Guide Traitement fiscal des biens immobiliers

Traitement fiscal des biens immobiliers

Table des matières

Table des matières Assujettissement à l'impôt - Brève introduction Impôts sur les immeubles relevant de la fortune privée Types d'impôts Faits constitutifs de l'impôt pour les immeubles relevant de la fortune privée Vue d'ensemble sous forme de tableau - souveraineté fiscale vs type d'impôt Particulier en tant que marchand d’immeubles à titre commercial Immeubles détenus à titre commercial Glossaire Engel & Völkers en Suisse et dans la Principauté du Liechtenstein

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Le plus important en bref ■ ■

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L'achat, la vente et la détention d’immeubles ont des conséquences fiscales différentes.

Le gain résultant de la vente d'un immeuble détenu à titre privé est assujetti à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers, dont le montant dépend du gain effectivement réalisé et de la durée de détention. Il n'y a pas d'impôt fédéral. Le gain résultant de la vente d’immeubles détenus à titre commercial est assujetti, au niveau cantonal, soit à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers, soit à l'impôt sur le revenu et, au niveau fédéral, à l'impôt fédéral direct.

Le transfert de propriété d'un immeuble est assujetti en règle générale aux droits de mutation cantonaux ou aux taxes d'enregistrement, qui sont normalement pris en charge par l'acheteur ou à parts égales par les deux parties.

Toute personne possédant un immeuble à titre privé doit le déclarer comme fortune et doit s’acquitter à ce titre de l’impôt foncier cantonal sur la fortune.

Toute personne inscrite au registre foncier en tant que propriétaire ou usufruitier d'un immeuble, doit s’acquitter de l’impôt foncier cantonal dans le canton concerné (celui où l’immeuble est situé).

Toute personne vivant dans son propre immeuble (résidences secondaires y compris) doit s’acquitter de l’impôt sur la valeur locative.

1 Assujettissement à l’impôt Brève introduction

Les immeubles sont assujettis à divers impôts. Ceux-ci sont généralement imposés au « lieu de situation de la chose », c'est-à-dire dans le canton dans lequel l’immeuble est situé. Par conséquent, une personne possédant des immeubles peut être imposable dans plusieurs cantons.

Dans ce cas, différents systèmes fiscaux cantonaux entrent en jeu, ce qui signifie que le traitement fiscal des immeubles peut facilement prêter à confusion. Les taux d'imposition appliqués varient considérablement d'un canton à l'autre (voire, dans certains cas, d'une commune à l'autre), si bien qu'il convient de clarifier la situation avant l'achat.

Par exemple, une personne domiciliée dans le canton de Zoug et possédant une résidence secondaire dans le canton des Grisons est assujettie à l'impôt de manière illimitée dans le canton de Zoug à raison de son rattachement personnel, alors que la résidence secondaire située dans le canton des Grisons y est assujettie de manière limitée. Par conséquent, il y a répartition fiscale entre les deux cantons, autrement dit les revenus fiscaux et les déductions fiscales relatifs aux immeubles doivent être répartis entre les deux cantons. Ce n'est pas toujours facile et cela doit être bien planifié, notamment pour éviter la double imposition.

Le présent guide fournit une vue d'ensemble des conséquences fiscales de la propriété d’immeubles et des transactions immobilières. L'accent est mis sur les immeubles relevant de la fortune privée. Etant donné que les régimes fiscaux cantonaux sont très différents sous certains aspects, une clarification individuelle approfondie s'impose dans chaque cas particulier. Votre conseiller Engel & Völkers se fera un plaisir de vous aider ou de vous recommander des avocats ou des conseillers fiscaux spécialisés.

2 Impôts sur les immeubles relevant de la fortune privée Les immeubles relevant de la fortune privée peuvent être assujettis aux types d'impôts suivants : ■

Impôt sur le revenu : Les revenus provenant d’immeubles relevant de la fortune privée sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Ce dernier est perçu par la Confédération, les cantons et les communes. Sont considérés comme revenus, en particulier, les revenus locatifs ou, dans le cas d'immeubles occupés par leur propriétaire, ce que l’on appelle la valeur locative. En revanche, tous les frais d'entretien et de financement (en particulier les intérêts hypothécaires ainsi que les frais de résiliation de l'hypothèque en cas de résiliation anticipée) peuvent être déduits ; ne sont pas déductibles les frais contribuant à l'augmentation de valeur, qui ne peuvent être déduits à titre de frais d'investissement qu'au moment d'une cession assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers.

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Impôt sur la fortune : Les immeubles relevant de la fortune privée sont soumis à l'impôt sur la fortune. Dans ce cadre, les dettes grevant les immeubles peuvent être déduites. L'impôt sur la fortune est perçu au niveau cantonal et communal. La Confédération elle-même ne prélève pas d'impôt sur la fortune.

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Impôt sur les gains immobiliers : Il s'agit d'un impôt cantonal (en partie communal) perçu en cas de réalisation d'un gain dans le cadre de la vente d'un immeuble. Le gain réalisé au moment de la vente est imposé. Au niveau fédéral, les gains résultant d'une cession ne sont pas imposables. Les immeubles relevant de la fortune privée sont donc assujettis exclusivement à l'impôt sur les gains immobiliers. L'impôt sur les gains immobiliers prévoit en outre différents cas d'imposition différée (p. ex. succession, liquidation du régime matrimonial, achat de remplacement). Il peut en résulter que l'imposition n'ait lieu qu'à l'occasion d'un changement de propriété futur.

3 Types de taxes

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Droits de mutation : Les droits de mutation sont un impôt purement cantonal ou communal. Comme leur nom l'indique, ils sont prélevés en cas de passage d'un immeuble d'un propriétaire à un autre.

Tous les cantons prévoient des cas d'exonération ou de réduction des droits de mutation (p. ex., succession, liquidation du régime matrimonial, achat de remplacement). Certains cantons ne perçoivent pas de droits de mutation. Certains cantons perçoivent uniquement, ou en sus des droits de mutation, des émoluments calculés selon un barème (indemnité sans caractère fiscal).

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Impôt foncier : Il s'agit également d'un impôt cantonal ou communal, qui est perçu dans un petit nombre de cantons ou de communes en fonction de la valeur marchande et est dû annuellement.

Contrairement à l'impôt sur la fortune, les dettes grevant les immeubles ne peuvent pas être déduites. La valeur marchande totale est imposée.

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Taxe sur la valeur ajoutée : Tant qu'un immeuble est utilisé exclusivement à des fins privées, ni la vente ni la location ne sont soumises à la TVA. Par conséquent, ni les coûts d'investissement, d'exploitation et de gestion ne peuvent être déduits au titre de la TVA. Dans le cas des bâtiments neufs, la distinction suivante doit être faite : si un immeuble est vendu avant le début de la construction, il y a prestation immobilière imposable. Si le contrat de vente ou d'entreprise est signé après le début de la construction, la livraison est exonérée d'impôt. Si l’immeuble est utilisé à des fins commerciales et que le locataire/acheteur est assujetti à la TVA, la location ou la vente peut être soumise volontairement à la TVA ; dans ce cas, la TVA préalable peut être déduite. Si l’immeuble est utilisé à des fins commerciales par le propriétaire et qu'il est assujetti à la TVA, la TVA préalable peut également être déduite. Le régime de TVA en matière immobilière est complexe et les conseils compétents d'un fiscaliste peuvent permettre une optimisation significative des coûts au cas par cas.

4 Faits constitutifs de l'impôt pour les immeubles relevant de la fortune privée Vous trouverez ci-après une brève description des principaux faits constitutifs de l'impôt liés aux immeubles détenus à titre privé.

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Propriété : Les revenus provenant d’immeubles sont assujettis à l'impôt sur le revenu selon le lieu d'implantation de ces derniers. De plus, dans le cas des immeubles habités par leur propriétaire, la valeur locative est imposée comme revenu fictif. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien peuvent être déduits. Les investissements entraînant un accroissement de valeur ne sont pas déductibles, mais sont pris en compte pour le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers en cas de vente. En outre, la valeur fiscale de l’immeuble (déduction faite de la dette hypothécaire) est assujettie à l'impôt sur la fortune. Certains cantons prévoient aussi un impôt foncier distinct, qui est perçu en lieu et place ou en sus de l'impôt sur la fortune.

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Vente : Lors de la vente d’immeubles détenus à titre privé, le vendeur réalise au niveau fédéral un gain en capital non imposable (ou bien une perte fiscalement non déductible). Toutefois, les gains sont assujettis à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers.

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Achat : Il est possible de devenir propriétaire d'un immeuble à titre privé par achat, échange, donation, succession ou transfert de propriété entre époux. En règle générale, la procédure d'achat elle-même n'entraîne pas de conséquences fiscales directes (à l'exception des droits de mutation, sauf si ceux-ci sont mis au moins partiellement à la charge de l'acheteur en vertu de la loi ou d'une convention entre les parties). Toutefois, vu que la plupart des lois cantonales prévoient une responsabilité solidaire de l'acheteur ou une cédule hypothécaire légale pour l'impôt sur les gains immobiliers et les droits de mutation, il est impératif de prévoir des mécanismes de garantie contractuelle appropriés. Ce risque de responsabilité de l'acheteur peut être évité, par exemple, en ce qui concerne l'impôt sur les gains immobiliers, par paiement de la part de l'acheteur d'une partie du prix d'achat (à concurrence du montant maximal de l'impôt sur les gains immobiliers selon un calcul préalable) à titre d'acompte sur l'impôt sur les immeubles du vendeur directement à l'administration fiscale compétente.

Ces règles définies en matière d'achat s'appliquent également mutatis mutandis en cas d'échange d'un immeuble (traitement comme double achat).

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Succession / Donation : En cas de succession ou de donation, l'impôt dû sur les gains immobiliers est différé. Du point de vue du nouveau propriétaire, on parle d'un impôt différé passif qu'il doit acquitter en cas de vente de l’immeuble.

En plus de l'impôt sur les gains immobiliers, il convient de tenir compte des impôts cantonaux sur les successions et sur les donations, même si dans leur très grande majorité les cantons n'assujettissent pas à l'impôt le transfert de propriété aux descendants et aux conjoints / partenaires enregistrés. Dans le cas des immeubles, la souveraineté fiscale appartient au lieu d'implantation du bien concerné.

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Construction / rénovation : Les frais d'investissement ne peuvent être déduits fiscalement qu'au moment de la vente de l'immeuble. La valeur locative n'est pas imposable pendant la phase de construction. En ce qui concerne les prestations propres importantes dans le cadre de la construction d'un immeuble, les implications éventuelles en termes d'impôts et d'assurances sociales doivent être clarifiées au cas par cas.

Dans le cas d'une rénovation ou d'une réfection, les frais doivent être subdivisés en frais d'entretien et frais occasionnant une plus-value conformément aux pratiques / instructions de l'administration fiscale cantonale compétente ; les frais d'entretien peuvent être déduits du revenu de l'année fiscale concernée, tandis que les investissements occasionnant une plus-value ne doivent être pris en compte comme frais d'investissement qu'en cas de vente assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers. La législation fiscale permet de choisir entre la déduction des frais d'entretien effectifs ou la déduction d'un forfait d'entretien (choix qui peut être effectué pour chaque année fiscale).

En résumé, on peut donc dire qu'il y a une différence, du point de vue fiscal, selon que les frais engagés maintiennent ou augmentent la valeur. Il peut être avantageux du point de vue fiscal d'échelonner des investissements importants ou de les étaler sur deux années calendaires.

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Utilisation : Les revenus locatifs ou la valeur locative (revenu fictif), en cas d'occupation par le propriétaire lui-même de son immeuble, sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Les frais d'entretien effectifs ou un forfait d'entretien ainsi que les intérêts hypothécaires sont déductibles des frais d'acquisition. La valeur marchande de l’immeuble est assujettie à l'impôt sur la fortune, ce qui permet de déduire les dettes.

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Valeur locative : La valeur locative des immeubles occupés par leur propriétaire est imposable de façon analogue aux revenus locatifs tirés des immeubles loués (en règle générale, la valeur locative fiscale [ainsi que la valeur fiscalement déterminante pour l'impôt sur la fortune] est légèrement inférieure au revenu locatif à réaliser entre tiers). L'impôt sur la valeur locative s'applique également aux résidences secondaires situées en Suisse.

La valeur locative est calculée ou estimée par les autorités fiscales cantonales conformément aux dispositions en la matière et communiquée aux propriétaires.

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Intérêts passifs : Pour les particuliers, les intérêts passifs sur les hypothèques sont fiscalement déductibles.

Toutefois, il existe un plafond, selon lequel les intérêts passifs déductibles ne doivent pas dépasser un total de CHF 50 000 en sus des revenus des biens mobiliers et immobiliers.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les intérêts sur les prêts de construction ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction en faveur de l'impôt fédéral direct, car ils représentent des frais d'investissement. Les cantons traitent la rente du droit de superficie de façon différente ; tantôt elle peut être déduite du revenu ; tantôt elle est traitée comme frais d'investissement.

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Valeur fiscale : La totalité de la fortune nette est assujettie à l'impôt sur la fortune. La valeur d'un immeuble fait donc partie de la fortune imposable et est assujettie à l'impôt au niveau cantonal. Dans ce cadre, il est à noter que le calcul de la valeur de l'impôt sur la fortune ne se fait pas selon des principes uniformes d'un canton à l'autre.

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Dettes : Toutes les dettes et hypothèques grevant un immeuble peuvent être déduites de la fortune imposable. Contrairement aux intérêts passifs de l'impôt sur le revenu, il n'existe pas de plafond à la déduction des dettes de l'impôt sur la fortune.

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Frais d’entretien : Dans le cas d’immeubles relevant de la fortune privée, les frais d'entretien (pour autant qu'ils aient pour objectif de maintenir la valeur), les primes d'assurance, les frais de gestion ainsi que les frais de réparation (y compris pour les immeubles nouvellement acquis) peuvent être déduits. En ce qui concerne les frais d'entretien, il est possible de choisir chaque année entre la déduction d'un forfait ou celle des frais effectifs. Dans le cas d’immeubles occupés par leur propriétaire, les frais d'électricité, d'eau, de ménage etc. sont considérés comme faisant partie du coût de la vie, et ne sont donc pas pris en compte du point de vue fiscal. Les frais occasionnant une plus-value sont considérés comme des frais d'investissement et ne peuvent être déduits fiscalement en faveur de l'impôt sur les gains immobiliers qu'au moment de la vente.

Les frais à caractère mixte ayant pour effet à la fois de maintenir la valeur et d'occasionner une plus-value - doivent être divisés en investissements de maintien de la valeur et investissements occasionnant une plus-value (par exemple, la réfection d'une salle de bains vieille de trente ans s'accompagnant d'une augmentation significative du standard; une simple salle de bains ancienne est transformée en une salle de bains luxueuse avec tout le confort concevable dans le cadre des travaux). La même distinction s'applique aux frais d'entretien des immeubles nouvellement acquis.

8 Vue d'ensemble sous forme de tableau souveraineté fiscale vs type d'impôt

Qui perçoit quels impôts ?

Impôt sur le revenu

Impôt sur la fortune

Impôt sur les gains immobiliers

Droits de mutation

Impôt foncier

Confédération

P

O

O

O

O

Canton

P

P

P

P

P

Commune

P

P

P

P

P

En règle générale, l'impôt sur les gains immobiliers n'est perçu que par les cantons et, dans certains cantons, par les communes également. Dans les cantons de Zoug et de Zurich, seules les communes le perçoivent.

Les droits de mutation et l'impôt foncier sont traités différemment d'un canton à l'autre et d'une commune à l'autre, et il existe même des cantons dans lesquels ces impôts ne sont pas perçus.

9 Particulier en tant que marchand d’immeubles à titre commercial

Si une personne physique est considérée comme un marchand d’immeubles à titre commercial, les immeubles sont imposés comme s'ils faisaient partie du patrimoine commercial.

Cela peut avoir des effets significatifs sur la charge fiscale et des implications importantes en termes de sécurité sociale.

Il n'existe pas de définition générale de ce en quoi consiste une activité commerciale, il convient de se reporter aux critères et aux indices élaborés par le Tribunal fédéral. Les autorités fiscales agissent au cas par cas et disposent d'une marge d'appréciation considérable. Parmi les indices susmentionnés, citons en particulier :

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Nombre d'achats et de ventes Courte période de détention Financement par emprunt excessif Proximité avec une activité professionnelle et commerciale ou expertise particulière (p. ex. architectes, agents immobiliers et administrateurs d'immeubles) ■ Nécessité des gains tirés de transactions immobilières comme moyen de subsistance Ce qui peut constituer un problème, en particulier c'est la réalisation d'un projet global (y compris par des communautés héréditaires) avec la fondation d'une propriété par étages et la vente ultérieure des unités, ainsi que la vente de plusieurs immeubles collectifs ou unités de propriété par étages dans un bref laps de temps.

10 Immeubles relevant de la fortune commerciale

Si des immeubles sont détenus par une personne morale (ou relèvent du patrimoine commercial d'une personne physique), ils sont en règle générale assujettis à l'impôt normal sur le revenu et sur le capital (la fortune). La propriété d’immeubles dans plusieurs cantons nécessite une répartition fiscale.

L'imposition du gain tiré d'une vente est effectuée par certains cantons dans le cadre de l'impôt cantonal normal sur le revenu (on parle alors de « système moniste » ; c'est le cas dans les cantons de LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS et NE), tandis que les autres cantons n'assujettissent pas les gains immobiliers à l'impôt sur le revenu mais à l'impôt sur les gains immobiliers (les amortissements récupérés sont également assujettis à l'impôt sur le revenu dans ces cantons). Dans le cas d’immeubles relevant de la fortune commerciale, les amortissements sont autorisés dans le cadre de la réduction de valeur réelle ou des taux d'amortissement déterminés à des fins fiscales. Il est à noter que toutes les transactions entre la société et ses propriétaires ou des personnes proches de ces derniers doivent être effectuées aux conditions habituelles du marché.

Les pratiques d'optimisation fiscale telles que la « location à soi-même » moyennant un loyer bas ou le transfert dans le patrimoine privé à bas prix ne sont donc possibles que dans une mesure très limitée. La distribution des gains d'une personne morale au propriétaire sous forme de dividendes est assujettie à l'impôt sur le revenu ; le transfert d’immeubles du patrimoine commercial d'une personne physique à son patrimoine privé constitue une réalisation fiscale et doit être pris en compte du point de vue fiscal.

Dans certains cas, selon la stratégie concrète du propriétaire, il convient d'examiner très attentivement s'il n'est pas plus avantageux de détenir les immeubles par l'intermédiaire d'une personne morale plutôt que dans la fortune privée.

11 Glossaire ■ Immeubles : Les immeubles au sens de la loi sont les biens-fonds, les droits distincts et permanents

immatriculés au registre foncier, les mines et les parts de copropriété dans des immeubles.

■ Bien-fonds : S'il s'agit d'un immeuble, un immeuble est dénommé aussi bien-fonds.

■ Report de l'imposition : l'imposition d'un élément a lieu à une date ultérieure. L'imposition n'est donc

pas supprimée, mais simplement reportée.

■ Impôts différés : il s'agit d'une éventuelle dette fiscale que le nouveau propriétaire prend en charge en

cas de report d'imposition relative à l'impôt sur les gains immobiliers (par exemple, succession).

■ Système moniste ou dualiste : les cantons sont libres d'appliquer le système moniste ou bien dualiste

aux gains immobiliers.

Dans le système moniste, chaque cession est assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers, que l'immeuble se trouve dans la fortune privée ou commerciale ou bien appartienne à une personne morale (en revanche : les amortissements dits récupérés sont enregistrés dans le patrimoine commercial et, dans le cas des personnes morales, assujettis à l'impôt sur le revenu). Dans le système dualiste, les gains immobiliers sont imposés différemment. Les immeubles de la fortune privée sont assujettis à l'impôt sur les gains immobiliers, tandis que les immeubles appartenant à la fortune commerciale et à des personnes morales sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Les immeubles et leurs conséquences fiscales sont un domaine complexe du droit fiscal suisse. Le présent guide se propose de répondre à vos questions les plus importantes, mais ne peut remplacer une évaluation spécifique à chaque situation.

Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement. Contactez votre conseiller immobilier Engel & Völkers, qui se tient à votre disposition.

Les immeubles et leurs conséquences fiscales sont un domaine complexe du droit fiscal suisse. Le présent guide se propose de répondre à vos questions les plus importantes, mais ne peut remplacer une évaluation spécifique de la situation particulière. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement.

Contactez votre conseiller immobilier Engel & Völkers, qui se tient à votre disposition.

Sources ■ Admin.ch : LIFD ■ Admin.ch : LHID ■ Fabian Petrus : Steuern und Immobilien ■ immobilien-besteuerung.ch/ ■ ch.ch/de/besteuerung-immobilien/

Toutes les informations sont à jour au mois de mai 2016 et peuvent faire l'objet de modifications sans préavis.

Engel & Völkers en Suisse et dans la Principauté du Liechtenstein

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Montreux Grand-Rue 82 · 1820 Montreux Tél. :+41-21-533 13 33 Fax :+41-21-533 13 34 montreux@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/montreux

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Viège Kaufplatz 1A · 3930 Viège Tél. :+41-27-205 77 00 Fax :+41-27-205 77 09 valais@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/valais

Zürich Paradeplatz Claridenstrasse 43 · 8002 Zurich Tél. :+41-43-888 1122 Fax :+41-43-888 1123 zuerichparadeplatz@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/zuerichparadeplatz

Rorschach Hauptstr. 53 · 9400 Rorschach Tél. :+41-71-845 65 50 Fax :+41-71-845 65 51 rorschach@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/rorschach Rüti Rapperswilerstrasse 7 · 8630 Rüti Tél. :+41-55-533 04 50 Fax :+41-55-533 04 59 zuerichoberland@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/zuerichoberland Schaffhouse Vordergasse 4 · 8200 Schaffhouse Tél. :+41-52-630 70 10 Fax :+41-52-630 70 11 schaffhausen@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/schaffhausen Scuol Porta 7 · 7550 Scuol Tél. :+41-81-860 37 42 scuol@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/scuol Soleure Hauptgasse 47 · 4500 Soleure Tél. :+41-32-322 13 13 solothurn@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/solothurn Saint-Gall Spisergasse 23 · 9000 Saint-Gall Tél. :+41-71-730 09 20 Fax :+41-71-730 09 24 stgallen@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/stgallen

Wallisellen Opfikonerstrasse 1 · 8304 Wallisellen Tél. : +41-43-500 68 68 Fax : +41-43-500 68 69 wallisellen@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/zuerichnord Weinfelden Pestalozzistrasse 4 · 8570 Weinfelden Tél. :+41-71-663 30 00 Fax :+41-71-663 30 01 weinfelden@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/weinfelden Wil SG Toggenburgerstrasse 47 · 9500 Wil SG Tél. : +41-71-911 30 33 Fax : +41-71-911 30 34 wil@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/wil Winterthour Obertor 2 · 8400 Winterthur Tél. :+41-43-500 64 64 Fax :+41-43-500 64 65 wintherthur@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.ch/zuerichnord

Zürichsee Thalwil Gotthardstrasse 26 ・ 8800 Thalwil Tel. +41-(0)44-533 12 12 Zimmerberg@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/zimmerberg

Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG Poststrasse 26 · CH-6300 Zoug Tél. : +41-41-500 06 06 · Fax : +41-41-500 06 07 www.engelvoelkers.ch · Schweiz@engelvoelkers.com