ImmoFOKUS Herbst 2015

Herbst 2015

MR. VIERTEL ZWEI

Michael Griesmayr IMMOBILIEN Spielball der Politik SPECIAL: EXPO REAL Das Heft im Heft

Herbst 2015 | ImmoFokus

03

Wir sind in der besten Lage zu finden, was Sie suchen

www.wpb-makler.com T +43 1 377 155 - 0 office@wpb-makler.com

TOP VORSORGEWOHNUNGEN IM NIEDRIGENERGIESTANDARD MIT RUNDUM-SORGLOSPAKET!

WIR SUCHEN LIEGENSCHAFTEN IN WIEN. Infos zu unseren aktuellen Projekten: unter www.raab.at | 015448760-27

ImmoFokus goes digital Das Internet verändert die Welt und hat Auswirkungen auf alle Lebensbereiche. Ein Produkt, wie unser Immobilienmagazin, kann nicht ohne Internet sein – dies war allen Beteiligten seit dem Relaunch bewusst. Die Frage war nur: wie? Wir machten es uns nicht einfach. Wir trafen viele Menschen, wir lasen viel und spielten mit so mancher Idee – viele davon verwarfen wir, noch mehr waren einfach nicht gut genug. Und schließlich fanden wir die richtigen Partner und die perfekte Strategie.

Timeline ist das Schlagwort und dahinter steckt ein einfacher Gedanke: wir machen Internet im besten Sinne, wir erfinden nichts neu und bieten einen echten Mehrwert. Mit diesem innovativen Ansatz wollen wir dem User, wir sprechen ja jetzt nicht mehr vom Leser, eine Orientierung geben, was wichtig ist. Noch nicht klar, was wir machen? Folgendes Bild soll es verdeutlichen: Jemand geht wohlverdient für drei Wochen auf Urlaub.

Er wählt ein Boot weit weg und ist von allem abgeschnitten – die beste Voraussetzung für einen erholsamen Urlaub. Bei der Rückkehr springt er wieder ins Berufsleben und möchte wissen, was eigentlich los war. Und jetzt kommt die Timeline ins Spiel: ein Klick - und alle wichtigen News sind im Blick. Nach wenigen Minuten besteht ein Überblick und der nächste Urlaub kann schon geplant werden.

Internet in Reinkultur! Das Beste an der Timeline ist die Reduzierung auf wahre journalistische Tugenden, indem die ImmoRedaktion auswählt, verweist und einordnet.

Aber: wir schreiben keine Presseaussendung um, wir kopieren nicht einfach, da es im Internet sowieso jeder findet und entdeckt.

Wir verweisen auf die wahre Quelle und setzen dazu unsere Wertung hinzu. Ergänzt

wird dieser Fundus um die recherchierten Artikel des gedruckten Produkts, welches auch weiterhin mehr denn je Bestand haben wird. In Kombination bieten wir Wissen für Immobilien­profis.

Starke Partner. Dieses neuartige Produkt war nur möglich, indem sich die richtigen Partner gefunden haben: Immoversum, Herold und unser Verlagshaus. Aber auch in unserem Team hat Jasmin Gattringer Großartiges geleistet. An dieser Stelle ein großes Dankeschön an Karl-Heinz Schiestl und sein Team – wir freuen uns auf eine jahrelange Zusammenarbeit. Und jetzt liegt es an Ihnen, liebe Leser, das Produkt unter www.immofokus.at zu testen. Ich hoffe, unsere Begeisterung kann ihre Erwartungen erfüllen.

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael Neubauer Chefredakteur

Herbst 2015 | ImmoFokus

07

Inhalt 009 VOM HERAUSGEBER 002 EDITORIAL 012 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 023 DIE AKADEMISCHE SEITE 026 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 028 SENKRECHT 196 ZU TISCH MIT...

200 ÜBER DEN TELLERRAND 204 DER TOP DEAL 215 AUFSTEIGER/ABSTEIGER 218 IMMOBILIE IM FOKUS

Kommunen & Co. 032 KANT´N IS LEI OANS Kann Kärnten pleite gehen?

038 DAS LEBEN KEHRT ZURÜCK Problemzonen: Lärmemission

040 ENERGIEVERSORGUNG HAUSGEMACHT Dezentrale Energieversorgung

044 PAPIER ZU BETON Wie Gemeinden finanzieren

048 POLITIK & IMMOBILIEN Ein Widerspruch?

052 PUBLIC TRIFFT PRIVATE Eine Win-Win Situation

Positionen & Meinungen

Finance & Investment

070 RISIKOAVERS

174 WERTE BEWERTEN

Interview mit Stephan Hirsch

182

OHNE LOBBY Bundesimmobilientag

078 MR. VIERTEL ZWEI Interview mit Michael Griesmayr

088 FAMILIENBUSINESS Interview mit Philipp König

184 KURSTURBULENZEN Immoaktie

188

REAL CIRCLE

200 ZUKUNFTSUNFÄHIG

Im Brennpunkt: Burgenland

Kommentare

058 TOURISMUS

017 FLÖDL 020 KREMER 025 REITER 026 KAUFMANN 030 PISECKY 036 ULREICH 076 PRUNBAUER

Am Wasser – Ferienimmobilien

062 SHOPPINGCENTER-LAND Boom bei Wirtschaftsparks

064 IMMOBILIENSTANDORT Daheim im Burgenland

Interview mit Wolfgang Pekny

Immo-Service 026 GBB AWARDS 2015 206 IMMOBILIENFRÜHSTÜCK 208 RÜCKBLICK 216 IMMOBILIEN ERLESEN 217 VORSCHAU 217 IMPRESSUM

SPECIAL: EXPO REAL Das Heft im Heft

Real Expo 2015 100

140 WOHNEN Transaktionsrekord

STANDORT ÖSTERREICH Ecken und Kanten

144

106 RUNDRUF Was die Immo-Profis bewegt

150 ZINSHAUS Ungebrochenes Interesse

114 INVESTMENT ImmoAktien unter Druck

122 GENTRIFIZIERUNG Müssen die Alten weichen?

124 STADTENTWICKLUNG Wiens Top-Projekte

132

QUARTIER BELVEDERE CENTRAL Strauss& Partners größtes Projekt

134 RETAIL Standortoptimierung

138 FACHMÄRKTE 08 ImmoFokus | Herbst 2015

Investors Liebling

STUDENTISCHES WOHNEN Raus aus dem Nischenmarkt

156

HOTEL TOURISMUS Stabil bis leicht wachsend

164 LOGISTIK Wieder gefragt

Kommentare 096 ENGERT 121 EHLMAIER 145 LANDSCHREIBER 148 RIEDL 152 OTTO 160 SCHAFFER

Immostandort BURGENLAND

58

Coverstory Zu Tisch mit MARKUS NEURAUTER

196

MICHAEL GRIESMAYR MR.VIERTEL ZWEI

Real Cercle IMMOBILIEN & POLITIK

78

188

09

SCHNELL. AKTUELL. ÜBERALL VERFÜGBAR.

DIE NEUE DIMENSION DER IMMOBILIEN-INFORMATION.

Jetzt online unter: www.immofokus.at

in Kooperation mit

Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Soravia Group

Baubeginn rückt näher

Hudej Zinshäuser

Auf nach Graz n Hudej Zinshäuser verfolgt seine Strategie der österreichweiten lokalen Präsenz weiter und hat im Juni 2015 ein Büro in Graz eröffnet. Der Markt in Graz sei in absoluten Zahlen nicht mit Wien zu vergleichen, für Investoren dennoch relativ interessant, erklärt Roman Streicher, Leiter des Grazer Büros von Hudej Zinshäuser: „In Graz gibt es jährlich rund 50 ZinshausTransaktionen. Diese Anzahl entspricht in etwa dem Größenverhältnis zwischen Graz und Wien. Was die Renditen betrifft, so kann man in zentralen Lagen von Graz im Schnitt mit 3 bis 4 Prozent rechnen, außerhalb der Innenstadt mit 4 bis 6 Prozent.“ Zudem ist Graz eine Stadt mit großem Zukunftspotenzial: Die Bevölkerungsprognose sagt der steirischen Landeshauptstadt ein gleich starkes Wachstum voraus wie Wien – ein Plus von rund 10 Prozent in den nächsten 10 bis 15 Jahren.

Jubiläum

25 Jahre IG Immobilien n Die Bilanz von 25 Jahren nachhaltigem Investitions- und Renditedenken spricht für sich: Im Jubiläumsjahr 2015 betreut die IG Immobilien Gruppe 50 Objekte im In- und Ausland, 34 sind im Besitz des Unternehmens. Diese hochwertigen Eigenimmobilien in unterschiedlichen Assetklassen stellen die Basis für den Erfolg des Unternehmens dar. Neben Wohn- und Büroprojekten, innerstädtischen Einkaufszentren und attraktiven Geschäfts- und Gewerbeprojekten komplettieren seit 2013 auch Hotelobjekte das IG-Portfolio. Insgesamt sind das vermietbare Flächen im Ausmaß von 280.000

Quadratmeter (Eigenobjekte) und der Vermietungsgrad der In- und Auslandsobjekte liegt bei 94,69 Prozent. Die Gesamt-Rendite aller Objekte lag 2014 mit 5,6 Prozent deutlich über der österreichischen Benchmark (5,3 Prozent)*. „Jedes einzelne der letzten 25 Jahre war enorm wichtig für unser Unternehmen. Wenn wir heute zurückblicken, dann wird die Strategie, die wir verfolgt haben und weiterhin verfolgen, sichtbar: Wir setzen auf Qualität, Stabilität und das Schaffen von nachhaltigen Werten“, so Hermann Klein und Karin Assem-Honsik, Geschäftsführer von IG Immobilien.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Der neuer BUWOG-Vorstand Herwig Teufelsdorfer ist für die Bewirtschaftung des gesamten Immobilienbestands der BUWOG in Deutschland und Österreich verantwortlich.

Bert Altrock verstärkt das Team von Hudej Zinshäuser und wird künftig institutionelle sowie private Anleger beraten. Der gebürtige Deutsche verfügt über langjährige Branchenerfahrung.

Ursula Menne hat die Bereichsleitung des Immobilienmanagements für Österreich in der BUWOG Group übernommen.

Menne folgt in dieser Funktion Herwig Teufelsdorfer nach.

News Ticker Spatenstich 1: ARE realisiert in der Schwaigergasse ein Mietwohnungsprojekt mit 36 Wohnungen. Spatenstich 2: Raiffeisen evolution errichtet in einer Seitengasse der Alser Straße ein Wohnprojekt mit 45 freifinanzierten Eigentumseinheiten Spatenstich 3: Breiteneder Immobilien hat mit dem Bau von 25 Eigentumswohnungen in der Erdbergstraße in Wien 3 begonnen.

12

ImmoFokus | Herbst 2015

Foto: BUWOG, Hudej, IG Immobilien

n Mit der abgeschlossenen Flächenwidmung rückt der Baubeginn für die Projekte „Triiiple“ und „Danube Flats“, geplant auf dem Gelände des ehemaligen Zollamts und am Standort des ehemaligen Cineplexx gleich neben der Wiener Reichsbrücke, in greifbare Nähe. Eingebettet in die bestehende Stadtlandschaft schaffen die vier städtischen Wohntürme mit Höhen von 100 bis 157 Metern Platz für rund 1.350 neue Wohnungen. „Wir freuen uns sehr über diesen wichtigen Meilenstein, der es uns ermöglicht, den nächsten Schritt in Richtung Baubewilligung zu gehen. Wir gehen davon aus, bei beiden Projekten noch 2016 mit dem Bau beginnen zu können“, so die Soravia Group.

Kurz & Bündig > Makler makler@fokus-media.at

SIVBEG feiert Jubiläum

150 Liegenschaften verkauft n Seit ihrer Gründung im Oktober 2005 hat die SIVBEG in ganz Österreich als auch im Ausland Liegenschaften für das Bundesministerium für Landesverteidigung und Sport verkauft. „In diesen zehn Jahren haben wir 150 Kaufverträge um insgesamt 312,3 Millionen Euro erfolgreich abgewickelt“, sagt Stephan Weninger, Geschäftsführer der SIVBEG. „Jede Liegenschaft stellt für uns eine neue, spannende Herausforderung dar und kann mit keinem anderen Verkauf verglichen werden“, erklärt Weninger. So befinden sich von der Kaserne über Übungsplätze bis hin zur Seilbahn oder Bunker verschiedenste Spezialliegenschaften im Verkaufsportfolio der SIVBEG. Neben der Größe der Liegenschaften stellen vor allem die fehlende zivile Widmung, mögliche Kontaminationen und der Denkmalschutz die größten Herausforderungen in der Aufbereitung der militärischen Immobilien dar. Auch andere Bundesgesellschaften sowie Ministerien greifen auf die Expertise der SIVBEG zu.

Insbesondere für das BMEIA (Bundesministerium für Europa, Integration und Äußeres) verkauft die SIVBEG interessante Auslandsliegenschaften. So wurde 2012 das ehemalige Generalkonsulat an der Copacabana in Rio de Janeiro erfolgreich verwertet. Derzeit werden Liegenschaften in Madrid und Brüssel zum Verkauf angeboten. Weitere 38 Liegenschaften soll die SIVBEG in den kommenden Jahren noch verwerten. Demnächst werden unter anderem die Hiller Kaserne in Linz Ebelsberg, eine Teilfläche der Schwarzenberg Kaserne in Wals und die Kirchner Kaserne in Graz zum Verkauf ausgeschrieben. Jüngster Erfolg der SIVBEG war der Verkauf einer rund 4,1 Hektar große Teilfläche der General-Körner-Kaserne in Wien Penzing um 30,3 Millionen Euro an einen oberösterreichischen Immobilienentwickler. Jetzt soll ein Wohnprojekt mit geförderten und freifinanzierten Wohnungen entstehen.

BECKHOFF

Daten & Fakten: Verwertungsauftrag

188 Liegenschaften

Liegenschaften verkauft

150 Liegenschaften

Gesamterlös bisher

312,3 Mio. Euro

Fläche

12,4 Mio. m² - eine Fläche so groß wie 1.737 Fußballfelder

Kleinste Liegenschaft

74 m² (Materiallager Stegenwald)

Größte Liegenschaft

3,7 Mio. m² (Truppenübungsplatz Lavantegg)

Höchstgelegene Liegenschaft

1.830 m (Alpines Übungsgelände Oberfeld/ Dachstein)

Niedrigster Erlös

500 Euro

Höchster Erlös

30,3 Mio. Euro

Herbst 2015 | ImmoFokus

13

Kurz & Bündig > Retail retail@fokus-media.at

Besucherfrequenz

Mehr Fläche - mehr Frequenz?

Sonnige Aussichten n Centres Portugal, globales ShoppingCenter-Unternehmen der IKEA Gruppe, unterzeichnete einen Vorvermietungsauftrag und Center Management Vertrag mit ROS Retail Outlet Shopping, dem österreichischen Betreiber von Designer Outlets, für das Designer Outlet Algarve. Das Designer Outlet Algarve in Loulé ist Teil des Algarve Shopping Commercial Complex, dem zweiten Standort von IKEA Centres in Portugal. Das Center bietet auf mehr als 85.000 Quadratmetern einen IKEA Store, ein zweigeschoßiges Shopping Center, eine große Freizeit Area sowie ein Outlet Village, das Designer Outlet Algarve. In Summe sollen 110 Shops auf 17.000 Quadratmetern in zwei Bauphasen entstehen. „Wir sind wirklich stolz, Partner von IKEA Centres bei diesem einzigartigen Projekt zu sein. Das Einzugsgebiet und das Tourismuspotenzial der Algarve bieten ideale Rahmenbedingungen für ein erfolgreiches Outlet Center“, sagt Thomas Reichenauer, Managing Director, ROS Retail Outlet Shopping.

Erreichen Shopping-Center nicht die gewünschte Performance, so sehen viele Betreiber die Vergrößerung der Verkaufsfläche als beste und oft einzige Lösung, um die Frequenzzahlen zu erhöhen. Laut Daten von

RegioPlan Consulting ist diese Strategie nur eingeschränkt gerechtfertigt. Zwischen einer Verkaufsflächengröße von 10.000 Quadratmetern bis 40.000 Quadratmetern lässt sich eine klare und lineare Korrelation zwischen der Größe der Verkaufsfläche und der Frequenz feststellen; statistische Ausreißer nach oben sind lediglich die Standorte an Bahnhöfen. Jede Vergrößerung würde also – zumindest im Durchschnitt – aliquot mehr Besucher bringen. Anders sieht die Situation bei Centergrößen ab 40.000 Quadratmetern aus; in diesem Fall würde sich eine Vergrößerung bis auf etwa 80.000 Quadratmeter auf die Frequenzen kaum auswirken, denn bei den untersuchten Shopping-Centern von einer Größe von 40.000 Quadratmetern bis 80.000 Quadratmetern ist keine klare Korrelation zwischen der Größe des Centers und der Frequenz zu erkennen. Erst ab etwa 80.000 Quadratmetern ist wieder, und sogar ein sehr kräftiger Anstieg, der Besucherfrequenzen zu erwarten.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Nicolas Fernandez de Retana hat in der IMMOFINANZ Group die Funktion als Director für das Asset Management des europäischen Retail-Portfolios (Verkehrswert rund 1,1 Milliarden Euro) übernommen.

Karsten Burbach zeichnet ab sofort als neuer Geschäftsführer der CORPUS SIREO Asset Management Retail für die Bereiche Akquisition, Investment-, Asset- und Portfoliomanagement verantwortlich.

Gabriele Marth verstärkt seit Kurzem als Senior Lawyer die Rechtsabteilung der S IMMO AG. Die gebürtige Salzburgerin war zuletzt Anwältin mit Schwerpunkt Immobilientransaktionen in einer Wiener Anwaltssozietät.

News Ticker Innenstadt-Handel: SES Spar European Shopping Centers eröffnet in der WEBERZEILE in Ried im Innkreis ein modernes Shopping-Quartier mit 22.000 Quadratmetern verpachtbarer Fläche. Stagnation: Laut Standort + Markt haben die Umsätze der österreichischen Einkaufs- und Fachmarktzentren im Vorjahr auf dem Niveau von knapp 12 Milliarden Euro stagniert.

14

ImmoFokus | Herbst 2015

Foto: Immofinanz Group, Häusler

Vom Burgenland an die Algarve

n Die Besucherfrequenz in Shopping-Malls hängt von vielen Faktoren ab. Meistens steht die Frequenz in direktem Zusammenhang mit der Verkaufsfläche: je größer das Shopping-Center, desto höher die Besucherfrequenz. Der Standort und die Qualität des Shopping-Center-Angebots spielen natürlich ebenfalls eine große Rolle. Befinden sich in einem Shopping-Center gute Ankermieter und große Marken, so ist die Besucherzahl dementsprechend höher; aber auch die Lage, etwa an einem Bahnhof, trägt maßgeblich zur Frequenz eines Shopping-Centers bei. RegioPlan Consulting legt dazu eine aktuelle Analyse der Besucherfrequenzen von 253 ausgewählten Shopping-Malls in vier Ländern (AT, PL, DE, FR) vor.

Kurz & Bündig > Office office@fokus-media.at

Herztraum sucht Übergangswohnungen

immo-humana

Hilfe für Flüchtlinge

Benefizkonzert

n Herztraum Immobilien möchte in der aktuellen Flüchtlingsthematik schnell und unbürokratisch helfen: Gesucht werden leer­ stehende Wohnungen, die in den Wintermonaten Flüchtlingsfamilien ein warmes Zuhause geben. Das Konzept dahinter bietet dabei Sicherheit für die Wohnung- und Hauseigentümer.

n Auf Initiative von EP Media und EHL findet am 18. Oktober 2015, 11:00 Uhr im Goldenen Saal, Musikverein Wien ein Charity Konzert zu Gunsten von immo-humana – Verein für Mütter in Wohnungsnot statt. Auf dem Programm stehen Werke von Francis Poulenc: Konzert für Orgel, Streicher und Pauke, g-moll, Franz Waxman: „Carmen Fantasie“ für Violine und Orchester und Antonin Dvorak: Sinfonie Nr. 9 „Aus der neuen Welt“, e-moll, op.95. Es spielt camerata ars vivendi - Dirigent: Georg Mark.

Die Einräumung der Nutzungsrechte für Herztraum Immobilien erfolgt im Rahmen einer unentgeltlichen Leihe mit einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten. Auf dieser Grundlage kann dann Herztraum Immobilien kraft Vereinbarung im Leihvertrag bedürftigen Asylwerbern dringend benötigten Wohnraum zur Verfügung stellen. Dabei spricht Herztraum Immobilien für allfällige Beeinträchtigungen, die die Eigentümer aus dem eingeräumten Nutzungsrecht erleiden könnten (insbesondere Schäden) eine Haftungserklärung aus. Laut Christoph Kothbauer, der Herztraum Immobilien juristisch berät, ist durch die unentgeltliche Zurverfügungstellung sichergestellt, dass kein mietrechtlicher Kündigungsschutz zum Tragen kommt und die Objekte daher nach Ablauf der sechsmonatigen Mindestzeit von den Eigentümern mit sofortiger Wirkung zurückgerufen werden können.

Weitere Infos: www.herztraum.at

camerata ars vivendi wurde von Brigitte Gassler-Nägele und Dr. Peter Gassler gegründet, um gemeinsam mit befreundeten Musikern Benefizkonzerte zu veranstalten. Neben dem 19-jährigen Ausnahmegeiger Emmanuel Tjeknavorian (Preisträger mehrerer internationaler Violinwettbewerbe) können Sie übrigens auch Persönlichkeiten aus der Immobilienbranche wie Anton Holzapfel, Sandra Bauernfeind oder Michael Ehlmaier auf der Bühne sehen.

Informationen zu Spendenmöglichkeiten bzw. Kartenbestellungen http://charity.epmedia.at/ Nähere Informationen zum Verein immo-humana: www.immo-humana.at

GEGENDARSTELLUNG Herr Dr. Patrick Schenner und Immobilien Scout Österreich GmbH begehren die Veröffentlichung folgender

HAUSVERWALTUNG BONTUS HEISST...

GEGENDARSTELLUNG: In der Ausgabe „Sommer 2015“ des Magazins „ImmoFokus“ wird Herr Dr. Patrick Schenner als Geschäftsführer von ImmobilienScout24 auf Seite 51 mit dem Satz „Wir sind mit rund 80 Prozent Marktabdeckung absoluter Marktführer.“ zitiert.

Dieses Zitat gibt die diesbezügliche Aussage von Herrn Dr. Patrick Schenner über ImmobilienScout24 unrichtig wieder. Tatsächlich hat Herr Dr. Patrick Schenner zugunsten ImmobilienScout24 nicht eine generelle, gegenüber allen Mitbewerbern bestehende Marktführerschaft im Hinblick auf die Marklabdeckung behauptet, sondern lediglich eine Marktführerschaft hinsichtlich der Marktabdeckung gegenüber zwei konkreten Mitbewerbern (Wohnnet und Immodirekt).“

…UMFASSENDE BERATUNG …PERSÖNLICHE BETREUUNG …WERT- UND ERTRAGSSTEIGERUNG DES GRUNDBESITZES ...IHRE LIEGENSCHAFT IN BESTEN HÄNDEN

Franz Josefs Kai 65 1010 Wien, Österreich

Tel: +43 (0) 1 535 36 19-0

www.bontus.at

Herbst 2015 | ImmoFokus eMail: office@bontus.at

15

Kurz & Bündig > Office office@fokus-media.at

Büro-Spitzenmieten

Core-Büroimmobilienfonds

n Die internationalen Büro-Spitzenmieten steigen weiter. Der weltweite Office Index von JLL mit 95 analysierten Märkten legte im Verlauf der letzten 12 Monate um 2,3 Prozent zu. Im Vergleich zum ersten Quartal legte der Index in den Monaten April bis Ende Juni um 0,9 Prozent zu. In Europa zeigt der Index trotz Rückgängen in den flächenmäßig größten Märkten Paris und Moskau zwischen erstem und zweitem Quartal einen leichten Zuwachs von 0,5 Prozent. Unter den deutschen Standorten liegt Berlin mit +4,5 Prozent deutlich an der Spitze und kommt damit in die Nähe des europäischen Spitzenreiters Barcelona (+5,6 Prozent). Am deutlichsten haben im zweiten Quartal die Büromieten in Amerika zugelegt. Dort lag das Plus in den vergangenen drei Monaten bei 1,4 Prozent (Q1 2015: 1,1 Prozent). Der Anstieg geht vor allem auf US-amerikanische Städte zurück.

n Mit der denkmalgeschützten Immobilie Nordbahnstraße 50 in Wien hat Corpus Sireo das zwölfte Objekt für den Core-Büroimmobilienfonds „Dereif Sicav-Fis“ erworben. Verkäufer ist die Bank Austria Real Invest. Langfristiger Mieter des 15.750 Qzadratmeter großen Bürohauses sind die ÖBB. Der Fonds hat nun ein Volumen von rd. 475 Millionen Euro. Er soll noch auf 800 Millionen Euro anwachsen. Aktuell sind Ankäufe auf dem iberischen Immobilienmarkt in Planung. Dort sind Investments in Einzelimmobilien im Wert von 20 bis 60 Millionen Euro vorgesehen. CORPUS SIREO ist Marktanalysen zufolge der größte unabhängige Real Estate Asset Management Dienstleister in Deutschland.

Teures Barcelona

Corpus Sireo kauft ein

Universität für Bodenkultur Tulln

Neue Labor- und Bürogebäude n Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) errichtet für die Universität für Bodenkultur (BOKU) ein neues Labor- und Bürogebäude in Tulln. Der geladene Architekturwettbewerb zur Planersuche wurde vor Kurzem zugunsten der Arbeitsgemeinschaft DELTA und SWAP Architekten entschieden. In ungefähr einem Jahr Bauzeit wird ein zweigeschoßiger Bau in Holzbauweise mit rund 1.200 Quadratmetern Fläche entstehen. Forschen und arbeiten werden im Neubau künftig das Analytikzentrum und ein Institut des interuniversitären Departments für Agrarbiotechnologie (IFA). Dank der Gebäudehülle in Holzbauweise aus Fichtenholz erreicht der Unineubau Niedrigenergiehausstandard. Sowohl zur Heizung als auch zur Kühlung des Gebäudes ist eine Wärmepumpenanlage in Verbindung mit Erdsonden geplant. Eine mechanische Be- und Entlüftung sorgt für durchwegs gute Luft in den Räumen. Darüber hinaus kommen eine Nachtkühlung und ein außenliegender Sonnenschutz zum Einsatz. Mit dem Bau soll Ende 2015 begonnen werden. Die geplanten Investitionen belaufen sich auf rund 2,5 Millionen Euro.

Oliver Hilpert ist seit 1. Juli 2015 neuer Direktor des Bereichs Neuanlagen der Schindler Aufzüge und Fahrtreppen GmbH und Mitglied der Geschäftsführung. Hilpert war bereits von 1999 bis 2010 für Schindler tätig.

Julian Schramek ist neuer Leiter des Geschäftsbereiches Building Consultancy bei CBRE in Wien. Schramek war unter anderem als Teilprojektleiter Architektur am Neubau des Hauptbahnhofes Wien beteiligt..

Alexander Bosak (Bosak Real Estate Consulting) wurde bei der Generalversammlung des „Vereins zur Förderung der Qualität in der Immobilienbranche“ zum neuen Vorsitzenden des Vorstandes gewählt..

News Ticker Wiener Netze: : Dachgleiche beim Smart Campus. Vemietung: CA Immo hat für das Kontorhaus im Münchner Arnulfpark zwei weitere Mietverträge über insgesamt rund 2.300 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen. Mieter sind die Unternehmen acentrix GmbH (ca. 1.000 Quadratmeter) und Egencia GmbH (ca. 1.300 Quadratmeter).

16

ImmoFokus | Herbst 2015

Foto: Fotolia, Schindler, CBRE

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Massive Belastungen für Vermieter Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n In der aktuellen politischen Situation ist offensichtlich wenig Platz für eine tiefergreifende Diskussion einzelner Fachthemen. Gerade aber im Hinblick auf die Herausforderungen, die auf die Immobilienwirtschaft in Österreich aufgrund des großen Zuzugs in den Ballungszentren zukommen, ist es an der Zeit, klare Worte zu finden. In den vergangenen Wochen und Monaten wurden nämlich in vielerlei Bereichen die Rahmenbedingungen für Immobilieneigentümer geändert, die in Summe zu massiven Veränderungen für die Immobilienwirtschaft führen.

Beginnen wir bei der Erhaltungspflicht für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte, die durch die Wohnrechtsnovelle 2015 definitiv der Sphäre des Vermieters zugeordnet werden. Einmal mehr erfolgte eine Ausweitung der Erhaltungspflicht ohne eine finanzielle Abgeltung auf Seiten des Vermieters. Auch demokratiepolitisch ist es wohl bedenklich, wenn zwei Agenden, die miteinander nichts zu tun haben, voneinander abhängig gemacht werden und ein politischer Kuhhandel nach dem Motto „Tausche Rechtssicherheit im Wohnungseigentumszubehör gegen Klarstellung der Erhaltungspflichten“ erfolgt. Die finanziellen Auswirkungen werden nun aber durch das Inkrafttreten einer EU-RL zu den sogenannten Brennwertthermen massiv verstärkt. Ab 26.9.2015 ist das Inverkehrbringen der bisher üblichen Heizthermen nicht mehr zulässig. In Zukunft sollen (mit gewissen Ausnahmen) nur noch sogenannte Brennwertthermen von der Industrie angeboten und von den Installateuren eingebaut werden dürfen. Aufgrund anderer technischer Erfordernisse ist aber meistens die Nachrüstung des betreffenden Kamins notwendig, wodurch in Summe die Investition wohl meist doppelt so teuer sein wird wie bisher. Ungeklärt sind in diesem Zusammenhang noch wohnungseigentumsrechtliche Fragen: Zahlt jeder Wohnungseigentümer die gesamte Maßnahme selbst oder ist das eine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Antwort wird wohl erst in einigen Jahren der OGH dazu geben.

Ein weiterer Aspekt kommt auf die Immobilieneigentümer ab 2016 zu: Das Ende der Übergangsfrist des Bundesbehindertengleichstellungsgesetzes wird verstärkten Druck auf Vermieter ausüben, barrierefreie Zugänge vor allem zu Geschäftslokalen zu erstellen. Es gibt zwar kein unmittelbares Recht aus einem schon bestehenden Geschäftsraum-

mietvertrag gegenüber dem Vermieter. Bedenkt man die volatile Marktsituation in diesem Bereich, kann aber schon die Macht des Faktischen anderes bewirken.

Massive Belastungen haben vor allem aber die Änderungen im Immobilien-Steuerrecht ergeben: Mit der Steuerreform 2016 wird zum einen die erst 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer um ein Fünftel erhöht, zum anderen werden die bislang vorgesehenen Ausnahmen (Berücksichtigung der Wertsteigerung und Inflation) abgeschafft, bevor sie überhaupt greifen konnten.

Rückwirkend eingegriffen wird auch in die ESt-rechtlichen Bereiche der AfA von vermieteten Immobilien: Anders als bisher soll im Regelfall das Verhältnis Boden/Gebäude anstelle von 20/80 nun 40/60 betragen. Der für die Berechnung der AfA auszuscheidende Grundanteil wird also massiv erhöht. Gleichzeitig können Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr auf 10, sondern nur auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Auch bereits für bestehende vermietete Immobilien ist ab 1.1.2016 diese Neuregelung anzuwenden.

Dies alles unter dem Blickwinkel Gegenfinanzierung einer vollmundig propagierten Steuerreform … Es verwundert nicht, dass sich die Immobilienwirtschaft in Summe massiven Belastungen ausgesetzt fühlt.

Wirtschaft und Finanz bräuchten eigentlich etwas anderes: eine Erhöhung der Investitionen, Stärkung der Bauwirtschaft und Belebung der Konjunktur. Wenn man nun hört, dass neuerlich ein MILG (Mietrechtliches InflationslinderungsG) überlegt wird, wonach der Vermieter die Wertsicherung im Richtwert 2016 nicht geltend machen kann, bezweifelt man stark, ob den politischen Vertretern die Auswirkungen ihrer Handlungen wirklich bewusst sind. Der Immobilien- und Wirtschaftsstandort Österreich wird hier nachhaltig geschädigt! Mit all diesen Belastungen wird das Interesse, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen, nicht gefördert, im Gegenteil.

Die Forderung des ÖVI kann daher nur sein: Um nachhaltig die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft zu meistern, ist die Schaffung von positiven Investitionsanreizen unerlässlich. Ein modernes Mietrecht und ein faires Steuerrecht, Regelungen, die nicht hemmend wirken, sind unerlässlich!

Herbst 2015 | ImmoFokus

17

Kurz & Bündig > Office office@fokus-media.at

Office-Leerstandsrate geht zurück

Mieten werden steigen

Büro & Lager

TOP-Firmenstandort n Der WALTER BUSINESS-PARK in Wiener Neudorf liegt ideal im größten Wirtschaftsraum Österreichs. Für die hier angesiedelten Unternehmen ist der Standort ein besonders fruchtbarer Boden für stetiges Wachstum. Allein in den letzten 5 Jahren haben 19 der 60 hier einquartierten Firmen die Möglichkeit genutzt, ihren Firmensitz im Walter Business-Park zu erweitern.

Seit 25 Jahren entwickelt und vermietet der Walter Business-Park an diesem attraktiven Standort Büro- & Lagerflächen. Er bietet damit Handels- und Vertriebsunternehmen verschiedenster Branchen das ideale Umfeld zur effizienten Abwicklung ihrer Geschäfte. Das innovative Konzept ermöglicht vielfältige Größen und Kombinationsmöglichkeiten von Büro- und Lagerflächen ab 130 Quadratmeter Büro und 280 Quadratmeter Lager aufwärts. Seit 1989 wurden 7 Baustufen mit einer Gesamtmietfläche von 71.000 Quadratmeter errichtet.

Dank direktem Autobahnanschluss verfügt der Business-Park über eine exzellente Anbindung an die Autobahn A2 und an das Zentrum Wiens. Der Flughafen Wien-Schwechat ist über die S1 Schnellstraße kreuzungsfrei in nur 20 Minuten erreichbar. Der Standort

18

ImmoFokus | Herbst 2015

Büro & Lager im Süden Wiens

ist ebenso mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen.

Großzügige Verkehrswege und Freiflächen ermöglichen Überland-LKWs die direkte Zufahrt zu allen Gebäuden. Mietern und Besuchern stehen mehr als 1.500 Gratis-Parkplätze – direkt vor ihren Mieteinheiten – zur Verfügung.

Foto: Fotolia

n Die Leerstandsrate in den europäischen Top-Standorten für Büroimmobilien wird bis Ende 2016 voraussichtlich auf den Stand von 2009 fallen und anschließend weiter zurückgehen. Dies ist ein Ergebnis des „Prime Office Investment Performance Outlook Q2 2015“ von CBRE. Innerhalb der nächsten fünf Jahre werden nahezu alle Kernmärkte Europas eine rückläufige Leerstandsrate und ein beschleunigtes Wachstum der Mieten aufweisen. In Amsterdam, Budapest, Dublin, Madrid, Prag und Warschau wird die Leerstandsrate jedoch auf einem hohen Niveau bleiben, wenngleich auch dort die Mieten für gute Büros zukünftig anziehen werden, weil einige Flächen nicht mehr den aktuellen Ansprüchen gerecht werden. In London wird die Leerstandsrate dagegen in fünf Jahren über dem aktuellen Wert liegen, da sich sehr viele Entwicklungen derzeit in der Pipeline befinden.

Herbst 2015 | ImmoFokus

19

Am Bau wird´s jetzt noch grüner Kommentar: Reinhard Krémer

n Wer jemals die Gelegenheit hatte, die Bauqualität in den Vereinigten Staaten von Amerika mit den alles andere als wärmeisolierenden Fenstern zu begutachten, kann sich als g´standener Österreicher und Mitglied einer Nation, wo der Energiespargedanke quasi schon mit der Muttermilch übertragen wird, nur wundern – und achselzuckend zur Kenntnis nehmen, dass im Land des vermeintlichen Technologieführers Unmengen von Strom einfach sinnlos für Heizen und Kühlen vergeudet werden.

Nicht viel anders ist es in Japan mit seinen reispapierdünnen Wänden.

Isolieren ist hier so gut wie nicht bekannt. In beiden Ländern gibt es durchaus Ansätze, mit Ressourcen sinnvoll umzugehen, doch ist die Energielobby dabei der größte Hemmschuh. Immerhin hat sie es schon in den Fünfzigerjahren des vorigen Jahrhunderts geschafft, das einst erstklassige Bahnsystem der USA komplett auszudünnen, um stattdessen spritfressenden Barocklimousinen freie Bahn zu verschaffen. Sie hat das Land fest im Griff. Mit deutlich gefallenen Ölpreisen fehlt nun auch der Anreiz, Energie zu sparen und „Alternative“ zu forcieren.

Konträr ist die Situation auf dem „alten Kontinent“: Hier vergeht fast kein Monat, in dem man nicht neue Erfolge bei der Nutzung erneuerbarer Energien vermeldet. Wind- und Solarenergie werden in 15 Jahren ein Drittel des Strombedarfs in Europa decken, alle erneuerbaren Energien zusammen sogar die Hälfte, meinen zum Beispiel die Experten des deutschen Thinktanks Agora. Der Siegeszug der „Erneuerbaren“ sei nicht aufzuhalten und es werde die Schere etwa durch ein Steigen der CO2-Preise aufgehen - und auch weil die Gas- und Kohletechnolo-

20

ImmoFokus | Herbst 2015

gien nicht mehr weiter verbessert werden könnten, sondern schon am oberen Limit seien, ist man bei Agora überzeugt.

Immerhin: Die Alpenrepublik, ein Zwerg im internationalen Konzert, ist hier bereits jetzt dicht an diesem Wert und spielt ganz vorne mit: Österreich errang schon 2013 beim Anteil erneuerbarer Energie mit 32,6 Prozent Platz vier im Ranking aller EU-Staaten.

Die „grüne Welle“ hat längst auch die Bauindustrie erfasst: Hier setzt man auch bei größeren Projekten wie dem Wohnbau auf die „Alternativen“. In Wien wird gleich ein ganzes Stadtviertel mit umweltfreundlichem High-Tech-Einsatz hochgezogen. Im Vordergrund steht dabei die größtmögliche CO2 Einsparung – und wenn dabei die Brieftasche geschont wird, macht´s auch nix. Die EU fördert diesen Trend; Zertifizierungen, wie UBM-Boss Karl Bier erklärt, werden immer wichtiger.

Weil es am Bau generell in allen Bereichen grüner wird, hat heuer die Gesellschaft für Ökologie und Abfallwirtschaft, die auch Schutz­ verband gegen Umweltkriminalität ist, einen spektakulären Vergleich gegen den deutschen Bauriesen Hochtief erzielt. Dort meinte man, mineralische Abfälle vom Ausbau der Ostautobahn zwischen Flughafen und Fischamend ungesichert zwischen B9 und Flughafen ablagern zu können. Eigentlich wäre dafür aber zumindest eine dichte Fläche samt Sickerwassererfassung sowie eine entsprechende behördliche Bewilligung notwendig gewesen; beides fehlte. Der Verband ging vor Gericht, wo sich die Parteien verglichen. Im Wiederholungsfall droht dem deutschen Bauunternehmen nun eine empfindliche Beugestrafe.

Recht muss auch in einem kleinen Land Recht bleiben.

Kurz & Bündig > Hotellerie hotellerie@fokus-media.at

Erfolgreicher Deal

UBM in Verkaufslaune n Nach dem Hotel andel‘s Berlin, dem Radisson Blu Hotel Breslau sowie den Büroimmobilien Arena Boulevard in Berlin und Trikot-Office in München kann UBM einen weiteren Verwertungserfolg melden: Die Immo Kapitalanlage AG hat das Innsbrucker Hotel Ramada Tivoli für ihren offenen Immobilienpublikumsfonds immofonds 1 erworben. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. UBM hat das Hotel in den Jahren 2010 bis 2011 errichtet und zu einem der führenden Häuser im mittleren Marktsegment in Innsbruck entwickelt.

Das 159 Zimmer, mit einer Größe zwischen 20 und 43 m2, umfassende 12-geschoßige Drei-Sterne-Hotel zeichnet sich durch eine unverwechselbare Architektur aus. Sie stilisiert ein gewaltiges Schiff, auf dessen Oberdeck sich ein geräumiges Restaurant mit schöner Aussichtsterrasse inklusive Bergpanorama befindet. Besonderes Asset ist die verkehrsgünstige Lage. Flughafen, Bahnhof und Stadtzentrum sind wenige Minuten entfernt. „Wir freuen uns, mit dem Ramada Innsbruck Tivoli ein von einer etablierten internationalen Hotelmarke geführtes Haus für den immofonds 1 erworben zu haben“, sagt Lars Fuhrmann, Vorstand der Immo Kapitalanlage AG. Der Kauf ist Teil der Fondsstrategie, in interessante Gewerbeobjekte wie Büros, Hotels, Fachmarktzentren oder Ärztezentren in Österreich und Deutschland zu investieren.

Internationale Investoren entdecken die Obersteiermark

Gut Ding braucht Weile

Foto: UBM

n Seit zwei Jahren verhandelt das Grazer Investmentunternehmen SIRIUS International AG mit Investoren über den Einstieg bei Tourismusprojekten im obersteirischen St. Lambrecht. Jetzt gibt es die ersten Pläne. Rund 35 Millionen Euro werden den Ort St. Lambrecht im Bezirk Murau touristisch neu beleben Über fünf Millionen Euro wurden bereits in die Realisierung eines Gästedorfes mit 22 Chalets am Fuße des Skigebietes Grebenzen investiert. Für eine ganzheitliche Entwicklung hat sich die SIRIUS International AG die Erfahrung des bekannten Managers Bertram Mayer gesichert. Der gebürtige Obersteirer war bereits in mehreren Tourismusregionen tätig. Projekte wie die „Frutura Gemüsewelt“ (Glashäuser in Blumau) sowie Projekte in Aussee und im Ausland hat Mayer in den vergangenen Jahren erfolgreich umgesetzt. In einem ersten Schritt wurde nach langen Verhandlungen das insolvente 220 Betten Vier-Sterne-Hotel „Lambrechterhof“ neu übernommen. „Wir haben den Lambrechterhof nicht nur gekauft, sondern unsere Investoren ermöglichen es auch, dass wir in das Hotel investieren können. Die Umbauarbeiten werden voraussichtlich noch im Herbst beginnen. Derzeit stehen wir in Endverhandlungen mit einem internationalen Betreiber, der in unserem Auftrag das Haus führen soll. Bereits Mitte Dezember könnte das Hotel vor der Wintersaison rechtzeitig wiedereröffnet werden“, so Mayer. Große Hoffnung setzen die Investoren auch auf den bereits erfolgten Einstieg von Karl Schmidhofer in die Grebenzen-Skilifte und den Kauf des Skigebietes.

Die GeMeinschaftsMarke ” aLU-fenster ist top iM objekt- UnD WohnbaU.” Gerda Maria Gerner gerner°gerner plus architektur

AFI

|

|

sic her heit Die neue Bauherrensicherheit . alufenster.at

ALUFENSTER_kampagne15_IMMOfokus_gerner_93x118_ssp_ECIv2_RZ.indd 1

8/12/15 1:15 PM

Herbst 2015 | ImmoFokus

21

Kurz & Bündig > Hotellerie hotellerie@fokus-media.at

Erfolgreiches Refurbishment

Mercure Amsterdam n Im Amsterdamer Stadtteil Sloterdijk, nahe dem Zentralbahnhof, eröffnete im Juli 2015 das modernste Mercure Hotel Amsterdams. Nach der Umwidmung von rund 6.300 Quadratmetern Bürofläche auf Hotelnutzung und nach nicht einmal einem Jahr Bauzeit wurde das größte Immobilienprojekt im Stadtteil Sloterdijk erfolgreich von IG Immobilien gemeinsam mit der WIN-Hotelgruppe realisiert.

Mit dem neu eröffneten Mercure Hotel Amsterdam Sloterdijk Station realisierte IG Immobilien nach dem Motel One WienPrater sein zweites Hotelprojekt. Der moderne Hotelkomplex konnte nach nur 10 Monaten Bauzeit fertiggestellt werden „Wir freuen uns, dass wir gemeinsam mit der WIN-Hotelgruppe das größte Immobilienprojekt in Sloterdijk so rasch umsetzen konnten. Jetzt wünschen wir dem Betreiber viel Erfolg“, so Hermann Klein, Geschäftsführer IG Immobilien.

Neue Eigentümer gesucht

Aller guten Dinge sind drei n Die Falkensteiner Group will sich vom Falkensteiner Club Funimation Katschberg, dem Falkensteiner Hotel & Spa Carinzia und dem Falkensteiner Hotel Grand MedSpa Marienbad trennen. Die etablierten Hotels bieten insgesamt mehr als 500 Zimmer und können im Paket oder einzeln erworben werden. Voraussetzung für den Deal ist, dass Falkensteiner weiterhin Hotelbetreiber bleibt.

Otmar Michaeler, Vorstandsvorsitzender der Falkensteiner Group (FMTG) sieht den Verkauf der Immobilien als Teil der voran-

schreitenden Expansion des Unternehmens: „In den letzten Jahren lag das Augenmerk fast ausschließlich auf Eigeninvestment in Hotelprojekte. Ganz im Sinne unseres Leitsatzes ‚Wir müssen ein Hotel nicht besitzen, um es zu managen‘ ist der Verkauf der Immobilien ein Teil unserer Gesamtstrategie, gleichzeitig fokussieren wir uns als Gruppe auf das Wachstum durch neue Pacht- bzw.

Managementverträge, insbesondere für Ferienhotels in den angestammten Regionen und verstärkt in Deutschland und Italien.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria, der seit der Eröffnung des Wiener Büros Christie + Co in Österreich erfolgreich etabliert hat, ist nun auch für die deutschen Niederlassungen verantwortlich.

Michael Hager ergänzt seit Dezember das Asset-Management-Team der börsennotierten S IMMO AG. Er ist für Gewerbeobjekte und Hotelimmobilien in Österreich und Tschechien zuständig.

Daniel Orasche, seit über sieben Jahren bei Kohl & Partner tätig, ist mit Juni 2015 zum neuen Geschäftsleiter der Kohl & Partner Tourismusberatung in Wien ernannt worden.

News Ticker Quartier Belvedere: Auf einer Bruttogeschoßfläche von rund 27.300 Quadratmetern entstehen am Baufeld 5 bis zum Frühjahr 2017 ein 3-Stern-Hotel (Ibis) und ein 4-Stern-Hotel (Novotel) der AccorHotels Gruppe mit insgesamt 577 Zimmern und einem ca. 1.800 Quadratmeter großen Veranstaltungsbereich mit Ballsaal und Konferenzräumen.

HerzelSteindlBlut.

Mehr als Herzblut. Mit einem Lächeln durch das Leben gehen.

Mit Ernst und Konsequenz Immobilien suchen und finden.

Die Menschen in den Mittelpunkt stellen.

Engagiert sein und nachhaltig handeln.

Den Unterschied machen. HerzelSteindlBlut eben.

22

ImmoFokus | Herbst 2015

Steindl & Herzel Immobilien OG, Palais Palffy, Josefsplatz 6, 3. Stock, Top 301, 1010 Wien Tel.: + 43 1 336 09 32, Fax: + 43 1 336 09 32-99, E-Mail: office@steindl-herzel.at, www.steindl-herzel.at

Akademische Seite

Urban Sprawl - was tun?

Kommentar: Gunther Maier

n In kommunalpolitischen Diskussionen lässt sich mit zwei Begriffen so ziemlich alles desavouieren: „Gentrification“ und „Urban Sprawl“.

Beide stammen aus dem Englischen und sind flexibel einsetzbar.

Sie klingen böse und gefährlich und keiner kann ganz genau sagen, was damit gemeint ist. Die deutschen Versionen helfen wenig. Denn „Gentrification“ wird einfach als „Gentrifizierung“ eingedeutscht und „Urban Sprawl“ ziemlich unvollkommen mit „Zersiedlung“ übersetzt.

In vielen Texten über Urban Sprawl findet sich das Bonmot, es sei wie Pornographie: Schwer zu definieren, aber man erkennt es, wenn man es sieht. Das illustriert auch sehr schön die zwei gewichtigsten Probleme mit diesem Begriff: Erstens, er wird negativ bewertet, und zweitens kann jeder da drunter packen, was ihm an der Entwicklung der Stadt nicht passt: Verlust an landwirtschaftlichen Flächen, eintönige Siedlungsgebiete, lange Fahrzeiten, Verkehrsstaus, geringe Dichten, Verlust der Nahversorgung, eintönige Architektur, usw. Die Frage, warum denn die Politik nichts dagegen unternimmt, wenn sich der stadtentwicklerische Gott-sei-bei-uns so klar identifizieren lässt, treibt den kommunal Verantwortlichen den Angstschweiß auf die Stirn. Denn sie wissen meistens genau: Der Kampf gegen Urban Sprawl gleicht dem gegen Windmühlen.

Warum das so ist, lehrt uns die Stadtökonomik. Sie untersucht die Frage, wo in der Stadt sich die Menschen zum Wohnen ansiedeln und wieviel Wohnraum sie dafür beanspruchen. Um das Problem zu vereinfachen, werden alle Aktivitäten außer dem Wohnen im Stadtzentrum – dem Central Business District (CBD) – konzentriert, wohnen können die Menschen nur außerhalb des CBD. Jeder Haushalt steht nun vor dem Problem, sein Einkommen aufzuteilen zwischen (1) den Ausgaben fürs Wohnen, (2) den Pendelkosten (Fahrt in den CBD) und (3) den sonstigen Gütern, die er noch haben will. Pendelkosten und Ausgaben fürs Wohnen hängen davon ab, in welcher Entfernung vom

CBD sich der Haushalt ansiedelt. Geht er weiter weg vom Zentrum, so steigen die Pendelkosten, nehmen aber auch die Bodenpreise ab. Dadurch kann sich der Haushalt in größerer Entfernung vom CBD mehr Wohnfläche leisten, was er, ebenso wie mehr der sonstigen Konsumgüter, präferiert.

Die Haushalte konkurrieren um die Standorte dadurch, wieviel sie dort zu zahlen bereit sind. Der mit der höheren Zahlungsbereitschaft verdrängt den mit der niedrigeren. Weil Haushalte mit hohem Einkommen die Pendelkosten leichter schultern können und größere Wohnungen haben wollen, siedeln sie sich weiter draußen in der Stadt an als die ärmeren, die nahe am CBD leben. Die funktionale Grenze der Stadt liegt dort, wo die Haushalte nicht einmal mehr den landwirtschaftlichen Bodenpreis zu zahlen bereit sind.

Für Sprawl wird es interessant, wenn sich etwas ändert. Steigen die Einkommen, so will sich jeder Haushalt eine größere Wohnung leisten und weiter vom CBD wegziehen. Das Ergebnis ist Urban Sprawl: die Stadt wächst ins Umland, wird gleichförmiger, die Fahrzeiten steigen.

Ursache sind steigende Einkommen und optimierende Entscheidungen der Menschen. Bei keinem kann der Politiker massiv eingreifen, ohne die Menschen zu vergrämen. Was ihm bleibt, sind die Windmühlen und tapfer dagegen zu kämpfen.

Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

Herbst 2015 | ImmoFokus

23

Green & Blue

GBB Awards 2015 Green & Blue Building Awards 2015. Ghezzo GmbH und EY Österreich zeichnen Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit und Immobilien aus.

A

m 10. November 2015 werden zum 4. Mal die GBB Awards im Rahmen der größten österreichischen Immobilienkonferenz GBB Green & Blue Building Conference verliehen. Bis 15. Oktober ist es möglich - in den Kategorien „Produkte“ und „Projekte“ - einzureichen.

Eine internationale Expertenjury unter dem Vorsitz von Mag. Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich, beurteilt die Einreichungen und entscheidet darüber, wer die GBB Awards 2015 bekommt. „Nachhaltigkeit ist in der Immobilienwirtschaft ein Wettbewerbsvorteil, und in vielerlei Hinsicht sogar Notwendigkeit. Wichtig sind dabei nicht nur ökologische, sondern – gerade in Zeiten wie diesen – auch soziale Faktoren.

Das hat sich schon bei den Einreichungen zum GBB Award letztes Jahr herauskristallisiert“, fasst der Initiator des GBB Awards, Alexander Ghezzo, Geschäftsführer der Ghezzo GmbH, seinen Eindruck der letzten Jahre zusammen.

24

ImmoFokus | Herbst 2015

jektentwickler und Bestandshalter müssen über den gesamten Lebenszyklus nachhaltig agieren. Die GBB Awards sind nicht nur eine Bühne für herausragende Projekte und Produkte, sondern zeigen auch die eindrucksvolle Bandbreite an innovativen Lösungen, die die heimische Immobilienwirtschaft Jahr für Jahr umsetzt.“ Die Jury setzt sich zusammen aus: Christine Jasch, Nachhaltigkeitsexpertin von EY Österreich, Stefan Jäschke, Professor an der ZHAW in Zürich und internationaler Experte für den Betrieb von Immobilien, Gunther Maier, Professor an der WU und Gründer des Forschungsinstitutes für Raum- und Immobilienwirtschaft, Wolfram Trinius, internationaler Experte für Nachhaltigkeit, und Philipp Kaufmann, Präsident der ÖGNI. Ausgezeichnet wurden 2014 in der Kategorie „Projekt“ das Einkaufszentrum Promenada von Raiffeisen evolution - ein Einkaufzentrum in Innenstadtlage von Bukarest mit sehr guter öffentlicher Anbindung - und in der Kategorie „Produkt“ das Startup Unternehmen Key To Office, welches eine Plattform betreibt, die ungenützte Büro- und Meetingäume kurzfristig und kostengünstig zur Miete anbietet. Das hilft, Ressourcen und Energie zu sparen, und fördert Kooperation.

Alexander Wlasto sitzt der hochkarätigen internationalen Jury des GBB Awards vor: „Nachhaltigkeit ist in der Immobilienbranche längst von einem Imagefaktor zu einem entscheidenden Kriterium für Bauunternehmen und Investoren geworden. Neben positiven ökologischen Auswirkungen sind der geringe Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosteneinsparungen wichtige Argumente bei der Suche nach gewerblichen und privaten Objekten. Der Blick auf die Immobilie alleine genügt deshalb schon lange nicht mehr, Pro-

Die Einreichungsunterlagen sind unter www. gbb-award.at zum Download bereit. Der GBB Award wird in folgenden Kategorien vergeben: Produkte/Service: Technische Innovationen, Baustoffe und auch Dienstleistungen, die Gebäude nicht nur „smarter“, sondern auch effizienter, gesünder, sozialer und sparsamer machen.

Projekte - Leuchtturmprojekte zeigen, was möglich ist, und tragen dazu bei, dass sich neue Technologien beweisen können und wertvolle Daten aus dem Betrieb liefern.

Im Rahmen eines Galadinners im Anschluss an die GBB Green & Blue Building Conference am 10. November 2015 in Wien werden die GBB Awards verliehen. Diese Konferenz ist mit 200 Teilnehmern die größte Immobilienfachveranstaltung in Österreich. Unter www.gbbconference.at können sich Immobilienprofis kostenfrei anmelden. n

Städte im Aufwind Kommentar: Ines Reiter Geschäftsführerin ÖGNI

n Bereits heute leben 53 Prozent der Weltbevölkerung in Städten. Diese machen zwar nur 2 Prozent der Erdoberfläche aus, verursachen jedoch 75 Prozent der CO2 Emissionen. Mit dem Wissen, dass von der wachsenden Weltbevölkerung 2050 fast 70 Prozent Städter sein werden, haben wir hier Handlungsbedarf und besonders die Bau- und Immobilienbranche ist gefragt, für diese Herausforderungen Lösungen zu entwickeln und umzusetzen.

vermeiden („Stadt der kurzen Wege“), die Qualität für Umwelt und Nutzer zu steigern und vor allem Nutzern die Möglichkeit zu geben, ihre Bedürfnisse nach Erholung, Versorgung und Bildung in der Umgebung zu befriedigen. Darüber hinaus wird ein Quartier attraktiver für Mieter und Investoren, womit sich wiederum Wettbewerbsvorteile, eine bessere Auslastung und höhere Mieterlöse ergeben.

In den Städten bündeln sich Ressourcen- und Energieverbrauch, Emissionen und Flächenversiegelung. Was wir brauchen, sind zukunftsweisende Konzepte, um diese Herausforderungen zu meistern.

Die Zauberworte heißen hier: „Projektentwicklung“ von einzelnen Gebäuden und „Stadtentwicklung“ von Quartieren, Stadtteilen und gesamten Agglomerationsräumen, und das eine geht nicht ohne das andere.

Im Vorjahr wurde erstmals ein DGNB Quartierszertifikat durch die ÖGNI verliehen. Die Flughafen Wien AG setzt mit ihrer „Airport City Vienna“ ein wichtiges Zukunftssignal, denn im Vordergrund der Zertifizierung stand eine ganzheitliche Betrachtung: So wurden am Flughafen die verschiedenen Aspekte, wie Gebäude- und Klimatechnik, Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs, Aufenthalts- und Lebensräume für die am Standort tätigen Menschen, Verkehrsanbindung und vieles mehr genau analysiert und bewertet.

So wird die Stadtentwicklung eine zentrale Rolle bei der nachhaltigen Entwicklung unserer Gesellschaft spielen. Sie wird eine Schlüsselrolle einnehmen, da sie die einmalige Möglichkeit bietet, Energie-, Abfall- und Verkehrssysteme effizienter zu nutzen. Nur so schaffen wir es, neue Qualitäten zu ermöglichen und die Ressourcen zu schonen.

Erst im Zusammenspiel beider Seiten ist es möglich, lange Wege zu

Ich bin überzeugt, dass sich durch die Fokussierung auf die Zukunftsthemen der Nachhaltigkeit viele Chancen ergeben. Dementsprechend bietet die ÖGNI mit dem DGNB Stadtquartiersprofil eine sinnvolle Erweiterung zu den bestehenden Gebäudeprofilen an, da damit das Zusammenwirken und die enge inhaltliche Verzahnung in der jeweiligen Performance zertifizierbar werden.

Herbst 2015 | ImmoFokus

25

Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

#5

„Gelobt sei“ ist ein Irrweg, oder?

Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Unbestritten ist es das Privileg des kirchlichen Oberhauptes, sich um die Seelen zu sorgen und relevante Themen der Menschheit anzusprechen. Papst Franziskus liefert in seiner jüngsten Enzyklika eine wunderbare Ist-Analyse: von den Arbeitsbedingungen von Textilarbeitern aus Bangladesch, die unter erbärmlichen Bedingungen schuften müssen, bis zu gehetzten Managern in unseren Breitengraden oder der Unmöglichkeit des Glücks für Leute, die ganz von Interessen okkupiert sind. Ich vermisse aber die positiven Errungenschaften. Trotz aller Missstände und Probleme hat unsere westliche Gesellschaft auch viel Gutes geschafft: Menschen sind gebildeter, wir leben länger, müssen oftmals weniger hart arbeiten, der Hunger ist in vielen Regionen kaum mehr ein Thema.

In der Enzyklika steht das Wirtschaftssystem generell und die private Lebensweise von jedem von uns im Zentrum der Kritik. Sicherlich zurecht, wie das Wirtschaftswachstum der vergangenen Jahrzehnte und die daraus resultierenden ökologischen Katastrophen zeigen. Das Dokument sieht einen radikalen Bedarf an Umkehr und Änderung. Konkret empfiehlt der Papst eine Abkehr von Öl und Kohle, den Verzicht auf Konsum, eine Einkommensumverteilung von Nord nach Süd, eine

26

ImmoFokus | Herbst 2015

radikale Weltklimapolitik und eine bäuerliche Landwirtschaft. Diese Analyse wird von vielen in der öffentlichen Diskussion geteilt und ist Balsam auf den Anstrengungen von so vielen Überzeugungstätern und Vordenkern. Nicht wegzudiskutieren ist, dass derzeit vieles nicht richtig läuft. Wir brauchen eine nachhaltige Revolution.

Fortschrittsbehinderer oder Fortschrittsmacher Spannend ist es, den Kern der Enzyklika zu erforschen. Darin findet sich eine deutliche Absage an das moderne Weltbild, wonach der Mensch die Welt zu seinem Nutzen gestalten solle. Die Enzyklika zeigt eine klare Trennlinie zwischen dem Menschen, der forscht und wirtschaftet, und der Natur, bestehend aus Flora und Fauna, die dem Menschen derzeit als Rohstoff dient und ausgebeutet wird. Die Ursünde ist das anthropozentrische Weltbild, das den Menschen im Mittelpunkt sieht. Diese Kritik ist erschreckend und verstörend – wie gehen wir mit folgenden Fragen um? Zuerst war es doch unser Verständnis, dass sich der Mensch „die Erde untertan machen soll“ ohne das Bewahren zu vergessen? Sind wir, dem Dokument folgend, angehalten, einen radikalen Wandel vorzunehmen? Wie können wir bei uns selber beginnen?

Jetzt veröffentlicht:

DIE ÖKO-ENZYKLIKA VON PAPST FRANZISKUS

Der Papst hat eine durchwegs pessimistische Sicht auf die Globalisierung, den technischen Fortschritt, auf Unternehmen oder die Marktwirtschaft. Er legt (mit einigen Ausnahmen) klar und unmissverständlich fest, dass die lebendige Beziehung zur Natur verlorengegangen ist und wir Handlungsbedarf haben.

Gerade diese Zuspitzung auf die zentrale Aussage liefert eine eingeengte, geradezu totalitäre Sichtweise. Kritisiert wird unser Wirtschaftssystem, seine liberale Ordnung mit den zentralen Eigenschaften von Eigentum, Verantwortung und Freiheit. Franziskus zeichnet ein negatives Bild und bringt die schlechten Seiten ans Tageslicht: Ungleichheit des Besitzes, Land in den Händen weniger, Konzerne, die das Wasser kommerzialisieren sowie die Rohstoffe ausbeuten und Menschen, die unmenschlich arbeiten. Vielleicht ist diese Sichtweise auch durch seine südamerikanische Herkunft geprägt. Vielleicht ist die Verantwortung für Eigentum, welches ermöglicht, dass Menschen sorgsam zB mit ihrem Boden oder dessen Rohstoffen umgehen, zu wenig beleuchtet.

Die Enzyklika ist voll von negativen Beispielen, die einem die Hoffnung auf Rettung im jetzigen System nehmen. Meinen persönlichen Ansatz, die Probleme mit kluger Kreislaufwirtschaft oder technischem Fortschritt mittels Innovationen lösen zu wollen, ohne den Lebensstandard zu senken, verneint der Papst. Im Gegensatz dazu finden sich Schlagworte wie „Verzicht“ und „Gemeinwohl“ oder „irrationales Vertrauen auf den Fortschritt“. Für den Papst führt das Ein-

greifen des Menschen in die Natur in einen Teufelskreis. Deutlicher geht es nicht mehr!

Der wirtschaftliche Liberalismus (symbolisiert durch Adam Smiths „unsichtbare Hand“) wird in einem Atemzug genannt mit Krankheit, Zwangsarbeit, Sklavenhaltung oder Kindesmissbrauch. Kein gutes Wort auch für die Großstadt. „Verkehrsprobleme, visuelle und akustische Belästigung, Gefüge, die übermäßig viel Energie und Wasser verbrauchen, verstopft, ungeordnet, wesenfremd und naturentfremdet“ fällt dem Papst dazu ein. Wie alle Punkte kommen auch diese Wertungen ohne Diskussion aus, ohne Abwägung und Belege. Der Papst lässt die Fakten beiseite: So gibt es seriöse Studien, die sagen, der ökologische Fußabdruck eines Städters sei viel kleiner als jener der Landbevölkerung. Und: Wir brauchen Städte, damit alle Menschen auf dieser Welt ein Zuhause haben.

Die Position von Papst Franziskus lässt sich mit seinem Vorbild, dem heiligen Franziskus, erklären. Dieser radikale Aussteiger, der im Konflikt mit seinem Kaufmannvater am Ende mit Blumen und Schnecken sprach, wird in der Enzyklika oft erwähnt, zum Beispiel beim Sonnengesang: „Gelobt seist du, mein Herr, durch unsere Schwester, Mutter Erde.“ Somit werden hier vorindustrielle Zeiten verklärt, als sich „der Mensch und die Dinge“ noch „freundschaftlich die Hand“ gereicht haben. Die Rückkehr dahin ist eine schreckliche Vorstellung. Die Diskussion dazu ist eröffnet und alleine dafür sei Dank.

Herbst 2015 | ImmoFokus

27

Ä Senk recht

Was eine Immobilie wirklich wert ist Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

Der Markt floriert und zwar gewaltig. Das ist zwar auf den ersten Blick erfreulich, auf den zweiten und dritten Blick ist es das aber nicht. Ganz im Gegenteil.

Die Wirtschaft brummt, könnte man meinen, aber wer sich abseits der Mainstream Medien informiert, sich von diesen nicht verwirren lässt (pro Woche geht’s mit der Wirtschaft einmal bergauf und einmal bergab) und ein wenig hinter die Kulissen blickt, der wird feststellen, dass wir in Europa vor einem wirklich großen strukturellen Problem stehen. Die Wirtschaft in Europa läuft sehr schleppend, wenn nicht sogar stagnierend. Der einzige Grund, warum derzeit so viel gekauft wird, ist, weil entsprechend viel Geld in den Markt gepumpt wurde.

Viel zu viel Geld.

28

ImmoFokus | Herbst 2015

Der Markt ist mit Geld überschwemmt und dieses schwappt auf die Immobilien über. Denn das Geld gehört angelegt und wo soll man es denn noch investieren? In einen Aktienmarkt, der übernatürlich aufgebläht ist, oder in Staatsanleihen, in denen eine Zeitbombe von unglaublichem Ausmaß tickt? Wenn es um Sicherheit geht, dann bleiben eben nur noch Immobilien und wenn auch bei steigenden Preisen die Renditen sinken, so hat man bei Immobilien zumindest noch den Sachwert.

Anders kann es nicht sein, dass in einer schlechten Wirtschaftslage die Investition in Immobilien um fast ein Drittel steigt.

Es handelt sich also um keine überlegten Investitionen in den Sachwert Immobilie, sondern – meiner Meinung nach – viel mehr um eine Flucht.

Und wie es so eine Flucht an sich hat, wo es darum geht, schnell „weg“ zu sein, werden zahlreiche Sicherheitsfaktoren außer Acht gelassen.

Und dabei geht es letztendlich wieder um „Due Diligence“. Eine vernünftige Überprüfung der Investitionen angefangen vom Kaufpreis über das Preis-Leistungs-Verhältnis, den Zustand der Immobilie bis zu – vor allem – ihrer zukünftigen Ertragsfähigkeit wurde schon wieder abgeschafft. (Wir erinnern uns: So ähnlich war das schon vor der letzten Krise) Dazu kommt, dass bei den Portfolioverkäufen ohnehin schon die eine oder andere nicht so profitable Immobilie in Kauf genommen wird.

Bewertungen von Immobilien sind bereits viel mehr Kaufpreisbestätigungen und was eine Immobilie wirklich wert ist, das wird sich herausstellen, wenn der Markt sich wieder dreht. Egal in welche Richtung.

Foto: Elke Mayr

n Die europäischen Immobilienmärkte boomen. Die letzten Markt­ berichte der renommierten Maklerunternehmen zeigen ein äußerst positives Bild, was die Investitionsfreudigkeit in den einzelnen Ländern betrifft. Das Investmentvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten verzeichnete im ersten Halbjahr eine Steigerung von rund 30 Prozent. Sogar die grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen in Gesamteuropa haben sich ebenfalls um einen ähnlichen Prozentsatz erhöht. Im Bereich Büro und Einzelhandel gab es die größten Zuwächse. Vor allem die Portfolioverkäufe sind es, die derzeit das Marktgeschehen bestimmen. Am beliebtesten sind wiederum Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

Herbst 2015 | ImmoFokus

29

Wie kann Wohnen wieder leistbar werden?

Kommentar: Michael Pisecky Geschäftsführer sReal

n Die Diskussion um das leistbare Wohnen zeigt, wie unabgestimmt und ohne Überlegung hinsichtlich der Folgen diese an sich verständliche Zielsetzung verfolgt wird.

Zuerst steht hier der Wunsch, den Menschen in Österreich leistbares Wohnen zu ermöglichen. Es erfolgt kein kurzes Innehalten, um sich mit den Ursachen zu befassen, nein, es wird reflexartig gefordert, dass die öffentliche Hand eingreift und zahlt; reicht das nicht, wird mittels Preisregelung (teil)enteignet. Mit neuen Gemeindebauten, einem Universalmietrecht (Preisregelung für alle Mietwohnungen) und Zweckbindung der Wohnbauförderung glauben Parteien und Interessenvertretungen dieses Landes, Wohnen leistbarer zu machen.

Neue Gemeindebauten werden für den untersten Einkommensbereich auch nicht finanzierbar sein, mit Wohnbauförderung fördert man den Mittelstand und baut viel zu teuer, was dazu führt, dass jetzt schon oft freifanziert gebaut wird, weil es billiger ist. Die generelle Preisregelung bei Mietwohnungen würde deren Qualität verschlechtern und die Anzahl reduzieren und die dann günstigen Wohnungen würden kaum Menschen mit geringen Einkommen erhalten. Alles in allem keine ausreichende Lösung, wobei da noch der Eingriff ins Eigentum bleibt und die negativen wirtschaftlichen Folgen, wenn der private Wohnbau so gebremst wird.

Gleichzeitig werden Kostenbelastungen ermöglicht und beschlossen, die das Bauen und Erhalten von Wohnraum laufend verteuern. Hier ist auf der einen Seite, dass Normen, Bauordnung, Verfahrenskosten und die Mitfinanzierung von Infrastruktur die Baukosten in den letzten Jahren wesentlich erhöht haben. Bis zu 300 Euro pro Bauquadratmeter wären hier ohne Einschränkung des Wohnwerts für die zukünftigen Bewohner möglich. Diese Kosten landen irgendwann wieder in den laufenden Wohnkosten.

30

ImmoFokus | Herbst 2015

Damit einmal die geringe Abstimmung der gesetzlichen Maßnahmen augenscheinlich wird: Auf der einen Seite widmet man öffentliche Mittel, auf der anderen Seite treibt man die Kosten in die Höhe. Alleine in der Gegenfinanzierung für die größte Steuerreform der 2. Republik wird die Immobilienwirtschaft mit 500 Mio. Euro belastet.

Viele Makler merken es seit Jahren. Es ist wirklich so, dass trotz hoher Nachfrage nach Mietwohnungen in allen Ballungsgebieten die Vermietung von Wohnungen nicht leichter wird. Die Grenze, wo die Nachfrage gerade noch stark war bzw. schon reduziert war, lag vor ein bis zwei Jahren noch bei 1.000 Euro und sinkt derzeit schon unter 800 Euro. Nahezu alle Vermieter erwarten Mieterselbstauskünfte und Einkommensnachweise und wollen Mietanbote nur akzeptieren, wenn die Miete mit 40% des Nettoeinkommens gedeckt ist. Wir stellen also fest, dass die Aussage, die Einkommen größerer Bevölkerungsschichten sinken real, wahrnehmbar ist. Diese Entwicklung drückt auf den Markt und wird auch dazu führen, dass die Marktkräfte den Preisauftrieb verhindern und wir auch sinkende Mieten erwarten.

Diese Entwicklung, dass sich viele das Wohnen schwer leisten können und sich Investitionen in den Wohnbau kaum mehr rechnen, wird nicht mit neuen Förderungen oder Preisregelungen lösbar sein.

Die Ursache liegt in einer viel zu hohen Belastung der Wohnungswirtschaft - nochmals Stichwort Normen, Steuern und Abgaben - sowie in einem zu geringen Verdienst der Mieter. Das heißt, die Ursache ist schlicht und einfach eine zu hohe Abgabenquote und vor allem eine zu hohe Belastung des Faktors Arbeit, der den Dienstgebern und Dienstnehmern die Luft zum Atmen raubt.

Diese hohe Belastung der Arbeit zu reduzieren ist Weg für vieles, auch für leistbares Wohnen; nicht alleine, aber es ist ein wesentlicher Punkt!

www.wohnquadrat.at

Erste Wohnmesse

powered by Erste Bank und Wiener Städtische

Häuser - Wohnungen Finanzieren - Versichern Sonntag, 8. November 2015 MAK - 1., Weiskirchnerstraße 3 10.00 - 18.00 Uhr

Kommunen & Co.

Kant´n is lei oans

Dieser Sager hat sich in vielerlei – allerdings völlig unverhoffter Hinsicht - als Wahrwort erwiesen: Kärnten gibt´s nur eines. Interessante Immobilien gibt´s dort aber viele. Der Verfassungsexperte Bernhard Müller brachte im Gespräch mit dem ImmoFokus Licht ins Dunkel eines potenziellen Konkursfalles nördlich der Karawanken.

Autor: Reinhard Krémer

K

ant´n is also lei oans - und das in jeglicher Hinsicht. Es war das erste Bundesland, das einen FPÖ/BZÖLandeshauptmann an der Spitze hatte, es hat den größten Finanzskandal der Zweiten Republik hervorgebracht – und es ist als erstes Bundesland der Alpenrepublik in Konkursgefahr.

Dass es zum Äußersten kommen könnte, ist noch nicht vom Tisch, besonders, wenn der Schelling-Plan (Schuldenmoratorium bis zum Auslaufen der Kärntner Landeshaftung 2016) nicht aufgeht. Denn circa 2,5 Milliarden jährliche Einnahmen und etwa 3,1 Milliarden Vermögen stehen knackigen mehr als zehn Milliarden Euro Haftungen entgegen – das Loch ist also enorm.

Wertvoller Immobilienbesitz

„Das Gläubiger­interesse

an Landstraßen dürfte sich in Grenzen halten.“ Bernhard Müller, DORDA BRUGGER JORDIS Rechtsanwälte

32

ImmoFokus | Herbst 2015

Auch wenn Landeshauptmann Peter Kaiser vor nicht allzu langer Zeit im ORF quasi ein Armutsgelübde ablegte und versuchte, Gläubigern und allfälligen Konkursverwertern weiszumachen, dass es im südlichsten Bundesland ohnehin nix zu holen gäbe, zeigt sich beim genaueren Hinsehen ein gänzlich anderes Bild: Denn allein der Immobilienbesitz Kärntens ist für Konkursverwerter Gold wert.

„Ich habe dieses Interview (mit dem Kärntner Landeschef; Anm.) leider nicht gesehen. Man muss hier allerdings differenzieren: Einerseits liegt ein großer Anteil des Vermögens des Landes Kärnten in der Kärntner Landesholding und wird nicht direkt von Kärnten gehalten, was freilich nichts daran ändert, dass die Kärntner Landesholding zu 100 Prozent das Land Kärnten ist. So kann man allerdings

KLAGENFURT. LINDWURMBRUNNEN IN KLAGENFURT.

formell etwas „schummeln“ und sagen, dass das Land Kärnten doch nichts besitzen würde“, sagt der Wiener Verfassungsexperte Bernhard Müller der Rechtsanwaltskanzlei Dorda Brugger Jordis Rechtsanwälte.

Fotos: DORDA, Fotolia

Spitäler fallen nicht in die Konkursmasse

Des Weiteren, so Müller, gibt es Meinungen von Rechtsexperten - insbesondere Professor Michael Potacs, der das Land Kärnten berät - der praktisch alles außer das rein kommerzielle Landesvermögen von einer etwaigen Insolvenz ausgeschlossen, mithin der Befriedigung der Gläubiger entzogen sieht. „Potacs argumentiert etwa, dass Bundes- und Landesstraßen - ein Teil der Bundesstraßen sind nämlich aufgrund des Bundesstraßenübertragungsgesetzes 2004 mittlerweile eigentlich Landesstraßen, werden aber irreführenderweise weiter als Bundesstraßen bezeichnet - der Verwertung durch Gläubiger gänzlich entzogen wären, weil es einen gesetzlichen Auftrag gäbe, diese Straßen zu bauen und zu erhalten. So argumentiert Potacs darüber hinaus, dass eigentlich überall dort, wo es einen gesetzlichen Auftrag gibt, dass das Land Kärnten etwa eine Leistung erbringt beziehungsweise zur Verfügung stellt, eine Verwertung in der Insolvenz nicht möglich wäre“, sagt der Verfassungsexperte.

Blickt man auf die Beispiele von Gemeinden, wo es in den 1930er Jahren einige gab, die in Konkurs gingen beziehungsweise einen Ausgleich schlossen, so zeigt sich ganz klar,

dass das nicht der Fall ist, so Müller: „Nur im Bereich der Daseinsvorsorge unbedingt notwendige Einrichtungen wie Spitäler – die im Übrigen ja auch sondergesetzlich geschützt sind - fallen nicht in die Konkursmasse. Das kann aber nicht für jedwedes andere Landesvermögen, wie etwa Landesmuseen, nur deshalb gelten, weil es sich hier um einen öffentlichrechtlichen Kulturauftrag des Landes Kärnten handelt.

So wichtig die Kultur sein mag, kann das Land Kärnten eine solche Leistung eben nur dann erbringen, wenn es eine ausreichende budgetäre Bedeckung dafür hat.“ Umfassende und weitreichende Verwertung

Ist dies nicht vorhanden, dann gibt es eben keine Landesmuseen mehr oder sind die privaten Betreiber gegen das Recht, Entgelt einzuheben, zu übertragen, meint Müller: „Und wenn es um Immobilienvermögen geht, dann kann überhaupt kein Zweifel bestehen, dass hier eine sehr umfassende und weitreichende Verwertung möglich ist. Es mag also politisch taktisch sinnvoll sein, Kärnten so darzustellen, dass es kein Vermögen hätte, dies entspricht allerdings nicht den Tatsachen, ist aber logisch nachvollziehbar; dies deshalb, weil mittlerweile ja zwischen dem Land Kärnten

beziehungsweise der Kärntner Landesholding und den Gläubigern Verhandlungen über eine „Quote“, mithin teilweise Befriedigung stattfinden. Hier ist es natürlich taktisch klar zu verstehen, dass Kärnten behauptet, es wäre praktisch vermögenslos“.

Außerdem, so der Jurist, möchte das Land Kärnten ja auch den Bund verzweifelt ins Boot holen, weil eines klar ist: „Auch wenn die Haftungen Kärntens nicht elf Milliarden Euro, sondern die Hälfte oder zwei Drittel davon sein werden, wird Kärnten das nicht alleine ,stemmen‘ können. Kärnten braucht daher den Bund und versucht nun das ,Schreckgespenst‘ einer drohenden Pleite Kärntens gegenüber dem Bund verhandlungstaktisch zu nützen“, ist Müller überzeugt.

Herbst 2015 | ImmoFokus

33

Kommunen & Co.

Armutsgelübde zieht nicht

Auch wenn es also Landeschef Kaiser nicht passt: „Mittlerweile wird von niemandem mehr ernsthaft bestritten, dass auch österreichische Bundesländer insolvent werden können, auch wenn es dafür – noch - kein „formelles Länderinsolvenzrecht“ gibt“, meint Müller.

Insolvent ist Kärnten jedenfalls dann, wenn es faktisch seine Rechnungen nicht mehr bezahlen kann: „Dann würde das Gemeinwesen zusammenbrechen, außer die „normale“ Insolvenzordnung oder ein mittlerweile geschaffenes Länderinsolvenzrecht würde eine geordnete Abwicklung des Landes ermöglichen.

Selbstverständlich würde das Land Kärnten dabei als Bundesland bestehen bleiben“, sagt Müller.

Anders nämlich als für Gemeinden, bei denen es bereits Präzedenzfälle von Insolvenzen gibt, existiert keine spezifische gesetzliche Regelung für Bundesländer, die Vermögensgegenstände des Landes von Exekution und Insolvenz ausnimmt, weil sie dem Gemeinwesen beziehungsweise der Daseinsvorsorge gewidmet sind. „Klar ist es nur bei den Spitälern: Diese sind einer Verwertung durch die Gläubiger jedenfalls entzogen. Ähnliches wird allerdings auch für Schulen, Kindergärten

museen erfüllen zwar einen öffentlich-rechtlichen Kulturauftrag; anders als beispielsweise Spitäler sind sie allerdings nicht so unverzichtbar, dass sie im Falle einer Insolvenz Kärntens von vornherein nicht in die Insolvenzmasse einbezogen werden dürften“. Realistischer ist allerdings, so Müller, dass das Land Kärnten bei öffentlichen Einrichtungen wie Museen zwar den Betrieb zurückfährt, aber eine gänzliche Verwertung zu verhindern trachten wird. „Etwa sollen jetzt schon Förderungen, insbesondere

„Kinder, heut geh ma ins Museum zur Schuldentilgung.“

Auf den Auftrag kommt es an

Aber auch wenn es keine spezifischen Regelungen für den Fall einer Insolvenz Kärntens geben sollte, wird das Land im Falle einer faktischen Zahlungsunfähigkeit sich von seinen wesentlichen Vermögenswerten trennen müssen. „Die „Gretchenfrage“ ist nur, welche Vermögenswerte Kärntens einer Exekution durch die Gläubiger zugänglich sind und damit in eine Insolvenzmasse fallen können, und welche eben nicht“, gibt der Verfassungsexperte zu bedenken.

34

ImmoFokus | Herbst 2015

und dergleichen gelten. Auch hier sind sich die Experten relativ einig, dass die öffentliche Daseinsvorsorge im Falle einer Insolvenz Kärntens weiterlaufen muss“, bringt Bernhard Müller Licht ins juristische Dunkel.

Gläubiger könnten jedenfalls im Falle einer Verwertung Kärntner Landesvermögens nach einem Konkurs sogar die Eintrittsgelder der Landesmuseen kassieren, ist der Verfassungsexperte sicher: „Ja, warum nicht? Landes-

auch im Kulturbereich gestrichen werden, damit Geld für die Befriedigung der Gläubiger der HETA ,freigeschaufelt‘ wird. Reicht ein rigoroses Sparprogramm nicht aus, dann ist nicht ausgeschlossen, dass auch die Landesmuseen ,unter den Hammer kommen´. So unverzichtbar sind sie nämlich jedenfalls nicht“, sagt der Jurist.

Die Landesholding als Sparbüchse

Interessant wird es bei den Immobilien – denn ein Gläubiger könnte auch Landesimmobilien

versteigern lassen oder Miete vom Land für die Benützung kassieren: „Ja, selbstverständlich, hier gibt es einige Seegrundstücke“, erläutert Müller. „Hinsichtlich des Immobilienbesitzes des Landes Kärntens kann überhaupt kein Zweifel daran bestehen, dass dieser zur Befriedigung der Gläubiger der HETA herangezogen werden kann, sollte das Land Kärnten das Geld nicht anderweitig aufbringen. Das Problem ist ja, dass das Land Kärnten aus der historischen „Landeshaftung“ für rund elf Milliarden Schulden der HETA haftet.“ Selbst wenn man optimistischer Weise davon ausgeht, dass die Hälfte, mithin fünf Milliarden Euro, durch die Verwertung der HETA zustande kommen, wären es immer noch fünf Milliarden Euro, die Kärnten bezahlen müsste, warnt Müller: „Laut Medienberichten verfügt das Land Kärnten einschließlich des „mystischen“ Zukunftsfonds - angeblich nur mehr 520 Millionen Euro; das ist das Geld aus dem Verkauf der Hypo Alpe Adria an die Bayern über ein Vermögen im Ausmaß von rund 3,1 Milliarden. Ein Großteil davon befindet sich in der sogenannten Kärntner Landesholding. Die Immobilien befinden sich aber in der Landesimmobiliengesellschaft Kärnten GmbH; diese soll über 80 Objekte und rund 3,6 Millionen Quadratmeter Flächen im Wert von 200 Millionen Euro, bei 164 Millionen Euro Schulden, besitzen. Selbstverständlich

könnte man diese Liegenschaften verkaufen und teilweise zurückmieten oder -leasen, sofern das Land Kärnten dieser Liegenschaften unbedingt selbst zur Benützung bedarf.

Gerade die Immobilien, insbesondere die Seegrundstücke, werden eines der ersten Objekte sein, die im Falle einer Insolvenz verwertet würden, weil dies verhältnismäßig einfach bewerkstelligbar ist.“ Das Kärntner Straßennetz ist eines der wertvollsten Assets des Landes Kärnten: „Es schlägt sich mit 2,43 Milliarden Euro zu Buche“, erläutert Bernhard Müller. „Schon etwas schwieriger ist die Verwertung von Landesstraßen durch Gläubiger, eine Bemautung ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen.“ Und wenn der FPÖ-Fraktionsführer im Hypo-U-Ausschuss, Elmar Podgorschek, vollmundig verkündete: „Was will ein Gläubiger bei Kärnten machen? Wollen sie die Straßen pfänden?“, hat er die Tragweite des Problems nicht erkannt. Denn sogar Mautstellen könnten auf Landesstraßen errichtet werden, sagt der Jurist, aber: „Besonders wahrscheinlich ist dies nicht, weil sich das Gläubigerinteresse an Landesstraßen wohl in Grenzen halten dürfte.“ Strom-Schachtel als Black Box

Schwieriger wird es bei der KELAG: „Die KELAG selbst könnte an private Gläubiger

auch im Falle einer Insolvenz des Landes Kärnten nicht verkauft werden, weil sie aufgrund eines Bundesverfassungsgesetzes – wie alle anderen Elektrizitätsgesellschaften auch – zu zumindest 51 Prozent im Eigentum des Bundes oder der Länder - zumindest indirekt - stehen muss“, erklärt der Verfassungsexperte. „Bei der KELAG ist sowieso schon aufgrund des gewählten ,Schachtelmodells‘ fraglich, ob diese Vorgabe derzeit noch erfüllt wird. Das ist natürlich insoferne schmerzlich, als der 51prozentige Anteil des Landes Kärnten an der Kärntner Energieholding, die wiederum 51 Prozent an der KELAG besitzt, einen realen Wert von 1,75 Milliarden Euro haben soll.“ Fazit: „Die KELAG beziehungsweise der Anteil des Landes Kärnten an der KELAG könnte freilich vom Bund oder von der Verbundgesellschaft oder anderen österreichischen Elektrizitätsunternehmen übernommen werden, um dem Land Kärnten Liquidität zur Schuldentilgung zu verschaffen“, erklärt Müller.

Damit sind die Geldbeschaffungsvarianten auf dem Sektor Immobilien aber noch nicht erschöpft: „Das Land Kärnten beziehungsweise die Kärntner Landesholding sind auch an einigen Skigebieten in Kärnten sowie Tourismuseinrichtungen beteiligt, welche selbstverständlich auch verwertet werden könnten“, zeigt der Jurist auf. n

Herbst 2015 | ImmoFokus

35

Bye-bye Miethai Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Es darf einen leider nicht mehr verwundern, dass in Wahlkampfzeiten von Parteien in die tiefen Abgründe der Manipulationskiste gegriffen wird. Das Traurige daran ist, dass damit Unsicherheit und Fehlinformationen unter das Volk gebracht werden.

Auch wenn Mietern immer niedrigere Mieten aufgrund des Richtwertsystems vorgerechnet werden, als Sie vielleicht auf Ihrer Mietvorschreibung lesen, so seien Sie sich bitte gewiss: einem Gerichtsverfahren hält diese Rechnerei selten stand.

MIETHAIE sind keine Haie „for rent“ in diversen Urlaubsdestinationen, sondern Vermieter, die desolateste - jawohl, DESOLATESTE Wohnungen zu Wucherpreisen bevorzugt an die Ärmsten unter den Armen in Überbelegung vermieten. Oft werden zig Schlafplätze in einer einzigen Schimmelwohnung um 350,00 Euro pro Matratze vermietet!

Denn um die aktuelle Wiener Richtwertmiete ist es für die Mehrheit der privaten Vermieter, welche korrekt und seriös arbeiten, einfach nicht möglich, Ihre Wohnung in Stand zu halten oder zu setzen, ordnungsgemäß mit österreichischen Fachkräften zu sanieren und das Optimum an Lebensqualität für Sie in ihren vier Wänden zu schaffen!

Menschen, die diesen Kriminellen zum Opfer fallen, sind vor allem jene, die in der Stadt mit der besten Lebensqualität durch das gesamte soziale Netz fallen. In Wien für dieses soziale Netz allein verantwortlich ist die Stadtregierung. Es liegt in ihrer Pflicht, genügend sozialen Wohnraum für die Ärmsten zu schaffen, damit diese keinen Kriminellen mit ihren menschenverachtenden Praktiken zum Opfer fallen.

Diese „Miethaiproblematik“ ist ein vergleichsweise kleines Problem.

Mit entsprechenden strafrechtlichen Rahmenbedingungen und einer faireren, nämlich nach Einkommensrichtlinien laufenden Sozialwohnungsvergabe bzw. bei zu viel Einkommen auch RÜCKnahme, ein leicht zu lösendes.

Vermischt wird es von diversen Parteien aber allzu gern mit der Diskussion zu einem neuen Mietrecht und mit privaten Vermietern im allgemeinen sowie dem Richtwertsystem in Wien im besonderen.

Es soll - so scheint es - der Eindruck entstehen, alle Privatvermieter seien Wucherhaie und die politisch Verantwortlichen schützen den ausgenutzten Durchschnittsmieter vor dem Bösen!

Die Wahrheit ist aber eine andere!

Hundertausende von Menschen leben in Wien in privaten Mietwohnungen - gut, sicher und zufrieden.

Andererseits sind Wiener Vermieter mit dem zweitniedrigsten Richtwert in Österreich konfrontiert. Nur in meiner alten Heimat Burgenland (!) ist der Richtwert noch niedriger!

36

ImmoFokus | Herbst 2015

Private Vermieter verlangen nicht viel zu viel für Wohnraum, geschätzte Leser, sondern es ist der gesetzlich festgelegte Richtwert für die Miete einfach viel zu niedrig.

Es gibt in der Branche und im Gesetz klare Unterscheidungen zwischen Richtwert-, angemessener und freier oder kostendeckender Miete. Der „Richtwert“ liegt dabei weit unter den anderen!

Es ist ein sehr komplexes Thema! Und es ist natürlich für Mieter eine Unterscheidung schwierig, wenn das aktuelle Orientierungssystem, sprich Mietrecht und Richtwert, derart an der Realität vorbeilaufen.

Aber wir alle leben entweder seit Jahren mehr oder weniger zufrieden in unseren vier Wänden oder haben uns frisch ein Zuhause ausgesucht. Partner in dieser Gemeinschaft ist die Hausverwaltung bzw. der Vermieter! Sie sind unsere allerersten Ansprechpartner, wenn etwas nicht passt. Eine Gesamtmiete beinhaltet neben vielen Kosten und natürlich auch einem Gewinn Personalkosten. Das sind LÖHNE für Menschen, die sich um die Verwaltung kümmern, sich um Sie als Mieter kümmern. Über Jahre hinweg.

Bevor Sie sich von Wahlkampfslogans daher dazu verleiten lassen, eine ganze Branche zu verteufeln, bedenken Sie: Wir, die private Immobilienwirtschaft, leben von der langfristigen Kundenzufriedenheit und nicht von kurzfristigen Wählerstimmen! Und bedenken Sie, dass man laut dem aktuellen Gesetz nur noch im Burgenland billiger wohnen kann als in Wien, also alle anderen Bundesländer die Mietpreise fairer gestalten!

Sagen auch Sie daher zukünftig „Bye-bye Miethai“ und bauen Sie auf die bewährte Zusammenarbeit mit Ihrem Vermieter oder Verwalter!

IMMOBILIEN ERFOLGREICH VERMARKTEN

T IN R O F B SO T MIT

A

CHAF

ERS PARTN

S

4mengroup | Fotos: shutterstock.com

IM

KU MOFO

Top Features ...

Highlights für Makler

... wie Maklerverzeichnis, Magazin, Maklercockpit, hochwertige Exposés mit eigenem Firmenlogo, Top-Vorreihungen, Kreditrechner, Anfrageformular (Anfragen direkt an den Makler), Empfehlungen, mobile Anwendung, ...

Bestes Preis-Leistungsverhältnis, unbegrenzte Anzahl an Immobilien, Neubauprojekte, Maklerhomepage, großes Vermarktungsnetzwerk, Immobilienexport, vollautom.

Widerrufsbelehrung

Maklersoftware Von Maklern für Makler entwickelt!

Webbasierte Verwaltung von Immobilien, Kalendern, Aufgaben, Kontakten (Interessenten/Anbieter), Aktivitäten, Dokumenten, ...

Benutzer- & Nachweisführung.

1 Monat kostenlos bei Erstanmeldung!

Steigen Sie jetzt ein und profitieren Sie von der Reichweite unseres Netzwerkes.

Immoversum.com bietet alles, was Sie als Makler für ein erfolgreiches Business benötigen.

www.immoversum.com Tel. +43 (0)5282 50700-20 • vertrieb@immoversum.com

ES WOHNT SICH!

Kommunen & Co.

Das Leben kehrt zurück Problemzonen. Durch gesetzliche Bestimmungen zur Reduzierung von Lärm- und Abgasemissionen, aber auch durch kreative Stadtplanung und Wohnraumgestaltung werden urbane wohnliche Problemzonen Stück für Stück aufgewertet.

Autor: Erika Hofbauer

I

„Treibhausgas-

emissionen sind in Wien von 1990 bis 2010 um 10 Prozent gesunken.“ Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien

38

ImmoFokus | Herbst 2015

n der Wiener Planungsdirektion blickt man zufrieden auf die Entwicklung: „Das primäre Ziel ist es, im Sinne einer umfassenden Erneuerungsstrategie eine nachhaltige Entwicklung der ,Kernstadt‘ sicherzustellen, städtebauliche Defizite zu beseitigen und gleichzeitig bewohner/innenorientierte Infrastruktur zu schaffen“, erklärt daher auch Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien. Bei der „Blocksanierung“ liege beispielsweise der Fokus bei der liegenschaftsübergreifenden gemeinsamen Sanierung ganzer Wohnblöcke. Die positiven Trends in der baulichen, sozialen und wirtschaftlichen Entwicklung in den Wiener Stadterneuerungsgebieten – vor allem in den Innengürtelbereichen – lassen sich deutlich feststellen, ist Madreiter überzeugt: „Luftschadstoff- und Lärmemissionen verschlechtern die Gesundheit und Lebensqualität der Menschen und verursachen enorm hohe volkswirtschaftliche Kosten. Es gilt, diese durch vorausschauende Planung und frühzeitige Vermeidungs- und Schutzmaßnahmen zu minimieren.“ Der Ausweg, den die Stadt erkannt und in umfangreiche Maßnahmenpakete gepackt hat, ist beispielsweise das Klimaschutzprogramm, berichtet der Planungsdirektor: „Die Treibhausgasemissionen Wiens sind im Zeitraum von 1990 bis 2010 um 10 Prozent gesunken. Mit den umgesetzten Maßnahmenpaketen gegen Feinstaub konnten in den letzten drei Jahren an allen Messstellen alle EU-Grenzwerte für Feinstaub eingehalten werden. Aufgrund der EU-Umgebungslärmrichtlinie werden umfassende Aktionspläne umgesetzt.“

„Böser“ Verkehr

Für Lärm und Luftschadstoffe ist der Verkehr Hauptverursacher. Die Forcierung des öffentlichen Verkehrs, die sukzessive Ausweitung der Parkraumbewirtschaftung, die Forcierung des Radverkehrs, die Umnutzung von Straßenzügen als Wohnstraße, Begegnungszone oder Fußgängerzone, die Festsetzung von Tempolimits, die Forcierung emissionsärmerer Fahrzeuge, der Ausbau des Car-Sharing-Angebots und der Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität sind Eckpfeiler der Mobilitätspolitik und -planung der Stadt Wien: „Die konsequente Umsetzung der im Verkehrskonzept Wien 1994 und im Masterplan Verkehr Wien 2003/2008 verankerten Maßnahmen hat im dicht bebauten Stadtgebiet zu einem deutlichen Rückgang des Kfz-Verkehrs und seiner Emissionen und insgesamt zu einer nachhaltigen Verbesserung des ‚Modal Split‘ beigetragen“, so Madreiter.

Auch in Zukunft will man seitens der Stadtverwaltung auf die Kombination Lebensqualität - Infrastruktur - Klimapolitik abstellen.

Madreiter: „Die Initiative ,Smart City Wien‘ unterstützt dies durch Aktivitäten, die einen maßgeblichen Beitrag zur Reduktion von CO2-Emissionen und Ressourcenverbrauch leisten. Ziel ist die Senkung der Treibhausgasemissionen pro Kopf um 80 Prozent bis 2050 in Wien, im Vergleich zu 1990.“ Denn „Smart City Wien“ stehe für die „intelligente Stadt“ und innovative Lösungen in den Bereichen Energie, Gebäude, Mobilität und Infrastruktur und berücksichtige dabei auch das soziale

„Bis zum Beginn der Massenmotorisierung war der Gürtel eine sehr beliebte Wohngegend.“ Johannes Endl, ÖRAG-Vorstand

blick, Grün und Licht – gerade in den oberen Geschoßlagen ermöglicht dies hochwertige Wohnqualität.“ Eine echte Chance für alle, die mit dem (noch) mäßig guten Image einer stark vom Verkehr geprägten Lage leben können, vermutet Endl stark: War doch bis zum Beginn der Massenmotorisierung der 50er Jahre der Gürtel einmal eine sehr beliebte Wohngegend …

Attraktive Wohngebiete

Zusammenleben. Mit der „Smart City Wien Rahmenstrategie“ und dem „Fachkonzept Mobilität“ des Stadtentwicklungsplans 2025 hat sich die Stadt Wien im Bereich Mobilität ehrgeizige Ziele gesetzt – bei deren Umsetzung die Bewohner kräftig mithelfen müssen, so Madreiter: „Die Fortbewegung ist durch Ressourcenschonung und Rücksichtnahme auf den öffentlichen Raum gekennzeichnet, den sich die Menschen schrittweise zurückerobert haben. Damit erleben die Menschen in Wien täglich Lebensqualität im Stadtraum durch Ruhe und saubere Luft.“ Wohnattraktivität steigern

Lärm- und Abgasemissionen werden durch zunehmend nachhaltige Planungskonzepte im städtisch dicht besiedelten Gebiet reduziert. Wird dadurch aber der Wohnraum für die Bewohner wieder attraktiv(er)? „Ich denke sehr wohl, dass es sinnvoll und in weiterer Folge effektiv ist, Maßnahmen in dicht besiedelten und problematischen Gebieten zu setzen“, ist Inge Schwarzenberg, Leiterin Wohnimmobilien bei Colliers, überzeugt.

Ebenso ist ihrer Meinung nach Car-Sharing ein fixer Bestandteil der jungen, dynamischen und nachhaltig orientiert denkenden Bevölkerungsgruppen: „Solche und bestimmt viele weitere Instrumente und Umsetzungen werden mittel- bis langfristig jene aufgrund hohen Verkehrsaufkommens bzw. der Lage ‚unbeliebteren‘ Wohngegenden wieder attraktiver und interessanter machen.“

Fotos: ÖRAG, Colliers

Johannes Endl, Vorstand beim ImmobilienUnternehmen ÖRAG, sieht die Thematik zunächst auch an der Verkehrssituation angesiedelt: „Wien wächst stark - und damit natürlich auch das Verkehrsaufkommen insgesamt. Im urbanen, dicht besiedelten Raum übernehmen die sehr leistungsfähigen öffentlichen Ver-

kehrsmittel einen Großteil der Personenbeförderung. Car-Sharing und E-Mobilität senken das Volumen des Straßenverkehrs hingegen kaum.“ Car-Sharing mache Menschen ohne eigenes Auto im Bedarfsfall mobil, E-Mobilität macht Verkehr ökologisch verträglicher und leiser. Endl: „Car-Sharing ist kaum mehr aus dem Stadtbild wegzudenken, während Elektroautos aufgrund der – aktuell noch hohen–Kosten und problematischen Reichweite ein Randthema sind.“ Lärmpegel unvermeidlich

Die Hauptverkehrsrouten der Stadt – wie eben der Gürtel – bleiben jedenfalls wichtige Versorgungsadern, besonders für jene Transportaufgaben, die der öffentliche Verkehr nicht übernehmen kann. ÖRAG-Vorstand Endl: „Eine Millionenstadt will eben mit Gütern versorgt werden.“ Ein gewisser Lärmpegel bleibe damit unvermeidlich - selbst dann, wenn alle Fahrzeuge elektrisch unterwegs wären. Schon die heutigen PKW und LKW sind jedoch deutlich schadstoff- und lärmärmer als noch vor einigen Jahren. Endls ErstResümee: „Die Lebensqualität an stark befahrenen Straßen hat daher klar zugenommen.

Je niedriger der durchschnittliche Lärmpegel ausfällt, desto stärker fallen Lärmquellen auf. Laute, ,getunte‘ Autos und Motorräder, die sich Rennen von Ampel zu Ampel liefern zum Beispiel, oder auch Einsatzfahrzeuge mit Martinshorn.“ Was die Lebensqualität an verkehrsreichen Straßen besonders steigert: der Lärm lässt sich heute dank moderner Schallschutzfenster viel besser „aussperren“.

Fazit: „Wenn schlaue Grundrisslösungen umgesetzt werden, Schlafzimmer dem Verkehr abgewandt situiert sind, können die zuvor verdeckten Lagevorteile hervortreten: ein breites, praktisch unverbaubares Verkehrsband mit vielen Bäumen sorgt für Weit-

Gibt es konkrete Beispiele, wo durch verringerte Lärm- und Abgasemissionen das Wohnen in „Problemzonen“ wieder attraktiver wurde – oder noch werden wird? Endl: „Die Region entlang des Donaukanals von Erdberg bis Nussdorf erlebte und erlebt eine intensive Aufwertung. Ausgehend von den zentralen Lagen entlang des ersten und zweiten Bezirks wurden viele Häuser durchgreifend saniert und oft mit aufwendigen Dachausbauten versehen.“ Entlang der Erdberger Lände wird derzeit ein gänzlich neuer Stadtteil entwickelt, der viel Wohnbebauung enthält, weiß der ÖRAG-Vorstand. Der Grund für den Wandel liege jedoch nicht nur in der „Entdeckung“ der attraktiven Lage am Wasser mitsamt des breiten Grüngürtels, der hochwertigen öffentlichen Verkehrsanbindung oder der Nähe zum Naherholungsparadies Prater, glaubt Endl, sondern zweifellos auch am heute lärm- und schadstoffärmeren Verkehr und den technischen Möglichkeiten der Lärm­ abschirmung. n

„E-Mobilität macht

Verkehr ökologisch verträglicher und leiser.“ Inge Schwarzenberg, Leiterin Wohnimmobilien Colliers

Herbst 2015 | ImmoFokus

39

Kommunen & Co.

Energieversorgung hausgemacht Selbstversorger. Was für Einfamilienhäuser längst gang und gäbe ist, setzt sich jetzt auch im großvolumigen Wohnungsbau durch: die eigene Energieversorgung, vorzugsweise alternativ.

Autor: Reinhard Krémer

W

er wie der Schreiber dieser Zeilen schon einige Kilo­meter auf der Karosserie hat und die Wiener Mariahilfer Straße noch als lärmende Verkehrshölle kennt, wird vielleicht mit einigem Erstaunen mitten auf der Fahrbahn flanieren, wo ihn noch vor 20 Jahren wahrscheinlich ein rasender Lieferwagen weggeputzt hätte.

„Unsere Anlagen mit

niedrigsten Emissionen liegen weit unter den gesetzlichen Vorgaben der BimSchV.“ David Pock, KWB Kraft und Wärme aus Biomasse

40

ImmoFokus | Herbst 2015

Noch größer aber ist die Überraschung, wenn der Spaziergänger erfährt, dass hier, ganz nah am Zentrum, eine große Pelletsheizung mit 150 kW Leistung für Wärme sorgt. Eine Energiequelle, die in manchen Gebieten Garantie für nachbarliches Gezänk ist, im dicht verbauten Gebiet – ist das nicht quasi die Eintrittskarte zum Querulantenpoker? „Es gibt keine Probleme mit Emissionen, unsere Anlagen mit niedrigsten Emissionen liegen weit unter den gesetzlichen Vorgaben der BimSchV“, meint David Pock vom Hersteller der Anlage,

KWB aus dem steirischen St. Margarethen/ Raab.

Mehrfamilienhaus-Projekte oder Wohnsiedlungen mit Pelletsheizungen auszustatten, gehört für KWB fast schon zur täglichen Routine: „Es gibt viele Projekte, wo unsere Energieversorgungstechnik zum Einsatz kommt. Einige Beispiele sind Energie Steiermark, AURA und GEDESAG in Niederösterreich und Ennstaler“, so Pock . Bei Pellets allein bleibt es meist nicht: „KWB-Anwendungen werden häufig mit Solarenergie kombiniert.“ Die Betreiber der Anlagen locken bei der Entscheidung für den alternativen Energieeinsatz nicht nur philanthropische Ansätze wie das Setzen auf einen Rohstoff aus dem eigenen Land, die erhöhte regionale Wertschöpfung und die Schaffung von Arbeitsplätzen oder „grüne“ Gedanken wie „CO2-neutral“ – es sind gerne auch knallharte Entscheidungen mit der Brieftasche, die hier getroffen werden.

„Gegenüber den ersten Projekten im Viertel Zwei wurde beim Viertel Zwei Plus der spezifische Energie­bedarf um ca. ein Drittel reduziert.“ Monika Hohenecker, Geschäftsführerin der Energie Krieau

KAINDLGASSE.

Pock bricht den finanziellen Aspekt auf ein Wohnhaus herunter: „Die Ersparnis ist natürlich abhängig vom Brennstoffpreis, aber generell sind die Brennstoffkosten gegenüber Öl um 40 Prozent geringer, gegenüber Gas zwischen 30 und 50 Prozent. Absolut bedeutet das bei einem Haus mit ca. 15 kW Heizleistung eine Brennstoffkosten-Ersparnis von rund 1.000 Euro pro Jahr.“ Kein Wunder also, dass sogar große, massive Bauten wie zum Beispiel die „Heimat der Lipizzaner“, das Bundesgestüt Piber, auf eine Pelletsheizung setzen.

Energie vor Ort nutzen

Massiv ist auch der Einsatz von „Alternativen“ in gleich einem ganzen Stadtteil, dem „Viertel Zwei“ in Wien nahe am Prater: „Wir haben für die Erweiterung des Viertel Zwei ein neues und innovatives Konzept entwickelt, um die Energieressourcen direkt am Standort zu nutzen“, sagt Walter Hammertinger, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers IC Projektentwicklung .

Fotos: OeAD

Grün erzeugen, innovativ kombinieren, unendlich nutzen lauten die Prämissen: „Mit dem Anergienetz schaffen wir im Viertel Zwei einen intelligenten Verbund zwischen Energieerzeugung, -verteilung und -spei-

cherung. Am Standort vorhandene erneuerbare Energiequellen und Gebäude arbeiten hier Hand in Hand“, so Hammertinger. „Die Synergieeffekte, die sich durch unterschiedliche Nutzer mit vielfältigen Bedürfnissen an Standorten ergeben, werden bestmöglich genutzt.“ Die Energiequellen, die im Viertel Zwei zum Einsatz kommen, sind Geothermie, Grundwasser, Photovoltaik, Wärmerückgewinnung, Abwasserwärmerückgewinnung, Energiespeicher, Wärmepumpen und zur Spitzenabdeckung Gasbrennwertkessel oder Gaskraftwärmekopplungen und Kältemaschinen, erläutert der Boss der IC Projektentwicklung.

Ein Drittel geringerer Energiebedarf

Bei dem Projekt steht weniger die Energieautarkie im Vordergrund – vielmehr fokussiert man sich auf größtmögliche CO2 Einsparung bei unterdurchschnittlichen bzw. marktüblichen Kosten für Energie. „Gegenüber den ersten Projekten im Viertel Zwei wurde der spezifische Energiebedarf um ca. ein Drittel reduziert“, erläutert Monika Hohenecker, Geschäftsführerin der Energie Krieau, die

Umsetzungspartner und Energieanbieter des Projektes ist. „Die Kosten für Heizung und Warmwasser reduzieren sich entsprechend.

Da ausschließlich erprobte Technologien zum Einsatz kommen und keine Prototypenlösungen, liegt der Autarkiegrad für Kälteversorgung bei ca. 80 Prozent und bei Wärmeversorgung bei ca. 40 Prozent.“ Die Anschaffungskosten liegen naturgemäß höher als bei „klassischen“ Energieversorgungstechniken, eine einfache eindeutige Kostenzuordnung fällt in diesem Zusammenhang jedoch schwer, sagt Hammertinger: „Insbesondere, da in einem derartigen Vergleich auch die Kosten für Anschlussleistungen und/oder Grundgebühren zu berücksichtigen wären. Vereinfacht lässt sich jedoch sagen, dass die Mehrkosten für unsere Lösung fünf bis zehn Prozent der Haustechnikkosten betragen.“

Herbst 2015 | ImmoFokus

41

Kommunen & Co.

„Mit dem Anergienetz

schaffen wir einen intelligenten Verbund zwischen Energieerzeugung, -verteilung und -speicherung.“ Walter Hammertinger, Geschäftsführer IC Projektentwicklung

Grundwasser kühlt Häuser

Ein Drittel geringere Kosten

Dabei spielt eine Kostenersparnis im Vergleich zu fossilen Brennstoffen eine nicht zu unterschätzende Rolle, wie der UBM-General am Beispiel des Crowne Plaza Amsterdam South vorrechnet: „2014 wurden 653.990 kWh Wärme für die Heizung, 589.300 kWh Wärme für WWB und 700.500 kWh für Kälte verbraucht. Die Kosten Heizung zu 5,10 c/

42

ImmoFokus | Herbst 2015

DAMMHAUFENGASSE.

interessanter, diese auch einzusetzen, besonders wenn auch Förderungen damit verbunden sind“, erklärt Bier.

Wien reduziert CO2 mit der Sonne

kWh betrugen 33.353 Euro; die Kosten für Warmwasser zu 7,56 c/kWh lagen bei 44.551 Euro und die Kosten für Kälte zu 3,51 c/kWh bei 24.587 Euro – in Summe 102.491 Euro.“ Im Vergleich zu einer Heizung mit Gas zu 6,10 c/kWh sind die Energiekosten für Wärme gleichpreisig; bei der Kühlung sind die Energiekosten bei Einsatz einer strombetriebenen Kältemaschine und Stromkosten zu 15 c/kWh unter Einbeziehung aller Kosten um satte 42 Prozent höher.

Ohne „Alternative“ keine Zertifizierung

Die „Alternativen“ machen sich also bezahlt – und nicht nur das: „Da diverse Zertifizierungen immer wichtiger werden, und ein entsprechender Status fast nur bei Verwendung von alternativen Energien oder Fernwärme/ kälte erreicht werden kann, wird es immer

Der „Riese“ unter den Hausherren der Alpenrepublik ist „Wiener Wohnen“; die Stadt Wien besitzt ca. 220.000 Gemeindewohnungen und ist somit die größte Hausverwaltung Europas. Hier werden alternative Energieformen aber nur im Einzelfall eingesetzt: „Das hängt damit zusammen, dass bereits bestehende Infrastruktur wie Fernwärme adaptiert bzw. optimiert wird. Im Rahmen unseres Sanierungsmanagements gehen wir jedoch sehr stark den Weg der Energiereduktion, sprich: thermisch-energetische Sanierungen unserer Wohnhausanlagen“, berichtet Renate Billeth von Wiener Wohnen.

Im 23. Wiener Gemeindebezirk hat Wiener Wohnen im Rahmen einer umfassenden Wohnhaussanierung schon im Jahr 2012 der Wien Energie die Dachflächen für die Installation einer Photovoltaikanlage zur Verfügung gestellt. Die Solarpaneele, die im Zuge der Thewosan-Sanierung des Gemeindebaus auf 15 Häusern installiert wurden, haben eine

Fotos: Hertha Hurnaus, Architektur: Superblock Architekten, Wiener Wohnen, UBM, IC Projektentwicklung

Auch der Bauriese UBM setzt allerorten auf „Alternative“ in seinem weitverzweigten Reich: „Bei den Seevillen im burgenländischen Jois wird Warmwasser mit Solar und in der aktuellen Ausbaustufe auch mit Wärmepumpe aufbereitet“, erzählt UBM-CEO Karl Bier. Bei der inzwischen verkauften Büroimmobilie Concor in Dornach bei München erfolgt die Kühlung mittels „passiver Kühlung“ über das Grundwasser und die Heizung mit Geothermie. Beim Crowne Plaza Amsterdam South wurde bei Heizung, Kühlung und Warmwasserbereitung auf Geothermie gesetzt; eine Technik, die auch beim Hyatt Regency Amsterdam zur Verwendung kommt. „Wir haben aber keine Projekte mit CO2-neutralen Brennstoffen wie Pellets oder Hackschnitzel“, so Bier.

„Beim Crowne Plaza Amsterdam South setzen wir

bei Heizung, Kühlung und Warm­wasserbereitung auf Geothermie.“ Karl Bier, CEO UBM

Gesamtfläche von rund 1.700 Quadratmetern und sind auf eine Jahresenergiemenge von zirka 270.000 Kilowattstunden ausgerichtet.

Sie können 80 Prozent des Strombedarfs in der Wohnhausanlage decken. „Den Bewohnerinnen und Bewohnern entstand durch die Errichtung und den Betrieb der Photovoltaikanlage keinerlei Kosten - für die Nutzung der Dachflächen stellt Wien Energie den Strom für die Außenbeleuchtung kostenlos zur Verfügung“, erzählt Billeth. Der Ökostrom aus den Solarpaneelen in der Ketzergasse wird in einem dicht verbauten Umfeld verbrauchernah produziert, damit werden Übertragungsverluste minimiert und die Abhängigkeit von Stromimporten reduziert. Die Gesamtkosten der Anlage lagen bei rund 700.000 Euro. Eine Amortisation wird bereits in der ersten Hälfte der Lebensdauer von rund 25 Jahren erwartet.

Natürlich spielte auch der Umweltschutz bei der Errichtung eine wichtige Rolle: Die Umsetzung des Projekts in der Ketzergasse bedeutet eine jährliche Einsparung von rund 110 Tonnen CO2. Diese Menge an Kohlendioxid emittiert ein durchschnittlicher PKW auf einer Strecke von 680.000 Kilometern bzw. 17 Erdumrundungen. Der produzierte Strom wird mit einer Einspeisevergütung von der OeMAG gefördert.

Wärmeenergie entnommen und an die Zuluft übertragen. Im oberen Bereich der Fassade sowie am Dach befindet sich außerdem eine Photovoltaikanlage, die, unter optimaler Ausrichtung, die Sonnenenergie nutzbar macht.

Dafür erhielt das ÖSW den Klimaschutzpreis KLIP 7 des Bezirks Wien-Neubau. ..und ordentlich puffern

Beim Bau des Projektes „Haustrift“ in der Dammhaufengasse im zweiten Wiener Gemeindebezirk, einer Doppelhaussiedlung mit 43 Wohneinheiten mit jeweils 92 bis 97 Quadratmetern auf insgesamt drei Ebenen und 4.500 Quadratmetern Wohnnutzfläche, wurden durchgehend emissionsarme Bauprodukte verwendet. Bei „Haustrift“, ein Hybrid im Niedrigenergiestandard - die Energiekennzahl liegt deutlich unter Niedrigenergiestandard - wurde eine Heizanlage auf Pelletsbasis mit integrierter thermischer Solaranlage eingebaut. Dabei erfolgt die Wärmeverteilung von der zentral aufgestellten Anlage zu den einzelnen Siedlungs-Doppelhäusern über ein eigenes Nahwärmenetz mit einem Pufferspeicher in den einzelnen Häusern. n

Heizen mit Abluft …

Das Österreichische Siedlungswerk ÖSW – die Konzerngruppe mit 25 Unternehmen verwaltet ca. 50.000 Wohneinheiten und ist der größte private gemeinnützige Immobilienkonzern in Österreich – hat 2008 auf dem Standort des ehemaligen Landesarchives der Stadt Wien ein Studentenwohnheim für 105 Bewohner im Passivhausstandard errichtet.

Dabei kam neben einer sehr gut gedämmten Gebäudehülle mit dreifach Wärmeschutzverglasung eine Komfortlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung zum Einsatz. Dabei werden der warmen Abluft mehr als 80 Prozent der

„Eine Amortisation wird

bereits in der ersten Hälfte der Lebensdauer von rund 25 Jahren erwartet.“ Renate Billeth, Wiener Wohnen

Herbst 2015 | ImmoFokus

43

Kommunen & Co.

Wo Papier zu Beton wird – so finanzieren Kommunen ihre Projekte

Was tun bei leeren Kassen. Einer der bedeutendsten Wirtschaftsfaktoren in diesem Land ist der Bau. Bei der Auftragsvergabe steht der öffentliche Bereich ganz vorne. Doch wie kommen Städte an das Geld dafür?

Autor: Reinhard Krémer

I

m Westen der Republik setzt man zum Großteil auf Eigenmittel: So finanzierte die Stadt Innsbruck alle Investitionsprojekte im Rahmen der Stadtentwicklung bis zum vergangenen Jahr aus städtischen Eigenmitteln, 2015 legt die Tiroler Landeshauptstadt einen ausgeglichenen Haushalt vor, erläutert Bürgermeisterin Christine Oppitz-Plörer: „Zur Finanzierung von Groß- und Infrastrukturprojekten, wie etwa dem Ankauf des Patscherkofels, haben wir zuletzt ein Darlehen von 20 Millionen Euro bei der Sparkasse aufgenommen. Mit Blick auf das Budget der Stadt Innsbruck 2015 lässt sich zusammenfassen: 330,5 Millionen Euro an Gesamteinnahmen stehen rund 340 Millionen Euro an Gesamtausgaben gegenüber.“

44

ImmoFokus | Herbst 2015

Der außerordentliche Haushalt umfasst in Innsbruck im Jahr 2015 rund 82 Millionen Euro, die in eine Vielzahl an Großprojekten investiert werden, die sich in Planung oder Umsetzung befinden: „Dazu zählt beispielsweise das Wohn- und Pflegeheim Olympisches Dorf mit rund 22 Millionen Euro. Wir investieren bei den Innsbrucker Wohn- und Pflegeheimen massiv in den pflegerischen Bereich und die Betreuung“, so Oppitz-Plörer. „Generell sind Finanzierungen derzeit sehr günstig. Der Kapitalmarkt bietet im Augenblick besonders billige Möglichkeiten, von denen wir als Stadtgemeinde profitieren“. Genauer lässt sie sich allerdings nicht in die Karten schauen – wie die Verzinsung exakt ausschaut, sagt Oppitz-

„Wir führen auch Verhandlungen

mit den großen Bankinstituten, um eine optimale Finanzierung sicher­zustellen.“ Christine Oppitz-Plörer, Innsbruck Bürgermeisterin

ringeren Teil eine Baulanderweiterung vorgenommen, so Oppitz-Plörer. Das größte der geplanten Stadterweiterungsprojekte liegt in Hötting West zwischen Universität und Kranebitten. Dort soll - unter Ausnutzung des Ausbaus der Regionalbahn als wichtige Infrastruktur für eine nachhaltige Stadtentwicklung - eine urbane Stadterweiterung mit Wohnungen, Arbeitsplätzen, Infrastrukturen und den notwendigen Grün- und Freiflächen entstehen.

Plörer nicht. Nur so viel: In Innsbruck ist die Finanzierung von Großprojekten, wie etwa die Straßen- und Regionalbahn, die mit rund 400 Millionen Euro zu Buche schlägt, üblicherweise längerfristig angelegt: „Wir führen auch Verhandlungen mit den großen Bankinstituten, um eine optimale Finanzierung solcher Projekte sicherzustellen“, sagt die Bürgermeisterin.

Die Alpenstadt wächst

Die Stadtentwicklung läuft jedenfalls auf Hochtouren: Derzeit wird in der Olympiastadt am 1. Entwurf der Fortschreibung des Örtlichen Raumordnungskonzeptes (ÖROKO`25) gearbeitet. Darin wird die räumliche und funktionelle Entwicklung der Stadt für die nächsten 10 Jahre festgelegt, wobei die große Herausforderung im starken Bevölkerungswachstum und den dafür erforderlichen Wohn- und Wirtschaftsräumen liegt.

Auf Grund der Siedlungsflächenknappheit in Innsbruck wird deshalb die Strategie der Verdichtung und Umstrukturierung bereits genutzter Flächen forciert und nur zum ge-

Die bestehenden Südtiroler Siedlungen, die überwiegend im Eigentum gemeinnütziger Wohnbaugesellschaften stehen und teilweise eine niedere Dichte aufweisen, eignen sich auch auf Grund ihrer gut erschlossenen und integrierten Lage bestens für eine Verdichtung. Auf der Grundlage des in zweistufigen Wettbewerbsverfahren erarbeiteten Gesamtkonzeptes kann so unter Einbeziehung der Bewohner – bei Wahrung einer hohen Wohn- und Freiraumqualität – in Etappen eine große Anzahl neuer geförderter Mietwohnungen errichtet werden. Konkrete Projekte laufen derzeit in Pradl Ost, Bereich Thüringstraße, im Pradler Saggen und in Kürze auch im Eichhof.

Verlagern und verdichten

Die Strategie der Umstrukturierung wird in der Reichenau im Bereich rund um das ehemalige Campagnereiter-Areal verfolgt.

Dort soll unter teilweiser Verlagerung bzw.

Verdichtung bestehender Sportstätten ein lebendiges Stück Stadt mit einer großen Anzahl leistbarer Wohnungen und der erforderlichen

Sozial- und Infrastruktur errichtet werden. „Bei der Vorbereitung und Implementierung von Stadtentwicklungsprojekten legt die Stadt Wert darauf, dass ein hoher Anteil an leistbarem Wohnraum entsteht und auch Beiträge zur Errichtung notwendiger Infrastrukturen seitens der GrundstückseigentümerInnen bzw.

BauträgerInnen geleistet werden, wie zum Beispiel die kostenlose Zurverfügungstellung von Flächen für öffentliche Grünanlagen, allenfalls verbunden mit einem Beitrag zur deren Herstellung“, erläutert Bürgermeisterin Christine Oppitz-Plörer.

Graz darf alles

So lautet der Slogan der Metropole der „Grünen Mark“. Die Fremdfinanzierung der Stadt Graz und ihrer Beteiligungen („Haus Graz“; Anm. der Redaktion) erfolgt jedenfalls seit einigen Jahren zentral für alle Bereiche (inklusive der Stadtentwicklung), erklärt der Abteilungsvorstand der Finanz- und Vermögensdirektion der steirischen Metropole, Karl Kamper: „Im langjährigen Schnitt werden insgesamt Fremdfinanzierungen von etwa 100 Millionen Euro p.a. aufgenommen, die „Haus Graz Investitionen“, also Stadtentwicklung im weitesten Sinn, betragen p.a. etwa 120 bis 150 Millionen Euro. Schwerpunkt dabei ist der Verkehr, aber auch Kanal- und Wasserversorgung, Schulbauten, Grünraum, Hochwasserschutz verschlingen erhebliche Anteile.“ Aus der Relation der obigen Ziffern ersieht man, so Kamper, dass etwa ein Drittel eigenfinanziert wird, was mit der Bauabgabe - etwa drei Millionen -, dem Kanalisationsbeitrag - etwa fünf Millionen - aus allgemeinen Budgetein-

Herbst 2015 | ImmoFokus

45

Kommunen & Co.

„Anleihen und Schuldscheindarlehen von institutionellen Investoren gewinnen an Bedeutung.“

nahmen oder aus privatrechtlichen Finanzierungsbeiträgen von Bauwerbern bedeckt wird. „Letztere sind derzeit noch marginal, könnten aber künftig ein größeres Gewicht bekommen, da der Österreichische Stabilitätspakt 2012 in den kommenden Jahren die Obergrenze für Fremdfinanzierungen immer enger anziehen wird“, so der Grazer Säckelwart.

Kreditinstitute am Rückzug

Da Banken sich infolge ihrer Kostenstruktur immer mehr aus dem Kreditgeschäft zurückziehen müssen, gewannen in den letzten Jahren Anleihen und Schuldscheindarlehen von institutionellen Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen auch in Graz immer mehr Bedeutung, sagt Kamper. Die Anleihen der Stadt Graz wurden bisher allerdings nicht als Publikumsanleihen klein gestückelt, weil dazu die Fixkosten wie Prospektpflicht oder Marketmaking im Verhältnis zum Volumen zu groß sind: „Bedeutender geworden ist in den letzten Jahren für Graz die Europäische Investitionsbank (Infrastrukturbank der EU, EIB; Anm), die bestimmte Projekte zu maximal 50 Prozent des Investitionsvolumens fremdfinanziert“, meint Karl Kamper.

Finanzkrise schnalzt Aufschläge nach oben

Er gibt auch einen genauen Einblick in die Konditionen: „Für die Fremdfinanzierung haben die - bonitätsmäßig guten - Gemeinden wie Graz bisher Top-Konditionen bekommen, die Aufschläge auf Euribor oder laufzeitkonformen Swapsatz betragen in der Regel 0,05 bis 0,8 Prozent p.a.“. Und Kamper ergänzt:

46

ImmoFokus | Herbst 2015

„Vor der Finanzkrise waren allerdings die Aufschläge praktisch null“.

Bei Laufzeiten von 20 und mehr Jahren und einem Fixzinssatz für die gesamte Laufzeit sind das derzeit all-in Zinssätze unter zwei Prozent. „Bei variabel vereinbarten Zinssätzen ist das derzeit noch wesentlich darunter, jedoch fährt die Stadt Graz seit einigen Jahren eine weitgehende Fixzinsstrategie, damit ein star-

ker Zinsanstieg zum Beispiel nach fünf Jahren nicht zu extremen Zinshöherbelastungen führt - der Euribor von derzeit praktisch 0 war noch vor einigen Jahren bei über fünf Prozent!“ Mit der HETA-Krise ist eine gewisse Verunsicherung ausländischer Investoren gegenüber österreichischen Gläubigern eingetreten und es bleibt zu hoffen, so Kamper, dass Städte mit zukunftsweisenden Konzepten und Strategien auch künftig gute Margen bekommen. Aktuell fließt das Geld in Projekte wie Smart City, Reininghaus und viele andere, erklärt der Grazer Finanzchef.

Das Ende der Gießkanne?

„Im Finanzausgleich

muss die Stadtentwicklung inklusive Verkehrsplanung als wesentliche Aufgabe definiert werden.“ Karl Kamper, Abteilungsvorstand der Finanzund Vermögensdirektion der Stadt Graz

Und schwerwiegende budgetäre Hürden stehen bevor: „Im bis 2017 neu zu verhandelnden Finanzausgleich muss die Stadtentwicklung inklusive Verkehrsplanung als wesentliche Aufgabe definiert werden und somit der – allseits angepeilte – „aufgabenorientierte Finanzausgleich“ zusätzliche Eigenmittel für diesen Bereich schaffen“, sagt Karl Kamper. Er fordert: „Die derzeitigen „Gemeinde-Bedarfszuweisungsmittel“, welche bundesländerweise uneinheitlich und intransparent mit der Gießkanne für diverse Zwecke auf die Gemeinden verteilt werden, sollten direkt einem Stadtentwicklungstopf - inklusive Verkehr - zugeordnet werden; bei einer weiteren Abflachung des abgestuften Bevölkerungsschlüssels, wie von manchen gefordert, müsste dieser Topf zusätzlich noch aus den allgemeinen Steuermitteln aufgestockt werden, sonst könnte es unter dem Strich sogar zu einer Einschränkung der eigenfinanzierten Stadtentwicklung kommen.“

„Die Konditionen liegen beim 3M-Euribor mit Aufschlägen von 50 bis 100 Basispunkten.“ Thomas Wolfsberger, Finanzdirektor St. Pölten

Für privatrechtliche Infrastrukturbeiträge bestehen derzeit bundesländerweise rechtliche Unterschiede und könnten legistische Klarstellungen/Vereinheitlichungen für wesentlich mehr Dynamik sorgen, legt der Abteilungsvorstand der Finanz- und Vermögensdirektion der Stadt Graz, Karl Kamper, dem Gesetzgeber ans Herz.

An der Traisen und „mitten in Europa“

In Niederösterreichs Landeshauptstadt St. Pölten setzt man bei der Finanzierung der Stadtentwicklung auf Darlehen, Rücklagen und Überschüsse der laufenden Gebarung, sagt Finanzdirektor Thomas Wolfsberger. „Die Konditionen liegen beim 3M-Euribor mit Aufschlägen von 50 bis 100 Basispunkten. Die Finanzierungen laufen in der Regel zwischen zehn und 25 Jahren“.

Heuer schaufelt man das Geld in der niederösterreichischen Landeshauptstadt unter anderem in Investitionsprojekte wie die Gene-

ralsanierung der Franz-Jonas-Schule, die Weiterführung der archäologischen Grabungsarbeiten am Domplatz und die Errichtung der Park & Ride-Anlage beim Bahnhof.

Von der Kerntangente bis zum Krematorium

Auf der Agenda steht auch der Beginn von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen in der Park & Ride-Anlage Hermann-WingerGasse, die Kerntangente Nord, die Errichtung einer Brücke über die B20/Leobersdorfer Bahn, kleinere Projekte wie die Sanierung von Brücken mit Kosten von 200.000 Euro, aber auch große Brocken wie die Errichtung einer neuen Kremationsanlage samt Bestattungsgebäude am städtischen Hauptfriedhof mit Gesamtkosten von 3,2 Millionen Euro.

Essentiell dabei ist für Finanzdirektor Thomas Wolfsberger „eine langfristige Planung der Projekte für die Stadtentwicklung, um damit auch bessere Planungsmöglichkeiten für deren Finanzierung und den damit verbundenen Förderungen optimal nutzen zu können.“ n

Herbst 2015 | ImmoFokus

47

Kommunen & Co.

Politik und Immobilien – ein Widerspruch?

Im Mai fanden in Großbritannien Parlamentswahlen statt. In einer Demokratie ist das freilich nichts Ungewöhnliches. Ungewöhnlich - oder besser: interessant - war hingegen der Umstand, dass sich Immobilien­makler auch so ihre Gedanken über den Wahlausgang machten.

Autor: Erika Hofbauer

N „Es braucht konkrete

Anreize, um den Standort langfristig wettbewerbsfähig und attraktiv zu machen.“ Richard Wilkinson, Vorstand Erste Group Immorent

48

ImmoFokus | Herbst 2015

ach dem Sieg der konservativen Partei von David Cameron erwarteten Experten eine deutliche Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in Topkategorien. Wie es dazu kommen soll? Unsicherheiten über Steuern und Anreize für Hauskäufer hatten vor der Wahl zu einer Verlangsamung der Aktivitäten am Londoner Immobilienmarkt geführt. Beim Sieg der Labour Party wurde nämlich eine Villensteuer in Aussicht gestellt, die alle Besitzer von Immobilien ab zwei Millionen Pfund (2,75 Millionen Euro) getroffen hätte. Die Makler sind über den Ausgang der Wahl nicht unglücklich, denn der Sieg der Konservativen brachte wieder Sicherheit in den Markt. Laut britischen Maklern steht sogar ein starker Aufschwung auf dem Londoner Immobilienmarkt bevor - und zwar in allen Preislagen.

Sensible Märkte reagieren rasch

Wäre solch eine Entwicklung auch in Österreich möglich? Richard Wilkinson, Vorstand Erste Group Immorent: „Rechtssicherheit, politische Stabilität und ein investitionsfreundliches Umfeld sind wichtige Kriterien für eine langfristige Investitionsentscheidung wie Immobilien. Österreich ist ein stabiler Markt, allerdings braucht es auch konkrete Anreize, um Investoren anzulocken und den Standort langfristig wettbewerbsfähig und attraktiv zu machen.“ Der neue Fachverbands obmann der Immobilientreuhänder, Georg Edlauer, will die Frage nach Rechtssicherheit nicht auf Vorwahlzeiten beschränken: „Der Immobilienmarkt ist ein sensibler Markt, der auf Veränderungen der wirtschaftlichen und rechtlichen Gegebenheiten reagiert.

Allerdings träger als beispielsweise der Kapi-

„Geld ist ein scheues Reh, wenn es um Rechtssicherheit und Investitionen geht.“ Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

talmarkt. Man muss sich vor Augen halten, dass die Steuerreform zu mehr als zehn Prozent - das sind 550 Millionen Euro - über die Immobilienwirtschaft gegenfinanziert wird.“ Zusätzlich wird heftig über eine Mietrechtsreform verhandelt, so Edlauer: „Aus meiner Sicht wird dies mit starkem Fokus auf die bevorstehenden Wahlen in Wien abgewickelt.

Aber nicht mit dem Ziel, ein zeitgemäßes, europareifes Mietrecht zu schaffen, sondern die Beschränkungen eines Gesetzes, das im Wesentlichen auf einer Notverordnung der Zwischenkriegszeit fußt, noch weiter zu verschärfen.“

soziale Marktwirtschaft funktioniert, haben Tschechien und die Slowakei in den letzten Jahren insbesondere auch in Bezug auf Wohnungen eindrucksvoll vorgezeigt.“ Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI), fällt dazu ein: „Geld ist ein scheues Reh, wenn es um Rechtssicherheit und Investitionen geht. Die medienwirksamen Ankündigungen der Politiker, mit Zwangsmaßnahmen für leistbares Wohnen zu sorgen, sind einer nach-

Zentralistische Wirtschaftssysteme funktionieren nicht

Fotos: Otto Immobilien, Fotolia, ÖVI, Erste Group Immorent

Konkret führt Edlauer die Erhaltungspflichten des Vermieters an, die ausgedehnt werden sollen, gleichzeitig werden die Mietzinse gesetzlich weiter beschränkt. Edlauer: „Man übersieht dabei, dass das einzig mögliche Regulativ von Preisen der Markt darstellt. Geringes Angebot führt zu höheren Preisen und umgekehrt.“ Richtiger wäre aus seiner Sicht, Marktmieten (auch die so genannte „Mietpreisbremse“ in Deutschland ist eine Marktmiete) zuzulassen und zusätzlich Investitionsanreize zu schaffen. Nicht nur betreffend den Neubau, sondern auch im Hinblick auf die Verdichtung bestehender Wohnbauten und deren Sanierung. Dass zentralistische Wirtschaftssysteme (mit Preisregelungen) nicht funktionieren, sollte spätestens seit dem Jahr 1989 jedem Europäer klar sein, kritisiert der Fachverbandsobmann: „Dass die

„Ausländische Investoren scheuen schon bisher das komplexe österreichische Mietrecht.“ Richard Buxbaum, Leiter Vermarktung Wohnimmobilien und Zinshäuser, Otto Immobilien

haltigen Investition in Renditeimmobilien nicht gerade förderlich.“ Ausländische Investoren scheuen schon bisher das komplexe österreichische Mietrecht, weiß Holzapfel. Richard Buxbaum, Leiter Vermarktung Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien, beurteilt die Lage so: „In unsicheren Phasen ist die Entscheidungsfreudigkeit in allen Lebensbereichen deutlich langsamer. Nicht nur in der Immobilienbranche.“ Auch der Wert einer Immobilie ist immer dann am höchsten, wenn der Käufer möglichst viel über das Objekt weiß und sich daher seiner Veranlagung auch sicher sein kann: „Nach der Lehman Pleite 2008 gab es in Wien für etwa sechs Monate im Luxuswohnbereich keine Transaktionen, da niemand wusste, was passieren wird. Inzwischen hat man sich weltweit auf gewisse Krisenszenarien eingestellt und es besteht keine solche Schockstarre mehr, wenn eine neue Hiobsbotschaft verkündet wird.“ Österreich - insbesondere Wien - wird weltweit als sicherer Hafen geschätzt, ist Buxbaum überzeugt, dies werde sich auch in der Zukunft nicht ändern.

Für Wohnbauträger Jörg Wippel ist - auf den Markt bezogen - jeder politische Eingriff schlecht: „Weil Markt das Gegenteil von Politik ist. Die Frage ist aber, ob Wohnung nur Markt ist. Es gibt eine gesamteuropäische politische Übereinkunft, dass Wohnen ein menschliches Grundbedürfnis ist. Damit ist per se ein Widerspruch zum sogenannten freien Markt gegeben.“ Fakt sei, so der wvg-Geschäftsführer, dass der Komplex Wohnen – Wohnbau immer nach sozialpolitischen Maßnahmen verlan-

Herbst 2015 | ImmoFokus

49

Kommunen & Co.

„Wohnen muss auch für untere Einkommens­ bezieher leistbar bleiben.“ Jörg Wippel, Geschäftsführer, wvg Bauträger

gen wird, da sichergestellt werden muss, dass Wohnen auch für untere Einkommensbezieher leistbar bleibt.

Rechtssicherheit als Basis

Rechtssicherheit ist im Zusammenhang mit der politischen Situation also das Um und Auf. Welche Entwicklung orten hier die Immobilienexperten? ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel: „Die Einführung einer verdeckten Erbschafts- und Schenkungssteuer in Form der Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Übertragungen ist ein gutes Beispiel für die fehlende Offenheit im politischen Diskurs. Auch wenn vordergründig eine der Regierungsparteien die Erbschafts-

und Schenkungssteuer ablehnt.“ Im Ergebnis sei gerade bei der Übertragung von größeren Liegenschaften derselbe Effekt erzielt. Wenn bislang ein Mietzinshaus (das zum Teil auch mit Krediten belastet ist) im Schenkungs- oder Erbweg innerhalb der Familie übertragen wurde, waren zwei Prozent vom dreifachen Einheitswert fällig. Ab 2016 werde es zu einer Vervielfachung dieser Steuer kommen, kritisiert Holzapfel: „Immobilieneigentümer sind gut beraten, 2015 ihr Portfolio und ihre Strategien noch zu überdenken.“ Ein weiteres Beispiel ist die Anhebung der Immo-ESt und der Entfall der Inflationsberücksichtigung bei der Berechnung des Gewinns, so der ÖVI-Geschäftsführer: „2012 erstmals eingeführt, wird

„Jeder rückwirkende Eingriff in gesetzliche

Bestimmungen wird von Investoren sensibel wahrgenommen.“ Georg Edlauer, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder

50

ImmoFokus | Herbst 2015

diese Steuer zum einen um ein Fünftel erhöht, zum anderen wird die Berechnungsbasis ausgeweitet. Immobilien können halt nicht weggetragen werden. Alternativveranlagungen z.B. im derzeit prosperierenden Aktienmarkt aber sehr wohl.“ Fachverbandsobmann Edlauer sieht die Situation ähnlich: „Selbstverständlich ist jeder rückwirkende Eingriff in gesetzliche Bestimmungen höchst problematisch und wird von vor allem internationalen - Investoren sensibel wahrgenommen. Wir Österreicher sind hier offenbar schon etwas „abgehärteter“ - siehe die laufenden Eingriffe in mietrechtliche Bestimmungen…“. Diese und vor allem steuerrechtliche Maßnahmen seien sicher nicht förderlich, den Immobilienstandort Österreich zu stärken, glaubt Edlauer: „Ausländische Investoren sehen den österreichischen Wohnimmobilienmarkt seit vielen Jahren als unattraktiv. Auch österreichische Investoren ziehen seit vielen Jahren Wohnimmobilien im benachbarten Ausland vor.“ Nicht ganz so dramatisch sieht dies Otto-Experte Buxbaum: „Hinsichtlich Rechtssicherheit habe ich in Österreich keinerlei Bedenken. Reformen sind erforderlich, selbstverständlich unter Berücksichtigung der Kernqualitäten unseres Rechtssystems. Nur der Stillstand ist schlecht.“ Mit Veränderungen und Impulsen auf die Wirtschaft könne man schon gut leben. Buxbaum sieht auch

Fotos: wvg

schon die Gewinner: „Es werden jene sein, die sich rechtzeitig darauf einstellen, selbst innovative Ideen zu kreieren und professionell am Markt zu agieren.“ Ganz so einfach möchte es Bauträger Wippel der Politik jedoch nicht machen: „Es gibt eine ganze Reihe von Problemen in Sachen Rechtssicherheit und viele davon sind verbunden mit der Bürokratie des Förderungswesens.

Da geförderter und gewerblicher Wohnbau in Österreich kommunizierende Gefäße sind, wirkt sich diese Problematik letztlich auf beide Sektoren aus.“ Das Förderungswesen spielt sich in amtsinternen Dienstanweisungen und -verordnungen ab, weiß Wippel, wodurch eine zeitliche und inhaltliche Rechtssicherheit was wer wann zu leisten hat - grundsätzlich nicht gegeben sei. Das führe u. a. dazu, dass die Wohnbauförderung keinen preissenkenden Einfluss auf die Höhe der Wohnkosten mehr hat: „Geförderte Wohnungen entsprechen zwar höchsten - Bewohner-ungewollten - Qualitätsanforderungen, aber nicht mehr dem Wohnwunsch von Niedrigsteinkommensbeziehern. Der freie Markt dagegen produziert Wohnungen, die dem Kundenwunsch wesentlich mehr entsprechen – allerdings mit dem Nebeneffekt, dass die Differenz in der Qualitätsstruktur nicht dem Wohnungswerber zugutekommt, sondern der Vermögensstiftung des Wohnungsschaffenden.“

Ausblick

Gibt es – abseits von den „üblichen Verdächtigen“ – Projekte im bau- bzw. immobiliennahen Bereich, die aufgrund politischer Veränderungen nicht bzw. anders zustande gekommen sind? ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel: „Was jetzt schon absehbar ist: mit den Einschnitten der Steuerreform 2016 werden eine Reihe von Sanierungs- und Ausbauprojekten gerade bei Immobilien im Privatvermögen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zurückgestellt.“ Je nach Alter und familiärer Situation werde klar abgewogen, ob sich so etwas überhaupt noch rechnet, oder ob nicht in einigen Jahren der potentielle Erbe/ Geschenknehmer noch mehr Steuer zahlt als je zuvor. Jörg Wippel fällt dazu etwas aus eigener Erfahrung ein: Das Wohnbau-Projekt der wvg und der Familienwohnbau in der Linzer Straße 141-143 auf dem Areal der ehemaligen GEBE-Fabrik. „Dieses Projekt wäre aufgrund seiner schlechten Lage ohne Wohnbauförderungs-Anteil nie entstanden. Es hätte aber zeiteffizienter und damit billiger errichtet werden können, wenn es Rechtssicherheit im Förderungswesen gäbe. Wenn die Summe der Bauordnungs- und WBF-Standards nicht so teure Qualitäten vorgeschrieben hätte, wären die geförderten Wohnungen in dieser Anlage viel preisgünstiger geworden. So sind sie für untere Einkommensbezieher im Grunde unerschwinglich.“ n

Herbst 2015 | ImmoFokus

51

Kommunen & Co.

Public trifft Private Win-win-Situation. In Zeiten einer latenten Budgetknappheit erlebt ein Jahrzehnte altes Finanzierungsmodell – oder besser: Beschaffungsmodell – ein schwungvolles Revival: Public Private Partnerships (PPP).

Autor: Erika Hofbauer

D

ie Errichtung und der Betrieb öffentlicher Gebäude und Infrastruktureinrichtungen ist ebenso wichtig wie finanziell aufwendig.

Mithilfe der Konstruktion PPP soll allen Beteiligten – vom (öffentlichen) Bauherrn über den Errichter bis letztlich zum Steuerzahler – zu einer Win-win-Situation verholfen werden.

Das Prinzip ist dabei recht überschaubar

Der öffentlich-rechtliche Sektor ist durch die Maastricht-Kriterien dazu verpflichtet, die Gesamt- und Neuverschuldung des Staates im Zaum zu halten. Alle Staatsausgaben belasten auch in dem Jahr, in dem sie getätigt werden, das Budget und können nicht - wie im privaten Sektor - über Jahre hinweg abgeschrieben werden (sie werden nur als Passiva verstanden).

PPP-Modelle bieten sich vor diesem Hintergrund als interessante Alternative an, erläutert Bauherrnberater Karl Friedl, Geschäftsführer

52

ImmoFokus | Herbst 2015

von M.O.O.CON: „Im Rahmen solcher Modelle sind private Anbieter für die Finanzierung, Planung, Errichtung und den Betrieb von beispielsweise Infrastruktur- und Immobilienprojekten zuständig, die der Staat in Form eines jährlichen Verfügungsentgeltes nutzen kann.

Sein Budget wird ,nur‘ durch diese Form der jährlichen Miete und nicht mit der gesamten Investitionssumme auf einmal belastet, wenn auch die Zinsen, die er für diese Finanzierungsform bezahlt, höher als beim Staat sind.“ Dadurch könne er es sich aber wieder leisten, in wichtige Projekte wie etwa Schulen, Krankenhäuser und Straßen zu investieren, ohne dass seine Neuverschuldung explodiert.

Fixes Projekt, fixe Vorgaben, fixe Preise

Das heißt, vom Verständnis her ist PPP kein Finanzierungs- sondern ein Beschaffungsmodell.

Ein Beispiel: Die öffentliche Hand braucht eine Schule. Es wird ein privater Errichter damit

BILDUNGSCAMPUS GERTRUDE-FRÖHLICH-SANDNER. Das Projekt wurde im Rahmen eines Public Private Partnership gemeinsam von der Stadt Wien und einem Konsortium aus „PORR Solutions Immobilien- und Infrastruktur­projekte GmbH“ und „Bank Austria Real Invest GmbH“ realisiert.

beauftragt, diese Schule „bereitzustellen“. Formale Grundlage ist ein Fixpreisvertrag, ohne viel Diskussion: fixes Projekt, fixe Vorgaben, fixe Preise. Dadurch ist der Auftragnehmer quasi „gezwungen“, die Schule zu bauen/zu finanzieren, fertigzustellen und im Anschluss daran für das Gebäudemanagement und die Instandhaltung aufzukommen. Die primäre Leistung ist aber nicht die Finanzierung, sondern die Gebäudebereitstellung. Typische Projekte im PPP-Stil sind Infrastrukturprojekte, hauptsächlich im Straßenbau (auf Bundesund Landesebene) und Sozialbauten wie Krankenhäuser oder Schulen. Vor allem in Wien sind Bildungsbauten auf PPP-Ebene schwer angesagt. Experten berichten von etwa zehn derartigen Projekten in der Bundeshauptstadt, die teilweise schon abgewickelt sind.

Fotos: PORR, Moocon, Fotolia

Detailreiche Verträge

Die Vereinbarungen solcher PPP-Verträge können dabei durchaus detailreich sein. Die Nutzungsvereinbarung kann beispielsweise bis auf Räume heruntergebrochen werden: Wenn ein Raum ausgemalt wird zu einer Zeit, in der Schulbetrieb besteht (und der Raum daher nicht genutzt werden kann), wird für diese „Nichtnutzungs-Zeit“ eben nichts bezahlt. Werden in einem Raum 21 Grad Raumtemperatur garantiert und die Heizung fällt aus und es hat plötzlich nur mehr 16 Grad, dann bezahlt der Bauherr für diese Zeit nichts bzw. es gibt Kostenreduktion laut „Preisliste“ (z.B. pro Tag 1.000 Euro „Nachlass“). Durch diesen vertraglichen „Druck“ sind alle Parteien daran interessiert, ein Projekt optimal durchzuführen.

Was hat der Bauherr, sprich: die öffentliche Hand, von einer PPP-Errichtung? Zunächst

AUTOBAHN. Im Juli 2008 erhielt das Bieterkonsortium PORR und Bilfinger Berger den Zuschlag für Finanzierung, Planung und Errichtung des Autobahnteilabschnitts der M6 zwischen Dunaújváros-Szekszárd sowie deren Betrieb und Erhaltung über 30 Jahre. Das Projekt wurde in Form eines Private-Public-Partnership-Modells realisiert – eines der bis dahin größten PPP-Projekte in Ungarn.

einmal eine gewisse Planungssicherheit, weil eben ein Fixpreis über beispielsweise 25 Jahre ausgemacht wird (freilich inklusive Wertsicherungsklauseln). Alles, was bei „klassischen“ Bauvorhaben so lästig ist wie Baukostenüberschreitungen und MehrkostenNachforderungen, fallen demnach weg. Denn der Errichter (Bauunternehmer) ist zu einer gewissen Kostentransparenz gezwungen: Etwaige Nachkostenforderungen müssen schon einkalkuliert werden, weil es später keine Nachverhandlungen mehr gibt (Fixpreisvertrag). Das frühere „Ausschreibungsspiel“, das so manche Bauunternehmen professionell betrieben haben, erzählt ein Branchenkenner,

„Die primäre Leistung

ist aber nicht die Finanzierung, sondern die Gebäudebereitstellung.“ Karl Friedl, Geschäftsführer von M.O.O.CON

Herbst 2015 | ImmoFokus

53

Kommunen & Co.

„Kostenreduktionen über den

gesamten Lebenszyklus.“ Claus Tinnacher, Leiter Business Development Siemens Gebäudemanagement & -Services GmbH

BEHANDLUNGSZENTRUM KÖLN.

Exakte Bestellqualität festlegen

fällt weg: Die Claiming-Abteilung hatte dabei den Auftrag, das Anbot so zu formulieren, um später möglichst viel Diskussionspotenzial (und Nachforderungen) zu generieren. So wurden aus 2 Prozent Marge auf einmal 5 oder 7 Prozent. Das heißt, berichtet ein PPP-Intimus, unter dem Gesichtspunkt des Vertrages ist PPP bei den errichtenden Unternehmen nicht so beliebt, vom Volumen her aber dennoch. Denn die Alternative hieße, dass gar nicht gebaut wird …

54

ImmoFokus | Herbst 2015

Ähnlich beschreibt dies auch Karl Friedl: „Die Herausforderung bei PPP-Projekten ist, eine exakte Bestellqualität von Objekt und Services im Vorhinein festzulegen und nicht, wie am Bau oft üblich, im Zuge des Planungs- und Bauprojektes zu ,improvisieren‘ und teurer zu werden. Dies bedeutet, dass der Bauherr zukünftige Anforderungen und Prozesse exakt durchdenken, an seine Unternehmensstrategie anpassen und diese in ein sauberes Briefing übersetzen muss.“ PPP-Modelle haben dann Zukunft, wenn sich wesentliche Prozesse, Rollen und Verantwortlichkeiten in der Bauindustrie ändern, so Friedl weiter. Aktuell sei das gewohnte Bild, dass zuerst geplant, dann konstruktiv ausgeschrieben, danach von den Errichtungsunternehmen über Claims Nachträge gefordert werden und über den Betrieb überhaupt erst dann nachgedacht wird, wenn alles schon fertig errichtet wurde. Seine Antwort: ganzheitliche lebenszyklusorientierte Modelle. „Sie bringen die Verantwortungen Planung, Errichtung, Betrieb und Finanzierung gleichzeitig und gleichwertig zusammen – und zwar von Anfang an.“

Auch teamgnesda Geschäftsführer Andreas Gnesda bestätigt die guten Einsatzmöglichkeiten von PPP-Modellen: „Sie sind eine hervorragend geeignete Konstruktion bei komplexen Aufgabenstellungen mit speziellen Anforderungen. Da, wo einerseits hoher Finanzierungs- und Kapitalbedarf und andererseits langfristige Ertrags- und Renditemöglichkeiten gegeben sind und gleichzeitig der öffentliche Auftraggeber seinen Einfluss nicht verlieren will. Andererseits da, wo sehr komplexe Aufgabenstellungen zu bewältigen sind, deren Tragweite und Auswirkung schwer vorauszusehen sind, und wo die Öffentlichkeit dafür einen Partner braucht und gleichzeitig ihren Einfluss nicht verlieren will.“ Branchenkenner sehen in PPP-Modellen die Zukunft. Denn (nicht nur) die öffentliche Hand wird sich ganz stark professionalisieren, in fünf bis zehn Jahren wird PPP eine Standardbeschaffung sein. In Großbritannien gibt es Schätzungen zufolge ein Potenzial von 15 Prozent des Investitionsvolumens, das PPPtauglich wäre. In Österreich wird ähnliches Volumen gesehen.

Standardisierung der Vertragsstrukturen

Wolfgang Zechmeister, Unternehmensbereichsleiter für PPP-Projekte bei der Strabag, meint, dass sich PPP dann als sinnvoll erweist, wenn das Projekt eine gewisse Größe erreicht – im Straßenbau mehr als 100 Millionen Euro, im Hochbau mindestens 10 Millionen Euro – und keine ausreichenden öffentlichen Budgets vorhanden sind: „Als weniger geeignet erachten wir PPP-Modelle, wenn sehr hohe Anschubfinanzierungen benötigt werden.“ PPP-Projekte werden immer als Ergänzung zur rein öffentlichen Finanzierung Platz haben, ist Zechmeister überzeugt: „Es bleibt zu hoffen, dass sich eine gewisse Standardisierung der Vertragsstrukturen etablieren wird.“ Ohne Vertrauen geht gar nichts

Claus Tinnacher, Leiter Business Development bei der Siemens Gebäudemanagement & -Services GmbH, sieht auch in der LebenszyklusBetrachtung die Vorteile: „Da die Betriebskosten die Errichtungskosten während des Lebenszyklus bei weitem übersteigen, können wesentliche Kostenreduktionen für die im gesamten Lebenszyklus der Infrastruktureinrichtung anfallenden Kosten erzielt werden.“ Wesentlich ist, so Tinnacher weiter, dass eine klar abgrenzbare und gesamthafte Leistung erbracht wird, die sich klar planen und darstellen lässt, wobei die Treiber für die Leistung eindeutig erfassbar, planbar, abgrenzbar und adaptierbar sind. Die Übergabe der Verantwortung für Planung, Bau und Betrieb von der öffentlichen Hand an den privaten Partner erfordert ein hohes Vertrauen von „Public“

„Projekte, die hohe

Anschubfinanzierung benötigen, sind nicht PPP geeignet. “

knapper Budgets erleben PPP-Modelle ein Revival.“

Wolfgang Zechmeister, Bereichsleiter für PPP-Projekte, Strabag

Ludwig Steinbauer, Geschäftsführer Beteiligungen/ Concession/Immobilien der Porr Beteiligungen und Management GmbH

gegenüber „Private“, dass die entsprechenden Leistungen auch tatsächlich entsprechend umgesetzt werden. Der Siemens-Manager ist von der Zukunftstauglichkeit überzeugt: „Durch die Realisierung eines PPP-Projekts im Rahmen eines Lebenszykluskosten-Modells können die bei getrennter Vergabe üblicherweise fehleranfälligen Schnittstellen zwischen Planung und Errichtung sowie zwischen Errichtung und Betrieb minimiert, und die Lebenszykluskosten – auch durch die Anwendung von facilitären Planungsgrundsätzen und die modellimmanente frühzeitige Einbindung des späteren Betreibers in diese Planung – um ungefähr 10 bis 15 Prozent reduziert werden.“

Fotos: Team Gnesa, STRABAG, Siemens, PORR

Das Gesamtprojekt muss überzeugen

„PPP-Modelle bieten

langfristige Ertragsund Renditemöglichkeiten.“ Andreas Gnesda, teamgnesda Geschäftsführer

„Gerade in Zeiten

Gerade in Zeiten knapper Budgets der öffentlichen Hand erleben PPP-Modelle ein Revival, ist auch Ludwig Steinbauer, Geschäftsführer Beteiligungen/Concession/Immobilien der Porr Beteiligungen und Management GmbH, überzeugt: „Sie ermöglichen Großprojekte, die ansonsten schwer bis gar nicht finanzierbar wären.“ In der Regel komme das Verfügbarkeitsmodell zur Anwendung. Der Vorteil für den Auftraggeber: Er bestellt ein Produkt und der Auftragnehmer übernimmt den kompletten Produktionszyklus – von der Planung, über die Finanzierung und den Bau bis hin zur Inbetriebnahme. Darüber hinaus ist der Auftragnehmer für den durchgängigen, störungsfreien Betrieb zuständig und trägt

damit die Kostenverantwortung über den gesamten Betriebszyklus. Steinbauer: „Das können nur erstklassige, bonitätsstarke Anbieter mit entsprechender Erfahrung und umfassendem Know-how gewährleisten.“ Eine große Herausforderung bei PPP-Modellen sei sicherlich die Finanzierung: „Wir sprechen hier von Großprojekten mit Volumina, die mehrere Milliarden Euro umfassen können.

Da muss das Gesamtkonzept überzeugen – vom Bau, über den Betrieb bis hin zur erwarteten Rendite.“ Und das gelte für beide Seiten: für den Auftraggeber ebenso wie für den Auftragnehmer.

Hier sieht der Porr-Manager zunächst die Auftraggeber gefordert, eine ausgewogene Risikoverteilung zu ermöglichen: „In der Vergangenheit war es oft der Fall, dass von erzielten Einsparungen – beispielsweise bei Zeit oder Kosten – ausschließlich der Auftraggeber profitierte und die Folgen von Überschreitungen der Auftragnehmer alleine tragen musste.“ Natürlich liege das bautechnische Risiko beim Auftragnehmer, der Auftraggeber müsse aber dafür sorgen, das wirtschaftliche Risiko durch geeignete Key Performance Indicators (KPIs) kalkulierbarer zu machen. Ein Schritt in die richtige Richtung wurde in Österreich beispielsweise bei Straßenprojekten bereits gesetzt, erzählt Steinbauer: „Die Anzahl der Nutzer als Berechnungsbasis wich dem Faktor Verfügbarkeit, die durch den Auftragnehmer unmittelbar beeinflusst werden kann.“ n

Herbst 2015 | ImmoFokus

55

Kommunen & Co.

Strenge Rechnung, gute Freunde Wechselhafte Geschichte. Bei Gemeindeprojekten sind PPP-Modelle nicht so einfach anwendbar – Vorhaben, die den Bürgern emotional wichtig sind, die finanzieren sie in der Regel gerne mit.

Autor: Erika Hofbauer

D

Crowdfunding auf Gemeindeebene

In den letzten Jahren gibt es wieder eine starke, aber völlig neue Tendenz in Richtung PPP-Modelle, in einer etwas anderen Form als bisher. „Crowdfunding“ nennt man das heutzutage oft, erzählt Gemeindebund-Sprecher Daniel Kosak.

Das Prinzip dahinter ist, dass viele Menschen gemeinsam Projekte finanzieren. Das geht auch auf Gemeindeebene. Es gibt inzwischen viele Beispiele von Photovoltaikanlagen, die mit Hilfe der Bevölkerung finanziert und gebaut wurden. Natürlich erwarten sich auch die Investoren aus der Crowd einen „Return on Investment“. Die wenigsten Menschen investieren ihr Geld, ohne eine Erwartungshaltung zu haben.

56

ImmoFokus | Herbst 2015

PPP-Modelle funktionieren dort gut, wo sie gut und ehrlich geplant wurden. In der Regel ist ein PPP-Projekt kein sinnvoller Weg, um fehlende Liquidität einer Gemeinde zu ersetzen. Das gilt auch für die nun so nachgefragten Crowdfunding-Modelle. Wer sein Projekt von Bürgern finanzieren lässt, weil er auf der Bank kein Geld mehr bekommt, der geht den falschen Weg. Beim klassischen Crowdfunding in einer Gemeinde geht es vor allem auch um Bürgerbeteiligung. Projekte, die den Bürgern emotional wichtig sind, die finanzieren sie in der Regel gerne mit. Eine klassische Kläranlage etwa erscheint den meisten Menschen wenig attraktiv.

Eine Photovoltaikanlage am Dach der Schule hingegen ist etwas, das die Menschen emotional mehr berühren kann. Trotzdem gilt auch hier: strenge Rechnung, gute Freunde. Nur mit einem validen Projektplan, der bis zum Ende der Finanzierungslaufzeit klare Regeln aufstellt, wird man als Gemeinde damit erfolgreich sein.

Institutionelle wollen großvolumige Projekte

Institutionelle Investoren haben im Regelfall nur an größeren Projekten Interesse. Unter einem Millionen-Projektvolumen ist es für sie kaum interessant. Damit scheidet ein großer Teil der Gemeindeprojekte schon im Vorhinein aus. Für solche Investoren ist oft auch wichtig, dass es laufende Einnahmen aus diesem Projekt gibt. Ein Kindergarten ist also kaum interessant. Das Gebäude eines Müllverbandes vielleicht schon, weil hier Gebührenhaushalte dahinter stehen.

Ein Blick in die Zukunft: Gerade in den letzten zehn Jahren haben die Entwicklungen gezeigt, dass es gute und schlechtere Zeiten für PPP-Projekte gibt. Insgesamt ist es immer ratsam, beide Varianten, also die klassische Finanzierung durch die öffentliche Hand oder eben eine private Beteiligung, sorgsam zu prüfen. n

Fotos: Fotolia

ie Geschichte der PPP-Modelle in Österreich ist wechselhaft. Besonders in den letzten 15-20 Jahren hat es hier viele Aufs und Abs gegeben.

Anfang des Jahrtausends waren PPP-Modelle „state of the art“ und wurden auch in großem Stil empfohlen. Inzwischen weiß man: Es gibt kein ideales Modell dafür, das auf alle Gemeinden oder Projekte anwendbar ist. Jedes einzelne Vorhaben, besonders in der Infrastruktur, muss man sorgfältig prüfen, ob es tauglich ist für eine Partnerschaft mit einem privaten Unternehmen, heißt es etwa beim Gemeindebund. In vielen Fällen werden nämlich nun PPP-Modelle, die nicht zufriedenstellend funktioniert haben, wieder in die kommunalen Haushalte und Zuständigkeiten zurückgeholt. Besonders bei Freizeiteinrichtungen, Sportanlagen oder Kulturzentren gab und gibt es eine große Vielfalt derartiger Modelle. Das geht von der reinen Betriebsführung durch Private bis hin zur Projektfinanzierung mit Hilfe externer Partner. Was oft auch vergessen wird ist die regelmäßige Evaluierung: Sind alle Vorteile eingetreten, die man sich erhofft hat?

Wenn nicht, wie kann man gegensteuern?

Büro & Lager im Süden Wiens

Variable Mieteinheiten Büro & Lagerflächen

Eigene Autobahnabfahrt A2 / IZ NÖ-Süd

61 TOPUnternehmen als Nachbarn

GratisParkplätze direkt vor Ihrer Tür

AT-2355 Wiener Neudorf • Tel.: 02236 4020-0 • www.walter-business-park.com

Im Brennpunkt: Burgenland

Am Wasser Ferienimmobilien. Die Region rund um den Neusiedlersee sowie das Südburgenland sind nach wie vor begehrt.

Autor: Ursula Rischanek

D

er Reiz, am Wasser zu wohnen, ist nach wie vor ungebrochen. Was gibt es auch Feineres, als gleich vor der Haustür mit dem Boot anlegen oder nach dem Aufstehen eine Runde schwimmen zu können. Auch am Neusiedlersee seien Seeliegenschaften daher heiß begehrt, weiß Josef Rittsteuer, Eigentümer von Seereal Immobilien in Neusiedl am See. Vor allem in Neusiedl sei die Nachfrage ungebremst hoch. „Es gibt hier alle Schulen und auch sonst ist die Infrastruktur ausgezeichnet“, sagt der Makler. Dazu kommen die gute Verkehrsanbindung und die Tatsache, dass sowohl Wien als auch Bratislava und sogar der Flughafen in der Nähe seien. Angesichts dieser Parameter seien die Immobilien daher nicht mehr nur als Zweit-, sondern immer öfter auch als Hauptwohnsitz gedacht. Beliebt seien auch noch die Nachbarorte wie beispielsweise Oggau, während Orte im tiefen Seewinkel wie etwa Pamhagen schon weniger gefragt seien. „Da braucht man schon wieder zu lang zur Autobahn“, weiß Rittsteuer.

Die Begeisterung für Häuser und Wohnungen direkt am See hat natürlich auch ihren Preis. „Aber es wird nicht mehr alles bezahlt, das Preis-Leistungs-Verhältnis muss stimmen“, sagt Rittsteuer. So finde man unter 200 bis 220 Euro etwa in Neusiedl keinen Baugrund mehr, es seien auch schon 700 Euro pro Quadratmeter bezahlt worden.

Baden statt exerzieren

Zwischen 320 und 390 Euro pro Quadratmeter müssen je nach Lage für ein Grundstück beim Projekt Neusiedlersee Villen in Oggau berappt werden. Auf dem Areal der ehemaligen Seekaserne mit knapp 64.000 Quadratmetern hat die Seepark Oggau OG ein Projekt entwickelt, bei dem 47 Parzellen mit einer Grundstücksgröße von rund 620 bis rund 800 Quadratmetern voll aufgeschlossen wurden– jede einzelne mit einem eigenen Bade- und

58

ImmoFokus | Herbst 2015

HAFEN IN NEUSIEDL.

Leben wie im Urlaub

Bootsanlegeplatz. „25 Grundstücke, die auf drei künstlich geschaffenen Halbinseln liegen, sind bereits verkauft. Auf manchen wird auch schon gebaut“, sagt Bernhard Pölzlberger, Geschäftsführer der Seepark Oggau Projektentwicklung OG. Bis zu 300 Quadratmeter Wohnnutzfläche seien möglich, „es besteht jedoch kein Bauzwang“. Gestorben ist allerdings das ursprünglich projektierte 80-Betten-Hotel. „Es hat sich als nicht wirtschaftlich dargestellt“, erklärt Pölzlberger.

In Neusiedl wiederum steht ein Projekt am Segelhafen West in den Startlöchern. Hier sollen vier kleinere sowie drei größere Häuser entstehen. Während die kleineren Einheiten Wohnnutzflächen ab 90 Quadratmetern auf rund 270 Quadratmetern Eigengrund aufweisen, sind es bei den größeren rund 195 Quadratmeter Wohnfläche und 700 Quadratmeter Grund. „Bei den kleineren Einheiten, von denen zwei bereits reserviert sind, geht es mit 589.000 Euro los, bei den größeren ab 1,5 Millionen Euro“, berichtet Rittsteuer. Baubeginn ist demnächst, die Fertigstellung ist für Juli 2016 geplant.

Fast fertig ist das Projekt Leben am Hafen in Neusiedl, nur an zwei der insgesamt 65 Einheiten wird noch gebaut. „Es gibt zum einen 36 Wohnhäuser ab 86 Quadratmetern Wohnfläche sowie 13 kleinere Einheiten mit rund 65 Quadratmetern, alle mit eigenem Bootsliegeplatz“, sagt Michael Heller von der Segelhafen West Projektentwicklung GmbH. Drei Viertel der Objekte seien bereits verkauft, vor allem Käufer aus Wien hätten dabei zugeschlagen. „Man lebt hier wie im Urlaub“, schwärmt Heller.

Und noch ein Projekt ist am Neusiedler See in der Pipeline: Im Herbst soll der Startschuss für die Seehütten in Mörbisch fallen. Die IVB Immovermarktung und Bauträger GmbH will hier in Holzbauweise vier Seehütten mit rund 70 Quadratmetern Wohnfläche errichten, die ab 470.000 Euro zu kaufen sind. „Es sind bereits einige Interessenten in der Überlegungsphase“, sagt Sonja Paiszler von Real 2000. Auch die Inselwelt Jois wird erweitert. Projektentwickler UBM Realitätenentwicklung AG sowie ein Partner errichten zusätzlich zu den 70 bereits bestehenden Eigentumshäusern weitere elf ganzjährig bewohnbare Villen. Jedes der zwischen 35 und 157 Quadratmeter großen Häuser, die zu Jahresende fertig gestellt werden, wird über einen eigenen Zugang zum See verfügen.

Der große Unterschied zum bestehenden Teil seien die größeren freien Flächen zwischen den Häusern. Die Bewohner würden sich nicht mehr gegenseitig in den Garten schauen können. Imagewandel der Region um den See: Zwischen 300.000 Euro und einer knappen Million

müssen Käufer für den Luxus „Wohnen am Neusiedler See“ rechnen. Interessenten gäbe es trotz der relativ hohen Preise aber genug.

Am Wasser, im Wald

Der größte Player im Segment Tourismusund Freizeitanlagen im Burgenland ist die Esterházy-Unternehmensgruppe. Esterházy ist Eigentümer verschiedenster Tourismus- und Freizeitanlagen. Auf rund 150 ha befinden sich Seebäder um den Neusiedler See und Bade- und Weekendsiedlungen im nördlichen Burgenland. 2014 betrug der Umsatz im Bereich Immobilien und Freizeitanlagen 7,3 Millionen Euro.

Dazu gehören die Freizeitsiedlungen im nördlichen Burgenland mit über 2.500 Mietern. Ein aktuelles Projekt der Esterházy-Gruppe befindet

„In Neusiedl sind schon 700 Euro pro Quadratmeter Bauland bezahlt worden.“ Josef Rittsteuer, Seereal Immobilien

Herbst 2015 | ImmoFokus

59

Im Brennpunkt: Burgenland

„ Drei Viertel der Objekte sind bereits verkauft.

Vor allem an Käufer aus Wien.“ Michael Heller, Segelhafen West Projektentwicklung

sich in der nordburgenländischen Ecke zwischen St. Margarethen und Siegendorf: Bäume, Äcker, Steppenpflanzen, ein Meierhof, errichtet von den Esterházys Mitte des 19. Jahrhunderts.

Hier lebten und arbeiteten einst bis zu zehn Familien fern vom Dorf, mit Zugochsen wurden die Felder bestellt. Nach 1945 geriet das Areal unter die Verwaltung des sowjetischen Eigentums in Österreich. 1955 hat es die Familie Esterházy zurückerhalten. Bis vor Kurzem wurde der Sulzhof als Tierschutzhaus genutzt. Nun soll hier eine neue Feriensiedlung à la Esterházy entstehen. Es gibt die Idee, hier kleine Häuser auf Stelzen in die Szenerie mit Obstbäumen, Himbeersträuchern und großen Beeten zu integrieren, erste Entwürfe stammen von Masima Architektur aus Wien, die eine Art „Wohnen im Storchennest“ vorsehen. Diese Häuser sind

INSELWELT.

an die 60 Quadratmeter groß. Einen kurzen Fußmarsch entfernt liegt ein Badeteich. Der Badeteich ist das Erfolgsrezept. Ein zentrales Gewässer, viel Grün drumherum, kleine Häuser hineingepflanzt. Und meist außerhalb der Ortszentren gelegen. Die meisten dieser Feriensiedlungen entstanden seit den 1960er Jahren auch aus der Idee einer Nachnutzung aufgegebener Flächen: So mancher kleine See war früher ein Braunkohletagbau oder, wie in Neudörfl, eine Kiesgrube. Der Trausdorfer See etwa lieferte ursprünglich den Schotter für den Bau des Autobahnknotens Eisenstadt, macht heute aber einen natürlichen Eindruck: Das Ufer ist

nur wenig verbaut und die anderen der über 400 Grundstücke sind so angelegt, dass jeder Bewohner einen direkten Schleichweg zum See hat, von außen aber niemand zum Ufer gelangen kann. Individuelle Bauten lassen die jeweils 400-Quadratmeter-Parzellen wie gewachsen aussehen. Originell sind manche Lagen auch: am Waldrand – in Loretto bei Eisenstadt. Oder in der Ruster Bucht: Da stehen die Hütten im Wasser. Erreichbar nur mit dem Boot.

Wer zwar auch am Wasser, aber nicht am Neusiedlersee leben will, der wird möglicherweise in Parndorf fündig: Rund um einen künstlich

INSELWELT.

„Die Stimmung bei

Franz Kast Geschäftsführer Wirtschaftsservice Burgenland AG (Wibag)

60

ImmoFokus | Herbst 2015

Fotos: UBM

Investoren ist zurzeit sehr zurückhaltend.“

„ Südburgenland günstiger als die Toskana oder die Südsteiermark.“ David Rader S Real PROJEKT SULZHOF.

angelegten, rund 130.000 Quadratmeter großen privaten Badesee sind auf einem etwa 30 Hektar großen Areal insgesamt 151 Bauparzellen zwischen 500 und 800 Quadratmetern Größe entstanden, 110 wurden bereits verkauft. „Viele davon wurden als Anlageobjekte erworben, es besteht nämlich auch hier kein Bauzwang“, sagt Pölzlberger.

Ruhe im Südburgenland

Doch nicht nur Neusiedlersee und Co. haben Fans. Auch die sanfte Hügellandschaft des Südburgenlandes verleitet nach wie vor viele dazu, hier sesshaft werden zu wollen. „Die meisten wollen zuerst ihren Zweitwohnsitz im Südburgenland begründen und im Alter dann dauerhaft hier wohnen“, weiß David Rader von S Real, der eine konstante Nachfrage nach Immobilien registriert. Gefragt seien vor allem Bauernhöfe, „am besten auf einem Hügel mit guter Aussicht, eher in Einzellage, top saniert, gut erreichbar und günstig“. Derartige Objekte seien allerdings rar – und dementsprechend teuer. „Dafür muss man schon zwischen 250.000 und 300.000 Euro, manchmal auch mehr kalkulieren“, sagt Rader. Begehrt seien auch traditionelle Kellerstöckl, für die je nach Machart und Ausstattung zwischen 50.000 und 150.000 Euro zu berappen seien. „Darüber hinaus gibt es Käufer, die sehr hochwertige moderne Immobilien suchen, aber das gibt es kaum“, so der Makler, der eine zunehmende Internationalisierung der Kunden bemerkt.

Mittlerweile seien nicht mehr nur Österreicher, sondern auch Deutsche, Schweizer und Italiener auf der Suche nach einer idyllischen Bleibe, sei das Südburgenland doch günstiger als die Toskana oder die Südsteiermark. Prä-

ferenzen für bestimmte Gegenden, wie etwa die Thermenregion, hätten die Interessenten nicht. „Ob die Therme oder der Golfplatz jetzt zwei oder zehn Kilometer entfernt sind, ist den Kunden egal“, sagt Rader.

Wenig Investitionen

Nicht ganz so locker sitzt das Geld bei sonstigen Tourismusinvestitionen. „Die Stimmung ist zurzeit Investitionen betreffend sehr zurückhaltend“, sagt Franz Kast, Geschäftsführer der Wirtschaftsservice Burgenland AG (Wibag).

Zum einen würden Banken bei Finanzierungen sehr restriktiv vorgehen, zum anderen sei die Finanzierung oft eine Frage des Eigenkapitals.

Neue Tourismusprojekte seien daher zurzeit nicht in der Pipeline. „Obwohl wir sowohl am Ost- als auch am Westufer des Neusiedlersees durchaus ein Hotel vertragen könnten“, sagt Kast. Und die Landeshauptstadt Eisenstadt könne ebenfalls ein Businesshotel vertragen.

Investiert würde daher von Seiten der Hotellerie derzeit nur in Erweiterungsmaßnahmen sowie in die Verbesserung von Angebot und Qualität, so der Wibag-Chef. So hat beispielsweise das Thermenhotel Larimar in Stegersbach im Frühling den auf rund 4.500 Quadratmeter vergrößerten Wellnessbereich eröffnet. Rund 1,5 Millionen Euro wurden unter anderem in einen Sauna-Freihof mit einem Warmwasser-Massagebecken, einen Flüsterruheraum mit vorgelagerter Sonnenterrasse, einen Meerwasserpool und die Erweiterung des Außenliegebereiches investiert. Erweitert wurde auch der Wellnessbereich in Reiter´s Supreme Hotel in Bad Tatzmannsdorf. Neben einem Sole-Thermalbad wurden auch ein Saunabereich nur für Frauen errichtet und die Außenanlagen erneuert – insgesamt sind vier Millionen Euro in den Umbau geflossen. Das gleich daneben liegende Family-Hotel wird im kommenden Jahr adaptiert. n

Herbst 2015 | ImmoFokus

61

Im Brennpunkt: Burgenland

Shopping-Center-Land Boom. Die Gewerbeflächen in den burgenländischen Wirtschaftsparks sind gefragt – nicht nur in Parndorf, wo etwa beide Outlets erweitern wollen.

Autor: Ursula Rischanek

bisher rund 185.000 verkauft worden. „Aber es gibt sechs bis sieben Anfragen, rund 70.000 Quadratmeter sind reserviert“, erzählt Kast, der den Quadratmeterpreis mit 80 bis 90 Euro beziffert. „In den nächsten drei Jahren geht alles weg.“ Noch rund 200.000 von früher 350.000 Quadrat­ metern stehen im Businesspark Kittsee zum Verkauf – hier liegt der Quadratmeterpreis zwischen 50 und 60 Euro. Aber auch dafür gebe es etwa sieben Anfragen, so Kast. Dass hier noch mehr als die Hälfte der Flächen zur Verfügung stehe, liege daran, dass die Autobahn erst später gekommen sei als in Parndorf. Während dort die Flächen übrigens ausschließlich für den Handel reserviert sind, plant die Wibag, in Kittsee vor allem Logistikunternehmen anzusiedeln.

D „Die S7 wird erst in vier

bis fünf Jahren fertig.“ Franz Kast, Geschäftsführer Wirtschaftsservice Burgenland AG (Wibag).

62

ImmoFokus | Herbst 2015

er Countdown läuft für den Verkauf jener Flächen, die in den drei burgenländischen Wirtschaftsparks Parndorf-Neusiedl, Kittsee und Heiligenkreuz auf ansiedlungswillige Unternehmen warten. „Wir verkaufen die Flächen aufgeschlossen und mit der entsprechenden Infrastruktur“, sagt Franz Kast, Geschäftsführer der Wirtschaftsservice Burgenland AG (Wibag). Die Nase vorn hat dabei der Businesspark ParndorfNeusiedl. „In dem Richtung Parndorf gelegenen Teil haben wir nur noch 30.000 Quadratmeter Restfläche, ursprünglich waren es 720.000 Quadratmeter“, freut sich Kast. Mehr freie Flächen gibt es noch in dem rechts von der Autobahn, Richtung Neusiedl, liegenden Teil: von den 335.000 ursprünglich vorhandenen Quadratmetern sind

Auch im dritten burgenländischen Businesspark, jenem in Heiligenkreuz, gibt es noch freie Flächen. „Bis jetzt haben wir über 350.000 von 680.000 Quadratmetern verkauft“, sagt Kast. Rund 32 Euro sind hier für den Quadratmeter veranschlagt. „Der Nachteil derzeit ist, dass die S7 noch vor Baubeginn steht und erst in vier bis fünf Jahren fertig sein wird“, so der Wibag-Chef.

Parndorf wächst

Dass gerade der Businesspark Parndorf-Neusiedl in der Gunst der Interessenten so hoch steht, ist wohl auf zwei Aspekte zurückzuführen: zum einen sind, wie gesagt, alle Flächen als Handelsflächen gewidmet, zum anderen gibt es hier mit dem McArthurGlen Designer Outlet Parndorf, in dem im Vorjahr rund 4,7 Millionen Besucher gezählt wurden, ein veritables Zugpferd. Das übrigens noch weiter aufgeputzt wird. In einer fünften Bauphase sollen weitere 5000 Quadratmeter dazukommen und Platz für rund 25 bis 30 neue Shops bieten. „Die Pläne für die fünfte Bauphase

„Mit 0,64 Quadratmetern vermietbarer

Fläche pro Einwohner ist das Burgenland Spitzenreiter in Österreich.“ Roman Schwarzenecker, Standort + Markt

liegen derzeit zur Umweltverträglichkeitsprüfung bei den zuständigen Behörden“, so Center Manager Mario Schwann. Nach einem positiven Bescheid gelte das Projekt als behördlich bewilligt, erst dann könnten weitere Schritte gesetzt werden. Der Baubeginn ist für Frühjahr 2016 vorgesehen. Erweitert werden soll auch das benachbarte, aus der Verschmelzung des Villaggio und der Galerien Parndorf entstandene Fashion Outlet Parndorf – hier soll eine bis dato als Parkplatz genutzte Fläche verbaut werden. Investor des Fashion Outlet Parndorf ist die aus dem Immobilienunternehmen APM Holding und Betha Zwerenz & Krause bestehende Villaggio Investment Group. Für das Center Management des Fashion Outlet Parndorf ist der erfahrene Betreiber ROS Retail Outlet Shopping verantwortlich.

Noch in der Pipeline befindet sich das Projekt Neusee in Neusiedl: 45 Shops auf 21.000 Quadratmetern sollten laut Website auf Kunden warten – allerdings wurde der für das Vorjahr geplante Baubeginn verschoben. Leider war niemand bei der von Thomas Hönigsberger,

dem Schwiegersohn des kürzlich verstorbenen Immobilien-Tycoons Karl Wlaschek, geführten M & A Realconsult für eine Aussage erreichbar.

Damit nicht genug der Einkaufsmöglichkeiten im Businesspark Parndorf: Seit März dieses Jahres gibt es mit dem Pado Shopping Park der Erlinger Immobilien GmbH nahe dem Designer Outlet Parndorf ein weiteres Einkaufszentrum mit 18 Shops auf rund 11.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. „Insgesamt gibt es im Burgenland 184.000 Quadratmeter vermietbare Fläche in derzeit 15 Einkaufs- oder Fachmarktzentren“, rechnet Roman Schwarzenecker von Standort + Markt vor. Mit 0,64 Quadratmetern vermietbarer Fläche pro Einwohner sei das Burgenland Spitzenreiter in Österreich, der bundesweite Durchschnittswert liegt bei 0,44 Quadratmetern.

Und wie auch in anderen Bundesländern sei auch im Burgenland der Trend in Richtung Handelsagglomerationen manifest, während Innenstädte zunehmend mit leerstehenden Geschäftslokalen zu kämpfen hätten, so Schwarzenecker.

DESIGNER OUTLET PARNDORF.

Büromarkt im Dornröschenschlaf

„Die Nachfrage nach Fotos: Real 2000,

Büroimmobilien ist nicht sehr groß.“ Günter Buchinger, Geschäftsführer REAL2000

Während der Bereich Retail-Immobilien im östlichsten Bundesland kräftige Lebenszeichen von sich gibt, liegt der Büromarkt eher im Dornröschenschlaf. „Die Nachfrage ist nicht sehr groß“, sagt Günter Buchinger, Geschäftsführer von REAL2000. Dennoch haben die Büromieten laut Immobilienpreisspiegel 2015 des Fachverbandes der Immobilientreuhänder eine leichte Aufwärtsbewegung verzeichnet. So lag der bundeslandweite Durchschnittspreis bei 6,6 Euro pro Quadratmeter – und somit um 1,5 Prozent über dem Wert des Vorjahres. In Eisenstadt kletterten die Mieten für Büros gar um 2,7 Prozent auf 8,8 Euro. n

„Fünfte Bauphase –

5000 Quadratmeter für rund 25 bis 30 neue Shops.“ Mario Schwann, Center Manager McArthurGlen Designer Outlet Parndorf

Herbst 2015 | ImmoFokus

63

Im Brennpunkt: Burgenland

Daheim im Burgenland Leistbar. Das Burgenland kann abseits von Designer Outlets und dem Neusiedlersee noch mit anderen Attraktionen punkten.

Autor: Agnes Schmid

64

ImmoFokus | Herbst 2015

W

as vor allem im Norden Niederösterreichs an guten und schnellen Straßenverkehrsverbindungen als mangelhaft angesehen wird, kann in Österreichs jüngstem Bundesland nicht auftreten. „Das nördliche Burgenland, vor allem der Bezirk Neusiedl am See und Umgebung, kann vor allem mit der guten Verkehrsanbindung zu Wien durch Bahn und Autobahn und mit dem Neusiedlersee punkten“, erzählt Roswitha Knebelreiter, Geschäftsführerin von Remax P&I in Neusiedl am See. Und Günter Buchinger, Geschäftsführer der

Eisenstädter Immobilienkanzlei REAL2000 und Fachverbandsobmann im Burgenland ergänzt: „Der große Vorteil des nördlichen Burgenlandes, vor allem Eisenstadt bzw. Neusiedl am See, ist die zentrale Lage zwischen Wien, Bratislava und Budapest sowie die gute Erreichbarkeit über die Autobahnen A4 und A6 bzw. A3.“ Dadurch profitiert das Bundesland deutlich, ist Roswitha Knebelreiter überzeugt: „Durch die Nähe zu Ungarn und der Slowakei ist der Bezirk Neusiedl auch in wirtschaftlicher Hinsicht sehr interessant geworden.“ Die Drehscheibe zwischen den Ländern läuft offenbar nach wie vor wie geschmiert.

Herbst 2015 | ImmoFokus

65

Im Brennpunkt: Burgenland

„Im Süden liegt der

Schwerpunkt im Ausbau des Thermentourismus.“ Günter Buchinger, Geschäftsführer REAL2000 NEUSIEDLERSEE.

„In ländlichen Gebieten mit schlechter Infrastruktur werden die Preise fallen.“ Was auch immer gut läuft: ein Besuch am Meer der Wiener. Der Neusiedler See, der seit jeher gerne von den Bundeshauptstädtern besucht wird, ist über die A4 in 30 Minuten erreichbar. In Wien fährt man sogar mit der U-Bahn zwischen einzelnen Bezirken oft länger… Im Süden des Landes, erzählt Immobilienexperte Buchinger weiter, wurde der Schwerpunkt auf den Ausbau des Thermentourismus gesetzt, „was auch sehr gut angenommen wird“. Allerdings. „Die verkehrstechnische Erschließung kann mit dem Norden nicht mithalten.“ Aber auch an anderen Fronten bleibt das Burgenland nicht untätig: Landeshauptmann Hans Niessl will mit der eigens dafür ins Leben gerufenen Initiative „Wir bauen burgenländisch!“ für mehr Fairness am Arbeitsmarkt und in der

66

ImmoFokus | Herbst 2015

Baubranche sorgen. Durch diese Bauinitiative sollen heimische Betriebe noch stärker unterstützt, unlautere Konkurrenz eingedämmt sowie Lohn- und Sozialdumping unterbunden werden. Natürlich alles im Einklang mit EUund Vergaberecht. Bei dieser Initiative will der Landesvater auch private Unternehmen als Partner gewinnen, frei nach dem Motto: Wertschöpfung, Arbeit und Geld sollen im Burgenland bleiben.

Attraktive Wohnbauförderung

Kommen oder vielmehr bleiben sollen auch die Einwohner des Burgenlandes. So rühmt sich die Verwaltung des Landes, österreichweit die

beste Wohnbauförderung aller Bundesländer zu haben. Von 2010 bis 2014 wurden mit einem Budget von mehr als 655 Millionen Euro fast 20.000 Wohneinheiten im Land gefördert.

2015 stehen für die Wohnbauförderung mehr als 124 Millionen Euro zur Verfügung. Dabei punktet das Land der Burgen und Thermen ohnehin mit einem enormen Vorteil: die Preise.

Das finden auch die Immobilienmakler. Remax-Lady Knebelreiter: „Letztendlich sind die Immobilienpreise im Burgenland noch immer im leistbaren Bereich und dadurch und auch aufgrund der sehr guten Wohnbauförderung für viele Wiener eine Entscheidung dafür, ihr Haus im nördlichen Burgenland zu bauen oder

zu kaufen.“ Immer interessant seien natürlich Grundstücke und Häuser direkt am See oder in Seenähe. Nach wie vor sind Anlegerobjekte mit guten Renditen sehr gefragt, erzählt Knebelreiter weiter: Grundbuch statt Sparbuch eben.

Kaufverträge in Burgenland Immobilien-Anzahl

6.000 Immobilienpreise: starkes Nord-Süd-Gefälle

Im aktuellen Immobilienpreisspiegel der zuständigen Wirtschaftskammerorganisation sind zwar für Baugrundstücke (in Eisenstadt) leicht erhöhte Preise nachzulesen (plus 4,4 Prozent), Einfamilienhäuser sowie neue und gebrauchte Eigentumswohnungen sind in der Landeshauptstadt zu - im Österreich-Vergleich – günstigen Preisen zu haben. Dennoch, berichtet Günter Buchinger, hat sich heuer der bereits in den Vorjahren festgestellte Trend – steigende Preise in fast allen Kategorien – fortgesetzt, wobei die Preise im Norden des Landes wesentlich höher liegen als im Süden. Dennoch: „Im Allgemeinen ist jedoch anzumerken, dass das Preisniveau im Burgenland für die vorhandenen Gegebenheiten - Lebensqualität, Verkehrsanbindung, Landschaft, Wein, Kultur - durchaus als preiswert zu bezeichnen ist.“ Auch Remax P&I-Chefin Knebelreiter erwartet in der nächsten Zeit keine Steigerung der Preise sowohl bei Kauf als auch bei Miete: „In den Ballungszentren werden die Preise gleich bleiben. In den ländlichen Gebieten mit schlechter Infrastruktur und nicht so guter Verkehrsanbindung werden die Preise sogar etwas fallen.“ Herausragen werden nach wie vor Objekte direkt am See. Die Anmietung von Geschäftslokalen, Büros etc. ist deutlich zurückgegangen, stuft die Immobilienexpertin die Situation „im Moment als sehr schwierig“ ein.

Die öffentliche Hand ist vor allem in Eisenstadt in den vergangenen zwei Jahren bei größeren Bauvorhaben recht umtriebig gewesen, erzählt Buchinger. Die Aufzählung kann sich sehen lassen: ▪▪ Zubau und Modernisierung des Landesund Bezirksgerichtes samt angeschlossener Justizanstalt ▪▪ Neuerrichtung der Burgenländischen Gebietskrankenkasse (Buchinger: „Leider auf der grünen Wiese“)

4.000 2.000

5.672

5.056

5.213

2012

2013

2014

0

Immobilien-Wert: Mrd. € +/- X%

0 0 0 0 0

0,33

0,32

0,37

2012

2013

2014

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

5 Top 5 Verkäufe im Burgenland 1.

Gebäude

7111

Parndorf

50.500.000

2.

Gebäude

7093

Jois

3.150.000

3.

Gebäude

7034

Zillingtal

2.250.000

4.

Bürogebäude

7000

Eisenstadt

2.000.100

5.

Gebäude

7100

Neusiedl/See

5.880.465

Quelle: RE/MAX

Aber auch von privater Seite werden laufend Investitionen vorgenommen, weiß der burgenländische Fachverbandsobmann: So wird zum Beispiel aktuell in der Nähe der BHAK/ BHAS Eisenstadt ein neuer Burger King errichtet.

▪▪ Um- und Zubau zu Gymnasium Kurzwiese Neue Wohneinheiten

▪▪ Um- und Neubau des Bundesschulzentrums (Handelsschule, Handelsakademie und Höhere Technische Lehranstalt).

Die Siedlungsgenossenschaften errichten zudem ständig neue Wohnungen, um den anhaltenden Zuzug in die Ballungsräume ab-

decken zu können. So entsteht durch die Erste Burgenländische Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft (EBGS) mit dem Seepark in Kittsee (Bezirk Neusiedl am See) am Westufer eine exklusive freifinanzierte Architektenreihenhausanlage mit 16 Einheiten auf 4 Bauteilen.

Besonderer Bonus: Liegewiese und Seezugang gibt es ausschließlich für Bewohner des Seeparks. Fertigstellung ist voraussichtlich heuer im Herbst. Die Oberwarter Siedlungsgenossenschaft (OSG) hat in der Naturparkgemeinde

Herbst 2015 | ImmoFokus

67

Im Brennpunkt: Burgenland DURCHSCHNITTSPREISE Einfamilienhäuser Bezirk

2010

2011

2012

2013

2014

Eisenstadt (St.+U.+Rust)

133.438

130.917

137.698

145.730

149.977

Güssing

71.323

68.359

72.052

92.259

85.382

Neusiedl am See

150.255

156.693

128.459

145.219

147.810

Oberwart

68.402

67.629

65.195

70.731

82.680

Wohnungen Bezirk

2010

2011

2012

2013

2014

Eisenstadt (St.+U.+Rust)

66.576

65.011

72.379

82.520

93.597

Güssing

61.185

40.311

65.154

53.530

55.504

Neusiedl am See

52.807

122.599

94.541

101.334

102.252

Oberwart

47.268

51.223

48.714

67.459

75.484

Trends für Burgenland Angebot: +3,5%

Nachfrage: +3,5%

Preise: - 2,8%

• Neusiedl/See begehrt, Seegrundstücke rar • Burgenland ist weiterhin ein Geheimtipp Quelle: RE/MAX, IMMOunited

Neuhaus am Klausenbach ein Wohnprojekt mit 14 Wohnungen sowie einem Altenwohnund Pflegeheim entstehen lassen. Im Sommer erfolgte dann der Spatenstich für das neueste Wohnprojekt in der Gemeinde: betreubare Wohnungen für Senioren. In Siegendorf setze die OSG ebenfalls ein Wohnungsprojekt um, jetzt befindet sich ein neues Reihenhausprojekt im Bau. Im Baugebiet „Seepark“ entstehen Niedrigenergie-Reihenhäuser, die

Anfang 2016 bereits übergeben werden sollen.

Unmittelbar neben dem Gemeindeamt ist in Siegendorf aber auch ein Geschäfts- und Bürogebäude ebenfalls durch die OSG errichtet worden. Der Ort scheint überhaupt für den Zuzug interessant zu sein. Die Genossenschaft plant dort bereits das nächste Wohnprojekt: An der Hauptstraße, direkt neben der Sportanlage, wird noch heuer mit dem Bau von 12 Wohnungen begonnen. n

IMMOBILIENLAGE IM BURGENLAND „In Gebieten mit

schlechter Verkehrsanbindung werden die Preise fallen.“ Roswitha Knebelreiter, Geschäftsführerin Remax P&I in Neusiedl am See

68

ImmoFokus | Herbst 2015

Der aktuelle Immobilienpreisspiegel von Remax für das 1. Halbjahr 2015 registrierte in den Grundbüchern 3.000 Immobilien-Verkäufe im Burgenland. Der Gegenwert dafür lag bei 205 Millionen Euro. Das sind also um 29 Prozent mehr Transaktionen, aber nur um 5 Prozent mehr Transaktionsvolumen in Euro. Am stärksten, nämlich um rund die Hälfte, ist die Anzahl der Verkäufe in Güssing und Eisenstadt (Stadt, Umgebung, Rust) gestiegen, am schwächsten in Jennersdorf, Neusiedl und Oberpullendorf, nämlich knapp unter 20 Prozent. Die anderen Bezirke lagen dazwischen. Wie schon in den Vorjahren war das teuerste gehandelte Immobilienobjekt im Burgenland in Parndorf, diesmal um 17 Millionen Euro.

PREISE-TRENDS

Eigentumswohnungen € / Stk.

Eigentumswohnungen: m2 Preise

Österreich

Neusiedl/See

Burgenland

180.000

Neusiedl/See

2.706

2.500

146.903

2.433

2.239

2.000 102.252

101.334 94.541

1.601

69.267

78.453

72.205

1.677

1.500 1.312

80.000 60.000

Burgenland

3.000

120.000 100.000

Österreich

170.927

161.574

160.000 140.000

€ / m2

1.000

1.333

1.084

900

500

40.000 -

2012

2013

2014

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

-

2012

2013

2014

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Grundstücke Österreich

€ / m2

Burgenland

Neusiedl/See

52,00

54,00

50,00 48,00

40,00 35,00

185.050

200.000 175.483 32,00

154.225

150.000

143.614 128.459

20,00 16,00

15,00

191.393 160.978

145.219

147.810

2013

2014

15,00

-

2013

Neusiedl/See

100.000

10,00

2012

Burgenland

250.000

40,00

30,00

Grafiken: RE/MAX

Österreich

€ / Stk.

60,00

0,00

Einfamilienhäuser

2014

2012

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Quelle: IMMOunited/RE/MAX

Herbst 2015 | ImmoFokus

69

Positionen & Meinungen

Risikoavers Konservativ. Seit 2007 hat die Immobilienbranche einen harten Lernprozess durchgemacht, meint ATHOS Immobilien AG Vorstand Stephan Hirsch im Gespr채ch mit dem ImmoFokus.

Das Gespr채ch f체hrte: Michael Neubauer

70

ImmoFokus | Herbst 2015

der Kombination Immobilie („Sicherheit“) und Aktie („Performance & Rendite“) nicht immer quasi doppelt profitiert werden kann. Da gab es in der Vergangenheit ja einige enttäuschende Überraschungen.

Eine „Eierlegendewollmilchsau“ in der Immobilienbewirtschaftung kenne ich nicht. Daher muss man als Anleger auch ganz klar analysieren, welche Strategie und welches Produkt ein Unternehmen bietet. Ich glaube, dass Aktionäre, egal ob privat oder institutionell, dies mittlerweile auch tun und dann mit ihren individuellen Vorstellungen abgleichen.

Wir sind nach wie vor das, was wir von Beginn an waren. Eine Veranlagungsgemeinschaft für Immobilieninvestments in oberösterreichischen Regionen, die wirtschaftlich prosperieren.

Welche Gegenden sind das? >> Hauptsächlich der oberösterreichische Zentralraum zwischen Linz, Enns, Steyr und Wels.

Die ATHOS Immobilien AG gehört zu den kleineren ImmoAGs. Während andere ImmoAGs auf Wachstum setzen, scheint es, als möchte ATHOS bewusst klein bleiben?

Stephan Hirsch: Quantitatives Wachstum allein war nie das Ziel. Seit Gründung des Unternehmens im Jahr 1989 wurde das Augenmerk auf Qualitätsveranlagung gelegt. Es sollte und soll nach wie vor eine möglichst risikominimierende Investitionsstrategie umgesetzt werden. So konnten wir beispielsweise zwischen 2002 und 2008 unser Portfolio verdoppeln. Sofern das Marktumfeld unseren Vorgaben entsprechende Immobilieninvestments zulässt, gibt es keinerlei Wachstums­ beschränkung.

Die Gründung der ATHOS Immobilien AG fiel in die Anfangszeit der Publikums-ImmobilienAGs. Die Anforderungen und Erwartungen von damals haben sich massiv verändert. Seit 2007 haben alle Markteilnehmer einen harten Lernprozess durchgemacht. Vor allem dahingehend, dass bei Immobilieninvestment aus

Gibt es noch andere Regionen, die in Frage kommen würden? >> Wir sind prinzipiell für viele Regionen offen.

Es hat sich für uns herausgestellt, dass alles, was nicht innerhalb von 2 bis 3 Autostunden erreichbar ist, das Risiko birgt, den direkten Ein- und Durchblick zu verlieren. Eine intensive Kontrolle und Bearbeitung eines Investments wird dann schwierig.

München - das Ende des Äquators? >> Es ist derzeit so, dass wir weder in Wien noch in Salzburg, Graz oder im grenznahen Ausland Immobilien gefunden haben, die unserer Vorstellung vom Risiko-Ertrags-Verhältnis entsprechen würden.

Nach welchen Immobilien halten Sie Ausschau? >> Unser Fokus liegt auf fertigen oder zu entwickelnden Wohnimmobilien. Auch auf Wohnnutzung rückbaubare Gewerbeimmobilien kommen in Betracht, sofern Standort, Widmung und Substanz passen. Dabei müssen es nicht immer die großen Anlagen sein. Auch kleine Zinshäuser finden sich in unserem Portfolio. Büronutzung macht etwa 12 Prozent aus, Handelsund Geschäftsflächen um die 27 Prozent.

Die Renditen in Wien sind für unsere Strategie derzeit nicht geeignet. Mit maximal zwei

Herbst 2015 | ImmoFokus

71

Positionen & Meinungen Derzeit läuft eine große Generalsanierung im Welser Stadtzentrum an der Ringstraße. Ein Wohnprojekt mit 25 Wohnungen, die komplett auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden. Ins Erdgeschoß kommt mit Uni-Markt ein Lebensmitteleinzelhändler, als städtischer Nahversorger im Zentrum. Wenn alles nach Plan läuft, werden wir das Projekt im Frühjahr 2016 abschließen können.

In Linz werden wir heuer eventuell noch mit der Generalsanierung eines Wohngebäudes aus den 50er Jahren beginnen. Entstehen werden 19 zeitgemäße 2- bis 3-Raum-Wohnungen, barrierefrei und mit schönen Außenbereichen.

Was wären Ihre dringendsten Wünsche an die Politik? >> Viele. Aber einige Hauptprobleme sollte man gemeinsam lösen. So das hauptsächlich innerstädtische Effizienzproblem aufgrund der Bebauungsvorschriften und teilweise fehlende Flexibilität bei Flächenwidmungsplanänderungen.

bis drei Prozent Netto-Rendite, geht das nicht.

Daher nehmen wir am Wiener Markt noch nicht teil.

und Aufsichtsrat haben, der unser Produkt versteht und viel Fachwissen und Erfahrung einbringt.

Welche Rendite muss eine Immobilie abwerfen, um für Sie in Frage zu kommen?

Wo liegt die Untergrenze? >> Das kommt immer auf das Objekt an. Unter langfristigen 3,5 bis 4 Prozent Netto-Rendite sollte sie aber nicht liegen. Mieten, selbst wenn sie indexiert sind, können nicht unendlich steigen – Bäume wachsen ja bekanntlich auch nicht in den Himmel. Man braucht auch mehr als die aktuell erzielbaren Renditen, um ein Haus ordentlich in Stand halten zu können. Es ist wie bei allen Beziehungen: Wenn Sie Jahre oder Jahrzehnte nur nehmen und nichts investieren, gibt es meistens irgendwann größere Probleme.

Die ATHOS Immobilien AG ist in den ungeregelten Dritten Markt der Wiener Börse einbezogen und ist kürzlich in das Handelssegment mid market continuous gewechselt. Steht uns bald eine ATHOSAnleihe ins Haus? >> Der Wechsel in den mid market war notwendig, da eine Stunde Auktion pro Tag nicht mehr ausgereicht hat. Wir wollten für bestehende, aber auch zukünftige Aktionäre den Handel attraktiver gestalten. Der ganztägige Handel und die Betreuung durch einen professionellen externen Market Maker waren daher ein logischer Schritt.

Kurz zurück zu den ATHOS-Aktionären.

40 Prozent sind institutionelle Anleger … >> Das sind hauptsächlich Oberösterreicher, die den Markt, die Standorte und die Immobilien kennen und mit unserer Strategie und der operativen Umsetzung konform gehen.

Eine Anleihe ist derzeit kein Thema. Wir finanzieren zu derart moderaten Konditionen, dass eine marktübliche Anleiheverzinsung keinerlei Vorteil bringen würde.

Wie ich gelesen habe, sitzt KTM-Chef Stefan Pierer im Aufsichtsrat. >> Das ist richtig. Herr Pierer ist ja auch ein erfahrener und erfolgreicher Immobilieninvestor und -entwickler. Wir sind natürlich froh, dass wir mit ihm einen zusätzlichen Aktionär

72

ImmoFokus | Herbst 2015

Gibt es interessante Projekte, von denen man im nächsten halben Jahr von ATHOS Immobilien hören wird? >> Wir entwickeln und sanieren derzeit Eigenprojekte. Als Alternative zu unwirtschaftlichem quantitativem Wachstum investieren wir damit in Qualitätssteigerung und Verlängerung der Restnutzungsdauer der Immobilien.

Was aber aktuell alle Beteiligten besonders hart trifft, sind viel zu hohe Baukosten bei Sanierung aufgrund von Auflagen aus dem Baurecht, wenn es gilt, „Neu in Alt“ einzubauen.

Die Auswirkungen der OIB-Richtlinien samt Umsetzung in den Bauordnungen sind extrem.

Vom „Normenwahnsinn“ ganz zu schweigen.

Diese Auflagen sind sehr schwer umzusetzen bzw. nur mit kostenintensivem technischen Aufwand. Denken Sie an Schallschutz, Brandschutz, Wärmedämmung, Barrierefreiheit … usw.

Die zuständigen Amtssachverständigen und Beamten in den Bauämtern sitzen in Wahr-

„Der größte Vorteil und größte Nachteil einer Immobilie sind ident: Sie ist immobil.“ heit mit uns im selben Boot. Die leiden ja auch unter den überbordenden Vorschriften, auch durch das Damoklesschwert der Amtshaftung, wenn nicht auf Punkt und Beistrich alle Normen umgesetzt werden, egal ob sie sinnvoll und wirtschaftlich sind, oder nicht.

Wenn Sie einen 60 Jahre alten VW Käfer haben, mit dem Sie auch weiterhin fahren möchten, Ihnen aber vorgeschrieben wird, dass Sie ihn technisch, elektronisch, statisch, lärm- und brandschutztechnisch etc. wie einen neuen VW Beetle ausstatten müssen, dann haben Sie ein Problem. Da ist der neue VW Beetle wahrscheinlich sogar günstiger.

Wenn das nicht wieder auf ein vernünftiges Ausmaß reduziert wird, kommen zu den ho-

hen Grundstückspreisen auch noch immer weiter steigende Sanierungs- oder Neubaukosten dazu. Über daraus resultierende, eigentlich nicht notwendige Mietsteigerungen ärgere ich mich genauso, wie die Interessensvertreter der Mieter. Als Vermieter habe ich ja nichts davon, es werden ja nur die durch die Vorschriften generierten Mehrkosten weitergegeben.

Dauern die Verfahren dadurch länger? >> Ja, die Verfahren verzögern sich nicht nur und dauern viel länger, sondern werden auch immer aufwendiger und kostenintensiver.

Immer mehr ÖNORMEN und diesbezüglich notwendige Gutachten und Stellungnahmen wirken sich natürlich aus.

Um welchen Faktor haben sich diese Verfahrenskosten und Baukosten in den vergangenen zehn Jahren erhöht? >> Die Verfahrensdauer hat sich sicher um 30 Prozent verlängert. Verfahrenskosten und Baukosten bei Generalsanierungen sind seit Umsetzung der OIB-Richtlinien, aufgrund der neuen Auflagen, um 20 bis 30 Prozent gestiegen.

Zum Verständnis, wenn Sie ein altes Gebäude haben, beispielsweise Baujahr 1950, war damals bei Errichtung der Bodenaufbau natürlich relativ einfach. Das war eine dünne Ziegeldecke, dann ist eine dünne Planierschicht draufgekommen und ein wunderschöner Fischgrät-Parkett wurde draufgeklebt. Das geht jetzt natürlich statisch sowie wärme- und schalltechnisch nicht mehr. Das heißt, dass der Bodenaufbau in der Sanierung in Wahrheit teilweise mehr kostet als im Neubau dies auch aufgrund immer weiter steigender Entsorgungskosten und teurer Handarbeit beim Abbruch. Es gibt einzelne Gebäudeteile in der Generalsanierung, die nachweislich teurer sind als im Neubau.

Herbst 2015 | ImmoFokus

73

Positionen & Meinungen

Also lieber neu bauen als sanieren? >> Bei einem unbebauten Grundstück, oder wenn wenig oder nicht verwendbarer Altbestand vorhanden ist schon. Das Problem aber ist, wenn Sie einen schon einmal bezahlten Altbestand abbrechen vernichten Sie Substanz und Werte, dann wird der Neubau noch teurer.

Es ist eine Einzelfallentscheidung zugunsten des geringeren Übels. Oder es wird nichts investiert, was aber auch nicht das Ziel sein kann, denn bessere und zeitgemäße Wohnungen sind wohl im Interesse aller Beteiligten.

In Wien ist man mit Abbruchbescheiden im Moment sehr großzügig, obwohl die Politik anderes behauptet... >> Man muss aber genau hinsehen, was dann dort hinkommt. In den seltensten Fällen Mietwohnungen, die rechnen sich einfach nicht.

Ankauf alter Substanz und Abbruchkosten ergeben oft bis zu 1.000 Euro Grundkostenanteil pro Quadratmeter neuer Nutzfläche, zusätzlich Neubaukosten bis 2.400 netto, Verfahrensdauer, Risiko, Umsatzsteuer für den Konsumenten, Kosten- und Gewinnanteil des Bauträgers ergeben nun einmal Preise für neue Eigentumswohnung nicht unter 4.000 bis 5.000 Euro. Beim Neubau kommt dann das Problem mit den Stellplätzen dazu. Hat das Grundstück nicht die richtige Konfiguration

74

ImmoFokus | Herbst 2015

oder Größe, wird es schwierig. Da kostet dann die Errichtung eines Tiefgaragenstellplatzes in Oberösterreich dermaßen viel, dass niemand mehr die Miete oder den Kaufpreis versteht.

Zudem sehen wir in Linz und auch Wels den Trend, dass die behördlich vorgeschriebene Anzahl von Frei- und Tiefgaragenstellplätzen von den Mietern teilweise gar nicht mehr gewünscht oder gebraucht werden.

Kurz zum Portfolio. Ist das ein reines HoldPortfolio oder gibt es auch ein TradingPortfolio? >> Wir haben kein definiertes Trading-Portfolio.

Was nicht heißt, dass man nicht im Zuge von Portfolio-Umstrukturierungen oder StrategieUmsetzungen einzelne Objekte verkauft. Aber traden ist nicht unser definiertes Geschäft, wir entwickeln um zu bewirtschaften. … auch in Zukunft nicht? >> Nein, aus heutiger Sicht eher nicht. Wir haben eine sehr schlanke und effiziente Struktur aufgebaut, die auf Zukauf, Entwicklung und Eigenbewirtschaftung ausgerichtet ist. Um ein Tradingportfolio aufbauen zu können, müßten wir diese Leistungen entweder zukaufen, oder uns mit fachlich qualifiziertes Personal verstärken. Beide Varianten sind bei uns aktuell kein Thema. n

Punktgenau. Industrie Services nach Maß – 7/24/365 Weil wir 24 Stunden, 7 Tage die Woche, an 365 Tagen mit unseren Facility Services für Sie einsatzbereit sind.

SIMACEK Facility Management Group Ignaz-Köck-Straße 8, 1210 Wien T. +43 1 21166-0 · simacek@simacek.at www.simacek.com

Quod licet lovi non licet bovi!

Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

Es erscheint gerade in diesem Zusammenhang skurril, dass sich die öffentliche Hand gerade beim Thema „Chancengleichheit“ Vorteile und Privilegien verschafft, die Privaten und Unternehmern in dieser Form nicht zustehen sollen. Und es erscheint vor allem befremdlich, dass gerade jene benachteiligt werden, die zu einem Gutteil für das Steueraufkommen zu sorgen haben, über das die öffentliche Hand verfügt. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund fordert daher gerade bei diesem Thema Chancengleichheit für alle.

Angelpunkt ist das verankerte Diskriminierungsverbot, das nicht nur Fälle unmittelbarer, sondern auch mittelbarer Diskriminierung erfasst.

Der Gesetzgeber versteht darunter u.a. bauliche Barrieren wie Stufen oder zu schmale Türstöcke, die den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, beschneiden.

Ein Verstoß gegen das Diskriminierungsverbot löst Schadenersatzpflichten aus, es sei denn, die Beseitigung des Hindernisses ist rechtswidrig – ein Gebäude steht unter Denkmalschutz und lässt daher keinen barrierefreien Zugang zu – oder ist wegen unverhältnismäßiger Belastungen unzumutbar.

Da von vornherein klar war, dass für bauliche Barrieren die Umsetzung nicht von heute auf morgen erfolgen kann, statuierte der Gesetzgeber Übergangsbestimmungen.

76

ImmoFokus | Herbst 2015

Das Gesetz sollte für bauliche Barrieren, die vor dem 1.1.2006 bewilligt wurden – also bestehende Gebäude - erst nach einer Frist von zehn Jahren, somit ab dem 1.1.2016, Anwendung finden.

Adressat des Diskriminierungsverbots ist der Bund im Rahmen der Verwaltung und in seiner Funktion als Träger von Privatrechten. Das Gesetz bezieht aber auch alle Rechtsverhältnisse in den personellen Geltungsbereich ein, soweit es um den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen geht, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen.

Der Bund als Eigentümer eines Amtsgebäudes und der Inhaber eines Geschäftslokals – egal ob Eigentümer oder Mieter – sind als unmittelbarer Anbieter von Gütern und Dienstleistungen vom Verbot der Diskriminierung ebenso angesprochen wie der Zinshausbesitzer, der selbst als Anbieter des Guts „Wohn- oder Geschäftsraum“ am Markt agiert.

Mit einer Novelle im Jahr 2011 schlich sich in Gestalt einer unscheinbaren Ergänzung eine Fristverlängerung zugunsten des Bundes ein: Eine mittelbare Diskriminierung wegen baulicher Barrieren liegt nur dann vor, wenn die Beseitigung der Barriere im Etappenplan vorgesehen ist und bis Ende 2019 (also noch weitere vier Jahre dazu) nicht umgesetzt wurde.

Noch großzügiger in Sachen Fristverlängerung verfährt Wien: Für den auf Grundlage des Wiener Antidiskriminierungsgesetzes bis zum 30.6.2012 zu erstellenden Plan zum Abbau baulicher Barrieren für die von der Stadt Wien genutzten Gebäude hat sich diese als Zeitplan zur Fertigstellung der Umsetzung 30 Jahre verordnet, womit die Frist erst 2042 endet.

Der Bund spielt in diesem Fall das Spiel „Alle sind gleich – aber manche sind gleicher“, oder vielleicht doch „ungleicher?“

Foto: Weinwurm

n Nun, es ist ein edler Gedanke: Gleichstellung auf allen Ebenen! Sicher war es klar, dass es einfach Unzumutbarkeiten geben würde, doch war das mit 1.1.2006 in Kraft getretene Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz (BGStG) ein wesentlicher Bestandteil davon, dass es in Zukunft für alle Mitbürger, egal mit welcher Einschränkung, einfacher werden würde.

Die neue Marke von ENERGIECOMFORT. F체r meine Immobilie.

Facility Solutions.

Technische Facility Services.

Infrastrukturelle Facility Services.

Kaufm채nnische Facility Services.

F체r meine Immobilie. www.energiecomfort.at

Positionen & Meinungen

Mister VIERTEL ZWEI

Der Stadtplaner - Nicht viele Developer haben die Chance, gleich einen ganzen Stadtteil prägen zu können - Michael Griesmayr hat seine genutzt.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

78

ImmoFokus | Herbst 2015

Herbst 2015 | ImmoFokus

79

Positionen & Meinungen

„Beruflich verbindet mich mit Michael Griesmayr ganz besonders das VIERTEL ZWEI. Hier ist es ihm und seinem Team gelungen, neue Standards in der Stadtentwicklung zu definieren und damit ein neues „Wahrzeichen“ Wiens zu kreieren.

Michael Griesmayr zeichnet sich durch innovative Ideen und deren Umsetzung aus – er verfolgt jedes seiner Projekte mit großer persönlicher Leidenschaft, pflegt ein angenehmes Miteinander, hat Handschlagsqualität und dabei immer auch ein Lächeln auf den Lippen. Noch viele weitere solcher Projekte, Michael!“ Friedrich Wachernig, CEO S IMMO AG

80

ImmoFokus | Herbst 2015

Wie sind Sie in die Immobilienbranche gekommen? Wollten Sie schon immer in die Immobilienbranche?

Michael Griesmayr: Immobilien haben einen ganz besonderen Reiz. Wir lassen Orte entstehen, an denen sich Menschen in ganz unterschiedlichen Situationen wohlfühlen - egal ob sie darin wohnen, arbeiten, … und Immobilien haben lange Bestand: Hier entstehen Dinge, die noch in Jahren zu sehen, zu erleben sein werden. Ich kann noch heute durch die Stadt fahren und mir Projekte ansehen, die wir vor Jahren umgesetzt haben! Das ist toll! Auch das Thema Architektur hat mich schon immer gereizt - das ist für mich eine ganz besondere Kunstform, die niemanden kalt lässt. Und natürlich können Immobilien tolle Investments sein - ich bin Geschäftsmann und denke wirtschaftlich.

Warum sind Sie nach Abschluss des Studiums nach Wien gekommen? >> In Wien sind die Zentralen, daher war es damals ganz klar für mich, nach Wien zu ge-

hen. Schon während meiner Studienzeit habe mich bei der AIESEC engagiert. Die AIESEC ist die weltweit größte internationale Studierendenorganisation, die sich um die Vermittlung von Auslandspraktika kümmert. Ziel der AIESEC ist es, Studierenden die Möglichkeit zur persönlichen Weiterentwicklung sowie wertvoller Praxiserfahrung in einem internationalen Umfeld zu ermöglichen. Das war eine ganz tolle Aufgabe. Zuerst war ich in Graz und dann im Österreich-Vorstand für den Studentenaustausch zuständig. Dabei bekam ich ein fundiertes wirtschaftliches Verständnis dafür, was die Key-Faktoren für erfolgreiche Immobilienprojekte sind und was für die Finanzierung wichtig ist.

In den ersten zwei Jahren bei der RZB bin ich einem nunmehr sehr bekannten und erfolgreichen Immobilien-Manager gegenübergesessen: Karl-Heinz Strauss, den ich schätze. Ich finde es noch immer lustig, dass wir beide zur selben Zeit in einem Unternehmen tätig waren und dass wir beide sehr er-

„Wir lassen Orte entstehen, an denen sich Menschen einfach wohlfühlen - egal ob sie an diesen Orten wohnen, arbeiten oder Besucher sind.“ folgreiche Immobilienprojekte auf den Weg gebracht haben. Wir sind uns bei unseren Projekten auch kaum im Weg gewesen: Diejenigen, die ins Euro Plaza wollen, wollen ohnehin nicht ins VIERTEL ZWEI. Umgekehrt ist es genau so. Unsere Kunden wollen nicht über die Tangente zum Wienerberg fahren, umgekehrt ist es genauso.

In der Bank habe ich gesehen, dass ich nicht der Typ für ein Großunternehmen bin. Ich kämpfe um die Sache. In einem Großunternehmen muss man aber irgendwie anders agieren, um weiterzukommen. Nach fünf Jahren habe ich dann beschlossen, dass es genug ist, und bin dann mit einer Kombination aus Immobilienprodukt und Finanzprodukt, nämlich großen Bauherrenmodellen, selbständig geworden.

Ihr erstes Immobilienprojekt? >> Das war ein Zinshaus, das wir gekauft, parifiziert, saniert und verkauft haben. Der nächste Deal - ein Zinshauspaket aus einer Konkursmasse mit 20.000 Quadratmetern - war dann schon etwas größer. Bruno Ettenauer hat damals bei der PSK meine erste große Finanzierung gemacht. Es folgten - wir waren damals am Wiener Markt noch völlig unbekannt - in der Gentzgasse im 18. Bezirk zwei NeubauWohnprojekte mit je 100 Wohnungen. Das erste Projekt, mit dem wir auf dem Markt zur Kenntnis genommen wurden, war natürlich das „der adler und die ameise“. 25.000 Quadratmeter Gesamtfläche wurde März 2001 fer-

tiggestellt. Es war ein tolles Projekt: Wir haben Premium-Büroflächen in einem aufstrebenden Stadtviertel geschaffen.

Zum Glück haben wir mehr richtige als falsche Entscheidungen getroffen. Unser Anspruch war immer, etwas Schönes zu machen, etwas, worauf wir stolz sind, wo ich gerne vorbeifahre und jeder Mitarbeiter stolz darauf ist, an diesem Projekt mitgearbeitet zu haben. Wie sagte es Oscar Wilde so treffend: „Das Durchschnittliche gibt der Welt ihren Bestand, das Außergewöhnliche ihren Wert.“

So schaffen wir eine kreative Atmosphäre, in der viele neue Ideen entstehen können.

Wann kam Ihnen erstmals der Gedanke, selbständig werden zu wollen? Was reizt Sie an der Selbständigkeit? >> Selbständigkeit hat mich schon immer gereizt - es ist die beste Möglichkeit, die eigenen Ideen umzusetzen. Man ist für den eigenen Erfolg, aber auch Misserfolg verantwortlich.

Gibt es das eine oder andere Projekt, das Sie heute anders machen würden? >> Nein, eigentlich nicht. Bei unserem Wohnprojekt in der Gentzgasse – aus den 90er Jahren – würde man heute die Farbe anders wählen. Trotzdem war es sehr erfolgreich. Mit dem Projekt „der Adler und die Ameise“ ist uns ein grosser Sprung, mit dem VIERTEL ZWEI aus unserer Sicht ein Quantensprung gelungen.

Was ist das Besondere an Ihren Büro­ projekten?­ >> Wir berücksichtigen schon in der Planungsphase die Anforderungen der zukünftigen Nutzer, Mieter und potentiellen Käufer, damit unsere Bürogebäude höchste Flexibilität in der Nutzbarkeit bieten. Wir setzen auf hohe und nachhaltige technische Standards und bieten innovative, bedarfsorientierte Services - etwa im Bereich Energie- oder Mobilitätsmanagement.

Herbst 2015 | ImmoFokus

81

Positionen & Meinungen

Am Wiener Bürostandort „Viertel Zwei“ sind zwei zur Deka-Gruppe gehörende Fonds der WestInvest investiert: Im November 2011 erwarb der Fonds ImmoValue das ca.

17.000 Quadratmeter große Bürogebäude „BIZ ZWEI“ und im Januar 2015 der Fonds TargetSelect Hotel das Objekt „Hotel Zwei“ mit über 250 Zimmern und Suiten.

Ausschlaggebend für diese Investitionen waren neben der hochwertigen Architektur und Gebäudequalität auch der gut an das Verkehrsnetz angebundene Standort am Rande des Pratergebietes, direkt gegenüber der Wiener Messe. „Viertel Zwei“ weist für die Nutzer eine hohe Aufenthaltsqualität auf, insbesondere durch die aufgelockerte Bauweise, die Begrünung und den zwischen den Gebäuden angelegten See. Deka Immobilien

„Nur Häuser zu bauen, genügt uns nicht. Wir prägen das Stadtbild.“ Man kann Dinge anpacken und umsetzen.

Man ist freier, Dinge auszuprobieren. Man weiß am Ende des Tages, für wen man das alles gemacht hat.

Haben Sie noch Kontakte zu ehemaligen Schulfreunden bzw. Studienkollegen? >> Ja, aus einigen Schulfreunden und Studienkollegen sind über die Jahre wertvolle Wegbegleiter, Partner und Kollegen geworden. Es ist einfach auch im beruflichen Umfeld ein großer Vorteil, wenn man sich kennt, weiß, wie der andere denkt, was wichtig für den anderen ist.

82

ImmoFokus | Herbst 2015

Manche haben sich natürlich auch in völlig andere Richtungen entwickelt - das ist immer wieder spannend, wenn man einander nach langer Zeit trifft und dann die Gschichtln ausgetauscht werden.

Was ist der USP der value one group? >> Das wirklich Besondere der value one group ist das persönliche Engagement der Menschen im Team, die mit Begeisterung nach einzigartigen Gelegenheiten suchen und dabei immer für Neues offen sind. Unser Erfolg beruht auf Kreativität und Innovation,

Neugier und Mut. Nur mit dieser Einstellung konnten die vielfältigen Projekte der Vergangenheit entstehen - und wir haben noch einiges in der Pipeline.

Wir erkennen Chancen und haben die richtigen Ideen, um aus diesen Chancen einzigartige Projekte zu machen. Und am Ende des Tages zählt natürlich der Erfolg und der Mehrwert, den wir für die Gruppe - die IC Projektentwicklung, MILESTONE Studentenapartments oder die IC Facility Management, die V2FM oder die Solarinvest - und für unsere Partner schaffen.

„Architektur ist für mich eine ganz besondere Kunstform, die niemanden kalt lässt.“ Wo steht die value one holding AG in 20 Jahren? >> Wir werden gewachsen sein - wir werden neue Geschäftsfelder erschlossen haben.

Wer steht hinter der value one holding AG? Ein Investorenclub - wie zum Beispiel der 6B47? Wie finanziert die value one holding AG ihre Projekte? Sind Anleihen für Sie (k)ein Thema? >> Wir sind immer für Partnerschaften offen.

Wir arbeiten an einer Vielzahl sehr unterschiedlicher Projekte in sehr unterschiedlichen Größenordnungen. Alles ist möglich. Wir wollen wachsen, wir wollen uns weiterentwickeln.

So wollen wir zum Beispiel mit MILESTONE ins Ausland gesehen. Wir entwickeln für jedes dieser Projekte eine ganz speziell auf das Projekt abgestimmte Finanzierungslösung. Wir sind gerade dabei, ein von der FMA geprüftes Beteiligungsmodell aufzustellen.

Sind Sie risikofreudig? >> Durchaus - aber nur, wenn die Zahlen und Fakten stimmen. Jede wirtschaftliche Transaktion hat Chancen und Risken, es geht da-

rum, diese zu erkennen, richtig einzuschätzen und diese dann bewusst einzugehen - so entsteht Erfolg.

Also doch mehr Zahlen- als Bauchmensch? >> Die Zahlen müssen stimmen. Als Ex-Banker überlegt man nicht viel. Wenn die Zahlen nicht stimmen, diskutieren wir gar nicht weiter. Wir machen etwas nicht nur, weil es schön ist und sich ausgeht. Wenn man nichts daran verdienen kann, machen wir es nicht. Aus der Erfahrung in der Bank und auch von Projekten weiß ich, dass man einen klar definierten Gewinn braucht, der ja dann schlussendlich der Risikopolster ist. Wenn ich nicht von vornherein einen Gewinn einkalkuliere, dann hätte ich ja gar keinen Polster.

Wie sind Sie aktuell mit den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zufrieden? Haben Sie spezielle Wünsche an die Politik? >> Wir sind zufrieden und können gut arbeiten wir merken aber oft eine gewisse Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung und daraus resultierend Vorsicht und Zurückhaltung.

„Herrn Mag. Michael Griesmayr habe ich als einen sehr innovativen, zielorientierten und verlässlichen Partner kennengelernt, den ich persönlich nicht nur als Auftraggeber, sondern auch als Mensch sehr schätze.

Seine großartigen Visionen insbesondere im Wiener Stadtteil „Viertel Zwei“, verbunden mit ausgeprägter Kompetenz und Mut zu Neuem, beeindrucken nicht nur mich als Baupartner, sondern auch den gesamten österreichischen Bau- und Immobilienmarkt.

Mögen ihm auch weiterhin seine Schaffenskraft und sein starker Wille erhalten bleiben.

Ich wünsche Herrn Mag. Griesmayr weiterhin viel Glück und Erfolg.“ Herbert Berger, Geschäftsführer DYWIDAG Dyckerhoff & Widmann Gesellschaft m.b.H.

Herbst 2015 | ImmoFokus

83

Positionen & Meinungen

Von Seiten der Politik erwarte ich mir vor allem Stabilität. Natürlich müssen Reformen gesetzt werden, es muss gespart werden, man muss sehen, wo man effizienter arbeiten kann.

Gleichzeitig braucht es aber Impulse für die Wirtschaft, Anreize für Investitionen, Innovationen und Wachstum.

Mein größtes Anliegen an die Politik aber ist, dass für die Bildung mehr gemacht wird. Auf diesem Gebiet wird einfach viel zu wenig unternommen. Dass unsere Kinder nicht die bestmögliche Bildung bekommen, kein Geld in die Schulen investiert wird, ist schlimm. Unsere Kinder sind unsere Zukunft. Daher wäre das die größte Verantwortung, die aber hier missachtet wird. Moralisch, ethisch und wirtschaftlich ist es für Europa einfach ein Wahnsinn.

Wovon können wir in Europa schon großartig leben, außer davon, dass wir intelligente Menschen haben? Was haben wir sonst? Wir haben keine großen Bodenschätze, keine billigen Arbeitskräfte etc. Wir haben nichts außer Bildung. Dass diese aber so vernachlässigt wird, ist mir einfach ein Rätsel.

84

ImmoFokus | Herbst 2015

Eine meiner Töchter ging in die Vienna International School.

Dort wurden ständig verschiedene Nationalitäten zusammengemischt – und es hat funktioniert. Das Prinzip ist ganz einfach: Um etwas gescheit machen zu können, muss man die Sprache können. Einige Fächer werden so lange weggelassen, bis sie die Sprache können. Dort zählt das miteinander Reden und Lesen, denn das ist Bildung. Diese Vielfältigkeit nicht zumindest versuchen als Chance zu nutzen, sondern prinzipiell nur als Problem abzutun, ist einfach schrecklich.

Die Kulturförderung ist eine der wesentlichen Aufgabe der Politik. Kultur macht die Identität Europas aus. Leider wird gerade hier oft als erstes der Sparstift angesetzt. Kunst und Kultur sind es als immaterielles Erbe be-

sonders wert, unterstützt und gefördert zu werden.

Auch den Flüchtlingen, die aktuell nach Europa und Österreich strömen, muss geholfen werden. Menschen verlassen auf der Flucht vor Krieg ihre Heimat und es ist unsere Pflicht, sie zu unterstützen und Schutz zu bieten. Gerade in der aktuellen Situation geht es dabei nicht um politische Positionen, sondern um Menschlichkeit und Hilfe. Wir wollen hier auch als Unternehmen ein Zeichen setzen und

unsere Hilfe anbieten: ganz konkret wollen wir „helfen zu helfen“ - wir bieten allen, die daran denken, Flüchtlingsquartiere zur Verfügung zu stellen, unsere kostenlose Hilfe in allen Rechtsfragen, Fragen der bautechnischen Anforderungen oder steuerlichen Fragen. Gleichzeitig nutzen wir unseres großes Netzwerk im VIERTEL ZWEI, um schnell und unkompliziert Spenden zu sammeln und direkt zu helfen von Winterschuhen und warmen Jacken bis hin zu Isomatten und Decken.

Ihnen eilt der Ruf eines Kunstsammlers voraus. Welche Stilrichtung hat es Ihnen besonders angetan? >> Ich mag sowohl junge, wilde Künstler als auch arrivierte Künstler wie z.B. Monet. Wer

sehen möchte, was mir gefällt, ist herzlich zu uns ins VIERTEL ZWEI eingeladen - ich möchte Kunst nämlich nicht nur sammeln, sondern auch teilen und zeigen. Daher haben wir im VIERTEL ZWEI einen für jeden zugänglichen Skulpturenpark eingerichtet. Ich kenne fast alle Künstler, von denen ich Kunstwerke besitze, persönlich. Diese sind manchmal etwas verrückt. Ich kaufe auch nur Bilder, die ich aufhängen kann.

Meine Mitarbeiter haben es am Anfang immer belächelt, wenn ich mir wieder ein neues Bild gekauft habe. Aber vor allem diejenigen, die den Außenkontakt haben, haben dann realisiert, dass das die Menschen wahrnehmen.

Ich liebe Impressionisten. Ich liebe das Musée

Herbst 2015 | ImmoFokus

85

Positionen & Meinungen

MICHAEL GRIESMAYR Nach dem BWL-Studium in Graz ging der aus Bruck an der Mur stammende Steirer nach Wien. Seine ersten beruflichen Schritte führten ihn zur jetzigen Raiffeisen Bank International AG. Schon während des Studiums war ihm jedoch klar, dass er später selbständig werden wollte. Im Anschluss an seine Tätigkeit bei der RBI und nach einer kurzen Phase bei einem Unternehmen, das Bauherrenmodelle, Zinshäuser und Vorsorgewohnungen entwickelte, wagte er den Sprung in die Selbständigkeit. Gemeinsam mit Privatinvestoren entwickelte er das Büroprojekt „der adler und die ameise“, das 2001 auf den Markt kam. Mit dem Kauf eines Grundstückes im Wiener Prater im Jahr 2014 begann eine Erfolgsgeschichte. Mit dem VIERTEL ZWEI entwickelte Griesmayr gleich einen ganzen Stadtteil. Mitte 2015 fiel der Starschuss für die Erweiterung.

„Wer sich ernsthaft mit Stadtentwicklung beschäftigt, kann aus meiner Sicht gar nicht anders, als sich auch mit Nachhaltigkeit auseinanderzusetzen.“ d´Orsay in Paris. Jedes Mal, wenn ich in Paris bin, verbringe ich Stunden mit den Bildern und lasse diese Meisterwerke auf mich wirken.

Diese Bilder haben soviel Kraft und vermitteln so starke Emotionen, die mich jedes Mal wieder in ihren Bann ziehen und mitreißen.

„Ich habe Herrn Grießmayr als ausgezeichneten Geschäftsmann kennengelernt, der einen hervorragenden Instinkt hat, wenn es darum geht zu erahnen, was sich seine KundInnen wünschen. Wie man bereits am VIERTEL ZWEI sehen kann, ist er auch bereit, zusätzliche Investitionen zu tätigen, um ein hohes Maß an Qualität sicherzustellen. Dieser Zugang ist in der heutigen Zeit leider nur noch selten anzutreffen.“ Karlheinz Hora, Bezirksvorsteher Wien-Leopoldstadt

86

ImmoFokus | Herbst 2015

Sie gelten als einer der Pioniere in Sachen Nachhaltigkeit. Wie sind Sie auf das Thema Nachhaltigkeit gestoßen? >> Wer sich ernsthaft mit Immobilien und dem Thema Stadtentwicklung beschäftigt, kann aus meiner Sicht gar nicht anders, als sich auch mit Nachhaltigkeit auseinanderzusetzen. Wir müssen langfristig denken und überlegen, welche langfristigen Auswirkungen unsere Projekte haben.

Nachhaltigkeit wird viel zu oft auf den ökologischen Aspekt reduziert - es geht dabei aber genauso um eine soziale und eine ökonomische Nachhaltigkeit. Es ist natürlich schon ein großer Luxus, mit eigenem Geld zu arbeiten. Ich bin niemandem Rechenschaft schuldig, wenn

ich 10 Prozent bis 20 Prozent weniger Gewinn mache, weil es mir beispielsweise wert war, große Bäume zu kaufen.

Wenn Sie noch einmal von vorne beginnen könnten, was würden Sie anders machen? >> Im Großen und Ganzen würde ich alles wieder ganz genauso machen - natürlich gibt es immer wieder Dinge, wo man sich denkt, das hätte man anders oder besser machen können, aber es ist genauso wichtig, Fehler zu machen und daraus zu lernen. Das gehört dazu.

Wie würden Sie sich als Chef beschreiben?

Ihre Stärken – Ihre Schwächen? >> Meine größte Stärke ist sicher meine Begeisterungsfähigkeit, dass ich diese Begeisterung auch weitergeben kann und mein Team und unsere Partner damit anstecke! Durch diese Begeisterung will ich auch immer alles ganz genau wissen, die Details kennen und verstehen. Und vielleicht ist das auch gleichzeitig eine Schwäche - dass ich Dinge manchmal ZU genau wissen möchte.

„Unser Erfolg beruht auf Kreativität und Innovation, Neugier und Mut. Wir erkennen Chancen und haben die richtigen Ideen, um aus diesen Chancen einzigartige Projekte zu machen.“

Was sind die Erfolgsfaktoren des VIERTEL ZWEI? >> Im VIERTEL ZWEI entsteht das vielfältigste und lebendigste Stadtviertel Wiens. Hier fühlen sich die Menschen wohl, finden ein Zuhause oder kommen gerne in die Arbeit.

Im Grunde geht es dabei nur um eines: um Lebensqualität. Die Architektur, die Infrastruktur, der See, die Vielfalt der Menschen im Viertel und in der Nachbarschaft - das passt einfach gut zusammen, und macht diese besondere Atmosphäre aus.

Und das VIERTEL ZWEI liegt natürlich an einem wirklich außergewöhnlichen Standort - mitten in der Stadt und direkt am Grünen Prater, mit bester Anbindung und einem grenzenlosen Freizeitparadies sprichwörtlich vor der Türe. So einen Ort gibt es in Wien kein zweites Mal. Am meisten freut mich, dass die Menschen, die jetzt schon seit einigen Jahren im VIERTEL ZWEI leben und arbeiten, noch immer so zufrieden sind! Das zeigt mir, dass wir vieles richtig gemacht haben, und gibt uns Schwung für Weiterentwicklung.

Rechnet sich Nachhaltigkeit? Was sind Ihre Erfahrungen im VIERTEL ZWEI? >> Natürlich rechnet sich Nachhaltigkeit. Wir denken in all unseren Projekten nicht nur an heute, sondern auch an morgen, an die Zukunft. Wir wollen etwas schaffen, dass langfristigen Bestand hat - die Leute sollen noch in einigen Jahren sagen: „Da hat sich jemand etwas überlegt!“

Wir haben uns in der Weiterentwicklung des VIERTEL ZWEI einem Nachhaltigkeitskodex verschrieben, den wir sehr ernst nehmen.

Und uns ist besonders wichtig, dass es dabei um mehr geht als bloß um schön formulierte Visionen! Es geht um klare Ziele und konkrete Maßnahmen, im Großen wie im Kleinen. Wir machen uns Gedanken zum Energieverbrauch, wir unterstützen alternative Mobilitätslösungen, wir schaffen ein Viertel der kurzen Wege. Genauso fördern wir aber auch das Miteinander der ganz unterschiedlichen Nutzergruppen, der Menschen im VIERTEL ZWEI - auch das verstehen wir unter Nachhaltigkeit.

„Michael Griesmayr ist Visionär, durch und durch! Frei nach Federico Fellini: Der Visionär ist der einzig wahre Realist.“ Architekt Martin Kohlbauer, Wien

Selbstverständlich hat Nachhaltigkeit auch eine wichtige wirtschaftliche Komponente. Wir sprechen in diesem Zusammenhang gerne von der „Werthaltigkeit“ unserer Projekte, von der auch unsere Kunden und Partner profitieren.

Mit welcher lebenden oder bereits verstorben Persönlichkeit würden Sie gerne einmal zu Abend essen? >> Ich glaube, mit Menschen, die sich für andere einsetzen, Menschen, die mit Ihrem Tun andere positiv in Ihren Bann gezogen haben, mit Ihren Produkten und Handeln die Welt verändert haben. Mir fallen da einige ein, z.B. Gandhi, Martin Luther King, Steve Jobs, Mutter Theresa und viele mehr. Leben möchte ich immer in der Gegenwart, und ich arbeite daran, zumindest im Kleinen etwas für die Zukunft hinterlassen zu können, dass anderen Menschen Freude bereitet, und Vorbild durch Tun und Handeln jedenfalls für meine Kinder zu sein. n

„Ich kenne Michael schon sehr lange.

Was er die letzten Jahre in Wien auf die Beine gestellt und entwickelt hat, ist wirklich bewundernswert und könnte in allen Metropolen der Welt bestehen.

Meine höchste Anerkennung.“ Karl-Heinz Strauss, CEO der PORR AG

Herbst 2015 | ImmoFokus

87

Positionen & Meinungen

Familybusiness Partnerschaft. Bei einem familiengeführten Unternehmen weiß man, dass nicht allein der Profit im Vordergrund steht, sondern das Wohl und der Ruf des Unternehmens noch wichtiger sind, meint AlukönigstahlVorstandsvorsitzender Philip König.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

dass wir auf langfristige Partnerschaften mit Verlässlichkeit und Handschlagqualität setzen.

Bei den Kunden, bei den Partnern, bei unseren Mitarbeitern. Das hat sich über 150 Jahre lang bewährt, dafür stehen wir auch heute und das ist auch die Kernphilosophie meiner Unternehmensführung.

Alukönigstahl wurde 1864 gegründet. Was waren aus Ihrer Sicht die Meilensteine in der 150-jährigen Unternehmensgeschichte?

In diesen 150 Jahren gab es viele Meilensteine.

Ob es nun die Gründung der Schlosserei in Retz 1864 war, oder der Kooperationsvertrag mit Schüco und Jansen 1958, die Partnerschaft mit British Steel oder die Expansion nach Osteuropa. Jeder meiner Vorgänger hat das Familienunternehmen weiterentwickelt.

Auf diese Vergangenheit bin ich sehr stolz.

2014 konnten wir auch die Partnerschaft mit Schüco auf weitere zehn Jahre verlängern, was für mich auch ein persönlicher Erfolg war. Ich glaube, wichtiger als die Meilensteine ist die Philosophie, die dahinter steckt - nämlich,

88

ImmoFokus | Herbst 2015

Was ist der USP von Alukönigstahl? >> Mit Schüco und Jansen bieten wir Produkte in höchster Qualität an. Unser USP ist aber sicher, dass wir für unsere Kunden bei allen Fragen und Anliegen da sind. Wir lassen sie nach dem Verkauf nicht im Stich, sondern versuchen sie bestmöglich von der Bestellung, über die Lieferung bis zur Verarbeitung zu unterstützen und stellen ihnen auch unsere Netzwerke und unsere Technik zur Verfügung.

Diese Alukönigstahl-Mehrwerte haben andere in dieser umfangreichen Form nicht zu bieten und gehören zu unserem Verständnis einer guten Partnerschaft. Wir streben nicht nur ein einmaliges Geschäft an sondern eine zufriedene Partnerschaft auf lange Zeit, wo beide Seiten durch Unterstützung und persönlichen Dialog zufrieden sind.

Wo steht Alukönigstahl in 20 Jahren? >> Das Unternehmen steht auf gesunden Beinen. Wir bauen weiter auf die Partnerschaft mit Schüco und Jansen. Bei den Märkten sehen wir gute Perspektiven in Ost- und Südosteuropa, wo unser Modell der persönlichen Beratung bereits jetzt sehr geschätzt wird. Gemeinsam mit unseren Partnern und unseren Mitarbeitern setzen wir auch auf die Steigerung der Innovationskraft. Die technologische Weiterentwicklung unserer Produkte und Online Services stehen in den nächsten Jahren verstärkt im Fokus. Schon jetzt können wir unseren Kunden damit Zeit- und Geld sparen.

Sind familiengeführte Unternehmen noch zeitgemäß? >> Ich glaube, mehr denn je ist unseren Kunden wichtig, dass es Sicherheit und Verlässlichkeit gibt. Bei einem familiengeführten Unternehmen weiß man, dass nicht allein der Profit im Vordergrund steht, sondern das Wohl und der Ruf des Unternehmens noch wichtiger sind. Die Kultur und Identität von Alukönigstahl hat sich in den 150 Jahren entwickelt. Schon meine Vorfahren wussten, ein erfolgreiches Geschäft ist ein Geschäft, wo beide Seiten langfristig zufrieden sind, die Mitarbeiter sich in einer Kultur auf Augenhöhe entfalten können und alle wissen, was gesagt wird, gilt auch. All das hat zu Vertrauen und Wertschätzung geführt und von diesem Ruf leben wir und ich glaube diese Art von wirtschaftlichem Miteinander auf einer menschlichen Basis ist zeitlos. Wenn ich mich auf jemanden verlassen kann, dann werde ich wieder auf ihn zurückgreifen.

Prozessen bedacht, diese so ressourcenschonend und effizient wie möglich zu gestalten.

Nachhaltigkeit ist bei Alukönigstahl ein wichtiges Unternehmensziel, das in allen Bereichen mitberücksichtigt wird. Dieses langfristige Denken ist aber bei Familienunternehmen sicher stärker ausgeprägt, da es uns ja nicht um kurzfristige Gewinne geht, sondern um ein gesundes und erfolgreiches Unternehmen über Jahrzehnte oder Jahrhunderte hinweg.

Wird man vielleicht in fünf, zehn Jahren Alukönigstahl am Kurszettel der Wiener Börse sehen? >> Wir halten den Kurs des Familienunternehmens bei. Das ist ein wesentliches Asset und das wollen wir auch nicht verlieren. Das Unternehmen steht auf sehr gesunden Beinen und

„Ein erfolgreiches Geschäft ist ein Geschäft, wo beide Seiten langfristig zufrieden sind“.

Nachhaltigkeit? Denken Familienbetriebe hier anders als börsennotierte Unter­ nehmen? >> Das hängt von den handelnden Managern ab.

Wenn der Unternehmensführung das Thema wichtig ist, dann hat sie es auch auf der Agenda ganz oben. Wir, als Familienunternehmen, hatten aber immer einen sehr engen Bezug zu der Region, aus der wir kommen und wir wollten einen Teil des Erfolges auch immer an die Gesellschaft zurückgeben. Es ist für mich selbstverständlich, dass wir keinen Raubbau an der Umwelt betreiben, die uns ja auch die Rohstoffe für unsere Produkte zur Verfügung stellt. Deshalb sind wir bei allen Abläufen und

Herbst 2015 | ImmoFokus

89

Positionen & Meinungen

„Ist man nicht mit Kopf undHerz bei der Sache, kann man das Unternehmen ja auch nicht gut führen.“ aufgrund der hohen Eigenmittel ist auch stets eine Unabhängigkeit des Unternehmens gegeben was natürlich unseren Partner zugutekommt. Wir sind für ein gesundes Wachstum mit Vernunft gut für die Zukunft gerüstet.

War von Anfang an klar, dass Sie in den Familienbetrieb einsteigen werden? Hätten Sie sich anders entscheiden können – ­wollen – dürfen? >> Bei einem Familienbetrieb bekommt man von Kindesbeinen weg mit, was im Unternehmen geschieht und mich hat das immer interessiert. Mein Vater hat mich dann Stück für Stück an das Unternehmen herangeführt und es war bald klar, dass ich ihm folgen werde. Hätte ich andere Wünsche oder Bedürfnisse gehabt, wäre das kein Problem gewesen. Ist man nicht mit Kopf und Herz bei der Sache, kann man das Unternehmen ja auch nicht gut führen.

Wie sind Sie aktuell mit den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zufrieden. Ihre Wünsche an die Politik? >> Wer Zeitung liest, weiß, dass wir in einer wirtschaftlich herausfordernden Zeit leben,

90

ImmoFokus | Herbst 2015

insbesondere für die Bauzulieferer-Branche.

Was mir ein wenig fehlt, ist das Commitment der Politik zu unternehmerfreundlicheren Maßnahmen. Wir müssen aufpassen, dass Österreich seinen hervorragenden Stellenwert nicht verliert und in wirtschaftsrelevanten Rankings nicht abrutscht.

Sollte mein Wunsch zu mehr Unterstützung durch die Politik in Erfüllung gehen, bin ich felsenfest davon überzeugt, dass österreichische Unternehmen langfristig aufgrund ihrer hervorragenden Kontakte und der einzigartigen geographischen Situierung weiterhin gut reüssieren werden.

Wie sehen Sie die aktuelle wirtschaftliche Lage in Ihren Kernmärkten? >> Ich bin zufrieden. Durch Investitionen wird viel gebaut, viele Städte wachsen. Es gibt Bedarf an unseren hochwertigen Produkten. Wir sind breit aufgestellt, schwankt ein Markt, können wir bei einem anderen zulegen. Unser Modell der Verlässlichkeit und des Handschlags wird angenommen, egal auf welchem Markt. n

SPECIAL EDITION

Österreich – Wirtschaftsstandort

Die Lösung ist immer einfach.

Man muss sie nur finden.

Parndorf / Neusiedl am See

Parndorf Neusiedl am See Businessparks Burgenland

Heiligenkreuz Businessparks Burgenland

Kittsee Businessparks Burgenland

Vienna International Airport Schwechat

WIEN

SK

Nickelsdorf

A3

Parndorf BUDAPEST Eisenstadt Neusiedl am See Businessparks NeuBurgenland siedler

Wiener Neustadt S4

S6

BRATISLAVA

A6

A4

See

Mattersburg

Sopron

A2 Autobahn Schnellstraße Bahn

S31

Deutschkreutz

Grenze Oberpullendorf

Heiligenkreuz Businessparks Burgenland H

Kittsee Businessparks Burgenland

Parndorf Neusiedl am See Businessparks Burgenland GRAZ A2 Ilz (Abfahrt A2)

Businessparks Burgenland Ihr Unternehmensstandort mit Perspektive Sie haben nicht irgendein Unternehmen.

Sie brauchen daher auch nicht irgendeinen Standort, sondern den besten.

Die Businessparks Burgenland befinden sich an drei strategischen Standorten.

Ob Sie nun ein Handels-, ein Logistikoder ein Industriebetrieb sind: Die voll aufgeschlossenen Businessparks decken insgesamt alle Ihre Wünsche ab.

Suchen Sie sich Ihren besten Standort aus.

B316/E66/B57 (Schnellstraße S7 geplant mit Anschluss Autobahn M8)

Heiligenkreuz Businessparks Burgenland

Szentgotthárd

SLO

Parndorf / Neusiedl am See • 30.000 Besucher pro Tag Kittsee • Das Tor nach Osteuropa • Nahe Wien und Bratislava Heiligenkreuz • Wo alle Möglichkeiten offen sind • Im Dreiländereck Österreich-UngarnSlowenien

Businessparks Burgenland

Kittsee Businessparks Burgenland

perfekte Perspektiven

Wir strengen uns für Ihren Erfolg an.

Tel + 43 (0) 5 9010 – 2327 office@businessparks-burgenland.at www.businessparks-burgenland.at

Businessparks Burgenland ein Unternehmen der Wirtschaft Burgenland GmbH

REAL EXPO 2015

Oktoberfest: gefeiert wird real – die Zukunft ist digital

J

a, die Immobilienbranche darf 2015 drei Tage lang gefeiert werden. Die Halbjahresergebnisse der börsennotierten ImmobilienAGs liegen auf dem Tisch.

Es wird wie wild investiert – eine Unmenge an Kapital sucht interessante Projekte. Eines darf man bei all dem Jubel nicht übersehen: Für die Branche ist auch viel Geld vorhanden, weil es an attraktiven Anlagealternativen mangelt. Da sind zwei, drei Prozent Rendite noch immer deutlich mehr, als aktuell bei Staatsanleihen zu lukrieren sind. Aber wie fundiert und abgesichert ist die Partylaune wirklich?

Die Immobilienwirtschaft steht zweifellos vor großen Herausforderungen. Nicht nur der Klimawandel, die Griechenland-Krise oder das aktuelle Flüchtlingsproblem haben Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft.

DIE große Herausforderung der kommenden Jahre ist der demographische Wandel.

Welche Chancen dieser eröffnet, darüber wird heuer im Special Real Estate Forum diskutiert. „Veränderte Demographie und die Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft“ und „Gesundheitsimmobilien“, zwei Bereiche, die in einer alternden Gesellschaft zunehmend an Bedeutung gewinnen und zu einer boomenden Assetklasse für internationale Investoren in lokalen Märkten werden könnten.

Gesundheitsimmobilien aber auch Studentisches Wohnen sind zwei Assetklassen, die in Österreich (noch) ein Nischendasein fristen. Dies wird sich in nächster Zukunft nun ändern. Große internationale Player haben das Potential des österreichischen Marktes bereits erkannt, haben bereits erste Projekte

gestartet bzw. bereiten sich aktuell auf ihren Markteintritt vor.

Ein weiterer Schwerpunkt „Immobilien 4.0“ dürfte nicht weniger interessant werden. Die Möglichkeiten der elektronischen Datenverarbeitung nutzt die Immobilienwirtschaft schon lange. Denn nur damit lassen sich die immer komplexeren Anforderungen an die Branche bewältigen. Das gilt für alle Beteiligten und für alle Lebenszyklusphasen eines Objekts. Mit Cloud- Computing, Smartphones und Tablets erreicht die Nutzung des Internets jedoch eine neue Ebene, die neue Chancen eröffnet, die Branche aber auch vor neue Herausforderungen stellt. „Immobilien 4.0“ heißt gleichzeitig auch „Neue Arbeitswelten“ – ein Thema, das uns in den nächsten Jahren begleiten wird.

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael Neubauer Chefredakteur

Herbst 2015 | ImmoFokus

91

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

Wohnbau Deutschland

Mehr Fertigstellungen

Logistik

Portfoliostraffung n Warburg-HIH Invest (vorher: WarburgHenderson) und TIAA-CREF haben ein Portfolio aus sieben europäischen Logistikimmobilien an CBRE Global Investment Partners veräußert. Der Verkaufspreis betrug laut Mitteilung von Warburg-HIH 346 Millionen Euro. Das Paket mit zusammen mehr als 600.000 Quadratmetern Fläche stammt aus den Portfolien der Warburg Henderson Pan-Europa Fonds Nr. 1 und Nr. 3 sowie aus dem europäischen Immobilienvermögen von TIAA-CREF. Der Verkauf wurde von TH Real Estate begleitet. Auch die Immofinanz will ihr komplettes Logistikimmobilienportfolio mit rd. 1 Millioen Quadratmetern Fläche sowie sämtliche Entwicklungsprojekte in diesem Bereich verkaufen. Man wolle sich auf die Kernkompetenzen Einzelhandel und Büro konzentrieren, sagt CEO Oliver Schumy. Auf die Logistikaktivitäten entfallen rd. 8 Prozent des mit 5,8 Milliarden Euro bewerteten Immobilienvermögens des Konzerns.

Die meisten Objekte befinden sich in Deutschland, weitere in Polen, Ungarn, der Slowakei, Rumänien und Russland.

Shopping Center

SES managt die ‘Mall of Split‘ n SES Spar European Shopping Centers festigt seine Marktposition in Kroatien und managt ab Herbst 2015 das neue ShoppingCenter ‚Mall of Split‘ in Kroatiens zweitgrößter Stadt Split. Der kroatische Eigentümer Mejaši prvi d.o.o. beauftragt SES mit dem Centermanagement des Vorzeigeprojekts.

Die Verträge wurden Ende Mai unterzeichnet. Am Center wird derzeit noch gebaut, eröffnet wird im Herbst 2015. Mit einer verpachtbaren Fläche von über 60.000 Qua-

dratmetern und mehr als 200 Shops ist der Megakomplex nun das größte ShoppingCenter im Management-Portfolio von SES in sechs Ländern.

Neben den eigenen Standorten managt SES auch Shopping-Center namhafter Investoren in Österreich, Slowenien, Norditalien und Ungarn. Die ‚Mall of Split‘ wird derzeit an der Stadteinfahrt von Split erbaut und liegt an einem der wichtigsten Knotenpunkte der Küstenstadt.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Im Juni hat Ümit Aytekin als neues Mitglied der Geschäftsleitung der CalCon Deutschland AG die Kundenbetreuung und das Marketing übernommen. Zuvor war er bei der Microsoft Deutschland GmbH tätig.

Andri Eglitis ist neuer Leiter des Bereichs Research bei der zur Swiss Life gehörenden Corpus Sireo. Eglitis folgt auf Martin Lippmann, der nun bei Deutsche Asset und Wealth Management tätig ist.

Sascha Wilhelm wurde zum Chief Executive Officer (CEO) der CORESTATE Capital, eines Immobilieninvestmentspezialisten mit Sitz im schweizerischen Zug, berufen.

News Ticker Expansion: Kanadisches Planungsbüro für Passivhäuser eröffnet Standort in Dornbirn. Zinshäuser: Family Offices gewinnen als Zinshaus-Investoren an Bedeutung. CBRE: Das Investitionsvolumen auf dem europäischen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hat im 2. Quartal 2015 ein Rekordniveau in Höhe von rund 6,1 Milliarden erreicht.

92

ImmoFokus | Herbst 2015

Fotos: Corestate Capital AG

n Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland ist im vergangenen Jahr zum vierten Mal in Folge deutlich gestiegen. Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) kamen 245.325 Wohnungen neu auf den Markt, was einem Plus von 14,2 Prozent bzw. 30.508 Wohnungen mehr gegenüber dem Vorjahr entspricht. 2013 und 2012 war die Steigerungsrate bei 7,2 bzw.

9,5 Prozent gelegen, 2011 sogar bei 14,6 Prozent. Am größten war der Zuwachs 2014 bei den Mehrfamilienhäusern (28 Prozent) gefolgt von Wohnheimen (14 Prozent) und Zweifamilienhäusern (12,2 Prozent).

Wir sehen die Zukunft Mit der Sonnenkraft hoch hinaus Solar Impulse 2 & Schindler 3300 Solar Wir fördern die Idee von nachhaltiger Mobilität – Solar Impulse 2 fliegt dank 17.200 Solarzellen um die Welt. Die Erkenntnisse dieser Forschungsreihe fließen in alle Schindler Produkte, wie zum Beispiel den Solar Aufzug, welcher auf Basis des Schindler 3300 entwickelt wurde.

www.schindler.at

Herbst 2015 | ImmoFokus

93

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

Studentenapartments

Rasantes Wachstum n Der Bestand privater Studentenapartments in den 30 größten deutschen Hochschulstädten hat sich seit 2010 auf etwa 25.000 verdoppelt. Die Zahl werde unter Berücksichtigung der in Bau und Planung befindlichen Anlagen bis 2020 um weitere 25.000 ansteigen, so Savills in einer Studie zum studentischen Wohnungsmarkt. Private Anbieter werden dabei ihren Marktanteil von heute 16 Prozent auf 22 Prozent ausbauen.

Expansion

Wulff berät Corestate n Der ehemalige Bundespräsident Christian Wulff berät den Immobilieninvestor Corestate. Er solle das internationale Netzwerk ausbauen und die Konzernführung in Regulierungsfragen und globalen Trends beraten. Das Private-Equity-Unternehmen ist auf Investments im opportunistischen und Value-Added-Bereich in Europa spezialisiert.

Die Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH hat das Fachmarktzentrum Alt Erlaa in Wien veräußert. TH Real Estate hat die Transaktion als Asset Manager begleitet. Der Verkauf erfolgte im Zuge der planmäßigen Desinvestitionsphase des Warburg - Henderson Österreich Fonds Nr. 1, in dessen Portfolio sich das Objekt seit 2005 befand. Käufer ist die Semper Constantia Immo Invest GmbH, eine Tochter der Semper Constantia Privatbank Aktiengesellschaft, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds SemperReal Estate erworben hat.

Expansion 1

Project hat Wien im Visier n Der Wohnimmobilienentwickler Project nimmt sich neue Regionalmärkte vor. Nach einer 18-monatigen Prüfungsphase habe man beschlossen, erstmals in Köln und Düsseldorf Projekte anzugehen, verkündet das Unternehmen. Bislang ist Project in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München tätig. Ein Grund sind die demographischen Prognosen der beiden Städte. Des weiteren hat Project in Wien eine Tochtergesellschaft gegründet. Man sei dabei, Immobilienspezialisten vor Ort zu gewinnen; die ersten Projekte in Wien könnten 2016 starten.

Expansion 2

n Buwog will sein Wohnbauengagement in Berlin in den kommenden Jahren deutlich verstärken und gibt jetzt als Ziel aus, jährlich rd.

500 neue Wohnungen in der Hauptstadt zu bauen. Dafür hat das Unternehmen nun den nächsten Schritt gemacht und drei Entwicklungsgrundstücke für etwa 370 Wohnungen erworben. Diese befinden sich an der Schulzestraße in Pankow, an der Goethestraße in Weißensee und an der Lückstraße in Lichtenberg. Damit steige die Entwicklungspipeline in Berlin auf 1.692 Einheiten mit einem Investmentvolumen von rd. 530 Millionen Euro. Größtes aktuelles Vorhaben ist das Wohnquartier „52° Nord“ in Grünau mit bis zu 800 Wohnungen.

94

ImmoFokus | Herbst 2015

Fotos: Warburg HIH Invest, Bernd Perlbach,

Bauland für 370 Wohnungen

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

Corestate Capital

Soravia mit neuem Schweizer Partner Fördetower

Property Management n Die cgmunich GmbH – ein Unternehmen von TÜV SÜD – hat für einen Fonds der Catella Real Estate AG das Property Management der Bürogebäude Theodor-HeussRing 49 und Gablenzstraße 9 – auch Fördetower genannt – in Kiel übernommen. Die Liegenschaften bieten eine Nutzfläche von 2.400 Qudratmetern und 4.200 Qudratmetern. Die Mandate beinhalten jeweils das kaufmännische sowie das technische Property Management und werden vom cgmunich-Standort in Hamburg betreut, der am 1. Januar 2015 eröffnet wurde. Der internationale Dienstleister bietet in seiner Division Real Estate & Infrastructure ein umfassendes Dienstleistungsspektrum an, um die Immobilienwirtschaft entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu unterstützen.

n Wie Corestate Capital, ein Immobilieninvestmentspezialist mit Sitz im schweizerischen Zug, bekannt gibt, entwickelt das Unternehmen mit einem Projektvolumen von 432 Millionen Euro vier Hochhäuser in Wien, darunter der mit 150 Metern zukünftig höchste Wohnturm im deutschsprachigen Raum. Gemeinsam mit dem österreichischen Partner Soravia Group plant Corestate Capital die Realisierung von zwei verschiedenen Hochhausensembles mit insgesamt 1.350 Eigentums- und Mietwohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen. Ebenfalls Teil des Konzeptes sind Concierge Service, Kindergarten, Fitnessstudio sowie Rooftop Gardens. Beide Projekte befinden sich in erstklassiger Lage in Österreichs Hauptstadt: Danube Flats entsteht in direkter Nachbarschaft zum Sitz der Vereinten Nationen (UNO City) und TRIIIPLE wird im beliebten dritten Bezirk nahe der Donau und dem Wiener Prater realisiert. „Aufgrund des hohen Anteils von alten und renovierungsbedürftigen Wohnungen sowie der steigenden Zuzugsrate in Wien besteht in der österreichischen Hauptstadt eine immense Nachfrage nach neuem und modernem Wohnraum“, so Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer der Corestate Capital AG. „Dies verdeutlicht sich auch in der hohen Anzahl an Wohnungsreservierungen, die uns bereits vor Baustart für beide Projekte vorliegen.“ Corestate Capital AG ist ein Immobilieninvestor mit Sitz in Zug/Schweiz sowie Partnerbüros in Frankfurt, London, Luxemburg, Madrid und Singapur. Die direkten und indirekten Investitionen des Unternehmens auf dem Immobilienmarkt belaufen sich seit Gründung 2006 auf über 2,9 Milliarden Euro. Corestate ist ein unabhängiges, privat geführtes Unternehmen und agiert als Hauptinvestor sowie als Asset Manager. Zu den Anlegern von Corestate zählen internationale institutionelle Investoren sowie Family Offices.

News Ticker Verkauf 1: CA Immo verkauft H&M-Logistikzentrum in Hamburg. Verkauf 2: IMMOFINANZ verkauft Selfstorage-Anbieter City Box. Verkauf 3 : Karstadt: Benko verkauft 10 Prozent an Niki Lauda. Verkauf 4: Warburg-HIH Invest veräußert Büro- und Geschäftshaus in Köln an die Dr.-Erich-Krüger-Stiftung.

Herbst 2015 | ImmoFokus

95

Kommunikation als Wohlfühlfaktor Kommentar: Peter Engert

n Immer wenn wir darüber lesen, sind wir alle schockiert. Irgendein alter Mensch ist gestorben und wurde wochenlang nicht gefunden.

Total vereinsamt, abgeschnitten von Mitmenschen und Umwelt, niemand, der sich darum kümmert.

Ein Problem alter Menschen? Schon lange nicht mehr. Mittlerweile entwickelt sich die Gesellschaft Mitteleuropas zu einer Gesellschaft von Einzelgängern. Neues Biedermeier? Nein, damals gab es noch die Salons, mehr oder weniger funktionierende Familienverbände, Verhaltensweisen, die aus unserem heutigen Leben schon lange verschwunden sind. Heute wird sich in digitale Welten geflüchtet, die eigene Persönlichkeit wird von Anonymität oder selbst idealisierten „Comicfiguren“ verdrängt, im Netz sind alle Helden, Sexbomben, Superstars, die aufgeblasene Erlebnisse und die eigene Meinung „facebooken, posten oder twittern“. In der Realität aber, auch aus der eigenen Beobachtung, sind sie doch nur vereinsamte, schüchterne Menschen.

Stimmt nicht? Fahren Sie bitte U-Bahn. Das Handy sehen Sie überall im Einsatz, telefoniert wird ausschließlich von südländischen Mitbürgern, alle andern tippen und wischen. Wer keines in der Hand hält, versteckt sich hinter dem „Heute“ oder dem „Österreich“. Zwei Menschen, die miteinander sprechen, werden argwöhnisch betrachtet, denn es ist ungewöhnlich.

Die Smartphones werden wir nicht verbieten können, dem Trend zur Lebensabschnittspartnerschaft werden wir nicht entgegenwirken können, das Home-Office wird sich aufgrund der angespannten Verkehrslagen weiter ausbreiten; es gilt daher, Räume, Gelegenheiten, Einladungen zu schaffen, die es Menschen ermöglichen, auch ohne großen Stress miteinander zu kommunizieren. Bei der Wurzel zu beginnen, bei den eigenen vier Wänden, ist wahrscheinlich nicht der schlechteste Ansatz.

96

ImmoFokus | Herbst 2015

Aus meiner Sicht sollte ein wichtiges Kriterium in der Zertifizierung von Wohnhäusern die Möglichkeit zur Kommunikation werden. Das Kriterium wird nicht der Partyraum sein, sondern die Einladung, Gemeinschaften zu bilden, sich kennenzulernen, in einer Form, die es auch dem verschrobenen Nerd ermöglicht, ohne Angst Kontakt aufzunehmen. Wohnen in einer Gemeinschaft, die sich kennt, die miteinander kommunizieren kann, ist mindestens so wichtig wie Infrastruktur oder Ausstattung und wird bei Investitionsentscheidungen in der Zukunft immer wichtiger werden.

Utopie? Nein, das gibt es schon. Es ist nicht nötig, aufeinander zuzugehen und miteinander zu sprechen – da würden viele schon scheitern.

Es geht in der gewohnten digitalen Form, erster Kontakt, eine kurze Nachricht, etwas miteinander teilen, ganz einfach, so wie es der moderne Mensch gewohnt ist. Ist der Anfang gemacht, kann beim Aufzug vielleicht gegrüßt werden, nach einiger Zeit gibt es ein Schwätzchen und dann ist es gelungen – menschliche Kommunikation von Angesicht zu Angesicht ist entstanden.

Menschliche Kommunikation, Nachbarn, die Bekannte sind oder zu solchen werden, ein Platz in einer Gemeinschaft, die ein Haus bewohnt – das sind alles Kriterien des Wohlfühlens. Sich in dem Haus, in dem man wohnt, wohlzufühlen, heißt auch, darauf aufzupassen, sich dafür zu engagieren, es sauber zu halten und vieles mehr. Das geht nicht von heute auf morgen, es muss sich entwickeln können. Die Kommunikation ist nicht der einzige Faktor, eine solche Entwicklung einzuleiten, aber es ist ein wichtiger Faktor, der in Zukunft auch zu berücksichtigen sein wird.

Wenn Sie sich darüber informieren wollen, empfehle ich Ihnen ein System zu besichtigen: Beim Projekt ehem. „Mautner Markhof Gründe“ der Wien Süd ist ein Produkt der Firma „RISE“ bereits im Einsatz.

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

Wohnimmobilienfonds

1300 Wohneinheiten n Mit BMO Real Estate Partners (vormals F&C REIT Asset Management) hat bis heute rund 400 Millionen Euro in einen bereits Anfang 2014 als Spezial-AIF aufgelegten Wohnimmobilienfonds investiert. Der Fonds, der als Individualmandat für ein großes deutsches Versorgungswerk konzipiert wurde, investiert in Neubauwohnprojekte in ganz Deutschland. Das ursprünglich geplante Investitionsvolumen von 200 Millionen Euro wurde somit bereits verdoppelt. Das Portfolio umfasst derzeit 14 Objekte mit mehr als 1.300 Wohneinheiten und einer Mietfläche von insgesamt rund 130.000 Quadratmetern. Davon entfallen etwa fünf Prozent auf Gewerbeflächen. Hinzu kommen über 1.300 Stellplätze. Die Immobilien befinden sich im gesamten Bundesgebiet, unter anderem in Berlin, Hamburg, Bonn, Bremen, Freiburg, Ludwigsburg, Leipzig und Dresden. Weitere Ankäufe für den Fonds befinden sich bereits in der Prüfung beziehungsweise in Planung. „Wir konzentrieren uns hier ausschließlich auf Projektentwicklungen, um uns frühzeitig attraktive Objekte sichern zu können.“ BMO Real Estate Partners (BMO REP) ist Spezialist für gewerbliche Immobilieninvestitionen in Europa mit Hauptsitz in London, der ein Immobilienvermögen im Wert von etwa 9,5 Milliarden Euro verwaltet (Stand: 31.05.2015). In Deutschland managt BMO REP ein Portfolio von 300 Immobilien aus den Sektoren Einzelhandel und Büro im Gesamtwert von rund 1,8 Milliarden Euro (Stand: Juni 2015).

Bestbieterprozess um Franz-Josefs-Bahnhof

6B47 setzt sich durch n Im Zuge eines Bestbieterprozesses hat der deutsche geschlossene Immobilienfonds IFÖ Österreich 4 (IFÖ 4) das rund 100.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassende Büro- und Geschäftsgebäude verkauft. Der Gebäudekomplex auf der Überbauung des Franz-Josefs-Bahnhofs liegt in zentraler Lage im Herzen des 9. Bezirks. Für die Beratung und erfolgreiche, professionelle Umsetzung der Transaktion wurde mit der ÖRAG ein unabhängiger und erfahrener Immobiliendienstleister engagiert. In einem einstufigen, strukturierten Verkaufsprozess konnte sich mit der 6B47 Real Estate Investors AG gegen die anderen Bieter durchsetzen. Peter Ulm, Vorstandsvorsitzender von 6B47: „Bereits im vergangenen Jahr konnten wir uns die benachbarte Liegenschaft Nordbergstraße 15 sichern. Wir freuen uns sehr, in den nächsten Jahren auch die Entwicklung eines weiteren sehr großen Teils dieses hochinteressanten Gebietes vornehmen zu können.“ Die rechtliche Begleitung der Verkäuferin und juristische Abwicklung des Verkaufsprozesses auf Verkäuferseite erfolgte durch die auf Immobilienrecht spezialisierte Anwaltskanzlei Nemetschke Huber Koloseus (NHK). Auf Seiten der Verkäuferin erfolgte die Beratung durch die auf Betreuung geschlossener Immobilienfonds spezialisierte Berliner Firma KKL Consulting.

Herbst 2015 | ImmoFokus

97

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

Wachstum muss finanziert werden

Börsegang von Scout24 n Das unter anderem auf Immobilien spezialisierte Online-Anzeigenportal Scout24 hat nun offiziell seine Pläne für einen Börsengang in Frankfurt bekannt gegeben.

Vorgesehen sind sowohl die Ausgabe neuer Aktien aus einer Kapitalerhöhung als auch der Verkauf von Anteilen der Altaktionäre. Die bisherigen Eigner – Fonds von Hellman & Friedman sowie Blackstone (ca. 67 Prozent), die Deutsche Telekom (29 Prozent) und das Management (4 Prozent) – wollten auch weiterhin einen „signifikanten Anteil am Unternehmen“ halten.

Der IPO soll noch in diesem Jahr erfolgen und mindestens 200 Millionen Euro Nettoerlöse bringen, der dem Schuldenabbau zur Finanzierung weiteren Wachstums dienen soll.

Portfoliodeals bringen Rekordstimmung

Nahe dem All-Time-High n Von Januar bis Juni wurden laut den heute veröffentlichten Zahlen von BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International und JLL gut 24 Milliarden Euro investiert, was einen Anstieg um über 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Der bislang höchste Halbjahresumsatz aus dem Jahr 2007 mit rund 28 Milliarden Euro wurde aber trotz „Rekordstimmung“ und „Investmentboom“ nicht ganz erreicht. Allerdings floss laut BNPPRE noch nie so viel Eigenkapital in deutsche Gewerbeimmobilien wie derzeit. Besonders gut verkauften sich Portfolios: Allein der Weiterverkauf von 43 KaufhofWarenhäusern für 2,4 Mrd. Euro war JLL zufolge die drittgrößte Transaktion seit 2006.

CBRE zählte 21 Paketverkäufe im Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro, wovon 14 an ausländische Investoren gingen. Deren Anteil am Gesamtumsatz liegt nun laut Colliers bei über 50 Prozent. Für das Gesamtjahr reichen die Prognosen von 45 bis 50 Milliarden Euro (2014: rd. 40 Milliarden Euro).

Flächenbestand

Hamburg auf Platz 3 n Die Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH (Warburg-HIH Invest, vorher: Warburg - Henderson), Hamburg, hat im Rahmen eines Asset Deals für das Spezial- Sondervermögen Immobilien-Fonds Norddeutscher Versorgungswerke ein Büro- und Geschäftshaus in Hamburg erworben. Der Verkäufer ist ein Fonds von Behringer Harvard, Dallas. Das 1998 fertiggestellte Objekt liegt am Holstenplatz im Hamburger Stadtteil Altona. Es verfügt über rund 7.477 Quadratmeter Mietfläche, die aufgrund des guten Ausbaustandards flexibel teilbar sind, und eine Tiefgarage mit 63 Stellplätzen. Die Büro- und Gewerbeflächen sind fast vollständig an mehrere bonitätsstarke Unternehmen vermietet, Hauptmieter sind die DB Bahn AG, Quotas GmbH und Cato Service GmbH. In unmittelbarer Nähe zum Objekt befinden sich zudem die S-Bahnstation „Holstenstraße“ und verschiedene Busstationen.

Einstieg

Abu Dhabi steigt bei Signa ein n Signa Holding hat eine neue Eigentümerstruktur: Die Züricher Falcon Private Bank, die dem Staatsfonds aus Abu Dhabi gehört, erwirbt 24,9 Prozent an Rene Benkos Immobilienunternehmen. Weitere 10 Prozent übernimmt Ernst Tanner, CEO des Schweizer Schokoladenkonzerns Lindt & Sprüngli. Die übrigen 65,1 Prozent hält die Familie Benko Privatstiftung.

Der langjährige Partner von Benko, der griechische Reeder und Milliardär George Economou, ist dagegen komplett ausgestiegen. Schon im April hatte die Benko-Stiftung wie berichtet rd.

25 Prozent der Anteile von Economou zurückgekauft. Davor waren beide zu etwa 50 Prozent an Signa Holding beteiligt. Economu wolle sich nun wieder auf sein Kerngeschäft konzentrieren und sich intensiv als Kunstsammler betätigen, teilt Signa mit. Die Falcon-Bank und Tanner sind beide auch an Signa Prime Selection, die u.a. die Karstadt-Immobilien im Portfolio hat, beteiligt

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Leonhard Steinmann ergänzt seit Kurzem das Kommunikationsteam der S IMMO AG. Er unterstützt dabei alle Bereiche wie interne und externe Kommunikation, Marketing oder Investor Relations.

Die HYPO NOE Bank Gruppe AG hat Nikolai de Arnoldi als Mitglied des Vorstandes der HYPO NOE Gruppe Bank AG und in seiner Funktion als Risikound Finanzvorstand bis 31. Dezember 2020 verlängert.

Peter Czapek, CEO Real Invest, hat zusätzlich die Geschäftsführung der Real Invest Immobilien KAG übernommen und ist für Gesamtstrategie, Produkt- und Vertriebsstrategie, Bestandsmanagement, IT und HR verantwortlich.

98

ImmoFokus | Herbst 2015

Fotos: S IMMO,

News Ticker Einstieg 1: Adler Real Estate kauft dem Conwert-Hauptaktionär Teddy Sagi die 24,79-Prozent-Beteiligung an dem österreichisch-deutschen Immobilienkonzern für 285 Millionen Euro ab. Einstieg 2: Für den insolventen Gebäudeausrüster Imtech Deutschland gibt es bereits zahlreiche Interessenten. Strabag ist interessiert.

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

Ungarn: Größte Finanzierungstransaktionen der letzten Jahre erfolgreich abgeschlossen

MOM Park verkauft n pbb Deutsche Pfandbriefbank und Erste Group Bank AG haben einem von Morgan Stanley Real Estate Investing angeführten Konsortium gemeinsam ein vorrangig besichertes Darlehen (Senior Fazilität) in Höhe von 126 Millionen Eurp eingeräumt. Dies ist eine der größten Finanzierungstransaktionen der letzten Jahre in Ungarn. Zu der Investorengruppe zählen auch der ungarische Immobilienentwickler Wing sowie der österreichische Centermanager CC Real. Mit den aufgebrachten Mitteln wird der Erwerb eines Immobilienportfolios in Budapest finanziert. ppb und Erste Group agierten als Joint Lead Arrangers, wobei pbb die Funktion des Facilty and Security Agent wahrnimmt. Zum Portfolio gehören der MOM Park, ein rund 31.500 Quadratmeter großes Einkaufszentrum mit einem angeschlossenen 19.300 Quadratmetern umfassenden Bürogebäude im Stadtteil Buda sowie das West End Business Centre, ein Bürogebäude mit einer Fläche von rund 28.800 Quadratmetern und ein kleineres, etwa 13.700 Quadratmeter großes Bürogebäude im Budapester Stadtteil Pest. Das Portfolio wurde von einem von AEW Europe verwalteten Fonds übernommen.

Neuausrichtung

PORREAL stellt sich neu auf n Ab sofort agieren zwei eigenständige Unternehmen am Markt: Die PORREAL Immobilien Management GmbH wird als hundertprozentige Eigentümergesellschaft der PORREAL Facility Management GmbH den Geschäftsbereich Facility Management übernehmen. Der Geschäftsbereich Property Management wird aus der PORREAL ausgegliedert und in Hinkunft als STRAUSS PROPERTY MANAGEMENT GmbH firmieren. Die Praxis zeigt, dass die meisten Kunden eine Trennung zwischen Property und Facility Management schätzen. Die

neue Geschäftsführung der PORREAL besteht aus Eva Cabela und Jürgen Steiner. Eva Cabela, die Vorsitzende der Geschäftsführung, blickt auf ein Jahrzehnt in der Facility Branche zurück. Ihr Kollege Jürgen Steiner verfügt ebenfalls über jahrelange Erfahrung in der operativen Geschäftsführung, die er in seinen neuen Tätigkeitsbereich einbringen wird. Karin Matschnig-Steiner, verantwortlich für den Finanzbereich, und Gerhard Grafl, verantwortlich für den Vertrieb, ergänzen das Team als Gesamtprokuristen. Zu den Zielen der PORREAL äußert sich Eva Cabela: „Die neue Ausrichtung der PORREAL wird eine verstärkte Eigenleistung in der Serviceerbringung sein.“ Damit ist sichergestellt, dass die schon bisher qualitativ hochwertige Dienstleistung für alle Kunden weiterhin erbracht wird.

Immobilienbewertung und -beratung Beratung für Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Bauherrenvertretung

R E S H Advisory e.U. | office@resh.at | Tel.: +43 1 231 35 79 | http://resh.at/

Herbst 2015 | ImmoFokus

99

EXPO REAL 2015

Standort mit Ecken und Kanten

Stabilität und Sicherheit sind neben der Lage im Herzen Europas die großen Pluspunkte Österreichs im internationalen Standortwettbewerb.

Autor: Ursula Rischanek

100

ImmoFokus | Herbst 2015

exporte (Tourismus, Engineering, Baudienstleistungen, Informations- und Kommunikationstechnologien, etc.) zunehmend an Bedeutung.

Diese haben 2014 mit rund 49,5 Milliarden Euro laut Wirtschaftskammer immerhin 29 Prozent der Gesamtexporte ausgemacht.

Was aber ist das Geheimnis des Erfolgs? Zum einen die Lage: nach wie vor stellt Österreich ein ideales Sprungbrett nach Ost- und Südosteuropa dar – aber auch in umgekehrter Richtung in den Westen. Dazu kommt das aufgrund der langen gemeinsamen Geschichte gewachsene Verständnis und Know-how in Hinblick auf die Märkte. Kein Wunder, dass mittlerweile an die

Fotos: BMWF, Fotolia

Ö

sterreich hat mehr zu bieten als Riesenrad, Walzerseligkeit und Apfelstrudel. Denn die Alpenrepublik ist ein kleiner, aber nichtsdestotrotz feiner Wirtschaftsstandort, der zahlreiche Weltmarktführer hervorgebracht hat.

Namen wie Andritz, Doppelmayer, Swarovski, aber auch Manner oder Red Bull, um nur einige zu nennen, brauchen international keinen Vergleich zu scheuen. Das spiegelt sich auch in den Exporten wider: im Vorjahr wurden insgesamt Waren im Wert von rund 127 Milliarden Euro ins Ausland geliefert – ein Plus von nominell 0,9 Prozent gegenüber dem Jahr 2013. Neben den Warenexporten gewinnen die Dienstleistungs-

1000 internationale Unternehmen ihre CEEAktivitäten von Österreich aus steuern. Dazu kommen rund 40 internationale Institutionen mit Mittel- und Osteuropa-Bezug.

Hohe Sicherheit

Ein wichtiger Standortvorteil der Alpenrepublik ist die Sicherheit – und zwar in verschiedenen Bereichen. So sind hierzulande nicht nur die politische Stabilität und die Sicherheit der Einwohner vor Straftaten hoch, auch die soziale Sicherheit ist dank des umfassenden Sozialsystems gegeben. Immerhin ist Österreich mit einem Bruttoinlandsprodukt von 36.640 Euro pro Kopf eines der wohlhabendsten Länder der EU – das wirkt sich auch positiv auf die Kaufkraft aus.

Nicht vergessen werden darf in diesem Zusammenhang die Versorgungssicherheit von Gas, Wasser und Strom. Bei der Versorgungssicherheit im Energiebereich liegt Österreich weltweit im Spitzenfeld, Elektrizität ist in Österreich zu mehr als 99 Prozent verfügbar.

Dazu kommt die konsensorientierte Abwicklung von Arbeitskonflikten. Während beispielsweise in Frankreich an durchschnittlich 139, in Dänemark an 135 oder in Deutschland an 16 Arbeitstagen pro Jahr gestreikt wird, sind es in Österreich gerade einmal zwei Arbeitstage, an denen die Arbeit niedergelegt wird. Ein Wert, der der Alpenrepublik im Streik-Ranking Platz zwei hinter der Schweiz – hier wird im Schnitt einen Tag pro Jahr gestreikt - beschert.

Bei der Arbeitsproduktivität pro Beschäftigtem im verarbeitenden Gewerbe liegt Österreich laut EU-Kommission übrigens ebenfalls unter den Top 5 innerhalb der 28 EU-Staaten.

Faktor Mensch

Die Mitarbeiter sind also ein weiterer Erfolgsfaktor des Standortes. Sie sind allerdings nicht nur leistungsbereit, sondern auch gut ausgebildet. Eine der wesentlichen treibenden Kräfte dahinter stellt die duale Ausbildung dar, die in der Kombination von Lehrbetrieb und Berufsschule die praxisorientierte fachliche Ausbildung forciert. Gut aufgestellt sind aber auch alle anderen Aus- und Weiterbildungsschienen, von Allgemeinbildenden und Berufsbildenden Höheren Schulen bis hin zu den 21 Fachhochschulen, zwölf Privatund 22 öffentlichen Universitäten. Innovation wird hierzulande ebenfalls großgeschrieben.

Maßgeschneiderte Innovationsförderungen – es gibt mehr als 30 spezifische Programme -, qualifizierte Fachkräfte und rund 60 Cluster und Netzwerke, die mehr als 7100 Mitglieder mit 815.000 Beschäftigten zählen, sorgen für die optimale Vernetzung von Wirtschaft und Wissenschaft, die auch in mehr als 3.600 außeruniversitären Forschungseinheiten angesiedelt ist. Mit Erfolg: Seit 1995 ist F&EQuote von 1,53 auf 2,99 Prozent im Vorjahr gestiegen. Damit weist Österreich aktuell die vierthöchste Forschungsquote innerhalb der EU auf. Heuer soll die Drei-Prozent-Marke geknackt werden. Damit wird vermutlich auch die Zehn-Milliarden-Euro-Marke für Aufwendungen in Forschung und Entwicklung zum ersten Mal überschritten. Der Löwenanteil, nämlich mehr als 47 Prozent, wird von Unternehmen getragen, auf den Bund entfallen knapp unter 32 Prozent. Um auch in Zukunft Innovationen zu fördern, wird im Übrigen die Forschungsprämie, die derzeit

„Nur so schaffen wir langfristig ein stärkeres Wachstum und mehr Arbeitsplätze.“ Reinhold Mitterlehner Vizekanzler

noch bei zehn Prozent liegt, ab dem Jahr 2016 auf zwölf Prozent erhöht.

Reformen erforderlich

Wo viel Licht ist, da ist aber auch viel Schatten. Nicht nur die schwächelnde Konjunktur – für heuer wird ein reales BIP-Wachstum von 0,8 Prozent, für 2016 von 1,5 Prozent erwartet – sowie die steigende Arbeitslosigkeit machen dem Standort zu schaffen. Vor allem die hohen Lohn- und Lohnnebenkosten werden immer wieder als Schwächen angeführt.

Christoph Neumayer, Generalsekretär der Industriellenvereinigung, beziffert die Gesamtlast an Steuern und Abgaben als Anteil

S IMMO AG

Die Guten ins Töpfchen.

Wir investieren ausschließlich in Standorte und Nutzungsarten, die wir sehr gut kennen. Das ist die Basis unseres Erfolgs. Nähere Informationen unter www.simmoag.at

EXPO REAL 2015

OeNB−Prognose 2014

2015

2016

2017

Veränderung zum Vorjahr in % (real) Wirtschaftliche Aktivität Bruttoinlandsprodukt

0,4

0,7

1,9

1,8

Privater Konsum

0,2

0,7

1,8

1,6

Öffentlicher Konsum

1

0,9

0,9

1,1

Bruttoanlageinvestitionen

-0,1

-1,9

1,7

2,6

Exporte insgesamt

1,8

2,8

4,8

4,8

Importe insgesamt

2,2

2

4,7

5,1

in % des nominellen BIP Leistungsbilanzsaldo

0,8

1,3

2,1

2,8

Veränderung zum Vorjahr in % Preise Harmonisierter Verbraucherpreisindex

1,5

0,9

1,9

2

Real verfügbares Haushaltseinkommen

0,4

1,8

2,8

1,6

Sparquote

7,5

Einkommen und Sparen

in % des nominellen verfügbaren Haushaltseinkommens 7,9

8,6

8,6

Veränderung zum Vorjahr in % Arbeitsmarkt

in % des nominellen BIP

Unselbstständig Beschäftigte

0,8

0,8

1,1

1

Arbeitsstunden (Arbeitnehmer)

0,7

0,7

1

0,9

in % des Arbeitskräfteangebots Arbeitslosenquote gemäß Eurostat

5,6

5,7

Budget

102

5,7

5,5

in % des nominellen BIP

Budgetsaldo (Maastricht)

-2,4

-1,8

-1,8

-1,4

Staatsverschuldung

84,5

85,7

83,8

81,6

ImmoFokus | Herbst 2015

„Wir erwarten im Jahr 2016 endlich ein Ende der vierjährigen Wirtschaftsschwäche.“ Christoph Neumayer, Generalsekretär der Industriellenvereinigung

der Arbeitskosten hierzulande mit über 49 Prozent. „Wir brauchen eine schrittweise Senkung der Lohnnebenkosten um mindestens eine Milliarde Euro bis 2019“, fordert der IV-Generalsekretär. Würden die Lohnnebenkosten um eine Milliarde Euro sinken, würden 6000 neue Arbeitsplätze geschaffen und die Wertschöpfung um 730 Millionen Euro steigen, ergeben Berechnungen von EcoAustria.

Zudem finanziere sich diese Maßnahme zu 60 Prozent selbst. Weiters sei eine praxisorientierte und betriebsbezogene Arbeitszeitgestaltung dringend erforderlich, so Industriellenvereinigung und Wirtschaftskammer unisono. Als Hemmnis erweist sich auch die überbordende Bürokratie. Die zunehmende Regulierung stelle mittlerweile ein Unternehmensrisiko dar, kritisierte kürzlich DeloitteÖsterreich-Geschäftsführer Bernhard Gröhs anlässlich der Präsentation des „Deloitte Radar 2015“. Rund 100.000 Paragrafen regeln Österreichs Wirtschaft, dazu kommen noch die derzeit rund 25.000 gültigen Normen. Auch

das Zivilrecht ist in diese Zahl nicht inkludiert.

Erste Schritte zur Durchforstung des Paragrafendschungels wurden allerdings schon gesetzt, etwa durch Erleichterungen bei der Arbeitszeitaufzeichnung, die Abschaffung von Anlagengenehmigungen für kleinere Betriebe und von verpflichtenden Beauftragten in Unternehmen.

Dass Österreich nach wie vor ein Wachstums-, Struktur- und Vertrauensproblem habe, dessen sei er sich bewusst, so Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner bei der Präsentation des Wirtschaftsbericht Österreich 2015. Genau dort müsse man ansetzen, um mit den richtigen Reformen und Strategien und dem nötigen Optimismus wieder an die Spitze zu kommen. „Nur so schaffen wir langfristig ein stärkeres Wachstum und mehr Arbeitsplätze“, sagt Mitterlehner. Es gehe darum, das Wirtschaften zu erleichtern, überschießende Vorschriften abzubauen und flexiblere Arbeitszeiten zu ermöglichen.

„DISKRETION UND DURCHSETZUNGSVERMÖGEN SIND BASIS UNSERES ERFOLGS.“ Dr. Anton Bondi de Antoni Geschäftsführender Gesellschafter

UNSER LEISTUNGSSPEKTRUM UMFASST ALLE DIENSTLEISTUNGEN RUND UM IMMOBILIEN: § Grundstücksbeschaffung, Bedarfsfeststellung und Ablauforganisation sowie Planung § Errichtung und schlüsselfertige Übergabe von Immobilien

§ Projektmanagement und Controlling § Due Diligence-Prüfungen von Objekten oder Portfolios im Auftrag von Investoren § Strukturierung, Verhandlung und Abwicklung von An- und Verkäufen.

WWW.BONDICONSULT.COM

EXPO REAL 2015

„Wir brauchen eine schrittweise Senkung der Lohnnebenkosten um mindestens eine Milliarde Euro bis 2019.“ Ewald Nowotny OeNB Gouverneur

2016 geht es aufwärts

2016 bringt das Ende der vierjährigen Konjunkturschwäche. In ihrer aktuellen Prognose geht die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) – wie auch schon im Dezember 2014 – von einem Wachstum der österreichischen Wirtschaft von 0,7 Prozent im Jahr 2015 aus. Für das Jahr 2016 wird ein Wachstum von 1,9 Prozent und für das Jahr 2017 von 1,8 Prozent erwartet. Das Wachstum für 2016 wurde gegenüber der Dezemberprognose um 0,3 Prozentpunkte nach oben revidiert. Die HVPI-Inflation (Harmonisierter Verbraucherpreisindex) ist im Gesamtjahr 2015 mit einem Anstieg um 0,9 Prozent im historischen Vergleich sehr niedrig. 2016 und 2017 wird sie aufgrund des Anziehens der Konjunktur und des Auslaufens der dämpfenden Wirkungen der Energiepreise wieder auf 1,9 Prozent bzw. 2,0 Prozent steigen. Die Arbeitslosenquote wird heuer aufgrund der schwachen Konjunktur und des anhaltenden Anstiegs des Arbeitsangebots weiter auf 5,7

104 ImmoFokus | Herbst 2015

Prozent zunehmen. Erst 2017 wird sie geringfügig auf 5,5 Prozent sinken. „Wir erwarten im Jahr 2016 endlich ein Ende der vierjährigen Wirtschaftsschwäche“, kommentiert OeNB Gouverneur Ewald Nowotny die Prognose.

Seit Ende 2014 profitiert der Euroraum vom im Verlauf des Jahres 2014 stark gesunkenen Erdölpreis. Das erweiterte Programm des Eurosystems zum Ankauf von Vermögenswerten sollte zu einem Anstieg der Inflationserwartungen und zu einer Dämpfung der Realzinsen führen. Die Ankündigung des Programms hat bereits eine Abwertung des Euro bewirkt, die die kurzfristige preisliche Wettbewerbsfähigkeit stützt. Die Fiskalpolitik wirkt nicht mehr dämpfend auf das Wirtschaftswachstum.

Somit schreitet die wirtschaftliche Erholung im Euroraum voran, das Wachstum wird sich von 0,9 Prozent im Jahr 2014 auf 2,0 Prozent im Jahr 2017 beschleunigen. n

Herbst 2015 | ImmoFokus

105

106

ImmoFokus | Herbst 2015

Challenges von morgen Chancen & Risken. Steigen die Zinsen? Hat der Flüchtlingsstrom Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?

Was sind die größten Herausforderungen, die in den kommenden Jahren auf die Immobilienwirtschaft zukommen? Der ImmoFokus hat bei Immobilienprofis nachgefragt.

Autor: Michael Neubauer

DIE FRAGEN: Die Zinsen sind nun schon seit Längerem auf einem Rekordtief.

Immer wieder wird davon gesprochen, dass die Zinsen demnächst anziehen werden. Wie bereiten Sie sich auf dieses Szenario vor? Ist die Angst vor einem Zinsanstieg begründet?

Der Flüchtlingsstrom fordert ganz Europa heraus.

Mit welchen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ist zu rechnen? ehen Sie in den kommenden Jahren die größten Herausforderungen im internationalen Immobilienbusiness?

Foto: Fotolia

Wo sehen Sie in den kommenden Jahren die größten Herausforderungen im internationalen Immobilienbusiness?

Herbst 2015 | ImmoFokus

107

REAL EXPO 2015

Auch wenn die FED eine Zinserhöhung nun wieder verschoben hat, erwarten wir diesen Schritt mittelfristig für die USA und mit Zeitverzögerung dann auch in Europa. Um die zT massiv verschuldeten Körperschaften nicht in größere Probleme zu bringen, wird der Anstieg voraussichtlich maßvoll und langsam erfolgen. Die ÖRAG setzt derzeit keine Fremdmittel ein; unseren Kunden raten wir aber, das aktuell noch so attraktive Zinsniveau bei Finanzierungen möglichst abzusichern. Der Immobilienmarkt wird auf steigende Zinsen zeitverzögert mit steigenden Renditen reagieren.

Der Bedarf an (schon jetzt sehr knappem!) günstigem Wohnraum wird weiter zunehmen.

Aufgrund der wirtschaftlichen Situation der Flüchtlinge wird das besonders für die öffentliche Hand und Hilfsorganisationen eine große Herausforderung, da sich die meisten Flüchtlinge eine Wohnung nicht oder nur zu extrem niedrigen Kosten leisten werden können.

Stefan Brezovich Vorstand ÖRAG

Besondere Herausforderungen liegen zweifellos im lange erhofften, aber immer noch zu zögerlichen gesamtwirtschaftlichen Aufschwung in Europa. Schließlich braucht das verfügbare Kapital auch langfristige Nutzer (Mieter) in den zu erwerbenden Häusern.

Weiters liegen Herausforderungen in voraussichtlich steigenden Zinsen und damit höheren Finanzierungskosten.

Dass die Zinsen wieder ansteigen werden, ist absehbar – die Frage ist nur, wann und wie stark. Angesichts des aktuellen Runs auf Immobilienprodukte von Investorenseite muss man sich natürlich die Frage stellen, wie nachhaltig diese Entwicklung ist. Als langfristiger Investor setzen wir unsere Mittel mit Weitblick ein: Unsere Investments sind so angelegt, dass sie auch nach einem eventuellen Zinsanstieg – mit all seinen Folgen – noch attraktiv sind. Das bedeutet: In hochpreisigen Märkten verkaufen oder halten bzw. selbst entwickeln. Letzteres setzen wir intensiv in Deutschland um, vor allem in Berlin und München, aber aktuell auch in Wien sind wir als Developer sehr aktiv. Wir haben keine Angst vor einem Zinsanstieg.

Ettenauer Bruno CA Immo CEO

Fakt ist: Der Immobilienmarkt wird durch Emigration und Immigration in seiner Nachfrage zunehmend verändert. Herausforderungen wie rapider Kulturwandel durch starke Migration, Integrationsprobleme und ev. zunehmende Jugendarbeitslosigkeit werden soziale Sicherheit zu einem maßgeblichen Faktor für Standortqualität machen. Standorte mit gut funktionierender Integration werden somit Vorteile haben.

Politische Instabilität ist generell ein großes Risiko, das sich natürlich im Fall auch auf die Immobilienmärkte auswirken würde. Damit verbundene wirtschaftliche Schwankungen wie derzeit in China haben ebenso weitreichende Folgen. Derartige Szenarien kann man als Bestandshalter nur dadurch bestmöglich abfedern, indem man die Mietverträge möglichst langfristig verlängert und die bestehenden Mieter bestmöglich an die eigenen Häuser bindet.

Dies wird vor allem im CEE-Raum eine unserer größten Herausforderungen sein.

108

ImmoFokus | Herbst 2015

In den USA scheint ein erster Zinsschritt/-anhebung noch dieses Jahr anzustehen, im Euroraum werden uns die niedrigen Zinsen voraussichtlich noch einige Zeit erhalten bleiben.

Da aber davon auszugehen ist, dass auch die Euro-Zinsen irgendwann wieder steigen werden (was am langen Ende schon im Gange ist), gehen viele unserer Kunden dazu über, ihre Finanzierungen langfristig auf dem aktuell noch günstigen Niveau abzusichern.

Abgesehen von der menschlichen Tragödie, die sich vor unseren Augen abspielt, wird der Flüchtlingsstrom einerseits starke Nachfrage nach geeigneten Immobilien für die kurzfristige Unterbringung der Flüchtlinge auslösen (Hallen, Pensionen, etc.). Mittel- bis langfristig wird der Zustrom an Migranten den Bedarf an Wohnimmobilien in den Städten sowie die Nachfrage insbesondere nach günstigem Wohnraum weiter steigern.

Michael Ehlmaier EHL Immobilien

Die große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft wird mE darin bestehen, auf das sich ändernde Nutzerverhalten in den einzelnen Segmenten adäquat zu reagieren.

So muss bspw im Bürobereich auf Heimarbeitsplätze und flexible Arbeitsplätze, im Einzel­handelsbereich auf die Online-Konkurrenz und im Wohnungsbereich auf die oben zitierten Migrationsbewegungen reagiert werden, und dies vor dem Hintergrund der global ab­laufenden Kapitalströme.

www.erstegroup.com

“From Belgrad to Bucharest – Erste Group is a financing partner where we need them.”

Yovav Carmi, Board Member Globe Trade Centre

at Visit us al, Expo Re th , boo Munich 10 No. B2.1

City Gate Bucharest, Romania 48,000 m2 Class A office space Two 18-story buildings Financed by Erste Group

Herbst 2015 | ImmoFokus

109

REAL EXPO 2015

Das Tief dauert immerhin schon seit Dezember 2008 an. Ich bin überzeugt, dass eine mögliche Anhebung sehr behutsam vonstattengehen wird. Die Finanzmärkte würden einen schnellen Schritt nicht verkraften und das zarte Pflänzchen der Konjunktur würde darunter leiden.

Daher werden wir durchaus Zeit zur Anpassung haben. Ich bin sicher, dass eine gut aufgestellte, diversifizierte Unternehmensgruppe mit einer durchdachten Produktpalette die beste Basis bietet, auf Zinsanpassungen bzw. auf einen Anstieg adäquat zu reagieren.

Es wird lebensnotwendig sein, Asylwerber möglichst früh in den Arbeitsmarkt und im Land überhaupt zu integrieren. Dazu gehört auch, geeigneten Individualwohnraum zur Verfügung zu stellen. Diese Anforderung wird neue, eigene Wohnprodukte hervorbringen. Städte werden wachsen und müssen trotzdem lebenswerten Raum bieten, sonst drohen langfristig soziale Konflikte und Unruhen. Der Immobilienmarkt muss darauf reagieren und ein entsprechendes Angebot schaffen.

Andreas Köttl Vorstand der value one group

Es wird darum gehen, trotz aller Verdichtung den Lebensraum Stadt auch tatsächlich lebenswert zu gestalten. Wir müssen Mobilität ermöglichen, statt sie einzuschränken. Eine zentrale Zielsetzung muss sein, Stadtzentren autofrei zu machen, ohne dass dies als Einschnitt in die persönliche Freiheit, sondern vielmehr als Mehrwert empfunden wird. Die moderne, veränderte Arbeitswelt braucht neue Lösungen im Bereich der Büroimmobilien. Wir sollten davon abkommen, in den gewohnten, klassischen Segmenten wie Retail oder Büro zu denken, sondern uns auf neue, zeitgemäße Produkte konzentrieren, die aktuelle Trends aufgreifen - beispielsweise auch auf Sonderwohnformen, die etwa flexibles Wohnen auf wenig Raum auch für Familien ermöglichen.

Ich gehe davon aus, dass die Zinsen in Europa noch längere Zeit sehr tief bleiben werden.

Die hohe Staatsverschuldung und ein fehlendes Wirtschaftswachstum sind die Hauptgründe dafür. Durch das niedrige Zinsniveau können die stark gestiegenen Immobilienpreise und andere Belastungen zumindest zum Teil kompensiert werden. Wenn die Preise weiterhin stagnieren oder vielleicht sogar rückläufig sind, ist in einigen Jahren auch ein Zinsanstieg verkraftbar.

Wir sprechen heute von rd. 1,2 Millionen Flüchtlingen für Europa. Bei über 510 Millionen Einwohnern in der EU sind das gerade einmal 2 Promille aller Einwohner. Wir bemerken zwar gerade, wie einfach es ist, die EU an den Rand der Handlungsfähigkeit zu bringen, ich bin aber Optimist und glaube daran, dass wir das meistern. Auf den Immobilienmarkt sollte der Flüchtlingsstrom - mit Ausnahme vorübergehend der Gemeinden entlang der Hauptflüchtlingsrouten - kaum Auswirkungen haben.

Diese liegt vor allem darin, Lösungen zu finden, wie man die Wünsche und wirtschaftlichen Möglichkeiten der Bevölkerung mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen und Normen sowie den damit einhergehenden steigenden Kosten in Einklang bringen kann. Hier geht die Schere seit Jahren immer weiter auseinander und eine Trendwende ist derzeit noch nicht absehbar.

110

ImmoFokus | Herbst 2015

Michael Pisecky S Real

SIGNA hat sich bei den Immobilien-Projekten immer schon gegenüber den Veränderungen in der Zinslandschaft abgesichert und Vorkehrungen getroffen, um dieses Risiko – zum Teil sogar langfristig - zu minimieren. Deswegen sehen wir einem möglichen Zinsanstieg gelassen entgegen. Ohnehin sollte eine Immobilienfinanzierung niemals derart gestaltet sein, dass ein leichter Zinsanstieg schon zu Verwerfungen beim Projekt führt.

Wesentliche Auswirkungen des Flüchtlingsstroms sind noch kaum abschätzbar und bedürfen einer gesamteuropäischen Lösung. Dennoch ist erkennbar, dass es, sofern viele dieser Menschen dauerhaft bleiben werden, einen erhöhten Bedarf an Wohnraum geben wird. Hier sind rasche private, aber auch öffentliche Initiativen gefragt.

Christoph Stadlhuber SIGNA

Die wirtschaftliche Stabilität sowie das aktuelle Zinsumfeld in Deutschland und Österreich werden uns in den nächsten Jahren eine steigende Nachfrage internationaler Investoren nach hochwertigen Immobilien bescheren. Das knappe Angebot wird in absehbarer Zeit einen nachfragegetriebenen Markt zur Folge haben. Durch anhaltend starken Zuzug in die Großstädte wird es außerdem eine Herausforderung bleiben, den notwendigen neuen Wohnraum auch herzustellen.

www.erstegroup.com

“Everything from a single source – from the initial financing to the project completion.”

Mag. Albin Hahn, CFO Josef Manner & Comp. AG

at Visit us al, e Expo R , booth Munich 10 No. B2.1

Manner & Comp. AG Vienna, Austria 3,000 m2 Office Building Financed by Erste Group

Herbst 2015 | ImmoFokus

111

REAL EXPO 2015

Aufgrund der konjunkturellen Lage Europas ist mit großen Zinssprüngen kurzfristig sicher nicht zu rechnen, jedoch muss man mittelfristig auf Zinserhöhungen vorbereitet sein. Ich sehe hier kein Angstszenario, sondern eine Situation, die es gilt, in allen Businessplänen und Projektkalkulationen bereits jetzt einzupreisen. Dies gilt sowohl für die Zinskosten als auch für ein mögliches verändertes Verhalten von Investoren aufgrund der dann wieder gewonnenen höheren Attraktivität von Alternativveranlagungen.

Der ohnedies schon große Bedarf an Wohnungen gerade in Ballungszentren wird weiterhin steigen, jedoch verbunden mit der Tatsache, dass die Herstellung von wirtschaftlichen Wohnräumen mehr denn je gefragt sein wird. Kurzfristig gilt es jedenfalls, für ausreichend Notquartiere zu sorgen.

Peter Ulm 6B4

Im europäischen Umfeld erfordern das geringe Wirtschaftswachstum und stagnierende Preise eine erhöhte Aufmerksamkeit in der strategischen Unternehmensausrichtung, was sowohl Produkte als auch Regionen betrifft.

Derzeit ist – siehe die jüngste Entscheidung der US Fed – ungewiss, ob die Zinsen in naher Zukunft tatsächlich steigen werden. Einer gegenwärtig noch nicht seriös abschätzbaren Zinserhöhung kann nur durch sorgfältiges unternehmerisches Handeln begegnet werden. Wer seine wirtschaftlichen Möglichkeiten schon beim derzeit niedrigen Zinsniveau zur Gänze ausschöpft, wird bereits bei einer geringen Zinserhöhung die Belastbarkeitsgrenze erreichen oder überschreiten. Wo die Renditen kreditfinanzierter Wirtschaftsgüter – zB Immobilien – künftig nicht ausreichen, um Kredite auch bei höherem Zinsniveau zu bedienen, ist die Angst vor einem Zinsanstieg berechtigt.

Peter Vcelouch Head of Real Estate & Construction CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati

Erwartungsgemäß wird der Druck auf den Wohnimmobilienmarkt sowie auf kommunale Einrichtungen wie etwa Spitäler, Schulen, usw. vor allem dann steigen, wenn und sobald den Flüchtlingen Asyl gewährt wurde und sie sich – langfristig oder dauerhaft – in Europa niederlassen.

Entlastung des Wohnungsmarktes; Überschuss an Büroflächen; Vermeidung von Immo­ bilienblasen; Ökologisierung der Immobilienwirtschaft, etwa durch Steigerung der Energieeffizienz, Vermeidung übermäßiger Bodenversiegelung, etc.

112

ImmoFokus | Herbst 2015

Wir haben bereits Ende 2014 begonnen, unsere Finanzierungsstruktur neu aufzusetzen, um das aktuelle, historisch niedrige Zinsniveau abzusichern. Wir haben für zwei Drittel unserer variabel verzinsten Kreditverbindlichkeiten Absicherungen für einen Zeitraum von etwa zehn Jahren abgeschlossen.

In Städten wie Wien und Berlin ist der Zuzug in den letzten Jahren ungebrochen hoch und die Prognosen für die kommenden Jahre sehen keine Trendwende. Insofern gibt es auch ohne Berücksichtigung der aktuellen Situation großen Bedarf an Wohnraum – die Nachfrage im Bereich leistbares Wohnen wird dadurch weiter deutlich steigen. Das wird sich mittelfristig auf alle Segmente am Wohnungsmarkt durchschlagen. Hier ist die Politik gefragt. Sie muss Rahmenbedingungen schaffen, die den Wohnbau für Investoren attraktiv und die Wohnungen für Mieter leistbar machen.

Ernst Vejdovszky Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG

Bei kommerziell genutzten Immobilien geht es vor allem darum, Trends frühzeitig zu erkennen und umzusetzen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Am Büromarkt geht die Entwicklung einerseits immer stärker in Richtung Green Building und Zertifizierungen. Gleichzeitig müssen Büroflächen auch an die modernen Arbeitsstandards angepasst werden und immer flexibler werden: Moderne Lösungen wie Desk-Sharing, flexible Zeit- und Arbeitsmodelle und individuelle Raumangebote prägen den Büromarkt immer mehr.

Herbst 2015 | ImmoFokus

113

EXPO REAL 2015

Büro gesucht – bitte warten Nach dem Rekordjahr 2014 befindet sich der österreichische Immobilieninvestmentmarkt 2015 bisher auf gutem, hohem Niveau. Im ersten Halbjahr 2015 wurden bis jetzt rund 920 Millionen Euro in österreichische Immobilien investiert.

114

ImmoFokus | Herbst 2015

Großvermietungen aus ausgewählten Beispielen)

„Anmietungen müssten aber aufgrund des geringen Angebotes auf den Bezugszeitpunkt 2017 abgestellt werden“.

Ernst & Young

12.000 m2

1220, IZD Tower

AustroControl

10.000 m2

1220, IZD Tower

IHS

5.700 m2

1080, Palais Strozzi

Global Blue

4.700 m2

1200, Rivergate

Vaillant

3.800 m2

1100, Business Park Vienna

Ruby Hotels

3.000 m2

1010, Laurenzerberg 2

Wirtschaftsagentur

3.000 m2

1060, Mariahilfer Straße 20

Allianz

2.500 m2

1140, Workstation Wien West

General Dynamic

5.700 m2

1110, Bleibtreustraße

MSD

1.900 m2

1220, Ares Tower

Felix Zekely, Head of Agency & GCS bei CBRE

Fertigstellungen 2015/2016

W Fotos: Fotolia, CBRE, EHL

ir erwarten ein weiteres sehr gutes Jahr am Immobilieninvestmentmarkt. Auch wenn das erste Halbjahr hinter jenem des Vorjahres liegt, einige großvolumige Transaktionen sind für das zweite Halbjahr noch in der Pipeline, sodass die Jahresinvestitionssumme ähnlich jener von 2014 sein wird“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Am beliebtesten waren im ersten Halbjahr 2015 Büroimmobilien (41,8 Prozent der Investitionen), Einzelhandelsimmobilien (20,6 Prozent), Wohnobjekte (17,4 Prozent) sowie Hotels (15,5 Prozent). Industrieimmobilien haben in Österreich für Investoren kaum Bedeutung.

Deutsche investieren in Österreich

Sukzessive hat sich in den vergangenen Jahren der Anteil der deutschen Investoren in Öster-

Erste Campus (voll vermietet)

117.000 m2

1100, Quartier Belvedere, Am Belvedere 1

Laurenzerberg 2

7.000 m2

1010, Laurenzerberg 2

Telegraf 7

5.700 m2

1060, Lehargasse 7

Renngasse 5

4.200 m2

1010, Renngasse 5

reich vergrößert, sodass im ersten Halbjahr 2015 bereits 49 Prozent der Investoren aus Deutschland kamen (im zweiten Quartal 2015 waren es sogar 57 Prozent). Somit sind die Deutschen die größte Investorengruppe in Österreich und damit erstmals seit dem zweiten Quartal 2013 stärker als inländische Investoren, deren Anteil bei 42 Prozent im ersten Halbjahr 2015 lag. 9 Prozent der Investitionen entfielen auf ausländische – nicht-deutsche – Investoren. Zum Vergleich: in Deutschland, wo im ersten Halbjahr 2015 rund 24 Milliarden Euro investiert wurden – ist die Gruppe der ausländischen Investoren mit ca. 57 Prozent auch größer als die der inländischen. „Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt wird – wie auch in anderen europäischen Ländern - von Portfoliotransaktionen dominiert“, so Fichtinger.

Büromarkt Wien wird seinem stabilen Ruf gerecht

Die großen Übersiedlungen sind erst ab 2017 zu erwarten, wenn jene Immobilien, die zur Zeit in der Pipeline sind, fertiggestellt sind und für Vermietungen zur Verfügung stehen. „Die Nachfrage ist vorhanden, größere Anmietungen müssten aber aufgrund des geringen Angebotes verschoben bzw. auf den Bezugszeitpunkt 2017 abgestellt werden“, so Felix Zekely, Head of Agency & GCS bei CBRE Österreich. All jene Flächen, die 2015 und 2016 in Wien fertiggestellt werden, sind bereits vorverwertet und eigengenutzt. „Aktuell kann man das erste Mal seit Jahren wieder einen Nachfrageüberhang erkennen“, erklärt Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung bei EHL Immobilien. „Wenn ein Mieter auf ein Übersiedlungsdatum 2015

Herbst 2015 | ImmoFokus

115

EXPO REAL 2015

Ausgewählte Investmenttransaktionen 2015 TABELLE_SUBTITEL space2move

Wien

Büro

51.600 m2

Union Investment

Raiffeisen Evolution

FMZ Alt Erlaa

Wien

Retail

19.000 m2

Semper Constantia

Warburg HIH Invest

GREEN WORx 1-4

Wien

Büro

16.000 m2

Union Investment

S+B

Höchstädtplatz 3

Wien

Büro / Retail

15.760 m2

Privatinvestor

Warburg HIH Invest

AMADEUS Portfolio

Wien

Wohnen

13.800 m2

Wr. Städtische

Immofinanz

Kaufpark Vösendorf

Vösendorf

Retail

12.300 m2

Invesco

Immovate

Bahnhof Business Center

Graz

Büro

11.000 m2

ImmoKAG

Privateigentümer

Bruckner Büro Center

Linz

Büro

7.500 m2

ImmoKAG

WealthCap

Herrengasse 1-3

Wien

Büro / Geschäftshaus

5.150 m2

Privatinvestor

Raiffeisen

Wohllebengasse 3-5

Wien

Büro / Wohnen

5.130 m2

Privatinvestor

Immofinanz

Mariahilfer Straße 84

Wien

Büro / Geschäftshaus

3.800 m2

Privatinvestor

Immofinanz

Courtyard by Marriott

Wien

Hotel

251 Zimmer

DEKA

S Immo

Nordbahnstraße 50

Wien

Büro

15.700 m2

Corpus Sire

Bank Austria Real Invest

Elektro Haas

Wien

Retail

13.000 m2

Semper Constantia

CA Immo

Infrastrukturobjekt Flughafen Logist

Schwechat

Logistik

12.000 m2

Eigennutzer

Lynx

Wiedner Hauptstraße 94

Wien

Büro

9.300 m2

Novomatic

Raiffeisen

FMZ

Rankweil

Retail

7.000 m2

Blue Asset

Zima

Star Inn Hotel

Wien

Hotel

300 Zimmer

Privatinvestor

Rhombergbau

Wombats Hostel Naschmarkt

Wien

Hotel

460 Betten

Privatinvestor

Privateigentümer

oder 2016 besteht, muss er Abstriche bei der Lage bzw. der Ausstattung machen, denn Flächen von mehr als 5.000 Quadratmetern werden in guten Lagen tatsächlich knapp“, so Zekely. Für Unternehmen mit bis zu 100 Mitarbeitern sind allerdings noch in fast jeder Lage und in fast jedem Preissegment Angebote am Markt – dies könnte sich 2016 allerdings auch ändern.

Spitzenrenditen Büro Innere Bezirke außerhalb Ring

Gute Lage

Durchschnittliche Lage

6,75 6,50 6,25

‚000 m2

6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25

04

05

06

Quelle: CBRE

116

ImmoFokus | Herbst 2015

07

08

09

10

11

12

13

14

15e

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 wurden knapp über 100.000 Quadratmeter Büroflächen in Wien vermietet, der Wert von 250.000 Quadratmetern, der im Januar für 2015 prognostiziert wurde, sollte somit erreicht werden. Ein großer Anteil der Vermietungen resultiert aus der Konsolidierung am Bankensektor, ein weiterer aus dem öffentlichen Sektor. In diesen beiden Bereichen waren die größten Vermietungen im ersten Halbjahr 2015 zu beobachten.

REAL ESTATE BUSINESS DEPENDS ON EXPERIENCE

RBI is one of the leading real estate financiers in Central and Eastern Europe (CEE) and has a long track-record of successful projects with Western and local investors and developers. RBI‘s real estate experts provide on the ground presence and contacts combined with in-depth product know-how and vast experience. They aim for individual and taillor-made solutions meeting both, the sensitivity of business and markets as well as the high demand of customers. www.rbinternational.com If you need further information, please contact for Real Estate Business in Austria: Eva Aschauer, eva.aschauer@rbinternational.com, Tel: +43-1-717 07- 3853 and for any other countries: Michael Weitersberger, michael.weitersberger@rbinternational.com, Tel.: +43-1-717 07- 3034 Raiffeisen Bank International – YOUR BUSINESS PARTNER.

EXPO REAL 2015

Investment nach Nutzungsart in Österreich Büro

Wohnen

Hotel

Einzelhandel

Logistik

Andere

100%

„Einige großvolumige Transaktionen sind für das zweite Halbjahr noch in der Pipeline“.

Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE.

2%

90%

8%

13%

18%

21% 26%

80% 18%

70%

5%

26%

15%

40%

20%

37% 25%

10%

15%

5% 17%

18% 57%

33%

21%

18% 38%

30% 20%

3% 17%

3%

17% 10%

13%

50%

2% 8% 7%

18%

11%

12%

40%

18%

28%

1%

60%

9%

33%

35%

28%

39%

42%

26%

14%

H2 11

H1 11

H1 12

H2 12

H1 13

H2 13

H1 14

H2 14

H1 15

Quelle: CBRE 7/2015

Die Spitzenmiete wird nach wie vor in der Wiener Innenstadt erreicht und liegt zur Jahresmitte 2015 bei 25,75 Euro pro Quadratmeter pro Monat und somit um 0,25 Euro über dem Wert per 30. Juni 2014. Die Leerstandsrate in Wien liegt zur Jahresmitte bei 6,5 Prozent und ist damit stabil geblieben im Vergleich zum H1 2014.

118

ImmoFokus | Herbst 2015

Investmentvolumen Österreich H1

H2

2500 2000

‚000 m2

Mittlerweile hat sich ein beachtlicher Rückstau an geplanten, aber noch nicht durchgeführten Anmietungen gebildet, der den zahlreichen Objekten, die ab 2016 auf den Markt kommen werden, ausgezeichnete Perspektiven sichert. Bereits jetzt zeigt sich starkes Interesse potenzieller Großmieter an Objekten wie z.B. dem ORBI Tower in TownTown, dem Neubau in der Rathausstraße 1 im ersten Bezirk, den Projekten Denk 3 und messecarrée im Bürocluster Messe-Prater oder dem QBC und THE ICON VIENNA am Hauptbahnhof.

Insgesamt werden in den kommenden beiden Jahren rund 240.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt.

1500 1000 500 0

Quelle: CBRE

2011

2012

2013

2014

2015e

Stabile bis leicht sinkende Renditen

Die gute Nachfrage am Immobilienmarkt beeinflusst die Renditen. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Wien lag im ersten Halbjahr stabil bei 4,55 Prozent, allerdings knapp unter dem Wert zu Jahresende 2014 (4,65 Prozent). „Damit liegt Österreich im europäischen Trend.

In deutschen Städten ist das Renditenniveau ein ähnliches, allerdings sinkt es dort rascher als in Wien“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und Chairman CBRE CEE. So sank in Berlin die Spitzenrendite von 4,55 Prozent per Jahresende 2014 auf 4,40 Prozent zur Jahresmitte 2015, in München waren es sogar 0,30 Prozent (von 4,30 Prozent auf 4,00 Prozent).

Vorsichtiges erstes Halbjahr in CEE Region

Im ersten Halbjahr 2015 ist das Immobilieninvestmentvolumen in der CEE Region gegenüber dem Vergleichszeitraum 2014 um 9 Prozent auf 2,7 Milliarden Euro gesunken.

Nicht berücksichtigt bei dieser Berechnung ist Russland, wo die Situation auf einem absoluten Tiefpunkt angekommen ist und nur noch besser werden kann.

„Aktuell kann man das erste Mal seit Jahren wieder einen Nachfrageüberhang erkennen“.

Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung bei EHL Immobilien

„Wir gehen davon aus, dass die starke Pipeline an Angeboten in der CEE Region im zweiten Halbjahr die Ergebnisse der ersten sechs Monate übertreffen wird, allerdings birgt die Griechenland-Krise einige Risiken für diese Region“, so Ridder. Das Vorjahresergebnis – 2014 wurden in der CEE Region (exklusive Russland) rund 7,6 Milliarden Euro investiert – wird 2015 wahrscheinlich aber nicht erreicht werden können. Das Jahr 2015 hat vorsichtig und langsam begonnen in der CEE Region,

der Trend geht allerdings in Richtung großer Deals. Private Equity Unternehmen tendieren dazu, ganze Fonds bzw. Immobiliengesellschaften in der CEE Region zu übernehmen.

Nach wie vor sind die Kernmärkte in der CEE Region Polen und Tschechien, auf die sich der Großteil des Immobilieninvestments konzentriert, einige Deals sind in Ungarn und in Rumänien im Gange, die südosteuropäischen Märkte erholen sich noch kaum. n

Herbst 2015 | ImmoFokus

119

EXPO REAL 2015

Mieten in den 8 Bürolagen Wiens (€/m2 Monat) Central Districts (CBD) Büro 13.00-25.75 Bürotürme 15.25-25.75

Nord Büro Bürotürme

Donau City – Lassallestraße Büro 11.25-14.00 Bürotürme 13.00-23.00

10.00-13.50 13.00-17.00 Nord

West Büro Bürotürme

DONAU CITY – LASSALLESTRASSE (Nordost) 9.50-13.50 13.00-17.00

Prater Büro Bürotürme

West CENTRAL DISTRICTS (CBD) HAUPT BAHNHOF

PRATER

ERDBERG-ST.MARX (Ost)

WIENERBERG (Süd)

Wienerberg (Süd) Büro 10.50-14.75 Bürotürme 13.00-18.50

Erdberg (Ost) Büro Bürotürme

10.75-13.25 13.00-18.00

Hauptbahnhof Büro 10.50-15.50 Bürotürme 13.50-20.00 Quelle: CBRE

Büromarkt Wien 2008 – 2015

Neuflächenproduktion in m² Nachfrage in m² * Prognose

Vacancy rate (%)

170,000

220,000

260,000

270,000

260,000

130,000

100.000 m2

7%

6%

120,000

180,000

210,000

180,000

220,000

250,000

185,000

150.000 m2

190,000

220,000

250.000 m2

200.000 m2

8%

300,000

300.000 m2

5%

50.000 m2 4%

0

2008

2009

Quelle: EHL Büromarktbericht | Frühling 2015

120

ImmoFokus | Herbst 2015

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

12.50-15.00 13.00-21.00

„Vor-Lehman-Volumen“ erreicht Kommentar: Michael Ehlmaier EHL Immobilien

n Die aktuellen Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt – historisch niedrige Zinsen, extrem hohe Liquidität und global agierende Vermögensmassen – bewegen die Immobilieninvestmentmärkte in Richtung neuer Höchststände. Bereits im vergangenen Jahr wurde im Gleichklang mit den anderen westeuropäischen Ländern in Österreich erstmals seit 7 Jahren im gewerblichen Investmentmarkt das „Vor-Lehman-Volumen“ wieder erreicht bzw. sogar leicht übertroffen. Dabei hat insbesondere die hohe Anzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich die Marktentwicklung getrieben und diese Nachfrage nach großen Volumina und Portfolien hat auch im laufenden Jahr hindurch angehalten.

Obwohl das 1. Halbjahr mit insgesamt 870 Mio. Euro noch hinter den Erwartungen zurück geblieben ist, wird für das Gesamtjahr 2015 ein Transaktionsvolumen von 3 Mrd. Euro oder auch leicht darüber erwartet. Diese Einschätzung stützt sich auf einige große Transaktionen, deren Abschluss noch im laufenden Jahr erwartet wird, sowie auf die Vielzahl an „neuen“, zusätzlich auf den Markt drängenden Investoren, die in Europa auf der Suche nach Investmentmöglichkeiten sind.

Noch aber wird der österreichische Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien von deutsch sprechenden Investoren dominiert. Dabei stellen unsere deutschen Nachbarn nach wie vor die größte Gruppe der ausländischen Käufer, auch wenn sie verstärkt mit Interessenten aus Übersee und dem mittleren und fernen Osten um die besten Produkte konkurrieren müssen.

Wien scheint da bei einigen dieser Player ganz oben auf der Agenda zu stehen. Diese verstärkte Aktivität auf den Investmentmärkten in den letzten 18 Monaten hat dazu geführt, dass einerseits mehr Kapital auf der Suche nach österreichischen Immobilien ist und andererseits

die Renditen unter Druck kommen bzw. die Preise steigen. War die Spitzen­rendite für Büro zu Jahresmitte noch bei 4,75 %, so erwarten wir bis zum Jahresende einen Rückgang auf 4,5 %.

Im Einzelhandelsbereich ist die Situation ähnlich, wobei auch hier mit einigen wenigen Ausnahmen kaum große Trophy-Assets auf den Markt kommen. Die Nachfrage ist in allen Teilsegmenten stark, die Spitzenrenditen im Einkaufszentrumbereich liegen in Wien bei ca. 5 %,­ bei Fachmarktzentren bei ca. 5,75 % und für Top Highstreet Immobilien muss man sich bei einigen Produkten, die aber auch Mietphantasie aufweisen, schon mal mit einer Anfangsrendite von um die 3 % zufrieden geben.

Nahezu losgelöst vom gewerblichen Investmentmarkt ist der Wohnbereich zu sehen.

Der Wiener Zinshausmarkt vollzieht dabei mittlerweile seit 2007/Lehman einen Höhenflug, dessen Ende nicht abzusehen ist. Insbesondere die Gründerzeithäuser in guten Lagen sind von Privatinvestoren und deren Stiftungen sehr stark nachgefragt. Diesen Teilbereich dominieren im Unterschied zum gewerblichen Markt eindeutig die österreichischen Investoren.

Obwohl auch im Segment der Neubauwohnungshäuser der weitaus überwiegende Teil der Käufer aus Österreich komme, tauchen hier auch hin und wieder ausländische Käufer, vorwiegend europäischer Provenienz auf. Dagegen ist der Einzelwohnungsbereich, und hier der Luxuswohnungsbereich ganz besonders, ein „globaler“ Markt mit Kaufinteressenten aus allen Kontinenten. Aber auch da trifft man vermehrt auf Interessenten aus „exotischen“ Ländern, die man noch vor wenigen Jahren nicht in Wien erwartet hätte.

Herbst 2015 | ImmoFokus

121

Rubrik

Müssen die Alten weichen?

Gentrifizierung. Immer mehr Menschen leben in Städten, Wohnungen sind knapp, Immobilien gewinnen als Anlage zunehmend an Attraktivität, die Mieten steigen – das trifft vor allem ärmere Schichten. Verdrängen die reichen Jungen die armen Armen aus den Städten?

Autor: Harry Weber

N

eben der Umsetzung der Projekte für die Stadtentwicklungsgebiete ist die Frage, was in den bereits vorhandenen Wohn-, Gewerbe- und Bürohäusern passiert, sehr wesentlich. Wie kann der Benutzer in den teilweise schon sehr alten Gebäuden weiter Leben und Arbeiten, ohne dass auf technische Weiterentwicklung und steigenden Lebensstandard verzichtet werden muss?

Nicht nur bauliche Gegebenheiten, Denkmalschutz, vorhandene Nutzungsvorschriften, sondern auch gesellschaftliche und soziale Entwicklungen bilden beeinflussende Faktoren.

122

ImmoFokus | Herbst 2015

Seit den 60-er Jahren des letzten Jahrhunderts wird dieser Prozess von Forschern in verschiedenen Städten Europas und den USA beobachtet, seit der Jahrtausendwende ist es auch im deutschsprachigen Raum ein Thema. Der typische Ablauf dieses Prozesses ist: Wohnungen werden top saniert, die Mieten explodieren - und die in diesem Bezirk lebenden Bevölkerungsschichten können sich diese Mieten nicht mehr leisten.

Anfangs stehen in den betroffenen Stadtteilen, in denen hauptsächlich Menschen mit

niedrigem Einkommen leben, Wohnungen oder alte Gewerbebetriebe leer. Dorthin ziehen Künstler und Studenten, die Mieten sind billig und die Gestaltungsmöglichkeiten lassen viel Raum für Kreativität. Es ziehen Beisel, Cafés und kleine Geschäfte nach. Diese „Pioniere“ machen den Stadtteil mit ihrer Arbeit interessant und attraktiv für Menschen mit höherem Einkommen, die ersten „Gentrifier“. Diese sind bereit, höhere Mieten zu zahlen, einige von ihnen kaufen auch die alten Wohnungen und renovieren sie. Immer weniger günstige Wohnungen stehen leer, die Mieten und Grundstückspreise steigen. Auch Investoren entdecken das Viertel, kaufen Wohnungen, renovieren und vermieten sie anschließend für teures Geld. Ärmere Schichten, vor allem aber deren Nachkommen, Studenten und Künstler können sich das Viertel nicht mehr leisten und wandern ab.

Gentrifizierung nachzuweisen ist schwer, viele glauben, dass das Phänomen überschätzt wird und sich nur in wenigen Straßen abspielt.

Wenn man in Wien bestimmte Viertel, wie das Servitenviertel im neunten Bezirk, weite Gegenden des zweiten Bezirkes, oder auch das Gebiet an der Alten Donau in Floridsdorf und der Donaustadt betrachtet, kann man auch gegenteilige Schlüsse ziehen.

Ein typischer Gentrifizierungs-Hot-Spot im heutigen Wien zeichnet sich im Stuwerviertel ab. Hinter dem Praterstern, zwischen Lasallestraße und Ausstellungsstraße gelegen, war das Viertel jahrzehntelang vom anliegenden Volksprater und Mexikoplatz bestimmt. Prostitution, Zuhälter, Schmuggler und Hehler prägten das Milieu. Das bürgerliche Wien mied die Gegend wie der Teufel das Weihwasser. Mit der Inbetriebnahme der U1 in den 80-er Jahren des letzten Jahrhunderts wurde die Gegend intensiver mit der Innenstadt verbunden und bildete einen Brückenkopf zu den Bezirken über der Donau mit UNO-City und den dort entstehenden Einrichtungen vom Austria Center bis zum heutigen Tech Gate und der Verbauung der Donauplatte.

Fotos: Fotolia

Günstige Boden- und Mietpreise ließen an der einen Seite des Stuwerviertels Verwaltungsgebäude großer Firmen wie der Telekom und der Unicredit an der Lassallestraße entstehen.

Auf der anderen Seite entstanden, da nun, spätestens mit der Eröffnung der U2, auch eine sehr gute Verkehrsanbindung gegeben war, nach der Übersiedlung der Messe Wien

aus dem heutigen Museumsquartier xc Hotels, die Zentrale der OMV und die neue Wirtschaftsuniversität. Das Viertel liegt somit zwischen den beiden Stadtentwicklungsprojekten Nordbahnhof und Viertel Zwei. Was nun passiert, ist sehr absehbar. Mehr und mehr Menschen, Studenten und Wiener, die in der Gegend Arbeit gefunden haben, wollen hier auch wohnen und leben. Mietshäuser werden saniert, aufgestockt, Dachböden ausgebaut, Studentenheime entstehen, die Preise steigen. Das Milieu wird mehr und mehr zurückgedrängt. Lokale, die auch von normalen Bürgern mit Familien frequentiert werden, eröffnen. Das Viertel wandelt sich und wird aufgewertet.

Die vier A

Natürlich ist nichts dagegen einzuwenden, wenn Häuser saniert werden und neues Leben in den Straßenzügen entsteht. Erfahrungen zeigen, wenn über Jahre nichts gemacht wird, entwickeln sich Stadtteile negativ und die Bewohner tendieren eher zu Haus und Garten am Stadtrand. In der Innenstadt bleiben die vier „A“, wie es die Forscherin Ilse Helbrecht von der Humbold-Universität Berlin bezeichnet: „Arme, Alte, Arbeitslose und Ausländer.“ Aus diesem Grund versuchen die Planer auch, die Innenstädte für alle Gesellschaftsschichten attraktiv zu halten. Es ist ökologisch sinnvoller, bereits bebaute Flächen zu nutzen, als neue zu bebauen. Viele Pendler aus den Vorstädten führen zu übermäßigem Verkehr und Umweltbelastung. Langfristig sollten die Stadtteile ausgewogen gentrifiziert, eine gleichmäßige soziale Mischung erhalten bleiben. Eine Forderung, die das traditionell rote Wien vor neue Aufgaben stellt. n

GENTRIFIZIERUNG Unter Gentrifizierung versteht man eine bestimmte Form der Veränderung von Stadtteilen: den Wechsel von einer Bewohnerschaft mit niedrigem Einkommen und Status zu einer statushöheren Bewohnerschaft mit mehr Einkommen.

Den Begriff gentrification hat die britische Soziologin Ruth Glass in den 60er Jahren geprägt, um genau diesen Prozess im Londoner Stadtteil Islington zu beschreiben. Gentry ist das englische Wort für niederen Adel oder Landadel. Glass zog in ihren Forschungen Parallelen zu Entwicklungen des 18. Jahrhunderts, als eben jener niedere Adel vom Land in die Metropolen zog und mit der ärmeren Bevölkerung um Wohnraum konkurrierte.

Herbst 2015 | ImmoFokus

123

EXPO REAL 2015

Stadtentwicklung Wien wächst. Es ist nur mehr eine Frage der Zeit, bis Wien wieder die 2-Millionen-Einwohner-Grenze knackt. Der ImmoFokus präsentiert einige interessante Projekte.

Autor: Harry Weber

B

ereits zum dritten Mal läuft, eingebettet in die Expo Real, die Sonderschau „intelligent urbanization“.

Dieses Jahr lassen sich Wien und Stockholm bei der Zukunftsplanung in die Karten schauen. Zwei Städte mit grundverschiedenen Ausgangspositionen und einem hohen Maß an Lebensqualität als Gemeinsamkeit.

Wien stellt seine „Smart City Wien Rahmenstrategie“ vor, eine langfristige Dachstrategie bis 2050, die 2014 im Gemeinderat beschlossen wurde und durch Innovationen in den Bereichen Energie, Verkehr, Gesundheitsversorgung, Bauen oder Kommunikation die Lebensqualität - bei gleichzeitiger Ressourcen-

124

ImmoFokus | Herbst 2015

schonung - weiter steigern soll. Umgesetzt werden soll dies mit zeitlich gestaffelten, konkreten Zielen, die einer permanenten Kontrolle unterliegen. Stockholm präsentiert ein Projekt im neuen Stadtteil Royal Seaport, bei dem 150 Familien in ein „Pilotquartier“ ziehen. In Sachen Energieeffizienz und intelligente Vernetzung sollen dort neue Maßstäbe für nachhaltiges Leben und smartes Wohnen geschaffen werden.

Anhand verschiedener Parameter wird laufend evaluiert und optimiert: vom tageszeitabhängigen Energieverbrauch und den resultierenden Folgen für intelligente Netze über optimale Taktung des öffentlichen Verkehrs bis zur Kommunikation zwischen den technischen Einrichtungen und den Bewohnern.

2028 sollen dort 20.000 Bewohner leben und 20.000 Arbeitsplätze geschaffen werden.

Die Seestadt soll auch ein lebendes Labor für innovative städtische Technologien werden.

Die ersten Mieter sind eingezogen, bis 2016 sollen es 6.100 Bewohner in 2.600 Wohneinheiten sein. Ebenso 2016 soll der neue Firmensitz der HOERBIGER Holding AG, ein Campus für Forschung, Entwicklung, Produktion, Vertrieb, Marketing und Verwaltung mit 600 Beschäftigten, den Betrieb aufnehmen.

Neues Hauptbahnhofviertel

Eines steht fest: Stadtquartiere werden in der Zukunft eine zentrale Rolle bei der nachhaltigen Entwicklung unserer Gesellschaft spielen.

Sie werden eine Schlüsselrolle einnehmen, da sie die einmalige Möglichkeit bieten, Energie-, Abfall- und Verkehrssysteme effizienter zu nutzen und den Energiebedarf zu senken.

Stadtentwicklungsprojekte Wien Seestadt Aspern

Bei einem der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas auf 240 Hektar Grundfläche, dem ehemaligen Asperner Flugfeld im 22. Wiener Bezirk, entstehen 2,6 Millionen Quadratmeter Bruttogeschoßfläche. Bis

PROPERTY INVESTMENT

In Verbindung mit der Errichtung des neuen Wiener Hauptbahnhofs auf 59 Hektar Fläche entsteht ein neues urbanes Viertel mit ungefähr 5.000 Wohnungen für 13.000 Bewohner, 550.000 Quadratmeter Büroflächen, plus Büros, Hotels, Geschäfte und Serviceeinrichtungen mit insgesamt 20.000 Arbeitsplätzen. Schulen und Kindergarten sowie ein 8 Hektar großer Park lassen dort eine Stadt in der Stadt entstehen. Neben dem im Herbst 2014 eröffneten Bahnhof mit integriertem Shoppingcenter, 90 Shops auf 20.000 Quadratmetern, wird diesen Dezem-

EXPO München hall B2 - Stand 320 Mehr als 50 Jahre Erfahrung mit Büro-, Hotel-, Handels-, Industrie- und Logistikimmobilien haben uns zu erfahrenen Kennern und einem der Marktführer gemacht. Unsere Fachleute gehen auf Ihre Bedürfnisse ein und beraten Sie persönlich und kompetent beim An- und Verkauf.

Kontaktieren Sie uns unter +43 (0)1 535 53 05 oder per E-mail investment@colliers.at Colliers International Immobilienmakler GmbH, Goldschmiedgasse 10, 1010 Wien. colliers.com/austria

Fotos: Credits

Erfolgreich verkauft: 1070 Wien, Mariahilferstraße 122

Herbst 2015 | ImmoFokus

125

Accelerating success.

EXPO REAL 2015

ber der neue Erste Campus der Erste Group auf einer Bruttogeschoßfläche von 117.000 Quadratmetern in Betrieb genommen. Statt auf 20 Standorte über die Stadt verteilt, werden rund 4.000 Mitarbeiter dort ihre Arbeitsplätze haben.

7.000 Mitarbeiter. Bis zum Ende der Projektzeit 2025 sind auf dem Gebiet noch weitere Projekte angedacht, sodass nach Fertigstellung 20.000 Bewohner in 10.000 Wohnungen dort leben und 10.000 Menschen dort arbeiten werden.

kleinere Spin-offs angesiedelt haben. Das Gebäude Bio Tech II erweitert den Komplex. In weiterer Folge soll am Standort noch das Gebäude WHITE SPACE entstehen. Alle Bauten gemeinsam werden über eine Mietfläche von 75.000 Quadratmetern verfügen.

Lände 3

LifeScience Vienna Muthgasse

Nordwestbahnhof

An der Erdberger Lände im dritten Wiener Bezirk wird auf einem bestehenden Areal von 5,5 Hektar Grundstücksfläche und rund 80.000 Quadratmetern vermietbarer Nutzfläche ein Revitalisierungsprojekt errichtet mit dem Ziel, einen zukunftsorientierten Nutzungsmix aus Büro, Wohnen, Hotel und Einzelhandel zu realisieren. Mit einer sehr guten Verkehrsanbindung zum Flugplatz und U-Bahn sowie direkter Lage am Donaukanal und Grünen Prater als Naherholungsgebiete punktet das Projekt zusätzlich.

Einer der größten Biotechnologie-Cluster Europas entsteht auf dem Areal zwischen der Gunoldstraße und der Muthgasse im 19.

Bezirk. Auf einem ehemaligen Gebiet der ÖBB im Bereich des Bahnhofs Heiligenstadt entstand 2007 bis 2010 ein neuer Forschungskomplex, BOKU BioTech I, in dem sich sowohl Forschungs- und Lehreinrichtungen der Universität für Bodenkultur als auch internationale Unternehmen wie Novartis oder das AIT Austrian Institute of Technology und

Bis 2025 soll auf dem Areal eine Fläche von 44 Hektar bebaut und ein 10 Hektar großer Park angelegt werden. Die Umnutzung des Güterbahnhofes bietet die historische Gelegenheit, die beiden getrennten Hälften der Brigittenau zu verbinden und den Bezirk zu einen. Wohnungen für 12.000 Menschen, Büros mit 5.000 Arbeitsplätzen sollen geschaffen werden. Neben Schulen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen soll der große Park das Zentrum des neuen Stadtviertels bilden.

Der Bürokomplex Silbermöve war das erste vollrenovierte Bürogebäude in Österreich mit einer ÖGNI Auszeichnung in Gold. Mit der Österreichischen Post, der Robert Bosch AG, EMS Lounge und Siemens Enterprise Communications haben sich bereits einige renommierte Mieter für das Lände 3 Quartier entschieden.

Nordbahnhof

Auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofes entsteht seit 2007 bis 2025 ein 65 Hektar großer neuer Stadtteil mit einem Nutzungsmix aus Wohnungen, Büros, Betrieben und Bildungseinrichtungen für ca. 1.500 0-14- jährige Kinder. Die Hälfte der Fläche wurde bereits durch 20 verschiedene Projektentwickler bebaut und 4.000 Wohnungen für 10.000 Bewohner sind entstanden. Die UniCreditBank errichtet dort seit 2014 ihre neue österreichische Konzernzentrale für

126

ImmoFokus | Herbst 2015

Mit Sicherheit.

Besser.

Burg Rabenstein Steiermark Mehr als 800 Jahre Geschichte wurden mit modernster Aufzugstechnik aufger端stet.

Eine besondere Verbindung.

www.otis.com

Herbst 2015 | ImmoFokus

127

EXPO REAL 2015

NORDWESTBAHNHOF.

Bis 2025 soll auf dem Areal eine Fläche von 44 Hektar bebaut und ein 10 Hektar großer Park angelegt werden.

Neu-Leopoldau

Auf dem ehemaligen Gaswerk Leopoldau, wo früher die Gasversorgung für weite Teile Wiens sichergestellt wurde, soll künftig gewohnt und gearbeitet werden. 13,5 Hektar Land und 17 denkmalgeschützte Bauten mit viel Freiraum bergen das Potential für einen neuen, aufregenden Stadtteil in Floridsdorf.

Ab 2016 werden dort 1.400 Wohnungen und 70.000 Quadratmeter für gewerbliche Nutzung unter Federführung der WSE Wiener Standortentwicklungs GmbH und der Liegenschaftseigentümerin WIENER NETZE GmbH entstehen.

VIERTEL ZWEI PLUS

Unter VIERTEL ZWEI PLUS werden Projekte im zweiten Bezirk entlang der U2-Trasse zwischen der neuen Wirtschaftsuniversität und der Station Stadion durch die IC ProjektentwicklungsGmbH entwickelt. Zu den bis heute am Standort dominierenden Bürostrukturen

128

ImmoFokus | Herbst 2015

sollen bis 2017 200 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und 150 Quadratmetern und 92 sogenannte Microapartments mit 31 Quadratmetern Wohnfläche entstehen, sodass am Ende die Balance zwischen Arbeiten und Wohnen ausgeglichen ist. Hochwertige Ausstattung und Grünlage für alle Bauteile zeugen von Nachhaltigkeit als zentraler Bedeutung für das Projekt, das bereits vielfach ausgezeichnet wurde.

Forum Donaustadt

An der U-Bahnlinie U1 am Standort Kagran entstehen zwischen Eishalle und International School auf 20.000 Quadratmetern Bruttobauland 6 Gebäude mit 107.000 Quadratmetern Geschoßfläche und einem Nutzungsmix aus 200 Wohnungen, 20.000 Quadratmetern Büroflächen für 3.000 Mitarbeiter und 180 Hotelzimmer der 3-4 Sterne Kategorie. Der Forum Tower - mit 45.000 Quadratmetern Geschoßfläche und 145 Metern Höhe das höchste Bauwerk

- wird Büros beheimaten. Das bereits nach ÖGNI / DGNB vorzertifizierte Projekt wird derzeit von der Vienna Business Agency und der STC-Swiss Town Consult AG nach neuesten internationalen Trends der Stadtentwicklung entwickelt.

Laxenburger Straße/Landgutgasse

Im Zuge der großflächigen Umgestaltung des Areals um den neuen Wiener Hauptbahnhof wird eine ehemalige Bahnfläche von 9 Hektar im Bereich Laxenburger Straße / Landgutgasse für die Stadtentwicklung frei. Etappenweise sollen ab heuer 1.000 Wohnungen und 50.000 Quadratmeter Büro sowie Handelsund Dienstleistungsbetriebe entstehen. Mit nur 2,5 Kilometern Luftlinie Entfernung vom Stadtzentrum und optimaler Verkehrsanbindung, einem Schulcampus und Kindergarten, großzügigen, möglichst autofrei gehaltenen Freiräumen und innovativen Wohnkonzepten soll sich ein lebenswertes Stadtviertel etablieren. n

Herbst 2015 | ImmoFokus

129

Wien, Wien, nur du allein …

Kommentar: Eva Richter ÖRAG Österreichische Realitäten-Aktiengesellschaft

Aufgrund dieser positiven Rahmenbedingungen beweist der Wiener Büromarkt seine stabile Verfassung auch in wirtschaftlich herausfordernden Jahren.

Die geringe Neuflächenproduktion der letzten Jahre hat zu der stabilen Leerstandsrate (derzeit ca. 6,5 Prozent) stark beigetragen. Ein Großteil der Neubauten ist für Eigennutzung vorgesehen und steht somit für den Mietenmarkt nicht zur Verfügung (z.B. Erste Bank – Zentrale am neuen Hauptbahnhof). In den meisten Fällen sind Umzüge nicht auf echten Mehrflächenbedarf zurückzuführen, sondern sollen die Flächeneffizienz steigern und ein modernes, zeitgemäßes Arbeitsumfeld schaffen. Somit gelangt – wie auch beim Beispiel Erste Bank – bei fast allen Neuvermietungen alter, gebrauchter Büroraum im zumindest gleichen Flächenausmaß auf den Markt zurück. Vielfach entsprechen diese Büros nicht den aktuellen Anforderungen des Marktes. Neuvermietungen als Büro können oft nur nach umfassender Revitalisierung erfolgen, oder die Flächen gehen dem Büromarkt durch Umbau in Wohnungen oder Hotels überhaupt verloren.

Die lebhafte Büronachfrage konzentriert sich ganz klar auf modern ausgestattete, verkehrstechnisch gut angebundene Büroeinheiten, die effiziente Flächenlayouts und damit „state of the art“ Arbeitsräume bieten.

Im kleineren und mittleren Marktsegment bis etwa 500 Quadratmeter trifft die Nachfrage auf ein ausreichendes Angebot passender Objekte.

Schwieriger ist es derzeit für Bürosucher, die große, zusammenhängende Flächen von mehr als 2.000 Quadratmetern suchen. Gerade in

130

ImmoFokus | Herbst 2015

diesem Bereich verzeichnen wir wachsendes Interesse, welches auf ein vergleichsweise geringes Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen stößt. Auch dies ist ein Grund, warum die Gesamtvermietungsleistung in Wien im Jahr 2015 gegenüber 2014 nur leicht steigen und rund 250.000 Quadratmeter erreichen dürfte.

Wir gehen davon aus, dass sich diese Situation erst ab Anfang 2017 wieder ändern wird, wenn neue Flächen in relevantem Ausmaß auf den Markt kommen (z. B. Quartier Belvedere Central, Europlaza etc.).

Aufgrund der Verknappung an großen, zusammenhängenden Büroflächen nimmt die Anzahl jener umzugswilligen Unternehmen zu, die Vorverträge in vor Baubeginn stehenden Büroprojekten abschließen wollen. Diese Vorvermietungen werden die Umsetzung einiger Büroprojekte anstoßen, die erst ab einem gewissen (Vor-)Vermietungsgrad gebaut werden können. Auf diese Weise sollte das Neubauvolumen insgesamt stimuliert werden.

Neben den etablierten Bürolagen ist das Interesse von Büromietern besonders stark auf die aufstrebende Region rund um den neuen Zentralbahnhof konzentriert.

Egal welche Bürolage – Mieter achten auf ein attraktives Pre-LeistungsVerhältnis; neben der Frage des Mietpreises sind damit bestimmte Ausstattungsgoodies und Incentives wie Mietfreistellungen weiterhin ein wichtiges Argument, um einen Mieter von einem Angebot zu überzeugen.

Die Wiener City behält weiterhin ihre Sonderstellung als besonders stark nachgefragtes Zentrum für hochwertige Dienstleistungen rund um Recht, Steuer und Beratung sowie für alle Unternehmen, die das Prestige dieses Bezirkes und die Nähe zu den Entscheidungsträgern aus Politik, Wirtschaft und Kultur schätzen.

Topsanierte Altbauten im Zentrum, die modernes Arbeiten und erstklassige technische Gebäudeausstattung mit historischem Ambiente verbinden, zählen folgerichtig zu den teuersten Büroflächen Österreichs.

Fotos: ÖRAG

n Der österreichische Büromarkt wird klar von den Aktivitäten auf dem Wiener Markt dominiert. Wien im Herzen Mitteleuropas punktet mit bester Infrastruktur und weltweit höchster Lebensqualität. Der internationale Flughafen Wien-Schwechat ist Drehscheibe vor allem auch für Destinationen in Zentral- und Osteuropa. Kein Wunder, dass Wien gerade bei internationalen Unternehmen - und traditionellerweise auch bei NGOs - als Standort sehr beliebt ist und zu den weltweit wichtigsten Kongressstädten zählt. Die Neugestaltung des Hauptbahnhofes hat die Attraktivität der wichtigen Zugsverbindungen in das nähere europäische Ausland weiter gesteigert.

ecoplus. öffnet standorte.

ecoplus unterstützt Unternehmen bei allen Fragen rund um Ansiedlungs- und Erweiterungsprojekte in ganz Niederösterreich – egal ob Sie an einem bestehenden Standort investieren oder einen neuen entwickeln wollen. Dazu kommen 17 Wirtschaftsparks, die ecoplus als Eigentümer oder Partner betreibt. Was immer Sie unternehmen und wo immer Sie Platz für neue Ziele suchen: Niederösterreich öffnet Türen – mit ecoplus. www.ecoplus.at ecoplus. Niederösterreichs Wirtschaftsagentur GmbH, Niederösterreichring 2, Haus A, 3100 St. Pölten

REAL EXPO 2015

Hoch hinaus Development. Für die UBM-Tochter Strauss & Partner ist das Quartier Belvedere Central mit über 300 Millionen Euro das größte Projekt in der Unternehmensgeschichte.

floriert, werden in belebten Erdgeschoßzonen zahlreiche Restaurants, Pubs und Bars eingerichtet. Zusätzlich werden Wohnungen und servicierte Apartments sowie zwei Hotels für soziale Durchmischung und Frequenz im Stadtentwicklungsareal sorgen. Dieser Nutzungsmix garantiert die Lebendigkeit des Projekts, während die Nähe zum Stadtzentrum sowie zum Hauptbahnhof die Attraktivität des Standorts ausmacht.

QBC ist ein Bauvorhaben der Superlative.

Ebenso gewaltig wie die Investitionssumme sind die städtebaulichen Impulse der Immobilienentwicklung. Der Gürtel und der alte Südbahnhof haben wie eine Barriere in der Stadt gewirkt. Mit dem neuen Stadtteil wird erstmals eine Verbindung zwischen den angrenzenden Wiener Gemeindebezirken Wieden, Favoriten und Landstraße geschaffen.

QBC wird ein Blue Buildings

M „Die Teilung des

Projekts in sechs 50 bis 80 Millionen Euro große Tranchen erleichtert die Verwertung.“ Michael Wurzinger, UBM Vorstand

132

ImmoFokus | Herbst 2015

it dem Quartier Belvedere Central, kurz QBC genannt, wird Wien in den nächsten Jahren um einen urbanen Raum zum Arbeiten, Wohnen und Verweilen reicher. Bis Ende 2018 soll auf rund 25.000 Quadratmetern Grundstücksfläche nahe dem Stadtzentrum zwischen Gürtel und Hauptbahnhof ein neues, lebendiges Stadtviertel entstehen. Für den Bauherrn, die UBM-Tochter Strauss & Partner Development GmbH, ist das QBC das größte Projekt in der Unternehmensgeschichte: Über 300 Millionen Euro sind für Grund und die Errichtung von insgesamt 130.000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche budgetiert. Etwa zwei Drittel entfallen auf Büro- und Geschäftsflächen. Damit das neue Stadtviertel nicht das Schicksal einer Schlafstadt erleidet und auch nach Geschäftsschluss

Als eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas steht das QBC zukunftsweisend für einen ganzheitlichen Prozess, in dem auch gesellschaftliche Aspekte Berücksichtigung finden. Das neue Stadtviertel bietet aufgrund seiner Nähe zum neu errichteten Hauptbahnhof und zum Verkehrsknotenpunkt Südtiroler Platz zeitgemäße Mobilität und gleichzeitig einen Lebensraum in zentraler Lage mit kompletter städtischer Infrastruktur.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz spielen bei dem innovativen Konzept ebenso eine wichtige Rolle, wie die attraktive Verbindung von Arbeiten, Wohnen, Leben und Mobilität an einem Standort. Bei der Planung und Errichtung der Gebäude wird auf hohe Energieeffizienz geachtet. Das QBC wird nach den Kriterien der ÖGNI für Blue Buildings nach LEED errichtet. Dadurch wird die Qualität des Großprojekts von der Planung über die Errichtung bis zur Nutzung dokumentiert und zertifiziert.

Architektonische Identität trotz Vielfalt

Architektonisch besticht das QBC vor allem durch seine Vielfalt. Die insgesamt sechs Abschnitte werden von den Architekturbüros Neumann + Partner, Jabornegg & Palffy Architekten, RLP Rüdiger Lainer + Partner und Behnisch Architekten geplant. Die campusartige Struktur stellt eine willkommene Abwechslung zu den sonst geschlossenen Häuserfronten der Großstadt dar. Verbindendes Element der Baufelder ist eine großzügige Arkade, die sich über alle Gebäude erstreckt und für ein unverwechselbares Erscheinungsbild sorgt.

Zusätzlich werden sich gestalterische Akzente in jedem der Baufelder wiederholen.

Investoreninteresse bereits im Vorfeld

„Die Teilung des Projekts in sechs 50 bis 80 Millionen Euro große Tranchen erleichtert die Verwertung“, sagt der für Portfolio und Transaktionen zuständige UBM-Vorstand Michael Wurzinger. Vom Volumen her eignen sich die einzelnen Immobilienentwicklungen hervorragend für Fonds oder institutionelle Investoren wie Versicherungen. Für die Bürogebäude kommen auch Eigennutzer als Käufer in Frage.

Außerdem wird durch die Bauabschnitte die Vielfalt unterstrichen und die Baulogistik erleichtert. Die rasch ansteigenden Vorvermietungsquoten und die zahlreichen Anfragen potentieller Investoren lassen einen erfolgreichen Projektverlauf erwarten.

Nach einer dreijährigen Planungs- und Genehmigungsphase wurde im Juli 2015 mit viel Prominenz aus Politik und Wirtschaft der Grundstein für den Bauteil 5 gelegt. Der Abschnitt umfasst ein Drei-Sterne Ibis Hotel und ein Vier-Sterne Novotel Hotel. Die beiden Häuser an der Ecke Gertrude-Fröhlich-Straße und Canettistraße werden insgesamt 577 Zimmer aufweisen und über ein Konferenzzentrum mit 1.800 Quadratmetern verfügen. Fertigstellungstermin ist Frühjahr 2017.

Fotos: ZOOM.VP.AT

Architekt Heinz Neumann hat die Fassaden der beiden Hotels und des Bauteiles 3 nach den Vorstellungen des von Strauss & Partner vorgegebenen, bauplatzübergreifenden Gestaltungskonzepts geplant. „Die Fassadenebene der Platzgebäude wird durch Emailverglasungen vor niedrigen Parapeten mit durchlaufendem Fensterband (QBC 3) bzw. einer Verkleidung mit Faserzementplatten und Einzelfenstern (QBC 5) hergestellt. Beide Baukörper sind in dunkelgrau gehalten – wo-

„Durch die Vielzahl der

Betriebstypen vom Fünf-Sterne-Hotel bis zum Hostel wird sich der Standort zu einem Hot Spot der Hotellerie entwickeln.“ Karl Bier, UBM CEO

bei für das QBC 5 Elemente in unterschiedlicher Tonalität ausgesucht wurden“, erklärt der international renommierte Architekt. Dazu kontrastierend und den Baukörper gliedernd ist der Fassadenebene ein Raster, bestehend aus Lisenen und „Gesimsen“, vorgesetzt. Als Konterpart der heterogenen Bebauungszone der Platzgebäude des QBC-Gesamtareals ist der Turmbauteil des QBC 5 hinsichtlich Fassadenaufteilung und Farbgebung homogen entworfen. Die Fassadenverkleidung wird aus großformatigen, hellen Aluminiumtafeln im Hochformat gebildet und lediglich durch versetzt angeordnete raumhohe Fensterflächen durchbrochen. Eine doppelgeschoßige Zäsur trennt den Bauteil von der Sockelzone. Die Sockelzone beider Baukörper ist als weitgehend transparente Pfosten-Riegelfassade konzipiert.

Besonders optimistisch ist UBM-CEO Karl Bier für die beiden Hotels. „Da im Wien-Tourismus die Nachfrage weiter zunimmt, zeichnet sich schon im Vorfeld ein wirtschaftlicher Erfolg der beiden neuen Hotels ab.“ Auch Christian Giraud vom französischen Hotelketten-Riesen Accor hat keine Zweifel: „An einem Standort wie dem neuen Wiener Hauptbahnhof muss man als internationale Hotelkette ganz einfach präsent sein.“ Im Jahr 2014 wurden 13,5 Millionen Nächtigungen verzeichnet und somit 6,4 Prozent mehr als 2013, was das fünfte Rekordergebnis

in Folge bedeutet. Ziel der Tourismusverantwortlichen ist eine Steigerung auf 18 Millionen Nächtigungen pro Jahr bis 2020. Die wichtigsten Quellmärkte sind Deutschland, Österreich, USA, Russland und Italien. Im Gesamtmarkt Wien wird von einem Zuwachs von 15 Hotels mit 2.800 Betten ausgegangen. Dass den größten Zuwachs der Standort Hauptbahnhof aufweist, stört UBM-CEO Karl Bier überhaupt nicht. Im Gegenteil: „Durch die Vielzahl der Betriebstypen vom Fünf-Sterne-Hotel bis zum Hostel wird sich der Standort zu einem Hot Spot der Hotellerie entwickeln.“ In der zweiten Phase werden dann die Bauteile 3, 4 und 6 errichtet. QBC 3 liegt an der Gertrude-Fröhlich-Straße. Bis Sommer 2017 sollen dort ca. 9.000 Quadratmeter Büroflächen sowie Gastronomie in den Erdgeschoßzonen entstehen. QBC 4 liegt an der Karl-PopperStraße. Bis Herbst 2017 werden hier ca. 22.000 Quadratmeter Büros entstehen. An der Ecke von Karl-Popper-Straße und Canettistraße soll bis Winter 2017 der Bauteil 6 mit 24.000 Quadratmetern Eigentumswohnungen und servicierten Apartments entstehen. In der dritten und letzten Bauphase sollen bis Ende 2018 die flächenmäßig größten Gebäudekomplexe QBC 1 und QBC 2 folgen. Beide liegen direkt am Gürtel und werden insgesamt 48.000 Quadratmeter Büros sowie Einzelhandelsflächen umfassen. n

„An einem Standort

wie dem neuen Wiener Hauptbahnhof muss man als internationale Hotelkette ganz einfach präsent sein.“ Christian Giraud, Vice President Development & Franchise AccorHotels Central Europe

Herbst 2015 | ImmoFokus

133

EXPO REAL 2015

Das Bessere ist der Feind des Guten Hohe Nachfrage. Zahlreiche internationale Ketten haben in den vergangenen Monaten erstmals Geschäfte in Wien eröffnet. Bei bereits in Österreich vertretenen Retailern geht der Trend in Richtung Standortoptimierung.

Autor: Harry Weber

D

ie ungewöhnlich hohe Zahl an Übersiedlungen in der Innenstadt zeigt, dass die Retailer von bereits sehr guten an noch bessere Standorte ziehen“, sagt Jörg Bitzer, Einzelhandelsexperte bei EHL. Beispiele dafür sind Furla, Diesel oder Chanel. „Welche Lagen für ein Label optimal sind, kann aber nur individuell je nach Image und Zielgruppe beantwortet werden.“ In Einzelfällen rücken Unternehmen daher auch von den Top-Standorten in der

134

ImmoFokus | Herbst 2015

Innenstadt ab, um sich in kostengünstigeren, aber durch potenzielle Kunden deutlich stärker frequentierten Lagen anzusiedeln. Das JeansLabel Diesel zog beispielsweise vom Kohlmarkt in die Mariahilfer Straße um.

Aufgrund der starken Nachfrage können die Spitzenmieten ihr hohes Niveau von 400 Euro pro Quadratmeter halten, auf der Kärntner Straße liegen die Höchstmieten bei bis zu 230 Euro pro Quadratmeter, auf der Maria-

Ausgewählte neue Einzelhändler 2015 in Österreich NAME

BRANCHE

ADRESSE

Bobbi Brown

Kosmetik

1150, BahnhofCity Wien West | 1100, BahnhofCity HBF

Brendon

Babywaren

2331 Vösendorf, Retail Park SCS

Cashmere & Silk

Mode

1010, Plankengasse

Dressman

Mode

1140, Auhof Center | 2410 Hainburg

Falconeri

Mode

1010, Kärntner Straße

Gretel

Gastronomie

1070, Mariahilfer Straße

Kiton

Mode

1010, Seitzergasse

Longchamp

Mode

1010, Graben

My Shoes

Schuhe

2700 Wiener Neustadt | 7100 Neusiedl

Pieces

Mode

1150, BahnhofCity Wien West

Playersroom

Mode

1140, Auhof Center

Raimund Anzug Hemd & Co.

Mode

1060, Raimundhof

Salamander Store Pick-Up

Schuhe

alle Filialen

TK Maxx

Mode

2331 Vösendorf, Retail Park SCS | 8054 Seiersberg

Kohlmarkt

210 - 400

VineVera

Kosmetik

1060, Mariahilfer Straße

Graben

180 - 290

Kärntner Straße

130 - 230

Quelle: EHL

hilfer Straße bei bis zu 110 Euro pro Quadratmeter. In den Top-Shoppingcentern bewegen sich die Mieten zwischen 40 und 110 Euro pro Quadratmeter.

Unverändert schwierig ist die Situation in den B- und C-Lagen und für in die Jahre gekommene Shoppingcenter und Bezirkszentren. „Umfassende Attraktivierungs- und Umbaumaßnahmen, um den Standort zu stärken, sind daher jedenfalls einer der bestimmenden Trends in den kommenden Jahren“, so Bitzer.

Derzeit wird z.B. das Shopping Center Nord einer Renovierung unterzogen. Dass sich Umbauarbeiten für Einkaufsstraßen rechnen, zeigt das Beispiel Meidlinger Hauptstraße.

Diese weist nach der Revitalisierung deutlich gestiegene Frequenzen und mit 1,1 Prozent den österreichweit niedrigsten Leerstand auf.

Fotos: Fotolia, CBRE

Die Auswirkungen der Umbaumaßnahmen auf der Mariahilfer Straße lassen sich hingegen noch nicht abschließend abschätzen, die Tendenz ist jedoch positiv. „Es gab bereits einige Neuansiedlungen, wie z.B. Guess oder Hunkemöller, was als positives Signal zu werten ist. Derzeit sind neben der ALDO/Accessorize Fläche neben der Mariahilfer Kirche, dem ehemaligen Wien-Energie-Haus und den SlamaFlächen noch einige größere Leerstände zu

verzeichnen, aber auch hier laufen bereits die Verhandlungen für eine Neuvermietung“, so Bitzer.

Potenzial für eine Umgestaltung bestehe mittelfristig auch bei der Favoritenstraße, die durch die Eröffnung des Bahnhofcenters am Hauptbahnhof unter Druck geraten ist und durch die Schließung des Traditionsmodehauses Tlapa im Frühjahr 2016 einen wichtigen Frequenzbringer verlieren wird. „Gleichzeitig wächst aber auch die Zahl potenzieller Kunden durch die zahlreichen Wohnbauprojekte im Sonnwendviertel, sodass sich hier interessante Perspektiven bieten könnten.“

MIETE TOP 10 EINKAUFSSTRASSEN Q3 2015 Nettomiete EUR /m2/M

Innere Mariahilfer Straße

40 - 110

Rotenturmstraße

30 - 110

Favoritenstraße

25 - 70

Neubaugasse

20 - 65

Landstraßer Hauptstraße

15 - 45

Meidlinger Hauptstraße

12 - 25

Thaliastraße

10 - 25

Quelle: EHL

Zum Essen in Center

Shoppingcenter in der Region EMEA (Europe, Middle East and Africa) sind für Konsumenten die bevorzugten Orte, um zu essen und zu trinken. Dies ist das Ergebnis des erstmals veröffentlichten Reports „Food and Beverage in Shopping Centers“ von CBRE. Von den insgesamt 22.000 befragten Personen in ganz Europa gaben 41 Prozent an, Shoppingcenter in erster Linie zum Essen und Trinken aufzusuchen. Auf Restaurants und Cafés in der Innenstadt entfiel lediglich ein Anteil von 10 Prozent, weitere 7 Prozent nehmen ihr Essen in Fachmarktzentren zu sich.

„Adäquate Gastronomie hilft, die Aufenthaltsdauer und den Durchschnittsumsatz pro Besucher zu erhöhen.“ Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE Österreich

Herbst 2015 | ImmoFokus

135

EXPO REAL 2015

MIETE EINKAUFSZENTREN 3. QUARTAL 2015 Nettomiete EUR /m2/M

Preistrend

A-Lage SCS, Donauzentrum, Auhof Center etc.

40 ­- 110

leicht steigend

B-Lage Q 19, Lugner City, BahnhofCity Wien West

15 ­- 50

stabil

Bezirkszentren

6 ­- 13

leicht sinkend

Quelle: EHL

Darüber hinaus gaben über 30 Prozent der Befragten an, die Shoppingcenter nur aufzusuchen, um zu essen und zu trinken. Vier von zehn befragten Personen gehen im Anschluss an ihr Essen im Shoppingcenter auf Einkaufstour, obwohl sie ursprünglich nur an der Gastronomie interessiert waren. „Dies zeigt, dass es eine beachtliche Synergie zwischen Gastronomie und Einkaufen in Shoppingcentern gibt. Adäquate Gastronomie hilft, die Aufenthaltsdauer und den Durchschnittsumsatz pro Besucher zu erhöhen“, sagt Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE Österreich.

Standorte mit einem hohen Anteil an Touristen gewinnen an Attraktivität. Nicht zuletzt beeinflusst auch die aktuelle Diskussion um die Sonntagsöffnung die Standortwahl. Die Schaffung von ausgewählten Zonen, in denen Geschäfte am Sonntag offen gehalten werden dürfen, wird weiterhin ein bestimmendes Thema im Wiener Einzelhandel bleiben. In allen anderen Bundesländern wurden solche „Tourismuszonen“ bereits verwirklicht. n

Verunsicherung Online-Handel

Die zunehmenden Aktivitäten des OnlineHandels führen aber weiter zu gewissen Verunsicherungen in vielen Branchen.

Die Einzelhandelsunternehmen reagieren mit unterschiedlichen Strategien auf den Trend zum Einkauf im Internet. Einerseits investieren sie in eigene Online-Shops, um zusätzliche Umsätze zu erzielen und Kosten zu sparen, andererseits investieren sie in die Eröffnung größerer Flagship-Stores an konzentrierten Standorten. Kleinere Geschäfte

136

ImmoFokus | Herbst 2015

„Welche Lagen für ein Label optimal sind, kann nur individuell beantwortet werden.“ Jörg Bitzer, Einzelhandelsexperte bei EHL

Spitzenrenditen Retail in Wien EKZ

Geschäftsstraßen

FMZ

8 7,5 7 6,5 %

„Ein vielfältiges gastronomisches Angebot in Verbindung mit einem ansprechenden Ambiente hat eine große Bedeutung bekommen.

Die Eigentümer und Betreiber von Shoppingcentern sind weiterhin in der Pflicht, moderne Konzepte mit hoher Aufenthaltsqualität zu entwickeln, um den gestiegenen Anforderungen der Konsumenten gerecht zu werden.

Allerdings vermissen aktuell noch 43 Prozent der Kunden gute Restaurants und 45 Prozent das Angebot an gesunder Ernährung in den Shoppingcentern“, so Wölfler.

werden immer häufiger mit Online-Angebots-Unterstützung eröffnet.

6 5,5 5 4,5 4 3,5 3

06

Quelle: CBRE

07

08

09

10

11

12

13

14

15e

Denk Kaufmann Fuhrmann Rechtsanwälte OG Teinfaltstrasse 4/8 A-1010 Wien Tel: +43/1/533 30 60 Fax: +43/1/533 30 60 - 11 e-mail: office@dkp.at

EXPO REAL 2015

Investors Liebling Klein aber robust. 10 Gründe, warum sich Investitionen in Fachmarktzentren und Fachmärkte lohnen.

D

ie steigenden Preise und sinkenden Renditen haben die Anlagestrategien der Investoren auch in Bezug auf Einzelhandelsimmobilien erheblich beeinflusst. bulwiengesa hat für eine aktuelle strategische Analyse von Fachmärkten als Assetklasse über 1.000 Fachmarktlagen betrachtet. Denn das Interesse an diesem

138

ImmoFokus | Herbst 2015

bis dahin wenig beachteten, robusten Immobilientyp, den Fachmarktzentren und Fachmärkten sowie Nahversorgungszentren und Lebensmittelmärkten, steigt noch immer – nicht zuletzt, so Ralf-Peter Koschny, Vorstand bei bulwiengesa, „weil sich Geschäftshäuser in 1a-Lage und Shoppingcenter in Großstädten mittlerweile zu teuren Trophäen-Immobilien entwickelt haben“. n

10 GRÜNDE, DIE FÜR EIN FACHMARKTINVESTMENT SPRECHEN:

1.

Nach wie vor gute Renditeaussichten, der robuste und wenig verwaltungsintensive Betriebstyp stellt die bedeutendste Assetklasse im deutschen Einzelhandel dar.

2.

Die restriktive Genehmigungspraxis schränkt zwar den Neubau von Fachmarktflächen ein, lässt aber die Werte von Bestandsobjekten steigen.

7.

8.

3.

4.

5.

6.

Aufgrund der Mieterstruktur mit dem vergleichsweise hohen Flächenanteil von Lebensmittelanbietern werden branchenüblich eher langfristige Mietverträge (15 Jahre plus Option) mit bonitätsstarken Mietern abgeschlossen. Kontinuierliche Mieteinnahmen können so über einen längeren Zeitraum gewährleistet werden.

Das Mietinteresse in Fachmarktlagen ist hoch. Das erhöht die Chancen, die Mieteinnahmen zu steigern, insbesondere in Verbindung mit Revitalisierungs- und Renovierungsmaßnahmen.

Derzeit bewegen sich die Mieten meist auf einem niedrigen Niveau, teilweise deutlich unter 10 Euro/qm monatlich.

Nach einem schon weit fortgeschrittenen Konsolidierungsprozess nehmen die heutigen Mieter eine stabile Marktposition ein und betreiben langfristige Standortsicherung, etwa durch frühzeitige Vertragsverlängerung.

Durch die gute Erreichbarkeit per Pkw und kostenfreies Parken sind die Objekte gut gerüstet, ihren Kunden mit den im Zuge des Online-Einzelhandels entwickelten Click & Collect-Konzepten einen echten Mehrwert zu bieten. Denn die Fachmärkte liegen oftmals auf dem Weg der Kunden und profilieren sich als Orte des effizienten, rationellen Einkaufs.

9.

10.

Fachmärkte und Fachmarktzentren sind preisorientiert. Als Gegenpol zum Erlebniseinkauf mobilisiert der preiswerte Einkauf nach wie vor Konsumenten in erheblichem Umfang. Auch künftig wird eine große Anzahl von Kundengruppen den preiswerten Einkauf tätigen müssen.

Einzelhandelsfilialisten besetzen Frequenzlagen. Diese auch in der Innenstadt anzutreffenden Mieter mieten Ladenflächen in Fachmarkzentren an, um alle ihre Kundengruppen erreichen zu können. Durch eine Aufwertung von Fachmarktzentren und Fachmarktlagen können Vermieter so auf eine steigende Anzahl potenzieller Mieter setzen.

Fachmarktzentren und Fachmärkte wurden in der Vergangenheit nur extensiv, also zögerlich, gemanagt. Insbesondere durch ein aktives Center- und Assetmanagement können oftmals überfällige Umbauten und Anpassungen im Branchenmix angegangen werden. Hier liegen Chancen zur Werterhöhung und zur Steigerung des Cashflows.

Der Flächenbedarf der Einzelhandelsmieter wandelt sich. Auf der einen Seite besteht der Trend zu größeren Verkaufsflächen, z. B. bei Drogerie- oder Baumärkten, auf der anderen Seite verkleinern sich etwa SB-Warenhäuser oder Elektronikmärkte aufgrund des vom Internethandel ausgehenden Anpassungsdrucks. Die mit der Verkleinerung einhergehende „Freisetzung“ von Sortimenten kann zum Teil für die Ansiedlung branchengleicher Betriebe genutzt werden. Die vergrößerte Angebotsbreite trägt zu einer Attraktivitätssteigerung des Fachmarktzentrums bei. Als weiterer Effekt steigt durch eine Flächenverkleinerung oftmals die Flächenproduktivität, was für die (verkleinerte) Ladenfläche zu Mietsteigerungen genutzt werden kann.

Herbst 2015 | ImmoFokus

139

EXPO REAL 2015

Explosion 2015 ist der Markt quasi explodiert - und zwar nicht preismäßig, sondern mengenmäßig.

Autor: Andreas Altstädter

„Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr“.

Roman Schwarzenecker, Standort + Markt

Dies hat RE/MAX, Österreichs größtes Immobilien-Experten-Netzwerk, im RE/MAX ImmoSpiegel, auf Basis aller im ersten Halbjahr 2015 in Österreich in den amtlichen Grundbüchern durchgeführten Verbücherungen errechnet. Die Bereitstellung der Daten erfolgt von IMMOunited – Roland Schmid in Form der Kaufvertrags-Sammlung. Diese Datenquelle unterscheidet sich von allen anderen Veröffentlichungen dadurch, dass sie die Gesamtheit aller tatsächlichen Immobilientransaktionen in Österreich enthält. „Bereits im Jahr 2014 verzeichneten wir am Jahresende ein All-Time-High am Eigentumswohnungsmarkt. 2015 ist der Markt quasi explodiert - und zwar nicht preismäßig, sondern mengenmäßig. In Österreich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das heißt auch, dass die von uns angekündigte Entspannung eingetroffen ist“, sieht sich der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, in seinen Prognosen bestätigt.

„Die von uns angekündigte Entspannung ist eingetroffen.“ Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer RE/MAX Austria

140 ImmoFokus | Herbst 2015

Österreichweit sind im Jahresvergleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 170.453 Euro – also um 2 Prozent – zurückgegangen. Jede 4. Wohnung kostete weniger als 99.000 Euro, also praktisch unverändert zum Preis vor einem

Jahr. Am anderen Ende der Preisbandbreite, nämlich im oberen Preis-Viertel, investierten die Käufer in den Wohnungskauf 232.433.000 Euro und mehr. Das sind um 2,7 Prozent weniger als im Jahresvergleich 2014. Im 5-Jahresvergleich der Halbjahresdaten ergibt das eine Steigerung der Wohnungspreise im Österreichschnitt für alle in diesem Zeitraum verbücherten Eigentumswohnungen von stolzen 34 Prozent.

Keine Blasengefahr

Weltweit ist das Thema der Gefahr einer Immobilienblase noch nicht gebannt. In Österreich zeigt sich jedoch ein anderes Bild. In keiner österreichischen Stadt ist in den Jahren 2010 bis 2015 ein signifikanter Gap zwischen Miet- und Eigentumspreisen zu beobachten. Je stärker sich Eigentums- und Mietpreise annähern, desto geringer ist auch die Gefahr einer Immobilienblase. „Trotz hohem Preisniveau in Städten wie Salzburg, Innsbruck und Wien entwickelt sich der Immobilienmarkt in Österreich stabil und es besteht keine Gefahr einer Immobilienblase“, erläutert Patrick Schenner, Geschäftsführer von ImmobilienScout24 in Österreich.

Salzburg vor Innsbruck und Wien

Neben Wien sind in den vergangenen Jahren vor allem in den westlichen Landeshauptstädten Salzburg und Innsbruck die Preise für Eigentum rasant angestiegen. Immobilienkäufer mussten seit 2010 Preissteigerungen zwischen 30 und 40 Prozent in Kauf nehmen. Während in Salzburg und Innsbruck im Jahre 2015 im Vergleich zu 2014 leichte Preisrückgänge zu verzeichnen sind, steigen in Wien die Preise weiter und liegen durchschnittlich bei 3.991 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt befinden sich allerdings die westlichen Metropolen Salzburg mit 4.308 Euro pro Quadratmeter und Innsbruck mit 4.032 Euro pro Quadratmeter auf einem höheren Niveau als Wien und sind damit bei Eigentum die teuersten Städte in Österreich.

Fotos: Fotolia

D

er Wohnungsmarkt in Österreich boomt: 21.500 Wohnungsverkäufe wurden im ersten Halbjahr 2015 im Österreichischen Grundbuch verbüchert. Das sind um 36 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum Jänner bis Juni 2014 und noch immer um 26 Prozent mehr als im bisher stärksten ersten Halbjahr 2010. Der Wert der im ersten Halbjahr gehandelten Wohnungen stieg dabei um 966 Millionen Euro – oder 30,5 Prozent – auf 4,13 Milliarden Euro. Damit macht der Wohnungsmarkt derzeit Zahlen - wie wertmäßig 40 Prozent aller Immobilienverkäufe in Österreich aus.

Künstler zu „Ideen brauchen Raum” / Leopold Kessler, Pawlatschen, 2015

IDEEN BRAUCHEN RAUM

3007

www.bai.at

EXPO REAL 2015

VERÄNDERUNGEN WOHNUNGSMARKT IN ÖSTERREICH Halbjahr 2015 im Vergleich zu Halbjahr 2014 nach Gesamt-Wert (€) und Anzahl (#) in % der Wohnungskäufe lt. Grundbuch Österreich gesamt €: +31% #: +36%

V €: +53% #: +43%

OÖ €: +41% #: +45%

T €: +44% #: +48%

NÖ €: +31% #: +27%

W €: +17% #: +32%

S €: +33% #: +29%

St €: +44% #: +41%

B €: +61% #: +76%

K €: +21% #: +24% Quelle_ RE/MAX immoSpiegel Halbjahr 2015 – auf Basis des Österr. Grundbuchs, ausgelesen von IMMOunited

Eines steht fest: Die Nachfrage nach (leistbaren) Mietwohnungen wird in den nächsten Jahren zunehmen, da sind sich alle Marktteilnehmer sicher. Das hohe Bevölkerungswachstum und die steigende Nachfrage nach Wohnraum stellen die Akteure vor allem auf dem Wiener Wohnungsmarkt vor große Herausforderungen. In ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2015“ zählen Standort + Markt und bulwiengesa aktuell 18.272 Wohnungen in 350 Neubau-Projekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment, wobei nur Bauvorhaben wie Eigentumswohnungs- oder Vorsorgeprojekte ab 10 Wohneinheiten und mehr in der Phase 2014 bis 2019 in der Studie Berücksichtigung fanden.

Die höchste Bautätigkeit herrscht in den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing. „Die Gründe dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise sowie die größeren Flächenreserven im Vergleich zur Innenstadt und innenstadtnahen Bereichen“, erläutert Roman Schwarzenecker, der bei Standort + Markt die Untersuchung leitet. Der rechnerische Durch-

142

ImmoFokus | Herbst 2015

schnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.555 Euro pro Quadratmeter. „Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den einkommensstarken Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Döbling ermittelt.

Die Melange aus guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie einem hohen Freizeitwert machen diese Bezirke zu Topwohnlagen.“ Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den Gemeindebezirken Simmering, Favoriten und Liesing dokumentiert. „Laut unseren Modellrechnungen werden in 15 Jahren wieder 2 Millionen Einwohner in Wien leben und dies stellt die Stadt Wien und viele Bauträger im Bezug auf Infrastrukturmaßnahmen und neuen Wohnraum vor große Herausforderungen“, erklärt bulwiengesa Vorstand Thomas Voßkamp. Folglich steigt durch die Bevölkerungszunahme auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Wien. „Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die Deckungsquote lag in den vergangenen Jahren teilweise deutlich unter 50 Prozent“, konkretisiert Schwarzenecker. Für Kooperationspartner

„Der Immobilienmarkt ist stabil. Ich sehe keine Gefahr einer Immo­bilienblase“.

Patrick Schenner, Geschäftsführer ImmobilienScout24 Österreich Voßkamp gibt es aufgrund des erwarteten Bevölkerungsanstiegs und der prognostizierten Zunahme der Haushalte nur eine Antwort: „In Wien muss, aufgrund der dynamischen Einwohner- und Stadtentwicklung und um die hohe Nachfrage bedienen zu können, deutlich mehr gebaut und folglich mehr Wohnraum dem Markt zugeführt werden.“ n

Fotos: Immobilienscout24, Ludwig Schedl

Nachfrage wird weiter steigen

EIGENTUMSWOHNUNGSPREISE IN ÖSTERREICH IM 1. HALBJAHR 2015

Österreich-Schnitt € 170.453,W € 197.639,OÖ € 154.540,-

V € 208.992,-

T € 202.246,-

NÖ € 138.113,-

T € 202.130,-

B € 72.026,St € 124.392,-

K € 141.217,-

Quelle_ RE/MAX immoSpiegel Halbjahr 2015 – auf Basis des Österr. Grundbuchs, ausgelesen von IMMOunited

future.

Gespräche »Jedes Detail, das uns als Familie das Leben erleichtert, erhöht unseren Wohnkomfort.

In unserer Wohnung genießen wir das täglich.« Bewohner einer Wohnung von Raiffeisen evolution.

Und wie

EntwickelnEntfaltenErholen Sie sich?

www.raiffeisenevolution.com

Herbst 2015 | ImmoFokus 143

EXPO REAL 2015

Studentenbuden sind von gestern Vom Nischen- zum Massenmarkt. Jetzt kommt auch in Österreich die Assetklasse „Studentisches Wohnen“ langsam in Fahrt. Die ersten Top-Studentenwohnhäuser werfen für Investoren satte Renditen ab. Man hat Lust auf mehr.

Autor: Michael Neubauer

privaten Wohnanlagen um Neubauobjekte, die sich in der Hälfte aller Fälle in durchschnittlichen Wohnlagen befinden.

Keine validierten Daten

D

er Erfolg ist leicht erklärt. In allen großen Hochschulstädten gibt es nicht genug kleine, für Studierende erschwingliche, Wohnungen. In diesen Städten haben Studierende immer größere Schwierigkeiten, eine passende Wohnung zu finden. Genau solche kleinen Wohneinheiten mit in der Regel 20 bis 25 Quadratmetern werden von privaten Marktteilnehmern gebaut, die damit auf die Angebotslücke am freien Wohnungsmarkt reagieren.

Dabei handelt es sich bei der Mehrzahl der

144 ImmoFokus | Herbst 2015

Wie groß der österreichische Markt ist, lässt sich nur schwer abschätzen. Validierte Zahlen liegen nicht vor. Kommt die Assetklasse „Studentisches Wohnen“ in Österreich erst langsam in Schwung, hat sie in Deutschland schon deutlich Fahrt aufgenommen. Dort beginnen sich auch große Fonds für diese Assetklasse zu interessieren. „Das sich seit etwa fünf Jahren rasant entwickelnde Angebot weckt zunehmend auch das Interesse neuer Akteure am Investmentmarkt“, stellt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, fest. „Im letzten Jahr wurde mit mehr als 200 Millionen Euro nicht nur das bisher mit Abstand höchste Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Studentenwohnanlagen registriert, es traten auch erstmals Pensionskassen und Versicherungen als Käufer in Erscheinung“, führt Pink weiter aus. Durch die gut gefüllte Projektpipeline wird sich der investierbare Bestand deutlich erhöhen, wodurch langfristig mit wesentlich höheren Transaktionsvolumina zu rechnen ist.

All-In-Mieten über 500 Euro

Während die Privatanbieter nahezu ausnahmslos Apartments bauen, sind die Bestände der gemeinnützigen Träger noch zu fast zwei Dritteln von Zimmern in Wohngemeinschaften geprägt. „Die unterschiedlichen Qualitäten der Wohnobjekte und der Art sowie Ausstattung der Wohneinheiten resultiert in einer Zweiteilung des Marktes in

Studentisches Wohnen am Puls der Zeit Kommentar: Thomas Landschreiber Co-Founder und Chief Investment Officer, CORESTATE Capital AG

n Wien ist nicht nur das wirtschaftliche Zentrum Österreichs, sondern auch eine der wichtigsten Metropolen Europas mit einer sehr hohen Lebensqualität. Laut der aktuellsten Mercer Studie 2015 erreichte die Hauptstadt gar Platz 1 der lebenswertesten Städte. Österreich gilt außerdem als sicher und weist ähnliche Marktgegebenheiten auf wie Deutschland. Hier bieten Metropolregionen wie Wien, Graz und Innsbruck ein positives Umfeld für Investitionen in Wohnimmobilien. Ein gewichtiges Argument für ausländische Investoren sind – neben idealen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen - die Standortkosten. Denn auch in diesem Bereich kann Österreich punkten.

Fotos: Corestate Capital

Hier etabliert sich gegenwärtig der Nischenmarkt „Studentisches Wohnen“. Die Universitäten haben einen hohen Anspruch und ziehen nicht nur heimische, sondern auch Studierende aus vielen anderen Ländern an. Das sorgt für eine studentische Wohnraumknappheit.

Die Vielzahl an universitären Ausbildungsmöglichkeiten sowie das gute Wiener Standing als Studentenstadt intensivieren die aktuellen Umstände.

Der Nischenmarkt „Studentisches Wohnen“ erfordert fundiertes Wohnkonzept.

Aufgrund steigender Nachfrage bei geringem Wohnraumangebot entstand in Österreich diese immer deutlichere Versorgungslücke. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um in Studentenwohnheim-Projekte zu inves-

tieren. Gleichzeitig kann man die Zielgruppe um Young Professionals erweitern und so dazu beizutragen, dass sich die Situation entspannt.

Dieser Markt wurde seit 2008 immer interessanter. Um aber ein neues und funktionierendes Konzept aufbauen zu können, muss man den Markt und die Zielgruppe verstehen. Vor einigen Jahren hat das Marktforschungsinstitut FORSA in unserem Auftrag Feldstudien durchgeführt und kam zu eindeutigen Ergebnissen: Erstens legen Studierende einen starken Fokus auf das Studium und zeigen eine hohe Leistungsbereitschaft. Zweitens sollen die Wohnungen in der Nähe der Universität liegen, wobei ein eigenes Bad, der Internetzugang und insgesamt ein ruhiges Umfeld gegeben sein müssen. Und, last but not least, darf der Spaßfaktor nicht fehlen. Es ist das eine, autark zu wohnen – doch gleichzeitig soll der Kontakt zu Kommilitonen einfach gegeben sein.

Zusätzlich zu den baulichen Gegebenheiten, also möglichst intelligenten Grundrissen, zählt unbedingt die Lage. Dazu gehört auch die unmittelbare Umgebung der Objekte. Das ist das Erfolgsrezept für ein Projekt, in das es sich zu investieren lohnt.

Allgemein lässt sich sagen, dass diese risikoarme und interessante Assetklasse „Studentisches Wohnen“ in Österreich sich immer weiter entwickeln wird. Sie ist weniger zyklisch,in schwierigen Zeiten beständig und die Renditen sind sicherlich attraktiv.

Herbst 2015 | ImmoFokus 145

EXPO REAL 2015

„Als wir uns 2011 das erste Mal mit der Idee „Studentisches Wohnen“ beschäftigt haben, wurden wir wie beim Projekt VIERTEL ZWEI eher belächelt“, blickt value one holding Vorstand, Andreas Köttl, zurück. „2013 haben wir unser erstes Haus in Wien eröffnet. Mittlerweile haben wir das Objekt verkauft. Mit MILESTONE wollen wir eine starke Betreibergesellschaft mit sicheren Kapitalflüssen schaffen.“ Das ehrgeizige Ziel sind europaweit 30 Häuser mit 10.000 Betten - bis 2020. „Wir sind noch auf der Suche nach weiteren Standorten. Die Gespräche laufen. Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen.“ Lang habe man das Potenzial unterschätzt. „Ak-

146

ImmoFokus | Herbst 2015

MILESTONE. 2013 wurde das erste MILESTONE in Wien eröffnet.

tuell haben wir Projekte in Holland, Ungarn (Budapest) und Deutschland (Berlin) in der Pipeline. Wir schauen uns auch in Salzburg und Innsbruck nach geeigneten Baugrundstücken um“, so Köttl.

Neu am heimischen Markt

„Unser Projekt ,Linked Living‘ bildet unseren Markteintritt in Österreich. Allerdings sind wir in dieser Assetklasse keine Neulinge.

Schon 2008 haben wir diesen - damals noch - Nischenmarkt entdeckt. Um aber ein neues und funktionierendes Konzept aufbauen zu können, muss man den Markt und die

„Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen.“ Andreas Köttl, value one holding Vorstand

Fotos: Stefan Laub

Hinblick auf die Preisgestaltung“, konstatiert Pink. So wird das obere Preissegment (mehr als 450 Euro All-In-Miete je Wohnplatz) fast ausschließlich von privaten Trägern besetzt, wohingegen die Studentenwerke fast ausschließlich im unteren Preissegment aktiv sind. Hier sieht man deutlich die Parallelen zum österreichischen Markt. Sowohl bei MILESTONE als auch bei CORESTATE liegen die Preise deutlich über 450 Euro. Bei MILESTONE kommt ein Platz auf 599 Euro (Mindestaufenthaltsdauer - 01.10. bis 30.09. des Folgejahres), bei „Linked Living“ von CORESTATE auf 540 Euro.

Zielgruppe verstehen. Daher hat damals das Marktforschungsinstitut FORSA für uns Feldstudien durchgeführt und kam zu eindeutigen Ergebnissen“, so Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer der CORESTATE Capital sowie Mitglied des Investment Committees. Auf Basis dieser Analyse wurde ein Wohnkonzept entwickelt: „Check-In and Study“. „Wir bieten hochwertig möblierte Apartments mit Schlafsofa, Küche, großem Badezimmer, TV- und Internetanschluss, kombiniert mit umfangreichen Service-Leistungen.“ Die Learning Lounges sorgen für die perfekte Lernumgebung, sei es für konzentriertes Studieren oder Brainstorming in der Gruppe. Zudem stehen den Bewohnern mehrere TV- und Washing Lounges zur Verfügung. „Wichtig ist auch die All-inMiete für eine sichere Kostenkontrolle“, weiß Landschreiber.

„Allerdings haben wir unser Konzept, das wir vor rund sieben Jahren entwickelt haben, nicht einfach 1-zu-1 umgesetzt. Denn es ist wichtig, zeitnah zu agieren und das Wohnmodell stets auf neue Gegebenheiten zu prüfen und weiterzuentwickeln. Die Ansprüche der jungen Zielgruppe ändern sich rasch. Zum Beispiel sind Streetart, Streetfood und Urban Gardening derzeit bei unseren Mietern angesagt“, berichtet der Immobilien-Profi. „Daher haben wir mit lokalen Wiener Künstlern, wie dem Kollektiv LUFT FABRIK und Emanuel Jesse, eine Künstlergruppe engagiert, die sich in den Communityspaces kreativ verewigt. Auf der Dachterrasse wurden zum Beispiel auch Bereiche geschaffen, in dem unsere Mieter Teil eines Urban Gardening Projektes werden können. „Es ist also wichtig, sich nicht auf ursprünglich entwickelten Konzepten auszuruhen, sondern nah an der Zielgruppe zu sein“, betont Landschreiber. n

„ All-in-Miete für eine sichere Kosten­ kontrolle.“ Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer der CORESTATE Capital

Herbst 2015 | ImmoFokus

147

Warum unser „Betongold“ besonders glänzt Kommentar: Daniel Riedl CEO BUWOG AG

n Anleger von Vermögen - vom kleinen Sparer bis zum professionellen Investor - erleben eine Zeit der Stürme. Denken wir nur an die Themen zurück, die das hinter uns liegende Jahr in der medialen Berichterstattung bestimmt haben: Konflikt zwischen Russland und Ukraine und die damit verbundenen Sanktionen, Unruhen in mehreren arabischen Ländern, Griechenland-Krise und die damit verbundenen Zweifel am Fortbestand des Euroraums, zuletzt die Ströme verzweifelter Flüchtlinge durch Europa. Diese Dinge haben vor den Aktienmärkten nicht halt gemacht.

Wie sich erneut erweist, gelten Immobilien in solchen Zeiten nicht zu Unrecht als sicherer Hafen. So ist die Investition in Vorsorgewohnungen eine durchdachte und krisensichere Form der Geldanlage. Die Anleger erwerben attraktives Eigentum, das interessante Wertzuwächse und nachhaltige Renditen mit einer Altersvorsorge-Funktion kombiniert.

Entscheidend bei dieser Form der Anlage ist, den richtigen Partner zu finden - einen Immobilienprofi, der sich um alles kümmert, von der professionellen Vermietung und Hausverwaltung bis hin zur Erzielung der bestmöglichen Rendite. Und Profis wissen, dass man gute Renditen vor allem mit modernen, zukunftssicheren und komfortablen Wohnungen macht, in denen Menschen gerne wohnen und für die man auch einen guten Preis verlangen kann. Das müssen einige Anbieter, wie man derzeit in deutschen Zeitungen lesen kann, auf die harte Tour lernen und sich zwischen Profitmaximierung und Kundenorientierung neu ausbalancieren.

Die zweite Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ist die Aktie. Auch hier zeigt sich, dass man den Anleger und den Wohnungskäufer bzw.

-mieter nicht als zwei Seiten einer Münze begreifen darf, sondern eigentlich keine Wahl hat, als beide Seiten gleichermaßen zufriedenzustellen.

Wir in der BUWOG Group mussten uns als Neulinge auf dem Kapitalmarkt von Null weg positionieren und unser Geschäftsmodell erklären. Vor allem die Tatsache, dass wir nicht nur vermieten, sondern auch in Eigenregie hochwertige und zukunftsweisende Projekte entwickeln sowie eine klare Verkaufsstrategie verfolgen, kam bei den Anlegern gut an.

148

ImmoFokus | Herbst 2015

Die BUWOG-Aktie ging mit 13,00 Euro in den ersten Handel und lag damit schon am oberen Ende des Preisbands, das wir im Vorfeld eruiert bzw. erhofft hatten. Im Lauf des Geschäftsjahres gab es für den Aktienkurs eigentlich nur eine Richtung, nämlich nach oben. Ende April 2015 lag der Kurs bei über 18,00 Euro 39 Prozent höher als bei Börsegang. Kalkuliert man die ausbezahlte Dividende mit ein, lag der gesamte Wertzuwachs seit Börsenstart bei rund 44 Prozent.

Wenn wir an der Börse attraktiv bleiben wollen, müssen wir den eingeschlagenen nachhaltigen Wachstumskurs beibehalten - durch Akquisitionen, wie die erfolgreichen Zukäufe im Geschäftsjahr 2014/15 (DGAG-, Apollo- und Braunschweig-Portfolio), durch Entwicklung von Neubauten, die wir fokussiert in den beiden Hauptstädten Berlin und Wien betreiben, und drittens durch unsere klare Verkaufsstrategie.

Die BUWOG Group deckt die gesamte Wertschöpfungskette im Wohnungssektor ab – vom Asset Management der Bestandsimmobilien, der Entwicklung von Wohnungsobjekten (Property Development) bis hin zu Einzelwohnungs- und Blockverkäufen (Property Sales). Dabei achten wir darauf, die durch Verkäufe in Österreich generierten Finanzmittel insbesondere in renditestarke Standorte in Deutschland zu reinvestieren, damit die Gesamtrendite des Portfolios weiter verbessert wird.

Gerade für ein Unternehmen, das zu einem hohen Teil - derzeit ca. zu 61 Prozent - im Streubesitz steht, ist es wichtig, mit den Privataktionären im ständigen Austausch zu stehen. Das machen wir einerseits durch unseren Corporate Blog, über den wir regelmäßig die Öffentlichkeit auf dem Laufenden halten, andererseits natürlich auch durch klassische Roadshows für Privatanleger.

Kurz gesagt: Wer sein Vermögen in Immobilien anlegen möchte, sollte sich nach einem Partner umsehen, der eine klare nachhaltige Strategie verfolgt und der die Interessen von Bewohnerinnen und Bewohnern ebenso im Auge behält wie die der Anlegerinnen und Anleger. Umsichtigkeit, Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit und offene Kommunikation - sie bilden die Grundlage dafür, dass „Betongold“ besonders hell glänzen kann.

www.erstegroup.com

Your partner for all your real estate needs in Central Europe

AFI Palace, Bucharest

Š AFI Europe

Park Postepu, Warsaw

Š IMMOFINANZ Group

Erste Group provides support for a wide variety of financing solutions for real estate.

Our products are tailored to meet the needs of specialized project developers, real estate investors and corporates throughout Central Europe.

Office Garden, Budapest

Westend Gate, Bratislava

We look forward to providing you with more detailed information concerning our wide range of products at booth B2.110.

at Visit us al, Expo Re th , boo Munich 10 1 No. B2.

EXPO REAL 2015

„Ungarn ist der nächste Schritt“ Arnold Immobilien mausert sich zunehmend zum CEE-Zinshausspezialisten. Nachdem das Unternehmen bereits über Büros in Prag und Bratislava verfügt, wird nun der ungarische Markt ins Auge gefasst.

Autor: Patrick Baldia

können. Nicht von der Hand zu weisen sei jedoch, dass viele Investoren gerne kaufen würden, es aber nicht genügend entsprechende Objekte am Markt gebe.

Die niedrigen Renditen und die starke Nachfrage – bei gleichzeitig überschaubarem Angebot – am Wiener Zinshausmarkt veranlassen jedenfalls immer mehr Investoren dazu, ihren Blick über die Landesgrenzen ins nahe Ausland zu richten. Arnold Immobilien ist bereits seit einigen Jahren auch in Tschechien aktiv. In Städten wie Prag, Ostrau, Karlsbad und Brünn gebe es einen großen Bestand an klassischen Jahrhundertwendezinshäusern, so Arnold. Gleichzeitig gebe es dort auch noch ältere Objekte. „Derzeit sehen wir erstmals seit 6 Jahren wieder enormes Interesse von der Käuferseite und damit auch steigende Preise“, sieht Arnold einen anziehenden Markt.

D

as Interesse an Wiener Zinshäusern ist ungebrochen hoch. Wir haben jede Woche neue Anfragen – auch von Kunden, die neu am Markt sind“, so Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Selbst in den sonst eher ruhigen Sommermonaten sei das Investoreninteresse heuer auffallend hoch gewesen. Dementsprechend ist er auch guter Dinge, das hervorragende Vorjahresergebnis, indem ein Rekord-Transaktionsvolumen von 120 Millionen Euro erzielt werden konnte, 2015 toppen zu

150

ImmoFokus | Herbst 2015

Unterschiede zum Wiener Zinshausmarkt gibt es allerdings etliche. Während in Wien etwa auch für Arbeiter gebaut wurde, stand in Prag das Bürgertum im Fokus. Dies spiegelt sich in der Tatsache, dass es keinen ähnlich hohen Bestand an Kategorie-D-Häusern gibt wie in Wien, ebenso wie in den Lagen. „Der Großteil des Prager Bestands befindet sich in der Alt- und Neustadt und damit im ersten und zweiten Bezirk“, so Arnold. Abhängig vom Zustand der Liegenschaften sieht der Experte die Renditen dort zwischen 3,5 und 5 Prozent. Die Preise würden in den Prager Spitzenlagen bei 2.500 Euro pro Quadratmeter beginnen.

In guten Randlagen in den äußeren Bezirken der tschechischen Hauptstadt bewege sich der

Quadratmeterpreis wiederum zwischen 1.700 und 3.500 Euro. „Insgesamt liegen die Preise um 40 Prozent unter dem Wiener Niveau“, so Arnold. 2009 seien sie noch ungefähr gleich hoch gewesen. Anders als am Wiener Zinshausmarkt seien rund 70 Prozent der Käufer in der Tschechischen Republik Ausländer.

Davon kommen sehr viele aus den ehemaligen GUS-Staaten. Arnold verweist auf die Tatsache, dass mehrmals am Tag von Prag aus Flugzeuge nach Moskau gehen. „Zu den Käufern klassischer Zinshäuser gehören aber auch tschechische Banken und Versicherungen“, erklärt Arnold.

Anders als in Wien würden die Käufer in der Tschechischen Republik in der Regel nicht in die Häuser investieren, um sie dann zu vermieten, sondern, um die Wohnungen abzuverkaufen. Wie im Übrigen auch der slowakische sei der tschechische Immobilienmarkt nämlich großteils ein Eigentümermarkt. Stichwort: Slowakei. Nachdem Arnold Immobilien dort seit zwei Jahren aktiv ist, hat das auf Investment spezialisierte Unternehmen kürzlich eine Niederlassung in Bratislava eröffnet. Und Arnold hat durchaus ambitionierte Ziele: Konkret will er unter die Top 3 Investmentmakler kommen. Nachsatz: „Unser Vorteil ist, dass wir aufgrund unserer kleinen Größe einen besseren Zugang zu den Kunden haben.“

aus den 50iger und 60iger Jahren sind eher schwer zu verkaufen“, erklärt Arnold. Durchaus anders schaut in dieser Hinsicht die Lage in Ungarn aus, ein Markt, den der InvestmentExperte als „nächsten Schritt“ bezeichnet. „Wir fangen dort im Oktober an und interessieren uns hauptsächlich für gewerblich nutzbare Objekte.“ Investoren müssten dort jedenfalls berücksichtigen, dass sich wenige Liegenschaften zu 100 % im Eigentum eines Verkäufers befinden würden.

Die Renditen, die ungarische Zinshäuser bieten, können sich mit 9 bis 13 Prozent jedenfalls durchaus sehen lassen. Während Arnold in Ungarn keine großen rechtlichen Risiken sieht – „die rechtlichen Rahmen­bedingungen entsprechen dem EU-Standard“, so Arnold – müssten Investoren sehr wohl die politischen Rahmenbedingungen berücksichtigen.

Nichtsdestotrotz sei der ungarische Zinshausmarkt absolut interessant. „Angesichts des angesprochenen politischen Risikos ist er allerdings kein ideales Pflaster für klassische Privatanleger, sondern eher für institutionelle Investoren – sprich: größere Privatstiftungen und Family Offices“, sagt Arnold. n

Das Interesse österreichischer Investoren führt Arnold auf die Nähe zu Wien, die Überschaubarkeit des Marktes sowie das Angebot an kleineren Liegenschaften, die Renditen zwischen 7 und 10 Prozent bieten, zurück. „Die Slowakei verfügt über ein gut geführtes, modernes Grundbuch und kann noch zusätzlich mit einem attraktiven Flat-Tax-Steuersystem punkten“, so Arnold weiter. Das seien Voraussetzungen, die einen Immobilienstandort attraktiv machen. Im Mittelpunkt seines Interesses stünden überwiegend Büroimmobilien, aber auch Retail, Wohnen und Logistik. „Letzteres Segment wird nicht zuletzt durch den geplanten Ausbau der Transsibirischen Eisenbahn bis zur ostslowakischen Stadt Kosice interessant“, so Arnold.

Fotos: Credits

Während die Tschechische Republik durchaus einen ansehnlichen Bestand an Gründerzeitzinshäusern vorzuweisen hat, werde in der Slowakei unter Zinshäusern etwas anderes verstanden und zwar in erster Linie modernere Liegenschaften. „Neue und sanierte Häuser

Herbst 2015 | ImmoFokus

151

Zinshaus im Höhenflug Kommentar: Eugen Otto Otto Immobilien

n Das Wiener Zinshaus ist auch 2015 eine der attraktivsten Anlageformen. Solide und inflationsgeschützt, ist das „Wiener Gold“ gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten ein stabiles Investment. Wir beobachten daher, dass neben bekannten Käufergruppen heuer neue Investoren, viele davon Privatanleger oder neu gegründete Investorengemeinschaften, am Wiener Zinshausmarkt aktiv wurden. Und dies in vollem Bewusstsein, dass die Preise auf einem hohen Niveau sind.

Nur in den sehr guten Lagen sind nach unseren Recherchen die Spitzenpreise sogar noch weiter angestiegen. Im ersten Bezirk etwa liegen die Preise bereits bei 6.000 Euro pro Quadratmeter, wie wir für den Wiener Zinshaus-Marktbericht erhoben haben, dessen Herbstausgabe Ende Oktober 2015 erscheint.

Und mit welchen Renditen kann der Käufer eines Wiener Zinshauses rechnen? Für ein schönes Gründerzeithaus innerhalb des Gürtels mit gut vermieteten Wohnungen darf ein Anleger eine Rendite von rund drei Prozent erwarten. Apropos Lage: während die Zinshäuser innerhalb des Gürtels weiter stark nachgefragt sind, beobachten wir

152

ImmoFokus | Herbst 2015

zuletzt auch großes Interesse der Anleger an guten „Grätzeln“ auch außerhalb des Gürtels, konkret im 15., 16., 17., 18. und weiterhin auch im 19. Bezirk. Und noch ein Trend wird immer deutlicher: Professionelle Investoren suchen eher Häuser mit Entwicklungschancen und Potenzial, Privatanleger eher Immobilien, die möglichst wenig Arbeit mit sich bringen. Wer ein Zinshaus sucht, um die Wohnungen zu vermieten, wird ein Haus mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr wählen. Wer hingegen – etwa als Profi-Investor - ein Zinshaus erwirbt, um die Wohnungen zu verkaufen, kann das Projekt auch ohne optimale Verkehrsanbindung entwickeln.

Als letzter Punkt seien die neuen Regelungen der heuer beschlossenen Steuerreform angesprochen, die mit 1. Jänner 2016 in Kraft treten. Hier ist für Immobilieneigentümer vor allem die Anhebung der Immobilienertragsteuer von Relevanz. Für die Gestaltung der Rechtsnachfolge, insbesondere innerhalb von Familien, sehen wir heuer – auch im Lichte künftiger Veränderung bei Schenkungen - noch großen Beratungsbedarf.

FOTOS: MICHAEL NAGL, HELMUT KARL LACKNER

WIR HABEN DEN FASZINIERENDSTEN ARBEITSPLATZ DER STADT FÜR SIE I H R N E U E S O F F I C E IM DC TOWE R: Effizient, funktionell und atemberaubend schön. Arbeiten im 5*Plus-Ambiente mit variablen Büroflächen von einigen hundert bis z u m e h re re n t a u s e n d Qu adratm e te r n .

Hochwertige Materialien, inspirierender Weitblick, raumhohe Glasflächen – mit Hotel, Restaurant, Bar, Spa, Fitnessclub und mit 27 Hochgeschwindigkeitsaufzügen. Mitten in der VIENNA DC, dem modernen Zentrum Wiens, direkt an der Donau und nur 8 U-Bahn-Minuten von Wiens historischem Stadtzentrum entfernt.

INFOS ZU BÜROFLÄCHEN: TEL. +43 1 225 12-0 ODER O F F I C E @ B A R . A T WWW.DCTOWERS.AT

EXPO REAL 2015

Destination Österreich Stark im Plus. Im vergangenen Jahr konnten die touristischen Ankünfte insgesamt stabil bei 37,5 Millionen und die Nächtigungen bei knapp 132 Millionen gehalten werden. Davon profitiert auch der österreichische Hotelimmobilienmarkt.

Autor: Erika Hofbauer

N

ach wie vor ist die Donaumetropole Wien der am stärksten wachsende Hotelmarkt. Investments sind insgesamt in Österreich, wie im restlichen Euroraum, aufgrund des niedrigen Euros günstiger und somit attraktiver für Investoren aus Übersee. Und die Pipeline ist weiterhin gut gefüllt, erzählt Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer des Hotelimmobilienberaters Christie+Co.: „Es kann davon ausgegangen werden, dass sich dieser Bauboom in den nächsten zwei bis drei Jahren beruhigen wird und es nicht zuletzt aufgrund der neuen Kapazitäten und eines stärkeren Wettbewerbs zu einer Bereinigung des Angebots durch Umbau oder Verkauf kommen wird.“

156

ImmoFokus | Herbst 2015

Daniel Orasche, Wiener Geschäftsleiter des Freizeitimmobilienberaters Kohl & Partner, sieht vor allem im Städtetourismus den Nächtigungstreiber schlechthin: „In Wien läuft das Jahr 2015 bisher vielversprechend.“ Die Voraussetzungen für eine weitere positive Nachfrage in Wien sind gegeben, da Wien auf den internationalen Märkten gut aufgestellt ist und vom anhaltenden Städtereisentrend in Europa profitiert, so Orasche weiter.

Wien, Wien, nur du allein

„Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2015 war durch mehrere, sehr unterschiedliche Einzeltransaktionen ge-

kennzeichnet. Wie in den Jahren zuvor konzentrierten sich die Verkäufe auf Österreichs Hauptstadt Wien“, erklärt Christie-Chef Lukas Hochedlinger. Als Beispiel nennt er die Akquisition des Wombat´s Naschmarkt (130 Zimmer) in Wien durch einen russischen Investor. Die größte Einzeltransaktion des ersten Halbjahres 2015 war die Veräußerung des erst am 1. April 2015 eröffneten Star Inn Hotels Premium Hauptbahnhof mit 300 Zimmern von Rhomberg Bau an einen Privatinvestor. Im zweiten Quartal verkaufte außerdem die Immofinanz das Leonardo Hotel Vienna (213 Zimmer).

Fotos: Christie, Fotolia

Bewegung gab es auch abseits der Bundeshauptstadt. Absoluter Spitzenreiter ist das südlichste Bundesland – Kärnten. So wurde das Hotel Rupertihaus (30 Zimmer) in Heiligenblut an einen Privatinvestor aus Aserbaidschan verkauft. Im Mai wurde das Hotel Bleibergerhof (108 Zimmer) an den Kärntner Hotelier Bernd Hinteregger veräußert. Gegen Ende des ersten Halbjahres gab es eine weitere Transaktion: Das Seehotel Klopein mit 78 Zimmern wurde von der Bank Austria an die bereits am Klopeiner See ansässige Hoteliersfamilie Marolt verkauft.

Budget Lifestyle

Budgethotels sind ein gesellschaftlich anerkanntes Produkt geworden. Das belegt auch die rasante Entwicklung am Wiener Hotelmarkt mit Neueröffnungen von Motel One, Ruby oder dem 25hours, so die Studie des touristischen Unternehmensberaters Michaeler & Partner. Budgethotels drängen immer mehr in Innenstadtlagen vor und erschließen Schlüsselstandorte wie Verkehrsknotenpunkte und die direkte Umgebung touristischer Wahrzeichen, was bisher nur der Economy und Luxus Hotellerie vorbehalten war.

Einst als standardisiertes Markenprodukt typisiert, diversifiziert sich der Markt in jüngster Zeit durch Lean Luxury und Design Produkte wie Ruby oder 25hours. Dazu kommt der geringe Preis, der auch durch technische Errungenschaften wie den Self-Check-In möglich wird. Diese Mischung lässt die Budgethotels zu starken Konkurrenten für Hotels in nahezu allen Sternekategorien werden.

Budgethotels mit stärkstem Wachstum

Das rasante Wachstum der Budgethotels belegen auch die Nächtigungsstatistiken des Wien-Tourismus. Von 2009 bis 2014 hat die

Nächtigungsnachfrage des 1*/2* Marktes, hier wird der Großteil aller Budgethotels statistisch erfasst, mit 10,3 Prozent das stärkste Wachstum verzeichnet. Auch das Zimmerangebot in diesem Segment ist mit +43,6 Prozent am meisten gewachsen.

„Neue Kapazitäten und stärkerer Wettbewerb werden zu einer Bereinigung des Angebots führen.“ Lukas Hochedlinger, Christie+Co.

Herbst 2015 | ImmoFokus

157

EXPO REAL 2015 Hotelmarkt HOTEL

ORT

ZIMMER

VERKÄUFER

KÄUFER

Hotel Bleibergerhof

Bad Bleiberg

108

vertraulich

Bernd Hinteregger

Hotel Rupertihaus

Heiligenblut

30

privat

HNWI aus Aserbaidschan

Leonardo Hotel Vienna

Wien

213

Immofinanz

vertraulich

Seehotel Klopein

St. Kanzian

78

Bank Austria

Familie Marolt

Star Inn Wien Hauptbahnhof

Wien

300

Rhomberg Bau

privat

Wombat´s Naschmarkt

Wien

130

vertraulich

HNWI aus Russland

Quelle: Christie+Co.

„Der Aufschwung der Budgethotels wurde durch die Finanzkrise ausgelöst.“ Martina Maly-Gärtner, Geschäftsführerin Michaeler & Partner

„Stimmige, clevere Hotelprodukte mit guter ,Story‘ haben trotz hohen Wettbewerbs klare Vorteile.“ Daniel Orasche, Kohl & Partner

158

ImmoFokus | Herbst 2015

Aufschwung durch Finanzkrise

„Der Aufschwung der Budgethotels wurde zum Teil durch die Finanzkrise ausgelöst, welche das allgemeine Preisbewusstsein geprägt hat.

Auch Geschäftsreisende versuchen in den letzten Jahren immer mehr, Firmenausgaben durch einen Aufenthalt im Budgethotel zu reduzieren“, so Martina Maly-Gärtner, Geschäftsführerin von Michaeler & Partner.

Durch den so entstandenen Trend betrachten auch Immobilienentwickler und Immobilienfonds dieses Produkt mittlerweile als sicheres Hotelinvestment. Die Gründe kann man laut Maly-Gärtner darin sehen, dass „einerseits durch die Flächeneffizienz die Baukosten in einem engen Korsett gehalten werden, andererseits aber auch die Krisenresistenz durch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis gewährleistet ist.“ Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Darstellung guter LCRs (Lease Coverage Ratios) durch hohe Auslastung und geringere operative Kosten (Lean Service). „Daher erhöht sich auch die Bereitschaft der Betreiber, Pachtverträge abzuschließen, was für Investoren oft ein wichtiges Kriterium für die Umsetzung und Finanzierung eines Hotelprojektes ist, “ erklärt Maly-Gärtner.

Spezialisierte Projekte sind gefragt

„Im Resortbereich sind aktuell besonders spezialisierte Projekte wie beispielsweise das Gesundheits- und Wellnesshotel des österrei-

chischen Industriellen Hannes Androsch in Altaussee im Trend“, sagt Lukas Hochedlinger.

Nach wie vor sind eine klare Positionierung am Markt, ein starker Vertrieb sowie eine Ausrichtung auf den Gast das A und O für einen funktionierenden Betrieb − dazu zählt eine kundenfreundliche moderne Technik genauso wie ein ausgezeichnetes Servicelevel, listet der Christie-Chef auf. Kohl & PartnerManager Orasche bestätigt die Trends, sieht jedoch zusätzlich trotz der guten Zimmerauslastung in Wien von rund 72 Prozent 2014 eine vergleichsweise hohe Wettbewerbsintensität in der Bundeshauptstadt: „Diese hohe Wettbewerbsintensität wird durch die mittelmäßigen Preise im europäischen Städtevergleich belegt.

Beispielsweise lag der durchschnittliche Zimmerpreis laut STR Global 2014 in Paris bei 252, in Amsterdam bei 122 und in Wien bei nur 96 Euro.“ Dennoch haben „stimmige, clevere Hotelprodukte mit guter „Story“ trotz hohen Wettbewerbs klare Vorteile“, ist Orasche überzeugt: „Standardprodukte im mittleren Preissegment müssen mit einem Verdrängungswettbewerb rechnen.“ Was wollen Investoren

Was ist überhaupt für Investoren in Sachen Hotelimmobilien interessant? Orasche: „Nach wie vor stark präsent ist das Thema Nachhaltigkeit. Dieses Thema muss jedoch von verschiedenen Sichtweisen betrachtet werden.“ Investoren, Developer, Hotelbetreiber und Gäste haben nämlich einen unterschiedlichen Zugang bzw. ein unterschiedliches Verständnis vom Thema: „Wenn Investoren und Developer mit dem Thema Nachhaltigkeit in Berührung kommen, wird oft über höhere Erst-Investments gesprochen, die potenziell geringeren langfristigen Lebenszyklus-Kosten für den Hotelbetreiber sind in der Planungsphase jedoch oft von untergeordneter Bedeutung.“

Fotos: Kohl & Partner

Den Grund sieht Roman Kopacek, Unternehmensberater bei Michaeler & Partner in der Hybridisierung zweier wichtiger Aspekte: „Das Segment der Budgethotels vereint die Charakteristika der Economy Produkte, wie anspruchsvolles Interieur, Design und Top Schlafqualität, mit jenen der niedriger klassifizierten Segmente, wie reduziertes Serviceangebot und Zimmergrößen ab 16 Quadratmetern je nach gesetzlichen Rahmenbedingungen.“

Mit knapp 120 Millionen Euro konnte das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr nahezu verdoppelt werden. Als Käufer traten dabei überwiegend Privatinvestoren aus Österreich und Osteuropa auf. „Bereits zum Jahresende 2014 waren einige dieser Transaktionen abzusehen“, bestätigt Hochedlinger. „Ich habe ein positives erstes Halbjahr 2015 erwartet. Daher freue ich mich, dass dies nun auch so eingetroffen ist“, zeigt sich der Hotelimmobilienexperte erfreut. „Derzeit stehen einige interessante Hotels aus den verschiedensten Kategorien von Innsbruck bis Linz und Wien kurz vor dem Verkauf“, weiß Hochedlinger. Im Portfolio von Christie + Co finden sich im Moment unter anderem Resorthotels, Apartmenthotels und Stadthotels in allen Preisklassen. „Aufgrund des regen Markttreibens gehen wir bis zum Ende des Jahres davon aus, dass das Vorjahresergebnis übertroffen wird.“

Finanzierungsentwicklung

Die klassische Bankenfinanzierung wird weiterhin den Großteil der Hotelfinanzierungen abdecken, glaubt Orasche. Jedoch gibt es auch jüngere Finanzierungsalternativen wie „Crowdfunding“, die jedoch genau zu prüfen sind: „Ein Crowdinvesting in ein Hotelprodukt ist aufgrund der Komplexität, der Systematik und des Risikos für Kleinanleger kaum abschätzbar. Das anfängliche Vertrauen in das Hotelinvestment kann somit leicht wieder verloren gehen.“ Hier seien Finanzierungsmodelle wie zum Beispiel „Buy to Let“ für die Hotellerie besser geeignet, so Orasche. Dabei investieren und sichern sich meist private Investoren grundbücherlich besicherte Zimmer- oder Apartment-Einheiten an einem Hotelprojekt.

Auch Christie-Chef Hochedlinger bemerkt in letzter Zeit, dass sich Banken wieder vermehrt in den Tourismus trauen und bereit sind, diverse Projekte auf der Finanzierungsseite zu unterstützen: „Wichtig dabei ist, dass es sich um stabile Destinationen und gute Betreiber

„Nach wie vor stark präsent ist das Thema Nachhaltigkeit.“ Daniel Orasche

handelt.“ Damit haben sie etwas mit Hotelimmobilieninvestoren gemeinsam, so Hochedlinger. Diese wollen gute Lagen, ein qualitativ hochwertiges Produkt, einen sicheren Markt und nachhaltige Erträge und Pachten: „Stabile Erträge sind wichtiger als beispielsweise ein optisch schönes Produkt.“ n

Liebe(r) LeserIn, CMS INSERAT diese Anzeige kann Euros retten.

CMS_LawTax_CMYK_from101.eps

Und zwar Ihre. Dank der fundierten Branchenkenntnisse unserer Rechts- und Steuerexperten.

Und dem klaren Fokus auf Ihre Ziele.

Herbst 2015 | ImmoFokus

159

„Wien“ und „Nicht-Wien“ Kommentar: Martin Schaffer MRP Consult GmbH

Die Anschaffungskosten für Liegenschaften explodieren teilweise, vor allem an den alpinen Top-Standorten mit zwei starken Saisonen, und lassen die Realisierung eines Stand-Alone Hotelprojektes kaum mehr zu. Neue Hotelprojekte im alpinen Bereich lassen sich daher überwiegend nur mehr als Immobilienprojekte mit Apartmentverkauf – zum Missfallen vieler Bürgermeister – realisieren. Dazu kommt, dass Businesspläne in den ersten Jahren falsch eingeschätzt wurden, niedrigere operative Betriebsergebnisse in den ersten drei bis fünf Betriebsjahren lassen häufig keine Bedienung des zurückzuführenden Fremdkapitals zu, weitere Zuschüsse der Investoren sind nicht selten erforderlich.

Zweitens: Banken und Investoren bestehen immer häufiger auf die Trennung von Betrieb und Besitz der Immobilie - auch in der Resortho-

160

ImmoFokus | Herbst 2015

tellerie. Pächter, die ihr Geschäft in alpinen Ferienbereichen verstehen und sich mit einer Pacht exponieren möchten, sind selten geworden.

Was die Stadt- und Ferienhotellerie allerdings gemein haben, ist, dass neue Hotelprojekte erforderlich sind, damit Wachstum im Tourismus möglich sein wird. Am unteren Kategorienende werden zahlreiche veraltete, kleine Betriebe geschlossen, weil sich keine Unternehmensnachfolge findet, da diese Kleinstbetriebe nicht mehr betriebswirtschaftlich zu führen sind (allerdings eine wesentliche Säule in den Destinationen sind). Daher werden neue Betten benötigt. (Darüber hinaus haben in den alpinen Regionen Bergbahnen Millionen in die Seilbahninfrastruktur investiert, die ganzjährig genutzt werden muss).

Wien-Tourismus leistet hervorragenden Job Dem gegenüber steht das große Interesse von Investoren und Betreibern am Standort Wien. Es hat sich scheinbar endgültig herumgesprochen, dass Wien nach Berlin der zweitwichtigste Hotelmarkt im deutschsprachigen Raum ist. Wien wächst als Metropole, neue Arbeitsplätze und Unternehmensstandorte entstehen. Der WienTourismus leistet (inter)national einen hervorragenden Job. In Kombination mit der Entwicklung neuer Hotelimmobilien, neuer Produkte und neuer Marken kommen mehr, neue und andere Gäste nach Wien.

Vor allem im kreativen Bereich sowie im Segment der gebrandeten Budget- und Midscale-Hotellerie gibt es noch Platz für neue Produkte.

Alles zusammen wird dies für weiteres Wachstum an Übernachtungen sorgen. Sicherlich ist die Entwicklung von Hotels am neuen Hauptbahnhof mit Interesse zu beobachten, zumal bis jetzt erst ca. die Hälfte der geplanten Hotels eröffnet hat.

Fotos: mrp-hotels

n Aus ausländischer Sicht wird der österreichische Hotelimmobilienmarkt in die Welten „Wien“ und „Nicht-Wien“ (selten aber doch sind auch die Städte Salzburg, Graz und Innsbruck am Radarschirm) eingeteilt. Dies vollkommen zu Unrecht. Ca. 2/3 der Übernachtungen in Österreich (ca. 78 Millionen jährlich) entfallen auf die Bundesländer Salzburg, Tirol und Vorarlberg, ca. 10 Prozent (13,5 Millionen jährlich) entfallen auf die Bundeshauptstadt. Warum aber stoßen Standorte in den Bundesländern auf eingeschränktes Interesse? Dafür gibt es überwiegend zwei Ursachen. Erstens: Die zu erzielenden Renditen auf das Gesamtinvestment sind merklich niedriger als in der Stadthotellerie.

Deutlich höhere Investitionskosten (größere Zimmer, große Wellnessbereiche, großzügigere Gastronomieflächen, etc.) und höhere laufende operative Kosten (Personalkosten bis zu 40 Prozent des Gesamtumsatzes sind keine Seltenheit) wirken sich in Form von niedrigeren Renditen aus.

ÖBB/Luftbildservice Redl

Stadtteilentwicklung Hauptbahnhof Wien

Wir bewegen Immobilien Rund 26.000 Liegenschaften machen die ÖBB zu einem der größten Immobilieneigentümer Österreichs.

Wir bieten die Flächen für neuen Wohn- und Lebensraum Alleine in Wien verfügen die ÖBB über nicht mehr betriebsnotwendige Areale mit einem Entwicklungspotential von rund 2 Millionen m² BGF. In zentraler Lage und mit bester Anbindung an den öffentlichen Verkehr eignen sie sich hervorragend für zukunftsweisende Stadtentwicklungsprojekte.

Neuer Stadtteil rund um den Hauptbahnhof Wien Wir lassen städtebauliche Visionen Wirklichkeit werden! Rund um den neuen Hauptbahnhof Wien – der größten innerstädtischen Baustelle Europas – entsteht derzeit ein neuer lebenswerter Stadtteil mit 5.000 Wohnungen und einem multifunktionalen Zentrum mit Büros, Handels- und Dienstleistungsangeboten für insgesamt 20.000 Arbeitsplätze.

Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL! Stand A1.110 immo.oebb.at

Advertorial

Der Flughafen Wien: Ein Immobilienstandort mit Potenzial Osteuropa betreiben, setzen auf den Flughafen Wien als leistungsfähige Anbindung an die internationale Wirtschaft. Das schafft Wertschöpfung und Jobs: Derzeit sorgen 20.000 MitarbeiterInnen in über 230 Unternehmen für den reibungslosen Ablauf der Services am Airport. Damit ist der Standort Flughafen Wien schon jetzt einer der größten Arbeitgeber Ostösterreichs. Mehr als 4000 Beschäftigte arbeiten alleine bei der Flughafen Wien AG bzw.

Tochterunternehmen. Für 2015 stehen die Zeichen auf Wachstum: Mehrere Airlines haben neue Flugverbindungen ab Wien angekündigt.

Der Flughafen Wien rechnet daher mit einem Plus bei den Passagieren von 0 % bis 2 %. Das zeigt, dass der Wirtschaftsmotor wieder anläuft – dabei spielt der Flughafen als Verkehrsdrehscheibe für Österreichs Unternehmen und Reisende eine wichtige Rolle.

Immobilienentwicklung als wichtiger Bestandteil der Airport-Strategie

AUF DER EXPO REAL 2015 IST DER FLUGHAFEN WIEN AUF DEM STAND B2.110 VERTRETEN.

162

ImmoFokus | Herbst 2015

R

und 22,5 Mio. Reisende haben den Flughafen Wien im Jahr 2014 frequentiert und mit zahlreichen Destinationen in Osteuropa ist der Airport das führende Drehkreuz in diese Region. Das spielt vor allem für Österreichs Wirtschaft eine wichtige Rolle: Unternehmen, die hier ihr Headquarter für ihre Geschäfte in

Diese Zahlen belegen das hohe Potenzial des Airports als Immobilienstandort: Über 1200 Hektar Fläche stehen im Besitz des Flughafen Wien. Das bietet viele Chancen zur gewerbsmäßigen Nutzung: So eignet sich beispielsweise eine Gewerbefläche bei Fischamend im Ausmaß von über 140.000 m² ideal für Unternehmen, die eine unmittelbare Nähe zum Flughafen brauchen, wie zum Beispiel Logistikanbieter. Auch auf dem Bürosektor bietet der Flughafen Wien attraktive Möglichkeiten: In den Office Park-Gebäuden bieten wir topausgestattete Büroflächen und Conferencing-Räume, die sich gut für Meetings und

Firmenveranstaltungen eignen. Der Gesamtbestand an Bürofläche am Flughafen Wien liegt bei rund 84.000 m². Um dafür auch eine optimale Nächtigungs-Infrastruktur anzubieten, sollen die Hotelkapazitäten am Flughafen ausgebaut werden. Dafür werden Investoren und Anbieter gesucht. Eine unmittelbare Anbindung an S-Bahn, City Airport Train, ÖBB-Fernverkehr, Bus und Autobahn gewährleistet eine gute Erreichbarkeit.

23.000 Kfz-Stellplätze, qualitativ und preislich abgestuft, von der Parkgarage bis zum preisgünstigen Off-Airport-Angebot, bieten ausreichend Abstellmöglichkeiten für Gäste, Reisende und Veranstaltungsteilnehmer. Für interessierte Immobilien-Investoren bieten sich auch attraktive Investitionsmöglichkeiten im Bereich Cargo- Nord.

Der Flughafen wird zur „Airport City“

Der Trend geht klar in Richtung „Airport Cities“: Flughäfen bieten längst nicht nur Infrastruktur zur Abfertigung von Flugzeugen und Passagieren an, sondern auch zahlreiche andere Dienstleistungen – von vielfältigen Einkaufs- und Gastronomiemöglichkeiten über Conferencing-, Veranstaltungs- und Nächtigungsmöglichkeiten bis zu neuen Services, wie Ärztezentren oder Fitnesscenter. Dorthin soll sich auch der Flughafen Wien entwickeln. Bereits heute kommt ein Drittel des Umsatzes aus dem Non Aviation-Segment, wie Parken, Vermietung von Werbeflächen und Shopping/Gastronomie. Gerade in der Region Ostösterreich gibt es noch großes Wachstumspotenzial und das gilt es auszuschöpfen. Ziel ist es, den Flughafen als multifunktionalen Standort zu etablieren. n

AIRPORTCITY VIENNA

BESUCHEN SIE UNS AUF DER EXPO REAL, 5.–7.10.2015, STAND B2.110

AIRPORTCITY VIENNA

ANDORT ÖSTERREICHS 1. ST KAT NACH ÖGNI MIT DGNB -ZERTIFI IZIERUNG“ „QUARTIER SZERTIF

MEIN STANDPUNKT: BIGGER. BETTER. FASTER. MORE. GUTE NEUIGKEITEN FÜR UNTERNEHMER, die einen Business-Standort in Österreich suchen: Sie haben ihn gerade entdeckt! Nur 20 Min. von der Wiener Innenstadt entfernt pulsiert eine neue Welt der Möglichkeiten: individuelle Officelösungen, internationales Konferenzzentrum, City-Hotel, Shopping bis 22 Uhr!

PLEASE CONTACT: +43 1 7007-7007 www.airport-city.at, info@airport-city.at

Herbst 2015 | ImmoFokus

163

EXPO REAL 2015

Intelligente Logistik wieder gefragt Revival. Internationale Logistikimmobilienentwickler zeigen wieder starkes Interesse an dem Markt und an Projekten. Große Hubs mit internationaler Wirkung werden in Österreich weiterhin nicht realisiert. Viele Nutzer bespielen veraltete, auch noch eigengenutzte Häuser und Terminals.

Autor: Erika Hofbauer

F

elix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services bei CBRE, ist optimistisch: „Mit der sehr erfreulichen Entwicklung des Logistikparks Hagenbrunn und der Ansiedelung von Kühne & Nagel, Schachinger und allen voran dem A1 Zentrallager ist eine generelle Wende eingetreten – internationale Logistikimmobilienentwickler zeigen wieder starkes Interesse an dem Markt und an Projekten.“ Lukas Richter, Logistikimmobilienspezialist bei Colliers, sieht die Entwicklung differenzierter: „Große Hubs mit internationaler Wirkung werden in Österreich weiterhin nicht realisiert, Logistik beschränkt sich auf Konsumlogistik der großen Ballungsräume und die Logistik für die noch immer stark produzierende Industrie.“ Apropos Ballungsräume. 24 Stunden Service, 7 Tage die Woche – dieser Verfügbarkeitsrahmen ist Voraussetzung für gute Logistikflächen. Essentiell ist auch die verkehrstechnische Anbindung, Stell- und Rangierflächen für den Lieferverkehr und die Erreichbarkeit für Mitarbeiter, so Richter weiter: „Die Liegenschaftskosten für Logistik betragen ca. fünf Prozent, wenn die Liegenschaft nicht passt, sind aber auch fünf Prozent zu viel.“

CBRE-Experte Zekely sieht im stetig steigenden Kosten- und vor allem Zeitdruck (Stichwort „same day delivery“) eine verstärkte Verlagerung auf die Straße: „Für wirklich gut angebundene Liegenschaften werden

164

ImmoFokus | Herbst 2015

„Die Renditen für gute Projekte werden weiter sinken, die Preise steigen.“ Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services, CBRE Österreich

allerdings Verkaufspreise ausgewiesen, die ein klassisches Logistikimmobilienprojekt bei derzeitigen Marktmieten kalkulatorisch nicht zulassen.“ Dies trifft vor allem auf den Wiener Süden und Osten zu, so Zekely. Viel Potential weisen hier demnach die Parks der Wirtschaftsförderungsagentur des Landes NÖ wie EcoPlus in Wolkersdorf, Kottingbrunn, Strasshof und Bruck an der Leitha aus. Sieht man sich die Qualität des Logistikimmobilienbestandes an, so Zekely weiter, dann ist offensichtlich, dass sehr viel Relocation- und Anmietungspotential vorhanden ist. Neben Wien sind die interessantesten Entwicklungen in und um Graz, Kalsdorf und Werndorf zu beobachten, gefolgt von Linz bzw. Wels.

Renditen sinken, Preise steigen

Fotos: Wollschläger Gruppe, Walten Ebenhofer

Über eine Erweiterung des Angebotes kann auch entsprechende Nachfrage generiert werden, das ist einigen Marktteilnehmern bewusst geworden, erzählt CBRE-Spezialist Zekely: „Die Renditen für gute Projekte werden weiter sinken, die Preise steigen.

Die Nachfrage ist da, viele Nutzer bespielen veraltete, auch noch eigengenutzte Häuser und Terminals.“ Alles Faktoren, die für die – auch spekulative, nach dem Vorbild von Hagenbrunn – Entwicklung von neuen Logistikimmobilienparks sprechen. Auch Colliers-Logistikimmobilienexperte Richter erkennt ähnliche Entwicklungen: „Neue

Flächen werden nur gegen Aufgabe von alten, wirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Hallenflächen realisiert.“ Konkret haben Lager- und Transportunternehmen in den letzten Jahren bestehende Flächen rationalisiert und optimiert. Der Bedarf liegt weiterhin bei verkehrstechnisch vernünftig angebundenen Hallenflächen, die ohne (zeitliche) Einschränkungen verfügbar sein können.

Richter: „Industrieunternehmen zentrieren einerseits ihre Aktivitäten zunehmend auf die Stammwerke und internationalisieren ihre Produktionsaktivitäten in neuen Märkten.“ Bleiben die KMU. Diese haben seit Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 ihre Investitionen eingeschränkt und orientieren sich vor allem in neue Märkte außerhalb von Österreich, erzählt Colliers-Experte Richter: „Der Bedarf an modernen Flächen ist aber weiterhin vorhanden, da viele Bestandsobjekte nicht mehr der Arbeitsstät-

tenverordnung und den aktuellen Normen entsprechen und eine Auf- und Nachrüstung wirtschaftlich nicht tragbar ist.“ Gewerbe- und Industrieimmobilien als Investment

Der Investmentmarkt für Gewerbe- und Industrieimmobilien ist für alternative Anleger durchaus interessant, ist Richter überzeugt, die Bandbreite geht hier vom kleineren Betriebsobjekt für den privaten Anleger bis zu großen, modernen Industrieflächen für einen institutionellen Investor. Bei Renditen für Gewerbe- und Industrieimmo­ bilien ist je nach Bonität der Nutzer mit einer hohen Schwankungsbreite zwischen 7 und 9 Prozent zu rechnen. Richter: „Das ist abhängig von ihrer Lage, Größe und Flexi­bilität sowie dem Umstand, ob es eine gesicherte Mietdauer gibt bzw. den Nachnutzungs­ möglichkeiten.“ n

„Auf- und Nachrüstung wirtschaftlich oft nicht tragbar.“ Lukas Richter, Head of Industrial and Logistics Department, Colliers International

Herbst 2015 | ImmoFokus

165

Advertorial

Auf höchstem Niveau Besondere Ansprüche verlangen nach exklusivem Service

Karin Bosch, MBA Leitung Exklusive Immobilien Tel. 05 0100 - 26231 karin.bosch@sreal.at

B

esonders bei Kauf und Miete sowie Verkauf und Vermietung exklusiver Immobilien gilt: Erlesener Geschmack geht mit individuellen Wünschen einher. Außergewöhnliche Immobilien, wie ein luxuriöses Penthouse oder eine Jugendstil-Villa, benötigen exquisite Lösungen, die weit über eine standardisierte Vermarktung hinausgehen. „Die Vermittlung hochwertiger Immobilien bedarf neben herausragender Marktkenntnis auch besonderer Diskretion, Einfühlungsvermögen und außergewöhnlicher Beratungskompetenz“, ist Karin Bosch, Leiterin des Vertriebs von exklusiven Immobilien bei s REAL, überzeugt.

Emotionen als Schlüssel

Ein wesentlicher Aspekt bei der Vermarktung von Premium-Immobilien ist der emotionale Faktor. “Im Luxus-Segment verkauft man nicht nur die Immobilie selbst, sondern vor allem Emotionen“, weiß Karin Bosch aus langjähriger Erfahrung, „Wünsche und Träume werden oft erst geweckt und dann erfüllt. Das ist mit ein Grund, warum Immobilien im Hoch-

166

ImmoFokus | Hebrst 2015

BEZIRK MÖDLING – PROJEKT IN PLANUNG

preissegment oftmals mit einer Geschichte verbunden werden.“ In Wien und Umgebung gibt es viele historisch wertvolle Gebäude, die eine interessante Geschichte haben. Wird ein solches Objekt revitalisiert, bildet der geschichtliche Hintergrund einen wesentlichen Bestandteil für die Vermarktung. Handelt es sich um ein Neubauprojekt, liefert die Lage oder der Platz ums Eck eine Idee. Im PremiumSegment muss die Vermarktung das Flair und die Ausstrahlung der Liegenschaft eindeutig transportieren. Das gilt auch für die Auswahl der Kommunikationskanäle. Statt einer breiten Streuung über mehrere Medien, werden Werbeträger äußerst selektiv gewählt und Immobilienangebote nur in wenigen exklusiven Medien präsentiert.

auf Kundenbedürfnisse abgestimmte Leistungen für besondere Ansprüche. „Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Vorstellung von Exklusivität sehr subjektiv ist - daher ist es wichtig, sich auf die richtige Zielgruppe zu fokussieren. Für den einen ist der historische Altbau mit Flair exklusiv, für den anderen hat der moderne Neubau mehr Ausstrahlung.

Letztendlich ist es aber meistens die Lage, die zur Kaufentscheidung führt.“ verrät Karin Bosch, die mit ihrem Team von hervorragend ausgebildeten ImmobilienspezialistInnen allen VerkäuferInnnen und VermieterInnen diesen individuellen Service garantiert. Fundierte Marktkenntnisse für Wertermittlungen und umfangreiche Möglichkeiten, durch ein österreichweites Netzwerk die richtige Käuferschicht zu erreichen, ermöglichen es, Immobilien erfolgreich zu verkaufen oder zu vermieten. Die s REAL ImmobilienspezialistInnen organisieren die komplette Abwicklung, von der Objektaufnahme über die Vermarktung bis zum Kaufvertragstermin, und haben auch darüber hinaus für alle Anliegen rund um die Immobilie ein offenes Ohr. Das spart Mühe und schenkt wertvolle Zeit!

Abgerundet wird diese Serviceleistung durch professionelle Beratung, die Sicherheit bei der Entscheidung bietet. n

s REAL exklusiv

Unter der exklusiven Linie „Auf höchstem Niveau“ bietet s REAL KäuferInnen und VerkäuferInnen von Immobilien im hochwertigen Segment exzellente Serviceleistungen.

35 Jahre Erfahrung auf dem österreichischen Immobilienmarkt ermöglichen individuelle,

Exklusive Immobilienangebote finden Sie auf: www.auf-hoechstem-niveau.at

Auf höchstem Niveau Wohnjuwel Hinterbrühl Mitten in der zauberhaften Landschaft des Biosphärenpark Wienerwaldes liegt die Gemeinde Hinterbrühl, geschmückt mit dem Attribut „Wohnjuwel Hinterbrühl“. Schon vor 100 Jahren war dieses Gebiet als Luftkurort bei vielen bekannten Persönlichkeiten berühmt und begehrt! Nach wir vor bietet die Hinterbrühl den erhaltenen Charme eines noblen Villenviertels vor den Toren Wiens!

3 3 Charmante Neubauvillen 3 Niedrigenergiebauweise mit zeitgemäßer Behaglichkeit 3 Wohnfläche ca. 170 m² (Erweiterung möglich durch Dachbodenausbau) 3 Eigengärten zwischen 231 m² - 509 m² 3 Pro Einheit 2 Tiefgaragenplätze mit direktem Hauszugang 3 Ideale Lage - Nähe zu Mödling, perfekte Anbindung nach Wien KP auf Anfrage!

HWB: 39,8 kWh/m²a

Charmantes Wohnen Nähe Mödling Exklusives Wohngefühl der besonderen Art vermittelt diese südseitig ausgerichtete Villa mit einem traumhaften Ausblick!

3 Exklusiver Wohntraum für gehobene Ansprüche 3 Ca. 270 m² Wfl. / 972 m² Grund 3 2001/2002 komplett generalsaniert 3 Schwimmhalle / Schwimmteich 3 Wintergarten / Weinkeller / Doppelgarage 3 Blick auf den Husarentempel KP auf Anfrage!

HWB: 69,26

3 3 3 3 3

Hochwertige Immobilien Persönliche Betreuung durch erfahrene Experten Erstklassiges Netzwerk für viele exklusive Services Innovative Werkzeuge für Suche und vieles mehr Leidenschaft und Perfektion bis ins letzte Detail

Karin Bosch, MBA

Leitung Vertrieb Exklusiv-Immobilien Tel. 05 0100 - 26231 karin.bosch@sreal.at www.auf-hoechstem-niveau.at

Herbst 2015 | ImmoFokus

167

Advertorial

Investitionsstandort St. Pölten

S t. Pölten verfügt über Gewerbeflächenreserven für die nächsten Jahrzehnte! Alleine 110 Hektar stehen im großflächigen Betriebsgebiet NOE Central im Süden der Stadt bereit. In den ersten etwa 10 aufgeschlossenen Hektar im Westen geht der Bau der Infrastruktur weiter zügig voran. Insgesamt haben sich

hier bereits 5 Betriebe angesiedelt, welche derzeit 182 Arbeitsplätze bieten.

Die Palette der ansiedlungswilligen Unternehmen ist breit – sie reicht vom Handwerksbetrieb über Handels- und Dienstleistungs- bis hin zu Logistik-Unternehmen. DB Schenker investierte auf einem 3,4 Hektar großen, ehemaligen ÖBB Areal des NOE Central insgesamt elf Millionen Euro in ein neues Logistikzentrum für über 100 Mitarbeiter.

NOE-Central: Inmitten des Regionenrings Der Regionenring bildet mit insgesamt sechs Autobahnen und Schnellstraßen und einer Länge von rund 200 Kilometern eine der wichtigsten Straßenverbindungen in Wien und Niederösterreich.

Nähe zum Flughafen Wien/Schwechat (90km) und zur Wasserstraße Donau (Hafenanlage Krems/Donau 25km), Transport, Logistik und Mobilität

Das Entwicklungsgebiet „NOE Central“ bietet vor allem Betrieben aus den Bereichen Gewerbe, Logistik und Industrie durch seine außerordentlich günstige geographische Lage und die Möglichkeit einer flexiblen Verkehrsanbindung den optimalen Standortvorteil. Das Gebiet befindet sich im verkehrsgünstigen Ballungsgebiet Großraum Wien (66km), hat einen direkten Anschluss an die leistungsfähigste Bahnstrecke Österreichs (ÖBB-Westbahnstrecke) und vereinfacht, durch die

168

ImmoFokus | Herbst 2015

Foto: SEPA.Media KG | Barbara Seiberl-Stark

Für den Wirtschaftsraum „NOE Central“ ist der Regionenring Garant für eine optimale internationale Anbindung, der Ortszentren und innerstädtische Bereiche vom Durchzugsverkehr entlastet. Der Regionenring sichert somit auch mehr Sicherheit, Ruhe, Luft und Lebensqualität für die Menschen.

St. Pölten forciert Wohnbau Aufgrund der dynamischen Bevölkerungsentwicklung der niederösterreichischen Landeshauptstadt rückt leistbarer,qualitativ hochwertiger Wohnbau in den Fokus der Stadtplanung. Anhand des Stadtentwicklungskonzeptes und des Masterplans für die Innenstadt werden in den kommenden Jahren zahlreiche großvolumige Wohnbauprojekte umgesetzt.

Die wichtigsten Kriterien, um leistbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum zu ermöglichen sind ausreichend stadteigene Flächen, eine funktionierende Infrastruktur und attraktive Lebensqualität im Umfeld. Mit diesen grundlegenden Voraussetzungen positioniert sich St. Pölten als Wohnstandort erster Klasse.

Die niederösterreichische Landeshauptstadt verfügt über enorme Grundstücksreserven und weist bereits heute eine städtische Infrastruktur auf, die für über 60.000 Einwohner ausgelegt ist. Bei der Lebensqualität punktet St. Pölten nicht nur aufgrund der perfekten Lage (Wachau, Alpenvorland, etc.), der zahlreichen Erholungsgebiete (Seenerlebnis, Wälder und

Parkanlagen) und des reichhaltigen Kulturangebots sondern vor allem auch durch das vielfältige Bildungs- und Arbeitsplatzangebot.

In den kommenden Jahren sind in St. Pölten über 3.500 Wohnungen in unterschiedlichen Stadtteilen geplant. Die größten zukünftigen Wohnbauprojekte der Stadt sind: Glanzvoll Wohnen

Im Bereich des ehemaligen Betriebsareals der Glanzstoff ist der Bau von bis zu 1.300 Wohnungen geplant. Hier laufen bereits intensive Planungsarbeiten, wobei aufgrund der städtebaulichen Dimension und des hohen Entwicklungspotentials des Gebiets die

Ansiedlung von rund 1.000 Arbeitsplätzen ergänzt werden. Insbesondere die erhaltenswürdige historische Gebäudesubstanz bietet gute Grundlagen für Betriebe und Dienstleister vieler Branchen.

Wohnen am See

Die Stadt St. Pölten ist Miteigentümer der WWE-Gründe unmittelbar neben den Viehofner Seen. Die Stadt nimmt mit diesem Projekt am derzeitigen EUROPAN-Städtebauwettbewerb im Jahr 2015 teil, um moderne Ideen für die städtebauliche Entwicklung des Standortes - der für bis zu 500 Wohnungen ausgelegt ist - zu erhalten.

Ihr Auftritt in der Metropolregion Wien Facharbeiter, Hochschulabsolventinnen, Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Gäste, Mit‐Begeisterte.

Mit wem immer Sie neue Horizonte erschließen möchten: In St. Pölten sind alle da. Und ist alles nah.

Lernen wir uns kennen: www.st‐poelten.gv.at

Herbst 2015 | ImmoFokus

169

Advertorial

Österreichische Immobilien­ besteuerung im Wandel Rechtsfolgen der Steuerreform 2015/2016 Das Immobiliensteuerrecht gilt als besonders komplexe und derzeit im Wandel begriffene Rechtsmaterie. Gerade deshalb sollte zur Erzielung entsprechender Renditen jeder Investor über steuerrechtliche Neuerungen frühzeitig informiert sein. Das Steuerreformgesetz 2015/16 hat insbesondere folgende Auswirkungen auf Immobilieninvestments: Die wichtigsten steuerlichen Konsequenzen eines direkten Immobilienerwerbs (Asset Deal)

Grunderwerbsteuerpflichtig sind sämtliche Erwerbe von inländischen Grundstücken, zu denen neben Grund und Boden auch Gebäude und Wohnungen zählen. Bis Ende 2015 hängt die Höhe der Steuerschuld im Wesentlichen davon ab, ob die Transaktion innerhalb des Familienverbands stattfindet. In diesem Fall ermäßigt sich der Grunderwerbsteuersatz auf 2% des dreifachen Einheitswerts der Immobilie, der in der Regel weit unter dem Marktwert liegt. Ab 2016 kommt es zu einer Einschränkung der Begünstigungen von Immobilientransaktionen zwischen Familienmitgliedern. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich laut neuer Rechtslage bis auf wenige Ausnahmen von der Gegenleistung. Bei unentgeltlichen Übertragungen wird die Steuerschuld vom Grundstückswert berechnet, der typischerweise den Marktwert nur wenig unterschreiten dürfte. Der ab 2016 auch auf Transaktionen im Familienkreis anzuwendende allgemeine Tarif bleibt mit 3,5% unverändert. Unentgeltliche Erwerbsvorgänge profitieren allerdings ab 2016 von der Anwendung eines Stufentarifs, der – in Abhängigkeit vom Grundstückswert – zwischen 0,5% und 3,5% liegt.

Aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien erzielte Einkünfte unterliegen der Besteuerung mit dem progressiven Steuersatz von bis zu 50% (ab 2016 bis zu 55%). Eine Nutzung zur Generierung steuerpflichtiger Einkünfte berechtigt im Allgemeinen zu einer steuermindernden linearen Abschreibung des Gebäudes. Gemäß bisheriger Rechtslage variiert der Abschreibungssatz zwischen 1,5% und 3,5%. Ab 2016 werden Betriebsgebäude generell mit 2,5% abgeschrieben, außer sie dienen Wohnzwecken. Der Abschreibungssatz für zu

170

ImmoFokus | Herbst 2015

Wohnzwecken überlassene Gebäude und im außerbetrieblichen Bereich genutzte Gebäude beträgt 1,5%. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer – und damit die Geltendmachung einer höheren Abschreibung – ist allerdings nach wie vor möglich.

Bei der Beurteilung, ob weitere Aufwendungen abzugsfähig sind, ist wie folgt zu differenzieren: Regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungskosten sind sofort abzugsfähig. Im Unterschied dazu sind insbesondere Kosten für größere Reparaturen von Wohngebäuden über zehn Jahre gleichmäßig zu verteilen. Dieser Zeitraum wird ab 2016 auf 15 Jahre verlängert.

Seit 2012 unterliegen die bei Veräußerung einer Liegenschaft realisierten Gewinne im Regelfall einer Besteuerung. Von Ausnahmen profitieren insbesondere Immobilien, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben.

Der Steuersatz von derzeit 25% wird ab 2016 auf 30% erhöht. Unter bestimmten Umständen erfolgt eine Besteuerung jedoch nur mit 3,5% oder 15% (4,2% oder 18% ab 2016), wenn die Liegenschaft vor 2002 erworben wurde und der Steuerpflichtige die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht vom Veräußerungserlös abzieht.

Steuereffiziente Alternativen zu einem direkten Immobilienerwerb (Share Deal)

Bei entsprechender Beratung erweist sich die Übertragung von Anteilen an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft (Share Deal) in der Praxis oftmals als steuereffiziente Alternative zu einem Asset Deal. Werden weniger als 95% der Anteile an einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen erworben und kommt es durch den Erwerb auch zu keiner Vereinigung von mindestens 95% der Anteile in der Hand des Erwerbers, lässt sich eine Grunderwerbsteuerbelastung grundsätzlich vermeiden. Bei einer Fremdfinanzierung der Liegenschaftstransaktion oder bei vorübergehender Erwirtschaftung von Verlusten kann ein indirektes Immobilieninvestment durch Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft vorteilhaft sein. Zudem beträgt bei Kapitalgesellschaften der Körperschaftsteuersatz, mit dem aus der Veräußerung von Immobilien erzielte Gewinne zu versteuern sind, auch 2016 weiterhin 25%. Allerdings ist zu beachten, dass Gewinnausschüttungen von Kapitalgesellschaften und erzielte Veräußerungsgewinne bei Verkauf der Beteiligung in der Regel ebenfalls einer Besteuerung mit 25% (ab 2016 mit 27,5%) unterliegen. n

Wesentliche Auswirkungen der Steuerreform 2015/2016 auf die Besteuerung von Immobilieninvestments von Privatanlegern Grunderwerbsteuer 2015

Abschreibung

2016

2015

Immobilienertragsteuer

2016

2015

2016

1,5% 2,5%

25%

30%

0,5% 2,0% 3,5%

3,5% 3,5%

1,5%

2%

2,5% 3,5%

Weitere Informationen zur Immobilienbesteuerung in Österreich finden Sie unter

>> www.deloitte.at/realestate Um den hohen Ansprüchen unserer Klienten gerecht zu werden, verfügt Deloitte Österreich über ein auf Immobilientransaktionen spezialisiertes Team mit langjähriger Erfahrung und Expertise auf dem Gebiet der Immobilieninvestments.

Mag. Herbert Kovar Partner | Deloitte Österreich Tax Leader Real Estate hkovar@deloitte.at

s

ov rt or at y iv e

vi s

te

f-t he -a

or k

ttw a

nn

Ne

Es

na

ys lS

In

te

tro

rn

at

io

Pr of

n Co

ea

s

m te

es

s

Deloitte berät nationale wie internationale Klienten über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie und bei sämtlichen damit verbundenen Fragestellungen.

Wir begleiten Sie mit hochspezialisiertem Fachwissen und umfassenden Leistungen, um profitable Ergebnisse zu erzielen, den Herausforderungen der laufenden gesetzlichen Änderungen gerecht zu werden und sicher zu gehen, allfällige Risiken zu minimieren.

an

sin

Mit unserer Branchenexpertise und einem weltweiten Netzwerk stehen wir Ihnen bei Immobiliengeschäften als starker Partner zur Seite.

Pl

an Se M Ac ci co Re er al M nd vi q O e g ef u o pi w fe e d i ni ct s e r lli on ive it s io & ng

Bu

l

e

na l

io

es s

rn te

al

Di Pl Inte st an gra Te re nin te Sh rm S sse g d ee staPA d M ts I te-o Ad & A

W m or k

In

No Se rv 1 ic

s er tn

Di li

Ta rg et

ce

Pr Be ge D ac st nc ue tice In e v

Go est al men Exce Te t lle n a

Va lu e

g on t in ti or as tia pp Le go Su Ne

r Pa

t lue en y Va m r st so ve i In v

Id

Ad

One-Stop-Shop Real Estate Services

s

es

cc

g e

dg

ar d

w

or

tf

gh

st ra i

Fl

ex

ib

le

ow

le

Su

in Kn

tiv e

cr ea

ol

st

u e t

eg

ic

nt

ro l

lin g

ru ra t

r’s

Co

st ne

O w

n ai er Br w Po

R i se o efi ar ns na ch nc in g

a ct l ur

an Pl

R e e

x a T

s ty ce i es an oc id in Pr qu sis ful d F Li ly ht re ion ills u g y i t at a ns uc or nic Sk An I Str dvisommu ion rt s A C at pe s ew as N lu Ex cu e Fo lk Id Va Ta

Fi n

ns

www.deloitte.at/realestate

DANUBE FLATS Neues Wohn- und Lebensgef체hl an der Donau. Die Donaucity wird mit dem Wohnpark neue Donau verbunden.

The Danube City will be linked to the new Danube residential area, the urban ensemble will be completed.

Ein Wohnensemble aus einem rund 150 meter hohen, schmalen Wohngeb채ude und einem weiteren Terrassenhaus pr채gen das neue Stadtbild zwischen Donaucity und Wohnpark neue Donau.

A residential complex consisting of a narrow residential building with a height of around 150 meters and a further terraced building will shape the new cityscape between the Danube City and the new Danube residential area.

An der „Homebase“ hat der private Projektentwickler S+B Gruppe AG spannende Projekte in der Pipeline.

In „Neu Marx“, dem Areal rund um den ehemaligen Schlachthof in St. Marx im 3. Wiener Gemeindebezirk, ist die S+B nach den erfolgreichen Projekten Solaris und Marxbox mit einer weiteren Life Science Immobilie am Start. Mit dem Vienna Biocenter 4 entstehen weitere 19.000 m2 hochwertige Büro- und Laborflächen, die der Forschung von morgen ihren benötigten Raum bieten werden.

At the real estate developers homebase, some very exciting projects are on the way. In the district „Neu Marx“, the area around the former slaughterhouse ground in St. Marx in the 3rd district of Vienna, a brand new life science building will be developed.

Next to the properties Marxbox and Solaris, the brandnew project Vienna Biocenter 4 will offer additional 19,000 sqm of high quality office and laboratory space. Completed in 2017, the project will be the ideal base for trendsetting companies.

Unweit des historischen Zentrum Prags, entwickelt die S+B Gruppe mit den Projekten DECO und ELEMENT hochqualitative Büro- und Geschäftsflächen. Der ideale Standort im 4. Prager Geschäftsbezirk punktet vor allem mit optimaler Sichtbarkeit, zahlreichen infrastrukturellen Einrichtungen in direkter Nachbarschaft und einer idealen Verkehrsanbindung. Bis 2018 entsteht hier mit weiteren 26.000 m2 ein perfekt konzipierter Business-Standort, der keine Wünsche offen lässt.

Not far from the historic center, in Pankrác - the 4th district of Prague - the S+B Gruppe is developing the office and commercial buildings DECO and ELEMENT. An ideal business location with optimal traffic connections and perfect visibility. DECO and ELEMENT are two office buildings designated for upscale top quality developments. Retail units of most of the banks are situated in this area, stylish restaurants and even a large park. A health care centre with a pharmacy is situated in a walking distance, as well.

Das Projekt kro.LEW.ska liegt im innersten Kern des Geschäftszentrums der Stadt, dem Central Business District.

Mit besonderem Augenmerk auf Funktionalität, Design und Qualität entsteht hier eine Immobilie der Extraklasse.

Auf insgesamt 6.000 m² werden Büro- und Geschäftsflächen nach Top-Standards errichetet, die durch eine hochwertig gestaltete Fassade ihren letzten Schliff bekommen.

Auch der Name des Projektes ist herrschaftlich. Während das polnische Wort „LEW“ für „Löwe“ steht, bedeutet „Krolewska“ die „Königliche“.

The kro.LEW.ska project is located in the innermost core of the city’s business center the Central Business District. With particular attention being paid to functionality, design and quality a new piece of top-class real estate is emerging here. High-class office and retail spaces with a total surface of 6.000 sqm are being developed and will be rounded up by means of a high-quality facade. The name of the project has also a certain grandeur to it. While the Polish Word “LEW” stands for lion, “Krolewska” means the “royal one”.

Immobilienfinanzierung

Werte bewerten Ein bisschen was geht immer. Die Rechnung ist wirklich nicht einfach: Zwar gibt es gut festgelegte Kriterien, wonach ein Immobilienobjekt bewertet werden kann. Aber dennoch spielen Marktkenntnis, Erfahrung und sicher auch eine gute Portion Geschick der Bewerter eine nicht unwesentliche Rolle, wenn es um die Wertfeststellung von Objekten geht.

Autor: Erika Hofbauer

G

„Bei nahezu allen Assetklassen gibt es einen Spielraum von 10 bis 15 Prozent.“ Eduard Gruber, Erste Group Immorent

174

ImmoFokus | Herbst 2015

rundsätzlich basiert jede Bewertung auf einigen „Key Facts“, erklärt Eduard Gruber, Sachverständiger für Immobilien bei der Erste Group Immorent, die Welt der vermietbaren Nutzfläche, Mieteinnahmen und Baujahre. „Der Immobilienbewerter muss sich aber auch insgesamt ein Bild von der Immobilie machen und persönlich einschätzen, wer dieses Objekt am Markt erwerben wird oder kann, ob es sich beispielsweise um Privatpersonen oder Fonds handelt.“ Heinz Muhr, Immobilienbewerter und Geschäftsführer bei contecimmo bekräftigt: „Die Ermittlung von Werten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist kein statisches Handwerk, sondern eine dem stetigen Wandel unterliegende inter-

disziplinäre Tätigkeit. Dabei sind auch internationale Entwicklungen zu beobachten, gegebenenfalls zu berücksichtigen und folgend auf die nationalen Gegebenheiten zu transformieren.“ So haben sich die Bewertungsmethoden seit der Einführung des Liegenschaftsbewertungsgesetzes im Jahr 1992 stetig weiter entwickelt. Die Globalisierung der Finanzwirtschaft und die Entstehung des Binnenmarktes in der EU verstärkten außerdem den Wunsch der Auftraggeber nach weitgehender Harmonisierung der Wertbegriffe und der Bewertungsmethoden, erzählt Muhr und nennt mittlerweile zum Standard zählende Konzepte wie beispielsweise die Vereinigung TEGoVA (The European Group of Valuers Associations).

„Bei Immobilien mit einem kleinen Marktteilnehmerkreis ist die Mietvertrags­qualität besonders wichtig.“ Michael Reinberg, Reinberg & Partner

Auf die Akteure kommt es an Marktkenntnisse

Standards hin oder her, eines ist jedoch immer erforderlich, so Muhr: „Jede Immobilienbewertung setzt die genaue Kenntnis des lokalen Marktes voraus. Dabei ist eine hohe Transparenz naturgemäß von Vorteil.“ Transaktionen von Immobilien vollziehen sich allerdings oft nach intransparenten Kriterien, weiß der contecimmo-Geschäftsführer, und seien meist nur unzureichend und unvollständig nachvollziehbar: „Österreich belegt aktuell im Global Real Estate Transparency Index die 14. Stelle innerhalb Europas.“ Eine Cross Border Valuation stellt den Immobiliensachverständigen in der Regel ebenfalls vor größere Schwierigkeiten, da die wertrelevanten Marktdaten – mangels detaillierter Kenntnis – meist erst erhoben werden müssen, weshalb Muhr für kollegiale Hilfestellung vor Ort plädiert.

Fotos: EGI, Reinberg und Partner

TOP ODER FLOP.

Fundierte Marktkenntnisse sind auch für Michael Reinberg von Reinberg & Partner das A&O einer Bewertung durch Sachverständige: „Dazu zählt nicht nur die Kenntnis über die Objekte und Projekte, sondern auch über die Akteure. Dies ist insofern von Bedeutung, da für die Bewertung Vergleichsdaten erhoben werden müssen, die nicht nur von ähnlichen Objekten abgeleitet werden sollen, sondern auch in räumlicher und zeitlicher Nähe zum Bewertungsobjekt bzw. zum Bewertungsstichtag liegen sollen.“ Für die Datenerhebung sind Analysen im technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Bereich notwendig (Standort-, Markt- und Wettbewerbs-, Gebäude-, Mietanalysen), ergänzt Reinberg.

ermittelt wird, nach der „üblichen“ Objektnutzung: Objekte, die nicht zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses dienen, werden in der Regel zur Ertragserzielung (Wertsteigerung, Werterhalt) angeschafft.

Dabei, so Reinberg weiter, klinge der theoretische Bewertungszugang relativ einfach: Es sind die zu erwartenden Zahlungsströme (z.B. Mieten oder Verkaufserlöse) nach deren Zeitpunkt, Sicherheit und Höhe einer Barwertberechnung zu unterziehen. Die Qualität einer Bewertung hänge primär von der Qualität der Eingangsdaten ab, erläutert Experte Reinberg: „Entsprechen diese den „üblichen“ Entscheidungsgrundlagen der Marktteilnehmer, dann wird der ermittelte Wert mit dem Verkehrswert übereinstimmen und zu einer „Punktlandung“ führen.“

In der Theorie ist alles einfach

Grundsätzlich richtet sich die gewählte Bewertungsmethode, mit der der Verkehrswert

Zeitintensiv und kostspielig

Die Schwierigkeit für den Adressaten eines Gutachtens liegt jedoch darin zu erkennen, ob diese Vergleichsdaten einfach so „dahingeschätzt“ oder tatsächlich erhoben wurden.

Reinberg: „Die Datenerhebung ist die zeitintensivste Tätigkeit der Bewertung und insofern auch die kostenintensivste.“ Die Folge: Ist das Honorar gering, kann meist nur wenig Zeit der Datenerhebung gewidmet werden und folglich ist das Ergebnis mit einer größeren Bandbreite zu betrachten bzw. sind die getroffenen Einschränkungen und Annahmen sehr groß, berichtet Reinberg von einem Beispiel: „Eine Immobiliengesellschaft möchte das Portfolio bewerten lassen. Das Honorarangebot: Bei einem Objekt von 20 Millionen Euro beträgt das Pauschalhonorar für die Bewertung 0,12 Prozent des Wertes. Dass damit keine umfangreiche Datenerhebungen und Befundaufnahmen durchgeführt werden können, liegt auf der Hand.“

Herbst 2015 | ImmoFokus

175

Immobilienfinanzierung

„Das Ergebnis der Bewertung kann aufgrund der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen zu müssen, keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.“ Alfons Metzger, Metzger Real Estate Group

Bedeutung der Kriterienauswahl

Bewertungs-Doyen Alfons Metzger weiß auch um das Spannungsfeld „objektive Kriterien“ versus „qualitative Beurteilung“: „Bei der Bewertung eines Immobilienobjektes sind eine Vielzahl von Kriterien und Faktoren wertbeeinflussend und entscheidend, wobei je nach Assetklasse jedem Kriterium eine unterschiedliche Bedeutung und Wertbeeinflussung zukommt.“

DIESE KRITERIEN WERDEN BEIM BEWERTUNGS­ PROZESS (AUSZUGSWEISE) HERANGEZOGEN:

Lage und Umgebung (Erreichbarkeit, Nachbarschaft, Immissionsbelastungen) Image des Standortes Das Objekt selbst (Ausstattung, Raumaufteilung und Nutzbarkeit, Drittverwendungsmöglichkeiten) Baualter, Zustand und Instandhaltung des Objektes Mögliche Ertragssituation Mit dem Objekt verbundene Risiken Lage auf dem örtlichen Immobilienmarkt Belastungen wie etwaige Dienstbarkeiten, Altlasten etc.

Entwicklungsmöglichkeiten

176

ImmoFokus | Herbst 2015

Metzger: „All diese Merkmale sind wertbeeinflussend und werden je nach Sachverständigem zum Teil unterschiedlich bewertet und haben damit einen Einfluss auf das Ergebnis.“ Martin Roth, Geschäftsführer des Bewertungsunternehmens Immobilienrating GmbH, formuliert es ähnlich: „Bei gewerblich genutzten Objekten gehe ich davon aus, dass diese vermietet sind und daher der vom Ertrag abgeleitete Verkehrswert marktgerecht ist.“ Für derartige gewerblich genutzte Ertragsimmobilien wird die Preisfindung am Immobilienmarkt von den erwarteten zukünftigen Erträgen bestimmt, denn die vermietete Immobilie hat den Wert, der durch die zukünftig erzielten Erträge aus Mieten bzw. einem späteren Abverkaufserlös der Immobilie zustande kommt, erklärt Roth. Neben den auf der baulichen Analyse basierenden Objekteigenschaften seien natürlich die Ergebnisse der Mietvertragsanalyse und auch des Marktresearches wesentliche wertbestimmende Kriterien. So lassen sich aus der baulichen Analyse der Instandhaltungsbedarf oder ein Reparaturstau ableiten und in der Bewertung dem vorgefundenen Zustand entsprechend ansetzen. Weiters sei beispielsweise als Ergebnis der Mietvertragsanalyse wichtig, ob die Mieten eine Mietanpassung über den Verbraucherpreisindex haben, ob diese „overrented“ - also höher als die marktüblichen Mieten sind, oder „underrented“ - also niedriger als marktüblich seien, so Roth weiter: „Ebenso ist die Höhe der Bewirtschaftungskosten, das sind vor allem die Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallswagnis, sowie der Betriebskosten für eine fachgerechte Beurteilung und Bewertung einer Ertragsimmobilie wesentlich.“ Das Marktresearch ist die Basis für die richtige Beurteilung der Lage, ob die angesetzten Mieten marktgerecht sind und ob z. B. bei Handelsimmobilien die Kaufkraft im Einzugsgebiet ausreichend ist, so Bewertungsexperte Roth.

„Ob Mieten „overrented“, also höher als die markt­üblichen Mieten oder „underrented“, also niedriger als marktüblich sind, ist ein wesentliches Kriterium.“ Martin Roth, Geschäftsführer Immobilienrating GmbH

Interpretationsspielraum

Fotos: Real Estate Group, IRG

Welchen „Interpretationsspielraum“ orten die Bewertungsexperten bei zu analysierenden Objekten? Immorent-Sachverständiger Gruber geht zunächst einmal vom Normalfall aus: „Hier sollte jede Bewertung auf Fakten beruhen. Besonderen Spielraum in der Bewertung bieten zukunftsorientierte Bewertungen, wie etwa ein Residualwertverfahren mit vielen Parametern. Bei nahezu allen Assetklassen gibt es einen Spielraum von 10 bis 15 Prozent. Gerade bei Objekten, bei welchen es nicht genügend Vergleichsobjekte gibt, kann es zu größeren Wertunterschieden kommen. Bei Ertragsimmobilien, die nachhaltig vermietet sind und sich in einem funktionierenden Markt befinden - wie z.B. Wohnimmobilien in Wien - sollte der Spielraum eher eingeschränkt sein.“ Gehe man mehr ins Detail, so Gruber weiter, kann man beispielsweise bei Büroimmobilien zusätzlich folgende Kriterien berücksichtigen: Vorhandensein eines Energiezertifikats, Betriebskostengarantie (Stichwort: Gesamtaufwand für den Mieter) sowie Infrastruktur. Im Bereich Retail, führt der Immorent-Experte aus, sei die Lage entscheidend (Stichwort: Kaufkraft) sowie Objektgröße, Sichtbarkeit, Konfiguration (Schaufensterbreite, Lokaltiefe, Oberund Untergeschosse) und der Mitbewerb in der Umgebung. Bei Hotels gehe es um den Gesamtmarkt (durchsetzbare Zimmerpreise, nachhaltige Auslastung), um das Flächenverhältnis Zimmer zu sonstigen Flächen, das Betreiberkonzept, die Zimmer,- sowie Mitarbeiteranzahl. Bei Logistikimmobilien

sind Autobahnanbindung, also die Lage, entscheidend sowie Betriebskosten und Grundkostenanteil. Flexible Abtrennmöglichkeit (Sonderausstattung wie Kühllager etc.) werden ebenfalls berücksichtigt. Was für alle Assetklassen gilt: „Die Mieterstruktur und das Mietniveau spielen eine wichtige Rolle.“ Keine Mieter, keine Käufer

Das kann auch Bewerter Reinberg bestätigen: „Für Bewertungen bei gewerblichen Assetklassen sind die Basisanalysen - technische, rechtliche, wirtschaftliche Analysen - erforderlich. Dabei ist nicht nur der Assetmarkt, also

„Die Mieterstruktur und das Mietniveau spielen eine wichtige Rolle.“ der Käufer-, Verkäufermarkt, sondern auch der „Spacemarket“, das „Mietgeschehen“, zu beobachten.“ Nach dem Motto: „Keine Mieter, keine Käufer“. Der Wert von Hotel- und RetailImmobilien wird stark durch die Ertragskraft des Unternehmens, das die Liegenschaft nutzt, bestimmt. Zudem ist zu prüfen, welche Nutzung zum „höchsten und besten“ Nutzen führt, erklärt Reinberg. Meistens kommt es

Herbst 2015 | ImmoFokus

177

Immobilienfinanzierung

KRITERIEN. All diese Merkmale sind wertbeeinflussend und werden je nach Sachverständigem zum Teil unterschiedlich bewertet.

mit der Zeit zu Veränderungen und daher sind die ursprünglich angesetzten Ergebnisse der Analysen zu korrigieren und anzupassen: „So ist bei Immobilien mit einem kleinen Marktteilnehmerkreis die Mietvertragsqualität besonders wichtig.“ Wesentliche Kennzahl bei der Ertragswertermittlung ist die Rendite. „Dabei ist zu beachten, dass „kolportierte“ Renditen nicht einfach zu übernehmen sind, da der Begriff nicht eindeutig ist“, mahnt Reinberg. „So werden zum Beispiel Wiener Zinshäuser in Toplagen mit Renditen von 1,0 bis 1,5 Prozent beurteilt.

Betrachtet man über die letzten 15 Jahre die Renditen, die sich aus Mieten und Wertsteigerung ergeben, stellt man fest, dass Angaben nicht zutreffen, sondern die Renditen deutlich höher liegen - eine Wertsteigerung von 3.500 Euro pro Quadratmeter auf 15.000 Euro pro Quadratmeter sind für derartige Objekte keine Seltenheit“.

Für Immobilienrating-Chef Roth ergeben sich „naturgemäß unterschiedliche Prioritäten der

178

ImmoFokus | Herbst 2015

verschiedenen Bewertungskriterien.“ So sind beispielsweise die Lage und Verkehrsanbindung für eine Logistikimmobilie die wesentlichen wertrelevanten Kriterien, während bei einem Büroobjekt diese natürlich auch wesentlich sind, aber nicht im selben Ausmaß wie bei einer Logistikimmobilie, weiß Roth.

Hinsichtlich der Lage ist bei Retailobjekten die Frequenz der Passanten und auch die Kaufkraft im Einzugsgebiet wesentlich, bei Stadthotels steht wiederum die zentrumsnahe Lage und öffentliche Erreichbarkeit im Vordergrund. Hinsichtlich des baulichen Zustandes ist dieser für den nachhaltigen Ertrag z. B. einer Hotelimmobilie sensibler zu beurteilen und im höheren Ausmaß relevant als bei einer Logistikimmobilie. Bei Retailimmobilien komme noch eine weitere Detailangabe zum Tragen, so Roth: „Hier ist z. B. auch zu prüfen, ob sich der jeweilige Mieter und dessen Branche die aktuelle Miete auf Grund des erwirtschafteten Jahresumsatzes pro m2 Verkaufsfläche langfristig leisten wird können und ob die Betriebskosten marktgerecht sind.“ Bei allen Objektarten ist auch der Grundriss

„Bewertung ist kein statisches Handwerk, sondern eine dem stetigen Wandel unterliegende interdisziplinäre Tätigkeit.“ Heinz Muhr, Geschäftsführer bei contecimmo

„Das Ergebnis der Bewertung kann aufgrund der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen zu müssen, keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.“ Alfons Metzger, Metzger Real Estate Group

des Objektes, und ob dieser für die jeweilige Nutzung optimal ist, zu befunden und zu beurteilen. Weiters ist auch die Teilbarkeit der Flächen in der Vermietung, z. B. bei großen Büro- oder Retailimmobilien, ein wertbeeinflussendes Kriterium. Daneben sind natürlich der Ausstattungszustand des Objektes und die bauliche Qualität wie auch der Erhaltungszustand wertrelevant, so Roth.

Keine mathematische Exaktheit

Foto: contecimmo

Contecimmo-Chef Muhr sieht eine gewisse Sensibilität bei den Eingangsdaten einer Analyse gegeben: „Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens obliegt dem beauftragten Sachverständigen. Dabei ist die Dominanz des Vergleichswertverfahrens zu unterstreichen, da natürlich Elemente des Vergleichens auch den anderen Verfahren immanent sind.“ Bei bebauten Liegenschaften – mit wenigen Ausnahmen – wird die Wahl der Wertermittlungsmethode davon abhängen, ob der

Wiederbeschaffungswert im Vordergrund steht oder aber die Ertragsabsicht. Für Alfons Metzger ergibt sich aufgrund dessen ein quasi einfaches Resümee: „Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.

Der Gutachter hat jedoch nach bestem Wissen einen eindeutigen Wert anzugeben.“ Jede der bis dato angeführten Kriterien werden für die Bewertung der Immobilien herangezogen, so Metzger, der Unterschied liege allein in der Gewichtung in Bezug auf die einzelne Assetklasse: „Wenn man sich die Einflüsse der Kriterien und Faktoren nach den verschiedenen Immobilienarten ansieht, dann wird bei Gewerbeimmobilien im Allgemeinen zum Beispiel das Kriterium der Lage und Erreichbarkeit ein gewichtigeres sein als bei einer Wohnimmobilie.“ n

Herbst 2015 | ImmoFokus

179

Immobilienfinanzierung SCHEMATISCHER ABLAUF DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS GEM § 5 LBG

Jahresrohertrag

È

• Nachhaltige Erträge der Liegenschaft

(entspricht i.d.R. den Hauptmietzinsen)

–

• Mietausfall und Instandhaltung sowie Bewirtschaftungskosten

• Nicht-umlegbare Verwaltungs- und Betriebskosten

È

–

Jahresreinertrag der Liegenschaft

Kapitalisierungszinsfuß

Æ Æ

È

gesamten Liegenschaft, also für den Grund und die baulichen Anlagen

–

Bodenwertverzinsung

È

• Verbleibender „Netto“-Ertrag der

• Gebildet aus Bodenwert auf Vergleichsbasis und Kapitalisierungszinsfuß

–

Reinertrag der baulichen Anlagen

• Ertrag, der zur Verzinsung der Gebäude jährlich erwirtschaftet wird

+

È Æ

• Multiplikation von Reinerträgen mit Vervielfältiger

È

–

Ertragswert der baulichen Anlagen vor s.w.U.

È

Æ

180

ImmoFokus | Herbst 2015

von Mehr- oder Mindererträgen, Denkmalschutz, etc.

• Entspricht dem Stichtagswert der

Gebäude nach sonstigen wertbeein­ flussenden Umständen

• Regelmäßig abgeleitet aus dem Bodenwert unbebauter Vergleichsgrundstücke

–

Ertragswert der Liegenschaft

Quelle: Immobilienbewertung Österreich/3. Auflage/Bienert * Funk

• Möglicherweise Anpassungen aufgrund

+

Bodenwert

È

vor sonstigen wertbeeinflussenden Umständen (s.w.U.)

–

Ertragswert der baulichen Anlagen

È

• Entspricht dem Stichtagswert der Gebäude

+ –

Sonstige wertbeeinflussende Umstände

È

Rentenbarwertfaktor bestehend aus Restnutzungsdauer und Kapitalisierungszinsfuß

• Hier vor der Berücksichtigung von „Rechten und Lasten“

Herbst 2015 | ImmoFokus

181

Finance & Investment

Ohne Lobby

Über all die Jahre hat sich die Branche zusammengefunden, jetzt müsste sie sich nur noch nach außen stärker vertreten und besser verkaufen. Der ImmoFokus hat sich am Bundestag umgehört.

Autor: Walter Senk

D „Die alten Rezepte greifen nicht mehr.

Wir brauchen neue Ideen und Konzepte.“ Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher der WKO

„Wenn man so wie wir im latenten Bereich arbeiten muss, dann ist man arm.“ Gerald Gollenz, Obmann Stv. im Fachverband der WKÖ

182

ImmoFokus | Herbst 2015

ie Politik und die Gesetzgebung machen es der Branche weiterhin sehr schwer. Das liegt vermutlich auch daran, dass es keinerlei Lobby im Parlament gibt. Das ist eigentlich verwunderlich, denn die Immobilienwirtschaft ist einer der stärksten Wirtschaftszweige in unserem Land. „Die Herausforderung ist, dass die Regierung anfangen sollte zu agieren, und die Immobilienwirtschaft sollte da auch mehr Druck machen“, meint Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher der WKO. Aber ohne Lobby ist das sehr schwierig und so kommt es eben dann auch, dass den Maklern, Hausverwaltern und Bauträgern Gesetze auferlegt werden, die mehr behindern als verbessern. „Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 und der Steuerreform 2015 wird das Arbeiten nicht leichter gemacht, sondern die Wohnungswirtschaft wird überproportional belastet“, meint etwa Georg Flödl, Vorstand des ÖVI, und weiter: „Der Diskussion über leistbaren Wohnraum kann man nur mit mehr Wohnraum begegnen, aber der Gesetzgeber beschneidet uns mehr, als er Anreize setzt, um diese Herausforderungen zu meistern.“ Wobei Gerald Gollenz, Obmann Stv. im Fachverband der WKÖ, schon etwas abgeklärt meint, man könne ja schon froh sein, wenn es überhaupt Gesetze gibt: „Man muss sich einmal klar werden in den entsprechenden Gremien über die kommenden Gesetze, die unsere Branche betreffen. Wir wissen oft nicht: kommt jetzt ein Gesetz, kommt es nicht, und

wenn ja, in welcher Form? Wenn man so wie wir im latenten Bereich arbeiten muss, dann ist man arm.“ Eine unbefriedigende Situation, vor allem wo von allen Seiten der „leistbare Wohnraum“ propagiert wird. Dem treten aber zwei Probleme entgegen: Grundstücke und Gesetze. „Einfacher Wohnraum ist gefragt, aber die Grundstücke lassen keine erschwinglichen Preise zu“, sieht Oliver Brichard, Hausverwaltung & Immobilienverwaltung Brichard, die Situation am Markt und eine weitere Hürde liegt in den Gesetzen. „Die Administration und die Auflagen sind ja ein Wahnsinn“, sagt Rudolf North, Fachgruppengeschäftsführer der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Die Kosten, die dadurch auflaufen, sind unverhältnismäßig zu den vorgegebenen Zielen.“ Das trifft aber für ihn nicht nur auf die Bauträger, sondern auch auf die Makler zu, wenn er meint: „Die vom Konsumentenschutz geforderte und letztendlich überbordende Informationsflut gehört weg – die Menschen wurden entmündigt.“ Für Ulreich ist die Situation schon seit Jahren unbefriedigend: „Weiter wurschteln geht nicht. Die alten Rezepte greifen nicht mehr.

Wir brauchen neue Ideen und Konzepte.“ Vor allem vor dem Hintergrund, dass in den nächsten Jahren massive Herausforderungen auf die Branche zukommen. „Wir müssen auch mutig sein und das auch zulassen und umsetzen“, so Ulreich weiter: „Wenn uns nach einer getroffenen Entscheidung wieder etwas Besseres einfällt, dann muss man eben die

Rahmenbedingungen wieder anpassen. Aber Nichtstun ist das Schlechteste. Wie im Kleinen, so im Großen.“ Was dabei ganz wichtig wäre: mehr Glauben in die eigene Stärke; oder, wie es Christian Hrdliczka, Obmann-Stellvertreter der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WK Wien, ausdrückt: „Wir sollten so viel Selbstbewusstsein haben, von uns aus zu diskutieren, wo wir hinwollen, bevor uns jemand anderer sagt, wo wir hinsollen.“

Die Akteure sind sich aber durchaus im Klaren, dass auch von eigener Seite Veränderungen geschehen müssen, bevor die Entwicklung sie überholt. „Wir sollten offen sein für moderne Denk– und Handlungsweisen“, meint Hrdlicka. Er spricht sich, wie so viele andere seiner Kollegen,für moderne Denk– und Handlungsweisen aus: „Wir müssen uns neu erfinden – sowohl als Makler als auch als Verwalter, damit wir jene Lügen strafen, die meinen, dass es unseren Berufsstand bald nicht mehr geben wird.“ n

DIE ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

„Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 und der Steuerreform 2015 wird die Wohnungswirtschaft wird überproportional belastet.“ Goerg Flödl, Vorstand des ÖVI

Rund 5.000 Immobilienunternehmen mit an die 24.000 Beschäftigten gibt es in Österreich. Die Immobilienwirtschaft erzielt jährlich eine Wertschöpfung von ca. 13,5 Milliarden Euro, rund 145.000 Beschäftigungsverhältnisse hängen an den Investitionen der Immobilienbranche. Gemessen als Anteil an der Gesamtwirtschaft trägt die Immobilienwirtschaft einen Wertschöpfungsanteil von ca. 4 Prozent und damit mehr als beispielsweise der Maschinenbau mit 2,5 Prozent oder die Energieversorger mit rund 2 Prozent.

Quelle: WKO

„Einfacher Wohnraum ist gefragt, aber die Grundstücke lassen keine erschwinglichen Preise zu.“ Oliver Brichard, Hausverwaltung & Immobilienverwaltung

Herbst 2015 | ImmoFokus

183

Finance & Investment

Kursturbulenzen Die Immobilienaktien konnten sich der Entwicklung der letzten Wochen nicht entziehen.

Während etwa der ATX nach einer starken ersten Jahreshälfte year-to-day nunmehr bei einem Plus von 6 Prozent steht, hat der Immobilien ATX (IATX) immerhin noch eine Performance von 11 Prozent vorzuweisen.

Autor: Patrick Baldia

D

ie vergangenen Wochen hatten es in sich an den Weltbörsen – hier wie da kam es zu heftigen Kursturbulenzen. „Die sich immer deutlicher abzeichnende Konjunkturabkühlung in China und eine für viele Marktteilnehmer überraschende Abwertung des Yuan führten im August zu deutlicher Verunsicherung an den internationalen Kapitalmärkten“, erklärt Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 BankenGenerali Investmentgesellschaft. Da ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass viele Anleger

184

ImmoFokus | Herbst 2015

von der lange erwarteten Trendwende an den Märkten sprechen – ein Szenario, das von vielen Faktoren genährt wird.

Rupp hält jedenfalls derzeit Vorsicht angebracht, was den allgemeinen Aktienmarkt angeht. Der Grund für seine Einschätzung: eine monetäre Verknappung auf globaler Ebene. „Wir sehen aktuell eine Art Paradigmenwechsel, was das Wachstum der Fremdwährungsreserven vieler Emerging Markets angeht“, sagt er. Diese würden nämlich

„Überraschende

Abwertung des Yuan führte zu deutlicher Verunsicherung an den internationalen Kapitalmärkten.“

erstmals – ausgenommen eine kurze Phase im Jahr 2008 – deutlich schrumpfen. Dies komme de facto einem Quantitative Tightening gleich und kompensiere zumindest teilweise das Quantitative Easing der westlichen Notenbanken, welches bislang den Aktienmarkt gestützt habe. „War 2014 im Aufwärtstrend ,Buy the Dip‘ angesagt, bin ich mir diesmal nicht mehr so sicher, denn die Staatsfonds – und damit die Verwalter der Fremdwährungsreserven – werden nun eher auf der Verkäuferseite stehen“, so der Experte weiter. Tatsache ist jedenfalls, dass sich auch europäischen Immobilienaktien der Entwicklung der letzten Wochen nicht entziehen konnten – allerdings kamen sie weniger unter Druck als der breite Markt. Während etwa der ATX nach einer starken ersten Jahreshälfte year-to-day nunmehr bei einem Plus von 6 Prozent steht, hat der Immobilien ATX (IATX) immerhin noch eine Performance von 11 Prozent vorzuweisen.

Optimales Zinsumfeld

Tatsächlich ist das Umfeld für europäische Immobilienaktien weiterhin positiv. So bedeuten die extrem lockere Geldpolitik der EZB und rekordtiefe Zinsen weiterhin ein ausgesprochen gutes Refinanzierungsumfeld für Immobiliengesellschaften. „Der durchschnittliche Spread zwischen Nettoimmobilienrenditen und Finanzierungskosten liegt derzeit in Europa immer noch auf einem Rekordhoch“, so Rupp. In die gleiche Kerbe schlägt auch Martina Valenta, Analystin bei der Erste Group. „Das Zinsumfeld könnte nicht besser sein für Immobiliengesellschaften“, meint sie. So liege der 3-Monats-Euribor noch immer im negativen Bereich und die Renditen auf Staatsanleihen würden sich weiterhin im Keller befinden. „Auch die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor sehr stark – das sieht man auch bei den Transaktionsvolumina, die von Quartal zu Quartal steigen“, so Valenta. Laut dem Im-

Martin Rupp, Fondsmanager 3 BankenGenerali Investmentgesellschaft

„Deutschland ist nach wie vor einer der sichersten und weltweit am stärksten nachgefragten Anlage­ häfen in Europa.“ Fabian Klein Head of Investment, CBRE Deutschland

Herbst 2015 | ImmoFokus

185

Finance & Investment

mobiliendienstleister CBRE ist das Investmentvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten im zweiten Quartal um 15 Prozent auf 56 Milliarden Euro angewachsen.

Außergewöhliche Anstiege wurden vor allem in Spanien (+131 Prozent), Portugal (+783 Prozent), Finnland (+109 Prozent) und Norwegen (+145 Prozent) verzeichnet. Mit einem Plus von 72 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal war auch Deutschland ein begehrtes Ziel für Investoren. „Deutschland ist nach wie vor einer der sichersten und weltweit am stärksten nachgefragten Anlagehäfen in Europa“, bringt es Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland, auf den Punkt. Österreicher Top-Player in Deutschland

Stichwort: Deutschland. Positiv zu sehen ist, dass etliche heimische börsennotierte Immobiliengesellschaften heute zu Top-Playern am boomenden deutschen Immobilienmarkt gehören. Nichtsdestotrotz lassen viele internationale Investoren nach wie vor Vorsicht walten und sehen von einem Investment ab. Einmal mehr der Hintergrund: die vergleichsweise niedrige Marktkapitalisierung und Handelsumsätze. „Dabei notieren deutsche Gewerbeimmobilienwerte zum NAV, CA Immo und S Immo werden dagegen mit Abschlägen von mehr als 20 Prozent gehandelt – ganz zu schweigen von der attraktiven Dividendenrendite von über 3 Prozent“, so Valenta.

186

ImmoFokus | Herbst 2015

„Heimische börsennotierte Immobilien­ gesellschaften gehören zu Top-Playern am boomenden deutschen Immobilienmarkt.“ Martina Valenta, Analystin Erste Group

Die Analysten der Erste haben jedenfalls für die heimischen Gewerbewerte – sprich: CA Immo, S Immo und Immofinanz – allesamt eine Kaufempfehlung ausgesprochen. Für Buwog und Conwert lautet die Devise auf Zwölfmonatssicht „Akkumulieren“ bzw. „Halten“. Was die Immofinanz betrifft, räumt Valenta zwar ein, dass diese sicherlich spekulativer sei als die anderen heimischen Werte.

Angesichts des Russland-Exposures sei zwar der eine oder andere Dämpfer möglich, andererseits sei der Kurs der Aktie bereits so stark gefallen, dass Russland mittlerweile ausgepreist sei. Dazu komme, dass das Unternehmen mit Hochdruck daran arbeite, nächstes Jahr wieder eine Dividende ausschütten zu können. „Das könnte sich ausgehen. Durch den Verkauf des Logistik-Portfolios und der Buwog-Anteile könnte heuer 700 Millionen Euro Cash eingenommen werden“, so Valenta. n

AKTIENTIPPS Insgesamt bieten sich derzeit europaweit – nicht zuletzt nach den Kursverlusten der letzten Wochen – interessante Einstiegsgelegenheiten bei ausgewählten Immobilienaktien, mit denen Anleger vom positiven Umfeld der Immobilienmärkte profitieren können. Denn Experten sprechen vielen Playern weiterhin einiges an Potenzial zu, was auch die zuletzt angehobenen Ergebnisprognosen für das laufende Geschäftsjahr und die positiven Ausblicke für 2016 unterstreichen.

Deutsche Euroshop: Das Unternehmen betreibt 19 Shoppingcenter in Spitzenlagen. 16 davon befinden sich in Deutschland – alle werden von der ECE gemanagt. Die Auslastung der Shoppingcenter liegt bei starken 99 Prozent. Die Mieter sind laut Experten meist sehr guter Bonität und es gebe kein Klumpenrisiko. Die Finanzierungsstruktur kann mit einer Loan-to-Value-Ratio von 41 Prozent getrost als „konservativ“ bezeichnet werden. Positiv: Die Deutsche Euroshop konnte in den vergangenen Jahren sowohl die Dividende als auch den FFO kontinuierlich steigern.

Land Securities: Der Londoner Immobilienmarkt brummt nach wie vor ordentlich. Davon kann das britische Unternehmen, das sich bereits 2010 mit einem großen Entwicklungsprogramm in den Bereichen Büro, Retail und Wohnen perfekt positioniert hat, nun profitieren. Alleine im Vorjahr ist der NAV um satte 27,6 Prozent gestiegen.

Bis zum Sankt Nimmerleinstag sollte man die Aktie allerdings nicht halten. Da der Londoner Immobilienmarkt für seine hohe Volatilität bekannt ist, gilt es ,den richtigen Zeitpunkt für einen Absprung auszumachen.

WCM Beteiligungs- & Grundbesitz-AG: Das deutsche Unternehmen, das als spekulativer Small-Cap gesehen werden kann, ist gerade dabei, ein Gewerbeimmobilien-Portfolio aufzubauen, das mittelfristig ein Volumen von 1 Milliarde Euro erreichen sollte. Mit einem Spread von 4,7 Prozent zwischen Finanzierungskosten und Nettoimmobilienrendite steht das Unternehmen deutlich besser da als die Konkurrenz (2,6 Prozent). Dazu kommen Verlustvorträge im dreistelligen Millionenbereich, die die künftige steuerliche Situation sehr komfortabel machen.

S Immo: Die Aktie der heimischen Immobiliengesellschaft wird derzeit mit einem Abschlag von 25 Prozent zum NAV gehandelt und bietet zudem eine attraktive Dividendenrendite von mehr als 3 Prozent. 2014 hat die S Immo damit begonnen, die Finanzierungsstruktur neu auszurichten. So wurden Genussscheine zurückgekauft und eingezogen und durch Anleihen ersetzt. Weiters wurden im zweiten Quartal teure Zinsabsicherungen zurückgekauft und durch günstigere ersetzt, was sich positiv auf den FFO auswirken sollte. Stark: Laut der neuen FFO-Guidance wird bis 2018 eine Verdoppelung angestrebt.

CA Immo: Das Unternehmen hat Ende August eine ähnlich schöne Guidance abgegeben wie die S Immo: Bis 2018 soll der FFO auf 100 Millionen Euro ansteigen. Starke Unterstützung liefern hier auch die sinkenden Finanzierungskosten. Für Experten wird die Aktie auch punkto Dividendenfähigkeit langsam interessant – mittelfristig sollen 2,5 Prozent des NAV ausgeschüttet werden. Derzeit liegt die Dividendenrendite über 3 Prozent. Zusätzlich sollte sich die Rentabilität durch den Verkauf eines Teils der Grundstücksreserven (408 Millionen Euro) und der Reinvestition des eingenommenen Kapitals erhöhen lassen.

Herbst 2015 | ImmoFokus

187

Real Cercle

188

ImmoFokus | Herbst 2015

Spannungsfeld Politik & Immobilie Real Cercle 02. In Kooperation mit Energiecomfort lud der ImmoFokus Immobilienexperten zum Gedankenaustausch ins Looshaus. Es sollte ein spannender Nachmittag werden.

Autor: Michael Neubauer

D

ie Stärken der öffentlichen Hand mit jenen der Privatwirtschaft zu kombinieren macht durchaus Sinn – und ist erfolgreich: ein Blick nach England bestätigt das. Im angelsächsischen Raum sind PPP-Modelle keine Besonderheit.

PPP gehört beim Thema Projektfinanzierung einfach dazu. Die Gier hat jedoch die PPP-Modelle umgebracht. „Da stand zwar PPP-Modell drauf, drinnen waren aber Steuer-Versteck-Modelle.

Was konnte man da alles an Steuern sparen: Grunderwerbsteuer, Einkommenssteuer – und noch vieles mehr. Der eigentliche Sinn ging dabei verloren. Das haben aber Finanz und der Verwaltungsgerichtshof bald abgedreht – und aus war’s. „Heute müssen Sie keinen Bürger-

meister auf PPP-Modelle ansprechen. PPP ist in Österreich praktisch tot“, meint der ÖGNIBotschafter und ehemalige Raiffeisen Leasing Chef Peter Engert dazu.

So dramatisch sieht es Gerhard Bouwmeester, Raiffeisen Bank International AG, nicht. Im Gegenteil: Er ortet große Chancen im Wohnbau, muss aber zugeben, dass bei der Raiffeisen Bank International – „Wir machen nur Geschäfte mit höheren Volumen“ – derzeit nicht viele PPP-Modelle laufen. „Wenn, dann wird dieses Modell vor allem im Ausland im Straßenbau genutzt.“ Wobei sich die Finanzierungswelt deutlich verändert hat. Egal, ob mit oder ohne PPP. Finanzierungen sind

Herbst 2015 | ImmoFokus

189

Real Cercle

„Individualinteressen

„Welche Gemeinde

stehen weit über den Gemeininteressen.“

hat ausreichend Geld für den Wohnungsbau?“

Gerhard Schuster, Wien 3420 AG

Gerhard Bouwmeester, Raiffeisen Bank International

„Es muss sich für beide

Partner rechnen.“ Wolfgang Schmitzer, side projekt

schwieriger geworden. „Es gibt nur mehr kleinere Tickets.“ Das Neugeschäft darf das Gesamtkreditvolumen der Bank nicht erweitern. „Das heißt: Kein Wachstum in den nächsten drei Jahren. Ja, den Credit Crunch gibt es tatsächlich.“ Chance Wohnungsbau

Große Chancen sieht Gerhard Bouwmeester im Wohnungsbau. Die Nachfrage wäre da, aber: „Welche Gemeinde hat schon genug Geld?“, stellt Bouwmeester eine wohl nur rhetorisch gemeinte Frage, denn er beantwortet sie gleich selbst: „Keine. Ich weiß nicht, mit

190

ImmoFokus | Herbst 2015

welchem Geld zum Beispiel Wien die angekündigten Gemeindebauten finanzieren will.“ Ob aber dieses Finanzierungsmodell für den Wohnungsbau überhaupt in Frage komme, sei auch eine ideologische Frage. „In Wirklichkeit will keine Gemeinde den Bereich Wohnen aus der Hand geben.“ „Es gibt in Österreich mehr PPP-Modelle, als man glaubt“, wirft Bernt Elsner, CMS Reich-Rohrwig Hainz Rechtsanwälte, ein.

Die Westautobahn, die Umfahrung bei Zwettl im Waldviertel. Doch was ist ein PPP-Modell wirklich? Für den Rechtsanwalt leicht zu

beantworten: „Wenn zwei von drei Risiken Errichtungsrisiko, Betreiber- und Marktrisiko - einem Privaten übertragen werden.“ Beim Straßenbau heißt das: bei Übertragung des Betriebsrisikos erhält der Projektpartner ein Verfügbarkeitsentgelt. „Ist die Straße nicht verfügbar – weil sie zum Beispiel repariert werden muss – setzt es Abschläge“, so Elsner. „Also wer besser baut und sich Reparaturkosten erspart, verdient mehr“, bringt sich side projekt Geschäftsführer Wolfgang Schmitzer in die Diskussion ein. „Das ist aber auch eine Frage der Projektdauer – PPP-Modelle müssen sich auch für den Privaten rechnen. Er muss

„PPP-Modelle sind

„Es gibt in Österreich

in Österreich praktisch tot.“

mehr PPP-Modelle, als man glaubt.“

Peter Engert, CORSOR GmbH

Bernt Elsner, CMS Reich-Rohrwig Hainz Rechtsanwälte

die Chance haben, ins Gewinnen zu kommen.

Das geht bei Straßenprojekten nur mit Verträgen über 30, 40 Jahre.“ Die Vertragsdauer allein ist es aber nicht, wirft Elsner ein. „In der Regel werden zusätzlich für die Übergabe bei Vertragsende zu erreichende Qualitätsstandards vereinbart. Passt die Qualität nicht, gibt’s wiederum Abzüge.“ PPP geht in Richtung Nachhaltigkeit

Das ist das Stichwort für ÖGNI-Botschafter Engert: „Das heißt aber, PPP geht in Richtung Nachhaltigkeit, in Richtung Lebenszykluskosten. Das heißt: Je besser man baut, desto geringere Kosten hat man im Betrieb und desto mehr bleibt unterm Strich übrig.“

Zwischen Theorie und Praxis

Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien: „Ich beobachte in den vergangenen Jahren eine fortschreitende Zementierung von Individual- und Partikularinteressen. Alle reden und wollen eine Durchmischung. Stichwort: Wohnen und Arbeiten an einem Platz. Alle wollen das. Alle wollen keine Schlafsilos. Doch wenn es dann gilt, das in der Praxis umzusetzen, dann kommen die Probleme. Versuchen Sie einmal, an einem Wohn- und Bürostandort einen fetzigen Franzosen bewilligt zu bekommen. Da gibt es dann zig Normen, die dagegen sprechen.“ Auch Gerhard Schuster, Vorstandsvorsitzender Wien 3420 AG, kann dazu mit einem Beispiel aufwarten. „In der Seestadt wäre

es beinahe gescheitert, Gastronomiebetriebe mit Schanigärten bewilligt zu bekommen.

Schauen Sie in die Innenstadt, da ist ja – überspitzt formuliert – fast jeder zweite Quadratmeter ein Schanigarten.“ Carola Lindenbauer stößt in dasselbe Horn: „Auch wir beobachten diese Tendenz. Bei unserem Studentenheim Base 19 haben sich am Anfang die Anrainer gefreut. „Fein, da kommen junge Menschen. Das bringt Leben ins Viertel“. Nun, da sie da sind, gibt es immer wieder Beschwerden, dass sich die Studenten in den Abend- und Nachtstunden bei offenem Fenster unterhalten.“ Heißt das, dass die Anwohner zu viele Rechte haben? Nicht unbedingt, meint die Runde.

Herbst 2015 | ImmoFokus

191

Real Cercle

„Wenn wir beginnen alles zu regulieren, wird weniger in Altbauten und Sanierungen investiert werden.“ Martin Müller, JP Immobilien

„Das heißt nicht, dass man die Rechte der Anwohner über Bord kippen soll. Wir müssen eine Ausgewogenheit finden und die Normensetzung kritisch hinterfragen“, kann man die Meinung am Tisch kurz zusammenfassen. Ein gutes Beispiel dafür ist für den Planungsdirektor das Rückfahrlicht mit Warnton bei Lastkraftwagen. „Das macht untertags schon Sinn, aber in der Nacht bei der Anlieferung – ist das tatsächlich notwendig?“, fragt sich Madreiter und bringt ein weiteres Beispiel. „Da wird doch manchmal tatsächlich die Frage gestellt, ob es dem Mieter zumutbar ist, dass er im Haus auf Personen trifft, die er nicht kennt. Das ist im Gründerzeithaus völlig normal.“ „Die Individualinteressen stehen weit über den Gemeininteressen. Da müssen wir gegensteuern“, so Gerhard Schuster. „Da gibt es keine Patentlösung. Oft aber hilft das Gespräch. Wir müssen mehr miteinander kommunizieren.“ Es ginge dabei aber auch um Empathie. „10 Prozent weniger Gesetze, dafür aber 20 Prozent mehr rücksichtsvolle Verhaltensweisen würden uns guttun“, bringt es Madreiter auf den Punkt. Überzeugungsarbeit leisten

Heißt das, lieber auf der grünen Wiese zu bauen, um Anrainerprotesten aus dem Weg

192

ImmoFokus | Herbst 2015

zu gehen? Nein. Denn das wäre Unsinn, ist sich die Runde einig. „Wir müssen intelligente Prozesse aufsetzen. Man darf nicht drüberfahren“, meint Thomas Madreiter, der hier auf Konsens setzt. Gegen den Willen der Bevölkerung geht gar nichts. „Man muss Überzeugungsarbeit leisten.“ Man müsse genauer hinsehen. Der überwiegende Teil Wiens sei sehr locker bebaut, diese Potentiale gelte es zu heben. „Wir müssen nur präziser hinsehen und vor allem bei kleineren Flächen sorgsam damit umgehen.“ Es gibt noch genug Flächen für die Stadtentwicklung. „Allein die ÖBB haben“, so Alexander Gluttig (ÖBB Immobilienmanagement), „innerstädtisch noch Reserven für rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bruttogeschoßfläche in sehr gut erschlossenen Lagen – zum Beispiel in der Laxenburger Straße oder der Felberstraße. Wir haben ein anderes Kerngeschäft – und daher mehr Zeit – wir können es besser steuern.“ Er selbst habe in seinen bisherigen zehn Jahren bei den ÖBB viel zum Thema Geduld gelernt: „2006 habe ich geglaubt, dass das Projekt Nordbahnhof abgeschlossen sein könnte. Tatsächlich haben wir nur die Hälfte gebaut. Stadtentwicklung braucht vor allem eines: Zeit.“ Ein Argument, dem Carola Lindenbauer nur beipflichten kann. „Und so manches dauert einfach län-

„Reserven für rund 1,5

Millionen Quadratmeter Bruttogeschoßfläche.“ Alexander Gluttig ÖBB Immobilienmanagement

„Auch bei der besten ger. Allein bis man alle Verbücherungen bei einem großen Gebiet zusammen hat“, klagt Carola Lindenbauer.

Die Zeche zahlt ein anderer

„Die Politik verspricht etwas, was dann andere – in diesem Fall die Immobilienwirtschaft – einlösen sollen. Der „7-Euro-pro-QuadratmeterSager“ von Maria Vassilakou ist ein gutes Beispiel dafür. Wir sollten hier klar sagen: Das ist nicht einlösbar“, betont Wolfgang Macho, Geschäftsführer IMV Verwaltungsgesellschaft.

Auch beim sReal Geschäftsführer und Fachgruppenobmann der Immobilientreuhänder in Wien, Michael Pisecky, hat diese Aussage für einige Aufregung gesorgt. „Frau Vassilakou weiß bis zum heutigen Tag nicht, ob sie brutto oder netto gemeint hat und was das für die Immobilienwirtschaft bedeutet. Ich glaube schon, dass die Politik ein Opfer ihrer Versprechen ist, denn es haben beide Regierungsparteien, teilweise aber auch die FPÖ, die Erwartungshaltung erzeugt, dass die Mieten sinken werden. Ohne je darüber zu reden, welche Mieten gemeint sind. Jetzt glauben Gemeindebaumieter und Genossenschaftsmieter, dass Ihre Miete günstiger wird.“ Die Positionen scheinen festgefahren. Die SPÖ will ein Universalmietrecht, das aber von der

Immobilienwirtschaft abgelehnt wird. „Es gibt viele Punkte, in denen die Positionen weit voneinander entfernt sind. Es geht ja vor allem darum, dass wir die individuelle Betrachtung der einzelnen Wohnungen, die ja ein Richtwertsystem haben, wahren. Wir haben bei der Preisentwicklung in Wahrheit zwei Punkte, die uns wehtun. Kein Lagezuschlag im Gründerzeitviertel und der Befristungsabschlag.

Es ist derzeit nicht möglich, über eine große Wohnrechtsnovelle zu reden. Das Ganze ist auf die Zeit nach den Wahlen verschoben.“ Also nach der Wien-Wahl ist eine kleine, aber durchaus sinngebende Novelle denkbar? Die Chance besteht, meint Michael Pisecky: „Sofern die beiden Regierungsparteien nach der Wahl noch Kraft finden, wäre es möglich, eine breite Mietrechtsnovelle zu verabschieden.“ Vorerst wäre es einmal gut, ein bisschen Ruhe in das Thema zu bringen. „Ein ständiges Diskutieren erzeugt Unsicherheit und die ist, glaube ich, noch schädlicher als die Preisregulierung.“ Ein Punkt darf für Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien, auf keinen Fall fehlen: „Der Bürokratie muss der Kampf angesagt werden. Der ganze Papierkram ist einfach nicht administrierbar. Viele potenzielle Mieter verstehen das gar nicht und sa-

Widmung brauche ich das demographische Potenzial.“ Franz Pöltl, EHL Immobilien

„Ja. Die öffentliche

Hand kann von den Privaten etwas lernen.“ Harald Farkas, Tech Gate Vienna

Herbst 2015 | ImmoFokus

193

Real Cercle

„Jede Kaserne eignet sich perfekt, um in

Wohnung oder Büros umgewidmet werden zu können.“ Barbara Neubauer, Präsidentin Bundesdenkmalamt

„Frau Vassilakou weiß gen: „Verschonen Sie mich mit dem Ganzen“.

Ich glaube aber, dass sich weder ÖVP noch SPÖ trauen, diese heilige Kuh zu schlachten.“ Für Wolfgang Macho müsste die Diskussion breiter geführt werden: „Wenn immer von sozialer Gerechtigkeit die Rede ist: Altmieten halte ich für schwer sozial ungerecht allen anderen und vor allem auch dem Eigentümer gegenüber, der manchmal über Jahrzehnte enteignet wird.“ Für Michael Pisecky sind Eingriffe in bestehende Altverträge Illusion: „Das ist besonders schwer zu verändern. Vor allem, weil ÖVP und SPÖ einen hohen Anteil an Mietern haben, die in genau solchen Wohnungen leben.“ Man könnte viel Sprengstoff aus der Diskussion herausnehmen, wenn man den Neubau kräftig ankurbeln würde, wirft nun Wolfgang Macho in die Diskussion ein: „Die beste Preisregulierung ist ein entsprechendes

194

ImmoFokus | Herbst 2015

Angebot, was man bei der Arbeiterkammer einfach nicht verstehen möchte. Mit einer Preisregelung bewirke ich eine Verknappung - die billigen Wohnungen bekommen die so genannten Gschtopften.“ Die soziale Treffsicherheit fehle. „Denken Sie nur an die vielen Zuwanderer“, so Wolfgang Macho. „Man muss mindestens 2 Jahre den festen Wohnsitz in Wien haben, um eine Gemeindewohnung überhaupt beantragen zu können. Also alle Zuwanderer – das sind 80.000 pro Jahr – müssen auf den privaten Wohnungsmarkt ausweichen.“ Was tun mit leeren Flächen?

Über eines war man sich schnell einig: Generalrezept für die Bewirtschaftung leerstehender Flächen der öffentlichen Hand gibt es natürlich keines. Wie viele leere Flächen es aber gibt, wird auch in der Debatte um die Unterbringung von Flüchtlingen klar, wo-

bis zum heutigen Tag nicht, ob sie brutto oder netto gemeint hat.“ Michael Pisecky, Geschäftsführer sReal und Fachgruppenobmann der Immobilientreuhändler in Wien

bei vor allem Kasernen im Vordergrund der Überlegungen stehen. Barbara Neubauer vom Bundesdenkmalamt sagt klar: „Warum das Bundesheer keine Plätze zu Verfügung stellen kann, ist mir selbst ein Rätsel. Es gibt sicher auch andere Möglichkeiten, wo und wie man Flüchtlinge unterbringen kann.“

„Es liegt vor allem an

mangelndem Leadership.“ Doris Bele, Energiecomfort

„Stadt ist gelungene

Organisation von Diversität.“ Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien

Katz- und Maus Spiel zwischen Gemeinden und Land

Doris Bele (Energiecomfort) spricht darauf einen wichtigen Punkt an, der sich wie ein roter Faden durch die Diskussion zieht: „Es liegt vor allem an mangelndem Leadership.“ Und in Bezug auf die Nutzung der Flächen für Flüchtlinge ergänzt Franz Pöltl (EHL): „Ich glaube, dass es hier ein Nichterkennen der Situation, aber auch ein Verstecken hinter Vorgaben und Richtlinien gibt. Ich glaube auch, dass wir fehlendes Leadership haben, dagegen haben wir jetzt aber das neue Verfassungsgesetz ab 1. Oktober – das sogenannte „Durchgriffsrecht“ - damit es eben dieses Katz- und Maus Spiel zwischen Gemeinden und Land nicht mehr gibt.“ Auf die Frage nach Lösungsansätzen, das Immobilienvermögen des Bundes einer möglichst effizienten Nutzung zuzuführen, wird differenziert reagiert. Franz Pöltl meint

etwa, dass die Lage eine große Rolle spiele. In Wien zum Beispiel könne alles konvertiert oder einer neuen Nutzung zugeführt werden, je weiter peripher die Lage, desto schwerer.

Barbara Neubauer sieht das Kernproblem beim Thema Wirtschaftlichkeit: „Renoviere ich ein Gebäude in einem Dorf, aus dem die Leute schön langsam alle wegziehen?“ Und spricht auch gleich ein weiteres Problemfeld an, jenes der Widmung und der Zuständigkeiten: „Bei Kasernen ist viel Grund, der noch bebaut werden könnte, dabei und jede Kaserne eignet sich perfekt, um dort Wohnung, Büros etc. zu errichten. Das Problem ist, dass das Gelände eine Militärwidmung besitzt und bevor der Bürgermeister – der das Gelände nicht selbst entwickeln kann - dieses umwidmet, möchte er Geld sehen, sonst passiert dort nichts. Deswegen dauert das so lange, weil eben die Widmung nicht übereinstimmt mit dem, was sich der Investor dort vorstellt.“ Die richtige Widmung sei aber nicht das alleinige Thema, meint Franz Pöltl: „Auch bei der besten Widmung brauche ich das demographische Potenzial.“ Und ergänzt gleichzeitig: „Jeder Bürgermeister widmet um, was noch unter die gesetzlichen Rahmenbedingungen geht. Das wird ihnen aber irgendwann auf den Kopf fallen.“ Ideen gibt es genug

An mangelnden Ideen oder den technischen Voraussetzungen scheint es jedenfalls nicht zu liegen. Doris Bele ist überzeugt: „Ich würde einmal sagen, es gibt fast überall die Möglichkeit, etwas zu bauen, zu renovieren

etc. Die Frage ist, ob es wirtschaftlich ist und ob ich Rendite bekomme. Wichtig ist die Planung, dass ich genau weiß, was ich um wieviel Geld mache und was dabei für mich herausspringt.“ Ob die öffentliche Hand von Privaten etwas lernen könne? Ja, sind sich alle Diskutanten einig. Harald Farkas, verantwortlich für das Marketing im Tech Gate: „Ich denke, dass es an unserem Standort insofern spannend ist, da schnelle Entscheidungen herbeigeführt und getroffen werden. Auch, was das Thema Vermietung, Attraktivität des Standortes, Dauer der Mietzeit, Mindestfläche betrifft.“ Allerdings herrscht auch Zweifel, ob zum Beispiel die komplette Überantwortung des Immobilienvermögens in private Hände wirklich der Weisheit letzter Schluss sei. Franz Pöltl ist davon gar nicht überzeugt: „Ich glaube, ein Privater würde sich auf die Immobilien konzentrieren, bei denen er wirtschaftlich den größten Return rausholen kann. Also ich glaube, da würde man schon eine Art Lücke sehen zwischen dem individuellen Gewinnstreben und dem gemeinwirtschaftlichen Wohl.“ Was kategorisch abgelehnt wird, ist die immer wieder andiskutierte Leerstandsabgabe. Auch hier ergreift Franz Pöltl das Wort: „Ich bin dagegen. Das muss in der Privatautonomie des Eigentümers sein, was er mit seinem Eigentum macht. Auch die BIG und der Staat sind Privateigentümer, dort könnte man über die Eigentümerschaft per se steuern, wenn man das möchte.“ n

Herbst 2015 | ImmoFokus

195

Zu Tisch mit …

In die Berg bin i gern Vernunft. Mehr als ein oder zwei Sprünge hat der ehemalige Leiter einer Paragleiterschule und nunmehrige Raiffeisen evolution Chef Markus Neurauter nicht gemacht. Für mehr Flüge war er zu vernünftig.

Autor: Michael Neubauer

Bei mir kommen Oktopus auf Rucola und Angler gebacken auf den Tisch. Obwohl die Weinkarte ein verlockendes Angebot präsentiert, bleiben wir angesichts der großen Hitze bei Fruchtsaft und Mineralwasser. (Ein Tipp für Hobbyköche: Neben dem – übrigens exzellenten – Restaurant befindet sich ein ebensolches Fischgeschäft mit toller Auswahl).

Es ist ein heißer Sommertag. Seit Tagen herrschen Tropentemperaturen. Neurauter nimmt es gelassen. „Morgen geht es nach Tirol in die Berge.“ Wandern ist angesagt. „Das ist Erholung pur. Da kann ich dann so richtig ausspannen.“ Entspannung findet Neurauter auch beim Kochen. „Kochen ist bei uns zu Hause ein Familienereignis. Die Familie kommt zusammen, da wird dann gemeinsam gekocht und geplaudert.“ Wobei er für das Grobe zuständig ist. „Ich bin Beikoch – mehr kann ich nicht. Die diffizilen Sachen macht meine Frau.“ Leiter einer Paragleiterschule

R

aiffeisen evolution-Chef Markus Neurauter schätzt mediterrane Küche. „Ich esse gerne Meeresfrüchte“, erklärt der Immobilienmanager. Wir treffen einander beim Lubin, einem kroatischen Fischrestaurant in der Hainburgerstraße. Es ist heiß. Wir haben reserviert - daher ist uns ein etwas kühlerer Platz im Schanigarten sicher. Bei der Vorspeise fällt die Wahl des gebürtigen Tirolers auf Spaghetti mit Meeresfrüchten, als Hauptgericht ordert Neurauter Seezunge.

196

ImmoFokus | Herbst 2015

Studiert hat der gebürtige Seefelder in Innsbruck. Nach Abschluss des Studiums der Betriebswirtschaft kam er 1991 nach Wien und startete seine zweite berufliche Laufbahn bei der Baufirma Negrelli. Denn während des Studiums leitete Neurauter mit einem Partner eine Paragleiterschule in Seefeld und in weiterer Folge produzierten sie auch diese Fluggeräte. „Es war sehr spannend, dieses Unternehmen mit aufbauen zu dürfen“, sieht der heutige Geschäftsführer von Raiffeisen evolution diese Zeit. Mehr als ein-, zweimal ist der 51-jährige nicht gesprungen. „Dafür war ich zu vernünftig.“ Doch lange sollte er nicht in Tirol bleiben. Seine damalige Freundin und heutige Frau fand als Juristin in Tirol keine entsprechenden Herausforderungen, „…daher übersiedelten wir nach Wien.“

2003 der große Sprung

Bei Negrelli war Neurauter nicht nur für die kaufmännische Abwicklung zuständig, sondern auch für die Baustellen und für das Projektentwicklungsgeschäft. „Durch verschiedene Fusionen und Übernahmen kam ich - ohne dass ich das Unternehmen wechselte - zur STRABAG.“ 2003 wurde der Developmentbereich in die Raiffeisen evolution ausgegliedert - seitdem steht Neurauter gemeinsam mit Gerald Beck an der Spitze des Unternehmens. „Unser Portfolio umfasst Wohn- und Bürogebäude sowie Einkaufs- und Fachmarktzentren, Hotels und Mixed-Use-Developments - im In- und Ausland. Insgesamt wurden seit der Gründung knapp 919.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche geschaffen und 2,1 Milliarden Euro investiert. Wir setzen uns bewusst mit Trends, Veränderungen und Entwicklungen auseinander und ich glaube, wir haben am österreichischen Markt den Begriff ‚smart living‘ stark geprägt. Alle Wohnprojekte werden als Niedrigenergiehäuser realisiert.“ Steuereform hat keine Auswirkungen

Das Geschäft in Österreich laufe gut. Eine Blase sei nicht in Sicht. Auch die Steuerreform habe – mangels alternativer Anlagemöglichkeiten - keine Spuren hinterlassen. Die Preise werden wohl nicht mehr so schnell wachsen.

Denn die Grundstückssuche gestalte sich in Österreich schwierig – die Preise für bebaubare Gründe seien in Wien inzwischen so hoch, dass sich auch die Errichtung von frei finanzierten Wohnungen kaum noch lohne.

Zwar könne man gegensteuern, indem man die Wohnungsflächen reduziere, aber man könne ja nicht nur 70-Quadratmeter-Wohnungen mit drei Zimmern errichten. „100 Quadratmeter unter 500.000 Euro anzubieten, wird in Wien zunehmend schwierig“, sagt Neurauter.

Dass – in Wien beim Thema Widmungen – vor Wahlen wenig passiere, daran habe man sich mit der Zeit gewöhnt. „Irgendwann sind die Wahlen ja dann auch vorbei.“

Plafond bald erreicht

„Wenn die Preisanstiege so weitergehen, ist der Plafond bald erreicht.“ Die „klassischen“ Käufer bei Raiffeisen evolution gehören der gehobenen Mittelschicht an, wie Neurauter berichtet: „Bei Quadratmeterpreisen von 4.000 Euro aufwärts müssen beide arbeiten gehen – außer man hat geerbt.“ Selbst wenn Investoren bereit sind, auch bei höheren Preisen zuzuschlagen, istbekannt, dass diese beim Ankauf von Zinshäusern Mi-

„Der Markt in CEE ist nicht ausreichend volatil.“ Markus Neurauter

Herbst 2015 | ImmoFokus

197

Zu Tisch mit …

nus-Renditen in Kauf nehmen würden. Aber auch bei den Vorsorgewohnungen werden die Renditen fallen, ist Neurauter überzeugt. „Aktuell liegen sie bei 4 bis 4,5 Prozent. Ich schätze, dass sie von 4,0 auf 3,0 Prozent fallen könnten. Das ist derzeit noch immer besser als die deutschen Anleihen.“

„100 Quadratmeter unter 500.000 Euro anzubieten, wird in Wien zunehmend schwierig.“

Rückzug aus Osteuropa

In Osteuropa stehe man derzeit auf der Bremse. „Wir ziehen uns aus Osteuropa zurück.“ Alle Projekte liegen mangels Nachfrage auf Eis. „Das Potential in Osteuropa ist nach wie vor vorhanden. Aber in einem volatilen Markt Projekte zu starten, wäre im Moment nicht gescheit.“ Wie lange dieser temporäre Rückzug dauern könnte, kann Neurauter nicht abschätzen. „Sicher einige Jahre. Was wir nicht mehr machen werden, ist großvolumiger Wohnbau in Passivhausstandard. Das rechnet sich nicht. Es wird auch nicht angenommen.“ Auch die Zeiten von Großprojekten seien vorbei. Ein Super-Projekt wie die Promenada Mall in Bukarest wird man in Zukunft bei Raiffeisen evolution wohl nicht so schnell sehen. „Diese Volumina sind aktuell einfach zu hoch.“ Die Wirtschaft sei auch weit realistischer geworden. „Natürlich könnten wir einen Büroturm bauen. In absoluten Hype-Phasen werden

198

ImmoFokus | Herbst 2015

Trotzdem zählt das Retailcenter Promenada Mall in Bukarest neben dem Hotel des Augustinerklosters in Prag zu seinen Lieblingsprojekten. Das Hotel im ehemaligen Kloster mit Blickrichtung auf den Burgberg Hradschin in der Prager Altsadt wurde saniert und erweitert. „Die Renovierung des historischen Gebäudes war sehr aufwendig und kostenintensiv. 2014 haben wir das Hotel verkauft.“

grund. Bei der Jagd ist nicht nur sein Magyar Vizsla ein treuer Begleiter. „Ich habe immer meinen Kindle dabei, das verkürzt die langen Stunden am Hochstand.“ Was wird gelesen? „Zuletzt habe ich ein Buch von Jeremy Rifkin zum Thema ‚Grenzkostentheorie‘ und einiges über Wirtschaftsorganisationsentwicklung gelesen – ein Thema, das uns allen noch viel Kopfzerbrechen bereiten wird.“ Es werde noch viel passieren müssen. „Junge Mitarbeiter wollen Work-Life-Balance, Männer gehen in Karenz. Auch Junganwälte wollen nicht mehr 24 Stunden 7 Tage in der Woche arbeiten. Darauf müssen wir uns als Arbeitsgeber einstellen.“

Erholung findet Neurauter beim Wandern und bei der Jagd. „Ich bin kein Trophäenjäger, das Erlebnis in der Natur steht im Vorder-

Wofür steht Raiffeisen evolution? „Wir haben eine sehr flache Hierarchie. Der Begriff Corporate Social Responsibility (CSR) oder auch nur

gerne Bürotürme gebaut. Nur: Wo sind die Mieter? In CEE können sich die lokalen Mieter keine 20 bis 25 Euro Miete leisten.“ Die Verrücktheit ist aus dem Markt gewichen. „Die Märkte sind normal geworden.“

ÜBER RAIFFEISEN EVOLUTION Corporate Responsibility (CR) ist für uns mehr als ein Modebegriff, den man sich auf die Fahnen heftet.“ Am liebsten möchte Neurauter die Hierarchie total abschaffen und nur noch in Teams mit möglichst viel Eigenverantwortung arbeiten. „Da kann man dann wirklich schnell reagieren.“ Lernen, NEIN zu sagen

„Wir müssen offen miteinander umgehen.

Wertschätzender Umgang ist bei uns keine Floskel. Man muss auch lernen, NEIN zu sagen.“ Wichtig sei aber auch das Unternehmertum. „Man darf sich nicht fürchten. Es gibt viele Manager, die machen nichts, bevor sie sich nicht mit mindestens zehn Gutachten abgesichert haben.“ Fehler können passieren. Wie sagte es Wilhelm Busch: „Durch Fehler wird man klug, darum ist einer nicht genug.“ Wichtig dabei ist es, aus Fehlern zu lernen. „Wenn 60 Prozent aller Entscheidungen richtig sind, ist es auch ok.“ Viele Fehler würden durch mangelnde Kommunikation entstehen. „Wir müssen uns auf die neuen Gegebenheiten einstellen.“ n

Raiffeisen evolution ist ein österreichisches Immobilienunternehmen, welches in Österreich, Zentral- und Osteuropa tätig ist und hochwertige wie nachhaltige Immobilienprojekte realisiert. Das Portfolio umfasst Wohn- und Bürogebäude sowie Einkaufs- und Fachmarktzentren, Hotels und Mixed-Use-Developments. Gegründet im Jahr 2003, hat das Unternehmen seither viele Projekte erfolgreich im In-und Ausland realisiert. Insgesamt wurden seit Gründung knapp 931.000 m² Bruttogeschoßfläche geschaffen und über 2.1 Milliarden Euro investiert.

Das Unternehmen setzt sich bewusst mit Trends, Veränderungen und Entwicklungen auseinander und hat vor allem am österreichischen Markt den Begriff „smart living“ stark geprägt. Mit den innovativen Wohnkonzepten WOHN-BASE©, ECO-BASE© und HUMAN-BASE© hat Raiffeisen evolution gemeinsam mit Experten ein Fundament für modernen Wohnbau geschaffen.

Alle Wohnprojekte werden als Niedrigenergiehäuser realisiert. Für die Sparte Büro hat Raiffeisen evolution im Jahr 2010 die Marke „econogy offices“ entwickelt, die auf die ökologischen wie ökonomischen Aspekte einer Immobilie abzielt und sich diese zunutze macht.

Herbst 2015 | ImmoFokus

199

Über den Tellerrand

Zukunftsunfähig Das Raumschiff Erde ist in Gefahr. Die treibende Kraft der Zerstörung unseres Planeten ist unser Konsum. Mit der Einführung eines dualen Ressourcenwährungssystems will Wolfgang Pekny, Geschäftsführer der Plattform Footprint, der Gedankenlosigkeit beim Umgang mit Energie, Konsum und Biokapazität gegensteuern.

Autor: Michael Neubauer

S

eit Ende der 80er Jahre hat der gesamte globale Fußabdruck die weltweite Biokapazität überschritten, erklärt der Umweltaktivist Wolfgang Pekny.

Heute ist der weltweite Fußabdruck bereits um 50 Prozent größer als die nachhaltig auf der Erde verfügbare Biokapazität. Das heißt, die Menschheit lebt nicht mehr von den „Zinsen“ der Natur, sondern verbraucht bereits das „Kapital“ der Erde. Die Folgen sind Übernutzung von Boden, Luft und Wasser ebenso wie die Zerstörung von Pflanzen- und Tierwelt. Der globale Zustand ist doppelt tragisch, weil drei Viertel der Weltbevölkerung noch kaum Nutzen aus diesem Raubbau ziehen.

200 ImmoFokus | Herbst 2015

„Wir müssen umdenken, so kann es nicht weitergehen“, mahnt Pekny. Sein Lösungsansatz: Ressourcenpunkte. Neben der Geldwährung soll es Ressourcenpunkte geben, die den Menschen als Geburtsrecht jedes Jahr zugeteilt werden. Jedem Menschen auf der Erde gleich viele.

Dieses Punktesystem ermöglicht es dem einzelnen, über jenes Maß an Ressourcen frei zu verfügen, das ihm laut ökologischem Fußabdruck pro Jahr zusteht, also momentan 1,7 globale Hektar. Alles, was darüber hinausgeht, muss man dazukaufen oder kann nicht verbraucht werden. Dies würde der Effizienz, mit der Ressourcen wie Energie verwendet werden, einen enormen Auftrieb geben, ist Pekny überzeugt.

„Die Rechnung ist einfach“, so Pekny. „Aktuell haben wir pro Kopf 1,7 produktive Hektar auf der Welt. Wächst die Weltbevölkerung auf 10 Milliarden, liegt das längerfristige Pro-KopfBudget wahrscheinlich unter einem Hektar.“ Doch wir kommen nicht einmal mit den 1,7 globalen Hektar aus. „Der nordeuropäische Durchschnitt liegt mit 5 Hektar beim Fünffachen dessen und in einigen Ländern bis zum Zehnfachen. Heute braucht der durchschnittliche Österreicher 5,2 bis 5,3 Global-Hektar.“ Würden alle Menschen so leben wollen wie wir in Europa, bräuchten wir bald 3 Planeten! Wir leben auf zu großem Fuß!

1993 fiel der Earth Overshoot Day auf den 21.

Oktober. Earth Overshoot Day markiert das ungefähre Datum, an dem unsere Nachfrage an natürlichen Ressourcen das Angebot eines ganzen Jahres übersteigt und damit auch die

„Wir müssen umdenken, so kann es nicht weitergehen.“ Kapazitäten unseres Planeten, alle konsumierten Ressourcen abzubauen und zu erneuern.

Im Jahr 2003 fiel der Earth Overshoot Day auf den 22. September. Nach den aktuellen Trends wird klar: Der Earth Overshoot Day findet jedes Jahr etwas früher statt. 2015 fiel der Earth Overshoot Day auf den 20. August.

Geplünderte Meere - vernichtete Urwälder

Diese Überbeanspruchung des Planeten zeige sich schon heute in geplünderten Meeren, vernichteten Urwäldern, kaputten Böden, schwindender Biodiversität und allem voran im Anstieg des CO2 in der Atmosphäre. „Wir haben noch nie etwas an die Natur ,zurückgezahlt‘. Dieser Raubbau summiert sich allein in unserem Jahrtausend auf etwa 10 Jahre, die wir an Ökoschuld angesammelt haben“, rechnet der Umweltschützer vor. Pekny blickt düster in die Zukunft: „Erstmals in der Neuzeit könnte die Generation unserer Kinder schlechtere Zukunftschancen haben als ihre Eltern.

Ressourcenknappheit, Klima-, Hunger- und Finanzkrisen sind dabei Symptome des gleichen Phänomens: Der Planet Erde ist für die Wirtschaftsformen und Lebensweisen der ,Global Consumer Class‘ schlicht zu klein geworden.“ Das Raumschiff Erde sei in Gefahr.

Pekny lebt Umweltschutz

Als Schüler hatte er einen großen Traum: „Wir bauen uns ein Baumhaus, fangen Fische, nehmen sie selbst aus … Das ist in unseren Breiten gar nicht so einfach. Da kann man nicht einfach irgendeinen Baum umschneiden, jeder Baum gehört jemandem genauso wie die Fische.“ Später konnte er sich seinen Bubentraum erfüllen.

Er ging ein Jahr nach Alaska. Er baute sich ein Blockhaus und lebte ein, wie er sagt, „einfaches Leben“. Diese Zeit war sehr wertvoll. „Man weiß Wasser erst richtig zu schätzen und was es bedeutet, dass das Wasser aus der Wasserleitung rinnt, wenn man jeden einzelnen Kübel von der Quelle holen muss. Es ist ganz gut, wenn man das einmal erlebt hat. Es ist einfach herrlich, in Alaska im Fluss zu schwimmen und mit dem Boot zu fahren.“ Zurück in Österreich engagierte er sich gegen Gewässerverschmutzung und gegen das Atomkraftwerk Zwentendorf. „Bei vielen Professoren bin ich – bei allem fachlichen Respekt – auf wenig Gegenliebe gestoßen. Ein angehender Naturwissenschaftler, der gegen Atomkraft war – der muss ja einen Vogel haben. Wir Umweltschützer waren die – Entschuldigung - ,Arschlöcher‘ der Nation. Wir waren die, denen die Fische im Fluss wichtiger waren als die Arbeitsplätze. Allein der Gedanke

war für viele obszön.“ Mit Conrad Lorenz entwickelte er „ ... so etwas wie ein Vorsorgeprinzip, eine Verantwortung für zukünftige Generationen.“ Pekny hält das Motto „Jeder ist seines Glückes Schmied“ für einen der größten Irrtümer. „Wenn ich mitten in Somalia geboren bin, kann ich meines Glückes Schmied sein, was ich will. Wir sind Glückspilze, weil wir hier geboren sind. Wir haben den Lottotreffer quasi schon gemacht.“ Greenpeace-Chef Österreich

Bald darauf heuerte Pekny bei Greenpeace an.

Pekny leitete fast zwei Jahrzehnte Greenpeace Österreich und gründete dann die Plattform Footprint, eine Allianz von umwelt- und entwicklungspolitischen Organisationen. „Neben meinem Physik- und Chemiestudium habe ich immer mehr Biologie gemacht und bin dann eigentlich bei der Biologie und Ökologie hängengeblieben. Ich hatte dann das große Glück, das Engagement für die Umwelt sehr früh zum Beruf zu machen.“ Ab 1987 arbeitete Pekny hauptberuflich für Greenpeace. „Ich habe Greenpeace natürlich vorher schon unterstützt und in Hainburg bei der Au-Besetzung vom ersten Tag bis zum letzten Tag den ganzen Müll weggeräumt. Da waren ja Berge an Plastikfolien. Ich hätte es damals nicht für möglich gehalten, dass das einmal mein Hauptberuf wird.

Dass ich die Umwelt schützen und davon leben kann. Das war am Anfang ja nicht absehbar.“ Knapp nach der Jahrtausendwende fragte sich Pekny, welche Rolle Greenpeace beim Erfüllen

Herbst 2015 | ImmoFokus

201

Über den Tellerrand

der Millenniumsziele – Halbierung der Armut und Zugang zu sauberem Wasser etc. – haben könnte. „Meine Erkenntnis nach Gesprächen mit den klügsten Leuten der Welt – Kofi Annan und Co. – war ernüchternd. Wir können nichts dazu beitragen. Wir sind draufgekommen, dass so wichtig das auch alles ist, was die Kollegen vom WWF, Greenpeace und Global 2000 auch machen, ich möchte das keine Sekunde schmälern, es ist und bleibt delegierbarer Umweltschutz.“ Wenn man den Orang-Utans helfen möchte, mache es keinen Sinn, sich ins Flugzeug zu setzen und nach Borneo zu fliegen. Da verursacht das Fliegen mehr Schaden, als man Nutzen bringen kann. „Wenn ich Eisbären retten will, muss ich für Greenpeace spenden. Doch das ist delegierbarer Umweltschutz. Das ist zu wenig.“ Die eigentliche Message laute: „Lieber Freund, das Problem bist du. Es ist dein Fleisch, deine schlecht isolierte Wohnung, bei der die Energie aus den Fenstern hinausfährt. Es ist dein jährlicher Flug in den Urlaub.“ Dies sei aber bei weitem nicht so leicht zu verkaufen wie delegierbarer Umweltschutz. „Ändere Dein Ernährungsverhalten, ist nicht delegierbar. Wäre aber immens wichtig.“

– das geht nicht. Aus diesem Grund haben wir die Plattform Footprint gegründet.“ Über diese Plattform könne man auch die heiklen und unangenehmen Themen ansprechen.

„Ich kann natürlich sagen: ,Wir retten den Tiger, gib mir 50 Euro‘, das ist auch legitim – aber ich kann eben nicht sagen: ,Du isst zu viel Fleisch, gib mir 50 Euro für diese Erkenntnis‘

„Wir brauchen andere Wirtschaftssysteme“, fordert Pekny. Jeder versuche Exportweltmeister zu werden und seinen Output zu maximieren. Das war zuerst das Erfolgsrezept

202 ImmoFokus | Herbst 2015

ÖKOLOGISCHE NACHHALTIGKEIT Mindestens vier Bedingungen müssen für die ökologische Nachhaltigkeit beachtet werden: Konsistenz, Effizienz, Resilienz und Suffizienz.

▪▪

Die Konsistenz-Bedingung verlangt, dass sich alle menschlichen Tätigkeiten mittelfristig in natürliche Kreisläufe einfügen, Stoffe also ungiftig, erneuerbar und abbaubar sind.

Kreislaufwirtschaft und das „cradle to cradle“-Konzept fokussieren auf diese Aspekte.

▪▪

Die Effizienz-Bedingung besagt, dass knappe Güter wie Energie, Material oder Flächen mit möglichst großem Nutzen eingesetzt werden.

▪▪

Die Resilienz-Bedingung fordert eine hohe Störsicherheit von natürlichen und menschlichen Systemen, damit auch Krisen gut gemeistert werden können.

▪▪

Die Suffizienz-Bedingung verlangt, mit dem Vorhandenen auszukommen. Dies kann pro

Flaushalt oder pro Land, am wichtigsten aber pro Planet betrachtet werden. Wird mehr beansprucht als verfügbar ist, spricht man vom ökologischen Defizit. Effektive Schritte in Richtung Zukunftsfähigkeit entstehen weniger durch maximale Erfüllung einer der Bedingungen, sondern durch die optimale Balance zwischen allen Anforderungen.

der Deutschen und ist es nun der Chinesen. Im geschlossenen System im „Raumschiff Erde“ bedeute mehr exportieren von einem immer mehr importieren eines anderen. „Mehr“ gehe nur auf Kosten eines anderen. Der sei dann eben das „Würschtel“, der dann ein HandelsbilanzDefizit hat. „Wenn ich in einer fairen Welt leben will, kann ich mir nicht als Ziel setzen, immer einen Handelsbilanzüberschuss zu haben.“ Ein

FOOTPRINTING Herstellung, Nutzung und Entsorgung eines Produktes und die Bereitstellung von Dienstleistungen hinterlassen Spuren. Footprinting ist der methodische Versuch, die physischen Auswirkungen über den gesamten Lebenszyklus zu beschreiben und zu messen.

„Das Problem bist du. Es ist dein Fleisch, deine schlecht isolierte Wohnung, bei der die Energie aus den Fenstern hinausfährt.“ Handelsbilanzüberschuss gehe auf Kosten anderer. Der Erfolg Deutschlands sei das Desaster von Portugal und Griechenland. „Das heißt, wir brauchen andere Wirtschaftssysteme. Das aktuelle ist für eine Welt ausgedacht, die unendlich ist, wo es immer Raum gibt, wo man expandieren kann, wo alles wächst und alles mehr wird.

Diese Welt gibt es nicht mehr. Daran müssen wir uns jetzt gewöhnen.“

▪▪

Ecological Footprint: misst die bioproduktive Fläche, die für die Erfüllung aller menschlichen Bedürfnisse erforderlich ist und wird in „Global Hektar“ (gha) angegeben. Damit werden die Grenzen der gesamten Biosphäre als Quelle von Ressourcen und Senke für Schadstoffe (z.B. CO2) berücksichtigt.

▪▪

Water Footprint/Virtual Water (Wasserfußabdruck): erfasst die verbrauchte Wassermenge (in Litern) für Produkte und Dienstleistungen. Verfeinerte Methoden berücksichtigen die räumlich und zeitlich begrenzte Verfügbarkeit von Wasser.

▪▪

Carbon Footprint: erfasst die Treibhausgasbilanz von Produkten oder Organisationen. Er gewichtet die Menge an Klimagasen (in kg CO2-Äquivalenten), die entlang der Wertschöpfungskette anfallen. Damit wird der Begrenztheit der Atmosphäre Rechnung getragen, Treibhausgase ohne Klimaveränderung aufnehmen zu können.

▪▪

Material Footprint (Ökologischer Rucksack): misst den Durchsatz der gesamten Materialmengen, die zur Herstellung von Produkten und Dienstleistungen erforderlich sind (kg oder Tonnen Material).

▪▪

Mit dem Environmental Footprint entwickelt die EU-Kommission eine harmonisierte Methodik zur Messung und Vermittlung von unterschiedlichen Umweltauswirkungen und deren Wechselbeziehungen (u.a. Treibhausgase, Wasserverbrauch, klassische Luft- und Wasserschadstoffe). Basis ist das Konsistenz- Prinzip.

Nichts ist stärker als ein gutes Vorbild

„Die Aufgabe für uns ist jetzt nicht zu überlegen, wie die Chinesen Nullenergiehäuser bauen könnten, sondern wie wir Nullenergiehäuser bzw. ganze Siedlungen bauen. Denn dann können wir darauf wetten, dass die Chinesen uns das nachmachen werden. Die Chinesen sind ja Meister im Nachmachen. Zuerst haben sie die Schweizer Uhren nachgemacht, dann die deutschen Autos, also warum sollen sie nicht auch unsere energielosen Gebäudekomplexe oder die CO2-neutrale Stadt nachmachen“, so Pekny. n

Herbst 2015 | ImmoFokus 203

Im Fokus

Top Deal

Der Sack ist zu Baumax geht an Obi. Mit an Bord ist der Grazer Immobilienentwickler und Fachmarkt-Betreiber Supernova.

den Schluss zu, dass Supernova die ausgesuchten florierenden Baumax-Standorte offenbar in Fachmarktzentren umbauen will. Der ImmoFokus wird am Ball bleiben und in der Ausgabe Winter 2015 über weitere Entwicklungen berichten.

Keine Überraschung

Der Deal kam für die Branche nicht überraschend. Auch wenn Baumax Verhandlungen stets dementierte, versuchte man bereits seit dem Frühjahr 2014, einen Käufer für die angeschlagene Unternehmensgruppe zu finden. Als erster Interessent tauchte Ende 2014 die deutsche Baumarktkette Obi auf. Kurz darauf kamen auch der Baumarktkonzern Kingfisher, die französische Handelsgruppe Adeo und der Grazer Immobilienentwickler Supernova ins Spiel.

L

ange hatte es ein Tauziehen um die Zukunft der BaumaxFilialen gegeben. Anfang September 2015 machte OBI schließlich den Sack zu. Die Marktanteile unter den Baumärkten in Österreich sind neu geregelt. Mit der Übernahme von 49 der 65 Baumax-Standorten überholt OBI die gesamte Branche.

Als Partner im Boot hat Obi den Grazer Immobilienentwickler und Fachmarkt-Betreiber Supernova. Supernova kauft fast 40 BaumaxImmobilien und vermietet sie an Obi weiter.

Man werde sicher keine Baumärkte betreiben, sagt Supernova-Chef Frank Albert vor Kurzem in einem Interview. Das Kerngeschäft bleibe die Entwicklung und das Betreiben von ShoppingParks und Retail-Zentren. Diese Aussage lässt

Das Mitte der 90er-Jahre gegründete Immobilienunternehmen mit Sitz in Graz entwickelte und betreibt hauptsächlich unter der Marke „Supernova“ mehr als 30 Shoppingcenter und Fachmarktzentren in Österreich, Slowenien und Kroatien. Außerdem verpachten die Grazer großflächige Immobilien an Handelsketten. So gehörten der OBI-FlagshipStore in Wien-St. Marx, eine der drei Obi-Filialen in Graz und eine in Slowenien schon vor dem Deal zu Frank Alberts Immobilienreich, das in zwei österreichischen Privatstiftungen seiner Familie zusammenläuft. n

ERRATUM ZUR COVERSTORY SOMMER 2015 Wenn Vater und Sohn in derselben Branche tätig sind und noch dazu denselben Vornamen tragen, sollte man verdammt aufmerksam sein, die beiden Herren nicht zu verwechseln. Die Verwechslung im Beitrag „Die Immo-BoyGroup“ tut mir aufrichtig leid. Im Eifer der Schlussproduktion ist dieser Fehler passiert. Ich darf die Herren an dieser Stelle um Nachsicht und Verzeihung bitten.

Also zur Klarstellung: Michael Mitterdorfer sen.- um den es in diesem Beitrag ging - ist bei AMISOLA Immobilien AG, sein Sohn DI (FH) Michael Mitterdorfer bei BAR bareal. Ich bedaure die Verwechslung. Ein Gutes hat die Sache jedoch: Für die Winterausgabe bereiten wir eine Geschichte „Wenn der Vater mit dem Sohne“ vor. (Natürlich werden in dieser Reportage auch Töchter und Mütter vorkommen).

Ein zerknirschter Michael Neubauer.

204 ImmoFokus | Herbst 2015

Fr端hjahr 2015 | ImmoFokus 205

Im Fokus

ImmoFokus Sommerfrühstück

Anlässlich der Präsentation der Sommerausgabe lud der ImmoFokus zu einem Sommerfrühstück in das Looshaus.

D

ie Fokus-media Geschäftsführer, Verlagsleiter Ronald Goigitzer und Chefredakteur Michael Neubauer, freuten sich ganz besonders, Daniel Jelitzka sein persönliches Cover überreichen und ihn gleichzeitg im ImmoFokus-Cover-Club willkommen heißen zu können. (Die weiteren Mitglieder sind: Bruno Ettenauer (CA Immo), Karl-Heinz Straus (PORR), Eduard Zehenter (Immofinanz) und Gerhard Schuster (Seestadt Aspern). Mit der Herbstausgabe des ImmoFokus stößt nun auch Michael Griesmayr (value one holding AG) dazu. Unter anderem unter den Gästen gesichtet: Wolfgang Vejdovsky (pwc), Michael Ehlmaier (EHL), Bruno Ettenauer (CA Immo), Georg Spiegelfeld (SPI), Michael Weitersberger (Raiffeisen), Georg Riedl (porreal), Michael Petrik (APCOA), Edmund Völker (S+B Gruppe), Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien). n

206 ImmoFokus | Herbst 2015

Herbst 2015 | ImmoFokus 207

Kapitel

80 JAHRE RUSTLER

****** 10. JUNI

Die Rustler Gruppe feierte am 10. Juni ihr 80-jähriges Bestehen in der Orangerie des Schlosses Schönbrunn.

Unter dem Motto, ein Fest für Kunden und Freunde zu veranstalten, hatte die „Rustler Familie“ die Ausrichtung der Veranstaltung selbst in die Hand genommen. Eines der Highlights: Winfried Kallinger (KALLCO Bauträger), ein langjähriger Freund der Familie, präsentierte „Rustler 6“, ein alle 5 Jahre aktualisiertes Standardwerk zur Immobilienbewirtschaftung. Unter den 500 gut gelaunten Gästen gesichtet: Michael Ehlmaier (EHL Immobilien), Eugen Otto (Otto Immobilien) und Alexander Maculan.

3. ARE-IMMOBILIENFRÜHSTÜCK

****** 12. JUNI

Beim Immobilienfrühstück von ARE Austrian Real Estate und dem DMV Verlag stärkte sich das Who is Who der heimischen Immo-Branche, darunter u.a. Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien Consulting), Michael Ehlmaier (EHL Immobilien), Margret Funk (Dr. Funk), Michael Griesmayr (IC Projektentwicklung), Nikolaus Hofstätter (SEESTE), Daniel Jelitzka (J+P Immobilien), Michael Möstl (SIGNA), Markus Neurauter (Raiffeisen evolution), Sigrid Oblak (Wien Holding), Eugen Otto (OTTO Immobilien), Christoph Stadlhuber (SIGNA Holding), Friedrich Wachernig (S Immo) und Michael Zöchling (bareal), für einen anstregenden Sommertag.

10 JAHRE WIENER PRIVATBANK

****** 17. JUNI

An einem milden Frühsommerabend feierte die Wiener Privatbank gemeinsam mit 400 geladenen Gästen im Wien Museum ihr 10-jähriges Bestehen. Unter den Gratulanten befanden sich Josef Halbmayr (Finanzvorstand der ÖBB), Franz Zwickl (Ex-Aufsichtsratpräsident der Wiener Privatbank), Günter Kerbler (Immobilien-Investor und Großaktionär der Wiener Privatbank), Gottwald Kranebitter (Aufsichtsratsvorsitzender), Bruno Ettenauer (CEO der CA Immobilien AG) und Hannes Pflaum (Immobilienanwalt).

A

ImmoFokus | Winter 2014

FACE TO FACE BEI TPA HORWATH

******

10. JUNI

Die derzeitige volkswirtschaftliche Situation Österreichs stand im Mittelpunkt des von „Presse“-Herausgeber und Chefredakteur Rainer Nowak geführten - durchaus kurzweiligen - Interviews mit Univ. Prof. Bernhard Felderer, Präsident des Fiskalrates Austria. An der angeregten Diskussion im Anschluss an das Interview und beim anschließenden Netzwerken beteiligten sich u.a. Maria-Pia Kothbauer-Liechtenstein, Botschafterin des Fürstentums Liechtenstein, KR Brigitte Jank, Abgeordnete zum österreichischen Nationalrat, Anton Bondi (Bondi ImmobilienConsulting), Christian Dorda (Dorda Brugger Jordis), Alfons Metzger (MRG Metzger Realitäten), Benedikt Spiegelfeld (CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Rechtsanwälte), Ernst Vejdovszky (S Immo AG) und viele mehr.

GRILLEN MIT ATTENSAM

******

10. JUNI

Anlässlich des Sommerbeginns luden die Attensam-Geschäftsführer Oliver Attensam und Peter Schrattenholzer zur Feier bei der Neuen Donau ein und konnten unter anderem Franz Josef Mautner Markhof und Thomas Hauser (Geschäftsführer von Mautner Markhof Immobilien), Anton Holzapfel (ÖVI-Geschäftsführer) und Gerhard Komarek (Innungsmeister) begrüßen.

Winter 2014 | ImmoFokus

AA

Kapitel

SPATENSTICH DES ORBI TOWERS

****** 25. JUNI

Seit Mai 2015 ist der ORBI Tower in Wien TownTown bereits in Bau. Spielerische Freude zeigten beim offiziellen Spatenstich Ende Juni Martin Krajcsir (Generaldirektor der Wiener Stadtwerke Holding AG und Vorsitzender des Aufsichtsrats der IWS TownTown AG), Urs Waibel (Präsident des Verwaltungsrates der STC–Swiss Town Consult AG und Vorstand der IWS TownTown AG), Ernst Machart (Vorstandsvorsitzender der IWS TownTown AG) und Theodor Klais (Vorstand der STRABAG AG).

SPATENSTICH QBC

****** 16. JULI

Mit 70 Gästen feierten die UBM Vorstände Karl Bier und Claus Stadler, PORR Generaldirektor Karl-Heinz Strauss sowie der Bezirksvorsteher Stellvertreter Josef Kaindl und Vice President Development & Franchise AccorHotels Central Europe Christian Giraud den offiziellen Startschuss für die erste Bauphase Quartier Belvedere Central (QBC).

A

ImmoFokus | Winter 2014

WILLHABEN SUMMERNIGHT

******

25. JUNI

Gemeinsam mit Immobilien-Bereichsleiterin Judith Kössner und Geschäftsführerin Sylvia Dellantonio starteten im Palais Kinsky etwa Peter Ulm (6B47), Sebastian G. Nitsch (6B47), Christine Gumpoldsberger (Raiffeisen evolution), Michael Zöchling (bareal Immobilientreuhand GmbH), Walter Melounek (SIGNA), Stephan Weninger (SIVBEG), Martin Müller (J+P), Roland Schmid (Roland Schmid Group), Thomas Belina (Amisola Immobilien), Helfried Mück (Engel & Völkers), Christine Weber (Immobilien Weber), Martina Denich-Kobula (PlanetHome), Michael Pisecky (s REAL), Irene Maurer (ÖRAG), Martin Renezeder (SEG), Oliver Kalandra (Kalandra Immobilien) und Elisabeth Rist (Wiener Privatbank) gutgelaunt in den Sommer.

20 JAHRE MICHAELER & PARTNER

******

09. SEPTEMBER

Gemeinsam mit dem Vorstand und der Geschäftsführung - Otmar Michaeler, Erich Falkensteiner und Claudia Beermann, Geschäftsführerin Martina Maly-Gärtner und Geschäftsführer Karl Hafele - ließ man die letzten zwei Jahrzehnte im Falkensteiner Hotel Wien Margareten Revue passieren. Unter den Gratulanten: Karl Heinz Strauss (Porr AG), Peter Ulm (6B47), Ernst Vejdovsky (S-Immo AG), Michael Mitterdorfer (Amisola), Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Geschäftsführer der Unternehmensgruppe LENIKUS Martin Lenikus, Architekt Boris Podrecca, Architekt Arkan Zeytinoglu, MRG Gründer Alfons Metzger, Immobilientreuhänder Thomas Malloth und Regional Director Hilton International Wien Norbert Lessing zu Gast im Vier-Sterne Superior Haus.

Winter 2014 | ImmoFokus

AA

Kapitel

ÖSW HOFFEST

****** 09. SEPTEMBER Über 500 Gäste aus Bauwirtschaft, Finanzwesen, Architektur und Politik folgten der Einladung der Vorstände des Österreichischen Siedlungswerks (ÖSW), Michael Pech und Wolfgang Wahlmüller, zum Hoffest in den Innenhof des ÖSW-Firmensitzes. Bei Spanferkel, verschiedenen Spezialitäten vom Grill und mediterranen Schmankerln wurde gefeiert und die Gelegenheit zum entspannten Networking genutzt. Musikalisch untermalt wurde das Fest aufgrund des großen Erfolges bereits das zweite Mal von „Jazzatbwm“, einer Jazzgruppe rund um das Büro BWM Architekten, die für beschwingte Stimmung sorgte.

42. BUNDESTAG

******

22. SEPTEMBER Drei Tage lang stand die Bundeshauptstadt im Zeichen der Immobilienwirtschaft. Über 400 Vertreter der Immobilienbranche sind nach Wien gekommen und nutzten die Möglichkeit zum Erfahrungsaustausch und Netzwerken. Dabei kam aber das Vergnügen, wie die ausgelassene Stimmung bei der Abendgala bewies, nicht zu kurz.

A

ImmoFokus | Winter 2014

CA IMMO SOMMERFEST

****** 10. SEPTEMBER Im Headquarter der CA Immo mit Blick auf Belvedere und Botanischen Garten versammelte sich das Who is Who der österreichischen Immobilienwirtschaft zu Networking und Weinverkostung. Mar­tin Sa­bel­ko (EMEA Green Team), Michael Zöchling (barreal), Alfons Metzger (MRG Metzger Realitäten Gruppe), Stefan Brezovich, (ÖRAG), Ernst Machart (IWS TownTown AG) , Georg Folian (Warimpex).

Winter 2014 | ImmoFokus

AA

Kapitel

FRANZ PÖLTL

****** 23. SEPTEMBER

Wenn in Wien ein größerer Immobiliendeal über die Bühne geht, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Franz Pöltl dabei in irgendeiner Weise im Spiel ist. Diskrete Millionentransaktionen sind beim Geschäftsführer des Branchenprimus EHL Investment Consulting schließlich Business as usual.

Ganz und gar nicht Business as usual war hingegen das Gipfeltreffen der heimischen Immobilienszene, zu dem Pöltl ins noble Parkschössl geladen hatte. Schließlich ging es nicht bloß um spektakuläre Transaktionen, sondern um bemerkenswerte 50 Lebensjahre. Und den Abschluss dieses Lebensabschnitts wollte der gebürtige Burgenländer keinesfalls allein begehen. Der Schritt ins nächste Jahrzehnt fiel bei blendender Stimmung im Parkschlössl auch gar nicht schwer. Schließlich halfen Pöltl dabei weit mehr als 130 Größen der österreichischen Immobilienwirtschaft. Unter anderem gesehen:

Herwig Teufelsdorfer | BUWOG Vorstand • Franz Kollitsch | Immobilien Manager • Michael Mitterdorfer | Immobilienchef der Wlaschek Privatstiftung • Alexander Budasch | Geschäftsführung Semper Constantia Immo Invest • Gerhard Engelsberger | Semper Constantia Immo Invest • Gernot Essl | Vorstand Palmers Immo AG • Andreas Prokes, Immbilieninvestor | Karimpol • Harald Kopertz & Gerhard Dreyer | Bank Austria Real Invest Geschäftsführung • Jochen Müller & Daniel Thum | ARE Austrian Real Estate Development • Christian Traunfellner | Immofinanz AG • Hubert Vögel | Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage GmbH • David Moese | Geschäftsführer TIAA Henderson Real Estate Austria GmbH • Ernst Machart | Geschäftsführer IWS TownTown AG • Andreas Adami & Gerhard Tüchler, Zinshausinvestoren | Tecto Immobilienvermietung GmbH • Alexander Klafsky | FLE GmbH Geschäftsführung • Frank Brün | RICS Vorstand • Angelika Sommer-Hemetsberger | Vorstand Österreichische Kontrollbank AG •

Und natürlich die praktisch vollständig versammelte EHLFührungsriege mit Sandra Bauernfeind, Andrea Dissauer, Stefan Wernhart, Wolfgang Wagner und EHL-Chef Michael Ehlmaier, der den Jubilar in höchsten Tönen lobte und sich auf eine hoffentlich noch jahrzehntelange Zusammenarbeit freut.

214 A

Winter 2014 ImmoFokus | Herbst 2015

Im Fokus

Ladies First!

Aufsteiger Absteiger

Die Immobilienwirtschaft ist nach wie vor eine von Männern dominierte Branche.

Umso erfrischender ist es, wenn sich zwei Frauen anschicken, den Markt mit Enthusiasmus zu erobern.

S

chön, wenn jemand mit Leidenschaft bei der Sache ist. „Wir lieben unsere Kunden. Wir lieben Immobilien.

Wir lieben unsere Arbeit“, sprüht Isabel Steindl vor Leidenschaft, wenn sie von ihrem kleinen aber feinen Maklerbüro spricht, das sie vor zweieinhalb Jahren gemeinsam mit Katja Herzel gegründet hat. Und Katja ergänzt auch gleich: „Uns macht es Spaß, für unsere Kunden die perfekte Immobilienlösung zu finden.“ Im Moment liegt der Schwerpunkt der beiden auf Wohnungen, was aber nicht am mangelnden Know-How für Büros oder Industrieobjekte liegt, sondern am Markt. „Der Wohnungsmarkt ist im Moment einfach aktiver“, meint Steindl. Die beiden sammelten viele Jahre ausreichend Erfahrung in allen Assetklassen bei Colliers - Kompetenz, die sich jetzt bezahlt macht. „Wir setzen stark auf Frauenpower. Wachstum ist zwar sicher eine Option, aber nicht um jeden Preis“, ist Katja Herzel von der Strategie der beiden Unternehmerinnen überzeugt. Vielleicht liegt es aber auch daran, dass man bei Steindl&Herzel viel zu viel Spaß daran hat, die Immobilien selbst zu besichtigen und dann auch liebevoll bis ins Detail aufzubereiten. Wenn es draußen schon dämmert, brennt im Büro im Palais Palffy manchmal immer noch Licht und man feilt an den perfekten Texten für Exposés. Die Maklerinnen sind aber auch noch auf ein weiteres Asset stolz: Beide haben Rechtswissenschaften studiert, was einen großen Vorteil in der Beratung der Kunden bringt. „Viele Hausverwaltungen, Bauträger und Privatkunden schätzen unsere Hands-On Mentalität, die Professionalität, mit der wir zu Werke gehen und die Verlässlichkeit“, bringen beide ihre Kernvorteile auf den Punkt. n

Herbst 2015 | ImmoFokus

215

248 Seiten ISBN: 978-3-99018-349-6 2015 | Bucher Verlag 24,00 Euro E-Book: 25,99 Euro

Buchtipps

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Hubert Rhomberg

BAUEN 4.0.

Vom Ego- zum Lego-Prinzip Zu viel Müll, zu viel Lärm, zu viele Fehlerquellen: Die Art und Weise, wie heutzutage Häuser gebaut werden, ist nicht zukunftsfähig. Diese Meinung vertritt der Vorarlberger Bauunternehmer Hubert Rhomberg in seinem neuen Buch: „BAUEN 4.0. Vom Ego- zum Lego-Prinzip“. Sein Appell: „Wir müssen ‚Bauen‘ völlig neu denken.“ Anders als in einschlägiger Fachliteratur schreibt Rhomberg einfach und leicht verständlich, illustriert sein Wissen mit einfachen Analogien, Sprachbildern und Humor. Titel wie „Der vergessene Lifecycle“, „Der kybernetische Tisch“ oder „DNA des Bauens“ rütteln an veralteten Seh- und Denkgewohnheiten und setzen dort an, wo unsere Rückschrittlichkeit beginnt: im Denken. Auf 248 Seiten entwirft der Bregenzer Bauvisionär in der Folge einen Wegweiser vom Ego- zum Lego-Prinzip, das dafür nötig ist: Vom aktuellen Zustand des starren, beschränkten und stark hierarchisch geprägten Handelns hin zu einem neuen, schnellen, systemischen Bau-Pionierzeitalter, in dem vertikale Hierarchien sich zugunsten flacher Strukturen der Kooperation auflösen und kollektive Intelligenz entscheidet.

Bestellungen und mehr Informationen zum Buch: www.bauenderzukunft.at

Christoph Wiesinger (Hrsg.)

Franz Althuber (Hrsg.)

Geschäftsführer- und Vorstandshaftung im österreichischen Steuerrecht

Sozialbetrugsbekämpfung in der Bauwirtschaft 176 Seiten, kartoniert ISBN 978-3-7073-3108-0 September 2014 | Linde Verlag 38,00 Euro

308 Seiten ISBN 978-3-7007-5922-5 2015 | LexisNexis 29,90 Eur0

Die Regelungen des Gesetzgebers zur Bekämpfung der verschiedenen Sozialbetrugsmodelle sind höchst unterschiedlich und werden daher von vielen Betroffenen als unübersichtlich empfunden. Das vorliegende Buch schafft einen Überblick über alle bisherigen Maßnahmen und stellt anschließend – mit Schwerpunkt auf der Baubranche – die wichtigsten Elemente im Detail dar.

• Neues Lohn- und Sozialdumping • Auftraggeberhaftung • Ausländerbeschäftigung • Bauarbeiter-Urlaubs- und Abfertigungsgesetz • Vergaberecht Damit richtet sich das Buch gleichermaßen an Personen, die eine Übersicht über die Materie suchen, als auch an Praktiker, die sich gegen ungewollte Inanspruchnahme absichern wollen.

Das Autorenteam erörtert typische Praxisprobleme – widmet sich aber auch seltenen Spezialfällen – auf hohem Niveau.

280 Seiten ISBN: 978-3-214-01913-6 Jänner 2015 | Manz 36,00 Euro E-Book: 25,99 Euro

„Das im Verlag LexisNexis herausgegebene Werk „Geschäftsführer- und Vorstandshaftung im österreichischen Steuerrecht“ trägt der immensen praktischen Bedeutung der Haftungsbestimmungen Rechnung und befasst sich in der aktualisierten und erheblich erweiterten Zweitauflage praxisrelevant und wissenschaftlich fundiert mit den im österreichischen Steuerrecht existierenden Haftungstatbeständen. Renommierte Autoren aus Wissenschaft, Finanzverwaltung und Beratungspraxis stellen dabei in Einzelbeiträgen die wichtigsten Rechtsbereiche dar. Neben allgemeinen Beiträgen zur Haftung werden vor allem Besonderheiten des Haftungsverfahrens, finanzstrafrechtliche Aspekte, Sonderfragen im Insolvenzfall und die Auswirkungen von Ressortverteilungen auf die Haftungssituation im Detail erörtert.

W. Doralt

Steuerrecht 2015/2016 Ausgewogen und zuverlässig bietet Ihnen der Bestseller zum Steuerrecht bereits in 17. Auflage alles Wesentliche für die in Ihrem beruflichen Alltag wichtigen Steuern. Der optimale Überblick über das geltende Steuerrecht – mit allen Änderungen durch die große Steuerreform 2015/16 • Tarifreform • Grunderwerbsteuer • Immobilien­ ertragsteuer • Kapitaleinkünfte uvm.

Unternehmenssteuern, Verkehrsteuern und das Abgabenverfahren stehen im Vordergrund, ein eigenes Kapitel widmet sich auch dem Finanzstrafrecht. Systematische Zusammenhänge werden deutlich gemacht und zahlreiche Beispiele erleichtern Ihnen das Verständnis. Außerdem: mit einer kleinen „Stilkunde“ – so werden Ihre Texte leicht und angenehm lesbar! Auch als E-Book erhältlich!

216 ImmoFokus | Herbst 2015

Vorschau

r e d n i e i S n e s e L : e b a g s u A n e t s h näc

n in ugel: Welche Immobilie sk la G e di in k ic Bl e oß r er gr Immobilie 2020. D Herausforderungen de en oß gr ie D n de er w in & fünf Jahren gefragt se international: Ungarn kt ar nm ilie ob m Im h– Immobilienwirtschaft burg & Oberösterreic lz Sa l: na tio na kt ar nm Slowakei - Immobilie Interview mit …

Das große ImmoFokus

r 2015 e t in W : n i m r ste Erscheinung

Coming soon …

ImmoFokus ist Mitglied bei:

Investment BluePRINT - der Transfer zwischen Theorie und Praxis

Impressum: Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Patrick Baldia, Mag. Michael Ehlmaier, Mag. Peter Engert, Georg Flödl, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Thomas Landschreiber, Univ.-Prof. Gunther Maier, Dr. Otto Eugen, KR Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Ines Reiter, Mag. Eva Richter, Mag. Daniel Riedl, Mag. Ursula Rischanek, Mag. Martin Schaffer, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Harry Weber.

Anzeigen: Ronald Goigitzer, Ferdinand Neubauer Fotos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

Herbst 2014 | ImmoFokus 217

Immobilie im Fokus

Das Kraftwerk Aktiv-Stadthaus. Die Energiegewinnung erfolgt zum einen über Photovoltaik, dafür wurden 769 Photovoltaikmodule auf dem Pultdach installiert und weitere 348 Module in die Südfassade des Hauses integriert.

STADTHAUS. Der Stromüberschuss entspricht einer jährlichen Fahrleistung eines mittleren E-PKWs von ca. 256.600 km

hochwärmegedämmten Gebäudehülle mit aktiver Energiegewinnung.

Um ein Plus an Energie zu erwirtschaften, kombinierten die Planer des Aktiv-Stadthauses passive und aktive Maßnahmen. Zu den passiven Maßnahmen zählt die gut gedämmte und luftdichte Gebäudehülle. Die aktive Energiegewinnung erfolgt zum einen über Photovoltaik, es wurden 769 hocheffiziente Photovoltaikmodule auf dem Pultdach installiert und weitere 348 Module in die Südfassade des Hauses integriert.

Der erzeugte Strom kann in einer Batterie im Haus gespeichert werden. Zum anderen wird der nahegelegene Abwasserkanal als Wärmequelle genutzt. Über ein eigens entwickeltes Touchpad-Display in den Wohnungen ist jeder Mieter ständig über seinen Energieverbrauch informiert und kann diesen mit der aktuellen Stromerzeugung vergleichen.

ALLGEMEINE DATEN: Baujahr: 2015 Bruttogrundfläche:

11.300 m2

Beheizte Nettogrundfläche: 6.480 m2 Beheiztes Gebäudevolumen: 31.217 m3 Hüllflächenfaktor A/V: Stromüberschuss:

218 ImmoFokus | Herbst 2015

0,34 m-1

43.622 kWh/a

I

n den letzten 24 Monaten ist im Frankfurter Gutleutviertel nahe dem Main ein ungewöhnlicher Bau entstanden: das derzeit größte Wohngebäude in Deutschland, das mehr Energie erzeugt, als es verbraucht: Das Aktiv-Stadthaus der Frankfurter Wohnungsbaugesellschaft (ABG). Die Planer des Aktiv-Stadthauses (HHS Planer + Architekten AG, Kassel; EGS-plan Ingenieurgesellschaft für Energie-, Gebäudeund Solartechnik mbH, Stuttgart; B+G Ingenieure Bollinger + Grohmann GmbH,Frankfurt a.M.) kombinieren dabei passive Energieeinsparung auf Basis einer

In dem 8-geschoßigen, 27 Meter hohen, rund 160 Meter langen, aber nur knapp 9 Meter breiten Aktiv-Stadthaus verteilen sich 74 helle Wohnungen auf 6.750 Quadratmeter Wohnfläche. Alle Wohnungen sind barrierefrei und über Aufzüge erreichbar. In der moderaten Miete sind die Heizkosten, ein jährliches, freies Strombudget sowie eine Einbauküche mit Haushaltsgeräten der Energieklasse A++ enthalten. Das Plus an Strom können die Bewohner des Hauses außerdem verwenden, um im Erdgeschoß Fahrzeuge des lokalen, zur ABG gehörenden Car-Sharing-Anbieters book-n-drive zu nutzen. Die Fahrzeuge dienen auch als Speicher für den überschüssigen Strom aus dem Gebäude. n