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中國富豪移民美國成風 ,

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移民美國,失去了什麼?

後就可以開心地打個麻將,四處溜

會曾經想要廢止它,但是,比爾蓋

在 今 年 1 月 份, 美 國 國 土 安 全 部

真的去成了美國,中國富豪們也不

達溜達了。

茨他爸,巴菲特等大富豪都站出來

(Homeland Security Department) 公 佈

是那麼輕鬆的。

還得注意的一點是,雖然美國給房

反對,就為了讓自己孩子不會“不

了投資移民政策修改建議,投資移

美國的稅收五花八門,政府也正瞪

地產和置業設置的投資門檻低,但

勞而獲”,也奉獻一下社會。

民的“門檻價”將從 50 萬美元 ( 約

著期盼的大眼睛,等著你無私奉獻!

它可一點不單蠢,因為:維修的費

“Please tax us !”今天的美國,有

合人民幣 345 萬元 ) 飆升為 135 萬美

如果你獲得了美國移民,但事業和

用恨天高啊!

點難捉摸。如今在川普統治下,美

元 ( 約合人民幣 927 萬元 ),漲了約 1.7

資產在中國,那麼很悲催地,你會

52 個州,不論你在哪兒,土地和建

國的移民前景陰晴不定,移民處境

倍。搶錢的節奏啊啊!

交中國、美國兩份稅。

築物價值都得交稅,平均是在 2%-3%

更是不容樂觀。沒人能預測美國會

其實,說來你可能很難相信,偏偏

因為美國的稅法規定了,“既然你

左右。

走向何方。說不定,正如美國前國

是在國內比較普通的工薪一族,反

拿了我的護照和居留權身份,那麼,

敲黑板!中國富人的“心頭好”加州

防部官員神預言,“先來場軍事政

而更適合移民美國,只要你不嬌生

總得交點“保護費”意思意思吧。”

就是房產稅最高的十個州之一。

變把川普搞下臺再說吧!”

慣養,能吃苦,到美國過上自給自

要出手在美國買房嗎?心動有木有,

很多時候,雖然美國銀行不會提供房

嚴紮移民籬笆,“禁穆令”拒絕所

足的生活會挺自在。

按美元計價的話,美國房價比北京

貸,但中國爸爸們有錢,大手一揮,

有難民入境,以及來自 7 個國家的

如果你在國內是中產一族,錢沒有

還便宜!

房款一次性全交齊了;可是我們錢

穆斯林公民,包括敘利亞、伊朗、

多到夠你一輩子吃老本,又放不下

但是關鍵問題在於,是否瞭解美國

多人不傻,這筆錢裡,美國還徵收

蘇丹、利比亞、索馬里、葉門和伊

身段從心開始

的房地產走勢和投資市場呢?讓美

了 30%—33% 的個人所得稅!這,還

拉克,雙重國籍也未能逃脫。拿到

那麼你在國內的人脈、經驗到了美

國人狂熱的不是房子,而是股票!

沒移民呢,就要無私貢獻,建設美

了綠卡的在美華人提心吊膽,恐被

國都不起用。

並且,美國高昂的房產稅也是讓不

國了 ...

這把火燒傷。縱然禁令暫時沒影響

當然,如果是有錢到爆的那種大富

少人買了房才苦不堪言。在世界房

如果是抱著“富三代”的想法移民美

到華人,他們還是紛紛申請入籍美

產界也是,有目共睹 有槽共吐,相

國,那麼小心啦,美國的遺產稅在

國公民。

有錢任性,到哪生活都一樣。

比之下,澳大利亞房產政策和稅制。

等著你!其中,遺產稅就是為了“剝

目前,禁令被大法官暫時腰斬。不

但有一點不能忘,一定要按當地規

倒是要有利於投資者多了,只可惜

削”富人,補貼弱勢群體,實現公

過,以川普為代表的部分美國人對

則做事

近兩年幾乎對海外買房貸款關閉了

平。目前美國的遺產稅免征額提到了

待“外來客”的冷漠拒絕,還是可

一些國內習以為常的事到了美國、

大門。

543 萬美元,但是徵稅稅率高達 18%-

見一斑。

澳洲等其他國家,可能會有意料不

這一筆金融資產占了 43%。不僅如

45% !對於富豪們來說,這錢交的真

投資移民門檻拔高。“投資 50 萬,

此,僅靠 401K 的股票和基金組合的

是 *** 讓人肉疼。

全家移民美國”從此成為江湖傳

退休計畫,約 60% 的美國人在退休

看膩了千篇一律的新聞?

厭倦了無聊的資訊? 不過,最有意思的一點是,美國國 請關注“澳洲第一傳媒”

到 的 後 果。

說!

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澳洲商業投資移民簡介 •符合申請簽證類別項下的其它特

澳 洲 商 業 投 資 移 民 Business Skills Migration( 又 稱 商 業 技 術 移 民、 投 資 移

殊要求;等等……

民),是針對成功商業人士、企業天才

•符合資格的商業 / 生意:

推出的移民簽證。申請人需要運用其被證

--- 不以投機或消極投資為目的;

實的成功商務背景、創新、投資及其它商

--- 以盈利為目的,面向社會提供產

務技能,在澳洲發展商業活動,能夠為

•對商業擁有股份的要求:

從而獲得永久居住權。

--- 如果商業的年營業額低於澳幣 $40 萬元:需擁有至少 51% 的股份;

因為這會給當地經濟、社會等各方面帶 來直接利益。該投資移民的簽證選擇也

--- 如果商業的年營業額高於澳幣 $40 萬元:需擁有至少 30% 的股份;

就比較多樣化,適用於有不同層次商業 背景的投資者。 除了一步到位的 132 類商業天才(永 居)簽證、第二階段的 888 類商業投資移 民簽證、以及其它商業投資移民簽證中的 890、892、891、893 類簽證是永居簽證以 外,第一階段的 188 類商業投資簽證是臨 時居住簽證。188 類簽證持有人持有這個 至少 4 年的臨時簽證入境澳洲,在澳洲建 立生意並經營 2 年以上、或投資 4 年滿足

--- 如果商業是上市公司:需擁有至

整體管理規則,你花費的時間一定不可

Capital Entrepreneur Stream (Subclass 132)

以超過你提供這些服務一半以上的時間。

基本要求 •符合以上 132 類別申請基本要求; • 與 澳 洲 風 險 資 本 協 會 (Australia Venture Capital Association Limited/AVCAL) 成員達成合法的、可執行的協定,以獲得 在澳洲風險投資公司至少澳幣 $100 萬元 的風險投資,來資助高價值的商業理念, 包括: --- 生意的初期建立;

少 10% 的股份。

具體而言,各類別的投資移民簽證, 申請人遞交申請時要符合的基本要求各

( 二 ) 商業創新及投資(臨時)簽證(類 別 188) Business Innovation and Investment (Provisional) Visa (Subclass 188)

Business Talent (Permanent) Visa (Subclass 132)

188 類簽證是臨時簽證,允許您赴澳 洲從事以下三類不同的活動:

此簽證可一步到位獲得永居,雖然 沒有對申請人英文要求,但是必須獲得澳

•擁有及管理在澳洲的生意(商業 創新:188A 類);

洲州 / 領地政府擔保,各個州都有不同的

•進行商業及投資活動(投資者:

簽證:

要求,通常需要申請人至少投資澳幣 $150

188B 類;顯著投資者:188C 類;高端投

( 一 ) 商 業 天 才( 永 居 ) 簽 證( 類 別

萬元至該州建立生意,並至少經營運作 2

資者:188D 類);

132);

年以上。2 年後州政府及移民局會對該生

Business Talent (Permanent) Visa (Subclass

意進行評估檢查,判斷是否投資到位、

132)

或生意是否正常運作。該簽證比較適合

188 類別簽證分類及申請要求

(二)商業創新及投資(臨時)簽證(類

於大中小型企業主。

1. 商業創新及投資(臨居)簽證 –

澳洲商業投資移民分為以下四大類

•從事企業活動(企業家投資者: 188E 類)。

別 188);

132 類別申請基本要求

Business Innovation and Investment

•獲得州政府擔保,遞交 EOI 邀請;

(Provisional) Visa (Subclass 188)

•有總體成功的經商職業背景;

(Provisional) Visa – Business Innovation

(三)商業創新及投資(永居)簽證(類

•無英文要求;

Stream (Subclass 188A)

別 888);

商業天才(永居)簽證(類別 132)分類

Business Innovation and Investment

及申請要求

商業創新細類(類別 188A); Business Innovation & Investment

188A 商業創新類簽證,是為擁有商 務技能,希望在澳洲建立、發展及管理

(Permanent) Visa (Subclass 888)

132 類別分為 2 個細類簽證:

新的或已存在生意的商人設立的臨時居

( 四 ) 其 它 商 業 技 術 移 民 簽 證( 類 別

1. 商業天才(永居)簽證 – 傑出商

留簽證。

890/892,891/893) (Subclass 890/892,891/893) 投資移民簽證基本要求 總體而言,申請澳洲商業投資移民, 申請人需要滿足以下的基本條件: •必須被澳洲州 / 領地政府、或被澳 州政府的 Austrade 提名; •通過技術選擇系統 SkillSelect 遞交 申請意向 Expression of Interest (EOI) 後, 獲得澳洲移民局邀請申請簽證; • 在 SkillSelect 技 能 挑 選 記 分 系 統 上,取得至少 65 分(有些簽證類別可不 用評分); •獲得邀請時,年齡 55 周歲以下(有 些簽證類別可不受此年齡限制);

申請人必須被澳洲州 / 領地政府提名。

業背景細類(類別 132) Business Talent (Permanent) Visa –

Other Business Skills Migration Visas

Significant Business History Stream (Subclass 132)

Business Innovation & Investment (Provisional) Visa – Investor Stream (Subclass 188B) 188B 類投資者簽證,是為希望在澳 洲州 / 領地政府投資至少澳幣 $150 萬元, 並保持商業及投資活動的商人提供的臨 時居留簽證。 申請人必須被澳洲州 / 領地政府提名。 申請要求

--- 生意的發展。

有不同: ( 一 ) 商業天才(永居)簽證(類別 132)

2. 商業創新及投資(臨居)簽證 – 投資者細類(類別 188B);

--- 產品商業化,或者:

各具體類別投資移民簽證及申請要求

特殊商業投資活動級別後,才可轉入申 請第二階段的 888 類永居簽證。

性的、技術性的或貿易服務,作為商業

Business Talent (Permanent) Visa – Venture

品 / 服務。

澳洲創新系統及當地經濟做出重大貢獻, 澳洲政府一直極力鼓勵投資移民,

本企業家細類(類別 132)

申請要求 •符合以上全部的投資移民基本要 求;

•符合以上 132 類申請基本要求;

少有 2 個年,在年營業額至少為澳幣 $50

•獲得邀請時年齡低於 55 周歲;

萬元的商務生意中擁有所有權,或者股

•生意與個人淨資產至少澳幣 $150

份;

•至少 3 年直接涉及管理一個或多 個合乎資格的商業、或符合要求的投資 經驗; •對於符合要求的投資、或合乎資 格的商業活動,有著總體上的成功記錄; •當澳洲最初投資成熟後,有真實 的及切合實際的承諾:在澳洲繼續商業 及投資活動; •在你做出投資的澳洲州 / 領地,有 真實的在那裡居住至少 2 年的意願; •獲得邀請前的 5 個財政年度中, 在至少 1 個財政年中: --- 您、或您的伴侶、或 2 人共同擁 有至少 10% 股份的合資格生意;或者: --- 您、或您的伴侶、或 2 人共同擁 有至少澳幣 $150 萬元符合要求的投資。 •獲得邀請前的 2 個財政年度中, 您、或您的伴侶、或 2 人共同合法擁有總 額至少澳幣 $225 萬元的商業及個人淨資 產,並且在簽證獲批的 2 年內,可以合法 轉移至澳洲。 •簽證獲批前,已經投資了澳幣 $150 萬元到澳洲州 / 領地,並且準備好從州 / 有該投資; •根據澳洲稅法,您在澳洲投資所 得的收入需繳納稅款。 3. 商業創新及投資(臨居)簽證 –

•收到邀請時,合法擁有總額至少

萬元;

•有著與符合要求的投資、或合乎 資格的商業活動相關的高層管理技能;

領地政府擔保你之日起的至少 4 年內,持 •收到邀請前的 4 個財政年度中至

基本要求

•符合商業投資移民所有的基本要 求;

顯著投資者細類(類別 188C);

•獲得邀請前的 4 個財政年度中,

澳幣 $80 萬元的生意和個人淨資產,並在

Business Innovation & Investment

至少 2 個財政年的生意淨資產為澳幣 $40

簽證獲批的 2 年內,可以合法轉移至澳

(Provisional) Visa – Significant Investor

萬元;

洲;

Stream (Subclass 188C)

•獲得邀請前的 4 個財政年度中, 至少 2 個財政年的生意年經營額為澳幣 $300 萬元;等等…… 2. 商業天才(永居)簽證 – 風險資

•有總體成功的經商職業背景; •有真實的、持續的在澳洲生意中 擁有及參與管理角色的願望; •如果你提名的商業主要提供專業

188C 類顯著投資者簽證,是為願意 在澳洲做出顯著的至少澳幣 $500 萬元投 資,並希望保持商業及投資活動的重要 (接下)


•投資至少澳幣 $1,500 萬元在以下

(接上)商人提供的臨時居留簽證。 該簽證對年齡、語言、評分都沒有要求,

任何一種選擇:

是高資產、無投資經驗的投資者理想的

--- 澳洲證券交易上市的資產;

選擇。

--- 澳洲政府或半政府債券;

( 三 ) 商 業 創 新 及 投 資( 永 居 ) 簽 證( 類 別 888)Business Innovation and Investment (Permanent) Visa (Subclass 888) 888 類永居簽證是 188 類臨時簽證的

進出澳洲。 基本要求 •持有要求之一的臨時商務簽證,

--- 澳 洲 證 券 交 易 所 上 市 機 構( 或

第二階段簽證,當您已履行了你臨時簽

比如 163 類州 / 領地政府擔保商業所有者

澳洲上市機構的全權擁有的子公司)發

證的要求後,就可以申請。您必須在澳洲

(臨時)簽證,等;

申請要求

行 的 企 業 債 券; 或 者 由 澳 洲 金 融 服 務

境內遞交該永居申請,並符合相關持有

•有真實的、實際的在政府擔保您

Australian Financial Services (AFS) 負 債 級

臨時簽證的最少在澳洲的居住時限要求。

申請人必須被澳洲州 / 領地政府提 名。

的州 / 領地居住的承諾;

別機構評定的澳洲級別等級企業債券;

•當您的臨時簽證結束後,在澳洲 繼續您的商業及投資活動; •在您的臨時簽證有效期內,在澳 每年累計至少住滿 180 天;

保您簽證的政府機構還沒有撤銷擔保。

--- 由澳洲註冊壽險公司發行的遞延 --- 州 / 領地政府通過的慈善捐款。 •當您的臨時簽證結束後,有真實

的、可支配的、可用於指定澳洲投資產 •您家庭成員中超過 18 周歲的所有

--- 澳洲不動產,而不是澳洲住宅房

年金;

•擁有至少澳幣 $500 萬元合法獲得 品的淨資產;

時簽證,您必須提供證據,顯示提名擔

地產;

洲每年累計至少住滿 40 天,或你的配偶

的、實際的在澳洲繼續您商業及投資活 動的承諾;

人,必須同意:如果您的投資虧損,將不

•擁有至少澳幣 $1,500 萬元合法獲

採取任何反動聯邦政府處理虧損的行動;

得、可支配的、可用於指定澳洲投資產

•申請在 2015 年 7 月 1 日後遞交的

如果您持有 188 類商業創新投資臨

--- 澳洲房產有限公司;

品的淨資產;

888 類別簽證分類 對應於各 188 類商業投資臨時簽證, 888 類永居簽證也同樣分為以下不同細類 的簽證: 1. 商業創新及投資(永居)簽證 – 商業創新細類(類別 888A); Business Innovation & Investment (Permanent) Visa – Business Innovation Stream (Subclass 888A) 2. 商業創新及投資(永居)簽證 –

申請人,必須在 4 年內投資至少澳幣 $500

•您家庭成員中超過 18 周歲的所有

萬元到指定投資領域,包括以下的任何

人,必須同意:如果您的投資虧損,將不

Business Innovation & Investment

一種:

採取任何反動聯邦政府處理虧損的行動;

(Permanent) Visa – Investor Stream

•從未從事過非法生意、或投資活動; (Subclass 888B)

--- 投 資 至 少 澳 幣 $50 萬 元 到 新 公

•根據澳洲稅法,您在澳洲投資所

司、或小型私人公司的創業投資 Venture Capital (VC) 及成長私募股權基金 Growth

得的收入需繳納稅款。 5. 商業創新及投資(臨居)簽證 –

Private Equity (PE) Funds; --- 投資至少澳幣 $150 萬元到澳洲上

企業家投資者細類(類別 188E); Business Innovation & Investment

市公司的核准管理基金 Approved Managed Funds; --- 餘 下 的 澳 幣 $300 萬 元 Balancing

投資者細類(類別 888B);

(Provisional) Visa – Entrepreneur Investor Stream (Subclass 188E)

3. 商業創新及投資(永居)簽證 – 顯著投資者細類(類別 888C); Business Innovation & Investment (Permanent) Visa – Significant Investor Stream (Subclass 888C) 4. 商業創新及投資(永居)簽證 – 高端投資者細類(類別 888D);

•在過去的 2 年中,在澳洲管理了 你的商業; •遞交申請前,在澳洲生意中(最 多 2 個)擁有以下股份,並參與日常管理 2 年以上: --- 如果生意年營業額少於澳幣 $40 萬元,至少擁有 51% 的股份; --- 如果生意年營業額大於澳幣 $40 萬元,至少擁有 30% 的股份;或者 --- 如果生意是澳洲上市公司,至少 擁有 10% 的股份; •已經符合你臨時簽證的所有條款; •遞交申請前的 1 年,生意營業額 至少澳幣 $30 萬元; •遞交申請前的 1 年,澳洲生意淨 資產至少澳幣 $10 萬元; •遞交申請前的 1 年,澳洲生意與 個人淨資產至少澳幣 $25 萬元; • 遞 交 申 請 前 的 1 年, 雇 傭 至 少 2 名符合以下要求的全職當地員工:

Investment 投資到澳洲上市公司的管理基

188E 類企業家投資者簽證,是為有

Business Innovation & Investment

金,用於一系列資產的投資,包括澳洲

著在澳洲做出至少澳幣 $20 萬元投資,用

(Permanent) Visa – Premium Investor

--- 澳洲公民;或

證券交易所的上市公司、澳洲企業債劵、

於從事一個可以帶動當地經濟發展及提

Stream (Subclass 888D)

--- 澳洲永久居民;或

年金和房地產。

高當地勞動就業率的商業行為而設立的

5. 商業創新及投資(永居)簽證 – 企業家投資者細類(類別 888E);

•直接投資在住宅房地產依舊是禁

臨時居留簽證,該投資可以來自于簽證

止的;通過管理基金間接投資在住宅房

申請人本人(100% 全資)、或者來自于

Business Innovation & Investment

產,現在是嚴格限制的;

企業(申請人在遞交簽證申請時持有該

(Permanent) Visa – Entrepreneur Investor

企業至少 30% 的股份)。

Stream (Subclass 888E)

•投資一定不可以用做投資證券、

申請人必須被澳洲州 / 領地政府提

或收集貸款; •從未從事過非法生意、或投資活動; •根據澳洲稅法,您在澳洲投資所 得的收入需繳納稅款。 4. 商業創新及投資(臨居)簽證 – 高端投資者細類(類別 188D);

紹 888 各類永居簽證的申請要求。如果您

名。 申請要求

需要瞭解更詳細的資訊,請見最後我們

•55 周歲以下;

的聯繫方式,我們將為您第一時間做出

•收到邀請申請簽證時,提供英文

解答。

等同於雅思 4 個 6 分的水準證明;

Business Innovation & Investment

•正在或準備在澳洲進行商務企業

(Provisional) Visa – Premium Investor

活 動 Complying Entrepreneur Activity, 並

Stream (Subclass 188D)

有真實的意願繼續此活動;

188D 類高端投資者簽證,是為願意

•商務企業活動是指一個創新的構

在澳洲做出高端的至少澳幣 $1,500 萬元

想,可以為澳洲的產品或服務帶來商業

投資,並希望保持商業及投資活動的高

效益,或在澳洲發展一個企業或生意;

端商人提供的臨時居留簽證。該簽證無

因篇幅有限,這裡我們不再逐一介

•該活動一定不可以有從事以下任

( 四 ) 其它商業技術移民簽證 Other Business Skills Migration Visas 其它商業技術移民簽證分類別簽證 及申請要求 1. 商業所有者簽證(永居)(類別 890); Business Owner Visa (Subclass 890) 該簽證是投資移民永居簽證,是為

--- 紐西蘭公民; --- 該員工不能是申請人的直接家庭 成員。 •過去的 2 年中,在澳洲持有該臨 時簽證,並居住在境內至少 1 年; •有真實的在澳洲繼續保持商業或 投資活動的承諾; •你及配偶 / 伴侶從未涉及過非法商 業活動;等等…… 2. 州 / 領地擔保商業所有者簽證(永 居)(類別 892); State/Territory Sponsored Business Owner Visa (Subclass 892)

年齡上限,無評分及英文要求,無商業

何一個被排除的活動類別:

在澳洲擁有及管理生意的商業人士、持

與 890 類商業所有者永居簽證不同

背景及經商經驗要求,適合於擁有高端

--- 住宅房地產;

有 163 臨居簽證者而設立的,在澳洲經營

的是,892 類簽證是需獲得澳洲州 / 領地

資產的投資者。

--- 勞動力雇傭;

生意並滿足一定條件後,可以申請此永

--- 在澳洲購買一個現有企業或特許

居簽證。相對於 892 類簽證,此簽證對資

申 請 人 必 須 被 澳 州 政 府 的 Austrade 提名。 申請要求

經營生意。

產、雇傭本地員工、以及生意營業額的

•符合所有關於商務企業活動的要求。 要求更高。簽證持有人可以在 5 年內自由

政府擔保後才能申請的投資移民類永居 簽證。除了以下列明的申請要求之外, 所有資訊與 890 類簽證一致。


買家仲介真的靠譜嗎?看看房產行業人士都怎麼說 最 近, 某 期 房 市 場 網 站 CEO Mark Mendel 在新聞發佈會上提醒購房者“小 心買家仲介”,同時,他還對這個行業 做了可預見性的批評。 對此,悉尼買家仲介 Rich Harvey 回 應, Mendel 這樣做的原因只是為了鼓吹 自己的網站。實際上,優秀的買家仲介能 為買家節約大量的時間,並能為他們提供 很好的策略和建議。Harvey 目前運營了 一家買房仲介公司,同時,他還是澳大 利亞房地產買家代理協會的機構負責人。 供職于墨爾本某買家仲介公司的 Paul Osborne 表示,Mendel 的觀點視角來 自於一個隻賣期房的房產供應商。 Mendel 之所以這樣做,是因為看了 最近大熱的房屋翻真人秀節目 The Block ,節目中不少買家仲介都在彼此競爭, 無形之中推高了房價。 在這個真人秀節目中的確有一位買 家仲介在墨爾本一處公寓房產交易中因 不誠信、不規範的工作被登出執照 6 個 月。 質疑:買家仲介通過提高房價收取 更多傭金? Mendel 的確指出了買家仲介市場的 一些現狀,大多數買家仲介都會根據最 終房價收取百分比的服務費。其中也確 實存在貪心的人,將房價推高,從而獲 得更多的傭金。 “買家仲介的服務費介於房屋最終 出售價格的 1.5% 到 2% 之間,因此他們 的傭金和房價有直接的關係。換句話說, 房價越低,買家仲介所拿到的錢也就越 少。”Mendel 說。 他認為,買家仲介的確能幫助那些 時間寶貴的客人尋找房屋,但通常來講, 購房者所花的費用將遠遠大於所得到的 服務。 一位元專為墨爾本白領階層買家服 務了 40 年的買家仲介 David Morrell 卻認 為,收取傭金的模式正好是他們通過專 業服務贏得市場的最好證明。 “我們 95% 的業務來自于客人的推 薦,這很大程度上基於仲介的聲譽和客人 交易感受。”Morrell 認為優秀的買家仲 介至少能精通以下這些事情:能區分好的 房屋和不好房屋;知道什麼時候該出價, 什麼時候該收手;能夠在合適的價格找 到稀缺的房產,為買家以更實惠的價格 買到更好的房屋。 在傭金方面,一些買家按照固定模 式收取服務費,一些事根據客戶需求來 協商費用。比如,協助買家在拍賣現場 出價的服務費大概是幾百澳元;如果買

家需要仲介説明其找房、評估、議價, 服務費大概是幾萬澳元。 買家仲介:只會為買家服務 購房者要瞭解一件事,當房價變得 越來越貴的同時,你還需要準備上萬元 的印花稅、律師費、建築報告和貸款抵 押花費。 但是你如果決定雇傭買家仲介,他 們就能全權代表購房者做以上這些事情。 不過在選擇買家仲介之前,一定要瞭解 他們的背景,確保他 \ 她擁有相關執照。 來 自 Property Mavens 的 買 家 仲 介 Miriam Sandkuhler 表示,一個真正持牌的 買家仲介只會站在客戶的角度考慮問題, 他們從來不會接受賣家仲介或開發商的 折扣或傭金。“在房產交易過程中,如 果買家仲介同時收取了買家和賣家的錢, 這是違法的。” Sandkuhler 認為,“買家仲介”這個 詞如今已經被不少房產項目行銷人員用 濫了,他們喜歡偽裝成“買家仲介”的 身份來親近購房者。 今 年 1 月, 房 產 投 資 者 Liam Morris 通 過 Sandkuhler 的 公 司 買 下 了 一 套 位 於 Moonee 的兩居室單元房,成交價為 60.5 萬 澳 元。Morris 從 2010 年 就 開 始 找 房,

由於自己的時間有限,因此一直都沒有 選到合適的房產。 “我是偶然認識了 Miriam ,後來打 電話諮詢她。其實我去過不少房產投資 研討會,但大多數都沒有讓我留下深刻 印象。但 Miriam 給了我很多有用的資訊, 我認為她比我自己還更瞭解我想尋找的 房產市場。” Morris 說。 後來,公司為 Morris 提供了一系列 適合他的房產,這些房產都符合他所要 求的租金收益。他們一同對各個房產的 優勢和劣勢進行綜比對,最終通過拍賣 競價買下了這套單元房。Property Mavens 對這個服務過程收取了他 1.1 萬澳元。 “我們最終選擇的這個區域並不是 我一開始看中的地方。但現在我對這套 投資房相當滿意。”Morris 說。 在買家仲介 simplyaskit 網站論壇上, 買家的回饋幾乎都是不錯的。但是該網 站創始人 Paul Ryan 卻表示,他在尋求買 家仲介幫其買房的過程讓他感到“有點 不安”。“我不喜歡他們所提供的房產, 但我仍然覺得很有壓力,因為這關係到 他們的收入。所以我不能完全確保他們 是站在我的利益角度還是他們自身的角 度來考慮這件事。”

買家建議:雙方協商報酬模式 消費宣導者 Neil Jenman 同意買家仲 介可以為購房者節約不必要的浪費,但 前提是購房者知道如何掌控他們。同時, Jenman 也同意 Mendel 的觀點,收取傭金 的商業模式是“錯誤而且無意義的”。 “我曾經兩次買房都諮詢了買家仲 介,第一次節約了 20 萬澳元,傭金費是 7000 澳元;第二次節約了 5 萬澳元,傭 金費是 1500 澳元。” 他建議購房者與買家仲介協商一個 報酬模式,其中包含了搜尋房屋費用(他 建議是 5000 澳元),其次是單獨的服務 費用,價格取決於買家仲介為購房者節 約的資金。Jenman 建議這筆報酬是所節 約資金的 25%。 “因此如果買家表示他們的購房心 理價位是 180 萬澳元,買家仲介為他們買 下了 170 萬澳元的房產。購房者應該額外 付給買家仲介 2.5 萬澳元。” Jenman 估計,在澳大利亞只有 2.5% 的房產是通過買家仲介賣掉的,而這個數 字在洛杉磯和美國則是 50%。“買家仲介 在澳洲將變得越來越普遍,如果他們像 賣家仲介那樣,最大限度保障客戶利益, 這個行業的前景將不可小覷。”

為什麼選擇送孩子去澳洲讀中學? 送孩子去澳洲讀中學的家長大有 人在,他們都是出於什麼考慮而選擇 了澳洲中學呢?是不是澳洲中學存在 著我們所不瞭解的一面呢? 1. 雙重選擇 澳洲高中畢業制度可以雙重選 擇,讀完 11 年級後,學生們有兩條路 可以選擇:繼續讀 12 年級,完成後根 據高考成績申請大學;讀澳洲名校的 預科課程,合格後申請大學。這相對 於國內的高考來講,無疑是升入大學 的好途徑。據資料顯示,預科課程升 入優秀大學的幾率比較大,很多家長 也比較看重中學的升學情況。 2. 語言環境 國內學生一下子到陌生的環境學 習,而且還是全英文環境,會緊張害 怕,而中學將孩子送到澳洲,接觸當 地學生,能夠為將來的英語學習打下 基礎。據調查報告顯示,孩子對於語 言的最佳學習時期是 18 歲以前,相信 中學時期適應比較快;除此之外,學

生能夠更早的學會獨立,有更強的生活 能力和學習能力。 3. 興趣是第一任老師 澳洲的中學教育以學生自己興趣為 主,除了必修課外,其他課程學生都可 以根據自己的興趣進行選擇。興趣是最 大的學習動力,高中生要做的是結合自 己的專業特長和興趣愛好,選擇較易發 揮和把握的專業,這樣學的也比較輕鬆, 更有利於儘快適應陌生的留學環境。 4. 綜合考評 澳洲高中生的畢業成績並不是全部 由最後的考試成績進行決定,主要通過 三個方面進行綜合評定。 第一,學生的學習態度:學生是不 是每次都很認真完成作業和課題; 第二,學生的出勤率:澳洲中學、 大學對出勤率格外看重,學生需保持足 夠出勤率; 第三,澳洲高中每學期和最後的成 績占三分之一,不要以為平時成績不重 要!

5. 安全問題 對於未滿 18 周歲的學生,澳洲政 府規定必須有監護人。澳洲中學對於 中國學生大多會指派監護人,一方面 從生活上和學習上監督和指導學生, 另一方面也可以解決家長對於孩子年 紀小帶來的留學顧慮。 當然,個別州的中學必須家長做 監護人。 6. 豁免雅思 在澳洲完成高中學業的學生,申 請澳洲大學時只需提供高中三年成績 和會考成績,無需雅思成績即可申請, 進而學生可以更專注學業而非考雅思。 而高中畢業後申請大學,是需要提供 6-6.5 的雅思成績。 以上是家長選擇澳洲中學的理 由,另外,澳洲多元化的文化環境、 移民國家、美麗的生活環境等等都有 可能是部分原因,澳洲中學的申請競 爭激烈,早申請早占位元,各位家長 需要提前 1 年 -2 年的時間申請準備。


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其單位 MW 投資為 158 萬澳元,比起當

該基金的目標是開發 1,000MW 的大

筆者本周獲悉,法國電力投資集團

前尚未完工的幾個在建項目,造價已經

規模風電和太陽能專案,這個目標接近

ENGIE 已經正式開始出售其持有的剩餘

由北京京能通過澳洲控股公司投資

有明顯的下降。

整個澳大利亞 2020 清潔能源目標缺口的

澳洲資產。該資產將涉及到最重要的資

建設的 13.2 兆瓦,總投資逾 2,000 萬澳元

產包括:

根據筆者最近的觀察和很多行業資

20%。預計總投資需要 20-30 億澳元。據

料中的預計,太陽能專案的單位 MW 總

悉,該基金的自有資金中,將有 QIC 和

投似乎很快會減低到 120 萬澳元甚至更

Future Fund 提 供 8 億 澳 元,AGL 提 供 2

低。

億澳元。 Ergon Energy 再 簽 100 MW,12 年

PPA。

這一組合展示了產業公司和產業資 本結合起來之後形成的巨大力量,我認

大家可能記得,去年 11 月初,昆士

為很多中資公司都可以效仿。

蘭 州 的 第 一 個 大 型 風 電 場,180 兆 瓦 的

Mount Emerald 項目從昆士蘭國有電力公

CEFC 宣佈將向 3 個新州太陽能專案

司 Ergon 獲得長達 15 年的長期購電協議。 出資 今年 2 月,該公司又與西班牙電力

Loy Yang B 火 電 廠(1,070 MW) 100% 的股權 調 峰 電 廠 Kwinana Cogeneration Plant

本月初,CEFC 宣佈將向 3 個位於新 州的總容量 110MW 的太陽能專案出資 1.5

項目簽署 12 年的購電協定。這是 FRV 在

億澳元。

12 個月鎖定的第三個 PPA 協議。

這三個項目同屬於法國公司 Neoen 所有:

該項目獲得 ARENA 近 1,000 萬澳元 的政府補貼,並在沒有長期購電協定的

得關注。

情況下,依靠 Gullen Range 風電場較強的

十二

現金流支持,完成了項目的銀行融資。 2017 年,該項目建設進展順利,現

首颱風機吊裝 2017 年 1 月底,由中國國有企業中

場道路建設已近完成,預計項目所用的

節能投資控股的白石風電場成功完成首

主要太陽能組件在 2 月中將抵達現場。該

颱風機吊裝。專案使用的風機,正是當

專案全部採用中國太陽能生產商生產的

前世界排名第一的中國風機製造商金風

光伏元件。

200MW,總投 4.5 億澳元的 Silverton 風電

Parkes (55MW)

項目

Griffith (30MW)

2017 年底即可投入商業運行。屆時將取

上述三個項目會將新州的太陽能裝

代同樣是中國公司投資的 Gullen Range 風

機容量提升 50%。

目,在澳洲的清潔能源發展進程中具有

在今天的能源發展趨勢下,誰會來

Dubbo (25MW)

發起成立的 PARF,一上來就是大手筆,

大利亞第一個工業級的“風光互補”項

購買 Loy Yang B 這樣的火電廠,這個值

AGL 旗 下 的 清 潔 能 源 基 金 將 開 建

AGL, QIC 和 Future Fund 去年聯合

的葛籣太陽能(Gullen Solar)項目,是澳

一定的標杆意義。

70% 的股權

白石(White Rock)風電項目已完成

公司 FRV 開發的 100MW Lilyvale 太陽能

順利

科技的直驅永磁風機。

結語

總裝機 175 兆瓦的白石項目,預計

電場,成為新州最大風電場。

預計其將源源不斷地獲得 AGL 項目方面

十一

十三

的資源。

Loy Yang B 電廠出售

葛 籣 太 陽 能 (Gullen Solar) 專 案 進 展

2017 年註定是澳大利亞清潔能源蓬 勃發展的一年。希望廣大中國投資人能 夠順勢而為,抓住這個產業發展的大好 時機。 (原作者:李 猷 Rhyson Li)

布里斯班三大地標即將拆除,為 30 億基建專案讓路! 布里斯班三大地標即將拆除,為

跨河大橋(Neville Bonner Bridge)。

30 億基建專案讓路! 迎著 2017 年新年的腳步,咱們布

30 億基建工程中的皇后港碼頭專 購物、住宅於一體的奢華度假區。大城

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市裡才有的商業綜合體必備要素,在這 個皇后碼頭項目裡,全都包含齊全!

新建的 CBD 而被拆除。 一直在計畫中的 30 億 CBD 城內改 造工程,終於真正的動工了。布村三大

世”般的城區裡細細聆聽屬於布里斯班

是墨爾本“聯邦廣場”一般,又一個布

曾經的歷史風情。

案是一個集賭場、度假村、酒店、餐館、 里斯班的里程碑式地標建築將臨跨與昆

里斯班也要來一場“脫胎換骨”的改變 布里斯班的三大地標建築,將為了

心”,紐約的“麥迪森廣場花園”,或

布里斯班新機場

州州際列車總站之上橫空出世。

布里斯班的新機場跑道,將通過

該項目還將受益於布里斯班其他基 建配套規劃:跨河列車與布利斯班地鐵

改造昆州最大的沙坑來完成,新機場設

皇后碼頭專案主要部分包括:

建設。淩駕於羅馬街車站上的大型文化

施將和全球第六的新加坡樟宜機場相媲

包含餐廳、酒吧及高樓瞭望台的標

中心將分分鐘鐘消化眾多的進場觀眾。

美。

這個政府規劃“布里斯班崛起規

這個價值 14 億(約 72.8 億人民幣)

地標即將拆除,這幾棟堪稱布村最高的

5 個全新的高端酒店品牌落成—其

劃”中的世界級文化中心將同時容納

的機場工程,計畫將在 2020 年 9 月完

建築,即將徹底消失在人們的視野,成

中包括麗思卡爾頓 (Ritz Carlton) 酒店與

17,000 名觀眾,將承擔起所有國際巨星

為回憶。

瑰麗 (Rosewood) 酒店在內的 3 家六星級

天后的演出、音樂會及運動盛事。

根據規劃,此次被拆除的三大地

誌性的圓弧形建築。

酒店。

標分別是:George St 的行政大樓、昆州 公共工程大樓以及 William St 的 Neville

能夠容納 6 萬名觀眾的 3 個大型活

地標拆除後 , 將新建女王碼頭度假 村,賭場和娛樂場。是不是很期待布村 2015 年時,布里斯班政府決定開

的機場跑道。 看到布里斯班正在慢慢脫離“布

一座通往布里斯班南岸的新的橋樑

哈頓西村區那樣到處流淌著文化與藝術

村”的稱號,雖然曾經陪伴我們很久的

從精緻奢華的高檔餐廳到悠閒愜意

的又一個綠色區域。

建築即將被拆除,但是生活在布村的每

的咖啡廳在內的 50 多家餐飲零售店

的嶄新變化呢?

布里斯班的 West End 也要有大動

生的建築廢料,剛好可以用來鋪設最新

作啦。 這裡將會被打造成猶如紐約曼

動場地。

Bonner 大樓。

西方之角的世外桃源

工。所以,此次三大地標大樓拆除所產

對布里斯班河畔地區及公共公園的

創意、知性與自由將與文化與文化 藝術氣息交融,在一個繁華大都市中深 深地吸一口氣,品味出別樣的靜謐。

完善

發改造市中心,整個專案包括:建設一

其它規劃專案

狹 窄 的 街 道, 精 美 的 花 園, 美 味

個新賭場和度假村,三間新酒店,沿河

羅馬大道文化中心

的小食,散漫的遊客都會被這種矛盾綜

餐館及零售區,新的木板路,一條新的

如 同 上 海 的“ 梅 賽 德 斯 文 化 中

合體的古樸靜謐所吸引,在這樣的“出

一個人都希望這個城市越來越好。敬請 期待布村拆除後的大變身吧,終於這個 寧靜的小城也將變成國際化大城市了。 而對於那些想投資的投資者們,布 里斯班會是個很好的潛力股!


李嘉誠為何看好澳洲電力能源產業?( 2017 動態盤點) 自 筆 者 2016 年 12 月 份 發 佈《 澳 大 利亞清潔能源第四季度動態》以來,2017 年開年,澳大利亞的電力能源領域呈現 出異常蓬勃的發展態勢,使得筆者無法 等到季度末再發佈動態更新。 特此撰一小文,與業界同仁分享一 下。

長江基建向 DUET 股東發出每股 3 元,總

簡單來說:如果你是一個外國投資

2016 年澳大利亞電力行業資料

額 73 億澳元的收購要約(unsolicited,可

人,投資一個風電 / 太陽能項目,出於避

2017 年初公佈的一些澳大利亞 2016

譯為“惡意收購”)。Duet 當天的股價

稅考慮,採用了如下的結構,那麼恭喜

暴漲近 30%,之後一直在 2.7 – 2.8 每股

你,很可能中招了:

年度電力市場資料: 整 個 NEM 電 力 市 場 電 力 消 費 上 漲 0.8%;

左右徘徊。該價格已經超過了很多分析師

NEM 電力市場電力消費 美國未來清潔能源政策不明朗,影

響行業輿情 2017 年開年以來,充斥世界輿論的 一個重要話題就是全世界人民圍觀美國 新總統特朗普耍寶。一如其在貿易、移 民和外交方面採取的保守主義和“美國 至上”的系列言論一樣,特朗普對於清 潔能源,以及美國的減排義務和承諾的 態度自然也不容樂觀。 2015 年底,《聯合國氣候變化框架

分散式太陽能及電力節能項目帶來 的電力消費減少 1%;

產(例如風機、太陽能機組)裝進合訂

得多,筆者認為在獲得 FIRB 審批方面應

集團中的單位信託 (Unit Trust, 而且往往

清潔能源電力市場份額自 12.2% 增

該不會有大的問題。

包裝成 MIT/AMIT);

長到 14.7%;

回憶起一年前中國大陸曾驚呼“別

有限責任公司負責項目的建設和運

與 2015 年比較,NEM 發電構成變化

讓李嘉誠跑了!” 今天可以再很清楚地

營,該公司通過一份精心設計的租賃協

5 個工業級清潔能源項目開始運營;

看到,李嘉誠想要跑到哪裡去。

定,租入上述單位信託中的土地、發電

一個燃煤電廠關停 清潔能源項目為: 三

特朗普曾經在競選期間宣稱,如果

其中 5 個 2016 年度開始運營工業級

彭博新能源財經(BNEF):2016 年

他當選總統,美國就退出《巴黎協定》。

將項目的土地(可能為所有權,也 可能為中長期租賃)以及地上附著的資

資產的敏感性較 AusGrid 和 Transgrid 要低

意通過《巴黎協定》,為 2020 年後全球 馬政府 2016 年批准了《巴黎協定》。

筆者隨後研讀了 DUET 集團的年報, 確實是非常優質的資產,而且由於單個

溫室氣體排放減少 1.3% ;

公約》近 200 個締約方在法國巴黎一致同 應對氣候變化行動作出安排。美國奧巴

將一個單位信託和一個有限責任公

估計的估值區間(每股 2.41 – 2.61 元)。 司“合訂“形成“合訂證券集團”;

澳大利亞清潔能源總投資強勁反彈

ERM 公開宣佈將以支付罰金的方式 應對 LGC 目標 在澳大利亞電力零售市場佔據相當 份額的 ERM 公司,決定以支付罰金(2016

資產,運營發電業務,賺取發電收入; 有限責任公司(適用稅率 30%)將 支付給單位信託的租賃支出,從發電收入 中稅前扣除,達到一個基本的盈虧平衡, 或者微利;

年度約 1.23 億澳元)的方式應對其 LGC

單位信託收到的“租金收入“,在

2017 年 1 月,彭博社(Bloomberg)

的缺口。企業基於經濟性分析的市場行

扣除其成本後,可以享受澳大利亞所得

旗下的彭博新能源財經(BNEF)發佈簡

為似乎無可厚非,但是這則新聞著實令

稅法中”Flow Thru Entity“的規定:單位

要報告稱:

人沮喪——一個糟糕的,遲遲不給予遊

信託本身不納稅,其投資人很可能獲得

戲參與者確定性的政策,最終換來的,

相較普通的有限責公司更優惠的稅率;

這一表態遭到國際社會批評。西方媒體廣

2016 年度,澳大利亞清潔能源總投

泛預測,特朗普領導下的美國政府可能會

資強勁反彈,總投資逾 43 億澳元 (34 億

傾向於退出旨在應對全球氣候變化的《巴

美元 ),較上年增長 49%,在全世界排名

黎協定》。去年年底,當被問到是否會

第 9;

往往就是這樣無奈的的結果。 現在澳大利亞清潔能源行業似乎已 經有共識,就是 2020 年 33,000 GWh 的目

如果將單位信託包裝成 MIT/AMIT, 其外國投資人享有的稅率最低可以低至 15%。

選擇退出《巴黎協定》時,特朗普說:“我

這反映了在經歷幾年的低迷之後,

標已經無法實現,甚至有人預計在 2020

正在仔細研究,我對它持開放態度。”

清潔能源領域投資人的信心回升;但仍

年至 2030 年,全國電力用戶將不得不支

如果您的企業滿足上述要件,那麼

特朗普表示,他還在考慮這個氣候協定

然 低 於 2010-2013 年 期 間 年 均 50 億 美 元

付每年 10 億澳元計的罰款;而更令人大

很可能需要聘用一個好的會計師事務所

對美國公司以及美國競爭力的影響。值

的規模;

跌眼鏡的是,該罰款將不會被用於補貼

或律師事務所,探討一下解決方案。

ATO Alert 中的結構示意圖

得注意的是,特朗普挑選的國務卿,來

其中小規模專案投資達到約 15 億澳

自美孚石油 Rex Tillerson,在是否退出《巴

元;而大規模專案投資仍顯不足。如果

筆 者 需 要 再 一 次 強 調, 作 為 外 國 投 資

黎協定》方面似乎並不完全贊同特朗普

要達到 2020 目標,大規模專案投資在剩

ATO 嚴解“合訂證券”:可能對清

人,在澳大利亞設立企業,進行稅務結

放出的“狠話”。

餘的幾年中需要翻番,達到每年 37 億澳

美國曾有過因政府換屆而退出氣候

清潔能源。

潔能源項目稅務籌畫產生深遠影響

元以上。

從這個事件上汲取一些後見之明,

構籌畫時,很多人往往運用信託(包括

上個禮拜,筆者一位在澳洲頂級律

MIT/AMIT)、 合 夥、 離 岸 控 股 公 司 等

所 Allens 工作的朋友,發給我一個澳大利

結構,同時絞盡腦汁設計方案規避 Thin

亞稅務局頒佈的“納稅人提醒”(Taxpayer

Capitalisation( 資 本 弱 化 ) 和 Transfer

新州政府電網私有化的收官之作,

Alert, TA 2017/1,大家可以在互聯網上查

Pricing(轉移定價)。設計的時候,往往

價值約 40 億澳元的 Endeavor 電網私有化

到)。這個 ATO Alert 的內容,隨後在 2

覺得自己很“聰明”,後來常常證明是

筆者認為,大家大可不必對於特朗

招標已經開始一段時間。由於眾所周知

月 7 日成為《澳洲金融評論報》的頭版新

“自作聰明”。

普競選期間的過激言論太過在意,特朗

的原因,中國公司(包括李嘉誠的長江

聞。

普政府在清潔能源政策方面,一定會採

基建)或將集體缺席此次“剩宴” ( 剩下

取務實和“適當的機會主義”的方式,

的剩 )。

協議的歷史。1998 年,美國簽署了《京 都議定書》。但 2001 年,美國前總統布 希就在上任後推翻了前任政府的立場, 選擇退出《京都議定書》。

既不會大力扶持,也不會刻意抑制。

四 Endeavor 私有化或將沒有中國公 司參與

據說在 1 月 16 日,投標方需要遞交

回顧當年,美國雖然退出了《京都

興趣函,而根據筆者得到的消息,國家

議定書》,但是美國在過去 15 年清潔能

電網、中投到目前為止均未鎖定競標夥

源發展的規模和品質,其實並未因此而

伴和團隊。

落後於其他發達國家。 全球範圍內,清潔能源在未來 10 年 能否取得長足進展,主要還是取決於技術

八 ATO 稱,其發現至少有 100 億澳元

PPA 交易資訊

以上的資產,被置於此類“不合規”的

最近兩個月來,新浮現的電力專案

合訂證券 +MIT 結構當中,預計每年有爭

PPA 並不很多,其中比較引人注意的有:

議的稅款在數億澳元上下。

Energy Australia 與 昆 士 蘭 的 142MW

筆者初看此新聞時,倒吸一口涼氣,

的 Ross River 太陽能項目簽署 13 年的長

因為筆者幾年前供職的一家中國國有企

期購電協定,價格不詳。此份 PPA 當之

此次私有化角逐,很可能在 QIC,

業在澳大利亞投資的清潔能源公司,恰恰

無愧成為澳大利亞有史以來規模最大的

Hastings Funds,IFM ,MIRA 以 及 AMP

就是在一家四大會計師事務所的稅務建

單筆太陽能長期購電協議。

等基金大佬之間展開。

議下,採用了這個 ATO Alert 中專門意欲

革新和經濟性是否能夠再有突破。我個人

禁止的稅務架構。而且,以筆者的記憶,

認為,我們距離風電、太陽能可以從成

長江基建(CKI)宣佈收購 DUET

澳大利亞由外國投資的風電、太陽能項

本上挑戰火電的時間,應該不會太遠了。

2016 年底,收購 AusGrid 落敗不久, 目中,採取此種結構的不在少數。

該 項 目 由 ESCO Pacific,Palisade Investment Partners 和 CEFC 投資。 業內人士更需要關注的是,這個專 案的總投資額為 2.25 億澳元,這意味著


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