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DEVELOPMENT APPLICATION Issue: RFI.2 Date: 3/08/2016
關於維州政府 4 大購房新政的詳細解析 - 新的政策將帶來什麼影響？ Tax)。這項稅收將解決墨爾本市區內，較
的原因在於，買樓花可以省印花稅。詳細
產（樓花 & 新房 & 二手房）的印花稅都
解析
關於維州政府 4 大購房新政的詳細
為 靠 近 CBD (Inner city & Middle Suburb)
的資訊可以查看歷史記錄，參考世達小編
是 (Up to) 5.5% x Contract Price, 海外買家
新的政策將帶來什麼影響？ 3 月 5 日，維州州長在官方媒體上最 先發佈了計畫中的新政。隨後，維州稅 務局更新並確認了相關資訊。這一系列 政策只是計畫實施，仍沒有落實到明確 的法律條文上。 首次置業者印花稅全部減免 由原來的 50% 減免上升至全部減免 1. First Home Buyer Duty Concession 高漲的房價導致首次置業的買家難 以入市，這其中印花稅占了相當大的比 重。Andrews Labour Government 工黨政府 一直致力於解決購買住房能力的問題， 發佈的新政策旨在鼓勵自住房買家首次 置業。 政府先於 3 月 5 日通過官網媒體正 式發佈了了此決定：政府將取消 60 萬澳 幣以下房產的首次購房者的印花稅（土 地轉讓稅）。 此優惠政策只適用于澳洲本地公民 和綠卡持有者，海外買家仍需繳印花稅。 根據政府統計，大約 50% 的本地買 家是在考慮購買 60 萬以下的房子，則這 些買家均有資格豁免全部印花稅。 欲 購 買 價 值 在 60 萬 至 75 萬 澳 幣 之 間的購房者，也將有資格享有優惠政策， 可以按照價格的比例申請減免部分印花 稅。 新措施將根據 2017 年國家稅收法修 正案通過，適用於從 2017 年 7 月 1 日起 訂立的合同。 印花稅的豁免政策和優惠政策，是 針對於馬上要建和已經建好的房屋。政 府預計將幫助 25,000 名維多利亞居民購 買他們的第一個自住房。 維州首次置業補貼加倍 僅針對偏遠地區 75 萬以下的房產 2. First Home Owner Grant 維多利亞州政府已宣佈，計畫將邊 遠 地 區 的 首 次 屋 主 補 助 金（FHOG） 從 $10,000 增加到 $20,000，適用於在維州地 區內建造的 75 萬澳元以內的新房。此項 政策適用於從 2017 年 7 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日簽訂的合同。墨爾本地區內符 合首次置業補貼要求的首次購房者，仍 將繼續獲得 $ 10,000 的 FHOG 補貼。 維州政府計畫發佈新稅收 閒置房產業主將要繳納空置住宅物 業稅 3. Vacant Residential Tax 與此同時，政府宣佈將提出一項新的 稅收 - 空置住宅物業稅 (Vacant Residential
的閒置物業。通過這項新的稅收，政府正
曾發表的文章：《預購樓花可以省下多
購房稅為 4%。海外買家購買房產總共需
在試圖鼓勵一些不合理閒置物業的業主， 少印花稅？房產仲介的宣傳是否可靠？》
要繳納的印花稅為 (Up to) 9.5% x Contract
降這些物業銷售或出租，以提高這些區 域內的住房率，提高住房機會。 空置住宅： 在一個 Calendar Year 日 曆年內空置超過 6 個月的住宅。
Price。 Off-the-plan Stamp Duty Concession 又 稱 為 Off-the-plan Sales Concession ， 是 政 府在計算樓花的印花稅所用的一種計算
如此計算下來，維州已經成為全澳 洲各州中，海外投資者印花稅最高的州。 可能會發生的狀況是，一部分投資買家
此項稅收預計從 1 January 2018 開始
方式。簡單來說，是指房子動工之前，按
執行。空置住宅物業稅的數額為：每年
照地價 Land Value 作為 Base Value 來計算
徵收 1％，即 1% 乘以需繳稅房產的資本
印花稅；如果房子已經開始動工但仍未竣
比如悉尼。而在墨爾本，偏遠地區較為
增至價格 Capital Improved Value。
工，則按照房子的施工比例來計算建築
平價的 Townhouse 的需求則將在一定程度
有可能會將投資轉移至新南威爾士州，
例 如， 如 果 房 產 的 資 本 增 值 為
成本，從而計算印花稅。公寓本身的地
上會被推動，尤其是 75 萬以下仍未竣工
500,000 澳 元， 則 支 付 的 金 額 為 5,000 澳
價 Land Value 很低，很多人選擇購買公寓
的 Townhouse。
元。
的樓花，只需要繳納幾千澳幣的印花稅， 政府還有另一項針對於空置住在的
相比于購買現房能節省幾萬澳幣。
Surcharge 叫做 Absentee Owner Surcharge。
新 政：17 年 7 月 1 日 以 後 簽 的 合
AOS 與 VRT 的區別在於：徵稅目的和徵
同，投資房買家關於需繳付印花稅的計
稅人群不同。
算方式更改。即，以房子的合同價格作
Absentee Owner Surcharge：只適用於 海外買家中的非常住居民。具體的標準， 請參見 SRO 官方網站或聯繫世達律所。 AOS 空置業主附加費 – 僅針對海外 買家，計算的 Base Value 為 Land Value 土 地價格。這項費用是針對 Land Tax 的一 項附加款項。 但是，個人只有在擁有的 土地總價 值 高 於 25 萬 澳 幣 的 時 候， 才 需 要 繳 納 Land Tax（自住房可以豁免）。 如果個人滿足不繳納 Land Tax 的標 準，也不需要交 AOS 空置業主附加費。 因 此，City 公 寓 的 買 家 基 本 都 不 需 要繳納地稅 和 AOS 附加費，平均每套公 寓的土地價值僅在 5 萬澳元左右。
為 Base Value 計算印花稅（即使房子還沒 有開始建）。 如果是持有短期拘留權的海外買家， 比如 457,188A 以及學生簽證的持有者， 都有權購房作為自住房產。 自住房買家的定義是，買家需要有
繳納的印花稅也比較少。即使是投資買 家，也可以獲得更多的優惠。 目前看來，這一系列政策的制定不 利於純海外的買家（即：沒有合法簽證在 澳洲境內停留超過 12 個月的買家）。由 於純海外買家不能購買自住房，買房只能 作為投資用途。這些投資房的業主既不能 享受樓花的自住房優惠 PPR Concession，
因
此，
這
項 Off-the-plan Sales
下降，以避免繳納空置稅。
Concession 的更改，並非針對於所有海外
這些政策實際是鼓勵這些閒置房產
買家，而是針對于全維州的投資房買家。
的房主降低房租，或者出售房產，無論哪
兩 種 買 家 依 舊 享 有 off-the-plan duty
種方式對真正需要住房的人（租客 & 自
concession： 1. 將房產作為首要居住地址的買家 （即，海外買家，交割 / 竣工時持有至少
VRT 閒置房產物業稅 – 針對所有買
1 年的合法簽證以保證居住滿 12 個月）； 2. 有權享有 FH Buyer Duty Concession
Capital Improved Value：Council 估
補貼，同時因為 Townhouse 地價較少，需
意向，在交割 / 房子竣工後的 12 個月內， 同時又要多繳印花稅。房子交割後，房 主則會將 CITY 公寓的租金在一定程度上 開始居住，並居住至少 12 個月。
家，計算的 Base Value 為 Capital Improved Value - 房產資本增值後價格。
買家因此可以獲得更多的首次置業
住房買家）都是有利的。 “ 在過去，如果你努力工作並努力 存錢，你可以買自己的房子建立自己的 家。但是現在，這變得越來越難。這些
的買家 （即，持有 Citizen/PR 的首次置業
政策上的變化將幫助成千上萬的維多利
者，且欲購買房產的價格少於 75 萬）。
亞人，幫助他們把澳大利亞夢成為現實。
算的價格，又稱為 Council Price。此價格
總體來說，如果新政策開始實行，
由於負扣稅政策和資本增值稅務優惠政
通常低於市場價， 高於土地價。新房的
純海外買家，在維州購買 OFF-THE-PLAN
策，首次置業者的購房者的風險已經有
CIV 和合同上的購房價格是一樣的。
樓花作為投資房，要注意以下幾點：
所降低。這將有助於發展平等的購房競
政府會判定有一些不需要交此稅的 情況，即業主持有合理的理由閒置此房
1. 需要以合同購房價格為 base 計算 印花稅，
產，包括：度假房，已故遺產和暫居海
up to 5.5% X Contract price;
外的維州業主。此項稅收將採取向政府
2. Foreigner 外國購買者附加稅為
自我報告的方式徵收。 政府要求空置住
7% X Contract Price;
宅物業的業主，需要將其擁有的任何空
3. 如果房子空置，則需繳納 VRT ( 空
置物業，通知給 State Revenue Office 稅務 局。
置房屋稅 ): 1% X Capital Improved Value。
投資房買家買樓花 不再享有節省樓花印花稅的優惠政 策
也 就 是 說， 假 如 海 外 買 家 購 買 樓 花，計畫交割以後把房子出租，也仍需 繳納 (up to) 12.5% 的印花稅。i.e. 12.5% x
4. Off-the-plan Duty Concession 很 多 人 之 所 以 選 擇 購 買 off-the-plan
Contract Price。 新南威爾士州目前的政策為 : 所有房
爭環境。”- 維州首相 Daniel Andrews “ 我們正在試圖讓首次購房者進入 到購房市場，並更接近他們的目標。這 些舉措是為了確保今天的家庭和他們的 後代能夠負擔得起自己的居住場所。” - 財政部長 Tim Pallas 很多澳洲本地人的想法是，如果有 大規模的買家入市因而造成一時供不應 求的現象，恐怕也會抬高房價。 這些新的政策即使在一定程度上提 高了投資者的負擔，但是指望這些政策 能夠降低房價，效果還是微乎其微。
買賣不動產時，你看似瞭解卻很有可能誤解的基本概念 說起房產買賣中，最主要的交易元 素當然是房子。但如果你稍微專業一點， 你就會要搞清房產背後的產權問題，這 些問題可能包括：是住宅房還是商用房？ 是大產權還是小產權？。。。 大家一定還記得在不久前結束的全 國兩會會後，國務院總理李克強表態“可 以續期、不需申請、沒有前置條件，也 不影響交易”；那麼對於這個廣大民眾 最為關心的主題“房屋產權”，你究竟 知道多少呢？ 中 國 根據《中華人民共和國憲法》和《中 華人民共和國物權法》，房屋產權包括 房屋所有權和土地使用權，前一項永久 屬於房產所有者，後一項根據房產功用 設定年限，其中住宅為 70 年， 商用 40 年，還有教科文體工用的為 50 年。儘管 2007 年出臺的物權法第 149 條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿 的，自動續期。” 但條文釋義也明確提出“續期的期 限、土地使用費支付的標準和方法，由 國務院規定。” 由此可見，對於土地，房產所有個 人是只有使用權，沒有所有權；且使用 權的延期也會涉及到續期費用等方面。 那麼在買賣海外不動產時，其產權 是否就一定是永久的呢？ 英美澳加 在英美法系中，不動產產權也就是 Title，被定義為”對於某件不動產所擁有 的一系列權益的集合體”。產權不等同 於佔有權，它既包括有法定所有權，也 有衡平所有權。 在一般的貸款買房交易中，在購買 者付清所有的貸款前， 購買者擁有法定所有權，而貸款銀 行就擁有房產的衡平所有權哦！ 衡平所有權 衡平所有權是指在另一方擁有某不 動產法定所有權的情況下，獲得該不動 產完整所有權的權益。 具 體 來 說， 在 履 行 地 產 買 賣 合 同 時，衡平所有權將轉至買方，而只有在 買賣合同上規定的所有條件 ( 如按期付款 等 ) 都被滿足的情況下，法定所有權才被 轉為買方所有。這一階段又被稱為“交 割”(closing)。 產權分類 一般來說，不動產所有權分為永久 產權 Freehold 和非永久產權兩大類： Freehold 是指對土地和其上的任何附 加物的完整產權，在英美法系國家 - 包括
美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳大利
不動產法中，還有一種共有產權，
而 在 美 國 的 大 部 分 州 郡， 這 項 工
亞和紐西蘭，常見的永久產權被稱為“Fee
是由澳大利亞在 50 多年前率先創立的，
作 則 主 要 是 由 產 權 公 司 (Title company)
Simple”，這種最通常的產權意味著持有
名叫 Strata Title，它又叫 Unit Title，大部
來 完 成， 很 多 地 方 將 產 權 檢 索 稱 為
者可以無限期擁有並自由處置，也意味
分的公寓都是這種產權，多個產權人共
Abstracting。
著對可繼承權的保護。絕大部份的獨立
同擁有不動產的公有部分。
通過雇用律師 ( 澳洲 ) 或購買產權保
在 英 國， 這 種 產 權 被 稱 為
險 ( 美國 )，即可按時間順序查對歷任房
Commonhold；在美國和加拿大大多數省
主的記錄，調查任何未償還的按揭、留
份，則稱為 Condo。
置 權（encumbrance）、 判 決 或 與 物 業 相
(Leasehold), 其所有權一般歸所在州政府
產權檢索
關的未付稅款，以及任何限制、地役權
所有。澳大利亞的首領地 (ACT), 所有的
在澳大利亞，所有的不動產買賣，
（easement）、租賃或任何可能影響所有
屋和聯排別墅都是這種產權。比較少見 的則有 fee tail 和 estate for life。 和 永 久 產 權 相 對 的， 就 是 租 賃 權
土地產權都是租賃權，一般期限為 99 年。 無論是新房還是二手房，無論是商業用 還有一些政府持有的大塊農業用地 或牧場也有可能是 Leasehold。在英國，
房還是住房，買賣雙方都會通過各自律 師或過戶師完成交易。 律師在擬制或查看合同時所做的第
英格蘭和威爾士的公寓大多也是租賃使 用權，99 年契約，到期後可續。
一件事情就是產權檢索 (Title search)。
權的問題。 值得一提的是，美國的產權公司提 供的產權保險，還可保護貸款人或買主 對可能產生的房產所有權的糾紛或訴訟 進行索賠。
澳洲藍領 PK 國內金領，真的是工人階級地位高！ 最近，《每日電訊報》發表了這 一報導：由於技工和學徒數量短缺， 促使澳洲需向海外引進技術勞工。砌 磚工砌一塊磚的收費現已高達 2 元 ( 澳 幣 )。 這是啥概念 ? 按照當地每週工作 四天的情況來算，那些一天能搬 1500 塊磚的老司機們，月薪可以達到 4 萬 8 千澳元 !( 約等於于 24 萬人民幣 )。 對國人來說，3 萬元的月薪都已經 十分少見，如果每月能拿 24 萬會是什 麼趕腳 !? 澳洲的技術工人吃香到何程度？ 我們來膜拜一下他們的年薪。 澳洲藍領收入到底有多高？ 就給大家大致看下澳洲部分藍領 職業的基本薪資，你們自己感受下 ... 水管工 平均時薪 78 澳元，折合年薪約 70 萬人民幣。 木匠 平均時薪 59 澳元，折合年薪約 50 萬人民幣。 鋼鐵結構建築工 平均時薪 65 澳元，折合年薪約 60 萬人民幣 吊車起重機操作員 平均時薪 80 澳元，折合年薪約 75 人民幣 化學、天然氣、石油、電力發電 站操作員 平 均 時 薪 72 澳 元，, 折 合 年 薪 約
70.6 萬人民幣 礦業工人（採礦技工） 平均時薪 71 澳元，折合年薪約 70 萬 人民幣 電工 平 均 時 薪 74.61 澳 元 ， 折 合 年 薪 約 65 萬人民幣 建築和翻新工 平均時薪 66.17 澳元，折合年薪約 55 萬人民幣 綠化工 平均時薪 67.01 澳元，折合年薪約 60
主申請人的職業要在澳洲的職業 清單上； 年齡 50 周歲以下； 雅思考試最低 4 個 6； 技術評分必須達到 60 分。 也就是說，語言關是中國藍領出 海的最大挑戰，但 4 個 6 也並非難事， 對於有所基礎或者工作接觸英語的技 術工人而言，努力一把，還是能夠達 到要求。
平均時薪 48.15 澳元，折合年薪約 40 萬人民幣
除了技工還有哪些適合白領的技 術移民類別？ 目前較熱門適合白領申請的技術 移民類職業： IT、工程師 已經飽和的技術移民類職業：
鋪磚工和砌路工 43.14 澳元，折合年薪約 39 萬人民幣
會計（水漲船高） 在此建議各位：時刻關注職業清
萬人民幣 刷牆工
室內鋪地工 平均時薪 42.54 澳元，39 萬人民幣 不僅如此，許多技術工種比如維修 工，是按小時計費，出門即收費，堵車算 你的。這回你總算理解了吧，為何連超模 都要去開挖掘機了。 在澳洲的技術工人，不僅薪水不菲， 社會地位高，而且職位相對稀缺。對於國 內眾多的藍領階層，無疑是極大的吸引。 所以， 那麼，中國廣大藍領如何出海逆襲？ 還有哪些適合白領的技術移民類 別？ 中國藍領出海有哪些門檻？
單變化，雖然變化不大，但提前做好 準備和預判。 特別是想要留學移民的群體，選 擇專業尤其需要長遠眼光。 未來看好的技術移民類職業： 科技發展領域、公共設施類、企 業服務類
澳大利亞留學與移民對比，誰更划算？ 澳洲 - 全世界最適宜人類居住的國家，全球頂尖的教育水
當地人大很多，因為我們不熟悉當地的環境，有的時 說，留和去，都可以自由選擇。
準，世界上最健全的福利體系，深深吸引著大批高素質移民
候甚至上當受騙。而當地人，由於長期生活在該地，
者！澳洲移民多種項目，多樣選擇，總有一款適合你！
那家飯店的飯菜味道更好，性價比更高，一清二楚。
澳洲是世界上最適合人類居住的國家，澳洲的教育也是世 界上首屈一指的，這個是大家所公認的，所以我們很多父母都 想把小孩送到澳洲去留學。孩子不僅可以學有所成，而且還不 用擔心在美國的校園安全等問題。同時，還有一些更聰明的父 母，則選擇移民了。其中的道道，下面一一為你揭曉
1、 費用更省 移民獲之後，小學、初中、高中都可以享受國民待遇。大 學的費用也比留學低，大概是留學生費用的 1/4。仔細算下來， 平均所有費用節約費用 30 萬澳元，折合人民幣 150 多萬。
2、 更早地融入當地社會 首先由於身份不一樣，澳洲的同學對孩子的接納程度也不 一樣。 其背後的邏輯是：永久居民，是不會離開的，那麼值得長 期交往；而留學生，學業結束之後，多數都是會離開的。移民 之後，可以去上公立學校，同學多數都是當地人。 童年在一起的摸爬滾打和學習中建立起來的同窗情誼，遠 遠非短短幾年留學能比的。即使在國內，很多成功人士的左膀 右臂往往都是自己“發小”和同學，其中的道理不言而喻。其 次，留學是一個人過去（部分父母會去一個人陪讀），而移民 則是一家人過去。對於留學生而言，小孩一個人在澳洲學習， 有個頭疼腦熱的，學習上有什麼不懂的等等，父母遠在國內， 鞭長莫及。 而對於移民而言，一家人在一起，不僅僅可以享受家人團 聚的幸福，更重要的是陪伴孩子的成長，對孩子在成長中的種 種問題隨時關注並提供幫助，更有利於孩子身心健康和成長。
3、 上好學校的門檻更低 澳洲的學校，對留學生入學設置了種種申請條件和名額限 制，不僅僅擔心孩子不能順利地完成學習，更有保護本國公民 上學權力的考慮。本國公民上學，享受免費的權力。而留學生 的學費，是學校“創收”的手段之一。
4、 享有公民福利 移民拿到 PR 之後，小孩子自然就享受到澳洲的公民福利。 包括免費醫療，助學貸款（工作後低於平均工資還不用還）等 等。而留學生，這些都需要自費。澳洲政府都留學生每年的平 均生活費標準已經提到 10 萬人民幣的標準了。
5、 更容易就業 畢業之後，有身份的優先就業。澳洲政府法律明文規定， 企業必須優先招聘永久居民和本國公民。同時，對於企業而 言，招聘一個永久居民和本國公民，非常簡單。而招聘一個留 學生，手續則比較麻煩，時間成本更高。在這樣的環境中，一 份工作，對於所有條件都一樣的兩個中國求職者而言，擁有澳 洲身份的求職者自然輕易勝出。
6、 生活成本更低，生活品質更高 這個道理也很簡單，比較好理解。我們到一個陌生的城 市，吃喝拉撒睡這些基本需求必須滿足的。我們的開銷肯定比
7、 更容易留在澳洲 澳洲政府一直沒有出臺留學生直接就可以留到
8、 最後一條，留學是一個人去留學，而移民 是一家人 即使小孩通過留學，最後留在了澳洲。父母想過
澳洲的相關政策。留學生想留到澳洲，還需要找到工 去看看，還得申請探親簽證。孩子學業有成了，父母 作，申請簽證，非常麻煩。而對於辦理了移民的人來 卻不在身邊，即時想孝順父母，也有心無力。
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