Issue 506 apr 01 chinese sydney pro book 4

Friday Mar 01, 2016

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Book 4, Issue No. 506 / Friday Apr 01, 2016

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為何是澳洲？讓中國購房者蜂擁而至的 10 大理由！ 1 市場成熟度 20 多年前，中國房地產業才正式邁 入市場化，新政策不斷出臺，宏觀調控頻繁，市 場波動較大。澳洲的房地產業已有百年以上的發 展歷史，保持穩定增長走勢，近半個世紀以來房 價平均每七到十年翻一番，受益於澳洲政府對於 房產市場的保護政策和金融系統的有效調控。 2 法律保障 中國買房一般去房產交易所辦理， 沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不予 瞭解，日後容易陷入陷阱和麻煩之中。在澳洲， 買賣雙方都要聘請專業過戶師或律師處理法律事 務。有專業人士諮詢和把關，能保護利益，降低 風險。 3 產權年限 土地管理法規定，中國住宅土地的使 用期限是 70 年。70 年後，土地歸國家所有，續 租費用未定。澳洲絕大部分房產是永久產權，可 以傳給子孫後代，沒有遺產稅。 4 期房貸款 在中國，簽合同時一般要首付 20%50%，購買第二套房首付比例更高。交房前就要 開始還貸，只能選擇連本帶息還。另外，中國 沒有對沖帳戶，申請過貸款的人再次申請貸款 比較困難。 澳洲簽期房合同時，一般只需首付 10%，交房後才開始還貸，最多可申請到 80% 左右的貸款，可以選擇等額本息或者只還利息。 還可以開通對沖帳戶，把手頭多餘的資金放在裡 面，以此對沖本金，抵消利息。此外，在澳洲再 次申請貸款很方便，也可以等房產增值後進行再 融資，將增值部分套現，用於新的投資。 5 新房交付 中國交房時，大部分是毛坯房，牆面 地面僅做基礎處理，交房後需要業主自行裝修。 在澳洲，新房交付時大多都是精裝修，馬上就可 出租。 6 爛尾樓風險 在中國，首付款交給開發商，沒 有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題， 會使投資者遭受損失，投資風險較大。在澳洲， 首付款存放在政府監管的信託帳戶，還有利息收

入，交房前開發商無權動用。 7 負扣稅 中國沒有負扣稅政策。在澳洲，租金收 益若少於貸款利息、房屋折舊和其它支出，政府 允許投資者申報損失，抵扣其它收入。 8 租賃管理 在中國，房屋租賃管理體系還沒有達 到規模化、專業化和規範化，立法工作滯後，出 租管理公司缺乏後續服務。澳洲的租賃業相對正 規，出租管理公司能為投資者提供一系列服務， 包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取 租金、代繳費用等。 9 租金回報 報告顯示，今年上半年中國十七個大 中城市的普通住宅租金回報率均值為 2.6%。上 海和北京的租金回報率分別為 1.9% 和 1.8%。澳 洲首府城市的租金回報率一般都在 3.5 ％至 6% 之間，公寓高於別墅，從另一方面看，別墅通 常沒有物業管理費，公寓的物業管理費會逐年遞 增。 10 空置率 2014 年中國城鎮住房空置率報告顯 示，全國城鎮住宅市場的空置率達到 22.4%，上 海和北京的空置率分別為 18.5% 和 19.5 ％。根 據今年 1 月份的統計，澳洲各大州府城市的出租 空置率都低於 5%。 按照國際通行慣例，5％－ 10% 之間的空置率為合理範圍，說明商品房供求 平衡，有利於國民經濟的健康發展；10％－ 20% 之間的空置率為空置危險區，有必要採取一定措 施，保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常 運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓區。 綜上所述，和中國相比，澳洲房產市場更為成熟 與規範，信貸制度和租賃管理體系相對健全與完 善。澳洲房產為永久產權，沒有遺產稅，投資門 檻低，還款壓力小。期房鮮有爛尾樓風險，交付 後馬上可以出租，還可享受負扣稅優惠。租金回 報率高且空置率低，適合中長期投資。

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悉尼最後 NRAS 項目 2 房 $530,000 起 國家免稅補貼 $120,000+ 悉尼 House and Land 靠近 Town Centre 4 房雙車庫二層 $719,980 起 澳洲最佳 NRAS 投資項目已進入最後階段，只有極少數項目還有可能拿 到最後的 NRAS 名額。國家遵守諾言，認真兌現並在報稅時發放承諾的每年 1 萬多，10 年 12 萬多的免稅補貼，使得投資者對 NRAS 項目信心十足。很 多人諮詢哪裡能買到 NRAS 房產，買過 NRAS 房產的還想再買，錯過機會沒 買的想抓住最後的機會購買一套。我們在這裡告訴大家，如果你希望抓住最 後的機會購買 NRAS 房產，享受絕無僅有國家免稅補貼 12 萬，趕緊撥打我們 的電話。 我公司在過去 5 年中致力於推介澳洲最佳正收入之 NRAS 投資專案，因 為房價便宜，普遍低於悉尼中價位 , 從 2011 年到現在，早期購買的 NRAS 房 產普遍增值 30% 以上，投資者皆大歡喜。同時 NRAS 投資物業還在 10 年中 享受國家免稅補貼 12 萬以上，確保正收入，實至名歸成為澳洲最佳投資物業。 現在悉尼 NRAS 新盤還有最後的機會，2 房 $480,000 起價，遠遠低於 2015 年 12 月的悉尼 Unit 中價位 $650,000。數量有限，若想購買國家 $120,000 免稅補貼的房產的朋友，趕緊聯絡我公司，切莫錯過最後 NRAS 機會啊。 在過去的一年多裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房潮，這股狂潮 推動周圍房價一路攀升。據地產權威機構公佈的統計資料，悉尼 House 中價 位 2015 年突破 100 萬，Apartment/Unit 中價位達到 65 萬。悉尼的房產價位 何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的這種房價呈指數曲線般的沖天上升 持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也有人認為它是一種泡沫，很快就會崩 潰。2016 年悉尼房市將何去何從，是一個值得大家思考的問題。我們將在講 座上講解我們的專業看法。 澳洲總理 2014 年早些時候在記者招待會上 發 佈 消 息， 悉 尼 新 機 場 被 選 在 西 區 的 Badgerys Creek，即將開工。火車環城線也隨之開建，未 來 20 年的悉尼商業重點將移向西南區。政府已 經 在 西 南 區 投 入 大 量 資 金 進 行 土 地 開 發， 北 到 Kellyville，南到 Camden 隨之成為房產熱點。自 2013 年至現在 House 的銷售在 Kellyville 嚴重過 熱，導致價格急速攀升至 90 萬以上，一年半內新 House 價格增長 20-30 萬，但租金仍維持在 $620650 左右，使得在 Kellyville 投資的壓力增大。我 們在 2016 年應該把投資重點挪向新飛機場所在的 西南區附近。西南區新 House 地點臨近未來火車 站、購物中心、學校和 75 萬平方米的超大商業園。 交通便捷，50 分鐘開車可直達市中心，房產最大 的優勢是適中的價格和 4-4.5% 的租金回報，4 房 雙車庫的全新別墅從 $695,980 起。如果你錯過了 2 年前的 Kellyville，現在請不要錯過這次機會。 資料告訴投資者，現在應該購買中價位以下的房 產，畢竟中價位以下的房產擁有最大的群體。就 像股票投資技術平均線理論，總是在平均線下購 買，才能享受最大的升值空間。悉尼 Apartment/ Unit 中價位已達到 65 萬，所以那些購買 70-90 多 萬 2 房的投資者要好好掂量掂量。這種房在未來 幾年中是否有升值空間很值得懷疑 , 而且養房壓力 很大。而西南區的 House 價格低於中價位最多。 這些地區的 House 的價格甚至低於許多中心地區 1 房公寓的價格，而且沒有 Strata，租金回報達 到 4-4.5%，相比租金回報率只有 3.1-3.5% 左右的 apartment，使養房輕鬆許多，這在悉尼目前的投 資環境中是優秀的。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房的居住環境，未來的升值的潛力將會遠遠大 於同等價位的公寓房。10 年以後人們的購買重點 講會移到西區和西南這些地區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉尼中價位，趕緊購入，10 年 後獲利。 此外在過去的 4 年裡，星澳投資集團致力於大 力推薦 NRAS 房產項目，不僅 2 房房價在 40-55 萬上下，而且還能享受國家 $120,000+ 免稅補貼， 使大批投資者享受到了短期房產立竿見影的增值和 高回報的正現金流，得到了最大意義上的投資回 報，購買 NRAS 房產的人都非常高興。全民追捧 的優秀房產投資專案 NRAS 第五輪，在 2014 年已 被自由當砍掉了。以後再沒有 NRAS 項目了。第 四輪批出來的最後房子賣完為止。如果想趕 NRAS 末班車的朋友們，趕緊諮詢排隊。

由於悉尼房價的狂升，以及大量推出高價的樓盤，使得悉尼很多區都批出 了創紀錄的新樓盤數量，使得悉尼高價位元高密度物業投資的租金回報率急 劇下降。如果收入偏低的投資者也可以把目光轉向 house 價格仍然在 40-50 萬上下的 Brisbane 和黃金海岸。這兩地不僅 House 價格還沒有大升，而且租 金回報率在過去幾年一直維持在 4.5%-4.8%，使得養房輕鬆。 4 月 3 日星期日，我們將以實例分析和講解 2016 年悉尼地區及外省的房市前 景以及澳洲股市前景。在過去的 5 年裡，通過我們的分析，幫助很多投資者 挑選到滿意的房產，一年左右賺到 10 萬以上增值。希望繼續幫助大家介紹好 房產，在房市的高峰中仍能買到便宜的投資回報高的房產。我們的講座具有 真實性和知識性，充分利用歷史資料進行分析，沒有煽情的忽悠，我們的售 後服務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的 講座，諮詢我們的房產。 地產講座時間： 4 月 3 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com

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