Issue 032 29012016 brisbane property weekly

舉國歡慶澳洲日 一萬六千名新公民入籍 一月二十六日為澳洲國慶日，1788 的這一天英國的第一隻艦隊抵達新南威爾斯 州的傑克森港，奠定了現代澳洲的基礎。 在 澳 洲 舉 國 歡 騰 慶 祝 國 慶 日 的 這 一 天 全 澳 洲 各 地 有 391 場 公 民 入 籍 儀 式

(Citizenship Ceremony)，共 16,209 人宣誓入籍澳洲成為澳洲公民。 布里斯本市政廳當日一早就擠進過千的人潮，多數是前去參加入籍儀式的新公民 及其家屬。儀式由市長 Graham Quirk 及議會議長 Cr Angela Owen-Taylor 主持。 儀式在原住民的舞蹈中揭開序幕，市長及議長各代表市府及議會歡迎新公民們加 入澳大利亞這個多元文化的大家庭，也希望所有的新公民們都能在相互尊重及包 容精神下融入澳洲這個民主社會。 除了市政廳的入籍儀式外，在布里斯本多元文化重鎮的南區就有數場區域型的公 民入籍儀式。 許多準公民們都歡喜雀躍的前往參與這人生中重要的一天。 在公民儀式的會場中許多政治人物包括 Cr Kim Marx 及多位社會賢達也共同前來 參與見證這重要的一刻。 華人朋友所孰悉的黃文毅議員 Cr Steven Huang 更在致詞中引用了美國前總統 甘迺迪所說的：「不要問國家能為你做甚麼，要問你能為國家做甚麼。」以此鼓 勵新公民們在享受澳洲所帶來的權益的同時，不要忘了對這個國家的責任，並期 許新公民們都能為澳洲做出貢獻。

深度剖析 |

你真的會買房嗎？ 所有的投資者購房者都非常希望自 己在買房子的時候可以做出一個睿智的 決定，希望自己的投資決策是完美的。

裕。由於澳幣利率處於歷史較低水準， 現在是最佳的融資鎖定長期受益的時機。 隨著澳洲人口增長，人們租房的需求只

但現實很難有十全十美的方案，我們必 須綜合考量房子的綜合特質進行評估， 選出最適合自己的房子才是王道。所以， 你真的會買房嗎？

會越來越多，尤其是那些靠近公車站以 及工作中心地段的房子將進入搶租階段。 很多首次投資者想在悉尼尋找投資 房，但是一些人不得不把目光轉向布里 斯班或墨爾本。悉尼所有的房子很快就

| 首次購房者

被人們搶空了。一般在房屋開盤第一天， 首次購房者通常對價格比較敏感， 房子就會全部售罄。 因為他們通常沒有足夠的錢來購買房子， 對於任何投資者看中的房子，一旦 一般情況下他們會比較依賴存款。這一 他能接受購買價格就會不惜一切代價把 類的購房者會在能負擔的時候進行購房。 房子弄到手。要想從房產投資中獲得利 許多首次購房者推遲了購房時間， 潤，投資者們應該保持自信，因為房子 他們認為房價會下跌。但不幸的是，房 的價格會繼續上漲而不是降價。 價漲的非常快。房產投資是長期投資， 影響你買房的一個最重要的原因就 房價上漲期間，越晚買房成本越高。節 省開支多付首付少交貸款才是硬道理，

是你是否會在房產市場繁榮時出售自己 的房子。因為別人現在對你這套房子的

而且還要在地段好的地方買房，未來升 值空間才會更大。

需求意味著你將會賺到一筆錢，而這筆

| 追求房屋周邊景致的購房者 根據 ABS 資料顯示 , 大多數人買房 的時候首選的房源會選擇買在當地。但 是許多人為了遠離城市喧囂的生活，去 海濱或者有美景的地方購房。如果你是 想購買海濱住宅或者山景別墅，那麼你

錢將會是你的下一筆購房資金。 不論投資者屬於以上哪種情況，首 先都要考慮好自己的自身情況，在根據 目前市場情況作出判斷。

購買澳洲房產

就需要瞭解當地市場還有你要出售房產 的市場行情。通常情況下，一些郊區的 房價通常低於市中心，所以出售城市房 子然後搬到城鎮入住，這意味著投資者 的購房力增強了。 我們看待這種房子的思想方式是， 更大更好更具有私人空間的房子，同時 可以減少按揭貸款，改善生活方式，還 可以方便上下班。

為什麼貸款只付利息 ? 为什么可以只还利息 ? 国内房屋

的！！這一點似乎對很多國內的很多同

每年的帳面虧損最大化，退儘量多的稅

使用权 70 年，所以当然要在房屋使用

胞是無法理解的。見過很多學生的父母

回 來 啊。Pay-off 以 後， 租 金 收 益 超 過

的期限内把钱付清，不然不是等于白

來這邊看房，看好了就要 Pay-off。不是

了 折 舊 depreciation 了 怎 麼 辦？ 不 但 不

用了？而澳洲的房屋是私有财产，即

想顯示自己多有錢，只是他們已經習慣

forever，无限期，那么你想什么时候还

這樣做，反正國內買房子早晚要還清。

清就什么时候还清！

而且既然有能力一次性付清，又何必慢

| 大房換小房者

您 也 可 以 向 银 行 申 请 一 个 offset

慢還貸呢？下面我來分析一下。

能退稅還得因為投資盈利而上稅！ 如果有足夠 pay-off 的資金那就必 須一次付清嗎？大可以向銀行申請一

通常情況下，大房換小房的人喜歡 在房市繁榮的時候買房。與想要翻修的 人一樣，他們也喜歡房市繁榮的時候賣 房子。不過，大房換小房者擁有的房子比

account 对冲账户，把房款放进去，每

為什麼要只還利息？如果你把不動

個 off set account, 把房款放進去，每個

个月银行自动从里面拿钱。无息，因为

產的購買作為一種投資，那麼利益最大

月銀行自動從裡面拿錢，而且不用償還

存款利息和贷款利息相抵消。好处是

化，風險最小化就是我們的訴求。銀行

貸款利息，因為存款利息和貸款利息

offset account 是自己的账户，可以随时

願意借錢願意擔保，願意做合夥人投資

相抵消。這樣做的好處是 off set account

他們將要購買的房子要貴很多。需求旺盛 意味著房產能夠順利的以理想價格出售。 正因為繁榮的市場能夠帶來理想的結果， 退休人士更喜歡存一部分錢，同時買一

取钱出来，只要月底前存回原来的数额

80% 我們就不要和它爭啦。投資者有風

是自己的帳戶，如需用錢可以隨時取出

就不会有贷款利息产生。

險喜好和風險厭惡之分，及對投資專案

套價格便宜的住宅養老。

| 投資者 不管房產市場狀態怎樣，每位元房 產投資者都要確保在投資之前錢要很寬

華人購房，尤其是年輕華人，往

的信心強弱不一。如果你沒信心，就少

往通過貸款和“父母銀行”的方式，而

投點錢，多餘的錢放自己口袋裡。如果

購房目的，通常是供自己居住和出租投

你很有信心，那不如拿 pay-off 的錢在其

資。 這裡的銀行是允許我們只還貸款 利 息（interest） 不 還 本 金（principle）

來，只要月底前存回原來的數額便不會 有貸款利息產生。 澳洲的银行是允许购房者只还贷

他地區多買幾處房產，既實現了利益最

款利息 (interest) 不还本金 (principle) 的 !

大化又分散了風險。

通常为前 5 年或最多 15 年，之后可以

第二個選擇只還利息的原因是，使

通过转贷或申请延长达到更久。

墨爾本十年房價漲幅最高的七大地區大盤點 過去 10 年間，Altona North 的單元房

1 家 AMF Tenpin 保 齡 球 館。Nunawading

譽。近 60% 的當地人就業於專業或管理

超市林立，完全可以體驗，學好普通話，

中間價暴漲了 202%，達到 47.1 萬澳元。

Aqualink 就位於城區內，是奧林匹克標準

職位，幾乎全維州平均水準的兩倍，和澳

走遍澳洲都不怕的感覺。

根據 Valuer-General 2014 年維州房價年度 報告，Altona North 是過去 10 年墨爾本房 價翻倍的 123 個城郊地區之一。 下面我們就簡單盤點一下墨爾本房 價漲幅最大的這七個區區域：

的室內泳池和兒童泳池。該區主要是由 低密度住宅區組成。

洲的家庭每週的平均收入相比，Malvern 的平均家庭收入也幾乎是全國平均水準 的兩倍。

7、Eaglemont：墨爾本東北歷史 悠久的投資區

Eaglemont 在墨爾本市東北區。原來 4、Malvern：墨爾本市中心東南 是 City of Heidelberg 的一部分。Eaglemont 傳統富人區 5、Footscray：墨爾本市中心西 的 南 邊 有 Yarra 河 流 經 , 西 邊 則 連 接 著 瑪律文（Malvern）區位於墨爾本市 潛力發展區

Footscray 位 於 墨 爾 本 市 中 心 西 面 6 Darebin Creek.Eaglemont 的地勢起伏 , 除了 1、 Murrumbeena：墨爾本東南 中心東南面 8 公里處，面積不大，環境優 西部一些平坦地帶和沿河流域 . 大量的自 美，又相對寧靜且私密。這裡便利的交通 公里處，此前名聲不佳，但現在已取得長 聯邦風格住宅眾多的城區 Murrumbeena 位 於 墨 爾 本 市 中 心 東 南面 13 公里處，當地的市政廳是 City of Glen Eira，2011 年人口普查顯示，該區人 口為 8592 人。Murrumbeena 是個小城區， 該區有很多公園和聯邦風格的住宅。 Murrumbeena 的 主 街 位 於 Neerim Road，有鐵路線通過，這裡還有一個購 物 中 心 通 往 Murrumbeena Road 上， 附 近 還有火車站。這裡還有街區咖啡店和公寓 樓。Murrumbeena 火車站主要通往市中心 和 Pakenham 及 Cranbourne 沿線。該區的 學校有 Murrumbeena Primary School 小學， St Patrick’s Catholic Primary School 小學， Murrumbeena High School 中學。

2、Ashburton: 墨爾本的中心 Ashburton 就在 Glen Iris 旁邊，位於 一 區 的 邊 緣。 從 地 理 位 置 上 來 說，Ashburton 大致處於大墨爾本人口分佈的中 心，這樣它就處於一個相對很方便的地 理位置，去哪裡都不太遠。例如 Kew 或 是 Doncaster 就相對偏北，Hawthorn 或是 Camberwell 就好一些。無論去 City, 還是 Box Hill, 或是 Glen Waverley , 都在 15，20 分鐘車程之內，這裡距離 M1 很近。火車 方面，這裡有兩條火車線可以搭乘，Glen Waverley 線和 Alamain 線。 Alamain 線相對不那麼擁擠。這個區 的東南部分有一些政府公房，因此這一部 分的房價比 Ashburton 其他部分的房價偏 低。一些舊房子近年來紛紛被推倒重建。 如果有 120 萬的預算，可以考慮 70 萬買 下這裡的一棟舊房子，再花上 50 萬建一 棟兩層的新房子。

3、Forest Hill：墨爾本東面商業 氛圍濃厚的城區 Forest Hill 區是墨爾本的一個區，位 於距墨爾本市中心 18 公里的東面，當地 行政區是白馬市。2011 年人口普查該區 總人口約 1 萬 52 人。Forest Hills Centre 辦 公大樓建於 1965 年，在這個辦公樓建成 不久之後，在 1985 年改名為 Forest Hill。 Global Television’s Melbourne 製作中心就 在 Forest Hill，肥皂劇《左鄰右舍》就是 在這裡拍攝的。 Forest Hill Chase 購 物 中 心 有 眾 多 零 售店，比如 Coles、Target、Harris Scarfe、 Big W、JB Hi-Fi、Rebel Sport,、Woolworths、Hoyts 電 影 院 和 眾 多 飯 店。 還 有

和良好的學校是它成為眾多中產階級追 捧的主要原因。堅如磐石的房地產價格 是 Malvern 引以自豪的。它知名的綠化， 眾多愛德華和維多利亞時代的典雅住宅 一直吸引著眾多的買家前來。高素質的 人群也促進了周圍學校，環境和民風的 提升，出現一個良性迴圈。 不過，現在極少有新的別墅項目在 Malvern 區，連排別墅都變得難的，受土 地限制，大多開建的新專案都是低層精 品公寓樓。Malvern 距墨爾本市中心只有 八公里，還有方便的電車路可一路通行 到 Glenferrie,Malvern,Wattletree 路 和 High Street。附近多所著名私立學校也讓這條 線路上每天都充滿五顏六色的制服。 澳大利亞 2011 年的人口普查局統計 資料顯示，Malvern 有 23.5% 的居民受過 高等教育，遠超維多利亞州的平均水準 15.2%。 同樣，Malvern 中受過私立學校教育 的人口占 13.8%, 是國家平均水準的 3 倍， 再次證明瞭該地區是中產階級生活的聲

足的發展，被定為區域中心，吸引力不少 投資者前往購置房產。該區設施較完善， 商場眾多，學校也一應俱全，另外維多 利亞大學的兩個校區：Footscray Nicholson Campus 和 Footscray Park 校區也在該區。 該區通往市中心方便，公車、電車四通 八達，還有 3 條鐵路線路經過這裡。墨爾 本西部的 Footcray 離墨爾本中央商務區很 近。只是這裡犯罪率高，讓不少人望而 卻步。但是展望未來 10 年，這裡肯定會 升值。對比其他到墨爾本中央商務區 6 公 里的區：South Yarra, Howthorn. 這些區的 房屋均價都接近 100 萬澳元，而 Footcray 價格只有他們一半，絕對是潛力股。

6、Box Hill 東區：墨爾本市中心 東華人區 Box Hill 位 於 墨 爾 本 市 中 心 東 面 19 公里處。Box Hill 很久以前就是城鎮的邊 遠郊區，基礎設施健全——而且有很多標 誌建築——這是新興郊區的住戶所望塵 莫及的。Box Hill 也是稱為博士山，是墨 爾本最大的華人區，這裡中餐館，亞洲

然生長的草木植物鋪蓋在東部以及東北 部 , 西南地區則擁有種類繁多的樹木和灌 木。1840 年起便有人專門在 Eaglemont 投 資地產。Eaglemont 並不是面積龐大的區 域，可是她的購物中心倒是應有盡有。 位於 Silverdale Rd 的 EAGLE BAR 是個風 情萬種的休閒地。 THE AGE 曾經報導過這裡，並且評 價“ 只 有 LOCAL 才 能 找 到 她 ”。 而 在 Eaglemont BAR 附 近，NEWSAGENCY， 果 蔬 店， 書 店 也 一 應 俱 全。 另 外 靠 近 IVANHOE 也是此區的優勢。Eaglemont 的 交通情況： 從 Eaglemont 開車到 CITY 大約需要 花費 15 分鐘的時間，在交通正常運作的 時候。因為有火車站的存在，許多居民 也願意選擇乘坐火車，而且因為 HEIDELBERG 和 Eaglemont 各有一個火車站，更 加方便交通。此區同樣有公共汽車線， 包括 551 去 La Trobe 大學和 546 去墨爾本 大學。

支招：澳洲買房出價小竅門 不看會吃虧 出 價 前， 切 記 要 充 分 瞭 解 當 地 房 市，瞭解附近有多少相似的房產正在售 賣並比較它們與自己所看中的房子之間 的異同，這些因素都將成為定價的重要 參考。 根據物業出售方式的不同（拍賣或 是私下出售），出價方式也有相應的變 化。如果是拍賣，投標價就等同於報價。 在拍賣過程中，有意購買者都會競相出 價。只要報價高於拍賣底價，價高者得。 如果是私下出售，你可以通過口頭 或筆頭的方式向賣方代理人出價，出價 時應闡明房產價格、交割時間安排以及 任何你認為在交易過程中應當提出的條 件。 你的出價可能會受到財政審批（finance approval）或住房滿意度檢測報告 （satisfactory inspection reports）的影響。 這些報告可能包括： 闡述物業整體情況的驗房報告

（building inspection report）、 檢 測 白 蟻 議價籌碼，例如在賣方急於出售房產的 或害蟲是否有對物業造成影響的病蟲害 情況下，你可以爭取到更低的價格。 檢測報告（pest inspection report）和評估 在價格和其他細節方面都達成一 房屋保養修繕方面費用的特殊用途報告 致意見後，你們將交換合同。此時你應 （special-purpose report） 以 信 託 的 方 式 向 賣 方 支 付 定 金（ 一 般 待你決定價格後，代理人會將你的 為房價的 10%），房屋交割當天定金將 出價告知賣方。賣方有可能選擇接受、 到 達 賣 方 帳 戶。 一 些 州 政 府 規 定 交 換 拒絕或進一步議價。在達成統一意見前， 合 同 後 買 方 有 一 段 冷 靜 期（cooling-off 出價和議價的過程可能會重複多次。 period），賣方可以在這段時間內改變 議價小貼士 主意不購買房產，但已交納的定金無法 1. 要表現得自信從容，但不能顯得 退回。如果是拍賣，則沒有這一段冷靜 購買欲過強，否則代理人會認為從你身 期。 上有利可圖。 最後提示 : 在交易前，記得看清楚 2. 除非市場十分火熱，賣家有更多 合同上的所有條文，條件允許的情況下 別的選擇，否則最好不要過早報出最高 最好請律師流覽一遍。合同中關於物業 價格，稍低的報價可以為議價預留空間。 和法律檔方面的細節包括房產分區證書 3. 萬萬不可讓代理人知道你的實際 （zoning certificate）、房產產權（property 支付能力，不要輕易報出最高價格，以 title）以及任何與房產有關的抵押貸款。 便能以較低的價格購得房產。 在流覽合同到交換合同期間，你有權要 4. 盡可能掌握更多賣方的情況作為 求對合同內容進行更改。

（接上文）

來基礎設施建設項目的發展。而這對於

專 業 房 產 資 料 Urbis 也 顯 示， 在 過 去 20

一，其科學研究的經費及學術水準在澳

Kingsford Smith Drive Upgrade

已經投資了布里斯班的人們來說是一個

年的記錄裡，每當悉尼的房價高出布里

大利亞的大學之中始終位居前三名，在

很好的消息！

斯班一截，布里斯班總會在幾年後跟進。

學博士生的人數最多。

Kingsford Smith Drive 擴 建 專 案 已 經 開始。 此專案將增加布里斯班到機場之間 的道路網路承載能力，並將其現有的四 車道擴建到六車道。 此項目將縮短出入布里斯班市中心 的交通時間，並改善直線道路的交通狀 況。同時完善步行道和自行車道。

Cultural Centre 這個世界級的多區域文化中心將涵

看重布里斯班的城市價值和升值潛 力，目前中國綠地集團、中國銀行、南

現今較低的房價，也正說明了布里斯班 有更高的增值潛力及更大的增值區間。

昆士蘭科技大學是一所研究性大學， 在澳洲大學中排名前十。格里菲斯大學

方航空公司、中國萬達集團，必和必拓、

在澳洲八大首府城市中，布里斯班

是澳大利亞聯邦政府投資承建的一所高

力拓集團、Xstrata，等數百家國際知名企

的房價只排第六，但強勁的增長位居第

業已經在布里斯班搶灘。

等學府，公認為亞太地區最具創新力和

三，僅次於悉尼、墨爾本

影響力的大學之一。

好比 10 年前的悉尼，現在的布里斯 澳 洲 知 名 地 產 業 預 測 機 構 BIS 班具備投資的獨特優勢： Shrapnel 調 查 報 告 顯 示，20152017 年 內， 布 里 斯 班 房 價 將 有 布里斯班房屋短缺量不斷上升 的漲幅。 據澳洲統計局資料，2011 年布里斯 17%

蓋昆士蘭藝術畫廊、現代藝術畫廊、昆

班市人口共計有 220 萬，和 2001 年普查

士蘭表演藝術中心、昆士蘭博物館以及

的 160 萬比較，也是澳大利亞人口增長速

昆士蘭州立圖書館。

度最快的大都會。

國際名企帶來就業崗位

布里斯班男子文法學校、布里斯班 女子文法學校、布里斯班國立中學等中 學教育資源也聲名遠播。

得天獨厚的旅遊資源 布里斯班被稱為“陽光之城”，擁

相比悉尼和墨爾本，布里斯班無疑

有美麗的自然風景和四季如春的氣候，

是國際都會圈的最後窪地，布里斯班以

有許多植物園和公園，如女王花園、維

文化中心作為一個主要的旅遊、會

以傳統內城區 West End 為例，2003-

優美的都市環境，穩健的經濟發展，高

2013 年間，West End 人口增長幅度達到

多利亞公園、考拉動物園等，是休憩和

展 活 動 以 及 文 化 活 動 中 心， 從 2012 至

性價比的房價等獨特優勢，吸引眾多國

44.95%。基於經濟和統計部門（OESR）

觀光的好去處。

2013 年總共接待 490 萬人次訪問。其會

際知名房企 和目光長遠的投資置業人士

的 預 測 顯 示，2013-2031 年 間，West End

布里斯班周邊風光奇特的黃金海岸

展活動以及建築風格在整個澳洲享有讚

來此搶灘。如綠地集團、中國航空、中

譽。

預計人口增長數量將超過 13,300 人，即

和大堡礁每年吸引著世界各地成千上萬

國銀行以及海外私人富豪等。

的遊客。

1342 億澳元的投資規劃是澳洲歷史 上迄今為止最大的投資規劃，這些資金 將主要集中在布里斯班市。

相當於平均年人口增長率為 5.2%。 相較於人口，布里斯班 2013 年住宅 房短缺量為 26,300。

1342 億澳元將為昆士蘭提供未來 20

曾預計 2014 年民用住宅的‘庫存’

年的設計藍圖，直至 2031 年，以布里斯

短 缺 量 將 上 升 16400 套， 總 短 缺 量 達

班為核心的昆士蘭將有超過 1342 億澳元 的基建投資，這相當於每年人均基建投資 超過 37000 澳元。此外，布里斯班市政府 還另設有城市建設專案基金。毋庸置疑， 布里斯班將迎來一個嶄新的發展機遇。 以布里斯班河為中心的泛 CBD 區域 Newstead、 內 城 區 West End 等 傳 統 城 區 也正在經歷一個急速的發展過程，絕大 多數基礎設施建設均已完工並投入使用，

42,700 套。 這一資料將使昆州成為澳洲第二大 住宅房市場供給嚴重不足的省份。 公寓平均租金回報高於 5%，是澳洲 五大主要城市中唯一連續 4 個季度在公寓 租金回報上排第一的城市。內城區超低 的空置率不到 2% 成為布里斯班房市的一 大吸引力！

布里斯班房價低，但增速快

這使該區域的發展處於布里斯班內城各

布里斯班位於 CBD 的房產中位價處

區的領先位置，並進一步帶動了該區未

於 60-65 萬左右，只是悉尼的 1/3，澳洲

布里斯班擁有必和必拓、力拓集團、 Xstrata 等約 177 家礦業公司和資源公司總 部，IBM、中國銀行、中國南方航空公司 等跨國企業更是數不勝數，在布里斯班 CBD 地 段 雲 集 Louis vuitton、Ermenegildo Zegna、mont blanc 等全球知名品牌店。

預計到 2031 年，布里斯班將新增就 業崗位逾 200,000 個，新增人口和 就業崗位將為未來住宅地產帶來又 一輪升值。 高素質文化教育聖地

黃金海岸因綿延長達 32 公里數的金 色海灘而得名，享有 " 主題公園之都 " 的 美譽。大堡礁是世界上最大的珊瑚礁區， 也是昆士蘭州最大的觀光招牌、是世界 七大自然景觀之一。 強勁的人口增長勢頭，不斷增大的 青壯年人口比例，穩定的就業，都刺激 著布里斯班房屋租賃市場以及房價上漲 走旺。 城市發展日新月異是推動房價不斷 瘋漲的重要原因，在未來 10 年裡，隨著

布里斯班還是個高素質教育聖地，

昆士蘭東南部地區基礎設施投資陸續到

擁有昆士蘭大學、昆士蘭科技大學、格

位，布里斯班將位列全球十大宜居城市。

里菲斯大學等世界知名的大學。

屆時，布里斯班的房價必然會猛漲。現

昆士蘭大學是澳大利亞八大名校之

在投資布里斯班房產，升值指日可待。

澳洲房產長線投資收益如何？看權威資料 據 RP Data 資 料 顯 示， 從 1995

資料顯示，2015 年第三季度全澳有

據瞭解，由於澳洲房價的穩健上漲，

期。澳洲外國投資委員會 (FIRB) 資料

年 12 月 至 2015 年 11 月 的 過 去 近 20

三分之一房屋售價超過購買價格兩倍，這

澳洲悉尼、墨爾本等一線首府城市百萬

顯示，澳洲本土最大外來地產買家群

年，澳洲八大首府城市房價累積增長

些房子平均持有時間為 17 年，所有房子

房價區驟增。RP Data 資料顯示，截止至

體是中國人，數量比美國人多。

330.5%。2014 年五大首府城市房價上

平均持有時間為 10.1 年，悉尼、墨爾本、

2015 年 9 月，澳洲百萬郊區高達 84% 的

漲 8.15%，2015 年八大首府城市房價

布里斯班是獲利最多首府城市。調查得

占比位於悉尼。

上漲 7.8%，漲勢一路穩健。基於穩健

出：無論是出於自住還是投資角度考慮，

的長線收益，多數房地產持有人惜售

澳洲房產都是長線投資載體。

房源，要價強硬。

據澳洲《金融評論報》最新報導，

“中國、美國、加拿大、英國、 日本等國家富豪都在澳洲加碼投資置

另 據 維 州 房 產 協 會 (REIV) 資 料 顯

業，規劃長期持有優質房產。”海外

示，在 2015 年 3 月季度墨爾本百萬房價

房產移民權威機構 Ausin 市場部發言

區域超過 61 個，9 月季度就擴增至 87 個。 人指出。

賣 家 轉 售 物 業 幾 乎 都 賺 了。 據

曾經多次準確預測澳洲房價走勢的權威

墨爾本百萬房價區，房價漲幅已從 CBD

他繼續指出，“投資置業澳洲不

RP Data 資料顯示，約有 91.6% 的澳洲

房產預測機構 BIS Shrapnel，其主管 Kim

外溢至周邊區域。不少中國財富人士已

要有投機心理，應做中長期投資。澳

物業賣家在 2015 年第三季度 (7-9 月 )

Hawtrey 指出，“澳洲經濟形勢良好，當

經窺見了澳洲房產投資的良好商機，尤

洲房產擁有房價增長和租金回報高雙

獲得盈利，資料遠遠高於第二季度的

地居民普遍都不願低價出售房產，盼待

其在人民幣貶值大背景下，越來越多中

利好長線收益。過去近 40 年澳洲房產

90.9%， 物 業 總 銷 量 額 高 達 173 億 澳

價而沽”，該機構表示，澳洲房價處於

國財富人士轉赴全球市場中尋找財富增

年均穩健升值 7%-10%，每 7~10 年翻

元，賣家平均獲益 26.36 萬澳元。

調整的關鍵階段，房價漲勢穩定。

值之路，澳洲房產恰好滿足了他們的預

番”。

Sunnybank

Sunnybank

5,114 平方米大地，政府目前批准可建冷凍庫 Mt Lindsay 高速公路（13 號公路）旁著名的 Browns Plains - Southlink 商業園區，靠近 Logan 高速公路。曝光率高、地點方便。 這一區域在近些年發展非常迅速。多項大型土地開發的專案，使得許多大型及中型企業紛紛移居到此。 其他特色包括： ●

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5,114 平方米優質土地 靠近大型商場，如 Coles, Target, Master 等 距離 Logan 高速公路僅幾分鐘車程 兩面臨街，完美的雙向入口 政府目前批准可建冷凍庫（有需要隨時可向政府申請更改批文） 請致電 Louis 獲得更多訊息

Browns Plains 商業區包括： ●

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輕工業 / 服務中心 （Mt Lindsay 高速公路西側） 主要零售區域

關鍵區域優勢包括：

面積： 辦公室：170 平方米 倉庫：2,878 平方米 總建築面積：3,048 平方米 土地面積：5,114 平方米 ●

地址：10 Corymbia Place, Parkinson 售價：招標截止日期 2016 年 1 月 28 日 5:00pm 參觀：請預約參觀 聯繫：Louis Soh 0423 645 918

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免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。

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【投資指南】澳洲 CBD 公寓投資五大技巧 當房產投資者投資澳大利亞房產 的時候，許多人會在選擇位於 CBD 還 是位於市郊的房產之間猶豫不決。一方 面， 投 資 者 傾 向 于 CBD， 是 因 為 CBD 擁有完善的各項生活設施，便利的購物 環境，便利的交通，相對較多的就業機 會和房屋租賃需求，然而在另一方面， 投資者又擔心 CBD 的住房密度過大導 致影響到房產的升值。 從澳大利亞房產市場的現狀來看， 從 2013 年開始，CBD 的塔樓數量大幅 度增加，因此投資者對房市一直有隱約 的擔心。 但是，在澳大利亞購房投資，最重 要的是投資者要明確地清楚自己要獲得 的是什麼，下文將為您提供一些選擇投 資 CBD 的要點，僅供參考。

1 . 戶型選擇十分重要 在挑選戶型時，應該儘量選取設計 有特色，但是佈局合理並且擁有足夠居 住面積的房產。有些房產戶型面積大， 但是實際可利用面積非常小，這種房型 則並不可取。如果投資者選擇的是 CBD 裡的公寓，並且目的是在未來通過出售 房產獲得增值，那麼推薦 在購買房產的同時購買車庫。

2 . 選擇面積大小合適的房產

很多人在投資房產時並不太在意房 產的面積大小，然而除了轉樓花炒短線 以外，在 CBD 購置公寓還是選擇稍微大 一點的比較好。如果是一房，則總面積 超過 50 平米則為首選；如果兩房，那麼 總面積超過 60 平米為首選。其中，總面 積的面積包括陽臺面積。

3 . 保證一定的持有時間 投資澳大利亞房產非常重要的一點 就是保持一定的持有時間，因為除了郊 區以外，大多數 CBD 樓花在竣工後會跌 價，一般在竣工後 3~4 年會漲回到當初 的購買價格左右，之後可能還會升值， 而近幾年澳大利亞房產市場比較火爆， 因此很多房產持有不到 5 年就已經升值 了 100%。 因 此， 建 議 購 買 CBD 的 公 寓 的投資者，要麼在竣工之前以樓花形式 轉手房產，要麼就等待 5 年或以上，最 好長時間持有房產。

4 . 景色對於房產升值十分必要 購置房產時，景色也是十分重要的。 一處澳大利亞房產是否未來在市場上能 夠擁有高於平均水準的價值，景色是一 個很關鍵的因素。而獨特的景致會使得 房產有較大的增值。

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“以房養學”— 澳洲置業悄然升溫

如今，讓孩子接受全球化的教育，已 經成為眾多家長的共識。目前，海外留學 費用根據所在國家不同，每年所需的學 費、生活費在 10 萬－ 30 萬元不等。隨著 “後高考”留學高峰期的臨近，很多家長 都在為孩子做著出國前的各項準備，多家 銀行的留學貸款業務也進入強推期。 留學需要多少錢？海外置業以房養學 值不值？相關專業人士支招：巧用留學貸 款，以房養房，解決留學後續費用不用 愁。

所謂“以房養學”，就是孩子在外留 學，住在自己的房子裡，可以省去一年數 萬元的房租，還可以把多餘的房間轉租以 補貼生活費。這種方式改變了傳統的留學 生生活模式，留學生可以不租房、不打 工，也可以維持自己的基本生活。 有人算了這樣一筆賬：如果孩子初中 畢業後出國留學，高中三年加大學三到四 年，完成學業已花去 7 年的時間。假如一 開始就投資一套 40 萬澳幣的房子，7 年後 房價翻一番，升值了 40 萬澳幣，減去這

7 年中每年 3 萬澳幣的學費加生活費，包 括房租費（也就是這套房子的房屋貸款） 共 21 萬，還多出 19 萬。也就是說，等孩 子畢業後不但得了套房子，這房子還為他 養了學費生活費，更有盈餘 10 多萬澳幣。 由此可見，在孩子留學的同時，選擇澳洲 置業實則是一舉兩得的明智之舉。 澳洲法律允許海外公民去購置新房， 投資者購房時可先交付房子 10% 定金， 土地過戶後再支付 20% 的餘款，剩餘的 房款則可以通過銀行貸款支付。在澳購置 房產 後，學生在留學期間既可以入住自 己的房屋免去租賃費用，給孩子提供一個 舒適的居住環境，同時還可以將多餘的房 間出租，以此平衡每月房貸，減少租房搬 家的煩 惱，節省留學期間租房費用又可 以為孩子創造一個更舒適的學習環境；. 孩 子完成學業後，也可以根據需要選擇將這 套海外房產出售。 “以房養學”可“曲線移民” 根據澳大利亞的相關政策，留學生大 學畢業後將獲得 2 年的工作簽證，在此期 間如果學生可以在當地找到工作獲得雇主 擔保，即有機會拿到澳洲綠卡，因此對於 想要 通過留學留在澳洲的學生來說，能 否找到合適的工作就顯得至關重要。”以 房養學”不但可以降低孩子的留學成本，

還有機會使得全家都取得移民資格。 “以房養學”收入穩定 澳洲房產歷年來都保持著穩定的增長幅 度，房價平均每 7 年翻一番，且澳洲房產 包括了土地所有權，由於土地是不可再生 資源、是保值增值的源泉，因此擁有大面 積 土地的澳洲花園別墅也成為了投資者 的置業首選。孩子完成學業後，既可以賣 掉原有房產獲得一筆可觀的收入，也可以 繼續通過房屋出租獲得租金收益。澳大利 亞房 產具有永久產權。 “以房養學”怎樣選擇房產 澳洲購房貸款額度是七成。只還利息 不還本金。房產賣出時，可以轉按揭，不 用把貸款還清再買賣。持有房產時可建立 對沖帳戶，有閒錢存入可立即抵扣貸款的 利息，急需時可拿出。本金可隨時還清， 也可以永遠不還。 性價比方面，同樣價值約 50 萬澳幣的 房子，別墅擁有約 400 平方米土地面積和 200 平方米建築面積，而公寓只有約擁有 約 40-50 平方米的面積。而從增值 幅度來 看，別墅每年約有 10%-15% 的增值幅度， 公寓每年約有 5%-6% 增值幅度。別墅沒 有物業管理費，公寓每年物業管理費約 2 千到 8 千澳幣不等。因 此，相比公寓， 花園別墅才是投資者的首選。

澳洲物 業 管 理 權 行 業 盛事 在猴年即將到來之際，ARAMA—Australian Resident Accommodation Managers’ Association （澳大利亞住宅式物業經理人協會）將舉辦自 1991 年成立以來第一次為華人物業 經理設計的行業知識講座。 作為 ARAMA 黃金海岸組委會華人委員，Bobo Qi 與 ARAMA 共同選擇了物業生意最重要、經理們 最關心的部分—Understanding the Body Corporate Committee

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( 接上文 ) 還是原油價格下跌。澳元和加元都會作 為全球主要商品貨幣的代表被投資市場 拋售。看看 2012 年至今澳元兌美元以及 加元兌美元走勢圖的比較久不難看出， 從鐵礦石價格開始下跌，這兩個貨幣就 在非常一致地下跌著。只要大宗商品價 格的下跌走勢在短期內沒有扭轉的跡象， 那麼澳元、加元和紐元的下跌趨勢就難 以改變。 趨勢 3 – 人民幣貶值 2015 年對於人民幣來講絕對是有歷 史意義的一年。首先是人民幣要正式成為 國際貨幣了。在 12 月 1 日，國際貨幣基 金組織 IMF 通過了人民幣加入了“特殊 提款權 SDR”的審批，公佈在 2016 年 10 月 1 日將會開始把人民幣納入 SDR 一攬 子貨幣中的一員。而且人民幣占比重達到 10.92%，高於日元和英鎊，次於歐元和美 元。這是人民幣國際化進程中的一筆濃 墨重彩！其次，人民幣也在 2015 年經歷 了有史以來的最大單日貶值。8 月 11 日， 人民央行公佈匯改，人民幣匯率當日對美 元政策性貶值 1.8%，8 月 12 日又再次貶 值 1.6%，此舉干預性之強，效果之明顯， 註定載入史冊。在申請加入 SDR 的同時， 人民幣居然出現如此大幅的變化？難道 央行不擔心嗎？肯定擔心，但是這當然是 無奈之舉。中國經濟進入“新常態”後， 增速變慢了，傳統產業面臨著重大的挑 戰。經濟需要政策性的刺激。政府也的確 在不斷地出手：一方面，央行通過年內的 三次降息來刺激貸款和消費；另外一方 面，人民幣需要貶值來應對美元的升值 和出口壓力。事實上，對外匯市場的干 預在 2014 年美元開始大幅走高的時候就 應該開始了。而由於一直緊跟美元匯率， 在 2014 年歐元、澳元、日元等都紛紛對 美元下跌的時候，人民幣反而堅挺，這 在無形中也對實體經濟造成了一定的影 響。所以依然作為製造和出口大國的中 國，人民幣已經到了不得不貶的時候了！ 但是為了人民幣國際化的路子，貶值這 個事兒也只能是在嘴上否認，心裡默認， 行動支持。 不過，這就帶來了另外一個問題： 人民幣貶值的後遺症是啥？資本外流。 如果由於人民幣貶值的預期導致了海外 資本撤離中國的資本市場，那麼中國的 股市、地產和實業則定要受到重大影響。 這樣的副作用自然是中國不希望出現地。 因此，應對的無奈之舉則是需要控制資本 外流。這才有了近幾個月以來一系列的對 “資本出海”的限制。從個人對境外匯款 受限，到合規境內機構投資人 QDII 的額 度受限，國內的資金出境被全面地限制 著。來應對人民幣貶值可能帶來的問題， 則需要有更多的外資進入中國“抄底”。 而值得欣慰地是，合規境外機構投資人

QFII 的資格和境外合規人民幣機構投資 人 RQFII 在 2015 年年底的時候都開始出 現了明顯的增長。只有這樣的趨勢維持， 當前境內的資金外流限制才有望得到緩 解。

3 2016 年的澳元會怎樣？ 內因外因，澳元仍不看好 2016 年的澳元走勢註定依然不會太 好，這既有內因，也有外因。在內因方 面，澳洲當前經濟當前依然存在較大的 不確定性。一年下來，澳洲的經濟增長 並不穩定。而且，由於經濟結構的轉型， 當前還缺乏明顯強有力的產業來填補礦 業下滑和金融行業調整後留下的空白。並 且，澳洲的消費者信心和商業信心也紛 紛不足、貿易赤字還在擴大、家庭和政 府赤字也都在惡化。澳洲的內部經濟形 勢的確不容樂觀。在此背景下，澳洲央 行不會希望澳元升值，澳洲經濟承擔不 起。澳元貶值可以應對持續下跌的大宗 商品價格，澳元貶值也可以鼓勵更多的 海外資本進入澳洲各個產業，澳元貶值 可以帶動澳洲貿易和服務業的出口。澳 元貶值將會是內因所需。而在外因方面， 澳洲面對著一個非常複雜的國際形勢。 美元的上漲還會繼續，這是不爭的事實。 放眼全球，當時還沒有那個主要的經濟體 能夠在 2016 年信心滿滿的加息，唯一有 可能的就是美國。而且美國甚至有可能 不止一次加息。而澳洲最大的交易夥伴 中國的經濟增長還存在疑問。這幾年澳 洲經濟下滑和澳元貶值的主要原因就是 中國引起的。在還沒有跡象顯現中國的 經濟調整穩定改變之前，這對澳洲而言 都是存在較大風險的。還有一個最大的 風險，那就是全球資本市場的形勢。我 並不悲觀地認為 2016 年會是有一個金融 危機年。從美國到歐洲，從中國到澳洲， 全球金融市場既沒有全球高債務問題， 也沒有利率上漲的環境，更不存在經濟 衰退的風險。2015 年的股市大跌，無論 是美國還是中國的，都是短期的調整， 在此之前他們都已經漲了很多了。所以 澳元貶值也將是外因推動。 貶值趨勢，但走勢會大相徑庭無論 內因外因，澳元的 2016 年還將會是以貶 值趨勢為主的。但是對於不同的貨幣，澳 元的走勢將會是大相徑庭的。澳元兌美 元幾乎可以確定還會是下跌的。但是澳 元對人民幣則不能斷定。將取決於人民 幣在 2016 年的貶值幅度會是多少。如下 圖所示，在 2016 年一月，澳元再次大幅 下跌。在澳元兌美元刷新了新低的時候， 澳元兌人民幣還沒有跌破 2015 年 11 月低 位。這正是由於人民幣也出現貶值造成 的。預計今年澳元兌人民幣有望貶值， 但是幅度非常有可能會低於澳元兌美元 的跌幅。（圖 9 – 澳元兌美元，澳元兌 人民幣走勢比較） 另外，澳元兌歐元和

英鎊的走勢也將會是繼續下跌的，而日 元和瑞士法郎則並不好講。歐元區和英 國已經在 2015 年的最後兩個季度中更明 顯地展露出經濟復蘇的跡象，儘管形勢 不如美國，但是現在這兩個仍在大幅下 跌的貨幣有被低估的可能。而相比之下， 瑞士的經濟增長率還在下滑，日本經濟增 長並不穩定。瑞郎和日元的上漲只是單純 因為其避險貨幣的作用。如果必要的話， 相信瑞士和日本央行會出手干預本國貨 幣，他們都是不希望自己貨幣升值的！ 加元和紐元則很有可能繼續對澳元貶值。 同樣作為遭到重挫的商品貨幣，加拿大 和紐西蘭的經濟形勢甚至不及澳洲。加 拿大在去年一度出現經濟衰退，而通脹 率還在下滑的紐西蘭很有可能要在短期 內再次降息。所以，把多個國家貨幣走 勢綜合分析而看，在 2016 年拿著澳元去 紐西蘭和加拿大旅遊和消費應該最有購 買力！

4 如何應對還將貶值的澳元？ 當然了，在我們把 2015 年的全球外 匯市場趨勢分析完成、並且對 2016 年的 澳元走勢進行預測以後，我並不是想得 出去哪兒旅遊的結論。關鍵的是，面對 澳元還沒有結束的貶值趨勢，我們有什 麼應對策略嗎？當然是有的。 美元 ETF 第 一 種 方 式 是 投 資 美 元 產 品。 經 濟增長、加息預期以及股市上漲都是在 2016 年內繼續推動美元升值的理由。那 麼則可以直接投資美元來從中受益！投 資美元當然有多種方法，比如直接兌換 持有美元；比如投資外匯市場差價合約； 也可以參考投資美元 ETF（交易型開放式 指數基金）。下方展現的就是某個在澳洲 可以投資的美元 ETF 產品。在過去的一 年中漲幅幾乎達到了 12%，幾乎和 2015 年美元兌澳元的漲幅一致！這一類的產 品買賣非常簡單，可以直接通過澳洲的 股票帳戶直接投資，隨時撤出。 美國和歐洲的保守型基金如果希望 從美元升值，以及歐美股市上漲兩個方 面雙雙獲益，那麼投資歐美的管理近則 是另外很好的方式！如下方基金，綜合 投資到美國、英國和歐洲其他國家，並 且分散到了金融、科技、健康和消費等 多個行業。該基金在 2015 年獲得了 15% 的年化回報。

5 泰然處之，拒絕謠言 還有幾句不吐不快，要吐糟一下那 些讓人厭惡的、所謂的“澳洲微媒體”。 作為媒體，無論受眾多少，你的責任是傳 遞事實，並非造謠生事，這是媒體人的 社會責任。澳元貶值也好、中國企業來 澳洲上市也罷，這些事情的確可以作為 你們的宣傳噱頭，用極為吸引眼球的標 題來換取點擊率和轉發。但是，你們真懂 澳元走勢嗎？真地明白為什麼當前澳元

下跌絕不是什麼“掠奪百姓財富”而實 際上在“救民於水火”嗎？你們看的清 楚如果沒有澳元從 2013 年至今的大幅下 跌，澳洲經濟很有可能已經陷入了衰退了 嗎？當然了，如果澳元沒有貶值你們也 還是可以寫“澳元堅挺掠奪百姓財富”， 反正你們都是隨便寫的。你們真地懂什 麼叫 IPO 嗎？真地看地明白招股說明書 嗎？分析地聊一家上市公司是否值得投 資嗎？不懂，但是你們也真敢寫。但是， 很多讀者會和你們一樣，並不是金融背景 出身，不一定讀懂這些。你們隨意寫出 來的文章會對他們的判斷造成影響，而 你們則非常有可能會因此承擔“誤導“的 法律責任。

澳洲房產面積怎麼算？ 每個國家的政策都有所不同，這 也就導致很多東西都存在差異，而房 產行業就是一個典型的例子，所以在 此希望大家在購房之前要做好充分的 瞭解，不要以自己國家的方式來考慮 一切問題，這樣可以避免被人騙，也 可以避免發生不必要的爭端。 在中國一般都是將整個房子都算 在 裡 面， 只 要 是 房 子 裡 的 東 西 就 要 算，這樣即使是一間小小的房間也是 非常昂貴的。 但是，澳洲房產和國內不一樣， 澳洲房產都是使用面積，國內算得都 是建築面積。澳洲可不是這樣的方式 計算的哦，根據當地政策規定，澳洲 房產並不是所有的都要算入住房面積 裡的，例如，他們規定垂直高度低於 2 米的小房間和地下室是不算的，還 有跨越房屋之間的通道和超過房內的 各種東西都是不算入面積的，另外樓 頂的一切設施和房內必須的各種支撐 物等都是不計入面積的。 建築面積為整座建築物 ( 或層 ) 的 結構外邊線在水準投影上的面積 ( 包 括結構外牆與柱 )。 使用面積，指建築物各層平面中 直接為生產或生活使用的淨面積之 和。計算住宅使用面積，可以比較直 觀地反應住宅的使用狀況，但在國內 住宅買賣中一般不採用使用面積來計 算價格。這樣就能夠比較客觀的瞭解 在澳洲買房的貨真價實了。 總而言之，在澳洲基本上只算主 要的構成空間，一些附帶的都是不需 要加以考慮的，但是在中國這些都是 要算的，這也就是說同樣的房子，在 澳洲比在中國要便宜很多。同樣的價 格，澳洲房屋的面積也要比國內的房 子大一些。

2016 年澳元走勢的猜想及應對之策 2016 年開年至今，全球的金融市場 都讓人很心塞。事情的起因主要是兩個： 中國經濟和油價。先說中國。先是中國股 市在一開年連續的“熔斷“事件導致的國 內股市再次掀起恐慌性拋售，大幅下跌。 這也導致了“熔斷機制“在生效不到一周 就被喊停。而之後中國第四季度的國內 生產總值 GDP 增幅為 6.9%，全年增速破 7，創 25 年來低位！全球第二大經濟的增 速下跌，那麼全球 2016 年經濟的增幅預 期被下調也就是必須的事兒了。 第二個則是油價。油價在上周內創 十二年的新低，價格一度低於 2008 年金 融危機的最低價！雖然說油價下跌對於 消費國來講是好事，但是油價下跌正如鐵 礦石價格下跌一樣，被看做是一次供需 關係的質變！全球經濟增長緩慢，所以 全世界對鐵礦石和原油等生產類能源的 需求下滑了，這才導致價格暴跌。油價 的下跌體現的還是全球經濟不景氣。兩 相作用之下，從美國到歐洲，再到亞洲， 全球的股票市場在過去的幾個星期當中 爭相恐後地紛紛下跌，一片狼藉。股市的 下跌是有心理學作用的，可以直接導致金 融市場的連鎖反應，讓其他金融資產也下 跌。比如澳元。不到一個月，澳元兌美 元下跌近 3%，對人民幣則幾乎下跌了 4% 之多！也難怪本周內，多家澳洲微媒體們 競相恐慌地報導：澳元開年後下跌地“六 親不認”，預測澳洲央行要再次降息“赤 裸裸地掠奪百姓”。讓人看起來的確怕怕 滴。咱們先把微媒體們為了吸引眼球的無 知報導放在一旁，我最後再說他們的問 題。我想你和我都想要知道：為啥澳元跌 成了這樣？ 2016 年還會繼續下跌嗎？面 對這樣的下跌我們應該怎麼辦？來解決 這些問題，我們需要先從一個問題入手， 那就是相比其他所有的主要貨幣，澳元

是當前金融市場上表現最差的貨幣嗎？

1 澳元，2015 年外匯市場的 “季軍” 2015 年的澳元的確表現很差，但其 實也並不是全球表現最差的貨幣。下圖 藍色的柱狀圖總結了 2015 年 1 月 1 日到 12 月 31 日，澳元相比全球其他主要貨幣 的走勢。相比美元、日元和瑞士法郎， 澳元都下跌了 10% 以上，其次則是對人 民幣和英鎊的表現，而相比歐元，澳元 僅僅下跌 0.7%。但是，紐西蘭的紐元和 加拿大的加元表現比澳元還差！特別是 走勢和原油價格息息相關的加元居然比 起澳元來還下跌了 6.4% ！ 澳元在 2015 年的走勢到了今年開年 以後基本上繼續維持。相比美元、日元、 瑞郎、人民幣和歐元，澳元的跌幅進一步 地擴大。但是對紐元出現了小幅度的下 跌。唯獨不變的還是加元，澳元對其又 已經上漲了 1% 了。事實上，加元也正是 2015 年全球表現最差的主要貨幣。如圖 2 所示，加元對美元在去貶值了近 20% ！ 相比之下，澳元在 2015 年也頂多躋身前 三，表現好於紐元和加元成為季軍，只 不過這是倒數第三而已。美元則在 2015 年大獲全勝，對所有主要貨幣全部上漲！ 而在過去的幾個星期，美元的上漲趨勢 也在整體繼續，僅僅是對日元出現了 1.2% 左右的下跌。 從 澳 元、 紐 元 和 加 元 的 貶 值， 到 美元和日元大幅升值，這樣的落差正是 2015 年至今外匯市場的主旋律。那麼為 什麼會這樣？這對 2016 年的澳元和全球 外匯市場走勢有什麼影響呢？

2 2015 年外匯市場的三大 趨勢 仔細分析 2015 年的主要貨幣對的走

勢，全球外匯市場存在三個主要的大趨 勢：避險貨幣的升值、商品貨幣的貶值， 和人民幣的貶值。 趨勢 1 – 避險貨幣的升值 這詞有點兒專業。啥是避險貨幣啊？ 這些貨幣主要是指在全球經濟形勢不利 或全球投資市場下跌時表現相對較好的 貨幣。在不利的情況下，這些貨幣會得到 投資人的青睞，具備保值和升值的作用。 也就是說在形勢不好的情況下，反而表現 好的貨幣。這些貨幣的代表正是 2015 表 現最好的：美元、日元和瑞士法郎。不過， 這三個貨幣成為避險貨幣的原因是很不 一樣的。美元是全球的第一儲備貨幣，曾 一度在歷史上和黃金價格掛鉤。自從美國 成為全球最大經濟體和最大的軍事強國， 美元就一直是世界上最避險的貨幣之一。 日元則是因為日本經濟近 20 年的“零利 率“政策而被動成成為避險貨幣的。在投 資市場上，風險和收益成正比。高風險則 意味著高收益，低風險則意味著低收益。 像日元這樣 20 年沒有利率的貨幣，則被 金融市場定義成為了“低風險貨幣”。沒 錯，我也覺得這個理由有些牽強，日元有 “躺槍”的感覺，沒辦法，事實就是這樣 的。瑞士法郎則是因為瑞士政治和金融 系統穩定性成為避險貨幣的。眾所周知， 瑞士是政治獨立國和全球私人銀行中心。 其百年無戰事的特點也讓其成為全球財 富的避險港灣。要不為啥那麼多全世界 的有錢人都要有瑞士銀行帳戶呢？而在 過去的 8 年內，瑞士也是種保持著極低 的利率，為其避險貨幣的特點增加了一 份理由。那避險貨幣有啥用？很簡單， 只要全球投資市場大跌，避險貨幣就會 紛紛大漲！（圖 3 – 2008 年金融危機時 期的美元、日元和瑞郎相比澳元的走勢） 2008 年金融危機是最經典的例子。在當

年危機爆發後，全球股市紛紛大幅跳水。 在股市天天重挫的那段時間，避險貨幣則 是日日大漲！以澳元為例，在金融危機期 間，美元、日元和瑞士法郎對澳元的漲 幅紛紛達到了 30% 以上，走勢幾乎完全 一致！而在過去的 12 個月當中，美國的 標準普爾 500 股指的走勢相比澳元兌日元 的走勢也幾乎是完全一樣。如下圖所示， 無論是 2015 年年初的交錯震盪，還是 9-12 月的上漲，又或是 8-9 月和今年年初的大 幅下跌，兩個走勢都非常相似！這再次 印證了：股票下跌、避險貨幣上漲的走 勢特點。所以，記住了，下次股票大跌， 買漲避險貨幣就是很好的應對之策！ 趨勢 2 – 商品貨幣紛紛重挫 相比走勢樂觀的避險貨幣而言，商 品貨幣則是在 2015 年滿盤皆輸。這些貨 幣包括了紐元、加元和我們的澳元。之 所以被稱為商品貨幣，這是由於紐西蘭、 加拿大和澳洲的貿易結構都是嚴重依賴 于大宗商品的出口。所以這些國家的貨 幣和全球大宗商品價格的走勢息息相關。 澳洲央行和加拿大央行都是直接用大宗 商品價格指數來衡量自己國家貨幣的價 格。一般而言，如果大宗商品價格下跌， 商品貨幣價格也下跌。反之亦然。儘管這 三個國家都是大宗商品出口導向性國家， 他們出口的產品卻很不一樣。比如紐西蘭 主要是乳製品和肉類，加拿大則是石油和 天然氣，澳洲卻是礦石。如下面兩個圖 所比較的，對於澳洲而言，礦石類大宗 商品和基礎金屬占其商品價格指數的 60% 以上。而對於加拿大，不同種類的石油 加在一起，占其商品價格指數的 47%。 這就不難解釋，為什麼鐵礦石價格 暴跌澳元會挺不住，而石油價格下跌加元 則吃不消。但是，不論是礦石價格下跌， ( 接下文 )

澳洲房產投資回報率 1200％， 誰信？ 據胡潤百富發佈的《2015 年度中國

李嘉誠佈局英國，還是萬達進軍澳洲，

高淨值人群資產配置白皮書》資料顯示， 36% 的受訪人表示已經在海外購房。境外

都是出於同樣的考量：一面吃著國內“碗 裡的”，還要兼顧國際“鍋裡的”；只

置業、離岸資產配置已經為越來越多的 高淨值人士所接受。然而，由於投資者

有放眼全球，佈局財富規模和資產結構， 才能更好的抵禦市場風險。然而，國內的

對於海外市場瞭解不夠充分，導致許多 仲介機構抓住了這一點，利用各種噱頭

投資者，往往用他們在國內房地產十年 高速發展期的經驗，去已經經歷過上百

推廣產品。澳媒 Sydney Morning Herald 就 曾曝光，在昆明的一場推介會上，來自

年發展歷程的海外房地產；用錯誤的地產 投資理念（短平快）、錯誤的市場判斷

昆士蘭的 John Leonard Fitzgerald 推廣墨爾 本的房產，並打出“初期投資的回報率

標準（看優惠和價格）、錯配的資金（高 杠杆或者全款）、在錯誤的地點（個人喜

達到 1200%“買十套房贈送移民”的口號

好判斷）投資購買了錯配的產品類別（個

來作為噱頭。而國內投資者用國內房產 高速上漲的經驗研判市場，對該項目深

人需求為導向，而非市場需求為導向）， 甚至看見外國人就覺得可信，忽略了房

信不疑，甚至僅僅因為是外國人在推廣， 僅僅是看中了“贈送移民”，就失去了

產發展的歷史資料和投資規律，從而造 成房產投資收益跑輸市場。

對常識的判斷。 筆者作為離岸資產配置專家，之前

就拿上文提到的收益率來說，澳洲 房產已經歷經 100 年的發展歷程，到現在

寫過《買房移民的選擇竟然是讓財富走上 了“覆滅”之路？》《投資房產掉入陷 阱 “錢多人傻”難道實至名歸？》等多 篇文章，專門是批判錯誤的投資理念和思 想的，即：海外投資是趨勢，但一定要以 正確的方式。單一資本市場獲利模式已過 時，全球視野的資產配置將是必然選擇， 而海外置業是異地置業的最高形式。 無論是碧桂園出走悉尼和墨爾本，

是一個十分成熟的投資體系，有著良好 的發展前景。但這個前景是指： 1. 澳洲房地產尚在良性增長時期， 目前人口高速增長，增長率在全球經濟 20 強國家中位居首位，而技術工人供給 嚴重不足，房屋供給供不應求； 2. 礦業及能源、農業、旅遊業、教 育等產業蓬勃發展，大宗商品的國際需 求穩中有升，GDP 增長穩定，人均收入

悉尼房價太高 投資者轉戰布里斯班房市 近年，悉尼和布里斯班的房價差距 越來越大，令不少悉尼投資者把資金轉 投到布里斯班。任職酒店接待行業的悉 尼居民 Chris Theodosi 第一次踏足布里 斯班，就購買了一套三房獨立屋，這套 位於海灣旁的 Wynamm West 房子售價 為 49.4 萬澳元。Theodosi 認為，布里斯 班在未來五年將追上其他大城市，所以 決定在這裡投資。很多人都知道悉尼和 布里斯班的房價差距很大，悉尼的房價 已上升至不可負擔的地步，如果想要獲 得租金回報，投資的金額要很多。 Stockland 和 Mirvac 等 上 市 公 司 開 發商指越來越多的悉尼買家購入布里斯 班的公寓，而私人開發商如 Tim Gurner 也錄得多達 40% 的悉尼投資者。 RE/MAX Advantage 的 Tandi Gill 表 示，大部份來自悉尼的都是投資者，但 也有部份以往曾在布里斯班居住，後來 搬到悉尼，現在又再搬回來。大約 70% 的 投 資 者 購 買 的 房 屋 價 格 在 40 萬 -60 萬澳元之間。最近這 12 個月的生意非 常好，打破了 15 年來的紀錄。 RE/MAX 最 近 在 Homebush 的 悉 尼 買家博覽會展出布里斯班的房屋組合， 超過 5000 人參加，很多開發商，例如

可以良好地支撐房價上漲；

他們最終“吃掉”的是投資者的財富。

3. 金融行業對房地產市場有良好的 支持。海外投資者也可以享受澳洲本地

那麼狼的結局是不是一直無憂的吃 羊呢？那個故事的結尾是：牧人有一天夜

居民的銀行貸款待遇。 在這樣的前景下，澳洲別墅中位價 7

裡進羊圈認出了狼。牧人把狼倒吊在樹 上，仍舊讓它披著羊皮，用來告誡那些在

到 10 年可以翻一番——注意：不是泛指 所有房產，尤其是要甄別已經出現供應

周圍活動的其它的狼。筆者現在就以“牧 人”的身份再次強調：房產投資是門科

過剩的公寓專案——且基於歷史資料，

學、是根據影響房價變化的經濟指標進

澳洲別墅投資 7%-10% 的收益可期，但無 論如何也達不到 1200% 的收益。

行長期資料分析來選擇投資方向和趨勢 的經濟行為；並不是簡簡單單聽一個超

此外，移民作為一個宣傳噱頭，似 乎很對中國人的胃口；但稍微對澳洲政策

高的收益，看一個不切實際的移民政策， 憑藉自己的喜好和主觀認識，甚至僅僅

有些許瞭解的人都知道，持有澳洲房產可 以在移民時獲得最高 20 分的加分，但並

因為是外國人來推廣就深信不疑，從而 就做出錯誤的投資購房決定。

不能獲得移民身份。而從更高的角度看， 移民與投資，本是風馬牛不相及的事情： 投資考慮的是資金安全和收益，移民則 是生活方式的改變——本不是一個意義 層面上的事情，就應該分開考慮。 《伊索寓言》中有個故事，叫“披 著羊皮的狼”，講的是一隻狼有一次披 上羊皮，被牧人當作羊和別的羊一同關 進了羊圈裡，它正好可以隨心所欲地吃 羊。以外國人作為宣講師，以移民的誘惑

綜上，筆者期望投資者在進行離岸 資產配置時，一方面，要跳出簡單的賣 房模式，切實的根據市場的優勝劣汰、 房產的價值和功能幫助購房者做正確的 房產區域和專案的選擇，另一方面，要選 對“創富合夥人”，在國內市場單打獨 鬥的散戶作風並不適用於成熟、複雜的 海外市場，借助機構投資將是一個趨勢。 只有這樣，才能建立離岸資產避風港， 實現房產財富的持續和穩定增長，為房

和不切實際的收益，吸引投資者“上套” 的仲介機構，不正是投資領域的“狼”？

產財富的守護和傳承打下堅定基石。

墨爾本住宅租金增幅再創新高 房屋空置率低至 1.7%

Villa World 也以悉尼買家為目標客戶。 RE/MAX 預期市場會出現更多的高層公 寓。 BIS Shrapnel 發表的最新 QBE LMI 澳洲房屋展望報告顯示，布里斯班的公 寓 供 應 可 能 過 多， 但 RE/MAX 指 布 里 斯班港灣區應該不會有供應過多的問題 出現，因為這個地區的高層公寓專案不 多。 澳 洲 全 國 物 業 研 究 總 監 Matthew Gross 認為，影響布里斯班房市的因素 是布里斯班和悉尼的房價差距，而並非 昆士蘭本身的失業率或人口增長。

對於多數想要投資房產市場的投 資者來講，澳洲房產市場近年來穩定的 收益深深吸引著他們的目光。墨爾本租 金收益不斷上漲，對於投資者來講是個 非常大的利好消息。空置率低意味著購 下房產之後不用發愁你的房產租不出 去，這樣確保了你能夠在擁有房產的時 候獲得穩定的收益。 據澳洲時報 1 月 15 日報導，隨著 墨爾本的租金中位值創下歷史新高以及 由競爭加劇而導致的住宅空置率緊縮， 一些尋找住房的家庭所面臨的難度加 大。 一些房產代理商指出，在找到住所 前，一些租客可能需要申請多達 6 套的 房子，墨爾本東部郊區尤為如此。 據 Domain 集團最新的季度租金報 告顯示，墨爾本的住宅周租要價首次突 破了 400 澳元，在 12 月當季上漲了 10 澳元，而公寓的租金中位值仍然保持在 370 澳元。住宅的年租金增長率達到了

5.3%， 相 比 公 寓 僅 為 2.8%。CoreLogic RP 的資料顯示，住宅和公寓的年租金 增長率為 2.2%。 Domain 集團的最新租賃報告還揭 露，去年 12 月，住宅空置率從 1.8% 縮 減至 1.7%，意味著租戶迎來了更多的 競爭。儘管如此，公寓租戶並未面臨價 格上漲，原因在於大量公寓在建使得租 金保持平穩，空置率上升。 Domain 集 團 的 首 席 經 濟 學 家 Andrew Wilson 博 士 表 示， 大 量 的 海 外 和 州際遷移以及墨爾本經濟改善帶來的更 多就業崗位使得住房需求增加。 Jellis Craig 的 Armadale 及 Richmond 分公司物業管理主管 Sam Nokes 先生表 示，去年年底的住房租金開始迎來增 長。一些家庭想要住在學區房附近，而 這使得東部地區的需求有所上揚。另一 方面，一些投資者在看到利息上升後選 擇賣掉了房產。

關於利用房產折舊退稅，你瞭解多少？ 投資房產真是一門學問，裡面涉及 到的方方面面很多，從開始的出租回報 率到資產增值，由淺入深，隨著經驗的 增加，瞭解的內容也開始深入。即使對 於有經驗的房產投資者來說，房產折舊 都可能是個比較神秘的話題，對於經驗 尚淺的人，就更是如此。 到底什麼是房產折舊呢？簡單的說， 房產折舊（depreciation）就是房產投資者 可以通過對自己投資房的損耗和折舊，來 抵掉一部分應該少繳的收入所得稅。每 到財政年底，房產投資者都應該看看自 己應交的稅款和如何通過投資房合法避 稅和抵稅。房產折舊的申報有兩個部分： 建屋津貼 （磚、水泥等） 設備裝修津貼（地毯、爐具等） 註 冊 工 程 估 價 師（quantity surveyor） 會 對投資房的每個部分分類，並準備一份 “房屋折舊計畫表”（Depreciation Schedule），房東就可以合法的申報退稅了。 聰明的房產投資者甚至可以同過房產折 舊的退稅，來提高整個投資的回報率， 以下是一些具體做法的建議： 1、不要忽略小的折舊物品 “積少成多“在房屋折舊這方面體 現的淋漓盡致。在為投資房添置電氣等物 品時，心裡要記住一點：$300 以內的物

品是可以直接抵稅的，不需要走複雜的過 程，舉例來說，如果你想給投資房買個 微波爐，那麼買一個 $290 的，而別買 $310 的，前者可以立刻簡單的做全額折舊抵 稅，後者則要準備折舊計畫表等一系列 檔。另外可以注意的一點是選擇價格在 “低價類別”區間裡的電氣，“低價類別” 是指價格在 $300 到 $1000 範圍內的物品， 折舊率相對較高。舉例說明：如果你想 為投資房添置一個新的爐具，$1,200 的爐 具的折舊率是 20%，而 $950 的爐具因為 在“低價類別”裡，折舊率為 37.5% 每年。 2、做房產折舊報告本身的開銷都是可以 抵稅的 房產折舊報告通常需要專業人士來 準備，如果是在每年財政年結束前（6 月 30 日）做好並付費的，那麼也可以作為 折舊抵稅的一部分獲得全額退稅。從資 料來看，房產投資者在第一年就可以退 回平均 $4,000 到 $15,000 不等的稅款。房 產的年齡和折舊抵稅有直接的關係，通 常來說，房子越新，折舊抵稅就越多。 3、裝修房的折舊抵稅 折舊抵稅比一定是新房，你可以買 一套 100 年舊的老房子，只要房屋裝修 過，你就可以申報折舊抵稅，哪怕當時 裝修的時候你還不是屋主，也可以申報。

唯一的條件是，裝修必須是在 1987 年之 後進行的。所以各位房產投資者可以看 看自己名下的房產，無論多舊，都可以 向會計諮詢下是否可以通過折舊抵稅， 也許會有驚喜。 4、舊房子的折舊 新房可以獲得最大程度的折舊抵稅， 這不假，但大家也不要忽略和低估舊房子 的折舊。通常來說，房產的第一年折舊 抵稅金額在 $4,000 左右，無論新舊。這 部分內容要根據具體情況和會計師確認。 5、買舊房裝修的折舊 不少有經驗的房產投資者盯准了通 過購買舊房，然後通過裝修增值的這一個 市場，確實很有的做。如果你想通過折 舊抵稅來降低裝修開銷，增加投資回報， 那麼在你打算裝修之前，最好邀請一位元 註冊工程估價師（quantity surveyor）對房 屋進行檢驗，他們會給你將要拆除的房屋 部分或家電估值，為之後的折舊抵稅做 準備，積累起來也可能是個不小的數目。 這裡需要著重注意的是，裝修前房子本身 必須是有收入的（比如出租獲得租金）， 才能達到對裝修進行折舊的目的。 6、舊房子如何折舊 剛才第 4 點提到舊房子的折舊，房 東請謹記，如果想申請折舊抵稅中的建

房津貼（Building Allowance），房子必須 是 1987 年 9 月之後建造的。也許你會問， 那 1987 年之前建造的房子能申請折舊抵 稅嗎？答案是：可以，但有很多限制。對 於 1987 年前建造的舊房子，房東可以對 地毯、爐具、窗簾等物品申請折舊抵稅， 無論房子年齡有多大。 這裡告訴大家一個秘密，大多數工 程估價公司都願意向客戶保證投資房第 一年的折舊退稅額超過他們的收費，甚 至可以達到他們費用的兩倍，否則願意 免費為你提供折舊報告，無論房子新舊。 7、之前不知道錯過的折舊抵稅怎麼辦 如果你在今天讀了這篇文章前對房 產折舊抵稅不瞭解而錯失了申報，那該怎 麼辦？我有好消息告訴你，按照相關法律 規定，你可以往回檔取最近兩次的退稅申 請（tax returns）然後補報房產折舊抵稅， 也許會花費你一些額外的會計費，但也 許退回來的稅款會大大超過這點開銷。 如果對房產折舊退稅有疑問的讀者 朋友可以根據自己的具體情況和房產的 各項資料向有經驗的註冊會計師查詢。在 澳洲做房產投資者，第一件事要學會的， 就是如何借助各方面的專業人士幫自己 打理投資房。

澳洲用 48 年時間讓人口翻了一倍！房價狂飆 5 倍！ 就在下個月，有件大事要發生了！ 那 就 是 —— 澳 洲 人 口 終 於 要 突 破 2400 萬了！ 什麼？你想說“切，跟中國首都人 口數量差不多嘛，有啥好驚訝的 ~” 你要知道，對於這個擁有世界第六 大國土面積的國家來說，人口破 2400 萬 大關，無疑具有里程碑式的意義。 那麼在過去人口猛飆的 48 年裡，各 個領域有何變化呢？ 社會研究學者為大家做出了分析 【人口】 1，1968 年， 土 澳 人 口 僅 為 1200 萬 人，而今 48 年後猛飆一倍。然而再往前 追 溯 到 1920-1968 這 48 年 間， 澳 洲 人 口 增加人數僅為 650 萬人。這裡面有很大一 部分原因在於澳洲移民政策的吸引，尤其 僅限年來天朝大舉移民土澳的勢頭之猛， 使得澳洲人口增幅之驚人可見一斑。然 而真實資料一定比你想像的更為驚人！ 2，你知道嗎，如今的悉尼、墨爾本、 布里斯班三個城市總人口，比 1968 年澳 洲全國人口還！要！多！ 大城市永遠是移民湧進的重點目標。 原因是什麼？就業機遇多，回報相對豐 厚、設施相對先進，城市規劃、教育資 源更具優勢。 以 2015 年全澳各地區失業率而言，

大城市失業率相對和緩，而偏遠地區的高 失業率也造成了部分當地居民離開家鄉， 前往先進城市謀求生計。 3，超過 860 萬澳洲人在有生之年見 證了澳洲人口翻一番的突破。這部分人 口占總人口的比重超過三分之一。 4，人口狂飆一倍的 48 年間，塔斯 馬尼亞州人口增長僅為 36%，首都及北領 地卻逾增 2.5 倍有餘。 5，1968 年，澳洲男性人口比女性人 口多出 83,807 人次，而現在，澳洲女性 人口已經趕超男性人口 121,292 人次。這 是否意味著男單身漢的日子已經結束， 澳男即將進入供不應求的緊缺階段？或 者意味著 12 萬多的澳洲妹紙要放眼海外 市場，尋找有情郎？ 6，1968 年時，0-14 歲年齡層的人口 占總人口的 29%，這個比例到今天銳減到 19%。當然，因為人口基數的增加，如今 年齡在 15 歲以下的人口依然比 1968 年要 多，然而僅僅多出 100 萬人。 看到了吧，儘管澳洲總人口突飛猛 進，澳洲依然是崇尚低生育率的國家。 這從近些年來的新生兒出生率可見一斑。 然而在對澳洲新生兒出生率的統計 時，還能發現一個頗有意思的事實： 一 個 低 出 生 率 的 國 家， 卻 賣 出 了 遠高於新生兒出生數的奶粉銷量奇跡

！！！ 原因大家都知道啦！ 7，1968 年，65 歲以上人口占總人口 數量的 8.4%（101.4 萬人次），而今這個 比 例 增 長 至 15%（3,569,996 人 次 ）。 低 出生率造成老齡化問題加重。 8，1986 年， 澳 洲 人 民 的 結 婚 率 為 8.8/1000，而今銳減 40%，降到 5.2/1000， 也是因為人口基數的增長，銳減後的新 婚人數依然高於 48 年前，然而僅僅多出 2 萬人。 看來在澳洲，做個自由快樂的光棍 成為了越來越多澳洲人的生活追求，爹 媽不緊逼著結婚，當個自強自立的單身 貴族，澳驕的狠 ~ 9，1968 年以來，澳洲新生兒總出生 率下降了四分之一，每個孕婦平均產子 數量從過去的 2.34 個降到 1.8 個。1968 年 的新生兒人數為 240,906 個人次，目前突 破 30 萬人。然而對於總人口而言，比例 有夠低。 10，1968 年以來，澳洲死亡率下降 了接近 30%。長壽居民不斷增加，男女平 均壽命都分別超過了 80 和 85 歲。具體說 來，男性平均壽命延長了 13.2 年，女性 平均壽命延長了 10.9 年。 【經濟】 1，如今澳洲標準可變利率又回到了

1968 年的水準，5.4%。於此同時，通脹 率卻遠低於 48 年前，1968 年澳洲通脹率 2.6%，現在僅為 1.5%。 2，再來看看薪水吧，個人收入的增 幅可謂震撼人心啊！ 1968 年時，男性的 平均時薪僅為 1.22 澳刀，全職工週薪僅 為 48.93 澳刀。而今，全職工週薪達到了 1,484.5 澳刀，薪資漲幅相當於過去的三 倍！ 3，再說說匯率吧，1968 年 , 澳幣兌 美元為 1：1.11，而今澳幣瘋狂縮水，現 在已經跌破 1:0.73，經濟學家認為還會再 跌。 4，1968 年，邊際稅率高昂，年收 3.2 萬 以 上（ 含 ） 的 邊 際 稅 率 高 達 68.4%， 2016 年，年收 18 萬以上（含）的邊際稅 率為 45%。免稅門檻從 416 澳刀（相當於 現在的 4,800 澳刀）增值現在的 18,200 澳 刀。 5，1968 年，私有公司稅率為 40%， 上市公司稅率為 45%。到了 2016 年財政 年，小生意買賣稅率為 28.5%，上市公司 稅率為 30%。 6， 人 口 翻 一 倍 的 時 間 內， 澳 大 利 亞實現了 5 倍的經濟增值。1968 年，國 家 GDP 為 288.17 億澳元，相當於現在的 3340.72 億澳元；而 2015 年財政年，國家 GDP 增長到 1.62 萬億澳元。

澳洲房產相關的法律常識 你必須知道的這些事 投到澳洲買房，有許多規定是跟國 內不一樣的。這些都是必須知道的。 以下我們將一些常見的與法律有關 的內容介紹給您，希望您在此幫助下，能 更好地處理自己的物業買賣和租賃。

| 澳洲房產所有權 澳大利亞是一個資本主義國家，私有制

到 2 年的過程中無須支付任何費用直至 洲這一優勢就得到更大程度的體現。 想想在國內，買了期房的房奴們，剛 剛湊齊了首付款，就不得不開始一邊還 貸款，一邊付租金，日子真實苦不堪言！

| 無本金貸款

是經濟基礎。法律規定業主擁有永久土 地所有權，而不是租賃權（國內所謂使用

在澳大利亞，銀行和放款人提供一 種所謂的無本金貸款。

權，是把所有權和使用權剝離開來，這時 的使用權就是租賃權）。

無本金貸款允許您支付貸款金額的 利息，而不是本金和利息。

那麼這到底意味著什麼？實質上 " 永久

購買房產時，這是一個不錯的策略，

產權 " 這一術語指的是您可以永遠享有

特別是對一項投資來說，如果這能降低

該土地的所有權。

您的償付額而使您能利用其他讓您積累

如果是租賃權，您只能在一定期限內擁

財富的機會。

有土地。在中國，目前這一期限是 70 年（國

當然，這種貸款方式有一定的年限

內最近對使用權的問題討論熱烈，估計

限制，一 般為 5 年，5 年之後，可以繼續

70 年的使用權可以續約，但是會繳納一

貸款另行申請，申請成功與否取決於您

定費用，所以在房地產評估時，過了一定

的信用狀況。

年限的房地產價值會降低。永久產權的 房地產就不會存在這個問題）。

| 購買期房的風險

過了這個期限，土地的所有者，通常是政

一個人們頻繁問到的問題是，如果

府，就有權合法地佔有。因此，永久產權

購置期房，而銷售方不能按時交房，我們

更優越，並能賣出高價。

所支付的首付款會出現什麼情況。

| 購買澳洲房地產需要的定金 購買房產時，不管在哪個國家，標準

如果您有充足的現金，您不用將資 本沉澱在押金中，而是可以將其投資其他 項目（包括房產項目），這樣相同的投資 額就能獲得更高的投資收益。 而且您可以在簽訂合同和交房之間 的這段時間來改善您的財務狀況而無須 為交付大筆定金而苦惱。 對於購置期房而言，只要在簽訂合 同時交付 10% 的定金，在之後到交房的 1

易的協力廠商專門用來監管交易款項的，

的國家房產和消費者法律的密集監管， 保證您作為一名購買者而受到法律全面

" 好 " 租戶，也就減緩了您家俱裝備和陳

的保護。

設及其他資產的折舊。

如果出現爭議，您有權聘請專業律 師來保護您及您的財產。在有些國家，法

這筆款項，不經您的允許，開發商不 發商的允許，您也不得隨意去用。 如果因為任何原因開發商不能交付

的權利常常得不到有效的保護。

在澳大利亞購買房產時，銀行還款 在交房後（工程竣工時）才開始（這條本

其實可以說，您所知道的大多數澳

來是極為正常的，但是在國內，房子還在

洲房產投資的優勢都是由澳大利亞完善

蓋，就讓購房者交付所有的房款，實在是

的法律制度決定的。

說不過去）。

| 靈活運用資產

房，因為一般在交房前有 1 到 2 年的時間。

這對您有很多好處，特別是購買期

在澳大利亞，通常的做法是用一處 房產資產為另一處作抵押。 隨著您付清貸款以及房產的升值，

這就使您有更多的時間來準備將來 的房款償還問題。當然您也可以有充足的 時間去籌備貸款事宜。

權益也會增加。例如，如果您當前房產價 值為 40 萬澳幣，還需供款 10 萬澳幣，則

| 稅務問題

您就有 300,000 澳元的資產。

作為一名外國投資者，您也可享受

您可以按許多種方式來使用這項權

優惠稅收政策。這些稅收方面的收益可

益，如再投資房產、用來度假或購買股票。

以完全逐項算出，因為這些是根據您的

| 租金收益 在超低空置率的情況下，投資者會 收到 5-8% 的相當大的租金收益。 這些收益是對房產投資者的一筆巨 額收益，也最大程度降低了您的現金支 出。

收入及稅務等級而定。 通過澳洲房產投資，您可申報應納 稅收入，並運用您投資所產生的支出來 有效減少您的納稅義務。 所謂 negative gearing，例如，如果您 貸款置業，則所有的費用和您因貸款所 付的利息均可用來抵稅，或如果您在澳 大利亞工作，投資房產所累計的抵稅額 度可用來沖減您的個人所得稅。 這樣，就更真實的反應您投資澳洲

| 物業管理

房產從而違約，則所有的首付款會全額

澳 大利 亞的物 業經 理一 般水準 較

退還給購買者。這就向您提供了更大的

高，會處理好從找到合適的租戶到維修

保障，防止您首付款的損失。

| 貸款償還和交房

律並不健全，意味著您作為房產所有者

這個信託帳戶由政府監管，萬無一失） 得擅自挪用，當然，作為首付款，沒有開

為他們自己帶來財務上的利益。 一個優秀的物業經理不僅使您解除

產者能更有效的積累財富。

帳戶中。（律師的信託帳戶是律師作為交

服務並管理該社區所有物業工作，從而

了負擔，倘若他們能找到愛護您房產的

款。

法律規定的定金是 10%，中國是 30%。

一套住所，並買下該社區的物業權，從而

律框架，且澳大利亞的房產市場受嚴格

澳大利亞常見的投資策略，且使房產投

而事實上不是這樣，在澳洲真實情

保留您的投資物業。

澳大利亞有公開、有效和透明的法

銷 售方 在 建 設 期間會使 用買家 的 首付

況是所有的首付款均保存在律師的信託

支付 10% 較少的定金來購買澳大利

度，以及備受尊重的司法和執法系統。

事實上，利用權益來置業是一項在

金在簽訂合同後立即支付。在澳大利亞，

亞房產是一個很大的優勢，在初期為您

澳洲擁 有強有力的 核 查 與制衡 制

許多人按照國內的操作模式誤以為

做法是，首先支付一筆定金。這筆首付定

一般物業管理經理會在該社區買下

| 業已成熟的法律體系

交房。所以說，在購買期房的過程中，澳

管道的所有事情。

房產的收入。收取的所得稅也就更加合 理。 投資者可利用澳洲銀行寬鬆的金融 政策，運用自身閒置流動資金置業澳洲，

所以您不用擔心開發商卷款逃跑，

現在，在一個社區內入住一名物業

無需全款投資，運用一套全款的資金可

或者爛尾樓的風險。因為這種事情在澳

管理經理正變得十分普遍。物業經理會

投資 3 套至 4 套房產，將投資風險降為零，

大利亞百年難遇。

每週七天、一天 24 小時提供服務。

投資回報利潤最大化！

中澳自貿協定即將正式生效！除了 10 年旅遊簽、零關稅，還有哪些利好？ 中澳自貿協定將於 12 月 20 日正 式生效。

如電子產品，服裝和其他家居產品。 中國人民終於可以喝上放心奶了！

至 50% 以上時，在網路上的“代購 ”與“海淘”起碼讓中國消費者有

將獲得重大發展； 6. 簡化對銀行、保險公司、資金管理

這首先意味著：盼望著，盼望著， 中澳自由貿易協定讓澳洲乳製品有希望 以更優惠的條件進入繁榮的中國市場。澳 洲乳製品行業正在努力爭取與中國達成 這次的乳製品貿易協定的條件可以對等 於甚至優於紐西蘭在 2008 年與中國達成 的協定。由於 FTA（自由貿易協定）大

了平衡價格的權利。 澳中國自由貿易協定正式實施時， 兩國人民還能獲得哪些大利好？ 1. 赦免澳洲消費者為中國服裝、鞋類、汽 車部件、汽車和電子產品支付的 10 億元 關稅；隨著中國產的諸如電器家電等產

者以及法律、建築和工程公司等澳洲 服務業的頒證流程，減少限制條件； 7. 簽證審批流程變得更便宜、更簡單， 因此兩國人民到對方國家出遊、工作

澳洲政府向中國公民承諾的十年多次 往返簽證離正式實施越來越近了 !!! 那麼除此之外，還有哪些利國利 民的好福利呢？！ 前後將有兩次關稅大削減，12 月 20 日第一次降稅，2016 年 1 月 1 日第 二次降稅。兩輪關稅削減之後，免稅 產品將達到 96%。你造嗎？今年開始

幅降低了雙方進出口的關稅，因此對民 眾來說最大的好處就是買東西更便宜了。 澳洲的乳製品、肉製品、酒類、礦

品 5％關稅的逐步取消，澳洲消費者將享 有更便宜的價格； 2. 澳洲將簡化對中國國有投資者的審批

削減關稅相對于明年開始實施關稅削 減來說，能為出口節省幾個億的關稅 支出。 中澳自貿協定正式生效後，澳洲 進口動力煤關稅將從 6% 下降至 4%， 之後兩年降至零關稅，澳洲進口煉焦

產品和農產品將更容易進入中國，而澳 人則能用便宜的價格買到服裝成品和紡 織品，算是一場中澳之間的雙贏。澳洲 農業將會增加消費額，而且大概不會給 員工加薪，因此產品的價格應該會進一 步下跌。

流程，為澳洲農業、金融業、旅遊業、 基礎設施建設和採礦業帶來更多資金； 3. 各種澳洲商品（包括煤和鋁）以及寶石 的 3 － 10％的關稅將立刻取消，或者在 2 － 4 年內取消； 4. 澳洲製造的出口產品的 3 － 14％的關

煤關稅將從 3% 下降至零關稅。（部 分關稅摘要） 而對於每個個人來說，天朝人民

中澳中韓自貿協定生效的消息一出， 稅將在 4 年內取消；部分加工食品包括罐 最受關注的當然是”買買買“話題。海 裝水果，橘子汁和蜂蜜的關稅將降低或者 外代購的盆友們瞬間沉默，剁手黨們喜 廢除；牛肉，乳製品，羊肉，豬肉，活禽 ,

可以在國內以更便宜的價格買到澳洲 的優質商品了！澳洲人民也能得到福 利！中澳自貿協定實施後，澳洲市場 上將湧入更多物廉價美的中國產品，

大普奔。這是否會讓實體免稅店一舉逆 襲成功？毫不誇張地說，進口商品收的 高關稅絕對是促進電商發展的一大因素， 當商品價格在實體店中價差達到 10% 甚

野禽，皮革，農藝產品，酒和海鮮的最 多可達 30％的關稅將在 2 － 9 年內廢除； 5. 中國關稅將在 10 年內逐步取消，澳洲 的乳品、牛肉、羊肉、紅酒和園藝產品

和學習都變得更容易；澳洲旅遊業以 及服務業經營者將可以在中國經營全 資子公司，包括酒店和餐館； 8. 中國將允許澳洲公司在全中國開設 盈利性的養老機構，並在部分省份開 設並經營澳洲全資擁有的醫院；中國 允許澳洲公司在農林獵漁行業開設合 資企業； 9. 澳洲公司可在中國開設合資的律師 事務所以及金融服務機構，但是金融 機構的持股不得超過 49％； 10. 外國投資審核委員會 FIRB 將繼續 監管中國國有企業對澳洲公司的投資； 11. 澳洲公司有權因為政策的變更給他 們帶來不利的影響而起訴中國政府。 12. 中國最近對煤礦進口的關稅可以削 減 3% 至 6%。

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