Issue 575 aug 18 chinese sydney property book 3

Friday Aug 18, 2017

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澳洲入籍法再度引爆国会！ 与其他西方国家相比，澳洲入籍真的严格吗？ 本周澳洲联邦议会将就《澳大利亚入

因此，上述三大类移民申请澳大利亚

籍需要至少 8 年。但是满足特定条件

籍法》拟定变更内容进行讨论。众多

永居所需等待时间从 0-3.5 年时间不

下可适当放宽：

变更条款中包括“申请入籍前需持有永

等。

居满 4 年”，较以往永居满 1 年的规定 时限大大延长。

尽管如此，在现行法律框架下，不同

英国入籍规定 一般情况下，移民必须在英国生活至

完成德国融入课程学习的移民可在

少满 5 年且持有永居至少满 1 年才能

6-7 年后申请入籍。

申请英国国籍。

移民申请澳大利亚公民身份所需的最 对此，澳移民部长 Peter Dutton 曾在

短时间大体一致。这是因为目前的法

即使只有 1 人满足 8 年居住条件的情

整体而言，移民获得永居资格至少需

6 月份的一次采访解释道：

律机制将不同分类移民获得“永居”前

况下，全家仍可一起申请入籍。

要等待 5 年。换而言之，移民需要在

所等待的时间已经考虑在内。

符合条件的难民可在 6 年后申请入籍。

英国生活 6 年才能申请入籍。

相比之下，德国入籍等待时间一般为 8 年，加拿大为 4-5 年 , 英国也是 4 年。

德国公民配偶可在 3 年后申请入籍。 但是部分移民不需要在英国生活满 5

但是根据拟定变更条款，这一平等或 将就此打破。不同移民申请入籍时间

对于不属于以上任何一类且在德国居

年便可以获得永居。如一些企业家和

下面，小臣就和大家分析下这几个国

或将不再考虑既往申请永居的等待时

住不满 8 年的移民，德国当局可酌情

投资商获得永居只需要 2-3 年。一些

家的入籍条件。

间。那些原本等待永居时间相对较长

授予公民身份。

利用“捷径”获得永居的移民申请入籍 只需 5 年。

的移民群体或将成为“新政”的最大受

澳大利亚“永居”和入籍规定

损方。

加拿大入籍规定 所谓的“捷径”包括英国公民的配偶（在

澳大利亚入籍法变更将以不同的方

享有立即申请永居权的技术移民申请

申请加拿大国籍的移民必须持有永居

式影响不同的移民。这种影响主要

入籍需居住满 4 年。

满 4 年。但是该入籍规定或将在未来

体现在赴澳移民获得“永久居住权 （permanent residency，简称：永居）” 申请资格所需的时间长短。 获得永居的最快途径并不一定要求申

几个月内进行修订。

英国生活 3 年即可申请）。 澳大利亚的入籍法修订与上述国家比 较

持 457 签证的技术工人申请入籍需居 住满 6 年，较现行法律延长了 2 年。

加拿大近期通过了一项缩短入籍申请

难民申请入籍需居住满 7.5 年 , 较现

时间的法案。若该法案生效，移民申

综上所述，澳大利亚有关申请入籍必

行法律延长了 3 年。

请入籍前只需持有永居满 3 年。

须持永居 4 年的入籍法修订案：

德国入籍规定

在“申请入籍前必须持有永居满一定时

较德国长，后者并未规定必须持有永

间”这一点上，加拿大和澳大利亚相同。

居的最低年限

请人居住在澳大利亚。例如，外籍员 工若工作岗位符合澳大利亚的技术移 民规定，在获得澳大利亚雇主提名条 件下即可异地申请澳大利亚永居权。

一般情况下，申请德国永居权需居住

但是加拿大和澳大利亚相比申请永居

满 5 年并符合相应的申请条件。

条件较松，等待时间较短。

绝大部分技术移民则通过就读移民专

与加拿大现有入籍规定相同，但是较 后者即将实施的 3 年要长

业，达到移民局要求的分数，获得永

但是，部分人群可以不受这 5 年的限

移民不再只是遥不可及的梦！枫叶之

居。

制。如德国公民的配偶只需居住满 3

国的别样风情！留学，移民，工作三

年即可申请永居。此外，德国高校毕

重梦想全部实现！加拿大魁北克 PEQ

就申请入籍所需等待的总时间而言，

相比之下，非法进入澳大利亚的难

业的留学生也可享有不到 5 年申请永

移民重磅来袭

澳大利亚（4-7.5 年）：

民申请永居等待时间最长。他们必

居的权利。 例如：经验丰富的技术移民、加拿大

与德国相似，后者为 3-8 年

须首先申请临时的安全港企业签证

较英国规定的 1 年长

（safe haven enterprise visa, 简称

德国虽然要求申请入籍前必须先持有

公民或持永居权移民的家人以及难民

较目前加拿大现行法律（4-5 年）和

SHEV）。持有该签证后，他们在澳

永居权，但是目前并没有相应的法律

均可立即申请澳大利亚永居权。持临

修订后时间（3-4 年）要长

大利亚偏远地区工作或学习满 3.5 年

规定必须持有永居特定时间长度后方

时签证的外籍工人在加拿大工作满 1

与英国相似，后者为（3-6 年）

且满足相应申请条件，才可以进行永

可申请入籍。

年即可申请永居权。

居申请。 一般情况下，移民若想要申请德国国

小臣感言 当然，成为澳大利亚公民所需时间是否较德国、加拿大或英国长完全取决于申请人的个人情况。例如，部分技术移民获 取永居和公民身份的时间为 0 年和 4 年，这显然较德国和英国要短。但是对于其他个体或群体而言，如难民获得澳大 利亚永居和公民身份的时间较德国、英国要长。 目前全球移民政策纷纷开始收紧之际，有移民意向的您还是应该尽快做出打算，提早规划，为接下去的移民之路打下良 好的基础。

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澳洲新移民如何避免房产转售亏本 ！ 在现行的经济环境下，房产投资优势更 显突出，领跑全球多个国家和地区房价 。 所以在澳洲，特别是首府城市房产转售 时通常获利多于亏本，房产专家John McGrath 提醒投资者，如果你在房市上 行大势下出现转售亏本，可能是因为错 误的选择。 房产转售亏本的最主要原因有以下三条 ： 购买房产后太快卖出 对于普通的买家，应该是在一个长期内 持有房产，购买房产后一直持有它，也 许中途做些改进，最好7内不要考虑出售 。 这是因为在过去一个世纪，澳洲的房产 价值平均7至10年增倍。鉴于购房成本， 你需要谈成一个好的交易价格时才会考

虑出售。

的购买决定。

因此，好的经验法则是最少持有房产7至 10年，这通常足够经历一个完整的房产 市场周期。 如果买家真的很幸运，在房产市场热潮 前购买的房产，也许可以在较短的时间 内出售，并会获利丰厚。

购买房时避免超出合理的情况使用预算

但即便如此，他仍然建议持有房产尽可 能长的时间。 购买二线房产 通过严谨的研究这是可以避免的。 不要在人口下降的城镇或依赖于一两个 主要行业，尤其是采矿和旅游等不稳定 行业的地区购买房产。 当在一个城区或街道选择区域时，同代 理聊一聊，努力在你所选中地区，成为 掌握邻里情况的专家，以确保做出正确

展望一下未来7至10年，你是否能负担得 起长期平均利率的还贷？ 例如在失业的情况下或休长假照顾小孩 时是否还能跟上还款要求？你有足够的 储蓄用于其它意外费用吗？ 在购房之前，你需要对所有这些问题的 回答是肯定的。如果不是，你可能最终 会为了偿还欠款而卖掉房产，这通常会 导致损失。

大家一直很关心澳洲房地产增值前景如 何，其实，促进升值因素将长期存在。 如：人口高速增长，土地供应短缺， GDP良性增长，失业率及控制率都维持 在较低水平。 特别是悉尼，人口近500万，占全澳人口 超过1/5，悉尼占全澳的GDP更是超过 1/3。 良好的经济是支撑悉尼房价的最根本原 因。只要澳洲经济继续保持正增长，那 么悉尼房价就有继续上涨的经济基础。

房产专家John McGrath表示，房地产是 一个昂贵的资产类别，但它也是在澳洲 创造财富最安全和最可靠的方式之一。

从投资市场的发展规律而言，虽不能拿 过去的增长数据来保证未来的成长。

如果你保持简单行事，在好位置购买质 量好的房子，并持有较长时期，你有充 分的理由期待一个非常好的结果

但成熟的房产投资者可以从过去的增长 中分析澳洲房产的增长因素，只要这些 增长因素在，就可以相对的确保市场的 发展趋势没有改变。

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 10 03 2017 18 August , 2017

全澳商業物業特刊

他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。 斥 5200 万买房再花 2200 万翻修 华裔拟将悉尼豪宅合二为一 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！

「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與一个 201629 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 家族通过创办房地产开发公司升龙集团 岁的中国房地产帝国继 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 者減少了三分之一。 承人打算推倒一栋澳洲豪宅，从 积累了财富，该集团业务遍及亚洲、欧 而把他位于 Vaucluse 的、历史 洲、英国、北美和澳洲。 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 悠久的大豪宅进行扩建。这项成 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月 16 日澳大利亞人口突破 2400 萬大關，比官方預 林氏家族的族长林亿在中国富豪榜上排 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 統計局的數據分析顯示，4 月份固定利率貸款的購 測提早了 172,200 年。 万元的翻修工程将 本高达 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 名第 92 位，资产净值为 42 亿元。 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 使得他的豪宅拥有 14 个卧室和 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 18 个浴室，还得运走 355 卡车 利率。 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 2014 年，升龙集团进军澳洲，林尚锦 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 的土方。 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 在悉尼创办了國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 Aqualand 房地产开发公 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 到較少的借款人鎖定他們的利率。 司。 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。

和租客溝通

租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 支取。 交申請書，再來談租金的問題。

他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 根据林尚锦对东区房 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 伯特（Wayne Burt），月租据信为 7 万 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 产的返修机会，坐落 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 这栋宅子已经有 元。这栋宅子曾经接待过 Beyonce、 在 2,133 平方米地块 2004 年澳洲人口 2000 萬 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平一个可以俯瞰悉 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 Jay-Z、Katy Perry、Brad Pitt 和 2007 年澳洲人口 2100 萬 上、有七个卧室和五 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 尼海港的舞厅。 Angelina Jolie 等明星。 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 个浴室的豪宅 Villa 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 Igiea 将恢复以往的光 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 开发申请提到， 林尚锦买下 Villa Igiea 和隔壁住宅时分 据《每日电讯报》报道，林尚锦 辉形象。这栋豪宅始 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 賠償基本已經不可能實現。 Villa Igiea 一楼所 别花了 4,700 万元和 500 万元。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 （Shangjin Lin）提交了一份开发申请， 建于 1906 年。 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 有内墙都将被拆 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 计划将 Vaucluse 两栋相邻的房子改造 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 掉重建隔出三个 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 悉尼中央规划组（Sydney Central 成一栋大豪宅。房地产专家说，翻修后 不过，隔壁坐落在 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 带衣帽间的主卧 Planning Panel）将在 9 月评估林尚锦 的宅子将成为澳洲最大的豪宅之一。 806 平方米地块上、 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 套房、三个卧室 澳洲國家住房供應理事會預測： 的开发申请。 有六个卧室和三个浴 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 再融資工具 養老基金 和另外两个浴室。 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 800 套，今天租賃市場明顯成長。 “等 室、价值 500比去年同期的 万元的豪宅将被拆除， 至不过，这项规划也被批为“穷奢极侈”， 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 在周一的市府会议上，这项规划被投票 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 于朝每一个被住房可负担性危机困住的 重建为三层高的住宅。新建住宅将通过 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 两栋房子合并之后将有 14 个卧室和 18 反对，但因为翻修成本十分高昂，申请 一个地下室和共享的停车位来和 Villa 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到悉尼人扇了巴掌”。 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 个浴室，需要运走 355 卡车的土方，可 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 书必须提交给悉尼中央规划组来评估。 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 Igiea 连接起来。 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 能得 100 多人来施工。 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 2,500 万 現以房養老。 至2015 2031年新年前夕，林尚锦以 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 場每年需要大約新增 套住宅。 市府反对的理由包括违反高度限制、过 元的价格买下了位于5430 Queens Ave 的两 外匯投資工具 林尚锦还将修建一个新的游泳池和水疗 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 林尚锦买下 Villa Igiea 和隔壁宅子之前， 度挖掘，以及停车位过多等，而且不符 栋住宅。从技术上来说，业主是林尚锦 设施、一个 20 座的影院。翻修预计需 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 业主是 Austar Communications 企业家 合公共利益。 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 的母亲云慧（Yunhui，音译）。林氏 內貶值，對外有升有貶。 要两年时间来完成。 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔

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这位一房公寓的买家最后看中的是什么？ 2017 年 8 月 16 日 --- 经历了数年每天不 得不往返于悉尼西南区的家和位于 North Rocks 的 公 司 的 长 途 跋 涉 的 痛 苦 后， Vanessa Saenebouttarath 终 于 决 定 出 手购买她人生的第一套物业。 身 为 IT 专 业 人 士 的 Vanessa 看 了 大 大 小 小 的 诸 多 楼 盘， 从 位 于 内 东 区 的 Green Square 和 Zetland， 到 北 岸 的 Chatswood 和 Turramurra, 当 她 看 了 位 于 Roseville 由 国 际 知 名 的 新 加 坡 上 市 公 司 CWG Development 和 龙 腾 地 产 (Longton Capital) 共 同 开 发 的 The Uptown 楼盘后，她的眼睛亮了。 The Uptown 楼盘位于 Roseville 的维多 利亚大街 1-31 号 (1-31 Victoria St)，是 一个占地 1.37 公顷中密度的精品楼盘， 共有 220 套高档公寓分布于 6 幢大楼内， 步行即可到达 Roseville 火车站。 Saenebouttarath 女 士 说，“ 我 一 直 想 在 设 施 齐 全 的 地 区 买 房， 我 有 朋 友 在 Chatswood 生活和居住，可惜的是那里 的物业价位已经大大超出了我的预算范 围。” “ 所 以 当 我 看 到 位 于 Roseville 的 The Uptown 楼盘的时候，我马上意识到这 就是我一直梦寐以求的家，这瑞安静， 有 安 全 感， 靠 近 交 通 设 施 和 餐 饮 以 及 Chatswood 鳞次栉比的购物中心和商店。” 不 够， 最 后 让 Saenebouttarath 女 士 下 决心在这里置业的，却是另外一个因素。 她说，“我在到处看房的时候注意到大多 数的楼盘内，1 房公寓通常是不带车位的。” “对于我来说，我上下班必须开车，所以 我只会考虑带车位的公寓，这是和其它

楼盘相比 The Uptown 所具备的巨大优 势。” Saenebouttarath 女士最终购买了一套位 于一楼的公寓，拥有郁郁葱葱的街区美 景和至关重要的保安车位。 她解释说，“我打算今年年底就搬入新居， 因为目前我每天在居住的 Prestons 和工 作的 North Rocks 之间疲于奔命，不仅 耗费大量时间，而且在汽油和过路费的 开销也不小。” “搬到 Roseville 居住后，不仅我的每天 上下班距离可以减半，而且我开车的方 向将是从东往西，这就意味着我和大量 的车流是相反的，可以避开交通堵塞。” 目前 The Uptown 楼 盘 90% 已 经 竣 工， 只有 14 套公寓可供 挑 选 出 售， 预 计 今 年 11 月住户们将可 入住。 1 房公寓的价位从 74.9 万 澳 元 起，2 房则从 117 万澳元起。 Saenebouttarath 女士说她还充分把握了 最近的新州政府预算案的良机，并坚信 她的第一套物业将会是极佳的长期投资。 这次预算案宣布从今年 7 月 1 日起首次 置业者可以享受印花税的减免。 “价格位于 65 万至 80 万澳元之间物业可 以享受印花税的优惠，我一直等到 7 月 1 日以后再签订了购买合同，这样就享 受到了政府的优惠，节省了好几千元。” “我相当看好 Roseville 未来增长的潜力， 这里有好的学校，交通四通八达，生活

方式的选择也应有尽有。” 龙腾地产的执行董事 Winnie Pi 表示，事实上，Roseville 一直以来是藏 在深闺不为人知的一块瑰宝，直到现在 才受到独具慧眼的精明买家的关注。 Pi 女士说，“居住在 Roseville 的大部分 是自住型的业主，这使得它不仅是理想 的居家之地，而且未来的物业增值幅度 不可限量。” “这是因为买家在购买自住房的时候 比 购 买 投 资 房 投 入 更 多 的 个 人 感 情， Roseville 一直以来就享有适合家庭居住 的安静地区的盛名，未来这里的物业只 会越来越抢手，越来越贵。”

Pi 女 士 的 评 论 受 到 了 CWG Developments 的市场销售总监 Jennifer Loh 女士的支持。 她 说，“Roseville 实 在 是 太 方 便 了， 这 里 距 离 悉 尼 市 中 心 只 有 10 公 里， Chatswood 只有 3 公里，适合所有年龄 阶层的人士居住。” “正是因为这个原因，The Uptown 吸引 了各种不同背景的人群，包括夫妇，家庭， 大屋换小屋者，他们喜欢北岸轻松的生 活方式，四通八达的交通和 Chatswood 的一切。”

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资深墨尔本开发商亲临悉尼举办房展会！ 一览墨尔本全新的市中心公寓项目，别墅及地块 对于想要寻求投资机会和自住的悉尼买家来说，墨尔本正是一个很好的选择。其弹性经济与“世界最 宜居城市”的称号，让墨尔本成为越来越受欢迎的居住和旅游城市。在过去的十年中，墨尔本是全澳 人口增长最快的城市；并连续6年被伦敦著名经济杂志评为“世界最宜居城市”第一名。繁荣的商业 环境、浓厚的艺术气息和多元文化氛围，加上其独特的美食和美酒、世界一流的教育体系、激动人心 的运动娱乐盛事和完善的社会基础设施等都是吸引买家投资墨尔本的重要因素。 墨尔本资深的住宅开发商Central Equity将亲临悉尼举办其备受欢迎的“墨尔本房产及信息说明会” 免费活动将于8月31日（周四）至9月3日（周日）于Rydges World Square 酒店举行，地址： 389 Pitt St, Sydney NSW 2000, 欢迎参加。 同期举行的房产信息说明会, 有45分钟的免费讲座，每天二至三场，内容包括（一）什么是推动墨尔 本人口极速增长和影响当地房产的有力因素，（二) 为何选择在墨尔本投资而不是其他澳洲城市， （三）如何只需首付10%, 即可购买全新物业，享有固定价格合约及长结款期，（四）如何人在悉尼即可管理你的墨尔本物业。座位有限，敬请提早预订 席位。会上也将邀请到房贷专家和墨尔本独立律师现场为您解答相关疑问。 Central Equity （澳洲中正）是澳洲资深的本土开发商，迄今已成功开发了逾75个项目, 包括公寓、联排别墅和市郊的优质别墅区。截止2017年，公司 已成立30周年。公司多个执行董事也被誉为墨尔本内城住房的开拓者，公司凭着高品质的物业、实惠的价值以及出色的服务，已在澳洲房地产业界铸就卓 越的口碑。 开发商Central Equity 将展示多个位于墨尔本的优质项目， 包括2个位于市中心优越地段的精装修公寓项目，和多个距离墨尔本市中心约20公里的市郊 别墅区项目。 欢迎于公开发售前在悉尼预览全新推出的公寓项目！即将隆重推出的是一全新58层高档住宅公寓，位于墨尔本CBD中央商务区，带宽敞的1、2及3居室公 寓，可供不同需求的买家选择，一居室由$499,000起；二居室由$539,000起；三居室由$899,000起。 另有位于墨尔本南岸Southbank的期房公寓也将在展会中展示。南岸嘉园公寓（Southbank Place）高52层， 坐落于墨尔本市中心南岸Southbank核 心位置 ，将成为该地全新的地标建筑。住户步行可至墨尔本中央商务区、艺术区、皇冠娱乐中心、皇家植物公园、多样化的美食餐厅，公共交通方便，可 轻松抵达众多知名学府。世界最宜居城市的便利生活触手可及。 同时，开发商Central Equity也将带来公司荣誉打造的多个别墅区项目，位于墨尔本3处热门市郊可选择，距离墨尔本市中心约20公里，您可选择先购地 后建房或直接购买别墅+地块套餐，售价仅从$429,000起。

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悉尼最具增值潜力小区 House and Land Package $635,980 起 悉尼近水楼花 近超市 近 Bus 离 City 13 公里 $620,000 起 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房的 尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于澳洲 当地人收入的局限，无法负担高额的房租， 使得房租无法达到相应的投资回报。房价的 过度攀升将导致家庭收入抵抗风险的能力降 低。历史数据显示，利率的变化的是周期性 的，利率上涨是必然的，只是时间问题。如 果继续对长期低利率持乐观态度，过度购买 高价楼房投资将会受到市场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房产 和其它投资决定中的一个重要因素。当价格 达到历史顶点，市场的不确定因素增多，风 险将逐渐增大。具体到今天悉尼房产，近市 中心 5 公里之内，两室公寓价格超过 100 万， 而租金在 $700-800 之间。20 公里之内，两 室公寓价格超过 80 万，而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费，可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如果贷款利率达到 5%+， 维持这类投资房产的开销将会带来不可想象 的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市场 总是在变化中。如果从保守的角度出发，以 下几点值得考虑：1）购买中价位以下的房产 比较安全。因为一旦金融风暴到来，高价位 的房产，首先受到冲击。2）尽量避免投资管 理费过高的房产。因随着时间的推移，管理 费只会增高，不会减少，而且管理费的增高 不能带来房产的增值。3）尽量避免投资楼房

密度过高的地区。因为房主竞争租客将带来  空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找  和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产在  未来几年具有巨大的升值空间。这些地区的  House 的价格甚至低于许多中心地区公寓的  价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2  厅 2 卫浴的居住环境，未来的升值的潜力将  会大于同等价位的公寓房。10 年以后人们的  购买重点将会移到这些地区，趁现在这些区 的 House 价格还低于悉尼中价位，赶紧购 入，10 年后获利。政府现在对这些区的投资 巨大，加宽公路，兴建新的 Town Centre， Business Park 和高尔夫球场，还有医院和 专家门诊楼等等很多，创造大量的就业机会。 另外通往这些区的火车线正在修建中，今后 将有更多的上班族可以搭乘新火车去 City 上  班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。

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Book 3, Issue No. 575 Friday Aug 18, 2017

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该项目三房公寓价格 小于 Parramatta一房公寓价格

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西班牙式庄园 | 非凡格局生活

此栋极具标志性的住宅拥有宏伟的维度和丰富的建筑内涵，拥有超过1.45公顷的土地，包括一流的庭院花园，雕 塑，喷泉和广阔的草坪，为您和家人提供了宛如置身于城堡般的浪漫感。步入其手工打造的铁门，呈现在您面前 的即是一栋稀有的高端物业，旨在为您和家人提供大型室内外娱乐休闲空间，配有客房，度假式盐水游泳池，网 球场，豪华的宴会厅和商用厨房。 • 门厅拥有高耸的教堂式天花板，吊灯和水景 • 正式休息室配有大钢琴壁龛和豪华的正式餐厅 • 休闲客厅设有小酒吧，音乐室和台球室 • 花岗岩打造的主厨房，Zanussi品牌的不锈钢厨房 电器和商务酒吧

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Darling Point英式魅力丰富生活方式精美豪宅

这是一栋美丽的英国庄园建筑风格的经典豪宅，如诗画般的外观，具有悠久历史且保存完好，是一栋不可 多得的奢华豪宅。这栋建于1915年代充满传统魅力，宽敞的两层布局，明亮的生活空间，精心保留的原始 细节和超大土地所有权。它拥有无限潜力，可以重新设计或者创造出您喜欢的 Darling Point 住宅。两车 道直通一个带锁车库（有内部入口）以及其他三个车位 。 • • • •

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St Ives完美家园，黄金地理位置

该宅邸拥有绝佳地理位置，位于占地面积930sqm 的私人地块上，距离St Ives Park小学仅650米和受欢迎的Acron 球场仅350米，这个令人印象深刻宽敞住宅为您提供完美生活方式。朝北方向，设计灵活的两层楼平面图，充分给人提 供各种娱乐休闲方式。适合家庭一起居住，拥有丰富的生活空间，即可以举办轻松聚餐，也可以举行正式场合，为您提 供理想家庭环境，并还拥有独立出入口进入家里。这个充满活力的绿地为您提供令人愉悦放松的大自然环境，拥有露天 露台，阳光充足，盐水游泳池和低维护花园。 • 极大家庭生活区，正式餐饮区，无缝延伸到户外露台 • 现代开放式厨房，Whirlpool 不锈钢烤箱，自动洗碗机 • 四间配有内置衣柜的明亮卧室，宽敞的大床，和步入 式衣柜 • 上层有电视/家庭室，学习/家庭办公室 • 私人阳台可俯瞰游泳池，现代设计浴室，木地板

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• 循环空调系统，后置花园 • 宽敞仓库，双车库，步行即可到达学校，公园和车站/ 市中心巴士 • 坐落在宁静的黄金地带，不需要额外费用 • 位于名校区内，包括 Brigidine, Sydney Grammar Prep 和 Masada 顶级学校

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开放时间：周三和周六下午2点15至2点45分 Greg Howard 0409 621 018 greg@blackdiamondz.com.au Maggie Wu Jeffers 吴潇熠 0435 938 995 maggie@blackdiamondz.com.au

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社区物业管理 STRATA Sydney: Level 3 / 405 Sussex st, Sydney, 2000 P: 1300 885 810 M: 0426 881 636 E: olivia@accesshome.com.au

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