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effe magazine

Competenze, scelte, protagonisti

Numero 41

ARCA Puglia Centrale Settembre 2026

f Sommario __

Editoriale Parola al Presidente Parola al Direttore Presentazione ARCA Puglia Centrale Intervista a Piero de Nicolo, Amministratore Unico Arca Puglia Centrale Dalle incompiute a nuovi quartieri REPowerEU Fotonotizia, Impact Award 2026 ad ARCA Puglia Centrale Contributo del Presidente ANCE, Antonio Ciucci M7-I17 del PNRR, le graduatorie Ufficio Europa a cura di Emiliano Cardia Agenda Parlamentare a cura di Elisabetta Maggi

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ARCA Puglia Centrale [2]

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Settembre 2026

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Testi a cura dell’Ufficio Stampa e Relazioni esterne di Federcasa _ Direzione creativa e progetto grafico MF

Giada di Miceli Responsabile Relazioni esterne, dell’Ufficio stampa e della Segreteria

Editoriale Dopo la pausa estiva riprendiamo con le nostre pubblicazioni. Questo numero è dedicato ad Arca Puglia Centrale, di cui è Amministratore Unico il componente della Giunta di Federcasa Pietro Augusto De Nicolo. L’ARCA (Agenzia Regionale per la Casa e l’Abitare) Puglia Centrale già IACP di Bari è uno dei più antichi Enti di Edilizia Pubblica in Italia, fondato nel 1906. Il ruolo dell’ARCA Puglia Centrale è quello di un soggetto operante nella Pubblica amministrazione impegnato nella gestione dei patrimoni pubblici e soprattutto nell’attuazione di una politica regionale per la casa che si sostanzi in interventi edilizi improntati sulla qualità costruttiva, sul risparmio energetico, sia a livello costruttivo che a livello di rigenerazione urbana. L’Agenzia è protagonista principale del processo fondamentale di rigenerazione del tessuto sociale delle periferie allargando la platea della propria utenza a nuove tipologie quali quelle delle giovani coppie e degli immigrati. A metà mese GSE ha pubblicato le graduatorie relative alla misura M7-I17 REPowerEU del PNRR per l’efficientamento dell’Edilizia Residenziale Pubblica che rappresenta un primo importante risultato, al quale Federcasa ha contribuito con un intenso lavoro tecnico e istituzionale. Potete trovare i tre elenchi sul sito ufficiale del GSE. In questi mesi la Federazione ha seguito da vicino l’intero percorso, fornendo supporto, raccogliendo informazioni, confrontandosi con le Aziende ed Enti associati e contribuendo a far emergere,

in modo concreto e documentato, le esigenze del patrimonio di edilizia residenziale pubblica su tutto il territorio nazionale. Le graduatorie consentono oggi di avere anche una mappatura complessiva della domanda e del fabbisogno espresso dalle nostre associate, evidenziando la straordinaria dimensione degli interventi necessari per migliorare l’efficienza energetica, la qualità e la sostenibilità del patrimonio ERP. Nella sua rubrica dedicata all’Europa, Emiliano Cardia ci aggiorna sui lavori della Commissione Europea che il 9 settembre, ha presentato la proposta di Affordable Housing Act, accompagnata da una Raccomandazione destinata agli Stati membri, alle Regioni e agli enti locali. La proposta punta soprattutto a sostenere i territori maggiormente sottoposti al cosiddetto “housing stress”, individuando strumenti per aumentare l’offerta, accelerare i processi autorizzativi e rendere più efficace l’utilizzo delle risorse pubbliche. Leggete l’articolo. Invito tutti gli associati a consultare il Sito di Federcasa, sempre aggiornato con tutte le informazioni che riguardano la Federazione e vi ricordo di segnalarmi tutte le notizie che vorreste evidenziare inviandole all’indirizzo dimiceli@federcasa.it. Per restare sempre aggiornati sulle nostre pubblicazioni seguiteci su: issuu.com/federcasa

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f Legge di Bilancio Le proposte di Federcasa per una fiscalità più equa sull’ERP

Nei giorni scorsi ho avuto un importante momento di confronto con il Viceministro dell’Economia e delle Finanze, Maurizio Leo, al quale ho rappresentato alcune questioni che riteniamo prioritarie, come Giunta, in vista della prossima Legge di Bilancio. Al centro dell’incontro abbiamo posto il tema della fiscalità delle Aziende Casa, e in particolare dell’applicazione di IRES e IMU al patrimonio destinato all’edilizia residenziale pubblica. Non chiediamo privilegi, ma il riconoscimento della particolare funzione che le nostre Aziende svolgono ogni giorno: gestire e conservare un patrimonio pubblico destinato a garantire il diritto all’abitare alle famiglie che non possono accedere al libero mercato. La prima questione riguarda l’IRES. I dati raccolti attraverso l’Osservatorio di Federcasa ci dicono che gli ex IACP, comunque denominati, versano complessivamente circa 130 milioni di euro all’anno, pari a una stima di circa 150 euro per ciascun alloggio gestito. A questa situazione si aggiunge oggi il rischio legato al quadro normativo in evoluzione e alla possibile perdita della riduzione del 50% dell’IRES attualmente applicata. A parità di base imponibile, si passerebbe dall’attuale aliquota effettiva del 12% a quella ordinaria del 24%, con un impatto potenziale estremamente rilevante sui bilanci delle nostre Aziende. Per questo abbiamo chiesto al Viceministro Leo

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di valutare, in via strutturale, l’esenzione IRES per la componente reddituale direttamente riferibile al patrimonio ERP e agli alloggi sociali e, in subordine, almeno la stabilizzazione definitiva della riduzione del 50% oggi prevista. Una richiesta circoscritta alla nostra funzione sociale: gli immobili commerciali e le attività effettivamente commerciali continuerebbero correttamente a essere assoggettati alla fiscalità ordinaria. La seconda questione riguarda l’IMU. Anche in questo caso riteniamo necessario superare un quadro che continua a generare contenziosi tra

Marco Buttieri Presidente Federcasa

Aziende Casa e Comuni. Le recenti pronunce della giustizia tributaria richiamate nel documento presentato al Ministero confermano l’importanza di considerare la destinazione concreta degli immobili alla funzione di alloggio sociale e di servizio abitativo pubblico. Abbiamo quindi proposto una disciplina nazionale chiara e uniforme, che riconosca l’esenzione IMU al patrimonio effettivamente destinato alla funzione abitativa sociale, compresi gli alloggi ERP destinati alla locazione, quelli temporaneamente non assegnati ma ancora inseriti nel circuito ERP e quelli temporaneamente indisponibili perché interessati da interventi di recupero o manutenzione. Anche in questo caso rimarrebbero assoggettati alla fiscalità ordinaria gli immobili destinati ad attività commerciali. Il punto politico e istituzionale che abbiamo voluto rappresentare al Viceministro è molto semplice: ogni euro sottratto alle Aziende Casa attraverso una maggiore imposizione fiscale è un euro in meno per la manutenzione, il recupero degli alloggi sfitti, la riqualificazione energetica, la sicurezza del patrimonio e la realizzazione di nuovi alloggi. In una fase nella quale il bisogno abitativo cresce e il Piano Casa sta entrando nella sua fase operativa, sarebbe contraddittorio chiedere alle Aziende pubbliche di aumentare la propria capacità di intervento e, contemporaneamente, ridurre at-

traverso la fiscalità le risorse a loro disposizione. Il confronto con il Viceministro Leo rappresenta quindi un passaggio importante. Come Federcasa continueremo a lavorare affinché nella prossima Legge di Bilancio possano trovare spazio misure capaci di distinguere chiaramente ciò che ha natura commerciale da ciò che costituisce patrimonio pubblico destinato a una finalità sociale. Non si tratta soltanto della sostenibilità economica delle nostre Aziende: significa mettere il sistema dell’ERP nelle condizioni di continuare a dare risposte concrete alle persone e alle famiglie che hanno più bisogno di una casa

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f Superata la prova PNRR, ora serve continuità

Nel mese di settembre il GSE ha pubblicato i risultati conseguiti con la Missione 7/17 riguardante la riqualificazione e l’efficientamento energetico degli Alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica. 1.581 milioni, 1.981 Edifici Erp Riqualificati sono i numeri di questo importante misura economica collegata al PNRR. Altri interventi sono rimasti fuori da questa prima parte di finanziamenti ma l’intenzione del Governo rimane quella di trovare altri fondi per completare l’intera operazione. È stato un percorso che ha messo a dura prova le Aziende Associate costrette a seguire procedure, richieste di permessi, bandi, gare in alcuni casi non di facile attuazione. Però il risultato finale, ancorché non definitivo, è stato molto positivo. Le Aziende hanno dimostrato capacità e professionalità che consente di essere ottimisti sulle reali risposte che da loro ci si aspetta. Manca ancora una parte riguardante il Conto Termico 3.0 che però con l’inizio del prossimo anno sarà rifinanziato e quindi in grado di soddisfare le richieste complementari alla quota a fondo perduto prevista della Misura. È stato anche un percorso che ha consentito di capire meglio come organizzare il lavoro in termini di programmazione e di comunicazione. Ha permesso di svolgere anche da parte di Federcasa un’azione di controllo e di sostegno anche a fronte di situazioni che non sempre sono state

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chiare e definite. Nel complesso la possibilità di intervenire, riqualificare e dotare gli alloggi di opere necessaria ad un aumento del risparmio energetico e una conseguente diminuzione dei costi è stato un grande risultato. Rimangono sempre le necessità che stanno alla base della continua ricerca di possibili finanziamenti perché la vetustà degli alloggi di edilizia residenziale pubblica è acclarata e al contempo l’emergenza abitativa non diminuisce. Per questo il Piano Casa costituisce un ulteriore passo in avanti. Una programmazione così come è prevista (10 anni), una serie di fon-

Patrizio Losi Direttore Federcasa

di a disposizione e la presenza del Commissario (procedure semplificate e accelerate) saranno certamente utili a definire finalmente una prospettiva positiva sul tema della casa sociale. Non vanno però dimenticate comunque le emergenze che quotidianamente assillano le nostre Aziende Associate. Esiste un DOPO ma anche un ADESSO. Burocrazia, dispersione (leggi regionali differenti), personalità giuridiche non uniformi, configurazioni geografiche diverse necessitano di una complessiva regolamentazione che prima o poi dovrà essere messa a regime. Solo con un’azione legislativa che metta ordine, semplifichi le procedure, agevoli l’accesso al credito e crei un percorso preciso per l’Edilizia Residenziale Pubblica può portare a dare una risposta seria, coerente e operativa al tema dell’emergenza abitativa, almeno nel comparto pubblico

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f ARCA Puglia Centrale Una casa, una città, una storia

Dal 1906, l’ex IACP e ARCA Puglia Centrale accompagnano la vita delle città: case che diventano quartieri, quartieri che diventano comunità. Ci sono istituzioni che amministrano edifici. E ce ne sono altre che, attraversando il tempo, diventano parte della memoria e dell’identità delle città. La storia dell’ex IACP di Bari, oggi ARCA Puglia Centrale, appartiene a questa seconda dimensione. Dal 1906, ogni casa costruita ha rappresentato una risposta pubblica a un bisogno essenziale; ogni quartiere nato ha aperto una possibilità di futuro; ogni patrimonio recuperato ha custodito la dignità e le speranze di generazioni di famiglie. Tutto comincia a Bari, quando la città comprende che non può esservi autentico sviluppo senza il diritto a un’abitazione dignitosa. Da quel primo atto di responsabilità pubblica, la missione dell’Istituto si estende lungo il Novecento agli altri comuni del territorio. La casa pubblica entra così nella storia di ogni città servita, ne accompagna la crescita, ne condivide le trasformazioni e contribuisce a formarne il carattere urbano e sociale.

1906, Bari sceglie di costruire dignità Il 7 giugno 1906 prende avvio l’attività dell’Istituto Autonomo per la Costruzione delle Case Popolari di Bari, nel quadro delle politiche promosse dalla Legge Luzzatti del 1903. La nascita dell’Istituto è legata in modo indissolubile alla città: tra il 1905 e

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il 1906 il Comune di Bari approva lo statuto, mette a disposizione risorse economiche e concede i terreni destinati ai primi alloggi popolari. Fu una scelta istituzionale lungimirante, destinata a segnare il futuro della città. Nella Bari della crescita demografica e delle profonde trasformazioni economiche, la questione abitativa divenne responsabilità pubblica. La casa non era più soltanto un bene materiale, ma uno strumento di emancipazione, protezione sociale e cittadinanza. Bari comprese che offrire un’abitazione dignitosa significava dare forma a una città più giusta.

24.000 Alloggi

Comuni totali serviti

Capoluoghi di provincia

120 anni

Storia e continuità istituzionale

_ www.arcapugliacentrale.it

Madonnella, dove le case popolari entrarono nella storia di Bari Il primo grande intervento dell’Istituto fu il gruppo Madonnella, sorto sui terreni concessi dal Comune di Bari. Non nacquero soltanto fabbricati, ma un nuovo modo di intendere l’abitare sociale: case capaci di sottrarre molte famiglie a condizioni precarie e insalubri e di restituire dignità alla vita quotidiana. Madonnella rappresenta ancora oggi un capitolo essenziale della storia urbanistica cittadina. Le case popolari non rimasero ai margini della crescita urbana, ma contribuirono a darle forma. In quel quartiere la storia dell’Istituto e quella di Bari iniziarono a camminare insieme, lasciando nel tessuto della città un segno materiale e sociale destinato a durare nel tempo.

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f Da Bari al territorio: una missione che diventa storia collettiva Con il passare degli anni, la missione nata a Bari superò i confini del capoluogo. L’IACP assunse un ruolo sempre più centrale nel territorio provinciale, accompagnando lo sviluppo dei comuni e offrendo una risposta pubblica alla domanda di abitazioni. La storia dell’Ente si legò così, progressivamente, alla storia di ogni città nella quale vennero realizzati alloggi e quartieri. Ogni insediamento di edilizia economica e popolare racconta infatti più di un programma costruttivo. Racconta l’espansione di un centro urbano, l’arrivo di nuove famiglie, la nascita di servizi, strade e relazioni di vicinato. Da Bari agli altri comuni della provincia, la casa pubblica ha sostenuto la crescita delle comunità locali e ha contribuito a rendere concreto il diritto all’abitare nei diversi territori.

La ricostruzione: quando una casa significava ricominciare Il secondo dopoguerra segnò una delle fasi più intense. Il Paese doveva ricostruire, mentre la do-

manda abitativa cresceva rapidamente. In quel contesto l’IACP di Bari contribuì alla realizzazione di migliaia di alloggi per lavoratori, famiglie numerose e nuclei economicamente fragili. Interi quartieri presero forma attraverso i programmi di edilizia economica e popolare. Bari cresceva e, con Bari, crescevano le città della provincia. Le case dell’Istituto entrarono nel paesaggio urbano e, soprattutto, nella memoria collettiva: dietro ogni portone si costruivano famiglie, relazioni, sacrifici e speranze. In ciascun territorio, la storia dell’IACP divenne una pagina della storia civica locale.

Dalle case alle persone: la responsabilità dell’abitare Dalla fine degli anni Settanta le priorità iniziarono a cambiare. Alla necessità di costruire nuovi alloggi si affiancò quella di gestire e preservare un patrimonio ormai vasto. Manutenzione, assegnazione, rapporto con gli inquilini e qualità dei servizi divennero componenti centrali della missione pubblica.

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Fu un passaggio istituzionale profondo: dalla risposta all’emergenza abitativa alla costruzione di politiche integrate per l’abitare. Prendersi cura delle case significava prendersi cura dei quartieri, delle relazioni e delle persone. Il patrimonio pubblico divenne ancora più intimamente legato alla vita quotidiana delle città, raccogliendone bisogni, fragilità e aspirazioni.

2014, una nuova Agenzia raccoglie un’eredità secolare Nel 2014, con la Legge Regionale n. 22 del 20 maggio, la Regione Puglia avvia la riforma del sistema abitativo regionale e trasforma gli storici IACP nelle Agenzie Regionali per la Casa e l’Abitare. Nasce ARCA Puglia Centrale, ente pubblico regionale dotato di autonomia organizzativa, tecnica, patrimoniale e finanziaria, chiamato a raccogliere l’eredità dell’IACP di Bari e ad ampliarne la missione. Il cambiamento non è soltanto nominale. Nel passaggio dalle “case popolari” alla “casa e all’abitare” si esprime una visione istituzionale più ampia: la casa pubblica diventa il punto d’incontro tra poli-

tiche sociali, trasformazioni urbane, sostenibilità, inclusione e qualità della vita. ARCA custodisce l’identità dell’IACP di Bari e la rinnova, assumendo nuove responsabilità senza interrompere il legame costruito con le città.

Ventiquattromila case, un patrimonio di vite e comunità Oggi ARCA Puglia Centrale gestisce circa 24.000 alloggi ed è una delle realtà più importanti dell’edilizia residenziale pubblica nel Mezzogiorno e in Italia. Dietro questo dato vi sono migliaia di famiglie, anziani, giovani coppie e persone fragili che trovano nella casa pubblica una risposta concreta al bisogno abitativo. Ma dietro quel patrimonio vi sono soprattutto le città. Ogni fabbricato appartiene a un quartiere; ogni quartiere custodisce una comunità; ogni intervento produce effetti che superano i confini dell’edificio. La storia dell’Agenzia non può quindi essere separata da quella di Bari e degli altri comuni nei quali opera. ARCA è parte della loro trama urbana e sociale e custodisce un patrimonio

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f edilizio che è, prima di tutto, patrimonio pubblico e collettivo.

Custodire le radici, aprire la strada al futuro Negli ultimi anni l’Agenzia ha sviluppato programmi che spaziano dalla rigenerazione urbana all’efficientamento energetico, dall’accessibilità alla partecipazione delle comunità e all’inclusione sociale. Sono sfide nuove, ma discendono dalla stessa missione che nel 1906 portò alla fondazione dell’Istituto: rendere concreto il diritto alla casa e migliorare le condizioni di vita delle persone. La recente affermazione all’Impact Award 2026, con il progetto dedicato alla nuova accessibilità ambientale degli edifici ERP, testimonia questa capacità di innovare senza perdere l’identità originaria. Ciò che un tempo significava costruire i primi alloggi per le famiglie operaie oggi significa anche rendere gli edifici accessibili, efficienti, sostenibili e capaci di sostenere comunità inclusive.

Una presenza pubblica dentro le trasformazioni delle città La lunga storia dell’Istituto è una vera biografia urbana. Ogni stagione ha prodotto bisogni diversi e ha chiesto risposte nuove: l’emergenza abitativa del primo Novecento, la ricostruzione, l’espansione dei centri urbani, la crescita delle periferie, la manutenzione di un patrimonio sempre più ampio, fino alle sfide contemporanee dell’energia, dell’accessibilità e dell’inclusione. In ciascuno di questi passaggi, l’ente pubblico della casa ha tradotto i cambiamenti sociali in programmi, edifici e servizi. Questa continuità istituzionale non ha significato immobilità. L’ex IACP si è trasformato insieme alle città, modificando strumenti, competenze e priorità. La realizzazione dei primi alloggi ha aperto

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una strada; la gestione dei quartieri ha ampliato la responsabilità; la riqualificazione del patrimonio ha imposto una visione più complessa. La casa pubblica è diventata il luogo nel quale amministrazione, urbanistica e politiche sociali si incontrano.

I quartieri come archivi della memoria collettiva Gli edifici dell’ex IACP non sono soltanto testimonianze di tecniche costruttive o stagioni urbanistiche. Sono luoghi nei quali si è depositata la memoria delle comunità. Dietro le facciate, nei cortili e lungo le scale si sono intrecciate generazioni, si sono formate reti di vicinato, sono cresciute famiglie. Ogni quartiere è diventato un archivio vivente della città. Questa consapevolezza affida all’Agenzia una responsabilità ulteriore. Intervenire sul patrimonio significa tutelare sicurezza e qualità degli edifici, ma anche riconoscere il valore umano e urbano dei luoghi. Ogni manutenzione, recupero o trasformazione deve tenere insieme il diritto indivi-

duale a un’abitazione dignitosa e l’interesse collettivo a conservare quartieri vitali, riconoscibili e aperti.

Dalla quantità alla qualità dell’abitare Per molti decenni la priorità pubblica è stata dare una risposta quantitativa a una domanda abitativa imponente. Costruire e ampliare l’offerta significava contrastare sovraffollamento, precarietà e disagio. Con il tempo, accanto al numero degli alloggi, è emersa la qualità dell’abitare: comfort, accessibilità, efficienza, sicurezza, servizi, spazi comuni e relazione con il contesto urbano. In questa evoluzione si comprende pienamente il passaggio dall’IACP ad ARCA. La nuova Agenzia non eredita soltanto immobili e competenze, ma

una funzione pubblica che si rinnova. Amministrare il patrimonio significa programmarne il futuro, ridurne le fragilità, accompagnare gli assegnatari e trasformare i quartieri in luoghi capaci di sostenere autonomia, relazioni e inclusione.

Dalla memoria al futuro dell’abitare pubblico La transizione energetica, la povertà abitativa, l’invecchiamento della popolazione e la domanda di accessibilità impongono oggi una nuova trasformazione. Il patrimonio del Novecento deve essere accompagnato nel XXI secolo senza disperdere il valore sociale accumulato. Efficientare gli edifici, eliminare le barriere, rigenerare opere incompiute e sperimentare nuove forme dell’abitare significa dare continuità alla missione originaria con strumenti contemporanei. I grandi programmi REPowerEU, FSC e FESR-FSE+, il progetto premiato con l’Impact Award 2026 e le iniziative di innovazione sociale non sono episodi separati. Sono le pagine più recenti di una respon-

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f sabilità nata nel 1906: utilizzare l’azione pubblica per rendere la casa un fattore di dignità, cittadinanza e sviluppo. Per questo la storia di ARCA costituisce la cornice entro cui leggere i risultati economici, i cantieri, i progetti e i riconoscimenti dell’Agenzia. Ogni traguardo acquista pieno significato quando viene ricondotto a un percorso istituzionale secolare. L’innovazione non cancella la memoria: la rende operativa, la trasforma in capacità di progetto e la consegna al futuro.

Un’Agenzia policentrica, una comunità di città Oggi questa eredità vive in un territorio vasto e articolato, che unisce la Città Metropolitana di Bari e la provincia di Barletta-Andria-Trani. È una geografia composta da cinquantuno comuni, diversi per dimensione, storia e identità, ma accomunati dalla presenza della casa pubblica e dalla responsabilità istituzionale di garantirne qualità, tutela e futuro. Nella Città Metropolitana di Bari il patrimonio amministrato lega l’Agenzia a Bari, Acquaviva delle Fonti, Adelfia, Alberobello, Altamura, Binetto, Bitetto, Bitonto, Bitritto, Capurso, Casamassima, Cassano delle Murge, Castellana Grotte, Cellamare, Conversano, Corato, Gioia del Colle, Giovinazzo, Gravina in Puglia, Grumo Appula, Locorotondo, Modugno, Mola di Bari, Molfetta, Monopoli, Noci, Noicattaro, Palo del Colle, Poggiorsini, Polignano a Mare, Putignano, Rutigliano, Ruvo di Puglia, Sammichele di Bari, Sannicandro di Bari, Santeramo in Colle, Terlizzi, Toritto, Triggiano, Turi e Valenzano. Nella provincia di Barletta-Andria-Trani la stessa responsabilità raggiunge Andria, Barletta, Bisceglie, Canosa di Puglia, Minervino Murge, Spinazzola e Trani. In ciascuna di queste città e comunità, l’ex IACP prima e ARCA Puglia Centrale poi hanno accompagnato bisogni abitativi, trasformazioni urbane e percorsi di crescita sociale.

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Dentro questa rete territoriale vi è un elemento istituzionale che rende ARCA Puglia Centrale una realtà peculiare: quattro delle città amministrate, Bari, Barletta, Andria e Trani, sono capoluoghi di provincia. Non esiste quindi un solo centro e non vi è una periferia istituzionale. L’Agenzia opera secondo una vocazione autenticamente policentrica, chiamata a riconoscere pari dignità ai territori, a interpretarne le differenti esigenze e a costruire risposte coordinate senza cancellarne le specificità. È questa pluralità a dare forza all’identità dell’Agenzia. ARCA Puglia Centrale è nata a Bari, ma la sua storia è diventata la storia di tutte le città nelle quali amministra case, incontra famiglie e custodisce patrimonio pubblico. Ogni alloggio rappresenta un presidio di cittadinanza; ogni quartiere è

parte di un sistema urbano più ampio; ogni intervento rinnova un patto tra istituzioni e comunità. Dopo oltre centoventi anni, la missione conserva intatto il suo significato più profondo: garantire che la casa pubblica continui a essere dignità, sicurezza e possibilità di futuro. Da Bari a Barletta, da Andria a Trani, dai grandi centri alle comunità più piccole, ARCA Puglia Centrale unisce territori diversi in un’unica responsabilità pubblica. Una responsabilità che non misura le distanze dal centro, ma la vicinanza alle persone; che non amministra soltanto edifici, ma custodisce memorie, sostiene diritti e concorre a costruire il futuro di quarantotto comunità. Questo assetto territoriale è destinato a evolvere a breve con la piena operatività di ARCA Sveva Ofantina, nella quale confluiranno le città della provincia di Barletta-Andria-Trani. Non si tratterà di una cesura, ma dell’apertura di una nuova fase istituzionale: il patrimonio di esperienza maturato da ARCA Puglia Centrale, il lavoro svolto nei quartieri e il legame costruito nel tempo con le comunità della BAT diventeranno parte dell’eredità fondativa della nuova Agenzia. Una storia amministrativa condivisa continuerà così in una forma nuova, conservando il valore delle relazioni, delle competenze e della responsabilità pubblica sviluppate negli anni. Quarantotto comunità, quattro città capoluogo, un’unica missione pubblica. ARCA Puglia Centrale è un’Agenzia policentrica: nata a Bari, cresciuta con i territori, presente ogni giorno accanto alle persone. Perché custodire una casa significa custodire la dignità di una famiglia; costruire un quartiere significa contribuire al futuro di una città

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f L’intervista Piero de Nicolo

Amministratore Unico Arca Puglia Centrale

Dietro ogni porta c’è una vita, e in ogni quartiere una comunità che può rinascere. Pietro Augusto de Nicolo racconta l’impegno di ARCA Puglia Centrale affinché case, spazi e progetti diventino luoghi di dignità e libertà, dai quali le persone possano tornare a guardare al futuro con fiducia

ARCA Puglia Centrale raccoglie una storia lunga più di un secolo. Che cosa significa oggi guidare un’Agenzia nata dall’esperienza dell’ex IACP di Bari? “Significa sapere che ogni decisione si inserisce in una storia molto più grande di noi. L’edilizia residenziale pubblica ha accompagnato la crescita di Bari e, successivamente, delle città nelle quali l’Agenzia ha costruito e gestito il proprio patrimonio. Nei nostri quartieri sono cresciute generazioni di famiglie. Quegli edifici non sono semplicemente immobili pubblici: sono parte della memoria urbana e sociale delle comunità. Guidare oggi ARCA Puglia Centrale significa custodire questa eredità e renderla capace di affrontare il presente. Non dobbiamo soltanto costruire nuovi alloggi o curare la manutenzione del patrimonio esistente. Dobbiamo contrastare la povertà energetica, rendere accessibili edifici realizzati molti decenni fa, recuperare spazi inutilizzati, prevenire il disagio sociale e offrire servizi più semplici e vicini alle persone. La vera sfida consiste nel rispettare la storia senza rimanerne

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prigionieri. La memoria deve diventare capacità di innovare”.

Qual è stata la prima idea che ha voluto portare nell’Agenzia? “Fin dall’inizio ho voluto affermare un principio semplice: ARCA non può limitarsi ad amministrare ciò che già esiste. Deve saper immaginare ciò che ancora non esiste, programmarlo e intercettare le risorse necessarie per realizzarlo. Un ente pubblico deve certamente amministrare con rigore il patrimonio, i contratti, i canoni e le manutenzioni. Ma deve anche alzare lo sguardo,

leggere per tempo le trasformazioni normative e sociali, costruire progetti e farsi trovare pronto quando si aprono nuove opportunità di finanziamento. La pubblica amministrazione deve avere il coraggio di guardare lontano, accompagnando ogni ambizione con preparazione, responsabilità e tutela dell’interesse pubblico”.

Quanto è importante il rapporto con la Regione Puglia nella costruzione e nell’attuazione delle politiche per la casa? “È fondamentale. ARCA Puglia Centrale è un ente strumentale della Regione e la nostra azione diventa più efficace quando l’indirizzo regionale, la conoscenza del patrimonio e la capacità operativa dell’Agenzia procedono nella stessa direzione. In questi anni abbiamo costruito un rapporto di confronto continuo, leale e concreto, fondato sulla condivisione degli obiettivi e sulla responsabilità comune di dare risposte al bisogno abitativo. La Regione Puglia non è soltanto il livello istituzionale che programma e assegna le risorse. È il soggetto con cui definiamo priorità, affrontiamo i passaggi più complessi e costruiamo le condizioni perché i progetti possano diventare interventi reali. Questo legame è stato decisivo nei programmi FSC e FESR-FSE+, nella rigenerazione delle opere incompiute, negli interventi di accessibilità e nel lungo percorso di REPowerEU, che ha richiesto oltre due anni di programmazione, coordinamento tecnico e gestione amministrativa condivisa tra la Regione e le ARCA pugliesi. I risultati raggiunti mostrano il valore di questa collaborazione istituzionale. ARCA mette a disposizione la conoscenza diretta degli edifici, dei quartieri e delle esigenze delle famiglie; la Regione definisce la visione e la programmazione territoriale, sostiene i percorsi e raccorda l’azione delle Agenzie con le politiche regionali, nazionali ed europee. Quando queste responsabilità si incontrano, le risorse non restano semplici capitoli

finanziari: diventano cantieri, alloggi più dignitosi, quartieri rigenerati e opportunità concrete per le comunità. Per questo considero il rapporto con la Regione Puglia uno degli elementi essenziali del lavoro dell’Agenzia. È un legame istituzionale che va custodito e rafforzato, perché nessuna trasformazione di questa portata può essere realizzata in solitudine. I risultati più importanti nascono dalla capacità delle istituzioni di riconoscersi parte della stessa missione e di lavorare insieme, con ruoli distinti ma con un unico obiettivo: migliorare la vita delle persone attraverso la qualità dell’abitare. Il mio mandato alla guida di ARCA Puglia Centrale è iniziato durante la presidenza di Michele Emiliano e prosegue oggi con la presidenza di Antonio Decaro. A entrambi desidero rivolgere un ringraziamento profondo, non soltanto per il sostegno assicurato alle politiche abitative, ma per l’attenzione autentica che hanno saputo dedicare, e che continuano a dedicare, al nostro mondo: quello dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, delle famiglie che attendono una casa, degli anziani, delle persone con disabilità e di quanti vivono ogni giorno fragilità spesso silenziose e lontane dai riflettori. È un mondo nel quale la qualità di un edificio coincide spesso con la qualità della vita, una barriera può diventare isolamento e una casa dignitosa può restituire sicurezza, autonomia e fiducia. La sensibilità istituzionale dimostrata da Michele Emiliano e Antonio Decaro ha permesso di riconoscere pienamente questo valore umano, prima ancora che amministrativo, e di accompagnare le ARCA pugliesi nelle sfide più complesse con ascolto, responsabilità e strumenti concreti. A Michele Emiliano va la mia gratitudine per avere sostenuto il percorso nel quale ha avuto inizio il mio mandato e per l’attenzione riservata, durante la sua presidenza, alle politiche regionali per la casa. Ad Antonio Decaro rivolgo lo stesso senti-

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f mento di gratitudine per avere raccolto questa responsabilità e per continuare a dedicare al diritto all’abitare, ai quartieri e alle persone un impegno costante e partecipe. In stagioni istituzionali diverse, entrambi hanno riconosciuto che dietro ogni alloggio pubblico non vi è soltanto un immobile da amministrare, ma una famiglia da accompagnare, una fragilità da proteggere e una comunità da aiutare a crescere. È anche grazie a questa continuità di attenzione e di impegno se il lavoro dell’Agenzia può tradursi in case più dignitose, quartieri più inclusivi e nuove ragioni di fiducia nelle istituzioni”.

REPowerEU ha portato ad ARCA Puglia Centrale 27 progetti, oltre 543 milioni di euro e 5.361 alloggi interessati. Come si costruisce un risultato di queste dimensioni? “Si costruisce molto prima della pubblicazione di una graduatoria. Si costruisce studiando, programmando, partecipando ai tavoli tecnici, individuando gli immobili sui quali intervenire e predisponendo una struttura amministrativa capace di affrontare procedure particolarmente complesse. Dietro quei numeri vi sono oltre due anni di attività, un confronto continuo con la Regione Puglia e con le istituzioni nazionali e, soprattutto, il lavoro dell’intera struttura di ARCA. È stata una sfida collettiva, affrontata in tempi molto ristretti e all’interno di una procedura competitiva. È la prova che una pubblica amministrazione preparata e unita può competere ai massimi livelli e trasformare le opportunità europee in benefici concreti per le famiglie”.

Che cosa cambierà concretamente per le famiglie che vivono negli alloggi interessati? “Cambierà la qualità della vita quotidiana. Gli interventi riguarderanno gli involucri edilizi, le coperture, gli infissi, gli impianti e la produzione di energia da fonti rinnovabili. Ma il significato dell’o-

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perazione non si esaurisce negli aspetti tecnici. Una casa energeticamente inefficiente pesa soprattutto sulle famiglie economicamente più fragili, perché produce consumi elevati, ambienti difficili da riscaldare o raffrescare e costi non sempre sostenibili. Non stiamo semplicemente sostituendo infissi o realizzando cappotti termici. Stiamo accompagnando una parte consistente del patrimonio del Novecento nel XXI secolo e contrastando una forma spesso invisibile di disuguaglianza: la povertà energetica”.

Mungivacca e San Girolamo raccontano due diverse forme di rinascita urbana: il recupero di un’opera incompiuta e la rigenerazione di un intero quartiere. Quale nuova idea di città state costruendo? “Mungivacca e San Girolamo sono due interventi diversi, ma raccontano la stessa scelta istituzionale: non arrendersi davanti alle incompiute e non limitarsi a recuperare singoli edifici quando è possibile trasformare un’intera parte di città. A Mungivacca, una struttura nata come studentato e rimasta incompiuta per circa nove anni potrà diventare, grazie ai circa 16 milioni di euro del Fondo per lo Sviluppo e la Coesione destinati dalla Regione Puglia, un complesso di cento abitazioni: cinquanta di edilizia residenziale pubblica e cinquanta di edilizia residenziale sociale. La compresenza di ERP ed ERS darà vita a una significativa esperienza di mixité sociale, fondata sulla convivenza, nello stesso complesso, di famiglie con condizioni economiche e percorsi differenti. Questa scelta aiuterà a evitare la concentrazione del disagio e a costruire una comunità più aperta e plurale. Quasi duemila metri quadrati destinati in origine ai servizi dello studentato potranno inoltre accogliere uffici pubblici, attività sociali, culturali e formative, servizi di quartiere e spazi associativi. Dove per anni vi è stata un’incompiuta, potranno accendersi cento luci.

A San Girolamo la sfida è ancora più ampia: non soltanto nuovi alloggi e recupero del patrimonio, ma una nuova idea di quartiere. Più verde, giardini diffusi, percorsi pedonali, luoghi di incontro e aree gioco inclusive e pienamente accessibili, affinché tutti i bambini possano giocare insieme. È prevista anche una nuova area di sosta destinata ad accogliere una parte significativa dei veicoli diretti alla spiaggia antistante. L’obiettivo è alleggerire le strade residenziali dal traffico e dalla sosta impropria, restituendo spazio, ordine e sicurezza agli abitanti. In entrambi i casi la casa pubblica non termina sulla soglia dell’alloggio. Comprende il cortile, la strada, il giardino, il luogo nel quale giocano i bambini e lo spazio nel quale una comunità si riconosce. Non soltanto nuove case dentro i quartieri, ma nuovi quartieri intorno alle persone”.

L’Impact Award 2026 ha premiato il progetto sull’accessibilità ambientale. Che valore attribuisce a questo riconoscimento? “È un riconoscimento di grande valore perché premia non soltanto un progetto, ma un modo diverso di intendere l’edilizia residenziale pubblica. Una casa può essere formalmente accessibile e continuare a essere difficile da abitare per ragioni economiche, sociali o territoriali. Per questo parliamo di accessibilità ambientale: la possibilità effettiva per ogni persona di utilizzare la propria abitazione, raggiungere gli spazi comuni, mantenere autonomia e partecipare alla vita della comunità. Il premio appartiene all’intera Agenzia e conferma che questa visione può diventare un modello: abbattere una barriera significa ampliare concretamente lo spazio dei diritti”.

Che cosa significa, nella vita di una persona, eliminare una barriera? “Significa restituire libertà. Per chi non incontra difficoltà motorie, uscire di casa o attraversare un cortile sembra scontato. Per una persona an-

ziana o con ridotta mobilità, pochi gradini possono trasformare l’abitazione in un luogo dal quale non è più possibile uscire autonomamente. Quando realizziamo una rampa, installiamo un ascensore o adeguiamo un alloggio, non stiamo soltanto eseguendo un’opera. Restituiamo a una persona la possibilità di incontrare gli altri, mantenere relazioni e continuare a vivere nella propria comunità. Un’abitazione è veramente pubblica soltanto quando può essere realmente abitata da tutti”.

Perché la legalità è parte integrante del diritto alla casa? “Perché un diritto può essere garantito soltanto se esistono regole uguali per tutti. Ogni alloggio occupato illegittimamente viene sottratto a una famiglia che ha seguito le procedure e attende in graduatoria. Contrastare l’abusivismo non è una posizione astrattamente repressiva. Significa proteggere le persone più fragili e garantire che un bene pubblico venga assegnato a chi ne ha diritto. Il rigore deve accompagnarsi alla capacità di distinguere. Esistono situazioni che richiedono fermezza ed esistono condizioni di fragilità che richiedono ascolto e intervento sociale. Rigore e umanità non sono principi contrapposti. Una buona amministrazione deve saperli tenere insieme”.

Oltre al contrasto delle occupazioni abusive, come può la legalità diventare uno strumento di rigenerazione sociale dei quartieri? “La legalità può diventare uno strumento di rigenerazione sociale quando attraversa ogni aspetto dell’azione pubblica: appalti trasparenti, decisioni tracciabili, prevenzione dei conflitti di interesse, tutela del patrimonio e accessibilità delle informazioni. Esiste poi una dimensione sociale della legalità. Recuperare spazi inutilizzati e affidarli ad attività rivolte ai più fragili significa trasformarli in presìdi di cittadinanza. Un quartiere è più sicuro

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f non soltanto quando viene controllato, ma quando è abitato, curato e riconosciuto dalla comunità come bene comune”.

nuova Agenzia un patrimonio di esperienza amministrativa, competenze professionali e relazioni umane”.

Quale rapporto vuole costruire con gli assegnatari?

Quanto conta il lavoro delle persone che operano nell’Agenzia?

“Un rapporto fondato sulla responsabilità reciproca. Gli assegnatari non sono semplicemente utenti ai quali inviare un bollettino o una comunicazione amministrativa. Sono parte essenziale della comunità dell’Agenzia. Questo significa ascoltare i bisogni, rendere i servizi più accessibili, prevenire i conflitti e accompagnare le fragilità. Ma significa anche chiedere il rispetto degli alloggi, degli spazi comuni e degli impegni assunti. La casa pubblica appartiene giuridicamente all’ente, ma socialmente appartiene alla comunità. Custodirla è un compito condiviso”.

“Conta moltissimo, perché nessun risultato di queste dimensioni può essere attribuito a una sola persona. Un progetto nasce da una scelta, ma prende forma attraverso il lavoro di chi studia le norme, verifica i dati, prepara una gara, controlla un quadro economico, segue un contratto e risponde ogni giorno alle richieste degli assegnatari. Voglio esprimere ai dipendenti di ARCA Puglia Centrale la mia stima più profonda e un ringraziamento non formale, ma autentico. In questi anni ho visto donne e uomini dell’Agenzia affrontare scadenze difficili, procedure nuove e responsabilità enormi con competenza, dedizione e senso delle istituzioni. Dietro ogni finanziamento ottenuto, ogni progetto approvato e ogni cantiere avviato vi sono ore di studio, confronti, verifiche e problemi risolti spesso lontano dai riflettori. Senza il loro impegno nulla di ciò che abbiamo programmato e realizzato sarebbe stato possibile. E senza la loro passione, la loro esperienza e la loro capacità di lavorare insieme, nulla di ciò che vogliamo ancora costruire potrà diventare realtà. I grandi numeri raccontano la dimensione degli investimenti; il lavoro dei dipendenti racconta la dimensione umana dell’Agenzia. A ciascuno di loro va la mia gratitudine. Perché gli atti portano una firma, ma i risultati portano il contributo di tutti. Se migliaia di famiglie potranno vivere in case più sicure, accessibili ed efficienti, sarà anche grazie a persone che hanno scelto ogni giorno di mettere la propria professionalità al servizio degli altri. È questo patrimonio di competenze, responsabilità e cura il bene più prezioso di ARCA Puglia Centrale. Ed è da questo patrimonio umano che continueremo a trovare la

La nuova organizzazione regionale prevede ARCA Puglia e ARCA Sveva Ofantina. Qual è il significato di questa riforma? “La riforma apre una fase importante. ARCA Puglia è chiamata a coordinare le Agenzie territoriali, favorendo uniformità delle procedure, condivisione delle competenze e razionalizzazione delle risorse. ARCA Sveva Ofantina è destinata ad assicurare una presenza istituzionale più diretta e autonoma nei comuni della provincia di Barletta-Andria-Trani. L’avvio di una nuova Agenzia non consiste nell’aprire una sede o attribuirle una denominazione. Occorre costruire una struttura, individuare il personale, definire il patrimonio, trasferire rapporti giuridici e contratti e assicurare la continuità dei servizi. In questo percorso ARCA Puglia Centrale ha messo a disposizione esperienza, uffici e competenze. Il trasferimento dei comuni della provincia di Barletta-Andria-Trani non cancellerà il legame costruito negli anni, ma consegnerà alla

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forza per trasformare progetti ambiziosi in quartieri e futuro”.

Qual è oggi l’elemento distintivo del modello ARCA Puglia Centrale? “La capacità di tenere insieme dimensioni troppo spesso considerate separate: patrimonio e persone, rigore amministrativo e innovazione, edilizia e politiche sociali, programmazione regionale e bisogni dei quartieri. Abbiamo lavorato affinché l’Agenzia evolvesse da soggetto prevalentemente gestore a istituzione capace di programmare, attrarre investimenti e costruire alleanze. Il modello ARCA è questo: non limitarsi a intervenire sugli edifici, ma chiedersi quale cambiamento concreto ogni intervento possa produrre nella vita delle persone”.

C’è stata una scelta particolarmente coraggiosa? “Le scelte più difficili sono quelle che richiedono di muoversi prima che il risultato sia garantito. Di fronte a misure complesse e competitive sarebbe stato più semplice procedere con prudenza e candidare pochi interventi. Abbiamo scelto di prepararci per portare avanti il maggior numero possibile di progetti. Lo stesso vale per le opere incompiute. L’atteggiamento più facile è spiegare perché un edificio non può essere completato. Quello più difficile è immaginare una funzione nuova, ricostruire le condizioni finanziarie e urbanistiche e convincere le istituzioni che la trasformazione è possibile. Amministrare significa talvolta assumersi il rischio della complessità, perché rinunciare a tentare avrebbe un costo molto più alto per la collettività”.

Quali sono le prossime sfide dell’edilizia residenziale pubblica? “La prima è l’emergenza abitativa, che coinvolge

non soltanto le fasce tradizionalmente più fragili, ma anche giovani, nuclei monoreddito, anziani e famiglie che non riescono a sostenere il mercato privato. La seconda è la qualità del patrimonio esistente: efficienza energetica, accessibilità, sicurezza e comfort. La terza riguarda i servizi e la prossimità, perché un alloggio isolato da trasporti, luoghi di incontro e opportunità non risolve integralmente il bisogno abitativo. Infine vi è la sfida amministrativa: costruire enti pubblici capaci di programmare, gestire investimenti complessi, utilizzare il digitale e rispondere ai cittadini con tempi certi”.

Che messaggio desidera rivolgere alle famiglie che abitano nel patrimonio di ARCA Puglia Centrale? “Vorrei dire loro che dietro ogni progetto e ogni procedura vi è la consapevolezza che interveniamo sul luogo più importante della vita di una persona: la casa. Conosciamo le difficoltà del patrimonio e sappiamo che esistono problemi che non sempre possono essere risolti con la rapidità desiderata. Ma il nostro impegno è trasformare le risorse ottenute in cantieri, i cantieri in edifici migliori e gli edifici migliori in una qualità di vita più alta. Chiediamo agli assegnatari di sentirsi parte di questo percorso e di aiutarci a costruire comunità nelle quali diritti e responsabilità procedano insieme”.

Guardando ai prossimi anni, quale trasformazione vorrebbe vedere pienamente realizzata in ARCA Puglia Centrale? “Vorrei vedere consolidata un’Agenzia sempre più capace di anticipare i bisogni, programmare gli interventi e tradurre le risorse disponibili in benefici concreti per le persone. Naturalmente vogliamo portare a compimento i grandi programmi già avviati: riqualificare gli edifici interessati da REPowerEU, completare le

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f opere incompiute, eliminare le barriere, realizzare nuovi alloggi e restituire qualità agli spazi comuni. Ma la trasformazione più importante riguarda il modo stesso nel quale l’Agenzia interpreta la propria funzione. Vorrei che ARCA Puglia Centrale fosse riconosciuta non soltanto come ente gestore, ma come istituzione capace di progettare il futuro dell’abitare pubblico. I finanziamenti si esauriscono e i cantieri si concludono. Quello che deve consolidarsi è un metodo: programmare prima che le opportunità arrivino, affrontare la complessità senza arretrare, lavorare come una squadra e tenere insieme innovazione, legalità, sostenibilità e inclusione”.

Se dovesse racchiudere in una sola frase la Sua idea di edilizia pubblica, quale sceglierebbe? “Direi questo: la casa pubblica non è soltanto un patrimonio da amministrare, ma una promessa che le istituzioni fanno alle persone. È la promessa che nessuno debba essere escluso dalla dignità dell’abitare; che un quartiere possa rinascere; che un edificio incompiuto possa tornare a essere casa; che una barriera possa essere abbattuta e una persona possa riconquistare la propria libertà. Il nostro compito è fare in modo che quella promessa non resti scritta negli atti amministrativi, ma diventi una porta che si apre, una famiglia che entra nella propria casa e una comunità che ritrova fiducia nelle istituzioni”. Il patrimonio più prezioso di ARCA Puglia Centrale sono le persone che ogni giorno trasformano competenza, responsabilità e cura in risultati concreti. È grazie al loro lavoro se i progetti possono diventare case, i cantieri possono restituire dignità e i quartieri possono tornare a guardare al futuro

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Dalle incompiute a nuovi quartieri 94,5 milioni per la casa pubblica

FSC e FESR-FSE+ trasformano il patrimonio ERP: 428 alloggi riqualificati, 102 nuove case e grandi cantieri di rigenerazione in cinque comuni. C’è una trasformazione profonda che attraversa oggi l’edilizia residenziale pubblica: la casa diventa infrastruttura sociale, presidio di inclusione e leva di rigenerazione urbana e ambientale. ARCA Puglia Centrale ha attivato un programma superiore a 94,5 milioni di euro attraverso FSC 2021-2027 e PR Puglia FESR-FSE+ 2021-2027. Le risorse interessano Bari, Modugno, Monopoli, Molfetta e Castellana Grotte e convergono in una strategia unitaria: completare opere incompiute, recuperare il patrimonio, costruire nuovi alloggi e creare spazi di comunità.

Una nuova idea di abitare pubblico La programmazione regionale pugliese individua nell’edilizia residenziale pubblica una delle principali politiche territoriali per affrontare contemporaneamente le sfide ambientali e quelle sociali. La strategia adottata dalla Regione Puglia prevede infatti che ogni intervento finanziato a valere su fondi statali ed europei sia costruito sulla convergenza di due assi fondamentali: da un lato, l’efficientamento energetico e la decarbonizzazione del patrimonio edilizio pubblico; dall’altro, il contrasto al disagio abitativo e la promozione della qualità sociale dell’abitare.

Non si tratta di due linee parallele, ma di una visione integrata nella quale il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici si accompagna alla riduzione delle vulnerabilità sociali e alla costruzione di nuove opportunità di inclusione. La casa diventa così il punto di incontro tra transizione verde e coesione sociale.

FESR-FSE+: la più grande dotazione regionale destinata alle ARCA pugliesi Un dato sintetizza bene il ruolo assunto da ARCA Puglia Centrale. All’interno della programmazione regionale dedicata al contrasto del disagio abitati-

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f vo, l’Agenzia risulta destinataria della quota finanziaria più consistente tra tutte le ARCA pugliesi. Su una dotazione regionale complessiva pari a oltre 70,6 milioni di euro, ARCA Puglia Centrale concentra infatti investimenti per circa 27 milioni di euro relativi al solo programma FESR-FSE+, pari a quasi il 38% dell’intera misura regionale. I numeri descrivono con chiarezza la dimensione dell’intervento: . 428 alloggi ERP coinvolti; . 26,95 milioni di euro di investimenti; . interventi distribuiti tra Bari, Monopoli e Modugno; . programmi integrati di efficientamento energetico, accessibilità, innovazione sociale e rigenerazione degli spazi di comunità. Ma è soprattutto la qualità dell’approccio a distinguere il programma.

Bari Madonnella: il quartiere storico diventa laboratorio di rigenerazione urbana L’intervento simbolo è rappresentato dal vasto programma di riqualificazione del quartiere Madonnella di Bari. Qui ARCA Puglia Centrale concentra oltre 17 milioni di euro di investimenti su un patrimonio edilizio particolarmente significativo sia dal punto di vista urbanistico, sia dal punto di vista sociale. Gli interventi interesseranno gli edifici ERP ricompresi nel complesso “Duca Degli Abruzzi”, localizzati tra Corso Sonnino, via Parisi, via Petroni, via D’Addosio, via De Vincentiis e via Zara. Il programma non si limita alle tradizionali opere di manutenzione. Prevede infatti: . miglioramento energetico degli edifici; . consolidamento strutturale; . adeguamento e miglioramento sismico; . abbattimento delle barriere architettoniche; . incremento dell’accessibilità; . riqualificazione degli spazi comuni;

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innalzamento complessivo degli standard abitativi. L’obiettivo è trasformare edifici costruiti in epoche differenti in patrimoni residenziali coerenti con i più avanzati standard europei di sostenibilità.

Monopoli: abitare sostenibile e qualità urbana Particolarmente innovativo appare l’intervento previsto a Monopoli. I due programmi di Via Piccinato, per un investimento complessivo di 8 milioni di euro, integrano il recupero energetico degli edifici di ERP con la realizzazione di nuovi spazi pubblici e di un parco urbano destinato ai residenti. È una scelta che interpreta pienamente le indicazioni europee sulla qualità dell’abitare. L’edificio non viene considerato come elemento isolato, ma come parte di un ecosistema urbano più ampio, nel quale verde pubblico, sicurezza, accessibilità e socialità diventano componenti essenziali del benessere abitativo.

Modugno: energia, servizi e comunità Lo stesso approccio caratterizza gli interventi pro-

grammati a Modugno. L’investimento interessa 78 alloggi di ERP e introduce una combinazione particolarmente interessante tra efficientamento energetico e innovazione sociale. Attraverso l’installazione di impianti fotovoltaici e la trasformazione dei tradizionali piani pilotis in nuovi spazi utilizzabili, il progetto amplia le funzioni dell’edificio residenziale pubblico trasformandolo in una piattaforma di servizi e relazioni. È l’applicazione concreta di un concetto che la programmazione regionale richiama più volte: la costruzione di “spazi di comunità” destinati a sostenere coesione sociale, partecipazione e welfare di prossimità.

FSC: il completamento delle “opere incompiute” e la realizzazione di nuovi alloggi Nell’ambito del programma FSC 2021-2027, ARCA Puglia Centrale ha programmato interventi per oltre 67,5 milioni di euro, vale rilevare che oltre 47 milioni di euro sono stati complessivamente destinati al completamento delle cosiddette “opere incompiute” nei quartieri di Mungivacca, San Girolamo e Madonnella, mentre i restanti 20 milioni circa sono stati destinati a nuove costruzioni di alloggi di ERP da destinare a utenze differenziate (famiglie, anziani, giovani coppie) nei Comuni di Monopoli, Molfetta e Castellana Grotte.

Mungivacca, dall’opera incompiuta a un modello di mixité sociale L’intervento di recupero e rifunzionalizzazione dell’opera incompiuta di Mungivacca è una delle più significative operazioni di rigenerazione urbana e sociale in corso a Bari. Il complesso, prospiciente via Amendola, era stato progettato come studentato universitario con circa 100 stanze, 300 posti letto e ampi spazi per mensa, lavanderia e servizi. Il fallimento dell’impresa appaltatrice fermò il cantiere circa nove anni fa, lasciando nel quartiere una struttura incompiuta.

La svolta è arrivata grazie alla Regione Puglia, che ha riconosciuto nell’opera una priorità strategica e ha destinato circa 16 milioni di euro del Fondo per lo Sviluppo e la Coesione. Su questa base, ARCA Puglia Centrale ha elaborato un progetto di completa bonifica, riqualificazione ed efficientamento energetico del fabbricato, valorizzando le strutture già realizzate e ripensandone la funzione. L’elemento di maggiore innovazione dell’intervento risiede nella realizzazione di un autentico modello di mixité sociale, destinato a configurarsi tra le prime e più significative esperienze del Mezzogiorno d’Italia. Il nuovo complesso accoglierà 100 nuclei familiari, equamente ripartiti tra edilizia residenziale pubblica ed edilizia residenziale sociale: 50 alloggi ERP e 50 alloggi ERS. Nello stesso insediamento conviveranno famiglie assegnatarie, giovani coppie, lavoratori e nuclei monoreddito, accomunati dal bisogno di un’abitazione dignitosa ma caratterizzati da differenti condizioni economiche e percorsi di vita. La compresenza programmata di ERP ed ERS non costituisce una semplice aggregazione di diverse categorie abita-

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f tive, ma introduce un nuovo paradigma di politica pubblica per la casa: un modello capace di superare la tradizionale separazione tra edilizia pubblica e sociale, prevenire fenomeni di marginalizzazione e segregazione residenziale e promuovere integrazione, equilibrio e coesione. Mungivacca assume così il valore di un progetto pilota per il Mezzogiorno, nel quale la rigenerazione dell’opera incompiuta coincide con la costruzione di una comunità urbana più inclusiva, aperta e socialmente articolata. Circa 2.000 metri quadrati originariamente destinati ai servizi dello studentato potranno inoltre ospitare uffici pubblici, servizi di quartiere, attività sociali, culturali e formative e spazi per associazioni e terzo settore. La deliberazione della Giunta comunale di Bari ha avviato il procedimento per il cambio di destinazione d’uso, passaggio necessario alla successiva pubblicazione delle gare e all’avvio delle opere. L’intervento si inserisce in un quartiere già caratterizzato da esperienze di cura degli spazi verdi e riconosciuto dal Ministero della Cultura per il valore architettonico degli interventi di riqualificazione realizzati sul patrimonio di ARCA Puglia Centrale. Una grande incompiuta può così diventare un luogo di abitazioni, servizi e opportunità per cento famiglie e per l’intera città.

Bari San Girolamo: lavori di completamento, recupero e riqualificazione urbana Il progetto nel quartiere San Girolamo di Bari, finanziato a valere sul Programma FSC 2021-2027 per oltre 29 milioni di euro, si articola in tre lotti funzionali: . Completamento dell’edificio esistente e realizzazione di 106 alloggi: oltre 15 milioni; . Recupero di fabbricati esistenti: 7 milioni; . Sistemazione aree esterne e viabilità: 7 milioni. La natura integrata e multifattoriale di questo programma di intervento consentirà non solo di por-

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tare a termine i lavori di realizzazione dell’“opera incompiuta”, ma di dare nuova vita al quartiere nel suo complesso, mediante il recupero degli alloggi esistenti e la realizzazione di nuovi percorsi viari e nuovi spazi urbani. Il risultato sarà consentire a tutti i residenti di vivere il quartiere a 360 gradi, trasformando il tessuto urbano in un nuovo spazio di comunità.

Bari Madonnella: conclusione dei lavori nei fabbricati M-P-Q Anche il terzo intervento finanziato con fondi FSC 2021-2027 nel Comune di Bari si pone nel quadro del completamento delle cosiddette “opere incompiute”. Sono stati infatti stanziati oltre 2 milioni di euro per garantire la conclusione dei lavori di completamento e risanamento dei piani seminterrati e dei prospetti presso le palazzine M, P e Q del complesso “Duca Degli Abruzzi”.

Molfetta, Monopoli e Castellana: 102 nuovi alloggi Accanto al recupero del patrimonio esistente, il

programma FSC sostiene la nuova costruzione. A Molfetta sono previsti 36 alloggi, a Monopoli 30 e a Castellana Grotte 36: complessivamente 102 nuove abitazioni destinate a famiglie, anziani e giovani coppie. I tre programmi mobilitano rispettivamente 8 milioni, 7,5 milioni e 4,4 milioni di euro. Nuovi alloggi di ultima generazione significano maggiore offerta abitativa e la possibilità di sostenere lo scorrimento delle graduatorie comunali.

I cantieri dell’innovazione sociale Tra gli aspetti più innovativi dell’intera programmazione emerge l’obbligo, previsto dalla Regione Puglia, di associare agli interventi edilizi veri e propri percorsi di innovazione sociale. Gli interventi finanziati devono infatti prevedere: . servizi per l’abitare; . spazi collettivi; . attività sociali e culturali; . iniziative di welfare di comunità; . percorsi di inclusione e mutualità; . coinvolgimento del terzo settore. È un passaggio culturale di grande rilievo. La qualità della vita non viene più misurata esclusivamente attraverso parametri edilizi o energetici, ma anche attraverso la capacità di produrre relazione sociale, partecipazione e coesione.

FSC e FESR-FSE+: un’unica strategia territoriale

ciale. L’effetto combinato dei due programmi di intervento produce un investimento complessivo che supera i 94,5 milioni di euro e che configura uno dei più rilevanti programmi di trasformazione del patrimonio di ERP attualmente in corso nel Mezzogiorno.

Un modello per l’edilizia residenziale pubblica del futuro Osservando l’insieme degli interventi emerge un elemento particolarmente interessante. ARCA Puglia Centrale non sta semplicemente recuperando edifici. Sta sperimentando un nuovo paradigma di edilizia pubblica nel quale sostenibilità ambientale, resilienza climatica, welfare abitativo e innovazione sociale diventano parti dello stesso progetto. Una visione nella quale la casa pubblica smette di essere una risposta emergenziale e torna ad essere una infrastruttura strategica per la competitività e la qualità della vita delle città. È probabilmente questa la lezione più importante che emerge dalla programmazione attualmente in corso: il futuro dell’abitare sociale non passa soltanto dalla costruzione di nuovi alloggi, ma dalla capacità di generare comunità, inclusione e sostenibilità attraverso il patrimonio pubblico esistente. Un percorso che ARCA Puglia Centrale sta già traducendo in realtà

La lettura congiunta dei programmi FSC e FESRFSE+ restituisce l’immagine di una strategia integrata di lungo periodo. Le risorse FSC finanziano interventi di rigenerazione urbana, recupero edilizio, nuova edilizia residenziale pubblica e programmi di trasformazione dei quartieri per oltre 67,5 milioni di euro. Le risorse FESR-FSE+, pari a quasi 27 milioni di euro, intervengono invece sulla sostenibilità energetica, sulla sicurezza degli edifici e sull’innovazione so-

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f REPowerEU 543 milioni per cambiare volto a 5.361 alloggi pubblici

27 progetti, oltre 543 milioni e 5.361 alloggi: ARCA Puglia Centrale guida una delle più grandi riqualificazioni energetiche dell’ERP nel Mezzogiorno. Esistono programmi che finanziano opere. Ed esistono programmi che cambiano il modo in cui un patrimonio pubblico viene concepito, gestito e restituito alle comunità. L’operazione avviata da ARCA Puglia Centrale nell’ambito della Missione 7, Investimento 17 del PNRR REPowerEU appartiene alla seconda categoria: non una semplice stagione di manutenzioni straordinarie, ma una strategia di riconversione energetica e sociale dell’edilizia residenziale pubblica. Il risultato raggiunto dà la misura della sfida: 27 progetti ammessi agli incentivi, per oltre 543 milioni di euro di investimenti e 5.361 alloggi interessati nelle province di Bari e Barletta-Andria-Trani. Gli interventi riguardano oltre il 30 per cento del patrimonio dei fabbricati di esclusiva proprietà dell’Agenzia e collocano ARCA Puglia Centrale al centro di una delle più ampie operazioni di efficientamento energetico dell’ERP nel Mezzogiorno. La portata del programma è ancora più evidente se letta nel quadro regionale. La Puglia ha ottenuto 37 progetti sui 124 finanziati a livello nazionale, per circa 700 milioni di euro e quasi 6.000 alloggi da riqualificare. Di questi, 27 progetti riguardano ARCA Puglia Centrale. È un risultato che testimonia la capacità della Regione Puglia e delle Agen-

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zie territoriali di trasformare una misura europea complessa e competitiva in investimenti concreti per le famiglie e per i quartieri.

Una procedura complessa, una risposta amministrativa all’altezza Il traguardo è il punto di arrivo di un percorso amministrativo e tecnico avviato con largo anticipo. Prima ancora della piena operatività della misura, ARCA Puglia Centrale aveva iniziato a ricognire gli immobili di proprietà esclusiva potenzialmente ammissibili, a partecipare ai tavoli istituzionali e

tecnici e a definire una procedura capace di coniugare rapidità, concorrenza e tutela dell’interesse pubblico. L’Agenzia ha ricevuto 62 proposte di partenariato pubblico-privato e ha costruito un programma potenziale superiore al miliardo di euro, interessando una quota molto ampia del proprio patrimonio. Attraverso il ricorso agli strumenti previsti dall’articolo 193 del Codice dei contratti pubblici, sono state sviluppate le procedure di affidamento in concessione e i relativi Contratti di Prestazione Energetica, gli Energy Performance Contract o EPC. La misura era gestita con modalità “a sportello”: le risorse venivano assegnate secondo l’ordine di presentazione delle domande, sino all’esaurimento della dotazione disponibile. Per questo la qualità della programmazione, la tempestività delle gare, la validazione dei progetti e il coordinamento con le ESCo sono stati decisivi. L’esito ottenuto non nasce da un’occasione fortuita, ma da un lavoro organizzato che ha coinvolto la governance, i dirigenti, gli uffici tecnici e amministrativi, i consulenti e tutti i dipendenti impegnati nella procedura.

Dalla gestione degli immobili alla gestione delle prestazioni La vera innovazione non riguarda soltanto l’entità delle risorse. Il modello EPC introduce un cambio di paradigma: l’obiettivo non è semplicemente eseguire opere, ma garantire risultati energetici

misurabili e verificabili nel tempo. Riduzione dei consumi, contenimento delle dispersioni, maggiore efficienza degli impianti e miglioramento del comfort abitativo diventano indicatori concreti della qualità dell’intervento. Gli edifici ERP vengono così considerati sistemi complessi da monitorare, ottimizzare e governare lungo l’intero ciclo di vita. Il rapporto con le ESCo non si esaurisce nella realizzazione dei lavori, ma si lega alla prestazione energetica effettivamente conseguita. È il passaggio da una gestione prevalentemente manutentiva a una gestione orientata ai risultati, nella quale l’efficienza energetica diventa parte integrante della qualità del servizio abitativo pubblico.

Energy Efficiency First: l’edificio come prima fonte di risparmio Il programma recepisce il principio europeo dell’“Energy Efficiency First”: la prima energia da produrre è quella che non viene consumata. Prima di installare nuovi impianti e sistemi di generazione, occorre ridurre il fabbisogno degli edifici, intervenendo sulle cause delle dispersioni e sulle debolezze del patrimonio costruito. Per questo la riqualificazione parte dall’involucro: cappotti termici sulle pareti esterne, isolamento delle coperture e dei solai, correzione dei ponti termici, sostituzione degli infissi e miglioramento delle chiusure trasparenti. A questi interventi si

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f aggiungono sistemi di schermatura solare, tecnologie di controllo automatico e soluzioni capaci di limitare il surriscaldamento estivo, tema sempre più rilevante nel clima mediterraneo. Solo dopo avere ridotto la domanda energetica entrano in gioco gli impianti di nuova generazione: pompe di calore, sistemi centralizzati di climatizzazione, produzione di acqua calda sanitaria ad alta efficienza, illuminazione LED, fotovoltaico e sistemi di accumulo. Nella maggior parte dei progetti, l’integrazione delle diverse tecnologie punta a condurre gli edifici verso prestazioni prossime agli standard NZEB, con fabbisogni energetici molto contenuti e una quota significativa coperta da fonti rinnovabili.

Un patrimonio del Novecento proiettato nel XXI secolo Gli immobili coinvolti raccontano quasi un secolo di storia dell’abitare pubblico. Il patrimonio di ARCA Puglia Centrale comprende edifici realizzati a partire dagli anni Venti, come nel quartiere Madonnella di Bari, e fabbricati costruiti durante le grandi fasi di espansione urbana del secondo Novecento. Molti furono progettati quando non esistevano obblighi stringenti sul contenimento dei consumi, l’isolamento termico non costituiva una priorità e il comfort estivo era raramente considerato. Oggi quelle caratteristiche si traducono spesso in pareti e coperture poco isolate, serramenti obsoleti, impianti inefficienti e condizioni favorevoli alla formazione di condense e muffe. REPowerEU offre l’opportunità di superare tali criticità con interventi integrati, capaci di conservare e valorizzare il patrimonio esistente senza consumo di nuovo suolo e di accompagnarlo verso standard prestazionali coerenti con gli obiettivi climatici europei.

Dall’edificio passivo all’edificio intelligente Tra gli elementi più innovativi vi sono i sistemi di building automation e di gestione energetica.

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Sensori, sistemi di contabilizzazione, dispositivi di regolazione e piattaforme di monitoraggio permetteranno di verificare i consumi, individuare inefficienze, modulare il funzionamento degli impianti e controllare il raggiungimento degli obiettivi previsti dai contratti EPC. L’edificio pubblico smette così di essere un organismo passivo, sul quale intervenire soltanto in caso di guasto, e diventa una infrastruttura intelligente, capace di produrre dati utili alla manutenzione, alla programmazione e alla gestione. Per ARCA Puglia Centrale significa costruire una conoscenza più precisa del patrimonio e assumere decisioni fondate sulle prestazioni reali, migliorando nel tempo l’efficienza tecnica ed economica degli interventi.

Contrastare la povertà energetica, migliorare la vita quotidiana Dietro ogni indicatore energetico ci sono persone e famiglie. Molti assegnatari ERP convivono con ambienti difficili da riscaldare in inverno, temperature eccessive in estate, dispersioni termiche e costi energetici che incidono in modo significativo sui bilanci domestici. Per questo la riqualifi-

cazione energetica non può essere letta soltanto come una politica ambientale. Un edificio più efficiente consente di raggiungere condizioni di comfort migliori utilizzando meno energia. Significa temperature interne più stabili, minori dispersioni, maggiore salubrità degli ambienti e una riduzione della vulnerabilità energetica. Cappotti, coperture isolate, nuovi serramenti, pompe di calore e produzione fotovoltaica non sono quindi soltanto tecnologie: sono strumenti di equità, perché rendono più accessibile un’abitazione dignitosa proprio alle famiglie maggiormente esposte all’aumento dei costi dell’energia. La misura produce anche una ricaduta economica sul territorio. L’attivazione dei cantieri coinvolgerà imprese, professionisti, tecnici e maestranze, generando opportunità per il comparto delle costruzioni, dell’impiantistica e dell’efficientamento energetico. La transizione ecologica dell’ERP diventa così anche un fattore di sviluppo e qualificazione delle competenze locali.

Il risultato di una rete istituzionale Il risultato conseguito è frutto di una strategia condivisa. La Regione Puglia ha esercitato un ruolo centrale di indirizzo, raccordo e sostegno, accompagnando le Agenzie regionali lungo un percorso particolarmente articolato. Il confronto con la Presidenza del Consiglio dei ministri, il GSE, Federcasa e FederEsco ha consentito di affrontare i nodi applicativi della misura e di costruire soluzioni operative coerenti con il quadro nazionale ed europeo. Determinante è stato anche il lavoro di squadra interno ad ARCA Puglia Centrale. La complessità delle procedure, la dimensione economica degli interventi e la ristrettezza dei tempi hanno richiesto responsabilità diffuse, coordinamento continuo e una straordinaria capacità di risposta. Il risultato finale valorizza il lavoro dell’intera comunità dell’Agenzia e dimostra come una pubblica amministrazione preparata possa competere

efficacemente nell’accesso alle risorse europee.

Un modello per il futuro dell’abitare pubblico Nei quartieri San Paolo, Japigia, San Pasquale, Libertà, Carbonara, Palese e negli altri territori coinvolti, gli immobili ERP non vengono più considerati soltanto come edifici da amministrare. Diventano infrastrutture strategiche della transizione ecologica, luoghi nei quali sostenibilità ambientale, innovazione tecnologica e inclusione sociale possono procedere insieme. Il successo dell’operazione non sarà misurato soltanto in chilowattora risparmiati o in minori emissioni. Sarà misurato nella possibilità, per 5.361 famiglie, di abitare edifici più efficienti, più salubri, più resilienti e meno onerosi da gestire. È questo il valore più profondo del programma avviato da ARCA Puglia Centrale: trasformare il patrimonio ERP del Novecento in una delle infrastrutture sociali ed energetiche del XXI secolo, riportando la casa pubblica al centro delle politiche per il clima, la coesione e la dignità dell’abitare

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La casa senza barriere: 10 milioni per restituire autonomia

Impact Award 2026 ad ARCA Puglia Centrale: oltre mille alloggi ERP diventano più accessibili, sicuri e inclusivi. Non un semplice programma per l’abbattimento delle barriere architettoniche, ma una nuova politica pubblica dell’abitare. Con il progetto “Per una nuova accessibilità ambientale degli edifici di edilizia residenziale pubblica”, ARCA Puglia Centrale si è aggiudicata l’Impact Award 2026 nella categoria Pubblica Amministrazione/Sociale, affermando un modello che integra accessibilità, inclusione, partecipazione e rigenerazione del patrimonio ERP. Promosso dalla POLIMI Graduate School of Management, in collaborazione con Cassa Depositi e Prestiti e TIRESIA Polimi, il riconoscimento premia iniziative capaci di generare risultati misurabili e duraturi per le comunità. Il valore del progetto ARCA risiede proprio in questa prospettiva: trasformare un’esigenza tecnica e normativa in una strategia sociale e territoriale replicabile.

Dalle barriere a una nuova cultura dell’abitare Per lungo tempo l’accessibilità è stata intesa soprattutto come eliminazione degli ostacoli fisici. Le trasformazioni sociali e demografiche impongono oggi un approccio più ampio. Rendere accessibile una casa significa consentire a ogni

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persona, indipendentemente dall’età o dalla condizione fisica, di vivere pienamente l’alloggio, gli spazi comuni, il quartiere e la comunità. Il progetto assume quindi l’accessibilità come strumento di equità sociale. Si fonda sull’eliminazione delle barriere negli edifici ERP, sull’adattamento degli alloggi alle esigenze delle persone con disabilità e fragilità e sulla costruzione di una rete territoriale tra istituzioni, servizi sociali, Università, Terzo Settore e comunità locali. L’obiettivo non è soltanto consentire l’ingresso negli edifici, ma rendere l’intera esperienza abitativa più sicura, autonoma, inclusiva e dignitosa.

Dieci milioni per oltre mille alloggi ERP ARCA Puglia Centrale ha mobilitato un investimento complessivo di 10 milioni di euro, sostenuto attraverso strumenti finanziari innovativi e il supporto di Cassa Depositi e Prestiti. Il progetto costituisce una delle prime esperienze europee di applicazione della garanzia InvestEU a un’iniziativa ad alto impatto sociale nel settore dell’edilizia pubblica. Le risorse consentiranno di intervenire su oltre mille alloggi ERP. Le opere comprendono ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici e rampe di accesso; adeguamento degli ingressi e dei percorsi comuni; riqualificazione di cortili e spazi collettivi; trasformazione degli alloggi per garantirne la piena accessibilità. Sono interventi destinati a incidere direttamente sulla quotidia-

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nità degli assegnatari, restituendo autonomia a persone spesso esposte a limitazioni della mobilità e isolamento sociale.

Rigenerare un patrimonio costruito prima degli anni Ottanta La portata dell’iniziativa appare ancora più rilevante se rapportata alle caratteristiche del patrimonio gestito dall’Agenzia. Circa il 60 per cento degli alloggi appartiene a edifici realizzati prima

degli anni Ottanta, segnati in molti casi da obsolescenza tecnologica, carenze manutentive e standard abitativi non più pienamente adeguati alle esigenze contemporanee. Intervenire sull’accessibilità significa perciò avviare un processo più ampio di valorizzazione del patrimonio pubblico. Non si tratta soltanto di installare un ascensore o realizzare una rampa, ma di prolungare la vita utile degli immobili, migliorarne funzionalità e valore patrimoniale e prepararli

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f alle sfide della sostenibilità e della rigenerazione urbana. L’accessibilità diventa così il primo tassello di una trasformazione strutturale.

Autonomia personale e valore sociale dell’investimento Il beneficio principale riguarda la qualità della vita. Un edificio accessibile riduce gli ostacoli alle attività quotidiane, facilita l’uscita dall’abitazione e la partecipazione alla vita sociale e accresce l’autonomia delle persone più fragili. Il progetto può inoltre contribuire a ridurre i costi connessi a incidenti domestici, cadute, ricoveri e assistenza continuativa, attenuando il carico sui servizi sanitari e assistenziali. È in questa capacità di produrre effetti che proseguono oltre la conclusione dei lavori che si manifesta il ritorno sociale dell’investimento. La spesa per l’accessibilità non rappresenta un costo aggiuntivo, ma una politica preventiva che genera benessere, autonomia e minore pressione sui servizi pubblici.

Un investimento che attiva il territorio Gli effetti del programma coinvolgono anche il sistema economico locale. La realizzazione diffusa delle opere attiverà imprese edili, progettisti, professionisti, installatori, tecnici specializzati, produttori di impianti e attività dell’indotto. La distribuzione territoriale degli interventi consente di diffondere il valore economico e sostenere occupazione e competenze specialistiche. Secondo le stime riportate nel progetto, il volume delle opere può generare una ricaduta economica significativamente superiore all’investimento iniziale, alimentando un circuito virtuoso tra imprese, lavoratori e comunità. Impatto sociale e sviluppo territoriale diventano così due dimensioni della stessa iniziativa.

Accessibilità e sostenibilità, una relazio-

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ne concreta Pur non essendo nato come programma di efficientamento energetico, il progetto produce effetti positivi anche sul piano della sostenibilità. Ascensori, servoscala e piattaforme di nuova generazione adottano tecnologie più moderne e consumi più contenuti; le opere complementari includono aggiornamenti impiantistici, adeguamenti elettrici e interventi sugli involucri edilizi. Vi è poi una sostenibilità direttamente connessa all’uso della città. Rendere gli edifici pienamente accessibili permette alle persone anziane e con disabilità di partecipare maggiormente alla vita sociale e urbana, superando una condizione di permanenza forzata all’interno delle abitazioni. La qualità ambientale si accompagna così alla piena fruibilità degli spazi e dei servizi.

Una governance partecipata e misurabile Uno degli elementi qualificanti è l’approccio collaborativo. Amministrazioni locali, servizi sociali, Università, associazioni, Enti del Terzo Settore e comunità residenti concorrono alla costruzione di soluzioni aderenti ai bisogni reali delle persone e dei territori. La co-progettazione consente di superare interventi standardizzati e orientare le risorse secondo priorità concrete. Il modello integra inoltre banche dati dedicate e collegamenti con i PEBA, i Piani per l’Eliminazione delle Barriere Architettoniche predisposti dai Comuni. Programmazione e monitoraggio vengono così fondati su criteri oggettivi e misurabili, rafforzando trasparenza, efficacia e possibilità di replicare l’esperienza in altri territori.

Un premio che indica la direzione della casa pubblica L’Impact Award 2026 riconosce ad ARCA Puglia Centrale la capacità di interpretare l’edilizia residenziale pubblica come laboratorio di innovazione sociale. Il progetto dimostra che la casa non è

soltanto un bene materiale, ma una infrastruttura sociale: una casa accessibile produce autonomia, inclusione, salute, partecipazione e opportunità. La portata del riconoscimento risiede nell’avere trasformato l’adeguamento del patrimonio in una strategia di sviluppo territoriale. Investire sulle persone più fragili significa costruire città più giuste, comunità più coese e un patrimonio pubblico più funzionale e sostenibile. È questa la direzione che il modello ARCA indica per il futuro dell’abitare pubblico. L’accessibilità non è un elemento aggiuntivo dell’abitare pubblico: è la condizione che consente alla casa di diventare pienamente autonomia, dignità e partecipazione

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f Il Contributo Antonio Ciucci Presidente ANCE

La casa è finalmente tornata al centro del dibattito politico e sociale del Paese. Dietro a temi come emergenza abitativa, disagio, caro affitti, ci sono le difficoltà concrete di centinaia di migliaia di persone. Famiglie che non riescono più ad accedere a un mutuo o a una locazione, giovani costretti a rimandare l’uscita dalla casa dei genitori, dipendenti che non possono permettersi di vivere nella città in cui lavorano. Assistiamo a un mismatch tra costi dell’offerta abitativa e capacità di spesa dei cittadini. Il delicato quadro geopolitico ha spinto sempre più in alto i costi di costruzione, i redditi invece hanno rallentato, erosi da inflazione e bollette alle stelle. Gli ultimi dati Istat, riferiti ai primi sette mesi del 2026, mostrano una crescita dei costi di costruzione del 25% rispetto allo stesso periodo del 2019. Negli stessi anni la crescita delle retribuzioni per dipendente è stata appena del 14%. Il risultato è un mercato in cui costruire una casa costa sempre di più e per le famiglie permettersela è sempre più difficile. Per questo il Piano Casa è prima di tutto una buona notizia. Un primo passo importante, che dobbiamo riuscire a trasformare in qualcosa di davvero efficace e diffuso. Il punto, infatti, non è soltanto costruire o ristrutturare più abitazioni. Il punto è permettere a tutti i cittadini di poter vivere in case accessibili, vivibili e sicure. E questo non solo nelle grandi città, dove la pressione abitativa e i valori immobiliari sono

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più elevati, ma anche nei centri più piccoli, dove i prezzi sono magari più contenuti ma il fabbisogno abitativo è comunque forte. Per farlo servono risorse adeguate. Il Piano casa parte con 970 milioni per l’edilizia residenziale pubblica. È un buon inizio, ma non possiamo pensare che basti. Serve una programmazione pluriennale, con stanziamenti progressivi, per colmare il deficit accumulato in decenni di immobilismo e recuperare terreno rispetto agli altri paesi europei. Siamo ancora fanalino di coda in quanto a disponibilità di case pubbliche, con solo il 3,5% del totale contro il 17% della Francia e più

del 20% dei paesi del Nord Europa, solo per fare un paio di esempi. Il Piano riguarda anche l’edilizia integrata, che è quella in cui il privato deve intervenire. Le misure sono utili a semplificare i grandi interventi, ma non prevedono agevolazioni urbanistiche e edilizie adeguate per i progetti di minori dimensioni. Per questo serve un approccio flessibile, capace di modulare strumenti e incentivi per assicurare una dimensione il più possibile diffusa degli interventi e garantirne la sostenibilità economico-finanziaria. L’obiettivo è che il Piano funzioni anche dove i valori immobiliari non sono alti. Ma non basta. Una casa accessibile deve essere anche efficiente e sicura. Efficienza energetica e sicurezza sismica non possono essere considerate capitoli separati dal problema abitativo, ma sono parte della stessa risposta. Anche in questo caso serve un orizzonte ampio, e serve partire dalle fasce deboli. Perché dobbiamo efficientare gli edifici per migliorare la qualità della vita di tutti i cittadini. Il Piano Casa può rappresentare una grande operazione di fiducia. Per le famiglie, che possono tornare a progettare il proprio futuro. Per le imprese, che possono vincere egregiamente questa grande sfida post Pnrr mettendo competenze, investimenti e capacità realizzativa al servizio del miglioramento del patrimonio edilizio del Paese

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f M7-I17 del PNRR Pubblicate le graduatorie

La pubblicazione da parte del GSE delle graduatorie relative alla misura M7-I17 REPowerEU del PNRR per l’efficientamento dell’Edilizia Residenziale Pubblica rappresenta un primo importante risultato, al quale Federcasa ha contribuito con un intenso lavoro tecnico e istituzionale. Potete trovare i tre elenchi, utilizzando il seguente link al sito ufficiale del GSE: https://w w w.gse.it/ser vizi-per-te/news/pnrr-m7-i17-pubblicati-gli-elenchi-delle-richieste _ https://www.gse.it/servizi-per-te/attuazione-misure-pnrr/efficientamento-edilizia-residenziale/ avvisi-pubblici Come sapete, in questi mesi la Federazione ha seguito da vicino l’intero percorso, fornendo supporto, raccogliendo informazioni, confrontandosi con le Aziende ed Enti associati e contribuendo a far emergere, in modo concreto e documentato, le esigenze del patrimonio di edilizia residenziale pubblica su tutto il territorio nazionale. Le graduatorie pubblicate consentono oggi di avere, per la prima volta, anche una mappatura complessiva della domanda e del fabbisogno espresso dalle nostre associate, evidenziando la straordinaria dimensione degli interventi neces-

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sari per migliorare l’efficienza energetica, la qualità e la sostenibilità del patrimonio ERP. Il lavoro di Federcasa, tuttavia, non finisce con la pubblicazione delle graduatorie. Al contrario, da oggi entra in una fase ancora più importante. La priorità sarà continuare a rappresentare con forza, nei confronti del Governo e delle Istituzioni europee, la necessità di reperire le risorse aggiuntive indispensabili per finanziare tutti i progetti ammissibili che, pur avendo superato le procedure di valutazione, sono rimasti esclusi per insufficienza della dotazione finanziaria disponibile, seppure sia già stata incrementata di 200milioni di Euro rispetto alla prima pubblicazione del Decreto. Non possiamo considerare concluso questo percorso finché una parte significativa dei progetti validi e necessari per il patrimonio pubblico rimarrà senza finanziamento. Federcasa continuerà quindi a lavorare, insieme alle Aziende ed Enti associati, affinché le risorse europee e nazionali possano essere recuperate e indirizzate verso questo obiettivo, trasformando il lavoro svolto finora in interventi concreti per le nostre comunità e per milioni di cittadini che vivono nell’edilizia residenziale pubblica. È una sfida che riguarda il futuro del nostro patrimonio e che intendiamo continuare ad affrontare insieme, con determinazione e con una voce comune a livello nazionale ed europeo

Richieste ammesse agli incentivi Misura PNRR M.7 I.17

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f Richieste ammesse agli incentivi Misura PNRR M.7 I.17

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Richieste ammesse agli incentivi Misura PNRR M.7 I.17

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f Richieste escluse per esaurimento del contingente Misura PNRR M.7 I.17

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Richieste escluse per esaurimento del contingente Misura PNRR M.7 I.17

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f Richieste escluse per esaurimento del contingente Misura PNRR M.7 I.17

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Richieste rigettate Misura PNRR M.7 I.17

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Xx Dott. Emiliano Cardia - Ufficio Europa Federcasa GM di StartHub Solutions - Strategic Planning & Development Services

In diretta dall’Europa Bruxelles prova a trasformare l’emergenza abitativa in una vera politica europea dell’abitare Agosto e settembre 2026 segnano un nuovo passaggio nella politica europea della casa: dall’Affordable Housing Act al rafforzamento degli strumenti finanziari, dalla riqualificazione energetica alla lotta alla pressione degli affitti brevi. La casa è ormai stabilmente entrata tra le priorità dell’agenda europea: se negli anni passati l’Unione aveva affrontato il tema soprattutto attraverso le politiche energetiche, ambientali e di coesione, gli ultimi mesi mostrano un cambio di passo. L’accessibilità economica dell’abitazione, l’aumento dell’offerta di alloggi e il rafforzamento dell’housing sociale sono diventati obiettivi espliciti delle politiche europee. Il momento più significativo è arrivato il 9 settembre, quando la Commissione europea ha presentato la proposta di Affordable Housing Act, accompagnata da una Raccomandazione destinata agli Stati membri, alle Regioni e agli enti locali. La Commissione parte da un dato particolarmente significativo: il 51% degli europei che vivono nelle città considera oggi la casa un problema immediato e urgente. La proposta punta soprattutto a sostenere i territori maggiormente sotto-

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posti al cosiddetto “housing stress”, individuando strumenti per aumentare l’offerta, accelerare i processi autorizzativi e rendere più efficace l’utilizzo delle risorse pubbliche. Un elemento particolarmente interessante per il settore dell’edilizia residenziale pubblica è la possibilità di utilizzare indicatori comuni per misurare l’accessibilità della casa, dal rapporto tra canone e reddito al rapporto tra prezzo dell’abitazione e reddito, fino al peso complessivo dei costi abitativi. Non si tratta quindi soltanto di costruire più abitazioni, ma di comprendere dove, per chi e a quali con-

In diretta dall’Europa

dizioni economiche sia necessario intervenire: è un approccio che rafforza il ruolo delle politiche territoriali e, conseguentemente, degli enti e degli operatori pubblici che conoscono direttamente i fabbisogni delle comunità. Un altro elemento di grande rilievo riguarda le regole sugli aiuti di Stato, infatti la Commissione ha introdotto una nuova categoria specificamente dedicata all’affordable housing, rendendo più semplice per gli Stati membri sostenere investimenti in abitazioni accessibili senza dover ricorrere, in determinate condizioni, alla preventiva notifica alla Commissione, che era una richiesta avanzata da tempo anche da Federcasa. La novità amplia significativamente lo spazio di intervento pubblico e offre nuove possibilità per programmi di edilizia sociale e abitativa. È un passaggio importante anche per l’Italia: la capacità di mobilitare risorse pubbliche per aumentare e riqualificare il patrimonio di edilizia sociale sarà sempre più legata alla possibilità di combinare finanziamenti nazionali, europei e strumenti finanziari, con un ruolo crescente delle garanzie e dei prestiti agevolati. In questa direzione va anche il rafforzamento degli strumenti della politica di coesione: al 2 settembre 2026 risultavano proposti ulteriori 4,7 miliardi di euro per interventi abitativi nell’ambito della programmazione 2021-2027, che si aggiungono alle risorse già destinate a efficienza energetica e housing sociale. La Commissione sta inoltre lavorando a nuovi strumenti finanziari capaci di combinare prestiti, garanzie, equity e contributi pubblici. Anche il ruolo della Banca europea per gli investimenti (BEI) è destinato a crescere: nel 2026 il Gruppo BEI ha portato a 6 miliardi di euro l’obiettivo di finanziamento per l’housing accessibile e sostenibile, superando i 25 miliardi complessivamente destinati al settore nel corso del decennio. L’obiettivo è sostenere contemporaneamente nuova edilizia, riqualifi-

cazione del patrimonio esistente e innovazione nelle tecniche costruttive: è un modello particolarmente interessante anche per il nostro Paese, infatti strategie territoriali, programmazione pubblica e finanza europea possono essere integrate per trasformare il fabbisogno abitativo in programmi pluriennali di investimento. Il secondo grande fronte europeo è quello della riqualificazione energetica. Nel mese di settembre il portale europeo BUILD UP ha dedicato il proprio approfondimento proprio al finanziamento della riqualificazione degli edifici nell’ambito della direttiva EPBD, evidenziando come il principale ostacolo non sia più soltanto tecnico, ma finanziario. La questione è particolarmente rilevante per il patrimonio ERP: l’obiettivo della decarbonizzazione deve infatti essere accompagnato da strumenti capaci di evitare che i costi della transizione ricadano sulle famiglie più fragili. In questa prospettiva assume grande importanza il Social Climate Fund, operativo dal 2026 al 2032 e destinato a mobilitare almeno 86,7 miliardi di euro, indispensabili, come ormai sosteniamo da

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f tempo e abbiamo fatto presente più volte ai tavoli europei, per affrontare impegni così rilevanti. Tra le novità più rilevanti di settembre vi è infine la proposta della Commissione di introdurre un quadro europeo per affrontare gli effetti degli affitti turistici di breve durata nelle aree caratterizzate da forte pressione abitativa. La proposta mira a consentire alle autorità locali di adottare restrizioni quando siano giustificate da evidenze sulla situazione del mercato abitativo, attraverso criteri comuni e maggiormente coordinati a livello europeo. Il tema interessa in particolare le grandi città e le destinazioni turistiche, dove la crescita degli affitti brevi può contribuire a ridurre l’offerta destinata alla residenza stabile, ma siamo appena all’avvio della procedura e quindi il testo poterebbe ancora subire variazioni in corso di approvazione. Un ultimo tema merita attenzione: la Commissione ha avviato il percorso verso un Housing Simplification Package, previsto per il 2027, con l’obiettivo di ridurre gli oneri amministrativi che rallentano la costruzione e la disponibilità di nuove abitazioni. Bruxelles stima che l’Europa abbia bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni ogni anno per far fronte alla domanda attuale. La direzione sembra quindi ormai chiara e l’Europa non considera più la questione abitativa come una conseguenza indiretta delle politiche sociali, energetiche o urbane: la casa sta diventando una politica europea in sé, nella quale convergono coesione sociale, competitività, transizione energetica, rigenerazione urbana e qualità della vita. Per Federcasa e per l’intero sistema dell’edilizia residenziale pubblica questa evoluzione rappresenta una sfida, ma soprattutto un’opportunità. Le nuove regole sugli aiuti di Stato, le risorse della politica di coesione, il ruolo della BEI, il Social Climate Fund e il futuro Affordable Housing Act possono creare le condizioni per una nuova stagione di investimenti. La vera partita, ora, sarà

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trasformare queste opportunità europee in programmi concreti di nuove abitazioni, recupero del patrimonio esistente, efficienza energetica e rigenerazione dei quartieri, mettendo al centro le famiglie che oggi incontrano le maggiori difficoltà nell’accesso alla casa

Dott.ssa Elisabetta Maggi Responsabile Rapporti Istituzionali presso ISPRO Istituzioni e Progetti S.r.l.

L’Agenda parlamentare Rilascio degli immobili: posizioni a confronto nelle audizioni sul DDL S. 1896 La 2ª Commissione (Giustizia) del Senato, nel corso del mese di settembre, ha ripreso l’esame, in sede redigente, del disegno di legge n. 1896, recante “Disposizioni in materia di rilascio di immobili”, presentato dal Governo. Il provvedimento mira ad accelerare e rendere più efficaci le procedure di rilascio degli immobili, intervenendo tanto sulla disciplina delle locazioni quanto sulle modalità di esecuzione degli sfratti e dei provvedimenti di consegna e rilascio. In particolare, la Commissione ha dedicato una serie di audizioni all’approfondimento del testo, acquisendo il punto di vista degli operatori del settore e delle professioni coinvolte nell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio. Particolarmente significativa è stata l’audizione di Confedilizia, che ha aperto il ciclo degli incontri il 9 settembre. Il presidente Giorgio Spaziani Testa ha espresso un giudizio favorevole sull’iniziativa governativa, ritenendo necessario intervenire sui tempi e sull’efficacia delle procedure di rilascio degli immobili. Secondo Confedilizia, l’obiettivo prioritario dovrebbe essere quello di “restituire fiducia ai locatori”, inducendo i proprietari a immettere sul mercato un maggior numero di abitazioni

oggi non locate a causa del timore di lunghi contenziosi e difficoltà nel recupero dell’immobile in caso di morosità. L’associazione ha sostenuto che un aumento dell’offerta potrebbe contribuire a calmierare i canoni e ad agevolare l’accesso alla casa senza ricorrere a ulteriori risorse pubbliche. Nel corso dell’audizione sono state inoltre avanzate alcune proposte di modifica e integrazione del testo per rafforzarne la coerenza e l’efficacia. Un altro articolato contributo è giunto da FIMAA Italia - Confcommercio (Federazione italiana me-

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f diatori agenti d’affari), ascoltata il 14 settembre. Il vicepresidente vicario Pezzetta ha sottolineato come l’emergenza abitativa debba essere affrontata anche attraverso il recupero di una quota significativa del patrimonio immobiliare oggi sfitto. Tra le proposte avanzate dall’associazione figurano: l’istituzione di un registro nazionale degli inquilini morosi; una banca dati dei procedimenti di sfratto per morosità sul modello dei sistemi informativi creditizi; il riconoscimento del contratto di locazione come titolo esecutivo, in modo da accelerare il rilascio dell’immobile; misure fiscali incentivanti, tra cui l’estensione della cedolare secca in specifiche ipotesi. Secondo FIMAA, la maggiore rapidità nel recupero dell’immobile rappresenterebbe uno degli strumenti più efficaci per ridurre il rischio percepito dai proprietari e riportare sul mercato una parte consistente delle abitazioni oggi inutilizzate. Anche UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) ha partecipato alle audizioni, portando l’attenzione sulle difficoltà affrontate dai piccoli proprietari nelle procedure di sfratto e di rilascio. Come Confedilizia, l’organizzazione ha condiviso l’esigenza di ridurre i tempi della giustizia locatizia e di garantire una più effettiva esecuzione dei provvedimenti giudiziari, evidenziando come i ritardi nell’esecuzione incidano in modo particolarmente gravoso sui proprietari che dispongono di uno o pochi immobili destinati alla locazione.

Un consenso diffuso sulla necessità di accelerare le procedure Pur con accenti diversi, dalle audizioni è emerso un orientamento largamente convergente: associazioni della proprietà edilizia, rappresentanti dei mediatori immobiliari e operatori del settore condividono la necessità di rendere più rapide e certe le procedure di rilascio degli immobili. Le differenze riguardano soprattutto gli strumenti

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attraverso cui conseguire tale obiettivo, con proposte che spaziano dalla semplificazione processuale all’introduzione di nuove banche dati, fino al rafforzamento delle garanzie per i proprietari. Il materiale raccolto nelle audizioni di settembre costituirà ora la base per il prosieguo dell’esame del disegno di legge da parte della Commissione Giustizia.

Piano Casa Italia, parte la fase attuativa: in arrivo il primo bando per le case popolari Dopo l’approvazione del nuovo Piano Casa Italia (Decreto-Legge n. 66 del 7 maggio 2026 convertito in legge con la Legge n. 116 del 2 luglio 2026), nelle ultime settimane l’attenzione si è spostata dalla fase normativa a quella operativa. Il Governo punta infatti a dare concreta attuazione alle misure destinate ad affrontare l’emergenza abitativa attraverso il recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, il rafforzamento dell’housing sociale e l’incremento dell’offerta di alloggi a canone sostenibile. È attesa, nel corso del mese di settembre 2026, la pubblicazione del primo bando attuativo del valore di 700 milioni di euro, che sarà destinato al recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica attualmente inutilizzabili, con l’obiettivo di incrementare in tempi rapidi l’offerta abitativa disponibile e ridurre le liste di attesa per l’assegnazione delle case popolari. Le risorse saranno rivolte principalmente agli enti gestori del patrimonio ERP e ai Comuni proprietari degli immobili, con l’obiettivo di rimettere rapidamente sul mercato abitativo migliaia di abitazioni oggi inutilizzate. L’iniziativa si inserisce in un programma di più ampio respiro che, secondo gli obiettivi del Governo, mira a rendere disponibili 100.000 alloggi nell’arco di dieci anni, combinando recupero dell’edilizia pubblica, edilizia sociale e investimenti privati

L’ Agenda parlamentare

orientati alla realizzazione di abitazioni a prezzi calmierati. Il Piano prevede inoltre interventi a favore di giovani, famiglie, lavoratori, studenti fuori sede e categorie che incontrano maggiori difficoltà nell’accesso al mercato della locazione. Particolare attenzione è dedicata al recupero del patrimonio esistente, nella consapevolezza che la valorizzazione degli immobili già costruiti possa garantire tempi più rapidi rispetto alla realizzazione di nuovi interventi. In questa prospettiva, i finanziamenti saranno accompagnati da procedure volte a favorire la riqualificazione degli alloggi pubblici e la loro tempestiva assegnazione, contribuendo alla riduzione delle liste di attesa che caratterizzano numerosi territori

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effe magazine

Federazione italiana per le case popolari e l’edilizia sociale Via Napoleone III, 6 - 00185 Roma telefono 06 888 117 20 e-mail federcasa@federcasa.it website federcasa.it

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