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Edição nº 193 - 2016 - Ano XVI

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Edição 193 - 2016 - Ano XVI

Vida em Condomínio

E d i t o r i a l REGENDO COM HARMONIA

Síndico - gestor em risco

A importância do líder para o bom trabalho em equipe durante sua gestão

São válidos os atos praticados por síndico-gestor – aquele cujo mandato já venceu mas que, não comunicando este fato aos condôminos, continua na função –, porém seu patrimônio fica sob risco de eventual ação de indenização por qualquer prejuízo que possa causar ao condomínio. O que acontece quando o síndico deixa fluir em silêncio o fim de seu mandato, não convoca nova eleição e os coproprietários também permanecem inertes? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembleia para a eleição de novo síndico, meses após o término de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de l/ 4 dos proprietários de frações, como diz a lei? Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamento de funcionários e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio? O jurista J. Nascimento Franco (Condomínio, RT) sustenta que “quando termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar uma Assembleia para eleger a nova administração”. Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válidos os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a ideia de 62 Luiz Fernando de Queiroz condomínio sem alguém que o dirija, como também porque é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado”. Aceita a tese de que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim. Gestão de negócios Se não transferir o cargo para síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou, mais precisamente, como gestor de negócios, na forma detalhada nos artigos 861 e seguintes do Código Civil. Como síndico-gestor, ficará responsável ao condomínio e às pessoas com quem tratar. Se iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado [ou seja, do condomínio], responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido” (Cód. Civil, art. 862). Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito, quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono [leia-se condomínio] costumasse fazê-las, ou quando preterir interesses deste em proveito de interesses seus” (Cód. Civil, art. 868). A linguagem do nosso Código Civil pode parecer antiquada mas é bem clara. O síndico de fato coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo – direto ou indireto, de boa ou de má-fé – que possa causar ao prédio. Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico deverá solicitar que a assembleia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois “a ratificação pura e simples do dono do negócio [do condomínio] retroage ao dia do começo da gestão, e produz todos os efeitos do mandato” (Cód. Civil, art. 873). Registre-se, ainda, que o exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direito à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal acontecimento.

Todos os grupos que tem chegado a um nível satisfatório de bem estar social, objetivando a conquista de suas metas ou se mantendo coesos no percurso do caminho, o tem feito por meio de firme liderança de seus condutores. A liderança, portanto, e desde remotas eras, tem sido o fator fundamental do sucesso. Dirigir com acerto, ser um bom líder, é sem dúvida o desejo e o objetivo de todos que se veem investidos na honrosa e dignificante função de presidir o seu negócio ou uma organização de serviço, cuja meta é fortalecer a comunidade com sua atuação marcante, almejando torna-la cada dia melhor ! O sucesso de um líder depende de vários fatores. Ele é a figura central que tem a responsabilidade de conseguir que as coisas sejam feitas por intermédio dele e outras pessoas. Atualmente, nenhum líder no mundo dos negócios ou na administração pública pode ignorar a importância do trabalho em equipe para o sucesso de suas atividades. A liderança deve ser exercida com preparo e deve igualmente incentivar os companheiros a igualmente se prepararem. Porém, não deve esperar muito para tomar as providencias que precisará tomar, para não acontecer om mesmo que aconteceu com aquele guitarrista que deixou de executar a sua belíssima melodia por ter passado todo o tempo do tempo destinado ao seu show afinando o instrumento. Uma vez escolhido e aprovado, traçar um plano de atividades é fundamental. É o momento em que todos devem se entregar aos desafios, à distribuição de tarefas, sempre no sentido de obter aquele trabalho de equipe indispensável á execução do plano proposto e à consecução dos objetivos traçados. É certo que todo líder que se reúne regularmente com o seu conselho não enfrenta crises, pois estas geralmente acontecem pela falta dessas reuniões. As reuniões detectarão facilmente quais são os problemas que possam gerar uma crise. O líder deve ser tolerante, admitir as pessoas como elas são e também a possibilidade de que errem, além dele. Não raro, esse mesmo líder não pode esperar a mesma tolerância das pessoas com quem trabalha. Ser tolerante não é abaixar a cabeça para as criticas. Ser tolerante é não ser preconceituoso, é saber conduzir, é conquistar pelo respeito, pela compreensão e pela afeição sincera. Nem que doa. O Editor

PARA ANUNCIAR

(41) 3779-4253 EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

NOSSO NOVO NÚMERO (41) 3779-4253 E-mail: boletimdocondominio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: www.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone: (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253 Impressão: Press Alternativa

Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br

Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras e distribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

3657-2864 | 3047-4280 É proibida a reprodução total ou parcial deste jornal sem prévia autorização por escrito

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Edição 193 - 2016 - Ano XVI

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Por que a conta de luz não diminui, mesmo com a troca por LEDs? Você pode ter feito esta pergunta logo após ter gasto com a troca de suas lâmpadas antigas por lâmpadas de LED. A conta de luz não correspondeu ao que lhe prometeram quando lhe venderam lâmpadas de LED, não é verdade? Bom, mitos e verdades sobre as lâmpadas de LED precisam ser esclarecidos. O primeiro que a conta cai para metade do valor não é totalmente verdade. Observe todos os elementos que consomem energia como: lâmpadas, elevadores, bombas, portões, interfones, ar condicionados, aquecimento de piscinas, saunas, portarias, equipamentos de segurança entre outros. Em um condomínio grande, a iluminação corresponde à boa parte do consumo, mas em alguns condomínios menores há poucas lâmpadas. Se você pretende trocar a sua iluminação por LEDs, é sobre esta parcela que você terá o gan-

ho, pois não haverá mudança em motores, bombas, elevadores e outros equipamentos consumidores de energia. Observe também que o padrão do consumo aumenta no inverno em comparação ao verão, pois as noites são mais extensas, o ar condicionado gasta mais para esquentar, a piscina perde mais calor, luzes ficam acesas mais tempo. O segundo mito é que toda a lâmpada de LED economiza, o que não é verdade. A maioria das lâmpadas vendidas nas lojas está muito abaixo do padrão estabelecido pelo INMETRO na característica técnica que chamamos de "Fator de Potência", que é o rendimento das lâmpadas de LED, este varia de 0 a 1. Por exemplo: uma lâmpada de LED ruim com fator de potência de 0,5 gasta o dobro que a potência dita em sua embalagem. Assim uma lâmpada de 10 watts consome 20 watts (10W/0,5=20W). Há casos em que condomínios trocaram todas as lâmpadas econômicas de

boa marca por lâmpadas de LED com fator de potência 0,4 e a conta de luz aumentou! O INMETRO normatizou o Fator de Potência acima de 0,92 para lâmpadas de LED. Há lâmpadas de boa qualidade nas lojas especializadas que superam este índice e não custam mais caro. Lembre-se, quanto maior o Fator de Potência menos ela consumirá. Fique atento, analise a embalagem e exija o teste do Fator de Potência antes da compra. Algumas lojas especializadas possuem equipamentos de medição que comprovam o Fator de Potência. Não compre LED no escuro!

Eng. Ricardo Blauth, MSc CREA: 55581/D ricardo@ngled.com.br

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Saiba quem está entrando em seu condomínio Uma grande parcela da população do país vive ou trabalha em condomínios. O crescimento desse tipo de empreendimento está ligado diretamente à segurança. Infelizmente, esse mesmo universo tem, nos últimos anos, se transformado em um novo filão dos bandidos e estão sendo cada vez mais visados para ações criminosas. Notícias recentes na mídia, sobre quadrilhas que atuam em roubos de condomínios residenciais e comerciais em todo o Brasil só confirmam o que já era previsto: o investimento em segurança nunca foi tão necessário. Não é difícil encontrar condomínios que já tenham sofrido problemas de segurança, isso porque, como podemos perceber é tanto a audácia como os artifícios utilizados por marginais para ter acesso a dados ou bens privados tem se desenvolvido de uma maneira assustadora, ao passo em que nossa precária legislação criminal não consegue intimidá-los ou coibi-los. E devido a este cenário, torna-se indispensável o investimento cada vez mais em tecnologia onde possa escolher ferramentas eficientes que garantam maior tranquilidade. Podemos destacar que a tecnologia aplicada à segurança patrimonial, hoje dispões de inúmeros recursos de ponta e comprovadamente eficientes, capazes de garantir a segurança de uma organização. A GPRDigital empresa que possui grande experiência na prestação de serviços e elaboração de projetos sofisticados em segurança ressalta, no entanto, que não existe um sistema de segurança intransponível, mas todas as medidas minimizam grande parte dos riscos, mas destaca o controle de acesso de pessoas, como sendo o cartão de visitas de um condomínio, empresa ou uma organização. O controle de acesso de pessoas é uma estratégia fundamental para garantir a seguALGUNS DE NOSSOS CLIENTES:

rança, uma vez que nele está envolvida a aplicação de tecnologias modernas para controlar o acesso de pessoas às áreas restritas. A finalidade do controle de acesso de pessoas é proporcionar aos moradores e colaboradores de determinado ambiente, a mais plena segurança cotidiana, impedindo que pessoas não autorizadas adentrem áreas restritas. Vale destacar que as grandes empresas e organizações já visualizam os custos com segurança patrimonial e controle de acesso de pessoas como verdadeiros investimentos na própria organização, capazes de agregar ainda mais valor aos seus produtos e negócios. A GPRDigital atua e abrange mais de 3.800 empresas inseridas em vários segmentos mercadológicos como: instituições industriais, comerciais, públicas, privadas, entre outras. Com equipamentos de tecnologia reconhecida mundialmente e softwares desenvolvidos dentro dos mais altos padrões exigidos pelo mercado, fortalece sua estrutura com a proximidade e parceria com empresas desenvolvedoras de Sistemas e de Hardwares. Todo esse investimento na pesquisa de tecnologias mais modernas, robustas e econômicas e na capacitação de seus colaboradores resulta em produtos cada vez melhores e nos permite oferecer com exclusividade soluções específicas e customizadas que levam junto com a marca GPRDigital a satisfação absoluta de seus clientes e consumidores. INFORMAÇÕES:

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Cid Vasconcelos Filho CREA-PR 143187D

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Manutenção em transformadores, não deixe para depois CREA-PR alerta para evitar falta de energia e risco de incêndios e explosões

Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br Página 3 Seguros Obrigatórios para Condomínios Conforme previsto no Novo Código Civil (art.1.346), é dever de todo administrador de condomínio, a contratação de seguros que protejam tanto as áreas comuns como as partes autônomas, visando garantir eventual sinistro que cause incêndio - evento que pode provocar destruição total/parcial que está estabelecida na Lei Federal nº 4.591/64, a qual estabelece, também, o prazo para a sua contratação, bem como a pena por não fazê-lo. A competência do síndico como o responsável pela contratação do seguro está definida no Código Civil, que define igualmente, em título próprio, sobre a responsabilidade civil e a obrigação de indenizar, que o patrimônio pessoal se sujeita à reparação do dano. Existem coberturas “adicionais”, que não se referem à estrutura da edificação e garantem indenizações para sinistros que envolvem desde Veículos, Elevadores, Queda de Raio e Explosão, Danos Elétricos, Desabamentos, Vendaval, Alagamento entre outras as quais devem ser aprovadas em assembleia. As coberturas “adicionais” que vão de acordo com a natureza e o tipo de cada prédio existem e pode auxiliar o condomínio, tais como cobertura em caso de roubo de veículos, danos provocados por portões automáticos, quebra de vidros, além das coberturas de responsabilidade civil do condomínio e do síndico. Para aqueles condomínios que tem funcionários registrados, lembramos que a Convenção Coletiva da categoria, estabelece como obrigatório o Seguro de Vida dos mesmos, o qual pode ser contratado em separado ou como uma cobertura acessória no Seguro do Condomínio. Os sinistros mais comuns em que acontecem são na garagem, com portões e carros. Os acidentes com elevadores não são frequentes, mas impõem perdas severas quando ocorrem. Diz a Lei que: Artigo 1.346 – É obrigatório o Seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial. Artigo 1.348 – Compete ao Síndico: IX – Realizar o Seguro da Edificação Portanto, o Seguro do Condomínio deve proteger o Condomínio em caso de destruição total ou destruição parcial e, as chamadas Garantias “adicionais” são necessárias e obrigatórias também. E a contratação não precisa ser aprovada em Assembleia Geral porque é o Síndico quem deve contratar. A multa pela não contratação ou renovação do Seguro do Condomínio é outro ponto de destaque é estabelecida pela Lei Complementar nº 126, de 15 de janeiro de 2007. Art. 112 . às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de: II – nos demais casos (como é o Seguro do Condomínio), o que for maior entre10% (dez por cento) a importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais). O valor a ser segurado deverá observar critérios que assegurem um valor de reposição real da construção, ou seja, a quantia segurada não deve levar em conta o valor do terreno ou o valor de mercado do imóvel. Porém, devem ser incluídos todos os equipamentos, como os elevadores, etc.

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trocar telefone 3205-6477

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A segurança de seu condomínio melhora com uma solução inteligente! Com a crise financeira, que vem tomando conta do país à situação nos condomínios não é diferente. Por conta da inadimplência dos moradores, síndicos e administradores trabalham para cortar gastos supérfluos, inclusive serviços de segurança. Somente os custos com portarias são responsáveis por 50% da composição da taxa condominial, serviço este considerado essencial pela maioria dos condôminos. Sendo assim os condomínios estão sendo obrigados a alterar seus hábitos de consumo por conta da situação. No entanto, não tem como falar em gestão moderna de condomínio sem pensar em tecnologia. Já existe uma novidade que promete reduzir as despesas sem comprometer a comodidade e a segurança dos moradores: Portarias Inteligentes. A nova tecnologia chegou para oferecer um atendimento 24 horas, com redução de custos sem tirar a característica de portaria do condomínio. De acordo com o empresário Odival Endo, que há anos é proprietário em uma empresa de Sistema de Segurança em Curitiba (PR), relata-nos que a procura e aceitação pelo serviço de Portaria Inteligente tem aumentado muito nos últimos meses. Ele acredita que com a questão financeira como também o aumento da segurança alavancou a procura pelo monitoramento e também tem percebido que seus clientes observaram que a presença do porteiro já não se faz mais necessária e veem a diferença.

TECNOLOGIA Integrando sistemas de segurança, telecomunicações, automação e controle de acesso a RED CODE traz ao mercado uma solução inovadora para portaria inteligente.

A portaria virtual, inteligente ou remota nada mais é do que um serviço de monitoramento à distância por meio de câmeras e microfones que gravam todas as movimentações nos condomínios e empresas, além de controlar o acesso de visitantes e prestadores de serviço mediante contato com o morador. A estratégia elimina a necessidade de se ter uma equipe presente no local que, se contratada pelo próprio residencial, exige pagamento de encargos trabalhistas como FGTS, INSS e férias. A RED CODE conta com uma Equipe multidisciplinar, composta por: especialistas em segurança pública e privada, instrutores e professores de grupos de elite em segurança e defesa pessoal, psicólogos, advogados, engenheiros e arquitetos, todos com mais de 25 anos de experiência no desenvolvimento e gestão de programas de proteção ao patrimônio e segurança pessoal. COMO FUNCIONA Todos os visitantes e prestadores de serviço falam e identificam-se com o atendente por meio de um interfone. Da central de operações, o atendente entra em contato com o morador que, estando em casa ou não, autoriza ou bloqueia a entrada do visitante. Somente após o contato com o morador, o atendente permite a entrada do visitante. Os moradores possuem um controle de acesso próprio, que permitem entradas e saída rápidas e seguras.

BENEFÍCIOS Aumento dos níveis de segurança Redução de riscos e erros Mais controle de acesso Registro informatizado dos eventos Profissionais treinados Mais agilidade Economia de mais de 50% Para maiores informações acesse:

www.coopservices.com.br/redcode www.endotec.com.br endotec@endotec.com.br Unidade Ecoville. Curitiba-PR Rua Paulo Gorski, 1573 (41) 3362-6602

Unidade Bacacheri. Curitiba-PR Rua Estados Unidos 27 (41) 3362-6602

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Um elevador envolve muito mais do que cabina e casa de máquinas O elevador é um dos meios de transporte de milhões de pessoas em todo o mundo mais seguro que existe, mas para isso exige manutenção periódica e quando necessária, atualizações tecnológicas. Mesmo que tenham sido criteriosamente bem cuidados e conservados ao longo dos anos de uso, chegará o dia em que a realização de uma modernização tecnológica e/ou estética se fará necessária. Fatores como o desgaste natural das peças e a adequação às novas normas de seguranças são determinantes para que a mudança por algo mais moderno, que atenda melhor às necessidades vivenciadas, seja concretizada. Desta forma, prolongar a vida útil dos equipamentos, preservando esses bens de uso coletivo, com uma boa conservação e uso correto, o elevador pode operar por volta de 20 anos. Uma das principais características da Modernização Técnica de elevadores e deixar seus equipamentos mais confiáveis, seguros e com menor probabilidade de quebras. Elevadores com mais de 15 anos de uso necessitam de uma Modernização Técnica por determinação legal já que as exigências de segurança, acessibilidade e de tráfego eram bem diferentes das aplicadas hoje. A atualização é frequentemente indicada também para evitar transtornos como a falta de peças de reposição. Vale lembrar que muitos equipamentos antigos operam com sistemas antigos que não atendem aos requisitos das normas técnicas mais recentes. Hoje em dia, já existe uma série de inovações tecnológicas capazes de surpreender os usuários e deixar uma Quadro de comando integrado boa impressão logo

ponentes mecânicos e eletromecânicos, imperceptíveis para a maioria dos usuários, mas que são determinantes para a operação eficiente e segura do equipamento que precisam ser modernizados. Na hora de escolher as empresas também é fundamental manter cuidados básicos como verificar antes da contratação se as mesmas possuem registro atestando e certificando que seus serviços serão executados com total segurança e foco de qualidade. Pois muitas delas recomendam, uma modernização parcial que não deixa de ser perfeitamente factível, mas que não resolve nada. É como trocar apenas uma peça de um sistema que está todo comprometido. Com uma linha moderna e de excelente qualidade a Bethel Technology utiliza o que há de melhor em materiais e tendências de design para elevadores no mercado nacional, tornando os mesmos mais atraentes, modernos e com muito mais conforto. Independente da sua necessidade a Bethel Technology está apta a oferecer as mais modernas soluções de seus dispono primeiro contato com os equisitivos mecânicos e eletrônicos pamentos. A modernização para seu transporte vertical. A emalém de valorizar os imóveis, presa está preparada para oferecer esse tipo de intervenção garanum serviço completo realizando pete maior segurança aos usuárirecias técnicas, elaborada por proos e economia ao condomínio, fissionais especializados sem qualjá que utiliza tecnologias mais Máquinas Gearless quer custo ao cliente disponibilizaneficientes. do técnicos especializados na área O investimento na modernipara atender prontamente a qualquer solicização de elevadores varia de acordo com a avatação, amparados por um grande e variado liação dos equipamentos existentes e com a estoque de peças de reposição. necessidade de cada condomínio/empresa. Solicite uma visita! A expectativa no momento, é que não só a população, mas principalmente nossos síndicos se sensibilizem pela importância da realização das vistorias periódicas, que estes mantenham intensificadas as fiscalizações e exiTecnology gências de cumprimento das leis existentes. 41 9237-8083 I 2101-1719 Um elevador envolve muito mais do que cawww.betheltech.com.br bina e casa de máquinas. Há uma série de com-

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As bandejas das garagens Executando manutenção predial em muitos condomínios, escolas, clínicas, lojas etc. me deparo com as famosas BANDEJAS quase sempre situadas em garagens. Compreendo que a instalação delas foi uma medida paliativa, tomada normalmente para evitar que a água do pavimento superior, que infiltra pelas vigas ou lajes, caiam sobre o veículo estacionado em uma vaga e o danifique com manchas esbranquiçadas ou de ferrugem. Até aí é uma decisão acertada, mas o problema real não foi extinto, muito pelo contrário, pois com a instalação da bandeja dá a origem danosa de uma maior concentração de umidade em contato com a viga ou laje, além de permitir que se esqueçam por completo o problema seríssimo que é a infiltração de água nas peças estruturais. A água ao infiltrar na peça estrutural (viga, laje, e pilar) inicia um processo de destruição desta peça pela oxidação da ferragem que se encontra no interior da mesma. A oxidação da ferragem com o passar do tem-

po a deteriora ao ponto de levar ao colapso aquela peça, pondo em risco a estabilidade do prédio. Não somos contra a instalação das bandejas, apenas queremos salientar que em paralelo à sua instalação deve-se corrigir a causa da infiltração e não só o efeito danoso que ela causa em especial aos veículos. Certas bandejas instaladas não permitem a visualização da parte da peça estrutural afetada, o que favorece à evolução do processo de deterioração sem que seja notado. Nestes casos quando se torna per-

ceptível será necessário fazer-se um escoramento na garagem, consequentemente diminuição das vagas e os serviços de manutenção muito mais onerosos. A eliminação dos fatores que permitem a infiltração de água nos faz perceber que não há mais a necessidade de se manter instalada a bandeja. Mas, alertamos que tais reparos estruturais só devem ser executados por empresa especializada. Consulte-nos para avaliarmos cada situação em particular. Daremos a atenção necessária e indicaremos quais as medidas que devem ser tomadas para que se possam eliminar de uma vez por todas as BANDEJAS DAS GARAGENS. INFORMAÇÕES:

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Página 6 ACADEMIAS DE GINÁSTICA EM CONDOMÍNIOS

Com a vida agitada dos dias atuais, nada mais cômodo e prático do que ter uma academia no salão do prédio. As salas de ginástica em condomínios tem sido um espaço cada vez mais utilizado pelos moradores. Se a academia for bem equipada será um incentivo para quem pretende praticar um esporte e sempre arranja desculpas, e um conforto para aqueles que têm pouco tempo, pois o deslocamento é rápido e sem custos, além de poder desfrutar dos benefícios que a atividade física proporciona. Mas em nome desta praticidade e conforto muitas vezes os moradores dos condomínios acabam por deixar de lado medidas importantes e de segurança para si próprios, como por exemplo, a contratação de um profissional da área de Educação Física credenciado pelo CREF (Conselho Regional de Educação Física). Este órgão fiscaliza e identifica irregularidades no uso de equipamentos e na forma de contratação de profissionais. A fiscalização do Conselho poderá abrir um boletim de ocorrência em uma delegacia e o condomínio pode ser autuado por permissão de atividade ilícita. A academia pode ser montada em um espaço adaptado desde que siga algumas orientações básicas e importantes como: Planejamento: a escolha do local deve ser de acordo com o número de condôminos, o espaço dever ser claro e arejado, o piso revestido com material antiderrapante para evitar acidentes como escorregões e dar melhor aderência aos equipamentos. Contratação de profissional habilitado: é fundamental. Existem empresas ou profissionais que prestam assessoria, desta forma não é necessário aumentar a folha de pagamento do condomínio com férias, décimo terceiro salário, etc. Neste caso há duas formas de se fazer o pagamento: rateio feito por todas as unidades do condomínio ou o rateio feito apenas entre os apartamentos que irão utilizar os serviços. Outra opção é o condomínio procurar por uma boa academia no bairro e fazer uma parceria. Equipamentos: na hora da compra, opte por equipamentos da linha profissional que são usados nas grandes academias. Aparelhos para uso domésticos, de menor valor, se depreciam em menos de dois anos. Equipamentos necessários: esteiras, bicicletas ergométricas, colchonetes, halteres, caneleiras, bastão e estação de musculação são essências. Regras para utilização da academia: estabelecer regras é extremamente importante, pois através delas terá controle de quem frequenta o espaço e a maneira de manuseio dos equipamentos. Deve haver dias e horários de funcionamento que deve respeitar as leis do prédio ou condomínio e uma cláusula dando ao usuário a responsabilidade de repor qualquer equipamento por ele danificado. Exame médico: é necessário a liberação de um médico para a prática de atividade física do morador, assim como também um termo de responsabilidade assinado pelo mesmo, por eventuais danos à saúde. Acesso restrito: é importante deixar liberado o acesso a academia somente para moradores do condomínio. Manutenção dos equipamentos: garante a durabilidade do material, que pode ser feito pelo próprio funcionário do prédio orientado pelo fabricante. Geralmente durante o prazo de validade a manutenção é mais uma limpeza do equipamento. Porém, um contrato de manutenção preventiva após o término da garantia é uma forma de evitar problemas.

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Terceirização: Tranquilidade, segurança e redução de custo Como em todo o mundo, a terceirização de serviços tem sido definida como sendo um processo planejado de transferência de atividades delegadas para terceiros (empresas terceirizante ou contratada), ficando a empresa concentrada apenas em tarefas essencialmente ligadas ao negócio em que atua. No Brasil, essa prática tem se consolidado como uma firme tendência e vem se fazendo cada vez mais presente em empresas que desejam aprimorar o seu negócio e reduzir despesas sem abrir mão da segurança e qualidade. Com a terceirização se ganha especialidade, qualidade, eficiência, desburocratização, incremento de produtividade e melhoria de competitividade. Tudo isso, gerando riqueza para o país, que por sua vez, gera maiores e melhores oportunidades de emprego. Entretanto, ao buscar terceirizar com êxito, deve-se procurar um parceiro e não apenas um prestador de serviço, adequando suporte às atividades a ele confiadas. Para tanto, faz-se necessário ter meios de avaliar a capacidade que esse parceiro tem de oferecer bens e serviços com qualidade desejada.

Quando um cliente decide contratar uma empresa para substituição de um determinado departamento ou setor, é fundamental verificar se a empresa terceirizada possui de fato a capacidade, tradição e qualidade exigidas para assumir as funções contratadas. A qualidade dos serviços terceirizados começa pela maneira como os clientes selecionam seus futuros parceiros. O Grupo PSE é uma empresa que se diferencia das demais por oferecer soluções personalizadas para cada situação, analisando caso a caso, todas as demandas necessárias de cada cliente. A filosofia e diferencial da empresa se destacam pelo pronto atendimento aos seus clientes, pela tecnologia da fiscalização de supervisão diária, pela idoneidade fiscal, pelos treinamentos trimestrais fornecidos aos seus

funcionários e pelas coberturas de faltas eficientes. A grande preocupação da empresa tem sido com o fator humano que inicia no processo de admissão, buscando contratar pessoas capazes de comprovar idoneidade moral, estabilidade nos empregos anteriores e que atendam aos requisitos da vaga, incluído aptidão física e mental. Todos os seus colaboradores, independente da função que ocupam, possuem uma meta de treinamento a cumprir, o que garante a sua permanente atualização. Recebendo ainda cada funcionário orientação adequada para cada situação evitando assim, as intercorrências complicações para o contratante e para a empresa. Para garantir a excelência em serviços nos setores em que atua o Grupo PSE promove para seus funcionários um Know how que é o foco constante na qualidade dos serviços e o ponto de honra da empresa. Agende uma vista e faça um orçamento sem compromisso!

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Edição 193 - 2016 - Ano XVI

22 Síndico profissional a solução A figura do “síndico aposentado” ou da dona de casa que assume tal responsabilidade vem cada vez mais perdendo espaço para gestores profissionais. O chamado síndico profissional ou terceirizado, inclusive, já não é mais objeto de luxo apenas de grandes condomínios e virou opção de gestão. Até pela grande demanda do mercado, o cargo vem despertando a atenção de condôminos de prédios menores. Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 Código Civil, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. A expansão dessa atividade tem sido estimulada pelas novas responsabilidades, serviços, ampliação das obrigações legais. A tecnologia complexa tem exigindo, além de noção mínima do funcionamento de diferentes setores de um condomínio ampla disponibilidade de tempo. Mudando totalmente o perfil dos gestores condominiais. Na vista disso é essencial ter conhecimentos inerentes a processos administrativos e contábeis para a elaboração e interpretação de informações relevantes que auxiliam na tomada de decisões na direção do condomínio. Assim sendo muitos condôminos atraídos pela profissão resolveram profissionalizar-se na área buscando especialização e colocação no mercado. A função essencial desses novos gestores é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos com transparência e integridade de informações garantindo assim o valor do ativo Patrimonial com ética, diligência e idoneidade. Focados na prestação de serviços de assessoria de condomínios, esse novo perfil de gestores tem procurado fornecer além de orientações especializadas, recursos necessários para administração do condomínio. Desta forma, o bom senso nas relações moradores/sindico prevaleça com segurança na administração, e aplicação de um modelo personalizado de gerenciamento e administração. ATRIBUTOS MÍNIMOS Atributos mínimos que um profissional externo deve apresentar no exercício do cargo de síndico: .Estabelecer compromisso com o condomínio e a qualidade do serviço; • Demonstrar comprometimento com a Convenção, Regimento Interno e as normas fiscais e tributárias, entre outros; • Traçar objetivos com base nas expectativas da coletividade que administra; • Planejar o trabalho; • Apresentar os resultados conquistados a partir do demonstrativo de contas, além de criar outros instrumentos para comprovar as demais realizações; • Atuar como um elemento integrador da equipe, saber lidar com as pessoas. Ou seja, o síndico profissional tem que ter a visão de que foi contratado para viabilizar a gestão e conferir maior transparência a esse trabalho. Caso contrário, se ele não souber estabelecer uma relação de confiança e respeito, compartilhar responsabilidades, poderá se transformar em “um novo problema para o condomínio”. O Editor

Melhor Época Para Reformar Seu Condomínio. O melhor período do ano para realizar trabalhos externos nos condomínios, são os meses de Abril a Agosto, principalmente em relação a: pintura, restaurações d fachadas, telhados, impermeabilização entre outros. Nas estações mais frias, as reformas são mais propícias, pois os profissionais podem realizar os serviços com maior eficiência e num prazo mais curto, pois, no gera os dias são mais secos, sem chuva. Fazer reformas em condomínios é sempre um assunto polêmico e que gera diversas discussões internas. Dúvidas vão sempre surgir sobre como gastar o dinheiro, qua a melhor época para fazer, quem irá executar a obra pipocando na cabeça dos condôminos e dos administradores do condomínio, podendo gerar muitas controvérsias O segredo de uma obra bem executada e sem dor de cabeça para moradores e administradores é um bom planejamento. Quando tudo é discutido de forma clara, com um projeto bem definido e respeitando a vontade da maioria, as chances de erros e discussões diminuem e a obra flui sem maiores conflitos. A questão financeira dev ser tratada sempre com muita clareza, pois embora algumas obras emergenciais possam ser aprovadas pelo conselho e pelo síndico, grandes reformas têm a obrigato riedade de contar com a aprovação em assembleia, que também definirá passos importantes da obra. Antes de iniciar a obra é primordial contratar um especialista, profissional ou empresa, que realize uma análise detalhada onde irá levantar as necessidades d possíveis problemas encontrados, detalhá-los e emitir um parecer. A mesma empresa deverá indicar quais serão as medidas corretivas e preventivas a serem adotadas Com base nesse parecer, o síndico do condomínio deverá acionar as empresas fornecedoras do mercado para a tomada de preços aonde a assembleia deverá estudar aprovar as pesquisas de preços, o projeto da reforma e definir os prazos e a empresa que prestará o serviço. Atenção! Ao contratar uma empresa. a) Exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante o Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA) a consequente presença de um responsáve técnico (engenheiro/arquiteto); b) Entrar em contato com os responsáveis pelos condomínios apresentados nas referências da empresa, e informar-se sobre a qualidade dos serviços; c) Exigir da empresa a utilização de procedimentos de segurança do trabalho previstos nas Normas Regulamentadoras (NRs) especificas. A não observância do procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser co-responsabilizado por acidentes, ficando sujeito a multas e ações indeniza tórias; d) Exigir sempre da empresa, a garantia mínima de três anos sobre os serviços prestados; e) Nunca adiantar parcelas de pagamento. A empresa deve ter executado mais do que, proporcionalmente recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio qu a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e, não abandone o serviço; O Editor

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O escritório de engenharia / arquitetura Abrir um escritório é uma das opções que se apresentam para os engenheiros e arquitetos em qualquer momento de suas carreiras (e não apenas por ocasião da formatura). Ênio Padilha Mas esta empreitada geralmente é precedida de muito sonho e pouca luz. E, por conta disso, a maioria dos escritórios de Engenharia e de Arquitetura passa por momentos muito duros nos primeiros anos de vida. Muitos desses momentos difíceis podem ser evitados com algum conhecimento técnico e planejamento racional. A primeira coisa a fazer quando se pensa em abrir um escritório de Engenharia é decidir qual é a forma legal da constituição da empresa. Um profissional de Engenharia ou Arquitetura pode se estabelecer no mercado com um Escritório Profissional sob a forma de Profissional Liberal Autônomo, ou em sociedade com outras pessoas. A Firma Individual é constituída apenas por uma pessoa, sendo que a Razão social dessa é o Nome do proprietário. Essa forma de constituição é usada quando a pessoa abre uma loja, por exemplo, e não tem sócio. Porém, em algumas atividades de profissão regulamentada (é o caso da Engenharia e da Arquitetura) não é aceita esse tipo de empresa. No caso de se estabelecer como autônomo o profissional deve se registrar na Prefeitura e no Crea. Não existe limite quanto ao rendimento mensal ou anual e nem quanto ao número de empregados ou seja: não existem impedimentos para que o profissional contrate trabalhares como empregados, desde que respeite as determinações legais. As contribuições sociais previdenciárias são: • 20% sobre a remuneração paga aos empregados e trabalhadores avulsos; • RAT de 1%, 2% ou 3% sob a remuneração dos empregados, conforme CNAE/ Fiscal da atividade principal; • Terceiros sob a remuneração dos empregados, conforme o FPAS; • 20% sobre a remuneração paga aos contribuintes individuais; • 15% sobre o valor bruto da nota fiscal da prestação de serviços de cooperados; devendo ainda reter e recolher as contribuições previdenciárias dos segurados empregados (8%, 9% ou 11%). Como comprovante (de recebimento de valores) ele deverá fornecer aos seus clientes um RPA (Recibo Profissional Autônomo) O Profissional autônomo que prestar serviços a outras pessoas físicas deverá fazer Livro Caixa, lançando as receitas e despesas. O cálculo do Imposto de Renda será feito sobre o lucro, seguindo a tabela da Receita Federal e deverá ser apresentada na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física do ano seguinte, recolhendo o Imposto de Renda através do Carne Leão, conforme tabela estipulada pela Receita Federal. Para ajustar, se preciso for, recolhe-se mais imposto, ou recebe as restituições devidas, quando for o caso. Caso o profissional opte por abrir o escritório em Sociedade, ela poderá ser uma Sociedade Simples ou uma Sociedade por Cotas Limitadas. Sociedade Simples é constituída por dois profissionais de áreas afins, a tributação é igual a uma sociedade empresaria Ltda. Na Sociedade Simples há a possibilidade de os sócios serem casados em comunhão universal de bens. Por outro lado devem ser profissionais de áreas afins (ex. Dentista e médico, engenheiro e arquiteto etc) No caso de Sociedade Ltda., os sócios não podem ser casados em regime universal de bens, os outros tipos de regime não tem impedimentos. Nesse caso, a sugestão de Marcos Zittei, pelo menos um dos sócios deve ser arquiteto/engenheiro e, pelo Novo Código Civil, se os sócios forem marido e mulher devem necessariamente ser casados com separação total de bens. Estabelecida a sociedade, é hora do levantamento de toda a documentação dos sócios e do imóvel que servirá de sede (RG, CPF, escritura ou contrato de locação, IPTU, registro do Crea, etc). Os passos seguintes são (1) a contratação de um contador e (2) a elaboração do contrato social. Por último, quero deixar claro aqui que eu acredito e recomendo para Engenheiros e Arquitetos o modelo de negócios baseado em sociedade de profissionais. Basta escolher com critérios objetivos os futuros sócios. Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br

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JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO NÃO É RESPONSÁVEL POR EVENTUAIS FURTOS DE VEÍCULOS DEIXADOS NA GARAGEM DO EDIFÍCIO Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Responsabilidade civil. Roubo e sequestro na garagem de edifício condominial. Improcedência na origem. Irresignação. Insubsistência. Ausência de previsão na convenção ou no regulamento interno do condomínio sobre a obrigação de guarda ou vigilância. Ressarcimento indevido. Falta de comprovação da conduta culposa do preposto, funcionário da portaria do edifício. Existência, ademais, de cláusula excludente a de responsabilidade por atos de terceiros. Sentença confirmada. I - “[...] para que se possa responsabilizar o condomínio, seria necessário que, por deliberação dos condôminos, determinadas medidas de segurança devessem ser adotadas e houvessem falhado no caso concreto, por culpa do síndico ou de algum preposto.” (RUI STOCO, Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial, 3ª ed., RT, São Paulo: 1997, p. 242/243). II - “A responsabilidade do condomínio, decorrente de furto ou danificação de veículo, deixado na garagem do edifício, existirá na medida em que ficar estabelecido que será propiciada segurança, por deliberação dos condôminos. A assunção de responsabilidade poderá, ainda, fazer-se tacitamente. Não será, entretanto, do simples fato de existir porteiro ou vigia que se haverá de concluir que se oferece completa segurança com os deveres daí decorrentes” (REsp. n. 41.775, Min. Nilson Naves). [...] (TJSC, Apelação Cível n. 1998.002475-7, da Capital, rel. Des. Newton Trisotto, j. 28-04-1998, grifei). Recurso conhecido e desprovido. (TJ/SC - Ap. Cível n. 0006988-04.2008.8.24.0005 - 2a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Jorge Luis Costa Beber - Fonte: DJ, 16.06.2016). Ementa publicada na Revista Bonijuris. POSSÍVEL O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE INFORMAL DE MANICURE E PEDICURE NA UNIDADE RESIDENCIAL DO CONDOMÍNIO Recurso inominado. Condomínio e vizinhança. Ação pretendendo a autorização para exercício de atividade informal de manicure e pedicure na unidade residencial. Ausência de provas no sentido de que a atividade que foi desenvolvida pela autora durante oito anos, tenha descaracterizado a finalidade residencial do imóvel, incomodado os demais moradores ou trazido insegurança ao condomínio. Ausência de proibição expressa no regimento interno do condomínio. Norma de proibição de instalação de consultório ou escritório que não pode ser interpretada de maneira extensiva. Possibilidade de relativização da norma, considerando o bom senso e o princípio da razoabilidade. Situação envolvendo a prática de atividade de manicure, pedicure e outras atividades informais exercidas por outros condôminos, que deve ser discutida em assembleia. Sentença de improcedencia reformada tão somente para afastar a aplicação da multa. Recurso parcialmente provido. (TJ/RS - Rec. Cível n. 71006101596 - Ac. unânime - Rel.: Desa. Glaucia Dipp Dreher - Fonte: DJ, 06.07.2016). Ementa publicada na R eRevista Bonijuris. INEXISTE DEVER DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS AOS CONDÔMINOS INDIVIDUALMENTE Apelação Cível - Ação de prestação de contas - Demanda proposta por condôminas em face do síndico - Sentença de primeira fase que determinou a obrigatoriedade do requerido apresentar as contas - Apelação do réu - Preliminar de ilegitimidade ativa das autoras - Reconhecimento - Sentença reformada - Precedentes jurisprudenciais - Art. 267, VI, do Código de Processo Civil - Falta de condição da ação - Matéria de ordem pública - Extinção do processo, sem o julgamento do mérito - Sabidamente, o síndico deve prestar contas ao condomínio, em assembleia, nos termos do art. 1.348, VIII, do CC e art. 22, § 1º, letra f , da lei 4.591/64. O condômino não detém legitimidade ativa para, de plano, requerer judicialmente a prestação de contas (arts. 1.350 e 1.355, CC). Esta é devida pelo síndico, extrajudicialmente, perante a assembleia geral, ou judicialmente perante o condomínio, e não à pessoa de determinado condômino inversão do ônus sucumbencial determinado na sentença. ônus de sucumbência integralmente pelas autoras. recurso conhecido e provido, prejudicada a análise das demais teses recursais. (TJ/PR - Ap. Cível n. 1299990-7 - 9a. Câm. Cív. - Ac. anza - Fonte: DJ, unânime - Rel.: Des. Luiz Osório Moraes P Panza 29.05.2015)

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