ISSUE 145_11052018_BRISBANE&GOLD COAST PROPERTY WEEKLY BK2

FRIDAY, 11 MAY 2018 ISSUE NO.145

BOOK 2

145

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MAY 2018

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Book 2, Issue No.145 / Friday May 11,2018

慧宽法师，星云大师大弟子，曾任佛 光山宗务委员、佛光山都监院院长（佛 光山总当家）、佛光山丛林学院院长、 江苏扬州鉴真图书馆及扬州文化书院执 行长，现任星云文化教育公益基金会监 事长、北京光中文教馆执行长。

教育与教养

主讲 慧宽法师

谈家庭关系与沟通

读懂孩子的心，给他最好的爱！ 一座城，一群人，一段周末闲暇时光 富力澳洲公司特邀慧宽法师分享如何正确的与孩子相处。

2018年5月20日（周日） 2:30PM—5:00PM 宣讲地址： Sunpac 470 McCullough St, Sunnybank QLD 4109

我们为您精心准备精美小食 期待您的到来！

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淺談今日之 物 業 管 理 權 生 意 （ 五 ） 連續四週對物業管理權進行深入探討后, 本週將延續

Modules 合約模式

是人際關係處理, 它可以很簡單也可以不容易. 許多客

上週物業管理權中的專業名詞. 之前有提過物業管理

BCCM Act 業主團體與小區管理法內有托種不同的小

人常問我, 那我適合嗎？我覺得只要你不討厭和人打

權是個很有保障的行業,

因為我們購買的都是合約,

區模式的業主團體, 一般物業管理權經營者最常見的

交道的工作, 那你就不會不適合, 想想, 現在要找不需

小區管理合約 (caretaker agreement), 小區租賃合約

有兩種模式：Standard Module標準模式與Accommoda-

要花大錢裝修, 囤積存貨, 並且在生意接手的第一天起

(letting agreement), 業主委任出租合約 (20A/Form 6),

tion Module住宿模式. 此兩種模式主要內容大致相同,

, 或許什麼都還在學習和摸索上, 就有穩定營收的生意

租客租賃合約 (Form 18a)等等. 今天我們將來介紹在

最大差異點為合約期限. 標準模式的合約期限最常不

, 除物業管理權或許真的不多了！下期敬請期待更高

物業管理權內與這些合約相關的名詞及法令.

可以超過10年, 而住宿模式合約期限最長可達25年, 但

階的管理權生意相關政府單位及業務介紹.

BCCM Act

無論哪種模式, 每年AGM住戶大會時都可以申請投票

物業管理權簡單來說就是小區駐點的經理, 主要和業

延長合約.

主委員會以及業主團體經理成為鐵三角, 為所有業主

1997 業主團體與小區管理法, 此法涵蓋了澳洲昆士

By-laws 小區公共財產使用規定

維護小區的最大利益. 因篇幅有限, 無法將所有的專有

蘭州的小區業主團體與物業管理權經營者之間的所

此法為房產物業管理法規

Management

名詞介紹完畢（此部份約三分之一而已）歡迎與我

有立法內容.

Statement–CMS) 的副法. By-laws詳細規定每位住戶,

電話聯絡, 安排獨立會議了解. 下期將繼續為大家介紹

PAMDA

包含業主本身與租客及訪客皆須遵守條例. 例如泳池

物業管理權經營上你不可不知道的相關法條及其他

或健身房等公共區域使用時間, 小區車速管理, 訪客停

專有名詞, 敬請期待.

全名為 Body Corporate and Community Management Act

全名為Property Agents and Motors Dealers Act, 此法令 規定了小區經理或出租/出售代理人（一般所謂的仲

(Community

車位使用等.

介）必須取得執照以及相關委任文件表格. 此法已於

Caretaker Agreement 小區管理合約

2014年12月1日由POA取代.

這個合約也就是我們購買物業管理權的重要合約之

POA

一, 小區經營者必須把它當作聖經般詳細研讀. 此合約

全名為Property Occupation Act. 2014年12月1日取代原 有的PAMDA, 將許多租賃及租售的表格融匯整理, 簡

規範了小區經營者caretaker所有的權利與義務, 包括工 作薪資, 調薪幅度條件, 合約期限, 工作內容等等. 畢竟 所有小區業主團體或業主委員會皆由小區住戶組成

化了多樣及複雜的表格內容.

或推選而出, 不見得每位都是專業懂得小區法律的相 20A/PAMD 20A 房東委任出租合約

關人士, 所以小區經理在經營時一定要熟悉這份合約

小區經理協助業主出租房產之正式委任契約, 內容包

內容的規範, 避免怠忽職守或者因其他業主不了解小

括各項收費方式, 花費使用權限以及轉讓合約規定等

區經理職責進而要求不合理的工作.

等. 買賣物業管理權時, 會計師會查核這些合約, 確保 所有業主同意可以轉任此委任合約給下一任經理. 此 表格已於2014年11月30日由POA的Form 6取代. 原有 的20A表格仍舊有效, 但如果需要與新房東簽署委任

針對小區經理, Form 6與原本的PAMD 20A表格相同, 皆是小區經理協助業主出租房產的委任契約. 在新的 POA法令下, Form 6簡化過去舊法的多份表格, 針對 小區經理較常使用的範圍包含房產代理出租及出售.

Springwood 净收入: $140,000/年

理權的重要合約之一. 此合約詳細規範小區租賃合約

我相信許多讀者初次看到這麼多的專有名詞（這還

Form 6房東委任出租/出售合約

生意售价: $745,000

如同小區管理合約, 此小區租賃合約亦是購買物業管 期限以及範疇.

合約, 必須使用新的表格Form 6.

交通便利 经理人房售价: $325,000 长租小区 总售价：$1,070,000

Letting Agreements 小區租賃合約

只是重點整理）心裡一定會有點膽怯及害怕是否無 法勝任, 其實所有的工作在一開始皆因陌生, 所以感覺 有距離與困難. 但相信在這五篇的介紹下, 各位已經可 以慢慢瞭解物業管理權的實際運作. 其實小區管理是 份『人』的工作, 管理的事務除環境以外, 還有更多的

生意售价: $1,008,000

生意售价: $895,000

高工资 混合型 经理人房售价: $550,000 经理人房售价: $565,000 中型长租公寓 总售价：$1,460,000 长短期公寓 总售价：$1,558,000 Milton

净收入: $210,000/年

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净收入: $172,000/年

生意售价: $520,000

简易打理 经理人房售价: $430,000 长租小区 总售价：$950,000 Algester

净收入: $98,000/年

REAL ESTATE SALES PROJECT MARKETING MANAGEMENT RIGHTS PROPERTY MANAGEMENT

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Saturday Open Homes

$850,000+

1 Sunshine Place 9 Ruby Close 15 Tapioca Street 16 Ngairi Close

1 - 1:30pm & Tue 6 - 6:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm & Wed 6 - 6:30pm 2 - 2:30pm 2 - 2:30pm 2 - 2:30pm 3:30 - 4pm

252 Compton Road (Sat - Sun)

2 - 4pm

$422,900+

9 Valley Street 9 Wild Cotton Close

Tender Auction

28/106 St Andrew Street 155 Rubicon Crescent

11 - 11:30am 11 - 11:30am & Wed 6 - 6:30pm 1 - 1:30pm 3 - 3:30pm

$299,000 $770,000+

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32 Fleetwood Street

11 - 11:30am

Auction

Sunnybank Hills

8 Woodlark Crescent 33/7 Norfolk Street 6/8 Norfolk Street 5 Nungatta Court

10 - 10:30am 10 - 10:30am 12 - 12:30pm 2 - 2:30pm & Thu 5:30 - 6pm

$699,000+ $425,000 $415,000+ $749,000+

7/9 Lawrence Close

2 - 2:30pm

$385,000+

59 Phoenix Street 71 Finch Parade 16 Paragon Street 61 Splendour Street 98 Splendour Street

1 - 1:30pm 2 - 2:30pm 2 - 2:30pm 3 - 3:30pm 3 - 3:30pm

$1,090,000+ $1,250,000+ $1,980,000 $1,250,000Neg For Sale

48/25 Silkyoak Street 52 Amaranthus Street 37 Picot Crescent 12 Ironwood Close

9 - 9:30am 9 - 9:30am 9 - 9:30am 10 - 10:30am & Wed 5:30 - 6pm

$498,000+ Auction $510,000 $699,000+

33 Avonlea Close

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10:30 - 11am

$429,000+

27 Aji Street

12 - 12:30pm

$520,000+

9 Kinedana Street

Auction

15/43 Doulton Street 32/43 Doulton Street 34/88 Kameruka Street 33/88 Shelduck Place 1/19 Reardon Street 12 Tequila Court 16 Juxgold Place

9 - 9:30am & Wed 6 - 6:30pm 9 - 9:30am 10 - 10:30am 11 - 11:30am 11 - 11:30am 11 - 11:30am 12 - 12:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm & Tue 6 - 6:30pm 2 - 2:30pm 2 - 2:30pm 3 - 3:30pm 3 - 3:30pm 4 - 4:30pm 4 - 4:30pm 4 - 4:30pm

2 Little Court

12:30 - 1pm

$536,000+

18 Chandler Street

Algester

Calamvale

21 Poinsetta Crescent 72 Candytuft Place 17 Waterlily Place 23/17 Riley Street 42/1 Jaffa Cres (9 Riley St) 32 Rivergum Place 53/18 Mornington Court 58/18 Mornington Court 21 Aster Place

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Coopers Plains

Auction $499,000+ $649,000+ $416,990 $420,000+ Auction $329,000+ $325,000+ Auction

10:00 - 10:30am 10:00 - 11:00am 12 - 12:30pm

Auction $435,000+ $459,000

54 Slobodian Avenue 32 Trevi Close

9 - 9:30am 10 - 10:30am & Wed 6 - 6:30pm 12 - 12:30pm 12 - 12:30pm & Wed 5 - 5:30pm

$465,000+ Auction

1/248 Padstow Road 51 Ingluna Circuit

Karawatha Kuraby

Macgregor

$404,000 $409,000 $299,000+ $359,000 $310,000+ Auction $930,000+

5 Mandarin Street 31 Leven Street 210/15 Bland Street

Eight Mile Plains

19 Gagarra Street 208 Bleasby Road

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Robertson

Rochedale

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$548,000+ Auction

$515,000+ $379,000+ $349,000+ $279,000 $359,000+ Auction

24 Comet Street 34 Bruna Street

11am - 12pm 11 - 11:30am 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm & Tue 5 - 5:30pm 2 - 2:30pm 3 - 3:30pm

14 Tiber Crescent

9:30 - 10am

$369,000+

48 Juniper Circuit 7 Beechwood Close

9 - 9:30am 9 - 9:30am

$948,000 $1,298,000

172 Young Street 20 Littler Street

12 - 12:30pm 1 - 1:30pm

$1,150,000

19 Mintwood Street

9 - 9:30am & Wed 5:30 - 6pm 10 - 10:30am 10 - 10:30am 11 - 11:30am 12 - 12:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm 2 - 2:30pm 3 - 3:30pm

Auction

42 Bywood Street 30 Coolgardie Street 47 Callendar Street 106 Garro Street 7 Tanby Street 90 Morden Road 7/51 Othello Street 6/12 Grandchester Street

7-15 Cremin Street (Fri & Sat) 11 Nagle Street 57 Archer Street

11am - 3pm 12 - 12:30pm 2 - 2:30pm

$452,000+ $729,000 Auction

25 St Clair Crescent 15 Sandwell Close 50 Craig Street 24 Anise Street

10 - 10:30am 11 - 11:30am 12 - 12:30pm 1:30 - 2:00pm

Auction Auction $899,000+ $849,000+

91 Gumtree Street (& Sun) 16/39 Gumtree Street 46/20 Young Place 13/62 Victor Street 32/39 Gumtree Street 8 Sentry Place

$678,000+ Auction $950,000+ $1,400,000+ Auction $1,085,000+

Springfield Stretton

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1 58/18 Mornington Court Calamvale

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25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills 25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills

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Eight Mile Plains 19 Gagarra Street 位於八里平優越地段的住宅

Karl Gillespie

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Jonathan Wang

LJ Hooker Sunnybank Hills 3344 0288

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週 本 ｜ 觀 參 放 開

New Open Home

出售 $948,000 參觀 週六 9-9:30am 佔地面積 761 平方米 Peter Florentzos ljhooker.com/557YF4R

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$498,000+ $569,000 $1,250,000 $839,000 $549,000+ $450,000+ Auction $400,000+

這間現代化的聯體別墅護理費低，地點方便。可以步行到 主要的購物中心，入市公車站及公園等等。內部設有大型 開放式生活區，明亮寬闊，設有3個大臥室，1個主人套 間，2個現代設計的浴室及高品質廚房。另裝有新的強化木 地板，5千瓦太陽能系統和全新的空調等等。該建築群整潔 而安全，設有游泳池和戶外區域。萬勿錯過！

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計，最先進家居設備

自身調查所得出的結論作決定。

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12thMay 2018

欢迎参观本周的开放房产

步行可至入城公車站，Warrigal Road State School和Eight Mile Plains購物中心，地理位置極佳，這家居附有很大的潛 力，可以翻新升級，客廳和主臥室已裝有空調，後院設有一 個獨立的特大涼棚，為您和您的家人提供寬敞的生活娛樂空 間。這是你進駐八裡平的難得機會，今天就給Jimmy Lu打電 話吧！

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安全及便利的生活正等待著您！ 地點非常便利，步行可至城市火車及公車站、商店、 醫療中心等等，便捷可至Garden City、Sunnybank Plaza、Warrigal Square等購物中心及布市中心，非 常適合首次置業及大房換小房的人士。結構堅固，設 計實用，也是投資者精明的選擇。

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Coopers Plains 5 Mandarin Street

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Robertson學區好房，經典美觀，空間寬闊 這座迷人的兩層住宅空間寬闊，品質高端，地段優越， 為你和家人提供極致的生活享受。 無論是投資者，還是有學齡兒童和青少年的家庭，這座 設計巧妙的450平米屋宅都能滿足你的需求。 位於高人氣的Robertson小學學區內，周邊設施便利齊 全。步行可至巴士站，方便前往市中心QEII醫院，公 園，商鋪及Coopers Plains圖書館等等。此外，周邊還 有各大知名校府，大型購物中心（包括Garden City） ，火車站，巴士站，公園，餐廳，咖啡館等，輕鬆可至 M3高速。 地處靜街之內，花繁葉茂，堅固磚房，設計經典。底層 擁有寬敞的生活空間，高檔家電，充沛的自然光線，提 供舒適享受。前廳有獨立客廳（可用作媒體室）以及一 間書房（可用作第五間書房），可直通兩門衛浴，作為 客房再好不過。客廳和餐廳鋪設瓷磚，與廚房相連，并

延伸至屋外平台和花園。廚房寬大精美，裝有中央空 調，長型備餐檯，便利的早餐吧，大型食品間，充足 的儲物空間以及全新歐式家電。樓上有開放式客廳， 另有4間臥室。主臥內有衛浴，美麗的陽台和步入式衣 櫥，提供極致的便利。

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其它特色包括：1台空調，安全防護網，2頂吊扇，全 您的夢想皇宮，只此一間，非你莫屬。

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黃金地段，雙層住宅，一屋兩戶！

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這座超大兩層住宅為家庭生活提供充足空間，豐富的選 擇，可發展為一屋兩戶居住模式。周邊商鋪設施一應俱 全，生活極其便利。

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Calamvale 32 Rivergum Place

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私密住宅，極致便利，設有側邊車道 這座精美的單層屋苑佔地590平米，設計經典美觀，位 於十分便利的Calamvale街區之內，步行可至一切便利 設施！ 大膽把車留在家裡吧！步行即可到達巴士站，知名學 府，商鋪，公園，咖啡館，餐廳，幼托所等，這座地段 優越的屋苑為現代家庭提供終極便利。無法步行到達的 設施也僅在數分鐘車程之外（包括大型購物中心）。 此屋精緻迷人，擁有整潔的花園，後院枝繁葉茂，並有 諸多娛樂休閒的空間。側邊有超大露台，提供額外的生 活空間，休閒或用餐均宜，滿足各類所需。 屋內鋪設特色瓷磚，安裝管道式空調，挑高天花板，現 代化筒燈，定制百葉窗等，提供高端的生活和極致的舒 適。正式客廳位於前部，與中心起居區經寬闊的走廊相 連。此空間明亮清新，擁有美麗的挑空斜屋頂，直面露 台的超大玻璃窗，以及光潔的現代化廚房。

廚房內設施完善，可盡情烹飪美食，附有高級燃氣 爐灶和家電，便捷的早餐吧，大量儲物空間和超長窗 戶，可觀望露台。整個起居室延伸至屋外露台，擴寬 了生活和娛樂空間。 臥室的安排十分靈活。主臥擁有私人衛浴（包括大型 淋浴），另外4間內置嵌入式衣櫥，便於儲物。主衛浴 間內有獨立的盥洗區，廁所和浴室（包括淋浴和角落 浴缸），這個佈局尤其有利於孩童。

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590 平方米

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新近翻修的聯排別墅！ 此屋地段極佳，位於高人氣的Sunnybank Hills，短步可至Sunnybank Hills和 Calamvale Central購物中心，以及車次頻繁的巴士站。

此屋位於享有聲望的Sunnybank Hills公立學校 學區內，極短車程可至Sunnybank Plaza，對 於家庭而言是極好的選擇。

小區內僅12間聯排別墅，其中8間內均為自住業 主。這樣便利的地段和高品質的房屋必然會吸引 來高素質的租客，投資者無需擔憂。

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此屋近期翻修之後煥然一新，全屋鋪設耐磨木地 板，配置全新烤箱和洗碗機，新近粉漆。客廳內 設空調，別緻的隔墻增加了空間感。廚房內設置 了便利的早餐吧和可以觀望後院的窗戶。 樓上精美的主臥內有衛浴間，十分方便。另外兩 間臥室可改造為私人書房，以便在家工作。陽台 上可俯瞰周邊景色，美不勝收。 聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。

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Book 2, Issue No.145 / Friday May 11,2018

Book 2, Issue No.145 / Friday May 11,2018 A Chinese real estate agent once told

How China's property boom is costing young lovers — and Australia

me the countr y's real estate boom should be attributed to all the Chinese

mothers who refuse to let their daughters marry men who do not own property.

No matter how fast China is urbanising, the traditional idea of getting married

before starting a career still significantly affects Chinese society.

Wentao Li, 30, is from Henan province.

He says his parents started to build a wedding house on their farmland for him when he was 18.

"In my village, if you do not have a house, you cannot find a wife," he says.

The 'three necessities' for a wife

T h e p re re q u i s i te fo r m a r r i a ge fo r Chinese men has traditionally been

thought to be the ownership of "three necessities".

In the 1970s, the three necessities were

the ownership of a bicycle, a watch, and a sewing machine. Ten years later,

it was a fridge, a TV and a washing machine. In the 1990s, Chinese men required an air-conditioner, a computer, and a DVD player.

Nowadays the three necessities have evolved to an apartment, a car and a

good amount of savings in the bank.

But property is a priority.

Mr Li's parents paid for 80 per cent of

China's property prices continue to skyrocket, although in the last few

Instead, Ms He, 23, has decided to

tighter controls by city governments.

Mongolia.

months, growth has slowed thanks to Beijing, Shanghai and Shenzhen are

"I think it is necessar y to invest in

average price of real estate in Beijing

says. "I can get an apartment for a

the three most expensive cities. The was 67,951 yuan ($14,000) per square

metre in December 2017. If you want to buy a decently sized apartment with

two bedrooms at 100 square metres, you would pay 6.8 million yuan ($1.4 million).

High prices have lead many Chinese

people to expand investments in real estate markets in Australia, Canada and

hometown."

The price in third or fourth tier cities ranges from 4,900 yuan to 7,500 yuan per square metre. It's the back-up

option for young Chinese people from the big cities.

own an apartment," she says. "It is a

offshore. Under Chinese property law,

buyers own their apartment but the

— it doesn't make for

very secure investment.

Nevertheless, Chinese people rush

Some Chinese celebrities and to focus on further education and career goals. They tell them to enjoy

life instead of becoming "home loan slaves".

to buy property, driven by fear and

Chairman of Alibaba Group Jack Ma

increases.

their dreams to purchase property, and

speculation around future price

buyers and more than 90 per cent of their parents.

The "help" is usually their parent's life-

savings. In this way, home ownership marks not only the buyer's social status

says young people should not give up that the price of real estate will drop in

apartment for 4,500 yuan ($918) per

month, and his average commute time is half an hour.

travelling, going to concerts and other

with his wife and two kids to Zhejiang

her single life in Beijing, but the price of

province in the south of China, because the cost of renting in Beijing is now more than he can afford.

Buyers eye off Australia

property has pushed away her dream

would rather spend his mone y on

activities he enjoys rather than trading his lifestyle for a house purchase.

of becoming a Beijing resident.

"The price of apartments in China

"I will never afford to buy an apartment

overseas, considering the average

in Beijing," she says.

in future.

Outdated 'urban passport' system

Chinese President Xi Jinping has said that "houses are for living in, not for

speculation". The central government has started encouraging renting to cool down the price of real estate.

registration system — known as hukou renting.

Started in 1954, hukou is a kind of urban passport, which determines the

holders' access to public services based on their birthplace.

It means citizens who have rural or

secondary or tertiary city hukou are

not entitled to all public services while renting in Beijing or Shanghai.

solve the current problems for migrant

co m p a n y i n B e i j i n g . H e r e n t s a n

A hierarchy of cities

Real estate agent Guangmei He enjoys

buying a home but will continue to rent

Shuai Zhang, 31, works for a US media

job opportunities and a larger income.

Earlier this year, Mr Li decided to move

Shuai said he would not consider

C h i n a h a s sta r t e d t o r e f o r m t h i s

Like many educated Chinese, Shuai

apartment so he could access better

money to buy an apartment either."

eight years.

but their parents' as well.

He chose to stay in Beijing and rent an

do not think it is right to use parents'

— has led residents to prefer buying to

entrepreneurs advise young people

current policy

"But Chinese love to follow others. I

premise of marriage."

for 70 years. What happens after these

rights expires is not clear under the

says.

But China's strict household

'Home loan slaves'

purchasers only having land-use rights

marriage is based on property," Zhang

consider marrying a man who does not

land stays the property of China, with

young Chinese get financial help from

house.

square [metre] in the downtown of my

Uncertainty also drives people to look

from his earnings in Beijing.

has almost never lived in his wedding

good price of 5,000 yuan ($1030) per

"Even if I own an apartment, I won't

People under 40 are the main property

Li married a local woman in 2013, but

real estate when you are young," she

America.

his house, which cost 200,000 yuan

($41,270) in 2009, while Li paid the rest

buy an apartment in Tonghua in Inner

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is unreasonably high comparing to income. It is very sick psychology that

outdated system, yet it is not enough to workers.

Recently the Chinese government

has given renters in 12 major cities — including Beijing, Shenzhen and Nanjing

— the same access to

education and social service as home owners.

Whether the price of the property will drop in China remains uncertain. But

the new policy should help some young professionals who are not ready to buy homes for marriage.

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週末和一位中介朋友聊天，原以為

這位老哥會和我吐苦水說最近生意很差， 畢竟現在貸款收緊，市場熱度也下降了。

他和我擺了擺手說沒有這回事，我問此 話怎講，他答只要摸清楚普通人買房的 套路，你不愁沒生意做。我說老哥你先

別告訴我套路，咱倆各自寫在一張紙上， 看看是否英雄所見略同。果不然，老哥

和我各自寫了幾條，其中就有四條是重 合的，這四條就是我今天要和讀者朋友 您分享的，不知您是否同意。

1 買好區

有一句話說的好，我們是先用感情

和衝動做決定，然後再用理智和邏輯去 找理由證明我們的決定是正確的。普通 人買房，情感因素占了 90% 的比例，我

至今為止沒見過幾個用理智和數據去購 房的投資者。你問普通人自住房買哪，

他或她肯定回答你要買好區啊，但是你 一問他好區是多好，有計算過你到工作 地點的時間，有考察過當地交通狀況，

有實際看過當地學校的排名嗎，有看過 當地像醫院，購物中心等配套設施嗎 ? 被

問每個人都是一臉蒙逼的表情。投資也 要買好區，普通人覺得好區增值快，你

問他那您有數據支持嗎？看過當地過去 一段的銷售記錄嗎？租金回報如何呢？

也是一臉蒙逼。我見過最優秀的客人也 不過在 domain 或 real estate.com.au 上 翻了兩頁而已，就開始下投資結論了。

隨著我在貸款這個行業時間幹的越

久，我越發現，大家對好區的定義都是非 常主觀的，真是有一千個觀眾就一千個人 們心中的哈姆雷特。尤其是我們第一代華

人，我們心中的好區都不是本地人定義 的好區，本地人心中的好區我們要不沒

普通人的買房套路

買好區的標配，否則放著工薪區 house

什麼樣猶豫和不安，中介朋友只要來一

沒意思，你圖啥呢？活得不累嗎？ 從投

能唬住很多人，不過這套對哥哥不好使，

不住，委屈自己住在黃金狗窩裡，那多

資角度來講，你如果不懂得怎麼買好區， 那會很危險。

Strathfield 以前是悉尼政要精英所

句悉尼哪還能買到 55 萬房子，這話絕對

這裡面真正的問題還是在於價格。

是跟著自己固執走，跟著自己的 comfort

公寓。

很多公屋在那裡，請問那裡還有 100 萬

值角度講，如果當地或附近 House 的價

別墅比 55 萬是很便宜，這是價格。從價

以下的 house 嗎？名氣不是一成不變的， 格只比公寓貴十幾萬，甚至一樣的價格， 用曹孟德的話來說，人不可貌相，誰知

那就不是便宜而是貴了，千萬不要搞混

發的我呢？

區的租金回報率是高，但是您有考慮到

2 便宜高租金

如果好區這個概念沒把你裝進去，

辦法還是有的。拿一個低於悉尼中價位的 項目，保證高租金回報，保證一批人和

你買，什麼意思呢？悉尼公寓中價位 65 萬，找兩房兩衛 55 萬出頭的，給 5% 的 租金回報。

普通人不關心房市，基本上對各個

區域的價格一無所知，他 / 她對悉尼地產

的價格，少部分來自附近鄰居的拍賣結 果，大部分來自微信朋友圈，話說悉尼的

華人誰還沒有幾個做地產的朋友呢？而 地產中介發朋友圈的房屋銷售價格，他找

的一定是當地銷售價格最高，來看的人 最多，所在區域也一定您所熟知的範圍， 黑壓壓看房人群的圖片配上一段話

價格和價值。從租金的角度講，邊遠地 租金的以下幾點嗎？

平均下來，租金回報率還是 3.5%-4%。

租金成長性：您的房屋是可以今年

租 500 一周，明年 540 一周，這樣穩步 增加，還是一提加價就很難租？能放到 Airbnb 做短租嗎？

租金相關費用：當地垃圾租客是否

很多，會損壞房屋。物業管理費和中介 管理費是否比別的地方高。

所謂沒有比較就沒有傷害。攀比之

心不應該在買包包上，而是在買房子上。

3 買自己居住的區

我記得某地產公司在 Campsie 賣一

個 98 套的公寓項目，最後統計結果是 98 套都賣給了本身就住在 Campsie 的人。

“一個破的不能再破的某區爛房子， 像我一位客戶，本身住在 Hurstville，買

盡然有近一百多人來參加拍賣，最終在

的四套投資物業都在 Hurstville，我苦口

要不您乾脆買不起，例如 Chatswood，

這就是悉尼，你不買將來就會買不起，

樣你更可能拿到超額回報，但是他就是

Killara，Manly。我們有時候會主觀認為 靠近 CBD 就是好區，能看水就是好區， 只要當地 House 貴的你買不起，對有些 人來說那也是好區。這些認知的結果是，

激烈的爭奪下，高出底價 180 萬售出，

在預計央行保持利息不變的情況下，專家

預計房子會繼續以 8%-9% 的速度增長， 沒買房的要抓緊了”。

短短的一段話，宏觀經濟，市場概

只要房產中介一打幾個關鍵字，東區，

況，未來預測，專家站台和最後的營銷

市中心等關鍵名詞，屌絲那根神經馬上

經常去市場實地看房，在地產中介為您

富人區，看海，水景，市中心，第二大

就被生來堅信的好區情節弄到高潮而失

去理智，他們自己的情感已經幫他們做 了衝動消費的決定，至於買房最重要的 價格與供需沒人會去關心。

我更不理解的是那些犧牲一切也要

在好區買一房一衛的人，我認為那是一種 自卑情結，希望能有一種身份的認同感和

都概括了。這種朋友圈你看久了，又不

構築的悉尼房屋裡價格體系，你的認知 就是 CBD 方圓十公里所有的 House 都破 200 萬 了，100 萬 以 下 的 House 只 能 去

Riverstone， Marsden Park 等等這些 50 公里以外的地方了，而且那裡都要 80， 90 萬了。

看多那種黑壓壓的拍賣人群的朋友

自我價值實現的滿足感。我知道有人會提

圈圖片你急了，再看幾個中介朋友圈轉

窮人區等等。我真正要表達的是富人坐

在於行動等等微信軟文你慌了。這時候

學校和治安等因素，說富人也不可能住 飛機不會坐豪華經濟艙，買奔馳，也不

會開 C200。從自住角度，想住好區，就

發的悉尼大基建，銀行政策放鬆，人生

誰給你帶來一套價格 55 萬，租金回報 5%

的公寓，你絕對感激他 / 她。不管客戶有

過可能的利潤。您買房子是跟著錢走還 zone 走呢？

4 感情用事

我一個做電腦朋友和我講，很多不

懂電腦的人買電腦都看內存有多少，硬 盤有多大。其實那些東西都不值錢，成 本很低，但普通人不懂，幾十塊把硬盤

和內存擴大的電腦，賣價可以貴幾百刀。

租金穩定性：一個租客付 500 一周， 我不太懂電腦，所以不知道他講的對不 但換下一個租客租金降到了 470 一周， 對，但是我理解他所說的意思。我還記

聽過，例如 Bronte， Cremorne point， fairlight， seaforth 這 些 區 您 熟 悉 嗎？

越沒有安全感的人越會在一個區買

房，他 / 她心裡的固執和安全感的渴望蓋

普通人不知道便宜是相對的，跟海邊的

道坐在那裡的平凡的你不是將來意氣風

別墅的地塊，拿到開發許可。

哥哥能找到悉尼 8 公里範圍價格 58 萬的

居住的地方，如今已經快變成亞洲城了， Dundas10 年前是一個不折不扣的爛區，

增加價值。你也可以在北區買能建聯排

婆心勸他，要分散在不同區域來買，這 覺得這裡方便，這裡好，在他眼裡北區 是個什麼鬼，到處都是樹卻沒有人，他 喜歡熱鬧，喜歡人多。我告訴他買自住 房買哪都可以，你喜歡就好，但買投資

房是買給別人的，準確說是買個未來那 些接盤的人，你的喜好不重要，你所說

得有一次看一套二手房，房子剛裝修過，

裝修的非常漂亮，實木地板，德國廚具，

一個來看房的女客人喜歡的不得了，沒 過幾天就買下了這套房子。唯一的問題 是這套房子比臨街普通裝修的房子貴了 將近 30 多萬，在我看來你花個十幾萬可 以裝比這個更好，但沒辦法，你喜歡了， 覺得值就買了。可是你覺得值錢的東西，

在我看來並不值錢，我在想這位女主人 在 10 年後想賣房，請問還會有人像她這 樣迫不及待，哪怕比普通房子貴 30 萬也 要買嗎？

我另一個客人事業一直無法突破，

所以決定一個人搞開發，但是他目標很 不明確，他不想馬上開發，但他想找塊 地囤著。我說你搞混了，開發是開發，

囤地是囤地，我說我家對面就有一片地 曾經是 R3（中密度用地），現在政府新

出的規劃把這裡降到 R2（低密度用地）， 而如今我們家在北區當年囤了一個門寬 20 米可以蓋 Duplex（聯排）的地，結果 今年政府放開政策說連門寬 12 米的地都 可以建，我們的地貶值了。囤地簡單但 不容易。你覺得值錢的其實都不值錢，

的方便和熱鬧是因為你熟悉這裡的環境， 因為你不懂。 以上兩人都是感情用事，一個是情 對我一個外來人來說，我覺得這裡一點 都不方便。

感上太喜歡結果被宰了一刀，多付了好多

拿到市場超額回報的機會。因為超額回

好像還還不起。另一個人事業無法突破，

6% 以上的租金回報，您不需要用破壞房

和被神秘閃電擊中，是每個人都幻想的

市區周邊 10 公里的房子做 Airbnb。如果

案，但實在不好意思，跳樓不但要比爬

對於上來就說我只看這個區的房子， 錢，就像有些人拿信用卡買了好多東西， 非此區不買的人來說，他們失去的是很多 買的時候很爽，清醒後發現買貴了而且 報往往源於使用更高階的地產投資策略， 有病亂投醫，想一把賺個大，哪怕自己不 而每個策略都有區域限制。例如想拿到 懂，這種情況更常見。股市，賭場，彩票 屋結構的方式隔十個房間，您可以買在 想馬上提升房屋的價值，您需要去西區 一帶找被低價售出的房屋，學會用裝修

解決人生難題和突破財富階級的最佳方 樓梯快，比電梯都快，沒點耐心和努力， 你的快速解決方案往往是步向死亡。

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Book 2, Issue No.145 / Friday May 11,2018

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華美車道通往夢幻生活！

4 房 2 衛的現代化單層住宅

24 Blue Wren Place , Heritage Park

Daw Road, Runcorn

華麗的 6 臥家庭住宅，佔地 1612 平米，林木蔥鬱，極致私密。業主品味高雅，內飾精美。 超大主臥內設步入式衣櫥和衛浴，內帶雙人盥洗台，SPA 浴缸和淋浴。新建開放式廚房擁有 超大石台。廚房內儲物空間充裕，食品間使物品井井有條。天窗引入充足的自然光。 寬敞的客廳裝有揚聲器和折疊百葉門，室外娛樂區安裝吊扇和精美筒燈，與客廳經木質百葉 門相連，既可享受超大室內空間，亦可分隔室內外兩區。開放式餐廳亦有揚聲器和吊燈，側 邊座位可讓你在準備食物的同時與客人聊天。帶有揚聲器的媒體室是與親朋一起享受電影之 夜的絕佳場所。 帶鎖遙控車庫可停放 4+ 車輛。安全裝置包括遙控前門，全柵欄圍護。洗衣房帶織物柜，可 直通室外美麗且易於維護的花園。

主要特色 : • 廚房和衛浴配設石質檯面 • Westinghouse 高級不鏽鋼家電 • 中央空調 • 主臥內設衛浴間和步入式衣櫥 • 獨立學習區 • 開放式餐廳，可欣賞戶外露台美景 • 固定建地處理費，包括工程、園林美化、全屋柵欄以及土壤分類

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價格 : $1,600,000

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Rochedale 絕好機會，住宅外加五畝土地！

568 Grieve Road, Rochedale • 佔地面積：2.11 公頃 | 5.21 英畝 | 21,806 平方米 • 土 地 廣 闊， 環 境 優 美， 周 邊 Rochedale 的便民設施齊全 • 20 分鐘車程可至布里斯班市中 心（非高峰期） • 9 分鐘車程可至 Garden City • 13 分鐘車程可至 Sunnybank • 16 分鐘車程可至機場 • 現代的殖民地式別墅，街景靚麗 • 四間臥室（主臥內設衛浴及步入 式衣櫥），兩間衛浴

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房屋面積：169.34 平米 土地面積：528 平米

• 開放式廚房，佈置精美，用餐區 鋪設瓷磚地板 •  封 閉 式 戶 外 區 域， 可 供 夏 日 用 餐，休閒或用作中式廚房 • 正式客廳內設壁爐 • 分離式逆循環空調 • 寬敞的帶頂露台，可享受宜人的 田園景觀 • 安全警報系統，安全防護窗 • 自動 2 車車庫 • 屋旁有附屬 2 車車棚，亦可用作 儲物棚或工作間

超值地塊，可建 12 間公寓！已通過 DA 審批！

Toowong • 精美草地環繞，易於維護 • 專業馬場（環場、盛裝舞步） •  四 隔區的馬廄，帶鎖 馬具室 • 大型頂棚 • 九個圍場 • 水箱 •  屋 後設施可盈利，在 該區極受歡迎

Brett Neeson 0427 730 606 Desi Lewis 0431 336 343

• 中低密度住宅地塊，總面積 809 平米 • 現有一間 4 臥 1 衛別墅，周租金為 $600 • 已獲 DA 批准，可建 12 間公寓及 19 個地下車位 • 獲批建築物總樓面面積為 1157 平米，共三層 • 位 於 市 內 住 宅 區 Toowong 的 中 心 地 段， 靠 近 Toowong Village 購物中心

獲批公寓細目： - 6*3 房 - 5*2 房 - 1*1 房

現租金為每週 $600。靠近購物中心，巴士站，Toowong 火車站， Regatta 渡船碼頭，Bicentennial 自行車道和數間知名學府。

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李海僑 Eric Li 0425 564 877 eric.li@raywhite.com

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FRIDAY, 11 MAY 2018 ISSUE NO.145

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孫玥 Shenay Sun 0402 822 866 悉尼科技大學，金融碩士，三級翻譯，太平紳士