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Observation | 深度观察

News | 新事

边界模糊的多功能建筑

nbh at Lachlan’s Line举行封顶仪式

98/ Rothelowman学生公寓新设计:

Authority | 权威发声

24/ 打造购物、娱乐一体式商业体,澳洲开发巨头 Frasers的6条金规

Meet with CEO | 总裁荟

68/ 澳洲首富眼中的澳洲地产——Meriton创始人

22/ 绿地集团麦考瑞公园项目——

36/ 万家灯火点亮墨尔本西部——APR壹地产受邀访问墨尔本新城 40/ Tradelink:您身边的建材专家

94/ Harvey Norman成功举办2018年“中资开发商晚宴”活动 108/ 被房价锁住的澳洲年轻人:眼前的苟且还是诗和远方?

Harry Triguboff AO专访

Luxury | 豪宅

72/ 维州地产开发管理业的一面旗帜——APR独家对话

3 Baden Rd, Neutral Bay

Pomeroy Pacific首席执行官Mark Pomeroy 82/ 十年砥砺——专访GMT Markets执行董事 Arthur Liu刘楚岸

Cover Story | 封面话题

52/ 皇冠集团最新力作——Mastery by Crown Group,打造 Waterloo最大型高端生活社区

Style | 风格

Commercial Property | 商业地产 60/ 澳亚裔买家出手阔绰 豪掷两亿买商业地产

86/ 旅游业热潮:在澳大利亚收购或建设酒店时, 需要考虑的关键事项

Info | 博文

16/ 这里的黎明静悄悄——房市“凛冬”已过,春天已经来临

08/ 乔治街210号:

人文主义与实用功能的完美融合——Poly Centre

Views | 面面观

44/ 悉尼“旧城改造”必由之路—— 缔造小社区,融入大城市

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92/ 半岛豪庭,惊世之作,悉尼港的一颗明珠——

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110/ 现金流断裂,商铺纷纷关门大吉——黄金海岸的悲剧 会否在悉尼市区重演?

112/ 在澳洲购房,有哪些隐藏费用?

114/ 超市加住宅: 零售巨头也要搞开发

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主编 Editor-in-Chief 傅永强 John Few

出品 Produced by 第一传媒 First Media

执行总监 Executive Director 马思博 Thomas Ma

执行编辑 Executive Editor 刘世隆 Vincent Liu

出版人 Producer 韩勇鸣 Michael Han

编辑 Editors 牟俊璋 Paul Mou 池敬轩 Derek Chi

地产和经济学顾问 Property & Economy Adviser 安德鲁·威尔逊 Andrew Wilson

市场销售总监 Sales & Marketing Director 马思博 Thomas Ma

专栏作者 Columnists 安德鲁·威尔逊 Andrew Wilson 本·波姆罗伊 Ben Pomroy 布雷·斯托纳姆 Bray Stoneham 卡尔·欣茨 Carl Hinze 乔安娜·罗素 Joanna Russell 斯科特·莱科克 Scott Laycock 沙恩·格哈 Shane Geha 瓦尼亚·洛齐 Vanya Lozzi 赵燕 Yan Zhao

财务经理 Financial Manager 刘雅婧 Yolanda Liu 许敏 Ivy Xu

校对 Proofreader 刘亚函 Yahan Liu

广告销售执行 Advertising Sales Executive 徐海永 Peter Xu 黄东鸿 Harley Huang 创意总监 Creative Director 张加文 Gavin Zhang 内容统筹 Content Manager 刘世隆 Vincent Liu 发行 Distribution 刘世隆 Vincent Liu 独家品牌顾问 Exclusive Branding Consultant 睿品牌机构 RE Branding Agency

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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FOREWORD

卷首语

主编寄语

文/傅永强

岁末迎新,即将挥手告别这个不平凡的

2018,这一年,澳洲似乎开始变得更有城实感,

雨后春笋般的大楼正悄然改变着城市的面貌。 各地市政围挡改道也体现处政府决心大力推进

公关资源的利用,虽然动作慢了些,但至少这些 积极的举动让我们仍对这个慵懒已久的国家有

了些许期待。这一年,澳洲房产市场进入规律性

调整阶段,澳洲各部门对房地产市场的宏观调 控,以及世界经济整体疲软的大环境使得本就

规矩的澳洲房产市场变得更加保守,整体市场 增长放缓,局部增长较快区域也出现了阶段性 价格回落。澳洲本就人烟稀少,依靠移民打开一

条发展之路,最近移民政策的紧张也在一定程 度上减少了房产市场的新鲜血液。虽然众多客

观因素导致市场持续疲软,但各界声音表面阶 段性的放缓和回落也是澳洲这个“有机”的房产 市场的自然属性,它具备自我调整的功能。即将

迈进2019年,第一传媒也迎来了创刊号后的又 一次发行。距离上次发行过了三个月多一点,我

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们的团队依旧在为了打造一本真正的地产行业

刊物而多方努力着,力求在2019年为读者带来 更多有意义、有深度,多角度的文章。也力争更

加全面的覆盖澳洲地产行业,多维度的传递地 产行业的动态,2019年澳洲地产行业有很多值 得期待的大事件,大动作,有能改变我们城市蓝

图的众多优秀项目相继问世,有更多优秀的人 和团队崭露头角,也有更多正能量的声音和行 动一同推动这个“慢慢”的国家可以更快一些。


STYLE

风格

乔治街210号: 人文主义与 实用功能的完美融合 悉尼保利中心

Poly Centre Air Village Poly Centre能为你提供的不仅有灵活的办公环境, 还有充沛的自然光线和清新空气。

本着“以人为本”的设计理念,Poly Centre的设计独 具匠心,从“双层高”玻璃幕墙到独立大阳台,再到内部楼 梯,一切旨在促进健康的工作方式,皆以租户的福祉为基 本出发点。 别着急,再等三年左右,这栋高端写字楼将会在悉尼 中央商务区的乔治街210号(210 George St)拔地而起。

Q&A 8

壹地产APR=Australian Property Review 保利澳洲P=Poly Australia


STYLE

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风格

保利中心内部连接上下两层的楼梯


A

PR: 据我所知,Poly Centre是

保利在澳大利亚的第一个商业开发项目。此前, 保利一直致力于开发住宅项目。是什么样的契 机使得保利决定涉足商业地产开发项目呢?

Poly:

Poly Centre的确是保利第一次在澳

大利亚进行商业地产开发。但是,保利在中国其 实有丰富的商业地产项目开发经验。保利在中 国有数个地标性的商业地产项目,比如北京保 利国际中心和广州保利天幕广场。正如北京和 广州等大城市的写字楼一样,悉尼中央商务区 的写字楼现在也很是抢手,所以我们决定开发

Poly Centre这个项目。墨尔本也是一样,我们

在墨尔本Docklands,也有一个商业地产项目

正在进行中。这次选择进军商业地产,还有一个 原因——Poly Centre将来会是Poly Australia 公司总部的所在地。待建成后,Poly Australia 便不再需要租借办公室,而是可以在自己的大 楼里办公。

Guangzhou Poly Skyline Plaza 广州保利天幕广场

APR: 请问,Poly Centre如何定位理想的目 标租户?或者说,什么样的公司或组织最有可 能入驻?

APR: 我了解到,Poly Centre这栋建筑的设

Poly: 相较于很多办公楼的大型办公室而

成的。请问,Grimshaw当时的设计理念是什

言,Poly Centre将会更精致,也就是高端精品

写字楼。根据这栋建筑的设计,其实我们有很多

计是由世界顶级的建筑事务所Grimshaw完

么? 保利为什么选Grimshaw作为设计公司呢?

种类型的目标租户,比如科技公司、律师公司和

Poly: Grimshaw的设计理念很独特,与悉尼

满足他们的需求。举个例子,如果一家规模比较

最重要的一个设计理念就是:使Poly Centre与

设计公司等等。Poly Centre设施齐全,完全能

大的公司需要1,500平米的办公场所,我们可以 为这家公司提供一个上下两层、内部有楼梯连 接的办公室。

现有的写字楼的设计理念都有很大不同。他们 其所面对的乔治街互相联结,我们将此命名为

“Air Village”,这个概念在悉尼写字楼里面是 独一无二的。

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Poly Centre Air Village

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风格

STYLE


Poly Centre关注的不仅是租户的生理健康, 同样也很看重租户的心理健康。我们深深地明

白,工作压力不容小觑。尤其是日复一日地在一 栋钢筋混凝土的建筑里辛苦工作,会与建筑外 面的世界产生疏离感,进而产生心理压力。因

此,Poly Centre的部分外墙将采用“双层高”

的玻璃幕墙(即上下两层共用一面玻璃幕墙,没 有混凝土等墙体),以便室内可以接收更多自然 光线,并且可以从视觉上增加室内和室外的空 间面积,使得办公室更具疏阔感。

阳台也是一个设计亮点。鉴于Poly Centre未来

的租户们将会面对George Street工作,所以我

们和Grimshaw特意设计了独立大阳台。大阳

台这个设计的妙处在于,办公室里的人们还可 以时不时到大楼外缘的阳台上呼吸一下新鲜空

“双层高”的玻璃幕墙增加了

视觉上的空间面积

气。大阳台可以算是暂时“逃离”工作环境的“世 外桃源”。Poly Centre的一到五层“Village” ,都

将建有阳台。阳台内根据租户的喜好可以设有 桌椅和遮阳伞,将是休息的好去处。 Beijing Poly International Plaza 北京保利国际广场

除了上述这些,建筑内部还将建有不少社交场 所和用餐地点,尽可能地为辛苦工作的人们

提供便利。此外,Poly Centre靠近Wynyard

Station和Circular Quay Station,建设中的

新轻轨站也近在咫尺,未来对停车位的需求将

不会很大。但Poly Centre的地下依旧将建有29 个停车位,以方便租户停车。

APR: Grimshaw在做设计时,是否考虑到租

总的来说,整个设计方案的意图就是将George

的设计呢?

且开放的大空间。

户的“福祉”呢?有没有一些别出心裁、人性化

Street和Poly Centre融为一体,形成一个广阔

Poly:“Air Village”的本意是将传统建筑中上

下两层间的地板和天花板去掉一部分,即打通

上下两层,创造出一个更大的开放空间,上下两 层由内部楼梯相连接。在我们的概念图里面使 用了螺旋楼梯,其目的在于鼓励在办公室久坐 的人们增加运动量,保持身体的健康状态。

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STYLE

风格 APR: Poly Centre有哪些现代科技和技术 设施?

Poly: Poly Centre的地下停车场内,设计有为

电动汽车充电的充电桩。从当前的趋势来看,

电动汽车应该会越来越普及,所以“未雨绸缪” 修建充电桩是有必要的。

Velimir Kanazir Asset Manager

T +61 2 9336 8803 M +61 432 652 354 E Velimir.Kanazir@polyglobal.com

尽管目前还没有完全确定各种电子设备的细 节,毕竟离工程完工还有近三年的时间。但

可以确定的是,各种通用的电子设备一应俱 全,Poly Centre将完全达到标准。

APR: 从地理位置的角度看,Poly Centre有 何优势?

Poly: Poly Centre的地理位置很棒。如果你打

开地图找“210 George St”,你会发现离它最近 的Wynyard火车站步行只有四分钟的距离。对 于不少员工来讲,上下班的通勤时间和精力可

Linda Ko 高欣颖 Associate Director

T +61 2 9220 8500 M +61 411 673 384 E Linda.Ko@ap.jll.com

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能是决定他们去哪家公司就职的关键因素之 一。所以对于一家公司来讲,公司便利的位置 对于吸引优秀的员工很重要。

还有一点就是,George Street是悉尼CBD的 一条主街。如果你的公司在这条街上,公司的 品牌形象可以在很大程度上得到提升。


APR: Poly Centre大概什么时间完工? Poly: 未来Poly Centre的地址目前是有建筑

的,所以第一步需要先拆除旧建筑,拆除工程

APR: 未来保利还会有更多的商业地产 项目吗?

Poly: 基于保利在中国的很多商业地产项

将于2019年一月份启动。Poly Centre的建筑

目,以及这次在悉尼的Poly Centre的开发经

末完工。

产的。这意味着未来的Poly Australia将不再

过程大约需要三年半时间,也就是2021年年 2021年完工应该是个好时机,因为届时悉尼

CBD将有数栋建筑被拆除,而这些建筑中的租 户需要找办公场所,这些租户都可能成为Poly Centre的租户。而且,悉尼政府斥巨资打造的

验,Poly Australia是很有能力开发商业地

局限于住宅项目,也将涉足更多商业地产项 目。Poly Australia希望能将开发项目多样

化,力求住宅和商业地产兼而有之,而不是片 面发展。

中央商务区交通系统,也预计将于2020年前后

APR: 目前,悉尼的房市不似前几年红火。房

更加抢手。

影响呢?

完工。交通的便捷无疑将使Poly Centre变得

市整体的大环境是否会对Poly Centre造成

APR: 请问,预租什么时候开始?

Poly: 尽管悉尼住宅市场现在不太景气,但是

Poly: Poly Centre的预租已经开始了,但是预

特别是高端写字楼这部分,悉尼的需求量很

租的价格暂时保密。我们的租赁中介已经确定

下来了- Poly Centre的办公室租赁由Colliers 和JLL联合代理。至于商铺租赁,由Knight

Frank负责。目前,有关Poly Centre的市场营

悉尼的商业租赁市场其实是“供不应求”的。

大。Poly Australia在未来将会开发更多高端

写字楼项目,为广大雇主和雇员提供更多机遇 和更舒适且人性化的办公环境。

销活动已经全面展开。

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INFO

博文


QUIETER TIMES ARRIVE FOR ROBUST SYDNEY MARKET

这里的黎明静悄悄 房市“凛冬”已过, 春天即将来临。

悉尼冬天已经过去,房产市场的“凛冬”也已过去。作为对 冬季疲软市场的反弹,买家和卖家渐渐活跃起来,房市也 迎来了春天。 撰文Andrew Wilson 编译Vincent Liu

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INFO

博文

The spring selling season typically fea-

quelling residential investor activity.

and seller activity following the usual

Tighter lending conditions have also

tions.

by banks to the Banking Royal Com-

tures a significant bounce in home buyer subdued winter housing market condiBuyers and sellers refocus on property

choices following lengthy mid-year hol-

iday distractions with a view to concluding transactions by years end.

impacted housing markets as a response mission and recently exacerbated by

higher offshore borrowing costs that have resulted in across the board out-of-cycle

rate increases passed on to customers by most banks.

The actual level of demand and supply

This years Sydney spring selling season

on the current nature of the housing

and although listing volumes have in-

during this period however is dependent cycle which in turn reflects the impact

of key drivers – particularly interest rate settings.

has unsurprisingly commenced slowly

creased over recent months, they remain well below the levels recorded over the same period last year.

This year the Sydney housing market has

Home auction clearance rates have

remarkable price growth generated by

continue to track significantly lower

continued to ease following five years of sharp cuts in official interest rates that

resulted in the lowest levels of mortgage rates on record.

Improved affordability for buyers through

remained relatively subdued and also than recorded last year. Inner-suburban, higher-priced regions however continue

to record the best results for sellers with steady buyer activity.

lower rates releasing pent-up demand,

The remainder of the spring selling

derlying shortage of housing and a strong

comparatively lower listing volumes and

together with surging migration, an unlocal economy has produced booming house price growth that has averaged over 12 percent per year since 2012.

Prices growth however has predicably stalled over the past year with the ab-

sence of the key driver of falling interest rates easing buyer and seller activity.

Official rates have now been on hold for over two years - a record period without change.

Although official rates have been recently steady, bank mortgage rates have in-

creased due to policies initiated by financial regulators – particularly directed to 18

season is likely to continue to produce

reduced sales with buyer and seller sentiment remaining fragile and wary overall. The key underlying demand and supply drivers for the Sydney housing market

however remain positive and will likely reassert themselves sooner rather than later.

Migration, although easing recently,

continues to track at near record levels, reinforcing recent high demand for housing.

First home buyer activity has surged over the past year following significant chang-


今年春季悉尼房市不出所料地“开局惨

淡”,尽管近几个月市场上的房产数量逐渐增 2018年已经过去了一大半,随着冗长的“年

中假期”的结束,买家和卖家的关注点来到了房

产的选择上,希冀在年末完成自己计划的房产 交易。然而,供求关系的实际情况取决于房产市

场自然循环的本质。而这个本质又反过来映射 出一些房价涨跌的关键性因素的影响,比如利 率的高低。

此前,由于官方利率大幅下调,使银行抵押

贷款利率降至历史最低,因此悉尼房价连续增 长了5年。直到今年,悉尼的房价增长才渐渐放

缓。利率降低释放了买家被压抑的需求,再加上

移民增加、住房短缺以及悉尼良好的经济环境

等因素,都更大程度地提升了买家的负担能力。 这样一来的结果就是,悉尼的房价自2012年起, 以每年12%的速度飞涨。

不过,由于去年利率再度被提升,使得房

市买卖双方都采取保守态度,最终导致悉尼房 价不出所料地增长停滞。官方利率已经两年多 没有增长了,这算得上是很长的一段时间了。尽

管官方利率近期保持稳定,但受金融监管机构 新出台的政策影响,银行还是上调了抵押贷款

的利率,此举目的在于抑制投资者的投资行为。 此前,由于澳大利亚皇家委员会介入对金融机 构的调查,诸多银行收紧了信贷,导致海外人士

贷款困难,进而导致房产市场受到影响。一旦房

市受到影响,银行就会把种种影响转嫁给客户。

加,但还是远低于去年同一时期。房产拍卖的清 盘率依然比较萎靡,基本追平去年最低水平。然

而,内城区和高价区的房屋买卖活动高于其他 地区且保持平稳。春季是房产销售活动旺季。在 所剩不多的“销售旺季”里,由于买卖双方对市

场缺乏信心并充满警惕,故悉尼房市的上市量 应该会维持在较低水平。而且,悉尼房产的销售 量也不会太高。

但是,悉尼房产市场最根本的供求关系是

积极的。悉尼的房产市场,迟早会东山再起。

近期的移民数量有所下降,但其实这个数

量仍然接近历史最高水平。移民的到来,加大了 对房产市场供应量的需求。去年,随着新州政府

改革印花税政策,首次置业买家这一群体活跃 了起来。尽管这一轮首次置业买家的激烈活动 日趋式微,不过房价在更加平稳地增长且利率 持续走低,再加上新州稳定的经济环境,都将帮 助首次置业者们稳定地参与房产市场的活动。

随着澳大利亚皇家委员会对银行等金融

机构展开调查,银行对住宅房产投资者提高了

贷款利率,使得住宅房产投资行为在近些年有 所缓解。尽管如此,放眼全澳,新州依旧是住宅

贷款比例最高的州。这说明,悉尼房产市场是一 支“蓝筹股”* 。

很明显,悉尼房产市场增长的一个关键驱

动因素是其表现出色的经济——在移民数量飞

速增长的情况下,悉尼的失业率较低且在不断 下降,而且就业增长强劲。悉尼依旧稳坐澳大利

*指在某一行业中处于重要支配地位、业绩优良、交易活跃、公司知 名度高、市值大、公司经营者可信任、营收获利稳定、每年固定分配 股利、红利优厚且市场认同度高的大公司的股票。

亚所有首府城市最低失业率的宝座。

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INFO

ĺ?šć–‡

es to stamp duty payable by this group introduced by the NSW government.

Although current strong first home buyer activity will ease, flatter prices growth,

continued low interest rates and a strong local economy will assist continued

steady participation in the market from this group.

Although residential investor activity

has predictably eased from the record

levels of recent years as a consequence of higher rates directed to this group

by the financial regulator, investors in NSW nonetheless continue to account for clearly the highest proportion of

local overall residential lending of all the

states. This particularly reflects the ongoing regard for Sydney property generally as a blue-chip investment opportunity.

A key driver of the Sydney housing mar-

ket is clearly its top performing economy with low and falling unemployment and strong jobs growth, despite near record

levels of migration. Sydney continues to record the lowest jobless rate of all the state capitals.

The strong local economy has a been product to a significant degree of

booming new apartment development

at unprecedented levels in recent years. Although high levels of new unit supply

have contributed to an easing of Sydney home prices growth, the peak of the

with the current record steady settings likely to continue beyond 2019.

current supply cycle will be reached this

And banks will be wary of raising rates

building approvals will act to re-establish

Commission and with Reserve Bank like-

year. The recent sharp decline in home

the underlying mismatch between supply and demand that has typically characterised an undersupplied Sydney housing market.

The prospects for the Sydney housing

market are however as usual highly de-

pendent on the future direction of inter-

est rates. Although marginal increases in mortgage rates are possible, the chances

of an official rate increase in the foreseeable future are becoming more remote 20

under the increased scrutiny of the Royal ly act with a rate cut to offset the impact on the economy of any sharp increases across the board in mortgage rates.

The possibility of an official cut in inter-

est rates, although still remote, cannot be discounted – particularly if a lower dollar and rising prices constrain consumption in the absence of a revival in currently low and stagnant incomes growth.

With the sidelining of interest rates as

a housing market force, local factors

will predominate price outcomes which will likely be significantly flatter than

in recent years and with similar results recorded between capital cities.

The strong underlying supply and de-

mand drivers of the Sydney market how-

ever will continue to reinforce its position as a blue-chip property destination.


看起来,官方不太可能降低利率。但也不好

说,特别是当前房市还没有恢复,而且买家手中 缺钱,造成美元走低和房价上涨阻碍了消费,官

方还是有可能调低利率。随着利率高低对房产 市场的影响日趋衰弱,悉尼当地的各种因素将

主导房产价格。未来悉尼的房价很可能比前些 悉尼强劲的经济,很大程度上得益于近些

年前所未有蓬勃发展的新公寓开发产业。尽管

新公寓源源不断地流入市场,使悉尼房价增长 放缓,但是今年将会是当前这一轮公寓供应周

年更加平稳,澳大利亚其他首府城市亦然。

悉尼有着强健的基础供需关系,这将继续

巩固悉尼“蓝筹股”房产市场的地位。

期的高峰。近期悉尼的房屋建造计划通过量急 应求的特征。

极高的声誉,为行业从业者和投资者等群 体提供全面的地产行情信息。同时,他也

Wilson博士的经验覆盖房地产行业、政府

和学术界,他在多种学术期刊上发表过大

悉尼房产市场的前景,很大程度取决于未

量研究报告。而且,他也是澳大利亚最知

来利率的高低。尽管抵押贷款利率的边际成本*

名的房产市场评论员之一,他的身影经常

有可能增长,但在可预见的未来,官方加息的可

出现在各种电视节目、广播、印刷媒体和

能性却越来越小。而当前出奇稳定的利率,可能

会保持到2019年。因为澳大利亚皇家委员会的

网络媒体上。

审查日益严格,以及为了抵消抵押贷款利率全 率这件事很敏感。

ket的首席经济师。在房地产行业,他享有

发展委员会(CEDA)的主讲人。

匹配。而这种不匹配,恰恰是悉尼房产市场供不

采取降息的措施。这些因素会使银行对提高利

Andrew Wilson博士是My Housing Mar-

拥有极佳的口才,长期担任澳大利亚经济

剧下降,这将使房产市场供需关系再次变得不

面上涨对经济的影响,澳大利亚储备银行可能

关于作者

*指的是每增产一单位的产品(或多购买一单位的产品)所造成的 总成本的增量。

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NEWS

新事

绿地集团 麦考瑞公园项目 NBH AT LACHLAN’S LINE 举行封顶仪式

绿地澳洲 (Greenland Australia) 在其位于

悉尼西北部的总体规划项目 “nbh at Lachlan’ s Line”举行了封顶仪式,标志着该项目的最高层 结构主体部分正式完工。

“nbh at Lachlan’ s Line” 项目一期包括四

座楼体, 分别命名为: Habitat、 Hideaway、 Hearth 和Nexus,楼高依次达到17、14、14和11层。这四

座楼体围绕未来该社区最主要的零售区域—— Lachlan广场, 相邻矗立。 项目完成后, 该社区将拥

有592套公寓和5,000平方米的零售空间。 零售区

域内将配套大型超市、食品商场、日托中心、家庭 游乐设施和其他零售与基础服务等。

编辑Vincent Liu

绿地澳洲和项目承建商Ganellen,以及众

多项目专业顾问代表出席了封顶仪式等活动。 封顶仪式在17层高的Nexus大楼顶层举行,在 此可欣赏到悉尼中央商务区盛景与Lane Cove

国家公园的自然风光。为庆祝这一盛事,绿地澳 洲总经理罗晓华(Sherwood Luo)为到场嘉宾

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描绘了麦考瑞公园和“nbh at Lachlan’ s Line” 社区的美好未来。

罗先生说: “麦考瑞公园强大的商业社区和

中心地理位置,使它正在迅速成为悉尼最受欢 迎的居住区之一。 ”

“ 该 地 区 拥 有 良 好 的 交 通 设 施 ,例 如 距

离“nbh at Lachlan’ s Line”项目仅200米的北

莱德火车站,”罗先生说, “当2019年年中火车站 重新开通时,nbh的居民可通过新建成的人行

过街天桥,搭乘火车直抵悉尼中央商务区。”他

悉尼西北区最让人翘首企盼的宜居社区。他

说: “Ganellen是一个出色的合作伙伴,他们的

团队确保该项目始终按计划进行,甚至超额完 成任务。 ”

Ganellen首席执行官Peter Maneas也赞

扬了绿地澳洲,他说: “对于绿地这样的世界500

澳元(一居室公寓)起。欲了解更多项目信息与

价格,请致电绿地澳洲销售代表: 1800 388 788。 同时,您也可访问nbhsydney.com,了

解“nbh at Lachlan’ s Line”项目更多详情。

绿地集团成立于中国,业务范围已扩展至

强企业来说,在如此短的时间内适应澳大利亚

澳大利亚、美国、加拿大、英国、德国、日本、韩国

灵活性让人由衷佩服。 ”

展现了其在全球范围内转型的国际声誉。

当地开发环境并进入本地市场,其变通能力和 Maneas表示,Ganellen与绿地澳洲建立

和马来西亚。绿地集团广泛的影响力和竞争力, 绿地澳洲自2013年成立以来, 正在开展的项

接着说道: “Epping Road上面班次密集的公共

了密切合作关系,这确保了Ganellen团队总能

目包括: 位于麦考瑞公园Lachlan’ sline的nbh; 位

件。交叉密布的公共交通网络,将把该地区构筑

区为绿地澳洲建造的悉尼铂瑞酒店项目中所做

Sydney); 以及与金马集团在Erskinville合作开

汽车服务,也将为社区居民提供便利的出行条 成一个充满希望的宜居社区。 ”

罗先生还赞扬了Ganellen为nbh项目

所付出的努力:Ganellen的建造标准是一流 的,相信项目在2019年下半年完工时,将成为

提前交付项目,就像Ganellen在悉尼中央商务

的一样。他说: “我们合作的成功要归功于绿地

澳洲的本地化作业。绿地的项目开发遍及全球, 他们在合作中展现出了超群的变通能力。 ”

14层高的Hearth目前的售价是$647,000

于悉尼CBD的悉尼绿地中心 (Greenland Centre

发的Park Sydney。 已成功建成交付的项目包括: 位于PottsPoint的海珀悉尼 (Omnia) 、 珑玺北悉尼

(Lucent North Sydney) , 以及位于悉尼内西区 的莱卡公馆 (Leichardt Green) 。

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AUTHORITY

权威发声

打造购物、 娱乐一体式商业体, 澳洲开发巨头 FRASERS的6条金规 撰文 Joanna Russell 编译 Vincent Liu

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For many decades, establishing the right retail mix for a new shopping destination

was a pretty formulaic affair. Roughly two-thirds of the available space was dedicated to retail, anchored by one or two major retailers. The remaining space was rounded

out with food and beverage offers, usually circling a seated food court with little to no

natural light, and a loose relationship with the concept of‘ambience’. Now, thanks to the changing tastes and elevated expectations of a new generation of customers, this formula is no longer enough to guarantee successful centre performance.

多年以来,为新建购物中心的零售商店配置恰到好处的业态组合,似已成老生常谈。基本上,

一个购物中心三分之二的可用空间为零售业所占据,通常属于一到两个大型零售商。其余的三分

之一空间,大多由餐饮业占据,通常配以桌椅和少的可怜的自然光,实在谈不上有什么“氛围”。但 是现在,随着顾客品味的提升和愈来愈高的要求。这种“老生常谈”的业态组合,已经不能再确保购 物中心的成功了。

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AUTHORITY

权威发声

Today’s consumers may turn to the

internet for shopping convenience. However, for social connection and lifestyle experiences they seek out‘brick and

mortar’developments where multiple experiences can be found. Increasingly, those places are retail centres that

creatively marry civic and social uses, as well as entertainment and recreation; a

new breed of destination that’ s a far cry from the traditional mall of the past.

In our work as developers of some of the country’s newest crop of retail destina-

tions, we’ve identified what we think are six of the most important considerations for future centre design. Together, these

‘must-haves’go a long way to establishing a new formula for creating memora-

ble places that people love to connect and spend time in.

Indoor/outdoor activation In a country as blessed with good climate as Australia, there’s a surprising dearth of centres that make smart use of the

outdoors. As shopping behaviours have changed, the old paradigm of visiting a

big air-conditioned, box-shaped, synthetically illuminated mall is less and less appealing.

New centres are now being developed

that eschew this style completely, opting instead for piazza-style or‘village-green

spaces’that encourage a central meeting place as well as opening up the centre to

an abundance of natural light. In built-up areas, where space may be at a premi-

um, consider rooftop terraces, al-fresco dining, and quirky laneway’s linking

courtyards.At Burwood Brickworks, a

new retail centre we’re developing in

Melbourne, this idea is being realised

with a rooftop Urban Farm which will

allow shoppers to take time out, eat drink and be educated amongst a vibrant,

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网络购物因其便捷的特点,越来越受到消

费者的欢迎。不过,人是社会化动物。因此为了

能获得更多的社会联结,以及不同于网络购物 的消费体验和生活方式,消费者同样看重“实体 店”的购物体验。正因如此,设计者们越来越多

地将公用、社交和休闲娱乐等功能融入购物中 心,以求打造出与以往截然不同的全新购物中 心模式。

通过我们Frasers最近在澳大利亚开发的

几个购物中心的项目,我们总结出了以下6个在 未来的购物中心设计中必须要考虑的最重要的

因素。不过,这些“必要因素”还需经过时间的检

验,通过实践总结出一个全新的购物中心建造 模式,让未来的购物中心成为人们社交和休闲 的好去处。

联动室内外

在澳大利亚这样一个气候宜人的国家,竟

然没什么购物中心充分利用室外空间。但是随 着购物习惯的改变,那种四处遍布空调、外形方 方正正且光线依靠人公共照明的老式购物中心 愈加不受欢迎。

目前正在开发中的新式购物中心,全无上

述老式购物中心的特点。而是选择采用广场式 或“乡村绿地”式的开放空间,目的是营造出一

个开放且自然光线充足的聚会场所。至于新式

购物中心的宝贵的建筑部分,应该考虑在屋顶 设有露台、户外设有用餐场所,以及弯弯曲曲的 小道。

Burwood Brickworks是我们目前正在

墨尔本开发的一个零售类型购物中心项目,该 项目正是我们对于上述新式购物中心特点的

实践。Burwood Brickworks的顶部将建有“城

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AUTHORITY

权威发声

green, working farm – the first of its kind in Australia.

The key to making this indoor / outdoor

activation work is a committed approach to sustainable biophilic design. Indoor

‘Eat quickly so you can get back to the

stores’seems to have been the guiding philosophy. What’ s been lacking is a

place to linger comfortably with a friend over a coffee or a wine or a great meal.

and outdoor landscaping, a community

We’re not suggesting there’s no place for

materials, light and space, recuperative

future, but favour inclusion of a mix of

connection to nature, use of non-toxic zones and sensory variability are all

elements of the approach. You can see examples of this approach at several

Frasers Property retail centres around the country, including the use of vertical gardens at Central Park in Sydney; recycled materials and indoor biodiversity at 6

Star Green Star rated The Ponds shopping centre, and naturally ventilated malls at Shell Cove.

Eat local Shopping centre food courts have tradi-

tionally focused on fast, convenient food.

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the big chains in the retail centre of the

offers including table-service restaurants, cafes, and bars - especially those that are run by local people and emphasise local

produce. The emergence of large upscale hospitality groups – often anchored by a celebrity chef – provide terrific partner-

ship opportunities. Also, returning to the theme of our first‘must-have’: clever design incorporating indoor/outdoor

spaces in cafes and restaurants, creates

wonderful ambience, buzz and interest.


市农场”,为的是方便购物者走走停停、吃吃喝

喝,顺便了解一些植被的知识。这是澳大利亚第 一个此类型的购物中心。

使室内和室外联动的关键在于坚持“生命

亲和设计”*的方案。这种设计的要点在于注重

室内和室外景观的营造、与自然相联结、光与空

间、疗养区和使用无毒材料,以及感官多样性。 其实,在 Frasers Property 负责建造的购物中

心的设计方案中,这些设计要点都有体现,例如

悉尼中央公园的垂直花园、因使用可循环材料 并保持室内生物多样性而荣获六星绿色评价的

The Ponds购物中心,以及位于Shell Cove的 采用自然通风的购物中心。

*( biophilic design 源于biophilia一词,出自Eric Seligmann Fromm的«人之心»一书,用来描述一种人类被所有有生命且有 活力的物质所吸引的心理倾向。)

吃本地食物

传统购物中心的美食广场通常是“快餐”的

天下。这背后的逻辑很简单:消费者“吃得越快 就能越早去逛街”——增加零售商店的收益。

我们并不是要将快餐业的巨头们清理出购

物中心,而是希望能更包容地将有餐桌服务的 餐馆、咖啡馆和酒吧,特别是那些由本地人运营

并提供本地食物的餐馆吸纳进购物中心。那些 通常配有“名星厨师”的大型高端餐饮集团,也

将会是很棒的合作伙伴。我们的第二个“必要因

素就是:通过巧妙的设计,达到将餐馆和咖啡馆

的室内和室外空间融合的目的,以营造出美妙 的氛围、愉悦的心情和引人入胜的意境。

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AUTHORITY

权威发声

Buzz

a mix of unique, bragworthy experi-

Speaking of buzz, centre design has to be

include premium-class cinemas, games

thoughtful so that patrons don’ t have to walk through an empty shopping centre in the after-retail hours to get to the

restaurants or the cinemas. Centre operators who concentrate on programming

ences and entertainment that could

and amusements, ten pin bowling, ice

skating, local theatre, art gallery and musicians, even branded retail pop ups with strong experiential focus.

for these after-retail hours with live mu-

Partnering with the right providers and

and seasonal pop-ups will go a long way

centre demographic is critical, of course.

sic, street performances, night markets, to creating a place with a genuine buzz both day and night.

That’s entertainment The successful new retail centre is really a‘retailtainment’centre. A place that’s fun and engaging enough to be the focal point of many new customer memories and Instagrammable moments. Deliver

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striking the balance that appeals to your

Questions to be considered are: how will you fund these additional retailtainment offers? What’ s the right balance be-

tween partnerships with local? Specialist

providers versus known national brands? What are the operational considerations for running the centre? And does your

leasing strategy need to be broadened to find retailers who also provide experience/entertainment?


愉悦的心情

讲到“愉悦的心情”,购物中心的设计应该

考虑周到。零售商店结束营业后,仍然有顾客会

前往电影院或餐馆,而那时他们将不得不穿过 空荡荡购物中心。购物中心的运营者应该用现 场音乐、街头表演、夜市和因时而需的各种活

动,来填补零售商店结束营业后的空白,使顾客 不论在白天还是夜晚,都能保持愉悦的心情。

融入“娱乐”因素

一个成功的购物中心应该是一个“娱乐型”

购物中心,是一个充满乐趣和吸引力的地方,目

标是给顾客留下难忘又值得分享的体验。具体

的做法就是在购物中心里引进诸如高端影院、 游戏厅、保龄球馆、溜冰场、小剧场、美术馆和音 乐厅,甚至是以体验为主的品牌零售店。

对于购物中心来说很重要的一点是要找到

合适的商户进行合作,才能平衡购物中心的功

能,适应更多顾客需求。需要思考的问题如下: 如何对这些休闲娱乐项目进行投资?如何处理 与当地合作伙伴的关系?选择专业的供货商还 是知名品牌供货商?运营购物中心时有哪些注 意事项?购物中心的租赁条约是否应拓宽,以便

找到既做零售,也提供休闲娱乐项目的合作伙 伴?

交通方便

购物中心的零售区域应该尽可能的被设计

在有多种交通方式可以到达的地方,比如自驾 车、共享汽车、出租车、共享单车和公共交通。交 通方式多样化带来的好处不仅仅在于缓解交通

拥堵和停车位紧张等问题,更是一种鼓励不同 人群光顾购物中心的手段。同时,购物中心顾客

的多样化也会使得顾客更方便、更安全地享受 晚间的酒吧、餐馆和其他娱乐项目。

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AUTHORITY

权威发声

Multi-transit The retail precincts that work best are

those that are designed to cater for multiple modes of transport – including driveand-park, ride-sharing, taxi services,

bike-riding and public transport. Aside

from the obvious benefits of alleviating congestion and parking, centres that

are designed to provide more than just

traditional drive-and-park encourage a diversity of people to the centre, often

serving a greater catchment and generally making it easier and safer for visitors to enjoy bars, restaurants and other evening entertainment.

Mixed-use To sum up much of what has been said

above, the successful retail centre of the future will likely be mixed-use in every sense. Supporting the social, cultural,

residential and retail needs of its users. In essence, it will become the lifestyle

hub for local people – enabling them to

shop with convenience, access health and childcare services, go to the gym, enjoy

a meal with friends, see a film or catch a

local band and even borrow a book from the local library.

In many ways, the future retail centre

will function more like the village of the

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past – where much more than shopping

is on offer all in one location, and where

social connections are the glue that binds it all together.

Mixed-use design incorporating a range of these features, plus hotels, marinas,

bars, and conference facilities have been detailed in our plans for retail sites at

Burwood Brickworks, The Waterfront,

Shell Cove, Mambourin, Central Park and


混合用途

未来的购物中心的职能,在很多方面像旧

综上所述,未来一家成功的购物中心将在

每一个方面体现出“混合用途”这一概念,即购

物中心的功能不再仅满足零售需求,也应满足 社交、文化和住宅需求。从本质上讲,购物中心

将成为当地人的生活中心,使他们能更方便地 购物、获得医疗保健服务和托儿服务、去健身

房、与朋友共进晚餐、看电影以及听音乐会,甚 至是从当地图书馆借书。

时的村庄,即购物中心将不仅限于购物,也兼具 社交职能,如胶水般将当地社区“粘”在一起。

这种融合了上述诸多功能,再加上酒店、

游艇码头、酒吧和会议设施等功能的“混合用 途”建筑设计方案,在我们Burwood Brick-

works、The Waterfront、Shell Cove、Mam-

bourin、Central Park 和Ed.Square等购物中 心的设计中都有体现。

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AUTHORITY

权威发声

关于作者

Joanna Russell 是 Frasers Property 零售

物业部的总经理。她同时在 Coles 负责管

理物业租赁和开发部分的业务,有着丰富 的经验。Joanna还是皇家特许测量师学会

会员,曾参与管理过多个备受瞩目的零售 物业收购项目和许多商业物业项目。

Ed.Square, just to name a few.

destinations, or does it include entertain-

Some final considerations

and theme parks? What impacts will

The changes happening in the retail space are seismic, but critical to the success of the sector for decades to

come. It’ s all about creating places that are multi-functional and integral to the

fabric of people’s lives – not just a place

mixed-use and retailtainment have on

your seasonal retail calendar? Christmas may remain as the biggest retail time of year, but what other opportunities can

you activate throughout the year to maximise footfall?

to shop.

We’ve identified what we believe to be

Before finalising your retail centre de-

retail design, but you may have others.

sign, it’ s vital to understand how these shifts affect your customer catchment.

Who are you competing against for their time and visitation? Is it other shopping

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ment chains, hospitality venues, sports,

six important considerations for future We’d love to hear your thoughts in the comments below.


一些后续的思考

零售业正在经历的变化是翻天覆地的,但

对于整个行业来讲,这种变化是必要的。其重点

在于使购物中心功能多样化,成为当地居民生

上述为我们总结的在设计购物中心时务必

考虑的6个因素,但是可能并不完全。我们很期 待你的想法。

活不可或缺的一部分,而非仅仅满足于做一个 简单的“商店”。

在最终敲定一家购物中心的设计方案前,

了解这些变化如何影响顾客群体至关重要。就 顾客的惠顾时间和次数而言,你的竞争对手是

谁?你的竞争对手是不是包含了连锁娱乐产业、 酒店行业、体育相关产业和各种主题公园的其 他购物中心? “混合用途”的“娱乐型”购物中心

对你的销售计划有何季节性的影响?圣诞节依 旧是一年中销售额最高的时间段,但是还有哪 些机会可以用来加大客流量?

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NEWS

新事

万家灯火点亮 墨尔本西部 ——APR壹地产受邀访问墨尔本新城 墨尔本近年来人口高速增长,为城市的发

展提供了绝好的契机。在政府政策支持下,城市 西郊以Werribee为地区城市中心进行了新一

轮规划。这次我有幸亲临当地,近距离观察蓄势 待发的墨尔本西郊。

清晨的悉尼机场

这是一次有些仓促的旅程。清早七点半,我

便从悉尼的家中出发,赶往悉尼机场的国内航 站楼,今天我将飞往墨尔本。

天气不错,清晨阳光透过候机楼的玻璃墙,

使候机大厅显得宽敞明亮。在这里我遇到了邀 请我进行这次day trip的Andrew,闲聊中其他 同行者相继现身,大家登机出发前往墨尔本。

蓄势待发的墨尔本西郊新城 Werribee

墨尔本的接机司机等候多时了,车门一关,

汽车飞奔上机场高速。过了大概20分钟,路边景 色开始变为绿色的农地,我们进入墨尔本西郊 的镇中心Werribee。

这里一直以来都是墨尔本老居民心中的“

撰文Kyrie Zeng 编辑Vincent Liu

西部农村”。但随着近年来墨尔本人口的爆炸增 长,政府意识到墨尔本目前单一CBD的城市模

式长久下去将会得严重城市病。于是多年前被 定为“备选市中心”的Werribee,现在被正式提

上日程。在“区域人口平衡”的策略下,政府通

穿过小型立交桥,我们进入一片广阔平坦

过“大量释放墨尔本西区城郊土地”以及“郊区

的田野,车轮下的路延伸到了远处的天边。近看

家级重大项目“科研中心”也定在了当地。除了

这便是我们的目的地:Country Garden Aus-

城市化”,吸引市场上的资本流入Werribee。国

这些,政府还在积极推进附近的“大学城”项目。 显然,一系列投资所产生的规模效应,能在这里

创造数万个工作机会。劳动力增加所产生的住

房刚需,让西区房产的增值潜力得到了有力保 障。来这里前我曾通过新闻了解到,这附近多个 36

区域近年来房价飙升,最高升幅达42%。

最显眼的便是树立在草原上的一栋别致建筑, tralia(CGA)的项目之一——Windermerede Mambourin的展厅。

西郊新城奠基者CGA

在未来数年里,开发商CGA将把这片田


野发展成一个可以容纳一万多人口的新社

的居民来说,无疑是个好消息。其次,平坦的地

为每一位客人送上了咖啡。

不少。

区。CGA团队在展厅里等候我们多时,并贴心地 随后项目负责人开始为我们做介绍。他说,

势也让每一块地上盖房子的成本和难度降低了

项目设计蓝图由CGA与政府共同完成,计

完工后这里将成为一个叫做Mambourin的新

划在地块内提供4,700套独栋住宅,可容纳人口

块周边已经有较为完善的基础设施,与地块隔

此在配套基建上,开发商CGA也大方地投入资

区,属于 West Werribee 的一部分。目前,地 着火车线路对应的另外一边是一大片成熟的低

密度居民区。其主干道两边有日托中心、超市以 及学校。这对于第一批即将住进Mambourin

完工后的新区Mambourin

12,250人左右,是一个具有相当规模的社区。因 金,务求能够为居民提供舒适的生活环境。

穿过地块的溪流由于位置刚好处于地块中 AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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NEWS

新事

心,因此规划师明智地将其定位成社区的核心

活动区域,将溪流两边区域设计成大面积的湿 地绿色走廊。社区将包含: • 四所学校

• 服务日常生活的购物中心 • 湿地公园

• 四个总面积30公顷的大草坪 • 室内休闲活动中心

这样规划有如下优点。首先,地块内所有地

点的居民距离核心活动区域的距离都差不多, 因此大家所需要花费的时间相差不大,确保了 每户居民在使用这些必要基础设施时耗费的时 间成本差不多。

其次,将学校和购物中心等人流密集的设

施安排在社区中心地带,并配套宽阔且高通达 性的道路,确保社区交通不会因为早、晚两次家

长接送学生上学放学,或者周末大家都要开车 前往购物中心而造成拥堵。

再次,由于绿色走廊贯穿整个社区,并且直

通未来的火车站及镇中心,配合上人行道及单 车道,就能极大地提高居民们步行或者单车出 行的兴趣,减少对汽车的依赖。同时,这也能让 社区的路面交通更顺畅。

除此之外,翻看当地的政府规划还可以

发现,Mambourin除了开发商承建的一系列

基础设施外,还将在东南边增加一个城镇中心

(Future Town Centre),以及新建一个火车 站,届时通过乘坐火车到达墨尔本CBD的时间

为半小时。而到达Werribee市中心的时间,将

不超过15分钟。短期来看,这将直接提高新居民 们的生活舒适度。长远来看,这些都将为Werribee发展墨尔本第二CBD而加分。

目 前 ,C G A 负 责 开 发 的 M a m b o u r i n

Windermere 这个大型社区项目已经售出260 个地块,地块面积位于350平方米到723平方米

之间。接下来CGA会陆续开发出余下的地块,并 分期投向市场。

随着一天行程接近尾声,我们坐上前往墨

尔本机场的车,Mambourin 宽阔的平原在倒

后镜上越变越小,预示着我们一天行程的结束。 但对于Mambourin和CGA来说,一切才刚刚 开始……

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墨尔本西区Werribee周边规划


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NEWS

新事

TRADELI 编译Vincent Liu

Australia’s Trusted Name in Plumbing

于澳大利亚建筑业来讲,多层

建筑已经成为其愈加重要的一部分。近些年, 高密度公寓住宅的建筑审批通过量占到了所 有建筑审批通过量的三分之一。

这些大型建筑项目从设计到开发,再到施

工过程,每一步都面临着不同的困难,需要高

水平的专业人才帮助客户在计划好的预算内 取得卓越的成果。

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过了150个年头,有着丰富的经验和专业知识。 我们专业的商务团队在多层住宅方面有着丰

富经验,致力于为客户提供卓越的团队服务。 正因如此,Tradelink才能够感同身受客户的 各种需求。

*Fletcher Building Limited是新西兰最大的上市公司之一,市值超过40亿新西兰元。

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VIEWS

面面观

B atte r s ea Power S tatio n , Lo n d o n

Hu d so n Ya r d , N e w Yo r k

R i v e r o f L i fe , K u a l a L u m p u r

W ill o wdal e

Ivanhoe

Melrose Park

CREATING COMMUNITIES CONFERENCE Global Examples of Mixed Use Precinct Developments

S u r r y H i l l s Vi l l age

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CREATING COMMUNITIES CONFERENCE

D a rlin g Sq u a r e

Battersea Power Station, London


悉尼“旧城改造” 必由之路 缔造小社区,融入大城市 编译Vincent Liu

在澳大利亚一些政治家以及悉尼当地一些

2 0 1 8 年 1 0 月 1 2 日,一 个 阳 光 明 媚 的 上

媒体中存在着一种观点:悉尼存在过度开发的

午,Urban Taskforce举办了“社区创建会议”,

化,也不赞同悉尼应该增加更多基建设施。从本

为何是悉尼等大城市未来发展的趋势。

问题。他们不看好悉尼日新月异建筑环境的变 质上讲,他们对悉尼的发展持消极态度。

旨在探讨诸如悉尼中央公园这样的改造项目, 会上,来自世界各地的专家对“大城市,小

不过,发展是不可阻挡的趋势,特别是“旧

社区”这一全球趋势做了详尽阐释,并辅之以世

子,悉尼中央公园这样的大型旧城改造项目,便

发展提供借鉴。除此以外,与会者们也对一些亚

城改造”项目,更算得上是“世界潮流”。举个例

是成功案例。悉尼中央公园面积足够大,又配 有完备的基建设施:公园、医疗设施、托儿所、游

泳池、健身房和购物中心,以及一众餐馆和咖

界各地“旧城改造”的成功案例,为悉尼未来的

洲“旧城改造”项目进行了讨论,如新加坡的滨 海湾开发项目和马来西亚吉隆坡的开发项目。

啡馆。同时,中央公园地理位置极佳且交通便

利——步行数分钟可到达Central火车站,其附 近还有数条公交线路直通三所著名大学。中央

公园的改造计划,便是利用其优越的地理位置, 将其打造成悉尼市内一个多功能的迷你小镇。

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VIEWS

面面观

1/

巴特西发电站——伦敦

BATTERSEA POWER STATION – LONDON Gordon Adams 是一个深受伦敦文化影 响的澳大利亚人,也是巴特西发电站规划项目的 负责人。在讲演中,Adams先生列举了巴特西发 电站自1983年被彻底弃用后,人们所做出的种 种试图重新开发发电站旧址的努力。 在经历过不 计其数的失败开发后,这块土地迎来了一个由马 来西亚公司组成的财团。该财团于2012年收购 了这块土地,并成立巴特西电站开发公司(BPSDC)。这家公司提出了一个新的总体规划方案, 包括4,239套住宅、 636套经济适用房、 135万平方 英尺的零售物业和各种娱乐设施、165万平方英 尺的办公空间、酒店、剧院、医疗设施和电影院, 以及19.2英亩的开放空间。 伦敦地铁北线的延伸段是将巴特西发电站 与外界相连接的最重要的交通运输渠道,而这只 有在巴特西发电站改造项目达到一定规模时, 才能产生“群聚效应”*。 这段延伸出来的地铁线, 其一部分修建资金来自开发商,约4亿英镑。另

2/

随着Vauxhall Nine Elms Battersea Opportunity Area (VNEB OA) 的建立, 巴特西发 电站这个改造项目所产生的连锁反应,已经带动 起更大规模的旧城改造计划。 巴特西发电站项目 也得到了当地政府和大伦敦政府的政治支持。 同 时,该项目也得到了当地社区的大力支持。正是 由于当地社区的积极参与,才促成了这一项目的 不断改进,并为当地创造了更多的就业机会。当 地居民甚至成立了一支合唱团,命名为“巴特西 发电站社区合唱团。 ”

*指某件事情的存在已达到一个足够的动量,使其能自我维持,并 为未来的成长提供动力。

哈德逊场——纽约

HUDSON YARDS –NEW YORK Marianne Kwok是Kohn Pedersen Fox (KPF)建筑事务所的设计总监,纽约的哈德逊场 改造计划便出自她之手。哈德逊场这个项目,意 在为曼哈顿西城打造一个全新的社区。Kwok女 士在“社区创建会议”上概述了,哈德逊场从1815 年起是如何从农田,一步步发展到1846年哈德 逊河铁路通车且铁路里程不断增加,以及高线公 园是如何在1934年建成时横跨哈德逊场。 哈德逊场改造计划的一个重要考量是整合 高线公园的人行道,从而形成了高线公园独特 的、位于废弃高架桥上的绿色带状公园。高线公 园比周边街道高,并从高楼大厦之间穿过。而附 近高楼的电梯设计理念采用的是“低中高”三层 分段式电梯,进而使大楼由上向下逐渐变细,形 成一个更具活力的建筑群构造。 哈尔逊场占地约28英亩,其中一半的土地 为开放空间,包括3个新建公园。而由伦敦艺术

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一部分资金来源于营业房产税。而且,这个项目 也吸引了一些顶级建筑师的目光,例如Norman Foster和Frank Gehry, 都参与到了这个项目的 设计之中。

家/建筑师Thomas Heatherwick设计的巨型“ 竹编篮子”形状的建筑——Vessel,无疑是开放空 间一道靓丽的风景线。改造后的哈德逊场,将建 有4,000套新住宅、3个新的公园、一所学校和一 家酒店,以及面积达百万平方英尺的零售物业和 写字楼。 曾几何时,纽约市为了申办2012年奥运会, 哈德逊场曾被提议用于建设大型体育场馆。 这导 致了不少土地的重新规划和土地整合。 政府对高 线公园的改建和地铁7号线的延伸工程,投入了 大量资金。得益于此,KPF建筑事务所为开发商 制定了总体改造计划。


3/

新加坡和马来西亚吉隆坡

SINGAPORE / KUALA LUMPUR Rahul Mittal是Cistri Singapore建筑事务 所的设计总监。在会议上,他为大家展示的是新 加坡的城市化演进过程,以及马来西亚吉隆坡的 一个“旧城改造”项目。Mittal先生通过讲演,向 观众们展示了亚洲城市所蕴含的巨大开发潜力, 特别是开发新的公共交通网络所能带来的机遇。 新加坡被誉为“全球最佳基建城市”,也是“ 生活品质最高”的亚洲城市,Mittal先生非常看 好新加坡未来的发展前景。 他还对比悉尼与新加 坡并指出:这两座城市面积相当,但新加坡的人 口密度却是悉尼的20倍。受新加坡地铁(MRT) 和轻轨(LRT)的影响,新加坡的上班族愈加倾向 于居住在车站周围。而且,新加坡的铁路网还在 飞速增长。不仅如此,新加坡政府也致力于修建 可步行的道路和便利的自行车网络。Mittal先生 又进一步介绍了位于新加坡的数个商住混合项 目,如Kampung Admiralty。 这个项目由新加 坡的WOHA建筑事务所负责设计,包含“乐龄公

4/

寓” (housing for elderly) 、 托儿所、 医疗中心、 超市和104套公寓,以及一个大型的屋顶花园。 Mittal先生还讲到了马来西亚的“公共交 通导向型开发”项目——KL River City,也被称 为River of Life。 该项目计划将10.7公里破败 的河岸,打造成一个充满活力且繁荣的沿河地 带。Mittal先生通过对比一系列项目完成前后的 图片,向大家展示了目前不太“讨喜”的河岸在经 过改造工程后,将会有如何巨大的变化。

梅尔罗斯公园

MELROSE PARK 作为PAYCE的总经理,Dominic Sullivan 在会上讲的是有关位于Melrose Park,一块面 积30公顷的前工业用地的重新开发项目。 这 个 项 目 总 造 价 为 6 0 0 万 澳 元,将 新 建 4,000套公寓、就业中心、商业中心、社区中心 和托儿所等设施,并创造1,500个就业机会。 该项目邻近Parramatta河,位于悉尼CBD和 Parramatta地区的中间地带。PAYCE提出, 将会出资建造一座连接河两岸的桥梁,以便将 Melrose Park与Olympic Park两地以轻轨相 连接。而且,Parramatta轻轨项目已进入第二 阶段,将会穿过Melrose Park。PAYCE计划用 穿梭巴士将Melrose Park与当地的火车站相 连接。这个项目将基于大数据和技术革新,将 Melrose Park打造成为一个 “智能城市” 。 同时, 该项目由知名设计师操刀,保证建筑质量。

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VIEWS

面面观

5/

艾凡赫

IVANHOE Frasers Property的开发经理Sacha Kovic 和Scott Clohessy,在“社区创建会议”上为来宾 讲解了Ivanhoe项目背后的故事。 首先需要说明的是,Ivanhoe这个项目由 Frasers Property、新州土地和住房机构(NSW Land and Housing Corporation)和澳洲使命 (Mission Australia)共同出资开发。Ivanhoe 这个项目占地8.2公顷,目前是社会保障性住房 用地。政府允许开发商在这块土地上建造相同 数量的社会保障性住房、经济适用房、零售物 业、社区公共设施和一所学校。 至于公共交通,火车站就在离Ivanhoe不远 的地方。 项目建成后,将形成一个拥有950套社会 保障性住房和128套经济适用房,以及约2,000套 面向市场的住宅房产。总的来说,Ivanhoe将会 是一个多样化的社区。

6/

悉尼“人情味”社区

WILLOWDALE AND EPPING 澳大利亚最大房地产集团之一的Stockland的数据显示,一个温馨的居住环境应该包 含以下几点: 社区认知(39%) 、 社区设计元素(23 %) 、个人情况(20%) 、自家情况(10%)和教育环 境(8%) 。 这就要求,要想创造一个温馨的生活环 境,设计十分重要。 再有一点,培养社区里的邻里 关系也很重要。 Sophie Pickett-Heaps是Stockland的联合设计主管,为大家讲解了Stockland 位于悉尼Willowdale和Epping的两个项目。 Willowdale项目位于悉尼西南的Campbelltown,占地350公顷,包括3,700套新建住 宅、商店、社区公共设施和公园。Pickett-Heaps 女士向观众解释了一个合格的社区怎样使新居 民快速融入,新居民如何享受医疗、教育和其它 福利,以及新居民如何与社区建立紧密的联系。 Pickett-Heaps女士还向到场的各位展示 了Stockland的另一个新项目——位于距离Ep-

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ping火车站200米的住宅项目。这个项目将保留 该区域内一座具有文物保护价值的教堂,并新建 200套“退休公寓” 、132个“老年人护理床位” 、一 所可接收220名学生的小学和更大面积的室外 开放空间。


7/

达令广场

DARLING SQUARE Lendlease的项目总监Neil Arckless,在 会上为大家讲解了Lendlease在悉尼Darling Harbour的新项目——Darling Square。 Arckless先生向大家详细介绍了这个新项目的演 变——由7,000年前原住民口中的“Tumbalong” (一个盛产海鲜的地方)变成了今日绿树成荫、 商铺林立的现代海港。 Darling Square这个项目最令人惊叹的就 在于——日本设计师隈研吾操刀的圆型社区建 筑,其中包括1,500套住宅、26,000平方米的商 业建筑面积,以及12,000平方米的各类公共设 施。 Darling Square项目落成后, 这一地区将会 新增4,200名居民、2,500名“上班族”和60家零售 及食品商店。

8/

萨里山购物中心

SURRY HILLS VILLAGE Fabrizio Perilli是TOGA的首席执行官。 在“社区创建会议”上,他向大家介绍了TOGA位 于悉尼Surry Hills的翻新项目——Surry Hills Shopping Village。 TOGA计划将老旧的Surry Hills Shopping Village进行重新开发,进而将其打造成一 个混合用途建筑,即底部为一个两层的Coles超 市,上面再加盖4至6层、共157套的豪华公寓,从 而形成一栋总高度为6至8层的中层建筑。这栋 建筑的设计使用大量砖块,以便与Surry Hills 地区传统建筑风格相呼应。除此以外,TOGA还 计划在建筑周围再建一个517平方米的公园,以 及一条街两边商店林立的小巷。 如果一切顺利,Surry Hills Shopping Village将于2022年以全新的面貌问世。

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VIEWS

面面观

THE CREATING COMMUNITIES CONFERENCE WITH ITS MANY EXCITING MIXED USE PROJECTS WAS A POSITIVE CONTRIBUTION TO DEBATE ABOUT S YDNEY’S GROWTH

50

结语

悉尼需要更多大规模的旧城改造项

目,才能将社区更紧密地连结在一起,并为

社区带来大量的就业机会和更多的公共设

施。随着技术的发展,传统工业在现代社会

中渐无用武之地。因此,工业用地成为最有

可能进行旧城改造开发用地。

但 是,当 前 政 府 的 政 策 正 在 阻 碍 悉

尼的发展。大悉尼委员会颁布了一项“禁

令”——禁止重新规划悉尼中环和内环现

有工业用地。要知道,重新规划并开发这些

工业用地,能为当地带来更多的工作机会,

现有工厂和仓库是做不到的。正因如此,悉

尼的发展迫切需要政策支持,才能在“大城

市”中建立更具活力的“小社会”。


地 产 公 司 C BR E 最 近 的 一 份 研 究 表 明, 投资私人医疗地产行业的总平均回报率达到 25.4%,远超其他各种类型地产的回报率,使其 成为2017年所有地产类型中表现最好的一类。 无论写字楼还是购物中心,其投资回报都无法 与私人医疗地产相比。 以2017年的商业地产为例,最出色的写字 楼的回报率仅为私人医疗地产的一半左右—— 13.4%。回顾过去十年的私人医疗地产行业,其 投资回报率一直维持在16%上下。直到去年,其 回报率达到巅峰。 CBRE的研究还提到,私人医疗地产行业 兴盛的原因,首当其冲的是老龄人口增多,其次 是医疗保健行业的利润率高、医疗地产的数量 较少以及资产类型的日益制度化等因素。 通常情况下,超过65岁的人口被称为“老 龄化”人群。 “人口老龄化”的原因主要有两个: 生育率下降和寿命延长。 亚洲和欧洲的许多国家都将在不远的将来 面临人口“老龄化”的问题,比如日本和北欧诸 国。而身处大洋洲的澳大利亚,也将面临较为严 峻的人口老龄化问题。有研究显示,澳大利亚目 前有15%的人口超过65岁,这一数据在接下来 的20年间会不断增长,至2027年,这一数字将 达到18%。也就是说,差不多每五个澳大利亚人 中,就有一个人超过65岁。

澳大利亚 回报率最高的 地产类型:

私人 医疗 地产

责编Vincent Liu

25.4%

随着科学和各种医疗技术的发展,以及社 会福利系统的完善,澳大利亚人的寿命在近些 年有明显增长,这加速了私人医疗行业的发展, 也使得私人医疗地产行业成为大热。

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

51


COVER STORY

封面话题


皇冠集团最新力作

MASTERY BY CROWN GROUP 打造WATERLOO最大型 高端生活社区

编辑Vincent Liu


COVER STORY

54

封面话题


2018年11月17日上午9点,在皇冠房地产集

团总部的大楼外,排起了一条长龙——买家们都

期待着能抢购到一套属于自己的奢华住宅公寓。 开盘仅数小时,首批发售公寓即实现了4,000万 澳元的销售额。不仅在澳大利亚,皇冠集团在印

度尼西亚的雅加达和泗水、中国上海市及中国香

港等地,也开启了项目的发售。 此后,皇冠集团还 会在新加坡和日本东京等地陆续进行发售。 项目 二期销售将于2019年年初开始。

了业内顶级建筑设计公司Kengo Kuma、 Koi-

chi Takada和Silvester Fuller携手打造的卓越 建筑——Mastery by Crown Group,得到了买

家们的一致认可。 我们共同打造了一个绿意盎然 的城市绿洲,为健康快乐的居民提供了丰富多彩 的社区文化和度假式生活。 ”

除住宅公寓外,皇冠集团还将倾力打造“日

本美食一条街”,为都市居民提供无与伦比的地

道用餐体验。 从东京涩谷和新宿特区独有的美食

由Kengo Kuma设计、 被誉为“层叠森林”

的公寓楼是Mastery项目最为引人注目的焦点。 其与大楼融为一体的垂直花园,为居民提供了温

街,到繁华的居酒屋、旋转寿司和正宗拉面馆,再 到传统正式的Cha-kaiseki茶道氛围的茶馆,各

式美食餐厅将入驻Mastery by Crown Group 项目,引领特色餐饮新潮流。

暖且自然的舒适氛围。 现代日式风格的外观,与

大楼外部绿色植被赋予的鲜明跳跃的色调相得

Mastery by Crown Group的项目销售总

益彰。 随季节而变换颜色的大楼绿植,更为建筑 赋予了别样的勃勃生机。 正如预期,C栋( “层叠

监Prisca Edwards表示,在盛大的发售活动中,

公寓基本已被抢购一空。

年轻白领,也有大房换小房以追求更优质生活质

既有自住买家也有投资买家,既有首次购房者及

森林” )大楼受到买家们的热烈追捧,首批发售的 受自然光(hikari)和光影(kage)相互作用

的启发,公寓的室内设计工作由屡获殊荣的Koi-

chi Takada Architects建筑设计公司操刀——

着重强调时尚现代、精致多元的都市生活方式。

量的夫妻和年轻家庭。 许多家庭希望住在CBD附

近,邻近优质学校及公共交通,可以享受住公寓 的便利生活。

“从投资角度来看,购买期房意味着买家

室内装潢大量使用高级仿木材料,以及合理运

们可以以今天的价格来购买未来的物业。这样

调,使尽显自然、 中性和低调的现代奢华。

值,为自己提供了财务上的优势, ”Edwards女士

用“日本风格”概念的室内设计和温暖柔和的色 皇冠集团董事长兼集团首席执行官Iwan

到项目完工时,他们的房产很可能已经实现了增 总结道。

Sunito先生表示,他对悉尼房地产市场充满信

心。 他总结道: “Mastery by Crown Group项目 的成功发售, 证明了买家们对于位置优越、 顶级

品质的公寓一直有强烈需求。 同时,这也证明了 Waterloo区作为距离中央商务区仅5公里的新

秀之地,拥有无比的魅力。 项目的成功发售反映

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

55


没备粮的创业者 这个游戏不属于你 逢八之年,寒冬凛冽。 Winter is coming,来自《权力的游戏》中北境的祖训。然而,这究

,再到今年逐鹿Meriton全澳冠军,由Leon Xing带领的Leton Group依旧

竟只是一场寒冬,还是能成为我们实现质变的起点,逆袭的机会,则因人

在市场下行的冲击中挺进。经历过上一轮房市的高潮,如今感知商业周期

而异。潮水退去,当行业全方位进入转折点,才知道究竟谁穿了泳裤。那

,Leon已适应在经济转型中盘整梳理、储备学习、寻觅机会、蓄势待发。

些在泡沫时期便懂的聚焦、懂得造血、懂得深挖客户需求、懂得创造价值

曾经的成绩是虚,持续的成功才是实。没有突发的奇迹,唯有把客户需求

的公司,潮落之后会开始绽放光彩。

放在第一位,才能使品牌实现跨越。

“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。”再精深高明的理论,都不如付 诸行动的实践。从2016年的Meriton全澳销售第三名,至2017年的第二名

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LOCAL ASIAN BUYERS SPLASH $200M IN 10 WEEKS 撰文 CBRE Commercial 编辑 Vincent Liu

澳 亚 裔 买 家 出 手 阔 绰


豪 掷 两 亿 买 商 业 地 产


COMMERCIAL PROPERTY

T

商业地产

he strong Asian interest in

Melbourne’s sub $100 million commer-

cial property market remains despite re-

利亚的中国房地产投资者数量减少。但是,墨尔

just over $200 million to Asia-linked

以下的商业地产依然吸引着大量亚裔投资者。

with CBRE selling 19 properties worth investors since the first week of July. The purchases, which included an

unknown off-shore finance component, were part of an extraordinary ten week

本的商业地产依旧繁荣,特别是市价1亿澳元

据CBRE统计,自2018年7月以来,CBRE共有 19处商业地产售与澳大利亚境内外的亚裔买 家,总价值超过两亿澳元。

放眼过去 10 个星期,我们见证了 41 处

period which saw 41 properties sell for

地产项目出售(其中一处为不知名的海外资

William Street which fetched $93.88 mil-

目中包括价值9,388万澳元的277William

more than $570 million including 277

lion, 105 York Street South Melbourne, $49 million, and Leader Newspapers’ former Blackburn HQ, $30.2 million.

62

尽管中国政府限制资本外流,导致来澳大

strictions on off-shore Chinese investors

金来源购得),总价值超过5.7亿澳元。这些项 Street、4,900万澳元的105 York Street,以

及价值3,020万澳元的 Leader Community Newspaper位于Blackburn的前总部。

Real Advantage Through Real Estate


CBRE的全澳投资总监Mark Wizel 表

示,一些地产项目的投资基金无疑来自中国,

这其中包括已经来到澳大利亚的资金,以及通

过私人渠道或其他来源来到澳大利亚的资金。 CBRE National Director Investments, Mark Wizel, said there was no doubt

that some of the investment funds had come from China via family links, as well as money that had already been

transferred here, among other sourc-

es, however it was impossible to put a

precise figure on just how significant the offshore component had been.

“There is absolutely no doubt that Chinese off-shore investment has

declined significantly over the last 12 to 18 months but it now seems clear that

Chinese money has begun to flow again and particularly within the sub $100

million market. How significant that is

we will see over coming months, particularly towards the end of the year and

into the New Year with the conclusion of transactions.

Mr Wizel said one key motivating factor had been the recent fall in the value of the Australian dollar while the decline in residential property clearance rates

had also had a positive effect on Chinese

277 William Street

buyer confidence in commercial property investment opportunities.

至于来自中国的资金占了多大比例,这就不好 说了。他说: “毫无疑问,在过去12到18个月当 中,来自中国的投资大大减少了。但是现在可

以很明显看到,中国资本又开始在澳大利亚房 产市场活跃起来,特别是在市价一亿澳元以下 的房产市场中。 ”至于这次中国资本的规模有

多大,Wizel先生说: “我们将从接下来的数月

中,特别是今年年末和明年初的交易统计中得 到答案。 ”

中国资本重新涌入澳大利亚房产市场,一

个至关重要的因素便是——澳元贬值,Wizel

先生说道。随着住宅市场逐渐萎靡,澳元贬值

至近20个月最低,这使得中国买家将投资方向 对准澳大利亚商业地产。他说: “如果美元持续 涨且澳元持续跌,我们很有可能会见到更多海 外资本涌入澳大利亚进行投资活动。 ”即便是

在澳大利亚房产市场整体低迷的情况下,中国 买家对于墨尔本的商业地产很有信心。相较于

墨尔本市场的低迷,中国买家更担心的是如何 把资金从中国带出来。

CBRE亚洲服务团队全澳总监汤冲云

(Lewis Tong)表示,在过去几个月中,越来越

多的业主下定决心要出售自己的房产,并通过 提供更诱人的条件来寻找买家。他说: “这是近 5年来首次卖家通过延长房产交割时间,以吸

引中国买家。而且,随着中国买家对墨尔本房产 市场的了解日渐加深,中国买家的房产投资领 域也越来越广。 ”

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COMMERCIAL PROPERTY

商业地产

CBRE’s National Director Asian Services Desk, Lewis Tong, said the last few

months had seen an increasing number of owners, who were committed to selling their assets, prepared to offer more attractive terms to find buyers.

“For the first time in close to five years vendors are looking at longer settle-

ment periods in order to attract Chinese

development sites now and we’ve seen this with the purchase of a number of

different properties, particularly retail assets offering future development

upside. So while their view of potential purchases has broadened, underlying

land value remains an important consideration,’’Mr Tong said.

buyers and this, along with Chinese

He said the decline in off-shore pur-

Melbourne market, is driving sales of a

activity from Melbourne based Chinese

buyers growing sophistication about the wider range of assets.

64

“Chinese buyers are not just seeking

chases had also triggered an upsurge in Investors – purchasing 19 of the 41

properties worth $201.6 million –having

recognised a window of opportunity in a less crowded market place.

“That opportunity has driven the

formation of syndicates and a range of

family alliances, based both in Australia and overseas, to acquire larger properties than had hitherto been the case.

“One door closes, another one opens,’’ Mr Tong said.


Real Advantage Through Real Estate

“中国买家不再将眼光局限于购买新房,

在一个竞争不那么激烈的市场中,他们更

而是广开门路”汤先生说到, “特别对于具有增

容易找到绝佳的投资机会。这些商机驱使澳大

如此,尽管中国买家的投资范围扩大了,但有

来愈大的房产。

长潜力的零售物业,中国买家很有兴趣。”正因

一点没变——他们仍旧十分看重土地的基础价 值。

汤先生表示,海外投资活动的减少也引起

利亚海内外的买家“组团”,来澳大利亚购买愈

正如汤先生所说:当一扇门关上,另一扇

门必会开启。

了来自墨尔本的华人买家投资活动的激增——

在上文提到的41处房产中,有19处被他们买 走,其总价值超过两亿澳元。

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65


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MEET WITH CEO

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总裁荟


INTERVIEW WITH HARRY TRIGUBOFF AO 澳洲首富眼中的澳洲地产 ——MERITON创始人HARRY TRIGUBOFF AO专访 采访 Eve 撰文 Daniel A=《APR壹地产》H= Harry Triguboff AO

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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MEET WITH CEO

总裁荟

在悉尼,Meriton集团的名号可谓无人不

知无人不晓。除了独树一帜的酒店式公寓外,他

们更是悉尼公寓式房地产市场的龙头老大。然 而,你可能不知道,缔造了这个著名地产帝国的 前澳洲首富Harry Triguboff,其实是一位生

在大连,长在天津的中国通。作为一名俄罗斯裔 的犹太人,Harry不仅有着聪慧的头脑,更有着

中国人的勤奋和澳洲人特有的投资眼光。近日,

《APR壹地产》有幸采访到了Harry,邀他与我 们一同分享他的成功秘诀和对澳洲房地产的独 特见解。

“只要我觉得正确的事,我就 会去做,坚持去做。 ”

A:听说您出生在中国,您对中国的印象是

怎样的?

H:我的童年是在天津度过的,身边都是中

国人,虽然当时处在战争时期,但是我们的生活

一直很安定,每个夏天全家人还会去北戴河度 假。后来我在天津犹太学校上学,学校很小,老

师却很优秀,我不但学会了俄语,还精通英语, 当时我的中文也写得不错。那是一段非常美好 的记忆,我非常喜欢中国。

A:1963年,您一手创建了如今的Meriton

帝国,您成功的秘诀是什么?

H:努力!这是最大的秘诀!直到现在我依

然十分努力地工作。同时,幸运地是,我身边同

样聚集着这样一群人,大家齐心协力共同努力。 其次,Meriton没有股东,没有董事会,所以我们

避免了冗长的审批程序,可以快速做出正确的 决定,以应对市场所需及变化。

A:如何理解您所说的“我坚信我所做的事

情是对的”?

H:只要我觉得是正确的事,我就会去做,

坚持去做。最初,有人觉得Meriton的公寓建筑

标准不够高。但事实是,当公寓市场上只有Mer-

iton的时候,我们就是标准,是最高,也是最低 的。现在公寓项目越来越多,Meriton的标准和

质量也越来越高。我要求每一个项目都要比之 前的一个更好,这就是我所认为的“对的事”,也 是我一直在坚持做的事。

A :很 多 人 都 梦 想 拥 有 一 栋 独 栋 别 墅

(House),Meriton为什么只建造公寓(Apartment)呢?

70

H: 说实话,因为建公寓更赚钱。Meriton起

步时,澳洲还没有公寓,我看到了其中的潜力。 在中国人们都住公寓,澳洲却只有独栋别墅, 所以我知道这里一定有我的生存空间。还是那

句话,我相信我是对的,所以我必须坚持。此外, 建造公寓不需要过多地考虑购房者们的个性

需求,楼盘建好后,有意向的买家自然会前来购 买。这种模式非常高效,也使得Meriton可以源 源不断地建造新公寓。

A: 您曾说希望有朝一日人人都能买得起的

公寓,但是现在房价却越来越高,您怎么看待这 个问题?

H:对我来说,如果必须在越来越好和越

来越便宜中选择一个,我肯定会选择前者。因

此,Meriton始终在寻求建造更高品质的公寓。 让每个人都买得起房固然是一个很美好的愿

望,但确实很难实现。不过,我们力争在建造最 优质公寓的基础上,提供最实惠的价格,以及

配套服务(如:购房贷款、印花税减免、租赁保 障等),以帮助买家更轻松地寻找到最心仪的 公寓。

“房 价 上 涨 并 不 是 因 为 中 国 人,而是因为房屋供不应求。 ” A: 您认为中国人为什么要来澳洲买房?

H:我问过中国买家一个问题,悉尼和北

京,哪里的房价更低。他们说:悉尼!所以华人来

悉尼买房是一种必然。事实上,我们应该意识

到,澳洲与中国的房地产市场之间,有着千丝万 缕的联系。两国的房市就像跷跷板一样,当澳洲

银行对中国购房者百般刁难的时候,就相当于

把华人投资者的目光推向了中国的房市。相反, 如果我们提供好的政策给海外投资者,自然能 够提升澳洲的房市经济。

A:您觉得澳洲的房价未来的趋势会是怎


“我们应该乐观,事情会向好 的方面发展。 ”

A: 现在有不少来自中国的开发商将业务拓

展到了澳洲,您觉得这是一种潜在威胁吗?

H:我并不觉得。澳洲房地产市场一直都

存在良性的竞争。不过,对于这些中国开发商而 言,澳洲并不像他们想象得那么简单。这里不

同于中国。在澳洲,有些城市的议会十分苛刻, 而有些地方人口数量较小,没有发展的潜力。因 此,每一项决策都充满了潜在的危机。

A:您未来会将Meriton拓展到海外吗,比

如中国?

H:不会。我甚至没把Meriton拓展到墨尔

本。不同地区的人们有不同的需求和不同的文 化,即使是墨尔本与悉尼之间,也有很大的差

别。这种差别使我很难对全局进行掌控,我不喜 欢这样。

MERITON的标准和质量也越来越高。我要求 每一个项目都要比之前的一个更好,这就是 我所认为的“对的事”

A:作为澳洲富豪榜上的常客,人们看到的

都是您成功的一面。在您近50年的地产生涯中, 有没有遇到什么挫折?

H:当然。上世纪80年代,黄金海岸曾有过

一段房地产繁荣期,我在那里买入了两块地,但

全都亏了,原因就是我当时并不了解那里的市 场环境。还有一次我在悉尼南边的Sylvania买

了几块地,但在建房时却遭到当地议会的坚决 样的?

并不了解中国的国情,我建议他们向中国的银

多,但近一段时间房价有所回调,这是再正常不

如果他们能够在中国贷到款,为什么却通不过

H:过去五年间,悉尼的房价激增了一倍之

过的事情了。我觉得,长远来说澳洲的房价还有

上升的空间,每年数以百万计的人来到澳洲移 民、安家、留学、工作、旅游,澳洲的住房需求量

持续增长,所以选择合适的出手时机非常重要。 A:最近出台的一些政策,非常不利于海外

投资买家,澳洲政府真的在限制海外投资吗?

H:银行确实在收紧贷款政策,但这肯定不

是长期行为。政府,其实是支持海外投资者在澳

洲置业的。巧立各种名目收也不过是为了收取 额外的费用而已。

行学习。这些外海置业者在中国也会投资房产, 澳洲银行的审批呢?

A: Meriton针对此举有什么应对措施以帮

助海外买家吗?

H:我们向这些海外买家提供了购房 贷款。他们可以在签订购房合同前提前锁 定贷款金额和利率。对于那些早前购买楼 花,而现在无法从银行借贷交割房产的买 家,我们亦提供了紧急救援贷款。 A: 您对中国买家有什么建议?

两国之间应该互换些什么?

H:中国人一定要学会“放松”,高度紧张会

阻碍人们前进的脚步。就像我一样,当我感觉累 了,我就会放下手上的一切,去睡一觉,然后再

继续投入到工作中。对于澳洲人,我们应该认识 到这个国家的机遇,依靠自己,而不是依靠政

府。每个人的未来都是光明的,我们应该乐观, 认为事情会向好的方面发展。我不觉得谁是伟 人,因为每个人都是伟人。

A: 采访的最后有什么话想对大家吗?

H:我见证过中国和澳洲半个世纪前的模

样,也亲历了这些年经济的蓬勃发展,我希望中

最大的优惠!从长远来看,房价仍然有上涨的空

荣。我也希望能有越来越多的中国游客来到澳

是最好的出手时机,因为各大开发商都给出了

H:银行的行为对我们并没有很大的影响,

间。短期市场时有波动,但是这并没有什么要紧

想买房的人始终还是会买。我认为澳洲的银行

A:您前面提到中澳两国息息相关,您觉得

H:想买就买,不要犹豫。现阶段房价回调

A:您怎么看银行限制海外投资者的贷款

申请?

反对,最后只得放弃。

的,因为它本就应该如此。

国的投资者们相信未来的澳洲会变得越来越繁

洲,也希望澳洲人能到中国看看,互相学习、共 同发展。

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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MEET WITH CEO

总裁荟

维州地产 开发管理业的 一面旗帜 编译Vincent Liu

——APR独家对话Pomeroy Pacific 首席执行官Mark Pomeroy J=John Few, APR杂志主编 M=Mark Pomeroy, Pomeroy Pacific CEO

Mark Pomeroy是Pomeroy Pacific的首席执行官,

负责公司业务的战略方向和商业运营,深受每个 与他共事的人的尊重。Mark因其无与伦比的创

造“交易”的能力,和他坚持不懈努力工作的习惯 而闻名。他是一个很懂工作策略的人,同时不断 突破自我, 去寻求更好的工作方式。

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APR John:

From my experience it appears that the apartments of Melbourne and Sydney

have developed slightly differently. What is your view on the differences between

the two markets and why they may have evolved differently?

Mark:

Over the last 10 years, the Melbourne

apartments market has undergone rapid

change and growth to cater with demand from local and international investors.

To feed this demand, developers sought to provide primarily small one and two

bedroom apartments so that price points would remain affordable to investors. By contrast, Sydney’s growth was driven

by a strong demand by owner-occupi-

ers. Furthermore, given the base costs

of apartments is significantly higher in

Sydney than Melbourne due to the larger minimum sizes and the higher land

value, investors were not as active as they had been in Melbourne. Another key

difference that has led to a differentiation to the apartment types within the two

cities is the fact that Melbourne did not,

APR MAGAZINE INTERVIEW WITH POMEROY PACIFIC CEO MARK POMEROY

until recently, have mandated minimum standards for apartments as opposed to Sydney who have had them in place for many years.

APR John:

Over the last 12 months, the Australian

residential property market appears to be slowing down with lower auction clearance rates, higher settlement defaults,

lower pricing and a decline in new proj-

ects. It even appears Sydney is declining faster than Melbourne, even though

many are suggesting that Melbourne al-

ready has a CBD oversupply. Do you agree that Melbourne is currently oversupplied and are you expecting a significant market correction?

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Mark:

cally and swiftly assess development sites

plied and I am not expecting a major

funding options, will be able to acquire

I do not believe Melbourne is oversupcorrection within the Melbourne market. However, there is no question the Mel-

bourne apartment market is undergoing

a major shift in the type of product being offered. We are seeing that large scale

apartment projects can no longer achieve the required pre-sales to satisfy funding

and who can be flexible in terms of their some excellent sites in the next 12 – 18

months. It is also important to remember

that Melbourne is still experiencing rapid population growth and has a significantly lower cost base when compared to Sydney.

requirements and a result, very few large

In a complex changing environment,

thus dampening the risk of an oversup-

has the expertise to know where to look

scale apartment projects will commence, ply. Consequently, we are seeing a shift

away from small investment grade apartments to larger owner-occupier style apartments.

The impact of this shift will result in

a sharp decline in the number of new apartments being completed as the

owner-occupier market is much shal-

Pomeroy Pacific with its 48 year history

and how to secure these elusive development sites. By partnering with Pomeroy,

Clients receive detailed pre-purchase due diligence which not only includes robust feasibility analysis but which sets out

the key opportunities, constraints and

methodologies that can be implemented to extract maximum value.

lower than the investment market. This

APR John:

ment supply will result in a significant

record and proven history in the proper-

reduction in new investment grade aparttightening within the apartment market and especially within the Melbourne

CBD, which will lead to increased rental returns and be the catalyst for the next apartment cycle by late 2020.

APR John:

Finding viable residential development

sites in Sydney is like finding a diamond

in the rough. As a result, developers have to explore opportunities in other cities,

like Melbourne, Brisbane and elsewhere

around Australia. What is your suggestion to developers who are fresh to Melbourne and how does Pomeroy Pacific assist its Clients to find these elusive diamonds?

Mark:

Given the changing market dynamics, I believe that 2019 will be a year of pain for many, but great opportunities for

others. In the short to medium term, we are likely to see many developments fail to get off the ground as they struggle to

achieve required pre-sales and funding. Developers who have the ability to criti74

Pomeroy Pacific has a long-term track

ty industry; can you tell us what drives Pomeroy Pacific’ s success and what

makes you different from all other companies?

Mark:

Pomeroy Pacific’ s unique and outcome based service offering, coupled with its culture of excellence, is the key to its

ongoing success and growth. In addition, by providing a complete suite of development services, we are able to anticipate

challenges before they arise and unlock value and extract additional profit in

areas that are often missed by others. By sourcing development sites, undertaking due diligence and market research, providing equity and or debt solutions, deal structuring, feasibilities and

development and project management

services, Pomeroy provides the flexibility, convenience and accountability which is

sought after by our clients and the broader market.

1

Victoriana, Melbourne Victoriana redefines luxury living in Melbourne. It is set to feature 233 private residences 5 of which include private infinity pools. 位于墨尔本的豪华公寓项目——Victoriana,将建有233 套私人住宅,其中5套将配有私人无边泳池。


APR John:

悉尼和墨尔本的公寓市场的发展究竟有何

不同呢?

Mark:

第一个不同就是户型。在过去10年间,为

了适应本地和国际买家的要求,墨尔本多为一 房或两房的小户型公寓,以保证投资者能够负

APR John:

清空率降低、过户违约数量增多、房价下

降,而且新项目数量减少。相较而言,悉尼比墨

尔本更甚。墨尔本市场是否供过于求?根据你的 判断,是否会有重大的市场调整?

Mark:

我不认为墨尔本房产市场供过于求,我也

担得起。此外,鉴于悉尼法律规定的最小面积公

不认为将会有重大的市场调整。但毫无疑问的

故悉尼公寓的建设成本要远高于墨尔本这样一

昔,所以无法满足开发资金的需求。这导致的一

寓的标准大于墨尔本且悉尼的土地价值更高, 个事实,悉尼的投资者并不似墨尔本的投资者 一般活跃。

实际上,墨尔本直到最近才有了关于公寓

最小面积的法律规定。而悉尼,早在多年前就已 经出台了相关的法律法规。

是,我们可以看到,大户型公寓的预售量今不如

个结果就是:大型公寓开发项目愈来愈少,这也 就减少了“供过于求”的风险。现在可以看到,开 发商正把重点从小户型投资公寓转向大户型自 住公寓。

这样一来,由于自住公寓的需求量不如投

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We appreciate the many and varied perspectives of our Clients’needs and this is where Pomeroy excels in foreseeing,

anticipating and resolving issues before

they arise and or escalate. Having invest-

ed our own capital into projects alongside our Clients, we understand the pressures our Clients go through and draw on all those experiences to deliver a better

result. It is this experience that differentiates us in the industry.

Furthermore, as a family business we

place great emphasis on trust and loyalty and build long-term relationships which often lead to long term friendships. In

addition, we believe that to be the best, we need the best staff and the best Cli-

ents. As such we invest heavily to attract and retain the top talent in the industry and align with Clients who seek quality service from quality professionals.

APR John:

I understand Pomeroy Pacific has been a

market leader in assisting Chinese / Asian Developers in their Australian develop-

ment journey. Can you please share what you understand to be the key to managing and developing such relationships?

Mark:

Almost 10 years ago, Pomeroy made

the decision to become specialists in

providing development services to the

Chinese / Asian market. One of the keys to our success was understanding that

whilst our cultures and approach were

sometimes different, patience, respect, education and ease of communication

were critical. To address this, we ensured we had mandarin speaking staff plus a dedicated client liaison who assists in building the relationship from all

perspectives including linguistic, cultural and business related. All these aspects

are handled delicately and sensitively and with mutual respect.

While most of our international Clients

have already owned or run a successful 76

2

Galleria, Glen Waverley Galleria features 267 apartments over 15 storeys with ground floor retail.


资公寓的需求量大,新建公寓的数量将急剧下

能为开发商提供的是业界一流的灵活、便捷且

别是墨尔本CBD的市场。而这最终将会使租金

市场营销管理和施工管理等服务。

降。投资公寓供应量的下降将会使市场收紧,特

回报增加,并成为下一轮(2020年)公寓市场大 涨的催化剂。

目前,想在悉尼找一块不错的住宅开发用

地难如登天,因此许多投资者转而去发掘诸如

墨尔本和布里斯班等城市。你对新到墨尔本的 开发商有何建议?Pomeroy Pacific 又会怎样 帮助客户寻找合适的开发用地呢?

Mark:

们才能够理解客户各种各样的想法和需求。而 且,我们会将 Pomeroy Pacific 自己的资金投

入到客户的项目中。这样一来,我们便与客户风 雨同舟,并能感同身受客户的压力,同时也能促

使我们更加努力,以求得到最好的结果。这种“ 感同身受”使我们有别于同行业其它公司。

此外,作为一家家族企业,我们视“信任”

鉴于目前市场变化如此之剧,2019年对很

和“忠诚”为立身之本,并与客户建立长期合作

致很多开发商筹集资金困难。只有那些筹集资

果想要成为这个行业最好的公司,我们需要最

多开发商来说将不会好过。由于预售量低,会导 金方式灵活,而且能准确、快速评估开发地点的

开发商才会在未来12到18个月中较为顺利。而 且,相较于悉尼,墨尔本的人口增速更快,项目 所需资金也更低。

Pomeroy Pacific 凭借其 48 年的行业经

验和专业的知识,有能力帮您找到并锁定最佳

关系,建立长久的友谊。还有一点,我们相信,如

好的员工和客户。因此,我们投入巨资吸引和留 住这个行业的顶尖人才。同时,我们的客户也希

望得到由专业人士提供的优秀服务,故我们需 要就这一点与客户保持一致。

APR John:

据我所知,Pomeroy Pacific 在帮助中国

的开发地点。与Pomeroy Pacific合作,您将收

和亚洲开发商在澳进行房地产项目开发方面是

包括强大的可行性分析,也会列举出项目关键

cific与亚洲客户的关系有何看法?

到土地收购前详尽的调查报告。这份报告不仅 性的优点和缺点,并提出创造利益最大化的可 行办法。

市场的领导者。您对管理和发展 Pomeroy Pa-

Mark:

大约十年前, Pomeroy Pacific 立志成

APR John:

Pomeroy Pacific 成功的因素有哪些呢?

是什么让Pomeroy Pacific与众不同?

为帮助中国和亚洲开发商在项目开发领域的专

家。我们之所以能走到今天这一步,有一点很关 键——我们明白,尽管我们与中国和亚洲客户的

文化背景和行事方式有所不同,但耐心、尊重、

Mark:

Pomeroy Pacific 为客户提供独特,且将

结果视为最高目标的服务。再加上我们卓越的 企业文化,促成了我们今天的成就,也是我们持 续发展的关键动力。不仅如此,通过提供一整套

完整的房产开发项目的服务,我们有能力在问 题出现之前就提前进行调整,继而发掘项目的 价值。而且,在常常被忽视的领域里,我们还会 帮客户挖掘额外利润。

Pomeroy Pacific 通过收购房产开发土

地、尽职尽责地进行包括市场调查在内的各种 调查,并提供股权和(或)债务解决方案,并提供

交易结构设计、开发与可行性调查和项目管理 共267套公寓,分15层,底层为零售商店。

Pomeroy Pacific 擅长在问题出现或升级

前预测和评估,并提出解决方案。正因如此,我

APR John:

图为Pomeroy Pacific在维州的另一力作——Galleria(格兰瑞雅),

负责任的地产项目收购与管理、地产开发管理、

等服务。Pomeroy Pacific 提供项目收购、尽职 调查、提供股权和(或)债务解决方案,以及项目

开发以及项目管理等服务。 Pomeroy Pacific

教育和沟通却是相通且至关重要的。正因如此, 我们配备了说普通话的员工和专门的客户联络

人,以便协助我们客户方方面面的事宜,例如语 言、文化和商业相关事宜等。所有这些事宜,我

们专业的工作人员都本着互相尊重的原则,仔 细、精心地准备过。

我们有很多来自全球各地的客户,他们在

自己的祖国时就已经是成功的商人了。但是,澳 大利亚地产项目开发的过程与其他国家非常不

同。因此我们尽早地与客户建立起良好的关系, 从而建立对彼此的信任和信心,并更深入了解 彼此在不同国家的项目开发经验。我们所做的 这一切都是为了帮助我们来自中国和亚洲的客

户,在他们的行事方式和澳大利亚人的行事方 式之间找到平衡,以达到利益最大化。

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business in their home country, the process is often very different in Australia.

By developing our relationships early, we can establish trust and confidence and share a deeper understanding of each other’s local practices. Ultimately, it

is about helping our Chinese/Asian de-

velopers find the balance between their

way and the Australian way to maximise financial outcomes.

Furthermore, being a family business parallels with many Clients who also

have family enterprises. We are currently working with several Asian families whereby the younger generations are

being handed the task of growing their

global businesses within Australia. The

key to working effectively with them is to

have patience and to provide them with a high degree of transparency, explaining how our regulatory processes work and how best to achieve desired outcomes.

This approach builds trust, which is the main ingredient in establishing sound relationships for future growth. It is

our passion, commitment and patience,

together with our understanding of Asian Cultures that have allowed us to excel in this segment of the market.

APR John:

I am aware that building costs are con-

tinuing to rise putting further pressure

adjoining properties, ease of access,

can you provide to Developers to protect

ination and potential hazardous mate-

on the viability of projects. What advice them from building prices exceeding their feasibility allowances?

Mark:

We place great emphasis at the outset

of our engagement to ensure buildings

existing services, demolition, contam-

a high probability that the building cost estimate will be inaccurate.

rials. Without understanding these site

APR John:

underestimate the true cost of a proposed

projects over its 48 year history, can you

specific factors, we often see developers development.

Therefore, it is critical that prior to apply-

Pomeroy Pacific has done so many

name 3 projects you are most proud of? And why?

can in fact be built to an agreed budget

ing for a planning permit, the above con-

Mark:

achieved by focusing on factors such

advice obtained from an independent

development projects over a 48 year com-

without compromising quality. This is

as; the design of the building including its efficiencies, percentage of amenity

provided, basement structural design, the number of cores and possessing a

deep understanding of the site specific

constraints such as ground conditions, 78

siderations are properly considered and quantity surveyor and project manager.

The build cost is the single largest cost in a project and if sites are purchased using simplistic costing analysis such as a cost per apartment or a square meter rate

across Gross Floor Area (GFA), there is

Having delivered in excess of $3 billion in pany history, it is not easy limiting my

answer to just three projects. However, the following stand-out for me:

(1) 553 St Kilda Road Melbourne

office building. Pomeroy Pacific were


3

Oros, Oakleigh The mixed-use development consists of approximately 400 residential dwellings including serviced apartments, commercial and retail supermarket. Oros项目是一栋商住两用的混合用途建筑,其包括约 400套住宅,多为服务式公寓。另外,该建筑还有商用住宅 和零售超市。Oros位于维州墨尔本的Oakleigh。

此外,作为一家家族企业,我们的很多客户

也是家族企业,我们目前与数家亚洲家族企业

Mark:

我们的参与就是为了确保客户项目的建筑

有合作关系。这些家族企业的年轻一代肩负着

在保证质量的前提下,能按照商定好的预算建

人合作,成功的关键在于要有耐心且对他们开

的设计,例如保证建造效率、公共设施的覆盖比

在澳大利亚发展全球业务的任务。与这些年轻

诚布公,详尽解释澳大利亚的监管程序如何运 作的,以及如何才能达到最好的结果。这是建立

信任的好办法,也是与他们打好未来关系的基 础。我们对事业的激情、对客户信守承诺并保持 耐心,以及我们对亚洲文化的理解,使我们在这 部分业务中脱颖而出。

例和地下室的结构设计。同时,我们也会兼顾好

建筑的核心部分,并深入了解项目所在地的特 殊情况,比如地面条件、相邻建筑的状况、四通

八达的交通网络、当地已有的各项服务、拆除原

建筑的过程、项目中可能出现的污染情况和潜 在的有害物质。如果不能做到因地制宜,了解开

发项目所在地的特点,开发商经常会低估开发

APR John:

建筑成本不断上升,对项目的可行性产生

了阻碍。Pomeroy Pacific 对开发商们有什么 建议,以避免超出预算的情况发生?

造,而实现这一目标的关键就在于把控好建筑

成本。

因此在申请规划许可之前,开发商务必考

虑上述因素,并咨询独立的工料测量师。在一个 开发项目中,建筑成本是最大的单项支出。如果

开发项目的预算是通过简单的成本分析(如每

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selected by the American Government to construct their consulate in this

building. In order to meet their brief, we were required to travel to the US

and receive special intelligence clearance so that the technological smarts

of the American government could be integrated into the fabric of the new building.

(2) Tip Top Brunswick – 411 apartments. This building was awarded the UDIA

award for Excellence in Urban Renewal. This was a place making re-gener-

ation project and the project has been recognised as a benchmark for future developments.

(3) Private Residential home with an

end value of in excess of $100million. Having the opportunity to manage

the construction of one of Australia’ s most expensive homes was a true

honour and a recognition of Pome-

roy’s ability to achieve levels of quality unmatched in the industry.

APR John:

would reduce red tape and thus reduce

the State election, what do you believe are

passed on to buyers.

Now that the labour government has won key policies they should be focusing on

for the benefit of the property industry?

APR John:

Mark:

the interview. We look forward to hearing

Focusing specifically on the residential

apartment market, I would hope the planning minister reconsiders the changes

stamp duty as a priority item. By removing the off-the-plan stamp duty concession to investors last year, the rate of

sales to investors has essentially stopped. Without investors buying apartments to

feed the rental market, the rate of apartment supply will remain constrained

which in turn will drive rentals higher thus resulting in further affordability

challenges. In addition, whilst I accept

the planning system in Melbourne is su-

perior to that of Sydney, I still believe that Councils are not the appropriate body to determine major planning applications

and therefore streamlining this process 80

development costs which would then be

Thanks for your time and contributing to more about Pomeroy Pacific.


间公寓的建造费用或总建筑面积的平方米费

业质量水准的认可。

低,进而对项目的可行性造成严重误判。

APR John: 你觉得谁会在本次维州大选中胜出?大选 的结果对墨尔本的房产市场有何影响?

用)进行的,那么很有可能对建筑成本的估算过

APR John: 可以举出3个你最引以为傲的项目吗?再讲 讲为什么吧。 Mark: Pomeroy Pacific 自建立以来,已逾48个 年头,经手项目无数,总价值超过30亿澳元。要 我只举出3个例子,有点为难了。我只好忍痛割 爱举出以下3个: (1) 墨尔本 St Kilda Road 553号——写字 楼。Pomeroy Pacific 被美国政府选中在该建 筑物内建造其领事馆。为了满足美国政府的要 求,我们远赴美国接受特别审查,以便帮助美国 政府将其诸多技术融入该大楼的建筑材料中。 (2) Tip Top Brunswick——411 间公寓 。 这栋建筑荣获了UDIA的“市区重建卓越奖”。这 个市区重建的项目也被公认为未来同类型项目 开发的标杆。 (3) 终价超1亿澳元的私人住宅—— Pomeroy Pacific有幸管理澳大利亚最昂贵房屋的建 造,这是我们的荣誉,也是对我们无与伦比的行

图为The Ring位于墨尔本的Ringwood地区,与Eastlink

Trail、Eastlink Scoresby Freeway和Frankston Mitcham

Freeway相连接,其南部沿Ringwood火车线展开,地理位置十 分优越。The Ring包括430多套公寓和95间酒店客房,以及一 块零售区域。

Mark: 我认为终极问题应该是:政府可以做出哪 些关键性的改变,从而对房产市场产生最直接 的积极影响?考虑到这一点,再加上我们专注于 公寓市场这一点,我比较期待未来的规划部长 能把调整印花税政策作为头等大事。维州去年 取消了投资者的楼花印花税减免政策,导致对 投资者的销售率基本停滞。投资者对购买公寓 失去兴趣,会导致可供出租的公寓数量减少,致 使租房困难,进而带动租金上涨,使人们的房产 负担能力变得更弱。此外,尽管我认为墨尔本的 规划系统要优于悉尼,但我仍然认为,地方政府 不适合成为决定规划申请是否通过的机构。而 且,简化规划申请这一过程是一个减少繁文缛 节的过程,意在降低开发成本,最终降低房价。 APR John: 感谢你接受我们的采访,期待听到更多关 于 Pomeroy Pacific 的消息。

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十年砥砺

专访GMT Markets 执行董事 Arthur Liu刘楚岸

撰稿/丁敏悦 摄影/Yang

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GMT Markets 办公室坐落在墨尔本使馆

林立的St Klida Road上,一进门就看到简洁大 气的绿色logo。Arthur指着公司前台的布置和

logo说:“这些都是我自己设计的,我比较喜欢 简洁一点的,白色和绿色就好。 ”

初出茅庐,崭露头角

2000年,伴随着千禧年的钟声,年仅16岁

的Arthur Liu独自来到了澳洲,带着家里给的

仅有的两年的学费和一年的生活费,他开始了 在澳洲的求学生涯。

作为小留学生,也作为高中年级里“唯二”

华裔之一,澳式足球(AFL)成为了他飞快融入 这里的契机。在朋友的影响下,Arthur成为了

Essendon Football Club的铁杆球迷。那一 年,Essendon一举夺得了AFL的冠军。自那时

起,这个铁杆球迷对这支球队一支持就是十几 年。 “澳洲人的球队季票会员卡经常是爷爷传爸 爸,爸爸传儿子的。 ”Arthur掏出随身的钱包,从 里面拿出他的Essendon季票会员卡。卡片的反

面写着他的名字和所在球场的座位号: “你看, 这个座位都是固定的,可以一直传下去。 ”他说:“ 我到现在也是他们的球迷。 ”这种从一而终的特

质,不仅体现在对于footy的爱好上,也贯穿了 Arthur的整个职业生涯,成为了他一以贯之的 职业精神。

高中毕业,凭借着VCE99分学校状元的高

考成绩,Arthur拿到约翰莫纳什爵士海外留学 生奖学金 (Sir John Monash International Students Scholarship) 进入莫纳什大学金融

专业就读。大学里,他靠着各种兼职工作,做家

教,当导游,负担起了自己的生活开支。不仅如

此,这段特殊的打工经历,让他充分锻炼了领导

力和与人打交道的能力,为他未来的职业生涯 做了铺垫。

大学毕业后,Arthur的第一份工作是在全

澳最大的金融保险集团之一Suncorp Metway

担任销售工作,除了每日的工作,为了让自己更 具竞争力,他还继续攻读了Diploma of Finan-

cial Planning学位,拿到了注册理财师的认证。 如果说在Suncorp的经历是让这个初入职场的 年轻人初绽光芒,一年多后,进入了CMC Mar-

kets的他,更是充分展示了自己的才能。CMC

Markets是澳洲当时最大的外汇和差价合约经

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纪商。在这里,Arthur充分展现了他的全面才

变化非常大。Arthur的团队却始终保持了极高

澳大利亚中文广播电台的每日财经汇率评述节

上。这和他杰出的领导力和个人魅力是密不可

能。从小的演说口才,让他一己承担了在3CW 目。同时,他还在 Box Hill首次举办了中文金融

投资交易入门讲座。和眼下金融公司遍地开花 的讲座不同,当时CMC Markets 是第一家选择

的稳定性。团队的成员多数都跟随他有6、7年以 分的。

能让一个团队持续稳定的发展,最重要的

中文知识性讲座作为推广模式的企业。广播、讲

就是注重客户服务。金融行业的产品同质化特

作都“一肩挑”了。

数额的差异。但是在ForexCT的这十年,Arthur

座、专栏、分析和销售,Arthur几乎是把这些工 Arthur始终都觉得自己对金融有着浓厚

的兴趣。 “对数字敏感,”他这样评价自己。金融

世界与世界格局紧密相关,每一次人类世界的

征鲜明,不同公司的差别往往只在于交易佣金 一直坚持,为客户提供最好的服务,最需要的服 务,也是最周到的服务,并且持之以恒。

从CMC Markets 时期就开始的金融讲座,

变动都给金融市场带来直接影响。对于这个世

也延续到了ForexCT的团队中来。 各类金融公司

个行业深深地吸引着他。工作之余,Arthur成功

到了十年如一日的坚持。每个月的第二个星期

界的关注,对金融市场的敏感性,这一切都让这 考取了CFA注册金融分析师,走向新的征程。

持之以恒,业内精英

由于在CMC Markets的工作经历, Arthur

长期活跃在报纸、电视、广播和网络上,已经在业

内小有名气。他的才华和能力成功地吸引到了 ForexCT (Forex Capital Trading Pty Ltd), 当

时只是一个初始的创业公司,创始人却靠一句 话打动了Arthur——当时的老板告诉我: “你在

CMC Markets只是一个number, 但是来到For-

exCT, 你可以成长为一个独当一面的总经理。 ”

这一句话深深地触动了Arthur。 他说道,在

Suncorp和CMC Markets这样员工规模巨大的 公司,他永远只能是一个“小分子” , “别人不会觉

得你Arthur Liu怎样, 只会觉是公司的某一个员

工怎样。 ”ForexCT的出现,无疑给了他一个绝佳 的施展平台。

举办的讲座遍地开花,却只有Arthur的团队做 天, 都在Box Hill 举办金融知识性讲座, “雷打不

动,坚持十年。”Arthur相信,持之以恒,也唯有

持之以恒,才能扛得住诋毁,才能长久立于不败 之地。 “万事就怕坚持,就跟footy一样。 ”Arthur

相信,做任何事“要看长远的,而不是短期效应” 。 以金融讲座为例,Arthur的团队坚持提供知识

性强的讲座。 强调知识性,强调客户的收获,将讲 座打出品牌。 “我们从不在讲座中push客户去开 户,只要坚持去听讲座,就一定能有收获。 ”这是 Arthur一直坚持的。

不仅如此,十年来,Arthur的手机号也从

没变过。直到现在, “07、08年的老客户,还可以

通过这个号码找到我。”3CW广播电台每天5分 钟的金融市场评述,十多年来,也一直活跃在每

天下午五点,晚高峰的广播里。这种从一而终的

坚持是团队稳定的基础,也是获得客户信任的 保障。

多年的销售经验也让Arthur能够不断变通

刚进入初创公司,一定是艰苦的。办公环境

销售角度,坚持创新。 让团队充满活力,也提供了

搬到ForexCT最初狭小的办公室。 “办公室一共

澳洲的金融公司里,最早开始做微博的团队,同

就天差地别, 从Collins Street上最繁华的写字楼

5、6个人,其中3个都是老板。 ”Arthur笑着说。公 司刚起步,员工少,一切都要从头开始。 “就那一

台电脑, 就这样开始办公了, ” 他回忆到。 最开始

只有他一个人,渐渐业务繁忙了起来,他聘请了 第一个assistant。 再到3个人、 6 个人、 8 个人、 10

个人。 几年间, Arthur带领的这支年轻的队伍, 成为了全澳金融外汇行业内最大的华语团队。

事实上,金融行业内的变化快,人员流动

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最符合客户需求的服务。Arthur的团队是整个 时也是最早开始做微信公众号的团队。 “微博红

火的时候,光我的账号大V号‘澳币哥’就有2万 多活粉, 也算是个小网红吧, ” Arthur这样说。

外汇交易可以说是市面上门槛最低,最灵

活的投资交易产品之一。客户最低500澳元就

可开户,资金随存随取,方便灵活,交易可以买 涨买跌,熊市牛市都能获利!24小时不间断的 金融市场,手机、iPad和电脑随时随地交易,这


些灵活属性使得外汇交易在澳大利亚逐渐成为

最受投资者青睐的交易产品之一。对于Arthur 的华语团队来说,无论是500澳元的客户还是

500,000澳元资金的客户,Arthur都一视同仁, 提供最专业最友好的华语金融服务。

说到自己的团队,Arthur是充满欣慰的,

整个团队的情感连结非常深厚。不仅工作上是 伙伴,工作之余也是朋友,是一家人。大家彼此 信任,也彼此依靠。 “我这么多年,听到的最多的

一句话就是 ‘Arthur你去哪儿就说一声,我跟到 哪儿’ 。 ”正是这份对于团队的信赖和自信,引领 了他十年的愈走愈宽广的职业生涯。

十年磨砺,全新篇章

在ForexCT的这十年,Arthur不仅成为

了独当一面的经理,更是成为了毫无疑问的行 业领军人。就像他当初决定要加入ForexCT时 一样,他早不是一个“小分子”了,他是Arthur Liu,刘楚岸,一个全澳金融界都知道的名字。

2018年,Arthur十年来第一次给自己放了

长假。 去旅行,去看心爱的世界杯足球。 十年的积 累,已经让他做好准备, 进入一个全新的篇章。

今年8月8日,原班人马重新集结,Arthur

带领着自己十年累积的充满经验的团队,创立 了全新的金融品牌GMT Markets。 全新的品牌

不止针对机构客户,更加注重零售业务。在保留

地区。除此之外,新加坡和东南亚地区也将是 GMT Markets发展的重点之一。

除了区域上的拓展, 2019年, GMT Markets

也将充分拓展公司业务,不仅是在外汇市场,同 时也希望在证券和数字货币市场有更大作为。

Arthur的身份除了是一名金融从业者,一

了原有的成熟的运营模式基础之上,更是推出

个铁杆球迷,一个父亲,同时也是一个基督徒。 他

从墨尔本到悉尼,从华语到英文,从传统媒体到

人的行为有所约束。他说,有信仰让他变得更温

了更加创新的交易产品和服务。从线上到线下, 社交平台,唯一不变的是Arthur和他的团队对 于客户服务和满意度的执着和坚持。

在2018年最后这三个月,GMT Markets计

划在澳洲稳扎稳打站稳脚跟,将GMT Markets

说,做这个行业更需要坚守底线。 他相信,信仰让 和,也让他深知底线所在,在这个行业内,给予他 约束,也给予他寄托。坐在全新的办公室里,Arthur看起来,笃定又温和。十多年来在行业内的 磨砺和坚持,让他对新的未来,充满了信心。

推广为在澳洲家喻户晓的外汇金融交易品牌。 展望2019年,Arthur将带领他的团队进一步

拓展市场。不仅在澳洲,更要向更广阔区域发 展。凭借着GMT Markets在香港极其专业强大

的团队,2019年将以香港为基点,辐射大中国

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COMMERCIAL PROPERTY

商业地产

Tourism boom: key things to consider when acquiring or building a hotel in Australia (with a focus on Queensland)

I

by Carl Hinze

nternational tourism is growing

property; and (ii) the hotel-keep-

sectors in Australia. In the 12

treat these two items separately in

faster than most other industry months to last December, tour-

ism brought in a record $41.3 billion. In the state of Queensland,

with its cosmopolitan cities, beautiful

beaches, tropical islands, rugged outback locations, friendly country towns and 5 international airports located in Bris-

bane, Cairns, Sunshine Coast, Gold Coast

and Townsville, there has been sustained

growth in both domestic and international visitors and expenditure. More than 24 million domestic and international

visitors come to Queensland each year. Among these international arrivals,

Chinese visitors are now Queensland’s largest and fastest growing inbound tourism market.

Responding to this strong trend, we have seen a steady growth in interest from

both domestic and offshore investors in Queensland’s hotel and resort market. This article summarises some of the

main legal issues for investors to consider when either acquiring an existing hotel or developing a new hotel.

Acquiring an existing hotel • Hotel Property and Business: Inves-

tors need to acquire both the (i) hotel

86

ing business. Investors should

valuation, due diligence and legal documentation.

• Acquiring structure: Investors can

either (i) purchase all of the shares in the company which owns the

hotel from the seller (assuming the hotel owner is a company) (Share

Purchase); or (ii) purchase the hotel property and key (but not necessar-

ily all) assets required for operation

of the hotel business (Business/Asset Purchase). Business/Asset Purchases tend to be more popular because

investors will not need to assume all of the owner company’s liabilities

and obligations after the acquisition. However, investors should consider factors such as tax efficiency, asset protection, liability risk manage-

ment and administrative capability when determining the acquisition structure.

• Due diligence: The purpose of due diligence is to identify material issues which pose legal risks to

investors (as a future owner of the

hotel). Investors should conduct due diligence on both the hotel property


撰文 Linda Lau 国际旅游业的增长速度超过澳大利亚其他 大多数行业。在过去的12个月里,旅游业为澳洲 经济带来了413亿澳元的创收。 昆士兰不仅拥有众多国际化城市,拥有美 丽海滩、热带岛屿、崎岖内陆以及友好乡村小 镇,还分别在布里斯班、凯恩斯、阳光海岸、黄金 海岸和汤斯维尔设有五个国际机场,这使其一 直保持着持续的国内和国际游客数量的增长。 每年都有超过2,400万国内和国际游客来到昆 士兰。在国际游客中,中国游客目前已成为昆士 兰州最大、发展最快的入境旅游人群。 随着这一趋势日趋强劲,我们看到国内和 海外投资者对昆士兰酒店及度假村市场的兴趣 也正稳步增长。本文总结了投资者在收购现有 酒店或开发新酒店时需要考虑的一些主要法律 问题。

收购现有酒店 •

旅游业热潮: 在澳大利亚收购或建设酒店时, 需要考虑的 关键事项(重点关注昆士兰州)

酒店物业和管理业务:投资者需要分 别收购(i)酒店物业;以及(ii)酒店管 理业务这两个项目。投资者应在估 价、尽职调查和法律文件方面分别对 待这两项(例如:酒店物业和酒店管 理业务的估价方法应有不同)。

• 收购架构:投资者可以分别(i)从卖 方购买拥有该酒店的公司的所有股 份(假设酒店所有者是公司) (购买股 权); 或(ii)购买酒店物业及经营酒店 业务所需的主要(但不一定是全部) 资产(业务/资产购买)。业务/资产购 买方式往往更受欢迎,因为投资者在 收购后不需要承担所有者公司收购 前所积累的责任和义务。尽管如此, 投资者在确定收购结构时应全面地 考虑税收效率。资产保护、责任风险 管理和行政能力等因素。 •

尽职调查:尽职调查的目的是发现对 投资者(作为酒店的未来所有者)构 成法律风险的重大问题。投资者应同 时对酒店物业及相关业务进行尽职 调查。酒店物业尽职调查应核实卖方 或目标公司对物业的产权所有权,并

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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COMMERCIAL PROPERTY

商业地产

and associated business. Property

hotels in Australia are experienced

of planning at the state, regional,

seller’s or the target company’s title

countries. Developing a hotel from

levels. Strategic components of the

due diligence should verify the

and investigate whether the property

is subject to any third party interests. Business due diligence should cover areas that are important to opera-

tions, such as material agreements, financing arrangements, employment, regulatory requirements

and intellectual property, so that investors understand their risks,

obligations and rights. Due diligence also improves investors’bargaining position in that it helps to identify

issues/defects that the investor may wish for the seller to fix before the investor commits to the deal.

• Dealing with agents and brokers:

Most offshore investors get to know Australian hotel investment opportunities through offshore and local

property agents or brokers. Investors should be alert when being asked to sign an exclusivity agreement with

agents and should consider the risks associated with dealing multiple agents on a potential deal. As a

first step, it is prudent for investors to verify an agent’s identity and authority to market and sell the

property (and on what basis – exclu-

sive or non-exclusive). This manages

investors’risk where multiple agents subsequently compete for commission on the sale of a single hotel property.

• Licences and Permits: Most hotels

have an on-site kitchens, cafes and/

or restaurants serving both food and alcohol. In Queensland, investors

must make arrangements so that li-

quor licences, food business licences and trade waste approvals are put in

place for the post-acquisition period.

Building a new hotel • Property development: Most

offshore investors building new

88

property developers in their home scratch is complicated and has a

long project cycle. Investors must

first identify a suitable development site, construct buildings matching selected branding (if applicable)

and hotel operation can only start

after construction is completed. The

major benefit of this approach is that it provides investors with a variety of exit options.

• Foreign Investment Review Board

(FIRB): Investors may be required

to notify and receive a no objection notification from FIRB (FIRB Ap-

proval) before acquiring an interest in land for the purposes of hotel

development site selection. Different rules apply depending on whether the land is vacant or not, whether the proposed acquisition meets

the conditions for lower threshold

land, and the value of the proposed

acquisition. For investors from Free Trade Agreement partner countries (including China and Singapore),

FIRB Approval is only required if the

target site is a developed commercial

council, neighbourhood and site

system include Regional Plans and the State Planning Policy. As an

example, the Brisbane City Plan 2014 directs all building and development in the Brisbane City Council area.

In terms of specific developments

such as a hotel project, requirements in relation to permissible uses,

heights, gross floor area, setbacks,

incentive, car parking requirements

depend upon the relevant Zones and Neighbourhood Plan areas within the Brisbane City Council.

• Construction: Construction is funda-

mental issue for a hotel development project. Investors need to deal with

multiples parties and complex issues (e.g. work health and safety and

industrial issues, building insur-

ance, construction contracting, etc.). Investors need to have a mecha-

nism in place to effectively manage contractual and commercial risk to

avoid, minimise and resolve disputes with their builders and industry and regulatory bodies.

land with monetary value exceeding

Please note that the above list of issues

also be required (regardless of any

tailored professional advice on their

$1,134 million. FIRB Approval will monetary threshold) if the target site is vacant commercial land,

residential land or if the investor is a

“foreign government investor”by FIRB’s definition.

• Planning & Environment: Investors need to ensure their hotel devel-

opment project complies with the applicable planning and environ-

mental laws and obtain all necessary consents, permits, licences and

approvals. The Sustainable Planning Act 2009 (QLD) provides the frame-

work for Queensland’s planning and development assessment system. It

sets out the laws and tools to manage land use and provides a sequence

is not exhaustive. Investors should seek respective hotel projects. If you have any queries regarding this article or wish to discuss your hotel project in Australia, please feel free to contact us.


调查该物业是否受任何第三方利益 的约束。 业务尽职调查则应涵盖对 运营至关重要的领域,如业务重大协 议、融资安排、劳工安排、政府机构监 管要求和知识产权,以便投资者了解 收购酒店后所面临的风险、义务和权 利。尽职调查还可以提高投资者的谈 判地位,因为它有助于投资者发现在 投资者承诺交易之前可能希望卖方 解决的问题和缺陷。 •

妥善处理与中介关系:多数海外投资 者通过离岸和澳大利亚本地房地产 经纪人了解到酒店投资的机会。投资 者应在经纪人要求签署独家协议时 保持警惕。另外,投资者应考虑与多 个经纪人讨论同一交易的潜在风险。 作为第一步,投资者应谨慎核实经纪 人的身份及其是否有代理相关酒店 的权限(以及在什么基础上——独家 代理或非独家代理),此举可以大大 降低日后经纪人在竞争酒店出售佣 金时投资者的风险。

经营许可执照:大多数酒店都设有现 场厨房,咖啡馆和(或)餐厅并供应食 物和酒精饮料。 在昆士兰州,投资者 必须事先做出安排以确保酒店在收 购后的阶段持有酒牌、食品营业执照 和贸易废物的批准。

开发新酒店 •

房地产开发:在澳大利亚建立新酒店 的大多数海外投资者,都是在其本国 拥有丰富经验的房地产开发商。从头 开发酒店的过程很复杂,项目周期也 长。投资者必须首先确定合适的开发 场地,建造符合所选品牌的建筑物( 如果适用),酒店运营只能在施工完 成后开始。 不过,酒店开发的主要优 点是:它为投资者提供了多种退出机 制。

澳洲投资审批委员会(FIRB): 投资者 在收购用于酒店开发土地之前,可能 需要先通知并收到FIRB的无异议通知 (FIRB批准)。至于是否需要FIRB批 准,取决于土地是否空置、收购是否 符合较低申请批准门槛以及购买价

格。对于来自澳大利亚自由贸易协定 伙伴国(包括中国和新加坡)的投资 者,只有在购买价值超过11.34亿澳元 的已开发的商业用地时,才需要FIRB 批准。不过,如果目标土地是空置商 业用地、住宅用地或投资者是FIRB定 义下的“外国政府投资者”,则无论购 买价格高低,都需要FIRB批准。 •

规划与环境:投资者需要确保其酒 店开发项目遵守适用规划和环境法 律,并获得所有必要的政府同意、许 可和批准。2009年,«昆士兰州可持续 规划法案»(The Sustainable Planning Act 2009 QLD)为昆士兰州的 规划和发展评估系统提供了框架。 它规定了管理土地使用的法律和工 具,并在州、地区、理事会、社区和地 点层面提供一系列规划。该系统的战 略组成部分包括区域计划(Regional Plans)和州计划(State Plans)政 策。例如,2014年的«布里斯班城市 规划»(Brisbane City Plan 2014) 指导规划了布里斯班市议会区域的 所有建筑和开发。就酒店项目等具体 发展而言,与允许用途、高度、建筑面 积、惩治和奖励机制,以及停车要求 有关的要求,都取决于布里斯班市议 会内的相关区域(Zone)和社区规划 (Neighbourhood Plan)区域。

建筑: 建筑是酒店开发项目的关键一 环。因为在酒店建筑时,投资者需要 处理多方和复杂的问题(例如,工作 健康与安全和工业问题、建筑保险和 建筑承包等)。投资者因此需要建立 一个机制来有效管理合同和商业风 险,以避免、最小化和解决与建筑商、 行业和监管机构之间的纠纷。

以上文章并非一份详尽的“酒店项目收购 开发清单”,投资者应就各自的酒店项目进行咨 询,并获得量身定制的专业议建。如果您对本文 有任何疑问,或希望讨论您在澳大利亚的酒店 项目,欢迎随时与我们联系。

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LUXURY

豪宅


半岛豪庭 惊世之作 悉尼港的一颗明珠 3 Baden Rd, Neutral Bay 编译Vincent Liu

点开谷歌地图,定位悉尼,找到Neutral Bay,放大一点,你应该可以看到它南部的Kurraba Point 半岛。在距离悉尼CBD 7分钟车程,Neutral Bay这个小半岛的尽头,伫立着一栋四 层的世界顶级海景房——3 Baden Rd, Kurraba Point。 3 Baden Rd坐落在总理府后侧,Kurraba Point半岛沿岸,其位置毫无疑问是悉尼海景豪 宅中罕有的,拥有绝佳海景角度——与悉尼歌 剧院和海港大桥海相望,CBD繁华尽收眼底, 既可饱览悉尼绝美景色,又可彰显房主的尊贵 地位。 既为海景豪宅,整栋建筑的设计都是以欣 赏悉尼港景色为导向。从地理位置看,其地处悉 尼海港核心地带,清晰可见的悉尼海港大桥和 歌剧院,再配上穿梭于悉尼港的豪华游轮和各 色游艇,站在这栋豪宅的落地窗前,景色宛若明 信片一般。在悉尼每年一度焰火晚会的夜晚,关 上灯,让焰火的光亮穿过180°的落地窗,闪耀房 间的每一个角落。 绝佳的景色只是一个方面,这栋海景豪宅 也兼具实用功能。其土地面积为575平方米,建 筑面积达878平方米,再辅以室外烧烤设备、游 泳池和临海室外绿地,使得它可以一次性容纳 200名宾客。 所谓“豪宅”,室内设计和配备也必定十分 考究和完善。整栋建筑采用全智能家居系统、连 接上下四层的独立电梯、中央空调、地暖、定制

橱柜等高级定制设施,以及保证您安全的保安 闭路电视。除了前文提到的落地大窗,建筑内还 设有众多极宽敞的娱乐区域,如功能完善的多 媒体室、多个用餐区和休息区,以及配有专业灯 光设备的酒吧。如果您热爱运动,没问题——建 筑内部配有“商业规模”的健身房,面积够大, 够折腾。当然,如果您偏好户外运动,出门就是 Kurraba Reserve和一条长长的海滨步道。如 果您喜欢约上三五好友小酌,也不是问题—— 您可以把酒存到豪宅自带的四个豪华Vintec 酒柜保存。 3 Baden Rd 是一个地址,也是一个曾获 设计大奖的顶级海景豪宅,更是一个身份和成 功的象征。当然,它也可以是您高品质且温馨的 家。

中介联系方式: Geoff Smith 0418 643 923 Allan Huang(黄高霖) 0426 889 885

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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NEWS

新事

成功举办2018年“中资 开发商晚宴”活动 编译Vincent Liu

10月16日,Harvey Norman在悉尼Jones

Bay Wharf的The Loft成功举办了“中资开发 商晚宴”活动。

当晚,共有约160名嘉宾莅临。到场的嘉宾

有开发商、建筑设计公司、建筑建造公司和物管 公司,以及Harvey

Norman的一些主要产品

供应商,如Smeg、Parisi和Forme等知名品牌。 晚宴用餐区分为楼上和楼下两个部分。楼

上为正餐区,The Loft为每位嘉宾准备了两道 精美的菜品。在楼下的甜品区,The

Loft的驻

店厨师为到场嘉宾精心制作了定制的高级甜 品——比利时华夫饼。

晚宴活动十分丰富,嘉宾们在大饱口福的

同时,欣赏着Dauntless Movement Crew带 来的精彩的杂技舞蹈表演,以及由Luke Zanc Trio组合表演的晚餐音乐和派对音乐。这些精 彩的表演无疑为晚宴更添趣味。

作为澳大利亚最大的本土电器和家具销售

商,Harvey Norman的连锁店不仅遍布澳大利

亚,也远及欧亚大陆。从各种家用电器到家具, 再到种种通讯和电子产品,Harvey

Norman

应有尽有。无论您是开发商还是私人业主,Harvey

Norman都可以满足您的一切需求,为您

提供最优质的服务和最优惠的价格。

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AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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OBSERVATION

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深度观察


Rothelowman

学生公寓新设计: 边界模糊的多功能建筑 撰文 Ben Pomroy 编译 Vincent Liu

A

ustralian cities are changing

在全世界最受国际留学生欢迎的留学目

in the wake of an international education

的地国家中,澳大利亚排在第三位。随着教育

the third most popular destination for

澳大利亚各大城市的面貌。澳大利亚联邦政府

boom that has seen our nation become international students. The $20 billion international education industry has

altered the face of our capital cities, with research from the Department of Education and Training revealing the number

of international students in Australia last

year grew to 554,179, which equates to an increase of 11 per cent.

With a confluence of market drivers

including housing affordability issues, reduced university contact hours and the rise of digital campuses, leading

产业的日益繁荣,教育产业正在深刻地改变着 教育部的研究数据表明,2017年来澳的国际留 学生共554,179人,这一数据较2016年增长了 11%。2017年,澳大利亚国际教育产业的总价 值也升至约20亿澳元。

随着“数字时代”的来临,很多学校开始为

学生提供“网络课程”。这样一来,学生们在校

园的时间变少了,在网络上的时间变多了。在

这种情况下,学生公寓的设计应该跟上时代发 展的脚步,为学生提供新的住宿类型,以满足

学生不断变化的需求,以求将澳大利亚各大城

市打造成“全天候”为留学生服务的国际都会。

designers have an intriguing opportunity to provide innovative student accommo-

dation typologies that cater to students’ evolving needs and transform our towns into 24-hour global cities.

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OBSERVATION

深度观察

The Changing Face of Student Accommodation 学生公寓改头换面 Traditional notions of student accommodation, which were centred on on-cam-

的“学生宿舍”,而非真正公寓。学生宿舍通常

associated teaching spaces, required

设施。

pus college dormitory-style models with specific and somewhat prescriptive architecture.

However, as education grows to become a major economic export for Australia,

drawing unprecedented numbers of in-

ternational students to our shores, these low-rise college models have proved

ill equipped to cope with the scale of

arrivals. Increasingly, they are being superseded by to mid- to high-rise student housing typologies that blur the lines between learning and liveability.

Drawing on our 25-year history of residential apartment and housing experience and unwavering commitment to

amenity, Rothelowman is helping drive

a movement of developers and planners who are differentiating themselves by

teaming thoughtful communal aspects of

student housing with contemporary ways of returning a true collegiate experience.

关于作者

Ben Pomroy是Rothelowman建筑设计 事务所的悉尼分公司主管。他擅长设计

住宅、零售以及混合用途等各种建筑,并 广泛参与到项目的每一个环节,是一名 技能全面的“多面手”建筑设计师。

100

传统意义上的学生公寓是一种千篇一律

For example, working with the group that essentially created the student housing sector, Global Student Ac-

commodation (GSA) in Melbourne’ s

Parkville, Rothelowman is continuing its award-winning design portfolio of

successful contemporary architecture to transform the modernist Whitley College.

建在校园附近,可能配有相关的教学空间和

但是随着国际教育产业渐成澳大利亚的

支柱产业,无数国际留学生来到澳大利亚,传 统的低密度“学生宿舍”显得相形见绌,已无

法适应如此大规模的住宿需求。因此,低密度 的“学生宿舍”逐渐被中、高密度的各类型学

生公寓所取代。这种高密度的学生公寓,其学 习和住宿的边界较为模糊,并没有明确的功 能倾向。

我们Rothelowman建筑事务所,有着25

年的住宅设计和各类建筑设计经验。更重要的 是,我们坚定不移地将设计项目的“舒适性”放 在首位。不少学生公寓的开发商和规划者希望 通过提升项目舒适性,将自己与同行业竞争者 做出区分。Rothelowman致力于帮助他们建 造集完善的居住环境和现代化的居住方式于

一体的学生公寓项目,为留学生提供真正的大 学生活体验。

Rothelowman负责设计的现代主义风

格建筑屡获殊荣,此次又与Global Student

Accommodation (GSA) 合作改造位于墨尔

本帕克维尔(Parkville)的项目——现代主义风 格的建筑Whitley College。


Taking into account the buildings’past,

鉴于Whitley College作为学生公寓演变

context and the evolution of student

的过往历史和背景,GSA和Rothelowman做

developed a design that will nearly triple

床位提升至近400个。该设计方案并非计划将

housing, GSA and Rothelowman have

the college’ s original 130-bed offering

and create new and innovative commu-

nal spaces. These spaces engage with the building’s existing fabric and suit the

出了设计,将把Whitley College现有的130个 原建筑面积扩大,而是通过合理的设计加大现 有空间的利用率,以便适应日益增长的国内外 学生数量。

new generation of local and international students.

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OBSERVATION

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深度观察


Across Australia, many state govern-

放眼整个澳大利亚,不少州政府都通过州

ments through local or state planning

和地方两级相关政府部门,促进与教育相关的

the education sector. Government not

育地产不仅可以促进当地经济增长,学生们也

regimes are promoting development in only sees investment in education as im-

portant to the growth of local economies but also in the wider impacts the users of student housing can have on a city.

Australian universities are recognised as

地产行业的发展。从政府的角度来看,投资教

可以对整个地区产生更广泛的影响。澳大利亚 的大学被公认为全球高等教育的引领者,政府 也鼓励各大学吸引来自全世界的留学生。

我们Rothelowman相信,很多重要的政

global leaders in education and explor-

客和决策者已经意识到:国际留学生的到来,

encouraged.

善学生公寓项目周围的城市景观。

ing any opportunity to attract students is

不仅会为各大城市带来经济收益,也有利于改

Global Cities of the Future 未来的国际都会

我们Rothelowman相信,很多重要的政

We believe that leading politicians and planners are beginning to understand

that, as well as having an economic im-

pact on a city, international students contribute to the urban landscape around student accommodation projects.

With their disposable incomes and

youthful approach to spending, students tend to be great consumers who live

客和决策者已经意识到:国际留学生的到来,

不仅会为各大城市带来经济收益,也有利于改 善学生公寓项目周围的城市景观。

年轻的学生们有着独特的消费观,从他们

的可支配收入情况来看,他们的到来会大大促 进他们所居住城市的经济发展。一个很好的证 明:过去十年间,墨尔本CBD的巨大变化主要 集中在墨尔本的各个大学附近。

科技的发展在很大程度上提高了设计师

life outside the four walls of their room

在选择学生公寓地址时的自由度。换句话说,

and places they inhabit. The transition

设计师可以在环境良好但距校学校较远的地

and contribute broadly to the spaces

that has occurred in the past 10 years in Melbourne CBD, clustered around

the key universities, is testament to that transition.

When distributed strategically through-

out a city and designed in the right way,

student accommodation can enhance the ability of its residents to form a signifi-

cant part of the metropolis and engage in a more conscious way.

诸如网络课程和课堂实时视频等网络技术,使 址选址建造学生公寓,不再受距离限制。而随

着在一些意想不到的地方建造学生公寓,其周 边也将变得更加宜居。

继墨尔本的Whitley College项目,我们

Rothelowman与GSA在阿德莱德再次合作。 这一次,我们将打造一个前沿的校外住宿项

目,并配有从欧洲网吧借鉴的“商业孵化中心”

(incubator hub)。这样做的目的在于,我们

希望把这个项目做成一个大学教育和真实商 业世界并存的项目。

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OBSERVATION

深度观察

Co-located with a café space, the hub enables sophisticated collaboration

between students and business leaders by providing dedicated spaces where students can hone their commercial

skills, while enjoying the experience of

living and working with their peers and forming a career.

With tertiary studies increasingly focussed on problem solving, interaction between students has become an important part of the college experience. Curated and inspirational architectural spaces with well-planned common areas, such as those provided by GSA, embrace and encourage this style of‘incidental’ learning.

104

“商业孵化中心”将与咖啡厅建在一起。此举

的目的就在于,通过为学生提供一个专门的空 间,以方便学生与学生之间和学生与商界领袖 之间进行复杂的协作。这不仅能磨炼学生们的 商业技能,又能丰富他们与同龄人一起工作和 生活的阅历。

高等教育愈来愈重视培养学生解决问题的能

力和沟通的能力,因此有的放矢且充满启发性 的建筑空间和设计得当的公共区域,能起到鼓

励学生们积极参与这种“加餐”式学习的作用。


A Place to Call Home

宾至如归的感觉 The students who are being drawn to

密度也随之加大。值得注意的是,现在许多学

of which innovative multi-residential

对未来“多户住宅” (multi-residential)的设

high quality facilities and experiences developers should take heed.

For example, aside from its incubator hub and focus on amenity, Rothelowman’s work alongside GSA on its

Adelaide student accommodation project could become a precursor for multi-residential developments, especially in

建筑入口处效果图

terms of how that building deals with passive environmentally sustainable design.

In a site-specific design response, our

team devised a 670-bed residential-style tower that has been designed for AdeAs housing density increases in our

cities, the innovation currently occurring in student accommodation design will

likely begin to inform multi-residential

developments. This means student hous-

ing projects have the potential to become

laide’s climatic conditions. The external

façade is screened and shaded through a

brise soleil that acts to assist the thermal

活环境中,学生公寓项目有可能成为创造和推 动新型社区互动发展的平台。而学生公寓的住 户——学生群体,也更有意愿且有能力以更加 动态的方式居住和使用建筑中的各种设施。

开发商应该注意,很多住学生公寓的学生

是被住宿体验吸引过去的,他们通常对学生公 寓的设施和体验有着较高的要求。

这次,Rothelowman与GSA在阿德莱德

的学生公寓项目,别出心裁的设计了“商业孵

化中心”和各类公共设施。同时,这个项目也可 能成为“多户住宅”开发的先行者,特别是在建 筑应如何处理被动的环境可持续问题方面,这 个项目很有借鉴意义。

根据阿德莱德独特的气候条件,我们的

summer.

soleil)遮挡阳光,帮助建筑隔绝阳光,免受夏

protecting the glazing from the heat of

denser living environments, with a user

to express the large roof top solar array.

buildings in more dynamic ways.

计有启发作用。换句话说,在未来高密度的生

团队设计了一栋包含670个床位的住宅式高层

Further, the rooftop crown element is a

group willing and able to inhabit and use

生公寓的设计方案颇具新意,这些创新可能会

performance of the building, completely

platforms for incubating and developing new types of communal interactions in

随着澳大利亚人口增多,各大城市的住房

the student housing experience demand

beacon for future cities, in its intention This array will create power for the

building, amplified by battery storage in

建筑。这栋建筑的外立面设计有遮阳板(brise 日阳光的荼毒。这样一来,建筑的温度得以控 制,便可以减少空调的使用,从而减少温室气 体排放。

这个项目还有一个很出彩的创新——建筑

顶层覆盖有面积广大的太阳能板,这样的设计

AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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OBSERVATION

深度观察

Every building designed by Rothelowman responds uniquely to a client’s needs, the site potential and the natural and urban environment.

the basement. The integrated architec-

无疑是未来城市的发展趋势。这个太阳能阵可

South Australia’s highly publicised focus

室的电池中,为整栋大楼提供能源。作为一栋

ture, which was partly in response to

on generating sustainable power, not

only works to passively wreduce energy consumption, but also provides on-site power generation and storage.

Aesthetically speaking, the built form

has elegant columns expressed on the

outside. Embracing the ground plane via a series of pilasters and colonnade, the

tower’s external frame tapers to expose the significant communal facilities and

is scaled visually by columns that appear

集成化建筑,也为了应响应南澳使用可持续能 源的号召,我们的设计要求这栋建筑不仅能够 减少能源使用量,还能自产和储存能源。

从美观的角度来讲,这栋建筑的外部设计有造 型优雅的白色柱子。通过一系列的壁柱和列

柱,建筑的外部由上到下愈来愈细,以凸显重 要的公共设施。除此以外,通过建筑外部扩张

和收缩的柱子,由粗到细的设计也会形成一种 视觉缩放的效果,使得整栋建筑看起来“上大 下小”,宛如一棵大树。

to expand and contract. In respect of its

类似这样的建筑,除了引人瞩目的外观和别出

to express the weight and scale of the

载难逢的机会——创造出国际化的标志性建

context, the tower’s lower portion flares tower, through a modern interpretation of columnar entasis (a classical design

device that echoes the shape of a tree). Aside from their striking appearance and architectural merit, student accommo-

dation buildings such as this present an incredible opportunity for designers to

create iconic buildings that speak to an

international audience and position our cities as the best places in the world to live, learn and create.

106

以将太阳能创造出的能源贮存在该建筑地下

心裁的内部设计外,它也为设计师们提供了千 筑,使澳大利亚各大城市成为世界上一流的学 习、生活和创造的地方。


AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE AUSTRALIAN PROPERTY REVIEW MAGAZINE

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NEWS

新事

被房价 锁住的澳洲年轻人: 眼前的苟且还是 诗和远方? 责编Vincent Liu

1981

1981

$33,990

$6,900

墨尔本中位价独立屋首付(20%)

108

墨尔本往返伦敦机票


2018

2018

$180,700

$1,300

墨尔本中位价独立屋首付(20%)

墨尔本往返伦敦机票

是放飞自我云游天下,还是勤勤恳恳工作, 然后攒钱买房? 这是大部分“千禧一代” (Millennials)面临的最重大的问题之一。 “千禧一代”也 叫“Y世代”,指大约生于1981到2000年之间的 人,也就是二、三十岁的年轻人。 就在澳大利亚各 个主要城市房价一路飙升的时候,有一个不太为 人注意的现象也在潜滋暗长——旅行。 “千禧一代”不像他们的父辈一样,几十年 如一日地辛苦工作、照顾家庭,整日忙得不可开 交。 “千禧一代”也辛苦工作,但为的是出去见识 一下外面千姿百态的世界。 他们观念的改变依托 于经济发展和社会生产力进步带来的改变。 简单 来说,相对于买房, “旅行”已经是一件廉价商品。 澳大利亚房产中位价约为88万澳元,20% 的首付就是18万澳元。18万澳元对于不少“千禧 一代”来讲,基本上就算是给他们进入房产市场 的机会下了“死刑判决书” 。 在悉尼独立屋平均价 是平均年收入的11倍、公寓房是年收入9倍的情 况下,一个年轻人在不吃不喝且没有任何开销的 情况下,十年的积蓄才能换得一套自己的房产。 有专家说,澳洲的“千禧一代”四十岁前攒 不够首付是正常的。靠自己的能力,很多人可能 永远买不起房。对于年轻人来讲,在房价是年收 入几十倍的情况下,暂时搁置“买房”这个遥不可 及的梦想,把有限的财力投入到可以实现的想法 中,是个明智的选择。 澳大利亚统计局的数据显示,1981年时, 墨尔本到伦敦的往返机票大约需要6,900澳元, 而当时墨尔本中位价独立屋的首付(20%)是 33,990澳元。换句话说,一个墨尔本人飞五次伦 敦,他的首付就没了。 今天可不一样了,墨尔本至

伦敦的往返机票才1,300澳元。 但是,墨尔本中位 价独立屋的首付已经飙到了180,700澳元。这意 味着什么?意味着这个墨尔本人可以往返伦敦 139次,才相当于他的首付。悉尼人更惨,他们可 以往返伦敦180次才能约等于他们房产的首付。 不仅机票便宜了,Airbnb等共享经济形式的住 宿方式的出现也使得住宿价格降了下来。 机票价 格与首付相差越悬殊,年轻人越倾向于旅行,越 容易暂时搁置“买房梦”。说白了,房子反正也买 不起,那就不买了,先买点买得起的吧。 年轻人热爱旅行,那他们的父母呢?他们的 祖父母呢? 澳大利亚统计局的数据表明, “千禧一代” 海外旅行的花费在过去十年间变化并不大,只是 有轻微的涨幅。 但是,他们的父母(45-64)和祖父 母(65+)在海外旅行上的支出却翻了一倍多,或 许是因为老一辈人意识到了现在旅行有多廉价。 毕竟,上世纪70年代,悉尼往返伦敦的机票是他 们当时三个月的薪水。而现在,一张往返机票只 相当于他们不到一周的薪水。 澳大利亚中老年人海外旅行支出的暴涨, 或许也是对他们年轻时旅行费用太高的一种“报 复” 。 2016年人口普查的结果也从一个侧面印证: 澳大利亚人对旅行的投入加大了,无论老少。而 且,根据相关调查数据,在大部分年龄段中,房屋 产权拥有者的比例在过去近40年间都有显著下 降,尤其是25-34和35-44两组人群中。 房价高企,首付也跟着水涨船高。与此同 时,旅行的费用却降低到了每个人都负担得起的 地步,年轻人做出这样的选择可能就不是那么难 以理解了。

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INFO

博文

现金流断裂,商铺纷纷关门 大吉——黄金海岸的悲剧 会否在悉尼市区重演? 撰文Adam Jian 编辑Vincent Liu

自2015年10月底开始,悉尼市区乔治街( George St)部分路段将被封闭起来建设21亿元 的轻轨项目,所有车辆都禁止通行。至今,悉尼 市中心乔治街的整修已经过去近两年了,现在 的悉尼市区究竟是什么样子呢?

悉尼市区是否会重蹈黄金海岸的 覆辙?

2014年7月20日,耗资12亿澳元的黄金海 岸轻轨终于顺利通车。在这一里程碑式的日子 里,感到开心的除了可以搭乘轻轨到市区上班 的通勤客以外,还有黄金海岸市中心冲浪者天 堂街边的商家们。有数据显示,黄金海岸的轻轨 工程于2012年开始动工。短短两年间,在工程建 筑的影响下,13%的街边商铺由于人流被带走, 营业收入急剧下滑,导致资金流断裂最终被迫 关店。 2015年,悉尼市区乔治街开始封锁街道,准 备轻轨的修建。沿街商铺利益受到极大损害,比 如屹立了近20年的著名中餐馆“明海餐室”不得 不进行搬迁,更多小店也难逃被迫关门的悲惨 命运。一些商家当时甚至被告知,挡在他们店门 口的工程板至少要半年后才可拆除。对于这些 商家而言,突然急剧下降的营业收入,必将导致 资金流通不畅,资金链断裂是导致生意经营岌 岌可危的重要原因,因此商家们在2015年对乔

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公寓房产投资案例1(两房)

别墅房产投资案例2(四房)

贷款额度: 80%

贷款额度: 80%

购入房价: $800,000

购入房价: $800,000

银行利率: 5%

银行利率: 5%

租金收入: $650/week

租金收入: $650/week

租金回报率: 5%

租金回报率: 3.45%

租金回报率(公寓) =(租金收入 – Strata – Council Fee)/购入房价 =(650*52 – $5,000 – $1,250) (不包括Sinking fund)/800,000 = 3.45%

治街封路修轻轨的担忧并不是“庸人自扰”。如 果说公司经营的利润是决定这家公司的员工吃 肉还是吃菜,那么公司的现金流就是决定员工 有没有饭吃的重要问题了!

投资人挂在嘴边的现金流究竟是 何方神圣?

战场上两军对垒,将士们浴血奋战,不少勇 士中弹倒下。一枪毙命是少数,而大多数将士牺 牲的原因则是由于失血过多休克,最终导致牺 牲。如果能够得到及时的输血救援,这些将士们 就能活着看见胜利的旗帜在阵地上飘扬。对于 人体而言,即便你的每个器官都正常运转,失去 了血液的流通,必然导致死亡。

这就是现金流和企业之间的关 系——现金流是公司的血液。

房地产投资市场中, “现金流”和“资金链” 已经不是什么新鲜词。 逼死开发商的往往都是现 金流,开发商跑路、楼盘烂尾和购房者被迫执行 落日政策等等诸如此类新闻,说的就是现金流 的问题。在澳洲房产投资热潮中,诸位投资者是 否想过,自己的资产分配也让现金流陷入了窘境 呢?自己在房产投资上拼命借贷,游走在债务与 破产的刀锋边缘,难道不是在进行刀口舔血式的 投资吗?不要成为房产的奴隶,而要成为房产的 主人。尽管房产证上写的是你的名字,但是大多 数投资者房款中的70%-80%,可都紧紧攥在银 行的手里。当投资者资金链断裂无法还贷时,房 产就会被抵押给银行, 留下的就只有负债了。

租金回报率(别墅) =(租金收入 – Council Fee)/购入房价 =(800*52 – $1,600)/800,000 = 5% 与贷款利率持平

现金流:看似不起眼,其实比什么 都重要

很多投资者觉得自己的房子就是资产,但 是房子不能随时变现,而且出售用于抵押的房 产,首先要把贷款连本带息都还清。对于很多抱 着“房价涨了就是赚大钱了”这样想法的读者 们,请拿出纸笔跟我们算一下负债、收益、利息 和税务,就知道房产财富并不是想象中那么触 手可及的。 从图表中我们可以看到租金回报和利率 的关系:当投资的租金回报不足够支付交给银 行的月供的时候,就会出现负的现金流。这意味 着,投资者将不断为这套资产支付每个月的月 供租金之差。如果个人投资者的供款能力有限, 那么长期的“入不敷出”就会导致“资金链”断裂 问题变得十分严重。

总结

抛开此时房地产本身的资产增值不谈,房 产持有期间的现金流是否为正,将对许多个人 投资者产生至关重要的影响。因为投资房产和 运营企业一样,必须通过持续经营才能创造利 润。在维持原有资金链的前提下,资产增值和持 续地投资有“钱”的房产项目才能保证最后的财 富增值,早日实现财富自由。

关于作者

Adam Jian,资深地产投资人

Linden Wise 伟世资产公司创始人。从事 地产行业近十年,以其资深的专业知识 及对市场变化的敏锐触觉,为其客户打

造了量身定制的资产管理方案。

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INFO

博文 在澳大利亚买房,通常有两种形式:一 是参加拍卖;二是通过中介从卖家手里买。无 论哪种形式,所谓的“最终价格”都不是真正 的最终价格。或者说,拍卖成交价和卖家通过 中介给出的价格都不是房产的最终价格。实际 上,除了房产本身的费用,还有很多隐形的费 用,加在一起才能算“最终价格”。千万不要 小看这些杂七杂八的隐藏费用,它们加在一起 也是一笔不小的钱。 举个例子,一套位于墨尔本的、最终总 成交价为100万澳元的房产,买家可能最终要 再多付10万澳元,这套房产就由100万澳元变 成了110万澳元。除了首付和贷款外,多付的 10万元就是这些杂七杂八的费用。于是就变成 了:首付+贷款+其他费用。买家很容易低估买 房的成本,因为很多人正在为自己背上了多少 贷款这事而烦恼,而忽略了还有好几笔费用需 要自己付这个事实。 那除了首付和贷款外,还应该多准备多少 钱来应付其他费用呢?答:房产总价的11%。

在澳洲 购房, 有哪些 隐藏 费用? 责编Vincent Liu

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时刻记得这额外的11%很重要,有助于买 家更好的准备自己的预算以及选择更合适的房 产。买家一定要询问自己的房产经纪人给出的 价格是否包括所有潜在的费用,还是只是房产 价格本身。如果只是房产价格本身,那么买家 一定要再加上房产价格的11%。以下是这11% 所包含的各种费用。 首先,最大的一笔费用可能是印花税。印 花税通常为房产价格的5%,大约数千澳元。 但是需要注意的是,由于每个州的政策不同以 及房产价格的差异,每个买家的需要缴纳的印 花税数额也各异。以维州为例,一个首次置业 者如果购买60万澳元以下的房产,可获得免除 印花税的优惠;购买75万澳元以下的房产,可 以获得印花税减少的优惠。除此以外,维州政 府对首次置业者还有在偏远地区购买全新房产 的买家有优惠政策。至于您究竟需要缴纳多少 印花税,可以去网上找一个可以计算印花税的 网站进行计算。 另一笔较大的开支是“贷款保险” (LMI,Lenders Mortgage Insurance)。 这份保险并非对所有买家都是强制性的。通常 情况下,首付低于房产价值20%的房产买家会 被要求购买此保险,以保障银行在无法收回贷 款的情况下获得理赔。这类保险背后的原理很 简单:一个买家首付(占房产价值)的比例越 低,银行越可能会认为这个买家的还款能力越 差,因此银行或贷款机构可能会要求借款人(

买家)购买此保险,以便在借款人无力还款时 获得理赔。这就相当于借款人告诉银行:别担 心,一定有人还你钱。 至于这类保险费用的多少,则取决于贷款 数额的多少,通常为贷款数额的1%-3%。有 的买家希望能多付一点首付以避开这笔保险费 用。而有的买家基于实际情况考虑,则认为这 笔保险费用是值得的,因为这能帮助他们更快 拿下心仪的房产。尤其当买家对房产特别满意 或者房产增值潜力大的时候,买家更乐意付“ 贷款保险”的费用。银行本身也会有一些收 费,银行会收取约600澳元的贷款申请费以及 一些其它费用,譬如估值费和贷款保险评估费 用。 还有一笔较大的费用——律师费。相较于 印花税和贷款保险费用,平均1,500到2,000澳元 的律师费不算太多,但绝对物有所值。毕竟产 权转让等一系列事务,如果由普通人来做有可 能出错。专业律师可以帮买家省掉不必要的麻 烦。如果一旦出错,将会是严重、长期的影响。 最后还有一些较小项目的收费,比如物业 费和市政费等。如果买家购买的是较为老旧的 房产,还需要多付出600澳元左右的费用来验收 房屋质量和检查害虫状况。另外,还有两笔可 能的政府收费。一笔是“贷款注册费”(Mortgage registration fee),大概100多澳元;另 一笔是“过户费”(Transfer registration fee for the title)。 除了上述这些比较普遍费用支出,根据每 套房产不同的情况,可能还会有一些其他类型 的费用支出。总之,无论购买何种房产,都应 该提前做好功课,了解有那些潜在的支出。

房产总价

11% 印花税 贷款保险 律师费 物业费/市政费 贷款注册费/ 过户费


INFO

博文

超市加住宅:

零售 巨头也要 搞开发 责编Vincent Liu Coles集团旗下的房地产

开发公司,决定将名下三家

超市的建筑改建为“超市+住宅”

模式。

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澳大利亚零售行业巨头Coles集团旗下的

和Richmond两个地区。位于Elsternwick区

Development,决定将名下三家超市的建筑改

中,目前已经完成地下工程。预计2019年年中

房地产开发公司——Coles Group Property

建为“超市+住宅”模式。Coles集团此举或可理 解为意图最大化利用其土地资源。Coles集团决

定重建的三间超市中,一间位于悉尼,另外两间 位于墨尔本。

这家位于悉尼Lindfield、即将被重建的

Glen Huntly Road上的重建计划已经在进行 Glen Huntly Road上将会有一座更高、更大的 建筑拔地而起。届时,Coles超市下方将有一个

三层的大型停车场,其上方将有一个三层共计 173套公寓的公寓楼。

位于Richmond的Coles超市改建计划

Coles超市,坐落于 Pacific Highway上,属于

也已经获得当地政府的批准。该计划的主要内

向Ku-ring-gai地方政府提交了重建计划,欲将

Shopping Centre,力图将其打造成一个多功

Ku-ring-gai地方政府。Coles集团已于五月末 Lindfield现有的Coles超市建筑拆除,然后新

建一座多层、混合用途的建筑,即把住宅加盖在

超市上面。届时,该Coles超市上将会有70间公 寓,以及数百个停车位供公寓住户和超市消费 者使用。预计该建筑竣工后,其建筑价值将达到 5,800万澳元。

与此计划同时进行的还有墨尔本两间超市

重建计划,这两间超市分别位于Elsternwick

容是重建Coles超市所在的 Richmond Plaza 能的新建筑——包含Coles超市、写字间和健身

房等设施,以及超过300套的公寓房。届时,这栋 新建筑将有11层,底部为超市等设施,上层为写 字间和公寓楼。


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APR_ISSUE 002. 181216  

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