Issue 031 22012016 brisbane property weekly

布里斯班市政府熱烈歡迎瀋陽艦來訪 中國海軍瀋陽艦於今年開年之際前來布里斯班進行友好訪問。 此次的來訪為瀋陽艦前往中東海域打擊海盜行程的其中一環，也是 繼去年和平方舟醫療艦之後中國海軍軍艦再次前來布里斯班的敦睦 行程。 這次瀋陽艦在停靠布里斯班港期間不但開放給公眾登艦參觀更 於一月五日晚上邀請了布里斯班僑界、商界、政界乃至於軍方代表 一同登艦參觀並體驗艦上生活，讓許多從未登過軍艦的朋友們體驗 海軍健兒們在艦上的生活。 當晚的正式活動原本預計於甲板上舉行，但由於天氣的因素提 前進入艦內的食堂品嘗艦上的伙食。 艦上提供了口味豐富並且營養均衡的各類菜式，讓許多本地政 界及軍方代表吃得讚不絕口，也羨慕中國的海軍健兒們都能享用這 許多美味的中式餐點。

該晚布里斯班市政府共有三位議員出席，分別是代表市長的該 區議員 Cr Ryan Murphy、市議會議長 Cr Angela Owen-Taylor 以及 大家所熟悉的黃文毅議員 Cr Steven Huang。其他貴賓包括了昆州 警務處長 Ian Stewart 及澳洲海軍駐昆州總司令等人。 席間布里斯班市長代表 Cr Ryan Murphy 致詞時表示，他曾經聽 說中國有一句俗話叫做：不到長城非好漢，他曾經受邀到中國訪問但 一直沒有機會成行，他期待有朝一日能親自到長城當一回好漢。沒想 到當他說完後竟然收到一幅長城圖樣的小屏風，真的是意外之喜。 晚會中也表演了艦上的文娛活動，官兵們各自展現出不同的才 藝，讓登艦的各界代表們體驗到了艦上多元的生活。 晚會的最後，各界代表及本地僑領們分別到艦內部分開放地區 參觀，滿足了對瀋陽艦的好奇心後，方才依依不捨的向艦上官兵們 道別，並祝福即將返航的瀋陽艦一路平安。

澳大利亞文化之都 ---- 墨爾本的建築之美！ 墨爾本素有“澳大利亞文化之都” 的美稱，這裡保留了眾多的維多利亞式建 築，同時也有很多不同風格的現代建築。 古典與現代在這裡座城市裡水乳交融， 交相輝映，構成了墨爾本豐富多元的城 市景觀。 墨爾本市中心擁有眾多的地標建築， 其中包括世界文化遺產—皇家展覽中心。 一起來走走看看這些風格各異的建築， 體驗墨爾本獨特優雅的文化氣息。

皇家展覽館 Royal Exhibition Building

JamesFawcett 和 HPCAshworth 的設計最終 贏得了設計比賽，他們的設計為法國文 藝復興式，包括一個巨大的穹頂和一座 高聳的鐘塔，這就是如今的福林德斯街 火車站。 車站從 1900 年開始施工，到 1903 年 建成，期間也對原設計做過幾次調整。設 計一座火車站要經過縝密的計畫和深思 熟慮，絕不像坊間傳說的設計師把弗林 德斯街火車站和孟買火車站的圖紙弄混。 而且兩座火車站的設計者和建設年代都 不吻合。 現今車站作為墨爾本軌道交通中的 中心環線的主要中轉車站之一，平均每 日有超過 1500 趟列車進出站。 弗林德斯街站因為其獨特的建築風 格，重要的社會功能以及所處的地理位 置，已經成為墨爾本的城市象徵之一，曾 多次出現於電影和電視等公眾媒體當中。

國會大廈 Parliament House 皇家展覽館是目前世界僅存的建於 19 世紀，目前仍在使用的展覽館，這座 文藝復興式的建築位於墨爾本市中心東 北部的卡頓園林內，是澳大利亞第一座 被評為聯合國教科文組織世界遺產的建 築（2004 年 6 月）。 展覽館由澳大利亞著名建築師 Joseph Reed 設計（墨爾本市政廳和維多利亞州 立圖書館也出自於這位建築師之手）， 於 1880 年完工，在墨爾本國際博覽會時 投入使用。展會以後，周邊展區被拆除， 而主展廳被完整的保留下來，就是今天 我們所看到的這座雄偉華麗的建築。 展覽大廳見證的最重要的事件無疑 是澳大利亞第一屆議會的召開以及君主 立憲的澳大利亞聯邦的就職儀式，時間 是 1901 年 5 月 9 日。在官方開幕式後， 聯邦政府移入了維多利亞國會大廈，與 此同時，維多利亞政府移入了展覽館並 在那裡待了 26 年。國會搬出之後，

國會大廈位於市中心東端，是澳大 利亞新古典主義風格政府建築的突出代 表，被公認為澳大利亞各級立法機構使 用的歷史建築中最莊嚴宏偉的一座。 國會大廈建於 1856 年—墨爾本淘金 熱的鼎盛時期，所以這座建築美輪美奐， 女皇大廳 (Queen’sHall) 雄偉莊嚴，內部 裝飾有華麗的馬賽克明頓 (Minton) 地磚、 金箔、立柱、雕像以及繪畫，無不顯露 著古典華美的氣息。 國會大廈在 1901 年—1926 年間曾是 澳大利亞國會所在地，現在是維多利亞 州議會所在。 國會大廈休會期間，從星期一至星 期五可以向公眾提供帶導遊的免費參觀， 時間分別為上午 9:30、10:30、11:30 以及 下午 1:30、2:30 和 3:45。舉行議會時，參 觀者可以前來，坐在上議院和下議院的 旁聽席，觀看議會是如何運做的。

舊財政大廈 The Old Treasury

舊財政大廈被認為是在澳大利亞最 優 秀 的 公 共 建 築 物 之 一。 由 19 歲 的 建 弗林德斯街火車站 Flinder Street 築 設 計 師 約 翰• 詹 姆 斯• 克 拉 克 (John Station James Clark) 設計，於 1862 年竣工，被廣 泛認為是澳大利亞文藝復興時期 (RenaissanceRevival) 的 建 築 中 最 優 秀 的 典 範 之 一。這座建築當時用於收藏淘金熱中發 現的金塊，而在整個 19 世紀，它一直是 墨爾本主要的政府辦公大樓，其地位僅 次於作為國家交易處理中心的國會大廈 (Parliament House)。直到 1992 年，一系列 弗 林 德 斯 街 火 車 站 站 址 所 在 地 從 政府部門才進搬出財政大廈辦公，1994 1854 年開始就是墨爾本終點站，政府從 年修復後，舊財政大廈作為博物館對公 1882 年開始規劃建設一座提供綜合服務 眾開放。 功能的火車站，但一直到 17 年後，1899 舊財政大廈有三項永久展覽，分別 年才舉行了一次設計比賽遴選設計方案。 是 重 現 了 維 多 利 亞 州 淘 金 史 的 Built on

Gold 展覽、展示維多利亞州豐富歷史資 料 的 VictorianArchival Treasures 展 覽 和 追 溯舊財政大樓發展史的 Growing Up in the Old Treasury 展覽。

墨爾本舊監獄 Melbourn Old Gaol 監獄也能成為一個旅遊景點，這在 其他國際城市是不多見的。墨爾本的舊監 獄位於市中心羅素街（Russell Street）， 建築風格獨特，恍如一座莊嚴肅穆的古城 堡，建造於 1861-1864 年，曾經是高度設 防的監獄，1929 年關閉，在第二次世界 大戰期間，曾為關押戰犯而短暫開放過， 現在變成了旅遊景點。 這個監獄之所以有名，是因為曾經 關押和處決過澳大利亞昔日家喻戶曉的 綠 林 大 盜 耐 德 凱 利（Ned Kelly）。 參 觀 舊監獄，可看到處決犯人的絞刑架，拷 打的刑具，耐德凱利的鎧甲頭盔，面具， 以及逼真的表演，再現了舊墨爾本監獄原 來的環境，同時也考驗著參觀者的膽量。 如果遊客真的無所畏懼，不妨參觀 這裡一周兩次的夜晚開放時段，柄燭夜 探上一世紀的監獄生活。

大教堂 在這喧鬧的城市中，你可以在墨爾 本兩座宏偉的大教堂——聖派翠克大教堂 (St Patrick’s Cathedral) 和聖保羅大教堂 (St Paul’s Cathedral) 中獲得心靈的庇護。 聖派翠克大教堂是墨爾本天主教教 區 (The Catholic Archdiocese of Melbourne) 的主教堂，也是南半球最高的天主教堂。 這座教堂是澳洲 19 世紀最具代表性的哥 德式建築之一，於 1863 年由著名英籍建 築師 WilliamWardell 負責設計。 1897 年 10 月教堂正式啟用，但教堂 三座尖塔直到 1939 年才完成，以紀念羅 馬天主教會在維多利亞州傳教一百年。尖 塔高度 105.8 米，教堂縱深 92.25 米，充 分展現文藝復興時期的建築風格與華麗。 教堂大部分用青石建成，大廳中細緻的 彩繪花窗玻璃；巧奪天工的木雕及石匠 工藝，突顯出天主教堂的宏偉與莊嚴。 該堂為傳統的東西軸線，祭台位於 東端，拉丁十字平面。每逢羅馬教皇訪 問澳大利亞，聖派翠克大教堂往往是教 皇唯一訪問和主持彌撒的澳大利亞境內 的天主教堂。1974 年，羅馬教皇保羅六 世將這個教堂封為宗座聖殿。1986 年， 羅馬教皇約翰保羅二世來此訪問。這個 大教堂一直以來是墨爾本傳媒報導最多 的教堂，每年在這裡進行的復活節祈禱、 聖誕祈禱和迎接新年的除夕祈禱都被墨 爾本當地的電視臺進行直播。 澳大利亞很多重要人物的葬禮和澳 大利亞重大災難受害者的公眾悼念活動 也往往在這個教堂舉行。平日也是很多

市民舉辦婚禮、葬禮和休閒散步的地方， 也是觀光客旅遊參觀遊覽的重點行程景 點之一。 值得一提的是設計師 WilliamWardell 是當時澳大利亞最著名的設計師，除了 墨爾本的聖派翠克大教堂，悉尼的聖瑪 麗大教堂，悉尼大學聖約翰學院，墨爾 本總督府，墨爾本 ANZ 銀行大樓都是他 的作品。 聖派翠克大教堂位於東墨爾本 (East Melbourne) 基斯伯恩街 (Gisborne Street) 和 大教堂廣場 (Cathedral Place) 的街角。市 中心沿著舊財政部和州議會大廈之間的 麥 克 亞 瑟 街（MacarthurStreet） 往 前 走 不 遠即可看到。聖保羅大教堂（St Paul’s Cathedral）位於墨爾本市中心福林德街和 史旺斯頓街 (Swanston Street) 街角處，由 英 國 建 築 師 William Butterfield 設 計， 建 於 1891 年，是墨爾本最早的英國式教堂。 聖保羅大教堂之所以聞名還因為它 是以藍石砌成的，而且牆壁上有著精細 的紋路。1932 年，教堂又加了 3 根尖塔， 使它看起來更加雄偉。 教堂內部空間十分宏大，加上透過 玻璃的朦朧陽光，高大的穹頂，巨大的 管風琴，色彩絢麗的馬賽克，把教堂內 的宗教氣氛烘托得莊嚴肅穆。 教堂外面的草坪上的雕像是澳洲最 早的拓荒者馬修·福林德的塑像。

聖邁克爾聯合教堂 (St. Michael’s Uniting Church)

地處鬧市的教堂中，還有一座風格 迥 異 的 倫 巴 蒂 式 建 築， 就 是 位 於 Collin Street 125 號的聖邁克爾聯合教堂 (St. Michael’s Uniting Church)。 這座教堂建於 1839 年，其設計者也 是大名鼎鼎的 JosephReed and Barnes，它 是墨爾本早期建築中首先使用彩磚作為 主體材料的建築。設計師在外部和鐘塔 設計中又增加了哥特式的建築元素。 教堂內部羅馬式的裝飾，以及八角 形的設計製造了絕佳的音響效果。

墨爾本郵政總局 GPO（General Post Office） GPO 是墨爾本的 0 公里起點，全澳 洲的公路計算到達墨爾本的距離以此為 （接下文）

（接上文）

是澳洲最古老的州立圖書館。

聯邦廣場 Federation Square

起點。這座新文藝復興風格的建築始建

這座建築也是設計師 JosephReed and Barnes 的作品，圖書館收藏了過去 150 多

提到墨爾本的現代建築，就不得不 說說聯邦廣場。聯邦廣場是墨爾本最大

電視和數碼文化。舉辦各種獲獎展覽、 電影節、創造性工作室以及一個永久性 的展覽“銀幕世界：電影、電視和數碼

年反映維州歷史文化的數百萬冊書籍、 圖片、報紙、地圖、珍貴手稿、影像數

的公眾廣場，占地面積 3.2 公頃，位於墨

文化的故事”。

爾本市中心，也位於雅拉河河畔，廣場 的建築風格獨特，顏色與格調洋溢著濃 厚的澳大利亞土著文化色彩，體現著澳

3. 國立美術館兒童遊樂區：是為兒 童和他們的家庭提供的活動區域，他們 可以在這裡從事創造性的安裝活動和其

大利亞國民對源遠流長的土著文化和土

它一些專門為他們設計的活動。

於 1859 年，位於伯克街和伊莉莎白街交 匯處。1867 年建成時只有兩層，在 1887 年加蓋了第三層和上面的鐘樓，改建工 程到 1919 年才完工。 1992 年，澳洲郵局計畫終結 GPO 其 作為郵局的公共服務功能，並意欲將這 塊黃金地塊給出售給開發商。墨爾本人

位媒體。 圖書館內最值得觀賞的是直徑 34.75，建於 1911 年的穹頂閱覽室。圖書 館的其他常設展覽和畫廊都非常值得一

蜂擁而至到 GPO 辦理各種業務，寄信，

遊。

買文具用品，付水電費，查信箱，查閱 郊區號碼簿。最終改建計畫也不了了之。 歷經百年，墨爾本人用他們自己的方式

墨爾本中心火車站 Melbourne Central

使這座建築得以保存至今。

站，車站座落在一座大型購物中心地下， 從外面看不出這座建築的特別之處。步 入其中會驚歎的發現一座建於 1890 年的

隨後還有幾次改擴建的計畫都沒有 得以實施，到 2001 年，一家開發商終於 獲准將 GPO 改建成購物商場，但 9 月的 大火幾乎焚毀了這座建築，修復工程到 2004 年才結束，保留了原有的外觀，天 花板和牆面也按原設計進行了修復，內 部格局稍做了調整，增加了空間感。 週邊威尼斯風格的柱廊成了最受歡 迎 的 咖 啡 館。 現 在 GPO 成 了 H&M 在 墨 爾本的旗艦店，上下三層擠滿了時尚小 資。

維州圖書館對面就是墨爾本中心車

50 米高的庫普霰彈塔，包裹在 84 米高的 圓錐玻璃罩下。這就是墨爾本人保留歷 史建築的創新方式，古典與現代的結合， 創造出非同凡響的效果。

戰爭紀念堂 Shrine of Remembrance

墨爾本市政廳 Melbourne Town Hall 墨爾本市政廳位於墨爾本市中心 Swanston 和 Collins 街口，建於 1870 年， 由 當 時 著 名 的 設 計 師 JosephReed 設 計， 為第二帝國式建築。當時的英國王子阿 爾弗雷德王子為市政廳進行了奠基，所 以鐘塔以英國阿爾弗雷德王子命名，上 面安裝了一座直徑 2.44 米的大鐘。 市政廳主禮堂有一座巨大的管風琴， 由 147 組，9568 根 管 子 組 成。1925 年 的 一場大火燒毀了大部分建築和管風琴， 之後進行了重建，重建之後的市政廳未 能還原 Reed 當初設計中的華麗的裝飾和 摩薩德式的屋頂。

論壇劇院 Forum Theatre 論壇劇院建於 1929 年，從屋頂的圓 形尖塔不難看出，這是一座摩爾式建築。 劇院的星空天頂和羅馬式雕塑把劇 院裝飾得富麗堂皇。外牆的裝飾和雕塑 更突出了整座建築的阿拉伯式風格。 這裡也是每年墨爾本國際電影節和 喜劇節的舉辦地。

維多利亞州立圖書館 State Library of Victoria

戰爭紀念堂是墨爾本的地標建築之 一，建於 1934 年。用來紀念參加歷次戰 爭和維和行動的澳大利亞軍人。設計師 是 兩 位 退 伍 老 兵 Hudson 和 Wardrop。 古 典主義建築風格，對稱，工整，莊重。 紀念堂四角的雕塑分別代表和平、正義、 愛國和犧牲。 聖壇的墓誌銘上寫著 Greater love hath no man( 大愛無疆 )。每年的 11 月 11 日上 午 11 時的陽光會穿過聖壇屋頂上的小孔， 投射到”love”這個詞上 根據計算在未來 5000 年，這一束特 別的陽光都會準確無誤的照亮這個神聖 的詞，用於紀念第一次世界大戰結束的 時刻。（1918 年 11 月 11 日 11 時）。

墨爾本大學 The University of Melbourne 墨爾本大學始建於 1853 年，是澳洲 第二古老的大學，僅次於悉尼大學。墨 爾本大學也是澳大利亞排名第一，世界 一流的研究型大學。位於 Parkville 的主校 區內包含了眾多的年逾百年的歷史建築， 四合院、三一學院，梅爾芭音樂廳（MelbaHall）， 老 商 學 院（Old Commerce）， 校長樓等等，也有像伊恩波特（Ian Potter Museum），威爾遜廳（Wilson Hall）這樣 的現代建築。整座校園就是一個書香四

維州圖書館是墨爾本文化的中心， 這座古典主義風格的圖書館建於 1853 年， 溢、幽靜典雅的公園。

著居民祖輩的尊重。 4. 澳 大 利 亞 商 業 藝 術 館 協 會 廣場的現址從 1960 年到 1990 年代中 (ACGA)：是澳大利亞各地商業藝術館的 期曾經是澳大利亞煤氣公司的辦公大樓， 全國性機構，每隔兩周這裡舉辦一次新 後來拆除了並建造了現在的聯邦廣場。

的展覽。

1997 年維多利亞州政府舉辦了一個規劃 重建方案的國際比賽，收到了 177 個設計 方案，一位倫敦設計師的設計方案被採

5. 聯邦歷史故事展廳：展廳位於正 廳的回廊上 (Atrium Balcony)，這個免費、 互動的展覽不斷為大家重溫澳大利亞聯

納，其設計意念演變成了現在的聯邦廣

邦成立的過程和歷史上一些重要時刻。

場。聯邦廣場 2002 年建成啟用，是一個 混合型多功能的場所，有 16 個咖啡廳、 酒吧和餐館，還有精品店和遊客服務中

6. 墨爾本遊客中心 (Melbourne Visitor Centre): 為遊客免費提供有關遊覽墨爾本 和維州境內所有城鎮的遊覽手冊，還提

心，它的周邊還包括以下六個地方： 1. 伊 恩• 波 特 中 心（The Ian Potter Centre）：中心的名字是紀念一位已故的 澳大利亞慈善家，這裡是維多利亞州國立 美術館（NGV Australia）的所在地，它包 括 20 多個展廳，其中有專門收藏土著人 和托雷斯海峽島民的藝術、攝影、繪畫、 編織以及裝飾藝術品的展廳。 2. 澳大利亞電影影像中心 (ACMI)： 收藏了各種活動影像的資料，包括電影、

供包括自行車租賃、巴士和遊輪遊覽旅 遊訂票服務，有志願者現場為遊客解答 在維州旅行的問題。 漫步墨爾本街頭，隨處可見各種風 格，精美華麗的古典建築，還有造型各 異，創意新穎的現代建築，古典與現代相 得益彰，這裡只列舉了其中的一小部分。 墨爾本典雅、創新、充滿活力與魅力的 城市風格就在這一磚一瓦，一梁一柱間 體現出來。

真相！在澳買房別“炒”；“留”才是王道！ 中國人在國內投資買房的思維一般 都是“炒房”，總是奈不住性子，在房 產升值後就尋思出手，並不會留很久。 但在投資澳大利亞房產時，則需要學會 守護投資，遵循猶太富翁房地產經營的 金科玉律“Buy one, keep one( 買下一棟， 守住一棟 )”。 先講個故事：兩個窮苦青年經過艱 難跋涉，在一個遙遠的地方找到了財富 使者。使者給他們每人一顆果樹種子。 其中一位青年將種子撒在土地裡，為它 施肥、澆水、除草。不久土地裡長出了 一顆茁壯的樹苗。第二年那棵樹就變得 枝繁葉茂，果實掛滿枝頭。他賣掉了水 果留下一部分錢，又購進了許多樹苗將 果園擴大了許多。很快，青年就成了遠 近聞名的富足之人。而另一個青年卻把 種子煮熟了飽食一頓，熬白了頭髮，卻 仍一貧如洗。他認為自己被騙了，於是 他又跑去質問財富使者。財富使者讓他 到另一位青年那裡看看。當他看到大片 果園時，頓時醒悟。 目前很多國內房產投資者總期望在 短時間內獲得最大的房產交易利差，並 未想真正守護好自己的房產財富，那麼 又怎樣能夠做到不賣掉房產呢 ?

1. 土地的擁有者，永遠是最大贏

家。因為土地是有限的，所以土地的所 有者也是有限的，只有土地才是最終的 “真金白銀”。 2. 澳大利亞的別墅都是帶土地的， 買房子其實就是在買土地，佔有房產越 多，意味著佔有的土地越多。而且澳大 利亞的房地產在過去的半個世紀中呈現 出穩定的上升趨勢：20 世紀 60 年代， 全澳的房產均價為 8000 澳元 / 套，如今 則達到了 56 萬澳元 / 套，世事變遷，但 不會改變的是你或你的後代，作為“澳 洲地主”獲得的房產紅利。 3. 房地產在澳大利亞，還是一個靈 活方便的“現金吐納箱”。澳大利亞本 地居民的租房習慣培植了穩定的租客市 場。而澳大利亞貸款制度對於民用住宅 是最為寬鬆優待的，如果購房者所購房 產升值了，即可向銀行申請升值部分的 80% 作 為 新 的 貸 款， 申 請 來 的 貸 款 金 額，可以用到別的投資上。 從目前來看，澳大利亞央行基準 利率與住房貸款利率史上最低，房屋貸 款、買車貸款所付利息都相應減少。而 澳元匯率走低，買房相當於打 7 折。不 少 海 外房 產 置 業 專家 預 測，2015 年 到 2016 年上半年，將會成為中國投資者投 資澳洲房產的“黃金時間”。

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布里斯班房產投資前景良好

根據澳洲投資房產雜誌評選出的年度 100 大最佳社區報告顯示，南布里斯班已 成為澳大利亞最佳投資社區，將悉尼的 Alexandria 從第一的寶座上拉下。報告還 顯示，到 2017 年，布里斯班的房產中位

價將上漲至 55 萬澳元 ; 而悉尼仍遠超其 他省會城市，為 88.5 萬澳元。 布里斯班顯然是有著強勁基礎的一個 最好的例子。其總租金收益處於都市房產 中最高的位置（別墅有 4.6%，單元房有

5.6%），房價比悉尼和墨爾本低很多（布 里斯班中位價比悉尼低 36%，比墨爾本低 24%）。布里斯班人口增長強勁，而新的 住房供應量卻沒有多少提高，這意味著房 產將持續供不應求。根據 REIA，租房空 置率在 2% 左右，這可能會推動租金增長。 南布里斯班房產需求大，供應低，基礎 好，這些優越的條件使得這塊寶地一舉超 過其他強有力的競爭對手，成為最佳投資 社區。Urbis 的一項調查顯示，南布里斯 班地區的租金以及中值都保持在歷史高 位。澳洲地產 CEO Sam Saggers 說，“毫 無疑問，南布里斯班地區的租金前景如一 支藍籌股，是澳洲所有郊區中最棒的。” Saggers 說，“對於學生，高管和精英， 這裡宛如麥加聖地”。這裡是布里斯班的 文化重鎮，有許多聞名遐邇的餐館，博物 館和藝術館，交通便捷，生活設施豐富， 這裡面積 3 萬多平方米的寫字樓吸引了國 內許多大客戶入駐，居民住房市場也很緊 張。 那麼，支撐這個社區經濟發展的是什 麼呢？答案是包括私人投資和公共投資在 內的對基礎設施的巨大投資，現存的基礎 設施投資金額已達 25 億澳元，這些投資 使得 South Bank 餐館區，會展中心，南岸 理工學院的面貌都煥然一新。未來的投資

還將流向公共交通領域，包括公共交通中 心的建設和南布里斯班公交專用道的優化 升級。 澳洲房地產代理人麥克格拉斯 (John McGrath) 在接受當地媒體採訪時表示，昆 州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風 頭，前者今年的房價增幅有望升至 10% 至 12%。未來一到兩年，昆州將成為房市 主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現 過 14% 或 15% 的增幅了，但昆州東南部 房市卻才觸底反彈。 澳洲房產網站調查顯示，二居室的公 寓收益率可達 5.9%，單間公寓和一居公 寓 收 益 率 可 達 6%。 而 DSRScore.com.au 公佈的資料則更高，平均公寓收益可達 7.96%。這對於投資者可是一個好消息， 南布里斯班地區的公寓不僅不貴，還深受 租客的推崇。南布里斯班的資本增值前景 又如何呢？目前，南布里斯班的房屋儲量 和出租儲量都處於歷史低位，房屋儲量幾 乎為零，空置率為 1.29%，年回報率大約 在 7% 左右。並且，這裡的娛樂設施豐富， 購物場所就餐選擇繁多，交通設施便利。 所以，更便宜的房產，更高的回報率， 就在布里斯班，敢問聰明的你，去向何 方？

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四點建議助力您的澳洲房產投資

銀行放款政策的限制正在逐步影響 著澳洲房產投資的市場。因為銀行擔心 房地產市場的泡沫正在形成，所以各大 銀行紛紛收緊貸款放款。在 2016 年裡， 買家應該更加小心謹慎。 對於大多數當地買家，購置一處房 產仍然是一筆巨大卻又不得不考慮的支 出。然而對於聰明的海外投資者，尋求 當地房產專家的幫助，在澳洲購置一套 房產仍然不失為一項合理的投資方式。 就目前的情況來看，澳大利亞審慎 監 管 局（AustralianPrudential Regulation Authority）對於海外投資貸款的態度還 是處於相對寬鬆的時期。所以，機會就 在眼前，就看你敢不敢。海外投資者應 當謹慎選擇並認真聽取澳洲本地專業人

士的建議，以避免在整個購買流程中走 彎路，從而實現利益最大化。 1. 做好區域調查 如果您的投資放眼整個澳洲，做好 調查、對澳洲各個城市的房地產有個大體 瞭解變得尤為重要。儘管悉尼和墨爾本 的房產投資處於一種很熱的狀態，但是， 澳洲的房產市場並不單單是由這兩個城 市組成的。聰明的投資者已經開始將選 擇拓展到其他的城市。 不同于悉尼、墨爾本房市大熱然後 降溫的趨勢，布里斯班作為澳洲新興城市 以及全球發展最快的城市之一，在今年 的房地產市場表現平穩。種種跡象表示， 布里斯班仍將繼續成文澳洲房地產投資 前景最好的一片市場。目前，越來越多

澳洲買房全過程 一 . 尋找房屋資訊 要獲取房產市場的資訊，有很多種 方法。當然，使用互聯網是最快的方法。 或者找合資格的房產代理，請他們來為 您工作。讓房產代理知道您要買什麼樣 的房屋，向他們提供細節甚至您的理想 房屋一覽表。您向房產代理提供您理想 房屋的資訊越多，代理實現您理想的機 會就越大。這樣做的另一個好處是，在 房產還沒上市時，房產代理就會先想到 您。 二 . 瞭解房屋 1. 瞭解房子的外形，戶型，房型， 還有地理位置是否和自己喜歡的一致。 2. 在澳洲，房源基本都是在世界各 地同時發售，所以當您選好房型後還是 建議先交定金，將該房子定下來，避免 被其他人捷足先登。 3. 房 子 定 下 來 後， 房 屋 代 理 便 會 通知發展商那邊，同時你可以選好自己 採用的律師，準備進行買賣程式了。簽 約前，律師通常會幫你檢查賣主聲明和 售 房 合 同 在 法 律 上， 賣 主 要 提 供 一 份 聲明，在維省，稱為”賣主聲明 (Vendor’s Statement (or Section 32))”。在新 南威爾士，叫做”售房合同 (Contract of Sale)”。這份聲明，您可以從買主的房 產代理那裡讀到。大概的材料包括： i. 一份”title”的影本用於顯示土地的面

積，地點，貸款機構，歷次賣主的姓名 等原始資料。 ii. 計畫資訊它告知這塊土地是否可以當 作為民居或經商來利用或開發。 iii. 房產是否仍有貸款開銷諸如市政稅， 水費等。 iv. 建築限制建築許可是指過去七年中， 任何新建或改建項目。 v. 它 是 被 包 括 在 ”Housing Guarantee Fund”中的。 vi. 其它協議圍繞這個房產發生的與其它 人的協議，像圍牆，建附屬建築物等。 三、如果你是買期房，那麼在購買後到 了交房前，可以請專業的驗房人士進行 驗房或者自己驗也可以。下面是在房屋 檢查時，應考慮的部份： 房子內部 檢查一下是否所有的地面都是水準 的，地板和壁腳板 ( 牆牙子 ) 之間有沒有 縫隙？ i. 輕輕地在木質地板上跳躍，以檢驗它的 穩定性。 ii. 看看是否有潮濕的跡象，包括腐爛的 地板，牆上或者屋頂是否發黴，屋裡是 否有黴味。 iii. 檢查牆和屋頂是否歪斜或有裂縫。在 剛刷過的油漆或牆紙的背後，可能就有 問題。 iv. 檢查門或窗是否成直角，門框或窗框

的悉尼投資者已經開始入主布里斯班房 地產業。 然而不論投資在哪個市場中，在作 出投資確定前做好調查都是一件非常重 要的事情。雖然網上搜索的資訊可以提 供某一區域的大體介紹，但是，如果想要 對某一城市房地產投資有更深入的瞭解， 您需要一家靠譜的本地房地產仲介。 2. 選好貸款機構 在過去幾個月裡，銀行對於房地產 投資貸款、放款政策變得越來越嚴格。 所以選擇一家更好地貸款機構是您能否 成功交房的重要一環。 一個職業的貸款經紀人會為你做詳 盡的調查並向您解釋您所有的選項。貸 款經紀人會通過對比不同銀行的利率來 幫你尋找最適合您的貸款方式。如果一 個貸款經紀人足夠聰明並且經驗豐富， 那他可以更有把握地為您貸到款，尤其 是現在有些有些銀行的貸款政策比較緊。 不論是買家還是仲介，都不希望買 家因為貸款的問題導致房子不能交接。 在有些情況下因為買家選擇的貸款經紀 人不能説明客戶貸到款而導致房子不能 購買。而這種情況對於買賣雙方都是一

種損失。 3. 要有開創性 在競爭激烈的市場中，聰明的投資 者總會尋找其他方式更好地進行資金的 分配。 “以房養學，租金還貸”的投資方 式成為青年人和第一次投資者的首選。 通過出租還貸的方式，大大緩解資金壓 力。通過購買學區房，交房後出租並收 取租金，再支付貸款及相關費用後，還 可有盈餘。對於子女來澳洲上學或第一 次投資的人士，這種方式可以最大限度 的規避風險。 4. 要有長遠的眼光 投資房地產應該被看做是一種長線 的投資。考慮到每一次房產投資對於投 資者來說都是很重要的一次決定，在選 擇投資項目的時候要著重考慮到購買該 項目對於您的總資產所帶來的影響。 光明地產集團的投資專家建議您以 “年”為單位對您投資的房產進行評估， 作為您整體長遠投資的一部分。房產投 資是一項長期的投資項目，作為買家， 要確保擁有足夠的資金保證可以支付所 有的貸款。

如果有傾斜的現象，是標明地基下沉。 v. 確信所有的燈開關正常。使用電源檢驗 器 ( 可在五金電器店購買 )，檢測電源開 關是否正常。 vi. 同時打開幾個水龍頭，以檢驗冷和熱 水管的水壓。 vii. 特別是把洗碗池和浴池裝滿水，以觀 察排水的情況。水流緩慢的說明排水系 統有問題。 房子外部 i. 檢查圍牆和大門的穩定性和耐久性。 ii. 靠近房子有大樹嗎？如果樹太靠近房 子，會影響地基。 iii. 下雨時，雨水是向院外流還是往房根 流？比如，雨水進車房。 iv. 檢查所有的外牆，看看它們是筆直還 是有裂縫。 v. 要檢查一下磚與磚之間的勾縫。 vi. 房子的地下通風可好？ vii. 檢查屋簷和水槽的情況。 viii. 看看房頂有沒有破瓦？ ix. 檢查房基是否下沉，腐爛，或有白蟻 的侵襲。 四、簽訂合約後，開始辦理貸款事宜。 您需要聯繫貸款機構，告訴他們您 已經報了價準備買房子。貸款機構就會 對您準備買的房產估價，如果符合條件， 他們會貸款給您，以讓您得到足夠的錢 買房。如果您還沒有決定取哪一種貸款， 那就得好鑽研一下，選擇一種住房貸款 有時會令您大傷腦筋，特別是當您時間

有限時，或者建議請教專業人士。 五、成交 成交日期是指您向賣主付清房款並 擁有房產的那一天。從法律上講，成交 是房產交易的完成。您的法律顧問應該 安排此項事宜，並通知抵押貸款人 ( 即 借給你錢款的人 )。一般來說，成交之 日是在合同文本交換後的四到六周。在 成交之日，購房款的餘額應一筆付清， 產權證書 ( 載明房產所有權的法律檔 ) 同時交付。如果您是靠自己而沒申請任 何貸款而購得房產，那麼，房產所有人 的名字將轉到您或者您的代理人頭上。 否 則， 貸 款 人 將 得 到 轉 讓 檔 和 產 權 證 書。最後，這所房子的鑰匙就歸您了。 您有權要求在成交之日賣主清空房屋內 所有物品。 六、處理保險事宜 一旦房產成交，請記住一定要為您 的新房子買保險：包括建築物和屋內物 品兩種保險。您甚至在簽署第一份合同 時就可以做這事了。這樣，如果賣主的 保險不完備或沒付款，您的新房產還能 處在保險的保護傘下。貸款機構會強制 您購買建築物保險。一般有兩種保險法： 置換保險和補償保險。置換保險是”以 新換舊”, 補償保險則是”以舊換舊”。 進一步的保險諮詢請參照保險需求。同 時，也可以看一下房產服務，獲取有關 保險公司的資料。

千萬別馬虎 澳洲貸款買房十大禁忌

提要：澳洲買房是相對容易的，首付 只需要 10%，最高可貸款房產的 80%。 相對於別的國家來說，澳洲買房是 相對容易的，首付只需要 10%，剩餘部分 只要投資者有固定的工作，穩定的收入， 最高可貸款房產的 80%。 所以很多人都選擇貸款買房，不過 貸款也是有風險的，今天小編就給大家 介紹貸款一下貸款的十大禁忌，以在澳 洲投資買房的過程中減少風險。

一、不要選錯房貸 現在有多種類型的房貸可供選擇，比 較後制定一個方案用以應付最壞的情況。 一定要瞭解房貸的原始利率 (initialinterestrates)、按揭利率、首付數額以及若延遲 還貸所受的處罰。 二、不要申請太多信用卡帳戶 信用卡過多就等於說信用記錄很差， 即便你總是按時還債也不行。因此辦理 過多信用卡就等於拒絕貸款。

全面剖析以房養學 四大方面千萬注意 近幾年來澳洲政府陸續推出利好政 策，吸引了大批的留學生以及大量移民， 這一系列的好消息加上今年超低利率和 匯率的機會，澳大利亞的房產投資，留 學以及移民都受到了國人的追捧。 以房養學的由來 澳大利亞以優質的教育吸引了很多 海外求學的學子前來留學。孩子隻身來到 海外，住宿便是家長最關注的一個問題。 因為國外大多數高校都是沒有宿舍的， 如果在國外既無親戚，又不想選擇寄宿 家庭的話，租住學校周邊的公寓無疑就 成為他們的第一選擇。 “以房養學”顧名思義就是靠海外 購房供養海外留學，即通過海外購置房 產，利用房子的升值來補回留學所花費 的費用。從定義上，以房養學又分為廣義 和狹義。狹義的以房養學指簡單的在孩 子的學校附近買一套房產，避免孩子的 租金支出並且獲得資本增值等其他收益。 廣義的以房養學則將投資房產的地 點不再局限于孩子的學校附近，而是自 行選擇一個合適的城市投資房產，然後 用這套房產獲得的租金，增值等收益用 來支付留學費用。 以房養學的特點 澳大利亞房產投資具備永久產權，

無房產稅，無遺產稅，首付兩成，交房 後還貸，可還息不還本，零養房成本的 特點，本身在房產投資業中就擁有著極 大的誘惑力，那麼澳洲房產投資就僅僅 是房產投資嗎？ NO! 它還可以是孩子的 教育投資！澳洲房產投資可以利用”以 房養學”的原理，實現房產投資和孩子 教育投資一箭雙雕的作用！ 下面詳細計算下以房養學究竟有沒 有可行性。 以房養學的四大注意點 一 . 切忌盲目跟風。 投資人需要考慮個人或家庭的資產 配置是否適合此種操作。 二 . 優選房子地段。 在澳大利亞投資地產最好還是選擇 一些大城市例如墨爾本、悉尼等。 三 . 留意市場匯率。 選擇適當的時機進行投資，利用匯 率杠杆來實現投資收益的最大化。 四 . 選擇正規可靠的仲介。 大部分購房者對海外投資置業並不 熟悉，所以要通過專業的投資平臺去盡 可能詳細地瞭解投資資訊。選擇正規可 靠的仲介，比如中盛地產集團，擁有最 專業的人士以及豐富的經驗，可以免去 您的一切煩惱。

三、不要將批准前 (pre-approval) 與預 獲資格 (pre-qualified) 兩個概念混為一談 在地產界二者一直存在很大爭議。 事實上，在地產辭海中根本就沒有這兩 個名次的解釋，它們的意思沒法界定。 有一種說法是，預獲資格 (pre-qualified) 指貸款機構根據某些資訊來推測可 以給你提供多少貸款。如果你獲得了批 准前卡 (pre-approval)，就說明貸款機構已 對你提交的資訊進行了核實，在一定條 件下，給你確定的活期利率。而還有很 多貸款機構將其理解為同種含義。 因此，如果與貸款機構談判，事先一 定 問 明 他 們 對 批 准 前 (pre-approval) 與 預 獲資格 (pre-qualified) 兩個名詞如何定義， 要獲得貸款還有何種要求。 四、申請貸款時不要謊報資訊 房貸申請時過於誇大工資數額，被 發現後，貸款機構雖不會因此起訴你，

款機構別無選擇。 六、不要為了省錢跳過驗房這一步 驗房人員會從頭至尾幫你仔細檢查 房子，告訴你屋頂、地下室是否漏水，房 內的機械設備是否能用，使用年限多長。 他們檢驗的一定比你好。因此不要為了 省 300~400 元因小失大。 七、裝修時，謹慎挑選房屋裝修商 好的裝修商是不會挨家挨戶請求為 您裝修的，也不會在費用上討價還價。 可以諮詢一下裝修商的老客戶、他的供 應商、當地較好的貿易局、消費者事務 機構。 八、賣房時，不要隨便找個房產代 理機構賣掉房子 各個房產機構是不同的，諮詢一下 他們想怎樣在市場上賣掉你的房子，你 應對房子做哪些改造才能使其更吸引人， 房子賣多少錢合適。如果他們的回答不

但會收回貸款。在房貸申請表上的各項 未填好前，不要簽名，因為貸款機構總 是言過其實，以致客戶簽好字後發現根 本無法負擔按揭數額。 五、貸款無法按時償還時不要拒接 電話、拒收催款信件 其實，貸款機構有很多方式來處理 這種情況，比如收回抵押品或房子。但 他們一般不會這麼做，而是找貸款人談 一下面臨的困境，除非你躲起來，讓貸

令人滿意就找其它的房屋代理機構。 九、不要第一次就支付大額裝修費 如果裝修商要你首付三分之一的費 用，其中一定有詐。最壞的情況是，不給 裝修卷款潛逃。好點的情況是資金不足， 不能購買原材料或支付工人工錢。無論 如何，都不要付現金。 十、在還清所有房貸後仍要妥善保 管貸款契約

澳元下跌中國買家大量湧入 與澳人爭房

據《先鋒太陽報》報導，近日來， 澳元大跌，墨爾本市民購房的壓力更大 了，大量的海外買家湧入市場，尤其是 中國買家。墨爾本人想進入房市面臨著 更大競爭。 據瞭解，近日澳元創下 7 年來的低 位， 匯 率 跌 破 70 美 分 至 69.3。 業 界 還 預測，澳元將繼續下跌，年底或跌至 63 分。專家建議，澳人在澳元大幅貶值前 進行購買。 Australian Retail Traders’Association 協 會 的 首 席 執 行 官 Russell Zimmerman 說，在澳元再貶值前消費可節省家庭預 算。澳洲家庭備受壓力，但專家稱，澳 元貶值也增大了海外買家的購房需求， 特別是中國買家。對於正在尋找投資理 想地的中國的投資者來說，澳洲房產是 個不錯的選擇。 經濟學家 Craig James 稱，因澳元兌

人民幣匯率下跌，中國市場波動大，不 確定性多，很多中國投資者往海外市場 投資。 據 NAB 統計資料，墨爾本房產中， 28.5% 的所有新公寓買家都來自海外， 26% 的所有新房也被海外買家買走，這 一比例高於澳洲其他州。 但富商 Gerry Harvey 也稱，澳元下 跌對澳洲也是有利的，國內遊更熱了， 而不是人們飛往海外度假。 他還說，雖然澳元下跌了，但電子 產品的價格沒有受影響。 此外，海外投資也使得 Magic Millions 的銷售額從 1.02 億澳元增加到 1.28 億——35% 來自海外。 此 外， 澳 元 下 跌 也 利 於 出 口 和 收 入。Flight Centre 的 負 責 人 Tom Walley 稱，澳人受惠于機票價格戰，出國旅遊 也很吸引。

澳洲房產買賣的那些事兒 隨著人民幣估值的起伏波動 , 越來越 多的投資者開始認識到單一市場的局限 , 海外市場已經為大家所熟悉 , 越來越多的 人開始走出國門 , 去海外房產市場尋找新 的財富增長點。其中 , 澳洲房產市場近兩 年非常受國內投資者歡迎 ; 然而澳洲房產 市場並非天堂 , 那種在國內隨便買房、投 機樓花和期房就可以賺錢的經驗似乎並 不適用。那麼 , 什麼地區才是值得投資的 ? 又應該如何具體操作呢 ?

為什麼是澳洲 , 而非美國和加拿大 ? 其實不光是普通投資者 , 就連房產大 咖也將目光投向了澳洲。去年 , 在國內大 範圍擴展文旅版圖的王健林 , 就計畫在澳 洲黃金海岸打造一個能比肩夢幻世界和 電影世界的大型主題公園 , 據稱單個專案 造價已超 10 億元。除此之外 , 保利地產 , 中國平安 , 恒大地產 , 碧桂園 , 綠地等早 就佈局澳洲房地產了。 投資者可能會好奇 , 為什麼筆者不把 眼光瞄準世界頭號經濟強國——美國房 地產 ? 為什麼不是關注國人之前最願意選 擇的移民目的地——加拿大樓市呢 ? 為什 麼不去研究一度火爆的“買房送移民” 的歐洲諸國呢 ? 而是偏偏把重點放到只有 2350 萬人口的澳大利亞房地產市場上 ? 筆者作為房產財商教育者 , 借用一句 話來回答投資者的疑問 , 那就是“不看廣 告 , 看療效。”具體到投資 , 那就是不要 根據個人喜好 , 不要僅僅看中生活環境、 社會福利等等邊緣因素 , 決定一個市場是 否值得介入 , 關鍵要看經濟發展指標。澳 洲過去連續 21 年 GDP 的正增長 , 及房地 產市場持續穩定發展奠定了最堅實的經 濟增長基礎。即使是金融危機和次貸危 機對全球市場都造成了巨大衝擊的時候 , 澳洲本土市場受到的影響也是最小的。 因此 , 其房地產市場的發展也是穩步上升 的。

澳洲主要首府城市別墅中位價走勢 為什麼澳洲房產市場可以具有如此 良好的發展勢頭和抗擊市場下行壓力的 能力呢 ? 我們可以從以下三個方面進行分 析: 對於就業機會而言 , 讓所有人首先想 到的是人口過百萬的最著名的兩個首府 城市——悉尼和墨爾本。悉尼是澳大利 亞經濟、交通、貿易和文化的中心 , 有全 國最大的海港 , 工業以石油提煉、機械製 造、化學和紡織為主 , 有發達的鐵路網和 公路網與廣大內地相連。巨大的就業機會 和人才市場吸引了來自世界各地和國內 其他城市的移民 , 截至 2015 年底 , 悉尼市 人口已經達到 480 多萬人 , 墨爾本有 440 多萬居民 ; 澳洲本地人口增長率已經是全

球 20 強國之首 ; 隨著人口的增加 , 住房的 強勁需求 , 帶動了住宅市場價格的攀升。 對於二手房交易活躍程度而言 , 在悉 尼和墨爾本 , 平均每戶家庭每 2.8 年搬一 次家 , 一方面是職業追求的改變 , 另外就 是澳洲人選擇的一種變化的生活習慣和 傳統。事實上 , 很多澳大利亞家庭是把房 產作為一種長期投資。移民的不斷湧入 , 極大地增大了住房需求。由於新房的年 供應有限 , 截至 2014 年底 , 澳洲目前房屋 供應缺口超過 20 萬套 , 且年度新建商品 住宅趕不上有效需求增長 , 上述缺口呈現 不斷擴大之勢 , 長期的住宅供應不足 , 造 成房市交易非常活躍 ; 同時 , 政府的住宅 政策非常鼓勵人們貸款投資和提前消費 , 房價上漲自然在情理之中。 對於資金杠杆而言 , 銀行貸款利率創 新低 , 讓投資者的可負擔能力大大提升。 澳洲各個金融機構和銀行的貸款利率已 經創下澳洲過去歷史 60 年的新低 , 有些 銀行推出的 2 年期固定貸款的按揭利率僅 為 3.99%, 極大地刺激了購房者的入市熱 情。詳見下圖對澳聯儲歷史現金利率走勢 圖 ( 房貸利率是在現金利率基礎上加 2.5%, 但與現金利率的調整趨勢保持一致 ): 綜合以上三個方面來看 , 澳洲房產市 場能在目前全球市場低迷的情況下逆勢 而上 , 也是情理之中的事情了。市場未來 看好 , 難怪眾多地產大咖都不淡定了呢 !

沒有收益 ? 那是你買錯了 ! 筆者在全國財商教育課堂和一些總 裁班的講座中 , 經常會被問及這樣的問 題 :“劉老師 , 都說澳房好 , 為什麼我投資 的幾套澳房並沒有帶來預期的收益呢 ?” 原來 , 他們都是投資了 CBD 及市中心的 公寓項目 (apartment) 而不是屬於澳洲主流 自住的獨棟別墅 (house)。 盲目投資公寓項目 , 是有很大風險 的——倒不是因為公寓專案不好 , 否則就 沒有發展商去蓋公寓了 ; 不推薦普通投資 者去購買公寓 , 簡單說 , 是因為投資者還 不夠“富有”。 這裡說的“富有”並不是說現金流 的多少 , 而是財富形式的豐富與否。要知 道高層公寓類的期房更適合在本地有高 收入的人群 , 因為他們可以通過公寓的高 折舊來獲得政府退稅 , 也就是負扣稅房地 產 投 資 (Negative Gearing); 而 普 通 投 資 者 儘管有充裕的現金流 , 並可以獲得高額的 貸款 , 但是他們並沒有在澳洲有產業或者 收入 ; 沒有收入 , 就不存在稅務問題 , 也 就無法通過公寓的折舊來抵扣公司或者 個人所得稅——這可以一筆不小的損失 ! 我們知道房子的價格 = 土地價格 + 房屋價格 + 開發商收益。那麼同樣價格

下的公寓和獨棟別墅 , 投資者怎麼選 ? 筆 者肯定是選擇獨棟別墅的 , 因為它佔用的 土地面積大而房屋建造成本小。房屋是 不斷貶值的 , 而土地作為不可再生資源 , 則是不斷增值的。 此外 , 我們總是說 , 現錢買房 , 不如 借錢買房。同樣的現金支出 , 如果能借助 銀行的金融杠杆撬動更多資金“借力打 力”, 豈不是樂事 ? 然而 , 對於公寓專案 , 銀行估值和貸款風險較大。銀行對樓花 變成現房後 , 不是按合同購買價格來批放 貸款 , 而是以成房後的市場評估來計算。 如果幾年後的房市的預期向下 , 銀行對該 房產的評估值可能比投資人購買時的價 格還要低 , 造成投資人的資金籌措困難。 除此之外 , 由於樓花或者期房成交在 2-3 年之後 , 海外銀行是否對那個時期投資者 提供按揭貸款 , 及對應的貸款比例、貸款 利率等都是未知數 ; 無形中 , 長期交割的 期房把海外投資者的貸款審批風險推後 了——時間就是金錢 , 商機豈能錯過 ? 所 以 , 推遲就意味著虧損。綜上幾點來看 , 如果還是堅持自己沒有賺錢就認為是該 市場不值得投資 , 那有一個成語最適合這 類投資者——因噎廢食 !

選對項目 , 不如選對“創富合夥人” 海外市場的規則與國內的是有很大 不同的 , 剛剛講到的“負扣稅制度”只是 其中冰山一角了。再加上語言、距離、 文化等差異 , 自己動手買澳房 , 不如雇人 幫你去做這些事情。那就要選對你的“合 作夥伴”了。 很多人可能會笑 : 什麼“合作夥伴”, 不就是“仲介”嗎 ? 你還別說 , 雖然大體 上看起來一樣 , 但是細微的差別足可以導 致投資者未來的財富走向。 仲介公司是什麼 ? 它是以獲得交易 傭金為主要營運收入來源的主體 , 他是為 誰服務的呢 ? 如果是賣方支付其傭金 , 很 顯然他是賣方代理人 , 說白了他是為發展 商或者賣方業主服務的 , 而不是買方代理 人。他不可能站在投資者和購房者的立 場與發展商進行利益博弈 , 或者站到投資 者的角度來考慮問題 , 分析市場狀況與規 避潛在風險。 而資產管理公司、理財及私人財富 管理機構銷售的房子難道不是發展商的 房子嗎 ? 毫無疑問 , 同樣是發展商的房子 , 但是 , 由於所提供給消費者和投資者的項 目幾十個 , 甚至上百個 , 覆蓋不同的城市 和區域 , 在這種情況下 , 專業房產投資公 司和專業投資顧問會和投資者們結成利 益同盟 , 為什麼 ? 因為海外專業機構和個 人是想讓投資者們從其公司購買更多套 物業 , 而不是賣一套見好就收 ; 對於海外

成熟的專業房產投資機構或者個人理財 規劃師而言 , 他們真正的核心價值和財富 主體是客戶本身 , 而不是發展商。在這一 前提下 , 他的身份開始發生轉變了 , 要站 到投資者的角度去分析、評估風險 , 預測 投資人的承受能力、可持續發展能力 ; 只 有客戶滿意了專業個人理財規劃師或者 理財投資機構所提供的投資產品 , 客戶才 會持續投資 , 並與該機構和個人結成利 益同盟 ; 在這個時候 , 就不再是為發展商 “賣命”的仲介公司 , 而躍升為 buyer’s agency( 買方代理人 )。 理財規劃師、財富管理和資產管理 的專業服務更加多元化 , 除房地產以外還 包括稅務安排、私人理財、個人及公司信 貸、個人及家庭的信託建立與經營等 ; 把 房產投資作為給客戶提供專業服務的衍 生產品 , 而不是唯一業務和收入來源 , 因 此 , 更加從容 ; 而房產仲介是以收取傭金 作為公司的主要收入來源 , 因此 , 會急功 近利地對客戶說“買買買 !” 因此 , 不同的銷售管道 , 體現了不同 的利益代表和利益集團 ; 不同的購買方式 , 同樣體現了購買人的思維方式和投資理 念。當你買一套房子的時候 , 你可能自己 去打理 , 當你買三套房子的時候 , 這樣就 會很累了 , 如果你有十套房子的時候 , 您 還能自己打理嗎 ? 您一定會選擇一個您認 為最可靠的一家投資公司或理財投資機 構或者信託公司幫您去做。包括現在不 管是比爾·蓋茨也好 , 還是沃倫·巴菲特也 好 , 他們都有龐大的專業個人和機構為其 安排消費規劃、投資規劃、財產繼承的 相關規劃 , 而不是自己親力親為。海外高 淨值人群和精英階層的可支配時間隨財 富的增長而增加 ; 而反觀國內的富裕人士 或者企業老闆 , 財富越多 , 個人時間反而 越來越少。這就體現了兩者不同的財富 管理理念和經營財富思維的不同 , 孰優孰 劣 , 一目了然。 總結一下吧 , 澳房風景好 , 但也要會 欣賞——正確的觀照角度和打理方式 , 能 讓投資者理順資金與財富 , 使之在穩定中 得到增值 ; 錯誤的觀照角度只會看到熱鬧 一片 , 如果用錯誤的方式介入 , 那就會使 財富深陷泥淖。中國經濟在改革開放後高 速崛起 , 抓住先機敢為人先的投資者掘到 第一桶金 , 那拼的是勇氣與快速行動的魄 力 ; 然而在面對一個成熟市場的時候 , 貿 然行動、主觀臆斷只會帶來災難 , 這時候 拼的就是財商和智慧。轉型的過程是勞 心勞力的 , 只有這樣才能適應市場的變化 , 才能使財富保值增值 , 才是對既有利益的 負責態度。

澳洲房產物業管理管什麼？

業主及物業經理一起討論來年的物業管

草地的養護、水電等支出。Sinking Fund 主要用於支付長期的維護，相當於物業 管理的儲備基金。有時物業管理費還會 包括 Special Levy( 特別徵收 ) 來針對專

提要：在澳大利亞購買公寓、單元房和 聯排別墅類型房屋的朋友都會接觸到物

規劃圖 (Strata Plan) 來瞭解哪些部分屬於 公共區域和設施。Strata Plan 對這些細節

理費預算、工程預算、對管理上的問題 作出商議決策等。 有別於大家所熟悉的中國式物業管

業 管 理 公 司 (Strata Management Agency) 並且需要交納物業管理費 (Strata Levy)。

有非常清楚的劃分。這些公共區域和資 產為所有業主共同擁有，並由業主委員

理，也就是指在社區現場工作的物業人 員。在澳洲，這些 On-site Manager 只是物

項維修或開支專案。 誰來決定物業費高低？

在澳大利亞購買公寓、單元房和聯 排別墅類型房屋的朋友都會接觸到物業

會聘請物業管理公司負責管理並制定管 理標準。

管 理 公 司 (Strata Management Agency) 並 且需要交納物業管理費 (Strata Levy)。 關於澳洲物業管理的一些小知識，

靠什麼管？ 物業管理公司會根據物業管理法 規 來 制 定 一 系 列 的 物 業 管 理 條 例 (By-

業管理的一個組成部分。而很多的澳洲 物業大樓並不設有 On-site Manager，許多 專業工作都是根據業主們的需要，由物

物業管理公司首先會根據物業的日 常管理維護費用 ( 例如，清潔、花園草 坪、電梯、消防、保險、水電等實際開

業管理公司指派承包商來進行，例如消 防設施檢查，屋頂的維護，電梯及門禁

銷 ) 來提交預算，再由業主委員會在年 度例會 (AGM) 上審議通過。物業本身的

準備買房或者已經買房的朋友快快 mark 起來吧！

Laws)。By-Laws 會 涉 及 垃 圾、 停 車、 噪 音、飼養寵物等問題的管理，居民及租客

物業管理管什麼？ 公共區域 (Common Area) 及公共資 產 (Common Property)：常見的有大堂、

的行為準則，以及公共區域和公共資產 的使用規定。對於違反管理條例的行為， 業主委員會有權進行相應的警告和處罰。

電梯、走廊、樓梯、車道、公共花園等。 作為業主，您或您的代理人 (Proxy) 業主在購買物業時，可以通過查看物業 可以出席物業年度例會 (AGM) 並和其他 澳洲房屋首付只有低至 10%，對於 很多投資者來講是個貸款買房好機會。 澳洲幾大銀行是如何審批投資者的申請 的呢？如何才能貸的更多呢？ 一般來說，澳洲聯邦銀行 (CBA)，西 太 平 洋 銀 行 (WBC)， 澳 紐 銀 行 (ANZ) 和 澳洲國民銀行 (NAB) 是澳洲的四大銀行， 它們的評級屬於全球最高的評級之列， 在審批貸款時通常採取比較謹慎的標準。 首先，銀行要求你有足夠的還款能 力，每個月的收入扣除支出以外，還能 付得起貸款。 其次，萬一你還不起錢，銀行會收 回房產，對外拍賣，所以它要保證房產 物有所值，不至虧本。 銀行通常會對兩個方面進行審核：

系統等。 規模和設備設施也是影響物業管理費用 物業費怎麼收？ 的重要因素。比如綠化的面積、是否配 澳洲的物業管理費採取每季度徵收。 備電梯等。 Strata Levy 由 Administration Fund ( 日常管

悄悄告訴你，選擇好的物業管理公

理費 ) 以及 Sinking Fund( 物業基金 ) 兩部 分組成。Administration Fund 主要用於日 常的物業維護，例如公共區域的清潔、

司與選擇一所好房產一樣重要哦！專業 的物業管理，對業主的居住品質及房屋 自身的價值都有很重要的影響呢！

澳洲各大銀行如何審批房屋貸款？

常規支出，選擇兩者中較高的那個資料。 如果你的配偶不工作，銀行也會將你配 偶和子女的生活支出計算在內，保證你 在還款的同時還能養家。 稅後收入去掉貸款額和生活支出之 外，一般還會再減去個緩衝額，確保萬 無一失。剩下的就是你的財務盈餘，如 果不是負數的話，銀行才會進一步考慮 你的貸款申請。 如果 LVR 為 80%，你可以貸款購買 價值在 74 萬左右的自住房。如果你還想 買套 50 萬的投資房，只還利息，LVR 為 80%，租金回報率為 5%。那麼需要的稅 前工資收入大概為 14 萬 3 千，也就是說， 你的年收入要提高 4 萬多澳元。 各大銀行和貸款經紀公司網頁上都

1. 借貸安全性 (Security)： 銀行通過貸款價值比率 (Loan to Val-

有計算貸款額和還款能力的計算器，以 上結果是用 NAB 銀行的計算器估算的，

uation Ratio，簡稱 LVR) 指標來判斷和控 制你作為貸款人的風險。 2. 你的還款能力 (Servicing)：

未徵求過專業人士意見，不保證正確性。 還有哪些記錄也很重要？ 除了 LVR 和還款能力計算外，銀行

為確保貸款在你的財務承受範圍內， ance，簡稱 LMI)，以保護銀行自己的利 銀行要統計你的收入支出，看是否有盈 益。這是你給銀行買的保險。 餘來負擔還款，同時也要考慮你的信用 萬一你違約不還錢，銀行拍賣你的 記錄、存款和就業情況等因素。 房子收不回本錢，房貸保險供應商會彌 我們能向銀行借多少錢呢？ 補這個差額，同時向你追債。房貸保險 銀行用 LVR 來控制把錢借給你的風 險：LVR= 貸款額 / 房產價值。這個房產 價值不是指買房價格，而是銀行委託的 專業估價師評估的房產實際市場價值。 每家銀行對 LVR 的要求不同，一般 認為，貸款額如果不超過住宅物業價值 的 80%，那麼風險還在比較可控的範圍 內。有些房產可能因為位置、類型、面 積或其它原因只能用來借更低的比例， 甚至不被接受作為抵押物。 LVR 越高，對於銀行來說，承受的 風 險 就 越 大。 有 的 銀 行 允 許 LVR 超 過 80%，甚至可高達 95%，但要求你繳納一 定數額的房貸保險 (Lender Mortgage Insur-

如果盈餘大於零的話，你被視為基 本上有還款能力。 計算稅後收入時，除了基本工資外， 有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政府 補貼也全部或部分算作收入。很關鍵的一

通常占房貸金額的 1-4% 左右，保險費從 幾千到幾萬不等，可一次性支付，也可 以和貸款一起分期償還。 但如果你是高收入的專業人士，比

點是，投資房的租金收入也被算作收入。 考慮到會有出租管理費、市政費等 支出，租金收入被承認的比例一般在 80% 左右，有的銀行還會考慮負扣稅因素。

如醫生、會計師、律師或礦業工程師之

由此可見，投資房貸款對工資收入的要

類，有的銀行可以免掉你的房貸保險。 你需要需要有多少收入還貸？ 除了考慮借貸安全性以外，銀行還 要確保你有能力還錢。

求一般要低於自住房。 計算貸款支出的時候，銀行一般會 作比較保守的計算，使用的利率要高於 當前利率。如果你有信用卡的話，就算

每個銀行對還款能力的具體計算公

沒有透支，銀行也可能將信用額度的 2-3%

式不同，但原則上都會比較你的收入和 支出，計算財務盈餘：財務盈餘 = 稅後 收入 – 所有貸款 – 生活支出 – 一定的 緩衝額。

算作每月還款。也就是說，信用卡過多， 額度過高，都會降低你的貸款能力。 生活支出方面，銀行一般會讓你自 己給個估算值，然後比較相似家庭類型的

還會綜合考慮你的信用記錄、存款和工 作情況，來決定要不要給你貸款。如果 你經常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀 行登記過房貸諮詢，還老是長期拖欠信 用卡、電話和水電煤帳單，那麼你的信 用評分估計很低，很可能影響貸款審批。 還有，即便銀行通過了各項指標的 審核，也要算一下賬，看包括首付和還 款額在內的總支出是否符合家庭預算和 規劃。如果你有買車的打算，同時計畫 要把孩子送到私校，還要給父母辦理付 費移民，那就要提前制定預算，準備好 充足資金，應對所有開支。 最後提醒 近來澳洲投資房政策有所收緊，一 些銀行有降低貸款額度和減少投資房利 息折扣的舉動，可能會引起申請者借款 額度和借款能力一定程度的下降。

澳洲房產投資穩獲收益 5 步替你搞定 如今澳洲房產已經成為投資者海外 購房的對象，大部分投資澳洲房產的原 因大都一致，無非創造收益、資本增長、 退休規劃等等。但是想要獲得成功並不 是一件容易的事，在投資澳洲房產前，

房屋類型 投資者都期望找到備受租戶和未來 購房者青睞的房產。 因而需要詳細調查備選區域，瞭解 其人口和教育情況、潛在租戶的需求和

各位投資者需要考慮的事情也很多。 那麼要想成功投資澳洲房產，投資 者需要認真考慮以下 5 個重要事項： 資金方面 自己能承擔多少也決定了你要選擇 什麼價格的澳洲房產。 大部分客戶都是選擇貸款買房，所 以在購買澳洲房產前，首先需要瞭解金 融機構能借予的資金數額。投資者提交 貸款申請後，貸款機構會對其經濟狀況 進行調查，而利用這些計算可以幫助投

生活方式以及房產是否適合他們。 市場調查 資本增值低於市場平均水準或租金 收益低於每月花費金額都是投資者在事 後不願意看到的。所以投資者需注意該 澳洲房產僅用於投資而非自住，購買投資 房產時切忌意氣用事，要考慮資金狀況， 善用邏輯技巧。 Realestate.com.au 有 澳 洲 房 產 現 階 段 和歷史銷售資料。投資者可通過研究這 些資料更好地瞭解增值形式和目前的市

資者充分瞭解自己的負擔能力。 瞭解到自己的負擔能力，投資者就 可以開始調查尋找最適合自己需求的借 出方，然後再尋找適合新投資計畫和生 活現狀的最佳貸款方式。 在尋找投資型澳洲房產時，投資者 需著重考慮購買、管理以及維護投資房 產所要花的費用，其中包括印花稅、貸 款費用、保險費、國稅和地方稅費、房 產管理費以及維護費。 同時，投資者還需要對租戶更替時

澳洲房價猛漲，不想錯過， 2016 年就來投資置業澳洲！

會出現的空置期以及租戶違約的情況做 出預算。最好的方法是，每年留出 4-6 周 的空置期預算。 區域位置 資金方面我們解決完後，下一步就

3. 周邊購物設施或者娛樂設施是否齊全？ 4. 房產的安全性如何？ 5. 未來房產所在區域是否有正大規劃？ 6. 周圍是否有其他開發專案會影響房產的 市值？

是尋找適合自己的，並且又能符合當地 人需求的澳洲房產類型。 投資者需要瞭解澳洲房產的下列問題：

購買澳洲房產的絕佳地段主要集中 在人口增長地區。隨著人口的增長，相 應地基礎設施建設和該地區的房產需求

1. 公共交通設施是否方便？ 2. 周邊學校分佈情況，是否有名校？

量都會增加。儘量避免僅依靠一種產業 發展起來的地區。

大、日本等國家富豪也在加碼澳洲投 資置業。業界普遍認為，未來投資置 業澳洲競爭將更加激烈。 不想錯過，2016 年就來投資置業

顯 示， 從 1995 年 12 月 至 2015 年 11 月的過去近 20 年，澳洲八大首府城 市房價累積增長了 330.5%。其中，悉 尼房價累積增長 330.1%，墨爾本房價 累積增長 421.4%，布里斯班房價累積 增長 259.4%。 當前澳洲房屋短缺的巨大投資潛 力正吸引全球富豪群前來搶灘。據澳 洲統計局 (ABS) 資料，截止至 2014 年 底，澳洲海外投資累積金額接近 2.8 萬億澳元，而在 2004 年底僅在 1.2 萬 億澳元左右，10 年間翻番。

因為一旦簽署，各方都會受到相關條款 的約束。 如果投資者已經完全瞭解以上幾大 因素，相信一定能在澳洲挑到自己滿意 又增值的房子。

買房認准“ 6S ”投資回報不用愁！

隨著綠地、萬達、碧桂園等高端 房企“出海”佈局澳洲市場，中國富 豪階層在澳洲投資置業，美國、加拿

澳洲。據高力國際《2016 全球投資者 前瞻》評選的 2016 年最受全球房產 投資者青睞的市場，澳大利亞熱門城 市墨爾本和悉尼分別高居第二和第三 位，譽冠全球。 澳洲房價以穩健增值吸引全球富 豪。一份 RP Data 最新房屋價值報告

場趨勢。 銷售合同 房地產律師通常會代表投資者監督 相關事務，確保購房過程平穩順利，並讓 投資者的利益受到保護。在簽署銷售合同 前讓房地產律師過目是一個明智的選擇，

傳說 iPhone7 要延遲發佈，那還要 不要買 iPhone6s 呢？房地產市場又火熱 起來了，買房進入到了一個絕佳時機， 那要不要買房呢？ 那 麼 問 題 來 了， 到 底 是 去 買 iPhone6s 還是買房呢？當然，手機相較于 房子更為便宜，但是房產可以增值，手 機可不會增值。 當我們掌握了影響房產的各種因素 後，便可以依據自己的需求，尋找理想

便，無論是對自住和投資都成為購房的 一個十分重要的考量因素。 2.“S”- 是 School 學校 在選擇房子時，周邊是否有好的小 學、中學或者是大學，都是一個十分重 要的增值因素。房子周邊有著名的學校， 尤其是好的學校，方便子女上學，這也 就是學區房往往比非學區房貴出許多的 道理。只要是學校在那裡，房子的價值就 會一直在那裡，將來房子也很容易出手，

的居所，選擇適合的投資。 1.“S”- 是 Station 車站 尋 找 有 價 值 潛 力 的 房 產 時， 我 們 首先要關注的就是房產的附近是否有火 車站或者是公共汽車網站。公共交通的 便利，是購買房產時一個非常重要的考

你不僅可以順利地收回你的投資，而且 還可以獲得可觀的增值。 3.“S”- 是 Shopping 購物中心 擁有時尚品味的購物中心，也同樣 關係到生活的品質，而且，令人滿意的 社區購物中心，更是吸引人們不斷地搬

量，交通繁華地段的房子，開車和停車 麻煩，公共交通越來越受重視。出行方

來的原因之一，這一點對房子的增值有 很重要的影響。

4.“S”- Sports Environment 運動環境 在美國，無論是清晨還是傍晚，甚 至是中午時分，經常可以看到跑步和鍛 煉的人們，健身已成為人們生活的一部 分了。而且美國社區裡有大量的運動場 都是免費開放的。一般講，運動場越多， 說明生活的環境越好，房價升值空間越 大。因此，在購房時，關心一下周邊的 體育鍛煉場所，對自己和房產同樣具有 十分重要的意義。 5.“S”- Safety 安全 房產周圍的環境，對於家庭而言是 至關重要。購房時，必須要對房子周邊 或者是本地區的犯罪率做詳細瞭解，盡 可能選那些犯罪率低的區域，同時要對 自己的鄰居有一定瞭解，留意有沒有塗 鴉、吸毒、酒鬼等跡象。在美國的房地 產公開信息裡，可以要求提供居所周圍 犯罪分子情況。 6.“S”- Silent 安靜 選擇一個安靜的環境，是保證我們 生活品質的又一重要條件。安靜不僅僅 是對社區或者是房子所在街道的要求， 也同樣是對鄰里的要求，熱情而又彬彬 有禮的鄰里，寧靜而有序的社區，對於 房產的增值，同樣具有重要的影響。

澳房產中應該告訴你，卻有可能不願告訴你的那些事兒 ...

1. 買房最好買心儀的，不要老是搬家 無論是從，生活的角度，還是理財 的角度來說，最好是不要老是搬家。因為 搬家真的是耗時，耗力，而且耗費。買房 換房也是的，交易費，搬家費，律師費， 新家添置各式各樣東西的費用等等等， 都不是一筆小數目。 所以剛開始買房千萬不要想著先買 這個，這個價格低比較便宜，大不了以 後再換。最好是能買到地理位置好的， 一步到位啦。 2. 你的房子沒有那麼十全十美 仲介作為置業顧問，給你推薦的時 候肯定是會說房子的優點，但是有些仲 介誇大其詞，說的房子似乎沒缺點，很 完美。這就不科學了，人無完人，房無 完房。有利就有弊。只能說這個房子的 優點，你更傾向於，那麼對於你來說， 它就是個完美的房子。 舉個例子，在布里斯班買房，有些 人偏愛市中心，覺得不管怎麼樣市中心 的房子肯定是會升值的，而且作為城市 的中心，交通地理位置什麼的都好。其 餘地方的升值潛力絕對不如市中心。 可是還有一些人呢，買房的時候會 覺得，市中心會不會不夠安靜，如果能

住的稍微安靜一點就好了，所以他們偏 向於 west end，south Brisbane 等地區。 所以說，房子不是十全十美的。適 合你的就是最好的。 3. 房子越大，問題越多 是的，如果你是一個買家，喜歡大 面積的房子，那麼也請接受這個事實，房 子面積越大的話，你的花費肯定會越多。 當然在這裡，指的不僅僅是房價。與之 對應的費用都會變大。所以不要一味的 聽仲介推銷大房子等，還是要根據自己 的經濟情況。 4. 放長線，釣大魚 房子不是股票，不會暴漲，尤其是

在澳洲這樣一個房地產穩定的情況下， “炒房” “倒房賣房”就不要想了，不 可能今年買一個，明天暴漲，然後你就 買了這種。 雖然說從歷史時間的角度看，房子 都是會升值的。但是關鍵在於，市場也 是波動的。沒有人能準確的預料什麼時 候出現峰值，什麼時候會跌。而你持有 房子的時間越短，脫手時碰到房價低估 的機會就越高。 所以不找著急，房產是長期持有的， 不是股票，說買就買，說拋就拋。 而且買房後的 3 到 5 年都是過渡期。 5. 好交易不等於好房子

購房者在買房時，常常不懂什麼是 真正的性價比。在同一區域的時候，總 想買最低價格的房子，覺得價格越低就 越滿意，價格越低性價比就越高。可是 實際情況是，同一區域，房子越好，品 質越高，那麼價格就越不會低。 所以一筆看上去的好交易不等於你 買到了一個好房子。 6. 房子會保值嗎？ 這應該是每個購房者都關係的問你 了。房子會保值，也會升值。但是不是 說所有的房子都會這樣。 你還是要考慮房子的周邊環境，地 理位置，社區的基礎設施。甚至可以留 意一下，主流的上班族是搬進來的多還 是搬出去的多。 比如有的區看著不錯，但是治安不 好等，也會影響房子的保值。 同時，密切的關注政府規劃，比如 什麼新的專案建設，或者地產開發項目， 還有交通路線的變化，外來投資等等。 最後要注意房子本身，如果他夠吸 引人，無論是租房還是買房都會很容易。 希望大家都能買到，最合適自己， 最好的房子。

房產知識 第十二期 澎澳置業 澳大利亞經濟及房地產報告 2015 年下半年

住房價格 悉尼和墨爾本以兩位數的價格而名列 前茅，達爾文則出現調整 RP Data-Rismark 省 會 城 市 綜 合指數表明地產市場的增長態勢持 續，三個人口最多的省會城市（布里 斯班，悉尼和墨爾本）的增長速度最 快。 截至 2015 年 8 月的一年內，五 個省會城市總值增加了 10.6%，相比 2015 年二月份的 8.6% 增加了。悉尼 和墨爾本的市場表現位列前茅，年增 長率分別達到 17.6% 和 10.6%，相比 2015 年二月的 13.8% 和 7.4% 有所增 長。布里斯班的年增長率為 3.9%，在 省會城市的年度增長率中位列第三。 達爾文市的年增長率最低，為 -4.6%， 估計是由於礦業下滑導致。

省會城市 RP Data-Rismark 住房價格指數變化

購房能力指數 持續的歷史最低利率助推購房能力指數上 升 購房能力指數

這對你來說意味著什麼？

這對你來說意味著什麼？ 截至 2015 年六月的六個月內，澳大利亞購房能力指數增加

五個省會城市的綜合總價增長從二月份的 8.6% 攀升至

了 4.1%，將刺激 2015 年剩餘時間的消費者信心指數。某些

八月的 10.5%，反應了歷史最低利率而帶來的消防者信

省會城市房價出現較高增長，而其它地區則出現負增長，再

心猛增。

次表明了過山車式價格指數，表明地產玩家需要提高意識， 注意當地情況對於市場的影響。

租賃市場

平均租金 % 變化

省會城市平均空置率有所上升，租賃市場需求削弱 2015 年，三房住宅年度平均租金 增長率仍保持相同趨勢。悉尼、墨爾 本和布里斯班均表現良好，分別增長 了 2.2 %、2.9 % 及 1.4 %。出乎意料 的是，霍巴特三房住宅市場超過所有 七個省會城市，年度增長達到 3%。 同時，兩房住宅單元市場同步下降， 佩斯和達爾文租金增長率分別下降 了 -9.1 % 和 -7.4%。所有省會城市 的空置率 2015 年 6 月這一季度略有 上升，目前在 3.7%，比 2015 年 3 月 這一季度增長了 2 個百分點。這表示 租賃市場需求正在緩慢下降。至 2015 年 6 月的一年中，除阿德萊德和霍巴 特外的所有省會城市空置率均有所上 升。悉尼、布里斯班、墨爾本和霍巴 特均達到歷史最低點，空置率分別為 2.1%、2.7 % 及 2.9%（ 墨 爾 本 和 霍 巴特）。同時，達爾文的空置率同期

增加了 2.5%，當前位於 6.9%。 季度空置率

這對你來說意味著什麼？ 更高的空置率表示租賃市場需求正在下降，由於租賃市場供 大於求，導致了更低的租金價格，因此，對投資客的回報率 產生了影響。至 2015 年 6 月的一年間，佩斯和達爾文的平 均租金大大降低，這可歸咎于資源行業的緩慢下降，並表示 這兩地租賃市場均供大於求。悉尼空置率仍保持在最低水準，

平均租金價格年度變化

目前為 2.1%，這表示租賃市場保持穩定、需求強勁。

* 免責聲明：項目開發開銷是基於估算的 2014 和 2015 年間動工的住宅、商業和基礎設施建設土地和建設總開銷計算出來的；同時包含部分 2016 年數據。 ** 注：2015 年中位價是根據 2015 年 7 月 31 日及之前的數據統計得出的。 來源：APM Pricefinder, Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning, Cordell Database, Rental Tenancy Authority of Quensland, Real Estate Institute of Queensland

澳洲物業管理權行業盛事 在猴年即將到來之際，ARAMA—Australian Resident Accommodation Managers’ Association （澳大利亞住宅式物業經理人協會）將舉辦自 1991 年成立以來第一次為華人物業 經理設計的行業知識講座。 作為 ARAMA 黃金海岸組委會華人委員，Bobo Qi 與 ARAMA 共同選擇了物業生意最重要、經理們 最關心的部分—Understanding the Body Corporate Committee 講座將抽絲剝繭，幫助經理們透徹理解： 1.Committee members, executive committee members 的職能。 2. 如何與 Body Corporate 以最有效的方式溝通。 3. 如何開展 committee 會議，general 會議和預算會議， 及 top up 等一切和 BC、Committee 相關的問題。 * 主講人： SP&G 律師行創始人、英女王勳章獲得者、律師：MR.John Punch Body Corporate Services 資深 BC 經理：Tania Dorman * 講座地點：Nerang RSL Club, 69 Nerang St, Nerang。5578 1222 * 講座時間：2016 年 2 月 3 日，週三晚上 6 點可入場，7 點講座開始。 * 免費，提供小食、飲品。 歡迎所有物業經理及將來希望入行的準經理參加。 如有任何問題請電 Bobo 0438 027 771 名額有限，請盡快點擊一下鏈接註冊報名參加：www.arama.com.au

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