Οι προτάσεις του ΕΤΕΚ για φθηνότερη στέγη

Η στέγαση αποτελεί ταυτόχρονα περιουσιακό στοιχείο αλλά και δημόσιο αγαθό.

Με δεδομένες τις οικονομικές δυσκολίες που αντιμετωπίζει μεγάλη μερίδα συμπολιτών μας, ένα από τα ζητήματα του οποίου θα πρέπει να επιληφθεί το συντομότερο η νέα κυβέρνηση είναι αυτό της προσιτής στέγης. Η ανάγκη αυτή καθίσταται επιτακτική, αφού το κόστος απόκτησης κατοικίας μέσα στην τελευταία εικοσαετία έχει υπερδιπλασιαστεί, ενώ οι παρούσες συνθήκες δημιουργούν ένα σύνθετο πρόβλημα για δυνατούς λύτες. Πρόκειται για ένα πολυδιάστατο ζήτημα στο οποίο εμπλέκονται επιμέρους κόστη (γης, κατασκευής, επαγγελματικών αμοιβών, χρηματοδότησης, επιχειρηματικό κόστος και φορολογικό), η επίλυση του οποίου χρειάζεται μια ολιστική προσέγγιση, με τη θέσπιση και εφαρμογή βραχυπρόθεσμων, μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων μέτρων.

Στο παρελθόν έχουν τεθεί σε εφαρμογή διάφορα μεμονωμένα και αποσπασματικά, επιτυχημένα έως ένα βαθμό, σχέδια και μέτρα, τα οποία, ωστόσο, κρίνοντας εκ του αποτελέσματος δεν έχουν επιλύσει το πρόβλημα. Η κρατική στεγαστική πολιτική χρήζει εκσυγχρονισμού, ο οποίος να βασίζεται σε μια ολοκληρωμένη στρατηγική. Η δημιουργία ενός Κεντρικού Φορέα που θα μελετά, θα σχεδιάζει, θα συντονίζει και θα ελέγχει τα ζητήματα που άπτονται της κρατικής στεγαστικής πολιτικής αποτελεί πλέον αδήριτη ανάγκη. Ιδιαίτερα σήμερα, με τις αυξήσεις των επιτοκίων, η συμπερίληψη εργαλείων για πρόσβαση στη χρηματοδότηση για σκοπούς απόκτησης στέγης, υπό την ομπρέλα αυτού του Φορέα, κρίνεται απαραίτητη. Χαρακτηριστικά αναφέρεται πως ενώ ήταν ορατό το πρόβλημα και το Υπουργείο Εσωτερικών εντός του 2021-2022 είχε ετοιμάσει γενναιόδωρα σχέδια για απόκτηση στέγης, την ίδια χρονική περίοδο ΚΟΑΓ και ΟΧΣ υπολειτουργούσαν.

Στις παρούσες συνθήκες θεωρούμε πως άμεσο αντίκτυπο θα μπορούσε να έχει η προσπάθεια για αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού προϊόντος (αγορά αποκατάστασης/αναβάθμισης υφιστάμενων οικοδομών και διατηρητέων κτηρίων, συντήρηση προσφυγικών οικισμών, αξιοποίηση τ/κ κατοικιών, κ.ο.κ.) και ταυτόχρονα η ενίσχυση του ρόλου του κράτους ως παραγωγού και χρηματοδότη στεγαστικών σχεδίων (νέο πρόγραμμα δημιουργίας οικιστικών μονάδων από ΚΟΑΓ, στοχευμένα στεγαστικά σχέδια σε ορεινές και ακριτικές περιοχές κ.ο.κ.). Ειδικότερα το δεύτερο σημείο είναι κρίσιμο σε συνδυασμό με τον σχεδιασμό ειδικών δανειοδοτικών εργαλείων, σε συνθήκες σαν αυτές που έχουμε να διαχειριστούμε, όπου το κόστος παραγωγής από τον ιδιωτικό τομέα είναι μάλλον ανελαστικό.

Παράλληλα, θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα για τη θεσμοθέτηση εργαλείων αλλά και κινήτρων/αντικινήτρων με στόχο την ενεργοποίηση αδρανούσας/περίκλειστης γης καθώς και την ένταξη κενών και εγκαταλειμμένων κτηρίων στην αγορά ή ενοικίαση στέγης.

Το ΕΤΕΚ θεωρεί πως η ένταξη κενών και σε αχρησία οικιστικών μονάδων στην αγορά μπορεί να αποτελεί γρήγορη ανακουφιστική λύση μέχρις ότου καρποφορήσουν πιο μεσοπρόθεσμα μέτρα. Για τον σκοπό αυτό ζήτησε σχετικά στατιστικά στοιχεία από την ΑΗΚ, έτσι ώστε να αποτυπωθεί ποσοτικά η παρούσα κατάσταση.

Εξίσου σημαντική είναι και η εξέταση πολεοδομικών εργαλείων αλλά και άλλων ζητημάτων όπως οι νέες τεχνολογίες κατασκευής, ενώ θα πρέπει να εκσυγχρονιστούν αχρείαστες οικοδομικές απαιτήσεις.Γενικότερα τείνουμε να συμφωνήσουμε με τη γνώμη που δημοσιεύθηκε σε σχετική αρθρογραφία πως πολιτικές του τύπου «μόνο κίνητρα» προς τον ιδιωτικό τομέα δεν πρόκειται να επιλύσουν το ζήτημα. Επίσης, απαιτείται στενή παρακολούθηση της αγοράς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης καθώς εάν αφεθεί χωρίς παρακολούθηση μπορεί να δημιουργήσει στρεβλώσεις και προβλήματα στο θέμα της προσιτής στέγης.Το Επιμελητήριο αντιλαμβανόμενο την υψηλή προτεραιότητα του θέματος καθώς και τον κρίσιμο αντίκτυπό του στο δημόσιο συμφέρον, έχει ετοιμάσει έκθεση με προτάσεις που αφορούν τα πιο πάνω χαρακτηριστικά, ενώ ταυτόχρονα για να ολοκληρωθεί μια ολιστική προσέγγιση η έκθεση εμπλουτίζεται με εισηγήσεις που εστιάζουν σε τεχνικές λύσεις και προσεγγίσεις (εναλλακτικοί τρόποι δόμησης, τυποποίηση, έξυπνα υλικά κ.ο.κ.) που θα μπορούσαν να επιτύχουν περαιτέρω μείωση του κατασκευαστικού κόστους των οικοδομών σε συνδυασμό με τα υπόλοιπα μέτρα. Ακολουθεί σύνοψη των βασικών σημείων της εργασίας που έχει γίνει.

Συνοπτική έκθεση

Η αγορά στέγης λειτουργεί μέσα σε ένα οικονομικό περιβάλλον που επηρεάζεται από διάφορους περιορισμούς, οι οποίοι παρεμποδίζουν την προσφορά να ανταποκριθεί εξειδικευμένα στη σύνθεση της ζήτησης. Ενώ υπάρχει ζήτηση για κατοικίες και διαμερίσματα σε τιμές προσιτές προς τα εισοδήματα των νοικοκυριών, η προσφορά αδυνατεί να την ικανοποιήσει. Η προσφορά στέγης δεν ανταποκρίνεται στο τρέχον εισόδημα των νοικοκυριών αλλά σε πάγιους «θεσμικούς» πόρους, όπως ιδιοκτησία γης ή άλλων περιουσιακών στοιχείων, αποταμιεύσεις και δανειοδότηση.

Στο παρελθόν, μέχρι και τις αρχές του 1974, όπως αναφέρουν οι σχετικές Εκθέσεις του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, τα περιουσιακά στοιχεία ήταν καθοριστικά στη λειτουργία της αγοράς στέγης και στήριζαν τις προσπάθειες στέγασης των νέων ζευγαριών. Αυτές οι συνθήκες έχουν ανατραπεί, δεν ισχύουν πλέον με αποτέλεσμα η στέγαση νέων ζευγαριών με χαμηλό και μεσαίο ακόμη εισόδημα που δεν διαθέτουν άλλη περιουσία, αποταμιεύσεις και εύκολη πρόσβαση σε δανειοδότηση να είναι προβληματική, μέχρι και αδύνατη.Το βασικό ζητούμενο στο πλαίσιο του ενδιαφέροντος του ΕΤΕΚ για το κόστος στέγης, και το αντικείμενο της παρούσας Έκθεσης, είναι ο εντοπισμός, η επιλογή και η υπόδειξη προτάσεων για μείωση του κόστους στέγασης.

Οι συζητήσεις με διάφορους φορείς της οικοδομικής βιομηχανίας καταδεικνύουν ότι μεγάλο μέρος του κόστους κατασκευής οικιστικών μονάδων, όπως υλικά και εργατικά, το κόστος της γης, το κόστος δανεισμού και το επιχειρηματικό κέρδος είναι σε μεγάλο βαθμό ανελαστικά και δεν παρέχουν σημαντικά περιθώρια μείωσης του κόστους στέγης, κυρίως επειδή καθορίζονται από τις συνθήκες της αγοράς, τόσο εσωτερικής όσο και εξωτερικής.

Οι τομείς που προσφέρουν επιλογές ανάδειξης προτάσεων στη βάση μιας πιο γενικής αντίληψης του τομέα της στέγης είναι:

• ο ιδιωτικός τομέας και οι τιμές της αγοράς, δηλαδή παραγωγή και προσφορά κατοικιών / διαμερισμάτων από ιδιωτικούς οργανισμούς με κόστη της αγοράς,

• το κράτος και η δημόσια πολιτική, δηλαδή άμεση εμπλοκή του κράτους στην παραγωγή και προσφορά κατοικιών / διαμερισμάτων από δημόσιους οργανισμούς με κόστη που καθορίζονται με πολιτικές αποφάσεις, και

• συνδυασμοί και συνέργειες των δύο, δηλαδή συνεταιρικές πρωτοβουλίες ιδιωτικών και κρατικών οργανισμών για παραγωγή και προσφορά κατοικιών / διαμερισμάτων που εξυπηρετούν δημόσιους και ιδιωτικούς στόχους. Προτάσεις

Η βασική αρχή είναι η προώθηση δράσεων να αρχίσει από αυτές για τις οποίες υπάρχει ήδη το υπόβαθρο και να συνεχίσει με τις πιο μακροπρόθεσμες, αλλά και ουσιαστικές, που απαιτούν αναβάθμιση θεσμικών οργάνων ή και δημιουργία νέων τέτοιων. Οι πρώτες δράσεις φορούν αυτές που είναι πιο προσβάσιμες (low hanging fruits) και που εμπίπτουν στις αρμοδιότητες υφιστάμενων φορέων που μπορούν να συμβάλουν στην επίλυση του ίδιου του προβλήματος, αλλά και στην ευαισθητοποίηση της κοινωνίας για την ανάγκη εφαρμογής πιο δομημένων μέτρων και πολιτικών. Ακολουθούν οι δράσεις που αφορούν την εφαρμογή μέτρων πιο απαιτητικών, όπως αναβάθμιση ικανοτήτων υφιστάμενων δομών και μεταγενέστερα επεμβάσεις δημιουργίας νέων δομών.

Ορατές ευκαιρίες για άμεσες δράσεις («low hanging fruits»)

• Η επανένταξη υφιστάμενων κενών κατοικιών που βρίσκονται σε κέντρα απασχόλησης και υπηρεσιών στα κέντρα των πόλεων μπορεί να αποδώσει άμεσα αποτελέσματα αύξησης της προσφοράς οικιστικών μονάδων χαμηλού / προσιτού κόστους αγοράς ή και ενοικίου. Τέτοιο μέτρο θα συμβάλει παράλληλα και στην προώθηση της οικονομικής και κοινωνικής αναβίωσης των παραδοσιακών αστικών κέντρων που αποτελεί διαχρονικό στόχο δημόσιας πολιτικής.

• Προτείνεται επίσης ως άμεση προτεραιότητα η παρέμβαση είτε των τοπικών αρχών, είτε κρατικών φορέων (στην παρούσα περίπτωση ο ΚΟΑΓ) για «απαλλοτρίωση χρήσης» κατοικιών και διαμερισμάτων σε κεντρικές περιοχές, όπου ο ιδιοκτήτης αδυνατεί ή είναι απρόθυμος, με αποκατάσταση τέτοιων μονάδων για μετέπειτα ενοικίαση σε νέους κατοίκους.

• Θα πρέπει άμεσα να αντιμετωπιστούν μέτρα και πρόνοιες που εξυπηρετούσαν προηγούμενες προκλήσεις και στην εξέλιξη λειτούργησαν και λειτουργούν ως αντικίνητρα σε ό,τι αφορά την επιδιόρθωση και επανάχρηση γερασμένων, αλλά όχι ακατάλληλων, οικοδομών, κυρίως στις κεντρικές αστικές περιοχές, μεταξύ των άλλων και το ενοικιοστάσιο.

Τα πρώτα βήματα με απαλά μέτρα (soft measures)

• Βαθύτερη εξέταση των στατιστικών δεδομένων που αφορούν τη στέγαση χαμηλού κόστους. Είναι γεγονός ότι χρειάζονται στατιστικά στοιχεία για να δώσουν μια πιο καθαρή ποσοτική εικόνα του προβλήματος (π.χ. χρονοσειρές (time series) σύγκρισης κατασκευαστικού κόστους, όπως και τα επιμέρους κόστη, και εισοδήματα, τιμές οικοπέδων κατά περιοχή, χορηγία δανείων για αγορά διαμερίσματος, κ.λπ.).

• Βαθύτερη εξέταση των βασικών παραμέτρων εκτίμησης της ετήσιας ζήτησης / ανάγκης για προσιτή στέγη για αντίληψη του κόστους των προτεινόμενων δράσεων και των χρηματοδοτικών επιπτώσεων.

• Άμεση προώθηση εφαρμογής του Αστικού Αναδασμού, του Τέλους Πολεοδομικής Αναβάθμισης και της Μεταφοράς των Αναπτυξιακών Δικαιωμάτων .

• Εξέταση της πρότασης για εφαρμογή του κινήτρου για την επιδιόρθωση και επανάχρηση γερασμένων διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες κάποιας ηλικίας, αλλά και παραδοσιακών αλλά όχι διατηρητέων κατοικιών.

• Εφαρμογή ολοκληρωμένης στρατηγικής αναζωογόνησης των ιστορικών κέντρων των πόλεων για ενίσχυση της ζήτησης για οικοδομές και αύξηση της βιωσιμότητας συντήρησής τους.

• Συνεργασία ΕΤΕΚ με Ίδρυμα Έρευνας και Καινοτομίας και Σύνδεσμο Εργολάβων / Επιχειρήσεων Ανάπτυξης Γης για τεχνολογικές αναβαθμίσεις στις κατασκευές και στη διοίκηση επιχειρήσεων του κλάδου.

Τα επόμενα βήματα - δημιουργία νέων θεσμικών ικανοτήτων (new capacities)

• Σημαντική αναβάθμιση του ρόλου και των πόρων του ΚΟΑΓ (με το κράτος ως developer, με ή χωρίς την ενεργή συνεργασία ιδιωτικών επιχειρήσεων).

• Σημαντική αναβάθμιση του ρόλου και των πόρων του ΚΟΑΓ με την ενεργή συνεργασία ιδιωτικών επιχειρήσεων.

• Σημαντική αύξηση των πόρων του ΟΧΣ (με το κράτος ως χρηματοδότη στέγης, με ή χωρίς τη συμμετοχή τραπεζικών κεφαλαίων).

• Σημαντική αύξηση των πόρων του ΟΧΣ με το κράτος ως χρηματοδότη στέγης, και με συμμετοχή τραπεζικών κεφαλαίων.

• Μελέτη των εναλλακτικών τρόπων κάλυψης του κόστους και συνεργασιών αναβάθμισης του ΚΟΑΓ και του ΟΧΣ.

Τα αμέσως επόμενα βήματα – εγκαθίδρυση νέου οργανισμού (new structures)

• Δημιουργία Τράπεζας Στέγης (όπως στην Ολλανδία, στη Γερμανία και στην Ιρλανδία) με αναδιάρθρωση του ΟΧΣ.