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Friday Mar 01, 2016

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澳洲房產和中國房產的差別不是一點點 並且，最近的種種經濟指標和資料指明，澳 洲房產泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然 保持標普、惠譽和穆迪 AAA 主權評級的唯一發 達國家。在這個國家信用風險愈演愈烈的時代 裡，澳大利亞 2011-14 財年預算赤字占 GDP 的 比重大致僅為 3%。與被稱為避險天堂的日元資 產比 (2011-14 財年預算赤字占 GDP 的比重為 195%)，澳元甚至已經具備了部分避險功能。即 便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並 沒有過大的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳 洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預 期時，澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房 產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性 補助等。 貸款首付 >>> 房屋貸款在投資上起了金融杠杆的作用，用 較小的投入獲取較大的投資收益。在租金與貸款 利息持平的澳洲，首付當然是越低越好，而購買 澳洲房產首付僅為 10%。反觀國內，05 年開始國 務院下令，個人住房貸款首付提至 30%，第二套 房貸首付不低於 50%。如果購買的第二套房用做 投資用途及出租，那麼在理論上已失去了投資價 值。

提要：中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別， 由此也帶來了中國和澳洲房產市場的諸多不同之 處。 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別，由 此也帶來了中國和澳洲房產市場的諸多不同之處， 瞭解這些區別，是我們進行澳洲房產投資的知識基 礎。首先，澳洲房產不限海外人士購買，但是不能 買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證 的人士購買，而且沒有永久居住權的居民只限購一 套。

迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租 房更勝於買房，澳洲居民中有近 30% 的人租房住。 然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大 量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年 2.1% 的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。 這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。 澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是 成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲 房產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較 小。

產權擁有期

空置率和回報

澳大利亞有財產私有制的經濟基礎，法律規定 業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權 ( 國內的 使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使 用權就等同於是租賃權 )。而實質上 “ 永久產權 ” 這 一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除 非您擁有的土地是政府計畫的軍事用地或者文物遺 產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通 常都會在土地購買時加以說明。

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面 積的比率，它是衡量一個國家房地產產業是否健康 的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%---10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有利 於國民經濟的健康發展；空置率在 10%---20% 之間 為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售 的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟 的正常運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓 區。

如果是租賃權， 您只能在一定期限內擁有土 地。在中國，目前這一期限是 70 年，國內最近對 使用權的問題討論熱烈，估計 70 年的使用權可以 續約，但是需繳納一定費用，所以在房地產評估時， 過了一定年限的房地產價值會降低。 但是，永久產權的房地產就不會存在這個問題。 因此，永久產權對於投資來說更優越， 能夠長久保 值、增值。

空置率在 10%-20% 便是空置危險區，上海的 是 60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是 空置房 / 總房數。官方統計，全國空置房起碼需要 42 年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制， 在 42 年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲 了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢 ?

1.6%—1.8% 浮動。 貸款難度

增值潛力 我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增 長，數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了 小康致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時 候三個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初沒有趕 上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢 ? 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長 7%—10%，大約 7—10 年翻一番。尤其是自九十 年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為

在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要 比中國低的多，即使是留學生也可以申請貸款。不 需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這 足以說明銀行業對澳洲房產市場具有充足的信心！ 如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收 回這套房產，並以當時的價格對外競拍。銀行敢於 這麼做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高 於它放貸時支付的價格，這可是賺錢買賣！要知道， 悉尼平均每週有十套房產被銀行收回再拍賣 …… 房 產泡沫的說法不攻自破。

目前已有對澳洲房產市場瞭解的留學生家長 開始打起了 “ 以房養學 ” 的算盤。的確，以墨爾本 60 萬房產為例，購樓的訂金只需 5%—10%，即 3 萬 —6 萬澳元，是一個留學生不到一年的學費 + 生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長 7% 計算， 房屋已增長至 68.4 萬，獲利將可能是兩年的學費。 其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不 多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於 出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的 將是大筆的 capital gain。如果一邊自住，一邊將此 房的 Master room 租出去，自己住小間，每年給租 客漲房租 ( 貸款是不會隨房價漲的 )，既節約了自己 的房租，還將得到賣房時 capital gain。當然了，在 這樣一個講求專業的國家，找個專業的投資團隊， 專業的律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。 只付利息 >>> 澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息不還本 金的！參見前期產權的介紹，國內房屋使用權 70 年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而 澳洲的房屋是私有財產，無限期，那麼你想什麼時 候還清就什麼時候還清！ 為什麼要只還利息？第一，既然購買不動產是 一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的 訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，對投資 專案的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將 多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心，那不如拿 pay-off 的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利 益最大化又分散了風險。第二，只還利息還能使每 年的帳面虧損最大化，退儘量多的稅回來。反之， pay-off 以後，租金收益超過了折舊 depreciation 了 怎麼辦 ? 不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！ 再融資 >>> 當房價漲了以後，例如 60 萬的房子漲到了 70 萬，那麼，可以用這 10 萬的漲幅向銀行申請再融 資。拿這 “ 隱形 ” 的 10 萬作為第二套房子的首付，“ 免 費 ” 購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以 向銀行申請 Refinance，輕鬆走上投資理財的正確 道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。 在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的 財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。 掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。

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Friday Apr 01, 2016

全澳商業物業特刊

世邦魏理仕亞洲團隊 中國的十億美元富豪數量超越美國成為世界之最 根據《2016 胡潤全球富豪榜》，中國大陸、

應對中國經濟增長減速。他稱，更多

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十億美元富豪會來自製造業、金融投

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另據英國廣播公司 2 月 25 日報導，

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擁有 100 名十億美元富豪的北京被稱為世界

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十億美元富豪的紐約。在超級富豪數量排前

（來源：the age 編譯 / 楊雪蕾）

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Book 3, Issue No. 506 / Friday Apr 01, 2016

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為什麼要投資澳洲房產 提要：近年來，隨著中國房地產市場經濟的萎靡和 中央對房價抑制的各種政策，越來越多精明的投資 人士開始把目光轉向了海外房產投資，特別是投資 澳洲房產。“ 永久產權、無遺產稅，土地房產私有、 海外人士可以貸款、年投資回報率高 ” 等等，投資 澳洲房產會有更高的收益回報。 近年來，隨著中國房地產市場經濟的萎靡和中 央對房價抑制的各種政策，越來越多精明的投資人 士開始把目光轉向了海外房產投資，特別是投資澳 洲房產。

基本是完全透明的。 2：規範的房屋操作市場 澳洲政府嚴格規範了從事地產行業人員的資質 審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活 動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經 歷，且考試合格頒發資質證書，經註冊登記後才能 執業，行業非常規範。無論是買房賣房，還是租房 管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。對 於海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資 澳洲房產的安全性，買家無需自己操心，完全可以 做到足不出戶投資海外，即省心又放心。

目前，澳大利亞是最為熱門並且最具有前景 的國家之一。“ 永久產權、無遺產稅，土地房產 私有、海外人士可以貸款、年投資回報率高 ” 等 等，相信很多朋友都讀過這些數位，尤其是對比 了中澳房產的不同後，相信大家更為深切的體會 到澳洲是一個真正站在 “ 買房者 ” 的角度去制訂 法律的國家，投資澳洲房產會有更高的收益回 報。

2：澳洲房產交易強制律師和仲介參與 在澳洲買賣房產必須通過有資質的仲介參 與，並且全程需要有律師介入。澳洲的購房合同 涉及到多方面專業知識，一般業主或銷售人員是 無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合 同的因素，通過律師買樓也是強制的，使得業主 不必擔心操作違規違法。

一 . 環境因素分析 1：穩定的經濟環境 相對於中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有 最穩定的房產投資環境。從大環境方面來看，首 先澳洲擁有最優越的自然條件和福利待遇。清新 的空氣，完善的社會制度和穩定的政治體系讓澳 洲遠離紛爭，並歷年來都被世界評選為最適宜人 類居住的國家之一。

對於投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟 環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房 產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據 RESIDEX 的統計資料，澳洲的房產價格在過去 30 年平均每 10 年為一個增長週期，這意味著房產價 格在每 7-8 年會增長一倍。並且平均每年 4-7% 的 租金回報輕鬆以租養息，房價和房租雙線持續增長 收入。 2：教育和移民拉動人口增長 澳洲有著雄厚的教育資源和科研水準。優良的 師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因 此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。 此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較于 英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此 吸引了大批海外精英在此定居。據資料顯示，澳洲 每年新進移民平均約 15 萬人口，大大超出房屋供 給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求， 讓投資澳洲多了一重保障。 二 . 住宅市場分析 1：相關資訊透明度高 澳洲地產業位元列世界第一資訊高度透明化， 建築成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明 確的法定範圍。通過相應機構網站還可以查到開發 商和樓盤的詳細資料，包括周邊的居民教育程度， 年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依 據。此外，澳洲房價是由多方參與制定，會經過銀 行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對 當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤

很多不熟悉澳洲的人士會擔心在澳洲購買房產 是否有法律方面的風險。首先，澳洲擁有強有力的 核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執法系統， 以及公開、有效和透明的法律框架。且澳大利亞的 房產市場受嚴格的國家監管，購房者將受到多方面 的保護，風險非常小。這體現在以下幾個方面： 1：職責區分適當，避免形成利益統一 澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分筵席 了英國法律的傳統。這體現在各個領域，例如， 銀行獨立承擔市場風險，保證其在提供按揭貸款 時能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金 融風險和過度投資 ; 政府相關部門對各種需要審 批的資訊獨立承擔審批責任，相關流程同步公開 ; 開發商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批 檔納入業主購房合同，接受公共監督。澳洲法律 體制規定各方適當職責分區，避免了形成利益統 一體，大大的保護了購房者。

隨著投資澳洲房產的趨勢直線上升，很多還 不太瞭解澳洲的人士開始關注並持有觀望態度。 今天邁恩國際就為大家全方位的深度分析海外人 士為什麼要在眾多國家中選擇投資澳大利亞的房 產。

其次，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟 危機下，澳洲也沒有出現經濟衰退現象，是世界 上少數幾個始終保持物價穩定並無通貨膨脹壓力的 國家。澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大 調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下， 澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大 型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。

綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，大約七到十 年翻一倍，也就是說，投資澳洲房產獲得收益的可 能性更高。

三 . 法律體系分析

3：嚴格控制建造量，空置率低 近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量 息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需， 然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠 趕不上人口增長，這直接導致了一房難租的局面。 按照國際通行慣例，房屋空置率在 5%---10% 之間 為合理區，此時供求平衡，有利於國民經濟的健康 發展 ; 而空置率在 10%---20% 之間為危險區，要採 取一定措施，如果空置率在 20% 以上為嚴重積壓 區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在 3% 以下， 遠遠低於世界平均值。據政府統計，澳洲人口平均 每週增長 3800 人，每年移民配額在 20 萬左右， 預計到 2031 年，澳洲住房需求量將比供應量高出 66.3 萬套。 4：永久產權優勢 澳大利亞受英國普通法傳統，私有制是其核心 基礎。澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地 的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為 數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長 期持有的成本。 5：首付低，資產組合靈活 澳洲非常吸引海外投資者的一點就是購買房產 的首付低，資產組合靈活，投資風險小，金融杠杆 充足。10% 的低首付讓絕大多數人都可負擔起。相 比於股票，基金等，房產是最為穩定的投資專案， 並且澳洲的 10% 首付是存於信託帳戶中，受政府監 管，還有利息可以拿，完全無風險。澳洲允許海外 人士貸款，輕鬆以租養息，還允許可以不賣房，直 接通過增值部分從銀行套現來達到 “ 一套房生兩套， 兩套房生四套 ” 這樣的資產組合，利用金融杠杆來 達到利益最大化。 6：增值潛力大 在澳洲，由於政府的調控和經濟的穩定等各種

3：首付款存於獨立信託帳戶管理 海外人士最關心購買樓花時的首付款是否安 全，這點在澳洲是完全不用擔心。法律規定澳洲 的首付款必須存於律師和政府共同監管的信託帳 戶裡，無論是開發商，還是買家，都不可以動用 這筆錢。並且這個帳戶是有利息的，相當於一個 定期存款。買房者等交房，驗收無誤後前再付剩餘 的錢。也就是說，開發商只有在交房驗收通過後才 可獲得錢款，有點像國內的 “ 支付寶 ”，貨到才付款。 如果開發商中途倒閉或破產，政府會連同 10% 的首 付以及利息返還給客戶，安全性高，保障了每一個 客戶最基本的利益。 四 . 細節因素分析 投資澳洲房產是一個大事，從前面的環境，市 場以及法律分析來看，澳洲房產市場已經是一個風 險較小，非常穩定和安全的投資。然而澳洲在房產 細節處理方面更為讓人省心。 1：精裝修 所有的房子都是精裝修好了的，建好就可以入 住。除了基本的硬裝之外，澳洲公寓裡面幾乎配備 了所有的必需品如同微波爐、洗碗機、烘乾機，天 然氣、空調、烤箱、地毯，窗簾等。只需要添置軟 裝傢俱如床鋪，沙發，冰箱等即可入住。此外，澳 洲建築業品質過硬，設計感也很強。澳洲本地的大 開發商品質都非常好，外觀折舊小，可保持十年如 新。澳洲很多大的開發商都是世界知名，所造的建 築都是讓世界驚歎的。 2：後期維護到位 澳洲的生活社區都是非常乾淨整潔，已經十幾 年的社區看起來和新的差不多。一方面是住戶愛惜， 更重要的就是物業管理到位。從最初篩選房客開始， 租賃管理公司就會優先評級房客品質，挑選收入穩 定的高薪白領人群，保證了租客的品質。

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