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Vida em Condomínio

E d i t o r i a l

Sistema elétrico do condomínio

O risco que vem do alto

Manutenção preventiva é sempre mais econômica e segura, além de ser mais rápida do que a manutenção corretiva. Revisar de tempos em tempos todas as instalações elétricas, e ao interior dos apartamentos no condomínio é preciso, para proporcionar segurança a todos. A falta de manutenção faz condôminos correr risco de ter seu consumo aumentado ou desencadear graves consequências, que vão desde o simples desligamento dos disjuntores até aos incêndios e fatalidades. Podemos citar como alguns dos grandes consumidores de energia em um condomínio os elevadores, bombas, chuveiros elétricos, aquecedores, aparelhos de ar condicionado entre outros. Muitos síndicos encontram dificuldade para convencer os moradores da necessidade de fazer uma revisão geral de suas instalações em nome da economia nos gastos. Não é difícil perceber como muitos prédios estão com suas instalações elétricas ultrapassadas, colocando em risco o bolso e principalmente a segurança das pessoas, pois essa situação pode provocar a fuga e energia, quedas frequentes no fornecimento, incêndios e choques que podem vitimar uma pessoa devido à voltagem Condomínios com mais de 20 anos de vida estão com suas instalações elétricas no fim da vida necessitam trocar toda a fiação. Modernizar é economizar. Em relação à segurança, o barato quase sempre sai caro, quando se contrata um profissional não qualificado, você acima de tudo, assume o risco pela vida dessa pessoa que não está apta a manusear sistemas elétricos energizados, depois coloca em risco o patrimônio do condomínio e em situação extrema, a vida dos moradores e funcionários. Assim, fica a sugestão: síndicos, não economizem coopere com sua segurança. Boa leitura! O Editor

Deixar objetos suspensos em janelas e parapeitos ou lançá-los para fora do prédio constitui fato não permitido pela legislação. Já melhorou, mas ainda não o suficiente, a consciência dos moradores de edifícios com respeito à sua responsabilidade individual e coletiva por vasos ou enfeites deixados soltos em janelas e sacadas, com risco de caírem e causarem dano a alguém. O que aumentou, e em muito, foi o sentimento de irresignação dos prejudicados e o posicionamento da Justiça, hoje francamente favorável à reparação de qualquer malefício provocado pela negligência, imperícia ou imprudência de alguém. Deixar objetos suspensos em janelas e parapeitos ou lançá-los para fora do prédio constitui fato não permitido pela legislação, desde muito antes de haverem surgido os arranha-céus. Se, quando as edificações tinham em geral dois e no máximo quatro ou cinco pavimentos, qualquer estrago provocado por coisas caídas ou lançadas do prédio era condenado, com mais rigor deve ser aplicada a lei na atualidade, tendo em vista que a altura das edificações aumentou exponencialmente o risco e a gravidade de qualquer acidente. Segundo o Código Civil (art. 938), “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Tais condutas também são repelidas pelo ordenamento penal. Comete contravenção penal “aquele que, sem as devidas cautelas, coloca ou deixa suspensa coisa que, caindo em via pública ou lugar de uso comum ou de uso alheio, possa ofender, sujar ou molestar alguém” (Cód. das Contravenções 60 Luiz Fernando de Queiroz Penais, art. 37, parág. único). O fato pode ser enquadrado como crime, por “expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente” (Código Penal, art. 132), o que gerará no mínimo um inquérito policial, talvez ação criminal, contratação de advogados etc. Melhor e mais fácil é tirar o vaso da janela. Olho no prédio Nos edifícios a dificuldade consiste, usualmente, em descobrir o autor do objeto caído ou lançado nas áreas comuns, no terreno do vizinho ou na calçada. Um saco de plástico cheio de água, se lançado de um andar elevado, pode provocar danos em alguém, colocando todo o condomínio no polo passivo de ação de indenização por danos materiais e morais. Plantas, roupas e outros objetos pessoais, de mais fácil identificação, em princípio excluem o condomínio, caindo a responsabilidade unicamente sobre o morador ou proprietário da unidade. Para evitar a responsabilidade civil de todos em decorrência da ação ou omissão de um de seus usuários, grande parte dos condomínios proíbe tais práticas, impondo punições aos faltosos. Porém, tão importante quanto inserir cláusulas punitivas no papel (regimento interno) é o trabalho de prevenção e fiscalização que deve ser feito pelo síndico, zelador, funcionários e todos os condôminos. Afastando-se pequena distância do prédio, pode-se verificar a olho nu se há objetos com possibilidade de se desprender e cair em local indevido. Havendo qualquer irregularidade, é imperioso que o síndico comunique o fato ao proprietário e moradores para que tomem as providências cabíveis, diminuindo assim a responsabilidade do condomínio ao tempo em que aumenta a do condômino. Se o perigo de dano for iminente, deverá o síndico utilizar seus poderes de polícia administrativa e efetuar a retirada imediata do objeto que estiver colocando terceiros em risco.

PARA ANUNCIAR

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone: (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

(41) 3779-4253 EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

Edição 192 - 2016 - Ano XVI

NOSSO NOVO NÚMERO (41) 3779-4253 E-mail: boletimdocondominio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: www.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253 Impressão: Press Alternativa

Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br

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Manta asfáltica ajuda a ter uma impermeabilização duradoura Garantir a segurança no condomínio é uma das preocupações da maioria dos síndicos. Para muitos um dos principais problemas encontrados é a infiltração, que além de trazer aborrecimentos ocasiona danos estruturais e desvalorização ao imóvel. A maneira mais eficaz de resolver certas situações com a infiltração está na aplicação de um impermeabilizante: manta asfáltica. É preciso deixar claro que cada caso em aplicar a manta asfáltica tem que ser estudado e ter um projeto específico, porque a manta é apenas parte de um sistema de impermeabilização, que varia de obra para obra. As mantas asfálticas configuram sistema de impermeabilização flexível e pré-fabricado e são confeccionadas à base de asfalto modificado com polímeros e estruturantes em poliéster ou polietileno. Em comparação a outros sistemas de impermeabilização, a manta asfáltica é indicada especialmente para estruturas sujeitas a movimentação como coberturas, terraços, varandas, jardins, estacionamentos, entre outros. É o sistema de impermeabilização mais comum utilizado. Se bem instalada durante a construção do empreendimento, a manta asfáltica simples, de três a quatro milímetros de espessura, dura de cinco a sete anos. Quanto mais espessa, melhor. A manta

dupla, de oito milímetros, dura 25 anos. Entretanto, algumas medidas de prevenção podem prolongar a durabilidade dos sistemas, Muitos síndicos protelam o serviço e sofrem prejuízos enormes. É preciso deixar claro que toda estrutura externa, suscetível à chuva ou que tenha água constantemente, precisa passar pelo processo de impermeabilização para que as ferragens, vigas e estruturas não sejam comprometidas. A manta asfáltica é a única forma realmente duradoura de impermeabilizá-la. Em casos em um estado mais avançado, a infiltração pode levar à ruptura de toda a estrutura. Existem adi-

tivos impermeabilizantes líquidos, mas eles exigem manutenção mais frequentes. Os sistemas de impermeabilização não duram para sempre, têm vida útil que pode chegar a 25 ou 30 anos. Terminado esse ciclo de vida, fica difícil evitar as obras de reposição, mas com uma manutenção adequada, é possível impedir o surgimento precoce das infiltrações. O tempo de duração de uma impermeabilização feita com manta asfáltica de alta qualidade é variável, podendo chegar a 20 anos de vida útil. Tem prédios que levam 10,5 anos para que o serviço seja refeito. Os reparos devem ocorrer sempre fora da época de chuvas e ser fiscalizados por um especialista em impermeabilização. A escolha dos materiais precisa ser criteriosa, de acordo com a estrutura e o uso do local. O condomínio deve exigir sempre a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo profissional, a aplicação de produtos regulamentados e a garantia prevista pelo Código Civil. Já a periodicidade da manutenção preventiva varia de um a dois anos, de acordo com a agressividade do ar e do uso, além dos materiais empregados. Mas, para um leigo, é difícil perceber a decadência do sistema se não houver sinais visíveis dos danos. Por isso, a atitude mais prudente de um síndico é contratar a inspeção de profissional habilitado. O editor

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SKS Ambiental: a solução para todos os ambientes Não é novidade o fato de que as cidades produzem diariamente milhares de toneladas de lixo. No entanto, estamos chegando a um ponto em que já não é mais possível produzir e viver nas grandes cidades sem a implantação de medidas mais eficazes. Os aterros já não conseguem absorver a quantidade de lixo e a degradação do meio ambiente vem atingindo proporções perigosas para nossa sobrevivência no planeta. Nossos rios e represas estão cada vez mais contaminados, ratos e insetos proliferam-se e as ruas estão sujas favorecendo todo tipo de doenças. Quase todo mundo sabe da importância da separação do lixo e da coleta seletiva. O problema é que nem sempre este conhecimento se estende para a prática. Muita gente joga o lixo fora sem dar atenção ao que está fazendo e acaba depositando os resíduos nas lixeiras erradas dificultando o trabalho de separação. Em função disso, a SKS Ambiental empresa especializada há 10 anos no mercado em desenvolvimento de produtos ecologicamente corretos, vem buscando soluções para preservação do meio ambiente em reaproveitamento dos recursos naturais fabricando as Lixeiras Ecológicas, Caixa de Cozinha para Caminhões e Limpágua. Com projetos na área ambiental, especialmente para gestão de recursos hídricos e sustentabilidade desenvol-

veu a Limpágua - uma estação de tratamento de efluentes (E.T.E.) projetada para empresas de lavagens de carros e peças. Este sistema patenteado possui grande eficácia no tratamento de água para reuso, permitindo um aproveitamento de até 90% da água utilizada.

A direção da SKS Ambiental garante que seus produtos suprem as necessidades de uso em ambientes comerciais, industriais, residenciais, condomínios, entre outros. Produzida com material reciclável, durável não enferruja nem oxida, como acontece com outros materiais, á exposição ao tempo, ou processo de limpeza não afeta o produto ser fabricado em material ecologicamente correto. As lixeiras normalmente não suportam extensa exposição ao calor, sol e outras condições climáticas. Com a lixeira ecológica seu condomínio ou sua empresa não terá problema, pois a lixeira ecológica suporta a exposição ao clima e alta temperatura até 100ºC devido ao tratamento UV (Ultravioleta), não rachando e não ressecando. Além de todos esses benefícios, a SKS Ambiental tem entre seus objetivos de trabalho a preservação do meio ambiente e a conscientização de que a implantação da reciclagem e da coleta seletiva deixou de ser uma opção e torna-se fundamental para a conquista do desenvolvimento sustentável e cada vez mais igualitário para toda a nossa sociedade. Venha nos fazer uma visita! CONTATO: (41) 3059-0028 | 0800 006-8001 www.sksambiental.com.br

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MM Rocha sinônimo de qualidade e eficiência Terceirizar é uma alternativa eficaz para as empresas empreendedoras melhorarem suas operações sendo utilizada como ferramenta administrativa já há várias décadas. Há muitos anos, nas empresas do primeiro mundo e no Brasil, se pratica a contratação, via prestação de serviços, de empresas especializadas em atividades específicas, que não cabem ser desenvolvidas no ambiente interno da organização. A terceirização tem atraído muitas organizações por contribuir com o decréscimo do índice de desemprego, proporcionando um maior número de vagas no mercado de trabalho, sendo, por conseguinte, benéfica para os trabalhadores. Ela possibilita, ainda, a redução nos custos provenientes dos encargos previdenciários e trabalhistas e eventuais problemas de segurança do trabalho, como indenizações e outras questões. Hoje, as empresas podem encontrar no mercado global qualidade superior e maior flexibilidade do que possui internamente. Uma das principais vantagens da terceirização é que o contratante da mão de obra consegue focar seus esforços no core business da empresa, deixando a cargo da contratada todas as responsabilidades que envolvem a prestação de serviços, como seleção, admissão, treinamentos e acompanhamentos – ações essenciais para a contrata-

ção de profissionais capacitados e competentes. A MM Rocha Limpeza e Conservação iniciou suas atividades sob a égide da ética e do profissionalismo, vêm pautando-se pela QUALIDADE e EXCELÊNCIA nos serviços. Transparência, ética, compromisso com resultados e respeito às pessoas e ao meio ambiente são elementos essenciais para sua política de estruturação e desenvolvimento valores estes presentes em todas as ações da MM Rocha. Com uma infraestrutura flexível e moderna, sempre pronta para adequar-se às mais diferentes necessidades, a MM Rocha Limpeza e Conservação se destaca no planejamento e na gestão de serviços especializados. A empresa oferece a seus clientes um dos mais completos e eficientes serviços de limpeza e conservação ambiental do mercado. Antes de qualquer ação, o ambiente recebe uma visita técnica de profissionais especializados que irão identificar os melhores materiais e equipamentos para a execução do trabalho final. Objetivo é aperfeiçoar tempo e custos para sua empresa/condomínio, por isso é utilizado produtos com alto padrão de qualidade, aprovados pela Vigilância Sanitária, além de realizar manutenção corretiva, preventiva e suporte logístico de equipamentos para garantir precisão e agilidade aos serviços

prestados. Na MM Rocha os profissionais estão constantemente melhorando seus métodos e conhecimentos além de passarem por rigorosos processos de seleção e avaliação, seguidos por treinamento intensivo para exercer suas funções. O resultado são colaboradores altamente capacitados e dispostos a atender sempre bem, que se adaptam facilmente às normas e regras de cada cliente, suprindo as expectativas, necessidades e demandas do local. Desde sua fundação, a empresa tem focado ser referência em seus segmentos de atuação, prestando serviços de maneira eficaz e satisfatória, mantendo sempre os valores da empresa. Ética, honestidade, confiabilidade, responsabilidade, competência, compromisso, respeito aos clientes e colaboradores e foco nos resultados têm sidos os valores presentes em todas as ações da MM Rocha. Entre em contato com a MM Rocha e solicite seu orçamento.

(41) 3342-9003 www.mmrochalimpeza.com.br

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Edição 192 - 2016 - Ano XVI

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Ganhos de eficiência fazem energia solar caber no seu bolso Tecnologias inovadoras e a melhora no desempenho das células que transformam luz do sol em energia ampliam o mercado fotovoltaico no mundo Uma revolução em curso no setor fotovoltaico deve colocar a energia solar em um novo patamar nos próximos anos. O desenvolvimento de células solares mais eficientes para produção em larga escala, aliado ao surgimento de novas estruturas baseadas no uso de filmes finos, plásticos orgânicos e até tintas, pode popularizar e energia do sol e ampliar o mercado para essa fonte. Para isso, contudo, será preciso vencer a barreira do preço. ENERGIA SOLAR EM CASA No Brasil, o investimento em um sistema fotovoltaico de pequeno a médio porte fica entre R$ 20 mil e R$ 85 mil, dependendo da potência instalada. A necessidade de importação dos componentes para montagem das estruturas e a cobrança de impostos sobre as movimentações ainda dificulta a consolidação da tecnologia. Em 2013, no Brasil, o custo médio do watt instalado era de R$ 8,70. Hoje, três anos depois, fica entre R$ 7 e R$ 10. Rodrigo Lopes Sauaia, doutor em engenharia de materiais e diretor da Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (ABSOLAR), diz que, apesar de a melhora nos resultados ser positiva, quanto maior o desempenho alcançado por uma célula, mais caro e trabalhoso foi o processo de purificação pelo qual o silício teve de passar. Por consequência, maior é o preço da estrutura que gera energia. 70% foi quanto caiu o preço do silício monocristalino em todo o mundo na última década, fator decisivo para, junto com os ganhos de eficiência e à alta oferta, incentivar a construção dos módulos solares tradicionais. Aos poucos, contudo, novas categorias de células mais leves e flexíveis começam a surgir, apontando para melhores condições de uso, preços mais baixos e aumento no ganho de escala. “Em países que dominam a tecnologia, o acesso aos módulos solares tende a ser mais facilitado, mas em outros, como o Brasil, que depende da importação das estruturas e

ainda lida com a carência de apoio público, ocorre o contrário”, diz. Ele também conta que células com capacidades de conversão acima de 20%, quando deixam as fases de testes e chegam ao mercado, ainda são aproveitadas apenas no desenvolvimento de tecnologias complexas, como em construções de satélites, por exemplo. “São investimentos muito altos. Repassá-los ao consumidor seria inviável”, explica. GANHOS SIGNIFICATIVOS EM EFICIÊNCIA EM POUCO TEMPO Células da chamada 2ª geração– formadas a partir de silício amorfo, microcristalino, telureto de cádmio e CIGs (composta pela reunião de elementos como cobre, índio e gálio) – surgiram em testes laboratoriais e, por serem mais leves, são aplicadas em películas e filmes finos, que podem ser colados em plásticos, vidros e até tecidos. “Elas são capazes de preencher superfícies maiores do que os espaços ocupados pelas placas solares e, com isso, captam mais luz”, explica Izete Zanesco, professora da faculdade de Física e da pós-graduação em Engenharia e Tecnologia de Materiais, da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC-RS). Por outro lado, o coeficiente energético alcançado pelas novas células ainda é menor se comparado ao conquistado pelo silício microcristalino, da 1ª geração. Em média, cada uma, atinge índices entre 7% e 13%, mas alguns testes já chegam a valores próximos de 16%. “Um sistema tradicional dura em média 25 anos. A queda brusca de eficiência que as células de silício amorfo, por exemplo, sofrem em bem menos tempo e a toxidade do telureto de cádmio são desafios a serem superados. Mas, se considerarmos que são

tecnologias novas, descobertas há poucas décadas, o progresso conquistado em termos de eficiência atingida já foi muito significativo, o que indica condições de as novidades evoluírem ainda mais e em pouco tempo”, diz Izete. Fonte: Gazeta do Povo

Com objetivo de fornecer à sociedade brasileira uma alternativa ecológica e financeiramente viável ao crescente aumento dos custos de tarifas de energia elétrica nasceu em 2015 em Curitiba a Fator Solar Energias Renováveis. Empresa jovem voltada a atender as necessidades de clientes que queiram produzir sua própria energia de maneira barata, autônoma e, sobretudo, responsável perante o meio ambiente. A empresa cultiva um ambiente onde ideias e pessoas são valorizadas, dando margem à criatividade e à busca por soluções inovadoras. A Fator Solar Energias Renováveis conta com uma equipe de profissionais experientes e qualificados, com conhecimento de toda a cadeia de valor da indústria e da regulamentação brasileira mais atual. Desenvolvendo projetos e soluções tendo como foco a energia solar, possuindo na qualidade do atendimento um grande diferencial de mercado. Mais informação ligue para:

(41) 3205.5667 contato@fatorsolar.eco.br

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Agregue valor ao seu imóvel Voce sabia que quem faz projetos de interiores é o arquiteto? Agregue valor ao seu imóvel requisitando um profissional preparado para desenvolver o trabalho. A melhor solução para cada espaço, de forma prática e econômica, pode estar ao alcance de qualquer condomínio, quando o arquiteto realiza o projeto. Este acaba se tornando parte menor do custo total de uma obra; investimento que poupa desgaste financeiro e tempo na finalização da empreitada; a economia total compensa o custo do projeto. Áreas de uso geral serão melhor aproveitadas Planejamento adequado transforma, guaritas, portaria, hall de entrada, salão de festa, espaço gourmet, churrasqueira, pelos condôminos quando se tornam funcionais e salão de jogos, salão de conferência ou reunião em extensões confortáveis, enquanto elegância e estilo na decovalorizadas do edifício. ração conferem o status que todos desejam. Valorize seu condomínio com eficiência e economia. A receita é simples: agregue personalidade, economize tempo e poupe gastos excessivos numa obra desorganizada. Assinatura profissional indica qualidade administrativa e inspira confiança nos condôminos Contrate um arquiteto. É ferramenta eficaz para obter segurança e beleza, com o menor custo, para qualquer imóvel. Espaço fitness, SPA ou academias requeNathalia castro – Arquiteta Urbanista

rem aproveitamento total de espaço com design agradável e convidativo.

Playground e Espaço Kid funcionais devem atender além de lazer também a segurança das crianças.

Para jardins , piscinas ou áreas de transição é necessário o projeto paisagístico sustentável que determine espécies vegetais adequadas em função do ambiente, estações do ano, clima e segurança de condôminos de todas idades, assim como seus pets.

Livro de ocorrência: ter ou não ter? Saiba qual a importância do livro de ocorrência e quais os métodos alternativos utilizados em alguns condomínios. Uma das ferramentas mais utilizadas para a comunicação nos edifícios é o livro de ocorrências. Ele possui um papel muito importante para divulgar o que acontece no condomínio, informar sobre ajustes, reparos e até mesmo mediar ou registrar desentendimentos entre moradores. Funciona como um verdadeiro registro geral. Tudo o que acontece ou deixa de acontecer, passa por ali. De comportamentos indevidos a reclamações de moradores e até mesmo recados de funcionários. Todos podem utilizá-lo. No entanto, apesar do seu lugar de importância, ultimamente, ele tem sido substituído em alguns edifícios por métodos mais práticos e tecnológicos, como um grupo de e-mail e até mesmo o Whatsapp. No entanto, o livro ainda é extremamente eficaz e importante na rotina do síndico. “Para o síndico é importante, a fim de dar conhecimento a todos do que se passa no condomínio, seja aos moradores ou aos funcionários. Já para os moradores também é de grande importância fazer as devidas anotações no livro, a fim de dar conhecimento à administração das devidas reclamações”, afirma a advogada Paula Lopes da Schneider Associados. Apesar de não ser obrigatório, segundo a profissional, se o condomínio possui o livro de ocorrências, ele jamais deve cair em desuso. “O livro de ocorrências não é uma ferramenta obrigatória, mas é uma das formas de registro de reclamações entre moradores, funcionários e síndico. Caso o síndico entenda por bem em retirá-lo da vida condominial deverá comunicar em assembleia. Da mesma forma que poderá optar por outras formas de comunicação, como, por exemplo, site próprio do condomínio, e-mail do síndico, livro com folhas destacáveis e numeradas etc. O que importa é que haja no condomínio alguma forma na qual os condô-

minos possam registrar suas reclamações, assim como sugestões”, afirma. Síndico há mais de sete anos do Condomínio San Sebastian, de 74 unidades, Vicente Russo é um dos adeptos da ferramenta. “Solicitamos que toda e qualquer anormalidade ou anomalia que o morador constatar deva ser registrada no livro de ocorrências. O meu papel de síndico é verificá-lo diariamente para ver o que posso sanar e quais dúvidas tirar. Costumo responder pelo próprio livro ou diretamente com o morador, depende da situação. Se for complicado, eu prefiro fazer um contato direto”, afirma ele. Russo conta ainda que já passou por situações delicadas relacionadas ao livro em seus anos de administração. Certa vez, dois moradores discutiram utilizando uma série de palavrões em suas páginas. E o livro também já foi utilizado como prova legal em um processo judiciário. “É importante que tudo, independente do que seja, fique registrado. O livro de ocorrências também serve como prova judicial e sua importância não pode ser negada. É uma ferramenta necessária para aproximar mais ainda o síndico na solução de problemas com os condôminos”, afirma. Segundo Paula Lopes, a ferramenta é uma das provas mais utilizadas em casos de disputas relacionadas a barulho entre vizinhos, por exemplo, ou condutas indevidas. “A linguagem deve ser clara, porém, sem palavras ofensivas ou acusações sem provas”. Outra dica da profissional é que todas as ocorrências registradas no livro sejam assinadas, evitando assim as “denúncias anônimas”. Uma das desvantagens do livro é justamente o seu caráter democrático. Como todos podem participar, a ferramenta pode se transformar em um verdadeiro transtorno se não for bem-administrada e, com isso, muitos síndicos estão optando por outras plataformas de comunicação.

É o que acontece no Condomínio Etage, de 70 unidades, no qual outros canais de comunicação como um grupo de e-mails ou conversas por Whatsapp são mais eficazes. Segundo o síndico Pedro Gonçalves, aos poucos o livro está sendo substituído. “Não é que não utilizamos o livro. Nós o temos na portaria e, eventualmente, comunicamos algo por ali. Ele tem o seu valor, e claro, funciona como um sistema de arquivos que são checados por mim e pela administradora. Mas o que é muito comum e que observamos no comportamento dos moradores é que com as novas tecnologias, as pessoas fazem muito contato por WhatsApp, redes sociais e grupo de e-mails do prédio. É muito mais prático, porque está ao alcance da sua mão e também deixa tudo registrado. Registros esses que, futuramente, poderão ser utilizados como prova jurídica ou para solucionar um problema. Na minha opinião, acho que é questão de tempo para ele cair em desuso”, afirma ele, que também está testando uma nova comunicação por meio do site do prédio, que em breve deve ir ao ar. Além do livro de ocorrências, site, grupo de email ou grupo de Whatsapp, outras ferramentas como fichas avulsas para serem arquivadas, mural ou caixinha de sugestões também são válidas. “No final das contas, o que realmente importa para o síndico é atuar de forma eficaz na solução de conflitos. Com livro ou sem livro, o importante é resolver os problemas e evitar possíveis desentendimentos. Mas, temos que lembrar que, como o próprio nome sugere, o livro de ocorrências serve para registrar o que ocorre, ou seja, ter um registro de tudo o que acontece é extremamente importante para o síndico, independentemente de qual seja a ferramenta utilizada para isso”, finaliza Gonçalves. Mário Camelo

Edição 192 - 2016 - Ano XVI

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As bandejas das garagens Executando manutenção predial em muitos condomínios, escolas, clínicas, lojas etc. me deparo com as famosas BANDEJAS quase sempre situadas em garagens. Compreendo que a instalação delas foi uma medida paliativa, tomada normalmente para evitar que a água do pavimento superior, que infiltra pelas vigas ou lajes, caiam sobre o veículo estacionado em uma vaga e o danifique com manchas esbranquiçadas ou de ferrugem. Até aí é uma decisão acertada, mas o problema real não foi extinto, muito pelo contrário, pois com a instalação da bandeja dá a origem danosa de uma maior concentração de umidade em contato com a viga ou laje, além de permitir que se esqueçam por completo o problema seríssimo que é a infiltração de água nas peças estruturais. A água ao infiltrar na peça estrutural (viga, laje, e pilar) inicia um processo de destruição desta peça pela oxidação da ferragem que se encontra no interior da mesma. A oxidação da ferragem com o passar do tem-

po a deteriora ao ponto de levar ao colapso aquela peça, pondo em risco a estabilidade do prédio. Não somos contra a instalação das bandejas, apenas queremos salientar que em paralelo à sua instalação deve-se corrigir a causa da infiltração e não só o efeito danoso que ela causa em especial aos veículos. Certas bandejas instaladas não permitem a visualização da parte da peça estrutural afetada, o que favorece à evolução do processo de deterioração sem que seja notado. Nestes casos quando se torna perceptível será necessário fazer-se um escoramento na

garagem, consequentemente diminuição das vagas e os serviços de manutenção muito mais onerosos. A eliminação dos fatores que permitem a infiltração de água nos faz perceber que não há mais a necessidade de se manter instalada a bandeja. Mas, alertamos que tais reparos estruturais só devem ser executados por empresa especializada. Consulte-nos para avaliarmos cada situação em particular. Daremos a atenção necessária e indicaremos quais as medidas que devem ser tomadas para que se possam eliminar de uma vez por todas as BANDEJAS DAS GARAGENS.

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Manutenção em transformadores, não deixe para depois CREA-PR alerta para evitar falta de energia e risco de incêndios e explosões O transformador é um dos principais equipamentos responsáveis para que a energia elétrica chegue com qualidade e segurança ao consumidor. Empresas, condomínios, hospitais, shoppings, entre outros estabelecimentos de médio e grande porte, utilizam este equipamento para transmissão de energia ou potência elétrica. Para evitar riscos e prejuízos, existe uma legislação que estabelece responsabilidades e penalidades aos responsáveis pelos projetos, instalações e manutenções elétricas nas unidades de consumo. O coordenador da CEEE (Câmara Especializada de Engenharia Elétrica) do CREA-PR (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná), engenheiro eletricista Sérgio Luiz Cequinel Filho, alerta para a importância da conservação e os perigos da falta de reparos. “Uma vez o transformador recebido e instalado, posteriormente em períodos de um ano com o equipamento energizado, e a cada cinco anos com o equipamento desenergizado, o mesmo deve sofrer inspeções periódicas por equipe capacitada, especializada e devidamente registrada”, explica. RISCOS E PREJUÍZOS A ausência de manutenção pode acarretar na interrupção das atividades e processos dentro da empresa, com a parada de máquinas e até o envolvimento de acidentes com uma taxa maior ou menor de gravidade. “A qualquer instante pode ocorrer a falha no transformador, deixando inúmeras pessoas sem energia elétrica, e em situações diversas, como para-

das dentro de elevadores em edifícios, ou ocorrer o desligamento de aparelhagem em hospitais”, avalia Cequinel. Sobre o prejuízo financeiro e nas rotinas das indústrias, pode acontecer a perda de insumos em determinado processo de produção e atraso na entrega do produto, uma vez que a empresa nem sempre se dispõe de um transformador reserva. “Os gastos não planejados para a manutenção do equipamento avariado ou na aquisição de um novo são elevados, sem falar que são equipamentos produzidos especificamente para uma determinada instalação e os prazos envolvidos nos serviços de reparo, fabricação e transporte podem durar alguns meses”, destaca. “Vale esclarecer que um transformador, num momento de sobrecarga, o que não é difícil acontecer em função de que muitos operam acima da capacidade determinada pelo fabricante, ou se mal cuidado ou operado de forma irregular, pode funcionar como uma panela de pressão, chegando a atingir 100°C de temperatura, com extremo risco de incêndio ou explosão, e arremesso de estilhaços cortantes para várias direções em alta velocidade”, alerta o profissional.

A MANUTENÇÃO Para evitar riscos de prejuízos, em função da falha de um transformador, há a necessidade de um programa de manutenção preditiva e preventiva, realizando a análise de um conjunto de fatores referente à pressão, ruídos, temperatura, resistência do isolamento, entre outros. Neste caso, Cequinel Filho diz que é fundamental a contratação de um profissional da engenharia elétrica, para que elabore o projeto elétrico com precisão e detalhes quanto aos dispositivos de proteção e segurança. “Após isso, deve ser realizado um acompanhamento na fase da instalação e posteriormente manutenção, onde devem ser utilizados métodos e equipamentos certificados e de alta qualidade”, esclarece. Como forma de minimizar quaisquer riscos, é importante contratar boas empresas ou profissionais registrados no CREA e exigir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo projeto ou serviço como manutenção, laudos ou análises técnicas. “Poucos gestores e organizações sabem que a ART é um documento que valida e dá a garantia do serviço, por meio da chancela de um órgão federal de fiscalização como o CREA-PR. O contratante deve exigir a ART do responsável técnico pelo projeto ou serviço, pois estará não somente tendo um documento que poderá garantir a execução de um serviço bem feito e também contribuir para o combate contra a informalidade em atividades no setor elétrico”, finaliza o engenheiro.

Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br

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Alteração de fachada em condomínios Modificar a fachada do prédio pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. A discussão envolve um estudo sobre o que o nosso Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática. Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. ”Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Neste sentido o doutrinador Caio Mario da Silva Pereira aduziu que ”a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o consentimento dos demais. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto a conservação das linhas exteriores do prédio.” Porém, existem situações em que são aceitáveis

modificações, pelo fato de não serem consideradas como alteração de fachada. Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio. De acordo com a lição de Caio Mario da Silva Pereira: ”O limite da proibição é o interesse coletivo. Desde que não prejudique ninguém, nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da convenção. Pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender”. Tem–se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto.” Na prática, tem se aceito pequenas modificações na fachada desde que não causem prejuízo a estética do prédio, tais como fechamento de sacadas, redes de proteção, persianas, e ainda a substituição de materiais antigos que não existem mais no mercado quando

houver a necessidade de troca de esquadrias, batentes e etc. Quando constatado que não houve comprometimento a segurança ou alteração significativa da estética da fachada é cabível seu fechamento. Este entendimento aplica-se também no caso de remoção de caixilhos. Conclui-se assim que algumas modificações, tais como o fechamento de sacadas com vidros transparentes, a instalação de redes de proteção, remoção de caixilhos e a colocação de persianas não constituem alteração da fachada, desde que não comprometam a estética do condomínio. Considerando que alguns casos não configuram alteração de fachada sugere-se que o síndico se antecipe e convoque assembleia a fim de padronizar a instalação dos vidros, persianas, remoção de caixilhos entre outros. Esta aprovação deverá ocorrer com quórum de maioria simples e obrigará aos condôminos ausentes também. Por Rodrigo Karpat

Atitudes dos eleitos no condomínio É grande o volume de eleições em vários condomínios, neste primeiro quadrimestre de 2016. Síndicos e Conselheiros, novos ou reeleitos, devem tomar conhecimento de todas as obrigações administrativas, fiscais, trabalhistas, previdenciárias e as sociais. Em cada parte há detalhes que necessitam de absoluta atenção para satisfação das responsabilidades que cada eleito passa a assumir. Quanto às obrigações fiscais, trabalhistas e previdenciárias estas parecem ser mais fáceis, pois possuem as regras nas leis, decretos, resoluções, etc. que expõem orientações sobre os procedimentos e prazos a serem cumpridos. Mas, em relação às atividades ADMINISTRATIVAS E SOCIAIS, portanto, internas em cada condomínio, as regras a serem executadas são as contidas no Código Civil, na Convenção e no Regimento Interno. Também servem, como fonte de re-

gras, as decisões tomadas nas Assembleias Gerais. Os novos síndicos e Conselheiros devem, inicialmente, LER a CONVENÇÃO E O REGIMENTO INTERNO de seu condomínio, para não tomarem decisões diferentes dos comandos ali expressos. Na ausência de qualquer tipo de comando, o síndico e conselheiros precisam adotar decisões compatíveis com os bons usos e costumes e que não atrapalhem os direitos dos moradores (proprietários ou não). Isto é, ao serem arbitrários, em suas atitudes administrativas ou sociais, as decisões não podem ultrapassar os direitos e garantias das pessoas envolvidas nas situações que lhe dizem respeito. Por exemplo, ao aplicar a multa ao morador, por mau comportamento, o síndico precisa indicar na notificação o ato que configura infração à convenção ou ao regimento interno. Precisa, também, indicar o valor dosado, da penalidade, o prazo para pagamento e o prazo

para se apresentar defesa. Será invalidada judicialmente a multa que for aplicada em discordância com a convenção ou regimento interno, instrumentos que regulam os comportamentos individuais e os responsáveis pelos encargos daí decorrentes. Outro exemplo é o conselheiro receber uma reclamação de morador, contra ato de funcionário ou do síndico e não tomar as providências que lhe competem, dentro das descritas na convenção ou no regimento interno. Todas as convenções de condomínio atribuem as tarefas aos conselheiros, como fiscais dos atos administrativos e sociais e como consultores dos moradores ou síndicos. Não pode o conselheiro ficar omisso diante de reclamação válida ou de uma irregularidade praticada pelo síndico. Continua na próxima edição. Róberson Chrispim Valle – Advogado - robersonvalle@globo.com

Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com OAB nº 31.793

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Garagens A garagem é praticamente a última etapa a ser pensada num empreendimento, por isso acontecem inúmeros problemas. Entrada estreita, espaço apertados, rampas inclinadas que dificultam a visão, número insuficiente de vagas são problemas muito comuns nos edifícios. Como consequência: erros estruturais e desconforto aos usuários. É de importância, de forma preventiva, apresentar sugestões aos clientes antes da execução, esclarecendo sobre a importância de uma garagem planejada, versátil e segura, desmistificando a ideia que garagem é um “mal necessário”. Especialistas em uso de espaço conseguem prever possíveis entraves e indicam soluções para cada caso. Podemos citar alguns exemplos: pilares cilíndricos, ao invés de quadrados ou retangulares; as rampas, o cuidado deve ser com a geometria, sem curvas muito fechadas, e com largura de sete metros, espaço ideal para passagem de dois carros, podem diminuir o número de sinistros. Seria importante ressaltar que as vagas devem ter 2,40 x 5,00 metros para o usuário abrir a porta e não bater no carro ao lado. Um bom planejamento também reflete num ganho de vagas. O nosso grande desafio é fazer com que o estacionamento acomode o maior número de vagas possíveis, considerando-se padrões confortáveis de acomodação dos veículos. Uma garagem mal planejada acarreta prejuízos e sinistros. Ressalta-se, também, que o projeto da garagem ofereça um bom fluxo viário, que consiste na circulação de carros dentro do local. Nesse intuito é feita uma análise estatística sobre o fluxo de automóveis nos horários de pico. A partir desse estudo, são colocados cruzamentos em pontos estratégicos e criadas saídas alternativas para evitar congestionamentos, tendo em vista também os reflexos nas vias de acesso à garagem. Não apenas nos aspectos físicos se limita nossas preocupações, uma garagem mal planejada pode trazer riscos à saúde se o espaço não contar com um sistema de exaustão e ventilação, responsável pela renovação e circulação do ar, principalmente em subterrâneos. Em termos estruturais, uma garagem é calculada para cargas até 600Kgf/m², de modo que se deve ficar atento a cargas colocadas sobre a laje do estacionamento, dessa forma evitando-se problemas de patologias nas estruturas.

O ideal seria planejar-se junto com a construtora no início da obra. Dessa forma estaríamos minimizando riscos de forma geral. 1º Quais são as maiores deficiências e carências quando se fala em estrutura em garagens? R. Espaços, acessibilidade, rampas mal dimensionadas, vagas fora de padrões podem acarretar sinistros e prejuízos. 2º Qual a solução para pilastras e ralos por vezes mal distribuídos dentro do âmbito garagem? R. Pilares devem ter formatos cilíndricos, ao invés de quadrados ou retangulares, minimizados assim acidentes. Quanto ao escoamento de águas, os ralos são dimensionados de acordo com a vazão e colocados de forma convenientemente, respeitando rigorosamente projeto, e sendo vistoriado pelo engenheiro na etapa de execução. 3º Devido ao aumento dos veículos, características tecnológicas, os edifícios antigos sofrem constantemente problemas quando se fala em adaptação ao espaço. Qual sua opinião? R. Infelizmente os edifícios antigos foram dimensionados com espaço reduzido, e para um número até inferior as unidades condominiais existentes, devido à concepção da época. Hoje em dia, vaga de estacionamento é fundamental na compra de um imóvel. Por esse motivo, as construtoras preocupamse mais com a quantidade e espaços das vagas. 4º Qual a obrigação da construtora frente à degeneração da garagem? Existe um tempo para que as construtoras tutelem os empreendimentos? E depois deste período, a que cargo isso compreende ao síndico? R. Sim, da mesma forma que a construtora dá garantia à obra, a garagem como parte integrante tem o mesmo tratamento. Após o prazo de cinco anos finalizam-se os possíveis problemas e estes correm

por conta do condomínio. Portanto para minimização destes, é de suma importância, acompanhamento por engenheiro, de uma inspeção predial não apenas no tocante as garagens, mas no aspecto geral da edificação quanto a prováveis patologias da construção, decorrente do fato da idade da execução da obra. 5º Nessa época do ano, em que as chuvas são comuns, aparecem manchas, bolor e umidade em garagens de prédios, subsolos e áreas comuns de condomínios. Isso pode, inclusive, comprometer a estrutura predial a ponto de colocar em risco a segurança dos moradores? R. Muito comum essa ocorrência, por tratarse de uma área com pouca ventilação, iluminação, e também, com infiltração podendo as armaduras dentro das estruturas de concreto serem prejudicadas, oxidação e carbonatação, acarretando problemas até de estabilidade, sendo necessário, pela dimensão, uma intervenção de empresa em recuperação estrutural. Deve-se alertar ao síndico e demais condôminos da importância de uma inspeção predial regular, por engenheiros habilitados, para evitar problemas maiores e consequentes prejuízos ao patrimônio. 6º Do Código Civil - Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT. Isso acontece nas edificações que conheces ou acompanha? R. Posso dizer mais recentemente, que as construtoras, junto com os órgãos fiscalizadores e o cliente, cada vez mais participativo e exigente, estes inconvenientes, em geral, estão sendo minimizados. 7º Quais são as alternativas que podem ser adotadas pelo síndico quando este observa rachaduras e problemas na estrutura da garagem? R. É de grande importância conscientizar o síndico e demais moradores e proprietários das realizações de inspeções regulares, diria a cada dois anos, por engenheiro habilitado, que fará um diagnóstico geral das atuais condições da edificação quanto aos aspectos de segurança, patologias, enfim um “check up” completo da edificação. PROF. FERNANDO RIBEIRO

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Portaria virtual nos prédios O desafio tecnológico foi lançado e ele é, com certeza, irreversível para a vida moderna. A onda tecnológica pode aos poucos ocupar aquelas áreas onde nós humanos cometemos nossas falhas. Essa onda veio para aumentar a segurança de um condomínio? O debate sobre implantar ou não a portaria virtual nos prédios é resultado direto do avanço de um novo mundo cada vez mais dependente de tecnologia. Pode ser que sejamos precipitados no gueto, caso nos recusemos a decifrar essa moderna esfinge. “Decifra-me ou te devoro”. A sentença que a Esfinge endereçou a Édipo em tempos remotos nunca foi tão adequada. A moderna Esfinge lança seu novo desafio em tempos atuais. Grande parte dos condomínios tem investido de forma crescente em tecnologia de ponta. Com muita razão, achamos que, com isso, vamos fechar o círculo de segurança em favor de nossa família e de nosso patrimônio. Com a pletora tecnológica, sem dúvida tornamos cada vez mais difícil o delito contra essas comunidades que, no passado, funcionavam sem nenhum ou com um mínimo de recursos dessa natureza. Muitos prédios funcionavam apenas com o zelador. Estamos agora questionando se a portaria virtual pode substituir a emblemática figura do porteiro. Não há dúvida sobre a importância desse profissional. Mas a tecnologia traz consigo um viés

de infalibilidade, que não remete ao trabalho humano. Há relatos de que porteiros podem se distrair em suas tediosas jornadas noturnas, o que na verdade ocorre em alguns casos. Há também a importante questão dos custos: cada portaria exige três porteiros e há prédios com duas portarias. Nesse caso são portanto seis porteiros, sem contar com o folguista para evitar as horas extras. Qual é então o custo da portaria virtual? Ao que tudo indica, cada caso é um caso: vai depender muito do perfil do condomínio. O custo depende também de uma simulação bem feita e cada empresa prestadora dessa inovação poderá ter um cálculo próprio. A portaria virtual poderá ainda ser mista com a presença física do porteiro, em horário parcial. Talvez seja essa a opção antes da instalação da portaria full time. Os síndicos deveriam desde já pensar numa reunião sobre o assunto para começar a sentir o clima entre os moradores. Vai haver muita polêmica, sem dúvida. Inegavelmente, a portaria virtual tem as suas vantagens. Ela pode ser monitorada por controle remoto pelo zelador e pelo síndico. A empresa que fornece o serviço pode entrar em ação instantaneamente e acionar a polícia em caso de perigo. A biometria acoplada ao novo sistema está sendo reconhecida como infalível. Será? Não estamos tomando partido: o porteiro também tem suas virtudes: ele é humano, pode ser chamado pelo nome e, com razão pode, para muitos, ser

insubstituível. Falar com gente de carne e osso não é o mesmo que falar com as máquinas. O que está claro é que, se o porteiro não veio ao mercado de trabalho para ficar definitivamente atrelado à portaria dos prédios, a tecnologia está demonstrando uma gulodice ainda longe de ser saciada. Transcende o universo dos condomínios: é uma onda oceânica que parece estar apenas começando a bater na praia, mas que já conseguiu mudar para melhor ou para pior a nossa vida pública e privada. Está mudando o perfil de síndicos, subsíndicos, condomínios e condôminos. Está mudando nossos hábitos, nossa família, nosso trabalho, nosso pensamento. Não sabemos ainda se esta avalanche tecnológica é a maior mudança histórica depois da Revolução Industrial ou da extinção dos grandes répteis. Por enquanto estamos assistindo, sem saber se somos contra ou a favor. Provavelmente somos a favor. Porque gostamos de tecnologia. Ao lado dos prazeres da vida e de nossa obsessão pelo consumo, ela é a nossa distração atual. É claro que, com a portaria virtual, pode haver desemprego. No mercado de trabalho, muitas profissões estão aos poucos deixando de existir. Muitas já foram extintas. Seja como for, é emocionante viver em um mundo que se transforma a cada momento. Os condomínios não estão imunes a esse processo. Por Hubert Gebara

Divertidos e seguros: conheça as tendências em playgrounds Nestes tempos em que as crianças têm contato com a tecnologia desde cedo e, em geral, são pouco estimuladas a praticar atividades ao ar livre, os playgrounds podem representar uma boa oportunidade para os pequenos deixarem um pouco de lado os games e tablets e desenvolverem habilidades motoras e de convivência. Os mais modernos são, ao mesmo tempo, lúdicos (interessante para as crianças), seguros (maior preocupação dos pais) e integrados às características arquitetônicas do empreendimento, criando verdadeiros espaços de convivência entre os moradores. “O playground deve servir como ferramenta para ajudar no desenvolvimento da criança. Mas tem de ser, antes de tudo, divertido, já que, hoje em dia os brinquedos disputam a atenção com dispositivos eletrônicos”, avalia Raul Cruz Lima, responsável pela área de Marketing da LAO Engenharia, empresa que desenvolve projetos para as principais incorporadoras. Entre as principais tendências, estão as chamadas cúpulas geodésicas (em corda e alumínio), redes (de diversos tamanhos), e pontes suspensas – todos capazes de estimular o desenvolvimento habilidades motoras e de equilíbrio. Nessa mesma linha estão as casas suspensas, aparelhos multifunção ideais para espaços que comportam um único brinquedo, por reunirem outros recursos, como as redes, escadas e escorregador. Um exemplo é o modelo Casa do Tarzan, fabricado pela LAO. Para as crianças menores, de até quatro anos, a recomendação são brinquedos mais simples, como os animais estilizados em eucalipto tratado que, além de estimularem habilidades cognitivas (como as de aprender nomes de animais), são projetados em forma de banco capaz de suportar o peso de um adulto, podendo ser usados pelos pais enquanto acompanham as brincadeiras dos pequerruchos. Clássicos como a gangorra e o balanço ainda fazem sucesso, mas observando aspectos de segurança que poderiam passar despercebidos 20 ou 30 anos atrás. Cruz Lima

destaca, por fim, que, cada vez mais, há uma demanda por brinquedos adaptados para crianças com deficiência. “Tratase de uma cultura de inclusão, que vem ganhando espaço também nos playgrounds.” Para as crianças menores, de até quatro anos, a recomendação são brinquedos mais simples, como os animais estilizados em eucalipto tratado que, além de estimularem habilidades cognitivas (como as de aprender nomes de animais), são projetados em forma de banco capaz de suportar o peso de um adulto, podendo ser usados pelos pais enquanto acompanham as brincadeiras dos pequerruchos. Clássicos como a gangorra e o balanço ainda fazem sucesso, mas observando aspectos de segurança que poderiam passar despercebidos 20 ou 30 anos atrás. Cruz Lima destaca, por fim, que, cada vez mais, há uma demanda por brinquedos adaptados para crianças com deficiência. “Trata-se de uma cultura de inclusão, que vem ganhando espaço também nos playgrounds.” Entre os temas que ilustram os playgrounds modernos as incorporadoras costumam optar por aqueles ligados à natureza e a aventuras – caso do barco pirata, que também possui diversos itens como redes e escadas. Personagens de desenhos animados, mesmo os mais populares, costumam ser evitados por um motivo simples. “O prazo entre o lançamento de um empreendimento e a entrega é de três anos. Nesse ínterim, muitos desses heróis podem sair de moda”, justifica a arquiteta Penélope Bernardo, responsável da incorporadora Trisul. Na You, Inc, a política é parecida: “Evitamos adotar personagens específicos; preferimos utilizar temas como floresta, teatro ou fazenda para criar uma referência ao espaço”, afirma a arquiteta Paula Blankenstein. O Sonho do Primeiro Imóvel preparou algumas dicas para você modernizar o playground de seu prédio com segurança e facilitando a convivência dos pais-moradores. Renovando o playground com segurança Para os síndicos que desejam renovar os playgrounds, uma dica é observar aspectos como prazo de validade dos brinque-

dos, períodos de manutenção e troca de peças, peso máximo suportado e idade mínima para o uso de cada brinquedo. Os fabricantes devem fornecer todas essas informações que, se possível, devem constar impressas em local visível, para facilitar a vida dos pais e responsáveis. “É importante buscar informar-se sobre todos esses detalhes antes de fechar o negócio”, explica Raul, da LAO. A empresa participou das discussões para a elaboração da Norma NBR 16071, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece parâmetros para a segurança em playgrounds e que vão desde tipos específicos de matérias-primas (espécies de madeira, tipos de plásticos e de aços, etc), níveis de toxicidades desses materiais e equipamentos de proteção obrigatórios que em cada brinquedo. Outra questão a ser observada é a da segurança do entorno da área em que serão instalados os brinquedos, conforme lembra Paula, da You,Inc. Ela inclui aspectos como a instalação de pisos antiderrapantes e emborrachados (para atenuar as inevitáveis quedas). Também é fundamental evitar quinas, peças pontiagudas e até mesmo plantas venenosas em jardins próximos ao playground. “No projeto e execução é sempre avaliada a questão da segurança na marcenaria e mobiliário, evitando cantos vivos ou algum material que possa oferecer algum risco”, complementa Daniel Chaud, responsável pela área de engenharia da incorporadora MDL. Por fim, para garantir que o espaço seja mais funcional, vale observar outros dois aspectos na hora de renovar o playground: (a) é importante que fique próximo da brinquedoteca, o que facilitará a vida dos pais que têm mais de um filho; (b) os playgrounds devem ser interessantes não só para as crianças, mas também para os adultos. Isso pode ser feito com a colocação de bancos e algum espaço para que os pais possam conversar entre si enquanto observam seus filhos. Afinal, trata-se, também de um espaço de convivência dos moradores. Por Danilo Vivan

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A questão do preço Um dos principais obstáculos que nós, engenheiros e arquitetos enfrentamos durante nossas negociações com os clientes é a questão do preço. Ênio Padilha O leitor mais afoito já deve estar esfregando as mãos, achando que este artigo, finalmente, vai ensinar como lidar com a questão do preço. Mas o que eu tenho a dizer é simples, curto e grosso: esqueça isto. O preço não é um problema que mereça a nossa atenção! Como assim? Como não é um problema se “todo mundo sabe que os clientes só querem saber do preço!”? Aí (exatamente aí) é que está o grande engano: a crença, irracional, de que os clientes de engenheiros e arquitetos “só querem saber do preço”. Não é o cliente que supervaloriza a importância do preço na negociação. Nós é que fazemos isto. Nós é que acreditamos que o preço é um fator determinante para a decisão de compra do cliente quando uma análise mais detalhada mostra exatamente o contrário. Senão vejamos: tome-se um cliente comum (um dos seus, amigo leitor). Um desses que, na avaliação geral, só se preocupa com preço. Veja o carro que ele tem. É o carro mais barato do mercado? O telefone celular dele? É o mais barato? As roupas que ele usa? O sapato que calça? É tudo comprado em balaio de liquidação? Não? Como assim? Ele não se preocupa só com preço? E o médico dele? É sempre o recém-formado da hora? O dentista que trata dos dentes dele? O cabeleireiro? o mecânico? A escola onde os filhos dele estudam... O que foi, leitor? Está pensativo? Você começou a se dar conta de que esse cliente, na verdade, só se preocupa com preço quando o negócio é com você? Então me responda: o que é mais provável, “o cliente só se preocupa com preço quando o negócio é com você” ou o fato de que, na verdade, o preço não é a questão que determina a decisão de compra desse cliente? Pense um pouco, leitor. Quais são as coisas que você compra usando o preço como elemento fundamental na decisão de compra? Seu creme dental é o mais barato, suas roupas, sapatos, seu carro, o supermercado onde você faz compras do mês, a cerveja que você bebe no fim de semana... Hmmmm... Se você interromper a leitura agora e fizer uma lista dos produtos que, para você, têm o preço como variável determinante para a decisão de compra chegará à seguinte conclusão: só existem três coisas que explicam o fato de alguém comprar por preço (utilizando apenas o preço como variável determinante da decisão de compra): 1) quando a pessoa não tem dinheiro para comprar o que gostaria de comprar; 2) Quando não está envolvida diretamente no processo de consumo do produto a ser comprado; 3) Quando acha (está convencida) de que todos os produtos (concorrentes) são iguais. No nosso caso, os potenciais clientes não se encaixam em nenhum dos dois critérios acima, pois sempre têm dinheiro e, obviamente, estão minimamente interessados no produto final (casa, prédio, indústria, equipamento...) que decorrerá dos nossos serviços. Logo, concluímos que o que o cliente não é sensível ao preço (não quer saber só de preço) o que ele tem e a sensação (convicção) de que os nossos produtos são todos commodities. Commodity, segundo o dicionário Houaiss, é qualquer bem em estado bruto, geralmente de origem agropecuária ou de extração (mineral ou vegetal) produzido em larga escala mundial e com características físicas homogêneas, seja qual for a sua origem. O termo também define cada um dos produtos primários (café, açúcar, soja, trigo, petróleo, ouro, etc.), cujo preço é determinado pela oferta e procura internacional. Commodities são, portanto, produtos sem diferenciação relevante. Coisas do tipo “água mineral”, “leite em caixinha”, “sal grosso para churrasco”... E desde quando serviço de Arquitetura ou de Engenharia é uma commodity? Ahá! Mas aí é que está. O cliente pensa que é. Os clientes, de uma maneira geral, pensam que os engenheiros são todos iguais (o mesmo raciocínio vale para arquitetos). Ora, se todos são iguais (produzem os mesmos resultados para o cliente) é natural que o preço vire fator determinante para a decisão de compra. Mas então, meu amigo leitor, o problema não é o fato de o cliente só querer saber do preço. O problema é o cliente pensar que engenheiros são todos iguais. Esse é o problema a ser resolvido. Aprender a fazer guerra de preços não resolve este problema, pois mira no alvo errado. O que nós precisamos aprender é a diferenciar nosso produto, mudar a percepção do cliente sobre o nosso trabalho e fazer com que ele identifique as diferenças que existem entre os profissionais do mercado. A execução dessa tarefa tem um nome bacana: administração do mercado mercado. Mas pode chamar pelo nome mais conhecido: marketing! Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br

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JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia CONDÔMINO INADIMPLENTE DEVE PAGAR JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE A DATA DO VENCIMENTO DE CADA TAXA EM ATRASO Apelação cível. Ação de cobrança de taxas condominiais. Débitos devidamente comprovados. Ausência de impugnação específica. Inadimplência incontroversa. Juros de mora e correção monetária. Incidência a partir do vencimento de cada taxa condominial. Multa de 2% prevista na convenção do condomínio. Cabimento. Má-fé dos demandados não configurada. Sentença mantida. Apelo desprovido. I - uma vez resultando incontroverso o não pagamento das taxas condominiais apontadas na exordial (art. 334, II, do CPC), além de o autor colacionar aos autos cópia dos boletos inadimplidos e o respectivo demonstrativo de débito, evidente que devem os réus ser condenados ao pagamento do débito em questão. II sobre as parcelas inadimplidas de taxa condominial devem incidir os juros de mora e correção monetária desde a data do vencimento de cada mensalidade, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino devedor. III - cabível a multa no valor estipulado na convenção de condomínio, uma vez que em consonância com a legislação ora vigente. IV - não evidenciada nenhuma atitude desabonadora da conduta processual dos réus, que nada mais fez do que se valer da garantia constitucional do acesso à justiça, afigura-se indevido o reconhecimento de litigância de má-fé na hipótese em tela. (TJ/SC Ap. Cível n. 2014.074956-9 - 4a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Joel Dias Figueira Júnior - Fonte: DJ, 15.12.2015). Ementa publicada na R evista B onijuris. Revista Bonijuris. *** SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE É POSSÍVEL REALIZAR A COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL DO ADQUIRENTE Agravo de Instrumento. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva. Condição da ação não analisada no juízo de origem. Supressão de instância. Ausência de interesse recursal. Responsabilidade da construtora por débitos condominiais até a entrega da obra. Recurso conhecido parcialmente e, na parte conhecida, desprovido. Consoante a jurisprudência do STJ, reafirmada sob a sistemática do art. 543-C do CPC, nos contratos de compromisso de compra e venda, o adquirente somente passa a ser responsável pelas taxas e despesas condominiais após a imissão na posse do imóvel e da respectiva ciência deste fato pelo Condomínio. (TJ/PR - Agr. de Instrumento n. 1368337-9 - Curitiba - 6a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Carlos Eduardo Andersen Espínola - Fonte: DJ, 11.03.2016). Ementa publicada na R evista Bonijuris. Revista *** PROMITENTE VENDEDOR POSSUI RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS QUOTAS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL DO PROMITENTE COMPRADOR Agravo Regimental. Recurso Especial. Civil e Processual civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Débitos condominiais. Responsabilidade do vendedor e do comprador. Imputação do débito ao comprador. Caráter ‘propter rem’ da obrigação. Interpretação do RESP 1.345.331/RS, julgado pelo art. 543-C do CPC. Art. 350 do CCB. Óbice da súmula 282D STF. 1.Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2.Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 3. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 4. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 5.Preservação da garantia do condomínio. 6.Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331D RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 7.Agravo Regimental desprovido. (STJ - Agr. Reg. em Rec. Especial n. arso 1.472.767/PR - 3a. T. - Ac. unânime - Rel.: Min. Paulo de T Tarso Sanseverino - Fonte: DJ, 08.10.2015). Acórdão publicado na Revista Bonijuris.