Tingsrett før eksamen (9788245037432)

Boken er skrevet slik at studentene vil bli godt utrustet til å drøfte de mer utfordrende problemstillingene den statiske tingsretten byr på, og det er lagt vekt på å forklare sammenhengene i faget. Boken kan brukes både som innføringslitteratur og som repetisjon før eksamen.

studerer rettsvitenskap på fjerde avdeling ved Universitetet i Bergen. Han har arbeidet som praktikant ved Regjeringsadvokaten og som trainee i flere forretningsjuridiske advokatfirmaer, og han har lang erfaring som journalist for flere av landets største nyhetsredaksjoner.

THEODOR KARLSEN

ISBN 978-82-450-3743-2

TINGSRETT FØR EKSAMEN

Flere av disse temaene er enten regulert i ulovfestet rett eller bygger på knappe lovtekster. Fremstillingen fremhever dermed gjennomgående de viktigste rettskildene og hensynene man må ha oversikt over for å kunne anvende reglene i praksis, og gir leseren illustrasjoner der disse forenkler. Enkelte problemstillinger som er særlig relevante med tanke på eksamen er videre grundig behandlet.

Theodor Karlsen

Boken gir en innføring i sentrale temaer i statisk tingsrett, begrenset til spørsmål om fast eiendom. Hovedtemaene er knyttet til pensumkrav for jusstudenter, herunder eiendomsrettens nærmere innhold og grenser, strandretten, sameie, servitutter, naborett, hevd og allemannsretten.

«Imponerende arbeid!

En lettfattelig fremstilling av faget, av høy faglig kvalitet.

Anbefales!»

Theodor Karlsen

TERESE NEGAARD SØRLI PARTNER I ADVOKATFIRMAET HAAVIND

T I N GS R E T T FØR EKSAMEN

Theodor Karlsen

TING SR E TT FØR EKSAMEN

Copyright © 2022 by Vigmostad & Bjørke AS All Rights Reserved 1. utgave 2022 / 1. opplag 2022 ISBN: 978-82-450-3743-2 Grafisk produksjon: John Grieg, Bergen Omslagsdesign ved forlaget Omslagsbilde: From The New York Public Library Spørsmål om denne boken kan rettes til: Fagbokforlaget Kanalveien 51 5068 Bergen Tlf.: 55 38 88 00 E-post: fagbokforlaget@fagbokforlaget.no www.fagbokforlaget.no Materialet er vernet etter åndsverkloven.

Uten uttrykkelig samtykke er eksemplarfremstilling bare tillatt når det er hjemlet i lov eller avtale med Kopinor.

FORORD

Denne boken gir en oversikt over sentrale temaer i statisk tingsrett, begrenset til spørsmål om fast eiendom. Det er skrevet mange gode lærebøker og fremstillinger om dette emnet, og formålet med denne boken er først og fremst å skape forståelse og gi et overblikk over rettsområdet. Oppmerksomheten er rettet mot å forklare de mest sentrale hensynene og rettskildene man bør kunne på eksamen.

I tillegg til å gi en oversikt har jeg hatt som mål å gå mer i dybden av problemstillinger som er særlig eksamensrelevante. Derfor har det også vært nødvendig å gjøre noen tydelige avgrensninger. Jeg behandler ikke reglene om rettsvern eller øvrige regler som hører til den dynamiske tingsretten. Det avgrenses også mot tomtefeste, og de offentligrettslige reglene er bare kort omtalt. Flere av lovene og reglene jeg omtaler i denne boken, gjelder også for løsøre, men i denne boken er det fast eiendom som er det sentrale studieobjekt. Å arbeide med denne boken har vært givende og spennende, og jeg håper at den kan være med på å vekke den samme interessen for tingsretten som jeg fikk for faget.

Jeg retter en særlig takk til Terese Negaard Sørli som har lest igjennom manus og gitt verdifulle tilbakemeldinger. Ingunn Elise Myklebust har gitt tilbakemeldinger på deler av manuset, og det samme har Matias Tvermyr Holmen gjort. Takk!

Et viktig bidrag har kommet fra Marius Gulbranson Nordby fra Fagbokforlaget. I tillegg til å ha satset på dette prosjektet siden første kapittel ble skrevet, har han brukt mye tid på å gjennomgå manus, slik at det har blitt både bedre og mer lettlest. Jeg må videre takke advokatfirmaet Haavind, som har stilt kontor, bibliotek og ikke minst dyktige sparringpartnere til disposisjon.

Avslutningsvis vil jeg også rette en takk til Nanna.

Torshov, 3. januar 2022

INNHOLD

1. INNLEDNING ...................................................................................

1.1 Emnet................................................................................................

1.1.1 Innledende om emnet....................................................................

1.1.2 Plassering av emnet......................................................................

1.1.3 Kort om temaene som blir behandlet i denne boken................................

1.2 Rettskilder og metode............................................................................

1.2.1 Hovedtrekkene ved rettskildegrunnlaget.............................................

1.2.2 Betydningen av sedvane innenfor tingsretten. . ......................................

1.2.3 Fravikelig lovgivning......................................................................

1.2.4 Generelt om avtaletolkning.............................................................

1.2.5 Et særtrekk ved avtaletolkning innenfor tingsretten................................

2. EIENDOMSRETT TIL FAST EIENDOM ..........................................

2.1 Innledende..........................................................................................

2.2 Eiendomsretten....................................................................................

2.2.1 Eiendomsrettens innhold................................................................

2.2.2 Noen historiske linjer.....................................................................

2.2.3 Kløyvd eiendomsrett. . ....................................................................

2.2.4 Rettssubjektene som kan ha eiendomsrett.. ..........................................

2.2.5 Skillet mellom privatrettslige og offentligrettslige regler...........................

2.2.6 Nærmere om grunneierens rettigheter................................................

2.2.6.1 Retten til å utnytte luft og vann............................................

2.2.6.2 Retten til jakt og fiske........................................................

2.2.6.3 Retten til verdier i undergrunnen.........................................

2.3 Eiendomsregistre og tinglysing................................................................

2.3.1 Identifisering av fast eiendom og matrikkelen.......................................

2.3.2 Grunnboken og tinglysingsinstituttet. . ................................................

2.4 Erverv av fast eiendom og nye utnyttingsmuligheter.....................................

2.4.1 De ulike ervervsmåtene..................................................................

15 15 15 17 17 18 18 19 20 21 25 29 29 29 29 32 33 34 35 36 36 36 37 37 37 39 40 40

8

Innhold

2.4.2 Hvorvidt vassdrag og hav følger med ved overdragelsen..........................

2.4.3 Tvist om retten til nye utnyttingsmuligheter.. .........................................

2.5 Ekspropriasjon og eiendomsrettens vern....................................................

2.5.1 Eiendomsrettens vern etter Grunnloven og EMK....................................

2.5.2 Ekspropriasjonsreglene..................................................................

2.5.3 Hvorvidt lovgivning er ekspropriasjonsinngrep etter Grunnloven, samt eiendomsrettens dynamiske karakter..........................................

2.5.4 EMK P1-1...................................................................................

3. EIENDOMSRETTENS YTTERGRENSER OG MELLOMGRENSER ..................................................................

3.1 Eiendomsrettens yttergrenser..................................................................

3.1.1 Innledende.................................................................................

3.1.2 Eiendomsrettens yttergrenser for luftrommet........................................

3.1.3 Eiendomsrettens yttergrenser for undergrunnen....................................

3.1.3.1 Høyesterettspraksis..........................................................

3.1.3.2 Utgangspunkter for vurderingen i dag..................................

3.1.3.3 Relevant underrettspraksis.................................................

3.1.3.4 Nyere utnyttingsmåter og deres betydning for interesselæren....

3.1.3.5 Kort om forholdet til matrikkelen.. ........................................

3.2 Mellomgrenser.....................................................................................

3.2.1 Stiftelsesgrunnlaget er utgangspunktet. . .............................................

3.2.2 Betydningen av målebrevet.............................................................

3.2.3 Tvist om mellomgrenser for eldre eiendommer. . .....................................

3.3 Mellomgrenser i vassdrag og hav..............................................................

3.3.1 Innledende.................................................................................

3.3.2 Eiendommer som ligger på hver sin side av vassdrag. . .............................

3.3.2.1 Hver sin side av elv eller bekk..............................................

3.3.2.2 Hver sin side av innsjø.......................................................

3.3.2.3 Fritt midtstykke i innsjø. . ....................................................

3.3.3 Eiendommer som ligger på samme side av vassdrag...............................

3.3.4 Regelen i vassdragsloven § 6............................................................

3.3.5 Mellomgrenser i hav......................................................................

3.3.5.1 Tilsvarende regler gjelder i havet.. ........................................

3.3.5.2 Hva skjer ved elvens utløp?. . ...............................................

3.3.6 Fravikelse av midtlinjeprinsippet.......................................................

3.3.7 Holmer og skjær. . .........................................................................

3.4 Rettsvirkninger ved uberettiget utbygging. . ................................................

3.4.1 Innledende.................................................................................

3.4.2 Reglene for delvis innpåbygging.......................................................

3.4.3 Reglene ved fullstendig innpåbygging.. ...............................................

3.4.4 Reglene for uberettiget utbygging i undergrunnen. . ................................

41 43 44 44 45 45 48

51 51 51 52 54 54 56 57 58 59 59 59 61 62 63 63 64 64 64 66 67 69 69 69 70 70 72 73 73 73 75 76

Innhold

4. EIENDOMSRETT OG STRANDRETT I HAV ..................................

4.1 Innledende..........................................................................................

4.2 Eiendomsrettens yttergrenser i havet. . .......................................................

4.2.1 Marbakke- og tometersregelen. . .......................................................

4.2.2 Krav om rimelig avstand og rimelig dybde. . ..........................................

4.2.3 Hva som gjelder ved brådyp............................................................

4.2.4 Betydningen av sedvane.................................................................

4.2.5 Rettsvirkningene ved uberettiget bebyggelse........................................

4.2.6 Holmer og skjær utenfor eiendomsrettens yttergrenser............................

4.3 Strandretten........................................................................................

4.3.1 Innledende.................................................................................

4.3.2 Hvilke rettigheter som er omfattet av strandeierens enerett.......................

4.3.3 Strandeierens tålegrense................................................................

4.3.3.1 Påregnelighetskravet........................................................

4.3.3.2 Kravet om vesentlig krenkelse.............................................

4.3.3.3 Samlet vurdering.............................................................

4.3.3.4 Særlig om tilflottsretten.....................................................

4.3.4 Utfyllings- og utbyggingsretten i møte med offentlige eller allmenne interesser.................................................................

4.3.5 Strandrettens yttergrenser..............................................................

4.3.6 Rettsvirkningene ved bebyggelse som krenker strandretten. . .....................

4.4 Enkelte problemstillinger om strandretten..................................................

4.4.1 Tap av retten til å gjøre strandretten gjeldende......................................

4.4.2 Vern mot støy og andre naborettslige ulemper......................................

4.4.3 Spørsmål om hvem som innehar strandretten.......................................

4.4.4 Er strandeierens rett til naturressurser overført til staten?.. ........................

4.4.5 Strandretten i møte med allmennhetens rett til fiske................................

5. NABORETTSLIGE BEGRENSNINGER. . .........................................

5.1 Innledning. . .........................................................................................

5.1.1 Innledende om grannelova. . ............................................................

5.1.2 Rettskildegrunnlaget og hensyn........................................................

5.2 De innledende vilkårene i grannelova § 2....................................................

5.2.1 Oversikt over bestemmelsen............................................................

5.2.2 Hva er en naboeiendom.................................................................

5.2.3 Hvilken tilknytning som kreves. . ........................................................

5.2.4 Vilkårene «skade» og «ulempe». . .......................................................

5.2.5 Skader og ulemper skal sees i sammenheng.. ........................................

5.2.6 Innledende om vilkårene «urimeleg» og «uturvande».. .............................

5.3 Hvorvidt et tiltak er uturvande. . ................................................................

5.3.1 Utgangspunkter for vurderingen.......................................................

5.3.2 «Økonomisk mogeleg». . .................................................................

79 79 80 80 82 83 85 85 85 86 86 88 90 90 92 93 94 95 97 98 99 99 100 100 101 102 103 103 103 104 105 105 105 106 108 109 109 110 110 110

9

10

Innhold

5.3.3 «Teknisk […] mogeleg»...................................................................

5.3.4 Hvilken betydning tiltakene har for tiltakshaver.....................................

Hvorvidt et tiltak er urimelig....................................................................

5.4.1 Den overordnede vurderingen..........................................................

5.4.2 Vanlige bruks- eller driftsmåter på slike steder.......................................

5.4.3 Ventelig etter forholdene på stedet....................................................

5.4.4 Nærmere om vurderingen av hva som er «venteleg».. ..............................

5.4.5 Det er ventelig med en samfunnsutvikling............................................

5.4.6 Hvilken utvikling som er ventelig hos allerede etablerte virksomheter...........

5.4.7 Unntak fra hovedregelen om at etableringstidspunktet er avgjørende..........

5.4.8 Skjæringstidspunktet for når en ulempe er ventelig.................................

5.4.9 Naturmangfoldet på stedet.............................................................

5.4.10 Flere viktige momenter som er relevante ved urimelighetsvurderingen. . ........

5.4.11 Betydningen av generelle tålegrenser.................................................

5.4.12 Spesialregelen i grannelova § 2 fjerde ledd...........................................

Supplerende regler om rådighetsbegrensninger..........................................

5.5.1 Særlig om trær. . ...........................................................................

5.5.2 Grannelova §§ 4 og 5. . ...................................................................

Rettsvirkninger ved brudd på grannelova §§ 2–5..........................................

5.6.1 Innledende.................................................................................

5.6.2 Erstatning..................................................................................

5.6.3 Retting......................................................................................

5.6.4 Vederlag.................................................................................... Øvrige naborettslige regler. . ....................................................................

5.7.1 Granneskjønn.. ............................................................................

5.7.2 Betydningen av manglende granneskjønn ved spørsmålet om retting..........

5.7.3 Nabovarsel. . ...............................................................................

111 112 113 113 114 115 117 118 119 121 123 123 124 125 126 129 129 130 131 131 131 133 135 136 136 137 138

6. SERVITUTTER.. .................................................................................

141 141 142 142 144 144 144 145 146 147 148 149 150

5.4

5.5

5.6

5.7

6.1 Innledende om servitutter.......................................................................

6.2 Avtalerettslige spørsmål om servitutter......................................................

6.2.1 Er det avtalt overdragelse av eiendomsrett eller bruksrettigheter?...............

6.2.2 Aksessoriske rettigheter..................................................................

6.3 Hvordan servituttpartene kan råde over eiendommen...................................

6.3.1 En oversikt over servituttlova § 2.......................................................

6.3.2 Vilkåret «urimeleg».......................................................................

6.3.3 Formålet med retten......................................................................

6.3.4 «Tida og tilhøva»..........................................................................

6.3.5 Hva blir utslagsgivende?. . ...............................................................

6.3.6 Fremme naturmangfold.................................................................

6.3.7 Servituttlova § 3...........................................................................

Innhold

6.4 Negative servitutter...............................................................................

6.4.1 Tolkning av negative servitutter. . .......................................................

6.4.2 Bortfall av negative servitutter. . ........................................................

6.4.2.1 Bortfall grunnet samfunnsutviklingen...................................

6.4.2.2 Bortfall grunnet reguleringsplanen.. .....................................

6.4.3 Påtalespørsmålet.........................................................................

6.4.3.1 Servituttlova § 4...............................................................

6.4.3.2 Hvorvidt det er avtalt en personlig og eksklusiv påtalerett. . ........

6.5 Rettsvirkninger ved brudd på servitutter.. ...................................................

6.5.1 Innledende.................................................................................

6.5.2 Servituttlova § 17.. ........................................................................

6.5.2.1 Avvikling som følge av misbruk. . ..........................................

6.5.2.2 Kompensasjon for misbruk.................................................

6.5.3 Krav på retting. . ...........................................................................

6.5.3.1 Krav på retting eller vederlag ved krenkelse av negative servitutter.......................................................

6.5.3.2 Krav på retting ved krenkelse av positive servitutter. . ................

6.5.4 Krav på erstatning for økonomisk tap.................................................

6.6 Avhending av servitutter og forkjøpsrett.....................................................

6.6.1 Hovedregelen ved avhending av servitutter..........................................

6.6.2 Unntak for reelle servitutter.............................................................

6.6.3 Unntak for «personleg tiltrong»........................................................

6.6.4 Hvorvidt en personlig servitutt er tidsavgrenset.....................................

6.6.5 Foretaksservitutter med videre.. ........................................................

6.6.6 Bortleie av servitutter. . ...................................................................

6.6.7 Forkjøpsrett................................................................................

6.7 Endring og avvikling av servitutter............................................................

6.7.1 Endring av servitutter etter § 5..........................................................

6.7.2 Endring av servitutter etter § 6..........................................................

6.7.3 Avvikling etter servituttlova § 7.........................................................

151 151 153 153 154 157 157 159 160 160 160 160 163 165

7. SAMEIE .............................................................................................

181 181 181 182 183 184 185 185 185 187 188

7.1 Innledning. . .........................................................................................

7.1.1 Innledende om det tingsrettslige sameie..............................................

7.1.2 Sameie eller delt eiendomsrett?.. .......................................................

7.1.3 Stiftelse av sameie........................................................................

7.1.4 Sameiebrøken.............................................................................

7.2 Faktisk rådighet over sameieobjektet.........................................................

7.2.1 Innledende.................................................................................

7.2.2 Sameigelova § 3 første ledd.............................................................

7.2.3 Sameigelova § 3 annet ledd.............................................................

7.2.4 Rettspraksis................................................................................

165 167 169 169 169 170 172 172 172 173 173 175 175 176 178

11

12

Innhold

7.3 Avhending og forkjøpsrett. . .....................................................................

7.3.1 Avhending av sameiepart.. ..............................................................

7.3.1.1 Hovedregelen om fri avhendelse.. ........................................

7.3.1.2 Unntak for reelle sameieandeler..........................................

7.3.1.3 Avhendingsreglenes betydning for bortleie............................

7.3.2 Forkjøpsrett................................................................................

7.4 Flertallsvedtak......................................................................................

7.4.1 Hva som utgjør et flertall.. ...............................................................

7.4.2 Hva flertallet kan bestemme............................................................

7.4.2.1 Utgangspunktet.. .............................................................

7.4.2.2 Begrensninger i § 4 annet ledd............................................

7.4.2.3 Begrensninger for avhending og bortleie...............................

7.4.3 Krav på erstatning........................................................................

7.4.4 Vedtak om «sams rekning»..............................................................

7.4.5 Sameiestyre og vedtekter................................................................

7.5 Stell, vedlikehold, utgifter og inntekter. . .....................................................

7.5.1 Stell og vedlikehold.......................................................................

7.5.2 Utgifts- og inntektsfordeling............................................................

7.6 Rettsvirkninger ved misbruk....................................................................

7.6.1 Utløsning av sameiebruker..............................................................

7.6.2 Kompensasjon for misbruk..............................................................

7.6.3 Andre aktuelle rettsvirkninger. . .........................................................

7.7 Oppløsning av sameier og bruksdeling......................................................

7.7.1 Oppløsning av personlige sameier.....................................................

7.7.2 Oppløsning av reelle sameier...........................................................

7.7.3 Bruksdeling................................................................................

7.8 Kort om allmenninger og Finnmarkseiendommen........................................

190 190 190 190 191 192 193 193 194 194 194 197 198 198 199 199 199 200 201 201 203 204 205 205 207 208 208

8. HEVD OG ANDRE RETTSTAPSINSTITUTTER ..............................

211 211 211 211 212 212 214 216 216 216 218 219 219

8.1 Innledning. . .........................................................................................

8.1.1 Innledende om godtroerverv og rettstap. . ............................................

8.1.2 Innledende om hevdslova...............................................................

8.2 Grunnvilkårene for eiendomshevd............................................................

8.2.1 Kravet til bruken...........................................................................

8.2.2 Nærmere om kravet til eksklusivitet. . ..................................................

8.2.3 Kravet om kontinuitet....................................................................

8.3 Grunnvilkårene for bruksrettshevd............................................................

8.3.1 Kravet til bruk..............................................................................

8.3.2 Hevdstiden.................................................................................

8.4 De øvrige hevdsvilkårene og reglene.........................................................

8.4.1 Innledende.................................................................................

Innhold

Aktsom god tro............................................................................

8.4.2.1 Hevdslova § 4 første ledd...................................................

8.4.2.2 Hevdslova § 4 annet ledd...................................................

8.4.3 Rett til å sitte med tingen.. ...............................................................

8.4.4 Tålt bruk....................................................................................

8.4.5 Sammenhengende bruk ved flere personer. . .........................................

8.4.6 Fristavbrudd...............................................................................

Mothevd og frihevd...............................................................................

8.5.1 Mothevd....................................................................................

8.5.2 Særlig om aksessorisk mothevd........................................................

8.5.3 Frihevd......................................................................................

Alders tids bruk....................................................................................

8.6.1 Vilkårene for alders tids bruk............................................................

8.6.2 Svartskogdommen.......................................................................

8.6.3 Festnet bruk. . ..............................................................................

Rettstap på ulovfestet grunnlag................................................................

Hevds- og rettstapsreglene sett i lys av EMK P1-1.........................................

219 219 222 223 224 226 227 227 227 228 228 230 230 232 233 234 236

9. ALLEMANNSRETTEN.. ....................................................................

237 237 238 238 239 241 242 242 243 245 246 246 246 247 248 249 249 249 250 250 250 252 252

8.4.2

8.5

8.6

8.7 8.8

9.1 Innledning. . .........................................................................................

9.2 Skillet mellom innmark og utmark. . ...........................................................

9.2.1 Innledende.................................................................................

9.2.2 Vilkåret «hustomt»........................................................................

9.2.3 «Liknende område» og alternative inngangsvilkår..................................

9.2.4 Utilbørlig fortrengsel for grunneier eller bruker......................................

9.2.4.1 Utgangspunkter for vurderingen.........................................

9.2.4.2 Rettspraksis....................................................................

9.2.4.3 Betydningen av historisk bruk.............................................

9.3 Ferdselsretten......................................................................................

9.3.1 Ferdsel i utmark...........................................................................

9.3.2 Ferdsel i innmark..........................................................................

9.3.3 Motorferdsel...............................................................................

9.3.4 Ferdsel i hav og vassdrag................................................................

9.4 Kommersiell organisering, interesseavveininger og varsomhetsnormer.............

9.4.1 Kommersiell organisering av allemannsretten.......................................

9.4.2 Innledende om friluftslovens interesseavveininger..................................

9.4.3 Friluftslovens varsomhetsnormer......................................................

9.5 Høsting, bading, rasting, telting, båtbruk og friluftsmøter..............................

9.5.1 Allmennhetens rett til høsting...........................................................

9.5.2 Allmennhetens rett til bading...........................................................

9.5.3 Allmennhetens rett til rasting og telting...............................................

13

14

Innhold

9.5.4 Vilkåret «utilbørlig fortrengsel eller ulempe».. ........................................

9.5.5 Landsetting og fortøyning av båt, samt overnatting i båt..........................

9.5.6 Friluftsmøte og liknende sammenkomster............................................

9.6 Allmennhetens rett til fiske......................................................................

9.7 Regulering av allemannsretten.................................................................

9.7.1 Regler som beskytter grunneieren og naturen.......................................

9.7.2 Forbud mot ulovlige stengsler og forbudsskilt. . ......................................

9.7.3 En snever mulighet for å kreve avgifter for bruk av utmark........................

9.7.4 Tiltak som letter ferdselen i utmark.. ...................................................

9.8 Allemannsrettens ekspropriasjonsvern. . .....................................................

253 255 256 257 258 258 258 259 260 260

LITTERATUR- OG KILDEHENVISNINGER .........................................

263 263 270 272 273 274 274 277 278 279 279 279 279

Litteratur....................................................................................................

Lover og forskrifter........................................................................................

Forarbeider, utredninger mv............................................................................

Internasjonale konvensjoner...........................................................................

Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD)....................................................

Høyesterett.................................................................................................

Rettens gang...............................................................................................

Lagmannsrettsavgjørelser publisert på Lovdata...................................................

Tingrettene og Utmarksdomstolen for Finnmark. . ................................................

Jordskifterettene. . .........................................................................................

Upubliserte avgjørelser.................................................................................. Øvrige rettskilder.. ........................................................................................

1. INNLEDNING

1.1 EMNET 1.1.1 INNLEDENDE OM EMNET

Med fast eiendom siktes det til grunnen, det som er i grunnen, og det som er fast tilknyttet grunnen på et nærmere avgrenset jordstykke.1 Mineraler, grus, sand og jordmasser er omfattet av begrepet. Det samme er for eksempel skog, bygninger og motorveier. I tillegg omfatter begrepet også innsjøer, elver, bekker og hav. I denne boken er det de tingsrettslige reglene tilknyttet fast eiendom som blir behandlet.

Reglene om fast eiendom har lange historiske røtter. Går vi tilbake i tid, kan vi se for oss familiene Abrahamsen og Skogheim som begge holder til i Nord-Norge.

Abrahamsen bor ved havet, og livnærer seg på fisk. Skogheim bor oppe i fjellene, og har tilgang til et større skogsområde. Vi kan se for oss at familiene blir enige om en byttehandel: Abrahamsen får lov til å forsyne seg av skogens materialer for å bygge nye hus på eiendommen etter hvert som familien blir større, mens Skogheim får lov til å fortøye fiskebåten sin inntil bryggen på eiendommen til Abrahamsen. Vi kan se for oss at tiden går, rettighetene går i arv, og konflikter oppstår. Familien Abrahamsen ønsker å bygge 15 hus på eiendommen for å selge disse videre og tjene penger. Hva skjer når familien da ønsker å benytte seg av moderne metoder for å forsyne seg av langt flere trær enn det som tidligere har vært mulig, og familien Skogheim motsetter seg dette?

Vi kan videre se for oss at familien Abrahamsen samme dag får et brev om at det skal bygges oppdrettsanlegg i havet utenfor eiendommen, noe familien motsetter seg. Det er jo familien som alltid har benyttet havet utenfor, og de må vel dermed kunne hindre andre i å benytte seg av det?

1 Baldersheim 2010, s. 13; Nygard 1974, s. 38; og Brækhus/Hærem 1964, s. 6–7.

16

TINGSRETT FØR EKSAMEN

Selv om Abrahamsen og Skogheim er i konflikt på grunn av rettighetene til skogen, kan vi se for oss at de en dag står på samme side i en annen konflikt: Det skal bygges flyplass i nærheten, og begge familiene må leve med bråket til flere titalls flyavganger hver dag. Er dette noe de kan kreve erstatning for? Og til et helt annet forhold: Hva skjer når Stortinget vedtar stadig flere lover som begrenser familienes mulighet til å råde over egen eiendom? Går det da en grense et sted for hvor dypt inn i familiens eiendomsrett staten kan gå?

Og vi gir oss ikke: En dag dukker plutselig en annen nabo opp på Abrahamsens dør. Naboen viser til en gammel avtale som viser at eiendomsgrensene er skjevere enn slik de er praktisert, slik at et av husene som familien har bygget, faktisk er på hennes eiendom. Naboen påstår at huset derfor må tilhøre henne. Hva skjer i en slik situasjon? Tingsrettslige konflikter kan også oppstå internt i familien.

Hva skjer når enkelte i familien ønsker å bygge eiendommens naust – altså et sjøhus for oppbevaring av båter og fiskeredskaper – om til en hytte, mens andre vil at naustet skal bestå?

De ulike situasjonene som er beskrevet ovenfor, viser bare en håndfull ulike tvister og problemstillinger tilknyttet fast eiendoms rettsforhold som kan oppstå.

Situasjonene illustrerer også en annen ting ved reglene tilknyttet fast eiendom, nemlig den betydningen reglene har for enkeltmenneskets del. Erlend Baldersheim skriver treffende: Faste eigedomar er kort og godt der livet tek til, levest [sic] og sluttar.

Vårt rettslege studieobjekt er det fysiske grunnlaget og den ytre ramma for menneskeleg livsutfalding, aktivitet, samkvem og overleving. Heim, arbeid, føde, fritid og framtid knyter seg alle til faste eigedomar på ein eller annan måte.2

Fast eiendoms rettsforhold er ikke bare avgjørende for enkeltmennesker; også for samfunnet og næringslivet har reglene fundamental betydning. En av grunnene til at en rekke utviklingsland forblir fattige, er at det ikke eksisterer regler eller institusjoner som gir effektiv sikkerhet for eiendom, noe som igjen har den følge at det er knyttet betydelig risiko til å investere i disse landene.3 Enkelte økonomer har derfor hevdet at en velfungerende tingsrett er det viktigste som må på plass for å sikre økonomisk vekst i utviklingsland.4 Eller som FNs bosettingsprogram

2 Baldersheim 2010, s. 15.

3 Acemoglu/Robinson 2013, s. 73–75 og 372.

4 Stavang/Stenseth 2016, s. 42.

1. Innledning

formulerer det: Sikring av reglene om fast eiendom er fundamentalt for å sikre menneskerettigheter, bosetting, økonomisk velstand og bærekraftig utvikling.5

1.1.2 PLASSERING AV EMNET

Tingsrett som rettsområde omhandler reglene om retten til å råde over ting, herunder fast eiendom, løsøre og verdipapirer. I denne boken er det de førstnevnte som behandles.

Ikke alle regler om fast eiendom blir behandlet i faget. Tradisjonelt foretas det et skille mellom tingsretten og obligasjonsretten. Tingsretten omhandler råderettigheten tilknyttet ting, mens obligasjonsretten omhandler avtalerettslige forpliktelser. Salg og utleie av eiendom hører dermed til obligasjonsretten og behandles ikke her.

I tingsretten skiller en også mellom statisk og dynamisk tingsrett. Når person A selger en eiendom til person B, men også selger den til C, oppstår det et spørsmål om hvem av B og C som har eiendomsretten til eiendommen. Et slikt spørsmål omfattes av den dynamiske tingsretten. Spørsmålet om innholdet, omfanget og grensene til eiendomsretten ved den solgte eiendommen er derimot et spørsmål som faller under den statiske tingsretten. I denne boken skal jeg bare behandle den statiske tingsretten.

Jeg kommer i denne boken først og fremst til å behandle de privatrettslige sidene ved fast eiendom. I praksis er imidlertid det å bruke en fast eiendom noe som ofte er underlagt det offentliges kontroll, og dermed kommer offentligrettslige regler til å dukke opp gjennom boken, uten at jeg går i dybden på dem.

Avgrensningen mot løsøre må også kort nevnes. Forskjellen mellom fast eiendom og løsøre handler om hvorvidt tingen er varig og fast knyttet eiendommen.

Materiale for å bygge et hus (plankehauger og murstein) er løsøre. Når huset er ført opp med de samme materialene og sitter fast i bakken, vil det være fast eiendom.

1.1.3 KORT OM TEMAENE SOM BLIR BEHANDLET I DENNE BOKEN

Reglene som gjennomgås i denne boken, er for det første eiendomsrettens nærmere innhold og grenser, samt eiendomsrettens vern etter Grunnloven og Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Videre vil strandrett, sameierett, naborett, servituttrett, hevd og andre rettstapsinstitutter, og allemannsretten gjennomgås.

5 Gammelmo 2020, s. 36 med videre henvisninger.

17

18

TINGSRETT FØR EKSAMEN

1.2 RETTSKILDER OG METODE 1.2.1 HOVEDTREKKENE VED RETTSKILDEGRUNNLAGET

Fast eiendoms rettsforhold er ikke enhetlig lovregulert. En rekke områder, som eiendomsrettens yttergrenser i luft, hav og undergrunn, er ulovfestet. Reglene må dermed fastlegges gjennom en tolkning av rettspraksis, juridisk teori og øvrige rettskilder.

Andre områder er regulert av en blanding av ulovfestet rett og sporadisk lovgivning som kun regulerer enkelte spørsmål. Et eksempel er at reglene for vassdrag finnes i vannressursloven, vassdragsloven og avhendingslova. Denne lovgivning regulerer i tillegg bare deler av spørsmålene tilknyttet vassdrag, og må utfylles av regler som er lagt til grunn gjennom rettspraksis. Noe av årsaken til dette er at reglene om fast eiendom bygger på en lang rettsutvikling gjennom hundrevis av år, som først og fremst er utviklet av domstolene.6 I 1952 ble det nedsatt et Sivillovbokutvalg med formål å kodifisere tingsretten og panteretten. Domspraksisen og sedvanen på området skulle endelig skrives ned i lovregler. Selv om arbeidet aldri ble fullført, førte det til vedtakelsen av blant annet grannelova, sameigelova, hevdslova og servituttlova. Lovene henger tett sammen med hverandre. Generelt sett er de kortfattede og nøyer seg ofte med å vise til allerede etablerte prinsipper. Blant annet gir flere av lovene anvisning på den samme interesseavveiningen. Det heter for eksempel at en nabo ikke kan gjøre noe som er «urimeleg» eller «uturvande» til skade eller ulempe på en naboeiendom jf. grannelova § 2 første ledd (vi vil komme tilbake til hva «uturvande» betyr, ta det med ro). De samme vilkårene er benyttet i servituttlova § 2 første ledd og sameigelova § 3 annet ledd. Felles for interesseavveiningene er at ordlyden er vag og dessuten generelt utformet. Rettspraksis, forarbeider og juridisk teori er dermed sentrale rettskilder for å utfylle og supplere de vage interesseavveiningene.

Ettersom disse interesseavveiningene i hovedsak bygger på en kodifisering av de tidligere rettsreglene, kan også eldre rettspraksis fra før lovvedtakelsen ha betydning ved en drøftelse, så lenge ikke forarbeidene gir anvisning på en annen regelforståelse. I HR-2020-2186-A Stryken gård, som omhandler tolkningen av servituttlova § 2, viser eksempelvis Høyesterett til tidligere høyesterettsavgjørelser fra henholdsvis 1924 og 1937 som tolkningsmomenter.7 Et eksempel som viser samspillet mellom rettspraksis og lovgivningen, er Rt. 2011 s. 228 Naturbetong II. Et firma hadde bygget i strid med en negativ servitutt (det vil si en avtale som forbyr en viss type utbygging eller andre spesifikke måter å råde over egen eiendom på). Servituttlova gav ikke noe svar på om den 6 Nordtveit 2015a, s. 765.

7 HR-2020-2186-A Stryken gård avsn. 47.

1. Innledning

krenkede part kunne kreve at bebyggelsen måtte fjernes. Man befant seg på et lovtomt område, og Høyesterett måtte ta stilling til hvilke regler som gjaldt for et slikt tilfelle. Førstvoterende uttalte: I motsetning til servituttloven inneholder naboloven særskilte regler om retting, se §§ 10 og 11 […]. Likevel er det ikke tvilsomt at også ved krenkelse av en servitutt med forpliktelse til ikke å bygge, eller til å utforme bygget på bestemte måter, kan den krenkede i utgangspunktet kreve retting på ulovfestet grunnlag – i vårt tilfelle riving av bygget. (min utheving)

Når lovgiver hadde ment at bebyggelse i strid med grannelova som en hovedregel skulle fjernes, var det ifølge Høyesterett naturlig å ta utgangspunkt i at den samme regelen måtte gjelde for bebyggelse i strid med servituttlova.8 Et lovforarbeid som det er grunn til å trekke fram innen tingsretten, er NOU 1988: 16. Dette er utredningen fra et utvalg som fikk i oppdrag fra Justisdepartementet å gjøre rede for reglene om grenser for fast eiendom, herunder nabogrenser og eiendomsrettens yttergrenser i luft, hav, store innsjøer og undergrunn.9 Arbeidet førte til et lovforslag, men forslaget ble lagt i skrivebordsskuffen og ble der.

Lovforslaget og uttalelsene fra forarbeidene kan likevel ha en rettskildemessig verdi som tolkningsmoment på et område som er ulovfestet. Ved spørsmålet om hvor langt eiendomsrettens yttergrenser går i luftrommet, har eksempelvis den rådende oppfatning i den juridiske teorien vært at grensen går like langt opp som grunneieren har en reell interesse i å gjøre eiendomsretten gjeldende. Dette er gjerne omtalt som interesselæren. Når det i tillegg foreligger et lovforslag om å lovfeste denne interesselæren for luftrommet, i NOU 1988: 16 § 24 første ledd, kan dette samlet sett være avgjørende for å komme fram til en tilsvarende regel.

1.2.2 BETYDNINGEN AV SEDVANE INNENFOR TINGSRETTEN

Innenfor tingsretten spiller sedvaneretten en stor rolle. Med sedvane menes fast praksis mellom parter, som blir såpass etablert at domstolene kan slå fast at praksisen får et rettslig innhold i form av en rettsregel. Tradisjonelt har det blitt oppstilt tre vilkår for at man kan konstatere at sedvane foreligger: Det må være tale om en fast praksis, denne må ha vært utøvd lenge, og aktørene måtte ha fulgt

8 Uttalelsen var et obiter dictum, se kapittel 6.5.3.1 og note 495.

9 NOU 1988: 16 s. 12.

19

20

TINGSRETT FØR EKSAMEN

denne praktisen i den tro at de var forpliktet til det.10 I tillegg finner vi i teorien en oppfatning om at dersom domstolene skal godkjenne en sedvanerettsdannelse, må den utgjøre en god og forstandig regel.11 Et eksempel på at Høyesterett innenfor tingsretten har lagt til grunn at det foreligger lokal sedvane, er Rt. 1995 s. 644 Balsfjord (dissens 4-1). Høyesterett kom til at det forelå en lokal sedvane for beiting i utmark uten hensyn til eiendomsgrenser. Dette ble begrunnet med at det var en helt dominerende oppfatning på stedet, og at en slik regel var praktisert gjennom lengre tid.

1.2.3 FRAVIKELIG LOVGIVNING

Et annet trekk ved tingsretten er at en rekke lover er fravikelige, se for eksempel grannelova § 1, sameigelova § 1 annet ledd, servituttlova § 1 annet ledd og vassdragsloven §§ 2–4. Dette har den betydning at i utgangspunktet må en se hen til stiftelsesgrunnlaget – oftest en avtale – for å kartlegge innholdet av retten. En slik kartlegging skjer på grunnlag av alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper.

I en rekke tilfeller gir ikke stiftelsesgrunnlaget tilstrekkelig veiledning når vi spør hva som blir den riktige løsningen i et rettslig spørsmål. I slike tilfeller må avtalen utfylles med bakgrunnsretten, det vil si den fravikelige lovgivningen. Det er for eksempel sjelden regulert i en avtale hvordan en rettighet kan benyttes over tid, hvorvidt en rettighet kan selges videre, hvordan rettigheten kan opphøre, og så videre.

I andre saker kan det være mer tvilsomt om en tolkning av stiftelsesgrunnlaget alene gir løsningen på det rettslige spørsmålet, eller om det er nødvendig å utfylle med bakgrunnsretten. Denne problemstillingen kan være metodisk krevende for studenter, men utgangspunktet er likevel enkelt: Man skal følge den løsningen som fremstår som mest sannsynlig, jf. Rt. 2012 s. 1345 Kaupanger avsn. 48.12 Spørsmålet i saken var om vannressurslovens regler, som var bakgrunnsrett, kunne fravikes.

Høyesterett konstaterte da at «alminnelig sannsynlighetsovervekt er tilstrekkelig» for å fravike bakgrunnsretten. Formulert på en annen måte kan vi si at vi i utgangspunktet skal følge bakgrunnsretten – altså de fravikelige lovreglene – med mindre det er mer sannsynlig at partene har avtalt noe annet.

10 Mestad 2019, s. 103. Høyesterettsdommer og tidligere professor Jens Edvin Skoghøy mener riktignok at denne sedvanelæren er forlatt ved at det ikke lenger er behov for å oppstille tre slaviske vilkår for at sedvane skal foreligge, slik at rettsanvenderen ved bruk av reelle hensyn står friere til selv å vurdere hvorvidt praksis bør tillegges såpass vekt at det er grunnlag for å konstatere sedvane, jf. Skoghøy 2018, s. 201.

11 Mestad 2019, s. 103.

12 Jf. også Myklebust/Nordtveit 2019, s. 466.

1. Innledning

Det er viktig å understreke at det her er tale om avtale i vid forstand – ofte kan en viss løsning være forutsatt mellom partene, slik at bakgrunnsretten på denne måten må fravikes. I Rt. 2003 s. 819 Bjørneboe var spørsmålet om partene hadde fraveket bakgrunnsretten i sameigelova. Høyesterett påpekte at «det er ikke noe krav om at en avtale uttrykkelig slår fast at lovens bestemmelser ikke skal gjelde; det kan følge indirekte av formålet med sameiet» eller «det kan på annet grunnlag følge av partenes forutsetninger da avtalen ble inngått».13 I tilfeller der det er utvilsomt at avtalen ikke gir tilstrekkelige holdepunkter for en løsning på spørsmålet, er det ikke nødvendig med en inngående tolkning av avtalen. Da er det tilstrekkelig å slå fast at en tolkning av stiftelsesgrunnlaget ikke gir tilstrekkelig veiledning, og at en må se hen til bakgrunnsretten. På eksamen er det viktig å avklare tidlig om du trenger å foreta noen nærmere tolkning av avtalen i oppgavebesvarelsen, eller om du kort kan slå fast at avtalen ikke gir tilstrekkelig veiledning.

1.2.4 GENERELT OM AVTALETOLKNING

Mesteparten av den tingsrettslige lovgivningen er fravikelig, og det samme gjelder for mye av den ulovfestede bakgrunnsretten. For det første viser dette at tingsretten i stor grad er et kontraktsrettslig fag. For det andre betyr det at kunnskap om avtaletolkning er nødvendig for å mestre det.

Det finnes mange ulike typer stiftelsesgrunnlag. En eiendomsrett kan for eksempel stiftes ved gave, testament, ekspropriasjon eller dom. I det følgende vil jeg bruke ordet «avtale», som er det vanligste stiftelsesgrunnlaget og det du oftest vil møte på eksamen. Hva jeg sier, vil imidlertid ha relevans også utenfor avtalens landskap.

En avtale må tolkes etter alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper – som er en riktig fin setning, men som ikke sier oss så mye. Mer informativ er hovedregelen om at det er den «rimelige forståelsen», eller den mest «nærliggende forståelse, alle forhold tatt i betraktning»,14 som skal være førende når du tolker en avtale.

Dette innebærer at avtalen må tolkes objektivt etter en naturlig språklig forståelse, og at alle øvrige relevante omstendigheter rundt avtalen må tas i betraktning.15 Ved den objektive tolkning er det ordlyden vi alltid tar utgangspunktet i for å avklare riktig forståelse av avtalen. Ordlyden må tolkes etter en naturlig språklig

13 Rt. 2003 s. 819 Bjørneboe avsn. 31.

14 Giertsen 2021, s. 152, se også s. 157.

15 Se Rt. 1988 s. 1417 Heimtun på s. 1319 og Giertsen 2014, s. 214.

21

22

TINGSRETT FØR EKSAMEN

forståelse.16 En objektiv tolkning innebærer imidlertid ikke at man bare er henvist til en ren ordlydsfortolkning; ordlyden må leses i lys av en rekke andre momenter.17 For det første må den tolkes i lys av formålet med avtalen.18 For det andre kan kontekstuelle momenter og systembetraktninger kaste lys over avtalens innhold.

19 Med dette mener jeg at den omtvistede ordlyden ofte må leses i sammenheng med både resten av avtalen og øvrige dokumenter mellom partene.

Vi kan se for oss at familien Abrahamsen har avtalt at de skal ha en «veirett» over eiendommen til familien Skogheim for å komme fram til familiens hytte, og at partene krangler om hvorvidt dette kun innebærer en ferdselsrett til fots, eller om det også innebærer en rett til å kjøre med bil. Dersom det er vedlagt en tilleggsavtale hvor det er nedskrevet at familien Abrahamsen skal være med på å betale «utgifter for eventuell fremtidig asfaltering av vei», kan dette være et argument for at partene så for seg at veiretten skulle omfatte bilkjøring.

Videre er etterfølgende forhold et mulig viktig moment i avtaletolkningen.20 Hvordan oppførte partene seg etter at avtalen ble undertegnet, og hva sier oppførselen om hvordan de forstod avtalens innhold? Et eksempel er Rt. 1956 s. 426 Madsen. Spørsmålet var om en avtale mellom to naboer fra 1910 gav en grunneier rett til å benytte seg av veien til naboen. Høyesterett svarte bekreftende, og først­ voterende la avgjørende vekt på at grunneieren hadde benyttet seg av denne veien uten protest fra naboen i over 30 år.

En må likevel være forsiktig med å la etterfølgende forhold være avgjørende i ethvert tilfelle. Noen ganger kan det nemlig heller være tale om tålt bruk, det vil si at en motpart har tolerert, men aldri akseptert, at en viss bruk har foregått selv om bruken ikke er i tråd med det avtalte. Dette er nok likevel mest aktuelt ved mer uskyldige overskridelser, hvor det ville stride mot god skikk og bruk å gripe inn.21 Innenfor tingsretten er også de naturgitte forhold et moment i avtaletolkningen.22 Men dette mener vi at omgivelsene, området og eiendommen i seg selv kan gi anvisning på hva partene har vært enige om. Vi kan se for oss at Abrahamsen og Skogheim denne gangen krangler om hvor nabogrensen mellom eiendommene deres går, og at disse grensene ble avtalt flere generasjoner tilbake i tid. Dersom en

16 Dersom det er tale om en avtale mellom to profesjonelle parter, skal ordlyden videre tillegges stor vekt, jf. Rt. 2002 s. 1155 Hansa Borg på s. 1158.

17 HR-2016-1447-A avsn. 38.

18 HR-2018-1721-A Hustadkalk avsn. 30.

19 Rt. 2012 s. 1729 avsn. 67 og HR-2016-1447-A avsn. 39.

20 Rt. 2012 s. 1267 avsn. 70 og Giertsen 2021, s. 165–166.

21 Sml. kapittel 8.4.4.

22 Falkanger/Falkanger 2016, s. 113–114.

1. Innledning

elv eller en gammel tursti skiller eiendommene, kan slike skillemerker i terrenget være et naturlig sted å trekke eiendomsgrensen.

En sentral tolkningsregel er uklarhetsregelen, som innebærer at man lar uklarhet i avtalens ordlyd gå ut over den som skrev den relevante delen av avtalen, jf. blant annet Rt. 2011 s. 1553 Bergen Group, hvor Høyesterett uttalte: Jeg føyer til at banken enkelt kunne ha formulert en klausul som gjorde det klart at den bare ville være ansvarlig dersom hele det avtalte arbeidet var utført og ikke for riktig betaling av den enkelte termin. Som forfatter av teksten må banken bære ansvaret for den uklarhet som her har oppstått. 23 (min utheving)

Uklarhetsregelen er til tross for sitt navn kun et tolkningsmoment, og behøver ikke å være avgjørende. Høyesterett har også presisert at uklarhetsregelen kun kan brukes der man ikke finner svar på tolkningsspørsmålet i kontraktens system eller i bakgrunnsretten, jf. Rt. 2000 s. 1049 på s. 1054. Dermed er dette en subsidiær regel, som bare entrer manesjen dersom de tyngre tolkningsmomentene ikke har gitt veiledning.24 En annen viktig nyansering er at i enkelte tilfeller er det ikke forfatteren, men den andre parten som er nærmest til å avklare en eventuell uklarhet. Det kan være at den andre parten oppga utydelig eller feilaktig informasjon, som avtaleskriveren videre bygget på. I slike tilfeller vil uklarhetsregelen heller tale forfatterens sak.25 Høyesterett har videre lagt til grunn at reelle hensyn vil være relevant å legge vekt på ved fastleggingen av innholdet i en avtale. Dette gjelder også i kommersielle kontrakter mellom profesjonelle parter.26 Dette betyr at blant annet vurderinger av hva som vil være en god og hensiktsmessig regel, konsekvensbetraktninger og rettstekniske hensyn vil kunne trekkes inn i avtaletolkningen.

I tillegg til alle de nevnte forhold som kan kaste lys over innholdet i avtalen, finnes det også flere avtalerettslige prinsipper som kan kaste lys over hvordan en avtale best og riktigst skal forstås.

For det første kan det vises til prinsippet om at en part ved en kontraktsinngåelse i utgangspunktet selv bærer risikoen for egne forutsetninger.27 I praksis betyr dette at dersom avtalen er taus på et område, bør man være forsiktig med 23 Rt. 2011 s. 1553 Bergen Group avsn. 61.

24 Jf. også Tørum 2019, s. 201 og 134.

25 Hov/Høgberg 2009, s. 284.

26 Rt. 2010 s. 961 avsn. 44, som omhandlet en entreprisekontrakt. Uttalelsen har senere fått tilslutning i både øvrig høyesterettspraksis og juridisk teori, jf. HR-2016-1447-A avsn. 38 og Lilleholt 2019a, s. 113.

27 HR-2017-1664-A avsn. 35 og Tørum 2019, s. 210.

23

24

TINGSRETT FØR EKSAMEN

å innfortolke forutsetninger som en part selv burde ha sørget for å innta i avtalen. Et eksempel er lagmannsrettsavgjørelsen LF-2013-143476. Saken gjaldt en konflikt om et areal ved en elv og hvordan en skylddeling fra 1892 skulle tolkes.

Lagmannsretten la vekt på at dersom det var meningen at den ene parten skulle eie det omtvistede arealet ved elven, var det grunn til å regne med at dette vil vært nevnt særskilt i skylddelingen. Den grunneieren som i 1892 ikke hadde fått fram at det omtvistede arealet ved elven skulle være med på overføringen, måtte med andre ord selv bære risikoen for at han eventuelt hadde forutsatt noe annet.

For det andre må en ta i betraktning prinsippet om at ved markante avvik fra bakgrunnsretten må en stille strenge krav til klarhet for at partene skal anses for å ha fraveket bakgrunnsretten.28 Et eksempel er Rt. 1973 s. 1176 Baptist. Saken omhandlet en sameieavtale som sa at Einar Braastad skulle ha «den fulle disposisjonsrett» over og «full adgang til å utnytte» nærmere angitte deler av en gårdsplass som Braastad eide sammen med Arendal Baptistmenighet. Braastad ønsket etter hvert å bygge et forretningsbygg på «sin del», og mente at ordlyden i avtalen gav ham rett til det.

Det første spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om ordlyden innebar at sameigelova § 3, hvor det fremkommer at en sameieting kun kan benyttes til det den er «etla eller vanleg brukt til», og til annet som hører med «tida og tilhøva», var fraveket. Høyesterett uttalte at ordlyden i seg selv indikerte at det forelå en videre rådighet enn den som ville følge av sameigelova § 3 første ledd, men at en slik løsning «innebærer en så radikal fravikelse fra vanlige sameieregler at kontraktens ordlyd ikke kan bære en slik tolkning med mindre det er grunn til å anta at denne tolking også har falt sammen med hva partene faktisk mente da avtalen ble inngått».29 Selv om ordlyden i utgangspunktet trakk i retning av å bortfortolke sameigelova § 3, kunne ikke argumentet vinne fram. Dersom Braastad faktisk skulle ha vunnet fram med sin anførsel, måtte dette ha kommet tydeligere fram i kontrakten.

Et tredje prinsipp som kan ha betydning, er det alminnelige avtalerettslige prinsippet om ytelse mot ytelse.30 Prinsippet innebærer at det når det utøves en ytelse i et avtaleforhold, er det en forventning om en gjensidig ytelse. Prinsippet er et argument for å legge til grunn det tolkningsresultatet som gir best balanse og proporsjonalitet mellom partene.31 Hvis vi ser for oss at en bonde har betalt 500 000 kroner for en tillatelse til å kjøre over naboens vei, og det i avtalen heter

28 29 30 31

Hov/Høgberg 2009, s. 277 og Hauge 2010, s. 259.

Rt. 1973 s. 1176 Baptist på s. 1178.

Woxholth 2014, s. 28–29 og Giertsen 2014, s. 12 og 130.

Giertsen 2014, s. 12 og 130.

1. Innledning

at «bonden har rett på adkomstrett», kan prinsippet tale for at bonden har rett til å kjøre over naboens vei flere ganger om dagen med støyende lastebiler for å frakte melk. Dersom naboen derimot har fått en likelydende atkomstrett i gave av naboen, vil ikke prinsippet få samme utslag ved avtaletolkningen.

Ovenfor har jeg gjort rede for sentrale tolkningsfaktorer og prinsipper. I tillegg til disse faktorene er det viktig å understreke at enhver omstendighet knyttet til avtalen kan ha relevans ved tolkningen.32 Dette betyr ikke at alle argumenter har samme vekt. Hvilke tolkningsmomenter som blir avgjørende, vil bero på den konkrete avtale og det konkrete saksforhold. Som oftest vil likevel ordlyden ha størst vekt, selv om dette ikke alltid vil være tilfellet.33 Det avgjørende vil alltids være hva som er den mest nærliggende forståelsen av avtalen.

Foreløpig har jeg gjort rede for hvordan en avtale objektivt skal tolkes. En avtale skal ikke alltid tolkes objektivt. Dersom det er «nokså klare holdepunkter» for at forelå en felles forståelse av avtalen mellom partene, skal denne legges til grunn.34 Dette gjelder også dersom den ene parten burde ha visst om den andre parts forståelse av avtalen.35 Det klassiske eksempelet er at en person avtaler at han skal kjøpe «biblioteket» av en venn som bruker ordet om sin vinsamling. Dersom det kan bevises at partene mente selgerens vinkjeller og ikke hans boksamling, skal dette legges til grunn, uavhengig av hvordan avtalen mellom partene rent objektivt kunne bli tolket av en som ikke kjenner til ordbruken til partene. I praksis vil imidlertid en slik felles forståelse være vanskelig å bevise.

1.2.5 ET SÆRTREKK VED AVTALETOLKNING INNENFOR TINGSRETTEN

Et særtrekk ved avtaletolkning innenfor tingsretten er at det ofte vil det oppstå tvister om gamle avtaleforhold. Rettspraksis viser at dette fører til en litt annerledes avtaletolkning. I tidligere eiendomshistorie var nemlig det juridiske eiendomsbegrepet et mer teoretisk fenomen som hadde mindre praktisk betydning for dagliglivet. Formuleringer fra 1800-tallet må for eksempel leses i lys av at parter på den tiden var mer opptatt av å få fram hvilken praktisk betydning avtalen skulle få der og da, og mindre opptatt av å avklare de faktiske eierforholdene.

Et eksempel fra rettspraksis som viser dette, er Rt. 1975 s. 1122 Åsåren sameie.

Saken omhandlet et gammelt tinglyst dokument fra 1881, hvor det het at den

32 33 34 35

Giertsen 2014, s. 124.

Giertsen 2014, s. 125.

Rt. 2011 s. 1553 Bergen Group avsn. 48 og Rt. 2003 s. 1132 avsn. 35.

Giertsen 2014, s. 118–119.

25

26

TINGSRETT FØR EKSAMEN

ene parten skulle få «rett til havnegang, alene rett til løvhugst og mosetaking i sameiet». Spørsmålet for Høyesterett var om partene her hadde ment å overføre eiendomsretten eller bare bestemte bruksretter. Høyesterett påpekte at beskrivelsen i dokumentet kun viste de praktiske behov som avtalen skulle utfylle, og at «grunneiendomsretten hadde partene neppe i tankene». Førstvoterende uttalte deretter: Jeg mener derfor at selve ordlyden ikke er avgjørende for noen bestemt løsning av grunneiendomsspørsmålet.36

Sagt på en annen måte: På slutten av 1800-tallet var ikke folk opptatt av om den ene eller den andre hadde den juridiske eiendomsretten; det sentrale for partene var å få avklart hvilke praktiske behov avtalen skulle oppfylle. Ordlyden i avtalen var dermed ikke avgjørende for om det var overført eiendomsrett eller kun bestemte bruksretter. I stedet så Høyesterett på bakgrunnen for avtalen og formålet bak den.37 Høyesterett konkluderte for øvrig med at partene i denne saken hadde ment å overføre eiendomsrett og ikke bestemte bruksrettigheter.

Et annet eksempel på dette synspunktet er Rt. 1982 s. 1382, hvor Høyesterett uttalte at en avtale fra 1837 måtte forstås «på bakgrunn av at eiendomsbegrepet på den tid ikke var utviklet slik som i dag; det ble også brukt om begrensede utnyttingsmåter».38 På tilsvarende vis tvistet partene i LG-2018-97731 om forståelsen av en avtale inngått på 1800-tallet, og lagmannsretten uttalte: Som fremholdt av jordskifteretten, var det rent generelt helt fram til slutten av 1800-tallet, i liten grad fokusert på skillet mellom grunneiendomsrett og bruksrett. Dette gjaldt særlig areal som flere benyttet – så som felles veier.

I eldre dokumenter er ordet «eiendom» ofte brukt for å beskrive en bruksrett, eksempelvis med følgende formulering «eier rett til …» På samme måte viser rettspraksis at formuleringer som i dag benyttes til å beskrive bruksretter, ofte ble benyttet til å beskrive det vi i dag omtaler som eiendomsrett […]

Den praktiske betydningen av dette er at ved tolkningen av gamle stiftelsesgrunnlag, særlig så gamle som fra 1800-tallet og bakover, må man være forsiktig med å legge for mye vekt på ordlyden. Øvrige avtalerettslige momenter vil da i større grad bli avgjørende. Dette kan også være tilfellet for andre typer eldre tingsrettslige

36 Rt. 1975 s. 1122 Åsåren sameie på s. 1124.

37 Rt. 1975 s. 1122 Åsåren sameie på s. 1124–1125.

38 Rt. 1982 s. 1382 på s. 1385.

1. Innledning

stiftelsesdokumenter, jf. blant annet Rt. 1969 s. 1000.39 Saken omhandlet en avtale fra 1889, hvor det var avtalt at en person ved navn Ole Tenden skulle ha fiskerett på eiendommen til Anders Tenden. Spørsmålet for Høyesterett var om denne fiskeretten var personlig for Ole, eller om fiskeretten var påheftet eiendommen som Ole eide.40 Svaret måtte bero på en tolkning av avtalen, og førstvoterende utalte at «ordlyden i et så vidt gammelt dokument ikke er avgjørende».41

39 Se også Rt. 1922 s. 484, omtalt i kapittel 6.6.2.

40 Dette er et spørsmål om det er avtalt en realservitutt eller en personlig servitutt, noe vi kommer tilbake til i kapittel 6.6.2.

41 Rt. 1969 s. 1000 på s. 1002.

27

Boken er skrevet slik at studentene vil bli godt utrustet til å drøfte de mer utfordrende problemstillingene den statiske tingsretten byr på, og det er lagt vekt på å forklare sammenhengene i faget. Boken kan brukes både som innføringslitteratur og som repetisjon før eksamen.

studerer rettsvitenskap på fjerde avdeling ved Universitetet i Bergen. Han har arbeidet som praktikant ved Regjeringsadvokaten og som trainee i flere forretningsjuridiske advokatfirmaer, og han har lang erfaring som journalist for flere av landets største nyhetsredaksjoner.

THEODOR KARLSEN

ISBN 978-82-450-3743-2

TINGSRETT FØR EKSAMEN

Flere av disse temaene er enten regulert i ulovfestet rett eller bygger på knappe lovtekster. Fremstillingen fremhever dermed gjennomgående de viktigste rettskildene og hensynene man må ha oversikt over for å kunne anvende reglene i praksis, og gir leseren illustrasjoner der disse forenkler. Enkelte problemstillinger som er særlig relevante med tanke på eksamen er videre grundig behandlet.

Theodor Karlsen

Boken gir en innføring i sentrale temaer i statisk tingsrett, begrenset til spørsmål om fast eiendom. Hovedtemaene er knyttet til pensumkrav for jusstudenter, herunder eiendomsrettens nærmere innhold og grenser, strandretten, sameie, servitutter, naborett, hevd og allemannsretten.

«Imponerende arbeid!

En lettfattelig fremstilling av faget, av høy faglig kvalitet.

Anbefales!»

Theodor Karlsen

TERESE NEGAARD SØRLI PARTNER I ADVOKATFIRMAET HAAVIND

T I N GS R E T T FØR EKSAMEN