IMMObilien Fokus Frühjahr 2016

Frühjahr 2016

GLÜCK AB, GUT LAND! GUT LICHT! Der Höhenflug des Alois Reikersdorfer

SICHERHEIT Brandaktuell

HEISS IM HOHEN NORDEN Immobilienmarkt Skandinavien

Wir sind in der besten Lage zu finden, was Sie suchen

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ImmoFokus next level:

Willkommen im Club!

Autor: Philipp Kaufmann

F

ür die Entscheider unserer Branche gibt es jetzt ein neues Zuhause. Mit dieser Ausgabe starten wir als ImmoFokus mit einer neuen Idee und lassen Sie in die Welt hinaus. Die Vorbereitung hat Monate in Anspruch genommen und das Team ist schon richtig gespannt, wie die Reaktionen sein werden – ob unsere Ansätze die richtigen waren und wie die Vorstellungen ankommen. Kurz: die Anspannung ist hoch.

„Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

Wie hat Alles begonnen? Entstanden ist Alles im Sommer 2013. Damals wollte ich Verleger werden. Ich wollte einem Kindheitstraum folgend, an der Entstehung von Wissen beteiligt sein, meinen Beitrag zur Entwicklung meiner geliebten Immobilienwirtschaft leisten. Ich sah die Chance, beim ImmoFokus einzusteigen und das Leitmedium ImmoFokus als Herausgeber zu gestalten.

Disruptive Innovation

Zugrunde lag ein Masterplan, der vorsah, dass wir mit Innovationen und jungen, frischen Ideen das Geschäftsmodell verändern und langfristig absichern. Ich bin von disruptiven Entwicklungen überzeugt und möchte gemeinsam mit meinen Partnern Michael Neubauer und Ronald Goigitzer Trendsetter sein – mit überraschenden Entwicklungen unser Geschäftsmodell langfristig absichern.

So wie Nokia den Trend zum Smart-Phone verschlafen hat oder Yahoo nicht mit Facebook

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

oder Google vergleichbar ist, ist ein Magazin im herkömmlichen Stil zweifelsohne „oldbusiness“.

Daher haben wir im Herbst 2015 unsere Timeline online gelauncht. Mit diesem Angebot bieten wir alle relevanten Infos rund um die Immobilienwirtschaft auf einen Blick. Wir arbeiten intensiv an weiteren Ideen, wie dem Blue Print oder Building Star-Konzept. Aber davon in den nächsten Monaten mehr, denn jetzt kommt unser Real Circle für alle Immobilienentscheider. Dieser Club vernetzt unser Magazin mit der virtuellen und realen Welt – mit dieser einzigartigen Erlebniswelt werden wir Kontaktpunkte, Mehrwerte und konkrete Vorteile schaffen, die oftmals mit Geld nicht zu kaufen sind. Wir setzen somit konsequent unseren Weg fort und laden Sie ein, uns auf diesem zu folgen. Wenn Sie zu den Ersten gehören wollen, informieren Sie sich unter www. media-house.at.

Herzlichst

Philipp Kaufmann

Sicherheit.

Ein brennheißes Thema.

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iner der Schwerpunkte dieser Ausgabe ist das Thema Sicherheit. Ein Thema, dass leider in den vergangenen Tagen brandaktuell geworden ist. Es muss ja nicht gleich ein Einkaufscenter, oder ein Bürogebäude mit einer Bombendrohung konfrontiert sein. Da reichen schon Jugendbanden, die ihre Konflikte im Eingangsbereich vor dem Gebäude austragen. Wie bereiten sich Unternehmen auf diese neuen Szenarien vor?

Wir beleuchten das Thema aber vielschichtiger: Da geht es um Gebäudesicherheit und Zutrittskontrollen, Vorbeugen für den Schadensfall.

Aber auch um Barrierefreiheit, die sicherstellt, dass man seine Wohnung auch im hohen Alter noch nutzen kann. Wir haben nachgefragt und haben ein ganz besonderes Gebäude besucht und durften - gut bewacht – Bereiche der Justizanstalt Korneuburg erkunden, die sonst der Öffentlichkeit verborgen bleiben; wir gingen ins Gefängnis, ihnen bleibt dies erspart und sie können reinlesen, was dort los ist.

Zudem sind wir der Frage nachgegangen, wie sich die Immobilienmärke im Hohen Norden entwickeln. Ich kann nur sagen, da geht’s heiß her. Genau so heiß, könnte der Logistikmarkt

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

werden. Angesichts sinkender Renditen in anderen Assetklassen rücken die Logistikflächen ins Blickfeld der Investoren. Wir haben uns die Märkte in der DACH-Region ein wenig genauer angesehen.

Für diese Ausgabe ist der ImmoFokus zum ersten Mal in die Luft gegangen. 3.000 Fuß über Grund stand RE/MAX Aufsichtsrat Alois Reikersdorfer Rede & Antwort. Reikersdorfer blickt auf 35 Jahre Immobilienbusiness zurück und geht mit den aktuellen Akteuren hart ins Gericht. „Die wollen, dass Alles beim Alten bleibt“.

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Inhalt

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008 VOM HERAUSGEBER 010 EDITORIAL 014 KURZ & BÜNDIG

Smart City REALCIRCLE 04

Im Fokus 044 054 064 068 076 086 104 112 154 176 190 194 125

DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE AKADEMISCHE SEITE DIE ZWEI SENKRECHT TRENDTABLE LOKALAUGENSCHEIN ÜBER DEN TELLERRAND REAL CIRCLE 04 ZU TISCH MIT DER SCHREIBTISCH VON …

AUFSTEIGER/ABSTEIGER IMMOBILIE IM FOKUS SALON REAL

Schwerpunkt: Sicherheit 046 SICHERHEIT AM BAU Die unterschätzte Gefahr

060 SECURITY & CO Eine Branche lebt den Boom

082 DROHNEN Die neuen Beherrscher der Luft

Im Brennpunkt: Immobilienmarkt Skandinavien 138 NORWEGEN 142 SCHWEDEN 146 FINNLAND 150 DÄNEMARK

Im Brennpunkt: Logistik 130 LOGISTIK-BOOM DANK INTERNET Nicht alle Märkte können profitieren

Positionen & Meinungen 030 GLÜCK AB, GUT LAND! GUT LICHT! Interview Alois Reikersdorfer

158 DECKUNGSLÜCKEN

Interview mit Johann, Susanne und Patricia Gross

092 IM EINSATZ Nichts für schwache Nerven

096 KLAU AM BAU Ein alltägliches Problem

100 DATENWOLKE Von den Chefs oft vergessen

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HAFTUNGSFRAGEN Ein Anwalt gibt Tipps

12 ImmoFokus | Frühjahr 2016

Kommentare 040 WAGNER 042 HÖFLECHNER 052 ULREICH 058 FLÖDL 066 PRUNBAUER 099 PISECKY 164 KREMER

Immo-Service 122 166 170 174 178 180 192 193 193

FACE-YOUR-BASE BAUHERRENKONGRESS COPA REAL SPEED DATING WIE SICHER IST BETONGOLD? RÜCKBLICK IMMOBILIEN ERLESEN VORSCHAU IMPRESSUM

Glück ab, gut Land!

Gut Licht!

INTERVIEW ALOIS REIKERSDORFER

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030

Deckungslücken INTERVIEW MIT JOHANN, SUSANNE UND PATRICIA GROSS

136

Der heiße Norden IMMOBILIENMARKT SKANDINAVIEN 13 Frühjahr 2015 | ImmoFokus

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MIPIM 2016

BfSW gegründet n Bundesverband für Studentisches Wohnen gegründet: Bauträger, Projektentwickler, Asset- und Property Manager haben gemeinsam den Bundesverband für Studentisches Wohnen (BfSW) gegründet. Er wurde im Rahmen der MIPIM in Cannes von seinem Vorstandsvorsitzenden Rainer Nonnengässer (Geschäftsführer der MPC Micro Living Development GmbH) und dem stellvertretenden Vorsitzenden Felix Bauer, CEO & CSO der Deutsche Real Estate Funds Advisor (DREF), vorgestellt.

Der BfSW versteht sich als Interessensverband einer neu entstehenden Branche.

Vertreten werden alle Unternehmen, deren Tätigkeit in direktem oder indirektem Bezug zu Investitionen und Management im noch jungen Wachstumsmarkt für Klein- und Mikrowohnraum steht. Eine Kernforderung des Bundesverbands ist die Anerkennung des Studentischen Wohnens als eigenständiges Immobiliensegment.

Immobilienbarometer

Keine Miete mehr n Immer mehr Österreicher und Deutsche wollen mit dem Kauf einer Immobilie künftig keine Miete mehr zahlen. Außerdem wünschen sich die Kaufinteressenten auch vom Vermieter unabhängig zu sein.

Das zeigt die aktuelle Umfrage „Immobilienbarometer“ von Interhyp und ImmobilienScout24. Für die Hälfte aller Kaufinteressenten, ist das wichtigste Kaufmotiv sich im Alter abzusichern. Der Wunsch keine Miete mehr zahlen zu müssen, ist innerhalb der letzten fünf Jahre um 45 Prozent gestiegen. Mittlerweile spielt dies für fast die Hälfte (42 Prozent) aller Befragten eine entscheidende Rolle beim Immobilienkauf. Gleichzeitig wächst im selben Zeitraum das Bedürfnis nach Unabhängigkeit vom Vermieter um 46 Prozent.

Vermarktungsstart ZENTRUM 22

Freifinanzierte Eigentumswohnungen n Die BAR bareal Immobilientreuhand GmbH startet mit der Vermarktung von 80 freifinanzierten Eigentumswohnungen in der Andreas-Huger-Gasse 56 im 22. Bezirk.

Das innovative Wohnprojekt in der Donaustadt wird Ende 2016 erlebbar und durch die für „Qualität am Bau“ renommierte Baufirma STRABAG errichtet. Die Andreas-Huger-Gasse bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur und durch die nahegelegene U-Bahn-Station Kagran mit der Linie U1 be-

ste öffentliche Erreichbarkeit. Mit der Donauinsel, Wiens größtem Erholungsgebiet, dem Donauzentrum ist für die Freizeitgestaltung gesorgt. David Breitwieser, Leiter der Wohnimmobilien der BAR bareal Immobilientreuhand GmbH, freut sich, dieses hochwertige Projekt exklusiv vermarkten zu können. „Für die künftigen Eigentümer bieten die hochwertigen Wohnungen in der Andreas-Huger-Gasse ein unschlagbares Preis-Leistungs-Verhältnis“.

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6B47 holt Michaela MischekLainer ame für das Projekt Franz-Josefs-Bahnhof an Bord, sie zeichnet für für die weitere Entwicklung des Standortes verantwortlich.

Nicole Wallmann ist zur Geschäftsführerin der PREMIUM PIV Immobilien Vermittlung GmbH bestellt worden. Sie verantwortet auch weiterhin die Bereiche Vertrieb und Marketing.

Dagmar Wagner, wurde von C&P Immobilien AG als Marketingleiterin in das Managementteam geholt. Sie ist für Marketingstrategie sowie die Bereiche PR & Event zuständig.

News Ticker ARE: Vor kurzem haben die Abbrucharbeiten zur Errichtung des Stadtentwicklungsprojekts „Wildgarten“ begonnen.

IG Immobilien: Für das sich im Bau befindliche Wohnprojekt GARTENPARK am kleinen Anninger erhielt IG Immobilien ein DGNB-Vorzertifikat in Gold – verliehen durch die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI).

14 ImmoFokus | Frühjahr 2016

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BUWOG Group / EHL

Wohnungsmarktbericht 2016 n Der Wiener Wohnungsmarkt wird 2016 noch stärker als in den Vorjahren durch das starke Bevölkerungswachstum der Stadt geprägt sein. Der Nachfrageüberhang wird sich damit vor allem im Bereich der kostengünstigeren Wohnungen weiter verschärfen, während in den höheren Preiskategorien die schwache Wirtschaftsentwicklung die Nachfrage etwas dämpft. Dies geht aus dem aktuellen Wiener Wohnungsmarktbericht 2016 hervor, der von der BUWOG Group gemeinsam mit EHL Immobilien veröffentlicht wurde. Bisher wurde von Experten von einem jährlichen Bevölkerungswachstum für Wien von rund 25.000 bis 30.000 Personen ausgegangen. Aktuelle Zahlen der Statistik Austria sprechen aber sogar von einem Anstieg der Wiener Bevölkerung im Jahr 2015 von über 43.000 Personen, die auf den Wohnungsmarkt drängen.

Dadurch entsteht in Anbetracht der bisherigen Bauleistung in Wien mindestens eine zusätzliche Nachfrage von mindestens 6.000 Wohnungen. „In der aktuellen Situation kann die zusätzliche Nachfrage jedenfalls nur mit wirklich großen Wohnungsprojekten gedeckt werden“, erklärt BUWOG-CEO Daniel Riedl. „Natürlich entlastet auch jedes kleine Entwicklungsprojekt und jeder neu ausgebaute Dachboden den Markt, aber das wird nicht reichen, um den Markt einigermaßen im Gleichgewicht zu halten. Derzeit können das nur die Bauträger schaffen, die auch Projekte mit wirklich großen Stückzahlen realisieren können.“

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Kompetenzzentrum

Wissenspark Urstein n Nach einer dreijährigen Pause wurden die Bauarbeiten beim Wissenspark Urstein (Salzburg( im November vergangenen Jahres wieder gestartet. Erst kürzlich informierten die SAPEG-Geschäftsführer Franz Stiller und Christian Struber über den aktuellen Projektfortschritt. Wenn alle sechs Bauteile besiedelt sind, werden mehr als 1500 Menschen hier arbeiten. Die Bauteile C, D und E werden im Herbst 2017 beziehungsweise Ende 2017 bezugsfertig sein.

In den Bauteilen C und D werden in erster Linie Unternehmen zu finden sein, die einen inhaltlichen Konnex zu den Studienrichtungen der FH Urstein und der FH Kuchl haben, wie beispielsweise Smart Building, Pflege- und Gesundheitsberufe, Informations- und Medientechnologien.

Im Gebäudekomplex E wird eine neue Zentrale des Hilfswerks entstehen, wobei das Hilfswerk von der Gesamtfläche voraussichtlich nur 40 Prozent nutzen wird. Der Rest steht zur Vermietung.

Funkhaus Wien

9 Kaufinteressenten n Der Verkauf des ORF-Funkhauses in der Wiener Argentinierstraße geht in die heiße Phase: Der Geschäftsführung des öffentlich-rechtlichen Senders wurden von dem mit dem Verkaufsprozess beauftragten Alfons Metzger die verbindlichen Angebote aus dem Verfahren präsentiert und einvernehmlich festgelegt, dass mit neun Interessenten in vertiefte Verhandlungen eingetreten wird. Auch die „Interessengemeinschaft Funkhaus Wien GmbH“, eine Gruppe rund um den Schauspieler Karl Markovics, hat ein Angebot vorgelegt.

Derzeit sind im Funkhauses die Radios Ö1 und FM4, das Landesstudio Wien sowie das Radio Symphonie Orchester und das RadioKulturhaus untergebracht.

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Marcus Rex, hat die Leitung der Finanzierungsvermittlung beim deutschland- und österreichweit tätigen Immobiliendienstleister PlanetHome AG übernommen.

Christoph Schäffer wurde zum Vorsitzenden des Vorstands der zur HYPO NOE Gruppe zählenden NOE Immobilien Development AG (NID) bestellt.

Iris Burgstaller wurde Partnerin beim Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen TPA Horwath. Sie arbeitet seit 2006 als Steuerberaterin an den Standorten Wien und Graz.

News Ticker S IMMO startet das Büroprojekt „The Mark“. Der Büroturm mit angeschlossenem Flachbau wird rund 28.000 Quadratmeter Bruttogeschoßflächen umfassen.. IMMOFINANZ hat für ihr Warschauer Büroportfolio mehrere großflächige Mietverträge im Umfang von rund 10.500 Quadratmeter abgeschlossen. DPC vermietet Brürofläche an VB INVEST KAG

16 ImmoFokus | Frühjahr 2016

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CA Immo

Orhideea Towers n Das von CA Immo entwickelte, 37.000 Quadratmeter vermietbare Bruttofläche fassende Projekt wird Ende 2017 fertig gestellt sein und ist mit Abschluss dieses Vertrags zu 22 Prozent vorvermietet. Das gesamte Investitionsvolumen liegt bei 75 Millionen Euro. Ab März 2018 wird der weltweit tätige Financial Software Provider Misys 8.000 Quadratmeter in Orhideea Towers beziehen; der Mietvertrag läuft 10 Jahre.

Misys ist seit 2008 Mieter im Bukarester CA Immo-Bestandsgebäude River Place. Im Zuge der Geschäftsentwicklung wurden die Mietflächen von 2.200 Quadratmeter kontinuierlich auf derzeit 6.500 Quadratmeter erweitert. Frank Nickel, Vorstandsvorsitzender von CA Immo: „Mit der Entwicklung der Orhideea Towers können wir nun die Expansionswünsche unserer großteils langjährigen Mieter bedienen. Gleichzeitig stärken wir unsere lokale Marktposition.“

EHL-Büromarktbericht

Starkes erstes Quartal n Der Wiener Büromarkt präsentierte sich im ersten Quartal 2016 sehr aktiv und bereits zu Jahresbeginn konnten mehrere namhafte Anmietungen mit mehr als 1.000 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen werden. Auch für das Gesamtjahr 2016 sind die Perspektiven positiv: Im „Wiener Büromarktbericht Frühjahr 2016“ von EHL Immobilien, wird eine Steigerung der Vermietungsleistung auf 230.000 Quadratmeter prognostiziert, ein Anstieg von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 200.000 Quadratmeter. Zu den größten Vermietungen in den letzten Monaten zählen unter anderem die Vermietungen von 8.500 Quadratmeter Bürofläche an die Österreichische Akademie der Wissenschaften in einem Bestandsobjekt in der Hollandstraße sowie 1.200 Quadratmeter an die Rechtsanwaltskanzlei Knötzl, Haugeneder, Netal im Palais Herberstein. „Neben der starken Vermietungsleistung verdeutlicht auch der Anstieg der Durchschnittsmieten die gute Entwicklung am Wiener Büromarkt“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Diese steigen 2016 erstmals seit Jahren wieder an und zwar von 13 auf 14 Euro pro Quadratmeter.

Mittelfristig werden die Durchschnittsmieten noch weiter zulegen, da ab 2017 hochwertige Objekte wie Denk 3, messecarree wien, QBC - Quartier Belvedere Central, The Icon Vienna oder Square Plus auf den Markt kommen. Flächen in diesen Objekten werden zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter angeboten.

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Freeport Fashion Outlet

Umsatzpus

n Umsatzplus, höhere Besucherzahlen, neue und modernisierte Shops sowie ein Wechsel der Eigentümerverhältnisse – so spannend verlief 2015 für das Freeport Fashion Outlet in Kleinhaugsdorf. Mit einem Anstieg der Besucherzahlen um 6,6 Prozent und einem Umsatzplus von 15,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr konnte das Freeport Fashion Outlet in 2015 das bisher beste Ergebnis seit seiner Eröffnung vor zwölf Jahren erzielen. Innerhalb eines Jahres hat sich die Wachstumsrate nahezu verdoppelt - neue Besucher- und Umsatzrekorde brachte allen voran der Dezember.

Die Sonntage haben sich, nach dem eindrucksvollen Late Night Shopping an einem Samstag Mitte September, bei Freeport zu den Einkaufstagen mit den meisten Besuchern entwickelt.

Allianz Real Estate & SES

Allianz Real Estate kauft Fischapark n Die Allianz beteiligt sich mit 49,5 Prozent am Shopping Center Fischapark in Wiener Neustadt. Verkäufer ist eine Immobiliengesellschaft der SES Spar European Shopping Centers GmbH. Sie hält die übrigen 50,5 Prozent an der Einzelhandelsimmobilie und ist für das Centermanagement verantwortlich.

SES und Allianz setzen damit ihre erfolgreiche Kooperation im Bereich Einzelhandelsinvestments fort. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Der Fischapark befindet sich in Wiener Neustadt rund 60 Kilometer südlich von Wien. Es ist das größ-

te Center in dieser Region und verfügt über ein attraktives Einzugsgebiet sowie sehr gute Verkehrsanbindungen. Das Einkaufszentrum wurde im Jahr 1996 mit ursprünglich rund 21.000 Quadratmetern eröffnet. In den Jahren 2014 und 2015 wurden zwei weitere Bauabschnitte fertiggestellt. Die Gesamtmietfläche beträgt nun rund 46.000 Quadratmeter, die sich auf zwei Ebenen und rund 100 Mieteinheiten verteilen. Der Fischa­park ist voll vermietet. In einem Parkhaus stehen rund 1.800 Parkplätze zur Verfügung.

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Hannes Grubner, ist neuer Centerleiter für das neue City Center Amstetten und Retail-Officer der Rosenarcade Tulln, des Stadion Center Wien und des CCA.

Thomas Heidenhofer, Country Manager Unibail-Rodamco Österreich, hat sich nach 6 Jahren bei Unibail-Rodamco entschieden, sich neuen Projekten zu widmen.

Center Managerin Anita Bräunich freut sich über den Abschluss der Erweiterungsphase des Traisenparks in St. Pölten.

Highlight ist das neue Konzept „Ikea Kompakt“.

News Ticker Plus City: investiert 56 Millionen Euro in Infrastruktur. SES: Das neue Einkaufszentrum „huma eleven“ soll bis 2017 von aktuell 60 auf 90 Geschäfte erweitert werden. PRISMA: Auf rund 17.000 Quadratmeter entsteht mit dem messecarree Wien im zweiten Bezirk ein neuer, gemischt genutzter Standort mit Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen.

18 ImmoFokus | Frühjahr 2016

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SES: Neue Projekte in Slowenien, Italien und Österreich

Wachstumskurs fortgesetzt n SES Spar European Shopping Centers hat im Jahr 2015 seinen Wachstumskurs fortgesetzt. Österreichs größter Betreiber von Einkaufszentren mit Sitz in Salzburg eröffnete im abgelaufenen Jahr ein neues und innovatives Shopping-Quartier, startete die erste gemanagte Einkaufsstraße Österreichs und schloss die Erweiterung eines bestehenden Shopping-Centers erfolgreich ab.

Insgesamt 47.000 Quadratmeter neue Handelsflächen wurden dadurch allein in Österreich geschaffen. Die von SES betriebenen Shopping-Center in Österreich, Slowenien, Ungarn, Norditalien und Tschechien erbrachten 2015 Bruttoverkaufsumsätze von 2,69 Mrd. Euro (+4,8 Prozent). Das Umsatzwachstum der Shopping-Center in Österreich beträgt sogar 6,2 Prozent. SES als Österreichs größter Betreiber von Einkaufszentren mit Sitz in Salzburg wuchs 2015 auf 30 Standorte: Das Unternehmen eröffnete im August 2015 mit der Weberzeile auf 22.000 Quadratmeter verpachtbarer Fläche ein Shopping-Quartier inmitten der Innenstadt von Ried im Innkreis/OÖ. In einem gemeinsamen Joint Venture mit der Stadt Wien nahm SES im September den Teil 1 der ersten gemanagten Einkaufsstraße Österreichs mit 13 Nahversorgershops im neuen Wiener Stadtteil aspern Seestadt in Betrieb. Die umfangreiche Erweiterung des FISCHAPARK in Wiener Neustadt auf 42.800 Quadratmeter wurde im Oktober 2015 eröffnet.

Shoppingcity Seiersberg & Shoppingcity Wels

CBRE übernimmt Management n CBRE übernimmt das Centermanagement (inkl. Vermietung und Verwaltung) der Shoppingcity Seiersberg nahe Graz und der Shoppingcity Wels. Beide Centers wurden bisher von den Eigentümern selbst betreut. Die Shoppingcity Seiersberg umfasst 85.000 Quadratmeter Mietfläche mit mehr als 180 Geschäften und ist der dominierende Handelsplatz im Großraum Graz sowie eine der führenden Malls in Österreich. „Seit Eröffnung im Jahr 2002 wurde die Shoppingcity Seiersberg kontinuierlich weiterentwickelt, 2015 wurde mit der Einmietung von Primark ein weiterer Meilenstein gesetzt“, so die Eigentümer Christian Guzy und Martin Klein.

Immobilienbewertung und -beratung Beratung für Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Bauherrenvertretung

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Die Shoppingcity Wels umfasst 27.000 Quadratmeter Mietfläche mit ca. 80 Geschäften und befindet sich in der dominierenden Einzelhandelsagglomeration von Wels. Guzy und Klein: „Gemeinsam mit CBRE wird – 10 Jahre nach der Eröffnung – ein Relaunch des Centers durchgeführt.“ Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und Chairman CEE ist erfreut: „Insgesamt hat CBRE in Europa 265 Shopping Center mit 35 Millionen Quadratmeter Mietfläche unter Management und ist damit der führende „3rd party provider“. Mit der Übernahme des Managements von zwei äußerst attraktiven Shoppingcentern in Österreich können wir unser Portfolio in Österreich substanziell ausbauen“. Management und Verwaltung werden bei CBRE von den Abteilungen Retail und Asset Services unter der Leitung von Walter Wölfler und Robert Operschall verantwortet.

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Hotelinvestmentmarkt

Boom hält an n Österreichs Hotelinvestmentmarkt ist und bleibt in Bewegung. Vor allem die zweite Jahreshälfte 2015 hatte es in sich.

Von Jänner bis Juni wurden laut Christie + Co Hotelimmobilien im Wert von etwa 120 Millionen Euro verkauft. Für das Gesamtjahr 2015 konnte das Transaktionsvolumen sogar auf etwa 310 Millionen Euro gesteigert werden. Damit wurde das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen. So wie in den Jahren zuvor zog der Investmentmarkt vor allem in der zweiten Jahreshälfte stark an und das Vorjahresergebnis konnte um etwa 80 Millionen Euro übertroffen werden. Auch 2016 wird der Boom auf dem österreichischen Hotelinvestmentmarkt anhalten, meint, Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria bei Christie + Co Wien. Sofern sich Investorenverhalten und Angebot so weiterentwickeln wie zuletzt, wird 2016 das Niveau des Transaktionsvolumens gehalten oder sogar noch übertroffen werden.

Explorer Hotel Kitzbühel

Spatenstich

n Die Budget-Design-Kette Explorer will noch dieses Jahr ein weiteres Hotel eröffnen, und zwar im österreichischen St. Johann in Tirol. Es soll sich Explorer Hotel Kitzbühel nennen und am 12. November pünktlich zur Wintersaison starten. Die Explorer Hotels sind die ersten zertifizierten Passivhaus-Hotels Europas.

Das Prinzip der nachhaltigen Bauweise: Der Energieverbrauch wird durch energieeffiziente Fensterelemente, besonders dichte Gebäudehülle und -dämmung sowie die konsequente Vermeidung von Wärmebrücken vermindert. Zudem wird die Wärmeabgabe von technischen Geräten, den Gästen und der Sonne genutzt.

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Claude Meiern übernimmt die Leitung des Schweizer Hotelier-Vereins hotelleriesuisse. Er folgt Christoph Juen, der seinen Rücktritt Oktober 2015 angekündigt hatte.

Als neuer Geschäftsführer der K.Y.A.T.T. in Österreich zeichnet Thomas Brenner mit seinem Team für alle Hotelprojekte der Immobilienentwicklungsgruppe verantwortlich sein

Der Tourismus- und Kulturexperte Christoph Thoma übernimmt ab 1. Juli bei Esterhazy die neugeschaffene Position des Direktors für Tourismus, Kultur und Veranstaltungen.

News Ticker Best Western Hotels & Resorts: Best Western Hotels & Resorts expandiert durch eine strategische Partnerschaft mit der südafrikanischen Hotelgruppe Orion Hotels & Resorts mit 13 neuen Hotels in Südafrika. China: Momentan werden in China mehr als 700 neue Hotels mit einr Kapazität von 205.800 Zimmern gebaut.

20 ImmoFokus | Frühjahr 2016

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Top-Deals

Joint-Venture 1

Joint-Venture 2

n Hotelimmobilienspezialist Christie & Co hat jüngst zwei Hotels mit jeweils 100 Zimmern in Österreich an die Plateno Hotels Group, eine der führenden Hotelgesellschaften Chinas, vermittelt. Der Eigentümer der Liegenschaften verpachtet die Hotels an Plateno, welche die Hotels unter der BudgetMarke 7 Days Premium führen werden. Bereits in Betrieb ist das Haus in Ansfelden bei Linz; das Hotel in Puch bei Salzburg soll im April aufsperren. Schon länger war bekannt, dass der Hotelgigant aus dem Reich der Mitte, welcher anteilig der Jin Jiang Group gehört und bereits 3.000 Hotels in China und neun anderen Ländern betreibt, den Markteintritt in Europa plant. Laut Roland Paar, Regional Vice President – Europe bei der Plateno Hotels Group, wolle man für die weitere Expansion in Zentraleuropa auch zukünftig gerne mit Christie & Co zusammenarbeiten.

n Das Falkensteiner Resort Punta Skala mit seinem 4*S Hotel Diadora, dem 5 * Hotel Iadera und der Apartmentanlage Senia in Zadar, direkt an der dalmatinischen Küste Kroatiens, legt den Grundstein für das gemeinsame Joint Venture. Der von Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) gemanagte Fonds übernimmt 55 Prozent der FMTG Anteile an der Immobiliengesellschaft Punta Skala. Die FMTG- Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG bleibt mit 45 % weiterhin Gesellschafter und wird die Hotelanlage im Rahmen eines langfristigen Betreibervertrages unter ihrem Brand Falkensteiner Hotels & Residences weiter betreiben.

Das Closing fand Ende Jänner 2016 statt. Über den Wert der Transaktion haben die Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart.

Finanziert wurde diese Transaktion durch die UniCredit Italien cross-border gemeinsam mit deren kroatischer Tochter Zagrebacka Banka. „Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit FMTG in diesem Joint Venture“, sagt Brian Niles, Europachef von Morgan Stanley Real Estate Investing. „Punta Skala ist eines der hochwertigsten Resorts an der Adriaküste. Wir erwarten, dass wir gemeinsam mit dem FMTG-Team die Attraktivität von Punta Skala für unsere Gäste weiter erhöhen, und damit einen Mehrwert für unsere Investoren schaffen können.“

n SIGNA und ein Tochterunternehmen der Hyatt Hotels Corporation bringen in einem 50:50 Joint Venture das Hotel Andaz Am Belvedere Vienna nach Wien. Das Hotel befindet sich gegenüber dem 21er Haus und dem Schweizergarten, neben den Parkapartments am Belvedere. Das Projekt, das bis zum Frühjahr 2019 fertig gestellt wird, wurde von Stararchitekt und Pritzker Preisträger Renzo Piano entworfen. Für das Interior Design des Hotels zeichnen Claudio Carbone und Gabriel Kacerovsky verantwortlich.

Nach dem erfolgreichen Opening des Park Hyatt Vienna ist das Andaz Am Belvedere Vienna die zweite Kooperation von SIGNA und Hyatt. „Die äußerst erfolgreiche Zusammenarbeit beim Park Hyatt Vienna ist Beweis dafür, dass Hyatt genau die richtige Marke für uns ist“, erklärt Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer von SIGNA. Andaz Vienna hat 300 Zimmer, einen 2.200 m² großen Konferenzbereich inklusive 700 m² Ballsaal und wird in zwei Baukörpern angeordnet, die mit verschachtelten Brücken miteinander verbunden sind, und sich im Erdgeschoß eine großzügige Lobby teilen.

Ein großer SPA- und Fitnessbereich und eine atemberaubende Skybar auf 60 Metern Höhe bestechen durch ihre Funktionalität und ihren wunderschönen Ausblick auf die Grünruhelage des Schweizergartens und auf ganz Wien.

Die Asiaten kommen

Nach Ansicht von Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co, seien die Hotels bestens geeignet, um in Europa Fuß zu fassen: „Bei beiden Betrieben handelt es sich um moderne und profitable Budget-Hotels an nachfragestarken Standorten. Zudem befindet sich sowohl die Immobilie bei Linz, als auch die bei Salzburg in einem guten Zustand. Ideale Voraussetzungen für einen Newcomer im Markt“, konstatiert der Hotelexperte.

FMTG & MSREI

Ein weiteres Hyatt

IMMY Preisträger 2015 Ausgezeichnet für besondere Maklerleistungen in den Bereichen Kundenorientierung und Qualitätsstandards

Ausgezeichnet.

Die wichtigste Auszeichnung sind unsere zufriedenen Kunden.

Darauf sind wir stolz. Weil dann wieder glasklar ist, dass sich persönlicher Einsatz und Leidenschaft für Immobilien ausgezahlt haben.

Der Immy ist Beweis für die Qualität unserer Leistung.

Und auch darauf sind wir stolz.

Steindl & Herzel Immobilien OG, Palais Palffy, Josefsplatz 6, 3. Stock, Top 301, 1010 Wien Tel.: + 43 1 336 09 32, Fax: + 43 1 336 09 32-99, E-Mail: office@steindl-herzel.at, www.steindl-herzel.at

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Hamburger Stadtteil HafenCity

Mixed-Use Konzept n BMO Real Estate Partners hat drei Häuser der Projektentwicklung „HC 34“ für einen seiner Immobilien-Spezial-AIFs (AIF – Alternative Investment Fund), im Hamburger Stadtteil HafenCity erworben. Das Projekt befindet sich im nördlichen Überseequartier, einem der prominentesten Standorte des neuen Stadtteils, der die Hamburger Innenstadt bis zum Elbufer verlängert. Verkäufer der Projektentwicklung ist die in Hamburg ansässige DC Commercial GmbH & Co. KG. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Bei der Projektentwicklung „HC 34“ handelt es sich um ein Gebäudeensemble bestehend aus Wohnbebauung mit Einzelhandelsund Gastronomienutzung sowie einem Hotel und Kino mit einer Grundstücksfläche von insgesamt circa 6.400 Quadratmetern. Die fünf Häuser sollen mit dem Umweltzeichen HafenCity Gold zertifiziert und an der Straße „Am Sandtorkai“, direkt südlich der historischen Speicherstadt, errichtet werden. Es ist das letzte, noch unbebaute Baufeld im nördlichen Überseequartier. „HC 34 zeigt mit seinem einzigartigen Mixed-Use Konzept die Möglichkeiten moderner Stadtentwicklung. Uns ist gerade bei sogenannten Forward Deals ein partnerschaftlicher Umgang sehr wichtig. Mit BMO Real Estate Partners haben wir so einen Partner gefunden“, so Lothar Schubert, Geschäftsführer von DC Commercial und DC Residential.

Leipzig

Immobilienkredite zu kaufen

Marineinsel

Gemeinsame Entwicklung n Die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) und die Deutsche Hypo finanzieren gemeinsam die Entwicklung der „Marieninsel“ in Frankfurt. Dazu stellen sie dem Investor Perella Weinberg bzw. dessen Fonds 267 Mio. Euro zur Verfügung. Auf beide Banken entfällt jeweils die Hälfte der Darlehensmittel. Das Projekt besteht aus zwei Hochhäusern: dem Marienturm an der Taunusanlage mit 38 Stockwerken bzw. einer Höhe von 155 Metern und 44.900 m² Mietfläche und das benachbarte zehnstöckige „Marienforum“ an der Mainzer Landstraße, rd. 40 Meter hoch werden und eine Mietfläche von 11.700 m² aufweisen soll.

22 ImmoFokus | Frühjahr 2016

n Aurelis Real Estate hat ein rd. 108.000 Quadratmeter großes Entwicklungsgrundstück auf der Westseite des Leipziger Hauptbahnhofs veräußert. Neuer Eigentümer des Geländes „Am Alten Zoll“ bzw. dem ehemaligen „Thüringer Bahnhof“ ist die Leipzig 1 GmbH, die dort ein gemischtes Quartier mit Wohn-, Büro-, Handels- und Dienstleistungsflächen entwickeln möchte. Zunächst solle „im Einvernehmen mit Politik und Verwaltung“ Baurecht geschaffen werden. Das Gelände war seit 2005 im Aurelis-Besitz. In den vergangenen Jahren seien verschiedene Machbarkeitsstudien, Untersuchungen und Konzepte zur Flächenentwicklung erarbeitet worden.

Allgemeine Rentenanstalt Pensionskasse

Hotelprojekt gekauft n Die Allgemeine Rentenanstalt Pensionskasse kauft für 28 Mio. Euro das Freiburger Hotelprojekt „Number One“. Die am Friedrichring 1 entstehende Immobilie ist an Motel One vermietet und wird von der Unmüssig-Gruppe realisiert. Der Neubaukomplex besteht aus zwei Gebäudeteilen und wird über insgesamt 252 Zimmer verfügen.

Die Bauarbeiten haben im Sommer 2015 begonnen und werden voraussichtlich Ende 2017 abgeschlossen sein.

LOYTEC

ENERGIEEFFIZIENTE IMMOBILIEN DURCH MODERNE GEBÄUDEAUTOMATION Das flexible und innovative LOYTEC Raumautomationssystem sorgt durch die bedarfsorientierte Regelung für ein Maximum an Energieeffizienz. Energie wird im Raum nur dann verbraucht, wenn dieser auch tatsächlich in Verwendung ist. Alle Funktionen wie Heizung, Lüftung, Klima, Beleuchtung und Beschattung können mittels Smartphones, Tablets oder Touch Panels bedient werden.

www.loytec.com

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Hotelmarkt

Im Aufwind n In seiner aktuellen Studie hat Hotelimmobilienberater Christie & Co den Hotelmarkt in sechs bedeutenden deutschen Städten untersucht. Der Analyse zufolge schlug das 2015 erzielte Transaktionsvolumen im deutschen Hotelimmobilienmarkt alle Rekorde. Auch die operativen Zahlen können sich sehen lassen: Laut STR Global konnte der RevPAR für Deutschland insgesamt 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 6,5 Prozent gesteigert werden – weit mehr als das deutschlandweite BIP-Wachstum, welches mit 1,7 Prozent zu Buche schlug.

Die meisten größeren Städte konnten ihre Performance steigern und mehrere tausend neue Hotelzimmer sind für die kommenden drei Jahre in der Pipeline.

Die Transaktions- und Developmentaktivitäten lassen zudem darauf schließen, dass sowohl Investoren als auch Projektentwickler nicht mehr nur A-Standorte, sondern verstärkt auch B-Standorte avisieren, sofern sie ins Konzept passen. „Dieser positive Trend blieb von den Investoren nicht unbeachtet. Dabei werden Hotels immer mehr als ernstzunehmende Assetklasse wahrgenommen, nicht zuletzt aufgrund der Verfügbarkeit von Pachtobjekten. Die Investoren fokussieren sich stark auf Business-Hotels.

Neben einem starken Messe- und Konferenzmarkt sind auch Resorthotels attraktiv, sofern sie sich entweder in etablierten Freizeitdestinationen oder an wirtschaftlich starken Mikrostandorten befinden. Grundsätzlich sind Investoren und Projektentwickler aber vor allem an Hotels im Budget- oder Vier-Sterne-Segment interessiert, ein kleiner Anteil der Aktivitäten spielt sich auch im Fünf-Sterne-Luxus-Sektor ab”, berichtet Ingo Gürges, Head of Transactions bei Christie & Co in Deutschland.

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Aurelius Freytag, Partner und Kartellrechtsexperte bei Eversheds in Österreich, darf sich über die Auszeichnung „Law Firm of the Year in Austria“ freuen.

Kerstin Lauerbach konnte als Fondsdirektorin für Bouwfonds IM gewonnen werden. Sie ist Expertin im Bereich von Fonds für private und institutionelle Anleger.

Stefan Artner, Leiter des Real Estate Desk bei Dorda Brugger Jordis Rechtsanwälte, hat SIGNA und Raiffeisen beim Verkauf des Bürogebäudes „Rivergate“ betreut.

News Ticker Kauf 1: TH Real Estate hat für den Warburg-HIH KOOP Fund eine Büroimmobilie in der 2 West Regent Street in Glasgow erworben. Kauf 2: Die Howoge Wohnungsbaugesellschaft hat das Plus-Energie-Projekt „Powerhouse“ in Berlin-Adlershof vom Berliner Projektentwickler Laborgh Investment erworben.

24 ImmoFokus | Frühjahr 2016

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Building of the Year 2016

Kirchheim an der Weinstraße

Kirchheim an der Weinstraße

n Der vom renommierten Architekten Renzo Piano entworfene Torre Intesa Sanpaolo zählt mit einer Höhe von 166 Metern und 38 Stockwerken zu den höchsten Gebäuden Italiens. Er bietet als neuer Hauptsitz der gleichnamigen Bank mitten in Turin Platz für mehr als 2.000 Mitarbeitende.

Von den Lesern von „Archdaily“ wurde das Projekt nun in der Kategorie Bürogebäude zum „Building of the Year 2016“ gekürt. Der Preis zeichnet Bauprojekte aus, die Massstäbe in Sachen Architektur setzen. Implenia hatte den „Torre“ als Konsortialpartnerin des italienischen Generalunternehmens Rizzani de Eccher realisiert. Auf den obersten, für die Öffentlichkeit zugänglichen Etagen empfangen die Besucher ein bioklimatisches, natürlich klimatisiertes Gewächshaus sowie ein Gartenrestaurant, eine Ausstellungshalle und eine Terrasse mit herrlicher Aussicht auf ganz Turin. An der gesamten Südfassade sind Solarpanels angebracht, die einen grossen Teil des Energiebedarfs des Gebäudes abdecken. Das Grundwasser wird im Sommer zur Kühlung der Büros genutzt. Das Projekt ist ein herausragendes Beispiel für die Kompetenzen der Implenia Gruppe in der Planung und Ausführung komplexer, nachhaltiger Hochbauten.

n Für die Entwicklung des Standorts investiert die Metro-Gruppe nach eigenen Angaben einen zweistelligen Millionenbetrag.

Der neue Standort in Kirchheim ist nach Unternehmensangaben ein zentraler Bestandteil der neuen Logistik-Strategie der Metro Group und soll über 380 Mitarbeiter beschäftigen. Für die regionale Distributionslogistik von Metro Cash & Carry und Real in der Region Süd-West-Deutschland sollte ein neues Logistikzentrum im „Großraum Worms“ entstehen und die Logistikleistungen von drei bestehenden Standorten übernehmen. Die Arbeitsplätze sollen zunächst den Mitarbeitern der Metro Logistics an den bestehenden Standorten in Bingen, Gernsheim und Gimbsheim angeboten werden.

Für Mitarbeiter, für die ein solches Angebot nicht in Frage kommt oder etwa aufgrund der Entfernung nicht umsetzbar ist, sollen ein Interessenausgleich und Sozialplan verhandelt werden. Die Gespräche mit den Mitbestimmungsgremien werden nun fortgeführt und konkretisiert.Der Hamburger Projektentwickler für Logistikimmobilien Ixocon Holding wird das Logistik-Objekt realisieren. BNP Paribas Real Estate und Jones Lang LaSalle waren bei der immobilienwirtschaftlichen Umsetzung beratend und vermittelnd tätig.

n UBM Development AG expandiert in Deutschland weiter. Nach Bayern, Berlin, Hessen, Hamburg und Rheinland-Pfalz wird der österreichische Immobilienentwickler nun auch in Baden-Württemberg aktiv.

Nächstes Vorhaben ist die Errichtung eines Hotels in der Stuttgarter Innenstadt. Projektpartner ist die Munich Hotel Invest GmbH. Die Bauarbeiten werden im ersten Quartal 2017 beginnen und bis Frühjahr 2019 dauern. „Deutschland ist nach Österreich der wichtigste Markt“, sagt UBM-CEO Karl Bier. „Wir können hier bei annähernd gleichen Baukosten höhere Erträge erzielen.

UBM wird sich in Zukunft noch stärker als bisher auf Hotels fokussieren. Die Investorennachfrage ist in dieser Asset-Klasse besonders vielversprechend.“ So konnte UBM vor kurzem mit einem Forward-Deal das noch im Bau befindliche Holiday Inn Frankfurt Gateway Gardens verkaufen. 2015 ist das Transaktionsvolumen im weltweiten Hotelmarkt um beinahe die Hälfte auf 85 Mrd. Dollar gestiegen. Rund 29 Mrd. Dollar davon entfielen auf Europa, den Mittleren Osten und Afrika. Das neue Stuttgarter Hotel wird 325 Zimmer umfassen und soll an der Ecke Nordbahnhofstraße und Wolframstraße auf einer 9.890 Quadratmeter großen Liegenschaft errichtet werden.

Weiter wachsen

Neues Logistikzentrum

Neues Logistikzentrum

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Corpus Sireo

Rekordjahr n Corpus Sireo, die deutsche Immobilientochter von Swiss Life Asset Managers, zieht eine positive Geschäftsbilanz. Unterstützt von der anhaltend guten Stimmung am deutschen Investmentmarkt und dem niedrigen Kapitalmarktzinsniveau realisierte das Unternehmen Im Jahr 2015 Immobilientransaktionen in Höhe von rund 3,3 Milliarden Euro. In Deutschland und weiteren europäischen Ländern wurden Wohn- und Gewerbeimmobilien in Höhe von rund 1,8 Milliarden Euro für unterschiedliche gemanagte Investmentvehikel erworben.

Den Ankäufen stehen Verkäufe von rund 1,5 Milliarden Euro gegenüber. Im gleichen Zeitraum schloss oder prolongierte das Unternehmen Mietverträge für insgesamt rund 394.000 Quadratmeter Wohnund Gewerbeimmobilienfläche. Europaweit setzten die Swiss Life Asset Managers-Gesellschaften in der Schweiz in Frankeich und in Deutschland im Jahr 2015 Immobilientransaktionen in Höhe von rund 10 Milliarden Euro um. Das Akquisitionsgeschäft der Kölner war 2015 geprägt von Portfolio- und Einzelankäufen für bestehende und neue Fondsprodukte.

Zu den bedeutendsten Akquisitionen zählen das Büroimmobilienportfolio „Stella“, das Münchner Hotelprojekt „White Tower“ und das Shoppingcenter „Ostseepark“ in Rostock.

Ein weiterer Akquisitionsschwerpunkt lag auf der Asset-Klasse Health Care. Für zwei seiner drei Pflegeheimfonds erwarb CORPUS SIREO im vergangenen Jahr insgesamt fünf Objekte. Mit aktuell drei Health Care-Fonds und einem Zielanlagevolumen von rund einer Milliarde Euro ist CORPUS SIREO der größte deutsche Anbieter für institutionelle Anlagen in Gesundheitsimmobilien.

German Property Index 2015

Allzeit-Rendite-Hoch n Die Gesamtrenditen (Total Return) für deutsche Immobilienanlagen waren 2015 mit 13,3 Prozent (2014: 13,1 Prozent) so hoch wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Das geht aus dem aktuellen German Property Index (GPI) des Beratungsund Analyseunternehmens bulwiengesa hervor. Zu dem Spitzenwert trugen besonders die Segmente Logistik (12,9 %, 2014: 11,1 %) und Büro (15,5 %, 2014: 11,4 %) bei, wohingegen die Segmente Einzelhandel (11,4 %

nach 12,1 % in 2014) und Wohnen (15,0% nach 15,5 % in 2014) Einbußen hinnehmen mussten. „Wir befinden uns nahezu auf dem Gipfel des aktuellen Marktzyklus“, konstatiert Martin Steininger, Chefökonom bei bulwiengesa. Das nachlassende Wachstum bei Einzelhandel und Wohnen sei dabei kein Indiz für die Schwäche des Marktes, sondern Ausdruck einer weniger dynamischen Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahren und Beitrag zur Marktstabilisierung.

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„Real Estate Law Experts“: Chrstian REIMITZ, Senior Partner der Wiener Kanzlei Engin-Deniz ist wieder bester Immobilienrechtsanwalt in Österreich 2015/16

Isabella Mammerler wurde zum Chief Risk Officer der Zürich Versicherungs-Aktiengesellschaft (Zurich) bestellt.

Martin Sardelic, wird neuer CEO der Valida Holding und bildet mit den bestehenden Vorständen Stefan Eberhartinger und Albert Gaubitzer künftig den neuen Vorstand.

News Ticker Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH: die Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH (Warburg-HIH Invest) hat das im Februar 2015 eröffnete Einkaufszentrum Citygate in Wien (21. Bezirk) im Rahmen eines Asset Deals von der Stumpf Gruppe erworben.

Savills: Investitionen in Nischensegmente legen europaweit zu. Ein Viertel des europäischen Transaktionsvolumens entfiel 2015 auf alternative Immobiliensegmente

26 ImmoFokus | Frühjahr 2016

BREITWIESER

STONE WEEK 30.05. BIS 04.06.2016

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Moxy Hotel in Gateway Gardens

Morestate Capital Group

Property Management

n Vastint Hospitality und Marriott International realisieren in Gateway Gardens, direkt am Frankfurt International Airport das bislang größte Hotel der jungen Marke Moxy. Der Baustart in Frankfurts jüngstem Stadtteil in fußläufiger Entfernung zu Terminal 2 ist bereits im Dezember 2015 erfolgt.

Die neue Lifestyle-Hotelmarke Moxy zielt auf junggebliebene Reisende und verbindet Komfort mit angenehmen Service in einem schicken, modernen und lebhaften Ambiente. Das Moxy Frankfurt Gateway Gardens wird über 307 Zimmer sowie 51 Tiefgaragenstellplätze verfügen. Der Eigentümer und Entwickler Vastint Hospitality hat Industriebau Imetaal mit der Erstellung des Neubaus beauftragt. Gemanagt wird das Hotel vom norwegischen Hotelbetreiber Nordic Hospitality. Eröffnung: 2016.

n Die Corestate Capital Group hat ein Grundstück für eine Projektentwicklung im Bereich Studentisches Wohnen in Berlin erworben. Das Grundstück liegt im Ortsteil Wedding des Berliner Bezirks Mitte. Corestate plant die Realisierung eines hochwertigen Studentenwohnkomplexes mit über 160 Wohneinheiten auf insgesamt sieben Geschossen. Zusätzlich werden zahlreiche Community Spaces sowie öffentliche Bereiche für eine gemeinschaftliche Atmosphäre und hohe Wohnqualität sorgen.

Zudem steht den zukünftigen Nutzern auf knapp 600 Quadratmetern Einzelhandelsfläche ein auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Versorgungsangebot zur Verfügung.

Das Projekt wird über eine anspruchsvolle Architektur sowie große Dachterrassen mit Blick auf nahegelegene Parks verfügen.

n CBRE wurde von der Immago AG mit dem Property Management für das Beisheim Center am Potsdamer Platz in Berlin beauftragt. CBRE Asset Services ist seit Januar 2016 für die Verwaltung der Büro- und Einzelhandelsflächen von rund 14.000 Quadratmeter verantwortlich. Das Objekt befindet sich direkt an der Schnittstelle zwischen City-Ost und City-West sowie in unmittelbarer Umgebung zum Regierungsviertel. „Wir freuen uns, mit dem Beisheim Center für ein Berliner Landmark beauftragt worden zu sein“, sagt Christina Hoffmann, Head of Asset Services bei CBRE in Deutschland. „Mit unserer Erfahrung und Expertise in den dort vorhandenen Assetklassen Büro, Einzelhandel und Hotel gewährleisten wir ein aktives und wertorientiertes Management des Beisheim Centers.“

Eröffnung 2016

Grund gekauft

S IMMO Germany

Zukäufe in Berlin n Die S IMMO Germany, Berliner Tochter der österreichischen S IMMO AG, blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2015 zurück. In insgesamt 28 Transaktionen wurde das Portfolio um 130.000 Quadratmeter erweitert, die vermietbaren Flächen erhöhten sich dadurch um etwa 30 Prozent. Die Zukäufe erfolgten zum Großteil in Berlin, vereinzelt wurden auch Objekte in Potsdam, Magdeburg und Leipzig erworben.

Etwa zwei Drittel der neuen Immobilien sind Bestandsgebäude, bei den verbleibenden Objekten kann entweder Baurecht geschaffen oder Revitalisierungen umgesetzt werden.

Parallel dazu ist die S IMMO Germany auch ihrem Geschäft als klassischer Bestandshalter nachgekommen: 2015 wurden 491 Einheiten mit einer Gesamtfläche von 47.837 Quadratmeter neu vermietet. Das größte Segment bildeten 401 Wohneinheiten. In zahlreichen Bestandsobjekten konnten Genehmigungen für Dachgeschossausbauten, Nachverdichtungen oder Neubauten erreicht werden. Geschäftsführer Robert Neumüller schätzt die große Aufgaben- und Objektvielfalt seines Unternehmens: „Wo andere Unternehmen den Schwerpunkt zum Beispiel auf Wohnungsbau setzen, liegt unsere Spezialisierung gerade in einem heterogenen und breiten Objektportfolio und den damit verbundenen Anforderungen an Planung und Management. Wir können zum einen sehr flexibel auf den Markt reagieren. Zum anderen gelingt es uns immer besser, Synergieeffekte zu erzeugen, indem wir beispielsweise Erfahrungen aus dem Gewerbebereich auf den Wohnbereich und umgekehrt übertragen.“

28 ImmoFokus | Frühjahr 2016

CBRE beauftragt

Fr端hjahr 2016 | ImmoFokus 29

GLÜCK AB, GUT LAND! GUT LICHT!

Positionen & Meinungen

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Fr端hjahr 2016 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Vor mehr als 15 Jahren hat Alois Reikersdorfer RE/MAX nach Österreich geholt und zu einem Höhenflug angesetzt.

Der ImmoFokus traf den alles andere als stillen Aufsichtsratsvorsitzenden zu einer Ballonfahrt in Bad Waltersdorf.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer*

*seit seiner ersten Ballonfahrt auch bekannt als: Graf Michael - schnell aufsteigender Luftritter von Bad Waltersdorf.)

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Warum wurden Sie Unternehmer?

Ich wollte immer schon selbstständig werden, ein Unternehmen aufbauen. Es hat mich die unternehmerische Freiheit gereizt. Vor allem aber: Ich wollte etwas für mich und meine Familie schaffen. Etwas was man weitergeben kann. Ich war jahrelang erfolgreich in der Automobilbranche tätig und hatte ein durchaus gutes Gehalt. Das war mir aber zu wenig. Ich wollte mehr erreichen, mein eigener Herr sein.

Die Immobilienbranche hat mich immer fasziniert. Also habe ich der Automobilindustrie den Rücken gekehrt und mein eigenes Unternehmen gegründet. Zu diesem Zeitpunkt, das war Anfang der 80er Jahre, 1981 um genau zu sein, war von RE/MAX, zumindest in Österreich, noch keine Rede.

Haben Sie den Schritt in die Selbständigkeit nie bereut? >> Nein. Natürlich gab es vor allem am Anfang Schwierigkeiten. Vieles ging mir zu langsam, auch der wirtschaftliche Erfolg stellte sich nicht so rasch wie erwartet ein. Anfangsschwierigkeiten halt. Es war mitunter ein harter Weg – aber heute sind wir die Nummer 1 in Österreich. Neben der Vermittlung ist auch die Hausverwaltung ein weiteres Standbein geworden.

Weil Sie immer wieder Familienunternehmen betonten. Sind noch andere Familienmitglieder im Unternehmen tätig? >> Wir sind ein richtiges Familienunternehmen. Meine drei Kinder sind alle im

Unternehmen tätig. 1997 übergab ich die Geschäftsführung unseres Immobilienunternehmens an meinen ältesten Sohn Bernhard.

Ich habe mich zu dieser Zeit intensiver um unsere Bauprojekte gekümmert. Zu dieser Zeit waren wir auch als Bauträger aktiv. 1999 habe ich dann erfahren, dass RE/MAX einen Master-Franchiser für Österreich sucht. Diese

Chance habe ich ergriffen und RE/MAX nach Österreich geholt. 2006 übernahm mein jüngerer Sohn Peter die Leitung des Immobilienbüros in Amstetten und eröffnete weitere Standorte. 2010 übernahm Bernhard von mir die alleinige Geschäftsführung von RE/MAX Austria – und ich zog mich in den Aufsichtsrat zurück.

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Positionen & Meinungen Ein Mandat, das Sie aber sehr aktiv ausüben. >> Ja ich kümmere mich intensiv um über den weiteren Ausbau des Makler-Netzes. Ich arbeite gerne an der Ausarbeitung und Umsetzung von Visionen.

Wo sehen Sie die Zukunft? >> Viele Makler sind reformunwillig, die wollen, dass alles beim Alten bleibt. Diese werden aber nicht überleben, davon bin ich überzeugt. Man muss mit der Zeit gehen. Man darf nicht stehen bleiben.

Wo liegt das Erfolgsrezept von RE/MAX? >> RE/MAX ist das weltweit erfolgreichste Immobilien-Franchise-System. RE/MAX Austria vergibt an rechtlich selbständige FranchiseNehmer das Recht zur Nutzung der Marke.

Das unterscheidet uns nicht von anderen Franchise-Systemen. Entscheidend aber ist der Rundum-Service. Wir helfen bei der Standortsuche. Helfen bei der Ausbildung, bieten Unterstützung durch ein ausgefeiltes Marketing-Konzept, hochwertige Schulungen und Seminare, umfassendes Marktwissen. Das sind Synergien, von denen alle im Netzwerk profitieren können. Während sich Einzelkämpfer mit vielen zeitintensiven Tätigkeiten – die jedoch ihr Geschäft nicht bis kaum fördern – aufhalten, greifen die RE/MAX-Franchise-Nehmer auf ein praxiserprobtes Konzept zu. Vom 1. Tag an – es ist alles da, der RE/MAX-Mehrwert ist enorm. Und dennoch sind wir unermüdlich am tüfteln und entwickeln, um noch weitere USPs zu generieren. Stillstand ist Rückschritt. Daher setzen wir alles daran, uns kontinuierlich weiterzuentwickeln. Denn wer meint, sich auf seiner Marktführerschaft ausruhen zu können, liegt falsch. Gerade als Marktführer muss man vorangehen und den Takt vorgeben.

Wen sehen Sie als direkten Mitbewerber? >> Die Mitbewerber kommen überwiegend aus dem Bankenbereich. Auch sie die haben nun erkannt, dass es auf Kooperationen und auf das Miteinander ankommt.

Sie spielen hier auf Raiffeisen an, die sich erst kürzlich als bundesweit kooperierende Gruppe präsentiert haben? >> Das, was Raiffeisen jetzt macht, Kooperation innerhalb von ganz Österreich ist sicher der richtige Weg. Muss ich wohl sagen, weil wir das schon immer so gemacht haben (lacht).

Aber im Ernst: Je mehr Kooperation innerhalb

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

„RE/MAX ist das weltweit erfolgreichste ImmobilienFranchise-System.“

der Branche, desto besser für den Konsumenten und damit wiederum für die Attraktivität unserer Dienstleistung. Vielleicht kommen wir eines Tages noch so weit, dass wir auch über die Markengrenzen so kooperieren wie jetzt innerhalb, ich würde es mir wünschen.

Was hat aus ihrer Sicht RE/MAX in Österreich so stark gemacht? >> Die Offenheit und Klarheit gegenüber den Konsumenten, wie sie der RE/MAX Code of Ethics vorgibt, die wegweisende Ausbildung unserer Mitglieder mit der ständigen Qualitätskontrolle (wir machen flächendeckendes Mystery Shopping - unangekündigt für alle RE/MAX Büros -schon seit beinahe 10 Jahren), ständige Innovationen und der konsequente Markenaufbau. Nicht umsonst ist RE/MAX die bekannteste Immobilienmarke Österreichs.

Betreiben Sie noch andere Unternehmen? >> Wir sind ein reines Familienunternehmen mit mehreren Unternehmen. Neben RE/MAX Austria betreiben wir auch eigene RE/MAX Büros, eine Hausverwaltung und sind auch in der Schweiz und Deutschland an Unternehmen beteiligt.

Würden Sie (nochmals) gründen - was würden Sie anders machen? >> Aus heutiger Sicht würde ich nichts anders machen, denn nur durch Fehler die man macht, kann man lernen.

Welche Bedeutung haben die neuen Medien, wie z.B. Facebook, Twitter & Co? >> In unserem Geschäftszweig ist die Nutzung der neuen Medien unumgänglich. Facebook, Twitter, Xing, Youtube sind Medien, die in unserem Unternehmen genutzt werden (u.a. für Objektinformationen, Objektbewerbung, Ankündigung von Veranstaltungen, Informationen rund ums Wohnen, Berichte über Marktentwicklungen, Rekrutierungstool) Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? >> Auf jeden Fall. Ohne gesunden Ehrgeiz geht es nicht. Ehrgeizig sein bedeutet aber nicht, kein Teamplayer zu sein.

Ziel ist es, Kunden bundesländerübergreifend zu betreuen, gemeinsam am Markt aufzutreten und so Synergien z.B. in den Bereichen Produktentwicklung, Marketing, Aus- und Weiterbildung, Einkauf usw. zu nutzen

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Positionen & Meinungen

Kritiker werfen Ihnen vor zu schnell gewachsen zu sein. Immer wieder wurde Kritik an der Ausbildung laut. >> Diese Zeiten sind vorbei. Wie in jedem anderen Unternehmen machen auch wir Fehler. In der Regel stellt sich bald heraus, ob jemand zu uns passt. Wenn nicht, dann müssen wir uns von ihm trennen. Makler brauchen vor allem eine fundierte Ausbildung, praktische Erfahrung und soziale Kompetenz. Das sind die Grundpfeiler. Für Glücksritter ist in unserer Branche kein Platz. Viele Makler sind Egoisten. Sie schauen nur auf ihren persönlichen Vorteil. Kooperation sieht anders aus. Sind wir uns ehrlich. Auch die Immo-Card ist zahnlos.

Was nützt dem Konsumenten die Immo-Card?

Nichts.

Sie sind nun seit rund 35 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Was hat sich geändert? >> Lange Zeit hatten Immobilienmakler einen schlechten, fürchterlichen Ruf. Sie galten als unseriöse Abzocker, die allein schon für das

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

bloße Aufsperren der Wohnungstür ein Honorar stellten. Das Image verursacht durch wenige schwarze Schafe haftete jahrelang an unserer Branche. Aus diesem Grund investieren wir viel in interne Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen, einerseits, um eine einheitliche Qualitätssicherung zu gewährleisten - und andererseits, um den komplexen Anforderungen des Jobs Rechnung zu tragen.

In unserer firmeninternen Akademie werden Neu- und Quereinsteiger von Beginn an professionell geschult, um als professioneller Immobiliendienstleister eigenständige Immobilienmakler tätig zu sein. Denn schließlich besteht das Geschäft des modernen Maklers nicht nur in der Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Vielmehr übernimmt ein gelernter Profi auch die Rolle eines Beraters und Dienstleisters, der neben rechtlichen und steuerlichen Grundkenntnissen über fundierte Marktkenntnisse verfügen muss. Darüber hinaus gilt es häufig, Kunden bei der Finanzierung einer Immobilie, beratend unter die Arme zu greifen.

Haben Sie privat ihre Traumimmobilie schon gefunden? >> Ja. Ich habe mit meiner vor zwei Jahren verstorben Frau ein Haus gebaut – und dort wohne ich auch heute noch. Das ist meine Traumimmobilie.

Was sollte ein am Maklerberuf Interessierter mitbringen? >> Die Fähigkeit, sich in den Kunden hineinzuversetzen und dessen Bedürfnisse zu verstehen, steht an oberster Stelle. Man sollte es nicht nur tun, weil man glaubt, dass man damit schnell viel Geld verdienen kann. Wer das schnelle Geld sucht ist bei uns falsch am Platz. Engagement und Herzblut gehören einfach dazu. Egal aus welcher Branche man kommt. Wer Spaß am Umgang mit Menschen hat und Abwechslung im Beruf schätzt, ist in der Makler-Zunft sicher gut aufgehoben.

„Ein Ziel ist sicher der Ausbau der Marktführerschaft.“

2015 konnten wir unser Rekordergebnis von 2014 mit einem Plus von über vier Prozent nochmals toppen. In Zeiten wie diesen ist es nicht selbstverständlich, sich über Umsatzsteigerungen freuen zu dürfen, schon gar nicht nach einer Rekordsteigerungsrate von über 17 Prozent im Jahr 2014. Die starke Marke, die flächendeckende Präsenz und vor allem die im RE/MAX-Netzwerk gelebten Werte wie Transparenz, permanente Weiterbildung und Kooperation, sind für diese stetige Aufwärtsentwicklung seit dem Start 1999 verantwortlich. … und Ihre Ziele für 2016? >> Ein Ziel ist sicher der Ausbau der Marktführerschaft. Aufgrund der aktuell vorherrschenden Marktbedingungen wird es 2016 notwendig sein, die Anzahl der Makler im RE/MAX-Netzwerk deutlich zu erhöhen, um das vorhandene Markt-Potential auch ausschöpfen zu können.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Ein Verdrängungswettbewerb? >> Keineswegs. In Österreich werden noch immer sehr viele Transaktionen ohne Makler durchgeführt. International ist das ganz anders. Da ist in Österreich noch immer genug Potential für ein schönes Wachstum der gesamten Branche.

Wir müssen nur den Kunden den Mehrwert besser erklären.

Das ist eine Aufgabe, der wir uns stellen müssen.

Gibt es denn noch weiße Flecken in Österreich? >> Die gibt es. Sie werden aber von Jahr zu Jahr weniger. Für das Jahr 2016 hat RE/MAX die neuen Ziele bereits definiert: Neben der Erweiterung des Standort-Netzwerkes und einer weiteren Steigerung der Marktanteile bei Wohnimmobilien steht im kommenden Jahr besonders die Verstärkung der Immobilienvermittlung für gewerbliche Kunden im Fokus.

Wir haben uns in diesem Bereich in den letzten Jahren sehr gut entwickelt, für die RE/MAX-Organisation gibt es aber aufgrund der einzigartigen österreichweiten Präsenz noch enormes Potential und das wollen wir nutzen.

Wie ich höre haben Sie der Automobilbranche nicht ganz Ade gesagt? >> Beruflich ja – privat nein. Ich war noch mit Bekannten aus meiner Zeit im Autohandel geschäftlich verbunden und hatte mit ihnen auch noch Autohäuser betrieben. Diese Anteile habe ich verkauft, weil ich mich intensiver um das Immobiliengeschäft kümmern wollte. Einige Oldtimer darunter ein … Jaguar Mk2 stehen in meiner Garage. Das ist ein Hobby von mir geblieben. … und das Ballon-Fahren? >> Das auch. Wann immer das Wetter passt und es sich ergibt. n

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

RE/MAX ist eine Abkürzung für „Real Estate/ Maximum“. Die Geschichte des heute weltweit tätigen Franchise-Konzerns reicht bis ins Jahr 1973 zurück, als das Ehepaar Dave & Gail Liniger in Englewood, im US-Bundesstaat Colorado ein Immobilienbüro eröffneten. 1975 eröffnete Dennis Curtin als erster FranchiseNehmer eine „Filiale“ in Kansas City. Zwei Jahre später startete RE/MAX in Kanada, 1991 in der Karibik, 1992 in Mexiko und 1994 in Europa, mit einem Zentralbüro in der Schweiz. 1995 wurden Master-Franchisen in Deutschland und Italien vergeben, in den folgenden Jahren weitere in ganz Europa. 1999 wird RE/MAX Österreich gegründet.

RE/MAX in Österreich betreibt derzeit 110 Büros mit über 500 Maklerkollegen und hat im Jahr 2015 knapp 10.0000 Immobilientransaktionen begleitet. Im jährlichen Ranking internationaler Franchiseunternehmen des amerikanischen „Entrepreneur Magazine” belegt RE/MAX regelmäßig Spitzenplätze, so beispielsweise zuletzt den 21. Platz in der Kategorie „Beste Franchisegeber 2016” unter 500 bewerteten Unternehmen. 2015 wurde RE/MAX Austria mit dem F&C Award in Gold für eine überdurchschnittliche Partnerzufriedenheit ausgezeichnet.

Was macht die Qualität eines Bewertungsgutachtens aus?

Kommentar: Wolfang Wagner Leitung Immobilienbewertung, EHL

n Bewertungsgutachten sind in unterschiedlichster Ausführung und Ausprägung am Markt zu finden. Ein state-of-the-art Gutachten erfüllt nicht nur die gesetzlichen Rahmenbedingungen, sondern stellt – auch für den Nicht-Experten – die Annahmen und Schlüsse, die der Gutachter aus seinen Recherchen trifft, transparent und nachvollziehbar dar.

Insbesondere der Einfluss der im Befund dargestellten Erhebungsergebnisse auf die Bewertung – wie zum Beispiel die Wahl der Methodik, die Herleitung der einzelnen Bewertungsparameter sowie die Berücksichtigung verschiedenster sonstiger wertbeeinflussender Umstände – sollten klar und nachvollziehbar dargestellt sein.

Um genau diese Ansprüche zu erfüllen, geben die verschiedenen Fachverbände und Interessenvertretungen im Bewertungsbereich mehr oder weniger klare Vorgaben an ihre Mitglieder und schaffen so die Voraussetzung für eine Standardisierung und nachhaltige Qualitätssicherung der gutachterlichen Tätigkeit. Die Vorgaben reichen hier von der Vollständigkeit der Recherche (z.B. Quellenangaben, umfassende Recherche aller erforderlichen Unterlagen – und insbesondere der Hinweis auf fehlende Informationen und wie der Gutachter diesen Umstand berücksichtigt), die exakte Definition der Bewertungsannahmen, der nachvollziehbaren Herleitung der Bewertung selbst, bis zur entsprechenden Dokumentation der verwendeten Grundlagen und Unterlagen etc.

Ziel ist es letztlich, am Bewertungsmarkt eine Differenzierung zu schaffen, die für den potenziellen Kunden als Orientierungshilfe und Entscheidungskriterium bei der Auftragsvergabe dient. Anhand der Mitgliedschaft des Bewerters bzw. des Bewertungsunternehmens bei nationalen und internationalen Verbänden kann der Kunde darauf vertrauen, dass die jeweiligen definierten Qualitätskriterien im Gutachten entsprechend berücksichtigt werden.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

In jüngerer Vergangenheit wurde jedoch gerade auch in Fachkreisen die zunehmende „Zertifizierungswut“ im Immobilienbewertungsbereich kritisiert. Die Vielzahl an dem Namen nachgestellten Kürzeln sei für den Kunden mittlerweile unüberschaubar und somit auch nicht mehr aussagekräftig.

Vielmehr – so eine häufige Argumentation – stehe die persönliche Expertise des Gutachters im Vordergrund, insbesondere in einem sich laufend weiter differenzierenden Immobilienmarkt, der auch zunehmende Spezialisierung erfordert (z.B. „neue Assetklassen“ wie Studentisches Wohnen).

Beide Ansätze haben ihre Berechtigung. Selbstverständlich fragt der Kunde die persönliche Expertise und Qualität des Gutachters nach – insbesondere, wenn es sich um spezifischere Bewertungsfragen handelt. Gleichzeitig ist eine Mitgliedschaft bei den renommierten Gutachterverbänden ein darüber hinausgehendes und unverzichtbares Qualitätsmerkmal, das die Einhaltung im Gutachterwesen allgemein angesehener Standards demonstriert – Standards, die weit über ein Mindestmaß hinausgehen und sowohl national wie international auch entsprechend nachgefragt werden.

Weiters bildet die mit einer Mitgliedschaft üblicherweise verbundene laufende Weiterbildungsverpflichtung ein wesentliches Qualitätsmerkmal, das von einem unabhängigen Verband laufend überprüft und gemonitort wird.

Neben den persönlichen Qualifikationen und den Zertifizierungen der Sachverständigen spielen aber auch noch andere Kriterien, insbesondere die Marktnähe und damit der Zugang zu aktuellen Marktdaten, bei der Auftragsvergabe eine wichtige Rolle.

Helicopter Money Kommentar: Peter Höflechner Vorsitzender des Vorstandes RICS Österreich

n Wie von mir an dieser Stelle schon mehrfach ausgeführt, sieht sich RICS als weltumspannender Verband und beschäftigt daher auch einen eigenen Chefökonomen, der sich mit Auswirkungen volkswirtschaftlicher Entwicklungen auf die in der Immobilienwirtschaft Tätigen befasst.

Im Februar hat Simon Rubinsohn, der RICS Chefökonom, das Szenario eines BREXIT, des Ausstieges des Vereinigten Königreichs aus der EU, beleuchtet. Er selbst wagt keine eindeutige Prognose, nennt einen solchen Ausstieg einen „Sprung in die Dunkelheit“ und ist zumindest, was die kurzfristigen Folgen eines BREXIT betrifft, besorgt. Märkte hassen Unsicherheit. Die Postings zu diesem Kommentar auf der RICS Homepage zeigen aber, mit welcher hohen Emotionalität die Debatte in Großbritannien geführt wird und wie hoch der Bedarf nach umfassender Information über Vor-und Nachteile eines EU-Austrittes ist.

RICS ist hier als unabhängige Organisation aufgefordert, die tatsächlichen Auswirkungen eines solchen Schrittes aufzulisten.

Im März hat sich Simon Rubinsohn mit der globalen Herausforderung der „weltweit fehlenden Nachfrage“ befasst und dabei auf das vom Wirtschaftswissenschaftler und Träger des Alfred-Nobel-Gedächtnispreises für Wirtschaftswissenschaften, Milton Friedman, geprägte Bild des „Helicopter Money“ zurückgegriffen.

Geld, das (in Friedmans plastischer Darstellung von einem Hubschrauber) in eine Community geworfen wird, die davon ausgehen muss,

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dass dies ein einmaliges Ereignis ist, wird für den privaten Konsum ausgegeben werden und so die Wirtschaft ankurbeln.

Auch wenn eine solche Geldzuteilung, so sie überhaupt je realisiert werden würde, auf wesentlich nüchternere Arten, wie Steuergutschriften, Konsumentenkredite etc., stattfände, so hat sie dennoch einen utopischen, skurrilen Anstrich. Rubinsohn erinnert hier an Simbabwes Hyperinflation. Aber, so führt Rubinsohn weiter aus, sie ist ein Mittel zur Bekämpfung der Deflation. Diese ist seiner Meinung nach die wahre Gefahr für die Weltwirtschaft.

Mit Simon Rubinsohn hoffe ich, dass es ist nicht notwendig sein wird, die Helikopter zu starten. Aber was wir daraus erkennen sollen: Unsere Ängste, dass den politischen Entscheidungsträgern die Handlungsoptionen ausgehen werden, sind eher unbegründet.

Immer wieder beschäftigt RICS aber das ureigene Thema Ethik.

In der Diskussion um internationale ethische Standards werden VW, FIFA und Enron als Beispiele genannt, wie die Missachtung ethischer Grenzen ins strafrechtliche und rufschädigende Desaster führen kann.

Betont wird die immer wichtiger werdende Rolle, die ethische Werte dabei spielen werden, wenn es darum geht, gute Geschäftsentwicklungen sicherzustellen und mühsam aufgebaute Reputation zu schützen.

Hier wurde eine Diskussion eröffnet, an der sich auf http://ies-coalition.org/ jeder beteiligen kann.

Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

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Die zwei Seiten einer Medaille Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Bei der Immobilienentwicklung ist es Stand der Wissenschaft vom Nutzer, vom Projektentwickler und vom Betreiber zu sprechen. Dieses Dreieck begleitet mich in vielen Seminaren und Vorträgen seit den 90er Jahren. Für mich ist es überraschend, dass wir nicht schon längst das Dreieck um eine Gruppe ergänzen: die Stadt. Mit dieser Erweiterung entspricht das Modell der Realität und vor allem soll unsere Branche nicht denken, ohne die Politik und die Verwaltung einer Kommune ihre Ziele umsetzen zu können.

Vielmehr sehe ich es als Chance, im Einklang mit der öffentlichen Hand Immobilien zu bauen bzw. zu sanieren.

Kooperatives Zusammenarbeiten Das Denkschema des Dreiecks wiegt den Eigentümer in der Sicherheit mit dem Betreiber, den er selber auswählen kann, nur mehr die Nutzer finden zu müssen – und schon sei alles im Griff. Dieses Vorgehen ist ein fataler Denkfehler. Dabei vernachlässigt er, dass seine Immobilie nicht alleine im Raum vorhanden ist, sondern vielmehr im Kontext und den Wechselwirkungen mit den Anrainern, den städtischen Räumen und der Infrastruktur „funktioniert“. Das Zusammenspiel macht den Unterschied

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aus und aktuelle Best-Practice-Projekte zeigen das positive Miteinander auf. Erwähnenswert ist das Viertel Zwei, das aus vielerlei Gründen zu den besten Projektentwicklungen zählt. Erwähnenswert ist weiters das Projekt „Smart City Graz Mitte“, mit der Raiffeisen aufzeigt, wie eine Projektentwicklung State-of-the-Art erfolgt. Ein genaueres Hinschauen lohnt sich: Das Projekt ist CO2-neutral, bei der Mobilität werden innovative Konzepte angewendet und es werden Außenräume in der höchsten Qualität geschaffen – diese Stadtentwicklungen zeigen: Beide haben nicht gegen die jeweiligen Kommunen gearbeitet. sondern kooperativ Lösungen gesucht und gefunden.

Stadt- und Projektentwicklung Ich behaupte: Erst wenn die Stadtentwicklung und die Projektentwicklung zusammenarbeiten, entstehen lebenswerte Räume, die für Menschen geschaffen sind – an diesen Orten sind Arbeit, Wohnen, Shoppen und Freizeitbeschäftigung nicht mehr im Widerspruch. Dort fühlen wir uns wohl und wollen gerne leben. Jetzt gilt es nur mehr, die zwei Seiten der gleichen Münze zu verbinden und das Gemeinsame zu suchen.

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Schwerpunkt: Sicherheit

Am Bau lebt sich’s gefährlich

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17.742 von 93.394

Arbeitsunfällen in Österreich passierten am Bau bzw. bei baunahen Tätigkeiten

Jeder fünfte Arbeitsunfall passiert am Bau, damit liegt dieser Sektor bei den Unfallraten weit über dem Durchschnitt. Dennoch sind Anzahl und Schwere der Unfälle tendenziell rückläufig. Sowohl Unternehmen als auch Mitarbeiter scheinen mehr Wert auf Bewusstseinsbildung und Achtsamkeit zu legen.

Autor: Erika Hofbauer

D

ie Zahlen der Allgemeinen Unfallversicherung (AUVA) aus 2014 aktuellere Zahlen liegen noch nicht vor - zeigen einen Trend: 17.742 von 93.394 Arbeitsunfällen in Österreich passierten am Bau bzw. bei baunahen Tätigkeiten.

Etwa 60 von 1000 Beschäftigten in dieser Bran-

che erleiden im Schnitt im Jahr einen Arbeitsunfall. Weitere Spitzenreiter sind etwa die Abfallbeseitigung, die Metallindustrie oder die Forstwirtschaft. Betrachtet man die Entwicklung im Jahresverlauf – 2010 bis 2014 – zeigt sich jedoch, dass die Anzahl der Unfälle leicht rückläufig ist: Verunfallten im Jahr 2010 18.087 Personen (oder

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Schwerpunkt: Sicherheit

18,27 Prozent aller Arbeitsunfälle) im Baugewerbe – 21 davon tödlich – lag diese Zahl 2014 bei 17.742 Personen (19 Prozent), 17 davon mit tödlichem Ausgang. Noch immer ist diese Zahl zu hoch, aber immerhin.

Maurer am gefährdetsten

Die meisten Unfälle – nämlich mehr als die Hälfte - passieren, wenn Baustellen vorbereitet oder errichtet werden: die gefährlichen Arbeiten reichen von Abbrucharbeiten über Bauinstallationsarbeiten bis zu klassischen Baugewerbetätigkeiten von Tischler bis Schlosser. Obwohl: Die am meisten gefährdete Berufsgruppe sind die Maurer mit 3.762 Arbeitsunfällen pro Jahr, gefolgt von den Bauspenglern und Sanitär- und Heizungsinstallateuren, den Zimmerern und Bautischlern, den Bauhilfsarbeitern und Elektroleitungsinstallateuren. Aber auch jeweils zwischen 300 und 700 Maler, Dachdecker, Schlosser, Boden- und Fliesenleger, Bauelektriker, Tiefbauer und Betonierer verunfallten 2014 am Bau. Insgesamt kamen 111 Personen seit 2010 bei oder in Folge

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eines Arbeitsunfalls im Bauwesen zu Tode – auch hier die meisten von ihnen bei „Vorbereitenden Baustellenarbeiten“ oder Bauinstallationen. Wenn sich die Bauarbeiter verletzen, dann eher an den oberen Extremitäten: Oberflächliche Verletzungen, Zerrungen und Frakturen sind hier die häufigsten Unfallfolgen.

Apropos Unfallfolgen. Ein Blick auf die Kostenstatistik zeigt, dass ein Arbeitsunfall am Bau durchschnittlich knapp 24.000 Euro kostet.

Die Unternehmen tragen von den insgesamt 440 Millionen Euro jährlichen Unfallfolgekosten (dazu zählen Renten oder Unfallfolge-Behandlungen) gut ein Achtel oder 55 Millionen Euro.

Gesetze helfen

Unternehmen und Mitarbeiter begründen den leichten Rückgang bei Arbeitsunfällen am Bau unterschiedlich. „Die Anzahl der Arbeitsunfälle geht seit Jahren zurück. Besonders schwerste und tödliche Unfälle inklusive Wegunfälle nehmen ab“, interpretiert Wolfgang

„Der Dokumentations­ aufwand steigt.“ Jochen Berger, STRABAG

„Risikofreudigkeit ist bei Unternehmen, die noch keinen schwerwiegenden Arbeitsunfall hatten, noch immer sehr groß.“ Alexander Boubal, Abteilungsleiter Managementsysteme, Simacek

Hört man den Bau- und baunahen Unternehmen zu, liegt die Latte für Arbeitssicherheit am Bau hoch. Alexander Boubal, Abteilungsleiter Managementsysteme bei Reinigungsprofi Simacek, sieht gerade für den Bereich Sonderreinigung die hohe Bedeutung der Sicherheit und erläutert die Herausforderung an einem Beispiel: „Wir haben nichts mit Gruben ausbaggern oder Gerüstarbeiten bei einem Rohbau zu tun.

Jedoch ist das Objekt fertig gebaut, kommen unsere Reinigungskräfte in das Gebäude und führen eine sogenannte Endreinigung - Glasreinigung, Bodengrundreinigung - durch.

Das Hauptproblem dabei ist für uns, dass das Objekt eventuell nur teilweise bzw. nur einzelne Stockwerke fertig gebaut wurden.

Nacharbeiten von den Handwerkern oder Arbeiten in anderen Stockwerken sind voll im Gange, wie z.B. Liftarbeiten, Elektroarbeiten, Schweißarbeiten. Diese Arbeiten bedeuten für ein Gebäude und die darin befindlichen Personen große Gefahren.“ Ein weiterer

Birbamer, Landesgeschäftsführer der Gewerkschaft Bau Holz Wien, die Entwicklung. Er führt die „positive“ Entwicklung auf strengere Regelungen sowohl auf EU als auch auf nationaler Ebene zurück. Freilich sieht auch er das Verständnis für Arbeitnehmerschutz in den Betrieben gestiegen: „Vor Jahren eingeleitete Maßnahmen zeigen Wirkung.“ Wie „ernst“ nehmen seiner Meinung nach Bauunternehmen das Thema Sicherheit? Birbamer: „Arbeitnehmerschutz hat generell einen höheren Stellenwert erlangt. Viele Firmen haben erkannt, dass ihnen verletzte Mitarbeiter teuer zu stehen kommen: Bezahlung, Entgeltfortzahlung, Ersatzarbeitskraft …“Arbeitssicherheit gilt ja für alle Unternehmen, die in Österreich tätig sind, gleichermaßen. Ortet er spezielle Probleme gerade in der Baubranche durch Unternehmen bzw. Mitarbeiter aus dem benachbarten Ausland? „Viele Beschäftigte aus anderen Ländern und Kulturkreisen kennen die österreichischen Schutzvorschriften nicht bzw. haben viele von den auf Baustellen eingesetzten Materialien, Maschinen und Geräten noch niemals gesehen und kennengelernt.

Eine Erstunterweisung ist oftmals schwierig bzw. wird nicht verstanden“, erläutert der Gewerkschafter den Usus, dass „non-verbale Unterweisungen“ oft die Regel sind: „Meist ist ein Kollege der Sprache mächtig und übersetzt für die restliche Arbeitsgruppe.“

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Schwerpunkt: Sicherheit

„Arbeitssicherheit hat sich für uns als Wettbewerbsvorteil herauskristallisiert.“ Hans Wenkenbach, COO Porr AG

großer Nachteil ist für Boubal, dass Baustellen als solche oft nicht mehr erkennbar sind, wenn z.B. Beschilderungen frühzeitig abgenommen werden. Wie funktioniert bei Simacek Unfallvermeidung? Boubal: „Das Verständnis der Unterweisungen wird durch einen Multiple Choice-Test kontrolliert und nachweislich festgehalten. Es werden auch stichprobenartige Kontrollen für die Einhaltung der Arbeitsschutzvorschriften durchgeführt.“ Eine Vorgangsweise, die freilich Geld kostet. Billiganbieter können da nicht mithalten, ist Boubal überzeugt: „Arbeitssicherheit kostet Geld. Diese Kosten werden durchaus durch gezielte Einschränkung oder nicht sorgfältige Durchführung minimiert.

Unternehmen versuchen ständig, an der Grenze des noch Erlaubten zu wandern. Risikofreudigkeit ist bei jenen, die noch keinen schwerwiegenden Arbeitsunfall hatten bzw. noch keine Verwaltungsstrafen erhielten, noch immer sehr groß.“ Steigende Anforderungen

Auch bei Österreichs größtem Bauunternehmen, der Strabag, gilt Sicherheit und Gesund-

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heit der Beschäftigten als zentrales Anliegen.

Jochen Berger, für die Arbeitssicherheit in Österreich zuständig, erklärt dies so: „Wir verpflichten uns in unserer Sicherheits- und Gesundheitsschutzpolitik zur Aufrechterhaltung und ständigen Verbesserung der Standards zur Arbeitssicherheit und zum Gesundheitsschutz für alle unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und die von unseren Aktivitäten Betroffenen, einschließlich der Öffentlichkeit.“ Und dieses Vorhaben ist oft nicht so einfach. „Steigende Anforderungen, wie z.B. immer mehr Verantwortung und weniger Bauzeit sowie Überregulierung, sind die Herausforderungen - für Führungskräfte ist das kaum mehr zu überschauen.“ Was hat sich zu diesem Thema besonders in den letzten Jahren verändert? Berger: „Die Gesetzgebung wurde zum Teil sehr detailliert, teilweise überschießend - der Dokumentationsaufwand steigt.

Schwerpunkte waren in den letzten Jahrzehnten techniklastig, wie z. B. Gerüste oder der Umgang mit Arbeitsgeräten. Heute liegen die Schwerpunkte eher beim Verhalten und der psychischen Belastung der Mitarbeiter sowie bei der gesunden Führung von Baustellen“,

„Viele Firmen haben erkannt, dass ihnen verletzte Mitarbeiter teuer zu stehen kommen.“ Wolfgang Birbamer, Landesgeschäftsführer Gewerkschaft Bau Holz Wien

erzählt Berger auch von unternehmenseigenen Initiativen, mit denen die Sicherheit und die Gesundheit der Beschäftigten erhalten werden sollen: Sicherheitsschulungen, die im Vorfeld und während der Bautätigkeit durchgeführt werden, E-Learning Schulungen, die Grundwissen zu den Themen betriebliche Organisation, Arbeitsplatzgestaltung sowie Unfall und Notfallorganisation vermitteln oder auch Kooperationen mit Arbeitsmedizinern. Auch die Strabag führt laufend sicherheitstechnische und arbeitsmedizinische Begehungen durch die Präventivfachkräfte durch, im Rahmen derer die Mitarbeiter über Arbeitssicherheit unterrichtet und auf dieses Thema sensibilisiert werden.

Sicherheit als Wettbewerbsvorteil

Auch bei Porr ortet man, dass das Thema Sicherheit am Bau extrem an Bedeutung gewonnen hat, wie Hans Wenkenbach, COO der Porr AG und verantwortlich für den Bereich Arbeitssicherheit, erzählt: „Durch zahlreiche Maßnahmen unserer Arbeitssicherheitsexperten ist das Thema mittlerweile weitestgehend in den Köpfen unserer Kolleginnen

und Kollegen auf den Baustellen verankert.

Herausfordernd sind jene Situationen, in denen eine schnelle, unkomplizierte Lösung einer sicheren, dafür aufwändigeren Variante gegenübersteht. Genau hier setzt unsere „Null Unfälle“-Bewusstseinsbildungskampagne an.“ Regelmäßigkeit sieht Wenkenbach als Schlüssel zum Erfolg an: „Wir sehen, dass regelmäßige Schulungen und eine offene Kommunikation die beste und nachhaltigste Wirkung zeigen. Herausforderungen zu thematisieren, konkrete Unfallhergänge gemeinsam zu analysieren und vor allem die Auseinandersetzung mit „Beinahe-Unfällen“ oder gefährlichen Situationen lenken die Aufmerksamkeit auf kritische Situationen und mögliche Unfallvermeidungsstrategien.“ Von Einsparungen auf Kosten der Arbeitssicherheit hält man bei Porr nichts, so Wenkenbach weiter: „Als Premium-Anbieter sind wir für unseren hohen Qualitätsanspruch bekannt.

Und der gilt natürlich auch im Bereich Arbeitssicherheit. Das macht uns als Arbeitgeber für die besten Fachkräfte attraktiv. Insofern hat sich Arbeitssicherheit für uns als Wettbewerbsvorteil herauskristallisiert“. n

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Rechtssicherheit statt Sicherheit Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Wollen Sie in einem Hochsicherheitsgefängnis leben?

Wohl kaum. Abgesehen davon, dass wir alle wissen, dass selbst dort niemand vor Übergriffen geschützt ist.

Der Mitunterzeichner der amerikanischen Unabhängigkeitserklärung und Gründungsvater der USA, Benjamin Franklin, hat schon gesagt: „Wer Freiheiten aufgibt, um Sicherheit zu gewinnen, verdient weder Freiheit noch Sicherheit!“ Keine Angst, ich plädiere im Folgenden nicht für offene Grenzen oder gar Anarchie. Ich möchte vielmehr daran erinnern, dass Sicherheit in einem demokratischen Staat und ganz besonders in unserem Land nicht auf Einschließen, sondern auf dem Aufbau und Erhalt eines sozial sicheren Zusammenlebens mit einer öffentlichen Ordnung beruht. Immer unter der Maßgabe, dass sich der Einzelne unter Wahrung seiner Rechte und der Rechte der anderen frei entfalten kann, statt willkürlich eingeengt zu werden.

Das heißt, dass die Politik rechtliche Rahmenbedingungen schaffen muss, die ein friedliches und geordnetes Zusammenleben ALLER garantieren. Grundvoraussetzung dafür sind Gespräche mit allen Seiten, den Sozialpartnern, öffentlichen Beamten und privaten Experten.

Wir befinden uns im Moment in einer Situation, in der sich jeder vor etwas fürchtet. Ausgelöst durch die Zuwanderungsschwemme scheinen viele soziale Errungenschaften, die für Sicherheit in Österreich sorgten, in Gefahr zu sein zusammenzubrechen. Es fehlt an Arbeitsplätzen, an Wohnraum, an einem sicheren Pensionssystem der Zukunft und an einem sicheren sozialen Mindestsicherungssystem.

Es wäre genau jetzt der richtige Zeitpunkt für die politischen Verantwortlichen, mit einem Schulterschluss zwischen Staat und Privat in allen wesentlichen Bereichen wie zum Beispiel Arbeitsmarkt-, Wohnbau- oder Bildungspolitik endlich die richtigen Weichen zu stellen.

Doch statt rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen, die wirkliche Sicherheit bringen, weil sie auch Freiheiten schaffen, wird genau das Gegenteilige getan: gemauert und zugemacht.

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Mit der jüngsten Änderung in der Bauordnung beispielsweise dürfen Beamtenebenen und langwierige Verfahren umgangen werden, um Notquartiere zu schaffen. So dringend wir Notquartiere benötigen, stellt dies einen radikalen Einschnitt in den demokratischen Prozess dar. Im Übrigen gilt das nur für öffentliche Bauvorhaben, nicht für private. Das unterstellt eigentlich, dass öffentliche Bauvorhaben immer richtig sind und private generell hinterfragt werden sollten.

Ein anderes Beispiel: Um Mietern ein kurzfristiges Gefühl der Sicherheit zu vermitteln, wurde schnell beschlossen, dass der Richtwertmietzins heuer keiner Indexanpassung unterliegt.

Mit einer umsichtigen Schaffung von Sicherheit hat das alles nichts zu tun. Solche Maßnahmen schrammen weit an einem umsichtigen Interessensausgleich vorbei und schaffen in Wahrheit noch größere Unsicherheiten. Dann nämlich, wenn man bei Änderungen einen Teil der Betroffenen, im letzteren Fall private Vermieter und Investoren, zur Gänze ausspart und nicht mit in den Diskurs einbezieht. Schwierige Zeiten brauchen natürlich unpopuläre Maßnahmen und nicht immer können alle Bereiche berücksichtigt werden. Doch im Moment spart man auf Bundesebene gleich den Sozialpartner, Gemeinde- oder Beamtenebenen aus Gesprächen aus. Man könnte doch Rahmenbedingungen schaffen, die es unseren Beamten ermöglichen, rascher Entscheidungen zu treffen.

Im Gespräch mit der privaten Immobilienwirtschaft wäre es möglich, rasch einen Gesamtplan für Wohnbauankurbelung zu schaffen, der mit privaten Geldern finanziert wird. Jetzt wird ausschließlich Steuergeld in Holzbauten auf die grüne Wiese gesetzt – über alle Köpfe hinweg.

Ein für alle Beteiligte faires Mietrechtsystem, das die Immobilienwirtschaft und Mieterinteressen vereint, statt auseinanderzudividieren, wäre auch eine Gesprächsgrundlage. Die Ängste der Menschen jedoch zu nutzen, um demokratische Prozesse auszuschalten oder in bestehende Investitionssicherheiten einzugreifen - also Freiheiten massiv einzuschränken - ist höchst gefährlich.

Es unterstreicht das Misstrauen auf allen Seiten und füttert damit das, was wir angeblich alle bekämpfen wollen: Unsicherheit.

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Akademische Seite

Immobilienwirtschaft und Standort Kommentar: Gunther Maier

n Nachdem meine bisherigen Kommentare auf der akademischen Seite im ImmoFokus sich vor allem mit Forschungsaspekten beschäftigt haben, möchte ich diesmal gerne etwas aus dem zweiten großen Aufgabenbereich, der Lehre, berichten. An der Wirtschaftsuniversität bieten wir ein Wahlfach „Immobilienwirtschaft und Standort“ an.

Das hat die Aufgabe, fundiert wirtschaftswissenschaftlich ausgebildeten WU-Studierenden Zusatzkenntnisse in Immobilienwirtschaft zu vermitteln. Natürlich kann man in zwei Lehrveranstaltungen zu je zwei Semesterwochenstunden nicht alles abdecken. Die beschränkte Stundenanzahl ist aber oft hilfreich, um sich auf das Wesentliche zu konzentrieren.

In der ersten der beiden Lehrveranstaltungen trachten wir danach, die Grundlagen zu vermitteln. Das macht meine Kollegin, Doris Oboril, ganz ausgezeichnet. Die zweite Lehrveranstaltung zielt darauf ab, dass die Studierenden in Gruppen eine immobilienwirtschaftliche Forschungsfrage untersuchen. Denn universitäre Lehre soll ja nicht nur Fakten vermitteln, sondern auch die Fähigkeit, selbst Probleme zu identifizieren, zu analysieren und Antworten auf die dabei auftretenden Fragen zu finden.

Um die Inhalte der Lehrveranstaltung nicht zu akademisch werden zu lassen, halte ich die Lehrveranstaltung gerne mit einem Partner aus der Praxis ab; in diesem Semester mit Philipp Kaufmann. Nachdem im letzten Semester die Frage im Zentrum gestanden ist, wie man Geschäfte in Neubaugebiete bringen kann, stürzen wir uns nun auf die alteingesessenen Geschäfte; nämlich auf jene außerhalb der Einkaufsstraßen. Während die Beziehung zwischen Einkaufsstraßen und Einkaufszentren heiß diskutiert wird, werden die Erdgeschoßzonen in den Nebenstraßen gerne übersehen. Sie tragen aber einen erheblichen Teil der Nahversorgung und sind auch für die Immobiliennutzung essentiell. Die leerstehenden Geschäftslokale im Nachbarhaus drücken

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das Image der Straße und beeinträchtigen den Geschäftserfolg meiner eigenen Erdgeschoßmieter. All das drückt auf die Mieteinnahmen und damit auch auf den Wert meiner eigenen Immobilie.

Als Grundlage für weitere Analysen erheben die Gruppen derzeit den aktuellen Geschäftsbestand in ausgewählten Gebieten Wiens wie dem Stuwerviertel, dem Servitenviertel oder am Spittelberg. Damit auch andere etwas von dieser Arbeit haben, tragen wir die Ergebnisse der Erhebung in OpenStreetMap ein. Wenn Sie also in diesen Karten bald Gassen mit vielen vermerkten Geschäften sehen, dann wissen Sie, dass unsere StudentInnen da am Werk waren. Auf der Grundlage dieser Datenbasis können wir im weiteren Verlauf der Lehrveranstaltung Fragen beantworten wie: Welche Geschäftsarten sind in einem bestimmten Viertel besonders stark vertreten, welche fehlen? Ballen sich einzelne Nutzungen irgendwo besonders? Finden wir bestimmte Nutzungen häufig in direkter Nachbarschaft? Gehen sich andere Nutzungen eher aus dem Weg? Was unterscheidet die Geschäfte im Servitenviertel von jenen im Freihausviertel? Usw. Natürlich werden sich die StudentInnen auch direkt mit ihren Untersuchungsgebieten und deren Geschäften beschäftigen. Was dabei genau zu untersuchen sein wird, muss aber erst in gemeinsamen Diskussionen auf Basis der Ergebnisse der Erhebung erarbeitet werden. Eine spannende Lehrveranstaltung wird es auf jeden Fall.

Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

Nachhaltigkeit spielt immer eine Rolle

Nachhaltigkeit ist bei allen Prozessen erforderlich und eine Frage der richtigen Zusammenarbeit, nur gemeinsam im integralen Team sind Immobilien im Lebenszyklus optimierbar. Übernehmen Sie Verantwortung!

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2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige

nalen DGNB-Zertifikat aus. Diese Blue Buildings minimieren den

Immobilienwirtschaft (ÖGNI) gegründet. Der gemeinnützige

Eingriff in die Umwelt und maximieren gleichzeitig die ökonomischen

Verein setzt starke Impulse beim Paradigmenwechsel hin zur

und sozio-kulturellen Qualitäten – der Mensch steht im Mittelpunkt

Nachhaltigkeit.

und die Objekte sind über den gesamten Lebenszyklus optimiert.

Die ÖGNI erarbeitet Inhalte wie Leitfäden oder Kodices, zerti-

Gestartet mit Blue Buildings, setzt ÖGNI seit 2011 den 3-P-Ansatz

fiziert Unternehmen in ihrem ethischen Handeln und zeichnet

bestehend aus Produkten, Prozessen und Personen, welche über

Leuchtturmprojekte des nachhaltigen Bauens mit dem internatio-

das not wendige Wissen verfügen, um.

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Schwerpunkt: Sicherheit

SICHERHEITS-HIGH-TECH

aus Oberösterreich Absturzsicherungen bei Bauprojekten.

Autor: Erika Hofbauer

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rbeitsschutz-Produzent Innotech gehört international zu den TopAnbietern von Absturzsicherungen bei Bauprojekten. Vorgeschriebene und freilich auch gewünschte Sicherheit für Bau- und Wartungsarbeiter sorgen für volle Auftragsbücher. Dennoch ortet Firmenchef Gerald Reiter zunehmenden Druck durch fehlende Normen-Harmonisierung und ausländische Billig-Konkurrenten, die sich nicht an österreichische Sicherheitsstandards halten (müssen).

„Die Verantwortung wird weg vom Bauherrn wieder mehr zurück zu den Unternehmern umverteilt, diese stehen aber oft in einer wirtschaftlichen Abhängigkeit und damit unter Preisdruck.“ Gerald Reiter Innotech Arbeitsschutz GmbH

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Im oberösterreichischen Kirchham, idyllisch gelegen unweit des Traunsees und der malerischen Stadt Gmunden, hat ein europäischer Spitzenbetrieb seinen Sitz: die Innotech Arbeitsschutz GmbH. 2001 wurde das Unternehmen von Arbeitsschutz-Experte Gerald Reiter gegründet, mittlerweile umfasst die zur Unternehmensgruppe gewachsene Firma noch die Innotech Fertigungstechnik GmbH und zwei Niederlassungen in der Schweiz und in Deutschland. Innotech ist ein Spezialunternehmen für Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitssysteme und zählt zu den größten europäischen Herstellern und Lieferanten von Anschlageinrichtungssystemen. Diese sind für Sicherheit von Bau- und Wartungspersonal bei Gebäuden mittlerweile vorgeschrieben.

Das noch immer als Familienbetrieb mit rund 140 Mitarbeitern geführte Unternehmen stellt von seriengefertigten Sicherheitsprodukten (Einzelanschlagpunkte, Seilsicherungs- und Schienensysteme, Gelände- und Lichtkuppelsicherungen, Persönliche Schutzausrüstung) bis zu eigens entwickelten Prototypen und Spezialanfertigungen so ziemlich alles in Sachen Absturzsicherung her.

Wichtige Projekte

Bei einigen aufsehenerregenden Bauprojekten konnte Innotech kräftig mitmischen: 2012 entstand mit dem Neubau der Wirtschaftsuniversität Wien ein Gebäudekomplex, der durch seine speziellen Anforderungen an Licht und Sicherheit besondere Herausforderungen für die Dachabsturzsicherung darstellte: Innotech konstruierte ein umfassendes Seilsicherungssystem in Verbindung mit einem flexiblen Schienensystem, um einen unkomplizierten Sicherheitszugang für spätere Wartungs- und Reinigungsarbeiten zu gewährleisten. Ein Jahr davor montierten die Innotech-Spezialisten an der Europabrücke in Tirol zehn Seilsysteme, um so Inspektionen an den Pfeilern vornehmen zu können.

Internationale Spezialanfertigungen

Auch international ist der oberösterreichische Sicherheitsspezialist gefragt: Für die Elbphilharmonie in Hamburg wurde eine Spezialanfertigung für die komplexe Dach- und Glasfassade notwendig. Dafür mussten speziell gekrümmte Schienen, die sich wie eine zweite Haut an die wellenförmige Dachform anschmiegen, gebaut werden. Dazu kommt ein besonderer Schienenverbinder, der die stärkeren Wärmedehnungen des Aluminiums besser aufnimmt. So ist das System noch besser gegen eventuelle Beeinträchtigungen durch Sonneneinstrahlung resistent. Ein speziell entwickelter Gleiter „fliegt“ über das System und sorgt für einen völlig ungehinderten Bewegungsablauf der Personen im Schienensystem.

In Summe wurden 490 Laufmeter Schiene sowie etwa 400 Befestigungen verbaut. Jüngstes internationales prestigeträchtiges Projekt:

Das Convention Center in Baku, der Hauptstadt Aserbaidschans. Das Projekt wurde in enger Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Coop Himmelb(l)au umgesetzt. Das multifunktionale Gebäude soll 3500 Besuchern unterschiedlichster Veranstaltungen (Messen, Kongresse, Konzerte) Platz bieten. Eine der Hauptherausforderungen war es, die Eleganz des komplexen Dachbaus nicht zu beeinträchtigen, erzählt Gerald Reiter von den Anfängen des Projekts. Und so entwickelte Innotech ein fast unsichtbares, weil unter der oberen Dachhaut befestigtes Seilsystem. Insgesamt wurden 6 Seilsysteme mit 830 Metern Seil, 103 Seilzwischenhaltern und 27 End- und Eckpunkten auf 55.000 Quadratmeter Dach- und Fassadenfläche montiert.

Trends bei Arbeitsschutz

Technisch ist man hierzulande gut aufgestellt, was Vorrichtungen zu Arbeitssicherheit betrifft. Womit Innotech-Chef Reiter noch nicht ganz zufrieden ist, ist die Einstellung zur Thematik: „Österreich zählt in punkto Arbeitssicherheit zu den Entwicklungsländern. Zwar nicht in der Industrie, aber am Bau.“ Derzeit sei in Österreich zusätzlich ein Rückwärtstrend erkennbar, so Reiter: „Die Verantwortung wird weg vom Bauherrn wieder mehr zurück zu den Unternehmern umverteilt, diese stehen aber oft in einer wirtschaftlichen Abhängigkeit und damit unter Preisdruck.“ Die Folge: Es wird bei der Arbeitssicherheit gespart. Zusätzlicher Druck komme, so Reiter, von den Kleinstunternehmern aus dem benachbarten Ausland, die in Österreich nicht unter das Arbeitnehmerschutzgesetz fallen: : „Kontrollen sind aufgrund Ressourcenmangels nicht in dem Ausmaß möglich“, kritisiert Reiter.

Eine weitere Baustelle ortet Reiter - in ganz Europa - in der nicht klar geregelten NormenSituation: „Viele Länder betrachten Arbeitssicherheit und Arbeitsschutz einzelstaatlich und jedes Land hat damit eine eigene Interpretation in punkto Arbeitssicherheit.“ In Europa sei es, trotz der großen Normenflut, verabsäumt worden, wichtige technische Normen zu harmonisieren. Das führt zu – zeitlich und finanziell – aufwändigen Nachprüfungen, berichtet Reiter aus Deutschland: „Dort werden beispielsweise Arbeitssicherheitssysteme nach EN 795 einstweilen als Bauprodukte eingestuft, obwohl viele Experten das anders sehen. Durch diesen ‚Interpretationsfreiraum‘ müssen nun all diese Produkte in Deutsch-

„Österreich zählt in punkto Arbeitssicherheit zu den Entwicklungsländern. Zwar nicht in der Industrie, aber am Bau.“

land neu geprüft werden. Die Kosten dieser Prüfungen für mehrere Produkte liegen im sechsstelligen Euro-Bereich.“ Dieser Zustand sei für viele kleine Arbeitssicherheitsfirmen existenzbedrohend, zusätzlich gebe es eine enorme Verunsicherung am Markt, schildert Reiter seine Beobachtung.

Investitionen in F&E

Technische Innovationen kommen aber nicht von selbst. Innotech investiert jährlich rund zwei Millionen Euro in die Neuentwicklung von Arbeitssicherheitsprodukten. Modernste 3D- Simulationsprogramme, Prototyping und Sondermaschinenbau sollen den sich laufend ändernden Ansprüchen des Marktes gerecht werden. Damit sich Entwicklung und Verkauf

optimal ergänzen, findet auch alles in der 6.000 Quadratmeter großen Betriebsstätte in Kirchham statt: Produktentwicklung, Fertigung, Marketing und Vertrieb. „Die gesamte Wertschöpfungskette ist regional“, verweist Reiter auf nicht Selbstverständliches in Zeiten wie diesen. Der direkte Austausch zwischen den einzelnen Abteilungen hat nämlich immense Vorteile, erzählt der Firmenchef: „Wenn die Fertigung ein Problem feststellt, kann sie das gleich an die Entwicklung rückmelden bzw. das Marketing kommuniziert am kurzen Weg mit dem Produktmanagement, dem Vertrieb oder anderen relevanten Abteilungen. So ist ein hoher Know-how-Transfer gewährleistet, der das Niveau der Mitarbeiter und der Qualität hochhält.“ n

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Novelle der Wiener Bauordnung Stadt Wien schafft Deregulierungen für sich selbst Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Am 29. Februar wurde im Gemeinderatsausschuss - Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung - mit den Stimmen der Koalitionspartner ein Initiativantrag für eine Bauordnungsnovelle mit „schlankerer Bürokratie“ beschlossen. Ziel der Novelle ist, wie es in einer Aussendung heißt, Menschen, die auf Grund von Kriegen oder Naturkatastrophen zu uns fliehen, durch Erleichterungen bei Einholen der diversen Genehmigungen rasch vorübergehend eine Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Wieder einmal blieb nicht viel Zeit für Beratungen und Diskussion oder Anpassungen, bis zum 14.03.2016 war der Initiativantrag nicht einmal öffentlich zugänglich. Bereits am 18. März 2016 stimmte der Landtag über den Antrag ab!

Die Neuerungen (Stand aufgrund des Redaktionsschlusses 14.3.) kurz zusammengefasst: • Containerbauten, die nicht länger als sechs Monate stehen, sollen von der Bauordnung gänzlich ausgenommen sein. Bei diesen „Typ-I-Bauten“ ist nicht möglich, Einsprüche mit aufschiebender Wirkung einzulegen.

• Für Bauten, die für 5 bzw. 15 Jahre errichtet werden, kann die Behörde von der Einhaltung von Regelungen der Bauordnung absehen.

Ebenso ist es möglich, solche Bauten auf nicht für Wohnzwecke gewidmeten Flächen zu errichten.

• Die neuen Bestimmungen kommen nur in Ausnahmesituationen zur Anwendung und sind staatlich organisierten Bauvorhaben vorbehalten.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

• Verlängerungen nach Ablauf von 15 Jahren sind im Entwurf nicht dezidiert ausgenommen, seien aber nicht geplant, heißt es seitens Georg Niedermühlbichlers, des Landesparteisekretärs der SPÖ Wien. Im Falle einer längerfristigen Nutzung müsste das Bauverfahren nachgeholt werden.

So wünschenswert Vereinfachungen der Wiener Bauordnung auch sein mögen, die geplanten Maßnahmen kommen allein der Stadt Wien zugute - Private und Wirtschaft sind von den Deregulierungen ausgeschlossen und müssen weiterhin gegen die Wiener Bürokratie ankämpfen. Wenig begeistert von dem geplanten Vorhaben ist die Opposition, die einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz ortet und mit einer Klage das Gesetz vor den Verfassungsgerichtshof bringen möchte, sollte der Initiativantrag ohne Abänderungen beschlossen werden.

Für die Immobilienwirtschaft bleibt zu hoffen, dass dieser Elan der verantwortlichen Politiker für die im Regierungsübereinkommen vom 14. November 2015 bereits angekündigte, große Bauordnungs-Novelle anhält! Denn um den Herausforderungen zur Schaffung von Wohnraum gerecht werden, sind sowohl materielle Erleichterungen nötig als auch die Beschleunigung der Verfahren. Stadtrat Ludwig wird hier an seinen jüngst gegenüber den Medien geäußerten Ankündigungen zu messen sein: Er hat im Februar ein Wohnbaupaket für Wien präsentiert, das ein ganzes Maßnahmenbündel zur Optimierung, Beschleunigung und Steigerung der Effizienz in den Planungs- und Entwicklungsschritten umfasst. Die Umsetzung soll ab 2017 erfolgen, womit wir wieder beim Warten und Hoffen angelangt wären.

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Schwerpunkt: Sicherheit

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ImmoFokus | Fr端hjahr 2016

Mit Sicherheit wachsen Die Branche der Sicherheitsdienstleister boomt. Angetrieben durch aktuelle politische Krisen und Herausforderungen – von Terroranschlägen bis Flüchtlingsströme – weisen die Security-Anbieter national und international bemerkenswerte Wachstumsschübe auf. Auch in Österreich ist man hinsichtlich einer künftigen Auslastung optimistisch.

Autor: Erika Hofbauer

Fotos: www.dussmann.at, Securitas, SIM.GUARD, G4S

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ie privaten Sicherheitsdienste in Deutschland verzeichnen nach den Anschlägen von Paris eine verstärkte Nachfrage. Das bestätigte zumindest eine aktuelle Befragung des Bundesverbandes der Sicherheitswirtschaft (BDSW) unter seinen rund 900 Mitgliedsunternehmen: Etwa ein Drittel der Betriebe habe nach den Terroranschlägen zusätzliche Anfragen bekommen, heißt es im Verband. Interessenten seien hauptsächlich private Unternehmen, die nach Schutzmöglichkeiten für ihre Veranstaltungen und Gebäude suchen. Die Hälfte der zusätzlichen Anfragen beziehe sich laut BDSW auf die Ausweitung von bereits bestehenden Schutzmaßnahmen. Eine ähnliche Entwicklung orten auch die Facherrichter für Sicherungstechnik in unserem Nachbarland: In einer Konjunkturumfrage des Bundesverband Sicherheitstechnik e.V. (BHE) wurden die Zahlen der kürzlich veröffentlichten Umsatzprognose für 2015 glatt bestätigt. Besonders nachgefragt sind demnach Einbruchschutz-Maßnahmen für Privathäuser und -wohnungen sowie Brandschutz. Diese aktuelle Entwicklung deckt sich mit der 2014 veröffentlichten Studie des deutschen Marktforschers Lünendonk, der den Markt für Sicherheitsdienstleister in Deutschland analysierte: Für den Zeitraum von 2014 bis 2020 rechnen die befragten Unternehmen mit einem deutlichen Wachstum von über vier Prozent pro Jahr, bei einer jährlichen Umsatzleistung von gut fünf Milliarden Euro. In Österreich zeigt sich ein ähnlich positiver Trend, wie die Dienstleister berichten.

Ganzheitliche Sicherheitslösungen

Martin Wiesinger, Geschäftsführer der Securitas Sicherheitsdienstleistungen GmbH, geht dabei gleich ins Detail: „Die Zeiten, in denen der Fokus der privaten Sicherheitsindustrie rein auf den klassischen „Standpostendienst“ gerichtet war, sind lange vorbei.“ Bei Securitas habe

„Wichtig dabei ist, dass Securities nicht als Ersatz für Polizeifachkräfte gesehen werden dürfen.“ Helmuth Hochegger, SIM.GUARD

man sich - statt wie in der Vergangenheit reine Mannstunden für die Objektbewachung zu liefern - mehr und mehr zum Lösungsanbieter entwickelt: „Diese Lösungen bestehen in der Regel aus einer Kombination von Sicherheitstechnik - Alarmanlage, Zutrittskontrollsystem, Alarmaufschaltung, Video - und „Manpower“, die langfristig Einsparungspotential für den Kunden bedeuten und bei optimaler Planung sogar das Sicherheitsniveau heben. Sicherheitsbetriebe ohne entsprechendes Know-how im Bereich Beratung und Technologie werden aus unserer Sicht langfristig das Nachsehen haben.“ Neben den spezialisierten Sicherheitslösungen entwickelt sich das Geschäftsfeld der „Remote Video Solutions“ besonders erfolgreich, erzählt Wiesinger: „Hierbei handelt es sich um spezielle Sicherheitslösungen, die modernste Kameratechnologie, Monitoring und Intervention durch geschultes Sicherheitspersonal zu einem innovativen Paket mit attraktivem Preis-Leistungsverhältnis vereinen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt unter anderem in der Fähigkeit, Videos zu analysieren und damit zielgerichtet reagieren zu können.“ Für Peter Edelmayer, Geschäftsführer von Anbieter Dussmann Service, hat das breite Feld der Sicherheitsdienstleistungen „definitiv ein Wachstumspotenzial“: „2014 erhielten wir in diesem Bereich drei Mal mehr

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Schwerpunkt: Sicherheit

„Das Sicherheitsbewusstsein ist hierzulande noch sehr viel schwächer ausgeprägt als im internationalen Vergleich.“ Matthias Wechner, CEO G4S

Aufträge als im Jahr davor. Wir rechnen zum Beispiel im Bereich internationaler Organisationen mit einem steigenden Bedarf. Auch im Bereich Detektei und Personenschutz erwarten wir höheren Bedarf. Wir haben daher unser Angebot mit Anfang 2015 um diese Dienstleistung erweitert.“ Dussmann Service, erzählt Edelmayer, biete vielfältige Sicherheitsdienstleistungen vom Portier, Rezeptions-, Empfangs- und Besucherdienst über permanenten Streifendienst mit Alarmverfolgung, Verkehrsüberwachung, Objektschutz, Parkraumüberwachung, Veranstaltungsschutz, Sonderkontrollen, Revierkontrollen, Werkschutz bis hin zur Notrufzentrale an. Zusätzlichen Nutzen sieht der Dussmann-Chef außerdem in maßgeschneiderten Dienstleistungen, die quer über die einzelnen Sicherheitsbereiche hinweg eine Lösung aus einer Hand bieten: „Daher haben wir seit 2013 Baustellenlogistik im Portfolio.

Diese beinhaltet neben maßgeschneiderten Sicherheitsvorkehrungen auch individuelle Logistikkonzepte. Sie umfassen unter anderem die Einhaltung der behördlichen Auflagen und Vorschriften, die Kontrolle von Anlieferungen, die Zufahrtskontrolle, den Brandschutz sowie die Zutrittskontrollsysteme, um Schwarzarbeit auszuschließen.“

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Die Zeiten, in denen der Fokus der privaten Sicherheitsindustrie rein auf den klassischen „Standpostendienst“ gerichtet war, sind lange vorbei Martin Wiesinger, Geschäftsführer der Securitas Sicherheitsdienstleistungen GmbH

Sicherheitspersonal gefragt

Wachstumspotential bzw. die Nachfrage nach diversen Sicherheitsdienstleistungen ist für Helmuth Hochegger, Geschäftsführer von SIM.GUARD Simacek Security Services, in jedem Bereich vorhanden. Aber: „Das Problem ist allerdings die noch immer angespannte wirtschaftliche Situation – diese betrifft allerdings sämtliche Bereiche, nicht nur Sicherheitsdienstleistung.“ Dennoch profitieren die Dienstleister von aktuellen Situationen, bestätigt auch Hochegger: „Beispiel dafür war das letzte Länderspiel Österreich – Schweiz.

Da wurde das Sicherheitspersonal auf 500 Personen aufgestockt.“ Im öffentlichen Bereich - Museen, Eventlocations für Großveranstaltungen - könnte es zu einem verstärkten Bedarf kommen, glaubt der SIM.GUARD-Geschäftsführer, und zwar in allen Bereichen von Sicherheitstechnik bis Sicherheitspersonal.

Matthias Wechner, CEO von Dienstleister G4S, bestätigt ebenfalls den Trend zu „qualitätsvoller Sicherheitsdienstleistung aus privater Hand“. „Das Sicherheitsbewusstsein ist hierzulande noch sehr viel schwächer ausgeprägt als im internationalen Vergleich, entwickelt sich aber nicht zuletzt durch die Terrorattacken in

„Im Mittelpunkt steht die Einhaltung der behördlichen Auflagen und Vorschriften, die Kontrolle von Anlieferungen, die Zufahrtskontrolle, der Brandschutz sowie die Zutrittskontrollsysteme, um Schwarzarbeit auszuschließen.“ Peter Edelmayer, Geschäftsführer Dussmann Service

Frankreich kontinuierlich“, erzählt Wechner.

Das derzeit größte Wachstumspotenzial besteht in den Tätigkeitsbereichen Rezeptionsdienst, im Objektschutz und beim Outsourcing gesamter Sicherheitsprozesse: „Hier sind die großen Anbieter im Vorteil, die langjährige Erfahrung und Know-how haben und entsprechend viel Energie in die Ausbildung der Mitarbeiter investieren.“ Neue Herausforderungen

Welche Herausforderungen werden auf Sicherheitsdienstleister aufgrund aktueller politischer und gesellschaftlicher Entwicklungen (Stichwort Flüchtlingskrise) noch weiter zukommen? Securitas Österreich-Chef Wiesinger: „In Anbetracht der aktuellen politischen und gesellschaftlichen Lage ist davon auszugehen, dass Unternehmen, die öffentliche Hand, aber sicherlich auch Privat­personen ihre präventiven Sicherheitsmaßnahmen verstärken werden.“ G4S-CEO Wechner erkennt in der Bewältigung des Flüchtlingsstromes aus dem Nahen Osten nicht nur eine Herausforderung - sie biete

auch viele Chancen: „Immerhin kommen damit auch viele potenzielle Arbeitskräfte zu uns, die wir sehr gut gebrauchen können.“ Er orte anderswo eher größere Belastungen, und zwar in der Lohnsituation und einer sich dadurch zunehmend verschärfenden Situation für Unternehmen in Österreich. Dussmann Service-Geschäftsführer Edelmayer rechnet mit steigendem Bedarf nach professionellen Sicherheitsdienstleistungen in verschiedenen hochsensiblen Bereichen. SIM.GUARDChef Hochegger stößt ins selbe Horn, sieht die Aufgaben nicht weniger werden: „Im öffentlichen Sektor ist eine Zunahme an professionellem Sicherheitspersonal zu erwarten.

Wichtig dabei ist, dass Securities nicht als Ersatz für Polizeifachkräfte gesehen werden dürfen.“ Aufgrund der Flüchtlingssituation bemerkt man vor allem bei den „Hot Spots“ wie z.B. Hauptbahnhof, dass viele Unternehmen Sicherheitspersonal bei den Zugängen positionieren. Hochegger: „Dieser Trend wird aber mit Abnahme der Flüchtlingswelle wieder zurückgehen.“ n

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Wie machen wir gute Werbung?

Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Wenn wir uns Immobilien-Inserate bzw. Exposés genau ansehen, stellen sich oft folgende Fragen: Hat sich der Marketer überlegt, wen er mit diesem Werk erreichen möchte? Wie fokussiert spricht er seine Zielgruppe an?

Bevor jeder von uns diese Fragen beantwortet, sollten wir uns immer fragen, wie eine Kaufentscheidung stattfindet. Nur wenn wir diesen Prozess verstehen, können wir als Marketing-Verantwortliche darauf Einfluss nehmen. „Dröselt“ man die Kaufentscheidung idealtypisch auf, dann kann man fünf Rollen in diesem Ablauf identifizieren: Den Initiator, den Beeinflusser, den Nutzer, den Entscheider und den Käufer bzw. Mieter. Im Einzelfall ist es notwendig, sich für jede Phase des Kaufprozesses zu überlegen, welche Person welche Rolle bei der Kaufbzw. Vermietungsentscheidung innehat.

Bei unseren Vorlesungen und Workshops fragen wir immer wieder fachkundige Marktteilnehmer, wer z.B. im Suchprozess einer Wohnung das Sagen hat. Die Antwort folgt zu 100% schnell und spontan: Die Frau natürlich. ABER: Die meisten Inserate bzw. Exposés berücksichtigen diesen Umstand nicht; vielmehr wird munter auf eine neutrale, noch schlimmer, auf eine rein männliche Person daneben gezielt.

Welche Konsequenzen hat das für die Gestaltung der Botschaft? Sie muss so gestaltet werden, dass sie den Vorstellungen des Empfängers entspricht. Und nicht dem Sender gefällt. Das Ergebnis sind Bilder, welche einfach stimmig sind, aber dazu mehr im nächsten ImmoFokus.

Wichtig ist ein verbaler Wohnungsrundgang, welcher ihnen die Wohnung im Kopf erlebbar macht. Hier ist entscheidend, welche Worte sie verwenden und welche Stimmung sie damit erzeugen. Nicht zu vergessen, sollten die praktischen Vorteile der Wohnung und die Annehmlichkeiten der Lage angeführt werden. Alle Details sind spannend und mundgerecht aufbereitet. Bei einem Exposé für eine Bürovermietung ist diese Aufgabe etwas komplizierter, weil hier der Adressat meist nicht so eindeutig identifiziert werden kann. Aber auch in diesem Fall gilt es spätestens beim persönlichen Termin, ein klares Verständnis über die Rollen zu erhalten und zu verstehen, wer der Entscheider, oder eben der Nutzer ist. Mit großer Sicherheit sind in diesem Fall die Entscheider Zahlenmenschen und anders „abzuholen“ als die Nutzer, die später im Büro arbeiten müssen und daher Komfort-Fragen mehr interessieren.

Denken Sie sich als Marketing-Verantwortlicher in Ihre Zielgruppen und berücksichtigen Sie die Rollen, um Ihre Ziele zu erreichen. Diese Aufgaben sind durchaus anspruchsvoll und kompliziert, jedoch lohnt sich der Aufwand und der Erfolg wird Ihnen Recht geben.

Die Rollen beim Entscheidungsprozess

Entscheidung

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

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Die Raupe Nimmersatt Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Seit geraumer Zeit kursieren Diskussionen über einen Abschluss der Wohnrechtsverhandlungen. Die dadurch auf dem Markt hervorgerufene Unsicherheit lässt mitunter auch innerhalb der Immobilienbranche Stimmen laut werden, die auf eine Finalisierung drängen, damit der Markt endlich wieder zur Ruhe kommen kann. Die Erfahrung lehrt uns, dass dies der falsche Weg ist.

Erinnern wir uns kurz: Das von der SPÖ im Dezember 2014 als das „modernste Mietrecht Europas“ gepriesene Universalmietrecht entpuppte sich – wen mag´s verwundern – keinesfalls als Errungenschaft des 21. Jahrhunderts. Die Abwanderung von Mietobjekten nach Ablauf von 20 Jahren ab Fertigstellungsanzeige ins Mietrechtsregime, eine österreichweit vereinheitlichte Basismiete mit gesetzlich fixierten Zu- und Abschlägen, die Berücksichtigung der Lage anhand von Lage­ gebietsklassen, die sich ausschließlich nach dem wohnpolitischen Gestaltungsspielraum der Länder zu richten haben, Befristungsabschläge bis zu 40% als Sanktion für nicht auf Dauer angelegte Verträge, die Herausnahme von Grundsteuer und Versicherung aus dem Betriebskostenkatalog sind nur einige Schmankerln eines in Wahrheit eigentumsfeindlichen und mit planwirtschaftlichem Gedankengut behafteten „Horrorreformvorhabens“. Die im SPÖ-Papier zum Ausdruck kommenden gesellschaftspolitischen Wertungen und Ansichten sind weit davon entfernt, für einen auch nur annähernd fairen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter zu sorgen.

Es dauerte nicht lange, da wurde die Immobilienwirtschaft mit einem äußerst zweifelhaften, weil sachlich in dieser Form nicht nachvollziehbaren Deal der Regierungsparteien – Stichwort „Thermenregelung gegen Reparatur des Zubehöreigentums“ – überrascht. Ging es im Bereich des Wohnungseigentums um nichts anderes als die rechtliche Absicherung einer jahrzehntelangen Praxis zugunsten von gutgläubigen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern, hatten

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Mieter­ vertreter für das Abtauschgeschäft „Mietrecht“ mit der am 1.1.2015 in Kraft getretenen Wohnrechtsnovelle zweifellos einen Sieg davongetragen: Die seit Jahren streitverfangene Frage der Erhaltungspflicht von Thermen und sonstigen mitvermieteten Wärmeaufbereitungsgeräten wurde nun endgültig einer abschließenden Regelung unterzogen und dem Vermieter aufs Aug gedrückt. Dem nicht genug.

Die Ausdehnung der Erhaltungspflicht des Vermieters erfolgte nicht nur im Vollanwendungsbereich, sondern wurde auch auf den Teilanwendungsbereich erstreckt. Eine Korrektur oder Anpassung der Mietzinsobergrenzen infolge der erweiterten Vermieterpflichten war damit nicht verbunden.

Ebenso überfallsartig folgte vor wenigen Wochen die Aussetzung der Inflationsanpassung der Richtwerte um ein Jahr. „Damit den Menschen mehr im Börsel bleibt“ lautete die lapidare Begründung dieser eindeutig pseudopopulistischen Maßnahme, die privaten Vermietern nach der Steuerreform rücksichtslos den nächsten Stolperstein vor die Füße setzt. Nicht einmal der Mieterbund konnte dieser Maßnahme etwas abgewinnen.

Dass die Forderungen der Mietervertreter nicht enden wollend sind, bestätigt eine Presseaussendung der Mietervereinigung anlässlich der Bestätigung des amtierenden Präsidenten für die nächste Funktionsperiode: Das von der SPÖ-Bautensprecherin vorgeschlagene Universalmietrecht würde Verbesserungen bringen, reiche aber nicht weit genug. Trotzdem sei es sinnvoll, einmal auf diesem Entwurf aufzubauen.

Die Immobilienwirtschaft hat schon genug nachgegeben. Der Wunsch nach Ruhe auf dem Markt – wie er auch von Vermietervertretern geäußert wird - mag verständlich sein, aber wir sollten uns keinen Illusionen hingeben: Es wird nicht lange dauern, bis neue Forderungen ins Spiel gebracht werden. Raupe Nimmersatt eben.

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Rekordinvestments x Wirtschaftsabschwung = Angst Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Warum wir trotz wirtschaftlicher Abschwächungstendenzen im heurigen Jahr ein weiteres Rekordinvestment in Immobilien in Europa erwarten dürfen.

Was nämlich meiner Meinung nach diese Entwicklung kennzeichnet, ist nicht „nur“ der Run auf Renditen – die müssen ja irgendwie abgebildet werden – sondern viel mehr das wirtschaftliche Umfeld.

Wenn man die gesamten Immobilieninvestments im vergangenen Jahr in Europa betrachtet, so schaut es nicht nur gut aus, sondern sogar hervorragend. Die Transaktionsvolumina waren alle rekordverdächtig, in einigen Segmenten gab es sogar neue Rekorde, wie unter anderem auch bei Hotel-Immobilien.

Grund für diesen Ausverkauf sind die wirtschaftlichen Unsicherheiten, denen sich nicht nur die Institutionellen gegenübersehen, sondern faktisch alle. Denn die Investoren haben – unabhängig von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten – nur dann Geld, wenn man es ihnen auch gibt, und das dürften sehr viele tun. Egal, was die Medien berichten, die Verunsicherung über die Zukunft ist groß und der rettende Anker sind nun einmal Immobilien. Das dürften viele Investoren so sehen, denn in Europa tauchen sehr viele neue von ihnen auf – aus dem nordamerikanischen Raum und aus Asien. Dazu kommen noch die Investoren, die prinzipiell nicht in Immobilien veranlagen, aber die Notwendigkeit sehen, zu den volatilen anderen Anlagen im Portfolio eine stabile Komponente hineinzubringen.

Betrachtet man allerdings die aktuellen Wirtschaftsdaten, so sollte das Pendel eher in die Gegenrichtung ausschlagen; abseits der Mainstream-Medien wird bereits sehr wohl von einem Abflachen der Wirtschaft gesprochen und wie sich das auf den Bankensektor auswirken wird, lässt sich derzeit noch nicht genau sagen. Die Investoren sind verunsichert. Was wohl die Unsicherheit der 171 professionellen Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien am stärksten ausdrückt, ist die Tatsache, dass knapp mehr als die Hälfte von ihnen glaubt, dass sie in den kommenden drei Jahren ihre selbstgesteckten Renditeziele nicht erreichen werden. Sie gehen davon aus, dass die Preise weiterhin steigen und die Renditen sinken werden. „Der Immobilienmarkt wird für Investoren zu einer Gleichung mit immer mehr Unbekannten“, liest man in der Immobilien-Investitionsklima-Studie von Union Investment.

Wie passen die massiven Käufe mit einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld zusammen?

Sehr gut finde ich.

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Der Konkurrenzdruck wird also immer härter und vor allem werden auch seit rund einem Jahr immer mehr Portfolios mit unterschiedlichen Nutzungsarten und risikobehaftetere Portfolios verstärkt gehandelt. Irgendwie hat man das Gefühl, auch die Investoren wissen nicht genau, wohin es geht, aber bei Sachwerten wie Immobilien wähnt man sich auf der sicheren Seite. Je unsicherer die Wirtschaftslage wird, desto mehr wird auf Immobilien gesetzt. Einige Marktteilnehmer meinen sogar: „Angst ist schon ein gewisser Antrieb.“ Und genau deshalb dürfen wir auch im laufenden Jahr mit neuen Investmentrekorden rechnen. Offiziell wegen des Konkurrenzdrucks, der die Preise erhöht, und wegen des billigen Geldes, inoffiziell jedoch, um das Geld sicher verwahrt zu wissen.

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Reale Bedrohung Nur wer sich sicher fühlt, fühlt sich auch wohl. Vielfältige Bedrohungsszenarien für Immobilien unterschiedlichster Art erfordern in modernen Gebäuden Expertenwissen.

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A

lfred Czech, Österreich-Geschäftsführer von Corporate Trust, hat die Initiative gestartet: „Gebäudesicherheit führt in Österreich immer noch ein Stiefmütterchendasein. Typischerweise muss erst etwas passieren, damit etwas passiert. Egal ob Bürogebäude, Wohnimmobilien oder Einkaufszentren – die Gefährdung ist da und sollte ernst genommen werden.“ Die meisten Bürohäuser sind heute mit modernster Gebäudetechnik ausgestattet, die zum Wohlfühlen der Menschen beitragen soll. „Die verschiedenen Fernwartungssysteme machen ein Haus aber auch angreifbar. Versierte Hacker könnten ein durchschnittliches Bürogebäude in Österreich binnen Minuten lahmlegen“, zeichnet Czech ein düsteres Szenario.

Vor allem das fehlende Bewusstsein für das Thema Sicherheit sei dafür verantwortlich. Oft fehle eine übergeordnete Strategie und klare Zuständigkeiten. „Für manche Bereiche ist das Facility Management zuständig, für manche die IT. Es fehlt eine übergeordnete Sicherheitsstruktur“, ist Czech überzeugt.

Gemeinsam mit den Unternehmen Schrack Seconet, Securiton und Global Security werden nun ganzheitliche Sicherheitskonzepte entworfen, die alle Bereiche abdecken.

Mögliche Angriffsszenarien betreffen alle für Täter interessanten Assets. In Bezug auf Immobilien lassen sich diese beispielsweise in Personen wie Bewohner und Mieter, Gebäude und deren sensible Bereiche sowie die verbaute Gebäudeinfrastruktur wie Informations- und Kommunikationstechnologie kategorisieren. Bauwerke mit hohem symbolischem Wert wie Hochhäuser haben in diesem Zusammenhang auch eine höhere Attraktivität, was wiederum die Wahrscheinlichkeit eines Angriffs und damit das Risiko insgesamt steigert. Je höher, je prestigeträchtiger, je wertvoller sich derartige Immobilien darstellen (Bürotürme, Gewerbeimmobilien), desto größer ist die Gefahr, Opfer von Angriffen wie z.B. Sprengstoffanschlägen zu werden.

Der exponentiellen Entwicklung im Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologie Rechnung tragend (Industrie 4.0, Internet der Dinge), müssen sich Entwickler darüber im Klaren sein, dass ihre Projekte nicht nur physisch geschützt werden müssen, sondern auch über den Cyberraum angreifbar sind. Oft werden Fernwartungssysteme nicht ordnungsgemäß abgesichert, was Einfallstore für potenzielle Angreifer öffnet. Daraus ergeben sich vielfältige Möglichkeiten für Angreifer mit krimineller Energie. Erpressungen oder Cyber-Vandalismus sind in diesem Zusammenhang nur die Spitze des Eisbergs an denkbaren Szenarien.

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Advertorial

„Smart Home Devices – mobil und vernetzt bequem diverse Sicherheitsanwendungen verwalten.“

Hier treten dann die Spezialisten von Global Security auf den Plan. Die Abwehr von Lauschangriffen und die Abwehr eines sogenannten „unerwünschten Informationsabflusses“ stehen im Mittelpunkt der Dienstleistungen des Unternehmens. Während abhörsichere Räume vor allem von Botschaften und Regierungsstellen genützt werden, setzen viele Top-Entscheider der Wirtschaft auf Lösungen, die das Lauschen durch Spionage zumindest erschweren.

In Zeiten der Mobilkommunikation und der damit verbundenen Unsicherheit werden gerade in heiklen Angelegenheiten bei Vertragsverhandlungen oder auch in den Forschungs- und Entwicklungsabteilungen abhörsichere Systeme immer wichtiger. Global Security berät in diesem Zusammenhang nicht nur Unternehmen, sondern unterstützt auch Bauherren generell in der Vorbereitung, Planung und Umsetzung der entsprechenden Vorkehrungen. Konferenzräume in Bürohäusern, aber auch in Hotels werden immer öfter so gestaltet, dass ein Lauschangriff unmöglich gemacht oder zumindest erschwert wird.

Christian Wimmer, Produktverantwortlicher bei Schrack Seconet: „Die Anforderungen werden immer komplexer. Die Sicherheitssysteme müssen heute natürlich genauso flexibel sein wie die Immobilien selbst.

Die Herausforderung besteht dabei darin, die richtige Mischung aus Sicherheit und Komfort der Nutzer zu finden. Aufgrund zunehmender Komfortmöglichkeiten steigt häufig auch das Gefahrenpotenzial. Hier arbeiten wir intensiv mit unseren Auftraggebern, um den richtigen Mix zu finden.“

Ebenso aktuell ist natürlich auch die Sicherheit von Datencentern und Serverräumen. Das beste Back-up-System hilft nichts, wenn die Server leicht von außen zugänglich sind. Auch hier helfen die Fachleute der Global Security mit Know-how und konkreter Umsetzung.

Neben der Flexibilität sind aber natürlich auch die Weiterentwicklung und die Investitionssicherheit wichtig. „Kein Mensch will alle paar Jahre die Brandmeldeanlage tauschen. Hier geht es darum, neue Entwicklungen so umzusetzen, dass sie auf bestehende Systemen aufgesetzt werden können“, unterstreicht Wimmer das Credo von Schrack Seconet. Die Systeme in den Bereichen Einbruchmeldetechnik, Zutrittskontrolle und Videoüberwachung sind durch Schnittstellenlösungen auch in der Lage, mit anderen Teilen der Gebäudetechnik reibungslos zu kommunizieren.

Wolfgang Kern, Generaldirektor der Schrack Seconet AG: „Unsere Philosophie ist permanente Evolution, wir entwickeln unsere Produkte in vielen Einzelschritten weiter. Investitionssicherheit ist für uns dabei zentral – unsere Lösungen entsprechen immer aktuellen Standards und sind zugleich über mehrere Generationen vorwärts- und rückwärtskompatibel.“

Langjährige Erfahrungen mit der Umsetzung integrierter Systeme in der Gebäudesicherheit hat Schrack Seconet. Zentrale Bereiche der Produkte und Dienstleistungen des Konzerns sind Brandmeldeanlagen, Kommunikationssysteme für Krankenhäuser, Pflegeheime und öffentliche Gebäude sowie Sicherheitssysteme wie Einbruchmelde-, Video- und Zutrittskontrollsysteme.

Vor allem im Bereich der Videoüberwachung waren in den vergangenen Jahren große Technologiesprünge zu verzeichnen – und ein Ende dieser Entwicklung ist noch nicht absehbar. So handelt es sich beispielsweise auch beim IPS Video Manager von Schrack Seconet um eine IP-basierte, unlimitiert skalierbare Plattform für anspruchsvolle Videoüberwachungsanwendungen. Sie bietet spezifische Funktionen für

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stärken, damit der Spagat zwischen Sicherheit und

grundlegende Network Video Recorders, umfassende Video-Management-Systeme, 3D-georeferenzierte Video-Management-Systeme und übergeordnetes Multi-Site-Management.

In Echtzeit erlaubt IPS VideoAnalytics Bewegungserkennung, Objektverfolgung, Objektklassifizierung, Objektidentifizierung, Objektinterpretation und Szeneninterpretation.

Neben den Hightech-Maßnahmen besteht aber natürlich auch in vielen anderen Bereichen die Möglichkeit, Gebäude zu schützen. Schwachstellen in Immobilien sind z.B. Türen und vor allem Fenster. Die richtige Wahl der Glasscheiben kann Schaden durch Einbrüche verhindern und die Gefährdung etwaig involvierter Personen minimieren. SILATEC zählt dabei zu den renommiertesten Anbietern und verfügt als Marktführer über umfangreiche technologische Erfahrungen. So sind heute sogar schon gewölbte Scheiben verfügbar, die höchsten Sicherheitsansprüchen genügen.

SILATEC Sicherheitsglas ist ein Verbundglas, das aus verschiedenen hochtransparenten und extrem widerstandsfähigen Materialien besteht.

Durch eine optimale Kombination aus Glas, Polyurethan und Polycarbonat hat SILATEC Sicherheitsglas entscheidende Vorteile gegenüber herkömmlichem Panzerglas. Das Glas ist dünner und leichter als Panzerglas und vor allem farbneutral, was vor allem im Einzelhandel in der Warenpräsentation ein entscheidender Vorteil ist.

Neben der Technik und den baulichen Rahmenbedingungen ist in einer Gesamtkonzeption natürlich auch der menschliche Faktor mitzuberücksichtigen. Vor allem in sehr sensiblen Bereichen wie Einkaufszentren oder öffentlichen Gebäuden, aber auch bei Bankfilialen oder Juwelieren wird verstärkt Wachpersonal eingesetzt. „Das erhöht natürlich das subjektive Sicherheitsgefühl von Betreibern sowie Besuchern und ermöglicht im Ernstfall rasches und individuelles Agieren“, betont Sicherheitsexperte Czech. Und ergänzt: „Besonders wichtig ist aber, dass das Personal perfekt geschult sein muss, sonst ist es gänzlich sinnlos.

Leider wird hier oft am falschen Fleck gespart.“ Der Faktor Mensch ist in jeder Hinsicht die große Unbekannte. Christian Wimmer: „Es klingt natürlich nicht gut, aber wenn menschliches Versagen oder Unachtsamkeiten vermieden werden könnten, ist schon viel gewonnen. Man denke nur an den Umgang mit Passwortsicherheit, wo viele immer noch den Namen des Lieblingstieres einsetzen.“ Alfred Czech: „Perfekt wäre es, die gesamte Gebäudesteuerung, -sicherheit und -überwachung mittels abgesichertem Terminal zu steuern. Wer geht wann wo aus und ein, wo gibt es Probleme und was passiert im Notfall.“ Hier kommt auch wieder die Expertise ins Spiel. „Die modernste Technik hilft nichts, wenn im Schadensfall keiner weiß, was zu tun ist.

Man glaubt gar nicht, wie oft bei einem Brand die Zuständigen dann geschwind nach dem Handbuch suchen, das irgendwer vor Urzeiten in der untersten Schublade versteckt hat.“ Neben den bisher angemerkten Szenarien muss auch davon ausgegangen werden, dass Bewohner oder Mieter derartiger Immobilien persönlich Opfer von Angriffen werden können. Ist das Zutrittskontrollsystem erstmal technisch überwunden, stellt es ein Leichtes dar, Wohnungen

zu betreten und entsprechend Raubüberfälle (Home Invasions) durchzuführen. Ausgeklügelte Systeme und Alarmanlagen sollen aber nicht nur im Fall eines Übergriffs die Täter dingfest machen, sondern vornehmlich natürlich auch präventiv abschrecken. Alarmanlagen sind im Kampf gegen Vandalismus und Diebstahl die wirksamste Waffe mit der größten Abschreckungswirkung. Anlagen der neuesten Generation stärken das Sicherheitsgefühl, schützen Objekte und Sachwerte und reduzieren Fehlalarme auf ein Minimum.

Securiton hat speziell für Personen, die im Mittelpunkt des öffentlichen Interesses stehen, wie z. B. Konzernvorstände, Politiker und Prominente, das Konzept PREMIUM PRIVATE entwickelt. Es handelt sich um ein integriertes Schutzkonzept, das Sicherheit nicht mehr in einzelne Systeme teilt, sondern ganzheitlich zu einer lückenlosen Einheit vernetzt. Dabei handelt es sich nicht um ein fertiges Produkt, sondern um maßgeschneiderte Individuallösungen, die auf das jeweilige Schutzbedürfnis abgestimmt sind. Es ist unsichtbar und rund um die Uhr aktiv. Intelligente Meldesysteme, die perfekt auf Gebäudearchitektur, Landschafts- und Gartenbau sowie Interieur abgestimmt sind, garantieren größtmögliche Bewegungsfreiheit. Die jederzeit besetzte Notruf- und Serviceleitstelle (365 Tage/24 Stunden) sowie eine hochqualifizierte Interventionsorganisation sorgen für umfassenden Schutz. Die technisch-baulichen Leistungen umfassen die Peripheriesicherung, Videobildanalyse, Gebäudeaußenhautsicherung mit zertifizierten Fenstern und Türen, Einbruchmeldung und Zutrittskontrolle, unsichtbare Brandmeldetechnik, Gefahrenmanagementsystem, Integration von Multimediatechnik und Ausstattung definierter Bereiche zu einem sicheren Rückzugsraum.

Auch Corporate Trust sieht in der Privatimmobilie ein in Österreich noch weitgehend unbeachtetes Feld. Dabei geht es vor allem um die sinnvolle Konzeption von Perimeter- und Objektschutz sowie um die Absicherung von Smart Home Systemen, welche zunehmend die österreichischen Haushalte erobern. Vor dem Hintergrund der intelligenten Vernetzung von Haushaltsgeräten wird allzu oft der Aspekt der Sicherheit vernachlässigt.

Alfred Czech:

„Ziel muss es sein, das Bewusstsein für Risiken im Umgang mit vernetzter Technik zu stärken, damit der Spagat zwischen Sicherheit und Funktionalität in einem wirtschaftlich vertretbaren Ausmaß bewerkstelligt werden kann.“

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Advertorial

SCHRACK SECONET

§ Brandmeldeanlagen und -systeme von Schrack Seconet retten Menschenleben und minimieren Sachschäden. § Kommunikationssysteme in Krankenhäusern und Gesundheitseinrichtungen nützen sowohl Pflegepersonal und Ärzten als auch Patienten – von Lichtrufanlagen über Multimedia-Terminals bis hin zu Systemen zur Lokalisierung von Personen. § Sicherheitslösungen wie Videoüberwachung, Zutrittskontrollen oder Einbruchsmeldetechnik basieren auf präzisen Risikoanalysen und stellen individuell optimierte Gesamtkonzepte dar.

Christian Wimmer Leitung Produktmanagement Sicherheitssysteme

SCHRACK SECONET AG Sicherheits- und Kommunikationssysteme Eibesbrunnergasse 18, 1120 Wien Firmenbuch HG Wien FN 123356g / Firmensitz Wien Tel.: +43 1 81157-5401, Fax: +43 1 81157-5110 Mobil: +43 664 6127407

CORPORATE TRUST • Prävention und Abwehr von Industriespionage und Wirtschaftskriminalität (Informationsschutz) • Erstellen von Qualitätskriterien und Anforderungskatalogen für Sicherheitsdienstleistungen vor Beauftragung durch Auftraggeber • Periodische Evaluierung bestehender Sicherheitsorganisationen (Wachpersonal, Brandschutzbeauftragte und –warte) • Strukturermittlungen bei internationalen Schiedsgerichtsverfahren, Joint Ventures und Mergers & Acquisitions • Sicherheitsbetreuung von Vermögensinhabern (inkl. Objekt- und Personenschutz) • Risikomanagement für Geschäftsprozesse und Projekte • Auslandssicherheit und Krisenmanagement für Geschäftsreisende • Cyber Security & IT-Forensik

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Alfred Czech Geschäftsführer

CORPORATE TRUST Business Risk & Crisis Management GmbH Naglergasse 1/5 , A-1010 Wien Tel.: +43 1 318 0151 0 Fax: +43 1 318 0151 10 info@corporate-trust.at www.corporate-trust.at

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• Beratung zum Thema Abhörschutz • Was können Sie tun, um wertvolle Information in Ihrem Unternehmen zu schützen.

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GLOBAL SECURITY, ACADEMY & CONSULTANTS GMBH Helenenstrasse 106, Top 1, 2500 Baden Tel.: +43 2252 27 3333 Fax: +43 2252 27 3333-77 Email: office@global-security.org

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Trendtable

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Barrierefreiheit oder doch besser gleich „Design for all“ 76

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Reihe: Michael Herbeck, BUWOG AG, Bernhard Weixelbraun, Raiffeisen evolution Josef Jakob, ÖRAG Immobilien, Helga Bachleitner, Hilfsgemeinschaft der Blinden und Sehschwachen Österreichs, Gernot Schöbitz, KONE Österreich

Barrierefreiheit dient allen. Kostet - aber ermöglicht nachhaltiges Wohnen.

Autor: Michael Neubauer

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us planerischer Sicht wird das Thema Barrierefreiheit durch die Fülle an Gesetzen und Auflagen immer komplexer. „Durch die steigenden Auflagen und natürlich auch durch die Verknappung am Markt wird der Preis für Wohnraum in die Höhe getrieben“, gibt Josef Jakob, ÖRAG Immobilien, zu bedenken. Dabei ist Barrierefreiheit bei Neubauten mit den Vorgaben der ÖNORM B1600 und der OIB-Richtlinge noch relativ einfach umzusetzen. Im Bestand schaut die Sache gleich ganz anders aus. „Im Bestand sind deutlich mehr Hindernisse zu überwinden“, so der Architekt.

Hier komme es auf eine exakte Planung an, damit das Ganze auch noch wirtschaftlich zumutbar bleibt.

Ist die Tendenz „Im Neubau kleiner und kompakter“ ein Widerspruch zu Barrierefreiheit? Auf keinen Fall, denn „Barrierefreiheit bedeutet nicht ausschließlich rollstuhlgerecht“, weist Helga Bachleitner von der Hilfsgemeinschaft der Blinden und Sehschwachen Österreichs auf die unterschiedlichsten Behinderungen hin. „Barrierefreiheit bedeutet

viel mehr. Sehbehinderte Menschen brauchen keine breiteren Türen, dafür jedoch kontrastreiche Gestaltung oder ertastbare Elemente.“ Durch die Überalterung der Gesellschaft steigt auch die Anzahl der Augenerkrankungen.

Man spricht von 318.000 Menschen mit hochgradiger Sehbehinderung und 4.000 bis 5.000 Blinden. „Die Dunkelziffer ist weit höher“, gibt Bachleitner zu bedenken. „Barrierefreies Bauen kommt allen – wenn auch vorrangig älteren – Menschen zu Gute“, meint Michael Herbeck, BUWOG AG. „Neben Menschen, die auf ihren Rollstuhl angewiesen sind, gibt es auch jene, die nach einem Unfall temporär gehandicapt sind, oder Eltern, die ihre Kinder auf dem Arm tragen. Wenn man all diese zusammenzählt, brauchen knapp 50 Prozent der Bevölkerung eine Barrierefreiheit im mehr oder weniger ausgeprägten Sinn.“ Stellt sich die Frage, wie man das leistbar machen will.

„Viele Normen lassen ihre Sinnhaftigkeit vermissen.“ Josef Jakob, ÖRAG Immobilien

Die Konsumenten selbst haben die Entscheidung schon längst getroffen. Sowohl bei Raiffeisen evolution als auch bei der BUWOG ist der Trend bemerkbar, dass nicht mehr allein

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„Barrierefreies Bauen kommt allen – wenn auch vorrangig älteren – Menschen zu Gute.“ Michael Herbeck, BUWOG AG

die Lage den Ausschlag gibt. „Man will in den eigenen vier Wänden bleiben, auch wenn man älter wird.“ Die Wohnung muss mitleben, sie muss adaptierbar sein, ist sich die Runde einig. „Ich muss die Wohnung nicht von Haus aus sofort behindertengerecht einrichten, sondern ich muss sie soweit planen - und bei der Planung liegt der Fokus - dass sie adaptierbar ist“, bringt es Bernhard Weixelbraun, Raiffeisen evolution, auf den Punkt. Laut Rückmeldungen von Eigentümern wird zunehmend darauf geachtet, in wieweit es möglich ist, im Falle einer Behinderung einfache Änderungen im Wohnraum zu realisieren. „Dies gilt nicht nur für Wohnungen, sondern auch für private Einfamilienhäuser.“

„Wenn man in die Innenhöfe hineinschaut, einen Aufzug kann man überall hinbauen. Aber wie komme ich mit dem Rollstuhl dorthin?“ Gernot Schöbitz, Geschäftsführer KONE Österreich

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Aber kann man Barrierefreiheit überhaupt für jeden bieten? Bachleitner hat gleich ein Beispiel parat: „Rollstuhlfahrer versus Blinder und Gehsteigkanten – das ist ein Klassiker: Der Rollstuhlfahrer möchte alles auf einer Ebene und der Blinde braucht eine Kante um feststellen zu können, dass er den Gehsteig verlässt. Da hilft nur eines: der Kompromiss!“ Auch wenn dieser unter Umständen etwas mehr kostet.

Dabei sei es kein Geheimnis, dass behindertengerechtes Bauen zu Kosten führt. Es gibt jedoch viele Möglichkeiten, durch Kleinigkeiten diese Anpassungsfähigkeit zu schaffen. „Barrierefreiheit muss – gut geplant - nicht zu Lasten der Nutzfläche gehen“, betont Jakob. Bei einem Neubau ist das Planen relativ einfach. Es muss darauf geachtet werden, dass in einem vernünftigen Rahmen umgebaut werden kann, denn die Bedürfnisse sind individuell. Mühsamer ist der Altbau. Abweichungen sind zwar unter bestimmten Umständen erlaubt, die Behörden fordern jedoch vor der Bewilligung eine exakte Kostenermittlung. „Ein Aufwand, der einem nicht bezahlt wird“, so Jakob. Am besten und wirtschaftlichsten sei es, sich auf die essenziellen Dinge der Barrierefreiheit zu konzentrieren. Dinge, die wirklich notwendig sind. „Viele Normen lassen ihre Sinnhaftigkeit vermissen. Am Ende muss ein Optimum für den Endnutzer und den Eigentümer des Objektes gegeben sein.“

Eines dürfe man nicht vergessen, wendet Weixelbraun ein. „Die wirklichen Kosten finden sich in den Außenbereichen, wo Geographie und die Definition der Baufläche eine Rolle spielen. Da kann es passieren, dass ein Projekt nicht mehr leistbar ist, weil zu viel in die Außenanlage investiert werden muss. „Da kommt es schon mal vor, dass ein Projekt stirbt, wenn man behindertengerecht agieren will.“ „Wenn das Thema Barrierefreiheit im Wohnbereich wirklich umgesetzt wird, kann es dann nicht sein, dass Wohnungen, die die Kriterien nicht erfüllen, auch weniger wert sind? Kann man einen Teil der Aufwendungen auch durch die Mieten wieder hereinspielen?“, wirft Gernot Schöbitz, Geschäftsführer KONE Österreich, eine Frage in die Runde. Die einheitlich mit einem „Noch nicht“ beantwortet wird. „Es ist aber wahrscheinlich nur eine Frage der Zeit.“ „Aus meiner Sicht beginnt Barrierefreiheit viel früher. Sie beginnt bereits beim Betreten eines Gebäudes. Ein Garagentor und Türen, die sich automatisch öffnen, den Benutzer erkennen und diese Information an einen smarten Aufzug weiterleiten, der dann schon da ist, wenn ich zu den Aufzügen komme. Aber die Frage ist dennoch, wie man das kostengünstig machen kann.“ „Wenn man in die Innenhöfe hineinschaut, einen Aufzug kann man überall hinbauen. Aber wie komme ich mit dem Rollstuhl überhaupt zum Aufzug? Ich denke, das ist eine gesellschaftliche Herausforderung – und nach wie vor ein Problem“, wirft Schöbitz ein. Dass beim Erreichen der Barrierefreiheit technischen Lösungen eine Schlüsselrolle zukommen wird, da

ist sich Schöbitz sicher: „Ohne entsprechende technische, smarte Lösungen kann man manche Dinge nicht erreichen.“ Ziel dabei aber sei, den User, den Wohnungsbewohner, nicht zu überfordern. „Auf die Gesamtlösung kommt es an, sich wirklich auf das zu konzentrieren, was wirtschaftlich sinnvoll und technisch notwendig ist.“ Stellt sich für die Runde die Frage: „Sollte man gar nicht mehr von Barrierefreiheit sprechen, sondern von einem anderen, nachhaltigeren Wohnkonzept?“ – Für Weixelbraun vor allem eine finanzielle Frage: „Ich bezweifle, dass junge Menschen an barrierefreies Wohnen denken. Mitte der Zwanziger wird sich das kaum jemand leisten können. Mit steigendem Alter denkt man schon mehr an barrierefreies Wohnen – da hat man aber auch die finanziellen Mittel dafür.“

„Ich muss die Wohnung nicht von Haus aus sofort behindertengerecht einrichten, sondern ich muss sie soweit planen, dass sie adaptierbar ist.“ Bernhard Weixelbraun, Raiffeisen evolution

Im internationalen Vergleich kann sich Österreich durchaus blicken lassen. Dennoch gibt es Länder, in denen Barrierefreiheit umfassender gedacht wird. „Serbien ist uns bei diesem Thema weit voraus“, weiß Weixelbraun zu berichten. Der Krieg habe nicht nur an den Gebäuden Schäden hinterlassen. „Es gibt viele Kriegsversehrte. Kaum eine Familie, die nicht betroffen wäre. Da sieht und erkennt man die Probleme, die mit einer Behinderung einhergehen viel schneller.“ Was also ist zu tun? Für Jakob steht das Normen-Entrümpeln an erster Stelle einer To-do-Liste. „Man muss auch einmal den Mut haben, Normen außer Kraft zu setzen, wenn sie keinen Sinn mehr haben.“ Sein Wunsch in Gottes Ohr. n

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Schwerpunkt: Sicherheit

R Ü F F F O E K A T T I E H R E H C I S DIE Ob als fliegende Inspektoren, schwebende Helferleins oder wachsames Auge, Drohnen im kommerziellen Einsatz wird ein enormes Zukunftspotential attestiert.

Autor : Harry Weber

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it der Ankündigung des OnlineHändlers Amazon, zukünftig Pakete per Drohne ausliefern zu wollen, rückten weltweit die neuen Möglichkeiten des Einsatzes von unbemannten Fluggeräten in eine breite, öffentliche Diskussion. Waren Drohnen früher ausschließlich Sache des Militärs, so sind die kleinen unbemannten Flugobjekte mittlerweile in vielen Bereichen des zivilen Lebens im Einsatz.

Allen voran und wohl den meisten bekannt als Film- und Kameraauge. Das Einsatzspektrum

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ist jedoch viel breiter: Von der Lageerkundung über die Personensuche bis hin zur Gefahrstoffmessung reicht der Bogen. Vor allem Sicherheit und Hilfe für Menschen ist eine der zentralen Aufgaben von Drohnen, betonen die Experten.

So können die Mini-Fluggeräte toxische Belastungen aufspüren, Ernten kontrollieren, Brände bekämpfen oder Leben retten. Einige Bergrettungen etwa schulen bereits ihre Mitarbeiter im Einsatz mit Drohnen, damit künftig Verschüttete per Infrarotkamera geortet werden können.

„Jüngst haben Schweizer Forscher eine Software präsentiert, mit der Drohnen selbstständig Waldwegen folgen und nach Vermissten suchen können.“

Lebensretter

Fotos: TÜV Austria, Skyability, UZH; USI;SUPSI, https://schiebel.net/image-gallery/

Welches Potenzial sie bereits besitzen, zeigen auch die erfolgreichen Einsätze der Kopter, wie die Flugobjekte in Abgrenzung zu ihren militärischen Gegenstücken oft genannt werden, in entlegenen Gegenden und bei eiligen Lieferungen. So hat sich das US-Unternehmen Matternet darauf spezialisiert, Menschen in Krisengebieten mittels Drohne helfen zu können. Das im Silicon Valley beheimatete Start-up bringt mit autonomen Drohnen lebensrettende Medikamente in entlegene Dörfer. Oder: Seit der Katastrophe im japanischen Fukushima werden Drohnen mit Geigerzählern ausgestattet, um das Strahlungsniveau in den Reaktorruinen gefahrlos zu messen. Jüngst haben Schweizer Forscher eine Software präsentiert, mit der Drohnen selbstständig Waldwegen folgen und nach Vermissten suchen können. Das würde die Suche in Wäldern und Berggebieten beschleunigen und vereinfachen. Immerhin verunglücken oder verlaufen sich jährlich tausende Wanderer und Sportler in den Alpen.

Eine österreichische Entwicklung erfüllt beim Hilfseinsatz des aktuellen Flüchtlingsdramas im Mittelmeer eine lebensrettende Funktion.

Der „Camcopter S-100“ der Firma Schiebel versucht, Flüchtlingsboote beziehungsweise in Seenot geratene Menschen zu lokalisieren, damit sie gerettet werden können. Die Schiebel-Drohne kann 200 Kilometer weit fliegen und wird von einem Schiff aus gesteuert. Mit den übermittelten Bildern kann der Schiffskapitän entscheiden, welche Flüchtlinge zuerst angesteuert und gerettet werden. Rund 300

Hubschrauber-Drohnen des Wiener Familienunternehmens sind mittlerweile weltweit in unterschiedlichen Bereichen im Einsatz und Schiebel erzielte im vergangenen Jahr einen Umsatz von 30 Millionen Euro bei einer Produktion von jährlich rund 50 Fluggeräten.

19 Prozent des Umsatzes, der zuletzt um 20 Prozent gestiegen ist, gehen in Forschung und Entwicklung.

Kosteneinsparungspotenzial

Die Consumer Electronics Association geht davon aus, dass der Ausbau der kommerziellen Drohnen-Technologie in den kommenden zehn Jahren mehr als 82 Milliarden US-Dollar generieren könnte. Die Zukunftschancen der unbemannten Flugkörper werden vor allem im industriellen Bereich - ganz vorne mit dabei der Gebäudemanagement-Sektor - gesehen.

Bereits jetzt sind Dokumentationsaufgaben an hohen Gebäuden realisierbar, zum Beispiel an Fassaden, Dächern oder Schornsteinen.

Anstatt zeitaufwändig Gerüste oder Leitern aufzubauen und Menschen zu gefährlichen Stellen hinaufsteigen zu lassen, ist der Einsatz von moderner Technik effizienter und sicherer, ist man auch beim burgenländischen Start-up Skyability überzeugt. Das Team hat einen hochsicheren, mit unterschiedlichen Messsystemen ausgestatteten Flugroboter entwickelt. „Die ursprüngliche Idee hinter Skyability war, das Problem der weintraubenfressenden Stare im Seewinkel anzugehen“, so Lukas Unger, einer der Gründer. Aus einer Markt- und Potenzialanalyse ihrer „Drohne“-

DAS EINSATZSPEKTRUM IST JEDOCH VIEL BREITER: Von der Lageerkundung über die Personensuche bis hin zur Gefahrstoffmessung reicht der Bogen.

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Schwerpunkt: Sicherheit DROHNEN SUCHEN SELBSTÄNDIG AUF WALDWEGEN NACH VERMISSTEN.

„Einheitliche europäische Regeln sollen nach dem Willen der EU-Kommission auch das Wachstum des Drohnenmarkts erleichtern.“

Idee gingen dann über 100 Anwendungsfälle hervor. „Die Roboter, welche die Skyability lediglich als deren Werkzeug bezeichnet, können mit den unterschiedlichsten Messsystemen ausgestattet werden – von der hochauflösenden Kamera über Wärmebildkameras bis hin zu Laser-, Gas- oder Schallmesssystemen.

Hier ist neben der kreativen Idee auch die anschließende Umsetzung durch die Techniker gefragt.“ Die Herausforderung liege nämlich darin, die gewonnenen Daten sinnvoll zusammenzuführen. „Das Kosteneinsparungspotenzial kann nur dann effektiv genutzt werden, wenn die Daten auch richtig interpretiert und verarbeitet werden. Deshalb wird die Interpretation der Daten in den meisten Fällen nicht vom Kunden, sondern von Skyability gleich mit übernommen.

Was die vielfältigen Drohnen-Anwendungen etwas einschränkt, sind die gegenwärtig noch geringen Reichweiten auf Grund der limitierten Akku-Laufzeiten. Auch bei stürmischem Wetter sind Flüge kaum möglich. Zudem ist die Sicherheit nicht immer gewährleistet. Landesweite Negativ-Schlagzeilen machten die unbemannten Flugkörper unlängst, als Österreichs Ski-Star Marcel Hirscher während des

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letzten Skirennens vor Weihnachten auf dem Weg zum Podestplatz beinahe von einer Kameradrohne getroffen worden wäre. Ein weiterer Kritikpunkt kommt von Datenschützern, die strenge Regeln bezüglich Privatsphäre einfordern.

Spezielle Vorschriften

Während kommerzielle Drohnenflüge in den USA bislang verboten sind, herrschen in jedem EU-Land eigene Regeln oder Zusatzvorschriften. Das soll sich bald ändern: Einheitliche europäische Regeln sollen nach dem Willen der EU-Kommission auch das Wachstum des Drohnenmarkts erleichtern. In Österreich ist der Betrieb seit 1. Jänner 2014 gesetzlich genau definiert. Nur Drohnen, die weniger als 250 Gramm wiegen und mit weniger als 60 km/h unterhalb von 30 Meter Höhe betrieben werden, gelten als Spielzeug und sind „genehmigungsfrei“. Dabei sind private Flüge prinzipiell nur in unbebautem Gebiet erlaubt.

Im Wiener Stadtgebiet etwa herrscht Flugverbot. Für alle anderen Modelle gelten spezielle Vorschriften und beim kommerziellen Einsatz ist eine Bewilligungspflicht von der Austro Control in jedem Fall nötig. Über eine bewilligte Drohne der Klasse 1 verfügt etwa die TÜV

Martin Hofstädtner den Werdegang der FIP zusammen. Dass viel „Hirnschmalz“ in dem Fluggerät steckt, zeigt sich auch daran, dass es unter fünf Kilogramm wiegt, aber trotzdem alle möglichen technischen „Stückeln“ spielt.

Trotz des geringen Gewichts kann es mit Foto-, Video-, Infrarotfoto- und -videosystemen ausgestattet werden und verfügt dabei über acht redundante Motoren und eine redundante Flugsteuerung zur Sicherung. „Damit erfüllen wir die Auflagen der Austro Control, auch in besiedeltem Gebiet fliegende Inspektionen anbieten zu können“, erklärt Hofstädtner.

Und: „Wir können zudem eine Nutzung der Daten gemäß Datenschutzrecht garantieren.“ Als Beispiele für ihre Überprüfungs-, Inspektions- und Analysedienstleistungen nennt das Sicherheits-Unternehmen Fehlerortung und Beurteilung von Defekten an PV-Modulen, visuelle Überprüfung der Rotorblätter an Windanlagen, visuelle Überprüfung auf Bauschäden, Dach- und Fassadenkontrollen sowie visuelle Prüfung von losen Gesimsen, uvm.

Aufmerksames Auge

Austria mit ihrer „Fliegenden InspektionsPlattform“ (FIP), einem kamerabestückten, 8-rotorigen Fluggerät. Die FIP ist ein absolutes Einzelstück, in das eine Menge Know-how des TÜV und des Herstellers hineingepackt wurde. „Das war auch nötig, um die anspruchsvollen Anforderungen der Austro Control zu erfüllen, die mit ihren Kriterien verständlicherweise versucht, der Flugsicherheit in allen Belangen gerecht zu werden“, fasst der TÜV Austria-Sachverständige Elektrotechnik

Für die Objektsicherheit und den Schutz von Baustellen sehen künftig auch die Sicherheits- und Bewachungsdienste Drohnen als hilfreiches Tool an. Dabei wird die geschulte Sicherheitsfachkraft quasi zum Piloten der Drohne und kann so „seine“ Umgebung noch besser erkennen. Das könne unter Umständen im Umgang mit Tätern auch eine Eskalation der Gefahrensituation verhindern, weil Drohnen gezielt als Kundschafter vorausgeschickt werden, um so vor Ort den Tatbestand eines Deliktes festzustellen oder erste wichtige Informationen zu sammeln. Ohne dass dabei Menschen in Gefahr geraten, kann die Polizei umgehend informiert werden. n

LUKAS UNGER, EINER DER SKYABILITY GRÜNDER MIT DEM HIGH-TECH FLUGROBOTER

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Lokalaugenschein

Im Häf’n ist was los...

Ein innovatives und einzigartiges Projekt stellt die Justizhaftanstalt Korneuburg dar, in der nicht nur absolute Sicherheit, sondern auch bauliche Funktionalität und Niedrigenergieverbrauch höchste Priorität genießen.

Autor: Eva Brunnsteiner und Michael Neubauer

H

and aufs Herz: Wer von Ihnen hat schon einmal die Möglichkeit gehabt, einen Rundgang durch eine Justizanstalt zu machen? Und noch dazu geführt von einer Frau Oberstleutnant? Das Gefängnis Korneuburg liegt nur einige Gehminuten vom Bahnhof entfernt. Der Weg vom Bahnhof aus führt beschaulich an einer liebevoll gepflegten Kleingartensiedlung, sowie an bemüht modern gebauten Wohnblöcken der Siedlungsgenossenschaft Alpenland vorbei, direkt auf einen großen, kahlen Platz mit einem Springbrunnen.

Der Haupteingang der Justizanstalt fällt erst auf den zweiten Blick auf.

Nachdem nirgends sonst ein weiterer Eingang zu entdecken ist, muss dies wohl der Haupteingang der Justizanstalt sein. Nach einem kurzen Rundumblick fällt auf – nein, die Mauer gibt es wirklich nicht. Man steht direkt in einem netten Wohngebiet, aber trotzdem vor einer Justizanstalt.

Der Eingangsbereich ist mit glattem, grauem Stein ausgekleidet - sehr modern und kalt wie ein Banktresor. Jeder, der die Justizanstalt betritt, muss sich ausweisen. Den genauen Blicken des Wachpersonals entgeht nichts. Wir werden bereits erwartet. Unsere Mobiltelefone müssen wir abgeben. Dann dürfen wir weiter. Eine schwere Glastür fällt hinter uns zu. Jetzt kommen wir ohne fremde Hilfe nicht mehr raus. Ein Gefühl, das uns bis zum Verlassen der Justizanstalt nicht mehr loslässt. Schlüs-

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sel sind keine zu sehen. Auf- und zugesperrt wird mit elektronischen Schlüsseln. Wie wir später erfahren werden, hat jeder Justizwachsbeamte seinen eigenen persönlichen „Schlüssel“, der auch auf seine speziellen Zugangsberechtigungen programmiert ist.

Im ersten Stock wartet bereits Oberstleutnant Heidemarie Heinz, VizeAnstaltsleiterin und Leiterin des Wirtschaftsbereichs. Die dunkelblaue Uniform sitzt perfekt, wie auch die Antworten auf unsere vielen Fragen. „Gericht und Justizanstalt im Passivhausstandard gebaut und durch einen unterirdischen Gang verbunden – das ist ein einzigartiges Pilotprojekt in Österreich. Es ist das erste Gebäude, das von der Bundesimmobiliengesellschaft im Passivhausstandard gebaut und zertifiziert wurde“, berichtet Heinz sichtlich stolz. Dass sie von „ihrem“ Gebäude – sie war schon in der Planungsphase mit dabei - begeistert ist, ist nicht zu übersehen und –hören. „Es war ein kompletter Neubau. Der gesamte Gebäudekomplex umfasst rund 17.000 Quadratmeter. Mit der Planung wurde 2007 begonnen. Unter 34 Mitbewerbern hat sich die ARGE Dieter Mathoi Architekten ZT GmbH & Architekturwerkstatt din a4 ZT GmbH aus Innsbruck durchgesetzt und wurde als Generalplaner beauftragt. Im September 2009 erfolgte der Spatenstich und im September 2012 konnten wir in dieses Gebäude übersiedeln.“

„Gericht und Justizanstalt im Passivhausstandard gebaut und durch einen unterirdischen Gang verbunden – das ist ein einzigartiges Pilotprojekt in Österreich.

Es ist das erste Gebäude, das von der Bundesimmobiliengesellschaft im Passivhausstandard gebaut und zertifiziert wurde“ Heidmarie Heinz, Vize-Justizanstaltsleiterin

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Lokalaugenschein Die alte Justizanstalt - direkt in der Innenstadt Korneuburgs gleich neben dem Rathaus - war aus allen Nähten geplatzt. „Die Gerichtsakten mussten mit Einkaufswägen über den Hauptplatz zur Staatsanwaltschaft gefahren werden.

Die Situation war unerträglich“, beschreibt Heinz die Situation.

Die neue Justizanstalt Korneuburg ist für 267 Haftplätze konzipiert. „Meistens sind wir zu 100 Prozent ausgelastet.“ Das Erdgeschoß beherbergt unter anderem den Aufnahmeund Entlassungsbereich, Besucher- und Vernehmungszone, den Sportbereich sowie die Wirtschafts- und Arbeitsbetriebe. Im ersten Stock sind der allgemeine Verwaltungsbereich sowie die Freigänger-Abteilung und Gästezimmer untergebracht. Die einzelnen Haftabteilungen sind vom ersten Stock bis zum vierten Stock T-förmig übereinander angeordnet.

Bei der Konzeption der Justizanstalt wurde auf genaue Einhaltung der funktionellen Zusammenhänge sowie auf Entflechtung der Wegführungen in den offenen Bereichen, in Halbgesperre und in Gesperre Wert gelegt. Die einzelnen Haftabteilungen sind ab dem ersten Obergeschoß T-förmig übereinander angeordnet. Diese Anordnung ermöglicht eine Unterteilung der einzelnen Abteilungen, welche von einem gemeinsamen zentralen Dienstzimmer überwacht werden.

Dass bei einem derartig speziell genutzten Bau Sicherheit oberstes Gebot hat, versteht sich von selbst. Der Bau ist in Beton ausgeführt. „Die Fenstergitter sind aus Stahl und entsprechen den für diesen Bau vorgesehenen Bauvorschriften.“ Dickere Mauern – ja, aber

nicht der Sicherheit wegen. Die Fassaden mit Dämmstärken von bis zu 36 Zentimetern ermöglichen einen effizienten Energieeinsatz.

Normalerweise ist eine größere Außensicherung vorgesehen. Dies konnte hier nicht realisiert werden. „Die Eigensicherung hat absolute Priorität, was wegen der offenen Abteilungen absolut notwendig ist. „Jeder im Haus besitzt ein spezielles Sicherheitstelefon, das auch über eine eigene Alarmvorrichtung verfügt“, erklärt Heinz. Störsender für Mobiletelefone gibt es nicht, dafür kommen aber Handyfinder zum Einsatz. „Vor allem im Nachtdienst“, wie Heinz berichtet.

Ein internationales Haus

Viel mehr Sorgen bereiten Heinz die Kommunikationsprobleme mit den Insassen. „Durchschnittlich haben wir Angehörige von 35 bis 44 Nationen in der Justizanstalt. Und diese Insassen sprechen natürlich auch 35 bis 44 verschiedene Sprachen.“ Ein Grund dafür liegt darin, dass auch der Flughafen Wien zum „Einlieferungsgebiet“ gehört. „Wir versuchen es mit Englisch. Damit kommen wir in der Regel gut durch. Leider wird vor allem in den russischsprachigen Ländern kaum Englisch gesprochen.“ Wenn es um heikle Dinge geht, würden gerichtlich beeidete Dolmetscher hinzugezogen. „Im medizinischen Bereich ist vorgesehen, sich bei Verständigungsproblemen über den Computer eines Videodolmetschers zu bedienen. Also so etwas wie Skypen. Das wird uns sehr helfen.“ Treppauf, treppab. Kondition ist gefragt. Alle Insassen dürfen sich aus sicherheitstechnischen Gründen nur in den inneren Gängen

„Im Grunde genommen ist es - wie alles im Leben - auch ein bisschen ein Zufall. Die Arbeit in diesem Bereich ist in meiner Familie quasi Tradition, mein Vater hat auch schon in der Justiz gearbeitet. Ich arbeite einfach gerne mit Menschen.

Insgesamt bin ich seit fast 27 Jahren im Strafvollzug tätig.

Ich erlebe das durchwegs positiv und für die Frauenabteilung Heidmarie Heinz, Leiterin Wirtschaftsbereich und Vize-Anstaltsleitung

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brauchen wir sowieso weibliches Personal, weil weibliche Insassen nur von weiblichen Bediensteten körpervisitiert werden dürfen.“

„Wenn der Feueralarm falsch ist, kann der zuständige Beamte den Alarm sofort abstellen. Sollte sich der Alarm als richtig erweisen, dann müssen dank des hochkomplizierten Sicherheitssystems FACTS&FIGURES im Gefängnis nur die betroffenen Areale evakuiert werden.“ • Justizzentrum Korneuburg Eduard Anger, PKE Projekttechniker

des Gebäudes bewegen. Wir hingegen können auch die Gänge, die an den Außenmauern liegen, nutzen. Das Problem dabei: Das ist natürlich nicht unbedingt kürzer. Mittlerweile haben wir die Orientierung völlig verloren.

Die vielen Türen, Stockwerks- und Richtungsänderungen haben uns aus dem Konzept gebracht. Ohne Hilfe würden wir nicht mehr hinausfinden. Vieles haben wir gesehen. Die Ein- bzw. Zwei-Mann(Frau)-Zelle. Die Krankenabteilung. Die Mutter-Kind-Zellen und auch die Langzeitbesuchsbereiche, jenen Bereich, in dem auch längere Familienkontakte möglich sind. Im Erdgeschoß befinden sich die Werkstätten der Tischlerei und Schreinerei. „Arbeiten und Ausbildung ist für alle Insassen für die Resozialisierung besonders wichtig“, so Heinz. „Leider können nicht alle Insassen in den Arbeitsprozess eingegliedert werden. In vielen Fällen sind die mangelnden Sprachkenntnisse ein Hemmschuh.“ Glücklicherweise gibt es im ganzen Gebäude

• Baubeginn: September 2009 • Fertigstellung: August 2012

ausreichend Lifte. Auch hier wurde auf Nachhaltigkeit geachtet. „Energieeffizienz war ein Kriterium. Nach einem Beobachtungszeitraum von drei Jahren wird überprüft, ob die angebotenen Werte eingehalten werden. Bei Nichteinhaltung der zugesagten Energieeffizienz, wird ein Teil des erhöhten Haftungsrücklasses einbehalten“.

Ein Quäntchen Freiheit

Aufgrund der Passivhausbauweise sind alle Räume mit einer mechanischen Lüftung ausgestattet. Entsprechend der Nutzung sind die verschiedenen Lüftungsanlagen mit regenerativen Wärmetauschern (Rückgewinnung von Feuchte und Wärme) oder rekuperativen Wärmetauschern (Rückgewinnung von Wärme) ausgestattet. Die Abluft der Küche wird zwecks Geruchsbeseitigung und Schonung der technischen Anlagen einer UV-Behandlung unterzogen. Dies hat einen besseren Wirkungsgrad der Wärmerückgewinnung zur Folge.

• Nettogrundrissfläche Gericht: rund 16.900 Quadratmeter • Nettogrundrissfläche Justizanstalt: rund 17.000 Quadratmeter • Nettogrundrissfläche Technik & Tiefgarage: rund 3.600 Quadratmeter • Errichtungskosten (netto): rund 77 Millionen Euro • Bauherr: BIG Bundesimmobilien­gesellschaft mbH • Mieter: Bundesministerium für Justiz (BMJ) • Nutzer: Landesgericht, Bezirksgericht, Staatsanwaltschaft und Justizanstalt Korneuburg • Architekt/Generalplaner: Arge Dieter Mathoi Architekten und Architekturwerkstatt din a4 • Örtliche Bauaufsicht: TDC Team Depisch Consult – ZT GmbH

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„Klare Linien und Formen bestimmen den Bau der Justizanstalt.

Die Außensicherung - interpretiert als Fassade - fasst die einzelnen Teile des multifunktionalen Gebäudes wieder zu ‚einem‘ Baukörper zusammen.“ Dieter Mathoi Architekten

Eine Besonderheit - trotz Passivhausstandard - gibt es in dieser Justizanstalt: Alle Fenster können geöffnet werden. Alle Zellenfenster öffnen sich in das Innere der Haftanstalt. Die Zellen, aber auch die Gänge, die von den Häftlingen benutzt werden dürfen, liegen aus Sicherheitsgründen nicht an den Außenwänden der Justizanstalt. „Dass die Fenster geöffnet werden können, war im vergangenen Sommer besonders wichtig“, erinnert sich Heinz an die heißen Tage zurück.

Wichtig ist es aber auch, da viele der jungen Insassen – in der überwiegenden Mehrheit zwischen 20 und 30 Jahre alt - Raucher sind.

Zusätzlich gibt es in jeder Ein- bis Zwei-MannHaftzelle einen zusätzlichen Rauchertaster zur

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Lüftung für das Raumklima. Für Nichtraucher gibt es eigene Zellen, denn: „Das Quäntchen Freiheit sollte gegeben sein,“ meint Heidemarie Heinz dazu.

Ein gemeinsames Heizsystem für Justiz und Gericht

Die Energieversorgung für das gesamte Objekt, Heizung, Lüftung und Warmwasser, erfolgt über eine gemeinsame Heizzentrale, die sich im ersten Untergeschoß zwischen den beiden Bauteilen Justizanstalt und Gericht befindet.

Die Energiebereitstellung erfolgt über eine Wärmepumpe mit Grundwassernutzung.

Die Räumlichkeiten werden über die Fußbodenheizung sowie über Luftheizregister im Lüftungssystem beheizt. „Damit entfallen die

Heizkörper und es gibt in den Haftzellen auch keine Versteckmöglichkeiten. Das Grundwasser wird in den Sommermonaten ebenfalls zur Kühlung herangezogen.“ Zum Thema Brandschutz

Und was passiert, wenn‘s brennt? In der Justizanstalt und im Gericht Korneuburg hat die Sicherheitsfirma PKE alle HochsicherheitsMaßnahmen betreut. Eduard Anger, PKE Projekttechniker, erklärt: „Wenn der Feueralarm falsch ist, kann der zuständige Beamte den Alarm sofort abstellen. Sollte sich der Alarm als richtig erweisen, dann müssen dank des hochkomplizierten Sicherheitssystems im Gefängnis nur die betroffenen Areale evakuiert werden.“ Im Überschwemmungsgebiet

Für die WC-Spülung, Feuerlöschanlagen sowie für die Gartenbewässerung wird Brunnenwasser verwendet. Die Warmwasserbereitung der Justizanstalt erfolgt durch eine Solaranlage auf den Dächern, durch Wärmerückgewinnung der Kühlzellen und mittels Gaskessel. Probleme bereitet vor allem das Grundwasser, da sich das Objekt im Überschwemmungsgebiet der Donau befindet. Regelmäßig kommt es zu Wasserein-

„Optimierung der Arbeitsabläufe, Opferschutz, Orientierung und damit Kundenfreundlichkeit sind für unsere Arbeit wesentlich. Im neuen Justizzentrum ist all das gewährleistet.“ Wilhelm Tschugguel, Präsident des Landesgerichtes Korneuburg

tritten. Dann muss das Wasser mit Pumpen aus dem Gebäude geschaffen werden. „Die gesamte Baumängelbehebung betrifft vor allem diese Wasserproblematik“, erklärt Heinz. „Das haben wir aber mittlerweile im Griff.“ Noch aber sind die Wasserränder des letzten Wassereinbruchs im Erdgeschoß, vor allem im großen Veranstaltungssaal, deutlich an den Wänden zu sehen. „Demnächst kommt der Maler – dann sieht man hier nichts mehr.“ n

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Schwerpunkt: Sicherheit

Das subjektive Gefühl von Sicherheit Vollkommene Sicherheit ist nicht möglich. Private Wach- und Sicherheitsdienste gehören mittlerweile ganz selbstverständlich zum Straßenbild – auch in Einkaufszentren.

Autor: Michael Neubauer

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rivate Wach- und Sicherheitsdienste gehören mittlerweile ganz selbstverständlich zum Straßenbild. Angestellte privater Sicherheitsunternehmen bewachen U-Bahnhöfe, Kaufhäuser oder Gebäude und Werksgelände. Sie sorgen dafür, dass Geld sicher von einem Ort zum anderen kommt, begleiten als Leibwächter prominente Schauspieler und Bundespolitiker, patrouillieren als Security auf Veranstaltungen – oder sorgen für Sicherheit in Einkaufszentren und Bürotürmen.

Rudolf Novotny, der Gründer und Eigentümer der Novotny Group GmbH verspätet sich. „Ein Einsatz“, entschuldigt sich Novotny. Ein, wie sich nachträglich herausstellte, bewaffneter Mann hatte es sich in einem der Untergeschoße der zu den Notausgängen führenden Gänge gemütlich gemacht. Aufgefordert, das Haus zu verlassen, habe er einen Mitarbeiter bedroht. „In diesem Fall gibt es nur eine Lösung. Wir rufen die Polizei. Eigensicherung geht vor. Vor allem, wenn Waffen im Spiel sind.“ Er habe sich persönlich ein Bild machen wollen und sei zu seinem Mitarbeiter geeilt. Für Novotny, seit über 15 Jahren im internationalen Security-Business tätig, ein Routinefall. Seine Spezialisierung liegt im strategischen, konzeptionellen und operativen Sicherheitsmanagement.

Zu seinen Kunden zählen seit vielen Jahren Geldinstitute, Mineralölkonzerne, Privatkliniken, Industriebetriebe, Gebäudebetreiber und Einkaufszentren – darunter auch die Millennium City. „Wenn es Sie interessiert, können wir uns die Örtlichkeiten im Untergeschoß ansehen, damit Sie verstehen, wovon ich spreche“. Natürlich bin ich interessiert. Am Weg in die Tiefen stößt ein Mitarbeiter der Sicherheitscrew zu uns. Hassan, ein gebürtiger Ägypter, der seit vielen Jahren für Novotny arbeitet, zeigt deutliche Präsenz. Also ICH würde es mir zweimal überlegen, diesen durchtrainierten Körper zu bedrohen. Kein muskelbepacktes, kahlköpfiges Cornetto – aber durchaus respekteinflößend.

„Das beste Notfall- und Evakuierungskonzept ist wertlos, wenn nicht geprobt wird.

Ohne Proben geht nichts.“ Rudolf Novotny Novotny Group GmbH

„Im Gegensatz zur Polizei haben unsere Mitarbeiter keine hoheitlichen Rechte und dürfen daher auch nicht in Persönlichkeitsrechte eingreifen“, betont Novotny. Im Fall der Fälle sei aber der Einsatz angemessener Gewalt erlaubt. „Aber nur in Ausnahmefällen im Rahmen der Notwehr oder Selbsthilfe. Voraussetzung ist, dass keine Polizei anwesend ist und auch nicht rechtzeitig erscheint sowie eine der rechtlich definierten Gefahren vorliegt. Bei dringendem Tatverdacht dürfen private Sicherheitsdienste die Personalien eines Verdächtigen aufnehmen. „Unsere Mitarbeiter können den Verdächtigen aber nicht zwingen, ihnen seinen Ausweis zu zeigen. Denn das muss er nicht.

Allerdings muss er in diesem Fall damit rechnen, dass er von unseren Mitarbeitern so lange festgehalten wird, bis die Polizei am Tatort eintrifft. Vor der Polizei muss sich ein Verdächtiger ausweisen. Bis dahin können wir ihn, wenn ein begründeter Verdacht besteht, dass er eine gerichtlich strafbare Handlung begangen hat, festhalten. Diebstahl ist zum Beispiel eine solche strafbare Handlung.“

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Schwerpunkt: Sicherheit

raumpartys stehen an den Wochenenden auf dem Programm. Wobei penibel auf fiktive „Stammesgrenzen“ zwischen den Ethnien geachtet wird. „Die Afghanen treffen einander hier, die Tschetschenen da“, zeigt Hassan beim Rundgang durch die Garage. Dort, wo die Schalen der Sonnenblumenkerne liegen, ist der Platz der Afghanen. Manchmal sei es wie ein Katz-und-Maus-Spiel. „Wir kommen – sie fahren weg – wir gehen weg – sie kommen.“

„Wer im Wachdienst arbeitet, muss auch etwas darstellen“, schmunzelt Hassan und streckt seinen Zeigefinger in die Höhe: „So einer hat’s schwer. Die bleiben auch nicht lange.“ Nicht jeder ist für den Beruf geeignet“, bestätigt auch Novotny. „Wir brauchen nicht Kraftprotze, sondern Mitarbeiter, die mitdenken und sich auch in die Lage ihres Gegenübers einfühlen können.“ Deeskalation und Eigenschutz heißen die beiden Stichworte. „Was hätten unsere Leute tun können“, weist Novotny Vorwürfe zurück, sein Sicherheitsdienst hätte, als einander 50 Jugendliche und junge Männer aus Tschetschenien und Afghanistan beim Jugendzentrum Base 20 am Handelskai eine Straßenschlacht mit Messern, Holzlatten und Eisenstangen lieferten – ein Großteil der Täter flüchtete, gegen fünf Männer beantragte die Polizei die Verhängung der Untersuchungshaft, ein Mann wurde auf freiem Fuß angezeigt – nicht eingegriffen. „In so einem Fall kann man nur die Exekutive rufen.“ Die Millennium City ist aber nicht das einzige Einkaufszentrum, das mit Jugendbanden zu kämpfen hat. Auch in und um die Lugner City kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Im April 2014 gipfelte ein Konflikt tschetschenischer Jugendgangs in einer Schießerei auf offener Straße. Afghanistan und Tschetschenien hätten ähnliche patriarchale Clanstrukturen, die durch Begriffe wie Ehre, Familie und den Kampf für diese Werte geprägt sind. „Wir sind aktuell mit dem LKA

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im Gespräch, um weitere Sicherheitsmaßnahmen zu koordinieren.“ Dazu gehört auch, mehr Präsenz zu zeigen.

„In Kroatien überlegt ein Einkaufszentrum sogar, bei den Eingängen Sicherheitskontrollen wie auf Flughäfen zu installieren.“ Bei Notausgängen und Fluchttüren gibt es häufig einen Zielkonflikt: Einerseits müssen sie von innen jederzeit zu öffnen sein und andererseits von außen verschlossen bleiben.

Versperrte Notausgänge sind und waren die Ursache für Brandkatastrophen in vielen Veranstaltungsstätten mit einer großen Zahl von Todesopfern. Diese Gänge sind nicht nur bei Obdachlosen beliebt. „Die U6 hat sich in den vergangenen Jahren zu einem Umschlagplatz für Drogen entwickelt. Viele Käufer kommen hierher, um hier ihre Drogen zu konsumieren.

Die Überwachung der Notausgänge und der beiden Garagen in der Millennium City stellt uns vor große Herausforderungen“, weiß Novotny zu berichten.

In den Nachtstunden werde die Garage auch schon einmal als Rennbahn – kleinere Unfälle inklusive – verwendet (missbraucht). Koffer-

Mittlerweile sind wir wieder an die Oberfläche gelangt. Wir stehen vor der Zutrittskontrolle zum Millennium Tower, die derzeit reorganisiert wird. Der Zugang zum Hotel wird vom Zugang zu den Büros getrennt. „Im Ernstfall sollte man wissen, wo sich wie viele Menschen im Gebäude aufhalten. Dafür dient auch die Zutrittskontrolle. Sie steuert nicht nur die Liftanlage, sie dient auch dazu, zu wissen, wie viele Menschen sich wo im Gebäude aufhalten.“ Anders kann eine Gebäuderäumung /-evakuierung selbst zur Ursache einer Katastrophe werden, wenn z.B. die Räumung bzw. Evakuierung unter dem Zwang der Ereignisse ungeplant und

„Wer im Wachdienst arbeitet, muss auch etwas darstellen.“ Hassan, Novotny Group GmbH

überhastet durchgeführt werden muss und die bedrohten Menschen sich durch eine panische Flucht in schwere Gefahr bringen und im schlimmsten Fall zu Tode kommen.

1999 starben bei einer Massenpanik nach dem Air & Style Contest im Innsbrucker Berg-Isel-Stadion fünf junge Frauen. Das Unglück ereignete sich, als die Besucher nach der offiziellen Siegerehrung alle gleichzeitig das Gelände verlassen wollten. Bei einem Bombenattentat auf das World Trade Center in New York 1993 (Evakuierung ohne Panik) konnten 50.000 Personen innerhalb von vier Stunden evakuiert werden.

Brandschutzplan. Dieser dient der Feuerwehr zur Erstinformation im Brandfall. Er enthält alle Angaben über die Anordnung und Bauausführung der Gebäude, mögliche Gefahren in den Gebäuden, die Verkehrswege, die Flächen für die Feuerwehr und die Löschwasserversorgung. Diese Daten sind im Brandfall für die Feuerwehr von großer Bedeutung und erleichtern die Einsatzdurchführung. Der Brandschutzplan ist bei der Feuerwehr sowie beim Brandschutzbeauftragten (BSB) zu hinterlegen und bei der Feuerwehr-Hauptzufahrt in einem roten Wandkasten mit der Aufschrift „Brandschutzplan“ für die Feuerwehr bereitzuhalten.

„Das beste Notfall- und Evakuierungskonzept ist wertlos, wenn nicht geprobt wird. Ohne Proben geht nichts“, ist Novotny überzeugt.

Dazu gehört auch ein perfekt ausgearbeiteter

Demnächst wird wieder eine Evakuierungsübung im Millennium Tower stattfinden. Novotny wird sicher pünktlich dabei sein, sofern er nicht im Einsatz ist. n

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Schwerpunkt: Sicherheit

Klau am Bau Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Wie kann ich Gebäude und Baustellen bestmöglich schützen?

Autor: Eva Brunnsteiner

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„Es gibt kaum eine Baustelle, auf der nicht Material und Werkzeug abhandenkommen. Besonders auf Großbaustellen ist es schwierig, den Überblick zu bewahren, welche Personen zu dieser Baustelle gehören.“ Rainer Pawlick Innungsmeister

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iebstähle auf Baustellen haben Konjunktur. Die Zahl der Diebstähle nimmt stetig zu. Gestohlen wird alles, was nicht gesichert ist: Werkzeuge, Rohre, Waschbecken, Heizkörper, Stromkabel, Akkus, Metalle (Kupfer ist am beliebtesten!) und dabei ist das Gewicht und die Größe nebensächlich. Einbrüche in Rohbauten oder Baustellencontainer werden wegen der in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Kraftstoff- und Rohstoffpreise immer attraktiver. Auf manchen Baustellen verschwinden ganze Fahrzeuge und anderes Gerät. Die Polizei ist machtlos. Wenn die Baustelle nicht ausreichend gesichert ist, dann muss damit gerechnet werden, dass gestohlen wird.

„Es gibt kaum eine Baustelle, auf der nicht Material und Werkzeug abhandenkommen.

Besonders auf Großbaustellen ist es schwierig, den Überblick zu bewahren, welche Personen zu dieser Baustelle gehören. Da kann sogar vor den Augen der Arbeitnehmer Diebstahl erfolgen. Trickdiebe, die gleich mit dem Lkw kommen, um ganze Materiallieferungen oder Maschinen abzuholen, mit der Behauptung, dass diese auf einer anderen Baustelle gebraucht würden, nutzen diese Situation aus“, erzählt Innungsmeister Rainer Pawlick aus seinem langjährigen Berufsleben. Vor allem in der Phase der Baufertigstellung ist die Häufigkeit der „kleinen“ Diebstähle, wie beispielsweise das Entwenden einer Bohrmaschine, recht groß. In dieser Zeit arbeiten extrem viele Gewerke gleichzeitig auf der Baustelle. Eine Folge des zunehmend härteren Kostendrucks: Da immer mehr Subfirmen eingesetzt werden, kennt meist keiner mehr den „Kollegen“ nebenan.

Für die meisten Baufirmen gehört das zum Alltag. Ein gewisser Schwund wird eingerechnet – das gehört dazu. Nur reden will keiner drüber und schon gar nicht namentlich genannt werden. Alle haben Angst, dass sie zahlen müssen.

Bei Großbaustellen werden verstärkt Wach-

dienste auch in der Nacht eingesetzt, um Geld und Ärger zu sparen. Aber das hilft nicht wirklich weiter. Auf größeren Baustellen dienen beispielsweise mehr und mehr abschließbare Frachtcontainer als Lagerraum für Werkzeuge und Geräte.

Eine etwas unorthodoxe, aber nach wie vor wirksame Methode ist, wertvolles Gerät und Material über Nacht oder am Wochenende an einem Kran in luftiger Höhe zu „parken“. Voraussetzung hierbei ist allerdings, dass sich der Kran abschließen und nicht in Betrieb setzen lässt. Mit Bewegungsmeldern ausgeleuchtete Baustellen werden ebenfalls nicht mehr so leicht von Dieben heimgesucht.

Weniger Kupferdiebstähle bei der ÖBB

„Das Thema Kupferdiebstahl hat die ÖBB seit gut einem Jahr im Griff, da rund 100 Mitarbeiter zur Bewachung neuralgischer Knotenpunkte und gefährdeter Strecken eingesetzt wurden. Diese ÖBB-Streife patrouilliert in der Nacht und sorgt für weniger Diebstähle als bisher“, so Michael Braun, Pressesprecher ÖBB. Auch bei unseren Nachbarn, der deutschen Bahn, sieht es ähnlich aus. Allerdings werden hauptsächlich die gesunkenen Kupferpreise für die fast um ein Drittel zurückgegangenen

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Schwerpunkt: Sicherheit

Diebstähle vor allem von Oberleitungen und Kabeln als Grund hierfür genannt. In der Vergangenheit waren oft Verspätungen im Zugverkehr die Folge, wenn Diebe Oberleitungen oder Signalkabel abgebaut hatten.

Bauversicherungen

Jedes Bauvorhaben stellt aufgrund der immanenten Risikofaktoren eine große Herausforderung an jene Personen dar, welche sich mit der Absicherung von Baurisiken über Versicherungslösungen und der Abwicklung solcher Schäden befassen müssen. Da in der Regel das Bauunternehmen selbst für den Schutz der Baustelle und des Gebäudes zu sorgen hat und das natürlich vertraglich festgelegt ist, muss der Auftragnehmer das Risiko allein tragen.

Versicherungen, so heißt es in der Baubranche, helfen wenig, weil sie sehr teuer sind. Man versichert sich nur über das, was im Vertrag drinnensteht. Und jeder Vertrag ist anders. Vizeinnungsmeister Romirer führt aus, „ Ich zahle 1% meines Umsatzes nur für die Haftpflichtversicherung. Insgesamt sind das sicher 200.000 Euro pro Jahr an Versicherungssumme für das gesamte Unternehmen Zingl Bau. Für nicht eingebautes Material oder Werkzeug trägt das Risiko in der Regel der Verarbeiter.“ Es geht eben um Spezialprobleme, die in der Bauunternehmer-Haftpflicht, Bauherrn-Haftpflicht und ARGE-Haftpflicht sowie der Bauwesenversicherung enthalten sind. Diese führen häufig zu Problemen mit der Versicherungsdeckung. Diese Spezialthemen werden sowohl aus Sicht der Versicherungspraxis als auch der Höchstgerichte unter Berücksichtigung der aktuellen höchstgerichtlichen Entscheidungen oft sehr unterschiedlich gesehen.

Gerade am Bau muss der Zeitplan genau eingehalten werden. Fehlt Material im entscheidenden Moment, steht die ganze Baustelle.

Was das an Ausfallkosten und Ärger bedeutet, kann sich jeder vorstellen. Immer häufiger werden die Materialien erst dann zur Baustelle geliefert, wenn sie sofort danach verarbeitet werden können. Was das aber andererseits an Baulogistik erfordert, ist nicht mehr zumutbar.

Gerade bei Großbaustellen befinden sich alle beteiligten Firmen im Dauerstress.

Wie aber gehen nun Unternehmen mit diesem Gefahrenpotential um? Auf Anfrage lässt die

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Pressestelle der STRABAG - immerhin Österreichs größter Baukonzern - erstaunliche Details wissen: „Im Konzern gibt es keine zentrale Ansprechperson zu diesem Thema.

Jede Baustelle entscheidet selbst, ob eine Baustellenüberwachung (Sicherheitspersonal/ Wachdienst, Beleuchtung etc.) notwendig ist oder nicht. Leider kann ich Ihnen auch keine Statistik der letzten Jahre liefern. Nach Rücksprache bei verschiedenen Kolleginnen und Kollegen kann ich Ihnen mitteilen, dass in Österreich einmal im Jahr größere Geräte und Baumaschinen gestohlen werden. Darüber hinaus kommt es leider öfter vor, dass Container aufgebrochen werden - hier werden dann z. B. Werkzeuge gestohlen.

„Das Thema Kupferdiebstahl hat die ÖBB seit gut einem Jahr im Griff, da rund 100 Mitarbeiter zur Bewachung neuralgischer Knotenpunkte und gefährdeter Strecken eingesetzt wurden.“ Michael Braun, Pressesprecher ÖBB

Vor einiger Zeit (nicht mehr aktuell) gab es z. B. das Problem, dass bei halbfertigen Gebäuden übers Wochenende die Installationen (komplette Stromverkabelungen) ausgezogen wurden. Generell wird im städtischen Raum (Wien und Graz) mehr gestohlen, als in ländlicheren Gegenden. Das gestohlene Material bzw. die Werkzeuge und Maschinen tauchen leider in den seltensten Fällen wieder auf. Ab und zu wird aber doch etwas gefunden, das uns dann anhand der Inventarnummer zugeordnet werden kann. Presseaussendungen dazu gibt es keine.“ n

Es fehlt die Gesamtstrategie Kommentar: Michael Pisecky Fachgruppenobmann der Wiener Immobilientreuhänder

n Österreich wächst. Landflucht, Zuwanderung aus dem EU-Ausland und zuletzt die steigenden Flüchtlingszahlen aus Kriegs- und Krisenländern lassen die Bevölkerungszahlen in den Ballungsgebieten seit Jahren ansteigen. Das Plus im Jahr 2015 von über 43.000 Menschen alleine in Wien spricht für sich. Der Wohnbau hält hier nicht Schritt, sodass günstige Wohnungen immer knapper werden. Gleichzeitig wird das Bauen durch teilweise übertriebene bis sinnlose Vorgaben immer teurer.

Alleine das Festhalten an verpflichteten Stellplätzen in Wien, obwohl zigtausende Garagenplätze leer stehen, macht Bauen – und damit Wohnen – um bis zu 20 Prozent teurer, als es eigentlich sein müsste. Dazu kommen noch ein falsch verstandener Mieterschutz und gesetzliche Regelungen, die lediglich dazu geführt haben, dass internationale Investoren Österreich längst den Rücken gekehrt haben und nun in anderen Ländern groß angelegte Wohnimmobilien errichten. Das Ergebnis ist, dass obwohl in der gesamten EU der Wohnbau boomt, dieser in Österreich seit drei Jahren rückläufig ist. Statt mit gesetzlichen Eingriffen das Vertrauen in Immobilieninvestments zu erhöhen, wurde hierzulande eine massiv wirtschaftsfeindliche Steuerreform umgesetzt. Durch die Mehrbelastung von rd. 500 Millionen Euro wurde auch noch der letzte Rest an Attraktivität für die Schaffung von Wohnraum zerstört.

Wirtschaftskrise, steigende Arbeitslosenzahlen und der seit Jahren anhaltende Trend zum Singleleben haben den Bedarf an kleineren Wohnungen massiv erhöht. Dennoch sind nach wie vor Wohnungszusammenlegungen begünstigt. Wer jedoch große Wohnungen auf Singlewohnungen umbauen möchte, hat derzeit nur Nachteile. Daher macht es kaum jemand und diese Wohnungen fehlen am Markt. Auch

hier hinkt die Politik weit hinten nach. Ebenso ist es mit den veralteten Flächenwidmungsplänen, die noch immer von schrumpfenden Bevölkerungszahlen ausgehen. Dringend notwendige Nachverdichtungen werden dabei an allen Ecken und Enden behindert. Altverträge mit niedrigsten Mieten, Eintrittsregelungen und die sukzessive Beschneidung des Rechts, über das Eigentum verfügen zu können, machen es Zinshaus- und Wohnungsbesitzern immer schwerer, Wohnungen unbefristet zu vermieten.

Das Vermieten von Wohnungen ist in vielen Regionen – allen voran in den Wiener Gründerzeitvierteln - bereits so unwirtschaftlich, dass vielen Vermietern nur noch eine Chance bleibt: die Wohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dadurch verschwinden diese Wohnungen aber vom Markt und stehen gerade Menschen mit geringerem Einkommen, die dringend eine günstige Wohnung benötigen, nicht mehr zur Verfügung.

Der soziale Wohnbau alleine wird es ohne Unterstützung nicht schaffen, die Wohnprobleme in Österreich zu lösen. Auch populistische Rufe nach leistbarem Wohnen bei gleichzeitigen Forderungen, die das Investieren in Wohnimmobilien komplett uninteressant machen, sind eindeutig der falsche Weg. Stattdessen sollte man sich endlich zusammensetzen und einen nationalen Gesamtplan erstellen, mit dem ein ausreichendes Angebot an Wohnungen geschaffen werden kann, die dem aktuellen Bedarf entsprechen, und der gleichzeitig auch wieder das Vertrauen all jener zurückbringt, die ihr Geld in Wohnimmobilien investiert haben oder es noch möchten.

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Schwerpunkt: Sicherheit

Cloud-Sicherheit ist Chefsache Die Auslagerung von Daten in das Internet setzt eine Reihe von Sicherheitsmaßnahmen voraus, um sowohl das eigene Unternehmen wie auch Partner und Kunden zu schützen und nicht wider Willen mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten.

Autor: Uwe Fischer

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Fr端hjahr 2016 | ImmoFokus

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Schwerpunkt: Sicherheit

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mmer mehr Computeranwendungen werden in die Cloud ausgelagert. Auf diese Weise sparen sich Unternehmen unter anderem Service und Wartung einer eigenen IT-Landschaft, man kann jederzeit und von jedem Ort aus auf seine Daten zugreifen und ganz einfach Informationen mit anderen Personen und Organisationen teilen. So können etwa Architekt, Baumeister und Haustechniker von Anfang an in sämtliche relevante Bauunterlagen Einblick nehmen und jederzeit auf allfällige Änderungen oder sich schon im Vorfeld abzeichnende Probleme reagieren. Makler wiederum haben rund um die Uhr via Smartphone oder Tablet Zugang auf alle Daten, die für einen potenziellen Kunden von Interesse sein könnten, und sind damit imstande, eventuell auftauchende Fragen noch vor Ort zu beantworten. Aber die Cloud hat nicht nur Vorteile: Die Auslagerung von Daten in das Internet setzt eine Reihe von Sicherheitsmaßnahmen voraus, um sowohl das eigene Unternehmen wie auch Partner und Kunden zu schützen und nicht wider Willen mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten.

Zuerst gilt es, zwischen der „Public Cloud“ und einer „Private Cloud“ zu unterscheiden. Erstere umfasst bekannte Anbieter wie Dropbox, Amazon S3 oder Microsoft OneDrive, die ihren Kunden für einen relativ geringen Beitrag, wenn nicht gar gratis, Speicherplatz im Internet anbieten, den man nach Belieben mit anderen Benutzern teilen kann. Natürlich lassen sich diese Angebote theoretisch auch für berufliche Zwecke nutzen, man muss sich nur immer vor Augen halten, dass es sich kaum nachvollziehen lässt, wo sich die Daten tatsächlich befinden. Wenn die Informationen etwa auf einem Server in den USA gespeichert sind, fallen sie auch unter das amerikanische Recht und der Datenschutz wird dort wesentlich lascher gehandhabt als in Deutschland oder Österreich.

Deshalb schreiben die Compliance-Richtlinien eines Unternehmens oftmals vor, dass die Daten nur im Inland gespeichert werden dürfen – die Nutzung einer Public Cloud scheidet damit von vornherein aus.

Auch das Löschen von Daten ist in der öffentlichen Cloud oft problematisch: Man weiß nie, ob die Informationen nicht doch noch irgendwo in einem Backup-Rechenzentrum gespeichert sind und dann vielleicht völlig unvermutet wieder ans Tageslicht kommen. Was schon im persönlichen Umfeld mitunter ausgesprochen lästig ist, kann dort, wo das Löschen von Daten gesetzlich vorgeschrieben ist, zu echten Problemen führen.

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PRIVATE UND HYBRIDE CLOUD

Als Alternative bietet sich eine Private Cloud an: Das System funktioniert zwar wie eine normale Cloud-Lösung mit geteilten Zugriffen von außen, freier Skalierbarkeit (zu Spitzenzeiten steht automatisch mehr Rechenleistung zur Verfügung als während einer Flaute) und allem Drum und Dran, die dafür notwendige Infrastruktur liegt aber entweder im Unternehmen selbst oder im Rechenzentrum eines vertrauten IT-Partners. Wenn dieser seine eigenen Rechner betreibt, verringert sich die Gefahr, dass vertrauliche Informationen nach außen geraten, enorm, der Eigentümer der Daten hat mehr Kontrolle darüber, was mit ihnen tatsächlich geschieht.

Da eine Private Cloud naturgemäß wesentlich teurer ist als ein bisschen Speicherplatz auf einer Plattform, die sich tausende bis Millionen Nutzer gleichzeitig teilen, stößt man in der Praxis immer öfter auf so genannte Hybrid Clouds: Sensible oder unternehmenskritische Daten werden im Unternehmen selbst oder eben bei einem Partner gespeichert und verarbeitet, während weniger brisante Informationen, die ohne weiteren Schaden auch von unbefugten Personen eingesehen werden können, auf eine mehr oder weniger anonyme öffentliche Plattform ausgelagert werden.

Die gewissenhafte Aufteilung, welche Daten man in der öffentlichen Cloud speichern kann, welche man einem IT-Partner anvertrauen will und welche auf jeden Fall ausschließlich im eigenen Unternehmen zu halten sind, ist deshalb die allererste Sicherheitsüberlegung, die auf dem Weg von der herkömmlichen IT in die Cloud zu berücksichtigen ist.

Ein Plan B muss sein

Auch wenn man einen absolut vertrauenswürdigen Partner gefunden hat, sind die Sicherheitsrisiken jedoch nicht aus der Welt geschafft: Immerhin kann es jedem noch so gut geführten Betrieb passieren, dass er in die Insolvenz schlittert, und wenn nicht für einen vernünftigen Backup-Plan gesorgt ist, kann eine solche Insolvenz das eigene Unternehmen mit in den Untergang reißen. Daher ist es unumgänglich, für so gut wie jedes erdenkliche Szenario ein Alternativkonzept zu erstellen, welches innerhalb kürzester Zeit auch tatsächlich in die Praxis umgesetzt werden kann.

Und selbst bei den Daten, die in einer Private Cloud im Unternehmen selbst gespeichert sind, gilt es, ein entsprechendes Sicherheitskonzept zu entwickeln und umzusetzen. Dabei steckt der Teufel oftmals im Detail: So gehört es zwar quasi schon zum Standard, regelmäßig ein Backup sämtlicher Daten anzulegen, allerdings wird oft darauf vergessen, zu prüfen, ob das Backup auch wirklich erfolgreich war, und ob sich die Informationen im Ernstfall tatsächlich auch eins zu eins wieder zurückspielen lassen.

Ein wirklich kritisches Sicherheitsrisiko liegt aber in den mobilen Endgeräten, denen gerade in der Immobilienbranche eine tragende Rolle zukommt. Auch wenn dank der Cloud-Technologie auf den Smartphones und Tablets selbst keinerlei Unternehmensdaten gespeichert sind, dient das Handy doch quasi als „Fenster“ zum Rechenzentrum und ein ungesichertes Fenster stellt nun einmal geradezu eine Einladung für Gauner dar. Deshalb ist überall dort, wo von unterwegs aus auf heikle Firmendaten zugegriffen wird, professionelles Mobile Device Management (MDM) unabdingbar. Dazu gehört unter anderem ein so genanntes Virtual Private Network, das einen abgesicherten Datentunnel zwischen dem Endgerät und dem Firmenserver beziehungsweise dem Rechenzentrum darstellt. Aber auch die Möglichkeit, ein gestohlenes oder verloren gegangenes Handy aus der Ferne zu deaktivieren und sämtliche Daten zu löschen, ist im Business-Umfeld von immenser Bedeutung.

Wie in allen Sicherheitsfragen gilt es auch hier, schon im Vorfeld ein entsprechendes Konzept zu erarbeiten, in dem die individuellen Anforderungen des Unternehmens bis ins kleinste Detail analysiert und definiert werden, um

auch wirklich alle Eventualitäten abzudecken.

Eine MDM-Lösung kann firmenintern installiert werden, bei Bedarf aber auch in die Cloud ausgelagert werden – die Mobilfunkbetreiber bieten derartige Lösungen relativ preisgünstig an, allerdings hinterlässt es bei so manchem IT-Profi ein etwas flaues Gefühl, ausgerechnet die Cloud-Sicherheit selbst in die Cloud auszulagern.

PASSWORT ALLEIN IST ZU WENIG

Bei allen Cloud-Anwendungen, egal, ob Public oder Private, ist eine eindeutige Authentifikation der Benutzer von essentieller Bedeutung. Die klassische Anmeldung mit Benutzername und Passwort reicht im geschäftskritischen Umfeld heute nicht mehr aus, eine Zwei-Faktor-Authentifizierung erhöht die Sicherheit immens. Hierbei werden zumeist die Faktoren Wissen und Besitz kombiniert: Neben den eigentlichen Zugangsdaten werden beispielsweise noch ein Token oder eine Chipkarte benötigt, um tatsächlich auf die Daten zugreifen zu können. Auch biometrische Sicherheitsvorkehrungen wie Fingerabdruck-Sensor, Handvenen-Scanner oder IrisErkennung tragen dazu bei, dass Daten und Cloud-Anwendungen vor unbefugten Zugriffen geschützt sind.

Auch wenn das Auslagern von Informationen in externe Rechenzentren immer mit gewissen Risiken verbunden ist, lassen sich allfällige Gefahren mit einem vernünftigen Sicherheitsplan auf ein Mindestmaß reduzieren, so dass, insgesamt betrachtet, die Vorteile, die die Cloud zu bieten hat, überwiegen. Dabei ist die Sicherheit nicht nur eine Frage der Technik: Mindestens genauso wichtig ist es, dass das Sicherheitsdenken auch fest im Bewusstsein der Mitarbeiter verankert ist und dass sich die Security-Maßnahmen konsequent durch alle Geschäftsbereiche und Prozesse ziehen. Frei nach dem Motto „Sicherheit ist Chefsache“ obliegt die Entwicklung einer Cloud-Strategie daher auch nicht allein der IT-Abteilung, sondern muss, um auch wirklich zu funktionieren, mit der Geschäftsführung und dem Betriebsrat gemeinsam erarbeitet werden. n

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Über den Tellerrand

Mit Blick auf die Brücke BauWatch überwacht Brückenskulptur „Slinky“

ZÄHLT ZU DEN ARCHITEKTONISCHEN HIGHLIGHTS IM RUHRGEBIET – DIE BRÜCKENSKULPTUR „SLINKY SPRINGS TO FAME“ IN OBERHAUSEN.

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nlängst begannen die Sanierungsarbeiten an der Brückenskulptur „Slinky Springs To Fame“ in Oberhausen. Das von Vandalimus beschädigte Bauwerk der Emscher-genossenschaft bekommt unter anderem neue Geländer und eine neue Elektrik. Während der Arbeiten werden die Zugänge der Brücke mit Kameras von BauWatch überwacht. Das präzise Videoüberwachungssystem erfasst unerwünschte Personen beim Betreten der Brücke und erkennt mögliche Zwischenfälle schon im Vorfeld.

Die begehbare Brückenskulptur „Slinky Springs To Fame“ ist ein Projekt der Emschergenossenschaft. Es wurde im Rahmen der „Emscherkunst.2010“ und „Kulturhauptstadt Europas 2010“ realisiert. Idee und Entwurf lieferte der Frankfurter Künstler Tobias Rehberger. Die spiralförmige Installation überspannt den Rhein-Herne-Kanal im Kaisergarten in Oberhausen und ist bei Spaziergängern und

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Fotografen gleichermaßen beliebt. In der Dämmerung und Nacht fasziniert die Brücke insbesondere durch ihre wechselnden Farbfelder und die eindrucksvolle Lichtinstallation. Die derzeitigen Sanierungsmaßnamen beseitigen Schäden, die überwiegend durch Vandalismus hervorgerufen wurden. Denn seit der Eröffnung der Brücke im Juni 2011 kam es immer wieder zu Ausfällen der Beleuchtung.

Auslöser hierfür sind Vandalismus-Schäden an der Abdeckung des Handlaufs, durch die Feuchtigkeit eingedrungen ist. Dies hat die eingebaute Elektronik beschädigt. Zudem führte das unsachgemäße Entfernen von sogenannten Liebesschlössern – offenbar die Folge zahlreicher Beziehungstrennungen – zu großen Löchern im Drahtgeländer: Ein Sicherheitsrisiko, das behoben werden muss.

Zugänge unter Beobachtung

Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen soll die Brücke nun neue Geländer mit einem dicke-

DIE SPIRALFÖRMIGE INSTALLATION DER BRÜCKE ÜBERSPANNT DEN RHEIN-HERNEKANAL IM KAISERGARTEN IN OBERHAUSEN.

Fotos: Abawi/Emschergenossenschaft; MAIBACH, Velen

ren Draht erhalten. Auch die Elektrik wird komplett ausgetauscht. Hierzu muss jedoch der Tartanbelag teilweise aufgeschnitten und erneuert werden. Um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten und den Diebstahl von Baumaterialien und Geräten zu vermeiden, entschloss sich die Emschergenossenschaft dazu, die beiden Zugänge der Brücke mit Kameras zu überwachen. Dazu wird das Baustellensicherheitssystem BauWatch eingesetzt. Die Entscheidung, im Zuge der Sanierungsarbeiten Videokameras einzusetzen, entstand Anfang des Jahres auf der InfraTech in Essen: Benno Blömen, Geschäftsführer von Maibach und der Verantwortliche der Emschergenossenschaft Peter Pasch kamen im Rahmen der Messe miteinander ins Gespräch.

Zudem wurde BauWatch bereits in der Vergangenheit mehrmals bei Baumaßnahmen des Wasserwirtschaftsunternehmens erfolgreich eingesetzt.

Kamerasystem in Alarmbereitschaft

Denn obwohl Absperrungen und Warnschilder mit der Aufschrift „Betreten der Baustelle verboten“ unbefugte Personen von Baustellen fernhalten sollen, kommt es immer wieder zu Vorfällen, bei denen Geräte gestohlen oder beschädigt werden. Gerade in ohnehin sensiblen Bereichen wie der Brücke „Slinky Springs To Fame“ ist die Kameraüberwachung durch BauWatch daher ein wirksames Mittel, um Problemsituationen schnell zu erkennen und effektive Gegenmaßnahmen

einzuleiten. Gleichzeitig bietet es auch Schutz vor Gefahren, denn das Betreten einer Baustelle stellt für Unbefugte immer ein mögliches Unfallrisiko dar. So erfasst die intelligente Detektionssoftware von BauWatch unerwünschte Personen oder Fahrzeuge im bewachten Bereich und setzt im kritischen Fall einen stillen, automatischen Alarm an die Sicherheitszentrale ab. Die Mitarbeiter von BauWatch verifizieren die Live-Bilder der Kamera und entscheiden dann, ob der Alarm an eine nahe Polizeistelle oder einen Sicherheitsdienst weitergeleitet wird. Durch die ständige Alarmbereitschaft der Kamera können Täter so ganz gezielt überführt werden. Neben der zuverlässigen Überwachung ist vor allem die schnelle Aufbauzeit des Systems von Vorteil: Nach einer Installationszeit von maximal einer Stunde ist das Kamerasystem zum Schutz der Baustelle aktiv.

Nach Auskunft der Emschergenossenschaft werden die Arbeiten an der Brücke bis Mitte des Jahres abgeschlossen sein, sodass die Skulptur dann auch wieder für Besucher und Besucherinnen begehbar ist. Bis dahin halten die Kameras von BauWatch alles im Blick.

Zu den Kernprodukten der MAIBACH Verkehrssicherheits- und Straßenausrüstungsprodukte GmbH aus Velen gehört ein Videosystem zur Baustellenüberwachung. Mit „BauWatch“ bietet das münsterländische Unternehmen ein professionelles Kamerasystem

WÄHREND DER SANIERUNGSARBEITEN WERDEN DIE ZUGÄNGE DER BRÜCKE MIT BAUWATCH-KAMERAS ÜBERWACHT.

SCHNELL UND UNKOMPLIZIERT GELANGEN DIE KAMERATÜRME ZUM JEWEILIGEN EINSATZORT.

an, das – angeschlossen an eine Sicherheitszentrale – einen schnellen Zugriff bei drohenden Diebstählen ermöglicht und so zur Sicherung von Wertgegenständen auf Baustellen beiträgt. Über Emschergenossenschaft und Lippeverband:

Gemeinsam bündeln die Wasserwirtschaftsverbände Emschergenossenschaft (EG) und Lippeverband (LV) ihre Kompetenz und sind so gesehen der größte Abwasserentsorger und Betreiber von Kläranlagen in Deutschland. Das gemeinsame Ziel ist es, an Emscher und Lippe ökologisch, technisch und gestalterisch überzeugende wasserwirtschaftliche Lösungen zu schaffen -- in dieser Region und für diese Region. n

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Schwerpunkt: Sicherheit

Home Automation verbindet Sicherheit und Komfort Autor: Uwe Fischer

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ie Heimautomatisierung bringt das wachsende Bedürfnis nach Sicherheit mit dem Streben nach immer mehr Komfort auf einen gemeinsamen Nenner. Zusätzlich bietet das vernetzte Zuhause seinen Bewohnern die Möglichkeit, effizienter mit der Energie hauszuhalten.

Und das besonders Feine daran: Ein Haus, das diese Technologien nutzt, muss nicht von der Planung weg dafür konzipiert sein, auch bestehende Immobilien lassen sich mit einem relativ überschaubaren Aufwand entsprechend adaptieren. Dies gilt für den mondänen Landsitz ebenso wie für eine kleine Mietwohnung in der Stadt, egal ob Alt- oder Neubau, egal ob privat oder beruflich genutzt. Die einzige Voraussetzung sind Strom und ein Internet-Anschluss.

vom Vorzimmer ins Wohnzimmer und ins Kinderzimmer zu bringen, ohne dass Wände aufgestemmt oder unschöne Kabel quer durch die Wohnung verlegt werden mussten. Die Technologie wurde über die Jahre immer weiter verbessert und verfeinert und schließlich wurde die reine Netzwerktechnik um Komponenten der Home Automation erweitert.

Erst dieser Tage stellte Devolo auf der CeBit, ihres Zeichens größte IT-Messe Europas, neue Komponenten, wie etwa einen Wassermelder, einen Feuchtigkeitsmelder und eine Alarmsirene, vor – Sensoren zur Überwachung von Türen und Fenstern sowie Heizungsthermostate, mit denen vorhandene Zentralheizungen nachgerüstet werden können, sind schon länger auf dem Markt erhältlich.

Der deutsche Anbieter Devolo setzt seit Jahren auf Netzwerklösungen, die keinen Eingriff in die Bausubstanz erfordern. So machte sich das Unternehmen anfangs mit Adaptern einen Namen, die einfach an vorhandene Steckdosen angeschlossen wurden, und es so ermöglichten, Computerdaten über die vorhandenen Stromleitungen in einem Haus zu transportieren. Damit wurde es möglich, auch komplexe Computernetze in denkmalgeschützten Objekten einzurichten oder den Internet-Anschluss

Eine kleine Steuerzentrale wird mit dem Internet verbunden und kommuniziert dann über Funk mit den verschiedenen Sensoren und Aktoren. Devolo setzt dabei auf den so genannten Z-Wave-Standard, der auch von anderen Anbietern wie dem polnischen Unternehmen Fibaro oder der amerikanischen Firma Aeotec unterstützt wird. Bis zu einem gewissen Maß können die Komponenten der unterschiedlichen Hersteller auch gemischt werden, wobei allerdings nicht jede Funktion von jeder Zent-

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„Ein Haus, das diese Technologien nutzt, muss nicht von der Planung weg dafür konzipiert sein, auch bestehende Immobilien lassen sich mit einem relativ überschaubaren Aufwand entsprechend adaptieren.“

rale unterstützt wird. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte bei einem Hersteller bleiben, wer jedoch ein bisschen Freude am Tüfteln und Experimentieren hat, kann durch die Kombination unterschiedlicher Devices von verschiedenen Anbietern zusätzlichen Nutzen für sich schaffen.

Das Grundprinzip ist bei all diesen Lösungen dasselbe: Man stellt logische Verknüpfungen zwischen Sensoren und Aktoren her und speichert diese Regeln in einer Zentraleinheit ab. So kann ein kleiner Sensor am Fensterrahmen erkennen, ob das Fenster geöffnet oder geschlossen ist – diese Information lässt sich nutzen, um beispielsweise während des Lüftens die Heizung vorübergehend abzustellen, die Zentrale kann aber auch, wenn das Fenster (oder eine Tür) zu einem Zeitpunkt geöffnet wird, zu dem sich eigentlich niemand im Haus befinden sollte, einen Alarm auslösen. Wie dieser Alarm aussehen soll, kann der Benutzer wiederum selbst entscheiden: Entweder es geht gleich lautstark eine Sirene los, oder es wird ganz still eine SMS an den Wohnungseigentümer, einen Nachbarn oder eine Security-Firma geschickt. Ein Rauchmelder kann in dieses System ebenso eingebunden werden wie ein Wassermelder, der im Fall eines Rohrbruchs anschlägt oder die Bewohner aus dem Schlaf weckt, wenn des Nächtens die Waschmaschine übergeht.

Neben der Sicherheit bieten diese Systeme auch jede Menge Komfort, denn dieselbe Logik, die auf einen Einbruch oder Unfall reagiert, kann auch für geplante und gewollte Aufgaben herangezogen werden – etwa, dass nach Einbruch der Dunkelheit die Rollläden geschlossen werden, bei Regen oder bewölktem Himmel die Markise auf der Terrasse selbständig eingezogen wird, oder Punkt 20 Uhr im Kinderzimmer das Licht ausgeht. Der Fantasie sind kaum Grenzen gesetzt und durch laufend neue Sensoren und Aktoren, die auf den Markt kommen, lassen sich die Systeme auch immer wieder um neue Aufgaben erweitern. Devolo setzt dabei auf eine möglichst einfache Konfigurierung, während Fibaro es dem Anwender erlaubt, auch anspruchsvollere Verknüpfungen zu erstellen und durch Verändern von bestimmten Parametern die Sensoren noch individueller an die Wünsche des Benutzers anzupassen. Dafür ist die Steuerzentrale von

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Schwerpunkt: Sicherheit Fibaro aber auch wesentlich teurer. Aeotec wiederum bietet einen Z-Wave-Stick an, mit dem ein herkömmlicher Laptop oder PC die Steuerung des Heimnetzes übernehmen kann – zugegebenermaßen ist allerdings ein PC mit all seinen Fähigkeiten und Möglichkeiten wesentlich störungsanfälliger als ein System, das speziell für Überwachungs- und Steuerungsaufgaben entwickelt wurde.

Auch AVM, der Erfinder der Fritzbox – einer der am weitesten verbreiteten Internet-Router – setzt seit Kurzem auf Home Automation, wobei hier keine eigene Steuerzentrale benötig wird, sondern die Steuer- und Kontrollaufgaben in den Router selbst implementiert werden. Da einige Fritzbox-Modelle schon seit längerer Zeit imstande sind, neben dem Internetzugang auch die Aufgaben einer Telefonanlage mit digitalen Schnurlostelefonen zu übernehmen, nutzt AVM bei der Heimautomatisierung konsequenterweise daraus abgeleiteten DECT ULE-Standard. Dieser besticht durch eine ausgesprochen hohe Zuverlässigkeit bei gleichzeitig sehr geringem Stromverbrauch. Der Vorteil: Wer bereits eine DECT-taugliche Fritzbox daheim stehen hat, braucht nur die zugehörigen Steckdosen zu kaufen und kann schon mit der Vernetzung seines Heims loslegen. Leider gibt es derzeit aber noch sehr wenige Sensoren, die sich in das AVM-System einbinden lassen.

So wie Z-Wave wird zwar auch DECT ULE von verschiedensten Anbietern unterstützt, wobei eine herstellerübergreifende Interoperabilität derzeit allerdings noch nicht gegeben ist. So stellt beispielsweise Gigaset Elements trotz des DECT ULE-Standards ein in sich geschlossenes System von Sensoren und Aktoren dar, wobei hier vor allem die Sicherheitsaufgaben im Vordergrund stehen. Der Türsensor etwa erkennt nicht nur, ob eine Tür (oder ein Fenster) offen oder geschlossen ist, er reagiert auch auf Erschütterungen, die auf einen Einbruchsversuch hinweisen könnten, und schlägt dann entsprechend Alarm. Der zum System gehörige Bewegungsmelder kann zwischen Menschen und Haustieren unterscheiden und eine Überwachungskamera erlaubt es dem Benutzer, von unterwegs ganz einfach via Smartphone nach dem Rechten zu sehen.

Das Gigaset-System ist ausgesprochen einfach aufgebaut und kann auch von Laien innerhalb weniger Minuten installiert und in Betrieb ge-

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nommen werden, dafür bietet es wenig Spielraum für eigene Verknüpfungen und Ideen.

Auch Panasonic bietet Home Automation auf DECT ULE-Basis an. In Deutschland wurde diesbezüglich eine Kooperation mit Allianz Worldwide Partners abgeschlossen: Glasbruch-Sensoren und Wassermelder alarmieren im Fall des Falles nicht nur den Wohnungsinhaber, sondern leiten gleich automatisch die Bearbeitung des Schadens durch die Versicherung ein. Der Kunde braucht das Equipment nicht zu kaufen, die Finanzierung erfolgt über die Versicherungsprämie. Wie auch bei den anderen Vertretern der DECT ULE-Technologie sind auch bei Panasonic vorerst nur wenige unterschiedliche Komponenten verfügbar, es ist jedoch damit zu rechnen, dass die Produktpalette sämtlicher Hersteller in den kommenden Monaten noch massiv erweitert wird.

Unabhängig von anderen Hersteller-Standards ist die High-Tech-Gegensprechanlage „DoorLine Pro“ von Telegärtner. Sie wird über herkömmliche Kupferkabel mit einer

Telefonanlage oder einem Internet-Router mit Telefonie-Funktion verbunden und lässt sich über einfache Schaltrelais in ein Home Automation System einbinden. Wenn es an der Tür läutet, wird ein Gespräch zu einem beliebigen Schnurlostelefon oder auch einem Handy aufgebaut. Ganz egal, wo im Haus oder Garten der Besitzer sich gerade befindet, kann er sofort mit der Person, die vor der Tür steht, Kontakt aufnehmen. Da dies auch funktioniert, wenn sich der Benutzer auf Urlaub oder am Arbeitsplatz befindet, kann ein allfälliger Einbrecher nicht sagen, ob das Objekt seiner Begierde gerade leer steht und wird – hoffentlich – unverrichteter Dinge weiterziehen. Um mit möglichst vielen Endgeräten kompatibel zu sein, wurde bei der DoorLine Pro auf eine integrierte Kamera verzichtet; allerdings werden Besitzer einer Fritzbox in Zukunft die Möglichkeit haben, eine eigene Webcam in das System einzubinden. Wenn es dann an der Tür läutet, schießt die Kamera ein Foto und schickt es auf das Handy des Wohnungsinhabers, so dass dieser gleich sieht, wer vor der Tür steht.

sehr leicht zu knacken, sodass eine nur elektrisch verschlossene Tür ohne Sperrzylinder für viele Versicherungen im Ernstfall als „unverschlossen“ gilt.

Allerdings gibt es auch so genannte Smart Locks, bei denen zumindest das mechanische Problem umgangen wird: Diese Schlösser sind mit einem Motor ausgestattet und bewegen den Sperrzylinder genau so, wie man dies auch mit einem herkömmlichen Schlüssel machen würde. Der in Österreich entwickelte Nuki Keyturner, der in den nächsten Wochen auf den Markt kommen soll, benutzt dazu sogar das vorhandene Türschloss und den zugehörigen Original-Schlüssel. An der Innenseite der Tür wird der Schlüssel ins Schloss gesteckt, dann ein kleines Kästchen darüber montiert, welches den Motor und die Steuerelektronik enthält.

In der ersten Phase lässt sich die Tür über ein Smartphone via Bluetooth auf- und zusperren, später soll eine so genannte Bridge dazu kommen, die es erlaubt, den Keyturner über das Internet zu bedienen. Dann soll auch die Integration in ein Heimnetzwerk realisierbar sein.

Wie jede andere Gegensprechanlage kann auch diese mit einem elektrischen Türöffner verbunden werden, wobei solche Türöffner natürlich ein gewisses Sicherheitsrisiko darstellen: Zum einen kann jedes elektronische System gehackt werden, zum anderen sind derartige Türschlösser für einen Einbrecher

Der dänische Hersteller Danalock wiederum bietet ein komplettes Türschloss an, bei dem der Zylinder ebenfalls mechanisch bewegt wird und das neben der Steuerung via Smartphone und Bluetooth auch in ein Z-Wave basierendes Home Automation System eingebunden werden kann. n

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Schwerpunkt: Sicherheit

Haftungsfragen in der Baukoordination Kommentar: Stephan R. Eberhardt ist als österreichischer und deutscher Rechtsanwalt tätig und auf die rechtliche Beratung bei Immobilien- und Haftungsfragen spezialisiert (office@rechtsanwalt-eberhardt.com).

n Das Baukoordinationsgesetz (BauKG)1 setzt die europäische Baustellen-RL (92/57/EWG) in österreichisches Recht um: das BauKG erlegt dem Bauherrn die Haftung auf, indem es diesen verpflichtet, unter gewissen Voraussetzungen einen Planungs- bzw einen Baustellenkoordinator zu bestellen. In der Praxis wird für diese Aufgabe freilich häufig der Architekt herangezogen.2 Zweck. Ziel des BauKG ist es, die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der auf Baustellen beschäftigten Arbeitnehmer zu sicherzustellen. Unberührt bleiben im Übrigen die Verpflichtungen und Haftungen gemäß den Arbeitnehmerschutzvorschriften.

Schutzbereich. Geschützt sind die auf einer Baustelle beschäftigten Bauarbeiter, wenn auf den Baustellen gleichzeitig oder aufeinanderfolgend Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig werden. Die Verpflichtungen können auch verschiedenen Personen (zB an Projektleiter bzw an eigene Mitarbeiter) durch Vereinbarung übertragen werden.

Pflichtenumfang. Bauherrn haben einen Planungskoordinator für die Vorbereitungsphase und einen Baustellenkoordinator für die Ausführungsphase zu bestellen, die ihrer Bestellung zustimmen müssen. Als Koordinator darf nur eine Person bestellt werden, die

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Bundesgesetz über die Koordination bei Bauarbeiten (Bauarbeitenkoordinationsgesetz – BauKG) StF: BGBl I 1999/37.

Vgl zum Ganzen Eberhardt/Klaubetz, Handbuch Immobilienprojektentwicklung, II.G 3.d) Sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben – Baukoordinationsgesetz (BauKG), im Erscheinen.

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über eine für die jeweilige Bauwerksplanung oder Bauwerksausführung einschlägige Ausbildung und eine mindestens dreijährige einschlägige Berufserfahrung verfügt (zB insbesondere Baumeister und Personen, die eine sonstige baugewerbliche Ausbildung erfolgreich abgeschlossen haben, sowie Personen, die ein Universitätsstudium, ein Fachhochschulstudium, eine höhere technische Lehranstalt oder eine vergleichbare Ausbildung jeweils auf dem Gebiet des Hoch- oder Tiefbaus erfolgreich abgeschlossen haben). Bauherrn haben dafür zu sorgen, dass die allgemeinen Grundsätze der Gefahrenverhütung gem § 7 ASchG (zB durch Tragen eines Schutzhelms) bei Entwurf, Ausführungsplanung und Vorbereitung des Bauprojekts berücksichtigt werden, insbesondere bei der architektonischen, technischen und organisatorischen Planung, bei der Einteilung der Arbeiten, die gleichzeitig oder nacheinander durchgeführt werden, und bei der Abschätzung der voraussichtlichen Dauer für die Durchführung dieser Arbeiten (§ 4 Abs 1 BauKG). Bauherrn haben dafür zu sorgen, dass vor Eröffnung der Baustelle ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt wird (§ 7 Abs 1 BauKG). Bauherrn haben hat dafür zu sorgen, dass eine Unterlage für spätere Arbeiten (zB Pläne hinsichtlich Sicherheit und Gesundheit von Arbeitnehmern) am Bauwerk erstellt wird (§ 8 Abs 1 BauKG). Gegebenenfalls ist eine Vorankündigung an das zuständige Arbeitsinspektorat zu erstatten.3

3

Vgl Eberhardt/Klaubetz, Handbuch Immobilienprojektentwicklung, II.G 3.d) Sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben – Baukoordinationsgesetz (BauKG), im Erscheinen.

Planungskoordination.

Der Planungskoordinator hat von Beginn der Planungsarbeiten an bis zur Auftragsvergabe die Umsetzung der allgemeinen Grundsätze der Gefahrenverhütung gem § 7 ASchG (zB die Arbeitsstättengestaltung) bei Entwurf, Ausführungsplanung und Vorbereitung des Bauprojekts zu koordinieren, einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan auszuarbeiten oder ausarbeiten zu lassen, darauf zu achten, dass der Bauherr oder der Projektleiter, wenn ein solcher eingesetzt ist, den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan berücksichtigt, eine Unterlage für spätere Arbeiten zusammenzustellen und auf die Berücksichtigung durch den Bauherrn oder des Projektleiters zu achten.

Baustellenkoordination.

Der Baustellenkoordinator hat die Umsetzung der allgemeinen Grundsätze der Gefahrenverhütung gem § 7 ASchG bei der technischen und organisatorischen Planung, bei der Einteilung der Arbeiten, die gleichzeitig oder nacheinander durchgeführt werden, bei der Abschätzung der voraussichtlichen Dauer für die Durchführung dieser Arbeiten sowie bei der Durchführung der Arbeiten, die Umsetzung der für die betreffende Baustelle geltenden Bestimmungen über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Arbeit, die Überwachung der ordnungsgemäßen Anwendung der Arbeitsverfahren zu koordinieren.

Der Baustellenkoordinator hat auf die Anwendung des den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans und der allgemeinen Grundsätze der Gefahrenverhütung gem § 7 ASchG durch den Arbeitgeber und, soweit erforderlich, durch die auf der Baustelle tätigen Selbständigen zu achten. Weiters hat er die Zusammenarbeit und die Koordination der Tätigkeiten zum Schutz der Arbeitnehmer und zur Verhütung von Unfällen und berufsbedingten Gesundheitsgefährdungen zwischen den Arbeitgebern zu organisieren und dabei auch auf der Baustelle tätige Selbständige einzubeziehen, für die gegenseitige Information der Arbeitgeber und der auf der Baustelle tätigen Selbständigen zu sorgen, den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan und die Unterlage unter Berücksichtigung des Fortschritts der Arbeiten und eingetretener Änderungen anzupassen oder anpassen zu lassen und die erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen, damit nur befugte Personen die Baustelle betreten. Wenn bei Baustellenbesichtigung Gefahren festgestellt werden, ist unverzüglich der Bauherr oder Projektleiter zu informieren.4

Sanktionen.

Bei Verletzung der Schutz- und Handlungspflichten gemäß BauKG, die in gewissen Fällen auch als Schutzgesetze im deliktsrechtlichen Sinne zugunsten der Bauarbeiter gesehen werden,5 können Verwaltungsstrafen in der Höhe von EUR 145 bis EUR 7.260, im Wiederholungsfall von EUR 290 bis EUR 14.530 verhängt werden. Wurden die Verpflichtungen des Auftraggebers an eine dazu geeignete Person (zB den Projektleiter) übertragen6 und eine solche Person bestellt, so trifft die Auftraggeber keine Gehilfenhaftung, weil diese Koordinatoren eigenverantwortlich diese gesetzlichen Pflichten erfüllen.7 Auch eine vertragliche Haftung der Baustellenkoordinatoren kommt in Betracht, da die Koordinationsvereinbarung nach seinem eindeutigen Zweck als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Auftragnehmer qualifiziert werden kann.8 Planungskoordinatoren haften für die Einhaltung der Sicherheits- und Gesundheitsschutzmaßnahmen, die Koordination in der Vorbereitungsphase des Bauvorhabens und die Beachtung der allgemeinen Grundsätze der Gefahrenverhütung sowie die Unterlagenerstellung und gegebenenfalls die Sicherheits- und Gesundheitsplanausarbeitung.9

Schlussempfehlung.

Die Herausforderungen des BauKG werden oft unterschätzt. Praktisch ist daher die nachweisliche Beauftragung eines betriebsfremden Projektleiters unter dessen Zustimmung mit vertraglichem Weisungsrecht gegenüber den Arbeitgebern der Baustelle zu empfehlen.

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7

4

Vgl zum Ganzen Eberhardt/Klaubetz, Handbuch Immobilienprojektentwicklung, II.G 3.d) Sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben – Baukoordinationsgesetz (BauKG), im Erscheinen.

8 9

Vgl OGH 12.8.2004, 1 Ob 233/03a; OGH 22.12.2005, 10 Ob 112/05a; OGH 25.4.2007, 3 Ob 44/07b.

Die Bestellung hat schriftlich zu erfolgen und der Beauftragte hat dies schriftlich zu bestätigen. Der Baustellenkoordinator ist nach § 1299 ABGB als Sachverständiger anzusehen und haftet daher für die inhaltliche Fachgerechtheit seiner Leistung.

Auftraggeber sind jedoch nicht vom Auswahlverschulden befreit. Siehe dazu Rindler/Pflaum, Schadenersatzpflicht des Ziviltechnikers, in Pflaum/Karlberger/Wiener/Opetnik/Rindler, Ziviltechnikerrecht 107 ff.

OGH 11.12.2003, 2 Ob 272/03v.

Vgl zum Ganzen Eberhardt/Klaubetz, Handbuch Immobilienprojektentwicklung, II.G 3.d) Sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben – Baukoordinationsgesetz (BauKG), im Erscheinen.

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#4

Smart City Real Circle 04. Smart City. Alle reden davon. Im Park Hyatt wurde wieder einmal heftig diskutiert. Auf Einladung von Energiekomfort und ImmoFokus versuchten Immobilienexperten den Stein der Weisen: „Was macht eine Smart City wirklich smart?“.

Autor: Michael Neubauer

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nergie: Wie smart ist der Nutzer?

Für mich ist der Nutzer Antrieb, denn wir bauen nicht für unseren Selbstzweck, sondern für Menschen, die in den Wohnungen leben bzw. in den Büros arbeiten“, so Markus Neurauter von Raiffeisen Evolution, der auch die enorme Verantwortung von Bauträgern betonte. Wichtig sei es bei der Besiedelung eines neuen Objekts, die Nutzer nicht einfach hineinzusetzen, sondern individuelle Zugänge zu Innovation zu verstehen und die technologische Umsetzung zu vermitteln.

Mit Fragen der technologischen Umsetzung beschäftigt sich auch Thomas Zhanel von Loytec, laut dem die Gebäudeautomation eine zu geringe Bedeutung hat. Geht sie im Bauprozess aufgrund von Einsparungen verloren, ist man vom Gebäude enttäuscht. „Und selbst

wenn gewisse Technologien eingebaut sind, scheitert es oft am Betrieb und der optimalen Einregulierung am Beginn.“ Dass Technologie in der Errichtungsphase oft dem Rotstift zum Opfer fällt, kritisierte auch Karl Heim von Siemens, schließlich fallen 80 Prozent der Gebäudekosten im Betrieb an. In diesem Zusammenhang bieten sich Chancen im Bereich von selbstlernenden, selbstregulierenden, vernetzten Systemen. „Smart City geht über Gebäude hinaus“, so Heim, für den Gebäude erst im Zusammenspiel mit anderen Objekten ihre gesamte Funktionalität zeigen.

In diesen vernetzten, hochtechnologischen Systemen kommt der Frage der Kommunikation mit den Nutzern eine zentrale Rolle zu. Im Interessenskonflikt zwischen Individualität

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„Man unterschätzt immer, wie wichtig die Kommunikation ist.

Mehr Kommunikation spart Kosten, indem Nutzer zufriedener sind.“ Jürgen Halasz, Wien Energie

und Überwachung wurden neben der Bedeutung von Datensicherheit und Wahlmöglichkeit (Opt-out) vor allem die Chancen eines Wertewandels infolge eines Generationswechsels beleuchtet.

Diese Chancen betont auch Jürgen Halasz von Wien Energie und Vorstandsvorsitzender im Bundesverband Elektromobilität Österreich: „Beim Thema Mobilität geht das Bewusstsein schaffen bereits besser als bei Gebäuden, nicht zuletzt aufgrund von sehr guten Apps.

Der Erziehungsmechanismus funktioniert heute über Vernetzung, nicht über das Lernen an der Schule.“ „Oft wird Technik von Technikern für Techniker gemacht“, so Thomas Zhanel. Als Antwort auf diese Feststellung zeigte die Diskussion wesentliche Ansätze, damit Nutzer Technologien smarter nutzen können.

Kommunikation, Vernetzung, Usability und ganzheitliche Betrachtungen spielen hier eine zentrale Rolle auf dem Weg zu einer Smart City.

Bei alten Gebäuden gibt es viel zu tun. Wenn Oskar Böck, Cofely Austria, an smarte Gebäude denkt, heißt das für ihn: „Ich brauche ein Konzept, das zum Gebäude passt.“ Dem stimmt Willibald Kaltenbrunner, Denkstatt, zu. Er sieht smarte Konzepte hoch situationsspezifisch. Je nach Gegebenheiten müssen gewisse Themen stärker oder weniger stark forciert werden. „Es ist wichtig, auf die spezifischen Gegebenheiten einzugehen.“ Martina Jochmann, Energiecomfort, gibt hingegen zu bedenken, dass der Mensch im Mittelpunkt

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stehen sollte. „Was macht das Leben in Smart Cities lebenswert?“, ist ihre Frage. Smart ist nicht immer sachlich oder günstig, sondern auch Bedürfnisbefriedung. „Es muss einen Komfortvorteil – einen Vorteil im täglichen Doing bringen.“ Außerdem gilt es, die übergeordneten Ziele der Stadt mit den individuellen Bedürfnissen zur Deckung zu bringen.

Stellt sich die Frage: Sind zwei innovative Gebäude schon eine Smart City? Für Kaltenbrunner ist hier wichtig, dass überhaupt etwas

„Smart City Graz Mitte steht für kurze Wege und ressourcenschonenden Energie-Einsatz.“ Reinhard Labugger, RM Engineering

„Die Seestadt Aspern bietet großartige Konzepte, wie man Lebensraum schafft, der auch von den Menschen angenommen wird.“

„ Die Menschen wollen motiviert werden, nicht gezwungen.“ Peter Sitte, com_unit:

Heinrich Kugler, Aspern Development AG

getan wird. Für ihn kommt es aber auch immer auf die Umgebung an. Hier müssen die Betreiber ein Miteinander finden, um sich gegenseitig zu unterstützen, anstatt sich Möglichkeiten und Chancen zu verbauen.

Ein weiteres Problem für die Entwicklung von Smart Cities stellen die unterschiedlichen Interessenslagen dar. Oft haben Betreiber und Nutzer andere Bedürfnisse, die sich nicht miteinander vereinbaren lassen.

In einem waren sich die Diskutanten einig: Es ist in gewisser Hinsicht nötig, die Menschen zu ihrem Glück zu zwingen, wenn eine Smart City entstehen soll.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Monitoring. Böck gibt zu bedenken: „Wenn ich etwas Energieeffizientes baue und ich monitore nicht, dann bin ich häufig mit einem höheren Energieverbrauch unterwegs als mit den Standards. Deshalb ist es ganz wichtig zu

überwachen.“ Ein gutes Beispiel sei hier das EU-Forschungsprojekt „Investor Confidence Project“. Dabei werden nicht nur fertige Gebäude betrachtet, sondern der gesamte Sanierungsprozess. Aktuell befindet sich das Projekt, an dem fünf Länder – Österreich, Deutschland, Großbritannien, Portugal und Bulgarien – teilnehmen werden, in der Pilotphase. Die Herausforderung liegt darin festzustellen, wie man gewährleisten kann, dass Betreiber und Nutzer ein Gebäude in dem Ausmaß und in der Qualität nutzen, wie es vorgesehen war. Wichtig ist, dass man Dinge schon bei der Planung berücksichtigt, im Nachhinein sind die Kosten oft enorm oder gewisse Maßnahmen sind gar nicht mehr möglich. „Man muss sich vorher Gedanken machen!“, bringt es Böck auf den Punkt. Oft ist weniger mehr. So kann auch ein Reduzieren von Möglichkeiten smart sein.

Einigkeit besteht darin, dass alles, was mit smart zu tun hat, mit Kommunikation beginnt.

Kaltenbrunner ergänzt: „Eine Sanierung ist immer stark technologisch getrieben, die Kommunikation fehlt.“ Abschließend meldet sich Jochmann zu Wort: „Früher hat man gesagt, alles Leben ist Chemie – heute heißt es: Alles Leben ist Technik.“ Mobilität gibt den Takt vor

„Das sich verändernde Mobilitätsverhalten der Menschen zeigt schon jetzt Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft“, darüber besteht in

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der gruppe Konsens. Vor allem bei den Jungen. „Die Jungen sind zunehmend bereit auf ein eigenes Auto zu verzichten“, weiß Reinhard Labugger, RM Engineering zu berichten. „Ich war gestern in Graz wo die Smart City Graz Mitte als Standortkonzept mit der höchsten PLATINBewertung der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) ausgezeichnet wurde.“ Eine neue Straßenbahn-Linie 6 ab 2019, E-Cars, Strom-Tankstel-

„Lärmschutz, Sicherheit und Energie sind die Themen der Zukunft“ Doris Bele, Energiecomfort

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len, Car-Sharing-Modelle und Jahrestickets für Öffis gehören selbstverständlich zu diesem Stadtteil. Hier wachsen Lebens- und Arbeitsräume zusammen „Smart City Graz Mitte steht für kurze Wege und ressourcenschonenden Energie-Einsatz“, bringt es Labugger auf den Punkt. Wohnen und Arbeiten an einem Ort. Das Leben wird wieder kleinräumiger. „Da kann man schon einmal auf das eigene Auto verzichten“. Die Folge wird aber sein, dass in die Höhe gebaut werden wird müssen, wenn alle an Verkehrsknoten leben wollen. „Das Stichwort heißt Verdichten“, so Labugger. „Ohne U-, oder S-Bahn kann es keine Smart City geben“, heißt es unisono.

Wenn aber immer mehr Bewohner einer Stadt auf ihr privates Fahrzeug verzichten, sind die Verkehrsplaner mehr als gefragt. „Ich habe gelesen, dass das Wiener öffentliche Verkehrsnetz bereits an seiner Kapazitätsgrenze angelangt ist“, wirft die Stadtpsychologin Cornelia Ehmayer ein. Immer mehr Menschen würden auf Öffis umsteigen. „Die Stadt Wien lässt regelmäßig den Modal-Split erheben: Die Ergebnisse sind eindeutig: Fahrrad nimmt zu, Autoverkehr ab. Das muss auch Auswirkungen auf die Verkehrsströme und -flächen haben.“ Wenn so viele Menschen auf einem Fleck wohnen, aber alle in der Früh zur selben Zeit zur Arbeit aufbrechen, muss da nicht jedes

„ Smart ist, dass die Technik viel vorregelt und das hat ein wenig Totalitäres in sich.“ Cornelia Ehmayer, Stadtpsychologin

Verkehrssystem versagen? Nein, sofern die Verkehrsströme intelligent gelenkt werden.

Auch das ist ein Teil des Smart City Aspekts.

Um aber Verkehrsströme exakt lenken zu können, müssen allerdings zu allererst Daten her – und damit kommt auch der Datenschutz ins Spiel. „Smart ist, dass die Technik viel vorregelt und das hat ein wenig Totalitäres in sich“, schlägt Ehmayer kritische Töne an. „So etwas kann schnell in den Bereich totaler Überwachung führen.“ Für Christian Wimmer von Schrack sind dies keine wirklichen Probleme: „Wir haben ein sehr gut entwickeltes Datenschutzrecht. Auf der anderen Seite bedenken Sie, wie viele Facebook-User bereit sind, freiwillig Daten von sich preiszugeben“. „Problematisch wird es, wenn die Daten aus verschiedenen Ebenen zusammengeführt werden“, gibt Labugger zu Bedenken. „Eine Smart City darf die Bevölkerung nicht bevormunden“, wirft Wimmer ein.

Alternative, womöglich dezentrale Energieversorgungen werden auch die Gebäude verändern. So könnte zum Beispiel Heizungsanlagen in nicht mehr benötigten Garagen oder Sockelzonen untergebracht werden. „E-Mobility wird uns und unsere Gebäude im Bestand vor neue Herausforderungen stellen“, ist Hermann Kolar, Energiecomfort, überzeugt.

Das fängt schon bei Kleinigkeiten an. „Vor

zehn Jahren waren Fahrradabstellräume der letzte Schrei. Heute fehlt es an Steckdosen für E-Bikes. Ganz abgesehen von Ladestationen für Stromer in den Garagen“. „Das Problem flächendeckend Ladestationen zur Verfügung zu stellen, ist nach wie vor nicht gelöst“, so Kolar. „Diese bei Neubauten zur Verfügung zu stellen, ist leicht umsetzbar. Hier können Flächen vorgesehen werden. Im Bestand ist das deutlich schwieriger. Da muss konsequent weitergedacht werden“, so Kolar.

Neue Stadteile – warum nicht smart?

Gleich zu Beginn der Diskussion stellt sich die Frage, was Smart City überhaupt ist. Schnell wird von der Runde festgehalten, dass Smart City für jede Stadt anders aussehen kann. So gibt es für Wien zum Beispiel eine Smart-CityStrategie der TINA Vienna, in der mit 45 Zielen genau definiert wird, was Smart City ausmacht.

Kriterien hierfür sind beispielsweise der Energieverbrauch, die Vielfalt, oder das friedliche Zusammenleben. Walter Hammertinger, IC Projektentwicklung, ist damit nicht ganz einverstanden: „45 Ziele für eine Smart City sind schön und gut, aber man muss auch die speziellen Bedürfnisse der Zielgruppe befriedigen und zwar so, dass sie es merkt.“ Dabei sei jedoch essenziell zu wissen, für wen man plant.

Für Heinrich Kugler, Vorstand der Aspern Development AG, ist die Seestadt Aspern, ein Vorzeigebeispiel: „Die Seestadt Aspern

„ Dabei muss Ökologie und Ökonomie zusammenpassen - sonst wird Ökologie nie akzeptiert werden“ Gerald Beck, Raiffeisen evolution

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„Smart City: endlich alle Aspekte einer modernen lebenswerten Stadtentwicklung zum Wohle des Menschen.“ Philipp Kaufmann, ImmoFokus-Herausgeber

„Derzeit werden oft Lösungen wie vor 20 Jahren gebaut.

Innovative Lösungen und Technologien fallen leider in der Errichtungsphase oft dem Rotstift zum Opfer“ Karl Helm, Siemens

„Wir brauchen neue Visionen für Geschäftsmodelle und Investitionen, um die Visionen von der Smart City umsetzen zu können.“ Bernd Vogel, MA 20 der Stadt Wien

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bietet großartige Konzepte, wie man Lebensraum schafft, der auch von den Menschen angenommen wird“, betont Kugler. Ganz Ähnlich sieht dies Gerald Beck von Raiffeisen evolution. „Das ist der Schlüssel zum Erfolg“, bestätigt Beck. Für ihn geht es nicht nur um die Verbesserung von Dingen, die es schon gibt. Er möchte vor allem wissen, was die Menschen in der Zukunft erwarten, damit sie zufrieden sind. „Dabei muss Ökologie und Ökonomie zusammenpassen - sonst wird Ökologie nie akzeptiert werden“, gibt Beck zu bedenken. Wenn es gelingt, dass beide Parameter stimmig sind, kann man Nutzer überzeugen und Projekte für die Zukunft kreieren. Ein Punkt bei dem Clemens Rainer von Denkstatt einhakt: „Entwicklung ist das eine, smarte Stadtteile in die Realität umsetzen das

Andere.“ Die beste Technologie nutzt nichts, wenn die Menschen ihre täglichen, lokalen Bedürfnisse nicht befriedigen können, ist sich die Gruppe einig. Die Herausforderung besteht darin, geeignete Rahmenbedingen zu schaffen.

Die Entwicklung zur Smart City braucht Zeit.

Hemmschuh sei allerdings die Überregulierung, Es herrscht jedoch ein Spannungsfeld zwischen Verordnung und eigener Motivation. „Sobald man jemanden etwas vorschreiben will, stößt man auf Widerstand“, da ist sich Hammertinger sicher. „Man muss die Menschen dazu bringen, es auch zu wollen. Dann wird es funktionieren.“ Es muss sich also ein Bedarf entwickeln – das ist das Geheimnis für eine smarte Wohnumgebung.

Deshalb ist es auch wichtig, nutzungsoffene Räume zu schaffen. Hier geht der Trend hin zum Sharing. Egal ob, Wasch- und Gemeinschaftsküchen oder Car Sharing. Vor allem junge Menschen nutzen diese Angebote. „Das Leben ist introvertiert, aber die Menschen suchen trotzdem die Chance sich zu treffen“ führt Rainer weiter aus. „Der Harry Glück Ansatz ‚Leben wie die Reichen‘ – für alle. Das ist ein genialer Zugang. Gemeinsam Dinge nutzen, aber auf hohem Niveau, das man sich allein nicht leisten könnte. Und das tun wir tagtäglich – öffentlichen Raum gemeinsam nutzen. Das ist auch eine smarte Ausrichtung!“

„Früher hat man gesagt, alles Leben ist Chemie – heute heißt es: Alles Leben ist Technik.“ Martina Jochmann, Energiecomfort

„Smarte Konzepte sind hoch situationsspezifisch. Je nach Gegebenheiten müssen gewisse Themen stärker oder weniger stark forciert werden.“ Willibald Kaltenbrunner,, Denkstatt

Ein Projekt, in dem Smart City vom Schlagwort zur umgesetzten Realität wird, ist die Smart City Graz Mitte. Nikolaus Lallitsch ist in der Raiffeisen Gruppe für die Entwicklung dieses Stadtteiles verantwortlich: „Wir haben das Areal mit dem Blick auf den Nutzer entwickelt.

Die Menschen sollten im Mittelpunkt stehen, das ist für mich mit Sicherheit das Wesentliche.“ Auch Bernd Vogel stößt in ein ähnliches Horn.

Der Leiter der MA 20 für Energieplanung sieht in einer Gesamtstrategie der Stadt die wichtigste Grundvoraussetzung für eine in der Zukunft funktionierende Smart City: „Es treffen hier unterschiedliche Interessen zusammen.

Energie ist ein wichtiges Thema, wo auch die Versorger Interessen haben, aber auch unter

dem Schlagwort Big Data wird viel nachgedacht und diskutiert. IBM oder Siemens sagen „Wir lösen euch alles“, das ist schön, aber wir müssen erst wissen, was sind unsere Probleme und was wollen wir genau gelöst haben?“ Doris Bele, Expertin der Energiecomfort, nennt die Seestadt Aspern als gutes Beispiel: „Hier wurde von der Planung weg sehr viel in die Strategie investiert. Wie geht es dem Nutzer im täglichen Leben? Am Weg zu Schule oder in die Arbeit? Wie funktioniert die gesamte Logistik? Und vor allem: Wie wohl fühlen sich die Nutzer?“ Sämtliche Diskussionsteilnehmer waren sich einig, dass Smart City am besten Weg vom

„Sobald man jemanden etwas vorschreiben will, stößt man auf Widerstand“ Walter Hammertinger, IC Projektentwicklung

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„Die Menschen müssen sich in einer Smart City wohl fühlen!“ „E-Mobility wird uns und unsere Gebäude im Bestand vor neue Herausforderungen stellen.“

Nikolaus Lallitsch, Raiffeisen Landesbank Steiermark

Hermann Kolar, Energiecomfort

Marketing-Gag zur konkreten, sinnvollen Umsetzung ist. Peter Sitte, Kommunikationsspezialist der com_unit, stellt fest: „Also ich glaube, es war ursprünglich ein MarketingGag. Und es ist durchaus auch von Unternehmen genutzt worden, auch von großen Technologiefirmen, die gesagt haben, wir wollen unsere Technologie nicht nur den Firmen anbieten, sondern auch den Städten, die ja auch Auftraggeber waren.“ In der Zwischenzeit habe sich aber einiges gewandelt, das ganze Leben sei „smart“ geworden. Die Städte seien auf den Zug aufgesprungen - Kopenhagen oder New York werden als Beispiel genannt - und in weiterer Folge würden die Marketingkonzepte eben nur funktionieren, wenn in Folge auch konkrete Maßnahmen gesetzt würden.

Eine große Herausforderung in den kommenden Jahren wird der Schnittpunkt zwischen gesellschaftlich wünschenswerten Verhaltensweisen und dem individuellen

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Komfort bzw. auch der Wirtschaftlichkeit von Systemen sein. So wünscht sich Bernd Vogel beispielsweise Interesse von Investoren am Ausbau okölogisch sinnvoller, aber erst langfristig ertragreicher Energieversorgungssysteme: „Die Hochquellwasserleitung hat sich auch nicht in ein paar Monaten amortisiert, ist aber ein sehr gutes Beispiel, wie sich langfristig so etwas positiv bezahlt macht.“ Nikolaus Lallitsch bringt es dann aber auf den Punkt: „Am Ende muss es wirtschaftlich sein. Wegen der CO2-Freiheit zieht niemand in ein Gebäude einer Smart City.

Das muss ein Add-On sein. Welcher Friseur zahlt für seinen Laden mehr Miete, weil seine Kunden smart People sind? Das wird es nicht geben.“ Wie die Nutzer von der Smart City zu überzeugen sein werden, darüber herrscht aber jedenfalls Einigkeit. Weder Erziehung helfe noch Zwang, einzig die Eigenmotivation entscheide letztlich über den Erfolg. Nikolaus

„Die große Herausforderung auf Seiten der Technologieanbieter ist es, Lösungen zu bauen, die einfach handhabbar sind. Sonst sind sie nutzlos.“ Thomas Zhanel, Loytec

Lallitsch setzt in Graz auf Anreize: „Wenn jemand sein Auto braucht, dann muss er die Möglichkeit haben, sein Auto dort unterzubringen und mit dem Auto wegzufahren, aber – und dazu bekennen wir uns – natürlich wollen wir ein attraktives Angebot für sanfte Mobilität haben. Da soll es E-Cars geben und E-Bikes zum Verleihen. Es muss über den Anreiz passieren. Wir geben Tickets für öffentliche Verkehrsmittel in Graz gratis aus für eine Woche, wir schaffen Anreize. Aber was ich mir nicht gut vorstellen kann, ist, den Leuten zu sagen, ihr müsst das jetzt so machen, weil wir wissen, wie man besser wohnt.“ In der Zukunft müsse es aber auch so sein, dass neue Wohnformen entstehen. Natürlich sei der Wunsch nach einem eigenen Haus mit Garten groß, aber auch hier spiele der Anreiz eine große Rolle. Dichtere Siedlungsstrukturen seien generell notwendig, in Österreich gebe es zwischen dem klassischen Wohnbau und dem Einfamilienhaus zu wenige Mischformen.

Digitales Controlling von Immobilienportfolios sichert Werterhalt und Performance > Ad-hoc Analysis > Selfservice Reporting > Geschäftsberichte > Valuation (DCF-Bewertung) > Simulation und Sensitivitäten > Risikomanagement > Ankaufsprüfung > Projektcontrolling

Ein wichtiger Ansatz für die Zukunft sei es jedenfalls, die Kosten der Netze und Infrastruktur auch tatsächlich nach dem Verursacherprinzip zu berechnen. Also jemand, der weit draußen wohne, zahle eben mehr für Kanal, Strom und Co, waren sich die Diskutanten einig.

Den Bogen spannt dann die abschließende Frage nach dem einen Faktor, den eine Smart City im Jahr 2030 in jedem Fall haben muss. Doris Bele und Nikolaus Lallitsch betonten noch einmal, dass das Wohlgefühl der Nutzer im Mittelpunkt stehen müsse und dass neben Energie und Luft auch Lärmvermeidung ein wichtiges Thema sei.

Und Peter Sitte und Bernd Vogel fügten noch die Themen Sicherheit, intelligente Mobilität und nachhaltige Energienutzung als wichtigste Elemente hinzu. n

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Die etwas andere Vermarktung „Mieter & Vermieter werden von der möglichen Maklercourtage befreit.“ Mit diesem Slogan wirbt die deutsche faceyourbase.com jetzt auch in Österreich. Was sich hinter der neuen Idee verbirgt, erklärt der Geschäftsführer Christian Dau im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Walter Senk

Können sie kurz die Idee hinter faceyourbase.com erklären?

Christian Dau: Faceyourbase.com ist die erste Matchingbörse für den Immobilienmarkt, die den Vermietprozess für Vermieter und Mieter digital löst. Es ist ein „Online-Dating“ für Vermieter und Mieter. Ein digitales Rendezvous, dass den zeitintensiven Vermietungsprozess revolutioniert.

Wie funktioniert das System für einen Vermieter? >> Als Vermieter inserieren Sie einfach bei uns Ihr Objekt, das wir auch auf Drittportale spielen, um Nachfrage zu generieren. Alle Profile sammeln sich in Ihrem faceyourbase.comKonto und dann wählen Sie nach ca. 3 bis 4 Tagen unter den Bewerbern aus, ohne eine Email oder einen Anruf beantworten zu müssen. Sie können ganz bequem in Ihr Bewerbercockpit schauen, alle Profile filtern und die bis zu zehn besten Kandidaten auswählen. Dann geben Sie nur noch Ihren Wunschtermin ein

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und das System sendet ihn an alle Bewerber.

Die Bewerber haben nun 24 Stunden Zeit, diesen anzunehmen.

Der Vermieter hat erstmalig die Möglichkeit, die Mietinteressenten vor dem Besichtigungstermin nach unterschiedlichsten Kriterien online auszuwählen und zu filtern. Besichtigungstermine werden individuell digital gesetzt und vom Mieter online innerhalb von 24 Stunden bestätigt.

Das heißt, das gesamte System ist für den Nutzer sehr einfach gehalten. >> Ja, sehr einfach. Inserat eingeben, die Masken sind ähnlich wie bei marktführenden Anbietern aufgebaut, das Prozedere ist gelernt und durch den Auswahlprozess wird man durchgeführt. Mieter hingegen sind stets informiert, viel besser als im herkömmlichen Prozess. Sobald der Vermieter eine Auswahl im System trifft, sendet das System Emails oder SMS an die Bewerber und informiert über den Vorgang. Allein dafür gibt es von unserem System 60 unterschiedliche Emails für 60 unterschiedliche Situationen, um die Bewerber stets richtig und aktuell zu informieren.

Vermieter bekommen keine lästigen Anrufe und unsortierte Emails mehr. Eine breit angelegte, verlässliche Vermarktung findet ebenfalls statt, denn wir stellen die Objekte für die Vermieter auch kostenlos auf bekannte Drittportale. Somit hat der Vermieter keinen Nachfrageverlust. Dadurch, dass man Bewerber vorab auswählt, diese vorher digital prüft und die vom Vermieter vorgeschlagenen Termine bestätigt werden müssen, ist die Qualität der Bewerber auch viel höher. Man filtert vor.

Welche Vorteile habe ich als Vermieter? >> Vermieter inserieren stets kostenlos und auch die Systemnutzung ist komplett gratis.

Die sogenannten „No Shows“, also diejenigen Bewerber, die sich ankündigen, aber doch nicht kommen, bleiben nahezu aus.

Außerdem reiht das System die Time-Slots nach der Reihenfolge der Annahme automatisch auf. Es kann also nicht sein, dass ein Termin um 10:00 und ein anderer Time-Slot erst um 12:00 Uhr stattfindet. Das System schafft Effizienz, Zeitgewinn und Ernsthaftigkeit.

Welche finanziellen Vorteile hat der Mieter? >> Der Mieter zahlt in Österreich anstelle der Maklercourtage maximal 89,98 Euro, um an seine Traumwohnung zu kommen. Aber dies auch nur, wenn er die Wohnung wirklich bekommt. Der Mieter kann sich kostenlos registrieren und sich im „Basestatus“ beliebig häufig auf Immobilien kostenlos bewerben.

Im Premiumstatus „Facestatus“ kostet es 0,99 Euro pro Bewerbung und für einen Time-Slot und weitere Leistung, wie Profilübermittlung oder TopTen-Chance, zahlt der Mieter einmalig 9,99 Euro. Wenn er wirklich die Wohnung erhält und sein Profil sieben Tage dann bei uns aktiviert hatte, wird einmalig eine Anzeigen­ löschung von 79 Euro fällig. In Summe also alles zusammen 89,98 Euro. Es gibt aber noch viele andere Vorteile.

Welche? >> Der Mieter erhält digital vom System eine eigene persönliche Startzeit und hat eine wirklich faire Chance (max. ein Bewerber von zehn) auf die Immobilie. Der Mieter fährt nur zu einem Termin, wenn er eine Einladung hat.

Es ist keine Zeitverschwendung mehr. Studenten können sich zum Beispiel auch vorab digital richtig präsentieren und dem Vermieter mitteilen, dass es beispielweise einen seriösen Bürgen gibt. Das geht im Massentermin schnell unter. Bei uns können Mieter Ihre Bewerbung auch mit Xing- und linkedIn- Profilen verknüpfen, das schafft zusätzlich Aussagekraft.

Wie wird das System in Deutschland angenommen? >> Wer es einmal macht, bleibt Kunde bei uns.

In Deutschland haben es über 350 Vermieter, Makler & Hausverwaltungen schon gemacht und knapp 10.000 Mieter den Prozess durchlaufen. Gegenüber der herkömmlichen Vermittlung hat unser System gerade in nachfragestarken Märkten oder bei beliebten Objekten extreme Vorteile. Mieter sind auch begeistert, weil keiner mehr Lust hat, sich mit 70 anderen am Samstagvormittag zwei bis drei Stunden durch eine Wohnung zu schieben und somit umsonst zum Termin zu fahren.

Lars Kuhnke (CEO) Christian Dau (CMO) Oskar Hasinski (CTO)

faceyourbase Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Immo-Service

Wie hoch ist bei Ihnen die „Erfolgsquote“? >> Durch die qualitative Vorauswahl ist es in Deutschland so, dass die meisten Vermieter im Schnitt acht bis neun Time-Slots vergeben, davon nehmen ca. sechs bis sieben Bewerber an, gegebenenfalls wird nachnominiert – das ist jederzeit möglich – und von der Einladungsmenge wird in knapp 90 Prozent der Fälle die Wohnung beim ersten Treffen vergeben. Wenn nicht, ist es auch nicht schlimm, auch hier hat das System immense Vorteile, denn alle nicht ausgewählten Bewerber sind weiter Standby und können mit einem einfachen Klick des Vermieters wieder aktiviert werden und die Auswahl wird wieder von vorne getroffen.

Haben sie für die angebotenen Immobilien eine eigene Plattform? >> Ja, alle Immobilien werden bei uns mit Fotoauswahl, Detailinformationen und Kartenfunktion dargestellt. Hausverwaltungen und Makler überspielen auch mit Schnittstellen wie FlowFact. Wenn ein Vermieter sein Inserat einstellt, wird die Immobilie auf gängigen Plattformen breit vermarktet. Sobald wir eine Wohnung haben, generieren wir dafür auch Nachfrage. Also der große zwingende Marktplatzgedanke ist für uns im ersten Schritt nicht entscheidend. Entscheidend ist es, frische und gute Immobilien anzubieten und nicht die Ladenhüter nochmal bei uns abzubilden. Das würde den Nutzer enttäuschen.

Sie sind seit kurzem auch in Österreich aktiv. Gibt es Unterschiede zwischen Österreich und Deutschland? >> Ja, die Gesetze. Wir positionieren uns in Deutschland - wo ja das Bestellerprinzip gilt - auch für die Makler. Unser System funktioniert in beiden Gesetzesmodellen, das war uns auch wichtig. In Deutschland nutzen es Makler, Hausverwalter und Eigentümer, da das Inserieren kostenlos ist, nur wir diesen Prozess anbieten und auch noch die Inseratengebühren übernehmen.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

„In knapp 90 Prozent

der Fälle wird die Wohnung beim ersten Treffen vergeben.“ Christian Dau, faceyourbase.com

In Österreich können es auch Makler nutzen, nur möchten wir die Mieter immer von der Courtage befreien, das gehört zu unserem Markenkern, genau wie keine Massenbesichtigungen durchzuführen. Dafür steht faceyourbase beim Mieter, darauf verlässt er sich.

In Deutschland ist es nun durch die Gesetzgebung automatisch so. In Österreich noch nicht, daher werden uns dort vorrangig Eigentümer und Hausverwaltungen nutzen. Wir positionieren uns aber nicht gegen die Makler, wir denken, für beide Geschäftsmodelle gibt es eine Klientel.

Der Eigentümer, der ohnehin gar nichts machen möchte, landet beim Makler und derjenige, der offen für neue digitale schlanke Prozesse ist, wird faceyourbase.com sicherlich mal ausprobieren. Außerdem sehen wir Ansätze einer Zusammenarbeit mit Maklern über den Besichtigungsservice in Großstädten wie Wien oder Graz. n

salon real Thema: Sicherheit im öffentlichen und halböffentlichen Raum

Foto: Stephan Huger

Dr. Ingrid Fitzek

Haben Sie Wien schon bei Nacht erlebt?

Meine Aufmerksamkeit für das Thema Sicherheit hat stark zugenommen. In der Immobilienbranche gibt es vor allem seit dem Vorjahr zahlreiche Diskussionen rund um das enorme Bevölkerungswachstum in Österreichs Ballungszentren. Die Konfrontation zwischen den Interessen der Menschen, die in Wien leben oder leben möchten, der Kommunalpolitik, der Städteplaner und schließlich der Immobilienunternehmen führt meist zu guten Lösungen, aber manchmal auch zu faulen Kompromissen.

Der städtische Sicherheitsbegriff ist im Wandel und der Masterplan Verkehr, seit 2003 in Kraft, verankerte zum ersten Mal das Prinzip des Gender Mainstreamings als Qualitätskriterium in der Stadtplanung. Untersuchungen zeigen, dass sich das Sicherheitsgefühl sowohl im eigenen Wohngebiet aber besonders stark im öffentlichen Raum verschlechtert hat. Frauen, Pensionistinnen, Frauen mit geringem Einkommen und Bewohnerinnen von größeren Wohnhausanlagen fühlen sich

unsicherer als andere. Auch ein erheblicher Kriminalitätsanstieg in Wien führt zu einem geringeren Sicherheitsgefühl der Frauen.

Selbst bei mir meldet sich in den Abendstunden Unbehagen an einem neuralgischen Punkt der Leopoldstadt, dem Wiener Prate­ rstern. Genauer gesagt in der Fußgängerpassage Richtung Prater Hauptallee. Mein – zugegeben - subjektives Sicherheitsgefühl ist beeinträchtigt, denn „angstfreies gehen“ - das Erkennen der Gesichter der Entgegenkommenden aus zumindest vier Metern Entfernung ist unmöglich.

Wer seine Gasse, den Kinderspielplatz ums Eck oder die Tiefgarage als dunkel, nicht sauber, unübersichtlich oder zu laut empfindet, wird sich in der Regel weniger oder gar nicht mehr dort aufhalten. Diese Verhaltensänderung ist eine Einschränkung in der Lebensqualität und vor allem der Mobilität, und sicher nicht im Sinne der Weltmetropole Nummer 1. Wien. n

ist seit mehr als 20 Jahren in führenden Positionen der österreichischen Immobilienwirtschaft tätig. Seit 2014 ist sie Leiterin der Abteilung Marketing & Kommunikation des börsennotierten Wohnimmobilien­ konzerns BUWOG AG. Davor war Ingrid Fitzek Geschäftsführerin des Wiener Wissen­ schafts- und Technologieparks Techgate und leitete neun Jahre lang in der BIG Bundes­ immobiliengesellschaft m.b.H. unter anderem die Bereiche Marketing, Vermietung und Konzernkommunikation.

Frühere Stationen der promovierten Publizistik- und Kommunikationswissenschafterin waren u.a. die Immo Valor GmbH, die VIENNA DC GmbH sowie die WED AG. Ingrid Fitzek ist Gründungsmitglied und aktuelle Präsidentin des Netzwerks „Salon Real“ für Frauen in Führungspositionen der österreichischen Immobilienwirtschaft.

Der SALON REAL ist ein Immo-Branchen­ netzwerk für Frauen, in dem Interdisziplinärer Informations-, Wissens- und Meinungsaustausch im Vordergrund stehen. Neben den regulären Treffen bietet der Salon Real seinen Mitgliedern auch Veranstaltungen wie konstruktive Diskussionsrunden oder Fachvorträgen von externen Persönlichkeiten zu aktuellen Themen der Immobilienwirtschaft. Das nationale Netzwerk wird durch Kontakte zu internationalen Branchenverbänden und Partner-Netzwerken ergänzt. Zur Vertiefung der globalen Marktkenntnis und Beziehungspflege werden regelmäßige Auslandsreisen unternommen und ist der Salon Real auf internationalen Messen vertreten, um seine Botschaften zu transportieren.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Immo-Service

Mikrohäuser in Europa

Urbaner Trend aus wirtschaftlicher Notwendigkeit?.Städteverdichtung bei steigenden Mieten und Bodenpreisen stellt in Europa eine Herausforderung dar. Eine Antwort darauf sind Mini- oder Mikrohäuser.

Sie bieten ein Zuhause auf kleinstem Raum, vorausgesetzt die Bewohner lassen sich auf eine ganz neue Wohn- und Lebensweise ein. Ist dies eine ideale Lösung für die mobile Generation und die Städteplaner? Catella Research ist dieser Frage in einer eigenen Studie nachgegangen.

Autor: Andreas Altstädter

D

er Megatrend Urbanisierung hat in Europas Stadtregionen unterschiedliche Ausprägungen, abhängig von nationalen Baugesetzgebungen, Städtebildern und präferierten Wohnformen. Allen Regionen gemeinsam ist die Forderung nach lebendigen Städten mit bezahlbarem Wohnraum und kompakten Strukturen. In diesem Zusammenhang wird in der Immobilienwirtschaft zurzeit der Begriff des Mikrowohnens intensiv diskutiert und entsprechende Konzepte werden präsentiert. Je nach Zielgruppe wird diese Wohnform wahlweise auch als Singlehaus, Nomadhome, Minihaus, Mikrohaus oder Kleinhaus bezeichnet.

Manch ein Mikrohaus hat den unschätzbaren Vorteil, dass es klein genug ist, um von einem Ort zum anderen transportiert werden zu können - dies ist eine ideale Lösung für moderne Nomaden. Ökologisch-ökonomischer

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Grundgedanke des Mikrohauses ist ein kleiner „Fußabdruck“, also eine gute C02-Bilanz durch ökologische Baustoffe, geringen Energiebedarf und eine kleinere verbaute Fläche. Auch finanziell erweist sich Letzteres beim Bau als Vorteil: „Höher“ ist in der Regel kostengünstiger als „breiter“.

Wer verändert wen: die Immobilien den Menschen oder der Mensch die Immobilie?

Unsere Gesellschaft verändert sich und damit verändern sich auch unsere Wohnbedürfnisse.

Trotz der kompakten Bauweise in den Städten Europas besteht nur punktuell Erfahrung in Bezug auf das Thema Verdichtung. Nicht umsonst gelten Japan bzw. Teile Asiens als Inkubator der Entwicklung des Wohnens auf engstem Raum. Unabhängig von der jeweiligen Präferenz erfordert dieser Wohntypus von Europäern vor allem eines: die Anpassung an einen neuen Lebensstil.

Um in einem Mikrohaus „überleben“ zu können, muss man seinen gewohnten Lebensstil auf die geänderten Bedingungen anpassen, d.h. sich reduzieren und eine gewisse Affinität zum Minimalismus entwickeln. Nicht zuletzt deshalb zielt dieser Lebensstil primär auf eine jüngere, flexible und vorwiegend mobile Generation - die sog. 25-Stunden-Gesellschaft, deren Motto lautet: „Ständig in Bewegung sein“.

Sie verbringt die meiste Zeit außer Haus, die Stadt ist ihr Wohnzimmer. Urbane Plätze verwandeln sich in Gemeinschaftswohnanlagen.

Wohngemeinschaften und soziale Aspekte spielen eine große Rolle.

IST DIES DER ANFANG EINES BEDEUTENDEN DEMOGRAFISCHEN WANDELS?

Der „Sharing“-Gedanke stammt aus den USA. Viele junge Amerikaner teilen ihre Wohnung, ihr Ferienhaus oder das Auto mit Fremden.

Diese Sharing-Kultur verlagert sich auch immer mehr nach Europa (Airbnb, blablacar etc.). Hieraus ergeben sich zwei neue gesellschaftliche Trends: Der eine wird als „Collaborative Living“, also „gemeinschaftliches Leben“ beziehungsweise „Leben in Kooperation“ bezeichnet. Der andere heißt „Conceptual Living“.

Collaborative Living: Der Grundgedanke beim Collaborative Living ist, dass wir in Zukunft nicht mehr in voll ausgestatteten Wohnungen leben werden. Die Ausstattung beschränkt sich auf das Nötigste, alles andere wird ausgelagert: die Waschmaschine, die Küche oder die Arbeitsfläche. Die Kneipe wird zum Wohnzimmer, der Park oder das Cafe zum Arbeitsplatz.

Conceptual Living: Wohnräume werden flexibler und passen sich der aktuellen Lebenssituation an. Die digitale Kultur des Austauschens, Aneignens und Anpassens wird in den realen Raum und zunehmend auf die Immobilienwirtschaft übertragen. Die eigene Wohnung wird nicht mehr in Quadratmetern bemessen, sondern erstreckt sich auf die Fläche im Viertel. Trotz Beschränkung auf das Nötigste will man keinen Qualitätsverlust erleiden.

Zielgruppe insgesamt homogen

Von den USA ausgehend ist die Tiny-HouseBewegung in Europa angekommen. Gleichwohl ist die Spannbreite baurechtlicher Genehmigungen in Europa sehr heterogen. Während Mikrohäuser in Österreich schon baurechtlich erlaubt sind, werden sie in Deutschland meist auf Anhänger gebaut. So brauchen sie, rechtlich gesehen, nur einen Stellplatz und man umgeht Ärger mit der Baubehörde. Viele dieser Mikrohäuser sind ohne festes Fundament

Wohnflächenverteilung von Mikrohäusern in Europa 13% ≤ 24 m2 58% 25-60m2

29% ≥ 61 m2

Bevorzugte Bauweisen von Mikrohäusern in Europa 7% Andere

35% Massiver Holzbau

9% Strohballenbau 11% Plastik

18% Massiver Steinbau

20% Holzständerbau

STECKBRIEF EINES EUROPÄISCHEN MIKROHAUSES nn Nomenklatur: Mikrohaus, Minihaus, Tiny House, Singlehaus, Nomadhome, Kleinhaus nn Markt: rund 80 Funktionsanbieter in Europa nn Größe/Wohnflächenverteilung: 58 Prozent in der Größen­ klasse 25 bis 60 Quadratmeter, 13 Prozent kleiner als 24 Quadratmeter, 29 Prozent größer als 61 Quadratmeter nn Baustruktur: 55 Prozent Holzbauweise, 18 Prozent Steinbau, 11 Prozent Plastik, 9 Prozent Stroh, ohne oder ergänzend mit Fundament, auf Rollen, im Wasser (Floating Home), größtenteils voll ausgestattetes, eingerichtetes Kleinhaus mit Schlafbereich, Küchennische, Bad und Wohnzimmer sowie Terrasse

nn Ausstattung: Spartanisch-funktionell bis luxuriös nn Preisspanne: Zwischen 15.000 Euro und 350.000 Euro (Luxussegment) nn Eignung/Verwendung: Wochenendhaus, Zweitwohnsitz, Partyraum, Geschäfts-/Vorführraum, Arbeitsplatz (Homeoffice) nn Verbreitung in Europa: Dänemark, Deutschland, Estland, Finnland, Großbritannien, Italien, Lettland, Litauen, Österreich, Polen, Schweden, Schweiz, Slowenien

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Immo-Service

VOR- UND NACHTEILE DER MIKROHÄUSER nn Reduzierung auf das Wesentliche

nn Geringere Grundfläche

nn Finanzierbares Wohneigentum

nn Persönliche Einschränkungen

nn Raum für mehr Individualität

nn Mehrkosten durch Anschaffung platzsparender Möbel

nn Ressourcenökonomie

nn Keine größeren Feste möglich

nn Platzökonomie

nn Auslagerung persönlicher Dinge

nn Modernes Großstadtwohnen

nn Wenig Stauraum

nn Kürzere Wege, Innenstadtwohnen

nn Unordentlichkeit fällt schnell auf

nn Mobilität und Erweiterbarkeit

nn Schnellere Abnutzung der Immobilie

nn Modernste Technik und Design

nn Wenig Anonymität

nn Pflegeeffizienz

URSACHEN FÜR DIE ENTWICKLUNG EINES NEUEN LEBENSSTILS IN EUROPA: nn Hohe Bevölkerungsdichte in den (Groß-)Städten

nn Bevölkerungswachstum nn Mietpreisanstieg

nn Urbanisierung

nn Singularisierung

nn Flächenverdichtung

nn Mobilitätsanforderung

gebaut, manche sogar auf Räder gestellt, um einen Standortwechsel unproblematisch und schnell zu realisieren.

Minimalismus boomt - zwischen spartanisch und luxuriös

Mikrohäuser sind für kreative Bauplaner eine Herausforderung: Nicht nur die Bauweise, auch die Ausstattung macht den Unterschied.

Die möglichen Varianten reichen von ganz einfach bis komfortabel. Die Energieversorgung gestaltet sich bei einem Mikrohaus ökologisch sinnvoll. Die Dämmeigenschaften der kompakten Bauweise sind in der Regel so gut, dass die benötigte Energie autark erzeugt werden kann: Eine durchdachte Kombination aus Solarthermie, Wärmepumpen-Technologie und Lüftungsanlagen macht den Hauseigentümer unabhängig von fossilen Brennstoffen.

Die am häufigsten verwendeten Bauweisen bei Mikrohäusern sind der massive Holzbau

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

bzw. Holzständerbau, gefolgt vom massiven Steinbau. Vor allem in Schweden sind Mikrohäuser aus massivem Holzbau vorzufinden, mit Fokus auf Nachhaltigkeit (Energie- und Platzeinsparungen). Diese Mikrohäuser sind nur zehn Quadratmeter groß (inkl. Schlafbereich, Küche, Bad und Mini-Terrasse) und sind in erster Linie für Studenten gedacht.

Die günstigsten Mikrohäuser gibt es voll ausgestattet bereits zu einem Preis ab ca. 15.000 Euro. Die Mikrohaus-Energiekosten halten sich aufgrund der geringen Größe im Rahmen einer kleinen Mietwohnung.

Mikrohäuser stellen ein interessantes Konzept sowohl hinsichtlich der aktuellen europäischen Stadtplanung als auch gesellschaftlich dar. Sie bieten Freiraum, indem der Bewohner sich auf die Dinge beschränkt, die er zum Leben braucht. Eine Marktrelevanz weisen Mikrohäuser aktuell aber noch nicht auf. n

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 45. Übernahme der PDI-Gruppe 6B47 Real Estate Investors AG in Kauflaune. 6B47 übernimmt den 50-Prozent-Anteil an der PDI Property von Mathias Düsterdick und Christoph Hüttemann. Durch die Übernahme steigt das Gesamtvolumen von 6B47 auf ein Gesamtprojektvolumen von etwa einer Milliarde Euro an.

Liegenschaften verkauft Die drei Liegenschaften im Eigentum der Österreichischen Nationalbank (Starkfriedgasse 62, 1190 Wien; Sieveringer Straße 23, 1190 Wien; Karajangasse 3+5, 1200 Wien) mit einer Gesamtfläche von rund 3.200 Quadratmetern sind an drei private Investoren aus Österreich verkauft worden.

Corestate sagt Börsengang ab Der Börsengang des Immobilien-Investors Corestate fällt aus.

Das Unternehmen sagte die Aktienemission am letzten Tag der Zeichnungsfrist ab. Grund sei das „derzeit schwierige Marktumfeld“ für kleine und mittelgroße Börsengänge.

Neue Mitglieder im conwert Verwaltungsrat Wachablöse abgeschlossen. Dr. Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein lösen Dr. Martina Postl und Dr. Alexander Schneller im conwert Verwaltungsrat ab.

Weltweit Immobilieninvestments auf Rekordhöhe CBRE: Im ersten Halbjahr 2015 erreichte das weltweite Investitionsvolumen bei gewerblichen Immobilien mit etwa 369 Milliarden Euro den höchsten Wert seit dem ersten Halbjahr 2007. Dies ist ein Anstieg um 14 Prozent.

KW 46. „Lenas Donau“ steht zum Verkauf Das Drei-Sterne-Hotel „Lenas Donau“ im 22. Wiener Gemeindebezirk Donaustadt, mit dessen Veräußerung Christie + Co beauftragt ist, steht zum Verkauf.

Kühne + Nagel zieht um Toller Erfolg für Wolfgang Scheibenpflug, Leiter des Standortmanagements des Flughafen Wien: Kühne + Nagel verlegt die österreichische Unternehmenszentrale auf den Flughafen Wien.

GBB Awards 2015 vergeben Der ImmoFokus gratuliert den Preisträgern: der Flughafen Wien AG (Quartierzertifizierung der Airport City nach DGNB Standard) und der Donhauser GmbH (Modulares Gebäudesystem Hybrid Building 2050).

Virtuelle Datenräume im Trend Laut einer Umfrage der Drooms GmbH werden virtuelle Datenräume für Immobilientransaktionen immer gefragter, das Gewer-

Q19 wird 10 Nach Anlaufschwierigkeiten zieht der Entwickler und Betreiber des Q19 Einkaufsquartiers Döblin, die SES Spar European Shopping Centers, eine erfreuliche 10-Jahres-Bilanz.

JP Immobilien präsentiert Grätzelbericht Von der Neulinggasse bis zum Nibelungenviertel. JP Immobilien zeigt drei Grätzel, die unterschiedlicher nicht sein könnten.

Shoppen in Polen IMMOFINANZ hat in Polen ein weiteres Einkaufszentrum ihrer RetailMarke VIVO! eröffnet. Zu den Mietern zählen bekannte Einzelhändler wie Intermarché, H&M, Deichmann, Media Expert, LPP Group.

Warimpex tilgt vorzeitig und verlängert Warimpex hat im März und Oktober 2016 fällige Wandelschuldverschreibungen vorzeitig getilgt und eine bestehende Wandelschuldverschreibung zu geänderten Bedingungen um drei Jahre verlängert.

Steiler Aufstieg der BUWOG Group Im Berliner Stadtteil Weißensee wird die BUWOG etwa 82 Wohnungseinheiten errichten, in Berlin-Lichtenberg werden mit dem Projekt „Das Lichtenhain“ die Bauarbeiten für über 200 Wohnungen in BerlinLichtenberg beginnen.

Alle Jahre wieder Da ist sie wieder: die Diskussion über die Wohnbauförderungsabgabe.

Besser gesagt über ihre Zweckwidmung. Noch besser gesagt über ihre Nicht-Zweckwidmung.

Kometgründe: VwGH stoppt Bauprojekt Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durch die Behörden ohne Einbezug der Anrainer war dem Verwaltungsgerichtshof zu wenig – er hat nun die Baubewilligung aufgehoben.

beimmobilien-Rekordjahr 2015 sprengt den Bedarf an virtuellen Datenräumen.

Fairmietet Österreichisches Start-Up. fairmietet.com, eine neue Plattform für provisionsfreie Mietimmobilien mit integriertem Organisationstool.

Neue Justizanstalt Salzburg Eine Haftanstalt als Niedrigenergiehaus. Die Justizanstalt umfasst 227 Haftplätze, der Neubau ist innerhalb von eineinhalb Jahren errichtet worden.

Kein Eigenheimverkauf für die Pension Österreich ist „sesshaft“: Nur 6 Prozent der österreichischen Immobilienbesitzer überlegen, ihr Eigenheim für eine bessere Pensionsvorsorge zu verkaufen. Für 79 Prozent kommt diese Option überhaupt nicht in Frage.

Grundstückswertverordnung 2016 Es wurde ja schon Zeit. Der Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 liegt nun endlich vor. Am 1. Jänner 2016 soll sie in Kraft treten.

www.immofokus.at

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

Logistik-Boom dank Internet Alles eitel Wonne, Sonnenschein. In den letzten fünf Jahren verzeichneten die europäischen Logistikimmobilienmärkte trotz eines eher verhaltenen Konjunkturwachstums eine hohe Nachfrage. Doch nicht alle Märkte in der DACH-Region können davon gleichermaßen profitieren.

Autor: Andreas Altstädter

130

ImmoFokus | Frühjahr 2016

HAUPTLOGISTIKZENTREN / MIETHÖHEN LINZ Lagermiete Grundstückpreis

€ 4,00 - € 5,00 € 70 - € 180

WIEN Eigene Grafik

SALZBURG Lagermiete Grundstückpreis

€ 3,50 - € 5,00 € 80 - € 180

GRAZ Lagermiete Grundstückpreis

D

eutschland: Der Motor brummt.

Auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurde 2015 ein neues Rekordergebnis erzielt. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden in den zurückliegenden zwölf Monaten deutschlandweit durch Vermietungen und Eigennutzungen über 6,1 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt. „Dank des sehr guten Konjunktur-

verlaufs mit einem hohen Konsumgüterumschlag und einem deutlichen Plus beim Onlinehandel sowie zuletzt wieder höheren Orderzahlen im Produktionssektor liegt der registrierte Flächenumsatz 5 Prozent über dem bisherigen historischen Spitzenergebnis aus dem Jahr 2011“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Das bereits sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde signifikant um 790.000 Quadratmeter beziehungsweise 15 Prozent übertroffen. Noch

€ 3,50 - € 5,00 €80 - € 180

deutlicher fällt der Vergleich mit dem FünfJahresdurchschnitt aus, welcher um rund ein Viertel überboten wurde.

Alleine BMW hat an drei Standorten über 400.000 Quadratmeter angemietet. Daneben trugen eine ganze Reihe weiterer Abschlüsse im mittleren bis großen Flächensegment zu dem sehr guten Ergebnis bei, wie beispielsweise die Anmietung des Onlinehändlers

WIEN / MIETHÖHEN WIEN NORD/OST Lagermiete € 4,00 - € 4,75 Grundstückpreis € 80 - € 260

WIEN WEST Lagermiete € 4,50 - € 5,50 Grundstückspreis € 90 - € 280

WIEN HAFEN SONDERLAGE Lagermiete

WIEN SÜD

€ 8,00 - € 11,00

Lagermiete € 4,50 - € 5,50 Grundstückspreis € 90 - € 280

FLUGHAFEN WIEN

SONDERLAGE

Lagermiete

€ 8,00 - € 11,00

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

CLASS A

Erstklassige Logistikstandorte, über 5.000 m², mit internationalen Standards (Hallen-Tiefe und Abstände, die Anzahl der Tore, Verkehrsflächen usw.) und vor weniger als 10 Jahren gebaut

CLASS B

Zustand und Konfiguration ermöglichen die tertiäre Ausbeutung - mit zusätzlichen Investitionen, falls erforderlich. Eigenschaften in der Regel überschreiten die 10-Jahres-Marke

CLASS B

BESTAND IN WIEN NACH LAGEN

Alte Lager, ungeeignet für die weitere Verwendung als logistische Eigenschaft aufgrund der Lage, der Konfiguration und Gesamtzustandes

WIEN

JAGO in Hückelhoven bereits in den ersten sechs Monaten oder die Eigennutzung von FIEGE Logistik im StarPark Halle im zurückliegenden vierten Quartal.

Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt spielten Logistikimmobilien bisher lediglich eine Nischenrolle – in den letzten fünf Jahren flossen pro Jahr nur etwa 5,5 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in diesen Immobilientyp. Viele Gründe sprechen dafür, dass dieser Anteil künftig steigen wird. Gesamtwirtschaftlich gesehen ist die deutsche Logistikbranche ohnehin schon lange ein Schwergewicht. Seit Jahren verzeichnet sie höhere Wachstumsraten als die deutsche Wirtschaft insgesamt. Etwa 235 Milliarden Euro hat sie im Jahr 2015 erwirtschaftet und damit fast ein Viertel des gesamten europäischen Logistikvolumens. Da der Onlinehandel wahrscheinlich auch künftig kräftig zulegen wird, dürften auch die Wachstumsraten der Logistikbranche überdurchschnittlich bleiben.

Investoren schreiben Logistikimmobilien inzwischen offenbar kaum höhere Investitionsrisiken zu

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

C WIEN NORD & WIEN-UMGEBUNG NORD

A B

CLASS A

176.300

34%

CLASS B

330.900

63%

CLASS C

14.000

3%

C WIEN OST & WIEN-UMGEBUNG OST

A B

CLASS A

193.100

40%

CLASS B

257.800

54%

CLASS C

27.400

6%

C WIEN SÜD & WIEN-UMGEBUNG SÜD

A B

CLASS A

692.300

38%

CLASS B

945.200

52%

CLASS C

162.300

9% Grafiken: CBRE

In den Logistikmärkten der Top-5-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) konnte im zurückliegenden Jahr ein kumulierter Flächenumsatz von rund 2,2 Millionen Quadratmetern registriert werden. Damit liegt das Jahresergebnis 19 Prozent über dem Vorjahresergebnis und befindet sich mit 18 Prozent deutlich über dem fünfjährigen Mittel sowie auf einem ähnlichen Niveau des Spitzenumsatzes aus dem Jahr 2011.

C

WIEN UMGEBUNG

GESAMTBESTAND WIEN & WIEN UMGEBUNG

A

Stockerau

N

Wolkersdorf

im Weinviertel

B

Korneuburg

CLASS A

1.157.100

38%

CLASS B

1.655.800

55%

CLASS C

203.700

7%

Strasshof

Schwechat Fischamend Kittsee

E

Traiskirchen Bruck an da Leitha

S Nickelsdorf

Leobersdorf

Eisenstadt Wiener Neustadt

als den Fachmarktzentren. Und wenn Amazon, Zalando und Co. ihr rasantes Wachstum fortsetzen können, ist eine weitere Renditeannäherung nicht unwahrscheinlich.

Sehr wahrscheinlich ist es sogar, dass Logistikimmobilien künftig einen dauerhaft höheren Anteil am Transaktionsvolumen aufweisen werden als die 5,5 Prozent der vergangenen fünf Jahre. Auch die Preisentwicklung verdeutlicht den gestiegenen Stellenwert von Logistikimmobilien. Seit 2009 sind die Anfangsrenditen im Logistikbereich um mehr als 2 Prozentpunkte zurückgegangen und damit stärker als bei allen anderen Nutzungsarten. Im Spitzensegment unterscheiden sich die Anfangsrenditen für Lagerhallen kaum noch von denen für Fachmarktzentren – zuletzt betrug die Renditedifferenz zwischen beiden nur noch 30 Basispunkte. Österreich: Großes Potential für den Großraum Wien

Erstmals wurde im Großraum Wien der Bestand an Logistikimmobilien umfassend erhoben, vermessen und bewertet. Die Ergebnisse hat CBRE nun im Logistikimmobilien Report zusammengefasst. Insgesamt verfügt der Großraum Wien über ca. 2,82 Millionen Quadratmeter Logistik-

flächen, mehr als die Hälfte entspricht Class B, rund ein Drittel Class A, der Rest Class C. „Class C bedeutet, dass die Immobilien aufgrund von Alter, Infrastruktur, Lage oder technischer Ausstattung nur noch sehr beschränkt nutzbar sind.

Im Zuge der Erhebung konnten wir feststellen, dass rund zwei Drittel des Gesamtbestandes in und um Wien nicht als moderne Logistikimmobilien kategorisiert werden können“, so Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE. In Wien Süd bzw. Wien-Umgebung Süd ist der Anteil an Class A Logistikimmobilien am größten, im Osten ist die Überalterung am stärksten ausgeprägt. Im Großraum Wien entsprechen fast 10 Prozent oder 250.000 Quadratmeter an Logistikfläche einem Standard, der nicht mehr langfristig wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen ist. „Es gibt Nachfragepotential für Logistikimmobilien in und um Wien“, ist sich Zekely aufgrund der Bestandserhebung und Kategorisierung sicher. „Es ist davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren deutlich mehr Anmietungen von neuen Terminals realisiert werden können – sofern solche entstehen und Investoren und Entwickler bereit sind, in Vor-

„Das kurzfristige Entwicklungspotential für 2016 sehen wir bei rund 130.000 Quadratmetern im Großraum Wien, soviel Fläche ist zumindest baugenehmigt und schnell realisierbar.“ Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE

„Um die Logistikimmobilienmärkte verstehen zu können, müssen wir die treibenden Kräfte der Supply Chain verstehen.“ Guy Gueirard, Regional Director, EMEA Logistics & Industrial, JLL

MIPIM Austria | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

„Schweizer Logistikflächen haben in der Vergangenheit tiefe Renditen abgeworfen.“ Maciej Skoczek, Immobilienanalyst bei UBS

leistung zu gehen und einen Teil des Verwertungsrisikos im Rahmen spekulativer Planung und Errichtung zu tragen.“ Abwanderung aus Wien, Neuentwicklung in Niederösterreich

Neuentwicklungen von Distributions- und Umschlagsimmobilien sind vor allem in Niederösterreich festzustellen. Dies ist eine Konsequenz aus dem Wachstum von Wien und aus der Verlegung von nicht arbeitsplatzintensiver Logistiknutzung aus der Stadt in das Umland. Im Norden Wiens, rund um Hagenbrunn, konnte ein Cluster gebildet werden. Straßhof wird mit der Erweiterung der S1 auch zunehmend attraktiver für Logistikimmobilien. Das Gebiet um den Flughafen Wien Schwechat, wo in Enzersdorf und Fischamend neue Logistikimmobilien entstehen, bietet ebenso sehr viel Potential. „Das kurzfristige Entwicklungspotential für 2016 sehen wir bei rund 130.000 Quadratmetern im Großraum Wien, soviel Fläche ist zumindest baugenehmigt und schnell realisierbar“, so Zekely. Die Herausforderung liegt in der Identifikation geeigneter Grundstücke, die auch die Entwicklerkalkulation trägt, welche wiederum auf erzielbaren Mietpreisen basiert. Geht man von der Bebauung von ca. 50 Prozent einer Liegenschaft aus und legt dieser marktübliche Baupreise für Logistikimmobilien zugrunde, dann kann der Grundstückspreis nicht über 100 Euro pro Quadratmeter liegen.

Neu errichtete Logistikzentren werden in Wien mittlerweile zu sehr wettbewerbsfähigen Preisen von rund 4,50 bis 4,90 Euro pro Quadratmeter angeboten. Zurückzuführen ist dies auf die niedrigen Renditen im Verkauf. „Mieter von Logistikzentren sind zurzeit klar im Vorteil in Österreich bzw. im Großraum Wien“, so Zekely.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Chancen für Logistikimmobilien

„Das Potential für Logistikneubauten schätzen wir sehr hoch ein. Wir erwarten steigende Entwicklungs- sowie Vermietungsaktivität, darüber hinaus ein deutlich steigendes Investitionsvolumen in dieser Assetklasse“, so Zekely, der vor allem für Developer und Investoren mit Zugriff auf Liegenschaften, die den Anforderungen von Logistikimmobilienprojekten entsprechen, Chancen sieht.

Diese Chancen hat der Flughafen Wien längst erkannt. Mit dem „Airport-City“Konzept, wie sich das Zukunftsprogramm nennt, will Österreichs größter Flughafen nicht nur seine Rolle als Drehscheibe für den Frachtverkehr festigen, sondern sich auch als Wirtschaftsstandort in der Ostregion positionieren. „Aktuell steht der Ausbau der „airside“ Logistikflächen am Programm. Wir bauen zusätzliche 13.000 Quadratmeter“, berichtet Peter de Leeuw, Head of Landside and Real Estate Development bei der Flughafen Wien AG. Airside bedeutet, dass diese ausschließlich dem schnellen Umschlag von Luftfracht vorbehalten sind. „Das sind keine klassischen Warehouseflächen. Dafür sind die Preise zu hoch.“ Die hohen Preie resultieren aus den hohen Baukosten. Denn für diese Bauten gelten nicht nur während des Betriebes, sondern auch bereits beim Bau besondere Sicherheitsbestimmungen. So dürfen diese eine gewisse Höhe nicht überschreiten.

Für den „normalen“ Logistikbetrieb würden sich mehr als 1000 Hektar brachliegende Fläche im Einzugsbereich des Flughafens förmlich an. So eignet sich beispielsweise eine Gewerbefläche bei Fischamend im Ausmaß von über 140.000 Quadratmetern ideal für Unternehmen, die eine unmittelbare Nähe zum Flughafen brauchen, wie zum Beispiel

TOP 3 TRENDS Globalisierung und Rightshoring werden die Standortstrategien für Industrie und Logistik beeinflussen. Für Europa könnte die Zunahme von Reshoring und Nearshoring-Aktivitäten von Vorteil sein. Supply Chains werden zukünftig vermehrt nach Produktnachfrage aufgeteilt werden, damit sie sowohl schlank als auch flexibel bleiben.

Effiziente Stadtlogistik wird aufgrund des äußerst komplexen Last Mile Fulfillment und einer Reihe weiterer Herausforderungen, einschließlich des steigenden Wettbewerbs um Fläche, zunehmenden Straßenverkehrs und der wachsenden Bedeutung von Nachhaltigkeit, an Bedeutung gewinnen.

Entwickler und Investoren müssen darauf hinarbeiten, ihre Gebäude zukunftssicher zu gestalten. Noch vor 20 Jahren hatten Mobiltelefone gerade mal eine Funktion. Vor 15 Jahren war Amazon nur ein Online-Buchladen. Vor 5 Jahren waren Lieferungen am gleichen Tag nur für Pizza möglich. Während der Lebenszeit einer typischen Logistikimmobilie werden sich die operativen Abläufe auf jeden Fall ändern. Ein denkbares Szenario wären Fahrzeuge ohne Fahrer und Lager voller Roboter.

„In den zurückliegenden zwölf Monaten wurden deutschlandweit durch Vermietungen und Eigennutzungen über 6,1 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt.“ Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland

Logistikanbieter, aber auch Firmen, die Justin-time-Factoring betreiben und ihre Waren schnell in alle Welt versenden wollen. „Dort können wir auch in die Höhe bauen“, so de Leeuw. Auf jeden Fall sieht der Immobilienprofi einen immer stärker werdenden Wettbewerb. „Logistiker haben bei ihren Preisen wenig Spielraum, diesen Druck geben sie an uns weiter.“

bau von Lagerflächen. Bei den Renditen sehen sich Investoren auf dem Schweizer Markt für Industrie- und Logistikliegenschaften aber seit Jahren einem Dilemma gegenüber. Gemäß Investment Property Databank (IPD) erzielten sie seit 2005 zwar eine durchschnittliche Einkommensrendite von 6,1 Prozent, was 1,5 Prozentpunkte höher ist als bei allen Schweizer Immobilien, mussten aber eine Wertverminderung hinnehmen.

Schweiz: Preise bleiben unter Druck

Schweizer Logistikflächen haben in der Vergangenheit tiefe Renditen abgeworfen, schreibt Maciej Skoczek, Immobilienanalyst bei UBS, über den Logistikmarkt. Mit dem Wachstum im Onlinehandel steigt die Bedeutung von Standorten in unmittelbarer Nähe der Ballungsräume. Grenznahe Flächen dürften hingegen aufgrund günstigerer Konkurrenz im Ausland an Attraktivität verlieren. Im globalen Tiefzinsumfeld wenden sich Investoren auf der Suche nach Rendite auch bisher weniger gefragten Immobilienanlagen zu.

Seit 2006 flossen in der Schweiz jährlich etwa 800 Millionen Franken in den Neu- und Um-

Vom europaweiten Logistikboom scheint die Schweiz nur unterdurchschnittlich profitieren zu können. Gesamtschweizerisch erwartet Skoczek, dass die Preise für Logistikflächen deshalb auch in den nächsten Jahren unter Druck bleiben, obwohl die Flächenpreise in besten Lagen noch Aufwärtspotenzial bergen.

In den übrigen Regionen steht und fällt der Erfolg der Investition vor allem mit der Drittverwendbarkeit.

Als erfolgreiche Strategie zur Vermeidung längerer Leerstände hat sich bei bisher realisierten Projekten die Flächenaufteilung in kleinere Einheiten, gepaart mit der Umnutzung zu einem Mix aus Wohn-, Büro- oder Gewerbeob-

jekten, bewährt. Fehlen jedoch dem Eigentümer die Mittel für einen Umbau oder schätzt er die Chancen für eine profitable Umnutzung als zu gering ein, können mit einem Verkauf mögliche Verluste begrenzt werden.

Negativ auf die Nachfrage nach Logistikflächen wird sich hingegen die Zunahme von günstigeren Alternativen im grenznahen Ausland auswirken. Ein Beispiel gefällig: Im Raum Basel kostet der Quadratmeter Lagerfläche durchschnittlich 100 bis 140 Franken pro Jahr. Zum Vergleich liegt der Mietpreis im deutschen Lörrach bei 65 bis 110 Franken.

Stark exportorientierte Firmen können mit einer Verlagerung ins grenznahe Ausland deutliche Ersparnisse erzielen. Weil die Schweizer Exporteure oft eigene Lagerhallen verwenden, die hohe Qualitätsanforderungen erfüllen, wurde dieser Option bisher wenig Beachtung geschenkt. Die aktuelle Frankenstärke macht eine Auslagerung jedoch attraktiver. Ziehen inländische Produzenten diese Option vor, wird die Nachfrage nach Logistikflächen in grenznahen Schweizer Gebieten deutlich zurückgehen. n

Sunny side up in Berlin.

Der Berliner Büromarkt boomt – wir planen 2016 einige spannende Projekte. www.simmoag.at/berlin

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

135

Im Brennpunkt: Skandinavien

136

ImmoFokus | Fr端hjahr 2016

SKANDINAVIEN Immobilien im hohen Norden Autor: Harry Weber

Fr端hjahr 2016 | ImmoFokus

137

Im Brennpunkt: Skandinavien

Norwegen V

on der Einwohnerzahl her gesehen das kleinste Land Skandinaviens, wenn es auch nur um knapp 300.000 Norweger weniger gibt als Finnen, ist Norwegen aufgrund seiner Öl- und Gasvorkommen die Wirtschaftsmacht in Skandinavien - mit einem Bruttoinlandsprodukt pro Kopf, das alle anderen um zumindest ein Drittel übertrifft.

Eine geringe Staatsverschuldung von ca. 30 Prozent, hoch entwickelte soziale Strukturen und Netze, geringe Arbeitslosenraten und hohe Lebenserwartung zeichnen die norwegische Gesellschaft aus.

Natürlich machen sich die derzeit niederen Energiepreise am Weltmarkt in der Wirtschaftslage stark bemerkbar und zeigen spürbare Auswirkungen auf Investitionen und somit auf den Immobilienmarkt des einzigen Nicht-EU-Landes im hohen Norden Europas.

Um diese Einflüsse auf die Konjunktur abzufedern, senkte die Notenbank die Zinsen, was

138

ImmoFokus | Frühjahr 2016

wiederum die Immobilienpreise steigen lässt und die Gefahr mit sich bringt, die gigantische Blase am Häusermarkt weiter aufzupumpen.

Im Vergleich zum Beginn der Neunzigerjahre des letzten Jahrtausends haben sich die Preise für Reihenhäuser mehr als verfünffacht, jene von Mehrfamilienhäusern versiebenfacht. Die Schulden der privaten Haushalte steigen entsprechend auf extrem hohe Werte und haben die 200-Prozent-Grenze überschritten.

Die norwegische Krone hat zu Jahresbeginn den tiefsten Wechselkurs der letzten 20 Jahre erreicht. Zehntausende Gastarbeiter aus dem benachbarten Schweden sind in Ihre Heimat zurückgekehrt, nachdem die Ölindustrie Arbeiter entlassen hat. Die bürgerliche Regierung hat den staatlichen Öl-Fonds nun zur Deckung laufender Ausgaben angezapft und setzt wieder stärkere Akzente in der Fischwirtschaft, eine weitere Stärke Norwegens.

Tausend Milliarden Franken: Soviel war der größte Staatsfonds der Welt zum Jahreswechsel wert. Das entspricht zirka 175.000 Euro pro Einwohner. Gespeist aus Öl- und Gaseinnahmen des siebtgrößten Öl-Exporteurs der Welt wird er durch die Norges Bank Investment Management (NBIM), die zur norwegischen Zentralbank gehört, verwaltet und von einem ihrer Angestellten, dem 53-jährigen Yngve Slyngstad geführt. Das Geld ist global angelegt, mit 1,25 Prozent aller Aktien weltweit zählt das Königreich zu den größten Investoren und Slyngstad zu den wichtigsten Fondsmanagern der Finanzwelt.

Grafiken: Statistic Norway, ATRIUM, CBRE Research

Die ethischen Vorgaben an den Fonds sind hoch. Nicht nur Politiker, Medien, Menschenrechts- und Umweltgruppen beobachten dessen Investments genau, ebenso haben eigene „Tugendwächter“ ein wachendes Auge auf die Vorgaben durch Norwegens Finanzministerium. Beteiligungen an Waffenfirmen, Tabakproduzenten, Umweltsündern oder Firmen, die in Menschenrechtsverletzungen oder Korruptionsaffären verwickelt sind, werden untersagt. Die Berater führen eine rote Liste solcher Firmen.

Investment Markt Mit 120 Milliarden norwegischen Kronen (ca. 12,67 Milliarden Euro) zu Jahresende 2015 erreichten die Gesamtinvestitionen in Norwegen Rekordhöhe, beinahe das Doppelte des Vorjahres. Weitere Zinssenkungen der norwegischen Zentralbank aufgrund der schwächelnden Wirtschaft sowie der historisch niedere Wechselkurs der norwegischen Krone beflügelten im Vorjahr die Investitionen.

Internationale Quellen repräsentieren 42 Prozent des Investitionsaufkommens. Die Aufteilung nach Sektoren ergibt 43 Prozent der Investitionen in den Büromarkt, 37 Prozent in den RetailBereich und jeweils 4 Prozent in den Hotel- und Logistikmarkt.

Geographisch hält Oslo mit über der Hälfte der Gesamtinvestitionen die Spitze vor Bergen, Trondheim und Stavanger, dem Sitz der Ölindustrie, wo seit dem Ölpreisverfall die Investitionen stark zurückgehen.

TRANSAKTIONSVOLUMEN NACH BRANCHEN 2015

Büro Logistik

INVESTITIONS UMSATZ NACH STANDORT

Oslo Bergen

Verkauf

Stavanger

Hotel

Trondheim

Andere

Regional Portfolio

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

139

Im Brennpunkt: Skandinavien Neueste Verkaufstransaktionen DATUM

EIGEMTUM

TYP

GRÖSSE QM

PRICE (NOK)

RENDITE

KÄUFER

VERKÄUFER

Veritasveien 29

Büro

10,358 qm

288

6,30%

90 North Group

DNV GL

Strangatan 1, Bergen

Retail/Büro

2,400 qm

145

4,30

Bergen Hotel Group

Bara Eiendom

Munkedamsveien 538

Büro

3,701 qm

94

6,00%

Oslo Røde Kors Eiendom

KLP Eiendom

Solheimsgatan 7, Bergen

Büro

42,000 qm

1,400

4,90%

Storebrand Eiendomsfond Norge KS

G.C. Rieber Eiendom

November 2015

Dronning Eufemias gt 30 (Mittleres Gebäude), Oslo

Büro

49,200 qm

3,900

4,25%

Trond Mohn

DNB Liv

November 2015

Radisson Blu Oslo Airport Hotel

Hotel

28,000 qm

1,580

4,80%

Ole G. Ottersland AS

Avinor

November 2015

Norsk Brandsjesenter AS

Big box retail

92,000

1,250

6,70%

Tristan Capital

Coop Eiendom

Dezember 2015 Dezember 2015 Dezember 2015 November 2015

Quelle: ATRIUM | CBRE RESEARCH

Office

Entschleunigung und eine geringere Anzahl an abgeschlossenen Neuvermietungen kennzeichneten den Büromarkt in Norwegen 2015. Wenige große Firmen suchten neue Büroräume, daher fanden großvolumigere Gebäude schwer Mieter. Starke Konkurrenz zwischen den Vermietern um die wenigen großen Kunden führte dazu, dass die Eigentümer begannen, ihre Gebäude mit kleineren Mietern zu füllen. Der europaweite Trend zu energieeffizienten und umweltfreundlichen Gebäuden mit geringeren Kosten für die Mieter setzt sich auch in Norwegen durch. Sie sind

Retail Aufgrund der Gegensteuerung und Geldpolitik der norwegischen Regierung konnte - trotz sinkender Einnahmen aus dem Öl- und Gasgeschäft - der private Konsum hoch gehalten werden. Bestlagen in Norwegens Städten bleiben stark gefragt, getrieben durch eine kräftige Nachfrage seitens internationaler Ketten.

Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Oslos Hauptgeschäftsstraßen wie Karl Johans Gate und Nedre Slottsgate, die keinerlei Leerstände aufweisen. Die Vermietungen in den Einkaufszentren sind konstant, aber die Nachfrage internationaler Marken bleibt selektiv aufgrund Bedenken betreffend Ausführung und Geschäfte-Mix der existierenden Center.

140 ImmoFokus | Frühjahr 2016

attraktiver sowohl für die Mieter, die Kosten sparen und leichter neue Angestellte finden, als auch für die Vermieter, die leichter langfristige Mieter finden.

Obwohl der Büromarkt während des letzten Jahres schwächer wurde, stiegen die Mieten konstant in allen Gebieten. Der durchschnittliche Mietpreis für erstklassige Lagen in Oslo lag 2015 bei ungefähr 385 Euro per Quadratmeter und Jahr. Bis zum Ende des laufenden Jahres wird ein leichter Anstieg auf bis zu 400 Euro erwartet.

Norwegischer Retail Index 2005 - 2015 Retail Volumen Index

Retail Wachstum in Jahren

140

16%

135

14%

130

12%

125

10%

120

8%

115

6%

110

4%

105

2%

100

0%

95

-2%

Jänner 2005

Juli 2015

Mit unter 20 Millionen Übernachtungen und gerade einmal 60.000 Betten in den sieben größten Städten zusammen ist Norwegen nicht wirklich ein Ziel für Touristen. Im Vergleich dazu hatte Österreich laut Statistik Austria im Jahr 2014 131 Millionen Nächtigungen in ungefähr einer Million Betten. Der Sommertourismus erfreut sich stark steigender Zahlen, eine Tendenz, die sich aufgrund des derzeit günstigen Wechselkurses weiterhin verstärken sollte. Das allgemein hohe Preisniveau und das eingeschränkte, klimabedingte Angebot setzt allerdings klare Wachstumsgrenzen. Bei derzeit ungefähr fünf Millionen Gästenächtigungen im Sommer lässt sich klar ablesen, dass ein großer Teil der Übernachtungen in Norwegen auf Geschäftsreisenden beruht. Es erübrigt sich zu erwähnen, dass dies in Gegenden mit schlechter Konjunktur, wie Stavanger, zu Rückgängen führt. Andererseits bringt die derzeit hohe ausländische Investitionstätigkeit vermehrt Geschäftsreisende nach Norwegen.

Die Auslastung der Hotelbetten liegt bei relativ hohen 45 Prozent (Oslo 60 Prozent) bei durchschnittlichen 900 Kronen pro vermietetem Zimmer.

qm / Jahr 1 100 000 bewilligt Norwegen

800 000

Fertigstellung

600 000

400 000 In Bau bewilligt Oslo

Fertigstellung

200 000

In Bau

15 Q1

14 Q1

13 Q1

12 Q1

11 Q1

10 Q1

09 Q1

08 Q1

07 Q1

06 Q1

05 Q1

04 Q1

03 Q1

02 Q1

0

Real RevPAR 2003-2015

Jänner 2003 - Jänner 2015

anderen Regionen. Derzeit eröffnet gerade das Comfort Hotel Karl Johan im Zentrum Oslos mit 181 Zimmern, im April ein Konferenzhotel, das Quality Hotel Pond, mit 185 Zimmern in Forus (Stavanger). Für 2017 ist die Eröffnung

von zwei neuen Konferenzhotels mit 300 Zimmern im Gebiet des Airports von Bergen geplant und für 2018 ein neues Scandic Hotel mit 220 Zimmern in Lillestrom in der Nähe des Bahnhofs und der Norway Trade Fair.

Hotelbautätigkeit 2001-2015

bewilligt Norwegen In Bau

250 000

Fertigstellung

200 000 150 000 In Bau

100 000

Fertigstellung

bewilligt Oslo

14 Q1

13 Q1

12 Q1

11 Q1

10 Q1

09 Q1

08 Q1

07 Q1

06 Q1

05 Q1

04 Q1

03 Q1

02 Q1

50 000 01 Q1

Einen Aufschwung betreffend neue genehmigte und auch weitere geplante Hotelprojekte gibt es sowohl in Oslo als auch in allen

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

15 Q1

Hotel

Einzelhandel Bau 2001-2015

01 Q1

Die durchschnittlichen Mieten in den hundert wichtigsten Einkaufszentren stiegen im Vorjahr nur um 0,58 Prozent, somit weit unter dem allgemeinen Preisanstieg, der 2 Prozent betrug. Selbst in den besten Shopping-Centern stiegen die Mieten um nicht mehr als ein Prozent, der Großteil der kleineren Zentren lag bei 0,44 Prozent. Der Grund, warum die Mieten nicht entsprechend den Konsumpreisen angehoben werden konnten, waren schlichtweg sinkende Einnahmen der eingemieteten Geschäfte durch immer beliebter werdendes Online Shopping, was zu Neuverhandlungen der Mieten und zu Abschlägen führte. Die Norweger kauften 2015 sechs Prozent online und werden auch in Zukunft weiter vermehrt über das Internet bestellen und die Geschäftsmieten unter Druck setzen.

Längerfristig werden die Geschäftsflächen zurückgehen und neben sinkenden Mieteinnahmen auch die Leerstände steigen.

Um diesen Tendenzen gegenzusteuern, versuchen die CenterBetreiber zu diversifizieren und vor allem die EntertainmentBereiche, also Kinos und Gastgewerbe, in ihren ShoppingCentern zu erweitern.

141

Im Brennpunkt: Skandinavien

Schweden S

chweden ist das flächen- und einwohnermäßig größte Land Skandinaviens, dessen Exportschlager von IKEA über Volvo die skandinavischen Tugenden von praktischem Design, Qualität und Sicherheit auch bei uns sprichwörtlich machten. Ein sehr gut ausgebautes Sozialsystem, das „schwedische Modell“, prägt unser Bild vom Drei-Kronen-Land ebenso wie der Eindruck von sozialem Frieden und Wohlstand.

Politisch seit den Napoleonischen Kriegen neutral und militärisch bündnisfrei, also im Unterschied zu allen Nachbarn - Norwegen, Finnland und Dänemark - nicht in der Nato, ist die parlamentarische Monarchie seit 1995 in der Europäischen Union.

Schweden hat die Wirtschaftskrise relativ gut überstanden und hält derzeit stabil bei einer Staatsverschuldung von 44 Prozent des BIPs (jährliche Neuverschuldung 0,7%), einer Arbeitslosenquote von 7,7 Prozent und einer Inflationsrate von 1,5 Prozent bei einem prognostizierten Wirtschaftswachstum vom 3 Prozent für 2016.

142

ImmoFokus | Frühjahr 2016

Investment Markt

Investitionsvolumen (€ mn) 7 000 6 000 5 000 4 000

Grafiken: Statistic Norway, ATRIUM, CBRE Research

Das Jahr 2015 endete mit einer Gesamtinvestitionssumme von 128,4 Milliarden Schwedische Kronen (Euro 13,7 Milliarden) wieder als extrem starkes Jahr auf dem Transaktionsmarkt, charakterisiert durch große Portfolio- und Cross-Border Deals. 25 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens bildeten Cross-Border-Deals.

Investitionen im Retail-Markt sind ebenso angestiegen, wie im industriellen und Logistik-Bereich, aus denen, ebenso wie vom Wohnungsmarkt, ein Rekordjahr an gehandeltem Volumen vermeldet wurde. Die gute Verfügbarkeit von billigem Kapital in Kombination mit überwiegend Käufern mit einem langen Investmenthorizont haben allerdings die Renditen gedrückt.

3 000 2 000 1 000

Q4 ´13

Q1 ´14

Q2 ´14

Assetklassen: Q4 2015

Q3 ´14

Q4 ´14

Q1 ´15

Q2 ´15

Q3 ´15

Q4 ´15

21% 29%

Büro

Für 2016 wird in allen Marktsegmenten anhaltend starke Investitionstätigkeit erwartet. Die rege Aktivität von sowohl inländischem als auch ausländischem Kapital - 28 Prozent der Investoren kamen 2015 aus dem Ausland - wird nur von der relativ geringen Verfügbarkeit von Objekten gebremst. Die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Retail Industrie/Logistik Residential Andere

30%

12% 8%

Frühjahr 2016 | ImmoFokus 143

Im Brennpunkt: Skandinavien

Wohnungsmarkt Schweden

Schwedisches Mietrecht:

Zusätzlich zu den Besonderheiten des schwedischen Mietrechts setzen demographische Veränderungen den Wohnungsmarkt kräftig unter Druck. Das zu erwartende relativ starke Bevölkerungswachstum von 1,3 bis 1,5 Prozent in den kommenden Jahren - Schweden wird im Jahr 2016 die ZehnMillionen-Einwohner-Grenze überschreiten, bis 2025 soll es 11 Millionen Schweden geben -und der weltweite Trend zur Urbanisierung machen Stockholm zur am schnellsten wachsenden Stadt Europas, gefolgt von Kopenhagen, Oslo und London.

Nachdem de facto keinerlei Leerstand auf dem Wohnungsmarkt zu vermelden ist, errechnete Boverket, die schwedische nationale Behörde für Wohnen, Bauen und Planen, dass bis 2025 an die 700.000 neue Wohneinheiten geschaffen werden müssen, davon 262.000 alleine in Stockholm, also ungefähr 26.000 neue Wohnungen pro Jahr. Mehr als das Doppelte der bisherigen Bauleistung. Neben Wohnraum müssen natürlich auch vermehrt soziale Einrichtungen von Kindergärten über Schulen bis zu Krankenhäusern und Altersheimen entsprechend geschaffen werden.

Prozent 4,0 3,5

Gemeinden >75 000

2,0

Schweden Gemeinden >75 000

1,0

Stockholm

0,5

Göteburg 0,0 2003

144 ImmoFokus | Frühjahr 2016

Ein Erstmietvertrag, direkt vom Eigentümer gemietet, ist wie ein Lottosechser. Der Mieter ist so gut wie unkündbar, zahlt eine geringe Miete und kann die Wohnung teuer weitervermieten. Ein Stockholmer Wohnungseigentümer aus dem Stadtteil Södermalm, der für zwei Jahre ins Ausland ging, wollte seine Eigentumswohnung, die ihn monatlich 600 Euro kostete, untervermieten, durfte aber gemäß der Mietpreisbindung für Erstvermietungen nicht mehr als 300 Euro Miete verlangen.

Eine weitere Besonderheit ist das sogenannte Bostadsrätt. Man erkauft sich eine Mitgliedschaft in einer Eigentümervereinigung und damit verbunden ein Dauerwohnrecht in einer Wohnung im Haus der Vereinigung, also eine Art Genossenschaft mit dem Spezifikum, dass die Weitervermietung und der Verkauf erschwert sind, da die Vereinigung dafür ihre Zustimmung geben muss, was nicht immer selbstverständlich ist. Und das bei Preisen von derzeit 10.000 Euro pro Quadratmeter in gefragten Lagen, also kaum ein Unterschied zu Eigentum.

2,5

1,5

Staatliche Vergaberichtlinien und Preisdiktate machen die Wohnungssuche in Schwedens Städten zu einem Lotteriespiel. Der Mietpreis wird vom Staat bestimmt, Wohnen im Zentrum kostet nicht wesentlich mehr als in der Peripherie. Diese Regulierungen bringen es mit sich, dass es nur relativ wenige private Anbieter von Wohnraum gibt. Die meisten Wohnhäuser gehören kommunalen Wohnungsverwaltungen oder Immobilienfirmen, die offizielle Wartelisten führen. Die durchschnittliche Wartezeit in Ballungszentren liegt bei drei Jahren, von dem beliebten Stockholmer Stadtteil Östermalm werden bis zu 22 Jahre vermeldet. Rund eine halbe Million Menschen stehen alleine in der Hauptstadt auf einer Warteliste für eine mietpreisgebundene Wohnung.

Die durch diese Regulierungen verschärfte Mietraumknappheit drängt viele Wohnungsuchende zum alternativen Kauf einer Immobilie, zumal Kredite dafür günstig und einfach zu bekommen sind und die Zinsen auf niederem Niveau stehen. Viele Schweden verschulden sich durch Wohnraumkauf hoch, ein Kreditvolumen von sogar 100 Prozent des Kaufpreises ist nicht unüblich, die Banken verlassen sich offenbar auf Zinseinnahmen. Die Mahner vor einer Immobilienblase mehren sich.

Leerstandsrate Wohngebäude

3,0

Die teilweise großen Unterschiede zum mitteleuropäischen Wohnimmobilienmarkt sind in einigen Besonderheiten des schwedischen Mietrechts zu finden, dessen Auswüchse den gelernten Europäer in Erstaunen versetzen, sobald er sich, in Stockholm angekommen, auf Wohnungssuche macht, wo laut schwedischer Handelskammer alleine 110.000 Wohnungen fehlen.

2015

Office Mit geschätzten 12,3 Millionen Quadratmetern im Großraum Stockholm, davon 6,2 im Stadtgebiet, konzentriert sich der schwedische Büromarkt um die Hauptstadt. Göteborg mit ungefähr 4,6 Millionen Quadratmetern und Malmö mit knapp unter zwei Millionen Quadratmetern folgen. Viele große Unternehmen verlassen die Innenstädte und konzentrieren ihre oftmals im Stadtgebiet verstreuten einzelnen Büroeinheiten in neuerbauten Firmenzentralen in Außenbezirken. Das führte kurzfristig zu einer Leerstandsrate von vier Prozent in den Innenbezirken, in denen nun vermehrt leerstehende Gebäude neu projektiert und umgebaut werden. 2016 soll im Großraum Stockholm ungefähr ein Prozent des Gesamtmarktes an neuen Büroflächen entstehen, also an die 136.000 Quadratmeter. Das hauptsächlich im Norden der Stadt zwischen Zentrum und dem Flughafen Arlanda.

Die durchschnittliche Miete in guten Lagen Stockholms liegt bei 5.000 Schwedische Kronen pro Quadratmeter (540 Euro pro Quadratmeter und Jahr), ein leichter Anstieg wird gegen Jahresende erwartet. Von einzelnen Spitzenmieten über 6.000 Schwedische Kronen wird berichtet. In Göteburg und Malmö liegen die Durchschnittsmieten etwa bei der Hälfte der Hauptstadt.

Retail Die Handelsumsätze sind in Schweden 2015 gewachsen und mit dem stabilen schwedischen Wirtschaftswachstum wird der private Konsum einen wichtigen Faktor des Wachstums in den kommenden Jahren darstellen. Die Haushalte sind finanziell konsolidiert und mit anhaltend niederen Zinsen und geringer Inflation bleibt der Wunsch nach Konsum hoch.

Für 2016 wird erwartet, dass der Konsum preisbereinigt um 3,5 Prozent steigen wird.

Urbanisierung, Bevölkerungswachstum und Online-Handel führen zu einem

harten Verdrängungskampf zwischen den verschiedenen Typen von Einkaufsdestinationen am Markt. Die Faktoren Standort und Qualität werden immer wichtiger, sowohl bei Kunden als auch bei Betreibern. Die Marktgrößen steigen und die Objekte in den größten Städten erzielen Topmieten. Neugebaute oder renovierte Shopping-Center in attraktiven Lagen haben kein Problem, ihre Geschäfte zu vermieten und die besten Center außerhalb Stockholms vermieten zu Quadratmeterpreisen von innerstädtischen Lagen. Der allgemeine Trend weg vom einfachen Einkaufen zu mehr Entertainment und Freizeitaktivitäten verändert auch in Schweden die Strukturen der Shopping-Center.

Wie überall muss auch hier, um bei steigenden Umsätzen über das Internet im Rennen zu bleiben, einiges geboten werden, um seitens des Retail-Sektors attraktiv und konkurrenzfähig zu bleiben. Der Verkauf im Net hält in Schweden bei derzeit sieben Prozent und wächst – im Vergleich dazu weltweit führend ist England mit 15 Prozent. Bedenkt man, dass in den siedlungsarmen Gebieten Nordskandinaviens der Internethandel sicherlich teilweise die einzige Alternative ist, am breiten Marktangebot teilzunehmen, ist davon auszugehen, dass der Konkurrenzkampf der Absatzsysteme noch härter wird.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus 145

Im Brennpunkt: Skandinavien

Finnland M

it der vierfachen Größe Österreichs und fünfeinhalb Millionen Einwohnern gehört Finnland mit 16 Einwohnern pro Quadratkilometer zu den am dünnsten besiedelten Ländern Europas. Nach wechselvoller Geschichte und Zugehörigkeit zu Schweden und Russland erklärte das finnische Parlament im Zuge der russischen Februarrevolution im Dezember 1917 die Unabhängigkeit. Wie das Nachbarland Schweden trat Finnland 1995 der Europäischen Union bei. Das moderne Finnland ist eine parlamentarische Republik mit einem Präsidenten, Ministerpräsidenten und Parlament, wobei die Machtverteilung der österreichischen sehr ähnlich ist.

Während die nördliche Provinz Lappland mit 1,9 Einwohnern pro Quadratkilometer quasi menschenleer ist, leben 40 Prozent der Finnen im Süden, der eine Dichte von 62,6 Einwohnern pro Quadratkilometer aufweist. Rund 1,25 Millionen Menschen leben im Großraum Helsinki.

146

ImmoFokus | Frühjahr 2016

Finnland gehört heute trotz jüngster Krisen zu den wohlhabendsten Ländern Europas, obwohl es bis weit ins 20. Jahrhundert zu den ärmsten gehörte. Seit vier Jahren steckt Finnland in der Rezession, verursacht unter anderem vom Niedergang des Handy-Riesen Nokia, von dem jeder vierte Steuer-Euro stammte, von der Asien-Konkurrenz der Papierindustrie, die 13 Prozent des BIP ausmacht, und von den Sanktionen gegen Russland, das mit ungefähr 13 Prozent der Exporte zu den stärksten Exportmärkten gehörte – ungefähr gleich stark wie Deutschland und Schweden.

Derzeit beträgt die Arbeitslosenrate 9,5 Prozent und die Regierung plant ein Grundeinkommen von 800 Euro pro Monat für jeden erwachsenen Finnen.

Aufgrund eines Volksbegehrens wird 2016 eine Abstimmung im Parlament über die Abschaffung des Euros stattfinden.

Jetzt auch noch FIXIT ?!

Investment Markt Trotz der Herausforderungen, denen sich die finnische Wirtschaft gegenübersieht, zieht der Immobilienmarkt weiterhin in – und ausländische Investoren kräftig an. 2015 stiegen die Aktivitäten im Vergleich zum Vorjahr um 27 Prozent auf 5,5 Milliarden Euro. Der Anteil an Transaktionen mit finnischem Hintergrund lag bei 66 Prozent. Die stärkste Nachfrage zielt auf Spitzenobjekte in erstklassigen Lagen. Die Rendite des Gesamtmarktes betrug 6,3 Prozent.

Das Vorjahr war gekennzeichnet durch große Portfolio-Transaktionen, bei denen heimische Institutionen gemeinsam mit internationalen Joint-Venture-Partnern auftraten. Der Anteil institutioneller ausländischer Anleger steigt.

Transaktionsvolumen 6

Büro Retail

5 4 3 2 1

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0 2001

Grafiken: KTI

Finnlands Außenminister, Tino Soini, spricht von einem historischen Irrtum.

Das Land hätte niemals der Währungsunion beitreten dürfen und habe sich dadurch die Möglichkeit genommen, wie in früheren Wirtschaftskrisen, die Währung einfach abzuwerten. Unterstützt wird er dabei durch Argumente des Wirtschaftsnobelpreisträgers Paul Krugman: „Das letzte Mal, als Finnland infolge des Zusammenbruchs der Sowjetunion eine Wirtschaftskrise solchen Ausmaßes erlebte, kam es dank einer kräftigen Abwertung rasch wieder auf die Beine.“ Die Lenker der finnischen Wirtschaft können die Option Abwertung heute nicht mehr wählen. Sieben Jahre nach der Finanzkrise von 2008 liegt die Wirtschaftsleistung noch immer sechs Prozent unter dem Vor-Krisen-Niveau. Die Zahl der EuroGegner in der Bevölkerung wächst, zu Jahresbeginn waren nur noch 54 Prozent der Finnen für die Beibehaltung des Euros. Wenngleich Finnlands Exit aus dem Euro nach einer Parlamentsdebatte für sehr unwahrscheinlich gehalten wird, drückt das Volksbegehren doch die wachsende Unzufriedenheit der Bevölkerung aus und die Finanzmärkte sind alarmiert.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

147

Im Brennpunkt: Skandinavien In Bezug auf die Verteilung des 54,5 Milliarden Euro schweren Marktes nach Sektoren hat in den letzten Jahren der Büromarkt stark an Anteilen verloren. Wurden vor einer Dekade noch 50 Prozent der Investitionen in Büros getätigt, beträgt der Marktanteil heute aufgrund der schlechten Performance nur noch knapp 30 Prozent. Gleichzeitig stieg der Sektor Wohnbau aufgrund der erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen.

Investoren in Finnland

Institutionelle Anleger Internationale Anleger Immobilienaktiengesellschaften nicht börsennotierte Immobiliengesellschaften Immobilienfonds Wohlfahrtsverbände, Stiftungen und andere

Investitionen: Assetklassen

60 50 40 30 20 10

2011

2012

2013

2014

2015

3,7% 4,6% 29,2% 28,6%

Büro Retail Industrie

8,1%

25,9%

Wohnen Hotel Andere

Büromarkt Im Großraum Helsinki befinden sich 44 Prozent aller finnischen Büros. Das entspricht 8,6 Millionen Quadratmetern von insgesamt 19,4 Millionen. In den sechs nächstgrößten Städten befinden sich zusammen weitere 3,6 Millionen Quadratmeter. Die Dominanz Helsinkis in der finnischen Wirtschaft und am Immobilienmarkt ist größer als in vielen europäischen Zentren ähnlicher Größe. Nach jahrelangen durchschnittlichen Fertigstellungen von ungefähr 105.000 Quadratmetern neuen Büroraums in Helsinki waren es 2015 nur noch zirka 80.000 Quadratmeter. In den Hauptstädten der anderen Regionen sind die Aktivitäten sehr gering, neue Projekte werden praktisch nur bei Vorvermietungen begonnen.

Die Leerstandsraten sind hoch und liegen in der Region Helsinki bei 13,3 Prozent, Ende 2015 standen dort 1,1 Millionen Quadratmeter Büroraum frei. Die Aktivität im Mietbereich war aber trotzdem hoch, einerseits aufgrund einiger Großvermietungen und andererseits, weil viele Mieter versuchen, die Raumeffizienz zu erhöhen, und in kleinere Objekte ziehen, was wiederum die Leerstandsrate treibt. Die Spitzenmieten in Helsinki liegen derzeit bei ungefähr 30 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Renditen steigen seit 2013 wieder und liegen heute bei ungefähr sechs Prozent.

148

ImmoFokus | Frühjahr 2016

Retail Statistik Finnland weist für ganz Finnland rund 29 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche aus, wobei als finnisches Spezifikum Hotelflächen in dieser Ziffer enthalten sind. 3,8 Millionen Quadratmeter befinden sich im Raum Helsinki und 5,4 Millionen in den großen Regionalstädten. Die Performance von Investitionen im Immobilieneinzelhandel ist gut verglichen mit anderen Sektoren. Dies trägt zur Attraktivität des Sektors bei und erhöht den Anteil an professionellen Investoren am Bestand konstant. Im letzten Jahr waren die

meisten Transaktionen im RetailBereich, unter anderem auch aufgrund ein paar weniger großer Portfolio-Transaktionen.

Getrieben durch die demographische Entwicklung ist die Helsinki-Area am aktivsten. Dort hat sich die vorhandene Fläche in den letzten zehn Jahren um 20 Prozent vergrößert und zu Jahresbeginn waren weitere 190.000 Quadratmeter in Bau. Die Prognosen für den Einzelhandel selbst sind eher bescheiden - 2016 soll der private Konsum nur um 0,5 bis 1,0 Prozent steigen.

Wohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt umfasst ungefähr 2,6 Millionen Einheiten, wovon 40 Prozent Einfamilienhäuser sind. 65 Prozent der Finnen wohnen in Eigenheimen oder Eigen­ tumswohnungen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt permanent, derzeit bestehen 75 Prozent der finnischen Haushalte aus ein oder zwei Personen. Im Gebiet von Helsinki liegt der Anteil an Single-Haus-

halten bei 48 Prozent. Die Nachfrage nach modernen, kleineren Wohneinheiten wächst ständig. Das Mietrecht unterscheidet sich im Wesentlichen nicht vom österreichischen, es wurde in den 1990er Jahren dereguliert und ist nun frei von Einschränkungen bezüglich Mietdauer und -höhe. Von den 820.000 Mietwohnungen in Finnland sind 390.000 in irgendeiner Form subventioniert und meist, direkt oder über eigene Tochterfirmen, in der Hand der Kommunen. Das Transaktionsvolumen an Mietwohnungs-Portfolios erreichte 2015 mit 1,2 Milliarden Euro ein All-TimeHigh und eine über 40-prozentige Steigerung zum Vorjahr.

Hotel

Saimaa lake

Insgesamt 51.000 Hotelzimmer in 626 Hotels umfasst der Markt bei stabilen Nächtigungszahlen. Ausbleibende Nächtigungen russischer Geschäftsreisender und Touristen konnten durch vermehrte Besucher aus Deutschland, Japan, Frankreich, England, China und der Schweiz wettgemacht werden. Die Auslastung liegt bei durchschnittlichen 50 Prozent, im Norden etwas weniger, im Raum Helsinki höher. Die Rendite liegt laut KTI, einer unabhängigen Marktforschungsgesellschaft, bei 5,2 Prozent für 2015.

Industrie­ immobilien Von den zur Verfügung stehenden 68 Millionen Quadratmetern befinden sich 13 Prozent im Raum Helsinki und teilen sich grob in zwei Bereiche: Große produzierende Industriefirmen, die ihre Anlagen im Eigentum halten, und Leichtindustrie, moderne Lagerhaltung und Logistik. Im zweiten Bereich verstärkt sich ein Umdenken und die Eigentümer verkaufen ihre Immobilien vermehrt an Investoren. An neue Geschäftsbereiche und Verkehrsverbindungen anzupassende Strukturen verhelfen dem Markt vermehrt zu Transaktionen.

Die schlechte Wirtschaftsentwicklung brachte aber immer höhere Leerstandsraten mit sich, bei 15-20 Prozent in den letzten Jahren. Die geringe Nachfrage lässt die Mieten leicht zurückgehen. Im internationalen Vergleich sind diese aber immer noch relativ hoch, begründet durch die hohen Errichtungskosten. Die besten Logistikimmobilien im Raum Helsinki bringen 10-11 Euro pro Quadratmeter Monatsmiete, in Flughafennähe deutlich mehr. Der Gesamttransaktionsmarkt im Jahr 2015 betrug gegen 600 Millionen Euro. Die Investment-Performance war in den letzten Jahren relativ schlecht bei einer Gesamtrendite von 6,2 Prozent und negativer Kapitalentwicklung.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus 149

Im Brennpunkt: Skandinavien

Dänemark D

as Königreich Dänemark ist eine parlamentarische Monarchie, deren Staatsgebiet neben den Färöern auch Grönland umfasst.

Für unsere Betrachtungen des Immobilienmarktes konzentrieren wir uns jedoch nur auf das dänische Kernland, das mit 5,7 Millionen Dänen auf 42.921 Quadratkilometern, das heißt 130 Einwohnern pro Quadratkilometer, eine sechs- bis zehnfach höhere Bevölkerungsdichte aufweist als seine nördlichen Nachbarn und somit bei ungefähr halber Fläche um 30 Prozent dichter besiedelt ist als Österreich.

Dänemark ist eines der 12 Gründungsmitglieder der NATO (1949) und seit 1973 in der Europäischen Union. Die autonomen Gebiete Grönland und Färöer gehören zur NATO, jedoch nicht zur EU. Die einzige Landesgrenze Dänemarks zu Deutschland weist nur eine Länge von 73 Kilometern auf, alle andern Grenzen sind Nordsee, Skagerrak, Kattegat und Ostsee. Eine Brücke über den Öresund bildet seit

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

15 Jahren einen festen Verkehrsweg zwischen Kopenhagen und Schweden (Malmö).

86 Prozent der Bevölkerung lebt in Städten, 1,4 Millionen im Großraum Kopenhagen, einer der am stärksten wachsenden Städte Europas – 15 Prozent Wachstum über die kommenden 25 Jahre sind prognostiziert. Die zweitgrößte Stadt, Aarhus, hat 220.000 Einwohner, es folgen Odense und Aalborg mit je über 120.000.

Das Land ist hochindustrialisiert, drei Viertel der Exporte sind Industriegüter. Die Industrie trägt ein Viertel zum BIP bei, den Löwenanteil von über 70 Prozent der Dienstleistungssektor.

Der Lebensstandard der Dänen ist einer der weltweit höchsten, trotz hoher Abgaben und Steuerquote (Einkommenssteuer bis zu 59 Prozent) gilt Dänemark als sehr flexibel und wettbewerbsfähig. Ein Wirtschaftswachstum von 2 Prozent wird für dieses Jahr und 2017 angenommen.

Investment Markt

Grafiken: ,ATRIUM, CBRE Research

Das Volumen an Immobilieninvestment summierte sich 2015 auf 6,2 Milliarden Euro (32,1 Milliarden dänische Kronen), eine Steigerung von 45 Prozent zur Vorperiode. Da die Liquidität weiter hoch erwartet wird, könnte das Jahr 2016 eine erneute Steigerung bringen. In Kopenhagen mit einem Transaktionsvolumen von 4,22 Milliarden Euro stieg die Aktivität um 39 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Mangels erstklassiger Objekte und fortschreitender Abschreibungen auf Immobilien in der dänischen Hauptstadt beginnen die Investoren in regionale Städte und alternative Assets zu diversifizieren.

Ein Drittel des dänischen Transaktionsvolumens wurde von Wohnimmobilien vereinnahmt. Der Verkauf großer Portfolios hat das Volumen dieses Marktsegments im letzten Jahr in die Höhe getrieben. Von landesweiten

2,2 Milliarden Euro entfielen 1,6 Milliarden Euro auf den Wohnungsmarkt in Kopenhagen.

Der Anteil des Büromarktes am Investitionsvolumen fiel im letzten Jahr von 33 Prozent auf 24 Prozent zurück. Investitionen in Industrieimmobilien und im Logistikbereich verdoppelten sich im Vorjahr durch Aktivitäten internationaler Käufer.

Der Preisanstieg im Immobilienbereich basiert hauptsächlich auf der starken Nachfrage nach High-Street Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und Mietwohnungen. Der Markt ist durch hohe Liquidität gekennzeichnet. Diese wird durch die Volatilität der Aktienmärkte, mangelndes Angebot an Assets mit ausgeglichenen, Risiko-balancierten Profiten und große, immer noch wachsende Plazierungsnachfragen einiger Investoren verursacht. Die Nachfrage am Markt bleibt steigend.

Investitionen: Assetklassen

11% 24%

6% 8%

16% 35%

Büro

Mixed-Used

Retail

Industrie

Wohnen

Andere

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Skandinavien Aktuelle Transaktionen MARKT

KLASSE

TYP

GRÖSSE QM

PREIS (€/M)

KÄUFER

VERKÄUFER

Kopenhagen

Illum department store

Retail

44,000 qm

335

Central Group

Blackrock

Kopenhagen

Bovista portfolio

Wohnen

93,000 qm

ca. 270

Coller Capital

DNB

Nation wide

Portfolio

Wohnen

74,000 qm

191

Cosmo Ejendommme

Bankruptcy estate after Niels Jørgen Cramer

Galleri K shopping arcade

Retail

17,000 qm

187

Partrizia Nordics (Partrizia Immobilien AG)

Unipension/The Bank of Ireland

Kopenhagen

Øresund residential project

Wohnen

42,000 qm

161

Balder

Skanska

Nationwide

Project White Portfolio

Büro

89,000 qm

161

Pension/Danmark

Kombit

Portfolio

Mixed-used

/

134

DEAS Invest 1

Pensionskassen for Farmakonomers portfølje

Kopenhagen

Postterminalen, Tietgensgade 37

Mixed-used

100,000 qm

124

Danica Ejendommme, Blackrock

Postnord

Kopenhagen

Girostrøget og Ejby Industrivej

Büro

110,000 qm

107

Wihlborgs Fastigheter

Danske Bank

Kopenhagen

Portfolio

Wohnen

/

102

/

/

Niam

Consortium of international pension funds

Kopenhagen

Nationwide

Kopenhagen

Tietgens Have

Büro

42,000 qm

101

Kopenhagen

Project Twins Portfolio

Wohnen

52,000 qm

101

/

Danica, TopDanmark

Kopenhagen

Project Alpha Portfolio

Wohnen

30,000 qm

94

/

Artha Kapitalforvaltning

Kopenhagen

Scandic Hotel

Hotel

21,000 qm

82

KLP Ejendomme

Halmtorvet 29 A/S

Nationwide

Portfolio

Industrial

123,000 qm

79

NREP

/

Kopenhagen

Sluseholmen (Bøgholm)

Wohnen

18,000 qm

79

Bouwfonds IM

Niam

Quelle: CBRE RESEARCH

Wohnimmobilien Die Investitionen im Wohnimmobilienmarkt sind in den letzten fünf Jahren durch große Portfolio-Deals in ganz Dänemark explodiert. Der Anteil der Wohnimmobilien am Gesamtmarkt blieb aber mit einem Drittel annähernd gleich. Der Trend wird weiter stark bleiben, zahlreiche institutionelle dänische Anleger und internationale Fonds haben sich den Markt für die kommenden Jahre als Primärziel auserkoren. Am attraktivsten sind weiterhin Kopenhagen und Aarhus aufgrund des Bevölkerungswachstums, kleinere Städte gewinnen aber auch an Beliebtheit.

Kopenhagen ist die Hauptstadt Dänemarks in vielerlei Hinsicht, auch was Wohnimmobilien betrifft. 43 Prozent des dänischen Bevölkerungswachstums der nächsten Jahre ist in der Stadt am Öresund konzentriert. Junge Familien bleiben vermehrt in der Stadt und ziehen nicht, wie früher, aufs Land, sobald sich Kinder einstellen. Pensionsfonds beginnen sich von Büros auf Wohnungen zu konzentrieren und interessieren sich für den Altbestand in Kopenhagen. Zudem ist Kopenhagen weltweit für Lebensqualität, Umweltbewusstsein, Modernität und Design bekannt.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Retailmieten: Kopenhagen

19.000

Durchschnitt. 2010-2015

18.000 17.000 16.000 15.000

Mieten (DKK / qm

14.000 2010

2011

2012

2013

2014

2015

Office Im Vorjahr war sowohl in Kopenhagen als auch in Aarhus ein stabiles, gesundes Wachstum am Büromarkt zu beobachten. Dieser Trend soll sich auch 2016 fortsetzen. Die internationale Entwicklung, dass immer mehr Firmen ihre Sitze verlegen, Standorte zusammenlegen und raumeffiziente, verkehrsgünstig gelegene Standorte außerhalb der Stadtzentren beziehen, ist auch in Kopenhagen spürbar.

Die anhaltende Konvertierung von Büroraum in Wohnraum in den Ge schäftsbezirken lässt die Nachfrage nach Büroraum, speziell nach Flächen über 3000 Quadratmeter, ansteigen.

Niedere Leerstandsraten kombiniert mit der anhaltenden Konvertierung in Wohnraum und einer starken Nachfrage werden 2016 das Mietpreisniveau nach oben drücken.

Die Spitzenmieten sind 2015 leicht angestiegen, Kopenhagen war das Jahr davor am Tiefpunkt des Marktzyklus. Mittelfristig wird ein weiterer Anstieg erwartet. Die teuersten Viertel in Kopenhagen sehen sich weiter mit einer geringeren Nachfrage konfrontiert, was die Eigentümer veranlassen könnte, die Anreize zu erhöhen. In der zweitgrößten Stadt Dänemarks, in Aarhus, bleibt die Nachfrage seit 2014 ebenfalls weiter steigend. Bürogrößen unter 500 Quadratmetern sind gesucht, die Anzahl der Mieter größerer Flächen ist begrenzt. Die Spitzenmieten sind im Verlauf des letzten Jahres stark gestiegen. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend auch 2016 fortsetzt.

Büromieten: Kopenhagen 1.740 1.720 1.700

Durchschnitt. 2010-2015

1.680

1.640 Mieten (DKK / qm

1.620 1.600 2010

2011

2012

Das begrenzte Angebot an gutgelegenem Verkaufsraum im Zentrum Kopenhagens hat die Mieten in die Höhe getrieben. Die HighStreet-Mieten liegen heute bei 20.000 dänische Kronen (2.680 Euro) pro Quadratmeter, der steigende Konsum wird die Mieten weiter antreiben. Speziell in Kopenhagen nutzen

2014

2015

Büromieten: Aarhus 1.450 1.400 1.350 Durchschnitt. 2010-2015

1.300 1.250 Mieten (DKK / qm

1.200 2010

2011

2012

2013

2014

2015

Industrie- und Logistik­immobilien

Retail Die Immobilienkäufer im Kopenhagener HighStreet-Markt machen diesen zum aktivsten und liquidesten in ganz Dänemark.

2013

viele Städtetouristen das dicht konzentrierte Shopping-Angebot im Zentrum.

Besonders beliebt ist bei den technologieversierten Dänen der E-Commerce, mit aktuellen Wachstumsraten von 18 Prozent (!) erreichte der Umsatz übers Internet im Vorjahr 11,6 Milliarden Euro. Dies zwingt die Anbieter konventioneller Geschäfte zu neuen Strategien und Schaffung neuer Verkaufskanäle. Ein neuer Trend sind Verkäufe über Social Media.

Der stark ansteigende E-Commerce wird den Markt für Logistikimmobilien signifikant beeinflussen. Die Schaffung starker Netzwerke und das Erreichen eines hohen Grades an Flexibilität wird die Wirtschaftstreibenden mehr zu Leasingmodellen statt zu Immobilieneigentum tendieren lassen. Sowohl Investoren als auch Arbeitgeber werden Logistikimmobilien für die letzte Meile im Umfeld großer Städte suchen.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Zu Tisch mit...

Richard Lemon hat es nicht der Liebe wegen nach Österreich verschlagen.

Nein. Falsch. Es war doch Liebe. Die Liebe zum Schifahren, gesteht er bei italienischem Essen, obwohl er die indische Küche am liebsten mag.

Autor: Michael Neubauer

W

ir treffen einander im Pes.co, einem Italiener in der Babenberger Straße gegenüber vom Kunsthistorischen Museum.

War nicht hier an diesem Standort einst die Grotta Azzurra? Gleich zu Beginn ein erstes Geständnis von Richard Lemon. „Italienisch ist meine zweitliebste Küche, meine Lieblingsküche ist Asiatisch - Indisch auf jeden Fall und Chinesisch und Thai ein bisschen.“ Die Wahl auf das Pes.co sei wegen der Nähe zu seinem Büro – nur zwei Häuser stadtauswärts – gefallen.

„Ich bin oft und gerne hier.“ Lemon hat auch gleich einen Tipp parat. „Meeresfrüchte. Ich würde Meeresfrüchte nehmen.“ Gesagt, getan. Ich schließe mich seiner Wahl – Fischsuppe, anschließend gegrillte Tintenfische – an. Obwohl die Weinkarte einige gute Tropfen beinhaltet, greifen wir zu Apfelsaft gespritzt – nicht nur der Fastenzeit wegen.

Lemon lebt seit mehr als 20 Jahren in Wien.

Eine seiner ersten Stationen war München. „Ich habe für einen deutschen geschlossenen Fonds gearbeitet und wir waren ziemlich aktiv in Ostdeutschland. Dort wurde ich von Jones

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

Lang LaSalle abgeworben.“ Lemon stand vor der Qual der Wahl. „Ich konnte zwischen Moskau, Budapest, Prag, Bukarest und Wien wählen. Ich habe Wien genommen - wegen des Skifahrens.“ Ein Brite wählt Wien wegen des Skifahrens – wäre da München nicht die bessere Wahl gewesen? „Ja, ich weiß: Aber

Fr端hjahr 2016 | ImmoFokus

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Zu Tisch mit...

das Jobangebot von Jones Lang LaSalle war viel interessanter und für einen Engländer sind drei Stunden Autofahrt, um Skifahren zu gehen, gar nichts.“ Lemon ist begeisterter Skifahrer. Auch ein Reitunfall, bei dem er sich ein Bein brach, konnte ihn nicht daran hindern. „Der Unfall war im September und die Ärzte haben mir gesagt, dass ich die nächsten 18 Monate nicht Skifahren kann. Die Operation war im September und im März war ich wieder auf den Skiern.“ Risikosportarten scheinen es dem Briten - „Ich komme aus London“ – angetan zu haben. Im Sommer steht Kitesurfen auf dem Programm. Und was ist mit vergleichsweise „langweiligeren“ Sportarten wie Squash oder Tennis? „Das habe ich früher gemacht. Bis ich 35 Jahre alt war. Später ist es zu gefährlich. Tennisspielen kann ich nicht mehr wegen meines Beins.“ Oder Golf: „Ich komme eigentlich aus einer Golffamilie. Also ich bin eines von sieben Kindern, ich habe vier richtige Geschwister in England und zwei Halbgeschwister in Australien. Der Vater wohnt jetzt in Australien. Ich bin der einzige in der Familie, der nicht regelmäßig Golf spielt. Golf spielen kostet viel zu viel Zeit. Zeit, die ich lieber mit meiner Familie verbringen möchte.“ 2001 war das Abenteuer Jones Lang LaSalle vorbei. „Der Crash 2001 hat Spuren hinterlassen. 2002 hat Jones Lang LaSalle viele Büros schließen müssen. Darunter auch das hochprofitable Wiener Büro.“ Nach neun erfolgreichen Jahren als Partner von Dr. Max Huber & Partner Immobilien ging der Immobilienprofi seine eigenen Wege und gründete 2012 Danube Property Consulting. Gemeinsam mit BNP Paribas Real Estate ist Danube Property Consulting eines der führenden Immobilienresearch-Unternehmen in Europa.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

„Durch die historisch niedrigen Zinsen und die Verwerfungen an den internationalen Kapitalmärkten ist die Immobilie weiterhin eine besonders attraktive Investmentalternative.“

In Wien wohnt Lemon in einem alten Winzerhaus in Sievering. „Wir lieben es. Wir haben dieses Winzerhaus vor einigen Jahren gekauft. Niemand wollte es kaufen: Wir haben restauriert, aufgestockt und zugebaut.“ Selbst Hand angelegt hat Lemon allerdings nicht. „Das ist nicht meins. Da lasse ich die Profis ran.“ Seine Traumimmobilie wäre ein Haus in Podersdorf direkt am See. „Genau dort! - Aber das gibt es nicht, das geht nicht.

Ich bin gerade dabei, ein Haus in Frauenkirchen zu kaufen. Einen wunderschönen 150 Jahre alten Bauernhof.

2015 war das bislang erfolgreichste Jahr für DPC. „Das wollen wir heuer noch verbessern und unseren Kunden weiterhin unsere bestmögliche und umfassende Beratung bieten.

Zusätzlich zu unseren Kernkompetenzen Investment, Corporate Solutions, Office/ Industrial Agency und Bewertung haben wir seit ca. einem Jahr erfolgreich Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien in unser Serviceangebot aufgenommen. Diesen Bereich und auch den Bereich Projektmanagement wollen wir 2016 weiter ausbauen“, so Lemon. Für 2016 ist er äußerst optimistisch. „Durch die historisch niedrigen Zinsen und die Verwerfungen an den internationalen Kapitalmärkten ist die Immobilie weiterhin eine besonders attraktive Investmentalternative.

Im Moment gibt es keine Anzeichen, dass sich das im laufenden Jahr ändern könnte.“ Die Signale der Europäischen Zentralbank ließen eher den Schluss zu, dass wir uns auf eine länger anhaltende Niedrigzinsphase einstellen müssten. Diese Vorzeichen werden aber dazu führen, dass - wie schon in den letzten beiden Jahren - auch 2016 die Preise weiter steigen und die Renditen weiter unter Druck geraten werden.

Dass immer mehr Pensionsfonds und Staatsfonds nach Österreich drängen, sieht Lemon durchaus positiv. „Als Allianz Partner von BNP Paribas Real Estate beraten wir immer

wieder Kunden, so auch Pensionsfonds und Staatsfonds, die noch nicht auf dem österreichischen Markt aktiv sind und einen Markteintritt überlegen. Die Stabilität und Krisensicherheit des heimischen Immobilienmarktes entspricht dem Anforderungsprofil dieser Investoren. Durch unser BNP Netzwerk haben wir ausgezeichneten Zugang zu Investoren aus dem asiatischen und arabischen Raum, welche immer mehr auf den europäischen und auch auf den österreichischen Markt drängen. 2016 sind wir daher für unseren BNP Kundenstock auf der Suche nach neuen Investmentobjekten und Anlagemöglichkeiten.“ n

HAUSGEMACHTES TIRAMISU

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Deckungs­ lücken „Der Bereich Versicherungen wird in der Immobilienwirtschaft häufig unterschätzt“, meinen Susanne, Patricia und Johann Gross. Sie müssen es wissen. Als Familienunternehmen gehören sie zu den Big-Playern – und das seit mehr als 30 Jahren.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Was unterscheidet Sie von anderen Versicherungsmaklern? Wo ist der USP? Johann Gross: Unsere ausschließliche Fokussierung als Unternehmen auf das Thema Gebäudeversicherung. Die übliche Form der Gebäudeversicherung ersetzt Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser, Glasbruch und Haftpflicht. Aufgrund unserer jahrzehntelangen Erfahrung sind wir daran gegangen, die bestehenden Lücken beim üblichen Versicherungsschutz, den sie überall bekommen, auszumerzen. Wir bieten ausschließlich maßgeschneiderte Lösungen an, Deckungen die sie sonst nicht bekommen - das ist sicherlich unsere Stärke!

… auch im Bereich Bauwesen?

Johann Gross: Auch in der Bauwesen. Wir alle wissen, dass Unmögliches doch passieren kann. Dafür gibt es in erster Linie die „Kasko“ und „Haftpflicht“ für Bauprojekte. Nicht zu vergessen die Vermögensschadenhaftpflicht.

In allen drei Bereichen versuchen wir, den bestmöglichen Versicherungsumfang anbieten zu können – was zugegeben nicht immer leicht ist. Bei uns gibt es keine Versicherungsprodukte von der Stange, das überlassen wir anderen. Bauherrn-Haftpflichtversicherung oder die Bauwesenversicherung sind für uns die ersten Bausteine, bei denen wir die Bauträger begleiten. Es gibt von Anfang an ein Full-Service bis hin zur Wohnungsübergabe. Die Gebäudeversicherung ist quasi der Schlussstein.

Wenn ich in der Immobilienbranche in unterschiedlichen Funktionen tätig bin, kommt es da nicht zu Doppelversicherungen?

Johann Gross: Sie sprechen hier ein ganz aktuelles Thema an. Wir sind von der Wirtschaftskammer, genauer gesagt von der Fachgruppe der Immobilientreuhänder, beauftragt worden, vernünftige, der Praxis nahe Rahmenverträge auszuarbeiten. Das greift auch in die Berufshaftpflichtversicherung ein. Sowohl die Immobilientreuhänder als auch die Bauträger denken hier eine Umgruppierung des Versicherungsschutzes an. Vor allem da vermehrt

von Seiten der Bauträger der Vorwurf kommt, dass die Prämien extrem teuer sind. Das hat den Hintergrund, dass in den bestehenden Verträgen viel zu viel mitversichert wird, das für den Bauträger und seine Berufshaftplicht nicht wirklich relevant ist. Es sind derzeit sehr viele projektbezogene Deckungen mitversichert, die aber mit einer Berufshaftpflicht, an die der Gesetzgeber dachte, nichts zu tun haben. Das muss man trennen und an dem arbeiten wir gerade.

Schlägt der Klimawandel bereits auf das Versicherungsgeschäft durch? Sind hier schon erste Auswirkungen spürbar?

Susanne Gross: Wenn die Zunahme des verrückten Wetters auf den Klimawandel zurückzuführen ist, dann spürt man das schon. Die meisten Versicherer in Österreich berücksichtigen das bei den sogenannten Katastrophenschutzdeckungen, in die z.B. Überschwemmungen, Rückstau oder Ähnliches hineinfallen. Da haben sich die Schäden der Vergangenheit bereits niedergeschlagen.

In diesen Bereichen werden oft nur noch geringe oder gar keine Deckungssummen mehr angeboten.

Gibt es regionale Unterschiede in der Schadensverteilung?

Johann Gross: Vor allem in Wien hat man immer noch das Problem der alten Bausubstanz.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

159

Positionen & Meinungen

Deshalb lässt sich auch ein Gefälle feststellen.

Die Prämien im Osten sind doppelt so hoch wie in Westösterreich.

Das heißt, Sie müssen sich jedes Gebäude anschauen, das sie versichern wollen?

Johann Gross: Wir haben seit kurzem eine Schwestergesellschaft, die in erster Linie die Gebäudeneubauwertschätzungen macht.

Nicht nur, weil uns der Versicherungswert interessiert, sondern auch, weil wir dadurch eine gute Dokumentation vom Zustand des Objektes und der Risikosituation vor Ort bekommen.

Gibt es bei den Versicherungsnehmern regional gesehen Besonderheiten?

Patricia Gross: Mentalität spielt sicher mit hinein. Wobei wir uns auch ganz bewusst aus dem Gebiet Westösterreichs raushalten. Wir gehen bis Salzburg und dann mehr in den Süden hinunter – Steiermark und Kärnten. Von Seiten der Immobilientreuhänder und den Bauträgern ist das Interesse gleich gelagert wie in Wien und Niederösterreich. In den einzelnen Bundesländern gibt es jedoch sehr starke Landesversicherungen, die sind nicht zu unterschätzen.

Was ist der größte Umsatzbringer bei der Gebäudeversicherung?

Susanne Gross: Eindeutig die klassische Leitungswasserschadenversicherung, das ist

160

ImmoFokus | Frühjahr 2016

die mit Abstand prämienintensivste. Aus der Haftpflichtversicherung gibt es primär den Schadensbereich der sogenannten Folgeschäden aus Witterungsniederschlag. Also aus dem Bereich des Klimawandels – wenn man jetzt so will. Deshalb gibt es hier auch einen Anstieg an Leistungen. Die klassischen Haftpflichtschäden halten sich eigentlich in Grenzen.

Gibt es eigentlich viele Streitfälle?

Johann Gross: Da kann und will ich jetzt nur über den Immobilienbereich sprechen. Was wir im Laufe der Jahre schon festgestellt haben,

ist, dass in der Branche immer noch angenommen wird, egal ob vom Hausverwalter oder vom Bauträger, dass Wohngebäudeversicherungen von unterschiedlichen Anbietern alle dasselbe beinhalten und dass es egal ist, wo die Versicherung abgeschlossen wird. Das ist eine Fehleinschätzung. Es gibt jede Menge Deckungslücken. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, diese zu schließen und darüber hinaus auch Deckungen anzubieten, die man woanders nicht bekommt. Aus diesem Grund haben wir in der Schadensabwicklung relativ wenig Diskussionen mit den Versicherern, wenn es sich um einen unserer Verträge handelt.

Susanne Gross

… und bei „Fremdverträgen“?

Susanne Gross: Da stellen wir schon öfter Ablehnungen aufgrund von Deckungslücken fest. Wir sind dann gefordert solche Verträge zeitnah auf einen adäquaten Versicherungsumfang umzustellen. Auf der anderen Seite gibt es das Thema Sachverständige, die bei einem namhaften Schaden zur Begutachtung hingeschickt werden. Diese treffen in ihren Gutachten oft versicherungstechnische Entscheidungen. Das wäre eigentlich nicht ihre Aufgabe, weil der Versicherungsvertrag im Detail mit sämtlichen Sondervereinbarungen dem SV nicht bekannt ist. Da müssen wir immer hinter den Gutachten nacharbeiten und kontrollieren, weil diese zu einem Drittel nicht stimmen.

„Wir bieten ausschließlich maßgeschneiderte Lösungen an – das ist sicherlich unsere Stärke!“

Ihr bisher größter Schaden?

Johann Gross: Wir versichern auch einige Sägewerke. Kurz vor Weihnachten ist in Deutschland eines davon abgebrannt. Das wird jetzt mit Abstand unser größter Schaden. Zum Glück hat uns in der Gebäudeversicherung noch nichts Größeres getroffen. Die „großen“ Fälle kommen eher aus dem Bereich Leitungswasser – geplatzte Druckleitung, Kanalgebrechen.

Solche Fälle haben wir täglich.

Eine Frage zum Volkssport „kleiner Versicherungsbetrug“: „Jetzt habe ich zehn Jahre einbezahlt, die Prämie hol’ ich mir wieder zurück.“ Susanne Gross: Das geht bei uns nicht, weil wir dabei eng mit den Hausverwaltern kooperieren. Solch Ansinnen hatten wir in der Art noch nicht. Es gibt ja auch kaum ein Objekt, dass in zehn Jahren keinen Schaden vorzu-

Johann Gross

weisen hat. Das bringt schon der normale Lauf mit sich. Den meisten Eigentümer ist gar nicht bewusst, wie viele Schäden im Laufe der Zeit von der Versicherung übernommen wurden, da gibt es oft einen echten Aha-Effekt.

Patricia Gross: Früher hat man gern das Wort Kulanz verwendet, heute sagen wir, wenn etwas gut versichert ist, braucht man keine Kulanz. Wenn ich ordentlich versichert bin, zahlt mir der Versicherer das, was mir zusteht. Bei unseren Klienten weit mehr als anderswo.

Versicherungen beteiligen sich aber auch an voraussehbaren „Sanierungen“. Der Zugang ist der, dass die Versicherung davon ausgeht, dass nach einer Sanierung die Schäden geringer sind, sie also in Summe weniger wird leisten müssen.

Wo werden aus Ihrer Sicht beim Abschluss von Versicherungsverträgen die gröbsten Fehler gemacht?

Patricia Gross: Oft werden Reihenhäuser gekauft, die zu einer Wohnungseigentumsgemeinschaft gehören und deshalb nicht separat zu versichern wären. Viele wollen aber „ihr“ Eigentum selbst versichern. Im Falle eines Schadens zieht das einen Rattenschwanz an Problemen nach sich, weil jeder dieser Reihenhausbesitzer einen anderen Versicherer, ein anderes Produkt und einen anderen Deckungsumfang hat. Eine weitere Konsequenz: Die Hausverwalter können dies dann auch verwaltungstechnisch nicht mehr handhaben.

Susanne Gross: Vor allem gibt es dann ja auch Allgemeinflächen, die sind manchmal gar nicht versichert. Viele Leute sind da einfach nicht aufgeklärt, sie setzen die eigene Existenz aufs Spiel.

Johann Gross: Wenn ich hier einhaken darf.

Wir hatten auch schon Fälle, bei denen sich ein Eigentümer querlegt, wenn es um Vertragsverbesserungen geht, weil er bei seinem

Patricia Gross

Versicherer selbst versichern will. Da kann es im Ernstfall soweit kommen, dass sich die anderen Eigentümer an ihm schadlos halten können, weil mangels Fachwissen etwas nicht versichert wurde.

Man hört immer wieder den Vorwurf, dass Hausverwaltungen Rabatte, die ihnen die Versicherungen gewähren, nicht an die Mieter weitergeben und sich die Rabatte in die eigene Tasche stecken.

Johann Gross: Solche Gerüchte kenne ich auch. Das mag auch vor über 20, 30 Jahren ein Thema gewesen sein, ist es heute aber aus meiner Sicht nicht mehr. Die Versicherer unterliegen einer derartig srengen Aufsicht und die FMA führt unangemeldete Kontrollen durch.

Ich glaube, dieses Thema ist vom Tisch.

Ist der Wettbewerb härter geworden bei den Versicherungen? Ist es ein Prämienwettbewerb?

Susanne Gross: Zum Teil. In den letzten zwei bis drei Jahren hat es sich ein bisschen zu Gunsten besserer Deckungen gedreht. Das bedeutet, dass nach und nach die großen Ver-

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Generationenkonflikte? –

Gibt es bei uns nicht.“

sicherungen neue Tarife herausbringen, die immer umfassender werden. Heute weiß jeder, wenn man billig anfängt, muss man in spätestens zwei Jahren die Prämie anheben oder den Kunden rausschmeißen. Beides kommt nicht gut an. Deshalb bringt es nichts, sich zu Dumping-Preisen Risiken ein zu kaufen.

Wo kommt das meiste Neugeschäft her?

Empfehlungen?

Patricia Gross: Ja, mittlerweile schon, würde ich sagen. Wir sind auf vielen Veranstaltungen unserer Zielklientel als Sponsor aktiv. Man kennt uns, man sieht uns bei den Veranstaltungen. Auf der anderen Seite steht man unter Beobachtung. Daher sollten wir tunlichst keine Fehler machen.

Johann Gross: Offensichtlich hat sich unser Ruf jetzt schon soweit etabliert, dass wir mittlerweile von Bauträgern und Hausverwaltern angesprochen werden. Es ist das Beste, wenn du angesprochen wirst, ob du z.B. in einem Schadensfall unterstützend zur Seite stehen würdest, auch wenn teilweise noch gar keine Kundenbeziehung vorhanden ist. Wenn du das positiv abwickelst, hast du das Vertrauen gewonnen und dann bleibt einem der Kunde.

Und das hat bis jetzt sehr gut funktioniert.

Wie ist die Rollenverteilung im Familienunternehmen?

Susanne Gross: Sehr spannend, es ist immer anders. Also ich bin eher für das Organisatorische zuständig und arbeite lieber im Hintergrund. Das hat sich mit der Zeit auch geändert.

Johann Gross: Zum Netzwerken hat mich vor Jahren meine Gattin getrieben. Die ist eine klassische Netzwerkerin, das war in Wahrheit nicht meins.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

… und was macht Ihnen am meisten Spaß?

Patricia Gross: Das Netzwerken. Ohne dem geht es heute nicht mehr.

Versicherungsmakler - für Sie ein Traumberuf oder familiär bedingter Traumberuf ?

Patricia Gross: Das ist schwer zu beantworten.

Ich habe bei meiner Ausbildung an einer HTL eine ganz andere Richtung eingeschlagen, bin aber anscheinend erblich vorbelastet. Das Interesse hat mit der Zeit einfach zugenommen.

Mittlerweile sind wir drei ein gutes Team wo jeder seinen Platz gefunden hat.

Keine Generationenkonflikte?

Susanne Gross: Die gibt es bei uns nicht. Diskussionen ja, aber die sind befruchtend. Anfangs waren die Anforderungen ganz anders, als sie derzeit sind. Es hat sich einiges anders entwickelt, weil wir sehr schnell gewachsen sind. Dadurch sind die Grenzen ein bisschen verschwommen.

Wohin man in ihrem Büro schaut, an allen Wänden hängen Bilder.

Johann Gross: Ich bin vor zwei, drei Jahren auf den Geschmack gekommen. Seither könnte ich nur noch Kunst einkaufen. Das ist eine richtige Sucht geworden. Oft sehe ich wo ein Bild und denke mir „Das muss ich haben“ – da bin ich schon auch ein bisschen anstrengend.

Susanne Gross: Besonders angetan haben es uns die Maler Martin Kellner und Josef Stromberger.

Johann Gross: Kunst wurde zur Leidenschaft, wie auch Golf. Die einen probieren es und kommen nie wieder, die anderen werden süchtig.

Ich bin süchtig. n

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KW 47.

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Noch mehr Shopping!

Die österreichische Fashion Outlet Parndorf Beteiligungs-GmbH hat das Freeport Fashion Outlet bei Kleinhaugsdorf erworben.

Hotelprojekt am Moldaustausee Das beliebte Urlaubsziel in Südböhmen wird mit dem „Family Spa Hotel Lipno“ um ein modernes 4-Sterne Superior Hotel im Herzen von Lipno reicher.

Forward-Deal von UBM in Warschau Union Investment hat sich in einem Forward-Deal die Projektentwicklung des Holiday Inn Warschau – City Centre für den offenen Immobilienfonds UniImmo Deutschland gesichert.

Luxus auf der Alm Im Zentrum von Maria Alm / Zell am See entsteht mit dem „AlpinLodges Maria Alm“ ein Premium Hotel-Resort, Bauträger ist die Jäger AlpinLodges Bau & Management GmbH. Funktionen und Leistungen im Facility Management Die Facility Management Austria (FMA) und German Facility Management Association (GEFMA) haben eine Kooperationsvereinbarung unterzeichnet.

Wiener Privatbank will die Valartis Bank Die Wiener Privatbank SE expandiert: Geplant ist die Übernahme wichtiger Geschäftsbereiche der Valartis Bank (Austria) AG. Eine Grundsatzverein­ barung ist unterzeichnet worden.

Die Wiener Privatbank SE expandiert: Geplant ist die Übernahme wichtiger Geschäftsbereiche der Valartis Bank (Austria) AG. Eine Grundsatzvereinbarung ist unterzeichnet worden.

Nachhaltiges Bauen rechnet sich auch bei Wohnimmobilien – wenn die Qualitäten stimmen. Gemeinsam mit willhaben.at haben wir die User der Immobilien-Plattform zum Thema Nachhaltigkeit befragt.

www.immofokus.at

Der Fortschritt ist grün Kommentar: Reinhard Krémer

n „Grün“ beim Häusl bauen und in der Bauwirtschaft insgesamt ist nicht mehr aufzuhalten. Was vor mehreren Jahrzehnten noch unvorstellbar war, ist heute allerorten Realität - und der Trend zeigt, dass Bauen in Zukunft noch grüner werden wird. Der Einsatz von Holz als Baumaterial - vor mehreren Jahrzehnten nur wenig geliebt - ist heute gang und gäbe. Dabei wird in Wirklichkeit einfach nur dort fortgesetzt, wo man schon im Mittelalter mit dem Bau von Fachwerkhäusern war.

Dass heute aber ein ganzes Hochhaus aus Holz gebaut wird, kann man wahrlich als spektakulär bezeichnen. Was in Dornbirn mit dem achtstöckigen LifeCycle Tower begann - dort hat die Vorarlberger CREE GmbH, die zur Rhomberg-Gruppe gehört, mit einem HybridBausystem für Hochhäuser, das überwiegend aus Holz besteht, den Tower entwickelt - ,setzt sich in der Bundeshauptstadt fort: Hier soll bis 2018 in der Seestadt Aspern das „HoHo Wien“, das weltweit einzige 24-geschoßige Hochhaus in Holzbauweise, entstehen. Bei dieser Geschoßhöhe wird’s wahrscheinlich nicht lange bleiben: Bis zu hundert Meter hohe Mehrgeschoßer aus Holz mit Fertigteilcharakter sind schon heute technisch machbar.

Wenn der Zug in diese Richtung weiterfährt, stehen massive Veränderungen im Städtebau bevor. Eine der sicherlich erwünschten Nebenwirkungen: Das Klima in den Städten wird deutlich besser werden, weil Holz wärmeregulierend wirkt.

Wenn es um das Recycling von Baumaterialien geht, ist die Bauwirtschaft heute ohnehin schon dort, wovon Idealisten vor mehreren Jahrzehnten nur geträumt haben. Kaum ein Unternehmen, das nicht gebrauchte Materialien in großem Stil verarbeitet und sie wieder dem

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Wirtschaftskreislauf zuführt. Immerhin geht es dabei um wertvolle Ressourcen und mit etwas Glück kann man dabei natürlich auch Geld machen - Stichwort „Urban Mining“.

Mit diesen Maßnahmen ist man am besten Weg, das Cradle to Cradle (C2C; „von der Wiege zur Wiege“) - Prinzip des Chemikers Michael Braungart und des Architekten William McDonough umzusetzen.

Dieses Prinzip sieht vor, die gesamte Industrieproduktion so umzustrukturieren, dass praktisch geschlossene Materialkreisläufe entstehen. Dabei wird der Materialstrom „von der Wiege zur Bahre” nicht verringert oder verzögert (also weniger Wasser, weniger Energie oder weniger mineralische Rohstoffe eingesetzt), sondern es sollen vielmehr Stoffwechselkreisläufe erzeugt werden, die eine naturnahe Produktionsweise ermöglichen und Materialien immer wieder neu nutzen.

Gebäude sollen zum Beispiel in Zukunft einen positiven Beitrag für die Umwelt leisten, anstatt sie zu belasten. Wie Bäume sollen sie Sauerstoff produzieren, die Luft reinigen, Regenwasser sammeln und die biologische Vielfalt unterstützen. In einer nach C2C-Prinzipien strukturierten Industrie gehört jedes Material und jedes Bauteil eines Produkts oder Gebäudes einem von zwei Kreisläufen an: Dem natürlichen, in dem Materialien biologisch restlos abgebaut werden können, oder dem technischen, wo sich Materialien und Produkte endlos wieder verwenden lassen.

Wer sich die rasante Entwicklung der Bauindustrie in den vergangenen 40 Jahren ansieht, ahnt, dass wir die Umsetzung dieser Utopien noch erleben werden.

Rückblick

Heimathafen mit dem „Keine-Ahnungwofür-Raum“ Unter dem Motto „Aufbruch zu neuen Arbeitswelten – Auswirkungen auf Objekte und Services“ ging der bereits 6.

Bauherrenkongress von M.O.O.CON und DELTA in Kooperation mit ÖGNI Ende Jänner erfolgreich über die Bühne.

Autor: Andreas Altstädter

B

rauchen wir noch Büros? Definitiv, aber sie werden anders“, schickten die Gastgeber des Tages, Karl Friedl, Geschäftsführer von M.O.O.CON und Wolfgang Kradischnig, Geschäftsführer von DELTA, gleich zu Beginn vorweg. Wie radi­ kal anders wir unsere Arbeitsumgebungen denken müssen, zeigten einige der Impulsvorträge am Podium.

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So zum Beispiel war der Keynote-Speaker und Zukunftsforscher Harry Gatterer der Meinung, dass wir über Arbeitsplatzgestaltung und Technologie erst dann reden können, wenn wir ein neues Bild von Organisationen vor Augen haben. Dazu sei es notwendig, sich Fragen zu stellen wie: In welcher Wirtschaft operieren wir? Befinden wir uns noch immer in der Wachstums- oder eher in einer

Postwachstumsphase? Was ist überhaupt ein Wirtschaftssystem und was heißt das alles für uns als Individuen und Unternehmen? Gesellschaft und Individuen müssen überhaupt viel stärker in das Denken eines Unternehmens integriert werden.

Schließlich müssen wir darauf vorbereitet sein, dass es auch anders kommen könnte, „denn Störung ist ja zu einem Grundprinzip unseres Alltags geworden.“ Deshalb müsse man auch den „Keine-Ahnung-wofür-Raum“ einplanen, in dem Neues entstehen kann, so Gatterer.

„Wir planen immer Keine-Ahnung-wofürRäume.“ Marta Schreieck, Henke Schreieck Architekten

Neue Arbeitswelten

„Wir planen immer Keine-Ahnung-wofürRäume“, versicherte Marta Schreieck, die Architektin des Erste Campus von Henke Schreieck Architekten. Unternehmen und Abteilungen können schrumpfen oder wachsen, Büros werden zunächst klein- dann großteilig gedacht. „Wichtig ist neutrale aber spannende Räume mit unterschiedlichen Atmosphären zu schaffen“, so die Architektin, „in denen Nutzungsänderungen möglich sind.“ So ist der Erste Campus als ein organischer Gebäudekomplex mit einer geschwungenen Fassade konzipiert worden. Dank dieser Form sind gute Sichtbeziehungen zwischen allen Arbeitsplätzen und der Stadt entstanden – mehr als 4.000 Mitarbeiter sollen hier künftig tätig sein – und Anpassungen in der Nutzung leicht möglich.

Fotos: Moocon

Als Heimathafen mit einer Vielfalt an Arbeits­umgebungen, die je nach Tätigkeit im Wechselspiel von allen Mitarbeiter genützt werden können, wurde das kürzlich umgebaute Wiener Büro von M.O.O.CON konzipiert. Austausch und Vernetzung, Flexibilität und Mobilität werden hier groß geschrieben und von verschiedenen Arbeitsmodulen unterstützt. Die Tätigkeiten der Mitarbeiter stehen hier im Vordergrund und geteilt wird alles – vom Schreibtisch bis zur SoloBox. „Es geht nicht mehr um den eigenen Schreibtisch, sondern um das gemeinsame Büro verstanden als Heimathafen, in den die Mitarbeiter gerne einkehren, weil sie hier Motivation und Unterstützung finden, lernen und Wissen weitergeben und die beste Arbeitsumgebung für sich finden“, erklärte der zuständige Projektleiter Bernhard Herzog von M.O.O.CON.

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Rückblick

Die IT von morgen: Neu und alt nebeneinander

Dass der eigene Arbeitsplatz zunehmend an Stellenwert verliert, erläuterte auch Arnold Koller, Geschäftsführer von DELTA, in seinem Impulsvortrag über die Auswirkungen der Digitalisierung auf Objekte und Services. „Während die Einrichtung mit einer Lebensdauer von durchschnittlich 15 Jahren und Gebäude mit rund 30 Jahren langlebig sind, prägen die Errungenschaften der IT unsere Arbeitswelt mit der Regelmäßigkeit von drei Jahren immer wieder auf’s Neue“, erklärt Arnold Koller. „Es lohnt sich daher bei der IT sechs bis neun Jahre in die Zukunft zu blicken, um potenzielle Anforderungen bereits bei der Anschaffung von Möbeln oder der Planung von Räumen zu berücksichtigen.“ Mit dem Blick auf das Kommunikationsverhalten der heutigen Jugend prognostiziert Koller, dass künftig die Kommunikation ausschließlich über Produktivnetzwerke wie Projektplattformen verlaufen wird. Das mobile Arbeiten ist alleine schon wegen der Digital Natives der Trend der Zukunft, was laut Koller den Ausbau von Cloud Computing und Funknetzwerken pushen wird, um jederzeit den Zugriff auf alle Daten sicherstellen zu können. Bei all den Möglichkeiten, die die digitalen Trends dem Menschen bieten – wie z.B. innovative Displays oder die Miniaturisierung von Hardware – wird ein Thema die Arbeitswelten von morgen ganz besonders bestimmen: Die IT-Sicherheit. „Nur 6,5 Prozent aller Unternehmen sind ausreichend gegen Attacken geschützt“, mahnt Koller.

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1. Carmen Wiederin (propellerz), Bernhard Herzog (Moocon) 2. Marta Schreieck (HenkeSchreieckArchitekten) 3. Chris Mueller (Tabakfabrik Linz) 4 Arnold Koller (Delta)

„Je mehr Technik, desto mehr Achtsamkeit, Emotion, Empathie und Handschlagqualität brauchen wir.“ Chris Müller, Direktor für Entwicklung, Gestaltung und künstlerische Agenden der Tabakfabrik „Die durchschnittliche Schadens­­summe einer erfolgreichen Cyber-Attacke in Österreich beträgt 400.000 Euro.“

damit verbunden sind, müssen wir dies auch als Chance begreifen. Technologische Errungenschaften bieten auch mehr Freiraum und Freizeit und damit Platz für Neues.

Industrie 4.0

Mit Chris Müller, dem Direktor für Entwicklung, Gestaltung und künstlerische Agenden in der Tabakfabrik Linz, kam ein weiterer Visionär auf die Bühne. Zwar malte der Querdenker zunächst den Teufel an die Wand, indem er mit seinen Beispielen wie 3D gedruckte Häuser oder Hotels, in denen nur noch humanoide Roboter arbeiten, die Frage aufwarf, ob wir durch unsere Erfindungen nicht den Menschen komplett wegrationalisiert hätten und quasi einen Frankenstein erschaffen hätten? Gleichzeitig setzte er aber dieser düsteren Vorstellung etwas entgegen, das humanistischer denn je klingt: „Je mehr Technik, desto mehr Achtsamkeit, Emotion, Empathie und Handschlagqualität brauchen wir“, so der sympathische Redner. Ein radikal neues Verständnis von Mensch und Arbeit sei von Nöten. Roboter würden zwar unsere Arbeit ersetzen, aber jenseits aller Ängste, die

Wichtig sei dabei, die Kreativität der Menschen zu aktivieren, was in der Tabakfabrik Linz bereits exemplarisch geschehe. In dem in den 30er Jahren entstandenen und heute denkmalgeschützten Gebäudekomplex, in dem einst Tausende Zigaretten täglich produziert wurden, ist der „erste kollaborative Konzern der Welt“, eine universelle Fabrik der Zukunft für vorläufig 320 Menschen aus der Kunst und Forschung, Wissenschaft, Industrie, dem Handwerk und Kreativwirtschaft entstanden.

Mit der nächsten Ausbaustufe sollen weitere 30.000 Quadratmeter und damit noch mehr Platz für Ich-AGs und Querdenker entstehen, die nicht neben-, sondern miteinander arbeiten. „Aus Konkurrenten soll Kooperation und im besten Fall Kollaboration entstehen“, so Müller. Oder: Eine verdichtete Diversität, die neue Formen des menschlichen Zusammen­ lebens und Zusammenarbeitens entwickelt. n

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Copa Real

COPA REAL Die CopaReal 2016 ist Geschichte. Nach tollen, spannenden Spielen ging die Mannschaft von 6B47 als Sieger vom Platz, die in einem hochdramatischen Finale das Team der FH Wien Immo 2016 niederrang. Platz 3 ging an TPA Horwath.

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Die TEAMS

Premium Immobilien

Willhaben

DTA and Friends

TPA Horwath

Rustler Gruppe

APCOA

Engin-Deniz Reimitz Hafner Rechtsanw채lte

Real Old Boys

FH Wien Immo 2016

IMMO-CONTRACT

Drees & Sommer

6B47 Real Estate Investors

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Copa Real

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Rubrik

Es war ein bemerkenswerter Abend. Am 27. Jänner trafen einander auf Einladung des ImmoFokus Immobilienmanager zum ersten ImmoSpeedDating im Hotel Topazz um alte Kontakte aufzufrischen und neue zu knüpfen. Was man nicht alles in einem fünf Minuten dauernden Gespräch von seinem Gegenüber erfahren kann! Die einhellige Meinung der Teilnehmer: Das muss wiederholt werden und das tun wir auch. Versprochen.

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Rubrik

Stephan Hirsch

Der Schreibtisch

Ein aufgeräumter Schreibtisch ist die Grundlage jedweder Produktivität.

Autor: Michael Neubauer

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ch bin enttäuscht. Jetzt geht unser „Der Schreibtisch von …“ bereits in die sechste Runde, aber einen Schreibtisch, wie den meinen, mit Ungetümen an Papierstapeln – ich gebe es zu: ich kann mich nur schwer von Papier trennen – habe ich bis jetzt noch nicht zu Gesicht bekommen. Auch bei Stephan Hirsch, Vorstand ATHOS Immobilien AG, keine Spur von einem unordentlichen, zugemüllten Schreibtisch.

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Sein Büro in Linz lässt jeden überflüssigen SchnickSchnack, jeden auch noch so kleinen Luxus vermissen. Das Büro ist in klassischem Weiß gehalten und - man ist versucht zu sagen - spartanisch eingerichtet: Teppichboden statt Perserteppich. Am Schreibtisch ein paar Unterlagen – und das war’s. „Die meisten Daten habe ich auf meinem Laptop.

Ein aufgeräumter Schreibtisch ist die Grundlage jedweder Produktivität.“ n

Priv. Doz. Dr. Barbara Wimpissinger

fachärztin für augenheilkunde

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„WIE SICHER IST

BETONGOLD

WIRKLICH?“

Immobilien gelten als krisensichere Geldanlage. Der direkte Kauf von Wohnungen oder Häusern gehört zu der häufigsten Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen.

Besonders gefragt sind Objekte in den Metropolregionen, wo eine hohe Nachfrage nach Wohnraum auf einen geringen Neubau prallt und Käufer auf weiter steigende Mieten und Verkaufspreise hoffen lässt. Über Wertpapiere von börsennotierten Immobiliengesellschaften können Anleger indirekt in Ziegelstein und Beton investieren.

Doch welche Anlageform eignet sich für welchen Anlegertyp? Dieser Frage gingen auf Einladung des Österreichischen Gewerbevereins, der Wirtschaftsprüfungsund Steuerberatungsgesellschaft BDO Austria GmbH und der Rechtsanwaltssozietät CMS Reich-Rohrwig Hainz hochkarätige Immobilienmanager nach.

An drei Abenden standen in unterschiedlicher Besetzung Horst Schwarzenberg,

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Leiter Premium Immobilien JP Immobilien, Karl Bier, Vorstand der UBM Development AG, Markus Arnold, Inhaber Arnold Immobilien, Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien, Gregor Famira, Partner von CMS Reich-Rohrwig Hainz, Martin Löcker, Vorstand UBM Realitätenentwicklung AG und Bernd Winter, Leiter Branchencenter Immobilienunternehmen BDO, dem interessierten Publikum Rede und Antwort.

Die Podiumsdiskussionen wurden vom Chefredakteur Michael Neubauer geleitet. „Wir hatten mit vielen interessanten Fragestellungen zu tun. Jede der drei Diskussionen nahm eine unterschiedliche Richtung – was auch dem Podium sichtlich gefiel.“ Einige Fragen wurden jedoch von allen gestellt: „Wie lange wird der Boom noch anhalten? Wie lange wird die Immobilienwirtschaft noch von den anhaltend niedrigen Zinsen profitieren?

Wann kommt der nächste Crash?“ Natürlich wurde auch das Thema des Frühjahrs - Auswirkungen der Flüchtlingswelle – diskutiert.

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Kapitel

IG IMMOBILIEN

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Im Rahmen des 25. Firmenjubiläums der IG Immobilien wurde eine Adventfeier im Rohbau der exklusiven Wohnhausanlage „GARTENPARK am kleinen Anninger“ in Mödling veranstaltet. Unter den Gästen gesichtet: die Aufsichtsräte Franz Partsch und Martin Roch, der Abgeordnete zum Wiener Landtag Franz Ekkamp, Mediendramaturg Christian Mikunda, Bezirksvorsteher von Döbling Adolf Tiller und Moderator Andy Marek.

Ebenso anwesend waren Baumeister Erick Forstner sowie Maximilian Höller und Walter Diplinger von der ÖstuStettin Hoch- und Tiefbau GmbH.

IMMOFOKUS WINTERFRÜHSTÜCK

****** 3. DEZ.

Anlässlich der Präsentation der Winterausgabe lud der ImmoFokus zu früher Stunde zu einem herzhaften Winterfrühstück nach TownTown ganz in die Nähe des entstehenden Orbi-Tower, dem eine große Strecke in der Winterausgabe gewidmet war. Verlagsleiter Ronald Goigitzer und Chefredakteur Michael Neubauer freuten sich, unter anderem unter den Gästen Eugen Otto (Otto Immobilien), Johannes Endl und Josef Jakob (ÖRAG), Michael Petrik (APCOA), Christine Gumpoldsberger (Raiffeisen evolution), Ernst Machart, Urs Waibel und Matthias Waibel (IWS TownTown) begrüßen zu dürfen.

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Kapitel

COCKTAIL DER VERBÄNDE

****** 12. JÄN.

Mit dem Neujahrsempfang der 12 freiwilligen Verbände der Immobilienbranche wurde das neue Immobilienjahr eingeläutet. Über 500 Teilnehmer der Verbände RICS, REN, FIABCI, ÖVI, Salon Real, immQu, CARI, ImmoABS, ÖGNI, IMMOEBS, IMMOZERT und der Vereinigung der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen folgten der Einladung in die Ottakringer Brauerei.

NEUJAHRSCOCKTAIL OTTO IMMOBILIEN

****** 14. JÄN.

Eugen Otto lud zum 17. Neujahrscocktail ins Hotel Sacher ein. Der Abend fand unter dem Thema „Erfolgreiches Immobilienjahr trotz schwieriger Bedingungen“ statt. Zu den mehr als 350 Gästen zählten unter anderem: Matthias Winkler, Hans-Peter Weiss, Alexandra Winkler, Peter Goldscheider, Stefan Weninger, Alex Koch (Knight Frank, London), Richard Buxbaum (Otto Immobilien), Michael Mitterdorfer, Martin Kohlbauer, Gerhard Tüchler, Christiane Wenckheim, Thomas Hoppe und Gerald Ruess.

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SUPERSCAPE

****** 19. JÄN. Im Rahmen des Podiumsgesprächs im Architekturzentrum Wien wurde von 160 Gästen diskutiert, was Wohnraum in der Stadt von morgen leisten muss. Hintergrund des Podiumsgesprächs war die Ausschreibung des Superscape von JP Immobilien, ein Innovationspreis im Bereich Architektur und Stadtentwicklung. Mit dabei waren Elke Delungan- Meissel, Harald Gründl, Lilli Hollein, Anna Popelka und Wolfgang Pauser.

Winter 2014 | ImmoFokus

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Mai

Kapitel

LINKED LIVING

****** 25. JÄN.

Über die Rolle von Startups als Treiber der Wirtschaft diskutierten Wirtschaftsvertreter aus Österreich und Deutschland im neu eröffneten Studentenwohnheim Linked Living in Wien. Im Anschluss folgte die Eröffnung der Lichtinstallation Chromotopic Moves von Victoria Coeln.

Zu den Gästen zählten Christian Wulff (Bundespräsident a.D.), Robert Kleedorfer (Kurier- Wirtschaftsredakteur), Petra Gregorits (Wirtschaftskammer Wien), Oliver Holle (Speedinvest), Christoph Jeschke (AustrianStartups), Dr. Thomas Schneider (Brickvest) und Sascha Wilhelm (Corestate Capital Group).

IMMOBILIEN BALL

****** 21. JÄN.

Auch heuer wurde das Thema Charity am Immobilienball großgeschrieben.

Michael Bubik, Geschäftsführer der DIAKONIE Österreich, nahm mit Freude und Dankbarkeit den Scheck über 36.000 Euro - großteils aus dem Erlös der verkauften Ballkarten - entgegen. Mit dem Ertrag wird das Projekt FRIEDA finanziert, welches zum Ziel hat, notwendige Sanitäranlagen für krebskranke Flüchtlingskinder zu errichten, die im Flüchtlingshaus der Diakonie an der Rossauer Lände untergebracht sind.

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ImmoFokus | Winter 2014

Winter 2014 | ImmoFokus

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Mai

Kapitel

IMMY 2015

****** 27. JÄN. Bereits zum 10. Mal wurden die besten Makler Wiens von der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder mit dem IMMY ausgezeichnet.

Preisträger des IMMY in Gold waren Dr. Funk Immobilien GmbH, EHL Immobilien GmbH, Hübl & Partner GmbH, MCR Immobilien e.U., Reagil GmbH sowie REMAX, Real Experts, Steindl & Herzel und die Immobilien lifetime GmbH. Unter anderem gesehen: Kommerzialrat Michael Pisecky (Obmann Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien) und Mag. Dietmar Hofbauer (IMMY- Projektleiter),.

SKI HEIL

****** 11./12. MÄRZ Am 11. und 12.3. fand auf Einladung der GROSS Versicherungsmakler GmbH - des Gebäudeversicherungs­spezialisten - gemeinsam mit der UNIQA ein Schitag mit Stephan Eberharter statt.

Die Teilnehmer - alles Immobilientreuhänder - waren begeistert. Das Wetter spielte perfekt mit und der Abschluss in der bekannten Kristallhütte mit einem Gourmetmenü war nicht zu überbieten.

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ImmoFokus | Winter 2014

IMMOBILIENFRÜHSTÜCK

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4. MÄRZ Eindrucksvoll vermittelte Wolfgang Allgäuer als Vortragender bei einem inspirierenden Frühstück, zu dem willhaben.at und Die Presse ins K47 am Donaukanal geladen hatten, warum Begeisterung besser ist als Motivation.

Winter 2014 | ImmoFokus

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Kapitel

MIPIM

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15.-18. MÄRZ Sie gehört zu den begehrtesten Pflichtterminen für Immobilienprofis: die jährliche Branchenmesse MIPIM an der frühlingshaften Côte d’Azur in Cannes, bei der sich im legendären Palais des Festivals alljährlich vier Tage lang die europäische Immobilienelite trifft. Hier werden nicht nur die wichtigsten Deals des Jahres eingefädelt, sondern auch jede Menge gesellschaftliche Höhepunkte zelebriert. Den Cocktail am Österreich-Stand und den EHL Business Brunch sollte man auf keinen Fall versäumen.

Beim traditionellen Cocktail konnten die Standorganisatoren die beiden pia pink-Chefinnen Birgit Oberwalder und Gerda Zauner, die Immobilienmanager Karl Bier und Michael Wurzinger (UBM Development AG), Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien AG), Matthias Stadler (Bürgermeister der Landeshauptstadt St. Pölten), Walter Hammertinger (IC Projektentwicklung), Michael Mitterdorfer (BAR bareal), Franz Pöltl (EHL), Georg Fichtinger (CBRE Österreich) begrüßen.

Beim Business Brunch von EHL Immobilien an der Croisette traf sich - nach einer stürmischen Nacht - bei strahlendem Sonnenschein alles, was in der österreichischen Immobilienbranche Rang und Namen hat, mit Größen der europäischen Immobilienwirtschaft. Am Ende waren es zahlreiche Immobilienprofis, die dem hektischen Messetreiben entflohen und gemeinsam mit den Geschäftsführern Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl und ihrem Team einen entspannten Brunch am Strand von Cannes genossen. Unter anderem gesehen: Karl Bier und Michael Wurzinger (UBM Development AG), Georg Folian und Christoph Salzer (Warimpex), Eitel Coridaß (Warburg HIH), Stefan Sadleder (APCOA), Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien AG), Karl-Maria Pfeffer (Raiffeisen Property International), Wolfdieter Jarisch (S+B), HansPeter Weiss (BIG), Ernst Vejdovszky (S-Immo).

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ImmoFokus | Winter 2014

Winter 2014 | ImmoFokus

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DIE WOHNKOMPANIE Der Spezialist in Sachen Wohninvestment Die Wohnkompanie entwickelt nachhaltige Wohnbau­­ investitionen in jeder Größe.

Die Wohnkompanie entwickelt als finanz­starkes Unternehmen mit einem Team von Experten in Wien wertorientierte Wohn­projekte für Eigennutzer und Anleger. Anspruchsvolle und individuelle Projekte, wie auch Investments im Luxussegment machen unsere Leistungsstärke aus.

Im Frühjahr 2016 erfolgt der Baustart für ein Wohnund Geschäftsgebäude in Floridsdorf. DIE WOHNKOMPANIE hat dort ein baugenehmigtes Projekt übernommen und optimiert. Das Ergebnis ist ein ausgezeichnetes Verhältnis von bewohnbarer Fläche zu allgemeiner Fläche. Dadurch konnten wir bereits im Vorfeld zum Baubeginn Investoren für das Projekt interessieren. Wir gehen davon aus, dass wir zeitnah einen Abschluss des Kaufvertrages haben.

Das Projekt an der Ecke Brünner Straße und Siemensstraße ist unweit vom neuen Krankenhaus Nord und der Siemens City, welche in naher Zukunft eine Erweiterung erfahren wird. Es handelt sich um eine etablierte Wohngegend mit sehr guter Infrastruktur.

Nahversorgung, ärztliche und schulische Einrichtungen, sowie Freizeitangebote sind fußläufig zu erreichen.

Direkt vorm Gebäude befinden sich Autobus- und Straßenbahnlinien, die die zukünftigen Bewohner rasch zur U- oder S-Bahn befördern – innerhalb einer halben Stunde erreicht man den Stephansplatz.

Das Gebäude wird auf 2 Stiegen und rund 10.000m² Mietfläche 124 Mietwohnungen beinhalten, d.h. durch etwa 300 bis 400 Personen bewohnt werden. Das unterstützt das Potential rund 1.100m² teil-baren Geschäftsflächen im Erdgeschoss.

Die Vermietung wird DIE WOHNKOMPANIE optional in Abstimmung mit dem Investor organisieren, auf Wunsch kann auch gemeinsam mit unseren Partnern ein Rundum-Sorglos-Paket geschnürt werden.

Aufgrund der aufstrebenden Lage, der effizienten Gebäudeplanung und der sehr guten Ausstattung ist für den Investor eine nachhaltige Investition gegeben!

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Nachhaltige Investition im Lusxussegment der Wiener Innenstadt Demnächst startet DIE WOHNKOMPANIE die Vermarktung eines herausragenden Wohnprojekts in der Inneren Stadt; in bester Lage mit namhafter Adresse.

Sicher, ruhig und doch am Puls der Stadt. Situiert im kulturellen und historischen Herzen Wiens, neben der Staatsoper, dem Burggarten und der Albertina, im Penthouse mit freiem Blick auf den Stephansdom.

DIE WOHNKOMPANIE hat dieses Vorzeigeprojekt konsequent für das Luxussegment entwickelt. Vor allem kunst- und kulturaffines, nationales und internationales Publikum wird begeistert sein.

Es werden mehrere City-Apartments mit 2 Zimmern sowie 2 großzügige Penthouse-Wohnungen mit Dachgärten entstehen. Dem Produkt entsprechend werden die dem Preissegment entsprechenden Ausstattungswünsche zur Gänze erfüllt.

Der Knotenpunkt des öffentlichen Verkehrsnetzes, Ring/Oper/Karlsplatz, ist in 3 Minuten fußläufig zu erreichen. Alle exklusiven Geschäfte des „Goldenen U“ Kärntner Straße – Graben – Kohlmarkt befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Die herausragende Bau- und Ausstattungsqualität, eingebettet in eine einzigartige, kulturell ansprechende Altbaukulisse sind Garanten für eine nachhaltige Investition!

DI ROLAND PICHLER Man muss alle Facetten des Marktes erkennen Jeder Bezirk, jede Straße, jedes Haus hat Potenzial. Wir verstehen uns als Kenner, Entdecker und Entwickler von zielgruppengenauen Lebensräumen.

Wien wächst und wird laut Bevölkerungsstatistik spätestens im Jahr 2029 die Zwei-Millionen-Grenze erreicht haben. Die Nachfrage nach Investitionen in qualitativen Wohnraum ist nach wie vor ungebrochen und Qualität macht sich auch bezahlt.“ Durch die akribische Planung und Vorbereitung unserer Projekte wird bereits das Fundament einer qualitativen Wohnimmobilie geschaffen. Unsere erstklassigen Baupartner setzen diese Qualität um und unsere Kunden profitieren davon; nicht nur bei den laufenden Kosten, sondern auch bei einem etwaigen Wiederverkauf. Somit entwickeln wir nachhaltige Investitionsmöglichkeiten für Investoren jeder Größe.“

DWK DIE WOHNKOMPANIE GMBH Löwelstraße 12, 1010 Wien tel.: +43 1 890 51 04 email: office@wohnkompanie.at www.wohnkompanie.at

Frauenpower

Aufsteiger Absteiger

Mit Herz und professioneller Frische. Ulrike Höreth wollte Meeresbiologin werden und mit Stachelrochen um die Wette schwimmen. Doch es kam - wie so oft im Leben - anders.

„Ohne Netzwerk geht’s nicht mehr.“

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ch habe immer schon im Unternehmen meiner Mutter mitgearbeitet. Bin also von klein auf dabei.

Meeresbiologie war sehr interessant, aber ich bin draufgekommen, dass ich doch lieber mit Menschen zu tun habe“, berichtet Ulrike Höreth, die seit Sommer 2014 an der Spitze von BREZINA-REAL steht, Maklerunternehmen, welches sich vor allem durch die Vermarktung von klassischen Wiener-Altbau-Wohnungen einen etablierten Namen in der Immobilienbranche gemacht hat. „Das Unternehmen besteht bereits seit 50 Jahren und wurde bisher ausschließlich von Frauen geführt. Meiner Patin, meiner Mutter und jetzt von mir.“ Bereits seit mehr als zehn Jahren erfolgreich in der Immobilienbranche tätig, bringt sie nun - als Verantwortliche des Unternehmens ihrer Familie - mit Herz und professioneller Frische gezielt innovative Ideen ein. „Wir Jungen machen halt vieles anders als die ältere Generation.“ Einen Generationenkonflikt sieht Höreth aber nicht. „Meine Mutter hat sich zwar aus dem Unternehmen zurückgezogen, steht mir aber als meine Mentorin immer noch zur Seite.“ Der Übergang ging einfach. „Der Prozess wurde professionell begleitet.

Der Termin findet knapp nach der ÖVI-Winterseminarwoche statt. Interessante Vorträge habe sie gehört. „ÖSV-Cheftrainer war sicher eines der Highlights. Es ist immer wieder eine Bereicherung an der WiSeWo teil zu nehmen und es freut mich zu sehen wie die Teilnehmeranzahl der ÖVI Young Professional steigt. Außerdem: Netzwerken ist in unserer Branche besonders wichtig. Ohne Netzwerk geht’s nicht mehr“. Die Frage, ob sie sich vorstellen könnte für eine offizielle Funktion in der Kammer oder bei einem der freiwilligen Immobilienverbände zu kandidieren, beantwortet sie mit einem klaren, selbstsicheren JA. „Das ist sicher nicht ausgeschlossen. Ich will etwas in der Branche bewegen.“ Ich glaube, wir werden noch von ihr hören. Defintiv.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Immobilienerwerb in Österreich Umsetzung der europarechtlichen Bestimmungen in der Praxis 216 Seiten ISBN 9783707333480 Linde Verlag | 2016 € 58,00

Buchtipps

König

Immobilienerwerb in Österreich

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Die aktuelle Judikatur des EuGH zu den EU-Grundfreiheiten im Zusammenhang mit dem österreichischen Immobilienrecht steht im Mittelpunkt des vorliegenden Werkes. Die Recht­sprechung der österreichischen Höchstgerichte (VfGH, VwGH und OGH) zu immobilienrelevanten Regelungen im Europarecht wird ebenso berücksichtigt wie die Spruchpraxis des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte zum Schutz des Eigentums und der Wohnung. Schwerpunktmäßig wird die Umsetzung der europarechtlichen Bestimmungen sowie der Entscheidungen des EuGH und des EGMR zum Immobilienerwerb in Österreich untersucht und dargestellt.

Das Buch bietet für Angehörige der Rechtsberufe (Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Immobilientreuhänder etc.) eine zusammengefasste Information über alle praxisrelevanten Rechtsbereiche bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften in Österreich, ebenso aber auch für all jene, die mit EU-Immobilienrecht in irgendeiner Form zu tun haben.

Friederike Lenk

Wohnungseigentumsrecht 136 Seiten ISBN: 978-3-214-01168-0 MANZ Verlag | 2016 € 28,00

Das zu Beginn des Jahres erschienene Buch von Dr. Friederike Lenk bietet einen vollständigen und leicht verständlichen Überblick über: • Abgrenzung Miteigentum – Wohnungseigentum • Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum • Partnerschaftswohnungs­ eigentum • Änderung von Wohnungs­ eigentumsobjekten • Instandhaltung und Wartung

• Eigentümergemeinschaft • Verwalter und Verwaltung • Beendigung des Wohnungs­ eigentums • Erwerbsschutzbestimmungen • Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers • Wohnrechtliches Außerstreitverfahren

Hans Gölles

Vergaberecht für Auftraggeber und Bieter 154 Seiten ISBN: 978-3-214-01944-0 MANZ Verlag | 2016 € 36,00

Um im Vergaberechtsdschungel den Überblick zu behalten, bietet dieses Buch eine ganzheitliche Darstellung des Vergaberechts. Es wird die richtige Handhabung von Ausschreibungen der Inhalte des BVergG und der ÖNormen übersichtlich vermittelt. Mit Tabellen zu jedem Verfahrensschritt, Grafiken zur raschen Orientierung und Checklisten zur bestmöglichen Verwendung im Berufsalltag schildert Dr. Hans Gölles die wesentlichen Zusammenhänge für Auftraggeber, Bieter und Rechtsanwälte.

Gerhard Cech/ Andrea Reiber

Wohnungssanierung Austrian Standards Institute (Hrsg.)

Normensammlung Immobilienbewertung und Nachhaltigkeit 582 Seiten, kartoniert, A5 ISBN: 978-3-85402-329-6 Austrian Standards plus GmbH | 2016 € 229,00

Standards und Regelwerke haben in der Immobilienwirtschaft Bau eine lange Tradition. Bereits 1868 wurden im Rahmen der „Red Books“ Grundlagen für erste Standards im Bereich der Immobilienbewertung in England geschaffen. Seither haben sich aufgrund wirtschaftlicher Rahmenbedingungen die Anforderungen an Standards in der Immobilienwirtschaft grundlegend geändert und die Themen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Dienstleistungsqualität sind immer mehr in den Vordergrund gerückt.

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

150 Seiten ISBN: 978-3-214-0866-5 MANZ Verlag | 2016 € 19,80

Um sich in seinen (neuen) vier Wänden wohl zu fühlen, hat man das Bedürfnis, diese auch nach seinen Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten. Wo auch die Interessen anderer berührt werden, kann dies zu Problemen führen. Gerhard Cech und Andrea Reiber geben umbauwilligen Mietern und Wohnungseigentümern eine Hilfestellung und beantworten Fragen wie: • Welche Veränderungen darf der Mieter bzw. Wohnungseigentümer in der Wohnung durchführen?

• Wann muss er die Erlaubnis des Vermieters oder der Miteigentümer einholen?

• Was kann er tun, um die Baubewilligung zu erlangen?

• Welche Ansprüche auf Aufwandersatz bestehen bei Beendigung des Vertrags?

• Was passiert bei unerlaubten Umbauten?

r e d n i e i S n e s e L : e b a g s u A n e t s h näc

Vorschau

d ukte – Vorstellung un od Pr ue ne , ln ge Re eue Energieeffizienz. N tneuheiten und die uk od Pr e, el pi is be is Information über Prax kt International: ar m en ili ob m Im en führenden Unternehm us Interview mit … ok oF m Im e oß gr as Italien – D

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Impressum: Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Hamdelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Alexander Bosak, Mag. Eva Brunnsteiner, Uwe Fischer, Georg Flödl, Dr. Ingrid Fitzek, Mag- Peter Höflechner, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Univ.-Prof. Gunther Maier, Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Ines Reiter, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Wolfgang Wagner, Mag. Harry Weber Anzeigen: Ronald Goigitzer, Ferdinand Neubauer Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

Frühjahr 2016 | ImmoFokus

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Immobilie im Fokus

Polgarstrasse 30A 1220 Wien Bauträgerwettbewerb 2011 Auftraggeber Siedlungsunion Kenndaten Projekt Baubeginn 2013 Fertigstellung 2014 BGF: 22.100 m2 159 geförderte Wohnungen 1 Jugend- und Gemeinwesezentrum Freiraumplanung rajek barosch landschaftsarchitektur

Das Wohnprojekt des Bauträgers Siedlungsunion, Sieger des Bauträgerwettbewerbs „Kostengünstiges Wohnen“, besticht durch besonders niedrige Kosten sowie durch eine optimale Infrastruktur.

D

ie Wohnhausanlage umfasst ein langgestrecktes L-förmiges Gebäude sowie zwei freistehende Wohnzeilen im Innenhof und befindet sich zwischen dem benachbarten Bauteil B an der Polgarstraße und der dahinter liegenden Ostbahntrasse. Das winkelförmige Gebäude entlang der Bahntrasse verfügt über ein Erdgeschoß, drei Obergeschoße und ein Dachgeschoß. Laubengänge garantieren zusätzliche Abstell- und Kommunikationsflächen, die Wohnungen sind westseitig zum Innenhof orientiert. Die beiden zeilenförmigen Gebäude im Innenhof umfassen ebenfalls ein Erdgeschoß, drei Obergeschoße und ein Dachgeschoß und werden über je zwei Stiegenhäuser mit je einem Laubengang im zweiten Stock erschlossen.

Das Wohnungsangebot - für die 159 geförderten Mietwohnungen in der Donaustädter Polgarstraße 30a auf Bauplatz A sind dank Superförderung lediglich Eigenmittel von rund 66,79 Euro pro Quadratmeter erforderlich. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen sind zwischen 60 und 117 Quadratmeter groß und werden um private Freiräume in Form

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ImmoFokus | Frühjahr 2016

von Loggien, Balkonen, Terrassen und Mietergärten erweitert. Die Dachgeschoßwohnungen verfügen über barrierefrei zugängliche Terrassen. An allgemeinen Freiflächen sind ein begrünter Hofbereich sowie Obst- und Gemüsegärten mit Sitzgelegenheiten vorgesehen. Darüber hinaus gibt es zwei Kinderspielräume mit Terrasse und angeschlossenem Waschsalon in den Erdgeschoßzonen sowie zwei Mehrzweckräume, die sich für sportliche Aktivitäten eigenen. Im südlichen Bereich der Anlage ist ein großzügiger Mehrzweckraum mit angeschlossenem Jugendtreff, Terrassen und Spielfläche realisiert. Ein vorgelagerter Grünstreifen mit Baumbestand dient als Pufferzone zum Bahngelände.

Der Wohnbau hat keine mechanische Ventilation und die Ent- und Belüftung wird manuell durch Fensterlüftung geregelt. Das Gebäude wird mittels Fernwärme beheizt. Das Projekt hat im Herbst 2015 eine DGNB Auszeichnung in Gold erhalten mit 74,7 Prozent Gesamterfüllungsgrad, wobei der Bereich Ökologie die Prüfung mit 91,2 Prozent herausragend abschloss! n

Fotos: Unser Strohhaus Bau GmbH

POLGARSTRASSE

Niedrige Kosten sowie optimale Infrastruktur

DAS UNMÖGLICHE MÖGLICH MACHEN.

Accelerating success.

TRACK RECORD 2015:

Retail-Flächen Verkauf und Vermietung: 10.290 m2

Kontakt: +43 (0)1 535 53 05 -22 E-Mail: retail@colliers.at

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