feffe magazine
Competenze, scelte, protagonisti
Numero 40 MM Spa
Luglio 2026 __
Sommario
Editoriale
Parola al Presidente
Parola al Direttore
Presentazione MM Spa
Milano e MM Spa
Sport, cultura e socialità entrano nell’ERP
Fotonotizia
Contributo del Presidente di MM Spa Elio Franzini
Intervista all’Amm. Delegato di MM Spa Francesco Mascolo
Intervista al Direttore Divisione Casa di MM Spa Alessandro Mornati
Contributo dell’Ass. all’ERP del comune di Milano Fabio Bottero
Le mani che hanno ricostruito
ROCKWOOL migliora le case di 550 famiglie
Assemblea Generale di Federcasa
Ufficio Europa a cura di Emiliano Cardia
Agenda Parlamentare a cura di Elisabetta Maggi
Testi a cura dell’Ufficio Stampa e Relazioni esterne di Federcasa
Direzione creativa e progetto grafico MF
Giada di Miceli
Responsabile Relazioni esterne, dell’Ufficio stampa e della Segreteria
Editoriale
Il numero Quaranta è dedicato a Metropolitana Milanese, ma in apertura, non posso non rivolgere un ringraziamento speciale ad Acer Rimini tutta, dal Presidente Bernabè, alla Vicepresidente Claudia Corsini, alla Direttrice Alessandra Atzei e al personale che hanno curato ogni minimo dettaglio per rendere la due giorni dedicata alla nostra Assemblea perfetta. Grazie!
Dal 1° dicembre 2014, MM (METROPOLITANA MILANESE) ha assunto la gestione del patrimonio immobiliare del Comune di Milano, creando una specifica Divisione Casa che si è affiancata alle divisioni già esistenti di Ingegneria e Servizio Idrico Integrato. Il 29 aprile 2015, il Comune di Milano ha affidato a MM la gestione del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) per una durata di 30 anni con decorrenza dal 1° giugno 2015. MM si impegna a garantire una gestione efficiente e sostenibile del patrimonio immobiliare comunale attraverso l’amministrazione del Patrimonio ERP, la gestione dei Servizi e delle Manutenzioni, la tutela del Patrimonio, il rapporto con gli Inquilini e la Rigenerazione Urbana. I Numeri della Gestione sono di tutto rispetto: 28.670 abitazioni gestite, 8.667 box/ posti auto, 1.279 unità ad uso diverso (negozi, laboratori, depositi, associazioni) per un totale di 38.616 unità totali, inclusi 1.531 immobili. La rigenerazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica rappresenta uno degli asset strategici delle politiche abitative del Comune di Milano. In questo contesto
MM, società interamente partecipata dall’amministrazione comunale e gestore del patrimonio ERP cittadino, sta sviluppando interventi che coniugano riqualificazione urbana, sostenibilità ambientale e innovazione tecnologica, con l’obiettivo di migliorare la qualità dell’abitare e ridurre i consumi energetici degli edifici.
All’interno del numero troverete anche una sintesi della due giorni a Rimini, un appuntamento che ha approvato il bilancio consuntivo, ma soprattutto un momento di significativa condivisione e confronto su tematiche importanti a livello nazionale ed internazionale, alla presenza di ospiti di rilievo. Il cinema Fulgor ha ospitato il convegno “Piano Casa. Come coordinare Europa, Stato ed Enti Locali. Obiettivi e opportunità per l’Edilizia Residenziale Pubblica”. Tanti gli ospiti: vi invito alla lettura.
Spilimbergo ha ospitato un convegno molto significativo “LA MEMORIA DELLA RICOSTRUZIONE”; Il 22 giugno l’iniziativa promossa da Ater Udine e Ater Pordenone a cinquant’anni dal terremoto. Testimonianze, documenti e confronto tra le esperienze del Friuli, dell’Aquila e di Modena.
Invito tutti gli associati a consultare il Sito di Federcasa, sempre aggiornato con tutte le informazioni che riguardano la Federazione e vi ricordo di segnalarmi tutte le notizie che vorreste evidenziare inviandole all’indirizzo dimiceli@federcasa.it. Per restare sempre aggiornati sulle nostre pubblicazioni seguiteci su: issuu.com/federcasa.
Piano Casa Italia
La sfida passa dall’approvazione all’attuazione
Il Piano Casa Italia è finalmente legge. Con l’approvazione definitiva del Senato si apre una nuova stagione per le politiche dell’abitare, dopo anni in cui l’edilizia residenziale pubblica è rimasta ai margini degli investimenti nazionali.
L’istituzione di due Commissari straordinari – uno per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e uno per l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) e l’edilizia privata a prezzi calmierati – dimostra la volontà del Governo di affrontare l’emergenza abitativa con strumenti straordinari e una governance dedicata. È un buon Piano? Saranno i risultati a dirlo. Oggi possiamo però affermare che il Piano Casa Italia è una realtà e rappresenta un punto di partenza concreto. Come Federcasa lo abbiamo sostenuto fin dall’inizio del confronto con il Governo e, pur consapevoli che alcuni aspetti potranno essere migliorati nella fase attuativa, riteniamo che questa riforma segni un cambio di passo atteso da molti anni.
Tra i risultati più importanti vi è il recepimento di una delle principali richieste avanzate da Federcasa: 970 milioni di euro destinati al recupero degli oltre 60.000 alloggi ERP oggi inutilizzati perché in attesa di manutenzione straordinaria. Le risorse saranno assegnate direttamente alle Aziende Casa e consentiranno di restituire rapidamente migliaia di abitazioni alle famiglie in graduatoria, valorizzando il patrimonio esistente senza consumare nuovo suolo. La nomina del Commissa -
rio straordinario per l’ERP segna l’avvio della fase operativa. Dalla ricognizione del fabbisogno e dalla tempestiva ripartizione delle risorse dipenderà la rapidità con cui gli interventi potranno essere realizzati sui territori. È un investimento che assume anche un valore storico: dallo stanziamento previsto dalla Legge n. 80 del 2014 non si registrava un impegno così significativo a favore dell’edilizia residenziale pubblica.
Restano, naturalmente, alcuni temi sui quali sarà necessario proseguire il confronto. Sul Fondo per la morosità incolpevole il dialogo con la Presidenza del Consiglio ha consentito di ottenere un’importante correzione: il contributo riguarderà esclusivamente gli enti che aderiranno volontariamente e sarà definito nell’ambito di un tavolo tra Stato, Regioni e Comuni, evitando automatismi che avrebbero potuto incidere negativamente sui bilanci delle Aziende.
Rimane invece aperta la questione dei piani di vendita. La posizione di Federcasa è chiara: eventuali alienazioni possono essere sostenibili solo se le risorse rimangono integralmente destinate alla manutenzione, alla riqualificazione e al reinvestimento nel patrimonio pubblico. Diversamente si rischierebbe di indebolire la capacità delle Aziende di garantire servizi e risposte efficaci ai cittadini. Parallelamente prosegue il confronto con INVIMIT affinché anche il Piano dedicato all’Edilizia Residenziale Sociale riconosca il ruolo centrale
delle Aziende Casa. Le competenze maturate in decenni di esperienza nella gestione del patrimonio pubblico rappresentano un valore che il Paese non può permettersi di disperdere. Le Aziende devono essere protagoniste della progettazione, della realizzazione e della gestione dei nuovi interventi.
Il Piano Casa Italia non rappresenta un punto di arrivo, ma l’inizio di un percorso. Serviranno collaborazione istituzionale, capacità di ascolto e interventi correttivi ogni volta che sarà necessario. Federcasa continuerà a offrire il proprio contributo con spirito costruttivo, collaborando con Governo, Parlamento, Regioni e Comuni affinché questa riforma produca risultati concreti. Le risorse oggi disponibili, il recupero del patrimonio esistente e il riconoscimento del ruolo delle Aziende Casa costituiscono basi solide su cui costruire una politica strutturale per l’abitare. La sfida, adesso, è trasformare le norme in cantieri, gli alloggi sfitti in case assegnate e le opportunità offerte dalla riforma in risposte concrete per le migliaia di famiglie che attendono una casa.
Marco Buttieri Presidente Federcasa
Federcasa: al servizio del bene comune
Luglio segna il momento dell’attesa e del rilassamento. Attesa per la comunicazione da parte del GSE dei progetti che riceveranno il finanziamento PNRR della Misura 7/17 sull’Efficientamento Energetico. Rilassamento per la fine della corsa della consegna dei progetti, delle gare di appalto, assegnazioni e caricamento sul portale del GSE.
A breve speriamo di avere a disposizione gli elenchi e capire bene come questa importante Misura avrà gli effetti sperati.
Questa esperienza è stata molto importante per capire bene quale e in che modo Federcasa può svolgere un ruolo primario sia nella promozione e stimolo agli Enti preposti che organizzativo/operativo nei confronti delle Aziende Associate.
Il nostro compito è offrire servizi ma soprattutto organizzare e preparare gli strumenti da mettere a disposizione delle nostre Aziende.
Aziende che hanno dinamiche, strutture e complessità diverse, in molti casi insufficienti ad affrontare le complessità delle normative.
In questo Federcasa con la propria struttura deve aiutare, seguire, offrire sostegno in maniera chiara e precisa fornendo strumenti adeguati in maniera preventiva.
Questo è un obbligo e un dovere. Dobbiamo da questa esperienza capire in che modo il nostro ruolo incide e diventa realmente un sostegno. Governare e programmare le azioni anche preventive costituisce un’azione politica di grande
importanza. Politica in quanto l’azione amministrativa e di sostegno alle Aziende costituisce la parte più nobile della nostra gestione. Questo è un momento di riflessione che ci deve accompagnare sempre in ogni decisione che si deve prendere. Un conto sono la visione e gli obiettivi (necessari a definire un programma e quindi dare un’impronta alla Federazione) che aspettano al Presidente e alla Giunta di Federcasa altro sono la messa a terra di tali indirizzi che spettano alla struttura Organizzativa e Operativa.
Tutto questo è politica: intesa come strumento e
mezzo per finalizzare le nostre azioni al raggiungimento del bene comune che costituisce l’obiettivo primario di ogni azione pubblica. Federcasa prosegue in questo percorso con determinazione e tenacia. Avanti così.
Patrizio Losi
Direttore Federcasa
MM Spa
Ingegneria, servizi urbani e gestione del patrimonio pubblico
Fondata nel 1955, con il nome di Metropolitana Milanese (oggi semplicemente MM Spa), per progettare la “rossa”, la prima linea metropolitana di Milano, negli anni l’azienda milanese ha progressivamente ampliato le proprie aree di business e oggi è una realtà unica nel panorama nazionale per la tipologia e la varietà dei servizi gestiti. MM, a Milano e non solo, fornisce soluzioni su misura nella progettazione e nella riqualificazione di ecosistemi urbani, riorganizzando servizi, reti, infrastrutture e patrimoni immobiliari pubblici. Interamente partecipata dal Comune di Milano, opera in settori strategici quali il servizio idrico integrato della città, l’ingegneria delle infrastrutture di trasporto, il facility management del patrimonio comunale, la gestione del verde pubblico milanese e dell’edilizia residenziale pubblica (ERP) di proprietà di Palazzo Marino.
Con oltre 1.500 dipendenti e ricavi superiori a 370 milioni di euro, MM rappresenta un modello integrato di gestione urbana che coniuga competenze tecniche, innovazione e sostenibilità. È quindi il quinto gestore del servizio idrico integrato in Italia per volumi di acqua fatturati, così come il quinto operatore di edilizia residenziale pubblica a livello nazionale per numero di alloggi. L’approccio di MM si fonda sulla valorizzazione del patrimonio pubblico e sul miglioramento della qualità della vita urbana attraverso servizi essenziali, interventi di rigenerazione e una ge-
stione orientata alla sostenibilità ambientale e sociale.
La gestione del patrimonio ERP del Comune di Milano: numeri e risultati Dal 2015 MM gestisce il patrimonio di edilizia residenziale pubblica di proprietà del Comune di Milano, assumendo un ruolo centrale nelle politiche abitative della città. Ha creato una specifica Divisione Casa che si è affiancata alle divisioni già esistenti Ingegneria e Servizio Idrico Integrato. L’attività comprende la gestione amministrativa e
Abitazioni
Unità totali gestite
Inquilini ERP tra Milano e Bergamo
Iniziative sociali e di comunità
contabile, le manutenzioni ordinarie e straordinarie, i rapporti con gli inquilini, la tutela del patrimonio e tutte le attività connesse all’assegnazione degli alloggi. Il patrimonio in gestione è costituito da 28.502 abitazioni, 8.650 box e posti auto e 1.087 usi diversi.
Nel 2025 la società ha preso in carico quasi 35.000 segnalazioni tecniche, tradotte in quasi 20.000 interventi di manutenzione ordinaria, cui vanno aggiunti gli interventi di manutenzione straordinaria che hanno interessato 59 edifici.
Inoltre, MM ha riportato a nuova disponibilità 520 alloggi attraverso interventi di riqualificazione (+30% rispetto al 2024).
L’attenzione alla tutela del patrimonio si evidenzia anche nel numero delle occupazioni abusive, oggi ridotte a 459, con una costante e progressiva diminuzione dall’avvio della gestione (-70%).
Sul fronte della relazione con gli utenti, nel 2025
MM ha registrato 156.503 chiamate al call center e 20.258 appuntamenti, di cui il 56% presso le sedi territoriali e il 44% gestite con appuntamenti telefonici o contatto digitale.
43.635 cittadini in 20.724 nuclei familiari vivono oggi negli immobili ERP amministrati dalla società con profili demografici vari e diversificati. Il 50% dei nuclei familiari comprendono almeno un componente over 65 anni, così come il 44% dei nuclei familiari è composto da una sola persona. L’esperienza maturata nella gestione dell’edilizia residenziale pubblica milanese ha consentito a MM di estendere progressivamente il proprio modello operativo anche ad altri territori. Dal 2023 la società gestisce infatti il patrimonio abitativo pubblico del Comune di Bergamo, costituito da circa 1.300 unità immobiliari tra alloggi e pertinenze, garantendo attività amministrative, manutentive e di relazione con gli inquilini attraverso una struttura dedicata integrata con le competenze sviluppate a Milano.
Dimensione sociale
Accanto alla gestione immobiliare, MM ha promosso diverse iniziative finalizzate ad aumentare la coesione sociale. Nel 2025 sono state 104 le iniziative sociali e di comunità nei quartieri ERP, declinate attraverso vari progetti di intrattenimento sociale e animazione territoriale.
Milano e MM Spa
Innovazione, sostenibilità e rigenerazione nel patrimonio ERP
La rigenerazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica rappresenta uno degli asset strategici delle politiche abitative del Comune di Milano. In questo contesto MM, società interamente partecipata dall’amministrazione comunale e gestore del patrimonio ERP cittadino, sta sviluppando interventi che coniugano riqualificazione urbana, sostenibilità ambientale e innovazione tecnologica, con l’obiettivo di migliorare la qualità dell’abitare e ridurre i consumi energetici degli edifici. L’esperienza maturata nella progettazione di infrastrutture e nella gestione di reti e patrimoni complessi viene applicata all’edilizia pubblica attraverso modelli progettuali che integrano efficienza energetica, digitalizzazione dei processi, manutenzione programmata e sostenibilità nel ciclo di vita degli immobili. Due interventi particolarmente significativi sono quelli in corso nei quartieri di Quinto Romano e Lorenteggio, che rappresentano esempi concreti di trasformazione del patrimonio ERP milanese.
Via Tofano: demolizione, ricostruzione e 127 nuovi alloggi
Nel quartiere Quinto Romano è in corso il progetto di demolizione e ricostruzione di tre torri di edilizia residenziale pubblica in via Tofano 5.
L’intervento riguarda edifici ormai caratterizzati da elevati livelli di obsolescenza e prevede la realizzazione di un nuovo complesso residenziale
composto da tre torri di 11 piani per un totale di circa 200 alloggi.
I lavori per le due torri sono conclusi (mentre per la terza sono in corso). Queste si sviluppano su 11 piani per un’altezza complessiva di circa 38 metri. Sono costituite rispettivamente da 64 e 63 appartamenti, oltre alla portineria e a un locale condominiale. Entrambe offrono una superficie calpestabile di circa 400 metri quadri per piano, garantendo ambienti spaziosi e vivibili. All’esterno, le pavimentazioni drenanti favoriscono lo smaltimento delle acque piovane, mentre le
aree verdi arricchiscono l’ambiente circostante. Dal punto di vista impiantistico, le torri sono dotate di soluzioni avanzate per il comfort abitativo e il risparmio energetico. Il riscaldamento e il raffrescamento sono garantiti da due pompe di calore aria-acqua, collocate in copertura, che alimentano un sistema di pannelli radianti a pavimento. Per la produzione di acqua calda sanitaria, ogni appartamento dispone di una pompa di calore monoblocco dedicata. Per un maggiore controllo dei consumi, gli impianti prevedono la contabilizzazione individuale delle calorie per la climatizzazione e dell’acqua fredda. Inoltre, ogni unità è dotata di un sistema di ventilazione meccanica controllata che assicura un continuo ricambio d’aria e una migliore qualità degli ambienti interni. In copertura sono stati installati impianti fotovoltaici con una potenza complessiva di 30 kW (15 per torre), contribuendo a una gestione più sostenibile dei consumi condominiali.
Via dei Giaggioli: 175 alloggi ERP finanziati dal Pnrr
Un altro intervento particolarmente significativo e in via di completamento è nel quartiere Lorenteggio. Finanziato grazie alle risorse del Piano nazionale di ripresa e resilienza, è consistito nella demolizione e ricostruzione di tre edifici destinati all’edilizia residenziale pubblica per un totale di 175 alloggi, accompagnati da spazi di servizio, guardiania, uffici aperti al pubblico e sale comuni. MM ha curato l’intero processo progettuale, gestendo la realizzazione di un intervento che va oltre la semplice sostituzione edilizia, proponendo una visione integrata che include la riqualificazione completa delle aree esterne con interventi sulla rete idrica, le strade, il verde e l’arredo urbano. Gli edifici preesistenti, risalenti agli anni ’50, versavano in condizioni di forte degrado, con alloggi che presentavano superfici inferiori a quelle indicate dal Regolamento edilizio del Comune di
Milano. Il nuovo complesso prevede 175 alloggi, di cui 126 bilocali e 49 trilocali: i trilocali al piano terra e al primo piano sono accessibili a persone con mobilità ridotta, mentre tutte le altre unità sono adattabili. MM ha scelto soluzioni innovative come la tecnologia BIM (Building Information Modeling), ma la vera particolarità del progetto risiede nella scelta di utilizzare strutture prefabbricate in legno unite a elementi in cemento armato e acciaio. All’esterno, gli edifici sono realizzati con pannelli di facciata preassemblati in legno lamellare, isolati con lana minerale per garantire maggiore efficienza e risparmio energetico. Gli edifici raggiungono consumi energetici vicini allo zero, configurandosi come NZEB (Nearly Zero Energy Building). Questo risultato è stato ottenuto attraverso l’installazione di impianti fotovoltaici con una potenza di 23,4 kW per ciascuno dei tre edifici, pannelli radianti a pavimento, sistemi di deumidificazione e ricambio d’aria continuo in ogni alloggio e l’eliminazione del gas grazie a piani cottura elettrici e al collegamento alla rete di teleriscaldamento. Il progetto estende la sua visione
rigenerativa all’intero spazio pubblico circostante, con la riqualificazione degli spazi verdi e il mantenimento delle alberature esistenti di pregio. Alcune strade limitrofe sono state parzialmente pedonalizzate, nonché è stata creata un’ampia area ludica con skatepark, zone gioco, un campo da basket, tavoli da ping pong e per gli scacchi, oltre alla realizzazione di una pista ciclabile.
Sport, cultura e socialità entrano nell’ERP
MM affianca alle attività di manutenzione e gestione degli immobili un articolato programma di interventi sociali finalizzati a migliorare la qualità dell’abitare nei quartieri popolari. In questo senso, MM ha attivato, all’interno della Divisione Casa, una funzione dedicata alla gestione della socialità e alla promozione di interventi nei quartieri ERP, a testimonianza di un approccio e di una pratica di MM non riducibili alla sola gestione delle sfere facility o property, ma sempre più attente e rivolte all’osservazione, all’ascolto, alla costruzione di spazi che favoriscano cooperazione e convivenza, alla progettazione di quartieri ed edifici che non chiudano, ma abilitino.
Milano ha un patrimonio ERP costruito in epoche diverse, spesso non pensato per i bisogni attuali e con forti disuguaglianze territoriali; questa “stortura” non è un difetto: è la condizione reale da cui partire per progettare interventi per migliorare la qualità dell’abitare e rafforzare le relazioni tra inquilini, territorio e comunità.
Particolare attenzione è posta all’utilizzo sociale di spazi ed immobili ad uso diverso nei piani terreni degli stabili ERP di proprietà del Comune Milano. A fine 2025, delle 582 unità immobiliari destinate ad uso diverso che risultano locate, 280 (48%) risultano essere assegnate tramite bandi ad associazioni e cooperative sociali per il perseguimento di obiettivi di natura sociale e culturale definiti dallo stesso Comune e dai Municipi. I cortili e gli
spazi comuni degli edifici ERP diventano così i palcoscenici di attività culturali organizzate dalle associazioni territoriali, capaci di mobilitare gli inquilini e gli abitanti del quartiere attraverso la creazione di un terreno informale di relazione e collaborazione. Tra i vari programmi va evidenziato “Il Cortile di Casa”, bando promosso da MM a fine 2025 per sostenere iniziative culturali, sportive, educative e sociali all’interno dei cortili delle case popolari. Il progetto parte dalla consapevolezza che molti quartieri ERP vivono una condizione di distanza dal resto della città: i loro cortili, spesso ricchi di spazi verdi, attività associative e servizi
di prossimità, restano poco conosciuti e frequentati da chi non vi abita. L’obiettivo, quindi, è quello di favorire l’utilizzo dei cortili quali luoghi di incontro, di confronto tra gli abitanti e le diverse realtà che popolano il quartiere, per costruire occasioni di conoscenza. Infatti, una delle principali difficoltà registrate nei quartieri popolari è il rapporto mancato con il resto della città; per chi non è residente è raro entrare in un cortile popolare, frequentare le aree verdi e i piani terra, che ospitano negozi e associazioni che svolgono la loro attività. Questa distanza, con il passare del tempo, produce isolamento e separazione. “Il Cortile di Casa” è uno strumento che ha cercato di aprire gli “spazi popolari” per promuovere cuciture e connessioni e spingerci a considerare parti di città che tendiamo ad escludere. Alla prima edizione sono state presentate 88 proposte che hanno coinvolto oltre 100 organizzazioni del territorio. Le iniziative hanno riguardato ambiti diversi: teatro, musica, letture animate, laboratori artistici, attività sportive, orti urbani, educazione ambientale, pratiche di riuso e riparazione, eventi conviviali e percorsi di valorizzazione della memoria e delle storie dei quartieri. Con uno stanziamento complessivo di 90.000 euro, MM ha selezionato due progetti per ciascuno dei nove Municipi cittadini, assegnando contributi fino a 5.000 euro per progetto. Tra le attività finanziate figurano spettacoli teatrali e musicali, corsi sportivi gratuiti, laboratori creativi
per bambini e ragazzi, iniziative di arte pubblica, percorsi di mediazione sociale e azioni di rigenerazione degli spazi comuni. Le attività, spesso progettate insieme agli abitanti, sono oggi entrate nella fase operativa trasformando i cortili delle case popolari in luoghi di aggregazione aperti a tutta la cittadinanza. “Il Cortile di Casa” rappresenta così un esempio concreto di come la cultura, la partecipazione e la socialità possano contribuire a rafforzare il senso di appartenenza, promuovendo l’inclusione e nuove connessioni tra i quartieri popolari e il resto della città.
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Una biblioteca dedicata a Gianni Mura
Nello stabile ERP di via Confalonieri 3, gestito da MM, l’Associazione Altropallone ASD Onlus ha inaugurato la Biblioteca dello Sport dedicata al giornalista, scrittore e narratore di sport Gianni Mura. Sono 2.173 i volumi già catalogati e disponibili, una raccolta nata grazie alle donazioni di autori, case editrici e cittadini e destinata ad arricchirsi ulteriormente nel tempo grazie al contributo di chi vorrà donare libri dedicati allo sport, alla sua storia e ai suoi valori.
La Biblioteca entrerà a far parte del sistema bibliotecario milanese ed è pensata come un luogo da vivere quotidianamente, dove leggere, studiare, incontrarsi e confrontarsi sui temi dello sport e della società. La “Biblioteca dello Sport Gianni Mura” è ospitata in uno degli spazi di proprietà del Comune assegnati attraverso il programma di bandi “Sefémm” dedicati ad associazioni ed enti no profit. La sua nascita si inserisce nel percorso di Altropallone, l’associazione che promuove lo sport e il gioco come strumenti di inclusione, crescita sociale e contrasto al razzismo e alle discriminazioni.
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Il contributo Elio Franzini
Presidente MM Spa
Sarebbe un atteggiamento che si pone tra arroganza e incoscienza definire le politiche abitative della città, e per di più di una città come Milano, il cui governo del territorio è gravato da alcune specificità – specificità socio-economiche, per esempio, cioè il rapporto tra la città e la città metropolitana; ma anche geografiche se cogliamo nel nostro tessuto cittadino il paradosso di una struttura da metropoli che ha tuttavia dimensioni reali da città media – che la rendono un caso particolare e che impediscono di delineare precisi orizzonti futuri. In questo contesto, esiste tuttavia una certezza spesso dimenticata, cioè che circa un cittadino su dieci abita in una casa popolare, sia essa di MM o di Aler. È una cifra su cui bisogna riflettere, in particolare tenendo conto che le case di edilizia popolare sono variamente diffuse sul territorio della città e poste nei vari Municipi, non escludendo affatto le zone centrali, ponendosi tra case civili, abitazioni di lusso, studentati, ecc. Le case popolari vivono dunque in una dimensione territoriale ibrida, a cominciare da quelle di MM, che gestisce – tra alloggi, box e entità non abitative - quasi 40.000 unità, abitate da oltre 43.000 persone.
E quando si parla di casa, ben si sa che vi è un abitare possibile e un abitare reale. Sul primo si sono affaccendati molti urbanisti, sociologi e filosofi: giusto che così sia in una realtà globale dove gran parte dell’umanità vive in grandi concentrazioni
urbane e abita soprattutto tra ancor più grandi concentrazioni di reti comunicative. D’altra parte, quando si parla di città, la generalizzazione è densa di pericoli perché si tende a muoversi tra luoghi comuni. I modelli reali molto diversi tra loro e bisogna constatare che l’abitare moderno richiede la capacità di passare attraverso molte variazioni atmosferiche, variazioni che sono tramate da piccole differenze, che peraltro le immagini delle nostre città potrebbero facilmente esemplificare. Dalle descrizioni di Baudelaire delle prime metropoli moderne sino ai dibattiti degli ultimi anni, il quadro è mutevole e, appunto, ambiguo e ibrido
come i molteplici – possibili e reali – modelli di sviluppo. Si è tuttavia consapevoli – e chi gestisce abitazioni deve averne particolare e autocritica coscienza - che il sogno di una città ideale, come per esempio quella la cui immagine dipinta è conservata ad Urbino, deve definitivamente tramontare. Senza dubbio, con quel dipinto, siamo di fronte a una città costruita “a misura d’uomo”. Ma tale città è del tutto disabitata e i suoi confini sembrerebbero quelli di una utopia: la città eterna di un uomo classico, di un ideale umanistico. Il discorso invece va rovesciato: non una città come spettacolo da guardare dall’esterno, da un’ipotetica finestra, bensì uno spazio complesso da vivere, abitato, denso di imperfezioni, in cui la vetustà appare spesso come decadenza. Un concreto ideale antropocentrico deve quindi sempre considerare le condizioni di possibilità del contorno, le risorse a disposizione, le condizioni strutturali del patrimonio e, in esso, le realtà sociali degli abitanti, differenziate e mutevoli. La città è sempre più, e per definizione, un’entità contraddittoria, dove sembra essersi perso il centro e dove dunque i punti di vista vanno moltiplicati, cercando non un‘artefatta sintesi, bensì lo sforzo di comprensione di un’antropizzazione che vive della varietà dei tipi umani che la abitano. D’altra parte, di fronte a questa situazione ibridata, chi gestisce non può pensare a una cristallizzazione di nuove immagini artefatte, pur molto diverse da
quella conservata a Urbino, consapevole al contrario che la cifra della nostra modernità è quella di essere una “epoca del provvisorio”, in cui bisogna seguire il caleidoscopio di sempre più veloci mutamenti. Tuttavia, perché tale dialogicità non si trasformi in confusione e in negazione decostruttiva di un senso complesso, e la città in incubo citazionistico, vanno recuperati i motivi di fondo di un lavoro quotidiano, capace di vedere nelle case popolari un volto complesso della e sulla città, un sistema di riferimenti che non può essere guardato a distanza, ma che bisogna sempre di nuovo costruire – dalla manutenzione all’identità culturale, dai modelli di convivenza alle prospezioni di quel che tali modelli potranno diventare, dai cortili alle conflittualità stratificate. Le case popolari, come si è detto, hanno “atmosfere” complesse, atmosfere che non sono totalità indifferenziate, ma che orientano la complessità abitativa della città intera, di una città come Milano, in cui le differenze coesistono e rischiano di diventare improduttive, o addirittura distruttive, se la loro capacità di confronto e dialogo non viene affrontata per quel che è, cioè una pluralità espressiva che deve fare della contraddizione un’occasione di riflessione, anche economica, sul presente e sul futuro. Una riflessione autentica su quel che stiamo diventando. I pensieri che così si generano non sono separati dalle cose, bensì fanno parte delle loro qualità, del loro concreto orizzonte, radicato
nella storia, nella materia, nei vissuti sociali, nelle strutture del pensiero. Le case popolari non sono allora un “problema”, bensì un senso da indagare, nella consapevolezza che i rapporti che in esse si sviluppano vanno progressivamente interrogati e svelati. Milano ha un patrimonio e una possibilità. O, meglio, un patrimonio che può diventare possibilità, sia di nuove e innovative costruzioni sia di maggiore integrazione di quelle antiche.
L’intervista Francesco Mascolo
Amministratore delegato di MM Spa
MM gestisce il patrimonio ERP del Comune di Milano. Qual è oggi il vostro ruolo e come si traduce nella gestione quotidiana?
“MM oggi è molto più di un gestore immobiliare: è un soggetto pubblico che si prende cura delle persone che abitano gli edifici di edilizia residenziale pubblica. Gestiamo un patrimonio vasto e complesso, ma soprattutto una realtà sociale estremamente eterogenea, composta in misura sempre maggiore da anziani soli e da famiglie giovani, numerose e di diverse provenienze culturali. Per questo il nostro approccio non può limitarsi a presidiare gli aspetti tecnici ed amministrativi. È necessario comprendere i bisogni dei nostri inquilini e adattare di conseguenza i nostri servizi, la comunicazione e la modalità di presenza sul territorio. Abbiamo investito molto nell’ascolto e nella personalizzazione del servizio e, pur in un’epoca dove la digitalizzazione è il nuovo mantra, abbiamo sviluppato canali di comunicazione accessibili anche a chi ha minore familiarità con gli strumenti digitali o incontra difficoltà linguistiche, semplificando le informazioni e garantendo la presenza di figure di riferimento riconoscibili nei quartieri. Siamo convinti che l’innovazione digitale sia importante, ma deve essere inclusiva: non basta dunque digitalizzare i servizi, bisogna garantire che tutti possano utilizzarli concretamente”.
Manutenzione, qualità abitativa e sostenibilità sono temi centrali nell’edilizia pubblica. Come li affrontate?
“La manutenzione rappresenta una sfida complessa per la dimensione del patrimonio di cui ci prendiamo cura, la vetustà di molti edifici e i vincoli economici che caratterizzano il settore. Essa è comunque uno strumento fondamentale per garantire dignità abitativa. Intervenire rapidamente, prevenire il degrado e mantenere in buone condizioni gli spazi comuni significa migliorare la qualità della vita delle persone e rafforzare il senso di appartenenza ai luoghi. Negli anni abbia -
mo migliorato l’organizzazione degli interventi e la capacità di risposta, ma soprattutto abbiamo cambiato prospettiva: non interveniamo semplicemente sugli edifici, curiamo le aree verdi ed attrezzate dentro e intorno ai complessi ERP così da elevare la qualità dell’abitare. In questo percorso la sostenibilità ha un ruolo strategico: riqualificare dal punto di vista energetico gli immobili significa ridurre l’impatto ambientale, ma anche alleggerire le bollette delle famiglie. Per questo consideriamo la sostenibilità una leva non solo ambientale, ma anche sociale, capace di contribuire a un’abitazione più accessibile ed equa”.
MM è spesso citata per i progetti di rigenerazione urbana come, ad esempio, i progetti di via dei Giaggioli e di via Tofano. Qual è la vostra visione?
“Gli interventi come quelli che consentono l’abbattimento e la ricostruzione degli stabili di via dei Giaggioli e via Tofano, parliamo di oltre 300 alloggi, sono significativi perché rappresentano una concezione della rigenerazione urbana che va oltre la semplice sostituzione edilizia. In quei quartieri non abbiamo solo costruito nuove abitazioni, abbiamo creato luoghi capaci di migliorare la qualità della vita, occasioni di incontro e di offerta di servizi di prossimità, favoriti dalla creazione di aree giochi per bambini, attrezzature sportive, spazi di sosta e ristoro aperti al quartiere. La nostra progettazione parte sempre con lo scopo di coniugare una confortevole vita all’interno degli alloggi e una stimolante vita negli spazi esterni. Da qui nasce l’attenzione verso edifici funzionali e sostenibili, senza barriere architettoniche, accoglienti e in grado di favorire le relazioni sociali. Gli spazi comuni non sono elementi accessori, ma strumenti essenziali per contrastare l’isolamento e favorire la coesione, soprattutto tra le persone più fragili. Per questo consideriamo progettazione e gestione come due momenti di un unico
processo orientato al benessere delle comunità”.
Quanto è importante conoscere gli inquilini e favorire la partecipazione delle comunità?
“ È fondamentale. Oggi l’edilizia pubblica ospita una popolazione sempre più diversificata e spesso caratterizzata da situazioni di fragilità. La presenza di anziani soli, famiglie con difficoltà economiche e cittadini stranieri richiede strumenti e politiche dedicate. Per gli anziani sono centrali la prossimità dei servizi, l’accessibilità e il contrasto all’isolamento; per le famiglie e i più giovani è importante costruire occasioni di partecipazione e coinvolgimento; per i cittadini di origine straniera diventano decisive una comunicazione efficace e percorsi di integrazione. Solo attraverso una conoscenza approfondita di queste realtà è possibile progettare interventi realmente efficaci. In questa direzione si inserisce il progetto MM “Il cortile di casa”, che rappresenta bene la nostra idea di abitare pubblico. I cortili diventano luoghi di relazione e di aggregazione, dove attività culturali, sportive e sociali contribuiscono a creare fiducia tra le persone, ridurre i conflitti e rendere i quartieri più vivi e sicuri. Quando una comunità si conosce e si riconosce, cambia profondamente il modo di vivere gli spazi condivisi. È così che quest’anno abbiamo attivato 18 progetti selezionati tra 88 candidati al nostro bando con attività culturali e sportive gratuite e aperte a tutti che, pur privilegiando gli abitanti dei caseggiati popolari, vede la partecipazione anche di chi nei cortili non risiede, costruendo ponti tra di loro”.
Quali sono le principali sfide per il futuro dell’abitare pubblico?
“Le priorità sono chiare. Da un lato occorre aumentare l’offerta di alloggi per rispondere a una domanda in continua crescita; dall’altro è necessario proseguire nella riqualificazione del patrimonio esistente, rendendolo sempre più
efficiente, sostenibile e adeguato alle esigenze contemporanee. Ma la sfida più importante riguarda la dimensione sociale. Dobbiamo evitare che i quartieri ERP diventino luoghi di marginalità e lavorare affinché siano invece contesti inclusivi, capaci di offrire opportunità e qualità della vita. Per riuscirci serve una visione che metta al centro le persone prima ancora degli edifici. È questa la vera scommessa dell’abitare pubblico: costruire comunità solide, inclusive e sostenibili nel tempo”.
L’intervista Alessandro Mornati
Direttore Divisione Casa di MM Spa
Alessandro Mornati nel corso del recente Congresso di Federcasa è intervenuto su alcuni temi centrali per il settore dell’abitare sociale e per le prospettive del Piano Casa
Dottor Mornati, nel suo intervento ha sottolineato l’importanza del ruolo di Federcasa nell’interlocuzione con le istituzioni. Perché questo punto è così rilevante?
“Agire come Federcasa significa avere una voce più forte e più autorevole nei confronti delle istituzioni ad ogni livello. Quando il settore si muove in modo coordinato, la capacità di incidere sulle decisioni e di ottenere risultati concreti cresce in maniera significativa. Al contrario, iniziative frammentate rischiano di avere un impatto meno efficace”.
Si discute molto di Piano Casa e di ERP. Un po’ meno di ERS. È così?
“Il Piano Casa è una grande opportunità e tratta entrambi gli argomenti (ERP ed ERS) ma sì, credo sia necessario ‘accendere un faro’ sullo sviluppo dell’Edilizia Residenziale Sociale a canone calmierato, che in Italia è ancora poco sviluppata e che permetterebbe di generare un’offerta abitativa a favore di quella fascia di popolazione che non rientra nell’ERP ma che fatica a sostenere i prezzi del mercato libero. Si tratta di una domanda abitativa molto ampia, che coinvolge categorie
essenziali per il funzionamento delle città, come insegnanti, infermieri, autisti e altri lavoratori che hanno redditi intermedi. E a Milano è un tema molto sentito”.
MM Spa sta lavorando su ipotesi concrete in questo ambito?
“Sì. Il Comune di Milano ha chiesto ad MM di studiare un’ipotesi di sviluppo dell’Edilizia Residenziale Sociale a canone calmierato mediante il conferimento di alcuni immobili da gestire a tale scopo, coerentemente con gli obiettivi del Piano Straordinario Casa e con il ruolo di MM quale so -
cietà pubblica a vocazione sociale. Abbiamo approfondito la fattibilità dell’iniziativa analizzando vari scenari sia tecnico-organizzativi che economico-finanziari anche con il supporto di advisor esterni qualificati”.
Quali criticità avete riscontrato?
“Le criticità principali riguardano gli aspetti fiscali e tributari. Con l’attuale quadro normativo, già al momento del conferimento – ossia il momento “zero” - emerge l’obbligo di versare imposte indirette significative, quasi il 10% sul valore dell’immobile, che incidono pesantemente sulla sostenibilità dell’operazione. A questo si aggiunge il tema dell’applicabilità dell’IVA, sia sulla ristrutturazione che sui canoni di affitto, che meriterebbe un chiarimento normativo per evitare interpretazioni non univoche. Insomma, un quadro certamente non semplice e non chiaro”.
Qual è quindi la proposta che ha voluto portare all’attenzione di Federcasa?
“È importante che, come Federazione, si apra un confronto con il Governo sul tema delle imposte indirette e sull’IVA, soprattutto per quanto riguarda i canoni di locazione. Se l’obiettivo è favorire davvero l’ERS, non si può ignorare il fatto che l’imposizione fiscale rischia di rendere poco sostenibili operazioni nate proprio con una finalità sociale”.
Un secondo tema è stato quello del Repower.
“Il Repower può funzionare solo se si regge su due pilastri: il contributo GSE e il Conto Termico 3.0. Se uno dei due elementi venisse meno, l’intero equilibrio economico-finanziario delle proposte rischierebbe di saltare. Se il primo appare ben incardinato, del secondo non abbiamo notizie certe ad oggi. So che Federcasa ha già aperto un confronto con il MISE per garantire una cornice stabile e credibile ad un provvedimento che può dare un contributo molto importante all’efficientamento energetico del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica nel nostro Paese”.
L’esperienza del Repower cosa ci insegna? “È fondamentale che sin dall’inizio vi sia chiarezza nei processi tecnico-amministrativi in fase di presentazione delle proposte e soprattutto nei criteri di selezione delle proposte stesse. Questo è importante non solo per l’equità del sistema, ma anche per prevenire contenziosi e ritardi”.
Il contributo Fabio Bottero
Assessore all’Edilizia Residenziale Pubblica del comune di Milano
La tutela della casa pubblica rappresenta una priorità per il Comune di Milano. Garantire alloggi decorosi e dignitosi alle cittadine e ai cittadini che abitano gli appartamenti popolari è l’impegno che abbiamo preso e che l’assessorato all’Edilizia residenziale pubblica porta avanti quotidianamente grazie al supporto di MM Spa, che gestisce le 27mila unità abitative di proprietà comunale. Il recupero degli alloggi sfitti e la riqualificazione strutturale ed energetica degli stabili ERP sono i fronti principali su cui si articola l’azione dell’Amministrazione, come dimostrano i piani avviati e gli investimenti effettuati in questi anni. Davanti alla necessità di intervenire per ammodernare l’importante patrimonio ERP di sua proprietà, Milano non si è tirata indietro. Nonostante le risorse limitate a disposizione e la tardiva definizione di un Piano Casa nazionale –su cui nutro non poche perplessità, ad esempio, sulla mancanza di investimenti dedicati e continuativi per il recupero dell’ERP e il sostegno agli affitti – non è mai venuta meno la volontà del Comune di prendersi cura a tutto tondo delle case popolari e di migliorare la qualità della vita di coloro che le abitano. Il Piano Zero Alloggi Sfitti, che abbiamo lanciato la scorsa estate, è una delle risposte che abbiamo messo in campo per venire incontro alle necessità abitative delle fasce più fragili della cittadinanza. L’obiettivo che ci siamo dati è quello di recuperare fino a 2.500 alloggi da
reimmettere nelle disponibilità delle assegnazioni delle case popolari. Il programma è stato subito avviato mediante le commesse per i riatti attive e trova copertura in quelle che stiamo attivando con MM, grazie agli oltre 40 milioni di euro che abbiamo stanziato a tale scopo tra il 2025 e il 2026. Si affiancano e completano questo piano numerose altre operazioni dedicate all’Edilizia Residenziale Pubblica. Nel corso degli ultimi dieci anni, il Comune di Milano ha investito circa mezzo miliardo di euro nella casa pubblica, tra opere di manutenzione straordinaria e ordinaria, abbattimento barriere, certificazioni antincendio e
finanziamenti europei ottenuti grazie a progetti riqualificazione del patrimonio ERP che stanno portando alla realizzazione di alloggi moderni e innovativi, con particolare attenzione anche alla dimensione della sostenibilità ambientale e del risparmio energetico. Tra questi spicca l’intervento di demolizione e ricostruzione dei tre fabbricati di via dei Giaggioli, nel quartiere Lorenteggio, che stiamo ultimando con MM: 175 alloggi pubblici moderni, in stabili NZeb, dotati tra le altre cose di impianto fotovoltaico e raffrescamento a pavimento, che entro la fine dell’anno saranno messi a disposizione tramite i bandi di assegnazione delle case popolari. Negli ultimi mesi, abbiamo avviato anche un’importante e strategica operazione di efficientamento energetico, nell’ambito della misura REPower EU – Missione 7 del PNRR: attraverso il finanziamento di progetti del valore di oltre 140 milioni di euro, che contiamo di ottenere in aggiunta agli incentivi previsti dal Conto Termico 3.0, potremo riqualificare sul fronte energetico ben 102 stabili , tramite interventi su isolamento termico, illuminazione a basso impatto, impianti solari termici, fotovoltaici e pompe di calore. Per generare un reale impatto, positivo e di lunga durata, sul territorio e su chi abita i quartieri popolari di Milano, la rigenerazione strutturale del patrimonio ERP è necessaria, ma non è sufficiente. Occorre prendersi cura e incentivare anche la vi-
talità sociale e culturale dei quartieri popolari, per stimolare e contribuire a realizzare le potenzialità e le ambizioni di chi vive negli alloggi pubblici. In questa direzione vanno le iniziative promosse sia da MM – penso al bando “Cortile di casa” – sia ai contributi che, come Amministrazione, abbiamo erogato ad associazioni ed enti del Terzo Settore impegnate in progetti culturali, sportivi e di coinvolgimento positivo degli inquilini delle nostre case popolari. Perché la parola “casa” non indica solo le “quattro mura” che ci accolgono. Casa è anche il contesto sociale e l’insieme delle relazioni che ogni persona che abita in quel contesto costruisce.
Le mani che hanno ricostruito
Le Ater ricordano la ricostruzione del Friuli
Il 22 giugno l’iniziativa promossa da Ater Udine e Ater Pordenone a cinquant’anni dal terremoto. Testimonianze, documenti e confronto tra le esperienze del Friuli, dell’Aquila e di Modena. A cinque decenni dal terremoto del Friuli, Ater Udine e Ater Pordenone promuovono un pomeriggio di riflessione e testimonianza dedicato alla ricostruzione che trasformò le macerie in case, i cantieri in comunità e la solidarietà in un modello riconosciuto a livello nazionale.
La ricostruzione del Friuli non fu soltanto un’opera edilizia, ma un processo collettivo che restituì alle comunità case, servizi, relazioni e fiducia nel futuro. A cinquant’anni dal terremoto, Ater Udine e Ater Pordenone promuovono un momento di memoria e confronto dedicato alle donne e agli uomini che contribuirono a trasformare le macerie in un modello di rinascita riconosciuto a livello nazionale. Lunedì 22 giugno, alle 16, il Teatro Miotto di Spilimbergo ha ospitato “Dalle macerie alle case. Le mani che hanno ricostruito”, iniziativa nata per rendere omaggio alle donne e agli uomini che contribuirono alla rinascita del territorio e per riportare al centro il patrimonio di competenze, responsabilità pubblica e partecipazione civile maturato in quella stagione.
L’appuntamento si è aperto con la testimonianza del vigile del fuoco Giorgio Godina e con i saluti istituzionali a seguire il reading “Voci della ricostruzione”, un dialogo con alcuni dei protagonisti
che contribuirono a progettare il futuro del territorio e la tavola rotonda “Oltre le macerie. Ricostruire le case, ricostruire le comunità”.
Al confronto hanno partecipato, accanto alle realtà che vissero e guidarono la ricostruzione friulana, anche Ater L’Aquila e Acer Modena, chiamate a condividere le esperienze maturate in contesti diversi, ma accomunati dall’obiettivo di restituire alle persone non soltanto un’abitazione, ma anche legami, appartenenza e prospettive.
L’iniziativa ha voluto sottolineare come la rinascita di un territorio non sia mai il risultato dell’azione di un singolo ente, ma di una rete composta da isti-
tuzioni, amministrazioni locali, tecnici, operatori e cittadini. In Friuli, il ruolo dei Comuni, delle Ater e delle organizzazioni coinvolte fu determinante per costruire un sistema fondato sulla collaborazione e sulla vicinanza alle comunità.
Nel Teatro Miotto è stata allestita anche una mostra documentaria realizzata con materiali provenienti dagli archivi delle Ater e degli enti partecipanti: delibere storiche, progetti, planimetrie, fotografie, atti amministrativi e testimonianze che raccontano il lavoro svolto quotidianamente negli uffici e nei cantieri. Il percorso consentirà di riscoprire una memoria amministrativa e tecnica spesso poco conosciuta, ma fondamentale per comprendere come fu possibile ricostruire case, servizi e interi paesi. Accompagnerà l’appuntamento anche l’installazione partecipativa “Il mosaico delle mani”, un’opera collettiva realizzata con il contributo degli ospiti e del pubblico, simbolo della capacità di una comunità di ritrovarsi e ripartire attraverso un impegno condiviso.
“Cinquant’anni dopo il terremoto vogliamo ricordare non soltanto ciò che fu distrutto, ma soprattutto ciò che venne costruito insieme – dichiarano congiuntamente Mauro Candido, presidente di Ater Pordenone, e Vanessa Colosetti, presidente di Ater Udine –. La ricostruzione fu possibile grazie a una straordinaria alleanza tra istituzioni, Comuni, enti per l’edilizia pubblica, tecnici, lavoratori e cittadini. Da quella collaborazione nacque un model-
lo capace di restituire alle persone case, servizi e fiducia”.
“Abbiamo voluto creare anche un’occasione di incontro tra esperienze diverse – proseguono –, invitando Ater L’Aquila e Acer Modena a condividere i rispettivi percorsi. La memoria acquista valore quando diventa patrimonio comune e strumento per affrontare le sfide del presente. Le case costruite allora rappresentano il segno concreto di un impegno collettivo che restituì dignità e speranza a migliaia di famiglie e continua a ricordarci che le comunità più forti sono quelle capaci di affrontare insieme le prove più difficili”.
L’evento è stato promosso da Ater Udine, Ater Pordenone e dalla Direzione centrale Infrastrutture e Territorio della Regione Friuli Venezia Giulia, con la collaborazione del Comune di Spilimbergo, di Federcasa, Anci FVG, Associazione Comuni Terremotati e Sindaci della Ricostruzione del Friuli, Associazione Sindaci Emeriti del Friuli Venezia Giulia, CRAF e Scuola Mosaicisti del Friuli.
Crescenzago
ROCKWOOL migliora le case di 550 famiglie
Prosegue a ritmo serrato la riqualificazione delle case popolari comunali di via Rizzoli a Crescenzago, nel Municipio 3 di Milano. Si tratta di un’operazione di rigenerazione urbana che avrà un impatto positivo significativo non solo sul decoro della zona, ma anche sulla qualità della vita di oltre 550 famiglie che abitano queste sei palazzine. Le sei palazzine interessate dal progetto –quattro situate tra i civici 13 e 45, altre due dal 73 all’87 – sono edifici costruiti negli anni Ottanta. Si tratta di strutture solide, ma decisamente “energivore”: ecco perché l’intervento è principalmente focalizzato sul miglioramento dell’efficienza energetica, attraverso il totale rifacimento delle facciate e degli impianti. Gli edifici accolgono complessivamente circa 550 alloggi destinati ai servizi abitativi pubblici. Il cambiamento sarà visibile e – soprattutto – tangibile. Il progetto punta a un salto di classe importante: il primo gruppo di palazzine (civici 13-45) è passato dalla classe energetica F alla classe B, mentre il secondo gruppo (civici 73-87) raggiungerà la classe E. Un risultato che tradurrà in bollette meno onerose per i residenti e minore inquinamento per la città. Il progetto è stato concepito da MM SpA, che funge anche da stazione appaltante e si occupa di tutti i servizi di ingegneria, architettura e collaudo finale. Una scelta che garantisce continuità gestionale dall’idea progettuale fino al completamento dei lavori. In questo intervento, per il
rifacimento delle facciate ROCKWOOL ha fornito il sistema di isolamento termico a cappotto REDArt. Una perfetta coibentazione dell’involucro costituisce il punto di partenza essenziale per la riqualificazione energetica dell’edificio, al quale si collegano tutti gli altri interventi necessari per rendere un edificio più efficiente. Quanto più performanti sono le soluzioni adottate per l’isolamento dell’involucro, tanto maggiori saranno le possibilità di migliorare la classe energetica dell’edificio. La lana di roccia è un materiale che offre ottimi risultati in termini di isolamento termico e acustico, contribuendo direttamente a
ridurre le dispersioni e i consumi e rendendo al contempo gli ambienti più confortevoli e salubri in tutte le stagioni.
Un aspetto particolarmente significativo di questo intervento riguarda la riduzione della povertà energetica, un fenomeno sempre più diffuso nelle aree urbane che colpisce in modo sproporzionato le famiglie a basso reddito. Le abitazioni negli anni Ottanta, come quelle di via Rizzoli, richiedono consumi energetici molto elevati per mantenere temperature confortevoli, traducendosi in bollette insostenibili per i residenti.
Grazie alle loro eccezionali proprietà isolanti, le
soluzioni ROCKWOOL affrontano direttamente questa problematica. Con il sistema REDArt, le dispersioni termiche vengono drasticamente ridotte, il che si traduce in minor ricorso al riscaldamento invernale e, di conseguenza, in costi energetici significativamente abbattuti. Per le famiglie che vivono in edilizia popolare, questa riduzione nei consumi di riscaldamento rappresenta non solo un beneficio economico concreto, ma anche una questione di dignità abitativa e di salute: case adeguatamente riscaldate durante l’inverno sono ambienti più salubri, dove il rischio di malattie respiratorie e problemi cardiovascolari legati al freddo si riduce notevolmente. Il salto dalla classe energetica rappresenta un cambiamento radicale nel modo in cui questi edifici consumano energia e nel modo in cui i residenti vivranno le loro case. Un aspetto altrettanto cruciale, sebbene spesso sottovalutato nel dibattito pubblico, è quello della sicurezza antincendio. I pannelli isolanti in lana di roccia di ROCKWOOL sono incombustibili e classificati in Euroclasse A1, il massimo livello di sicurezza antincendio secondo le normative europee. Questo non è un dettaglio tecnico marginale: significa che se un incendio dovesse svilupparsi in uno degli appartamenti o nelle aree comuni, il cappotto termico non alimenterebbe le fiamme, non emetterebbe fumo tossico e non produrrebbe gocce di materiale incandescente. Al contrario, i pannelli contribuiscono attivamente a contenere la propagazione del fuoco, rallentandone l’avanzamento e dando così ai residenti più tempo per evacuare e ai vigili del fuoco più tempo per intervenire. Guadagnare tempo in caso di emergenza è un aspetto rilevante in un edificio multipiano di altezza considerevole. Inoltre, questa caratteristica è particolarmente importante in un contesto di edilizia residenziale pubblica dove la popolazione è spesso più vulnerabile – anziani, bambini, persone con difficoltà
di mobilità – e dove la sicurezza deve essere una priorità assoluta.
Questa riqualificazione rappresenta molto più di un semplice intervento tecnico, perché testimonia un cambiamento che tocca più livelli: economico, sociale, urbano e ambientale.
Per i 550 nuclei familiari che risiedono in via Rizzoli significa case più calde d’inverno e più fresche d’estate; bollette energetiche significativamente ridotte; ambienti più salubri per tutta la famiglia, e una maggiore protezione dai rischi di incendio. Per il quartiere di Crescenzago significa un nuovo volto, un miglioramento del decoro urbano e un segnale che l’Amministrazione investe nella rigenerazione delle periferie. Per la città di Milano significa una riduzione dei consumi energetici e delle emissioni di CO2, un contributo concreto agli obiettivi di sostenibilità urbana. Via Rizzoli diventa così un modello di come la tecnologia moderna e gli investimenti pubblici mirati possono creare spazi abitativi più sicuri, efficienti e dignitosi per tutti.
Assemblea Generale di Federcasa
Il 25 e 26 giugno, a Rimini, si sono svolti due tra i più importanti appuntamenti annuali di Federcasa. Appuntamenti che hanno visto sia approvare il bilancio, ma anche momenti di significativa condivisione e confronto su tematiche importanti a livello nazionale ed internazionale, alla presenza di ospiti di rilievo. Il cinema Fulgor ha ospitato il convegno “Piano Casa. Come coordinare Europa, Stato ed Enti Locali. Obiettivi e opportunità per l’Edilizia Residenziale Pubblica”.
Ad aprire l’evento il Presidente di Federcasa Marco Buttieri con la Vice Presidente di Acer Rimini Claudia Corsini; il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, l’Onorevole Marco Osnato (Presidente della Vl Commissione Finanze), l’Onorevole Antonella Sberna (Vice Presidente del Parlamento Europeo), il Sindaco di Bologna Matteo Lepore assenti per motivi istituzionali hanno voluto ‘esserci’ inviando un videomessaggio; fra gli altri in presenza al Fulgor Juri Magrini, Assessore al Bilancio del Comune di Rimini, Marco Corradi, Presidente Housing Europe, Antonio Parolini, Presidente Eurhonet, Giovanni Paglia, Assessore alle Politiche Abitative della Regione Emilia-Romagna e il Vicepresidente di Federcasa Leonardo Impegno in collegamento Vanessa Pesenti, Vice Presidente ANCE, Sara Funaro, Sindaca di Firenze, l’Onorevole Elisa Montemagni, il Senatore Antonio Misiani (Vicepresidente della V
Commissione Permanente Bilancio) l’Onorevole Dario Iaia (Segretario Commissione Bilaterale Ecomafie). Nella seconda parte dedicata all’Europa, sono intervenuti i parlamentari Europei Nicola Zingaretti, il Consigliere della Regione Lombardia Pierfrancesco Majorino e il Membro del Parlamento Europeo Carlo Ciccioli.
“Federcasa – dichiara il Presidente di ACER Rimini, Tonino Bernabè - è la Federazione italiana per le case popolari e l’edilizia sociale che riunisce in tutta Italia gli Enti che costruiscono e gestiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica, tra i quali ACER Rimini: per la prima volta Rimini ospita
l’Assemblea nazionale Federcasa. In particolare, il Convegno di giovedì 25 giugno ha rappresentato senza dubbio un’occasione unica per Rimini. Infatti, prestigiosi rappresentanti di Istituzioni europee, nazionali, regionali e locali si sono confrontati su temi centrali come quello dell’abitare, focalizzando l’attenzione sugli obiettivi e le opportunità per l’edilizia residenziale pubblica. Il diritto all’abitare è un principio riconosciuto a livello internazionale e costituzionale che garantisce ad ogni individuo il diritto ad un alloggio sicuro, dignitoso ed accessibile. La casa rappresenta un pilastro fondamentale per l’inclusione sociale. L’attuale difficoltà di reperire soluzioni abitative rappresenta la più sentita criticità nelle nostre città e rappresenta un fenomeno che tocca direttamente i cittadini ed i lavoratori, impedendo spesso la mobilità: con danni per la difesa dei territori, l’assistenza sanitaria, il corretto funzionamento di intere comunità. Il convegno del 25 giugno ha posto quindi Rimini al centro di un dibattito e di una riflessione condivisa sul diritto all’abitare nel nostro Paese, che richiede una sinergia tra tutti i livelli: europeo, nazionale,
regionale e locale”. “Desidero ringraziare Acer, Comune e Provincia di Rimini per averci ospitato e organizzato con Federcasa un momento di confronto così intenso e qualificato, afferma il Presidente Marco Buttieri. Sono grato a tutti i relatori che, con competenza e prospettive diverse, hanno arricchito il dibattito, affrontando i temi dell’abitare dal livello comunale a quello nazionale, fino alla dimensione europea.”
“Partendo dal Piano Casa, abbiamo avuto l’opportunità di confrontarci sull’emergenza abitativa che interessa il nostro Paese, individuando priorità, possibili soluzioni e strumenti per affrontarla, continua il Presidente Marco Buttieri. Da questo dialogo Federcasa trae un mandato chiaro per i prossimi mesi, con l’obiettivo di trasformare le proposte emerse in azioni concrete a sostegno del sistema di edilizia residenziale pubblica, sempre più efficace e vicino ai bisogni dei cittadini”.
Per le foto di quest’articolo si ringrazia © Giorgio Salvatori
Dott.
Emiliano
Cardia - Ufficio Europa Federcasa GM di StartHub Solutions - Strategic Planning & Development Services
In diretta dall’Europa
Una nuova politica abitativa per affrontare la crisi demografica e sociale
Per molti anni la politica della casa è stata considerata una competenza quasi esclusivamente nazionale. Oggi, invece, l’Unione europea riconosce che la crisi abitativa rappresenta una delle principali sfide economiche, sociali e demografiche del continente.
Le conclusioni approvate dal Consiglio dell’Unione europea il 29 giugno 2026 segnano un ulteriore passo in questa direzione, sottolineando come il tema dell’abitare non possa più essere affrontato separatamente dalle trasformazioni demografiche, dalla competitività economica e dalla coesione sociale. Il messaggio è chiaro: la disponibilità di alloggi adeguati e accessibili non costituisce soltanto una questione immobiliare, ma rappresenta una condizione essenziale per garantire sviluppo economico, inclusione sociale, natalità, mobilità del lavoro e sostenibilità ambientale.
Negli ultimi anni l’accesso alla casa è diventato sempre più difficile in gran parte degli Stati membri. La Commissione europea evidenzia come dal 2013 i prezzi delle abitazioni nell’Unione siano aumentati di oltre il 60%, mentre gli affitti siano cresciuti di circa il 20%, con incrementi ancora più elevati nelle principali aree metropolitane. Paral -
lelamente, il patrimonio di edilizia sociale rappresenta appena il 6-7% dell’intero patrimonio abitativo europeo, una quota insufficiente rispetto alla domanda crescente di alloggi a prezzi sostenibili. A rendere ancora più complesso il quadro contribuiscono fenomeni strutturali come l’invecchiamento della popolazione, la riduzione della dimensione media delle famiglie, la crescente urbanizzazione, l’aumento dei costi di costruzione e la forte espansione degli affitti turistici di breve durata, cresciuti del 93% tra il 2018 e il 2024. Le conclusioni del Consiglio riconoscono esplicitamente questi fattori, evidenziando come
l’offerta abitativa influenzi direttamente le dinamiche demografiche: il costo della casa può ritardare la formazione di nuove famiglie, incidere sulle scelte di natalità e limitare la mobilità lavorativa, con effetti che si riflettono sulla crescita economica e sulla competitività dell’intera Unione. Il documento approvato dai Ministri europei pone particolare attenzione ai soggetti maggiormente esposti alla crisi abitativa: giovani, anziani, famiglie con figli, persone con disabilità, nuclei a reddito medio e basso e lavoratori essenziali come insegnanti e operatori sanitari.
La disponibilità di un’abitazione adeguata viene così riconosciuta come uno dei principali fattori di inclusione sociale.
Il Consiglio invita gli Stati membri a sviluppare politiche capaci di promuovere l’edilizia accessibile, favorire modelli di convivenza intergenerazionale e integrare le politiche della casa con quelle del lavoro, della formazione e dello sviluppo territoriale, ponendo particolare attenzione anche alle aree rurali interessate dallo spopolamento.
Le conclusioni del Consiglio si inseriscono in un percorso avviato dalla Commissione europea con il primo European Affordable Housing Plan, presentato nel dicembre 2025.
Per la prima volta Bruxelles ha elaborato una strategia organica dedicata alla casa, individuando quattro grandi priorità: aumentare l’offerta di abitazioni, attrarre investimenti pubblici e privati,
In diretta dall’Europa
ridurre gli ostacoli burocratici e sostenere le categorie maggiormente colpite dalla crisi abitativa. Tra le misure previste figurano il sostegno alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, la promozione dell’efficienza energetica, la revisione delle regole sugli aiuti di Stato per favorire gli investimenti nell’edilizia sociale, la semplificazione delle procedure autorizzative e nuovi strumenti per affrontare gli effetti delle locazioni turistiche nelle aree caratterizzate da maggiore.
Dott.ssa Elisabetta Maggi
Responsabile Rapporti Istituzionali presso ISPRO Istituzioni e Progetti S.r.l.
L’Agenda parlamentare
Piano Casa:
dall’approvazione della legge all’avvio della fase attuativa
Con la conversione in legge del decreto-legge n. 66/2026 (Legge 2 luglio 2026, n. 116, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026), il Piano Casa entra ufficialmente nella fase operativa, ponendosi l’obiettivo di incrementare in modo strutturale l’offerta abitativa accessibile e di rafforzare il ruolo dell’edilizia residenziale pubblica e sociale quale strumento fondamentale di coesione sociale. La legge punta a rendere disponibili circa 100.000 alloggi nell’arco di dieci anni attraverso un insieme coordinato di misure che coinvolgono patrimonio ERP, housing sociale e investimenti privati. Il provvedimento nasce dalla consapevolezza che la crescente domanda abitativa, alimentata dalle difficoltà di accesso al mercato della locazione e dell’acquisto, richiede un intervento straordinario sul patrimonio esistente e una maggiore capacità di attrarre nuove risorse finanziarie. Particolare attenzione è rivolta ai giovani, agli studenti universitari, ai lavoratori fuori sede, alle giovani coppie, ai genitori separati e alle fasce economicamente più fragili della popolazione. Come noto il Piano Casa è strutturato su tre pilastri: il primo pilastro riguarda l’edilizia residenziale pubblica e sociale; il secondo pilastro riguarda l’housing sociale, con l’istituzione
del Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit SGR e il terzo pilastro è dedicato all’edilizia integrata e all’attrazione di investimenti privati.
Il ruolo del Commissario straordinario
Uno degli elementi più innovativi del Piano è la previsione della figura del Commissario straordinario, nominato con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri su proposta del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il Commissario resterà in carica fino al 31 dicembre 2027 e avrà funzioni di indirizzo, coordinamento e supporto per accelerare la realizzazione degli interventi previsti dal programma.
La fase attuativa
Per quanto riguarda i provvedimenti “attuativi” del nuovo Piano Casa, si riporta una tabella che indica anche gli articoli di legge che li prevedono, aggiornata al 15 luglio 2026:
Articolo Atto previsto
Art. 3, c. 1
DPCM di nomina del Commissario straordinario e definizione delle funzioni
Amministrazione competente
Termine Scadenza Stato al 15/07/2026
Presidenza del Consiglio su proposta MIT Non previsto
Art. 4, c. 2
Decreto attuativo Fondo di garanzia per morosità incolpevole ERP
Art. 5, c. 1
Decreto su alienazione e riscatto degli alloggi ERP
MIT + MEF
60 giorni dall'entrata in vigore del DL 06/07/2026
Adottato ed operativo
Art. 7, c. 3
Regolamento di gestione del Fondo Housing Coesione
MIT + MEF + Ministro Affari regionali, previa intesa Conferenza Unificata
Dipartimento Politiche di Coesione + INVIMIT SGR
60 giorni dalla legge di conversione 02/09/2026
Nessun termine espresso
Termine scaduto. Non risultano pubblicazioni in G.U. al 15/07/2026
Nei termini; non ancora dovuto
Da adottare; non risulta pubblicato
Art. 9, c. 9
DPCM sulle modalità di verifica dei requisiti, controlli antimafia e origine dei capitali nei programmi di edilizia integrata
Presidenza del Consiglio / MIT
Art. 9 -bis
(art. 296bis COM)
Art. 9 -bis
(art. 296bis, c. 4)
Regolamento sugli alloggi di servizio temporanei dell'Arma dei Carabinieri
Decreti MEF di riassegnazione delle entrate derivanti dagli alloggi di servizio
Ministero Difesa
Nessun termine espresso
Da adottare; non ris ulta pubblicato
Nessun termine espresso
Da adottare
MEF
Al bisogno
Attuazione eventuale e successiva
Federazione italiana per le case popolari e l’edilizia sociale Via Napoleone III, 6 - 00185 Roma telefono 06 888 117 20 e-mail federcasa@federcasa.it website federcasa.it