Issue 566 june 16 chinese sydney property book 3

Friday Jun 16, 2017

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房價會跌嗎？ 10 大原因分析澳洲房價為啥只漲不跌 “ 澳洲房價上漲的主要原因是什麼？你看澳洲房價未 來是漲還是跌？ ” 對澳洲宅地產的外國投資在過去幾年來一直保持穩定 和強勢的增長，但是對投資者來說，投資澳洲市場是 否物有所值？是否真的只漲不跌呢？

5 移民和人口的增長 國家住房供應理事會（National Housing Supply Council）說，到 2031 年，住房需求量將比供應量高 出 66.3 萬套。

那麼我們就來看看影響澳洲房價的十大因素都有哪 些。

從 2007 年起，澳洲政府允許自我管理的養老基金投 資到房地產和銀行房產債券中。 去年底，這種退休基金有 503,320 個，總值有 4960 億澳元，而每季度增加的數目有數千個，如此巨大的 資金，即使緩慢入市，對房價的承托力來說也是不言 而喻的。 7 澳元匯率相對較低

1 建築成本的上漲

以人民幣兌換為例，相比于高峰時期的 6.8:1，現在 的 5.8:1，是一個比較低的匯率，它促使更多海外買 家進入本地市場。

磚、瓦、水泥、鋼筋、人工的成本，這些年來的上漲 是有目共睹的。

8 良好的制度 建房最大的一筆成本，土地價格也在一路飛漲。因為 受市政規劃所限，在城市交通網絡範圍內，適合建房 的土地確實越來越少，工業廠房改造和收購居民土地 的成本增加得很快，這就造成房價不得不提升。

澳洲房產買賣的制度是非常完善和透明的，它讓開發 商及銀行利益分離，避免了利益集團聯合控市，它強 制買賣雙方聘請律師，成立信託帳戶，又要求建築 商完全脫離開發商，強制實行透明的施工招標，不允 許投機圈地，不允許開發商交房前動用業主購房款等 等，這些良好的措施令投資房產變成一個非常有保障 的受資金熱捧的投資手段。

2 空置率低 澳洲房子的空置率一直都低於 3%，在悉尼，由於有 大量海外留學生，更低至 1.3%-1.5%。一個房子放 租，有三、四十人排隊去搶，是常有的事。基本上不 用多做廣告。這就造成租金回報好，投資買房找人供 比較容易。

數完了八大因素，還有兩個，那就是互相作用、影響 深遠的兩個因素。我們經常說的的政策鼓勵是其中之 一，另一個則是建房審批制度。

3 房貸利率低

澳洲是三級政府，聯邦政府負責軍事、外交、稅收和 經濟策略，州政府負責大型基建和城建總體規劃。地 方政府則負責環境保護和具體住宅專案的審批。

雖然澳洲的銀行貸款利率遠比英、美、中國為高，但 是，5% 左右的房貸利率，也是接近歷史最低水準了， 在澳洲貸款還可以只還息，不還本的，這讓投資買房 的還款壓力停留在一個很低的水準。 4 住房數目的缺口擴大 在過去 20 年裡，澳洲平均每年開建 155,500 套住房， 而據澳洲住房產業協會 HIA 的保守估計，每年要 18 萬套住房才能滿足需求，也就是說，我們其實已經累 積了一個很大的缺口，要把它填平了，才能供需平 衡。

為什麼缺那麼多，又為什麼是 2031 年呢？原來，二 次大戰後，澳洲人口增長的高峰 “ 嬰兒潮 ” 是 1946 年開始到 1964 年的，假定這些人平均壽命為 85 歲， 要到 2031 年，這些人才逐漸逝去，而要有足夠稅收 來照顧老年人，除了不斷鼓勵生育，還要引進大量的 移民，這又造成了房屋供應的巨大壓力。 6 充實的資金

由於既得利益和優先環境的考慮，大部分的澳洲居民 都不歡迎房地產開發，每一個報建審批（DA）基本 上都會收到周圍鄰居的反對，而地方政府是由居民一 人一票選舉產生的，為了反映民意，開發商在通過 環評報告和滿足各種規劃細節時，都會受到重點 “ 照 顧 ”，做一份報建 DA 往往被拖延一年以上，甚至長 達五六年，要由環境法庭來解決。 而聯邦政府，州政府，為了擴大就業，擴大稅收，刺 激經濟，會不斷推出種種激勵措施，這就形成了一方 刺激需求，一方限制供應的上下不同調局面。

詳細解析澳洲土地 HOUSE+LAND 別墅購買流程 三、申請貸款 買家律師申請 FIRB 申請通過後，由專業貸款經紀人 進行貸款，貸款獲批後，開發商準備土地交割。 四、土地交割 土地交割的前兩個星期政府頒發土地註冊證，開發商 律師拿到註冊證後通知客戶律師，交割前買家需付銀 行貸款外的餘款，交割當日銀行放款。 五、建築施工圖申請 土地交割後，建築商需要向政府提交別墅設計施工 圖，需要得到政府的批准。一旦建築許可證收到後， 正式施工一般會在兩星期後全面展開。 六、建築施工 土地交割後，建築商收到政府的建築許可 (Building Permit) 後開始動工建房，整個建築過程分為五個階 段來完成，即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。

House & Land Package, 顧名思義就是房屋和土地一 起打包出售，這是目前澳洲市場上期房的一種主要購 買方式。

一、預定 客戶選中別墅戶型後，填寫預定表格，預訂戶型，並 支付定金

在澳洲，購地建房 (House & Land package) 此類房 屋買家，需單獨簽署兩份合同，一份是土地合同，另 一份是建築合同（部分專案為一份合同）；在所有澳 洲當地開發商的房產類型中，有近 60% 的房子是屬 於這種類型，澳洲允許買家只承擔土地價值的印花 稅，如購地後才蓋房，就可省回建築房屋印花稅。

二、簽署合同 當收到您的預定表格之後土地開發商和建築商會分別 將合同在數日之內發給您的律師，因此購買 House and Land Package 時，您需要簽署兩份不同的合同 （土地合同、建築合同），海外人士還需支付 FIRB 申請費，待合同成為無條件合同後，買家開始支付土 地別墅的首期款。

建築費用付款方式： 1. 簽訂合同時的買家支付的 5% 定金。 2. 房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的 20% 給建築商。 3. 框架做好後，買家需要支付建築價格的 25%.

4. 封頂做好後，買家需要支付建築價格的 20%.

5. 裝修完工後，買家需要支付建築價格的 20%.

6. 完工交房時，買家需要支付建築價格的 10%. 需要注意的是：買家只需支付約 30% 首付，剩餘部 分可向銀行貸款，每筆費用都由銀行直接撥給建築 商。 七、驗收交房 竣工後由專業驗房機構會代替您檢查房子，目的是為 了檢查驗房的瑕疵有沒有修復的問題，驗收結束後正 式交房同時獲取鑰匙。

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2017年6月盛大开盘

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获多项大奖的悉尼开发商将揭开其拥有澳洲最高 人造瀑布的新项目的神秘面纱

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开辟新天地 Waterfall by Crown Group 是一项具有突破性的开发项目， 它将为现代生活带来平衡之感。 Waterfall by Crown Group由获奖建 筑师SJB设计，并搭配由Mika Utzon 领先的悉尼开发商皇冠房地产集团此 次展示了Waterfall by Crown Group 项 目, 它是该公司迄今为止最具雄心的项 目。它的设计灵感来源于七层高的瀑

Popov 悉尼歌剧院建筑师Jorn Utzon的 孙辈专门创作的公共艺术作品。瀑布 更是利用自然环境的力量，打造另类 空间来缓解现代生活中的压力 。

布和瀑布在建筑物之中飞流直下的壮

这个耗资3.95亿澳元的项目位于18

丽景观。Waterfall by Crown Group意

O’Dea Avenue, Waterloo。它包括331

图为悉尼的建筑带来一次绿色革命。

间公寓，顶层无边泳池，可俯瞰城市

并且创造了澳大利亚最高的人造瀑

的悬臂式健身房，天空花园和露台，

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多功能室以及6间零售店铺。

“Waterfall by Crown Group证明了我 们不断推出适应当今社会的创新住宅 项目的能力”董事长兼集团首席执行官 Iwan Sunito先生说。

Mika Utzon Popov, Iwan Sunito and Adam Haddow

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Sedgwick先生补充道︒

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“这个令人惊叹的项目 的各个方面都反映着 奢华; Waterfall by Crown Group 悉尼最四通八达 的地点给居民们提供了 无与伦比的设施和优雅 舒适的生活空间。” 皇冠房地产集团重大客 户和外部中介外交主管 Prisca Edwards 说。

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最適合留學生一步到位拿永居的簽證是什麼 ? 一般的留學生，只要雅思可以考到 雅思 4 個 6 分，同時自己的相關學 歷或工作經驗與提名職位相關，就 可以直接申請 187 雇主擔保。大家 不用擔心自己沒有工作經驗而做不 了 187 雇主擔保，因為學歷和工作 經驗是一個二選一的關係，即是： 只需要你兩個裡面有一個達標了， 就可以直接申請 187。對於英文水 準優良的留學生，這個雇主擔保項 目，應該是最適合的，也是可以最 快拿到 PR 的。 如果你的簽證申請獲批了，你就拿 到 PR 了。在你拿到 PR 後，你還 需和雇主保持 1-2 年的雇傭關係。 今天澳洲樂邦移民就幫你解析一下 187 簽證。 工作地點是澳洲的偏遠地區 如果你的提名職位位於澳洲的偏遠 地區，那麼你可以申請 187 簽證。你的雇主也必須 積極地在該偏遠地區經營其公司業務。偏遠地區基 本上是除了布里斯班，黃金海岸，悉尼，紐卡斯爾， 臥龍崗和墨爾本的主要城市中心以外的地區。 需要注意的是整個南澳大利亞，西澳大利亞，澳大 利亞首都領地，塔斯馬尼亞州和北領地都被列為偏 遠地區（也包括這些州和領地的相關省會城市，如 阿德萊德和珀斯）。在這篇文章的最後一節中，你 會發現在一個偏遠地區工作要達到什麼要求的詳細 標準。 相比而言，不管你的提名職位在澳洲的偏遠地區還 是非偏遠地區，你都可以申請 186 簽證。 直接申請 187 簽證 1. 你的提名職業必須和 ANZSCO 下的主要類別 1、 2、3 吻合。這一點和 186 簽證不同，186 簽證的要 求是你的提名職業可以是綜合提名職業清單 (CSOL) 中列出的任何職業。但是 187 簽證下的提名職業必 須經過區域認證機構 (RCB) 進行認證。 2. 你的提名申請也必須通過區域認證機構 (RCB) 的 認證。 3. 在偏遠地區雇主擔保移民直接類別下進行的申請， 對被提名的職位中指定的技術水準必須至少等於為 相關 ANZSCO 職業所指定的技能水準。這確實聽起 來有點複雜，不過接下來樂邦移民會用一個例子來 為您說明這個要求：如果你提名的職位元是機械工 程技術員 (Mechanical Engineering Technician)，這 個 ANZSCO 的 “ 指定技能水準 ”： 澳洲學術體系下 認可的相關學歷，高級文憑或文憑，或至少 3 年以 上的相關工作經驗。所以，你需要有相關學歷或你 有至少 3 年或以上的相關工作經驗。 4. 你 的 雇 主 不 需 要 滿 足 “ 訓 練 要 求 ” （Training benchmark）的要求。 5. 你 的 雇 主 必 須 要 滿 足 “ 市 場 工 資 ” (Market salary rate) 的要求。 直接申請 187 簽證的技術評估要求 187 簽證的一個主要優勢是：對於那些被提名為 ANZSCO 1 或 2 的職業，不需要完成職業評估。 或 非 技 工 類 ANZSCO 3 的 職 業， 在 你 達 到 “ 指 定技能水準 ”（見上一段解釋）時不用完成職業 技術評估。 如果你的提名 ANZSCO 是技工職業 （ANZSCO 3），你則需要有技工行業的相關從 業資格證或者完成 VETASSESS 的職業技術評估 或 TRA 的澳洲技工認證。 在臨居過渡類別（TRT）下申請 187 簽證 如果你持有 457 簽證同時你的雇主是當前擔保你 457 簽證的雇主，你可以在臨居過渡類別下申請

187 簽證。 該簽證的申請條件和資格基本和 186 簽證臨居過渡 類別下申請的條件資格相同。樂邦移民已經在下面 為大家列出了 187 簽證下的申請要求。當然這些申 請要求只是總結性的，關於各項要求的更多細節， 請大家諮詢樂邦移民的移民專家。 1. 你之前持有 457 簽證，同時為你的雇主在提名職 位下（在相似職位下工作可能可以被算入 2 年之中） 全職工作了至少兩年（在過去 3 年之內）。 2. 你的 187 提名職位必須是一項全職工作。該職位 必須為您提供至少兩年的工作。雇傭的條款和條件 不能包含阻止你延長工作時間超過兩年的可能性。 3. 雇傭條款和條件不得低於目前或將提供給澳大利 亞公民或永久居民在同等職位和地域的提名職位的 待遇。 4. 當你提名雇主的提名資格被獲准時，他們必須已 經滿足 “ 培訓要求 (training benchmark)”。 不同於 直接申請 187 簽證，在臨居過渡簽證下申請的 187 簽證不需要得到區域性認證機構的認證。 在臨居過渡簽證類別（TRT）下申請 187 簽證的優 勢 如果你現在持有 457 簽證，在你已經為你偏遠地區 的雇主完成為期兩年的工作之後你想在該臨居過渡 簽證類別下申請永居，那麼 186 和 187 簽證都很適 合你。 對於申請 187 簽證來說，唯一真正的區別和優勢是 移民局會優先處理 187 的申請。移民局可能處理你 187 簽證的進度可能會更快，但是除此之外，目前 為止，比起 186 簽證，樂邦移民不認為 187 簽證還

有其他更大的區別和優勢。 對於你的雇主來說可能會有 一個好處，那就是對於 187 簽證申請，他們不用負擔提 名申請書的費用，截止目前 該費用為 $540 澳元。 總結 187 簽證是否適合你 如果你現在正在偏遠地區工 作或即將去偏遠地區工作： 1. 如 果 你 已 經 持 457 簽 證 為你的雇主全職工作了兩年 同時你想在 457 簽證下申請 永居簽證，那麼 187 簽證是 你最好的選擇。因為 187 簽 證對於 186 簽證來說，有優 先審理權。 2. 如 果 你 的 提 名 行 業 和 ANZSCO 下 的 1 和 2 吻 合， 或 是 非 技 工 行 業 的 ANZSCO 3。你可能不用對你的提名職業進行職業 評估。 3. 如果你的雇主達不到訓練要求， 直接申請 187 簽 證也是你最佳的選擇。因為直接申請 187 簽證不需 要雇主達到 “ 訓練要求 ”。 4. 如 果 你 的 職 業 不 在 CSOL 範 圍 內， 但 被 包 含 在 ANZSCO 大 類 1,2 或 3 裡 面。 假 設 例 子： 你 的 雇 主或未來的雇主需要你在澳洲的偏遠地區工作，但 是他們又不能擔保你 457 或 186 簽證因為你的職業 不在 ANZSCO 的 CSOL 範圍內，但是你的職業和 ANZSCO 裡面的 1,2 或 3 大類吻合，你也許可以直 接在 187 簽證類型下直接申請永居。 你的職位必須在偏遠地區 你的雇主必須在澳洲的偏遠地區經營他的生意（雖 然他不需要只在偏遠地區經營生意，但是他們需要 把他們的公司總部註冊在偏遠地區）。作為被擔保 人，你可以不在該指定的偏遠地區生活。因為工作 原因，你可以從你的居住地趕到偏遠地區上班。但 是，你不可以遠端執行你的工作。你一定要親自去 到位於偏遠地區的工作地點工作。例如，作為一個 IT 程式師，你身處墨爾本通過遠端為你在珀斯的公 司工作，你就沒有資格申請提名偏遠地區雇主擔保。 如果你的提名職位要求你在不同地點為該公司工作， 這些不同的工作地點都必須在偏遠地區。偶爾去非 偏遠地區出差，開會，做演講，接受培訓等等是可 以的。但是，如果你需要經常在偏遠地區以外的其 他地方工作，那麼你的偏遠地區雇主提名是不被獲 准的。 關於如何判定你是否在偏遠地區工作，如果你大多 數的工作職責是在偏遠地區執行的，那樣才能證明 你是在偏遠地區工作的。

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Ninth Island

私人傳家投資資產，最佳公司品牌。物以稀為貴! 塔州 近5000座島嶼中僅有9座擁有獨立產權，第九島為其 中之一，附近Waterhouse Island刚以5.5百萬成交

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第一地產 20 年專注于布里斯班樓盤開發，生意買賣，商業樓盤， 地產經紀，我們是您最值得信賴的專業商業地產經紀！

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地理位置：Toowoomba， 距離布里斯班市中心約 1 小時 40 分鐘 可貸款： 60%-70% 淨租金收入：$250,935 回報率：6.8% 價格：$3,690,000, 租金回報：6.3% 此購物中心是 100% 出租的現代單層小型商場 此購物中心的特點如下： - 租客有 Spar 超市和 10 個租客， 包括 Bottlemart 賣酒商舖，藥 店，雜誌社，麵包店 / 咖啡廳，理髮店，水果店，海鮮外賣店和 印度餐廳。 - 土地面積為 4174 平方米，淨出租面積為 937 平方米。 - 5 2 個停車位

地理位置 : 布里斯班東區 淨租金收入 : $777,073 價格 : $12,500,000 租金回報 : 6.2% 該購物商城占地面積 6113 平方米，所有商鋪 100% 出租。擁有 IGA 超級市場超長 10 年租約和其他各式快餐以及郵局、牙醫等等共 21 間商鋪。每年以 6.25% 的比例 增漲租金，淨租金收入達到 $777,073。本購物中心距離布里斯班市中心僅 13 公里，

- 此商場位置佳，面臨主路和 2.5 公里到達 Toowoomba CBD。

大型購物商城

定

Woolworths 的購物中心出售

距離火車站僅 4 公里，周圍有多達 8500 位居民，地理位置非常理想。

落

地理位置：布里斯班東區 淨租金收入：$2.41M 價格：$37M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5%

已

地理位置： 陽光海岸北部，距離布里斯班市中心約 3.5 小時 價格：$15.8M 租金回報：6.3％

IGA 購物中心出售

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該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。

落 已

地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$25M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.9%

定

此購物中心包括一個現代化的單層，鄰里購物中心於 2009 年 7 月完成。 此購物中心的特點如下： - 租客有 Woolworths 的大型超市（租約至 2029 年，還有 6X5 年選項）和 10 個租客 - 土地面積為 16130 平方米和一塊 1134 平方米空地可出租總面積為 4300 平方米 - 233 個停車位

大型購物商城合併毗鄰物業和周邊空置土地，整合為單一物業出售。 該物業合併後將帶給投資者巨大的回報和未來再開發潛能。主要租客 為 WOOLWORTHS 超市，租約至 2023 年，其他優良租客包括學校， 雇員培訓中心，醫療中心和 ANZ 銀行。超大占地面積 62500 平方米， 連接 IPSWICH 高速，坐落於交通樞紐核心位置。全部出租淨收益可 達 $286 萬。

地理位置 : 布里斯班北區 淨租金收入 : $516,757 價格 : E.O.I 該購物中心佔地面積 5,035 平方米，所有商舖 100％出租。擁有 IGA 超級市場 18 年超長租約和其他共八間零售商舖，每年以 2％比例增漲租金。淨租金收入高達 $ 516,757。本購物中心距離布里斯班市中心僅 12 公里，並且位於本區域交通最繁忙 的區域，周圍更有多達 34000 位居民，地理位置非常理想。

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墨爾本房產資訊說明會及房展會即將在 Parramatta 舉行！ “瞭解在 7 月 1 日澳洲維州政府印花稅節省政策截止前，投資者如何節省高達 5.5 萬澳元。另可預覽全新墨爾本市中心公寓項目！” 如果您想節省數萬澳元的澳洲維州政 府 印 花 稅， 那 麼 歡 迎 前 來 參 加 Central Equity（ 澳 洲 中 正 房 地 產 集 團 ） 在 Parramatta 舉辦的墨爾本房產資訊說明 會及房展會瞭解詳情。 墨爾本資深的住宅地產開發商將在 Parramatta 舉行墨爾本房產房展會及資 訊說明會，活動時間：6 月 22 日（週四） 至 25 日（周日）；活動地址：The Park Royal， Parramatta， 30 Phillip Street 活動主辦方 Central Equity（澳洲中正 房地產集團）將展示多個墨爾本優質房 產項目， 包括 2 個位於墨爾本市中心優 越位置的公寓項目，和距離墨爾本市中 心約 20 公里的市郊土地 + 別墅專案。 對於購買期房公寓的投資者來說，7 月 1 日過後將不在享受澳洲維州政府印花稅 減免政策。投資買家在 7 月 1 日前選訂 Central Equity（澳洲中正）的公寓項目， 即可節省高達 $5.5 萬澳幣 * 的澳洲維州 政府印花稅。 對於想要尋求投資機會和自住房的悉

尼買家來說，墨爾本正是一個很好的選 擇。其彈性經濟與“世界最宜居城市”的 稱號，讓墨爾本成為越來越受歡迎的居 住和旅遊城市。在過去的十年中，墨爾 本是澳洲人口增長最快的城市；並連續 6 年被評為“世界最宜居城市”。繁榮的商 業環境、濃厚的藝術氣息和多元文化氛 圍、獨特的美食和美酒、世界一流的教 育體系、激動人心的運動娛樂項目和完 善的社會基礎設施等都是吸引買家投資 墨爾本的重要因素。 墨爾本本土開發商 Central Equity （澳 洲中正）是澳洲資深的房地產開發商， 迄今成功開發的房產專案遍佈墨爾本 , 包括公寓、聯排別墅和市郊土地別墅。 截 止 2017 年，Central Equity （ 澳 洲 中正）已成立 30 周年。 憑著高品質的 物 業、 實 惠 的 價 值 以 及 出 色 的 服 務， Central Equity ( 澳洲中正 ) 已在澳洲房 地產業界的鑄就卓越的口碑。 Central Equity （澳洲中正）提供完善 的 “一站式”澳洲房地產服務 , 涵蓋物業 出售 , 維護管理 , 租賃及轉售，讓買家買

得放心，住得安心。 獨 家 預 覽！ Central Equity （ 澳 洲 中 正）將隆重推出其全新 58 層高檔住宅 公寓，處於墨爾本 CBD 中央商務區 。 寬 敞 的 1、2 及 3 居 室 公 寓 僅 從 澳 幣 $479,000 起。 在 Parramatta 房產資訊說明會和房展 會上，買家將受邀率先預覽全新墨爾本 市中心公寓專案的模型和戶型圖。與此 同時，投資買家現場選訂即可在 7 月 1 日前節省數萬澳元的澳洲維州政府印花 稅 *。 全新墨爾本市中心公寓設有落地窗，白 天享有充分的光照，夜晚也可享受都市 夜景的璀璨；陽臺更是可以讓住戶享受 陽光和新鮮空氣。公寓採用聲學防噪工 藝、隱藏式冷暖兩用空調和加厚雙層玻 璃，並配有的高速寬頻網路。 公寓也為住戶提供了專屬享用的配套 休閒設施，包括室內恒溫游泳池、健身 房和燒烤區等。

Parramatta 房 展 會 上 也 展 示 全 新 的 墨 爾 本 南 岸 期 房 公 寓。 南 岸 嘉 園 公 寓 （Southbank Place）高 52 層， 坐落于 墨爾本市中心南岸 Southbank 核心位置 ，將成為全新的地標建築。住戶步行可 至墨爾本中央商務區、藝術區、皇冠娛 樂中心、皇家植物園、餐館，公共交通 方便，方便抵達眾多知名學府。世界最 宜居城市的便利生活觸手可及。 另有出售位於墨爾本 3 處熱門市郊的 土地 + 別墅套餐，距離墨爾本市中心約 為 20 公里，售價僅從澳幣 $477,000 起。 全新土地正在促銷中，鄰近學校、購物 中心、公共交通和休閒場所。 6 月 22 日（ 週 四 ） 至 25 日（ 周 日 ）, Central Equity （ 澳 洲 中 正 ） 將 在 Parramatta 舉 行 備 受 歡 迎 的 墨 爾 本房展會及資訊說明會。“瞭解如何在 Parramatta，即可購買、出租及管理墨 爾本物業”。免費入場，座位有限。將邀 請貸款專家和墨爾本獨立律師親臨現場 為您答疑。

立即預訂，請撥打熱線：1800 898 095（中英文），網上預訂：www.melbournepropertyshow.com/ch * 該印花稅節省額度基於政府公報。實際印花稅節省額度需依據相關法律 , 包括即將生效的法律條文。

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 10 03,2017 16 June 2017

全澳商業物業特刊

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」

的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。

低利率刺激澳洲 25 年經濟繁榮 房產市場成最後一顆稻 投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！

新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 澳大利亞經濟或許取得了亮眼的成績， 濟成長。” 者減少了三分之一。

和租客溝通

租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 連續 25 年避免了經濟衰退，但現在有 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年 2 先生估計，未來 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 明顯的跡象表明，帶動大部分經濟增 North 12 個月 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 本身也是最大的風險。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 統計局的數據分析顯示，4 長的內需正在消失。（自礦業經濟衰 有 5.2 萬戶家庭面臨違約風險， 測提早了 17 年。 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 退以來，房產經濟成為新的增長引擎， 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 23.4％澳大利亞家庭處於抵押貸 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 而這與中國目前經濟形勢如出一轍， 款壓力之下，這意味著他們的收 利率。 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 一旦房價增速超過某個臨界點，買家 入無法支應現有開支。相比之 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 開始避開投資房產市場，需求就會萎 下，一年前的比例約為 19%。 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 到較少的借款人鎖定他們的利率。 縮，這對澳洲經濟目前緩慢增長趨勢 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 支取。 交申請書，再來談租金的問題。 是不利的。） 澳大利亞人也面臨現金危機，因 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 為食品，電力和保險等基本生活 人口增長到底有多快 ? 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 澳大利亞央行（RBA）表示，由於現 用品的價格通脹在每年以 3.4％ 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 金利率創歷史新低，房價接近歷史最 的速度上漲，但工資上漲速度卻 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 高點，澳大利亞家庭的債務與收入比 是史上最低，在截至 月份的一 3 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 率已攀升至歷史最高水準的 年中僅為 1.9％。 189％。 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 入到房產市場中去，而一旦當他們進 澳洲央行陷入了前所未有的困境，目 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 入之後，才發現，置業夢實現的同時， 前不斷上漲的房價滋生了不斷膨脹的 這意味著越來越多的人幾乎沒有多少 與此同時，零售業績，個人貸款和豪 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 是時刻勒緊褲腰帶的緊巴生活，往往 泡沫，政府機構的各種限制政策一波 現金可以進行自主消費，無論是買車， 華轎車銷售額增長均處於多年低位， 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 賠償基本已經不可能實現。 做任何開銷都需要三思而後行，甚至 接著一波，卻撼動不了高房價，銀行 買電器還是買新衣服，因為房貸已經 這表明家庭部門 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 —— 在澳大利亞 1.7 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 不能選擇旅遊度假生活，往往需要努 加息也在促使澳洲央行回歸正常，將 吃掉了他們的很大一部分工資，熱火 萬億澳元的經濟中占近 60％ —— 處於 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 力工作才能將還清房貸進行到底。） 利率調高來抑制房價過快上漲，讓更 朝天的房屋市場也導致租金高企。 緊張狀態。 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 多買家選擇其他投資理財。而另一方 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 對於像悉尼居民 Marie-Aimee 面，澳洲經濟雖然經歷了 26 年繁榮發 然而，並非房價突然下滑就會有所幫 澳人對房產的熱愛令人擔憂，央行一 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 Guillermin 先生這樣的消費者來說，上 助 —— 甚至可能會暴露問題和加劇問 再警告房產借貸過度的風險，以及這 再融資工具 養老基金 展，從未出現經濟危機，近年來的礦 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 個月買入一棟價值 140 萬澳元的三居 至題，至少在短期內是如此，因為許多 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 業經濟衰退，讓澳洲主要經濟引擎出 對經濟中其他方面消費的影響。但央 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 室別墅之後，就沒有什麼 “ 可以拿來玩 在泡沫市場中入市的人們，房貸還沒 行不願提高利率來給房市降溫，擔心 確認租約長短 現問題，澳洲的經濟增速也創下了近 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 樂的錢 ” 了。她說：“ 我們原本以為， 年來的新低，並在零增長甚至負增長 這會在實際工資增長轉為負值的時候 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到還完，幾乎沒有房子的真正產權。 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 只要買了這棟房子，就可以不必過得 邊緣徘徊，一旦澳洲央行貨幣工具應 影響內需。此外，企業貸款增速也創 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 那麼緊巴巴的，但現在，在財務穩定 對不利，極有可能會出現經濟衰替， 下三年來的最低水準。（澳洲央行的 現以房養老。 至“ 即使在更富裕的家庭中，我們也看 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 性和安全性方面，我們反而感覺更沒 所以從目前大環境來看，澳洲央行的 場每年需要大約新增 套住宅。 到了相當大的壓力。5430 低利率政策讓很多人認為存錢無望， ” Digital Finance 外匯投資工具 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 保障了。” 政策還是以不變來應萬變。 無法抵禦不斷增加的通貨膨脹，銀行 Analytics 的負責人 Martin North 先生 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 澳洲家園網點評： 表示：“ 壓力巨大的家庭到商店消費的 政府又鼓勵居民通過購置房產實現置 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 可能性會下降，而這會拖累未來的經 業夢，結果更多的人選擇背負債務進 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔

萊坊商業物業精英團隊 萊坊商業物業精英團隊 萊坊於 萊坊於1896 1896年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 務公司。我們在全球六大洲 務公司。我們在全球六大洲58 58個國家設有逾 個國家設有逾417 417個辦事 個辦事 處。集團聘有超過 處。集團聘有超過13,000 13,000名專業人士，竭誠為高端客戶 名專業人士，竭誠為高端客戶 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。

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WATERFALL BY CROWN GROUP本週末隆重開盤 【澳大利亞悉尼 - 2017年6月13日週二】 - 悉 尼領先開發商皇冠房地產集團預計其最新項目 瀑布由皇冠集團將會取得良好的銷售成績，持 續強勁的銷售勢頭。

悉尼最具自然風格的項目，皇冠集團瀑布將於 本週六早上9點盛大開盤，開盤地點位於悉尼 市中心皇冠房地產集團的總部，1市場街

瀑布由皇冠集團項目共有331間公寓，包括單 間公寓，一臥公寓，雙臥公寓，三臥室公寓， 庭院公寓以及復式頂層公寓。內飾採用石材， 木材和雅緻的色調，從而營造出清新自然的現 代豪華感。 董事長兼集團CEO Iwan Sunito說：“大自然巨 大的力量給了我們豐富的設計靈感。此次設計 突破了傳統。綠色空間和自然元素的融入將整 體氛圍提升到了全新的境界，為居民們營造了 一個豪華且平衡的環境，從而可以讓他們悠享 輕鬆而自在的時光“。

這個耗資3.95億澳元的皇冠集團瀑布項目於上 個月在悉尼皇家工業大廈舉行了盛大的揭幕儀 式，有超過2000嘉賓出席。 到場嘉賓有悉尼市長Clover Moore，馬來西亞 王子HRH Tunku Naquiyuddin，馬來西亞公主 HRH Tunku Hayati，皇冠地產集團董事長兼首 席執行官Iwan Sunito，皇冠地產集團首席執行 官Paul Sathio，超級名模Paula Verhoeven前 澳 洲 九 號 台 明 星 The Block節 目 裡 的 演 員 Shannon和 Simon Voss， 活 動 MC Sandra Sully，模特Rachael Finch和澳大利亞環球小 姐Laura Dundovic。

“位於Waterloo的瀑布由Crown Group項目需求 已經遠超出了我們的預期，人們對於擁有良好 口碑的開發商開發的高質量住宅公寓有著強勁 的需求”Sunito先生說。 皇冠房地產集團在悉尼和全球的買家中載譽良 多 ， 之 前 他 們 在 Green Square推 出 的 Infinity

by Crown Group項目，在一天內售出了超過 80％的公寓。

落座於18 O'dea Avenue滑鐵盧，皇冠集團瀑 布由悉尼建築師事務所SJB設計，包括三座 7層高的建築和一座20層高的地標建築，俯瞰 蔥鬱的熱帶雨林景觀和美麗的水中花園。公共 藝術是瀑布的另一個主要元素：Mika Utzon Popov - 悉尼歌劇院建築師JørnUtzon的孫爺， 將會創作一個能夠與項目的設計融為一體的大 型藝術作品。

自然奢華在公共區域也有體現，包括底層幽靜 的水中花園，供住戶娛樂消遣的露台和位於頂 層，由空中花園和平台環繞的無邊泳池，以及 與外界隔離的寂靜竹林小道。住戶將有機會享 受頂級的空中懸掛式健身房，頂層花園，頂層 電影院，配有廚房的多功能室，音樂廳和零售 店。

預計將於2020年完工。皇冠房地產集團已經開 始接受客戶提交購買意向金。如需了解詳情， 請訪問www.waterfallbycrowngroup.com.au。

瀑 布 由 皇 冠 集 團 的 豪 華 公 寓 將 於 2017年 6月 17日隆重開盤。公寓價格從$ 650,000起。

垂詢更多資訊，請訪問官網www.waterfallbycrowngroup.com.au.

關於皇冠房地產集團(Crown Group) 皇冠房地產集團(Crown Group Holdings)是澳洲一家龍頭房地產企業，專長 于房地產開發、投資及服務公寓等領域。公司由建築師Iwan Sunito及工程師 Paul Sathio共同創立，第一個專案啟動於1996年。 Iwan Sunito擁有新南威爾士大學的建築(榮譽)學士學位及管理工程碩士學 位。1993年，Iwan成為註冊建築師，同年獲得新南威爾士大學的”Eric Daniels住宅設計卓越獎”。近幾年裡，Iwan Sunito獲得了許多聲譽卓著的獎 項，包括印尼《Property & Bank》雜誌2013年度“黃金領導力”大獎、印尼國 會2013年度“海外 僑民企業家”大獎及2013年度“安永年度企業家”稱號。澳大利亞Urban Taskforce Australia於2015年評選他為“房地產業年度風雲人物”。 Paul Sathio擁有悉尼科技大學的土木工程學士學位及新南威爾士大學的工程 科學碩士學位。他在建築及開發行業擁有超過20年的經驗。 過往與近期項目 皇冠房地產集團已經在悉尼眾多頂級地段成功完成了一系列大型的開發專 案，包括Bondi(邦代海灘)、Bondi Junction(邦代樞紐)、Parramatta(帕拉瑪 塔)、Ashfield(阿詩菲爾德)、Epping(埃平)、Homebush(霍姆布希)、 Newington(紐因頓)、Pennant Hills(彭南特山)、Rhodes(羅茲)和 Waterloo(滑鐵盧)等地。 作為一名成功的企業家，皇冠房地產集團首席執行官Iwan Sunito獲得了許多 榮譽，包括2013年度“安永年度企業家”稱號及澳大利亞Urban Taskforce Australia於2015年評選的“房地產業年度風雲人物”。 如今，皇冠房地產集團旗下在建和籌備專案數量眾多，其中正在建設的有五

個項目，包括：位於Green Square的Infinity by Crown Group、位於帕拉瑪 塔的29層專案V by Crown Group、位於北悉尼的20層專案Skye by Crown Group、位於繁榮內西區的Oasis by Crown Group，以及位於悉尼中央商務 區的住宅項目Arc by Crown Group。 獎項與榮譽 皇冠房地產集團歷年來獲得了20多個業內的重大獎項，其中包括V by Crown Group 在2016年獲得的國際房地產獎的澳大利亞最佳高層住宅建築 獎項，通過Viking by Crown Group 在2015年獲得的澳大利亞新南威爾市建 築商（MBA）建築大獎和2014因皇冠房地產集團建造由7棟建築組成的度假 式住宅專案Top Ryde City Living而獲得年由澳大利亞城市發展學會頒發的 NSW President's Award (新南威爾士主席獎)，該獎被公認為澳大利亞房地 產開發的最高榮譽。 Top Ryde City Living同時還在UDIA澳洲城市發展學會 “2014年卓越大獎” 中 被提名為 “澳大利亞最佳高密度開發專案”，並斬獲了MBA澳洲建築商協會 “2013年傑出建造獎”。皇冠房地產集團其他的獲獎項目還有：充滿創新精神 的濱水開發專案Sanctum by Crown (MBA澳洲建築商協會 “2012年傑出住房 大獎”)，以及大獲成功的ICON at Homebush (HIA澳洲住宅產業協會 “2007年度體現企業社會責任住宅大獎” 之“年度公寓專案”)。 未來項目 皇冠房地產集團將於2017年6月在悉尼Waterloo推出 又一個令人振奮的全新項目。第一家Skye Hotel Suites套房酒店將於2017年開業。

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適合家庭的 Roseville 高檔優質樓盤 2017 年 6 月 7 日悉尼專電 --當 Christina Sun 為家庭挑選合適的物業需要做決定的時侯，她知道她並不打算離開悉尼鬱鬱蔥蔥的 北岸；最終她選擇了位於 Roseville 的 The Uptown 樓盤項目，這是國際知名新加坡上市公司 CWG Development 和澳洲領先的開發商之一龍騰地產 (Longton Capital) 強強聯手，傾情打造的合作開發項 目。 The Uptown 樓盤位於 Roseville 的維多利亞大街 1-31 號 (1-31 Victoria St, Roseville)，屬於中密度的 精品開發樓盤，佔地 1.37 公頃，共計 220 套精品公寓分佈於 6 幢大樓內，步行即可到達 Roseville 火 車站。 The Uptown 樓盤項目由 MD ＋ A Architects 主理設計，內部設計則由 Archer ＋ Wright 負責，全套歐 洲精品廚房設備，Grohe 高級品牌的衛浴設備，大理石檯面，管道中央空調，臥室鋪設了長毛絨寬幅 地毯，客廳則鋪設了寬條木地板，凸顯出了樓盤的大方氣派和典雅華貴的氣質。 Sun 女士和其它買家一樣，在做出購買決策的時候，看中的是此樓盤的建築質量，優越的地理位置和 物超所值。 她說，“我們目前居住在 Lindfield, 我們喜愛這一帶並打算一直在這一帶居住，所以一直以來都在尋找 靠近 Chatswood 卻不那麼繁忙嘈雜地段的物業。” “我們看了一些 Chatswood 的三房公寓，但是總體來說價位太高，有的高達 250 萬澳元，這超出我們 的預算了。” “後來我們發現了 The Uptown 這個項目，價位和地段都非常合適，建築品質也非常完美。” 最終，Sun 女士在 The Uptown 購入了一套價格為 182 萬澳元位於 5 樓，帶 3 個衛生間的 3 房頂層公寓， 她說這是個完美的選擇。 她說，“我和丈夫養育了 2 個孩子，我父母每年過來和我們共同生活 3 到 6 個月，這套公寓對於我們這 個家庭來說綽綽有餘了。” “我們非常滿意的另一點是，開發商的內飾配件使用了名牌產品，陽台有 35 平方米之大，是我們客廳 的自然延伸，讓我們擁有了花園和公共區域的美景。” 樓盤小區周圍遍佈由 360 Degrees Landscape Architects 景觀設計事務所精心打造的鬱鬱蔥蔥的花園， 為小區居民提供了私人的社區空間，居民們可在此社交和休閒。 不過 Sun 女士表示，選擇 The Uptown 作為家庭的第一套房子時，還考慮到了另外一個重要因素。 “The Uptown 樓盤位於 Roseville，毗鄰眾多位於 Roseville, Lindfield 和 Pymble 的名校，這對我們最終下決心購 買起了關鍵性的作用。” “除此以外，樓盤靠近 Roseville 火車站，搭乘火車的話一站即可抵達 Chatswood 各種購物和餐飲的選擇，我們所 需的一切都垂手可得，這個地理位置真是太完美了。” 龍騰地產的執行董事 Winnie Pi 表示，Sun 女士是 The Uptown 買家的典型代表。 她說，“毫無疑問此樓盤項目受到了本地買家的熱烈追捧，我們銷售代理的紀錄顯示，大部分買家是像 Sun 女士這 樣的年輕家庭，空巢族和大房換小房者；他們均打算用於自住。” “我們認為這表明了兩點：第一，悉尼北岸高品質的全新物業仍然具有很強的吸引力；第二，The Uptown 樓盤先 進的設計理念並結合智能高科技的特色對於如今的買家來說非常理想和合適。” “我們很多的買家都充分意識到了在一個精心設計和打造的社區內購入物業的種種好處。” CWG Development 的銷售和市場總監 Jennifer Loh 表示，目前 The Uptown 僅有 30 套公寓可供挑選，買家不應 觀望太久。 “目前工程的進度已經到了 80% 左右，預計今年 11 月即可入住。我們很快就會掛上‘售罄’的牌子，買家可以鎖定 心儀物業的時間不多了。” The Uptown 的一房公寓價位從 74.9 萬澳元起，一房加書房從 86 萬澳元起，兩房 115 萬澳元起，三房則從 178 萬澳元起。

如欲了解 The Uptown 樓盤的進一步詳情， 請蒞臨展示樣板房，地址是 1/66-70 Archer St, Chatswood， 每天上午 10 點至下午 4 點開放。 或者致電預約 1300 88 99 03 或訪問網站 theuptown.com.au

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悉尼設施最全社區 House and Land Package $635,980 起 悉尼樓盤 首次置業免印花稅 享受國家補貼 靠近 Westfield 和火車站 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結于持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房 的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於 澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的 房租，使得房租無法達到相應的投資回報。 房價的過度攀升將導致家庭收入抵抗風險 的能力降低。歷史資料顯示，利率的變化 的是週期性的，利率上漲是必然的，只是 時間問題。如果繼續對長期低利率持樂觀 態度，過度購買高價樓房投資將會受到市 場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房 產和其它投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格 超過 100 萬，而租金在 $700-800 之間。 20 公里之內，兩室公寓價格超過 80 萬， 而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費， 可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如 果貸款利率達到 5%+，維持這類投資房產 的開銷將會帶來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市 場總是在變化中。如果從保守的角度出發， 以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的 房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避 免投資管理費過高的房產。因隨著時間的 推移，管理費只會增高，不會減少，而且 管理費的增高不能帶來房產的增值。3）儘 量避免投資樓房密度過高的地區。因為房 主競爭租客將帶來空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產 在未來幾年具有巨大的升值空間。這些地 區的 House 的價格甚至低於許多中心地 區公寓的價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的 升值的潛力將會大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點將會移到這些地 區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉 尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府 現在對這些區的投資巨大，加寬公路，興 建新的 Town Centre，Business Park 和高 爾夫球場，還有醫院和專家門診樓等等很 多，創造大量的就業機會。另外通往這些 區的火車線正在修建中，今後將有更多的

上班族可以搭乘新火車去 City 上班，這也就是人們所說的房產增值的 X 因素。更重要的是這些區的 house 價格遠遠低於悉尼 House 中價位，在 60 萬 -70 萬之間，也遠遠低於北區 house 價格，正是購買的好時機，希 望有眼光的投資者不要錯過這些投資熱點區。 7 月 2 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 House and Land package, 以及優秀國家補貼專案的特點和優勢，並介紹一些超高租金回 報的房產項目，還將認真介紹如何用 Superfund 購買 NRAS 投資物業 , 及 其巨大的經濟利益和稅務上的優惠。希望能幫助每個投資者挑選到滿意的 房產。我們的講座具有真實性和知識性，沒有煽情的忽悠，我們的售後服 務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的下 次講座，有問題歡迎來電話諮詢。 地產講座時間： 7 月 2 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： Burwood RSL Club, 96 Shaftesbury Rd, Burwood 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

Killara

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$2.38 M

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Huntleys Point

5+ 書房

5.5

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$9.8 M

3+

比別墅更舒適的公寓，3 年新時尚設計的 4 房頂層閣樓

上北岸華人熱點區域 Killara 的稀有四房公寓上市了。地理位置優越，環境優雅安靜，獨 立擁有整個樓層，必將成為市場新的焦點。 • 整個樓層只有一套，電梯直達，擁有獨立的私家電梯大堂，極其舒適和隱私，可擺設私 家鞋櫃和雜物櫃。 • 設計流暢，整個佈局合理，沒有任何浪費。進門就是 3.5 米的高挑大廳，面向正北，氣 派堂皇；225 平方米的室內外空間，令人倍感寬敞開闊，空間感強烈。 • 四周被翠綠的樹木環抱，寧靜優美，大廳、主人套房和 2 間寬敞睡房都面向正北，陽光 充沛，溫暖舒適。 • 物業管理費特低，步行至火車站，名校，購物中心，到市中心僅 20 分鐘車程 。

• 物業佔地 1000 平方米，室內面積 650 平方米 • 擁有永無遮擋的一線全水景，眺望部分雪梨大橋，城市美景以 及帕拉馬塔河的璀璨景象 • 家庭影院，書房（可做第五房使用），工人房（保姆房） • 家庭活動室 / 桌球房帶有廁所，酒吧，卡拉 OK 等 • 全新船塢和遊艇滑道，私家小沙灘，游泳池，水療池

29/42-48 Culworth Ave,Killara 開放參觀 : 本週六 12:00-1:00pm 聯繫：Justin 王先生 0425 377 170 | Michael 朱先生 0402 799 188 $9.8M Wahroonga Mosman 2

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8 年新 擁有 3 個高爾夫球洞的氣派莊園

• 物業在 8 年前買地蓋房的成本已達 $6.5M • 莊園佔地 20,000 ㎡，室內面積約 1500 ㎡，建有 5 房加書房的超級寬敞 空間和 3.3 米高的樓底 • 莊園的建築群落由澳洲最頂級的建築設計公司承接，該公司以凱撒莊園 的設計而榮獲澳洲住宅設計金獎，而莊園的花園景緻和室外瀑布則由著名 的世界杯場地設計公司負責。

聯繫人：Michael 朱先生 0402 799 188

Barangaroo

3

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$5.5M+ 2

• 佔地 1675 平方米，內部面積 800 多平方米 • 主位東西向，被大師批為文曲星位，所有讀書人個個功成名就 • 全磚結構，挑高樓頂，40 米長的前庭 • 圓形超大客廳，直徑達 8 米，可輕鬆同時容納 50 人 • 寬闊陽台，可欣賞一望無際的國家森林景觀，酒窖，儲物室，游泳池， 標準比賽用網球場，健身房，桌球室，中西廚房，鋼琴房等

聯繫： Justin 王先生 0425 377 170

Barangaroo

頂層複式水邊花園閣樓

• 位於情人港中心位置，新地標 • 面對永無遮擋的情人港海灣，欣賞日夜變換的城市美景和動感 十足的悉尼海灣 • 該海邊住宅社區代表未來澳洲 10-20 年的城市設計發展的新趨 勢和新風格！ • 2 層複式設計，室內面積約 168 平方米，另加頂層 80 平方米的 前後海景大露臺 ...

聯繫人：Michael 朱先生 0402 799 188

售

2+10

售

$6.8M

出

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5 書房

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Dural

• 富人區 Wahroonga 的最好的街道，安靜幽密，周圍名校林立，步行可達 Knox Grammar & Abbotsleigh. 3 分鐘可步行至火車站，當地購物中心，5 分鐘車達 Westfield.

• 全磚，上下兩層，門庭寬 26 米，闊氣，地大約 1500 平方米，方方正正，風 水上佳； • 後面有 100 平方米的超大多功能房，可做祖母房； • 泳池，花園，蔬菜果園一應俱全

成

聯繫：Michael 朱先生 0402 799 188

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$6M+ 2

水邊一線頂層複式摩登閣樓

出

• 物業佔地 900 ㎡，室內面積 450 ㎡ • 三層全海景法式別墅，眺望 Mosman 海灣，配備水邊 游泳池和私家碼頭 • 材料高檔，手工精細，裝修品味高雅脫俗，經典豪華

$3.5M

成 功 出 售

水邊一線的時尚豪宅連私家碼頭

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功

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成

4+

聯繫：Michael 朱先生 0402 799 188 $4.38M Turramurra 6 5.5 4

• 位於情人港和 CBD 的中心位置，新地標； 享受家門口就是海港的絕佳地 理位置，和悉尼最繁華的娛樂區，餐飲區和購物區 。 • 面對永無遮擋的情人港海灣，欣賞日夜變換的城市美景和動感十足的悉 尼海灣 • 該海邊住宅社區代表未來澳洲 10-20 年的城市發展的新趨勢和新風格！ •2 層複式豪華設計，室內面積約 160 平方米，再加 2 層 80 平方米的海景 大露臺

聯繫人：Michael 朱先生 0402 799 188

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5 睡房 3 浴室 2 車位

4 睡房 3 浴室

高品質，精湛全新裝修，堅固磚屋，時尚風 格，怡人家居，由專業風水設計。迴旋靜街， 幾步可至 Gannan 公園，Ryde East 公立學 校校區，近 Top Ryde。可為您與家人提供愜 意生活與娛樂空間。

位 於 Willoughby 受 歡 迎 的 綠 蔭 靜 街， 占 平 地 617 平方米。寬敞客飯廳，自然光充足， 通向寧靜花園。實木地板，花崗石檯面廚房 附設新煮食爐具。非保留區，可擴建重建或 建車棚（需市政批准）。地處便利位置，近 High Street 咖啡店，店鋪，公園及學校。交 通方便，臨近巴士可至 city 及 Chatswood。 附近名校林立，家庭生活首選。

現場拍賣 2017 年 7 月 15 日 週六 2.15pm 開放參觀 週六 1.15pm-1.45pm 週三 2.15pm-2.45pm 詳電 Stefon Bertram 0404 071 511 James Jin 0404 071 060

現場拍賣 2017 年 6 月 17 日 週六 3pm 開放參觀 週六 2pm-2.30pm 週三 2pm-2.30pm 詳電 Adam Wong 黃先生 0403 315 349 Elisa Che 謝小姐 0421 308 698

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

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全新豪華居所，獨有特高樓底，設計高雅大 方。主屋內設有雙客廳、雙飯廳及雙套間， 空間極為寬敞。後園更設有獨立姻親房，適 合大家庭或出租之用。鄰近車士活大型購物 中心及優質學校。本星期六首度開放，歡迎 參觀。

拍賣指導價：$3,300,000 現場拍賣 2017 年 6 月 17 日 週六 2.15pm 開放參觀 週六 1pm-1.30pm 週三 1pm-1.30pm 詳電 Mendy Lau 劉美倫 0416 186 998 Bobby Shi 施波比 0404 823 911

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7月1日前 节省 印花税 的最后机会

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邀请函 墨尔本房展会 在悉尼举行 继悉尼情人港和 Barangaroo 项目之後 墨尔本又一力作 Lendlease 悉尼歌剧院的缔造者 印花税减免 墨尔本连续6年荣获世界级宜居城市 唯一市中心大型规划项目

一对一现场贵宾级礼遇 至尊贵宾接待服务体验 High Tea下午茶畅享 Lendlease新落成总部大楼，独家开放

时 间：6月17-18日 10am - 6pm 地 点：Level 13, 300 Barangaroo Ave, Sydney VIP 贵宾座席预约专线：0430 576 844(中文)

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

Drummoyne 66 Alexandra Street

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Premier position, potential, 715m² parcel Drummoyne Drummoyne Drummoyne66 66 66 Alexandra Alexandra AlexandraStreet Street Street 506 Lyons Road West FIVE DOCK Contemporary Contemporarybayside baysideliving living

北向花園，優雅家居

靚麗家居，寬前庭，占地面積約 663 平方米，位於水濱與 Five Dock village 之間。美景花園，全磚建造，大潛力可擴建或加建二層（需市 政批准）。79 年來首次上市。

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Auction

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On site On On On site site site Auction Auction Auction 1:30pm16th Saturday 16th March at Saturday Saturday Saturday 16th 16th March March March atat at 1:30 1: 1:

Saturday Saturday Saturday 1:00 1:00 1:00 - 1:30pm -- 1:30pm 1:30pm View View View Saturday 1:00 - 1:30pm Thursday Thursday Thursday 6:00 6:00 6:00 - 6:30pm -- 6:30pm 6:30pm Thursday 6:00 - 6:30pm Contact Contact Contact Adrian Adrian Sereni Sereni Sereni 0417 0417 0417 204 204 204 482 48 4 現場拍賣： 2017 年 7 月 8 日 週六Adrian 12.00 pm Contact Diane Travers 0412 490 776 開放參觀 : 週六dianet@wwre.com.au 12.00 - 12.30pm

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* 優雅家居，北向花園 * 3 睡房及書房，2 睡房有入牆櫃，整潔浴室 * 寬敞起居室，獨立飯廳，美食廚房，有頂飯廳平臺，陽光充足的草坪 * 高天花板 , 洗衣房 , 額外衛生間 * 黃金位置 , 僅 200 米可至 Halliday Park, 步行可至 Five Dock Village 及名校

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50 Tintern Avenue, Telopea 卓越家居 寬敞家居，位於 Oatlands 邊際位置，室內高品質完工，自然光充足，占地面積約 670 平方米。特色： * 4 間寬敞睡房，第 5 睡房或家庭辦公室 * 北向，寬敞起居室及飯廳 * 陽光充足廚房，高品質廚具，早餐吧 * 2 大浴室，室內洗衣房，淋浴及衛生間 * 獨立家庭活動室可通向有頂戶外娛樂區 * 全圍欄後院 * 土地面積約 670 平方米，近名校 * 幾分鐘可至一切設施及成長中的 Parramatta CBD

4+Study 現場拍賣 2017 年 7 月 8 日 週六 1:15pm

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開放參觀 週六 6:00 - 6:30pm 週六 11:00-11:30am

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Macquarie Park 的 Prime 樓盤第二期即將發售， 眾多買家翹首以盼 - 6 月 17 日樓盤發售現場將有機會贏取寶馬 5 系轎車 2017 年 6 月 13 日悉尼專電 --- 總部位於悉尼的地產開發商 JQZ 位於 Macquarie Park 的地標性樓盤 Prime 第二期將於 6 月 17 日隆重發售 ! 買家為了搶到心儀的房子已經翹首等待多時，發售日當天現場必將人頭攢動，盛況空前。Prime 項目由 JQZ 與香港上市的房地產開發集團 Redco Properties Group Limited 聯合開發。2016 年 11 月樓盤的 一期發售時，不到 2 小時就售出了 200 多套公寓。 JQZ 近日進一步表示，已經遞交了申請，要在 Prime 項目建設一座把 Prime 與麥覺理購物中心 (Macquarie Centre) 直接相連的人行天橋。在此利好消息下， 相信買家對該樓盤的需求勢必還會進一步水漲船高。凡 6 月 17 日在二期項目發售現場簽約的買家，都將有機會贏取寶馬 5 系高級轎車大獎。此次二期樓盤推出的是廣場前臨街的兩幢公寓大樓，共計 350 套公寓，其中的一幢與麥覺理購物中心之間有人行天橋相連。整個小區項目中最炙手可熱的一批精品奢華公寓將在此次二期樓盤推出，敬請期待。 JQZ 的創始人兼首席執行官張建秋先生表示，“Prime 確實是個獨一無二的項目，其設計最大程度地滿足了居民的生活需要，購物和交通都非常便利——Prime 的地理位置得厚，位於 Macquarie Park 區的 正中心，而 Macquarie Park 將成為悉尼的第四個中央商務區。”Prime 項目建成後將共有 4 幢公寓大樓，每幢高 20 層，共計 680 套公寓，包含一房、兩房、三房和四房頂層公寓的各種戶型。 2 期將發售 90 套一房公寓，起價 65 萬澳元；231 套兩房公寓，起價 99 萬澳元；20 套三房公寓，起價 138 萬澳元。 Prime 項目四幢公寓樓的設計都保證了最充足的採光和最佳的視野。 Macquarie Park 地區大部分由其它開發商開發的項目都有採光的問題，但本項目的設計確保了公共區域將有足夠充足的陽光。每幢大樓 都將矗立於 4 層樓高的地基上，被中央庭院圍繞，樓頂還有專為居民設計的花園。其他便利設施還包括可俯瞰中央廣場的觀景台、園林化閱覽區和冥想區、一個 25 米的恆溫泳池以及相連的溫泉浴場和健 身場。在整個 Macquarie Park 最獨一無二的特點是，在中央花園內設燒烤區域，讓你盡情享受生活樂趣。每幢樓的頂層公寓還有出入屋頂花園的私人樓梯。 樓頂配備雨水收集設施，所收集的雨水將用於澆灌花園和洗車，並配備被動式太陽能設施。 公寓大樓的一樓展現的是獨特的鑲嵌式設計，更好地發揮了其臨街功能，擴大了麥覺理購物中心良好的購物體驗。各類餐廳、咖啡廳和露天餐廳、兒童戲水區和公共藝術區將在這裡開張，作為購物中心的 延伸，所有設計都將有效的擴展業主的主要活動場地。 張先生還表示，“規劃中的人行天橋目前正在審批中，Prime 項目內 1600 平米的餐飲零售廣場未來將 與麥覺理購物中心實現完美的對接。” JQZ 建築團隊預計，該項目將於 2017 年末動工，將確保達到公司所要求的高質量建築標準並按時完 工。Prime 項目由 Sunnyland 獨家代理，售樓處地址是 101 Waterloo Road, Macquarie Park，開放 時間為每天的上午 11 點至下午 4 點（週五除外）。

如欲了解關於贏取寶馬 5 系轎車及其它獎品的具體條款， 歡迎訪問官網 primemacquarie.com.au 或致電 1800 579 666

Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

Sylvania

1 & 2/63 Belgrave Esplanade

海濱位置，機會難得 地處海濱黃金位置，占地面積約 631 平方米，2 套魅力家居。室內新近粉刷，高天 花板，新鋪地毯，自然光充足，2 套物業設計類似，寬敞起居室及飯廳，現代可進 餐廚房，雙人睡房，磁磚浴室。私人戶外活動室，環繞式草坪，後院。 House 1: 複式 townhouse *3 睡房，2 浴室，室內可至雙車庫，報警器 * 現代可進餐廚房，可通向花園 * 寬敞生活區，可觀綠蔭美景 * 主人房有入牆櫃，空調，套間 * 大睡房均有入牆櫃 House 2: villa *3 睡房，2 浴室，室內可至車庫 * 現代可進餐廚房，獨立舒適起居室 * 所有睡房均有入牆櫃，主人房有套間 * 環繞式綠蔭花園，鋪路後院

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現場拍賣：2017 年 7 月 8 日 週六 1pm （若未預先售出） 開放參觀 : 週四 & 週六 12.00-1.00pm 詳電： Dave Watkins 0414 866 888 dave@djwproperty.com

辦公室地址 : Shop 7/ 217 Belgrave Esplanade, Sylvania Waters NSW 2224 電話 : 02 9544 9688 info@djwproperty.com

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華麗的宅邸

這棟豪華而又寬敞的私人住宅共有四層樓，在1212平方米的地塊上提供了室 Z 內897平方米的生活空間。這個住宅最主要的特色是擁有兩套額外的獨立住 房，每個房間都有獨立入口。 - 主要住宅有五間寬敞的臥室，擁有多個生活娛樂區 - 3A提供四間臥室和三間浴室 - 3B提供三間臥室和兩間浴室 - 每週租金可能超過5,000澳元，具有複式入住優惠 - 坐擁中部海港佳景，短距離步行到達城市公車和地區學校 - 高級客房套房設有獨立浴室和陽光充足的露臺，適合姻親/客人入住 - 園景平坦的花園，娛樂露臺，水療中心，游泳池，露天小屋 - 五車位元車庫與存儲空間，加上額外的現場停車、內部訪問和報警系統

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開放參觀: 週六 11.00am-11.30am 詳電:

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WAT E R L O O 最 亲 近 大 自 然 的 住 址

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2017年6月盛大开盘

至尊生活 Waterfall by Crown Group 豪华公寓 提供各类户型：单人公寓，单卧，双卧和三卧公寓。 另配备无与伦比的公共设施。 18 O’Dea Avenue, Waterloo

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現代宏偉家居，寬敞娛樂空間 Distinctly Contemporary Residence Designed For Grand Scale Entertaining 5

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8 TIVOLI STREET Exuding a carefree sophistication, this unique family home presents architecturally inspired 保養良好，精湛建造，多個寬敞室內、外生活區。北向，可觀壯觀美景，地 features blended with a fluid integration of multiple indoor and outdoor living spaces. 處 Balmoral 斜坡上，黃金位置，近 Chinaman 海灘或 Balmoral。愜意、豪華、 Encapsulating expansive northerly district views, this inspirational property resides high on 海濱生活，從這裡開始。 Balmoral slopes in a premium address that is a stroll to either Chinaman´s Beach or Balmoral. 現場拍賣 AUCTION Saturday July 12.15pm 2017 年7月 1 日1,週六 12.15pm 開放參觀 : & Sat 12.00 - 12.45pm View Thur 週四 週六 12.00 - 12.45pm Visit&8TivoliStreet.com

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比附近公寓價格還低， 最後 9 套 H&L 出售！

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kangaroo point 76 -78 Kangaroo Point Road 令人惊叹的海港全景

坐落在郡内最独特的半岛之一，风景秀丽的乔治河畔，这栋无与伦比的宅邸确保了优质的家庭生活。它采用宽敞的 室内布局，私人户外区域，临近私人停泊设施，可以捕捉到海滨风格生活方式的精髓。这栋宅邸呈现呈现绝佳状 态，并附有许多雅致的更新，但仍然拥有进一步升级或重新设计的未来潜力，并真正利用其绝佳的位置。 • 占地面积达到1,630平方米，临近水景的土地 • 光线充足的室内设计，提供宽敞通风的两层楼 • 宽阔的娱乐露台，捕捉波光粼粼的水景 • 私人码头加船棚，海水游泳池和海滨草坪

• 宽敞充足的生活空间，家庭办公室和楼下游戏房 • 经过精心装修的浴室和时尚的现代化厨房 • 电动安全门，对讲设备，报警和空调设备 • 三个安全车库加仓库和工作室

免責聲明：本公司相信以上資料准確可靠，然而本公司並不保證其准確性。建議有興趣的買家親自查詢或調查。

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拍卖 7月6日

Doltone House Sylvania Waters 开放时间 星期六上午11:30至中午12:15 欢迎预约参观 Barbora Marcinkova 0423 406 273 barbora@blackdiamondz.com.au Courtney Wong 黄觉理 0409 928 888 courtney@blackdiamondz.com.au

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

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mosman 68 Bay Street

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令人惊叹的海港全景

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水域中央停泊的豪华船艇，为这栋著名的家庭住宅形成了壮观的背景。凭借其宽敞的多层次布局和建筑师吉尔 伯托•曼南德斯（Gilberto Menandez）的创意设计，充分利用了壮丽的景色和面向水景、绿树成英的绝佳地理位 置，为生活和悠闲娱乐树立了卓越的高标准。定制的精致家居，精心挑选的国际家居设计作品，结合流畅的内部 建筑线条，风水设计原则和私人户外区域，提供持久品质和奢华风格的高端物业。

开放时间 星期四和六上午11:30至中午12:15 欢迎预约参观

• 宽敞的开放设计与户外无缝连接 • 可加热的石灰华地板和大型落地窗，窗外风景一览 无遗 • 每一层的户外露台充分满足休闲娱乐需求 • 可加热泳池，另有一个私人和安全的草坪花园

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厨房配有石质岛台和燃气用具 主人休息室配有步入式奢华套间和阳台通道 独立的工作室或客房加上双车库 极具隐私的位置，临近附近学校和Mosman主城区

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Monika Tu 涂燕翎 0409 898 888 monika@blackdiamondz.com.au Michelle Yao 姚欣颖 0430 982 406 michelle@blackdiamondz.com.au

Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

oughout ty and style throughout he a outdoor area with n private lawn edroom/office gas appliances

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Riverwood 28 Weemala Avenue

•* 全新全磚家居，高品質時尚完工 This brand-new full brick residence showcases quality and style throughout •* 明亮開放式設計，可通向戶外活動區 Bright and breezy open design that connects with the outdoor area •* 戶外平臺，北向花園，草坪 Alfresco terrace plus a deep north facing garden with private lawn •* 樓上獨立起居室，樓下第 Separate upstairs living area plus a lower level 5th bedroom/office 5 睡房 / 辦公室 •* 現代石檯面廚房，煤氣煮食高品質廚具 Sleek and modern stone kitchen fitted with quality gas appliances

開放參觀 : 週六 11.30am-12.00pm 現場拍賣：2017 年 7 月 1 日 週六 3.00pm 詳電 9534 5577 Michael Read 0402 401 401 Chris Harding 0413 400 077

留學生最容易犯的 5 大禁忌！ 留澳前： 終於等到這一天， 左手夢校 offer， 右手直飛澳洲機票！ 看袋鼠、抱考拉， 還有大片清澈見底的沙灘等著我！ 激動的朝美好的留學生活招手， 恨不得下一秒就落到澳洲的土地上！ 留澳後： 沒想到出了國才發現有好多人明明很 聰明卻偏偏畢不了業， 還有同班的帥小夥，考試夾帶小抄一 念之差被退學了 ~ 據資料顯示， 中國留學生被勒令退學的原因中， 一半以上是因為學術表現太差， 五分之一的人則是學術不誠信！ 費盡心思去了名校， 最後卻發現畢不了業？ 這就尷尬了！

路上看到好幾遍，還配著幾張美美的 自拍照 ~ 都那麼用功學習了，還有時間和精力 玩微博嗎？ 3：拖遝！拖遝！！拖遝！！！ 不到最後一周絕不開始寫論文，不到 最後一天絕不完成 paper 的一半，不 到最後一小時絕不提交！提交後又發 現點小錯誤，可是已經來不及改 ~ 其 實 明 明 可 以 有 個 規 劃， 輕 鬆 的 搞 定！ 4：學術不誠信 澳洲是個相當重視誠信的國家。不管 是課後作業還是期末考試，對學術不 誠信行為零容忍！

其實留學路上的那些坑大多都是自己 挖的！最容易犯的幾個禁忌還是注意 些好 ~

包括論文的大篇引用或蓋頭換貌，都 屬於抄襲作弊！輕者警告記過，重者 勒令退學！補考還有畢業的可能，一 旦被捉作弊，不僅遣返還是永遠的汙 點！

1：曠課

5：生病要不得！

國內大學曠課現象太常見，以至於有 些習以為常的留澳小夥伴將此陋習帶 去了澳洲。可是，在這裡，如果出勤 率低於 80% 就有被遣返的風險哦！此 外，學費那麼貴，曠課肉疼嗎？

雖然留學黨都有醫保，但是生病的代 價 依 舊 很 昂 貴！ 除 了 貴 兮 兮 的 醫 藥 費，一個人留學在外，一旦生病身心 兩重傷害，總是最難熬的 ~

2：將大把時間浪費在 facebook、微 博、youtube 上 期末考試期間拼命往圖書館跑，像打 了雞血一樣晝夜不停的複習，這很好。 可惜此類說說我每天要在各種社交網

除了堅持鍛煉身體，還要多留意天氣 預報注意添加衣服。澳洲的天氣變化 莫測，尤其是在墨爾本的小夥伴，平 時出門帶外套和雨傘很必要！

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為啥送孩子們到澳洲留學後， 他們就再也不想去美國了？？ 都說澳大利亞是一個 " 傲慢 " 的國家， 從裡約奧運會和之前種種新聞熱點來 看，確實也證實了這一點。另外，澳 大利亞還有很多外號，最著名的如 “ 土 澳 ”，“ 大澳村 ”，“ 懶人國 ”… 宜居，高福利，種族融合是這個國家 的三大特徵；旅遊，教育，礦產是它 的三大支柱產業。 生活在澳洲的華人聚在一起，經常會 討論這樣一個問題：傲慢的澳大利亞 人是不是連美國都看不上？ 其實呢，這樣的問題並不是一句話可 以說清楚的，畢竟 “ 你之熊掌，我之 砒霜 ”，你覺得好的地方，別人可能無 法欣賞，澳洲和美國還是有很多不同 的地方！究竟誰來碾壓誰，就要仁者 見仁了！ 首先，從學習深造角度來說，澳洲人 去美國留學嗎？ 說到這個問題，我想澳洲人也會問問 自己，為什麼要留學？想想國內的孩 子們，家長都會說，想要孩子受到更 好的教育，未來能找到好的工作，能 有更好的生活。其實，誰不是這個願 望呢？歪果仁們更想有好生活，因為 他們更懂享受生活！ 那答案就來了，澳洲人，甚至澳洲華 人在澳洲有好生活，好福利，好環境， 那還去美國留學幹啥？不去，不去。

和美國相比，澳洲人有著出奇地耐心， 無論是點餐還是到銀行取款。大概因 為澳大利亞地廣人稀，大家從小就過 著悠閒地生活，不需要競爭也無需搶 奪。 就連澳洲的廣播電臺清談節目主播的 語速也比美國的要慢上半拍，電梯的 速度也是非常緩慢。這種慢有好也有 不好，大家都淡定地生活著，讓你浮 躁的心也平靜下來，喜歡家庭生活。 反而，美國人更願意去澳洲讀大學 當年去澳洲參觀學校，遇見很多歐美 同行，也和很多美國學生面對面聊天。 那會，我自己也覺得奇怪。聽完原因 完全理解了。美國人是富人越來越富， 但是富人比例卻很小。大部分也是普 通家庭，美國本科四年，澳洲三年， 美國名校申請難度大，競爭激烈，而 且，美國學費貴，澳洲相對便宜。在 澳洲讀完本科，留澳洲找工作，或者 回美國都是妥妥的。 尤其金融危機爆發後的幾年，美國孩 子去澳洲的很多。最近這兩年，因為 美國的安全問題，現在很多美國人都 開始移民到澳洲，和中國人一起搶移 民份額！據說，目前美國是澳洲第五 大移民來源國了！ 總 結 來 說， 澳 洲 人 對 美 國 沒 什 麼 情 結！對英國倒有一些情結，喜歡去英 國找找工作，喜歡去英國旅旅遊，但 是體驗完還是回大澳洲繼還續過悠閒 自在的生活。 沒錯，這就是澳洲的留學生活！

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Book 3, Issue No. 566 Friday Jun 16, 2017

Greenwich 27 Ronald Ave 3 臥室 1 浴室 1 車位

746 平方米 僅 15 分鐘可至 city 3 睡房家居，美景花園，休閒、娛樂家居。宜年輕家庭居住。位於 Greenwich 746 平方米大地之上。 * 洗衣房有衛生間 * 雙磚建造，磁磚屋頂 保證您夏季清涼 * 火爐讓您冬天溫暖 * 迴圈空調，煤氣加熱

* 硬木實木地板 * Rinnai 熱水系統 * 廚房可至私人戶外就餐區 * 1 上鎖車庫 * 近店鋪，醫院，綠蔭步行街

開放參觀 : 週六 & 週三 12.00pm-12.30pm 現場拍賣： 2017 年 7 月 8 日 週六 若未提前售出 Lance 屠先生 0419 241 517 Lanceyaotu@gmail.com Bernadette Hayes 0431 558 505 bernadette@harbourline.com.au

我們的客戶對我們提供的服務很滿意 請今日致電 Lance 屠先生 0419 241 517

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2016 North Shore Real Estate Agency Winner

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Greenwich 18A Innes Road 4 臥室 2 浴室 2 車位

綠蔭圍繞，魅力家居 Greenwich 寧靜位置。錯層家居，室內、外均可觀美景。寬敞室 外娛樂區。寧靜位置。 黃金位置，僅 8 公里可至 city, 步行可至 St Leonards 火車站， 短程步行可至 Greenwich 公立學校，Royal North Shore 醫院， Gore Hill TAFE, 巴士可至 North Sydney & CBD。近 Greenwich Village, Lane Cove Village ，Crows Nest 咖啡店，餐館。巴士可 至 Greenwich Wharf 及 Lane Cove 。 開放參觀 : 週六，周日 及 週三 11.00am - 11.30am 現場拍賣： 2017 年 7 月 1 日 週六（若未預先售出） Lance 屠先生 0419 241 517 Lanceyaotu@gmail.com Bernadette Hayes 0431 558 505 bernadette@harbourline.com.au

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