Estudio de mercado en Shangrila - Puente Piedra

ESTUDIO DE MERCADO TERRENO EN SHANGRILA - PUENTE PIEDRA

Felipe Padilla Arquitectos

Estudio de Mercado

Terreno en Shangrila-Puente Piedra

Autor: Felipe Padilla Arquitectos

Editor: Felipe Padilla Huihua

Diseño gráfico y maquetación: Felipe Padilla Huihua

Cita: Felipe Padilla Arquitectos (2020). Informe del estudio de mercado para un terreno en Shangrila - Puente Piedra.

Contacto: www.facebook.com/FelipePadillaArquitectos mail: felipe.padilla.huihua@gmail.com inst: @felipe.padilla.huihua tel.: +51 956249153

(CC) 2020. Felipe Padilla Arquitectos (Lima – Perú).

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CONTENIDO Ubicación del terreno Flujos y vías Paisaje urbano Marco atractivo Usos de suelo Densidad de construcción Edificación y usos nuevos Potencial de crecimiento Perfil de usuarios Oferta y demanda

Conclusiones

PUENTE PIEDRA

COMAS

LOS OLIVOS

VENTANILLA

SAN MARTÍN DE PORRES

Localización del terreno

PUENTE PIEDRA SHANGRILA

COMAS

LOS OLIVOS

Paisaje Urbano

Vías Principales Vía Evitamiento

Área Verde Pública

Área Verde Privada

Río Chillón

Cerros Av. Los Pinos

Ubicación del Terreno

Vía Malecón

Vías principales A menos de una cuadra se encuentra la avenida los pinos, donde pasan líneas de transporte público hacia la vía Malecon, que junta el distrito de Puente Piedra con el distrito del Los Olivos y San Martín de Porres en dirección sur oeste. Esto le proporciona un accecible transporte local con distancias cortas e intermedias.

A tres cuadras se encuentra la vía evitamiento, permitiendo un transporte a larga distancia, que conecta con los principales centros comerciales de la zona (Real Plaza Pro, Lima Plaza Norte, Mega Plaza).

La ubicación del terreno tiene una estratégica ocupación con respecto a la movilidad y la accesibilidad de sus vías y transportes.

Propia

Av. Los Pinos

Propia

Propia

Paradero Mototaxis

Vía Evitamiento

Paisaje urbano Su entorno urbano está limitado por la presencia de grandes cerros hacia el nor-oeste que separa el distrito de Puente Piedra con el distrito de Ventanilla, lo que permite tener una mayor temperatura y amortiguar la humedad, teniendo un agradable clima zonal.

Los grandes áboles que contiene algunas calles les otorga un ambiente más tropical, fresco e íntimo.

Sin embargo, en el sector de Shangrila, la gran mayoría de área verde se ubica en terrenos privados como se puede apreciar en la gráfica, ocacionando un deficit de área libre para la población en dirección hacia el nor-este.

La presencia de estos elementos naturales le ofrece un confort térmico favorable a la ubicación del terreno. Áreas verdes en Shangrila

30% Públicas

70% Privadas

Cerros en dirección nor-oeste del terreno.

Google Earth

Propia

Propia

Alameda central de la Av. Los Pinos

Áreas verdes de condemio Valle Alto

SECTOR 04 SHANGRILA

SECTOR 02 LADERAS

SECTOR 03 RIO CHILLON

Uso de suelo Cementerio: Campo fe

Delimiteción Shangrila Ubicación del Terreno

Se puede apreciar, a grandes rasgos, las diferencias de usos del sector Shangrila en comparación de su entorno en dirección hacia el sur.

El gran terreno de campo fe distancia físicamente la relación de Shangrila con los usos de los sectores hacia el sur del mapa. Al mismo tiempo asegura una gran cantidad de área verde intangible y un uso catalizador de grandes zonas.

El terreno se ubica al límite de la separación de estos cambios de usos.

Uso de suelo 1

Comercio minorista local:

2

Bodega, minimarket, librería, panadería.

Pollería, chifa, menú, florerías.

Farmacia, botica, ferretería, vidrería.

Comercio recreacional:

Club campestre, restaurante, eventos, piscina.

Campo de paintball, de fútbol, centro social.

Coliseo, grass sintético, gimnasio.

Servicios y reparaciones:

Industrial:

Barbería, salón de belleza, centro laboral.

Reparación de equipo electrónico.

Taller mecánico y limpieza para autos.

Producción, comercial y servicio.

Almacenes, talleres, fábricas.

Estacionamientos:

Comercio mayorista zonal:

Almacen de autos, camiones de carga.

Transporte pesado y maquinarias.

Distribuidoras, retail, grifo.

Mueblería, mercado, venta de autos.

Terrenos baldíos:

Alojamiento temporal:

Terrenos en venta, poca construcción.

Abandonados, sin uso, en mal estado.

Hotel, Hostal.

Pensiones, alquileres.

3

Entidades públicas:

4

Vivienda de densidad baja: Unifamiliares, asentamientos.

Mansiones, casonas.

Terrenos del estado, instituciones.

Juzgado, centro policial, comunal .

Religión:

Vivienda de densidad media:

Educación:

Vivienda de densidad alta:

Salud:

Huertos:

Iglesias, capillas, templos.

Asociaciones religiosas.

Multifamiliares.

Vivienda progresiva.

Conjuntos habitacionales, inmobiliarias.

Torres y bloques de viviendas.

Colegio primaria, secundaria, guardería.

Institutos, academias.

Cultivos de flores y plantas.

Biohuertos .

Clínica, hospital, dentista.

Asilo:

Oficinas:

Refugio para adultos mayores.

Empresas, salas de reunión de trabajo.

Áreas de uso en Shangrila 1

200+

2

3

4

(2%)

(12%)

100+ 80+ 70+ 60+ 50+ 40+ 30+ 20+ 10+ 05+ (9%)

(4%)

(5%)

(1%)

(25%) (36%)

(7%)

(10%)

(2%)

(5%)

(4%)

(1%)

(6%)

(5%)

(11%)

(1%)

Número de usos influyentes / Porcentaje de usos influyentes.

El sector de Shangrila tiene una fuerte influencia por los usos de comercio industrial y recreacional, siendo los más predominantes.

Las viviendas de baja densidad y los huertos son los usos que le siguen como mayor tendencia, después encontramos también cierta demanda por el uso de estacionamientos.

Sin embargo, el terreno al ubicarse justo en la intersección con el sector sur, y la relación frente a las viviendas de alta densidad, le otorga una inclinación por los comercios y servicios locales que satisfacen las necesidades de los habitantes.

SECTOR 04 SHANGRILA

SECTOR 02 LADERAS

SECTOR 03 RIO CHILLON

Densidad de Construcciรณn

ร rea sin edificaciรณn (0 pisos)

Edificios bajos (1 - 3 pisos)

Edificios altos (4 - 5 pisos)

Densidad de construcción

25% Edificios bajos (1 - 3 pisos)

30% Edificios altos (4 - 5 pisos)

45% Sin edificación (0 pisos)

Sector Shangrila

Hay un mayor predominio de terrenos sin edificación o vírgenes, muchos en venta y otros con usos como biohuertos o estacionamientos, donde se mantiene el área libre.

Los edificios altos son los siguientes en resaltar, esto se debe al uso industrial que son las edificaciones de mayor altura en Shangrila como las fábricas, almacenes industriales y a algunas viviendas en crecimiento vertical. Se observa también un porcentaje considerable de edificios bajos como vivindas unifamiliares y comercios locales, acortando la brecha entre estos 3 coeficientes de edificación.

A diferencia del sector sur, donde su coeficiente de edificación es más consolidado, con muy pocos terrenos sin edificar y gran presencia de edificios de 2 a 5 pisos, Shangrila aun se encuentra desarrollando su densidad de construcción.

50%

42% 8% Sector Sur

Perfil urbano El entorno inmediato se inclina por edificaciones bajas de usos locales frente a una proyección de crecimiento de edificación por las viviendas multifamiliares y progresivas que también se van desarrollando.

Propia

Propia

Propia

Google Maps

Un perfil plano, horizontal, una calle barrial, el terreno se ubica en un punto de desarrollo y transformación de usos del suelo, dejando a sus espaldas hacia el nor este, edificios más altos y toscos como los industriales.

SECTOR 04 SHANGRILA

SECTOR 02 LADERAS

SECTOR 03 RIO CHILLON

Edificaciones nuevas

Edificaciones nuevas (últimos 10 años)

Edificaciones progresivas (gradualmente durante años)

Edificaciones antiguas (más de 10 años)

Sin edificación

Edificaciones nuevas Edificaciones antiguas (más de 10 años)

32%

Edificaciones progresivas (gradualmente durante años)

18%

Sector Shangrila

12%

38%

Edificaciones nuevas (últimos 10 años)

Sin edificación

Se puede apreciar aun el dominio de superficies sin edificar, predominando el uso de áreas verdes y áreas libres en los terrenos privados. Aqui los usos suelen ser de víveros, estacionamientos, áreas de esparcimiento o terrenos baldíos.

Además se observa un crecimiento de las edificaciones de manera gradual y progresiva durante el tiempo, proyectándose verticalmente y/o realizando remodelaciones para generar comercios locales en su mayoría minoristas y de servicios.

Desarrollo de usos comerciales %Nuevos (-10años) %Antiguos (+10años)

8% 6% 4% 15% 12%

3% 11%

Florerías

13%

29%

8% 2%

Bodegas

35%

Peluquería

26%

5%

Restaurante

Fábricas

Almacenes

Club privado

4% 4%

Colegios

8% 2% 2%

3%

Hoteles

Boticas

De los principales usos que se desarrollan, el industrial mantiene el predominio en el suelo del sector Shangrila.

Su crecimiento se enfoca más en dirección nor este, teniendo hacia esa zona, seguido por los centro de esparcimientos. Frente al cementario, en la Av. Los pinos, se desarrolla un foco comercial de venta de flores.

El terreno, tiene una fuerte relación con los sectores vecinos, y por ubicarse frente a los conjuntos habitacionales que se han construido, tiende a mezclar la influencia y posibilidad de usos locales.

Por ello, vemos que el comercio minorista toma mayor protagonismo en los nuevos usos que se van generando.

Esto apoyado por las viviendas que se van desarrollando.

Población de Shangrila

Al mantener Shangrila un uso de suelo comercial industrial predominante, la población en su mayoría habita por razones laborales, es decir, solo se dirigen a trabajar pero no viven ahí. Sin embargo, permanecen la mayor parte del día en el sector.

69%

Los habitantes que viven en Shangrila, en cambio, la mayoría trabaja fuera del sector o solo habitan por vacaciones, y otros tienen su negocio vivienda y permanen en el sector.

31%

no viven/km2

viven/km2

Edad de los habitantes

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 43% 20% 22%

10% 7% Adultos mayores

Adultos

Jóvenes

17%

11%

Niños

Bebes

La principal población se encuentra en la etapa más productiva y responsable de la vida humana, los adultos toman mayor predominio por ser un sector fuertemente laboral, asegura además un ingreso económicamente activo de 1,000 a 2,000 soles en su mayoría y otros por debajo de los 1,000 soles (INEI, 2016).

La presencia de los más jóvenes y niños empieza a tomar relevancia por su fuerte relación con el sector sur oeste donde las viviendas se están expandiendo, y además por el uso recreacional que tiene tanto en áreas públicas como privadas.

Tipos de habitantes en Shangrila Familia con hijos Pareja sin hijos

49% 9%

29%

13%

Numerosa

Solteros

El perfil de la mayor cantidad de los que habitan en el sector conforman una familia con hijos, por los que en su mayoría laboran en estas industrias para mantener a su familia de una manera estable.

Otros habitan muchas generaciones y familias en un solo terreno, desarrollando sus vivienda de manera progresiva. Muchas veces es para que los abuelos o tíos ayuden con el cuidado de los hijos.

Los más jóvenes una tendencia de crecimiento a futuro.

Encontramos un ligero dominio del sexo masculino debido a la mayor presencia masculina en los centros laborales de Shangrila.

Conforme se desarrollen las viviendas y sus usos complementarios esto puede ir variando.

Sexo

61% 31%

Desarrollo personal de la población

Deporte

Académica

8%

Artística

51,3%

48,7%

En esta gráfica vemos la inclinación de actividad con respecto al desarrollo personal sobre todo de la población más joven.

Tenemos la actividad deportiva y física con el mayor predominio, esto reflejado por el gran uso de campos y losas de fútbol y otros deportes.

Posee también cierta presencia en el sector educativo, como colegios de inicial primaria y secundaria. Y muy poca actividad artística y cultural.

Oferta y Demanda venta

m2

A

2,739

B

5,000

C

5,777

D

5,700

E

2,536

localidad

uso estado comercial, residencial, terreno baldío av. los pinos recreacional. comercial, residencial, calle los cedros terreno baldío almacenes. residencial, recreacio- restaurante de calle los cedros 450m2 área const. nal, eventos. industrial, almacenes, calle los eucaliptos terreno baldío agrícola. panamericana norte industrial, fábrica, terreno baldío almacenes.

A

B

alquiler F G H I J

C

localidad

m2

uso

estado terreno baldío depósito, almacén de 1,541 calle los laureles carga pesada semi rústico almacén comercial, 305m2 de área te9,905 panamericana norte depósito, oficinas chada prefrabricada local comercial, ofici- área cubierta por 800 av los pinos nas, depósito techo de calamina local industrial, ofici- techo paraboloico y 400 calle los nogales nas con baño y cocina 80m2 de área const. local comercial con 2 área construida con 150 av puente piedra baños acabados

F

G

H

venta

$ $

D

A B

$ C

D

E

580solesxm2 s/.1,588,620 603solesxm2

s/.3,015,000

1,227solesxm2 s/.7,089,400 1,419solesxm2 s/.8,088,300 1,608solesxm2 s/.4,080,000 E

precio/m2 4.32solesxm2 6.23solesxm2 6.72solesxm2 20.8solesxm2 21.3solesxm2

precio total s/6,660 mensual s/61,700 mensual s/5,365 mensual s/8,300 mensual s/3,200 mensual

J

En las ventas se puede ver que los terrenos de mayor magnitud con uso industrial de preferencia tienen mayor utilidad en sus ingresos, estos se ubican en dirección nor este.

$

$

precio total

Rendimiento por m2

alquileres

$

I

precio/m2

F

$

$

G

H

$

$

I

J

En cuanto a los alquileres vemos un predominio por los locales de mayor acabado para un uso industrial, comercial y de oficinas. Ubicados frente a avenidas principales.

Conclusiones Se ha observado diversas variables que influyen tanto en el entorno inmediato como en el extendido, con el fin de proyectar su uso hacia futuro.

Estas barras representan la selección del mayor atractivo de usos según las variables estudiadas previamente. Dada la influencia variada por la ubicación del terreno se propone una proyección de usos mixtos que garantice la viabilidad de la inversión.

Área:

2500m2

s

lo s

nio

ra

ge

comercio minorista

servicios

viviendas multifamiliares estacionamiento industrial

recreacional

biohuerto

2

1

los

los

ger

ani

os

Para aprovechar el potencial del uso industrial se utilizan locales comerciales minoristas, que también pueden ser servicios, como barrera para no afectar la escala barrial de la calle,dando espacio a usos de mayor magnitud como almacenes industriales, depósitos, restaurante campestre, recreacional.

ger

ani

os

Cuando los usos locales como viviendas y comercios van tomando mayor protagonismo, la propuesta puede inclinarse más hacia usos mixtos de comercio, recreacional y vivienda integrándose a la proyección de densidad constructiva que se va desarrollando con el tiempo.

*Los usos proyectados se seleccionaron también por el uso de área libre que otorga cada una de estas independientemente. Garantizando un equilibrio entre área construida y área libre. El alcance de las dimensiones mínimas de áreas corresponde a los parámetros de cada municipio dicta. *La efectividad de la propuesta que se ejecute está sujeta también a la repercusión del proyecto arquitéctonico que se realice.

Felipe Padilla Arquitectos