Edizione 2011

Borsinolmmobiliare Cittàdi Comoe Provincia

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2011 edizione

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l'adesioneè gratuitaed è un diritto per tuttiisociF|MAA

^c lmmob iliare CittĂ di C om oe Pr ov inc ia

edizione 2011

La professione de l m e d ia to r e oggi Esaminandole bozzedel nostro nuovo Borsinolmmobiliare, mi sonosoffermato a scorrerel'elencodei soci,i nomÌ e le foto, rendendomiconto che si tratta dawero giovanie menogiovani, di tantepersone, volti noti e anchetante nuoveentrate.

è ancorachiarocome saràpossibilerendere pubblicoe facilmenteconsultabile l'elencoaggiornatodelle personee delll Ruolodegliagentidi affariin mediazio- le societàabilitate;ad oggi nel sito della ne è invecestato soppressoa decorrere CCIAAdi Comorisultaancoraoubblicato dall'8maggio2010,datadi entratain vi- l'elencodegli iscrittial soppressoruolo, gore del D. Lgs.n. 59 del 26 marzo2010, con la specifica che tale elencoè aggiorÈ tutta gente che si mette in gioco,che sostituitocon l'iscrizione al Registrolm- nato al 08 maggio 20'10e che L'esercizio affrontaogni nuovogiornomettendonel preseo al REA. dell'attivitàdi agentedi affariin mediaproprio lavoro la massimaprofessiona- La soppressione del Ruolo,che awiene zioneè soggettoa dichiarazione di inizio lità e che credeche questolavoroabbia nell'ambitodell'attuazionedella diret- di attivitàai sensidell'art.19 dellalegge ancoraun futuro,nonostantela crisie la îiva 2006/123/CErelativa ai servizi nel 241/90. contrazione del mercato, nonostante i mercatointerno,non abolisce la Legge tentatividi deregulationper il settoreim3911989e non generala liberalizzazione C onl asentenzan.16147 del8l u glio2010 mobiliaree di iper-regolation per i media- dell'attività degliagentid'affariin media- la Cassazione ha confermatoche il diritto tori creditizi. zione e dei mandataria titolo oneroso, alla provvigionematuraesclusivamente in quantoi commi 5 e 6 dell'art73 del D. nei confrontidei soggettiiscrittie che il Si, perchèoltre ad affrontarele difficoltà Lgs.n. 59/2010 prevedonoespressamen- riferimentoal Ruolodeveintendersiseme le incertezzelegateai contingentifat- te che i richiamial ruolo contenutinella plicementesostituitodall'iscrizione nella tori economici,bisognafarei contianche legge3 febbraioi 989,n. 39,si intendono CCIAAo nel REA. con il legislatore, cheda un latoabolisceil riferitialle iscrizioniprevistenel registro RuolodegliAgentidAffariin Mediazione delleimpreseo nel repertoriodellenoti- ll mantenimentodei requisitidi accesso e dall'altroaboliscedi fatto unacategoria zieeconomiche (REA). alla professione e amministrative è un importanterisultaimprenditorialeobbligandola maggior to dell'azioneportata avanticon fermezparte dei MediatoriCreditizia chiudere Restanoquindi invariatii requisitidi ac- za da FIMAAcon lo scopo,chiaramente l'attivitào a riconvertirsi,a pag. 26 l'arti- cessoalla professionee questo è motivo espressoin numerosidibattiti,di evitare colo degliAw. Mammanie Pesando sulla di grandesoddisfazione, purtropponon una deregolamentazione selvaggiache nuova normativaintrodotta dal Decreto Legislativo 13agosto20'10,n.141 .

3: ' s .o lmm ob iliare CittĂ di C om o e Pr ov inc ia

edizione2011

a a fine andrebbead abbatterela profess'onalità degliagentid'affariin mediazio.e a discapitodegliutentifinali. : nando il lettoreallaconsultazione del iorsino 2011, ricordandoche i prezzi :;i riportatisonofrutto delle rilevazioni effettuatedalla CommissioneBorsinoe :li'lela sua realizzazione è stata possibile anchegrazieallaCommissione Internae a la Commissione PubblicheRelazioni. .fine ringraziotutti i colleghichesi sono attivamente adoperatiper il Borsino,Daniano Caonper la pazienteoperadi coordinamento.lAw. Mammanie il Dott. \4agnoper la consulenza, il Prof.Stanzani responsabile del CentroStudi FIMAA,la di Comoper il supporto, Confcommercio LANCEComo,gli inserzionisti associati e non per il supportoeconomicoe gli enti e istituzioniche hanno patrocinatol'iniziativa.

ClaudioZanetti Presidente F.l.M.A.A. Como

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Claudio Zanettt

(vicario) DaniloBertocchi

MirkoBargolini

GuidoCapizzi

Giovanni Severini

Damiano Caon

DanieleRiccio

ElenaFerrario

FabioButti

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GiuseppeLosav{o

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GiovanniBarbaro LauraOppo Samuele Brenna *_--_-"_-f

MirkoBargolini(coordinatore) ClaudioBarufftni LucaRascio

GiovanniSeverini(coordinatore) ElenaFerrario PaoloArtoè Samuele Brenna

LucaRascio(coordinatore) Claudia Nicolini Damiano Caon DanieleRiccio LauraOppo MatteoMaggi VenereGabriele

DamianoCaon(coordinatore) ClaudioZanetti DanieleRiccio LucaRascio SimoneMajeli

FabioButti(coordinatore) (coordinatore) ElenaFerrario GiovanniSeverini Giuseppina Feloi Massimo Lauro MirkoBargolini PaoloArtoè RobertoZocchi

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Borsino lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

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Latuteladei diritti patrimoniali degliacquirentidi immobilida costruire Notaal decretolegislativo N.t 22/2005 Conla pubblicazione del DecretoLegisla- personafisica.Solo alcuni articolidella situazioniche, possonoriassumers tivo n. 122/2005sullaGazzetta Ufficialen. normativahanno un riferimentoesclusi- a) pi gnoramento pr o- : : del l ' i mmobi le 155del 06/07/2005è diventataoperativa v o a l l ' a b i tazi one pri nci pal e, e sonoquel l i so in vendita; la tanto attesaTutelaPatrimoniale degli re l a ti vai l d i ri ttodi prel azi one i n casodi b) sottoposizione del venditoread --z a cq u i r entdi i im m obilid a c o s tru i re d i c u i venditaed ai limiti dell'azionerevocato- procedurafallimentare- fallimento ;-allaleggen.210/2004. ria in casodi fallimento. mi ni strazi one straordi nari a, con cor : : : : In estrema sintesi possiamoosservare Elementocentralee caratterizzante del- preventivo,liquidazionecoattaamr - come la nuova legge predispongauna la normativain esameè rappresentato strativa. tutela, sotto forma di garanziafidejus- dallbbbligo, a carico del costruttore, Qualorail costruttorenon rilascila ::soria,a favoredegli acquirenti(persone di rilasciarea favore dell'acquirente, al ranziafidejussoriala legge prevede:-: fisiche)che si accinganoa stipulareun momento della stipula del contratto il'contrattosottoscrittosianullo. qualsiasi tipo di contrattoche prevedail preliminareo definitivo(o di qualunque La nullità però potrà esserefatta va :-: trasferimentonon immediatodella pro- altro contrattoche abbia per oggetto il solo dall'acquirente.

Si verte quind prietào di altrodiritto realedi godimen- trasferimentodella proprietào di altro un'ipotesi dinullitàrelativa.

Fermoresr:-to di un immobile.A detta garanzia,che diritto reale su irnmobili da costruire) do la garanziaprevistadall'art.1669Cocopre tutte le somme in denaro ed ogni una fideiussíone a coperturadi tutte fe díceCivile,il costruttoreè sempretenuto altrocorrispettivo che primadel trasferi- somme che il costruttoreha riscossoo a fornireall'acquirente ancheuna polizza mentodellaproprietàdel beneil costrut- deve ancora riscuoteredall'acquirente assicurativa decennalea coperturadei tore ha percepitoo dovrebbe percepire, prima del trasferimentodella proprie- danni materialie direttiall'immobile desi a g g i ungononor m e d i s a l v a g u a rd i a tà o di altro diritto realedi godimento. rivantida rovinatotaleo parziale, oppuin caso di fallimentodel venditore.diNella generalitàdei casi detta fideius- re da gravidifetti costruttividelleopere, ritti di preferenza(prelazione)in caso sione sarà rilasciataal momento della che si sianomanifestati successivamente di espropriazione del bene oggetto del conclusione del contrattopreliminaredi allastipuladel contrattodefinitivodi tracontratto,una polizzaindennitariaper i venditae cesseràcome efficaciacon la sferimentodellaproprietàdell'immobile. vizi e difetti dell'immobilee l'istituzione stipuladel contrattodefinitivo(rogito)di La polizzaavràdecorrenzadalladata di di un fondo di solidarietàa favoredelle trasferimento di proprietàdell'immobile. ultimazionedei lavori. vittime del fallimento dei costruttori. Lafideiussione deveessereemessada un ll Fondo di solidarietàverrà istituito Laleggesiapplicaa tutti i contrattiaven- istitutobancario,da una societàdi assi- pressoil Ministerodell'Economia e delle ti peroggettoiltrasferimento non imme- curazionio da un intermediario finanzia- Finanzee vi potrannoaccederegli acquidiato dellaproprietào di altrodiritto re- rio a ciò abilitato. rentidi beni immobilida costruirei ouaal e d i g o dim ent odi im m o b i l ip e r i q u a l i Problema centrale sull'interpretazione li, a seguito dell'assoggettamento del il permessodi costruire(o altradenuncia della normativain esameè se detta ga- costruttorea procedureimplicanti una o prowedimentoabilitativi)sia stato ri- ranzia,ovvero la fideiussionesia rinun- situazionedi crisi,abbianosubitola perchiestosuccessiva menteal 21/ 07/2005. ciabileda parte dell'acquirente.

Ovvero di ta di sommedi denaroe non abbiano Altro aspetto caratterizzanteriguarda si discutesullavaliditàdi una preventiva, conseguitola proprietàdel bene.Ai fini I'applicazione della leggecon riferimen- o anche contestualerinunciada oarte dell'accesso al Fondodette proceduredi to n o n soloagliim m obil ai n c o rac o m p l e - dell'acquirente(debitamenteinformato crisinon devonoessersi conclusein eootamenteda costruire(lec.d.venditesulla sul diritto riconosciutogli per legge)alla ca antecedente al 31.12.1993 e n on decarta), ma anche qualsiasiintervento fi d e i u s s ío n e magari i n cambi o di uno vono esserestateapertesuccessivamene d i l i zi oc he r ic hiedail r ila s c i o d i u n n u o - scontosul prezzodi compravendita. te al 21.07.2005.ll Fondosaràalimentato vo certificatodi agibilitàovvero anche Allo stato (owero in mancanzadi giuri- da un contributoobbligatorioa carico alle ristrutturazioni di immobili esisten- sprudenzasul punto e secondola dottri- del costruttoreparial 4 per mille(misura ti, qualoradetta ristrutturazione sia di na piu autorevole)pareche detta rinun- definitaallo stato attualema che potrà portatatale da necessitare di una conse- cia non sia possibile,trattandosidi una esserevariata)dell'importocomplessivo guente nuovarichiestadel certificatodi normadi ordinepubblicodi protezione, di ciascuna fidejussione ed il versamento agibilitàdell'edificio.

La leggenon pone e pertantoI'eventuale accordoin tal sen- dovrà essereeffettuato dal costruttore a l cu n ad is t inz ione in or d i n ea l l ad e s ti n a - so stipulatotra le parti dovrà ritenersi entro il mesesuccessivo a quellodi rilazione d'uso degli immobilida costruire. nullo.Lafideiussione potràessereescus- sciodellafidejussione.

Si a p p l i c aquindianc hea g l i i mmo b i l ia d sa dall'acquirenteal verificarsidi una uso ufficio,alla casadi villeggiatura, ai delle "situazionidi crisi"espressamente a curadi : box, purchèovviamentel'acquirentesia previste dal legislatorenella novella, Aw. DanieleMammanie Aw. PaoloPesando 124

Cittàdi Como e Provincia

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MediazioneCreditizia Co s ac a m b i ac o n i l D e c r et oLegislat ivo 13agost o2010,n.1 4 1 ll 4 settembre2010è stato pubblicatoil D.Lgs."l41/2010, che ha modificato signifi(D.Lgs. ilTestoUnicoBancario cativamente 385/93), ancheconriferimento alladisciplinadell'attività di mediazione creditizia. llinper terventolegislativo si è resonecessario dare attuazionealla direttivacomunitaria 2OO8/48/CE relativaai contrattidi credito ai consumatori. ll legislatore hacoltolbccasioneperapportaredellemodificheanche (TUB), al titoloVl delTestoUnicoBancario concernente la disciplina dei soggettioperantinel settorefinanziario. degliagentiin attivitàfinanziaria e deimediatori creditizi.

Lemodifiche riguardano, cheesamineremo in particolare, l'esercizio dell'attività di mediazionecreditizia, nonchéquellarelativa agliagentiin attivitàfinanziaria.

E'forseopportunopartiredalledefinizioni stessedi detti operatoriche,come detto, sonostateriscritte dalnuovoprovvedimenmodificadi quantogià previto, a parziale stonelcitatoTUB.

riferimento ad una personafisica,ma ciò non è espressamente scrittonellemodificneapportate.

128-quater, comma1, ed il rispettodi requisitipatrimoniali, organizzativi e di forma giuridica.

E'statoprevisto chela permanenza nell'elenco in aggiuntaai è subordinata, Org a n i s modi control l o requisitisopraindicati,ancheall'esercizio (a rt. 1 2 8 u ndeci es) effettivo dell'attivitàe all'aggiornamento professionale.

E'lbrganoche verràistituitoe che si ocprofessionalità,necessacuperàdellagestionedegli elenchidegli I requisiti,cd. di ri per essereiscrittinel predettoelencogli agentiin attivitàfinanziaria e dei mediatori in sintesi,si possonocosìriassumere: creditizi, nonchéstabilirà ognialtraattività stessi, professionecessaria per l'aggiornamento per le personefisiche: naledeglioperatori, ed a cui è attribuitoil poteredi emettereprovvedimentisanzio- a)titolodi studionon inferioreal diploma secondaria superiore; natori nei confrontidegli iscritti.Chiariti di istruzione proad un corsodi formazione quali siano i "protagonisti" della riforma b)frequenza nellematerierilevanti nell'eserciqualiattribuzioni, fessionale vediamonellospecifico in attivitàfinanziaria; qualicompiti,quali responsabilità e quali ziodell'agenzia c) possesso di un'adeguata conoscenza in gli stessi requisiti debbanorispettare. finanziarie economiche, llAgentein attivitàfinanziaria, comedetto, materiegiuridiche, accertata tramiteil superamenpotràessere fisicacheuna e tecniche, siaunapersona esame. personagiuridica, dovràessereiscrittoin to dell'apposito delle personegiuridiche un appositoelencotenutodall'Organismo Per l'iscrizione degliagentiin attivitàfinanziadi controlloe potràsvolgereattivitàdi pro- nell'elenco chevalgonoancheper l'iscrimozionee collocamento di contrattirela- ria (requisiti Agenti in attivita' fi nanziaria creditizi): tivi a prodottibancarisu mandatodiretto zionein ouellodei mediatori (a rt. 1 28- quat er ) : di bancheed a prodottidi Bancoposta su a) i soggetticon funzionidi amministrae controllodevonoessere "E'agentein attivitàfinanziaria il soggetto mandatodirettodi PosteltalianeS.o.A. Gli zione,direzione e che promuovee concludecontrattirelati- agentiin attivitàfinanziaria svolgeranno la sceltisecondocriteridi orofessionalità fra personeche abbianomavi alla concessione di finanziamenti sotto loroattivitàsumandatodi un solointerme- competenza complessiva di almequalsiasi forma o alla prestazione di ser- diarioo di più intermediari al turatounaesperienza appartenenti lesercizio di: vizi di pagamento, su mandatodirettodi medesimo gruppo.Soltantonelcasoin cui no un triennioattraverso o di controllo intermediari finanziariprevistidal titoloV l'intermediario mandanteoffra solo alcu- I )attivitàdi amministrazione istitutidi pagamentoo istitutidi moneta ni specificiprodottio servizi, gli saràcon- ovverocompitidirettivipressoimprese; 2)attivitàprofessionali in materiaattinente elettronica. sentito,al fine di offrirel'interagammadi finanziario, mobiliare; Gli agenti in attivitàfinanziariapossono prodottio servizi, di assumere due ulteriori al settorecreditizio, 3) attivitàd'insegnamento in universitario svolgereesclusivamente l'attivitàindicata m a n d a ti . o economiche; nel presente comma,nonchèattivitàcon- Perpotersiiscrivere nell'elenco degliagenti materiegiuridiche o dirigenziali nesseo strumentali" in attivitàfinanziaria si dovrannopossede- 4) funzioniamministrative pressoenti pubblici,pubblicheamminire,in sintesi, i seguentirequisiti: imprenditorialio Mediatore creditizio a)perle persone fisiche: italia- strazioni,associazioni cittadinanza (a rt. 1 28- s ex ies ) loro societàdi serviziaventiattinenzacon na o di unoStatodell'Unione europea; finanziario, mobiliare b) per i soggettidiversidallepersonefisi- il settorecreditizio, "E'mediatore creditizio il soggettochemetovveropressoenti pubblicio pubbliche che:sedelegalee amministrativa o, per i te in relazione, ancheattraverso attivitàdi che non hanno attinensoggetticomunitari, stabileorganizzazione amministrazioni consulenza, bancheo intermediari finanza con i predettisettoripurchèle funzioni nel territorio Repubblica; della ziariprevistidal titoloV con la potenziale di risorse economic) requisitidi onorabilità e professionalità,comportinola gestione perlaconcessione difinanziamenclientela co-finanziarie. compreso di un apposito il superamento ti sottoqualsiasi forma."

Unitamente a quedelconsiglio di amministraesame.Peri soggettidiversidalle perso- b)il presidente nellanuovadisciplina, sti soggettirilevano, ne fisiche,i requisitisi applicanoa coloro zione dovràesseresceltosecondocriteri la figuradel collaboratore e quelladell'Orfra persoe competenza chesvolgonofunzionidi amministrazione,di professionalità ganismodi Controllo: direzionee controlloe, limitatamente ai ne che abbianomaturatouna esperienza vaal menoun qui nq uennio at requisitidi onorabilità, anchea coloroche compl essi di C o l l a bor at or e( ar t . 1 2 8 n o v i e s ) traversol'esercizio dell'attività o dellefundetengonoil controllo; E'coluiche coadiuval'agentein attivitàfi- d) stipuladi una polizzadi assicurazione zioniindicateallaletteraa). unico,l'unicosociodelnanziaria o il mediatore creditizio nell'eser- dellaresponsabilità civileper i danniarre- c) l'amministratore limitata,l'ammiciziodellarelativaattività.Non è precisato catinell'esercizio delleattivitàderivantida la societàa responsabilità delegatoe il direttoregenerale se il collaboratore debbanecessariamentecondotteproprieo di terzidel cui operato nistratore in possesso di unaspecifidovrannoessere fisicao possaessere essere unapersona an- essirispondono a normadi legge; in materiacreditizia, finane) per i soggettidiversidallepersonefisi- ca competenza giuridica. cheunapersona espeDaunaprimaesegesi dellanuovadiscipli- chesonoinoltrerichiesti un oggettosociale ziaria,mobiliarematurataattraverso na parrebberitenersiche la stessafaccia conformeconquantodisposto dall'articolo rienzedi lavoroin posizionedi adeguata 126

Borsino lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

per un periodo non inferiore quanto ai riferimentilegislativi,che il capiresponsabilità a un quinquennio.Analoghi requisitisono tale sociale debba esserenon inferiorea richiesti per le cariche che comportano quanto previstodall'art.2327 del Cod. Civ. l'esercizio di funzioniequivalentia quelladi (120.000,00 euro),e ciò parrebbevaleresia direttore generale.Quanto ai requisiti cd. per il mediatore creditizioche per l'agendi onorabilità, da rispettare per poter es- te in attività finanziaria(v. art. 16,capo ll). sere iscrittinegli elenchisia degli agenti in Quanto alle incompatibilità viene vietata attività finanziariache dei mediatoricredi- la contestualeiscrizionenell'elencodegli tizi, omettiamo di trascriverlievidenziando agenti in attivitàfinanziariaed in quello dei unicamenteche gli stessihanno riferimen- mediatori creditizi, e viene altresì previsto to soprattutto all'esistenzadi condanne che i collaboratoridi agenti in attivitàfinandi natura penale o a condizioni di ineleg- ziariae di mediatoricreditizinon possono gibilità o decadenzapreviste dall'articolo svolgere contemporaneamentela propria 2382 del codicecivile.Va infine evidenziato attività a favore di più soggetti.Quanto ai come I'iscrizioneai predetti elenchisia co- dipendenti ed ai collaboratori è stabilito munque subordinataal possesso,da parte lbbbligo per gli agenti in attività finanziadegli agenti e dei mediatori,di una casella ria e per i mediatoricreditizidi assicuraree di posta elettronica certificata e di una verificare,attraversol'adozionedi adeguate firma digitale. ll Mediatore creditizio procedureinterne,che i propri dipendendovrà, invece, costituirsi necessariamente ti e collaboratoridi cui si awalgono per il in forma societaria (di capitali) o di coocontatto con il pubblico,rispettinole norperativa e dovrà essereanch'essoiscritto in me loro applicabili,possiedanoi requisitidi un apposito elenco tenuto dall'Organismo onorabilitàe professionalità (ad esclusione di controllo. ll mediatore creditizio potrà del superamento dell'apposito esame) e svolgere esclusivamentel'attività indicata curino l'aggiornamentoprofessionale.

Tali nelladefinizionesopracitata,nonchèattivi- soggetti sono comunque tenuti a superare tà connesseo strumentali,e dovrà svolgere una provavalutativai cui contenutisaranno la propriaattivitàsenzaesserelegatoad al- stabilitidall'Organismodi controllo.E'altrecune delle parti da rapportiche ne possano sì previsto che gli agenti in attività financompromettereI'indipendenza. ziariae i mediatoricreditizirisponderanno Per potersi iscriverenell'elencodei media- in solido dei danni causati nell'esercizio tori creditizi dovrà possedere i seguenti dell'attivitàdai dipendenti e collaboratori re q uisit i,in ag giu nta a q ue lli c om uni agli di cui si essisi avvalgono,anchein relazione agenti in attivitàfinanziaria(professionalità a condotte penalmentesanzionate.

Quanto e onorabilità)sopragià precisati: al costituendo Organismo abbiamo visto ai forma di societàper azioni,di societàin come allo stesso competerà la gestione accomanditaper azioni,di societàa respon- degli elenchi degli agenti in attività finansabilitàlimitatao di societàcooperativa; ziaria e dei mediatori creditizi e come lo b) sedelegalee amministrativao, per i sog- stessosarà dotato dei poteri sanzionatori getti comunitari,stabileorganizzazione nel necessariper lo svolgimentodi tali compiti. territoriodella Repubblica; I componenti dell'Organismosaranno no.) oggetto sociale conforme con quanto minati con decretodel Ministrodell'econoprevistodall'articolo128-sexies, comma 31, mia e dellefinanze,su propostadella Banca e rispettodei requisitidi organizzazione; d'ltaliae sarannoscelti,secondoprocedure d) possessoda parte di coloro che detengodefinite dallo statuto, all'internodelle cano il controllo e dei soggetti che svolgono tegorie degli agenti in attività finanziaria, funzioni di amministrazione,direzione e dei mediatori creditizi,delle banche,degli controllodei requisitidi onorabilità; intermediarifinanziari,degli istitutidi pagae) possessoda parte dei soggetti che svol- mento e degli istitutidi moneta elettronica, gono funzioni di amministrazione, direzio- tra persone dotate di comprovata compene e controllo,di requisitidi professionalità, tenza in materiefinanziarie,economichee compreso il superamento di un apposito giuridichenonchè di caratteristiche di indiesame; pendenzatale da assicurarnel'autonomia f) stipula di una polizza di assicurazione di giudizio.Gli elenchidegli agenti in attividella responsabilitàcivile,per i danni arre- tà finanziariae dei mediatoricreditizisarancati nell'esercizio delle attività derivantida no articolatiin sezioniterritorialie gestitiin condotte proprie o di terzi del cui operato forma elettronica.LOrganismofisserà,con essirispondonoa norma di legge. cadenzaalmeno annuale,secondomodaliAi mediatori creditizi è vietato esoressa- tà dallo stessostabilite,un esamevolto ad mente di concludere contratti, nonché accertarei requisitidi professionalità di coeffettuare, per conto di banche o di interloro che richiedono l'iscrizionenegli elenmediari finanziari, l'erogazionedi finanzia- chi degli agenti in attività finanziaria e dei - : -: : : : ^ c.rma dí p ag am ent oo di inmediatoricreditizi.L'Organismostabiliràle : : ! : : : denaro co nta nte , d i alt r i m ez z idi date, le sedi e le modalità di partecipazio: : : : -:-:: : J iito li di cred it o.I m ediat or i ne e svolgimento dell'esame,garantendo - ' : : : : : : : ' 3^ îo ra ccog lier ele r ic hies t e adeguatapubblicità ad ogni informazione : = - '"': : -:nto sottoscritte dai clienti, relativaallo stesso.L'Organismo stabiliràgli : . : ::' : --a prìma istru ttor ia per c ont o standarddei corsi di formazionefinalizzati : . -::--:dia rio ero ga ntee inolt r ar et ali all'aggiornamentoprofessionale.I corsi di " :- :j:: : quest'ultimo.Viene altresìore- formazione,di durata complessiva non in. : : : - -arie ra fra ncame ntenon pr ec is a feriorea sessantaore per biennio,saranno

edizione201I

tenuti da soggetti con esperienzaalmeno quinquennalenel settoredella formazione in materie economiche, finanziarie,tecniche e giuridiche, rilevanti nell'esercizio dell'attivitàdi agente in attività finanziaria. lJOrganismovigilerà sul rispetto del dovere di aggiornamento professionale, richiedendola trasmissioneoeriodicadella copia degli attestatirilasciatiall'esitodei corsidiformazione.Sonostateinfineridefinite le sanzionirelativeall'esercizio abusivo dell'attivitàdi agente in attività finanziaria e di mediatorecreditiziosenzaessereiscritto nell'appositoelenco,portando la pena alla reclusioneda 6 mesi a 4 anni, con la multa da euro 2.065a euro 10.329.Quanto al passaggio dal vecchio elenco al nuovo è stato stabilito che i soggetti già iscritti, alla data di entrata in vigore del decreto, nell'albo dei mediatori creditizi previsto d a l l 'a r t i c o l o1 6 d e l l a l e g g e 7 m a r z o 't9 9 6 , n. 108,o nell'elencodegli agenti in attività finanziariaprevisto dall'articolo3 del decreto legislativo25 settembre'1999, n.374, avrannosei mesi di tempo dallacostituzione dell'Organismoper chiederel'iscrizione nei nuovi elenchi, previa presentazione della documentazione attestante il possessodei requisiti richiesti per l'esercizio dell'attività.Detti soggetti che hanno effettivamentesvolto I'attività,per uno o più periodi di tempo complessivamentepari a tre anni nel quinquennio precedentela data di istanzadi iscrizionenell'elenco,saranno esoneratidal superamentodell'esame, a condizioneche sianogiudicatiidonei sullabasedi una valutazione,condotta con criteri uniformi e predeterminati,dell'adeguatezza dell'esperienza professionale maturata.E'statoaltresìprevistoche a decorreredal sessantesimogiorno successivo alla data di entrata in vigore del D.Lgs. 141/2010 (ovverodal 19 novembre2010) e fino alla costituzionedell'Organismosono sospese le nuove iscrizioni nell'albodei mediatoricreditizie nell'elencodegli agenti in attivitàfinanziaria.

Va evidenziatoinfine che nelle norme finali il nuovo decreto abroga espressamentel'articolo 16 della legge 7 marzo '1996,n. 108, ad eccezione del comma 9, e il decreto del Presidente della Repubblicadel 28 luglio 2000,n. 287, norme che stabilivanoda un lato la compatibilità tra I'aftivitàdi mediazionecreditizia e I'esercizio di altre professioni,e dall'altro che non costituiva attività di mediazione creditiziala raccolta nell'ambito della specificaattività esercitatadi richlestedi finanziamento.Ciò comporta la totale incompatibilitàtra l'eserciziodell'attivitàdi mediazionecreditiziae lo svolgimento di qualsiasialtra attività, ed altresi l'impossibilità per gli agenti immobiliaridi segnalare al proprio cliente lbpportunità di contrarre un finanziamentosulla basedi apposite convenzionistipulatecon gli istituitidi credito. Detta attività sarà quindi riservata in via esclusivaal mediatorecreditizio.

Avv.DanieleMammani Avv. Paolo Pesando

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Guidaallaletturadel Borsino Noteed avvertenze

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La presente pubblicazioneè frutto dei lavoridell'apposita Commissione Borsino lmmobìliare che vagliaed elaborai risultati dellerilevazionieffettuatedagliAgenti lmmobiliaricheformanola retedei rilevatoridellaF.I.M.A.A. COMO. lprezziin essacontenutisonostatirilevati nell'anno2010ed hannocarattere indicativo. Nellaelaborazionedei prezzirilevati si è tenuto conto dellamedia,scartando i valorirelativia particolaripunte massime o minime.Questapubblicazione potrà servireda supporto indicativoper gli operatoridel settoreimmobiliareche invitiamo,per una correttaimputazionedei dati riportati,allaletturadellaGUIDAche segueed all'utilizzodei coefficienticorrettivi in essacontenuti.

La determinazionedel prezzo di vendita del prodotto immobiliare,per la peculiaritàdi ogni singolaunità,necessita dell'apportodi specificheconoscenzeed esperienzeprofessionalidegli operatori del settore.Invitiamoperciòi cittadiniad utilizzarlocome puro ausilioinformativo, e di rivolgersiad un Agentelmmobiliare regolarmenteiscritto all'appositoRuolo pressola C.C.|.A.A. (nelleprime paginedel Borsinotroveretel'elencodegliAgentilmmobiliariassociati allaF.|.M.A.A. di Como) o ad un tecnicodel settoreper una corretta stima.

Ricordiamoche: . LaLeggeprevede, perchiesercita la professionedi AgentedAffariin Mediazione, l b b b l igodi s t ipular eid o n e ap o l i z z aa s s i curativaper responsabilità CivileProfessi o n a le.

. R i c h i e d ete sempreai V osi ro| ri erl ocutore l ' a tte stato comprovanteI abi l i tazi one a l l ' e s e rc i zidel o l a professi one del l A gen- La suddivisionedella Città di Como in te d Affa riin Medi azi one.

C hi non ne e i n 23 compartisi è resanecessaria al fine p o s s e s snon o puo svol gere l a profess,one di meglio individuarei diversivalori di d i m e d i a tore e non ha di ri ttoai l aprovvi - ogni singolazona(vedipiantadellacittà g i o n e ;s e g l i e statacorri sposta, anchei n a Pag.40).

Perquantoconcernela provinbuonafede,potete pretendernela resti- cia vengonoriportatiivalori immobiliari tu z i o n e . di ogni comunediversificati pertipologia . 5i ricordache,a seguitodell'entrata in e fascetemporali. vigore del D.Lgs. del 26/03/2010n. 59 che ha abolitoil Ruolo,per esercitare la p ro fe s s i o ne di agentei mmobi l i are e necessario aversuperatol'esame abilitantee q u i n d i ,i n possesso dei requi si ti di Legge, è necessaria l'iscrizione nel RegistroDelle l m p re s eo nelR E Aprevi sti dal l enuovedi - La superficieda considerare, per la valus p o s l z i o ni . tazi onegl obal edel l ' i mmobi l e, è'Q uella commerciale"calcolata con le indicazioni In casocontrario,oltre ad incorrerenel- che seguono,applicandogli opportuni le sanzioni previste per Legge,viene "coefficienti di differenziazione". meno il diritto alla provvigione.

Lasuperficielordadell'immobilesi calcola comprendendomuri divisoriinternie la metàdei muriche dividonol'immobile in oggetto da altri con essoconfinanti; Per poter correttamente interpretare i sui lati in cui l'immobilenon confinacon valorielencatiè indispensabile utilizzare altre unità, nel computo si tiene conto questaguida ed in particolarei coeffi- dell'interasuperficiedel muro perimecientiqui riportati,per ottenereun valo- trale,considerando lo spessore massimo re che rispecchia il più possibilela realtà. dello stessonon superiorea cm. 35; al Ciò nonostante,le variegatepeculiarità valore ottenuto andranno aggiunte le degli immobilicaratterizzano ancheuna superficidelle pertinenzeapplicandoi elevata "soggettività" nell'attribuzione coefficienti comeda tabellaa pag.29. del valore,che non consenteuna sua "meccanica" determinazione, è pertanto requisito basilarenell'effettuareuna valutazionecorretta,l'esperienza e la sensi- Eventuali aggiornamenti al borsinosaranbilitàpersonaledi chi la esegue. no disponibilisul sito www.fimaacomo.it

Suddivisione dellezone

Calcolodella superficiecommerciale dell'immobile

Premessa

Aggiornamenti

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ABA IMMOBILIARE COMO- ViaZezio.49 Tel./Fax031,304957 Ce|1.338.8951388 www,abdimmobi Iiare.it info@abaimmobilíare.it

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coMo - vIA PIO XI,40 TgL03153.14.67 Etrx03L5,3.n.06 cEr.r. 3m.n.97.811

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Borsino lmmobiliare Città di Como e Provincia

edizione2011

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Taverne(con idoneefiniture- h. min. mt.2,40) Mansardacon agibilitàe finestreda h. min. mt. 1,80ed idoneefiniture Mansardacon agibilitàe soli lucernarida h. min. mt. 1,80ed idoneefiniture Mansardasenzaagibilitàda h. min. mt. '1,80ed idoneefiniture Giardino(fino a mq. 100) Giardinoeccedentemq. 100

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Coefficientidi differenziazione

nazioniriportate,si applicanopartendo dall'anno 1" della tabella vetustà,per ogni fasciadi periodotemporaledel nostro"Borsino"presain esame.

Tali coeffcienti vengono applicati per Calcoliamo ad esempiola vetustàper un variarele quotazioniriportatenel nostro appartamentoin Como Zona9 costruito "Borsino"tenendo conto della vetustà, n e l 1 9 7 1 i: l v a l oredel l afasci aanno 1975 qualitative,del piadelle caratteristiche pariad € 2.060,00 andràmoltiplicatoper no e dello.statolocativodell'immobile. il coefficientedi vetustà0,96 (anni 4 dal Nellepagineseguentiriportiamoi coef1975al 1971),al risultatosarannopoi apficientipiù significativi. plicatii successivi coeffcienti.

Perla stimadellaquotazionedi unitàimmobiliarinon nuove(abitazioni, nonché N.B.:lf prezzodel nuovo equivale alla uffici,magazzinie laboratori,compresi (lasse"D"- per le altre <lassivds.tabelin edificiresidenziali), energeticaa pag.33. applicareil coeffi- la classificazione ciente,fra quellielencatida pag.30,che corrispondealla vetustà dell'immobile N.B.: Gli immobili ristrutturati sono oggettodi stima. equiparati al nuovo solo se la ristrutI coefficientida applicareriferiti alla ve- turazioneè generaleper tutte le parti tustà degli immobili per tutte le desti- ed impianti dell'edificio.

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Borsino lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

edizione2011

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Certificazione energetica: per classienergetiche coef'ficienti di differenziazione La classeenergeticadi un immobile,ossia la quantitàdi energiache l'immobile disperdeper ogni metro quadratodella superficieche lo delimita,dipende dal tipo e qualità dei materialiisolantiutilizzatie dalla tipologia e qualità degli impiantitermiciche produconoil calore.

La maggiorpartedei fabbricatiesistenti costruitiprima del 2000 appartengono alla classeenergeticaG (dispersione>

175kWh/mq.anno ), mentreun immobile in classeA o B ha un consumodi energia molto inferiore,con un risparmiocompresotra il 60 e l'800/odi uno analogoin classeG. ll maggiorcostodi costruzione d i u n i m m o b i l edi ci rca100mq.i n cl asse A o B è paria circa10.000/ 12.000Euro;il risparmiosullebollettedell'energia può variaretra i 1.000e i 1.500€/anno:pertanto il maggiorinvestimento, anchese

i costidell'energia non aumentassero, si ammorti zza i n 6 / 10 anni ;i n casodi aumento dei costi il tempo si ridurrebbe.

Pertantoa paritàdi qualitàdell'immobile, un appartamentocertificatoin classe A o B ha un valorecommerciale superiore compreso tra i l 10ei l 20o/odi uno analogo certificatoin classeG. a curadi: A.N.C.E. Como €{qtq M ax

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331

Economia e mercatoimmobiliarenel2ol î :

ripresao attesa?

Nel 2010 il PILnell'areadell'Euroha ac- all'1,QO6o/o quello a 6 mesi dal 0,998o/o, celeratonel primo semestregrazieal dida1,229a1,244o/o.

I presuppostiper una namismodel commerciomondialeed a crescitadei tassidi interesse, dunque ci un recuperodella domandainterna:ciò sono tutti, testimoniatianche dalla reh a fa vo r it oanc heunac re s c i ta d ei ngvl ie - c e n tea s tad e i B OTannualdi i metàgenstimentie, anchequelliin costruzione, ri- naio,che ha fatto registrareun tassodi su l ta n o aum ent at i s e c o n d o tri me s tre , re n d i me n tosempl i cel ordo del 2,067: nel p i ù fa vor ev oledel pr im o s o tto i lp u n to d i d a to i n c re sci tadal mi ni mo" stori co" di vi sta cl im at ic o. T ut t av iP a il lL h a ra l l e n ta - s e tte m b re2 009 (fi S . f). l dati suÌ tassi to la sua dinamicacrescentenel secon- di interessee sull'inflazione presi in sé do semestrea causadelladebolezzadel potrebberonon attirarel'interesse degli me rca todellav or oede lte rmi n e d ia l c u - o p e ra to rii mmobi l i aridata , l a di mostrane misurefiscaliin alcuniPaesi(comela zionedell'assenza di correlazione con gli Germania).

Gli investimentihannoperso andamentidi prezzie scambi;tuttavia la loro precedentedinamicità,la doman- è la situazioneeconomicacomplessiva da esteraha perdutolo slanciodei primi che,complicatadegli effettidei rialzidei mesidell'anno;permangonoinoltrecon- saggidi interesse, destapiù di un sospetdizionicreditizieancorarestrittive,specie to. lleconomiaè ancoratroppo debole per il rilancioproduttivo.Ad aggravarela per parlaredi ripresae la difficoltàdi otsituazioneanche il prezzodel petrolio tenimento di finanziamentia sostegno che non si è stabilizzato comesi sperava delle attivitàeconomicheriducele prointornoai 77-80dollari,ma a metà gen- spettivedi ripresasolidae duratura,con naioha raggiuntoun nuovomassimoda inevitabiliriflessisullbccupazione.

27 mesi, sfondandosoglia90 dollari:in Sulmercatoimmobiliareitaliano,inoltre, untalecontesto,èevidentechel'inflazio-gli effetti si sono già intravistisul tasso n e g a l o ppa, t ant oc heq u e l l a te n d e n z i a l e me d i o s u l l e nuove operazi onÌper l ' acannualemisuratadall'lstatper l'ltaliaa quisto di abitazionial netto delle spese (un va- accessorie,risalito fine dicembreè stata dell'1,9o/o dal2,70o/odi ottobreal lore alto, se confrontatocon lo "zero"di 2,870/odi novembre2010. luglio).In Europail dato tendenzialedi In base a queste considerazioni, risuld i ce mb r eès t at odel2, 2 o /o . ta a tte n d i b i l easpettarsiche i l numero La fi a m m at adell' inf laz i o nèe s ta ta s u - d i c o m p ra v endi te 2010 di abi tazi onii n bito controbilanciata dalla BCE:il tasso ltalia (che qui vengono assuntecome Euribora 3 mesi di gennaioè passato proxy di tutto il mercato,ben sapendo di rendimento Flg.f Tassi semplici (volori lordisuiBoTannuali percentuotil 5,0 A\ 4(l t

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Fonte:Bancad'ltalia 134

dell'imperfezionedi questoassunto:,:trebberocrescerenell'annodi una n ,-, per assestarsi ra dell'1-2o/o, sulle61I r : (+ 2.200sul 2009).Dopo il +4,4o/o oe .. mo semestre, si gni fi cauna ri duz ione: = 3,60lo nellasecondapartedell,anno.

P er i mutui , l a vari azi onedel s eco- : : semestrepotrebbeaw erti rsii n m r s- - . maggi ore:dopoi+l 2i ,8o/omessoase: - dal monteerogatobancarioallefam ; : consLmatriciper l'acquistodi abitaz:nel l a pri ma parte del 2010,l a s eco. : : partedell'annonon dovrebbeesserecrementata, dal punto divistapercen:,: (fig.2). le,più del 5olo tendenziale Quindiche cosaci riserveràil 201l:- j : mo nuovamentein bilicosullbrloo - - . possibilecrisi,oppure la congiuntu.: -, solamente"tirato"un brutto scherz: : già una crescitavirrr:.,. chi assaporava dell'economia e, quindi,del mercato -mobiliare?

In altreparole,è da scong,-. re il rischiodi una crisi"a doppiaV"?

Unpaiodi considerazioni: 1. S econdol ' E uropean Moni toringC: tre sono annunciatein Eurooa rrs:._-. turazioni aziendaliche interessera--: circa125.000lavoratori(50.000dei c-, rumeni).In ltaliasi leggedi una poss: = perdi tadiben13.000posti di l avo r o.

2.B ancad' l tal i a,poi hasti matocheir : r . dellaricchezzacomplessivadellefam; = italianedellafine del 200g è in mar: : 10olo dellefamiglie.E cè da scommen:': che.la misuradella disuguaglianza -:sia in riassorbimento, consideraro:-= la ricchezzanetta complessiva, a pr;correnti,è aumentatatra la fine del 2 -,-: e l a fi ne del 2009di ci rcal ' 1,1per ce. : : ma secondostimepreliminari, nel pr - semestre2010,sarebbeleggermenre: . mi nui tai n termi ninomi nalC i 0,3per c=- . to) per effettodi una diminuzioneo: : attivitàfinanziarie e di un aumenroo: : passivitànon in gradodi controbilan::re l'incremento divaloredi alcuneattl, :: reali.E proprioquestenotizieci possc-fare percepireun mercatoimmobila'= italianoa due velocità:in media si c.-, trebbe affermareche il mercatodeb:.

Borsino lmmobiliare Città di Como e Provincia

edizione 2011

F4 2 . : ' : : r n i p e r c e n t u a l ít e n de n zia li a n n u a li d e lle e r o g a zio n i p e r l'acqui sto di abi tazi oni da :i ' : . . ' : - I É c o n s u m a t r i c i e d e l n u m e r o d i sca m b i r e sid e n zia lii nl tal i a (val orioercentual i )

+eÉ*'+ Erogazioni

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Numerodi transaztone

1 3 i l 0 8 i l t 0 8 r v 0 8 t0 9 il0 9 ilt0 9 tv0 9 t 1 0 il r 0 ilt 1 0 tv10 Trimestri ! ri preconsuntivi delleerogazioni 5- l p r e c o n s u n tdi vei ln u m e r od i sca m b i

=:.:'azioniUfficioStudiFIMAAsu dati Bancad'ltaliae AqenziadelTerritorio

pr ez z ial re d d i toc h e Olanda,Canada,Danimarcae ltalia(con difficilesituazionecongiunturale. ; -: : -, 5i pre"Ce g uar ei media del 140lo; vedeche i miglioramentidel PIL2011-12 ; --::l i s ono in gr adod i p ro d u rre , una sopravvalutazione ---:, : : c non vale per tutte le localiz- fig.3). Si ritiene,in definitiva,che la fine potranno contribuirea far usciredalla : j: : : t:p o logieim m obili a riE. s i s to n o dellacrisidel settoresi avràsoloquando crisiil mercatodellacasa.dato I'interesse :: - :r: :c',,e l'elasticità del prezzoalla si avvertiràuna decisaripresadell'eco- dellefamigliea cacciadi opportunitàsu ri sult anulla,m ent rea l trid o v e nomia:ciò, evidentemente,non dipen- cui allocarei risparmi. :: -. ': . ". : È-: -: ,a riaz ioni nell' um o re d e l l ad o - de strettamentedall'entitàdell'ipotetica Pergli immobilidi impresa,invece,la ri* I - :: -a .n o r iper c us s ioni m o l to fo rtie d "bolla"immobiliare.

Va detto, infatti che presapotrebbeesserepiùrlentae dipeni r'i-i Sevogliamo"vedere"il bicchie- il citato indicedi soprawalutazione del dere sostanzialmentedall'andamento ': -:-3 pieno,però,è giustoannovera- 14olo italianonon si devenecessariamen- congi unturaldel e l ' economi a. ": :- ;: a passapeggiodi noi:secondo te azzerare.

Ciò,peròdipendedall'entità StefanoStanzani -- '::.-:e Reportdel FondoMonetario della domanda e dalla sua capacitàdi - '. : '"'>--:n a lela c r is i im m o b i l i a rep o - spesa,messaa rischio,come detto,dalla UfficioStudiFIMAA - ": , : : € :'o i u n gar s iper alt r i8 a n n i ,ma l e :i:Ì ,= srospettiveriguarderebbero so:- : : : -::3 a Sp agnae la F inlan d i aU. l ta l i a , - : : - :a 3 n i a di num er osalt i ri Pa e s ih, a F 1 9 .3Riva lu ta zio n edei prezzi medi del l e case nel peri odo 1997-20l o ed i ndi ce di sopravval u- - -r:- 3 co ns ider at o" m ed i o " . tazione (volori percentual i) '-: -= 3 Ores t igiosraiv is t a" T h e E c o n o - : . ' -3 cre at oun indic ec he mi s u rai l o : :': ':gionevolechedovrebberoavere .9 N * ::!€ resatosul rapportotra la vendita o JO g : - -:3Ì i e il prezzodegli aff tti. ll meG - : , : : ; !à sa s u un c r it er ios imi l ea q u e l l o ;o 20,0 ov :+ . '.:zlone di prezzolbeneficio delle o= IE lrando il rapporto valore/affitti oÈ 0,0 E' F .-:-: -: É'o re alla m edia s t or ic as, i g n i fi c a E E oÀ :-: : - ccrsouna valutazionein ecces-20,0 lo ..: : -:- Jo si collocaal di sottoci si trova i! q .9 -40.0 : '-: -:= ad una sottovalutazione.

Anche 100 -80 20 40 60 80 100 120 ',t40 160 180 200 - - . :.t? a bollaim m obilia rem o n d i a 'n : - :s:a îte già alc uniaggi u s ta me n ti , Variazionepercentuale I 99712010 dei prezzi medi delle case in S pag n aF, ra n c i a , - : - ' - -. e d e s is t er e, l ,=: : :u Ì seguonole naz io n ic o n ri ,, : - : '-e d ìo "com e RegnoUni to l, rl a n d a , Fonte:Elaborazioni UfficioStudiFIMAAsu datiTheEconomist e fontivarie

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Notedi mercato

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Siè chiusoun decennioin cui è successo un po'di tutto. Da un'iniziale straordinariaeuforiadi mercatonei primisetteanni in cui si sonoregistrate cresciteesponenziali sia dei prezziche del numerodelle compravenditecon incrementidifficilmente ripetibili,e ciò anche in conseguenzadell'avventodell'euro;in breve tempo ci si è ritrovatia proporregli immobilia prezzidecisamente superiori;in alcunicasipersinoraddoppiati.

Anche il numero delle compravendite è arrivatoa toccarequasiun milionedi scambi all'annoe questo fino al 2007, anno in cui si è cominciatoad avvertire segnalidi rallentamento sia nel residenzialeche in tutti gli altrisettori.

E'd i minuit oanc heil m e rc a tod i i mmo b i li completamentesostenutidal credito, fatta eccezioneper gli immobilidi qualità e in zoneprivilegiate.

Nel 2008 purtroppo si cambia rotta: la crisi economicasi fa sentireanche sul mattone,cala il numero delle compravendite,aumentalbffertasul mercatodi tutte le tipologiedi immobilie sul finire dell'annol'effettodei mutui sub-orime del mercatoamericanooaralizzaancheil mercatonazionaledellecompravendite.

La crisifinanziariamondialesi fa sentire

ancoradi più nel 2009,gli operatoriimmobiliarisi chiudonoa riccio e l'estrema prudenzanell'erogare da partedegli istituti di creditosiaai privatichealleimprese ingessail mercato.

R i s u l ta tonegl : iul ti midue annisi è perso oltreil 300/o del numerodi scambi.

Ciò nonostanteil mercatonazionaledal punto dí vistadei valori ha retto il contraccolpoe i prezzi,contrariamentea quantoè successo in molti altri paesieuropeie non, mantengonouna certastabilitàche incoraggiadi nuovo l'acquisto del mattonecome"benerifugio'i Nel2010infatti"il vento stacambiando": la tenuta dei prezzi,l'accoglimento di un ma g g i o rn u merodi domandeda parte delle banche,il maggior potere negozialepassatoin molti casidal venditore all'acquirente, hanno finalmentecreato una, seppur timida ma molto attesae sperata,inversione di tendenza.

Inversioneche si è avvertitaanche nel mercatoimmobiliarecomasco.

Nel2010,infatti,in cittàil residenziale ha ricominciatoa crescerecon un aumento s e p p u rs e nsi bi l del e numerodi compravendite,nonostantei prezzidegli immobili di nuovacostruzione si sianomanten u ti s ta b i l i .

Di controsonoscesiulteriormente i prezzi degliimmobili"usati'i A ncoral unghii tempi di col l ocazione sul mercatosiaper gli uni che per gli altri.

Anchein periferiale venditesonoleggermente in aumentoseppura "macchiadi leooardo"eciò ancheinforzadi un sempre crescentee ricercatorapportoqualità/prezzo. perdurala mancanNel non residenziale za di un soddisfacente numerodi transazionisiaper gli ufficiche per gli immobili industrialicon qualcheeccezioneper il commercialepurchè ubicato in zone strategiche.

Semprenel residenziale in crescitainvece il mercatodelle locazioniin tutte le zone di Como e Provincia; chi non può soddisfare l'acquisto opta per I'affitto incoraggiato ancheda canonispessoragionevoli.

In difficoltàinvecele locazionidegli uffici con lunghissimitempi di collocazione anchese ubicatiin zone centralie di pregio.

GiovanniSeverini- Responsabile PubblicheRelazioni FIMAAComo Conla collaborazione dellaCommissione BorsinoFimaaComo.

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5 3 5 1 11 3 11 1 2 2 11

GallioT.(via) Garibaldi(campo) GaribaldiG.(via) Garovaglio5. (via) GattoniG.(via) Geno(viale) Gerbetto(piazzale) Giovio(via) Gi ul i ni G.(vi a) GiulioCesare(viale) Gobetti P.(via) GorioG.(via) Gorizia(via) GramsciA. (via) Grandi A(vi . a) GrassiG. B.(via) GrimoldiG.(piazza) (via) GrossiT. Guaital. (via) GuanellaL.(via)

2 2 1 5 11 3 9 1 9.

9 1 3 5 7 7-10 1 1 5/3 12 5

lmbonati(via) (via) Indipendenza InnocenzoXl (viale) ItaliaLibera(via)

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1-9 2 1 13 13 5 12 5 9 1 11 1 3 11 2 10 3 ' t2 3 3

DAcquistoSalvo(via) 10-11 DanteAlighieri(via) 5 De CristoforisC. (via) 10 De GasperiA. (piazza) 3 De Orchi(piazzetta) 3 Del PeroA. (via) 1 Dell'OrtoA. (via) 4 DiazA. (via) 1 (via) 3 Dionigida Parravicino DottesioL. (via) 5 Duomo (piazzae vicolo) 1

BorsinolmmobiliareCittàdi Comoe Provincia

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I 1t 5 5 4 10 1 7 t,

MacchfA. (via) 1 Madonnetta(via) 3 Madruzza(via) 12 MaestriComacini(via) 1 Magenta(via) 10 ManaraL. (via) 10 ManzoniA. (via) 5 MartinelliA.(via) 2 MasiaM. (viale) 2 Matteotti G. (piazza) 1 -3 MazziniG. (piazza) 1 (pza) 1 Medaglied'Oro Comasche Mentana(via) 9 MianiSanGerolamo(via) 2 Milano(via) 9-10 Mille(viadei) 10 MinzoniDon Giovanni(via) 5 MocchettiF.(via) 12 MojanaP.(piazza) 2 MolaG. (via) 3 ' t' t-1 2 Monte Grappa(via) (via) Monte Nero 11 Monte Santo(piazzale) 10i Montello(via) 11' Montelungo(via) 12 Monterotondo(via) 8 Monti Maurizio(via) 5 Monti Santo(via) 3 Morazzone(via) 9 Moro A. (viale) 9 Mugiasca(via) 9 MuraltoF.(via) I MusaE.(via) 3 MuseoGiovio(via) 2

Napoleona(via) Natta(via) NulliP.(via)

Odescalchi(via) Olginati(via) OrianiA.(via) ortelli L. (via)

12-18 1 5

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edizione2011

Palestro(via) Pannilani(via) PanoramicaS.Pietro(via) PanteraP.(via) PariniG.(via) Partigiani(via dei) PasseriA. (via) PasseriniB.(via) Pedemonte(via) Peltrera(salita) Perlasca 6. (via) PerpentiC.(via) PerrettaP.A.(piazza) PertiT.(via) PessinaE.(via) PetrarcaF.(via) Petrololo(via) PiadeniF.(via) Piave(via) Pietroda Breggia(via) PinchettiP.(piazza) PlinioCaioSecondo(via) Popolo(piazzadel) PorroG. (via) Porta(via) PratoPasqueè(via) Pretorio(via) Prudenziana(via) PuecherG.(via)

13 1 1 5 2 4 8 3 5 5 1 1 5 5 2 5 5 2 1 1 5 5 1 2 1 3 1

Quarcino(salita)

3

R a i m o n di (vi a) RaschiF.(via) RecchiFratelli(via) ReginaTeodolinda(via) ReziaJ. (via) Rezzonico(via) RientiF.(via) Rienza(via) RimoldiT.(via) Rodari(via) Roma(piazza) RooseveltF.D.(viale) RosalesG. (via) Rosselli Fratelli(viale) RotaE.(via) RovelliG.(via) RubiniG.(via) Rusconi(via)

1 2 2 8 9 5 11 ' t' t-22

SaccoL. (via) SanFedele(piazza) SanGiuliano(vìa) SanMartino(via) San Rocco(pia2za) Sant'Abbondio(via)

10 ' t' t-22

12 1 1 7-10 4 2 5

Sant'EliaAntonio(via) 2 (via) Sant'Eutichio 8 SantaCaterina(passaggio) 2 SantaMariain Cristino(via) 13 SantaMarta (via) 8 SantaTeresa(piazzale) 2 SauroN. (viale) 1 ScaliniF.(via) 5 ScarabotaL. (via) 2 SelvaFiorita(via) 8 SiloG.(largo) 11- 12 Simoneda Locarno(via) 5 Sinigaglia G.(viale) 2 (via) SirtoriG. 9 SomainiF.(piazzale) 2 SpallinoL.(viale) 9 Spluga(largo) 4 Sport(vialedello) 2 Stataleper Lecco 11-20 StoppaniA.(via) 3

Tatti P.(via) TeodolindaRegina(via) TerragniG. (piazzolo) Tessitrice(piazzadella) (viale) Tokamachi Torno(via) Torriani(via) Trento(lungolago) Tridi(via) Trieste(lungolago)

1 8 1 9 8 3 7 1 1 1-3

VacchiA.(via) Valleggio(via) Varese(viale) VeniniC.e G.(via) VentiSettembre(via) VentisetteMaggio (via) VerdiG.(Piazza) ViganòF.(via) Villini(viadei) Vitani(via) Vittoria (piazza) VittorioEmanuelell (via) VittorioVeneto(viale) Vodice(via) Volpi(via) Volta A. (piazza) VoltaA. (via)

2 11 1-7 8 9 4 1 10 13 1 9 1 2 11 1 1 1

ZamenhofL.(via) Zezio(via) ZucchiC.(passaggio)

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edizione201 I

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Va l o r i me d i ri l e va ti n e l l a ci ttà di Como nell,anno20l0 N . B . :- i p r e z z ie sp o stiso n o va lo r i m e d i in d ica tivir ile vatinel 2010,tal i val ori possonovari areanche notevol mentei n pi i r o meno i n r e l a z i o n ea l lo sta to d i d ir itto , d i co n se r va zio n ea, ll a qual i tà e al l 'ubi cazi onedel l 'i mmobi l e.C onsul tarel a Gui da al l a Lettura pa g. a 2g. x l l p r e z z od e l n u o vo e q u iva lea lla cla sse"D" p e r le a ltre cl assivds tabel l a cl assi fi cazi one energeti caa pag. 33

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Borsino lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

edizione2011

V a l o r i m e d i r i l e va tin e l l a ci ttà d i C o m o nell' anno2Ol O N. B . :- i p r e z z ie s p o s t is o n o va lo r i m e d i in d ica tivir ile va tin e l 2 010,tal i val ori possonovari areanche notevol mentei n pi u o meno in re l a z i o n ea l l o s t a t o d i d ir itto , d i co n se r va zio n ea, lla q u a lità e al l 'ubi cazi onedel l 'i mmobi l e.consul tarel a Gui da al l a Letturaa pag. 28. " ll pr e z z od e l n u o v o e q u iva lea lla cla sse"D" p e r le a ltr e cla ssiv ds tabel l a cl assi fi cazi one energeti caa pag. 33

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1.800,00 r.+so,oo 1.180,00

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1975

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Destinazione Ville Appartamenti

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Destinazione Ville Appartamenti

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Minimo 15.000,00 s.000,00

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: ,ìo lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

edizione2011

Obbligodi registrazione :jelle scrittureprivate Obbligodi registrazione cantei daticatastalidegliimmobililocati.

E'obbligatorio indicareidati catastaliper d ellescrittureprivate le nuoveregistrazioni e per le risoluzioni Larti co l o 1 0 del D. P . R.n . 1 3 1 d e l 26/04/1986stabilisce che le scrittureprivate non autenticatedi naturanegoziale devonoessereregistrate, Uobbligodi registrazioneinvestetutte le scrittureprivate non autenticatedi naturanegoziale - anchequelle sottoscrittetra privati o impresea prescindere dall'intervento di un mediatore.In particolarela Leggen.

296del 27/12/2006- cd Finanziaria 2OO7 - agliart.1 commida 46 a 49,precisainoltre chei mediatoridevonoprocedere alla registrazione di tutte le scritturestipulate in seguitoalla loro attivitàe che sono coobbligatiin solido con i contraenti.

Questo significache I'agenteimmobiliaredovràprocederea suacurae spese allaregistrazione degli atti, nel casonon lo facesserole parti, con il relativoversamentodelleimpostedovute.chiedendone poi il rimborsoai contraenti.

anticipate.

Peri contrattiin essere, al momentodellapresentazione dellaproroga verrannoindicati.

L e m a r c h ed a b o llo (DPR642l72Tariffa Parte l) Per entrambe le scritturebisogna apporresu ogni copia una marcada bollo da Euro 14,62per ogni 4 facciatedi 100 righe (tipo carta bollata).Si ricordache i rivenditoriautorizzatistampanoora le marcheda bollo al momentodell'acquisto e che riportanola data.Questadeve essereantecedenteo al massimodella stessadata della stipuladella scrittura.

In caso sia posterioreva applicatauna marcada bollo (per ogni marcada Euro 14,62)pari ad Euro3,66quale sanzione (pariad 1/+dellasanzione).

randoil tassolegalevigenteal momento.

Sotto I'importodi Euro 1,00non vanno pagati.

Registrazione dei contrattipreliminari (compromessi) ll termineper la registrazione di un preliminareè di 20 giorni dalla data di stipula. Le tasseda versaresono calcolate comesegue: - codice 104Tquale tassafissapari ad Euro'l68,00; - codice 109Tquale tassacaparrao acconto prezzo sul versamentofatto per l'acquistodi unitàimmobiliari; - codice105Tquale tassacaparrao acconto prezzo sul versamentofatto per l'acquistodi terreni; - 964Tdiritti

Al momentodellaregistrazione dei contratti preliminari, sono assoggettati a tassazione tutti gli accontiintermeditra Sanzioniper tardiva la registrazionee l'atto notarile,con un registrazione minimo di versamentodi Euro 168,00.

Siaper la registrazione di un preliminare Le tasseversatesarannoscalatedal toche di un contrattodi locazione, bisogna presentarela scritturastessain almeno In casodi ritardataregistrazione bisogna tale dovuto in sededi atto notarile.Nel due copiecon firmein originale(unache effettuare,oltre al versamentodell'impo- casola scritturasiasottopostaa clausola rimaneall'Ufficioe una che vieneresaal sta dovuta,il versamentodellasanzione sospensiva e non ci siastatonessunvercontribuente).ll costo dei diritti fissi di e degliinteressilegali. samento,bisognain ogni casoeffettuare registrazione, che vengono versaticon La sanzione- versatacon il codice6717 la registrazionecon la tassafissa.Non vi codice964f, sono calcolatinella misura - viene calcolatain base al periodo di è obbligo di comunicareil verificarsio di Euro3,72 per le due copiee per ogni ritardata registrazione.Dopo il periodo menodellaclausola. >> ulteriorecopia che si vuole vidimatain dovuto ma comunqueentro il 1" mese aggiunta,si versanoEuro3,72.Vengono successivo si calcoleràuna sanzionepari versatisempresul modelloF23per il paal 1200/o dell'impostadovuta ridotta ad gamentodelle imposte,dove sono indi1/12; decorsii 30 giorni successivima cati i relativicodicie importi in basealla entro l'annosi calcolauna sanzionepari scrittura,il pagamentodeve essereeffetal 120o/o dell'impostadovuta ridotta ad tuato primadellaregistrazione.

Si ricorda 1/10;mEntrenel casosiadecorsol'anno che nel campo 6. Ufficioo Enteva indi. catosempreTMXe nel campo9. Causale l'interasanzionedel 1200/o pagamento Per il tardivo rinnovie ridei sempreRP.Per la registrazione devono lo stessoprocedimentoma essereutilizzatii modelli69 e RR.,dispo- soluzionivale nibili pressogli sportellioppure scarica- la sanzioneè calcolatasu un imponibile del 30olo dell'imposta dovuta. bili dal sito (www.agenziaentrate.gov).

I legalisi versanocon il codice nuovi modelli,disponibilied aggiornati Gli interessi al 2010,sono compresidella parte indi- 731Te sono calcolatial giorno conside-

La modulistica

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F.I.M.A.A.'

A secondase il preliminareè soggettoa tassazione di registroo lVA,cambiala modalitàdi calcolodei versamentie devonoesserecalcolaticome indicatodi seguito:

Preliminarecon futuro atto soggetto a registro- vende privato: con iota iupurru

€ 168,00fisso+ 0,50o/o su caparra € 168,00fisso+ 3olosu acconto

Con solo accontoptezzo Con caparrae accontoprezzodistinti

€ 168,00fisso+ O,S}o/osu cap.+ :oZo aci. € 168,00fisso+ 3olosull'importo

prezzounici Con caparra/acconto

Nelcasonellascritturasiaindicatoche l'importoversatoin accontoè siacaparrache accontoptezzosi versauna tassatotale del 3olo(vedi risoluzione197/E Agenziadelle Entrate).

Preliminare(on futuro atto soggetto ad IVA- vende impresa: Con solacaparraconfirmatoria

€ 168,00fisso+ 0,5oo/o su caparra

ton soi" ac*nto prezzo Concapàrra e accòntoprezzodistinti prezzo caparra/acconto unici

€ roé"oo nsso € 168,00fisso+ O,SQo/osu caparra € 168.00fisso

-on prezzonon vienecalcolatala percentuale Sull'acconto del 3olo in quantovieneemessa regolarefatturaivatae quindigià tassata, a differenza dellacaparrachefatturatanon è assoggettata ad lVA.

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Dell'argomento se ne è ampiamentediscusso durantel'incontro organizzatoin ottobre pressoil Castellodi Casiglio;il Direttore Commerciale di Uca- AlfredoPennae lAgentedi zona della Compagnia- Giancarlo GuidolindellaGuidolinServiziAssicurativi hannorispostoallenumerosedomandedei presentidopo aver presentatoneidettagli,approfonditamente, la convenzione.

Notevolel'interesse durantee dopo la convention.

Pergli assenti,un brevecennosuicontenutidell'accordo.

"TutelaAffitto"èil nome commercialedel orodottoassicurativo chesommai n sedue garanzi e.

DALU|NQUIL|NO,

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Fimaae UcaAssicurazionifirmano un accordo:ora I'affitto è assicurato Siglatala convenzione, si entraora nellafaseoperativa

La prima: è una coperturadi TutelaLegaleche mette a disposizioneun massimaledi 12.000euro per vertenzae garantisce il pagamentodelle spesedell'avvocato(liberamentesceltodal proprietario) nel casosi rendanecessario avviareuna azionelegaleneiconfrontidell'inquilino: per morosità, sfratto,danneggiamento.violazionicontrattuali.

edizione2011

, o lmmob iliare Cittàd i Com o e Pr ov inc ia

. 107Timpostadi registroin un'unicasoluzioneper tutta la duratacontrattuale. di uno sconto ln questocasosi usufruisce calcolatoin basealladurata dell'imposta *utti legale del contrattoe altassodi interesse i contratti di locazionee affitti di nell' a rc o d e l l ' a n n o in vigore. ce n i i mm obili c he superinola duratadei 30 giorni devono . 109Ttassafissadi Euro 168,00per i conda tratti di comodato gratuito,che devono essereregistrati,indipendentemente qualene siala naturae l'importo. essereregistratientro 20 giorni dalla per è fissata datadi stipula. la registrazione scadenza -a . 964Ttributi speciali. o di n 30 giornidalladatadi decorrenza prima in ordine stipula,considerandola Cidata.ll pagamentodelleimpostedeve E'obbligatorioinserirei dati catastalidi riferimentodell'immobilelocato,anche essereeffettuato sul modello F23 con i nel modello 69 che accompagnala reseguenticodici: gistrazione.Per i contratti di locazione . 115Tprima registrazione (con un mini- la percentualedella tassada versareè pari al 2o/oper tutti gli immobiliad uso mo di Euro67,00) . 'l l2T rinnovoannualecon tassadel 2o/o abitativosia per prima registrazione che successiviversamenti (sempre tenendel canonesenzaimportominimo . 114Tprorogaper i successivi 4 o 6 anni do conto dei minimi).lJaliquotadell'10/o con un minimodi Euro67,00(conconse- (lbpzionedeveessererichiestaespressagna di una copiadi pagamentoallAgen- mente nell'atto)si riferiscealle locazioni zia delle Entrateentro 20 gg dal paga- di immobili strumentaliper natura (categorie A/10, C/l e 88) effettuateda lornento,con rilasciodi relativaricevuta). . 113Trisoluzione anticipatadel contrat- catoriche agisconoin qualitàdi soggetti passivilVA.5e il locatorenon è soggetto con imto primadellanaturalescadenza porto fisso di Euro67,00(con consegna IVAsi paga l'aliquotadel 2o/oprevistaper di una copia di pagamentoallAgenzia le locazioniordinarie.Per i fondi rustici e per tutti gli altri delleEntrateentro20 gg dal pagamento, l'aliquotaè dello 0,5o/o i mmo b i l d i e l 2 o /o. con rilasciodi relativaricevuta).

La registrazionedei contrattidi locazione

La seconda:è una coperturaPerditePecuniarie che rimborsaal proprietarioqualeindennizzoforfettarioil mancatopagamentodei caponidi locazione. a faEunapolizzastipulata(e pagata)dall'inquilino chepuò sostituirelacauzione voredel proprietario, a garanziadel pagamentodei canoni,a un costo vantaggiosoper l'inquilino(circauna mensilitàdi dellalocazione) affittoper la durataquadriennale primadi che offrein più una importantegaranzia: stipulareil contratto,la Compagnia,effettuauna seriedi controllisullasolvibilitàdell'inquilinoe se la Compagniadovessedecideredi non prestarela garanzia,beh ... forse... quel contrattonon è un buon affare.

Laregistrazionepuò essereeffettuataanche in modalitàtelematicae ne sonoobbligatii soggettiche posseggonoalmeno |00 immobilie gli altripreviarichiesta e autorizzazione da parte dellAgenzia delle Entrate(www.agenziaentrate.gov).

Per i contrattidi locazioneper i quali è indicatauna duratacon specificapossibilitàdi proroga(esempio4+4),nel caso in cui la proroganon venisseeseguitabisognaeffettuareil pagamentodellatassa di risoluzioneanticipata.La stessadeve sempreawenireentroi 30 giornisuccessivi o si incorrenellesanzionidi tardivo pagamento.

Pia n tin ee d a lle g a ti Perogni piantinainseritain una scrittura cè lbbbligodelsoggettaa registrazione la marcada bollodi Euro1.00.

Perogni altro tipo di allegatosi applica una marcada bollo da Euro14,62finoa 100righescritte.

Le informazionipubblicatenel presente articolo sono state verificatepressogli ufficidellAgenziadelleEntratedi Como.

Commissione InternaFimaaComo

ogni singoloassociato:per illustrareil prodotto, fornirespiegazioni, avviarele proceduredi collaborazione.

LaGuidolinServiziAssicurativi è una agenziaplurimandataria, operaanchein tutti gli altriramie sarà quindi in gradodi fornirepreventivi, e consulenza informazionisu altri prodotti:R.C.Auto,infortuni, malattie,globalifabbricati, furto,incendio,etc.

Per necessitàurgenti la Guidolin Servizi Assicurativi è a disposizione ai seguenti recapiti: Como-Via Mentana,22 Telefono: O31242716 Fax:031 243285 E-mail:guidolin6guidolin.eu

A questosi aggiunga,per i soci Fimaa,uno scon-' to del 15olosulla tariffa normalmenteapplicata, riconosciuta di segnalazione ed una commissione all'agenteFimaadallaGuidolinServiziAssicurativi. quello che fino ad oggi è solo Per concretizzare della accordoformale,un "addettocommerciale" prenderàcontattocon GuidolinServiziAssicurativi

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Borsinodellelocazioni valo r im ed ii n d i c a ti vrii l e vatnel i 2010 N. B . :i v al o r i p o s s o n ov a r i a r ea n ch e n o te vo lm e n tein r e la zio n ea lle caratteri sti cheoggetti ve di ogni i mmobi l e

(nelleprime paginedel Borsinotroverete Lasottostantetabellariportai valorimedi necessitadi specifiche conoscenzeed professionali, deicanonidellenuovelocazionirilevatinei esperienze invitiamoperciò l'elencodegliAgentilmmobiliariassociaComunidiComo,Erba,MarianoComense, ad utilizzareivalori riportaticome puro ti alla F.|.M.A.A. COMO)per una corretta Cantùed OlgiateComasco,riferiti a con- ausilio informativoe di rivolgersiad un valutazione. tratti a CanoneLibero. Ladeterminazio- Agente lmmobiliareregolarmenteiscritne del valoredi locazionedegli immobili to all'appositoRuolopressola C.C.|.A.A. a curadi: Commissione Borsino

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Frazioni: Paesifasciacollinare- Prezzimedi

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edizione2011

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,alorefiscaledegli immobilipuò esse': :tilizzatoancheai fini del calcolodelle * postesullecompravendite, soloqualo', si tratti di immobilia uso abitativo(e ': ative pertinenze), non soggettia lVA, sia effettuato da personefi: acquisto per poterlo Nel caso di cui sopra, .:he. izzare, richiesta deve essere dallaParte -: ::quirentel'applicazione dellenormativa sul cosiddetto "prezzo-valore" [paga-ento delleimpostesullabasedelvalore leterminatoai sensidell'art.52 commi4 :5 del D.P.R . 26 apr ile1986n. 1 3 1(v a l o re :atastale)indipendentemente dal corrispettivopattuitol previstadall'art.1 comna 497 dellaLegge23 dicembre2005n.

2006").

266("LeggeFinanziaria

Comesi calcolail valore f iscal edegli imm o b i l i per le compravendite ll orimo dato da calcolareè la rendita catastale che, per le categorieA e C, è ottenutadaltotaledel numerodi vanicatastali(sel'immobileè ad usoabitativo)o (sel'immobile daltotaledei mq. Catastali è ad uso negozio,magazzino,laboratorio o box) moltiplicatiper la tariffadi estirno

a vanoo a mq. Latariffa di estimo variaa secondadellazonacatastale censuaria in cui I'immobileè ubicato,dellacategoria e dellaclasseassegnata.

5e l'immobileè già censito(accertamentoda farsipresso gli sarannogià lAgenziaDel Territorio), stati attribuiticategoria,numerodi vani In caso o mq.,classee renditacatastale. contrarioci si baseràsu dati presuntiatdi seouitoelentenendocialleindicazioni cate:

- numero deiv a n i corrispondeal numerodi localiutili (se tratta si di abitazione)considerandogli accessori(es. corridoi,bagni, ecc.) un terzodi vanociascunoe l'ampiezza di un vano non superiorea 15/20mq.;

- la <lasseè stabilitatra l'altro in f u n z io n ed e llau b ic a z io n ee d e l le caratteristichedell'immobile una volta ottenutala RenditaCatastale. il valore fiscale dellîmmobile per le compravenditesi ottiene moltiplicando la rendita catastale per:

- mo lt ip lic a t o re1 2 6 nel caso di i mmobi l i appartenentia lle Cat.:A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9,A/11;

- moltiplicatore 1 15,50 nel casodi acquistodi "primacasa"con relativepertinenze

- moltiplicatore 63

- totale dei me t riq u a d ra t i (setrattasidi negozio,magazzino,laboratorioe box)si ottienecalcolandola superficieutile(peri vani accessori si applica una riduzionedel 50olo).

- categoriacatastale

nel caso di immobili appartenentialle cat.:A/10 (uffici)e cat. D;

- mo lt ip lic a t o re1 2 6 nel casodi immobiliappartenenti alle caî.ic/2,c/3,c/4,c/5,C/6,C/7;

è d e s u n tad a l l eta b el l ei n rel azi one al l ' uso alqualel'immobileè destinato(categoria - moltipli(atore 42,84 A per abitazionie uffici,categoriaC per nelcasodi immobiliappartenenti alla negozi,magazzini,laboratori,box); Cat.: C/1(negozi, botteghe).

sg /.1 #f:t

&rgl ata:,".:,.4,

+* +

*

+

*+*

I

+ +

Coefficientidi rivalutazione e categoriecatasta li

A) Pergli immobili diversi dalla prima casa: Redditodominicale Renditacatastale Renditacatastale

112,50I terreniagricoli 42,84| fabbricaticlassificati in categoriaC/1 (negozi) e per gli immobiliclassificatl in categoriaE(stazionidi trasporto) fabbricati classificatiin categori{ A/10 (uffici) e unitĂ immobiliariclassificate in qtegoria D (opifici)

Renditacatastale

pef tutti gli altri fabbricati

B) Per la prima casa: Redditocatastale

lmpresa costruttrice o di ristrutturazione chevendeentro5 annidall'ultimazione dei lavori

unitĂ immobiliariad uso abitativo

IVA registro ipotecaria catastale

lmpresanoncostruttrice o impresa costruttrice o di ristrutturazione chevende dopo5 annidall'ultimazione dei lavori

l s6

registro ipotecaria catastale

; îo lmmob iliare Cittàdi Com o e Pr ov inc ia

edizione2011

Categoriecatastali GRUPPOA - (unità immobiliari per uso abitazionio assimilabili) A1

i

abitazioniditipo signorile

A2

àbit az io ndi i ti p o c i v i l e

A3

abitazionidi tipo economico

A5---

abiiazioniditipoulmóóóótr*

abitazionidi tipo popolare

a

A6

abitazionidi tipo rurale

A7

abitazioniin villini

" A9 -

abitazioniin ville

I

castèili, artistici e"orici dazzi di emiÀóniiúàg'r

GRUPPOB - (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi)

B1

collegie convitti,educandati,ricoveri,orfanotrofi,ospizi,conventi,seminari,caserme

B:i

case di cura e ospedali (compresiquelli costruitio adattatiper tali specialiscopie non suscettibilidi destinazionediversasenzaradicali trasformazioni, se non hannofine di lucroe non rientranopertantonell'art.10 della L11/08/l 939,diversamentericadononellacat.D/4)

84

ufnii puUftici(soltantole sedidegliufficiprovincialie comunali) pinacoteche, biblioteche, musei,gallerie,accademie che non hannosedein edificidellaCategoriaA9 pubblico dei culti cappellee oratori non destinatiall'esercizio magazzinisotterraneiper depositidi derrate : : O C - iunità immobiliari a destinazioneordinaria commercialee varia) negozie botteghe magazzinie localidi deposito laboratoriper drti e mestieri per esercizi faUUricatl e toc-ati spor

"nti

stabilimentibalnearie di acquecurative

,ientrano*lra coteg*i. óol

stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (quandonon abbianole caratteristiche perrienrrarenell'art.10dellaLegge)

tettoie chiuseo coperte ; rC D - iimmobili a destinazionespeciale) opifici alberghie pensioni teatri,cinematografi,saleper concertíe spettacolie simili -lr.

casedi curaed ospedali(quandoabbianofini di lucro) istituti di credito,cambio edsssicurazione

-e

fabbricatie localiper esercizisportivi(quandoabbianofini di lucro)

fabbricaticostruiti o adll

à indusrriale e nonsuscettibili di

destinazionediversasenzaradicalitrasformazioni :E

fabbricaticostruitio adattatiper le specialiesigenzedi una attività commercialee non suscettibilidi destinazionediversasenzaradicalitrasformazioni edificigalleggiantio sospesiassicuratia punti fissidel suolo;ponti privatisoggettia pedaggio

s7l

Metododi calcolovalore del d ir it t od i usufrutto Coefficientiusufrutto e vitalizi llusufrutto(art.978e se99.CodiceCivile) è il diritto realedi godimentogravante su cosaaltrui(benemobileo immobile), con obbligodi rispettarnela destinazione economica.

La proprietà di un bene, disgiunta viene denominata nuda dall'usufrutto, proprietà.

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[usufrutto ha qualeconnotatoessenziale la durata:l'usufruttodeve sempreesserecostituitoper un tempo determinato: se il titolo costitutivonon disooneal riguardo,l'usufruttosi intendecostituito per la durata dell'usufruttuario.

In ogni caso,la mortedell'usufruttuario determina l'estinzione dell'usufruttonel casoin cui non siascadutoil terminefinaleprevisto al momento della costituzionedel rapporto. llusufrutto costituitoa favoredi oersona g i u ri d ic anon può es s e red i d u ra tas u p e ri o rea 30 anni.

Esempiodi calcolo . Valoredellapienaproprietàdi un beneimmobile€ 100.000,00 .Tassodi interesse legale1,5olo . Etàdel beneficiario 49 dell'usufrutto . Coefficienterelativo(veditabellaseguente)49,5 R e n d i taAnnua: € 100.000,00x1,5o/o=€1.500,00 Va l o red e l l ' usufrutto: € 1.500,00x49,5 =€74.25O,OO Va l o red e l l a nuda propri età: € 100.000,00 - €,74.25O,OO= C 25.7 5O,OO C o n D m 0 7 di cembre2010,ed i n vi goredal l ' 01gennai o2011,gl i i nteressilegali risultanofissatiall'1,50lo.

(Pubblicato sullaG.U.Nr.292 del15/12/2010)

Tabellaper calcolousufruttovitalizio Tabelladel valorecomparativousufruttonuda proprietàrapportata in viqoredall'0'lqennaio2011 al nuovotassoleqaledell'1,50lo ì

Calcolodell'usufrutto Uusufruttoè determinatomoltiplicando la renditaannua per il coefficienteindicato nellatabellaseguente,in relazione alletà del beneficiario.

Larenditaannuasi ottienemoltiplicando il valoredella piena proprietàdel bene gravatoda usufrutto,per l'interesse legal e d e l l ' 1. 5010.

N f,

Età del benefi<iario (anni compiuti)

Coefficiente ,

l

Valore dell'usufrutto o/o

da0a20

_ 63,s0 ,

da21a30

60,00

90,00

56,50

84,75

53,00

79,50

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da46a50

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46,00, _ +2"50_1 42,50 _

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da64 a66

32,00 28,50

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Valore della nuda o/o ProPrietà

4ls 10,00 _ 15,25 20,50

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63,75 i 63,7s s81f0

25,00 21,50 ,l8,00 14,50

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89,50

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94,00

Borsino lmmobiliare Città di Como e Provincia

edi zi on201 e 1

Lecaseagli stranieri Notea ll'a r t5. d e l l aL e g g e1 2 5del 24. 07. 2008 Con l'approvazione della Legge125 del 24.07.2008è stato convertito il decretolegge 23 maggio 2008, n. 92, recante "Misureurgenti in materiadi sicurezza pubblica"(c.d."Decreto Sicurezza") ed è stato inseritoil comma 5 bisl all'art.

12 del "Testo unico delle disposizioni co n ce rn ent la i dis c iplinad e l l ' i m m i g ra zione e norme sulla condizionedello straniero"(D.Lgs 286/98). È stata così introdottanel nostro ordinamentouna nuova fattispeciedi reato che punisce

analogo previstoin questo precedente e qui ndiad esempi oal l ei potesidi com ocomma, che contempla una pena più dato o di donazione.ln forzadellaorima parte della previsionedi cui alla novella elevata3.

Venendo all'analisi del contenu- è altresìpassibiledi sanzionepenale il to e quindi della portata della nuo- proprietario,o anche il mero detentore va norma si osserva:in primis per o possessore di un immobile,che dia alstranierodeve intendersisoltantocolui loggio,a frontedel pagamentodi un corche non sia cittadinodi uno Stato ap- rispettivo,ad immigratiirregolari,anche partenente all'Unione Europea.Infatti in assenza quindi pudi contratto.Risulta la novella, inserendosinel Testo uni- nibileil soggettoche abbia,a diversotico in materia di immigrazione(D.Lgs. tol o,l adi sponi bi l i tà del l ' i mmobi l(a e des.

286/86),ricade nell'ambitodi applica- in forzadi un contrattodi locazione) e vi zione del medesimoche esoressamen- ospitia titolo oneroso,anchein condivi"c h i u n q ue a t it olooner os oa,l fi n ed i tra rre te specificaall'art. 1 che per straniero sione,uno stranieroprivodititolo di sogingi u stop r of it t o,da' allogg i a o d u n o s tra - deve intendersiunicamenteil cittadino giorno. Deve ritenersiesclusa,in detto niero ,p ri v o di t it olo di s o g g i o rn oi n u n extracomunitario(per inciso: svizzero, ultimocaso,la responsabilità del proprieimmo b i l edi c uiabbiadis po n i b i l i tà o v, v e - americano,giapponese,ecc.,compresi). tario dell'immobile, salvoche quest'ultiro l o ce d eallos t es s o, anc h ei n l o c a z i o n e " . Quantoall'elementooggettivo la nuo- mo abbia approfittatodella situazione va norma prevedee puniscesostanzial- (consapevolmente intestando,ad esemNelleintenzionidel legislatorela norma mentetre condotte,attuateda chi, a tipio,il contrattodi locazionead un immidovrebbeesserefinalizzata a contrastare tolo oneroso: grato regolareper ospitarvianchedegli il fenomenodell'immigrazione clandesti- . d i a a l l o g g i oi n un i mmobi l edi cui abbi a i rregol arial) fi nedi trarviun i ngi ustovanna ed il suosfruttamento, cercandodi eli- disponibilità, taggio.Quantoall'elementosoggettivo, minarequellecondotte,quei presuppo- . cedal'immobile. ovveroal dolo specificodell'ingiusto prosti,che possonofavorirela permanenza . lo dia in locazione, ad uno stranieroir- fitto, si osservacome sia difficilefornire dello stranieroirregolareall'internodel regolare. un'interpretazione univocadel concetto, nostroPaese. È pertantocertamentepunito chi stipuli ravvisato,dalla giurisprudenzache fin La norma,come recepitain legge,è mu- con un immigratoirregolareun Gontrat- qui si è espressa i n casianal oghi,nella tata rispetto alla previsionecontenuta to di locazione. Tuttavia, l'interpreta- situazionedi sproporzionediscriminanel precedentedecretolegge,soprattut- zione letteraledella norma,che parladi toriatra le prestazioni, determinatadalla to per l'inserimento del cd.dolo specifico cessionea titolo oneroso,aggiungendo volontà da parte del soggetto regolare (mancantenel D.L.)relativoal "al fine di e specificando"anche in locazione"(e di approfittaredella situazionedi debotrarreun ingiustoprofitto'iSenzadubbio dunque - sembracorretto desumerelezzadel soggettoirregolareper imporre I'introduzione di detto dolo specificoha non soltantoal predettotitolo),induce allo stessocondizionicontrattualinon notevolmenteaffievolito(permolti com- a ritenereche la stessadebbaapplicarsi, solo economicamente onerosissime, ma mentatoriaddiritturaannullato)il poten- oltre che all'ipotesidi stipuladi contratti anchecontrattualmente sproporzionate zialedel nuovoprecetto,postochela no- di locazione,anche alla stipuladi con- e/o vessatorie. vella,da leggersiin combinatodisposto tratti di compravendita.

Al contrario,per A titolo esemplificativo può ritenersiche con la precedentefattispecieprevistadal la mancanzadel requisitodellbnerosità, nel concettodi ingiustoprofitto rientri comma5 dell'art.122,verrebbecomple- sembradoversiescludereche la norma non solola venditao la locazione a orezzi tamenteassorbitanel reatopiù graveed si applichialle cessionia titolo gratuito, decisamente superioria quellidimercato, l}Art.12Comma5bis:''Sa|vochei|fattocostituiscapiilgravereato,chiunqueatito|ooneroso'alfnedítraneingiustoproftto,dàatto inunimmobiledicuiabbiodisponibilitò,owero|ocedeal|ostesso,ahcheinlocazione,èpunitoconlareclusionedaseimesiatranni.Lacondannaconp owero|'applicazìonede|lopenasurichiestadel|epa|tianormadel|,artico|o444deIcodicediprocedurapenale,ancheseèstataconcessa|asospen comportalaconfscade|l'immobi|e,salVocheappartengaape|sonaestroneoolrato.siosserVano,inquantoapplicabiti,tedisposizio beniconfscati.Lesommedidenaroricavatedallavendita,ovedisposto,deibeniconfscatisonodestinatealpotenziamentodelleottivitàdiprevenzion di immìgrazione clandestino " 2|Art'12comma5.Fuo|ideica5iprevistidaicommiprcedentí,esa|vocheilfattononcostitUiscapÌi1grovereoto,chiunque,a|fneditraieuningiustop il|egalitàde||ostranieroonell'ambitodelleottivitàpUniteanormade|presentearticolo,favorisce|apermanenzadiq testo unico, è punito con la reclusione frno a quattro anni e con la multa frno o lire trenta milioni3l la fattispecie delittuosa di cui comma 5 bis dell'att. 12 si opplíca infatti "salvo che il fatto costituisca piii grcve reato" e l'ìpotesi contemplata al superiore comma 5 dell'att. | 2 costituisce in effetti, reato più grqve (v. nota 2).

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Borsino lmmobiliare Città di Como e Provincia

.na anchela predisposizione di contratti di capirecosasuccedanell'ipotesiin cui, love le abitualigaranzieo tutelea favore stipulatoregolarmenteun contratto di rell'acquirente o del conduttorenon sia- locazionein presenzadi un valido perîo stateinseritecon la consapevolezza di messodi soggiorno,quest'ultimovenDotercosìagireapprofittandodellostato ga successivamente a scaderenel corso Ci debolezzadel soggettoirregolarmen- dello svolgimentodel rapportocontrat(già te soggiornante nel nostroStato. tuale.Si pone infatti l'interrogativo Alcunicommentatorisi sonochiestiinol- sollevatodal ConsiglioSuperioredella tre se,standola non feliceformulazione Magistratura nel pareredel 1.07.2008) se, della norma in esame,il dolo specifico in questicasi,siaconfigurabile il reatoinossia l'ingiustoprofitto) debba essere tro d o ttod a l l ' a rt.5del l al eggei n esame. riferitosolo alla prima fattispeciesopra Laouestioneè controversa. indicata,che puniscela condottadi chi Chi propendeper la soluzionenegativa dia alloggioad un immigratoirregolare, osservache, in tali ipotesi,non sussiste per esempiocoabitandocon lui, e non ab origineil fineditrarreÌngiustoprofitto inveceancheallealtredue ipotesisopra d a l l as i tu a z i o ndei i rregol ari tà del l ' i mmi quandoè citate,cessionee locazione,in quanto grato (postoche quest'ultimo, previstanellanor- stato stipulatoil contratto,era in condil'espressione'bvvero" ma andrebbe interoretatanon come zionidi regolarità). congiunzione, ma al contrariocome diChi propendeper la tesi contrariaargosgiunzione, e quindicon il significatoco- menta che, scadutoil permessodi sogmune di 'bppure"e, conseguentemente, giorno,il concedentel'immobilesia pula semplicecessione o locazione allostra- nibile ai sensidella norma sopracitata, nieroirregolare basterebbe a configurare poiché di fatto forniscealloggioad un il reato,pur in assenzadi alcuningiusto soggettoirregolaree di ciò ne era conprofitto. sapevoleal momento della stipula del Largomentazione non parefrancamente contrattodi locazionein quanto in quel coglierenelsegno,nonostantel'equivoco momentoconoscevala duratadel titolo tenoreletteraledella norma,ma appare di soggiornoe, nonostanteciò,ha pattucomunquemeritevoledi considerazigne ito una duratasuperioredel contrattodi in forzadelle notevoliconseguenze che locazione. potrebbecomportaresul pianoapplica- Sullabasedellapredettainterpretazione tivo, e denota una volta di piu l'appros- è statasuggeritalbpportunità,dai sostesimazionea cui ci ha purtroppoabituato nitoridi detta ultimaposizione, di stipuil legislatoredell'ultimoperiodo.Esami- lare,ove la contropartesiacittadinonon nata quindi la portata normativadella comunitario,solo contrattidi locazione nuova norma vediamo concretamente di tipo transitorio,facendocoinciderela quali siano le conseguenzepratichedi duratadel contratto(per legge non suquestanuovadisciplina.Dbra in avanti, periorea 18 mesie non inferiorea 1)con dunque,chiunqueintendalocareo ven- quelladel permessodi soggiorno. dere I'alloggioad un cittadinostraniero La soluzionenon appareperò del tutto avràlbneredi verificare chequest'ultimo convincenteposto che un siffatto agire siasoggettoregolarmente soggiornante viene di fatto ad imporrel'applicazione, i n lt a l i a . nell'iootesi di immobiliricadentiin deterNelcasodi contratto(locazione, compra- minatiComunia,di un canonevincolato vendita)stipulatocon stranieroextraco- per tutti i contrattistipulaticon gli stramuni ta ri oé quindic ons iglia b i cl eh e l ' e s i - nieri,nonché la non certezzadella loro stenzadeltitolodisoggiorno, coni relativi rinnovabilità. estremie con l'indicazione delladata di Più praticabileappare lbpportunità di scadenza, vengaespressamente menzio- inserire,all'internodei contrattidi locanatanel contratto.5i è postoil problema zione di durata ordinaria,una clausola

2011 edizione

risolutivaespressa per l'ipotesidi sopravvenuta mancanzadel titolo di soggiorno. In altre parolesi potrebbeconvenire l'impegnodel conduttorealla consegna al locatoredella richiestadi rinnovo,in un termine anticipatoriorispetto alla scadenzadel titolo di soggiorno,prevedendo in mancanzadi adempimentoal predettoobbligo,cosìcomea quellosuccessivodi consegnadel titolo di soggiorno rinnovato,la risoluzione ipsofactodel contrattostesso.

Pena ll reato introdottodall'art.5 della legge 125del 2008è punito con la reclusione da sei mesia tre anni. Inoltre,la condanna con prowedimentoirrevocabile(ovvero l'applicazione della pena su richiesta delle oarti a norma dell'articolo444 del codice di procedurapenale),comporta la confiscadell'immobile,anche seè stataconcessa la sospensione condizionaledellaoena.Laconfiscadetermina la perditadella proprietàdell'immobile e la sua acquisizione definitivada parte dello Stato.Detta misuranon si applica, evidentemente, nel casoin cui l'immobile appartengaa personaestraneaal reato (e quindi ad esempioal proprietario che stipuliun contrattodi locazionecon uno straniero"regolare"che a suavoltalo sublochiad un soggettoirregolare).

La norma specifica, in ultimo,che i proventi derivantidalla confiscadebbano esseredestinatial potenziamentodelle attivitàdi prevenzionee repressione dei reati in tema di immiqrazione cl andesti na.

Laresponsabilità del mediatore Nell'ipotesi in cui il contrattodi locazione vengastipulatoper il tramitedell'agente immobiliaresi pone (come evidenziato dal CSMnel parere1.07.2008) un problema interpretativoin relazioneall'individuazione dei soggetti eventualmente 6ll

corresponsabili, non essendoesclusoa prioriun concorsodi altri soggetti,quali l 'a g e nt eim m obiliar e, n e l l ac o m m i s s i o n e del reatoin esame.Seè lecitoindividuare dettacorresponsabilità nell'ipotesi, ad esempio,del contrattostipulatodirettame n tedall' agent im e m o b i l i a re a ciòdelegato dalla proprietà,in conseguenza dell'affidatagestione dell'immobile,ci si domandase tale correitàpossaessere ra vv is ablle anc hein c a s od i s e mp l i c e o mi ssione da par t ede l l ' a g e n te immobiliare dell'informazione alle parti contrae n ti i n o r dineallav alut a z i o nees i c u re z z a

dell'affare, preobblighicivilisticamente v i s tia c a ri c odel medi atoredal l ' art.1759 cod. civ..Apparesubito evidenteche la v i o l a z i o n de el di spostodi cuial l ' art.1759 cod.civ.non possadar luogo,sic et simp l i c i te r, a d al cuni l l eci todi naturapenal e, essendonecessaria a tal fine unacondotta denotatadal dolo, nellafattispeciein esamedel dolo specificocostituitocome detto dall'ingiusto profitto. q u i ndi chel acondottadel l ' agenOc c o rre te immobiliare, per esserepunibilein forza del reatoin esame,sialegataeziologic a m e n tea quel l adel propri etari e o che

detta condottasia stataposta in essere con la consapevolezza e volontàdi voler trarre un profitto.

Occorrequindi in definitivaprestarela massi ma attenzi one nel l aconclusione di affariladdoveuna partesia un soggetto strani ero,premurandosisemp r e e comunquedi ri chi edere i l ti tol odi soggior no e verificarnela valenza,ed allegando sempredettotitoloai contrattidi locazione o di compravendita conclusia seguito dellapropriaattivitàdi mediazione. a curadi :A vv.D ani el eMamman i

4)Enotocheicononideicontrattidi|ocazionetrnsito|isono',vinco|atì''laddoveg|iímmobilirîcadanone|Ieoreemetrpo|itanedi Napo|i'Torìno,8o|i'Pa|ermoeCotonio,neiComunicon|estesseconfnanti,nonchèneiComunicapoIuogodiProvinciaechedetticonon inferioríoque|lidímerCato,5ipotrebbecorre|eintoleipotesiaddiritturi|ri5chiodistipu|areunc convenzione,esponendosicosi olla contestozione dell'ingiusto ptofitto laddove il canone fosseeffettivamente nettamente superiore a quello di convenzíone.

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164

Borsino lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

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N .B.:- i prez z is o p r a e s p o s t is o n o v alo r i m e d i in d ica tivir ile va tin e l 2 0 10 , tal i val ori possonovari areanche notevol mente in rel a z ioneallo s t a t o d i d i r i t t o , d i c o n se r va zio n ea, lla q u a lità e a ll' u b ica zi onedel l 'i mmobi l e.C onsul tarel a Gui da al l a Letturaa pag.28. * ll p rez z odel nu o v o e q u i v a l ea l l a cla sse "D"p e r le a ltr e cla ssivd s ta b e lla cl assi fi cazi one energeti caa pag. 33

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6el

* Comune

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' 'i.8.:- i prez z i s op r a e s p o s t is o n o v a lo r i m e d i in d ica tivir ile va tin e l 2 0 1 0 ,tal i val ori possonovari areanche notevol menre n re l a z ioneallo st a t o d i d i r i t t o , d i c on se r va zio n ea, lla q u a lità e a ll' u b ica zi onedel l 'i mmobi l e.C onsul tarel a Gui da al l a Letturaa pag.2g. ll prez z odel nu o v o e q u i v a l ea l l a c la sse"D" p e r le a ltr e cla ssivd s ta b e lla cl assi fi cazi one energeti caa pag. 33

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Borsino lmmobiliare Cittàdi Como e Provincia

201| edizione

Codice Associazione Comasca AgentidAffari in MediazioneF.l.M.A.A. Como

Deontologico Capitolo1': PrincipiGenerali e Finalita' Art. 1 - CodiceDeontologico: princìpigenerali p re s e n teC o a) | p ri n cìpiis pir at or del i dice Deontologico sono correttezza, rispetto,trasparenza,professionalitàe salva g u a rdia di t ut t i gli inte re s sci o i n volti ; b) Le regoledi comportamentocontenute nel presenteCodice sono vincolanti per il MediatoreAssociato;I'assoggettamentodel MediatoreAssociatoal presente Codice avviene per effetto dell 'i scri zi one allaF . l. M . A .A. C o mo ; c ) L e re g o le di ut iliz z o d e l ma rc h i o asso ci a ti v oe della m odu l i s ti c as o n o descri tte n el Regolam e n to In te rn o dell Asso ciaz ione; le Com m i s s i o ndi i s c i plina rip re p os t eal c ont r ol l oi n m e ri to al co rre ttout iliz z odel m arc h i oe d e l l a m odu l i sti c apr ov v edonoad a mmo n i re lAssociatoinadempiente. e/o sanzionare Art. 2 - CodiceDeontologico:finalità a) ll CodiceDeontologicodellaF.l.M.A.A. Como definiscedelle regole e fornisce dei su g g e r im ent ic om por ta me n ta lai l fine di improntare l'attività professionale del MediatoreAssociatosecondoi princìpi di correttezza,rispetto, professionalitàe trasparenza a tutela del Consumatore,dei MediatoriAssociatie più in g e n e ra l edellaCat egor ia ; b) ll CodiceDeontologicoinoltredetermina i parametrinecessari alla F.l.M.A.A. Comoper verificarela posizionedei propri iscritti rispetto a controversie,vertenze o contestazionieventualmente insortefra MediatoriAssociatie fra MediatoreAssociato e Cliente.consentendo agli OrganiprepostidellAssociazione di adottareeventualiprovvedimentidisciplinari nei confronti del MediatoreAssociatoche avessetrasgreditoa quanto previstodalle Leggivigenti e/o dal presenteCodice- ai sensie per effettodello StatutodellaF.|.M.A.A. Como (*1).

Capitolo2": Normedi comportamento

ad altri Colleghi,se tale collaborazione operativa non è stata preventivamente pattuita con i titolari delle rispettivelmprese; c) È dovere del Mediatore qualificarsi Art.3 - N o rmeg eneral i semprecometale,oltreche con i Clienti, di comportamento anchecon i Colleghiin casodi trattative ll MediatoreAssociatodeve: in cui sianointeressati più Mediatori; 1.agirecon la diligenzae la curadel buon d) È vietatal'utilizzazione di mezziche padredi famiglia,secondoi princìpimo- possanocreareequivocie confusionesul ralidi lealtàe di fedeltànei confrontisia mercato dellAssociazione che della Federazione e) In casodi affareconclusoper intervenNazionale, rispettandole regoleed i ca- to di più Mediatorila suddivisione della noni di correttezzae di professionalità; prowigione deve esserepreventivamen2. agiresemprenel rispettodelleleggiin te pattuitafra le parti, possibilmente in generaleed in particolaredi quelleche forma scritta;in mancanzadi accordi le regolano la professionedando prova al provvigioniverrannosuddivisesecondo Cliente che ne faccia richiestadi essere quantostabilitodal codiceCivilee dagli regolarmente iscrittoal RuoloMediatorie Usie Consuetudini locali; di averdepositatoi propriformularipres- f) Nel casodi pluralitàdi Mediatori,con so la CCIAA; incaricoin esclusiva conferitoad uno di 3. richiederee rispettarerigorosamenteil essi,la titolaritàdello stessorestaal Mesegretoprofessionale ed esigerecheque- diatoreche ne è intestatario; sto venga osservatoanche da parte di dellapropriaattività 9) Nellosvolgimento Collaboratori, Dipendentie Colleghiche professionale il Mediatorenon devecomlo coadiuvano nellosvolgimento dell'atti- piereatti di concorrenzasleale; vità,attenendosi anchea quantoprevisto h) In particolareil Mediatore Associato dallaLegge196/2003 sullaTutela dei Dati deve astenersidall'utilizzare il marchio Personali(Privacy); (ed ogni altro F.|.M.A.A. Como, F.|.M.A.A. 4. essereaggiornatocostantemente(for- segnodistintivoche determinil'appartemazionepermanente) affinchéla propria nenzadel Soggettoalla F.|.M.A.A. Como prestazioneprofessionalepossa essere F.I.M.A.A. ltalia)per promuovereforme di qualificatae competente; concorrenzasleale; 5. agire semprecon trasparenza,evitan- i) ll MediatoreAssociatoè tenuto a dedo ogni possibileequivoconell'interesse nunciareagli Organi competentidella dellepartied evitandodicrearepregiudi- F.|.M.A.A. Comoed a quellidellaC.C.|.A.A. zio alladignitàdellaprofessione; ogni forma di concorrenzasleale,pub6. astenersidall'adottareforme di pub- blicitàmenzognera, utilizzoabusivodel blicitàscorrettae menzognera,ricordan- marchioe/o dellamodulisticaF.|.M.A.A. e do che è illecitoometteredi comunicare quant'altropossaarrecaredanno all'imprecisazionie fatti necessarial Cliente magine della professionee/o dellAsper valutarecorrettamenteun prodotto, sociazione- di cui fosse testimone; in un'attivitào un servizio. particolare: 1) in casodi contrasto, divergenzao vertenzatra MediatoriAssociati, Art.4 - Norme di comportamento:rap- le relativepratichedi denunciadovranno porti fra Mediatori(lmpresa/ lmpresa) esseresottoposteal Collegiodei Probia) È fatto divieto di collaborarecon chi viri della F.|.M.A.A. Como che svolgeràle esercitaabusivamentela professione; istruttorie necessarie,con preminente b) Èfatto divieto di operaredirettamente spiritodi conciliazione fra le parti;2) nel con personevincolateda rapportosocie- caso in cui la denunciavenga effettuata tario,di dipendenzao di collaborazione nei confronti di Mediatorinon o non piir

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dei parail Collegiodei Probiviriprovve- / regolamenti o semplicemente Associati, derà, se di sua competenza(es.:abuso metridi valutazioneper alcunetipologie e del marchioassociati- particolaridi prodotti,come attivitàcomdellamodulistica terreni,ecc.)a menoche non divo),ad inviarediffidascrittaall'interessato merciali, di oppure,sedel caso,ad inoltrarela pratica chiaridi awalersidellacollaborazione di settore; RuoloMediatoridella altriColleghie/o professionisti alla Commissione C.C.|.A.A. di riferimento;3) in casodi de- d) Perogni incaricoacquisito,preferibilnunciadi abusivismo"noto"(valea dire mente in forma scritta,il MediatoreAsin sociatodeve reperireogni documento di esercizioabusivodella professione presenzadi prove)la segnalazione e/o utile al dovrà ed altro elementonecessario direttamenteallaCom- correttosvolgimentodella propriaattiviessereindirizzata missioneRuoloMediatoridellaC.C.l.A.A. tà mediatoria; al Consi- e) ll MediatoreAssociatodeve informae, per opportunaconoscenza, glio Direttivo,che provvederàa inviarne re il Clienterelativamente alle eventuali obiettive difficoltà che possanosorgere copiaal collegiodei Probiviri. in meritoall'affareoggetto della mediaArt.5 - Norme di comportamento:rap- zione; porti fra Mediatoree Cliente(lmpresa/ f ) Dopoaverstabilitole condizioniessenConsumatore) zialidi una propostadi acquistoo di locaè tenuto: a) ll Mediatore Associatodeve sempre zione,il MediatoreAssociato agirenel rispettodi quantostabilitodalla f . in casodi ricevimentodi una proposta ai contenu- oerfettamenteconforme all'incaricoa F.l.M.A.A. Comorelativamente soprattuttoin non raccoglierealtre propostefino all'esiti dellapropriamodulistica, terminie to della predettaproposta; materiadi duratadegliincarichi, eventualeclau- 2. in casodi propostainferiorea quanto duratadell'irrevocabilità, - ove ammissibile e sot- previstodall'incarico, ad informareil prosola d'esclusiva toscritta, previa definizionedella stessa ponente che, qualoravenisseroraccolte del altre propostemigliorative,è dovere del con il Cliente.correttaindividuazione di awenu- Mediatoresottoporrele stesseal vendibenemediato,comunicazione ta o mancataaccettazionedelle proposte tore / locatore;in ogni casoil Mediatoper re Associatosi obbligaa tenerele parti somme;in particolare, e restituzione delle quantoconcernela modulistica, il Media- sempreal correntedell'andamento tore Associatodeve utilizzarepreferibil- trattative; mente modelli contrattualiredattidalla g) ll MediatoreAssociatonon deve mai qualorasi dotassedi formulari confondere il proprio compenso (provF.|.M.A.A., propri gli stessi devono essere redatti vigione)con il denaroricevutoper conto ossianon deve mai incasnel rispettodelle "LineeGuida"definite terzi (caparra), RuoloMediatoridella saresomme diversedalle propriespetdallaCommissione tanze; CCIAAdiComo; b) ll MediatoreAssociatodeve dare una h) ln casodivenditadirettada partedi un corretta ed imparzialevalutazionedel MediatoreAssociatodi un bene proprio bene mediatoe - se richiesto- deveesse- lo stessoMediatoreAssociatodovrà dial Clienteservizio chiararedi esserein quel casovenditore redisponibile a prestare fino alleffettivaconclusione e non intermediario. di assistenza del contratto(es.:nel settoreimmobiliare del Art.6 - Norme di comportamento:rapfino al rogitooppureallaregistrazione porti fra MediatoreTitolaree Mediatocontrattodi locazione); c) ll MediatoreAssociatodeve astener- ri Dipendentie/o Mediatori Collaboraincarichiche non possa tori si dall'accettare svolgerecon adeguatacompetenza(es.: Oltre a rispettarequanto previstoallArt. delleleggi/ norme 5, punto a) 3. del presenteCodice,il Mesenon è a conoscenza 176

diatoreAssociato devegarantireai Clienti ed allaF.l.M.A.A. Comodi avereinformato i MediatoriDipendentie/o MediatoriCollaboratoriche lavoranopressola propria Aziendasulcontenutodel presenteCodila responassumendosi ce Deontologico, sabilitàdelleeventualiviolazionial Codice stessoeffettuateda detti Dipendenti durantelo svolgimento e/o Collaboratori della loro attivitàmediatoria.

Capitolo3': Applicazione Art.7 - Organidi controllo:definizione e composizione a) GliOrganidi controllosono: Direttivoe,perdelega,il Co1, ll Consiglio (Giunta) mitatoEsecutivo 2. ll Collegiodei Probiviri Vertenze 3. LaCommissione del ConsiglioDirettib) La composizione (Giunta)e del vo, del ComitatoEsecutivo Collegiodei Probiviriè regolamentata dalloStatutodel Collegio(*2);la compoVertenzeè insizionedellaCommissione dicatain calceal presenteCodice(**).

A rt.8 - Organidi < ontrol l o:fu nzioni a) Come previsto dallo Statuto della F.|.M.A.A. Como (x3),il compitodi vigilare sul comportamentodeontologicodei MediatoriAssociatispetta al Consiglio Direttivo- o per delegaal ComitatoEsecutivo(Giunta)- con l'ausiliodel Collegio dei P robi vi ri ; b) (........) c) In caso di vertenzainoltratada un Cliente nei confronti di un Mediatore Associatolo svolgimentodell'istruttoria, sempresenzaformalità di rito, compete Vertenzeche propone alla Commissione al ConsiglioDirettivo- o al ComitatoEsecutivo(Giunta)- eventualiprowedimenti disciplinarinei confrontidel Mediatore Associatocoinvolto; d) ll ConsiglioDirettivoha la facoltàdi richiederela pubblicazionedei provveadottatinei confronti dimentidisciplinari dei MediatoriAssociati;

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e) La F.|.M.A.A. COMO,attraversoi propri Organidi controllo,si impegnaad effettuareun'azione continuadi monitoraggio sull'impatto del presenteCodiceDeontologicosuipropriiscritti(***); f ) ll MediatoreAssociato stessodeveagire in unbttica di autocontrollo, divenendo controllore di séstessoe quindideglialtri MediatoriAssociati, in quantopartedi un di interessicomuni a Enteesponenziale tutti i partecipanti.

A rt .9 - (..... . . ) Commissionevertenze LaCommissioneVertenze è unodegliOrgani disciplinari dellAssociazione; è extragiudizialeed operaa titolo gratuito.Svolgeil proprioserviziodicontrollosullbperatodei MediatoriAssociatinei confrontidei Clienti. E'compostada MediatoriAssociatinon necessariamente appartenentiagli Organi i Membridi questa Direttivi;generalmente Commissione sonoalmenoseieffettivi(di cui uno assumela caricadi Coordinatore) per un totaledi ed almenodue supplenti, almeno8 Membri,oltread unoo piùEsperti superpartes del settore.LaCommissione Vertenzericevegli espostiche vengono inoltratiallAssociazione da parte di Clienti nei confrontidi MediatoriAssociati; una voltaesaminatepreventivamente le pratiche pervenute,la Commissione Vertenze convocale partl per un'audizione e svolge un'istruttoria, senzaformalitàdi rito,in presenzadel/iConsulente/i Legale/i.

CodiceDeontologico: Appendice . ll Mediatore . La ConcorrenzaSleale . La Pubblicità Fonti:CodiceCivilee Raccolte Usie CCI A Adi M ila n o Consu e tu dini llM e d i a to re a)"ll Mediatoreè coluiche mette in relazionedue o più partiperla conclusione di un affare,senzaesserelegatoad alcunadi

esseda rapportidi collaborazione, di di(Codice pendenzao di rappresentanza" Civile,Art. 1754) b)"ll Mediatoreha dirittoallaprovvigione da ciascunadelle parti,se l'affareè concluso per effetto del suo intervento.La misuradella provvigionee la proporzione in cui questadevegravaresu ciascuna di patto,di tariffe delleparti,in mancanza professionali o di usi,sono determinate dal giudicesecondoequità"(CodiceCivile.Art. 1755) c) "Salvopatti o usi contrari,il Mediatore ha diritto al rimborsodelle spesenei confrontidellapersonaper incaricodella quale sono stateeseguiteanchese l'affare non è statoconcluso"(CodiceCivile, Art. 1756) d) "Se l'affareè conclusoper I'intervento di più Mediatori,ciascunodi essiha diritto ad una quotadellaprowigione"(Codice Civile,Art. 1758) e) "ll Mediatoredeve comunicarealle partile circostanze a lui note,relativealla valutazioneed alla sicurezzadell'affare, che possonoinfluiresullaconclusione di esso.ll Mediatorerispondedell'autenticità della sottoscrizione delle scritturee per il dell'ultimagiratadei titoli trasmessi (Codice suotramite" Civile,Art. 1759) f) "ll Mediatorepuò essereincaricatoda unadellepartidi rappresentarla negliatti relativiall'esecuzione del contrattoconcluso tramite il suo intervento"(Codice C i v i l eArt. , 1761)

2011 edizione

3. si awale direttamenteo indirettamente di ogni altro mezzonon conformeai princìpi della correttezzaprofessionale ed idoneoa danneggiare l'altruiazienda" (CodiceCivile,Art. 2598); b)"Lasentenzache accertaatti di concorrenzaslealene inibiscela continuazione e dà gli opportuniprowedimentiaffinché ne venganoeliminatigli effetti"(Codice Civile,Art.2599); c) "5e gli atti di concorrenza slealesono compiuticon dolo o con colpa,l'autoreè tenuto al risarcimento dei danni.In tale ipotesipuò essereordinatala pubblicazionedellasentenza.

Accertatigli atti di concorrenza, la colpasi presume"(Codice Civile,Art. 2600); d) "Quandogli atti di concorrenza sleale pregiudicano gli interessidi una categoria professionale,I'azioneper la repressionedellaconcorrenza slealepuò essere promossaanche dalle associazioni professionali e daglienti che rappresentano (CodiceCivile,Art.2601). la categoria"

Pubblicità a) "Per pubblicità si intende qualsiasi forma di comunicazione che sia diffusa nell'esercizio di una attivitàcommerciale. industriale,artigianaleo professionale, allo scopodi promuoverela domandadi benie di servizi"(Raccolta Provinciale Usi in materiadi Pubblicità di Milano,Art. 1) b) "Nell'elaborazione dei messaggipubblicitari,gli operatorisi uniformanoalle regoledellAutodisciplina Pubblicitaria e Concorrenzasleale si adeguanoalledeterminazioni dei suoi a) ",..compieatti di concorrenzasleale Organi"(Raccolta Provinciale Usiin matechiunque: riadi Pubblicità di Milano,Art.5) 1.usanomio segnidistintiviidoneia pro- Nota:la pubblicitàè da considerarsi mendurreconfusione con i nomi o con i segni zognerain casodi diffusioneincompleta (attaa generareconfusione)e/o non vedistintivilegittimamenteusatida altri,o prodotti imitaservilmente i di un concor- ritieradi notiziee di apprezzamenti sui rente,g compiecon qualsiasi altromezzo propri prodotti e sulle proprie attività;la atti idoneia creareconfusionecon i oro- pubblicitàmenzognera costituisce atto di dotti e con l'attivitàdi un concorrente; concorrenza slealeanchese non scredita 2. diffondenotizieed apprezzamenti sui il prodotto e/o l'attivitàaltrui. prodottie sull'attività di un concorrente idoneia determinare il discredito, o si ap- Nuovo Codice Deontologicoapprovato propriadi pregidei prodottie dell'impre- nellAssemblea F.l.M.A.A. Como sadi un concorrente; del 10-06-2004 771

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-: inserzionipubblicitarie sono a pagamento. :€gistrazione delTribunale di Como n" 16/96 rt

06/O6/1996.

>ogetto grafico,impaginazionee stampa: : co Ed iz ioni-Co m o t.ww.elpoedizioni.com :iiro di stampare nel mese di Febbraio201 1. : r'ietatala riproduzione anche parziale n r:-n' : J'*i'''

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