Issue 042 08042016 brisbane pro weekly bk1

地产开发颇具挑战 我们为您保驾护航 Coffey 诚挚邀请您参加此次地产开发论坛 该讲座由澳大利亚联邦银行亚洲银行业务团队主持，以英文主讲，配中文翻译。 演讲者包括地产开发，建筑法律和住宅地产市场研究方面的行业专家。

地产开发和项目管理的领 导者

建筑法律专家

深受信赖的房地产市场研 究者

讲座内容 • • •

地产开发流程 了解昆士兰州工程合同的风险 降低项目销售风险

讲座信息 日期 时间 地点

2016年4月23日 星期六 2:00pm 入场，2:30pm – 4:30pm 联邦银行Sunnybank分行 Cnr McCullough and Mains Road Sunnybank, Brisbane, QLD 4109

此次讲座免费入场，请您通过邮件或电话及早订位 Inky Zhu 电邮: inky.zhu@cba.com.au 手机: +61 481 013 722

Li Liu 电邮: li.liu@coffey.com 手机: +61 429 202 552

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六 週 本 ｜ 觀 參 放 開 Stretton 2 Poinciana Crescent

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精美住宅，為您提供充足隱私和空間！ 該精美住宅擁有大量私人空間，6間臥室，它將為您帶來完美

該房產擁有充足臥室，樓下有1間客房，玻璃門直通私人花

㺺現場拍賣 4月30日週六9:30am

舒適生活！

園。樓上有5間臥室，另有1間奢華家庭衛浴，主臥裝有配套

佔地面積 873平方米

臨近直達市區的公交車站、Sunnybank Hills購物中心、

衛浴。主臥寬敞明亮，裝有超大走入式衣帽間，擁有私人陽

參觀 週六9-9:30am

Calamvale購物中心、當地圖書館、餐廳、咖啡館和很多其他

台。樓上可欣賞優美景緻。

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便利設施，地理位置極其便利。

特色:

室內採用經典裝修，寬敞明亮，挑高天花。擁有多個奢華正

• 太陽能板（5KW太陽能系統）

式活動區，包括裝有壁爐的超大休息室和用餐區，另有1間寬

• 2間臥室裝有百葉窗

敞家庭活動區。樓上有娛樂區可俯瞰樓下正式休息室、娛樂

• 6間臥室均裝有嵌入式衣櫥

區和水吧。

該房產的優點數不勝數，將滿足您的一切需求。機會珍貴，不

廚房採用開放式設計，裝有大量櫥櫃，走入式食品儲藏間，高

容錯過！現業主他遷，拍賣日或之前必售

檔Miele廚具，讓您在此輕鬆備餐。 Peter Florentzos 0414 311 526

廚房毗鄰超大家庭活動區，地板舖有瓷磚，直通後院帶頂露臺 區，讓您與家人朋友盡情休閒娛樂。 聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。

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25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills

六 週 本 ｜ 觀 參 放 開 Kuraby 21 Lema Circuit

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休閒度假住宅，擁有大量活動空間 該房產地理位置絕對便利，是您和家庭休閒娛樂的最佳選擇！

前門直通前廳，豪華正式會客廳，另一側休閒空間包括超大廚

㺺現場拍賣 4月23日週六12:30pm

該房產坐擁617平方米超大地塊，室內面積43SQ，設備齊

房、家庭活動室和用餐區，另有1間超大娛樂室。

佔地面積 617平方米

全。

精美廚房裝有不銹鋼高檔廚具、石質檯面、大量儲藏空間和早

位於Kuraby州立學校轉角處，臨近大型公園、Underwood購

餐吧。四周環繞休閒空間，玻璃門直通後院。

物中心、Bunnings、公交車站、火車站，商店、集市、餐館

樓上擁有1間寬敞會客室，可在陽臺上欣賞優美景緻。2間臥

和其他便利設施。可滿足您和家庭的一切需求。

室全鋪地毯，裝有嵌入式衣櫥。超大主臥裝有走入式衣櫥和配

室內外維護良好，後院擁有大量娛樂空間，讓您與家人朋友

套衛浴，衛浴中裝有Spa、雙盥洗台和豪華淋浴。

在此休閒娛樂。

其他特色包括：報警系統、安全門、空調、7個屋頂風扇等。

參觀 週六12-12:30pm ljhooker.com/4846F4R

現業主誠意出售，該房產拍賣日或之前必售！ Peter Florentzos 0414 311 526

聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。

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LJ Hooker Sunnybank Hills 3344 0288

25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills

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開 放 參 觀 ｜ 本 週 六

Runcorn 9 Elan Court

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精緻佈局，絕佳潛力

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現場拍賣 4月16日週六10:30am

不容錯過的機會！完美住宅，地理位置絕佳！可供出租，重新 翻修或直接入住！

臥室配有空調。一個共用的盥洗室，帶有大型衛浴，梳妝台 和獨立衛生間。

位於安靜的迴旋靜街，該新房擁有超過711sqm的區塊，可直 接前往Williams Park – 孩子和成年人休閒娛樂的好去處。

位於住宅後面的庭院可用於戶外娛樂，其配有嵌入式燒烤設 施，漂亮花園，提供有隱蔽安全的空間，可供休閒娛樂。

室內擁有寬敞空間，可供娛樂和休閒，該質量良好住宅擁有足 夠的空間和隱私，適合家庭或伴侶。

地理位置方便，可輕易步行至Runcorn Heights小學，公交車 站，火車站，駕車很快可到達多個商店。

生活空間包括：正式的休息室和用餐區，配有站立式烤爐的 小型廚房。

先業主誠意出售，因此該擁有絕佳潛力的精巧住 宅拍賣日或之前必售。趕緊撥打電話聯繫我們吧!

佔地面積 711平方米 參觀 週六10-10:30am ljhooker.com/4844F4R

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三個尺寸合適的臥室，全部配有嵌入式衣櫥和屋頂吊扇，主 WeChat ID:

25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills

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Calamvale 10 Tuberose Street

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位於STRETTON COLLEGE AREA單層住宅

現場拍賣 4月16日週六2:30pm

該房產位於校區內，是絕佳的置業機會，地理位置良好，維護 成本低，適合首次置業者 & 投資者。

區，配有寬敞的生活區和休息區，舖有地毯，臨近廚房和全 鋪瓷磚用餐區。

參觀 週六2-2:30pm

位於備受追捧的Stretton College校區內，非常適合帶有正處 於上學年齡段孩子的家庭。幾分鐘步行至公交車站，可方便前 往市區和格里菲斯大學，臨近Calamvale集市，著名學校和多 個鬱鬱蔥蔥的公園。

該用餐區可延伸至後院，開放的空間可用作家庭聚會或其他娛 樂活動。戶外庭院沒有屋頂覆蓋，該區域可開發多種用途。

地面平坦，佔地面積499m2，該現代住宅物超所值，擁有理想 的開放式佈局，室內外擁有多個生活空間。室內舖有全新地 毯，外加新近翻新的屋頂，無可挑剔！寬敞明亮的中心生活

佔地面積 499平方米 ljhooker.com/481FF4R

廚房佈局實用，非常適合烹飪美食，裝有煤氣爐灶和早餐吧。 該房產擁有合理佈局，高質量裝修，優越的地理 位置，是您不能錯過的選擇！趕快來參觀吧，欲 瞭解更多詳細資訊，請致電!

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25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills

投標於本週六下午3時截止

Jacobs Well 32 Windward Place “The Calypso Bay“

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4 臥室迷人運河水岸家居 享受新開發的Calypso Bay所獨具的寧靜，僅數分鐘即可至

餐廳及廚房綜合區為您提供優雅、奢華空間，便於準備美食。

投標 截止至4月9日週六3:00pm

Gold Coast及極近Brisbane。

流線型廚房有迷人大理石臺面、優質瓷磚及一流廚具，非常

佔地面積 744平方米

該地區非常適合家庭生活，該家居濃縮了運河的一切精華且終

精緻、便捷。周圍是大型餐廳及客廳綜合區，具有眾多優質特

參觀 週六2-2:30pm

極奢華。該房產達到美國建造標準，全面著色、四周帶柵欄，

徵，包括內置電視機、燈具、玻璃門及大早餐台。

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非常安全，一定會給您留下深刻的印象。

廚房經雙疊門通向大陽臺， 可盡享室內外優質生活方式。露

從優質、高雅的入口進入，跨過室內小橋，小橋周邊是池水

臺有天花板供暖，游泳池有迷人水景，為您營造出一片寧靜

和漂浮的百合花，一路通向迷人戶外游泳池，盡覽停泊船隻

和諧的氛圍。

和寧靜運河美景，該迷人家居由設計師專門設計，猶如水上世

樓上有優質內置藏書室、迷人影院室及3卧室。大型陽臺從樓上

界，非常寧靜。

平臺延伸而出，且安裝有玻璃欄杆，可盡覽寧靜水岸美景。

家居底層屬開放式佈局，非常通暢，有大主臥及寬敞化粧室，

您一定不會相信該家居已建成7年，因為它看起來猶如全新

具有大量儲物區及眾多雜物櫃，還有優質內置壁爐，上面安

一般。由此可見該家居建造良好，經得起時間的

裝有電視機。

考驗。更多詳情，請即刻致電預約參觀。實屬天

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堂，欲購從速。 聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。

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3 臥 - 109m2 - $755,000 起

> 開放式設計，寬敞明亮，佈局合理 > 現代化裝修，尊貴品質，風格獨特 > 安全地下車位 > 距 City Glider bus, CityCat & 人行道和自行車道僅幾分鐘路程 > 屋頂花園，波光粼粼的 20 米游泳池和景色優美的娛樂區 > 臨近 Brisbane River, South Bank Parklands 和 West End Village

預計將於 2017 年完工

王慧儒 Marion Wang 銷售經理 0406 723 728 marion@positionproperty.com.au 今天就來參觀該全裝修展示房吧！

地點：位於 West End 的 Montague Road 和 Ferry Road 街角處 每天 10am - 4pm 開放參觀

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17 Buckinghamia Place,Stretton

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完美家庭住宅

屋前正式會客廳和用餐區全鋪地毯，寬敞走廊舖有瓷磚，廚房可俯瞰露臺娛樂區，裝有大量櫥櫃、新洗碗機、電力爐灶和烤箱。 該住宅擁有 4 間臥室，其中 3 間有走入式衣帽間，主臥擁有整潔乾淨的配套衛浴和走入式衣帽間。室內採用高檔裝修，包括百葉窗、全新現代廚房廚具、地毯、中央吸塵系統和空調。 室外有帶頂露臺娛樂區，為您和家人提供大量活動空間。易維護花園美麗怡人。

特色： •

• 1.5KW 太陽能係統 • 廚房裝有高檔廚具，包括洗碗機、爐灶

4 臥室 主臥裝有配套衛浴和走入式衣帽間 第 3 間和第 4 間臥室裝有走入式衣帽間 2 衛浴 循環空調系統 中央吸塵系統

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和烤箱

• 用餐區和家庭活動區舖有瓷磚 • 正式會客廳舖有地毯 • 正式用餐區

臥室舖有地毯 安全門和紗窗 車道、娛樂區和人行道 臥室裝有風扇 全圍欄 雙鎖車庫

• 雨水箱 • 臨近公共交通 • 臨 近 Calamvale Central 購 物 中 心 和 Sunnybank Hills 購物中心 • 直 通 Beaudesert Road 和 Pacific Motorway

該房產位於搶手 Stretton 地段，坐擁 688 平方米超大地塊，已準備好迎接新主人入住，機會難得，不容錯過！現在就打電話預約看房吧！ 電話 0404 468 868

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該房產位於安靜街區，3 年新，是首置業者和投資者的最佳選擇。坐擁 642 平方米超大地塊， 先出租租金為每週 $350.00。可欣賞優美山景，距 Beaudesert 僅幾分鐘路程，極其便利。 該房產擁有您所需要的一切，4 間寬敞臥室，開放式廚房和獨立用餐區，人行道和車道等。 特色：

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28 Samuel St, Calamvale

正式活動用餐區 4 間臥室裝有嵌入式衣櫥和屋頂風扇 主臥裝有配套衛浴 開放式廚房 雙鎖車庫，擁有外部入口 空調 裝有精美燈具

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全圍欄後院，保證您的隱私 超大娛樂露臺 電力爐灶，洗碗機 易維護花園 S 屋側直通後院 獨立衛生間和浴室該 3 年新住房機會珍 貴，不容錯過！

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僅憑預約看房 該房產位於迴旋靜街，坐擁 1，003 平方米超大地塊，8 年新，它是您的絕佳選擇！ 該房產位於搶手地段，開車 5 分鐘可至 Calamvale 購物中心和亞洲超市。 室內寬敞明亮，有充足活動空間，採用開放式佈局，擁有 BBQ 燒烤架。主臥裝有配套衛浴， 另有 3 間臥室共用一間家庭主衛浴。書房毗鄰主臥室，讓您輕輕鬆松在家辦公。 特色： • 4 臥室 • • • • •

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現代廚房裝有不銹鋼廚具和大量櫥櫃 多功能活動室包括正式會客廳、正式用餐區、 娛樂區、家庭活動區和用餐區 開放式活動區 / 用餐區

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正式會客廳舖有瓷磚 該住宅舒適宜居，臨近一切便利設施 循環空調系統 雙車位車庫 側面入口直通車庫和碼頭 坐擁 1003 平方米超大地塊，全圍欄

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13 Woodview Court, Jimboomba

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僅憑預約看房 精美住宅，配套齊全！休閒和娛樂的最佳選擇！該住宅將為您提供充足空間，滿足您的一切需求。 住宅擁有 5 間精美臥室，兩盥洗室，多個生活區，包括適合孩子居住的臥室、媒體室、 獨立家庭活動區 / 用餐區和 2 個層面入口，該精美住宅是家庭的完美選擇！ 特色： • 5 臥室 • • • • • • •

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主臥裝有配套衛浴和走入式衣帽間 兩間盥洗室，獨立衛生間 配有循環系統空調的客廳 媒體室 開放式用餐區 / 家庭生活區 配有黑板的兒童娛樂區 現代化廚房裝有不銹鋼廚具

超大洗衣房 臥室 & 媒體室全鋪地毯 室內全鋪瓷磚 白色木質百葉窗 遍佈廚房，衛浴和洗衣房裝有凱撒石質檯面 盥洗室裝有排氣扇 衛生間裝有自動開關 衛生間裝有軟蓋的馬桶

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燃氣熱水器 彩色前窗 窗簾和窗鎖 寬敞的露天娛樂區 花園涼棚 雙出入口 屋頂全鋪瓷磚 白蟻屏障

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僅憑預約看房 迷人住宅，絕佳居住環境 該優雅整潔住宅擁有 3 間臥室，2 間盥洗室，雙車位帶鎖車庫，車道，會客室，裝有大量櫥櫃的現代化廚房，用餐區，獨立空調，配有走入式衣櫥和衛浴的主臥室。 室外擁有寬敞露臺區和景觀花園，適合家庭休閒娛樂。 特色： • 3 臥室 • • • • • • •

2 盥洗室 多個生活區 空調 寬敞廚房，配有現代廚具 洗碗機 燃氣灶台，烤箱 安全紗窗

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臥室和休閒室舖有地毯 廚房和客廳全歐瓷磚 超大涼棚 雙車位帶鎖車庫，有行車道 燃氣熱水器 太陽能板（6 塊太陽能板，1.5 伏電壓） 距離火車站僅 3.7 公里

該住宅即將售出，趕快撥打電話預約參觀吧！ 請聯繫 Haigen Bamford

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1,170 多英畝大地已獲 DA 開發批准，第一期可分割大量原生態農莊型住宅用地、度假村及休閑設施等 該開發項目擁有巨大潛力，距離 Mackay 約 70 公里。Cape Palmerston 項目將新建大量住宅，並為現有社區和新建社區添加大量旅遊度假設施。 該項目與毗鄰的社區、建築和自然風光完美結合，分階段開發使自然環境得到最大化的保護，並只在適當位置建設應有的設施。

• 大量農莊型住宅用地 ( 每塊佔地面積大約 1-6 英畝 )，可眺望優美海濱

景緻 • 社區商業中心包括 : 醫療中心、超級市場、現代化咖啡店、農產品市集 • 私人飛機場 • 海鮮餐廳

• 娛樂和露營公園 • 自生態度假村擁有環保太陽能系統、低耗能設備，例如有雨水箱和有 熱能感應的熱水系統

• 鄉村俱樂部包括：大型健身房、保齡球場和專業高爾夫球場 • 騎馬俱樂部

Cape Palmerston 項目獲得當地政府大力支持和已獲 DA 開發批准。該項目地理位置極其便利，環境無污染，景色優美， 將極大程度地促進整個當地社區的發展，並為該地區帶來更多關注。更將為獨具慧眼的開發商創造更豐厚的利潤。 地址：Ilbilbie (Mackay) 售價：歡迎出價 參觀：請預約 聯繫：Louis Soh 0423 645 918 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。

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花園庫房提供額外儲物空間，還有花園工具儲藏室 5,000L 雨水桶 太陽能面板及太陽能熱水系統 易護理迷人花園 即可至 Pinelands Shopping Centre、學校、巴士站及幼 稚園

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澳洲房產和中國房產的差別不是一點點 海外投資在這幾年越來越成為一個 很熱的話題。澳大利亞，之所以能成為 時下最熱門的海外投資置業目的國，是 有其多方面優勢的。 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大 的差別，由此也帶來了中國和澳洲房產 市場的諸多不同之處，瞭解這些區別， 是我們進行澳洲房產投資的知識基礎。 首先，澳洲房產對海外人士購買是 有一定條件的，比如不能買二手房，因 為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的 人士購買，而且沒有永久居住權的居民 只限購一套。

內需，刺激了經濟。這些移民中，又以 中國人做出的貢獻最為巨大。 澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但 是這也正是成熟市場的表現。正是因為 租房文化的盛行，澳洲房產產業相對於 其他國家也更加健康，風險相對較小。

空置率和回報 空置率是指某一時刻空置房屋面積 占房屋總面積的比率，它是衡量一個國家 房地產產業是否健康的標準之一。按照 國際通行慣例，商品房空置率在 5%---10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有利 於國民經濟的健康發展；空置率在 10%產權擁有期 --20% 之間為空置危險區，要採取一定措 澳大利亞有財產私有制的經濟基礎， 施，加大商品房銷售的力度，以保證房 法律規定業主擁有永久土地所有權，而 地產市場的正常發展和國民經濟的正常 不是租賃權 ( 國內的使用權，是把所有權 運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重 和使用權剝離開來，這時的使用權就等 積壓區。 同於是租賃權 )。 空置率在 10%-20% 便是空置危險區， 而實質上“永久產權”這一術語指 上海的是 60.2%，北京的壓根就不敢按面 的是您可以永遠享有該土地的所有權。 積算，算的是空置房 / 總房數。 除非您擁有的土地是政府計畫的軍事用 官方統計，全國空置房起碼需要 42 地或者文物遺產等，擁有時限才可能會 年才能消化。 受到限制，但這種情況通常都會在土地 也就是說按照正常的經濟體制，在 購買時加以說明。 42 年內，房價就算不跌，也沒有理由繼 如果是租賃權， 您只能在一定期限 續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例， 內擁有土地。 空置率是多少呢 ? 1.6%—1.8% 浮動。 在中國，目前這一期限是 70 年，國 貸款難度 內最近對使用權的問題討論熱烈，估計 在澳洲，房產投資者向銀行申請貸 70 年的使用權可以續約，但是需繳納一 款的難度要比中國低的多，即使是留學生 定費用，所以在房地產評估時，過了一 也可以申請貸款。不需要額外的抵押物， 定年限的房地產價值會降低。 房子本身就是你的抵押物。 但是，永久產權的房地產就不會存 這足以說明銀行業對澳洲房產市場 在這個問題。因此，永久產權對於投資 具有充足的信心！如果你的還款能力出 來說更優越，能夠長久保值、增值。 現問題或者破產，銀行只需收回這套房 增值潛力 產，並以當時的價格對外競拍。 我國經濟的快速騰飛帶動了房產市 銀行敢於這麼做只能說它有把握回 場的迅猛增長，數不清的人靠房地產或 收之後的市場價格肯定高於它放貸時支 者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽 付的價格，這可是賺錢買賣！要知道， 朋友說，上海房價增長最誇張的時候三 悉尼平均每週有十套房產被銀行收回再 個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初 拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。 沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後 並且，最近的種種經濟指標和資料 來人的錢呢 ? 指明，澳洲房產泡沫的確很少。 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定 澳大利亞是目前為止仍然保持標普、 的， 年 增 長 7%—10%， 大 約 7—10 年 翻 惠譽和穆迪 AAA 主權評級的唯一發達國 一番。尤其是自九十年代開始，在全球 家。 經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。 在這個國家信用風險愈演愈烈的時 這主要是由白人文化導致的，外國人喜 代裡，澳大利亞 2011-14 財年預算赤字占 歡租房更勝於買房，澳洲居民中有近 30% GDP 的比重大致僅為 3%。 的人租房住。 與被稱為避險天堂的日元資產比 然而，近幾十年源源不斷的新增移 (2011-14 財年預算赤字占 GDP 的比重為 民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來 195%)，澳元甚至已經具備了部分避險功 了購房安家的觀念。 能。 每年 2.1% 的人口增長極大的拉動了 即便是十年一遇的經濟危機，對澳

洲房產市場也並沒有過大的衝擊，原因 是房產市場佔據了平衡澳洲經濟發展的 角色。 每當對世界經濟有不安定預期時， 澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵 房產市場，刺激內需。這些政策包括降 息、政策性補助等。 貸款首付 房屋貸款在投資上起了金融杠杆的

維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。 只付利息 澳洲的銀行是允許購房者只還貸款 利息不還本金的！參見前期產權的介紹， 國內房屋使用權 70 年，所以當然要在房 屋使用的期限內把錢付清。 而澳洲的房屋是私有財產，無限期， 那麼你想什麼時候還清就什麼時候還 清！

作用，用較小的投入獲取較大的投資收

為什麼要只還利息？第一，既然購

益。在租金與貸款利息持平的澳洲，首

買不動產是一種投資，那麼利益最大化

付當然是越低越好，而購買澳洲房產首

風險最小化就是我們的訴求。 投資者有風險喜好和風險厭惡之分，

付僅為 10%。 反觀國內，05 年開始國務院下令，

對投資專案的信心強弱不一。如果沒信

個人住房貸款首付提至 30%，第二套房貸

心，就少投錢，將多餘的錢放自己口袋

首付不低於 50%。如果購買的第二套房用

裡。

做投資用途及出租，那麼在理論上已失 去了投資價值。

如果很有信心，那不如拿 pay-off 的 錢在其他地區多買幾處房產，既實現了

目前已有對澳洲房產市場瞭解的留

利益最大化又分散了風險。第二，只還

學生家長開始打起了“以房養學”的算

利息還能使每年的帳面虧損最大化，退

盤。的確，以墨爾本 60 萬房產為例，購

儘量多的稅回來。

樓的訂金只需 5%—10%，即 3 萬—6 萬澳

反 之，pay-off 以 後， 租 金 收 益 超 過

元，是一個留學生不到一年的學費 + 生

了 折 舊 depreciation 了 怎 麼 辦 ? 不 僅 不 能

活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長 7%

退稅還得因為投資盈利而上稅！

計算，房屋已增長至 68.4 萬，獲利將可 能是兩年的學費。

再融資 當房價漲了以後，例如 60 萬的房子

其後如果將此房用於自住，付的是

漲到了 70 萬，那麼，可以用這 10 萬的漲

和房租差不多的貸款，得到的將是一套

幅向銀行申請再融資。拿這“隱形”的

房子。如果將此房用於出租來抵消貸款，

10 萬作為第二套房子的首付，“免費”

找個房價高的年份賣掉，得到的將是大

購買第二套房產。

筆的 capitalgain。

以此類推，每隔幾年便可以向銀行

如果一邊自住，一邊將此房的 Master

申請 Refinance，輕鬆走上投資理財的正

room 租 出 去， 自 己 住 小 間， 每 年 給 租

確道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋

客 漲 房 租 ( 貸 款 是 不 會 隨 房 價 漲 的 )，

變母雞的故事。

既節約了自己的房租，還將得到賣房時 capitalgain。

在發達國家，想要一夜暴富的幾率 非常低，巨額的財富往往都是通過每個

當然了，在這樣一個講求專業的國

人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確

家，找個專業的投資團隊，專業的律師

的投資理念，每個人都可以生活的很好。

兩個國家兩重天！ 上海最新調控政策來了 ! 投資置業首選還是澳洲房產！ 樓市要變天！上海最新調控政策來 了，上海樓市調控政策今天出臺了！據證 券時報報導，上海市政府 3 月 25 日上午 10 時舉行新聞發佈會，出臺樓市調控新 政，以應對春節後上海房價出現“過熱” 的局面！ 上海將從緊實行差別化住房信貸政 策，二套房普通房首付不低於五成，二套 非普通首付不低於七成，非本市戶口家庭 購房繳納個稅或社保年限調整為滿五年。 上海樓市過熱，降溫是必然事件 春節後上海市房價暴漲引起社會關 注。上海中原地產研究諮詢部高級經理盧 文曦表示：“政策收緊概率很大，一方面， 2016 年以來上海房價出現非理性上漲，2 月 70 個大中城市上海二手房環比漲幅是 4 個一線城市之首，新房環比漲幅排名第 二，不利於樓市平穩發展。另一方面， 上周蘇州、南京這樣的二線城市已經帥 先公佈樓市調控細則，這也是一個明顯 的信號。” 另外，在兩會期間，對於上海房市 過熱的現象，上海市委書記韓正表示， 住房是特殊的商品，必須調控，但調控 必須通過科學的、符合市場規律的手段。 最近一段時間，上海出現非理性過熱的 市場情緒抬高了房價，這對房地產市場 的健康發展不利，對一些違法違規擾亂 房地產市場的行為要依法嚴肅懲處。 也據新華網報導，在 24 日博鼇亞洲 論壇年會開幕式上，國務院總理李克強也 明確表示，我們會按照因地制宜、分城施 策原則，促進房地產市場平穩健康發展。 對於上漲過快的樓市，“降溫”政 策終將會到來！ 下半年樓市將轉向，開發商加快出 貨，對於可能出臺的政策，上海中原地 產研究諮詢部高級經理盧文曦表示：“如 果二套房信貸收緊，那麼，改善型需求 會受到限制，若嚴格按照非普通二套房 首付比升至 70%，成交量後續必然會有萎 縮。” 在上海樓市調控政策“風雨欲來” 的前夕，人民網記者注意到不少開發商 正在連夜推盤，由春節後的“惜售”變 成加緊出貨，而仲介工作人員也紛紛催

促客戶簽訂合同。 亞豪機構市場總監郭毅表示，一線 城市房地產市場的快速回暖已經令決策 層有所預警，近期恐怕會有一系列加強 市場管理、抑制投資投機需求死灰復燃 的新政出臺。 上海某開發商高層也向記者表示， 考慮到今年下半年樓市可能會轉向，今 年上半年將會集中推盤，加快出貨速度。 同策諮詢研究中心總監張宏偉表示： “從歷次上海樓市調控政策面”從嚴開 始”的月份計算，大約 7 個月左右時間上 海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個 時間點來判斷的話，如果上海樓市政策 3 月底出臺，那麼，10 月份剛剛是樓市成 交量跌入低谷期的時間段。 因此，在 10 月份為了啟動市場成交 量，或者部分房企因為資金面的問題， 上海樓市勢必會出現”降價”的局面， 開發商也會進行”以價換量”。” 中國房地產市場的跌宕起伏，使得 中國投資者紛紛將投資目光投向了澳大 利亞房地產。澳大利亞有什麼優勢？中 國人為何摯愛投資澳洲房產 ? 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大 的差別，由此也帶來了中國和澳洲房地 產市場的諸多不同之處，瞭解這些區別， 是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。 首先，澳洲房產不限海外人士購買，但 是只能夠買期房，不能買二手房，因為 二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人 士購買，而且沒有永久居住權的居民只 限購一套。 區別之一：產權擁有期 中國：70 年產權 | 澳洲：永久產權 澳大利亞有財產私有制的經濟基礎， 法律規定業主擁有永久土地所有權，而 不是租賃權（國內的使用權，是把所有 權和使用權剝離開來，這時的使用權就 等同於是租賃權）。 而實質上“永久產權”這一術語指 的是您可以永遠享有該土地的所有權。 除非您擁有的土地是政府計畫的軍事用 地或者文物遺產等，擁有時限才可能會 受到限制，但這種情況通常都會在土地

購買時加以說明。 如果是租賃權， 您只能在一定期限 內擁有土地。在中國，目前這一期限是 70 年，國內最近對使用權的問題討論熱 烈，估計 70 年的使用權可以續約，但是 需繳納一定費用，所以在房地產評估時， 過了一定年限的房地產價值會降低 但是，永久產權的房地產就不會存 在這個問題。因此，永久產權對於投資 來說更優越， 能夠長久保值、增 區別之二：增值潛力 我國經濟的快速騰飛帶動了房產市 場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或 者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽 朋友說，上海房價增長最誇張的時候三 個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初 沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後 來人的錢呢 ? 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定 的， 年 增 長 7%—10%， 大 約 7—10 年 翻 一番。尤其是自九十年代開始，在全球 經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。 這主要是由白人文化導致的，外國人喜 歡租房更勝於買房。 澳洲居民中有近 30% 的人租房住。 然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳 洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安 家的觀念。每年 2.1% 的人口增長極大的 拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中， 又以中國人做出的貢獻最為巨大。 澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但 是這也正是成熟市場的表現。正是因為 租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對 於其他國家也更加健康，風險相對較小。 區別之三：空置率和回報 空置率 (VACANCY RATE) 空置率是指某一時刻空置房屋面積 占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家 房地產產業是否健康的標準之一。按照 國際通行慣例，商品房空置率在 5%---10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有利 於國民經濟的健康發展 ; 空置率在 10%--20% 之間為空置危險區，要採取一定措 施，加大商品房銷售的力度，以保證房 地產市場的正常發展和國民經濟的正常

運行 ; 空置率在 20% 以上為商品房嚴重 積壓區。 下面是幾組資料參考： 2014 年 2 月末，上海商品房空置面 積由 2010 年初的 735.46 萬平方米擴大至 1211.75 萬平方米，空置面積擴大了近一 倍，其中商品住宅空置 554.07 萬平方米。 從空置年限看，空置一年以下的商品房 面積為 652.55 萬平方米，占全部空置面 積 的 53.9%; 空 置 一 年 以 下 的 商 品 住 宅 333.49 萬平方米，占全部商品住宅空置面 積的 60.2%。 北京市公安局人口管理總隊發佈的 資料顯示，截至目前，北京已基本建成 全市房屋標準位址資料庫。據悉，該資 料庫共採集錄入的房間量為 1320.5 萬條， 其中 381.2 萬套空置，以此計算，北京空 置房比例高達 28.9%。 空置率在 10%-20% 便是空置危險區， 上海的是 60.2%, 北京的壓根就不敢按面 積算，算的是空置房 / 總房數。官方統計， 全國空置房起碼需要 42 年才能消化。也 就是說按照正常的經濟體制，在 42 年內， 房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲了。 以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是 多少呢 ? 1.6%—1.8% 浮動。 上 文 提 到，30% 的 澳 洲 人 租 房 住。 因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不 出去。因為一百套房子裡只有一兩套房 子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。 對於留學生而言，多數人都有過租 房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛 況並不鮮見。人多房少，供小於求，這 就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。 租 金 回 報 率 ROI (RETURN ON INVESTMENT) 簡而言之，租金回報率就是每年的 房租除以房價。調查顯示，目前在北京、 上海、廣州、深圳等四大一線城市，普 通住宅的平均投資回報率均小於 3.5%。 其中，北京的投資回報率更低，除了北 部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都 在 2.5% 以下。北京並非孤本，上海整體 租金回報率僅 2%—3%。 與之形成鮮明對比的正是澳洲房產 （接下版）

終於全了 , 澳洲投資移民方法大匯總 澳大利亞商業移民一直是中國富人 最感興趣的移民澳洲的主要通道。隨著 澳中自貿區迅速發展，澳政府放寬移民 政策，為更多的中國商人提供了機會。澳 大利亞對於中國商人來說吸引力是巨大 的，以其高品質的生活水準、優越的經 商環境、多元文化的社會環境、公平的移 民政策、良好的教育設施以及有利新移 民發展等因素，深深地吸引著各國移民， 尤其是中國公民。 商業投資移民以家庭為單位，一人 申請全家獲益。夫妻雙方只要有一方去 澳大利亞創業，居住就可以，這樣對於 許多在中國有成功的企業沒有時間去澳 大利亞創業或者是居住的申請人來說是 一個理想的政策。小孩過來可以免費就 讀澳洲公立中小學。 有興趣的申請者可根據以下各類商 業投資移民類別簽證對號入座： 一、188A 商業創新類簽證 澳 洲 188A 商 業 創 新 類 簽 證 屬 於 澳 洲 商 業 移 民（Business Innovation and Investment Visa），通常也被稱為澳洲投 資移民。相當於原來很多人所熟悉的 163, 164 等移民簽證。此簽證申請對審計要求 相對較松、注重公司的營業額，對投資 金額要求不高，投資方式可靈活變通。 適合： 中、小型企業主、大型企業管理者 申請條件： 1. 主申請人 55 歲以下 2. 申請人有直接參與經營及管理企業 的成功經歷 3. 全家淨資產達到 80 萬澳幣以上 4. 在公司中至少擁有 30% 股份，且公 司年營業額不少於 50 萬澳元（如單 一公司年營業額不到 50 萬澳元，可 以最多使用 2 家公司營業額相加。 如公司年營業額不到 40 萬澳元，必 須占股 51%。超過 40 萬澳元以上， 占股 30%） 5. 取得“意向申請”邀請 （ＥＯＩ） 6. 評分達到 65 分 二、188B 投資者類簽證 188B 投資者類簽證是專門為那些從 事投資活動（如：股票、期貨、基金、 外匯等）的投資者而設立的一種四年期 的臨居簽證。 這 類 申 請 較 188A 類 的 要 求 要 高 很 多，要求申請人有突出的投資經歷和經 驗，通過州政府擔保，而且投資 150 萬澳 幣到澳洲政府指定債券並持有四年 , 即可 轉永居。主申請人在遞交永居申請前的 四年內須在澳洲累計居住滿 2 年。

適合： 專業投資成功人士 申請條件： 1. 主申請人 55 歲以下 2. 申請前 2 個財年，夫妻名下個人及 家庭淨資產不低於 225 萬澳幣； 3. 過去 5 個財年中其中 3 個財年，具 有良好的直接投資和管理經驗； 4. 申報的 3 個投資管理財年中其中 1 個財年，滿足 150 萬澳幣的投資額； 5. 投資 150 萬澳幣到澳洲政府指定的 債券中 4 年 6. 取得“意向申請”邀請（EOI） 7. 打分達到 65 分 三、188C 重大投資者類簽證 這個簽證類別也就是我們平時說的 500 萬投資移民。這個類型的商業移民更 側重投資方向，是澳洲政府重點關注的 移民類型，所以被稱為“重大投資者類 移民”。 這類簽證沒有年齡限制，沒有英語 要求，不需打分，只要在政策規定的領域 內至少投資 500 萬澳幣就可以快速移民。 簽證有效期四年，主申請人必須滿足 160 天居住要求。適合： 高資產、高收入成功人士 申請條件： 1. 家庭淨資產：500 萬澳幣（滿足當 前時點） 2. 投資 500 萬澳幣到澳洲指定投資產 品： 3. 至少 50 萬投資到風投 / 私人股本基 金（VC/PE）， 此 類 基 金 專 注 初 創 和小型非上市企業。為鼓勵此類基 金，政府給與此類基金免稅優惠 ; 4. 至少 150 萬投資到小盤股票基金， 此類基金專注市值小於 5 億澳元的 上市或非上市企業（非上市企業不 超過基金淨值的 20%）; 5. 最多 300 萬其餘資金投資到其他管 理基金（可投資股票、債券、優先 股、可轉債、商業地產） 四、888 簽證 -- 商業臨居轉永居簽證 類別 888 簽證是在獲得 188 商業創新類或 投資者類臨居簽證後，符合一定的經商 條件，在澳洲境內申請，獲得永久居住 權的簽證。 申請條件： a) 888A 商業創新類： • 主申請人必須是 188 簽證的主申請 人（除非離婚或死亡） • 申請人在澳洲建立企業不少於兩年 • 申請 888 永居簽證時，申請人在澳

•

• • • •

洲最少居住達到 12 個月以上（申請 前兩年內） 申請 888 永居簽證前一年企業年營 業額不少於澳幣 30 萬（含消費稅需 超過 33 萬） 申請前一年，以下三項符合其中兩 項條件 企業資產不少於澳幣 20 萬 企業至少要聘用 2 名澳洲居民 / 公民 的全職雇員 申請人的個人資產加企業淨資產之 和不少於澳幣 60 萬

b) 888 投資者類： • 投資 150 萬澳元在指定政府債券中 並持有 4 年 • 主申請人 4 年內在澳洲必須住滿 2 年 五、132 商業天才類移民簽證 這類簽證是目前澳洲所有投資移民 簽證中，唯一可以一步到位獲得永居的 簽證，無需通過 EOI 打分系統，對英語 和學歷無要求，對居住沒有量化要求， 適合在國內有成功生意，且願意在澳洲 做投資的企業家。132 簽證分為“顯著商 業成就”和“風險投資企業家”兩類。 a) 132 顯著商業成就類 申請條件： 1. 成功的經商（管理）背景，參與日 常管理； 2. 過 去 4 年 中 有 2 年， 在 公 司 中 擁 有 30% 的 股 份（ 或 如 上 市 公 司 10%）； 3. 對應的 2 年，此股份價值超過 40 萬 澳幣； 4. 對應的 2 年，公司營業額超過 300 萬澳幣； 5. 全家總資產在 150 萬澳幣以上；

6. 有州政府擔保（一般最少要求投資 200 萬澳幣到澳洲專案上）； b) 132 風險投資企業家類 這類簽證需要滿足一個重要條件是， 申請人從澳洲風險投資協會（AVCAL） 會員處獲得 100 萬澳幣風險投資基金，用 於在澳洲開創企業或使用有價值的理念 產業化。 這是一個非常有價值的類別，目前 澳洲政府大量鼓勵創新企業，歡迎有合 適創業項目的中國創業者，通過這個要 求相對較低的移民直接通道，一步到位 直接拿綠卡。 六、405 臨時投資退休類簽證 405 類簽證屬於臨時投資退休簽證。 它的有效期為 4 年，期滿後只要符合相關 條件就可以再次申請，每期 4 年。此簽證 不能轉為永居。這類簽證是針對那些擁有 大量資產的外國商業人士或專業人士打 算退休後在澳大利亞安度晚年而設計的。 通常這些人不帶隨同子女並打算退休期 間生活在澳大利亞。 申請條件： 1. 年齡為 55 周歲或以上 ( 配偶年齡不 受此限制 )； 2. 除了配偶外沒有包括未成年子女在 內的其他尚未獨立的家庭成員； 3. 申請人沒有在澳大利亞全時工作的 意圖，但允許持證人每週打工不超 過 20 小時； 4. 申請人身體健康、品行優良； 5. 申請人必須獲得澳大利亞州政府的 擔保，方法是完成指定的投資。 如果你的條件符合以上投資移民簽 證申請要求，請趕快行動起來吧！專業 性的建議無疑會讓您接下來的移民之路 更為平坦。

第 5 個”S”是 Safety 安全

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讓你意想不到的

澳洲房產投資 6S 法則！ 從長遠看，澳洲房產只要保持一定的時間，增值是必然 的。因此，出手買房越早的人總是比那些反復比較而遲 遲不出手的人要有機會賺錢。但為什麼有的人買的房子 漲得快，而有的人的房子漲價的幅度就不高呢？請看 Young Team 分享的投資秘笈：澳洲房產投資 6S 法則。 第 1 個”S”是 Station 車站

第 3 個”S”是 Shopping 購物中心

物業周圍的環境，對於家庭而言是至關重要，購房時， 必須要對房子周邊的，或者是本地區的犯罪率做一瞭 解，盡可能選那些犯罪率低的區域，同時要對自己的鄰 居有一定瞭解，留意有沒有塗鴉，有沒有吸毒，酒鬼等 跡象。 第 6 個”S”是 Silent 安靜

時尚、品味的購物中心，也同樣關係到生活的品質。而 且，就近的，令地區人們滿意的社區購物中心，更是吸 引人們不斷地搬來的原因之一，這一點對房子的增值有 很重要的影響。 第 4 個”S”是 Sports 運動人文環境 尋找有價值潛力的物業時，我們首先要關注的就是房產 的附近是否有火車站或者是電車和公共汽車網站。公共 交通的便利，是購買物業時一個非常重要的考量。交通 繁華地段的房子，公共交通會被越來越重視。出行方 便，無論是對自住和投資都成為購房的一個十分重要的 考量因素。 第 2 個”S”是 School 學校

在澳洲，花園別墅很普遍，無論是清晨，還是傍晚，甚 至是中午時分，經常可以看到跑步和鍛煉的人們。在澳 洲，健身已成為人們生活的一部分了。澳洲人對體育的 熱情或者說是傳統，也一樣強烈地影響著新移民。因 此，在購房時，關心一下周邊的體育鍛煉場所，對自己 和物業同樣具有十分重要的意義。 在選擇房子時，周邊是否有好的中學？小學？或者是大 學，都是一個十分重要的增值因素。房子周邊有著名的 學校，尤其是私立的好學校，方便子女上學，這也就是 學區房往往比非學區房貴出許多的道理。只要是那個學 校在那裡，房子的價值就會一直在那裡，將來房子也很 容易出手，你不僅可以順利地收回你的投資，而且還可 以獲得可觀的增值。

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除了上面所言的安全以外，選擇一個安靜的環境，是保 證我們的生活品質的又一重要條件。安靜不僅僅是對社 區或者是房子所在街道的要求，也同樣是對鄰里的要 求。熱情而又彬彬有禮的鄰里，寧靜而有序的和品味的 社區，對於房產的增值，同樣具有重要的影響。 當然，影響房產增值的因素其實遠遠不止這 6 個“S”， 但道理是一樣的。當我們掌握了影響房產的各種因素 後，便可以依據自己的特定需求，尋找理想的居所。另 外萬事都很難達到完美，權衡其輕重，把握大方向，果 斷地決斷，同時做好相應的備案，千萬不要因為糾纏在 具體的問題中而讓好的澳洲房產投資機會白白溜走。 Young Team 以其專業的眼光和經驗，會為您量身打造 適合您的投資項目！我們在這裡等著您！

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