ANALISIS KELAYAKAN DAN RENCANA PEMBANGUNAN RUMAH SEDERHANA SEHAT (RUSUNAWA)

PERENCANAAN PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN KAB. GRESIK

ANALISIS KELAYAKAN DAN RENCANA PEMBANGUNAN RUMAH SEDERHANA SEHAT (RUSUNAWA)

Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Diponegoro | 2020

ANGGOTA KELOMPOK

OUTLINE

NAMA, NIM

KINANTHI NIART S. 30070 AZZAM ZAINURAFI ZULFA LAILY WIDYA 40071 30104 FATHIYYAH NUR A. 30068 PARANDITA ANISA 20030 FEBRIANSYAH BIMA 30074

Analisis dan Perhitungan kelayakan

Gambaran Umum Kabupaten Gresik Pendahuluan

Analisis alternative pembiayaan

Kesimpulan dan Rekomendasi

GAMBARAN UMUM WILAYAH

Batas Kabupaten Gresik Utara : Laut Jawa Barat : Kabupaten Lamongan Timur : Selat Madura Selatan : Kabupaten Sidoarjo

Terbagi menjadi 18 kecamatan, 330 desa dan 26 kelurahan. Luas wilayah Kabupaten Gresik 1.191,25 km2 Merupakan kawasan dataran rendah dengan ketinggian 2 – 12 mdpl, kecuali pada Kecamatan Panceng dengan ketinggian 25 mdpl.

KEPENDUDUKAN

•

CREDITS: This presentation template was created by Slidesgo, including icons by Flaticon, and infographics & images by Freepik.

Jumlah Penduduk Kabupaten Gresik Tahun 2019 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 r in gi na D no r iy m Ke ore da jo m M ea en n ga C nti er Ba B e me lo ng nje D ng ud pa uk ng g sa a m ng Ke pey bo an m G as re M sik an Bu yar ng Si ah da y D u uk u U Pan n ju c ng en p g Sa an g ng ka ka h Ta pur m a ba k

•

Jumlah penduduk Kabupaten Gresik pada tahun 2019 yaitu 1.298.184 jiwa.

Penduduk tertinggi berada di Kecamatan Menganti (124.468 jiwa) dan terendah di Kecamatan Tambak (32.519 jiwa).

Dominasi penduduk Kabupaten Gresik yaitu penduduk berusia 15 – 64 tahun, yaitu sebesar 70,80%.

W

•

Lapangan Usaha

2016

2017

2018

2019

Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan

8,38

8,28

7,69

7,40

Pertambangan dan Penggalian

7,02

7,61

8,20

7,61

Industri Pengolahan

48,73

47,99

47,85

48,00

Pengadaan Listrik dan Gas

0,47

0,51

0,51

0,51

0,06

0,06

0,06

0,06

9,72

9,69

9,70

12,83

12,92

13,16

2,37

2,37

2,52

1,34

1,36

1,40

Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang Konstruksi

9,47

Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor

12,86

Transportasi dan Pergudangan

2,36

Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum

1,32

Informasi dan Komunikasi

3,82

3,85

3,81

3,96

Jasa Keuangan dan Asuransi

1,19

1,17

1,18

1,17

Real Estate

1,23

1,22

1,28

1,32

Jasa Perusahaan

0,28

0,28

0,29

0,30

1,27

1,24

1,26

1,31

Jasa Pendidikan

0,86

0,85

0,85

0,88

Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial

0,38

0,38

0,38

0,39

Jasa lainnya

0,30

0,29

0,30

0,31

100,00

100,00

100,00

100,00

Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib

Produk Domestik Regional Bruto

• •

JUDUL dejncjnrc

Distribusi PDRB sempat mengalami peningkatan & penurunan pada beberapa sektor di tahun-tahun tertentu.

Industri pengolahan menjadi sektor lapangan usaha dengan distribusi PDRB terbesar dari tahun ke tahun.

KONSTELASI WILAYAH Nasional

Terhadap Nasional • Kawasan strategis perekonomian nasional • Kawasan perkotaan sebagai Pusat Kegiatan Nasional di Provinsi Jawa Timur

Regional

Terhadap Regional Gerbangkertosusila • Sektor unggulan industri, perdagangan & jasa, pertanian, perikanan, & pariwisata • Pusat-pusat pertumbuhan ekonomi

VISI MISI WILAYAH

VISI

Terwujudnya Gresik yang Agamis, Adil, Sejahtera, dan Berkehidupan yang Berkualitas

MISI 1.

2.

3.

4.

Meningkatkan pengamalan nilai-nilai agama dalam kehidupan masyarakat untuk menumbuhkan perilaku masyarakat yang berakhlak mulia sesuai dengan simbol Gresik sebagai Kota Wali dan Kota Santri; Meningkatkan pelayanan yang adil dan merata kepada masyarakat dan pengusaha melalui tata kelola kepemerintahan yang baik; Meningkatkan pertumbuhan ekonomi dengan upaya menambah peluang kerja dan peluang usaha melalui pengembangan ekonomi kerakyatan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan menekan angka kemiskinan; Meningkatkan kualitas sumber daya manusia melalui pemerataan layanan kesehatan, mewujudkan pendidikan yang berkelanjutan dan pemenuhan kebutuhan dasar lainnya.

Inventarisir Rencana Pembangunan Infrastruktur No

Kelompok Kegiatan

Jumlah Proyek

Total Kebutuhan (Rp.)

1

Kesehatan

3

22.113.627.000

2

Pendidikan

4

8.253.056.000

3

Perhubungan

11

8.200.800.000

4

Komunikasi & Informatika

2

310.000.000

5

Perdagangan

2

11.457.656.000

6

Pemuda & Olahraga

2

3.240.000.000

7

Perpustakaan & Kearsipan

1

550.000.000

8

Kelautan & Perikanan

7

3.046.722.000

9

Pariwisata

2

1.275.000.000

10

Pekerjaan Umum & Penataan Ruang

29

706.546.119.000

11

Perumahan Rakyat & Kawasan Permukiman

12

46.325.846.000

12

Sosial

1

75.000.000

13

Lingkungan Hidup

9

24.570.548.000

14

Pemberdayaan Masyarakat& Desa

1

60.000.000

86

836.024.374.000

Total

Pembiayaan pembangunan infrastuktur di Kabupaten Gresik dibagi ke dalam 14 kelompok kegiatan yang berbeda.

Berdasarkan RKPD, terdapat 86 proyek dengan total kebutuhan biaya mencapai Rp836.024.374.000

FRAMEWORK POLA INVESTASI/PEMBIAYAAN PROYEK

ALTERNATIF PEMBIAYAAN

berdasarkan kelompok kegiatan

Alternatif Pembiayaan Kelompok Kegiatan

Hibah/Bantuan/CSR

KPBU/Investasi Swasta

Pinjaman & Obligasi Daerah

Kesehatan

1 program

2 program

-

Pendidikan

3 program

1 program

-

Perhubungan

5 program

6 program

-

Komunikasi & Informatika

2 program

-

-

Perdagangan

-

2 program

-

Pemuda & Olahraga

-

2 program

-

Perpustakaan & Kearsipan

1 program

-

-

Kelautan & Perikanan

2 program

5 program

-

Pariwisata

-

2 program

-

Pekerjaan Umum & Penataan Ruang

15 program

8 program

6 program

Perumahan Rakyat & Kawasan Permukiman

8 program

4 program

-

Sosial

1 program

-

-

Lingkungan Hidup

9 program

-

-

Pemberdayaan Masyarakat & Desa

1 program

-

-

Alternatif Pembiayaan Program Pembangunan Infastruktur Kabupaten Gresik Tahun 2020 Pembangunan Gedung Kejaksaan Negeri Gresik, Program Peningkatan Kualitas Jalan & Jembatan, Pembangunan Jalan dan Jembatan Perdesaan

Program Pengembangan dan Pembangunan Infrastruktur Wilayah Strategis Pembangunan Sarana dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat (Rusunawa)

Pembangunan / Peningkatan Infrastruktur Program Penyediaan dan Pengolahan Air Baku

Pembangunan Puskesmas Pembantu, Rehabilitasi Sedang/Berat Bangunan Sekolah, Pembangunan rumah jabatan/dinas/gedung/kantor

Gambaran umum proyek

Berdasrakan UU RI Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun bahwa proyek pembangunan rumah susun dilakukan untuk memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi y a n g m e n u n ja n g k e h i d u p a n penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR.

Berdasarkan data kemiskinan mikro Kabupaten Gresik 12.354 dari 97.426 jiwa yang belum memiliki hunian sendiri. Upaya memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang layak dan terjangkau bagi MBR dilakukkan oleh pemerintah dengan memberikan bantuan stimulan perumahan swadaya dan pembangunan Rusunawa

Rencana proyek pembangunan rusunawa di Kabupaten Gresik m e m iliki lu a s l a h a n s e b e s a r 5.651,94 m2 dengan besaran lahan yang terbangun adalah 4.061,24 m2. Rusunawa ini direncanakan dibangun dengan memiliki 4 lantai, dimana tergolong dalam bangunan tingkat sedang.

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL DAN SOSIAL EKONOMI

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

FINANSIAL COST No

Kegiatan

Asumsi

Sumber

Tahun ke

Durasi

Rincian

Total Anggaran

Pra Konstruksi

6

1

Biaya AMDAL

Biaya penyusunan UKL-UPL sebesar Rp. 25.000.000

seraenvirotama.com

1

2

Biaya Perencanaan Desain

Biaya jasa desain : Rp. www.lamudi.co.id 100.000/m2

1

Biaya = Rp. Rp 100000x5.651,94 m2 565,194,000.00

3

Biaya Perizinan

Biaya pengurusan IMB dan kelengkapannya sebesar Rp. 92.500.000

Best Practice Pembangunan Rusunawa POLDA Jatim

1

Rp. 92.500.000/1 proyek pembangunan rusun

Rp 92,500,000.00

4

Pembebasan lahan

Pembebasan lahan seluas 5.651,94 m2 Harga lahan = Rp350.000 per m2

Harga Lahan di Gresik pada rumah123.com

1

3 bulan

Total biaya = Harga lahan per m2 x luas lahan

Rp 1,978,179,000.0 0

5

Proses sertifikasi Hak Guna Bangunan (HGB)

Luas tanah = 5.651,94 m2 HSBKu = Rp80.000 HSBKpa = Rp20.000

Peraturan Pemerintah No.128/2015

1

2 bulan

Biaya survei, Rp pengukuran, dan 1,630,388.00 pemetaan + biaya pemeriksaan tanah + biaya pendaftaran sertifikat tanah

Pembayaran BPHTB

NPOPTK= Rp60 juta Harga tanah = Rp2juta/m2

Perda Kab. Gresik No.2/2011 lamudi.co.id

1 Bulan

BPHTB = 5% x (NPOPTK - harga tanah)

1

2 bulan

Rp. 25.000.000/1 proyek pembangunan rusun

Rp 25,000,000.00

Rp 562,194,000.00

Financial Cost merupakan anggaran yang dikeluarkan untuk membiayai pembangunan Rumah Sederhana Sehat (Rusun) Kabupaten Gresik serta menjadi salah satu elemen untuk menentukan nilai proyek. Financial Cost ditujukan untuk dapat menyesuaikan pengeluaran dengan anggaran dasar untuk pembangunan.

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

FINANSIAL COST No

Kegiatan

Asumsi

Sumber

Tahun ke

Durasi

Rincian

Total Anggaran

Konstruksi 7

Pengerjaan Galian & Urugan Tanah Pondasi

Biaya: Galian = Rp118.127.698 Urugan pasir = Rp42.752.985 Urugan kembali = Rp87.597.632

8

Pengerjaan Pondasi (pemasangan tiang pancang)

9

Best practice perhitungan RAB dan waktu pelaksanaan pembangunan rusunawa Gunung Anyar Blok-A Suabaya

1

1 Bulan

Total Biaya = Biaya galian + biaya urugan pasir + biaya urugan kembali

Rp

248,478,315.00

Harga perkerjaan pemancangan per meter = Rp.309.882 Volume = 252 titik x 8 meter

1

2 Bulan

Total Biaya Pemancangan = volume x harga per meter

Rp

624,722,112.00

Pengerjaan Beton Struktur

Biaya Pembesian = Rp86.921.689 Biaya Bekisting = Rp422.226.395 Biaya Pengecoran = Rp293.918.909

1

Total Biaya = Biaya Pembesian+Biaya Bekisting+Biaya Pengecoran

Rp

803,066,993.00

10

Pengerjaan balok dan plat lantai

Biaya: Pembesian = Rp29.312.715 Bekisting = Rp370.237.171 Pengecoran = Rp132.846.267

2

Total Biaya = Biaya Pembesian+Biaya Bekisting+Biaya Pengecoran

Rp

532,396,153.00

11

Pemasangan keramik, pekerjaan core sherwall dan pekerjaan dinding

Biaya : Pemasangan keramik = Rp. 2.991.713.140 Pekerjaan core sherwall = Rp. 1.099.032.000 Pengerjaan dinding = Rp. 3.387.043.260

2

Total Biaya = Biaya Pemasangan keramik+Biaya pekerjaan core sherwall+biaya pekerjaan dinding

Rp

7,477,788,400.00

1 Bulan

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

FINANSIAL COST No.

Kegiatan

Asumsi

12

Pemasangan atap dan kanopi bangunan

Biaya : Pemasangan kanopi = Rp53.308.800 Pemasangan atap = Rp35.840.000

13

Pekerjaan kusen dan plafond

Biaya : Pekerjaan kusen = Rp3.113.025.860 Pemasangan plafond = Rp1.510.534.895

14

Pekerjaan Finishing dan eksterior bangunan

Biaya : Finishing = Rp. 56.295.135 Pengerjaan eksterior bangunan = Rp. 1.318.350.120

15

Pengerjaan sanitasi dan listrik

Biaya : Mekanikal elektrikal = Rp62.550.880 Pekerjaan sanitasi = Rp345.224.341 Septictank&bak kontrol = Rp36.600.000

16

Pemasangan jaringan Biaya pemasangan : Rp.835.000.000 air bersih

Sumber

Best Practice Rencana Anggaran Biaya Rumah Susun Pajajaran

Tahu n ke

Rincian

Total Anggaran

2

1 Bulan

Total Biaya = Biaya Pemasangan atap + kanopi

Rp

89,148,800.00

2

1 Bulan

Total Biaya = Biaya Pemasangan plafond+Biaya pekerjaan pekerjaan kusen

Rp

4,623,560,755.00

Total Biaya = Biaya Pekerjaan finishing+biaya pekerjaan eksterior bangunan

Rp

1,374,645,255.00

Total Biaya = Biaya pengerjaan mekanikal elektrikal + septictank&bak kontrol+sanitasi

Rp

99,150,880.00

Total Biaya = Biaya pemasangan jaringan air bersih

Rp

835,000,000.00

2

2

PT. PAM Jaya

Durasi

2 Bulan

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

FINANSIAL COST

No.

Kegiatan

Asumsi

Sumber

Tahun ke

Durasi

Rincian

Total Anggaran

Pasca Konstruksi 17

Pajak PPN

10% dari biaya pembangunan rusun

2

18

Biaya Alat dan Terdapat 4 lantai, tiap lantai terdapat 80 Tempat tidur Perabot singel, 80 tempat tidur double, 80 lemari 1 pintu, 80 lemari 2 pintu, 160 meja kecil, 160 kursi

19

Biaya Biaya perawatan = Rp1.400.000 per bulan Biaya perawatan dan Pemeliharaan = Rp860.000 per bulan pemeliharaan

20

Biaya Operasional

Biaya per tahun: Keamanan, kebersihan & admin = Rp158.400.000 Listrik = Rp192.000.000 ;Air = Rp46.800.000 PBB = Rp38.333.000 ;Gas elpiji = Rp1.800.000 BBM Genset = Rp510.000 ATK = Rp2.400.000 Total Biaya/tahun = Rp440.243.000 Total Financial Cost

2 Best Practice Analisis Kelayakan Pembanguna 2-20 n Rusunawa Tamanan Bantul 2-20

1

10% dari biaya pembangunan rusun

Rp

1,993,265,505.10

Total Biaya = Rp 4x((80x1125000)+(80x1500000)+ (80x900000)+(80x1500000)+(160x 250000)+(160x650000))

2,184,000,000.00

222 Total biaya = (Biaya perawatan + Bulan biaya pemeliharaan) x 222 bulan

Rp

329,892,000.00

222 Total biaya = Biaya Bulan operasional/tahun x 19 tahun = Rp440.243.000 x 19

Rp

8,364,617,000.00

Rp32,804,429,556

“Berdasarkan pengeluaran di atas dapat diketahui bahwa Total Financial Cost mencapai R p 3 2 , 8 0 4 , 4 2 9 , 5 5 6 .

Pembangunannya dilakukan selama 1.5 tahun dan dilanjutkan dengn operational dan maintenance selama 18.5 tahun”

—KESIMPULAN FINANSIAL COST

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

BENEFIT FINANSIAL

Aktivitas

Asumsi

Sumber

Sewa Tiap Unit

Tarif sewa rusunawa untuk type 27 lantai dasar Rp 210.000/bulan. (tiap rusun terhuni secara bertahap) Tarif sewa rusunawa untuk type 27 lantai 1 Rp 190.000/bulan

Peraturan B u p a t i G r e s i k Nomor 9 T a h u n 2 0 1 1 Tentang Tarif Sewa Pemakaia n Susun Sederhana Sewa

Tarif sewa rusunawa untuk type 27 lantai 2 Rp 170.000/bulan Tarif sewa rusunawa untuk type 27 lantai 3 Rp 150.000/bulan

Tahun ke

Jangka Waktu

Rincian

Benefit

2-20

2 2 bulan

2

B = Rp. 210.000 x 80 x 222 = Rp. 3729600000

R p 3,729,600,000.

00

2-20

2 2 bulan

2

B1= Rp. 190.000 x 80 x 222 = Rp. 3374400000

R p 3,374,400,000.

00

11-20

1 2 bulan

0

R p 1,632,000,000.

00

11-20

1 2 bulan

0

B 2 = R p .

170.000 x 80 x 1 2 0 = R p .

1.632.000.000 B 3 = R p .

150.000 x 80 x 1 2 0 = R p .

1.440.000.000

R p 1,440,000,000.

00

Financial benefit merupakan pendapatan/keuntungan yang didapatkan setelah proyek berlangsung. Keuntungan ini dapat dirinci berdasarkan jenis kegiatan/atraksi yang disediakan pada lokasi Rusun Gresik. Dalam menganalisis perhitungan Financial Benefit ini dibutuhkan analisis pengguna (penghuni rusun) selama 18.5 Tahun ke depan (2021-2040) untuk memperkirakan pemasukan yang didapat dari rusun ini. Berikut merupakan rincian financial benefit Rusun Tahun 2020-2040

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

BENEFIT FINANSIAL

Aktivitas

Asumsi

Sumber

Iuran Air Bersih

Rp. 1.552 liter/detik. Konsumsi tiap rumah 432 liter tiap KK.

Retribusi sampah

Rp. 2.200/ bulan setiap KK.

Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Gir i Tirta Gresik Penetapan Tarif Retribusi Kebersihan Kabupaten Gresik (www.semanticscholar. org)

Biaya retribusi mengalami kenaikan 25% dari tahun sebelumnya Biaya retribusi mengalami kenaikan 50% dari tahun sebelumnya I u r a n Keamanan

Rp. 5.000/bulan setiap KK Biaya retribusi mengalami kenaikan 10% dari tahun sebelumnya

B u l l e t i n ciptakarya.pu.go.id

Tahu n ke

Jangka Waktu

Rincian

Benefit

2-20

222 bulan

B = Rp. 1.552 x 320 x 222 x 432 liter

R p 47,629,762,560.00

2-10

102 bulan

B = Rp. 2.200 x 160 x 102=Rp. 35904000

R 35,904,000.00

p

11-15

60 bulan

B1= (Rp. 2.200 x 25 %) x 240 x 60 = Rp. 39.600.000

R 39,600,000.00

p

16-20

60 bulan

B2 = (Rp. 2.750 x 50%) x 320 x 60 = Rp. 79.200.000

R 79,200,000.00

p

2-10

102 bulan

B = Rp. 5.000 x 160 x 102

R 81,600,000.00

p

11-20

120 bulan

B1= (Rp. 5.000 x 10%) x 320 x 120 = Rp. 211.200.000

R 211,200,000.00

p

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

BENEFIT FINANSIAL Aktivitas

Asumsi

Sumb er

Iuran Listrik

Daya listrik 900 VA. Tarif Rp. 1.352 / KWh (menyesuaikan jumlah pengguni ditahun tersebut) Rp. 5.000/bulan setiap KK

Websit e PLN

Bulletin ciptaka rya.pu. go.id Bulletin ciptaka rya.pu. go.id

I u r a n Pemeliharaa n Meter Air Iuran Parkir Roda Dua

Rp. 7.500/bulan setiap KK (Asumsi setiap KK memiliki kendaraan roda dua)

Total Financial Benefit

Tahu n ke

Jangka Waktu

Rincian

Benefit

2-20

222 bulan

B = Rp. 1.352 x 117.6 x 222 x 320

R p 11,295,019,008

2-20

222 bulan

B = Rp. 5.000 x 320 x 222

R 355,200,000

p

2-10

102 bulan

B = Rp. 7.500 x 160 x 102 = Rp. 122400000

R 122,400,000

p

11-15

60 bulan

B1= (Rp. 7.500 x R 25%) x 240 x 60 = Rp. 135,000,000 135.000.000

p

16-20

60 bulan

B2= (Rp. 9.375 x R p 50%) x 320 x 60 = Rp. 270,000,000 270.000.000 R p 70,430,885,568

Berdasarkan pemasukan dapat diketahui bahwa Total Financial Benefit mencapai Rp 70,430,885,568

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL Tahun ke

Cost

Benefit

DF (6%)

PV (Cost)

PV (Benefit)

Cash Flow

Payback Period

1

Rp4,900,964,808

0

0.9434

Rp4,623,570,200

0

-Rp4,900,964,808

-Rp4,900,964,808

2

Rp19,443,942,478

Rp1,808,273,664

0.89

Rp17,305,108,805

Rp1,609,363,561

-Rp17,635,668,814

-Rp22,536,633,622

3

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.8396

Rp394,589,717

Rp3,036,453,137

Rp3,146,573,869

-Rp19,390,059,753

4

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.7921

Rp372,265,977

Rp2,864,667,139

Rp3,146,573,869

-Rp16,243,485,885

5

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.7473

Rp351,211,166

Rp2,702,645,818

Rp3,146,573,869

-Rp13,096,912,016

6

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.705

Rp331,331,289

Rp2,549,665,866

Rp3,146,573,869

-Rp9,950,338,148

7

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.6651

Rp312,579,348

Rp2,405,365,628

Rp3,146,573,869

-Rp6,803,764,279

8

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.6274

Rp294,861,348

Rp2,269,021,794

Rp3,146,573,869

-Rp3,657,190,411

9

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.5919

Rp278,177,291

Rp2,140,634,363

Rp3,146,573,869

-Rp510,616,542

10

Rp469,973,459

Rp3,616,547,328

0.5584

Rp262,433,180

Rp2,019,480,028

Rp3,146,573,869

Rp2,635,957,326

11

Rp469,973,459

Rp3,951,563,328

0.5268

Rp247,582,018

Rp2,081,683,561

Rp3,481,589,869

Rp6,117,547,195

12

Rp469,973,459

Rp3,951,563,328

0.497

Rp233,576,809

Rp1,963,926,974

Rp3,481,589,869

Rp9,599,137,064

13

Rp469,973,459

Rp3,951,563,328

0.4688

Rp220,323,558

Rp1,852,492,888

Rp3,481,589,869

Rp13,080,726,932

14

Rp469,973,459

Rp3,951,563,328

0.4423

Rp207,869,261

Rp1,747,776,460

Rp3,481,589,869

Rp16,562,316,801

15

Rp469,973,459

Rp3,951,563,328

0.4173

Rp196,119,925

Rp1,648,987,377

Rp3,481,589,869

Rp20,043,906,669

16

Rp469,973,459

Rp3,986,483,328

0.3936

Rp184,981,554

Rp1,569,079,838

Rp3,516,509,869

Rp23,560,416,538

17

Rp469,973,459

Rp3,986,483,328

0.3714

Rp174,548,143

Rp1,480,579,908

Rp3,516,509,869

Rp27,076,926,406

18

Rp469,973,459

Rp3,986,483,328

0.3503

Rp164,631,703

Rp1,396,465,110

Rp3,516,509,869

Rp30,593,436,275

19

Rp469,973,459

Rp3,986,483,328

0.3305

Rp155,326,228

Rp1,317,532,740

Rp3,516,509,869

Rp34,109,946,143

20

Rp469,973,459

Rp3,986,483,328

0.3118

Rp146,537,725

Rp1,242,985,502

Rp3,516,509,869

Rp37,626,456,012

Rp32,804,429,556

Rp70,430,885,568

Rp26,457,625,245

Rp37,898,807,691

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL

NPV BCR IRR

Rp11,441,182,446 1.43 12.34, dimana NPV1: 382,842,693 (12%) dan NPV2 : -738,196,477(13%)

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA FINANSIAL

Nilai NPV = Bernilai Positif : Maka proyek dinyatakan Layak Nilai BCR ≥ 1, Maka proyek dinyatakan Layak Dengan Asumsi bunga 6%, maka proyek layak, karena IRR > tingkat bunga

Berdasarkan NPV yang bernilai positif yaitu Rp11,441,182,446.

BCR melebihi angka 1 yaitu 1.43 dan IRR melebihi 6% yaitu 12.34% maka proyek Pembangunan Rumah Sederhana Sehat, Kabupaten Gresik dinyatakan layak secara finansial. Berdasarkan payback period diketahui bahwa proyek dapat memberikan keuntungan sejak tahun ke 10.

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA SOSIAL EKONOMI

COST SOSIAL EKONOMI

No

Kegiatan

Asumsi

1

Pembebasan lahan

Biaya kerugian polusi udara, polusi suara dan kemacetan akibat alat berat

2

Pengerjaan Galian & Urugan Tanah Pondasi

Biaya kerugian polusi udara, polusi suara dan kemacetan akibat alat berat

3

Pengerjaan Pondasi (pemasangan tiang pancang)

Biaya kerugian polusi udara, polusi suara dan kemacetan akibat alat berat

Tahun ke 1

1

1

Durasi

Rincian

Total Anggaran

3 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan Total Biaya = Biaya kerugian x 3 bulan

Rp118.945.396

1 Bulan

2 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan Total Biaya = Biaya kerugian x 2 bulan

Rp43.446.986

Rp86.893.972

Cost sosial ekonomi merupakan segala bentuk kerugian yang berdampak pada masyarakat di wilayah studi akibat adanya proyek pembangunan dari segi sosial dan ekonominya. Dampak kerugian tersebut diperoleh akibat adanya pembangunan pada wilayah studi yang dilakukan pada tahap konstruksi dan pasca konstruksi. Penentuan cost atau kerugian dapat diperoleh dari sosial ekonomi masyarakat wilayah studi dengan berdasarkan asumsi dan best practice. Berikut adalah perhitungan cost sosial-ekonomi proyek Pembangunan Rumah Sederhana Sehat, Kabupaten Gresik

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA SOSIAL EKONOMI

COST SOSIAL EKONOMI

No

Kegiatan

Asumsi

Tahun ke

Durasi

Rincian

Total Anggaran

4

Pengerjaan Beton Struktur Biaya kerugian polusi udara, polusi suara dan kemacetan akibat alat berat

1

1 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan

Rp43.446.986

5

Pengerjaan balok dan plat lantai

Biaya kerugian polusi udara, polusi suara dan kemacetan akibat alat berat

1

1 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan

Rp43.446.986

6

Pemasangan atap dan kanopi bangunan

Biaya kerugian polusi udara, polusi suara dan kemacetan akibat alat berat

1

1 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan

Rp43.446.986

7

Pengerjaan sanitasi dan listrik

Biaya kerugian polusi udara dan polusi suara

2

3 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan Total Biaya = Biaya kerugian x 3 bulan

Rp118.945.396

8

Perawatan dan pemeliharaan bangunan

Biaya kerugian polusi udara dan polusi suara

2-20

225 Bulan

Biaya kerugian = Rp37.749.205 / bulan Total Biaya = Biaya kerugian x 225 bulan

Rp9.775.571.850,00

TOTAL

Rp10.274.144.558

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA SOSIAL EKONOMI

BENEFIT SOSIAL EKONOMI Aktivitas Tersedianya lapangan pekerjaan saat kontruksi bagi penduduk di sekitar kawasan

Asumsi

Jangka Waktu

Rincian

SDM yang terserap dalam pelaksanaan pembangunan adalah orang dengan gaji Rp. 1.740.000/bulan (Peraturan Gubernur Nomor 72 tahun 2012). Jumlah pekerja 50 orang

24 bulan

B= Rp. 1.740.000 x 50 orang x 24 bulan

Rp. 2.088.000.000

228 bulan

B= Rp. 1.740.000 x 5 orang x 228 bulan

Rp. 1.983.600.000

B= (Rp. 3.000.000 x 10%) x 5.651,94 m2 = Rp. 18.651.402.000

Rp. 18.651.402.000

Masyarakat sekitar memiliki peluang untuk Tersedianya lapangan bekerja di lokasi rusun sebanyak pekerja. pekerjaan bagi masyarakat dengan asumsi pendapatan Rp. 1.740.000. sekitar Petugas kebersihan 2 orang ; Petugas keamanan 2 orang ; penjaga parkir 1 orang

Peningkatan Nilai Lahan

Harga lahan di Kabupaten Gresik rata- rata Rp. 3.000.000/m2. Luas lahan di Rumah Susun 5.651,94 m2. Peningkatan harga lahan mencapai 10% selama 10 tahun (setelah pembangunan) TOTAL

Benefit

Rp. 22.723.002.000

Dapat diketahui bahwa Total Sosial Ekonomi Benefit mencapai Rp 22.723.002.000

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA SOSIAL EKONOMI

ANALISIS KELAYAKAN SOSIAL EKONOMI

Tahun ke

DF (12%)

PV (Cost)

1

Rp423.074.298 Rp1.044.000.000

Cost

Benefit

0,8929

Rp377.763.041

PV (Benefit) Rp932.187.600

Cash Flow Rp620.925.702

Payback Period Rp620.925.702

2

Rp633.449.178 Rp1.148.400.000

0,7972

Rp504.985.684

Rp915.504.480

Rp514.950.822

Rp1.135.876.524

3

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,7118

Rp366.223.792

Rp74.311.920

-Rp410.103.782

Rp725.772.743

4

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,6355

Rp326.967.153

Rp66.346.200

-Rp410.103.782

Rp315.668.961

5

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,5674

Rp291.929.446

Rp59.236.560

-Rp410.103.782

-Rp94.434.820

6

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,5066

Rp260.647.616

Rp52.889.040

-Rp410.103.782

-Rp504.538.602

7

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,4523

Rp232.710.060

Rp47.220.120

-Rp410.103.782

-Rp914.642.383

8

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,4039

Rp207.808.077

Rp42.167.160

-Rp410.103.782

-Rp1.324.746.165

9

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,3606

Rp185.530.064

Rp37.646.640

-Rp410.103.782

-Rp1.734.849.947

10

Rp514.503.782

Rp104.400.000

0,3220

Rp165.670.218

Rp33.616.800

-Rp410.103.782

-Rp2.144.953.728

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA SOSIAL EKONOMI

ANALISIS KELAYAKAN SOSIAL EKONOMI

11

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,2875

Rp147.919.837

Rp566.242.808

Rp1.455.036.418

12

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,2567

Rp132.073.121

Rp505.580.969

Rp1.455.036.418

Rp765.119.109

13

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,2292

Rp117.924.267

Rp451.418.614

Rp1.455.036.418

Rp2.220.155.527

14

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,2046

Rp105.267.474

Rp402.967.925

Rp1.455.036.418

Rp3.675.191.945

15

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,1827

Rp93.999.841

Rp359.834.995

Rp1.455.036.418

Rp5.130.228.364

16

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,1631

Rp83.915.567

Rp321.232.007

Rp1.455.036.418

Rp6.585.264.782

17

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,1456

Rp74.911.751

Rp286.765.053

Rp1.455.036.418

Rp8.040.301.201

18

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,1300

Rp66.885.492

Rp256.040.226

Rp1.455.036.418

Rp9.495.337.619

19

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,1161

Rp59.733.889

Rp228.663.617

Rp1.455.036.418

Rp10.950.374.038

Rp514.503.782 Rp1.969.540.200

0,1037

Rp53.354.042

Rp204.241.319

Rp1.455.036.418

Rp12.405.410.456

Rp3.856.220.43 0

Rp5.844.114.052

20

Rp10.317.591.54 Rp22.723.002.00 4 0

-Rp689.917.310

ANALISIS KELAYAKAN SOSIAL EKONOMI

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK SECARA SOSIAL EKONOMI

Berdasarkan NPV yang bernilai positif yaitu Rp1.987.893.622 dan BCR melebihi angka 1 yaitu 1, 52, ma ka pr o y e k pembangunan Rumah Sederhana Sehat, Kabupaten Gresik dinyatakan layak secara sosial ekonomi. Sehingga proyek tersebut layak untuk dilanjutkan dan dapat menyejahterakan masyarakat sekitar.

NPV

Rp1.987.893.622

Nilai NPV= Bernilai positif : maka proyek dinyatakan layak

BCR

1,52

Nilai BCR ≥1, maka proyek dinyatakan layak

“Berdasarkan hasil inventarisasi yang dilakukan dalam program RKPD Kabupaten Gresik tahun 2020 terdapat 14 kelompok infrastruktur dengan jumlah proyek 8 6 . Sum ber pem bia y a a n di dominasi dari KPBU. Namun, terdapat sumber pembiayaan lain yaitu, Hibah, CSR, Investasi Swasta. Berdasarkan perhitungan kelayakan secara finansial Proyek Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RUSUNAWA) adalah LAYAK.” .”

—KESIMPULAN

PEMERINTAH, SWASTA & MASYARAKAT

REKOMENDASI

Perlu adanya kemitraan antara pemerintah dengan swasta agar pembangunan Rusun Kab, Gresik dapat berjalan mengingat jumlah anggaran yang dicantumkan belum mencukupi. Sehingga proyek dapat memberikan manfaat yang besar bagi kesejahteraan rakyat.

Masyarakat mampu perpartisipasi atau turut serta dalam kegiatan-kegiatan yang melibatkan pembangunan Rusun tersebut serta turut serta merawat dan saling menjaga lingkungan rusun

TERIMA KASIH