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Friday Feb 26, 2016

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[FIRB] 關於外國人在澳洲買房政策變動的分析 報導稱，外資審查委員會的一項針對外國人的 購房政策變動,涉及澳洲外資框架下對“新房” 的定義。 首先海外人士到底可以在澳洲買什麼樣的房 產？

請委員會的許可; 買空地建獨棟別墅是可以的，即house and land; 一塊土地上，新建房的數量大於推倒房的數 量，海外人士可以購買，反之，則不可。

答：新房.

也就是說,如果一塊土地上有一套或以上的房 子,推倒新建成單套房產,那麼這個FIRB一般不會 定義為“新房”,因為它減少了房源供給的數量. 但是來自房產仲介公司Nevile & Co Lawyers的 Peter Nevile說新政有待解釋，建議開發商先行 試法，瞭解房產到底如何分新舊。

這第五條就是新的規定. 但是所謂的”新”房必須滿足以下幾點： 新房可以是還未建，或者正在建，或者已經建 好的; 如果是已經建好的新房，這個房子需要是沒有 人住過，或者被開發商住過但是沒超過12個月; 購置前，需申請FIRB. 也就是要得到海外投資申

FIRB官網原文如下: 外資審查委員會新規指出，若推倒舊房建立單 戶新房，“一般不會定義為‘新房’”。 據外資審查委員會FIRB (Foreign Investment Review Board) 官方網站介紹，房屋新舊關鍵在 於重建的住宅是否“增加澳洲房源供給”。

“這樣的情況估計不符合新政的新房標準，但 準確答案我們還不知道。”他說。“外資審查 委員會還未給出明確的答案，因為還沒有人先 行試法。” “我們與外資審查委員會已經聊過，但對方無 法就此給出絕對的答案，因為他們自己也不知 道。”Nevile表示。“需要先行試法，才能完全 確定。”

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Book 3, Issue No. 501 / Friday Feb 26, 2016

海外投資土地別墅套餐您不能不瞭解的 10 個問題

1 為什麼要投資澳洲房產？ 過去的幾十年經驗都證明了澳洲的房產擁有穩定的 升值潛力和投資回報。無論是當地居民還是海外客 戶都可以充分的利用銀行貸款來投資房產，並且可 以選擇只還利息不還本金，投入最少的資金，依靠 房產自身升值達到投資利益最大化。其次，澳洲政 府對房產買賣有嚴格的監控手續、房價透明化、市 場可信度高，整個過程有律師給買家提供法律指導， 安全性高。另外，澳洲房產永久產權，且無遺產稅。 同時澳洲房產市場完全市場化，對海外買家及購買 數量沒有限制。 2 為什麼要投資澳洲土地別墅套餐 ? 一般澳洲投資房產分為別墅、聯排別墅和公寓。 投資公寓有兩個主要理由：一是有子女在澳洲留學 或者即將來留學，為子女準備的自住房，同時作為 投資使用。公寓地段一般比較好，靠近學校、市區 和購物區，不用打理庭院、比較方便。二是有當地 收入的投資者，因為在澳洲的高收入人群每年將面 對巨額的個人所得稅，公寓投資房的投資回報率、 折舊比率都比較高，作為合理避稅的手段受當地高 收入投資人群的喜愛。 而對於海外投資者來說，首先並不存在在澳洲交稅 的前提，如果又暫時沒有子女需要入住投資房，那 麼土地別墅套餐有更多的優點。投資土地別墅專案， 就意味著您將擁有自己的土地，而土地擁有巨大、 持續的升值空間。其次公寓需要定期繳納物業管理 費，而土地別墅套餐則不存在這個問題。 3 如何選擇優質的土地別墅套餐來投資？ 最重要的一點就是位置！位置！位置！對於如何選 擇一個增值空間潛力大的位置呢？ ○ 一是該地區的的人口增長速度，人口快速增長則 說明這個區域有巨大的發展潛力。很多人遷居此地， 說明當地有更多的就業機會，周邊環境宜居且價格 合理 , 新增的人口將對對於住房有巨大的需求。 ○ 二是當地的基礎建設，政府修建鐵路、高速路、 大型設施、大型購物商場都將會給當地帶來無數就 業機會，同時促進當地人口增長。地價也將隨著基 礎建設和娛樂購物等設施的完善而大幅度上漲。

○ 三是周圍是否有全國範圍或是國際性的活動。比 如說黃金海岸承辦了 2018 年的英聯邦運動會，這吸 引了 5 億澳幣投資於當地的體育設施和基礎設施， 而大型的賽事也會引導城市向綜合國際化都會轉 化。 ○ 四是大型財團在該地區是否在當地投資，因為 大型財團一般在投資之前會對當地做詳細的市場調 查、投資可行性分析，他們的大型投資行為也證明 了該地區的投資潛力。 4 海外客戶可以購買土地別墅套餐麼？ 當然可以！！澳洲政府鼓勵外國人投資，投資項目 沒有限制，澳洲的健全法律體系保護海外投資者的 利益。但是從去年 12 月 1 日起，所有海外投資者需 要向海外投資審查委員會（FIRB）提交申請。100 萬澳元以下的住房，申請費為 5000 澳元。 5 購買過程中一般涉及什麼費用？ 以一套 50 萬澳元的土地別墅套餐為例，前期準備 的資金大概 17-20 萬澳幣，這包括海外投資申請費 （5000 澳幣）、政府印花稅（7000 多澳幣）、律 師費（1000 多澳幣）、貸款首付（15 萬 -20 萬澳幣， 根據每個投資者的貸款能力而定）。 6 我在海外投資，房屋租不出去怎麼辦？ 房產能否出租是很多投資者都關心的問題，這很大 程度上決定了這是否是一個好的投資專案。 ○ 回到前面提到的，地理位置的選擇很重要， 在一 個空置率低，人口增長快的區域，對於住房的需求 必然高，市場供不應求。目前澳洲居民住宅的空置 率 5% 以下，而在黃金海岸區域，根據去年年底的 資料，更是達到了 1% 的超低紀錄。在這樣的市場 下，您無需擔心投資房租不出去。 ○ 一個專業負責的投資和物業管理團隊非常重要。 他們能幫助您選擇投資回報率高、空置率低的物業、 滿意的租客，定期檢查您的房產物業，在需要維修 時，選擇合格的維修人員。 ○ 土地別墅專案的建造過程和公寓很不一樣，該專 案是在每一塊土地交割之後才開始建造，即使是一 個大型的別墅區，每個房子的交房時間也不一樣， 這就避免了同時有幾百套房產同時進入市場，同時

尋找租客的壓力。 7 購買土地別墅套餐的程式是什麼樣的？ 選擇土地－ > 簽訂意向函－ > 聘請律師－ > 簽訂合 同－ > 冷靜期（5 個工作日）－ > 安排電匯（10% 首付押金）－ > 申請貸款－ > 貸款申請批准與銀行 開戶工作－ > 土地成交與過戶登記－ > 建房過程－ > 交房前檢查與成交－ > 成交後出租 8 我在外海無 法看房怎麼辦？ 澳洲的建築市場非常規範，法律法規也非常嚴格， 對於開發商的房屋設計都經過非常嚴密的審批程 式，整個建造過程要經過很多部門的品質監督。交 房時有協力廠商質檢機構來檢查 (red-dot stickers) 這個檢查非常嚴格，是針對所有細節的檢查。舉個 例子，粉刷工人在粉刷時不小心滴下來一滴漆，在 同色的牆體上形成了一個小點，質檢機構都會在這 裡貼上小紅標籤，要求建築商或開發商來進行處理。 另外，一些建築商會提供展示房，如果您不能到現 場，可以請房產仲介人按照您的要求錄製視頻、拍 攝照片。在建造過程中，很多建築會提供建造過程 的的照片，讓買家可以監控建造過程。 9 出租前我需要裝修麼？ 不需要。澳洲建房交房時，都是精裝交房，叫 ”Fixed full turn key package”。Fixed 就是指簽合同時的金 額就是您要付的總額，不會有其他的隱藏費用。Full turn key package 指的就是，包括廚房電器（洗碗 機，烤箱），屋內地毯地板、車庫、車道、郵箱、 院牆、草坪、空調電扇等的全包服務。租客可以拎 包入住。 10 房屋建築品質如何保證？ 澳洲的房屋建造受到嚴格的監管，開發方案、房 屋圖紙要經過當地政府的批准，澳洲建房委員會 (Housing Industry Association) 也在整個建造過程中 全程監控。並且運用很多新型材料，從而提供更舒 適安全的居住環境，例如 6 星環保建築品質、新型 節能材料、防白蟻新型隔離。澳洲法律強制建築商 繳納建築保險，並且您的新房成交時，也將享有工 程建築質保。如果交房時客戶對建築品質不滿意， 還可以向澳洲建房委員會投訴，從而全方位保證您 的房產建築品質。

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澳洲置業常見問題解答（三）讀完了就是專 澳洲置業常見問題解答（三）讀完了就是專家！ 澳洲房產投資哪種房產回報率最高？ 答：首先，投資者應該先清楚自己期望的投資目的是 什麼 ? 是資本增長，還是租金回報；通常來說，資本 增值和租金回報是魚與熊掌的關係 — 即較高的資本 增長往往意味著較低的房租回報，反之亦然。土地的 增值是驅使房產資本增長的原動力。土地增值時，房 屋本身卻會因為破損和折舊等多種原因而折損價值。 所以，對於一處房產來說，其所擁有土地面積（Land Component）越大，其資本增長的潛力也就越大；這 也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。而對於 高密集住宅區的公寓而言則不同，一個土地所有面積 較小的公寓房雖然可以帶來較高的租金收入，但資本 增長的潛力就比較一般。 如何選擇海外投資人的自住房產？ 答：遵循 “10 分鐘 ” 的選擇標準便可，即購買公寓要 10 分鐘走路可以抵達孩子就讀學校，工作單位，或商 業中心，購物中心，銀行，醫療設施，地鐵站，公交 站等設施區域；如果投資人購買的是別墅，即 10 分 鐘開車抵達以上描述的設施即可。 對於澳洲住宅類房產可以細分幾類？ （1）Unit/Apartment 公寓：一般靠近火車站或公車站， Unit 基本是三、四層，沒什麼附加設施；Apartment 通常為居民提供泳池，健身房等服務設施，相應的物 業管理費也較高。該類型的房產土地地契為共用地 契。 （2）Townhouse/Villa 聯體別墅：是在一塊較 大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵 公共牆，Townhouse 多為雙層和多層建築，Villa 多 為單層建築。該類型的房產土地地契為共用地契。 （3）Terrace：維多利亞式的建築，常見一整排的 terrace，前面有個小庭院，後面可能有個較大的庭院。 比 house 來說，面積小很多。 （4）Duplex/semi： Duplex 是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子 , 土地佔有面積較大，其地契通常和獨棟別墅的地契 一樣，是獨立地契。 （5）House 別墅：平常所說的 house 就是前面一個小花園，然後房子，然後後面一 個大花園，該類型的房產的土地地契多為獨立地契， 因此業主對土地的自住安排性很高，更有投資價值。

42 萬元。通常而言，中位價更具有參考意義，它所體 現的是該區域的集中成交價格。在澳洲每個城市，城 鎮都有自己的中位價格供投資者和自住人士參考。

用壽命 ”。房產的折舊年限可達 40 年之久。不管是澳 洲還是海外的房產投資者都可以根據房屋的折舊金額 來減免其它項的投資收入，進而減少了稅費的支出。

在澳洲買樓花 ( 期房 ) 的優勢有那些？ 答：樓花，是地產物業市場的一個名詞，最早源自香 港，是一種投資工具相當於不動產期貨，也稱為 “ 預 售房屋 ”。比較買現房，買樓花有幾大優勢： （1）是 能在印花稅上省下一筆錢；澳洲（部分地區）法律規 定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的。 而如果買樓花，通常是在房產開工前就簽訂了合同， 所以印花稅只需按地皮價徵收。 （2）買樓花，客戶 可以按照自己的喜好來選擇，像樓層戶型等。因為在 澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際有 更多的選擇餘地，等到現房或接近現房時期，可供選 擇的物業已經為數不多了。 （3）價格優勢；通常發 展商在開盤之際，為了儘快的銷售過半，獲得銀行貸 款，會把價格定位較低，從而投資人能夠以相對低的 價格購買。 （4）首付低；買樓花簽合同時，只需要 交納 10% 的定金，而餘額要等到房子全部建成後才 一併付清，或者是貸款（最高可貸款 70%）。這當中 可能有幾個月甚至 1-2 年的時間來準備餘款。但是房 屋的增值卻可以享受到。

對於海外投資人而言，可折舊資產都包括什麼？如何 能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額？ 答：所有投資及購買的物業，根據使用年限以折舊形 式定義為貶值資產。 例如：地毯、烘爐、電視機機上 盒、洗碗機、乾衣機、百葉窗和窗簾、空調、加熱器、 熱水系統等設施，以及建築物本身，都是可以計算折 舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請注意：購置 房產金額和建築折舊金額是不同的。例如：投資人支 付 50 萬澳幣購買別墅，期中土地的價值部分占 27.5 萬澳元，土地上的房產的建築成本 22.5 萬澳元。而這 22.5 萬的建築價值是計算貶值折舊的。貶值折舊幅度 從 2.5% 至 4% 之間。此外，澳洲一般商業住宅的計 算折舊率為 2.5%。

什麼是房產的折舊，以及跟房產投資者有什麼關係 呢？ 答：根據所得稅評估法（1997 年），澳洲房產建築 價值隨著時間的推移而下降。房產折舊是基於其 “ 使

澳洲房產的中位價和中間價是如何定義的？ 答：在參考物業報告的時候，很多時會看到房屋 “ 中 位價 ”（MedianPrice）和平均價（AveragePrice）這 兩個名詞。 房屋平均價即是在一段時間內，所出售 物業價格的總和，再除以轉手物業的數目； 中位價 就是把售出物業的價格由低至高順序排列，中間的銷 售價位就是中位價。 舉例說，某個城區在某段時間裡 售出 11 套住宅，成交價分別為 30 萬、32 萬、34 萬、 36 萬、40 萬、42 萬、45 萬、50 萬、62 萬、70 萬 和 80 萬，其平均房價是 47.4 萬元，而中位房價就是

工黨承諾大改負扣稅，重建澳洲夢！ 據報導，在工黨的一項選舉政策中，負扣稅（Negative gearing）將被限 制到新房產的投資領域。 工黨黨魁 Bill Shorten 說，這會在 10 年內為聯邦政府省下 320 億澳元的 預算。那麼啥是負扣稅？通俗說來，負負得正，不但不扣稅還會進行稅 務補償。 據《悉尼晨鋒報》報導，週六在悉尼舉行的新州工黨會議演講中， Shorten 宣佈負扣稅和資本收益稅減免的政策變化。

《我的房產市場 - 布里斯班篇》 布里斯班的房產在 2015 年第三季度呈現了急劇的資本增長，漲幅達到 3.13%。 房產市場有望持續強勁的表現，並可能推動別墅中位價不久衝破 50 萬澳元大 關。 儘管布里斯班公寓市場的增長略緩，但布里斯班與悉尼的房價差距仍然是投資 的主要驅動力。對於因價格過高而遠離其它市場的投資者來說，中位價遠遠低 於悉尼的布里斯班是一個能夠負擔的選擇。 布里斯班公寓的建房許可和銷售量繼續增加，跨省開發商依舊看好市場行情， 並加大對距離市中心 1 至 3 公里的黃金地段公寓專案的投資。

用 Shorten 的話來說，這是十年內最重要的結構性預算改革，如果工黨 贏得了 2016 年的大選，所有的負扣稅安排都不會改變。不過，從 2017 年 7 月起，買現有房產的買家不能夠再享受負扣稅優惠，負扣稅將只適 用於新建的房屋。

隨著大量豪華專案的開發，自住業主對居住在布里斯班高端公寓的胃口不斷加 大。同時，市場上那些設計精良且負擔性好的公寓供應也在不斷改善布里斯班 內城公寓生活方式的整體水準和吸引力。

Shorten 說，這項政策主要是為了幫助首次置業者和投資者競爭，還能 創建 2.5 萬個新建築行業崗位。據說，自從消費稅（GST）上漲被撤出 議程後，財長 Scott Morrison 也在考慮改革負扣稅和養老金稅務減免。

業界的研究報告指出，富裕的悉尼和墨爾本家庭正在布里斯班購買他們在原本 居住的城市無法負擔的 “ 藍籌股 ” 家庭住宅。Kingford Smith Drive 升級、皇后 碼頭改造和布里斯班機場跑道擴建等大型新基礎設施投資正在進行中，這將提 升布里斯班的整體形象，促進長期經濟增長，使布里斯班成為令人嚮往的生活 方式居住地。

Shorten 在發佈會上表示，“ 我們要幫助重建澳洲夢，讓普通工薪階層和 中層階級也能伸手觸到澳洲夢，他們之前都被高昂的房價逼退 ”。他還 宣佈，資本收益稅的減免幅度會從 50% 降至 25%。 據瞭解，工黨政策是以新南威爾士大學（University of NSW）學者 Richard Holden 發表的一篇名為 “ 轉換齒輪 ”（switching gears）的論文 為理論依據。論文中提到，將負扣稅限制到新建房屋中將為增加住房供 應提供強有力的 “ 獎勵 ”，也能使房價更穩定、房租更低，使新的購房者 更容易進入房市。 Holden 教授預測，負扣稅改革能讓澳洲的 GDP 上漲 45 億澳元。

在布里斯班和黃金海岸地區，能看到因澳元貶值促進的旅遊業增長和旅遊活動 的不斷增加。在過去 5 年中，到黃金海岸旅遊的中國遊客數量翻了一倍。這一 切支撐了就業的增長，並使得黃金海岸、Ipswich、陽光海岸和大布里斯班地區 周圍形成了大量的全新帶地別墅建築群來滿足增長的住房需求。 布里斯班的人口增長依然溫和，從 2013-14 年起保持 1.72% 的年漲幅，跨省 移民略有緩和。總體來講，在接下來的一年裡，布里斯班市場預計將繼續保持 積極的增長態勢，別墅和公寓的價格預計會上漲，銷售量也將繼續增加。

y CBD have beginning ths nly as evident in s supply of 0% of the pply. This bished 133m² of Aco, 155 evelopment total office 92m² was 014).

et to ext 18 ,711m² , (ie. o measure ing this (31,280m² 5,920m²), 0 George St ngaroo se new ed prehe resulting e vacancy % and 9.0% that some expected omprises cancy rate ing this

outlook is partly driven by withdrawals for full office re-developments, but also for some change of use re-developments, predominantly as residential or hotel conversions. To quantify, it is forecast that in the next three years, 136,498m² of office stock will be withdrawn for full office redevelopments, equivalent to 2.75% of stock, while 141,441m² will be withdrawn for change of use developments, equivalent to 2.85% of CBD vacancy rateafell from 8.4% stock.

From mid-2018 further 175,403m² stock is earmarked to 6.3%ofinoffice the 12 months to July for 2015 potential change of usenet conversion, following annual equivalent to 3.50% of stock absorption tracking at twice the

KEY FINDINGS

Book 3, Issue No. 501 / Friday Feb 26, 2016

SUPPLY & DEVELOPMENT Supply volumes to the Sydney CBD have COMMERCIAL been extremely soft since thePROPERTY beginning of 2014, with the past 18 months recording total net supply of only 5,485m². This benign trend was evident in the first half of 2015 with gross supply of only 23,633m², equivalent to 30% of the historical average for gross supply. This consisted of 15,500m² of refurbished tenant backfill and the final 8,133m² of Agrade refurbished space at Deco, 155 Clarence St, the St Hilliers redevelopment of the old Red Cross HQ (note total office NLA is 11,925m², however 3,792m² was counted as completed in H2 2014).

outlook is partly driven by withdrawals for

INVESTMENT COLLECTION full office re-developments, but also for

some change of use re-developments, predominantly as residential or hotel conversions. To quantify, it is forecast that in the next three years, 136,498m² of office stock will be withdrawn for full office redevelopments, equivalent to 2.75% of stock, while 141,441m² will be withdrawn for change of use developments, equivalent to 2.85% of stock. From mid-2018 a further 175,403m² of office stock is earmarked for potential change of use conversion, equivalent to 3.50% of stock

全澳商業物業特刊

Friday long run average.

Feb 26,further 2016ahead to when the next Looking

wave of supply starts reaching Some modest in incentives completion, there isfalls approximately have boosted effective 348,000m² of projects either rental mooted or in with annual gross thegrowth early planning stagesprime that could effectivecomplete rents increasing 4.9% potentially from the to around as onwards. at July (7.1% 2019 Whilefor thesecondary). timing for these projects remains uncertain, it is unlikely that2015 all these will complete YTDprojects commercial sales concurrently. it indicates amount toNevertheless a record $4.93bn, thathowever an uptick in number the vacancy the of rate is likely in 2019 and 2020. transactions is down on last year

悉尼中央商務區商業物業現狀及未來

However, the supply cycle is set to Looking further ahead to when the next increase materially over the next 18 wave of supply starts reaching months with net supply of 244,711m² completion, there is approximately with offerings more limited. 展望未來，到下一波物業供應開始到完成，大約 anticipated.

During this period, 348,000m² of projects米的分租物業正在積極出售，但是並未空置。分租的資料 either mooted or in FIGURE 1 也表明，儘管整體數字強勁，但各部門的需求還沒有被滿 348,000m²of處於早期規劃階段， completions new buildings (ie. 2019 起可能會完成專案。 the early planning stages that could Permanent Withdrawals Supply The IPG portfolio sale vs confirmed 足。Knight Frank 調查轉租空間，55％由六家轉租律師事 雖然這些項目的未來仍不明朗，但所有這些項目不可能同 excluding refurbs) is forecast to measure potentially complete from the around Sydney CBD compression (m² office NLA) amongst further 時完成。儘管如此，也表明 2019 年，空置率有 371,406m².

Major projects during this年和 2020 2019 onwards. While 務所操作，面積超過 the timing for these 1000 平方米。金融保險業只占全部 350,000 prime assets, however 65bps of 的 14％，儘管還不包括荷蘭合作銀行，道富和 QBE 最近 上揚的可能。 period include 5 Martin Place (31,280m² projects remains uncertain, it is unlikely secondary firming in H1 2015 has 10000 平方米。 office NLA), 20 Martin Place (15,920m²), that all these projects的一些轉租交易，面積約為 will complete 250,000 seen some narrowing in the prime 333 George St (12,500m²), 200 George St 租客需求及租金回報 concurrently. Nevertheless it indicates to secondary yield spread.

150,000 (38,676m²) and the three Barangaroo that an uptick in the vacancy rate is likely 增長的主要來源是技術部門。許多專案要求擴展空間或以 澳大利亞的經濟增長點由礦業經濟向對利率敏感的經濟行 Towers (266,550m²). While these new in 2019 and 2020. 前未在 CBD 租戶要租用新的空間。以 2015 年上半年的資 業過渡，如住房和消費，這將刺激新南威爾士州的勞動力 50,000 developments have a combined pre- 12 個月裡，新南威爾 料為例，Intuit 新需空間（2,100m²），Twitter (1,800m²) 就業率積極增長。至 7 月止的過去 e a cyclical commitment level of 64.5%, the resulting 及 LinkedIn (1,747m²) 的擴展空間。科技公司租賃資料將 士州服務業新增 117,900 個就業機會，全年以 3.3 FIGURE 1 ％的比 -50,000 the total backfill is anticipated to see the vacancy 在未來vs12Supply 個月更明朗化，這些公司包括 Amazon, Apple 率增長，這是自 2008 年以來最強勁的增長。過去一年， Permanent Withdrawals ce to rate increase to between 8.5% and 9.0% -150,000 Sydney CBD (m² office NLA) and Stone 及 Chalk（參考租賃詳細資訊表 2）。市場上表 服務業是增長的主要來源，就業機會增長 61％，領域含蓋 17/early by專業服務，管理或技術部門（ABS）。 the end of 2016. It is noted that some 現活躍租客有 Atlassian， Dropbox 和 Google 均表示將進 350,000 ned by an -250,000 divergence between grades is expected 一步發展。 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 evelopment 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018+ given the bulk of new supply comprises 在過去的一年裡，由於這些積極的結果，對250,000 CBD 寫字樓有 tock GROSS NEW OFFICE SUPPLY (EXCL. REFURBISHMENTS) prime stock, with the prime vacancy rate 需求的租戶數量已大幅回升。至 2015 年 7 月的 12 個月內， 非 CBD 租戶將繼續搬遷到 CBD，這已直接增加了對辦 OFFICE WITHDRAWAL FOR CHANGE OF USE DEVELOPMENT n of 150,000 forecast to approach 10% during this OFFICE WITHDRAWALS FOR FULL RE-DEVELOPMENT 公室物業的需求。這是因為 CBD 樓宇面積大，很大程度 CBD 淨面積 114,684m² 相當於總存量的 2.5％。這是自 with period.

Source: Knight Frank Research/PCA hdrawals 上也是過去幾年較高的供應水準的結果，自 2010 年年初 2007 年以來最大的年度漲幅，並導致空置率跌至六年新低 50,000 CBD 庫存水準增長 5.0％，而非 CBD 市場僅增加 2.0％。 的 6.3％。在過去的兩年中，一級平均空置率已經超過二 However, this is expected to be a cyclical -50,000 歷史高位也有很大的吸引力。2015 年上半年，包括 BAE 級平均空置率 137bps。但是，這種差異現在已經結束，一 peak in the vacancy rate with the total Systems, UXC, Havas 及 Employsure，超過 1000 平方米。 級平均空置率和二級平均空置率共 6.3％。然而，未來兩 vacancy rate forecast to reduce to -150,000 許多在市場簡報暗示這一趨勢將繼續，未來一年的需求， 年內供給和離場的因素將導致一級平均空置率高於二級平 around 6.0% by the end of 2017/early Average Average Average Core Net 特別是在以下郊區地點的業主將出售物業，以便於整合到 均空置率（參見“供給”部分第 3by 頁）。 Incentive Gross Face 2018.

This outlook is underpinned an -250,000 Market Yield (%) (m²) H2 H1 H2 中央商務區。 H1 H2 H1 H2 (%) Rent ($/m²)NICK HOSKINS absent period for new office development 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018+ Director—NSW Research 自 2014 年開始，分租空缺大約減半至 0.4 ％，相當於 completions, above average stock 7 775 -1,100 29.0 - 30.0 5.25 - 6.50 GROSS NEW OFFICE SUPPLY (EXCL. REFURBISHMENTS) 高需求的狀況更有利於租用商業物業的增長，未來兩年， 18,052m²。這低於歷史平均水準 OFFICE WITHDRAWAL FOR CHANGE OF USE DEVELOPMENT withdrawals and a continuation of 1.1 ％，並導致悉尼是唯 4 590 - 725 28.0 - 29.0 6.50 - 7.50 OFFICE WITHDRAWALS FOR FULL RE-DEVELOPMENT 高於平均水準的租約增長將得以持續。澳元兌美元的貶值 一的 CBD 市場轉租空置率低於其歷史空置率的城市。然 positive demand, albeit in line with Source: Knight 平方 Frank Research/PCA 3 預期也將有利於高需求的部門，如國際教育，專業服務和 historical trend levels. The withdrawals 而，值得注意的是，night Frank 資料顯示大約 15000 財富管理。美國經濟水準的普遍提 TABLE 1 高也是對 CBD 商業物業的需求量增 Sydney CBD Office Market Indicators as at July 2015 加的一個積極信號，這一指標顯示 了歷史關係與租賃率的關係 Grade

Total Stock (m²)

Vacancy Rate (%)

Annual Net Absorption (m²)

Annual Net Additions (m²)

Average Gross Face Rent ($/m²)

Average Incentive (%)

Average Core Market Yield (%)

Prime

2,640,053

6.26

104,062

31,227

775 -1,100

29.0 - 30.0

5.25 - 6.50

Secondary

2,324,138

6.30

10,622

-19,224

590 - 725

28.0 - 29.0

6.50 - 7.50

Total

4,964,191

6.28

114,684

12,003

Source: Knight Frank Research/PCA

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結果是，16 年財政年和 17 年財政 年，預計全年淨租賃量將高於股票 平均價格指數 1.3％，幾年以後，將 長期持續在 0.9％。而值得注意的 是 , 這些增長資料低於就業數位， 代表著一種新的發展方向。 （待續）

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Book 3, Issue No. 501 / Friday Feb 26, 2016

悉尼房產展會成功舉辦!

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難道所謂的公平稅制就是讓工薪階層交稅養懶人？（1） 澳優資產折舊抵稅 總經理 Lawrence Huang 筆者不明白，為啥提高GST行不通，政客們就拿負扣稅 和養老金開刀。要想國家財務狀況徹底改善，根本上是 要促經濟，拉內需，保就業。這是長期需要做的事。

層）都會受到損失，我試問，難道每天朝九晚五打拼的 勞苦大眾就是稅改的最大受害者嗎？難道所謂的公平稅 制就是讓工薪階層多交稅養懶人？

四年內我們換了四個總理，那一個上臺都說要經濟發 展，可是國內經濟環境每況愈下，政客們只顧自己加薪 和海外旅行，對老百姓的生活疾苦不聞不問，從這一點 上來說，還不如習大大做的好！

澳洲本土製造業舉步維艱，比如國家本來是出汽車的， 現在為啥不生產了，就是因為成本，尤其是人工成本太 高。今天美國大部分州的最低工資是少於10元的，可澳 洲的最低工資是17.29，高了70-80%。你如何和人家競 爭，更別說和廣大的發展中國家競爭了。難怪網購盛 行，因為就算是加上快遞費，國外的商品還是比國內的 便宜。

以前澳洲靠中國，礦業繁榮。去年以來，中國產業轉 型，資源需求銳減。好在澳洲推出了促進投資移民的政 策和中國國內資金外流，促進了澳洲的房地產市場，所 有和房地產有關的行業都受益匪淺，比如地產仲介的隊 伍一夜間欣欣向榮起來了。 現在政客們拿負扣稅開刀，意在打壓房價。然而，和房 地產相關的所有行業首先會受到全面打壓，我們的經濟 會陷入無增長點，無領頭羊的停滯狀態。接下來，所有 受負扣稅恩澤的人（主要是年收入少於8萬的工薪階

高工資使國內企業承壓巨大，為了生存，大的企業一方 面裁員，一方面把業務移到海外或外包。一些不得不在 國內生產的大企業（如礦企）就不得不聘外勞來。同時 小的企業不敢擴張，保守經營。那怪一些商店週末或節 假日寧願關門，也不聘人了。 高工資也嚇退了國際企業和海外投資，也抑制創新型的

新企業誕生。這勢必導致失業率上升。 我對澳大利亞 2016年1月份失業率跳升至6% 一點都不感到奇怪。 失業的人都去拿福利，加上年老者、殘疾人和養孩子的 人，使我們的福利支出與日俱增。難道我們非得對外舉 債，靠犧牲下一代澳人的利益才能過活嗎？為啥眾多年 輕力壯的澳人不願打工掙錢，而是依賴眾多的福利過 活，政府不應該先檢討一下當下的福利政策嗎？難道醫 生、護士、老師等專業人士，他們對社會的貢獻遠遠超 過普通老百姓，他們就不應該多得到些嗎？ 任何一個國家，要想國泰民安，就要鼓勵所有的國民： 有力出力，有錢出錢，不要養懶人（他們只會等+靠+ 要），造成社會分配不公。如果你的收入分配制度真正 能讓勞動者多勞多得，不勞不得或少得，我想會有更多 的國民會加入就業的隊伍，我們的勞工工資就會下降， 這樣一來，企業就願意多聘任員工，我們的經濟就有了 發展的前提。

Book 3, Issue No. 501 / Friday Feb 26, 2016

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