real Estate Boutique in Wien werden.“ Sitz der COORE-GC Real Estate ist in einem Gassenlokal in der Rotgasse 6 in der Wiener Innenstadt. Eine bewusste Entscheidung: „Wir möchten unseren Kunden und den interessantesten Objekten am Markt so nah wie möglich sein.“ Goigitzer zeichnet für Retail und Retail Investment verantwortlich. Er ist ausgebildeter Immobilientreuhänder und seit 25 Jahren erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Vor der Gründung von Coore war er als Head of Retail für die Vermarktung von Einzelhandelsflächen mit Schwerpunkt Highstreet Retail, Shoppingcenter und Fachmarktzentren bei Colliers International tätig und konnte dabei dieses Marktsegment über mehr als 10 Jahre aktiv und erfolgreich in Österreich mitgestalten. Seinen Partner Stefan Csejtei, der bei Colliers die Leitung des Asset Managements innehatte und darüberhinaus das Bewertungsund Beratungsteam verstärkt hatte, kennt er seit Jahren. Zuvor war Csejtei bei der Immofinanz AG im Asset Management sowie Leasing & Key Account Management Europe tätig und davor bei CBRE und der ÖBB Immobilienmanagement GmbH. Stefan Csejtei absolvierte das Studium der Rechtswissenschaften in Graz und Mailand, hält einen MBA in International Real Estate Management (Biberach, London und Zürich) und ist gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. „Ich bin froh, mit Stefan einen ausgewiesenen Experten im Immobilieninvestment sowie im Hotel- und Logistikmarkt mit an Bord zu haben“, so Goigitzer. „Das ist ein echter Mehrwert für unsere Kunden.“ n

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ImmoFokus | Herbst 2017

Illustration: © PlusONE – shutterstock.com

LUXURY LIVING

Wohlfühlen

für Fortgeschrittene

D a s M a g a z i n f ü r e x k l u s i v e s Wo h n e n

Haptisch und optisch ein Genuss – das „Presse“-Magazin zum Thema luxuriöses Wohnen und Leben.

Das neue Luxury Living erscheint am 7. Oktober 2017.

2016

CE AT MINOTTI.COM

Raum und Zeit sind der wahre Luxus

Immobilien.DiePresse.com

STILE

MÖBEL

DOMIZILE

Schwelgen in Opulenz, Leben im Purismus

Einrichten mit Neuheiten und Wiederentdeckungen Wieder

Wohnen in Beletage und Dachgeschoß

Herbst 2017 | ImmoFokus

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Vorschau Vorschau

Lesen Sie in der : e b a g s u A n e t s h c nä te d ist der bedeutends

he Han Text n nen &...Co. Die öffentlic ei t m m un ko m m er Hi Ko l. , ik te bl Ti ends und Innovatione Repu Tr , en gi te ra St . es nd markt sitzer des La ilien Immobilienbe Rampenlicht. - Immob im en eh st s … or kt Se des gesamten große Interview mit as D … it m h sc Ti m - Zu International: Baltiku

: xxx n i m r e t s g n u in e ter 2017 h in c W : s r in E rm te s g n u in Ersche

Coming soon …

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Media 216

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Medieneigentümer:GNKMediaHouseGmbH,4020Linz,Breitwiesergutstraße10,Tel.+43.1.8130346-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Patrick Baldia, DI Sandra Bauernfeind, Mag. Alexander Bosak, Alina Böhm, Dipl.-Kfm. Frank Brün, FRICS, Angelika Fleischl, Georg Flödl, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Dr. Andreas Köttl, Reinhard Krémer, DI Martin Löcker, Univ.-Prof. Gunther Maier, Dr. Eugen Otto, KR Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Johannes Wahlmüller, Mag. Harry Weber, Dr. Daniela Witt-Dörring, MRICS, Margit Zimmermann, MSc. Anzeigen: Ronald Goigitzer, Stephan Kaltenberger Photos: wenn nicht anders angegeben: GNK Media House/DI Katharina Schiffl, GNK Media House/ Michael Hetzmannseder Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

Georg Kodek / Wolf Plettenbacher / Anton Draskovits / Ralph Kolm Mehrkosten beim Bauvertrag 1. Auflage 272 Seiten ISBN: 9783707337570 Linde Verlag, 2017 58,00 Euro

Buchtipps

Der gesetzliche Werklohnergänzungsanspruch bei Leistungsabweichungen nach § 1168 ABGB bei Bauvorhaben

Mehrkosten beim Bauvertrag In den letzten Jahren sind Mehrkosten aufgrund von Leistungsabweichungen auf Baustellen keine Seltenheit mehr. Oft sind die Forderungen an den Auftraggeber auf rein bauwirtschaftlichen Hypothesen aufgebaut. Über die Gesetzeskonformität und Vertragsmäßigkeit informiert dieses Werk. U.a. werden folgenden Aspekte abgehandelt: • Der Anspruch für Mehrkosten aus der Bestimmung des § 1168 Abs 1 Satz 2 ABGB • Die Grenzen der Schätzung gem. § 273 ZPO • Voraussetzungen für eine gesetzeskonforme Mehrkostenforderung • Einzelstörungsnachweis vs. Globalbetrachtung von Mehrkosten • Die normgemäße Ermittlung von Mehrkosten mit Beispielen • Die Rechte und Pflichten von Konsulenten bei der Prüfung von Mehrkosten

Alles Wissenswerte für Juristen, Sachverständige und Bauunternehmen

Neue Wege der Kooperation

Baukonflikte verstehen und umgehen

Baurecht Claudia Vitek / Thomas Vitek 2. Auflage 214 Seiten ISBN: 978-3-214-17676-1 MANZ Verlag Wien | 2017 38,00 Euro

Albrecht Merkle 278 Seiten ISBN: 978-3-816-798-026 Fraunhofer IRB Verlag | 2017 69,00 Euro

Rund um die Errichtung eines Bauvorhabens gibt es viele rechtliche und technische Fragen, die es zu klären gibt. Mit Checklisten, Mustern, Beispielen, Praxishinweisen und Definitionen gibt der Ratgeber wichtige Hilfestellungen und Informationen zu folgenden Aspekten: • Grunderwerb – Bauplatz und Bebauung, Kaufvertrag, Grundbuch • Planung – Bau- und Architektenvertrag, Unternehmer, Haftung • Baubewilligung und Bau – Bauverfahren, Ausbaustufen, Leistung • Baumängel – Gebäudesicherung, Mängelbeschreibung • Rechtsbehelfe –Gewährleistung, Schadenersatz u.v.m.

: Barbara Schönig / Justin Kadi / Sebastian Schipper 356 Seiten ISBN: 978-3-837-637-298 Transcript Verlag 29,99 Euro

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Die Herausforderungen an alle Beteiligten des Planens und Bauens sind gegenwärtig so komplex wie nie. Das vermehrte Auftreten von Problemen und Konflikten ist die logische Folge. Abhilfe ist hier nur durch eine massiv verbesserte Zusammenarbeit aller Beteiligten in Sicht. Das vorliegende Buch richtet sich daher explizit an alle Protagonisten von Bauprojekten und vermittelt ein breites Verständnis über die innere Logik von Baukonflikten und wie diesen systemisch begegnet werden kann. Hierbei werden zum einen Möglichkeiten zur Reduktion des Konfliktpotenzials sowohl durch bessere Koordination und Kooperation als auch durch Komplexitätsreduktion erörtert. Zum anderen stellt das Buch konkrete Formen des proaktiven und konstruktiven Umgangs mit unvermeidbaren Konflikten vor und unterbreitet praktisch nachvollziehbare Denk-, Kommunikations- und Handlungsangebote für verschiedene Konfliktsituationen und -arten.

Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur

Wohnraum für alle?!

Seit Jahren steigen Mieten und Wohnungspreise – vor allem in wachsenden Städten und Regionen Deutschlands. Günstiger Wohnraum wird zunehmend knapp und gerade untere und mittlere Einkommensgruppen sind von hohen Wohnkosten belastet. Der Band bringt gestalterische, gesellschaftliche und politische Lösungsansätze in einen Dialog. Die Beiträge erkunden die Gründe für die Wiederkehr der Wohnungsfrage und stellen Strategien vor, mit denen bezahlbarer Wohnraum für alle geschaffen werden kann. Akteure aus Wissenschaft, Praxis, Politik und sozialen Bewegungen finden hier aktuelle Perspektiven auf ein drängendes urbanes Problem.

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Immobilie im Fokus

Aktiv in die Zukunft

Fotos: aktivhaus

Positive Bilanz. Mit seinem aktivhaus will einTeam rund um Klaus Fischer seit einem Jahr die Modulbauwelt revolutionieren. Immer im Fokus der Stuttgarter: die nachhaltige Immobilienwirtschaft und Wohngesundheit.

MODULE UND ELEMENTE KOMBINIEREN Ein aktivhaus-Modul besteht aus zwei bis drei Zimmern. Möchte man eine größere Wohn- oder Arbeitsfläche, so können mehrere Module und Elemente kombiniert werden.

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on Mehrgenerationenhäusern über Wohn- und Gewerbeimmobilien soll das aktivhaus in den nächsten Jahren vielfältig eingesetzt werden. Nun gibt es an Mehrgenerationenhäuser natürlich andere bauliche Ansprüche als an ein Bürogebäude. Klaus Fischer, der mit seinem Unternehmen fischer eigentlich in der Befestigungstechnik beheimatet ist, wollte ein Gebäude entwerfen, das in der Jahresbilanz nicht mehr Energie benötigt, als es selbst aus nachhaltigen Quellen erzeugt.

Um dieses Ziel zu erreichen, bedient sich der energieeffiziente, flexible Modulbau nachhaltiger Ressourcen wie zum Beispiel Holz. Auch an die Stromversorgung wurde gedacht: Am Dach befinden sich Anschlüsse für eine Photovoltaikanlage, die Heizung wird mit dem intelligenten Energiemanagementsystem alphaEOS gesteuert, eine Ladestation für Elektrofahrzeuge ist ebenfalls vorhanden. Dadurch kann jeder Nutzer sein aktivhaus individuell anpassen.Ein aktivhaus-Modul besteht aus zwei bis drei Zimmern. Möchte man eine größere Wohn- oder Arbeitsfläche, so können mehrere Module und Elemente kombiniert werden.

Zwar wird jedes Modul werkseitig komplett vorgefertigt geliefert, das Elektroauto und die Photovoltaikanlage muss der Käufer dann aber doch noch selbst beisteuern.

Ob das aktivhaus für einen selbst in Frage kommt, kann man aktuell in der Blauen Lagune in Wiener Neudorf herausfinden. Ab Auftragserteilung muss man ca. drei Monate warten, um dann in das Eigenheim einziehen zu können. Wenn das aktivhaus irgendwann nicht mehr den Bedürfnissen entspricht und wieder abgebaut werden muss, kann es vollständig recyclet oder einfach an einem anderen Ort neu positioniert werden. n

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Handschlagqualität.

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