ExpoReal 2019

MARKT ÖSTERREICH

Alle Fakten und Trends für den Immobilienmarkt Österreich und seine Akteure

INTERVIEWS MIT:

EINE SONDERAUSGABE DES FÜR DIE EXPO (ÖSTERREICH & IMMOBILIEN)

Karin Schmidt-Mitscher Mario Schwaiger Michael Müller Peter Ulm Anton Bondi

Wann geht die Zinsbombe hoch?

Auszeichnung zu Österreichs wertvollster Immobilienmarke.

ehl.at

Wir leben Immobilien.

DU BIST WIE DU WOHNST

EXPO REAL 7.–9. Oktober 2019

Besuchen Sie uns von 7. bis 9. Oktober 2019 auf der Expo Real! Sie finden uns am Stand AUSTRIA B2.110.

Die BUWOG Group ist der führende Komplettanbieter am österreichischen Wohnimmobilienmarkt und blickt auf eine mittlerweile 68-jährige Erfahrung zurück. Aktuell verfügt die BUWOG Group GmbH über rund 21.300 Bestandseinheiten in Österreich sowie etwa 5.100 Wohneinheiten in der DevelopmentPipeline, die sich auf die Hauptstadt Wien fokussiert. Neben dem Asset Management der eigenen Bestandsimmobilien wird mit den Geschäftsbereichen Property Sales und Property Development die gesamte Wertschöpfungskette des Wohnungssektors abgedeckt.

Herbst 2019 ExpoReal

03

04

k c u p t g n bri den n e t u g t s i e G u a H ins

ImmoFokus

Stand B2.110 auf der EXPO REAL

us

ue, puck ist die ne für raffinierte App rwaltung e v s u a H , r e n h Bewo r. puck e m ü t n e ig E d n u zesse, o r P e t r a m s r ü sorgt f is und n r a p s r e n e t s o K age.

Im s e t s e b it m a d

puck.io

ExpoReal 2019

05

CONNECT YOUR WORLD. BESUCHEN SIE UNS UND DEN NEUEN OFFICE PARK AUF DER EXPO REAL 7.–9.10.2019 STAND B2.110

GET 06 CONNECTED TO THE FUTURE: +43 1 7007-7007, info@airport-city.at ImmoFokus

Gewinner Stärkste Marke BUSINESS CAMPUS ÖSTERREICH

GEMEINSAM ERFOLGREICHER. DIE AIRPORTCITY COMMUNITY. WILLKOMMEN IN UNSERER WELT: Die AirportCity Vienna ist mehr. Nicht nur eine internationale Drehscheibe, sondern auch ein Ankerpunkt. Ausgestattet mit Office-Buildings, die jeglichen Service bieten. Mit Annehmlichkeiten, die man im täglichen Leben schätzt. Mit Serviceleistungen, die ihresgleichen suchen. Mit einer Community, die Sie willkommen heißt. Alles in allem: MEHR WELT FÜR SIE.

WWW.AIRPORT-CITY.AT

ExpoReal 2019

07

IMPRESSUM Media

Medieneigentümer GNK Media House GmbH Breitwiesergutstraße 10 A-4020 Linz Tel. +43.1.813 03 46-0 office@media-house.at www.media-house.at Redaktionsanschrift Handelskai 94-96 A-1200 Wien Herausgeber Philipp Kaufmann Chefredaktion

Michael Neubauer

INHALTSVERZEICHNIS 10

EDITORIAL ZUR ZINSBOMBE

12

KLIMAKRISE IN BILDERN

22 FAKTEN ZUM MARKT ÖSTERREICH

Verlagsleiter & Anzeigen Henrik Schaller

12

28 MARKETING: DAS 4H-MODELL Fach-Kommentar von Alexander Bosak und Philipp Kaufmann

EXPERTEN IM INTERVIEW:

48 TOFU, MOFU UND / ODER BOFU?

ImmoMarketing-Gedanken

50 MICHAEL MÜLLER (EYEMAXX)

54 LOHNT SICH WOHNEN NOCH?

International (zB USA) verschärft sich das politische Klima für Vermieter

72

57

WER HAT RECHT? Kommentar zur Diskussion zwischen Mieter und Vermieter

64 FLUGHAFEN IM AUFFLUG Vor-Ort-Reportage mit Wolfgang

Scheibenpflug in Schwechat

Grafik & Layout Jelio Anton Stefanov, Johanna Hinterdorfer & Lukas Brunmayr Lektorat Janina Kraml

32 WO LOHNT SICH EIN INVESTMENT? Alle Fakten zu österreichischen Büro-,

Handel-, Wohn- und Hotel-Immobilien 46 INVESTMENTMARKT 2019?

Kurzer Ausblick von Franz Pöltl

Artdirector Jelio Anton Stefanov

60 BANKERIN SCHMIDT-MITSCHER ANTON BONDI (BONDI CONSULT)

76 MARIO SCHWAIGER (EHL) 80 PETER ULM 86 DER IMMOFOKUS FRAGT...

54

Autoren dieser Ausgabe Philipp Kaufmann, Sebastian Luger, Amelie Miller sowie die Kommentatoren.

Photos wenn nicht anders angegeben: GNK Media House / Katharina Schiffl, GNK Media House / Michael Hetzmannseder Druck Walstead NP Druck GmbH DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM VERWENDET WIRD. ImmoFokus ist Mitglied bei:

64 Österreich € 12,P.b.b. Verlagspostamt A-4020 Linz Zlg.-Nr. 13Z039777 M

08

ImmoFokus

Mehr Kompetenz.

Mehr Diskretion.

Ihr Erfolg.

Dr. Anton Bondi de Antoni

UNSER LEISTUNGSSPEKTRUM UMFASST ALLE DIENSTLEISTUNGEN RUND UM IMMOBILIEN: § Grundstücksbeschaffung, Bedarfsfeststellung und Ablauforganisation sowie Planung

§ Due Diligence-Prüfungen von Objekten oder Portfolios im Auftrag von Investoren

§ Errichtung und schlüsselfertige Übergabe von Immobilien § Projektmanagement und Controlling

§ Strukturierung, Verhandlung und Abwicklung von An- und Verkäufen.

WWW.BONDICONSULT.COM ExpoReal 2019 09

Editorial

Auf ins Risiko

K

eine Frage: Die jüngste Entscheidung der EZB, die Strafzinsen für Einlagen von Geschäftsbanken bei den Zentralbanken von 0,4 auf 0,5 Prozent zu erhöhen, wird sich auch auf den Immobilieninvestmentmarkt auswirken.

Immobilieninvestoren können nach der Erhöhung der Zentralbank-Strafzinsen damit rechnen, dass Finanzierungen marginal günstiger werden. Auf absehbare Zeit scheint das Zinsänderungsrisiko nicht schlagend zu werden.

Aber dennoch: Die Renditen werden weiter sinken. Immer mehr institutionelle Anleger – wie Pensionsfonds und Vorsorgekassen – werden in Konkurrenz zu den Banken treten und als Geldgeber immer früher in Immobilienprojekte einsteigen. Bis die Zinsbombe in die Höhe geht – und alle werden wieder überrascht sein. Die Frage ist, ob und wenn ja, wann? Was bewegt die Immobilienbranche? Was sagen die Experten dazu?

Mit Karin Schmidt-Mitscher, Head of Commercial Real Estate and Leasing in der Erste Group, haben wir einen Blick auf das Thema Finanzierung geworfen und uns auch über das Thema Zinsen und Risiko unterhalten (Seite 60).

Anton Bondi de Antoni, Bondi Consult, gab uns einen Einblick über den Stand seines Projektes Siemensstraße – eine der letzten, großen zusammenhängenden Gewerbeflächen Wiens (Seite 72). Den Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG, Wolfgang Scheibenpflug haben wir bei einem Rundgang im OfficePark 4 begleitet. Hier merkt man, wie der Immobilienmotor brummt.

10

ImmoFokus

Der Office Park 4 ist noch nicht einmal in Betrieb, wird schon laut über den OfficePark 5 nachgedacht (Seite 64). Mit Eyemaxx CEO Michael Müller haben wir darüber gesprochen, wie das erste Halbjahr 2019 gelaufen ist, was der Brexit für die Immobilienwirtschaft bedeutet und warum er sich in der Politik mehr Branchen-Know-how wünscht (Seite 50). Die Zukunft des Retail stand im Mittelpunkt des Interviews mit Mario Schwaiger, dem neuen Retail-Leiter bei EHL Gewerbeimmobilien. „Da kommt international sehr viel Neues und Spannendes auf Österreich zu,“ blickt Schwaiger in die Zukunft. Details finden Sie auf Seite 76.

Last but not least zieht der mit Ende September ausgeschiedene 6B47 Real Estate Investors CEO Peter Ulm Bilanz und verrät seine Pläne für den Neustart. Neugierig geworden? Dann schnell auf Seite 80 geblättert.

Bleibt uns nur noch eines zu wünschen. Ein angenehmes, informatives Leseerlebnis!

Philipp Kaufmann Herausgeber

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

REAL ESTATE BUSINESS DEPENDS ON EXPERIENCE

RBI is one of the leading real estate financiers in Central and Eastern Europe (CEE) and has a long track-record of successful projects with Western and local investors and developers. RBI‘s real estate experts provide on the ground presence and contacts combined with in-depth product know-how and vast experience. They aim for individual and taillor-made solutions meeting both, the sensitivity of business and markets as well as the high demand of customers. www.rbinternational.com If you need further information, please contact for Real Estate Business in Austria: Eva Aschauer, eva.aschauer@rbinternational.com, Tel: +43-1-717 07- 3853 and for any other countries: Michael Weitersberger, michael.weitersberger@rbinternational.com, Tel.: +43-1-717 07- 3034

Raiffeisen Bank International – YOUR BUSINESS PARTNER.

ExpoReal 2019

11

GLOBALE ERWÄRMUNG W

ie änderte sich die Temperatur in den letzten 100 Jahren? Die Wärmestreifen auf den nächsten Seiten geben hierzu die Antwort.

Jeder Streifen repräsentiert die durchschnittliche Temperatur in diesem Land über ein Jahr. Für die meisten Länder beginnen die Streifen im Jahr 1901 und enden im Jahr 2018. In den letzten Jahren sind die Streifen in praktisch jedem Land oder jeder Region hauptsächlich blau und hauptsächlich rot gefärbt, was den Anstieg der Durchschnittstemperaturen in diesem Land veranschaulicht. Diese Grafiken sind stark vereinfach dargestellt, um Gespräche über die Risiken des Klimawandels anzustoßen. Es gibt zahlreiche Quellen, die detailliertere Informationen über die Temperaturänderungen liefern. Diese Grafiken füllen daher eine Lücke und ermöglichen die Kommunikation mit minimalen wissenschaftlichen Kenntnissen, die zum Verständnis ihrer Bedeutung erforderlich sind.

Für die meisten Länder stammen die Daten aus dem Berkeley Earth-Temperaturdatensatz, der bis Ende 2018 aktualisiert wurde. Für einige Länder (USA, Großbritannien, Schweiz und Deutschland) sind diese um Informationen der jeweiligen nationalen Wetterbehörden ergänzt worden. Für jedes Land wird die Durchschnittstemperatur zwischen 1971 und 2000 als Grenze zwischen Blau und Rot festgelegt, und die Farbskala variiert von +/- 2,6 Standardabweichungen der jährlichen Durchschnittstemperaturen zwischen 1901 und 2000.

12

ImmoFokus

GREAT BARRIER REEF

AUSTRALIEN

Im Nordosten Australiens liegt das größte Korallenriff der Welt, das Great Barrier Reef.

Das von der Unesco als Weltnaturerbe eingestufte Riff stirbt aufgrund der schlechten Wasserqualität einen langsamen Tod durch Korallenbleiche.

1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

ExpoReal 2019

13

Rubrik

ARIZONA Das Sonnenkraftwerk in Arizona zeigt, wie ein Ökologieenergieeinsparungskonzept umgesetzt wird.

LOS ANGELES Am 1. September 2017 begann das Lauffeuer La Tuna Fire und brannte 2.911 Hektar durch die Verdugo Mountains in Los Angeles, Kalifornien.

Das größte Feuer in der Stadt Los Angeles seit 50 Jahren zerstörte fünf Häuser und veranlasste zudem die Evakuierung von über 300 Häusern.

KALIFORNIEN 1895 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

14

ImmoFokus

USA 1895 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

KANADA 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

BRITISH COLUMBIA Wer nach Kanada reist, möchte vor allem die Natur erleben – die endlosen Wälder, die als Garant für saubere Luft dienen. Doch wo Licht ist, ist auch Schatten: Wenn die Bäume wachsen, dann nehmen sie CO₂ aus der Atmosphäre auf und werden so zum Speicher. Der Baum kann jedoch auch zur CO₂Quelle werden. Das passiert vor allem dann, wenn er verfault, durch Schädlinge abstirbt oder aufgrund eines Waldbrandes verbrennt.

ExpoReal 2019

15

Rubrik CHINA 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

AGRA Kontrastreiches Indien: Im Vordergrund das Ufer des Yamuna River überzogen mit Müll und im Hintergrund das UNESCO-Welterbe – der Taj Mahal.

INDIEN 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

16

ImmoFokus

PEKING Die Luftqualit채t der Hauptstadt gilt nach Angaben der Weltgesundheitsorganisation (WHO) als eine der schlechtesten der Welt. Als Ursachen gelten sowohl die zahlreichen Fabrikanlagen und Kraftwerke als auch der Verkehr und die privaten Haushalte.

MONGOLEI 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

ULAN BATOR Die Hauptstadt der Mongolei ist nicht nur die k채lteste, sondern auch einer der schmutzigsten Metropolen der Welt. 7 Monate lang f채llt die Temperatur in Ulan Bator auf bis zu minus 30 Grad. W채hrend des eisigen Winters macht das traditionelle Heizen mit Kohle und Holz 60-70 Prozent des Smogs in der Stadt aus.

ExpoReal 2019

17

Rubrik SÜDAFRIKA 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

GABÈS PHOSPHATABBAU

TUNESIEN 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

18

ImmoFokus

Tunesien war mal einer der fünf weltweit größten Exporteure von Phosphor.

Doch seit dem sogenannten Arabischen Frühling 2011 ist der Abbau des wichtigen Elements für Düngemittel ins Stocken geraten. Geld für Investitionen wird immer knapper – und somit wird am Umweltschutz noch mehr gespart als zuvor.

MPUMALANGA Nach einer Greenpeace-Untersuchung ist die Stickoxid-Belastung weltweit nirgends so hoch wie in Mpumalanga. In der Mitte des weiten Ackerlandes entlang der R39 in der Region Vaal in der südlichen Provinz Mpumalanga in Südafrika liegt das Kohlekraftwerk. Die Kraftwerke und die Minen liegen hier oft nebeneinander und verschmutzen somit nicht nur die Luft, sondern auch das Abwasser.

KAIRO Die schlechte Luftqualität in der Hauptstadt verursacht Krankheiten wie chronische Atemwegserkrankungen oder Lungenkrebs. Jedes Jahr sterben daran zwischen 10.000 und 25.000 Menschen. Gründe für die Verschmutzung sind das hohe Verkehrsaufkommen und die schnell wachsende Industrie.

ÄGYPTEN 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

ExpoReal 2019

19

Rubrik

DEUTSCHLAND 1881 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

KERNKRAFTWERK TIHANGE Der Kohlenstoffdioxidausstoß pro Kopf des Landes gehört zu den weltweit höchsten. Belgien verfügte mit Stand 2019 über zwei aktive Kernkraftwerke.

Im August 2018 wurde im Block 2 des AKW Tihange bei Wartungsarbeiten maroder Beton entdeckt. Der Reaktor ging daraufhin bis Ende Juni 2019 vom Netz.

BELGIEN 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

20

ImmoFokus

IRLAND 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

RYANAIR Das Flugzeug als CO2-Schleuder bestimmt aktuelle Diskussionen.

Da kommt die jährliche EU-Studie gerade zum richtigen Zeitpunkt.

Laut den Angaben zählt ab sofort auch Ryanair zu den zehn grössten CO2-Verursachern Europas.

KRAFTWERK JÄNSCHWALDE Angesichts des Klimawandels stehen die CO2-Emissionen in der Kritik. So werden vermehrtStickstoffoxide, Schwefeloxide, Quecksilber und Feinstaub, ausgestoßen, an dem krebserzeugende Substanzen haften können. Auf der Liste der „gesundheitsschädlichsten Kohlekraftwerke Deutschlands“ rangiert das Kraftwerk Jänschwalde auf Platz 1.

MOSKAU

RUSSLAND

Eine bewirtschaftete Abfallentsorgung gibt es bis ins Jahr 2018 nicht. Sämtlicher Abfall der Millionenmetropole wird ungetrennt am Stadtrand Moskaus deponiert.

1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

WIEN Österreichs Verkehr produziert die vierthöchsten CO2-Emissionen pro Kopf in der EU. Pro Kopf werden demnach hierzulande jährlich 2.525 Kilogramm CO2 ausgestoßen.

ÖSTERREICH 1901 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2001 2018

ExpoReal 2019

21

Marktbericht Österreich

Kräftiger Gegenwind Moderates Tempo. Österreichs Wirtschaft kann sich der globalen Konjunktureintrübung nicht entziehen, die Wachstumsabschwächung fällt aber dank robuster Inlandsnachfrage moderat aus. Die Immobilienwirtschaft boomt und boomt und läuft von Rekord zu Rekord.

D

ie Verlangsamung der Konjunktur in Österreich ist über den Sommer zum Stillstand gekommen. Das Wachstum hat sich auf ein moderateres Tempo eingependelt. „Der UniCredit Bank Austria Konjunkturindikator liegt seit drei Monaten unverändert bei 1,6 Punkten. Damit signalisiert der Indikator für die österreichische Wirtschaft eine Fortsetzung des gegenüber 2018 deutlich geringeren Wachstumstempos in den Herbst hinein. Nach einem BIP-Anstieg von 1,6 Prozent im ersten Halbjahr 2019 gehen wir auch für das dritte Quartal von einem Wirtschaftswachstum etwa in dieser Höhe aus“, meint UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer. Weiterhin ist die Wirtschaft in Österreich von einer unterschiedlichen Entwicklung von Inlands- und Auslandsnachfrage gekennzeichnet. „Im August hat sich die Kluft zwischen der gut laufenden Binnenkonjunktur und der schwächelnden globalen Wirtschaft erstmals seit Monaten nicht mehr vergrößert. Allerdings fand die Annäherung von beiden Seiten statt, denn trotz bestehender politischer Spannungen, schwelender Handelskonflikte und einem drohenden ungeregelten Brexit hat sich das Exportumfeld leicht verbessert, gleichzeitig zeigt sich nun jedoch die Inlandsnachfrage durch die geringe internationale Unterstützung stärker belastet“, so Bruckbauer.

Robuste Inlandsnachfrage Eine ähnliche Einschätzung kommt von der Oesterreichische Nationalbank. Österreichs Wirtschaft kann sich der globalen Konjunktureintrübung nicht entziehen, die

22

ImmoFokus

Wachstumsabschwächung fällt aber dank robuster Inlandsnachfrage moderat aus. Die Oesterreichische Nationalbank erwartet im Rahmen ihrer vierteljährlichen Kurzfristprognose für das dritte und vierte Quartal 2019 ein Wachstum des realen BIP von 0,2 Prozent bzw. 0,3 Prozent (gegenüber dem Vorquartal). Gegenüber der letzten Prognose vom Mai mussten die Wachstumserwartungen für das dritte Quartal um 0,2 Prozentpunkte zurückgenommen werden. Für das Gesamtjahr 2019 wird dennoch unverändert von einem Wachstum von 1,5 % ausgegangen, da das Wachstum für den Jahresbeginn leicht nach oben revidiert wurde.

Die österreichische Wirtschaft hat seit einigen Monaten mit einem kräftigen Gegenwind vom internationalen Konjunkturum-

feld zu kämpfen. Die Wahrscheinlichkeit eines „no deal“ Brexits hat sich nach der Regierungsumbildung in London erhöht.

Der Handelskonflikt zwischen den USA und China schwelt weiter. Die zukünftige (wirtschafts-)politische Ausrichtung wichtiger EU-Staaten wie Italien bleibt unsicher. Zuletzt haben auch die Sorgen um die weitere Entwicklung bei unserem wichtigsten Handelspartner Deutschland zugenommen. Die deutsche Wirtschaft ist im zweiten Quartal geschrumpft und die Vorlaufindikatoren lassen eine technische Rezession (zwei Quartale mit negativen Wachstumsraten) als möglich erscheinen.

Industrie: Leichte Rezession

„Gegenüber 2018 deutlich geringeres Wachstumstempo.“ Stefan Bruckbauer,, UniCredit Bank Austria

Österreichs Industrie befindet sich bereits in einer leichten Rezession und der OeNB-Exportindikator signalisiert eine Stagnation der Güterexporte im bisherigen Jahresverlauf.

Die vergleichsweise robuste Entwicklung der Dienstleistungsexporte und die breite regionale (Stichwort CESEE-Länder) und sektorale Diversifizierung wirken einer stärkeren Abkühlung der Exportkonjunktur bisher erfolg-

Wirtschaftsleistung

Effizienz des Staates

Wirtschaftliche Effizienz 13 9

50

ExpoReal 2019

Bildung

15

Gesundheit & Umwelt

10

Wissenschaftliche Infrastr.

33

Technologische Infrastr.

17

Grundlegende Infrastr.

19

Einstellungen & Werte

13

Management-Praktiken

21

Unternehmensfinanzierung

24

Arbeitsmarkt

13

Produktivität & Effizienz

Gesellschaftliche Rahmenbedienungen

30

Rechtsvorschriften

18

Internationeller Rahmen

30

Steuerpolitik

25

Öffentliche Finanzen

40

Preise

20

Beschäftigung

19

Intern. Investitionen

10

Internationaler Handel

Binnenwirtschaft

Fotos: Radu Bercan, Lukas Bezila

IMD-RANKING 2008 VS. 2019: ÖSTERREICHS WETTBEWERBSFÄHIGKEIT 0

13

21 26

34 2008 2019

60

70 61

Infrastruktur

Quelle: IMD World Competitiveness Yearbook 2018

23

Marktbericht Österreich

reich entgegen. Für die nächsten Monate deuten jedoch sowohl die von der Europäischen Kommission erhobenen Exporterwartungen als auch die Einschätzung der Exportauftragseingänge lt. Einkaufsmanagerindex der Bank Austria auf eine anhaltend schwache Exportdynamik hin. Auch der aktuelle OeNB Nowcast für die CESEE Region signalisiert eine deutliche Wachstumsverlangsamung auf diesem für Österreichs Exporteure wichtigen Absatzmarkt. Angesichts dieses schwierigen globalen Umfeldes blickt auch die exportorientierte österreichische Industrie einem schwierigen zweiten Halbjahr entgegen. Die Aussichten für den von globalen Entwicklungen weitgehend abgekoppelten Bausektor bleiben hingegen äußerst günstig. Wie bereits in den letzten beiden Jahren werden die Wohnbauinvestitionen auch im Jahr 2019 kräftig ausgeweitet - getrieben von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, steigenden Immobilienpreisen und einer regen Nachfrage. Erst für 2020 signalisiert die Entwicklung der Baubewilligungen eine nachlassende Dynamik.

Österreich Konjunkturprognose 2018

2019

2020

2021

VERÄNDERUNG ZUM VORJAHR IN % BIP

+2,7

+1,5

+1,6

+1,6

Privater Konsum

+1,6

+1,6

+1,4

+1,3

Öffentlicher Konsum

+0,5

+1,5

+1,2

+1,1

Bruttoanlageinvestitionen

+3,5

+2,7

+1,9

+1,8

Exporte

+4,2

+2,0

+2,8

+3,4

Importe

+3,0

+2,0

+2,6

+3,0

BIP-WACHSTUMSBEITRÄGE

VERÄNDERUNG ZUM VORJAHR IN %

Inlandsnachfrage (exkl. Lager)

+1,7

+1,7

+1,4

+1,3

Nettoexporte

+0,8

+0,1

+0,3

+0,4

Lagerveränderungen

+0,1

–0,3

+0,0

+0,0

HVPI

+2,1

+1,7

+1,7

+1,7

Arbeitslosenquote (Eurostat)

4,8

4,7

4,7

4,7

Unselbstständig Beschäftigte

+2,2

+1,6

+1,2

+1,1

Leistungsbilanz

2,3

2,2

2,3

2,6

Budgetsaldo

0,1

0,3

0,4

0,5

Quelle: 2018: WIFO, Eurostat, Statistik Austria; 2019 bis 2021: OeNB-Prognose 2019.

Keine Erholung 2020 Die Rahmenbedingungen für die österreichische Wirtschaft werden sich im kommenden Jahr voraussichtlich nicht verbessern. Der globale Handel wird unter den Auswirkungen der Handelskonflikte und der politischen Spannungen weiter leiden. Zusätzliche Be-

lastungen werden sich durch die Abkühlung der Konjunktur in den USA und möglichen Folgen eines ungeregelten Brexits ergeben. Dennoch erwarten die Ökonomen der UniCredit Bank Austria für die österreichische Wirtschaft 2020 ein Wachstumstempo

über der Marke von 1 Prozent, getragen von der Inlandsnachfrage. Im Jahresverlauf wird jedoch nicht nur die Investitionstätigkeit, sondern auch der private Konsum durch die Trendwende am Arbeitsmarkt an Schwung verlieren.

Arbeitslosigkeit vor Anstieg

UNICREDIT BANK AUSTRIA KONJUNKTURINDIKATOR ÖSTERREICH 6

BIP (real; Veränderung zum Vorjahr in %)

5

UniCredit Bank Austria Konjunkturindikator

4 3 2 1 0 -1 -2

10

11

12

Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research

24

ImmoFokus

13

14

15

16

17

18

19

Die Verlangsamung der Konjunktur im laufenden Jahr schlägt sich bereits negativ auf den österreichischen Arbeitsmarkt nieder.

Der Rückgang der Arbeitslosenquote seit dem Höchststand von 9,2 Prozent zu Beginn 2016 ist mittlerweile zum Stillstand gekommen.

Seit dem Jahresbeginn 2019 stagniert die saisonbereinigte Arbeitslosenquote bei 7,4 Prozent. In den kommenden Monaten wird voraussichtlich die Trendwende einsetzen und sich die Arbeitslosigkeit moderat nach oben bewegen. „Im Jahresdurchschnitt 2019 wird die Arbeitslosenquote mit 7,4 Prozent den Vorjahreswert von 7,7 Prozent unterschreiten. Aufgrund der schwächeren Konjunktur dürfte jedoch spätestens ab Winter die Arbeitslosigkeit zu steigen beginnen. Wir erwarten im Gesamtjahr 2020 eine leichte Zunahme der Arbeitslosenquote auf durchschnittlich 7,5 Prozent“, meint Walter Pud-

ÖSTERREICH ZOG 2018 MEHR BETRIEBE AN BETRIEBE 400 355 344

350 319 300 2016

2017

2018

INVESTITIONEN IN MIO. EURO 750

734

724 705

700

650 2016

2017

2018

NEU GESCHAFFENE ARBEITSPLÄTZE 2888

2900

2750

2672

Factbox ABA – INVEST IN AUSTRIA ERNEUT AUSGEZEICHNET: Die zum Wirtschaftsministerium ressortierende Betriebsansiedlungsagentur ABA – Invest in Austria wurde vom Annual Investment Meeting in Dubai zur „Besten Investment Promotion Agency der Region Europa“ gekürt. „Nach der zweimaligen Auszeichnung als weltbeste Ansiedlungsagentur, sehen wir in der erneuten Auszeichnung die Qualität unserer Arbeit bestätigt“, so ABA-Geschäftsführer René Siegl. 2018 hat die ABA ein weiteres Rekordjahr verzeichnet. In Summe wurden im Vorjahr 355 Unternehmen von der ABA und den Regionalgesellschaften bei der Ansiedlung in Österreich betreut. Gegenüber dem bisherigen Rekordergebnis von 344 Unternehmen im Jahr 2017 ist das eine Steigerung um drei Prozent. Durch die neuen Ansiedelungen wurden rund 3.000 zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen und knapp 735 Millionen Euro investiert.

Deutschland war mit 108 Unternehmen auch 2018 wieder eindeutig die Nummer Eins unter den Investorenländern und zeichnete damit für 30 Prozent aller ABA-Projekte verantwortlich. Die Schweiz überholte mit 36 Neuansiedlungen Italien mit 28. Mit 14 Unternehmen war die Zahl der Neugründungen aus Großbritannien doppelt so hoch wie im Jahr davor.

2622 2600 2016

2017

2018

ANSIEDLUNGEN ÜBER STAATLICHE AUSTRIAN BUSINESS AGENCY

Niederösterreich 32 Wien 182

Salzburg 30 Steiermark 29 Kärnten 22

Mehrere Bundesländer 5

Quelle: apa/ABA

Tirol 18 Voralberg 16 Oberösterreich 15 Burgenland 6

„Erwarten 2020 eine leichte Zunahme der Arbeitslosenquote auf durchschnittlich 7,5 Prozent.“ Walter Pudschedl, UniCredit Bank Austria

ExpoReal 2019

25

Marktbericht Österreich

schedl, UniCredit Bank Austria Economics & Market Analysis Austria. Die Beschäftigungsdynamik dürfte 2020 mit voraussichtlich weniger als ein Prozent bzw. einem Plus von rund 35.000 Personen zu schwach sein, um einen Anstieg der Arbeitslosigkeit zu verhindern, denn das Arbeitskräfteangebot wird voraussichtlich etwas stärker steigen.

Seit 2011 hat das Arbeitskräftepotenzial um durchschnittlich mehr als 50.000 Personen pro Jahr zugenommen.

Vor diesem Hintergrund hat sich Österreichs Wirtschaft im bisherigen Jahresverlauf erfreulich robust gezeigt. Das Wachstumstempo ist in den ersten beiden Quartalen zwar zurückgegangen, lag mit 0,4 Prozent bzw. 0,3 Prozent aber über jenem des Euroraums und Deutschlands. Getragen wurde das Wirtschaftswachstum vom privaten Konsum und einer regen Bautätigkeit. n

DER WIRTSCHAFTSSTANDORT ÖSTERREICH UND SEINE VORTEILE Attraktive Rahmenbedingungen • Österreich ist das viertreichste Land der EU • Überdurchschnittliche Kaufkraft nationaler Konsumenten • Hoch entwickelte Infrastruktur • Moderne und effiziente Verwaltung • Höchste Lebensqualität

Stabilität und Sicherheit • Politische Stabilität und verlässliches Rechtssystem • Gute Beziehungen zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern • Geringe Streikrate und hohe soziale Zufriedenheit • Hohe persönliche Sicherheit • Versorgungssicherheit

Steuervorteile am Wirtschaftsstandort • Niedrige Unternehmensbesteuerung • Attraktive Gruppenbesteuerung • Das österreichische Steuerrecht ermöglicht es, die Steuerbelastung zusätzlich zu vermindern • Keine Vermögens- und Gewerbesteuer

Produktivität • Hohe Arbeitsproduktivität • Topmotivierte und hochqualifizierte Arbeitskräfte • Zentrale Lage als großer Vorteil • Idealer Zugang zu den mittel- und osteuropäischen Märkten • Standort für rund 380 Osteuropa-Headquarters • Osteuropa-Koordinationszentrale für rund 1.000 globale Firmen • Dienstleister mit ausgezeichnetem Osteuropa-Know-how • Führendes Drehkreuz nach Mittel- und Osteuropa im Flugverkehr und in der Logistik

Fundierte Ausbildung • Duales Ausbildungssystem kombiniert Theorie und Praxis • Optimale Verknüpfung zwischen Wirtschaft und Bildung

• Fünfthöchstes Pro-Kopf-Einkommen in der EU. BIP pro Kopf in Kaufkraftstandards liegt um 27 Prozent über dem EU-Schnitt.

• Zweithöchstes verfügbares Einkommen der Haushalte in der EU, wenn man alle Transferleistungen des Staates (inkl.

Sachleistungen) hinzuzählt.

• Am besten vor den großen Lebensrisken (Alter, Krankheit, Arbeitslosigkeit) geschützt: Österreicher haben EU-weit im Durchschnitt die dritthöchsten Pensionsleistungen (Nettoersatzrate von knapp 90 Prozent des Aktiveinkommens); 94 Prozent der Arbeitssuchenden erhalten eine durchgängige Arbeitslosenversicherungsleistung – das ist der zweithöchste Wert der OECD; 99 Prozent der Bevölkerung sind krankenversichert – auch das ist ein Spitzenwert in der OECD.

26

ImmoFokus

• Die sechsthöchste Steuer- und Abgabenquote in der EU • Die siebenthöchste Staatsausgabenquote in der EU • Die vierthöchste Transferquote der OECD: Über ein Drittel (36 Prozent) des durchschnittlichen Haushaltseinkommens kommt in Österreich von staatlichen Transfers • Die höchsten Sozialausgaben der EU pro Kopf (kaufkraftbereinigt, ohne Luxemburg) • Eine implizite Staatsschuldenquote von 307 Prozent des BIP, wenn man alle Verpflichtungen des Staates an die noch lebenden und die zukünftigen Generationen hinzurechnet (EcoAustria) • mit 33,7 Prozent einen deutlich höheren Zuwachs an Arbeitskosten (inkl. Abgaben) der gewerblichen Wirtschaft seit der Krise als im Schnitt der Eurozone insgesamt (+20,7 Prozent) • mit einer Abgabenbelastung von 51,5 Prozent des Unternehmensgewinns (wenn man alle Steuern und Abgaben zusammenrechnet, also auch Lohnsumme und Produktionsabgaben), die EU-und EFTA-weit fünfthöchste Steuerbelastung auf unternehmerische Tätigkeiten.

UNTERNEHMENSINSOLVENZEN STAGNIEREN DANK WEITERHIN GUTER KONJUNKTUR Die endgültigen Zahlen der Creditreform Firmeninsolvenzstatistik für das 1. Halbjahr 2019 zeigen, dass die Firmeninsolvenzen weiter leicht um rund 1 Prozent zurückgegangen sind. Die eröffneten Verfahren sind dabei um 0,8 Prozent auf 1.565, die mangels Vermögen abgewiesenen Insolvenzen um 1,4 Prozent auf 1.091 gesunken. Bei allen Insolvenzverfahren waren in Summe rund 7.000 Arbeitsplätze und 27.800 Gläubiger betroffen. Die Insolvenzverbindlichkeiten werden auf ca. 700 Mio. Euro geschätzt. Bei einer Creditreform-Befragung der Gläubiger im Frühjahr 2019 haben 78 Prozent der Unternehmen Managementfehler bzw. 57 Prozent Kapitalmangel (i.e. zu wenig Eigenkapital) als Hauptursachen von Insolvenzen genannt. 44 Prozent der befragten Betriebe waren in den letzten 12 Monaten von einer Kundeninsolvenz betroffen, fast 22 Prozent sogar von mehr als zwei Insolvenzen.

Lediglich 23 Prozent hatten keine Forderungsverluste zu beklagen.

Dazu Gerhard M. Weinhofer, Geschäftsführer des Gläubigerschutzverbandes Österreichischer Verband Creditreform: „Trotz mancher Unkenrufe erweist sich die österreichische Wirtschaft als stabil. Auch wenn der Optimismus angesichts so mancher globaler Herausforderung einer realistischeren Einschätzung gewichen ist, sind die heimischen Betriebe dank starker Eigenkapitalausstattung gewappnet. Das schlägt sich auch auf die positive Insolvenzentwicklung nieder.“

Branchenvergleich Absolut betrachtet gab es mit 490 Insolvenzen die meisten Verfahren bei den unternehmensbezogenen Dienstleistungen gefolgt vom Handel (464) und dem Bauwesen (436). Den größten Anstieg verzeichnete die Verkehr- und Nachrichtenübermittlung (Transportwesen) mit einem Plus von 20,8 Prozent. Stark rückläufig waren die Insolvenzen im Kredit- und Versicherungswesen mit einem Minus von 41,4 Prozent.

ENTDECKEN SIE DIE DREI MARKEN DER IMMOFINANZ ■

■

■

myhive, das internationale Office-Konzept an 22 Standorten in sechs Ländern Europas: Österreich, Slowakei, Polen, Ungarn, Tschechien, Rumänien VIVO!, das Shopping Center für die ganze Familie an zehn Standorten in vier Ländern.

STOP SHOP, das Fachmarktzentrum für den unkomplizierten Einkauf mit 88 Locations in neun Ländern.

BESUCHEN SIE UNS AUF DER EXPO REAL | HALLE B1, STAND 432 | STANDPARTY, 08. OKTOBER 2019 16.30 Präsentation myhive 2.0 | 17.00 Exklusive Weinverkostung www.immofinanz.com

Herbst 2019 ExpoReal

03 27

Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Lasst uns von Google lernen: Das Hero-Hub-Hygiene-Home-Modell!

Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

Hero braucht „Hygiene“ und umgekehrt Gleichzeitig braucht es aber einzigartigen, überwältigenden Content, der von den Menschen begeistert wahrgenommen und geteilt (verbreitet) wird. Dieser virale Effekt erzeugt Begeisterung und bildet den Markenkern.

Derartiger Content wird als „Hero“ bezeichnet und muss nicht regelmäßig präsent sein, sondern immer wieder. Oftmals unregelmäßig, aber doch derart häufig, damit die Identität langfristig aufgebaut werden kann.

Das Spannende ist: es braucht beides. In der klassischen Kommunikation setzen wir derzeit immer noch auf einmalige Highlights, auch als Kampagnen bezeichnet. Zwei- oder dreimal im Jahr kommt eine wirklich kreative Umsetzung zum Einsatz und schafft Aufmerksamkeit – dies reicht aber einfach nicht mehr. Es geht darum, immer wieder Impulse zu setzen und gleichzeitig laufend zu kommunizieren.

Hub: Gib Menschen einen Grund zur Rückkehr Das dritte Element ist ein Ort, an dem Besucher/Fans oder Kunden regelmäßig vorbeikommen bzw. laufend in Kontakt bleiben. Der Marketer beherrscht dieses Feld, wenn er beispielsweise eine Internetseite entwickelt, wo ein Kunde immer wieder hilfreiche und nützliche Inhalte findet und

28

ImmoFokus

von sich aus, freiwillig, gerne vorbeikommt. Dieser Ort kann aber auch eine Erlebniswelt sein, wo eine Marke erlebbar wird und Mehrwerte geschaffen werden. Dieser Hub kann aber auch gezielt ausgebaut bzw. inszeniert werden: frage nach Feedback, bitte um die Meinung des Kunden oder aktualisiere regelmäßig deinen Internetauftritt mit Inhalten, welche für den Kunden von Relevanz sind. Wenn du ihn darüber informierst, kommt er wieder vorbei und bald wieder und wieder, wieder und nochmals wieder. Der Beginn einer intensiven Beziehung – der Kunde wird dein Produkt kaufen und lieben. Das Geheimnis ist: ändere deine Einstellung von Passivität auf Partizipation. Dafür ist es notwendig, mehr Content zu produzieren, als wir es uns jemals vorstellen konnten: Backstage-Infos, nicht verwendete Szenen oder Hintergrundgeschichten – alles bietet für den Interessierten einen Fundus, ein Meer an Informationen, das er sucht und woran er Spaß hat. „Home“ ist die Aufforderung, sich seiner Markeninhalte bewusst und authentisch zu sein. Für deren Erarbeitung können unterschiedliche Kreativwerkzeuge zur Anwendung kommen. Hierzu in einer nächsten Ausgabe mehr. Vorweg reicht es für diesen Ansatz zu wissen, dass Home den Ansatz zum 4H-Modell macht. Das Konzept bietet eine einzigartige Kommunikation. Ist es in unserer Branche schon bekannt? Wer verwendet es? Ich bin auf Feedback gespannt und der ImmoFokus wird zu einem Runden Tisch einladen. Wer daran Interesse hat, auch weil er einfach mehr erfahren will, ist herzlich eingeladen – einfach unter h4@immofokus.at melden.

Winning formula = HERO HUB HYGIENE HOME Act like an advertiser.

Act like a YouTube star.

Cut through, disrupt Consistent, reliable HERO

HUB

HYGIENE Attention

n Bei Google gibt es The Zoo und dahinter „versteckt“ sich das kreative Inhouse-Team von Google, welches einzigartige Werbung macht und immer auf der Suche nach Innovationen ist. Vor ungefähr sechs Jahren haben die smarten Mitarbeiter bei The Zoo von YouTube-Stars, wie Felix Kjellberg (>58 Millionen Follower), Michelle Phan (>8,9 Millionen Follower), Jenna Marbles oder Bianca Heinicke, gelernt und verstanden, dass das Geheimnis erfolgreicher Kommunikation Regelmäßigkeit und der kontinuierliche Aufbau einer Community bedeutet. Die deutschsprachige Bianca beispielsweise begeistert mehr als 5 Millionen Follower und ist ein wirklicher Star der Jugend, wie wir etwas Älteren uns es kaum vorstellen können. Für viele, welche sich mit der Materie nicht beschäftigen, postet Bianca oftmals völlig Belangloses und fast schon Banales – der regelmäßige Content bindet die Fans und erhöht laufend die „Fangemeinde“. Dies wurde von The Zoo als „Hygiene“ bezeichnet und bedeutet, mit „Hygiene-“ (oder „Help-“) Content laufend User, basierend auf Research und deren Interessen, anzuziehen und zu binden.

Time

HOME Alle Infos unter: www.immofokus.at/4h

INSPIRATION BEFLÜGELT S IMMO auf Europas größter Immobilienmesse. simmoag.at

ExpoReal 2019

29

© Foto: Messe München GmbH

#exporeal #halleB2 #stand110

30

ImmoFokus

ExpoReal 2019

31

Marktbericht: Investment

Projekte dringend gesucht Angebot ist der limitierende Faktor. Investoren sind auch in Österreich auf der Suche nach Alternativen zur Assetklasse Office. Durch die Diversifikation des Portfolios soll dieses stabilisiert und von politischen wie makroökonomischen Einflüssen unabhängiger werden.

A

uf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 Transaktionen im Wert von ca. 1,7 Milliarden Euro umgesetzt, wobei das zweite Quartal mit 764 Millionen Euro klar schwächer ausfiel als das erste mit 926 Millionen Euro. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres, in dem in beiden Quartalen die Milliardengrenze überschritten werden konnte, ist das ein Rückgang um ca. 25 Prozent. Dazu ist aber anzumerken, dass sowohl 2018 als auch 2017 extrem starke Investmentjahre waren. Im langjährigen Vergleich liegt die bisherige Entwicklung im Jahr 2019 im guten Durchschnitt. Wie schon seit einigen Jahren ist der, den Umsatz limitierende Faktor nicht das Interesse der Investoren - es besteht nach wie vor ein enormer Überschuss an Investitionskapital - sondern die Verfügbarkeit der Investitionsmöglichkeiten. Besonders machte sich das im ersten Halbjahr in der „Königsklasse“ der großvolumigen Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, meist Büroobjekte, bemerkbar. Diese fehlen heuer bisher fast vollständig und das hat entscheidend zu dem rückläufigen Marktvolumen beigetragen. Das

wurde im zweiten Quartal besonders deutlich, in dem Büroimmobilien nur einen Anteil von 11 Prozent am Transaktionsvolumen hatten. Die stärkste Assetklasse im zweiten Quartal war der Hotelsektor mit 46 Prozent. Dieses Ergebnis lässt sich im Wesentlichen auf eine großvolumige Transaktion zurückführen. Das immer stärker werdende Wohnsegment konnte knapp 200 Millionen Euro Umsatz bzw. 26 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen verzeichnen. Trotz des Volumenrückgangs geht man für das zweite Halbjahr von wesentlich höheren Transaktionstätigkeiten und -volumen aus, da sich der Abschluss einiger großvolumiger Transaktionen, welche sich bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen befinden, in das zweite Halbjahr verschoben hat. „Trotz schwächeren Starts als im Vorjahr gehen wir davon aus, dass bis Ende des Jahres ein ähnliches Investmentvolumen wie im Jahr 2018 erreicht wird - rund 4 Milliarden Euro“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich. Die optimistische Prognose basiert auf der gut gefüllten Pipeline und der nach wie vor starken Nachfrage - vor allem von ausländischen Investoren. Beinahe drei Viertel - ca. 73

Prozent - aller Investments im ersten Halbjahr 2019 kamen von ausländischen Investoren, rund ein Viertel von Österreichern. „Einmal sind die Österreicher stärker - wie im ersten Halbjahr 2018 - einmal die ausländischen Investoren. Dies dreht sich sehr rasch und hängt auch immer davon ab, wie viel internationales Produkt sich aktuell am Markt befindet“, so Fichtinger.

Große Deals fehlen „Der Markt wurde erneut von zahlreichen mittelgroßen Transaktionen mit bis zu 300 Millionen Euro geprägt, spektakuläre Großtransaktionen mit deutlich über 500 Millionen Euro fehlten“, klagt Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. Der mit Abstand größte Deal im ersten Halbjahr war in der Assetklasse Büro der Verkauf des T-Centers am Rennweg an einen koreanischen Investor um rund 300 Millionen Euro. Ebenfalls ganz weit vorne im Ranking findet sich der Verkauf des BDO-Headquarters im Quartier Belvedere Central an einen Schweizer Investor. Im Segment Wohnen waren u.a. der Verkauf des von der

INVESTMENTVOLUMEN ÖSTERREICH NACH NUTZUNGSART UND ANTEIL DER TRANSAKTIONEN ÜBER € 100 MIO. Mrd. € Hotel

Einzelhandel

Andere

Wohnen

Anteil über 100 Mio.

50% 40%

Industrie & Logistik 3

30% 2

20%

1

10%

0

0% 2009

P = Prognose

32

ImmoFokus

2010

2011

2012

Quelle: CBRE Research

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019 P

Fotos: CBRE

4

60%

Büro

Anteil von Transaktion über € 100 Mio.

5

Signa Holding zwischen Belvedere und Hauptbahnhof entwickelten BEL & MAIN Vienna mit über 15.000 Quadratmeter an Tishman Speyer Investment Management/ Bayrische Versicherungskammer sowie der Verkauf eines Bauteils mit einer Nutzfläche von 16.800 Quadratmeter im Stadtentwicklungsprojekt Smart City Graz von den Entwicklern Haring Group, Trivalue und Wegraz an die LLB Immo KAG bemerkenswert.

Der größte Deal in der Assetklasse Hotel, der Verkauf des Hilton Vienna am Stadtpark, ist ebenfalls koreanischen Investoren zuzurechnen. Das Segment Einzelhandel spielte mit dem Verkauf einiger regional bedeutender Fachmarktzentren in den Bundesländern im ersten Halbjahr 2019 nur eine sehr untergeordnete Rolle.

Renditen geben weiter nach Die Spitzenrenditen gaben im ersten Halbjahr weiter nach. Derzeit liegen sie bei ca. 3,25 Prozent für nachhaltig und langfristig vermietete Büroobjekte in Spitzenlagen, in Ausnahmefällen auch

darunter. Im Einzelhandelsbereich liegen die Renditen bei 3 Prozent für High-Street-Immobilien, 4 Prozent für Einkaufszentren und 5 Prozent für moderne Fachmarktzentren in Lagen mit hoher Kaufkraft. Im höchst aktiven Wohnsegment, in dem dank des boomenden Wohnungsneubaus noch viele Transaktionen in der Pipeline sind, liegen die Spitzenrenditen bei Forward Purchase Deals bei ca. 3,5 Prozent mit Druck in Richtung 3,25 Prozent. Die Renditen werden weiter unter Druck geraten, darin sind sich alle Marktteilnehmer einig.

Strafzinsen führen zu Preisauftrieb Die jüngste Entscheidung der EZB, die Strafzinsen für Einlagen von Geschäftsbanken bei den Zentralbanken von 0,4 auf 0,5 Prozent zu erhöhen, wird sich auch auf den Immobilieninvestmentmarkt auswirken. Franz Pöltl rechnet mit einem leichten Preisauftrieb in allen Marktsegmenten, „insbesondere bei den für institutionelle Investoren relevanten Größenklassen ab einem

„Trotz schwächeren Starts als im Vorjahr gehen wir davon aus, dass bis Ende des Jahres ein ähnliches Investmentvolumen wie im Jahr 2018 erreicht wird - rund 4 Milliarden Euro.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

with an eye on the future eyemaxx.com

GATE EAST, Offenbach, Deutschland Bild: MAIN

ExpoReal 2019

33

Marktbericht: Investment

Investmentvolumen von 15 Millionen Euro.“ Immobilieninvestoren können nach der Erhöhung der Zentralbank-Strafzinsen damit rechnen, dass Finanzierungen marginal günstiger werden, weit wichtiger sind für Pöltl aber zwei andere Aspekte: „Zum einen werden Alternativveranlagungen, wie insbesondere alle festverzinslichen Wertpapiere, noch unattraktiver werden. Zum anderen hat die EZB mit ihrer Zinsentscheidung klar gemacht, dass sie ihre Niedrigzinspolitik langfristig fortsetzen wird. Immobilienkäufer haben daher auf absehbare Zeit kaum mit einem größeren Zinsänderungsrisiko zu rechnen.“ Grundsätzlich erwartet Pöltl, dass der Zinsschritt in allen Marktund Nutzungssegmenten einen leichten Renditerückgang zur Folge haben wird. Besonders betroffen werden aber langfristig und auf nachhaltigem Niveau vermietete Core-Objekte sein, die im

Moment vermehrt von Pensionskassen und deren Spezialfonds nachgefragt werden.

Gut gefüllte Projektpipeline Ausgehend von der soliden Basis des ersten Halbjahres ist aufgrund der gut gefüllten Projektpipeline mit einem deutlich stärkeren zweiten Halbjahr zu rechnen. Vorausgesetzt, dass die Deals auch tatsächlich in dieser Periode abgeschlossen werden können, erscheint es sehr wahrscheinlich, dass sich das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr erneut an das Niveau der Vorjahre von ca. 4 Milliarden Euro annähern wird. Besonders aktiv wird sich auch im zweiten Halbjahr das Segment Wohnen präsentieren, da immer mehr Objekte mit Miet- statt Eigentumswohnungen errichtet und gesamthaft an Investoren verkauft werden. Die Volumenentwicklung in der As-

Q4 €905 Mio.

Q3 €1.500 Mio.

EUR 3.000 Mio. Q4 €1.753 Mio.

Internationale Investoren wollen Portfolios in Österreich diversifizieren Wie schon so oft dominieren ausländische Investoren den österreichischen Markt. „Der österreichische Immobilienmarkt gilt als sehr sicher, die Spitzenrendite für Büroimmobilien, die beliebteste Assetklasse im ersten Halbjahr, liegt bei 3,65 Prozent und hat damit noch einmal leicht nachgegeben“, so Andreas Ridder, CBRE Österreich. Insgesamt wurden nach CBRE-Erhebungen

MARKTVOLUMEN NACH INVESTOREN IM Q2 EUR 4.000 Mio.

setklasse Büro wird durch das geringe Angebot, nicht zuletzt wegen der 2019 ausgesprochen niedrigen Neuflächenproduktion, etwas gebremst, allerdings weichen viele Investoren auf Bestandsobjekte aus. Aufgrund der niedrigen Leerstandsraten und des soliden Mietniveaus ist Österreich für internationale Investoren weiterhin sehr attraktiv. Deutsche Investoren stellen nach wie vor die wichtigste ausländische Käufergruppe dar, aber insbesondere asiatische Institutionelle beobachten den Markt aufmerksam und interessieren sich in erster Linie für großvolumige Hotel- und Büroprojekte. Es ist davon auszugehen, dass ihr Anteil am Markt - die Verfügbarkeit von entsprechenden Produkten vorausgesetzt - mittelfristig weiter zunehmen wird.

Q4 €1.260 Mio.

Q3 €543 Mio.

Q4 €705 Mio.

EUR 2.000 Mio.

EUR 1.000 Mio. Q2 €629 Mio. 0

Q2 €839 Mio.

Q1 €321 Mio.

Q1 €490 Mio.

2015

2016

Q2 €764 Mio.

Q1 €1.045 Mio.

Q1 €1.126 Mio.

Q1 €926 Mio.

2017

2018

2019

Quelle: EHL Market Research | Q2 2019

MARKTVOLUMEN NACH SEKTOREN IM Q2

MARKTVOLUMEN NACH INVESTOREN IM Q2 7%

11 %

17 %

46 %

93 %

26 % Hotel

Gemischt genutzt

Institutionelle Investoren

Wohnen

Büro

Family Offices | Privatinvestoren

Quelle: EHL Market Research | Q2 2019

34

ImmoFokus

„Aktuell werden einfach zu wenig Logistikimmobilien in Österreich angeboten.“ Stefan Krejci, RE/MAX Commercial im ersten Halbjahr 2019 rund 1,8 Milliarden Euro in österreichische Gewerbeimmobilien investiert.

Rund 71 Prozent der Investments in Österreich wurden von internationalen Investoren getätigt. „Büroimmobilien waren zwar die beliebteste Assetklasse, wir stellen aber fest, dass die Investoren auf der Suche nach Alternativen weniger risikofreudig sind. Durch die Diversifikation des Portfolios soll dieses stabilisiert und von politi-

Fotos: Horst Dockal, Gerhard Sengstschmid

Q3 €637 Mio. Q2 €1.250 Mio. Q2 €1.033 Mio. Q3 €786 Mio.

Ausgewählte Vermietungen H1 2019

„Mit ihrer Zinsentscheidung hat die EZB klar gemacht, dass sie ihre Niedrigzinspolitik langfristig fortsetzen wird. Immobilienkäufer haben daher auf absehbare Zeit kaum mit einem größeren Zinsänderungsrisiko zu rechnen.“ Franz Pöltl, EHL Investment Consulting

schen wie makroökonomischen Einflüssen unabhängiger werden,“ so Ridder weiter. In den letzten Jahren ist das Interesse an Wohnimmobilien vor allem bei internationalen Investoren gestiegen, einerseits aufgrund des Trends zur Diversifikation des Portfolios, andererseits aufgrund des hohen Preisniveaus in den klassischen Assetklassen. „Einem Rekord steuern wir bei Investments in Industrie- & Logistikimmobilien entgegen, wo bis zum Jahresende erstmals rund 300 Millionen Euro investiert werden sollten“, so Ridder.

Der Markt profitiert vor allem vom wachsenden Onlinehandel. Europaweit sind Industrie- und Logistikimmobilien bereits die zweitgefragteste Assetklasse. In Österreich geben die Renditen in diesem Segment zwar auch nach, sind aber immer noch deutlich attraktiver als in Deutschland oder in den Niederlanden, sodass auch hier die internationalen Investoren dominieren. 2018 sind, so eine aktuelle Analyse von RE/MAX Commercial, rund 165 Millionen Euro in Käufe von österreichischen Logistikimmobilien geflossen.

Damit liegt der Wert in etwa auf Vorjahresniveau.

Im Jahr 2014, also vor 5 Jahren, lag der Markt für Logistikimmobilien noch bei knapp 40 Millionen Euro, demnach nicht einmal bei einem Viertel des derzeitigen Umsatzes. „Wir beobachten seit geraumer Zeit ein deutlich gestiegenes Investoreninteresse bei gleichzeitig überschaubarem Angebot“, fasst Stefan Krejci von RE/MAX Commercial die Entwicklung zusammen. Der Grund, warum der Umsatzrekord aus dem Jahr 2015 mit rund 190 Millionen Euro noch immer besteht, ist

MIETER

ADRESSE

GRÖSSE

Erste Group

1100, Bel & Main

17.000 m2

AMS & MA40

1120, Inno Plaza

13.100 m2

itworks Personalservice

1020, Obere Donaustraße

5.100 m2

Wirtschaftsuniversität Wien

1020, Prater Glacis

4.300 m2

Grant Thornton Austria

1100, QBC 1+2

4.000 m2

BM f. Bildung, Wissenschaft & Forschung

1090, Wasagasse

3.900 m2

World Bank Group

1020, Galaxy Tower

3.000 m2

Western Union

1100, The Icon Vienna

2.500 m2

Netconomy Software & Consulting

1020, Austria Campus

2.000 m2

AMD Catalyst

1020, Austria Campus

2.000 m2

CBRE GmbH

1100, QBC 1+2

2.000 m2

Eli Lilly GmbH

1030, ViE

1.700 m2

Moore Stephens City Treuhand GmbH

1010, Kärntnerring Hof

1.600 m2

BM f. Inneres

1230, Brunnerstraße

1.400 m2

ING DiBa

1020, Ezone

1.200 m2

Quelle: EHL Market Research | H1 2019

Qualität kennt keine Grenzen

www.cerhahempel.com Seit fast 100 Jahren stehen unsere Mandanten und der Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung. Das erfordert oftmals, neue Wege zu gehen. Nun wird aus CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati CERHA HEMPEL. Mit diesem Schritt wahren wir Kontinuität und schaffen gleichzeitig Neues.

ExpoReal 2019

35

Marktbericht: Investment

RENDITEN BÜRO, EINZELHANDEL 2012 - Q2 2019

vor allem der, dass aktuell einfach zu wenig Logistikimmobilien in Österreich angeboten werden.

8%

E-Commerce als Logistiktreiber Wesentlicher Treiber dieser Aufwärtsentwicklung war auch im abgelaufenen Jahr der Bereich E-Commerce. So geht der Handelsverband Österreich mittlerweile von einem Umsatzanteil im Distanzhandel (Internet und Katalogverkauf) von mehr als zehn Prozent am österreichischen Einzelhandelsumsatz aus. Das entsprach im Jahr 2018 einem Betrag von 8 Milliarden Euro. Die wichtigsten Warengruppen waren Bekleidung, Elektroartikel und Bücher. Mit steigenden Umsätzen steigen auch die Logistikanforderungen und der Bedarf an Logistikimmobilien. Weil die Empfänger der E-CommerceLogistik Millionen Haushalte, vor allem in den Städten und nicht Unternehmen am Stadtrand sind, werden Themen wie „City-Logistik“ oder „Last Mile Delivery” sowohl die Wirtschaft, als auch die Politik vor große Herausforderungen stellen, die nur durch eine proaktive Zusammenarbeit gelöst werden können.

7%

Einzelhandel (High Street)

Einzelhandel (EKZ)

Einzelhandel (FMZ)

Büro

6% 5% 4% 3% 2012

2013

2014

* Prognose

2015

2016

2017

2018

2019 *

Quelle: EHL Market Research | Q2 2019

Fertigstellungen 2019 OBJEKT

NUTZFLÄCHE

Inno Plaza

Auf Eigennutzer folgen spekulative Projekte Derzeit wird der österreichische Logistik-ImmoMarkt nach wie vor sehr stark von Eigennutzungen geprägt. Aber Entwicklungen im Umfeld von Finanzinvestoren nehmen zu, wie beispielsweise die SEGRO-Projekte in Wien 23 oder der Industrial Campus Vienna East der deutschen Logistik Holding in Enzersdorf an der Fischa zeigen. Um flexibel zu bleiben, tendiert die Mehrheit der Logistikunternehmen aktuell eher in Richtung Miete als in Richtung Eigentum. n

15.000 m2

ADRESSE 1120, Lehrbachgasse 18

Silo Plus

11.000 m2

1230, Lemböckgasse 57-59

HoHo Wien

7.700 m2

1220, Janis-Joplin-Promenade 26

Technologiezentrum Seestadt, BT 2

7.100 m2

1220, Christine-Touaillon-Str. 11

Mischa

3.900 m2

1220, Sonnenallee

SeeHub

1.000 m2

1220, Wangari-Maathai-Platz 1

Quelle: EHL Market Research | H1 2019

MIETPREISENTWICKLUNG 2012—2019 € 30 /m

2

Spitzenmieten

Gute Lage

Beste Lage

Durchschnittliche Lage

€ 25 /m2 € 20 /m2 € 15 /m2 € 10 /m2 € 5 /m2 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

* Prognose Quelle: EHL Market Research | H1 2019

36

ImmoFokus

Werte von bis in EUR / m2 / M.

s at ch, u n i Jo Muni , l a e , R Expo 9.10.2019 7.– 2.110 B h t Boo

www.erstegroup.com

Let’s build Central Europe together.

Real estate financing and project development requires more than just knowledge: It requires a partner who believes in your projects just like you do. That’s why Erste Group Commercial Real Estate focuses its services on a wide variety of offerings beyond just financial solutions for new perspectives in real estate.

Time to believe. Time to invest.

ExpoReal 2019

37

Marktbericht: Office

Verhalten, aber stabil Erholung in Sicht. Das erste Quartal blieb mit rund 45.000 Quadratmeter Vermietungsleistung deutlich hinter dem Wert des Vergleichszeitraums im Vorjahr. Allerdings hat sich die Situation im zweiten Quartal schon wesentlich verbessert, sodass zum Halbjahr bereits ca. 110.000 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet waren.

B

esonders starke Impulse erhielt der Büromarkt von einer Reihe Großvermietungen mit deutlich mehr als 2.500 Quadratmeter Mietfläche, darunter sogar zwei mit über 10.000 Quadratmeter. Die größte Transaktion des ersten Halbjahres - eine der größten der letzten Jahre am Wiener Büromarkt - war die Anmietung von 17.100 Quadratmeter Bürofläche im, zwischen dem Hauptbahnhof und dem Schloss Belvedere gelegenen, Bel & Main durch die Erste Group. Insgesamt entfielen 22 Prozent der Vermietungsleistung auf den öffentlichen Sektor gefolgt von dem Banken- und Versicherungssektor mit 19 Prozent. Auf dem dritten

Platz findet sich die schon seit einigen Quartalen sehr aktive IT-Branche mit 18 Prozent.

Flächenproduktion unter dem langjährigen Durchschnitt Mit der Fertigstellung von nur 45.000 Quadratmeter fällt die Flächenproduktion 2019 deutlich geringer aus als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres. Gegenüber 2018 (260.000 Quadratmeter) bedeutet das einen Rückgang um 83 Prozent und der heuer erreichte Wert liegt auch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Im ersten Halbjahr konzentrierte sich die Fertigstellungsleistung auf die Seestadt Aspern, wo das

NEUFLÄCHENPRODUKTION UND VERMIETUNGSLEISTUNG Neuflächenproduktion in m2 Vermietungsleistung in m2

innovative Holzhochhaus HoHo (Büroanteil: 7.700 Quadratmeter) und das Technologiezentrum Seestadt (7.100 Quadratmeter) fertiggestellt wurden. In den etablierten innerstädtischen Büroclustern kamen hingegen keine Neuflächen auf dem Markt. Der Großteil der Fertigstellungen entfällt auf das zweite Halbjahr, in welchem unter anderem die beiden größten für 2019 geplanten Projekte finalisiert werden. Das Inno Plaza mit 15.000 Quadratmeter sowie das Silo Plus mit 11.000 Quadratmeter können beide der Region Süd zugeordnet werden. Die Vorvermietung läuft für beide Projekte gut. Im Silo Plus wird Daikin Airconditioning Central Europe als Ankermieter ein Viertel der Flächen übernehmen, im Inno Plaza konnten Großmieter aus dem öffentlichen Sektor gewonnen werden. Unternehmen, die vorhaben umzuziehen, müssen dies immer länger im Voraus planen und sich in Geduld üben, denn viele Flächen, für die ein Mietvertrag unterschrieben wird, sind noch gar nicht gebaut bzw. fertiggestellt. Gemietet wird vor allem auf Basis von Plänen.

Spitzen- und Durchschnittsmieten

Die Spitzenmieten konnten ihr hohes Niveau halten und liegen aktuell unverändert bei 320.000 25,50 Euro pro Quadratmeter für besonders hochwertige Objekte in den Top-Lagen der 8% 300.000 m2 270.000 Wiener Innenstadt bzw. den oberen Ge260.000 240.000 schoßen moderner Bürotürme. Die Durch200.000 7% 225.000 m2 schnittsmieten, die zuletzt deutlich ange185.000 stiegen sind, blieben stabil bei 14,80 Euro pro 150.000 Quadratmeter. Da in den zuletzt fertiggestell6% 150.000 m2 130.000 ten Bürohäusern aufgrund der hohen Nachfrage nur mehr eingeschränkt Flächen zur Verfügung stehen und neue Objekte erst im 60.000 5% 75.000 m2 Lauf des Jahres 2020 auf den Markt kommen 45.000 Leerstandsrate werden, wird sich die Vermietungsaktivität Q1 €490 Mio. im 2. Halbjahr 2019 wieder verstärkt hin zu 4% 0 Vorvermietungen bzw. hochwertig sanierten 2015 2016 2017 2018 2019 Bestandsobjekten verschieben. n Quelle: EHL Market Research | H1 2019

38

ImmoFokus

Vienna Research Forum AKTIVE OBJEKTE GESAMT-FLÄCHE IN M²

SUBMARKTNAME

Innere Bezirke - CBD

AKTIVE OBJEKTE GESAMTFLÄCHE IN M² KLASSE A

AKTIVE OBJEKTE GESAMT-FLÄCHE IN M² KLASSE B

LEERSTANDSRATE IN %

VERMIETUNGSLEISTUNG GESAMT Q2 2019

2.219.355

966.345

1.253.010

2,0%

10.818

Donaucity

532.136

282.034

250.102

2,9%

1.578

Prater/Lasallestraße

735.793

634.405

101.388

4,9%

9.920

Erdberg - St. Marx (Osten)

694.290

578.671

115.619

5,7%

1.222

Hauptbahnhof

529.566

386.265

143.301

8,7%

19.110

Wienerberg (Süden)

507.426

297.245

210.181

3,9%

15.109

Norden

454.042

237.017

217.025

9,6%

495

Westen

252.077

140.693

111.384

5,8%

0

Airport City Vienna

82.800

46.000

36.800

2,1%

1.699

6.007.485

3.568.675

2.438.810

4,3%

59.951

Gesamt

Das VRF hat erstmals im September 2016 für Wien auch den Gesamtbestand an modernen Büroflächen erhoben und diesen mit Ende des 2. Quartals 2019 aktualisiert: Er beträgt demnach 6.007.485 Quadratmeter, davon entfallen 59 Prozent auf Flächen der Klasse A und 41 Prozent auf Flächen der Klasse B nach VRF Standard. Im 2. Quartal 2019 wurden nach einer weiteren Inspektion des Submarkts CBD, Projekte in den Bestand hinzugenommen bzw. Flächen angepasst.

Quelle: Vienna Research Forum

MARKTPERFORMANCE IN DEN ZENTRUMSNAHEN BÜROLAGEN 2012 BIS H1 2019

s at Join u Munich, l, Rea , Expo 9.10.2019 0 1 7.– .1 B2 Booth

www.erstegroup.com

Donau City/Lassallestraße

Erdberg

Fertigstellungen: ca. 289.000 m2 Vermietungsleistung: ca. 297.000 m2 Mietsteigerung: ca. 25%

Fertigstellungen: ca. 121.000 m2 Vermietungsleistung: ca. 281.000 m2 Mietsteigerung: ca. 31%

Hauptbahnhof Fertigstellungen: ca. 255.000 m2 Vermietungsleistung: ca. 220.000 m2 Mietsteigerung: ca. 19% Quelle: CBRE Research

We believe. We realize.

Eiffel Palace, Budapest Landmark building in CBD Budapest, designed by Gustave Eiffel and fully redeveloped into a state of the art A class office building, rentable area: ca. 15,300 m2, fully let. Acquired by DEREIF SICAV-FIS (DEVK Group), REInvest Asset Management S.A. – financed by Erste Group.

Commercial Real Estate Finance – Your Banking Partner for Central Europe.

Time to believe. Time to invest.

ExpoReal 2019

39 © Horizon Development Kft

Marktbericht: Office

Kleiner und teurer Trotz hoher Bautätigkeit: Wohnungen werden teurer und kleiner. Die institutionellen Investoren haben den großvolumigen Wohnbau für sich entdeckt. Wohnen ist das neue Retail.

Momentan befindet sich der Wohnungsbau in Österreich auf einem Rekordniveau, was zugleich besonders im Stadtbild der österreichischen Metropole sichtbar ist. In Wien wird in 2019 die höchste Bauintensität seit der ersten Publikation der Studie vor sieben Jahren im Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment dokumentiert. Besonders intensiv wird in den Außenbezirken Donaustadt (22.), Floridsdorf (21.) und Liesing (23.) gebaut.

Aufgrund der ausgeprägten innerstädtischen Strukturen und der äußerst geringen

„Mehrfamilienhäuser sind der zweitgrößte Sektor für institutionelle Immobilieninvestitionen in Europa und könnten schon bald die dominierende Assetklasse werden.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

40

ImmoFokus

Flächenverfügbarkeit werden innerhalb des Wiener Gürtels vornehmlich Bauvorhaben der gehobenen Kategorie bzw. im Luxussegment errichtet.

In der diesjährigen Ausgabe beträgt der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen in Wien rund 5.340 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von ca. 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. „Zwar ist der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnfläche im Vergleich zum Vorjahr nur minimal angestiegen, allerdings wurden in einigen Wiener Bezirken signifikante Preissteigerungen festgestellt. Erstmals wurde in allen Gemeindebezirken ein durchschnittlicher Kaufpreis von über 4.000 Euro pro Quadratmeter ermittelt“, erklärt Roman Schwarzenecker, der die Untersuchung federführend bei Standort + Markt leitet.

Die höchsten Durchschnittspreise werden in den bevorzugten Wohnlagen Innere Stadt (1.), Josefstadt (8.), Döbling (19.), Neubau (7.) und Alsergrund (9.) aufgerufen. Dagegen werden die niedrigsten Kaufpreise in Simmering (11.), Liesing (23.), Floridsdorf (21.), Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) und Favoriten (10.) erzielt. „Die Angebotsverknappung in Kombination mit gestiegenen Grundstücksund Baukosten sowie strengeren Auflagen für energieeffiziente und barrierefreie Wohneinheiten sorgten in den vergangenen Jahren für einen sukzessiven Anstieg der Kaufpreise in der österreichischen Hauptstadt. Somit zählt Wien aktuell zu den hochpreisigsten Wohnstandorten im deutschsprachigen Raum“, fasst Schwarzenecker zusammen.

Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich, dass die Bauträger weiterhin kleinere Wohnungen mit effektiver Raumaufteilung anbieten, was sich in einer leicht gesunkenen durchschnittlichen Wohnungsgröße

von 73 Quadratmeter abbildet. Dazu erklärt bulwiengesa-Vorstand Voßkamp: „Wir beobachten seit Jahren, dass die Bauträger in Wien kleinere Wohneinheiten bauen, um trotz der steigenden Baukosten leistbare Wohnungen mit effizienten Grundrisskonfigurationen anzubieten.“ Im ersten Halbjahr (witterungsbedingt fast ausschließlich im zweiten Quartal) wurden heuer ca. 6.000 Wohnungen fertiggestellt.

Mehr noch als in den Vorjahren dominierten dabei große Neubauprojekte, insbesondere in den Stadtentwicklungsgebieten. Die Fertigstellungszahlen im Bereich der Verbauung kleinerer Baulücken in zentralen Lagen litten etwas unter den knappen Baukapazitäten, derentwegen eine erhebliche Zahl von Projekten verschoben oder langsamer gebaut werden. Zu den wichtigsten Wohnbauprojekten, die im ersten Halbjahr fertiggestellt wurden, zählten im Eigentumsbereich die Projekte Park Apartments am Arsenal mit mehr als 330 Wohnungen sowie SeeSee Home und SeeSee Living in der Seestadt Aspern mit mehr als 100 Wohnungen. Die größten Fertigstellungen im Mietsegment waren Projekte in der Engerthstraße mit 160 Wohnungen und in der Prager Straße mit 250 Einheiten. Nach dem Sommer werden u.a. das Projekt Amelie am Wienerberg mit 136 Eigentumswohnungen sowie rund 600 Mietwohnungen an der Erdberger Lände 36-38 auf den Markt kommen.

Nachfrageentwicklung Das Bevölkerungswachstum hat sich nach der stürmischen Entwicklung der vergangenen Jahre zwar etwas verlangsamt, doch nachdem bereits 2018 die wichtige Marke von 1,9 Mio. Einwohnern überschritten wurde, sorgt die demographische Entwicklung weiterhin für die stärksten Impulse für den Wohnungsmarkt. Auch für heuer gehen die aktuellen Schätzungen von einem Zuwachs von rund

Fotos: CBRE

I

m freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment in Wien werden heuer 25.364 Wohnungen in 461 Neubauprojekten dokumentiert, zeigt eine Marktstudie von Standort+Mark und bulwiengesa. Das sei die höchste Bauintensität seit der ersten Publikation vor sieben Jahren.

11.000 Personen aus, bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,0 Personen ergibt sich allein daraus ein Bedarf von 5.500 Wohnungen. Dazu kommt der anhaltende Trend zu sinkenden Haushaltsgrößen, dessen Effekt auf den Gesamtmarkt ebenfalls nicht unterschätzt werden darf. Bereits aus einer Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße um 0,01 Personen resultiert daraus ein weiterer Zusatzbedarf von rund 4.000 Wohnungen.

Gute Aussichten für internationale institutionelle Investoren. Das kontinuierliche und im längerfristigen Vergleich derzeit auch besonders starke Bevölkerungswachstum in Wien sowie in zahlreichen weiteren österreichischen Landes- und Bezirkshauptstädten erfordert eine nachhaltig höhere Neubauleistung, um einen funktionierenden Wohnungsmarkt mit strukturell ausgeglichenem Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu sichern. „Trotz des aktuellen Wohnbaubooms sind wir davon noch ein gutes Stück entfernt“, warnt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen. „Ohne rasche Maßnahmen zur Stärkung des Wohnbaus ist damit zu rechnen, dass die Bauleistung in spätestens drei oder vier Jahren wieder auf das frühere, absolut unzureichende Niveau zurückfällt.“ Als Gründe für den mittelfristig drohenden Rückgang der Bauleistung nennt Bauernfeind unter

anderem die geänderten Vorschriften für den Anteil geförderter Wohnungen bei neu gewidmetem Bauland und die verschärften Abrissbestimmungen für Altobjekte, die kurzfristig zu einem Stopp geführt haben. „Beides bremst aktuell den Start neuer Projekte und das wird mit einer Zeitverzögerung von zwei bis vier Jahren die Fertigstellungszahlen drücken. Wenn jetzt keine Maßnahmen zur Stärkung des Neubaus ergriffen werden, wird es nicht nur nicht besser werden, sondern der Markt wird für Wohnungssuchende in einigen Jahren sogar wieder schwieriger sein als jetzt.“ „Die aktuellen Zahlen für 2019 lassen ebenfalls auf ein sehr erfolgreiches Investmentjahr im Bereich der institutionellen Wohninvestments schließen. Das investierte Kapital stammt zum überwiegenden Teil aus dem Ausland (69 Prozent im Jahr 2018). Bei den internationalen Investoren dominieren traditionellerweise die Deutschen. Aber auch Investoren aus Frankreich, der Schweiz und den USA finden am Wiener Markt derzeit attraktive Wohninvestmentprodukte, vor allem im Neubaubereich, vor. Besonderes Interesse zeigen institutionelle Investoren an größeren Wohnimmobilienportfolios, wenn solche - wie aktuell - in Österreich auf den Markt kommen“, berichtet Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich.

„Wir beobachten seit Jahren, dass die Bauträger in Wien kleinere Wohneinheiten bauen, um trotz der steigenden Baukosten leistbare Wohnungen mit effizienten Grundrisskonfigurationen anzubieten.“ Thomas Voßkamp, bulwiengesa

s at Join u Munich, l Rea , , Expo 9.10.2019 0 1 7.– .1 2 B Booth

www.erstegroup.com

We believe. We enable.

City Center one, Split The leading shopping mall and entertainment centre in Dalmatia. Opened in 2010, comprising 60,000 m² of retail space for more than 7.4 million visitors annually.

Owned and managed by CC Real – refinanced by Erste Group.

Commercial Real Estate Finance – Your Banking Partner for Central Europe.

Time to believe. Time to invest.

ExpoReal 2019

41

Top- 10 Wohnbauprojekte in Wien mit Fertigstellung 2020 und 2021 GEPLANTE FERTIGSTELLUNG

ANZAHL WOHNUNGEN

Invester- United Benefits

2021

682

Eisring Süd

GESIBA

2021

580

Carree Atzgersdorf

Heimbau / Neue Heimat / Neues Leben

2020

525

Marina Tower

BUWOG/IES

2021

511

511

Trlllple

ARE / Soravia

2021

500

500

Bel & Main Vienna

SIGNA

2020

450

Am Franzosengraben

GEWOG / win4wien

2020

410

135

SP64

Häring

2020

408

408

Danaumarina (Bauplatz 1+2)

SIGNA/ Bayrische Versorgungskammer

2020

400

400

Das Ensemble (Bauteil 1-5)

Art Invest

2020

390

390

Kirschblüte

ZIMA/AURIS

2021

380

PROJEKT

BAUTRÄGER

Wohngarten

DAVON: EIGENTUM FREIFINANZIERT GEFÖRDERT

MIETE FREIFINANZIERT GEFÖRDERT 682

276

304 525

450 275

380

Quelle: EXPLOREAL

„Erstmals wurde in allen Gemeindebezirken ein durchschnittlicher Kaufpreis von über 4.000 Euro pro Quadratmeter ermittelt.“ Roman Schwarzenecker, Standort + Markt

42

ImmoFokus

Europa investiert wurden. In der Vergangenheit waren Investments in Mehrfamilienhäuser von nationalen Investoren dominiert, in den letzten vier Jahren haben sich die crossborder Volumina mehr als verdoppelt und lagen 2018 bei rund 17,8 Milliarden Euro.

Das starke Wachstum ist auf maßgebliche Änderungen bei Regulationen, aber auch auf demographischen und strukturellen Rahmenbedingungen zurückzuführen. Berlin, Kopenhagen und London sind die attraktivsten Destinationen für grenzüberschreitende Investitionen in Mehrfamilienhäuser in Europa. In allen drei Städten gibt es einen etablierten Mehrfamilienhäuser-Immobilienmarkt bzw. eine Vielzahl an Entwicklungen in diesem Bereich. Allerdings entfielen

nur rund 28 Prozent der Investments auf die Top-10-Städte, was zeigt, dass Investoren ihr Interesse nicht nur auf die großen Städte fokussieren. Internationale Anleger bevorzugen Portfoliotransaktionen. Aus dem CBRE Bericht geht hervor, dass crossborder Investoren 62 Prozent ihres Kapitals für den Erwerb von Wohnportfolios bereitgestellt haben. Dies ermöglicht grenzüberschreitenden Anlegern, Kapital in großem Umfang bereitzustellen, Plattformen schnell einzurichten und die Effizienz zu steigern.

Die Marktzugänglichkeit ist auch ein Faktor bei cross border Investments. Nationale Investoren haben Beziehungen zu lokalen Entwicklern aufgebaut und können einzelne Assets leichter erwerben und in ihre bestehenden Portfolios integrieren. n

• Rekordniveau mit 461 Neubauprojekte und rund 25.400 Eigentums- oder Vorsorgewohnungen in Wien • Höchste Bautätigkeit in den Wiener Außenbezirken Donaustadt (22.), Floridsdorf (21.) und Liesing (23.)

• Im 5-Jahresvergleich stieg der durchschnittliche Kaufpreis um rund 17 % auf aktuell 5.340 Euro pro Quadratmeter • In nur noch sieben der 23 Wiener Bezirke liegt der momentane Durchschnittspreis unter 5.000 Euro pro Quadratmeter • Kleinere Wohnungen mit effizienten Raumaufteilungen werden vermehrt angeboten

Fotos: Alexander Spurny, Stefan Soeser, Rainer Mirau

Mehrfamilienhäuser sind der zweitgrößte Sektor für institutionelle Immobilieninvestitionen in Europa und könnten schon bald die dominierende Assetklasse werden. Internationale Investoren haben Rekordsummen in Mehrfamilienhäuser in Europa investiert.

Der aktuelle CBRE Report Capital Flows into European Multifamily Housing weist eine Summe von rund 52 Milliarden Euro aus, die von 2015 bis 2018 in Mehrfamilienhäuser in

Marktbericht: Hotel

Jahr der Rekorde Jubelstimmung. Nach dem Verkauf des „Hilton Vienna“ beim Stadtpark an ein Konsortium aus Korea, steht heute schon fest, der Rekord aus dem Jahr 2016 wird fallen.

N

ach einem durchschnittlichen Gesamtjahr 2018 hat das Jahr 2019 wieder das Potential zu einem Rekordergebnis. So wurden in Österreich, laut Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co, im ersten Halbjahr bereits Hoteltransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 360 Millionen Euro verzeichnet. „Das Ergebnis liegt damit nur knapp hinter dem Rekordjahr von 2016, sowohl was die Anzahl der Einzeltransaktionen als auch das Gesamtvolumen betrifft", erklärt Simon Kronberger, Associate Director bei Christie & Co. Tatsächlich lässt sich anhand der Transaktionsvolumina der ersten Halbjahre ein Trend abzeichnen. „Hotels waren im ersten Halbjahr 2019 die zweitstärkste Assetklasse - nach Büros - in Wien. Der Anteil sollte sich bis zum Jahresende allerdings wieder relativieren, da wir mit weniger Hotelinvestments im zweiten Halbjahr rechnen“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich, der nach wie vor Wien als Top-Destination in Öster-

reich bezeichnet: „Die Investoren wandern kaum in andere Städte in Österreich ab, sondern fokussieren sich nach wie vor stark auf die Hauptstadt.“ Wird Wien nicht langsam mit zu vielen Hotelbetten überschwemmt? UBM Development CEO Thomas G. Winkler sieht noch ausreichend Platz nach oben. „Alleine in Wien gibt es im Jahr zwei Millionen Kongressteilnehmer und ein Nächtigungsplus von sechs Prozent.“ Der Städtetourismus bleibt ein Megatrend, die Buchungssysteme der großen Hotelketten verdrängen daher die privaten Betreiber. „Die Kleinen werden unter die Räder kommen“, ist Winkler überzeugt, der mit der UBM im LeopoldQuartier, in fußläufiger Distanz zur Innenstadt, wortwörtlich nur einen Brückenschlag vom ersten Bezirk entfernt, mit mehr als 700 Zimmern das größte Hotel realisieren will, das die UBM bisher entwickelt hat. Für Winkler steht fest: „Betreiber mit unter 100 Zimmern werden es immer schwerer haben." n

„Aktuell befinden sich noch einige unterschiedliche Hotels in der Vermarktung.“ Simon Kronberger, Christie & Co.

„Die Kleinen werden unter die Räder kommen.“ Thomas G. Winkler, UBM Development CEO

Ausgewählte Hoteltransaktionen in Österreich in der ersten Jahreshälfte 2019:

ORT

HOTEL

Bad Radkersburg

Romantik Hotel im Park Bad Radkersburg

Wien

ZIMMER

VERKÄUFER

KÄUFER 1

96

Privat

Dr. Lohbeck Privathotels

K+K Palais Hotel

66

JV Goldman Sachs/Highgate Hotels

JV InterGlobe Enterprises/Event Hotels

Wien

K+K Hotel Maria Theresia

128

JV Goldman Sachs/Highgate Hotels

JV InterGlobe Enterprises/Event Hotels

Rastenfeld

Hotel und Restaurant Ottenstein

64

EVN AG

Viktor Privatstiftung

Salzburg

Meininger Hotel Salzburg City Center

102

CAImmo

Sofidy Pierre Europe

Salzburg

Amedia Express Salzburg City

39

Amedia Hotels

Plaza Hotelgroup

Graz

Best Western Plus Plaza Hotel Graz

115

Amedia Hotels

Plaza Hotelgroup

Wels

Best Western Plaza Hotel Wels

107

Amedia Hotels

Plaza Hotelgroup

Graz

InterCityHotel Graz

229

GBl AG

Deka Immobilien

Wien

Falkensteiner Margareten (jetzt MAXX by Steigenberger)

195

FMTG

Institutioneller Investor (DD

Reith

Cordial Golf & Wellness Hotel Reith (jetzt Lisi Family Hotel)

78

Imperial-Gruppe

Harisch Hotel GmbH

Going

Cordial Familien & Sport Hotel Going

40

Imperial-Gruppe

Kaiser Projekt GmbH

Archenkirch

Cordial Hotel Familien & Vital Hotel Achenkirch am Achensee

68

Imperial-Gruppe

Sunweb

ExpoReal 2019

43

Marktbericht: Retail

In der Veränderung liegt die Kraft Retail unter Druck. Erstmals seit 2012 war 2018 wieder ein Wachstum von Handelsflächen zu verzeichnen.

Weitere Flächenreduktionen wird es aber vor allem in B- und C-Lagen geben.

D

er Markt für Einzelhandelsflächen war im ersten Halbjahr 2019 wie schon in den Jahren davor der wahrscheinlich herausforderndste Teilbereich des gesamten österreichischen Immobilienmarkts. Dennoch mehrten sich auch in diesem Immobiliensegment die positiven Signale. Trotz des weiterhin überproportional großen Wachstums des Online-Handels konnte erstmals der seit Jahren bestehende Rückgang des Verkaufsflächenangebotes gestoppt werden.

Für innerstädtische Einzelhandelslagen markieren die vor dem Sommer gestarteten Bauarbeiten für die erste IKEA-Filiale in zentraler Stadtlage, ein siebengeschossiges Möbelhaus neben dem Westbahnhof, den Beginn einer wichtigen Entwicklung. Eine ähnliche Signalwirkung hatte die Ankündigung der SIGNA, bis 2023 aus dem heutigen Leiner-Möbelhaus auf der Mariahilfer Straße ein Luxuskaufhaus zu entwickeln. Beides sind attraktive Beispiele wie sich für innerstädtische Lagen neue Perspektiven eröffnen lassen.

Flächenentwicklung Erstmals seit 2012 war 2018 wieder ein Wachstum von Handelsflächen zu verzeichnen Die Verkaufsflächen stiegen um knapp 100.000 Quadratmeter auf nunmehr 13,8 Millionen Quadratmeter. Da Österreich eine im europäischen Vergleich relativ große Einkaufsfläche pro Kopf aufweist, war die Marktbereinigung der vergangenen Jahre, insbesondere in schwächeren Lagen, durchaus positiv zu sehen - nun scheint der klare Abwärtstrend gebrochen und ein im Großen und Ganzen langfristig gesundes Ausmaß an Einzelhandelsflächen dürfte erreicht worden sein. Weitere Flächenreduktionen wird es vor allem in B- und C-Lagen geben. Hier konzentrieren Vermieter ihre

44

ImmoFokus

Anstrengungen immer mehr auf Alternativnutzungen, statt nach Einzelhandelsmietern zu suchen. Beachtlich hohe Nachfrage gibt es seitens Arztpraxen und anderer Gesundheitseinrichtungen sowie Sozialeinrichtungen wie etwa Kindergärten.

Die Neuflächenproduktion ist weiterhin verhalten und die einzigen nennenswerten Neuentwicklungen finden in den Bundesländern statt. Im ersten Halbjahr eröffnete das „Hey“ in Steyr mit 15.000 Quadratmeter und über 30 Shops, das bereits zur Eröffnung voll vermietet war und in den ersten Monaten bereits einen regen Kundenandrang verzeichnen konnte.

Im FMZ-Sektor erfolgte der Baubeginn für die Erweiterung des boomenden FMZ Kittsee.

Hintergrund dafür ist vor allem die grenznahe Lage und der enorme Zustrom slowakischer Konsumenten aus dem nur wenige Autominuten entfernten Bratislava. „Der Online-Handel setzt am Logistikmarkt wie am Retailmarkt interessante Impulse.

Während der Logistikmarkt so rasant wie noch nie wächst – von 2019 bis 2022 werden an den wichtigsten Logistikstandorten Wien, Linz und Graz rund 630.000 Quadratmeter fertiggestellt – steht der Einzelhandel vor neuen Herausforderungen. Jetzt zeigt sich vor allem, dass der Retailmarkt in Österreich wie in Europa überexpandiert ist“, so Andreas Ridder, CBRE Österreich & CEE. Laut einer Ecostra Studie haben rund 78 Prozent der Mieter in Österreichs ShoppingCentern in den vergangenen 12 Monaten ihre Mietverträge nachverhandelt, was vor allem auf Umsatzstagnationen im stationären Einzelhandel zurückzuführen ist. Trotzdem drängen nach wie vor Einzelhändler nach Österreich,

Miete Top-Einkaufsstraßen H1 2019 EINKAUFSSTRASSE Kohlmarkt

NETTOMIETE 250 - 400

Graben

190 - 300

Kärntner Straße

130 - 330

Innere Mariahilfer Straße Rotenturmstraße

20 - 110 30 - 120

Favoritenstraße

15 - 55

Neubaugasse

15 - 55

Landstraßer Hauptstraße

10 - 50

Meidlinger Hauptstraße

10 - 30

Miete in EUR/m2/M. Quelle: EHL Market Research | H1 2019

allerdings nehmen sie sich für den Markteintritt mehr Zeit als noch vor einigen Jahren und suchen nach nachhaltigen Lösungen. Neueintritte finden zu einem großen Teil in Wien statt, wo zurzeit die nächste Begegnungszone in der Rotenturmstraße entsteht, wodurch das „Goldene H“ aufgewertet werden soll.

Die Zeiten, als mehrere Einkaufs- und Fachmarktzentren pro Jahr fertiggestellt wurden, sind vorbei. Ansonsten ist der Retailmarkt von Redevelopments geprägt, wobei vor allem Entertainment- und Gastronomieangebote erweitert werden. Auch diese Entwicklungen sind eine Reaktion auf den Online-Handel - in Österreich wird dieser bis 2023 um 13 Prozent wachsen - da Flächen in Shopping-Centern zunehmend für Trampolinparks, gastronomische Angebote, Kinos und ähnliches genutzt werden. n

Real Invest investiert.

Der Real Invest Austria ist mit einem Marktanteil von rund 47 %*) der größte offene Immobilienfonds Österreichs und verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von rund EUR 3,16 Mrd.*).

© TownTown Infra GmbH/Petra Rautenstrauch

Orbi Tower in Wien Erdberg

Der Real Invest Austria investiert mit seiner Anlagestrategie seit Fondsstart erfolgreich in Wohnimmobilien und Infrastrukturimmobilien sowie in Gewerbeimmobilien (Büro und Handel) ausschließlich in Österreich.

WEITER AUF INVESTITIONSKURS. Zur Erweiterung und Optimierung des ertragsstarken Immobilienportfolios investieren wir laufend in neue Objekte. Sämtliche Immobilienangebote werden nach strengen Qualitätskriterien evaluiert, um die erfolgreiche Investmentstrategie des Real Invest Austria fortzusetzen. Kommen Sie mit uns ins Gespräch!

© CORAG/Fotostudio Huger

Quartier Zentral in St. Pölten

DIESE IMMOBILIEN STEHEN IN UNSEREM INVESTITIONSFOKUS: • Österreichische Core-Immobilien, vorwiegend in Wien, den Landeshauptstädten und ausgewählten Bezirkshauptstädten • Neu errichtete Objekte sowie Projektentwicklungen und Grundstücke (ab bestehender Flächenwidmung) • Kernsanierte Objekte • Sehr guter Erhaltungszustand erforderlich • Gute Lage (1A- und 1B-Lagen) • Investitionsvolumen ab EUR 10 Mio. Kontakt: Ing. Reinhold Jaretz, Leitung Investment Management, Tel. (01) 331 71-75254, reinhold.jaretz@realinvest.at; www.realinvest.at.

Palais Wellenstein in Wien Alsergrund

*) Daten per 30. 8. 2019 Der Prospekt und Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG (im Sinne von § 7 ImmoInvFG) zu diesem Immobilienfonds in der aktuellen Fassung inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung (20. 11. 2003 im Amtsblatt zur Wiener Zeitung) einschließlich der allgemeinen und besonderen Fondsbestimmungen, stehen den Interessenten in elektronischer Form unter Downloads auf www.realinvest.at sowie bei der Bank Austria Real Invest ImmobilienKapitalanlage GmbH, Rothschildplatz 4, 1020 Wien, kostenlos zur Verfügung. Diese Marketingmitteilung wurde von der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH, Rothschildplatz 4, 1020 Wien, erstellt (Medieninhaber).

ExpoReal 2019

45

Marktbericht: Ausblick Zum Autor Der studierte Wirtschaftswissenschaftler Franz Pöltl (EHL Immobilien) ist seit nunmehr drei Jahrzehnten im Immobilienbereich mit Schwerpunkt An- und Verkauf von großvolumigen Immobilien tätig.

Ausblick auf den Investmentmarkt im zweiten Halbjahr 2019 Kommentar: Franz Pöltl

n Das Volumen, das im ersten Halbjahr 2019 am Österreichischen Immobilieninvestmentmarkt bewegt wurde, war mit EUR 1,7 Mrd. um 25 % geringer als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im 10-JahresVergleich repräsentiert diese Marke aber einen wesentlich über dem Durchschnitt liegenden Wert.

Wir gehen daher davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien im letzten Quartal des Jahres deutlich ansteigen wird, da auch die im EURO-Raum nachlassende Konjunktur und geringere Wachstumszahlen erfahrungsgemäß ein Stimulus für Investition in Immobilien darstellen.

Trotzdem waren einige Marktbeobachter von der Volumsentwicklung enttäuscht, da es in der menschlichen Natur liegt, von kontinuierlichen Steigerungsraten auszugehen und Abweichungen davon grundsätzlich negativ eingeschätzt werden. Vor dem Hintergrund der schwächeren Exportzahlen und der sich verlangsamenden Dynamik im Euroraum haben einige „Insider“ schon begonnen, das Ende des gegenwärtigen Immobilienbooms herbeizureden.

Obwohl das Angebot an sog. Core-Immobilien insbesondere im Bürobereich nach wie vor sehr gering ist, sind wir sehr zuversichtlich für das Gesamtjahr 2019, ein Investmentvolumen von ca. EUR 4 Mrd. zu erreichen. So weichen beispielsweise viele Investoren auf bestehende Büroobjekte aus, die in der Regel auch noch leicht höhere Renditen bieten. Die Liquidität in dem Segment hat in den letzten 12 Monaten ungemein zugelegt und es wurde eine Vielzahl von Bestandobjekten verkauft (T-Center, Adler & Ameise, etc.).

Auch der Hotelinvestmentmarkt zeigt aktuell eine Dynamik, wie wir sie schon sehr lange nicht mehr gesehen haben, sowohl was die Nachfrage seitens der Betreiber, aber auch die Anfragen seitens der Anleger und Fonds betrifft. Zudem entwickeln sich die Investitionen institutioneller Investoren, allen voran der deutschen Pensions- und Vorsorgekassen in alle Arten von Wohnimmobilien (Zinshäuser, Studentenwohnungen, Serviced Apartments, etc.) äußerst positiv.

All diese Faktoren stimmen uns für die bevorstehende Jahresendrallye sehr zuversichtlich. Wir gehen daher von einer starken Investmentaktivität bis Jahresende aus und sind überzeugt davon, dass sich der Markt in den letzten drei Monate von seiner besten Seite zeigen und das Investmentvolumen gegenüber dem ersten Halbjahr stark zulegen wird.

Davon ist unseres Erachtens jedoch keinesfalls auszugehen, da das geringere Volumen nicht durch nachlassendes Interesse der Nutzer und Investoren bedingt ist, sondern ganz im Gegenteil aus dem unzureichenden Angebot an geeigneten Immobilien resultiert. Darüber hinaus ist nach dem letzten Zinsschritt der EZB davon auszugehen, dass die institutionellen Anleger ihre Mittel noch verstärkt in Immobilien lenken werden, da der sog.

Spread zwischen festverzinslichen Veranlagungen und den Immobilienrenditen dadurch größer wurde und somit Spielraum für eine weitere „yieldcompression“ besteht. Auch bekommt man für Immobilien derart attraktive Finanzierungsangebote wie kaum jemals zuvor.

46

ImmoFokus

Büro & Lager im Süden Wiens

Variable Mieteinheiten Büro & Lagerflächen

Eigene Autobahnabfahrt A2 / IZ NÖ-Süd

70 TOPUnternehmen als Nachbarn

GratisParkplätze direkt vor Ihrer Tür

Herbst 2019

AT-2355 Wiener Neudorf • Tel.: 02236 4020-0 • www.walter-business-park.com

47

TOFU

ImmoMarketing Gedankensplitter zum Marketing als regelmäßige Kolumne.

MOFU

BOFU

TOFU, MOFU und / oder BOFU?

Neue asiatische Speise oder eine vegetarische Spezialität?

Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Die drei Begriffe haben nichts mit Essen zu tun – vielmehr prägen sie das aktuelle Marketing. Bei ToFu, MoFu und BoFu handelt es sich um wichtige Stationen im Sales Funnel (Verkaufstrichter): es gilt, Leads zu generieren und schließlich zu Abschlüssen zu führen. Die Wörter stehen für “Top of the Funnel”, “Middle of the Funnel” und “Bottom of the Funnel”. Jeder potenzielle Kunde durchläuft erst alle drei Stationen, bevor er am Ende tatsächlich ein Produkt kauft oder eine Dienstleistung in Anspruch nimmt. Und welche Rolle spielt das für ihr Unternehmen?

Eine entscheidende!

Je nachdem, wie ausgeprägt das Kundeninteresse ist, sind unterschiedliche Inhalte notwendig, um zum Abschluss zu kommen. Eine erfolgreiche Content-Strategie liefert Inhalte, die potenzielle Käufer / Interessenten durch alle drei Phasen begleiten. Immerhin geht es nicht einzig darum, Aufmerksamkeit zu generieren – am Ende möchten Sie schließlich auch verkaufen. Sie werden an den Verkäufen gemessen und einzig allein diese zählen für den wirtschaftlichen Erfolg ihres Unternehmens.

Top of the Funnel: Aufmerksamkeit erregen und informieren Ganz oben ist der Sales Funnel noch ziemlich breit. Dort wird ein großes Publikum angesprochen: Ihr vorrangiges Ziel sollte hier sein, Traffic zu erzeugen. Es geht um Leads. Der Verkauf rückt zunächst einmal in den Hintergrund. Am ToFu gelangen User beispielsweise auf Ihre Website, weil sie ein bestimmtes Bedürfnis haben oder auf der Suche nach der Lösung für ein bestimmtes Problem sind. Ihre potenziellen Kunden möchten sich hier zunächst informieren und haben nicht die Absicht, direkt das erstbeste Angebot wahrzunehmen. Von einer Kaufentscheidung sind sie weit entfernt. Hier geht es zunächst um einen Erstkontakt, der Eindruck beim Besucher hinterlässt.

Um User auf Ihre Website zu locken, benötigen Sie im Internet suchmaschinenoptimierte, hochwertige Inhalte. Denn auf der Suche nach Lösungen werden in einem ersten Schritt meist Suchmaschinen konsultiert – und zwar unabhängig davon, was das Problem ist oder welche Art von Produkt oder Dienstleistung gesucht wird. Um User am ToFu

48

ImmoFokus

anzusprechen, können White Paper oder Infografiken verwendet werden. Das effektivste Mittel ist hier jedoch ein sorgfältig gestalteter Blog.

Middle of the Funnel: Glaubwürdigkeit aufbauen und eigene Lösungen präsentieren Gelingt es, User durch informativen Content am ToFu auf die eigene Website zu locken, beginnt eine Phase, in der einerseits weiterhin spezifisches qualifiziertes Wissen vermittelt wird, in der auf der anderen Seite aber bereits das eigene Unternehmen / das eigene Produkt als Lösung in den Fokus gerückt werden soll. Denn ein Blog kann zwar für viel Traffic auf Ihrer Website sorgen, Blogpost allein verkaufen jedoch keine Produkte.

Kunden am MoFu sind auf der Suche nach spezifischen Informationen, Empfehlungen und Referenzen, die es ihnen ermöglichen, die richtige Entscheidung beim Kauf zu treffen. Dass sie einen Kauf tätigen, ist an dieser Stelle bereits deutlich wahrscheinlicher als am ToFu. User, die Ihre Website bereits gefunden haben, sind in ihrem Kaufprozess schon einen Schritt weiter – das macht sie für Ihr Unternehmen besonders interessant. Nun kommt es darauf an, durch MoFu Inhalte zu vermitteln, dass Ihre Lösung die beste ist und potenzielle Kunden die richtige Wahl treffen, wenn sie sich für Ihre Produkte oder Dienstleistungen entscheiden. Jetzt gilt es Leads in Kunden zu konvertieren.

Bottom of the Funnel: Kaufentscheidung bestärken und Anreize setzen Haben sich Kunden aufgrund des Contents am MoFu für einen Kauf entschieden, können Sie am BoFu den entscheidenden Impuls setzen, indem Sie hier durch präzise gesetzte Anreize die Kaufentscheidung bestätigen.

Content am BoFu muss darüber hinaus auch alle für den Kauf-Prozess relevanten Informationen abdecken. Kunden am BoFu sind gut informiert und von der Entscheidung zum Kauf nur knapp entfernt. An dieser Stelle benötigen sie nur noch kleine Entscheidungshilfen zum Kauf. Um den finalen Anstoß zu geben, können zum Beispiel Erfolgsstories und positives Feedback anderer Kunden ausgespielt werden. Daneben können aber auch Rabattangebote, die nur für einen bestimmen Zeitraum gelten, den nötigen Anreiz setzen. Wichtig ist hier, oftmals in einen persönlichen Kontakt zu kommen, um den Verkauf abzuschließen.

k r a ftsp

a h c s t r i w r e . d ß a m d h ü c S a Ö n IZ N Wie Sie wünschen.

Individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten, planen und errichten wir für Sie maßgeschneiderte Mietobjekte im wirtschaftlich leistungsstärksten Gebiet Österreichs.

Wien

Bratislava

A 21

IZ NÖ-Süd

A4

S1

A6 B 60

A2

A3

Info: +43/2236/616 26-0 www.ecoplus.at/wp.izHerbst 2019

49

Experten im Interview

Konservativ, aber realistisch Klartext. Eyemaxx CEO Michael Müller spricht darüber, wie das erste Halbjahr 2019 gelaufen ist, was der Brexit für die Immobilienwirtschaft bedeutet und warum er sich in der Politik mehr Branchen-Know-how wünscht.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

50

ImmoFokus

wird, muss man das natürlich auch mitkalkulieren – die höheren Preise, die man im Verkauf erzielt werden durch höhere Kosten im Bau kompensiert. Das geht beides nach oben. Daher sage ich prognosetechnisch immer: Konservativ, aber realistisch. Wir haben nur moderate Steigerungen bis zu 10 Prozent. Das ist realistisch.

Sie sind in Deutschland und in Österreich aktiv. Wie unterscheiden sich die beiden Märkte?

Es ist, wie bei der Bevölkerung, fast im Verhältnis 1:10 zu sehen. Es gibt in Österreich nur eine A-Stadt, in Deutschland sieben.

Das sind Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Leipzig ist gerade dabei eine A-Stadt zu werden. Am ehesten mit Wien vergleichbar ist München.

Wien ist ein bisschen billiger als München, aber noch vor den anderen deutschen A-Städten. Das bedeutet, dass Angebote für Grundstücke eher nicht mehr aufgrund von Quadratmeter Grundstücksfläche verkauft

werden, sondern ein Angebot auf Basis der Bruttogeschossfläche, die auf dem betreffenden Grundstück errichtet werden kann, erstellt wird. Das sind je nach Standort sehr teure Preise, so zwischen 1.000 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche.

Das spiegelt sich auch in den Baukosten wider?

Die Baukosten sind tendenziell auch stark steigend, weil die Baukonjunktur boomt. Die Kapazitäten sind bei den Baufirmen sehr gut ausgelastet. Daher bekommt man diese nur,

Fotos: Michael Hetzmannseder

Das erste Halbjahr verlief äußerst erfolgreich. Was sind aus Ihrer Sicht die Erfolgsfaktoren?

Michael Müller: Wir haben unsere Geschäfte planmäßig weiterentwickelt. Wir sind jetzt bei einem Geschäftsvolumen von etwa einer Milliarde Euro. Ein großes Projekt in BerlinSchönefeld haben wir verkauft, drei weitere Projekte werden wir heuer noch abschließen, deshalb schwankt das Geschäftsvolumen immer ein bisschen. Unser Sweetspot ist aber eine Milliarde Projektvolumen. Wir sind mit etwa 30 Prozent Gewinnsteigerung im ersten Halbjahr ganz gut im Plan. Wichtiger ist für uns und die gesamte Branche aber das zweite Halbjahr, denn im ersten kann aufgrund der Witterung nicht so zügig gebaut werden.

Wir rechnen insgesamt mit einer moderaten Steigerung des Jahresgewinns. Seit wir 2011 in den regulierten Markt, an der Frankfurter Wertpapierbörse notieren, haben wir unsere Prognosen immer eingehalten und werden das auch weiterhin tun. Da der Immobilienboom ja auch von einem Bauboom begleitet

wenn man wesentlich teurere Preise anbietet. In Österreich ist das nicht viel anders.

Wien ist vielleicht noch schwieriger, weil hier der Markt besonders geschlossen ist, was die Anbieter betrifft.

Es gibt inzwischen ja immer wieder Stimmen in Deutschland, die das Ende des boomenden Konjunkturzyklus sehen.

In der Gesamtkonjunktur stimmt das. Hier droht eine technische Rezession, also zwei Quartale hintereinander mit negativem Wachstum. Das ist vielleicht dadurch

bedingt, dass etwa in der Automobilindustrie, wo Deutschland ja sehr stark exportorientiert arbeitet, die Geschäfte nicht mehr so florieren. Das ist beispielsweise durch den Dieselskandal teilweise selbst verschuldet.

Es liegt aber auch an anderen politischen Maßnahmen, etwa an der veralteten Infrastruktur. Zum Beispiel hat Deutschland im ersten Halbjahr 2019 ein Plus von 50 Milliarden Euro auf allen Ebenen, also Bund, Länder und Kommunen, gemacht. Das wären 2,6 Prozent positives Budget, das klingt sehr gut.

Es ist aber nicht so positiv, weil die deutsche

Infrastruktur veraltert ist. Bei der Deutschen Bahn gibt es überall große Verspätungen und auch große Proteste von Fahrgästen.

Also sollte man mehr investieren?

Hat man Überschüsse, sollte man sie investieren. Der Staat sollte zum Beispiel in die Infrastruktur investieren. Das würde natürlich auch weitere Aufträge für die Wirtschaft und Arbeitsplätze bedeuten. Aber das ist ein Politikum. Man will unbedingt Budgetüberschüsse haben. Man denkt sogar an das Gegenteil dessen, was man tun sollte

ExpoReal 2019

51

Experten im Interview

– an Steuererhöhungen. Die deutsche Steuer für Unternehmen, bestehend aus Körperschafts- und Gewerbesteuer, beträgt im Schnitt 30 Prozent. Damit liegt man bereits weit über dem EU-Durchschnitt.

Normalerweise würde man eine Steuerreform erwägen, um diese zu reduzieren, auch um für internationale Investitionen wettbewerbsfähig zu bleiben…

Davon ist aber keine Rede. Man redet über Steuererhöhungen, zum Beispiel über die Grundsteuer. Das ist jetzt ein Punkt, wo ich von der allgemeinen Konjunktur auf die Immobilienbranche komme. Wenn wir von Steuern sprechen, gab es ja verrückte Überlegungen von Enteignungen und dergleichen. Auf so ein Niveau sollten wir nicht kommen, denn das ist investitionsfeindlich. Aber allein die neue Grundsteuer in Deutschland ist eine Teilenteignung. Die alte Grundsteuer wurde aufgehoben, weil die Bewertungswerte der Immobilien sehr veraltert waren. Und jetzt hat man lange diskutiert, wie eine neue Grundsteuer ausschauen kann. Normalerweise sagt man, man macht eine Bewertung aller Grundstücke und hat neue Bemessungsgrundlagen.

Das hat man nicht gemacht, sondern viel komplizierter. Nur in Bayern hat man das gleiche Modell wiedergewählt, dass die Grundsteuer aufgrund des Grundwertes beurteilt wird. In anderen Bundesländern gibt es wieder andere Regelungen betreffend

52

ImmoFokus

Art der Bebauung, Vermietung bei Privaten, Grundsteuerbemessungsgrundlage. Und dann kommt das Absurde: Jede Kommune in Deutschland hat dann noch einen Hebesatz auf die Bemessungsgrundlage. Wo gibt es denn einen Staat, in denen die Kommunen untereinander einen Steuerwettbewerb austragen?

Naja, die Schweiz praktiziert das ja schon fast seit Jahrhunderten.

Ja, aber ich sage trotzdem, dass das für einen Industriestandort wie Deutschland kontraproduktiv ist.

Auf diese Idee ist man in Österreich noch nicht gekommen. Ist das standorttechnisch ein Vorteil?

Ja, schon, aber mit Einschränkungen. Der österreichische „Wirtschaftsflügel“ hat das Know-how so etwas zu erkennen. In Österreich frage ich mich aber generell, ob manche Politiker das auch verstehen, was sie fordern und sagen. Etwa die Forderung nach der Abschaffung der Mehrwertsteuer für Wohnungen. Denn was bedeutet das wirklich? Es würde keinen Vorsteuerabzug für Immobilienentwickler mehr geben. Und wenn es keinen Vorsteuerabzug gibt, dann würde auf jeden Fall die Mehrwertsteuer aufgeschlagen werden müssen. Das würde bedeuten, dass es zu einer Verteuerung käme. In Österreich hat man einen Vorsteuerabzug bei Mietwohnungen, aber nachher

der Mieter nur mehr 10 Prozent Umsatzsteuer. Also ist es eine Begünstigung um 10 Prozent. Durch diese Forderung wäre das weggefallen und die Mieten würden teurer werden.

Politiker wollen mit solchen Ankündigungen natürlich vorrangig Wähler gewinnen.

Reine Bauernfängerei, sage ich dazu.

Ein großes Thema ist natürlich auch die Zinspolitik. Ist es nicht ein gefährlicher Kurs, wenn man die Zinsen immer so niedrig hält? Der Kurs der EZB kommt natürlich der Immobilienbranche zugute.

Darüber kann ich jetzt persönlich nicht klagen. Draghi ist unser Freund. Andere wiederum wollen ihn gar nicht, das verstehe ich auch. Die deutschen und die österreichischen Sparer hassen ihn. Klar, es gibt ja auch keine Zinsen mehr und jetzt kommt möglicherweise sogar ein Strafzins für Private.

Vor eineinhalb Jahren wurde ich immer wieder gefragt, wie ich die Zinsentwicklung sehe und ob die damals mit Sicherheit steigenden Zinsen eine Gefahr für die Immobilienbranche seien. Ja, das war eine Gefahr. Nur wissen wir jetzt, dass es noch lange keine Gefahr sein wird, weil die Zinsen auf Jahre hinaus niedrig bleiben werden. Die Nachfolgerin von Draghi, Christine Lagarde, hat ja bereits angekündigt, dass sie diese Politik beibehalten wird. Es bleibt ihr auch nichts anderes übrig, denn natürlich kommt diese Politik den Mittelmeerstaaten zugute.

Leiden tun eigentlich wieder nur die Sparer.

Für den Staat Deutschland etwa ist das nicht unbedingt negativ, weil die kriegen Bundesanleihen quasi for free. Für die Bürger ist das weniger cool. Für die Immobilienbranche insgesamt aber sehr gut.

Provokant gesagt: Ich bin ein Anleger, habe noch keine Eigentumswohnung und möchte das Geld zusammenkriegen.

Wenn ich nirgendwo Zinsen für mein Geld bekomme, werde ich mir den Traum von der Eigentumswohnung nicht erfüllen können?

Ja, aber dann gehen sie zur Bank. Gerade die Immobilienfinanzierung von Eigentum bei der Bank ist so leicht wie noch nie. Der Zinssatz für Baukredite in Deutschland ist auf knapp 0 Prozent gefallen. Das heißt, man geht zur Bank – sie brauchen natürlich eine gewisse Bonität und einen guten Einkommensnachweis -, aber sie brauchen jetzt nichts anzusparen. Bausparkassen leiden im Moment am meisten darunter, denn die braucht zurzeit kein Mensch.

Sehen Sie zum Teil Chancen für die Immobilienwirtschaft in Deutschland durch den Brexit? Es gibt ja doch einige Unternehmen, die sich bereits aus England zurückgezogen haben?

Also das gilt sicherlich für einige Banken im Frankfurter Raum. Das ist klar. Für die Immobilienbrache in Deutschland ist es eher gut. Das heißt aber nicht, dass das die Immobilienbranche gutheißt. Alle Kollegen, mit denen ich darüber gesprochen habe, verstehen das überhaupt nicht. Es ist komplett unsinnig.

Österreich ist ja praktisch in der Immobilienbranche vom Brexit überhaupt nicht betroffen. Da wird man kaum Auswirkungen spüren?

Kaum.

Was sind Ihre Hauptsorgen im Moment?

Eine Besorgnis ist, dass die Wahlen vielleicht doch anders ausgehen könnten. Selbst wenn unsere Freunde gewinnen, ist die Frage, mit wem sie koalieren. Und ansonsten mache ich mir Sorgen, wie das Wetter wird.

Klar.

Aber nicht für den nächsten Tag, sondern für den Winter. Wir haben etliche Baustellen, die im Winter, wenn es ganz kalt wird und gefriert eingestellt werden müssten. Dann gibt es natürlich Verzögerungen.

Vor kurzem haben Sie eine Anleihe zur Zeichnung aufgelegt. Mit dem Ergebnis zufrieden?

Mit dem Platzierungsergebnis sind wir zufrieden, ermöglicht es uns doch in Verbindung mit unserer Innenfinanzierungskraft nicht nur unsere Kapitalmarktverbindlichkeiten planmäßig zurückzuführen, sondern auch die Finanzierung weiterer Immobilienprojekte.

Entsprechend unverändert optimistisch blicke ich auf unsere weitere Geschäftsentwicklung. n

Factbox Die Eyemaxx Real Estate AG ist ein Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert Eyemaxx Gewerbeimmobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmengeschichte sind Hotels und Serviced Apartments sowie Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie.

Die Geschäftstätigkeit von Eyemaxx basiert auf zwei Säulen. Dazu gehören zum einen renditestarke Projekte und zum anderen ein fortschreitender Aufbau eines Bestands an vermieteten Gewerbeimmobilien, der laufende Mieterträge und damit stetige Zahlungsströme generiert. Eyemaxx baut dabei auf die Expertise eines erfahrenen Managements gemeinsam mit einem starken Team von Immobilienprofis und auf ein etabliertes und breites Netzwerk, das zusätzlichen Zugang zu attraktiven Immobilien und Projekten eröffnet. So konnte die Projektpipeline auf aktuell rund 855 Millionen Euro ausgebaut werden.

Die Aktien der Eyemaxx Real Estate AG notieren im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse und im direct market plus der Wiener Börse. Das Unternehmen hat außerdem mehrere Anleihen begeben, die ebenfalls börsengelistet sind.

ExpoReal 2019

53

(K)eine grundsätzliche Fehlkonstruktion!?

Mietpreisbremse. Die Mietpreise steigen schneller als das Lohnniveau. Die Vermieter haben zu viel Macht und treiben die Mieten nach oben, sagen die einen. Die Ansprüche der Mieter sind gestiegen und die hohen Mieten gerechtfertigt, sagen die anderen. Über einen sich entzündeten Diskurs darüber, ob man eine gesetzliche Mietpreisbremse braucht.

Autor: Sebastian Luger

G

ame Over“ titelt ein Immobilienmagazin aus New York und sagt das K.O. der sogenannten „Landlords“, der Hauseigentümer, vorher. Kurz zuvor hat eine Gruppe rund um die junge, demokratische Senatorin Julia Salazar in New York ein Gesetz auf den Weg gebracht, welches die Mietsteigerungen bremsen soll.

Wohnraum ist Menschenrecht, kein Spekulationsobjekt Die Fronten sind – wie auch in Österreich und Deutschland – ziemlich klar aufgeteilt: Mieter gegen Vermieter, Arbeitnehmervertretungen gegen Arbeitgebervertreter. Das bisherige Mietgesetz wurde radikal umgemodelt, zugunsten der Mieter und gegen die Interessen der Landlords, die an die kurze Leine gelegt werden. Laura Wolf-Powers, eine Professorin für die Immobilienwirtschaft und -finanzierung sagt, dass es vor allem jene Hauseigentümer (Landlords) besonders stark treffen wird, die Wohnhäuser als Handelsware zu Spekulationszwecken und nicht als Wohnraum betrachten: „The most impacted parties will be owners who

54

ImmoFokus

treat residential buildings as commodity assets for which other investors compensate them, rather than housing for which residents compensate them.“ Man hatte in der amerikanischen Immobilienwirtschaft mit Änderungen gerechnet, jedoch nicht mit derart tiefgreifenden. Geradezu blasphemisch seien die Ausmaße, so der Tenor der Hauseigentümer. Befürworter der amerikanischen Mietpreisbremse wiederum argumentieren, dass die Wohnhäuser nie als Luxusartikel zum Spekulieren gedacht waren, die man solange modernisiert und renoviert, bis man die Mieten ins – in ihren Augen – Unermessliche treiben kann.

Genau diese Praktik müsse eingedämmt werden, damit kein Raum für Finanzspekulationen bleibe. Diesen Punkt schließe das neue Mietrechtsgesetz. Die junge Demokratin Julia Salazar sagt, Wohnen sei in ihren Augen ein Menschenrecht, kein reines Spekulationsobjekt. Als problematisch wird jedoch angesehen, dass nun eine Art „Renovierungsdürre“ einkehren könne, da von Vermieterseite nur noch das Notwendigste

gemacht würde und so die Gebäudesubstanz leiden würde.

Mietsteigerung um 43 Prozent In Österreich ergibt sich bei genauerer Betrachtung ein Stimmungsbild, das jenem in den USA ähnlich ist. Laut der neuesten AK-Mietenstudie aus dem Jahr 2018 sind die Mieten seit 2008 um bis zu 43 Prozent gestiegen, vor allem in Wien. Österreichweit bewegt man sich von 2008 bis 2016 bei einer Steigerung um 35 Prozent. Die Löhne hätten sich laut Studie im selben Zeitraum jedoch nur um 22 Prozent erhöht, die allgemeine Inflation um 14 Prozent. Die Betriebskosten sind im selben Ausmaß wie die Inflation gestiegen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Hauptmietzinsen die Mieten in die Höhe treiben. Die Arbeiterkammer fordert schon seit längerem ein neues Mietrecht, in dem Mietbefristungen abgeschafft, Lagezuschläge auf 25 Prozent begrenzt und Mietobergrenzen eingeführt werden sollen. Mieter und Wohnungssuchende müssten entlastet werden, damit besonders junge Menschen und Familien sich noch ein Dach über den

Kopf finanzieren können, so der Tenor der Arbeitnehmervertretung.

Fotos: daskleineatelier, SeanPavonePhoto, Sergey Novikov, egeneralk, privat

Die Immobilienvermieter und -verkäufer interpretieren die Zahlen naturgemäß ein klein bisschen anders: Beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft etwa argumentiert man die starken Mietpreissteigerungen durch die gestiegenen Ansprüche der Vermieter. Die Qualität, die heute eingefordert werde, sei deutlich höher als noch vor einem Jahrzehnt, etwa was die Ausstattung der Bäder und Küchen anbelange, heißt es. Diskussionen um eine gesetzliche Verankerung einer Mietpreisbremse gibt es schon länger, nicht überraschend stehen sich immer zwei Seiten gegenüber: Die Ansichten der Mieter gegen jene der Vermieter, jene der Arbeiterkammer gegen jene der Wirtschaftskammer und nicht zuletzt auf politischer Ebene zwischen links-Mitte links (Grüne/SPÖ) und rechts-Mitte rechts (ÖVP/FPÖ/NEOS).

Für die Vermieter zumutbar In Deutschland wurde bereits 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt – als schon damals

umstrittenes Gesetz. Sie gilt als BürokratieMonster und bislang als ziemlich erfolgslos.

Aus den Landtagen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein etwa hieß es, „die Mietpreisbremse habe ihren Zweck nicht erfüllt und nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnbau. Der angestrebte Effekt – die Sicherung stabiler Mietpreise – sei durch die Mietpreisbremse und die Senkung der Kappungsgrenze aber nicht eingetreten.“ Die Ansicht der Immobilienexperten glich sich weitgehend im Tenor und im Habitus: Die Mietpreisbremse habe versagt, sie nütze nur einer kleinen Gruppe von Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen. Der Grund war folgender: „Gute“ Wohnungen waren nicht mehr im Marktangebot zu finden, weil sie aufgrund der gesetzlichen Grenze nicht mehr über Makler angeboten, sondern privat weitergegeben wurden. In jenen Fällen, in denen überhaupt noch „gute“ Wohnungen angeboten wurden und diese aufgrund der Mietpreisbremse auch günstig zu haben waren, konnten die Vermieter unter einer steigenden Anzahl an Interessenten auswählen. Die

Wahl fiel dann auf jene Bewerber, die besser verdienten und ein sicheres Einkommen hatten. Die Conclusio war schnell gefunden: Einen Markt könne man nicht mit Gesetzen regulieren – niedrigere und leistbare Mieten könne man nur schaffen, indem man das Angebot an Wohnraum erhöhe.

Jahre danach scheint sich das Blatt, zumindest partiell, zu wenden. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung kommt nämlich zu anderen Ergebnissen: Die Mietpreisbremse helfe tatsächlich, die Kostensteigerungen für Wohnen zu bremsen. Sie gilt in 313 deutschen Städten. In den ersten drei Jahren seit ihrer Einführung blieb das Instrument weit hinter den Erwartungen – die Mieten in Großstädten und Ballungsgebieten kletterten unvermindert weiter. Nun sagt die Studie jedoch, dass die Mietpreisbremse in jenen Städten wirke, in denen die Mieten bereits vor der Einführung im Jahr 2015 deutlich gestiegen waren. Die Mietpreisbremse sei daher besser als ihr Ruf. Das DIW wertete 200.000 Wohnungsinserate auf OnlineMietplattformen aus. Das Ergebnis: Das

ExpoReal 2019

55

Gesetz bremst Preisauftrieb bei jenen Wohnungen ab, die bereits vor Einführung stark gestiegen waren. Die Mietpreisbremse greife demnach, wenn die Neu-Mieten in den vier Jahren vor Einführung der Preisbremse um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr angestiegen waren. Das gelte vor allem für InnenstadtBezirke. In städtischen Gebieten, in denen die Neuvertrags-Mieten um mehr als 4,8 Prozent pro Jahr kletterten, habe die Mietpreisbremse besonders stark gewirkt. Dort seien die Mieten mit Einführung der Preisbremse im Schnitt um 2,9 Prozent gesunken, vor allem in den Berliner Stadtteilen Mitte und Neukölln sowie in den Münchner Stadtteilen Schwabing und Laim. In der Studie sagt DIWImmobilienökonom Claus Michelsen: „Die Bremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung.“ Die bisherige Einschätzung könnte also zu vorschnell gewesen sein und die Mietpreisbremse daher keine grundsätzliche Fehlkonstruktion, denn „dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch.“

den allgemeinen Gleichheitssatz verstößt.

Die Bundesverfassungsrichter befanden, dass es im öffentlichen Interesse liege, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe sei dafür ein geeignetes Mittel – und für die Vermieter zumutbar. Skeptisch hingegen sind Experten darüber, ob die Mietpreisbremse die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen könne, denn es gebe zu viele Schlupflöcher, sagt der Berliner Mietverein. Die erste Miete nach einer umfassenden Modernisierung ist gesetzlich von der Mietpreisbremse ausgenommen – ein Freifahrschein für viele Vermieter, um den Monatspreis für Immobilien nach Sanierungen beliebig zu erhöhen, so die Kritik. Wenig verwunderlich lehnen auch in Deutschland Vermieterverbände die Mietpreisbremse strikt ab. Es herrscht nach wie vor Sorge vor einem Investitionsstopp, steigenden Preisen und einen Rückgang der Neubauten – daran hat sich seit der Einführung 2015 nichts geändert.

Die Mietpreisbremse wird deutschen Mietern und Vermietern mindestens noch sechs Jahre erhalten bleiben, die Große Koalition verlängerte das Gesetz bis 2025. Zudem weiß man nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes mittlerweile, dass die Mietpreisbremse weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder

Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mietpreise gesetzlich regulieren und bezahlbares Wohnen möglich machen. Die Vermieter müssten sich an den normalen Marktpreisen orientieren und die Mietpreise nur um einen kleinen Prozentsatz erhöhen.

Diese Regelung würde nicht überall, sondern

56

ImmoFokus

Oh, du mietpreisgebremstes Österreich?

nur in belasteten Regionen gelten, meist in Ballungszentren mit Wohnungsknappheit, in denen die Mietpreise bereits sehr hoch sind. Die Grünen, die SPÖ, die Arbeiterkammer und die österreichische Mietervereinigung sprechen sich für die Einführung einer Mietpreisbremse aus, um Mieter in Ballungszentren finanziell zu entlasten. Mit einer Mietpreisbremse könnten die Mieten in den Ballungsräumen (vor allem Salzburg, Wien und Innsbruck) um maximal zehn Prozent über den normalen Mietpreisspiegel angehoben werden.

Die Wirtschaftskammer wiederum argumentiert mit einer zusätzlichen Belastung für die Vermieter. Wenn beispielsweise Vermieter Modernisierungen und Reparaturen in den Wohnungen durchführen lassen wollen, dürfen die Mietpreise nicht mehr so stark erhöht werden, die Adaptierungen von den Vermietern weitgehend selbst getragen werden. Zudem würde die Wohnungsknappheit dadurch weiterhin erhalten bleiben bzw. die Mieten trotzdem weiterhin steigen, da der Mietpreisspiegel ja auch sukzessive nach oben klettert. Eine ähnliche Regelung wie in Deutschland, wäre nur bei Weiter- und Neuvermietungen, nicht aber bei bestehenden Mietverhältnissen gültig.

Allerdings dürften die Mieter keine weiteren Mietsteigerungen mehr erwarten: Die Vermieter dürften die alten Mieten nicht mehr wie gewollt steigern n

Die Gretchenfrage lautet: Wer hat recht?

Kommentar: Sebastian Luger

n Die banale Antwort darauf: Niemand. Oder anders formuliert: Jeder hat recht. Wie immer kommt es auf die Sichtweise an.

Natürlich haben die Mieter recht: Die Mietpreise steigen nachweisbar schneller als das Lohnniveau und die Inflation. Wenn die Mieten von 2008 bis 2016 um bis zu 43 Prozent steigen, die Löhne sich im selben Zeitraum jedoch nur um 22 Prozent erhöhen und die Betriebskosten im selben Ausmaß wie die Inflation steigen (um 14 Prozent), bleiben nur noch die steigenden Hauptmietzinsen übrig. Daher braucht man eine gesetzliche Mietpreisbremse, um diese Entwicklungen einzudämmen.

Dafür muss man weder mit linker Politik kokettieren noch unbändig daran glauben, dass eine gesetzliche Mietpreisbremse alles regelt.

Und natürlich haben die Vermieter recht: Der Lebensstandard ist – um einen größeren Zeitraum zu bemühen – ein anderer als in den Nachkriegsjahren. Die Ansprüche sind gestiegen, die Qualität an Wohnungen, an die Ausstattung steigt ebenfalls sukzessive. Und damit auch der Preis und die Kosten. All das trägt der Vermieter, warum soll sich das nicht in der Miete niederschlagen? Man kann den Markt eine

gewisse Zeit lang mit Gesetzen regulieren, auf Dauer geht das aber nicht. Eine gesetzliche Mietpreisbremse ist daher nicht die Lösung, es braucht mehr Wohnraum (etwa durch Verdichtung), um in der Terminologie des Angebot-Nachfrage-Modells, schlicht und ergreifend das Angebot zu erhöhen. Dafür muss man nicht zwanghaft an das neoliberale Dogma der Selbstregulierungskräfte des freien Marktes glauben.

Was könnte nun also des Rätsels Lösung sein? Wie immer, wenn sich zwei konträre Sichtweisen gegenüberstehen, sollte man mehr miteinander reden. Immobilienexperte Stephan Hirsch formulierte es folgendermaßen: „Das ist nichts anderes als eine Wenn-DannFunktion, wie in Excel. Man sollte sich mit allen Betroffenengruppen zusammensitzen und den Sachverhalt durchexerzieren: Wenn ich das mache, dann wirst du das machen.“ Das wäre zumindest ein erster, kleiner Schritt. Kleine Schritte wird es auch für ein potentielles neues Mietrechtsgesetz brauchen – eine österreichische Generallösung, die für alle akzeptabel ist, wäre wohl ein zu optimistischer Silberstreif am Horizont. Man könnte aber einfach mal mit Mikrolösungen erste Schritte setzen.

ExpoReal 2019

57

HAUS AM SCHOTTENTOR, 1010 WIEN

C R E AT I N G L AN D M AR K S W W W. P E M A . A T | O F F I C E @ P E M A . A T | + 4 3 ( 0 ) 5 1 2 2 5 1 2 7 6 58

ImmoFokus

HEADLINE P1, INNSBRUCK

P2, INNSBRUCK

P3, INNSBRUCK

ExpoReal 2019 59 H O L D I N G

Experten im Interview

Finanzierer haben keinen Investmentdruck Permanent achtsam. Die Erste Group ist in Österreich traditionell stark im Wohnbau verortet und im gewerblichen Immobiliensegment auf Osteuropa fokussiert. Welche Märkte Karin Schmidt-Mitscher, Head of Commercial Real Estate and Leasing in der Erste Group, derzeit die meisten Sorgen bereiten, wie sich die Zinslandschaft entwickelt und was sie von Crowdfunding hält, erzählt die Finanzierungsexpertin im Gespräch mit Chefredakteur Michael Neubauer.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Sie erwarten wahrscheinlich auch keine massiven Zinsanstiege? Denn der einzige, der daran Interesse hätte, wäre der Anleger, der ein bisschen mehr Geld für seine Anlagen sieht.

Auch wir erwarten keine kurzfristigen Zinsanstiege und sehen daher, dass jede Form der Zinsabsicherung, also das klassische Hedging, im Moment hochattraktiv ist.

Wir bieten auch bei Immobilienprojekten sämtliche Nebenprodukte mit an, aber natürlich ist Cross Selling hier eingeschränkt, im Vergleich zu Firmenkunden aus anderen Branchen.

Als ich kürzlich bei jemandem nach den Erwartungen bzgl. Zinslandschaft fragte, hat mein Interviewpartner gesagt: „Nehmen Sie meine Antwort von vor vier Jahren und machen Sie Copy & Paste.“ Genau. Es gibt auch kaum makroökonomische Anzeichen, dass es anders wird. Klar, es gibt Anzeichen von Abkühlung in einzelnen Ländern, aber wirklich dramatische Veränderungen erwarte ich noch nicht. Man merkt, dass die Volatilität teilweise zunimmt, aber die Nervosität ist eigentlich seit zwei, drei Jahren

60

ImmoFokus

unverändert hoch. Die ist nicht gestiegen – man ist permanent achtsam.

Viele Developer klagen über zu hohe Grundstückspreise. Eigentlich dürfe man im Moment nicht kaufen, weil man nicht weiß, ob man die Ziele in der Vermarktung erreichen wird. Trotzdem lautet die Ant wort immer: kaufen. Wie steht eine Bank dazu? Wie rechnet sich das?

Da tu ich mir leicht, denn wir haben im Finanzierungsbereich keinen Investitionsdruck, und es gibt bei uns ausreichend Projekte zu finanzieren. Aber ja, das Geschäftsmodell wird trotzdem weitergehen und ich erwarte auch keine extrem großen oder schnellen Korrekturen. Im ganz teuren Segment des Wohnbaus, wo wir sehr selektiv dabei sind, haben sich Preise in den letzten Jahren ja auch schon korrigiert. Wo der Quadratmeter früher 3.000 Euro gekostet hat, kostet er jetzt 6.000 Euro, aber die Leute können es sich ja offenbar leisten.

Das wage ich zum Teil zu bezweifeln…

Aber es wird nach wie vor nachgefragt und gekauft.

Aber von der Erbengeneration, die ausreichend Kapital hat.

Natürlich, das ist richtig. Da gibt es dann irgendeine, von der Tante geerbte Wohnung, zu verkaufen und einen, ohnehin weniger attraktiven Bausparvertrag, und viele andere

Möglichkeiten. Man sollte das Immobilienvermögen des Durchschnittsösterreichers nicht unterschätzen. Aber ja, generell gilt: Die Wohnungen werden teilweise – vor allem in den Städten – wieder kleiner, weil man sich Wohnen sonst nicht mehr leisten kann.

„Auch wir drucken unser Geld nicht im Keller.“ Karin Schmidt-Mitscher

Eine 30-Quadratmeter-Wohnung würden Sie als Wohnung bezeichnen?

Natürlich, warum nicht? Solange sie alle Anforderungen an eine Wohnung erfüllt. Aber mit der Agglomeration von Mikrowohnungen, wie z.B. in der Schweiz, kommen auch ganz neue Trends zu uns. Hier teilen sich beispielsweise mehrere Leute eine größere Wohnung.

Jeder der Bewohner hat seine Mikrowohnung mit eigenem Kochbereich, Dusche und WC.

Fotos: Michael Hetzmannseder

Die Immobilienfinanzierung ist immer ein spannendes Thema, vor allem im Moment bei der Zinslandschaft, denn natürlich wollen die Banken auch Geld verdienen.

Karin Schmidt-Mitscher: Ja, auch wir drucken nicht im Keller (lacht).

ExpoReal 2019

61

Experten im Interview

Zusätzlich gibt es große Gemeinschaftsbereiche und damit Wohnraum, den sich der Einzelne sonst nicht leisten könnte. Diese Wohnformen entwickeln sich in Österreich erst langsam, während andere Länder schon weiter sind. Aus meiner Sicht ist das eine vollwertige Wohnung - für einen bestimmten Lebensabschnitt.

Ist man bei der Finanzierung von Sharedund Mikro-Apartments vorsichtiger?

Es ist ganz wichtig, sich das Konzept zu überlegen: Wer steht dahinter? Das ist wie Co-Working auf der gewerblichen Seite. Wer ist derjenige, der tatsächlich den Cashflow generiert und wer zahlt am Ende des Tages?

Das ist auch im gewerblichen Bereich die Frage. Die meisten dieser neuen Bürokonzepte sind schon zu Betreiberimmobilien geworden.

Ja, viele davon. Es ist erforderlich, sich den Betreiber sehr genau anzusehen – am Ende des Tages braucht es einfach ein funktionierendes Konzept. Das kann natürlich auch etwas komplett Neuartiges sein, von dem vorher keiner gedacht hat, dass es so gut funktioniert. Wer hätte vor 15 Jahren gedacht, dass Airbnb so erfolgreich sein wird? Damit wurde ein Konzept von Beherbergung geschaffen, das Hotels massiv gechallenged hat. In zehn Jahre wird es weiterhin Hotels geben, aber parallel wird es Platz für viele andere Übernachtungsformen geben, wie Airbnb und weitere Konzepte, die wir noch gar nicht kennen. So wird es auch mit klassischen Büros und Co-Working-Spaces sein.

Gibt es eine Assetklasse, die Sie favorisieren?

Eine Lieblingskategorie kann ich nicht nennen, aber Logistik finde ich sehr spannend. Wir haben vor kurzem für die CTP in Tschechien einen sehr große Logistikfinanzierung abgeschlossen. In diesem Bereich tut sich extrem viel, weil sich die Anforderungen massiv verändern, unter anderem durch die zunehmende Urbanisierung, den stetig steigenden Onlinehandel, das geänderte Konsumverhalten und die „letzte Meile“ ist bis dato nicht gelöst.

Wobei Logistik in Österreich ja nur eine Randerscheinung ist.

Ja, leider.

62

ImmoFokus

Woran liegt das? Sind die Grundstückspreise zu hoch oder ist es die Personalkomponente?

Ich habe das Gefühl, dass wir bei internationalen Logistik-Developern nicht auf der Landkarte sind. Zudem werden in Österreich die großen Logistikzentren in der Regel von den Handelsbetrieben selbst gehalten. Wir haben wenige Developer, die sich auf die Entwicklung von Logistikimmobilien spezialisiert haben. Und natürlich sind Grundstückspreise für Logistiknutzung schon ziemlich teuer und werden in städtischen Lagen noch weiter steigen.

Das sieht in einigen Nachbarländern noch anders aus.

Wir haben uns zum Beispiel große Logistikhallen in der Slowakei angesehen, eine Amazon-Halle. Auf deren Flächen könnte man einen Jahresbedarf an österreichischen Badewannen locker unterbringen.

Ja, aber die sind state-of-the-art. Eine Logistikhalle steht in sechs Monaten, das ist keine Wissenschaft. Aber die Anforderungen an die technische Ausstattung verändern sich massiv, ebenso an die Lagen, um möglichst kurze Lieferzeiten zu ermöglichen. Aber unsere zentrale Lage in Europa ist hervorragend und von der Infrastruktur her wären wir, glaube

ich, schon gut gerüstet, denn unser Straßenund Bahnnetz ist hervorragend.

Es heißt ja, immer mehr Developer gehen zur Finanzierung vom klassischen Bankensektor weg. Spüren Sie das?

Eigentlich relativ wenig beziehungsweise nicht stark zunehmend. Aber wir spüren natürlich, dass jetzt auch neue Banken in den österreichischen und osteuropäischen Markt kommen. Das aufkommende Crowdfunding oder Crowdinvesting tritt eigentlich in einem sehr untergeordneten Maß auf, und vor allem mit geringen Beträgen. Wenn man sich die Größe der Projekte ansieht, die wir finanzieren, spielt das eine untergeordnete Rolle. Da habe ich manchmal das Gefühl, es ist eher ein Marketingargument.

Ja, noch. Am Anfang war klar, dass alle sagen, wenn die Medien darüber berichten, hat man noch einen gewissen Werbedruck.

Das ist eher eine Sache des Vertriebs und keine Finanzierungsangelegenheit.

Genau. Diese Frage habe ich mir auch schon gestellt. Es ist etwa bei Wohnprojekten gar nicht so einfach, statt einem Kunden plötzlich einer Crowd von Investoren gegenüberzustehen. Dafür gibt es auch noch nicht ausreichend technische und regulatorische

Lösungen. Zudem weiß ich auch nicht, ob allen Investoren immer so klar ist, welches Risiko sie nehmen.

Ich sehe das auch sehr kritisch. Bis jetzt ist ja das meiste beim Crowdfunding gut gegangen …

Ja, aber die Zeiten sind auch gut. Dass es aber, in der Regel, nachrangige Finanzierungen sind, ist nicht allen bewusst. Da würde noch mehr Transparenz sicher helfen.

Die Erste Group ist traditionell in Österreich im Wohnbau verortet und legt im gewerblichen Immobiliensegment das Hauptaugenmerk auf Osteuropa. Welches Land macht Ihnen momentan am meisten Freude bzw. am meisten Sorgen?

Rumänien gehört beispielsweise zu den Ländern, wo man genauer hinschaut, aber Freude machen mir alle. Wenn das Projekt und der Kunde passen, macht mir ein Hotel in Kroatien genauso Spaß, wie das Shoppingcenter in Bukarest oder das Logistikportfolio in Tschechien.

Wann ist der letzte Deal schief gegangen?

Kommt auf die Definition an. Seit ich 2017 in die Erste Group gekommen bin - im Sinne von „Geld verloren haben“ - gar keiner. n

„Bei der Zinslage ist man sowieso permanent achtsam.“

ExpoReal 2019

63

Reportage

Eine neue Landmark entsteht Der Office Park 4 am Flughafen Wien nimmt Gestalt an. Mit dem Bauverlauf ist Wolfgang Scheibenpflug mehr als zufrieden. „Wir liegen voll im Plan“, freut sich der Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG. Der ImmoFokus hat ihn auf einen Rundgang begleitet.

S

cheibenpflug kann die neuen Flächen gut gebrauchen - „Der 90.000 Quadratmeter zur Verfügung stehende Bestand ist nahezu vollvermietet. Die Leerstandsrate beträgt 1,5 Prozent. Wir haben hier aus meiner Sicht eine Vollvermietung.“ Doch auch der Office Park 4 füllt sich langsam. „Wir haben bereits gut ein Drittel der Fläche vermietet.“ Was ihn besonders freut: „Der letzte Stock ist bereits an einen Mieter vermietet.“ Namen sind ihm jedoch keine zu entlocken.

Mit Schutzhelmen ausgestattet – „Sonst dürfen wir nicht auf die Baustelle“ – machen wir uns auf den Weg. An der Rückseite des NH Hotels eilen wir bei prächtigem Sonnenschein Richtung Office Park. „Durch den Bau des Office Park 4 erweitern wir das Angebot an Büro- und Eventflächen um rund 26.000 Quadratmeter“,

64

ImmoFokus

gibt Scheibenpflug erste Infos beim Anmarsch.

Je nach Bedarf können Einheiten in den Größen zwischen 180 und 2.700 Quadratmeter pro Ebene gemietet werden. Das Besondere: Zweistöckige Eventflächen, geräumige Begegnungszonen, ein Kindergarten sowie Gastronomieeinrichtungen – hier wird das erste asiatische Food-Konzept am Flughafen Wien realisiert. Das lässt das Arbeitserlebnis und den Wohlfühlfaktor der Beschäftigten steigen.

Außerdem stehen ausreichende Parkkapazitäten durch die hauseigene Tiefgarage sowie durch das Parkhaus 3 bereit.

Alles unter einem Dach Doch ein kleiner Abstecher in den Office Park 3 (ehemals World Trade Center) muss sein. „Hier haben wir alle Services, die der Flughafen Wien AG seinen Mietern anbietet, unter einem Dach vereint.“ Denn der Flughafen ist mehr als ein

Fotos: Michael Hetzmannseder

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

DAS NEUE HERZSTÃœCK, DER OFFICE PARK 4, NIMMT GESTALT AN

ExpoReal 2019

65

Reportage

reiner Vermieter: „Wir vermieten nicht nur, wir betreiben - wo immer es möglich ist - auch selbst. Ob es die Post ist, das Gesundheitscenter oder die Co-Working-Spaces. Nur dann haben wir die Qualität der angebotenen Dienstleistungen selbst in der Hand." Doch Ausnahmen bestätigen die Regel. „Eine Ausnahme sind die beiden Hotels – zu denen bald ein drittes kommen wird. Hier kooperieren wir mit namhaften Hotelbetreibern.“ Zum NH Vienna Airport und dem zur Marriott-Gruppe gehörenden Moxy Vienna Airport Hotel wird sich bald ein drittes Hotel gesellen. „Beim neuen Hotel sprechen wir über ein Hotel im Budget-Segment mit 350 bis 400 Zimmern. Also, ein relativ großes Hotel, das zwar nicht im Zentrum angesiedelt, mit einem Shuttle aber perfekt an die Terminals angebunden sein wird,“ präzisiert Scheibenpflug.

hafen Wien betriebene Gesundheitscenter. „Wir garantieren innerhalb von sieben Tagen einen Facharzttermin. Im Zentrum sind Fachärzte aller Fachrichtungen beschäftigt: Vom Urologen, über den Orthopäden bis zum Kinderarzt. Von der Muttermalentfernung bis hin zur Botox-Spritze. Der Termin kann ganz einfach über die Homepage gebucht

Das Interesse ist da, das Design gefällt.“ Denn wer hier modernes, cleanes Design erwartet, wird überrascht sein. Shabby Chic ist angesagt „Zugegeben, nicht alle waren von Anfang an begeistert. Das hat sich aber schnell geändert.“ Vorerst stehen, in der Einführungsphase, die Co-Working-Spaces, den Mietern kostenfrei zur Verfügung.

„Mit dem Office Park 4 werden wir, auch hinsichtlich des Themas neue Arbeitswelten, einen deutlichen Schwerpunkt setzen.“

Herzstück Office Park 4 setzt Duftmarken Ein schneller Blick in die Fit Fabrik Plus Flughafen: Hier trainieren nicht nur am Standort Beschäftigte, sondern auch Fitnessbegeisterte aus der ganzen Region. „Die Öffnungszeiten von 6 bis 24 Uhr sind attraktiv – im Gegensatz zu anderen Standorten von Fitnesscentern haben wir kein Problem, ausreichend Parkplätze zur Verfügung stellen zu können.“ Im Office Park 3 befindet sich auch das vom Flug-

werden. „Ein Klick – maximal sieben Tage warten, das war’s dann. Denn auch um die Abwicklung mit der Krankenkasse kümmern wir uns. Das Beste daran: um den Service in Anspruch nehmen zu können, muss man nicht einmal am Flughafen beschäftigt sein.“ Schnell noch ein Blick in die Co-Working-Spaces. „Wir hatten bereits mit den Mietern am Flughafen ein Soft Opening.

Aber jetzt zum neuen Herzstück. Auch dort wird es Co-Working-Spaces geben. Man will Duftmarken setzen. „Mit dem Office Park 4 werden wir, auch hinsichtlich des Themas neue Arbeitswelten, einen deutlichen Schwerpunkt setzen. Mit dem Co-Working-Space im 1.

Obergeschoss werden wir Klein- und Einzelunternehmen, aber auch Startups die Möglichkeit bieten, in der AirportCity zu arbeiten.“

Pharma Handling Center bietet komplette End-to-End-Lösung

SICHERHEIT GEHT VOR – AUCH BEIM FACHSIMPELN

66

ImmoFokus

Der Ausblick vom letzten Stock aus kann sich sehen lassen. Richtung Osten blickt man in die Donauauen – „Ein Natura 2000 Schutzgebiet“ – Richtung Süden auf die Start- und Landebahnen. In Richtung Wien ist das erst kürzlich eröffnete Pharma Handling Center gut sichtbar. „Der Transport von medizinischen Produkten ist ein Wachstumsmarkt. Mit dem neuen Pharma Handling Center bieten wir dafür als einziger Airport in Mitteleuropa eine komplette End-to-End-Lösung – mit einer durchgängigen Kühlkette, schnellen Abfertigungsprozessen und kurzen Umschlagszeiten zwischen Luftfahrt, Straße und Schiene.“ Über den Pharmahub Wien können 23 Länder innerhalb von eineinhalb Tagen, 15 Länder sogar innerhalb von 24 Stunden Fahrzeit, mit Medikamenten versorgt werden. „In der Halle befinden sich zwei voneinander getrennte Temperaturbereiche, ein 1.500 Quadratmeter großer Raum für die Abfertigung von Arzneiwaren bei 15 bis 25 Grad Celsius und weitere 153 Quadratmeter große Räume für die Kühlung auf 2 bis 8

Factbox Mag. Wolfgang Scheibenpflug, MRICS studierte Geografie/ Raumforschung und Raumordnung an der Universität Wien und begann nach Ende des Studiums 1997 bei EHL Immobilien. Ab 2001 leitete er die Abteilung für Gewerbeimmobilien.

Seit 2013 ist Mag. Scheibenpflug, MRICS für die Flughafen Wien AG als Leiter Standortmanagement tätig. Seit Jänner 2016 ist er Geschäftsbereichsleiter für Immobilien- und Standortmanagement.

RUND 22.000 KUBIKMETER AN BETON WURDEN VERBAUT, 2.700 Tonnen an Stahl verwertet – das entspricht in etwa zu einem Drittel dem Gewicht des Eiffelturms.

Mag. Scheibenpflug, MRICS ist Vortragender an der DonauUniversität Krems für die postgradualen Lehrgänge Real Estate und Real Estate Valuation.

ExpoReal 2019

67

Reportage

Grad Celsius. Im VPHC werden ausschließlich pharmazeutische Produkte abgefertigt. Wir rechnen damit, dass sich das Volumen der pharmazeutischen Luftfracht von 2018 auf 2019 zumindest verdoppeln wird.“ Die Top-Mieten liegen bei rund 20 Euro pro Quadratmeter. Ein stolzer Preis, aber: Der Office Park 4 ist sicherlich das PrimeProdukt am Flughafen. Einerseits aufgrund der Bauweise, andererseits wegen der Lage.

Der Office Park 4 steht direkt vor dem Tower. „Das wird auch das Erscheinungsbild des Flughafens massiv aufwerten“, ist sich Scheibenpflug sicher. Für High-Speed-Kommunikation sorgt ein 10 Gbps schnelles Internet inklusive WiFi-Zugang im gesamten Bauwerk. 1.500 Quadratmeter windgeschützte Outdoor-Bereiche, strukturierte Grünrauminseln und Arbeitsplätze im Freien sorgen gleichzeitig für eine entspannte Arbeitsumgebung. „Mit Absicht haben wir Teile, der zur Verfügung stehenden Außenflächen, keinem Mieter zugeschlagen. Diese Flächen sollen von allen Mietern genutzt werden können. Sie können aber für Veranstaltungen exklusiv angemietet werden.“

Blick in die Zukunft – nach dem Office Park ist vor dem Office Park Eine neue Fußgängerbrücke wird das Areal des Office Park 4 direkt mit dem Parkhaus 3 und dem Terminal 1 sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln verbinden. Die Flughafen Wien AG investiert rund 60 Millionen Euro in den Ausbau. „Mit Mai 2020, mit der Eröffnung des Office Park 4, wird auch unsere neue überdachte Fußgängerbrücke fertig sein. Sie wird das Areal der AirportCity direkt mit dem Parkhaus 3 und dem Terminal 1 sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln CAT und S-Bahn verbinden. Das ist aber nicht nur eine Brücke.

Auf der steht ein 170 Quadratmeter großer Bildschirm für unsere Werbekunden zur Verfügung. Somit ist die AirportCity mit dem CAT in 16 Minuten trockenen Fußes zu erreichen.“ Denn, wie Scheibenpflug betont, betrifft das Konzept einer AirportCity nicht nur die Schaffung von Immobilien, sondern umfasst unter anderem auch die Bereitstellung von Dienstleistungen, die für das Funktionieren und die Attraktivität jeder Stadt wichtig sind.

Dazu gehört auch ein Kindergarten im Office Park 4. Dort, wo in einigen Monaten bis zu

68

ImmoFokus

DER ROHBAU UND DAS ERSTE BÜRO SIND BEREITS FERTIGGESTELLT

135 Kinder betreut werden, stapelt sich noch diverses Baumaterial. Der Materialverbrauch ist gewaltig. Rund 22.000 Kubikmeter an Beton wurden verbaut, 2.700 Tonnen an Stahl verwertet - das entspricht in etwa zu einem Drittel dem Gewicht des Eiffelturms. Für das neue Bürogebäude wurde rund 60.000 Kubikmeter Erde ausgehoben. Das entspricht in etwa dem siebenfachen Volumen aller Schwimmbecken des Wiener Stadionbades.

Mehr als 1.500 Quadratmeter an Wandschalungen kamen zum Einsatz. Auch bei der Energieversorgung geht man neue Wege. „Der Office Park 4 wird mit thermischer Energie beheizt bzw. gekühlt. Dafür wurden 450

Energiepfähle im Boden errichtet und rund 39 Kilometer an Geothermieleitungen verlegt“, berichtet Scheibenpflug stolz. Neben Geothermie kommt auch Photovoltaik zum Einsatz. Kein Wunder also, dass der Office Park 4 schon vor seiner Inbetriebnahme das ÖGNI-Vorzertifikat in Platin für die umfangreiche Integration von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erhalten hat.

Doch nach dem Office Park ist vor dem Office Park. Noch ist der Office Park nicht fertig, aber Scheibenpflug hat hochtrabende Pläne. „Wir denken bereits über einen Office Park 5 nach.“ Der Bauplatz steht schon fest. n

MIT AUSBLICK IN DIE DONAUAUEN

IM MAI 2020 ERFOLGT DIE ERÖFFNUNG

ARBEITSWELTEN NEU GEDACHT

ExpoReal 2019

69

Advertorial

WIEN MITTE The Mall 100 Prozent Auslastung. Mieter schätzen Gastronomie, Shopping & top Verkehrsanbindung.

E

inkaufserlebnis trifft auf Premiumgastronomie. Mit 16 Millionen Besuchern im Jahr 2018 ist WIEN MITTE The Mall nicht nur im B2C-Bereich eine Erfolgsgeschichte. Auch im B2B-Sektor setzt das größte innerstädtische Einkaufszentrums Maßstäbe: „Mit 100 Prozent bei den Shoppingflächen und 99 Prozent bei den Büroimmobilien könnte es im B2B-Bereich nicht besser laufen. Mit unseren Neuzugängen z.B. ,Josh - die Gastwirtschaft“, wo Wiener Küche neu interpretiert wird und der multimediale Kindererlebniswelt ,The Alice Fairytale` mit dem Restaurant ,Happy Rabbit`, sprechen wir ebenfalls neue Zielgruppen an. Dazu kommt ein eigener Spielebereich für Kleinkinder im ersten Stock und demnächst der Unterwäschehersteller Calzedonia“, so Florian Richter, Centermanager bei CC Real GmbH. CC Real ist ein international tätiges Unternehmen, das alle integrierten Dienstleistungen im Bereich Bau, Immobili-

enentwicklung und -management mit Fokus auf Shopping Center anbietet. Sein Fokus liegt primär auf Projektentwicklung, Projektleitung, Centermanagement, Revitalisierung und Vermietung von Einkaufscentern. Neben WIEN MITTE The Mall betreibt CC Real das Center West in Graz sowie die Millennium City in Wien.

Reihenweise Kundenmagneten bringen 175 Mio. Jahresumsatz Das Erfolgsgeheimnis von WIEN MITTE The Mall liegt im Branchenmix und in der Erreichbarkeit. Als Kundenmagnet erweisen sich die Premium-Gastronomie (u.a. ein 1500m² großer Vapiano, Henry – the art of living, ra’mien go) und Top-Mode-Marken wie H&M, Hervis, Müller, New Yorker, Deichmann, CCC-Schuhe, Desigual, Swarovski, s.Oliver, comma, KULT und HUBER. Für die Architektur von WIEN MITTE The Mall zeichnen die Büros Neumann + Steiner und Ortner & Ortner verantwortlich.

Dazu kommt die exzellente Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Kein anderes Shopping-Center in Wien ist so gut und so einfach erreichbar. Zwei U-Bahnlinien (U3, U4), fünf S-Bahnlinien (S1, S2, S3, S7, S15), der CAT (City Airport Train), sowie die Straßenbahn Linie O und die Buslinie 74A führen zu WIEN MITTE The Mall. Wer trotzdem nicht auf sein Auto verzichten möchte, dem stehen 470 Garagenplätze (Zufahrt Gigergasse) zur Verfügung. Zu Spitzenzeiten beträgt die Besucherfrequenz bis zu 60.000 Personen pro Tag. Auch der Jahresumsatz stieg auf 175 Millionen Euro.

Sonnenkraft voraus!

Auch in Sachen Klimaschutz setzt WIEN MITTE The Mall seit Jahren Maßstäbe. Nach der Errichtung des „BürgerInnen-Solarkraftwerk“, der mit 3100m² größten innerstädtische Photovoltaik-Anlage Wiens, wird jetzt auch das Parkhaus mit einer hochmodernen E-Tankstelle nachgerüstet. n

Factbox Daten und Fakten ∙100.000 m2 Büroflächen ∙30.000 m2 Geschäftsflächen ∙ca. 60 Shops, ∙470 Auto-Stellplätze (täglich ab 17.00 Uhr und am Wochenende nur 2,50 Euro pro Stunde)

Öffnungszeiten Gastronomie: Mo-Mi 09:00 – 23:00 Uhr Do-Sa 09:00 – 24:00 Uhr So 09:00 – 22:00 Uhr Interspar Pronto: täglich 06:00 – 23:00 Uhr

70

ImmoFokus

Fotos: Wien Mitte The Mall

Allgemeine Öffnungszeiten: Mo-Mi 09:00-20:00 Uhr Do, Fr 09:00-21:00 Uhr Sa 09:00-18:00 Uhr

Kontakt Tel.: +43 1 890 72 51-0 E-mail: centermanagement @wienmitte.at Facebook: www.facebook.com/WIENMITTE.TheMall Instagram: www.instagram.com/wienmittethemall/ YouTube: www.youtube.com/user/WIENMITTETheMall www.wienmitte-themall.at

ExpoReal 2019

71

Experten im Interview

Für Gewerbe wird es immer schwieriger Projektentwicklung. Immobilienentwickler Anton Bondi de Antoni, Bondi Consult, hat im Rahmen eines Bieterverfahrens die Liegenschaft Siemensstraße 87-89 erworben, eine der letzten, großen zusammenhängenden Gewerbeflächen Wiens. Der ImmoFokus sprach mit ihm über den Stand der Planung, die Herausforderungen und die Risiken eines solchen Projektes.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie weit sind die Planungen für alle drei Bauteile bereits vorangeschritten?

Eigentlich gibt es vier Bauteile. Der vierte Bauteil wurde schon im Zuge des Erwerbes von der Bundesimmobiliengesellschaft übernommen, die dort ein eigenes Projekt machen wird. Dann gibt es einen zweiten Bauteil.

Diesen wird ein großer Konzern kaufen und für sich selbst dort ein Gebäude errichten.

Es ist ein Konzern, der bereits in Österreich angesiedelt ist und ein sehr großes Investment plant. Die entsprechenden Verträge sind bereits abgeschlossen. Der dritte Bauteil liegt direkt an der Siemensstraße. Da sind wir in der Konzeptionierungsphase. Es gibt bereits konkrete Gespräche mit zwei potentiellen Interessenten. Da sind wir aber noch nicht so weit. Insgesamt muss man sagen, dass wir von der Nachfrage extrem positiv überrascht sind. Wir hatten am Anfang, weil das ganze

72

ImmoFokus

Projekt ja doch sehr groß ist, ein bisschen Ehrfurcht vor der Projektdimension. Im zweiten Teil haben wir im Wesentlichen zwei Hallen, die vor 1945 errichtet wurden. Diese sind zwar durch Bombentreffer beschädigt worden, wurden aber wieder aufgebaut und sind im Lauf der Jahre verändert worden.

Nach den Bestimmungen der neuen Bauordnung unterliegen diese aber jetzt dem neuen Abbruchverfahren. Das ist natürlich schon ein Zeit- und Kostenfaktor. Ich glaube, das haben wir alle ein bisschen unterschätzt, muss ich zugeben, weil wir meines Wissens auch die ersten sind, die in einer solchen Dimension einen Abbruch beantragen. Das ist eine nicht sehr große Halle, die auch städtebaulich keine Relevanz haben sollte, da sie nicht direkt sichtbar ist. Wir hoffen auch hier auf einen raschen positiven Abschluss des Verfahrens.

Aber Gott sei Dank gab es beim ersten Bauteil keine alten Gebäude. Den haben wir auch, muss man gestehen, bewusst so gewählt.

Wir wussten, das ist ein Teil, wo man sicher keinerlei Beeinträchtigungen zu erwarten hat.

Deswegen brechen wir dort jetzt auch schon ab um möglichst rasch mit dem Neubau beginnen zu können.

In welchem Preisband bewegen sich die Mieten?

Kommt drauf an: Im Bereich Lager liegen die Mieten zwischen 8 und 8,50 Euro. Im Office-Bereich liegen wir je nach Ausstattung zwischen 15 und 16 Euro, je nach Ausstattung netto exkl. Betriebskosten.

Ist geplant, das Objekt dann zu verkaufen oder soll es im Bestand bleiben?

Ursprünglich war die Idee, dass wir uns das Objekt behalten – als unser Langfrist-Eigenprojekt. Inzwischen ist es jedoch so, dass wir mit zwei konkreten, potentiellen Investoren verhandeln, die an uns herangetreten sind.

Eine endgültige Entscheidung ist jedoch noch nicht gefallen.

„Ich würde mich nicht trauen, eine reine CoworkingEntwicklung zu machen.“ Aus welchem Raum kommen diese institutionellen Investoren?

Deutschland.

Gibt es in Wien eigentlich genügend Flächen, die man für Gewerbe tatsächlich noch entwickeln kann?

Wir erkennen schon, dass die Gestaltungsmöglichkeiten im Gewerbebereich immer geringer

Fotos: BC21; Michael Hetzmannseder

Was tut sich beim Projekt Siemensstraße?

Anton Bondi de Antoni: Der Abbruch für den Bauplatz A wird im Oktober abgeschlossen sein. Das Bauverfahren läuft. Wir hoffen, dass wir in den nächsten Wochen eine Bauverhandlung haben und zeitnah eine Baugenehmigung bekommen. Der Plan wäre noch heuer mit dem Bau des ersten Bauteiles zu beginnen. Der erste Bauteil ist ein großer Merkur-Markt mit darüber ungefähr 14.000 Quadratmeter Büro, davon sind ungefähr zwei Drittel bereits verwertet. Dazu kommt dann auch noch im nächsten Step eine Hochgarage.

Also, es geht einiges voran.

oder immer eingeschränkter werden. Das führt auch dazu, dass irgendwelche größeren Konzerne dann nach Achau gehen und dort ihr Umschlaglager machen, weil sie dort noch den Platz haben. Ich bin froh über den Rotzonenplan, der die Erhaltung der Gewerbeflächen innerhalb des Stadtgebietes sicherstellt.

Fläche: 16.700 m2 // BGF: 38.000 m2 Der Innovation Hub bildet den attraktiven Beginn im westlichen Teil der Liegenschaft, direkt an der S-Bahnstation. Auf dem vorderen Teil wird eine Hochgarage mit ca. 750 Stellplätzen, auf dem hinteren Teil dieses Grundstücks wird ein Merkur-Markt mit ca. 2.900 m2 BGF errichtet. Über dem Merkur ist ein Bürogebäude mit ca. 14.000 m2 Nutzfläche geplant. Die Einrichtung von erstklassigen Laborflächen ist konzeptionell vorgesehen. Das hochwertige Bürohaus wird durch einen separaten, gut ersichtlichen Zugang erschlossen.

Wie sieht es mit den Anrainern aus? Viele klagen, dass es immer schwieriger wird.

Es wird für Gewerbe schwieriger und ich glaube, dass es der Stadt guttut, wenn sie dafür sorgt, dass das Gewerbe auch bleibt, weil wir die Arbeitsplätze schaffen. Wir haben ja jetzt schon die Situation, dass Menschen, die weniger Geld haben den Schritt außerhalb der Stadtgrenzen setzen, weil Wohnen dort

Fläche: 22.500 m2 // BGF: 60.000 m2 Im Bereich des Service Hubs ist eine großvolumige Bebauung möglich. Dabei ist eine Einzelnutzung der über 60.000 m2 BGF oberirdisch möglich, sowie eine Teilung des Grundstückes in unterschiedliche Parzellen für die Nutzung von Büros, Datacenter, Logistik, Labors etc.

Fläche: 9.500 m2 // BGF: 35.000 m2 Der Central Hub grenzt direkt an die Siemensstraße an und ist damit ideal für eine Nutzung durch einen oder mehrere Mieter, eine Mischnutzung mit einer Teilfläche für den Automobilbereich oder für Laborflächen geeignet. Durch eine kompakte Verbauung sind auf diesem Grundstück über 35.000 m2 BGF oberirdisch möglich.

ExpoReal 2019

73

Experten im Interview

„Wir sind die Ersten, die in einer solchen Dimension eine Abbruchgenehmigung nach der neuen Bauordnung beantragen.“ (noch) deutlich günstiger ist. Die sind dann in Niederösterreich, das ist hervorragend erschlossen durch die ganzen S-Bahnen und sonstiges sind sie in 20 Minuten in Wien.

Das heißt, die Wertschöpfung geht leider aus Wien hinaus und auch Unternehmen beginnen dann sich außerhalb anzusiedeln.

Derzeit haben wir keine Anrainerprobleme bei unserem Projekt. Wir sind aber sehr weit von der nächsten Wohnsiedlung entfernt, sodass eine konkrete Beeinträchtigung des Wohnens im Umfeld durch unser Projekt nicht gegeben sein kann.

Sind bereits neue Projekte in der Pipeline?

Ein zweites Projekt ist geplant – sozusagen ein Nachfolgeprojekt, das derzeit gerade im Tender ist. Da sind wir noch nicht ganz sicher, ob wir es auch bekommen und müssen noch

74

ImmoFokus

ein bisschen warten, aber nicht mehr lange.

Das zweite Projekt ist im Bereich gewerbliches Wohnen angesiedelt. Das gewerbliche Wohnen entwickelt sich bei uns ja wahnsinnig rasant, also speziell das Studentenwohnen. In England ist man da zum Beispiel schon wieder einen Schritt weiter. Da spricht man nicht mehr von Studentenwohnheimen, sondern über Next-Generation-Houses. Wir versuchen, diese Erkenntnisse bereits in unsere Überlegungen einfließen zu lassen. Wir sind derzeit mit unseren laufenden Projekt und dem zweiten, das ziemlich sicher kommen wird, massiv ausgelastet. Wir sind ein kleines Team und kaufen immer wieder externe Dienstleistungen zu. Das, was wir merken ist, dass die Nachfrage nach Immobilienconsulting wieder stark zunimmt und zwar im Bereich der Eigennutzer. Ich merke gerade

im letzten Jahr relativ verstärkt, dass große, potente Unternehmen kommen und sagen, Immobilien sind nicht unser Kerngeschäft, ich brauche eine neue Produktion mit 4.000 Quadratmeter Büro, dazu machst du mir die Konzeption, suchst mir ein Grundstück, baust mir das hin, aber ich (der Nutzer) bin selbst Eigentümer – meistens über irgendeine Projektgesellschaft.

Wie stehen Sie zu Coworking? Ist das ein Hype oder eine nachhaltige Entwicklung?

Also ich persönlich bin skeptisch. Die Frage für mich ist immer: Cui bono? Wer ist der Bonitätsträger? Wer hat einen Vorteil daraus?

Und ich persönlich fürchte und glaube, dass sich das à la longue in der Form nicht durchsetzen wird. Warum? Weil in erster Linie diese Coworking-Projekte für Start ups, ein Mann-AGs oder kleine Gruppen gedacht sind. In dem Moment aber, wo wirklich ein Geschäftserfolg eintritt, müssen sie weg und brauchen ihre eigenen Bereiche. Die Bewirtschaftung und Vermarktung dieser Büroform ist extrem aufwändig. Ich glaube, das hat durchaus seine Berechtigung – in einem kleineren Ausmaß. Wenn wir über Erdgeschossnutzungen nachdenken – da passt das. Ich würde mich nicht trauen, eine reine Coworking-Entwicklung zu machen. n

DIE REVOLUTION IM MEHRGESCHOSSIGEN WOHNBAU purelivin. Wohnen weiter gedacht.

Seriell vorgefertigte, komplette Raummodule aus Massivholz werden nach dem Prinzip „Plug & Play“ zu multifunktionalen, flexiblen Wohneinheiten und Gebäuden kombiniert. » Erhebliche Zeit- und Kostenersparnis in der Planung (BIM) » Maximale Kostensicherheit in der Umsetzung » Serieller Vorfertigungsgrad von 95 % » Herausragende handwerkliche Ausführungsqualität » Bauzeitverkürzung um bis zu 75 % » Klimapositiv und nachhaltig durch den Baustoff Holz

ZIMA Holding AG +43 (0)5572 3838-0 | office@zima.at | zima.at Vorarlberg | Tirol | Wien | Südtirol | Ostschweiz | München

ExpoReal 2019

75

Experten im Interview

„Die Zukunft des Shopping-Centers liegt im Entertainment und in der Erschaffung von Erlebniswelten.“

Factbox Mag. Mario Schwaiger, 40, hat die Leitung des Geschäftsbereichs Retail der EHL Gewerbeimmobilien GmbH, übernommen. Der langjährige Mitarbeiter und Einzelhandelsspezialist, der vor seinem Eintritt in die EHL Gruppe Anfang 2010 im internationalen Expansionsmanagement des Young-FashionAnbieters NEW YORKER tätig war, ist staatlich geprüfter Immobilientreuhänder und studierte Betriebswirtschaft an der Wirtschaftsuniversität Wien.

Das Geschäftsfeld Einzelhandelsimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren immer stärker etabliert und ist mittlerweile ein wichtiges Standbein der EHL Gewerbeimmobilien GmbH (Büro, Retail, Hotel, Logistik) geworden. Besonders erwähnenswert sind die zahlreichen internationalen Retailer, die EHL bei ihrem Markteintritt in Österreich begleitet hat, unter anderem den niederländischen Filialisten HEMA, die Einzelhandelskette ACTION oder Cheese & More in der Wiener Innenstadt. Unter der Führung von Mario Schwaiger sollen vor allem Markteintritte internationaler Brands in Österreich forciert werden. Weitere Geschäftsfelder wie z.B. die Optimierung bestehender Einzelhandelsstandorte sollen ebenfalls ausgebaut werden. Auch im Gastronomie-, Entertainment- und Gesundheitsbereich sieht Schwaiger noch großes Potential für derzeit durch den Einzelhandel genutzte Flächen.

76

ImmoFokus

Entertainment Der Konsument will unterhalten werden. Mario Schwaiger, der neue Retail-Leiter bei EHL Gewerbeimmobilien, sieht den Handel im Umbruch: „Da kommt international sehr viel Neues und Spannendes auf Österreich zu.“ Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Fotos: Michael Hetzmannseder

Gratulation zur neuen Funktion. Was reizt Sie an Retail? Wo sehen Sie aktuell die größten Herausforderungen?

Mario Schwaiger: Retail begleitet mich bereits mein ganzes Berufsleben. Nach Abschluss meines Studiums habe ich bei NEW YORKER im Expansionsmanagement zu arbeiten begonnen. Eine interessante Aufgabe. Die Expansion erfolgte in enger Abstimmung mit der Geschäftsleitung in Deutschland. Da die meisten Länder in der EU bereits bespielt wurden, hielt man zu diesem Zeitpunkt international Ausschau nach neuen Entwicklungspotenzialen. In Russland wurde ein sehr kompetenter Franchisepartner gefunden.

Russland war damals bei den wenigsten Unternehmen auf dem Radar. Die weiteren Schritte führten nach Kasachstan, Weißrussland, Libanon, Marokko, Emirate usw. – in der Regel nicht mit eigenen Shops, sondern immer mit Franchisepartnern. In dieser Franchiseabteilung habe ich nach meinem Studium meine Berufslaufbahn gestartet.

Eine spannende Zeit - aber nach drei Jahren bekam ich ein tolles Angebot und wurde zum Leiter Center-Management des Businesspark Vienna am Wienerberg, wo ich mir immer mehr Know-How im Bereich PropertyManagement angeeignet habe. Ich konnte in dieser Position auch einige Bauprojekte in den myhive Twin Towers und anschließend das Retail-Portfolio der ehemaligen BUWOG FM betreuen. Dieses wurde – da erzähle ich Ihnen nichts Neues – nach einem Verkauf in die EHL Immobilien Management eingegliedert.

Somit war ich – aus verwaltungstechnischer Sicht für sämtliche Retail-Immobilien in Österreich zuständig. Deshalb kenne ich die meisten Eigentümer, die wir betreuen, bereits seit vielen Jahren und auch sämtliche

von EHL verwaltete Handelsimmobilien sind mir nicht unbekannt. Ein riesiger Vorteil in meiner neuen Position.

eingehen will und parallel dazu auch noch sportliche Aktivitäten oder Physiotherapie anbieten möchte.

Wie haben Sie sich darauf vorbereitet?

Ursprünglich war geplant, dass ich neue Geschäftsbereiche in der EHL Gewerbeimmobilien GmbH betreue bzw. aufbaue. Wie zum Beispiel der Bereich Gastronomie, der in der Vergangenheit von EHL nicht so intensiv bespielt wurde. Durch den Abgang von Jörg Bitzer kam alles anders. Michael Ehlmaier hat mich sofort kontaktiert, ob ich die Position als Leiter des gesamten Retailbereichs der EHL übernehmen möchte. Ich habe mich dadurch sehr geehrt gefühlt und wollte mir diese einzigartige Chance nicht entgehen lassen.

Wir haben im Retailbereich noch große und ehrgeizige Pläne, die wir von und mit unseren Kunden verwirklichen wollen.

Wie sehen Sie den Retailmarkt in Österreich?

Sehr herausfordernd und spannend. Durch unseren Netzwerkpartner BNP Paribas sehen wir international sehr viel Neues und Spannendes auf Österreich zukommen. Der Zielmarkt Österreich steht auf den Listen der Expansionsmanager vieler internationaler Brands. Allerdings sind da die Top-Flächen gefragt, die nicht leicht zu bekommen sind. Gerade das „Goldene H“ und die Mariahilfer Straße in Wien oder aber auch die Getreidegasse in Salzburg sind hier die Nummer Eins. Die Wollzeile kann mittlerweile schon eine Nebenlage sein. Das ist herausfordernd, aber auch hier gibt es viele Möglichkeiten, die es zu identifizieren gilt.

Der neue Fokus Gastro ist der Entwicklung der Shopping-Centerlandschaft in Richtung Entertainment geschuldet?

Der Bereich Entertainment und Gastronomie im Shopping-Center ist stark im Kommen.

Ich sehe in diesem Bereich großes Potential, insbesondere auch was das Thema Dienstleistung betrifft. Ich merke auch bei Verhandlungen, dass der Bereich Gesundheit im Shopping-Center immer beliebter und populärer wird. Die Kombination stationärer Handel mit zusätzlichem Dienstleistungsangebot wird immer stärker nachgefragt.

Ich sehe den Trend, dass Eigentümer Leerstände gerne durch Ärzte oder Gesundheitszentren bespielt sehen würden. So sind wir aktuell in einem Shopping-Center mit einer Apotheke in Verhandlung, die auf ihrer Fläche eine Partnerschaft mit einem Arzt

Die Wollzeile – eine Nebenlage?

Wie kam es zu dieser Entwicklung?

Das hängt zum Teil auch von den Einstellungen und Vorgaben der Eigentümer bzw.

Mieter ab. Einige verlangen nicht marktkonforme Ablösen. Da liegen wir in Bereichen, die für die in der Wollzeile herrschende Frequenz womöglich uninteressant sind. Das Thema „zu hoher Ablösen“, findet sich aber auch an den Top-Standorten. Natürlich wird es weniger, aber auch da ist man bereit noch gut zu zahlen.

Warum ausgerechnet die Mariahilfer Straße? Manchmal gewinnt man den Eindruck, sie besteht nur aus Douglas-Parfümerien und H&M-Filialen.

Das ist sicher ein Thema. Wir haben aber derzeit sehr viele Anfragen von Gastronomieunternehmen, sei es von Steakhäusern

ExpoReal 2019

77

Experten im Interview

oder der Systemgastronomie für diese Flächen.

Für die Gastronomie ist aber nicht nur die Mariahilfer Straße spannend, sondern eben auch „Nebenlagen“, wie beispielsweise die Neubaugasse. Also auch diese Region wird deutlich interessanter. Auch aufgrund der teilweise günstigeren Mietkonditionen. Aber natürlich auch, weil diese Standorte hip sind und man als trendiger Retailer oder Gastronom einfach dorthin muss. Die verkehrstechnische Neuordnung hat zwar zu Beginn zu Irritationen geführt, diese haben sich aber gelegt.

Ist das Modell der gemanagten Einkaufsstraße à la Seestadt Aspern die Zukunft für eine Nebenlage, die bereits anfängt zu schwächeln?

Ich finde es absolut sinnvoll, dass es bei Einkaufsstraßen ein zentrales Management gibt, das über entsprechende Erfahrung und die Kontakte verfügt. Ein Management, das weiß, was funktioniert gerade gut, was nicht, was brauchen die Leute. Es gibt halt doch noch einige Investoren, denen eine langfristige Betrachtungsweise nicht so wichtig ist. Das ist nachvollziehbar, aber auf lange Sicht nicht sinnvoll.

„Die Gastronomie ist kein Allheilmittel für die Einkaufsstraße.“ Man sieht es mittlerweile bei den Quartiersentwicklungen. Zum Beispiel auch im Viertel 2: Die Gebäude werden verkauft.

Das Management für die Sockelzone wurde aber nicht aus der Hand gegeben.

Eine durchaus schlaue Variante. Das geht nur so. In der Seestadt Aspern ist vertraglich geregelt, dass beispielsweise keine Geschäfte aus dem Erotikfachhandel Flächen anmieten dürfen, damit eine entsprechende Standortqualität auch langfristig garantiert werden kann.

Ich glaube, da müssen wir hin. Es braucht diese Zusammenarbeit, die viele fordern. Bei vielen Eigentümern in der B-Lage fehlt einfach auch

78

ImmoFokus

ein wenig die Strategie bzw. ist es sehr schwer, verschiedene Eigentümer für ein gemeinsames Projekt zu gewinnen. Kooperation ist in vielen Fällen ein Fremdwort.

Wie schwierig ist es, Gastronomie in eine Einkaufsstraße zu integrieren? Im Urlaub hat zwar jeder gern das italienische Flair, aber wenn um 5 in der Früh jemand kommt und den Pizzateig anliefert – fehlt das Verständnis.

Gastronomie ist per se schon von den technischen Anforderungen an eine Mietfläche her ein Thema und stößt bei einigen Eigentümern auf wenig Gegenliebe, weil etwaige Umbauten bzw. Flächenadaptierungen enorme Kosten mit sich bringen. Das gilt auch für die notwendigen behördlichen Bewilligungen, Lüftungsanlagen etc. Das geht alles ins Geld. Zudem erwarten viele Gastronomiebetriebe einen Baukostenzuschuss oder mietfreie Zeiten zu Beginn. Aus diesem Grund scheitern auch vielen Gastronomiekonzepte. Die Systemgastronomie funktioniert sehr gut. Ein gutes Beispiel ist hier Domino‘s Pizza. Die treffen einen Zahn der Zeit und kombinieren online mit stationärem Handel. Man kann im Internet Gutscheine downloaden, online bestellen und mit dieser Onlinebestellung bekommt man wiederum einen vergünstigten Tarif im Shop - also im Lokal.

Für viele Gastronomiebetriebe ist es schwierig, an wirklich gute Standorte ranzukommen.

Fazit: Sie nehmen dann vielleicht eine B-Lage und denken sich, mit entsprechendem Marketingaufwand, wird die auch gut gehen. Oft zeigt sich, dass das nicht so ist. Oder die Mieten sind an den guten Standorten einfach viel zu hoch. Auf den Punkt gebracht: Gastronomie ist kein Allheilmittel. Es muss einfach wirklich gut passen.

Wie sieht speziell die Zukunft des Shopping-Centers aus?

Es geht in Richtung Entertainment und um die Erschaffung von Erlebniswelten. Der Zug hat Fahrt aufgenommen. Trampolinparks sind auf internationalem Expansionskurs und wir sind da jetzt auch schon konkret bei zwei Projekten involviert. Des Weiteren sind wir aktuell auch mit einem E-SportsAnbieter für mehrere Standorte in Wien im Gespräch. Das Konzept der E-Sport-Arenen gibt es bereits in großen Shopping-Malls in Kroatien und funktioniert dort – wie man hört – ausgezeichnet. Shopping, Service, Entertainment - das ist die Zukunft.

Wird es bei den Fachmarktzentren zu einer Konsolidierung kommen?

Ich denke ja. Wenn man die Augen offenhält, sieht man bei einigen Fachmarktzentren an diversen Standorten in Österreich entsprechende Leerstände. Einige Fachmarktzentren gehören sicherlich zu den Verlierern des Internet-Booms. Sie sind zwar für den Mieter günstiger – da die großen Kostenpositionen der Shopping-Center: Rolltreppen, Aufzüge, Reinigung, Umbauten oder Refurbishments - nicht schlagend werden. Manche Mieter kommen allerdings aus der Textilbranche, die auch unter dem Online-Handel leidet.

Da könnte es in Zukunft zu einer weiteren Flächenreduktion kommen. Nichtsdestotrotz gibt es derzeit ca. 50 Fachmarktzentren in Österreich, die sehr gut funktionieren und sich reger Mieterfrequenz erfreuen. Es bleibt eine spannende Herausforderung sowohl für Entwickler, Mieter und Investoren die passenden Standorte im Fachmarktzentrums-Bereich zu identifizieren und an diesen Standorten zu reüssieren. n

CREATING REAL SUCCESS

Wir setzen neue Standards!

Von der Idee zur perfekten Immobilie!

Besuchen Sie uns auf der Expo Real-B2.110 Wien

D-City 1.000.000 m³

Danube Flats

DC2

DC Flats DC Innovationscampus DC Bildungscampus

DC3

DC Residential

Prag

Panorama-Areal 16.000 m²

Warschau Widok Towers 35.000 m²

Prag

Na Příkopě 33, Prag 1 15.940 m²

VISIT US ONLINE:

SB-GRUPPE.AT

ExpoReal 2019

79

SB.GRUPPE

Experten im Interview

„Ein bisschen sentimental werde ich bei zwei Projekten in Frankfurt: Eines im Gallusviertel und eines in Niederrath.“

80

ImmoFokus

Neustart Vor gut neun Jahren begann die Geschichte der 6B47. Nach der Lehman-Pleite schlug der Projektentwickler einen für die Branche neuen Weg ein. Immobilienfinanzierung und Projektentwicklung wurden unter einem Dach integriert. Ende September hat 6B47 Real Estate Investors AG CEO Peter Ulm das Unternehmen verlassen. Nun zieht er im ImmoFokusInterview Bilanz und verrät seine nächsten Pläne.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Nach gut 8½ Jahren als CEO gehen Sie von Bord. Was hat sich in all den Jahren getan?

Peter Ulm: Die 6B47 war immer ein bisschen als Antwort auf die Folgen der Finanzkrise gedacht – auf diversen Veranlagungsdruck, den es gegeben hat. Ziel war es, ein neues, transparentes Immobilienunternehmen auch für Privatanleger aufzubauen.

Fotos: Michael Hetzmannseder

Im September 2011 haben wir unser Büro in der Heiligenstädter Lände bezogen. Das Büro haben wir dann insgesamt fünf Mal gewechselt und drei Mal umgebaut, bis es jetzt endlich so ist, wie wir es uns vorgestellt haben. Damals war es ein Büro aus den 70er Jahren und heute ist es ein modernes, kommunikatives Open-Space-Büro, wo wir das leben können, was uns immer auch ausgemacht hat – weil das soziale Zusammenspiel im Unternehmen für uns einfach wichtig ist. Bei uns ist wirklich Leben, da ist Kommunikation, da wird auch nach dem Arbeiten oft noch zusammengesessen auf ein Glaserl Wein. Das ist eine Philosophie, die uns immer wichtig war – eine Art 6B47Familie aufzubauen.

Wie stark ist das Unternehmen in den knapp neun Jahren gewachsen?

Anfangs noch zu viert in einem Büro, sind wir insgesamt derzeit rund 100 Personen im Unternehmen. Davon sind rund 60 in Wien und der Rest ist auf Düsseldorf, München, Berlin und Warschau aufgeteilt. Auch in Deutschland haben wir vor zwei Jahren

begonnen, ein bisschen stärker auf regionale Einheiten zu setzen. Zuerst sind wir nur mit einem Büro in Düsseldorf gestartet, aber dadurch, dass der deutsche Akquisitionsmarkt mindestens so umkämpft ist wie der in Wien, war es bald notwendig, noch mehr auf lokale Niederlassungen zu setzen. München und Berlin sind echte Akquisitionsspeerspitzen.

Die zentrale Abwicklung koordiniert hauptsächlich das Büro in Düsseldorf.

Abseits von den räumlichen Veränderungen und der Unternehmensstruktur, gibt es Lieblingsprojekte?

Ein Lieblingsprojekt ist das Albatros vor den Gasometern, das die 6B47 mit ÖSW und ARWAG entwickelt. Mit einer Wohnfläche von rund 50.000 Quadratmeter war es unser erstes Großprojekt in Wien und ist daher für mich etwas Besonderes. Die Liegenschaft wurde vom Voreigentümer mit einem baugenehmigten Büroprojekt erworben. Dieses ist allerdings in Zeiten entstanden, in denen der Wiener Büromarkt keine 47.000 Quadratmeter Fläche bei den Gasometern vertragen hätte. Daher haben wir eine Umwidmung auf Wohnbau mit Gewerbeeinheiten in der Sockelzone erwirkt. Für den sozialen Wohnbau konnten wir gemeinnützige Partner gewinnen. So ist mit Albatros ein Gesamtkunstwerk mit einer schönen sozialen Durchmischung entstanden, das verschiedene Facetten des modernen, städtischen Wohnbaus abbildet.

Ein bisschen sentimental werde ich auch bei zwei Projekten in Frankfurt. Eines war

ExpoReal 2019

81

Experten im Interview

im Frankfurter Gallusviertel, wo wir die ehemaligen Adlerwerke gekauft haben, das andere war in Frankfurt Niederrath.

Hier haben wir die ehemalige Zentrale von Woolworth gekauft. Beide Male sind sehr große Wohnprojekte entstanden und beide Male waren es Standorte, wo der Markt auf uns ein bisschen, na ja, ich könnte sagen „scheel“ geschaut hat. Das können auch nur verrückte Österreicher machen, die an diesen Standorten noch etwas kaufen.

Heute ist das Gallusviertel in Frankfurt hip und man kann es durchaus mit dem 2. Bezirk in Wien vergleichen. Auch Niederrath war damals kein klassische Büroviertel. Wenn man vom Flughafen nach Frankfurt in die Stadt gefahren ist, sah man bereits deutlich, dass dort nichts mehr funktioniert. Selbst die Stadt Frankfurt hatte schon begonnen nachzudenken, wie man das Gebiet multifunktionaler gestalten und wiederbeleben könnte. Im Rahmen dieser Neuentwicklung waren wir eigentlich eine der Ersten, die dieses Woolworth-Bürohaus – einen alten, hässlichen Kasten – gekauft und dort ein neues Baurecht erwirkt haben.

Zu den persönlichen Highlights zähle ich aber auch die Entwicklung des Althan Parks

in Wien. Das ist heute ein schönes Objekt mit 237 Wohnungen, wo mit Gewerbeflächen, mit viel Allgemeinflächen und mit einem sozialen Anteil eine positive Durchmischung stattfindet.

Was ist mit dem Franz-Josefs-Bahnhof ?

Ich hätte dieses Projekt ganz an der Spitze vermutet. Zu viel Kummer damit? Würden Sie mit dem derzeitigen Wissensstand, sofern Sie die Uhr zurückdrehen könnten, heute anders entscheiden?

Nein. Ich glaube, viele Dinge, die in der FranzJosefs-Bahnhof-Entwicklung passiert sind, sind nichts Ungewöhnliches für eine Großentwicklung im Stadtraum. Nach ursprünglichem Ankaufsplan war ein Baubeginn Mitte 2020 realistisch, da sollte die Bank Austria bereits ausgezogen sein. Fünf Jahre Vorbereitungszeit braucht es. Und eigentlich sind wir jetzt dort, wie wir es ursprünglich geplant hatten. Also insofern würde ich nicht anders entscheiden, denn im Zusammenspiel mit unterschiedlichen Parteien können immer unvorhersehbare Themen hochkommen.

Ich habe viel gelernt aus dem Prozess – auch, dass man als verlässlicher Developer sehr wohl ein Projekt voranbringt und weitertreiben kann – egal, welche Stolpersteine auf dem Weg erscheinen.

Spätestens Anfang Oktober werden wir einander bei der Expo Real in München wiedersehen. Wie wird Ihre Visitenkarte aussehen? Was wird draufstehen?

Sie wird blau sein und eine weiße Schrift haben und das Wort Immobilien und eine Adresse im 1. Bezirk beinhalten. Bei meiner neuen Tätigkeit handelt es sich um ein klassisches Projektentwicklungsgeschäft mit Schwerpunkt Österreich, wobei der Fokus in der Anfangsphase sicher Wien sein wird.

Wenn ich „wir“ sage, meine ich meinen Geschäftspartner und mich: Ich, der eher die operative Seite abdecken wird und mein Partner, der eher die Kapitalseite abdeckt.

Wir schauen uns durchaus nach größeren Projekten um - Zielgröße 40 Millionen Euro aufwärts. Grundsätzlich schließen wir nichts aus. Der Umbau von Bestandsgebäuden oder Entwicklungen auf der „grünen Wiese“ sind für uns genauso interessant wie der Kauf und die Optimierung eines Portfolios.

Apropos Expo Real. Vor zwei Jahren wollten Sie auf der Expo Real einen neuen Partner präsentieren. Daraus wurde nichts. Wollte schlussendlich niemand einsteigen?

Es war eine Entscheidung der Eigentümer, keine weiteren Kapitalerhöhungen durchzuführen.

Da Sie jetzt den Sprung in das Unternehmertum wagen - ein Einstieg bei der 6B47 als Miteigentümer hat Sie nie gereizt?

Diese Frage hat sich aufgrund des hohen Wertes der 6B47 nie gestellt. Meine finanziellen Mittel wären dafür zu gering gewesen.

Zurück zu Ihrem neuen Unternehmen.

Das heißt, es wird keinen Fokus auf eine spezielle Assetklasse geben?

Alles - nur kein Retail. Ich sehe Potential im Wiener Büromarkt. Der Wohnmarkt ist sehr, sehr umkämpft. Es versuchen daher alle Entwickler ins Wiener Umland und sogar noch weiter in die Bundesländer auszuweichen.

Wenn ich es mir aussuchen könnte, würde ich am liebsten gemischte Stadtquartiere entwickeln.

Inwiefern unterscheidet sich dieses Modell von dem der 6B47?

Das Modell wird anders sein als bei 6B47. Die Idee der 6B47, Projekte gemeinsam mit einem

82

ImmoFokus

„Ich glaube, dass wir uns immer noch in einer Komfortzone bewegen.“ Investment-Club, bestehend aus privaten Partnern, zu entwickeln hat sich bewährt und funktioniert sehr gut. Unser neues Modell ist ein Joint Venture mit einem Kapitalpartner.

Unser Unternehmen ist mit ausreichend Eigenkapital für Expansion ausgestattet – und hat somit die Möglichkeit, große Projekte zu realisieren. Natürlich werden wir ihn ähnlichen Bereichen wie die 6B47 tätig sein, aber wir werden sehr selektiv bleiben.

Was war nach 8½ Jahren die Hauptmotivation, das Unternehmen zu verlassen?

Die eine Motivation war ganz klar, unternehmerisch tätig zu werden. Ich spüre Unternehmergeist in mir und das war auch der Hauptgrund meiner Entscheidung. Der zweite Grund war, dass das „Baby“ 6B47 aus meiner Sicht erwachsen geworden ist und jetzt ohne mich problemlos weitere Schritte setzen kann. Eine meiner Stärken ist die Aufbauarbeit. Etwas Neues aufzubauen, wieder ein neues Kapitel zu schreiben – der Gedanke daran bereitet mir große Freude und ist eine große Motivation.

Außerdem kann man nach fast neun Jahren getrost einen Neuanfang wagen. Andere wechseln öfter und schneller den Job. Wann kamen Ihnen die ersten Gedanken in den Sinn, sich verändern zu wollen?

Der Entschluss, auszuscheiden, ist bereits vor mehr als einem Jahr gereift. Genauer gesagt während der Sommerferien 2018 – wissend, dass ich nach den Sommerferien mit der Gesellschaft über die Verlängerung des Ver-

trages sprechen muss. Mir war klar, dass ich bereits beim ersten Gespräch für mich eine klare Entscheidung getroffen haben muss: Steige ich aus, um eigene Wege zu gehen, oder bleibe ich. Und im August 2018 wusste ich: Ich werde nicht verlängern. Bei der Expo Real werde ich mit all meinen ehemaligen 6B47-Kollegen gemeinsam im Hotel wohnen.

Ich scheide dort wirklich in Freundschaft aus. Das ist mir wichtig. Und ich schließe nicht aus, dass wir auch zukünftig das eine oder andere Projekt gemeinsam machen.

Wie sehen Sie die Großwetterlage?

Die konjunkturelle Großwetterlage sehe ich getrübt. Die Zeichen, die wir aus der europäischen Wirtschaft, Brexit-unabhängig, bekommen, sind nicht nur positiv. Es wird eine Verlangsamung geben. Ich glaube nicht, dass wir einen Abzug von Kapital aus den Immobilien sehen werden. Dass die Zinslandschaft unten bleibt, das ist, glaube ich, allgemeines Wissen. Aber eine mittlere Rezension wird einen Druck auf die Büromieten und ebenso auf die Wohnungspreise ausüben – ganz allgemein auf die Leistbarkeit der Immobilien. Insofern rechne ich mit einer Verlangsamung. Die spannende Frage ist, wann sich die Situation auf die Grundstückspreise auswirken wird.

Wie sensitiv oder wie preiselastisch ist die Branche? Die Preise sind immer noch hoch, aber ich glaube, dass in den nächsten zwei, drei Jahren mit Ertragsrückgängen zu rechnen ist.

Auch weil es in Österreich in den vergangenen Jahren - wenn überhaupt - nur geringe Reallohnsteigerungen gibt?

Es stellt sich die Frage, ob sich die Leute Immobilien irgendwann überhaupt noch leisten können. Vielleicht wäre die Abbildung der Großwetterlage der richtige Anlass, über neue Ansätze zu diskutieren. Bauträger, Developer und Baunebengewerbe sind gefordert, sich darüber Gedanken zu machen, wie anders, effizienter, serieller und folglich kostengünstiger gebaut werden kann. Ich glaube, dass wir uns immer noch in einer Komfortzone bewegen. Wir leiden alle unter den, in den letzten 24 bis 36 Monaten massiv gestiegenen Baukosten. Aber offenbar ist der Leidensdruck noch nicht groß genug, um umzudenken und zu versuchen, anders – ich nenne es nur einfach anders – zu bauen.

Teilen Sie die Einschätzung, dass, wenn es zum Knall kommt, der Knall nur noch halb so groß ist, weil diesmal viel mehr Eigenkapital in den Projekten steckt als bei der letzten Krise 2008?

Ja, diesen Eindruck habe ich auf jeden Fall. Mit Sicherheit ist viel mehr Eigenkapital im Spiel.

Gleichzeitig, das meine ich gar nicht böse, ist die weltweite – und damit auch die österreichische und europäische – Finanzwirtschaft und Bankenwirtschaft immer noch unter Druck.

Insofern kann das auch Auswirkungen haben, wenn es einem Finanzinstitut in den nächsten Jahren schlechter geht. Das könnte schon noch einmal einen exogenen Schock bewirken. n

ExpoReal 2019

83

Advertorial

Die Nummer eins in Europa Pure Play Developer. UBM hat seit Anfang der 90er 53 Hotels mit über 11.200 Zimmern in ganz Europa entwickelt und ist damit zum führenden Hotelentwickler Europas aufgestiegen.

B

erlin, Hamburg, Prag und auch Wien - das sind nur einige der Städte, in denen der österreichische Immobilienentwickler UBM derzeit Hotels in Entwicklung hat. „Die Pipeline ist so prall gefüllt wie noch nie. Mit aktuell 16 Hotels haben wir die Schlagzahl auf vier Hotels verdoppelt“, sagt Vorstandschef Thomas G. Winkler, „damit ist für die kommenden Jahre ein gesundes Wachstum klar vorgezeichnet.

Das Unternehmen ist zwar weiterhin im Wohnungs- und Büromarkt aktiv. Der Fokus liegt aber eindeutig im Hotelbereich – eine Strategie, die schon in den vergangenen Jahren aufgegangen ist. Mittlerweile ist UBM der führende Hotelentwickler in Europa geworden.

NEUES PROJEKT IN BERLIN: Central Tower

84

ImmoFokus

Wir haben einfach mehr Erfahrung Der Städtetourismus boomt und die UBM boomt mit. „Als Europas größter Hotel-Entwickler haben wir uns in den vergangenen 25 Jahren ein unglaubliches Knowhow in diesem Segment erarbeitet. Etwas wirklich gut machen kann nur, wer sich voll darauf konzentriert.

Wir haben uns daher ganz auf unsere Kernkompetenz fokussiert: die Entwicklung von Immobilien mit Schwerpunkt Hotels. Durch das Zusammenspiel von Erfahrung, rigorosem Qualitätsanspruch und dem Willen, Trends frühzeitig zu erkennen, sind wir zu einem verlässlichen Partner der renommiertesten internationalen Hotelbetreiber und Investoren geworden. Dass unser Weg der richtige ist, zeigen die aktuellen Zahlen: Mit dem höchsten Gewinn der Firmengeschichte, einer Eigenkapitalquote von 35 Prozent und einer Rekorddividende konnten wir 2018 ein absolutes Rekordjahr verzeichnen", so Thomas G. Winkler. Der City-Tourismus stellt einen Megatrend dar. Die Menschen haben sich daran gewöhnt, regelmäßig neue Städte kennenzulernen oder ihre Lieblingsdestinationen immer wieder zu besuchen. „Doch wer davon profitieren möchte, dass andere gut schlafen können, muss selber hellwach sein. Wir sind das. Deshalb haben wir rechtzeitig in die Zukunft investiert und eine Reihe attraktiver Liegenschaften und Objekte erworben, von Wien über Prag bis Berlin, Hamburg und Den Haag", so Thomas G. Winkler. In der niederländischen Stadt entwickelt UBM gerade das erste Voco der InterContinental Hotels Group in Kontinentaleuropa, ein Vier-Sterne-Business Hotel mit mehr als 200 Zimmern. Das ursprünglich aus den 1920er stammende Gebäude soll ein modernes zu Hause für Reisende und zugleich ein gastronomischer Hotspot für die gesamte Nachbarschaft werden. Mit dem Central To-

„Die Pipeline ist so prall gefüllt wie noch nie. Mit aktuell 16 Hotels haben wir die Schlagzahl auf vier Hotels verdoppelt.“ Thomas G. Winkler, CEO UBM Development

wer Berlin errichtet die UBM zudem eine neue Landmark in der deutschen Hauptstadt. Der Komplex vereint zwei unterschiedlich Angebote unter einem Dach: ein Moxy-Hotel mit 445 Zimmern in den unteren zehn Etagen sowie 115 Residence-Inn-Suiten.

Facettenreiches Storytelling Wenn heute ein neues Hotel entsteht, geht es schon lange nicht mehr nur um bequeme Betten oder funktionale Bäder. Die setzt der anspruchsvolle Städtetourist voraus. Ein City-Hotel muss eine Geschichte erzählen – und die muss individuell auf den Standort, das Ambiente und das zukünftige Publikum zugeschnitten sein. So erklärt sich auch der Megatrend City-Tourismus. Wenn einer eine Reise tut, dann hat er etwas zu erzählen. Über die Sehenswürdigkeiten der Stadt, die Restaurantszene und eben auch über den Ort, in dem er für kurze Zeit seinen Lebensmittelpunkt

KÜRZLICH ERÖFFNETES HOTEL HOLIDAY INN GDANSK CITY CENTRE IN DANZIG

Fotos: ubm

aufgeschlagen hat. „Jedes unserer Hotels – sei es ein einladendes Drei-Sterne-Haus oder ein repräsentatives Fünf-Sterne-Hotel – ist damit von Anfang an klar und merkfähig positioniert.

Dass wir die richtigen Geschichten erzählen, beweisen unsere langjährigen Kooperationen.

Internationale Investoren zeigen reges Interesse an unseren Projekten. Und renommierte Hotelketten wie Holiday Inn, Hyatt Regency oder Radisson vertrauen uns immer wieder neue Projekte an", so Winkler. In Zukunft werden also noch mehr Reisen in ganz Europa im Grund auch UBM-Gäste sein. n

ExpoReal 2019

85

Experten im Interview

Der ImmoFokus fragt … … und Immobilien-Experten antworten. Negativzinsen, Anlagedruck, hohe Baupreise, schwächelnde Konjunktur - ist die Immobilien-Party bald vorbei - oder eilt die Branche weiter von Rekord zu Rekord?

FRAGE 1

Die Schwäche der Weltwirtschaft dämpft die Konjunktur in Österreich. Im II. Quartal ließ das Exportwachstum merklich nach. Das BIP-Wachstum verlangsamt sich. Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt war im ersten Halbjahr 2019 rund 1,7 Milliarden Euro schwer. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 bedeutet das ein Minus um ca. 25 Prozent. Sind die Investoren vorsichtiger geworden? Ist das bereits der Anfang vom Ende des Immobilienbooms?

Daniel Jelitzka JP Immobilien

Michael Ehlmaier EHL Immobilien Ganz im Gegenteil – das geringe Angebot an Immobilien war die Ursache, dass im 1. Halbjahr nicht mehr investiert wurde.

Aktuell gehen wir davon aus, dass das 2.

Halbjahr wieder mehr Aktivität zeigen und ein Gesamtvolumen für 2019 von ca. EUR 4 Mrd. bringen wird. Insgesamt sind wir davon überzeugt, dass Immobilien durch den letzten Zinsschritt der EZB im Vergleich zu anderen Veranlagungsformen weiter an Attraktivität gewonnen haben und noch lange kein Ende des Immobilienbooms in Sicht ist. Auch wenn in Österreich, wie übrigens im gesamten EURO-Raum, die Wachstumsraten zurück gehen, wird das – wie schon um die Jahrhundertwende und nach 2008 – eine noch stärkere Zuwendung der Anleger zu Immobilien bewirken.

86

ImmoFokus

Die nach wie vor niedrigen Zinsen (das verlängerte AnleihenRückkaufprogramm der EZB) und andere Parameter des Kapitalmarkts sprechen nach wie vor für ein Investment in Immobilien. Es befindet sich sehr viel Geld am Markt und ist die Nachfrage unserer Wahrnehmung nach ungebrochen. Wir sehen in den nächsten 18 Monaten jedenfalls weiterhin belebte Nachfrage, große Investoren, vor allem nach architektonisch ansprechenden und nachhaltigen Wohn- und Hotelimmobilien.

Eugen Otto Otto Immobilien Die österreichische Immobilienwirtschaft befindet sich auf einem stabilen und gesamtwirtschaftlich gerechtfertigten Wachstumskurs, der sich vor allem durch ein hohes Maß an Kontinuität auszeichnet. Quartalsweise Schwankungen beim Transaktionsvolumen sind aufgrund des volatilen Angebots und einzelner Großtransaktionen unumgänglich. Durch die beständig weiter wachsende Transparenz und fehlende gute Alternativen bleibt die Asset Klasse Immobilien für institutionelle und private Anleger weiterhin sehr attraktiv.

Wolfgang Scheibenpflug Flughafen Wien

Andreas Ridder CBRE Wir sehen kein Ende des Immobilieninvestmentbooms.

Der Rückgang im Investmentvolumen in diesem Jahr liegt einzig daran, dass es immer schwerer wird Produkt zu finden. Da die Zinsen jetzt wohl noch längerfristig niedrig bleiben werden, zählen Immobilien noch immer oder vielleicht sogar immer stärker zu den gefragtesten Assetklassen für Investoren.

Sebastian Scheufele Modesta Real Estate Für 2018 wurde mit einem Gesamttransaktionsvolumen von über 4 Mrd. € ein ungewöhnlich hohes Gesamtjahresergebnis verzeichnet. Für 2019 wird insgesamt ein ähnlich hohes Transaktionsergebnis erwartet. Die am Markt vorhandene Produktknappheit könnte das Transaktionsvolumen 2019 allerdings leicht nach unten verändern. Wir gehen davon aus, dass das Interesse an Immobilieninvestitionen bis Ende 2020 weiterhin stark bleiben wird. Ein Ende des Immobilienbooms ist derzeit nicht in Sicht.

Die sich eintrübenden Wirtschaftsaussichten veranlassen einige Investoren, etwaige Investmentchancen kritischer zu beurteilen bzw. einen Prüfungsprozess sorgfältiger durchzuführen. Ein Ende des Immobilienbooms lässt sich daraus nicht ableiten. Die Fortsetzung der Niedrigstzinspolitik der Nationalbanken und der damit verbundene Anlagendruck großer Immobilienfonds werden eine weiterhin nachhaltige Nachfrage nach Immobilieninvestments erzeugen.

Georg Spiegelfeld Spiegelfeld Immobilien Ich bin überzeugt, dass ein Investment in Immobilien noch längere Zeit das beste und sicherste Investment sein wird. Warum in Österreich 2019 weniger investiert wurde, ist einfach mit dem geringen Angebot und den niedrigen Renditen zu erklären. In zB Deutschland ist noch immer wesentlich mehr Angebot vorhanden und die Renditen auch noch um eine Spur besser als in Österreich.

Ernst Vejdovszky S IMMO So pessimistisch würde ich das nicht sehen. Nachdem man aus heutiger Sicht davon ausgehen kann, dass das Zinsniveau auch mittelfristig sehr niedrig bleiben wird, wird auch der Immobilienmarkt zumindest noch ein paar starke Quartale verzeichnen können.

Manfred Ton CERHA HEMPEL

Peter Vcelouch CERHA HEMPEL

Entsprechend dem Prinzip „abgerechnet wird zum Schluss“ bleibt abzuwarten, inwieweit die Halbjahreszahlen Aussagekraft für das Gesamtjahr 2019 besitzen. Eine generell erhöhte Vorsicht der Investoren sehen wir nicht. Auch das – von der EZB soeben „zementierte“ – niedrige Zinsniveau macht Finanzierungen mittel- bis langfristig günstig und löst bei Investoren kein ge- oder übersteigertes „Sicherheitsdenken“ aus. Ein Ende des Immobilienbooms scheint daher weiterhin nicht in Sicht. Der Boom könnte aber durch das unter der Nachfrage liegende Immobilienangebot gebremst werden.

ExpoReal 2019

87

Experten im Interview

FRAGE 2

In welche Assetklasse würden Sie aktuell investieren?

Welche Assetklasse bietet aktuell die höchste Rendite?

Michael Ehlmaier EHL Immobilien Die Frage ist immer die gleiche: sucht der Anleger eher nachhaltig sichere Erträge, wird er sich mit niedrigeren Renditen – beispielsweise im Wohnsegment – zufrieden geben müssen. Wer höhere Renditen anstrebt, muss auch mehr an Risiko in Kauf nehmen, zum Beispiel bei älteren Bestandsobjekten im Bürobereich oder zum Teil bei Einzelhandelsimmobilien, die aufgrund des wachsenden OnlineGeschäftes aktuell unter dem negativen Sentiment der Kapitalmärkte leiden. Die Kapitalmärkte neigen aber in der Regel zu Überreaktionen ….

Daniel Jelitzka JP Immobilien Als konservativer Investor würde ich in Zinshäuser und Wohnimmobilien investieren, die Renditeerwartung ist deutlich über den Renditen von Anleihen, man kann so die drohenden Negativzinsen der Banken „umschiffen“ und an der Wertsteigerung bzw. den indexgesicherten Mieteinnahmen partizipieren. Zur Beimischung würde ich in Hotelimmobilien in guten Lagen mit einem individualisierten Konzept und vorliegenden Double net-Pachtverträgen investieren, um die Gesamtrendite des Portfolios zu heben.

Andreas Ridder CBRE

Eugen Otto Otto Immobilien Logistikimmobilien sind äußerst interessant. Einerseits steigt die Nachfrage der Nutzer rapide an (im Zusammen hang mit dem stark wachsenden Online Handel) und andererseits sind die Renditen noch relativ hoch im Vergleich zu anderen Assetklassen im Immobilienbereich.

88

ImmoFokus

Die Investition in modernen Wohnungsbestand bietet, insbesondere in Wien, die Möglichkeit, Investitionen mit einem gesunden Rendite- / Risikoprofil zu tätigen. Für Investoren, die höhere Renditen benötigen, bieten Büroimmobilien in nachhaltigen Lagen sowie die immer stärker nachgefragten Asset Klassen Student Housing, Serviced Apartments und der durch den Online-Handel wachsende Bereich City-Logistik attraktive Investitionsmöglichkeiten.

Der perfekte Plan für Ihre nächste Geschäftsidee.

Wir haben ihn.

Und noch viele andere - ganz egal, um welches Geschäftsmodell es sich handelt. Wir von Colliers wissen, welcher Standort sich am besten für Ihr Business eignet.

Denn: Planlos zu sein ist gar nicht fein! +43 1 535 53 05 oder www.colliers.at

colliers.at #perfekterplan

ExpoReal 2019

89

Experten im Interview

Wolfgang Scheibenpflug Flughafen Wien Die höchste Rendite erreicht man naturgemäß dort, wo man das größte Risiko eingeht. Das ist aber nicht unser Zugang. Wir suchen nach Investments, die uns eine stabile Rendite bringen und gleichzeitig Wertsteigerungspotenzial haben. Aktuell liegt unser Akquisitionsschwerpunkt in Deutschland. In mittelgroßen Städten wie Leipzig oder Erfurt sehen wir eine schöne Entwicklung, vielversprechende demografische Daten und ein noch akzeptables Preisniveau. Aber auch in Osteuropa prüfen wir aktuell spannende Möglichkeiten.

Sebastian Scheufele Modesta Real Estate Auf Rekordkurs ist 2019 auf jeden Fall der Logistikmarkt.

Zurückzuführen ist die steile Logistikentwicklung unter anderem auf den weltweit wachsenden Online-Handel und fortschreitende Digitalisierung. Von Investorenseite werden vor allem moderne Logistikflächen immer mehr als nachhaltige Investitionsmöglichkeit wahrgenommen - dieser Trend wird sich auch 2020 und darüber hinaus fortführen. Die Renditen bei Logistikimmobilien sind weiterhin sehr attraktiv.

Georg Spiegelfeld Spiegelfeld Immobilien Ich würde in verkehrsgünstig gelegene, gut geplante und fair ausgepreiste Wohnimmobilien in ganz Österreich investieren. Außerdem sollten sich die Investoren dringend in den CEE Ländern wieder engagieren, denn dort ist Angebot vorhanden und die Renditen noch deutlich höher. Das wird sich aber bald ändern, denn einige Fonds sind schon vor Ort und fleißig am Sondieren.

Manfred Ton CERHA HEMPEL

Peter Vcelouch CERHA HEMPEL

Hotels und Wohnimmobilien, letztere auch in Spezialformen wie zB studentisches Wohnen, stehen weiter hoch im Kurs und bieten gute Renditen. Künftig könnten auch – jüngst etwas aus dem Fokus geratene – Büroimmobilien wieder an Attraktivität gewinnen.

Ernst Vejdovszky S IMMO So pessimistisch würde ich das nicht sehen. Nachdem man aus heutiger Sicht davon ausgehen kann, dass das Zinsniveau auch mittelfristig sehr niedrig bleiben wird, wird auch der Immobilienmarkt zumindest noch ein paar starke Quartale verzeichnen können.

90

ImmoFokus

United services for successful real estate projects.

INVESTER United Benefits GmbH I Parkring 12, 1010 Wien I +43 1 512 05 33 0 I office@invester.at I www.invester.at

www.arnold.investments

Wo Ihr Geld

im wahrsten Sinne des Wortes arbeitet: Gewerbeimmobilien.

Hochwertige Immobilien kombinieren attraktive Renditechancen mit maximaler Sicherheit. Vorausgesetzt, man hat einen Partner an seiner Seite, der neben einem exzellenten Portfolio auch über die nötige Erfahrung und lokales Know-how verfügt: Arnold Investments – in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn.

W I E N | B E R L I N | P R A G | B R AT I S L AVA | B U D A P E S T