Boletimdocondominio janeiro2014

R

Edição nº 173 - 2014 - Ano XVI

DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA EM CURITIBA, REGIÃO METROPOLITANA E LITORAL PARANAENSE

AO SÍNDICO

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

2

Vida em Condomínio

E d i t o r i a l

Feliz 2014 a todos!

O início de mais um ano nos remete há um planejamento em nossas vidas.

Sempre há uma oportunidade de uma nova etapa para que construamos novas expectativas, novos compromissos e novos desafios. É nosso querer que a Fé sempre esteja conosco ao iniciarmos uma nova caminhada. Em nossos pensamentos não podemos dar espaço para lamentações ou fatos negativos. O que passou, passou, tem que deixar para trás. Temos que pensar somente nas coisas boas para o ano novo. Uma força incrível prevalece dentro de nós, tornando até mesmo os mais pessimistas em notórios otimistas. É com esse espírito que damos boas-vindas a 2014.

Nesta primeira edição do ano, queremos afirmar a postura consciente e íntegra do Jornal Boletim do Condomínio de trabalhar com seriedade e responsabilidade.

O Boletim do Condomínio começa 2014 acreditando que mais um ano irá cumprir sua missão de informar, divulgar e contribuir para a informação e atualização de seus leitores.

Muita expectativa positiva possui o Jornal Boletim do Condomínio, muitos projetos para serem concretizados. Espera, assim como em anos anteriores, levar boas notícias a vocês, leitores, e aprimorar o seu trabalho, sempre pautados num jornalismo levado verdadeiramente a sério.

Os objetivos que serão atingidos irão ser fruto de um trabalho de um grupo que não mede esforços para dar o suporte material e incentivo para continuar a buscar objetivos maiores.

A todos seus leitores, clientes, parceiros e amigos, a equipe do Jornal Boletim do Condominio deseja um . Que 2014 seja um ano maravilhoso, repleto de coisas boas. Com muita saúde, amor, alegria, oportunidades e conquistas.

Que este que se inicia chegue renovado de esperanças e repleto de novos sonhos. Que todos sigam com muita paz no coração e consigam trilhar o caminho almejado.

Querer, poder e conseguir. Acreditando nisso, a gente chega lá. Pé no chão e muita Fé.

Feliz 2014!

O Editor

Lei não tombou a fachada

A interpretação literal da lei pode levar a conclusões absurdas. Há dias, no jornal de maior circulação de Curitiba, estampou-se reportagem com o título "Alteração na fachada exige alguns cuidados" (correto) e o nariz-decera "A modificação na área externa de um edifício só é possível com a aprovação de 100% dos moradores" (nem sempre, como veremos). A questão está regulada pela Lei do Condomínio em seu art. 10, que diz: "É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadrias externas de forma diversa da empregada no conjunto da edificação; III - destinar a unidade a utilização diferente da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade d à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1o - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou obstar-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. § 2o - O proprietário ou titular de direito à aquisição da unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Com base no texto acima, tem-se difundido a noção de que para qualquer alteração da fachada do prédio é preciso aprovação de 100% dos condôminos. Contudo, fazendo-se uma interpretação sistemática e teleológica do texto legal, chegaremos à conclusão de que a unanimidade só é exigida quando a modificação ferir o conjunto arquitetônico do prédio, deixando-o desfigurado. Seu objetivo (da norma legal) foi o de evitar que a fachada do edifício se

transformasse num carnaval de cores e materiais, com cada morador decidindo a decoração de sua sacada ou área externa.

Em outras palavras, a lei não visou tombar a fachada do prédio, preservando-a intacta para todo o sempre.

O objetivo da lei não foi nem é o de impedir que o edifício passe por processo de transformação e melhoria, recuperando sua imagem original ou adotando nova feição plástica, com o emprego de materiais mais modernos (alumínio em vez de ferro, pastilha ou granilha em lugar de pintura). O importante é que a modernização do prédio não lhe traga um dano estético.

Como ficaria a questão do quórum para aprovação da modificação de fachada?

A questão é simples. Sempre que haja alteração visando atender capricho de um ou de poucos condôminos, com quebra da harmonia arquitetônica do conjunto (dano estético), será necessário o quórum de 100% dos proprietários presentes à assembléia. Exemplo: o edifício tem 22 andares e os moradores do 5o, do 7o e do 15o andares querem trocar pintura verde por pastilha cinza. Mesmo que fique horroroso, se todos aprovarem tal mudança, é possível fazê-la.

De outro lado, se em razão de infiltração ou gasto contínuo com pintura, os condôminos decidirem empastilhar todo o prédio, dando-lhe nova fachada, moderna e mais duradoura, o quórum exigido não será de unanimidade, mas de 2/3 (dois terços) dos proprietários, ou o que estiver previsto na convenção para obras necessárias.

Como disse o administrador de condomínio Olívio Lopes Filho, na matéria mencionada no início, a lei precisa ser flexibilizada (melhor interpretada, diríamos), não concordando que apenas um voto possa deixar tudo como está, e enfatizando que uma pessoa apenas não pode ter todo o poder.

O tema é polêmico e a ele voltaremos, pois o espaço acabou.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

Expediente Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3 022-4253 E -m a i l : boletimdocondo minio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: w ww.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares

Impressão:

Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br

Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras e distribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

Press Alternativa

3047-4511 | 3047-4280 É proibida a reprodução total ou parcial deste jornal sem prévia autorização por escrito

As matérias assinadas não refletem necessariamente a opinião deste Jornal

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

3

acesse: www.boletimdocondomínio.com

A Segurança do Condomínio

Nos dias atuais convivemos em clima de insegurança e de medo, devido ao aumento da criminalidade e da falta de segurança que existem nas grandes cidades e que tem se estendido a cidades do interior.

O crime tem tomado conta do mundo, os assaltos são de toda ordem. Os bandidos não param. Eles agem a todo o momento. Não se pode deixar de tomar cuidado com algumas questões de segurança porque elas estão sendo observadas por aqueles que pretendem agir. Se os bandidos percebem que as pessoas estão tomando cuidado e estão atentas, eles vão procurar outras vítimas. Quando o bandido fica monitorando os alvos potenciais, eles optam justamente por aqueles mais vulneráveis. Ou seja, onde há menos cuidado e menos riscos para a atividade deles.

Estes fatos são cada vez mais preocupantes para a nossa sociedade; políticos e profissionais responsáveis pela segurança pública se perguntam, o que fazer para combater o crime? Felizmente até surgem idéias, mas não é suficiente para sanar o problema do “mal do século” a criminalidade.

Portanto, diante destes maios próprios seres humanos se encarregam de buscar soluções para se protegerem. Escolhem residir em condomínios equipados com sistemas eletrônicos de segurança, como: cercas elétricas, circuito fechado de TV, sensores magnéticos, muros altos e seguranças patrimoniais para serem escudos de proteção contra o crime.

Mas, toda segurança é perfeita até o dia em que falha! Este deve ser o lema, não apenas do síndico, mas de todos condôminos e empregados.

Assim como a gente cuida de questões de saúde, cultivam hábitos saudáveis de alimentação, exposição moderada a raios solares, os cuidados com a segurança deve fazer parte da nossa rotina. Rotina quer dizer: tornar habitual, sem sentir raiva por causa de certas medidas tomada. Essa naturalidade faz com que o ambiente fique mais seguro e corramos menos riscos e fiquemos menos vulneráveis às ações da violência.

Por exemplo, apesar do desconforto, uma medida que se adota hoje em dia é evitar que entregadores de flores e pizzas se desloquem até o apartamento para a entrega. Os moradores devem buscar suas encomendas na portaria. É necessário que os moradores entendam isso como uma medida natural de segurança. Isso deve ser entendido na vida em comunidade como algo perfeitamente natural nos grandes centros..

Em função de suas características cada prédio deve estudar o que melhor lhe convém, proporcionando maior segurança ao condomínio na escolha de um projeto adequado para a instalação de câmeras e sensores e a colaboração dos moradores.

O potencial humano dentro do condomínio é peça essencial, portanto é importante que as pessoas discutam francamente em cada unidade residencial quais são seus problemas de segurança. Não se pode

pensar em segurança apenas como medidas de barreiras físicas. Elas podem ser testadas e são importantes porque são vistas pelos malfeitores. Mas o principal é o comportamento de segurança.

A legislação exige que um edifício possua equipamentos de proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência para facilitar a sinalização de escape, hidrantes, extintores por metro quadrado, páraraios, corrimão, caixa d’água de acordo com a área e população do prédio, rede elétrica em perfeito estado, etc.

Então, mesmo morando em condomínio, as pessoas precisam ter os seus cuidados pessoais de segurança.

Há a necessidade de se preocupar com os idosos, que podem ser acometidos por problemas súbitos de saúde.

Uma série de fatores que precisamos pensar com naturalidade. Isso da parte interna. Da parte externa, é importante que algum membro da comunidade local se reúna com síndicos da mesma rua para falar a respeito de medidas de segurança na sua rua e no seu bairro.

Quando estamos em comunidade, podemos nos dirigir ao batalhão da Polícia Militar e informar os policiais que somos representantes de um conjunto de moradores locais. As autoridades públicas são muito mais sensíveis quando nós estamos falando em nome de uma comunidade. Aí descobrimos que temos uma força da qual não suspeitávamos. Isso começa na reunião de condomínio. Pode ser ampliada depois com a participação de síndicos da mesma rua. A sociedade moderna não pode, hoje em dia, ser entendida como a força do indivíduo. É preciso poder para se chegar ao poder público. E esse poder vem sempre desse esforço comunitário de representação de uma comunidade. A nossa sociedade funciona assim.

DICAS DE SEGURANÇA -

-

-

-

-

-

-

-

A infra-estrutura de segurança deve prever muros altos nas laterais e na parte de trás do prédio, cerca elétrica, iluminação com sensores de movimento nas áreas comuns, câmeras com boa resolução para gravação diurna e noturna e circuito de TV dentro da portaria.

Os porteiros devem receber treinamento pelo menos duas vezes por ano, ou quando há mudança do sistema de segurança.

Moradores devem avisar a portaria quando houver a visita de prestadores de serviço, avisando o horário e a finalidade – isto deve ser previsto por um procedimento interno do condomínio.

O porteiro só deve sair da portaria na troca de turno – ele não deve, por exemplo, ajudar moradores carregando sacolas ou chamando táxis na rua.

Os moradores não devem reclamar ou desautorizar o porteiro quando este demorar a liberar algum morador por não conseguir contato com o apartamento – deve-se entender que este é o procedimento.

Os entregadores não devem entrar no prédio – os moradores é que devem descer para retirar as encomendas.

Não pode haver exceções: mesmo visitantes freqüentes devem passar pela identificação na portaria. É preciso que o morador tenha a certeza de quem está autorizando a entrar no condomínio pelo interfone – se não conhecer a pessoa, não autorize.

O EDITOR.

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

4

Se todos pagam pela energia que consomem, por que não pagar com a água?

O sistema de individualização da água vem beneficiando os condomínios na redução de 20% a 30% do desperdício em relação à medição coletiva além de detectar vazamentos.

A medição individualizada é uma forma justa onde o consumidor paga o que consome. Com isso cada condômino terá mais controle sobre seu orçamento, pois só irá pagar por aquilo que efetivamente consumir. Quem gastar mais pagará mais e quem usar água com consciência e economia pagará menos.

O sistema de individualização da água surgiu na Europa, na década de 1950. É uma prática comum já utilizada nos países, como Alemanha, Portugal e França, América Latina, e Colômbia como forma de se pagar pelo consumo da mesma.

No Brasil, o sistema começou como uma solução para redução no consumo durante o período de racionamento de água onde cada brasileiro consome diariamente 138,5 L e também para mudar o comportamento e a consciência das pessoas.

Segundo ONU (Organização das Nações Unidas) 80 países já sofrem o efeito de escassez de água.

Portanto o problema já existe e é um desafio para todos nós.

De acordo com o último levantamento da Agência Nacional de Água, doze capitais já criaram leis que estimulam a instalação de medidores individuais.

A Medição Individual já é prevista em projetos de edifícios novos. São prédios planejados com projetos hidráulicos e com sistemas de distribuição de água.

Já os condomínios antigos com mais de dez anos e que não receberam planejamento hidráulico, com tubulação de cobre, PVC, PPR e PEX também podem ser individualizados. Tecnicamente todos podem instalar o sistema.

O grande problema da instalação do sistema nesses prédios é basicamente o custo, que aumenta devido à instalação de um hidrômetro para cada unidade.

O sistema por rádio-freqüência é o mais utilizado, no Brasil. É o sistema utilizado para leitura de hidrômetros, que funciona de modo remoto, realizando desde a leitura até o bloqueamento ou desconexão do hidrômetro, detecção de fraude mecânica ou magnética, controle de índice de consumo muito baixo ou excessivo, etc. Tudo é feito através de um equipamen-

to de rádio integrado a uma rede, com a capacidade de analisar até 8 mil hidrômetros. Além da economia gerada, a medição por rádio também traz mais segurança e facilidades para as companhias de abastecimento. A pessoa contratada para fazer a medição - o leiturista - não precisa entrar no condomínio. Através do rádio, é possível acionar o medidor a uma distância de até 200 metros, com uma capacidade de armazenamento de 800 leituras. Se a área for livre, o alcance é de até 300 metros. Qualquer edifício pode ser adaptado, mesmo os mais antigos.

Justiça social Além de justiça social a medição de água contribui para a preservação ambiental. A água não é tão inesgotável quanto às pessoas pensam. Encontra-se em extinção é um bem finito, que possui valor econômico. É preciso a conscientização das pessoas sobre a necessidade do uso racional da água. O consumo está diretamente ligado ao uso e ao desperdício A individualização da água tem sido muito divulgada pelos meios de comunicação, e há uma preocupação para que síndicos e condôminos venham a entender a importância da individualização e da mudança de atitudes para o uso racional da água. É necessário criar regras no condomínio.

Para os síndicos que pretendem individualizar o consumo de água em seus condomínios é importante prestar bem a atenção ao contratar uma empresa responsável pela individualização, ao correto dimensionamento do projeto antes da execução. Isso porque há várias tecnologias disponíveis para efetuar a medição e deve haver muito critério na escolha da empresa contratada Diante de tantas novidades, é esperado que o síndico fique indeciso ao decidir pela melhor forma de individualizar o consumo de água de seu edifício. É Importante que o síndico identifique o sistema que cause o menor impacto possível na implantação, acarretando um custo menor. Depois, ele deve checar as referências das empresas consultadas: É preciso colher informações do funcionamento do sistema, da empresa instaladora e da empresa que prestará manutenção e fará o monitoramento da individualização.

Nem sempre a empresa detentora da tecnologia é a mesma que realizará a parte civil da obra hidráulica.

O síndico deve verificar a capacidade operacional de cada empresa. Se ela tem condições de começar e ter-

minar o projeto, além de prestar manutenção e fazer o gerenciamento da individualização. Não se trata só da leitura de dados. Há sistemas que gerenciam as informações 24 horas, tornando mais fácil, por exemplo, a detecção de fraudes e vazamentos.

Prédios que já individualizaram o consumo de água não se arrependem dos sacrifícios enfrentados durante a obra e do investimento realizado. Estimase que existam hoje no Brasil cerca de 3500 dotados de sistemas de medição individualizada.

A individualização deve ser vista como um investimento benéfico para o condomínio, e não como um transtorno. As empresas do setor precisam trabalhar dentro de procedimentos e normas corretas, e devem oferecer um mínimo de garantia.

A qualidade da medição realizada é para o resto da vida do condomínio

-

-

-

VANTAGENS: Inibição de desperdícios e redução do consumo de água; Redução considerável da inadimplência, pois a cobrança da taxa condominial pode ser feita em boleto único com o pagamento da água, estando sujeito à corte de água na hipótese de falta de pagamento; Medição do consumo real de cada unidade; Facilitação de detecção de vazamentos internos de difícil percepção; Redução de até 40% no valor final da taxa condominial anteriormente praticada; Despreocupação com quem não faz manutenção, não economiza e/ou desperdiça água em seu apartamento, posto que a irresponsabilidade e o descaso sejam arcados somente pelos próprios usuários incautos; Emissão de contas individuais; Cobrança individual de débitos; Usuário com fácil acesso ao medidor e maior satisfação; Valorização do imóvel no mercado imobiliário, pela preferência que já está sendo dada às unidades com água individualizada; Valorização e facilitação da locação do imóvel, em face da redução da despesa de condomínio O EDITOR

O síndico pode estipular preço para o salão de festas?

Muito se tem discutido esse curioso tema, afinal sendo síndico o representante legal da comunidade condominial, o mesmo tem ou não o direito de estipular normas, definir valores, determinar o número de pessoas que deve comparecer ao evento. É necessário esclarecer que a Lei 4.591/64 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre os condomínios e edificações ou conjuntos, de um ou mais pavimentos, constituída sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins comerciais e residenciais a de número 4.591/ 64, define obrigações e direitos bem como ditando normas para elaboração da convenção do condomínio.

Portanto a Convenção do condomínio é um ato contratual, derivado da vontade de todos que a subscrevem "a Convenção torna-se Lei" para o condomínio e determina os caminhos a serem seguidos dentro daquela comunidade. É na Convenção que se encontra todas as normas para o convívio da pequena "sociedade" que é o condomínio.

Para que a mesma seja aprovada faz necessário o voto mínimo de 2/3 das frações ideais que compõe a

sociedade (o condomínio), em assembléia geral especialmente convocada para este fim, de acordo com o parágrafo 2º do artigo 9 : "Parágrafo 2° Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes-compradores, cessionários e promitentes-cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio" devendo ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Partindo desse princípio isto e do respaldo da Con-

venção Condominial, o síndico realmente não poderá estipular valores e nem tão pouco criar leis, ele deverá seguir a convenção e o Regimento Interno e acima de tudo seguir o Novo Código Civil.

Ainda cabe esclarecer que a Convenção regula os fins que não podem ser aproveitados como: reuniões com fins lucrativos, cultos religiosos, etc...

Porém sabe-se que é difícil haver um controle, pois um condômino quando loca o salão de festas o mesmo geralmente não relata a finalidade de seu evento.

Os condôminos inadimplentes não podem ser privados dos direitos inerentes à qualidade de condômino. Isto quer dizer que não podem ser privados, por exemplo, do uso das partes comuns, do salão de festas, da piscina.

Contudo, vai uma dica, a melhor forma é o condômino sempre participar das assembléias e ter conhecimento da Convenção e do Regime Interno de seu condomínio, para que assim possa tomar parte dos seus direitos.

O EDITOR

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

5

acesse: www.boletimdocondomínio.com

acesse: www.boletimdocondomínio.com

6

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

A importância da informação para o sucesso da sua administração

Todos sabemos que para exercermos com sucesso qualquer atividade algumas premissas são necessárias, entre elas a informação, o conhecimento e a ação. Muitos síndicos ainda não despertaram para esta realidade e em função desta falta de hábito em buscar informações seguras, travam uma luta constante entre o certo e o errado, colocando sua Administração na linha de fogo, sendo muitas vezes taxado de incompetente, descuidado, despreparado para a função e assim por diante.

Sabemos que não é nada fácil administrar um condomínio, especialmente nestes tempos de globalização, de mudanças acentuadas e de condôminos exigentes e muito bem informados. Para fazer frente a tudo isto a administrar corretamente com os pés firmes no presente e olhos no futuro, o síndico do século XXI precisa de muita informação, conhecimento, treinamento e dedicação. Sem um conjunto adequado de informações e de uma assessoria que lhe dê respaldo, dificilmente um síndico terá sucesso e "tranqüilidade". Vem, então a pergunta: "Onde buscar estas informações?"

Umberto Eco, em seu livro O Nome da Rosa, transformado posteriormente em um belo filme, relata que o conhecimento acumulado ao longo dos anos pelos pensadores e "sábios" era restrito a poucos privilegiados. Este conhecimento, como relata o livro, e historicamente comprovado, ficava escondido dentro de bibliotecas medievais onde o acesso era quase impossível. Porém eventualmente, este conhecimento era transmitido verbalmente o que tornava a sua legitimidade bastante duvidosa.

Já no mundo moderno surge a imprensa e o conhecimento passou a ser divulgado com mais facilidade e rapidez, permitindo às pessoas, já naquele

momento, na qualidade de leitores, fazer parte deste novo mundo da informação, bastando para tal que apenas desenvolvessem o hábito da leitura.

A evolução se deu de forma acentuada e meteórica e com ela a rapidez e a profundidade do conhecimento, obrigando-nos, sob pena de pararmos no tempo e no espaço, a desenvolver o hábito da leitura.

Coloque-se na posição de síndico/a. Quanta coisa importante e necessária para a sua administração pode muitas vezes passar despercebida pelo fato de não ter o simples hábito da leitura?

Pense agora nas conseqüências maléficas que a falta deste hábito pode trazer para sua administração e para os seus condôminos na hipótese de uma decisão equivocada.

Por exemplo, este Boletim do Condomínio é um informativo com conteúdo que você está recebendo sem qualquer custo, diretamente no seu condomínio, com muita informação e orientação pertinentes à boa administração, ele não só traz informações importantes como também traz uma série de prestadores de serviços que poderão facilitar muito a sua vida.

Buscar informações seguras é uma condição básica para qualquer administração condominial. Ler atentamente tudo que receber, tirar dúvidas, fazer treinamentos, participar de reuniões e seminários, tudo isto enriquece e dá segurança e credibilidade ao nosso trabalho. Devemos lembrar que não há mais espaço para amadorismo e artimanhas.

Por isso estar muito bem informado faz diferença e traz resultados positivos.

Dentro deste contexto percebemos que desenvolver o hábito da leitura tem significativa importância nos dias de hoje, especialmente para você síndico destes ditos tempos modernos e globalizados. Quando fala-

mos em hábito da leitura, alertamos também para a leitura atenta de documentos e contratos para evitar dissabores futuros. Ler com atenção tudo o que chega em nossas mãos diariamente não significa apenas um fator de segurança, mas também a possibilidade de crescimento pessoal e profissional, com o reconhecimento da sua comunidade pelo resultado das suas ações seguras e precisas. Conclui-se com facilidade que lendo com interesse e atenção tudo que chega em sus mãos você não engrossará as fileiras dos desinformados, daqueles que são sempre os últimos a saberem, dos que estão constantemente errando ou daqueles que estarão perdendo uma grande oportunidade de crescimento e valorização pelo simples fato de não terem o hábito da leitura. Lembre-se a importância da leitura transcende também ao seu ambiente de trabalho e social, com a possibilidade de sempre aprender coisas novas e de desenvolvermos também nossas potencialidades interiores.

Hoje você já pode levar para os seus condôminos alguns conhecimentos básicos sobre o dia-a-dia do condomínio, através de palestras que são ministradas dentro do condomínio, contribuindo muito com a disseminação do conhecimento e tornando a sua administração mais profissional, eficaz e tranqüila. Estas informações levadas para dentro do condomínio, através de palestras específicas desperta em todos a necessidade de colaborar com a sua administração e ao mesmo tempo em que acentua o comprometimento de todos com o bem-estar e a segurança. Pense nisto: Desenvolva o hábito da leitura, procure informação e colha os bons frutos desta decisão.

O EDITOR

A importância da informação para o sucesso da sua administração

Todos sabemos que para exercermos com sucesso qualquer atividade algumas premissas são necessárias, entre elas a informação, o conhecimento e a ação. Muitos síndicos ainda não despertaram para esta realidade e em função desta falta de hábito em buscar informações seguras, travam uma luta constante entre o certo e o errado, colocando sua Administração na linha de fogo, sendo muitas vezes taxado de incompetente, descuidado, despreparado para a função e assim por diante.

Sabemos que não é nada fácil administrar um condomínio, especialmente nestes tempos de globalização, de mudanças acentuadas e de condôminos exigentes e muito bem informados. Para fazer frente a tudo isto a administrar corretamente com os pés firmes no presente e olhos no futuro, o síndico do século XXI precisa de muita informação, conhecimento, treinamento e dedicação. Sem um conjunto adequado de informações e de uma assessoria que lhe dê respaldo, dificilmente um síndico terá sucesso e “tranqüilidade”.

Vem, então a pergunta: “Onde buscar estas informações?”

Umberto Eco, em seu livro O Nome da Rosa, transformado posteriormente em um belo filme, relata que o conhecimento acumulado ao longo dos anos pelos pensadores e “sábios” era restrito a poucos privilegiados. Este conhecimento, como relata o livro, e historicamente comprovado, ficava escondido dentro de bibliotecas medievais onde o acesso era quase impossível. Porém eventualmente, este conhecimento era transmitido verbalmente o que tornava a sua legitimidade bastante duvidosa.

Já no mundo moderno surge a imprensa e o conhecimento passou a ser divulgado com mais facili-

dade e rapidez, permitindo às pessoas, já naquele momento, na qualidade de leitores, fazer parte deste novo mundo da informação, bastando para tal que apenas desenvolvessem o hábito da leitura.

A evolução se deu de forma acentuada e meteórica e com ela a rapidez e a profundidade do conhecimento, obrigando-nos, sob pena de pararmos no tempo e no espaço, a desenvolver o hábito da leitura.

Coloque-se na posição de síndico/a. Quanta coisa importante e necessária para a sua administração pode muitas vezes passar despercebida pelo fato de não ter o simples hábito da leitura? Pense agora nas conseqüências maléficas que a falta deste hábito pode trazer para sua administração e para os seus condôminos na hipótese de uma decisão equivocada.

Por exemplo, este Boletim do Condomínio é um informativo com conteúdo que você está recebendo sem qualquer custo, diretamente no seu condomínio, com muita informação e orientação pertinentes à boa administração, ele não só traz informações importantes como também traz uma série de prestadores de serviços que poderão facilitar muito a sua vida.

Buscar informações seguras é uma condição básica para qualquer administração condominial. Ler atentamente tudo que receber, tirar dúvidas, fazer treinamentos, participar de reuniões e seminários, tudo isto enriquece e dá segurança e credibilidade ao nosso trabalho. Devemos lembrar que não há mais espaço para amadorismo e artimanhas. Por isso estar muito bem informado faz diferença e traz resultados positivos.

Dentro deste contexto percebemos que desenvolver o hábito da leitura tem significativa importância nos dias de hoje, especialmente para você síndico destes ditos tempos modernos e globalizados. Quando fala-

mos em hábito da leitura, alertamos também para a leitura atenta de documentos e contratos para evitar dissabores futuros. Ler com atenção tudo o que chega em nossas mãos diariamente não significa apenas um fator de segurança, mas também a possibilidade de crescimento pessoal e profissional, com o reconhecimento da sua comunidade pelo resultado das suas ações seguras e precisas.

Conclui-se com facilidade que lendo com interesse e atenção tudo que chega em sus mãos você não engrossará as fileiras dos desinformados, daqueles que são sempre os últimos a saberem, dos que estão constantemente errando ou daqueles que estarão perdendo uma grande oportunidade de crescimento e valorização pelo simples fato de não terem o hábito da leitura.

Lembre-se a importância da leitura transcende também ao seu ambiente de trabalho e social, com a possibilidade de sempre aprender coisas novas e de desenvolvermos também nossas potencialidades interiores.

Hoje você já pode levar para os seus condôminos alguns conhecimentos básicos sobre o dia-a-dia do condomínio, através de palestras que são ministradas dentro do condomínio, contribuindo muito com a disseminação do conhecimento e tornando a sua administração mais profissional, eficaz e tranqüila.

Estas informações levadas para dentro do condomínio, através de palestras específicas desperta em todos a necessidade de colaborar com a sua administração e ao mesmo tempo em que acentua o comprometimento de todos com o bem-estar e a segurança.

Pense nisto: Desenvolva o hábito da leitura, procure informação e colha os bons frutos desta decisão.

O EDITOR

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

7

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Manutenção de fachadas

Pode não aparecer, mas a manutenção de fachadas é tão importante quanto as fundações de um prédio. Quem anda pela nossa cidade com certeza já deparou com condomínios com pinturas descascadas, paredes com reboco caindo, pára-raios pendurados, grades enferrujadas, enfim parecendo umas ruínas de guerra.

O pior é que muitos condomínios nem são tão velhos assim, pela falta de manutenção de não terem sido cuidados levaram a esses estados deploráveis.

Não importa se o condomínio tenha dois, cinco ou 20 anos o que importa é se a manutenção preventiva está sendo feita para que seu estado de conservação , beleza e presença sejam mantidos no sentido de manter ou valorizar mais o patrimônio.

Deixar degenerar um patrimônio, é um pecado , além de ficar mais cara a obra, a depreciação é inevitável. Com o passar do tempo à depreciação estende-se por todos os lados físico da edificação e de imagem, e desvalorizando e desqualificando o prédio.

Investir em reformas de fachadas de condomínios, sem dúvida, é algo de extrema importância.

Sejam reformas de manutenção ou de renovação, as mesmas garantem, soluções para problemas construtivos, assim como para problemas de desvalorização de um condomínio ou degradação de uma região da cidade.

Fachadas degradadas são características de abandono e expressão de desleixo dos condomínios e administradores descaso ou até mesmo potência financeira em baixa.

Desta maneira, condomínios que se encontram

neste estágio dificilmente atraem moradores promissores e dispostos a investir no bem estar. É corriqueiro encontramos condomínios que buscam socorro somente quando surgem problemas e quando atingem a rotinas de seus moradores como. Por exemplo: deslocamento de cerâmica, umidade externa infiltrando pelas paredes, ferrugens estruturais expostas etc. Com certeza, colecionar estes problemas sairá mais caro do que investir na manutenção preventiva.

As reformas de fachadas não devem ser deixadas somente quando o problema chegar a uma situação de degradação.Mesmos os condomínios novos, as manutenções de prevenção devem ser realizadas periodicamente, e se por acaso houver algum problema a solução deve ser executada imediatamente.

Investir em fachada é necessário, por ser tratar de um serviço de necessidade periódica, e dispendioso, é necessário que haja um planejamento realizado por um profissional.

Através do serviço técnico de um engenheiro/arquiteto além de prever os custos dessa reforma ele irá detectar o objetivo estético e funcional, quais os materiais que serão utilizados os fornecedores adequados e outros itens necessários para garantir um excelente resultado que satisfaça a todos os moradores, ou, pelo menos, a grandes maioria deles.

Com suporte nessa área a Planner Engenharia Ltda vem ao longo desses anos desempenhando uma liderança constante e evolutiva do setor de construção civil e obras de reformas. Oferecendo as soluções mais rápidas e práticas para sua manutenção de fachada, seja ela qual for, pintura, impermeabilizações, res-

tauração e recuperação estéticas, trabalhos de telhado entre outros.

Sempre buscando tecnologias modernas novos materiais, a empresa multiplicou e ampliou os seus horizontes, gerando um novo conceito de manutenção de fachadas. Coordenada por uma gestão administrativa moderna e arrojada, a empresa aliou seus conhecimentos e suas experiências, implantando uma metodologia executiva e eficiente em suas operações. São centenas de metros quadrados construídos e reformados por equipes especializadas, técnicos qualificados e uma filosofia empresarial única de "qualidade, modernidade e originalidade".

Não há porque um condomínio ficar desgastado e desvalorizado isto é, com a pintura ou com revestimento, tanto interna como externo, mal tratados.

Um imóvel muitas vezes é o sonho de uma vida.

Muitos se sacrificam para adquiri-lo. Temos que nos conscientizarmos que nossa cultura deve ser alterada, passando a vislumbrar as manutenções como um investimento com retorno garantido.

acesse: www.boletimdocondomínio.com

8

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

Laudo Técnico! Ferramenta para auxiliar a gestão de manutenção

Laudo técnico é uma ferramenta eficaz que contribui na segurança do condomínio ao identificar previamente falhas que se não forem logo identificadas podem trazer transtorno ao síndico. Seu principal objetivo é identificar anomalias que podem ser corrigidas e evitar maiores estragos.

Trata-se de um mecanismo largamente utilizado em países do primeiro mundo, como os Estados Unidos, onde, segundo dados da American Society of Home Inspectors, 80% dos imóveis objetos de locação ou venda são previamente inspecionados por profissionais habilitados.

Além disso, nestes países a profissão de inspetor predial é regulamentada, existindo uma vasta literatura sobre o tema, cujos trabalhos e procedimentos são padronizados por normas, o que leva a um reconhecimento da importância e necessidade de sua realização.

Em nosso país o tema é ainda incipiente, e a produção literária é relativamente recente, fruto de palestras técnicas em eventos do setor da construção, condomínios ou perícias.

O check up predial realiza uma análise feita de todos os problemas estruturais da cobertura ao subsolo, desde pintura, acabamento de pisos e instalação hidráulica.

As informações da inspeção ajudarão ao síndico a criar um cronograma de manutenção preventiva e

corretiva, levando em consideração a real necessidade do edifício, evitando assim desperdício dos recursos do condomínio A Sertec Engenharia Ltda realizada esse trabalho de laudo técnico onde é feita uma inspeção visual dos diversos itens que compõe a edificação, buscando a detecção de eventuais defeitos estruturais, nas redes elétricas e hidráulicas, telhados ou fundações, dentre outros, com a finalidade principal de identificar o problema e indicar a solução certa para o mesmo.

A Sertec Engenharia para realizar esse trabalho adota um roteiro básico de inspeção, o que possibilita a racionalização das atividades e o planejamento da vistoria, tendo sempre em mente que não trata de um modelo definitivo e acabado, mas ao contrário, encara como uma ferramenta dinâmica, em constante processo de atualização e aperfeiçoamento, fruto da experiência e das inovações tecnológicas que possuem.

A materialização do trabalho realizado é apresentada através de um parecer Técnico de Inspeção Predial, documento onde se encontra fundamentada a vistoria realizada sob as normas vigentes atestando as condições gerais da edificação, com o intuito de revelar aos interessados a real situação do imóvel, constituindo-se um importante direcionador das ações de manutenção e contribuindo para a preservação e valorização do patrimônio.

Com as informações da inspeção em mãos poderão

auxiliar o síndico a criar um cronograma de manutenção preventiva e corretiva, levando em consideração a real necessidade do edifício, evitando assim desperdício dos recursos do condomínio.

Por mais que o gestor condominial tenha conhecimento da área de construção, não se igualará ao do especialista no ramo, que saberá definir quais são os reparos de urgência e o que pode esperar para ser corrigido.

A Sertec Engenharia faz um alerta também aos prédios novos check up é importante que se faça também nas edificações com menos de cinco anos de uso, onde o gestor poderá também ser orientado sobre os reparos que a construtora tem que cobrir neste período e o qual é a manutenção que o condomínio deve arcar.

Consulte os especialistas da Sertec Engenharia e solicite um orçamento, sem compromisso!

ENGENHARIA LTDA comercial@sertecengenharia.com.br www.sertecengenharia.com.br Rua Santa Catarina, 65 - Água Verde 41 3343-6275

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

9

acesse: www.boletimdocondomínio.com

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

10

“Socorro! Eu preciso melhorar a minha saúde e imagem” (Reedição de artigo publicado em outubro de 2006)

Quando me foi solicitado escrever esta matéria imaginei como poderia fazê-la, afinal eu escreveria sobre problemas muito presentes em condomínios, no entanto, estes são geralmente minimizados ou subestimados.

Resolvi então escrever uma carta imaginária, numa espécie de realismo fantástico de escritores latino americanos. Seria um desabafo de alguém que clama por ajuda. Este alguém seria ninguém mais ninguém menos que um edifício. Sim, isto mesmo, um prédio de apartamentos, sejam unidades residenciais ou conjuntos comerciais. Inicialmente poderia ser um edifício qualquer, mas, a brincadeira ganharia mais graça se você imaginasse que é o seu próprio prédio, aquele em que você mora ou trabalha.

Bem...vamos lá então....

“Prezados Condôminos, Recorro a vocês por não ter alternativa, agüentei o que pude. Minha situação tem piorado a cada dia, no entanto, ninguém se preocupa como deveria ou muitas vezes, nem repara em mim. Estou doente, minhas paredes tem manchas claras e escuras, em diversos locais tenho fissuras e trincas e em outros chego a ter até rachaduras, parece que um pedaço de mim irá se desprender a qualquer momento. Algumas das minhas pastilhas já se foram com o tempo. Aliás, o tempo também passa para mim. Pior que este tempo só o outro, aquele da meteorologia, pois

fico noite e dia, sob sol e chuva, frio e calor. É natural que eu envelheça, mas vocês poderiam cuidar mais de mim.

Talvez eu seja considerado como um enorme bloco monolítico de concreto, aço, tijolos, etc, mas eu me considero um ser vivo. Interajo com o meu meio e os agentes da natureza. Dilato, contraio, abro, fecho, sugo, transpiro.

Minhas tubulações estão obstruídas com um “colesterol” de detritos e ferrugem. Minhas fiações estão desatualizadas e já não agüentam tanta potência, carga ou energia.

Tenho infiltrações em diversas regiões, nas garagens, nos pátios nos apartamentos. Isto acaba comigo, deteriora minha armadura da estrutura como se fosse uma osteoporose e diminui a capacidade do edifício se suportar. A segurança de nós todos fica em risco, além, é claro, da estética afetada e do insuportável pingapinga de tantos locais.

Meus pisos estão desagregados em tantos pontos, os carros sacolejam mesmo em curtas distâncias dentro do condomínio, as poças de água estão generalizadas. Vez ou outra, um de vocês acaba caindo devido ao mau zelo com meus pisos.

Bem, assim como vocês, gosto de estar apresentável. Que tal, se eu ganhasse uma plástica na minha pele, ou melhor, nas minhas faces externas? Uma troca ou recuperação de revestimento, reparos, uma nova pintura, uma impermeabilização, um rejuntamento ou

nem que seja uma simples lavagem. Quem não quer se sentir bonito. Vamos levantar a minha auto-estima.

E se nós reformássemos o hall de entrada e se melhorássemos ou construíssemos aquela guarita sonhada e segura.

A área de recreação merece uma melhoria. É tão bom ter a alegria das crianças por perto.

Não esqueça de algo muito importante, eu sou seu patrimônio, se você se preocupar e investir em mim, o retorno será certo. A manutenção certamente sairá menos que o reparo.

Acho que o recado foi dado. Desculpe a sinceridade, mas eu tinha que falar.

Cuide melhor de mim. O meu bem será também o seu.

Pense com cuidado e não esqueça de mim.

Assinado: Seu Edifício” Eng. Civil Jefferson César Godoy Especialista em Perícias Técnicas pelo CEFET-PR. Especialista em Logística Empresarial pela PUC-PR. Diretor e Responsável Técnico da Fonte Segura Engenharia Civil Ltda.

Fone: 3377-5980 – 9208-4321 Especializada em Manutenção de Condomínios www.fonteseguraeng.com.br

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

11

acesse: www.boletimdocondomínio.com

A Engenharia da Boa Impermeabilização

Um dos principais problemas, que atinge hoje construções novas e antigas, especialmente as garagens é a presença indesejada de água em ambientes internos, o que gera uma série de complicações não só estéticos como de insalubridade, estes prejudiciais à saúde.

Tudo isso poderia ser evitado com um aliado que passa muitas vezes sem ser percebido durante o processo de construção das edificações: a impermeabilização.

Uma impermeabilização bem feita, com bons materiais, não apenas evita infiltrações, como também protege estruturas, impedindo o surgimento de fungos e manchas que podem comprometer a salubridade dos ambientes.

Muitos prédios já ultrapassaram a idade dos 20 anos, construídos dentro de uma concepção antiga, de tempos em que não existiam tantos fatores degradantes. A parte do desgaste natural da idade, adicionada á atmosfera, promove uma rápida deterioração (progressiva).

Há empresas construtoras que não estabelecem metodologias de proteção adequadas, ficando assim as estruturas expostas à agressividade do meio ambiente, caracterizadas pela ocorrência de carbonatação do concreto, oxidação das armaduras superficiais, notadamente ao longo das fissuras agravando ainda mais a situa-

ção. O quadro de fissuração do concreto deixa as armaduras mais vulneráveis ao ataque do meio ambiente agressivo, colaborando dessa maneira para o aumento de velocidade de deterioração natural.

O resultado disso é claro, são graves infiltrações, as quais acarretam na deterioração precoce da estrutura, como também, quando o local é utilizado para abrigar veículos, as infiltrações provenientes de águas pluviais e de lavagem do piso, ao passarem pelo concreto permeável dissolvem os sais alcalinos da hidratação do cimento utilizado no concreto

da laje, hidróxido de cálcio, que, precipitando-se sobre os automóveis, causando manchas na pintura dos mesmos, de difícil retirada.

Em outro casos, as construtoras investem em projetos e sistemas impermeabilizastes, porém os moradores, por simples desconhecimento do sistema, acabam danificando a área, com a instalação de antenas, pára-raios, playground e outros implementos colocados na edificação.

Além de uma aparência desagradável, as infiltrações acabam contribuindo para a desvalorização dos imóveis.

Por isso e recomendável, recorrer a empresas especializadas em consultoria e assessoria de impermeabilização para ajudá-lo em todo o processo.: desde a o diagnóstico dos problemas enfrentados pelo edifício, passando pelo projeto e especificações, contratação da empresa aplicadora e, até o acompanhamento da obra propriamente dita.

Verificar se a empresa é associada ao ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) Se a empresa é registrada no CREA (Conselho Regional e Engenharia e Arquitetura) To m e Cuidado com as empresas " f a z tudo"!.

Certifiquese que ela, realmente, tem especialização e não passará os serviços a terceiros; Tenha especial atenção aos orçamentos, verifique se todos apresentam as mesmas especificações e, cuidado com os preços muito baixos, eles podem ser sinal de que o material ou serviço são inadequados.

A Work&House se destaca no mercado da construção civil por seus elevados padrões de atendimento, utilizando um sistema de impermeabilização definitivo com alta tecnologia, aliado a vontade de fazer sempre mais e melhor. A mesma procura fazer, sempre, uma obra com preço justo, acessível e materiais de primeira qualidade.

Lembre-se. Cada caso é um caso e necessita de uma análise e a realização de um projeto diferenciado e só uma empresa especializada pode identificar e orientar o melhor procedimento para a manutenção diária.

Escolha com cautela.

www.workhouse.com.br eduardo@workhouse.com.br Rua Emanuel Klingbeil, 281 - Boqueirão Tel.: 41 3287-0014

acesse: www.boletimdocondomínio.com

12

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

13

acesse: www.boletimdocondomínio.com

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

14

CONDÔMINO EMPREGADOR E O I.R – III.

Sintetizando as partes anteriormente editadas, neste tema, o condômino É EMPREGADOR através de sua propriedade condominial, sendo obrigado às despesas de salário e encargos sociais dos empregados do Condomínio, além de outras despesas. Estas, sendo rateadas, se transformam em cotas mensais, proporcionais aos títulos de propriedade (nº de unidades ou em frações ideais). O pagamento de salários e encargos sociais é uma determinação por lei, imposta ao condômino tal como a uma empresa qualquer. Sobre as rendas empresariais, admitem-se abatimentos e deduções das despesas inerentes às atividades que geram receitas monetárias, cujas sobras (positivas) são os ganhos efetivos (lucros). Está claro que, sobre esses lucros, são aplicados os impostos, pois não há imposto sobre as despesas necessárias na busca do escopo social. Já, o condômino, pessoa física, que paga os salários e encargos sociais, em igualdade a uma empresa qualquer, vem sendo tratado diferentemente pela prática tributária atual, quanto à sua capacidade econômica de contribuinte. Ele não

pode deduzir ou abater, no imposto de renda, as despesas gerais (condominiais), obrigatórias, na apuração dos seus rendimentos líquidos (como os lucros líquidos tributáveis nas empresas). Como a capacidade econômica do condômino é considerada só pelos rendimentos totais percebidos, a sua carga tributária deixa de ser graduada pela faixa do rendimento líquido apurado, não sendo então equiparado à pessoa jurídica.

Essa situação ofende o art. 150, da Constituição, veda à União (inciso II : instituir tratamento desigual entre contribuintes que se encontrem em situação equivalente, proibida qualquer distinção em razão de ocupação profissional ou função por eles exercida, independentemente da denominação jurídica dos rendimentos, títulos ou direitos). Como conseqüência, a inobservação do texto constitucional, pelos representantes no poder legislativo, provoca uma desigualdade de tratamento ao “condômino empregador”, exigindo-lhe maiores impostos do que os pagos pelas empresas. Há muitos condôminos que têm seus rendimentos pessoais no mesmo nível das despesas (necessárias) para manutenção sua e de sua família e nada lhe sobra, mas fica obrigado a contribuir com impostos só pela capacidade do que recebe, SEM DESCONTAR OU ABATER AS DESPESAS MENSAIS DE CONDOMÍNIO. Nas próximas eleições, com certeza, haverá vaga para legislador que se preocupar com os direitos constitucionais do condômino empregador, contribuinte.

Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com OAB nº 31.793, especialista em condomínios

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

15

acesse: www.boletimdocondomínio.com

“Obra por Administração”

A Vassan Engenharia Ltda. tem adotado, para as obras de reformas, reparos e manutenção predial, o sistema denominado de Obras por Administração.

Este sistema tem como principal atrativo o valor da obra. Este valor é o mais justo e satisfatório para o Cliente/Contratante, pois este só desembolsará o valor real dos custos acrescido da taxa de administração.

Por se tratar de uma obra de reforma e/ou reparos, onde não há como se avaliar com exatidão os reais quantitativos de materiais e de mão de obra a serem empregados, nem diagnosticar todos os problemas e interferências que poderão existir, pois muitos destes só aparecem após o início dos serviços, não há como estabelecer um escopo definitivo dos serviços muito menos um preço fixo.

Em situações como estas adotamos a execução da obra pelo sistema de “Obra por Administração” onde destacamos os seguintes esclarecimentos: - Os serviços serão executados de acordo com uma programação elaborada em comum acordo entre o Cliente e a Vassan.

- O Cliente decide se assim lhe convier, na especificação dos materiais que serão aplicados desde que atendendo às normas técnicas.

- A obra pode ser executada parceladamente para atender as necessidades de prazos e a disponibilidade de recursos do Cliente.

-

O Cliente acompanha todo o desenvolvimento dos serviços e custos da obra em tempo real e a qualquer o momento.

O Cliente participa da definição das prioridades de execução.

O Cliente pode acrescentar ou eliminar serviços sem necessidade de novo orçamento e/ou contrato.

O Sistema de “Obra por Administração” permite ao Cliente o acompanhamento na composição dos custos dos serviços contratados, onde ele, o Cliente, pagará somente os custos dos materiais de aplicação e de consumo, serviços contratados, mão de obra direta e indireta, ferramentas específicas, encargos sociais e o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) que uma taxa aplicada sobre a totalização dos custos que corresponde ao gerenciamento da obra e lucro da empresa.

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

16

Garanta a qualidade da água

A qualidade da água que consumimos é uma preocupação das pessoas, pois por meio dela existe a proliferação de bactérias nocivas à saúde humana.

A água das caixas d'água que não são limpas com regularidade causa uma série de doenças, inclusive da pele, pois as pessoas usam desta água para tomar banho, lavar as mãos, lavar o rosto, beber e escovar os dentes todos os dias.

Essa preciosidade deve ser usada para melhorar os níveis de higiene dos alimentos, limpeza comunitária e a higiene pessoal.

Grande parte das pragas urbanas surgem devido à precariedade de conservação e limpeza de ambientes como galpões, prédios, residências e condomínios. A maior parte das doenças ameaçadoras à vida é transmitida pelo ciclo fecal-oral. Isto significa que as vias de transmissão envolvem comida e água.

As doenças provocadas por água contaminada atingem pessoas de todas as classes sociais, lideram as causas de mortalidade e respondem por dois terços das internações, incluindo de adultos, conforme informações do Inventário do Ministério da Saúde. A manutenção correta dos reservatórios é dever de cada um de nós, porque os perigos de contaminações associados às ligações e instalações prediais podem variar desde vazamentos e infiltrações nas ligações subterrâneas; como também o mau estado de conservação e manutenção dos reservatórios; os quais são comuns encontrarmos rachaduras nas paredes, cisternas mal protegidas com infiltrações, tampas mal vedadas possibilitando a entrada de suleiras e animais.

Portanto, manter sua caixa d'água limpa evita doenças, gastos com médicos, remédios e até mesmo riscos de vida. Idosos, crianças, e os adultos que estão com o organismo frágil, são os que mais sofrem as conseqüências.

A prevenção de doenças exige que este ciclo seja interrompido, e interromper tal transmissão exige água adequada e microbiologicamente segura. Saneamento, limpeza e higiene não podem ser alcançadas sem água segura, e água segura não pode ser alcançada sem desinfecção.

Enganam-se quem pensa que manter a casa sempre limpa é suficiente para garantir a saúde da família é preciso que haja a limpeza periódica da água dos reservatórios para evitar doenças. O grande perigo de contaminação pode vir pela torneira, pois a limpeza da caixa d'água e dos encanamentos é fundamental para que se tenha sempre água de qualidade dentro de casa.

Nos edifícios as caixas d'água, por terem que comportar um volume muito grande de água, é feita de concreto e depois impermeabilizadas. E também por causa do seu tamanho, é preciso que a limpeza seja feita com jatos d'água. A duração da limpeza é um pouco maior que as demais caixas.

O Sistema de Abastecimento de Água de uma comunidade, desde a captação, adução, tratamento, recalque e distribuição, inclusive reservarão, bem como

de domicílios e edifícios em geral deve ser bem projetado, construído, operado, mantido e conservado, para que a água não se torne veículo de transmissão de diversas doenças.

Como é fácil notar, não é tão simples, corriqueiro cuidar da água. Não existe vida sem água, por este motivo água é assunto que deve merecer todo cuidado.

Os reservatórios ( caixa d'água) são de grande preocupação por se tratarem de verdadeiros cemitérios, onde as baratas, ratos e outros bichos se sepultam, uma vez que não são periodicamente limpas e desinfetadas.

O primeiro passo antes de se começar a limpeza é fechar todos os registros. O objetivo é evitar que mais água entre na caixa. Na hora de começar o trabalho, caso o reservatório não esteja totalmente vazio, é necessário que o restante do líquido seja retirado com bombas elétricas. Esse mesmo equipamento é usado para aspirar toda a matéria sedimentada no fundo da caixa. No dia marcado para a limpeza a caixa deve estar quase vazia para que não haja desperdício. As paredes e o fundo dos reservatórios são lavados com escova de fibra vegetal ou de fio de plástico (sabão, detergente, escovas de aço ou vassouras não são indicados). A água da lavagem e a sujeira devem ser retiradas com balde e panos. Para evitar contaminação por insetos, fezes de pombos, etc., as tampas das caixas precisam estar sempre bem vedadas. A tampa deve ser compatível com a caixa e preferencialmente ser fechada com cadeado, evitando violação. Após a limpeza da caixa, pode ser feito um exame da água por laboratórios especializados, atestando sua qualidade.

Vale lembrar que a limpeza deve ser feita com hipoclorito de sódio, ou seja, concentrado da conhecida água sanitária. Qualquer outro produto pode deixar resíduos, prejudicando a qualidade da água. Depois de feita a limpeza, é preciso verificar as condições de vedação da caixa, se não há rachaduras e se as bóias estão funcionando bem. Caso haja algum problema, é preciso consertá-lo antes de enchê-la novamente. A última etapa é misturar a água sanitária com um pouco de água e abrir todos os registros para que os canos também sejam desinfetados.

Não é recomendado que o zelador ou outro funcio-

nário do condomínio faça essa tarefa, já que se trata de trabalho em altura e em espaço confinado (é preciso que haja ventilação mínima).

Recomenda-se que contratem empresas com referências para executar a limpeza (normalmente, prestadores de serviços de manutenção predial, empresas de desentupimento, controle de pragas e de asseio e conservação). Como há presença de umidade e de possíveis gases tóxicos, exija que os funcionários da empresa contratada utilizem EPIs (Equipamentos de Proteção Individual), como luvas e botas de borracha, e que trabalhem sempre em dupla, pelo menos.

A Rotercano Serviços está no mercado, contando um vasto quadro de experientes profissionais treinados na área de limpeza de caixas d´agua e reservatórios , que poderão atender às necessidades de seu condomínio, empresa , residência, clubes, escolas, escritórios, super e hiper mercados enfim todo e qualquer estabelecimento, onde se baseados em planejamentos, racionalização de esforços dedicação continua, beneficiamos nossos clientes com serviços de qualidade superior e atendimento incomparável, gerando soluções sob medida , sem onerar o orçamento.

Contamos com frota própria de veículos e maquinários modernos para melhor atender aos nossos clientes com segurança, eficiência e responsabilidade Para maior comodidade de nossos clientes, dispomos de nossos serviços por 24 hrs para emergências e agendamento de serviços.

PLANTÃO 24 HRS. (41) 3296.2233 A água das caixas d'água que não são limpas com regularidade causa uma série de doenças, inclusive da pele, pois as pessoas usam desta água para tomar banho, lavar as mãos, lavar o rosto, beber e escovar os dentes todos os dias. São doenças, tais como: diarréia, febre, vômito, dores de cabeça, viroses, infecções no aparelho digestivo, leptospirose, micoses, dengue, verminoses, hepatite, cólera, tifo, amebíase, e muitas outras. As pessoas podem ficar doentes somente escovando os dentes, ou ingerindo pequenas quantidades durante o banho, por exemplo.

As doenças provocadas por água contaminada atingem pessoas de todas as classes sociais, lideram as causas de mortalidade e respondem por dois terços das internações, incluindo de adultos, conforme informações do Inventário do Ministério da Saúde. Portanto, manter sua caixa d'água limpa evita doenças, gastos com médicos, remédios e até mesmo riscos de vida. Idosos, crianças, e os adultos que estão com o organismo frágil, são os que mais sofrem as consequências. As causas de contaminação mais comuns são por queda de insetos e outros animais, pela proliferação natural de bactérias de diversas espécies e formação de limo que ocorrem mesmo em caixas bem fechadas, por urina e fezes de insetos e pequenos animais, e pela deposição de ovos (dengue, entre outros).

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

17

acesse: www.boletimdocondomínio.com

acesse: www.boletimdocondomínio.com Ênio Padilha

O

p

i

n

i

ã

18

o

Os Pecados de Marketing

Em 2004 eu publiquei um livro (cuja edição esgotou-se em um ano) sobre os pecados de marketing na engenharia e arquitetura. Trata-se de um livro sobre os pequenos e grandes erros cometidos na gestão empresarial da Engenharia e da Arquitetura.

No primeiro capítulo desse livro algumas perguntas foram lançadas: Por que cometemos esses pecados? Por que esses pecados têm sido reincidentemente cometidos ao longo dos anos, comprometendo a qualidade do serviço, a conquista e manutenção de clientes e, conseqüentemente, os resultados positivos esperados no negócio? Por que estamos repetindo erros cujas soluções já foram encontradas? Por que continuamos a errar, mesmo tendo informações sobre a natureza do erro?

A resposta é: cometemos esses pecados por várias razões. Eis algumas: 1. Nunca nos damos conta de que os pequenos pecados, quando consideramos no conjunto (que é a visão inconsciente do cliente), formam um grande problema.

Sempre que alguém nos diz "tal coisa você tem feito de forma errada…" você, mesmo concordando com a pessoa, acaba pensando "tudo bem"mas isso não é o fim do mundo. O cliente não vai me abandonar só por causa disso".

2. Muitos colegas fazem a mesma coisa. Por que é que eu não posso fazer?

Este é um erro muito comum. E reflete a falta de percepção da oportunidade. Se tem muita gente cometendo um erro no mercado, em vez de contribuir para a cristalização do erro, podemos (e devemos) ver a situação como uma oportunidade de diferenciar nossa performance e estabelecer um produto com um potencial competitivo mais evidente.

Seguir o rebanho, definitivamente, não é uma estratégia recomenda-da para quem quer vencer. Essa é a estratégia de quem não quer aparecer…

3. Achamos que o cliente não está percebendo o problema.

Muitos clientes são educados. Ou não querem se incomodar. Fingem que não estão vendo certas coisas.

Mas estão vendo sim. E essas observações vão ser utilizadas na hora de fazer uma avaliação geral do nosso desempenho.

4. Acreditamos que a qualidade técnica do nosso trabalho compensa qualquer aborrecimento ou transtorno que o cliente tenha que enfrentar ou suportar.

Falso. Se a qualidade técnica do trabalho fosse a chave para o sucesso profissional de engenheiros e arquitetos, livros e cursos como esses que eu escrevo e apresento seriam totalmente desnecessários.

A verdade é que não existe o Segredo do Sucesso. Nem uma fórmula mágica. O sucesso se constrói com pequenas coisas aparentemente sem importância e que todo mundo sabe muito bem o que é. O que precisamos ter é a consciência de que é necessário juntar as peças desse jogo e assumir as dificuldades que são reais e que precisam ser enfrentadas. www.eniopadilha.com.br Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. www.eniopadilha.com.br Site: www .eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia

SHOPPING CENTER paga INDENIZAÇÃO por FURTO DE VEÍCULO de CONSUMIDOR que nada comprou Direito civil. Responsabilidade civil. Furto em estacionamento. Shopping Center.

Veículo pertencente a possível locador de unidade comercial. Existência de vigilância no local. Obrigação de guarda. Indenização devida. Precedentes. Recurso provido. I - Nos termos do Enunciado n. 130/STJ, "a empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento". II - A jurisprudência deste Tribunal não faz distinção entre o consumidor que efetua compra e aquele que apenas vai ao local sem nada dispender. Em ambos os casos, entende-se pelo cabimento da indenização em decorrência do furto de veículo. III - A responsabilidade pela indenização não decorre de contrato de depósito, mas da obrigação de zelar pela guarda e segurança dos veículos estacionados no local, presumivelmente seguro. (STJ - Rec. Especial n. 437649 São Paulo - Ac. 0057540-7/2002 - unân. - 4a. T. - Rel: Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira - j. em 06.02.2003 - Fonte: DJU I, 24.02.2003, pág. 242).

NOTA BONIJURIS: Extraímos do voto do eminente Relator, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, a seguinte lição: "Então, seja qual for o objetivo, ao adentrar esses conjuntos comerciais, subsistirá sempre, ao freqüentador, a hipótese de potencialidade de compra ou locação de algo, sem que se imponha a compulsoriedade de concretizar-se um ato aquisitivo positivo em face de qualquer bem. Portanto, a modalidade de ato exercitado pelo filho do autor (tratativa negocial de eventual locação de box), bem é de ver, caracteriza-se como atitude passível de ser considerada à égide do invocado contrato de guarda e depósito, já que o filho do lesado, à concretização de contrato negocial, também optara por utilizar-se do estacionamento fornecido pelo co-requerido condomínio, fazendo-o como qualquer outra pessoa que quisesse, apenas, fazer uma visita àquele conjunto comercial, mesmo sem nada ter adquirido em suas lojas, a que, aliás, não estava obrigado. Com efeito, não há como negar que a existência de estacionamento no shopping, presumivelmente seguro, tem o condão de atrair futuros comerciantes, que também devem ser considerados "clientes em potencial". Em suma, a empresa, ao fornecer local presumivelmente seguro para estacionamento, em atendimento aos seus objetivos e interesses empresariais (seja para atrair novos comerciantes, para vender as unidades comerciais, seja como atrativo aos clientes, para incrementar o volume de vendas), obriga-se a indenizar os proprietários de veículos parqueados em tais locais, não havendo que limitar-se a responsabilidade apenas ao enfoque do direito de proteção ao consumidor."www.bonijuris.com.br COMPRADORA de IMÓVEL com DÍVIDA de TAXA CONDOMINIAL tem LEGITIMIDADE AD CAUSAM exclusiva para responder AÇÃO DE COBRANÇA Ação de cobrança. Contribuição condominial. Legitimidade ad causam exclusiva da promitente compradora do imóvel, sob cuja posse foi gerado o débito condominial. Ciência e aceitação do Condomínio/autor.Atualização monetária e juros de mora incidentes a partir do vencimento de cada parcela. Mora ex re. Multa convencional readequada a 2% sob a vigência do Código Civil atual.Apelação provida. (acórdão: 70036575454 ano: 2010 decisão: 15 06 2010,turma: 19 órgão julgador: décima nona câmara cível, fonte: dj data: 21 06 2010, juiz relator: dr mylene maria michel. www.bonijuris.com.br NEGLIGÊNCIA do LOJISTA e falta de PREVISÃO expressa na CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO desobriga RESSARCIMENTO DE DANOS oriundos de FURTO Apelação cível. Ressarcimento de danos. Furto. Loja. Condomínio. Ausência de previsão expressa na convenção. Desobrigação. Culpa. Negligência do lojista.

Improcedência.Assente jurisprudência do STJ confirma a inocorrência de responsabilidade do condomínio, por furto ocorrido em unidade condominial, se não há, na Convenção, expressa previsão nesse sentido.De outro lado, a confissão da requerente, no sentido de que sua janela é mantida aberta, mesmo fora do expediente comercial, e que a invasão se teria dado por ela, é suficiente para demonstrar a exclusividade de sua culpa pelo evento danoso. (TJ/ MG - Ap. Cível n. 1.0145.08.479335-8/001(1) - Comarca de Juiz de Fora 17a. Câm. Cív. - ac. unân. - Rel.: Des. Luciano Pinto - j. em 17.06.2010 - Fonte: DJ, 07.07.2010). www.bonijuris.com.br

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

19

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Limitação da Função dos Síndicos e Administradoras

Administrar um condomínio não é tarefa fácil para quem não domina as diversas leis que regulam os condomínios e têm outros compromissos que absorvem seu tempo. Diante da falta de interesse dos moradores para assumir função de síndico, a melhor alternativa é a contratação de uma empresa especializada, a qual acaba por estimular que um condômino assuma o cargo.

A escolha deve recair sobre uma empresa que preste serviço de qualidade, com estrutura e capacidade técnica administrativa e contábil, já que sua atuação tem como foco a parte organizacional. O condomínio hoje é equiparado a uma empresa, que possui suas obrigações. E uma das obrigações de quem o administra isto é seu representante (síndico) ou administradora não deve confundir sua administração com seus interesses particulares.

Todos os dias, em qualquer região do mundo, moradores que dividem um mesmo condomínio entram em conflito pelas mais diversas razões. É o cachorro do apartamento de cima que não para de latir, o vizinho que não respeita o espaço da garagem, os moradores boêmios famosos por suas festas de arromba Portanto, cabe administradora para sua própria segurança exercer suas funções de maneira imparcial e isenta. Devendo limitar-se à administração da parte burocrática do condomínio, bem como ao assessoramento jurídico exclusivamente no que se refere aos direitos trabalhistas dos empregados do mesmo. Não deve ultrapassar suas atribuições e nem ceder à pressão dos condôminos para assumir uma po-

sição diante de conflitos pessoais, pois certamente irá comprometer sua permanência como prestadora de serviços.

Muitos condomínios são administrados por Síndicos autoritários, que julgam serem os donos da verdade que tomam atitudes imprudentes agindo precipitadamente diante de problemas graves de ordem administrativa. A função do síndico é fazer com que todos cumpram a Convenção do Condomínio, o Regimento Interno e as decisões das Assembléias Não são raras as situações em que condôminos extrapolam os limites do tolerável. Os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, são a principal base legal para essa estratégia de prevenção. Essas normas falam essencialmente dos deveres, direitos e sanções para determinadas decisões O Código Civil também estabelece, por exemplo, quais devem ser as multas para diferentes tipos de infração. No entanto, isso não é pretexto para um síndico sair aplicando multas à revelia. Antes de tomar esta postura extrema, é preciso esgotar todas as outras possibilidades de conciliação. Primeiro, o morador precisa ser chamado para uma conversa. Depois advertido por escrito. Se não resolver, pode ser multado.

Em algumas situações, recomenda-se que o síndico ou outros condôminos registrem um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. Pode ser se aplicado tanto para questões que envolvam algum risco para as pessoas que circulam pelo prédio quanto para questões ambientais, como barulho excessivo, por exemplo. Caso o condomínio leve esta questão para Justiça,

o registro policial pode servir como prova para atestar sua versão.

De acordo com os especialistas, os moradores só devem recorrer ao Judiciário quando todas as ações extrajudiciais, como notificações e multas, não forem eficazes para a solução do problema. O primeiro passo sempre é tentar conversar. Mas se bate-papos, notificações por escrito e multas não forem suficientes, vale, sim, levar o caso para a Justiça. Antes de prosseguir com uma ação judicial é importante munir-se com documentos que atestem a acusação Outros conflitos que facilmente podem parar em algum tribunal são os problemas com encanamentos. Se o morador impede a entrada do encanador para a reparação do problema que está afetando outras pessoas do prédio, o condomínio pode entrar como uma ação pedindo a autorização para isso.

Portanto o papel da administradora não deve ultrapassar suas atribuições e nem ceder à pressão dos condôminos para assumir uma posição diante de conflitos pessoais, pois certamente irá comprometer sua permanência como prestadora de serviços.

Se o problema trata-se de direito de propriedade, uso irregular de garagem/área comum, barulho, rateio de despesas, obras etc., ou possa vir ocasionar prejuízo financeiro e possível demanda judicial, a administradora deve aconselhar que seja contratada a assessoria jurídica. Assim, a administradora continuará na sua função específica e, ainda, zelará pela boa administração - que virá a evitar desgaste entre os ocupantes do condomínio.

O EDITOR

acesse: www.boletimdocondomínio.com

20

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

CREA-PR orienta sobre construção e instalação de piscinas

Com a aproximação do verão e a elevação das temperaturas, é normal que clubes, condomínios e residências invistam na construção / instalação de piscinas.

Em função das inúmeras obras que ocorrem de forma irregular, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (CREA-PR) orienta consumidores e empresas a adotarem a postura correta na hora de realizar o empreendimento.

Conforme a engenheira civil Sandra Nepomuceno, muitas piscinas são feitas sem o acompanhamento de um profissional habilitado. "As piscinas pré-fabricadas são instaladas pelas empresas e dificilmente têm um responsável técnico pela execução dos serviços de escavação de solo, instalação de filtro, tubulações, bombas hidráulicas, etc, nem ao menos o projeto arquitetônico da piscina é entregue ao comprador, que posteriormente tem que contratar um profissional para regularizá-la junto à prefeitura municipal".

A construção irregular pode gerar inúmeros problemas ao consumidor. "Trata-se de uma obra complexa, não é apenas um tanque, podem ocorrer vazamentos, rompimentos, afetando outras estruturas próximas a essa piscina", fala o engenheiro mecânico, Guilherme Faglioni. Entre os problemas mais comuns encontrados estão: escavações que impactam prédios vizinhos, infiltrações nas piscinas, devido à má impermeabilização ou ausência desta, problemas com a instalação de bombas hidráulicas e na iluminação submer-

sa. "São situações difíceis de serem reparadas posteriormente, que vão demandar gastos altos, maiores do que a contratação de profissionais habilitados para acompanhar a implantação da piscina", frisa Sandra.

Além de um engenheiro civil, para acompanhar as obras, também são necessárias a avaliações de um engenheiro eletricista, mecânico e até químico. "Existem instalações elétricas complexas, pois há peças de iluminação que ficam submersas e podem oferecer riscos. É preciso ficar atento também ao correto dimensionamento e instalação dos filtros e bombas. Uma bomba inadequada pode gerar gasto excessivo de eletricidade ou sofrer desgastes prematuros. Isso sem levar em consideração a necessidade de tratamento da água, principalmente em grandes piscinas", frisa Faglioni. Para evitar transtornos, o CREA recomenda que toda instalação seja feita com o aval de um profissional habilitado. "É importante também solicitar à empresa contratada que seu profissional emita a respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), pois assim teremos a garantia da responsabilidade técnica de profissional habilitado", afirma Faglioni.

Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

21

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Cuidado com a mão de Obra

Com a expansão cada vez maior no mercado da construção civil, tem dado a oportunidade de aparecimento de muitas empresas, mas que, em grande parte, não possuem qualificação para a execução dos serviços.

O ditado "o barato sai caro", aplica-se adequadamente a esses casos, pois o cliente (condomínio) acaba enfrentado outros problemas, como o não comprimento dos prazos estabelecidos para a conclusão das obras, a utilização de materiais de inferior qualidade, pessoas não habilitadas para o trabalho, além, é claro, do desperdício do dinheiro, pois invariavelmente terá que refazer todo o serviço.

Uma das reclamações mais constantes é quanto os valores inicialmente combinados e que no decorrer da execução da obra vai aumentando o que gera problemas quanto ao orçamento aprovado pelo Conselho.

Outra forma muito comum de extorsão praticada por essas "empresas" é o pedido de antecipação do pagamento para a compra de material e depois somem sem ao menos concluir a obra.

Prevenir-se contra esses aventureiros é a melhor forma de impedir que continuem lesando os condomínios, pois só uma empresa com a participação efetiva de um profissional, faz com que sua obra seja construída dentro das Normas Técnicas e do código de Posturas do Município.

Por isso, é recomendável que ao contratar uma empresa para realizar obras em seu condomínio, certificar-se que, tanto a empresa como os profissionais que dela fazem parte, estejam habilitados perante o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), fatores que são a garantia e a qualidade para a sua obra.

Em sua próxima obra ou reforma, contrate um profissional Habilitado.

CUIDADOS AO INICIAR UMA OBRA Cuidados a serem observados na contratação da empresa prestadora de serviços de engenharia...

1) Registro no CREA: É comum encontrar empresas "de engenharia" que não possuem um responsável técnico efetivo em seu quadro funcional, ou nem mesmo o proprietário possue tal habilitação. Normalmente estas empresas terceirizam a responsabilidade técnica quando há tal exigência por parte do contratante. Além de responsável técnico, é muito importante que se contrate apenas empresas que estejam registradas no CREA/RS como pessoa jurídica, exigindo das mesmas a certidão que comprova tal situação. Isso evidencia a habilitação da empresa para execução de serviços de engenharia.

2) Mão-de-Obra: Deve-se ter cuidado especial quanto ao vínculo da empresa contratada com os profissionais que ela designa para atuar no condomínio. Muitas vezes, para isentar-se de obrigações trabalhistas e/ ou fiscais, algumas empresas terceirizam os serviços com empreiteiros que, eventualmente, não tem registro de pessoa jurídica. É fundamental que os profissionais tenham um vínculo formal com a empresa contratada, a fim de que o condomínio possa isentar-se de possíveis demandas decorrentes das relações de trabalho.

3) Referências: Juntamente com suas propostas, normalmente as empresas apresentam listas de condomínios onde já prestaram serviços; é extremamente importante que o síndico ou representante do condomínio confirme estas informações conversando com as pessoas indicadas na lista e, principalmente, visitando as obras relacionadas. Com isso, será possível medir a qualidade do trabalho executado, saber se a empresa cumpriu com o prometido, prestou assistência após a obra se necessário, etc.

4) Equipamentos: Todo o trabalho de engenharia exige a utilização de ferramentas e equipamentos apropriados. Principalmente para execução de trabalhos em fachadas, o condomínio deve exigir a utilização de equipamentos que atendam os requisitos da Norma NR 18 - ABNT. Para utilização de andaimes suspensos, por exemplo, a empresa deve apresentar a ART-CREA/RS e o laudo referente a sua montagem, comprovando que o mesmo possue as dimensões permitidas, tem os dispositivos de segurança apropriados, como trava-quedas, etc. Deve ser verificada, também a disponibilidade de equipamentos de proteção individual para todos os profissionais em atividade no condomínio. Independentemente dos dispositivos de segurança existentes nos andaimes suspensos, o profissional que trabalha neste equipamento deve estar equipado com sistema individual de proteção, com cintos de segurança, trava-quedas, etc.

5) Técnicas e Materiais: Quando o condomínio contrata um serviço de engenharia, deve preocuparse com a técnica e os materiais a serem empregados para a execução do mesmo. Se possível, antes de solicitar os orçamentos, deve ser elaborado um memorial descritivo dos serviços, onde estas técnicas e materiais estejam bem definidos. Com este procedimento, os orçamentos serão padronizados, facilitando a escolha da empresa e também a fiscalização da obra durante sua execução. Uma boa dica, neste caso, é que se identifique, entre os condôminos, algum que tenha conhecimentos na área de engenharia para integrar uma comissão e elaborar um bom memorial descritivo. A qualidade dos materiais a serem empregados em uma obra são determinantes para um bom resultado. O condomínio deve definir os fabricantes e os produtos que serão utilizados, além de analisar os fornecedores do mesmo.

O EDITOR

Podemos muito e não fazemos nada Algo intrigante é o medo da morte, a compulsão rezadeira, a bajulação permanente a um Ser Superior e a preguiça de fazer aquilo que dizemos acreditar.

Sociólogos honestos, filósofos, estudiosos sobre o ser humano têm um campo gigantesco de análises e pesquisas, simplesmente mal explorado.

Alguns pensadores, místicos ou materialistas, procuraram entender e formatar mensagens, credos e ciências. Os resultados foram medíocres. Religiões se transformaram em empresas e propostas de amor ao próximo perderam-se em fogueiras e apedrejamentos.

Agradar aos poderosos sempre foi a tônica daqueles que não são "macho alfa", "fêmea dominante" etc.

Para galgar as escadas do poder alguns sacrificam seus ideais, outros simplesmente nem sabem o que é isso.

Lendo o livro "Introdução à Filosofia" de Martin Heidegger, tradução de Marco Antonio Casanova (os tradutores são importantíssimos) vi, ou melhor, li o que esse filósofo cheio de contradições escreveu sobre o que é ciência. Realmente, perdemos até sensibilidade da ciência do viver, do estar aí, aqui.

A humanidade se deixa assustar pela natureza e por ela mesma. E daí? Aí, aqui ou daí continuamos inermes, lentos, sem propostas reais, eficazes. Quan-

do alguma coisa dá certo, ainda que de forma discutível, ganhamos mais um Deus, como agora falam de boca cheia os economistas, o famoso "Deus Mercado".

Se algo tem valor no corpo humano é o seu cérebro.

Ainda pode ser pequeno, subdesenvolvido, mas ao longo dos tempos evoluiu. Outra coisa que precisamos lembrar é a programação desse computador. Fazendo uma analogia, levaríamos séculos para esgotar a capacidade de nossos laptops se simplesmente desenvolvêssemos softwares, chegando algum dia, quem sabe, ao limite da exploração dessa ferramenta genial, pequeníssima, se comparada com o nosso cérebro ainda incipiente, mas já capaz de muita coisa. Podemos dizer pequeno, pois se ao longo de milênios acrescentamos à caixa craniana volume e lingüiças de neurônios, podemos acreditar que nossos descendentes, se existirem, talvez venham a ter uma inteligência (mais neurônios) e programações muito superiores. Temos esperanças, e muitas! No Paraná, registrando com satisfação, muitos conseguiram criar e produzir projetos especiais.

Agora, por exemplo, a equipe "Lego Robótica CONECTADOS" (Escola Municipal Cel. Durival Britto e Silva, Diretora Anaí da Luz Rodrigues Santos, fones: 33662989 / 84111778) só precisa da doação de um notebook para completar os apoios que teve para participar de um concurso de robótica em São Paulo. Não está fácil ter resposta a esse pedido. De qualquer for-

ma, é uma honra saber que temos equipes de estudantes e profissionais competentes. Algo que confirmamos em Bogotá, onde nos contaram da importância dos paranaenses na criação e implementação do Milenium, sistema de transporte coletivo urbano daquela cidade assim como falaram com muito respeito da Petrobras e da Cia. Vale do Rio Doce.

Ou seja, temos brasileiros inteligentes, só precisam de oportunidades. Podemos, também, imaginar onde estaríamos se para pesquisa e desenvolvimento existisse tanto entusiasmo quanto vemos para o futebol, um tremendo negócio de alguns. Para acolher mercenários desse "esporte" e mochileiros (do jeito que está o cenário mundial) e cartolas criamos isenções de impostos, relaxamos estratégias de planejamento urbano, aceitamos mordomias incríveis e o governo federal até liberou municípios a extrapolarem suas dívidas... mas dá voto!

Enquanto nossos jovens cientistas e engenheiros, urbanistas, médicos etc. precisarem de tanto esforço para mostrarem seus talentos só poderemos ter certeza de que nossos empreendedores serão frustrados e futuros cientistas irão trabalhar para multinacionais (patrioticamente, talvez, para a Petrobras e similares) ou simplesmente mudar de país, quem sabe fazendo projetos na Colômbia.

Cascaes

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

22

A taxa condominial: Lucro ou despesa?

Na hora de comprar ou alugar um imóvel, a primeira exigência que se faz é o que o mesmo forneça uma qualidade de vida perfeita ao comprador ou locatário.

O conceito de qualidade de vida em condomínios sempre foi e, continua sendo um dos atrativos de marketing na comercialização dos empreendimentos.

A começar pelo bairro, onde se exige que o mesmo possa fornecer uma completa infra-estrutura de comércio e serviços. Os condomínios atualmente são criados de acordo com o estilo de pensar da vida de muitos condôminos, com muito glamour e sofisticação. São empreendimentos que fornecem aos futuros moradores muitas opções como, áreas de lazer para disponibilizar suas vidas num outro patamar.

Essas áreas de lazer são compostas de piscinas adulto e infantil, salão de festas, praça de leitura, sala de ginástica, sala de recreação infantil, quadras de futebol, tênis, sauna etc... Enfim um local especialmente preparado e com uma infra-estrutura necessária para que o morador desfrute de uma perfeita qualidade de vida, sem contar com um belo projeto de decoração.

Mas o importante é saber que a taxa condominial tornou-se um item determinante na aquisição desse imóvel. Todos nós temos conhecimento que quando existe área comum privada (particulares) a propriedade fica atrelada ao condomínio. Isto cada ocupante dessa associação paga um valor mensal para re-

embolsar os gastos que ocorrerão no mês. E o valor da taxa condominial passou a fazer parte do orçamento doméstico da família de classe média , e muitos condôminos passaram a freqüentar as famosas assembléias de condomínio para acompanhar de perto a rotina financeira de seu prédio. Sem falar que também chegam a pressionar o síndico e sua equipe, a evitar o reajuste da taxa condominial, as quais geram muita polêmica. Várias pessoas acreditam que quando as taxas são elevadas, o condomínio leva lucros chegando mesmo a enriquecer. O que não é verdade. Mesmo que as taxas sejam elevadas o condomínio apenas se mantém. Existem despesas fixas que são resultantes do projeto do empreendimento. Por exemplo: na construção, foram instalados elevadores, piscinas, sistema hidráulico, áreas comuns que devem ser mantidas etc...

Isto gera um certo padrão de uso de mão-de-obra, consumo de energia e água, além da manutenção e do seguro que representam quase a totalidade dos gastos de um edifício.

Esses itens e seus encargos são obrigatórios e não podem ser deixados de lado.

Também não podemos esquecer a forma de dividir as contas.

As frações ideais: é que a porcentagem utilizada para calcular as cotas condominiais de cada unidade, que são definidas na convenção condominial, a qual só poderá ser modificada com a aprovação de todos os condôminos. Essas frações ideais são proporcionais ao número de apartamentos, quanto maior o número de apartamento houverem no edifício, menor será a taxa condominial a ser paga.

Outro item importante que pesa no valor da taxa do condomínio são as despesas com os empregados, pois representam cerca da metade dos gastos de um condomínio.

O único item que pode ser escolhido pelos condôminos é o "conforto". As pessoas poderão optar se querem mais serviços, mais segurança ou mais comodidade, enfim, determinar a qualidade de vida que querem ter dentro de seu condomínio. Portanto o condomínio é uma empresa com os devidos cuidados seguindo uma criteriosa análise para que se tome a verdadeira decisão em assembléia.

O Editor

Legitimando assembléias Condomínio – expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto e seus princípios básicos envolvem a colaboração e senso coletivo. Nesse sentido, as questões de decisão devem ser tomada de maneira conjunta, respeitando a decisão da maioria dos condôminos, através de Assembléias.

Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial.

Sendo assim, a assembléia condominial é entendida como o momento oportuno para a expressa e idônea manifestação da vontade dos moradores. Portanto os síndicos são obrigados a convocar uma assembléia anual, para ser aprovada a previsão orçamentária, analisadas as contas do período, eleger seus substitutos etc.

Os condôminos também precisam ficar atentos quando o síndico se omite e não convoca a assembléia . A não convocação de assembléia obrigatória, pelo síndico, dentro de um prazo razoável, deve ser entendido como administração inadequada, motivo suficiente para sua destituição.

Por essas razões é que os condôminos devem ficar atentos á administração, procurar participar ativamente das reuniões do condomínio, e não se omitirem. É comum encontrarmos condôminos que reclamam dos síndicos, mas nas assembléias de eleição do mesmo, não comparecem com receio de serem indicados ou, se comparecem, não se candidatam com a desculpa de que não tem tempo.

É importantíssimo atentar para a convocação, é preciso verificar, na convenção condominial, o quorum e as formalidades previstas. O novo Código Civil, ao tratar da assembléia geral ordinária, no artigo 1.350, parágrafo segundo, diz que “ Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá faze-lo”. É necessário que haja o cumprimento rigoroso da lei e da convenção condominial, a fim de que a assembléia não seja passível de anulação.

Reunidos ¼ dos condôminos, é preciso redigir a convocação, respeitando as cláusulas da convenção do condomínio. De forma geral, deve constar a data, o local, o horário da primeira e da segunda convocação, com o tempo que deve mediar uma e outra, e a “Ordem do Dia”. Na “Ordem do Dia”, devem ser enumerados os assuntos a serem discutidos e, como último item, “assuntos gerais”, no qual são abordados aspectos de menor importância.

Todos os condôminos tem que ser convocados, de preferência com protocolo ou por carta com aviso de recebimento. O artigo 1.354 do Código Civil é bem claro: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

Há ocasiões em que também existe a necessidade de se convocar uma assembléia geral extraordinária.

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, foi reconhecida a impossibilidade de admitir a validade de posteriores votos, não manifestados durante a realização da assembléia, que representa uma inegável afronta ao seu caráter deliberativo, afastando a verdadeira essência de gestão comum. Esse entendi-

mento do STJ enfatiza a necessidade de participação dos condôminos nas reuniões e sua legitimidade.

Vale ressaltar que a irregularidade de votos posteriores não invalida os casos de assembléias “em aberto”, que , quando convenientes, podem sim serem utilizadas para atingir os fins necessários á conclusão de debates ou votações dentro da pauta que a originou. Contudo, necessários à plena validade das decisões obtidas, a prática requer alguns cuidados: a lista de presença deverá ser a mesma, a participação de outros condôminos na seqüência é livre, porém, condicionada a primeira lista de presentes. Isso porque a busca de quorum constitui manipulação e até fraude.

Além disso, toda assembléia em aberto deverá respeitar nova convocação nos moldes da convenção.

Outra importante orientação, ainda que não obrigatória, é a recomendação que na ata resultante da assembléia com mais de uma data expresse, em termos claros, os motivos de sua manutenção em aberto.

Mantida a devida atenção, as assembléias colaboram para a solução de entraves, tomadas de decisões, troca de idéias, aproximação dos condôminos e até mesmo para evitar as freqüentes ações judiciais entre os condôminos, que crescem em grandes proporções. Na maioria dos casos, os problemas poderiam ou podem ser resolvidos com uma boa dose de conversa, de preferência nas assembléias, meio legítimo – agora ainda mais.

O EDITOR

Edição 173 - 2014 - Ano XVI

23

acesse: www.boletimdocondomínio.com

Atribuições do síndico!

O sindico como representante legal do condomínio tem a função em administrá-lo, fazendo cumprir os artigos 1331 a 1358 do Código Civil brasileiro, a convenção e o regulamento interno do condomínio e as determinações das assembléias.

A Função do síndico é representar um grupo de pessoas e cuidar do gerenciamento de todo o território, incluindo itens como segurança estrutural, física, saneamento básico, orçamento e receita.

Apesar da função de síndico ser apenas representativa, é de tamanha importância que, mesmo que remunerada apenas com a isenção do condomínio, é considerada pelo INSS como um recebimento. O síndico deve, portanto, se cadastrar junto ao INSS nesta categoria de contribuinte. O condomínio então recolhe a contribuição de 20% sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico. No caso de síndico que também trabalhe fora do condomínio, é possível que ele seja filiado à Previdência em relação a mais de uma atividade remunerada. É fundamental que o mesmo tenha conhecimento da legislação referente ao assunto - especialmente os Capítulos VI e VII do Código Civil, que se referem ao Condomínio Geral e ao Condomínio Edilício, a Lei n.4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e particularmente, a convenção e o regulamento interno do condomínio.

A convenção regulamenta a administração e as relações entre os condôminos e possui força de lei, desde que sejam seguidos os artigos 9º ao 11º , que estabelecem as regras gerais para sua confecção. Já o regulamento interno são as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, visando uma convivência harmônica. Como a função do síndico é fazer cumprir esses documentos, é essencial que ele conheça seus teores.

Para assessorá-lo em questões previdenciárias, trabalhistas, fiscais e jurídicas, o síndico pode contar com os serviços de uma administradora de condomínios. Conforme o parágrafo 2º do artigo 1.348 do Código Civil, "o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da

convenção". Além da administradora, o síndico deve contar com o corpo diretivo para lhe auxiliar nas tarefas diárias.

Conforme a convenção, o corpo diretivo costuma ser composto de subsíndico, conselho fiscal e/ou consultivo. É de responsabilidade do síndico a manutenção das áreas e equipamentos das áreas comuns, deixando-os em perfeitas condições de uso. Para tanto, do topo do edifício ao subsolo, devem ser listadas as prioridades da manutenção (o ideal é que o síndico contrate um engenheiro para realizar uma inspeção predial, orientando as necessidades da manutenção). Essa vistoria deve ser refeita periodicamente. Portanto uma boa iniciativa é implantar um programa de manutenção preventiva, aumentando a vida útil e a confiabilidade dos equipamentos, diminuindo os riscos de acidentes e as correções emergenciais, conseqüentemente valorizando o patrimônio, aumentando a satisfação dos condôminos e melhorando a saúde financeira do condomínio. Aliás, o síndico, contando com a assessoria da administradora, deve implantar um programa de redução de custos, incluindo: revisão da escala de folgas e de horas extras dos funcionários; leitura diária do consumo de água e campanha de educação para condôminos e funcionários, visando à redução no consumo de água, além de revisão das instalações hidráulicas das unidades; revisão dos custos dos contratos de manutenção; e maior controle na compra de materiais de conservação e limpeza.

Entre as funções do síndico, pode-se listar ainda: Selecionar, admitir e demitir funcionários, fixando os salários de acordo com a verba orçamentária, respeitando o piso salarial da categoria, com data-base em outubro de cada ano.

Convocar as assembléias.

Conhecer o fluxo financeiro do prédio - receitas e despesas - elaborando a previsão orçamentária.

Prestar contas na Assembléia Geral Ordinária do condomínio.

Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras.

Guardar toda a documentação do condomínio (fiscal e legal por 20 anos, e previdenciária e trabalhista por 30 anos).

-

-

Aplicar multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regulamento interno.

Contratar o seguro de toda a edificação, contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial (conforme o artigo 1.346 do Código Civil). Além das coberturas obrigatórias, são importante que o síndico contrate também a cobertura da responsabilidade civil do condomínio, que cobre reparações por danos involuntários, pessoais e/ou materiais, causados a terceiros pelo condomínio segurado. Já a garantia da responsabilidade civil do síndico significa o reembolso das quantias pelas quais o síndico vier a ser responsáveis civilmente, relativas às reparações por danos involuntários, corporais e/ou materiais, causados a terceiros em decorrência do cumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros, ações ou omissões por ele cometidas no estrito exercício de suas funções. O síndico deve contar com a orientação de um corretor de seguros capacitado para firmar um seguro com as coberturas adequadas às necessidades de cada condomínio. Segundo Rosely de Oliveira Schwartz, o síndico deve estar atento e ser bastante cauteloso na determinação do valor do seguro, já que, se ocorrer um sinistro e o valor do seguro não corresponder à realidade, o síndico pode ser penalizado. Rosely adverte que medidas de economia nesse caso poderão causar uma série de problemas, até mesmo uma ação judicial contra o síndico.

Manter as instalações seguras é outra competência do síndico. Os sistemas que contam com legislação específica e demandam atenção do síndico são: equipamentos de combate a incêndio (revisar anualmente hidrantes e extintores, e a cada três anos atualizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB); elevadores; instalações elétricas; pára-raios; iluminação de emergência; instalações de gás. A segurança patrimonial do condomínio também deve ser preocupação do síndico, proporcionando periodicamente treinamento para os funcionários e cuidando para que equipamentos eletrônicos (como alarme, cerca elétrica e circuito fechado de TV) estejam em perfeitas condições de utilização.

O EDITOR

www.i s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i o

Edição 146 - 2012 - Ano XIV