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> Dee Why城区核心位置，即建大型购物区 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-140平米 > 尽享无敌海景，项目预计于2018年底完工

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> 社区公园、 购物区、 Woolworths超市和儿童看护中心 > 1、 2、 3室公寓，室内面积达58-119平米 > 步行50米即至火车站，项目现已完工，恭候入住

> 尚品住宅社区拥有壮美景观，超大门厅及景观花园 > 1、 2、 3及4室公寓，室内面积达65-156平米，可欣赏壮美景观 > 项目首期将于2018年7月完工

Leo Zhu I leoz@meriton.com.au

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Belinda Xiao I belindax@meriton.com.au

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Yang Yang I yyang@meriton.com.au

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SPECTRUM, MASCOT > 尚品超大面积公寓及占地1,200平米的中央花园 > 1、 2、 3室公寓室内面积 51-119平米 > 东北朝向公寓可欣赏从Central Park直至悉尼CBD的美景 Daniel Chen I danielc@meriton.com.au

THE GALLERY – COCO COLLECTION, ROSEBERY

THE GALLERY – MINT COLLECTION, ROSEBERY

> The Gallery综性合社区第二期项目 > 超大面积1、 2、 3室公寓，室内面积达55-133平米 > 顶层复式公寓拥有私享园景天台

> The Gallery综合性社区首期项目，Meriton最新奢华之作 > 1、2、3室公寓，室内面积达59-113平米 > 500米即至Gunyama公园，项目预计于2017年底完工

THE RETREAT, SYDNEY OLYMPIC PARK PRECINCT

VIDA, MASCOT

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> Meriton首发超白金典藏版46套精品公寓 > 1、 2、 3室公寓，室内面积达59-100平米 > 可欣赏悉尼城市美景，项目预计于2018年初交付

Janice Jiang I janicej@meriton.com.au

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Elaine Liu I eliu@meriton.com.au

James Tong I jamest@meriton.com.au

Jason Miao I jasonm@meriton.com.au

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by Crown Group專 案 的 紅 毯 揭 幕 活 的 风 ， 或 ，许 ColorTile Projects, Metromix, 園，頂層電影院，配有廚房的多功能 7層高的建築和一座20層高的地標性 動。 多人 M选O I T S上天 ， A浴 and l l S e a的 sons 室，音樂廳和零售店。 建築，俯瞰蔥鬱的熱帶雨林景觀和美 日 光， 的 尼都 Waterproofing。 麗的水中花 園。公共藝術是 該揭幕活動是一場對於創新和設計靈 。 在2015年，皇冠房地產集團邀請了 Waterfall的 另 一 個 主 要 元 素 ： Mika 感 的 慶 祝 ， 吸 引 了 超 過 2000位 嘉 幸運的來賓們率先欣賞到一個風格清 超 過 1500名 客 人 參 加 位 於 Green Utzon Popov——悉尼歌劇院建築師 賓 ， 其 中 包 括 悉 尼 市 長 Clover 新獨特 ， 內 含 331間 公 寓 的 專 客人还可 在天 在案 模 Square的 Infinity by Crown Group項 Jørn Utzon的孫輩，將會創作一個能 Moore， 馬 來 西 亞 王 子 Tunku 明的 型，並且獲得了更多關於這一專案的 在 先 的 目的紅毯揭幕儀式。那場儀式為地產 夠與項目的設計融為一體的大型藝術 Naquiyuddin, 皇冠房地產集團主席和 设 的 在 间 獨家資訊。 行業設立了一個新標杆。 作品。 CEO Iwan Sunito，皇冠房地產集團 在 人 乐室、 厅、 致力於革新澳大利亞住宅開發的綠化 CEO Paul Sathio以 及 超 模 Paula 剧场，体 Waterfall by Crown Group預 計 將 於 并 受感 的 。尽 Sunito先生還說： “這一晚是對創新 Verhoeven， 前 九 號 台 節 目 The 好運用，這個由四座主樓構成的住宅項 2020年完工。該專案的豪華公寓將 。 和設計靈感的特別慶祝；是對我們不 创 從2017年6月17日開始預售。公寓價 高的人 只是我们 自然 和 的开发项 目將配備澳大利亞最高的人造瀑布。建有 590 Block的巨星Shannon和Simon Voss, 斷努力突破傳統設計界限來滿足未來 重 格從$620000起。 居 的 一。Sunito 目， 设 25 长的 ， 活動主持人Sandra Sully,名模Rachelasis by Crown roup，现 需求的映照。” 意已 ，万 更 ， 地产 皇 冠 房 地 產 集 團 主 席 和 CEO Iwan 先 说 。 室， ， 乐厅， 设 ， Finch以及前環球小姐澳洲小姐Laura 楼开发项目 , 79 间 ， 团 个 力 作， asis by Crown ， Sunito說這個揭幕式是行業中史無前 Waterfall by Crown Group 的豪華樣 Dundovic。 4 家独家 售 , 及居 客 车 Waterfall by ， Crown室，电 Group提院， 供一系 roup,

by Crown roup 及 是 aterfall 的另一个主要 大 售 场， 及 设的 板房現已開放，每週開放7天，早上 场。居例的。 可 自由 大 室、 列的奢華公寓，包括單間，一室，兩 aterfall by Crown roup，为 情 素：Mika Ut on Popo 尼 剧 示厅。 當晚來賓們欣賞到諸多娛樂表演，由 10點到下午4點，無需預約。 电 院、 室、 室，使用 室和三室的公寓，帶有私家庭院的公 尼顶 外场所。 Sunito先生說： “我們邀請了地產， 院建 rn Ut on 的 ， 在 獲 得 ARIA獎 的 歌 星 Jessica Mauboy 和 天 设 ，观 观 寓和頂層複式公寓。內部裝飾通過利 設計和建築等不同領域最頂尖的人 定建 外 上创作大 作 。 在 轻 的 中 体 现 的 风 格， 帶來的特別演出是整場的亮點。 。 用石頭，木材和巧妙的光影打造出清 地产 团 长 首 才，同時還有各界社會名流和貴賓來 Parramatta 对于此类开发项目仍然有 新，自然，現代，奢華的整體風格。 wan Sunito 来 多的 尼 目的揭 參加 Waterfall示，

by Crown Group項 该项目还 乐 、 中 地Waterfall 产 团 by 销 Crown 售 总 Group的 Roy 揭 大的需 。 Marcellus 先 说 。 开始找寻 幕儀式。在萬眾期待中，我們很榮幸 幕 儀 式于 的 白们自己的家，在 金 贊 助 商 包 括 Building 和 、天 ， 及 Marcellus 示： 在 开发的 西 自然奢華在公共區域也有體現，包括 里， 们可 远 。 Management Australia， Ceronne 场，分享這一項目的創作理念，它將會革 的 路。客人还可 用 先 aterfall by Crown roup 座 7 asis by Crown roup 是一 底層幽靜的水中花園，供住戶娛樂消 的 ， 有 的多 厅， 高的建 和一座 20 高的地 性 命性地改善住宅開發專案的綠化情 J e w e l l e r s ， D i a l a D u m度 p 风 ，位于 Ash eld 遣的露臺和位於頂層、由空中花園和 Sunito I先 乐室和 售 。 建 ， 的热带 观 況。” 。 n d u补 s t r i e s： ，居P a c i f受 ic 外 B u i l d i n g 中心不远 平臺環繞的無邊泳池，以及與外界隔 动的同时， 不 感受， 心， 和 離的寂靜竹林小道。住戶將有機會享 的 。该项目拥有 大利 Management Group；黃金贊助商包 在 括， 手可得。 由 悉 尼 建 築 師 事 務 所 SJB設 計 ， 大的高达 22 的人 。 Moët & Chandon, Caroma, van by Crown roup 是一个高达 29 ， 【澳大利亞悉尼 — 2017年5月22日 週一】– 超過2000位來賓參加了為悉 尼最新住宅開發專案舉辦的揭幕晚 會。 居

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皇冠房地產集團(Crown Group Holdings)是澳洲一家龍頭房地產企業，專長 個項目，包括：位於Green Square的Infinity by Crown Group、位於帕拉瑪 Crown roup。 地产 团 (Crown roup Holdings) 是 一家 地产 业，专长于 于房地產開發、投資及服務公寓等領域。公司由建築師Iwan Sunito及工程師 塔的29層專案V by Crown Group、位於北悉尼的20層專案Skye by Crown 地产开发、投资及 等 。 Paul Sathio共同創立，第一個專案啟動於1996年。 Group、位於繁榮內西區的Oasis by Crown Group，以及位於悉尼中央商務 區的住宅項目Arc by Crown Group。 由建 wan Sunito 及 Paul Sathio 同创立，首个项目 动于 Iwan Sunito擁有新南威爾士大學的建築(榮譽)學士學位元及管理工程碩士學 地 产 团 历 年 来 获 得 了 20 个 业 受 目 的 重 大 项。 位 于 1996 年。 獎項與榮譽 位元。1993年，Iwan成為註冊建築師，同年獲得新南威爾士大學的”Eric Parramatta 的 by Crown roup，于 2016 年获得国际 地产 大利 Daniels住宅設計卓越獎”。近幾年裡，Iwan Sunito獲得了許多聲譽卓著的獎 高 住 建 。位于 aterloo 的 iking by Crown roup 于 2015 年获得 大 wan Sunito 拥有 尔 大 的建 ( ) 位及建 管理 皇冠房地產集團歷年來獲得了20多個業內的重大獎項，其中包括V by 項，包括印尼《Property & Bank》雜誌2013年度“黃金領導力”大獎、印尼國 利 建 （MBA） 尔 建 大 。2014 年 地产 团建 位。1993 年， wan 成为 建 ，同年获得 尔 大 Eric aniels Crown Group 在2016年獲得的國際房地產獎的澳大利亞最佳高層住宅建築 會2013年度“海外 的由 7 建 成的度 住 项目 Top Ryde City Li ing 获得由 大利 住 设计 。 獎項，通過Viking by Crown Group 在2015年獲得的澳大利亞新南威爾市建 发 （U A） 发的 S President s Award ( 尔 主 )，该 築商（MBA）建築大獎和2014因皇冠房地產集團建造由7棟建築組成的度假 僑民企業家”大獎及2013年度“安永年度企業家”稱號。澳大利亞Urban 认为 大利 地产开发的 高 。 年来， wan Sunito 更是 获 ，其中 尼 Property Bank 式住宅專案Top Ryde City Living而獲得年由澳大利亞城市發展學會頒發的 Taskforce Australia於2015年評選他為“房地產業年度風雲人物”。 2013 年度 金 导力 大 、 尼国 2013 年度 海外 业家 大 及 2013 NSW President's Award (新南威爾士主席獎)，該獎被公認為澳大利亞房地 Top Ryde City Li ing 同时还 发 (U A) 2014 年度 大 年度安永年度 业家 。2015 年，wan Urban Taskforce Australia 评选为 產開發的最高榮譽。 Paul Sathio擁有悉尼科技大學的土木工程學士學位及新南威爾士大學的工程 为 大利 高 度开发项目 ，并 获 建 (MBA) 2013 年度 地产业年度风 人物 。 科學碩士學位。他在建築及開發行業擁有超過20年的經驗。 住 。 地产 团其 获 项目还 ： 满创意的 开发项目 Top Ryde City Living同時還在UDIA澳洲城市發展學會 “2014年卓越大獎” 中 Sanctum by Crown，获得 建 （MBA） 2012 年度 住 大 Paul Sathio 拥有 尼 大 的土 位及 尔 大 的 被提名為 “澳大利亞最佳高密度開發專案”，並斬獲了MBA澳洲建築商協會 過往與近期項目 获成 的 C at Homebush， 住 产业 (H A) 2007 年度 业 位，在建 及开发 业拥有 20 年经 。 “2013年傑出建造獎”。皇冠房地產集團其他的獲獎項目還有：充滿創新精神 住 年度 项目 。 的濱水開發專案Sanctum by Crown (MBA澳洲建築商協會 “2012年傑出住房 近皇冠房地產集團已經在悉尼眾多頂級地段成功完成了一系列大型的開發專 at Homebush (HIA澳洲住宅產業協會 案，包括Bondi(邦代海灘)、Bondi Junction(邦代樞紐)、Parramatta(帕拉瑪 k e大獎”)，以及大獲成功的ICON 房 k e Hotel uites “2007年度體現企業社會責任住宅大獎” 之“年度公寓專案”)。 塔)、Ashfield(阿詩菲爾德)、Epping(埃平)、Homebush(霍姆布希)、 地产 团成立于 1996 年。自 成立 来，其在 尼 多顶 金地段 Newington(紐因頓)、Pennant Hills(彭南特山)、Rhodes(羅茲)和 地 产 团 于 2017 年 8 月 在 Parramatta 推 首家 Skye 成 开发了一 大 项目，其中 Bondi( 海 )、Bondi unction( 未來項目 Waterloo(滑鐵盧)等地。 Hotel Suites， 计 二家 于 2018 年中在 尼中 )、Parramatta( )、Ash eld( 尔 )、Epping( )、 务 皇冠房地產集團將於2017年6月在悉尼Waterloo推出 开 。 Homebush( 什 )、 ewington( 因 )、Pennant Hills( )、 Sunito獲得了許多 Rhodes(作為一名成功的企業家，皇冠房地產集團首席執行官Iwan ) 及 orth Sydney（ 北 尼 ） 的 项 目 Skye

by Crown 又一個令人振奮的全新項目。第一家Skye Hotel roup。榮譽，包括2013年度“安永年度企業家”稱號及澳大利亞Urban Taskforce Suites套房酒店將於2017年開業。 Australia於2015年評選的“房地產業年度風雲人物”。 如 ， 地产 团 在建和 项目 量 多，其中正在开发的有 个 项目：位于 reen S uare 的 n nity by Crown roup, 位于 Parramatta 的 29 如今，皇冠房地產集團旗下在建和籌備專案數量眾多，其中正在建設的有五 项目 by Crown roup roup， 及位于 尼中心的 22 住 项目 Arc by

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郊区身价百万,澳洲未来房价怎么走？ 悉尼百万城区正不断增加，从市中心一路向

恶化到了什么程度。墨尔本情况也差不多

房价的扩张或收缩反映的是每个城市经济增

1.6%。西澳大利亚增长了0.7%，昆士兰州增

更远的郊区扩散。距离CBD 75公里远的区号

。不过因为土地面积更大，相比悉尼，房价

长的快慢，也反映了外国投资者在哪里买房

长了1.5%。

范围内，房价中位值都有在100万澳元以上

要便宜一些。”

。房价中位值上涨的城区，可以肯定业主在

的。

翻修、家装、园艺等方面肯定也花了更多的

Shane Oliver说：“5年后如果我们回顾过

悉尼有一半以上（56%）的城区房价都在百

买家要想在悉尼找便宜一点的房子，那么就

万以上，而在墨尔本，这个比例只有30%；

钱。

得在拥挤的道路上驱车40公里，才能找到一

布里斯班：6%；珀斯：11%。而霍巴特没有

不过，Moss先生警告说，当前建设热潮对悉

个房价中位值在50万澳元以下的城区。

中位值房价突破100万澳元的城区。

尼的影响尤其大。“市场正在放缓，建房、购

在墨尔本，50万澳元的城区大概距离市中心

悉尼和墨尔本一些位置比较远的高价城区要

买商品以及家具的人会越来越少，那么房价

15公里远；在珀斯，受矿业衰退的影响，房

么是海滨城区，要么属于高端生活区，这一

自己会有一个自然而然的修正过程。另外，

市没有大涨，距离中心商务区5公里到7公里

定程度上也是百万城区扩张的原因。不过

银行在放贷的时候也会越来越谨慎。”他说，

远的地方就有多个房价中位值为50万澳元的

Ray White主席Brian White说，悉尼和墨尔

另外的问题就是可负担性和利率。“可负担性

城区。

本经过5年的快速增长，房价分别上涨了

好比一根皮筋，它可以拉伸到你想不到的长

房地产研究公司CoreLogic对比2012年和今

77%和55%，很多普通城区的房价也突破了

度，然后回弹伤到你。” 他表示，如果一个经

年州府城市各城区的房价中位值，并将可负

百万大关。

济体无法支撑生活水准，那么增长就会停滞

担性辩论用地图有效地展现了出来。高级研

另外，他表示现在（悉尼中心商务区以西

，房价就会下跌。

就是老旧的内环和中环工业城区将会以更

究分析师Cameron Kusher说：“5年前，当然

43公里处的）Mount Druitt一百万的房子非

那么，未来5年会是什么样的情况呢？AMP

快的速度转化为住宅区。

不同方位会存在一些差别，不过你还是可以

常普遍。而5年前，那里的房价也就65万或不

Capital首席经济学家Shane Oliver说，墨尔

Bill Moss表示，这些城市未来会怎样取决

在距离悉尼市中心8公里的地方，买到100万

到65万这个水平。富裕的人们合伙推高悉尼

本的经济还会继续保持增长，而悉尼会开始

的房价，到了惊人的地步。

回落。截至去年12月的一年内，维州人口增

于利率，“凛冬将至，我们只是不知道具

以下的房子。而现在这已经完全不可能了 。在悉尼，你可以看到物业的可负担性已经

前Macquarie Group房产主管Bill Moss认为

幅是2.4%，悉尼是1.5%，略低于全国平均的

去的话，会发现悉尼房价跟现在差不多 。”Brian White则认为，到2022年，悉尼 和墨尔本的百万城区会增多，不过与过去 5年相比，速度会有所放缓。前提是利率 维持在较低的水平。澳大利亚最大的房地 产开发商Stockland的住宅业务总监 Andrew Whitson预计，较其他州府城市 ，悉尼和墨尔本会走得更远。他说：“他 们是国际门户城市，百万城区会继续增多 。未来5年的另一股趋势是‘高密度化’，也

体何时到来。“

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留學生在澳洲如 做到

以房養學

澳洲 力 商非盈利機 推 澳洲文化、商業、 、 、移民、海外房產 留學生雖然不算是澳大利亞的本地居民，但近來卻日益 成為在澳洲買房置業的一個重要 體。許多留學生在家 的支持下，在 期間就在澳洲購買物業。 形成這一 勢的原因，首先在於澳洲目前 好的投資 ，以及海內外人士對於在澳洲投資置業前景的 好； 其 與當前澳 率和貸款利率都處於 低 有 ， 這使得海外資金更加 向於投資在澳洲。最重要的，是 許多留學生家 到了在澳洲置業帶來的現實便利性和 來的可觀收益。 澳洲的學 通常不會為學生提供住 ，即便有一些學 有學生 ，也僅能 納少數學生，有些 成年的中 學留學生會住在 家 ，但在 統上，大學以上的留 學生在澳洲一 是租房居住，通常以學 近的 為 主。有些學生 和同學合租一套 ，比如兩居 ，一人一個房間；有人喜歡自己單 租住一套一居 或兩居 的 。而買房的留學生，很多人也 購買 。可以說留學生租房和買房的通常是同一類 的物 業。 下面我們通過實例對比，來 濟上會產生什麼不同：

留學生租房和買房在經

以目前墨爾本市區的 為例，一居 的房租通常每週 的租金在 350-450 澳 ， 如一個留學生在墨爾本留學 三年，期間一 租住在市區的一居 ，房租按均價 400 澳 每週計算， 一年的住 開支約為 20000 澳 。 定這個學生有 10 萬澳 的留學基金， 三年後還 $100000 - $20000x3 年 = $40000 不計其他開支 。 如果這個學生在一開始以 40 萬澳 的價格買了一套一 居 ，並把 10 萬澳 資金用於支付首付，即貸 款 30 萬澳 ，按照目前的貸款利率 準 4% 和還貸期 30 年計算，每個月還款額 本金和利息 約

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為 1400 澳 ，即每年的還款額約 為 $16800 澳 。同時，房產在三 年內會 值，參 澳洲房產權 統計機 RP Data 的資料 如下 ，近期墨爾本的房產平均漲 幅為 7.4%，即使保 估計 來三 年內房產以每年 5% 的漲幅增值， 此房產 3 年後的價值約為 $46.3 萬澳 。 在三年後，由於已經 還了一部 分本金，所以 貸額會降到約 28 萬澳 。如果學生在此時以市場 價賣掉這個房子，我們可以計算 出此時的 餘價值：$463000( 賣 價 ) - $280000 餘貸款額 - $16800x3(3 年內還貸總額 = $132600。可以 出，在賣掉房子後，學生手上會有 13.26 萬澳 的資金，不但可以 補當時用作購房首付 的 10 萬澳 資金，甚至還有幾萬澳 的盈餘，並且還 解 了自己三年的住 問題！ 對於留學生在澳洲買房，有些學生和家長還有 常可能會有以下問題：

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- 沒有澳洲身份是否可以在澳洲買房？ 可以的，只要房子具有 FIRB，即表 海外人士可以購 買，海外人士大都 向 買期房或新房，如果購買二手 房， 需在其澳洲簽證到期時賣掉房產。 - 留學生買房是否可以辦貸款？ 由於留學生大都沒有 定收入，所以辦理貸款可能會遇 到問題，這種情況下可以 以 母的 買房，這樣 也是可行的。 - 如果買了期房，首付多少？海外人士可以貸多少款？

時開始還貸？ 一 買房的首付是房子合同價格的 10%，需在簽 購房 合同時支付，海外人士通常可以貸款 70-80%，通常在 房子 後才開始還貸。

後是否還需 ？ - 房子 澳洲的房子一 在 房時都是 房，這裡幾 沒有國 內的 房，所以正常來說業主收房後可以 即入住。 - 買房時除了房價，還有 些稅費？ 會有房產 稅，即 Stamp Duty， 的稅率不同， 以墨爾本所在的維多利亞 為例，一 是房子價值的 付。但如果購買期房， 此筆費 5.5%，由買家 用可以 免。 外還有一個過 律師費，過 律師會幫 助買家 理合同，確保其 合規 ，維護買家的利益， 如果是 100 萬澳 以下的房產，通常此筆費用不超過 1000 澳 。此外，根據最新的政策，海外買家要額外 納一些稅費，主要是 稅和 FIRB 的費用。

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澳洲房產和中國房產的差別不是一點點 並且，最近的種種經濟指標和資料指明，澳 洲房產泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然 保持標普、惠譽和穆迪 AAA 主權評級的唯一發 達國家。在這個國家信用風險愈演愈烈的時代 裡，澳大利亞 2011-14 財年預算赤字占 GDP 的 比重大致僅為 3%。與被稱為避險天堂的日元資 產比 (2011-14 財年預算赤字占 GDP 的比重為 195%)，澳元甚至已經具備了部分避險功能。即 便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並 沒有過大的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳 洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預 期時，澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房 產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性 補助等。 貸款首付 >>> 房屋貸款在投資上起了金融杠杆的作用，用 較小的投入獲取較大的投資收益。在租金與貸款 利息持平的澳洲，首付當然是越低越好，而購買 澳洲房產首付僅為 10%。反觀國內，05 年開始國 務院下令，個人住房貸款首付提至 30%，第二套 房貸首付不低於 50%。如果購買的第二套房用做 投資用途及出租，那麼在理論上已失去了投資價 值。

提要：中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別， 由此也帶來了中國和澳洲房產市場的諸多不同之 處。 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別，由 此也帶來了中國和澳洲房產市場的諸多不同之處， 瞭解這些區別，是我們進行澳洲房產投資的知識基 礎。首先，澳洲房產不限海外人士購買，但是不能 買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證 的人士購買，而且沒有永久居住權的居民只限購一 套。

迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租 房更勝於買房，澳洲居民中有近 30% 的人租房住。 然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大 量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年 2.1% 的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。 這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。 澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是 成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲 房產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較 小。

產權擁有期

空置率和回報

澳大利亞有財產私有制的經濟基礎，法律規定 業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權 ( 國內的 使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使 用權就等同於是租賃權 )。而實質上 “ 永久產權 ” 這 一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除 非您擁有的土地是政府計畫的軍事用地或者文物遺 產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通 常都會在土地購買時加以說明。

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面 積的比率，它是衡量一個國家房地產產業是否健康 的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%---10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有利 於國民經濟的健康發展；空置率在 10%---20% 之間 為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售 的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟 的正常運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓 區。

如果是租賃權， 您只能在一定期限內擁有土 地。在中國，目前這一期限是 70 年，國內最近對 使用權的問題討論熱烈，估計 70 年的使用權可以 續約，但是需繳納一定費用，所以在房地產評估時， 過了一定年限的房地產價值會降低。 但是，永久產權的房地產就不會存在這個問題。 因此，永久產權對於投資來說更優越， 能夠長久保 值、增值。

空置率在 10%-20% 便是空置危險區，上海的 是 60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是 空置房 / 總房數。官方統計，全國空置房起碼需要 42 年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制， 在 42 年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲 了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢 ?

1.6%—1.8% 浮動。 貸款難度

增值潛力 我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增 長，數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了 小康致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時 候三個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初沒有趕 上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢 ? 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長 7%—10%，大約 7—10 年翻一番。尤其是自九十 年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為

在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要 比中國低的多，即使是留學生也可以申請貸款。不 需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這 足以說明銀行業對澳洲房產市場具有充足的信心！ 如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收 回這套房產，並以當時的價格對外競拍。銀行敢於 這麼做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高 於它放貸時支付的價格，這可是賺錢買賣！要知道， 悉尼平均每週有十套房產被銀行收回再拍賣 …… 房 產泡沫的說法不攻自破。

目前已有對澳洲房產市場瞭解的留學生家長 開始打起了 “ 以房養學 ” 的算盤。的確，以墨爾本 60 萬房產為例，購樓的訂金只需 5%—10%，即 3 萬 —6 萬澳元，是一個留學生不到一年的學費 + 生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長 7% 計算， 房屋已增長至 68.4 萬，獲利將可能是兩年的學費。 其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不 多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於 出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的 將是大筆的 capital gain。如果一邊自住，一邊將此 房的 Master room 租出去，自己住小間，每年給租 客漲房租 ( 貸款是不會隨房價漲的 )，既節約了自己 的房租，還將得到賣房時 capital gain。當然了，在 這樣一個講求專業的國家，找個專業的投資團隊， 專業的律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。 只付利息 >>> 澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息不還本 金的！參見前期產權的介紹，國內房屋使用權 70 年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而 澳洲的房屋是私有財產，無限期，那麼你想什麼時 候還清就什麼時候還清！ 為什麼要只還利息？第一，既然購買不動產是 一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的 訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，對投資 專案的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將 多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心，那不如拿 pay-off 的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利 益最大化又分散了風險。第二，只還利息還能使每 年的帳面虧損最大化，退儘量多的稅回來。反之， pay-off 以後，租金收益超過了折舊 depreciation 了 怎麼辦 ? 不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！ 再融資 >>> 當房價漲了以後，例如 60 萬的房子漲到了 70 萬，那麼，可以用這 10 萬的漲幅向銀行申請再融 資。拿這 “ 隱形 ” 的 10 萬作為第二套房子的首付，“ 免 費 ” 購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以 向銀行申請 Refinance，輕鬆走上投資理財的正確 道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。 在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的 財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。 掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 03, 2017 2017 15 Sep10

全澳商業物業特刊

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

： 我 的 是，利率不 很快上升， 可能 一步下降， 款人希望 中 利。 定你的利率 是一 心理 ，因 意 你 出了意 ， 果 。 持 利率 更 ，因 大多 人都是 的。

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投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！

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和租客溝通

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建 固定利率有 的人保持一部 款 人 essica arnbrough ，9 月 Mortgage 有了高 火 款利 ， 抵了因 款 投資工具 人口增長到底有多快 ? 的利 。 作 ，受益 。 審查租客申請 利率，以 利用其在 外 款、 出和 Choice 的所有 款中，只有 16.72 是固定利率的 澳洲房 制成 明，政府 管 等 能的 利。年，交 住房澳大利 款。而 8 月局的 ，超： 20 的 款 固定利 傳承工具 得力 有 金 。 1981 年澳洲人 1500 租客 房 必 上 100 分的 。 、 率。 2004 年澳洲人 2000 示， 年或 年固定 款是最受 迎的 。 保 、 、 等 不能少。同 ，自己 空 率抵 3%。澳洲房 近 50 年 增值， 澳洲 房 ， ，是 好的 。 2007 年澳洲人 2100 是因 年以性 的租房通的房 和 超 作推 20人等都必 多 款 在 的 之外，降低了 每 7-10中年 固定 可 款利率的成 一 ，增 很可 ，定， 年 不 要抵 上。此外， 款，只能 2010 年澳洲人 2200 上的 很 。 同，因此， 租客必 ，出租 上 一旦买家获得了土地拥有权，你们就 金或增 、 等， 款的 利率。 带地独立屋 起来很好理解，但要 两个物 。 需 hitson 期 解 在，是 ，买家是从 好的投 理 ，分 hitson 金 建 买家在 低 得再花 修。 2013 年澳洲人 2300 ，抵 通 的最 具。 以 明自己能 得起租金。物 管理 理就必 2016 年澳洲人 2400 清其中所 的内 其实是 的 开发 手中买土地，从建 手中买 同前了解清 些具体项目 在服 需要对其 维修， 清 、 到了 2020 年老 化人 高 20%，人 降，房 的 。 ： 款人 意 到利率 ，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 情。 房产。 务里。 车 、花 观、 花 ，以及 物。 会回随时 需 急 少，到 指望政府 而 得高 的 抵押工具 如果了一 的 ，在分利用未 去的 35 年 款利率，以 降 ，澳大利 的好 都是 加产 ，这得 据买家所购买 已 不可能 ，如果这 。区 有 或 物，会 每 分 增 一 人。 2033 年人 3200 我 地 公 租客有 4 步 。 一， 租 。 成 ？可能 ？其 租 市 一 市 的 ，未 50 年 迎 1000 移 。 澳洲房 首 低，投 ，收益大。 澳洲 的具体独立屋而定。 罚款。 客的租房 ，我 可以 租房 介 。 所 ，只要 格 理，要 找好的租客 不 。 海外留學教育基金 法 定，房屋可以 二次 款。 二， 作的推 人 金等 作 在 首府 一段市 利率 很多在市 上 空很 的 主 我，想要 如 人此外，大多 大 致澳洲 家大一 在 以 住解的房屋短 。总 ，好的 ，通人推 房 网的增值可 增值部分以用 其 以下 投 和花目步 观是带地独立 的 好的 。 ， 租客的 不，且一 上升，因此， 款人 固定利率的 款 何快 找到款房 只要通 澳大利 知 开发 有 Stockland hitson 示，新房 的 的租客，其 款通 在西澳， 此外，还有一些 电 的问题。的 的免 海外 ，同 解 自主 。 中，因此房 可以作 投 者 的快 。 。最 ，通 全 租都会 目的Andrew 需要。 ，就能 在最短的 、 找到 hitson 给想要买带地独立 了全 修的 房、浴室、门 屋的 的租客 ，但 租房。 和信 情 一般不 一般开发 这些 建设 是， 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在 。利用不同的管 ，我 开通使用权 可以 保好 2016 年，，风 每、楼 都有超 1000在 房 出租，相 屋的买家讲解了它的最低要 。 步入 ，电 、 同以内。 再融資工具 養老基金 但业主需要设 房屋 的租客能 且 租金。 Finder 人 Bessie Hassan ， 管 政部 比去年同期的 800 ，今天租 市 明 成 。 至 2036 年，悉尼需要新建 77 住 ，比 前住 ，还有一些室内 修。 限。 Scott量Morrison 投 租客 澳洲房 以 增值不用出售房 就可以 得。 澳洲 房 有永 ，通 租房 的 不 168 增多利率的 46%。 一步下 ，更多的房 在澳洲，带地独立屋是 房屋所 同时， 花税， 费也不 確認租約長短 在房 家 款 利率仍然有下降的可能。 的正 收益， 以房 老。 有的土地，以及这 一些 主必 加 ，但这 前考虑这比费用。 hitson 建 买家在 决定前多 可必出，增加 的 到 2051 年， 人 地上的房产。这 到 770 ，需 建 外修 也会 增值部分可再次 一， 明投 。房价内。买家需要 理清 ，地 金流 ，很好的 了 到 ， 再次 而 的房 因 的 ，市 不 重要的因素。 成 ，超 建 157 住 。 就意 着买家在钱 要 家据价格和房屋风格而定。比如， 和购买其 ，买家需要 ，尽管都说带地独立屋特 受欢 最 ，租 的 短也是租客租房的一 Hassan ： 在 10 月 同时将会有两 ，我 33 、 、 所、 房等 的地 房产一 必 的的流 性。 20 年的房 破 不 ， 一般不 款， 法 地 介 租客 至少 12 月的租 。在 和 家中有 9 人 再次降 ，你就可 理和清理。空 的出 也要 保 有 ，花 同需要 地 或地 ， 和不 一位法 问，以 和开发 、建 力些 以房 老。迎，特 是对首次 业者来说 至 2031 年， 里。 班地 政府地 住 房地可以选 市 特定的 ，我 也可以 6 月的短租。市，买的 以理解澳洲人 固定利率的原因。 有 等。 二，花 大 100通，确保满 澳 的 具。 外匯投資工具 会、 管部门的 很大， 但考虑到当下房价和 每年需要大 有 新增 5430 住 。 是 租金的高低，因此，我 不 ， 而在 上有更 的 果。 买家需要分 土地和房产 同， 要 。 家最好 先计 好买房的所有开支， 房子到底算是什麼呢？ 主在租 期 高租金。 Be an 投 集 （Be an n estment roup）主管 再者，花 立 出租 ， 租客在力下降， 上 到 高通 的 境下，人 这是因为它们是 是买家独立购买的 不同的建 的内 会有所不 以及未来的一些开支再 决定。 Paul Be an ， 所有的客 都 了 利 之值， 就可以更加 出租房。 在房地 市 外有升有 。 相信在大部分的 人眼 ，房 是家，是住的地 ， 率。 主要是在 上 ，只要有 的 和

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悉尼最具增值潜力小区 House and Land Package $635,980 起 悉尼楼花 离 Westfield 500 米 近火车站 2 房 $510,000 起 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房的 尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于澳洲 当地人收入的局限，无法负担高额的房租， 使得房租无法达到相应的投资回报。房价的 过度攀升将导致家庭收入抵抗风险的能力降 低。历史数据显示，利率的变化的是周期性 的，利率上涨是必然的，只是时间问题。如 果继续对长期低利率持乐观态度，过度购买 高价楼房投资将会受到市场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房产 和其它投资决定中的一个重要因素。当价格 达到历史顶点，市场的不确定因素增多，风 险将逐渐增大。具体到今天悉尼房产，近市 中心 5 公里之内，两室公寓价格超过 100 万， 而租金在 $700-800 之间。20 公里之内，两 室公寓价格超过 80 万，而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费，可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如果贷款利率达到 5%+， 维持这类投资房产的开销将会带来不可想象 的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市场 总是在变化中。如果从保守的角度出发，以 下几点值得考虑：1）购买中价位以下的房产 比较安全。因为一旦金融风暴到来，高价位 的房产，首先受到冲击。2）尽量避免投资管 理费过高的房产。因随着时间的推移，管理 费只会增高，不会减少，而且管理费的增高 不能带来房产的增值。3）尽量避免投资楼房

密度过高的地区。因为房主竞争租客将带来  空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找  和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产在  未来几年具有巨大的升值空间。这些地区的  House 的价格甚至低于许多中心地区公寓的  价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2  厅 2 卫浴的居住环境，未来的升值的潜力将  会大于同等价位的公寓房。10 年以后人们的  购买重点将会移到这些地区，趁现在这些区 的 House 价格还低于悉尼中价位，赶紧购 入，10 年后获利。政府现在对这些区的投资 巨大，加宽公路，兴建新的 Town Centre， Business Park 和高尔夫球场，还有医院和 专家门诊楼等等很多，创造大量的就业机会。 另外通往这些区的火车线正在修建中，今后 将有更多的上班族可以搭乘新火车去 City 上  班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。

更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉尼 House 中价位，在 60 万 -70 万之间，也远远低于北区 house 价格，正是购买的好时机，希望有眼光 的投资者不要错过这些投资热点区。 10 月 15 日星期日，我们将着重讲解最新悉尼地区 House and Land package, 以及优秀国家补贴项目的特点和优势，并介绍一些超高租金回 报的房产项目，还将认真介绍如何用 Superfund 购买投资物业 , 及其巨大 的经济利益和税务上的优惠。希望能帮助每个投资者挑选到满意的房产。 我们的讲座具有真实性和知识性，没有煽情的忽悠，我们的售后服务更 是一流。客人对我们的讲座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲 座，有问题欢迎来电话咨询。 地产讲座时间： 10 月 15 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点： Burwood RSL Club,96 Shaftesbury Road, Burwood 订座电话： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手机或短信订座：0425 668 802 ( 届时座位十分有限，希望大家尽早订座 ) Email 订座： info@staralbert.com 浏览网址： www.staralbert.com

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9月18日星期一下午6点 Domain Auction House, Double Bay

这是一栋美丽的英国庄园建筑风格的经典豪宅，如诗画般的外观，具有悠久历史且保存完好，是一栋不可 多得的奢华豪宅。这栋建于1915年代充满传统魅力，宽敞的两层布局，明亮的生活空间，精心保留的原始 细节和超大土地所有权。它拥有无限潜力，可以重新设计或者创造出您喜欢的 Darling Point 住宅。两车 道直通一个带锁车库（有内部入口）以及其他三个车位 。

开放时间： 周六上午9点45至10点15分

周日下午2点至2点30分

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宽敞的休息室，客厅和正式用餐区 吊顶华丽天花板，明亮透光的窗户和壁炉 六间卧室，其中主人套房配有浴室和衣帽间 单独学习室，三间浴室和美食厨房

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有遮篷的露天娱乐区，低维护后花园 双车道直通内部双车库 步行即可到达Edgecliff购物中心和火车站 临近Double Bay咖啡厅，餐馆和精英学校

免責聲明：本公司相信以上資料准確可靠，然而本公司並不保證其准確性。建議有興趣的買家親自查詢或調查。

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