Competenze, scelte, protagonisti
Editoriale
Parola al Presidente
Parola al Direttore
Presentazione ATER Umbria
Intervista al Presidente Federico Santi
Contributo Fabio Barcaioli, Assessore Politiche della Casa Regione Umbria
Rigenerazione umbra Fotonotizia Federcasa
Testi a cura dell’Ufficio Stampa e Relazioni esterne di Federcasa
Giada di Miceli
Responsabile relazioni esterne e dell’ufficio segreteria
Questo mese abbiamo deciso di dedicare il numero di Effe ad Ater Umbria per dare il benvenuto al nuovo componente della Giunta Esecutiva di Federcasa Federico Santi.
Per Ater Umbria, la casa è una la priorità e con il nuovo Piano Industriale 2026-2030, la dignità della persona, viene messa al primo posto attraverso un investimento di 147 milioni di euro destinato al potenziamento dell’offerta abitativa.
L’Ente rinnova il proprio impegno nel contrasto all’emergenza sociale, integrando la gestione del patrimonio con servizi di ascolto e prossimità per garantire stabilità, sicurezza e una migliore qualità della vita a tutte le famiglie umbre.
Nell’Intervista che ci ha rilasciato Federico Santi, il Presidente ci ha parlato dell’esigenza di conciliare la gestione efficiente con quella sociale; ci ha presentato il nuovo piano industriale e ci ha spiegato come cercherà di azzerare la percentuale delle chiamate inevase e di raggiungere il target del 100%, mentre ad oggi si attesta all’80%, con l’obiettivo di rafforzare la relazione con i locatari e incrementare il livello di soddisfazione degli utenti e la qualità del servizio erogato. Ci ha presentato lo sportello itinerante ‘Ater ti ascolta’ e si è soffermato sull’efficientamento energetico non come un mero obbligo normativo, ma come un pilastro fondamentale della nostra missione sociale perché va a migliorare la qualità della vita dei nostri inquilini e, contemporaneamente, abbattere i costi che
gravano sulle loro tasche. Ovviamente non poteva non affrontare il tema della morosità: il rapporto tra emesso e incasso ha toccato il minimo storico nel 2025, raggiungendo il 74% e portando l’Ente a prevedere azioni correttive immediate.
All’interno del numero troverete anche un’intervista all’Assessore alle Politiche della Casa della Regione Umbria, Fabio Barcaioli che ci anticipa la strategia della Regione in tema di politiche abitative per i prossimi anni e che ruolo ha la casa all’interno delle politiche sociali regionali.
Il 23 aprile, presso la Sala Caduti di Nassirya in Senato, la federazione ha presentato il Report dell’Osservatorio nazionale ERP 2024/25 realizzato in collaborazione con Nomisma. La relazione offre un quadro ampio e articolato del sistema dell’edilizia residenziale pubblica in Italia, collocandolo all’interno delle trasformazioni demografiche, economiche e sociali che stanno ridisegnando il Paese. Invito tutti gli associati a consultare il Sito di Federcasa, sempre aggiornato con tutte le informazioni che riguardano la Federazione e vi ricordo di segnalarmi tutte le notizie che vorreste evidenziare inviandole all’indirizzo dimiceli@federcasa.it. Per restare sempre aggiornati sulle nostre pubblicazioni seguiteci su: issuu.com/federcasa.
Nella prestigiosa Sala Nassirya del Senato della Repubblica è stato presentato l’Osservatorio Federcasa 2024/2025, curato da Nomisma, uno strumento ormai imprescindibile per l’analisi e l’indirizzo delle politiche nel settore dell’edilizia residenziale pubblica (ERP). L’evento ha rappresentato un momento di confronto istituzionale di alto livello, confermando il ruolo centrale della Federazione nel sistema abitativo nazionale.
L’Osservatorio costituisce infatti l’unico contenitore organico di dati sull’ERP in Italia, alimentato direttamente da tutte le aziende associate a Federcasa, che gestiscono il patrimonio di edilizia popolare sull’intero territorio nazionale. Si tratta di un patrimonio informativo strategico, fondamentale non solo per le attività istituzionali della Federazione, ma anche per supportare le decisioni di Governo, Regioni ed enti locali.
I dati relativi al biennio 2024-2025 delineano un quadro complesso, caratterizzato da criticità strutturali che richiedono interventi urgenti e coordinati. Il dato più allarmante riguarda la morosità consolidata, che ha raggiunto livelli senza precedenti, sfiorando i 3,2 miliardi di euro, a fronte di un incasso annuo da canoni di circa 1 miliardo di euro. Un divario significativo che mette sotto pressione la sostenibilità economica degli enti gestori.
Le cause sono molteplici: l’aumento dei costi energetici e la contrazione dei redditi familiari stanno incidendo profondamente sulla capacità di pa-
gamento degli assegnatari, determinando un aumento dei ritardi e delle insolvenze.
Sul fronte degli alloggi non occupati si registra un miglioramento: grazie agli sforzi delle aziende e agli investimenti messi a disposizione da Regioni e Comuni, il numero scende a 61.300 unità. Nonostante il trend positivo, il dato evidenzia come il tema resti prioritario: ogni alloggio sfitto rappresenta una risposta mancata al crescente fabbisogno abitativo. Dall’analisi emerge che il costo medio di ristrutturazione per alloggio si attesta intorno ai 20.000 euro. Ne deriva un fabbisogno complessivo di circa 1,2 miliardi di euro per il recupero dell’intero stock inutilizzato. Appare quindi evidente la necessità di stanziamenti a fondo perduto, indispensabili per consentire un recupero rapido ed efficace del patrimonio esistente. Il fenomeno dell’abusivismo è in flessione, ma ancora rilevante. Il numero delle occupazioni abusive si attesta a 22.700 unità, in diminuzione rispetto al 2023. Il dato riflette l’efficacia delle attività di sgombero e di un quadro normativo più incisivo sul tema degli sfratti. Tuttavia, il fenomeno rimane significativo e richiede ulteriori interventi strutturali per essere contrastato in modo definitivo. Un ulteriore elemento critico riguarda la fiscalità. Secondo le elaborazioni Nomisma, la pressione fiscale sugli enti ERP è pari a circa 730 euro per immobile all’anno, equivalenti a circa 60 euro al mese: una cifra che rappresenta circa la metà del canone
medio italiano. Si tratta di un onere difficilmente sostenibile per enti pubblici che operano quotidianamente a supporto delle fasce più fragili della popolazione. In questo contesto, assume particolare rilevanza l’imminente varo del Piano Casa da parte del Governo. Federcasa ha già portato all’attenzione del Ministro competente le principali esigenze del settore, evidenziando la necessità di interventi mirati su morosità, riqualificazione del patrimonio e sostegno finanziario agli enti.
Sul tema fiscale, durante il convegno organizzato da Arca Puglia Sud Salento a Lecce, il Presidente della Commissione Finanze ha annunciato l’impegno a presentare una proposta di legge per l’eliminazione dell’IMU sugli alloggi ERP.
Si tratta di una battaglia storica di Federcasa, già sostenuta da orientamenti giurisprudenziali favorevoli, che potrebbe rappresentare un punto di svolta per la sostenibilità economica del comparto. L’Osservatorio Federcasa 2024/2025 si conferma dunque uno strumento essenziale per leggere in modo puntuale le dinamiche del settore e orientare le politiche pubbliche.
I dati raccolti restituiscono un quadro chiaro: accanto ai segnali positivi, persistono criticità profonde che richiedono risposte tempestive e strutturate. In un contesto socioeconomico sempre più complesso, il sistema dell’edilizia residenziale pubblica continua a rappresentare un presidio fondamentale di coesione sociale. Rafforzarlo si-
gnifica garantire un diritto essenziale come quello alla casa, sostenendo al contempo le comunità più fragili e contribuendo alla stabilità del Paese.
La fine di aprile coincide con l’annunciata presentazione del Piano Casa.
La questione abitativa è un’urgenza che si declina in vari ambiti: quello residenziale pubblico puro (ERP) e quello residenziale privato convenzionato (ERS) o Social Housing.
Per il primo, avendo partecipato ai vari tavoli tecnici organizzati e coordinati dal Ministero, l’impostazione è quella di un tentativo di far uscire l’ERP dalla equazione residenza pubblica uguale sussistenza pura. Questo, comunque necessario, si deve interfacciare ed essere complementare alla necessità di avere anche un cambiamento di paradigma. Le Aziende che si occupano di gestire gli alloggi Pubblici devono ristrutturarsi, devono mettere in campo una modernizzazione ed una mentalità imprenditoriale che, ad oggi, non hanno potuto sviluppare anche per le strette normative che impongono un ruolo di puro controllo manutentivo sia loro che per gli alloggi gestiti.
Questo deve cambiare e mi sembra che il Piano Casa che sarà presentato vada in questa direzione. Ma non solo, la ricerca di progetti innovativi non si deve fermare alla pur necessaria riforma delle Aziende ex IACP, ma deve sviluppare nuove idee per mettere in relazione il nuovo concetto di residenzialità (casa non solo come semplice rifugio) con la socialità, il sociale, il lavoro, l’aspetto assistenziale e perché no anche uno sviluppo del principio di sussidiarietà declinato con l’autogestione.
Questo non esclude che l’edilizia convenzionata non abbia spazio nella nostra attività di gestione. Identificare meglio, utilizzando nuove modalità di verifica (non solo ISEE) il mondo ERP, garantendo a chi ha effettivamente bisogno il supporto, lasciando il resto ad una regolamentazione che si basi più sul mercato privato.
Chiaramente con correttivi e normative che impediscano speculazioni ma allargando lo spazio di proposta e offerta, garantendo, attraverso un rigido controllo dei parametri con i quali si definiscono gli importi degli affitti (e delle spese accessorie), una
giusta distribuzione delle opportunità. Questo rimetterebbe in equilibrio il rapporto tra costi di affitto e spese tipo condominiali e dei servizi energetici. Le nostre Aziende potrebbero essere il collettore della gestione di questa nuova offerta garantendo un predominio della funzione pubblica e offrendo una varietà di servizi sia residenziali puri che rivolti a studenti o altri che lavorano nel servizio pubblico (medici, insegnanti, tutori dell’ordine e dell’esercito). Sembrano considerazioni campate per aria? Direi proprio di no.
Un riordino è necessario, una indipendenza maggiore delle nostre Aziende è improcrastinabile e urgente. Spero che la Politica, anche grazie alle nostre proposte e spinte come Federcasa, possa davvero prenderne atto. La vera sfida è tra avere una visione a medio lungo temine e definire gli obiettivi necessari ed urgenti a brevissimo. Noi siamo a disposizione e con la determinazione l’esperienza accumulata. Avanti così.
Con il nuovo Piano Industriale 2026-2030, Ater Umbria mette al centro la dignità della persona attraverso un investimento di 147 milioni di euro destinato al potenziamento dell’offerta abitativa.
L’Ente rinnova il proprio impegno nel contrasto all’emergenza sociale, integrando la gestione del patrimonio con servizi di ascolto e prossimità per garantire stabilità, sicurezza e una migliore qualità della vita a tutte le famiglie umbre.
Un motore di rigenerazione urbana che mette al centro la dignità della persona e la qualità dell’abitare, intervenendo sulle barriere architettoniche, garantendo ambienti salubri, sicuri e adeguati alle esigenze di chi li vive, con un’attenzione particolare al social housing come strumento di inclusione e sostegno per chi affronta gravi difficoltà. Il contesto economico degli ultimi anni ha ridisegnato i bisogni della popolazione e Ater Umbria sta facendo la sua parte dando risposte alla richiesta di alloggi sia alle categorie dei meno abbienti, ma anche di categorie di cittadini che la congiuntura economica recente ha portato ad entrare nel così detto “ceto grigio”, che manifesta difficoltà o impossibilità di accesso al libero mercato. Il tema della casa continua a essere una delle questioni più delicate nel Paese e da troppo tempo pesa sulla vita delle famiglie.
L’attività di Ater Umbria, oltre a mettere a disposizione una casa, si concentra allo stesso tempo sulle persone che andranno a vivere in questi spa-
zi, contemplando le nuove esigenze connesse all’inserimento sociale, all’incremento della sicurezza, della qualificazione del territorio e dell’ambiente e di sviluppo culturale della comunità, con una visione che mette al centro le famiglie, i giovani, gli anziani e tutte le persone che chiedono stabilità e luoghi adeguati alle proprie esigenze. Ater Umbria lavora per raggiungere e perseguire gli obiettivi strategici annuali definiti della Regione Umbria, primo fra tutti la gestione ottimale del patrimonio immobiliare gestito.
Secondo il nuovo Piano industriale 2026-2030,
alloggi
9.600 150 1.200
alloggi in ristrutturazione
147 milioni
alloggi sfitti in fase di recupero di euro stanziati 2026-2030
presentato nel dicembre scorso, il patrimonio immobiliare contrasterà l’emergenza abitativa con il finanziamento di più di 430 alloggi (tra ristrutturazioni e nuovi), con tempi di consegna distribuiti lungo l’arco di Piano, con un investimento di ca. 147 milioni di euro (tra Fondi Europei, nazionali e di Ater). Dunque un documento che rafforza il ruolo di Ater e conferma l’impegno della Regione Umbria a tutelare il diritto all’abitare. La stessa presidente della Regione Umbria Stefania Proietti lo ha definito: “Una buona occasione per invertire un trend che vede crescere il bisogno abitativo senza che l’offerta riesca a tenere il passo. È un percorso che vogliamo compiere insieme, rafforzando la collaborazione tra istituzioni e Ater affinché ogni intervento sia all’altezza delle sfide sociali ed economiche che abbiamo davanti”.
Risposta all’emergenza abitativa e bandi
Il ripristino della quasi totalità degli alloggi non locabili (ca. 1270 unità) potrebbe soddisfare circa il 30% della domanda proveniente dal territorio umbro (ca. 4200 nuclei che hanno presentato una domanda di un alloggio popolare e sono in attesa). Su questo fronte la Giunta regionale dell’Umbria ha deliberato lo stanziamento di 20 milioni di euro, a valere sul FESR.
I bandi per il canone concordato metteranno a disposizione alloggi per la cittadinanza. Inoltre, in base alla delibera del CdA di Ater del 9 dicembre 2025, saranno resi disponibili circa 40 ulteriori alloggi. Il numero di alloggi in ristrutturazione che la nuova Governance ha trovato, al suo insediamento, nel monitoraggio al 30 marzo 2025, era di 81, questo numero è salito a 153 nel monitoraggio del 30 ottobre 2025 realizzando, così, un aumento dell’89%. Nonostante il grande sforzo economico profuso per questo risultato molto positivo, servono maggiori fondi per risolvere questo problema strutturale.
Relazioni con i locatari e contrasto al disagio
La nuova Governance, guidata dal Presidente Federico Santi e dal Direttore Generale Andrea Napoletano, punta tutto sulla relazione con l’utente. Se oggi il sistema riesce a evadere l’80% delle chiamate, l’obiettivo è il 100%, incrementando il livello di soddisfazione degli utenti e la qualità del servizio erogato.
Il servizio di assistenza all’utenza gestirà il 100% delle segnalazioni provenienti dagli utenti fornendo feedback in tempo reale ai locatari attraverso sistemi di comunicazione digitale (es. mail, sms).
Nella logica di creare un filo diretto con l’utenza, Ater promuoverà un insieme di iniziative sociali per rafforzare coesione, solidarietà e presidio nei
condomini, prevenendo conflitti e intercettando fragilità sociali. È stato infatti studiato un servizio, “Ater ti ascolta”, che permetterà di istituire uno sportello sociale itinerante (con mezzi camper aziendali).
Non solo. Il portale dei servizi è destinato ad evolversi in un vero e proprio sportello digitale, attraverso il quale i locatari potranno accedere in modo semplice e centralizzato a un’ampia gamma di servizi e riducendo la necessità di dirigersi verso gli uffici dell’Ente
Ater partecipa ai bandi regionali per gli efficientamenti energetici dei propri immobili, e sta lavorando assiduamente alla definizione della Missione M7 I17 del PNRR dedicata all’efficientamento dell’edilizia residenziale pubblica. Sono anche in corso studi e analisi dedicati all’attivazione di Comunità Energetiche e Conto Termico 3.0 con l’obiettivo di migliorare la qualità della vita all’interno degli immobili, la sostenibilità ambientale degli immobili e ridurre i costi energetici per l’Ente e l’utenza.
Come si concilia l’esigenza di una gestione efficiente con la missione sociale di un ente come Ater Umbria, che deve rispondere a una domanda abitativa sempre più complessa? “Ritengo che questi siano due temi molto importanti. Sicuramente l’efficienza è lo strumento indispensabile per garantire il diritto alla casa. Quando mi sono insediato, entrando in una struttura molto articolata e organizzata, con 55 dipendenti, ho sentito il dovere di parlare e di ascoltare, mi sono confrontato con i dirigenti, con le posizioni organizzative e con i dipendenti. Il mio lavoro è partito dal consultare tutto il materiale a disposizione, per monitorare la situazione. C’è tanta professionalità in tutti i settori e per Ater, che eroga servizi per chi ne ha diritto, l’efficienza interna e la sostenibilità finanziaria sono fondamentali, per poter fornire soluzioni abitative a chi ne ha realmente bisogno; non può certo essere l’ottica del “business” con canoni remunerativi la soluzione. Occorre per questo ridurre gli alloggi sfitti, perché rappresentano un costo doppio: da un lato non generano entrate dai canoni, dall’altro comportano spese fisse a carico dell’Ente come oneri condominiali e IMU; la soluzione di questa problematica permetterebbe di reinvestire risorse nella missione sociale. Per questo proposito l’accesso massiccio ai fondi e la sinergia istituzionale sono due leve fondamentali. Ater punta a una gestione capace di intercettare fondi europei
e nazionali (PNRR, Piano Casa Italia, quando sarà finalmente varato) ma può anche beneficiare di un cospicuo investimento regionale (20 milioni in tre anni), prodotto dalla rimodulazione del Fesr 21-27. La Regione Umbria ha, finalmente, deciso di investire massicciamente sul diritto alla casa. Ma l’efficienza passa anche attraverso la trasformazione digitale dei servizi, rendendoli più agili (“smart”) per i cittadini, facilitando l’interazione diretta e migliorando la risposta dell’Amministrazione alle necessità dell’utenza. La nomina del Direttore generale Andrea Napoletano, che porta la grande esperienza maturata in Ater Roma,
è stata la prima mossa per risolvere alcune delle problematiche strutturali dell’Ente, perché è necessario aumentare la programmazione strategica e la dotazione organica per rispondere ad una domanda di ‘casa’ sempre crescente, a causa del progressivo impoverimento di ampie fasce della popolazione”.
Il nuovo corso di Ater Umbria coincide con la presentazione di un nuovo piano industriale che traghetterà l’ente fino al 2030. è stato presentato nel dicembre scorso e contiene investimenti per 147 milioni di euro e il recupero di oltre 1.200 alloggi sfitti. che valore ha per la risposta all’emergenza abitativa in Umbria?
“Ater contrasterà l’emergenza abitativa con il finanziamento immediato di 435 alloggi (203 nuovi alloggi e 232 ristrutturazioni), con tempi di consegna primo semestre 2027 con un investimento di ca. 147 milioni di euro che arrivano tramite Fondi Europei, nazionali e di Ater e che riguardano anche interventi infrastrutturali (riqualificazione stazioni RFI).
Il ripristino della quasi totalità degli alloggi non locabili, come ci permette il successivo stanziamento della Regione (ca. 1270 unità) potrebbe soddisfare circa il 30% della domanda proveniente dal territorio umbro (ca. 4200 nuclei che hanno presentato una domanda di un alloggio popolare e circa 1100 hanno maturato diritto e sono in attesa).
I bandi per il canone concordato metteranno a disposizione alloggi per la cittadinanza. Inoltre, in base alla delibera del CdA di Ater del 9/12/2025, saranno resi disponibili circa 40 alloggi ed altri 40 arriveranno nei prossimi mesi a Perugia a Ponte San Giovanni.
Il numero di alloggi in ristrutturazione che la nuova Governance ha trovato, al suo insediamento, nel monitoraggio al 30/03/2025, era di 81,
questo numero è salito a 153 nel monitoraggio del 30/10/2025 realizzando, così, un aumento dell’89%. C’è anche da considerare che l’Ente ha un rapporto di un dipendente ogni 164 alloggi, decisamente inferiore rispetto ad altre Ater o Aler italiane. Contro l’emergenza abitativa giova anche l’incremento di personale e noi prevediamo un piano di assunzioni mirato (8 unità nel 2026)”.
Il piano è stato presentato a Perugia insieme alla presidente della regione Umbria Stefania Proietti e all’assessore alle politiche della casa Fabio Barcaioli. È una sintonia che rinnova il ruolo di ATER nel vero ‘braccio operativo’ per le politiche sociali del territorio?
“Assolutamente sì. Come Presidente di Ater Umbria, posso confermare che la presentazione del Piano Industriale 2026-2030 insieme alla Presidente Stefania Proietti e all’assessore Fabio Barcaioli segna un punto di svolta fondamentale: non si tratta solo di una formale condivisione di intenti, ma della concreta riaffermazione di Ater come “braccio operativo” della Regione Umbria per le politiche sociali.
La missione sociale viene supportata da una nuova collocazione politica: la delega alle politiche della casa è stata spostata dalle Infrastrutture alle Politiche Sociali e del Welfare. Questo permette di affrontare il tema abitativo come un fattore centrale nel contrasto alla povertà, supportato anche da bandi regionali per la morosità incolpevole.
Con oltre 4.200 nuclei familiari in attesa, la collaborazione con la Giunta ci permette di affrontare una domanda abitativa sempre più difficile. La sintonia istituzionale è l’unica via per accelerare il recupero degli alloggi sfitti e garantire che l’efficienza gestionale si traduca immediatamente in risposte concrete. Inoltre, la Regione Umbria ci
mette nelle condizioni di operare non come un Ente isolato, ma come il perno di un sistema di welfare abitativo integrato”.
Presidente Santi, lei è da poco entrato nella giunta esecutiva di Federcasa. in che modo l’esperienza umbra può contribuire al dibattito nazionale sulla riforma dell’Edilizia Residenziale Pubblica?
“È sicuramente una grande opportunità per l’Umbria sicuramente poco abituata a stare in una dimensione nazionale.
Per me è un grande onore, oltre che una sfida stimolante. Essere tra gli 11 componenti scelti per guidare la Federazione, a livello nazionale, non è un riconoscimento personale, ma un riconoscimento del ruolo dell’Umbria e un punto di caduta, per nulla scontato, degli equilibri politici all’interno di un Ente come Federcasa, che prevede un governo unitario di varie realtà con diversi indirizzi politici. Per il momento voglio cercare di capire le varie declinazioni dei numerosi enti che concorrono alla Federazione, ho molto da imparare da chi ha più esperienza di me.
Sicuramente mi sembra che ci sia una necessità impellente di essere ascoltati dalla politica perché il nostro ruolo è molto delicato: se si vuol dare un servizio come il nostro a chi ne ha realmente bisogno, servono investimenti cospicui e una programmazione seria”.
Quanto sono importanti le relazioni con i locatari per il contrasto al disagio?
“È nostro impegno azzerare la percentuale delle chiamate inevase e di raggiungere il target del 100%, mentre ad oggi si attesta all’80%, con l’obiettivo di rafforzare la relazione con i locatari e incrementare il livello di soddisfazione degli utenti e la qualità del servizio erogato.
Il nuovo servizio di assistenza all’utenza, oggi
molto macchinoso, gestirà il 100% delle segnalazioni provenienti dagli utenti fornendo feedback in tempo reale ai locatari attraverso sistemi di comunicazione digitale (es. mail, sms)”.
L’iniziativa dello sportello itinerante “Ater ti ascolta” ricorda le migliori pratiche di welfare di prossimità. In che cosa consiste?
“Ater ti ascolta” permetterà di istituire uno sportello sociale itinerante (con mezzi camper aziendali). Un servizio che rientra in un insieme di iniziative sociali per rafforzare coesione, solidarietà e presidio nei condomini, prevenendo conflitti e intercettando fragilità sociali.
Inoltre, il portale, nel programma c’è l’evoluzione del nostro portale in un vero e proprio sportello digitale, attraverso il quale i locatari potranno accedere in modo semplice e centralizzato a un’ampia gamma di servizi e riducendo la necessità di dirigersi verso gli uffici dell’Ente”.
Parliamo di un altro grande tema quello dell’efficientamento energetico. Lo scopo è
quello di migliorare concretamente la qualità della vita (e i costi) dell’utenza? Come?
“Certamente. Considero l’efficientamento energetico non come un mero obbligo normativo, ma come un pilastro fondamentale della nostra missione sociale perché va a migliorare la qualità della vita dei nostri inquilini e, contemporaneamente, abbattere i costi che gravano sulle loro tasche. Il costo dell’energia è diventato infatti una delle voci di spesa più pesanti per le famiglie a basso reddito.
Attraverso interventi di coibentazione termica (il cosiddetto “cappotto”) e la sostituzione degli infissi, riduciamo il fabbisogno energetico degli edifici. Migliorare l’involucro dell’edificio significa garantire un ambiente più sano. L’idea è quella di passare da un modello di consumo passivo a uno in cui l’alloggio produce l’energia che consuma. In prospettiva, guardiamo con grande interesse alle Comunità Energetiche Rinnovabili (CER), che permetterebbero ai nostri condomini di condividere l’energia prodotta, riducendo ulteriormente gli oneri di sistema.
Per fare questo stiamo intercettando ogni risorsa disponibile: dai fondi PNRR al Fondo Complementare, fino ai programmi europei come il FESR”.
Quella della morosità è una criticità comune a molte Ater italiane. qual è l’approccio dell’Umbria nell’affrontare il problema garantendo al contempo la tenuta economica dell’ente?
“Il rapporto tra emesso e incasso ha toccato il minimo storico nel 2025, raggiungendo il 74% e portando l’Ente a prevedere azioni correttive immediate.
La morosità è critica in quartieri specifici, tra i quali citiamo nella nostra analisi Monteluce a Perugia (53%), Annifo-Colfiorito a Foligno (63%) e Cesure-Metelli a Terni (46%).
Gli incassi più bassi si registrano nelle fasce di
protezione sociale PS1 (ISEE ≤ 3.000€) con un tasso di incasso del 56%. Su questo stiamo lavorando insieme alla Regione Umbria ed alle Organizzazioni Sindacali degli inquilini per trovare le soluzioni più efficaci per far fronte a quella che è la prima manifestazione di disagio sociale e venire incontro alle fragilità.
Chi però si approfitta dell’Ater, pur potendosi permettere quel canone calmierato, sarà perseguito e sarà ripristinata la legalità. È un segnale di presidio della tenuta dei conti che vogliamo dare, ma soprattutto di tutela delle tante famiglie che assolvono ai lori impegni pagando regolarmente il canone facendo tanti sacrifici”.
Quali indirizzi in merito alla rigenerazione urbana?
“Il piano industriale di Ater (che ricordo ancora una volta, è intervenuto prima del finanziamento regionale di 20 milioni in tre anni) prevede sia la realizzazione di 203 nuovi alloggi sia la riqualificazione profonda di 232 alloggi esistenti, garantendo standard qualitativi moderni e sicuri, sarà necessario lavorare in stretto contatto con i Comuni e la Regione per coordinare gli interventi, assicurando che la rigenerazione di Ater sia integrata nei piani di sviluppo urbano delle città umbre, perché ritengo importante che la vita dei nostri inquilini sia in contesti moderni, efficienti, con tutti i servizi necessari, e socialmente vivi. Il nostro programma prevede interventi di rigenerazione senza il consumo di suolo.
Prevede palazzine più efficienti a livello energetico con tanta tecnologia in più per presidiarle (penso alla implementazione dei digital twin).
Abbiamo anche attivato un progetto di rigenerazione urbana a tutela delle aree verdi della nostra bella regione.
Per troppo tempo il verde di prossimità ai nostri immobili è stato abbandonato anche per scelte sbagliate del passato dove troppo spesso si alie -
navano gli alloggi, ma non le aree verdi comuni e questo ha creato una copertura a macchia di leopardo della cura del verde. Mapperemo tutto il nostro patrimonio verde e attiveremo convenzioni con i Comuni per gestire al meglio i piccoli polmoni verdi urbani di cui siamo custodi”..
Qual è la strategia della Regione Umbria in tema di politiche abitative per i prossimi anni e che ruolo ha la casa all’interno delle politiche sociali regionali?
“La Regione Umbria sta costruendo le proprie politiche abitative partendo da un’analisi precisa dei bisogni presenti sul territorio, con l’idea che la casa sia una condizione necessaria per vivere con stabilità e guardare al futuro. Per questo viene inserita pienamente dentro le politiche sociali, così da offrire risposte più efficaci e coordinate.
Il lavoro si sviluppa attraverso il confronto con Ater Umbria, i Comuni e con le parti sociali, e si traduce in interventi che agiscono sul sostegno alle famiglie. In questo quadro si inserisce l’utilizzo dei fondi FESR, con 20 milioni di euro destinati all’edilizia residenziale pubblica, per ampliare l’offerta e intervenire nelle situazioni più delicate.
Parallelamente è in fase di definizione il Piano Casa regionale, che mette in fila alcune priorità: introdurre una misura stabile per i morosi incolpevoli, così da garantire continuità nelle tutele; attivare un nuovo bando per la prima casa rivolto ai più giovani, con un incentivo per chi sceglie di vivere nelle aree interne; rafforzare il social housing e avviare un programma di ristrutturazione degli alloggi pubblici per migliorare le condizioni abitative e restituire dignità alla casa”.
Qual è la sfida più urgente che vede oggi in
Umbria sul tema casa?
“La sfida che sento con maggiore urgenza è dare risposte rapide e adeguate a chi oggi è in difficoltà abitativa. La casa è il primo passo per costruire stabilità, per restare nel proprio territorio o per ritrovare equilibrio dopo un momento complesso. Occorre gestire le esigenze delle famiglie numerose, degli anziani, dei giovani e delle persone fragili con strumenti che funzionino e tempi certi, evitando che qualcuno resti senza una soluzione abitativa. In un contesto regionale in cui solo nel 2024 si sono registrati oltre 550 sfratti, più del 90 per cento per morosità, è fondamentale contenere il
fenomeno attraverso l’istituzione di un fondo dedicato, che possa sostenere chi si trova in difficoltà senza averne responsabilità”.
La Regione Umbria ha recentemente modificato ed integrato il “Testo Unico” del 2003 (Legge Regionale 23/2003) che rappresenta una riforma radicale del sistema di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) della regione.
Quali sono i punti cardine e gli obiettivi?
“La legge premia le situazioni di fragilità documentata come quelle delle famiglie numerose, dei genitori soli con figli, degli anziani con redditi bassi e delle persone con disabilità. Nei Comuni viene prevista una quota di alloggi destinata alle emergenze abitative, alle donne seguite dai centri antiviolenza, ai nuclei interessati da provvedimenti di sfratto e alle persone vittime di discriminazione, con riserve specifiche per chi è inserito in progetti di vita individuali o in soluzioni di abitare condiviso.
Le modifiche inoltre introducono una disciplina per l’autorecupero che consente interventi su alloggi non immediatamente assegnabili, con le spese compensate tramite il canone sotto la supervisione di Ater, e aggiorna le regole sulla mobilità volontaria tra alloggi per impiegare meglio il patrimonio disponibile.
Inoltre, i requisiti dichiarati incostituzionali come l’obbligo di incensuratezza, la possidenza e l’anzianità di residenza, sono stati eliminati con l’obiettivo di ridurre i contenziosi, accelerare la formazione delle graduatorie e consentire una più rapida assegnazione degli alloggi.
Le nostre azioni sono orientate a sopperire all’assenza di un Piano casa nazionale e ai tagli decisi dal Governo, che ha eliminato il contributo affitti e il fondo per la morosità incolpevole, lasciando territori e Comuni senza strumenti adeguati. La casa è un bisogno primario e va affrontata come processo sostenibile, dentro una visione strate -
gica che superi emergenze e frammentazioni e costruisca un nuovo modello di welfare urbano”.
Ater è impegnata in numerose riqualificazioni eccellenti in borghi a rischio di spopolamento. È la via giusta per far rivivere queste zone?
“Credo che l’impegno di Ater Umbria nei borghi indichi sia una delle strade da seguire per contrastare lo spopolamento. Intervenire sul patrimonio abitativo, riqualificare gli alloggi e innalzarne la qualità significa rimettere in circolo spazi che tornano a essere vissuti, creando le condizioni perché le persone possano scegliere di restare o di tornare. In territori segnati da fragilità demografiche, ogni intervento di questo tipo incide sulla tenuta sociale, riapre prospettive e contribuisce a ricostruire legami che rischiano di dissolversi. Il tema, però, richiede uno sguardo più ampio. Il calo della popolazione e la bassa natalità non possono essere affrontati con una sola leva. Serve un insieme coerente di servizi che rendano davvero sostenibile la vita quotidiana. La casa è il primo punto di partenza, perché senza un’abitazione dignitosa e accessibile viene meno qualsiasi possibilità di progettualità. Subito dopo viene la scuola, presidio essenziale per le famiglie e per la continuità delle comunità locali. Attorno a questi elementi si costruisce un contesto capace di offrire stabilità, favorire nuove nascite e rendere attrattivi luoghi che oggi rischiano di svuotarsi”.
Ater ha recentemente presentato il nuovo Piano Industriale che punta, tra le cose, sulla digitalizzazione e nuove tecnologie per migliorare il contatto con l’utenza. Che ne pensa?
“Valuto positivamente l’iniziativa di Ater di rafforzare gli strumenti digitali e tecnologici poichè una gestione più moderna e una maggiore faci -
lità di accesso ai servizi migliorano l’esperienza degli utenti e semplificano i rapporti con l’ente. Aggiornare i sistemi, velocizzare le procedure e rendere più tempestiva l’assistenza sono elementi che qualificano il servizio pubblico”.
Qual è il significato che oggi assumono le politiche abitative nel quadro del welfare regionale?
“Le politiche abitative hanno progressivamente cambiato natura e oggi intercettano bisogni più complessi, legati alle nuove vulnerabilità sociali e alle trasformazioni economiche. Non riguardano più soltanto l’accesso a un alloggio, ma si collocano dentro un sistema più ampio, in cui la casa diventa uno degli strumenti attraverso cui sostenere le persone nei momenti di difficoltà e accompagnarne i percorsi di autonomia. In questo senso l’integrazione tra politiche abitative e sociali diventa un passaggio necessario. Significa mettere in relazione competenze, strumenti e professionalità diverse, costruendo risposte coordinate che tengano insieme dimensione abitativa, inclusione e servizi alla persona. È su questo terreno che si gioca un cambio di paradigma, che richiede una regia pubblica capace di orientare gli interventi e di tenere insieme i diversi livelli istituzionali”.
L’Umbria si conferma un laboratorio nazionale per la rigenerazione urbana, grazie a due interventi emblematici che dimostrano come i fondi del PNRR possano ricucire ferite urbanistiche decennali. Da Ponte San Giovanni in provincia di Perugia, a San Lucio in provincia di Terni, Ater crea nuovi alloggi e comunità sostenibili e partecipate, dove la la rigenerazione non è più solo fisica, ma sociale. Ponte San Giovanni si appresta a vivere una svolta storica grazie al completamento del progetto PINQuA ‘PS5G’, l’ambizioso piano di rigenerazione urbana che sta trasformando l’ex complesso “Palazzetti” da simbolo di degrado a modello d’avanguardia per l’abitare sostenibile. Il progetto è stato finanziato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti nell’ambito del “Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare” (PINQuA) con un investimento complessivo che sfiora i 30 milioni di euro. Il Comune, nel promuovere il recupero dell’area ex Palazzetti, ha proposto ad Ater Umbria, di essere parte attiva nell’operazione in qualità di soggetto attuatore. I fondi sono attinti principalmente dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e integrati da co-finanziamenti locali. I lavori sono in dirittura di arrivo. Il cantiere ha ufficialmente superato l’85% dello stato di avanzamento, rendendo tangibile la consegna dei primi nuclei abitativi. L’intervento non si limita alla semplice ricostruzione architettonica, ma ambisce a curare una
ferita urbanistica aperta da decenni. Lo stabile originario è stato chiamato per anni ‘Hotel Gomorra’, perché nei primi anni 2000 è stato nelle mire della criminalità organizzata per il reinvestimento di capitali illeciti nel mattone. Traffici poi scoperti nell’operazione ‘Quarto passo’ coordinata dalla Direzione Distrettuale Antimafia (DDA) di Perugia e condotta dai Carabinieri del ROS e che portò all’arresto di decine di persone. L’immobile e l’area furono per questo sequestrate e ora, grazie al progetto di riqualificazione, vivrà di nuova linfa.
Il 21 marzo 2024 sono iniziate le prime demoli-
zioni. L’intervento, che coinvolge quattro edifici e le relative aree di pertinenza, trasforma così l’area in un nuovo polo urbano sostenibile, fondato sui principi della qualità dell’abitare, della sostenibilità ambientale, economica e sociale. Riguarda la realizzazione di 41 appartamenti ad alta qualità abitativa, edilizia residenziale sociale a canone concordato, sette spazi commerciali, un asilo nido da 35-40 posti, un laboratorio didattico collegato al parco archeologico dei Volumni, un “parco della musica” con spazi per l’associazionismo e oltre 5mila metri quadrati di piazza pubblica, mille metri quadrati di autorimesse interrate e più di 200 posti auto complessivi.
Centrale il tema della sostenibilità con edifici ad altissima efficienza energetica, sistemi di climatizzazione avanzati con recupero di calore, riscaldamento a pavimento per l’asilo, ampie logge vivibili per ogni appartamento, incremento significativo delle superfici verdi (oltre il 26% dell’area) e realizzazione di spazi aperti di relazione. Il cuore è l’integrazione profonda tra servizi e ambiente: sono stati ultimati i lavori per il potenziamento dei percorsi ciclo-pedonali e l’efficientamento energetico trasformando l’area in un distretto ad emissioni ridotte. “ Un polo multifunzionale che restituirà finalmente dignità sociale a una delle zone più popolose di Perugia.
La riqualificazione di San Lucio a Terni rompe l’isolamento di un quartiere “isola” attraverso servizi di prossimità e nuove piantumazioni, incarnando la “buona pratica” della progettazione partecipata. Infatti, il quartiere è una sorta di isola in mezzo alla città, raggiungibile solo da due ponti. Non lo si può attraversare per caso, e forse anche per questo motivo, ha patito per diversi anni uno stato di crisi e di abbandono. L’intervento, dunque, ha lo scopo di ridisegnare il suo ruolo in una prospettiva futura, con una pluralità di attività e di luoghi di relazione e socialità, con nuove piantumazioni per rafforzare la connessione con il tessuto pre-
esistente e lo spazio verde. Un valido esempio di come la rigenerazione urbana vada di pari passo con la rigenerazione sociale, perché l’intervento progettuale è stato preceduto da una serie di ricognizioni sul territorio per capire chi abita, chi vive in questo luogo e chi vivrà e continuerà a viverci, una volta che esso sarà stato rigenerato. Insomma sono state sondate le esigenze della gente di vita e di socialità.
‘Iovivoquisanlucio’ è il claim utilizzato per il sito internet che racconta in tempo reale l’evoluzione dei lavori nel quartiere ternano, frutto di studi e della partecipazione attiva della gente. L’intervento ha previsto la demolizione dei tre edifici esistenti, per poi procedere con la costruzione di due complessi per un totale di 33 alloggi. Poi ci sono i locali al piano terra per attività di interesse pubblico. Sarà realizzato un ampio parcheggio interrato per circa 50 posti auto e riqualificato il tracciato stradale. È stata anche prevista la possibilità di insediare alloggi-comunità per persone affette da disabilità. La sinergia tra istituzioni, università e territorio dimostra che la qualità dell’abitare moderno passa per la sostenibilità
ambientale e la capacità di mettere le esigenze della gente al centro della pianificazione. Il progetto porta la firma di Regione Umbria, Ater Umbria, Comune di Terni e il Politecnico di Milano che ha effettuato uno studio progettuale che è partito dal basso, sviluppando un’analisi degli aspetti della vita sociale degli abitanti, delle loro aspirazioni, dei loro problemi, tramite un’attività di ricerca sul campo, con sopralluoghi nel quartiere e nelle aree adiacenti, colloqui informali e interviste con residenti e tecnici. È finanziato tramite il Fondo complementare al PNRR “Sicuro, Verde e Sociale” e un co-finanziamento da parte della Regione Umbria per un importo totale dell’intervento pari a €14.566.954. L’obiettivo è quello di cambiare volto al quartiere, in modo che torni ad avere un ruolo centrale, sulla base della rivitalizzazione, dei servizi per i residenti e sulla qualità delle strutture realizzate. Fondamentali, dunque, sono state le informazioni raccolte dal Politecnico e i dati forniti da Ater che hanno portato ad elaborare un quadro conoscitivo che ha costituito la base di riferimento per la definizione dell’intervento progettuale dal punto di vista architettonico e urbanistico. Nel sito ci sono tutte le notizie che riportano passo per passo l’andamento del grande cantiere, con anche la prospettiva offerta dal time-lapse che in pochi minuti fa vedere come si sta creando nuova linfa al quartiere. Il progetto ha ricevuto il ‘Premio Urbanistica’ ad Urban Promo 2023, nell’ambito della sezione dedicata alle nuove modalità dell’abitare e del produrre.
Una bella storia, con un lieto fine, ci porta a Porano, un piccolo borgo nell’orvietano, dove in tempi brevissimi Ater Umbria è riuscita a far avere un alloggio ad una cittadina del territorio che, dopo aver affrontato un periodo particolarmente difficile, ha finalmente potuto far ingresso nella sua nuova casa. La signora aveva partecipato al bando per iscriversi nelle graduatorie Ers nel 2023. Trovandosi in una situazione economica fragile, è risultata essere la prima. In questo periodo era stata anche raggiunta da uno sfratto. Ma il proprietario della casa si è dimostrato molto rispettoso, andando incontro alle esigenze della signora di trovare un’altra sistemazione. Nel territorio erano disponibili due alloggi Ater che però non erano immediatamente utilizzabili, poiché necessitavano di interventi di recupero. Nel 2025, grazie ad un’azione sinergica tra Ater
Umbria, Comune e il Sunia è stato possibile accelerare l’iter. Rapidamente, nell’arco di un mese e mezzo, l’Azienda territoriale per l’edilizia residenziale della Regione Umbria si è mobilitata e ha proceduto al recupero non solo di quell’alloggio, ma ha ristrutturato anche l’altro, tutto con fondi propri, restituendoli alla comunità, in condizioni pienamente idonee. Alla cerimonia di consegna delle chiavi hanno partecipato: il sindaco di Porano, Marco Conticelli, Barbara Marinelli, assessore alle politiche sociali del Comune di Porano, Federico Santi, presidente di Ater Umbria, Andrea Napoletano, direttore Generale di Ater Umbria, Matteo Lattanzi segretario del Sunia di Terni e funzionari e dirigenti di Ater Umbria.
Il 23 aprile, presso la Sala Caduti di Nassirya in Senato, federcasa ha presentato il Report dell’Osservatorio nazionale ERP 2024/25 realizzato in collaborazione con Nomisma.
Lo studio offre un quadro ampio e articolato del sistema dell’edilizia residenziale pubblica in Italia, collocandolo all’interno delle trasformazioni demografiche, economiche e sociali che stanno ridisegnando il Paese.
Fin dalle prime pagine emerge la consapevolezza di un settore che, pur rappresentando solo il 2,3% dello stock abitativo nazionale, svolge una funzione essenziale per la coesione sociale, rivolgendosi a famiglie con redditi bassi e condizioni di fragilità crescente. Come si legge nel documento, i dati raccolti sono “gli unici in grado di descrivere il patrimonio residenziale pubblico del Paese”, e costituiscono la base conoscitiva per orientare le politiche abitative. Il sistema ERP appare come un presidio indispensabile ma sotto pressione. Gli enti associati a Federcasa gestiscono 823.734 alloggi, di cui 797.034 ERP. Una quota rilevante del patrimonio, tuttavia, richiede interventi: 61.300 unità abitative risultano attualmente sfitte perché bisognose di manutenzione straordinaria, pari al 7,7% dello stock ERP. Nonostante gli sforzi, solo il 3,3% dello stock è stato oggetto di ristrutturazione nell’ultimo anno, mentre il 12% ha beneficiato di interventi di efficientamento energetico. La maggior parte
degli interventi ha un costo contenuto, inferiore ai 30.000 euro, ma i ricavi da canoni - molto bassi rispetto al mercato - non sono sufficienti a coprire i costi di gestione e manutenzione. Il fenomeno delle occupazioni abusive rappresenta un ulteriore elemento di criticità: il 2,8% del patrimonio è occupato irregolarmente, mentre gli sgomberi effettuati nell’anno sono pochi rispetto alla dimensione del fenomeno. Parallelamente, la morosità consolidata raggiunge livelli molto elevati, stimati in 3,2 miliardi di euro complessivi. Il documento sottolinea come gli enti ERP non siano più soltanto costruttori e gestori
di alloggi, ma svolgano sempre più una funzione sociale complessa, prendendo in carico un’utenza fragile e diversificata. La composizione dei nuclei assegnatari riflette infatti l’evoluzione demografica del Paese: prevalgono famiglie piccole, anziani soli, persone con redditi molto bassi o in condizioni di vulnerabilità sociale. Infine, il rapporto evidenzia la frammentazione delle risorse finanziarie disponibili e il peso significativo della fiscalità sugli enti, tra IMU, IRES e IRAP.
Le risorse derivanti da PNRR, fondi regionali e statali sono importanti ma non sufficienti a colmare il fabbisogno di manutenzione, rigenerazione e ampliamento del patrimonio. Nel complesso, il documento restituisce l’immagine di un sistema ERP che, pur operando in condizioni difficili, rappresenta un’infrastruttura sociale fondamentale per il Paese.
La conoscenza prodotta dall’Osservatorio diventa quindi uno strumento strategico per orientare le politiche abitative, affrontare la crescente domanda sociale e garantire il diritto alla casa alle fasce più fragili della popolazione. Il settore dell’ERP in Italia è un sistema sotto pressione ma strategico, indispensabile per la coesione sociale, sottofinanziato e con un patrimonio obsoleto, schiacciato tra domanda crescente e risorse insufficienti, impegnato in una trasformazione verso servizi sociali integrati. L’Osservatorio si propone come strumento per
orientare politiche più efficaci, basate su dati solidi e condivisi.
Il Convegno CReSA, svoltosi il 17 aprile 2026 presso le Officine Cantelmo di Lecce, ha rappresentato un’importante occasione di confronto tra istituzioni nazionali, regionali e locali sul tema del diritto all’alloggio e delle politiche abitative pubbliche.
Dopo l’intervento del Presidente di Arca Sud Salento Cosimo Casilli sono seguiti i saluti istituzionali, in rappresentanza del Comune di Lecce, il Vicesindaco Roberto Giordano Anguilla e del Presidente della Provincia di Lecce Fabio Tarantino. Alla tavola rotonda e alla sessione degli interventi politici hanno partecipato tutti i relatori previsti in programma: l’On. Marco Osnato, Presidente della Commissione Finanze della Camera dei Deputati, l’On. Claudio Stefanazzi, l’On. Saverio Congedo, componenti della medesima Commissione, l’On.
Giorgia Tramacere, deputata del Parlamento Europeo, e l’Ing. Marina Leuzzi, Assessore all’Edilizia Residenziale Pubblica della Regione Puglia. Le relazioni introduttive sono state curate dall’Avv. Sandra Zappatore, Dirigente di ARCA Sud Salento e l’Ing. Rizzitelli di Arca Capitanata. È intervenuto il Geom. Marco Buttieri, Presidente di Federcasa, l’associazione nazionale che raggruppa tutte le agenzie pubbliche per la casa – ARCA, ALER, ATER e le altre denominazioni regionali. Buttieri ha rappresentato con forza come la questione dell’IMU gravante sui patrimoni delle agenzie abitative abbia ormai raggiunto un livel-
lo di criticità tale da mettere a rischio la tenuta dell’intero sistema dell’edilizia residenziale pubblica nazionale. In assenza di un provvedimento legislativo dirimente che risolva strutturalmente tale imposizione, ha avvertito, l’intero comparto potrebbe non essere in grado di garantire la continuità delle proprie funzioni sociali. Tra i contributi più rilevanti della giornata si segnala l’intervento dell’On.le Marco Osnato, Presidente della Commissione Finanze della Camera, che ha riconosciuto il carattere improprio della richiesta di pagamento da parte dei comuni dell’IMU applicata agli alloggi ERP e ha assunto un esplicito
impegno a ricercare, nell’ambito dei lavori della Commissione, una soluzione normativa adeguata, in raccordo con Federcasa e che statuisca tale assunto. A tale riflessione si sono pienamente associati nei loro interventi l’On.l e Claudio Stefanazzi (PD) e l’On.le Saverio Congedo, (FDI) anch’essi componenti della Commissione Finanze. Il dibattito è stato aperto dall’Arch. Patrizio Losi, direttore di Federcasa, e a seguire sono intervenuti gli Amministratori delle Arca di Puglia, i quali hanno tutti auspicato una celere e definitiva soluzione dell’annosa questione. Il segretario del CReSa Puglia ha assicurato che tale organismo sarà fortemente impegnato per sostenere in ogni sede il riconoscimento degli alloggi di ERP come alloggi sociali come già fatto nell’aggiornamento della legge regionale 10/2014 della regione Puglia.
GM
Casa e fondi europei: un’occasione mancata, per ora.
Nel pieno di una crisi abitativa che attraversa l’intero continente, l’Unione europea sembra muoversi con un passo ancora incerto sul terreno delle risorse dedicate.
I numeri e le dinamiche sono ormai noti: i prezzi delle abitazioni e affitti cresciuti ben oltre i redditi, le difficoltà di accesso per giovani e ceti medi, la riduzione progressiva dell’offerta di edilizia sociale. Una vera emergenza strutturale, definita da molti osservatori come una “crisi” sistemica capace di incidere sulla coesione sociale e sulla stabilità democratica europea. L’architettura finanziaria europea non è priva di strumenti, al contrario, il sostegno al settore casa è oggi frammentato in una pluralità di programmi, dai fondi di coesione, al Recovery and Resilience Facility, passando per InvestEU, i fondi per la transizione energetica e altri strumenti tematici. Complessivamente, queste linee mobilitano decine di miliardi di euro, inclusi circa 19,6 miliardi del RRF destinati a misure legate all’abitare e un futuro Fondo sociale per il clima da oltre 86 miliardi a livello globale. Tuttavia, il nodo politico resta evidente, mancando una vera linea dedicata e strutturata nei principali fondi europei, in particolare nei fondi strutturali e di investimento (ESI Funds), che costituiscono il pilastro della politica
di coesione. L’assenza di una priorità casa chiaramente definita ha comportato, negli anni, interventi indiretti, dispersi e spesso subordinati ad altri obiettivi, quali l’energia, l’inclusione sociale, la rigenerazione urbana, senza una strategia organica. Anche gli sviluppi più recenti confermano questo limite: la revisione intermedia della politica di coesione ha introdotto il tema abitativo tra le priorità, ma ancora in modo insufficiente rispetto alla dimensione del problema. Alla base di questa situazione vi è una questione istituzionale: la politica abitativa resta competenza degli Stati membri e la Commissione europea può intervenire solo indirettamente, attraverso strumenti finanziari e coordinamento politico.
Il risultato è una governance multilivello che fatica a produrre scelte ambiziose vede, da un lato, il primo Piano europeo per l’edilizia abitativa, presentato nel 2025, che rappresenta un passo avanti in termini di coordinamento e indirizzo strategico, ma dall’altro non introduce - almeno per ora - un fondo europeo dedicato e strutturato per la casa. Non a caso, molte città europee e stakeholder hanno chiesto un salto di scala, arrivando a proporre un fondo europeo per l’housing paragonabile, per dimensioni, agli strumenti straordinari adottati durante la pandemia.
Negli ultimi anni, il tema ha guadagnato centralità politica anche a Bruxelles dove il Parlamento europeo ha adottato nel 2025 una risoluzione
per rafforzare l’uso dei fondi di coesione a favore dell’abitare e ha istituito una Commissione speciale sulla crisi abitativa con il compito di analizzare carenze e proporre soluzioni.
I lavori della Commissione, che al momento si concluderanno nel 2026, hanno evidenziato proprio la frammentazione degli strumenti finanziari e la mancanza di risorse dedicate come uno dei principali ostacoli a politiche efficaci.
In questo contesto si inserisce il lavoro portato avanti negli ultimi anni da Federcasa, che ha svolto un ruolo attivo nel dialogo con le istituzioni europee, contribuendo a portare il tema dell’edilizia residenziale pubblica e sociale all’attenzione dell’agenda UE. L’impegno si è sviluppato su più fronti: partecipazione a consultazioni europee, interlocuzione con la Commissione, contributi ai lavori parlamentari e alla stessa Commissione speciale sulla crisi abitativa. Un’azione volta a ottenere il riconoscimento della casa come infrastruttura sociale strategica e, conseguentemente, l’inserimento di linee di finanziamento dedicate nei principali strumenti europei. Nonostante questi sforzi, il risultato finora appare parziale per le motivazioni tecnico-legislative citate: il mancato inserimento di un asse finanziario specifico nei fondi strutturali rappresenta una mancata opportunità non solo per il settore dell’edilizia pubblica, ma per l’intero sistema europeo, che continua a trattare l’abitare come tema accesso -
In diretta dall’Europa
rio e non come pilastro della coesione. Il percorso, tuttavia, non è concluso. L’attuale fase, segnata dal Piano europeo per l’abitare, dalla revisione delle politiche di coesione e dall’avvio del dibattito sul prossimo quadro finanziario pluriennale, rappresenta un passaggio decisivo.
Le Istituzioni europee riconoscono ormai apertamente la dimensione della crisi, ma restano da compiere scelte politiche più coraggiose, tra cui:
• introdurre una linea finanziaria dedicata alla casa nei fondi strutturali;
• rafforzare il ruolo dell’edilizia sociale come servizio di interesse generale;
• superare la frammentazione degli strumenti esistenti.
In questo scenario, il lavoro di rappresentanza portato avanti da Federcasa mantiene un alto valore strategico e la sfida dei prossimi mesi sarà trasformare il riconoscimento politico del problema nella scelta politica di Bruxelles di individuare gli strumenti finanziari adeguati. Perché, se è vero che l’Europa ha finalmente acceso i riflettori sulla crisi abitativa, è altrettanto evidente che la partita decisiva è ancora tutta da giocare.
Dott.ssa Elisabetta Maggi
Responsabile Rapporti Istituzionali presso ISPRO Istituzioni e Progetti S.r.l.
urbana e nuovo codice dell’edilizia: questi i dossier aperti che il Parlamento sembra non riuscire a chiudere
Rigenerazione urbana, programmazione dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, riordino della normativa edilizia. Sono questi i tre grandi dossier sulla casa che da mesi sono fermi in Parlamento e faticano a trasformarsi in atti concreti. Contestualmente, anche a causa della crisi economica globale in cui il mondo versa, l’emergenza abitativa si aggrava e il patrimonio pubblico mostra tutte le sue fragilità. La sensazione è che il tema della casa sia rimasto sospeso in una zona grigia: viene riconosciuto come centrale nei dibattiti, nelle tavole rotonde ed anche negli interventi pubblici dei legislatori, ma è costantemente rinviato nella pratica. Il contesto internazionale ha progressivamente spostato l’attenzione politica su altri fronti, ritenuti più urgenti.
Rigenerazione urbana, la difficoltà di attuare una riforma organica
Negli ultimi anni la rigenerazione urbana è diventata una sorta di contenitore onnivoro che contiene periferie, verde, servizi, housing, infrastrutture sociali. Ma proprio questa espansione concettua -
le ha finito per indebolirne l’efficacia normativa.
In Senato giacciono, ormai da diversi anni, proposte di legge provenienti da tutti i gruppi parlamentari, che puntano a superare la logica dei bandi episodici, coordinare rigenerazione urbana e politiche dell’abitare, dare certezza a Comuni e investitori pubblici. Purtroppo, non sono stati fatti passi avanti da parte della Commissione Ambiente che, per procedere alla votazione degli emendamenti presentati al testo unificato elaborato attraverso un importante lavoro di sintesi dal relatore, sen. Rosso, attende un fantomatico parere da parte della Commissione Bilancio sugli aspetti finanziari dell’articolato, parere che viene rimandato di settimana in settimana.
Da almeno due, se non tre legislature, il Parlamento discute testi che ambiscono a definire una cornice organica per il recupero delle città, senza però riuscire a portarli a compimento. La realtà è che la rigenerazione urbana è una riforma difficile perché incide sul governo del territorio, materia a competenza concorrente Stato - Regioni e coinvolge edilizia, urbanistica, ambiente, fiscalità, patrimonio pubblico.
Il rischio è che la rigenerazione resti legata a programmi straordinari, quali il PNRR, senza diventare politica ordinaria di governo del territorio. Un limite che pesa in modo particolare sulle aree urbane più fragili, dove il tema dell’abitare non è separabile da quello della coesione sociale.
Edilizia residenziale pubblica: mancanza di programmazione
Sul fronte ancor più specifico dell’Edilizia Residenziale pubblica, quello che pesa maggiormente è l’assenza di una programmazione nazionale di medio lungo periodo. Grazie al PNRR sono state stanziate importanti risorse economiche finalizzate a favorire l’efficientamento energetico degli immobili ERP. Si tratta però di una misura temporanea, mentre servirebbe ai soggetti gestori del patrimonio immobiliare pubblico, una previsione pluriennale di investimenti per poter attuare la manutenzione sia ordinaria che straordinaria.
In Parlamento si discute di nuovi strumenti per il recupero del patrimonio esistente, per il riuso degli alloggi sfitti, per una revisione dei criteri di accesso e dei canoni. Ma anche in questo caso il confronto procede a rilento, mentre i numeri dell’emergenza crescono, come risulta dai dati aggiornati dell’Osservatorio Federcasa.
Riordino della normativa edilizia: una riforma sempre annunciata Il terzo pilastro è forse il più tecnico, ma non meno decisivo: il riordino della normativa edilizia. Un corpus frammentato, stratificato nel tempo, che rende complessa ogni operazione, dalla ristrutturazione alla rigenerazione, dal recupero del pubblico al partenariato con il privato. In Commissione Ambiente alla Camera sono in discus -
sione tre provvedimenti, di cui uno del Governo, che puntano all’elaborazione di un vero e proprio “Codice dell’edilizia” attraverso il quale si possa ottenere una semplificazione delle procedure, il chiarimento dei titoli edilizi ed un coordinamento tra norme urbanistiche, edilizie ed ambientali. Anche in questo caso le difficoltà sono rappresentate dal fatto che la materia riguarda competenze concorrenti tra Stato, Regioni e Comuni e riuscire a raggiungere un equilibrio non è politicamente semplice.
Il decreto-legge “Casa” di prossima emanazione In questo quadro si inserisce l’annuncio del decreto-legge “Casa”, che secondo il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti dovrebbe vedere la luce entro il primo maggio 2026. Un provvedimento evocato come possibile sintesi dei vari dossier attualmente aperti: emergenza abitativa, recupero degli alloggi pubblici, semplificazioni edilizie. La speranza è che si tratti di un provvedimento che vada oltre la logica emergenziale e sia il primo passo per avviare una strategia di medio - lungo periodo, capace di dare continuità alle politiche sull’abitare, una volta esaurita la spinta straordinaria del PNRR.
Federazione italiana per le case popolari e l’edilizia sociale Via Napoleone III, 6 - 00185 Roma telefono 06 888 117 20 e-mail federcasa@federcasa.it website federcasa.it