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Friday Feb 19, 2016

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与会观众现场提问，并由房地产相关领域的权 威嘉宾进行答疑。

要求

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因为场地的限制，以及为了让与会嘉宾能够 更好更多的为现场观众答疑，本论坛设定观 众150名。请有意参与的朋友把姓名、联系电 话、Email、参加活动的名称通过电话、电子 邮件或者扫描下方QR码发给HOME789。每 人限定报名2人。

权威嘉宾 朱 濬 楠 / WALTON CHU 房地产公司 HOME789 CEO

CEO of HOME789 JOHN VAMVAKARIS 开发商DEICORP高级发展经理 Development Manager of Deicorp 陈 淑 玲 / SU-LIN

TAN

澳大利亚金融评论报特约记者

Journalist of Australia Financial Review KEVIN YAU Goodwyn Legal 律师行首席律师及创始人 Principal of Goodwyn Legal/LW Williams and Associates DOMENICO MAURICI 澳大利亚联邦银行Surry Hills支行行长 CBA Branch Manager of Surry Hills

答

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工黨承諾大改負扣稅，重建澳洲夢！ 據報導，在工党的一項選舉政策中，負扣

構性預算改革，如果工黨贏得了2016年的

伸手觸到澳洲夢，他們之前都被高昂的房

稅（Negative gearing）將被限制到新房產

大選，所有的負扣稅安排都不會改變。不

價逼退”。他還宣佈，資本收益稅的減免幅

的投資領域。

過，從2017年7月起，買現有房產的買家不

度會從50%降至25%。

能夠再享受負扣稅優惠，負扣稅將只適用

據瞭解，工黨政策是以新南威爾士大學

工党黨魁Bill Shorten說，這會在10年內為

於新建的房屋。

（University of NSW）學者Richard

聯邦政府省下320億澳元的預算。那麼啥是

Shorten說，這項政策主要是為了幫助首次

Holden發表的一篇名為“轉換齒輪”

負扣稅？通俗說來，負負得正，不但不扣

置業者和投資者競爭，還能創建2.5萬個新

（switching gears）的論文為理論依據。論

稅還會進行稅務補償。

建築行業崗位。據說，自從消費稅

文中提到，將負扣稅限制到新建房屋中將

（GST）上漲被撤出議程後，財長Scott

為增加住房供應提供強有力的“獎勵”，也能

Morrison也在考慮改革負扣稅和養老金稅務

使房價更穩定、房租更低，使新的購房者

減免。

更容易進入房市。

Shorten在發佈會上表示，“我們要幫助重建

Holden教授預測，負扣稅改革能讓澳洲的

澳洲夢，讓普通工薪階層和中層階級也能

GDP上漲45億澳元。

據《悉尼晨鋒報》報導，週六在悉尼舉行 的新州工黨會議演講中，Shorten宣佈負扣 稅和資本收益稅減免的政策變化。用 Shorten的話來說，這是十年內最重要的結

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Nirimba Drive, Quakers Hill NSW（DA） 用地類型：公寓 總套數：237 套

Temporapry Road, Box Hill NSW 用地類型：TownHouse 總套數：60 套

Pacific Hwy, Turramurra NSW（DA） 用地類型：公寓 47 套 總套數：47 套

Gardeners Road, Mascot NSW（DA） 用地類型：公寓 總套數：61 套

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Book 3, Issue No. 500 / Friday Feb 19, 2016

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全澳熱議！ FIRB" 新政 " 嚇壞中國人 -- 重建的獨棟 House 還算新房嗎？ 海外人士在澳洲買房再次受限制，大批房產不再具備 銷售給中國買家的資格。 今天大家的朋友圈估計被 “ 獨棟新房不能賣給海外 人士 ” 的消息刷屏了 , 但是這個其實並不是新規定， 這個定義早就有了：海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board，FIRB）對新房給出了一 個嚴格的界定： 推倒一座或多座舊房重建的獨棟新房不能定義為新房 新聞中把 FIRB“ 獨棟新房 ” 的規定作了一個說明，並 說明此規定對澳洲房市將產生重大的影響，特別是那 些特別看重中國買家的開發商和仲介。 要看這件事，首先，我們還得從海外人士在澳洲能買 什麼樣的房產說起： 海外人士在澳買房的相關政策 先申請 非澳洲公民一定要先提出申請，獲得投資委員會批准 後才可以在澳洲購買房產。

新規的影響 根據 “ 新規 ”，有很大一部分重建後的所謂 “ 新房 ”， 都不再具有出售給海外人士的資格。 不少地產商已經把尚未報廢的舊房，推倒重建，而且 他們把房建得非常奢華，原本就是為了吸引海外買 家。 有外媒分析說，現在不能賣了，因為根據 “ 新規 ”， 這些重建後的獨棟豪宅將不再被定義為新房，所以不 能再出售給海外人士，這將對地產商算是個不小的打 擊。 你想啊，失去了海外投資者強有力的競爭，光靠澳洲 國內的需求量想必是很難推動房價的。 眾說紛紜 1. 但是，有業內人士分析，重建後的 “ 新房 ” 數目只 要大於這塊地上原有的舊房數目，依然是可以賣給海 外買家的。

會使得，只夠錢買舊房的澳洲本地人無房可買。。 因為，FIRB 也需要讓澳洲增加土地利用率，合理利 用資源。 目前 FIRB 並沒有給出官方的解釋，對於 “ 新房 ” 的 定義還是最終成謎！大家眾說紛紜的同時，房產界的 人士也都表示目前還沒有最實際的例子來佐證這個 FIRB 所謂的 “ 新政 ”。。。 當然，除了投資審查委員會出臺的政策動向對海外投 資者有不小影響以外，銀行房貸比例也往往是房產投 資者的風向標。 銀行也配合收緊房產投資？ 房貸比例和利息率是官方控制房產投資的主要手段。

不同房不同規定 一般購買新房都可以無條件獲批，並且對買下的新房 數量沒有限定。

這個說法從何而來？ 原來 FIRB 在審查每個外國人在澳購房案例時奉行指 導原則就是：看該購房行為是否 “ 增加了澳洲房源 （increase Australia's housing stock）”，意思就是海 外投資者購買的房屋要增加住宅供應量。

而二手房的購買則受到很大限制。海外人士一般不允 許在澳購買二手房，除非持有暫居澳洲一年以上的簽 證。

也就是說，如果本來這塊地上有一個房子，你推倒 了，必須至少建兩個房子，要是這塊地上本來有兩個 房子，你推倒後必須至少建三個房子，以此類推。

即便有一年以上簽證，這套二手房也只能作為該簽證 持有者的自住房，並且在簽證到期前必須出售。

不知道致力於建獨棟豪宅吸引海外客戶的開發商要怎 麼應對這個問題呢 ...

通常來說，非澳洲公民是可以在澳洲購買空地的。

________________________________________

看來，中國資者要想在澳洲購買房產，必須得做好充 足的功課。

投資審批委員會為了不讓外國投資者鑽空子，還特意 規定，一座住宅被推平，變成空地後，也是不能賣給 外國人的。

2. 還有的人認為，一套已經被證實為不可居住的舊 房，被拆除再重建成一套新房則可以賣給海外人士。

不僅要挑一個最划算的銀行貸款方案，還要時刻注意 投資審查局的政策變動。

而翻新可以居住的舊房顯然沒有滿足這個原則，反而

房貸比例降至 70% ANZ、Westpac 西太平洋銀行從去年起就降低了批給 非澳洲居民的房貸比例，從原先房價的 80% 到了目 前的 70% 取消利息折扣 ANZ（澳新銀行）、NAB（澳國立銀行）相繼取消了 對海外購房者提供的房貸利息折扣，也就是變相的提 高了房貸利率。

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Book 3, Issue No. 500 / Friday Feb 19, 2016

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全澳商業物業特刊

Friday Feb 19, 2016

悉尼中央商務區商業物業現狀及未來 RESEARCH

KEY FINDINGS 重点数据 CBD vacancy rate fell from 8.4% to 6.3% in the 12 months to July 2015 following annual net absorption tracking at twice the long run average.

Some modest falls in incentives have boosted effective rental growth with annual prime gross effective rents increasing to 4.9% as at July (7.1% for secondary).

2015 YTD commercial sales amount to a record $4.93bn, however the number of transactions is down on last year with offerings more limited.

The IPG portfolio sale confirmed further compression amongst prime assets, however 65bps of secondary firming in H1 2015 has seen some narrowing in the prime to secondary yield spread.

SUPPLY & DEVELOPMENT

雖然這些新的開發用地超過 64.5 ％，但到 2016 年年底， 悉尼中央商務區供應量自 2014 年初，在過去的 18 個月中 空置率會增長到 8.5% 和 9.0%。鑒於其它市場情況分析， 一直供應不足，總淨供給只有 5,485 平方米。2015 年上 Supply volumes to the 23,633 Sydney平方米，相當於歷史平均水準 CBD have outlook is partly driven by withdrawals 10 for ％。 空置率預計將接近 半年毛供應量只有 been extremely soft since the beginning full office re-developments, but also for 總供給量的 30％，這表明商業物業市場健康。其中，包 of 括 2014, with 翻新的物業，Agrade8,133 the past 18 months some change of use但是，到 re-developments, 2017 到 2018 初，根據週期性規律，空置率將減 15,500 平方米翻新物業， recording total net supply of only predominantly as residential or hotel 少 6.0％左右。前景樂觀，按歷史規律分析，回報率將高 Deco, 155 Clarence St, the St Hilliers 重 新 開 發 的 Red 5,485m². This benign trend was evident in conversions. To quantify, it is forecast 於存款利息和股票收益。 HQ( 11,925 平方米 ). that in the next three theCross first half of辦公面積 2015 withNLA gross supply of years, 136,498m² of only 23,633m², equivalent to 30% of the office stock will be withdrawn for full historical average for計gross This office equivalent to 預計退回部分會因辦公物業的重新開發，住宅或酒店重新 未 來 18 個月預 將 會supply. 增 加 244,711 平方 米。redevelopments, 在這段 consisted of 建 15,500m² refurbished 2.75% 141,441m² will be 分區使用物業。 時 期， 新 築 將 落of 成（ 包 括 翻 新 物 業 ）， 面 積of將stock, 達 到 while tenant backfill and the final 8,133m²5ofMartin Awithdrawn for change of use 371,406 平方米。重大項目包括 Place (31,280m² grade refurbished space at Deco, 155 developments, equivalent to 2.85% of 預測未來的三年 136,498 m² 辦公室物業將會全新重新開 office NLA), 20 Martin Place (15,920m²),333 George Clarence St, the St Hilliers redevelopment stock. From mid-2018 a further 200HQ George St (38,676m²) 及 the three of St the(12,500m²), old Red Cross (note total office 175,403m² of office發，相當於庫存的 stock is earmarked2.75 ％，141,441 m² 將改變發展用途， 2.85％。2018 年年中，175,403m² 辦公庫 Barangaroo NLA is 11,925m², however 3,792m² was for potential change相當於庫存的 of use conversion, 3.50％。 Towers counted as(266,550m²). completed in H2 2014). equivalent to 3.50%存將改變用途，相當於庫存 of stock However, the supply cycle is set to increase materially over the next 18 months with net supply of 244,711m² anticipated. During this period, completions of new buildings (ie. excluding refurbs) is forecast to measure 371,406m². Major projects during this period include 5 Martin Place (31,280m² office NLA), 20 Martin Place (15,920m²), 333 George St (12,500m²), 200 George St (38,676m²) and the three Barangaroo Towers (266,550m²). While these new developments have a combined precommitment level of 64.5%, the resulting backfill is anticipated to see the vacancy rate increase to between 8.5% and 9.0% by the end of 2016. It is noted that some divergence between grades is expected given the bulk of new supply comprises prime stock, with the prime vacancy rate forecast to approach 10% during this period.

Looking further ahead to when the next wave of supply starts reaching completion, there is approximately 348,000m² of projects either mooted or in the early planning stages that could potentially complete from the around 2019 onwards. While the timing for these projects remains uncertain, it is unlikely that all these projects will complete concurrently. Nevertheless it indicates that an uptick in the vacancy rate is likely in 2019 and 2020.

FIGURE 1

Permanent Withdrawals vs Supply Sydney CBD (m² office NLA) 350,000

250,000

SYDNEY CBD 150,000

50,000

NICK HOSKINS Director—NSW Research

However, this is expected to be a cyclical peak in the vacancy rate with the total vacancy rate forecast to reduce to around 6.0% by the end of 2017/early 2018. This outlook is underpinned by an absent period for new office development completions, above average stock withdrawals and a continuation of positive demand, albeit in line with historical trend levels. The withdrawals

-50,000

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H1 2016

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H2 2018+

OFFICE MARKET OVERVIEW SEPTEMBER 2015

萊坊商業物業精英團隊

GROSS NEW OFFICE SUPPLY (EXCL. REFURBISHMENTS)

OFFICE WITHDRAWAL FOR CHANGE OF USE DEVELOPMENT OFFICE WITHDRAWALS FOR FULL RE-DEVELOPMENT

Source: Knight Frank Research/PCA

TABLE 1

Sydney CBD Office Market Indicators as at July 2015

萊坊於 1896 年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 HIGHLIGHTS Average Average Annual Net Average Core Annual Net Total Stock Vacancy 務公司。我們在全球六大洲 58 個國家設有逾 417 個辦事 Incentive Gross Face Grade Absorption Assets remain Additions keenly contested The recovery in tenantMarket demand has (%) Yield (m²) (m²) Rate (%) (%) Rent ($/m²) (m²) 處。集團聘有超過 13,000 名專業人士，竭誠為高端客戶 amongst a broad depth of buyers, continued with annual net absorption underpinning further yield firming, 775 -1,100 reaching its highest level 5.25 since-2007. 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 Prime 2,640,053 6.26 104,062 31,227 29.0 - 30.0 6.50 albeit more pronounced amongst This has resulted in the early stages 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 Secondary 2,324,138 6.30 10,622 28.0 - 29.0 secondary assets -19,224 in response to 590 - 725 of moderating incentives 6.50 and - 7.50 greater risk appetite. improving rental growth. 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 Total 4,964,191 6.28 114,684 12,003 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。 Source: Knight Frank Research/PCA 2

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The onset of the new supply during the next 18 months will see a short term rise in vacancy that is expected to unwind in 2017 and 2018 when net supply is forecast to turn negative.

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Book 3, Issue No. 500 / Friday Feb 19, 2016

Book 3, Issue No. 500 / Friday Feb 19, 2016

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Book 3, Issue No. 500 / Friday Feb 19, 2016

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Book 3, Issue No. 500 / Friday Feb 19, 2016

Oasis by Crown Group 來到悉尼"小上海" 【澳大利亞悉尼—2016年2月2日週二】Oasis by Crown Group 來到悉尼‘小上海’ Ashfield 是悉尼西郊被當地人稱為“小上海”的 一個地區。它也是皇冠集團諸多豪華住宅開發專 案之一的Oasis by Crown Group落座的地點。如 果您對上海菜情有獨鍾，那麼選擇居住在 Ashfield是您不二的選擇。 ‘小上海’這個名字的由來主要是因為諸多地道 的上海餐廳都選擇在Ashfield營業，例如新上海美 食小吃，夜上海點心店，上海天同和餛飩王。 正宗的上海菜強調色彩豐富，適當的菜香，濃郁 的口味和高品質的配料以及食材。 由於在Ashfield生活可以滿足諸多華人的味蕾因此 悉尼大量的中國人已經搬遷到該地區生活，同時 在該區建立了華人雜貨店，牙醫，便利店等等。 皇冠集團所開發的Oasis by Crown Group 就落座 在Ashfield。它的地理位置優越，距離悉尼中央商 務區僅8公里。您不僅可以享受到市中心的繁華和 便利還可以擁有一個輕鬆寧靜的休息環境。 Oasis by Crown Group位於Ashfield最繁華的 Liverpool Road上，靠近商店，學校和公共交通 設施，使其居民可以最好的享受悉尼豐富的中國 文化，這也是為什麼皇冠集團會選擇Ashfield 這 個迷人的地區。 皇冠集團的總裁Iwan Sunito 曾經評價說Oasis by Crown Group 是一個建立在天然最高點，從任何 角度和方面上都取得領先地位的豪華住宅項目。

皇冠集團專案與商業銷售總監Colin Lee 也說“在 悉尼西郊的市場中皇冠集團的Oasis by Crown是 一個擁有獨特度假風格的開發項目，它的地理位 置是一個極大的優勢，距離市中心僅幾步之 遙。”

關於皇冠房地產集團(Crown Group) 皇冠房地產集團(Crown Group Holdings)是澳洲一家龍頭房地產企業，專長于 房地產開發、投資及服務公寓等領域。公司由建築師Iwan Sunito先生及工程 師Paul Sathio先生共同創立，第一個專案啟動於1996年。 Iwan Sunito擁有新南威爾士大學的建築(榮譽)學士學位及管理工程碩士學 位。1993年，Iwan成為註冊建築師，同年獲得新南威爾士大學的”Eric Daniels住宅設計卓越獎”。Iwan被澳大利亞Urban Taskforce Australia評為 2015年“房地產業年度風雲人物”。此外，近幾年裡，他還獲得了許多其他 聲譽卓著的獎項，包括印尼《Property & Bank》雜誌2013年度“黃金領導 力”大獎、印尼國會2013年度“海外僑民企業家”大獎及2013年度“安永年 度企業家”稱號。 Paul Sathio擁有悉尼科技大學的土木工程學士學位及新南威爾士大學的工程 科學碩士學位。他在建築及開發行業擁有超過20年的經驗。 過往與近期項目 自21年前創立至今，皇冠房地產集團已經在悉尼眾多頂級地段成功完成了一 系列大型的開發專案，包括Bondi(邦代海灘)、Bondi Junction(邦代樞紐)、 Parramatta(帕拉瑪塔)、Ashfield(阿詩菲爾德)、Epping(埃平)、Homebush(霍 姆布希)、Newington(紐因頓)、Pennant Hills(彭南特山)和Rhodes(羅茲)等 地。近期，皇冠房地產集團位於悉尼滑鐵盧地區的10層綜合住宅專案Viking

by Crown也已完工。 如今，皇冠房地產集團旗下在建和籌備專案數量眾多，其中正在建設的有五 個項目，包括：位於Green Square的Infinity by Crown Group、位於帕拉瑪塔 的29層專案V by Crown Group、位於北悉尼的20層項目Skye by Crown Group、位於繁榮內西區的Oasis by Crown Group以及位於悉尼中央商務區

的住宅項目Arc by Crown Group。 獎項與榮譽 皇冠房地產集團於近期因其Top Ryde City Living度假風格物業開發專案而獲 得UDIA澳洲城市發展學會頒發的“NSW President's Award(新南威爾士主席 獎)”，該獎被公認為澳大利亞房地產開發的最高榮譽。這一由七幢建築組成的 項目同時還在UDIA澳洲城市發展學會“2014年卓越大獎”中被提名為“澳大 利亞最佳高密度開發專案”，並斬獲了MBA澳洲建築商協會“2013年傑出住 房大獎”。 皇冠房地產集團其他的獲獎項目還有： 充滿創新精神的濱水開發專案Sanctum

by Crown(MBA澳洲建築商協會 “2012年傑出住房大獎”)，以及大獲成 功的ICON at Homebush(HIA澳洲住宅 產業協會“2007年度體現企業社會責任 住宅大獎”之“年度公寓項目”)。 未來項目 皇冠房地產集團還將於2016年推出多個 專案。

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