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星澳集团今年第一次投资讲座 专业分析 2018 股市与房市的关系 悉尼设施最全的商业园 House and Land Package $668,980 起 过去的 6 年多时间里,在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮,这 股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据,悉 尼 House 中价位目前刚好冲破 110 万大关,两室 Apartment/Unit 中价位 达到 70 多万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点?部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度,认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫。从 2016 年起就有人唱衰悉尼地产,然而 2017 年已经过去,2018 年悉尼房价依旧坚挺。作为投资者如何把握时机,立 刻行动,成为最后的获利者,正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析,我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点,固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间,使得人们的房屋购买力大增,贷款偿还能力急剧增强,谁 都养得起房。另一个原因,很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初限制海外买家贷款以来, 海外买家减少,房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍然高 居不下,这都说明澳洲房价高涨的原因不在海外买家,澳洲当地的投资房 买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手里现在还有 几个没有交割的楼花,花多少钱买的,心里就明白了为什么你也是推高房 价的人之一。 几年前我们就总结,悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患: 1)房价攀升正在逐步超过当地人的购买力,使得需要自住房的尤其是一 些年轻人无法入市购买。 2)由于澳洲当地人收入的局限,无法负担高额 的房租,使得房租无法达到相应的投资回报。 房价的过度攀升将导致家庭收入抵抗风险的 能力降低。历史数据显示,利率的变化是周 期性的,利率上涨是必然的,只是时间问题。 如果继续对长期低利率持乐观态度,过度购 买高价楼房投资将会受到市场的惩罚。回顾 2016 和 2017 年以来上述两种隐患,在悉尼 部分高密度地区正逐步显现出来。但大部分 地区似乎市场增长保持平稳,如何选择投资 房地点和房价将成为投资成功的关键因素。 在专业投资知识中,规避风险是决定股票、 房产和其它投资的一个重要因素。当悉尼地 产价格达到历史顶点,市场的不确定因素逐 渐增多,风险也随之增大,规避风险应该在 投资中首先考虑。如何规避风险这是一个永 恒的话题,因市场总是在变化中。如果从保 守的角度出发,以下几点值得考虑:1)购买 中价位以下的房产比较安全。因为一旦金融 风暴到来,高价位的房产,首先受到冲击。 2)尽量避免投资管理费过高的房产。因随着 时间的推移,管理费只会增高,不会减少, 而且管理费的增高不能带来房产的增值。3) 尽量避免投资高层公寓和楼房密度过高的地 区。因为房主竞争租客将不能达到预期租金 收入,及空租时间过长等问题,从而导致价 格下跌,而且增值缓慢。(这点已被事实证 明) 在 2009 年以来,星澳投资集团致力于寻找 和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓, 比如西南地区。我们相信这种价位的房产在 未来几年具有很大的升值空间。这些地区的 House 的价格甚至低于许多中心地区一房公   寓的价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 个  卧房 2 厅 2 卫浴的居住环境,未来的升值的 潜力将会大于同等价位的公寓房。10 年以后  人们的购买重点将会移到这些地区,趁现在 这些区的 House 价格还低于悉尼中价位,赶  紧购入,10 年后获利丰厚。政府现在对这些 区的投资巨大,加宽公路,兴建新的 Town  Centre,Business Park 和高尔夫球场,还 有医疗,休闲娱乐中心,俱乐部,医院和专  家门诊楼等等很多,创造大量的就业机会。  另外通往这些区的火车线正在修建中,今后  将有更多的上班族可以搭乘新火车去 City 上 班,这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。 更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉 尼 House 中价位,在 60 万 -80 万之间,也 远远低于北区 house 价格,正是购买的好时 机,希望有眼光的投资者不要错过这些投资 热点区。 此外在过去的 6 年里,星澳投资集团致力于 大力推荐 NRAS 房产项目,这些项目享受国 家免税补贴,使大批投资者享受到了短期房 产立竿见影的增值和高回报的现金流,得到  了最大意义上的投资回报。购买 NRAS 房产

的人都非常高兴,如果想赶 NRAS 末班车的朋友们,赶紧咨询排队。 由于悉尼房价的狂升,以及大量推出高价的楼盘,使得悉尼高价位物业投 资的回报率急剧下降。如果收入偏低的投资者可以把目光转向 house 价 格仍然在 70 万上下的西南区以及 NRAS 补贴项目,会得到很好的升值回 报,使得养房轻松。 3 月 4 日星期日,我们将以实例分析和讲解悉尼地區最后的 NRAS 补贴 房机会及 House 的升值要素。在过去的 6 年里,通过我们的分析,帮助 很多投资者挑选到满意的房产,1-2 年赚到 10 万以上增值。希望继续帮 助大家介绍好房产,赶上下一个 10 年升值轮回。我们的讲座具有真实性 和知识性,没有煽情的忽悠,我们的售后服务更是一流。客人对我们的讲 座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲座,有問題歡迎來電話諮 詢。 地产讲座时间: 3 月 4 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点: Burwood RSL Club, 96 Shaftesbury Road, Burwood 订座电话: 9266 0808 ( Mon - Fri, 10 am – 4 pm) 手机或短信订座:0425 668 802 ( 届时座位十分有限,希望大家尽早订座 ) Email 订座: info@staralbert.com 浏览网址: www.staralbert.com



 

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Oct 27, 2017

悉尼房市行情爆冷成现实 房贷紧箍咒威力超乎想象 APRA)统管全局。

可明显感到卖方出售意愿更强。他们变得 谨慎,且愿意接受以前可能会放弃的出价

澳洲最大住宅地产集团Stockland的总裁斯

。“我想市场变得更现实了”。

坦纳(Mark Steinert)认为,正是由于监管

相比之下,美国的房产市场就十分分散,并

层对投资房贷款的打压,使得布里斯班内城

且不受监管约束的贷款渠道发挥着重要作用

公寓市场免于崩溃。

据Domain记录,今年三季度悉尼房价中值 下跌了1.9%,为近两年来首次下跌。

地产研究公司CoreLogic记录的上周末全国 现房清拍率是69.4%,为连续21周不及 70%水平,本应最为火爆的春季行情爆冷成 为必须接受的现实。过去一周,大陆五首府 的房价未现增长,悉尼与珀斯跌了0.1%。 周末,悉尼约有超过1000套现房拍卖,另一 份来自房地产网站Domain的数据显示,悉 尼的现房清拍率是70.4%,略高于上周的 68.4%。 Domain首席经济师威尔森(Andrew Wilson)说,从数据判断市场有所企稳,但

斯坦纳上周参加澳洲地产协会会议时表示,

伊万斯认为,在澳洲,宏观审慎政策颇具效

瑞银于上周五发出告诫未来几年澳洲房价

信贷条件收紧开始影响到供应面。布里斯班

力,足以应对资产市场任何“不受欢迎的进展

可能不会增长,顶多是较低的“个位数”增幅

公寓开发审批数挫超过三成,墨尔本也出现

”,而这意味着通过加息来给市场降温,对于

类似效果。“这阻止了布里斯班的崩盘”。

央行而言是没有必要的。

瑞银称,大银行提高按揭利率导致融资条件

Frasers地产集团总裁弗伊(Rod Fehring)

斯坦纳提到监管风暴前布里斯班的状况,称

收紧,以及宏观审慎政策效果滞后体现,对

估计,未来三年新项目数量会减少20-

如果按照当时那种供应速率,大量一居室、

澳洲居民的影响之大要超过许多人想象。信

25%。

单间公寓拥挤地出现在一小片区域……后果 不堪设想。

贷条件的微小变化,譬如投房贷款发放率降 低,都会“显着影响到”房价增长。

澳审慎监管局的政策弹药威力到底有多大? “房产是这个国家最大的资产类别,吸纳着

瑞银估测,2017年澳洲房价增幅会放缓到

西太平洋银行首席经济学家伊万斯(Bill

7.5万亿的储蓄,如果这块不稳,就会让经

7%,2018年放缓到0-3%之间。“我们不会用

Evans)指出,澳洲针对房市的宏观审慎政

济陷入衰退,确凿无疑”。

‘软着陆’来形容我们的展望……但澳大利亚

策往往奏效,原因在于,四大行就控制着住

(市场)似乎确实将面临多年的平缓行情”。

房资产的90%,并且有一位中央监管者(

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Claire Ward 0424 233 222 David Ward 0418 236 222 wardpartners.com.au

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

复式家居,优雅装修,绿荫围绕,地处便利 位置,步行仅几分钟可至公共交通,学校,

4 睡房 | 2 衛浴 | 1 車位

零售店铺及运动设施。超大宽敞厨房,起居 室可通向有顶平台,阳光充足,北向,铺有 草坪的户外活动区,为您提供宁静与惬意的 舒适生活。

塔斯馬尼亞州 展開動物道路運動 在塔斯馬尼亞的駕駛人俱樂部已經發起了減少道路傷害動 物的聯合行動,每年在該州的道路上有 50 萬本地動物死亡。 這相當於每個塔斯馬尼亞人口中,大約有一個死亡的本地 動物,這個國家是世界上最高的路殺率之一。 塔 斯 馬 尼 亞 州 長 哈 維· 列 農(Harvey Lennon) 週 四 在 與野生動物保護區和塔斯馬尼亞荒野協會(Wilderness Society of Tasmania)聯合舉行的一場運動中表示,立法 規規範駕駛行為,例如不把食物扔到窗外,因為這會吸引 動物到路邊索食,也許可以減少失去被路殺的動物數量。 列儂表示,汽車和野生動物之間的交通事故,在冬季的幾 個月裡事件增多,甚至與晚上的機率相同,撞上野生動物 也是塔州發生的嚴重車禍重要原因之一。 荒野協會塔斯馬尼亞社區活動家 Vica Bayley 說,車輛對 塔斯馬尼亞惡魔袋狟造成了特別嚴重的影響,因為有動物 在道路吃草時受到襲擊 , 而袋狟為塔州的主要食腐動物之 一。

开放参观 周六 11.30am-12pm 周三 11.30am-12pm 详电 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong ( 洪俊嵩 ) 0424 603 824


Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

4 睡房 | 3 衛浴 | 2 車位

地处宁静位置,61 英亩大地,靓丽新住宅,

现场拍卖 2018 年 3 月 10 日 周六 3.45pm

可观风景如画的山谷及空阔大地美景。此处

开放参观 周六 3pm-3.30pm

物业之前是著名的赛马场,今天其潜在的价 值也会吸引大量的精明买家购买此处物业,

详电 Mat Steinwede 0414 852 200 详电 Trevor Hamilton 0402 392 398

宽敞的大地,带来无限的潜力。

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

5 睡房 | 4 衛浴 | 2 車位

由著名的获奖设计师 Basil Alqudoumi 建造,

现场拍卖 2018 年 3 月 10 日 周六 2.15pm

全新物业,高标准完工,现代豪华。阳光充

开放参观 周六 1.15pm-1.45pm 周三 1.15pm-1.45pm

足,宽敞空间,多个正规及休闲的生活区, Miele 厨具厨房位于物业之中,意大利花白 大理石岛石台面。

详电

详电 Stefon Bertram 0404 071 511 James Jin 0404 071 060

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

5 睡房 | 3 衛浴 | 2 車位

现代精湛设计,精湛建造的豪华府邸,高品

现场拍卖 2018 年 3 月 3 日 周六 9am

质完工,宽敞的室内与室外生活及娱乐空间,

开放参观 周六 12pm-12.30pm 周三 12pm-12.30pm 周三 8pm-8.30pm

融会贯通。地处黄金位置,可观赏壮观的美 景, 方 便 可 到 达 渡 轮, 名 校 及 Lane Cove Village 的便利店,咖啡店及餐馆。

详电

详电 Brent Courtney 0411 888 380 Sam Lloyd 0418 236 103

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

5 睡房 | 2 衛浴 | 1 車位

坐 拥 645 平 方 米 地, 该 完 美 双 层 独 立 屋 位 于 Artarmon 最 优 质 绿 荫 街 区。 其 高 质 量的装修及现代化风格的设计令人为之赞 叹。全屋两层分别配有一个超大客厅,满 足大户家庭的需求。厨房设有全石料理台 和 Bosch 高级配件。卧室均带有衣帽间。 宽 阔 朝 北 后 院 可 供 家 庭 娱 乐。 所 属 知 名 Artarmon 公立小学招生区。步行 800 米即 至 Artarmon 火车站。

开放参观 周六 1pm-1.30pm 详电 Adam Wong(黄先生) 0403 315 349 Elisa Che (谢小姐)0421 308 698

详电

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

8 睡房 | 8 衛浴 | 2 車位

世界顶级精湛设计,豪华水滨府邸,舒适的

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生活环境与时尚的设计完美融合。地处绿荫

详电 Michael Coombs 0424 391 255 Sean Phuah 潘威翰 0402 511 088

街道,宁静位置,观赏壮美的海湾景色,有 公共交通可直达市中心。为您提供惬意与舒

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适的豪华生活。

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

这座建筑师设计的现代宽敞三层住宅,坐落 在 Middle Cove 海 港 的 丛 林 山 谷 中, 隐 秘

5 睡房 | 3 衛浴 | 3 車位

性强。幽美的丛林步道环绕,距市区 15 分 钟 车 程 , 步 行 10 分 钟 可 到 便 捷 的 Eastern Valley Way 公车站以及步行 5 分钟可到私 校 Glenaeon Rudolf Steiner。后院朝北,光 线充足,拥有全景丛林山谷的舒适生活空间 .

现场拍卖 2018 年 3 月 10 日 周六 12pm 指导售价 $3.3M 开放参观 周六 10.45am-11.15am 详电 周四 10.45am-11.15am 详电 David Howe ( 侯先生 ) 0417 088 833 Grant Borley 0422 917 288

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

4 睡房 | 3 衛浴 | 2 車位

由 著 名 设 计 师 Ashkan Mostaghim 精 湛 设 计的豪华府邸,占地面积约 828 平方米, 地处 Northbridge 深海滨地理位置,北向风 光,有船屋及船泊处。周围绿荫围绕,近 Northbridge 帆船俱乐部,高尔夫俱乐部, Clive 公园及 Northbridge 购物区。

现场拍卖 2018 年 3 月 3 日 周六 9.45pm 开放参观 周六 11.30am-12pm 周三 11.30am-12pm

详电

详电 David Howe ( 侯先生 ) 0417 088 833 Alon Beran 0433 233 910

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

3 睡房 | 2 衛浴 | 1 車位

北向家居,阳光充足,新近装修,舒适怡居。

现场拍卖 2018 年 3 月 3 日 周六 1.30pm

地处便利位置,短程步行可至 Crows Nest

开放参观 周六 1pm-1.30pm 周四 1pm-1.30pm

购物区,咖啡店及餐馆,学校,医院,公园, 方便您出行至市中心 CBD。让您与家人轻 松享受便利与惬意的生活。

详电

详电 David Howe ( 侯先生 ) 0417 088 833 Peter Chauncy 0402 036 489

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

出售 $2.39M 开放参观 周六 10am-10.30am

4 睡房 | 2 衛浴 | 2 車位

从 View Lane 进入的联邦式家居,享有宁静迷 人的自然环境。优雅功能性家庭客厅设硬木地 板及壁炉,有正规客厅 / 餐厅。采光布局,多 个法式门直通宽敞环形露台,饱览绿荫美景。 现 代 美 膳 厨 房, 石 质 台 面 和 Ilve 煤 气 灶。 另 设办公室以及图书区。阁楼主人房可览 Blue Mountains 美景,套间带 spa。石质瓷砖浴室, 设中央空调,酒窖,住宅下储物区。双入口地块, 遥控双车库。临近 Chatswood 火车站,步行至 购物中心及餐厅。

指导售价 $2.7-$2.8m

4 睡房 2 浴室 2 車位

宁静家居坐拥 835 平方米地,此双砖独立屋 位于安静绿荫地段,背靠 Ferndale 公园。宽 敞正式客饭厅。开放式现代煤气厨房配有高 级 Smeg 厨房配件及设有早餐区,通向有盖平 台。多用途家庭起居室通向私密宁静后花园。 离所属 Chatswood 公立小学和 Chatswood 高 中仅 700 米。交通便利,轻松步行可至学校, 火车站和 Westfield 购物中心。

详电 Adam Wong (黄先生)0403 315 349 Elisa Che ( 谢小姐 ) 0421 308 698

开放参观 周六 2pm-2.30pm 详电 Adam Wong (黄先生)0403 315 349 Elisa Che ( 谢小姐 ) 0421 308 698

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Book 4, Issue No. 598 Friday Feb 16, 2018

祝大家 2018 年萬事如意 Adam Wong

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4 1 75 Archbold Rd, Lindfield Sold 13A Fry St, Chatswood Sold

7 4 30 Larkin St, Waverton Sold 75 Archbold Rd, Lindfield Sold

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2 415 Penshurst St, Chatswood Sold

5 2 95 Bradfield Rd, Lindfield Sold 415 Penshurst St, Chatswood Sold

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69 22 Lucknow St, Willoughby Sold 39/56 Christie St, St Leonards Sold Adam Wong adamwong@mcgrath.com.au 0403 315 349 Elisa Che elisache@mcgrath.com.au 0421 308 698

恭喜发财! 祝大家狗年行大运,龙马精神! 过往一年我们在北岸成功售出价值高达 八千万房地产。成功协助许多家庭找到合适

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Friday Feb 16, 2018

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Issue 598 16 feb chinese sydney property weekly book3  
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