effe_numero 42 - CASALP

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effe magazine

Competenze, scelte, protagonisti

Numero 42

CASALP

Ottobre 2026

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f Sommario __

Editoriale Parola al Presidente Contributo di Felice Squitieri Commissario straordinario per il Piano Casa Parola al Direttore Presentazione CASALP Intervista al Presidente di CASALP Marcello Canovaro Intervista a Matteo De Luca Dirigente Tecnico CASALP Intervista a Andrea Fiorenzani Dirigente Amministrativo CASALP Porte aperte al sociale Fotonotizia Contributo di Andrea Raspanti Assessore alle politiche per la casa Contributo di Viola Ferroni Assessora al Bilancio, alle Finanze Sessant’anni di SAIE Piano Casa - Firmata a Torino l’intesa tra Invimit e Federcasa Eurhonet a Bilbao Udine - Una casa nuova e una comunità che accoglie Ufficio Europa a cura di Emiliano Cardia Agenda Parlamentare a cura di Elisabetta Maggi

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Testi a cura dell’Ufficio Stampa e Relazioni esterne di Federcasa _ Direzione creativa e progetto grafico MF

Giada di Miceli Responsabile Relazioni esterne, dell’Ufficio stampa e della Segreteria

Editoriale Questo numero di Effe è dedicato a CasaLP (Livorno) che è stata costituta il 6 settembre 1905, la Società si trasformò in Istituto Autonomo per le case popolari (I.A.C.P.) e le prime case furono consegnate nel 1912 nel quartiere Stazione. Livorno è famosa per la tradizione di solidarietà che da sempre la contraddistingue, all’inizio del Novecento, è diventata una delle prime città italiane a beneficiare della costituzione di una Società Cooperativa per le case popolari. I numeri di CasaLP sono importanti: 8.536 alloggi ERP, 744 edifici, 16.745 inquilini. All’interno del numero troverete un’intervista a 360 gradi al Presidente Marcello Canovaro in cui affrontiamo vari temi e in particolare con le priorità dell’azienda toscana fra cui dare attuazione al Fondo Sociale finanziato con risorse proprie di CasaLP, per rimborsare il 50% dei costi condominiali della fascia meno abbiente degli assegnatari. Con il Dirigente Tecnico Arch. Matteo De Luca abbiamo condiviso le prospettive degli interventi di nuova costruzione ed incremento del patrimonio ERP mentre con il dirigente amministrativo Dott. Andrea Fiorenzani abbiamo ragionato sulla morosità che rappresenta uno degli elementi centrali di sostenibilità economico-finanziaria per tutte le aziende di ERP. Con Eurhonet, presieduta da Antonio Parolini siamo stati a Bilbao per l’Assemblea Generale; mercoledì 7 ottobre la 60esima edizione di SAIE a Bologna si riunito il “governo delle costruzioni” con le istituzioni e le principali associazioni

di settore; presenti anche i quattro Commissari straordinari, impegnati nei grandi cantieri del Paese, dalla ricostruzione al Piano Casa fino agli stadi di EURO 2032. È stato sottoscritto a Torino un protocollo di intesa tra INVIMIT e Federcasa per la ricognizione del patrimonio di edilizia residenziale sociale e pubblica, ai fini dell’individuazione degli ambiti prioritari di intervento del Piano Casa e del Fondo Housing Coesione, gestito dalla Società del MEF. Il Protocollo ha la finalità di realizzare una ricognizione nazionale, sistematica e standardizzata, del patrimonio immobiliare degli enti associati a Federcasa, potenzialmente idoneo a interventi di edilizia residenziale sociale, al fine di consentire a Invimit, quale gestore del Fondo Housing Coesione, di individuare gli ambiti territoriali e i compendi prioritari di intervento del Piano Casa, nel rispetto dell’autonomia decisionale di ciascun ente, delle procedure di legge e del regolamento di gestione del Fondo Housing Coesione. Da non perdere le rubriche di Elisabetta Maggi e di Emiliano Cardia. Invito tutti gli associati a consultare il Sito di Federcasa, sempre aggiornato con tutte le informazioni che riguardano la Federazione e vi ricordo di segnalarmi tutte le notizie che vorreste evidenziare inviandole all’indirizzo dimiceli@federcasa.it. Per restare sempre aggiornati sulle nostre pubblicazioni seguiteci su: issuu.com/federcasa

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f 2026, un anno di risultati Trasformiamoli in opportunità per l’edilizia pubblica

Siamo ormai giunti alla conclusione del 2026 e, come ogni fine anno, è tempo di tracciare un bilancio del lavoro svolto, dei risultati raggiunti e, soprattutto, delle sfide che ancora ci attendono. Per Federcasa è stato un anno intenso, caratterizzato da un significativo rafforzamento del ruolo della Federazione nel panorama istituzionale e nel dibattito nazionale sulle politiche abitative. Abbiamo consolidato la nostra presenza nei principali appuntamenti di settore, nei convegni e sugli organi di informazione nazionali e locali, contribuendo a riportare al centro dell’attenzione pubblica il tema dell’edilizia residenziale pubblica e della sua funzione sociale. Parallelamente, abbiamo intensificato il confronto con le istituzioni, attraverso una presenza costante presso i principali Ministeri, la partecipazione alle audizioni parlamentari e la costruzione di rapporti strutturati con interlocutori strategici. I protocolli d’intesa con INVIMIT, la Conferenza delle Regioni e ANCI rappresentano un passaggio importante di questo percorso: strumenti concreti per rafforzare il ruolo delle nostre aziende e costruire risposte condivise alle esigenze abitative del Paese. Ma è soprattutto sul terreno dei risultati concreti per le nostre associate che voglio soffermarmi. La misura M7-I17 del PNRR, sulla quale Federcasa ha lavorato intensamente insieme al GSE e alla Presidenza del Consiglio dei Ministri, rappresenta uno degli esempi più si-

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gnificativi di quanto il nostro settore sia in grado di fare quando vengono messi a disposizione strumenti e risorse adeguati. Il successo della misura, che ha registrato il pieno impiego delle risorse disponibili, dimostra la straordinaria capacità progettuale delle nostre aziende. A fronte di 124 lotti finanziati, ne restano ancora 147 in attesa di copertura, per i quali sono necessari almeno ulteriori 1,5 miliardi di euro. È proprio su questo obiettivo che stiamo concentrando una parte rilevante della nostra attività istituzionale. Non possiamo permettere che progetti già predisposti e investimenti pronti a partire rimangano senza finanziamento. Completare l’intervento significherebbe attivare un programma di riqualificazione energetica del patrimonio pubblico superiore ai 3 miliardi di euro, con benefici ambientali, economici e sociali di grande rilevanza. Significherebbe, soprattutto, consentire alle famiglie più fragili un risparmio stimato di almeno il 30% sulle spese di riscaldamento e raffrescamento. Un risultato che darebbe concretezza al principio secondo cui la transizione energetica deve essere anche una transizione socialmente sostenibile. Un altro importante risultato riguarda il Piano Casa Italia. Federcasa ha sostenuto con determinazione la necessità di intervenire sul patrimonio ERP oggi inutilizzato per carenze manutentive, ottenendo lo stanziamento legislativo di 970 milioni di euro destinati al recupero degli

Marco Buttieri Presidente Federcasa

alloggi sfitti.Siamo ora in attesa dell’emanazione del bando che consentirà di assegnare direttamente le risorse alle nostre aziende. È un elemento tutt’altro che secondario: significa ridurre i passaggi burocratici, accelerare gli interventi e garantire un monitoraggio puntuale dell’utilizzo dei finanziamenti. Recuperare gli alloggi esistenti significa offrire risposte più rapide alle famiglie in attesa di una casa, valorizzando al tempo stesso un patrimonio pubblico che non possiamo permetterci di lasciare inutilizzato. Rimane poi aperto un capitolo fondamentale, quello della fiscalità delle aziende di edilizia residenziale pubblica. Fin dal nostro insediamento abbiamo indicato tra le priorità la soluzione dell’annosa questione IMU. Una distorsione normativa che continua a gravare sulle nostre aziende, generando contenziosi milionari e sottraendo risorse che potrebbero essere destinate alla manutenzione e alla gestione degli alloggi. Stiamo lavorando con il Ministero dell’Economia e delle Finanze affinché la legge di bilancio possa finalmente affrontare e risolvere questa situazione. Altrettanto urgente è il tema dell’IRES. Le modifiche in corso al quadro fiscale stanno determinando incertezze interpretative che rischiano di compromettere la corretta predisposizione dei bilanci preventivi per il 2027. La posizione della Giunta di Federcasa è chiara: l’attività sociale svolta dalle nostre aziende deve trovare un ade-

guato riconoscimento fiscale, a partire dall’esenzione. Qualora questa soluzione non fosse praticabile, è indispensabile garantire almeno la certezza dell’applicazione dell’aliquota ridotta. Le nostre aziende non possono programmare la propria attività in un quadro di incertezza tributaria, tanto più quando sono chiamate a rispondere a bisogni sociali sempre più pressanti. Sono questioni sulle quali continueremo a mantenere alta l’attenzione, con determinazione e spirito di collaborazione istituzionale. Di questi risultati, delle criticità ancora aperte e delle prospettive per il prossimo anno discuteremo nella nostra Assemblea di dicembre a Pisa, un appuntamento che rappresenterà non soltanto l’occasione per fare il punto sul percorso compiuto, ma soprattutto per condividere le priorità e gli obiettivi che guideranno la Federazione nel 2027.Chiudiamo questo anno con la consapevolezza di aver rafforzato la credibilità e la capacità di interlocuzione di Federcasa. Ma anche con la convinzione che il lavoro da fare sia ancora molto.Il nostro obiettivo resta uno: trasformare il riconoscimento istituzionale del ruolo dell’edilizia residenziale pubblica in risorse, strumenti e risultati concreti per le nostre aziende e, soprattutto, per le famiglie che abitano e attendono una casa pubblica.È su questo impegno che continueremo a misurare il nostro lavoro

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f Il contributo Felice Squitieri

Commissario straordinario del Governo per la ricognizione dei fabbisogni e il programma di interventi in materia di edilizia residenziale pubblica e sociale

Piano casa 2026. A che punto siamo? Dalle risorse ai cantieri, dagli alloggi alle persone. Una nuova stagione per le politiche dell’abitare. C’è una domanda che oggi attraversa il nostro Paese, dalle grandi città ai piccoli centri, e che riguarda milioni di persone: quando la casa tornerà a essere una possibilità concreta per tutti coloro che ne hanno bisogno? È la domanda di una giovane coppia che vorrebbe costruire il proprio futuro, di un lavoratore costretto a vivere lontano dalla famiglia, di un insegnante o di un infermiere che non riesce a sostenere il costo di un affitto nella città in cui presta servizio. Ma è anche la domanda delle tante famiglie che attendono da anni l’assegnazione di un alloggio pubblico, mentre una parte significativa del patrimonio edilizio esistente rimane inutilizzata per carenze manutentive. È da questa realtà che occorre partire per comprendere il significato del Piano Casa 2026. Con il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, convertito nella legge n. 116 del 2 luglio, il Governo ha definito un programma straordinario che, su impulso del Vicepresidente del Consiglio e Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, intende imprimere una decisa accelerazione alle politiche abitative nazionali. L’indirizzo del Ministro è quello di affrontare l’emergenza abitativa non più attraverso interventi episodici, ma me-

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diante un programma coordinato di recupero del patrimonio esistente, valorizzazione degli immobili pubblici e incremento dell’offerta abitativa accessibile. La casa torna così al centro dell’agenda nazionale, non soltanto come questione edilizia, ma come infrastruttura essenziale della vita civile, economica e sociale del Paese.

Dalle risorse ai risultati: il primo pilastro entra nella fase operativa Il Piano Casa si articola in tre direttrici complementari: il recupero dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, il Fondo Housing Coesione e i programmi

di edilizia integrata. Il primo pilastro, affidato al mio coordinamento commissariale, rappresenta la risposta più immediata alla necessità di restituire disponibilità a un patrimonio abitativo già esistente. La dotazione finanziaria prevista dall’articolo 2 del decreto-legge è di 970 milioni di euro per il periodo 2026–2030, cui potranno affiancarsi ulteriori risorse secondo i meccanismi e le condizioni stabiliti dalla normativa. Il programma si inserisce in una strategia più ampia che punta a mobilitare, attraverso diverse fonti pubbliche e private, investimenti complessivi nell’ordine di 10 miliardi di euro. La prima fase operativa prevede un avviso pubblico, di imminente pubblicazione da parte di Invitalia, per un importo indicativo di circa 700 milioni di euro, destinato al recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi non assegnabili per carenze manutentive. Il contributo previsto, indicativamente pari a 25.000 euro per unità immobiliare, è finalizzato a sostenere interventi di ripristino e manutenzione straordinaria. La convenzione tra MIT e Invitalia costituisce il presupposto amministrativo per l’attivazione di questo programma. La pubblicazione dell’avviso rappresenterà il passaggio decisivo per consentire agli enti territoriali e ai soggetti gestori di presentare le proposte di intervento. L’obiettivo nazionale è affrontare progressivamente il problema di circa 60.000 alloggi pubblici oggi non disponibili, distinguendo il fabbisogno com-

plessivo dalle unità che potranno essere finanziate nelle singole fasi. Il nostro impegno è trasformare queste risorse in risultati tangibili, con procedure chiare, tempi verificabili e un rapporto costante con gli enti attuatori.

Il tempo come fattore decisivo: cantieri e assegnazioni devono procedere insieme Una delle questioni sulle quali sto concentrando maggiormente il lavoro commissariale riguarda il fattore tempo. Nel settore dell’edilizia pubblica siamo stati spesso abituati a considerare la conclusione dei lavori come il traguardo principale. Ma per una famiglia in attesa il risultato si raggiunge soltanto quando le viene consegnata la chiave della propria abitazione. Per questa ragione stiamo lavorando a un modello organizzativo che consenta di anticipare le procedure di individuazione e assegnazione dei beneficiari rispetto alla conclusione degli interventi edilizi, naturalmente nel rispetto delle competenze degli enti territoriali e della normativa regionale. L’obiettivo è far procedere parallelamente le attività di recupero e i procedimenti amministrativi, affinché, al completamento dei lavori e delle verifiche necessarie all’abitabilità, gli alloggi possano essere consegnati senza ulteriori attese. Non possiamo permetterci che un appartamento, dopo essere rimasto vuoto per anni, continui a rimanere inutilizzato soltanto perché le proce-

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f dure di assegnazione iniziano quando il cantiere è già terminato. Un’altra possibilità che stiamo approfondendo è quella del frazionamento delle unità immobiliari di grandi dimensioni, laddove le caratteristiche edilizie, gli standard abitativi, la disciplina urbanistica e la sostenibilità economica dell’intervento lo consentano. È una soluzione che può permettere, in determinati contesti, di ricavare più abitazioni da superfici progettate per esigenze familiari ormai profondamente cambiate. Non si tratta di aumentare indiscriminatamente il numero degli alloggi, ma di adattare il patrimonio pubblico ai bisogni reali delle persone: nuclei monoparentali, giovani coppie, anziani soli e famiglie di diversa composizione. Con Invitalia e con il sistema degli enti gestori stiamo lavorando affinché le modalità attuative valorizzino la cantierabilità degli interventi, la loro sostenibilità e la possibilità di ridurre concretamente i tempi. Il cronoprogramma al quale stiamo lavorando prevede l’avvio dei primi cantieri tra gennaio e marzo 2027, con l’obiettivo di arrivare alle prime consegne già nella primavera dello stesso anno, a partire dagli interventi più semplici e immediatamente realizzabili. Sono obiettivi impegnativi, che richiedono il completamento degli adempimenti amministrativi, l’efficacia delle procedure di selezione e una stretta collaborazione tra tutti i soggetti coinvolti. Ma proprio questa è la funzione di un programma straordinario: individuare le criticità, anticiparle e costruire le condizioni perché i tempi della pubblica amministrazione si avvicinino finalmente ai tempi della vita delle persone.

liare pubblico non utilizzato e non redditizio, per individuarne le potenzialità di recupero e riconversione verso l’edilizia residenziale sociale. Parliamo di immobili appartenenti allo Stato, alle Regioni, agli enti locali, agli enti pubblici e alle società a partecipazione pubblica non quotate. È un patrimonio che, in molti casi, ha perso la propria funzione originaria, ma non necessariamente il proprio valore urbano e sociale. Edifici dismessi, complessi sottoutilizzati, strutture non più funzionali alle esigenze delle amministrazioni possono tornare a essere parte attiva della città. La ricognizione che abbiamo avviato non deve dunque essere interpretata come un semplice censimento immobiliare. L’obiettivo non è soltanto sapere quanti edifici pubblici possediamo, ma comprendere quanta città possiamo restituire alla vita. Un immobile inutilizzato può essere riconvertito in residenze per lavoratori e studenti, in alloggi per anziani autosufficienti, in soluzioni di coabitazione intergenerazionale. In determinati casi può diventare il fulcro di un intervento più ampio, capace di integrare abitazioni, servizi di prossimità e spazi collettivi. Naturalmente, ogni trasformazione dovrà essere valutata sulla base della sua fattibilità tecnica, urbanistica ed economica, della disponibilità giuridica dell’immobile e delle esigenze del territorio. In questa prospettiva il patrimonio immobiliare pubblico può diventare una leva di rigenerazione, anziché rappresentare soltanto un onere di gestione.

Il patrimonio pubblico inutilizzato: da costo collettivo a nuova opportunità sociale

Nessun programma nazionale può realizzarsi senza una collaborazione strutturata con chi conosce e gestisce quotidianamente il patrimonio abitativo pubblico. Federcasa e le aziende associate rappresentano, sotto questo profilo, interlocutori essenziali. Sono gli enti gestori a conoscere lo stato manutentivo degli immobili, le caratteristiche dei

Accanto al recupero degli alloggi ERP, il mandato che mi è stato affidato comprende una seconda attività di particolare importanza strategica: la ricognizione straordinaria del patrimonio immobi-

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Federcasa e gli enti gestori: protagonisti dell’attuazione

quartieri, le situazioni di maggiore disagio e le condizioni operative necessarie per avviare rapidamente gli interventi. Il confronto avviato con il presidente Marco Buttieri e con il sistema Federcasa nasce proprio dalla convinzione che l’efficacia del Piano Casa dipenda dalla capacità di valorizzare queste competenze e trasformarle in un’azione coordinata. Il ruolo del Commissario non è sostituirsi alle amministrazioni e agli enti gestori, ma favorire il raccordo tra i diversi livelli istituzionali, individuare gli ostacoli, promuovere soluzioni operative e monitorare l’avanzamento del programma. Occorre costruire un sistema nel quale ogni intervento sia riconoscibile, controllabile e misurabile: dalle risorse assegnate ai lavori realizzati, fino al numero degli alloggi effettivamente restituiti alle famiglie. Il recupero del patrimonio ERP non può esaurirsi in un programma straordinario di manutenzione. Deve diventare anche l’occasione per rafforzare nel tempo la capacità gestionale, tecnica e finanziaria delle aziende pubbliche per la casa.

La città del terzo millennio: non basta costruire abitazioni Sarebbe tuttavia riduttivo considerare il Piano Casa soltanto come una risposta quantitativa alla carenza di alloggi. La vera sfida è comprendere come cambieranno le nostre città e come dovranno evolvere gli spazi nei quali le persone vivranno, lavoreranno e costruiranno le proprie relazioni. Il modello urbano del secolo scorso, fondato sulla separazione delle funzioni, sulla mobilità prevalentemente automobilistica e su quartieri spesso privi di servizi adeguati, mostra oggi molti dei propri limiti. Le città del terzo millennio dovranno essere più accessibili, inclusive, sostenibili e capaci di adattarsi ai cambiamenti demografici, sociali e tecnologici. Dovranno offrire abitazioni dignitose, ma anche scuole, servizi sanitari, verde, luoghi di incontro, mobilità accessibile e opportunità di

partecipazione alla vita collettiva. Soprattutto, dovranno essere progettate intorno alle persone e non soltanto intorno agli edifici. È questa la riflessione che ho voluto avviare attraverso HABITARE EUROPA, un percorso di confronto tra architetti, urbanisti, ingegneri, paesaggisti, studiosi ed esperti italiani ed europei, con l’ambizione di contribuire alla definizione di un Libro Bianco sul futuro dell’abitare. Credo profondamente che l’architettura debba tornare a essere una tecnologia sociale: non una disciplina limitata alla forma degli edifici, ma uno strumento per organizzare meglio le relazioni tra le persone, i servizi, gli spazi e l’ambiente. L’innovazione tecnologica, l’efficienza energetica e la qualità ambientale sono condizioni fondamentali. Ma non bastano, da sole, a definire una città sostenibile. Una città può essere energeticamente efficiente e continuare a essere socialmente escludente. Può avere edifici tecnologicamente avanzati e costringere i suoi abitanti a impiegare ore ogni giorno per raggiungere il lavoro, una scuola o un servizio sanitario. Per questo dobbiamo imparare a misurare anche ciò che troppo spesso è rimasto fuori dagli indicatori urbanistici tradizionali: il tempo delle persone.

Il tempo: la più preziosa infrastruttura della vita civile e sociale Quando parliamo di infrastrutture pensiamo alle strade, alle ferrovie, alle reti energetiche e digitali. Ma esiste un’altra infrastruttura, invisibile e decisiva, che determina la qualità della nostra esistenza: il tempo. Il tempo che una madre o un padre possono dedicare ai figli. Il tempo che un lavoratore non è costretto a trascorrere ogni giorno negli spostamenti. Il tempo che una persona anziana può vivere in autonomia, senza dipendere continuamente dagli altri per raggiungere un servizio essenziale. Il tempo che possiamo dedicare alla cultura, alle relazioni, alla partecipazione civile. Un’abitazione economicamente accessibile, ma

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f collocata in un contesto privo di collegamenti e servizi, può comportare costi sociali ed economici molto elevati. Ecco perché il costo dell’abitare non può essere misurato soltanto attraverso il canone di locazione o il prezzo di acquisto: deve comprendere anche il costo del tempo necessario per vivere la città. Se riusciamo a recuperare un edificio pubblico e a destinarlo ad abitazioni accessibili in un quartiere già servito da infrastrutture, scuole e servizi, non abbiamo soltanto recuperato metri quadrati. Abbiamo restituito tempo, opportunità e autonomia alle persone che vi abiteranno. È una diversa concezione della rigenerazione urbana, nella quale il valore sociale degli interventi diventa un criterio essenziale delle scelte pubbliche.

Dalla casa popolare alla Casa Futuro Ho dedicato a questo tema anche una parte importante della mia riflessione professionale, raccolta nel libro Dalla Casa Popolare alla Casa Futuro. Sono convinto che il patrimonio dell’edilizia pubblica rappresenti una grande conquista sociale del nostro Paese. Una storia che non dobbiamo disperdere, ma che abbiamo il dovere di aggiornare alle esigenze del presente. La Casa Futuro non è necessariamente una casa nuova. Può essere un appartamento recuperato, un edificio pubblico riconvertito, una residenza nella quale generazioni diverse trovano nuove forme di solidarietà. Può essere un quartiere che ritrova servizi, sicurezza, accessibilità e relazioni. Il suo valore non si misura soltanto nella qualità costruttiva, ma nella capacità di generare benessere individuale e collettivo. È questa la direzione nella quale vogliamo far evolvere il Piano Casa: dalla risposta all’emergenza alla costruzione di una nuova cultura dell’abitare.

Una responsabilità comune, un impegno misurabile Il Piano Casa 2026 entra ora in una fase decisiva. Le risorse previste, la collaborazione con Invitalia,

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il lavoro degli enti territoriali e il coordinamento commissariale devono convergere verso un obiettivo preciso: trasformare le opportunità offerte dalla legge in abitazioni realmente disponibili. L’impulso dato dal Ministro Matteo Salvini ha posto la necessità di accelerare l’intervento pubblico in un settore nel quale il tempo trascorso tra la decisione e il risultato ha troppo spesso rappresentato una delle principali criticità. Adesso occorre tradurre quell’indirizzo in atti, cantieri e consegne, mantenendo trasparenza sui risultati raggiunti e sulle difficoltà ancora da superare. Il mio impegno, insieme alle istituzioni e agli enti gestori, sarà quello di accompagnare questo percorso con un principio che considero imprescindibile: «Ciò che non è controllabile non è politica pubblica; ciò che non è sostenibile non è giustizia sociale; ciò che non è stabile non è casa». Perché il Piano Casa non sarà giudicato soltanto dai miliardi mobilitati o dal numero dei cantieri aperti. Sarà giudicato dalle famiglie che potranno finalmente entrare in un’abitazione, dai giovani che potranno immaginare il proprio futuro, dai lavoratori che non saranno più costretti a scegliere tra la professione e la città in cui vivere. E, soprattutto, dalla nostra capacità di lasciare alle generazioni che verranno città migliori di quelle che abbiamo ricevuto. La casa è il luogo dal quale comincia il futuro di una persona. Restituire alle persone la possibilità di abitarla significa restituire loro la libertà di costruire quel futuro

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La strategia di Federcasa Patrizio Losi Direttore Federcasa

I temi centrali in questo momento dell’azione di Federcasa sono quelli legati al completamento della Misura 7/17 e il Piano Casa. Nel primo caso il successo conseguito dalle nostre Aziende, 124 istanze finanziate (per un totale di circa 1.500.000.000 di euro e 147 in attesa di ulteriori finanziamenti (ne saranno necessari altrettanti), attesta la rilevanza di questi interventi che risultano fondamentali per inseguire l’obiettivo di aumentare il livello di risparmio energetico e consentire una qualità della vita migliore agli inquilini. Si è dimostrata, ma forse non era necessario, ancora una volta che il sistema dell’edilizia residenziale pubblica trova nelle nostre Aziende Associate un punto di riferimento solido sia professionalmente che di capacità operativa. Purtroppo, questo non è sufficiente a risolvere tutto ma hanno dimostrato che la fiducia nella loro efficacia è fondata e che l’azione del Governo trova terreno favorevole a sviluppare e sostenere iniziative in questa direzione. Ora aspettiamo che si trovino i fondi necessari a completare l’iter e finanziare anche i Progetti per ora in attesa. L’attenzione di Federcasa, attraverso tutti i canali istituzionali, deve essere attenta, puntuale e pressante proponendo soluzioni e mettendo a disposizione la propria competenza e conoscenza per arrivare al risultato: blindare i fondi promessi al completamento della Misura 7/17. La strada è in salita (pochi soldi e molte le

emergenze) e bisogna difendere le nostre priorità sostenendo l’urgenza che l’emergenza abitativa ha in questo momento. Anche il Conto Termico 3.0 è determinante. Molte Aziende non potranno dare corso ai lavori se non rischiando di dover trovare i fondi propri necessari per completare gli interventi. Questo non per tutte, ma in buona parte, e quelle che non potranno avere coperture proprie rischiano di aver perso un’occasione unica. Quindi il rifinanziamento del Conto Termico (avverrà con il mese di gennaio 2027) è fondamentale. Anche qui l’azione di Federcasa nel sostenere il rifinanziamento e porre a terra correttivi per l’erogazione e le modalità sarà decisivo. Non è solo una questione politica, comunque necessaria e che verrà svolta dagli Organi Interni competenti, ma anche di carattere tecnico e operativo. Proporre e indicare soluzioni diventano azioni che sottoposte agli organi competenti (Politici) saranno certamente di aiuto. Noi come federazione dobbiamo agire anche in questa direzione. Il secondo tema è quello del Piano Casa. Siamo in attesa della definizione da parte del Commissario, arch. Felice Squitieri, dei criteri con cui verranno formulati i bandi e le modalità di erogazione. Il suo compito è difficile e complicato, il tempo non aiuta e la burocrazia anco meno. Il Piano Casa è uno strumento determinante per

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f una corretta politica abitativa. Ha la stessa valenza di un Piano Regolatore: predispone, programma e indica, attraverso una serie di regole, la strada e le modalità per percorrerla. Dare finalmente, dopo anni, una programmazione per il settore dell’Edilizia Residenziale Pubblica è un grande risultato. Inserire in questo anche la giusta complementarità con il settore privato e garantire una incentivazione del numero di alloggi di Housing Sociale è positivo e vitale. Non è possibile certamente esaurire in poche righe quella che è l’importanza di una svolta così epocale (non vorrei sembrare troppo enfatico ma credo sia il giusto sostantivo) ma rivendicarne l’urgenza è certamente utile. Il Piano Casa sarà un’altra sfida che metterà alla prova Federcasa. Le competenze ci sono, l’entusiasmo anche. Avanti così

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CASALP Casa Livorno e Provincia S.p.A.

Livorno per la tradizione di solidarietà che da sempre la contraddistingue, all’inizio del Novecento, è diventata una delle prime città italiane a beneficiare della costituzione di una Società Cooperativa per le case popolari. L’atto costitutivo della Società viene fatto risalire al 6 settembre 1905; in quell’occasione si diede vita allo statuto dell’ente che andava a sostituire il Comitato per l’edilizia Pubblica. La Società si trasformò in Istituto Autonomo per le case popolari (I.A.C.P.) e le prime case furono consegnate nel 1912 nel quartiere Stazione. Nel 1986 l’I.A.C.P. venne configurato come Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (A.T.E.R.). Nel 2004, a seguito di una trasformazione completa dell’edilizia sociale pubblica, nasce Casa Livorno e Provincia S.p.a. (CasaLP). Quest’ultima trasformazione ha permesso una gestione più specializzata ed efficiente del servizio di pubblica utilità affidato, generando all’interno della Società un continuo orientamento al miglioramento organizzativo e gestionale. CasaLP è una società a capitale totalmente pubblico costituita dai 20 Comuni della Provincia di Livorno (oggi 19 in ragione dell’accorpamento dei Comuni di Rio Elba e di Rio Marina) a seguito del trasferimento agli stessi Comuni della proprietà degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica insistenti nel loro territorio. La gestione del patrimonio abitativo pubblico di proprietà dei Comuni costituisce l’attività prevalente

della Società, che ha come missione l’erogazione di servizi rivolti al settore dell’Edilizia Residenziale Pubblica. Si tratta di servizi di amministrazione e gestione immobiliare, gestione della locazione, riscossione dei canoni, nonché attività e servizi tecnici volti alla programmazione, progettazione, appalto ed esecuzione di lavori di manutenzione, recupero, realizzazione di alloggi ERP.

Le prospettive per il triennio 2026-28 Per il triennio 2026-28 la priorità di CasaLP resta il patrimonio abitativo pubblico, caratterizzato da

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8.536

Alloggi ERP

744

Edifici

16.745

Inquilini ERP

116

Alloggi non ERP abitativi

_ www.casalp.it

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elevata vetustà e da un fabbisogno manutentivo rilevante. La Società punta quindi fortemente sul rafforzamento della manutenzione ordinaria e straordinaria e sul recupero del patrimonio. Per questo sono stati stanziati circa 10 milioni di euro sul triennio, dedicati alla manutenzione ordinaria ed al pronto intervento. Sul piano del recupero degli alloggi sfitti il piano triennale si prefigge invece la riconsegna ai Comuni di 615 alloggi ripristinati da dedicare alle nuove assegnazioni. Sul fronte degli investimenti, le risorse già destinate consentiranno l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, in parte già avviati, per circa 16 milioni di euro, con un incremento superiore al 60% rispetto al triennio precedente. Tre, infine, gli interventi di nuova edificazione previsti, già in corso o di prossimo avvio, per complessivi 102 nuovi alloggi di Edilizia Residenziale

Pubblica a Livorno e 21 a Collesalvetti. Particolare attenzione sarà inoltre dedicata alla rigenerazione urbana, con la ricerca di soluzioni per i quartieri nord di Livorno, e alla valorizzazione del patrimonio non ERP della Società, anche attraverso la messa a reddito degli immobili e la disponibilità di alloggi a canone concordato. La strategia per il triennio si basa inoltre sull’evoluzione dell’azienda sul piano dell’innovazione e della relazione con l’utenza: servizi informatici più interattivi, maggiore partecipazione degli inquilini e un rafforzamento della comunicazione. Un percorso nel quale investimenti, sostenibilità gestionale e funzione sociale dell’ERP sono chiamati a procedere insieme

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f L’intervista

Marcello Canovaro Presidente CASALP

Le politiche dell’abitare sono entrate a pieno titolo nella programmazione dell’Unione Europea. Dalla sua posizione di Presidente di un’azienda che si misura quotidianamente con questi temi, qual è la sua valutazione? “Dal 2025 il Parlamento Europeo e la Commissione si sono dotati di strumenti nuovi per affrontare il cruciale tema della presente crisi abitativa. Questa affligge in primo luogo le metropoli europee, ma coinvolge ormai anche le medie e piccole città, nelle quali spesso si assiste ad una progressiva diminuzione dei residenti e, al contempo, alla sempre maggiore difficoltà nel trovare alloggi a prezzi accessibili. Il piano europeo per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili, articolato sugli ormai noti quattro pilastri, prevede misure strutturali (sul sistema produttivo e finanziario) ma anche più contingenti e a breve termine, come sostegni agli investimenti, attraverso la Banca europea e altri istituti, e revisione delle regole sugli aiuti di stato, che finora rendevano molto difficile l’impiego di agevolazioni finanziarie a carico degli enti pubblici. Sappiamo che il commissario Jorgensen e il Parlamento stanno operando per rendere operativi questi indirizzi e confidiamo che, se non subito, almeno nella prossima programmazione 2028-2034 siano messe in opera strategie efficaci e adeguate risorse finanziarie per alleviare la crisi abitativa. Il 9 settembre scorso la Commissione si è mossa licenziando la pro-

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posta del nuovo regolamento sugli alloggi a prezzi accessibili rivolto, in primo luogo, alla regolamentazione degli affitti brevi. Una volta approvato e operante, il regolamento non riguarderà direttamente l’ERP, ma potrà influire sul mercato privato e facilitare un suo allargamento, ad esempio, agli affitti concordati e all’ERS (edilizia residenziale sociale).”

Nel nostro paese sta per partire il Piano Casa 2026, con una dotazione rilevante di risorse e nuovi meccanismi attuativi rivolti sia all’ERP sia all’ERS. Quali iniziative CASALP ha intrapre-

so per contribuire all’attuazione del Piano? “Dal 2025 il Parlamento Europeo e la Commissione si sono dotati di strumenti nuovi per affrontare il cruciale tema della presente crisi abitativa. Questa affligge in primo luogo le metropoli europee, ma coinvolge ormai anche le medie e piccole città, nelle quali spesso si assiste ad una progressiva diminuzione dei residenti e, al contempo, alla sempre maggiore difficoltà nel trovare alloggi a prezzi accessibili. Il piano europeo per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili, articolato sugli ormai noti quattro pilastri, prevede misure strutturali (sul sistema produttivo e finanziario) ma anche più contingenti e a breve termine, come sostegni agli investimenti, attraverso la Banca europea e altri istituti, e revisione delle regole sugli aiuti di stato, che finora rendevano molto difficile l’impiego di agevolazioni finanziarie a carico degli enti pubblici. Sappiamo che il commissario Jorgensen e il Parlamento stanno operando per rendere operativi questi indirizzi e confidiamo che, se non subito, almeno nella prossima programmazione 2028-2034 siano messe in opera strategie efficaci e adeguate risorse finanziarie per alleviare la crisi abitativa. Il 9 settembre scorso la Commissione si è mossa licenziando la proposta del nuovo regolamento sugli alloggi a prezzi accessibili rivolto, in primo luogo, alla regolamentazione degli affitti brevi. Una volta approvato e operante, il regolamento non riguarderà direttamente l’ERP, ma potrà influire sul mercato privato e facilitare un suo allargamento, ad esempio, agli affitti concordati e all’ERS (edilizia residenziale sociale).”

In tutte le Regioni, il bilancio delle aziende che gestiscono l’ERP sconta difficoltà spesso assai pesanti. Quali sono gli indirizzi seguiti da CasaLP per rispondere alle priorità dettate dal proprio ruolo e al contempo garantire la continuità aziendale?

“Come sappiamo il panorama delle aziende che nel nostro Paese si occupano dell’ERP è talmente variegato da apparire talvolta paradossale. Seguendo un filo razionale di ragionamento, a un problema, quello dell’ERP, che presenta aspetti in larga parte comuni si dovrebbe ovviare con soggetti operativi se non unificati, almeno paragonabili tra loro. Questo anche per programmare, a livello statale, flussi certi di finanziamento. Non è questo l’attuale sistema italiano dell’ERP e dobbiamo prenderne atto. Naturalmente ciò comporta diversità molto forti tra gruppi di Aziende che seguono un determinato modello rispetto ad altre con diversa impostazione. Ma al di là delle differenze statutarie, il tema fondamentale è tuttavia quello della sostenibilità di un sistema che dovrebbe, in definitiva, autosostenersi con i proventi derivanti dai canoni di affitto. I compiti affidati alle Aziende cui far fronte con il bilancio ordinario, spaziano dalla spesa per il personale all’accantonamento di risorse per far fronte ai rischi di riscossione della morosità, al mantenimento del patrimonio esistente attraverso la manutenzione ordinaria e gli interventi d’urgenza, all’impegno per attività sociali che non può essere trascurato in una Azienda come la nostra. Considerato che per CasaLP il livello medio del canone si attesta poco sopra i 100 Euro mensili, appare ovvio dedurre come ogni anno sia arduo chiudere il bilancio in pareggio. Gli obiettivi che, su impulso dei Comuni soci, ci siamo dati, mirano principalmente alla progressiva riduzione del gravame rappresentato dai crediti verso gli assegnatari, in sostanza la morosità. Il problema ha obiettivamente una sua valenza strutturale, collegato com’è, in molti casi, a situazioni di reale indigenza e problematiche socio-economiche importanti. Per cercare di ridurne l’incidenza abbiamo messo in campo sia misure dissuasive verso coloro che potrebbero mettersi in regola, ma non lo fanno, sia ricercando il contributo dei Comuni soci per

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f la copertura della morosità incolpevole. I risultati che stiamo ottenendo ci incoraggiano a proseguire su questa strada.”

Preso atto dell’impostazione che l’U.E. ha dato al tema dell’abitare, dalla sua ottica di Presidente di una azienda, quali potrebbero essere gli indirizzi necessari nel nostro paese per risultati maggiormente efficaci riguardo sia l’ERP, sia l’ERS? “Il piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili delinea un quadro in cui il sistema italiano si inserisce con difficoltà. Oltre alla bassa incidenza degli alloggi di edilizia sociale in Italia rispetto ai più importanti Paesi europei, fatto che richiama la necessità di destinare maggiori risorse pubbliche al settore, manca del tutto una visione unificante del problema casa che superi la sua storica settorializzazione. Il settore dell’ERP appare sempre più limitato ad aspetti prevalentemente assistenziali, mentre non si coglie l’obiettivo di annullare o almeno mitigare gli effetti più pesanti che il mercato edilizio provoca non solo ai ceti meno abbienti, ma anche al ceto medio e alla cosiddetta “fascia grigia”. Il Piano casa governativo rappresenta un primo passo, utile per alcuni suoi aspetti più contingenti come i contributi destinati alle aziende per gli alloggi sfitti, ma da sperimentare e calibrare per le altre misure più legate al mercato. Per una azienda come la nostra sarebbe essenziale poter contare su flussi poliennali di risorse indirizzate alla manutenzione del patrimonio edilizio e alla costruzione di nuovi alloggi ERP. Nell’ambito di politiche incentivanti l’ERS, utilizzando misure di agevolazione e/o finanziamenti specifici, possiamo inoltre mettere a disposizione esperienza e capacità tecnico-gestionale.”

In un’ottica di più breve periodo, quali sono, a suo parere, le questioni che per CasaLP rivestono maggiore urgenza?

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“Al di là dei programmi già in corso di realizzazione, per i quali si tratta di monitorare il corso d’opera per evitare o limitare per quanto possibile sforamenti di tempo e/o di spesa, le questioni più urgenti, sulle quali finalizzare ogni sforzo nel prossimo futuro, appaiono queste: - riuscire a centrare l’obiettivo sul numero maggiore possibile di alloggi vuoti ripristinati per la nuova assegnazione; su questo sarà importante utilizzare le risorse del Piano casa; - ottenere le risorse necessarie per interventi di manutenzione straordinaria che rivestono aspetti di somma urgenza, che non possono gravare esclusivamente sul bilancio ordinario della Società; - dare attuazione al Fondo Sociale, finanziato con risorse proprie di CasaLP, per rimborsare il 50% dei costi condominiali della fascia meno abbiente dei nostri assegnatari; - migliorare la gestione delle aree a verde e giardini presenti nei nostri insediamenti, specialmente nelle corti di alcuni quartieri popolari. L’obiettivo è quello di renderle pienamente fruibili dai residenti anche per attività culturali legate al quartiere, eliminando qualsiasi fenomeno di degrado ambientale

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Il contributo Matteo De Luca Dirigente Tecnico CASALP

Quali sono i numeri del patrimonio ERP del LODE Livornese e quale è il suo livello di utilizzo “Il LODE (Livello Ottimale Di Esercizio) Livornese conta un patrimonio complessivo, interamente amministrato da CasaLP, di 8.536 alloggi di ERP distribuiti sul territorio provinciale, il secondo in Toscana in termini di numero. Il LODE Livornese si colloca fra quelli con la percentuale più bassa di alloggi sfitti (7,1% a fronte di una media regionale del 10,18%). Ciò perché l’attività di ripristino degli alloggi sfitti è da sempre considerata strategica per il settore dell’ERP e quindi per la Società, in quanto è pressoché l’unica fonte per la messa a disposizione ai Comuni soci di unità immobiliari da assegnare, vista l’assenza, nel più recente periodo, di finanziamenti destinati alla ulteriore costruzione di nuovi alloggi. Il triennio 2023-2025 ha definitivamente consolidato la tendenza, già avviata nel periodo precedente, ad una maggiore disponibilità di risorse destinate al ripristino degli alloggi sfitti, cosa che ha consentito di raggiungere e superare per tutte e tre le annualità il target di 200 alloggi indicato quale obiettivo del settore. Occorre anche dire che il numero degli alloggi che si sfittano nel corso di ogni anno è superiore a quello degli alloggi ripristinati utilizzando le risorse a nostra disposizione, ciò che determina un aumento tendenziale degli alloggi sfitti pur in costanza di un incremento dei ripristini.”

Quale può essere considerata l’area di maggiore criticità nella gestione del patrimonio ERP oggi. “Senza dubbio la Manutenzione Ordinaria e Straordinaria del patrimonio, che sconta le caratteristiche di vetustà e scarsa dotazione di servizi di molti degli alloggi gestiti. Alla Manutenzione Ordinaria la Società ha destinato nell’ultimo triennio una somma annuale pari a circa 2,9 milioni di euro che si è rivelata insufficiente a soddisfare tutte le esigenze. A partire dal 2025 e come elemento strutturale dal 2026 sarà possibile attingere a ulteriori risorse per circa 500.000 euro annuali, con le quali contiamo di

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f poter progressivamente ridurre questo sbilancio. La Manutenzione Straordinaria rappresenta una delle maggiori criticità che CasaLP si trova a gestire. La insufficienza delle risorse pubbliche che per molti anni ha caratterizzato il settore dell’ERP, ha reso molto difficile una programmazione organica degli interventi. Negli ultimi anni il quadro è parzialmente mutato grazie all’utilizzo dei fondi derivanti dal PNRR e dal Piano Nazionale Complementare Sicuro Verde e Sociale (PNC) che ci hanno consentito di mettere a terra, nel triennio 2023/2025, circa 10 milioni di Euro, interamente spesi. Nel 2024 la Società ha inoltre messo a disposizione dei Comuni Soci una dettagliata analisi del fabbisogno manutentivo a carattere straordinario, la cui entità di circa 100 milioni di euro, dà conto delle obiettive necessità poste in prospettiva a carico dei Comuni proprietari del patrimonio ERP. È stato quindi possibile programmare alcuni importanti investimenti per il prossimo triennio, per un importo complessivo di 15,7 milioni di euro, derivanti dai fondi accantonati dalle vendite di alloggi ERP realizzate negli anni passati. La gran parte degli interventi completati o tuttora in corso ha avuto come target l’efficientamento energetico degli edifici. Ciò rappresenta un importante incremento della disponibilità di risorse, pari a circa il 60% rispetto al triennio precedente, ma ancora non in grado di arginare significativamente tutte le problematiche.” Quale è l’attualità e quali sono le prospettive per interventi di nuova costruzione ed incremento del patrimonio ERP? L’attività costruttiva è da sempre caratterizzata da una discontinuità, determinata da una generale scarsità di risorse e da una altrettanta discontinuità nella loro localizzazione. Nel LODE Livornese, gli ultimi alloggi di nuova costruzione sono stati consegnati nel 2018. I programmi per la realizzazione di nuovi alloggi in edifici di nuova costruzione sono tuttavia proseguiti,

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anche grazie all’impegno dimostrato dai Comuni nella gestione urbanistica dei piani attuativi e delle esigenze normative connesse. Attualmente stiamo gestendo una dotazione di circa 26 milioni di euro destinata alla realizzazione di tre interventi costruttivi, ad oggi a vari livelli attuativi, per un totale di 123 nuovi alloggi nella provincia di Livorno. I finanziamenti derivano per la maggior parte da risorse statali (47%) e regionali (47%) e per una parte residua da risorse dei Comuni (6%). L’ultimazione degli interventi è prevista a partire dal 2027 ed entro il 2029.”

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Il contributo

Andrea Fiorenzani Dirigente Amministrativo CASALP

La gestione della morosità rappresenta uno degli elementi centrali di sostenibilità economico-finanziaria per le aziende di ERP. Come può essere coniugata l’esigenza di migliorare la capacità di riscossione con la funzione sociale propria dell’ERP e quali innovazioni potranno rendere più efficace questo equilibrio? “La morosità rappresenta uno degli elementi di maggiore complessità nella gestione amministrativa del patrimonio ERP che condiziona poi, concretamente, la capacità operativa dei soggetti gestori. Tuttavia, il tema non può che essere affrontato con la piena consapevolezza delle caratteristiche dell’utenza che risiede negli alloggi popolari. Un punto centrale è la graduazione degli strumenti di recupero in funzione della capacità reddituale degli utenti. La Società e i Comuni del LODE hanno previsto una rete di protezione per i nuclei familiari che strutturalmente hanno difficoltà nel pagamento dovute a problematiche di carattere sociale ed economico. Diversi Comuni sul territorio provinciale erogano dei contributi di supporto, laddove l’indicatore ISEE è prossimo allo zero o a seguito di istruttorie dei servizi sociali, mentre, recentemente, è stata attivata da CasaLP una forma di contribuzione a parziale copertura dei costi condominiali per i nuclei più fragili (fondo sociale). Le tensioni geopolitiche in corso impattano infatti in modo rilevante anche sugli utenti di ERP, in quanto il costo dei servizi

condominiali è influenzato significativamente dalla dinamica dei costi energetici. È sul bacino della morosità cosiddetta colpevole che CasaLP concentra i propri sforzi con le attività di recupero, affiancando nuovi strumenti a quelli tradizionalmente utilizzati. Recentemente si è puntato in modo deciso sulla digitalizzazione dei processi di recupero mediante lo sviluppo di un gestionale dedicato. Il sistema ha consentito di digitalizzare attività che in precedenza venivano svolte in larga parte manualmente e di gestire massivamente un elevato numero di pratiche, integrando, automatizzando e migliorando i pro-

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f cessi. Agli strumenti ingiuntivi precedentemente utilizzati è stato aggiunto anche quello dell’emissione del ruolo coattivo tramite Agenzia delle Entrate-Riscossione, dopo l’autorizzazione del MEF e l’automatizzazione del processo di caricamento dei ruoli. L’obiettivo, attuale e futuro, è quindi di trasformare il contrasto alla morosità colpevole da un’attività prevalentemente manuale e frammentata in un processo più strutturato e digitalizzato, capace di utilizzare in modo sistematico sia gli strumenti bonari sia quelli della riscossione coattiva. Questo sta consentendo di valorizzare le competenze specialistiche del gruppo interno di recupero crediti, oggi più focalizzato su attività a maggior valore aggiunto.” Quale ruolo avranno organizzazione e innovazione nella gestione futura di CasaLP? “L’innovazione e la partecipazione sono tra gli elementi destinati a qualificare CasaLP nel prossimo triennio. L’obiettivo non riguarda soltanto gli strumenti tecnologici, ma coinvolge più complessivamente l’organizzazione, i processi interni e il rapporto con gli utenti. Sul piano organizzativo, per il triennio appena iniziato prevediamo interventi sul personale collegati anche al ricambio generazionale e alla necessità di mantenere adeguate competenze specialistiche. Sono previste, tra l’altro, figure dedicate all’ambito informatico e tecnico-impiantistico, a supporto delle attività che la Società dovrà sviluppare. Sul piano dell’innovazione, assume particolare rilievo lo sviluppo di un servizio informatico pienamente interattivo, insieme all’arricchimento degli strumenti di comunicazione e dei rapporti con gli utenti e con i mezzi di informazione. La prospettiva di sviluppo viene inoltre collegata alla qualificazione in senso sociale dei servizi e alla corresponsabilizzazione degli utenti nella gestione condominiale. Si tratta quindi di un processo trasversale che deve accompagnare il miglioramento dei servizi, rendere

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più efficienti i processi amministrativi e favorire un rapporto più diretto e partecipato con l’utenza. In questo senso, il rafforzamento organizzativo e l’innovazione costituiscono strumenti funzionali alla capacità di CasaLP di affrontare una programmazione sempre più complessa, caratterizzata da rilevanti investimenti e da crescenti esigenze di gestione del patrimonio.” Il patrimonio non ERP rappresenta per CasaLP una componente che può contribuire sia all’equilibrio economico della Società sia a finalità di carattere sociale. Qual è la strategia di CasaLP nel prossimo triennio e quale contributo potrà dare alla cittadinanza? “ll patrimonio non ERP della Società ha numeri significativamente inferiori rispetto al patrimonio ERP in gestione. Rappresenta tuttavia una componente con cui CasaLP punta a dare il proprio contributo alla cittadinanza. Si tratta complessivamente di 116 alloggi a destinazione residenziale, oltre ad un patrimonio non abitativo costituito da 220 fondi commerciali e 112 altre unità. Con il Piano di impresa 2026-28 sono state stanziate risorse per interventi di ripristino degli alloggi destinati alla locazione a canone calmierato. Questi vengono assegnati attraverso bandi gestiti direttamente dalle amministrazioni comunali, destinati alla fascia di popolazione che, pur non avendo i requisiti per partecipare ai bandi di ERP, non riesce ad accedere alla locazione sul mercato. In tal modo la Società contribuisce con il proprio patrimonio ad una finalità di carattere sociale, pur rispettando la necessità di una sua valorizzazione. Per il triennio sono inoltre stati previsti investimenti destinati al ripristino delle unità immobiliari di proprietà ad uso non abitativo, quasi sempre collocate nei quartieri popolari della città, con l’obiettivo di renderle disponibili per la locazione, con agevolazioni significative nel caso in cui il conduttore sia una associazione che svol-

ge attività con valenza sociale. Consideriamo la valorizzazione del patrimonio non ERP come una componente della strategia complessiva di CasaLP, con cui l’esigenza di messa a reddito degli immobili può essere coniugata ad interventi con una specifica valenza sociale e di rivitalizzazione dei quartieri popolari

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f Porte aperte al sociale Accesso agevolato per le associazioni con finalità sociali ai fondi commerciali

CasaLP da alcuni anni si è orientata alla riqualificazione sociale e valorizzazione delle realtà territoriali dei quartieri popolari, favorendo la presenza di attività sociali e culturali nei fondi destinati ad utilizzi non abitativi. Le Associazioni che perseguono finalità analoghe o comunque riconducibili ai fini istituzionali della Società beneficiano di una consistente riduzione sul canone di locazione applicato. Tra le molte Associazioni che conducono in locazione i fondi CasaLP, spiccano tre realtà. Una di queste è il Centro Fonte di Vita, nel Comune di Livorno, che svolge l’importante attività di “Bottega Solidale” per sostenere dal punto di vista alimentare i nuclei familiari economicamente più fragili: la Bottega dà la possibilità a chi ne ha diritto (in base al proprio Isee) di scegliere dagli scaffali i prodotti di cui necessita, pagando con una scheda punti. La Bottega Solidale è collocata in punto visibile e comodamente raggiungibile del quartiere. Sempre a Livorno, spicca inoltre il Centro Civico del quartiere Shangai: i locali sono condivisi tra varie associazioni di volontariato e cooperative sociali (SVS, ARCI, Cooperativa San Benedetto ed altre). Il Centro è divenuto un importante punto di aggregazione nel quartiere, un punto di riferimento ed un grande contenitore di attività. Queste sono rivolte a tutte le fasce di età. Le attività svolte sono laboratori, corsi di ginnastica dolce, supporto psicologico, doposcuola collegato alle

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scuole presenti nel quartiere, sede del Consiglio di Zona. Un’altra preziosa realtà nel territorio della provincia e precisamente nel Comune di Rosignano, è rappresentata da A.I.M.A. (Associazione Italiana Malati di Alzheimer) Costa Etrusca. L’Associazione offre ai familiari ed a chiunque si prenda cura dei malati, un punto di riferimento per formazione, informazioni, consulenza e sostegno. La struttura è stata allestita ed organizzata come un vero e proprio spazio terapeutico, volto anche al rallentamento del progredire della malattia e dei relativi disturbi. Operano nel centro circa quindici volontari formati.

Un contributo agli utenti: il fondo sociale Nell’ottica di garantire il diritto all’abitare e proteggere le fasce più vulnerabili della popolazione E.R.P., CasaLP nel proprio Piano di Impresa 20262028 ha individuato come prioritaria l’attuazione della misura del Fondo Sociale (prevista dalla Legge Regionale Toscana n. 2/2019, art. 34). Si tratta di uno strumento di welfare per contrastare il peso dei costi condominiali e dei servizi accessori. Una vera e propria concreta risposta ad una criticità che incide profondamente sulla quotidianità degli assegnatari: molto spesso, infatti, i costi per i servizi comuni superano di gran lunga l’importo dello stesso canone di locazione, gravando pesantemente sui bilanci familiari. Ciò genera una sproporzione che rischia di spingere verso la morosità incolpevole e l’esclusione sociale, chi già vive in condizioni di grave disagio. Nel mese di settembre del corrente anno, CasaLP ha pubblicato il bando per la presentazione della domanda per concorrere alla erogazione del contributo, uno strumento di solidarietà ed equità per quanti si trovano in una situazione di accertata fragilità. Per garantire che l’aiuto arrivi laddove c’è reale bisogno, l’accesso alla misura è stato calibrato su parametri pensati per tutelare i nuclei familiari che affrontano situazioni di malattia/invalidità e/o perdita del lavoro, richiedendo come requisito di accesso alla misura un Isee ordinario del nucleo familiare non superiore ad euro 6.000. Il contributo potrà coprire il 50% delle spese sostenute dalle famiglie. L’attuazione della misura in questione ha tratto origine da una piena sinergia tra CasaLP, Comuni del LODE e Sindacati Inquilini che tuttora operano in tale ambito congiuntamente, per creare una rete strutturale di protezione sociale, capace di dare un concreto ed immediato aiuto a coloro che hanno maggiore bisogno.

Un modello partecipato: referenti di condominio CasaLP e le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini hanno avviato la sperimentazione di un nuovo modello di coinvolgimento attivo degli inquilini nella gestione del bene comune. Il nuovo Regolamento di Utenza approvato dal LODE Livornese nel maggio 2024, apre la strada ad una sinergia più stretta tra l’ente gestore ed i residenti. La fase pilota è stata avviata in 11 realtà. Il progetto ha lo scopo di sviluppare l’integrazione tra ente gestore e comunità dei residenti, ottimizzare i flussi comunicativi e, soprattutto, garantire una cura più efficiente del bene comune anche mediante il monitoraggio degli interventi eseguiti dalle ditte appaltatrici sulle parti comuni. Il progetto, entrato nella sua fase operativa agli inizi del 2025 e tuttora in corso di svolgimento, nasce da un percorso condiviso e da un’attività svolta di concerto tra il Soggetto Gestore CasaLP, le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini e il LODE. La figura del Referente nasce per fare da ponte e da elemento di connessione diretta tra il condominio e gli uffici di CasaLP per tutte le problematiche ordinarie di natura condominiale. Il progetto risponde in modo mirato a una criticità storicamente sollevata dalle rappresentanze degli assegnatari: la necessità di un migliore e più tempestivo controllo diretto sulla qualità delle manutenzioni ordinarie effettuate nei complessi ERP. L’obiettivo a medio termine di CasaLP è quello di estendere gradualmente il progetto ad altri condomìni del territorio, istituzionalizzando il modello partecipativo anche mediante la stipula di convenzioni quadro tra i soggetti coinvolti. L’orizzonte finale del progetto prevede la progressiva transizione verso modelli di autogestione

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fotonotizia Progetti in corso

Il Piano di Impresa 2026/2028 approvato dal CDA nel Dicembre 2025 prevede investimenti per oltre 49 milioni di euro fra manutenzione straordinaria ( 15,7 milioni), ripristino alloggi sfitti (3 milioni), ristrutturazione (1,7 milioni), demolizione e nuova costruzione ( 20,7 milioni), nuova costruzione (7,9 milioni). Si tratta dell’importo complessivo di interventi finanziati già in fase di attuazione oltre che in fase di progettazione e programmazione. E’ prevista altresì una dotazione di ulteriori 21,6 milioni di euro da reperire nel triennio per far fron-

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te alle esigenze complessive. Nel 2026 sono in corso di esecuzione interventi di Manutenzione Straordinaria per una dotazione complessiva di 13,7 milioni, di ripristino di alloggi sfitti per una dotazione complessiva di 3,9 milioni e di Nuova Costruzione per una dotazione complessiva di 10,7 milioni di euro.

Demolizione e ricostruzione di 42 alloggi nel Quartiere Shangay Si tratta di un intervento di ristrutturazione urba-

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nistica consistente nella demolizione di due edifici risalenti agli Anni Trenta del secolo scorso che ospitavano 120 alloggi ERP, per la realizzazione di quattro nuovi edifici per una dotazione complessiva di 54 alloggi. Il finanziamento proviene per la maggior parte dal “Bando Periferie” della PDCM (7 milioni di euro), in parte da risorse regionali derivanti dalla vendita (2,2 milioni di euro) ed infine da risorse comunali (1,4 milioni di euro). Purtroppo, l’aumento dei prezzi di costruzione che ha caratterizzato il recente periodo ha consentito di avviare l’appalto per la realizzazione di tre edifici, rispetto ai quattro previsti, per complessivi 42 alloggi. La tipologia costruttiva è di tipo misto, con fondazioni a platea e strutture verticali ed orizzontali intelaiate in CLS armato fino al solaio del piano primo e strutture verticali ed orizzontali in pannelli legno tipo Xlam per tutti gli altri piani e fino alla copertura. Esternamente l’edifico ha un cappotto in lana da roccia con finiture ad intonaco. L’intervento non prevede l’allaccio alla rete gas. Il fabbisogno di energia per l’impianto di riscaldamento condominiale, del tipo radiante a pavimento, e per la produzione di ACS (condominiali) è garantito da pompe di calore poste sulla terrazza di copertura di ciascun edificio. In copertura sono previsti inoltre i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

Demolizione e ricostruzione di 60 alloggi nel Quartiere Fiorentina Si tratta di un intervento di ristrutturazione urbaAnche in questo caso si tratta di un intervento di ristrutturazione urbanistica consistente nella demolizione di due edifici risalenti agli Anni Trenta del secolo scorso che ospitavano 52 alloggi ERP, per la realizzazione di tre nuovi edifici per una dotazione complessiva di 60 alloggi. Il finanziamento proviene per la maggior parte dalla LRT 25/2011 (8,5 milioni di euro) da risorse regionali derivanti dalla vendita (1,4 milioni di euro). Nel mese di gennaio 2026

è terminata la demolizione dell’ultimo edificio esistente ed attualmente è in corso la progettazione esecutiva. La tipologia costruttiva è tradizionale (strutture in c.a.). Anche in questo caso. L’intervento non prevede l’allaccio alla rete gas. Il fabbisogno di energia per l’impianto di riscaldamento condominiale, del tipo radiante a pavimento, e per la produzione di ACS (condominiali) è garantito da pompe di calore poste sulla terrazza di copertura di ciascun edificio. In copertura sono previsti inoltre i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

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fotonotizia

Manutenzione Straordinaria ed efficientamento energetico di tre edifici nel Quartiere Corea

Manutenzione Straordinaria ed efficientamento energetico di un edificio nel Comune di Collesalvetti.

Si tratta di tre edifici “gemelli” nel noto quartiere popolare della zona Nord di Livorno, interamente di proprietà comunale, ciò che ha consentito alla Società di accedere a finanziamenti Regionali, comunali e del Piano Complementare Sicuro Verde e Sociale, finalizzati alla loro completa manutenzione ed efficientamento energetico. In particolare, le risorse ammontano ad oltre 1,8 milioni di euro di cui 1,48 milioni derivanti dalle vendite, 0,2 milioni a carico della Regione Toscana e 0,18 milioni a carico del Comune di Livorno. La progettazione è stata condotta in linea con il DM 26.06.2015, in rispetto del Decreto CAM 2022 e, dal punto di vista energetico, si individua come Ristrutturazione Importante di II livello. Per le pareti esterne è stata prevista l’installazione di un sistema di isolamento termico a cappotto, la sostituzione degli infissi con correzione del ponte termico e la coibentazione dell’ultimo solaio che insiste sul sottotetto, oltre all’installazione della ventilazione meccanica controllata all’interno degli alloggi per garantire la qualità dell’aria.

L’investimento complessivo ammonta ad oltre 570 mila euro finanziati dal PNC – Programma “Sicuro, Verde e Sociale”. L’edificio è stato interessato da interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria e, nel rispetto delle linee guida del suddetto finanziamento, sono stati sostituiti completamente tutti gli infissi e le chiusure oscuranti delimitanti i locali riscaldati dall’esterno, con contestuale sostituzione delle valvole termostatiche ai corpi scaldanti e sostituzione dei portoncini di ingresso degli appartamenti. A completamento, sono state tinteggiate tutte le facciate e rinnovati tutti i camminamenti esterni e le porte di accesso alle cantine

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L’intervista

Andrea Raspanti Assessore alle politiche per la casa del Comune di Livorno

Il bisogno di casa sembra oggi sempre più diffuso. Gli Enti Locali sono il front office di tutto il sistema istituzionale italiano e subiscono una pressione crescente. In quale contesto sono chiamati a operare? “Oggi gli Enti Locali hanno pochi strumenti per far fronte a una crisi grande e complessa, che rimette in discussione le scelte politiche degli ultimi trent’anni, fondamentalmente basate su previsioni storiche e sociologiche che si sono rivelate troppo ottimiste, se non completamente sbagliate. Tra la fine degli anni ‘80 e l’inizio degli anni ‘90, convinti che la popolazione italiana sarebbe andata incontro a quella che allora fu chiamata “cetomedizzazione”, si è iniziato a smantellare il sistema di protezione sociale faticosamente costruito nel dopoguerra. Il mercato, di cui si è sopravvalutata grandemente la capacità di autoregolazione, ha preso il posto dello Stato in molti settori e la Pubblica Amministrazione ha iniziato a sfrondare la propria architettura, cedendo una serie di rami strategici. In una città come Livorno, che aveva oltre 12000 alloggi di ERP, il numero degli appartamenti cosiddetti “popolari” è stato dimezzato attraverso le alienazioni. Una scelta, questa, figlia della pretesa che il sistema dell’edilizia residenziale pubblica potesse e dovesse autosostenersi. Una pretesa che, a sua volta, discendeva dalla decisione dello Stato di ritirarsi dall’investire in una strategia pubblica per il diritto

alla casa. Un bel giorno - diciamo, per trovare un momento simbolico, dopo la crisi finanziaria del 2008- ci siamo svegliati e abbiamo scoperto che invece il numero degli alloggi di ERP era insufficiente, che il numero delle famiglie in graduatoria cresceva, che lo stato manutentivo del patrimonio era sempre peggiore. La pandemia, le guerre che le sono succedute con gli aumenti generalizzati del costo della vita non hanno fatto che peggiorare la situazione.” Ai Comuni quindi mancano i mezzi? “Sì, ma la cassetta degli attrezzi delle politiche

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f abitative in Italia oggi non è solo sfornita: è anche rugginosa. E non parlo solo del numero e della condizione degli alloggi popolari, ma anche di quegli strumenti mirati a prevenire le crisi abitative e a modularne la pressione sull’ERP. Faccio solo un esempio: oggi gli sfratti per morosità incolpevole così com’è inquadrata dalla legge sono in calo, ma aumentano gli sfratti dovuti all’impoverimento dei lavoratori e delle lavoratrici. Non si perde la casa soltanto perché si perde il lavoro, ma anche e soprattutto perché i redditi percepiti dalle famiglie non sono più sufficienti a far fronte alle spese. Il fondo nazionale per le morosità incolpevoli - quel che ne resta, visto che anche questo è stato definanziato - non può essere utilizzato per queste situazioni, ma nessuno a Roma pare porsi questo problema. Anche l’azzeramento del contributo per l’affitto in un momento in cui il mercato della locazione turistica offre ai proprietari di casa un’alternativa più redditizia e meno rischiosa al canone concordato è più che un segno di miopia. È la prova di una volontà di smantellare il sistema di tutele pubbliche ereditato dal ‘900.”

Di cosa c’è quindi bisogno oggi a Livorno e in Italia per far fronte alla sfida rappresentata dal bisogno di casa? Che la smettiamo di parlare di ottimizzazione e si riconosca la necessità di rivedere il sistema delle politiche abitative in Italia garantendogli innanzitutto risorse adeguate. Serve una strategia nazionale e servono i soldi per realizzarla. Purtroppo il tanto annunciato Piano Casa del Governo Meloni sembra molto lontano da ciò di cui ci sarebbe bisogno. Servono le risorse per ristrutturare il patrimonio esistente (e quando parlo di “ristrutturazione” non intendo solo efficientamento energetico), per costruire nuovi alloggi di emergenza abitativa e di ERP privilegiando il recupero di patrimonio pubblico (non solo comunale!)

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inutilizzato, per prevenire e modulare gli sfratti e sostenere i redditi più deboli nel pagamento degli affitti e delle utenze. Oltre a questo, servono anche interventi regolatori del mercato privato delle locazioni. In questo senso, credo che l’azione più efficace che potremmo mettere in campo è un programma nazionale che, accanto all’ERP, aumenti sensibilmente, nel tempo, la dotazione di soluzioni di abitare sociale convenzionato o sovvenzionato. Esempi come quello della città di Vienna, che ha iniziato a lavorare a questo programma nel dopoguerra, dovrebbero fare da riferimento. Nella capitale austriaca una percentuale variabile tra il 50 e il 60% della popolazione vive in affitto in alloggi pubblici o convenzionati col pubblico. Vienna non è stata fatta in un giorno, ovviamente, ma ogni cosa ha un inizio. È necessario un cambio di paradigma.”

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Il contributo Viola Ferroni

Assessora al Bilancio, alle Finanze ed alle Società partecipate del Comune di Livorno

Sotto il profilo finanziario, in quale cornice di finanza pubblica si muovono i Comuni e soggetti gestori dell’ERP? “Comuni e gestori dell’edilizia residenziale pubblica si muovono in una cornice finanziaria segnata da una tensione crescente tra bisogni sociali e risorse disponibili. I Comuni devono garantire gli equilibri di bilancio e concorrere agli obiettivi della finanza pubblica nazionale, mentre aumentano i costi dei servizi e la domanda di protezione sociale. È dentro questo spazio, sempre più ristretto, che dobbiamo costruire anche le risposte al disagio abitativo. Per l’ERP questa tensione assume una forma specifica: i canoni devono essere accessibili, coerenti con la condizione economica delle famiglie, mentre i costi della gestione, della manutenzione e della riqualificazione del patrimonio seguono dinamiche di mercato. La fragilità degli assegnatari spesso si traduce in morosità incolpevole e non possiamo presumere che i soli canoni finanzino integralmente una funzione sociale così rilevante. Ne siamo consapevoli e siamo intervenuti con la messa a disposizione di cospicue risorse derivanti dal bilancio comunale per far fronte a questa situazione, ma se il diritto alla casa è un tema nazionale, non possono essere solo i comuni e le regioni ad occuparsene. Occorre poi distinguere il finanziamento degli investimenti dalla sostenibilità della gestione, e le risorse destinate a specifici interventi non sono

automaticamente utilizzabili per sostenere le esigenze quotidiane di un patrimonio datato. Recuperare un alloggio significa anche garantire che possa essere mantenuto, abitato e gestito negli anni successivi. Per questo servono continuità dei finanziamenti e programmazione pluriennale. In Toscana il principio del reinvestimento nel settore delle risorse derivanti dai canoni è già esplicitamente riconosciuto dalla normativa regionale. Dal punto di vista di un’assessora al bilancio e alle società partecipate, questo richiede una governance molto concreta: contratti di servizio chiari, responsabilità definite, controllo dei costi,

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f monitoraggio della liquidità e obiettivi misurabili da affidare all’azienda. La prospettiva deve quindi essere un patto stabile tra Stato, Regioni, Comuni e gestori, che renda espliciti i costi della funzione sociale e assicuri risorse adeguate. L’efficienza gestionale è indispensabile; altrettanto indispensabile è finanziare il diritto alla casa in modo coerente con gli obiettivi che gli attribuiamo.”

Di cosa c’è quindi bisogno oggi a Livorno e in Italia per far fronte alla sfida rappresentata dal bisogno di casa? “Risorse e programmazione. Ma soprattutto una politica economica e industriale che in questo Paese manca e in assenza della quale i cittadini sono costretti a rivolgersi alla rete di protezione del welfare per sopravvivere. Serve una politica economica che restituisca possibilità di crescita, emancipazione, accompagnamento di tutti e per tutti nel pieno sviluppo delle capacità individuali e dei progetti di vita, che, soprattutto per chi arriva da contesti con poche possibilità, non possono restare un miraggio o un sogno da non prendere neanche in considerazione.“

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Sessant’anni di SAIE Riunito a Bologna il “governo delle costruzioni”

Mercoledì 7 ottobre la sessantesima edizione di SAIE a Bologna si riunito il “governo delle costruzioni” con le istituzioni e le principali associazioni di settore; presenti anche i quattro Commissari straordinari, impegnati nei grandi cantieri del Paese, dalla ricostruzione al Piano Casa fino agli stadi di EURO 2032 Sessant’anni di storia, sempre con lo sguardo verso il futuro. SAIE - La Fiera delle Costruzioni: progettazione, edilizia, impianti ha celebrato il traguardo della 60esima edizione e lo ha fatto rinnovandosi e portando a Bologna, dal 7 al 10 ottobre, il “governo delle costruzioni”: le istituzioni e le principali associazioni di settore protagoniste dei grandi cantieri del Paese. Ad animare la fiera quest’anno saranno infatti anche quattro Commissari straordinari di Governo - gli uomini che guidano la ricostruzione dopo il sisma del Centro Italia del 2016 e le alluvioni che hanno colpito Emilia-Romagna, Toscana e Marche, il rilancio degli stadi verso gli Europei 2032 e il nuovo Piano Casa – in un’edizione che conferma ulteriormente la centralità della filiera delle costruzioni nell’agenda del Paese, con le sue oltre 700mila imprese, circa il 14% del totale delle imprese italiane (dati Movimprese - Unioncamere). Dalla prima edizione dell’ottobre 1965, SAIE accompagna l’evoluzione del comparto delle costruzioni e, dal 2018, con la gestione Senaf, si svolge alternativamente a Bologna e Bari, confermandosi ogni anno l’appuntamento fieristico

di riferimento per il mercato e l’intera filiera delle costruzioni. Per chi progetta, costruisce e si occupa della gestione e manutenzione di edifici e infrastrutture, sono stati quattro giorni per fare networking, vedere da vicino dove sta andando il mercato, incontrare chi decide e toccare con mano le tecnologie che stanno cambiando l’edilizia e l’impiantistica

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f Piano Casa Firmata a Torino l’intesa tra Invimit e Federcasa

È stato sottoscritto a Torino un protocollo di intesa tra INVIMIT e Federcasa per la ricognizione del patrimonio di edilizia residenziale sociale e pubblica, ai fini dell’individuazione degli ambiti prioritari di intervento del Piano Casa e del Fondo Housing Coesione, gestito dalla Società del MEF. Il Protocollo ha la finalità di realizzare una ricognizione nazionale, sistematica e standardizzata, del patrimonio immobiliare degli enti associati a Federcasa, potenzialmente idoneo a interventi di edilizia residenziale sociale, al fine di consentire a Invimit, quale gestore del Fondo Housing Coesione, di individuare gli ambiti territoriali e i compendi prioritari di intervento del Piano Casa, nel rispetto dell’autonomia decisionale di ciascun ente, delle procedure di legge e del regolamento di gestione del Fondo Housing Coesione. Al fine di definire la ricognizione nazionale, INVIMIT e Federcasa promuoveranno degli incontri territoriali il primo dei quali è in programma per lunedì 19 ottobre 2026 alle ore 17.30 presso la Sala Polifunzionale del Centro Congressi della Provincia di Cuneo, con la partecipazione dei vertici dei due soggetti promotori oltre a quella del Vicepresidente e all’Assessore alla Sanità della Regione Piemonte, del Presidente della Provincia di Cuneo, del Collegio Geometri del territorio e degli Amministratori locali. Per il Presidente di INVIMIT, Mario Valducci, e l’Amministratore Delegato, Stefano Scalera, in-

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tervenuti alla firma: “Il protocollo siglato con Federcasa garantisce alla Sgr una collaborazione istituzionale di primaria rilevanza nel perseguimento degli obiettivi indicati nel piano industriale della Società, oltre a quelli affidati a INVIMIT dal Governo circa la messa a terra del secondo pilastro del Piano Casa. Gli enti associati alla Federazione, infatti, sono proprietari e gestori della quota largamente prevalente del patrimonio di edilizia residenziale pubblica nazionale e dispongono di aree, immobili e alloggi suscettibili di interventi di recupero, rigenerazione, densificazione e nuova realizzazione di Edilizia Residen-

ziale Sociale. Ringrazio INVIMIT per aver accolto la nostra proposta di siglare un protocollo d’intesa che consentirà agli enti associati a Federcasa di avere un’interlocuzione diretta con la SGR chiamata a gestire il secondo pilastro del Piano Casa, ha dichiarato il Presidente di Federcasa, Marco Buttieri.Si tratta di un’opportunità importante per favorire la realizzazione di nuove soluzioni abitative pubbliche nell’ambito dell’edilizia residenziale sociale, dagli alloggi a canone calmierato agli studentati, ampliando così l’offerta abitativa a favore delle diverse fasce della popolazione. È una nuova sfida che le nostre aziende sono pronte a cogliere, mettendo a disposizione competenze, patrimonio e conoscenza dei territori. Un percorso che può contribuire concretamente a dare nuove risposte al bisogno abitativo del Paese”

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f Eurhonet a Bilbao L’abitare sociale europeo si confronta

Dal 20 al 22 ottobre 2026 Bilbao ha ospitato la Conferenza e l’Assemblea Generale di Eurhonet, la rete europea degli operatori dell’abitare sociale che nel 2026 festeggia il suo ventesimo anniversario. A fare gli onori di casa Antonio Parolini Amministratore Unico di Arte Imperia. Tre giorni di scambio e confronto tra i membri, accolti dalla calorosa ospitalità delle Viviendas Municipales de Bilbao, per fare il punto su un anno di attività e guardare alle sfide future del settore, nel segno del motto “Housing the future”. Un ringraziamento particolare è andato ai Topic Group Leader e ai coordinatori dei programmi, protagonisti di un altro anno di apprendimento condiviso. A rappresentare la Federazione, il Presidente Marco Buttieri. Il prossimo appuntamento è già in calendario: il Vertice della Leadership si terrà a Brema il 25 e 26 maggio 2027, ospitato da GEWOBA, mentre l’Assemblea Generale si svolgerà a Parigi il 20 e 21 ottobre 2027, con Batigère Habitat come padrone di casa. Le immagini che seguono raccontano i momenti dell’evento. Rappori e presentazioni sono disponibili sulla Zona Riservata ai Membri del sito web htps://www.eurhonet.eu/26/10/2026/23516/ general-assemblies-2026/ Visita anche la pagina LinkedIn per ulteriori approfondimeni sull’evento e post dei nostri membri

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f Una casa nuova e una comunità che accoglie

UDINE, 29 ottobre 2026 – Una casa nuova, una comunità che accoglie. È il messaggio che ha accompagnato l’inaugurazione, mercoledì 28 ottobre, del complesso residenziale realizzato da Ater Udine in via Eritrea 5-7, nel quartiere San Domenico. Per 39 famiglie si apre una nuova fase: 21 nuclei hanno ottenuto un alloggio attraverso il bando Ater del 2025, mentre 18 famiglie hanno potuto fare ritorno nel quartiere dopo il trasferimento resosi necessario per la demolizione dei precedenti edifici. Ma via Eritrea racconta anche un percorso più ampio, nel quale alla realizzazione delle nuove abitazioni si è affiancato un lavoro di dialogo con il territorio. Un cammino non privo di difficoltà, che dalle iniziali preoccupazioni di una parte del quartiere ha portato alla collaborazione tra istituzioni, scuole, associazioni e realtà sociali. «Con via Eritrea dimostriamo che la rigenerazione del patrimonio pubblico può andare oltre la dimensione edilizia e diventare un’opportunità per tutto il territorio. Abbiamo realizzato nuovi alloggi, efficienti e sostenibili, ma abbiamo anche creduto nel valore della partecipazione e nella capacità di una comunità di accompagnare il cambiamento. Il contributo delle scuole, delle associazioni, delle realtà sociali e del quartiere San Domenico ha arricchito questo percorso, aiutandoci a costruire non soltanto nuovi spazi, ma occasioni di incontro e condivisione», ha dichiarato

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la presidente di Ater Udine, Vanessa Colosetti. All’inaugurazione hanno partecipato, per Ater, anche il direttore generale Lorenzo Puzzi; per la Regione, l’assessora alle Infrastrutture e al Territorio Cristina Amirante; per il Comune di Udine, il sindaco Alberto Felice De Toni, il vicesindaco Alessandro Venanzi e l’assessore Andrea Zini, insieme ai rappresentanti del Consiglio di Quartiere Partecipato e delle realtà coinvolte.

Un investimento per la qualità dell’abitare L’intervento, del valore complessivo di 11 milioni

di euro, rientra nel programma «Sicuro, verde e sociale» del Piano nazionale per gli investimenti complementari al PNRR e si inserisce nel più ampio progetto di riqualificazione urbana del quartiere San Domenico promosso dal Comune di Udine attraverso il programma PINQuA. Il lotto, compreso tra via della Faula, via Massaua, via Eritrea e via Asmara, ospitava tre edifici residenziali ormai inadeguati sotto il profilo strutturale, igienico-sanitario e distributivo. La loro demolizione e la costruzione di un unico nuovo fabbricato hanno permesso di rinnovare il patrimonio abitativo pubblico senza nuovo consumo di suolo, passando dai 28 alloggi preesistenti ai 39 attuali. Il complesso si sviluppa su quattro livelli fuori terra, con un piano interrato parziale e tre corpi scala. La progettazione ha puntato su efficienza energetica e comfort: l’edificio ha ottenuto la classe CasaClima A, con un fabbisogno energetico dell’involucro pari a 16 kWh/m²a, ed è dotato di pompe di calore e climatizzazione centralizzata estiva e invernale. Il giardino centrale, le aree verdi, i giardini privati e i parcheggi drenanti completano l’intervento, dando spazio alla qualità degli ambienti esterni e alla vivibilità quotidiana.

Dal confronto alla collaborazione La dimensione più originale dell’esperienza di via Eritrea è il percorso che ha accompagnato i

lavori. Le preoccupazioni iniziali di una parte dei residenti hanno reso evidente la necessità di affiancare al progetto edilizio occasioni di ascolto e confronto. Il dialogo con il Consiglio di Quartiere Partecipato n. 2, il Comune e le realtà locali ha contribuito a costruire un rapporto più diretto con il territorio. Un momento significativo è stato il Festival della Sostenibilità del 21 maggio 2026, con l’iniziativa «Rigenerare case, restituire comunità – Via Eritrea tra sostenibilità e memoria condivisa». L’appuntamento ha dato visibilità alle esperienze sviluppate intorno al progetto e al contributo di

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f chi ha scelto di partecipare alla vita del quartiere. Accanto ad Ater e al Comune di Udine, hanno collaborato APE FVG, la scuola primaria San Domenico, l’ISIS Malignani, Udine Solidale Anteas ODV, Comunità Piergiorgio ETS, la Fondazione Casa dell’Immacolata di don Emilio de Roja e la parrocchia di San Domenico. Il Consiglio di Quartiere ha contribuito a mantenere il collegamento con gli abitanti e a valorizzare le iniziative nate sul territorio.

Il verde come esperienza condivisa La cura degli spazi esterni è diventata una delle occasioni più concrete di coinvolgimento. Gli studenti dell’ISIS Malignani sono stati protagonisti di un percorso di formazione scuola-lavoro collegato alla progettazione del giardino, mettendo in relazione competenze scolastiche, sostenibilità e attenzione agli spazi comuni. Anche il roseto storico ha trovato posto nel progetto: Comunità Piergiorgio Onlus ha contribuito alla sua cura, preservando un elemento della memoria dell’area e valorizzandolo nel nuovo contesto residenziale. La scuola primaria San Domenico ha partecipato con un gesto rivolto direttamente ai futuri abitanti. I bambini hanno realizzato disegni di benvenuto destinati ai vani scala, trasformando gli spazi comuni in un primo segno di accoglienza per le famiglie. Sono iniziative diverse, ma unite da un elemento: il coinvolgimento non è rimasto una dichiarazione d’intenti. Ha preso forma attraverso attività, competenze e contributi riconoscibili, capaci di avvicinare persone di età e provenienze differenti.

La scacchiera: dal cantiere a un luogo d’incontro Un altro segno distintivo è la grande scacchiera realizzata sulla base della vecchia gru di cantiere. Il recupero della struttura ha permesso di trasformare un elemento legato ai lavori in uno

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spazio destinato al gioco e alla socialità, sposando appieno la filosofia del riuso e dei CAM (Criteri Ambientali Minimi) in edilizia, che promuovono il recupero dei materiali e la riduzione degli sprechi fin dalle fasi di cantiere. I pezzi degli scacchi sono stati disegnati dagli studenti dell’ITIS “Arturo Malignani”, realizzati dai ragazzi della Fondazione Casa dell’Immacolata utilizzando legno messo a disposizione da Ater in collaborazione con l’impresa appaltatrice e verniciati dai volontari di Udine Solidale Anteas ODV. Questo intervento rappresenta un concreto esempio di economia circolare e di progettazione sostenibile, capace di unire materiali recuperati, rispetto dei requisiti ambientali e partecipazione attiva, dando una nuova funzione a ciò che apparteneva al cantiere. Durante l’inaugurazione, la scacchiera è stata al centro di una partita simultanea organizzata dal Comitato regionale della Federazione Scacchistica Italiana del Friuli Venezia Giulia, in collaborazione con i circoli scacchistici udinesi. A dare il via alla partita sono stati la presidente di Ater Vanessa Colosetti e il sindaco Alberto Felice De

Toni. La scacchiera non è soltanto un elemento originale dell’area esterna: è il risultato di un lavoro condiviso e un invito a utilizzare lo spazio pubblico come luogo di incontro tra generazioni.

Abitare significa anche sentirsi parte di un luogo Via Eritrea si inserisce in un programma comunale più ampio, destinato a proseguire con ulteriori interventi e servizi per il quartiere, tra cui nuovi spazi collettivi, una biblioteca e ambienti dedicati alle attività sociali e all’inclusione. In questo quadro si colloca anche «Dove ti senti a casa?», progetto del Consiglio di Quartiere Partecipato sviluppato nell’ambito di «Quartieri in movimento», con Udine Solidale Anteas ODV come capofila di una rete di associazioni e realtà territoriali. L’iniziativa punta a mantenere vivo il dialogo con gli abitanti e a rafforzare il senso di appartenenza. Con la consegna dei 39 alloggi, Ater Udine raggiunge un risultato concreto sul piano abitativo. Intorno al nuovo complesso restano, però, anche le tracce di un percorso condiviso: un giardino da curare, un roseto da custodire, una scacchiera da utilizzare e relazioni da continuare a coltivare. È in questa continuità tra qualità edilizia e partecipazione che l’esperienza di via Eritrea trova il suo valore più duraturo

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f Dott. Emiliano Cardia - Ufficio Europa Federcasa GM di StartHub Solutions - Strategic Planning & Development Services

In diretta dall’Europa L’Europa per la casa: dalle nuove regole agli investimenti, la sfida dell’abitare entra in una fase decisiva. Affordable Housing Act, coordinamento tra Stati membri e valorizzazione dell’edilizia sociale: le novità europee di settembre e ottobre rafforzano il ruolo delle politiche pubbliche nella risposta alla crisi abitativa. Negli ultimi mesi, le istituzioni europee hanno compiuto nuovi passi per tradurre il riconoscimento politico dell’emergenza casa in strumenti normativi, indirizzi comuni e iniziative di coordinamento tra Stati membri, Regioni e Comuni. Il dato più significativo è il progressivo consolidamento di una strategia europea che considera l’accessibilità abitativa non soltanto una questione di mercato, ma anche un fattore essenziale di coesione sociale, competitività economica e sviluppo sostenibile: un cambiamento importante, che apre nuove prospettive anche per il patrimonio abitativo pubblico e per gli enti che gestiscono l’edilizia residenziale pubblica e sociale. Il passaggio centrale è stato il 9 settembre, quando la Commissione europea ha presentato la proposta di Affordable Housing Act, accompagnata da una Raccomandazione rivolta alle autorità nazionali, regionali e locali. L’iniziativa punta a fornire un quadro europeo comune per affrontare i pro-

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blemi di disponibilità e accessibilità degli alloggi nelle aree maggiormente sottoposte a pressione abitativa. La proposta introduce un riferimento condiviso per individuare i territori caratterizzati da una situazione di housing stress, nei quali la domanda supera strutturalmente l’offerta e i costi abitativi crescono in misura difficilmente sostenibile per famiglie e lavoratori. Le difficoltà non riguardano più soltanto le fasce economicamente più fragili, ma interessano anche il ceto medio e categorie essenziali per il funzionamento dei servizi pubblici, come insegnanti e personale sanitario. Tra gli aspetti più rilevanti

In diretta dall’Europa

figurano la possibilità di adottare misure mirate e proporzionate nelle aree in maggiore sofferenza, l’attenzione agli effetti degli affitti di breve durata e la necessità di intervenire sulle cause strutturali della carenza di alloggi: la Commissione richiama, in particolare, le difficoltà legate alla pianificazione urbanistica, ai tempi autorizzativi, alla limitata capacità amministrativa e alla necessità di utilizzare meglio il patrimonio edilizio esistente. La proposta è ora inserita nel percorso legislativo europeo e dovrà essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio: non si tratta, quindi, di una disciplina già definitivamente approvata, ma di un passaggio che può incidere significativamente sull’evoluzione delle politiche abitative nei prossimi anni. Accanto al nuovo quadro normativo, settembre ha registrato un ulteriore sviluppo sul fronte degli strumenti operativi: il 10 settembre la Commissione ha richiamato l’importanza di regole più semplici e strategiche per gli appalti pubblici, anche con riferimento all’edilizia sociale e accessibile, valorizzando la possibilità di integrare considerazioni sociali nelle procedure di acquisto. Il tema è particolarmente rilevante per le Aziende Casa: procedure più efficienti possono contribuire ad accelerare gli interventi di manutenzione, riqualificazione energetica e recupero degli immobili, favorendo al tempo stesso una maggiore capacità di realizzare nuovi alloggi. In questa

prospettiva, il patrimonio pubblico esistente rappresenta una risorsa strategica, da recuperare e valorizzare prima di ricorrere necessariamente a nuovo consumo di suolo. Un ulteriore fronte riguarda la politica di coesione, dove la Commissione ha ribadito il contributo dei fondi europei all’ampliamento dell’offerta abitativa accessibile, alla riqualificazione degli edifici e alla rigenerazione dei quartieri, confermando l’importanza di integrare le politiche abitative con gli obiettivi ambientali e territoriali. Per rendere queste opportunità effettivamente incisive sarà tuttavia necessario assicurare continuità alle risorse, semplificare l’accesso ai finanziamenti e combinare contributi pubblici, garanzie e strumenti di credito. La capacità di attrarre investimenti privati può ampliare la portata degli interventi, ma non deve sostituire il ruolo strutturale dell’investimento pubblico, soprattutto nei segmenti destinati alle famiglie con redditi più bassi. Il 25 settembre la Commissione ha riunito i rappresentanti dei ministeri competenti per l’edilizia abitativa dei Paesi membri, proseguendo il confronto sul Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile: al centro dei lavori sono stati posti l’Affordable Housing Act, la semplificazione normativa, il coordinamento attraverso la European Housing Alliance e l’analisi dei fenomeni di speculazione e finanziarizzazione del mercato immobiliare. Il confronto è proseguito il 14 ottobre scorso

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f con il dialogo sull’offerta abitativa promosso dal Commissario europeo Dan Jørgensen. L’iniziativa, dedicata alle difficoltà che ostacolano la realizzazione di nuovi alloggi, si inserisce nel percorso di preparazione dell’Housing Simplification Package, volto a individuare margini di semplificazione nell’applicazione delle norme europee che incidono sull’intera filiera abitativa: dalla pianificazione urbanistica agli appalti, dall’efficienza energetica ai prodotti da costruzione, fino alla formazione e alla disponibilità di manodopera qualificata. Questi passaggi confermano che la sfida europea non consiste soltanto nell’introdurre nuove regole, ma nel rendere più efficace l’intero sistema di produzione, recupero e gestione degli alloggi. Resta centrale, in questo quadro, il rispetto delle competenze nazionali e territoriali in materia abitativa, che la proposta di Affordable Housing Act non intende sostituire, bensì accompagnare attraverso una cornice comune. Per l’Italia, le iniziative europee rappresentano un’occasione da cogliere in modo tempestivo, poiché la crisi abitativa richiede infatti una strategia capace di coniugare l’aumento dell’offerta, il recupero del patrimonio esistente, la sostenibilità economica degli interventi e la tutela delle fasce più fragili. In questo scenario, l’edilizia residenziale pubblica e sociale deve essere riconosciuta come una componente essenziale delle politiche abitative, non come un ambito residuale destinato a intervenire soltanto nelle situazioni di maggiore emergenza. Le Aziende Casa dispongono di competenze tecniche, conoscenza dei territori e patrimonio immobiliare, che possono contribuire concretamente al raggiungimento degli obiettivi europei, a condizione che siano accompagnate da risorse adeguate e da strumenti finanziari e normativi coerenti. Per Federcasa, la priorità è quindi trasformare le nuove aperture europee in opportunità concrete: sostenere il recupero degli alloggi

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pubblici, favorire nuovi investimenti nell’edilizia sociale, rafforzare il ricorso ai fondi europei e promuovere regole sugli aiuti di Stato che consentano di rispondere ai bisogni abitativi con maggiore efficacia

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Dott.ssa Elisabetta Maggi Responsabile Rapporti Istituzionali presso ISPRO Istituzioni e Progetti S.r.l.

L’Agenda parlamentare La casa torna tema di interesse pubblico: Parlamento, Governo e nuove politiche dell’abitare Per lungo tempo la questione abitativa è rimasta ai margini del dibattito politico nazionale e l’intervento pubblico è stato caratterizzato da misure settoriali ed emergenziali. Quest’ultimo scorcio del 2026 sembra tuttavia segnare un’inversione di tendenza. L’esame parlamentare della proposta europea sugli alloggi a prezzi accessibili, il confronto sull’attuazione del Piano Casa, le iniziative legislative del Governo in materia di rilascio degli immobili occupati abusivamente e la crescente attenzione delle Assemblee parlamentari per il tema dell’abitare indicano come la casa stia tornando al centro dell’agenda pubblica nazionale. Essa viene oggi considerata sempre più come una componente essenziale della coesione sociale, dello sviluppo economico, della mobilità del lavoro e della qualità della vita nei territori. Un primo segnale di questa evoluzione emerge dall’attività parlamentare. L’esame presso le Commissioni Politiche dell’Unione europea della Camera dei deputati e del Senato della Proposta di Regolamento del Parlamento europeo e del Consiglio che istituisce un quadro per misure negli Stati membri a salvaguardia della disponibilità di alloggi e della loro accessibilità economica (COM(2026) 599 definitivo) ha dato

luogo a un ampio ciclo di audizioni che ha coinvolto rappresentanti della proprietà immobiliare, del comparto turistico, degli enti locali, delle professioni immobiliari, del mondo accademico, delle imprese di costruzione e dell’edilizia residenziale pubblica. Tra i soggetti ascoltati figura anche Federcasa, rappresentata dal proprio presidente, Marco Buttieri. La partecipazione di Federcasa alle audizioni parlamentari sulla proposta europea testimonia il riconoscimento del ruolo svolto dagli enti gestori dell’edilizia residenziale pubblica nella costruzione di una risposta strutturale alla crisi abitativa. In un contesto nel quale le stesse

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f istituzioni europee individuano nella carenza di offerta abitativa accessibile una delle principali cause della crisi della casa, il patrimonio pubblico e sociale torna infatti a occupare una posizione dominante nel dibattito sulle politiche dell’abitare. La rinnovata centralità della questione abitativa emerge anche da un altro versante dell’azione legislativa. Nel corso degli ultimi mesi il Parlamento è stato chiamato a confrontarsi con iniziative governative finalizzate a rafforzare gli strumenti di tutela della proprietà e ad accelerare il rilascio degli immobili occupati senza titolo. La disponibilità degli immobili, infatti, non riguarda soltanto la costruzione di nuove abitazioni o il sostegno alle persone in difficoltà, ma anche il corretto utilizzo del patrimonio esistente, la certezza delle situazioni giuridiche e l’effettività delle decisioni amministrative e giudiziarie. In questo quadro si colloca il disegno di legge governativo S. 1896 “Disposizioni in materia di rilascio di immobili”, attualmente all’esame della Commissione Giustizia del Senato. Il provvedimento interviene sulle procedure di rilascio degli immobili con l’obiettivo dichiarato di ridurre i tempi necessari per il recupero della disponibilità del bene da parte del proprietario, introducendo strumenti processuali più rapidi e meccanismi diretti ad agevolare l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio. Si tratta di un tema che assume particolare rilievo anche per il mondo dell’edilizia residenziale pubblica. Se infatti il dibattito si è concentrato soprattutto sugli immobili privati, la questione della disponibilità degli alloggi riguarda anche il patrimonio pubblico. Tempi lunghi per il rilascio, occupazioni senza titolo e difficoltà di recupero degli immobili possono incidere direttamente sulla capacità degli enti gestori di rispondere alla domanda abitativa e di ridurre le liste di attesa. Si tratta di problematiche che Federcasa segnala da tempo e che il presidente Marco Buttieri ha più volte richiamato nelle recenti interlocuzioni isti-

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tuzionali dedicate ai temi dell’abitare. Accanto al dibattito parlamentare, l’altro elemento di novità dell’autunno 2026 riguarda il passaggio del Piano Casa dalla fase normativa a quella attuativa. Conclusa la fase legislativa con la conversione del decreto-legge n. 66 del 2026 nella legge n. 116 del 2026, l’attenzione si sta progressivamente spostando sugli strumenti operativi chiamati a tradurre gli obiettivi del Piano in interventi concreti di recupero, rigenerazione e realizzazione di nuovi alloggi sociali. Il Piano si articola infatti attraverso un Programma straordinario di edilizia pubblica e sociale, il Fondo Housing Coesione e ulteriori misure volte a rafforzare l’offerta abitativa accessibile. In questa prospettiva assume particolare rilievo il protocollo d’intesa sottoscritto il 5 ottobre 2026 tra Invimit SGR e Federcasa, finalizzato alla ricognizione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale e all’individuazione degli interventi prioritari da finanziare nell’ambito del Piano Casa e del Fondo Housing Coesione. Nelle dichiarazioni rese in occasione della firma dell’accordo, il presidente di Federcasa, Marco Buttieri, ha evidenziato come il protocollo possa favorire la realizzazione di nuove soluzioni abitative pubbliche, dagli alloggi a canone calmierato agli studentati, valorizzando il patrimonio e le competenze degli enti associati. Considerati nel loro insieme, l’esame della proposta europea sugli alloggi accessibili, il dibattito parlamentare sul rilascio degli immobili e l’avvio della fase attuativa del Piano Casa delineano un quadro diverso rispetto agli anni passati. La questione abitativa non appare più confinata alle sole politiche sociali o alle logiche dell’emergenza, ma torna a essere oggetto di una riflessione pubblica più ampia che coinvolge Parlamento, Governo, enti territoriali e operatori del settore. In questo contesto, il ruolo dell’edilizia residenziale pubblica e dei soggetti che la gestiscono è destinato ad assumere una rilevanza crescente

L’ Agenda parlamentare

nella definizione delle future politiche dell’abitare. La vera sfida sarà trasformare questa rinnovata attenzione istituzionale in una strategia stabile e di lungo periodo, capace di aumentare l’offerta di alloggi accessibili, valorizzare il patrimonio esistente e rispondere ai nuovi bisogni abitativi espressi dalla società italiana

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effe magazine

Federazione italiana per le case popolari e l’edilizia sociale Via Napoleone III, 6 - 00185 Roma telefono 06 888 117 20 e-mail federcasa@federcasa.it website federcasa.it

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