Expo Real 2021

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16

Hybride, flexible Arbeitsmodelle

ImmoFokus.Rubrik

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Hotellerie: Der steinige Weg zurück

IMPRESSUM Medieneigentümer Real Estate Media Group GmbH Handelskai 94-96 1200 Wien Tel. +43 1 890 18 26-100 office@media-group.immo www.media-group.immo Herausgeber Mag. Michael Neubauer Chefredaktion Mag. Lisa Grüner Grafik & Layout Eva Stern Lektorat Mag. Karlheinz Hoffelner

ImmoFokus fragt..

DIE GROSSE EXPO REAL UMFRAGE

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EXPOREAL 2021 10 EDITORIAL 12 KRISENRESISTENT 16 HYBRIDE, FLEXIBLE ARBEITSMODELLE 20 WOHNEN IM WANDEL 26 EXPLOREAL BAUDATENBANK 32 DER STEINIGE WEG ZURÜCK 34 PROJEKTE VERZEWEIFELT GESUCHT 37 SAFETY FIRST - EINE MÖGLICHE DEVISE DER EXPO REAL 2021 Ein Kommentar von Dietmar Steger

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LOGISTIK REGIONEN IM ÜBERBLICK DER IMMOFOKUS FRAGT

ImmoFokus

Autoren dieser Ausgabe Mag. Patrick Baldia, Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA, Mag. Michael Neubauer, sowie die Kommentatoren Head of Sales & Relations Rudolf E. Oezelt Relations Management Tanja Klingseis Fotos wenn nicht anders angegeben: Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer Druck Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

ImmoFokus ist Mitglied bei:

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Endlich „Immobilien boomen.

Auch – und dies soll­ te man trotz großer Euphorie nicht außer Acht lassen – mangels alternativer Anlage­ möglichkeiten.“

D

ie Expo Real setzt in bewegter Zeit ein Zeichen für den Aufbruch: Vom 11. bis 13. Oktober 2021 kommt die Immobilienbranche wieder von Angesicht zu Angesicht in München zusammen. Der ImmoFokus ist mit dabei.

Nach der Absage im letzten Jahr freuen sich in diesem Jahr wieder viele Branchenkenner auf den beliebten Treffpunkt. Daher haben auch wir uns wieder zu einer Teilnahme entschlossen. Auch wenn wir im Vorfeld der Messe deutliche Anzeichen von Verunsicherung und Zurückhaltung verspürt haben.

Es stimmt: Die Immobilienuhr hat sich auch im Vorjahr weitergedreht. Wohnen und Logistik (ein kleiner Schwerpunkt unserer Berichterstattung über den Immobilienstandort Österreich in dieser Expo-Spezialausgabe) boomen. Auch – und dies sollte man trotz großer Euphorie nicht außer Acht lassen – mangels alternativer Anlagemöglichkeiten.

Die Pandemie hat die Branche, aber auch uns verändert

Erst vor kurzem hat in einem Interview mein Gesprächspartner auf die Frage, welches Learning er aus der Pandemie mitnehmen würde, gemeint: „Wir haben gelernt, dass wir nicht immer überall hinfliegen müssen. Wir haben gelernt, dass wir Meetings über Zoom, Teams oder wie immer diese Tools heißen mögen, abwickeln können. Wir haben aber auch gelernt, wie wichtig der persönliche Kontakt ist.“ Klimaneutrales Bauen und nachhaltige Architektur sind Kernthemen der diesjährigen Expo. Eine unbequeme Wahrheit: Fast 40 Prozent des globalen CO2-Ausstoßes stammen im weitesten Sinne von Gebäuden – dem

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ImmoFokus

CO2-Footprint von Materialien. Er beinhaltet alle Emissionen, die bei der Herstellung, dem Transport, dem Bau, der Wartung und der Entsorgung von Baumaterialien entstehen.

Der Themenbogen ist wie immer weit gespannt. Am Beginn der ersten Expo Real nach dem Ausbruch der Pandemie geht es zunächst um die volkswirtschaftliche Situation, danach um Einschätzungen, wie es auf dem Immobilienmarkt in den verschiedenen Segmenten steht. Zählen für Investitionen statt „höher, schneller, weiter“ künftig andere Kriterien?

Wie steht es um die Kraft von Städten, mit Krisen umzugehen? Stichwort Resilienz – welchen Beitrag kann die Immobilienbranche leisten?

Die ersten Häuser aus dem 3D-Drucker gibt es bereits, das Verfahren verspricht vor allem Zeit- und Geldersparnis. Kündigt sich hier eine neue Art des Bauens an? Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein? Natürlich darf auch das Top-Thema Holz nicht fehlen: Weist eine jahrhundertealte Tradition in die Zukunft des Bauens? Wo kommt das Holz her? Zu welchem Preis? Allein die Fragestellung verspricht eine interessante Diskussion.

Ich bin überzeugt: Ich werde viel zu berichten haben. Vielleicht sehen wir einander sogar in München!

Michael Neubauer Herausgeber

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Expo Real 2021

Krisenresistent

N

ach einem bereits guten Auftakt des Investmentmarktes im 1. Quartal mit einem Volumen von 680 Millionen Euro konnte im 2. Quartal nochmals deutlich Fahrt aufgenommen und ein Transaktionsvolumen von ca. 1 Milliarde Euro erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass sich diese positive Entwicklung des Marktes auch in den Folgequartalen fortsetzen wird, da die pandemiebedingten Einschränkungen, welche das Transaktionsgeschäft

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ImmoFokus

in den letzten Monaten deutlich erschwert und teils zeitlich verzögert haben, weniger werden und das im Vorjahr nicht investierte Kapital zusammen mit der Tranche für 2021 veranlagt werden muss. Franz Pöltl, EHL Investment Consulting, blickt positiv in die Zukunft: „Mit fast einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen trotz Lockdowns und wirtschaftlicher Verunsicherung war das zweite Quartal ein ausgesprochen vielversprechendes Signal für die weitere Entwicklung des Investmentmarkts.

Wir rechnen damit, dass die starke Performance auch im zweiten Halbjahr anhalten wird.“ „Bei den Investmentaktivitäten sieht man eine eindeutige Aufwärtskurve zwischen erstem und zweitem Quartal“, bestätigt auch Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich.

Die starke Sicherheitsorientierung der Investoren hat sich auch im 2. Quartal des Jahres fortgesetzt und zu einer hervorragenden

Fotos: Adobe Stock, EHL, CBRE

Risikoavers. Hohe Sicherheit wird vom Markt mit weiter steigenden Preisen honoriert.

Risiken werden hingegen stärker mit Abschlägen abgestraft.

„Sicherheit steht für Investoren weiterhin an erster Stelle. Daher ist es nur folgerichtig, dass Wohnimmobilien, langfristig vermietete Büroobjekte und der boomende Logistik­ sektor besonders stark gesucht sind.“ Franz Pöltl, EHL Investment Consulting

Performance, insbesondere der Assetklassen geführt, die den Investoren eine hohe Sicherheit bieten können. Verzerrt wird dieses Bild von einer außerordentlichen Großtransaktion der Crédit Agricole, welche 45 Prozent der Anteile an der Shopping City Süd von UnibailRodamco-Westfield erworben und somit den Anteil des Einzelhandelsvolumens deutlich gehoben hat (1. Quartal 4 Prozent/2. Quartal 51 Prozent). „Wir sehen gerade ein starkes Comeback der Investoren von außerhalb

des deutschsprachigen Raums. Der Kauf von 45 Prozent an der SCS durch Crédit Agricole und eines großen OBI-Portfolios durch die südafrikanische Collins Property Group zeigt, wie attraktiv Österreich für Institutionelle auch im internationalen Vergleich ist“, betont Pöltl. „Der Trend geht in Richtung Residential und Industrie & Logistik, Retailimmobilien sind neben Hotelimmobilien am stärksten von der Krise betroffen – das aktuelle Bild in Österreich wird durch den SCS Deal anders

dargestellt“, so Fichtinger, der auf das eingeschränkte, für Investoren zurzeit wenig attraktive Angebot an Office Immobilien in Wien verweist: „Das Interesse der Investoren an Office Transaktionen ist vorhanden, aber es gibt derzeit nicht ausreichend Investmentoptionen, um die Nachfrage bedienen zu können.

Allerdings befinden sich einige Transaktionen in der Pipeline, was den Anteil der Assetklasse Office am Investmentvolumen in der zweiten Jahreshälfte positiv beeinflussen sollte.“ Gemessen an der Anzahl der Transaktionen sind institutionelle Wohnprojekte weiterhin Investors Darling und entsprechend hoch im Kurs. In Summe belief sich der Anteil institutioneller Wohnprojekte im ersten Halbjahr 2021 auf rund 37 Prozent und war über beide Quartale hinweg stabil (1. Quartal 37 Prozent/2. Quartal 37 Prozent). Die Nachfrage im Logistikbereich ist derzeit auf Rekordniveau und es befinden sich aktuell einige Transakti-

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

onen in Vorbereitung bzw. Abwicklung. Nach den Verkäufen des Amazon-Verteilzentrums im 23. Bezirk Wiens an die Allianz sowie des DHL-Verteilzentrums in Hagenbrunn an AEW Europe wurde im 2. Quartal das DHL Verteilzentrum in Linz an Palmira veräußert. Der Anteil von Logistiktransaktionen am Gesamtmarkt beträgt im ersten Halbjahr 2021 knapp 12 Prozent (1. Quartal 22 Prozent/2. Quartal 2 Prozent).

Entwicklung der Renditen

Die Entwicklung der Renditen ist aktuell sehr differenziert zu betrachten. Weiterhin ist deutlich zu beobachten, dass der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsrenditen gestiegen ist. Hohe Sicherheit wird vom Markt mit weiter steigenden Preisen honoriert. Risiken werden hingegen stärker mit Abschlägen abgestraft.

Im Wohnbereich liegt der Durchschnitt in Wien bei ca. 3,25 bis 3,75 Prozent für Objekte mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung, teils auch darunter. Im Bürobereich liegen die Top-Ren-

„Der Trend geht in Richtung Residential und Industrie & Logistik, Retail-Immobilien sind neben Hotelimmobilien am stärksten von der Krise betroffen.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

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ImmoFokus

diten für Objekte in erstklassigen Lagen mit exzellenter öffentlicher Verkehrsanbindung, welche an Mieter mit bester Bonität langfristig vermietet sind, bei rund 3 Prozent. Bei älteren Objekten und kurzen Restlaufzeiten ist ein substantieller Renditeaufschlag zu beobachten.

Im Logistiksektor bewegen sich die Spitzen-

renditen für innenstadtnah gelegene, langfristig vermietete Top-Objekte im Bereich der „last mile“ bei knapp unter 3,50 Prozent.

Im Bereich Einzelhandel zeigt sich weiterhin ein sehr unterschiedliches Bild. Der Verkauf des 45 Prozent-Anteils an der Shopping City Süd belegt, dass nunmehr auch für überregi-

onal strahlende Einkaufszentren wieder eine Nachfrage gegeben ist, allerdings lassen sich die Renditen in diesem Bereich derzeit nur schwer abschätzen. Bei Fachmarktzentren mit starkem Lebensmittelanker liegen die Spitzenrenditen bei rund 5 Prozent und tendieren weiter nach unten.

Ausgewählte Investmenttransaktionen 1. Halbjahr 2021 Objekt

Nutzungsart

Q1 2021

Europlaza

Büro

Q1 2021

Nordbahnstraße 50

Q1 2021

Größe in m2

Verkäufer

Käufer

28.500

DWS

ARE Austrian Real Estate

Büro

15.500

REInvest

Family Office

Ikano Office Park

Büro

11.600

Family Office

Family Office

Q1 2021

Canon Gebäude

Büro

5.500

LHI

Octapharma

Q1 2021

Bahnhofplatz 1

Büro

4.750

Apleona Invest

Österreichischer Spezialfonds

Q1 2021

Logistik Center Simmering

Logistik/Industrie

47.000

WLS

Garbe Industrial

Q1 2021

DHL Verteilerzentrum

Logistik/Industrie

12.250

Karimpol

AEW Europe

Q1 2021

Amazon Verteilzentrum

Logistik/Industrie

9.000

Exeter Property Group

Allianz

Q1 2021

Danube Flats Bauteil 2

Wohnen

10.000

Soravia & S+B Gruppe

Auris Immo Solutions

Q1 2021

Wohnneubauprojekt Das Herzog

Wohnen

7.243

Haring

STC

Q1 2021

Grünstück 22

Wohnen

5.391

BUWOG

BVK

Q1 2021

Felmayerpark Schwechat

Wohnen

5.000

Grossmann Immobilien

ARE Austrian Real Estate

Q1 2021

Seniorenzentrum Tillmitsch

Seniorenzentrum

84 Zimmer

IMMAC GmbH

Auris Immo Solutions

Q1 2021

K2 Kittsee

Einzelhandel

9.614

Privatinvestor

LLB

Q1 2021

FMZ Klagenfurt

Einzelhandel

7.014

Union Investment

Privatinvestor

Q2 2021

Wohnprojekt „Rankencity“

Wohnen

12.300

UBM / NHD

GalCap Europe

Q2 2021

Wohnprojekt „Laaer Wald“

Wohnen

16.300

Vermehrt Gruppe

Catella Residential

Q2 2021

Wohnprojekt „Kofferfabrik“

Wohnen

4.100

Sedlak Immobilien

Catella Residential

Q2 2021

Wohnprojekt „Das Herzog“

Wohnen

7.300

STC Swiss Town Consult

Corpus Sireo / Swiss Life

Q2 2021

Wohnprojekt „Karl27“

Wohnen

3.500

Immola

GalCap Europe

Q2 2021

Logistikzentrum Loosdorf

Logistik/Industrie

50.000

Hofer

Family Office

Q2 2021

DHL Express Linz

Logistik/Industrie

9.000

Meir Logistik Center GmbH

Palmira Capital Partners

Q2 2021

FMZ Kolibri Knittelfeld

Einzelhandel

8.800

LLB Immo KAG

Betha Zwerenz & Krause

Q2 2021

45% Anteil SCS

Einzelhandel

>100.000

Unibail-Rodamco-Westfield

Crédit Agricole

Q2 2021

Ghegastraße 3

Büro

Immofinanz

Family Office

5.800

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

Hybride, flexible Arbeitsmodelle Auf Sparflamme. Die Neuflächenproduktion fällt 2021 bescheiden aus. Bemerkenswert ist der von Jahr zu Jahr ansteigende Anteil an Refurbishments, der heuer bereits 45 Prozent der Neuflächenproduktion ausmacht.

Anmietungen im 1. Halbjahr erzielt werden (AUVA, ca. 9.100 Quadratmeter in myhive am Wienerberg, beziehungsweise AMS, ca. 5.500 Quadratmeter in der Favoritenstraße). Da sich derzeit einige namhafte Unternehmen in konkreten Anmietungsgesprächen befinden und die Anzahl der Gesuche zuletzt deutlich anstieg, dürfte die Vermietungsleistung im 2. Halbjahr wieder zunehmen.

Austro Tower

Neuflächenproduktion

Größe in m2

Adresse

28.000

3, Schnirchgasse 17

Tower Canettistraße 5

17.000

10, Canettistraße 5

Haus am Schottentor *

14.500

1, Schottengasse 6-8

Das Lebendige Haus *

9.000

1, Postgasse 8-10

Doppio Due *

6.000

9, Peregringasse 2-4

Tribüne Viertel Zwei *

5.200

2, Stella-Klein-Löw-Weg 8

Operngasse 6 *

2.000

1, Operngasse 6

* Generalsanierung

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ImmoFokus

Andreas Ridder, CBRE

Mit der Fertigstellung von nur 82.000 Quadratmeter fällt die Flächenproduktion 2021 wieder

Fertigstellungen 2021 Objekt

„Seit 2020 beobachten wir vermehrte Evaluierungen und Optimierungen von bestehenden Büroflächen.“

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

deutlich geringer aus als im vorangegangenen Jahr (ca. 125.000 Quadratmeter). Bemerkenswert ist der von Jahr zu Jahr ansteigende Anteil an Refurbishments, dieser beträgt heuer 45 Prozent der Neuflächenproduktion. „Seit 2020 beobachten wir auch vermehrte Evaluierungen und Optimierungen von bestehenden Büroflächen. Einige Mieter haben ihre Flächen zurückgegeben oder untervermietet, andere befinden sich noch im Entscheidungsprozess“, analysiert Andreas Ridder von CBRE den Wiener Büromarkt, für den er eine Erholung im Jahr 2022 erwartet, wenn die 2023 fertigzustellenden Flächen vorvermietet werden können.

Interessanterweise sind die großflächigen Untervermietungen, wie etwa am Wiener Hauptbahnhof, ohne nennenswerte Preisabschläge sondern auf Niveau der Hauptmietverhältnisse

Fotos: Franz Pfluegl, Alexander Schleissing, Chris Steinbrenner

W

ährend die Vermietungsleistung im 1. Quartal mit ca. 47.000 Quadratmeter einen erfreulichen Wert erzielte, ist die Vermietungsleistung im 2. Quartal mit ca. 19.000 Quadratmeter eher verhalten.

In Summe wurden im 1. Halbjahr somit ca.

66.000 Quadratmeter vermietet. Dabei ist jedoch festzuhalten, dass im 2. Quartal zusätzlich noch ca. 10.000 Quadratmeter Bürofläche in Untermiete vergeben wurden. Starke Impulse erhielt der Büromarkt aus dem öffentlichen Bereich.

In diesem Segment konnten die zwei größten

Ausgewählte Vermietungen Objekt

Größe in m2

Adresse

Allgemeine Unfallversicherungsanstalt AUVA

9.100

10, myhive am Wienerberg

Arbeitsmarktservice

5.500

10, Favoritenstraße 73

Red Bull Media

5.240

2, Tribüne Viertel Zwei

Dedalus HealthCare GesmbH

2.400

10, QBC 1

Infoscore Austria

2.300

10, QBC 1+2

Weidinger & Partner Wirtschaftstrainings- und Organisationsentwicklungsgesellschaft

2.200

3, Franzosengraben 1

Industrieunternehmen

2.000

10, QBC 2

Die Berater

2.000

12, Wolfganggasse 58-60

Australische Botschaft

1.200

10, The Icon Vienna

Ready2order

1.100

3, Hintere Zollamtsstraße 17

Schulmeister Management

1.100

1, Haus am Schottentor

Unzer Austria GmbH

1.000

10, 1100 Columbus Shops&Offices Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

abgeschlossen worden. „Vielen Unternehmen ist unklar, welche langfristigen Auswirkungen Home-Office auf ihren Flächenbedarf hat beziehungsweise ob die dadurch eingesparten Flächen im Gegenzug für Besprechungs- oder Sozialräume benötigt werden,“ erklärt dazu Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei Otto Immobilien. „Wir gehen davon aus, dass sich nach abgeschlossener Evaluierung des Bedarfs dieser Trend spätestens im vierten Quartal umkehren wird.“ Im ersten Halbjahr wurden zum Beispielder markante „Tower Canettistraße“ (ca. 17.000 Quadratmeter) am Hauptbahnhof sowie das repräsentative „Haus am Schottentor“ (ca.

14.500 Quadratmeter) fertiggestellt. Im 2.

Halbjahr folgt unter anderem das hochwertig generalsanierte „Doppio Due“ (ca. 6.000 Quadratmeter) in der Peregringasse. Die verhaltene Neuflächenproduktion im heurigen Jahr sowie auch in den letzten Jahren führt zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsrate.

Diese liegt aktuell bei 4,5 Prozent und damit

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

„Vielen Unternehmen ist unklar, welche lang­ fristigen Auswirkungen Home-Office auf ihren Flächenbedarf hat.“ Steven Bill Scheffler, Otto Immobilien

auf einem, im internationalen Vergleich, sehr niedrigen Niveau. „Wenn die Erholung so stark ausfallen wird, wie es sich aktuell ankündigt, wird es in absehbarer Zeit zunehmende Knappheit bei modernen Büroflächen geben“, so Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien.

Spitzen- und Durchschnittsmieten

Die Mietpreise am gesamten Wiener Büromarkt sind traditionell stabil – signifikante Veränderungen sind nicht zu erwarten. Das Preisniveau von Top-Büroobjekten blieb von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie bisher weitgehend unberührt. Die Spitzenmieten konnten ihr Niveau halten und liegen aktuell unverändert bei 25,50 Euro pro Quadratmeter für besonders hochwertige Objekte in den Top-Lagen der Wiener Innenstadt beziehungsweise in den oberen Geschoßen moderner Bürotürme. Die Durchschnittsmieten, die zuletzt deutlich angestiegen sind, blieben stabil bei 14,80 Euro pro Quadratmeter.

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ImmoFokus

„Remote Working führt zu tief­ greifend veränderten Anforderun­ gen der Büromieter. Der Trend zu umfassenden Refurbishments von Bestandsflächen wird dadurch weiter verstärkt werden.“ Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien

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Expo Real 2021

Wohnen im Wandel

D

er Wiener Wohnungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2021 durchaus positiv. Mitverantwortlich dafür waren die sich verbessernde Corona-Situation mit mehr Impfangeboten, die damit einhergehenden Lockerungen und die sich zusehends verbessernden Wirtschaftsaussichten. Diese Entwicklung hat einen deutlich steigenden Optimismus und auch ein größeres Interesse an Veränderungen beziehungsweise Verbesserungen der persönlichen Wohnsituation bewirkt.

Der während der langen Lockdowns gestiegene Stellenwert der eigenen Wohnsituation in Kombination mit dem zurückgekehrten Vertrauen in die individuelle wirtschaftliche Zukunft führt nun dazu, dass besonders viele Menschen eine neue Wohnung suchen. Insbesondere hat sich das auf den Mietenmarkt ausgewirkt, da die Zielgruppe für Eigentumswohnungen von der Corona-Krise im Schnitt deutlich weniger stark betroffen war.

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ImmoFokus

Besonders ausgeprägt ist der Wunsch nach einem abgrenzbaren Arbeitsbereich, Freiflächen sind nunmehr eine Selbstverständlichkeit und außer bei Altbauwohnungen in zentraler Lage gehören sie zu den wichtigsten Verkaufs- beziehungsweise Vermietungskriterien.

Die letzten Endes doch überraschend schnelle Verbesserung der Pandemiesituation schlägt sich auch in einer etwas beschleunigten Fertigstellung neuer Projekte nieder. Der Höchstwert dürfte 2022 mit einem neuerlichen Plus von 900 Wohneinheiten erreicht werden, danach sind wieder fallende Fertigstellungszahlen zu erwarten.

Der Markt wird aktuell klar von Großprojekten dominiert. Während Lückenverbauungen in etablierten Wohnlagen auf recht niedrigem Niveau verharren, boomt der Bau großer Wohnanlagen in den Stadtentwicklungsgebieten, insbesondere nördlich der Donau, im Umfeld des Hauptbahnhofs und westlich im 14. Bezirk.

„Absolute Nähe von Wohn- und Arbeitsort ist nicht mehr so wichtig wie noch vor der Pandemie.“ Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX-Austria

Fotos: Adobe Stock, Doris Schwarz-König, Alexander Schleissing, Heiko Preller, Galcap Europe

Gründerzeit-Zinshäuser. Inflationssorgen dürften das noch im vergangenen Jahr dominierende Sicherheitsmotiv als maßgeblichen Preistreiber verdrängen.

Trotz nachlassender Unsicherheit ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch in der ersten Jahreshälfte 2021 groß. Die Inflation entwickelt sich zum zentralen Thema des Post-CoronaJahres 2021, und das in dreierlei Hinsicht: Erstens dürften Inflationssorgen das noch im vergangenen Jahr dominierende Sicherheitsmotiv als maßgeblichen Preistreiber verdrängen. „Inflationsschutz statt Sicherheitsmotiv ist das Motto des Jahres 2021“, so Matthias Reith, Senior Ökonom für die österreichische Volkswirtschaft und den Immobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Zweitens lassen die globalen Lieferengpässe die Preise von Baumaterialien in die Höhe schnellen, was nicht ohne Folgen für die Angebotspreise im Neubau bleibt.

Corona drückt auf die Renditen am Wohnungsmarkt

Sicherheit ist nach wie vor das wichtigste Entscheidungskriterium für einen Immobilienerwerb, der Ertrag rückt immer weiter in den Hintergrund der Motivation. „Man könnte fast

sagen, die Immobilien nähern sich schön langsam dem Aktienmarkt, wo auch nur in den wenigsten Fällen auf die Dividende geachtet wird und mehr auf die Wertentwicklung des Unternehmens“, kommentiert Ernst Kovacs, KE Wohnimmobilien. „Waren vor einem Jahr in so mancher Region noch fast vier Prozent Ertrag im Idealfall realisierbar, so ist das nun nur mehr in Ausnahmefällen möglich.“ Die Corona-Krise hat sich anders als vielleicht angenommen nicht bei der Wohnungsgröße niedergeschlagen. Es seien keine Unterschiede zu Zeiten vor der Krise sichtbar, so die Österreichische Nationalbank (OeNB) in einer Analyse: „Der mögliche Wunsch nach einer größeren Wohnfläche aufgrund der Lockdowns und Home-Office-Regelungen schlug sich nicht in den getätigten Wohnungskäufen nieder.“

„Immobilien nähern sich schön langsam dem Aktienmarkt, wo weniger auf Dividende sondern auf Wertsteigerung des Unter­ nehmens geachtet wird.“ Ernst Kovacs, KE Wohnimmobilien

„Aufgrund vieler Home-Office-Lösungen ist zahlreichen Kunden die absolute Nähe von

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

„In der aktuellen gesamt­ wirtschaftlichen Situation spricht vieles für den Kauf einer Wohnung, sei es zur Eigennutzung oder zur Veranlagung.“ Karina Schunker, EHL Wohnen

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ImmoFokus

Wohn- und Arbeitsort nicht mehr so wichtig wie noch vor der Pandemie, denn für zwei, drei Fahrten ins Büro pro Woche kann die Anfahrt schon wieder etwas länger sein. Zusätzlich sind Immobilen als Anlageform beziehungsweise zur Pensionsvorsorge weiterhin sehr begehrt.

All das sind Faktoren, die den Immobilienmarkt gehörig in Bewegung gebracht haben“, analysiert Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX-Austria.

Dass die Menschen jetzt vermehrt nach einem Zimmer mehr oder Freiflächen suchen, kann auch Karina Schunker, EHL Wohnen, so nicht bestätigen. „Wer ein Zimmer mehr wollte und es sich leisten konnte, hat dieses bereits.

Und die Nachfrage nach Freiflächen war auch schon vor Corona stark“, meint sie. „Der Trend geht schon länger in Richtung effizientere Grundrisslösungen, da muss es nicht das zusätzliche Zimmer sein. Am Ende des Tages zählt die finanzielle Gesamtbelastung für den Mieter beziehungsweise Eigentümer.“ Dass die Banken bei der Kreditvergabe an Private auf der Bremse stehen würden, will Schunker

nicht bestätigen: „Kreditanfragen dauern wegen der vorsichtigen Haltung der Banken zwar weiterhin länger als vor Corona, Finanzierungen werden aber mittlerweile wieder genauso selten abgelehnt wie vor der Pandemie. Das zeigt die im Durchschnitt sehr hohe Bonität der Wohnungskäufer.“ Ein Trend allerdings hat sich verstärkt: „Investoren kaufen vermehrt große Projekte“, so die EHL-Wohnen Geschäftsführerin. „Der Eigentumsmarkt und die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist ungehemmt stark, getrieben von einem günstigen Zinsniveau und der Sorge vor der Inflation.“ Gemessen an der Anzahl der Transaktionen sind institutionelle Wohnprojekte weiterhin Investors Darling und entsprechend hoch im Kurs. Das zeigen auch die Wohnprojekte „Rankencity“, „Laaer Wald“, „Kofferfabrik“, „Das Herzog“, „Karl27“ und „Danube Flats Bauteil 2“, die zum Teil im Rahmen von Forward Deals an institutionelle Investoren veräußert wurden.

Wohnimmobilien – Stabilisator im Portfolio

Manfred Wiltschnigg, Managing Partner von GalCap Europe, einem auf Österreich und die mitteleuropäischen Nachbarländer spezialisierten Immobilien-Asset- und Investmentmanager: „Institutionelle Investoren schätzen Wohnimmobilien seit jeher als Stabilisator im Portfolio. Im Zuge der Pandemie hat der Faktor Sicherheit nochmals an Bedeutung gewonnen. Gemischt genutzte Immobilien – mit langlaufenden Mietverträgen im Retailanteil – in modernen Objekten in guten Lagen sind extrem gefragt.“ GalCap Europe investiert nicht nur in der Bundeshauptstadt Wien – schon längst blickt Wiltschnigg auch in die Landeshauptstädte, zum Beispiel nach Graz.

Im Juni sicherte sich GalCap das Wohnbauprojekt „Karl27“ für einen offenen ImmobilienSpezialfonds, der von Institutional Investment Partners (2IP) aufgelegt wurde und sich an institutionelle Investoren richtet. Bereits im Juni hatte sich GalCap das gemeinsam von UBM Development und NHD Immobilien entwickelte Wohnbauprojekt „Rankencity“ im

aufstrebenden Grazer Stadtteil Gries im Zuge eines Forward Deals gesichert.

Im Frühjahr ging der „Wohncampus Reininghaus“ an den Investment-, Asset- und FondsManager Hamburg Trust, der die Wohnprojektentwicklung in Graz für seinen Spezial-AIF „domiciliumINVEST 15 Austria“ erwarb. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2023 geplant. Verkäufer der Immobilie ist die Wohnquartier Reininghaus, ein Joint Venture aus der BE-WO Grundstücksverwertungsgesellschaft und Mischek. Über den Kaufpreis im Grazer Stadtbezirk Eggenberg wurde Stillschweigen vereinbart. „Graz weist den stärksten Einwohnerzuwachs aller österreichischen Landeshauptstädte auf.

Allein in den letzten fünf Jahren ist die Stadt um fast zehn Prozent gewachsen“, sagt Florian Howe, Executive Director und Head of Investment Management bei Hamburg Trust. „Das Wohnraumangebot in den Ballungsgebieten österreichischer Metropolen verhält sich unterproportional zur Nachfrage, das gilt insbe-

„Das Wohnraumangebot in den Ballungsgebieten österreichischer Metropolen verhält sich unterproportio­ nal zur Nachfrage.“ Florian Howe, Hamburg Trust

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

sondere für Graz. Stabile Miet- und Kaufpreise werden die Folgen sein. In unserer Anlagestrategie berücksichtigen wir ausschließlich Core-Immobilien in den Top-3-Städten Österreichs.“ Hamburg Trust ist mit einer eigenen Tochtergesellschaft in Wien vertreten, um seine Aktivitäten auf dem österreichischen Immobilienmarkt gezielt auszuweiten. Für den Fonds stehen Neubau-Wohnimmobilien in den Standorten Wien, Graz und Linz im Fokus. Innerhalb kürzester Zeit hat der

Fonds rund 75 Millionen Euro investiert. „Die steirische Landeshauptstadt Graz ist mit 290.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Österreichs und verzeichnet seit Jahren das prozentuell stärkste Bevölkerungswachstum des Landes“, so Wiltschnigg. „Die Perspektiven sind weiterhin sehr gut.

Nachfrageseitig wird der Grazer Wohnungsmarkt mittel- und langfristig von der steigenden Anzahl an Single- und JungfamilienHaushalten geprägt.“

„Nachfrageseitig wird der Grazer Wohnungsmarkt von der steigenden Anzahl an Single- und JungfamilienHaushalten geprägt.“ Manfred Wiltschnigg, GalCap Europe

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ImmoFokus

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Expo Real 2021

Wohnbauprojekte in der Pipeline Wo wird wann was gebaut. Die Bauträgerdatenbank von Exploreal gibt unter anderem auf diese Frage Antwort. Damit wirklich nur jene Wohnungen auf den Markt kommen, die tatsächlich gebraucht werden.

A

ktuell werden in der Datenbank bundesweit Neubauprojekte ab fünf Wohneinheiten erfasst.

Dabei wird der gesamte Projektentwicklungs-Prozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung abgebildet. Inkludiert sind dabei fundierte Informationen unter anderem über die nachgefragtesten Wohnungen sowie zu aktuellen Preisen bis hin zum Grundkostenanteil. Damit lassen sich die

wichtigsten Fragen von der Projektakquise über die Projektentwicklung bis hin zur Vermarktung mit wenigen Klicks leicht beantworten. So kann man zum Beispiel aktuelle und zukünftige Projekte auf Bezirksebene leicht abrufen.

Exploreal verwendet dabei öffentlich zugängliche Daten und hält diese laufend aktuell. Über ein Dutzend unterschiedlicher Datenquellen werden dabei von Hand eingepflegt, zusam-

WIEN Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 53 % 3 Zi-Wg: 33 % 4+ Zi-Wg: 14 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 123.973)

aller Wohnungen im Angebot (n = 8.154)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

99 % 1% 0%

31 % 52 % 32 % 14 %

mit Freifläche: 91 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 8.154)

ø 60 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.959) ø 64,2 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 8.154) ø 8,9 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 8.154)

ø 0,80 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 985 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.009)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.414) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 02.02.2021

26

ImmoFokus

mengeführt und durch eigene Erhebungen ergänzt und überprüft. „Ein besonderes Highlight der Datenbank ist der Grundkostenanteil, der für jedes Projekt ermittelt wird“, sagt Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal. „Durch die Informationsvielfalt zur Nachfragesituation können Bauträger ihre Projekte entsprechend anpassen. Damit kommen auch wirklich jene Wohnungen auf den Markt, die tatsächlich gebraucht werden.“

NIEDERÖSTERREICH Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 29 % 3 Zi-Wg: 36 % 4+ Zi-Wg: 35 %

85 % 13 % 2%

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 42.226) ø 25 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.705)

aller Wohnungen im Angebot (n = 4.836)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

ø 79,5 m² Wohnnutzfläche

18 % 24 % 52 % 37 %

Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 4.998)

mit Freifläche: 97 %

ø 11,5 m² Freiflächen

(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 4.995)

(Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 4.995)

ø 1,63 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 495 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.513)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 253) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 02.02.2021

OBERÖSTERREICH Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 30 % 3 Zi-Wg: 43 % 4+ Zi-Wg: 27 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 25.938)

aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

94 % 5% 1%

38 % 43 % 37 % 28 %

mit Freifläche: 98 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 4.038)

ø 24 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 943) ø 76,7 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 4.098) ø 8,5 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 4.038)

ø 1,68 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 485 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 835)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 122) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 04.05.2021

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

STEIERMARK Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 37 % 3 Zi-Wg: 40 % 4+ Zi-Wg: 23 %

97 % 3% 0%

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 31.651) Vergleich Ferienwohungen (n = 67) ø 34 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 938)

aller Wohnungen im Angebot (n = 3.724)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

ø 65,7 m² Wohnnutzfläche

6% 58 % 41 % 24 %

Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 3.826)

mit Freifläche: 97 %

ø 12 m² Freiflächen

(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 3.731)

(Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 3.731)

ø 1,33 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 677 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte in (n = 727)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 124) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021

KÄRNTEN Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 32 % 3 Zi-Wg: 45 % 4+ Zi-Wg: 23 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 7.858) Vergleich Ferienwohnungen (n = 203)

aller Wohnungen im Angebot (n = 746)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

96 % 3% 1%

4% 41 % 56 % 35 %

mit Freifläche: 97 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 744)

ø 28 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 278) ø 77 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 754) ø 19,5 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 744)

ø 1,76 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 474 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 247)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 10) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021

28

ImmoFokus

BURGENLAND Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 50 % 3 Zi-Wg: 34 % 4+ Zi-Wg: 16 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 2.895)

aller Wohnungen im Angebot (n = 537)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

81 % 17 % 2%

ø 16 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 175) ø 69,7 m² Wohnnutzfläche

15 % 36 % 42 % 20 %

Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 1.460)

mit Freifläche: 87 %

ø 9,0 m² Freiflächen

(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 1.459)

(Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 1.459)

ø 1,42 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 594 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 144)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 7) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 25.09.2020

Eine Immobilie ist eine solide Sache.

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Expo Real 2021

SALZBURG Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 36 % 3 Zi-Wg: 40 % 4+ Zi-Wg: 24 %

98 % 2% 0%

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 8.229) Vergleich Ferienwohnungen (n = 291) ø 22 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 376)

aller Wohnungen im Angebot (n = 467)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

ø 72,3 m² Wohnnutzfläche

6% 42 % 55 % 24 %

Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 467)

mit Freifläche: 98 %

ø 13 m² Freiflächen

(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 453)

(Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 453)

ø 1,78 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 860 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 337)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 78) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021

TIROL Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 35 % 3 Zi-Wg: 43 % 4+ Zi-Wg: 22 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 12.465) Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)

aller Wohnungen im Angebot (n = 1.193)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

97 % 2% 1%

6% 45 % 46 % 22 %

mit Freifläche: 94 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 1.239)

ø 21 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 600) ø 75 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 1.240) ø 13,3 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 1.239)

ø 1,67 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 943 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 563)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 95) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021

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ImmoFokus

Advertorial

Steuerliche Transaktionskosten bei Immobilienanschaffung in Österreich Asset Deal versus Share Deal

B

ei der Anschaffung und beim Verkauf von Immobilien stellt sich die Frage, ob die Immobilie direkt (Asset Deal) oder ob die jeweilige Projektgesellschaft verkauft wird (Share Deal).

Asset Deal

Fotos: belyaaa/AdobeStock, Franz Helmreich Fotografie, EOS Fotografie

Ein direkter Verkauf (Asset Deal) der Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer von 3,5 % von der Gegenleistung. Zusätzlich fällt 1,1 % Eintragungsgebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch an.

Der Verkäufer kann optieren, ob die Immobilie umsatzsteuerpflichtig (20 % Umsatzsteuer) oder umsatzsteuerbefreit verkauft wird. Im Falle eines umsatzsteuerbefreiten Verkaufs sind die Vorsteuern im Zusammenhang mit der Immobilie der letzten 20 Jahre zeitanteilig zu berichtigen. Wird umsatzsteuerpflichtig verkauft, hat der Käufer nur dann einen Vorsteuerabzug, wenn umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. Der Vermieter kann nur dann in die Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Mieter die Geschäftsräumlichkeit nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (dies sind nach Ansicht der Behörde 95 %).

Der Verkauf führt zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn des Verkäufers. Der Käufer hat den Kaufpreis der Immobilie zu ak-

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater

tivieren. Das Gebäude (nicht der Grundanteil) kann im betrieblichen Bereich dann mit 2,5 % pro Jahr (1,5 % außerbetrieblich) steuerlich abgeschrieben werden. Zu beachten ist, dass in Österreich Mietverträge einer Gebühr von 1 % unterliegen (Bemessungsgrundlage ist unter anderem abhängig von der Laufzeit, Kündigungsverzichten etc.).

Share Deal

Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch die Übertragung von Anteilen an einer Kapitaloder Personengesellschaft (mit österreichischer Immobilie), wenn mindestens 95 % der Anteile in der Hand eines Erwerbers vereinigt werden.

In diesem Fall beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5 % vom Grundstückswert. Bei Personengesellschaften ist besondere Vorsicht geboten, da hier zusätzlich auch Grunderwerbsteuer ausgelöst wird, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Im Gegensatz zu Deutschland löst die indirekte Übertragung von Anteilen (zum Beispiel eine Holding, die mehrere Immobilienprojektgesellschaften hält, wird verkauft) keine Anteilsvereinigung aus und unterliegt damit nicht der Grunderwerbsteuer.

kommt es bei einem Share Deal mit einer Kapitalgesellschaft zu keiner Aufwertung der Immobilie, sondern die bestehenden steuerlichen Buchwerte und Abschreibungssätze werden fortgeführt. Werden hingegen Anteile einer Personengesellschaft erworben, so ist jedenfalls steuerlich ein Step-Up möglich.

Vor- und Nachteile eines Asset und Share Deals müssen für Käufer und Verkäufer in jedem Einzelfall genau analysiert und bei den Vertragsverhandlungen berücksichtigt werden.

Harald Galla Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner in Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen.

Da beim Share Deal der Eigentümer im Grundbuch nicht wechselt, fällt keine Grundbucheintragungsgebühr an. Ertragsteuerlich

Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804 E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com

Lothar Egger Steuerberater bei LeitnerLeitner in Linz.

Er beschäftigt sich intensiv mit dem Thema Immobilien.

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

Der steinige Weg zurück Hausaufgaben. Die Hotelbetriebe Österreichs sind aktuell mit nicht wenigen Herausforderungen konfrontiert. Einige waren schon vor der Corona-Pandemie ein Thema.

D

ie Corona-Pandemie hat der österreichischen Hotelbranche schwer zugesetzt. Dennoch sind die befürchteten Notverkäufe bislang ausgeblieben. „Der Branche geht es besser als ursprünglich erwartet“, hält Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich, fest. Dass es während der Hochphase der Pandemie nur wenige beziehungsweise kleinere Transaktionen gab, liegt seiner Einschätzung zufolge daran, dass die Erwartungshaltungen der potenziellen Verkäufer von jenen der Investoren – die von Preisabschlägen ausgingen – stark abgewichen haben.

Hotelexperten sind sich jedenfalls einig, dass Verkäufe – Stichwort Distressed Deals – wegen der Hilfsmaßnahmen der Republik Österreich nicht dringend notwendig waren.

Nun sind Investoren wieder auf der Suche nach passenden Hotelobjekten, da der Druck aufgrund des verfügbaren Kapitals weiterhin groß ist. Allerdings treten verstärkt andere Player, wie Private-Equity-Investoren oder Family Offices, auf den Plan. Die vor der Krise – vor allem in der Stadthotellerie – vorherrschenden institutionellen Investoren haben dagegen ihre Transaktionstätigkeit nahezu vollständig eingestellt und sich auf das Krisenmanagement ihrer bestehenden HotelAssets konzentriert.

Martin Schaffer, Managing Partner MRP Hotels, geht von weiteren Veränderungen in der Investorenstruktur aus. „Vor allem aufgrund

32

ImmoFokus

des Wunsches vieler Betreiber, die Pachtverträge anzupassen“, meint er. Sie würden auf eine balancierte Verteilung des unternehmerischen Risikos in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pachtverträgen pochen, was institutionelle Beteiligungen aufgrund ihrer strengen Veranlagungskriterien in vielen Fällen unwahrscheinlich mache. Das begünstige wiederum die Ankaufsituation der weniger regulierten beziehungsweise flexibleren Kapitalgeber, wie Privat-EquityInvestoren oder Family Offices.

Ferienhotellerie: Gute Sommersaisonen

Anders schaut die Situation in der Ferienhotellerie in den Bundesländern aus. Sie verzeichnete in den Sommersaisonen 2020 und 2021 sogar Zuwächse. „Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass ein großer Teil der Nächtigungen von Touristen aus Österreich oder den wirtschaftlich starken Nachbarländern getätigt wird, die in Zeiten der Pandemie auf kurzfristig erreichbare Destinationen mit guter medizinischer Infrastruktur setzen“, so Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co. Die Folge: Das Interesse nationaler und internationaler Investoren nach Ferienhotels ist spürbar gestiegen.

Während 2019 noch mehr als 90 Prozent des Transaktionsvolumens im Hotelbereich in den Städten verzeichnet wurde, waren es im Vorjahr sowie der ersten Jahreshälfte 2021 mehrheitlich Ferienhotels, die die Eigentümer

„Betreiber pochen auf eine balancierte Verteilung des unternehmerischen Risikos in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pacht­ verträgen.“ Martin Schaffer, MRP Hotels

wechselten. Laut Kronberger gebe es aktuell auch einige spannende Angebote am Markt.

Nur zwei Beispiele: das „Club Ampflwang“ im Bezirk Vöcklabruck (Oberösterreich) und das „Club Salzkammergut“ in Bad Mitterndorf (Steiermark). Kronberger verweist auf die langfristig abgesicherten Verträge der beiden Aldiana Hotels mit einem starken Betreiber und

„Der Branche geht es besser als ursprünglich erwartet.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

stellt Investoren aufgrund der touristischen Nachfrageentwicklung Renditen von mehr als 6,5 Prozent im Jahr in Aussicht.

Fotos: Adobe Stock, CBRE, Mischa Nawrata

Als ob die Krise allein nicht herausfordernd genug wäre, hat sich ein Problem, unter dem die Hotellerie schon vor Corona litt, noch einmal verschärft: der Mangel an Fachkräften und Nachwuchskräften. Laut Schaffer fehlen in Österreich rund 50.000 bis 55.000 Arbeitskräfte, die teils in andere Branche abgewandert sind. „Wohin sie gegangen sind, wissen wir nicht, wir vermuten aber in den Handel, die Logistik oder logistiknahe Dienstleistungen“, sagt er.

Die Lage sei so akut, dass sogar einige Wiener Hotels nicht aufsperren konnten, weil sie dafür nicht genügend Personal hatten. Andere hätten sich dazu entschlossen, nur mehr an bestimmten Tagen offen zu haben.

Hotelbranche hat Imageproblem

Für den Experten von MRP Hotels ist die Personalkrise großteils selbstverschuldet. „Hotellerie und Gastronomie haben zweifellos ein schlechtes Image.“ Klar sei, dass es nicht mehr möglich sei, Kollektivvertragslöhne zu zahlen. Diese müssten auch von der Politik angepasst werden. Höhere Personalkosten wären unvermeidbar. Ebenso müsse die Politik diese bürokratischen Hürden abbauen, um die

Einstellung von ausländischen Fachkräften zu erleichtern. Aber auch die Tatsache, dass die fordernden Arbeitszeiten es den Mitarbeitern erschwere, ein ausgewogenes Berufs- und Privatleben zu führen, habe eine Mitschuld am aktuellen Personalmangel. Hier müssten Lösungen gefunden wären. „Auf den Kopf fällt der Branche jetzt auch, dass in den letzten Jahren zu wenig in die Ausbildung investiert wurde“, so Schaffer. Mal ganz abgesehen davon, dass aufgrund der coronabedingten Schließungen der Hotelbetriebe weniger Lehrlinge ausgebildet werden – fast zwei vollständige Ausbildungsjahr fehlen der Branche. Dementsprechend sei Talent-Development gefragt – sprich: Persönlichkeitsentwicklung, die Schaffung von Mitgestaltungsund Einbringungsmöglichkeiten, Anreize und Benefits. Aber auch neue Recruiting-Kanäle müssten in Anspruch genommen werden – allen voran die sozialen Medien.

Wie geht es mit der österreichischen Hotellerie kurz- und mittelfristig weiter? Während Experten mit einer vergleichsweise raschen Erholung der Ferienhotellerie rechnen – trotz der guten Sommersaison wird aufgrund des Ausfalls der Wintersaison 2020/21 für das Gesamtjahr ein Minus erwartet –, schaut der

„Das Interesse nationaler und internationaler Inves­ toren nach Ferienhotels ist spürbar gestiegen.“ Simon Kronberger, Christie & Co

Ausblick für Stadthotels deutlich schlechter aus. „Die Stadthotellerie wird im kommenden Jahr noch nicht das Niveau von 2019 erreichen, wahrscheinlich auch nicht 2023“, sagt Schaffer. Sie leide unter dem nahezu vollständigen Ausbleiben der Überseegäste und dem sich auf niedrigem Niveau bewegenden Geschäftstourismus. Auch wenn Finanzamt und Krankenkassen sich aktuell noch zurückhalten, ist die Erholung der Hotelbranche auch von Steuersenkungen abhängig. Schaffers Nachsatz: „Die Reduzierung der Umsatzsteuer auf 5 Prozent ist zwar interessant, ohne Umsätze bringt das aber nichts.“

Expo Real 2021

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Projekte verzweifelt gesucht Ausverkauft. Mehr als eineinhalb Jahre nach Beginn der COVID-19-Pandemie wird immer deutlicher, dass die Logistikbranche einer der größten, wenn nicht sogar der größte Krisengewinner ist.

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ImmoFokus

I

n Österreich und in der Schweiz ist – im Gegensatz zu Deutschland – der institutionelle Logistikmarkt noch in der Entwicklungsphase, beide Märkte sind von einer hohen Eigennutzerquote geprägt.

Allerdings drängen – in der Schweiz seit rund fünf, in Österreich seit zwei Jahren – sowohl Immobilienentwickler als auch institutionelle, internationale Investoren in den Markt, wodurch mittelfristig ein Strukturwandel am Logistikmarkt zu erwarten ist.

Zurzeit kommen die Projektentwickler im Bereich Logistikimmobilien mit der Nachfrage nach Flächen kaum nach. Allein seit Jahresbeginn wurden in Wien und Wien-Umgebung rund 49.000 Quadratmeter Logistikflächen vermietet – in etwa so viel wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. „Vor allem der Osten von Wien boomt. 45 Prozent der gesamten

Foto: Adobe Stock, CBRE, kommunikationsagentur. sengstschmid, Chris Steinbrenner

Expo Real 2021

ter orientieren werden“, so Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

„Angesichts der hohen Vermietungsleistung und der geringen Verfügbarkeit moderner Logistikflächen ist die Leerstandsrate in und um Wien im ersten Halbjahr auf 1,2 Prozent gesunken.“ Franz Kastner, CBRE Logistik-Vermietungsleistung in den ersten sechs Monaten des Jahres entfielen auf den Submarkt Wien Umland Ost“, so Franz Kastner, CBRE Associate Director Industrial & Logistics. „Angesichts der hohen Vermietungsleistung und der geringen Verfügbarkeit moderner Logistikflächen ist die Leerstandsrate für Klasse A und B Logistikimmobilien in und um Wien im ersten Halbjahr weiter gesunken und liegt derzeit bei nur rund 1,2 Prozent“, so Kastner.

Durch das geringe Angebot steigen auch die Mietpreise. Aktuell liegen die Mieten bei 5,60 Euro pro Quadratmeter/Monat, bis zum Jahresende wird eine Spitzenmiete von circa 5,80 Euro pro Quadratmeter/Monat erwartet.

Aufgrund der gestiegenen Preise für Logistikimmobilien bei unveränderten Logistikmieten haben sich die Spitzenrenditen im Bundessschnitt vom Vorjahreswert mit fünf Prozent deutlich auf 4,5 Prozent verringert. „Wir sehen auch im laufenden Jahr 2021 einen deutlichen Nachfrageüberhang bei LogistikImmobilien. Deshalb gehen wir heute davon aus, dass sich die Renditen weiter in Richtung vier Prozent und möglicherweise sogar darun-

„Wie auch bereits in den letzten Jahren ist e-Commerce ein wesentlicher Treiber für den Distanzhandel“, stellt Krejci fest. „Viele Menschen mussten – zum Teil sogar zwangsläufig – mit ihren Einkäufen ins Internet ausweichen.

Es wird spannend sein, zu sehen, ob diese Entwicklung auch wieder umgekehrt werden kann, wenn Kunden wieder planbar und dauerhaft den stationären Handel aufsuchen können.“ Als weiterer möglicher Treiber gilt auch die Neuverteilung von Produktionsstandorten an sich. Neue Produktionsstätten und, damit auch einhergehend, verkürzte Lieferwege können durchaus mit steigenden Lagerbeständen korrelieren und sind somit miteinander verwoben. „Entscheidend wird jedenfalls die Frage sein, wie sich der politische Wunsch nach Versorgungssicherheit und gestärkten nationalen oder europäischen Produktionsketten zum ebenfalls starken Bedürfnis nach effizienter

„Aktuell wird versucht, das Jahr 2021 mit bestehenden Flächen zu überbrücken beziehungsweise sich durch Vorvermietungen die nächsten verfügbaren Flächen zu sichern.“ Patrick Homm, Otto Immobilien Flächennutzung und reduzierter Bodenversiegelung verhalten wird“, sagt Krejci. „Dies kann möglicherweise zu einer verstärkten Umnutzung bestehender Liegenschaften führen. Ob damit jedoch beide Ziele langfristig erreichbar

Logistik/Lagermieten 2017

2018

2019

2020

Wien Nord

€ 4,25 – 5,50

€ 4,25 – 5,50

€ 4,50 – 6,00

€ 4,50 – 6,00

Wien Süd

€ 4,50 – 5,00

€ 4,50 – 5,00

€ 4,75 – 5,50

€ 5,00 – 5,75

Wien Ost

€ 4,25 – 5,50

€ 4,25 – 5,50

€ 4,50 – 6,00

€ 4,50 – 6,50

Wien West

€ 4,50 – 5,00

€ 4,50 – 5,00

€ 4,75 – 5,75

€ 5,00 – 5,75

Linz

€ 3,50 – 5,00

€ 4,00 – 5,50

€ 4,00 – 6,00

€ 4,00 – 6,00

Salzburg

€ 4,00 – 5,25

€ 4,00 – 5,25

€ 4,25 – 5,75

€ 4,50 – 6,00

Innsbruck

€ 5,00 – 6,20

€ 5,50 – 6,50

€ 6,00 – 7,75

€ 7,00 – 8,50

Graz

€ 3,40 – 4,90

€ 3,50 – 5,00

€ 3,50 – 5,25

€ 3,50 – 5,50

Bregenz

€ 5,00 – 8,00

€ 5,00 – 8,00

€ 5,50 – 8,50

€ 5,50 – 8,50

Klagenfurt

€ 3,00 – 5,50

€ 3,00 – 5,50

€ 3,50 – 5,50

€ 3,50 – 5,50 Quelle: CBRE

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

Entscheidungsprozesse wurden seit COVID verlangsamt beziehungsweise teilweise aus strategischen Gründen auf Ende 2021/Anfang 2022 verlegt. „Neue Projekte für das Segment City-Logistik beziehungsweise Industrial Light werden erst ab 2022/23 verfügbar sein. Bis dahin sollte auch in diesem Segment wieder ein Aufwind spürbar sein“, betont Steindl.

Keine Entspannung erwartet man für die heurige Neubauleistung, denn 2021 werden mit rund 116.000 Quadratmeter deutlich weniger Flächen auf den Markt kommen als in den Vorjahren. Erst 2022 dürften mehr als 350.000 Quadratmeter an neuen Flächen zur Verfügung stehen – eine Verdreifachung gegenüber heuer.

„Die Renditen gehen Richtung vier Prozent - möglicherweise sogar darunter.“ Stefan Krejci, RE/MAX Commercial

sein werden, bleibt abzuwarten. Strengere Raumordnungen – wie beispielsweise seit März 2021 in Niederösterreich – lassen jedoch eine spannende Entwicklung erwarten.“

Wien: Kaum verfügbare Flächen

Der Wiener Logistikmarkt musste im ersten Halbjahr 2021 einen überraschend deutlichen Umsatzrückgang verzeichnen. Obwohl der Logistik-Sektor bisher vielfach als „Krisengewinner“ angesehen wurde, fiel die Vermietungsleistung mit 49.240 Quadratmeter rund 50 Prozent geringer aus als im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 (98.900 Quadratmeter).

Als Hauptgrund sieht Patrick Homm, Industrie/Gewerbe/Logistik bei Otto Immobilien einen Mangel an modernen beziehungsweise generell verfügbaren Logistikflächen im Raum Wien. „Aktuell wird versucht, das Jahr 2021 mit bestehenden Flächen zu überbrücken beziehungsweise sich durch Vorvermietungen die nächsten verfügbaren Flächen zu sichern“, so Homm. Der kurz- bis mittelfristige Flächenbedarf ist vor allem dem anhaltenden eCommerce Boom sowie dem Lebensmittelhandel geschuldet. Mit einer sichtbaren Dynamik sei erst wieder im dritten Quartal 2021 zu rechnen, zumal der Logistiksektor nach wie vor von der Pandemie profitiere, so Steindl. Noch verhaltener ist die Nachfragesituation im Industriesektor, so das Update der Experten.

36

ImmoFokus

Transaktionsvolumen Logistikimmobilien

Spitzenrenditen Logistik Österreich

Jahr

Betrag

Jahr

Spitzenrendite

2014

€ 40 Mio.

2014

7,0 %

2015

€ 190 Mio.

2015

6,3 %

2016

€ 120 Mio.

2016

6,0 %

2017

€ 165 Mio.

2017

5,75 %

2018

€ 160 Mio.

2018

5,5 %

2019

€ 450 Mio.

2019

5,0 %

2020

€ 510 Mio.

2020

4,5 %

Quelle: RE/MAX Research

Quelle: RE/MAX Research

Grundstückspreise pro Quadratmeter 2017

2018

2019

2020

€ 235 – 375

€ 250 – 400

€ 300 – 400

€ 320 – 500

–

€ 100 – 250

€ 140 – 280

€ 140 – 290

Linz

€ 140 – 220

€ 150 – 250

€ 150 – 250

€ 175 – 275

Salzburg

€ 190 – 340

€ 200 – 350

€ 220 – 375

€ 220 – 375

Innsbruck

€ 190 – 340

€ 200 – 350

€ 625

€ 650

Graz

€ 130 – 230

€ 140 – 250

€ 140 – 250

€ 140 – 260

Bregenz

€ 300 – 450

€ 300 – 450

€ 350 – 500

€ 350 – 500

Klagenfurt

€ 100 – 200

€ 100 – 200

€ 120

€ 150

Wien Wien Umland NÖ

Quelle: RE/MAX Commercial Research

Zum Autor Dietmar Steger ist Head of Capital Markets bei Colliers International in Wien und mittlerweile knapp 20 Jahre im Bereich gewerblicher Immobilieninvestments tätig.

„Safety First“ – eine mögliche Devise der Expo Real 2021 Kommentar: Dietmar Steger

Nach der Absage im letzten Jahr ist die Vorfreude auf die Expo Real 2021 groß! Viele von uns – und das gilt insbesondere für die Dienstleister- und Beraterbranche – leben vom persönlichen Kontakt. Oft sind es Small Talks und zufällige Begegnungen, aus denen sich die besten geschäftlichen Anknüpfungspunkte ergeben. Die neue Arbeitswelt, inklusive COVID-Regelungen, wird uns noch länger begleiten. So wird auch die Expo Real zeigen, wie sich innovative Formate wie Hybrid-Messen oder Online-Foren an die neuen Rahmenbedingungen anpassen können. Dass nachhaltigere Lösungen zukünftig eine immer größere Rolle spielen werden, haben uns die Entwicklungen der jüngsten Vergangenheit gezeigt.

Sicherheit als wichtiger Faktor bei Investments

Fotos: Adobe Stock, Max Manavi-Huber

So gilt „Safety First“ aktuell auch insbesondere für den Investmentmarkt als Credo. Denn eines hat sich seit Ausbruch der Pandemie deutlich gezeigt: Investoren brauchen Sicherheit wie stabile und werthaltige Mieterträge. Qualitativ hochwertige und nachhaltige Gebäude, die auch langfristig eine gute Auslastung sicherstellen, werden an Bedeutung weiter zunehmen.

Das ist die Quintessenz, die wir aus zahlreichen Gesprächen mit unseren Investoren mitnehmen. Zertifizierungen und ESG-Konformität sind mittlerweile im Real Estate Bereich nicht mehr wegzudenken – Entwickler, Nutzer und Investoren sind sich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst.

Neben Wohnungsneubauprojekten, top Fachmarktzentren und Büroobjekten sind vor allem Logistikobjekte in zentralen und guten Lagen am stärksten nachgefragt. Getrieben vom gestiegenen Platzbedarf durch E-Commerce und die Pharmaindustrie sind Logistikflächen in Österreich sehr knapp geworden. Internationale Investoren drängen vermehrt auf den Markt und treiben die Preise für Logistikobjekte in bisher ungeahnte Höhen. Im Vordergrund stehen vor allem die Lage und der Nutzer. Denn wenn sich einmal ein bonitätsstarker Konzern langfristig für einen Standort entschieden hat, sind Investoren bereit, auch ohne Besichtigung, dieses Investment zu tätigen. Der Veranlagungsdruck sowie die COVID-bedingten Reisebeschränkungen zwingen Investoren zu mehr Flexibilität in den Ankaufsentscheidungen.

Nachfrage ungebremst

Der großen Nachfrage nach Wohnen, Büro und Logistik wird auch weiterhin ein begrenztes Angebot an geeigneten Investmentprodukten gegenüberstehen. Denn bis sich die Rahmenbedingungen für Shopping-Center und Hotels nachhaltig gebessert haben, wird es noch dauern. Wir bei Colliers gehen daher auch weiterhin von leichten Preissteigerungen und zunehmend kompetitiven Ankaufsprozessen aus. Klar im Vorteil sind daher jene Investoren, die vor Ort gut vernetzt sind und einen starken Partner haben. „Der Weg ist das Ziel“ – ein Sprichwort, das die aktuelle Situation wohl sehr treffend beschreibt. Für ein paar Radsportenthusiasten unter uns trifft es jedenfalls zu. Bereits zum zehnten Mal fahren wir als „Equipe Expo“ von Wien nach München. Hoffentlich. Wir sehen uns. Ride on.

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

Logistikmarkt Wien/Wiener Umland-NÖ • Markt mit höchster Nachfrage trifft auf sehr geringes Angebot in den Klassen A und B • Historisch hohe Pipeline an Neuentwicklungen führt zu mehr Angebot an großen, modernen, zusammenhängenden Flächen der Kategorie A in unterschiedlichen Lagen • Grundstücksreserven im Speckgürtel werden geringer

Im abgelaufenen Jahr wurden in Wien rund 300.000 Quadratmeter Logistikflächen verkauft oder vermietet, der Großteil davon allerdings im Norden und im nördlichen Umland.

2020 wurden beispielsweise der Tech Park Vienna II (ca. 11.000 Quadratmeter) ebenso fertiggestellt wie die Bauphasen Gamma 3 und Alpha 2 im Industrial Campus Vienna East mit rund 40.000 Quadratmeter.

Weiters wurde ein Projekt der Go-Asset (einem auf Logistikimmobilien spezialisierten Entwickler aus Österreich) im Osten Wiens mit rund 7.000 Quadratmeter in Betrieb genommen und durch Amazon gemietet.

Bis Ende 2022 werden weitere rund 300.000 Quadratmeter Flächen geschaffen werden. Im Industrial Campus Vienna East erfolgte der Baustart durch DLH (Deutsche Logistik Holding) für rund 35.000 Quadratmeter im November 2020 (Beta 6). Der deutsche Entwickler errichtet weitere Objekte in Schwechat (SkyLog Park mit ca. 17.000 Quadratmeter) und im Süden von Wien (e-Log Park Vienna South mit rund 18.000 Quadratmeter).

Mit dem polnischen Entwickler MLP ist darüber hinaus ein neuer Player in den österreichischen Markt eingestiegen. Der MLP Business Park entsteht bis 2022 im 22. Bezirk auf einer Fläche von rund 55.000 Quadratmeter. Die MLP ist aktuell in vier Ländern mit in Summe 17 Parks aktiv.

Bemerkenswerte Fertigstellungen im Jahr 2020 waren in Niederösterreich unter anderem das Kotányi-Auslieferungslager in Wolkersdorf (ca. 5.700 Quadratmeter) und das Projekt Herz (ca. 5.000 Quadratmeter) in Kottingbrunn. Besonders aktiv ist auch die Österreichische Post, die sechs neue Verteilzentren in NÖ bis Ende 2022 ans Netz bringen wird. Im April ist weiters noch eine der wohl größten Transaktionen des Jahres über die Bühne gegangen. Quehenberger Logistics hat das ehemalige Hofer Zentrallager in Loosdorf mit rund 50.000 Quadratmeter Lagerfläche übernommen und wird dieses Anfang Juni 2021 in Betrieb nehmen.

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ImmoFokus

Niederösterreichische Raumordnungsnovelle 2020 Im Herbst 2020 wurde eine Novellierung des niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes (NÖ ROG) von 2014 beschlossen, die im Wesentlichen auf die Verringerung der Flächenversiegelung und die geordnete Ansiedelung von Betrieben unter Berücksichtigung des jeweiligen Verkehrsaufkommens abzielt. Das neue Gesetz ist mit März 2021 in Kraft getreten.

Für den Logistikmarkt im Wiener Speckgürtel bedeutet dies, dass die Ansiedelung von Industrie- und Logistikbetrieben zukünftig erschwert wird, da die Novelle Restriktionen in Bezug auf die Neuwidmung von Grundstücken

und verkehrstechnische Einschränkungen im laufenden Betrieb vorsieht. Im regulären Betriebs- beziehungsweise Industriegebiet sind Betriebe mit mehr als 100 Fahrten pro Tag pro Hektar nicht mehr zulässig. Mit dem verkehrsbeschränkten Betriebs- und Industriegebiet wurden zwei neue Widmungskategorien definiert, die für Betriebe vorgesehen sind, die pro Hektar Baulandfläche mehr als 100 Fahrten pro Tag erzeugen dürfen. Die erstmalige Widmung solcher Grundstücke im Ausmaß von mehr als zwei Hektar darf jedoch nur erfolgen, wenn es sich um öffentliche beziehungsweise solche Be-

triebe handelt, die beispielsweise wirtschaftliche oder soziale Bedürfnisse der Bevölkerung erfüllen. Ausnahmen davon bilden unter anderem Grundstücke, die bereits vor Inkrafttreten der Novelle über entsprechende Widmungen und Genehmigungen verfügten. Demnach ist davon auszugehen, dass genau diese in den kommenden Jahren auch entwickelt werden.

Ebenfalls ausgenommen sind Bauwerke, die wiedererrichtet werden sollen. Das bedeutet, dass Adaptionen von Altbeständen und brachliegenden Liegenschaften in den Fokus rücken werden.

Graz/Graz-Umgebung • Anteilsmäßig modernster Bestand aufgrund hoher eigennutzergetriebener Bautätigkeit • Stetige Nachfrage nach Mietflächen trifft auf eine geringe Verfügbarkeit • Großflächige spekulative Bautätigkeit ist nicht zu erwarten • Grundstücksreserven im erweiterten Grazer Umland verfügbar • Beste Anbindung an aufstrebende Adriahäfen

Graz ist mit rund 850.000 Quadratmeter nicht der größte, aber der aktuell modernste Logistikstandort Österreichs. Mit der sehr guten Anbindung an das hochrangige Straßennetz und die Verbindung in Richtung Süden weist der Standort ideale Voraussetzungen auf. Eine weitere Aufwertung des Standortes wird durch die Errichtung des SemmeringBasistunnels erfolgen, dessen Eröffnung für Dezember 2027 geplant ist.

Im Jahr 2020 erfolgte der Durchbruch im Koralmtunnel. Einer Eröffnung im Jahr 2025 steht aus heutiger Sicht nichts mehr im Weg. Nach Fertigstellung dieses Verkehrsprojektes wird sich die Fahrzeit zwischen Graz und Klagenfurt auf 45 Minuten reduzieren.

Die Österreichische Post hat im Juli 2020 ihr Paketzentrum in Kalsdorf in Betrieb genommen. Dabei wurden 27.000 Quadratmeter Nutzfläche um insgesamt rund 62 Millionen Euro errichtet. Die Sortierleistung beträgt 13.500 Pakete pro Stunde. Dabei wurden rund 370 Arbeitsplätze geschaffen.

Zu den aktuellen Entwicklungen zählt nach wie vor der Logistik- und Gewerbepark VGP Park Graz in Premstätten mit einer zusätzlichen Fläche von rund 42.000 Quadratmeter und einer geplanten Fertigstellung im Herbst 2021.

Weitere Projekte, die 2021 fertiggestellt werden sollen, sind das Logistikzentrum der Gebrüder Weiss (70.000 Quadratmeter) und ein Projekt des Unternehmens Albert Craiss in Weiz. Dabei wurde das ehemalige Produktions- und Versandhaus der Firma Siemens übernommen. Rund 18.000 Quadratmeter sollen im Herbst 2021 in Betrieb gehen.

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Expo Real 2021

Linz/Linz-Umgebung • Zentralster Logistikstandort als Knotenpunkt zwischen Deutschland und Osteuropa • Geringe Verfügbarkeiten an Flächen der Kategorie A und B • Zunehmendes Interesse von internationalen Entwicklern für großflächige, spekulative Entwicklungen • Grundstücksreserven in begrenztem Umfang verfügbar

Linz profitiert bereits seit Jahren von seiner Anbindung an die RheinDonau-Achse sowie vom starken Industriestandort selbst, ebenso von der Spange zwischen Steyr und Wels.

Dies hat zur Folge, dass Linz, mit einem Gesamtbestand von ca.

1,8 Millionen Quadratmeter nach Wien der zweitgrößte Logistikmarkt in Österreich ist. Darüber hinaus bietet die Nähe zu Deutschland und der Tschechischen Republik weitere Vorteile für die Branche, von der unter anderem auch die Stadt und der Bezirk Wels profitierten. In Linz und Linz-Umgebung herrscht seit geraumer Zeit ein deutlicher Mangel an verfügbaren Grundstücken. Das führt dazu, dass es kaum Neuentwicklungen gibt.

Jedoch kann im Linzer Umland eine Vielzahl an älteren Gebäuden zukünftig auch für Umnutzungen zur Verfügung stehen.

2021 wird beispielsweise der auf Obst und Gemüse spezialisierte Logistiker Frutura eine neue Drehscheibe in Vorchdorf errichten. Dafür wurde das Areal der ehemaligen Wick-Fensterfabrik übernommen und wird nun um einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag adaptiert.

11.500 Quadratmeter sollen darüber hinaus in Eberstalzell („pod öko arena“) und weitere rund 10.500 Quadratmeter am Hafen in Linz (Projekt „Neuland“), welches von der Donaulager Logistics genutzt werden soll, entstehen. Die Fertigstellung beider Projekte ist für das Jahr 2022 geplant.

Salzburg/Salzburg-Umgebung • Geringe Verfügbarkeit von Logistikflächen aufgrund hoher Grundstückskosten und der geringen Grundstücksreserven innerhalb als auch außerhalb der Stadt • Alternativ wird auf Lagen in Deutschland und Oberösterreich zurückgegriffen

Salzburg profitiert einerseits durch seine Lage an der Schnittstelle der wichtigsten West–Ost- und Nord–Süd-Verbindungen und gleichzeitig durch seine Nähe zu Deutschland. Andererseits ist das Gebiet aufgrund des begrenzten Flächenangebotes und der hohen Grundstückspreise für die Logistikbranche sehr herausfordernd.

Im Oktober 2020 erfolgte die Inbetriebnahme des neuen Post-Verteilzentrums in Thalgau. Auf einem Grundstück mit rund 22.000 Quadratmeter investierte die Post rund 23 Millionen Euro. Rund 150 Arbeitsplätze wurden geschaffen. Das Paketzentrum kann bis zu 7.000 Pakete pro Stunde abarbeiten.

Während das Post-Projekt ausschließlich für den eigenen Bedarf errichtet wurde, gibt es de facto nach wie vor kaum ein Angebot an neu errichteten Logistikimmobilien zur Fremdnutzung. Vielmehr ist ein Ausweichen entweder nach Deutschland oder nach Oberösterreich zu beobachten.

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ImmoFokus

Innsbruck/Innsbruck-Umgebung • Grundstücksreserven Stadt/Land aufgrund der Topographie kaum vorhanden • Neuflächenproduktion leidet unter restriktiver Gesetzgebung • Vereinzelt Potenzial entlang der Hauptverkehrsrouten Im Ober- & Unterland

Für den Logistikmarkt in Innsbruck stellt sich die Situation ähnlich dar wie in Salzburg. Ein geringes Angebot an Grundstücken, die Topografie selbst und die Raumordnung stellen Logistikentwickler vor große Herausforderungen, die kaum neuen Projekte nach sich gezogen haben.

Lediglich ca. zehn Kilometerwestlich von Innsbruck steht ein ca. 30.000 Quadratmeter Grundstück, das für Logistikflächen genutzt werden kann, zur Verfügung.

Rund 30 Kilometer östlich von Innsbruck, in Vomp, realisiert die Post auf einem Grundstück von 100.000 Quadratmeter ein Brief- und Paketzentrum mit Auslieferungslager und Büro mit gesamt 30.000 Quadratmeter Nutzfläche. Ca. 450 Mitarbeiter sind dort geplant.

Auch vorhandene Umnutzungsmöglichkeiten haben in Innsbruck sowohl 2019 als auch im Jahr 2020 nicht zu nennenswerten neuen Projekten geführt.

In Innsbruck werden Gewerbegrundstücke kaum verkauft, sondern vorwiegend im Baurecht vergeben. Die Ansiedlung von Logistikunternehmen ist in Innsbruck aufgrund fehlender Flächengrößen kaum realisierbar. Darüber hinaus ist in vielen Gemeinden – auch bei einer vorhandenen Widmung als Gewerbe- und Industriegebiet – eine Nutzung als Logistikfläche aufgrund von Beschränkungen für Lkws, beispielsweise in Form von Mengenlimits oder Fahrzeitenbeschränkungen, wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Klagenfurt/Villach/Fürnitz • In Abhängigkeit von der Achse zwischen den Adriahäfen und Deutschland mittelfristig ein Logistikstandort mit hohem Potenzial • Verfügbarkeiten von großflächigen Grundstücken an Verkehrsknotenpunkten gegeben • Gesteigertes Interesse von internationalen Entwicklern vorhanden – diverse Projekte in Prüfung

Der Großraum Klagenfurt/Villach punktet neben seiner Lage an der Baltisch–Adriatischen Route, seiner Autobahnanbindung, dem Koralmtunnel für das Schienennetz, der damit auch eine Anbindung an die Häfen Rijeka, Koper und Triest ermöglicht, auch damit, dass das Land Kärnten dem Thema Logistik sehr aufgeschlossen gegenübersteht und entsprechende Grundstücksreserven vorhanden sind.

Dies hat dazu geführt, dass mehrere interessante Projekte realisiert werden konnten. So haben die Gebrüder Weiss ihren Standort in Maria Saal um 2.300 Quadratmeter Hallen, 750 Quadratmeter Büro- und rund 6.000 Quadratmeter Verkehrsfläche erweitert. Dabei sind rund 4,1 Millionen Euro investiert worden. Ebenfalls erweitert wird der Standort von DB Schenker in Klagenfurt um ca. 7.500 Quadratmeter. Die Investitionskosten betragen dafür ca. sechs Millionen Euro. Im Süden von Klagenfurt hat sich 2020 auch Go Express auf einem Grundstück mit ca. 18.000 Quadratmeter neu angesiedelt. Im Gespräch und in Planung ist auch ein Logistikzentrum für Amazon im Osten der Stadt Klagenfurt.

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Expo Real 2021

Der ImmoFokus fragt … ... und Immobilien-Experten antworten. Dass der Immobilienmarkt stabil und krisenfest ist, hat er 2020 bewiesen. 2021 herrscht in der Immobilienbranche Zuversicht – sogar für den Büromarkt. Da und dort tauchen alte Schreckgespenster wieder auf: Einige Experten und Notenbanken sehen die Gefahr einer Überhitzung, andere in den steigenden Baupreisen und einer nun vielleicht doch kommenden Inflation den Anfang vom Ende. Der ImmoFokus hat sich umgehört.

FRAGE 1

Stehen wir am Beginn eines neuen Immobilienzyklus?

Oder sehen wir nur einen Aufholeffekt? Immer mehr Experten warnen vor einem Kollaps am Markt.

FRAGE 2

Wohnimmobilien hoch im Kurs. Office hält die Stellung. Retail und Hotel stehen vor besonderen Herausforderungen – wäre jetzt nicht die Gelegenheit für antizyklische Investitionen?

FRAGE 3

HealthCare Immobilien – bisher von vielen Investoren stiefmütterlich behandelt. Werden diese nun Investors Liebling?

FRAGE 4

Nach wie vor befeuern historisch niedrige Hypothekenzinsen das Marktgeschehen. Könnten steigende Inflation und/oder steigende Baupreise dem Boom einen Strich durch die Rechnung machen?

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ImmoFokus

Stefan Brezovich, ÖRAG

Michael Ehlmaier, EHL Immobilien

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Fotos: EHL, Georg Wilke

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In Segmenten wie Wohnen gab es durch die Pandemie keine Änderung, sodass man hier meines Erachtens nicht von einem neuen Immobilienzyklus sprechen kann, sondern der schon vor Corona laufende Zyklus fortgesetzt wurde. Bei Logistik beispielsweise ist es tatsächlich so, dass durch die Pandemie sowohl die Flächennachfrage durch die Mieter als auch die Nachfrage der Investoren stark angezogen hat, wobei dies keinen Nachholeffekt darstellt, sondern die letzten 18 Monate einen Entwicklungsschub brachte, der für einen Zeitraum von mehreren Jahren erwartet wurde.

Um von antizyklischen Investments sprechen zu können, müssten wir stark gesunkene Preise haben – aber genau das Gegenteil ist der Fall: In den meisten Segmenten sind die Preise in der Pandemie weiter gestiegen. Im Bereich von überregional strahlenden Einkaufszentren würde sich ein Einstieg anbieten, doch ist der Rückgang in der Nachfrage auch durch strukturelle Änderungen im Konsumentenverhalten bedingt, weshalb sich Investoren noch zurückhalten.

3

Da der fundamentale Bedarf für HealthCare Immobilien in allen westlichen Staaten stark im Steigen begriffen ist, wird dieser Bereich auch für Investoren immer interessanter.

In Österreich ist dieses Segment jedoch noch sehr stark reglementiert und über weite Strecken noch von Playern der öffentlichen Hand dominiert.

4

Die Absicherung gegen Inflationsängste durch Realveranlagungen wie Immobilien ist seit jeher ein zentrales Veranlagungsmotiv, es ist nur in den letzten Jahren auf Grund der geringen Preissteigerung gegenüber den negativen Renditen von Alternativveranlagungen in den Hintergrund getreten.

Die Nachfrage nach Immobilien wird von steigendenden Inflationsraten daher überdurchschnittlich profitieren.

1

Nach meiner Einschätzung stehen wir am Ende eines Immobilienzyklus. Die Preissteigerungen der letzten Jahre wurden vor allem durch die enorme Liquidität und das niedrige Zinsniveau befeuert. Sollte die nun deutlich einsetzende Inflation nicht nur kurzfristig sein, sind mittelfristig steigende Zinsen eine notwendige Konsequenz. Dies macht alternative Kapitalveranlagungen attraktiver, hat Einfluss auf die Finanzierung und Bewertung von Immobilienveranlagungen und würde somit einen neuen Zyklus einleiten.

2

Genau diese antizyklischen Investitionen finden derzeit statt. Wir begleiten mehrere Transaktionen im Hotel-Bereich beziehungsweise haben solche in den letzten Monaten erfolgreich abgeschlossen. Der Büromarkt entwickelt sich besser als erwartet, da viele Unternehmen in attraktive Büros investieren, um Mitarbeiter zu binden und zu motivieren.

3

Ihre Bedeutung nimmt stetig zu. Dies liegt einerseits am wachsenden Bedarf von Seiten der Nutzer durch die alternde Bevölkerung und andererseits am knappen Angebot an klassischen Anlageimmobilien im Wohn- und Bürobereich.

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Absolut. Die steigenden Baupreise aufgrund von Lieferund Transportproblemen sehe ich eher befristet. Aber im Gegensatz zur Finanzkrise 2008/2009 kommen die Unterstützungen nun direkt in der breiten Wirtschaft an und erhöhen die Liquidität weiter. Zudem ist infolge der anziehenden Inflation und der vielen offenen Stellen mit höheren Lohnabschlüssen zu rechnen. Die Spirale nach oben hat begonnen. Wir erwarten keinen kurzfristigen Inflationsbuckel, sondern einen längerfristigen und nachhaltigen Inflationsdruck. Wenn man die Fehler der späten 1970er Jahre nicht wiederholen will, muss das Zinsniveau in Folge steigen. Damals hat das Einfangen einer fast galoppierenden Inflation durch verspätete, große Zinsanhebungen die Wirtschaft extrem belastet. Auch wenn das gerne als Totschlag-Argument in Sachen Zinsanstieg verwendet wird, so haben dem Vernehmen nach einige südeuropäische Staaten die langfristige Niedrigzinsphase genutzt und umgeschuldet. Ein maßvoller Zinsanstieg wäre daher verkraftbar.

Dieser (maßvoll) hat aber nur zu einem frühen Zeitpunkt die ausreichende Wirkung.

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Expo Real 2021

Peter Vcelouch und Manfred Ton, Cerha Hempel Rechtsanwälte Die aktuelle Niedrigzinsphase und ein Mangel an Alternativen machen Immobilien nach wie vor zu einem attraktiven Investitionsobjekt. Besonders begehrt sind Wohnimmobilien, wobei zu bemerken ist, dass auch Regionen außerhalb Wiens immer stärker in den Fokus von Entwicklern und Kaufinteressenten rücken. Anzeichen eines Kollapses am Markt können wir im Moment nicht erkennen. Dies zumal gerade bei Wohnimmobilien der Eigenmittelanteil durchaus hoch ist, was der Bildung einer Immobilienblase entgegenwirkt.

2

Die Assetklasse „Hotel“ sehen wir derzeit als besonders spannend. Gerade im Bereich der Stadthotellerie wurden beziehungsweise werden Projekte, die noch vor der Krise geplant waren, „auf Eis“ gelegt, sodass Investoren und Betreiber, die aktuell in die Stadthotellerie investieren oder investiert bleiben, mit zunehmender Erholung des Marktes gute Aussichten auf attraktive Auslastungen haben. Auch wir sind für Hotelbetreiber tätig, die die gegenwärtige Situation zur Ausweitung ihrer Geschäftstätigkeit nutzen. Ein derartiges antizyklisches Agieren setzt freilich eine entsprechende finanzielle Schlagkraft voraus.

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Inwiefern HealthCare Immobilien für Investoren an Reiz gewinnen, bleibt abzuwarten. Einen klaren Trend für nachhaltige verstärkte Investitionen in diese sehr spezielle Assetklasse sehen wir derzeit in unserem Bereich noch nicht.

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Solange die Niedrigzinsphase anhält, werden die steigende Inflation und steigende Baupreise nach unserer Einschätzung eher zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise, vor allem im Wohnbau, führen. Dies umso mehr, als die steigenden Baupreise und pandemiebedingt längeren Lieferzeiten zumindest kurz- und mittelfristig zu einer Verzögerung bei der Realisierung von Bau- und Immobilienprojekten und damit zu einer Verknappung des Immobilienangebots führen könnten.

Fotos: Christian Stemper, Katharina Schiffl

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ImmoFokus

Dietmar Reindl, IMMOFINANZ

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Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist hoch, darauf hat auch die Pandemie nur kurzfristig und marginal Einfluss genommen. Mit steigenden Impfquoten wächst der Optimismus weiter, das Angebot ist nach wie vor limitiert, weil es wenig Verkäufer gibt. Diverse Umfragen zeigen, dass die COVID-Krise immobilienseitig überwunden zu sein scheint, das sehen wir auch in unserem Portfolio so. Unsere krisenresistenten Immobilienprodukte haben sich bewährt und wir konnten sehr erfolgreich wirtschaften. Die Niedrigzinspolitik und ein Mangel an attraktiven Alternativveranlagungen unterstützen den Markt zusätzlich. Eine Abkehr von der ultralockeren Zinspolitik und damit eine Zinswende wären die Kehrseite der Medaille.

Wir sind auf Wachstumskurs und planen Akquisitionen und Projektentwicklungen für mehr als eine Milliarde Euro bis 2024. In unseren bestehenden Assetklassen steht die weitere Expansion mit unserer Office-Marke myhive auf dem Programm. Bei den krisenfesten Retail Parks Stop Shop ist ein Wachstum von derzeit rund 100 auf 140 Standorte geplant. Der Länderfokus liegt dabei auf Italien und Kroatien, CEE sowie selektiv Westeuropa. Und wir werden auch in das Wachstumssegment des nachhaltigen und leistbaren Wohnens investieren und unsere eingeschossigen Retail Parks mit Wohnungen überbauen.

Insgesamt ist der Gesundheitsbereich wachsend, die Mieter sehen die Immobilien meist als Bestandteil des jeweiligen Geschäftsmodells, sodass es generell kaum Standortwechsel gibt. In einem auf Langfristigkeit ausgerichteten Portfolio sind solche Mieter für Bestandshalter natürlich ideal. Wir selbst haben erst kürzlich einen langfristigen Mietvertrag über 25 Jahre und 11.000 Quadratmeter mit der Provita Group, einem führenden Medical Center Anbieter in Rumänien, abgeschlossen. Auch in Polen haben wir mit Lux Med den führenden privaten Anbieter von Gesundheitsdienstleistungen als großen Mieter.

Immobilien haben einen relativ hohen Inflationsschutz – zum einen als Alternativ-Investment, zum anderen durch indexierte Mietverträge. Die Baupreise steigen bereits seit geraumer Zeit und können vor allem bei kleineren Entwicklern für Kostendruck sorgen. Hier haben wir als einer der größten Immobilienkonzerne in der Region mit sehr solider Finanzstruktur eine vergleichsweise komfortable Ausgangsbasis und Verhandlungsposition. Bei unseren Retail Parks erreichen wir in der Projektentwicklung abhängig von der Region sogar Development-Renditen im zweistelligen Bereich. Insgesamt rentiert unser Portfolio mit 6,2 Prozent bei Finanzierungskosten von 1,9 Prozent.

Anton Bondi de Antoni, Bondi Consult

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Ich sehe keine Gefahr eines Kollapses, im Bürobereich beginnt vielmehr ein Aufholprozess, viele während der Pandemie gestoppten Übersiedlungsprojekte werden jetzt wieder konkret angegangen, demgegenüber ist in den nächsten zwei bis drei Jahren nur mit einem geringen Neubauvolumen in diesem Bereich zu erwarten. Im Wohnbereich ist offensichtlich die Nachfrage weiterhin sehr hoch, wobei hier – aufgrund der zu erwartenden Sättigung im Bedarf der Mittelschicht – ein weiteres Steigen der Preise wohl nicht zu erwarten ist und die Bauträger mit Qualität der Wohnungen und Zusatzangeboten punkten müssen.

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Generell eindeutig ja, wobei nach Assetklassen zu differenzieren ist. Hotel ist sicher derzeit ein spannendes Thema, es wird besonders in der Stadthotellerie eine Bereinigung geben und auch Umnutzungskonzepte sind hoch im Kurs; die größte Glaskugel liegt nach meiner Meinung derzeit im Retail, dessen Entwicklung ich nicht wirklich einschätzen kann.

3

Es gab bereits bisher Spezialisten, die in diese Assetklasse investiert haben. Durch die spezielle Sondernutzung und die erforderlichen Genehmigungen wird dieser Bereich wohl auch weiterhin einigen wenigen Spezialisten vorbehalten bleiben, wenngleich sich deutlich mehr (und auch große) Investoren derzeit mit diesem Thema beschäftigen.

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Ich sehe die Inflation langfristig nicht als das große Problem.

Die hohen Baukosten können – insbesondere im Wohnen, und hier im Bereich geförderte Wohnungen und Sozialwohnungen – ein Problem werden, da die Vorgaben nicht mehr erfüllt werden können und sich mittelfristig eine Verknappung in diesem Bereich einstellen kann. Damit wird der „große Wurf“ für sozialen Wohnbau, ein neues Mietrecht, wieder wesentlich dringender anzugehen sein.

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Expo Real 2021

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Ich glaube, dass die Menschen weiterhin Vertrauen in Immobilien haben und in sie investieren werden. Dabei ist es aber sicher auch von Relevanz, wie sich Zinslandschaft und Inflation weiterentwickeln werden. Immobilien waren immer ein Dauerbrenner und werden immer einer bleiben.

Man muss sich nur die Kirche anschauen, die seit einigen hundert oder sogar tausend Jahren in Immobilien vertraut, um zu sehen, dass das richtig ist. Und ob die Mieten jetzt einen Euro höher oder niedriger sind, ist nicht so relevant.

Wichtig ist vielmehr, dass Immobilien mit guter Substanz an guten Standorten immer eine Zukunft haben werden.

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Egal von welcher Assetklasse wir sprechen, das Wichtigste bei Immobilieninvestments ist sicher das Thema Nachhaltigkeit beziehungsweise wie ESG-Kriterien bei Bestandsimmobilien und neuen Objekten umgesetzt werden können. Das perfekte Beispiel ist in diesem Zusammenhang das Wiener Zinshaus. Es steht mittlerweile im Durchschnitt seit 150 Jahren und hat seine Nachhaltigkeit unter Beweis gestellt – auch was die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten betrifft. Beispielsweise wurden Wohnungen zu Büros und dann wieder zu Wohnungen. Aber zurück zu Ihrer Frage: Am stärksten getroffen von der Pandemie wurden das Hotel- und Retail-Segment. Während sich Hotels meines Erachtens mit dem zunehmenden Tourismus wieder positiv entwickeln werden, wird sich gerade bei Shopping-Centern die Spreu vom Weizen trennen. Es kommt sehr darauf an, was den Menschen geboten wird, damit sie in die Shopping-Center kommen. Das 27. Geschäft von ein und derselben Kette, die in ganz Österreich breit vertreten ist, wird nicht ausreichen, um das zu schaffen. Es braucht neue und gute Ideen.

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Das ist sicher ein ganz wichtiges Segment. Früher nannte man es „Häuser mit Laborflächen“, heute heißt diese Asset-Klasse „Life Sciences“. Welches Potenzial in Gesundheitsimmobilien der verschiedensten Ausprägungen – wie etwa Pflegeimmobilien – besteht, können wir gut in anderen europäischen Ländern sehen, wo es deutlich mehr Erfahrungswerte gibt als bei uns. Ich bin aber überzeugt davon, dass das Thema bei uns sehr interessant werden wird. Die Entwicklung zum Investitionsobjekt wird allerdings noch etwas Zeit und erfahrene Betreiber brauchen.

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Wenn ich heute meinen Tischnachbarn richtig zugehört habe, dann bleiben die Zinsen niedrig, die Inflation wird sich normalisieren und die Baupreise kommen auch wieder runter. Das ist sicher eine sehr schwierige Frage. Ich würde auf nichts wetten.

Gerald Beck, UBM

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Wir erleben derzeit sicherlich einen Nachholeffekt, das ist unbestreitbar. Die Kernfrage ist jetzt, wie sich die Zinsen weiter entwickeln werden. Bleiben sie auf dem aktuellen Niveau, so wird sich der Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickeln. Die große Gefahr ist in diesem Zusammenhang meiner Meinung nach Inflation. Ich befürchte, dass der jüngste Inflationsanstieg kein vorübergehendes Szenario ist, sondern uns noch länger begleiten wird. Falls das der Fall ist, wird es spannend, was mit den Zinsen passieren wird.

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Bei antizyklischen Investitionen geht es immer darum, den möglichst richtigen Zeitpunkt zu erwischen. Generell gilt bei solchen Deals: Die Gefahr, in eine Falle zu tappen, ist relativ groß, weshalb man sie sich sehr gut überlegen sollte. Was Büroimmobilien betrifft, glaube ich nicht, dass sie an Bedeutung verlieren werden. Sie müssen allerdings anders werden. Das ist wichtig. Aber auch Wohnimmobilien müssen ein bisschen anders werden. Insgesamt denke ich, dass diese beiden Assetklassen auch in den kommenden Jahren die attraktivsten bleiben werden. Gleichzeitig wird der erwartete Nachholeffekt bei den Assetklassen Hotel und Retail voraussichtlich noch einige Zeit auf sich warten lassen.

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Ich glaube, dass wir die Pandemie, die die Healthcare-AssetKlasse wirklich vorwärtstreiben könnte, noch nicht erlebt haben. Und ich hoffe auch, dass sie nie kommen wird.

Festzuhalten ist, dass Healthcare ein Spezialprodukt ist, das – glaube ich – auch langfristig bleiben wird.

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Nein, das glaube ich nicht. Sehr wohl stellen aber steigende Inflation und steigende Baupreise Gefahren dar. Wir erleben ja bereits, dass Inflation die Baupreise antreibt, was uns wirklich Schwierigkeiten verursacht. Die Zinsen sind zwar noch nicht gestiegen, wenn ein Anstieg allerdings noch auf die Baukosten aufgedoppelt wird, dann haben wir als Bauträger tatsächlich große Herausforderungen vor uns.

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ImmoFokus

Fotos: Philipp Horak, Alexander Chitsazan

Eugen Otto, Otto Immobilien

Peter Fischer, PwC

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Natürlich gibt es Nachholeffekte. Nicht nur seitens der institutionellen, sondern auch der privaten Investoren gibt es das Bedürfnis, wieder mehr Geld in den Markt zu pumpen. Nichtsdestotrotz werde ich nicht müde, gebetsmühlenartig zu betonen, dass aktuell ein Thema über allen anderen steht: ESG. Der große Treiber der nächsten Wochen, Monate, Jahre und Jahrzehnte wird die Veränderung sein, die uns die Rahmenbedingungen von Frau von der Leyen vorgeben.

Insbesondere bei institutionellen Investoren und im Bereich der Finanzwirtschaft wird ESG der große Gamechanger sein. Und da ist Corona, wie ich gerne sage, ein Kindergeburtstag gegen das, was da jetzt an Arbeit, Aufwand, Umdenken, Lernen und Neudenken in der Immobilienbranche stattfinden wird müssen, ob wir wollen oder nicht.

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Retail ist aus meiner Sicht zu Unrecht totgesagt. Die Assetklasse durchläuft einen Wandel. Dort wird es ein Umdenken geben müssen. Es wird nicht mehr reichen, übertrieben zu sagen, ein Shopping-Center aufzusperren und zu schauen, was passiert. Sondern man wird neue Konzepte brauchen. Es wird mehr Regionalität geben müssen. Aber Retail hat gerade in Corona seine Stärke bewiesen, nämlich, dass er hauptsächlich Nahversorger ist. Retail ist aus meiner Sicht momentan eine durchaus spannende Asset-Klasse, bei der einem aber bewusst sein muss, dass der AssetManagement-Teil um einiges zunehmen muss. Man wird tiefer in die Immobilie reingehen und Konzepte neu denken müssen.

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Healthcare ist ein absolut spannender Markt. Aus meiner Sicht ist er aber in Österreich zu klein, um wirklich irgendwo relevant zu werden. In anderen Ländern gibt es im Healthcare-Bereich genug Investorennachfrage. Aber dank unseres wirklich großartigen Sozial- und Gesundheitssystems in Österreich ist das eine durchaus spannende Nische, in der man sich bewegen kann, die aber auch einiges an Know-how voraussetzt. Selbst zu betreiben, wird nicht funktionieren.

Das ist klar. Investoren müssen genau darauf schauen, mit wem sie sich am Ende des Tages ins Bett legen.

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Inflation ist eindeutig ein Corona-Effekt. Wenn die Leute wieder mehr einkaufen, steigen natürlich die Preise. Ich glaube, dass das Inflationsthema am Ende des Jahres, spätestens Mitte nächsten Jahres gegessen sein wird. Die Zinslandschaft wird sich dagegen nicht maßgeblich verändern. Auch gibt es mit Eigenkapital, Crowdfunding oder anderen Finanzierungsvarianten mehr als genug Geld am Markt. Das ist nicht das Thema. Am Ende des Tages ist das Spannende, was alle händeringend suchen, das Produkt. Und hier kommt wieder das Thema ESG ins Spiel.

Vor allen aus dem Bereich der Family Offices und institutionellen Investoren wird immer mehr Geld in den Markt kommen, das nach ESG-tauglichen Produkten sucht. Die Baupreise werden meiner Meinung nach schon noch eine Zeit lang höher bleiben. Aber auch das wird sich nivellieren.

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Ob dem Markt ein Kollaps droht, ist sicherlich die beliebteste Journalistenfrage der letzten zehn Jahre. Die aktuellen Zahlen deuten jedenfalls weiterhin auf Wachstum. Ein Einbruch ist noch nicht auszumachen. Natürlich haben wir in den letzten zehn Jahren einen starken Anstieg der Bauintensität gesehen, was sich sicherlich auf die Dauer des Zyklus auswirken wird. Persönlich glaube ich, dass der österreichische Markt weiterhin relativ stabil bleiben wird, weil das Preisniveau – auch in Bereichen, die sich im letzten Jahrzehnt sehr dynamisch entwickelt haben – im internationalen Vergleich noch relativ niedrig ist. Für ausländische Investoren ist Wien deshalb sicherlich attraktiv. Daher glaube ich, dass wir noch nicht vor einem Kollaps stehen.

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Ich muss gestehen, dass ich vor einem Jahr mit diesen Gedanken gespielt habe. Denn wenn man eine halbwegs positive Lebenseinstellung hat, dann weiß man in Krisenzeiten, dass es irgendwann wieder bergauf gehen wird. Die Frage ist halt: Wann? Ich muss ihnen verraten, dass ich – auch wenn ich seit mittlerweile zehn Jahren in der Immobilienbranche tätig bin – Ende des letzten Jahres Aktien von Airbus gekauft habe, womit ich sehr glücklich bin. Dahinter steht der positive Grundgedanke, dass sich der Tourismus und die Flugreisetätigkeit – und damit indirekt auch die Hotellerie – wieder erholen werden.

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Da wir alle immer älter werden, wird der Bedarf an solchen Immobilien sicherlich ansteigen.

Allerdings muss man bedenken, dass die Menschen auch länger gesund bleiben. In 15 Jahren wird ein durchschnittlicher 75-Jähriger sicher fitter sein, als das heute der Fall ist. Eine direkte Korrelation zwischen der Zahl der älteren Menschen und dem Bedarf an Healthcare Immobilien ist nicht zu sehen. Nichtsdestotrotz sollte das Segment insgesamt wachsen. Die entscheidende Frage ist sicher, wie weit man Healthcare definiert. Definitiv im Kommen sind sowohl Wohngemeinschaften mit medizinischer Betreuung als auch solche ohne, die dafür aber andere Betreuungsleistungen bieten.

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Natürlich haben sowohl Zinsen, Inflation als auch Baupreise einen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Was die Zinsen betrifft, kann man sagen, dass diese in der Vergangenheit noch nie für einen sehr, sehr langen Zeitraum niedrig geblieben sind. Irgendwann werden wir einen Anstieg sehen. Möglicherweise wird das früher eintreten, als viele glauben. Inflation ist wiederum was Positives für alle, die hohe Kredite aufgenommen haben beziehungsweise der beste Freund des Schuldners.

Fotos: Alexander Müller, Klaus Ranger

Andreas Millonig, IMMOunited

Gerald Kerbl, TPA

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Einen drohenden oder nahenden Kollaps sehe ich momentan nicht. Ich begleite als Tax-Partner viele Immobilientransaktionen. Was ich sehr wohl sehe, ist die nach wie vor massive Nachfrage im Bereich Residential. Während Office zunehmend begehrt ist, ist Hotel erst wieder im Kommen.

Dass Logistik seit dem Beginn der Pandemie einen zusätzlichen Schub erlebt hat, ist wenig überraschend. Insgesamt sehen wir einen ähnlichen Effekt wie 2008: Nach einer kurzen Schockstarre ist der Immobilienmarkt durchaus wieder am Laufen und Transaktionen finden statt. Aus meiner Sicht herrscht berechtigter Optimismus, dass sich der Markt weiterhin gut entwickeln wird, wobei insbesondere die längerfristige Inflation und Zinspolitik eine wesentliche Rolle spielen werden.

Da muss man etwas unterscheiden. Seitens professioneller und institutioneller Investoren sehe ich keine besonders stark ausgeprägte Nachfrage nach Hotels. Was man aber immer wieder am Markt mitbekommt, ist, dass Private Equity Investoren Distressed Assets im Bereich Hotel suchen.

Allerdings sind viele Hotelprojekte auch angesichts der vielfältigen staatlichen Förderungen noch nicht so unter Druck geraten, dass sie zu einem Discount veräußert werden. Wer auf der Suche nach Schnäppchen ist, wird sich auf anderen Märkten umsehen müssen.

Die ersten Investitionen in Healthcare-Immobilien über Fonds gab es bei uns schon vor über 20 Jahren. Ich würde meinen, dass Healthcare durchaus im Trend liegt. Man sieht das auch bei den Immobilienanfragen. Beispielsweise steigt die Zahl der Ärztezentren, was ja durchaus Sinn macht, da gute Synergien erzielt werden. Für den Investmentmarkt eignet sich Healthcare sicherlich, und zwar nicht nur für Fonds, sondern auch für andere Produkte, wie zum Beispiel Bauherrenmodelle. Seniorenwohnen (mit Pflegeoption) werden aus meiner Sicht künftig einen weiterer Trend auf dem Immobilienmarkt sein .

Das ist natürlich eine Frage, auf die es keine klare Antwort gibt. Die weitere Entwicklung ist derzeit sehr schwer einzuschätzen. Angesichts der steigenden Baukosten geraten derzeit viele Projekte unter Druck. Was die Zinsen betrifft, so wissen wir, dass sie wieder steigen werden. Die Fed hat sich in dieser Hinsicht schon etwas bewegt, die EZB hält noch dagegen. Die Inflation sollte im kommenden Jahr – antizyklisch – wieder etwas zurückgehen. Steigende Zinsen und Baupreise werden wahrscheinlich in den nächsten fünf bis zehn Jahren eher das Thema sein, welches den Markt etwas einbremsen wird.

Peter Karl, Erste Immobilien KAG

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Die Märkte entwickeln sich im Moment recht positiv, aber bei aller Begeisterung über den Boom und bei allem Optimismus bezüglich der weiteren Entwicklung muss man sich schon die ehrliche Frage stellen: Liegt es an der Stärke des Immobilienmarkts, dass so viel Kapital in die Immobilie geht oder an der Schwäche der Anlagealternativen? Ich befürchte, dass Letzteres der Fall ist.

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Das mag durchaus ein interessanter Ansatz sein, den der eine oder andere Investor auch verfolgt. Die Sache ist nur die, dass die erwarteten Preisrückgänge, die zu solch einem antizyklischen Zugang zum Thema Hotellerie verleitet hätten, kaum stattgefunden haben. Das heißt: Solche Opportunities – im Sinne von günstige Preise bei hoher Qualität – hat man bislang einfach nicht gesehen. Aufgrund der aktuell starken Investorennachfrage glaube ich auch nicht, dass es in absehbarer Zeit zu einem Preisverfall im Hotelbereich kommen wird.

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Ich glaube, das ist in dieser Allgemeinheit schwer zu beantworten. Gerade aufgrund von ESG-Überlegungen könnte das aber sicher ein interessanter Baustein für eine nachhaltige Veranlagung in das Thema Gesundheit sein. Sehr wichtig ist in dem Bereich sicherlich, wo sich ein Objekt befindet und von wem es betrieben wird. Grundsätzlich denke ich jedenfalls, dass nicht zuletzt das starke öffentliche Interesse beziehungsweise die Quersubventionierungen der öffentlichen Hand Healthcare-Immobilien in Zukunft interessant machen können. Aber natürlich ist diese hochkomplexe Assetklasse Spezialisten vorbehalten.

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Um ehrlich zu sein, sehe ich zumindest mittel- bis langfristig in allen drei Bereichen keine große Gefahr. Ich glaube, das sind alles Effekte, die mit dem starken Rebound zu tun haben, den wir in den letzten Monaten gesehen haben.

Aktuell sind sicherlich die Baupreise unser größtes Problem.

Dabei spielt im Moment – so mein Gefühl – sicher auch Übertreibung eine Rolle. Ich hoffe jedenfalls, dass es bei den Baupreisen mittelfristig wieder zu einer Normalisierung kommen wird.

Expo Real 2021

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Expo Real 2021

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Das ist eine sehr interessante, aber schwer zu beantwortende Frage. Ich glaube, die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes wird von der Zinsentwicklung abhängen. Derzeit erleben wir die Situation, dass wahnsinnig viel Liquidität am Markt ist. Der, der verkaufen will, weiß dann meistens nicht, was er mit den eingenommenen Mitteln machen soll.

Und wer über viel Liquidität verfügt, will diese unbedingt investieren. Das wird sich in dem Moment ändern, wenn der Basiszinssatz der EZB wieder erhöht wird – von null auf 0,5 oder auf ein Prozent. In zwei Jahren vielleicht sogar auf zwei Prozent. Wann dieser Zeitpunkt kommt, weiß man nicht. In dem Moment wird der Boom in vielen Assetklassen jedenfalls sehr rasch wieder abebben.

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Ja, wenn man solche Immobilien überhaupt bekommt, ja, natürlich. Sie werden auch stark nachgefragt. Aber wer will schon derzeit verkaufen? Nur der, der möglicherweise Cash für andere Investments benötigt. Und wenn man Geld auf die Bank legen muss, kassiert die Bank ein Verwahrungsentgelt.

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Auf internationaler Ebene, ja. Ob sich aber beispielsweise das betreute Wohnen in Österreich tatsächlich so weiterentwickeln wird, wie das manche internationale Experten glauben, weiß ich hingegen nicht. Ein Parameter ist für mich, dass die Pflege hierzulande zu einem großen Teil noch von Privaten und nicht von externen Dienstleistern getragen wird. Solange sich dieser Zugang hierzulande nicht ändert, und man die Pflege auslagert, wird auch aus dem betreuten Wohnen nichts werden. Und wenn, dann nur in Preissegmenten, die für Investoren nicht interessant sind.

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Am Ende des Tages hängt sicher alles von den Zinsen ab. Die Baukosten sind zwar gestiegen, weil die Materialtangente, die in den Vorjahren eher flach war, massiv in die Höhe gegangen ist. Das wird sich, meines Erachtens nach, wieder einrenken. Die Baupreise und -kosten haben sich in den letzten Jahren mehr oder weniger parallel zueinander entwickelt. Das ist nicht das große Problem. Schon eher die Auslastung beziehungsweise die Personalkapazitäten bei den Baufirmen. Aber das wirkliche Störereignis aus heutiger Sicht wären wieder stark steigende Zinsen. Das würde nicht nur Finanzierungen teurer machen, sondern auch Liquidität vom Markt abziehen.

Kurt Rusam, Eyemaxx Real Estate Group

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Ich glaube, dass es in vielen Bereichen Nachholbedarf gibt.

Die große Blase erwarte ich nicht. Vor allem nicht in den Bereichen Wohnen und Büro, beide Assetklassen werden dringend benötigt. Allerdings werden wir sehr wohl andere und neue Büro-, Wohn- und Lebensformen sehen.

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Sowohl der institutionelle als auch der private Investitionsmarkt gehen doch eher in Richtung Wohnen. Weil Wohnen immer noch eine stabile und sichere Wertanlage ist. Im Vergleich zu Anleihen oder Aktien kann man Immobilien angreifen. Betongold zieht eigentlich immer. Im Bürobereich weiß man dagegen noch nicht genau, wie stark sich HomeOffice auswirken wird. Gleichzeitig leiden Hotels unter dem Ausbleiben der Business-Traveller. Daher bewegen sich auch viele traditionelle Büro- und Hotelinvestoren immer mehr Richtung Wohnen.

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Healthcare-Immobilien, als hochkomplexe Assets, sind eindeutig ein Fall für Spezialisten. Letztlich muss man sich auch auf eine Asset-Klasse spezialisieren, um ihr besonderes Flair zu verstehen und eine gute Performance abzuliefern.

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Die Zinsen sehe ich derzeit weniger als Gefahr. Das Gleiche gilt für Inflation und die Baukosten. Die größte Frage ist vielmehr: Wo werden Investoren künftig ihr Geld anlegen?

Geld ist jedenfalls genug da. Wir sehen in diesem Zusammenhang den Trend, dass es klar in Richtung von sicheren Veranlagungen geht – egal, wie viel Rendite dabei letztlich herausschaut. Und das wird die Richtung sein.

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ImmoFokus

Fotos: Eyemaxx Real Estate Group, SI.MA.pix

Andreas Kreutzer, Kreutzer, Fischer & Partner

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