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DEVELOPMENT APPLICATION Issue: RFI.2 Date: 3/08/2016

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秋高气爽喜事迎门，澳洲铜都乡亲汇聚一堂 ——澳大利亚铜陵同乡会暨总商会秋季小聚

秋高气爽喜事迎门，澳洲铜都乡亲汇聚一堂 2017-05-08 作者：Alex

——澳大利亚铜陵同乡会暨总商会秋季小聚 2017-05-08 作者：Alex

秋高气爽喜事迎门，澳洲铜都乡亲汇聚一堂 ——澳大利亚铜陵同乡会暨总商会秋季小聚 2017-05-08 作者：Alex

2017年5月7日午间时分，旅居澳大利亚墨尔本的铜陵同乡们相聚一堂，举办了澳大利亚铜陵同 乡会暨总商会自去年7月1日建会以来首次大规模的聚会。此次活动系总商会会长陈桂芳（Frances）， 副会长王睿（Ray），胡珣（Bess），李暘（Peter），和秘书长陈灿（Leon）倾力策划，并由陈桂芳会 2017年5月7日午间时分，旅居澳大利亚墨尔本的铜陵同乡们相聚一堂，举办了澳大利亚铜陵同 长一家提供场地，同乡会友们积极响应，共同促成了此次铜陵友人在异乡的盛会。 乡会暨总商会自去年7月1日建会以来首次大规模的聚会。此次活动系总商会会长陈桂芳（Frances）， 此次聚会原定于墨尔本著名景点—墨尔本皇家植物园内，但由于墨尔本多变的天气，会长陈桂 副会长王睿（Ray），胡珣（Bess），李暘（Peter），和秘书长陈灿（Leon）倾力策划，并由陈桂芳会 2017年5月7日午间时分，旅居澳大利亚墨尔本的铜陵同乡们相聚一堂，举办了澳大利亚铜陵同 芳一家盛情邀请各位同乡移步家中，并精心准备了精美的食物招待大家，会员们也带来了酒水以及烧 长一家提供场地，同乡会友们积极响应，共同促成了此次铜陵友人在异乡的盛会。 乡会暨总商会自去年7月1日建会以来首次大规模的聚会。此次活动系总商会会长陈桂芳（Frances）， 烤所需的海鲜等食材，提前到达的成员们为大家打点好一切。下午一点，同乡们陆陆续续到来，让人 副会长王睿（Ray），胡珣（Bess），李暘（Peter），和秘书长陈灿（Leon）倾力策划，并由陈桂芳会 此次聚会原定于墨尔本著名景点—墨尔本皇家植物园内，但由于墨尔本多变的天气，会长陈桂 惊喜的是，参与此次聚会的人数远超过了原先的报名人数，更有会员邀请了池州，芜湖，马鞍山以及 长一家提供场地，同乡会友们积极响应，共同促成了此次铜陵友人在异乡的盛会。 芳一家盛情邀请各位同乡移步家中，并精心准备了精美的食物招待大家，会员们也带来了酒水以及烧 深圳和香港的友人，多达21人。聚会前半部分，大家品尝了各式烧烤及海鲜，席间欢声笑语，畅谈他 此次聚会原定于墨尔本著名景点—墨尔本皇家植物园内，但由于墨尔本多变的天气，会长陈桂 烤所需的海鲜等食材，提前到达的成员们为大家打点好一切。下午一点，同乡们陆陆续续到来，让人 乡旅居之经历，抒发思乡情怀。酒足饭饱之后，与会成员围绕家乡金融投资，教育，传媒等话题展开 芳一家盛情邀请各位同乡移步家中，并精心准备了精美的食物招待大家，会员们也带来了酒水以及烧 惊喜的是，参与此次聚会的人数远超过了原先的报名人数，更有会员邀请了池州，芜湖，马鞍山以及 烤所需的海鲜等食材，提前到达的成员们为大家打点好一切。下午一点，同乡们陆陆续续到来，让人 了研究讨论，共同为在澳同乡及家乡铜都的发展出谋划策；部分同乡转移至家中影音室一展歌喉，聚 深圳和香港的友人，多达21人。聚会前半部分，大家品尝了各式烧烤及海鲜，席间欢声笑语，畅谈他 惊喜的是，参与此次聚会的人数远超过了原先的报名人数，更有会员邀请了池州，芜湖，马鞍山以及 会再一次上升到高潮，歌声掌声叫好声连成一片。 深圳和香港的友人，多达21人。聚会前半部分，大家品尝了各式烧烤及海鲜，席间欢声笑语，畅谈他 乡旅居之经历，抒发思乡情怀。酒足饭饱之后，与会成员围绕家乡金融投资，教育，传媒等话题展开 在聚会结束之际，陈桂芳会长召集余下商会成员共谋澳铜同乡会暨总商会发展之大计，共同讨 乡旅居之经历，抒发思乡情怀。酒足饭饱之后，与会成员围绕家乡金融投资，教育，传媒等话题展开 了研究讨论，共同为在澳同乡及家乡铜都的发展出谋划策；部分同乡转移至家中影音室一展歌喉，聚 论了澳铜商会的长期及可持续发展战略。会员们群策群力，为铜陵人在澳洲的组织壮大及发展献计献 了研究讨论，共同为在澳同乡及家乡铜都的发展出谋划策；部分同乡转移至家中影音室一展歌喉，聚 会再一次上升到高潮，歌声掌声叫好声连成一片。 会再一次上升到高潮，歌声掌声叫好声连成一片。 策，旨在为铜都人民海外旅居提供长期有效的互帮互助交流平台。此次活动为铜都在澳同乡们疏通了 在聚会结束之际，陈桂芳会长召集余下商会成员共谋澳铜同乡会暨总商会发展之大计，共同讨 在聚会结束之际，陈桂芳会长召集余下商会成员共谋澳铜同乡会暨总商会发展之大计，共同讨 了良好的信息交流渠道，广大铜都游子相聚一堂，忆往昔岁月，望美好未来。在此，笔者希望和号召 论了澳铜商会的长期及可持续发展战略。会员们群策群力，为铜陵人在澳洲的组织壮大及发展献计献 论了澳铜商会的长期及可持续发展战略。会员们群策群力，为铜陵人在澳洲的组织壮大及发展献计献 更多的同乡游子们加入到我们的大家庭中来，澳大利亚铜陵同乡会暨总商会热烈欢迎所有铜都游子及 策，旨在为铜都人民海外旅居提供长期有效的互帮互助交流平台。此次活动为铜都在澳同乡们疏通了 策，旨在为铜都人民海外旅居提供长期有效的互帮互助交流平台。此次活动为铜都在澳同乡们疏通了 周边区市的友人加入！ 了良好的信息交流渠道，广大铜都游子相聚一堂，忆往昔岁月，望美好未来。在此，笔者希望和号召 了良好的信息交流渠道，广大铜都游子相聚一堂，忆往昔岁月，望美好未来。在此，笔者希望和号召 更多的同乡游子们加入到我们的大家庭中来，澳大利亚铜陵同乡会暨总商会热烈欢迎所有铜都游子及 更多的同乡游子们加入到我们的大家庭中来，澳大利亚铜陵同乡会暨总商会热烈欢迎所有铜都游子及 联络人 周边区市的友人加入！ 周边区市的友人加入！ Peter 联络人 Alex 联络人 Alex Peter 微信号： peter_yang_li Fan-20000 Peter Alex 微信号： peter_yang_li Fan-20000 微信号： peter_yang_li

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" 全面取消 PR 福利 " 提案 出爐 ! 澳洲政府將狂砍 PR 福利 ? 永久身份不如難民 ...

{

{

! 累 心

微信公眾號 au_firstmedia

近日，多家媒體再次爆出一則關於澳 民並不是難民，因此他們不應該要求

家有自己國家的福利，他們不回國，

洲 PR 的消息：澳洲自由党議員 David 社會福利！而那些難民則應該有資格

我們憑什麼幫助他們？”」

Leyonhjelm 提議取消非澳洲公民（包 獲取福利，以此幫助他們在澳洲社會 括 PR 在內）的所有福利！！！

立足！”

據報導，David Leyonhjelm 如此提議，

費用從 5.5 萬澳元每人提高至 11 萬澳 元每人，此外移民者父母不享受醫療

談保政府表示：砍掉 457 簽證的目的

福利支出是聯邦政府負擔最重的一部

在於澳洲政府將要把勞動崗位還給澳

分， 僅 僅 本 財 年 支 出 就 達 到 1586 億

洲 人 民， 並 保 證 不 影 響 那 些 真 正 優

長為 1910 億元！

力 ...

此外，澳洲國立大學的公共政策教授

「4 月 20 日，譚保宣佈 PR 滿 4 年才

John Wanna 還表示：“在眾多國家當

可入籍」

洲沒有工作的 PR 都能領福利，這種 行為太荒謬了！歐洲大多國家的社會 保險也是與個人的社會貢獻相關！所 而 這 其 中， 包 括 來 自 其 他 國 家 的 87 以我們有必要限制，以後只有澳洲公 萬名非澳洲公民每年會享受的 $150 億 民才能領福利！”

譚保政府表示澳洲入籍收緊，PR 入 籍需要一個四年的“考察期”，並且

成 3 次 ...

洲的英國，中國與越南裔非公民，平 均每人每年會領取 1.75 萬的福利金！ 據 報 導， 澳 洲 自 由 党 議 員 David Leyonhjelm 表 示：“ 目 前 共 有 250 萬 非公民生活在澳洲，他們可享受應有

「5 月 8 日：全面取消 PR 福利 " 提案 出爐」 澳 洲 自 由 党 議 員 David Leyonhjelm 提

移民政策一天天在變，從 457 波及到 PR 到父母簽證，不知道還有多少腥

對此，很多澳洲本地人倒是樂了，他

年發放每人 1.55 萬的福利金。而在澳

可工作 ...

要證明自己完全符合“澳洲價值觀”， 議取消非澳洲公民（包括 PR 在內） 提高雅思要求，就連入籍考試都之變 的所有福利 ...

的福利金！

例如紐西蘭，印度，澳洲政府平均每

保險福利，而且還要求移民者父母不

秀，且從事於澳洲緊缺崗位的海外勞 這讓人有點難以置信！

中，澳洲已經非常“大方了”，在澳

那些與澳洲有社會保障協議的國家，

澳洲生產力委員會提議將 143 簽證的

457、PR...

公室做了統計：澳洲的社會保障以及

元，據推測，到 2020 年這一支出將增

「5 月 5 日，調整父母移民簽證」

最 近 一 段 時 間， 澳 洲 政 府 不 斷 轟 炸

「4 月 18 日，譚保宣佈廢除 457」

是因為在前段時間，澳洲議會預算辦

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風血雨在等著大家。

們對此提議表示一致好評！並表示：

在澳洲奮鬥的我們遠離故鄉遠離父

這一定能對移民來澳洲遊手好閒、不

母，面對的未知的未來，不知道還有

工作的人進行打擊！

多少可以期待呢？

「 網友甲：支援，澳洲人為什麼要努 力工作去幫那些不工作的人？就是因

「5 月 4 日，PR 不在享有優惠教育」

為福利讓這些人有了懶惰的理由。 」 2018 年 1 月 1 日起，澳洲 PR 的學費 看膩了千篇一律的新聞？ 「網友乙：“絕對支持！不明白為什 厭倦了無聊的資訊？

請關注“澳洲第一傳媒”

的社會福利。但是，絕大部分的非公 麼要給紐西蘭或英國人福利？他們國

將與國際留學生學費一樣多漲幅 在 3-4 倍 ...

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深度解析！澳投資移民究竟做哪些貿易才能獲得擔保，順利拿到綠卡？ 澳大利亞是中國人首選的移民國家 之一，移民部不斷收緊各類移民申請， 188A 企業主創新移民還是大部分中國企 業家的首選，畢竟花費少，要求低。 但 是 188A 類 簽 證 持 有 人 抵 達 澳 洲 後，需要通過做生意滿足要求，由於澳 洲勞動力成本過大，不管是開店還是從 事製造業，大部分申請人都在兩年生意 中掙扎。 而從事貿易生意，既不需要雇傭本 地人，也不會產生巨大的房租成本等， 被越來越多的申請人採納。 澳大利亞地大物博，環境乾淨，國 家標準很高，越來越多的移民申請人選擇 經營進出口生意來滿足 892/888 的要求， 但是每個州對貿易生意有著嚴格的要求， 包括移民局對貿易生意嚴格審查，主要 擔心申請人只是為了移民，而簡單的通 過洗髮票等貿易形式來完成營業額要求。 吸引過半 163/188A 申請人的維多利 亞州，為防止貿易生意被濫用，對進出 口有嚴厲的規定。首先，申請人必須選 擇符合要求的進出口貿易生意。另外， 維州政府會審查進出口貿易的來往細節。 一 . 進出口貿易生意的選擇 雖然維州政府大力鼓勵中國投資移 民申請人居住在維多利亞州，並且對商 業活動給予極大的寬容，但是，廢料回 收出口，小型的房地產開發 ，大宗商品 出口和消極投資等行為被州政府明確禁 止提供擔保，除非證明給當地帶來巨大 的經濟利益。 通常意義下， “大宗商品”一般是 指廣泛並大批量用於工業與農業生產的 產品，該產品可以按照全球的通用價格 購買和銷售，並且國家統一限價，其產 品品質基本上不會隨著供應國家的不同 而變化。 澳洲本地供應全球比較有名的大宗 商品通常包括能源，如原油、天然氣等； 原材料，如銅礦、鐵礦、煤礦等；以及 農副產品，如小麥、玉米、穀類作物等。 這些大宗商品通常並沒有產自維州， 如果申請人要從事這些貿易，只能通過維 州本土的代理機構出口，維州認為，因為 這些商品不會產生附加值，這樣的生意 不會對本地有突出的經濟利益，所以大 宗商品的出口貿易是被維州政府禁止的。 當然如果申請人投資于資源開採本 身，再進行出口，是可以被認可的。但 是，畢竟澳洲勘探和開採成本巨大，很少 有 163/188 申請人為了滿足轉身份要求， 進行大規模投資。 但是，畢竟中澳兩國簽署了自貿協

定，貿易額每年暴漲，很多申請人既希

由於其成本，釀造和運輸等，在中國市

望通過貿易獲得身份， 又希望參與中澳

場非常有競爭力。

自由貿易的紅利，那麼究竟哪些產品的 出口是可以被政府認可的呢？

綜上所述的商品出口是最近幾年， 他的出口選擇，要提前跟您的移民代理

州的產品，來獲得政府擔保，遞交移民

確認好生意的選擇和計畫，避免在將來

申請。

獲取州擔保碰壁。

澳 大 利 亞 的 保 健 品 如 Blackmore, 葉酸等深受國人喜歡。 澳洲的健康食品，如奶粉，穀類食 品，蜂蜜，各類餅乾等也在中國有很好 的銷路。海鮮類和肉類產品也是政府鼓 勵的出口項目。 還有本地純天然的一些美容產品如 精油等也在國內被廣泛使用。 最近幾年在國內很火爆的澳洲紅酒，

3. 出口的商品是維州的工廠，還是 只是本地的代理商。

中國申請人的選擇，當然，如果您有其

通常情況下，鼓勵申請人出口當地

Swiss 等公司生產的魚油，鈣片，蜂膠，

商是否在本土，是否多元化。

二 . 政府和移民局如何審查貿易生意 的細節 州政府擔保審理要求申請人的生意

4. 海外購買商是否多元化，禁止洗 髮票行為。 5. 申請人如何每日來管理整個公司 和生意。 6. 申請人的貿易行為是否提供了就 業機會等。 總體來說，相對於開店等實體生意，

給本地帶來直接的經濟利益和申請人必 須要對生意進行每日管理。 對於貿易生意來說，州政府和移民

移民局和州政府對經營進出口貿易生意 的申請人的審查比較嚴格。

局會要求申請人提供很多日常管理資料：

如果申請人要從事貿易生意來滿足

1. 貿易的出口是否有頻率性還是幾

892/888 的要求，要提前規劃， 準備好更

次簡單的出口滿足營業額要求。 2. 申請人如何聯繫了供應商，供應

多的證據，這樣才能在幾年後的移民申 請中確保萬無一失。

邁好這五步，投資澳房的稅務問題迎刃而解！ 第一步：開篇 - 申請澳洲稅號 依照澳洲的稅法，只要您有澳洲 應納稅收入，就應該申請獨一無二， 終身不變的澳洲稅號。 如果您購置了澳洲房地產，並投 資用途，就會產生租金收入；將來變 現處理，增值就有所得收入，這些收 入都是應納稅收入範疇。 因此無論什麼身份哪怕是海外買 家也不能脫離盤根錯節的澳洲徵稅體 系。 第二步：展開 - 申請房屋折舊報 告 什麼是折舊？ 就像您的愛車會產生折舊磨損一 樣，房屋和裝修內飾一樣也會產生折 舊。但是，很多澳房投資者並不知道 自己有權利可以申請折舊方面的稅務 優惠。 澳洲稅務局允許房地產投資者在 每個財政年度結束的時候，對一些特 定的投資房科目申請稅務折舊優惠（包 括投資房內部的裝修和投資房本身）。 折舊抵稅與其它抵稅方式不同， 是 非 現 金 流 費 用， 您 唯 一 需 要 產 生 花 費 的 地 方， 就 是 請 專 業 人 士 出 具 一 份 稅 務 折 舊 報 告 (Tax Depreciation Schedule），而這份報告可以使用最長 達 40 年之久。 折舊報告是一份法律檔。 對於海外投資者來說，折舊報告

最大的好處就是通過降低納稅收入，給 投資者提供了堪稱投資理念中的“王牌” 現金流。 第三步：遞進：年度申請報稅 作為海外人士的您，如果僅僅有在 澳洲的房產收入，也需要報稅嗎？ 答案是大大的 yes。 為什麼呢？ 正如開篇所提及，您有 澳洲應納稅收入，即投資房出租收入， 您是需要申報的。 當然相關的抵稅費用也要申報，如 果收入大於費用，則需要交稅。 那麼如果收入小於費用呢？還是建 議您申請報稅，因為每年產生的虧損可 以累計，將來您出售投資房的時候，可 以降低您的資本增值稅。 其次，如果您選擇自己完成年度報 稅，您需要在每年 01/07/-31/10 這個時間 段內準時完成，否則，您將很有可能支 付稅局的高額罰款和利息。 如果您選擇通過有註冊牌照的稅務 師報稅，則在次年五月中之前完成即可。 但是，您必須要在當年 31/10 之前通 過稅務師和稅局註冊方可享受此待遇， 可見，通過註冊稅務師的好處是爭取了 7 個月的遞延申報期限。這才是個開始， 當您有稅要繳納的時候，更是可以合法 延遲了繳納時間。 還是那句話，現金流是王道，您懂 的；更不用說，通過稅務師申報的稅單 更被澳洲稅務局認可。

第四步：高潮：投資變現資本利 資稅 當您看到幾年前所購買的物業增 值不菲，是時候出售物業變現或重新 優化投資組合的時候，資本利得稅在 悄悄地等著您。簡而言之，資本利得 稅就是買賣房產之間的差值對其增值 部分的徵稅。當然，根據您的實際情 況，在持有房產期間進行過的不同處 理而會有所不同，具體情況具體分析。 注意，你賣房簽合同的日期（不 是過戶日期），決定您在那個財務年 度很可能不得不繳納資本利得稅。有 招化解嗎？當然。建議您提前做好稅 務籌畫，合法合理少繳延繳。 第五步：總結：澳房投資稅務之 重要 聰明的您已經瞭解了，想在澳洲 進行房產投資，稅務是您不得不重視 的一個重要環節。由於澳洲的法律體 制比較健全完善，想要通過法律漏洞 來獲取稅務減免是非常困難的。 一方面，很多澳洲本地的高收入 人士都能借助購買投資房的形式來獲 得資產增值。另一方面，澳洲稅法非 常複雜，並且不斷更新變化，尤其在 當今的環境裡，各項政策都已趨嚴。 若您想認真從澳房房產投資收益 中獲利更多，建議諮詢正規、持牌、 有經驗的澳洲會計稅務師，做到心中 有數，未雨綢繆。

面對投資新環境 ，你的貸款策略同步更新了嗎？ 分別抵押就是把每套房產送到不同銀行， 這樣可以更清晰地瞭解可支配資金。 此外，投資者可以通過貸款經濟人

抵押結構，牽一發動全身，不那麼靈活，

要求銀行每年對房產做一次估值，或者

準備貸款申請比較穩妥。

但是利息折扣會很好；分別抵押結構，

通過同一區域相似房型最近的賣價去估

雖然靈活，但是成本會較高等等，不同

算房產價值。

5. 做定息

方法適合不同貸款人需求。

3. 購房前一定要做貸款預批

所以今年投資者一定要用心去設計

由於目前信貸市場政策變化較大，

自己的貸款結構，以便未來做出合理的

很多客戶現在不一定能滿足銀行的申請

投資規劃。從利率的角度來看，最近銀

要求，所以購房前一定要申請貸款預批，

17 年剛剛過了兩個多月，澳洲四大

行推出了一些優惠活動，例如新客戶送

銀行會對申請者，收入條件，個人信譽，

銀行都連同一些中小銀行紛紛開始進行

現金返還，有些銀行還為客戶減免第一

貸款能力等進行預審。

調整，主要調整方向集中在投資型放貸利

年年費。前些天，我有一個客戶 40 萬投

如果等到交換合同後再申請貸款，

率和放貸政策上。那麼，在新的環境下，

資型貸款額度拿到了 4.19% 的浮動利息，

客戶會面臨非常大的風險，一旦貸款批

客戶將如何適應銀行的變化去安排自己

還有一個客戶 40 多萬自住型貸款拿到了

不下來，客戶將損失 10% 的定金。

的投資計畫顯得尤為重要。

3.89% 的浮動利息。所以在銀行變動的時

1. 定期檢查貸款成本與貸款結構

候，投資者更應該經常檢查一下貸款成

早在去年，“澳房閒話”作者 Kevin 就討論過貸款結構問題：澳洲閒話 01 | 你 的貸款結構有問題嗎？（平臺原創），

少要成交前 8 個月開始準備貸款材料。對

兩種結構都有自己的優缺點 , 例如：聯合

本是不是過高，如果成本較高可以通過 轉貸的形式去降低利息成本。

2. 定期查房價

4. 樓花成交早計畫 2017 和 2018 是樓花成交量最高的兩 個年份，也是貸款政策最不穩定的兩個

於澳洲本地客戶最少成交前四個月開始

澳洲現在處於一個歷史低息環境， 大多數銀行投資型貸款兩年固定利息基 本都在 4.19% 左右。由於澳洲房產供應量 這兩年增速很快，有些區域租金增長率 呈下降趨勢，在這種情況下投資人可採 取投資貸款固定利息策略，如此可以提 前鎖定支出成本。

6. 降低杠杆使用比率 在市場調整時期，無論是投資房還 是自住房，儘量增加首付比率，這樣不僅 可以節省利息成本，同時還能縮小租金與 利息支出之間的差額。在利息率過低的

年份。由於投資者 10% 的定金已經交付， 市場環境下過大的使用杠杆是一件很危 險的行為，一旦兩年之後利息有所增加， 若不成交將面臨 10% 首付損失的風險。

貸款結構一般分成兩種，一種是聯合抵

對於房產投資者來說 Equity 是投資

對於海外客戶來說，目前受理純海

押型結構（Cross Collateral）另一種是分

計畫的“糧草彈藥“，房屋的價值直接影

外收入銀行申請就需要 1 個半月左右時

別抵押型結構（Sigle Collateral），聯合抵

響投資者手上可支配資金，所以投資者定

間，有些銀行還有存款 6 個月的要求，所

押就是把多套房產放到一個銀行去借款，

期要查看自己已有房產在市場上的價值， 以一定要提前安排自己的成交計畫，至

租金增長率不足，那麼客戶將面臨現金 流的巨大壓力。 投資是好事情，但是一定要考慮風 險因素。

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中餐館鄰近北區富人區 Taigum，原業主 30 年心血用心經營，客源非常穩定，本 地人心中最巨名氣的高級中餐館之一。 裝潢時尚富有特色，主營中式菜式，深 受喜愛。每週營業額達 $15,000，租金 每週為 $2,500。原業主誠讓願意提供培 訓及指導，適合各類買家。

日本壽司店坐落大型購物中心內，人流 極多，位置極佳，裝修費用超過 60 多 萬。主營各式精美日式料理及迴轉壽 司，美味可口。擁有酒精飲料牌照，客 戶喜愛。廚師及員工訓練有素，系統完 善，容易操作及管理。每週營業額達 $20,000，全年平均 $900,000。適合 各類買家。

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牧場位於昆州 Toowoomba 家族企業三代經營，農

運 至 今， 共 15 年 管 理 經 驗， 每 週 屠 宰 牛 隻 達 3000。現時擁有出口越南及其他國家許可証。

有雨水都可繼而運作）。牧場持有奶牛牌照，政府

還正在申請出口中國牛肉牌照，預計產量每年達

已停止發牌多年。擁有 72 條吸奶管場地，奶牛數

養殖場位於昆州，企業由 1996 年營運至今共 21 年管理經驗，並獲得 SQF-2000 食品質量安全認 證。土地總面積為 102 萬平方米，擁有 30 養殖池， 每個面積達 1 萬平方米，池深度介乎 1.5 至 1.7 米。 企業擁有水產養殖許可證牌照（政府已停止發牌多 年）。每年收成 2 次，年產量達 500 吨。員工訓 練有素，有人專門管理，利潤極高，可辦理商業移 民。

場佔地 116 萬平方米，擁有充足地下水源（5 年沒

6000 噸牛肉。與本地最大之一超市是長期合作

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布里斯本工業金屬回收廠出售

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回收廠位於布里斯本南區，成立於 1999 年，營運 至今 18 年豐富經驗。亦是當地最大回收廠之一， 亦獲得豐田汽車認可的工作金屬回收企業之一。主 要回收金屬包括：鋁 (Aluminium)，銅 (Copper)， 鉛 (Lead)， 鋼 (Steel)， 工 商 廢 料 (Industrial and Commercial scrap)，廢金屬 (Scrap metal) 等。回 收金屬產品主要是內需及出口至亞洲多國地區。每 年營業額介乎 $8 百萬至 9 百萬，利潤可觀。並且 可辦理高業移民。

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酒 庄 從 80 年 代 初 開 始 營 運，30 多 年 歷 史。 佔 地 29 萬 平 方 米， 距 離 布 里 斯 本 2.5 小 時 車 程， 水 源 儲 存 量 達 145,000 升。 庄 園 目 前 種 值 葡 萄 樹 約 6 近馬場，市中心及國際機場，位置極好，交通方便。 英 畝， 擁 有 Licence of Food Business( 食 物 牌 照 ), 3 店鋪分別出租予 2 間餐廳及 1 間亞州超市。淨租 Tourist Accommodation( 住宿牌照 )，Wine Producer 金收入：$124,800。可貸款 60%-70%。回報率： Licence( 釀酒牌照 )，Wine Industry Act Licence( 酒 牌 ) 等。出產紅酒獲獎無數，每年產量 8000 多支。 6.8% 。 每年營業額介 13 萬至 15 萬。可發展潛力及利潤收 益極高。

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政府的首要目標是説明年輕人為第 一幢房子儲蓄首期的資金。 此前財政部長莫里森曾提出允許年

5. 學生自費比例將從 42% 小幅提高 至 46%，而納稅人資助的平均份額將從 58% 回落至 54%。

輕人動用養老金作為首次置業的首付資

6. 學費上漲將分階段實施，從 2018

金，但隨後遭到黨內包括譚寶的反對，

年開始上漲 1.8%，累積到 2021 年的 7.5%。

而緊接著的取代方案如下：允許首次置

這意味著在在一門四年課程的範圍內，

•堅持促進就業與促增長路線。

業買家犧牲稅前收入注入養老金，但是

學費最少上漲 2200 元，最多上漲 3600 元。

•保證房屋可負擔性，這是維持澳

在額度上做出了大量的限制。每人每年

受益者：目前看來受益者只有政府，

計畫，包括：

洲社會家庭穩定的最必要的措施。

只能從養老金帳戶中注入 15000 澳幣，而

削減了補貼，減輕了國庫壓力

•修復稅收體系漏洞，確保有可持

每個人至多只能從帳戶中注入 30000 澳

受害者：大學入學生，尤其是澳洲

續收入支持政府實現未來十年的施政職

幣，夫妻雙方可以同時享有該政策，在

本地的大學生。還有當初接受助學貸款補

責。

利息上也會享受一定得折扣。也就是說，

助的畢業生，他們將提前開始償還貸款。

•確保政府實現收支相抵，平衡預 算，減少長期債務。 財政部長莫里森在會議中表示：

此舉可以為家庭注入至多 60000 澳幣的首 付資金，可以緩解首付資金的緊迫。 而對海外投資者來說，這次預算又

作職位。

3. 醫療 •降低補貼藥物價格； •對醫院提供額外支援，其中包括 給塔斯馬尼亞 Mersey Hospital 7.3 億澳元 撥款，以及對專業癌症護士 600 萬澳元撥 款； •對 Medicare 看診報銷診費的凍結， 此舉會消耗國庫 430 億的資金，但是會有 效減少醫患糾紛。

4. 福利 •嚴打收取澳洲福利署（Centrelink）

中小學： 在未來 10 年學校將獲得額 外的 186 億澳元

福利卻經常性不與之預約的人群； •反對疫苗人士（anti-vaxxers）

具體內容為 :

”澳洲的財政赤字將會在 2021 年徹

是一次打擊：新預算將針對空置房屋的

1. 澳洲政府為學校的撥款將在未來

• 自 7 月 起， 若 兒 童 不 滿 足 免 疫

底消失，並且會在未來的時間內保持財

外國投資人群將徵收收額外費用，對空

10 年裡增加 75%：從 2018 年起，面向澳

規 定， 則 家 庭 稅 收 福 利 A（Family Tax

政盈餘。“

置物業加收每年 5000 澳幣的稅金。

洲學校的全部撥款金額將增加 186 億元。

Benefit A）付款將會下調 28 澳元 / 半個月，

而所有聯邦撥款將從今年的 175 億元增加

或 726 澳元 / 年。

宏觀經濟面： •聯邦預算案將會對如何區分政府 的“好債”和“壞債”進行說明解釋； •將放棄高達 130 億澳元不太可能 被議會通過的教育和福利削減計畫，支 撐澳洲 AAA 主權信用評級； •打擊黑色經濟，旨在追回 150 億

當海外物業持有者出售自住物業 的 時 候， 將 需 要 繳 納 全 額 資 本 增 值 稅 （CGT）， 並 且 新 樓 盤 開 發 只 能 將 50% 的房源出售給海外買家。

2. 有一小部分富裕私立學校將從明 年起面臨被削減撥款的命運：墨爾本語法

政府還將會推出一個試行計畫，限

規模（Downsizing）：為了增加房市的供

Loreto Kirribilli 學校在內的 24 所私立學校

制領取福利的人購買酒精，賭博或者取

給，那些年過 65 歲的出售住房的人可以

可能會受到改革影響。

現。

而金融和地產是本次議題核心議題

款，條件是他們必須在裡面居住過 10 年

貼：政府將不再依照整個特殊系統範圍

金融：

以上。

面向這些學校發放撥款。

四 大 銀 行 遭 遇 重 大 打 擊， 政 府 將

而預計會後各州政府會出臺各自的

受益者：目前看來是公立學校，但

在 新 的 財 政 年（2017.7.1） 開 始 後 徵 收

首次置業補貼計畫，目前維多利亞州率

是也有評論指出，很多私立學校會享受

0.06% 的 新 的 稅 收， 此 舉 僅 僅 針 對 澳

先做出政策上的改變：

更多的資金補貼。這對於廣大華人群體

洲 的 大 銀 行 ——Commonwealth Bank，

1. 在維州農村地區購置房產的補貼

Westpac，National Australia Bank，ANZ 以

“First Home Owner Grant”提高到 $20,000；

受害者：天主教教育機構以及一些

2. 首次購房者購買 $600,000 以下的

其他宗教性質的學校，之前也有報導稱

益 62 億澳幣。 銀行業的高管如果違反不當行為法 的話，罰款會更高。小銀行罰款 5 千萬， 大銀行 2 億。 房屋可負擔性：主要目標：將會針 對海外投資者實施“房產空置稅”；首 次置業者或可用稅前收入支付房屋首付； 進一步推動各級政府和私營部門對郊區 城市的發展；出售家庭住宅的退休人士 將會從最新養老金限制中免除。 銀行業的高管如果違反不當行為法 的話，罰款會更高。小銀行罰款 5 千萬， 大銀行 2 億。 該政策還沒有實行就已經遭到各方 質疑，有專家稱，給銀行加稅等於是變

撥款的壓力下。

6. 稅收 汽油資源租金稅：石油和天然氣公 司可能會失去一些慷慨的稅務抵扣。 公司稅 : 一個十年計畫的第一部分在 4 月通過，營業額不足 5000 萬的公司將

住房降低印花稅金額；

2. 基建

獲得減稅。聯盟黨希望能讓所有公司都

3. 投資 1640 萬澳元，加快新建住房 的規劃和審批流程。 除此之外，預算案其他政策變動領 域及其細節如下：

1. 教育

上個財年的 500 億基建項目大多數 將帶入此次預算。主要是道路，鐵路以 及其他大型基建項目。 而在過去一年中出現變動的項目為： Badgery's Creek: 由於悉尼機場拒絕為

高等教育：

Badgery's Creek 第二機場提供資金後，聯

1. 從 7 月起，HECS 助學貸款的還款

盟黨政府將提供資金。

收入門檻將從目前的接近 55,000 元降至 42,000 元。 2. 大學將只在 2018 年和 2019 年的聯 邦政府撥款專案（CGS）上受 2.5% 的效 率紅利影響；未來四年將會損失 28 億元 的大學經費。

定會為了轉嫁成本而提升各種費用，這

標準，包括學生留校比率，將遭到懲罰。

的重中之重

政府在未來 3 年向社區法律中心撥 款 5500 萬。政府也處於向家庭法庭增加

穆斯林學校補貼也遭到削減。

3. 如果大學未能達到透明度和績效

改善房屋可負擔性問題是本屆議案

來說也是一件好事。

5. 法律事務

住房免征印花稅，購買 $750,000 以上的

相給一般群眾增添更多的負擔，銀行一 其中就包括房貸利率。

2.5%

學校（Melbourne Grammar School）和悉尼

3. 天主教教育機構不再享受政治補

及 Macquarie 銀行，預計政府將會從中獲

在 未 來 兩 年 內 上 漲 0.5%， 從 2% 上 漲 到

此外政府鼓勵澳洲老年人縮減住房

把最多達 30 萬澳元放入他們的養老金供

澳元。

•公共醫療稅（Medicare levy）將會

至 2027 年的 306 億元。

4. 強調就業率將撥出額外資金用於 工作經驗專案，以幫助學生為就業做好 準備。

減稅。 跨 國 公 司 稅：4 月 份 通 過 了 所 謂 的 “穀歌稅”，將會帶來 20 億的收入。

7. 最終未成行的法案 大學自主收費：政府放棄了削減撥 款 20% 並讓大學大幅提高學費的做法。 用養老金買房產：利用退休儲蓄作

內陸貨運鐵路：政府預計將投資 10

為房產的首付也被排除了。財長支持這

多億用來把昆州東南和阿德萊德以及珀

個建議但是總理和其他資深內閣成員否

斯用鐵路連結起來。從而改善這三個區

決了它。

域之間貨物的流通。 政府會在基建上投入大量資金，包 括 84 億澳元投資於布里斯班到墨爾本之 間的貨運鐵路。 政府將成立西悉尼機場公司，在未 來 10 年注資 53 億。 政府預計悉尼第二機場 2026 年交付 使用，到 2030 年底初期，創造 2 萬個工

負扣稅：工党希望能廢除購買全新 物業的稅務優惠，但是聯盟黨決定保留。 GST 改革 : 關於 GST 改革的政治鬥 爭近年來證明這項改革風險太大。各州 要求更多撥款，並對稅務分配做一個徹 底改革。 總結 : 這次議案總體來說四平八穩， 但總有幾家歡喜幾家愁，您覺得呢？

關於維州政府 4 大購房新政的詳細解析 - 新的政策將帶來什麼影響？ Tax)。這項稅收將解決墨爾本市區內，較

的原因在於，買樓花可以省印花稅。詳細

產（樓花 & 新房 & 二手房）的印花稅都

解析

關於維州政府 4 大購房新政的詳細

為 靠 近 CBD (Inner city & Middle Suburb)

的資訊可以查看歷史記錄，參考世達小編

是 (Up to) 5.5% x Contract Price, 海外買家

新的政策將帶來什麼影響？ 3 月 5 日，維州州長在官方媒體上最 先發佈了計畫中的新政。隨後，維州稅 務局更新並確認了相關資訊。這一系列 政策只是計畫實施，仍沒有落實到明確 的法律條文上。 首次置業者印花稅全部減免 由原來的 50% 減免上升至全部減免 1. First Home Buyer Duty Concession 高漲的房價導致首次置業的買家難 以入市，這其中印花稅占了相當大的比 重。Andrews Labour Government 工黨政府 一直致力於解決購買住房能力的問題， 發佈的新政策旨在鼓勵自住房買家首次 置業。 政府先於 3 月 5 日通過官網媒體正 式發佈了了此決定：政府將取消 60 萬澳 幣以下房產的首次購房者的印花稅（土 地轉讓稅）。 此優惠政策只適用于澳洲本地公民 和綠卡持有者，海外買家仍需繳印花稅。 根據政府統計，大約 50% 的本地買 家是在考慮購買 60 萬以下的房子，則這 些買家均有資格豁免全部印花稅。 欲 購 買 價 值 在 60 萬 至 75 萬 澳 幣 之 間的購房者，也將有資格享有優惠政策， 可以按照價格的比例申請減免部分印花 稅。 新措施將根據 2017 年國家稅收法修 正案通過，適用於從 2017 年 7 月 1 日起 訂立的合同。 印花稅的豁免政策和優惠政策，是 針對於馬上要建和已經建好的房屋。政 府預計將幫助 25,000 名維多利亞居民購 買他們的第一個自住房。 維州首次置業補貼加倍 僅針對偏遠地區 75 萬以下的房產 2. First Home Owner Grant 維多利亞州政府已宣佈，計畫將邊 遠 地 區 的 首 次 屋 主 補 助 金（FHOG） 從 $10,000 增加到 $20,000，適用於在維州地 區內建造的 75 萬澳元以內的新房。此項 政策適用於從 2017 年 7 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日簽訂的合同。墨爾本地區內符 合首次置業補貼要求的首次購房者，仍 將繼續獲得 $ 10,000 的 FHOG 補貼。 維州政府計畫發佈新稅收 閒置房產業主將要繳納空置住宅物 業稅 3. Vacant Residential Tax 與此同時，政府宣佈將提出一項新的 稅收 - 空置住宅物業稅 (Vacant Residential

的閒置物業。通過這項新的稅收，政府正

曾發表的文章：《預購樓花可以省下多

購房稅為 4%。海外買家購買房產總共需

在試圖鼓勵一些不合理閒置物業的業主， 少印花稅？房產仲介的宣傳是否可靠？》

要繳納的印花稅為 (Up to) 9.5% x Contract

降這些物業銷售或出租，以提高這些區 域內的住房率，提高住房機會。 空置住宅： 在一個 Calendar Year 日 曆年內空置超過 6 個月的住宅。

Price。 Off-the-plan Stamp Duty Concession 又 稱 為 Off-the-plan Sales Concession ， 是 政 府在計算樓花的印花稅所用的一種計算

如此計算下來，維州已經成為全澳 洲各州中，海外投資者印花稅最高的州。 可能會發生的狀況是，一部分投資買家

此項稅收預計從 1 January 2018 開始

方式。簡單來說，是指房子動工之前，按

執行。空置住宅物業稅的數額為：每年

照地價 Land Value 作為 Base Value 來計算

徵收 1％，即 1% 乘以需繳稅房產的資本

印花稅；如果房子已經開始動工但仍未竣

比如悉尼。而在墨爾本，偏遠地區較為

增至價格 Capital Improved Value。

有可能會將投資轉移至新南威爾士州，

工，則按照房子的施工比例來計算建築

平價的 Townhouse 的需求則將在一定程度

例 如， 如 果 房 產 的 資 本 增 值 為

成本，從而計算印花稅。公寓本身的地

上會被推動，尤其是 75 萬以下仍未竣工

500,000 澳 元， 則 支 付 的 金 額 為 5,000 澳

價 Land Value 很低，很多人選擇購買公寓

的 Townhouse。

元。

的樓花，只需要繳納幾千澳幣的印花稅， 政府還有另一項針對於空置住在的

相比于購買現房能節省幾萬澳幣。

Surcharge 叫做 Absentee Owner Surcharge。

新 政：17 年 7 月 1 日 以 後 簽 的 合

AOS 與 VRT 的區別在於：徵稅目的和徵

同，投資房買家關於需繳付印花稅的計

稅人群不同。

算方式更改。即，以房子的合同價格作

Absentee Owner Surcharge：只適用於 海外買家中的非常住居民。具體的標準， 請參見 SRO 官方網站或聯繫世達律所。 AOS 空置業主附加費 – 僅針對海外 買家，計算的 Base Value 為 Land Value 土 地價格。這項費用是針對 Land Tax 的一 項附加款項。 但是，個人只有在擁有的 土地總價 值 高 於 25 萬 澳 幣 的 時 候， 才 需 要 繳 納 Land Tax（自住房可以豁免）。 如果個人滿足不繳納 Land Tax 的標 準，也不需要交 AOS 空置業主附加費。 因 此，City 公 寓 的 買 家 基 本 都 不 需 要繳納地稅 和 AOS 附加費，平均每套公 寓的土地價值僅在 5 萬澳元左右。

為 Base Value 計算印花稅（即使房子還沒 有開始建）。 如果是持有短期拘留權的海外買家， 比如 457,188A 以及學生簽證的持有者， 都有權購房作為自住房產。 自住房買家的定義是，買家需要有

家，也可以獲得更多的優惠。 目前看來，這一系列政策的制定不 利於純海外的買家（即：沒有合法簽證在 澳洲境內停留超過 12 個月的買家）。由 於純海外買家不能購買自住房，買房只能 作為投資用途。這些投資房的業主既不能 享受樓花的自住房優惠 PPR Concession，

因

此，

這

項 Off-the-plan Sales

下降，以避免繳納空置稅。

Concession 的更改，並非針對於所有海外

這些政策實際是鼓勵這些閒置房產

買家，而是針對于全維州的投資房買家。

的房主降低房租，或者出售房產，無論哪

兩 種 買 家 依 舊 享 有 off-the-plan duty

種方式對真正需要住房的人（租客 & 自

concession： 1. 將房產作為首要居住地址的買家 （即，海外買家，交割 / 竣工時持有至少 1 年的合法簽證以保證居住滿 12 個月）；

家，計算的 Base Value 為 Capital Improved

2. 有權享有 FH Buyer Duty Concession

Capital Improved Value：Council 估

繳納的印花稅也比較少。即使是投資買

意向，在交割 / 房子竣工後的 12 個月內， 同時又要多繳印花稅。房子交割後，房 主則會將 CITY 公寓的租金在一定程度上 開始居住，並居住至少 12 個月。

VRT 閒置房產物業稅 – 針對所有買 Value - 房產資本增值後價格。

買家因此可以獲得更多的首次置業 補貼，同時因為 Townhouse 地價較少，需

住房買家）都是有利的。 “ 在過去，如果你努力工作並努力 存錢，你可以買自己的房子建立自己的 家。但是現在，這變得越來越難。這些

的買家 （即，持有 Citizen/PR 的首次置業

政策上的變化將幫助成千上萬的維多利

者，且欲購買房產的價格少於 75 萬）。

亞人，幫助他們把澳大利亞夢成為現實。

算的價格，又稱為 Council Price。此價格

總體來說，如果新政策開始實行，

由於負扣稅政策和資本增值稅務優惠政

通常低於市場價， 高於土地價。新房的

純海外買家，在維州購買 OFF-THE-PLAN

策，首次置業者的購房者的風險已經有

CIV 和合同上的購房價格是一樣的。

樓花作為投資房，要注意以下幾點：

所降低。這將有助於發展平等的購房競

政府會判定有一些不需要交此稅的 情況，即業主持有合理的理由閒置此房

1. 需要以合同購房價格為 base 計算 印花稅，

產，包括：度假房，已故遺產和暫居海

up to 5.5% X Contract price;

外的維州業主。此項稅收將採取向政府

2. Foreigner 外國購買者附加稅為

自我報告的方式徵收。 政府要求空置住

7% X Contract Price;

宅物業的業主，需要將其擁有的任何空

3. 如果房子空置，則需繳納 VRT ( 空

置物業，通知給 State Revenue Office 稅務 局。

置房屋稅 ): 1% X Capital Improved Value。

投資房買家買樓花 不再享有節省樓花印花稅的優惠政 策

也 就 是 說， 假 如 海 外 買 家 購 買 樓 花，計畫交割以後把房子出租，也仍需 繳納 (up to) 12.5% 的印花稅。i.e. 12.5% x

4. Off-the-plan Duty Concession 很 多 人 之 所 以 選 擇 購 買 off-the-plan

Contract Price。 新南威爾士州目前的政策為 : 所有房

爭環境。”- 維州首相 Daniel Andrews “ 我們正在試圖讓首次購房者進入 到購房市場，並更接近他們的目標。這 些舉措是為了確保今天的家庭和他們的 後代能夠負擔得起自己的居住場所。” - 財政部長 Tim Pallas 很多澳洲本地人的想法是，如果有 大規模的買家入市因而造成一時供不應 求的現象，恐怕也會抬高房價。 這些新的政策即使在一定程度上提 高了投資者的負擔，但是指望這些政策 能夠降低房價，效果還是微乎其微。

在澳大利亞投資買房小攻略 做預算 做預算決定你可以購置什麼類型的物業。大部分人 都不會選擇全款購置物業，而這意味著買房的第一步是 獲得貸款審批。 去找貸款機構之前，很重要的是要搞清楚你需要借 多少錢，以及你每個月的實際還款能力。關於房款首期， 有些首次置業者忘了如果要申請房貸，你需要大概房價 10% 的存款。 如果你只有房價 20% 以下的存款，你就很有可能需 要支付貸款保險。 這是一筆一次性費用，會加到你的房貸中。這個保 險是為了保護貸款方在借款人無法償還貸款時的損失， 而這筆款項可能高達數千澳幣。 你可以借款的額度取決於一些事情，包括你的收入， 就業經歷，當前的財務狀況，生活支出，信用評級和你 的存款。 同時政府印花稅，建築物和害蟲檢查費，法律費用， 註冊費和貸款人抵押保險等購買後費用，這些費用可能 會影響你的儲蓄並影響你的首期存款。 申請預批 原則上的批准或預批准是指貸款人評估你的財務狀 況，並告知你已被批准可獲得的貸款金額。 這是一個重要的步驟，並且貸款預批可以向物業出 售者展示你的誠意。 瞭解自己可以貸款的數字也能讓你更實際的研究和 提出報價。有一個預算可以讓瞭解可以堅持那些想法， 而又要修正另外一些。 在這一點上，你可以選擇聘請買方仲介（一名將代 表你尋找，評估和協商購買物業的持證專業人士），但 這並不是必需的 – 代理人需要收取費用，而如果你已經 知道自己的預算，可以自己做研究，完全可以獨立購置 物業。 看房源 進入這個階段，你可能已經決定了物業的規模和位 置，事情也開始變得繁瑣： •

牆上的裂縫 ;

•

牆壁或天花板上的滲漏跡象，特別是潮濕的地 方;

•

水龍頭和廁所可以正常使用，沒有洩漏 ;

•

結構完整性：作為買家，找一個專業人士對物 業進行檢查是一項投資（溫馨提示 - 作為買家， 瞭解你為一個什麼樣的物業支付了怎樣的價格 是你個人的責任。

•

如果六個月後你發現 房子的一邊下沉，這將是 你的問題，而不是賣家的。做好你的功課！）

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資 產 所 有 者（ 例 如， 如 果 物 業 是 集 體 財 產 的 一 部 分， 是 屬 於 住 戶 委 員 會 名 下 還 是 社 區 名 下？）;

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供暖和降溫設備的使用時長和狀況 ;

•

熱水供應設備的使用時長和狀況等等。

如同寵物一般，物業不是耶誕節禮物。 它是一個

近有沒有公共交通工具，如果有的話，是否帶來了便

永久的承諾（或至少在一段時間內），而且讓買到的 利？ 物品為自己所滿意也是買家自己的責任。 買家應該關注建築結構。從建築師或設計師那裡 獲得專業意見，病蟲害檢查也是一個好主意。 此外，還需要考慮生活方式的因素 - 不僅僅是現在 的，也有在於未來的。 是否有良好的自然光？夏天會不會氣溫太高？ 附

如果你是個睡眠淺的人，附近有有沒有分貝高的

音源？ 是否在你所喜歡的學校的學區呢？ 這些事情即 便現在不在意，也會在未來影響你的生活。 因為房產通常是一個長期的投資，所以提前考慮 清楚很有必要。

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