IMMObilien Fokus Frühjahr 2018

Frühjahr 2018

KONSEQUENT PRAGMATISCH

Michael Pisecky

WOHNEN 2030 Is Small Beautiful?

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Sie den Markt.

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Mit dem ersten Wiener Wohnungsmarktbericht 2018.

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Geerdete Perspektiven „Bei neuen Projekten ist für die PEMA Gruppe besonders wichtig, eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich ist eine Immobilienentwicklung aus unserer Sicht, wenn nach der Fertigstellung oder Revitalisierung eines Gebäudes ein Mehrwert für die Mieter, die Investoren und die BürgerInnen am jeweiligen Standort realisiert wurde.Wir sind bestrebt, einen urbanistischen Mehrwert für Generationen zu schaffen.”

Mag. Markus Schafferer, Gründer und Mehrheitseigentümer PEMA Gruppe

PEMA Gruppe | Bruneckerstraße 1, 6020 Innsbruck | Stock im Eisen Platz 3, 1010 Wien | T +43 512 251276-10 | E office@pema.at

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Real Circle #12 WOHNEN 2030

FRÜHJAHRS AUSGABE 2018

Inhalt 008 VOM HERAUSGEBER 010 EDITORIAL 012 KURZ & BÜNDIG

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Im Fokus 032 046 052 058 064 076 082 184 186 188 192

DIE ZWEI DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE AKADEMISCHE SEITE VOX FEMINA REAL CIRCLE #12 ROUND TABLE: WOHNEN 2030 ZU TISCH MIT …

IMMOBILIE IM FOKUS AUFSTEIGER / ABSTEIGER DER SCHREIBTISCH VON …

TOP DEAL

Neues Leben für alte Mauern

Positionen & Meinungen 034 KONSEQUENT PRAGMATISCH

Michael Pisecky spricht Klartext

088 VOLLSTÄNDIGKEIT

Interview mit Roland Schmid

090 KLEIN, ABER FEIN

Gespräch mit Thomas Hayde

Im Brennpunkt: Wohnen 2030

100 DIE 3 SCHMIDTS

Die Zinshaussammler Harald, Michael & Claus Schmidt

096 KLEINE LEBENSRÄUME MIT ZUKUNFT Mikrowohnungen

116

108 DER WEG IST DAS ZIEL

Richard Petrie, Karl Weidlinger & Alfred Waschl diskutieren über OpenBIM

KEIN HOLZWEG Holz findet Stadt

152

120 SERVICED APARTMENTS Temporäres Wohnen

Gerald Kerbl und die Zinsschranke

Studentisches Wohnen

NEUES LEBEN FÜR ALTE MAUERN Luxuswohnungen

136 FEHLURTEIL ODER APPELL Lagezuschlag

Im Brennpunkt: Baltikum 140 KLEIN, ABER OHO

Karl Derfler & Herbert Logar

AR – so geht's auf Seite 155

156 JE HÖHER, DESTO WIRKSAMER

126 DIE NADEL IM HEUHAUFEN 132

DER FRÜHE VOGEL FÄNGT DEN WURM

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Kommentare 048 050 054 056 060 062 124 125

ULREICH KREMER PRUNBAUER BREITWIESER BRÜN FLÖDL KÖRBLER PISECKY

ImmoService 044 111 160 168 170 172 174 178 190 194

IMMOFAKTEN DIGITALIZE BAU + IMMO IFI TRENDSTUDIE IMMOFOKUS WINTERFRÜHSTÜCK YARD FORUM BLOCKCHAIN NEUJAHRSEMPFANG RÜCKBLICK VORSCHAU & IMPRESSUM IMMOBILIEN ERLESEN

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Konsequent pragmatisch INTERVIEW MIT MICHAEL PISECKY

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82

140

Im Brennpunkt Baltikum KLEIN, ABER OHO

Die Geburt einer Schwester! mit Robert Schmid

U „Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

nseren ImmoFokus gibt es seit 2005 und somit schon mehr als 10 Jahre.

Eine lange Zeit und in diesen Jahren hat sich viel getan: bei uns, in der Branche, aber vor allem auch bei Ihnen, unseren Lesern. Viele von Ihnen haben sich in dieser Zeit aus- und weitergebildet, Jobs begonnen und vermutlich auch den einen oder anderen beendet.

Schön wäre es, wenn Sie sich über diese lange Zeit an unseren ImmoFokus gewöhnt haben und auf seine regelmäßige Herausgabe warten.

Als Verantwortlicher ist es meine zentrale Vision, dass unser Immobilienfachmagazin Wissen für Immobilienprofis vermittelt und dies in einer Form, die Spaß macht. Das beste Kompliment unserer Leser sind Aussagen wie „Den ImmoFokus nehme ich in den Urlaub mit, denn dann habe ich endlich Zeit, auch einmal in Ruhe zu lesen.“ Dies geschafft zu haben, ist ein gutes Gefühl! Vor allem geschafft durch ein außergewöhnliches Team, welches in den letzten Wochen deutlich größer geworden ist. Ich kann Ihnen verraten, dass es in den Verlagsräumen richtig kuschelig und sehr eng geworden ist (eigentlich perfekt für das aktuelle Wetter).

Sie werden sich fragen, warum? Was ist los?

Am 15.02.2018 haben wir nach langer Vorbereitung das Geheimnis gelüftet: Wir launchen ein neues Magazin und zwar für die Bauwirtschaft. Während andere Verlage Magazine einstellen oder vom Markt verschwinden, setzen wir auf Wachstum und bringen nunmehr ein Schwester-Magazin zum ImmoFokus heraus. Durch die Vorbereitung auf das neue Baumagazin wurde seit einem Jahr die Mitarbeiterzahl mehr als verdoppelt.

BIRGIT SALOMON & CHRISTIAN CALL

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Für den Verlag ist der BauTecFokus ein logischer Schritt, den wir seit über zwei Jahren strategisch vorbereitet haben. Ohne das richtige Team und dessen Zusammenhalt ist es für ei-

nen kleinen Verlag undenkbar, neue Produkte zu realisieren. Daher war es ein Glücksfall, Chefredakteurin Birgit Salomon (bisher beim a3 Wirtschaftsverlag) und Christian Call, vormals Facilitycomfort, an Bord holen zu dürfen. „Gedacht. Geplant. Gebaut. Genutzt.“

Der BauTecFokus wird neue Maßstäbe als Magazin für die Bauwirtschaft setzen. Haben wir mit dem ImmoFokus bisher die Fragen, wer welche Gebäude und Stadtquartiere warum baut, verkauft und managt, beantwortet, greifen wir mit dem BauTecFokus die Frage nach dem „Wie?“ auf. Unsere Leser sollen mit dem BauTecFokus bestmöglich über Innovationen bei Baustoffen, neue Trends im digitalen Zeitalter und die moderne, effiziente Bewirtschaftung umfassend informiert sein. Schwerpunkt werden die Technik sowie technische Lösungen sein, die jedoch so einfach dargestellt werden, dass die Leser davon unmittelbar profitieren. Von Beginn an werden wir praxiserprobte Anwendungen von Bauprodukten und Bausystemen präsentieren. Während wir dieses Magazin produzieren, laufen parallel die finalen Vorbereitungen auf Hochtouren, denn Mitte Mai ist es soweit: Der BauTecFokus wird das Licht der Welt erblicken! Der ImmoFokus wird somit bald eine Schwester haben und weiterhin unser Leitmedium für die nachhaltige Immobilienwirtschaft bleiben. Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen und lade Sie ein, sich die erste Ausgabe des BauTecFokus zu sichern.

Herzlichst

Philipp Kaufmann Herausgeber

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Wohnen 2030 Ist small wirklich beautiful? Wie viel Technik, wie viel Digitalisierung verträgt ein Heim? Im ImmoFikus finden Sie die Antworten.

D

ie Ski-Saison ist vorbei und endlich spürt man den Frühling. Nicht immer hält sich das Wetter an den Kalender, aber langsam wird keine Kaltfront mehr vorbeischauen und überraschend für Schneefall sorgen. Wir haben die Zeit seit Dezember 2017 im warmen Büro und unterwegs gut nutzen können – diese Ausgabe bietet Ihnen eine unglaubliche Breite an Themen und Persönlichkeiten: Die Digitalisierung verändert leise die Arbeitswelt. “New World of Work” ist in aller Munde.

Die Digitalisierung wird aber nicht nur unser Berufsleben auf den Kopf stellen. Wie werden wir 2030 wohnen? Ist small wirklich beautiful?

Wie viel Technik, wie viel Digitalisierung verträgt ein Heim? Wir sind dieser Frage auf den Grund gegangen. Bei unserem RoundTable „Wohnen 2030“ diskutierten auf Einladung des ImmoFokus, EY-Österreich und ImmoUnited Immobilienexperten, wie sich Wohnimmobilien zu entwickeln haben, um am Markt bestehen zu können.

Die große Reportage über unseren Real-Circle #12 zum Thema „Wohnen 2030“ finden Sie ab Seite 64 in diesem Heft. Studentisches Wohnen ist gefragt und die, die für Studenten bauen, sind schon längst keine Studenten mehr. Die ImmoFokus Jung-Journalistinnen Alina Böhm und Angelika Fleischl haben sich unter ihren Kommilitonen umgehört und diese über ihre persönliche Wohnsituation befragt. Welche Schlüsse die Immobilienwirtschaft daraus ziehen kann? Sicher findet sich die eine oder andere Anregung auf den Seiten 128 bis 131.

Im großen Cover Interview versucht Michael Pisecky uns aufzurütteln: „Wenn in Österreich Reformen dauernd nur verschoben werden, dann ist das aber nicht immer nur die Schuld

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

der Regierung, sondern es ist schon so, dass wir so sind.“ Für Pisecky führt kein Weg an einer Nachverdichtung vorbei. Einem Multiple Listing Service kann der Immobilienprofi viel abgewinnen. „MLS ist vom Grundgedanken her absolut notwendig und richtig“, tritt aber entschieden gegen einen Einbringungszwang auf. Details finden Sie ab Seite 34.

Warum aber, aus Sicht von Roland Schmid, das von Wirtschaftskammer und ÖVI initiierte MLS nur ein halbherziger Schritt ist, lesen Sie in einem Interview mit dem ImmoUnited Gründer ab Seite 88.

Mit dem 3SI Immogroup Gründer Harald Schmidt und seinen beiden Söhnen Michael und Claus haben wir uns über den Wiener Zinshausmarkt und ihre Liebe zum Zinshaus unterhalten. Das Interview mit den ZinshausSammlern und -Jägern finden sie ab Seite 100.

Beim ImmoFokus steht immer ein ausländischer Immobilienmarkt im Fokus. Dieses Mal machten wir uns auf die Reise ins Baltikum: ein kleiner, sehr kleiner Immobilienmarkt.

Wie sich dieser in den vergangenen Jahren entwickelt hat, lesen Sie im ImmoFokusBrennpunkt: Baltikum ab Seite 140.

dann sollten Sie sich kurz Zeit nehmen, denn mit der Belastungswirkung einer Zinsschranke gem. Art 4 der EU-Anti-Tax-Avoidance-Richtlinie kommt auf die österreichische Immobilienbranche einiges zu. Die Chefredakteurin unseres Schwestermagazins BauTecFokus Birgit Salomon hat das Thema auf Seite 156 abgeklopft. Heftige Kritik am OGH Urteil zum Thema „Gründerzeithaus und Lagezuschlag“ übt Rechtsanwalt Christian Reimitz ab Seite 136. Er spricht von Fehlurteil.

Gleich mehrere Beiträge widmen sich der Digitalisierung. Über die Gründung des buildingSMART Austrian Chapter berichten wir ab Seite 108. Alfred Waschl, buildingSMART Austria: „Digitalisierung der Immobilienwirtschaft bringt neue Geschäftspotentiale; ein großer Teil davon lebt von und mit neutralen Datenformaten. Solche zu schaffen, ist die Kernaufgabe der buildingSMART community." Parallel dazu haben wir bei der Blockchain Graz (Seite 172) und in Wien bei der Digitalize Bau+Immo (Seite 111) vorbeigesehen.

Ich bin ich mir sicher, auch für Sie sind einige Geschichten dabei. Viel Spaß!

Als Kaffee-Fan entpuppte sich BUWOGDevelopment-Profi Andreas Holler bei „Zu Tisch mit“. Dass Wohntürme in Zukunft das Stadtbild prägen werden, steht für Holler zweifelsfrei fest. „Wir müssen in die Höhe bauen – aber nicht überall.“ Auch die BUWOG habe einige Projekte mit Türmen, die über die 100 Meter Marke herausragen werden, in Planung.

Informieren Sie sich ab Seite 82.

Haben Sie schon einmal etwas von der „Zinsschranke“ gehört? Wenn nicht, kein Problem,

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Wohnen BIEN-RIES

The Chameleon

Rustler

Größtes Projekt n In Wien Meidling hat Rustler vor kurzem eine neue Liegenschaft erworben. In der Rauchgasse 2-8 realisiert das Unternehmen das größte Wohnimmobilienprojekt seiner Geschichte. „Wir werden ab Oktober insgesamt 85 Neubauwohnungen mit einer Gesamtfläche von knapp 5.000 Quadratmetern und 39 PKW-Stellplätze errichten“, beschreibt der Geschäftsführer der Rustler Immobilienentwicklung GmbH Markus Brandstätter das Projekt. Im April 2018 soll der Verkaufsstart erfolgen. Wie auch bei den bisherigen Neubauprojekten von Rustler hat man die Gelegenheit, individuelle Wünsche frühzeitig mit einfließen zu lassen.

Hinteregger

Neue Wohnanlage für Hörbranz n In den nächsten zwei Jahren werden von Hinteregger vier Mehrfamilienhäuser in Hörbranz errichtet. Der Baustart für die 33 Wohnungen erfolgte bereits im November letzten Jahres. Die vier Gebäude werden auf ca. 4.400 Quadratmeter Grundfläche in massiver Ziegelbauweise errichtet. Entworfen vom Architekturbüro Schnetzer Kreuzer bieten alle Einheiten eine Sonnenterrasse, im Erdgeschoß sind zusätzlich Gartenflächen vorgesehen. Die Zwei- bis Vier-Zim-

mer-Wohnungen werden 45 bis 100 Quadratmeter groß und barrierefrei sein. „Wir haben uns bewusst für eine kleinteilige Struktur statt eines großen Baukörpers entschieden, auch wenn dies kostenintensiver ist. Die einzelnen Häuser fügen sich stimmig in die Umgebung ein und vermitteln einen familiären Charakter“, ist Bauherr Martin Moosbrugger, Geschäftsführer der Hinteregger Baumeister GmbH, überzeugt. Die Fertigstellung ist für Anfang 2020 geplant.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Julia Mayer ist neue Personalchefin für Human Resources und die Organisationsentwicklung bei Otto Immobilien.

Habitalix hat Thomas Glatzer als Chief Operation Officer an Bord geholt. Er ist er für die Führung der operativen Hausverwaltung zuständig.

Mario Tribus ist neuer Sales Director bei Tiroler Immobilien.

Er verantwortet die Bereiche Ankauf, Verkauf und Vermietung von Bestandsimmobilien.

News Ticker Auszeichnung: aspern Seestadt erhält den immobilienmanager Award 2018 und wurde in der Kategorie „Stadtentwicklung“ ausgezeichnet. Terragon AG: Vertriebsstart für 44 barrierefreie und betreute Seniorenwohnungen in Dresden-Blasewitz.

Glorit: Der Premiumbauträger feiert Spatenstich für elf neue Eigentumswohnungen im 22. Wiener Gemeindebezirk.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: Michael Sohm; Soyka/Silber/Soyka

n Die BIEN-RIES AG hat mit den Bauarbeiten des ersten Bauabschnitts zum Projekt „The Chameleon“ begonnen. In Frankfurt-Bockenheim entstehen dort 125 Wohnungen. Das rund 8.000 Quadratmeter große Grundstück an der LudwigLandmann-Straße 349-351 wurde bereits 2016 erworben. Insgesamt sollen dort 194 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 12.300 Quadratmetern entstehen. Bereits 80 Prozent von den 125 Wohnungen des ersten Bauabschnitts konnten verkauft werden. Schon Ende des Jahres werden die Eigentümer ihre neuen Wohnungen beziehen können. Jede Einheit verfügt über eine Freifläche in Form von Terrasse oder Balkon mit Blick in den begrünten Innenhof oder den gegenüberliegenden Brentano-Park. Der Standort zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung aus. Baubeginn für den 69 Wohnungen umfassenden zweiten Bauabschnitt ist im April 2018.

Kurz & Bündig > Wohnen INVESTER United Benefits

Wohngarten 11 n Die INVESTER Gruppe setzt auf Wohnbau und realisiert gemeinsam mit ELIN quadrat ein Projekt auf einem Grundstück mit 17.827 Quadratmetern. In der Geiselbergstraße 2632 im elften Wiener Gemeindebezirk wird der „Wohngarten 11“ umgesetzt. Da Projekt konzentriert sich auf urbanes und leistbares Wohnen. Die Wohnungen werden mit ein bis drei Zimmern ausgestattet sein. In jedem Stockwerk sind Gemeinschaftsräume geplant. Am Dach des Gebäudes soll Platz für Urban Gardening der Bewohner geschaffen werden. Ein begrünter Innenhof rundet das Projekt ab. Im Erdgeschoß ist ein Nahversorgungskonzept vorgesehen – von kleineren Geschäften bis hin zu einer Apotheke. Franz Kollitsch, Mitgründer und Sprecher der INVESTER: „Mit dem Erwerb der Liegenschaft in der Geiselbergstraße und der geplanten Entwicklung des Wohnprojekts „Wohngarten 11“ bauen wir unsere Kompetenz in der Assetklasse Wohnen weiter aus. Bis Ende 2020 entsteht im Herzen von Simmering ein moderner Wohnbau, der sozialen Austausch und urbanes Lebensgefühl samt ‚urban gardening’ bieten wird.“

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Office CBRE vermietet an Huawei

IZD Tower

Warimpex

Mogilska Office n Warimpex ist es gelungen, einen langfristigen Mietvertrag mit einem internationalen und renommierten Unternehmen für einen Großteil der Büroflächen des Mogilska Office in Krakau abzuschließen. Im ersten Quartal 2019 soll der neue Mieter einziehen. „Wir freuen uns, dass wir ein renommiertes internationales Unternehmen als Mieter gewinnen und von der Qualität unseres Gebäudes überzeugen konnten. Das Mogilska Office zeichnet sich vor allem durch den Einsatz hochwertiger Materialien und modernster Technologien sowie seine zentrale Lage im Herzen von Krakau und die hervorragende Anbindung aus“, sagt Alexander Jurkowitsch, Vorstandsmitglied bei Warimpex.

SIGNA

SIGNA Prime baut den Elbtower n In Hamburg wurde die Entscheidung zum Bau des Elbtowers getroffen. Die SIGNA Prime Selection AG ist mit dem Jahrhunderprojekt betraut und wird den Tower nach dem Entwurf von David Chipperfield Architects Berlin umsetzen. Für Hamburgs zukünftig höchstes Gebäude ist der Baustart Anfang 2021 vorgesehen. Direkt an den Elbbrücken wird das 233 Meter hohe Projekt umgesetzt und bildet nicht nur einen Abschluss der Hafen-City-Entwicklung, sondern ist auch Auftakt für den Eingang zum Hamburger Zentrum.

Ein einphasiges Bauherren-Auswahlverfahren zum Projekt wurde in neun Monaten erfolgreich zum Abschluss gebracht. Am 6. Februar 2018 erfolgten die Zustimmung des Aufsichtsrats sowie die notarielle Beurkundung. Zur Wirksamkeit des Vertrages bedarf es noch der Zustimmung der Hamburgischen Bürgerschaft, die voraussichtlich im Spätsommer 2018 darüber entscheiden wird. Die Fertigstellung ist für Mitte 2025 geplant.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Christian Marth, Vavrovsky Heine Marth, hat die Ing. Hans Bodner Baugesellschaft im Bieterverfahren zum NeuBau 3 Linzer Tabakfabrik beraten.

Mit Elke Plazeriano setzt 6B47 Real Estate Investors eine erfahrene Finanzexpertin an die Spitze ihrer Abteilung für Projektfinanzierung.

Mario Grossegger wurde ins Team der AIRA Development Group GmbH geholt und nimmt die Position des Projektmanagers und -entwicklers ein.

News Ticker CBRE: Rekordumsatz an den fünf Top-Bürovermietungsmärkten in Deutschland. Insgesamt wurden über 3,6 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Verkauf: Edge Technolgies konnte ihr erstes deutsches Projekt am Berliner Südkreuz an Duxton Capital Advisors verkaufen. ROCKSTONE: Neue Gesellschaft für das Management von Bestandsobjekten gegründet.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: SIGNA; The Ship

n Die Vermietungsquote des IZD Tower in Wien von 90 Prozent wurde überschritten. CBRE Global Investors konnte 2.000 Quadratmeter an HUAWEI Technologies vermieten. Ebenso konnte das bestehende Mietverhältnis mit Borealis AG sowie Zumtobel Lighting Austra GmbH verlängert werden. Borealis hat seine Mietfläche im Büroturm in der Donau City von 600 Quadratmeter auf 7.000 Quadratmeter erweitert. Insgesamt konnten durch Nach- und Neuvermietungen in den letzten Monaten 10.000 Quadratmeter neu ausgerichtet werden. Der größte Büroturm der Stadt mit 65.000 Quadratmetern wird demnächst umfangreich renoviert. Dabei sollen die Gemeinschaftsflächen und der Eingangsbereich aufgewertet werden.

Die Sanierung des Parkhauses wurde bereits abgeschlossen.

Kurz & Bündig > Office Digitales Bürogebäude

The Ship n Neben der alten Wagenfabrik in Köln entsteht mit „The Ship“ ein Neubau nach den Enwürfen von Müller Architecture, an dem sich Drees & Sommer mit mehreren Leistungen beteiligt. Mit dem Projekt sollen nach den New-Work-Prinzipien neue und kollaborative Plattformen für Unternehmen geschaffen werden. Mit einer Bruttogeschoßfläche von 13.000 Quadratmetern bietet das sechs- bzw. siebengeschoßige Gebäude Platz für rund 500 Arbeitsplätze. Als Mieter werden Start-ups angesprochen. Ein Co-Working-Space ist vorgesehen.

Die FOND OF GmbH wird mit rund 200 Mitarbeitern in The Ship einziehen. Das neue Bürogebäude bietet ein Fitness-Studio, ein Restaurant, eine Betriebs-Kita und einen Dachgarten.„Zusammen mit der angrenzenden Alten Wagenfabrik, die bereits als Innovationsstandort bekannt ist, soll mit ‚The Ship‘ das neue Gesicht der Kölner Start-up-Szene entstehen. (...) Drees & Sommer ist Experte für digitale Gebäudekonzepte, innovative Arbeitswelten und nachhaltiges Bauen und setzt mit uns diesen Anspruch in die Praxis um“, so Oliver Steinki, Bauherr des Neubauprojekts.

SPACES kommt nach Österreich

Raum für Kreativität n Im Wiener Orbi Tower eröffnet im Mai 2018 das niederländische Unternehmen „Spaces“ seine erste Niederlassung in Österreich. Der Arbeitsraumanbieter will seine Flächen als stark beeinflussendes Element für Kreative verstehen. Die Zielgruppe von „Spaces“ liegt bei kreativen Jungunternehmern, Startups, Freiberuflern und KMUs. Daraus ergibt sich auch die Raumgestaltung der Flächen im Orbi Tower. Auf insgesamt fünf Stockwerken und einer Gesamtfläche von 4.042 Quadratmetern werden 89 Büros mit 521 Arbeitsplätzen und 5 Konferenzräumen für die Nutzung angeboten. Außerdem steht Highspeed-WLAN, ein mehrsprachiges Empfangsteam, Telefonhandling und eine Kaffeebar mit Snacks und Getränken zur Verfügung. Für Start-up-Unternehmen habe man sich außerdem etwas Besonderes ausgedacht: das betreute Netzwerken. In Seminaren und Workshops wird hierbei der Austausch unter den Mietern gefördert und somit die Möglichkeit zur Weiterentwicklung – zum Beispiel durch Kooperationen – gegeben.

Spaces C-Founder Martijn Roordink glaubt: „Bei uns fühlt man richtig den Spirit der Mieter-Communities.

Damit ist der Gedanke des Unternehmens als einsames Wesen passé!“ Neben den Benefits sei es für Roordink auch etwas ganz Banales, das die Jungunternehmer von „Spaces“ überzeugt: „Es lassen sich rund 40 Prozent der Mietkosten einsparen.“

Engin-Deniz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KG Frühjahr 2018 | ImmoFokus 15 lawfirm@engin-deniz.com 1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 6/5 www.engin-deniz.com t +43 1 514 30, f +43 1 514 30 9

Kurz & Bündig > Retail SES

Erfolgsjahr n Zu seinem zehnjährigen Bestehen konnte der Shoppingcenter-Manager SES Spar European Shopping Centers die gute Performance 2016 in 2017 nochmals toppen. Die Händler der 29 Standorte in fünf Ländern konnten Brutto-Verkaufsumsätze in Höhe von 2,88 Milliarden Euro vermelden. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das damit einer Umsatzsteigerung von rund 3 Prozent. Dazu trug sicherlich die – im letzten Jahr – einzige Eröffnung eines Shoppingcenters in ganz Österreich bei: Das HUMA ELEVEN im 11. Bezirk stellte seinen Erweiterungsbau im Herbst 2017 fertig. In diesem Geschäftsjahr steht der Bau der 6.500-Quadratmeter-Erweiterung des MURPARK in Graz an. Außerdem kommen die Bagger nach Lienz und bauen dort ein Innenstadtquartier, das Jung und Alt in die Stadtmitte ziehen soll. Auch im Ausland ist SES mit mehreren Projekten in sechs europäischen Ländern aktiv. In Slowenien startete kürzlich der Bau des StadtteilCenters in Ljubljana-Šiška.

Insolvenzerwerb

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n Im Jahr 2014 erwarb Barings Real Estate Advisers aus einer Insolvenz heraus das Nahversorgungszentrum „Nauener Karree“ in der Nähe Berlins. Das „Nauener Karree“ wurde jetzt mit einer Mietfläche von 11.600 Quadratmetern revitalisiert. Im Zuge dessen wurden 3.200 Quadratmeter Einzelhandelsfläche neu vermietet. Nutzer sind der Lebensmittelhändler REWE und die Drogeriekette dm. Im Rahmen der Umbauarbeiten wurden außerdem vier altersgerechte Wohnungen auf 310 Quadratmetern geschaffen.

Der gebürtige Wiener David Greenleaf verstärkt das Gewerbeimmobilien-Team bei Arnold Immobilien. Er war vorher im Private Banking tätig.

Peter Karl wird in Zukunft die Bereiche Retail und Produktmanagement der ERSTE Asset Management GmbH verantworten.

Matthias Schmitz ist ab sofort alleiniger Asset-ManagementChef bei JLL und kümmert sich fortan um das Commercial & Retail Asset Management.

News Ticker Blitzstart: KGAL Vermietungsmanager startet mit 25.000 Quadratmetern. CBRE-Marktbericht: Das Transaktionsvolumen bei Retail-Immobilien steigt weiter. Erfolg: COORE vermietet den ersten Shop von & Other Stories in Wien. SCN: Müller und Tauber eröffnen neue Shops im SCN. Colliers: Die Flagship Stores von American Vintage und Liu Jo wurden vermittelt.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: CENTERPRISE Group; Union Investment

Barings Real Estate Advisers

Kurz & Bündig > Retail Union Investment

Polen-Portfolio n Das polnische Shoppingcenter-Portfolio der Union Investment ist groß. Jetzt wurde es jedoch nochmals erweitert: Das erste Investment in Breslau (Wroclaw) ist der rund 100.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche umfassende Magnolia Park. Der Verkäufer Blackstone übergab das Einkaufzentrum nahezu vollvermietet. Die Mietverträge weisen mit durchschnittlich 4,2 Jahren noch eine lange Restlaufzeit auf. Der Magnolia Park wird nun Teil des Offenen Immobilien- und Publikumsfonds von Union Investment. Im Fonds sind aktuell sieben Shoppingcenter in polnischen Sekundärstädten vertreten. Die Gesamtmietfläche beträgt gemeinsam mit dem Magnolia Park nun 390.000 Quadratmeter. Für die Beratung bei der Transaktion war Cushman & Wakefield zuständig.

Alexa-Shoppingcenter Berlin

Innovationswettbewerb n Im letzten Jahr war die erste Austragung des Retail-Wettbewerbes „First Store by Alexa“ ein großer Erfolg: 2018 möchte das Berliner Shoppingcenter Alexa zum zweiten Mal innovative Store-Konzepte fördern. Die drei Gewinner bekommen Flächen im Alexa für sechs bzw. drei Monate kostenlos zur Verfügung gestellt. Der erste Platz erhält sogar einen Platz im extra für

den Wettbewerb eingerichteten First Store Cube mit 20 Quadratmetern im 1. Obergeschoß des Shopping Centers. Man spricht damit vor allem junge Unternehmen an: „Wir bieten Verkaufsflächen direkt am Alexanderplatz, dem Tourismus-Hotspot Berlins. Im Alexa, mit 16 Millionen Besuchern pro Jahr eine der erfolgreichsten Shopping Malls Europas. Das sind riesige Chancen für ein erfolgreiches Business“, ist Jens Horeis, General Manager bei Sonae Sierra, Betreiber des Alexa, überzeugt.

Im letzten Jahr setzte sich übrigens der OfflineInfluencer-Store Holymesh durch und lockte bei seinem Shop-Opening 2.000 Fans zu sich.

Der Wettbewerb konnte dadurch internationale Aufmerksamkeit erreichen und gewann den Immobilien-Marketing-Award. Die Bewerbungsphase für den Wettbewerb läuft von 31. Januar 2018 bis einschließlich 01. Juni 2018.

Die einzige Voraussetzung ist: Die Erfahrungen der Bewerber im stationären Einzelhandel haben maximal lokalen Charakter.

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Das Beste, was Ihnen passieren kann.

Kurz & Bündig > Hotel HR Group & Dorint

Kooperation n Die strategische Zusammenarbeit der HR Group mit Dorint wird in den nächsten Jahren intensiviert. Die Hotelgesellschaft HR Group erwarb zwei Häuser der Dorint GmbH und wird nun als Franchisenehmer das Dorint Parkhotel Bad Neuenahr und das Dorint Am Main-Taunus-Zentrum Frankfurt/Sulzbach betreiben. Damit sind es bereits fünf der aktuell 41 Hotels der Marke Dorint Hotels & Resorts, die von der HR Group langfristig als Lizenzbetriebe geführt werden. Ausschlaggebend für die Franchisevertragsunterzeichnung seitens der Dorint GmbH: „Die Dorint GmbH verfolgt einen konsequent auf Nachhaltigkeit angelegten, kontrollierten Wachstumskurs. In diesem Rahmen bauen wir auf langfristige, vertrauensvolle Partnerschaften wie mit der HR Group“, freut sich KarlHeinz Pawlizki, CEO der Dorint GmbH. Auf Seiten der HR Group war es vor allem die Markenstärke, die für Verlässlichkeit und Professionalität steht, die überzeugte.

Mit den weiteren Dorint Hotels betreibt die HR Group nun ein Portfolio mit 34 Hotels in Deutschland, den Niederlanden und Spanien.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Vom Concierge arbeitete sich Peter Katusak-Huszvar zum General Manager des Sofitel Vienna hoch. Er besetzt die Position ab sofort.

Ricarda Glas verstärkt das von Kay Strobl geleitete Münchner Beratungs- und Bewertungsteam des Hotelexperten Christie & Co.

Der Aufsichtsrat hat Thomas Willms in die Position des Geschäftsführers der Steigenberger Hotels AG berufen.

RUBY goes international

n Die 2013 in München gegründete RUBY Gruppe betreibt in Deutschland und Österreich bisher vier Hotels nach seiner Lean Luxury Philosophie. „Seele und Charakter statt Hochglanzoberflächen“ – dieser Slogan soll die Gruppe nun nach London, Zürich und an einen bisher nicht bekanntgegebenen Ort führen.

Das erste internationale Haus öffnet Ende 2019 im Southbank Viertel in London. Momentan wird an den vom Architekturbüro Kyson Architects entworfenen 76 Zimmern noch gebaut. Ein mit 210 Zimmern deutlich größeres Hotel soll dann zwei Jahre später in Zürich eröffnen. Der Standort liegt 200 Meter vom Hauptbahnhof entfernt.

News Ticker Colliers: Hotelbetreiber nestor an Ghotel Hotel & Living verkauft. Markenportfolio: MAXX by Steigenberger geht an den Start.

Deutschland: Drei neue Leonardo Hotels sind in Augsburg, Offenbach und Eschenborn geplant. Polen: UBM feiert die Eröffnung des Holiday Inn in Warschau. Süddeutschland: AMEIDA Hotel in Weiden steht zum Verkauf.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: Motel One; Dorint Hotels & Resort Bad Neuenahr; RUBY

Expansion

Kurz & Bündig > Hotel B&B Hotels

Marktführer in Spanien n 29 Hotels in Spanien: B&B Hotels investiert weiterhin stark in den spanischen Markt und vergrößert mit sieben Hotels der H2 Hoteles Hotelgruppe ihr Angebotsportfolio. Die schnell wachsende Hotelkette wird somit mit mehr als 2.700 Hotelzimmern in Spanien Marktführer im Economy-Segment. Die neuen Hotels liegen in den Ballungsräumen von Madrid (Getafe) und Barcelona (Rubí) sowie in Castellón, Elche, Granada, Jerez de la Frontera und Oviedo. Innerhalb von drei Jahren nach Eintritt in den spanischen Markt hat sich die Economy-Hotelkette B&B HOTELS auf der iberischen Halbinsel etabliert. Wichtige Schritte bis dahin waren der Kauf von vier Hotels von Apollo Management und Continental Hotels in 2015 und der Erwerb der Sidorme Hotelkette im Oktober 2016. Durch die sieben neuen Hotels, die von der H2 Hoteles Gruppe übernommen werden, erweitert sich das Angebot der B&B Hotels in Spanien um 600 Gästezimmer. Fabrice Collet, CEO der Groupe B&B Hôtels: „Nachdem die B&B Hotelgruppe bereits im letzten Jahr rekordverdächtig gewachsen ist, tragen diese neuen Hotels signifiant dazu bei, unsere Präsenz in Spanien auf 29 Hotels auszubauen. Unser bestehendes internationales Hotelnetzwerk und unsere weiteren Expansionspläne machen uns zum Marktführer im Economy-Segment. Wir werden auch weiterhin unsere Entwicklung auf der Iberischen Halbinsel vorantreiben, da diese Region großes Potential für B&B HOTELS birgt.“ Jairo González, Managing Director der B&B HOTELS in Spanien und Portugal, ergänzt: „Die guten fianziellen Rücklagen der Hotelgruppe geben uns die Möglichkeit, unser innovatives Geschäftsmodell in Spanien zu verfolgen. Unsere sieben neuen Hotels bauen das bestehende Angebot für unsere Gäste aus – komfortables Design und ausgezeichneter Service zu einem günstigen Preis. Auch in Zukunft nutzen wir solche Chancen, um nachhaltig auf der Iberischen Halbinsel zu wachsen.“

Trotz Nachfragedruck

C wird nicht zu B n Das Investment Barometer von hospitalityinside.com und Union Investment hat sich mit der aktuellen Stimmung auf dem deutschen Hotelmarkt auseinandergesetzt. Die A-Lagen in Deutschland sind knapp geworden, weshalb sich jetzt die Frage stellt: Auf B- oder C-Standorte setzen? Das Ergebnis: Nur 15 Prozent sehen eine Verlagerung von B auf C. 34 Prozent glauben, dass A-Lagen weiter aufgefüllt werden sollen. Eine Konsolidierung wird nur in einzelnen Kategorien erwartet. Und wen konkret könnte eine Krise treffen? Die Antwort ist eindeutig: 62 Prozent der Umfrage-Teilnehmer erwarten Auswirkungen auf Mittelklasse- und Firstclass-Hotels. 29 Prozent rechnen damit, dass der Bereich Low-Budget und Budget in einer Krise am stärksten unter Druck geraten wird. Fast unberührt dagegen das Luxus-Segment: Nur 9 Prozent der Befragten sehen diese Kategorie gefährdet

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Invest Ellwanger & Geiger KG

Veräußerung

PANDION

Gewerbeentwicklung n Die PANDION AG hat im Februar zwei Grundstücke an der Prinzenstraße 89/90 sowie Prinzenstraße 34/Ritterstraße 16-18 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in Berlin erworben. Die Grundstücke waren von den ehemaligen Eigentümern Dietmar Robben und Ulrich Wientjes gesondert zum Verkauf angeboten worden. Es sind für beide Grundstücke gewerbliche Nutzungen vorgesehen, wodurch der geschlossene Gewerbecharakter der Umgebung erhalten bleibt. Bis Mitte Mai werden Teile des Areals für die Autovermietung genützt. Für die Entwicklung arbeitet PANDION eng mit dem Bezirksamt zusammen. Mit der Fertigstellung wird bis April 2018 gerechnet.

Humanomed Gruppe

18 Millionen Euro investiert n Seit Februar diesen Jahres wird an einem Zubau mit 90 Betten sowie einer Therapieebene im Humanomed Zentrum Althofen gearbeitet. Die Bauzeit wird rund eineinhalb Jahre betragen. „Mit dem Zubau tragen wir dem Wunsch vieler Patienten nach zusätzlichen Einbettzimmern Rechnung und schaffen mehr Raum für Therapien“, so Werner Hörner, Geschäftsführer der Humanomed.

Ebenso hat die Humanomed per 1. Jänner diesen Jahres das traditionsreiche Vier-Ster-

ne-Hotel Bleibergerhof von HB1 Hotels und den Heilklimastollen Friedrich übernommen.

Ab September 2018 wird der Betrieb des Hotels übernommen. Schwerpunkt ist, ein modernes Gesundheitszentrum für Patienten mit Lungenerkrankungen, Allergien und Burn-Out-Diagnosen sowie Erkrankungen des Stütz- und Bewegungsapparates zu schaffen. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

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Klaus Bollmann ist neuer Geschäftsführer der Union Investment Institutional Property GmbH und für institutionelles Immobiliengeschäft zuständig.

Die Cording Real Estate Group (Cording) hat Theo Soeters zum Head of Fund Management ernannt. Er ist für das Fondsmanagement verantwortlich.

Daniel Tomanek verstärkt seit November 2017 das Valuation Team von CBRE Österreich. Er verantwortet vor allem Portfoliobewertung in Österreich.

News Ticker Grundstück: Aurelis hat in Neuss ein Gewebeareal mit 85.000 Quadratmetern und sechs Gebäuden (40.000 Quadratmeter Mietfläche) erworben. Franchise: Berkshire Hathaway HomeServices hat mit Rubina Real Estate GmbH den ersten internationalen Vertrag geschlossen. Rubina Real Estate wird unter Berkshire Hathaway HomeServices Rubina Real Estate firmieren.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: Candriam Investors Group; Humanomed Consult

n Im Rahmen eines Management-BuyOuts veräußerte das Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ihre Immobilien-Tochtergesellschaften. „Sowohl die Privatbank als auch die Immobiliengesellschaften können sich damit künftig noch stärker auf ihr Kerngeschäft mit ihren jeweiligen Kunden fokussieren“, erläutern die beiden persönlich haftenden Gesellschafter Volker Gerstenmaier und Mario Caroli.

Das Eigenkapital, das bisher an die Tochtergesellschaften gebunden war, soll zum Ausbau des Geschäfts mit vermögenden Privatkunden verwendet werden.

Erworben haben die E&G Real Estate GmbH und die E&G Private Immobilien GmbH Marion Caroli und Björn Holzwarth.

Mit ihren Standorten in Stuttgart und München sind beide Gesellschaften führende Dienstleister für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Über die Kaufpreise wurde Stillschweigen vereinbart.

Kurz & Bündig > Invest Candriam & Tristan Capital Partners

CORPUS SIREO Real Estate-Studie

Beteiligung

„Top 7“ dynamischer als B-Standorte

n Zwischen der Candriam Investors Group und Tristan Capital Partners wurde eine strategische Partnerschaft gestartet. Dabei wurden 40 Prozent an Tristan von dem MultiAsset-Spezialisten erworben. Es gibt eine Option auf eine Aufstockung zu einem späteren Zeitpunkt. Tristan verwaltet aktuell 9,1 Milliarden Euro und ist eine der führenden Investmentboutiquen für Private-EquityImmobilien. Naïm Abou-Jaoudé, Candriam: „Tristan Capital Partners ist ein echter Immobilienexperte. Das Unternehmen hat beeindruckende Erfolge vorzuweisen und viele treue Kunden. (...) Ich bin überzeugt, dass Tristan durch diese strategische Partnerschaft mit uns noch stärker wachsen und von der steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen profitierten wird.“

n Die CORPUS SIREO Studie „Regionaler Büromarktindex“ unterstreicht die ungebrochen positive Mietentwicklung an den deutschen Büromärkten. Im 2. Halbjahr 2017 zeigten sich die A-Städte jedoch dynamischer als die B-Städte. An den 19 untersuchten B-Standorten lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten zum Jahresende 2017 bei 8,87 Euro pro Quadratmeter – ein Zuwachs gegenüber der Jahresmitte von 1,6 Prozent. In den Top-7-Metropolen stiegen die Angebotsmieten in diesem Zeitraum um 3,8 Prozent auf 14,51 Euro pro Quadratmeter.

Altbauten trieben die Mietentwicklung in den B-Standorten Das Mietwachstum in den B-Städten fiel in der zweiten Jahreshälfte 2017 etwas geringer

aus (+1,6 Prozent) als in den ersten beiden Quartalen (+1,9 Prozent). Einen überdurchschnittlichen Anstieg der Mieten war bei Altbauten zu registrieren, deren mittlere Angebotsmiete um 4,9 Prozent auf 8,64 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2017 angezogen hat. Flächen im gehobenen und im Top-Segment legten dabei stärker zu als preisgünstige Altbauten. Preissensible Nachfrager profitierten davon, dass die Einstiegsmiete im Vergleich zur Jahresmitte 2017 unverändert bei 5,00 Euro pro Quadratmeter verharrte. Büronutzer, die hochwertige Flächen in Innenstadtlagen suchten, mussten Ende des Jahres mit 11 Euro pro Quadratmeter knapp 6 Prozent mehr zahlen als sechs Monate zuvor.

Barings

Verkauf von sieben US-Hotels n Barings ist es gelungen, für seinen Kunden, einen internationalen Finanzdienstleister, sieben US-Hotels an eine Investmentgesellschaft in Hongkong zu verkaufen. Der Gesamtpreis der Transaktion beläuft sich auf 650 Millionen US-Dollar. Das Hotelportfolio wird im Namen des neuen Eigentümers weiterhin auf langfristiger Basis von Barings gemanaget. Der bisherige Hotelbetrieb soll wie gewohnt und ohne Änderungen der aktuellen Hotelbetreibergesellschaft oder des Personals fortgesetzt werden. „Der Verkauf dieser Immobilien zeigt, welchen Mehrwert Barings für seine Kunden weltweit generieren kann – durch seine weitreichende Kompetenz, seine globale Reichweite und seine Fähigkeit, Gelegenheiten für Immobilieninvestments zu erschließen, zu managen und deren Finanzierung zu arrangieren“, sagt Scott Brown, Global Head of Real Estate bei Barings. „Wir freuen uns sehr, einen bedeutenden, anspruchsvollen und erfahrenen Kunden auf der Barings Real EstatePlattform begrüßen zu dürfen, und werden unsere fundierten Kenntnisse im Hotelmanagement nutzen, um das Potenzial dieser Qualitätsimmobilien für unseren neuen Partner zu maximieren.“ Barings spielte bei der Transaktion eine sehr wichtige Rolle bei der Sicherung der Finanzierung durch drei separate Kreditgeber.

Die sieben Hotels befinden sich in den Städten Chicago, Boston, Washington, Seattle und Phoenix.

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Kurz & Bündig > Logistik GO ASSET

Phase 2 n GO ASSET, ein österreichischer Logistikimmobilien-Spezialist, errichtet in der Slowakei ein Distributionslager mit 50.000 Quadratmetern Gesamtnutzfläche. In Dunajská Streda entsteht ein modernes Lager neben einer bereits im Herbst 2016 fertiggestellten Halle. Der Mieter, die KiK Textilien und Non-Food GmbH möchte seine Flächen vergrößern und auch das neue Lager für sich nutzen. „Die Optionszeit für diese Erweiterung wäre drei Jahre gewesen“, so GO ASSET-Geschäftsführer Andreas Liebsch. „Schon sechs Monate nach Übergabe der ersten Phase mit knapp 30.000 Quadratmetern haben wir auf Wunsch des Mieters mit der Planung des zweiten Objekts begonnen.“ Die geplante Fertigstellung des Distributionslagers ist im Sommer 2018. Der Standort kann damit zu einem neuen Logistik-Hotspot in der osteuropäischen Region werden, da auch weitere Projekte von GO ASSET geplant sind. Mit der Erweiterung werden von der KiK Textilien und Non-Food GmbH außerdem voraussichtlich rund 400 Arbeitsplätze in der Lagerhalle geschaffen.

Langfristige Bindung n Die Cargo Terminal Logistics GmbH (CTL) hat ihren Mietvertrag bei der Deutsche Logistik Holding um weitere fünf Jahre verlängert. Am Industrial Campus Vienna East hatte CTL Lager- und Produktionsflächen auf rund 35.000 Quadratmetern angemietet. Der bisherige Vertrag wäre mit dem 31.12.2017 ausgelaufen. Der Industrial Campus Vienna East befindet sich aktuell noch in einer Vergrößerungsphase. Das Gesamtareal wird bis Ende 2021 fertiggestellt.

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Mario Sander wurde zum Geschäftsführer der DLH bestellt. Er betreut in Zukunft das operative Geschäft in Österreich und Deutschland.

Bernd Rademann wechselt von Media + Mail des Logistikdienstleisters Fiege in die Geschäftsführung der Funke Logistik in Hamburg.

Q Logistics - ein Joint Venture zwischen ÖBB und Quehenberger Logistics - verstärkt sein Management mit Anna-Theresa Korbutt und Josef Berner.

News Ticker DLH: HORNBACH ist neuer Mieter am Industrial Campus Vienna East. Fonds: LIP Invest geht in die Investitionsphase. Erwerb: Union Investment kauft Logistikimmobilien in Duisburg und Hannover. Lagerlogistik: BTG erweitert sein Lager und erhält dafür die AEO-Zertifizierung.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: GoAsset; Robert Kneschke

Industrial Campus Vienna East

Kurz & Bündig > Logistik Europäische Logistikmärkte in Top-Form

RLI Logistics Fund

40 Mrd. Euro - Neuer Rekord

Closing in Deutschland

n Im Vergleich zu 2016 hat das Transaktionsvolumen europaweit um 62 Prozent zugelegt, wozu große Portfolioverkäufe überproportional beigetragen haben. Vor dem Hintergrund der starken Nachfrage liegen die NettoSpitzenrenditen allerdings auf historischen Tiefständen; auch ein weiterer leichter Rückgang ist in einigen Ländern nicht auszuschließen. Die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung in fast allen Teilen Europas macht sich auf den Logistikmärkten bemerkbar. Alle Länder verzeichnen eine große Nachfrage und sehr gute Flächenumsätze. Vereinzelt wurden neue Umsatzrekorde aufgestellt. Erfreulich ist, dass die Nachfrage durch mehrere Trends beflügelt wurde. Zu nennen sind hier natürlich die weiter wachsende Bedeutung des Online-Handels, aber auch die anziehende Industrieproduktion und der an Fahrt gewinnende private Konsum. Infolgedessen hat der Flächenumsatz 2017 spürbar angezogen. In den 21 von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten hat er im Segment über 5.000 Quadratmeter im Vorjahresvergleich um 9 Prozent zugelegt. Bei einem höheren Angebot, insbesondere im Marktsegment großer, moderner Neubauflächen, wäre das Resultat mit großer Wahrscheinlichkeit aber noch höher ausgefallen.

n Der unabhängige Asset- und Fondsmanager RLI Investors (RLI) konnte das zweite Closing für seinen RLI Logistics Fund - Germany II vermelden. Dafür hatte man von institutionellen Investoren weitere Eigenkapitalzusagen in Höhe von 60 Millionen Euro erhalten.

RLI konnte das Eigenkapitalvolumen des 2017 aufgelegten Fonds mit diesen Zusagen auf rund 160 Millionen Euro steigern. Für den Fonds wird ein diversifiziertes Portfolio aus Core/Core-Plus-Logistikimmobilien in Deutschland zusammengestellt. Das Zielinvestitionsvolumen wurde von RLI auf 350 bis 400 Millionen Euro festgesetzt, wobei davon 200 bis 250 Millionen Euro aus Eigenkapital einfließen sollen. Die Ausschüttungsrate liegt bei 6,75 Prozent. RLI schließt mit dem zweiten Closing an die Erfolge des letzten Jahres an. Insgesamt wurden vier Objekte für 76 Millionen Euro in den deutschen Regionen Rhein-Neckar, Nordhessen, Stuttgart und Duisburg/Niederrhein angekauft. Auch in diesem Jahr plant RLI einige Käufe: Derzeit werden von dem Fondsmanager 14 potentielle Liegenschaften in Deutschland für einen Ankauf überprüft.

Paketbranche

Boom n Schon jetzt kann das auf Logistikimmobilien spezialisierte Beratungsunternehmen für dieses Jahr 115.000 Quadratmeter an neu entstandener Logistikfläche bekanntgeben. In nächster Zeit sind es weitere 25.000 Quadratmeter, die aus der Planungsphase in die Bauphase übergehen. Das Neubauvolumen wächst dadurch stark an. Die Vorjahre schlossen mit 135.000 Quadratmetern (2016) und 117.000 Quadratmetern (2015) schlechter ab – das kann man bereits sagen. Für den Boom der Logistikbranche ist vor allem der Onlinehandel verantwortlich.

Dieser kann mit zweistelligen Wachstumsraten den Kapazitätsausbau der Logistikstrukturen stetig vorantreiben.

DB Schenker

Investition in Tirol n In der ersten Ausbauphase entsteht in Vomperbach in Tirol ein rund 60.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum für DB Schenker. Auf der Fläche wird sich unter anderem ein 4.000 Quadratmeter großes Bürogebäude und die 12.000 Quadratmeter große Infrastruktur für die Kontralogistik befinden. Platz für ein Wachstum der 12 Meter hohen ist bereits eingeplant - die Halle kann in den nächsten Jahren zumindest um 6.000 Quadratmeter vergrößert werden. Die Logistik-Tochter der Deutschen Bahn investiert am Standort rund 33 Millionen Euro im 100.000 Quadratmeter großen Industriegebiet in Tirol.

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement meo Energy

Energiewende n Mit dem Launch von meo EASY ENERGY soll eine urbane Energiewende gelingen. meo EASY ENERGY ist ein Grazer Technologieunternehmen, an dem auch Herbet Gartner, zweifacher Business-Angel des Jahres 2017, beteiligt ist. Als einziger Komplettanbieter übernimmt meo die Planung, Ausführung und den Betrieb des gesamten Energiesystems von Miet- und Einfamilienhäusern, um diese selbst mit Wärme und Strom zu versorgen.

Dabei kann die Dienstleistung sowohl bei bestehenden als auch neu gebauten Häusern in Anspruch genommen werden. Peter Käfer, Unternehmensgründer: „Wir reduzieren im ersten Schritt mittels digitaler Lösungen den Energiebedarf in Gebäuden um mindestens 20 Prozent und können erneuerbare Energiequellen hocheffizient einsetzen. Durch diese autonome Komplettversorgung gelingt nun die urbane Energiewende und als positiver Nebeneffekt wird der Immobilienwert gesteigert …“ Das technologische Herzstück ist die meo Box, die als Steuerungszentrale sämliche Energiequellen und -verbraucher miteinander vernetzt und optimiert.

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Gernot Pfannhauser ist neuer Exportleiter bei Labor Strauss Sicherungsanlagenbau. Die Position „Director International Sales“ wurde neu geschaffen.

Christian Nika hat die Leitung des Controlling bei Facilitycomfort Energie- und Gebäudemanagement GmbH übernommen.

Thomas Fastenrath hat die Geschäftsführung der WISAG Service Holding Austria GmbH übernommen und wird das Österreich-Geschäft leiten.

Trinkwasserhygiene als Chance

n Die seit 1. Jänner 2018 neue Trinkwasserverordnung fordert mit der Risikobewertung einen hygienisch einwandfreien Betrieb von Trinkwasseranlagen und trägt so zur Qualitätssicherung des Trinkwassers im Gebäude bei. Dem Netzwerk FORUM Wasserhygiene, dass sich für die Qualitätssicherung des Trinkwassers einsetzt, sind der Sanitärgroßhandel Holter und der Hausbauprofi WimbergerHaus beigetreten. Im Fokus steht Bewusstseinsbildung für Trinkwasserhygiene.

News Ticker Altersgerechte Beleuchtung: Für die absolute Mehrheit der Industrieunternehmen ist die Beleuchtung für den Erhalt der Gesundheit und der Leistungsfähigkeit am Arbeitsplatz sehr wichtig. Licht per Würfel-Dreh: burgbad stellt ein innovatives mobiles Bedienkonzept für den gerade eingeführten RL40 Room Light Spiegelschrank vor.

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Fotos: meo Energy; Gregor Hartl; öbv Netzwerken

Forum Wasserhygiene

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Größtes Bauevent Österreichs

BAUKONGRESS n Die Österreichische Bautechnik Vereinigung (öbv) bittet Bauherrenunternehmungen, Ingenieurbüros, Bau- und Baustoffunternehmungen zum Netzwerken und regen Wissensaustausch zum BAUKONGRESS 2018 am 19. und 20. April in das Austria Center Vienna. Maßgebende Vertreter aus den Bereichen Projektentwicklung, Planung, sowie öffentliche und private Auftraggeber, Bau- und Baustoffindustrie berichten in 50 Vorträgen über neueste technischen Entwicklungstrends, Projektvorschauen, Ausführungen und Planungen sowohl für Verkehrsinfrastruktur als auch für Hochbau in Österreich und international.

GEFMA und TÜV SÜD

Gemeinsam für das Klima n Der Deutsche Verband für Facility Management GEFMA und der TÜV SÜD Advimo gehen eine Partnerschaft ein.

Die Kooperation wurde auf der Fachmesse INServFM in Frankfurt am Main vereinbart. Sie beinhaltet die Zertifizierung nachhaltig betriebener Gewerbeimmobilien nach „GEFMA-160 Nachhaltigkeit im Facility Management“Standard. Der TÜV SÜD tritt bei der Kooperation als Konformitätsprüfer der Gewerbeimmobilien auf, GEFMA übernimmt die Zertifizierung selbst. Otto Kajetan Weixler, Vorstandsvorsitzender der GEFMA: „Mit TÜV SÜD haben wir einen starken Partner mit einer hohen Reputation für unsere wichtige Aufgabe gewinnen können, den nachhaltigen Betrieb von Gewerbeimmobilien nach GEFMA-160 zu prüfen und zu zertifizieren.“ Die großen Ziele der Zusammenarbeit? Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Etwaige veraltete Prozessabläufe sollen möglichst rasch optimiert werden, weil beispielsweise schon eine veraltete Anlagetechnik sich schlecht auf das Klima auswirken kann. Die ersten Erfolge haben sich bereits eingestellt.

Unter anderem wurden schon das Bundesliga-Stadion der Eintracht Frankfurt und die Büro- und Handelsimmobilien einer großen deutschen Bank nach GEFMA-160 zertifiziert.

Robert Oettl, Sprecher der Geschäftsführung von TÜV SÜD Advimo, erklärt: „Ein großer Teil von CO2-Emissionen entsteht bei Bestandsimmobilien vor allem durch eine veraltete Anlagetechnik und nicht nachhaltig optimierte Prozessabläufe. Eine der maßgeblichen Stärken unseres Unternehmens liegt in den Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Wir unterstützen im Rahmen der Partnerschaft mit der GEFMA die Umsetzung dieser wegweisenden Standards.“

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Schlüsselersatz für Eingangstüren

Nuki Box n Wohnungswirtschaftsunternehmen setzen vermehrt auf Innovation und rüsten ihre Objekte zunehmend von mechanischen auf elektronische Schließsysteme um, insbesondere ist die digitale Verwaltbarkeit von Zutrittsrechten im Fokus.

Das Grazer Unternehmen Nuki präsentiert mit der neuen Nuki Box eine voll nachrüstbare Lösung, die bestehende Haupteingangstüren von Mehrparteienhäusern smart macht und das Smartphone in einen intelligenten Schlüssel verwandelt. Durch Vergabe von virtuellen Zutrittsberechtigungen für Dienstleister und Bewohner können die hohen Kosten der herkömmlichen Schlüsselverwaltung wesentlich reduziert und die laufenden Prozesse der Immobilienverwaltungen optimiert werden.

Die Nuki Box verwandelt bestehende Gegensprechanlagen in smarte Zutrittssysteme. So wird ein effizientes und zugleich sehr sicheres Schlüsselmanagement für die Immobilienverwaltung ermöglicht und eine Wertsteigerung der Immobilie durch Innovationsbewusstsein und Komfort für die Bewohner erzielt.

Alarmsystem der höchsten Sicherheitsklasse

„compact smart&safe KNX“ n Das neue Alarmanlagen-Paket der Telenot für Privatgebäude beinhaltet nicht nur eine Zentrale, an die zahlreiche Sicherheitskomponenten wie Bewegungs- und Rauchwarnmelder zum Schutz vor Einbrechern und Brand oder Zutrittskontrollleser angeschlossen werden können. Es verfügt auch über ein sogenanntes KNX-Interface, das als Kommunikationsmodul nach bewährten KNX-Standards zwischen der Alarmzentrale und der KNX-Steuerung im Gebäude agiert. Sogar

bei Stromausfall ist durch eine Notstromversorgung die Funktion des Alarmsystems sichergestellt. Zusätzlich sind Melder und Sensorik für die Alarmerkennung konzipiert. So lassen sich Sicherheit, Energie-Management und Komfort-Lösungen miteinander verbinden. Die Installation und Wartung wird von regionalen Fachbetrieben durchgeführt, welche nach der höchsten VdS- Sicherheitsklasse „C“ bzw. VSÖ-Sicherheitsklasse „WS“ zertifiziert sind.

ÖBB Immobilienmanagement

n Am Hauptbahnhof in Innsbruck sind täglich rund 39.500 Personen unterwegs – die meisten von ihnen müssen mal kürzer, mal länger auf ihren Zug warten. Die ÖBB Immobilienmanagement GmbH hat das zum Anlass genommen und dort einen modernen Warteraum gebaut. Zwei Monitore zeigen im 100 Quadratmeter großen Raum die aktuellen Abfahrtszeiten an. Außerdem ist durch Steckdosen und WLAN ein effizienteres Warten möglich. Für Kinder bietet der Raum eine (Lern-)Spielecke.

News Ticker „Sky Shuttle“: Otis gewinnt ‘Elevator World’s 2018 Project of the Year Award’. Schulungen: Telenot veranstaltet auch heuer wieder mehr als 300 Schulungsseminare und kostenlose Schulungskurse via E-Learning und Webinar-Seminare. Nachhaltigkeit: GROHE ist Kooperationspartner des Deutschen Nachhaltigkeitspreises 2017.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: Advicum-Matthias.Ortner; ÖBB; Telenot

Effizientes Warten

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Multifunktionale Fassade

Advicum Analyse

Sanierung ohne Auszug

Megatrend Ökologie

n Gebäude sanieren ohne Gerüst, ohne Lärm, und zu günstigen Kosten – das soll eine neue Vorhangfassade ermöglichen. Die Bewohner können sogar während der Arbeiten in ihren Wohnungen bleiben, denn es müssen keine Wände aufgestemmt werden. Den Prototypen hat das österreichische Bauunternehmen Kulmer Holz-Leimbau in Kooperation mit dem österreichischen Institut AEE INTEC entwickelt. Das Fassadenelement beinhaltet eine Wasser/Luft-Wärmepumpe, Ver- und Entsorgestränge, ein Fenster mit Zuluft-Funktion, voll integrierte Photovoltaik und kann von außen auf die bestehende Fassade montiert werden. Die Partner erhielten für die Entwicklung des Fassadenelementes den Kooperationspreis 2017 der Austrian Cooperative Research (ACR). Der Bau der Multifunktionsfassade war Teil des dreijährigen Forschungsprojektes „Vorgefertigte Fassadenelemente mit maximal integrierten HVAC-Komponenten und – systemen zur Bestandssanierung“. Christian Fink, Projekt- und Bereichsleiter bei AEE INTEC, sagt: „Zu Beginn haben wir über 20 mögliche Haustechnikkonzepte untersucht, um zu sehen, ob sie sich für den Einbau in ein Fassadenelement eignen.“

n Laut der aktuellen Analyse der Wiener Unternehmensberater Advicum Consulting zahlt sich die Implementierung von Nachhaltigkeitsstrategien aus. Die Studien bewiesen, dass vorausdenkende Immobilienunternehmen heute durch höhere Umsatzrenditen, überdurchschnittliches Unternehmenswachstum, ein positiveres Image und höhere Zufriedenheit bei Stakeholdern hervorstechen.

Laut aktuellen Studien könne bei Immobilien trotz höherer Baukosten für „Green Buildings“ ein um bis zu 16 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden. Die Reduktion der Nebenkosten in nachhaltigen Gebäuden erhöhe zudem den eigentlichen Mietertrag. Außerdem erwarten 63 Prozent der Unternehmen finanzielle Einsparungen durch Corporate Social Responsibility Maßnahmen. „Künftig werden Immobilien aber nicht nur einen geringeren Energie- und Rohstoffbedarf haben. Mit neuen Konzepten wie z.B. Vertical Farming (Ackerbau an Gebäudefassaden), kann aktiv der globalen Ressourcenknappheit begegnet werden“, betont Advicum-Experte Matthias Ortner.

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Aufzugstechnikverordnung

Kennzeichnung

Die intelligente Wärmepumpe

„myiDM +energy“ n iDM Energiesysteme hat mit myiDM +energy einen neuen, innovativen Ansatz für das effiziente Energiemanagement in Privathäusern entwickelt. In Kooperation mit dem Stromanbieter aWATTar bringt iDM unter der Marke myiDM +energy einen stundenvariablen Tarif für iDM Wärmepumpenkunden auf den Markt. Die intelligente iDM Wärmepumpe holt sich um 14:00 jedes Tages die Strompreise für die nächsten 24 Stunden und bereitet dann vorzugsweise

Warmwasser, heizt oder kühlt, wenn der Preis am günstigsten ist. Der Tarif hat eine Preis-Obergrenze von 3.4ct/kWh. Durch die intelligente Steuerung der Verbräuche bekommen die Kunden zusätzlich monatlich einen „SYNC-BONUS“ gutgeschrieben.

Durch eine Verlagerung in die günstigsten Stunden können auch die Kosten für stromintensive Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen, Wäschetrockner oder für das Laden von Elektroautos optimieret werden.

n Die NÖ Gesetzesänderung sieht - neben der vereinfachten Bewilligungsverfahren bei Neubauten - ab 2018 vor, dass Aufzüge ohne CE-Kennzeichen einer sicherheitstechnischen Überprüfung zu unterziehen sind. Das betrifft zirka 4000 Personenaufzüge, immerhin ein Drittel aller Personenaufzüge, in Niederösterreich. Bei allen vom TÜV AUSTRIA regelmäßig geprüften Aufzugsanlagen übernimmt die Koordination der Fristen die TÜV AUSTRIA Aufzugstechnik.

Die Evaluierung betrifft auch allfällige Umbauten oder Nachrüstungen. Wurden bei Aufzügen bereits bestimmte Umbauten gemäß der ÖNORM B2454 durchgeführt, ist die sicherheitstechnische Prüfung spätestens bis 31.12.2022 erforderlich.

Leben retten

n Neue Funk-Rauchwarnmelder reagieren dank Fernwartung im Brandfall sofort und alarmieren rechtzeitig die Bewohner. Die neue Generation garantiert Sicherheit durch die automatisierten regelmäßigen Funktionskontrollen, die zu Testzwecken durchgeführt werden. Nach der korrekten Erstmontage können Funk-Rauchwarnmelder ohne Betreten der Wohnung laufend online kontrolliert werden. Parallel zu Selbsttests gara-

natieren Umfeldtests, dass die Geräte korrekt montiert wurden und über den gesamten Einsatzzeitraum funktionieren. In Österreich müssen alle Neubauten mit Rauchwarnmeldern nach der Ausstattungsrichtlinie OiB-2 ausgestattet, in Kärnten sogar alle Bestandsgebäude nachgerüstet werden. Für Bauträger und Immobilienverwaltungen stellt die OiB-2 einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand dar.

News Ticker Attensam: Neue App bietet Schneeräumungskontrolle in Echtzeit Velux: Innovative VR-App für Renovierer und Häuslbauer: VELUX MyDaylight App visualisiert Lichteinfall im Dachgeschoß. Energy Globe Award: Grundfos Salzburg gewinnt Energy Globe Award für ausgezeichnete Nachhaltigkeit. Drees &Sommer Umfrage: Baupreise ziehen in Deutschland weiter an.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: iDM Energiesysteme GmbH; TÜV Austria; Siemens

Funk-Rauchwarnmelder

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Zukunft: BIM?

Weiterbildung n Die Campus Wien Academy, der Weiterbildungsbereich der FH Campus Wien, sieht Building Information Modeling (BIM) in der Zukunft noch präsenter. Um unter anderem Facility Manager in dem Bereich formal ausbilden zu können, wurde das Seminar „Vom BIM Modeler zum BIM Coordinator“ ins Leben gerufen. Neun Module, die man übrigens auch einzeln belegen kann, sollen die Seminarteilnehmer auf den praktischen Umgang mit BIM in Vermessung, Architektur und Planung, 4D-Termin- und Ablaufplanung und Facility Management vorbereiten.

Bisher sei die Nachfrage nach dem Kurs interessanterweise aber noch nicht sehr groß.

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Silizium-Solarzellen

Neue Solarzellen n Die Wuxi Suntech Power Co., Ltd bestätigte, dass seine selbst entwickelte hocheffiziente schwarze Silizium-Solarzelle erfolgreich in die Massenproduktion gegangen ist. Mit diesem technologischen Durchbruch wird Suntech in der Lage sein, seinen Kunden hocheffiziente Solarzellen aus schwarzem Silizium und hervorragende Module zur Verfügung zu stellen.

Suntech begann im Juni 2017 mit der Entwicklung der Verarbeitungstechnologie für Solarzellen aus schwarzem Silizium.

Das Forschungsteam hat alle Probleme im Zusammenhang mit dem Diamantdrahtschneiden von multikristallinen SiliziumWafern in der Massenproduktion durch eine selbstentwickelte metall-gestützte chemische Ätztechnik gelöst. Durch die optimierte nanostrukturierte Verarbeitungstechnologie wurde im Vergleich zur direkten Additiv-Texturierung eine zusätzliche absolute Effizienzsteigerung von bis zu 0,3 Prozent erreicht. Es wird erwartet, dass bis zum ersten Quartal 2018 die jährliche Kapazität der schwarzen Silizium-Solarzelle 500 MW erreichen wird.

Überwachung des Innenraumklimas

Feinstaubsensor n Die Siemens-Divison Building Technologies hat einen neuen Feinstaubsensor auf den Markt gebracht. Er misst die Belastung der Luft im Gebäude mit Feinstaubpartikeln.

Sensoren zur Messung der Kohlendioxid -Konzentration helfen, den CO2-Anteil in der Raumluft zu reduzieren bzw. den SauerstoffAnteil zu erhöhen und sind so entscheidend für die Produktivität der Mitarbeiter. Eine gute Temperatur- und Feuchtigkeitsregelung verringert die Erkrankungsrisiken bei

Atemwegsinfekten und Grippe. Die gesundheitsschädliche Ausgasung von Baustoffen und Gebäudeausstattungen, wie Teppichen und Mobiliar, können mit Sensoren für Volatile Organic Compounds (VOC) gemessen werden. Der Sensor verfügt über ein präsenzaktiviertes Display, wodurch die Häufigkeit der Feinstaubmessungen verringert und die Lebensdauer erhöht wird. Zudem wird der Zeitpunkt für einen Tausch des Sensormoduls angegeben.

Allthings Kooperation mit RAS

n RAS wird seine Leistungen zukünftig in Form eines elektronischen Concierge über die Allthings Plattform anbieten. Die Auswahl der Partner und die Sicherung der Qualität der Dienstleistungen erfolgt durch RAS, Allthings stellt die digitale Prozess-Infrastruktur. Mitarbeiter in Firmengebäuden sowie Wohnungsmieter können die Dienstleistungen von RAS über Allthings beziehen. Dies umfasst Dienste, die regelmäßig

und häufig von Firmenmitarbeitern oder Mietern bezogen werden wie z.B. Reinigungs- oder Reparaturdienstleistungen, aber auch individuelle Servicedienstleistungen wie Trouble-Shooting, Ticket- oder Restaurantreservierungen – ganz im Sinne des klassischen Concierge. Dank des modularen und offenen Aufbaus der Plattform können Dienste von Dritten wie in einem App Store für Gebäude beliebig eingebunden werden.

News Ticker Siemens: Smart Thermostat misst die Raumtemperatur, die Luftqualität und Luftfeuchtigkeit und erkennt die Anwesenheit von Personen. Otis Design-Aufzüge: Mehr als 400.000 Ausstattungsvarianten. Drees & Sommer: Entwicklung von Lösungskonzepten bei Extremwetter. German Design Award: Grundfos gewinnt mit Hauswasserwerk Scala2.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: Siemens; VISU WORXX; RAS

„Concierge services at any time”

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement VISU WORXX

Visualisierungen n Das internationale Unternehmen VISU WORXX stellt mit der neuen Plattform zur Visualisierung von Immobilien die maßgeschneiderte Lösung für Augmented Reality vor. Inhaltlich wie thematisch sind dabei keine Grenzen gesetzt. Von täuschend echten Simulationen, die es ermöglichen, sich in seiner eigenen virtuellen Welt frei zu bewegen, über fotorealistische 3D-Renderings und 360-Grad-Visualisierungen bis hin zu ansprechenden Produktvisualisierungen ist alles möglich. Neben visuellem Content bietet VISU WORXX auch die Möglichkeit, Schulungen im virtuellen Raum umzusetzen.

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BK-Factory GmbH - Niederlassung Österreich Teichweg 31 - 9500 Villach Frühjahr 2018 | ImmoFokus Österreich

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Direkt oder indirekt?

Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

Sehr oft wird „Place“ mit der Art und Weise des Vertriebs gleichgesetzt.

Die Aufgabenstellung kreist um die Frage, welche Vertriebskanäle gewählt werden, damit die Immobilie (eine Wohnung, ein Geschäftslokal oder ein Haus) erfolgreich vermietet oder verkauft werden kann.

Die zwei Arten des Vertriebs

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Auf gut Geschäfte mit dem richtigen Vertriebsweg!

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Die wesentliche Entscheidung, die es zu treffen gilt, ist, ob der Vertrieb direkt oder indirekt geschieht. Beim direkten Vertrieb erfolgen die Vermietungs- bzw. Verkaufsbemühungen mit einem eigenen Team.

Preis

Produ

Für einen Luxusuhren-Hersteller ist diese Aufgabenstellung relativ eindeutig: Er wählt die exklusivsten Juweliere in den gewünschten Innenstädten aus, weil er hier die Zielgruppe am besten erreicht. Im Immobilienmarketing ist dies leider deutlich komplizierter. Spannend ist das Element „Place“ besonders, da es sehr starke Berührungspunkte mit allen anderen Elementen, wie „Promotion“, „Price“ und „Product“, hat; immerhin ist ein und dieselbe Vertriebsform für ein Produkt richtig, für ein anderes wiederum nicht. Gleichzeitig beeinflusst der Mix aus der Werbung, dem gesetzten Preispunkt und eben dem Produkt den Vertrieb (Place) und umgekehrt. Aber auch die gewünschten Zielgruppen sind für die Wahl des richtigen Vertriebs wesentlich. All diese Aspekte zeigen auf, wie komplex die Entscheidung für den richtigen Vertrieb ist und warum der Eigentümer bzw. Immobilienentwickler beim „Place“ vor einer enormen (strategischen) Herausforderung steht.

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„Place“ als zentrale Herausforderung

Die Alternative zum Verkauf über die eigenen Mitarbeiter ist der indirekte Vertrieb, bei dem ein (Immobilien-) Makler als Dienstleister tätig wird. In der Praxis gibt es oftmals eine Kombination aus diesen beiden Möglichkeiten. Wir werden nicht vom ÖVI oder einer anderen Interessensvertretung dafür bezahlt, aber wir stehen dazu: Makler spielen eine entscheidende Rolle! Oftmals schafft gerade eine enge Zusammenarbeit bspw. zwischen einem Bauträger mit seinem Immobilienmakler die optimale Vertriebsgestaltung. Dies vor dem Hintergrund, dass diese Partnerschaft nicht erst nach Baufertigstellung des Objektes beginnt. Wir sehen den Makler als externen Partner, der interne Aufgaben erbringen kann und muss – so ist der Makler die ausgelagerte Research-Abteilung und bringt bei der Planung das notwendige Wissen ein, damit das richtige Produkt geplant und gebaut wird. Auch bei der Preisfestsetzung soll und kann der Makler wesentliche Inputs geben. Schlussendlich wird die Promotion teilweise vom Makler, auf jeden Fall aber in Abstimmung mit ihm, erstellt. Diese Aspekte zeigen eindrucksvoll auf, welche Chancen der indirekte Vertrieb hat. Ob im konkreten Fall auf eigene Mitarbeiter oder auf einen Makler gesetzt wird, ist also eine der zentralen Fragestellungen eines Eigentümers und wir raten, sich für diese Entscheidung Zeit zu lassen und diese bereits vor Projektbeginn zu treffen.

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n Im Immobilienmarketing ist das Marketingmix-Element „Place“ sicherlich eine besondere Herausforderung. Die Frage, wer sich um den Vertrieb annimmt, muss sich jeder Immobilieneigentümer bei einem Verkauf oder einer Vermietung stellen. Gerade für einen Bauträger oder Asset Manager ist die Beantwortung dieser Frage eine zentrale Managementaufgabe für das jeweilige Unternehmen.

Pro

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Auch René Benkos Immobilienunternehmen Signa setzt auf Virtual und AugSigna setzt auf Virtual Reality mented Reality. Dafür wurde auf der Freyung in der Wiener Innenstadt auf 100 Quadratmetern der „Signa Living Room“ eröffnet, demauf Interessenten in Auch René Benkos Immobilienunternehmen Signainsetzt Virtual und Augmented Reality. Dafür wurde auf der Freyung der Wiener können.

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Bei einem anderen Projekt sollen die Virtueller Makler kommt Interessenten künftig mittels Smartphoeinem anderen Projektder sollen ne vor Bei Baulücken 3D-Modelle ge- die Interessenten künftig mittels Smartphoplanten Gebäude zu sehen bekommen. ne vor Baulücken 3D-Modelle der geMöglich sein soll das ohne QR-Code, planten Gebäude zu sehen bekommen. eine App erkennt Baulücke und soll das ohne QR-Code, Möglich sein die zeigt dem die jeweilige Immo- und eineKunden App erkennt die Baulücke bilie an.zeigt Dasdem sollKunden grundsätzlich ähnlich oder nach individueller Terminvereinbarung. die jeweilige Immowie dasbilie Magazinprojekt funktionieren. an. Das soll grundsätzlich ähnlich Technisch schon jetzt möglich ist wie das Magazinprojekt funktionieren.

Technisch schon jetzt möglich der virtuelle Makler. Dabei sitzt der In- ist der virtuelle Makler.

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Positionen & Meinungen

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ImmoFokus | FrĂźhjahr 2018

Konsequent Pragmatisch Reformunwillig. „Wenn in Österreich Reformen dauernd nur verschoben werden, dann ist das aber nicht immer nur die Schuld der Regierung, sondern es ist schon so, dass wir so sind“, bezieht sReal Chef und Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Wien Michael Pisecky im ImmoFokus Stellung.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie werden wir 2030 leben beziehungsweise wohnen?

Michael Pisecky: Ich glaube, dass wir noch stärker in Ballungsgebieten wohnen und dass wir einen viel höheren Anteil an kleineren Wohneinheiten haben werden. Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung bzw. gesellschaftlichen Entwicklung werden weniger Personen in einem Haushalt leben. Kurzum: mehr im Ballungsraum, kleinere Einheiten, hochgradig vernetzt.

Was passiert dann am Land? Werden Dörfer zugesperrt? >> Es gibt ja Studien darüber, dass die ökologischere Wohnweise in der Stadt liegt und nicht am Land. Der Energieverbrauch ist am Land höher und die Versorgungsdienste sind teurer.

Ja, ich glaube, dass es zu einer Ausdünnung kommen wird. Es wird sich auf die Bezirkshauptstädte konzentrieren. Da wird es mehr Jobs geben und die Infrastrukturkosten sind besser. Es wird auch am Land eine Konzentration stattfinden müssen. Es gibt ja auch Arbeitnehmer, die nicht jeden Tag in der Stadt sein müssen. Oder Unternehmen gehen hinaus, weil sie andere Umfeldbedingungen wie beispielsweise geringere Mieten haben. Österreich ist sehr zersiedelt. Man fährt keinen Kilometer, ohne dass man an einem Haus vorbeikommt. In Deutschland etwa ist der Ort

aus und dann ist mal sieben Kilometer einfach nichts. Die Orte sind größer, aber kompakter.

Wie ist der Unterschied zwischen Österreich und Deutschland entstanden? >> Warum es in Deutschland so ist, traue ich mich nicht zu sagen. Aber wahrscheinlich haben sie sich gründlicher überlegt, wo sie wohnen und wo sie ackern und haben das nicht ständig vermischt. Bei uns wollte man es jedem recht machen und die Leute durften sich irgendwo ansiedeln und wieder neu bauen. Ich glaube schon, dass es Sinn macht, wenn man das zurücknimmt. Positiv wäre, die Zersiedelung in Österreich Schritt für Schritt zu reduzieren. Wichtig wäre, die Orte zu flächenmäßig zu verkleinern und die Kerne der Orte wiederzubeleben. Was man am Land unbedingt braucht, ist Diversifikation. Nicht nur Einfamilienhäuser und Bauernhöfe, sondern auch wirklich kleine und mittlere Wohnungen. Das ist für die Ortskerne eine Chance. Dort stehen oft größere Häuser, ehemalige Gasthäuser und Wirtschaftshäuser, die man weiterentwickeln könnte. Ein Potenzial sehe ich dort auf jeden Fall, aber immer verbunden mit einer guten öffentlichen Verkehrsanbindung.

Da müssen dann die Bürgermeister auch mitspielen, in vielen Fällen tun sie das aber nicht.

Sie fürchten bei einem Wachsen die hohen Infrastrukturkosten.

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Dieses Nicht-wachsen-Wollen erleben wir in vielen Regionen. Viele scheuen die damit verbundenen Infrastrukturkosten oder haben mit den bestehenden Bewohnern schon genug zu tun. Sie wollen keine Neuen, die noch mehr Unruhe bringen. Diesen Willen zu Veränderung und Neuem könnten wir Österreicher schon noch verbessern.

Ist die Baubehörde erster Instanz beim Bürgermeister gut aufgehoben? >> Ich glaube, dass wir hier großflächiger denken müssen. Flächen, die wir bewohnbar machen oder sogar wieder in Acker oder Wald zurückverwandeln wollen – das kann man nur überregional schaffen. Da ist mir das Bundesland noch zu wenig. Wien und Niederösterreich werden viele Dinge gemeinsam lösen müssen und es gibt auch in vielen anderen Bundesländern Überschneidungen. Ich glaube, dass wir hier um einen Generalplan für Österreich nicht herumkommen werden. Und auch über die Grenze werden wir hier unsere Aufmerksamkeit lenken müssen, wie z.B. nach Bratislava.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Ist es vielleicht die historische Belastung, wieso man die Partnerschaft Wien-Niederösterreich nicht will? >> Ich glaube nicht, dass das eine historische Belastung ist, sondern, dass man hier Einfluss- und Machtbereiche erhalten möchte.

Wenn das eine Bundesland von der einen Partei geprägt ist und das andere von der anderen Partei, dann ist jede Partei darauf erpicht, die Grenzen hochzuhalten und das Eigene zu betonen. Ich würde diese Kraft, die dort hineingeht, lieber in gemeinsame Lösungen investiert wissen wollen. Egal wo das gerade ist, es geht um die Bewohner der Region.

In jeder Regierungserklärung findet sich die Zeile „Umfassende Reform des Mietrechts“. Glauben Sie, dass dieser Regierung der große Wurf gelingen wird? >> Er wäre dringend notwendig. Es ist nicht einfach, wenngleich diese Regierung bessere Voraussetzungen hat, weil sie in der Diskussion schneller die ideologische Sicht des Problems überwinden kann. Wenn in Österreich

Reformen dauernd nur verschoben werden, dann ist das aber nicht immer nur die Schuld der Regierung, sondern es ist schon so, dass wir so sind. Das meine ich jetzt wirklich so, obwohl ich Pauschalaussagen normalerweise nicht so gut finde und vermeide: Wir sind so. Wir sind veränderungsunwillig. Jeder, der irgendwie in eine verantwortungsvolle Position in diesem Land gelangt und wirklich etwas ändern möchte, dem kaufen wir schnell den Schneid ab. Egal, ob das ein Minister oder ein Parteichef ist. In welcher Partei haben Quereinsteiger auch nur irgendwie überlebt?

„Österreich ist komplett zersiedelt.“ Michael Pisecky

Von den Besten lernen.

Jetzt anmelden – ars.at Ein politisch viel diskutiertes Thema ist auch das Potenzial, das in den Gemeindewohnungen und im Genossenschaftsbau schlummert. Auch der Vorwurf, dass in diesem Bereich viel zu wenig für zusätzlichen Wohnraum gesorgt wird, ist omnipräsent. Zwei Prozent der Genossenschaftswohnungen und geförderten Mietwohnungen werden im Schnitt pro Jahr frei. Das bedeutet, dass sie durchschnittlich 50 Jahre lang vermietet sind. Das deutet schon darauf hin, dass nicht immer der, der sie gemietet hat, auch darin wohnt. Da wird aufgehoben, weitergegeben, weil es ja so günstig ist. Da liegt schon ein gehöriges Potenzial. Das ist im Gemeindebau nicht viel anders. Da sind viele Wohnungen, die nicht im Sinne des ursprünglichen Wohnbedürfnisses verwendet werden – sicher 25 bis 30 Prozent in bereits jahrzehtnelang vermieteten Bereich.

Es ist unangenehm, aber das muss man angehen. Man darf niemandem etwas wegnehmen, das er braucht und nutzt.

Aber ich bin schon der Meinung, dass im geförderten Bereich nur diejenigen eine Wohnung bekommen sollten, die sie auch unmittelbar als Hauptwohnsitz benötigen.

Ein Ansatz ist, wirklich zu einem exakten Meldewesen zurückzukehren. Da muss es einen Hauptwohnsitz geben und ich muss nachschauen können, wie viele Wohnsitze eingetragen sind. Wenn es sich um eine geförderte Wohnung handelt, dann muss sie der Hauptwohnsitz sein. Es kann nicht sein, dass man ein Haus am Land hat, wo man wohnt, und nur hin und wieder ins Theater fährt und in der Gemeindewohnung übernachtet oder wer anderer die Wohnung nutzt.

Fotos: macrovector (Freepik)

Hat die Idee, dass Besserverdienende auch höhere Mieten zahlen, Zukunft? Ist eine solche Forderung durchsetzbar? >> Gemeindewohnungen oder Genossenschaftswohnungen sollte man unter dem Marktpreis vermieten, aber nicht um zwei oder drei Euro, sondern um fünf bis sieben.

Und wenn sich jemand auch das nicht leisten kann, soll er ansuchen und dementsprechend eine Unterstützung bekommen. Der Besserverdienende lebt relativ günstig, aber aufgrund sozialer Durchmischung auch im geförderten Wohnbau. Derjenige, der ganz arm ist, bekommt trotzdem seine Unterstützung. Ich muss nicht immer pauschal ganze Bereiche Preisregeln. Das Gießkannen-Prinzip quer drüber ist nicht nachvollziehbar. Man muss ein vernünftiges Niveau zulassen. Es bedarf einer Mischung aus Objektund Subjektförderung.

Eine Mietpreisdeckelung ist der falsche Weg. Eine Mietpreisdeckelung führt nur dazu, dass Gutverdiener, die jetzt teurer wohnen, versuchen werden in günstigere Wohnungen zu wechseln. Das sage ich auch immer wieder unseren Freunden, die das Universalmietrecht verfechten: Es gibt vorübergehend günstigere Wohnungen, solange es über-

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Von den Besten lernen.

Positionen & Meinungen Wohneinheiten in Bestand bauen, da ist die Infrastruktur schon vorhanden. Dann schaffen wir es, den Preisdruck zu dämpfen. Die Grundkosten könnten vernünftig bleiben.

haupt welche gibt. Und die kriegen dann wieder die Gutverdiener.

Ist das Richtwertsystem zeitgemäß? >> Ich glaube, dass man mit dem Richtwertsystem Mitte der 90er Jahre ein wirklich gutes Modell geschaffen hat, dass man nur leider die Richtwertbrechnung in Wien und NÖ betreffend dann wieder torpediert hat und gesagt hat, man rechnet es künstlich runter. Dadurch ist das gute System, das viel abdecken würde, geschädigt worden.

Es gibt heute in Wien zwei Dinge: Das eine ist die Gründerzeitviertel-Definition, die darauf fußt, dass für die Definition als Gründerzeitviertel die Ausstattung zum Zeitpunkt des Errichtungszeitpunkt ausschlaggebend ist. Und das zweite ist, dass der Richtwert in Wien und Niederösterreich viel zu niedrig ist. Hätten wir einen Richtwert von 7 - 8 Euro und keine Gründerzeitviertel, würde das System durchaus funktionieren. Es wäre damit ein Teil des Marktes sinnvoll geregelt und es gibt daneben auch den nicht preisgeregelten Mietmartk.

Der Gesetzgeber war hier schon in der Lage, ein gutes System zu finden, aber man muss es auch passieren lassen. Wir werden den Altbestand in Zukinft näher an den das Marktniveau heranführen müssen. Sonst bekommen wir

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

die ungenutzten Wohnungen, die wir brauchen, nicht zurück. Wir haben genug billige Wohnungen, aber die sind im Bestand und wir suchen sie immer im Neubau.

Stichwort Neubau: Wenn man den sozialen Wohnbau anschaut – sind die Qualitäten zu hoch? >> Die energetischen Anforderungen sind überzogen, weil sie auch unwirtschaftlich sind und das Verhalten der Bewohner nicht zu den Einsparungen an Energie fürht. Die Förderungsrichtlinien sind hier überschießend. Wir haben aufgrund der Entwicklung der letzten zehn Jahre hohe Grundpreise. Wenn wir die öffentlichen Flächen auf den Markt bringen und die Nachverdichtung wirklich ernst nehmen, entstehen dadurch auch Baugründe – auch durch Umwidmung in höhere Bauklassen und Änderung in den Bauordnungen. Wir können mehr als die Hälfte der neuen

Immer wieder wird der Vorwurf laut, Private würden exzessives Landbanking betreiben. Es gebe genügend als Bauland gewidmete Liegenschaften, nur werde eben nicht gebaut? >> Ich traue mich folgende Aussage zu machen, auch wenn viele keine Freude damit haben werden: Ich bin der Überzeugung, dass es legitim und gut ist, dass es privates Eigentum gibt. Man muss mit seinem Eigentum, speziell wenn es gebraucht wird, wirtschaften und damit auch wirtschaftlichen Erfolg erzielen. Aber es besteht auch eine Verpflichtung Flächen die gebraucht werden der Nutzung zuzuführen. Das betrifft Eigentümer, Nachbarn, Bewohner, wer auch immer aus Eigeninteresse Projekte blockiert.

In vielen kleineren und größeren Städten gibt es genug Liegenschaften, die man für die Stadtentwicklung braucht. Strafen sind der falsche Weg. Ich würde länger darüber nachdenken, ob es nicht Belohnungstatbestände gibt. Vor allem aber: Wir müssen an der Haltung und Einstellung arbeiten. Mit Strafen allein erreicht man nichts. Es gibt aber noch genug Potenzial, das gehoben werden könnte. Eine Studie der Arbeiterkammer – und die ist diesen Fällen wohl unbedenklich – kommt zum Ergebnis, dass allein durch Nachverdichtung im Gemeindewohnbaubestand in Wien etwa 130.000 Wohneinheiten geschaffen werden könnten. Dies vor allem durch Aufstockungen und Blockverbauungen.

Wenn man kritisch zuhört, denkt man, Sie sind ein Befürworter der Leerstandsabgabe. >> So wie ich vorher ausführte, ist nicht die Strafe die Lösung, sondern wenn es ein gewidmeter Baugrund ist und er wird benötigt, dann soll dort gebaut werden. Es gibt Maßnahmen, die geeignet sind, das zu erreichen. Die Strafe ist ein schlechter Weg. Die Belohnung ist der bessere.

„Wenn wir die Nachverdichtung wirklich ernst nehmen, entstehen dadurch auch Baugründe.“ Michael Pisecky

Die Pläne für Nachverdichtungen stoßen oft auf Widerstände seitens der Anrainer, aber auch häufig auf wenig Gegenliebe bei Miteigentümern, die diese Projekte verhindern können. Muss man an den für derartige Projekte erforderlichen Mehrheiten schrauben? >> Ich glaube nicht, dass man beim Gesetz beginnen sollte. Man muss Projekte starten, wo die Bezirkspolitik, der Entwickler und Interessensvertretungen gemeinsam arbeiten und mit der Bevölkerung eine Lösung anstreben.

So ein Pilotprojekt, unter Einbeziehung der Bevölkerung, die man Beteiligt und mitgestalten

läßt wäre ein Weg für viele Bauvorhaben. Man muss begeistern und die Vorteile aufzeigen.

Aufklärung und die Menschen miteinzubeziehen, bevor man etwas startet, ist wichtig. Da gibt es auch schon Beispiele. Da versammelt man Betroffene und macht sie zu Beteiligten.

Wenn ich von der Wohnung zum Makler schwenke: Ist der auch veränderungsunwillig? Stichwort MLS (Multiple Listing Service)? >> Die Immobilienwirtschaft und die Treuhänder sowie im Speziellen die Makler sind sicher eine sehr österreichische Gruppe. Die hätten gerne,

dass es weiter so bleibt, wie es immer schon war.

Innovation ist Chefsache und nicht delegierbar.

Es gibt sie aber schon, solche die erkennen, dass wir uns weiterentwickeln müssen.

Wenn man sich die Digitalisierung ansieht, auf der einen Seite kostet sie eine Menge Geld, aber auf der anderen Seite bringt sie viel. Gerade kleine Unternehmen könnten vielleicht besonders davon profitieren, haben aber nicht das Geld dafür. Wird es zu einer Konsolidierung kommen? >> Wir haben ja zwei Dinge, das ist die Digitalisierung und MLS. Die Digitalisierung ist unbedingt erforderlich, um einerseits mit dem Kunden omni-channel-mäßig zu kommunizieren. Zweitens ist es notwendig, weil wir im Vermittlungsgeschäft immer mehr Aufwand haben und daher effizienter arbeiten müssen.

Diese Digitalisierung ist für Klein und Groß im Wettbewerb absolut erforderlich und in der Kundenkommunikation in Richtung OmniChannel auch unbedingt erforderlich. MLS ist vom Grundgedanken her absolut notwendig und richtig. Dem Abgeber zu sagen, dass man alles tut, um die Immobilie zu vermitteln, da müssen meine Mitbewerber eben auch diese Immobilie anbieten. MLS ist in Amerika vor der Digitalisierung entstanden. Heute kann man nicht daran vorbei.

Einer der Hauptdiskussionspunkte ist der Einbringungszwang? >> Der Einbringungszwang ist immer wieder Diskussionsthema. Jetzt bin ich ja nicht der, der die Konsumentenschutzseite vertritt, aber ich möchte es gesagt haben: Ob dieses Monopol nicht auch ein Streitpunkt ist? Wenn MLS funktioniert muss der Abgeber dorthin gehen, ich muss als Interessent dorthin gehen. Ich weiß nicht, ob das extreme Sogsystem – um das Wort Zwangssystem zu vermeiden – in unsere jetzige Welt von Transparenz und Konsumentschutz so hineinpasst. Auf Österreich bezogen arbeite ich mit meinem Team und meinen Funktionärskollegen in

Zwischen den Zahlen lesen.

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

der Wirtschaftskammer vor allem daran, eine softwareübergreifende Zusammenarbeit in Österreich zu ermöglichen. Damit wollen wir die Basis schaffen, dass die, die zusammenarbeiten wollen, auch zusammenarbeiten können.

Aber zum Thema Einbringungszwang bin ich ganz klar der Meinung, dass es nicht unsere Aufgabe als Interessensvertretung ist zu sagen, dass das jetzt jeder nutzen muss. Ich bin für die freie Entscheidung. Ich bin kein Verfechter des Einbringungszwanges.

„Ich will mir die Art und Weise, wie ich makle, aussuchen können.“ Michael Pisecky

Von Befürwortern des MLS wird häufig ins Treffen geführt, dass in Kanada 80 oder 85 Prozent aller Transaktionen über Makler laufen, in Österreich hingegen ungefähr 45 Prozent. MLS sei daher das bessere System für den Makler, weil es mehr Geschäft generiere? >> Ich würde die Befürworter vor allem auch große Franchiseketten, die dies vertreten generell einladen, dass sie den Austausch untereinander schaffen und eien Vorreiterolle einnehmen. Sie sollen beweisen, dass das funktioniert. Ja, sie sagen, dass sie mehr interne Gemeinschaftsgeschäfte haben. Und ja, es wird immer Kanada zitiert. Ich bin lieber als Unternehmer in einem Markt tätig, wo ich eine größere unternehmerische Freiheit habe, als in Toronto. Man könnte zwar sagen, die haben dort 85 Prozent Marktanteil, aber wenn es viermal so viele Teilnehmer sind im Markt, dann hat der einzelne auch nicht mehr davon. Da bin ich lieber in Österreich, wo ich mir die Art und Weise, wie ich makle, aussuchen kann. Wo ich mir aussuchen kann, mit wem ich zusammenarbeite. Das ist mir näher als Toronto, wo die Zwang und Marktdominanz so gravierend ist.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Ein weiterer Diskussionspunkt sind die Doppelmakler? >> Ich bin für den Doppelmakler. Ich glaube, dass wir das können, beide Seiten zu vertreten. Solange ich um einen Vermittlungsauftrag werbe, bin ich voll auf der Seite des Vermieters oder Verkäufers. Sobald ich den Kaufinteressenten oder den Mietinteressenten treffe, bin ich voll auf der Seite des Mieters und Käufers. Am Ende vertrete ich beide Seiten, damit sie zusammenkommen. Ob das so viel besser ist, wenn jeder seinen eigenen Vertreter hat, möge man sich anschauen, anschauen hinsichtlich Effizienz. In der Rechtsprechung geht man immer öfet den Weg der oder Mediation bzw. Schlichtung. Ich bin bei

diesen Dingen für die Vermittlung, bei großen Dealsn gibt es oft jeweils einen Vertreter, aber in der Menge glaube ich, dass wir viele Jahrzehnte bewiesen haben, dass wir beide Seiten so vertreten können, dass es zu guten Geschäften und zufriedenen Kunden kommt.

Auch die Untersuchung der Wirtschaftskammer im vorigen Jahr kam zu diesem Ergebnis. Über 40 Prozent der Leute meinten, dass ihre Interessen überwiegend vertreten wurden, und 40 weitere Prozent fühlten sich ausreichend vertreten. Ich halte das für ein Modell, das weiter durchführbar ist. Ich bin wieder für die freie Wahlmöglichkeit , ein guter Makler sein.

MICHAEL PISECKY Nach der AHS-Matura trat Michael Pisecky in die Länderbank ein, wo er in fünf Jahren die Stationen im Schalterbereich durchlief, anschließend war er kurz bei einer Versicherung tätig. Seit bereits 16 Jahren ist er in der damaligen Giro-Zentrale (heutiger Erste-Konzern) tätig, wo er im Bereich Verkaufsförderung begann und schließlich Vertriebsleiter für den Sparkassenvertrieb wurde. Parallel dazu baute er eine Firma auf, die sich mit der Beratung bei Finanzdienstleistungen beschäftigte. Seit 2000 ist er Geschäftsführer der S Real Holding GmbH, einer Tochterfirma der S Bausparkasse. Das Unternehmen beschäftigt sich mit der Vermittlung von Wohnimmobilien und ist auf diesem Gebiet Marktführer Österreichs. Zu deren Ansprechpartnern zählen Privatkunden; unser Hauptaufgabengebiet erstreckt sich über Verkauf und Wiedervermittlung gebrauchter Privatimmobilien in ganz Österreich

Wie sehen Sie die kolportierten Pläne, aus SIGNA, Immofinanz, CA Immo und S Immo einen Big Player zu formen? Kommt es dadurch nicht zu einer Marktkonzentration? Nicht nur für die, die Büroflächen brauchen, sondern auch bei den Maklern? Was würde ein Zusammenschluss für die S Real bedeuten? Oder generell für die Makler? >> Es ist natürlich schon länger so, dass eine starke Konzentration stattfindet. Daher haben die Immobiliendienstleister mit institutionellem Hintergrund klare Vorteile und dominieren immer mehr den Markt. Wenn man schaut, wer die großen Immobiliendienstleister im Großraum Wien sind, dann sieht man schon, dass einerseits die Franchise-Ketten dominieren, die in Summe auch wieder groß sind, und andererseits diejenigen, die Institutionen nahestehen hohe Martanteile erreicht haben. Für die kleinteilige Branche, die wir eigentlich sind, ist das keine positive Entwicklung. Man kommt zu den Auftraggebern kaum mehr hin. Damit geht für viele Unternehmen schon einiges an Marktpotenzial verloren.

„Das GießkannenPrinzip quer drüber ist nicht nachvollziehbar.“ Michael Pisecky Was wäre eine Gegenstrategie, damit der Makler überlebt? >> Die Konzentration von Immobilienvermögen kann der Makler nicht beeinflussen. Man muss schauen, dass man einen Institutionellen als Partner hat oder Nischen suchen. Konzentration bis zu einem gewissen Umfang ist immer gegeben und Teil des wirtschaftlichen Bereichs. Wenn es zu wenige werden, wird es in keiner Branche gut, auch nicht in der Immobilienwirtschaft. Wenn der Einfluss eines internationalen Investors zu groß ist, finde ich es – unabhängig von der Berufsgruppe der Makler – gerade im Wohnimmobilienbereich nicht erstrebenswert. Es wird Wertschöpfung weitergeleitet und der Gestaltungsspielraum für die regionalen Stakeholder sinkt. Alle Entscheidungen nach wirtschaftlichen Maßstaben zu treffen wird für die Region nicht vorteilhaft sein. Interessen der Region und der Bevölkerung haben in einem diversifizierten Markt sicher mehr Gewicht. n

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

WORDRAP mit Michael Pisecky Sie sind begeisterter Motorradfahrer?

Ja.

entwickeln, das kann ich jetzt besser. Wenn es wichtig genug ist, verfolge ich das Ziel weiter, die Geduld und Beharrlichkeit hat zugenommen.

Was bedeutet für Sie persönlich Erfolg? Wie definieren Sie Erfolg?

Ein gutes Ziel erreicht zu haben.

Womit kann man Sie aus der Ruhe bringen?

Nachhaltig nicht mitdenken!

Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen?

Ja.

Wie vereinbaren Sie Berufliches und Privates?

Ich glaube, dass es mir ganz gut gelingt. Es gibt schon Zeiten, wo ich abschalten kann auch dank meiner Kollegen im s REAL und in der Wirtschaftskammer Wien.

Waren Sie immer schon ehrgeizig?

Ja. Auch wenn ich heute schon ruhiger geworden bin und etwas gelassener mit Situationen umgehe.

Gehen Sie mit Misserfolg heute anders um als in der Vergangenheit?

JA, auch ruhiger und gelassener. Es ärgert mich zwar noch immer genauso.

Aber mit Misserfolgen umgehen oder auch daraus Chancen und Vorteile

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Welcher Radiosender läuft bei Ihnen, wenn Sie ins Auto einsteigen? Ö1, nahezu immer. Journale und auch klassische Musik und Reportagen.

Mögen Sie auch Opern?

Ja.

DIE WOHNKOMPANIE ist Ihr bonitätsstarker Partner für Wohnungsbau. Unsere Neubauprojekte erfüllen alle Ansprüche an ein perfektes Immobilien-Investment: attraktive Lagen, nachhaltige Renditen und stabile Wertzuwächse. Direkt vom Bauträger, solide gebaut und top-ausgestattet.

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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DIE IMMOFAKTEN

In Kooperation mit Neuberger Research

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 17Q4

17Q4 -

17Q1 bis 17Q4

0,7%

-

BRUTTOINLANDSPRODUKT

17Q1 bis 17Q4

BAUWESEN 17Q4

2014 bis 2016

0,9%

Konjunktur real

0,9%

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

17Q1 bis 17Q4

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 17Q3

VERBRAUCHERPREISE Jän. 17 VPI

Apr. 17, Jul. 17 Okt. 17, Jän. 18

2011 bis 2017

HPI gesamt

4,9%

Neuer Wohnraum

7,6%

Bestehender Wohnraum

3,9%

Bestehende Häuser

7,1%

Bestehende Wohnungen

1,5%

16Q4 bis 17Q3

2011 bis 2016

17Q1 bis 17Q4

2011 bis 2017

1,8%

BAUPREISINDEX BPI (2010) 17Q4 Hoch- und Tiefbau

2,4%

Hochbau

3,2%

Tiefbau

1,2%

17Q1 bis 17Q4

2011 bis 2017

17Q4

BAUKOSTENINDEX BKI (2010) Jän. 17

EIGENTUMSWOHNUNGEN

Apr. 17, Jul. 17 Okt. 17, Jän. 18

2011 bis 2017

Wien – gesamt

0,6%

Wien – gebraucht

-0,1%

Wien – neu

1,3%

Österreich ohne Wien – gesamt

7,0%

Wohn- und Siedlungsbau

3,0%

Österreich ohne Wien – gebraucht

6,7%

Straßenbau

2,6%

Österreich ohne Wien – neu

14,2%

EINDEUTIGE TRENDWENDE IN DEN JAHRESDATEN! 44

ImmoFokus | Frühjahr 2018

EINFAMILIENHÄUSER 17Q4

17Q1 bis 17Q4

Wien

-4,7%

Österreich ohne Wien

7,5%

2011 bis 2017

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 17Q2 Wien

11,5%

Österreich ohne Wien

12,5%

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

MIETEN

WOHNBAUINVESTITIONEN 17Q2

Wien – gesamt

1,0%

Österreich ohne Wien – Wohnungen

-4,0%

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

-2,2%

17Q4

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE 17Q4

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN laut VPI (Verbraucherpreisindex)

2011 bis 2017

1,6%

Gesamt

17Q4

17Q1 bis 17Q4

17Q1 bis 17Q4

2011 bis 2017

Kreditvolumen

4,1%

Neukreditvergabe

17,2%

17Q1 bis 17Q4

2011 bis 2017

4,2%

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)

INVESTMENT 4

17Q3 Kreditvolumen

16Q4 bis 17Q3

2011 bis 2016

1,6%

WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG 17Q2

INVESTMENTVOLUMEN

Wohnbauanleihen 15Q1 bis 16Q4

16Q4 Gewerbeimmobilienmarkt

1

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

2

-54%

3 4

Einlagen bei Bausparkassen

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut Quelle: CBRE GmbH

2011 bis 2016

17Q1 bis 17Q4

2011 bis 2017

-5,4% 17Q4

2011 bis 2016

16Q4 bis 17Q2

0,7%

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

#14

Drum prüfe, wer sich ewig bindet!

Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n An einem winterlichen Abend im Februar kam ein Freund ins Büro und war voller Freude – endlich haben seine Frau und er die Wohnung ihrer Träume gefunden. Endlich, denn sie suchten schon lange und verzweifelt nach ihrem Wunschobjekt. Dies war für mich nicht sehr überraschend, da die Anforderungen äußerst ambitioniert waren und gleichzeitig beide als Laien sehr unbedarft an die Sache herangingen.

Sie wollte möglichst stadtnah und in unmittelbarer Nähe öffentlicher Verkehrsmittel wohnen; er wiederum im Grünen. Beide lieben den Fernblick und (selbstverständlich) ist das Budget äußerst limitiert.

Umso mehr war die Freude groß, das richtige Objekt gefunden zu haben. Ich konnte es kaum glauben, aber es erfüllte alle Kriterien und somit stand einem frohen „Vertragsunterzeichnen“ nichts mehr im Wege.

Wie gesehen und besichtigt Überrascht war ich beim gemeinsamen Kaffee, dass sich beide erst einmal das Objekt angesehen hatten und eine Woche darauf schon einen Vertrag unterschreiben wollten. Beide hatten es offensichtlich eilig und es dürfte alles gepasst haben.

Etwas später zeigte er mir schließlich den Kaufvertragsentwurf und dort stand, was grundsätzlich völlig üblich ist, dass das Objekt von beiden eingehend besichtigt wurde und dass von der Verkäuferin keine bestimmte Eigenschaft oder Beschaffenheit geschuldet wird. Das Risiko liegt somit ab dem Stichtag beim Käufer, in diesem Fall bei meinen Freunden, und jetzt kommt der entscheidende Punkt: Sie haben es gesehen und besichtigt. Verstanden und richtig, jedoch sind sie Experten genug, dass sie die Risiken einschätzen können? Haben Sie genug Sachverstand, um mögliche Mängel festzustellen? Als ImmoNomade überrascht mich diese Vorgehensweise: Kein institutioneller Investor, kein Fonds dieser Welt würde ein Objekt kaufen ohne Due Diligence (DD). Gleichgültig ob Share-Deal oder Asset-Deal gilt es, Informationen zu prüfen und Wissen zu verarbeiten (Screening). Auf der anderen Seite will der Verkäufer das Wissen vermitteln (Signaling) und damit sein Risiko zB allfälliger Kaufpreisminderungen im Nachhinein minimieren. Was im Großen zur gelebten Praxis gehört, wird im Kleinen ganz augenscheinlich nicht immer gelebt. Überraschend.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Im Gespräch begannen wir zu philosophieren und ich berichtete über die „große Welt“ des Immobilienbereichs. Plötzlich gab es Lichtmomente und es kristallisierte sich im Gespräch heraus, dass auch bei der DD Handlungsbedarf zur Verbesserung besteht. Aus meiner Begeisterung für die Nachhaltigkeit war ich plötzlich nicht mehr sicher, ob alle Kriterien zB des DGNB-Systems bei allen Anforderungslisten und Datenräumen Eingang finden. Gleichzeit ist eine DD ein geradezu außergewöhnliches Ereignis, bei dem die gesamte Organisation des Verkäufers alles auf den Kopf stellt und Daten aufbereitet. Könnten aus einem guten Property und Facility Management die notwendigen Daten fast schon automatisch bereitgestellt werden? Inwieweit haben wir ausreichende (technische) Informationen über den laufenden Betrieb und das Verhalten des Objekts? Gibt es bei den Datenraumverzeichnissen einheitliche Branchenstandards, die alle verwenden und auf die sich jeder verlassen kann? Mir wurde bewusst: Bei der DD besteht Handlungsbedarf und die Themen lassen mir seit dem denkwürdigen Abend keine Ruhe mehr.

Nächste Schritte Die kommende Digitalisierung wird uns dazu ganz neue Werkzeuge und Prozesse an die Hand geben. In den nächsten Wochen habe ich die Fragen meinen Gesprächspartnern immer und immer wieder gestellt.

Wilhelm Reismann (the better way, Plattform 4.0) konnte mir, wenig überraschend, gute Antworten liefern und lud mich ein, gemeinsam mit ihm ein Stück des Weges zu gehen.

Gleichzeitig haben Prof. Dr. Gunther Maier und ich die Due Diligence zum Generalthema bei unserer Lehrveranstaltung auf der WU Wien gemacht. Unsere Studenten werden lesen, recherchieren, analysieren und mit Experten der Branche reden.

Ich freue mich schon, Ihnen in den nächsten Ausgaben über die Ergebnisse berichten zu können.

projekte entwickeln chancen realisieren Mit hervorragendem Track Rekord und einem klaren strategischen Ansatz ist UBM ein Big Player am europäischen Immobilienmarkt. Seit Jahrzehnten realisiert der Immobilienentwickler beeindruckende Projekte im In-und Ausland – vom Einzelprojekt bis hin zu ganzen Stadtvierteln und von der Grundstücksaufbereitung bis hin zur Schlüsselübergabe.

Zalando Headquarter, Berlin

© FREEDIMENSIONS

In Berlin entsteht derzeit das größte Einzelprojekt von UBM – der neue Konzernsitz von Zalando SE, Europas führender Online-Plattform für Mode. Das Atrium, das sich über die gesamte Höhe des Gebäudes erstreckt, bildet mit seiner hellen und warmen Atmosphäre das Herzstück der neuen Zentrale. Das Open-Space-Bürokonzept verspricht neben maximaler Flexibilität auch fließende Kommunikation und dynamisches Arbeiten. Nach geplanter Fertigstellung in Q3/2018 werden Arbeitsplätze für rund 2.700 Mitarbeiter zur Verfügung stehen.

Rosenhügel, Wien

UBM Development AG – Ein Immobilienentwickler von europäischem Format

© HENN

Natur und Urbanisierung können auch miteinander harmonieren – das zeigt das Projekt „Rosenhügel“ bei dem UBM auf dem ehemaligen Areal der Rosenhügel-Filmstudios 205 freifinanzierte Eigentumswohnungen entwickelt. Das aus sieben einzigartigen Gebäuden bestehende Wohnprojekt wird im Mai 2018 fertig gestellt und ist bereits zu einem Großteil verkauft.

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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www.ubm-development.com

Chefsache Kommentar: Hans Jörg Ulreich

n Ich bin im Burgenland auf einem Bauernhof aufgewachsen. Wohnraumtechnisch bin ich also mit der Erfahrung groß geworden, dass diejenigen, die es sich leisten können bzw. leisten wollen, sich ein Haus bauen und die anderen eben eine Mietwohnung bevorzugen. In der Stadt ist es – so dachte ich – eher umgekehrt: Hier werde bevorzugt gemietet, je nach Zugang und finanziellen Möglichkeiten entweder im Gemeinde-, Genossenschafts- oder Privatsektor. Eigentum werde in der Regel dann gekauft, wenn man sich langfristig niederlassen will und die finanziellen Möglichkeiten dazu hat.

Wienerinnen und Wiener selbst haben aber ein ganz anderes Verständnis. Ihre Mietwohnung ist nicht ihr Zuhause, sondern es wird als ihr ursprünglichstes Eigentum betrachtet. Sie empfinden es als selbstverständliches Recht, einmal eine Wohnung – in der Regel die subjektiv passendste und gemütlichste – für immer mieten zu können und sie an Kinder und Enkelkinder weiterzugeben. Die Mietwohnung ist in Wien gefühlt ein Eigenheim. Der Wiener will daher bei der Sanierung des Hauses mitbestimmen, die Energiequelle aussuchen und kräftig die Meinung sagen, wenn sich im Straßenzug oder am Nachbarhaus etwas verändert. Ja sogar, welche Nachbarn ins Haus kommen, möchte der typische Wiener Mieter entscheiden.

Sie glauben mir nicht? Dann probieren Sie einmal in einer Diskussion zu erklären, dass eine Gemeindewohnung, die für sozial Benachteiligte gebaut wurde, nicht über Jahrzehnte in Familienhänden bleiben kann, unabhängig vom Einkommen der Bewohner.

Kommen Sie mit mir in ein sanierungsbedürftiges Althaus, um Mieter auf Fernwärme umzustellen oder um einen Lift einzubauen.

Zählen Sie mit mir die Zuschriften, die Anrainer verfassen, sobald bekannt wird, dass Sie als Bauträger ein Abbruchprojekt gekauft haben, um dort ein Neubauprojekt zu entwickeln.

Vermieten Sie eine Wohnung in Ihrem Haus an eine Flüchtlingsfamilie und schauen Sie nach einer Woche in Ihre Emailbox.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Wiener Mieter sind zutiefst davon überzeugt, mit einem Mietvertrag nicht nur das Eigenheim, sondern auch das Eigengrätzl und die Eigennachbarschaft zu erwerben, die ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht verändert werden dürfen. Der Vermieter ist für Wiener nicht jemand, der ihnen eine Wohnung zur Verfügung stellt, sondern zur Verfügung zu stellen hat. Diese Realitätsverzerrung wurde in Wien natürlich ganz bewusst von den verantwortlichen Wohnbaupolitikern genährt. Wählerstimmen waren jedenfalls gewiss – in einer Zeit, in der öffentlich viel gebaut wurde und der Zuzug in die Stadt klein war, ging sich diese Strategie leicht aus.

Die Politik wird diese Verzerrung zurechtrücken und den Mietern dieses subjektive Gefühl des Eigentums am Mietobjekt wieder nehmen müssen.

Und nach meiner Erfahrung ist das auch gar nicht so schwierig: Von meinem ersten „Vermieter“, meinem Vater, habe ich im Laufe meiner Kindheit zig Verbesserungskonzepte für unseren Hof eingefordert: Eine Rennbahn, einen Pool oder einen Dachbodenausbau ganz für mich alleine!

Seine Antwort war direkt, aber auch sehr einleuchtend: „Wenn du es dir leisten kannst, mein Sohn, dann kaufst du dir Grund und Boden und baust dir dein eigenes Haus.“ Pool habe ich keinen bekommen, dafür aber das wertvolle Verständnis für Besitzverhältnisse und -rechte!

ZUM AUTOR Mag. Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher Österreich, seit 2012 Lektor am Institut für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung (TU Wien) und seit 2013 Lektor und Mentor für den Studienzweig Immobilienmanagement (FH Wien).

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Geht' s noch?

Kommentar: Reinhard Krémer

n In Ouagadougou, der Hauptstadt des westafrikanischen Landes Burkina Faso – die ehemalige französische Kolonie Obervolta – hat kürzlich eine Autowerkstatt eröffnet, die ganz auf alternative und kostengünstige Reparaturmethoden setzt.

fen. Erste Tests waren erfolgreich verlaufen: Nachdem ein Experte bei Deutschfeistritz in der Steiermark einen Unfallpunkt von Erdstrahlen „befreite“, hat es dort dem Vernehmen nach zweieinhalb Jahre keinen Crash gegeben.

Diese sind spektakulär einfach, aber dem Vernehmen nach höchst effektiv und kostengünstig: Bei Motorschäden träufelt der Chefmechaniker etwas geweihtes Wasser aus dem naheliegenden Fluss, vermischt mit dem Urin speziell gezüchteter Makaken, die bei Vollmond spezielles, vom Küchenchef der Osteria Akwaba, Abibata Konatè, zubereitetes Futter genießen, in die Ölwanne. Gleichzeitig bläst ein Mitarbeiter den Rauch einer geheimen Kräutermischung in den Auspuff.

Dieser Vorgang ist nicht unähnlich jenem der Tabakraucheinbläser im Europa des 18. Jahrhunderts.

Zuletzt hat eine alternative Methode in der Bundeshauptstadt für Furore, wenn nicht sogar für Furor, gesorgt. Beim Bau des Krankenhauses Nord sollte der dem Vernehmen nach frühere Autohändler und jetzige „Bewusstseinsforscher“ Christoph F. die Spitals-Baustelle mit einem „Energie-Schutzring“ umgeben und am Baugelände auch die Schwingungen erhöhen. Für dieses Titanenwerk wurde der Schnäppchenpreis von nur 95.000 Euro verrechnet. Die Erzdiözese Wien reagierte lapidar mit einem Tweet, dass ein einfacher Segen günstiger gewesen wäre. Die Frage ist hier allerdings, ob das den esoterischen Grundsätzen der Gemeinde Wien genügt hätte.

Auf Blechschäden wird eine Paste aufgetragen, die aus Ziegenfett und zerstoßenen Kaffeebohnen, die von den Makaken gegessen und wieder ausgeschieden wurden, also fermentiert sind, besteht.

Wer sein lädiertes Zwei- oder Vierrad dorthin bringt, kann es nur zwei Tage später wieder abholen – unbeschädigt und einsatzbereit. Die Methoden wirken so spektakulär, dass der US-amerikanische Autokonzern Car blah dem Chefmechaniker bereits ein Angebot für ein weltweites Franchise-System unterbreitet hat.

Auch in Kärnten hat man ein Faible für Wundersames: Als die Glan nach dem Bau des Landesklinikums Klagenfurt wieder in ihr ursprüngliches Flussbett zurückgeleitet wurde – man hatte sie vorher aus bautechnischen Gründen umgeleitet – streuten Anrainer und Mitarbeiter im Beisein des Landeshauptmannes bei einer Zeremonie Rosen in den Fluss.

Man wollte damit die Flussgeister beschwören und ihren Zorn über die Störung besänftigen. Zur Sicherheit wurden am Areal auch sogenannte „Litopunktur-Steine“ aufgestellt.

Und auch die Asfinag setzte auf Übernatürliches und ließ zu Beginn des Jahrtausends Unfallstellen von Wünschelrutengehern entschär-

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Nur eine dieser Geschichten ist erstunken und erlogen, die anderen sind leider wahr. Es zeigt, dass die Verantwortlichen den sorgsamen Umgang mit Steuergeldern noch immer nicht verinnerlicht haben. Und wer weiß, wie die Gemeinde Wien bei Angebotserstellung die Firmen aus dem Bausektor bei praktisch jedem Posten quält, dem steigt die Grausbirn auf. So manchem, der an die Sanierung der Wiener Praterbrücke und die „plötzlich“ auftauchenden Asbestprobleme denkt, könnte sogar das Kotzen kommen …

ZUM AUTOR Reinhard Krémer ist Chefredakteur des Financenet im Medianet und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ oder Business People.

Tax Due Diligence auch beim Asset Deal?

Beim Share Deal erfolgt durch den Anteilsverkauf eine vollständige Übertragung des Rechtsträgers der Immobilie (z. B. GmbH oder Personengesellschaft) vom Verkäufer an den Käufer. Entsprechend kommt es auch zu einer Weiterführung der steuerlichen Rechtspersönlichkeit der Trägergesellschaft. Bei Personengesellschaften gilt dies nicht für Personensteuern.

Wirtschaftlich kommt damit der Share Deal einer Gesamtrechtsnachfolge gleich.

Der Erwerber einer Objektgesellschaft wird daher im Rahmen einer Due Diligence die Gesellschaft auf mögliche Risiken hin ausleuchten.

Im Gegensatz dazu hat der Asset Deal die direkte Übertragung der Immobilie zum Gegenstand. Dem folgt auch das Steuerrecht. Es kommt daher grundsätzlich nicht zur Übertragung der Steuerposition des Verkäufers. Zu beachten sind aber Haftungsbestimmungen: Aus abgabenrechtlicher Sicht ist zunächst §14 BAO im Auge zu behalten: Der Erwerber haftet für Abgaben, bei denen die Abgabepflicht auf den Betrieb des Unternehmens gründet, soweit diese auf die Zeit seit dem Beginn des letzten, vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres entfallen und der Erwerber diese Abgaben kannte oder kennen musste. Nach der Rechtsprechung ist diese Haftung auch bei Übergang von bloß vermieteten Liegenschaften denkbar. § 14 BAO gilt nur für Abgaben des übertragenen Betriebs (idR USt, Lohnsteuer oder KESt). Keine Haftung besteht etwa für persönliche Steuern des Verkäufers (KöSt, ESt). Die Haftung nach §14 BAO beschränkt sich auf den Wert des über

nommenen Aktivvermögens, wird also nicht durch übernommene Schulden reduziert.

Daneben gelten die zivilrechtlichen Haftungen (§1409 ABGB und §38 UGB).

Grundsätzlich betreffen diese sämtliche Abgaben, somit auch persönliche Steuern des Verkäufers. Im Gegensatz zur abgabenrechtlichen Haftung des §14 BAO müssten derartige Haftungen von der Finanzbehörde, aber über die Zivilgerichtsbarkeit, geltend gemacht werden.

Erwähnt werden muss auch, dass der Asset Deal neben der ertragsteuerlichen Aufwertung auch eine Änderung der steuerlichen Behandlung des übertragenen Vermögens per se mit sich bringen kann, wie es zum Beispiel für die umsatzsteuerliche Behandlung von Mietverhältnissen bei sogenannten „Altverträgen“ nach dem StabG 2012 der Fall sein kann. Die Verwaltungspraxis wertet den Asset Deal als Neuabschluss; das mitübertragene Mietverhältnis kann nach dem Asset Deal ganz anderen umsatzsteuerlichen Folgen unterworfen sein, als es beim Verkäufer der Fall war. Die (ansonsten kostenneutrale) Umsatzsteuer kann damit zum Kostenfaktor werden. Eine weitere Anforderung an die Tax Due Diligence ist auch das Ausmachen von möglichen Gebührenrisiken bei der Übernahme von bestehenden Mietverhältnissen.

Eine Tax Due Diligence für einen Asset Deal dient daher nicht nur dazu, potentielle steuerliche Haftungsrisiken abzuklären.

Vielmehr liefert sie auch Informationen für zentrale Weichenstellungen in der Strukturierung einer Transaktion.

Ihr EY Real Estate Tax Team beantwortet gerne Ihre Fragen und freut sich auf den persönlichen Kontakt mit Ihnen.

Andreas Sauer Partner T: +43 1 21170 1625 E: andreas.sauer@at.ey.com

Wolfgang Siller Geschäftsführer T: +43 1 21170 1323 E: wolfgang.siller@at.ey.com

Gernot Ressler Director T: +43 1 21170 1409 E: gernot.ressler@at.ey.com

Thomas-Michael Hölzl Senior Manager T: +43 1 21170 1219 E: thomas.hoelzl@at.ey.com

Bianca Czigler-Reisner Senior Manager T: +43 1 21170 1575 E: bianca.czigler-reisner@at.ey.com

Ernst & Young Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. Wagramer Str. 19, 1220 Wien Weitere Informationen finden Sie unter: www.ey.com/at Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Identität. Flexibilität. Mobilität.

Kommentar: Anita Körbler

n Immer mehr Haushalte – immer weniger Platz. Neben fortschrittlichen Bauweisen in frequentierten Ballungszentren und intelligenten Grundrissen werden in rund zehn Jahren zahlreiche neue Technologien unsere heimische Immobilienwelt erobern und faszinierende Wohnerlebnisse ermöglichen. Individuelle, neue Konzepte werden dafür sorgen, dass der Immobilieninteressierte nicht nur funktionalen Wohnraum, sondern Identität, Flexibilität und Mobilität erwirbt.

Die Anzahl der Zimmer wird nebensächlich, da Möbel als Raumteiler fungieren und Wände je nach Lebensphase multipel verschoben werden können. Ebenso wird sich die Ausstattung einer Wohnung auf das Wesentliche fokussieren: Alles, was nicht unbedingt inkludiert sein muss (zB Waschmaschine), wird verlegt. Die Küche wird zur Wohnküche, wobei sich die Höhe der Küchenarbeitsfläche automatisch an die Körpergröße anpasst. Freundestreffen finden nicht mehr im großen Wohnzimmer, sondern im Lokal nebenan statt.

Identität: adaptiertes Wohnen je nach Lebensphase

Die Persönlichkeit der Zukunft will sich nicht nach und nach „etwas Eigenes“ aufbauen: Wer sich sein erstes eigenes Wohndomizil sucht, will frei nach dem Motto „live the moment“ nicht auf individuellen Komfort verzichten, sondern Wohnraum entsprechend der jeweiligen Lebensphase adaptieren können. Die private Oase dient nicht nur als Rückzugsort, sondern ist integraler Lebensmittelpunkt. Die im Objekt eventuell fehlende Freifläche wird durch die Community-Dachterrasse kompensiert und der Drang nach Grünräumen in umliegende Parks verlegt.

Auch was das Interieur betrifft, wird nicht mehr mit langfristiger Absicht eingerichtet, sondern mehr Augenmerk auf geschickte Aktualisierungsmöglichkeiten (zB Polster-/Couchbezüge) gelenkt. Ein veränderlicher Homeoffice-Space ermöglicht eine maximale Unabhängigkeit etwa während Kinderbetreuungszeiten oder Pflegephasen.

Eine kleine Küche reicht, da über smart devices direkte Essensbestellungen möglich sind: Heute italienisch, morgen asiatisch und übermorgen mexikanisch – modernste Zustellungsdienste (zB Drohnen) ermöglichen eine rasche, autonome Zustellung.

Flexibilität: kreatives Wohnen in funktionalem Design

Später als geplant heimkommen und sich darauf freuen, dass die Jalousien automatisch runterfahren, sich die Fenster schließen und der Boden vom Roboter bereits gereinigt ist. An den Schlüssel muss man sich nicht erinnern, da man den Eingang durch Fingerprint (inkl. Bewegungsmelder und Zeitstempel) passiert.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Mobilität: Wohnen in optimaler Infrastruktur und Demographie

Die Unabhängigkeit des Wohnorts wird zu einem beträchtlichen Thema, bestmögliche verkehrstechnische Anbindungen sorgen neben infrastrukturellen Highlights dafür, dass auch ländlichere Regionen wieder belebter und interessant für Wohnraumschaffung werden.

Community-Wohnungen begünstigen etwa Alters-WGs in diesen Gegenden: kurze Wege, Möglichkeit der täglichen Betreuung, bestmögliche medizinische und therapeutische Versorgung gepaart mit kulturellen Möglichkeiten und energiespendenden Grünflächen. Um diese Areale zu finden, wird sich auch die Immobiliensuche entsprechend verändern, und wer weiß: Vielleicht sucht 2030 nicht mehr der Interessent eine Immobilie, sondern die Immobilie findet mithilfe progressiver Algorithmen den für sie adäquaten Interessenten.

ZUM AUTOR Anita Körbler. Die gebürtige Steirerin studierte an der Universität Wien Public Communication, verfügt über umfassende Berufserfahrung in den Bereichen Marketing und Vertrieb und war zuletzt als Geschäftsführerin von IMMOunited, einem renommierten Datendienstleister, tätig, ehe sie sich aus der Position zurückzog und zu EHL Immobilien wechselte. Seit November 2017 ist Anita Körbler Geschäftsführerin von Zoomsquare.

Herzlich.

Passt!

Herzlichkeit, die man täglich spürt – bei jedem Service und jedem Mitarbeiter.

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Sinnvolle Steuerung durch sinnvolle Besteuerung Kommentar: Martin Prunbauer

n Sechs Jahre ist es her, dass der beim Verkauf von Privatimmobilien erzielte Gewinn in Anlehnung an die Kapitalertragsteuer mit 25 Prozent versteuert werden muss. Bereits wenige Jahre später galoppierte diese neu geschaffene Immobilienertragsteuer der Kapitalertragsteuer jedoch gehörig davon und wurde auf 30 Prozent angehoben. Ein plötzliches Ende fand auch der 2012 geschaffene Inflationsabschlag zur Berücksichtigung des Realvermögensverlustes.

Die letzte Steuerreform hatte speziell für das Immobilieneigentum aber noch eine ganze Reihe weiterer unangenehmer Überraschungen auf Lager: Die noch kurz davor gesicherte Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis des dreifachen Einheitswerts bei Übertragungen im Familienkreis wurde gekippt und auf den Grundstückswert bezogen. Eine gesicherte Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie ist seither mit zum Teil erheblichen finanziellen Schwierigkeiten verbunden.

Verdoppelt wurde schließlich auch der auszuscheidende Grundanteil von 20 Prozent auf 40 Prozent für die Ermittlung der Afa als Werbungskosten. Die Praxis zeigt, dass vor allem bei großstädtischen Eigentumswohnungen und Altbestandsimmobilien regelmäßig unrealistisch hohe Grundwertanteile zu verzeichnen sind.

Besonders schmerzhaft erwies sich die Verlängerung des Verteilungszeitraums von Instandsetzungsaufwendungen um 50 Prozent. Der damit verbundene investitionsbremsende Effekt erweist sich nachweislich als kontraproduktiv für die gesamte Volkswirtschaft.

Es ist also eine Tatsache, dass ein Großteil der Entlastungen der letzten Steuerreform durch die Setzung der oben angeführten Steuerschranken im privaten Immobiliensektor gegenfinanziert wurden. Kein anderes Rechtsgut ist dem staatlichen Zugriff mehr ausgesetzt als Grund und Boden, nirgendwo sonst ist mit einem Schlag so viel zu holen.

Die neue Bundesregierung teilt unsere Bedenken und sorgt sich wieder vermehrt um die privaten Hausbesitzer: Laut Regierungsprogramm wird

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

für eine Erhöhung des Wohnraumangebots nicht auf den privaten Gebäudebestand verzichtet, der Bildung und Erhaltung von Eigentum wird wieder größerer Stellenwert eingeräumt.

Um diese wohnpolitisch notwendigen Maßnahmen auch in die Realität umzusetzen, muss naturgemäß an mehreren Schrauben gedreht werden: Ein wesentlicher Ansatz bildet dabei das Steuerrecht. Dazu gehört neben einer praxisgerechten Bereinigung und Vereinfachung des Steuerrechts, um den Vollzug zu erleichtern und für mehr Verständlichkeit zu sorgen, auch das Zurückschrauben von investitionshemmenden Schranken.

Starre und praxisfremde Regelungen oder zu lange Abschreibungszeiträume sind schädlich. Genau an diesen Stellen bewirken Lockerungen deutlich mehr Investitionen, unterstützen den Wirtschaftsstandort, fördern die Beschäftigung und bringen gleichzeitig dem Fiskus mehr Einnahmen. Nicht zu übersehen sind letztlich auch die vielen positiven Auswirkungen auf das Stadtbild und den Tourismus, die von einem herzeigbaren Gebäudebestand profitieren, von einer qualitativen Verbesserung des Wohnkomforts ganz zu schweigen. Und schlussendlich sind auch thermische Sanierungen ein wertvoller Beitrag für unsere Umwelt.

A propos Tourismus: Hier hat der Finanzminister durch Senkung der Umsatzsteuer für Nächtigungen von 13 Prozent auf 10 Prozent bereits einen ersten Schritt gesetzt. Mögen hier in unser aller Interesse noch mehrere Schritte für das Immobilieneigentum folgen.

ZUM AUTOR Dr. Martin Prunbauer ist seit 1991 im Vorstand des Reformverbands österreichischer Hausbesitzer tätig und vertritt seit 2005 als dessen Präsident die Interessen von Wiener Haus - und Grundbesitzern. Im ÖHGB übte er seit 2004 die Funktion des Vizepräsidenten aus, seit 2. Juni 2012 ist er dessen Präsident. Im Zivilberuf ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien.

FrĂźhjahr 2018 | ImmoFokus

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Flexible Wohnzukunft Kommentar: Mag. (FH) David Breitwieser

n Das Wohnen der Zukunft beschäftigt Trendforscher, Immobilieninvestoren und Projektentwickler gleichermaßen. Die einen sehen eine weitere Urbanisierung und Zuzug in die Städte, die anderen mit steigender autonomer Mobilität und Homeoffice Lösungen einen Trend zurück aufs Land. Jedoch auch die Globalisierung und weltweite digitale Vernetzung bringen nicht primär eine Dezentralisierung und Regionalisierung, sondern führen zu einer weiteren Verdichtung urbaner Gebiete.

Doch wie wirken sich diese Szenarien auf unser Leben aus? Welche Wohnungen werden in Zukunft gebraucht werden?

Geht man von einer weiteren Landflucht und einem Zuzug in die Städte aus, können sich diese in die Breite oder in die Höhe entwickeln. Dies hängt naturgemäß von den geographischen Gegebenheiten der jeweiligen Städte ab. Zudem wird sich dies auch auf den verfügbaren Wohnraum eines jeden einzelnen Bewohners auswirken. Erleben wir in den letzten Jahren schon einen Trend Richtung Mikroapartments und immer kleineren Wohneinheiten, wird sich das in Zukunft noch verstärken. Derzeit haben wir zumindest im Wiener Raum noch eine definierte Grenze von 30 Quadratmetern je Wohneinheit. Doch auch hier versuchen schon die ersten Projektentwickler, dies mit Betreibermodellen und Beherbergungsbetrieben zu umgehen.

Die andere Frage ist jedoch, wollen wir in Zukunft wirklich auf 15 Quadratmetern leben? Klar ist, dass durch einen Zuzug in die Städte sich das Wohnen allgemein verändern wird und verfügbarer Raum sinnvoller genutzt werden muss. Doch welche Wohnkonzepte werden sich durchsetzen, um die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner zu befriedigen?

Glaubt man den Zukunftsforschern, werden die Grenzen zwischen Wohnen und Arbeiten, zwischen privat und öffentlich, in den nächsten Jahren weiter verschwimmen. Differenzierte Nutzungskonzepte werden sich überlagern und verbinden. Bauliche Strukturen werden künftig schneller und flexibler auf die unterschiedlichsten Nutzungen durch gesellschaftliche Veränderungen reagieren müssen. Nutzungsneutrale Gebäude werden ein Wohnen, Arbeiten oder eine Kombination von

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

beidem ermöglichen. Multifunktionale Grundrisse erlauben vielfältige Wohnmodelle, Gemeinschaftsflächen und Arbeitsräume.

Auch die Nachhaltigkeit wird in den Wohnbau Einzug halten. Sind es derzeit hauptsächlich Büroobjekte, die sich mit den Zertifikaten schmücken, wird die Energieeffizienz in Zukunft ein wesentliches Kriterium für eine erfolgreiche Projektentwicklung sein. Energieautarke Aktivhäuser werden durch intelligente Konstruktionen und innovative Technologien selbst die Energie produzieren, die sie für den Betrieb und ihre Bewohner benötigen. Auch der ressourcenschonende Baustoff Holz wird den Wohnbau weiter revolutionieren. Die Bedenken bezüglich Wertbeständigkeit, Stabilität und Brandschutz wurden in den letzten Jahren schon vielfach ausgeräumt und die ersten Holzhochhäuser werden schon positiv vom Markt angenommen.

Wohnen in Zukunft wird auf jeden Fall effizienter und nachhaltiger werden. Es ist eine große und spannende Aufgabe der Immobilienwirtschaft, diese zukünftigen Wohnformen mitzugestalten und hier nicht nur den kurzfristigen Profit eines einzelnen Projektes im Fokus zu haben.

ZUM AUTOR Mag. (FH) David Breitwieser MRICS absolvierte den FHStudiengang mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft, den er berufsbegleitend absolvierte.

Seit 2016 leitet er bei EHL Immobilien den Vertrieb für Wohnimmobilien. In den Verantwortungsbereich des ausgewiesenen Verkaufsprofis fällt die Vermittlung von Miet-, Eigentumsund Vorsorgewohnungen sowie Grundstücke und Villen.

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Wohnen 2030 Kommentar: Dr. Ingrid Fitzek-Unterberger

n Auch im Jahr 2018 ist noch niemand im Besitz der berühmten Glaskugel, um die Wohn- und Immobilientrends bis ins Jahr 2030 vorherzusehen.

Aber Überlegungen an- und Prognosen aufzustellen, ist nicht nur reizvoll, sondern auch essentiell, gerade da die langen Vorlaufzeiten im Wohnungsneubau (Widmungen, Genehmigungen etc.) wohl bestehen bleiben werden. Diese Aussage traue ich mich auch ohne Glaskugel zu tätigen.

Seit einiger Zeit wird in unserer Branche leidenschaftlich über die Auswirkungen der Digitalisierung, den Einfluss von Start-ups sowie PropTech-Unternehmen und von neuen Technologien wie Blockchain debattiert. Fast keine Woche vergeht ohne eine Diskussionsrunde zu diesen Themen – und das ist auch gut und richtig so. Lange genug war die Immobilienbranche bei Zukunftstrends und Digitalisierungsthemen hinten nach und ich begrüße es sehr, dass jetzt nicht nur viel über diese Themen gesprochen wird, sondern dass auch immer mehr Projekte in die Realität umgesetzt werden: in der Verwaltung, im Vertrieb und vor allem auch direkt auf der Baustelle! BIM ist bereits Realität und wird zumindest die Abläufe in Bau und Planung von Immobilienprojekten bis 2030 noch effizienter machen, weshalb jedenfalls beim Bauen selbst in den nächsten zwölf Jahren einiges an Geld und Zeit gespart werden kann, wovon am Ende der Kunde profitiert.

Die Digitalisierung spielt direkt oder indirekt in alle Lebensbereiche hinein, das wird sich bis 2030 weiter verstärken. Wir sollten unseren Blick aber auch auf andere gesellschaftliche Entwicklungen richten, die noch mehr analogen Charakter haben. Ich denke hier speziell an die beträchtliche Zunahme der Single-Haushalte, die sich massiv auf die Wohnimmobilienbranche auswirkt. Es ist nicht nur das Bevölkerungswachstum durch internationale und nationale Migration in boomende Städte wie Wien, das den bereits vorhandenen Wohnungsmangel und einen starken Nachfrageübergang erzeugt, sondern auch immer stärker kommen die Zunahme von Einpersonenhaushalten und die verringerten durchschnittlichen Haushaltsgrößen zum Tragen. Hier erwarte ich mir bis 2030 eine intensive Steigerung, die eine große Herausforderung für unsere Branche, für Städte und die

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Wohnbaupolitik darstellt. Vom „Trend der Individualisierung“ sprechen Experten, nicht jeder Single-Haushalt wird aber auch wirklich von einem Single bewohnt. Oft verlangt es die berufliche Situation von Menschen in Beziehungen, alleine zu wohnen. Fernbeziehungen und das Kurzzeitwohnen für Projektarbeiter werden in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Seit 1986 hat sich laut Statistik Austria die Zahl der Einpersonenhaushalte übrigens verdoppelt. Und die größte Gruppe der Alleinlebenden sind überdies nicht junge Individualisten, sondern ältere Menschen ab 65 Jahren. Neben Trennungen im Alter spielen hier auch Todesfälle eines Partners eine Rolle. Die Überalterung der Bevölkerung ist mit Sicherheit ein Thema, das wir bis 2030 im Wohnbau weiterhin intensiv diskutieren müssen und Einsamkeit im Alter ist immer stärker ein weibliches Thema!

Wohnbauträger werden die großen sozialen und demografischen Trends nicht aufhalten können, aber sie müssen in der Konzeption ihrer Anlagen darauf reagieren. Mehrgenerationenprojekte sind hier eine Antwort und werden bis 2030 noch stärker gefragt werden. Konzepte, die beispielsweise alleinerziehende Mütter mit älteren, allein lebenden Menschen in Wohnhausanlagen zusammenbringen, klingen zwar nicht so hipp wie „Smart Living“ und „Internet der Dinge“ im Wohnbau, sind aber die richtigen Antworten auf die Herausforderungen bis zum Jahr 2030.

ZUM AUTOR Gründungsmitglied Ingrid Fitzek-Unterberger ist seit Mai 2015 Obfrau des Salon Reals, des überparteilichen Vereins für Frauen in Führungspositionen in der österreichischen Immobilienwirtschaft. Als Bereichsleiterin Marketing & Kommunikation verantwortet sie seit mehr als 5 Jahren die Agenden für Österreich und Deutschland in der börsennotierten BUWOG Group.

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Royales Wohnen 2030 Kommentar: Frank Brün

n Den Mutigen gehört die Zukunft, sagt man. Eine Vision mit dem „was wäre, wenn“ für das Jahr 2030 braucht eine Besinnung auf die aktuelle Situation. Die neue Regierung hat sich die Modernisierung des Wohnrechts ins Programm geschrieben, mit weitreichenden Ankündigungen, die die Branche seit langem erwartet. Dieses Vorhaben soll auf den drei Säulen fairer Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern, Anpassung des Mietrechtsgesetzes an die zeitgemäßen Gegebenheiten sowie die Zurverfügungstellung des sozialen Wohnbaus denjenigen, die ihn wirklich brauchen, aufbauen. Das hört sich schon nach Veränderung an. Die Mietpreisbildung wird wahrscheinlich freier und es soll für das bezahlt werden, was in Anspruch genommen wird. Langjährige Mieter, nicht nur im sozialen Wohnungsbau, werden möglicherweise auf eine auf ihre Lebenssituation abgestellte Miete angepasst und gemeinnützige Bauvereinigungen müssen sich eher auf das Kerngeschäft der Bereitstellung von geförderten Mietwohnungen unter Verwendung vorhandener Wohnbaumittel besinnen.

minder erfolgreiche Ansätze im Mietrecht mit unterschiedlichsten Rahmenbedingungen, wobei die Ausgangslage in Österreich mit dem tief verschränkten System nicht gerade als einfach zu bezeichnen wäre. Das Ergebnis wird sich auch in solch einem Vergleich messen lassen müssen.

Solche Prozesse müssen am Anfang kreativ sein, werden im Verlauf rasch zäh und bedürfen einer gesunden Portion Mut, Weitsicht und Durchhaltevermögen, um eine konstruktive Diskussion in der Sache aufrechtzuerhalten. Nicht erst wenn die Vorschläge vorliegen, werden Befürworter und Gegner begreifen müssen, dass die Diskussion nur nach vorne gerichtet geführt werden kann. Der letztendliche Interessenausgleich findet später durch die öffentliche Diskussion statt. Als angelernter Österreicher weiß man, dass manche auch dieses Vorhaben gerne scheitern sehen würden, aber in der Politik gilt immer noch die Regel „Oben sticht Unten“. Der Blick über den Tellerrand in die anderen Länder der Europäischen Union präsentiert vielfältigste, mehr- oder

Und bitte: Keep it smart and simple!

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Vor einigen Jahren hat mich bei einer Dachgleichenfeier der Polier beeindruckt, der sich beim Bauherrn mit der Feststellung bedankt hat, dass nicht nur das „Wollen“, „Sollen“ und „Können“, sondern vor allem das „Dürfen“ wichtig für seinen Erfolg in der Leistungskette der Gewerke ausschlaggebend war.

Für mich heißt das, die Expertenkommissionen zur Modernisierung des Wohnrechts sollten dieses Mal ordentlich „dürfen“ müssen. Also bitte kreativ sein, mutig den zähen Teil überspringen und gerne ein bisschen detaillierter und präziser die Diskussion vorantreiben, um die Ergebnisse zu präsentieren. Lob und Kritik kommen dann von selbst.

ZUM AUTOR Frank Brün FRICS ist Geschäftsführer der Phorus Management GmbH und Vorsitzender des Vorstands der RICS in Österreich

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Die Datenschutzgrundverordnung – eine neue Herausforderung für Immobilientreuhänder Kommentar: Georg Flödl

n Mit dem 25. Mai 2018 wird ein neues, EU-weites Datenschutzregime verbindlich. Jedes Unternehmen, das in irgendeiner Art und Weise personenbezogene Daten erfasst oder verarbeitet, ist davon betroffen – Handlungsbedarf bei Verträgen, internen Abläufen und Datensicherheitsmaßnahmen ist also unumgänglich.

Die bisherige Meldepflicht von Verarbeitungsvorgängen und Datenanwendungen an die österreichische Datenschutzbehörde wird künftig von der Verpflichtung des jeweiligen „Verantwortlichen“, selbst ein Verarbeitungsverzeichnis aller Verarbeitungen personenbezogener Daten zu führen, abgelöst. Dieses Verarbeitungsverzeichnis soll die betreffenden Verarbeitungsvorgänge dokumentieren und der Aufsichtsbehörde als Ausgangspunkt für ihre Kontrollmaßnahmen dienen.

Die DSGVO bringt auch Informationspflichten mit sich und verlangt u.U. Einwilligungserklärungen der betroffenen Personen. Eine solche Einwilligung ist aber nur dann erforderlich, wenn die Verarbeitung weder zur Vertragserfüllung notwendig ist, noch zur Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung erforderlich ist, noch im öffentlichen Interesse steht. Für die gängige Datenverarbeitung, wie sie etwa in Hausverwaltungen im Rahmen der Miet- oder Wohnungseigentümerverwaltung erfolgt, wird – solange es sich nicht um sogenannte sensible Daten handelt – keine Einwilligung der Betroffenen erforderlich sein. Dies gilt ebenso für den Makler, der etwa allgemeine personenbezogene Daten von Interessenten zum Zweck der Interessentenverwaltung auf der Rechtsgrundlage der Vertragserfüllung bzw. der Anbahnung eines Vertrages verarbeitet. Auch wenn keine Einwilligung erforderlich ist, schreibt die DSGVO vor, dass der Verantwortliche den Betroffenen dennoch gewisse Informationen über die Datenanwendungen zur Verfügung zu stellen hat. Die Informationen sind den Betroffenen zum Zeitpunkt der Erhebung der Daten zur Verfügung zu stellen. Es empfiehlt sich daher, eine Datenschutzinformation anzufertigen, die bereits beim ersten Kontakt dem Kunden bzw. betroffenen Vertragspartner ausgehändigt werden kann. Der Hinweis auf die Datenschutzinformation könnte ebenso in der Korrespondenz (Mail-

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Footer, Briefpapier etc.) oder allenfalls auch in den jeweiligen Verträgen implementiert werden.

Die DSGVO räumt Betroffenen auch das Recht auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung der Verarbeitung sowie das Recht auf Datenübertragbarkeit ein. Betroffene könnten Auskunft darüber verlangen, ob bzw. welche personenbezogenen Daten gespeichert werden, was die Rechtsgrundlage der Verarbeitung ist und an wen gegebenenfalls diese Daten übermittelt wurden. Die Informationen sind grundsätzlich kostenlos binnen eines Monats zu erteilen.

Um die Immobranche bei der Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung bestmöglich zu unterstützen, hat der ÖVI gemeinsam mit RA Dr. Schweiger zahlreiche Praxishilfen und Mustervorlagen wie Verarbeitungsverzeichnisse, Datenschutzinformationen und Muster für technische und organisatorische Maßnahmen erarbeitet. ÖVI Mitglieder finden die Mustervorlagen ab sofort im Login-Bereich der ÖVI Homepage, aber auch die Wirtschaftskammer stellt diese den Fachgruppenmitgliedern zur Verfügung.

ZUM AUTOR Georg Flödl ist geschäftsführender Partner der Dr. Funk Immobilien GmbH und bereits mehrere Jahre aktiv in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche tätig. Seit Mai 2014 vertritt Georg Flödl den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft als Präsident nach außen. Seit 2014 auch Vortragender an der Fachhochschule Wr. Neustadt. Im Zuge seiner Tätigkeit beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft zählt Flödl zu den Mitbegründern der ÖVI Young Professionals.

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#12

Wohnen 2030 Real Circle #12. Wie werden wir künftig wohnen? Ist Small wirklich Beautifull. Das sind nur einige, wenige fragen die zahrleiche Immobilienprofis auf Einladung des ImmoFokus, EY Österreich und ImmoUnited beim traditionellen RealCirlce im Park Hyatt in Wiewn nachgingen. Eines gleich vorweg: Es wurde heftig diskutiert.

Autor: Angelika Fleischl

F

rüher hieß es Lage, Lage, Lage, heute heißt es Demographie, Demographie, Demographie.“ Christian Polak, 6B47 Real Estate Investors AG, sah die Aktualität des Themas der Diskussion rund um die Moderatorin, die BautecFokus-Chefredakteurin Birgit Salomon, sofort.

Nikolaus Lallitsch von der Raiffeisen-Landesbank Steiermark AG beschäftigt sich in seiner Smart City Graz vor allem mit der langfristigen Demographie der Steiermark: „Die Gesellschaft ändert sich nicht in fünf Jahren.“ Man müsse sich schon jetzt – auch wenn es zeitweise schwerfällt – damit auseinandersetzen, was in dreißig Jahren passiert. Für ihn und die anderen Diskussionsteilnehmer spielt in die Demographie alles, von Migration über Politik bis hin zur Kulturförderung,

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hinein. Ein Konzept zum Wohnbau sei außerdem immer Änderungen ausgesetzt. Änderungen heiße auch, dass einige Wohnungen kleiner gebaut werden.

Is small beautiful?

Moderatorin Birgit Salomon stellte deshalb die kritische Frage: „Wollen die Menschen überhaupt kleinere Wohnungen?“ Dieser Debatte stellte sich unter anderem Andreas Millonig, Imabis, und stellte fest, dass gerade die Wiener kleine Wohnungen in tollen Lagen gegenüber großen Wohnungen in schlechten Lagen bevorzugen würden. Laut Gerald Kerbl, TPA, müsse „die Infrastruktur einfach passen“. Als Best Ager, also in der Generation 50plus, erreiche man laut Kerbl die Idealwohnung – sowohl von der Lage als auch vom Preis. „Es ist eine Frage der Leistbarkeit“, bemerkte Alexander

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„Früher hieß es Lage, Lage, Lage, heute heißt es Demographie, Demographie, Demographie.“ Christian Polak, 6B47 Real Estate Investors AG

„Die Infrastruktur muss einfach passen.“ Gerald Kerbl, TPA

„Die Gesellschaft ändert sich nicht in fünf Jahren.“ Nikolaus Lallitsch, Raiffeisen-Landesbank Steiermark AG

„Es ist eine Frage der Leistbarkeit.“ Alexander Bosak, Bosak & Die Wölfe

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Bosak, Bosak & Die Wölfe. Wien sei sowieso eine besondere Stadt, weil das Tempo hier angenehm langsam wäre. Trotzdem fragte sich die Runde, ob nicht die demographische Entwicklung selbst dafür verantwortlich sei, was wir planen, machen oder investieren. Oder ist es ganz im Gegenteil so, dass unsere Ideen und Entwicklungen dafür verantwortlich sind, wie sich die Demographie verändert? Christian Polak, 6B47, glaubt: „Wir sind das Salz und der Pfeffer bei der demographischen Entwicklung.“ Migration sei laut Polak gerade in Wien kein großes Thema mehr, weil laut ihm schon jetzt ein großer Teil der Wiener einen Migrationshintergrund habe. Österreichs Gesellschaft altert, diese Aussagen lassen demographische Analysen heute schon zu. Deshalb stellte Salomon zum Abschluss der Diskussion noch eine berechtigte Frage:

„Werden wir alle einmal im betreuten Wohnen landen?“ Der Grundtenor der Diskussion ergab darauf, dass sich die Wohnwirtschaft durchaus schon an diese Gegebenheiten anpassen würde. Betreutes Wohnen sei zwar nicht unbedingt eine Universallösung, werde aber in künftige Planungen miteinbezogen.

Verdichtung wird zunehmen

Alexander Wlasto, EY, ist sich sicher: „Im innerstätischen Raum wird die Verdichtung weiterhin zunehmen.“ Zum Beispiel bei Retailflächen könne mit Wohnraum gut nach oben entwickelt werden. Auch für Richard Buxbaum, Otto Immobilien, sind Einzelstandorte bei Retail innerstädtisch überholt. Am Land hätten sie durchaus ihre Berechtigung. „Da gibt es riesen Unterschiede.“ Laut Christian Call, BauTecFokus, geht der Trend eindeutig in Richtung Stadt – zumindest bei den Jungen. Bondi jedoch:

„Ich sehe durchaus eine Pendelausrichtung zurück ins Grüne.“ Das habe zwei Gründe: Die Leute wollen dort mit ihrer Familie in Ruhe wohnen oder – und das sei der wesentliche Faktor – dass es dort billiger ist. Ernst Vejdovszky, S Immo, sieht diese Bewegung gleichermaßen: „In Städten wie München, wo sich keiner mehr etwas leisten kann, gibt es eine Schrumpfung der Bevölkerung. Die Menschen ziehen hinaus, in den Speckgürtel oder noch weiter weg.“ Marie Christine Lumper, BDO, ergänzt: „Es ist die demographische Entwicklung, die hier einschlägt.“ Immer öfter leben Menschen alleine, in Wohngemeinschaften oder mit dem Partner. Kurz vor der Familiengründung komme die Überlegung, ins Grüne zu ziehen. Der öffentliche Verkehr spiele eine tragende Rolle.

Für Anton Bondi, Bondi Consult, sind die veränderten Anforderungen das Kernthema. „Man ist flexibler als früher. Das hat einen

„Wollen die Menschen überhaupt kleinere Wohnungen?“ Birgit Salomon, BauTecFokus

„Kleine Wohnungen in tollen Lagen beliebter als große Wohnungen in schlechten Lagen.“ Andreas Millonig, Imabis

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Einfluss auf die Wohnformen.“ Die Menschen wohnen kürzer und brauchen weniger Fläche.

Dabei hat das Mietrecht Auswirkung auf die Raum- und Stadtplanung. „Es braucht sich niemand wundern, dass der Trend zu Kurzzeitmietverträgen so explodiert.“ Niemand kaufe eine Wohnung für drei Monate.

Es muss in die Höhe gehen

Alexander Wlasto stimmt zu: „Es wird geschaut, wo man es sich leisten kann. 100 Quadratmeter von früher sind heute gut geschnittene 85 Quadratmeter.“ Durch Hochhäuser würden Wohnungen geschaffen. Aber man müsse darauf achten, wer sich das leisten kann. „Günstig sind die nicht.“ Dabei ist klar: Es muss in die Höhe gehen, denn Platz ist rar. Dennoch sind für Hochhausprojekte geeignete Standorte zu finden und die Entwicklung der Umgebung zu berücksichtigen. Solche Vorhaben bergen Risiken in Kosten und Rahmenbedingungen.

Lumper: „Gerade die Bildung von Slums ist ein Thema, dem man sich in nächster Zukunft widmen muss. Eine entsprechende Durchmischung ist hier vorrangig.“ Buxbaum ist der Ansicht, man müsse genau überlegen, was für einen Standort notwendig ist: „Weltkulturerbe zu sein reicht nicht aus. Man darf nicht stillstehen. Es muss Vordenker geben, die sich etwas trauen, sonst wird Wien bald hinterherhinken.“

„Man darf nicht stillstehen. Es muss Vordenker geben, die sich etwas trauen, sonst wird Wien bald hinterherhinken.“ Richard Buxbaum, Otto Immobilien

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„Es braucht sich niemand wundern, dass der Trend zu Kurzzeitmietverträgen so explodiert.“ Anton Bondi, Bondi Consult

„Im innerstätischen Raum wird die Verdichtung weiterhin zunehmen.“ Alexander Wlasto, EY

„Eine entsprechende Durchmischung ist hier vorrangig.“

„Eine Forderung ist die Entrümpelung der Bauvorschriften!“

„Man muss es in ein vernünftiges Gleichgewicht bringen.“

Marie Christine Lumper, BDO

Christian Call, BauTecFokus

Ernst Vejdovszky, S Immo

Dafür brauche es von Seiten der Politik und Bauwirtschaft mehr Mut und Entschlossenheit. Bondi energisch: „Das größte Problem ist, dass wir keine Entscheidungen treffen.

Ein kleiner Bauträger kann sich das nicht leisten, ewig zu warten.“ Was fehlt, sei die wirklich offene Diskussion. Call fordert eine Entrümpelung der Bauvorschriften.

Außerdem sind Rechtssicherheit und Umweltschutz mit Augenmaß ein Anliegen in der Gruppe. Vejdovsky: „Man muss es in ein vernünftiges Gleichgewicht bringen.“ Die aktuellen Grundstückspreise habe sich die Branche selbst zuzuschreiben.

Digitalisierung wird Wartung verändern

Für Cyrus Asreahan, C&P Immobilien, wird der Begriff „smart“ inflationär gebraucht: „Smart ist nicht nur digital. Es fängt mit schlauer Planung und guter Einrichtung an.“ Michael Pisecky, S Real, steigt ein: „Es geht um den richtigen Umgang mit Ressourcen. Die Digitalisierung wird extrem stark in die Wartung hineinwachsen.“ Viele der Dinge sind im Neubau schon auf dem Weg. Durch die Digitalisierung sei z.B. bei den Heizkosten enormes Einsparungspotenzial vorhanden. Er blickt jedoch skeptisch in Richtung Haushalt: „Das Userverhalten im

Wohnen geht nicht mit der Technologie mit.“ Herbert Heiser, LeitnerLeitner, stimmt ihm zu: „In zehn Jahren wird alles über Fernablesung funktionieren. Steuerung und Wartung werden so unterstützt.“ Technische Spielereien zu prognostizieren sei schwer. Zu Beginn werden neue Entwicklungen oft unterschätzt. Peter Brodner, Brodner Rechtanwalt, verwendet selbst keine smarten Gadgets: „Ich bin nicht überzeugt, ob das glücklich macht.“ Jedoch: „Alles, was das Leben einfacher macht, wird kommen.“ Für Pisecky stellt sich die Frage, ob es schlussendlich auch wirklich genutzt wird. Die An-

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wendungspalette ist breit: über Smartphone gesteuerte Beschattungssysteme, Heizungen, Alarmanlagen und Musiksysteme.

Alexa & Co. sind eine Modeerscheinung?

Ein Plus ist für Daniel Deutsch, ImmoContent, dass es Älteren ermöglicht, länger selbstständig in ihrer Wohnung zu leben, wenn die Prozesse erleichtert werden. Doch gerade älteren Personen fällt es schwer, neue Technologien zu bedienen. Wie so oft ist es eine Generationenfrage. Erschwert würde dies auch durch ständige Updates: „Mit einmal Lernen ist es nicht getan. Es ist wichtig, dass Prozesse über einen längeren Zeitraum stabil bleiben“, so Brodner. Asreahan kritisiert viele smarte Helferlein, wie Alexa & Co., als eine Modeerscheinung: „Langfristig wird sich das einpendeln. Das Miteinander im öffentlichen Raum, egal ob Einkauf oder ein Wirtshausbesuch, wird nicht auf digitaler Ebene stattfinden.“ Man ist sich einig: Alles muss über ein Device steuerbar und die Systeme müssen einheitlich sein.

Deutsch wirft einen weiteren Aspekt ein: „Bei Schließsystemen ist das Vertrauen noch nicht da.“ Der digitale Einbruch wird für die Gruppe zum Thema: „Das sehe ich wirklich als Gefahr“, so Asreahan. Außerdem gehe man immer mehr in Richtung gesteigerter Stromverbrauch. „Aber keiner baut Leitungen, die den Strom zum Abnehmer führen“, so Pisecky.

Die Stromversorgung werde immer anfälliger, während wir immer abhängiger von elektronischen Geräten werden. Ebenso achte niemand darauf, was smarte Tools in einem Gebäude für den Lebenszyklus des Objekts bedeuten. Die Technologie für Häuser, die 80 Jahre stehen sollen, wird in 15 Jahren nicht mehr funktionieren.

Oft seien die Dinge schnell überholt, weil sie zu unflexibel sind. Man ist überzeugt: Dort, wo der Bauträger merkt, dass Nachfrage da ist, wird er es bauen – auch in Sachen Digitalisierung.

„In zehn Jahren wird alles über Fernablesung funktionieren.“ Herbert Heiser, LeitnerLeitner

Zur Diskussion mit Medienberater Leander Haidacher trafen sich die motivierten Teilnehmer Wolfgang Mader (BDO), Ewald Müller (Alu König Stahl), Christian Bichlmair (ImmoUni-

„Die Digitalisierung wird extrem stark in die Wartung hineinwachsen.“ Michael Pisecky, S Real

ted) und Christian Kainz (Immofinanz). Zum Thema Nachhaltigkeit und Gesundes Wohnen hatten alle eine klare, aber nicht immer übereinstimmende Meinung.

Wolfgang Mader kann aktuell aus der Erfahrung mit der Übersiedlung seiner Firma BDO in ein Büro am Hauptbahnhof schöpfen: „Wir haben selbst auf nachhaltige Energien geachtet.“ Für Ewald Müller, Alu König Stahl, ist das Thema Gesundes Wohnen und Nachhaltigkeit sehr komplex. Zu seiner Aussage „Alle am Bauprozess beteiligten Firmen haben wirtschaftliche Notwendigkeiten“ erntete er von den Teilnehmern breite Zustimmung. Christian Bichlmair, ImmoUnited, hofft, dass sich zukünftig alle nachhaltig mit dem Thema be-

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„Das Miteinander im öffentlichen Raum, egal ob Einkauf oder ein Wirtshausbesuch, wird nicht auf digitaler Ebene stattfinden.“ Cyrus Asreahan, C&P Immobilien

schäftigen werden, denn: „Wir sind mitten im Wandel. Das Thema wird von Jahr zu Jahr ernster genommen.“ Christian Kainz, Immofinanz, ist ebenfalls Müllers Meinung: „Man orientiert sich am Käufer und der Käufer orientiert sich am Preis.“ Aber Kainz gibt auch zu bedenken, dass die Käufer durchaus dafür bereit wären, Geld für gesunde Baustoffe oder gar Freiflächen auszugeben und damit gesund zu wohnen. Der Moderator Leander Haidacher glaubt dagegen: „Der Preis ist weiterhin ein starker Faktor.“ Da jedoch laut den Teilnehmern 80 Prozent des Mietpreises in den Betriebskosten widergespiegelt wird und nur 20 Prozent davon in den Baukosten, sei ein Fokus auf die nachhaltige Reduzierung der Betriebskosten notwendig.

„Mit einmal Lernen ist es nicht getan. Es ist wichtig, dass Prozesse über einen längeren Zeitraum stabil bleiben.“

„Älteren wird ermöglicht, länger selbstständig in ihrer Wohnung zu leben, wenn die Prozesse erleichtert werden.“

Peter Brodner, Brodner Rechtanwalt

Daniel Deutsch, ImmoContent

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„Österreich ist im Bereich Nachhaltigkeit leider noch ein Nachzügler.“ Christian Kainz, Immofinanz AG

„Der Preis ist weiterhin ein starker Faktor.“

„Der Markt wird das regeln.“

Leander Haidacher, ImmoFokus

Wolfgang Mader, BDO

„Wir sind mitten im Wandel.“ Christian Bichlmair, IMMOunited

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Ewald Müller analysiert die Situation folgendermaßen: „Der Projektentwickler will die Bedürfnisse der Endnutzer treffen. Dieser ist am Bauprozess aber oft noch gar nicht beteiligt.“ Auf das Nachhaken Haidachers, wie dieses Problem denn zu lösen sei, sagt Wolfgang Mader: „Der Markt wird das regeln.“ Die Diskussionsrunde spricht von Lobbying-Aufgaben und einer notwendigen Sensibilisierung der möglichen Endnutzer. Ewald Müller: „Dann braucht die Regierung eigentlich gar nichts mehr machen.“ Einig war man sich auch mit der Kritik an der Verbindung aus Legislaturperioden und Nachhaltigkeit. Eine echte Nachhaltigkeit könnte mit vier Jahren Regierung gar nicht geschaffen werden.

Eines der spannendsten Ergebnisse der Diskussion: Nachhaltigkeit 2030 sei manchmal sogar noch zu kurz gedacht. Christian Kainz glaubt aber auch: „Österreich ist im Bereich Nachhaltigkeit leider noch ein Nachzügler.“ Es gibt also noch viel Aufholbedarf! Die Zertifizierungsorgane wie die ÖGNI müssten ihre Parameter an die Gegebenheiten 2030 dringlich anpassen.

Für Claus Stadler, UBM, geht der Trend klar in Richtung kleinere und smarte Wohnungen. Franz Pöltl, EHL, sieht es differenzierter: „Wohnen muss mehr auf die Zielgruppe zugeschnitten sein.“ Mikrowohnungen stehen eher für leistbares Wohnen. Die Altbauwohnung wird zukünftig ein elitäres Produkt werden.

„Alle am Bauprozess beteiligten Firmen haben wirtschaftliche Notwendigkeiten.“

„Bevölkerungswachstum, wenig freie Flächen – man kann nur verdichten und kleiner werden.“

Ewald Müller, Alu König Stahl

Gernot Schöbitz, KONE

Gernot Ressler, EY, ergänzt: „Es ist ein Generationenthema. Die Älteren setzen auf größeren Wohnraum und Junge weichen auf kleinere Wohnungen aus, damit es preislich möglich ist.“ Ronald Goigitzer, GNK Media House, ist skeptisch: „Ökonomische Zwänge bringen die Menschen in Richtung Mikrowohnen – nicht der Wohlfühlfaktor. Die einzigen Mikrowohnungen, die mir bekannt sind, sind aber nicht unbedingt leistbar.“ Pöltl ist überzeugt, dass es genug leistbares Wohnen gebe, diese Wohnungen aber falsch belegt sind – ein politisch heikles Thema. Gernot Schöbitz, KONE, ist der Meinung, dass ein Großteil gerne in einer größeren Wohnung leben will, es sich aber

nicht leisten kann. „Bevölkerungswachstum, wenig freie Flächen – man kann nur verdichten und kleiner werden.“ Manfred Ton, CHSH, ergänzt: „Smart und small ist etwas für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte und Technikaffine.“ Man ist sich einig, dass Technik ein Know-how voraussetzt und bei der Wiederverwertung eine Rolle spielt.

Smart ist mehr als nur Technik

Stadler erwähnt noch einen weiteren Aspekt: „Smart ist mehr als nur Technik. Viele wollen keine große Wohnung, das bedeutet mehr Aufwand. Sharing Economy ist normal.“ Es gehe um das Zusatzangebot, das man mitnutzen

„Man googelt nach dem Preis, die Größe ergibt sich dann automatisch.“ Franz Pöltl, EHL

kann. Die Frage sei, ob das Angebot wirklich genutzt wird. Das sei stark trendabhängig. Pöltl widerspricht, denn: „Man googelt nach dem Preis, die Größe ergibt sich dann automatisch.

Sharing-Modelle sind Auswüchse, weil man in 30 Quadratmeter keine Leute einladen kann.“ Kostentreiber sei die Fläche: „Smart ist, wenn ich im Verhältnis zur Fläche den maximalen Nutzen habe.“ Erreichen kann man dies durch gute Grundrisse und Möblierung. „Leute wechseln heute schneller ihre Wohnung, es geht hin zu kurzfristigen Mietverträgen.“ Ein Haus für das ganze Leben wird es für die meisten nicht mehr geben. Auch das Thema Pendler spielt hier eine Rolle. Laut Goigitzer hat das moderne

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„Der Trend geht klar in Richtung kleinere und smarte Wohnungen.“ Claus Stadler, UBM

Nomadentum Auswirkungen auf die Wohnformen. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wird immer wichtiger. Zunehmend würden auch Pensionisten aufgrund der besseren Versorgung wieder vermehrt in die Stadt drängen und den Wohnungsdruck verstärken.

Es klingt, als sei Wohnen ein Lebensabschnittsmodell und ein Lernprozess. Studenten und Best Ager sind eine Zielgruppe für Micro Living – die Generation dazwischen wird mehr Platz brauchen und wollen. Schöbitz: „Man braucht seinen Raum, vor allem wenn man sich als Familie entwickeln will.“ Flexible Wohnformen

Bei Älteren kann man sich das gut vorstellen im Rahmen von betreutem Wohnen, auch um Vereinsamung vorzubeugen. Es müsse wieder hin zu flexiblen Wohnformen gehen, um nachrüsten und zurückbauen zu können.

Grundsätzlich ist man sich einig: Niemand ist

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auf Dauer mit 25 Quadratmetern glücklich. Die Diskussionsrunde um Chefredakteur Michael Neubauer ging der Frage nach, ob, wie von Bundeskanzler Sebastian Kurz im Nationalratswahlkampf apostrophiert, Wohnungseigentum tatsächlich die beste Maßnahme junger Menschen gegen Altersarmut sei. Wie realistisch ist dieser Vorschlag? In einem ist sich die Runde schnell einig: Der Ansatz ist richtig. Doch die Umsetzung ist, angesichts der aktuellen Preislage, mehr als schwierig – trotz historisch niedriger Zinsen. „Investition in Eigentumswohnung ist sinnvoll. Kaufen sollten die Berufseinsteiger, die können es sich aber nicht leisten“, bringt es Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien, auf den Punkt. „Die Jungen sind es nicht, die kaufen. Erst mit knapp 35 sind die Eigenmittel da, um sich eine Eigentumswohnung kaufen zu können.“ Zu spät, ist sich die Runde einig. „Welcher Berufseinsteiger hat schon

„Smart und small ist etwas für Ein- bis ZweiPersonen-Haushalte und Technikaffine.“ Manfred Ton, CHSH

„Ob Mikro- oder Altbauwohnung ist ein Generationenthema.“ Gernot Ressler, EY

500.000 Euro Kapital?“, bringt sich Martin Müller, JP Immobilien, in die Diskussion ein. „Wenn da die Familie nicht mithilft, bleibt der Traum von der eigenen Wohnung ein Traum.“ Unter 35-Jährige könnten sich in der Regel Wohnungen um 2.500 Euro pro Quadratmeter leisten, so der Leiter der Vertriebsabteilung der Wohnbaugesellschaft BUWOG. Idealerweise sollte man mit einem Drittel Eigenkapital finanzieren. Auch wenn die Banken auf den höheren Kapitalbedarf reagiert haben und bei Krediten immer längere Laufzeiten akzeptieren würden. „Es ist unbegreiflich. Einige Banken geben Kredite mit einer Laufzeit von 40 Jahren. Aber wer will sich auf 40 Jahre verschulden“, so Müller. Das seien japanische Verhältnisse. Ein weiterer Punkt: Mit 40 Jahren Laufzeit zahlt man unter Umständen noch in der Pension

den Kredit zurück. Wo bleibe in diesem Fall der Schutz vor Armut im Alter?

Eine große Wohnung ist ein Klumpenrisiko

Es stelle sich die Frage, ob man unbedingt in einer eigenen Eigentumswohnung leben müsse, denn, so Georg Greutter, Simacek: „In der eigenen Eigentumswohnung wohnen ist betriebswirtschaftlich nicht sinnvoll.“ Idealerweise sollte man mehrere kleinere Anlegerwohnungen kaufen. „Eine große Wohnung ist ein Klumpenrisiko. Wohnt man noch dazu in derselben, ist die Verwertung schwierig.“ Man muss ausziehen, will man die Wohnung verkaufen. „Hat man aber zwei, drei kleinere Einheiten, kann man bei Bedarf die Immobilien einzeln verwerten.“ „Eigentumswohnungen sind handelbare Güter.

Lieber vier, fünf kleinere als eine große. Das bringt Flexibilität“, stimmt Müller zu. „Wir

müssen auch im Wohnen flexibler werden“, wirft Peter Friedrich Berchtold, BUWOG, in die Diskussion ein. „Die eine Wohnung für jede Lebenslage gibt es nicht.“ Als junger Single hätte man andere Wohnbedürfnisse als eine Jungfamilie. Unter Umständen werde man auch weitere Wege in Kauf nehmen müssen. „Das nördliche Burgenland wird als Alternative zu Wien immer interessanter.

Allein die öffentliche Anbindung ist ein Problem“, sieht Clemens Biffl, Esterházy Betriebe, große Chancen für die Immobilienregion rund um Eisenstadt. „In nur 35 Minuten ist man an der Wiener Stadtgrenze.“ Wie stark die Region durch eine bessere Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr profitieren könnte, zeige das Tullnerfeld und die Seestadt Wien. Und in noch einem Punkt ist sich die Runde sicher: „Runter werden die Preise nicht gehen. Das steht fest.“ n

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Eine ungewisse Reise Round Table. Was das Wohnen der Zukunft betrifft, ist man sich einig: Die technischen Gadgets entwickeln sich schnell. Die Endnutzer können diese jedoch nicht immer (korrekt) bedienen und wollen dafür nicht mehr bezahlen.

Autor: Angelika Fleischl

„Die Leute wollen einfach bedienen können und fordern diese Zusätze nicht ein.“ Willy Rader, Lenikus

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ür Thomas Belina, Colliers, werden zukünftig drei wesentliche Themen beim Wohnen in den Fokus rücken: Smart Living, Energieeffizienz und Flexibilität. Baukastensysteme für den Wohnungsbau werden verstärkt zum Einsatz kommen, ist er sich sicher. Für Gernot Schöbitz, KONE, geht die Reise am Wohnungsmarkt klar in Richtung Digitalisierung. „Dabei ist ‚smart’ als Wort fast schon so abgedroschen wie ‚nachhaltig’.

Man muss Lösungen bringen, durch die der Nutzer seine Bedürfnisse wahrnimmt.“ Manchmal genügen einfache Lösungen, das andere Mal soll es etwas Verspieltes sein. „Das ist für jeden etwas anderes. Das, was gefordert wird, müssen

wir unterstützen und schauen, was technisch alles möglich ist.“ Mit Flexibilität und klugen Zutrittssystemen könne man viel erreichen und werde man auch einen Abnehmer finden, der das jeweilige System verwendet. Der Trend geht hin zur Individualität, doch die hat ihren Preis.

Willy Rader von Lenikus stimmt dem KONEExperten zu. Er ist der Meinung, dass sich der Markt in zwei Gruppen teilt, was die Technikaffinität betrifft – und das altersunabhängig. „50 Prozent fokussieren sich total auf Hightech, die anderen interessiert das überhaupt nicht.“ Im Wohnen habe es mit dem BUS-Systemen angefangen, die man selbst definieren und

über ein Smart Device, wie Smartphone oder Tablet, betreiben kann. Für Rader haben sich diese Systeme als übertrieben herausgestellt: „Die Leute wollen einfach bedienen können und fordern diese Zusätze nicht ein.“ Dennoch sei es wichtig, vieles möglich zu machen. Man müsse jedoch vorsichtig sein, denn bei einem Projekt von Beginn an zu große Investitionen in Technologien zu stecken, die letztendlich nicht verwendet werden, sei Verschwendung.

Hier sei die Umsetzung von kleineren Projekten deutlich einfacher. Es gebe einen schnelleren Response. Bei großen Entwicklungen sei die Abstimmung schwieriger gestaltet. „Wichtig ist, eine Basisinfrastruktur zu schaffen, mit der wir versuchen, die Kunden zufrieden zu stellen.“ Es wird kritisiert, dass Käufer alles Technische in der Vorbereitung haben wollen, aber nicht bereit seien, die entstehenden Mehrkosten dafür zu bezahlen.

Rasche Veränderung

Belina sieht die Situation ähnlich: „Wir stehen erst am Beginn einer Entwicklung.“ Er ist überzeugt, dass es in den nächsten Jahren viele neue Dinge geben wird, die auf den Markt kommen und nicht angenommen werden – „Ganz nach dem Motto: Try and Error.“ Ein Vergleich mit Smartphone-Applikationen macht diesen Aspekt anschaulich: „Es gibt viele Apps, die kurzfristig nach dem Herunterladen Spaß machen, aber im Alltagsgebrauch macht es keinen Sinn.“ Hier müsse man ansetzen. Auch wenn man Neuheiten gerne ausprobiert, müssen diese einen Mehrwert bieten. Andernfalls würden diese nicht genutzt, da sind sich die Experten einig. Technologien wie selbstfüllende Kühlschränke seien für die Zukunft spannend.

Dabei sei die Relevanz der Zielgruppenbestimmung hervorzuheben. „Gerade Ältere könnten hilfeleistende Gadgets gut gebrauchen, sie

„Wir stehen erst am Beginn einer Entwicklung.“

Fotos: hurca.com (Fotolia)

Thomas Belina, Colliers

Thomas Belina, Colliers

Martin Müller, JP Immobilien

Roland Pichler, Die Wohnkompanie

Willy Radar, Lenikus

Gernot Schöbitz, KONE

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

können diese aber nicht bedienen“, so Belina weiter. Es werden schlicht die falschen Menschen angesprochen.

Roland Pichler, DWK, bringt einen kritischen Aspekt auf: „Die Frage ist, ob das doch eher träge Immobiliengeschäft mit dem schnellen technologischen Wandel mithalten kann.“ Das scheint für ihn nicht möglich. Es sei erstaunlich, wie „primitiv“ noch gebaut wird, wo sich alles andere so stark weiterentwickelt hat. Der JPI-Gesellschafter Martin Müller ist überzeugt, dass sich die Technologie so rasch ändert, dass man sich als Entwickler schwertut mitzuspielen. Die Vorbereitung für technische Ausstattung und ein gewisser Grundstandard seien jedoch ein Muss. Was Müller als echten Nutzen sieht, sind die Themen der Online-Zustellung, digitale Boxen und Prozesse, die den Mieter und Eigentümer miteinander vernetzen sowie die Kommunikation mit der Hausverwaltung herstellen. Kurz: Es geht um eine Vereinfa-

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chung der Kommunikationswege und des Lebens im Allgemeinen. Allein der Nutzen ist für Pichler nicht ausreichend: „Die Usability steht im Vordergrund. Dann erst wird sich etwas durchsetzen.“ Hindernis Vorschriftendschungel

Das rasante Wachstum, bei dem man heute noch nicht einschätzen kann, was sich in den nächsten zwei Jahren entwickeln wird, wird begleitet von rechtlichen Rahmenbedingungen. Diese stellen sich teilweise als Hindernis heraus. Spätestens ab dem 25. Mai 2018 muss man zusätzlich noch die Europäische Datenschutzgrundverordnung beachten. Generell könnte man über die Digitalisierung im Wohnbereich durch Zutritts- und Liefersysteme einiges bieten. Aber bei allem, was mit personenbezogenen Bewegungsdaten zu tun hat, stellt sich die Frage, wer was abspeichert. Das rechtliche Thema wird genauer hinterfragt.

Müller: „Auch öffentliche Stellen müssen sich

„Usability steht im Vordergrund.

Dann erst wird sich etwas durchsetzen.“ Roland Pichler, DWK

nach den gesetzlichen Vorgaben richten. Sie werden aber nicht bestraft, wenn sie dagegen verstoßen. Da haben die es dann natürlich leichter als wir.“ Ob diese Verordnung langfristig Sinn macht, wird in den Raum gestellt.

Oft fange es jedoch schon beim Stromlieferanten an. Man müsse schon im Vorhinein den berechneten Bedarf angeben, könne diesen aber nicht wieder senken. Es sei zwar möglich, im Nachhinein aufzustocken, der Anbieter kann aber nicht gewährleisten, dass eine einwandfreie Stromversorgung gegeben ist. Dies sei in Sachen Elektromobilität und steigender Stromverbrauch ein wichtiger Aspekt. Müller sieht den Konflikt, weshalb sich das Elektroauto in nächster Zeit nicht flächendeckend durchsetzen wird. „Die Netze wären überlastet. In der Stadt geht das noch eher, am Land hat man keine Chance.“ Mobilität werde beim Wohnungsbau zukünftig eine Rolle spielen.

Konzepte wie Uber und car2go lassen das ei-

gene Auto überflüssig werden. Hier müsse sich auf politischer Ebene etwas ändern: „Es gibt eine Stellplatzverpflichtung, doch letztendlich bleiben viele Tiefgaragen leer“, so Müller. Ein Kostentreiber, der im günstigen Miethaus den Rotstift in anderen Bereichen bedeutet.

Energieeffizienz?

In Sachen Energieeffizienz sind Photovoltaikanlagen ein aufkommendes Gesprächsthema.

Strom werde meist dann produziert, wenn die meisten Bewohner nicht zu Hause sind, um ihn zu nutzen. Doch die Speicherung sei aufwendig und platzintensiv. Speise man den überflüssigen Strom in das Netz ein, bekomme man nichts dafür. Es seien einmal mehr die Rahmenbedingungen, ansonsten wäre diese Art der alternativen Energiegewinnung sicher positiver besetzt. Außerdem fehle die Rechtssicherheit: „Kommt morgen eine neue Regierung, ist alles anders. Auch das schreckt ab, Investitionen zu tätigen“, so Belima.

„Es gibt eine Stellplatzverpflichtung, doch letztendlich bleiben viele Tiefgaragen leer.“ Martin Müller, JPI

Der Expertentreff für Makler zum Thema

#MLSrevolution wie das MLS in Österreich Einzug hält Dienstag, 17.April 2018 | k47.wien 08:30 - 12:30

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Schließlich sei es nicht billig, ein Gebäude mit Photovoltaik auszustatten. Ist die Garantie auf einen Einspeisetarif nicht gegeben, wird sich niemand zu so einer Investition durchringen.

Damit einher gehe auch eine Veränderung des Berufsbildes. Müller: „Als Projektentwickler muss man sich mit Sachen wie Stromhandel beschäftigen.“ Das stelle neue Herausforderungen dar. Zusätzlich stehen noch andere Dinge beim Wohnen im Vordergrund: „Barrierefreiheit ist ein großes Thema, Fahrradständer muss es geben, Stellplätze muss es geben. Aber das Energiethema ist nicht sehr intensiviert.“

günstig angeboten wird. „Die Leute sind noch nicht bereit, für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu zahlen“ so Müller.

Enormes Einsparungspotenzial

Bei eigengenutzten Immobilien würden die Menschen eher darauf achten. Radar ist überzeugt: „Extra dafür bezahlen will keiner. Die Eigenheimbesitzer bauen vielleicht ein NullEnergie-Haus, hier gibt es dann oft Probleme mit der Handhabung.“ Passivhäuser sind ein komplexes System, dass man auch handlen und verstehen können muss. Durch falsches Verhalten könne man die vorhergesagten Energieeinsparungen nicht erreichen und es folge ein Problem auf das andere.

Durch Sanierungen in alten Wohnhausanalgen sei enormes Einsparungspotenzial vorhanden.

Den Eigentümern sei das aber oft egal, denn die entstehenden Mehrkosten für Energie gehen über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter über. Bei Sanierung müsste der Eigentümer investieren – dies wird ihm jedoch nicht angerechnet. Eine Ursache sei auch, dass viel zu

Spannend ist für die Immobilienbranche auch, wie sich die vom Endnutzer herangezogenen Faktoren – abgesehen von der Lage – hinsichtlich der Kaufentscheidung zukünftig verändern werden. Für Moderator Michael Neubauer stellt sich die Frage, warum man beim Wohnen für ökologische Faktoren nicht

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mehr bezahlen will. Pichler veranschaulicht: „Natürlich gibt es eine Käuferschicht, die will das und zahlt dafür auch.“ Das Wohnen sei ein Grundbedürfnis, das abgedeckt werden muss. Aber letztendlich gönne man sich lieber den Luxus vom teureren Fernseher und dem gesünderen Essen als eine teurere Immobilie.

Energiesparen wird nicht belohnt

Die Käufer brauchen positive Motivation über gesetzliche Bestimmungen, um das Empfinden zu bekommen, dass man stolzer Besitzer einer guten Immobilie ist. Es geht fast immer um den finanziellen Aspekt. „Die Betriebskosten spielen in gewisser Hinsicht hinein.

Dennoch: Energie ist zu billig." Niemand sei bereit 30.000 Euro für eine Wohnung mehr zu bezahlen, wenn er sich im Monat nur 20 Euro erspart“, wird überspitzt dargelegt. Schöbitz kritisch: „Außerdem werden alle freiwilligen Impulse nicht angerechnet – vielleicht ist es ein Statussymbol, aber das war es dann auch.“ In diesem Bereich werde nicht nur Österreich,

„Alle freiwilligen Impulse werden nicht angerechnet.“ Gernot Schöbitz, KONE

sondern global viel zu wenig gemacht. Das Energiesparen wird nicht belohnt.

Weniger ist mehr

Rader betont abschließend: „Man baut auch für die breite Masse, im gehobenen Sektor wird es schwierig, da muss man sich auch in einem gewissen Spektrum bewegen.“ Wenn man Erleichterungen anbieten kann, ist das gut, aber es ist die Frage, welche Erleichterungen der Kunde wirklich haben will.

Eines scheint klar: Sämtliche Tools müssen beherrschbar sein. Die Bedienung darf keine Wissenschaft sein. „Es muss einfach anwendbar sein, dann funktioniert es“, ist sich die Runde sicher. Wird die Technik bereitgestellt, darf sie niemanden belasten, der damit nicht umgehen kann oder will. Eine Umsetzung macht nur dort Sinn, wo danach gefragt und sie verwendet wird.

Zu viele „smarte“ und automatisierte Steuerungen stoßen oft auf Widerspruch. Wenn nichts mehr manuell geregelt werden kann, fühlt sich der Mensch bevormundet. Wie sagt man so schön: Man muss die Kirche im Dorf lassen. n

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Zu Tisch mit …

Andreas Holler

Ein Döblinger. „Ich bin hier aufgewachsen, ich bin hier zu Schule gegangen. Döbling ist mein Bezirk“, schwärmt BUWOG Geschäftsführer Property Development Österreich Andreas Holler von Wien 19.

W

ir treffen einander beim Pfarrwirt am Pfarrplatz.

Aber wieso gerade hier? „Ich bin hier im 19. Bezirk geboren. Ich bin hier aufgewachsen, ich bin hier zu Schule gegangen. Döbling ist mein Bezirk. Der Pfarrwirt ist neben dem Eckl und dem Zimmermann eines meiner Lieblingslokale.“ Holler fühlt sich hier sichtlich wohl - nicht nur, aber auch - weil er den Geschäftsführer, die Pörtschacher Bar-Legende Rainer Husar, seit seinen Jugendtagen kennt. „Wenn man ihn kennt, dann muss man ihn mögen“.

Fan klassischer Hausmannskost

„Ein Tafelspitz ist ein Tafelspitz, ein Wiener Schnitzel ein Wiener Schnitzel.“ – mit diesen Worten wird der Gast beim Öffnen der Speisekarte auf die kulinarische Philosophie des

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Hauses vorbereitet. Zur Vorspeise wählen wir klare Rindsuppe, Andreas Holler wählt als Einlage Frittaten, ich versuche die Leberknödel. Als Hauptspeise kommt für uns beide Pfarrwirt’s Zwiebelrostbraten mit Braterdäpfel, Röstzwiebeln & Gewürzgurke auf den Tisch. „…unser Klassiker von der Beiried.

Eines der besten Stücke vom Rind, zart durchwachsen und kräftig im Geschmack. Rosa gebraten und frisch am Grill zubereitet“, wird dafür in der Karte geworben. Eines gleich vorweg: Die Karte hat nicht zu viel versprochen.

Viele Wiener Weine werden serviert - nicht nur jene von den Weingütern des Ex-Werbers Hans Schmid. Bei Holler fließt ein Zweigelt ins Glas, bei mir ein „Gmischter Satz“.

Er selbst steht - obwohl er Kochen kann – privat kaum am Herd. „Bevor ich verheiratet war, habe

„Bevor ich verheiratet war, habe ich viel gekocht. Jetzt lässt mich meine Frau nicht mehr kochen.“ Andreas Holler

ich viel gekocht. Jetzt lässt mich meine Frau nicht mehr kochen. Sie meint, dass Männer als Köche sich eher auf das Kochen konzentrieren und die Küche in einem unaufgeräumten Zustand hinterlassen.“ Besonders angetan hat es dem Italien-Fan gutes Eis. „In Italien suche ich mir immer besonders gute Eismacher. Im Sommer kann ich mich da schwer zurückhalten.

Qualitativ gutes Eis ist fantastisch.“ Die ungesunden Kalorien werden aber regelmäßig im hauseigenen Fitness-Center abgebaut.

Den inneren Schweinehund besiegen

Funktionales Training ist angesagt. „Ich habe in der Vergangenheit viel Tennis gespielt.

Wahrscheinlich kommen auch davon meine Rückenbeschwerden. Mir ist ein Wirbel rausgerutscht. Durch eine Muskelverhärtung ist der Wirbel nicht mehr hineingegangen. Ich konnte nicht einmal mehr zu einer Dachgleiche fahren.

Ich bin dann zur Physiotherapie gegangen und seitdem bin ich zwei bis drei Mal in der Woche beim funktionalen Training. Man muss den inneren Schweinehund besiegen.“ Erfreulicher Nebeneffekt: „Durch das Training habe ich auch das eine oder andere Kilo verloren“. „Die gutbürgerliche Küche habe ich in Amerika vermisst“, so Holler, der unter anderem in Boston studiert hat. Wenn er davon erzählt, kommt er ins Schwärmen. Aber wie kommt man gerade auf Boston? „Ich habe einen Freund in San Diego besucht und war von der Universität begeistert. Ich dachte mir: ‚Ich schau mir das amerikanische System einmal an.‘ Noch vor seiner Rückkehr nach Österreich hatte er sich an fünf, sechs Universitäten be-

worben. „Für meine Eltern war das ok. Wenn ich in den USA besser vorankomme, dann soll ich nur machen“. New York war mir zu groß, zu hektisch, zu unsympathisch. Also warum Boston? „Es war eine Sommerliebe, die mich nach Boston geführt hat“. New York war dem damals 20-jährigen zu groß, zu hektisch. „Boston war sehr international. Es war eine tolle Zeit“. Nach dieser Phase in Boston führte ihn sein weiterer Berufsweg nun doch noch nach New York. „Als naiverStudent fand ich die USA toll. Ich bin dann aber schnell draufgekommen, dass die Lebensqualität in Österreich viel besser ist. So richtigen Urlaub kann man beispielsweise als junger Mitarbeiter in den USA vergessen. Man hat zwei Wochen Urlaub im Jahr. Nicht einmal am Wochenende hat man frei. Die Qualität von Freundschaften und Bekanntschaften sind viel oberflächlicher. Da

ANDREAS HOLLER IST IN DER GESCHÄFTSFÜHRUNG DER BUWOG Er war seit 2008 für die IMMOFINANZ tätig und blickt auf langjährige Führungserfahrung im Wohnimmobilien- und Developmentbereich zurück. Seit November 2011 leitete er die IMMOFINANZ-Tochter Adama, einen in Südosteuropa führenden Wohnimmobilienentwickler, ehe er im Oktober 2013 in die BUWOG-Geschäftsführung eintrat. Holler besitzt einen Abschluss der Boston University’s School of Management in Business Administration und absolvierte das INSEAD‘s Young Manager‘s Program in Fontainebleau.

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wird man als erstes gefragt ‚Wie viel verdienst du?‘; auf lange Sicht war das nichts für mich“.

Holler kehrte nach Österreich zurück und heuerte bei Vossen an. Ein Kulturschock: Von New York nach Jennersdorf ins Burgenland. „Vossen hatte zwar ein Büro in Wien, das Headquarter war aber im Burgenland. Nach dem Konkurs 1997 wurde das Vossen-Hauptwerk in Gütersloh-Kattenstroth und die anderen Produktionsstandorte in Deutschland geschlossen. In Jennersdorf übernahm eine Investorengruppe, unter anderem das Land Burgenland, Gebäude, Mitarbeiter, die gesamte Produktion sowie alle Markenrechte. Als Assistent der Geschäftsleitung war Holler mit an Bord der Investorengruppe. Detail am Rande: Heute gehört Vossen zur Linz Textil AG. Was machen wir damit? Ein Fachmarktzentrum

Für Holler eine interessante Zeit. Denn infolge des Jobs bei der Investorengruppe, welche vor allem bei osteuropäischen Industrieunternehmen beteiligt war, begannen die ersten Schritte seiner „Immobilienkarriere“. Die Produktion an einem Standort, wurde in Ungarn aus Kostengründen eingestellt und noch weiter in den Osten nach Moldawien verlagert. „Quasi über Nacht sind wir auf einem Grundstück sitzengeblieben. Stellte sich die Frage: ‚Was machen wir damit?‘ Die Antwort war schnell gefunden – ein Fachmarktzentrum. „Also machten wir uns auf die Suche nach einem Partner“. Im dritten Anlauf hat es dann auch geklappt. „Wir hatten die CA Immo mit an Bord. Für mich war es das erste Immobilienprojekt, in dem ich involviert war“. Es sei eine lustige, aufregende Zeit gewesen, erinnert sich Holler gerne zurück. „Der Osten hat geboomt. Es gab kein Halten mehr.- Der Immobilienmotor brummte laut und wild“. Die CA Immo saß damals noch im ersten Bezirk in der Freyung 3 , gleich ums Eck in derBankgasse 3 residierte die Immoeast und Immofinanz. In Folge reihte sich Immobilienprojekt an Immobilienprojekt.

Es kam, wie es kommen musste. „Der damalige IMMOEAST AG Vorstand Edgar Rosenmayr wollte mich in seinem Team haben.“ Eine einmalige Chance. Rosenmayr verantwortete alle Entwicklungsprojekte in Zentraleuropa, Südosteuropa und der GUS und die Bestandsimmobilien in der GUS und Ex-Jugoslawien sowie alle Finanzbeteiligungen der IMMOEAST: In Summe ein Immobilienportefeuille von rund 7 Milliarden Euro. Das interessante daran: Es war das Immobilen-Schicksalsjahr 2008. „Ich

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habe im Sommer 2008 unterschrieben – und dann gingen Lehman Brothers am 15. September 2008 pleite. Wir haben beim Unterschreiben des Vertrages noch über Lehman Brothers philosophiert. „Können die pleite gehen bzw. kann man Lehman Bros. überhaupt pleite gehen lassen?‘“. Zu diesem Zeitpunkt wurden die ersten Gerüchte um Probleme bei der damaligen Constantia und infolge Immofinanz bekannt. „Damals habe ich noch gedacht, IMMOEAST, eine separate börsennotierte Firma der IMMOFINANZ – kein Problem.“ Holler sollte sich täuschen. Über Nacht in Liquiditätsproblemen

„Ein Monat später, am 13. Oktober 2008, trat ich bei der IMMOEAST meinen Job an. Am 16.

Oktober wurde bekannt, dass die OeNB die Notbremse zog und fünf Großbanken über Nacht zu einer Auffanglösung für die in ernste Liquiditätsprobleme geschlitterte Constantia, die ja quasi die Immofinanz managte, strukturierte.. Es war das absolutes Chaos – aber auch eine große Chance.“ Nachdem im September 2008 ein Liquiditätsbedarf von annähernd 500 Millionen Euro bekannt wurde, dessen Finanzierung nicht gesichert war, ging der Kursverlauf der Aktien in den freien Fall über.

„Quasi über Nacht sind wir auf einem Grundstück sitzengeblieben.

Stellte sich die Frage, was machen wir damit?“ Andreas Holler

IMMOFINANZ abgespalten wird. Zu diesem Zeitpunkt war Daniel Riedl schon BUWOG-CEO und Gerhard Schuster zur Seestadt Aspern gewechselt. Riedl bot mir an, die Position von Schuster zu übernehmen. So bin ich 2014 bei der BUWOG gelandet.“ Für Holler eine neue Erfahrung. „Ich hatte bis zu diesem Zeitpunkt am Wiener Parkett eigentlich noch wenig gemacht, da ich ausschließlich international unterwegs war“, so Holler. „The most sexy thing war Retail. Office war nach wie vor ausreichend sexy. Aber Residential, das war noch unsexy.

Das hat sich extrem gedreht - wie man auch an der tollen Entwicklung der BUWOG sieht.“ Die BUWOG habe sich als Qualitäts-Developer einen Namen gemacht - „Wir haben den Anspruch, dass Qualität no ‚finish line‘ hat“ – sieht sich aber mit immer größeren Ansprüchen von Käuferseite konfrontiert. „Ein Wohnungskäufer kommt heute mit eigenen Rechtsanwälten. Sogar bei der Vergleichbarkeit der Preise ist die ‚sophistication‘ größer geworden. Die Käufer von heute holen sich das Wissen von Freunden und Beratern. Die Ansprüche an den Developer sind gestiegen.“

Im November 2008 wurde mit 0,28 EUR ein historischer Tiefststand markiert. Im Zuge der Finanzkrise des Jahres 2008 hatte die Immofinanz im Laufe eines Jahres mehr als 95 Prozent ihrer Marktkapitalisierung eingebüßt.

Für Holler in Wahrheit eine große Chance. „In so einer Umbruchsstimmung und Restrukturierungsphase kann man viel machen. Zu Beginn war ich für ein Portfolio in Rumänien verantwortlich. Im Lauf der Monate habe ich immer mehr der problematischen Projekte auf den Tisch bekommen. Eigentlich habe ich mich zwei Jahre lang ausschließlich darum gekümmert, Joint Ventures aufzulösen“. Parallel verantwortete er Investitionen und Co-Investments in Developments für Wohnbauprojekte in gesamt Ost- und Südosteuropa . „Partner waren ein in Tel Aviv börsennotierter Konzern mit Sitz in Bukarest, aber auch große Fonds“.

Ein weiterer einschneidender Schnitt war die Fusion zwischen IMMOEAST und IMMOFINANZ. „Rosenmayr verließ das Unternehmen - und ich kam zu Daniel Riedl “.

Zu Beginn kümmerte sich Holler auch um Shopping Center und Office Projekte. Mit der Zeit lag der Fokus aber immer stärker auf Wohnbaubeteiligungen. „Tiger Global, ein amerikanischer Hedgefonds, Morgan Stanley und die IMMOFINANZ waren die größten Investoren bei einem marktführenden Wohnbauentwickler in CEE (ADAMA). Irgendwann einmal sind wir draufgekommen, dass nur die IMMOFINANZ-Truppe Ahnung von Immobilienentwicklung hatte.“ Nachdem ich die Akquisitionen geleitet habe, bin ich unter anderem als CEO nach Rumänien geschickt worden. Ich war fast drei Jahre in Osteuropa und bin hin und her geflogen. Allein in Rumänien haben wir über 2.600 Wohnungen gebaut.“ Heute kann Holler das Fliegen wieder genießen. „Ich entspanne beim Reisen. Früher bin ich dreimal pro Woche geflogen, das war mitunter anstrengend. Wenn ich heute privat fliege, dann weiß ich, es geht auf Reisen. Da kann ich sofort entspannen.“ Anfang 2014 folgte der nächste Karriereschritt. „Ende 2013 stand fest, dass die BUWOG von der

Nicht immer sind die Käufer aber auch bereit, dieses Mehr an Qualität auch zu bezahlen. „Lassen Sie es mich so formulieren: Die Käufer von heute kennen keine Kompromisse mehr.“ Wobei es eines guten research bedarf, die marktkonforme Preise festzulegen. „Ist das Projekt bis zur Fertigstellung komplett verwertet dann war der Preis wahrscheinlich zu günstig.

„Wir verkaufen rund 80 Prozent der Wohnungen bis zur Fertigstellung und den Rest innerhalb von sechs Monaten.“ Andreas Holler

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WORDRAP mit Andreas Holler Nehmen Sie gern Risiko?

Sonst könnte ich nicht im Development tätig sein, aber das Risiko muss möglichst berechenbar sein.

SMS, WhatsApp oder Telefon?

Zum Glück funktionieren bei meinem IPhone alle drei.

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen?

Mit Arroganz.

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? „ORIGIN“ von Dan Brown – beschäftigt sich vor allem mit der Frage, ob Gott die Wissenschaft überlebt.

Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann...

Dann würde ich den ganzen Tag drüber nachdenken, wie ich damit Gutes tun könnte.

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne einen Abend verbringen?

Ein Abend mit Albert Einstein wäre sicher sehr spannend.

Haben Sie noch Kontakt mit ehemaligen Mitschülern oder Studienkollegen?

Ja, viele sind Teil meines engsten Freundeskreises.

Wenn ich sechs Monate brauche, dann war der Preis richtig. Wir verkaufen rund 80 Prozent der Wohnungen bis zur Fertigstellung und den Rest innerhalb von sechs Monaten.“

ist Holler „ein bisschen zu klein. Es müsste schon ein großer See sein. Ich will nicht in der Schweiz leben, aber in Zürich mit dem Zürcher See das hat schon was.“

Seine Traumimmobilien hat Holler schon gefunden. Noch gibt es ein großes Aber. Denn seine Traumimmobilie kann sich der Immobilienmanager noch nicht leisten. „Ein schönes Häuschen an der Cote d’Azur wäre natürlich toll.“ Holler liebt es modern. Auf jeden Fall sollte ein See mit im Spiel sein. Aspern aber

„Ich bin ein Italien-Fan, mag das italienische Essen und die Mentalität sehr. Mir gefällt auch Südfrankreich enorm gut. Aber das Lebensgefühl der Italiener liegt mir mehr.“ Im Urlaub versucht Holler immer wieder etwas Neues zu entdecken. „Bangkok ist eine sehr coole Stadt. Das ist eine Megacity. Mit dem beruflichen Auge schaue ich natürlich auch im Urlaub. Man kann dort um einen Euro am Tag leben, aber auch im totalen Luxus. Ich war in diesem Jahr in Kambodscha, Siem Reap. Für nächstes Jahr ist Vietnam geplant. Dann sollte es einmal nach Südamerika gehen.“ Der große Urlaub wird in der Regel in die Weihnachtszeit verlegt, da ist meistens beruflich weniger los. „Das Problem ist, dass mich sonst zu viel Arbeit einholt. Ich fahre also lieber in den Urlaub, wenn die anderen auch im Urlaub sind. Dann bekomme ich weniger Mails.“

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Carsharing ist ein tolles Angebot

Holler ist zwar ein Fan des öffentlichen Verkehrs, „auch Carsharing ist ein tolles Angebot“, aber auch bekennender Autofahrer. „Ich fahre Auto, weil ich bei Terminen von A nach B muss – sonst bräuchte ich auch kein Auto. Ich würde sofort auf ein Elektrofahrzeug umsteigen. Die BUWOG Dienstwagenflotte kommt aus der VW-Gruppe, die haben aber leider noch kein ordentliches Elektrofahrzeug.“ Dass Wohntürme in Zukunft das Stadtbild prägen werden, steht für Holler zweifellos fest. „Wir müssen in die Höhe bauen – aber nicht überall.“ Auch die BUWOG hat einige Projekte mit Türmen, die über die 100 Meter Marke herausragen werden, in Planung. „Hier heißt es genau zu planen. Wir müssen in der Bauabwicklung effizienter sein. Natürlich sind auch die Baukosten problematisch. Ohne Luxuswohnungen in den oberen Stockwerken rechnen sich derartige Projekte kaum.“ Mit Wohnungen in Türmen spreche man vor allem eine jüngere Käuferschicht an. „Wir

Wiener sind noch nicht gewohnt, in Türmen zu wohnen. Das ist nicht die Regel. In London, New York oder Singapur ist das die Regel.“ Worauf Holler besonders stolz ist: „Der Skytower war der erste Turm der BUWOG. Wir waren die ersten, die beim Hauptbahnhof Wien ein freifinanziertes Projekt realisiert haben. Das Risiko hat sich gelohnt: In nur vier Monaten waren alle Wohnungen verkauft.“ Zum Dessert gibt es: „Dreierlei vom hausgemachten Eissorbet“ und Espresso. „Kaffee hatte mich in Österreich nie interessiert. In den USA habe ich Starbucks entdeckt. Dann habe ich mir gedacht, ja gut, probiere ich das Zeug. So bin ich langsam in dieses Kaffeetrinken hineingekommen. Als ich zurück in Wien war, hatte ein Freund von mir das Nannini übernommen. Dieses Barista-Konzept war noch ganz neu. Da bin ich nun im Nannini

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gestanden und habe mich mit gutem Kaffee beschäftigt. Für mich ist Hausbrandt der beste Kaffee. Heute bin ich jedes Mal wieder begeistert, guten Kaffee zu bekommen“.

Spannende Aufgaben kommen auf uns zu

Marktführerschaft stärken. Man wird sich noch beschnuppern. Die meisten Veränderungen wird es in Deutschland geben, in Österreich wird es weniger Veränderungen geben.

Der Wert der BUWOG spiegelt sich ja in dem wider, was wir alles gemacht haben.“ n

Dass es durch die Übernahme der BUWOG durch VONOVIA zu Veränderungen kommen wird, steht für Holler fest. „Veränderung wird es jedenfalls geben, es ist nur die Frage, auf welcher Seite. Prinzipiell ist es schon jetzt klar, dass sich in Deutschland mehr ändern wird als in Österreich. So wie es kommuniziert und vereinbart ist, wird sich in Österreich eher weniger ändern, weil die BUWOG in ihren derzeitigen Strukturen erhalten bleibt.“ Für seinen Kernbereich Development sieht Holler große Chancen, weil VONOVIA selbst kein Development hat. „Hier kommen spannende Aufgaben auf uns zu. Wir wollen unsere

KLOSTERGARTEN LAND trifft STADT

In Klosterneuburg – direkt zwischen Weinberg und Donau – entstehen freifi nanzierte Eigentumswohnungen mit Gärten, Balkonen oder großzügigen Dachterrassen.

Die Vermarktung der Wohnungen startet im Frühjahr 2018.

Kontakt: Josef Kinsky & Christian Bernleithner sales@ic.at www.ic.at

Ein Projekt der IC Development GmbH

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Rubrik Positionen & Meinungen

Vollständigkeit Multiple Listing System. Roland Schmid, IMABIS/RS Group, gibt klar zu verstehen, worauf es bei MLS ankommt, und bedauert, dass sich die Branche selbst im Weg steht.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Multiple Listing System – die Never Ending Story in der Immobilienwirtschaft?

Roland Schmid: Wir beschäftigen uns seit 2012 sehr intensiv mit dem Multiple Listing System (MLS). Im Kern geht es darum, das Gemeinschaftsgeschäft zwischen den Maklern, wie es im amerikanischen Raum Gang und Gäbe ist, auch in Österreich zu etablieren.

Es ist uns vollkommen bewusst, dass die Voraussetzungen am österreichischen Markt andere sind. Klassische Gemeinschaftsgeschäfte wie im amerikanischen Raum funktionieren derzeit in Österreich nicht und werden wohl auch in den nächsten Jahren nicht funktionieren.

Warum nicht? Was sind die Gründe? >> Weil es den Maklern noch zu gut geht, um sich intensiv mit diesem Thema zu beschäftigen. Noch fehlt die Notwendigkeit einer inten-

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siven Zusammenarbeit. Es gibt jedoch bereits spannende Ansätze. Die Franchise- bzw. Maklergruppe RE/MAX kooperiert untereinander bereits nach amerikanischem Vorbild. Dieses System hat eigene Regeln und funktioniert, weil es im RE/MAX-Netzwerk keine gleichermaßen effektive Alternative gibt. Die Makler haben dieses System angenommen und es funktioniert ausgezeichnet - auch wirtschaftlich. Leider erkennt der Großteil der Makler die Vorteile, die ein MLS bietet, noch zu wenig.

Ein Generationenproblem? >> Sicherlich auch. Spannend ist jedoch, dass es gut funktionierende Vorzeigebeispiele am Markt gibt, der daraus resultierende Mehrwert aber trotzdem nicht gesehen wird. Die gute Nachricht: Immerhin wird das Thema diskutiert. Das ist in jedem Fall ein Anfang. Im Rahmen dessen ist es relevant, die Anforderungen

an so ein System zu definieren. Ein MLS kann nur dann funktionieren, wenn es vollständig ist.

Ich muss mich darauf verlassen können, dass ein Produkt, das Suchaufträgen und Gemeinschaftsgeschäften dient, Vollständigkeit aufweist. IMABIS erfüllt diese Voraussetzung im Gegensatz zu anderen angebotenen Projekten oder zumindest fast. IMABIS erfasst den gesamten Online-Immobilienangebotsmarkt. Was fehlt sind jene Objekte, die nicht auf Plattformen zu finden sind. Aus diesem Grund haben wir mit PROMABIS ein kostenloses Eingabetool entwickelt, das zudem sämtliche Maklersoftware-Funktionen abbildet. Das ist die Innovation, der wir uns heuer angenommen haben.

Jetzt gibt es mit Marktplatz einen Vorstoß von Kammer und ÖVI in Richtung MLS … >> … bei dem wir leider nicht dabei sind. Es ist ein Schritt in die richtige Richtung. Aber

eben nur ein Schritt. Es gibt eine exklusive Kooperation mit vier Maklersoftwarefirmen – das sind meines Wissens Top Real, Justimmo, Immformer und EDI-Real – mit denen an einer technische Lösung gearbeitet wird, die dem Makler die Möglichkeit bieten soll, sich unabhängig von der eigenen Software mit Kollegen austauschen zu können. Dabei gibt es keinen klassischen Marktplatz, sondern die Möglichkeit Objekte zwischen den Softwareprodukten freizugeben. Die Exklusivität, die diesen vier Unternehmen zumindest auf ein Jahr zugesichert wurde, hemmt uns natürlich. Wir wären bei diesem Projekt gerne dabei gewesen. Leider wurden wir im Rahmen dessen nie gefragt, ob wir ebenfalls einen Beitrag zu einem gemeinsamen MLS leisten wollen. Zudem habe ich vergebens versucht mit den Verantwortlichen bei der Wirtschaftskammer in einen konstruktiven Dialog einzutreten. Weder die Kammer, noch der ÖVI sind mit diesem Projekt auf uns zugekommen oder haben uns in irgendeiner Form integriert – leider. Das wäre schön gewesen.

aber leider von den potentiellen Partnern abgelehnt wurde. Schlussendlich haben wir uns entschieden ein eigenes Produkt zu entwickeln und gratis auf den Markt zu bringen.

und noch nicht praxiskonform. Der direkte Kontakt zwischen den beteiligten Maklern, ob persönlich oder per E-Mail, wird derzeit noch immer gewünscht.

Leider sind unsere PROMABIS-User aufgrund der Exklusivität der Softwareanbieter für den Marktplatz ausgeschlossen. Daraus entsteht natürlich ein beträchtlicher Nachteil für unsere User. Diesen wollen wir jedoch nicht bekämpfen, sondern wir wollen Alternativen anbieten. Die Alternative ist einfach: IMABIS – so wie es ist und immer schon war. Mit der Objekteingabemöglichkeit haben wir aus meiner Sicht den letzten erforderlichen Schritt in Richtung umfassendes MLS gemacht.

Aber ist in Kanada MLS nicht deshalb so erfolgreich, weil es ein strenges Regelwerk gibt? >> Mitunter. Ich glaube auch, dass es dort so gut funktioniert, weil es historisch entstanden ist und die gesetzlichen Grundlagen (z.B. Doppelvertretung) völlig andere sind. In Kanada gab es das Gemeinschaftsgeschäft schon immer. In Österreich steckt das noch in den Kinderschuhen. Ein großes Hindernis war in Österreich auch immer die mangelnde Transparenz. MLS wird kommen, wenn der Markt soweit ist. Es funktioniert halt noch immer ohne MLS. Aber wenn man ehrlich ist, funktioniert das Gemeinschaftsgeschäft auch schon, wenn man es möchte. Wir müssen nachhaltig daran arbeiten die wirtschaftlichen Vorteile eines MLS und den damit verbundenen Gemeinschaftsgeschäften zu erklären. n

Vielerorts gibt es erhebliche Widerstände gegen Multiple Listing Systeme? >> Der Kooperationsgedanke hat sich am österreichischen Maklermarkt noch nicht hinreichend durchgesetzt. Unser Ansatz ist und bleibt der pragmatische. Strenge Regelwerke als Bedingung zur Teilnahme sind verfrüht

„Unsere Erfahrungen hätten nützlich sein können. Ich hätte gerne unser Knowhow in das Projekt einfließen lassen.“ Roland Schmid, IMABIS/RS Group Unsere Erfahrungen hätten nützlich sein können. Ich hätte gerne unser Know-how in das Projekt einfließen lassen. Wir haben uns entschieden IMABIS auch für andere Softwareanbieter zu öffnen, sollte der Wunsch bestehen. Bis dahin wird PROMABIS das erforderliche Eingabetool für das IMABIS-MLS sein. So können Makler in Zukunft auch Objekte, die Sie nicht auf Immobilienplattformen listen, in IMABIS einarbeiten.

Mich erinnert das alles an die Anfänge unserer Maklersoftware PROMABIS. Wir haben lange versucht, mit verschiedenen Spezialisten auf dem Gebiet Kooperationen einzugehen, was

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Klein, aber fein Mikrowohnungen. Worauf es bei der Planung ankommt, welches Potenzial in Gemeinschaftsräumen steckt und ob Mikrowohnungen nachhaltig helfen können, den Bedarf an Wohnraum zu stillen, verrät Thomas Hayde, Geschäftsführer der HD Architekten ZT im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Wenn ein Raum eng wird, ist es umso wichtiger, dass er eine gut proportionierte Höhe hat.“ Thomas Hayde, Geschäftsführer HD Architekten ZT

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Mikrowohnungen liegen im Trend. Würden Sie gerne darin wohnen?

Thomas Hayde: Heute nicht mehr, mit Familie, mit Kindern. Da bräuchte ich vier Mikrowohnungen, die man zusammenlegen kann.

Spaß beiseite: Für welche Personengruppen sind Mikrowohnungen die ideale Lösung? >> Grundlegend für junge Leute. Aber auch für solche, die vielleicht nur kurzfristig in der Stadt sind – etwa Geschäftsleute, die eine Bleibe für einen längeren Zeitraum brauchen und nicht unbedingt ein Hotelzimmer wählen wollen.

Der Trend kommt auch von der Arbeitswelt her. Alles ist schnelllebiger und mobiler ge-

worden. Wenn jemand ein Projekt in der Stadt hat und für ein oder zwei Monate bleibt und dann weiterzieht – dafür sind solche Modelle natürlich recht interessant. Also muss man unterscheiden, ob Anlegerwohnungen entstehen, also das Produkt in einzelnen Einheiten weiterverkauft und dann vermietet wird, oder ob das komplette Objekt gewerbetreibend einer speziellen Nutzergruppe angeboten wird. Anlegerwohnungen unterliegen baurechtlich den Vorschriften und Richtlinien für den Wohnbau.

Objekte, die reinen Boardinghouse-charakter haben, unterliegen als Beherbergungsstätten auch dem Gewerberecht, wobei die einzelnen Einheiten dann unter 30m² Nutzfläche haben

dürfen. Grundsätzlich werden solche Objekte voll möbliert angeboten, was bei Anlegerwohnungen ungewöhnlich wäre.

Die Meinungen gehen durchaus auseinander, ob es als Investmentmodell geeignet ist. Manche meinen, dass der Fokus auf Singles eine höhere Frequenz in der Wohnung bedeutet und ein höherer Adaptierungsbedarf besteht, weil die Vermietung kurzfristiger ist? >> Da gehe ich d‘accord. Es ist natürlich ein Thema, wenn ich als privater Anleger oft neue Mieter finden muss. Es gibt dafür aber auch andere Modelle, wo über eine übergeordnete Organisation vermietet wird und der einzelne Eigentümer am Gesamterfolg der Anlage partizipiert.

Von der planerischen Seite: Ich habe vor kurzem mit jemandem in eine ganze andere Richtung gesprochen. Luxus in Dachgeschoßwohnungen. Die sind nicht mehr so nachgefragt. Statt einer großen machen sie lieber zwei kleine, die man nachträglich verbinden kann. Ist das bei Mikrowohnungen auch ein Thema? >> Absolut. Es ist schlichtweg nachhaltig, wenn man eine schlaue Tragstruktur und gut angelegte Versorgungen schafft und so konzipiert, dass Einheiten zusammenlegbar sind. Hier geht

es aber auch um Raumhöhen. Gebäudestrukturen flexibel zu halten, ist generell nachhaltig.

Weil Sie die Raumhöhe angesprochen haben, was gibt es da zu beachten? >> Das ist immer eine gewisse Gefühlsfrage.

Wenn ein Raum eng wird, ist es umso wichtiger, dass er eine gut proportionierte Höhe hat.

Man hat mehr Raum für das Wesen.

Größere Raumhöhen im Gebäude bedeuten jedoch womöglich, dass man ein ganzes Geschoß aufgrund der einzuhaltenden Gebäudehöhe verliert. Das ist für Entwickler kontraproduktiv, weil es natürlich vorrangig um verwertbare Fläche geht. In der Architektur geht es jedoch nicht nur um Flächen, sondern auch um Volumen, um Raumgefühl.

Wenn Sie es in Zentimetern bemessen müssten, was ist für Sie bei Mikrowohnungen die ideale Raumhöhe? Oder wo ist die untere Schwelle, wo es dann kritisch wird? >> Jeder Zentimeter ist ein Gewinn. Wenn man das Thema größer fasst, wären 2,8 Meter schlau, weil es in der Arbeitsstättenverordnung Vorschriften für Mindestraumhöhen gibt. Dann könnte man die Struktur auch als Gruppenbüro nutzen. Das Gebäude wäre über lange Sicht flexibler nachnutzbar.

Ich habe einmal überprüft bei welchen Raumhöhen bei gewissen Gebäudehöhen bzw. Bauklassen ein Geschoß verloren gehen würde.

Zwischen zum Beispiel 2,5 und 2,8 Metern Raumhöhe ist das nicht immer der Fall.

„Gebäudestrukturen flexibel zu halten, ist generell nachhaltig.“ Thomas Hayde, Geschäftsführer HD Architekten ZT

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Wenn bei den Mikrowohnungen der Platz fehlt, braucht man dann mehr Gemeinschaftsräume? Oder sind die dem Entwickler nicht wichtig? >> Ich meine, dass gemeinschaftlich genutzte Räume bei Serviced Apartments eher mitgedacht werden als bei Anlegerwohnungen.

Zu den Räumen selbst denke ich, dass -wo ältere vielleicht eher scheu sind- junge Leute solche Angebote gerne annehmen. Es ist eine Lifestyle-Geschichte. Wenn es einen großen Gemeinschaftsraum mit einer gut ausgestatteten Küche gibt und man so auch mal ein Dinner veranstalten kann, hat das schon was.

Oder einen Fitnessraum, wo ich monatlich eventuell ein bisschen etwas aufzahle. Das ist nicht das gleiche wie in einem renommierten Fitnessinstitut, aber dafür muss man nicht irgendwo hinfahren. Gemeinsames Gärtnern und Grillen auf der großen Dachterrasse für alle? Schöne Sache.

Eine kleinere Einheit hat höhere Kosten.

Fressen die Vorteile, die ich durch höhere Miete habe, die höheren Baukosten auf ? >> Man kann offensichtlich für einen Quadratmeter relativ mehr verlangen. Absolut gesehen ist für den Mieter die Gesamtbelastung durch die kleine Fläche jedoch geringer.

Er muss also weniger Geld im Monat fürs Wohnen ausgeben, obwohl der Mietpreis für einen Quadratmeter höher ist. So federt man die höheren Baukosten wirtschaftlich vorteilhaft ab. Also eine Win-Win-Situation.

Mikrowohnungen sind also nicht dafür geeignet, die Wohnungsnot in Wien zu stillen? >> Aufgrund der speziellen Zielgruppen wohl nicht, aber sie sind trotzdem eine Nische. Es wird Lagen geben, wo es super funktioniert, weil die Wohnungen näher dem Zentrum oder perfekt öffentlich erschlossen sind. Dort, wo man sich die größere Wohnung nicht leisten könnte, aber einem die Lage wichtig ist.

„Ein gutes Raumgefühl mit allen wichtigen Funktionen zu schaffen, ist das Ziel.“ Thomas Hayde, Geschäftsführer HD Architekten ZT

Kommen vermehrt Developer auf Sie zu, um Mikrowohnungen zu planen? >> Es ist schleichend, man kommt nicht mit dem Begriff Mikrowohnungen, sondern eher mit „kleinen Wohnungen“. Deren Anteil im Wohnungsmix wird definitiv höher. Die sind noch nicht so sehr auf 30 Quadratmeter hingetrimmt, eher um die 35-40 Quadratmeter. Da sorgen wir dann dafür, dass sie zusammenlegbar sind.

Viele beklagen, dass es zu wenig große Bauflächen gibt. Sind Projekte mit Mikrowohnungen eine Möglichkeit, um für Verdichtung zu sorgen? >> Im Sinne von mehr Personen pro Quadratmeter Wohnnutzfläche denke ich ja. Obwohl, wenn größere Erschließungsflächen und gegebenenfalls Gemeinschaftsflächen mitgedacht werden, könnte es sich die Waage mit herkömmlichen Wohnungsmixes halten. Dass Kleinstwohnungskonzepte für gewisse individuelle Bauplatzsituationen gut funktionieren kann also sein, aber da fragen Sie besser Developer nach ihren Erfahrungswerten.

Was reizt Sie mehr? Ein Althan-Projekt oder ein Mikrowohnung-Projekt? >> Der Althanpark ist ein hervorragendes Beispiel für die vorher angesprochenen flexiblen Gebäudestrukturen. Großzügige Raumhöhen, fast skelettartige Tragstrukturen und das alles in einem spannenden innerstädtischen Umfeld. Dort Wohnungen zu integrieren ist eine Freude. Natürlich würden wir gerne ein Mikroappartement-Projekt umsetzen. Ich kann

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

aber nicht sagen, was ich lieber machen würde.

Es ist alles eine schöne Aufgabe. Was einen Architekten reizt – wir tüfteln gerne. Vom statischen System bis zum schlauen Möbel. Sich so etwas zu überlegen ist eine tolle Aufgabe.

Was ist Ihnen im Zusammenhang noch wichtig? >> Die Möblierung könnte man nochmal hervorheben. Weil es eben darauf ankommt, Funktionen und Notwendigkeiten so zu kombinieren, dass insbesondere in diesem kompakten Wohnbau, der Bewegungsraum nicht zu kurz kommt. Hier ein gutes Raumgefühl mit allen wichtigen Funktionen zu schaffen, ist das Ziel. Neben den Raumhöhen erzeugen auch Belichtungsflächen, die über das baurechtlich geforderte Maß hinausgehen, Großzügigkeit.

Ein weiterer Aspekt, der heute auch mitspielt ist die Digitalisierung, die hilft Platz zu sparen. Keine DVDs, CDs, Fotokisten oder Bücher. Das ist alles auf einem Gerät. Dadurch braucht man weniger Stauraum. Abstellflächen werden in einer derart kleinen Wohnung Mangelware sein. Der reduzierte Platz für Zeug bewirkt aber auch, dass man sich vielleicht auch mit weniger zufrieden gibt. Der Wegwerfgesellschaft tät es nicht schlecht, sich ein bisschen darauf zu besinnen, was man wirklich benötigt und worauf man verzichten könnte.

„Die Wohngemeinschaft ist ein Modell, das es seit ewigen Zeiten gibt.“ Thomas Hayde, Geschäftsführer HD Architekten ZT

Gemeinschaft an sich ist wesentlich. Die Wohngemeinschaft ist ein Modell, das es seit ewigen Zeiten gibt. Heute kann es ein Wohnungsverband sein, wo jeder seine Mikrowohnung hat -allerdings inklusive Miniküche und Sanitärbereich- und davor einen großen Raum mit ordentlicher Küche, Esstisch und Wohnzimmer. Das funktioniert für bestimmte Nutzergruppen.

Stichwort WG. In London gibt es beispielsweise schon viele Manager-WGs... >> Wieso auch nicht? Man könnte das WGThema in ein Mikrowohnungshaus hineindenken. Wenn das WG-Einheiten mit eigenen Mikrowohnungen sind, die im Verband mit nur ein paar Leuten einen gemeinsamen Bereich teilen, kann eine gute Gemeinschaft gelebt werden. Man begegnet sich immer wieder und kann sich austauschen und unterstützen, sich aber jederzeit auch zurückziehen. n

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Bauklassen&vsMeinungen Raumhöhen: keine Aufenthaltsräume im EG Positionen Min. Wohnen/Büro

Min. Großraumbüro

Raumhöhe ab OG1

2,52

2,60

2,70

2,80

2,90

3,00

3,60

Raumhöhe EG

2,40

2,40

2,40

2,40

2,25

2,40

2,40

Decke + Fußboden

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

Geschoßhöhe

2,85

2,93

3,03

3,13

3,23

3,33

3,93

Dachabschluss +

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

Mögliche Geschoßanzahl (inkl. EG) / in Meter 12

4

4

3

3

3

3

3

16

5

5

5

5

5

4

4

21

7

7

6

6

6

6

5

26

9

8

8

8

8

7

6

34,8

12

11

11

11

10

10

9

Notwendige Gebäudehöhe in Meter / Geschoßanzahl inkl. EG (ohne Staffelgeschoß) 4

11,75

11,99

12,29

12,59

12,74

13,19

14,99

5

14,60

14,92

15,32

15,72

15,97

16,52

18,92

6

17,45

17,85

18,35

18,85

19,20

19,85

22,85

7

20,30

20,78

21,38

21,98

22,43

23,18

26,78

8

23,15

23,71

24,41

25,11

25,66

26,51

30,71

9

26,00

26,64

27,44

28,24

28,89

29,84

34,64

10

28,85

29,57

30,47

31,37

32,12

33,17

38,57

11

31,70

32,50

33,50

34,50

35,35

36,50

42,50

12

34,55

35,43

36,53

37,63

38,58

39,83

46,43

Bauklassen vs Raumhöhen: gleiche Raumhöhe in allen Geschoßen Min. Wohnen/Büro

Min. Großraumbüro

Raumhöhe ab OG1

2,52

2,60

2,70

2,80

2,90

3,00

3,60

Raumhöhe EG

2,52

2,60

2,70

2,80

2,90

3,00

3,60

Decke + Fußboden

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

Geschoßhöhe

2,85

2,93

3,03

3,13

3,23

3,33

3,93

Dachabschluss +

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

Mögliche Geschoßanzahl (inkl. EG) / in Meter 12

4

3

3

3

3

3

2

16

5

5

5

4

4

4

3

21

7

7

6

6

6

6

5

26

8

8

8

8

7

7

6

34,8

12

11

11

10

10

10

8

13,39

13,79

16,19

Notwendige Gebäudehöhe in Meter / Geschoßanzahl inkl. EG (ohne Staffelgeschoß) 4

11,87

12,19

12,59

12,99

5

14,72

15,12

15,62

16,12

16,62

17,12

20,12

6

17,57

18,05

18,65

19,25

19,85

20,45

24,05

7

20,42

20,98

21,68

22,38

23,08

23,78

27,98

8

23,27

23,91

24,71

25,51

26,31

27,11

31,91

9

26,12

26,84

27,74

29,64

29,54

30,44

35,84

10

28,97

29,77

30,77

31,77

32,77

33,77

39,77

11

31,82

32,70

33,80

34,90

36,00

37,10

43,70

12

34,67

35,63

36,83

38,03

39,23

40,43

47,63

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Bauklassen vs Raumhöhen: Geschäftsviertel Min. Wohnen/Büro

Min. Großraumbüro

Raumhöhe ab OG1

2,52

2,60

2,70

2,80

2,90

3,00

3,60

Raumhöhe EG

3,17

3,17

3,17

3,17

3,17

3,17

3,17

Decke + Fußboden

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

0,33

Geschoßhöhe

2,85

2,93

3,03

3,13

3,23

3,33

3,93

Dachabschluss +

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

0,47

Mögliche Geschoßanzahl (inkl. EG) / in Meter 12

3

3

3

3

3

3

3

16

5

5

4

4

4

4

4

21

6

6

6

6

6

6

5

26

8

8

8

8

7

7

6

34,8

11

11

11

10

10

10

8

Notwendige Gebäudehöhe in Meter / Geschoßanzahl inkl. EG (ohne Staffelgeschoß) 4

12,52

12,76

13,06

13,36

13,66

13,96

15,76

5

15,37

15,69

16,09

16,49

16,89

17,29

19,69

6

18,22

18,62

19,12

19,62

20,12

20,62

23,62

7

21,07

21,55

22,15

22,75

23,35

23,95

27,55

8

23,92

24,48

25,18

25,88

26,58

27,28

31,48

9

26,77

27,41

28,21

29,01

29,81

30,61

35,41

10

29,62

30,34

31,24

32,14

33,04

33,94

39,34

11

32,47

33,27

34,27

35,27

35,27

37,27

43,27

12

35,32

36,20

37,30

38,40

39,50

40,60

47,20

Erläuterungen Dachabschluss +

Dieses Maß beschreibt die zusätzliche Aufbauhöhe über dem letzten Geschoß

34,8m Gebäudehöhe

Da der oberste Dachabschluss zur Ermittlung der Gebäudehöhe herangezogen wird werden 20cm Attika über diesem Dachabschluss aus der Berechnung genommen.

Dies gilt nicht bei einer Widmung von 35m Gebäudehöhe.

2,52cm

Um die gesetzlich (OIB RL 3 11.2.2) vorgeschriebenen 2,50m Raumhöhe keinesfalls zu unterschreiten wird die Rohbautoleranz von 2cm addiert.

§23 Arbeitsstättenverordnung - Lichte Raumhöhe 3m

ab 500m² bzw. Arbeiten mit erhöhter körperlicher Belastung oder erschwerenden Bedingungen

2,8m

von 100-500m² Arbeiten mit geringer körperlicher Belastung und keine erschwerenden Bedingungen

2,5m

bis 100m² Arbeiten mit geringer körperlicher Belastung und keine erschwerenden Bedingungen

Quelle: HD ARCHITEKTEN, 03.2018

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Kleine Lebensräume mit Zukunft Mikro-Wohnraum. Der immer knapper - und damit immer teurer werdende – Lebensraum vor allem im urbanen Gebiet lässt findige Architekten, Planer und Bauträger eine Assetklasse der Immobilienwirtschaft, MikroWohnraum, zum neuen Senkrechtstarter in Sachen Wohnraumschaffung erklären.

Autor: Erika Hofbauer

W „Je kleiner die Wohneinheit, desto höher die Kosten pro Quadratmeter.“ Jakob Dunkl, querkraft Architekten

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

ie nachhaltig diese Entwicklung ist, wird sich erst zeigen. nter dem Motto „Treffpunkt Neue Arbeitswelt" feierte das erste YARD FORUM mit mehr als 150 Teilnehmerinnen Anfang März im Palais Wertheim ein erfolgreiches DebD er immer knapper – und damit immer teurer werdende – Lebensraum vor allem im urbanen Gebiet lässt findige Architekten, Planer und Bauträger eine Assetklasse der Immobilienwirtschaft, Mikro-Wohnraum, zum neuen Senkrechtstarter in Sachen Wohnraumschaffung werden. Wie nachhaltig diese Entwicklung ist, wird sich erst zeigen.

Immer mehr Menschen leben weltweit in Städten und machen sie zu den mächtigsten Akteuren und wichtigsten Problemlösern einer globalisierten Welt. So heißt es in einer aktuellen Studie des Zukunftsinstitutes, die

sich mit dem Lebensraum und seinen gestalterischen Möglichkeiten befasst. Einem Aspekt schenkt die Studie („Futopolis – Stadt, Land, Zukunft“) besonderes Augenmerk: dem leistbaren Wohnraum, der durch kreative architektonische Planung möglich sein soll. Konkret müsse es zunächst in der Stadtplanung und vor allem auch der Immobilienwirtschaft ein Umdenken geben. Grundvoraussetzungen seien Neuerungen und Lockerungen im Baurecht der jeweiligen Kommune.

Neue Standards in Sachen urbanes Wohnen

Die Möglichkeiten zur Nachverdichtung, vertikalen Verdichtung, zum modularen Bauen und Mikrowohnen bieten der Baubranche, Architekten und Immobilienunternehmen die Möglichkeit, neue Standards in Sachen urbanes Wohnen zu setzen, heißt es weiter. Und tatsächlich verschreiben sich seit geraumer

„Der Trend zu immer kleineren Wohnungen ist ein Diktat der schmalen Geldbörsen.“ Jörg Wippel, wvg Wohnbauträger

Zeit Architekten und Bauträger der Idee, wie der Flächenverknappung (und damit -verteuerung) zu begegnen ist. In Wien sind so zuletzt interessante Mikro-Wohnhäuser (wie z.B. im Viertel Zwei) entstanden. Ganz überzeugt vom nachhaltigen Bestand des Kleinwohnraums ist man in der Branche dennoch nicht.

Können wir uns Wohnen nicht mehr leisten?

Fotos: pperkins (unsplash); k_l_u_l_e (unsplash);

Wird es in 10 oder 20 Jahren noch Mikrowohnungen geben? „Ich fürchte, dass man dann auch noch auf Mikrowohnungen setzen wird.

Zumindest zielt der derzeitige politische Trend keinesfalls auf eine Änderung ab“, seufzt Jakob Dunkl, Architekt und Co-Geschäftsführer des Architekturbüros querkraft. Was wäre notwendig? „Wir leben in einer der reichsten Gesellschaften auf diesem Planeten. Dennoch können wir uns Wohnen nicht mehr leisten.

Geld ist genügend vorhanden, daran kann es nicht liegen. Sonst wäre es wohl kaum möglich, dass sich Banken, Versicherungen oder Autofahrerclubs Gebäude leisten, deren Baukosten teilweise das Doppelte und mehr pro Quadratmeter betragen. Es braucht offensichtlich politische Korrekturen, um finanzielle Mittel massiv in den Bereich Wohnbau zu verschieben“, schlägt Dunkl vor.

werden. Tiefgaragen unter Wohnbauten müssen der Vergangenheit angehören. Die Wohnungen wären schlagartig um 12 Quadratmeter größer!“ Er sieht trotz stetigem Interesse an Kleinstwohnraum besondere Probleme: „Je kleiner die Wohneinheit, desto höher die Kosten pro Quadratmeter. Ein Objekt mit sehr kleinen Einheiten hat erstens einen höheren Anteil an Erschließungsflächen und zweitens mehr Bäder, Küchen, Toiletten im Verhältnis zu den Gesamtflächen.“ Diktat der schmalen Börse

Jörg Wippel, Geschäftsführer des Wohnbauträgers wvg, analysiert den Hang zum Kleinstraum ähnlich: „Der Trend zu immer kleineren Wohnungen ist einerseits dem Diktat der schmalen Geldbörsen der Wohnungssuchenden bei rasant steigenden Wohnkosten – also Mieten und Kaufpreisen – geschuldet. Andererseits aber auch der – nicht immer richtigen – Meinung von Vermietern, dass der Erlös, sprich Gewinn, umso größer ist, je kleiner die Wohnung ist.“ Dieser Trend zur immer effizienteren (kleineren) Wohnung wird, so Wippel, aus reinen Kostengründen für einkommensschwache Haushalte mit knapper Geldbörse anhalten. Beansprucht man den Begriff Nachhaltigkeit, widerspreche beispielsweise ein „Mikrohaus“ diesem Ansinnen, kritisiert Wippel: „Weil es keine unnachhaltigere Verwendung des unvermehrbaren Gutes Grund und Boden gibt als die des Einfamilienhauses.“ Freilich sieht auch er pragmatische Gründe, die für den Mikro-Wohnungsbau sprechen: „Der Trend zu immer kleineren Wohnungen bzw. zur Maximierung der Wohnungsanzahl pro Bauplatz wird als Folge der Kostensteigerung von Bau-, insbesondere aber Grund-

kosten weiter anhalten.“ Die quasi natürliche Grenze dieser Entwicklung liegt im Bereich von Rendite-Überlegungen, erläutert der wvgGeschäftsführer: „Wenn die Vermieterseite entdeckt, dass die Kostensteigerung wegen vermehrter Ver- und Entsorgungsstränge, vergrößerter Stellplatzanzahl und Aufschließungsflächen nicht mehr durch Steigerung der Miet- oder Verkaufserlöse ausgeglichen werden kann, ist das Ende dieser Dynamik erreicht.“ Der (vordergründige) Nutzen liegt auf Seite der Vermieter bzw. Produzenten: „Kleinere Wohnungen bedeutet mehr Wohnungen bedeutet größerer Ertrag“, so Wippel.

Der mögliche Nachteil liegt auf Seite der Nutzer und der Gesellschaft im Allgemeinen, ist er überzeugt: „Ausgehend vom Gedanken, dass der Wohnungsnutzer, so er sich eine großzü-

Mobilität & Wohnen

Ein Lösungsansatz besteht für ihn im Zusammenhang von Mobilität und Wohnen. „Würde die Politik extrem in Richtung öffentliche Mobilität und Carsharing steuern, könnte das Individualfahrzeug signifikant zurückgedrängt

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

gigere Wohnung leisten kann, diese auch hat, wird durch den Trend zur Kleinheit der Einheiten die Bewohnerzufriedenheit reduziert.“ Die Qualitäten, die die österreichischen „WohnUmfelder“ gegenwärtig – noch – aufweisen, werden weniger, glaubt Wippel.

Neues Angebot

„Kleiner und effizienter werden ist kein Trend, sondern eine Notwendigkeit für die Projektentwickler.“ Hannes Horvath, Hand GmbH

„Zumindest temporär eine gute Alternative.“ Thomas Hayde, HD Architekten

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Für Architekt Thomas Hayde sind Mikrowohnungen schlicht eine neue Form des Wohnens für gewisse Zielgruppen: „Es ist ein neues Angebot, das für viele zumindest temporär eine gute Alternative bieten kann.“ Für Architekten ist die Planung solcher Wohnungen besonders reizvoll, da die Beschränkung der Wohnfläche eine besondere Herausforderung an die Kreativität und das gestalterische Geschick eines Architekten darstellt, findet Hayde: „Da das Angebot an genügend Wohnraum, vor allem in den Städten, nicht ausreichend ist, Singlehaushalte zunehmen und vermehrt auch ein Trend zu kleineren Einheiten feststellbar ist, sofern sie gut durchdacht sind, wird dieser Typ Wohnung wohl auch in Zukunft eine Rolle spielen.“ Dennoch sieht auch Architekt Hayde einige unabdingbare Spielregeln: „Für den Bauherren muss klar sein, dass ebenso wie bei Smart-Wohnungen die Baukosten relativ zur erzielten Wohnnutzfläche hoch sind, da z.B. haustechnisch erforderliche Schächte und Installationen für Sanitärbereiche multipliziert werden müssen. Die Kosten je Quadratmeter Nutzfläche sind dadurch vergleichsweise hoch, allerdings aufgrund der geringen Quadratmeteranzahl in Summe wiederum niedrig.“ Absehbare Entwicklung

Für Hannes Horvath, Geschäftsführer von Wohnbauspezialist Hand GmbH, fing die

Entwicklung schon vor etlicher Zeit an: „Vor ca. 10 Jahren hat man erkannt, dass es eine große Nachfrage nach Wohnungen gibt. Viele Entwickler, die bis dahin nur Gewerbeimmobilien entwickelt hatten, bauten daher nun Wohnbauten. Dann stellte man fest, dass zu wenige Wohnungen für ein bis zwei Personen am Markt sind. Diese erhöhte Nachfrage ist aufgrund geänderter Lebensweisen, demographischen Wechsels und der höheren Mobilität beim Wohnen entstanden. Dass diese Entwicklungen lange nicht erkannt wurden, hat den Engpass erheblich verschärft.“ Der Wohnbau-Hype hat zu starken Steigerungen der Grundstückspreise geführt, so Horvath: „Dass die Wohnungen nun immer kleiner und effizienter werden, ist daher kein Trend, sondern eine Notwendigkeit für die Projektentwickler.“ Kleinere Wohnungen kompensieren höhere Kosten, so der Hand-Geschäftsführer weiter, die Kaufkraft der Nachfrager sei nämlich nicht gestiegen.

Trend geht nicht vom Endkunden aus

Der Trend zu effizienteren, immer kleineren Wohnungen gehe seiner Ansicht nach jedenfalls nicht von den Endkunden aus – diese könnten sich durchaus geräumigere Wohnungen um denselben Preis vorstellen.

Neue Wohnbau-Produkte entschärfen etwas den Engpass im Wohnbau, spielt Horvath auf Konzepte wie Studentenapartments mit Gemeinschaftsräumen, betreutes Wohnen oder möblierte kostengünstige Apartments an. „Diese Entwicklung zu immer kleinerem Wohnraum wird dann nachlassen, wenn der Markt an kleineren Wohnungen gesättigt ist.

Nachdem es kaum valides Zahlenmaterial über die Wohnraumnachfrage gibt, kann man hier auch keine sinnvollen Prognosen abgeben.“ Worin sieht er Nutzen, aber auch Schwierigkeiten bei Mikro-Unterkünften? Horvath: „Der Nutzen kleiner Wohnungen besteht vor allem im günstigeren Gesamtpreis pro Wohnung.

Kleine, effiziente Wohnungen zu planen, ist aber auch sehr kompliziert.“ Es sind Infrastruktur, Richtlinien, Bauphysik, Brandschutz, Stand der Technik, neun Bauordnungen, Möblierung, Stauraum usw. zu berücksichtigen. „Nachträgliche Änderungen oder Zusammenlegungen sind bei den meisten Wohnungen nicht möglich. In manchen Bundesländern sind die Stellplätze pro Wohnung vorgeschrieben – das kann ein enormer Kostentreiber für Kleinwohnungen sein.“ n

Advertorial

„Diese Qualität ist es: Anton Putz erkämpft auch den letzten Meter… …für seinen Kunden, um eine Immobilientransaktion, egal wie langwierig und hindernisreich, positiv abzuschließen. Anton Putz hat schon schier Unmögliches möglich gemacht“, sagte der renommierte Eigentümer einer Wiener Bauprojektierungsgesellschaft seinem Kunden, und eröffnete ihm, dass er das Auswahl- und Ankaufsprozedere eines Investmentobjektes unbedingt von Anton Putz betreut wissen will.

Viele seiner Kunden kennt und betreut Putz seit mehr als 10 Jahren. Der Auftrag lautet dann meist: „So ein Objekt, wie beim letzten Mal, besorgen Sie mir bitte wieder!“ Der ausgebildete Elektrotechniker Putz startete 1990 in der Abteilung Qualitätssicherung eines international tätigen Automobilzulieferers. 7 Jahre später, als zertifiziertem Auditor, schickte man ihn nach Osteuropa, um einen 700 Mitarbeiter-Fertigungsstandort neu aufzubauen. Zuerst für 5 Wochen, dann für 5 Jahre verantwortete er die Qualitätssicherung gegenüber Kunden wie BMW und Mercedes.

Ab 2001 – wieder am Hauptstandort in Österreich – leitete er den Gesamtbereich Technik.

Qualität, Präzision und Managementqualität waren immer entscheidend.

2004 wechselte Anton Putz zu einem deutschen Nutzfahrzeughersteller. Dort lernte ihn anlässlich eines Übernahmeprozesses der Seniorchef eines Tiroler Familienunternehmen kennen, eine entscheidende Richtungsänderung für sein weiteres Leben. Denn, „am nächsten Tag rief er mich frühmorgens an, ich soll noch am selben Nachmittag nach Wien kommen“, erinnert sich Putz. „Von dort fuhr der Seniorchef mit seinem Chauffeur und mir durchs südliche Wien und zeigte alle paar Minuten auf Häuser und sagte „Das gehört mir und da vorne das Haus auch, nächste Kreuzung das Fachmarktzentrum auch“ usw. Ich war beeindruckt vom ansehnlichen Immobilienbestand des Selfmade-Millionärs, aber höchst irritiert we-

gen dieser schrägen Aktion. Erst bei der Verabschiedung lüftete er das Geheimnis: „Morgen in der Früh sagst Du mir, ob Du meine Häuser vermieten willst. Du bist a vifer Bursch, Du machst das schon. Aber behandle meine Häuser so, als ob sie Deine wären!“ Nach einer doch etwas unruhigen Nacht entschied ich mich für den Sprung ins kalte Wasser. So lernte Anton Putz die Immobilienbranche aus der Sicht des Eigentümers kennen – eine weitere prägende Erfahrung – und war rasch so erfolgreich, dass Immobilienfonds wie z.B. Real Invest seine vollvermieteten Liegenschaften kauften.

Im Zuge dieser Tätigkeit kam Anton Putz mit Maklerhäusern in Kontakt, leckte Blut und nutzte 2008 die Chance, sein Angestelltenverhältnis gegen die Selbstständigkeit mit RE/MAX einzutauschen. Mit den Vorteilen des RE/MAX Netzwerks baute er sein Business unspektakulär, aber konsequent, zum Wohle seiner Kunden, stetig aus. – Seit Jahren zählt er regelmäßig zu den erfolgreichsten Maklern im RE/MAX Verbund.

Früh spezialisierte er sich auf den CommercialBereich und machte sich einen Namen als Experte für Büro-, Lager- und Logistikimmobilien in Wien und Umland. Sein persönliches Team innerhalb von RE/MAX Solutions in Wien 1 bietet aber neben dem qualitativ erstklassigen Fach-Know-How auch besondere kommunikative Optionen an, nämlich perfekte Sprachkenntnisse in Englisch, Slowakisch, Tschechisch und Russisch.

Anton Putz, Immobilientreuhänder bei RE/MAX Solutions

So vermittelt Anton Putz Jahr für Jahr tausende Quadratmeter Büro- und Lagerflächen erfolgreich an Big Player wie z.B. VAMED, Sonepar, Odörfer, C. Bergmann, Brillux etc. Und immer wieder schafft er es, rare Industriegrundstücke als geeignete Standorte für Suchkunden wie z.B. Master Diesel, Internorm, Agrotech, etc. zu finden.

Präzise Arbeit macht ihm einfach Spaß, mit seinen Kunden und seinem eingespielten Netzwerk an Bauprojektanten, Planern und Finanzierern etc. Und das noch lange, hofft er, nach seinem Motto „Alles für den Kunden, denn aufgeben gibt´s nicht“ . n

Firmensitz RE/MAX Solutions Mahlerstraße 5, 1010 - Wien 01 714 83 70, office@remax-solutions.at www.remax.at Kontakt Anton Putz, Immobilientreuhänder bei RE/MAX Solutions +43 664 123 8612 a.putz@remax-solutions.at

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ImmoFokus | FrĂźhjahr 2018

Die 3 Schmidts Family Business. 3SI Immogroup Gründer Harald und seine beiden Söhne Michael und Claus Schmidt haben eines gemeinsam: „Wir lieben das Zinshaus“ und sie bezeichnen sich gerne als „Sammler und Jäger“.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Drei gleichberechtigte Partner in einem Unternehmen. Ein Vater und zwei Söhne. Wie gehen Sie mit dem Generationenthema um? In vielen familiengeführten Unternehmen ist gerade die Übergabe ein schwieriger, steiniger Weg. Michael Schmidt: (lacht) Die Mehrheiten wechseln. Wie in jedem Unternehmen gibt es auch bei uns Diskussionen und das ist gut so. So können wir unser Unternehmen weiterentwickeln. Ohne Diskussion droht Stillstand. Dass es dabei zu unterschiedlichen Auffassungen kommen kann, liegt in der Natur der Sache. Wobei es keinen Konflikt „Jung gegen Alt“ gibt.

Harald Schmidt: Mit 63 Jahren werde ich mich jetzt langsam aus dem Unternehmen zurückziehen und die Geschäfte an meine Söhne übergeben. Das haben wir schon vor längerer Zeit beschlossen und dieser Prozess wird noch ein paar Jahre dauern.

M. Schmidt: Es wäre auch sehr dumm von uns Jungen, auf seine Expertise verzichten zu wollen. Mein Vater ist für die Finanzen zuständig. Wir sind sehr froh, dass wir ihn haben, und wollen ihn nicht missen. Auch wenn man als

Junger tatkräftig alles alleine machen will, hat man auf der anderen Seite den Rückhalt. Und unser Vater gibt uns starken Rückhalt.

Wie sind Sie auf Zinshäuser gekommen?

H. Schmidt: Ich komme ursprünglich aus der Versicherungswirtschaft. Meine ersten Immobilien habe ich Anfang der 80er Jahre gekauft. Das waren Wohnungen in Niederösterreich. Diese haben wir saniert und dann im Anschluss gleich vermietet. Danach sind ein paar Wohnungen in Wien dazugekommen.

Das erste Zinshaus haben wir im Jahr 1999 in der Scholzgasse erworben. Kaum ein Jahr später ist mein Sohn Michael in das Unternehmen eingestiegen. Dann ist es so richtig losgegangen – und wir haben uns von einem reinen Investor und Vermieter zu einem Developer weiterentwickelt. Wobei wir nach wie vor das Zinshaus im Mittelpunkt unserer Aktivitäten sehen. So haben wir uns im Laufe der Zeit, wie ich glaube, zu anerkannten Zinshausexperten entwickelt.

Also kein Neubauprojekt in der Pipeline?

M. Schmidt: Dieser Geschäftszweig ist gerade im Aufbau. Kern bleibt das Zinshausgeschäft. Wir lieben Zinshäuser. Neubauten

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„Die Hausverwaltung ist ausgelagert.

Das war eine strategische Entscheidung.“ Harald Schmidt

HARALD SCHMIDT

sehen wir als Nutzbauten. Sie haben eine Funktion. Sie schaffen Wohnraum. Das können aber Zinshäuser mit deutlich mehr Anmut. An das Flair eines revitalisierten Zinshauses kann kein Neubau herankommen.

Daher versuchen wir, wo immer es geht, die alte Bausubstanz zu erhalten. Jeder Abbruch tut mir persönlich in der Seele weh. Abbruch ist und soll die Ausnahme bleiben. Die ultima ratio, wenn es einfach nicht anders geht. Wie zum Beispiel in der Raffaelgasse 10 im 20.

Wiener Gemeindebezirk. Die Statik war zu schlecht, wir konnten gar nicht anders. Insgesamt liegt das Neubauvolumen bei uns bei rund zehn Prozent. Auf diesem Niveau wird es – aus heutiger Sicht – auch bleiben.

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H. Schmidt: Beim Neubau setzen wir ganz klar auf den ökologischen und innovativen Neubau. Als Pionierprojekt in diesem Bereich gilt das „grüne Haus“ in der Sobieskigasse 35 in 1090 Wien. Bei der Neugestaltung liegt unser Fokus zum einen etwa auf Niedrigenergiebauweise sowie begrünten Fassaden, zum anderen wird auf zukünftige Entwicklungen wie Garagenplätze mit Ladestationen für E-Bikes und E-Cars Bedacht genommen.

In der Regel kommen Sanierungen oft teurer als Neubauten. Rechnet sich das noch?

M. Schmidt: Wenn man genau kalkuliert, dann rechnet es sich. Wir können gut rechnen, hören aber auch auf unser Bauchgefühl.

Stand für Sie immer fest, ins väterliche Unternehmen einzusteigen?

M. Schmidt: Von Anfang an stand für mich fest: Ich will ins Immobiliengeschäft. Es ist immer in die Richtung gegangen. Ich habe die HTL, Spezialrichtung Hochbau, absolviert.

Daher kenne ich mich mit Ausbauten von Wohnungen und Dachgeschossausbauten, aber auch im Thema Neubau sehr gut aus. Ich glaube, ich habe da ein gutes Gespür. Die Schule war mir nicht so besonders wichtig. Ich habe immer im Büro meines Vaters mitgearbeitet und Interessenten Wohnungen präsentiert – auch schon während der Schulzeit. Als ich mit der Schule fertig war, das war 2001, haben wir dann die gemeinsame Firma gegründet.

Claus Schmidt: Ich bin vor zwölf Jahren in das Familienunternehmen eingestiegen. Mich hat im jugendlichen Alter die EDV mehr interessiert. Das ist heute mitunter sehr praktisch,

weil ich zumindest ein bisschen Konter geben kann, wenn die EDV-Spezialisten zu uns kommen. Das hat uns beim Aufbau unserer Startups „Immomarie“ und „checkVIENNA“ sehr geholfen. Digitalisierung ist heute ein wesentlicher Schlüssel zum Erfolg.

H. Schmidt: Ich freue mich sehr, dass meine Söhne in das Unternehmen richtig hineingewachsen sind. Hätten sie sich anders entschieden, wäre ich auch nicht enttäuscht gewesen.

Sie sind von Anfang an richtig reingerutscht.

Ich habe sie immer zum Notar, zum Rechtsanwalt mitgenommen. Ich habe mir gedacht, sie sollen ein bisschen hineinschnuppern. Das hat ihnen sehr gutgetan. Arbeit ist eigentlich das Hobby von uns dreien. Wir sammeln keine Bilder, wir sammeln Zinshäuser. … und in welchen Wiener Bezirken „sammeln“ Sie? Wie groß ist Ihre Sammlung?

M. Schmidt: Auf die inneren Bezirke von zwei bis neun haben wir uns verstärkt konzentriert. Wir halten über 100 Zinshäuser und Zinshausanteile. Wir behalten immer etwas.

Naturgemäß bleiben auch immer Altmieter

HARALD SCHMIDT

mit Wohnungen. Und die werden meistens im Bestand behalten. Deshalb würde ich sagen, wir sind Sammler und Jäger.

Ist die Digitalisierung in der Immobilienbranche angekommen?

C. Schmidt: An der Digitalisierung geht heute kein Weg vorbei. Wir investieren laufend in Lösungen, um Prozesse digital noch besser aufzusetzen und zu vernetzen. Die Digitalisierung hat die Vermietung, den Verkauf, aber auch den Einkauf revolutioniert.

M. Schmidt: Heute kann man die Wohnungen bequem vom Computer aus besichtigen.

Wie zum Beispiel bei immofair.at. Mit Immomarie sind wir dabei, den Ankauf zu digitalisieren. Wir sind mit dieser Plattform erst seit kurzem am Markt und mit der Entwicklung sehr zufrieden. Die Idee für Immomarie habe ich aus den USA mitgebracht. Für mich stand gleich fest: Das brauchen wir in Österreich. Mit Immomarie haben wir auch eine einprägsame Marke mit dem gewissen Augenzwinkern geschaffen – steht doch „Marie“ gleichzeitig für einen Namen und ist umgangssprachlich ein

Harald Schmidt legte bereits 1980 mit dem Kauf der ersten Immobilie den Grundstein für das heutige Familienunternehmen. 1999 begann mit dem Erwerb des ersten Zinshauses die Spezialisierung auf das heutige Geschäftssegment.

Kontinuierlich erweiterte sich das Zinshausportfolio des Familienunternehmens, in dem mittlerweile auch seine beiden Söhne Michael und Claus tätig sind. Aktuell besitzt die 3SI Immogroup rund 100 Zinshäuser- und Anteile sowie zwei Hotels und mehr als 300 möblierte Apartments.

„Wir können kontinuierlich wachsen. Wir müssen aber nicht wachsen.

Wir müssen nicht kaufen, wir wollen und können kaufen.“ Harald Schmidt

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Positionen & Meinungen

Synonym für Geld. Einfach perfekt. Das hat der Markt auch sehr gut angenommen, hat Aufmerksamkeit erzeugt und funktioniert seither.

Welche Zinshäuser kommen für Sie für den Ankauf in Frage? Welche Eigenschaften muss ein Zinshaus haben, dass es Ihr Interesse weckt?

M. Schmidt: Grundsätzlich interessiert uns jedes Zinshaus. Wenn der Preis passt, in Wien auch jedes Grundstück oder Abrissobjekt. Wir sind zwar Entwickler, wenn es passt, kaufen wir aber auch gerne Renditeobjekte. Unsere Stärke aber ist die Entwicklung. Wir erkennen, welches Potenzial in einem Objekt steckt. Das heißt, wir kaufen Zinshäuer in ganz Wien, bauen Wohnungen um, Dachböden aus und Lifte ein – und achten dabei auf Qualität. Unser Credo lautet: Qualität wird sich immer durchsetzen. Die sanierten Wohnungen und neu errichteten Dachgeschossapartments werden verkauft. An Altmieter vermietete Wohnungen – und die gibt es beinahe in jedem Zinshausprojekt – übernehmen wir in unseren Bestand.

Wird der Eigenbestand von einer zur 3SI-Gruppe gehörenden Hausverwaltung betreut?

H. Schmidt: Die Hausverwaltung ist ausgelagert. Das war eine strategische Entscheidung.

Es gibt auch andere Beispiele am Markt, diesen Interessenskonflikt wollen wir uns aber ersparen.

Einige Developer haben Investmentclubs ins Leben gerufen oder arbeiten mit finanziell starken strategischen Partnern, um schneller wachsen zu können. Machen Sie das auch?

M. Schmidt: Wir sind schon drei Partner (lacht). Spaß beiseite. Bei Neubauprojekten kann ich mir eine Kooperation mit einem weiteren Partner gut vorstellen. Generell sind wir für alles offen. Aber: Wir sind ein Familienunternehmen und wollen es auch bleiben.

Natürlich wollen wir aber auch gesund wachsen. Strategische Partnerschaften sind daher nicht ausgeschlossen. Wir werden sehen, was die Zukunft bringen wird.

MICHAEL SCHMIDT

„Ein Zinshaus bietet mehr als nur eine Rendite.“ Michael Schmidt

H. Schmidt: Ein Vorteil in dieser Struktur ist: Wir können kontinuierlich wachsen. Wir müssen aber nicht wachsen. Wir müssen nicht kaufen, wir wollen und können kaufen.

Wir haben keine Anleger im Hintergrund, die Druck auf uns ausüben können. Ein ganz großer Vorteil. Wir haben schnelle Entscheidungswege und können daher Chancen nutzen. Aktuell beschäftigen wir mehr als 30 Mitarbeiter. Das ist eine gute Größe, um schnell reagieren zu können.

Aktuell finden Zinshäuser mit Negativrenditen ihre Käufer. Macht das Sinn?

M. Schmidt: Ein Zinshaus bietet mehr als nur eine Rendite und jedes Zinshaus ist ein Einzelfall. Aufgrund der Flächenwidmung gibt es vielleicht Zubau-Potenzial, man kann Balkone anbauen oder den Dachboden ausbauen. Wir können fast jedes Zinshaus zu neuem Leben erwecken und tun es auch. Theoretisch kann das natürlich auch ein Privatinvestor. Er muss sich aber im Klaren sein, dass damit eine Menge Arbeit und finanzielles Risiko verbunden sind und das alles Zeit benötigt. Wenn ich da gleich mit einer Negativrendite einsteige, wird mir bald die finanzielle Luft ausgehen.

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Das war jetzt Theorie. Konkret: Wo liegt die Schmerzgrenze? Ab wann rechnet es sich nicht mehr?

H. Schmidt: Ein gutes Beispiel dafür, was alles möglich ist, beweist unser Projekt in der Rossauer Lände 17. Dieses Haus haben wir vor ungefähr zwei Jahren gekauft. Das war ein altes, heruntergekommenes Haus mit vielen Setzungsrissen. Ein anderer Entwickler hätte es wahrscheinlich abgerissen.

Wir haben es gerettet.

Heute sticht das Haus mit seiner erneuerten Stuckfassade aus seiner Umgebung heraus.

Durch aufwändige Ergänzungen von Fensterumrandungen mit Kopfsteinen, Sohlbänken und Gurtgesimsen wurde der zuletzt noch glatten Front der stilvolle Charakter der Gründerzeit zurückgegeben. Um eine zeitgemäße Energieeffizienz zu gewährleisten, wurde straßen- und hofseitig eine Wärmedämmung angebracht. Dem Entrée und dem Stiegenhaus wurde durch eine sorgfältige Auswahl an neuen Beleuchtungen, Verfliesungen und Stuckelementen sowie durch die Sanierung der noch gut erhaltenen Altbauelemente neuer Altbauflair eingehaucht. Im Zuge des Dachausbaus wurde auch ein barrierefreier, geräumiger und moderner Lift installiert.

Ein gutes Beispiel ist hier auch die Hofstattgasse. Egal, ob im 9. oder 18. Bezirk. Die Käufer sind anspruchsvoller geworden. Wir müssen den Käufern etwas Besonderes bieten. In der Hofstattgasse sind es architektonische Highlights mit Türmchen und viel Glas. Ohne Qualität geht gar nichts. Stimmt das Gesamtpaket, sind auch tolle Preise erzielbar. Wenn du sparst – dabei geht es manchmal nur um 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter – hebst du dich nicht mehr von der Masse ab. 100 bis 200 Euro Mehrkosten pro Quadratmeter – ich würde lieber von Investitionskosten in Qualität sprechen – machen den Unterschied zwischen Laminat und echtem Parkettboden, BUS-System oder kein BUS-System. Die Kosten für eine hochwertigere Sanitärgruppe fallen da kaum mehr ins Gewicht.

Auch hier ist unser Credo: Beim Sanieren nicht sparen. Die Kosten bringt man beim Verkauf sicher wieder herein. Auch hier in der Hoffstattgasse. Aktuell sind noch drei Wohnungen zu haben. Mit rund 8.000 Euro pro Quadratmeter

„An das Flair eines revitalisierten Zinshauses kann kein Neubau herankommen.“ Michael Schmidt

MICHAEL SCHMIDT

M. Schmidt: Wir sind bereit, die Extra-Meile zu gehen. Die 40 bis 60 Quadratmeter großen Wohnungen wurden mit echtem Parkettboden und Villeroy & Boch Sanitärgruppen ausgestattet und verfügen über ein BUS-System.

Für 5.800 Euro pro Quadratmeter bieten wir Topqualität und Toplage.

Michael Schmidt stieg nach Abschluss der HTL im jungen Alter von 21 Jahren in das Immobiliengeschäft ein. Zunächst unterstützte er seinen Vater beim Objektmanagement der erworbenen Zinshäuser. Im Lauf der Jahre übernahm er den An- und Verkauf von Immobilien.

Als Gesellschafter und Geschäftsführer der 3SI Immogroup ist er maßgeblich für den zukünftigen Kurs des Familienunternehmens verantwortlich.

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„Wir bleiben nicht stehen und probieren von Zeit zu Zeit etwas Neues aus. Wie mit checkVIENNA und Immomarie.“ CLAUS UND MICHAEL SCHMIDT

sind diese entsprechend der Lage, dem Haus und der Ausstattung gut eingepreist. Wenn die Wohnung 40 bis 60 Quadratmeter hätte, hätte man da wahrscheinlich 100 Anfragen in einer Woche. Hier sieht man aber deutlich, dass die Größe und der damit verbundene Gesamtpreis die Vermarktungsdauer verlängern. Das betrifft aber alle Objekte, auch die Luxusobjekte im ersten Bezirk, die immer mehr werden.

Auch dieses Jahr sollen wieder sehr viele dazu kommen. Da wird es schon schwieriger. Wir haben aber keinen Stress.

Der Verkauf geht Richtung Eigennutzer oder Investoren?

M. Schmidt: Ich würde sagen 50:50. Gerade weil wir die am Markt stark nachgefragten 40 bis 60 Quadratmeter bauen. Bei unserem Neubauprojekt in der Raffaelgasse sind die größten Wohnungen mit 70 Quadratmetern im Dachgeschoss. Man merkt, dass die Leute Geld sichern wollen. Es gibt Zinshauseigentümer, die ihr Zinshaus an uns verkaufen und nachher die fertig sanierten Wohnungen einzeln wieder zurückkaufen. Mit weniger Risiko, mehr Ertrag und mehr Flexibilität als vorher.

Was sind die drei Hauptfaktoren für Ihren Erfolg?

H. Schmidt: Handschlagqualität.

C. Schmidt: Familienunternehmen.

M. Schmidt: Das Preis-Leistungs-Verhältnis unserer Objekte.

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Claus Schmidt

Haben Sie ein Lieblingsprojekt?

M. Schmidt: Lange Zeit war es die Hofstattgasse. Vor vielen Jahren zu Beginn unserer Firma hatten wir ein Haus in der Gentzgasse.

Am Weg ins Büro bin ich immer wieder dort vorbeigefahren. Das Haus hat mich irgendwie emotional berührt. Ich habe meinem Vater Fotos von diesem Haus gezeigt und gemeint: „Wenn wir das Haus gekauft haben, dann haben wir es geschafft.“ Da hat man auch was Tolles für sich selber erworben. Ein paar Jahre später wurde uns dieses Haus angeboten. Ich bin stolz zu meinem Vater gegangen: „Kannst du dir vorstellen, jetzt wird dieses Haus angeboten.“ Wir haben es dann gekauft. Das war auch eine ganz emotionale Geschichte.

H. Schmidt: Mit einer ganz niedrigen Rendite. Es war aber dann doch ein sehr guter Kauf, weil wir viel sanieren, den Dachboden ausbauen und die Wohnungen gut verkaufen konnten. Es hat zwar lange gedauert, die Baubewilligung zu bekommen – aber schlussendlich haben wir es geschafft.

In der Branche wird häufig geklagt, dass die Baubewilligungen immer schwerer zu erhalten sind. Vor allem im 18. und 19. Bezirk.

M. Schmidt: Das sehen wir nicht so. Es kommt eben stark auf die handelnden Personen an.

Am Ende werden alle Kompromisse eingehen müssen. Auch wir und unsere Architekten.

Erfahrung spielt hier eine entscheidende Rolle.

Wir haben Architekten, mit denen wir bereits über viele Jahre hinweg zusammenarbeiten.

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„An der Digitalisierung geht heute kein Weg vorbei. Wir investieren laufend in Lösungen, um Prozesse digital noch besser aufzusetzen und zu vernetzen.“ Claus Schmidt

CLAUS SCHMIDT

Seit sieben oder acht Jahren arbeiten wir bei Altbausanierungen ausschließlich mit einem Unternehmen zusammen. Das ist eine gute Basis auch für schwierigere Planungen.

Auch Graz hat Zinshäuser. Expansionsgedanken?

M. Schmidt: Wir schnuppern bereits. Wir haben ein Zinshaus in Graz. Wir sind auch in Baden, Mödling, Wiener Neustadt und Klagenfurt engagiert. Wir schauen uns alles an und wollen nicht ausschließen, dass wir in Graz, Salzburg, Linz auch einmal im Neubaubereich tätig werden. Ich sage immer, wir müssen uns auskennen, es darf kein großes Risiko sein. Wir müssen nicht unbedingt Wien verlassen und nach Graz oder Linz gehen. Wien wird sicher unser Schwerpunkt bleiben.

C. Schmidt: Wir bleiben nicht stehen und probieren von Zeit zu Zeit etwas Neues aus.

Wie mit checkVIENNA und Immomarie. Unter

der Marke checkVIENNA bieten wir möblierte Apartments in ganz Wien an. Immomarie.at ist unsere bereits erwähnte Internetplattform für den schnellen und unkomplizierten Immobilienankauf. Die Apartmentvermietung war eine Idee unseres Vaters. „Probieren wir das aus.“ Wir haben es probiert. Heute haben wir zwei Hotels und mehr als 300 möblierte Apartments für die kurzzeitige Vermietung im Bestand.

M. Schmidt: Wir bemühen uns natürlich, eine Atmosphäre zu schaffen, in der man sich wohlfühlen kann. Ich habe dieses Angebot bereits selbst genutzt. Der Umbau meiner Wohnung verzögerte sich und ich habe in der Zeit in einem unserer Apartments gelebt. Es war eine tolle Erfahrung. Am Anfang wie ein Abenteuer. Was ursprünglich nur ein paar Monate sein sollte, wurde schlussendlich ein ganzes Jahr, weil die Baustelle länger gedauert hat. Es war eine nette Sache. Man kann sich dort wirklich wohlfühlen.

Zumindest ich habe das wirklich getan. n

Claus Schmidt begann im Alter von 19 Jahren seine Berufslaufbahn in einer Hausverwaltung und wechselte mit 21 Jahren ins Familienunternehmen. Er ist federführend für den Bereich Controlling verantwortlich und betreut die Immobilien vom Ankauf bis zum Verkauf. In seiner Verantwortung liegt auch der gesamte Tourismusbereich mit Hotels, Apartments und den Online-Plattformen Immomarie.at und Checkvienna.com.

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Der Weg ist das Ziel Österreich hinkt hinterher. „BIM ist keine Software, BIM ist ein Prozess“, meint Richard Petrie, buildingSMART International, im Gespräch mit Swietelsky Geschäftsführer Karl Weidlinger, Alfred Waschl, buildingSMART Austria, und dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„BIM braucht eine neue Denkweise.“ Richard Petrie

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Wo liegen die großen Vorteile von BIM? Richard Petrie: Die Vorteile liegen auf der Hand. Beispiele aus dem skandinavischen oder angelsächsischen Raum zeigen, dass der Einsatz von BIM als Planungsmethode nachhaltigen Einfluss auf die Planungs- und Produktionsprozesse, aber auch auf deren Qualität hat. BIM erhöht die Effizienz - keine Frage. BIM kann auch vor unliebsamen Überraschungen – zum Beispiel Budgetüberschreitungen – schützen, da die Planungsqualität deutlich zunimmt. An BIM führt kein Weg vorbei. Das haben die Bauunternehmen im UK schon

lange erkannt. Der wirtschaftliche Druck, unter dem sie stehen, ist enorm. BIM hat deren Wettbewerbsfähigkeit gesteigert. … aber nicht von heute auf morgen. Das war doch ein steiniger Weg? >> Petrie: Das ist ein Transformationsprozess, der noch viele Jahre dauern wird. … und Österreich hinkt hinterher? Als Vorreiter in Europa gelten Großbritannien, die Niederlande und der skandinavische Raum. Hier ist hauptsächlich die öffent-

liche Hand die treibende Kraft, welche BIM-Projekte fordert. Im deutschsprachigen Raum werden nur etwa 10 bis 12 Prozent der Projekte mit BIM abgewickelt. Im Gegensatz dazu liegt die Verwendung von BIM in Großbritannien, den Niederlanden oder im skandinavischen Raum bereits bei 30 bis 50 Prozent. >> Petrie: Die Gründung des Österreich Chapter ist ein wichtiger Meilenstein. Nicht nur für Österreich, sondern auch für buildingSMART. Österreich darf darauf mit Recht stolz sein. Es ist ein erster wichtiger Schritt. Wichtig ist, dass die Unternehmen die Zielsetzung von BIM verstehen. BIM ist ein Changemanagement-Prozess.

BIM verändert die Unternehmenskultur. Das ist ein mehrstufiger Prozess, bei dem einige Länder einen gewissen Vorsprung haben. Vergleiche sind nicht zielführend. Bei den Ländern, die BIM schon seit längerem verwenden, ist aktuell eine Konsolidierungsphase zu bemerken. Das ist eine Chance für Österreich aufzuschließen.

Karl Weidlinger: Für die Bauindustrie ist BIM derzeit das wichtigste Zukunftsthema. BIM hat sich in der internationalen Bauwirtschaft in den letzten Jahren immer stärker etabliert und entwickelt sich mehr und mehr zum Standard. Die Einführung von BIM in einem großen Unternehmen ist eine Herausforderung.

Der Aufbau von BIM-Know-how erfordert erhebliche Ressourcen für Weiterbildung, EDVEntwicklung und Organisationsentwicklung.

Wer aber in der internationalen Bauwirtschaft wettbewerbsfähig sein will, muss die BIMTechnologie beherrschen.

Wer BIM einsetzt, ordnet seine Prozesse neu? >> Petrie: Absolut richtig. Da müssen aber alle im Unternehmen an einem Strang ziehen. BIM braucht eine neue Denkweise. BIM muss von allen Beteiligten akzeptiert werden. Wir müssen weg von Konkurrenzdenken. Neben der konsequenten Anwendung der BIM-Methode aller Beteiligten in der Praxis kommt der Bereitschaft zu Teamarbeit und Abstimmung große Bedeutung zu.

Bei openBIM geht es auch um den Austausch von Daten, um das Teilen von Wissen. Ein komplett neuer Ansatz. Sind die Unternehmen bereit, ihr Wissen, ihre Daten zu teilen? Vor allem, wenn die Datenerfassung Geld gekostet hat? >> Petrie: Das openBIM-Konzept beruht auf dem offenen Datenaustausch. Es spielt dabei keine Rolle, welche Softwarelösungen die Projektpartner verwenden. Eines ist klar: Eine ein-

RICHARD PETRIE

KARL WEIDLINGER

Die Einführung von BIM ist aber auch ein Kostenfaktor, den Klein- und Mittelbetriebe kaum stemmen können. Ist also BIM nur etwas für die Großen der Branche? >> Petrie: Keineswegs. Auch im UK oder in Skandinavien gibt es genug Small & Medium Enterprises. Es ist nicht nur eine Frage des Geldes - es ist auch eine Frage des Wollens.

„BIM hat sich in der internationalen Bauwirtschaft in den letzten Jahren immer stärker etabliert und entwickelt sich mehr und mehr zum Standard.“ Karl Weidlinger

ALFRED WASCHL

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Positionen & Meinungen

Waschl: Ab 2020 wird Building Information Modeling bei Ausschreibungen um neu geplante öffentliche Infrastrukturprojekte verbindlich sein. Sind wir ausreichend vorbereitet? In Österreich gibt es meines Wissens nach keine spezielle BIM-Ausbildung an Universitäten oder Fachhochschulen. Wie sieht es in anderen europäischen Ländern aus?

Petrie: Keine Frage, die Universitäten in ganz Europa müssen sich damit mehr beschäftigen.

In den Nordischen Staaten, Deutschland aber auch Frankreich und den UK, ist man hier einen Schritt weiter.

Weidlinger: Die Industrie muss selbst ausbilden. Bis an den Hochschulen reagiert wird, vergeht Zeit, viel zu viel Zeit. Das ist viel zu lange. Die heimische Bauindustrie muss, will sie den Anschluss nicht verlieren, selbst in die Ausbildung der Mitarbeiter investieren.

Alle Initiativen kommen fünf bis zehn Jahre zu spät. Leider. Der Fachkräftemangel verstärkt dieses Problem. zige Software kann die komplexen Anforderungen der Bauindustrie nicht vollständig erfüllen.

Durch openBIM können alle Projektbeteiligten mit den aus ihrer Sicht optimalen Softwarelösungen arbeiten und gemeinsam optimale Ergebnisse erzielen. Als wichtigstes Austauschformat für einen openBIM Prozess gilt das IFC-Format, das wir gemeinsam mit führenden Softwareherstellern als offenes Austauschformat für die Gebäudedatenmodellierung entwickelt haben. IFC ermöglicht den softwareunabhängigen Datenaustausch über den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks hinweg.

Wir erleben hier gerade einen gesellschaftlichen Wandel. Auf der einen Seite posten wir viel Privates auf Facebook, auf der anderen Seite gibt es das Bedürfnis, Daten zu schützen, Daten zu kontrollieren. Die Frage des DatenMissbrauchs steht immer im Raum. Bei openBIM geht es auch um Datensicherheit. In Wirklichkeit geht es auch hier um Standards. Beim Austausch der Daten geht es nicht darum, ALLE Daten zur Verfügung zu stellen, es geht um den Austausch der RICHTIGEN Daten.

Alfred Waschl: Braucht es für die Einführung von BIM Druck von Regierungsseite?

Petrie: Eher von Kunden, die die Vorteile erkennen. Da braucht es dann keine Regulierung von Regierungsseite mehr.

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„Investitionen in BIM machen sich mittel- und langfristig bezahlt.“ Alfred Waschl

Fachkräftemangel – eine österreichische Besonderheit? >> Petrie: Keineswegs. Ganz Europa ist davon betroffen. Die EU hat ja bereits darauf reagiert und eine eigene Task Force eingerichtet. Was wir bei der BIM Ausbildung auf jeden Fall brauchen, sind Standards, sind Lehrgänge, die mit einer Zertifizierung abschließen.

Waschl: Investitionen in BIM machen sich mittel- und langfristig jedenfalls bezahlt. BIM wird in den nächsten Jahren auch in Österreich zum Standard. n

Rückblick

Digitalize Bau+Immo 2.0 Innovation als Motor. Ende März lud Alexander Ghezzo bereits zum zweiten Mal zur „Digitalize Bau+Immo“– und machte sie nach Wiener Brauch mit dem Annex „2.0“ schon zur Tradition.

Autor: Andreas Altstädter

H

ochrangige Entscheider aus der Immobilien- und Gebäudetechnikbranche tauschten ihre Erfahrungen und Meinungen aus. „Innovation ist der Treibstoff, der den Motor Immobilienwirtschaft auch noch in vielen Jahren erfolgreich laufen lassen wird“, postulierte Herwig Teufelsdorfer als COO der BUWOG in seiner Key Note.

Im angeregten Dialog gesehen wurden Herbert Jansky (Soravia), Klaus Reisinger (engie Gebäudetechnik), Marcel Nürnberg (Squarebytes), Christian Pillwein (Beckhoff), Udo Altphart (EUDT), Harald Peterka (greenbird), Sebastian Röder (Drees & Sommer), Erich Benischek

(Blaue Lagune), Tobias Hafele und Martin Schwarz (Bluebook), Business Angel Markus Ertler, Florian Huber (PRICMA), Andreas Gnesda (teamgnesda), Christian Hrdliczka ((RE/MAX Austria), Alexander Kopecek (Wien 3420 Aspern Development), Hannes Werderits (Esterhazy), Markus Hartbauer (SER), HansPeter Buber (Microtronics), Innovationschef Klaus Pfeffer (Neudörfler Büromöbel), Gernot Wagner (PORR), Jens Krebes (PAYUCA), Anton Kreitner (EHL), Mario Schmalzl (UBM), Thomas Schäfer (Newforma), der internationale FMExperte Norbert Pleyer, Susanne Draxler (Bluewaters), Arian Simon (Arket) und viele mehr.

Extra angereist aus Deutschland waren neben Florentino Trezek (Ogulo) unter anderem auch

Matthias Ruffert, der mit seiner smabu gerade in den österreichischen Markt eintritt und zu den Innovationen meinte: „Keine Spielerei mehr, angemessen und bezahlbar.“ Abschluss bildete eine Podiumsdiskussion unter der Leitung von ImmoFokus Chefredakteur Michael Neubauer mit Mag. Dr. Alexander Kopecek (Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG), Ing. Anton Kreitner (Leiter Facility Management, EHL Immobilien Management GmbH), Elfriede Kraft (Geschäftsführerin, 6B47 Real Estate Investors AG), Mario Schmalzl (Head of IT, UBM Development AG) und Hannes Werderits (Leiter Informationstechnologie, Esterhazy Betriebe GmbH) zum Thema: „Kein Stein auf dem anderen“ oder „Nicht so heiß gegessen wie gekocht“. n

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Rubrik Advertorial

buildingSMART: Offene Datenformate für Planen, Bauen und Betreiben Am 22. Februar 2018 fand im Rahmen der Tagung “Potenziale der Digitalisierung im Bauwesen” in der WKÖ die vielbeachtete Premiere von buildingSMART Austria statt.

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ationale und internationale Referenten präsentierten Leitprojekte und Forderungen aus den Bereichen Planen, Bauen und Betreiben.

Allgemeiner Tenor: Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft ist unaufhaltsam und bietet neben technologischen und menschlichen Herausforderungen große Chancen für die gesamte Branche. Als Grundvoraussetzung für eine positive Entwicklung wird vor allem eine Verbesserung der Zusammenarbeit zwischen den Bereichen angesehen, – sowohl was die menschliche als auch die technologische Kommunikation betrifft. „Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft bringt neue Geschäftspotenziale; ein großer Teil davon lebt von und mit neutralen Daten-

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

formaten. Solche zu schaffen, ist die Kernaufgabe der buildingSMART community“, bringt Alfred Waschl, Vorsitzender von buildingSMART Austria, Zweck und Philosophie des österreichischen Ablegers der internationalen Plattform auf den Punkt. buildingSMART Austria hat sich zum Ziel gesetzt, die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft ins digitale Zeitalter zu führen – und damit zur Erhöhung ihrer Produktivität beizutragen. Was in Großbritannien oder Skandinavien bereits per Gesetz gefordert wird, durchdringt zunehmend auch den österreichischen Markt: Bevor eine Immobilie gebaut oder saniert wird, soll diese virtuell konstruiert und optimiert werden.

Durch den Einsatz von Building Information Modeling (BIM) kann eine bessere Zusammenarbeit zwischen den vielen Spezialdisziplinen, die über den gesamten Lebenszyklus hinweg an einem Bauwerk wirtschaften, erreicht werden. Als Umsetzungstool in der Teamarbeit bietet BIM viele Vorteile, so stehen beispielsweise immer mehrere Ansichten des Komplexes zur Verfügung und nicht nur Pläne eines Geschoßes, der Entwurf ist bereits Teil der Datenbasis und ist ungleich besser zu präsentieren, Tragwerksmodelle können Teil des Gesamtmodelles sein, Massenermittlungen oder Gebäudetechnik sind jederzeit abzurufen.

Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung in der Praxis sind jedoch mehrere Faktoren, wie Waschl erklärt: „Neben entsprechend ausgebildetem Personal sowie innovativen Projekten und progressiven Projektverantwortlichen tragen vor allem passende Datenformate und eine hohe Kommunikationsfähigkeit aller Stakeholder zum Erfolg bei.“

Neutrale Datenformate als Grundlage für qualifizierten Datenaustausch

Die Nachfrage nach einem herstellerunabhängigen Datenformat wächst stetig - denn genau hier stoßen konventionelle Methoden an ihre Grenzen. Dies geht auf Kosten der Effizienz, wie Waschl erklärt: „Die unterschiedlichen Disziplinen arbeiten mit Softwareprodukten, die untereinander nicht kompatibel sind.

Einzelne ‚Insellösungen’ bestehen, aber viele Daten werden doppelt und dreifach gesammelt und können nicht durchgängig genutzt werden.“, so Waschl.

Um diese Situaton im Projektalltag zu ändern, liegt der Schwerpunkt der Aktivitäten von buildingSMART Austria auf der international abgestimmten Entwicklung eines herstellerunabhängigen, offenen und einheitlichen Datenformats, das spartenübergreifend und über lange Zeiträume hinweg eingesetzt werden kann. Dies ist die Grundlage für den qualifizierten Datenaustausch zwischen allen

Projektbeteiligten und damit der Schlüssel zu mehr Qualität und Effizienz. Eine durchgängige Datenkette ermöglicht Zugang zu bereits bestehenden Datensätzen und vermeidet redundante Datengenerierung. Vor allem das Facility Management wird davon profitieren, ist Waschl überzeugt: „Der Großteil der Lebenszykluskosten eines Gebäudes betrifft den Betrieb. Das heißt, hier können durch digitale Datenketten am meisten Kosten eingespart werden.“ IFC - die Basis für Datenaustausch und Kommunikation

buildingSMART arbeitet weltweit an dem herstellerunabhängigen IFC-Datenformat und bietet damit allen Beteiligten der Bau- und Immobilienwirtschaft eine einheitliche Grundlage für den Austausch von Bauwerksinformationen. Jedes Objekt des realen Gebäudes wird durch vergleichbare digitale Elemente im BIM repräsentiert. Alle Informationen werden durch ein offenes Format – IFC – und einer standardisierten Terminologie – dem Daten-

„Die unterschiedlichen Disziplinen arbeiten mit Softwareprodukten, die untereinander nicht kompatibel sind.“ Fotos: ATP; Hans Ringhofer

Alfred Waschl, Vorsitzender buildingSMART Austria

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Advertorial

wörterbuch buildingSMART data dictionary – ausgetauscht. So kann jeder nach Bedarf seine relevanten Daten abrufen.

Die laufende Weiterentwicklung des IFC-Datenformats, das bereits seit 2013 als ISO-Standard spezifiziert wurde, ist die Hauptaufgabe der Plattform. Die dahinterliegende Datenstruktur berücksichtigt derzeit die Anforderungen des Hochbaus, wird in den nächsten Jahren jedoch auch zusätzlich die Anforderungen des Infrastrukturbaus unterstützen. Derzeit sind annähernd alle BIM-Applikationen am Markt in der Lage, Bauwerksinformationen auf Grundlage des IFC-Datenformats auszutauschen. Damit können Projektbeteiligte in ihren Projektkonstellationen unabhängig von der jeweils verwendeten Software zusammenarbeiten.

Eine Plattform für alle Akteure

Die Etablierung von BIM in Österreich bedeutet jedoch nicht nur einen Wechsel von 2D hin zu 3D, es geht um einen weitreichenden Wandel, der die Mitwirkung aller Akteure voraussetzt: “Wir sprechen von der unausweichlichen Transformation einer ganzen Branche ins digitale Zeitalter. Ein Zusammenwirken aller Beteiligten ist unumgänglich, wenn diese Transformation zu einem Gewinn für alle werden soll. Was die Unternehmen von uns brauchen, sind Information, Koordination und Unterstützung. Dafür möchte buildingSMART Austria der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft als Plattform dienen.” Für die Projektarbeit bedeutet das, dass je mehr Akteure mit ein und derselben digitalen Arbeitsgrundlage arbeiten können

OPENBIM – DIE NEUE SPRACHE DER BAU- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT openBIM harmonisiert die Datenstrukturen aller Beteiligten der Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungsprozesse und führt zu mehr Qualität und Effizienz: • stark reduzierte Interpretationsspielräume: weniger Fehler und Zeitversäumnisse • weniger Nacharbeitsbedarf • bessere Baukostenoptimierung • höhere Kostensicherheit • kürzere Projektdauer • die Einbindung von unterstützenden Werkzeugen in Planungs-, Errichtungs- und Betriebsabläufe • schnellere, effizientere und auf relevanten Informationen basierende Entscheidungen • jederzeit ersichtliche Entwicklungsschritte und Materialbeschreibungen für Auftraggeber wie Dienstleister • Die Wertschöpfung ist nach Bauabschluss nicht abgeschlossen, denn die digital erfassten Informationen können im Betrieb weiterverwendet und die “realen” Erfahrungen im nächsten “virtuellen” Projekt berücksichtigt werden.

• besseres Image des Unternehmens speziell für Generation Y

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

„Wir sprechen von der unausweichlichen Transformation einer ganzen Branche ins digitale Zeitalter.“ Alfred Waschl, Vorsitzender buildingSMART Austria

BUILDINGSMART AUSTRIA Das Austrian Chapter von buildingSMART vertritt die weltweite Initiative für openBIM in Österreich.

Ziel ist die Erhöhung der Qualität und Effizienz von Bauprojekten in der Immobilienwirtschaft und bei Infrastrukturprojekten. Der Daten- und KnowhowTransfer ist international, systemneutral und nicht auf Profit ausgerichtet.

Vorteile für Mitglieder: • Internationales, neutrales und spartenübergreifendes Datenformat • Durchgängige Datenketten statt Insellösungen • Erfahrungen aus der Praxis für die Technologie • Nationale und internationale Kommunikation • Einmaliges Netzwerk in Österreich Infomationen auf www.buildingsmart.co.at oder bei Mag. Alfred Waschl 0676/840 350 100

und dies auch tun, desto mehr rentiert sich die Investition in BIM: „Nach dem Motto ‘ganz oder gar nicht’.“, so Alfred Waschl.

Internationales Netzwerk

buildingSMART Austria ist das jüngste Mitglied der internationalen Community und wird im Speziellen mit den Schwesterorganisationen in Deutschland und der Schweiz eng zusammenarbeiten. Die „Premiere“ im Februar war der Startpunkt für die direkte Mitwirkung Österreichs an der internationalen Weiterentwicklung dieser essenziellen Technologie und ermöglicht die Einbindung nationaler Anforderungen in die internationalen Strukturen von buildingSMART. Die Entwicklungsaktivitäten von buildingSMART Austria finden in Arbeitskreisen statt, diese konzentrieren sich zunächst vor allem auf die Themen „IFC4 Weiterentwicklung“, „IFC5 Infrastruktur“, „BIM Baumeister“ und „BIM im Betrieb“. Die Anbindung an das internationale Netzwerk findet über sogenannte „Rooms“ (dort werden Datenstandards definiert, z.B. für Infrastruktur, Hochbau, Airport etc.) statt.

Die Zusammenarbeit über die Grenzen hinweg bringt auch die Verbandswelt von VDI, DIN, Gefma, SIA usw. näher zusammen. In Österreich ist die Plattform 4.0 ein unverzichtbarer Partner, denn dort werden Praxis und Wissenschaft basierend auf österreichischen Gegebenheiten für einen optimalen Einsatz von openBIM zusammengeführt. Inputs aus der Praxis werden gebündelt und direkt von Soft- wareherstellern wie Allplan, Graphisoft und Autodesk aufgenommen. Alle technischen Universitäten Österreichs sind mit Dissertationen und Diplomarbeiten bzw. wissenschaftlichen Arbeiten zu Themen des Digitales Bauens integriert.

Die Angst, dass die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft zu Jobverlusten führen könnte, teilt Waschl nicht: „Es wird mehr Arbeit geben. Wir müssen uns jedoch darauf einstellen, dass es eine andere Art von Arbeit sein wird.“ Deshalb muss das Bildungswesen auf die Veränderungen am Markt reagieren, vorbereiten und entsprechende Ausbildungen anbieten: “Die dem Planen, Bauen und Betreiben zugrunde liegenden Vorgaben und Standards müssen darauf ausgerichtet und wo nötig international abgeglichen werden.” n

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Kein Holzweg Heiße Branchendiskussion. Wohnungskäufer sind bereit für Holzbauten. Sie würden dafür auch mehr zahlen.

Die Immobilienbranche ist aber noch nicht bereit. Trotz Leuchtturmprojekten und permanentem Wettlauf um den höchsten und größten Holzbau fehlen geeignete Objekte und Angebote.

Autor: Andreas Altstädter

D

ie Vorteile eines Holzbaus liegen, so die Befürworter, auf der Hand: Bauzeit, Planungs- und Kalkulationssicherheit sowie raschere Verwertbarkeit. Wie stark das Thema Holzbau polarisiert zeigt,das große Interesse der Branche an diesem Segment. Über 100 Experten waren der Einladung von Helmut Seitz, Hasberger Seitz & Partner Rechtsanwälte, zum ImmoDienstag ins Looshaus gefolgt. Im Mittelpunkt der Präsentationen und Diskussionen standen zwei Studien zum Thema Holzbau. Auslöser für die Käuferbefragung im Auftrag des Architekturbüros baukult war die immer gleiche Reaktion auf Holzbauten: Investoren und Bauträger halten sie für zu teuer und gefährdet durch Feuer und Feuchte. Vor allem aber sehen sie keine Käufer.

Die im Herbst 2017 durchgeführte Online-Käuferstudie spricht jedoch eine andere Sprache.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Informationsmangel und Unsicherheit bremsen

Regina Lettner, Architektin, Sachverständige für Immobilienbewertung und baukult-Geschäftsführerin: „84 Prozent von 307 Befragten planen einen Wohnungskauf, davon ein Viertel im laufenden Jahr und etwa die Hälfte in den nächsten zwei bis drei Jahren. Der Anschaffungsgrund ist für 60 Prozent Vorsorge und/ oder Investition, für 40 Prozent Eigenbedarf.

45 Prozent kontaktieren Bauträger direkt und 32 Prozent wenden sich an Immobilienmakler.“ Mit emotionalen Argumenten punkten

Für 70 Prozent sind Bauweise und Material wichtig: Holz punktet vor allem mit subjektiven, emotionalen Argumenten wie ‚Natürlich‘, ‚Angenehme Atmosphäre, riecht gut, fühlt sich gut an‘, ‚Nachwachsender Rohstoff‘, Schafft gutes Raumklima, feuchtigkeitsre-

RELEVANTE KRITERIEN FÜR DIE WAHL EINER WOHNUNG 1=sehr wichtig

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3

4

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6=gar nicht wichtig

Kosten pro m² brutto

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(Voraussichtliche) Betriebskosten

2

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6 111

Infrastruktur

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Art der Heizung

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Lage der Wohnung, Gegend

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Balkon, Terrasse, Loggia

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2

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Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel

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2

1,65

2 2 1

1,70

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1,80

4

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3 21

1,88

14 15 13

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7

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2

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7

Barrierefreiheit

2

41

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5

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Raumaufteilung, Zimmeranordnung

36 2

Technische Ausstattung

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Umweltfreundlichkeit/Nachhaltigkeit

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Garten (Anteil)

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Architektur des Hauses

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Gemeinschaftsräume Anlieferungsmöglichkeit für Onlinebestellungen E-Tankstelle

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3 1 2,13 2,15 2,56

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3

2,57

5

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2,64

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2,83

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2,98 3,64

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16

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2

4 1

10

11

17

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3,80

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4,05 4,21

29

Alle Angaben in %

Quelle: baukult

gulierend‘, Warme Oberfläche, behaglich‘, wobei die Zustimmung holzaffiner Personen deutlich größer ist. Von diesen meinen auch 45 Prozent ‚Bei richtiger Bauweise hält Holz ewig‘, von den Nicht-Holzaffinen glauben das nur 17 Prozent. Die Ausgabebereitschaft ist bei 76 Prozent gegeben: Für eine Wohnung aus Holzfertigteilen würden 64 Prozent gleich viel bezahlen wie für eine aus Betonfertigteilen, 12 Prozent sogar mehr, im Durchschnitt um rund 15 Prozent.

10

16

24 21

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2 1 2,13

11 8

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7

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Aussicht

6

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34

2

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1,51

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Bauweise, Material

Energieeffizienz, Energieausweis

Fotos: Ingo Bartussek (Fotolia)

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1,48

1,64

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Garage/Stellplatz

2

3 11

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2

Ausstattung der Räume

Mittelwert

Bereits im Frühjahr wurden Architekten, Bauträger und Wohnbaugenossenschaften telefonisch befragt. Gabriele Leibetseder, Vizepräsidentin von BAU.GENIAL: „91 Prozent der Befragten schätzen die Zukunftsperspektiven des Holzbaus positiv ein und 72 Prozent meinen, dass die Holzbauweise mit Massivbauweise konkurrieren kann.“ Warum sich Architekten und Planer dennoch für einen anderen Baustoff entscheiden und somit noch nicht flächendeckend in Holz gebaut wird, erklärte Präsident

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Thomas Grudl: „Für 28 Prozent der Befragten liegt das am fehlenden fundierten Wissen, 25 Prozent fürchten zu hohe Kosten wegen Schallund Brandschutzanforderungen, 22 Prozent halten den Brandschutz für kritisch.“ Richard Woschitz, Geschäftsführer der Woschitz Group GmbH, bekannt als Tragwerksplaner des HoHo in der Asperner Seestadt: „Die Einwände beruhen allesamt auf Wissensdefiziten, Brand- und Schallschutz sind gelöst.“ n

RELEVANTE KRITERIEN FÜR DIE WAHL EINER WOHNUNG 1=sehr wichtig

2

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Ziegel

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6=gar nicht wichtig

Mittelwert

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Holz

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Lehm

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Beton/Stahlbeton

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Glaswände,-elemente

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2,63 2,93 3,15

Alle Angaben in %

ERFOLGREICH VERKAUFEN! Ausgabebereitschaft für eine Wohnung aus Holzfertigteilen vs. Betonfertigteilen gleich viel

Mehrausgabe für eine Wohnung aus Holzfertigteilen vs. Betonfertigteilen

mehr, bis zu ... %

generell über 20 Prozent = 14 14

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Vorsorge

bis zu 10 Prozent = 43

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Im Durchschnitt um 14% mehr Eigenbedarf

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bis zu 5 Prozent = 16

Quelle: baukult

Im Durchschnitt um 15% mehr

bis zu 20 Prozent = 27

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7 9

Quelle: baukult

weniger

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Alle Angaben in %

Im Durchschnitt um 17% mehr

RED lässt das ehemalige k.u.k Offizierswohngebäude in der Hütteldorfer Strasse 128, eine herrschaftliche Liegenschaft mit großzügigen Grünflächen, in neuem Glanz auferstehen. Nach behutsamer Sanierung der Bestandsimmobilie mit zehn prächtigen Altbauwohnungen und Realisierung eines Dachgeschossaufbaus mit zehn hochqualitativen Terrassenwohnungen stehen somit Wohneinheiten im Ausmaß von ca. 2.200 m2 zur Veräußerung an private Nutzer oder Anleger zur Verfügung. Die Vermarktung des Objektes erfolgt durch J+P Immobilien (www.jpi.at), die Fertigstellung ist 2018 geplant.

Seit der Gründung im Jahr 2001 agiert RED als privat geführtes, unabhängiges Immobilien Investment- und Projektentwicklungsunternehmen von Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland und Ungarn.

Es werden laufend etwa zehn Projekte mit einem Investmentvolumen zwischen € 5,0 Mio. und € 15,0 Mio. je Wohnimmobilie bzw. ab € 10 Mio. je Gewerbeimmobilie erfolgreich bewegt.

Bezugsfertig Herbst 2018

RED Real Estate Development GmbH / Schleifmühlgasse 5/17 / 1040 Wien / office@red-biz.at / +43 1 585 7742

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

HOCH 33 - MUSTERZIMMER

Serviced Apartments Kurzzeitwohnen für urbane Gäste. Der Wunsch nach Flexibilität in zeitlicher und räumlicher Hinsicht ließ ein Immobiliensegment zuletzt stark wachsen: Kurzzeitmieten, Wohnen auf Zeit oder Serviced Apartments. Bei den Projekten ist noch viel Luft nach oben, sind sich Anbieter einig.

Autor: Erika Hofbauer

HOCH 33

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er Wunsch nach Flexibilität in zeitlicher und räumlicher Hinsicht ließ ein Immobiliensegment zuletzt stark wachsen: Kurzzeitmieten, Wohnen auf Zeit oder Serviced Apartments. Bei den Projekten ist noch viel Luft nach oben, sind sich Anbieter einig.

Die Immobilienentwickler sind zufrieden: „Die Nachfrage nach Serviced Apartments als relativ junge Wohnform mit entsprechendem Serviceangebot und einem zur Verfügung stehenden Concierge ist weiterhin ungebrochen hoch. Der Markt hierfür ist als Teil des Beherbergungsmarktes in Wien weiterhin wachsend“, freut sich etwa Helga Mayer, Marketingleiterin beim Österreichischen Siedlungswerk (ÖSW), die für einige aktuelle Projekte wie Storchengrund oder Leopoldtower in dieser Klasse verantwortlich ist. Poten-

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

tial sieht sie vor allem im Business Bereich: „Immer mehr Geschäftsreisende zieht es in Kurzzeitwohnungen, sei es für einige Wochen oder Monate, wenn nicht Jahre.“ Denn die meist modern ausgestatteten Apartments erlauben den Einzug mit nur einem Gepäcksstück, garantieren jedoch einen angenehmen Aufenthalt und bieten ein behagliches Zuhause auf Zeit. „Der Concierge vor Ort und das umfangreiche Angebot an Serviceleistungen haben das Potential, den Alltag unserer urbanen Gäste erheblich zu erleichtern“, ist Mayer überzeugt. Freilich sei es eine laufende Herausforderung, die Bedürfnisse der Kunden zu erkennen und in die Planung neuer Standorte miteinfließen zu lassen sowie das Serviceangebot dementsprechend weiterzuentwickeln.

Bei in Planung befindlichen Projekten wie Hoch 33, Room4Rent oder Music Box werde dies gerade praktiziert.

Europa-Expansion

Sabine Müller, Geschäftsführerin von „Viertel Zwei“-Mastermind IC Development, sieht in der Variante „Wohnen auf Zeit“ ein stark wachsendes Nischenprodukt in Österreich – bei dem man seit einiger Zeit kräftig mitmischt. „Milestone ist der erste private Studentenapartmentanbieter Österreichs und seit der Eröffnung des ersten Hauses 2013 haben wir mittlerweile 2.077 Betten in Europa und planen, weitere 3.000 in den nächsten Jahren zu eröffnen.“ Inzwischen biete Milestone an sechs Standorten in Wien, Budapest, Graz, Leoben und Linz Premium Student Living für insgesamt mehr als 1.955 Studierende auf 66.332 Quadratetern. In ganz Europa sollen diese Wohnformen forciert werden, erzählt Müller: „Im September 2018 folgt Cascais, in der Nähe von Lissabon, mit 122 Apartments, die direkt auf dem neu erbauten Nova Campus gelegen sind. Diese Expansion soll nun europaweit in attraktiven Universitätsstädten fortgesetzt werden.“ Neben den aktuellen Plänen in Portugal richtet sich der Fokus dabei vor allem auf Deutschland, die Niederlande, Tschechien, Ungarn und weitere österreichische Hochschulstandorte wie etwa Salzburg und Innsbruck, erzählt die IC-Geschäftsführerin. Aber nicht nur das: „Wir arbeiten zwar derzeit im stu-

dentischen Segment, sind aber gerade dabei, ein Produkt für Young Professionals – die wachsende Anzahl der ‚globalen Nomaden‘ der Arbeitswelt – zu entwickeln.“ Denn der Trend der Globalisierung der Arbeitswelt und die damit einhergehende wachsende Anzahl der Arbeitsnomaden – Menschen, die arbeitsbedingt ein paar Wochen bis zu ein paar Monaten pendeln – spielt diesem Segment in

die Hände, ist Müller überzeugt: „Im Hotel zu wohnen, ist oft zu kostspielig bzw. zu unpersönlich. Man will sich zuhause fühlen und nicht immer nur als Gast.“ Voll möbliert, Services wie All-In-Miete, 24 Stunden Check-In, Reinigungsservice, Wäscheservice und dann auch noch eine Community, mit der man sich vernetzen kann, seien die Kriterien eines gut funktionierenden Konzepts, so Müller.

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Fotos: claudioanderwald.com; HNP; Helen&Hard

SIRIUS

„Wir arbeiten zwar derzeit im studentischen Segment, sind aber gerade dabei, ein Produkt für Young Professionals zu entwickeln.“ Sabine Müller, IC Development

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Anhaltende Nachfrage

Kostenfaktor

Hermann Klein, Geschäftsführer von Campus Lodge-Betreiber IG Immobilien, blickt in Sachen Kurzzeit-Wohnen optimistisch in die Zukunft: „Die Anzahl der Anbieter in diesem Segment ist in den letzten Jahren zwar stark gestiegen, der Markt ist aber immer noch nicht übersättigt und die Nachfrage wird durch die sich verändernde Arbeitswelt mit immer stärkerer Projektorientierung, aber auch durch die allgemeine Internationalisierung weiterhin befeuert.“ Das bestätigt auch Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer (CIO) des Frankfurter Immobilienspezialisten Corestate, der in Wien mit dem Projekt Linked Living prominent vertreten ist: „Die Anziehungskraft von Wien ist ungebrochen hoch – sowohl bei Studenten als auch bei Young Professionals.“ Hinzu komme der gesellschaftliche Wandel, so Landschreiber: „Es gibt immer mehr Einpersonenhaushalte. Beide Faktoren führen zu einer starken Nachfrage nach Mikrowohnungen, sowohl nach Studentenwohnungen als auch nach Serviced Apartments für Berufstätige.

Eine Trendwende ist nicht in Sicht.“ Der Markt für Micro-Living werde sich in den kommenden Jahren dennoch verändern: „Wir sehen heute schon erste Mischformen aus Hotel und Micro-Living.“

Kurzzeitwohnen gilt ja im Allgemeinen nicht als besonders kostengünstige Wohnvariante.

Wie gehen die professionellen Anbieter mit privaten City Apartments-Mitbewerbern (auch Stichwort AirBnB) um? ÖSW-Marketingchefin Mayer relativiert: „Beim Thema 'Temporäres Wohnen' handelt es sich schon seit längerem nicht ausschließlich um hochpreisige Angebote, es gibt bereits auch Varianten im leistbaren Preissegment.“ Sie will bei den hauseigenen Angeboten mit ganz anderen Vorzügen punkten: „Mit jahrzehntelanger Erfahrung und verlässlichen Partnern im Hintergrund haben wir den Vorteil, z.B. die Room4Rent-Einheiten kostengünstig, aber zu gleichbleibend hoher Qualität anbieten zu können. Bei unserem Produkt kommen Planung, Realisierung, Marketing und Vertrieb – ebenso wie der Betrieb selbst – aus einer Hand. Das lässt eine dement-

„Immer mehr Geschäftsreisende zieht es in Kurzzeitwohnungen, sei es für einige Wochen oder Monate, wenn nicht Jahre.“ Helga Mayer, Österreichisches Siedlungswerk (ÖSW)

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

MUSIC-BOX

sprechend knappe Kalkulation zu. An unserem neuen Standort HOCH 33 z.B. bieten wir ab Sommer 2018 Einheiten mit einer monatlichen Pauschalmiete von knapp unter 700 Euro an.“ Für IC Development-Chefin Müller lohne sich in dieser Frage immer ein Preisvergleich seitens der Kunden: „Die Privatanbieter spielen in diesem Segment sicherlich eine Rolle.

Allerdings ist hier der Servicelevel ein ganz anderer und daher nur schwer vergleichbar mit professionellen Anbietern, die das volle Leistungsbild an Services anbieten können.“ Sie ist überzeugt, dass sich der Markt und das Segment in den nächsten Jahren professionalisieren werden. Soll heißen: Es werden sich ein paar große Marken, die europaweit agieren, etablieren und wachsen. Das Marktpotential in Österreich sieht sie noch nicht erschöpft: „Die Nachfrage von Kunden- sowie Investorenseite nach dieser Assetklasse ist vorhanden.“

„Die Anzahl der Anbieter ist stark gestiegen, der Markt ist aber immer noch nicht übersättigt. Die Nachfrage wird weiterhin befeuert.“ Hermann Klein, IG Immobilien

CAMPUS VIENNA BIOCENTER

Individuelle Auswahl

Fotos: 2017 ZOOMVP; ÖSW

Auch IG Immobilien-Geschäftsführer Klein fühlt sich nicht bedrängt: „Auf uns haben die privaten Unterkunftgeber einen nicht allzu großen Einfluss. Wir sprechen in erster Linie Businesskunden an, die für einige Wochen oder Monate eine Bleibe in Wien benötigen, oder Privatpersonen, die kurzfristig eine Übergangslösung suchen und bevorzugt auf einen professionellen Anbieter vertrauen.“ Er sieht als USP an, dass man ein Gesamtkonzept anbiete, das den Anforderungen verschiedenster Zielgruppen gerecht wird: Ob moderner Serviced Apartment-Betrieb mit den üblichen Leistungen und Freizeitangeboten wie beim Projekt Campus Lodge oder innerstädtischer, repräsentativer Altbau mit aktueller technischer Ausstattung wie bei den Projekten Hohenstaufengasse oder Otto-Wagner-Platz – „der Kunde kann je nach Bedarf und Vorliebe sein Apartment auf Zeit wählen“, betont Klein. Ähnlich pragmatisch beurteilt Corestate-Manager Landschreiber das „Bedrohungs-Szenario“: „Eine Studie der

Technischen Universität Wien hat vor Kurzem ermittelt, dass in Wien in etwa 2.000 Wohnungen via AirBnb vermietet werden. Natürlich ist das auch eine Konkurrenz zu unseren Angeboten. Ich sehe aber auf der Kostenseite keine Vorteile für AirBnb. Im Gegenteil.“ Dort sei die monatliche Miete meist deutlich höher als bei den Profi-Wohnungen. Zudem punkte man ja mit zusätzlichen Serviceangeboten wie einem Ansprechpartner vor Ort und großzügigen Gemeinschaftsflächen. Und bei der Zielgruppe Businesskunden komme AirBnB nur selten zum Zug, glaubt Landschreiber: „Denn es gibt keinen Standard und keine Möglichkeit, mehrere Einheiten in einer Lage zu buchen. Außerdem sind die Transaktionskosten für Suchen, Buchen, Stornieren etc. höher, da jedes Angebot anders ist.“ Neben dem im Herbst 2015 eröffneten Mikro-Apartmenthaus „Linked Living“ plant Corestate im neuen Stadtviertel „Quartier Belvedere Central“ ein neues Micro-Living-Projekt, das ab Frühjahr 2019 rund 130 möblierte Apartments anbieten wird. n

„Die Anziehungskraft von Wien ist ungebrochen hoch – sowohl bei Studenten als auch bei Young Professionals.“ Thomas Landschreiber, Corestate

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Wenn alle dasselbe wollen Kommentar: Michael Pisecky

n „Wohnen ist nicht mehr leistbar!“ Seit einigen Jahren hört man diese oder ähnliche Sätze von Wohnungssuchenden, Mietervertretern und Politikern. Vor allem junge Menschen, Alleinerziehende und Singles sollen von diesem angeblich neuen Phänomen besonders betroffen sein. Und Wien stellt dabei einen der Hotspots dar. Die Schuld an dieser Situation gibt man den Vermietern, die Wucherpreise verlangen sollen, und Bauträgern, die am Bedarf vorbeibauen.

Tatsache ist, dass die Mieten in den vergangenen Jahren – zumindest jene in Zentrumsnähe oder mit sehr guter Anbindung – stark gestiegen sind. Das liegt zum Teil an den steigenden Grundstücks- und Immobilienpreisen, die durch niedrige Zinsen und die Flucht vor der Euro-Krise in die „harte Währung Immobilie“ begründet sind. Aber auch daran, dass sich die Wohnwünsche der Wohnungssuchenden immer mehr angleichen – und umfangreicher werden. Die ideale Wohnung soll nicht zu groß sein, zentrumsnah liegen oder zumindest sehr gut öffentlich angebunden sein, zwei Zimmer haben, auf alle Fälle über einen Balkon oder noch besser über eine Terrasse verfügen und darf brutto nicht mehr als 650 Euro kosten.

Zusätzlich werden die bevorzugten Bezirke auf eine Handvoll reduziert.

Sucht man auf den diversen Plattformen nach einer solchen Wohnung, findet man exakt „Null“. Das stößt natürlich auf Unmut bei den Suchenden und lässt sie vielfach verzweifeln. Gerade innerhalb des Wiener Gürtels ist es kaum mehr möglich, den Bedarf an solchen Wohnungen durch Neubau zu decken. Baugrund ist rar oder fast unerschwinglich, was sich wieder auf die Miethöhe auswirkt. Nachverdichtungen werden durchgeführt, wo immer es geht, werden aber durch viele Hürden behindert. Und bei bestehenden Zinshäusern macht das Mietrecht jedem Willen, das Problem zu lösen, sofort den Garaus, denn große Wohnungen können ja nur umgebaut werden, wenn sie nicht mehr vermietet sind. Und da Weitergaben solcher meist günstiger Wohnungen an

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Familienmitglieder immer noch gang und gäbe sind, haben Vermieter kaum eine Chance, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen.

Die Zuwanderung nach Wien ist ungebremst, was keine Entspannung erwarten lässt. Natürlich ist es wichtig, dass in allen genannten Bereichen weiter daran gearbeitet wird, Lösungen zu schaffen – kurzfristig ist es aber kaum möglich, Tausende dieser gesuchten Wohnungen auf den Markt zu bringen. Daher wäre es wichtig, bei der Suche nach der Traumwohnung bei einem oder mehreren Punkten Abstriche zu machen. In Wien werden täglich aktuell über 500 Wohnungen mit einer Miete unter 650 Euro angeboten – die meisten davon sind durchaus adäquat. Und wer in den Außenbezirken oder im Umland sucht, findet noch viel mehr interessante Angebote, von denen man nur mit gering höheren Fahrzeiten im Stadtzentrum ist und die oft eine weitaus höhere Lebensqualität bieten als eine Stadtwohnung. So ein Ausweg mag aus vielen Gründen nicht immer möglich, aber zumindest für einige eine sinnvolle Alternative zur jahrelangen Wohnungssuche sein. Und als Student, Berufsanfänger oder Jungfamilie war es früher auch nicht so, dass man sich eine Mietwohnung locker leisten konnte, selbst wenn die Ansprüche viel geringer waren als heute. Wer diesen Eindruck erweckt, ist vielleicht nicht ganz unschuldig an falschen Erwartungen und hochgesteckten Ansprüchen, die bei Wohnungssuchenden derzeit leider viel zu häufig anzutreffen sind.

ZUM AUTOR KR Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder.

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Frühjahr 2018 | ImmoFokus Wir leben Immobilien.

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Die Nadel im Heuhaufen Studentisches Wohnen. Als (angehender) Student ist das Budget oft knapp. Dennoch muss man irgendwo unterkommen. Das richtige Studentenheim zu finden, scheint wie die Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Bleibt die Frage: Wollen das die jungen Studierenden von heute überhaupt?

Autoren: Alina Böhm, Angelika Fleischl

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eine Stadt des deutschen Sprachraums hat mehr Studenten als Wien.

Manchmal gern als faul belächelt, würden sie mit knapp 200.000 Personen zehn Prozent aller Wiener ausmachen.

Ja, würden. Denn nicht alle von ihnen leben in Wien. Carina Matzka, 21 Jahre, und Iris Wildauer, 19 Jahre, wohnen beide in Niederösterreich, zu Hause bei den Eltern. Das Pendeln ist für die beiden Studentinnen in Ordnung. Sie wohnen gerne „am Land“ und auch ihre Hobbys und Freunde sind noch zu Hause. Wenn man sie auf einen möglichen Umzug in ein Studentenwohnheim anspricht, müssen sie lachen: „Nein, das wollen wir gar nicht. Man hört da schon ein paar Sachen von anderen Studenten, das die nicht so toll sind. Abgesehen davon sind sie überteuert im Vergleich dazu, wenn man in einer WG wohnt”,

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

ist Carinas klarer Standpunkt. Dabei spricht sie über die modernen Wohnangebote in Wien.

Mariela Apostolova wohnt direkt in der Hauptstadt, ebenso noch in der elterlichen Wohnung.

Ein Auszug hat sich für sie noch nicht ergeben.

Sie stellt sich das Leben in einem Wohnheim zwar lustig vor, weil man andere Leute um sich herum hat, kann sich für sich selbst aber nicht vorstellen, dort zu wohnen – obwohl sie selbst noch keine Eindrücke vor Ort sammeln konnte oder sich genauer informiert hat.

Beim Preis müssen alle drei Studentinnen raten: rund 400 Euro im Monat. Das sei vergleichsweise günstig, ein Leben im Studentenwohnheim mache das für sie aber trotzdem nicht interessanter.

Eine Sache des Geldes

Tatsächlich bewegt sich die Bandbreite zwischen 235 Euro für einen Platz in einem älteren Studentenwohnheim bis hin zu 729 Euro für 21 moderne Quadratmeter im Linked Living in der Leopoldstadt. Für die günstigeren und weniger schicken Wohnheime in Wien muss man mit langen Anmeldezeiten rechnen. Das ist nicht immer einfach – besonders, wenn man sich spontan entscheidet zu studieren, zum Beispiel, weil man nach der Schule noch keinen Job gefunden hat. Könnten das vielleicht Gründe sein, wieso Sophie Flick noch zuhause in Niederösterreich wohnt und lieber pendelt? “Ich kann mir Wien einfach nicht leisten und möchte das auch nicht.” Im Haus

ihrer Eltern wohnt sie mietfrei. Das Angebot an Studentischem Wohnen sei in Wien aber eigentlich nicht schlecht. Allerdings: “Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Studentenheim wären für mich höchstens 300 Euro.” Alles, was darüber liegt, sei für Sophie nicht leistbar.

Erfahrungswerte

Ludwig, dessen Nachname nicht genannt werden soll, kann aus seiner eigenen Erfahrung erzählen. Er war vorübergehend im Donaubase einquartiert und hat dort 450 Euro für sein Zimmer bezahlt. Das entsprach in etwa der Hälfte seiner finanziellen Mittel, die er damals zur Verfügung hatte. Dabei scheint es, als wäre er mit dem Preis-Leistungs-Verhältnis nicht besonders

zufrieden gewesen: „Es war durchschnittlich und nicht besonders sauber.“ Er hatte zwar kein Problem, kurzfristig einen Platz im Studentenheim zu bekommen, betont jedoch klar: “Man muss bereit sein, etwas mehr Geld zu bezahlen, wenn man spontan in einem Wohnheim unterkommen will.” Mittlerweile wohnt Ludwig doch lieber alleine in seiner eigenen Wohnung.

Diese finanziert er sich mit einer Teilzeittätigkeit. Seine gute Freundin und Studienkollegin Susanne Begh hat ihre Wohnsituation anders gelöst. “Ein Studentenheim ist für mich noch nie ein Thema gewesen. Ich wohne gemeinsam mit meinem Freund in einer eigenen Wohnung in Niederösterreich.” Die Wohnung habe sie über ihre Familie und Bekannte gefunden.

Fotos: Angelika Fleischl; Alina Böhm; hurca.com (Fotolia)

SUSANNE BEGH

„Ein Studentenheim ist für mich noch nie ein Thema gewesen.“

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Patrick Ramharter wohnt ebenfalls in einem Studentenheim. Um genau zu sein, im Musikstudentenhaus in der Neustiftgasse. Er ist über das Internet auf diese Wohnmöglichkeit gestoßen: „Ich habe es einfach mit Studentenwohnheim Wien auf Google probiert.” Anfangs sahen seine Pläne allerdings noch ganz anders aus: „Eigentlich wollte ich eine eigene Wohnung haben. Das hat nicht funktioniert, ich war relativ spät dran.“ Wenn man im Jänner anfängt zu suchen, bleibe einem nicht mehr viel Zeit bis zu Semesterbeginn – man braucht dringend eine Bleibe. Patrick gibt im Monat 400 Euro für sein Zimmer aus – all inclusive.

Im Großen und Ganzen ist er zufrieden. „Das Problem ist, dass bei den Kosten auch Musikproberäume dabei sind, die mir nichts bringen – ich bin Geschichtsstudent.“ Dafür ist ihm der Preis zu hoch. 320 bis 360 Euro fände er angemessener. Generell findet er das Angebot an Studentischem Wohnen in Wien ausreichend, es fehle aber definitiv an günstigen Wohnungen, wenn man lieber alleine leben möchte.

All-In ist nicht gleich All-In

Von einer negativen Erfahrung hat Sonia Schinnerl zu berichten. Sie wohnt mittlerweile in einer WG und das hat seine Gründe:

PATRICK RAMHARTER

„Eigentlich wollte ich eine eigene Wohnung haben.“ 128

ImmoFokus | Frühjahr 2018

„Ich habe in einem Studentenwohnheim gewohnt und es war furchtbar.“ SONIA SCHINNERL

„Ich habe in einem Studentenwohnheim gewohnt und es war furchtbar. Es gab nur eine Küche für alle Stockwerke und kein Geschirr – obwohl es im Preis inkludiert war.

Außerdem war es überfüllt.“ Für ihr damaliges Einzelzimmer hat sie 400 Euro bezahlt und hatte dafür nicht einmal WLAN. Bei modernen Studentenheimen wie dem Milestone muss man zwar zum Teil deutlich tiefer in die Tasche greifen, hat aber dafür WLAN, Reinigungsservice, Lernräume oder sogar ein hauseigenes Fitnesscenter zur Verfügung.

Grundsätzlich wissen die befragten Studierenden eher wenig über das Angebot der Wiener Studentenheime Bescheid. Wer nicht selbst in einem wohnt, kennt auch keines vom Namen.

Wirkliche Leistbarkeit

Neben einer analytischen und nüchternen Betrachtung der Situation müssen wir uns auch einige sozialpolitische Fragen stellen. Gerade Studenten zählen zu einer Bevölkerungsgruppe, die im Normalfall nicht außergewöhnlich gut finanziell abgesichert ist. Dennoch sind sie aufgrund der Nähe zur Universität mit all ihren Vorlesungen und Seminaren oft dazu gezwungen, in der Stadt zu leben. Ihre Mobilität ist meist eingeschränkt, was wiederum wie so oft am fehlenden Geld liegt. Ein eigenes Auto bleibt für manche Studenten in ihrer Ausbildungszeit ein Wunschtraum. Pendeln ist eine Möglichkeit, aber natürlich nicht für jeden zumutbar. Nicht nur Tiroler, Oberösterreicher oder Vorarlberger müssen sich am Anfang des

Studiums damit abfinden, dass sie zumindest unter der Woche in Wien leben und wohnen.

Was dabei niemand fragt: Ob man sich das als Student schon leisten kann? David Fasching greift mit seinen 19 Jahren bereits auf Ersparnisse zurück, die er sich über die letzten Jahre erwirtschaftet hat, um die 600 Euro Miete für sein Studentenheim finanzieren zu können: “Ich habe mir vorher einiges angespart, meine Eltern unterstützen mich auch, von daher geht das.” Von dem Geld, das er monatlich zur Verfügung hat, muss er 60 Prozent für Wohnen ausgeben. Er sieht sich selbst mit seinen finanziellen Mitteln in einer glücklichen Situation. Aber selbst er kommt an seine Grenzen und sagt: “Ich versuche abgesehen von meiner Wohnsituation sparsam zu leben.”

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030 CARINA MATZKA & IRIS WILDAUER

„Studentenheime sind überteuert im Vergleich dazu, wenn man in einer WG wohnt.“

Es braucht Veränderung!

Je mehr Studenten man fragt, umso deutlicher wird: Viele werden von den Eltern unterstützt. Diese Extra-Belastung muss finanziell erst einmal gestemmt werden. Oft brauchen die Studierenden einen Nebenjob und müssen dafür große Abstriche in der Lebensqualität hinnehmen. Dann noch in der Mindeststudienzeit fertig zu werden, ist für viele eine Herausforderung. Wird diese nicht gemeistert, drohen in weiterer Folge Studiengebühren, für die es für berufstätige Studierende ab Herbst 2018 keine Befreiung mehr gibt. Unter all diesen Aspekten scheint es nicht so, als ob Bildung ein freies Gut wäre.

Es ist wohl doch ein Privileg der oberen Mittelschicht, dass man sich sein Studium mit

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allen damit verbundenen Umständen leisten kann. Gerade deshalb sollte man auf unnötigen “trendigen” Schnickschnack verzichten und Studierenden den Wohnraum anbieten, den sie brauchen und sich leisten können.

Das Interessante: In Wien stehen mindestens 25.000 Wohnungen leer. Beachtet man die Dunkelziffer, vermutlich sogar deutlich mehr. Die letzte Leerstandserhebung der Stadt Wien bezog nämlich nur Wohnungen in die Statistik ein, die seit mindestens 2,5 Jahren kein Wohnsitz mehr waren. Könnten diese Flächen nicht als günstige Wohnungen für Studenten vermietet werden? Liebe Politik: Wo sind die Reformen, die die Bürger wirklich brauchen? Und: Macht Wien für die jungen Leute wieder attraktiver! n

Gespräch mit Student David Fasching, 19 Jahre Wo wohnst du?

Ich wohne in Wien, in einem Studentenwohnheim – dem Milestone.

Wie bist du auf das Studentenwohnheim gestoßen?

Ich habe einfach “Studentenwohnheim” auf Google gesucht, geschaut, was es da alles gibt. Die haben einen guten Eindruck gemacht. Sie hatten eine gute Website. Es hat sehr interkulturell gewirkt, das fand ich besonders attraktiv.

Wolltest du konkret in ein Studentenwohnheim oder gab es noch andere Optionen?

Ich wollte schon in ein Studentenwohnheim. Ich komme aus Voralberg, mein Freundeskreis hat sich ein bisschen aufgeteilt. Ich war am Anfang viel allein und habe gedacht, ich finde im Studentenwohnheim besser Anschluss.

Möchtest du uns sagen, wieviel du für dein Zimmer im Studentenwohnheim ausgibst?

Ja, klar. Ich werde ein bisschen über dem Durchschnitt liegen und zahle tatsächlich 600 Euro Miete. Das wirkt sehr viel, ich muss aber sagen, was alles dazu gehört: Für mich ist es einerseits die Lage. Ich bin nahe an der UBahn-Station, die Apotheke ist in der Nähe, Essen, Einkaufen – das ist top.

Ich bin in zehn Minuten auf der Uni. Auch Strom, Heizung und Internetanschluss sind inbegriffen. Es gibt auch zusätzlich Waschmöglichkeiten.

Außerdem war die Wohnung möbliert. Ich musste quasi nur meine Sachen mitbringen, ansonsten war alles vorhanden.

Findest du das Preis-Leistungs-Verhältnis in Ordnung?

Für mich ist es okay. Ich habe mir in letzter Zeit einiges mit meiner Musik angespart und meine Eltern unterstützen mich. Von dem her geht das.

Wieviel gibt du von dem Geld, das dir monatlich zur Verfügung steht, für das Studentenheim aus?

Ich versuche ansonsten gut über die Runden zu kommen. Ich würde schon sagen, so um die 60 Prozent.

Bist du mit dem Studentenwohnheim an und für sich zufrieden?

Von den Sachen, die geboten werden, ist es super. Das muss ich ehrlich sagen. Da bin ich auch sehr zufrieden. Ich weiß nicht, ob das relevant ist, aber es gibt schon eine Tendenz zur Gruppenbildung. Das stört mich persönlich aber nicht.

Die sind auch alle sehr freundlich, auch unten an der Rezeption.

„Ich versuche abgesehen von meiner Wohnsituation sparsam zu leben.“

Denkst du, dass das Angebot in Wien für Studentisches Wohnen ausreichend ist? Oder muss da noch mehr gemacht werden?

Ich rechne mich einmal raus, weil das sicher nicht die Wohngelegenheit von einem Durchschnittsstudenten ist. Aber was ich durch meine Bekannten mitbekomme, glaube ich schon, dass es auch in verschiedenen Preisklassen Angebote gibt. In dem Bereich, denke ich, gibt es schon eine relativ große Bandbreite.

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

Neues Leben für alte Mauern Luxus pur. Es scheint, als würde die Wiener Innenstadt von Luxus-Wohneinheiten regelrecht überschwemmt.

Autor: Michael Neubauer

B

esonders erfreulich für Wohnungssuchende: Der Wohnungsneubau in Wien hat seit Anfang 2017 spürbar Fahrt aufgenommen. Das Angebot steigt insbesondere im Bereich des großvolumigen, freifinanzierten Wohnbaus, bei Projektgrößen von 100 Einheiten aufwärts gibt es starke Zuwächse und es kamen deutlich mehr Objekte auf den Markt bzw. befinden sich in Bau oder im konkreten Planungsstadium. Aktuell sind rund 50 Großprojekte mit 100 bis etwas über 500 Einheiten in Bau bzw. in Planung.

Großprojekte im Vormarsch

Entstanden bis vor wenigen Jahren in erster Linie Objekte mit 20 bis 30 Einheiten, so dominieren jetzt am Markt markante Großprojekte wie etwa das TrIIIple mit 241 Woh-

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nungen, das MySky mit 128 oder das Rivus mit 228 Wohnungen. Getoppt wird das noch vom Vorhaben „Stadlauerstraße“ mit 408 und den Parkapartments am Belvedere mit 339 Wohnungen, wobei die Fertigstellungen hier jedoch erst für Sommer 2020 (22.) bzw.

Frühjahr 2019 (10., Arsenalstraße) geplant sind. Auch das 6B47-Projekt Althanpark (9., Nordbergstraße), das schon heuer im Herbst fertig sein soll, zählt zu den Megaprojekten.

Innerstädtisch werden dafür Flächenreserven auf ehemaligen Industrieliegenschaften (z.B. BUWOG-Projekt Park Living in der Penzinger Straße auf den früheren SiemensGründen), Kasernen (z.B. Consulting Company auf einer Teilfläche der Körnerkaserne) oder Bahnhöfen (zahlreiche Großprojekte beim Hauptbahnhof oder auf dem Areal des

Nordwestbahnhofs) genutzt. Auch die Stadterweiterungsgebiete wie die Seestadt Aspern im Norden oder „In der Wiesn“ im Süden haben deutlich an Dynamik gewonnen.

Die starke Nachfrage bei weiterhin limitiertem Angebot lässt die Preise zwar nicht mehr in den Himmel klettern. 2017 stiegen die Mieten jedoch im mengenmäßig dominierenden mittleren Marktsegment um 1,1 Prozent, die Kaufpreise um 3 Prozent. Für 2018 ist ein Anstieg der Mieten um 1,5 Prozent und der Kaufpreise um 2,75 bis 3 Prozent in durchschnittlichen bzw. 3 bis 3,5 Prozent in guten Lagen zu erwarten.

Doch wie sieht es im High-End, im Luxusbereich aus? Es scheint, als würde die Wiener Innenstadt von Luxus-Wohneinheiten überschwemmt. Obwohl die Vermarktungsdauer in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen ist, wie Marktteilnehmer übereinstimmend berichten. Vor allem die Dachgeschoßwoh-

nungen bereiten den Developern zunehmend Kopfzerbrechen, auch wenn sie dies hartnäckig leugnen – bis das Mikrofon ausgeschaltet und der Notizblock eingepackt ist. Kein Wunder: So ein Dachgeschoß hat nicht nur einen wunderschönen Ausblick. Es hat auch seinen Preis. Einen Preis, den man sich leisten können muss. So wurde erst vor Kurzem im 9. Bezirk in der Kolingasse 19 im Living Kolin (einem Projekt der 6B47 Real Estate Investors) das ganze Dachgeschoß eines Luxuswohnungsprojekts um 13,2 Millionen Euro verkauft. In der Wiener Kolingasse, nur wenige Meter von der Ringstraße entfernt, baut die Immobilienfirma 6B47 derzeit ein ehemaliges Bürohaus zu Luxuswohnungen um. Das Dachgeschoß des über 140 Jahre alten Gebäudes besteht aus zwei Wohnungen mit rund 300 und 400 Quadratmetern Fläche und zum Teil über sechs Metern Raumhöhe. Beide Einheiten wurden nun für insgesamt 13,2 Millionen Euro verkauft. Bei dem Käufer handelt es sich um ein Unternehmen im Eigentum der Haselsteiner Familien-Privatstiftung des Bauindustriellen Hans Peter Haselsteiner. Würde man beide Wohnungen zusammenlegen, wäre der Kaufpreis ein neuer Rekord am heimischen Luxuswohnungsmarkt. Bisheriger Spitzenreiter war eine Wohnung am Wiener Parkring für 11,9 Millionen Euro.

Fotos: SRE18

Dass die Preise bereits zum Teil in Schwindel erregende Höhen geklettert sind, bestätigt auch Leyla Asreahan, Residential Real Estate Colliers International. „Die Dachgeschoßwohnungen im Palais Schottenring werden um 35.000 bis 36.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.“ Das seien aber einmal die Angebotspreise, relativiert die Immobilienexpertin. „Bei den Verbücherungen sehen wir diese Kaufpreise nicht.“ Warum werden diese dann zu diesen hohen Preisen angeboten? Asreahan hat die Antwort sofort parat: „Viele Developer wollen wohl auch über den Preis die Einzigartigkeit ihrer Immobilie unterstrichen wissen.“ Als Makler hat man’s nicht leicht, seufzt sie.

Die Wohnungen selbst werden zumeist als Zweitwohnsitze erworben. „Kaum jemand begründet hier einen Hauptwohnsitz. Diese Klienten haben bereits mehrere Wohnungen in verschiedenen Städten.“ Wo früher vermittelt wurde …

Besonders angetan haben es den Entwicklern alte Bürogebäude. So entstehen aktuell unter

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Im Brennpunkt: Wohnen 2030

dem Namen Post Palais in der alten Postzentrale in der Postgasse rund 80 Eigentumswohnungen in einer sorgsam revitalisierten, denkmalgeschützten Hülle. Zur Auswahl stehen elegante Stilaltbau-Apartments und moderne Penthouses. In den Stil-Etagen entstehen die eleganten Apartments, im Dachgeschoß die modernen Penthouses, mit Grundrissen von 45 bis 450 Quadratmetern. Auch ein LifestyleHotel ist Teil des Projekts: Das Fünf-SterneHaus wird von Michael Tojners WertInvest und Bernd Schlachers Motto Group bis 2021 realisiert. Mit der Neugestaltung des ehemaligen Hotel Kummer auf der Mariahilfer Straße ist dies bereits das zweite Hotelprojekt der beiden Partner. Rund 115 Millionen Euro investiert der Bauträger Soravia in dieses Projekt – etwa die Hälfte der Wohnungen wurde trotz des stolzen Quadratmeterpreises von 10.000 bis 16.000 Euro bereits verkauft. Der Rest der Projektkosten wird von Michael Tojners WertInvest aufgrbacht.

… wird heute gewohnt

Am Börseplatz 1 wird die ehemalige k.k. Telegrafen Centrale wachgeküsst. Das geschichtsträchtige Gebäude gilt als Geburtsstätte des Informationszeitalters in Österreich. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde nach den Plänen des österreichischen Architekten und Stadtplaners Eugen Fassbender ein zusätzliches Geschoß errichtet. Drei monumentale Säle mit einer Gesamtfläche von 1.600 Quadratmetern und sieben Metern Raumhöhe entstanden und waren Arbeitsplatz für hunderte Mitarbeiter.

Rund um das Jahr 1910 liefen in dem repräsentativen Vierfrontenhaus die Drähte heiß. Das Gebäude war der wichtigste Knotenpunkt des Staatstelegrafennetzes der Donaumonarchie.

Bis zu 800 Beamte waren zur Blütezeit der Telegrafie hier beschäftigt. Dem geschäftigen Treiben folgt nun exklusives Wohnen. In fünf Geschoßen sowie im Dachgeschoß entstehen im Rahmen der Revitalisierung exklusive Stadtresidenzen. Besonders einzigartig sind

die teilweise zweigeschoßig ausgebauten Lofts bzw. ehemaligen Prunksäle mit Flächen zwischen ca. 220 und 500 Quadratmetern und bis ca. sieben Meter Raumhöhe. Nur wenige Schritte vom Börseplatz entfernt in der Berggasse 35 im Rücken der Rossauer Kaserne findet man das nächste „Post“-Projekt. Nach Plänen von Franz von Neumann wurde hier im Jahr 1898 die Centrale II des Staatstelephones, ein Vermittlungsamt, errichtet. Die vorgefundene historische Bausubstanz wird erhalten und behutsam saniert. Analog der Einreichung aus 1897 wird die Turmspitze neu gebaut, mit viel Liebe zum Detail und Wertschätzung der Baukultur.

Doch braucht Wien eine derartige Vielzahl an Luxusprojekten? Wenn man den Investoren Glauben schenkt, ist diese Frage mit einem klaren Ja zu beantworten. „Wenn die Entscheidung für Wien gefallen ist, wird nach Immobilien mit internationalem Format gesucht. Das Palais Schottenring stellt genau diesen Anspruch. Kompromisslose Qualität ist unsere oberste Prämisse. Dies bedeutet nicht nur, dass ein hauseigener Concierge 24/7 für die Bedürfnisse der Bewohner zur Verfügung steht. Es sind die Details, die den Unterschied machen – so etwa die Möglichkeit, von der hauseigenen Tiefgarage mit Privatlift ins eigene Penthouse zu gelangen“, so SRE Hauptgesellschafterin Nemat Farrokhnia. Internationale Käufer seien verwöhnt und würden keine Kompromisse dulden.

Eduard Mair MAS, Chairman von CUUBUUS architects&developers: „Das Palais Schottenring Vienna ist Vorzeigemodell für Customizing auf höchstem Niveau. Für zukünftige Käufer ist Individualität der wahre Luxus, sei das nun der Pool am Dach oder die maßgeschneiderte Gestaltung der Grundrisse.“ Eines fällt sofort ins Auge: Kein Luxusprojekt kommt ohne das gewisse Extra aus. Das „No10“ ist ein hochwertiges Development in der Renngasse 10. Nahe der Freyung befindet es sich in einer der absoluten Spitzenlagen des 1. Bezirks.

Hier entstehen 73 hochwertige City-Domizile mit Wohnungsgrößen von 50 bis 240 Quadratmetern. Den künftigen Nutzern stehen ein 24-Stunden-Conciergeservice sowie zahlreiche Zusatzeinrichtungen, vom hauseigenen Fitnessstudio mit Yoga- und Massageraum bis zu einem Salon für kleinere Empfänge, zur Verfügung; Parkplätze in der Tiefgarage des

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Objekts sind eine Selbstverständlichkeit. Die Bauarbeiten sind bereits weit fortgeschritten, noch im Frühjahr wird die Dachgleiche erreicht werden.

Einige Projektentwickler haben bereits Probleme, ihre Dachgeschoßwohnungen an den Mann zu bringen. Häufig wird zu groß an den falschen Plätzen gebaut. Johanna Seeber, Geschäftsführerin SEESTE Bau GmbH, hat darauf reagiert und geht bereits einen anderen Weg. „Bei unserem Projekt in der Scheimpfluggasse 10 am Ende des Döblinger Friedhofes in Wien 19, mit zehn exklusiven Einheiten, werden wir mit zwei kleineren 90 Quadratmeter großen Dachgeschoßwohnungen in den Markt gehen. Bei Bedarf können diese zusammengelegt werden.“ n

„Erfahrung in allen Immobilienangelegenheiten ist durch nichts zu ersetzen“ www.spiegelfeld.eu

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Finance & Investment

Fehlurteil oder Appell an den Gesetzgeber?

Fehlurteil. Anfang des Jahres wurde eine weitreichende Entscheidung des OGH zum Thema Lagezuschlag veröffentlicht. Diese Entscheidung ist eine Fehlentscheidung. Sowohl bei einer historischen als auch bei einer teleologischen Interpretation ist die Auslegung des OGH nicht haltbar.

Autor: Christian Reimitz

M

it dem Richtwertgesetz wollte der Gesetzgeber eine am Markt orientierte Preisstabilisierung vornehmen. Durch die Verknüpfung des Lagezuschlags mit dem Grundkostenanteil wurde diese Marktorientierung umgesetzt. Dieser historische Wille des Gesetzgebers und dieser Zweck waren jetzt fast ein Vierteljahrhundert gängige Praxis und allgemeiner Konsens.

„Die Entscheidung des OGH ist nicht hilfreich.

Im Gegenteil – sie wirft viele Fragen auf."

Christian Reimitz, Engin-Deniz Rechtsanwälte

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Die jüngste weitreichende Entscheidung des OGH zum Thema Lagezuschlag ist ausnahmsweise einmal ein Fehlurteil. Tatsächlich ist diese Entscheidung auch für niemanden wirklich hilfreich. Sie wirft viele Fragen auf und lässt Risiken und Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Lagezuschlag sowohl für Vermieter als auch für Mieter entstehen. Sie ist daher bei positiver Betrachtung ein Appell an den Gesetzgeber, das Richtwertgesetz zu sanieren und – bei dieser Gelegenheit – wohl auch gleich eine Weiterentwicklung in Richtung modernes Mietrecht vorzunehmen.

Die Grundsätze der OGH-Entscheidung

Aus der OGH-Entscheidung würden sich folgende Grundsätze ableiten lassen: 1. Die „Lage“ und zwar sowohl die „durchschnittliche Lage“ als auch die „Überdurchschnittlichkeit einer Lage“ ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen.

4. Die Ausführungen zum „Vergleichsgebiet“ sind nach meiner Auffassung unklar und missverständlich. In dem Entscheidungsgrund 5.4. scheint der OGH auszuführen, dass für den Vergleich Wohngebiete heranzuziehen sind, „die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen

gleichen“. Das klingt so, als müsse man möglichst gleichartige Lagen heranziehen, um die Durchschnittlichkeit bzw. Überdurchschnittlichkeit überprüfen zu können – das ist aber nach meiner Auffassung ein Widerspruch in sich. Jedenfalls ist aber auch diese Frage völlig ungelöst.

Die Entscheidung wirft viele Fragen auf

Diese Befürchtung kann nach Pkt. 5.4. der Entscheidungsbegründung berechtigt sein. Nach diesem etwas unklaren Text sollen offenbar möglichst gleichartige Wohngebiete verglichen werden, um eine überdurchschnittliche Lage zu identifizieren.

Wie diese allgemeine Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens ermittelt und festgestellt werden soll, bleibt offen.

Fotos: AA+W (Fotolia); pathdoc (Fotolia); Tiberius Gracchus (Fotolia)

2. Die „Überdurchschnittlichkeit einer Lage“ (Wohnumgebung) kann nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil abgeleitet werden (Entscheidungspunkt 4.3.)

3. Ein Vermieter muss den Nachweis erbringen, dass es konkrete Anhaltspunkte (Wohnumgebungsfaktoren) gibt, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage rechtfertigen.

Für die Lage soll es damit wohl einerseits nach wie vor auf den Grundkostenanteil, aber ergänzend auch auf Wohnumgebungsfaktoren ankommen. Was das sein soll, bleibt unklar und wird wohl wieder durch die Verkehrsauffassung zu ermitteln sein.

1. Nach welchen objektiven Kriterien kann nunmehr eine Beurteilung der Lage, ob durchschnittlich oder überdurchschnittlich, seitens eines Vermieters vorgenommen werden?

Neben dem Grundkostenanteil soll es auf „Wohnumgebungsfaktoren“ ankommen. Nahversorgung und Verkehrsanbindung können solche Wohnumgebungsfaktoren sein. Der OGH verweist zusammenfassend auf die Verkehrsauffassung und lässt es damit gänzlich offen, auf welche Kriterien es ankommen kann.

2. Ist es möglich, dass sogar in der Innenstadt (1.Bezirk) Lagen bestehen, die lediglich als durchschnittlich zu sehen wären (und wo daher eine Verrechnung des Lagezuschlags nicht möglich ist)?

3. Wie und in welchem Umfang konkret muss sich die normierte Nachweispflicht des Vermieters für die Wohnumgebungsfaktoren gestalten?

Das kann derzeit noch nicht abgeschätzt werden. Obwohl nach der bisherigen Rechtsprechung die stichwortartige Anführung der Lagezuschlagskriterien als ausreichend beurteilt wurde, erscheint es nach der vorliegenden Entscheidung empfehlenswert, die Lagezuschlagkriterien möglichst umfassend im Mietvertrag darzustellen.

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Finance & Investment

Wie reagieren?

Die Situation ist derzeit völlig unklar. Es ist tatsächlich möglich, dass es auch in guten Lagen und sogar im 1. Bezirk dazu kommen kann, dass ein Lagezuschlag im Bestreitungsfall nicht durchgesetzt werden kann. Diese unklare Situation sollte sich in den nächsten 3 bis 5 Jahren doch deutlich verbessern. Entweder wird der Gesetzgeber oder wird die Judikatur Klärung bringen. Bis zu dieser Klärung empfehlen wir aber, folgende Maßnahmen zu überlegen: 1. Befristung von Mietverträgen: Wegen der völlig unklaren Lage kann es sinnvoll sein, Mietverträge (insbesondere in Lagen, bei denen ein Lagezuschlag verrechnet wird) ab sofort nur noch befristet (etwa für 5 Jahre) abzuschließen.

Sobald der Gesetzgeber, die Folgejudikatur oder allenfalls auch ein Sachverständigengutachten die Situation wieder geklärt hat, kann dann wieder unbefristet vermietet werden.

Eine wirtschaftliche Evaluierung dieser Maßnahme (Aufwandkosten, Nutzen) sollte noch durchgeführt werden.

2. Sachverständigengutachten – Lagezuschlag: Als weitere Maßnahme sollte für alle Immobilien, bei denen ein Lagezuschlag berechnet werden kann, ein Sachverständi-

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

ZUM AUTOR Dr. Christian Reimitz ist Senior Partner der Wiener Kanzlei Engin-Deniz und ist seit Jahrzehnten auf Immobilienrecht spezialisiert. Die Rechtsanwaltskanzlei EnginDeniz mit Sitz in der Wiener City ist seit 50 Jahren tätig und hat sich vor allem als Spezialist im Bereich Immobilienrecht einen Namen gemacht. Sie gilt in Wien als eine der führenden Kanzleien bei der rechtlichen Vertretung von Hausverwaltungen und Durchführung von Immobilientransaktionen.

gengutachten eingeholt werden, mit dem die aus der vorliegenden Entscheidung resultierenden Fragen beantwortet werden.

Die Lagezuschlagskriterien könnten aus dem Gutachten übernommen werden. Das Gutachten könnte auch deshalb dem Mietvertrag angeschlossen werden.

3. Vermeidung des Richtwertes: Gleichzeitig könnte auch überprüft werden, ob die Anwendung des Richtwertmietzinses nicht überhaupt vermieden werden kann (zB Bombenschaden, Denkmalschutz, Sondernutzung Airbnb, Dienstwohnung, Geschäftsraum statt Wohnung, Wohnung über 130 m2 udgl.)

Nachdem bisher der Richtwertmietzins mit Lagezuschlag teilweise über dem erzielbaren Mietzins lag, war eine derart genaue Betrachtung nicht erforderlich. Bei einer genaueren Betrachtung könnte es viel mehr Möglichkeiten geben, dem Richtwert zu „entkommen“, als bisher angenommen. Wir sind überzeugt, dass sehr viele „Bombenhäuser“ bisher nicht identifiziert sind. Auch andere Möglichkeiten können bestehen, z.B. WE- Begründung, um ganze Gebäude aus dem Richtwertbereich zu bekommen. Aber auch bei einzelnen Objekten können sich Ausnahmen ergeben oder kann durch die Art der Vermietung eine Ausnahme erreicht werden.

Appell für ein modernes Mietrecht

Am wichtigsten wäre eine rasche politische Lösung mit dem Ziel, im ersten Schritt das Richtwertmietzinsgesetz zu sanieren und im zweiten Schritt ein modernes Mietrecht zu schaffen.

Beim Richtwertgesetz soll das ursprüngliche Ziel einer marktorientierten Preisorientierung besser umgesetzt werden. Das kann einfach durch klarere Regelungen erreicht werden.

Die erste Sanierungsmaßnahme wäre die Verknüpfung des Lagezuschlags mit dem Grundkostenanteil. Der Wert des Grundkostenanteils, der im Basisrichtwert berechnet wird, definiert den Wert der durchschnittlichen Lage. Ein Wert, der darüber liegt, berechtigt zur Verrechnung eines Lagezuschlags.

Das ist eine einfache klare Regelung, die sich am Markt orientiert und fair ist. Als zweite Sanierungsmaßnahme sollte die sinnlose und ungerechte Diskriminierung von Gründerzeitvierteln ersatzlos gestrichen werden.

Auch Genossenschaften können zur Wohnraumversorgung bestens beitragen. Der Wille und die finanziellen Mittel dafür sind vorhanden. Obwohl die Gemeinde Wien Eigentümerin von 50 Prozent des Gemeindegebietes von Wien ist, werden diesen Genossenschaften aber keine entsprechenden Baugründe zur Verfügung gestellt. Ein modernes Mietrecht muss dafür sorgen, dass unsere Wohnbaugenossenschaften auch die Möglichkeit haben, den erforderlichen Wohnraum zu schaffen.

Leider gelingt es in Wien nicht, diese Aufgaben im Bereich Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen einigermaßen zu erfüllen. Deshalb wird der „Miethai“ eingesetzt, als ideologisch passendes Ablenkungsmanöver!

Eine Preisregelung bei etwa der Hälfte der Wohnungen im privaten Bereich (also nur 1/6 aller Wohnungen) ist völlig sinnlos, führt nur zu Ungerechtigkeiten und fördert betrügerisches Verhalten bei Mietern (zum Beispiel

Erschleichung von Eintrittsrechten, Vortäuschung von Mietzinszahlungsbereitschaft) und schafft jedenfalls keine einzige neue Wohnung. Eine marktgerechte Vermietung im privaten Bereich führt zu entsprechenden Steuereinnahmen, die für den Bau von Sozialwohnungen verwendet werden könnten. Wir brauchen kein historisch ideologisches Preisregelungsgesetz, sondern ein modernes Mietrecht, das die Probleme umfassend betrachtet und zur Lösung beiträgt.

Um weiterhin eine der lebenswertesten Städte der Welt zu sein, müssen wir uns in Wien auch bemühen, die schönsten Häuser und schönsten Wohnungen zu haben und unsere Immobilien zu erhalten und zu entwickeln. Am besten gelingt das durch die Unterstützung der privaten Immobilienwirtschaft.

Ein modernes Mietrecht wird daher die Preisregulierung abschaffen und wirtschaftliche Anreize als Grundlage für Investitionen ermöglichen. n

Als nächster Schritt sollte dann ein modernes Mietrecht geschaffen werden, um auch moderne Ziele einer Großstadt im Immobilienbereich umzusetzen.

Fotos: itchaznong (Fotolia); FotolEdhar (Fotolia)

Wichtigstes Ziel ist, dass es genügend Wohnraum in einer entsprechenden Qualität gibt.

Diese Problematik muss vor allem in Wien gelöst werden. Mehr Wohnungen wird es nur geben, wenn diese gebaut werden, als Gemeindewohnungen oder Genossenschaftswohnungen oder von privaten Investoren. In Wien gibt es derzeit ca. 1/3 Gemeindewohnungen, 1/3 Genossenschaftswohnungen und 1/3 Wohnungen im privaten Bereich.

Eine Großstadt braucht Sozialwohnungen für sozial Schwache. In Wien gibt es viele Gemeindewohnungen, zusätzliche sollten gebaut werden. Ein modernes Mietrecht muss dafür sorgen, dass Menschen, die eine Gemeindewohnung brauchen, diese auch bekommen.

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Im Brennpunkt: Baltikum

Baltikum

140 ImmoFokus | FrĂźhjahr 2018

Robuster Wachstumskurs Transformation. Estland, Lettland und Litauen zählen auch 2017 zu den dynamischsten Volkswirtschaften in der Eurozone. Neben den höheren Konsumausgaben und gestiegenen Bruttoanlageinvestitionen profitieren alle baltischen Staaten nach wie vor von der Verbesserung ihrer internationalen Wettbewerbsfähigkeit im Zuge der Krise 2008. Dies zeigen jüngst veröffentlichte Konjunkturdaten.

Autor: Michael Neubauer

E

stland befindet sich in einem kontinuierlichen Wandel zu einer modernen Wirtschaft mit starker Bindung an den Westen. Die Landeswährung ist sehr an den Euro gebunden. Die Wirtschaft lebt größtenteils von der Elektronikund Telekommunikationsbranche. Weitere wichtige Wirtschaftszweige sind Bergbau, Landwirtschaft und Kunststoffindustrie.

Die Wirtschaft Lettlands erholte sich von dem großen Wirtschaftseinbruch nach der Unabhängigkeit extrem rasch. Ebenso meisterte das Land die russische Krise, von der es als Haupthandelspartner sehr stark betroffen war, durch eine schrittweise Exportorientierung in Richtung EU. Obwohl es nicht über eigene Bodenschätze verfügt, besitzt Lettland eine leistungsfähige Wirtschaft. 75 Prozent der Wertschöpfung werden vom Dienstleistungssektor erwirtschaftet, ein Fünftel von der Industrie. 98 Prozent der Unternehmen sind mittlerweile privatisiert.

Litauen arbeitet seit seiner Unabhängigkeit daran, seine Wirtschaft auf die Kooperation mit Westeuropa vorzubereiten. Litauen war das Land mit der stärksten Bindung an Russland und konnte sich folglich am schwersten davon lösen. Anders als viele es erwarteten, die dem Land den wirtschaftlichen Ruin vorhersagten, zeigte Litauen erstaunliche Hartnäckigkeit und erzielte große Erfolge.

Grundlagen für den Aufwärtstrend waren eine Preisreform, eine Bank- und Währungsreform, die Privatisierung der Staatsbetriebe und eine Sozialreform. Der Handel orientiert sich sehr in Richtung Westen. Die Privatisierung von großen Unternehmen, vor allem im Energiesektor, ist fast abgeschlossen. Mehr als 80 Prozent aller Unternehmen sind bereits privatisiert. Seit dem Jahr 2000 ist Litauens Wirtschaft auf Wachstumskurs.

Nach Schätzungen der nationalen Statistikämter stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im zweiten Quartal um 4,1 Prozent in Lettland und

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Im Brennpunkt: Baltikum

um 3,9 Prozent in Litauen. Auch in Estland erwarten Analysten einen ähnlichen Zuwachs der Wirtschaftsleistung. Damit liegen die Wachstumsraten deutlich über den geschätzten BIPDaten für den Euroraum (2,1 Prozent) und der EU28 (2,2 Prozent) für denselben Zeitraum.

Die Konjunktur in den baltischen Staaten setzt dadurch ihren robusten Wachstumskurs fort. Gleiches gilt für die wirtschaftliche Angleichung von Estland, Lettland und Litauen an die wohlhabenden EU-Mitgliedsstaaten.

Seit der Erlangung der Unabhängigkeit von der ehemaligen Sowjetunion haben die drei Volkswirtschaften den Abstand deutlich

verringert, wie eine Anfang August veröffentlichte Untersuchung der EZB zeigt. Zusammen mit der Slowakei gehörten Estland, Lettland und Litauen der Studie zufolge zu den wenigen Ländern im Euroraum, in denen sich das reale BIP pro Kopf in Sachen Kaufkraftstandard dem EU-weiten Durchschnitt angenähert hat. 2015 lag das durchschnittliche Pro-KopfEinkommen in den baltischen Staaten bei 66,5 Prozent des EU15-Durchschnitts – 1995 waren es nur etwa 28 Prozent gewesen. Schlüsselfaktoren für die positive Entwicklung seien eine niedrige öffentliche Verschuldung, eine zügige Verbesserung der Institutionen und eine wirtschaftsfreundliche Politik sowie freie und

Investment Deals in den Baltischen Ländern über 20 Millionen Euro 2017

VILNIUS

OBJEKT

STADT/REGION

NUTZUNG

FLÄCHE in m2

INVESTOR

Kesko Senukai portfolio

Baltikum

Retail/Logistik

150.200

CPA:17 - Global, managed

by W. P. Carey

VGP Park Nehatu

Tallinn

Logistik

77.430

East Capital

Postimaja SC

Tallinn

Retail

11.830

Baltic Horizon

Vertas BC

Vilnius

Office

9.570

Eastnine

Olaine Logistics Park

Riga

Logistik

37.000

United Partners Property

GO9 SC

Vilnius

Retail

16.610

Lords LB

Penta BC

Vilnius

Office

13.800

Technopolis

Vainodes 1 Office Building

Riga

Office

8.050

Baltic Horizon

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Wirtschaftliche Kennzahlen ESTLAND

LETTLAND

LITAUEN

2016

2017

2018 P

2016

2017

2018 P

2016

2017

2018 P

Bruttoinlandsprodukt

21,1

23

24,7

24,9

26,7

28,4

38,7

41,8

44,7

Wirtschaftswachstum (real)

2,1

4,9

3,5

2,1

4,5

4,1

2,3

3,8

2,8

Industrieproduktion

2,4

7,7

4,4

4,9

8,5

6,5

2,8

7,2

4,5

Arbeitslosenrate

6,8

5,8

6,8

9,6

8,8

8,2

7,9

7,1

6,8

Steigerung Durchschnittslöhne

7,6

6,5

6,2

5,1

7,9

8,3

8,4

8,5

6,1

Staatsverschuldung % BIP

9,4

9,1

8,7

40,6

39,1

35,6

40,2

41,2p

36,5

Inflationsrate

0,8

3,7

3,5

0,1

2,9

2,8

0,7

3,7

2,6

Budgetdefizit

-0,3

-0,3

-0,2

-1,4

-1

-0,7

0,3

-0,4

0,5

Export, in Mrd. Euro

11,9

12,8

13,2

10,4

11,4

k.A.

22,6

26,4

28,5

Import, in Mrd. Euro

13,5

14,7

15,3

12,5

14

k.A.

24,7

28,8

31,6

Ausländische Direktinvestitionen in Mrd. Euro

0,83

0,82

0,74

-0,1

1

k.A.

0,85

0,63p

0,65

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

142

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Tallinn

INVESTMENT VOLUMEN

325.3 Mio. Euro

Estland

ESTLAND

Lettland

149.3 Mio. Euro

Riga

LETTLAND

Klaipeda

LITAUEN

Einzelhandel

Industrie

SPITZENRENDITEN

8%

INVESTITIONEN/ASSETKLASSE

(% of the total volume) Büro

Industrie

Verschiedenes

Einzelhandel

Hotel

Wohnheim

7,75

8 6,5

6,5

7%

2% 1%

36%

32%

18%

6,5

3%

6,5

28%

7,75

6%

6,5

4%

6,25

4%

3%

25%

4%

25%

5%

27%

39%

7% 6%

2%

Büro

Vilnius

44%

Litauen

450.0 Mio. Euro

Kaunas

0 Tallinn

Riga

Vilnius

Estland

Lettland

Litauen

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Frühjahr 2018 | ImmoFokus 143

Im Brennpunkt: Baltikum

Die größten Office-Entwicklungen in Riga PROJEKT

ADRESSE

TYPE

DEVELOPER

ERÖFFNUNG

Z-Towers

Daugavgrivas St. 9

Spekulativ

Towers Construction Management

2018

Teodors in Jaunā Teika

Gustava Zemgala St. 74

Spekulativ

Hanner

Akropole Rīga

Maskavas St. 257

Spekulativ

Akropolis Group

Business Garden Riga Office Park, 1st building

Maldugunu St. 2

Spekulativ

Vastint

Business Garden Riga Office Park, 2nd building

Maldugunu St. 2

Spekulativ

Vastint

Origo One Business Center

Stacijas Sq. 1

Spekulativ

Linstow Center Management

SWH Business Centre

Skanstes St. 50

Spekulativ

SWH Group

Henrihs in Jaunā Teika

Gustava Zemgala St. 74

Spekulativ

Hanner

New Hanza City, 1st stage, frozen

Mihaila Tāla St. 3

Spekulativ

Pillar

New Hanza City, 1st stage, frozen

Mihaila Tāla St. 3

Build-to-suit

Pillar

kommerzielle Nutzfläche (GLA)

2019

RIGA 2020

141.900

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Die größten Office-Entwicklungen in Vilnius PROJEKT

ADRESSE

TYPE

DEVELOPER

Business Stadium West BC

Rinktines St. 3

A

Hanner

S7 BC, 2nd stage

Saltoniskiu St. 7

A

M.M.M. projektai

3 Bures BC, expansion

Giedraiciu St. 3

A

Eastnine

Link BC

Saltoniskiu St. 9B

A

Baltijos Gildija

Duetto BC, 2nd stage

Spaudos St. 8

B1

YIT Kausta

Park Town BC, 1st stage West Hill

Lvovo St. 105A

A

MG Valda

Zveryno verslo fabrikas BC

Saltoniskiu St. 29

B1

ZIA Valda

Asgaard Keys BC

Ukmerges St. 124

A

Asgaard Property

Administrative Building

Boksto St. 6

B1

Ogvy

Green Hall BC, 3rd stage

Upes St.

A

SBA Group

S7 BC, 3rd stage

Saltoniskiu St. 7

A

M.M.M. projektai

Park Town BC, 2nd stage East Hill

Lvovo St. 105A

A

MG Valda

Live Square BC

Dainavos St. 3

A

Eika

kommerzielle Nutzfläche (GLA)

116220

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

144 ImmoFokus | Frühjahr 2018

ERÖFFNUNG

2018

2019

offene Märkte gewesen. Auch die schnellen Anpassungsmaßnahmen im Zuge der Krise haben nach Angaben der EZB-Analysten zu einer fortschreitenden Konvergenz beigetragen.

Für die künftige wirtschaftliche Entwicklung könnten sich aber die schnellen Lohnanstiege und Konjunkturschwankungen als herausfordernd erweisen.

Beachtlich ist die fiskalische Stärke Estlands.

Auch wenn die Staatsverschuldung mit 9,4 Prozent 2016 im Vergleich zur Zeit des EUBeitritts 2004 (5,1 Prozent) deutlich höher lag, konnte sie kein anderes Unionsland unterbieten. Das verleiht der Regierung im Fall makroökonomischer Schocks einen außerordentlichen Handlungsspielraum. Die Analysten der OECD und der Swedbank drängen aber schon jetzt auf zielgerichtete Reformen, um strukturelle Schwächen abzubauen und damit das Wachstumspotenzial langfristig abzusichern.

Die Baltischen Staaten haben – nicht zuletzt dank umfangreicher Förderungen aus Brüssel – ihre Infrastruktur in den vergangenen Jahren massiv ausgebaut. Obwohl viele Pro-

Tallinn

3,9-5,0 Euro/m² I 5,4% I

Spitzenrendite I Trend Leerstandsrate I Trend

ESTLAND

4,4-4,6 Euro/m² I 3,5% I Riga

3,2-4,5 Euro/m² I

LETTLAND

Klaipeda

1,9% I

LITAUEN Kaunas Vilnius

3,3-4,7 E Euro/m² I

3,8-5,0 Euro/m² I

1,8% I

3,4% I

in .000 m2 110,1

BESTAND & NEUFLÄCHENPRODUKTION

1.500

1.200

Spekulativ

Bestand

43,5

VERTEILUNG VON INDUSTRIEFLÄCHEN NACH ART (GLA) Built-to-suit

Neuflächenproduktioin

900

600

59,5

1.384,5 967,6

300

15,2 49,0

574,7 291,6

0 Tallinn

Riga

63%

Vilnius

Kaunas

78%

68%

37%

32%

154,1 Klaipeda

Tallinn

Riga

22% Vilnius (GBA)

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Frühjahr 2018 | ImmoFokus 145

Im Brennpunkt: Baltikum Die größten Office-Entwicklungen in Tallinn PROJEKT

ADRESSE

TYPE

DEVELOPER

Zenith Business Centre

Narva Road 7b

Spekulativ

NG Eesti

Flora Maja, C

Tulika 19

Spekulativ

Lumi Capital

N116 Business Centre

Narva Road 116

Spekulativ

Kadri Legend

Järvevana 7b Office Building

Järvevana 7b

Spekulativ

Hepsor

Roseni 11

Roseni 11

Build-to-suit

Lugosta

Pirni7 Business Centre

Pirni 7

Spekulativ

Talleks

Rävala 2 Office Building, expansion

Rävala 2

Spekulativ

Rävala Büroohoone

Maakri Quarter

Maakri 19/21

Spekulativ

Maakri Kvartal

Finest Office Building

Pärnu Road 22/24

Spekulativ

Pärnu Maantee 22

Lõõtsa 12 Office Building

Lõõtsa 12, Ülemiste City

Spekulativ

Technopolis Ülemiste

Öpik Building, 2nd stage

Valukoja 8, Ülemiste City

Spekulativ

Mainor Ülemiste

WoHo Quarter

Mustamäe tee 3

Spekulativ

Polaria Kinnisvara

Tallinn Court House

Lubja 4

Build-to-suit

RKAS, State Real Estate Ltd

I Building, Telliskivi Quarter

Telliskivi 60

Build-to-suit/ Spekulativ

PLKV Invest

The headquarters of eu-LISA

Vesilennuki 5/7

Build-to-suit

RKAS, State Real Estate Ltd

Sadama 9 Office Building

Sadama 9

Build-to-suit

Hansa Hotell, Infortar

Ovaal Maja

Veerenni 38

Speculative

Fund Ehitus

Fahle Park

Tartu Road 80

Build-to-suit/ Spekulativ

Fausto

Porto Franco

Kuunari 1

Spekulativ

Porto Franco

kommerzielle Nutzfläche (GLA)

ERÖFFNUNG

2018

2019

2019/2020

149930

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

jekte noch mitten in der Umsetzung sind, kommen Estland, Lettland und Litauen ihrer historischen Rolle als Brückenkopf im Norden von Mitteleuropa wieder nahe. In den kommenden Jahren stehen weitere Großprojekte auf dem Programm.

Als definitiver Vorreiter gilt das Baltikum in Sachen Digitalisierung und Internet. Und das zu Recht: Litauen besitzt schon heute das schnellste Internet Europas, welches zum Beispiel Upload-Raten von bis zu 32 Mbps ermöglicht. Mehr als ein Drittel der Einwohner verfügt über eine Glasfaser-Internetverbindung – ebenfalls ein Spitzenwert.

146

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Für Esten ist flächendeckendes, kostenfreies WLAN durch mehr als 1.300 Wifi-Hotspots im ganzen Land mittlerweile eine Selbstverständlichkeit – ebenso wie die Möglichkeit, Behördenangelegenheiten und Dienstleistungen digital abzuwickeln. Ein Viertel der Wähler stimmen sogar für die Parlamentswahl online ab. Das weltweit bekannte Skype wurde in Estland erfunden. Gut 3.000 Unternehmen mit 20.000 Beschäftigten erwirtschaften rund 900 Millionen Euro im Jahr.

Potenziale für Investoren gibt es jede Menge, etwa auf dem Gebiet der Cyber-Security. Erst vor kurzem richtete die NATO ihr Cyber Defence Center in Tallinn ein. n

TALLINN

Die drei baltischen Staaten sind trotz vieler historischer Gemeinsamkeiten kulturell, politisch und ethnografisch völlig eigenständige Nationen. Als solche möchten die Esten, Letten und Litauer durch das Ausland auch wahrgenommen werden. Das Nationalgefühl ist in den einzelnen Staaten stark ausgeprägt und der Stolz auf die junge Eigenstaatlichkeit weit verbreitet. Der Begriff „Baltikum“ sollte daher in Gegenwart von Esten, Letten und Litauern nicht benutzt werden.

Die drei Landessprachen Estnisch, Lettisch und Litauisch haben keine Gemeinsamkeiten mit dem Russischen oder einer anderen slawischen Sprache.

Estnisch ist mit der finnischen Sprache verwandt, die beiden anderen Sprachen gehören zur Familie der baltischen Sprachen (indogermanischer Sprachstamm). Alle drei Sprachen werden in lateinischer Schrift geschrieben. Da sich Litauer, Letten und Esten mit ihren Nationalsprachen untereinander nicht verständigen können, benutzen sie in der Regel Drittsprachen wie Englisch, Deutsch oder Russisch. Wobei angemerkt werden muss, dass zwar aus historischen Gründen fast alle Personen Russisch sprechen, dies jedoch prinzipiell meist ablehnen.

Tallinn

13,0-16,5 Euro/m2 I

A

5,2% I

Office Klasse

ESTLAND

Miete/Monat I Trend Leerstandsrate, Trend

A

B1

B2

A

10,0-14,5 Euro/m2 I

B1

6,0-10,0 Euro/m2 I

B2

4,3-6,4 Euro/m2 I

B1

B2

6,5% I 4,8-8,8 Euro/m2 I 9,4% I

13,0-16,0 Euro/m2 I 1,6% I 9,0-12,0 Euro/m2 I 5,5% I 6,0-9,0 Euro/m2 I

Riga

4,9% I

LETTLAND

Klaipeda

LITAUEN

11,0% I

14,0-16,5 Euro/m2 I

A A

10,0-14,5 Euro/m2 I

B1

7,5-11,0 Euro/m2 I

B2

5,3-8,0 Euro/m2 I

Kaunas

in .000 m2

1,0% I

B1

Vilnius

B2

14,9% I

750

8,6-13,5 Euro/m2 I

BESTAND UND NEUFLÄCHENPRODUKTION

9,0-13,5 Euro/m2 I 5,5% I 6,6-9,6 Euro/m2 I 7,6% I

AUFTEILUNG NACH KATEGORIE Kat. A

Kat. B1

Kat. B2

82,2

72,2

Bestand Neuflächenproduktion

600 48,5 450 300

628,5

617,0 430,4

28%

2,0

0 Riga

53%

38,7

150

Tallinn

67%

59%

Vilnius

96,1

60,6

Kaunas

Klaipeda

13% Tallinn

34% 20%

13% Riga

13% Vilnius

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

147

Im Brennpunkt: Baltikum

Klein, aber fein Überschaubar. Der baltische Immobilien-Investitionsmarkt ist nur knapp 850 Millionen Euro schwer ist.

Dafür winken Renditen von bis zu 7,75 Prozent.

Autor: Michael Neubauer

D

ie Investitionen in den litauischen Gewerbeimmobilienmarkt beliefen sich 2017 auf 450 Millionen Euro, was ein Plus von 2,4 Prozent zum Vorjahr bedeutet. Wirtschaftliches Wachstum und günstige Marktbedingungen, gepaart mit nach Objekten suchendem Kapital, haben für eine lebhafte Investitionstätigkeit gesorgt.

Gleichzeitig war das Jahr in Estland und Lettland von einem Mangel an großen Transaktionen und einer sich immer stärkender öffnenden Kluft zwischen den Erwartungen der Eigentümer und der Bereitschaft der Investoren, immer höhere Preise zu zahlen, gekennzeichnet, was in Summe zu einem leicht gedämpften Investitionsvolumen führte. In Estland erreichte das Investitionsvolumen 325 Millionen Euro – was gegenüber 2016 einem Rückgang von 23 Prozent entspricht. In Lettland schloss das Vorjahr mit einem Investitionsvolumen von 149 Millionen Euro, dem niedrigsten seit vier Jahren. Anzumerken ist allerdings, dass mit 207 Millionen Euro die Investitionen in Entwicklungsprogramme nach wie vor sehr hoch sind.

Die durchschnittliche Transaktionsgröße betrug 3,6 Millionen Euro (gegenüber 4,1 Millionen Euro im Jahr 2016). 56 Prozent des

148

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Gesamtvolumens entfielen auf Deals über der 10-Millionen-Euro-Grenze. 75 Prozent aller Transaktionen im Jahr 2017 in den baltischen Staaten umfassten Volumen von weniger als drei Millionen Euro.

internationalen (22 Prozent) und nordischen Investoren (20 Prozent). Allein ein Drittel des Investitionsvolumens entfiel auf die Top5-Investoren: W. P. Carey, Baltic Horizon, East Capital, Colonna und Eastnine.

Starker Heimatmarkt

Retail Investors Liebling

Baltische Investoren sorgten für 52 Prozent des Gesamtvolumens, gefolgt von internationalen und nordischen Investoren, die 32 Prozent bzw. 16 Prozent des Gesamtvolumens bewegten. In Estland war das skandinavische Kapital für fast ein Fünftel der Akquisitionen verantwortlich, während das ausländische Kapital insgesamt mehr als 65 Prozent des investierten Volumens im Jahr 2017 ausmachte. Der lettische Markt wird weiterhin von lokalen Investoren (einschließlich lokaler baltischer Investoren) dominiert. Bei den baltischen Investoren in Lettland sind die Esten für mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens verantwortlich, gefolgt von inländischen Investoren. Die internationalen Investitionen wurden hauptsächlich durch den Erwerb von vier K-Rauta-Märkten durch W. P. Carey repräsentiert. Der litauische Investmentmarkt hat weiterhin das Vertrauen vor allem von lokalen und internationalen Investoren. Baltische Investoren waren für 58 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich, gefolgt von

Mit 40 Prozent entfiel das größte Stück am Investitionskuchen auf die Assetklasse Retail.

2016 lag der Anteil noch bei 35 Prozent. Keine Frage: Retail ist in den baltischen Ländern eindeutig Investors Liebling. Retail ist der Haupttreiber der Investitionstätigkeit. Nach der Übernahme von Kesko Senukai LC in Kaunas – der größten Transaktion des Jahres 2016 – hat der von WP Carey Inc. gemanagte amerikanische Fonds CPA: 17 - Global sein Portfolio durch den Erwerb von elf Kesko Senukai-Filialen und einer Logistikimmobilie in Litauen erheblich erweitert. Darüber hinaus wurden sieben Baumärkte in Lettland und Estland erworben. Der gesamte Transaktionswert belief sich auf 127 Millionen Euro. Zu weiteren erwähnenswerten Transaktionen im Einzelhandelssegment zählen der Verkauf von Postimaja SC in Tallinn für 34,4 Millionen an Baltic Horizon, der Erwerb von GO9 SC durch die Lords LB sowie von Einzelhandels- und Verwaltungsgebäuden in der Gedimino Ave. 20 in Vilnius durch Sportland LT.

Tallinn

Prime Shopping Center Monatsmieten / Trends

7,0-12,0 Euro/m2 I 10,5-38,0 Euro/m2 I

Grossflächen (Anker Mieter)

13,5-48,0 Euro/m2 I

ESTLAND

Mittlere Flächen (150-350 m2)

1,0% I

Kleine Flächen (bis zu 100 m2) Prime Shopping Center Leerstandsraten / Trends

4.0-11.0Euro/m2 I 15.0-35.0 Euro/m2 I 30.0-55.0 Euro/m2 I

Riga

4,1% I

LETTLAND

5,8-8,5 Euro/m2 I 8,5-18,5 Euro/m2 I

Klaipeda

17,5-31,0 Euro/m2 I

LITAUEN

1,8% I

Kaunas

6,0-11,0 Euro/m2I

Vilnius

10,0-22,5 Euro/m2 I

in .000 m2 900

14,0-25,0 Euro/m2 I

18,0-31,0 Euro/m2 I

23,0-46,0 Euro/m2 I

1,4% I

1,6% I

BESTAND UND NEUFLÄCHENPRODUKTION

AUFTEILUNG NACH KATEGORIE Shopping Center

Hypermarket

DIY

163,7 100,7

Bestand

55,8

750

Neuflächenproduktion

600 450 300

6,0-11,0 Euro/m2 I

69% 62%

20,0 648,1

658,7

622,5

28% 27% 22%23%

20% 14% 321,2

150

Kaufhaus

9%

4%

229,2

22%

0 Tallinn

Riga

Vilnius

Kaunas

Klaipeda

Tallinn

Riga

Vilnius

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Frühjahr 2018 | ImmoFokus 149

Im Brennpunkt: Baltikum

Mit 31 Prozent hatten Investitionen in Büroimmobilien den zweitgrößten Anteil am Transaktionsvolumen. Zu den nennenswerten Abschlüssen im Bereich Office zählen die Vertas BC Übernahme durch Eastnine für 29 Millionen Euro, der Erwerb des Business Center 135 durch den Capitalica Baltic Real Estate Fund I, der Kauf des Duetto BC (Stufe I) durch Baltic Horizon und des neuen Bürogebäudes Penta BC durch Technopolis, der Verkauf des Bürogebäudes Hobujaama 4 an Colonna und des neu errichteten Veerenni Health Center in Tallinn an einen internationalen Investor (verwaltet von Zenith Capital) sowie der Verkauf des Bürogebäudes Vainodes 1 an Baltic Horizon und des Bürogebäudes Ostas skati in Riga .

Investitionen in Industrie- und Logistikunternehmen machten 2017 mit 201 Millionen Euro den drittgrößten Teil des Transaktionsvolumens aus. Dazu zählen der Verkauf des VGP Park Nehatu in Estland für 54 Millionen Euro an East Capital, der Erwerb des Kaunas Terminal LC durch EfTEN Capital und das RimiLogistikzentrum in Vievis von United Partners Property in Litauen sowie der Verkauf des Olaine Industrial Park in der Region Riga.

Nur wenige Hoteldeals

Der Anteil der Hoteldeals am gesamten Transaktionsvolumen blieb 2017 aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen eher klein. Zu den nennenswerten Abschlüssen im Hotelsegment gehörten der Kauf des 3-Sterne-Tallink Express Hotels (50 Prozent Anteil am SPV), der Kauf des PK Ilmarine Hotels in Tallinn sowie der Erwerb des 3-Sterne-Hotels Metropolis in Kaunas und der Kauf des 4-Sterne-Hotels Gradiali in Palanga. Wie wenig der Markt international ausgerichtet ist, beweist eine Meldung von Christie & Co. über die ersten Transaktionen am baltischen Hotelmarkt.

Christie & Co vermittelte den Verkauf von zwei mittelständischen Hotels am baltischen Hotelmarkt. Beide Hotels wurden im Zuge von Share Deals von Sisne Invest OÜ in Estland bzw. SIA Sisne Invest gekauft, wobei parallel dazu eine langfristige Betreiberlösung mit der BBH Hotel Group gefunden wurde. BBH ist ein erfahrener Hotelbetreiber in Estland mit Expansionsplänen in den lettischen Markt. Kimmo Virtanen, Direktor für Skandinavien, Russland, Balti-

150

ImmoFokus | Frühjahr 2018

kum bei Christie & Co, blickt positiv in die Zukunft: „Die Trends in den Hotelmärkten beider Länder sind positiv und viele internationale Hotelmarken streben weiterhin eine stärkere Marktdurchdringung sowohl in Tallinn als auch in Riga an. Beide Märkte sind lebhaft und zeigen deutlich positive Entwicklungen, welche durch mehrere Hotelprojekte bestätigt werden.“ Renditen unter Druck

Der Rückgang der Renditen setzte sich, angetrieben durch billiges Finanzkapital, den Mangel an investmentfähigen Produkten und die starke Nachfrage der Anleger, auch 2017 fort. In Vilnius wurden die niedrigsten Renditen bei erstklassigen Einzelhandelsund Büroimmobilien erzielt (6,5 Prozent), während die höchsten Renditen im Industriebereich (8,0 Prozent) blieben. In Riga stieg die Spitzenrendite für Industrieobjekte auf 7,75 Prozent, während die Renditen im Einzelhandels- und Büroimmobilienbereich auf 6,5 Prozent nachgaben. In Estland sanken die Spitzenrenditen im Jahr 2017 weiter leicht um 10 bis 20 Basispunkte auf 6,25 Prozent im Bürobereich und auf 6,5 Prozent im Einzelhandelssektor. Allein für Industrie- und Logistikimmobilien blieb die Rendite mit 7,75 Prozent unverändert.

Alle drei baltischen Länder entwickeln sich sehr ähnlich. Es fällt auf, dass sich jedes der drei Länder in einem bestimmten Sektor etwas besser entwickelt. Aus europäischer Perspektive und noch mehr aus der globalen Sicht sind die Unterschiede jedoch relativ gering. Im Hinblick auf die Erwartungen der internationalen Anleger liegen die drei baltischen Länder in einer vergleichbaren Risikoprämie.

Die Möglichkeiten, im Baltikum zu investieren, sind aufgrund seiner Größe begrenzt, und wenn der Druck auf die Renditen anhält, könnten Anleger mehr auf die Prime- und Secondary-CEE-Märkte schauen. Sogar einige der inländischen baltischen Investoren erkunden bereits diese Alternative.

Schließlich finden grenzüberschreitende Investitionen, die nach Möglichkeiten außerhalb einer inländischen Region suchen, zunehmend auf globaler Ebene statt. Auch ausländische Anlagen gelten als attraktiv, um Risikoprämien in Immobilienportfo-

lios zu diversifizieren. Wenn ausländische Investoren einen Markt betreten bzw. verlassen, können sie unterschiedliche Motive haben und daher die Renditen kommerzieller Immobilien anders beeinflussen als inländische Investoren. In dieser Hinsicht ist das Baltikum keine Ausnahme. In den Jahren 2012 bis 2014 waren 80 Prozent des Investitionsvolumens baltischen und nordischen Ursprungs, im Gegensatz zu den Jahren 2015 bis 2017, als mehr als 45 Prozent der Investitionen aus den USA, Westeuropa oder von anderswo auf der Welt stammten.

• Mit 44 Prozent entfielen die meisten Investitionen auf Litauen, gefolgt von Estland (33 Prozent) und Lettland (23 Prozent) • Die größte Investition in Höhe von 127 Millionen Euro wurde durch CPA: 1 7 – Global durch den Erwerb einer 70-Prozent-Beteiligung an UAB Baltic Retail Properties abgeschlossen, gefolgt von der Transaktion des Nehatu-Logistikparks in Tallinn.

• 70 Prozent aller Investitionen wurden in den Hauptstädten des Baltikums getätigt. Die restlichen Investitionen verteilen sich auf regionale Städte (Klaipeda, Narva, Tartu Daugavpils, Kaunas, Palanga, Liepaja und andere), wobei Portfolio-Transaktionen im Einzelhandel und Heimwerkersektor überwiegen.

• Im Jahr 2017 verzeichnete der Logistiksektor mit einem Anteil von 20,4 Prozent den stärksten Anstieg (um 27,5 Prozent) im Vergleich zu 2016. n

59

Tallinn

6.724

Anzahl Hotels

1.493,5

Anzahl Zimmer

ESTLAND

Übernachtungen in .000

92 6.800 1.745,9

28 1.129

Riga

LETTLAND

Klaipeda

LITAUEN

111,1

26 1.195

Kaunas

75

Vilnius

4.532

192,6

876,1

ANZAHL HOTELS UND ZIMMER Anzahl Hotels 379

Anzahl Zimmer

250 189 19,617 13,586

12,867

Estland

Lettland

Litauen

Quelle: Real Estate Market Overview | 2018 | Colliers International

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Der frühe Vogel fängt den Wurm Die Objekte sind knapp. Immer häufiger werden Projekte vor Fertigstellung verkauft. Für die beiden Adeqat Geschäftsführer Karl Derfler und Herbert Logar ist Forward Funding die Lösung, Investoren früher ins Boot zu holen.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie hat sich die Projektfinanzierung in der Vergangenheit verändert?

Karl Derfler: Die klassische Bankenfinanzierung nimmt nach wie vor eine dominante Rolle ein. Viele Marktakteure bemühen sich jedoch um Risikodiversifizierung, wodurch neue Finanzierungsmodelle entstanden sind, die unterschiedliche Risikoprofile abbilden. Forward Funding wird vor allem in einem Verkäufermarkt begünstigt, in dem die Ware knapp ist.

152

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Warum kam man nicht schon früher auf die Idee, den Investor früher ins Boot zu holen?

Derfler: Das Forward Funding Modell wurde bereits in den Jahren 2006 bzw. 2007, in der letzten Boomphase, durch große deutsche und österreichische institutionelle Investoren, darunter auch Pensionskassen, genutzt.

Mittlerweile engagieren sich auch Private und Stiftungen. So sind kleinere Losgrößen bei gleichzeitig kürzeren Durchlaufzeiten und Entscheidungswegen möglich.

Welche konkreten Vorteile hat der Investor?

Herbert Logar: Aufgrund des hohen Investitionsdrucks im Markt gibt es einen intensiven Wettbewerb um fertige Projekte. Aus dieser Logik heraus macht es Sinn, sich in der Prozesskette weiter nach vorne hin zu einer größeren Auswahl zu orientieren. Dadurch erhält der Investor Zugang zu qualitativ hochwertigen Projekten und kann je nach Ausgestaltung Kostenvorteile im Vergleich zu einem fertiggestellten Projekt realisieren. Durch die Begleitung der Bauphase besteht zudem die Möglichkeit der Mitgestaltung, was für manche Investoren im Hinblick auf spezifische Investitionskriterien, wie zum Beispiel Wohnungsgröße oder Nachhaltigkeitsvorgaben, ein wichtiger Aspekt sein kann. Schließlich sichert sich der Investor auch eine Art Pole-Position für weitere Projekte.

Ab welchem Volumen rechnet sich die neue Variante?

Logar: In den Jahren vor der Finanzkrise lag die Schwelle für Projekte dieser Art bei

„Aufgrund des hohen Investitionsdrucks im Markt gibt es einen intensiven Wettbewerb um fertige Projekte.“ Herbert Logar

KARL DERFLER

Fotos: hurca.com (Fotolia)

HERBERT LOGAR

Welche konkreten Vorteile hat der Bauherr?

Logar: Die Vorteile für Bauträger sind vielfältig: Durch den frühen Eigentumsübergang kann der Projektgewinn zu einem optimalen Verwertungspreis gesichert werden. Dadurch erspart sich der Bauträger auch die Fremdfinanzierung der Bauphase und schafft Eigenkapital, wodurch die Liquiditätsbasis gestärkt wird. So werden die Gesamtinvestitionskosten gesenkt, durch die kurze Durchlaufzeit die Kapitalbindung verringert und damit die Eigenkapitalrentabilität erhöht. Zusätzlich verbessert sich die Auslastung, wenn reinvestiert wird.

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Planung

Finanzierung & Umsetzung Finanzierung durch Investor; Entwickler als TÜ

Ein Modell, das sich nur in einer Niedrigzinsphase rechnet?

Derfler: Die Nullzinspolitik begünstigt natürlich Forward Funding Deals und drängt viel Kapital in den Immobilienmarkt. Wir sehen Forward Funding Deals vor allem in der Assetklasse Wohnen, weil sich der Wohnungsmarkt etwas vom klassischen Zyklus entkoppelt hat.

Durch die anhaltende Bevölkerungsdynamik und das vergleichbar geringe Neubauvolumen sehen wir in den nächsten 10 Jahren keine wesentlichen Änderungen am Wiener Wohnungsmarkt.

Wo liegen die größten Unterschiede gegenüber anderen Formen der Finanzierung?

Derfler: Der wesentliche Unterschied liegt im frühzeitigen Eigentumsübergang, wodurch dem Bauträger die weitere Finanzierung erspart bleibt und Eigenkapital frei wird. Das spart Finanzierungskosten und Vermittlungskosten können drastisch verringert werden. Der Investor hat in der frühen

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Phase der Projektentwicklung eine größere Auswahl an Projekten, kauft das Grundstück an, übernimmt dann die weitere Finanzierung der Bauphase und hat die Möglichkeit der Mitgestaltung. Forward Funding, richtig strukturiert, kann ein Win-win-Ergebnis für beide Seiten erzielen.

Welche Investoren sprechen Sie an?

Logar: Zusätzlich zu unseren institutionellen Kunden beraten wir in diesem Segment nun auch vermehrt Stiftungen und Privatpersonen.

Grundsätzlich ist das jedoch abhängig von der Projektgröße und der individuellen Investitionsstrategie. Bei Privaten bieten wir Projekte bereits ab 20 Wohneinheiten an.

Welche Assetklassen eignen sich dafür?

Logar: Wir sehen den Fokus ganz stark im Wohnsegment. Der Büromarkt weist deutlich weniger Dynamik auf.

Brauchen die Investoren spezielle Kenntnisse?

Derfler: Institutionelle haben hier bereits Erfahrung, vermögende Private oder Stiftungen müssen keine Vorkenntnis mitbringen, brauchen aber jedenfalls einen Partner, der neben einschlägiger Transaktionserfahrung auch die Kompetenz mitbringt, über die Vertragswerke hinaus den gesamten Projektentwicklungsprozess mitzudenken.

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Forward Funding Zeitraum für möglichen Eintritt eines Investors; Eigentumsübergang

einem Volumen ab 20 Millionen Euro. Durch das zunehmende Engagement vermögender Privatinvestoren werden mittlerweile auch Projekte ab rund fünf bis sieben Millionen Euro im Rahmen von Forward Funding Deals umgesetzt. Daraus ergibt sich, dass nunmehr auch kleinere Bauträger die Vorteile eines Forward Deals für sich nutzen können.

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Positionen & Meinungen

„Forward Funding, richtig strukturiert, kann ein Winwin-Ergebnis für beide Seiten erzielen.“ Karl Derfler

Welche Dienstleistung bieten Sie rund um diese neue Art des Investments an?

Logar: Wir selektieren geeignete Projekte und führen Investor und Projekt bzw. Projektentwickler zusammen. Wir strukturieren für unsere Kunden den Ablauf, begleiten und beraten dabei über den gesamten Transaktionsprozess hinweg. Das beinhaltet unter anderem die Auswahl erfahrener Dienstleister für das Baucontrolling, eine intensive Beratung in der Vertragsgestaltung und schließlich auch die Vermittlung zwischen beiden Akteuren. n

ImmoFokus AR-App

Anleitung fĂźr die Nutzung der ImmoFokus AR-App In 3 Schritten zum virtuellen ImmoFokus. Das erste Fachmedium mit AR in Europa.

1

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App starten & AR-Marker fokussieren

3

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Und los geht's!

FrĂźhjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Je höher, desto wirksamer Zinsschranke. Die EU-Kommission hat den Steueroptimierungsmodellen international tätiger Konzerne den Kampf angesagt. Wie die Zinsschranke umgesetzt werden könnte und welche Auswirkungen die Höhe des Freibetrags auf große Immobilienunternehmen hat, erklärt Gerald Kerbl, Steuerberater bei TPA-Group, im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Birgit Salomon

„Es ist auch eine Frage des Steuerwettbewerbs.“

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Die sogenannte „Zinsschranke“ betrifft die gesamten Fremdkapitalkosten eines Unternehmens und zwar unabhängig davon, ob der Fremdkapitalgeber ein Dritter (etwa eine Bank, Versicherung) oder eine Konzerngesellschaft ist. Künftig werden Fremdkapitalkosten nur noch insoweit steuerlich abzugsfähig sein, als der Überschuss der Fremdkapitalkosten 30 Prozent des Ergebnisses des Steuerpflichtigen vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) nicht übersteigt. Bei der tatsächlichen Höhe lässt die EU den Mitgliedstaaten bei der nationalen Umsetzung mit „bis zu 30 Prozent“ des Ergebnisses freien Spielraum (Anmerkung: die OECD schlägt hier einen Korridor zwischen 10 und 30 Prozent vor).

Um die Anwendung der Zinsschranke nur auf jene Unternehmen zu reduzieren, die in großem Umfang Fremdfinanzierungsstrukturen zur Reduktion der Steuerlast nutzen, räumt die EU-Anti-Tax-Avoidance-Richtlinie den Ländern auch umfassende Wahlrechte bei den möglichen Ausnahmebestimmungen ein. Eine wesentliche Ausnahmebestimmung, die dem österreichischen Gesetzgeber im Zuge der nationalen Umsetzung der Richtlinie Spielraum zur Schaffung einer treffsicheren gesetzlichen Regelung ermöglicht, betrifft den Freibetrag.

Ab 2019 gilt EU-weit eine neue Richtlinie, die u. a.

Einnahmen aus Zinsen begrenzt. Ab wann ist die Zinsschranke in Österreich umzusetzen?

Österreich hat bei den EU-Verhandlungen dankenswerterweise stark interveniert und will grundsätzlich von der Ausnahmeregelung in Art 11 Abs. 6 der Richtlinie Gebrauch machen, womit die Zinsschranke erst ab dem Jahr 2024 anzuwenden ist. Die Verhandlungen laufen, wobei Österreich mit den derzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen (§ 12 Abs. 1 Z 9 und 10 KStG) mE über einen mehr als effektiven Schutz verfügt.

Wie das und warum? >> Österreich hat als eines der ersten Länder in der EU eine spezifische Zinsabzugsbeschränkung geschaffen. Das bedeutet, immer wenn im Konzern Fremdkapitalzinsen oder Lizenzgebühren gezahlt werden, die beim Empfänger nicht entsprechend besteuert werden, sind diese in Österreich nicht abzugsfähig.

(Anm.: siehe Box). Deutschland hat bereits

im Rahmen der Unternehmensteuerreform 2008 eine Zinsschranke für alle gewerblichen Unternehmen eingeführt. Die OECD verfolgte bei Empfehlung zur Vermeidung effektiver Bestimmungen im Bereich des Zinsabzuges das deutsche Zinsschrankenmodell als BestPractice-Ansatz.

Wie ist die Zinsschranke aufgebaut? >> Die EU-Anti-Tax-Avoidance-Richtlinie gibt vor, dass die „überschüssigen Fremdkapitalkosten“ in der Höhe von bis zu 30 Prozent des steuerlichen EBITDAs (s.o.) abzugsfähig sind.

Alle darüber hinausgehenden Fremdkapitalkosten sind steuerlich nicht abzugsfähig, wobei ein Vortrag des nicht ausgenutzten Teiles erfolgen kann. Dabei handelt es sich aber um eine Kann-Bestimmung, deren konkrete Umsetzung dem nationalen Gesetzgeber vorbehalten bleibt.

Was fällt eigentlich alles unter Fremdkapitalkosten? >> Der Begriff ist sehr weit gefasst und betrifft Zinsaufwendungen für Forderungen aller Art, sonstige Kosten, die nach nationalem Recht wirtschaftlich gleichwertig mit Zinsen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Kapital sind.

Konkrete Beispiele? >> Zum Beispiel Bearbeitungsgebühren etc.

Weiters zählen kalkulatorische Zinsen auf Instrumente wie Wandelanleihen oder Nullkuponanleihen dazu. Auch Beträge im Rahmen von alternativen Finanzierungsmodalitäten wie etwa Islamic Finance sind vom Begriff der Fremdkapitalkosten umfasst. Flankiert werden diese Bestimmungen von mehreren Ausnahmen beziehungsweise Begleitmaßnahmen, die für eine zielgerichtete und möglichst effiziente Umsetzung der Richtlinie in nationales Recht sorgen sollen. Gerade hier ist es uns wichtig, ein Bewusstsein über die wirtschaftlich sinnvolle Umsetzung einzelner Regelungen zu schaffen.

Welche Ausnahmen könnten zur Anwendung kommen? >> Die EU spricht von einem Abzug von Fremdkapitalkosten von bis zu drei Millionen Euro.

Hier wäre die tatsächlich berechnete Höhe des 30-prozentigen EBITDAs irrelevant, solange die tatsächlichen Fremdkapitalkosten unter diesen „möglichen“ drei Millionen verbleiben.

Weiters ist - vereinfacht ausgedrückt - ein vollständiger Abzug für eigenständige Unternehmen, die keine Konzernunternehmen sind, vorgesehen. Die Anwendungsgrenzen und Möglichkeiten dieser Ausnahme sind noch im Detail zu erörtern. Faktisch denkbar wäre es sicherlich, die Ausnahme auf österreichische Unternehmen ohne Auslandsbezug oder auf Gruppen iSd § 9 KStG anzuwenden.

Auf Konzernebene können auch noch weitere, unterschiedliche Begünstigungen wie die sogenannte „Konzern-Eigenkapital-Escape-Klausel“ bzw. die “Group-Ratio-Rule zur Anwendung gelangen. Weiters sind Befreiungen für Infrastrukturprojekte vorgesehen.

Zinsschranke und Volumen? Mit wie viel Steuermehraufkommen ist zu rechnen? >> EU-weit gibt es meines Wissens keine konkreten Untersuchungen auf Länderebene dazu. In Bezug auf Österreich haben wir hier konkrete

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Zahlen in unserer Studie errechnet, wobei das Steuermehraufkommen durch die Zinsschranke relativ übersichtlich ist. Gerade dieser Umstand spricht mE zum einen dafür, dass die bisherigen gesetzlichen Regelungen effektiv wirken.

ZINSSCHRANKE: STUDIE DER BELASTUNGSWIRKUNG ALLGEMEIN Steuermehreinnahmen vs betroffene Unternehmen Steuereinnahmen (absolut – MEUR) Anzahl betroffene Unternehmen

Sie sagten Studie, was genau wurde unter die Lupe genommen? >> Wir beobachten ja schon sehr lange und laufend diese Rechtsgebiete. Für uns war es wichtig, weil wir die deutsche Zinsschranke, wo mittlerweile ein Freibetrag von drei Millionen Euro zur Anwendung kommt, als Beispiel seit vielen Jahren sehr gut kennen. Wir wollten nun wissen, welche Einschränkungen die Zinsschranke für Österreich bringt und welche Auswirkungen die empirisch untersuchbaren Ausnahmen wie etwa unterschiedliche Freibetragshöhen, haben. Bei uns in Österreich sind viele große Unternehmen und Immobilienkunden angesiedelt und es betrifft ja eigentlich nur die wirklich größeren Unternehmen und Konzerne.

Und wie viele Unternehmen wären das in Österreich? >> Wir haben in der Studie 2.259 Anwendungsfälle ausgemacht. Davon sind 593 Immobilienunternehmen. Wenn man von einem durchschnittlichen Zinsaufwand von zB. zwei Prozent ausgeht, mit einem Freibetrag von zwei oder drei Millionen Euro, reden wir schon von einem Finanzierungsvolumen von 100 bzw.

150 Millionen Euro, wo das Thema überhaupt relevant werden kann. Uns war es wichtig herauszufinden, wie stark Unternehmen und Konzerne im Allgemeinen betroffen sind und ob im Speziellen auf Immobilienunternehmen andere Bestimmungen zutreffen. Aus diesem Grund haben wir eine separate Studie nur für Immobilienunternehmen durchgeführt.

Und das Resultat? >> Es gab keine nennenswerten Ausreißer für die Immobilienbranche. Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass mit steigendem Freibetrag die Wahrscheinlichkeit ansteigt, die Zinsschranke nur auf jene Unternehmen anzuwenden, die überhöhte Zinszahlungen nutzen, um ihre Gewinne ins Ausland zu verlagern. Dies gilt für Nicht-Immobilienunternehmen und Immobilienunternehmen gleicher Maßen. Insoweit wäre es wünschenswert, wenn Österreich hier dem deutschen Vorbild in punkto Freibetrag folgt.

158

ImmoFokus | Frühjahr 2018

2500 2259

2000 1500 1000 500

878

698

551

596 455

0 Ohne FB

1 Mio FB

520

2 Mio FB

344

3 Mio FB

Dabei zeigt sich, dass:

mit steigendem Freibetrag die Anzahl der betroffenen Unternehmen stärker sinkt als die Höhe der Steuermehreinnahmen für den Bund. Daraus kann geschlossen werden, dass mittels eines hohen Freibetrags (nur) jene Unternehmen erfasst werden, die strukturell Fremdfinanzierungsstrukturen zur Steuervermeidung nutzen.

ZINSSCHRANKE: STUDIE DER BELASTUNGSWIRKUNG IMMOBILIENSEKTOR Betroffene Unternehmen ohne Freibetrag

Freibetrag 2 Mio (%)

Freibetrag 1 Mio (%)

Freibetrag 3 Mio (%)

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Dabei zeigt sich, dass:

• zwischen 9,6% (bei einem Freibetrag von 3 Mio. EUR) und 28,8% (ohne Freibetrag) der betrachteten Unternehmen von der Zinsschranke betroffen wären; • die Zinsschranke in wirtschaftlich schlechten Zeiten besonders nachteilig für die Steuerpflichtigen wirken kann. In den Jahren 2007 und 2008, dem Höhepunkt der Finanz- und Eurokrise, ist die Anzahl der betroffenen Unternehmen signifikant höher als in der Folgezeit.

Klingt etwas paradox. Wie ist zu erklären, warum ein möglichst hoher Freibetrag effektiver für den Fiskus ist? >> Je größer der Freibetrag, desto mehr betrifft es diejenigen, deren Steuerquote ohnehin tendenziell geringer ist. Die Simulationsstudie zeigt, dass die Treffsicherheit mit einem hohen Freibetrag ansteigt. Ein hoher Freibetrag erwischt somit eher die Unternehmen, die es auch treffen soll (Anm.: Ergebnisse siehe auch Charts). Letztlich sind auch die Rechtsbefolgekosten zu beachten. Ein geringer Freibetrag erhöht die Kosten der Behörde (über die Ausweitung der Anwendungsfälle) die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmung zu kontrollieren letztlich enorm.

Kann man sagen, ein kleiner Freibetrag würde viele für den Standort Österreich wichtige Unternehmen treffen? >> Ja, sicher. Es ist eine Frage des Steuerwettbewerbs zwischen den einzelnen EU-Ländern, weil es letztlich ja alle umsetzen müssen. Die Ausnahmeregeln werden hierbei entscheidend sein.

Was sollte im Hinblick auf die Zinsschranke bereits jetzt beachtet werden? >> Wir rechnen derzeit mit einer Umsetzung im Jahr 2024, also haben wir noch ein bisschen Zeit. Sicher ist das aber letztlich noch nicht.

Zu beachten ist jedenfalls, dass alle Finanzierungen die nach dem 17.6.2016 geschlossen wurden unter die neue EU-Richtlinie fallen (Anmerkung: auch dies ist letztlich eine Begünstigung, die gewährt werden kann aber nicht muss (vgl. Art 4 Abs. 4 lit. a der Richtlinie)). Vor allem EU-weit tätige Großkonzerne müssen sich die Frage stellen, wie strukturiere ich insgesamt um, wie verteile ich vielleicht Wertschöpfungsprozesse, wie gliedere ich Aufgaben um, damit ich den Zinsaufwand optimal nutzen kann bzw. diesen im Konzern optimal verteilt habe. Zu beachten ist hierbei letztlich, dass die diversen Ausnahmen vermutlich nicht in jedem Land ident umgesetzt werden.

In Österreich sollte mE jedenfalls eine gewisse politische Sensibilisierung erfolgen, damit nicht Unternehmen ohne Gewinnverlagerungsabsicht in ihrem wirtschaftlichen Tun eingeschränkt werden. Ein hoher Freibetrag sorgt zudem für weniger Verwaltungsaufwand, ohne wesentliche Steuerausfälle zu riskieren. n

STATUS QUO In Österreich gibt es bislang keine generelle Zinsabzugsbeschränkung. Stattdessen hat der österreichische Gesetzgeber in den vergangenen Jahren vereinzelte Abzugsverbote geschaffen. Die existierenden Regelungen zielen weitgehend auf einen potenziellen Missbrauch und die Ausnutzung des internationalen Steuersatzgefälles ab. Darunter fallen etwa (§ 12 Abs 1 Z 9 KStG) die geregelte Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb von Beteiligungen von nahestehenden Personen anfallen.

Des Weiteren ist die Abzugsfähigkeit von Zinsen und Lizenzgebühren (§ 12 Abs 1 Z 10 KStG) beschränkt, wenn diese an eine steuerbefreite oder niedrig besteuerte Konzerngesellschaft gezahlt werden.

Die EU-Richtlinie ist von den einzelnen nationalen Gesetzgebern grundsätzlich bis 1. Jänner 2019 in nationales Recht umzusetzen. Eine verlängerte Frist für die Umsetzung bis 1. Jänner 2024 ist dann vorgesehen, wenn ein Mitgliedstaat bereits über gezielte nationale Vorschriften verfügt, die gleich wirksam sind wie die Zinsschranke. Ob das auf Österreich zutrifft, ist gerade in Überprüfung.

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Research

Bauland dringend gesucht Dynamisch und abwechslungsreich. Im Dezember 2017 führte das Institut für Immobilienwirtschaft (IFI) der GNK Media House gemeinsam mit den bedeutendsten freiwilligen Immobilienverbänden bei rund 300 Experten eine Online-Umfrage zu den aktuellen Trends und Entwicklungen durch.

Autor: Robert Neuberger

D

iskussionen zu Wohnungsmangel, Zinsunsicherheiten rund um Billigstgeldkonditionen, ein politischer Umbruch in Österreich und nicht enden wollende Debatten zu den rechtlichen Rahmenbedingungen prägten die vergangenen Monate. In den Medien wurde viel und ausgiebig über die Branche, eine mögliche Marktenge und Preisrallyes berichtet. „Bei allen Stimmungen und Meinungen kommen die Fakten oftmals zu kurz; gleichzeitig sind wir davon überzeugt, dass

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

die besten Entscheidungen faktenbasierend getroffen werden. Aus diesem Grund setzen wir 2018 fort, was wir 2017 mit der ersten IFI Trendstudie begonnen haben: Wir präsentieren mit Unterstützung der führenden Immobilienverbände die Erwartungshaltungen der Immobilienspezialisten Österreichs zum Jahreswechsel“, so Philipp Kaufmann vom IFI zur Veröffentlichung der neuen Trendstudie. „Denn es gilt: Es arbeitet sich besser mit einer vorsichtigen Prognose als ganz ohne Ausblick und Horizont.“

Mit der aktuellen Studie können im Gegensatz zur Premiere 2017 erstmals Trends besser abgebildet und noch konkretere Aussagen getroffen werden, denn 2018 ist es das erste Mal möglich, Referenzmessungen des letzten Jahres heranzuziehen.

Die Respondenten wurden gebeten, die österreichische Marktentwicklung (Angebot, Nachfrage, Preise) in jenen Assetklassen, in denen sie zumindest fallweise immobilienwirtschaftlich tätig sind, für 2018 einzuschätzen (steigen, gleichbleiben, fallen, k.A.). Dies zeigt das aktuelle Stimmungs-

TOP TRENDS 2018

bild der Erwartungshaltungen 2018 in den jeweiligen Assetklassen. Ergänzend wendet das IFI als Grundlage für die Darstellung zukünftiger Markttrends einen Index an: Hierfür wird vom prozentuellen Anteil der Nennungen der positiven Entwicklung der prozentuelle Anteil der Nennungen der negativen Entwicklung abgezogen und mit 100 multipliziert, um ganzzahlige Indexwerte zu generieren. Angaben zu unverändert/gleichbleibend sowie NonResponse werden als „graue Masse“ nicht berücksichtigt. (+100 = alle Respondenten erwarten eine positive Entwicklung, -100 = alle Respondenten erwarten eine negative Entwicklung).

Herausforderungen deutlich verändert

• Die Preise für Immobilien werden für 2018 häufiger als steigend eingeschätzt als noch für 2017.

• Das Angebot an Immobilien insgesamt wird tendenziell als rückläufig eingestuft, bis auf Wohnbau.

• Die Nachfrage wird in allen Assetklassen – bis auf das Teilsegment Studentisches Wohnen – optimistischer eingestuft als noch im Vorjahr.

• Wirtschaftswachstum ist signifikant seltener eine Herausforderung.

• Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist 2018 das zentrale Problem.

• Die Immobilienexperten sind hinsichtlich der Anreize für die Immobilienwirtschaft, die durch die neue politische Ordnung in Österreich erwartet werden, außerordentlich optimistisch. Dies betrifft vor allem die Senkung der Lohnnebenkosten sowie eine Neuordnung des Mietrechts bzw. eine Deregulierung des Wohnungsmarktes.

• Demographische Entwicklung, Urbanisierung und Migration bleiben die drei dominierenden gesellschaftlichen Trends.

• Der Prozentsatz der Immobilienexperten, die ein steigendes Risiko sehen, geht zurück.

• Die Ertragssituation wird im Jahresvergleich positiver gesehen.

Die Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft haben sich deutlich verändert. Die konjunkturellen Unsicherheiten (Wachstum und Kaufkraft) haben sich abgeschwächt. Die nationalen und internationalen politischen Entwicklungen sind weniger deutlich als Unsicherheitsfaktor präsent als noch vor einem Jahr. Der positive konjunkturelle Ausblick für Österreichs Wirtschaft spiegelt sich auch in den Trendeinschätzungen der Immobilienspezialisten wider: Wirtschaftswachstum ist signifikant seltener eine Herausforderung.

Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist 2018 das zentrale Problem für die Immobilienwirtschaft.

Die drei häufigsten Forderungen der Immobilienspezialisten sind mit 73 Prozent die Neuordnung des Mietrechts, die steuerliche

DIE "IFI” TRENDSTUDIE 2018 ENTSTAND IN KOOPERATION MIT …

Source: hurca.com (Fotolia)

• CARI (Collegium Academicum Rerum Immobilium) • FIABCI AUSTRIA • ImmoABS Immobilienabsolventen der TU Wien • Immobilienring IR • IMMOEBS • IMMQU Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft

• ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft) • RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors Österreich) • Salon Real Frauen in der österreichischen Immobilienwirtschaft • Vereinigung der allgemein beeideten & gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Research

Begünstigung energieeffizienter Revitalisierung mit 58 Prozent, gefolgt von Investitionsfreibeträgen für die Wohnraumschaffung mit 52 Prozent. Wobei nur letzteres Thema der Top 3 in der Bedeutung zulegen konnte.

des Wohnungsmarktes und 23 Prozent eine Liberalisierung der Gewerbeordnung zu Immobilien begrüßen. Letztlich wünschen lediglich 10 Prozent die Einführung einer Vermögensteuer.

44 Prozent plädieren für eine Abschwächung der Immobilienertragsteuer, 37 Prozent für eine Sonderabschreibung auf den Mietwohnungsneubau, 34 Prozent würden eine unmittelbare Deregulierung

Die Immobilienexperten sind hinsichtlich der Anreize für die Immobilienwirtschaft, die durch die neue politische Ordnung in Österreich erwartet werden, außerordentlich optimistisch. Dies betrifft vor allem die Senkung der Lohnnebenkosten sowie eine Neuordnung des Mietrechts bzw. eine Deregulierung des Wohnungsmarktes. 2017 meinten die Immobilienspezialisten bereits klar, dass in Österreich zu wenig in Wohnbau über Förderungen investiert werde. Dieses Meinungsbild hat sich für 2018 tendenziell verstärkt. Nur 11 Prozent der befragten Immobilienspezialisten sind der Meinung, dass in Österreich zu viel in Wohnbauförderung investiert wird. Hingegen meinen 48 Prozent, es werde zu wenig investiert, während weitere 15 Prozent der Meinung sind, dass von den Gebietskörperschaften genau richtig investiert werde. Keine Angabe: 26 Prozent.

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Im Gegensatz zum Thema Wohnbauförderung löst die Frage nach der Notwendigkeit von Hochhäusern keine große Kontroverse aus. Allerdings haben die Diskussionen im vergangenen Jahr deutlich Spuren hinterlassen. Unsicherheit hat Platz gegriffen. So sind 56 Prozent der Immobilienprofis dafür, dass in Ballungszentren mehr Hochhäuser ermöglicht werden sollten, um die Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsraum zu bedienen, 25 Prozent lehnen dies ab und 19 Prozent enthielten sich der Stimme.

Die Top 5 Eigenschaften für Gebäude der Zukunft sind aus Sicht der österreichischen Immobilienwirtschaft niedrige Betriebskosten mit 77 Prozent, Energieeffizienz mit 74 Prozent, Flächeneffizienz mit 69 Prozent, die Optimierung über den Lebenszyklus mit 54 Prozent und Barrierearmut mit 36 Prozent. Wobei nur Energieeffizienz, niedrige Betriebskosten, Flächeneffizienz und die Optimierung über den Lebenszyklus für mehr als jeden zweiten Respondenten zu den wichtigsten Eigenschaften der Gebäude der Zukunft zählen.

Die Immobilienexperten blicken positiv in die Zukunft. Der Prozentsatz der Immobilienexperten, die ein steigendes Risiko sehen, ging im Jahresvergleich von 51 Prozent auf 41 Prozent zurück. 46 Prozent gehen eher davon aus, dass sich das Risiko auf einem ähnlichen Niveau halten wird. Diese positive Grundstimmung zeigt sich auch bei der Bewertung der Ertragssituation. Zwar glauben immer noch 46 Prozent, dass die Erträge gleichbleiben werden, mittlerweile sind es aber schon 23 Prozent, die steigende Erträge erwarten, und nur noch 19 Prozent, die ein Sinken befürchten. 2017 zeigten sich die Respondenten deutlich pessimistischer.

Ein interessantes Bild ergibt die Frage nach dem Stimmungsbild zur Veränderung der Bedingungen für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten Ende 2018 gegenüber Ende 2017. Die Immobilienexperten sehen deutlich bessere Bedingungen für die Immobilienwirtschaft insgesamt. Bei der Einschätzung der Bedingungen für das eigene Unternehmen und die persönlichen beruflichen Aktivitäten sind die Befragten jedoch vorsichtiger bzw. unsicherer geworden, was man an der Zunahme derjenigen, die bei der Beantwortung dieser Fragen keine Angaben machten, ablesen kann.

Auf der Ebene der persönlichen beruflichen Aktivitäten sind nur mehr 18 Prozent der Befragten der Ansicht, dass sich die Bedingungen verbessern werden, gleichzeitig hat sich die Anzahl der Befragten, die eine Verschlechterung erwarten, mit 6 Prozent gegenüber 2017 halbiert, (Verbleibende: unverändert oder k.A.). Das eigene Unternehmen hat für 17 Prozent mit besseren Bedingungen zu rechnen und für 11 Prozent mit schlechteren. Die österreichische Immobilienwirtschaft insgesamt erfährt bis Ende 2018 für 12 Prozent bessere Ausgangsbedingungen als Ende 2017, nur 15 Prozent der Befragten erwarten schlechtere. n

DIE ERGEBNISSE IM DETAIL • Die Umfrageteilnehmer sehen die Angebotsentwicklung bei Studentischem Wohnen am positivsten mit einem Index von +47. Starke Erwartungen setzt man auch in das Segment Wohnen sowie Büro mit jeweils +37. Im Vergleich zum Vorjahr wird bei der Indexbetrachtung des Angebots generell ein negativer Trend erwartet – Ausnahme ist der Bereich Wohnen.

• Optimistisch wird auch die Nachfrage in nahezu allen Assetklassen eingestuft. Hier können im Vergleich zu 2017 bessere Erwartungshaltungen vor allem im Bereich Logistik- und Gewerbeimmobilien aufgezeigt werden. Nach wie vor dominierend ist der Wohnbereich, gefolgt von Grundstücken. Studentisches Wohnen zeigt hier einen negativen Trend.

• Bei der Preisbetrachtung auf Basis der Indexwerte werden in allen Assetklassen, mit Ausnahme Einzelhandel, Steigerungen erwartet. Die Indexwerte haben im Vergleich zu 2017 in allen Assetklassen zugelegt. Dabei belegen Grundstücke Platz 1: 86 Prozent rechnen mit einer Verteuerung. Mit +23 Indexpunkten konnten Logistik- und Gewerbeimmobilien am stärksten zulegen.

• Die drei häufigsten Forderungen der Immobilienspezialisten sind mit 73 Prozent die Neuordnung des Mietrechts, die steuerliche Begünstigung energieeffizienter Revitalisierung mit 58 Pro-

zent, gefolgt von Investitionsfreibeträgen für die Wohnraumschaffung mit 52 Prozent.

• Die größte Herausforderung ist laut Immobilienprofis nicht mehr die konjunkturelle Unsicherheit. Als zentrales Problem der Immobilienwirtschaft für 2018 wird die Verfügbarkeit von Grundstücken genannt.

• Bei den Anreizen für die Immobilienwirtschaft wird der mögliche Aufbruch durch die neue Bundesregierung besonders positiv bewertet. Dies trifft vor allem auf die Senkung der Lohnnebenkosten zu. Verstärkt hat sich das Meinungsbild dahingehend, dass in Österreich zu wenig in Wohnbau über Förderungen investiert wurde.

• Die Gebäude der Zukunft müssen vor allem niedrige Betriebskosten, Energieeffizienz, Flächeneffizienz, die Optimierung über den Lebenszyklus und Barrierearmut vorweisen können.

• Für das Jahr 2018 blickt die Immobilienwirtschaft positiv in die Zukunft. Es werden deutlich bessere Bedingungen für die Branche prognostiziert. Bei der Einschätzung der eigenen Unternehmen sind die Befragten jedoch weit vorsichtiger. Bis Ende 2018 erwarten 12 Prozent bessere Ausgangsbedingungen als Ende 2017, 15 Prozent der Befragten schlechtere.

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

163

Research

Logistik- & GewerbeLuxusStudentisches Grundstücke bzw. Industrie immobilien Wohnen Einzelhandel

2018

Büroimmobilien

2018

Wohnimmobilien

ANGEBOT 2018 ZU 2017, IN PROZENT DER RESPONDENTEN, DIE ZUMINDEST FALLWEISE IN DER JEWEILIGEN ASSETKLASSE AKTIV SIND.

2018

26%

2017

26%

52%

20%

59%

2018

11% 34%

56%

2017

61%

2018 2017

2017

11%

15%

53%

51%

43%

44% 9%

46%

43% 48% 50%

2017

Index: Angebot 2018 zu 2017

5%

35%

2017

47% steigen

39%

11%

35%

13%

39%

12% sinken

gleich bleiben

k.A.

Quelle: IFI Trendstudie 2018

INDEX: ANGEBOT 2018 VS. 2017

2017

Logistik- & Gewerbe- bzw.

Industrieimmobilien

2018

Wohnimmobilien Studentisches Wohnen

Grundstücke -100

-40 (-33)

0

20 (24)

6 (15) 14 (24)

37 (35)

47 (55)

34 (37)

Einzelhandel Luxusimmobilien

Die Immobilienexperten rechnen weiterhin mit einem Steigen, aber mit keiner substanziellen Ausweitung des Angebots an Immobilien. Nur noch 56% (2017: 61%) der Respondenten rechnen im Segment Studentisches Wohnen mit einem steigenden Angebot, bei Wohnimmobilien sind es 50% (2017: 47%), bei Büroimmobilien 43% (2017: 48%). 31% erwarten eine Angebotssteigerung bei Luxusimmobilien (2017: 39%) und 31% in der Assetklasse Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrieimmobilien (2017: 29%). Für den Bereich Grundstücke erwarten nur 11% (2017: 11%) einen Zuwachs.

11%

58%

29% 11%

17% 43%

31%

2018

6%

48%

39%

2017

9%

32%

31%

2018

Angebot 2018 zu 2017

Büroimmobilien

Quelle: IFI Trendstudie 2018

+100

In der Indexbetrachtung des Angebots wird 2018 gegenüber 2017 in allen Assetklassen, ausgenommen Wohnen (Index: +2 Punkte), ein negativer Trend erwartet. Am deutlichsten bei Luxusimmobilien (Index: -10 Punkte), Einzelhandel (Index: -9 Punkte) und Studentisches Wohnen (Index: -8 Punkte), gefolgt von Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrieimmobilien (Index: -4 Punkte) und Büroimmobilien (Index: -3 Punkte). Am positivsten stufen die Immobilienprofis die Angebotsentwicklung bei Studentischem Wohnen ein: Angebotsindex: +47 (2017: +55). Sehr stark ist auch die Erwartung im Bereich Wohnen +37 (2017: +35) und Büroimmobilien +37 (2017: +34).

Auch dem konjunktursensiblen Segment der Logistik-, Industrie- und verwandten Gewerbeimmobilien wird mit +20 eine klar positive, wenn auch gegenüber dem Vorjahr eine leicht abgeschwächte Angebotsentwicklung 2018 prophezeit (2017: 24). Positive Angebotsentwicklung wird auch für den Bereich Luxusund Einzelhandelsimmobilien (2017: +24) und Einzelhandel +6 (2017: +15) erwartet – wenn auch auf niedrigerem Niveau. Letztlich verbleiben Grundstücke als Marktsegment, bei dem im zweiten Jahr in Folge eindeutig überwiegend eine Angebotsverknappung erwartet wird -40 (2017: -33).

IFI IMMOBILIENMARKT TRENDINDEX Der Immobilienmarkt aus Sicht der mittleren Einschätzungen der Immobilienspezialisten zeigt einen steigenden Nachfrageindex, einen sinkenden Angebotsindex und schließlich einen steigenden Preisindex. Die Preise für Immobilien werden für 2018 häufiger als steigend eingeschätzt als noch für 2017. Das Angebot an Immobilien insgesamt wird tendenziell als rückläufig eingestuft, ausgenommen ist das Segment Wohnbau. Die Nachfrage wird in allen Assetklassen – bis auf den Teilbereich Studentisches Wohnen – optimistischer eingestuft als im Vorjahr.

164

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Logistik- & GewerbeLuxusStudentisches Grundstücke bzw. Industrie immobilien Wohnen Einzelhandel

2018

Wohnimmobilien

2018

Büroimmobilien

NACHFRAGE 2018 ZU 2017, IN PROZENT DER RESPONDENTEN, DIE ZUMINDEST FALLWEISE IN DER JEWEILIGEN ASSETKLASSE AKTIV SIND.

2017

51%

13% 5%

)' #$

11%

53%

39%

*#$

45%

&+#$

47%

!&#$

29%

', #$

37%

!) #$

15% +#$

69%

2017

57%

2017

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23%

26%

&!#$

69%

28%

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steigen

+#$

21% &&#$

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73%

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5%

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61%

!%#$

2018

1%

!! #$ 34%

#$

16%

28%

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60%!) #$ 19%

6%

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54% +%#$

2018

Bei der Erwartungshaltung zur Entwicklung der Nachfrage dominieren eindeutig Wohnimmobilien (73% Nachfrage steigend, 2017: 69%), gefolgt von Grundstücken mit 69% (2017: 60%) und Studentischem Wohnen 57% (2017: 61%).

45% (2017: 29%) sehen bei Logistik- und Gewerbeimmobilien ein Steigen der Nachfrage. Bei Büroimmobilien sehen 19% (2017: 16%) ein Steigen, 23% (2017: 21%) ein Sinken der Nachfrage. Eine kleine Trendwende ist beim Einzelhandel zu bemerken. 13% (2017: 5%) rechnen mit einem Plus bei der Nachfrage, „nur“ mehr 35% (2017: 41%) mit einem Nachlassen der Nachfrage.

+#$ 6%

32%

44%

16%

2017

&&#$

35%

61%

2018

2017

41%

57%

2017

2017

35%

51%

2018

2018

Nachfrage 2018 zu 2017 im Vergleich

Die Nachfrage wird in allen Immobiliensektoren – bis auf Studentisches Wohnen – optimistischer eingestuft als noch im Vorjahr, speziell in Bereich Logistik- und Gewerbeimmobilien.

1%

'& #$

2%

&' #$

sinken

gleich bleiben

Index: Nachfrage 2018 zu 2017

k.A.

Quelle: IFI Trendstudie 2018

2017

INDEX: NACHFRAGE 2018 ZU 2017

Logistik- & Gewerbe- bzw.

Industrieimmobilien

2018

Am positivsten stufen die Immobilienprofis die Nachfrageentwicklung bei Wohnimmobilien mit +72 Punkten (2017: +67) ein. Sehr stark ist auch die Erwartung im Bereich Grundstücke +68 (2017: +55) und Studentisches Wohnen +51 (2017: +61). Auch dem

Wohnimmobilien

Einzelhandel -100

-22 (-36)

0

-21 (-21) -4 (-5)

Luxusimmobilien

Büroimmobilien

39 (14)

72 (67)

51 (61)

Studentisches Wohnen

In der Indexbetrachtung der Nachfrage wird 2018 gegenüber 2017 in allen Assetklassen, ausgenommen Studentisches Wohnen (Index: -10 Punkte), ein positiver Trend erwartet. Am deutlichsten bei Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrieimmobilien (Index: +25 Punkte), Einzelhandel (Index: +14 Punkte), Grundstücke (+13). Noch leicht im Plus sind Büroimmobilien (Index. +1 Punkt).

+100

konjunktursensiblen Segment der Logistik-, Industrie- und verwandten Gewerbeimmobilien wird mit +39 (2017: +14) eine klar positive Nachfrageentwicklung erwartet. Negative Nachfrageentwicklungen werden für die Bereiche Büroimmobilien -4 (2017: -5), Luxus- und Einzelhandelsimmobilien -21 (2017: -21) und Einzelhandel -22 (2017: -36) erwartet. n

68 (55)

Grundstücke

Quelle: IFI Trendstudie 2018

IFI Immobilienmarkt Trendindex

Die Indizes für Angebot, Nachfrage und Preise wurden zueinander in Bezug gesetzt. Hierdurch ergibt sich ein Bild der aggregierten Einschätzungen der Marktbedingungen der befragten Immobilienexperten, also wie verhalten sich die erwarteten Trends von Angebot, Nachfrage und Preisen zueinander (jeweils der Saldo Steigen und Sinken indexiert)?

Nachfrage 2018 zu 2017

10

Angebot -6

Preis 12

2017

16

22

25

2018

26

17

37

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

165

Research INDEX: NACHFRAGE & ANGEBOT 2018 ZU 2017

Nachfrage Index

• Wohnimmobilien, Studentisches Wohnen und, wenn auch in einem geringeren Ausmaß, Logistik-, Industrie- und verwandte Gewerbeimmobilien deuten insgesamt auf eine gesteigerte Nachfrage als auch ein zunehmendes Angebot hin.

100 80

Wohnimmobilien

Grundstücke 60 Studentisches Wohnen 40 Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrie 20 Angebot Index -100

-80

Büroimmobilien

0 -60

-40

-20

0

20

-20 -40

40

60

80

100

Luxusimmobilien

• Bei Grundstücken hingegen wird das Angebot überwiegend als sinkend eingestuft bei ungebrochen hoher Nachfrage.

• Bei der Gruppe der Büro-, Luxus- und Einzelhandelsimmobilien sehen die Respondenten im Aggregat weiterhin steigendes Angebot, jedoch eine rückläufige Nachfrage. In den Segmenten Wohnimmobilien, Studentisches Wohnen und Logistik- & Gewerbebzw. Industrieimmobilien sehen die Respondenten im Aggregat steigende Nachfrage und ein steigendes Angebot.

Einzelhandel

-60 -80 - 100

• Keine Assetklasse soll schrumpfen (Angebot und Nachfrage gleichzeitig überwiegend sinken).

INDEX: ANGEBOT & PREIS 2018 ZU 2017

Preis Index Grundstücke

• Bei Grundstücken wird das Angebot überwiegend als sinkend, die Preise als steigend eingestuft.

100 80 Wohnimmobilien

60

Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrie

40 20 Angebot Index -100

-80

-40

-20

Büroimmobilien 0

- 20 -40 - 60 - 80 - 100

166

Luxusimmobilien

0 -60

ImmoFokus | Frühjahr 2018

• Im Segment Einzelhandelsimmobilien wird das Angebot überwiegend leicht steigen, trotzdem sollen die Preise schrumpfen.

Studentisches Wohnen

20 Einzelhandel

40

60

80

100

• Steigende Nachfrage und ein steigendes Angebot sehen die Respondenten in den Assetklassen Wohnimmobilien, Studentisches Wohnen, Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrieimmobilien, Büroimmobilien und Luxusimmobilien.

• Keine Assetklasse soll schrumpfen (Angebot und Preise gleichzeitig überwiegend sinken).

INDEX: NACHFRAGE & PREIS 2018 ZU 2017

Preis Index

100

Grundstücke

80 Wohnimmobilien

60

Luxusimmobilien Nachfrage Index -100

-80

-40

Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrie

20 0

-60

Studentisches Wohnen

Trendline

40

Büroimmobilien

-20 0 Einzelhandel -20 -40 -60 -80 -100

20

• Bei Luxusimmobilien und Büroimmobilien stufen die Respondenten trotz überwiegenden Rückgangs bei der Nachfrage die Preise als überwiegend steigend ein.

40

60

80

100

• Im Segment Einzelhandelsimmobilien erwarten die Respondenten im Aggregat überwiegend leicht sinkende Nachfrage und leicht sinkende Preise. Steigende Nachfrage und steigende Preise sehen die Respondenten in den Assetklassen Grundstücke, Wohnimmobilien, Studentisches Wohnen und Logistik- & Gewerbe- bzw. Industrieimmobilien.

• Dass der Markt funktioniert, beweist die Tatsache, dass es in keiner Asssetklasse bei steigender Nachfrage zu sinkenden Preisen kommen soll.

IFI INDEX Der IFI-Index bildet Markttrends ab: Hierfür wird vom prozentuellen Anteil der Nennungen der positiven Entwicklung der prozentuelle Anteil der Nennungen der negativen Entwicklung abgezogen und mit 100 multipliziert, um ganzzahlige Indexwerte zu generieren. Angaben zu unverändert / gleichbleibend sowie Non-Response werden als „graue Masse“ nicht berücksichtigt. (+100 = alle Respondenten erwarten eine positive Entwicklung, -100 = alle Respondenten erwarten eine negative Entwicklung).

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

167

Rubrik

ImmoFokus Winterfrühstück 2017 „Hoher Besuch“. Das Winterfrühstück des ImmoFokus im Square One-Gebäude bescherte den Immobilienexperten einen ganz besonderen Gast.

Autor: Alina Böhm

D

as alljährliche ImmoFokus-Winterfrühstück kann fast schon als liebgewonnenes Ritual bezeichnet werden. 2017 folgten die Immobilienexperten der Einladung der Strabag Real Estate und der GNK Media House am 6. Dezember in das Square One-Gebäude am Leopold-Ungar-Platz / Muthgasse. Kurz vor Weihnachten konnte Hausherr und Projektleiter Christian Kerth die rund 75 Teilnehmer über den rasanten Baufortschritt des Gebäudes informieren.

Später dann gab es nicht nur weihnachtliche Nüsse und Mandarinen, sondern ein reichhaltiges und leckeres Frühstück zu einem besinnlichen Get-Together. Die Geschäftsführer der Strabag Real Estate dankten allen Teilnehmern für ihr großes Interesse und übergaben das Wort an den Verlagsleiter der GNK Media House, Ronald Goigitzer. Dieser stellte die bunt durchmischten Themen der frisch gedruckten Winterausgabe des ImmoFokus vor und freute sich, dass sich sein motiviertes Redaktionsteam im Laufe des Jahres stark vergrößert hat. Und langsam klang die Veranstaltung aus. Oder? KLOPF! KLOPF! KLOPF! Alle Blicke sind auf die Eingangstür gerichtet. Ist da etwa jemand zu spät gekommen?

Wer stört? Ein Mann mit Rauschebart betritt zielstrebig den Raum.

Die Stimmen werden leiser. „Kennt ihr mich denn nicht mehr?

Ich bin der Nikolaus!“ Schnell schossen die wildesten Gedanken durch die Köpfe: Habe ich in diesem Jahr genug gebaut? Können meine Gebäude eine Vollvermietung vorweisen? Doch keine Angst!

Der Nikolaus konnte seinen Freund, den Krampus, in diesem Jahr zuhause lassen: Die Immobilienbranche war brav. Er sprach zwar mahnende Worte für das Immobilienjahr 2018, schenkte danach aber jedem Teilnehmer ein kleines Nikolosackerl mit ein paar Weihnachtsleckereien. n

168

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Fotos: KatharinaSchiffl

FrĂźhjahr 2018 | ImmoFokus

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Rubrik

Change Prozesse funktionieren nie nur „top-down" Premiere. Unter dem Motto „Treffpunkt Neue Arbeitswelt" feierte das erste YARD FORUM mit mehr als 150 Teilnehmerinnen Anfang März im Palais Wertheim ein erfolgreiches Debüt.

Autor: Andreas Altstädter

„W „Wer einen Umzug wirklich für eine Veränderung nutzen möchte, muss sich fragen, wie es den Nutzern dabei geht.“ Claudia Kesche, ÖAMTC

170

ImmoFokus | Frühjahr 2018

ir haben die Brainpower in Österreich, aber – it takes a village to raise a child" – mit diesen Worten eröffnete Keynotespeaker Mario Herger (Gründer Enterprise Garage Consultancy) das YARD FORUM. Als Nachfolgeveranstaltung des Bauherrenkongresses versammelte die Veranstaltung am 1.

März im Palais Wertheim über 150 Visionäre und Experten zu den Themen neue Arbeitswelten und komplexe Wechselwirkungen zwischen Unternehmensstrategie und Infrastruktur vor dem Hintergrund der Digitalisierung. Seit über 17 Jahren im Silicon Valley zu Hause, weiß der Wiener Innovationsstratege Herger nur zu gut, wovon er spricht. „Disruption wird in der Regel genau von den Leuten angestoßen, die von außen kommen - also eine Außensicht einnehmen können. Sie kennen und beachten die Spielregeln der Branche nicht und haben einen größeren kreativen Spielraum", erklärt Herger.

Laut Herger müsse sich jeder der Frage stellen: „Will ich nur Konsument sein oder will ich gestalten?" Denn sich wirklich mit den technischen Errungenschaften unserer Zeit auseinanderzusetzen, trauen sich laut Herger dann doch nur die wenigsten. Einer der Mutigen ist Vortragender Markus Rettich, verantwortlich für die Führungskräfteentwicklung bei der Daimler AG. Die konzernweite Initiative Leadership 2020 beschäftigt sich mit konkreten Maßnahmen zum Kulturwandel. Das betrifft sowohl Organisationstrukturen und Arbeitsmethoden, als auch Personalentwicklungsmaßnahmen. „Die Erkenntnis muss ankommen, dass wir nicht in einem in sich geschlossenen System wirken, sondern Teil der Welt sind, Teil eines Ökosystems. Wir müssen uns digital Youngsters in die Führungsebene holen und dabei gleich unsere traditionellen Karrierewege überdenken." Laut Rettich sind vor allem die Rahmenbedingungen für eine

Weiterentwicklung auschlaggebend, da sich diese vom Management aus steuern lassen.

Michael Ullrich (Post AG), Robert Rosellen (Microsoft) und Claudia Kesche (ÖAMTC) konnten ihm da nur beipflichten. Sie alle haben erst kürzlich erfolgreich einen tiefgreifenden Veränderungsprozess in ihrem Unternehmen begleitet.

Aus einem Umzug ein Kulturprojekt machen

Für Michael Ullrich von der österreichischen Post war es von Anfang an klar: „Die Digitalisierung verändert die Post - auch wir werden ein hybrides Unternehmen mit analogen und digitalen Produkten. Diesen Wandel wollen wir mitbestimmen." Hier setzt Ullrich auf „die richtigen Mitarbeiter und die entsprechenden Rahmenbedingungen. Eine dieser Rahmenbedingung war die Entwicklung unserer neuen Unternehmenszentrale, die uns dann im Change-Prozess unterstützt." Das diese Mission geglückt ist, beweist die neue Unternehmenszentrale Post am Rochus, erst kürzlich mit Gold beim Office of the Year Award prämiert. Auch das dort zweitplatzierte Office war beim YARD FORUM vertreten: Mit seiner spektakulären Unternehmenszentrale an der Südtangente gewann der ÖAMTC ebenfalls den österreichischen Stahlpreis. „Begriffe wie Agilität, Transformation, Change und Digitalisierung sind Buzzwörter aus der Leadership-Ebene. Wer einen Umzug wirklich für eine Veränderung nutzen möchte, muss sich fragen, wie es den Nutzern dabei geht", so Kesche. Daher wurde der Prozess gemeinsam mit den Mitarbeitern beschritten, Bedürfnisse und Ziele gemeinsam abgesteckt - „allein das habe schon einen Kulturwandel ausgelöst." „Leadership ist nicht mit Hierarchie gleichzusetzen"

Fotos: Walter Oberbramberger/M.O.O.CON

Als Leiter des Geschäftsbereichs Enterprise & Partner Group bei Microsoft hatte Robert Rosellen wertvolle Lösungen aus dem Bereich digitale Transformation, Internet der Dinge und Digitalisierung im Gepäck. „Wir erleben mit der Digitalisierung den größten Wandel in der Arbeitswelt seit der industriellen Revolution - sie muss unterschiedlichen Arbeitsstilen und Generationen gerecht werden."

Im zweiten Block WIRKSAMKEIT wurden in themenspezifischen World Cafe Runden die Wechselwirkungen zwischen Unternehmens-

„Disruption wird in der Regel genau von den Leuten angestoßen, die von außen kommen.“

„Eine Hierarchie aufzugeben ist ein bisschen wie ein Kind zur Seite legen.“

Mario Herger, Enterprise Garage Consultancy

Christian Hauser, Brains and Games

„Wir erleben mit der Digitalisierung den größten Wandel in der Arbeitswelt seit der industriellen Revolution.“

„Neue Unternehmenszentrale unterstützt den Change-Prozess.“ Michael Ullrich, Post AG

Robert Rosellen, Microsoft

strategie und Infrastruktur beleuchtet. In seiner Keynote gab Christian Hauser, Spezialist für neue Organisationsformen von Arbeit bei Brains and Games, inspirierende Impulse. „Eine Hierarchie aufzugeben ist ein bisschen wie ein Kind zur Seite legen - es kostet den Führenden oft große Überwindung", so Hauser. „Eine angestrebte Selbstorganisation der Organisation ohne vertikale Hierarchie ist nur dann möglich, wenn die Rahmenbedingungen dafür da sind. Die werden nicht einfach durch ein Machtvakuum entstehen, sondern müssen bewusst geschaffen werden." n

„Wir müssen uns digitale Youngsters in die Führungsebene holen.“ Markus Rettich, Daimler AG

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

171

Rückblick

Mehr als nur ein Hype Blockchain. Was im Hype um Kryptowährungen oft untergeht, ist die Technologie hinter diesen digitalen Münzen. Ein Kongress in Graz lotete die Möglichkeiten für die Immobilienwirtschaft aus.

Autor: Andreas Altstädter

I

mmer mehr Branchen entdecken die Möglichkeiten, welche die Blockchain bietet. Egal ob Versicherungen, Banken oder Logistikunternehmen, zahlreiche Unternehmen arbeiten an einem automatisierten Datenaustausch mithilfe der BlockchainTechnologie – und die Immobilienbranche?

Diskutiert wurde über Anwendungen im Immobilienbereich. So stellte Or Perelman vom schwedischen Start-up Chromaway sein System für den Hauskauf der Zukunft vor. Denn der Kauf einer Immobilie bis zum endgültigen Eintrag im Grundbuch braucht derzeit mehrere Wochen und mehrere Stationen, von der finanzierenden Bank über Makler bis zum Grundbuchamt. All das soll mit der BlockchainLösung von Chromaway mit einem Klick stattfinden, in Echtzeit.

Eröffnet wurde der Informationsreigen durch Walter Strametz, der sich die Frage stellte: „Was ist die Blockchain? Was kann sie und warum

172

ImmoFokus | Frühjahr 2018

wird sie als revolutionär bezeichnet?“. Julia Arlt (PwC) zeigte in ihrem Beitrag „Innovation mit Immobilien: Wie kommt man in Österreich mit einer technischen Idee im Immobiliensektor voran?“ die Chancen für PropTechs auf.

Hochinteressant war der Vortrag „Blockchains – (Konkrete) Anwendungen für die (heimische) Wirtschaft“ von Christian Baumann (AUSTRIAPRO), der konkrete Anwendungen skizzierte.

Dem Thema Regulierung und neue Technologien widmete sich Bibiane Kaufmann von der Finanzmarktaufsicht FMA. FürHerwigTeufelsdorfer,COOBUWOGAG,steht fest: „Die Blockchain-Revolution in der Immobilienwirtschaft ist eine der spannendsten Fragen.

Vom Ende der notariellen Abwicklung von Kaufverträgen bis hin zur dezentralen Ablage von Daten scheint hier alles möglich zu sein."

Achim Jedelsky gelang mit „Was Blockchain & Real Estate miteinander zu tun haben“ ein perfekter Übergang von der Theorie zur Praxis.

Die Teilnehmer waren begeistert. „Gut gemacht, auf den Inhalt konzentriert, nicht aufgeblasen oder aufgesetzt. Der Preis ist wirklich positiv, man hat das Gefühl, es geht hier um die Sache und nicht darum, aus dem Hype, der zweifelsohne vorhanden ist, möglichst viel Profit zu ziehen“, war nur eine der vielen positiven Stimmen.

Parallel zur Konferenz fanden in einem eigenen Pitch Room Wettbewerbs-Präsentationen von Start-ups im RealEstate-Bereich statt. Das Publikum bewertete über ein Online Tool ebenso wie eine hochkarätige Jury bestehend aus Julia Arlt (PwC), Markus Fischer (inacta, blockchaincompetition.ch), Dejan Jovicevic (derbrutkasten.com), Christoph Drescher (dealmatrix.com), Business Angel Markus Ertler (startup300.at) und Guenther Dobrauz-Saldapenna (PwC). Als Sieger gingen brickblock.io, Conda.at und Blocksquare.io hervor. Einen Spezialpreis für Nachhaltigkeit errang ARTIS.eco. n

FrĂźhjahr 2018 | ImmoFokus

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Rückblick

12 Immobilienverbände luden zum Neujahrsempfang Start ins neue Immo-Jahr. Auf Einladung der 12 bedeutendsten freiwilligen Immobilienverbände Österreichs feierten am 11. Jänner über 500 ImmobilienexpertInnen das Immobilienjahr 2017 noch einmal so richtig ab und läuteten das neue Immobilienjahr 2018 gebührend ein.

Autor: Andreas Altstädter

I

m einzigartigen Ambiente des Wiener Rathauskellers traf sich die Immobilienbranche zwischen Tradition und Genuss. Wie im Vorjahr hieß es auch heuer: „Eine Branche. Ein Event. Ein gemeinsamer Jahresbeginn.“ Die Veranstaltung wurde vom ImmoFokus organisiert. „Wir sind überwältigt von der Akzeptanz und bedanken uns bei allen Gästen für ihr so zahlreiches Kommen“, so Herausgeber Philipp Kaufmann. Ronald Goigitzer, Verlagsleiter der GNK Media House, eröffnete den Abend und damit das fröhliche Networking der Branche.

174

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Themen gab es genug. Das Regierungsprogramm der Türkis-BlauenKoalition wurde ebenso heftig diskutiert wie das erste Jahr Donald Trump als US-Präsident. Gemeinsam blickte man in die Glaskugel und formulierte die gemeinsamen Erwartungen für das Immobilienjahr 2018.

Der Rathauskeller platzte aus allen Nähten. Bis in die Morgenstunden hinein wurden Netzwerke gepflegt und neue Kontakt geknüpft und so mancher Immobilienexperte hat noch die Nacht zum Tag werden lassen.

PETER ENGERT (ÖGNI), JOHANNES KREISSIG UND CHRISTINE LEMAITRE (DGNB), RONALD GOIGITZER (GNK MEDIA HOUSE)

Beim Branchentratsch unter anderem gesichtet die Präsidenten der einladenden Verbände:

Markus Leichtfried (Collegium Academicum Rerum Immobilium - CARI), Eugen Otto (FIABCI AUSTRIA), Bernhard Wiesinger (ImmoABS - Immobilienabsolventen TU Wien), Georg Spiegelfeld (Immobilienring IR), Rainer Altmann (IMMOEBS), Alexander Bosak (IMMQU Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft), Anton Holzapfel (IMMOZERT), Peter Engert (ÖGNI), Georg Flödl (ÖVI), Frank Brün (Royal Institution of Chartered Surveyors Österreich - RICS), Daniela Witt-Dörring (Salon Real), Kurt Denk (Vereinigung der allgemein beeideten & gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen) sowie hochrangige Vertreter der Immobilienwirtschaft, unter anderem: Karin Fuhrmann (TPA Steuerberatung GmbH), Bernd Winter (BDO), Georg Greutter (Simacek), Christian Bichlmaier (ImmoUnited), Reinhard Aumann (Erste Bank), Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl (beide EHL Immobilien), Roland Pichler (Die Wohnkompanie), Michael Pisecky (s REAL Immobilien), Brigitte Jank (Jank & Partner Real Estate Services GmbH), Michael Pech (ÖSW) und Georg Fichtinger (CBRE). n

MICHAEL PISECKY (S REAL), BRIGITTE JANK (JANK & PARTNER REAL ESTATE SERVICES GMBH)

MICHAEL PECH (ÖSW), EUGEN OTTO (FIABCI)

GEORG FICHTINGER (CBRE), SANDRA BAUERNFEIND (EHL), FRANK BRÜN (RICS)

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

175

Rückblick

176

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Die Immobilienverbände bedanken sich bei den Sponsoren des Neujahresempfanges.

FrĂźhjahr 2018 | ImmoFokus

177

„The Real 100“

****** 24. JÄN.

Immobilienexperte Friedrich Csörgits lud zu „The Real 100“– einer neuen Plattform für kreative Ideen, Innovationen und Gedankenaustausch für die Immobilienbranche –100 Immobilienprofis ins Looshaus am Michaelerplatz, um die Inspirational Speech des Digitalisierungsexperten und Bestsellerautors Martin Eder zu hören und sich im Anschluss bei Whiskey und Champagner auszutauschen. Zu den Gästen zählten: Stefan Artner (Dorda Rechtsanwälte), Sandra Bauernfeind (EHL Immobilien), Karin Fuhrmann (TPA Steuerberatung), Roland Schmid (Roland Schmid Group), Thomas Malloth (Malloth Immobilien), Michael Molnar (S Real), Ernst Vejdovszky (S Immo AG), Martin Lenikus (Lenikus Immobilien) und Rudolf North (Wirtschafskammer Wien, Fachgruppe Immobilien).

Qualitätsmakler-Gala

****** 22. FEB.

In ausgelassener Las Vegas-Stimmung amüsierten sich über 500 Gäste bei der Verleihung des Qualitätsmakler-Siegels im Chaya Fuera. Für stimmungsvolles Ambiente unter dem Motto „Meet the Legends“ sorgten Live-Auftritte von Louie Austen mit Hits des Rat Packs und eine packende Dance Performance des King of Pop alias Mick Jack. Es feierten FindMyHome.at-GF Benedikt Gabriel, Peter Berchtold (BUWOG Group), David Breitwieser (EHL Immobilien), Richard Buxbaum (Otto Immobilien), Christine Gumpoldsberger (STRABAG), Peter Hack (LIV), Helmut Hardt (Wiener Privatbank), Christian Hrdliczka (RE/MAX), Roswitha McGehee (SÜBA), Michael Molnar (s Real), Marlies Muhr (Marlies Muhr Immobilien), Eugen Otto (Otto Immobilien), Reinhard Prüfert (ÖRAG), Lukas Sattlegger (GLORIT), Roland Schmid (Roland Schmid Group), Michael Schmidt (3SI), Sybille Sierlinger (Die Wohnkompanie), Sebastian Unger (BIP Immobilien), Karl-Heinz Zöhrer (Haring Group) uvm.

19. Otto Immobiliencocktail 2018

****** 25. JÄN. Der Neujahrscocktail von Otto Immobilien im Wiener Hotel Sacher zählt traditionell zu den ersten großen Branchenevents im Jahr, ein Get-together wichtiger Vertreter der Immobilienbranche und der Wirtschaft. Mit dabei unter anderem: Georg Flödl und Anton Holzapfel (ÖVI), Margret Funk (Dr. Funk Immobilien), Wolfgang Gleissner und Hans Peter Weiss (BIG), Michael Pisecky (s Real), Christoph Stadlhuber und Michael Möstl (SIGNA), Hans Jörg Ulreich (Ulreich Bauträger), Reinhard Waltenberger und Friedrich Wachernig (s Immo),Chris Bell (Knight Frank, London), Herwig Teufelsdorfer (BUWOG), Sigrid Oblak (Wien Holding), Eva Aschauer (RBI), Johanna Seeber (Seeste Bau), Jasmin Soravia (SoReal), Erwin Krause (Zwerenz&Krause) und Thomas Malloth (Malloth Immobilien).

DBH Real Estate

******

22. FEB. Drinks Before Home – das erfolgreiche Netzwerk-Format zwischen Büro und zu Hause – startete erfolgreich ins 5. Jahr. Es war wieder ein kommunikativer und vinophiler ImmoBranchentreff im Bene Schauraum. Dabei waren die Top-Entscheider der Immo- Szene Alexander Redlein (TU Wien), Daniel Deutsch (Immo Content), Robert Neuberger (Neuberger Research), Ernst Vejdovszky (S Immo), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien-Consulting), Reinhard Waltenberger (S Immo) und …

Benefizkonzert: Giuseppe Verdi Messa da Requiem

****** 12. MÄR. Das Frühjahr in der österreichischen Immobilienbranche begann mit dem EHLBenefizkonzert zugunsten des CS Hospiz Rennweg. Am Montag füllte EHL mit der Unterstützung zahlreicher heimischer Immobilienprofis den restlos ausverkauften Großen Saal des Wiener Konzerthauses.

Unter den musikbegeisterten Gästen wurden unter anderem gesehen: Ernst Vejdovszky (S Immo), die Investoren Klemens Hallmann und Nematollah Farrokhnia, Peter Ulm (6B47), Anton und Florian Kammerstätter (Consulting Company), Gerald Beck (Strauss & Partner), Martin Löcker (UBM-Vorstand), Claus Stadler (Strauss&Partner), Dieter Wasserburger (Rewe), Michael Mitterdorfer (Amisola), Rosa Maria Dopf (Arwag Holding), Monika Freiberger (Wüstenrot Gruppe) und viele mehr.

Wiener Immobilienmesse

****** 18. MÄR.

Ein Besucherplus von satten 35,2 Prozent im Vergleich zur ohnehin schon sehr erfolgreichen Vorjahresveranstaltung; das gab es in der heimischen Messelandschaft schon sehr lange nicht mehr. Zu erleben war dies am 17. und 18. März bei der Wiener Immobilienmesse WIM im Congress Center der Messe Wien.

113 Aussteller, darunter viele Key Player und zahlreiche Neuzugänge, konnten sich nach zwei Messetagen im sechsten Bestandsjahr der WIM über einen neuen Rekord von 6.505 Besuchern freuen.

Arnold Movie Days

******

23.-24. MÄR. Am 23. und 24. März feierten die „Arnold Movie Days“ ihre Premiere. Cineast und Filmfan Markus Arnold (Arnold Immobilien) lud die Immobilienwirtschaft ins Bellaria Kino, gezeigt wurden „The Big Short“ und der kürzlich erschienene Hader-Streifen „Arthur&Claire“.

Unter den Gästen wurden gesichtet: Anton Bondi de Antoni (Bondi Consult), Martin Sabelko (Warburg HIH), Andreas Ridder (CBRE) und Reinhold Lexer, stv. Fachverbandsobmann in der WKO.Daniel Deutsch (Immo Content) Anton Bondi de Antoni (Bondi ImmobilienConsulting GmbH) Andreas Ridder (CBRE) Martina Denich-Kobula (Denich Real Immobilienservice).

Best Innovative Green Building Green Heart. ingenhoven architects erhalten den MIPIM Award 2018 in der Kategorie „Best Innovative Green Building“ für ihr derzeit größtes Projekt, Marina One in Singapur. Herzstück ist das Green Heart Konzept.

MARINA ONE SINGAPUR Standort: Singapur Gebaut: 2017 Ausführung: 2011–2017 BGF: 400.000 m² Green Building Zertifikate: LEED Platinum, Green Mark Platinum

184

ImmoFokus | Frühjahr 2018

A

ls internationales „role model“ für Wohnen und Arbeiten leistet Marina One einen innovativen Beitrag zur Auseinandersetzung mit Megacities, die gerade im tropischen Raum hinsichtlich Klimawandel und stetig wachsender Bevölkerung vor großen Herausforderungen stehen. Der nutzungsgemischte und hochverdichtete Gebäudekomplex von mehr als 400.000 Quadratmetern umschließt mit seinen vier zusammenstehenden Hochhäusern – zwei Bürohochhäuser mit einer Nutzfläche von jeweils 175.000 Quadratmetern und zwei Wohnhochhäuser mit in Summe 1.042 Stadtwohnungen bzw. Penthouses für etwa 3.000 Bewohner – das Green Heart – einen sich über mehrere Stockwerke erstreckenden öffentlichen Raum. Diese dreidimensionale grüne Oase spiegelt die Vielfalt der tropischen Flora wider.

Die Form des Gebäudes mit seinen ikonischen Lamellen und die üppige Bepflanzung tragen zu einer Verbesserung des Mikroklimas und Erhöhung der Biodiversität bei. Inspiriert von asiatischen Reisterrassen bietet die grüne Mitte im Innern der vier Türme mit seinen mehrstöckigen, dreidimensionalen Gärten eine enorme tropische Pflanzenvielfalt und schafft einen neuen Lebensraum.

Das in enger Zusammenarbeit mit den Landschaftsarchitekten Gustafson Porter + Bowman realisierte Green Heart umfasst über 350 verschiedene Baum- und Pflanzenarten, darunter 700 Bäume, auf einer Grünfläche von 37.000 Quadratmetern. Verschiedene Tierarten werden Teil dieser biologischen Vielfalt. In konzeptioneller Anlehnung an die natürlichen Klima- und Höhenveränderungen eines Regenwaldes basiert die Landschaftsarchitektur auf dem Schema eines grünen Tals, das je nach Level variiert. Restaurants und Cafés, Einzelhandelsflächen, ein Fitnessclub, Pool, Supermarkt, Food Court und Eventbereiche auf den verschiedenen Terrassen. Ein direkter Anschluss an vier der sechs Mass-Rapid-Transport-Linien Singapurs, Bushaltestellen sowie Fahrradabstellplätze und Elektromobil-Ladestationen sorgen für eine deutliche Verringerung der durch Individualverkehr entstehenden Abgase. Farblich sind Gebäudefassade und Innenarchitektur in ruhigen und erdigen Bronzetönen gehalten, um die harmonische Atmosphäre zu unterstützen. n

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Daniel Riedl NEO-VONOVIA Vorstand. Für BUWOG-CEO Daniel Riedl ist das Übernahmeangebot der VONOVIA (siehe auch Top-Deal auf Seite 192) der „Beginn einer neuen Ära”. Künftig wird Riedl das Österreich-Geschäft leiten und das Development-Geschäft in der VONOVIA verantworten. Parallel dazu muss Riedl die CONWERT-Immobilien in die BUWOG AG integrieren.

D

er neue VONOVIA Vorstand Riedl, Sohn des ehemaligen oberösterreichischen Landesschulratspräsidenten Johannes Riedl, kann auf eine beachtliche Karriere zurückblicken: Der auf dem Linzer Freinberg aufgewachsene Manager formte aus dem einstigen Staatsbetrieb BUWOG einen international tätigen Börsenkonzern mit rund 51.000 Wohnungen in Deutschland und Österreich. Seine schulische Ausbildung startete Riedl als einer der ersten männlichen Schüler an der Höhere Bundeslehranstalt für wirtschaftliche Berufe Linz.

Nach der Matura verschlug es ihn nach Wien, wo er an der Wirtschaftsuniversität (WU) Wien studierte. Während seiner Studienzeit sammelte er in den unterschiedlichsten Branchen – etwa Hotellerie, Verlagswesen oder Industrie – erste Berufserfahrungen. Seitdem lebt Riedl in Wien. Bereits in den Jahren 2004 bis 2011 stand Riedl an der Spitze der BUWOG, von 2008 bis 2014 war er Mitglied des Vorstands der IMMOFINANZ AG. Von Anfang 2012 bis Oktober 2013 war Riedl als Vorsitzender des BUWOG-Aufsichtsrats tätig. Im November 2013 wurde Riedl zum CEO der BUWOG Group ernannt und führte die BUWOG über die Abspaltung von der IMMOFINANZ AG erfolgreich an die Börse. 2014 startete die BUWOG Aktie mit 13 Euro in den Markt. Nicht einmal fünf Jahre später sich der Kurs mehr als verdoppelt.

Es freut ihn, so der dreifache Familienvater Riedl in einer ersten Stellungnahme, dass man offensichtlich Wert darauf gelegt habe, ihn im Unternehmen zu halten. Er sehe es als große Herausforderung, ein Vorstandsmandat in einem DAX-30-Konzern annehmen zu können.

Riedl zieht in den VONOVIA-Vorstand ein und hat einen auf drei Jahre befristeten Vertrag erhalten. Erfreulicher Nebeneffekt des Deals: Riedl bekommt ein Optionsrecht für 480.000 BUWOG-Aktien zum Bezugspreis von 13 Euro.

Die Aktienoptionen kann er zwischen 1. Mai 2018 und 30. April 2019 ausüben Der Wert der Optionen, die Differenz zwischen Aktien-Angebotspreis der VONOVIA und dem Bezugspreis, soll per 30. April 2018 in bar ohne Aktienlieferung abgelöst werden. Für weitere 35.915 Aktien soll Riedl ebenso cash den Gegenwert erhalten – in Summe winken Riedl zum Sonderzahltag Ende April 8,74 Millionen Euro. n

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CRE-DUO Das Expertenduett im Bereich Corporate Real Estate Service.

5.000 Möglichkeiten Regelmäßiger Kommentar: Sebastian Scheufele & Andreas Polak-Evans

n Wenn sich Unternehmen auf Standortsuche begeben, stehen sie buchstäblich vor der Qual der Wahl. Alleine in Wien finden die ImmobilienSuchmaschinen mehr als 5.000 gewerbliche Immobilien zur Miete, wenn man kaufen will kommen noch einmal 1.000 dazu. Die sprichwörtliche Nadel im Heuhaufen zu suchen ist eine Variante – die andere, meist Ziel führendere, ist die Beratung durch einen Spezialisten.

Experten aus dem Bereich der Corporate Real Estate Services stellen vorneweg die richtigen Fragen. Die Anforderungen jedes einzelnen Unternehmens sind nämlich höchst unterschiedlich. Da spielen das Image des Standortes, die Anbindung an öffentliches und individuelles Verkehrsnetz, Infrastruktur des Gebäudes, Kosten, Nachhaltigkeit und vieles mehr eine große Rolle. Vor allem aber in jeder Firma eine andere.

Nach Erhebung des genauen Profils der Anforderungen ist für uns als Berater die nächste Hürde zu nehmen. Man muss den „Heuhaufen“ – also das Gesamtangebot des Marktes – schon sehr genau kennen, um die richtige Vorauswahl zu treffen. Sehr oft gibt es etwa auch „Hidden Champions“, also Objekte, die auf herkömmlichen Wegen gar nicht zu finden sind. Das kann das frühzeitige Wissen um neue Projekte sein, aber auch die Kenntnis möglicher Umnutzungen, das Know-How über Bewegungen am Markt – jedenfalls geht es darum, die richtigen Rosinen herauszupicken.

In der intensiven Phase der Beratung werden auch nach Bedarf weitere Spezialisten wie zum Beispiel Architekten in die Planung mit eingebunden, um das optimale Setup für den neuen Standort in Bezug auf Effizienz aber auch Attraktivi-

tät der Flächen zu finden – im „War for Talents“ ist die Qualität eines Unternehmensstandortes oft ein wichtiges Entscheidungskriterium für die Besten der Besten.

Honeywell, GroupM, Ericsson, Mondi AG, Unisys, MSD – in den vergangenen Jahren konnten wir für diese und eine ganze Reihe weiterer Unternehmen die optimale Location für den neuen Firmensitz finden.

Marktkompetenz für Büro- und Logistikimmobilien, mehr als 80 Jahre Erfahrung im Team und natürlich auch Fingerspitzengefühl haben uns zu einem führenden Unternehmen für Corporate Real Estate Services in Österreich gemacht – wir freuen uns darauf, Ihnen in Zukunft diese Materie in einer Serie von Stories näher zu bringen!

ÜBER MODESTA REAL ESTATE Modesta Real Estate unterstützt bei allen Fragen zum Thema Gewerbeimmobilien – sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Der Fokus dabei ist klar: Kundenorientierte Lösungen, die gezielt und integriert zu Gewinn führen.

Die MG Real Estate GmbH wurde im Jahr 2002 in Wien gegründet. Neben dem Hauptsitz in Wien gibt es seit 2005 auch eine Tochtergesellschaft in Bratislava. Millionen an Quadratmetern Büro-, Industrie- und Logistikflächen sowie Industriegrundstücke konnten bisher erfolgreich abgewickelt werden. Neben den Heimatmärkten in Österreich und der Slowakei begleitet Modesta Real Estate auch umfangreiche Transaktionen in den CEE-Märkten und unterstützt seine internationalen Partner bei zahlreichen Corporate Real Estate Beratungen. www.modesta.at

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Thilo Börner Designerstück. Endlich ein Schreibtisch nach meiner Façon. Ich liebe unaufgeräumte Schreibtische. Schreibtische, denen man ansieht, dass hier gearbeitet wird.

Autor: Michael Neubauer

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naufgeräumt bedeutet nicht unbedingt Chaos. Die meisten Unterlagen befinden sich am Laptop und den hat der begeisterte Social-Media-User immer mit dabei. Dass auf dem Schreibtisch gleich zwei Taschenrechner – und diese dazu noch dazu in einem selten gesehenen Großformat – liegen, hat einen einfachen Grund. „Damit ich ihn schneller finden kann.“ Der Schreibtisch – „… den habe ich 2012 gekauft und er wandert mit mir von Büro zu Büro, von der Stadiongasse zum Lobkowitzplatz und nun in die Wipplingerstraße – ist ein Designerstück aus dem Haus roche bobois mit einer Gold-Speziallackierung. Die Farbe Gold gilt als energieverstärkend.“ Kein Wunder also, dass das von ihm selbst gefertigte Bild an der Wand „Goldspuckende Dame“ heißt. „Früher habe ich viel mehr gemalt, heute komme ich kaum noch dazu. Leider! Malen entspannt...“, klagt Börner, Geschäftsführer der Ihr Hausmakler GmbH, der über die Versicherungswirtschaft und über die damit verbundene Liegenschaftsfinanzierung in die Immobilienbranche gekommen ist. Aktuell steht der Schreibtisch in seinem Büro in der Wipplingerstraße „mit einem tollen Blick über das Hotel Orient“. Einmal Makler, immer Makler. Seiner Kunst-Sammel-Leidenschaft trägt Börner mit einer kleinen Bronzeskulptur Rechnung. „Ich sammle leidenschaftlich Kunst.“ Seine größte Skulptur passt leider weder in Wohnung noch Büro – „Bulle und Bär in Originalgröße, die stehen in St. Pölten vor einem Restaurant.“ n

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Advertorial

Judikatur-Update aus dem Immobilienbereich

Parallel zum nach wie vor stark wachsenden Immobiliensektor bleiben auch Gesetzgeber und Rechtsprechung in diesem Bereich nicht untätig. Die BDO-Immobilienexperten verschaffen einen Überblick über wesentliche aktuelle Judikatur.

BDO-Tipp: Eine entsprechende Parifizierung im Vorfeld des Verkaufes kann dazu führen, dass die begriffliche Voraussetzung einer „Eigentumswohnung“ als erfüllt anzusehen ist und die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch genommen werden kann.

2. Miet-Kauf-Optionen und Hauptwohnsitzbefreiung

(VwGH 24.01.2018, Ra 2017/13/0005)

Marie Christine Lumper, Steuerberaterin / Managerin

1. Hauptwohnsitz ist nicht gleich Hauptwohnsitz – zumindest aus steuerlicher Sicht

(VwGH 22.11.2017, Ra 2017/13/0002) Der Eigentümer einer Liegenschaft samt Zinshaus nutzt das Dachgeschoß der Immobilie bereits mehrere Jahre als Hauptwohnsitz. Nun soll die Liegenschaft mit dem darauf befindlichen Zinshaus veräußert werden. Darf die Fläche im Dachgeschoß im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung von der Besteuerung ausgenommen werden?

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist für die Veräußerung von „Eigenheimen“ oder „Eigentumswohnungen“ anwendbar. Unter Eigenheim versteht das EStG ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mind. zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen. Der Begriff „Eigentumswohnung“ bezieht sich nur auf Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde.

Eine Wohnung eines „Zinshauses“, die vom Alleineigentümer benützt wird, fällt jedoch mangels Wohnungseigentums nicht unter diese Begriffe, weswegen die Hauptwohnsitzbefreiung darauf keine Anwendung findet.

Werden Zeiten als Mieter bei der Erfüllung der erforderlichen Fristen der Hauptwohnsitzbefreiung berücksichtigt?

Das Gesetz sieht die Befreiung von der Besteuerung der Einkünfte im Zusammenhang mit Grundstücksverkäufen unter anderem für den Fall vor, dass die Eigenheime oder Eigentumswohnungen dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Auf einen Rechtstitel (Eigentum) wird dabei nicht Bezug genommen. Wird daher eine zunächst nur angemietete Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz genutzt, schließlich erworben und in der Folge unter Aufgabe oder nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes (mind. 5 Jahre HWS innerhalb der letzten 10 Jahre) veräußert, so steht dem Veräußerer nach dem Wortlaut des Gesetzes die Befreiung zu – dies ist insbesondere bei Miet-Kauf-Optionen von Genossenschaften ein interessanter Aspekt.

3. Parameter der Prognoserechnung

(VwGH 27.11.2017, Ro 2016/15/0007) Inwiefern sind Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen bei der Beurteilung steuerlicher Liebhaberei zu berücksichtigen?

Im Falle der Feststellung steuerlicher Liebhaberei kann die entsprechende Einkunftsquelle

nicht mehr als solche berücksichtigt werden.

Insbesondere können die daraus resultierenden Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Daher ist es wesentlich, im Rahmen einer Prognoserechnung innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtüberschuss darstellen zu können.

Nach Ansicht des VwGH ist bei Erstellung einer Prognoserechnung nur jener Zeitraum zu berücksichtigen, der auch steuerlich maßgebend ist. Im Falle der Liebhaberei-Beurteilung sind dies 25 (+3) Jahre bzw. 20 (+3) Jahre aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Relevant sind daher nicht jene Aufwendungen für Erhaltung bzw. Erneuerung, mit denen über den Lebenszyklus des Gebäudes zu rechnen ist, sondern nur jene Beträge, von denen zu erwarten ist, dass sie im Prognosezeitraum tatsächlich anfallen werden. Im Hinblick auf die jeweilige Höhe sollte eine realitätsnahe Berücksichtigung erfolgen.

Wie sich zeigt, bietet der Immobilien-Sektor auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO-Experten gerne beratend zur Seite stehen.

MAG. MARIE CHRISTINE LUMPER, BSC Steuerberaterin / Managerin Telefon +43 1 537 37-541 Mobil +43 664 800 37 541 marie.lumper@bdo.at

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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r e d n i e i S n e s e L : e b a g s u A n e t s h c nä Text... mt nur der Titel. Hier kommt ein Bestbieter vs. Billigstbieter. Bestim markt InterInfrastruktur & Co. projekten. Immobilien

ng bei Groß e Interview mit …

Preis? Projektsteueru oß gr as D … it m h - Zu Tisc national: Schottland

IN: xxx M R E T S G N U CHEINNGSTERMIN: 5. Juni 2018 ERSH ERSC EINU

Coming soon …

ImmoFokus ist Mitglied bei:

OÖ SPECIAL BAUTECFOKUS

Impressum:

Media 190

ImmoFokus | Frühjahr 2018

Medieneigentümer:GNKMediaHouseGmbH,4020Linz,Breitwiesergutstraße10,Tel.+43.1.8130346-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Nina Gast, Johanna Hinterdorfer, Peter Prearo Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Alina Böhm, Mag. Alexander Bosak, David Breitwieser, Dipl.-Kfm. Frank Brün, FRICS, Dr. Ingrid Fitzek-Unterberger, Angelika Fleischl, Georg Flödl, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Anita Körbler, MA, Reinhard Krémer, Valentina Perillo, KR Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer,. Dr. Christian Reimitz, Birgit Salomon, Mag. Hans Jörg Ulreich.

Anzeigen: Ronald Goigitzer, Leander Haidacher.

Photos: wenn nicht anders angegeben: GNK Media House/DI Katharina Schiffl, GNK Media House/ Michael Hetzmannseder Druck: Niederösterreichisches Pressehaus

Advertorial

Aufzugsmanagement als Potenzial Aufzüge erleichtern unser Leben ungemein. Wenngleich jeder Benutzer täglich in Liften unterwegs ist, weiß er zumeist nicht, wieviel Aufwand und welche Kosten der Betrieb eines Aufzugs mit sich bringt.

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mmoFokus im Gespräch mit Mag. Christian Braun, geschäftsführender Gesellschafter der ifs Immobilien Facility Services GmbH.

Jede Hausverwaltung und jeder Lifteigentümer kennt sie, die Problematiken rund um den Betrieb einer Aufzugsanlage. Welches sind die wichtigsten Faktoren, die den Aufwand ausmachen?

Christian Braun: Der Aufwand einer Liftanlage gliedert sich in die Wartung, welche vom Aufzugsunternehmen besorgt wird, den Betriebskontrollen, die entweder wöchentlich oder quartalsweise durchgeführt werden und der jährlichen Überprüfung durch den Aufzugssachverständigen. Hinzu kommen Kosten, die das Notrufsystem betreffen.

Für den Verwalter von Liegenschaften stellt sich dabei auch das Problem der Durchsicht und Kontrolle der Menge an Rechnungen, Reparaturscheinen und Kostenvoranschlägen. Insbesondere die Bewertung und Entscheidung hinsichtlich von Reparatur- und Verbesserungsangeboten überfordert viele Gebäudeverwaltungen.

Wie agiert Ihr Unternehmen in diesem Umfeld? >> Das Unternehmen ifs kann mit einem erfahrenen und professionellen Team den gesamten Aufwand für die Kunden übernehmen. Das Management deckt 24 Stunden, sieben Tage

die Woche, 365 Tage im Jahr alle Bereiche der Aufzugsanlage ab. Und dies bei mittlerweile über 2500 Liftanlagen in ganz Österreich.

Welche Vorteile haben die Kunden noch aus dieser Rundumbetreuung des Themenkomplexes „Aufzug“? >> Die Firma ifs unterhält mit allen führenden Aufzugsfirmen Rahmenvereinbarungen und agiert somit herstellerunabhängig und kann nicht nur Erfahrung und Kompetenz an die Kunden weitergeben, sondern auch reduzierte Preise. Mittels modernstem CAFM-System (Computer-Aided Facility Management System) werden Störungen erfasst, und die Reparatur wird von unserem Team sofort veranlasst, bewertet und kontrolliert.

Durch die Abnahme des kompletten Managements rund um die Aufzugsanlage, geht nicht nur die Betreiberhaftung zur Gänze auf unser Unternehmen über, sondern zahlt der Verwalter bzw. bisherige Betreiber der Liftanlage auch nur mehr eine Rechnung im Jahr.

Ergeben sich in Ihrer Tätigkeit auch besondere Kostenvorteile für die Kunden? >> Ja, diese ergeben sich auch aus einer marktgerechte Vereinbarung bezüglich jährlicher Preisanpassung. Unser Unternehmen schließt die Verträge nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) ab, wodurch sich gegenüber der bei Aufzugsunternehmen üblichen Preisanpassung nach dem Metaller Kollektivver-

trag Einsparungen von bis zu 25 Prozent nach 15 Jahren ergeben können.

Wie würden Sie die Botschaft an Ihre Zielgruppe zusammenfassen? >> Wir sehen den Mehrwert für die Kunden darin, dass die Verwalter und Liegenschaftseigentümer deutlich entlastet werden und Prozesse rund um den Betrieb von Aufzugsanlagen gestrafft und Kosten gesenkt werden. n

„Das Unternehmen ifs kann mit einem erfahrenen und professionellen Team den gesamten Aufwand für die Kunden übernehmen.“ Christian Braun, GGF ifs Immobilien Facility Services GmbH

Frühjahr 2018 | ImmoFokus

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Im Fokus

Der 5,2 Milliarden Euro Deal In der Größe liegt die Kraft. Mit der nunmehr geglückten Übernahme der BUWOG verleibt sich die deutsche VONOVIA innerhalb von etwas mehr als einem Jahr das zweite österreichische Immobilienunternehmen ein.

Vonovia hat Lust auf Übernahmen

Der auf Wohnimmobilien fokussierte, aus der Fusion aus Deutscher Annington und Gagfah entstandene Konzern VONOVIA ist mit rund 350.000 Wohnungen der größte deutsche Wohnungskonzern. Das Unternehmen hat in den vergangenen Jahren mehrere Wettbewerber geschluckt. Die Übernahme des größten deutschen Konkurrenten Deutsche Wohnen mit rund 160.000 Wohnungen im Bestand ist allerdings Anfang 2016 gescheitert.

Standort Wien bleibt erhalten

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m Dezember 2016 hatte der börsennotierte deutsche Immobilienkonzern bereits um 2,7 Milliarden Euro die CONWERT übernommen. Drei Viertel der BUWOG-Aktionäre haben deren Angebot angenommen und ihre Aktien angedient.

Sowohl die österreichische Bundeswettbewerbsbehörde als auch das deutsche Bundeskartellamt haben schon ihre Freigabe für die Transaktion erteilt. Der Deal ist also in trockenen

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Tüchern. VONOVIA hat 29,05 Euro je BUWOGAktie geboten. Die BUWOG wird dadurch mit rund 5,2 Milliarden Euro bewertet. VONOVIA finanziert den Deal ausschließlich aus Fremdkapital, das unter anderem aus dem Erlös einer vor kurzem über die Bühne gegangenen Anleiheemission stammt.VONOVIA hatte kurz vor Weihnachten das Angebot über 29,05 Euro je BUWOG-Aktie bekannt gemacht. Das BUWOG -Management befürwortete den Deal.

Mit der Übernahme führt VONOVIA nun ihren Bestand von 350.000 Wohnungen mit jenem der BUWOG von 49.000 Wohnungen zusammen. Geht es nach kolportiertem Plan, wird das österreichische Immobilienportfolio, das größtenteils aus den Immobilien von CONWERT stammt, in die BUWOG integriert und künftig unter dem Dach der BUWOG verwaltet werden. Die deutschen Immobilien der BUWOG sollen künftig von VONOVIA gemanagt werden. Der Hauptstandort der BUWOG in Wien soll langfristig erhalten bleiben. CEO Daniel Riedl sieht in der großen Zustimmung der BUWOG-Aktionäre (über 70 Prozent der Aktionäre haben bislang das Übernahmeangebot akzeptiert) den „Auftrag an BUWOG und VONOVIA, ihren erfolgreichen Wachstumskurs zukünftig gemeinsam fortzusetzen.

Zusammen mit VONOVIA werden wir das integrierte Geschäftsmodell der BUWOG und ihr hochwertiges Immobilienportfolio strategisch weiterentwickeln.“ n

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FrĂźhjahr 2018 | ImmoFokus

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Handbuch Datenschutzrecht DSRL | DSG | DSGVO MMag. Ekkehard Diregger ISBN: 9783707338317 1. Auflage 2018 Linde Verlag ca. 168,00 Euro für ein Buchexemplar

Buchtipps

Erscheinungstermin: 27.04.2018

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

DSRL | DSG | DSGVO

Handbuch Datenschutzrecht Ob Datenschutzrichtlinie, Datenschutzgesetz 2000, Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), DSRL-JI oder Datenschutz-Anpassungsgesetz 2018: Dieses Handbuch bietet einen umfassenden Überblick über das gesamte derzeit und in naher Zukunft geltende Datenschutzrecht. Es unterstützt dabei, die Gemeinsamkeiten und Unterschiede zur neuen DSGVO auszumachen und zu erkennen, ob und wie weit Anpassungen bei der Umstellung auf die DSGVO vorgenommen werden müssen.

Digitalisierung

Selbstorganisiertes, gemeinschaftliches Wohnen für alle

Bits and Bricks

CoHousing

Andreas Moring, Lukas Maiwald, Timo Kewitz 147 Seiten ISBN: 978-3-658-19387-4 1. Auflage, 2018 Springer Verlag 39,99 Euro

Dieses Buch versteht sich als Wegweiser für das reichlich komplexe Thema. Ausführlich beschreiben die Autoren mögliche Auswirkungen der Digitalisierung auf die Geschäftsmodelle von Bauunternehmen, Immobilienmaklern und Projektentwicklern im Immobilienmarkt. Sie schildern, welche Veränderungen der Wertschöpfungskette durch die Digitalisierung des Baugewerbes zu erwarten sind. Das Buch zeigt, dass alle Wertschöpfungsketten in der Immobilienwirtschaft von verschiedenen Trends und Technologien betroffen sind und teilweise sogar ganze Bereiche wegfallen. Die Effekte werden schneller zu spüren sein, als es den meisten Unternehmen der doch eher langfristig denkenden und handelnden Branche bewusst ist. Ein Buch für alle Vor- und Querdenker der Branche.

Mag. Dr. Lisa Aumayr 240 Seiten ISBN: 978-3-70733-857-7 1. Auflage, 2018 Linde Verlag 59,00 Euro

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ImmoFokus | Frühjahr 2018

Larisa Tsvetkova, Michael LaFond 240 Seiten ISBN 978-3-86859-462-1 1. Auflage, 2017 Jovis Verlag 29,80 Euro

Experimentelle Wohnformen – CoHousing Cultures – kommen immer mehr im Mainstream an. Aber inwieweit sind sie zugänglich und leistbar für alle: Menschen mit unterschiedlichen Einkommenslagen, mit und ohne Fluchterfahrung, mit und ohne Behinderung? Selbstbestimmte, soziale Wohnprojekte entwickeln bereits solche vielfältigen wie nachhaltigen Nachbarschaften und werden nicht nur zivilgesellschaftlich, sondern verstärkt auch von Wohnungsunternehmen wie Genossenschaften gefördert. Das Buch beinhaltet kritische Betrachtungen von Modellprojekten einer vielseitigen europäischen Bewegung, aufbereitet mit Fotos und Illustrationen. Politische und finanzielle Bedingungen für eine bessere Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnformen werden erörtert und durch eine Reihe von Stimmen, die vielversprechende Strategien bereithalten, ergänzt.

im Ertragsteuer- und Verkehrsteuerrecht

Das Bauherrenmodell Vom Eintritt in die Bauherrengemeinschaft über die steuerliche Behandlung der verschiedenen Kostenkategorien bis hin zur Gebäudeveräußerung als mögliches Exit-Szenario: „Das Bauherrenmodell im Ertragsteuer- und Verkehrsteuerrecht“ beleuchtet sämtliche steuerrechtlichen Besonderheiten von Investitionen in Bauherrenmodelle vom Anfang bis zum Ende. Das Bauherrenmodell entwickelte sich in den letzten Jahrzehnten zu einem zentralen Element der Vermögensanlage und Zukunftsvorsorge – nicht zuletzt auf Grund von erheblichen Steuerbegünstigungen. Mit welchen einkommen-, grunderwerb- und umsatzsteuerrechtlichen Folgen dabei zu rechnen ist, stellt die Autorin Lisa Aumayr ausführlich dar.

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