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E d i t o r i a l

Vida em Condomínio

Profissionalização nos Condomínios

Síndico deve ganhar menos

Muitos condomínios são verdadeiras cidades verticais, reunindo, assim, as vantagens e os problemas deste porte. Com o índice em crescimento contínuo, os síndicos têm responsabilidades administrativas, em muitos casos, comparáveis a prefeitos de municípios de pequeno para médio porte, aumentadas pela complexidade da convivência tornando-se cada vez mais forte a importância das administradoras de condomínios no atual cenário. Constantes mudanças nos âmbitos técnico, legal, tributário e administrativo, e ainda a abrangência de diversas atividades, implicam na busca por uma gestão profissional e eficiente. Cuidar da rotina de um condomínio, mesmo que pequeno, acabou virando uma missão quase que impossível para o síndico realizar sozinho. Até a redução dos custos de uma tarefa que exige, dedicação e conhecimentos profissionais de administração. Por esta razão, muitos síndicos têm optado, junto com os seus condôminos pela contratação de administradoras, capazes de realizar um trabalho com qualificações e especialização. Junto com as oportunidades que surgem com essa alta demanda, as responsabilidades são reforçadas. É dever das administradoras, prestar o suporte necessário para isso, investir a qualidade e prestar o melhor atendimento possível aos clientes. Essa edição o Jornal Boletim do Condomínio traz uma matéria em que este conceito é comprovado. Seja na hora e fazer seguro no condomínio ou na contratação de uma empresa para segurança, os profissionais de condomínio podem contar com o auxílio e a assistência das administradoras. "Inadimplência e Seus Reflexos", todo o processo pode ser aprimorado e facilitado, se acompanhado de perto por quem já tem experiência o assunto. Com a escolha certa, o resultado é garantido: econômica e alta qualidade os serviços prestados. Boa leitura O Editor

EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes - DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR Tiragem: 10.000 exemplares

Edição 199 - 2017 - Ano XVII

A remuneração do síndico, quando houver, não deve ser tão baixa que pareça uma miséria, mas nem tão alta que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro. O Código Civil de 2002 silenciou a respeito da remuneração do síndico. Ao tratar do conteúdo da convenção do condomínio, não fez, como a Lei 4.591/64, referência à "definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções" (art. 9o, § 3o, letra g). Continuam, pois, em vigor as praxes e os costumes existentes desde o tempo da Lei do Condomínio. Não podemos fixar uma suposição válida para todo o Brasil, mas quer nos parecer que, nos últimos anos, o valor da remuneração do síndico atingiu nível bastante elevado, muitas vezes incompatível com o porte do condomínio. Na primeira década de vigência da Lei do Condomínio (4.591/ 64), era comum o exercício do cargo de síndico sem nenhuma remuneração. Apenas pela honra e pela obrigação de cumprir seu dever de vizinho. A gratuidade era assegurada por um sistema de rodízio, em que cada condômino assumia os ônus do cargo durante sua gestão. Numa segunda etapa, a praxe dominante foi a isenção de pagamento da cota de despesas ordinárias do condomínio. O rateio das despesas era feito com exclusão da unidade do síndico, o que representava uma remuneração indireta, porém de valor razoável. O aumento da complexidade da função, do tamanho de alguns condomínios, e a profissionalização da gestão condominial, principalmente a partir dos anos 90, fizeram com que, progressivamente, fossem aumentando os valores pagos aos síndicos a título de remuneração. Hoje, em grande parte dos edifícios, o síndico recebe mais do que um empregado de nível médio, com dedicação exclusi-

va, ou, o que é comum, mais do que o salário que ele (síndico) recebe na empresa onde trabalha 40 horas por semana. Não questionamos o mérito dos síndicos em serem bem pagos pelos inestimáveis serviços que prestam à sua comunidade. Porém, preocupa-nos a transformação do cargo em um quase cabide de emprego, ou seja, em fonte de sustento de pessoas que veem a função como meio de conseguirem se sustentar e não com o propósito de prestar um serviço à coletividade. Ao silenciar sobre a remuneração do síndico, o legislador do novo Código Civil talvez tenha enviado uma mensagem não escrita a todos: o assunto é problema particular de cada condomínio e deve ser regulado pela convenção, pelo regimento interno ou por decisão de assembleia. Remuneração só haverá se esta for a vontade dos condôminos. Não preconizamos a volta total às origens, pois sempre havia dificuldade em se encontrar quem assumisse a função quando era gratuita, mas somos, sim, favoráveis a que haja um maior comedimento na fixação dos valores pagos a tal título. Não deve ser tão baixo que pareça uma miséria, mas também nem tão alto que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro. A propósito, o Manual do Síndico do SecoviSP lembra que "com a promulgação da Lei n. 9.876, de 26 de novembro de 1999, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio)", devendo se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. Note bem: "quando recebam alguma remuneração do condomínio". Essa deve ser a regra, não a exceção. Síndico, não esqueça: sua maior remuneração deve ser o reconhecimento dos condôminos por seu trabalho honesto e competente.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone: (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

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Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras e distribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

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Homenagem ao Dia do Síndico A Assembleia Legislativa do Estado do Paraná, tem a honra de realizar no plenário a Sessão Solene em homenagem aos Síndicos do Paraná, no dia nacional do síndico, por proposição do Deputado Estadual Reinhold Stephanes Júnior, aprovada por unanimidade nesta Casa de Leis. São centenas de síndicos já inscritos nesta sessão solene que busca prestigiar uma categoria que ainda não tem seu devido reconhecimento pela sociedade e muitas vezes até pelos condôminos que pouco participam das reuniões e assembleias condominiais. Esta homenagem busca também prestigiar todo o segmento envolvido nas questões condominiais, como administradoras condominiais, empresas garantidoras, imobiliárias, construtoras, enfim todas as prestadoras de serviços, das grandes as pequenas que juntos geram dezenas de milhares de empregos e este fato também foi incentivador para a realização da solenidade.

NA FOTO: com David Novloski, Presidente do Clube de Vida em Grupo do Paraná, Heros Holub Sandano especialista em seguros condominiais, Organizador do Encontro de Síndicos, Bernardo Marino assessor PARLAMENTAR E Organizador e Deputado Reinhold Stephanes Junior.

Conheçam a totalidade do nosso .stephanesjunior .com.br www.stephanesjunior .stephanesjunior.com.br trabalho www e no meu facebook: Stephanes Junior

A importância de se contratar uma Administradora O conceito de administrar um condomínio, mesmo existindo a figura do síndico, é totalmente diferente da simples contratação de uma administradora. Muitos condomínios são administrados pelos próprios síndicos, sendo muitos deles um exemplo de eficiência e organização; isso acontece porque estes síndicos dispõem de tempo livre e gostam desta tarefa, sendo que não e raro encontrar pessoas que já exercem essa função por diversos anos seguidos e em muitos casos, por mais incrível que pareça, sem remuneração nenhuma, trabalhando em prol de todos para ver seu patrimônio bem cuidado e valorizado. Mas, para aqueles síndicos que não possuem tempo por possuírem outras atividades, a alternativa está sendo a terceirização na gestão condominial que além e evitar prejuízos é um investimento necessário que trará quase que imediatamente bons retornos, em todos os sentidos. Síndicos e condôminos já comprovaram que com a falta de uma assessoria profissional, muitos transtornos podem ser evitados principalmente em relação à solução dos problemas trabalhistas e jurídicos. Com a mudança do Novo Código Civil, o mercado está exigindo que as administradoras exerçam todas as funções do síndico, deixando para eles se preocuparem com outras questões fundamentais e extremamente importantes, como realizar assembleia com mais frequência (interagindo assim mais condôminos e dei-

xando os totalmente informados de tudo o que se passa o condomínio e investindo mais tempo na procura de uma melhor qualidade de vida para os moradores. As formas de administrá-los evoluíram e ficaram mais complexas com o tempo. Hoje, os condomínios movimentam muito ao ano chegando a gerar muitas vagas de empregos diretos. É verdade que até meados da década de 80 o mercado profissional para administração de condomínios era ainda mais restrito. Portanto, o condomínio é uma empresa, que possui obrigações que uma pessoa jurídica tem com necessidades de rigor nas prestações de contas regras contábeis mais complexas e evoluções em administração de recursos humanos, por exemplo, os quais fizeram com que também os pequenos e médios condomínios tivessem de se modernizar e aumentar a produtividade, buscando apoio de administradoras profissionais. Enfim, o mercado amadureceu e está em evolução. Uma ilustração recente da necessidade de uma administradora operar em conjunto com o síndico em um condomínio é a decisão do Ministério do Trabalho de reduzir o número de horas-extras dos porteiros e demais funcionários e a necessidade de se contratar foguista para respeitar a legislação. Se o condomínio não souber dessa nova norma, o condomínio pode ser multado. Com apoio especializado, fica mais fácil enten-

der, planejar e executar as ações que irão gerar melhorias para o grupo de moradores como um todo. A administradora, desde que valorize a proximidade deste relacionamento e esteja presente em todas as etapas do processo, terá sem dúvida o know-how para realmente entender com profundidade às necessidades do condomínio. A mesma deve funcionar como uma assessoria do síndico e dos condôminos para os diversos segmentos relativos à área: administração financeira, controle de saldo bancário, aplicações e pagamentos de despesas, entre outras. Ou seja, não há "perda de controle". A empresa gerenciará questões funcionais exatamente a partir dos direcionamentos dos síndicos e condôminos. Nesse sentido, conhecimento sobre administração de prédios, recursos humanos qualificados e trabalho sério são aspectos fundamentais a serem observados por aqueles que desejam identificar e escolher as empresas com as quais irão trabalhar. O fato é que a contratação de administradoras por parte dos condomínios segue em alta. E segue gerando mudanças que, comprovadamente, reduzem as despesas, aumentam a transparência geram mais tranquilidade e melhores chances à sustentabilidade dos condomínios parecidos com as cidades do século 21 e deixar para trás conceitos velhos da época da préhistória. Macan

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

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Oficiais de Justiça: Como proceder quando um agente da lei chega à portaria Um assunto controverso em muitos condomínios, a visita do oficial de justiça gera muitas dúvidas, seja no síndico ou no funcionário de portaria. Afinal, quem é aquele homem que quer entrar no condomínio, muitas vezes, sem sequer ser anunciado? É importante lembrar que o oficial de justiça é um funcionário público, que está ali executando a ordem de um juiz. Mas nem por isso ele pode se eximir do que todos os não-moradores do condomínio devem fazer ao adentrar o local: se identificar com documento (como RG ou CNH) e carteira funcional e se registrar no livro ou sistema de controle de acesso. QUEM É O OFICIAL DE JUSTIÇA E COMO IDENTIFICÁ-LO O oficial de justiça é um funcionário público do poder Judiciário. Geralmente, esses profissionais são concursados e têm ensino superior - isso pode mudar dependendo da região. Seu trabalho consiste em fazer valer as decisões de um juiz. Durante a sua atuação, ele tem poder de efetuar uma prisão em flagrante, além de poder acionar a polícia. Por isso a importância de se tratar corretamente e com honestidade o profissional. Todo oficial de justiça deve portar um documento de identificação chamado carteira funcional. Este documento possui foto e todos os dados do agente, assim como seu número de registro. Caso haja dúvida sobre a real identidade do profissional, o indicado é que se chame a polícia (190). O oficial de justiça tem o dever de se apresentar oficialmente aos PMs. *Veja no final dessa matéria uma cartilha de procedimentos para portaria O CONDOMÍNIO PODE IMPEDIR O ACESSO DO OFICIAL DE JUSTIÇA? É muito importante que os profissionais de segurança e portaria saibam como lidar com esse tipo de imprevisto. Em alguns casos, pode ocorrer de o oficial de justiça solicitar que não seja anunciado para evitar que a pessoa que está procurando ou querendo entregar uma intimação fuja, ou então que consiga esconder bens que seriam investigados no intervalo de tempo entre o recebimento da ligação da portaria até a chegada do profissional à unidade autônoma. O QUE FAZER NESSES CASOS? Como o condomínio não deve atrapalhar o andamento de investigações, é sempre prudente chamar o zelador ou o síndico para conversar honestamente com o oficial de justiça. Caso haja um funcionário do condomínio para acompanhar o oficial de justiça até a porta da unidade, isso também pode ser feito. O ideal é que conste no regulamento interno que o agente da lei pode entrar no empreendimento sem ser anunciado, bastando que a portaria confirme se o condômino em questão se encontra.

Com as práticas a serem adotadas descritas no regulamento, o síndico e os funcionários ficam mais protegidos de possíveis reclamações de condôminos abordados por esse tipo de profissional. CASOS EXTREMOS Na grande maioria das vezes o relacionamento com esses agentes da lei é tranquilo. Há, porém, alguns casos em que ameaças são feitas, principalmente ao porteiro, que pode não deixar o oficial de justiça entrar no condomínio - caso não esteja preparado para lidar com a situação. O agente da lei pode ameaçar o porteiro de prisão, chamar a polícia, etc. Por isso, vale instruir o profissional de portaria a ser cordial e respeitoso com todos, sem exceção. Indo na mão oposta, o porteiro também não deve ajudar moradores a se esconderem do oficial de justiça. O condomínio não deve tomar para si a responsabilidade de encobrir a presença de ninguém, mesmo que essa pessoa seja um condômino. Daí a importância de manter regras claras e atualizadas junto ao pessoal de segurança e portaria. SEM RESPOSTA Pode acontecer de o oficial de justiça acreditar (com razão ou não) que a pessoa que deve receber a intimação/citação ou qualquer outro está se escondendo, ou não quer receber o documento. Nesse caso específico, o profissional deixa na portaria um aviso, com os dados do dia e a hora em que vai voltar. O porteiro então registra o aviso e deve entregá-lo ao morador procurado. Caso o mesmo não se encontre no horário previamente agendado, a intimação/ citação, etc. é considerada entregue. Em outros casos, depende de cada condomínio decidir se o porteiro deve ou não receber intimações/citações/etc. dos moradores. O assunto é controverso e não há consenso entre os especialistas. CARTILHA DE PROCEDIMENTOS PAR A POR TEIROS AO RECEBER ARA PORTEIROS OFICIAIS DE JUSTIÇA 1. Pedir para ver sua carteira funcional de trabalho, acompanhada de documento (como RG ou carteia de motorista) 2. Caso os documentos estejam ok, pergunte o que ele deseja – vai entrar ou deseja apenas entregar algo? 3. Se houver desconfiança de que seja alguém querendo assaltar o condomínio, o porteiro pode chamar a polícia – o oficial de justiça é obrigado a se apresentar oficialmente 4. Ele diz que vai à unidade X, mas se não houver ninguém, o porteiro o avisa e pergunta se deseja ir até a porta da unidade 5. Nesse caso, ele deixa um agendamento com dia e hora da próxima vez que estará ali 6. Se o morador estiver em casa, o indicado é deixá-lo entrar e fazer seu serviço 7. Caso haja um funcionário disponível, o mesmo pode acompanhá-lo até a unidade que está sendo procurada

Fontes consultadas: Rodrigo Karpat, advogado da Karpat advocacia, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris condomínios, Nilton Migdal, consultor de segurança e Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e consultor do SíndicoNet

JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia Condômino não possui legitimidade passiva para figurar em ação que versa sobre anulação de assembleia de condomínio Apelações cíveis. Condomínio. Ação declaratória de nulidade de documento cumulado com pedido condenatório. Destituição de síndico. Ilegitimidade passiva acolhida. Carência da ação. Improcedência da demanda. - Versando a demanda acerca de anulação de assembléia condominial e danos materiais decorrentes, os condôminos ou terceiros não são parte legítima para figurarem individualmente no pólo passivo da demanda, mas sim, o condomínio, representado pelo síndico. - Não constando no pólo passivo da demanda o condomínio de forma exclusiva, inclusive, a ação deve ser julgada improcedente, nos termos do artigo art. 487, I, c/c artigos 338 e 339, todos do CPC. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. Prejudicada a análise dos demais temas vinculados nos apelos. (TJ/RS Ap. Cível n. 70070997374 - 17a. Câm. Cív. - Ac. unânime Rel.: Des. Gelson Rolim Stocker - Fonte: DJ, 01.12.2016). Ementa publicada na Revista Bonijuris. *** Possível à retenção de valor constante na conta do condomínio por ocasião da rescisão antecipada do contrato de prestação de serviços Apelação cível. Condomínio. Contrato de prestação de serviços auxiliares de administração. Multa rescisória. Cobrança indevida. Repetição do indébito. Retenção de valores do Condomínio a título de multa contratual. Cabimento. No caso dos autos, o contrato de prestação de serviços auxiliares de administração continuou em vigor, uma vez que a comunicação da rescisão não ocorreu com 30 dias de antecedência do seu vencimento, em conformidade com o pactuado, sendo que a consequência da prorrogação tácita do contrato é a prorrogação em todas as suas cláusulas e condições, inclusive quanto a sua vigência por mais 12 (doze) meses, autorizando a cobrança da multa contratual no valor de 50% do saldo restante do contrato. Apelação desprovida. (TJ/RS - Ap. Cível n. 70071584767 18a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Heleno Tregnago Saraiva - Fonte: DJ, 29.11.2016). Ementa publicada na Revista Bonijuris. *** Na execução de título extrajudicial é possível a inclusão de cotas condominiais vincendas Recurso agravo de instrumento despesas condominiais taxa condominial em atraso - Execução de título extrajudicial inclusão de cotas vincendas. Possibilidade. Insurgência contra a decisão que indeferiu a inclusão, no pedido, de cotas condominiais vincendas, sob o fundamento de que o processo de execução funda- se em título de obrigação certa, líquida e exigível. É possível a inclusão, no curso da ação, das parcelas vincendas, até a data do efetivo pagamento, uma vez a obrigação em questão é de trato sucessivo, conforme autoriza expressamente o artigo 323 do novo Código de Processo Civil, de aplicação subsidiária ao processo de execução, por força do disposto no parágrafo único do artigo 771 do mesmo diploma processual civil. Medida que confere utilidade à nova regra processual e prestigia os princípios da celeridade, da economia e da efetividade do processo. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. Decisão reformada. Recurso de agravo provido. (TJ/SP - Agrav. de Instrumento n. 2150228-94.2016.8.26.0000 - 25a. Câm. Dir. Privado - Ac. unânime - Rel.: Des. Marcondes D'Angelo - Fonte: DJ, 23.11.2016). Acórdão publicada na Revista Bonijuris.

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

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A alternativa para a valorização dos Condomínios Não importa se seu condomínio tem 50 anos ou está instalando de novo: valorizar o patrimônio inclui, além, de manter seu próprio apartamento ou casa em bom estado, contar com áreas comuns atraentes aos olhos e um possível comprador. Lavagem ou pinturas de fachada, portaria, pintura interna, serviços, elevadores e tecnologia de segurança são alguns itens fundamentais para que o imóvel ganhe valor no mercado. Isso vale mesmo que você não tenha interesse em vendê-lo, afinal, quem não gosta de morar e receber suas visitas um lugar bem cuidado? Com o passar do tempo e a ação do vento e maresia, a pintura vai escurecendo e juntando fungos, deteriorando a edificação. Uma alternativa que está atraindo muito o mercado da construção civil, devido a sua beleza, estética, diversidade nas cores e brilho valorizando assim as fachadas de condomínios e os acabamentos dos mesmos e por funcionarem como um impermeabilizante: são as Pastilhas. Essa modalidade está cada vez mais presente o nosso cotidiano. Basta percorrer as ruas de nossa cidade e verificar os condomínios que já adotaram as pastilhas. Que além de embelezarem ajudam a proteger, preservar a edificação. Pastilhas: é um acabamento superior às de cerâmica ou porcelana formada por um conjunto de placas com dezenas de milhares de pequenas unidades.. É um material resistente a produtos químicos, como os ácidos e alcalinos, não retêm sujeira, o que vem facilitar a limpeza, pois dispensa produtos especiais em sua manutenção. Elas funcionam como isolante elétrico, apresentando condutividade quase zero. Seu coeficiente de dilatação térmica é praticamente zero. Alto isolamento térmico, proporcionando conforto ao ambiente inter-

no sem absorção de calor. Há versatilidade com aplicações diversas em ambientes internos e externos, apresentando sempre excelente resultado estético. As pastilhas de vidro nunca perdem o brilho e a cor original somente após uma no de aplicação estão esmaecidas e opacas. Devido às próprias dificuldades devido às reduzidas dimensões das pastilhas, deve-se considerar a possibilidade da ocorrência dessas anomalias, também, devido às naturais movimentações da edificação na sua fase de acomodação inicial, logo após sua conclusão, e, outra vez, na sua fase de acomodação final da estrutura, com as naturais deformações lentas da estrutura. No decorrer da vida útil de qualquer edificação são compreensíveis, também, outras ocorrências dessas anomalias devido às constantes e inevitáveis movimentações da estrutura devido às variações térmicas diárias, principalmente nas fachadas, ora com dilatações diurnas devido à incidência do sol (+40ºC), ora devido às retrações noturnas devido às baixas temperaturas (5ºC). Falhas e execução ou materiais inadequados podem, também, provocar anomalias por falta de aderência. Tais problemas, porém, costumam se manifestar logo nos primeiros aos do edifício, fase de maior incidência das movimentações da estrutura por acomodação inicial e variações térmicas. O surgimento de novos focos de anomalias ou agravamento das originárias, no entanto, decorrem, principalmente, da falta de manutenção das fachadas, pois as infiltrações pelos rejuntes deteriorados provocam grandes focos de desprendimentos, descolamentos e trincas. Em geral, as fachadas revestidas com pastilhas apresentam bom desempenho apesar das anomalias inerentes Às suas características mais intrínsecas.

A necessidade de assistência técnica e manutenção, na fase de garantia, e da continuidade da manutenção ao longo da vida útil das fachadas em pastilhas, são imprescindíveis para o bom funcionamento desse revestimento. Cabe ao síndico se antecipar e verificar a necessidade da lavagem do condomínio de conformidade com o artigo 1.348 do Código Civil que diz: "diligenciar a conservação e a guara das artes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores." E, para que seja efetuada, é obrigatória a aprovação em assembleia geral, inclusive do rateio, se houver necessidade. Como não se trata de alteração de fachada, o quórum previsto é o constituído pela maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, em primeira convocação, ou com qualquer número, em segunda convocação. Pode surgir dúvida quanto à responsabilidade pelo pagamento da lavagem da fachada. Normalmente, quando se lava a fachada, caem às pastilhas soltas, pedaços e reboco, etc, obrigando a execução da restituição da fachada. Entendemos que, nesse caso, também a responsabilidade seja do locador. Quem é o responsável pelo pagamento, no caso de imóvel alugado? O proprietário ou o inquilino? Se for simplesmente lavagem, caberá ao inquilino pagar as despesas, desde que já esteja no imóvel há tempo, porque se acabou de entrar, também não deverá arcar com esse custo. Segundo a lei que regula a locação de imóveis (8.245/91), na parte sobre os deveres do locador e do locatário. Ela prevê expressamente a obrigatoriedade do locador, de arcar com a lavagem das fachadas, uma vez que se trata de despesa extraordinária.

Como criar um ambiente de harmonia e paz no condomínio? Infelizmente é comum existir em alguns condomínios um ambiente de desaprovação, conflitos e desconfianças, que envolve embates entre a administração e os moradores e entre estes próprios. A situação pode ter origem na forma de conduzir a administração, talvez distante das expectativas de um número representativo de condôminos. É preciso também observar se há desatenção dos gestores sobre os conflitos entre os moradores, que podem ser causados por diferentes motivos, tais como barulho, infiltração de uma unidade para a outra etc. Poderá haver também clima de insatisfação entre os funcionários. Para modificar esse quadro e trazer equilíbrio ao sistema, recomenda-se que o síndico adote algumas medidas fundamentais de gestão, entre elas: 1. Fazer cumprir a Convenção e Regulamento Interno de forma imparcial. Muitos conflitos dentro condomínio têm origem no descumprimento dessas normas internas, principalmente quando alguns são privilegiados, por possuírem uma maior proximidade com o síndico. O exemplo deverá vir do síndico na busca por harmonia e paz; 2. Assumir seu papel de líder perante os funcionários e moradores. Essa liderança não poderá ser imposta pela força ou pelo medo, mas conquistada dia a dia, por meio de ações conciliatórias, conhecimento sobre a área condominial e da valorização do trabalho em equipe; 3. Saber ouvir com respeito, criando um clima de empatia, em que o síndico se coloque no lugar do reclamante. Após acompanhar com atenção todas as colocações, poderá com muito equilíbrio fazer suas observações, mesmo as que não atendam aos interesses do morador ou funcionário. Quando o síndico perceber que não haverá compreensão sobre a alter-

nativa oferecida, a qual deverá ser embasada na Convenção e Regulamento Interno, recomenda-se que leve o caso ao Conselho. Caso o impasse continue, o síndico poderá colocar como opção sua avaliação através de assembleia; 4. Criar vários canais de comunicação, que possibilitem aos moradores externar suas dúvidas, sugestões e críticas, dentre eles estão: a) caixa de sugestão instalada em local discreto, que permita ao morador colocar suas observações, sem a necessidade de ser identificado; b) estabelecimento de um horário para o atendimento pessoal, o qual irá minimizar os chamados em horário inoportunos; c) divulgação de um endereço de e-mail, para que o morador possa enviar com toda privacidade suas dúvidas e reclamações, diminuindo o uso do livro de ocorrência, que costuma ficar na portaria, e que em alguns locais são lidos por moradores e funcionários, que buscam saber dos últimos acontecimentos, não para auxiliar na solução, mas passar as informações adiante;

d) elaborar circulares objetivas com os principais assuntos que precisam ser informados; e a criação de um jornal interno ou revista, que poderá ser impressa ou divulgada pela internet, custeada por anunciantes; 5. Distribuir mensalmente os demonstrativos financeiros; 6. Realizar pesquisa com os condôminos (proprietários) e moradores para avaliar as opiniões, principalmente relativas às prioridades de obras, desempenho dos funcionários, administradora e equipe interna etc., visando definir objetivos para a gestão; 7. Apurar os votos nas assembleias, por meio do voto secreto, evitando o conflito de opiniões, principalmente quando a pauta envolver obras e eleição de síndico; 8. Providenciar com urgência a avaliação das responsabilidades, em caso de infiltração entre os apartamentos. Caso seja o condomínio responsável, providenciar com rapidez o reparo, e caso seja o condômino do apartamento de cima responsável, encaminhar correspondência documentando o fato e solicitando que sejam adotadas as medidas necessárias com brevidade. Deve-se deixar claro que nesse caso o poder de ação condomínio restringe-se apenas ao comunicado e que os condôminos deverão entrar em acordo e que, quando isso não ocorrer, restará apenas ir à Justiça. Todas essas medidas, a princípio, poderão trazer um aumento de trabalho aos gestores, mas o esforço será com certeza compensado pela tranquilidade e respeito que terão no exercício das suas atividades. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz

Edição 199 - 2017 - Ano XVII

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

O que pode ocorrer ao não chamar uma empresa especializada Fossas sépticas são unidades de tratamento primário de esgoto doméstico, que servem para a realização da separação e transformação físico-química de toda a matéria sólida contida no esgoto. Descuidar de sua limpeza pode acarretar em graves problemas de encanamento, além de danos à saúde e ao meio ambiente. A limpeza regular por uma empresa de limpa fossa garante seu funcionamento correto, mantendo a limpeza e a higiene da casa e do quintal. Uma simples obstrução no local, quando não tratada corretamente, pode causar um transtorno grave em sua casa. Por isso é importante que seja realizada a limpeza de fossas como ação corretiva, mas principalmente preventiva. A recomendação é que este serviço seja executado por uma empresa limpa fossa de credibilidade. Caso ela não seja feita corretamente, novos transtornos podem surgir. Adeptos do “faço tudo sozinho” cometem erros frequentes, como o de não deixar a fossa exalar os

gases após a abertura. Como permanecem trancadas e com a ação de várias bactérias anaeróbicas, as fossas liberam gases inflamáveis. Para fazer uma operação com material que usa eletricidade, como as bombas de auto sucção, é necessário esperar que estes gases dispersem. Outro erro é utilizar objetos pontiagudos ou substâncias muito corrosivas para limpar a caixa. Desse modo, podem arr uinar o recipiente ou a tubulação do sistema, sendo necessário a substituição de várias partes da estrutura da fossa. Para que continue decompondo o esgoto com segurança, a fossa deve ser limpa anualmente ou quando estiver se mostrando cheia. O ideal é que se mantenha atento à situação da descarga e ao volume disposto na fossa, e chamar uma empresa limpa fossa especializada para verificar periodicamente as condições do local. Uma empresa limpa fossa licenciada pelos órgãos ambientais retirará o lodo existente no fundo da fossa séptica com uma mangueira de sucção, transferin-

do-o para um espaço equipado para receber efluentes, normalmente os caminhões preparados para o serviço. Tais medidas evitam que o esgoto polua o solo e entre em contato com as pessoas, rios e transmita doenças. O material retirado deve ser transportado por uma equipe especializada e receber o devido tratamento. Não se espante se ainda ficar resíduos no fundo da fossa séptica. O ideal é deixar cerca de 10% do material lá dentro para que o tratamento dos efluentes não seja interrompido. Há casos que não basta retirar os resíduos. Uma fossa que apresente problemas de funcionamento pode também estar entupida. Neste caso, a melhor técnica a ser usada é o hidrojateamento, um potente jato de água pressurizada que limpa as tubulações e remove o que estiver obstruindo o fluxo. A Rotercano Serviços está há anos no mercado e se tornou referência no serviço de limpa fossa e desentupimento de fossa. Contamos com profissionais altamente capacitados, além de um atendimento diferenciado. Nossos funcionários estão disponíveis 24 horas por dia e sete dias por semana. Ligue para (41) 3296-2233/984122060 que enviaremos uma equipe para realizar um orçamento sem compromisso.

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Entrega do imóvel e suas garantias A relação Síndico x Incorporadora nem sempre é visto como uma relação amigável onde o cliente sempre tem a razão. Alguns procedimentos são imprescindíveis para que não haja dúvidas na hora da entrega do empreendimento para o uso definitivo. Vale destacar a diferença entre entrega da obra e entrega do empreendimento. A entrega da obra acontece no momento da conclusão da construção e a entrega do empreendimento envolve uma seria de procedimentos e ações que envolvem diversos agentes inclusive o cliente. RESPONSABILIDADES Cabe ao Incorporador do empreendimento elaborar alguns documentos que deverão ser entregues ao proprietário do imóvel tais como, Manual das Áreas comuns, Manual do Proprietário que atenderão as normas da ABNT (Desempenho, Manutenções e Uso do Imóvel), além disso, informar os prazos de garantias, os serviços de atendimento ao cliente e a funcionalidade da assistência técnica aos usuários e síndicos da edificação. Além disso, a Incorporadora deverá fornecer o Alvará de Conclusão de Obra, Projeto Arquitetônico, Hidráulico, Elétrico, Incêndio e das áreas comum para o proprietário e para o síndico. Estes por sua vez também possuem responsabilidades de não usar as edificações fora dos padrões e condições previstas e projetadas, não realizar reformas sem seguir as diretrizes da NBR 16.280 - Norma de Reforma, seguir o manual de uso e operação e manutenção

da edificação. Estes manuais devem ser de fácil compreensão e linguagem de como proceder em casos de situações normais e não normais, suas responsabilidades e garantias oferecidas dos fabricantes, instaladores e das companhias de seguro. DAS GARANTIAS Outro documento importante é o Termo de Garantia, no qual são relacionados os materiais e os sistemas construtivos empregados e onde constam os prazos de garantia a partir da conclusão do imóvel e deverá ser entregue no ato do recebimento da edificação. Estes prazos são correlacionados com a NBR 15.575 - Norma de Desempenho - e que correspondem aos prazos totais de garantia, não implicando soma aos prazos de garantias legais. Os prazos de garantia de materiais, equipamentos e serviços dos sistemas tem validade a partir da data da emissão do auto de conclusão do imóvel.

A HORA DA ENTREGA "O ideal é que o proprietário ao receber o imóvel e o síndico ao receber o empreendimento, contrate um profissional ou uma empresa especializada habilitada e com experiência em inspeção predial para receber o imóvel antes de assinar o Termo de Recebimento", comenta o Eng. Cambri, sócio da Expertise Engenharia Diagnóstica. Junto com os documentos entregues pela Incorporadora este profissional poderá realizar a vistoria de acordo com o memorial descritivo de todos os processos construtivos como, instalações de gás, instalações elétricas e hidráulicas e até mesmo ás áreas comuns. "A Expertise Engenharia Diagnóstica realiza estes serviços de inspeções de entrega do imóvel e de empreendimento e edifícios em períodos de garantia", comenta. CONDOMÍNIO LEGAL Após os procedimentos de entrega do imóvel tanto para o proprietário quanto para o responsável pelo condomínio, no caso de condomínios novos, o procedimento padrão é que o síndico seja auxiliado por uma administradora e marcar uma assembleia para providenciar o Estatuto do condomínio, o Regimento Interno e, se necessário, as eleições do síndico, do subsíndico e do Conselho Fiscal. Na reunião também se esclarecem os direitos e obrigações da administradora, do síndico e dos proprietários de unidades residenciais do condomínio.

Leonardo Antonio Pupo Silveira Engenheiro Civil, Administrador de Empresas, Especialista em Avaliações e Perícias, Sócio da Planner Engenharia e Manutenções e Síndico Profissional.

Nova célula solar fotovoltaica promete a maior eficiência de sempre Foi descoberta recentemente, por cientistas norte-americanos, a célula solar fotovoltaica mais eficiente do mundo, esta é capaz de converter a luz solar direta em eletricidade com uma eficiência de 44,5%. Os modelos de células solares existentes até hoje no mercado, convertem a energia solar com uma eficiência máxima de 25%. Este novo recorde de eficiência de conversão solar é considerado um importante passo na afirmação desta tecnologia no universo das energias renováveis. A nova célula solar foi desenvolvida na Universidade George Washington e utiliza painéis fotovoltaicos concentradores (CPV), utiliza lentes para concentrar a luz solar em minúsculas células solares. Esta nova invenção no mundo energético utiliza uma tecnologia que permite obter uma eficiência tão elevada, ou seja, utiliza uma célula empilhada que apresenta uma função próxima de uma peneira para a luz solar, tendo materiais especializados em cada camada com capacidade de absorver a energia. Du-

rante este processo utiliza uma técnica de transferência de impressão, que permite a montagem tridimensional destes minúsculos dispositivos com um alto grau de precisão. O principal autor do estudo e cientista de pesquisa da GW School of Engineering e Applied Science,

Dr. Matthew Lumb, afirma que "O nosso novo dispositivo é capaz de desbloquear a energia armazenada nos fotões de longa duração, perdidos nas células solares fotovoltaicas convencionais e, portanto, fornece um caminho para a realização da célula solar de multi-junção final". Isto é possível, pois o equipamento utiliza materiais que normalmente são utilizados em aplicações para laser e fotodetectores infravermelhos. É também importante referir que como em qualquer outra tecnologia de conversão de energia, para que a quantidade de energia produzida seja maximizada basta aumentar a quantidade de conversores ou melhorar a eficiência dos mesmos. Se pensarmos nesta tecnologia de uma forma amplificada, percebemos que os painéis solares só necessitariam de metade do espaço para produzir a mesma quantidade de energia, e com isso, é possível justificar-se o preço elevado de desenvolver esta nova célula. Fonte: Portal Energia

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

Saúde de Seu Condomínio Pode-se dizer que a vida de um edifício tem duas fases: a sua construção e o uso. Uma série de problemas relativos à sua durabilidade pode ser resolvida durante sua construção. Um bom projeto, uma orientação adequada, o correto atendimento as normas e ao programa de uso, a qualidade dos materiais empregados e o apuro técnico na sua construção são procedimentos importantes que vão determinar essa durabilidade. Consequentemente, durante a segunda fase, a de uso, uma série de problemas começa a surgir devido o desgaste com usos devidos das peças empregadas. Em pouco tempo, alguns serviços serão necessários para, em certos casos, repor as condições originais, e em outros, fazer algum tipo de instalação dentro de padrões de qualidade que possibilitem um melhor uso da construção. Porém, independentemente dessas circunstâncias, procedimentos regulares e programados de manutenção são essenciais para a conservação e eficácia da destinação da edificação. Evitam o surgimento dos problemas mencionados e as deteriorações inesperadas, permitindo previsão segura de gastos periódicos. Esse procedimento chama-se Manutenção Predial Preventiva. Ressaltamos a importância dos condômi-

nos entenderem o investimento em fazer uma manutenção preventiva das edificações uma vez por ano, é questão de segurança e não apenas de economia. Há prédios que já se encontram em fase de degradação acentuada, necessitando por isso, reformas cujos custos ultrapassam sensivelmente aqueles que poderiam ter sido investidos ao longo do tempo. É importante estabelecer um sistema de manutenção predial que ao mesmo tempo em que reponha os sistemas deteriorados, prolongue a vida útil os edifícios através de serviços periódicos. Assim como em certos sistemas e equipamentos onde a segurança e o funcionamento precisos são essenciais, os serviços de inspeção e vistorias programados pela manutenção preventiva devem ser realizados independentemente de um defeito já estar aparente. Peças e elementos construtivos já desgastados devem ser substituídos antes que o problema se agrave, evi-

tando assim custos maiores. A importância de contratação também de empresas registradas no CREA, é enorme, pois lhe dá o direito de exercer a profissão legalmente. Empresas que não possuem o registro do CREA estão exercendo a profissão ilegalmente e podem ter complicações no futuro . Porém, ao contratar um profissional não registrado no CREA, o contratante, no caso condomínio, está assumindo para si a responsabilidade. As questões de gastos com manutenção os deixam ver que outros gastos também seriam realizados, só que de maneira imprevisível, sem orçamento. Os gastos com consertos imprevistos acabam saindo mais caros, por que são pagos de forma integral, ou mesmo parcial, porém esse custos adicionais poderiam servir para pagar outras despesas. Além de gastos imprevistos, equipamentos que de uma hora para outra apresentam falhas necessitando serem trocados, geram transtornos para os moradores, transtornos esses que também poderiam ser reduzidos com a manutenção preventiva. As inspeções regulares podem detectar problemas nas edificações e recomendar os procedimentos de intervenção, sempre visando à correção e periodicidades de manutenção, favorecendo a durabilidade e valorizando o bem patrimonial, evitando a sua degradação e perda de valor. O Editor Editor..

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

Novas tecnologias prometem revolucionar construção em arranha céus Recentemente a fabricante dos elevadores finlandesa KONE revelou uma nova tecnologia voltada para o içamento que permite para os elevadores deslocar o dobro da distância máxima existente atualmente. Este é um novo desenvolvimento que significa que o Burj Khalifa não deverá ser o edifício mais alto do mundo por muito tempo. O arranha céu que tem uma altura de mais de 828 metros de altura apresenta uma distância máxima percorrida por seus elevadores de pouco mais de 504 metros de altura. Com isto a Kone pretende dobrar este número realizado. TECNOLOGIA NA CONSTRUÇÃO O elevador considerado como o mais rápido do mundo, que é fornecido pela Toshiba e é instalado no Taipei 101 trafega a uma velocidade equivalente de pouco mais de 54 km/h e transporta os seus passageiros do térreo até a sua cobertura em pouco menos de 30 segundos. Com isto os elevadores utilizados no edifício mais alto do mundo viajam a pouco mais de 35 km/h. Por isso cada vez mais o transporte de forma vertical deverá ser mais acessível, e edifícios mais altos cada vez mais devem se tornar uma grande realidade. Sobre a nova tecnologia de içamento que foi desenvolvida e contabilizada pela empresa Kone que é chamada de UltraRope tudo isto poderá substituir o tradicional cabo de aço por um que tenha um núcleo

em fibras de carbono, e o revestimento deverá ser de alta fricção. Estre é um cabo extremamente leve e reduz o consumo de energia elétrica do edifício, tudo porque o peso total dos componentes de içamento são bem reduzidos. Em um edifício de pouco mais de 800

metros de altura, a carga total é uma fração da carga dos elementos convencionais que fazem a força e a utilização dos cabos de aço. Os cabos criados em fibra de carbono deverão apresentar outras vantagens, dentre elas a Kone diz que já que a fibra de carbono deverá vir em uma frequência bem diferente do aço e da maioria dos componentes existentes dos edifícios. Além disto os períodos de inatividade dos elevadores que é causado pela oscilação do edifício deverá ser bastante reduzido. O cabo conta ainda com o dobro de vida útil de um cabo de aço que é convencional, e ainda requer uma menor quantidade de manutenção, por isso temos uma redução de desperdício de materiais e também baixos impactos ambientais. Tudo isto é um grande avanço em tecnologias de elevadores, pois um dos maiores limitantes de toda a distância percorrida dos elevadores é que em torno de alturas a mais de 500 metros o peso do cabo de aço acaba se tornando insuportável. Vale citar que no site da empresa, pelo endereço http://download.kone.com/ultrarope/index.htm é possível se verificar um pouco mais sobre a nova tecnologia. Vale citar que acima de tudo a localização aproximada dos locais poderão indicar uma cidade ou um país e não necessariamente um endereço que pudesse ser exato onde existe a tecnologia empregada.

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Animais em condomínio O Ativista do bem estar animal e Síndico do prédio onde reside, Bernardo Marino, criou um espaço NO FACEBOOK, A PÁGINA : Animais em Condomínios, para orientações, debate, informações com o objetivo de levar o tema da Guarda responsável de animais domésticos para os Condomínios. Debatendo com Síndicos, moradores e veterinários, simpatizantes e protetores de animais. Levando em consideração que em Curitiba existem aproximadamente 12.000 condomínios e que cada um destes tem em média 10 animais domésticos, chegamos ao gigante número de "120.000 animais de estimação" em ambientes condominiais. O tema dos conflitos entre condôminos por conta dos animais é o número um e infelizmente quem acaba levando a pior é o animal que algumas das vezes é levado ao abandono. Lembramos que o abandono tanto quanto os maus tratos aos animais é crime: A denúncia de maus-tratos é legitimada pelo Art. 32, da Lei Federal nº. 9.605 de 1998 (Lei de Crimes Ambientais) e o Art. 164 do Código Penal, prevê o crime de abandono de animais para aqueles que introduzirem ou deixarem animais em propriedade alheia, sem consentimento de quem de direito, desde que o fato resulte prejuízo: A pena prevista pelo Art. 32 da Lei de Crime Ambientais é de detenção de 3 meses a 1 ano e multa. A pena prevista pelo Art. 164 do Código Penal é de detenção, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa. É importante levar com você uma cópia do número da Lei (no caso, a 9.605/98) e do Art. 32 porque, em geral, as autoridades policiais nem tem conhecimento dessa lei. Leve também o Art. 319 do Código Penal. Eis o texto da Lei: "Artigo 32 da Lei Federal nº. 9.605/98 É considerado crime praticar ato de abuso, maus-

abandono; manter animal preso por muito tempo sem comida e contato com seus donos/responsáveis; - deixar animal em lugar impróprio e anti-higiênico; - envenenamento; - agressão física, covarde e exagerada; - mutilação; - utilizar animal em shows, apresentações ou trabalho que possa lhe causar pânico e sofrimento; - não procurar um veterinário se o animal estiver doente; Assim que o Policial ou Escrivão ouvir seu relato sobre o crime, cabe a ele cumprir a instauração de Inquérito Policial. Se ele se negar a fazê-lo, sob qualquer motivo, lembre-o que ele pode ser responsabilizado por crime de prevaricação e negligência, previsto no Art. 319 do Código Penal que diz: " Fatos e provas devem ser anexados junto à ocorrência para auxiliar no seu B.O. Relatos de testemunhas, fotografias, laudo veterinário, placa do carro que abandonou o animal, etc.

tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, doméstico ou domesticados, nativos ou exóticos. Pena - Detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano e multa. Parágrafo 1°. - Incorre nas mesmas Penas quem realiza experiência dolorosa ou cruel em animais vivos, ainda que para fins didáticos ou científicos, quando existirem recursos alternativos. Parágrafo 2°. - A Pena é aumentada de 1 (um) terço a 1(um) sexto, se ocorrer a morte do(s) animal(s)." Os atos de maus-tratos e crueldades mais comuns são:

VOCÊ NÃO SERÁ O AUTOR DO PROCESSO JUDICIAL: O Decreto 24.645/34 diz, em seu artigo 1° e 2º (parágrafo 3°): 1. "Todos os animais existentes no País são tutelados pelo Estado"; 2. "Os animais serão assistidos em juízo pelos representantes do Ministério Publico, seus substitutos legais e pelos membros das Sociedades Protetoras dos Animais". Quem abrirá um processo judicial é o Estado. Uma vez concluído o inquérito para apuração do crime, o Delegado o encaminhará ao Juízo para abertura de ação, onde o Autor será o Estado. Para estes objetivos serem atingidos criamos a página no facebook : Animais em Condomínios Boa sorte e vida longa aos animais!

Ber nardo Marino: Facebook: www.guiacachorro.com.br / www.bernardomarino.blogspot.com.br Bernardo

Comunicação é essencial O segredo para o síndico alcançar a excelência em sua gestão condominial é SER COMUNICATIVO. É importante organizar um plano de atuação anual, com as metas ou objetivos a serem atingidos em relação às obras e serviços de manutenção e conservação dos espaços no condomínio que administra. Bons parâmetros para isso serão os itens que compõem a previsão orçamentária, além daqueles que, não integrando os títulos de despesas ou receitas, se incluem nas obrigações administrativas de necessário e constante controle durante a execução. Referimo-nos, pois, aos inícios e fins dos serviços relativos à manutenção e conservação das áreas comuns. Por exemplo, o síndico deve, COM ANTECEDÊNCIA, AVISAR aos moradores os inícios e fins das respectivas tarefas, bem como as partes onde as mesmas se desenvolvem, para que os moradores tomem as providências defensivas, tais como, fechar as janelas, em caso de pinturas, dedetização, etc., ou de manter fechadas as torneiras em caso de limpeza de caixa

d'água ou de interrupção do fornecimento de água para reparos nos encanamentos. Também, com boa antecedência, deve AVISAR, a todos os moradores, sobre a saída de férias ou de licenças médicas dos funcionários, e eventuais ingresso de substitutos, para que os conheçam antecipadamente. O síndico deve sempre EMITIR COMUNICADOS sobre as formas comportamentais, para lembrar os moradores os modos corretos de estacionar seus veículos, de serem conduzidos pelos elevadores, de mante

silêncio amplo no horário noturno, evitando que cadeiras e mesas sejam arrastadas ou que os "toc-toc" dos sapatos altos ou de solado de couro incomodem os vizinhos do pavimento superior. Tais comunicados devem abranger vários itens, como os de segurança, higiene, sossego, entrada e saída de veículos, de visitantes, de prestadores de serviços particulares, de visitas, e ainda de que é proibido pendurar roupas e cobertores nas janelas e varandas ou jogar objetos, cigarros e lixo pelas janelas, valendo tudo isso como a constante "campanha" para sempre manter o bem-estar social. Importantes também são as placas direcionais, painéis na portaria, nos elevadores, nas portas "cortafogo", na garagem, além das famosas tabuletas no jardim "É proibido pisar na grama". Nunca devem ser esquecidos os avisos sobre a assembleia geral, após a divulgação do edital de convocação, para que ninguém se esqueça da importante reunião sobre os destinos do condomínio. Uma comunicação bem elaborada evitará que os financiadores das despesas condominiais fiquem ausentes no momento de reorganizar a dinâmica de vida coletiva.

Róberson Chrispim V alle - Advogado - robersonvalle@globo.com Valle

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

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Edição 199 - 2017 - Ano XVII

Portaria remota: uma opção para baratear custos no condomínio Economizar sem perder eficiência nos processos é um dos grandes desafios que o síndico tem que enfrentar. Afinal, os custos com pessoal, muitas vezes, impedem que as despesas sejam reduzidas, o que é uma grande necessidade nos condomínios, especialmente em tempos de crise. Porém, com o auxílio da tecnologia, é possível não só reduzir as despesas, como também aumentar a qualidade de atendimento das necessidades existentes. Um claro exemplo dessa possibilidade está na portaria remota. O AL TO INVESTIMENTO DA POR TARIA FIXA ALTO PORTARIA Manter uma portaria física representa um custo significativo para o condomínio. Afinal, para o atendimento 24 horas, durante os sete dias da semana, seriam necessários, pelo menos, quatro porteiros permanentes e um temporário - para cobrir férias e eventuais faltas. Considerando que o salário médio de um porteiro de nível pleno no Brasil gira em torno de R$1,4 mil por mês - segundo dados do Serviço Nacional de Empregos (Sine) - e que cada funcionário tem um custo adicional de cerca de 50% - necessários para bancar despesas trabalhistas e outras inerentes à contratação, como vale-transporte, por exemplo -, o custo de um único porteiro seria de R$2,1 mil. Os quatro fixos custariam, portanto, R$8,4 mil. Somando-se a esse valor as despesas com o porteiro adicional e as outras que possam ser decorrentes de eventuais ações trabalhistas e de doenças do trabalho, teremos o custo mensal da portaria 24 horas girando na casa dos R$10 mil.

Além disso, é claro, existem os custos que estão associados à tecnologia necessária para garantir a segurança do condomínio - alarmes, câmeras, portões eletrônicos -, que nem sempre é aproveitada em toda a potencialidade quando utilizada por porteiros presenciais. O DIFERENCIAL DA PORTARIA REMOTA A portaria remota, por outro lado, reúne toda essa tecnologia em um sistema que é conectado via internet a uma central de monitoramento. A partir da central, uma equipe de profissionais especialmente treinados para a função acompanha toda a movimentação do condomínio, noite e dia, nos 365 dias do ano. O atendimento aos condôminos, aos visitantes, aos fornecedores e aos prestadores de serviços é feito da mesma forma como seria caso houvesse a presença de um porteiro físico. Contudo, o atendimento por interfone é realizado

remotamente, a partir da central, pelo profissional encarregado de fazer a identificação da demanda e de dar a ela o direcionamento apropriado. Com a adoção desse sistema, surgem duas vantagens imediatas. A primeira está justamente na ausência de um porteiro físico, que pode se envolver em distrações e que fica à mercê da ação de bandidos que poderiam rendê-lo, por exemplo, facilitando o acesso ao condomínio. A segunda está na continuidade do atendimento, que não é prejudicada por faltas, considerando que o dimensionamento da equipe não permite esse tipo de ocorrência. Além disso, é claro, como há a dispensa do funcionário físico, existe uma considerável economia no condomínio. A REAL POSSIBILIDADE DE DIMINUIR OS CUSTOS Sem uma análise cuidadosa sobre as características do condomínio a ser atendido, não é possível apresentar uma estimativa exata do custo de uma portaria remota. Afinal, é preciso avaliar as necessidades e também a possibilidade de aproveitamento de equipamentos existentes no local. Porém, considerando muitos casos de sistemas já implantados e as vantagens possibilitadas pela inovação em portarias, é possível afirmar que a economia é real com uma portaria remota. Com a possibilidade de dispensa de funcionários fixos, o aumento em eficiência pode vir acompanhado de uma significativa redução do custo do condomínio. Fonte: Condlink

Atenção com as horas extras Para a contadora e administradora de empresas Cristina Muccio Guidon, coautora do livro "Administrando Condomínios", com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, o cálculo das horas extras e o acúmulo de função geram muitas dúvidas. "O síndico deve estar atento se as horas extras que constam no cartão de ponto foram consideradas adequadamente no cálculo dos proventos do funcionário, pois muitas vezes, após o fechamento da folha, são verificados erros como horas a mais ou a menos. Já o acúmulo de função é um item que precisa ser avaliado cuidadosamente pelo síndico, pois há casos de um funcionário ser contratado para executar uma tarefa e posteriormente acumular outras tarefas sem a devida remuneração." Se o objetivo é cortar funcionário para "enxugar" o custo, Cristina recomenda atenção à incidência das horas extras, que oneram a folha de pagamentos com os respectivos encargos sociais. "O síndico deve verificar, primeiramente, se as horas estão sendo cumpridas e o motivo delas existirem. A saída é procurar adequar o quadro de horários do condomínio de maneira a reduzir ou até terminar com as horas extras", diz. Pressionar os funcionários também não é uma boa indicação, além de ser péssimo para o ambiente de

trabalho. "Infelizmente, a perseguição e o assédio moral estão tornando-se mais comuns em condomínios. O funcionário ouve que se não fizer o que o síndico quer, será mandado embora por justa causa. O empregado não é obrigado a nada que não esteja em seu contrato de trabalho", aconselha Valter, do Sindifícios. Mas se a saída é a demissão, demitir por justa causa pode se transformar em um problema. A advogada Evelyn Roberta Gasparetto destaca parte do artigo 482 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), em que "constituem justa causa para resci-

são do contrato de trabalho pelo empregador", a "incontinência de conduta ou mau procedimento" (alínea "b") e "desídia no desempenho das respectivas funções" (alínea "e"). Neste caso, o empregador deve advertir o funcionário três vezes pelo mesmo motivo e dar uma suspensão para então poder demitir por justa causa. Porém, a advogada adverte: "Muitas vezes a justa causa é difícil de provar. Pode ser uma saída mais indicada mandar o funcionário embora para evitar problemas futuros." Omar Anauate, da Aabic, orienta os síndicos a dividirem responsabilidades, especialmente em demissões mais complicadas: "Chame o conselho ou uma assembleia e decida em grupo, democratizando a decisão. O mesmo vale se o síndico pretende dar benefícios para os empregados que não são obrigatórios." Na opinião de Valter Barbalarga, do Sindifícios, é possível manter um bom relacionamento entre os funcionários até mesmo no caso de demissões. "Vejo aqui frequentemente síndicos e ex-colaboradores se relacionando de forma cordial. Oriento os condomínios a pagarem de forma correta. Basta isso para não ter problemas relacionados à folha de pagamento", finaliza Valter. Fonte: Síndico Certo

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Reformas nas Unidades Autônomas A "norma das reformas", ou NBR 16.280 entrou em vigor em abril de 2014 e foi revisada em agosto de 2015, estabelecendo os requisitos para o sistema de gestão de reformas nas unidades autônomas, aquelas de uso apenas do morador. Esta norma obviamente não sobrepõem legislações como o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil, mas orienta os interessados em seguir normativas de segurança que não comprometam a segurança, a solidez, o conforto dos usuários e a perda de desempenho dos sistemas construtivos. Com a criação da norma, o síndico ganhou força para exigir documentos que comprovem a garantia do serviço e comprometimento dos profissionais da obra. Não se pode proibir o condômino de realizar uma obra desde que este, siga os procedimentos descritos no item 5 da NBR 16.280/2015 tais como; i) atender à legislação vigente, ii) garantir a segurança da edificação, iii) apresentar desenho, projeto e memoriais descritivos sempre que necessário, iv) apresentar cronogramas, v) fornecer os dados dos profissionais e empresas envolvidas, vi) entregar o Plano de Reformas juntamente com a ART - Engenheiro / RRT - Arquiteto emitida por um profissional legalmente habilitado e contratado pelo proprietário da unidade autônoma. Tais procedimentos são essenciais e devem anteceder o início da reforma. Dependendo da situação o síndico poderá ou não

autorizar a sua realização. O Engenheiro Civil, Antonio Cambri da Expertise Engenharia Diagnóstica salienta: "Em muitas situações, o síndico poderá não se sentir confortável - por falta de conhecimento técnico - para aprovar o Plano de Reforma de uma unidade, proceder o acompanhamento, ou receber o termo de conclusão de obra; assim, o mesmo deverá contratar um profissional habilitado para auxiliá-lo nesse processo", destaca. Durante a obra o síndico ou o profissional contratado pelo condomínio, poderá realizar vitorias no imóvel para verificações do memorial descritivo e caso encontre divergências, este poderá embargar a entrada dos profissionais que estão realizando os serviços na unidade e tomar as ações legais necessárias no

sentido de dirimir qualquer risco à edificação, seu entorno e usuários. Se for constatada qualquer alteração do escopo inicial da reforma, sem autorização, ela deve ser imediatamente interrompida e o Síndico deverá notificar o proprietário e informar o Órgão de classe do profissional contratado para que providencie os procedimentos para a legalização da obra. O tratamento dos serviços de maneira informal gera inconveniências como orçamentos mal dimensionados, atrasos na conclusão, danos em elementos da construção etc. A norma se preocupa com isso e não podemos tratar como mais uma burocracia a ser seguida. Estamos evoluindo. Leonardo Pupo é, Engenheiro Civil, Administrador de Empresas, Especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia, Sócio da Planner Engenharia e Manutenções Prediais e Síndico Profissional.

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Valorização Profissional Ênio Padilha Pense bem e responda: o que é, afinal, Valorização Profissional? Quantas vezes você já participou, aí na sua entidade de classe, de alguma palestra, seminário, curso ou um outro evento qualquer em que o tema central era a Valorização Profissional? Você sabia que a Valorização Profissional é a segunda principal motivação para a criação ou revitalização de entidades de classe de Engenharia e Arquitetura no Brasil? (a primeira é, ainda, Tabela de Honorários). Não lhe parece estranho que, com tanta gente querendo, e com tantas entidades se movimentando... a tal da valorização profissional pareça estar cada vez mais distante? Inacessível? Inatingível? E sabe onde está o "X" da questão? No termo "Valor", embutido na palavra "Valorização". Infelizmente, para a maioria das pessoas, valorização significa "ganhar mais". Ter mais "valor" significa "valer mais" (em dinheiro). É o famoso "Ter" e "Parecer" sobrepujando o "Ser" e o "Saber". Isso significa transformar conseqüência em objetivo. O meio em fim. Estive envolvido em um trabalho de Consultoria muito interessante, com uma grande entidade nacional, que reúne os melhores profissionais do país em sua área de atuação. Realizamos seminários de discussão deste tema e eu (como orientador dos debates) propus uma abordagem diferente para o assunto: é preciso ver o clássico objetivo de melhorar a remuneração não mais como um objetivo e sim como uma conseqüência de um processo. Para isso é preciso revisitar o conceito de Valorização Profissional. E entender que, ganhar mais não significa, automaticamente, ser mais valorizado. No entanto, quando se é, realmente, valorizado pelo mercado, ganhar mais é uma conseqüência natural. Para isso, vamos estabelecer aqui uma simplificação: você é valorizado pelo mercado se você se sente à vontade neste mercado. Se você gosta do que você faz (do jeito que você faz) e se as coisas acontecem como você entende que as coisas devam acontecer. Em outras palavras: você está no comando (ou, pelo menos, está nos degraus superiores da cadeia de comando). Fora disso, não importa o quanto você ganha. Você e seu trabalho não são, definitivamente, valorizados. Dignidade, Realização, Reconhecimento, Segurança, Perspectivas promissoras... Essas são as cinco condições fundamentais e os principais indicadores da verdadeira valorização profissional. A Dignidade é determinada pelo respeito que a sua presença impõe. A certeza interior que você tem de que está fazendo o melhor, da melhor maneira possível e que ninguém, em momento algum poderá desestabilizar a sua atuação. A Realização Profissional se dá quando você consegue ver materializado as suas idéias sem intervenções, sem mutilações, sem comprometimentos. A sensação maravilhosa de ver que o seu trabalho teve princípio, meio e fim. Aí vem o Reconhecimento Profissional aquela impagável manifestação do mercado (não apenas do cliente) de que o seu trabalho é diferenciado e valioso. Nenhum profissional poderá se sentir valorizado se estiver se sentindo inseguro

na relação com o mercado. A Segurança, portanto, é uma condição absolutamente indispensável para determinar que você tem Valorização Profissional. Se você não se sentir seguro, nunca irá fazer bons negócios. O problema com a segurança é que esse é um sentimento que você precisa conquistar. Não é dado pelos outros. A Perspectiva Promissora fecha esse nosso pequeno conjunto de indicadores de valorização profissional. Se o seu trabalho não lhe dá perspectiva, você não tem uma vida ligada a esse trabalho. Ele, definitivamente, não vale a pena. Não tenho dúvidas de que esse tema e esses indicadores precisam ser dissecados com muita atenção. É o que pretendemos fazer neste artigo. O importante é deixar claro que a conquista dessas condições fundamentais (esses indicadores) nos leva diretamente (como conseqüência) para a valorização financeira. Você pode até ganhar muito dinheiro. Porém, sem Dignidade, Realização, Reconhecimento, Segurança, Perspectivas Promissoras... você terá tudo, menos valorização profissional. REALIZAÇÃO A REALIZAÇÃO é parte fundamental do caminho que leva à Valorização Profissional pois quem não realiza não se realiza. Do que estamos falando? De quem estamos falando? Dos caneteiros. Dos acobertadores. Assinadores de planta, capachos de desenhistas... Estamos falando dessa raça nefasta de levianos irresponsáveis que desgraça a profissão, jogando lama sobre tantos anos de dedicação e sacrifícios deles próprios e também dos seus colegas. Esse bando que não realiza nada, nunca. E que, por isso, nunca se realiza profissionalmente. Que não sente orgulho do que faz. Que não tem dignidade profissional. Me desculpem pelo destempero, mas esse é um tema que me ferve o sangue. Os acobertadores constituem um pequeno grupo (e têm seus similares em qualquer outra profissão, não há dúvida). Nunca representam mais do que oito ou dez por cento de uma determinada comunidade profissional. Mas o estrago que conseguem fazer é uma coisa descomunal. São uma praga. Um câncer. Uma desgraça! É um problema que precisa ser enfrentado com coragem e determinação. Acredito que o sistema profissional (Confea/Crea /Entidades de Classe/Sindicatos...) precisa declarar uma luta sem tréguas a essa causa. A prática do acobertamento precisa ser considerada falta gravíssima e o castigo precisa ser extremamente severo, pois trata-se de um desvio que leva às mais nocivas consequências para a profissão. Nenhum estudante de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia "sonha" em ser um caneteiro. Nenhum profissional recém-formado quer ser um acobertador... A escolha desse caminho se dá por: 1) Fraqueza de Princípios; 2) Dificuldades Naturais do Mercado; 3) Impunidade Legal; 4) Impunidade Moral. A Fraqueza de Princípios pode e deve ser combatida durante o processo de formação, com a Inclusão Profissional. A Inclusão Profissional deve ser promovida pelo sistema (Confea/Crea/Entidades de Classe, Sindicatos...) através de palestras, cursos, seminários, eventos sociais e esportivos cujo objetivo é a transmissão dos preceitos éticos e morais do exercício da profissão.

O Código de Ética profissional precisa ser introduzido nas universidades e sua discussão e prática deve ser permanente. Da festa do calouro ao dia da formatura. O estudante de Agronomia, de Engenharia, de Arquitetura e das demais profissões do sistema precisa se sentir DENTRO. Precisa sentir-se Engenheiro, Arquiteto e Agrônomo, desde o primeiro dia de aula. Só assim irá desenvolver o necessário sentimento de respeito e ética para com os colegas. Alguém aí tem coragem de dizer que isso não reduziria consideravelmente o número de caneteiros no mercado? As Dificuldades Naturais do Mercado são outra explicação (não justificativa) para o desvio que alguns colegas tomam em direção à prática do acobertamento. Pode ser combatida com informação, treinamento e preparo empresarial. Se o profissional não sabe como enfrentar as dificuldades naturais do mercado... dálhe cursos de gestão empresarial, marketing, administração de custos, relacionamentos interpessoais... essas coisas que, infelizmente, ainda não temos nas escolas de engenharia, de arquitetura e de agronomia. É preciso aprender uma coisa simples: ganha-se mais trabalhando direito. E ainda tem a vantagem de que isto nos dá realização profissional e dignidade (leia-se "valorização profissional") A Impunidade Legal, bem como a Impunidade Moral são responsabilidades do sistema e também nossa. De cada profissional individualmente. O sistema precisa criar mecanismos para punir com maior RAPIDEZ e RIGOR os casos de acobertamento. Nós, profissionais, precisamos ser menos tolerantes com esse desvio moral. Não podemos mais fechar os olhos e fazer de conta que não é conosco. As entidades de classe precisam ter uma comissão permanente de "patrulha" e esclarecimento (o primeiro estágio) para fazer um "policiamento ostensivo" e impedir que um desvio eventual se torne uma prática profissional permanente. É preciso eliminar a possibilidade de um profissional acobertador sentir-se confortável ou seguro. É preciso dar a ele apenas uma saída. Apenas um caminho. O retorno à prática profissional digna e correta. Essa luta é de todos. De toda a classe. Não é uma coisa pontual. Se eu, um engenheiro eletricista, estiver cometendo acobertamento, o meu colega agrônomo, que pensa que não tem nada a ver com isso, estará, também, pagando uma parte da conta. Valorização profissional é um conceito muito complexo. Difícil de ser obtido. A maior dificuldade está justamente no fato de que é uma conquista coletiva. Depende de todos e de cada um. RECONHECIMENTO O Reconhecimento é talvez o único dos fundamentos da Valorização Profissional que depende muito menos de nós e muito mais dos outros. É, com certeza, uma das coisas mais difíceis de ser obtida. O Reconhecimento Profissional é aquela impagável manifestação do mercado (não apenas do cliente) de que o seu trabalho é diferenciado e valioso. Uma das chaves para o reconhecimento profissional é a paciência. Sim, paciência, pois, como já me disse certa vez o colega engenheiro Petrolinces, em Itumbiara, Goiás, "o sucesso é uma coisa que uma pessoa leva uma

vida inteira para conseguir de um dia para outro". O reconhecimento profissional geralmente aparece muitos anos depois que você mesmo já se deu conta de que o seu trabalho tem muito valor. Daí a importância da paciência. Você precisa entender que as pessoas levam muito tempo para perceber aquilo que, para você, parece óbvio: a excelente qualidade do seu produto. Outra coisa importante: o reconhecimento profissional começa pelo reconhecimento dos seus colegas de profissão. Isto é, realmente, muito importante. Um profissional que quer ser valorizado pelo mercado precisa ser valorizado pelos seus colegas. Eu não conheço nenhum caso de um grande profissional reconhecido pelo mercado que não seja reverenciado pelos seus colegas. Portanto, não esqueça: as estratégias de marketing profissional que você vai por em prática tem de incluir os seus colegas como público alvo. Pois sem o conhecimento e o reconhecimento deles você nunca obterá o conhecimento e o reconhecimento do mercado (o que inclui os seus po-tenciais clientes) SEGURANÇA A tão sonhada Valorização Profissional nunca chegará para um profissional que não seja absolutamente seguro quanto ao seu trabalho. Que não tenha certezas profissionais. Que não transpire a convicção da competência. Um profissional seguro é muito mais respeitado. E um profissional respeitado está a mais de meio caminho da Valorização Plena. O problema é que Segurança não cai do céu. Segurança é privilégio dos competentes. E competência tem um custo direto muito alto. Nem todos os que gritam por Valorização Profissional estão dispostos a pagar esse preço. A engenheira e professora universitária em Lisboa, Portugal, Maria Teresa de Barros tem uma frase que é muito apropriada, quando o assunto é ética profissional: "A primeira e principal regra de ética profissional para um engenheiro é ser competente." Podemos, sem susto algum, estender esta afirmação também à segurança. E, por decorrência natural, à Valorização Profissional. Todo profissional precisa, todos os dias, perguntar a si próprio: "Em que medida eu estou desenvolvendo as minhas competências profissionais?" "Estou suficientemente atualizado quanto aos conhecimentos da minha profissão?" FUTURO Uma profissão só pode ser considerada "Valorizada" se os seus praticantes têm futuro. Se as perspectivas são promissoras. Como eu já disse na introdução deste ensaio, se o seu trabalho não lhe dá perspectiva, você não tem uma vida ligada a esse trabalho. E, definitivamente, não vale a pena. Mais uma vez preciso chamar a atenção para o ponto de vista que serve de base para este texto: a Valorização Profissional não pode ser expressa em renda financeira. Se for assim, teremos que admitir que os estelionatários, aliciadores de prostitutas, os assaltantes e os traficantes de drogas têm profissões muito valorizadas. Afinal, todas essas atividades rendem um bom dinheiro. Mas veja, leitor, quanta coisa falta a essa gente para que sejam (e se sintam) realmente valorizados.

Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br