NE0618

• COWORKING I NYBYGG | FACTORY TØYEN | DRAMMEN •

Et bygg som setter din viktigste ressurs, medarbeiderne, i sentrum.

For å yte sitt beste må man selv ha det bra. Parallell representerer en ny generasjon kontorbygg der menneskers trivsel og velvære står i fokus.

Med gjennomtenkte løsninger og gode lysforhold byr bygget på et friskere og sunnere arbeidsmiljø.

Sabine Bartler, Utleiesjef | Mobil 9321 0062 | E-post sabine.bartler@skanska.no Skanska Commercial Development Norway AS

parallelloslo.no

TRENGER DU NOE NYTT OG INSPIRERENDE TIL ARBEIDSPLASSEN? Våre nye fargene og materialer er utviklet sammen med ledende arkitekter og interiørdesignere.

Fargene og materialene er synkronisert, så kombinasjonen av tekstiler, metaller, finêr og stoff skaper en flott helhet. Ta kontakt så gir vi deg personlig rådgivning og trygg leveranse.

Du finner en oversikt over showroom og forhandlere på www.kinnarps.no.

www.kinnarps.no

Det er mange måter å jobbe på

Vi tror på vår Nemlig å legge forholdene i næringsparken til rette – ikke bare for en effektiv arbeidsdag, men også for aktiviteter utenfor jobben. Bygg sterkere lagånd i klatresenteret, styrk holdningen i treningsrommet, frigjør tankene i skisporet – rett utenfor kontoret.

I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet.

Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Andrea Ansnes for en uforpliktende visning. T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen

Moderne kontorlokaler til leie

Sandviksveien 26 200 - 700 m2 Eiendommen ligger i grønne og rolige omgivelser på nedre Høvik, med kort vei til all kommunikasjon som buss og tog. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • •

2. etasje: 700 m2 BTA med mulighet for oppdeling til to separate enheter Lokalene inneholder i dag cellekontorer, teamrom, møterom, sosial sone og kjøkkenløsning Eiendommen har heis fra eget garasjeanlegget i kjeller.

Hyggelig felleskantine for eiendommens leietakere i byggets 1. etasje, samt trimrom og badstue, garderobe og dusjer • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • I nærheten finner man Veritasparken, Sarbuvollen, Strand restaurant og Henie Onstad Kunstsenter • Ca 10 minutter fra Oslo sentrum med bil. Enkel adkomst av og på E18

Kontakt: Bjørn Hansen | 488 51 990 | bjorn@scandinaviegaarden.no

Blake utvikler alle former for reklame, design og digitale løsninger.

IDÉ – REKLAME – DESIGN – DIGITAL

www.blake.n o

Drømtorp, Ski Næringspark

35–2.100 kvm ledige lokaler

Et sted å vokse Midt i hjertet av Ski finner du den grønne og veletablerte næringsparken på Drømtorp.

Drømtorp gir nye fremtidsrettede perspektiv og baner vei for nye drømmer. Å tilrette­ legge for din virksomhets nåværende og fremtidige behov er vår ambisjon. Du – og bedriften din – kan vokse på Drømtorp.

HasleLinje, Oslo

Kontakt Carsten Rudolph Solberg 418 07 320 crs@hoegheiendom.no drømtorp.no

50–34.000 kvm ledige lokaler

Det nye arbeidslivet på Oslos tak Vi bygger et nabolag der folk kan leve og jobbe side om side. Vi kaller det balanse.

Til nå er 200 boliger ferdige, og Aller Media, Bymiljøetaten, Cowi og Securitas har fått sine hovedkontorer her. Atea flytter hit 2020. Fremtidens arbeidsplass finner du på HasleLinje. Velkommen til en smart hverdag!

Kontakt Christian Geelmuyden 930 96 855 crg@hoegheiendom.no haslelinje.no

Verket Moss

44–5.000 kvm ledige lokaler

Ønsker din bedrift å flytte til Verket – ta kontakt med oss!

Med byfjorden og marka som nærmeste nabo, og kort vei til alt Verket utvikles nå fra et gammelt industriområde til et urbant bymiljø. Det er allerede stor aktivitet på Verket og mange har sitt daglige virke her, men vi har plass til flere. M:6 er ett av de gamle byggene etter fabrikktiden på Verket og her har det åpnet bl.a. moderne co­working lokaler.

Verket – En helt ny og levende bydel.

Vi skaper levende steder som begeistrer!

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Kontakt Steinar Løvdal 458 38 078 stl@hoegheiendom.no verketmoss.no

blake.no

Eiendomsutvikling bygget på soliditet I Schage Eiendom vet vi at prosjektene våre har betydning for folk, for lokalsamfunn og at vi har en unik mulighet til å påvirke miljøene vi arbeider i.

Vi bygger kvalitet, brukervennlighet og estetiske uttrykk på en bærekraftig måte som skal vare i flere generasjoner.

Les mer om oss og våre prosjekter på schage.no

24 HOVEDSAK Ny Proptech-hub på Madserud Gård.

100 MARKEDSPULS Leiemarkedet favoriserer gårdeierne.

54 SMARTBYGG I Karvesvingen 5, på HasleLinje kommer ­ orges smarteste bygg.

N

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

16

INNHOLD #06 2018

18 Leder: Er kontoret den nye mote­industrien?

24 Hovedsak: Fokus på flerbruk og fleksibilitet

34 Lagunen Storsenter utvider

40 Hva er en god arbeidsplass?

44 Leietakere får mat fra stjernekokker

46 Verdens største selskaper utnytter WeWork-effekten

54 Dette skal bli Norges smarteste bygg

60 Factory Tøyen

66 Et samlet knutepunkt

68 Coworking-konsept til Workplace Oo

70 Drammens nye prestisjeprosjekt

72 Drammen vil bli en gründerby

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Daniel Ingebrigtsen SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

MARKED

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no

74 Dag-Jørgen har ordet

76 Stort utbyggingspotensiale – langt frem i tid

82 Få nye storprosjekter i CBD

86 Nye gigantiske kontorområder vokser frem

92 Bygger store arealer på Skøyen

96 Havforskerdrøm trumfer alt

100 Markedspuls

106 Oversikt nybygg

110 Leiepriser

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@facilius.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

FASTE SPALTER

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

36 Morgendagens medarbeidere: Ulrik Håland

50 Utleier har ordet: Egil Svoren

112 Interiør: Ombruk og transformasjon – tid for inventar

118 Juss: Hvem tar regningen når festen er over?

126 Slik finner du nye lokaler

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Marte Gjærde NESTE UTGAVE: Februar 2019

17

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

ER KONTORET DEN NYE MOTE­ INDUSTRIEN?

Aftenposten hadde en interessant artikkel for en stund tilbake. De skrev om selskapet Perpetual Guardian i New Zealand som tilbyr firedagersuker til de ansatte. Resultatet ifølge artikkelen var mer fokuserte og produktive med­ arbeidere, som opplevde bedre balanse mellom privatliv og jobb. Ikke minst viste undersøkelsene at stressnivået sank.

I to måneder testet de 250 ansatte i bedriften systemet, og nå er det valgfritt mellom firedagersuker med 8 timers ­arbeidsdag, eller femdagersuker med mer fleksibel arbeids­ tid, der du kan styre morgen og ettermiddagen mer. Grunn­ leggeren av Perpetual Guardian, Andrew Barnes uttaler til The Guardian at de ansattes innstilling er helt avgjørende for at det nye systemet skal fungere.

Alt handler om «work-life balance», et begrep som er ­relativt nytt i arbeidslivet, men i økende grad brukt. Det sies at generasjonen «millennials» heller vil ha en god ­balanse mellom jobb og privatliv fremfor karriere. Til og med Europakommisjonen har forslått et direktiv om b ­ edre balanse mellom arbeid og privatliv for foreldre og om­ sorgspersoner, som nå er til behandling i EUs ministerråd og Europa­parlamentet. Et av punktene er fleksible arbeids­ tider, der de skriver: «Muligheter for økt grad av fleksibi­ litet for foreldre på arbeidsmarkedet. Blant annet foreslår

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

Kommisjonen, at foreldre skal ha rett til å anmode om ­nedsatt arbeidstid, fleksible arbeidstider og muligheter for å arbeide hjemmefra. Det forutsettes derimot ingen plikt for arbeidsgiver til å imøtekomme en slik anmodning, men kun en plikt til å begrunne et eventuelt avslag.»

Jeg antar at work-life balance-filosofien er et svar på at vi alltid er påkoblet. Det som er verdt å merke seg, er at arbeidslivet er i voldsom endring, og at det stadig kommer nye trender og mottrender. Det ser ut til at mange arbeids­ plasser kaster seg over disse nye formene å jobbe på, gjerne med god overtalelse fra ulike rådgivere.

Går det for fort? De siste 10 årene har folk blitt kastet ut av cellekontor og inn i åpne landskap, som ofte har ­resultert i mye støy og misfornøyde kontorbrukere. Som igjen har gitt grobunn for det aktivitetsbaserte kontoret, med en haug av funksjoner og ulike stillerom. I dag er coworking space siste nytt, nå skal «alle» være en del av en «­communty», et k ­ onsept jeg i utgangs­ punktet har troen på. Likevel opplever jeg at arbeidsplassen er på vei til å minne mer om moteindustrien, med stadig flere trender og mottrender. Derfor blir jeg heller ikke forundret om kontoret og måten å arbeide på vil gå i ­sykluser, og at vi på et tidspunkt ender tilbake på cellekontor, jobber 08–16:00 og at ingen svarer på en mail etter klokken fire.

18

Illustrasjon: Brick Visual Solutions / Nordic – Office of Architecture

En ny kontoropplevelse

800–15.500 m2 Kontor

Asker Genera, en eiendom der mennesker og bedrifter skal utvikle seg. Et åpent bygg med personlig service hvor fleksibilitet og kreativitet møtes.

askergenera.no

Kontakt Anniken Haug M: 970 33 777 E: ah@oxer.no

Jonas Myhre M: 998 69 900 E: jm@akershuseiendom.no

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje.

Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass.

Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale.

God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

Finnkode: 13 23 73 034

RINGERIKSVEIEN 195 Lager/logistikklokaler til leie.

Ringeriksveien 195 ligger hyggelig og åpent til ved Ringeriksveien på Vøyenenga.

God og oversiktelig avkjøring fra Ringeriksveien og kort avstand til E16 mot hhv. Hønefoss eller Sandvika.

Hovedlageret på 1459 kvm inneholder høytlager med fri høyde på 5,5 meter, innlastingssone, garderober og dusj/toalett.

2.134 KVM

Gode parkeringsmuligheter.

Finnkode: 12 33 09 674

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie S O F I E S G AT E 7 Garasjeplasser til leie på Bislett Faste dedikerte plasser.

Vaskeplass til fri benyttelse.

Mulighet for leie av dekkbod.

Fleksibel leieavtale med 1 mnd. oppsigelsestid.

Garasjeplasser

Leie kr. 1400.- eks. mva. pr. mnd.

(Kvartalsvis forskudd).

Finnkode : 13 05 32 051

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Ledig areal utgjør 252 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

252 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 13 33 73 326

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 424 kvm.

2. etasje: Ca. 270 kvm + 238 kvm (ledig 1.1.2019) Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

Finnkode: 13 49 23 227

238 - 424 KVM

M O D E R N E T O P P E TA S J E M E D PA N O R A M A U T S I K T

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARTE GJÆRDE

PROP TECHHUB NORGES FØRSTE

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NORGES FØRSTE PROTECH-HU B

I det gamle ær­verdige

Madserud Gård i­ ­Madserud Allé

har Selvaag Eiendom

skapt Norges første

PropTech-hub.

24

25

Vi har nå mulighet til å være tett på utviklingsprosessene for så å ­kunne tilby å teste ­relevante ­løsninger på våre egne ­eiendommer.

P

å Madserud Gård jobber Selvaag Eiendom med å få inn ­flere selskaper som skal bidra til eiendomsbransjens ­utvikling i den nyetablerte huben, som er en inkubator for nytenkning innenfor PropTech. Blant virksomhetene som allerede er medlemmer er gründere, arkitekter, entreprenører, ­teknologiselskaper, driftsselskaper, investorer og advokater.

– Vi har siden lanseringen den 30. august opplevd en over­veldende respons, noe som avdekker et tydelig behov fra bransjen om å ha ­ et sted å samles for innovasjon og utvikling. Det er også gledelig at det er så ­mange aktører, i ulike størrelser og etableringsfaser, som er åpne for å dele erfaringer, kunnskap og idéer, sier Cecilie Martinsen, ­administrerende direktør i Selvaag Eiendom.

I tillegg til å tilrettelegge for at fremoverlente mennesker treffes, skal de også være en aktiv partner inn i PropTech-huben.

– Der medlemmer skaper nye og spennende produkter, tjenester og teknologi, har vi nå mulighet å være tett på utviklingsprosessene for så å kunne tilby å teste relevante løsninger på våre egne eiendommer, sier Martinsen.

HENTER INN ERFAREN KOMPETANSE For å bygge et levende PropTech-miljø har Selvaag Eiendom teamet opp med Alexander Breivik. Han er gründeren bak FoodFarm, Snowball og Pakkhuset. Han har erfaring fra digital utvikling av plattformteknologi, med fokus på mat, logistikk og eiendomsforvaltning. Han står også bak det nye kontor-/coworking-/serveringskonseptet, Pakkhuset som huser oppstartsbedrifter i sine 2.700 kvadratmeter i Oslo sentrum.

– Utviklingen av konseptet Madserud Gård som PropTech-hub for­ drer at vi tør å tenke helt nytt, og med Alexander på laget blir vi daglig utfordret. Vi i Selvaag Eiendom ønsker virkelig å utfordre det etablerte, og setter skaperkraft i sentrum for utvikling. Etableringen av ­Madserud

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NORGES FØRSTE PROTECH-HU B

26

FOKUS På Madserud Gård er det fokus på interiør og design.

27

2

1

– Aldri før har det vært viktigere med et bra og inspirerende arbeids­ miljø. Vi lever i en tid der grensene mellom fritid og jobb blir ­stadig mer utvisket.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NORGES FØRSTE PROTECH-HU B

28

3

1 HAGEN Medlemmene i ­tech-huset kan benytte seg av den store hagen.

2 FELLESSKAP Hovedhuset har flere felles møteplasser der man kan jobbe eller sosialisere.

3 MULIGHETER Lokalene egner seg godt til ­arrangementer og eventer.

29

MODERNE Det er lagt ­betydelige midler i oppuss­ingen av ­byggene, og ­Madserud Gård ­fremstår ­moderne.

Gård som et rent PropTech-miljø skaper nett­ opp denne arenaen som er så sentral innen all utvikling for næringen, sier Hege S ­ kjelbred Hatlemark, eiendomsdirektør i Selvaag ­ ­Eiendom.

Hun gleder seg til å se hva et slikt miljø kan bidra til med å drive bransjen fremover.

– Aldri før har det vært viktigere med et bra og inspirerende arbeidsmiljø. Vi lever i en tid der grensene mellom fritid og jobb blir ­stadig mer utvisket og dagens leietakere setter ­stadig større pris på fleksibilitet, omgivelser og ­inspirasjon utenfra i hverdagen. Det være seg både leiekontraktens varighet, kontormiljøet og omgivelsene rundt. Clustring av tverr­faglige miljøer som kan dra synergier av hverandre er intet nytt – det er de siste årene etablert mange gode coworking og kontor­fellesskaper i Oslo.

Men et mer egnet sted for et rent og unikt PropTech-miljø har ikke vi funnet i Norge eller i Norden, sier hun.

EIENDOMSBRANSJENS HUS Selvaag Eiendom omtaler nye Madserud Gård som eiendomsbransjens eget hus, og målet er å få inn medlemmer som tilbys rimelige plasser med fleksible avtaler i et inkluderende hus.

– Vi i Selvaag Eiendom mener at om vi skal ta eiendomsbransjen inn i fremtiden er det en nødvendighet å jobbe sammen, gi og få, hente inspirasjon fra hverandre – og å dele kunnskap på tvers av bransjer og ideer. På Madserud Gård

skal alle hjelpe hverandre og bransjen frem, noe som skal etterleves hver dag. Det er et av våre kriterier for medlemskap – at våre medlemmer deler kunnskap – og bidrar til å utvikle og reali­ sere hverandres ­ideer. Å ­jobbe på denne måten er helt i tråd med Selvaag E ­ iendoms verdier, hvor skaperkraft og ­engasjement er svært be­ tydningsfullt, sier Hatlemark.

– Vi kommer til å bruke tid på å sette sammen den best mulige miksen av medlemmer, slik at vi sikrer at alle vil ha nytte av hverandres kunnskap, erfaringer og nettverk. Miljøet som skapes i Madserud Gård er en viktig suksess­ faktor for å lykkes med dette, fortsetter hun.

KUNNSKAPSDELING Mette H. Nordtvedt, eiendomssjef i Selvaag Eiendom forteller at de i dag har 40 ­ ­medlemmer av totalt 125 plasser.

– I disse dager tilpasser vi lokalene, slik at vi kan tilby et optimalt totalprodukt og vi å ­ pner offisielt 1. desember. For at dette konseptet skal fungere slik vi ønsker er vi helt avhengig av den riktige miksen. Vi opplever stor pågang og kunne nok ha fylt huset i løpet av svært kort tid, men vi har bestemt oss for å bruke 2019 til å plukke de riktige medlemmene, sier hun.

– Alle medlemmene må dele, det er derfor vi har etablert et styre som vurderer p ­ otensielle medlemmer. Alle som tar kontakt med oss vurderer vi og ser om de oppfyller kravene til hva de kan bringe til huset, dele og hva de

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NORGES FØRSTE PROTECH-HU B

forventer tilbake, forklarer Nordtvedt, som også mener at kombinasjonen av kjønn og en spredt aldersgruppe har betydning for å skape et ­dynamisk miljø.

– Dersom vi får medlemmer som kommer om morgen, henter seg en kaffe og murer seg inne på kontoret, kommer ned til lunsj og går opp igjen, og går klokken 16:00, da er ikke de de medlemmene vi ser etter. Man skal jobbe når man er her, men samtidig må de være åpne for å snakke med andre, sier hun.

Deletankegangen er viktig for å skape en velfungerende hub. Alexander Breivik, som har lang erfaring fra coworking-konsepter og startups mener at dersom man tar dellings­ økonomitankegangen og tilnærmer den til hvilken som helst bransje klarer man å om­ strukturere prosessene og gjøre de smartere.

– Det fleste bransjer i dag er ineffektive, og potensialet for ny teknologi som vil gjøre ­prosessene enklere er stor, sier han og påpeker hvor viktig sammensettingen av ulike folk og kunnskap er for å skape innovasjon.

– Det kan ikke bare være gründere, det må også være tungvektere fra bransjen. Og her

30

BLI EN DEL AV ET VOKSENDE NETTVERK Vi holder på å bygge et enestående nettverk av kontorer, coworking-fasiliteter og møterom i hver eneste by i verden.

For å kunne vokse videre, ønsker vi å samarbeide med utleiere og eiendomsutviklere med kontorer på 650 kvadratmeter og oppover. Eiendommene må være i byer eller ved transportknutepunkt som har pålitelige og effektive kommunikasjonsforbindelser.

For å finne ut mer, ring eiendomsteamet vårt på +47 22 99 60 90 eller gå til regus.com/landlords

SOSIALT KJØKKEN På kjøkkenet blir det en kafé og det er også der ­medlemmene spiser lunsj.

setter vi sammen medlemskap som g­anger hverandre. Vi trenger investorer, de med ­teknisk kompetanse, gründere som har driv­ kraft og ideer. Ofte mangler man et element – noen som syr disse sammen, det er Selvaags oppgave, sier Breivik.

– Vi har knyttet til oss juridisk kompetanse som vi tilbyr medlemmene. Dette kan spare dem for mye tid og feil, sier han og spør: – Hva skjer når man setter mange folk som har lyst til noe i samme rom? De begynner å snakke sammen.

Det er utgangspunktet og spille­reglene her at man skal dele. Skjer det, da s­ kapes nye ideer og bedrifter, og de e ­ ksisterende blir bedre og kom­ mer fortere frem.

ETT FULLKOMMENT HUS Til forskjell fra andre lignende konsepter drifter og eier Selvaag Eiendom Madserud ­ Gård selv. Derfor har de ansatt en «community builder» på fulltid. Rollen hennes består blant annet i å knytte folk sammen, drifte ­lunsjen og kaféen, styre eventer, men også få ­medlemmene til å ha eventer internt.

I førsteetasjen i hovedhuset er det tilrette­ lagt for arrangementer.

– Disse lokalene kan leies både internt og eksternt, men da til ulike priser. Det blir også

mulighet for matservering sier han, og fort­ setter: – På kjøkkenet blir det kafé, der man kan kjøpe bagetter, wraps og kaffe fra kaffe­ maskin. Det er også der kantinen blir. Vi har avtaler med ulike leverandører og Selvaag får en egen app som medlemmene kan bestille mat fra. Det blir restaurantmat til kantinepris.

Frokost, lunsj og overtidmat er tjenester som tilbys medlemmene gjennom dagen.

Nordtvedt mener det er særlig viktig at medlemmene spiser lunsj i fellesområdet, ­ og ikke trekker opp på kontoret, for å skape ­dynamikken de ønsker.

– Det er i førsteetasjen i hovedhuset at magien skal skje. Det er der medlemmene ­ ­møtes, enten i loungen, på kjøkkenet eller i en av de andre rommene hvor de kan ­snakke.

Denne etasjen er åpen for alle, uansett om de sitter i hovedhuset, stallen eller gartner­ boligen. Her ønsker vi at folk skal jobbe, ­mingle og ha møter, sier hun med et smil.

ET NATURLIG VALG Hatlemark påpeker at de får daglig positive tilbakemeldinger på deres PropTech-konsept.

– Vi er i ferd med å inngå samarbeid og medlemskap med svært dyktige mennesker ­ i bransjen, sier hun, og vil utover i desember

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NORGES FØRSTE PROTECH-HU B

kunne si mer om hvilke medlemmer som er med på Madserud-laget.

– At Ung i Næringseiendom har valgt ­Madserud Gård som sin base, ser vi som en viktig anerkjennelse av hva vi ønsker å oppnå, sier Hatlemark.

– Som en forening som fremmer det inn­ ovative, og består av unge og fremover­lente mennesker var det helt naturlig for Ung i Næringseiendom å velge Madserud Gård – ­ Norges første rene Proptech-hub, sier Salman Saeed, leder for UiN, som påpeker at for­ eningen ønsker å jobbe «community-basert», med erfaring- og kunnskapsdeling i fokus, med fleksible rammer.

– På Madserud vil vi kunne møte andre innovative mennesker med mye på hjertet, og forhåpentligvis dele innsikt og ideer som kan bære frukter med seg, og bidra til å løfte foreningen i møte med fremtiden, sier han og fremhever at teknologi og eiendom kommer til å gå stadig mer hånd i hånd.

– Utviklingen av synergien mellom disse sjangrene ser vi allerede, særlig i utlandet.

Ingen er herdet av tidens tann, heller ikke ­ Norge – teknologi er fremtiden, og vi, satt på spissen, representerer fremtiden. Sånn sett er vi den perfekte match, avslutter Saeed.

32

Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 100 - 11.000 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

— — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Stor kantine med varme og kalde retter Treningsrom med garderobe Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Asker Treningssenter tilknyttet bygget Flott nytt resepsjonsområde

CA. 490 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

LAGUNEN STORSENTER UTVIDER Nå åpner senteret med 50.000 nye kvadratmeter bestående av 50 nye butikker og spisesteder.

AV: SILJE RØNNE

– Vi gleder oss over å kunne åpne nye L ­ agunen.

De siste 18 månedene er Lagunen ­utviklet by­ messig. Dette innebærer for­tetting og urban struktur, med kvartaler, gågater og allmenn­ inger, levende fasader, p ­ arkering under bak­ ken og et utvidet handels- og serverings­tilbud, sier Knut Eliassen, a ­ dministrerende direktør for Lagunen Storsenter.

Noen av de 50 nye butikkene og spise­ stedene er: XXL, Foot Locker, Home & ­Cottage, Joe & The Juice, Norrøna, ­Søstrene Grene, Søs ­ Jensen, Høyer, ­ Superdry, Gina Tricot, Godt Brød, Jordbærpikene, Dale of ­ Norway, ­ H unkemöller, ­ Benetton, ­Fredrik & Louisa, GANT, Rituals, Kitch’n og ­N ORMAL. Lagunen tilbyr blant annet gratis Wifi, ­personal shopper og billettløsparkering med skiltgjenkjenning via appen ParkLink.

Den offisielle åpningen av den nye delen på Lagunen er 14. november, og høsten 2019 ­åpner kinosenter og treningssenter.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LAGUNEN STORSENTER

TROR PÅ KANONOMSETNING Bygningsmassen er fordelt på ulike formål som handel, servering, fellesarealer, uteområder og parkering.

Målet har vært å integrere det regionale kollektiv­knutepunktet for buss og bybane og de nye handels- og serveringsarealene best mulig med eksisterende handelsareal, slik at publikum får en enda bedre opplevelse ved et besøk til Lagunen Storsenter.

– Vi både tror og håper vi har lykkes, sier Eliassen.

Etter utvidelsen har Lagunen over 200 virksomheter, hvorav cirka 180 butikker, serverings­steder og øvrige service- og tjeneste­ tilbud. Ukentlige publikumsbesøk forventes å være cirka 100.000 personer, med et årlig besøk på cirka 6 millioner. Totalomsetningen forventes å være cirka 4 milliarder kroner i 2020 når alle arealer er tatt i bruk. Dette vil gjøre Lagunen til landets største shopping­ senter målt i omsetning.

34

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 862 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt møteromssenter Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 68 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Ny, flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter er totalt rehablitert

WWW.KLPEIENDOM.NO

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ø­ nsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Ulrik H ­ åland. Han er 24 år og studerer Frontend- og mobilutvikling ved Høyskolen i Kristiania.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

36

PROFIL NAVN: Ulrik Håland ALDER: 24 AKTUELL: Studerer Frontendog mobilutvikling ved Høyskolen Kristiania.

37

« Drømmen er å være ­ selvstendig nærings­drivende.»

ULRIK HÅLAND

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor?

– Drømmen er å være selvstendig nærings­drivende. Det å bli utfordret i hverdagen er en av de viktigste ­komponentene for å kunne videreutvikle seg selv i ­arbeidslivet. Og for meg er det viktig at jeg kan ha stor påvirkning på hvilken retning jeg beveger meg i.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Jeg føler det ville vært optimalt å kunne være med å b ­ estemme og styre hvordan arbeidsdagen skal se ut. ­Personlig jobber jeg veldig godt selvstendig og trives best med det. Det er også viktig å gi rom for teamarbeid, men det kan fort bli ineffektivt om man hele tiden skal gjøre alt som et team. Så det å finne en god balanse mellom selv­ stendig- og team­arbeid er noe som bør prioriteres høyt i oppstarts­fasen.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Det er ønskelig med et miljø der jeg har medarbeidere som møter opp på jobb fordi de liker og er engasjert i det de holder på med. Jeg vil ha en arbeidsplass som legger vekt på frihet og som omfavner nye idéer. For meg er det veldig viktig med god og direkte kommunikasjon som gjør at man unngår forvirring og misforståelser.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Det vil garantert komme mye nytt innenfor digitalise­ ring. Jeg tror at det kommer til å bli mer fokus på e ­ ffektivitet i ­arbeidslivet. Videre håper jeg at det blir et større fokus på samling av data internt i hver bedrift. Ved hjelp av disse dataene kan man lettere optimalisere arbeidsdagen til hver enkelt medarbeider som i gjengjeld gir høyere avkastning for alle parter.

38

OLE DEVIKSVEI 2 2 629 - 2 551 M TIL LEIE Flotte lokaler med god beliggenhet. Arealene har store vinduer, god takhøyde og en fleksibilitet som gir mange muligheter. Ole Deviks vei 2 er et bygg over fire etasjer i næringsparken Tveiten Park.

Her får du tilgang til en flott kantine, dusj og garderobe og lading av elbil.

Ole Deviks vei 2 ligger i Tveten Park på Bryn/ Helsfyr. Området er preget av næringsbygg med mange og ulike typer bedrifter og bransjer.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

BUSS: Buss og flybuss stopper i umiddelbar nærhet: Linje 66, 76, 102, 76X T-BANE: Hellerud og Helsfyr er nærmeste t-banestasjoner. Det er også kort gangvei til Bryn togstasjon.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no

HVA ER EN GOD

ARBEIDSPLASS?

Tre eksperter deler sitt syn på den gode arbeidsplassen.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: NYEBILDER.NO

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | ARBEI DSPLASSEN

40

«Alle må ha en egen base på gruppenivå, man må høre hjemme et sted.»

Under et frokostseminar hos Skanska Commercial Develop­ ment Norway delte arkitekturpsykolog, Oddvar Skjæveland, interiørarkitekt, Heidi Krohn Olsen og markedsansvarlig for helse/WELL ved Skanskas Malmø-kontor, Sofia Ekerlund, sine refleksjoner om det å skape en god arbeidsplass. Hovedfokuset var hvordan utformingen av kontorarealer påvirker oss.

HEIDI KROHN OLSEN DAGLIG LEDER HOS KROHNARK INTERIØRARKITEKTUR – Hva mener du er de viktigste kriteriene for en god arbeidsplass?

– Trivsel er alfa omega; der folk trives, skapes det god atmosfære som igjen skaper gode resultater. Det er så enkelt som at dersom du har det bra så smitter det over på teamet, resultater av det man leverer og kundetilfredsstillelse. Samt god livskvalitet generelt. Å sette mennesket i sentrum er fremtiden samtidig som bedriftsmerkevaren styrkes, det er i humankapitalen de virkelige verdiene ligger.

Bedrifter som bruker interiørarkitektur som virkemiddel er fremtiden. Dette er starten på en revolusjon, i fremtiden vil mange kontorlokaler se annerledes ut enn det de gjør i dag.

Flere bedrifter vil redefinere hva et kontor er og vi kommer til å oppleve en sterk grad av innovasjon og oppfinnsomhet innen kontorløsninger i tiden fremover. Det gleder jeg meg til.

41

ODDVAR SKJÆVELAND ARKITEKTURPSYKOLOG, MELLOMROM ARKITEKTURPSYKOLOGI – Hva mener du er de viktigste kriteriene for en god arbeidsplass?

– Det handler vel så mye om prosessen frem til løsninger, som om de fysiske løsningene i seg selv. For det første så må ledelsen for bedriften lage en målformulering med hva de ønsker med organisasjonen. Så er det viktig å informere om og sikre handlingsrom for brukermedvirkning på et tidlig tidspunkt, og den bør være omfattende og gi de ansatte forutsigbarhet. Videre må bedriften sørge for en strukturert brukermedvirkning som omfatter alle, ikke bare representative grupper. I store bedrifter bør metoden for å inkludere alle være systematisk, utprøvd og gjerne forskningsbasert for å kartlegge behov hos de ansatte. Spørreskjema, observasjoner og workshops er slike metoder.

– Hvor lang tid tar en slik prosess?

– Kartleggingen trenger ikke ta så lang tid, men utviklingen av rammene er litt mer omfattende. Man kan jo ikke designe

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | ARBEI DSPLASSEN

sin egen arbeidsplass helt fritt, det må være noen rammer man forholder seg til. Gjennom mobilitet kan man kanskje få sitte på sin foretrukne plass, fremfor å bli låst til en potensielt dårlig fast plass. Men folk føler seg rotløse hvis de ikke hører hjemme noe sted, de må ha sitt eget territorium i form av en hjemmebase for teamet. Det trenger ikke å være så stor plass, bare man føler tilhørighet.

– Hvilke andre kriterier påvirker i positiv retning på arbeids­ plassen?

– Grønne planter og naturmaterialer har en veldokumen­ tert positiv effekt og generelt er frodighet og mangfold høyst aktuelt for tiden. Farger er for eksempel fint for å skape identitet i ulike soner. Men det er en grense for komfort og tilrettelegging også. Jeg tror ikke på utsagnet: «My office is my home», for mange ønsker faktisk å skille tydelig mellom arbeid og fritid.

– Hva er ditt drømmekontor fem år frem i tid?

– God plass, mye grønt, frisk luft, fleksibilitet, stillerom, og mye lys og utsikt.

42

SOFIA EKERLUND MARKEDSANSVARLIG HELSE/WELL HOS SKANSKA COMMERCIAL DEVELOPMENT ÖRESUND – Hva mener du er de aller viktigste kriteriene for en god arbeidsplass?

– For meg personlig er naturen viktig. Å få lov til å komme utenfor bygget. Beliggenheten til kontoret er derfor viktig for meg. Hvilken vei jeg kan gå til jobben, at jeg kan ta meg en tur ut i lunsjen og se noen trær og litt vann. Det bidrar til at jeg blir mer opplagt utover ettermiddagen. Siden planter og materialer som gir oss assosiasjoner til naturen har veldig positiv effekt på helsen vår, har vi i Skanska også fokus på å ta mer natur inn i byggene våre. Et annet viktig aspekt for meg er det sosiale. At det finnes treffpunkter, enten det er ved kaffeautomaten, i trappen eller i gangen. Jeg trenger et sosialt samspill med kollegaene mine for jeg liker å lufte tankene mine med andre, og mener at man blir mer kreativ sammen.

– Er det andre ting?

– Selv om det er kjedelig og åpenbart, så må jeg si luften.

Det er jo utrolig viktig! Jeg tror vi må jobbe mer med dette aspektet. Dagslys er også et veldig viktig aspekt. Jeg kjenner at jeg blir sliten det etter to timer inne på et mørkt rom uten dagslys. Det selvsagte valget for hvor man beveger seg i et bygg er også av betydning. Hvorfor er ofte trappene gjemt bort?

– Hvor viktig er bevegelse i arbeidstiden?

– Viktig. Hva er det første du kommer til i store bedrifter?

Det er veldig ofte heisen. Vi er jo late som mennesker, vi vil jo helst gå den enkle veien. Men hvis vi presenteres for en trapp som det første vi kommer til, som i tillegg er fin og fristende å gå i, da vil vi naturligvis velge den. På den måten kan vi styre hvordan vi beveger oss rundt i et bygg.

43

«Hvordan kan man få folk til å føle seg bedre når de kommer hjem fra jobben, enn da de dro?»

FOTO: BRAATHEN EIENDOM

LEIETAKERE FÅR MAT FRA STJERNEKOKKER

Lava-kokkene Even Ramsvik, Stian Floer, Tom Victor Gausdal og Anders ­Braathen står bak selskapet som skal gi leietakerne i ­Haakon VIIs gate 2 restaurantmat i kantinen.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

– Kundene våre vil ha en arena for nettverks­ bygging. Vi vurderer restaurant Haakon som et viktig tiltak for å tilfredsstille disse stadig nye behovene for våre kunder, sa administrerende direktør Leif Arne Røsnes i Braathen E ­ iendom da han i torsdag kveld åpnet ­ Restaurant ­Haakon i ­Haakon VIIs gate 2.

Han er opptatt av at Haakon ikke er en tradisjonell kantine, men et tilbud som ­ ­strekker seg ut over de ansatte i bygget.

– Brukerne av Haakon er ikke bare våre leie­ takere. Det er også alle andre. Vi har en del fordeler til våre kunder, men dette blir en full­

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | KANTI NE

verdig restaurant for alle. Dette er en bedrifts­ restaurant som håndterer folk som er i jobb­ modus, men også en restaurant som håndterer kunder som ikke er i jobbmodus.

Braathen Eiendom tror god mat i personal­ restaurantene vil gi selskapet et konkurranse­ fortrinn i kampen om leietakerne.

– Matpakker og enkel mat i lunsjen er ut. Be­ drifter som vil være attraktive i fremtiden, må servere lunsj med restaurantkvalitet, sier adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen ­Eiendom.

Det er Dugurd som skal drive restau­ ranten i Haakon VIIs gate. Dugurd eies av

kokke­ kollektivet Lava og kantinebedriften Du ­ Godeste. Lava-kokkene Even Ramsvik, Stian Floer, Tom Victor Gausdal og Anders Braathen driver blant annet restauranten ­ Smalhans, Hitchhiker, Katla og Sentralen ­restaurant. ­Braathen har tegnet en tiårsavtale med Dugurd. Etter hvert skal Dugurd levere til­ svarende restaurant­ løsninger i Dronning Eufelias gate 8 og 16 i Barcode i Bjørvika. ­ Restaurantene inngår i Braathen ­ Eiendoms Flyt-konsept, noe som gjør at leie­takerne kan spise på tvers av byggene og «få den samme kundeopplevelsen».

44

OLE DEVIKS VEI 6 B/C 2 809 - 2 334 M TIL LEIE Moderne og lyse lokaler i Tveten Park! Det lagt til rette for høy grad av fleksibilitet for fremtidsrettede arbeidsplasser. Store vinduer gir deg meget gode lysforhold. Lokalene er tilknyttet felles kantine med en stor uteterrasse. Det er lagerplass i kjeller og mulighet for lading av elbil.

Ole Deviks vei 6 B/C er et nybygg i Tveten Park på Bryn/Helsfyr - et område med mange og ulike typer bedrifter og bransjer.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

BUSS: Det går flere bussruter og flybuss i Tvetenveien: 66, 76, 102 og 76X T-BANE: Reisetid fra jernbanetorget til Helsfyr: 6 minutter. Reisetid fra Jernbanetorget til Hellerud: 6 minutter.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | COWORKI NG

46

Verdens største selskaper utnytter WeWork-effekten Verdens største kontorbrukere tilpasser virksomheten sin etter WeWorks voldsomme inntog i kontormarkedet.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SHUTTERSTOCK

47

WEWORK EFFECT Proportion of big company office space that’s flexible.

2018

2021

None 24.9 9.1 Less than 5 % 42.0 27.3 5-20 % 27.3 44.3 20-50 % 4.5

COWORKING WeWork verdsetter til 400 milliarder kroner og blir USA og Europas mest verdifulle start-up etter Uber.

15.9 More than 50 % 2.3 3.4

0

10

20

PERCENTAGE OF RESPONDENTS

30

SOURCE: KNIGHT FRANK SURVEY OF 120 GLOBAL COMPANIES

I følge en ny undersøkelse, vil store selskapers etterspørsel etter flekskontor gå gjennom taket de neste tre årene.

Undersøkelsen er utført av en av verdens største eiendomsmeglere Knight Frank LLP, hvor arbeidsgivere med bedrifter med kontorplasser til over 3,5 millioner arbeidstakere er spurt.

– WeWork har endret fortellingen rundt næringseiendom, sier Lee Elliot, global head occupier research hos Knight Frank, som ledet undersøkelsen til Bloomberg, i en artikkel på nettstedet deres.

– I tillegg til mer fleksibilitet, vil store selskaper også i økende grad se etter nye arbeidsmiljøer som hjelper deres ansatte med utfordringene i det moderne arbeidslivet, uttaler han videre til Bloomberg.

Ifølge Bloomebergartikkelen blir skiftet en stor utfordring for verdens største utleiere, som tradisjonelt har fokusert på å sikre seg lange leiekontrakter for å maksimere verdsettelsen av bygg og redusere risiko for ledighet.

I London har de største eierne, som British Land Co, Great Portland Estates Plc og the Crown Estate begynt å leie ut flere av sine bygg som fleksibelt rom.

– Gjennomsnittlige leiekontrakter i London er nå rundt 7,5 år, sier Elliot til Bloomberg, og fortsetter: – Det er minst to eller tre planleggingssykluser for en moderne bedrift i dag.

Knight Frank forventer at delen fleksible leiekontrakter i London vil stige til mellom 7 og 10 prosent over de neste par årene, fra 5 prosent i dag, ifølge artikkelen.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | COWORKI NG

Videre kommer det frem av artikkelen at etter hvert som bedrifter blir mer fokusert på å rekruttere og beholde talentfulle mennesker, vil kontor bli et virkemiddel for å øke rekruttering og produktivitet. Å betale høyere leie for høykvalitet eller fleksible lokaler tilbudt av co-workingaktører kan bli billigere enn å skifte ut misfornøyd og uproduktivt personale, følger det videre av Knight Franks undersøkelse. Kortere leiekontrakter vil også føre til at arbeidsgiverne kan være mer fleksible i en tidsalder hvor bedriftene må endres raskt på grunn av ny teknologi.

FOKUS PÅ ANSATTES VELVÆRE WeWork, som er finansiert av Softbank Group co, har ekspandert fra starten i 2010. I sommer ryktes det i følge Bloomberg at verdsettelsen lå på hele 415 milliarder kroner.

Store banker som Citygroup Inc, HSBC Holdings Plc og Deutsche Bank AG har i følge Bloomberg begynt å sette team, ofte fokusert på teknologi, i co-working-lokaler eller mer trendy lokaler utenfor hovedkontoret. Morgan Stanley ansatte også i oktober sin første «chief medical officer» med fokus på ansattes velvære og velværets innvirkning på produktivitet.

48

40

50

TEVLINGVEIEN 23 2 300 - 3 450 M TIL LEIE Arealeffektive og fleksible kontorer til markedets laveste kost per arbeidsstasjon! Lokalene har gode lysforhold og flott utsikt over Oslo. Bygget har hyggelig kantine og eget møteromssenter.

Tevlingveien 23 er et signalbygg på Trosterud/ Furuset/Alna. Bygget er høytliggende og har god eksponering mot E6.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

BUSS: Buss og flybuss stopper i umiddelbar nærhet: Linje 344, 25,79, 411 T-BANE: Trosterud T-bane ligger 270 meter fra bygget (3 minutters gange)

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no

U UTLEIER HAR ORDET:

Kontorlokalet er til for menneskene Egil Svoren mener fremtidens kontor er eien­dommer med høy servicegrad og et variert ­spisetilbud. N ­ ærmest som et hotell med en ­resepsjon hvor du kan få løst dagligdagse behov og tjenester.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: STURLASON AS POLYFOTO

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

50

PROFIL Egil Svoren STILLING: CEO i Schage Eiendom UTDANNELSE: Bygningsingeniør TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: Fagbygg AS, Møller Eiendoms­ Partner og Sektor Eiendoms­ Partner BOR: I Nittedal, Akershus

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Schage Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Schage sitter på 3 unike kontor­eiendommer, en på S ­ køyen på 35.000 kvadratmeter, en på Stortorvet midt i Oslo ­sentrum på 30.000 kvadrat­meter, og et nybygg i Vilnius CBD på 45.000 kvadratmeter. Våre leietakere er opptatt av å ha lokaler med høy kvalitet og særdeles god beliggenhet ved k ­ ollektive knutepunkt. I tillegg er Schage opptatt av å ivareta leie­ takers ­løpende endringsbehov. I store eiendommer skjer det endringer og det gir rom for å kunne tilpasse b ­ ehov hos andre leietakere. Det er viktig at ­byggene er konstruert slik at de gir rom for tilpasninger av lokalene etter behov.

I dag tror jeg ikke Schage skiller seg nevne­verdig ut fra ­andre gårdeiere, men skal jeg trekke frem noe må det være at vi tenker mer langsiktig enn de fleste og er opptatt av kvalitet i alt vi gjør. Samtidig innser vi at vi må bli flinkere å tilrettelegge for bedre service til leietakerne.

51

Vi utvider prosjektet på Skøyen fra 35.000 kvadratmeter til 60.000 kvadratmeter. Det står ferdig til 2020 og vi tenker hvordan vi skal bli «best» på kontorbygg. Det innebærer å ha så ­fornøyde leietakere at de heller blir værende enn å flytte på seg. Vi må forberede oss på k ­ ortere leie­kontrakter, større fleksibilitet, og noe «­ekstra» som får leietakeren til å bli fordi Schage er bedre enn alternativene.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Sjekk markedet i god tid, vær bevisst på hva som er viktig for din bedrift. Benytt flytte­prosessen som en del av s­ elskapets strategi til fornyelse. Ikke vær for fokusert på leie­pris per kvadratmeter, men se på totalregne­ ­ stykke ­ inkludert hva ­lokalet kan gi av merverdi for medarbeidere, gode arbeids­ prosesser og verdi­skapning for selskapet.

Ikke vær for fokusert på leie­pris per ­kvadratmeter, men se på totalregnestykke ­inkludert hva ­lokalet kan gi av merverdi.

EGIL SVOREN, CEO i Schage Eiendom.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Det er forskjellig fra leietaker til leietaker. Det ­viktigste er at lokalet dekker leietakers behov på en god måte. For noen vil beliggenhet være det viktigste, for andre fleksi­ bilitet, noen fokuserer på pris, og for noen vil service­ tilbudet være viktigere enn for andre. Mitt råd er å finne prosjekter leietaker ønsker å identifisere seg med, og som oppfyller leietakers ønsker i prioritert rekkefølge.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Leietaker bør være bevisst på at utleier er o ­ pptatt av ­ miljø og har en profesjonell driftsoppfølging av ­eien­dommen. De fleste nyere bygg leveres med Breeam sertifisering, mens ­ eldre bygg kan være godt drevet og ­vedlikeholdt.

Sertifiser­ingen er ikke det viktigste, men at gårdeier har fokus energi­ optimalisering, god kildesortering og andre grep som bidrar til et bedre miljøregnskap.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Den største fallgruven er ofte at man starter p ­ rosessen for sent i forhold til leiekontraktens utløp. Man bør ­vurdere behov for lokaler, minst et år før kontrakten løper ut. S ­ tørre lokaler trenger lengre forberedelser for riktig ­beslutningsunderlag.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste ­medarbeiderne?

– Det er viktig. Kontoret er vårt andre hjem og det ­spiller en stor rolle. Både mot ansatte som er i bedriften og ­spesielt overfor nyansatte. Er det konkurranse om arbeids­ kraften kan et attraktivt kontor med god beliggenhet være av­gjørende for å bli valgt som arbeidsgiver.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mes vibrerende for tiden?

– Med «vibrerende» så går jeg ut fra at det menes hvor det er mest attraktivt. Trenden er sentrum, samt tett på større offentlige kollektive knutepunkt. Dette har forsterket seg og vil fremdeles gjelde.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Jeg tror fremtidens kontor er i eiendommer med høy servicegrad og et variert spisetilbud. Nærmest som et hotell med en resepsjon/servicedesk hvor du kan få løst daglig­ dagse behov og tjenester. For fremtidens kontor er leie­ lokalet til for ­menneskene som skal være der og teknikken skal gjøre arbeidsdagen enklere. Greier vi å ha fokus på ­lokalet, m ­ enneskene og teknikken samtidig kan vi skape unike ­lokaler for brukerne. Jeg tror bransjen er i en startfase, mange er inne på et spor, men ingen har foreløpig løst «koden» helt.

Schage benytter nye prosjekter til å utvikle seg og vil til­ rettelegge for tekniske brukerløsninger som skal bidra til å forenkle hverdagen. Med det fokuset håper vi å bidra til nyskapning og høy grad av service for våre leietakere.

52

ØVRE VOLLGATE 6 2 722 - 1 579 M TIL LEIE Ønsker du lokaler som kombinerer det moderne med det historiske? Nå har din bedrift mulighet i Andvord-kvartalet! Her har vi flotte og arealeffektive lokaler på 722 - 1579 m² til utleie.

Alt av offentlig kommunikasjon, handels- og servicetilbud er rett i nærheten.

BELIGGENHET: Øvre Vollgate 6 ligger øverst i Kvadraturen. Her er det kort vei til byens pulserende liv med Christiania Torv rett i nærheten.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

FASILITETER: Lokalene er tilknyttet et stort møterom for byggets brukere og en flott kantine.

I sokkeletasjen er det tilgang til parkeringsplasser.

BUSS: Det er kort gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon som trikk, buss, tog og båt.

Det tar ca. 7 minutter å gå til Oslo S.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no FINN-kode: 130776731

DETTE SKAL BLI NORGES SMARTESTE BYGG På HasleLinje bygger Höegh Eiendom det som skal bli Norges smarteste bygg.

AV: SILJE RØNNE | ILLU.: LOF ARKITEKTER

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | SMARTE BYGNI NGER

54

SMARTBYGG Nytt smartbygg i Karvesvingen 5 pĂĽ HasleLinje.

55

NY TEKNOLOGI Her legger ny ­teknologi og god planløsning til rette for en forbedret arbeidshverdag.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | SMARTE BYGNI NGER

56

– En bygning som slår på lyset før du kommer, justerer temperaturen når det trengs og sørger for at møterommet er booket og kaffen klar.

TOR EGIL HESJASVEEN, leder av AV -og smartbyggsatsingen til Atea

I januar 2020 står ett av Norges første smartbygg ferdig, fullt av ny teknologi som skaper en mer brukervennlig, ­moderne og bærekraftig bygning. Forestill deg en bygning som «tenker», lærer og tilpasser seg dine behov og rutiner.

– En bygning som slår på lyset før du kommer, justerer temperaturen når det trengs og sørger for at møterommet er booket og kaffen klar, sier Tor Egil Hesjasveen, leder av AV -og smartbyggsatsingen til Atea. Atea blir byggets ­største leietaker.

Ved hjelp av det aller siste innenfor teknologi og innovasjon er det nå mulig å konstruere betydelig ­ mer bruker­ vennlige og bærekraftige bygninger, som ­kontinuerlig tilpasser seg brukerne og omgivelsene.

Den nye smartteknologien er allerede tatt i bruk i bygge­ prosjektet Karvesvingen 5 på HasleLinje. Höegh Eiendom og AF-gruppen står bak bygget på 18.400 kvadratmeter, og LOF Arkitekter har tegnet bygget. IT-bedriften Atea, som jobber med å utvikle smartbygg, flytter inn i halve ­bygningen. Dermed får de et godt utgangspunkt for å teste ut smartteknologien og drive utviklingen videre.

EN ENKLERE HVERDAG – Det er ikke du som skal forholde deg til morgendagens teknologi, den skal forholde seg til deg, påpeker ­Hesjasveen.

57

Ved å mate bygningen med informasjon om bruker­adferd og rutiner, blir den i stand til å justere funksjoner som lys, ventilasjon og temperatur etter behov.

Smartbygg som Karvesvingen 5 på HasleLinje ­kommuniserer med brukerne via en enkel og bruker­vennlig app. Appen registrerer når man kommer og går, hva man gjør og hvor i bygningen man oppholder seg i løpet av dagen. Dermed kan den for eksempel sende påminnelser om å ­booke møterom, bestille mat eller gi forslag til hvor du skal sitte.

– Som bruker av bygget vil du i fremtiden kunne ta ­bevisste valg ved hjelp av teknologi, sier Jennifer Lamson, miljø -og energirådgiver i Höegh Eiendom.

Målet er å skape en enklere hverdag ved å ta seg av de små og rutinemessige oppgavene. Det øker trivselen til ­brukerne av bygningen, samtidig som man sørger for et sunt og behagelig inneklima.

FOKUS PÅ BÆREKRAFT Med full oversikt over hvor mange som er på jobb og i ­hvilke deler av bygningen de oppholder seg i gjennom dagen, kan smartbygget tilpasse lys og temperatur deretter.

CELEBERT SELSKAP Du finner s­ tore ­firmaer som Aller, Atea, Cowi og ­Securitas som ­nærmeste naboer.

– Sitter du alene igjen i en etasje får du kanskje et forslag om å flytte deg, slik at man kan spare energi i den etasjen, sier Hesjasveen.

I lavsesong og ferier kan man bruke bygningen mer ­areal- og energieffektivt, og man kan justere mengden mat og drikke som kjøpes inn og legges ut i kantina etter hvor mange som faktisk er på jobb.

– Utifra data om dine rutiner kan vi kombinere et bra inneklima og energieffektivitet, sier Lamson.

Det kommer både økonomien og miljøet til gode, uten at det går på bekostning av komfort og trivsel – snarere tvert imot.

PLASS TIL FLERE – Om bare et drøyt år, i januar 2020, står det grønne smart­ bygget klart for innflytting. Vi er i tett dialog med flere

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | SMARTE BYGNI NGER

spennende tech-selskaper og -miljøer, men har fortsatt god plass til flere bedrifter, sier Christian Geelmuyden, utleie­ sjef på HasleLinje.

11 etasjer tilrettelegges for smarte samarbeid gjennom data og teknologi.

– Her skal vi legge til rette for fleksible leiemodeller også for små og mellomstore virksomheter. Vi legger også vekt på at alle leietakerne i bygget skal kunne utnytte ­potensialet som ligger i smartbyggkonseptet vårt. Det handler blant annet om effektiv bruk av ressurser og høy tilfredshet for sluttbrukeren, sier han.

Målet til Höegh Eiendom er å skape de beste om­ givelsene for å få til en optimal hverdag og dermed de beste ­resultatene for bedriftene i bygget.

– I fremtiden skal vi ikke nødvendigvis jobbe hardere, men smartere, avslutter Geelmuyden.

58

Oslo K – fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen

OBOS bygger fremtidens kontorbygg Rett utenfor sentrumskjernen - i Kværnerbyen – bygger vi Oslo K, kontorbygget for bedrifter som vil ha topp moderne, miljøvennlige og skreddersydde lokaler.

Kværnerbyen ligger fem minutter fra Oslo S med hovedveinettet rett i nærheten. Dette gjør Oslo K lett tilgjengelig med både bil, sykkel eller kollektivtrafikk.

På få år har Kværnerbyen blitt forvandlet til et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv.

Vil du vite mer om fremtidens kontorbygg? Første kvartal 2021 kan vi tilby opptil 30.000 kvm.

Kontakt Hans Petter Hauge på tlf. 90 91 22 67 eller e-post hans.petter.hauge@obos.no.

Les mer på oslo-k.no Oslo K – fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen

FACTORY Dette er arbeidsplassen for deg som verdsetter det unike, og gjerne vil være i et kreativt miljø der ­inspirasjon er hverdagskost. Forvent deg liv, puls og internasjonal standard – dette blir et ­eksepsjonelt bygg sentralt i Oslo.

AV: SILJ RØNNE | FOTO: GIRLCRUSH

T ØY E N 0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FACTORY TØYEN

60

LYSBAD Dette er enhver eiendomsutviklers drøm, et åpent glasstak på godt over 200 kvm som gir et hav av lys.

61

1

På Tøyen står en fantastisk perle, en ­gammel tekstilfabrikk fra 1913 med historie i v ­ eggene.

Bygget er det første i Norge i full­ armert betong, og lillebroren til Havne­ ­ lageret i Oslo, begge tegnet av arkitekt Bredo H ­ enrik Bertsen. Fabrikkstøy og maskinelle r­ytmer ­ er for lengst borte, men nå gjenoppstår syfabrikken i ny drakt, og med yrende liv. ­ Fabrikk­ maskinene byttes ut med designere.

Samle­båndene ­erstattes av restaurantkjøkken.

Pause­rommene fylles med tegnebord, ­lagrene med tappekraner, og 2.000 kvadratmeter ­åpnes for et medlemsbasert coworking space som skal huse innovative individer på tvers av fagfelt. Igjen står Kjølberggata 21, nå omdøpt Factory Tøyen, som et urokkelig monument for norsk industri.

Her utvikler Amalie Kristoffersen, admini­ strer­ende direktør i RGN Property en møte­ plass for design, mat, drikke, og arrangement, der opplevelser står i fokus. I tillegg til dette blir en ­ sentral del av bygget et coworking ­space som ifølge ­henne er helt unikt sammen­ lignet med alt annet som finnes på det norske markedet, med inspirasjon fra London og New York. Planen er at de første medlemmene ­flytter inn rett over nyttår.

– Sammen med Mad arkitekter har vi gjort den grundige jobben med å forsøke å bevare så

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FACTORY TØYEN

2

mye som mulig av eiendommen, samtidig som vi ruster den opp for morgendagens behov. Et mer enn 100 år gammelt bygg er utfordrende å få helt grønt, men vi gjør det vi kan ved å for eksempel å bruke naturlig ventilasjon i tillegg til det tekniske anlegget, sier Kristoffersen.

Bygget er på 6.250 kvadratmeter, over fire etasjer, med en mesanin i 4. etasje. Lokalene er fordelt på cirka 2.000 kvadratmeter med coworking, 1.000 kvadratmeter eventlokaler, 1.500 kvadratmeter er avsatt til kontorutleie og det resterende blir utadrettet virksomheter, som består av serveringskonsepter på bakke­ plan. UNION Norsk Næringsmegling har ­ansvaret for utleie av kontorlokalene.

– Vi er i dialog med flere serverings­ konsepter, og vurderer flere modeller. Vi ­vurderer å forsøke å få inn én stor aktør som skal kuratere prosjektet og leie inn flere små aktører, slik at det blir en mindre utgave av Mathallen på Vulkan, men vi har også lagt det opp slik at vi selv kan leie ut til helt separate leietakere og konsept – hver enkelt kan leve sitt eget liv, sier hun og peker ut på et stort flott område, der de skal ha uteservering.

Kristoffersen er opptatt av at det må være aktører som kan komplimentere hverandre.

Det kan for eksempel være en vin- eller cocktail­bar der folk kan ta en drink før de går

og spiser i en av restaurantene i l­okalet ved siden av. Dette skal være et bygg som ­lever gjennom døgnet, derfor ønsker hun alt fra frokost­tilbud til alternativer som passer i uke­ dager, så vel som helger og sene kvelder. Co­ working-medlemmene og kontorbrukerne vil også ha tilgang på en egen bedrifts­restaurant, der det foreløpig ikke er landet konseptet og leverandør. «Brainfood» vektlegges; det skal alltid være alternativ som både er sunne, og får deg til å yte godt utover ettermiddagen. ­Restauranten vil også levere mat til arrange­ ment og møter på bygget.

– Vi har mange fine utleielokaler som ­passer til diverse typer arrangement. Ikke bare er ­dette et vakkert bygg som egner seg godt for å ha arrangement, men vi ønsker også å til­trekke oss mennesker, slik at folk blir kjent med ­bygget og de tilbudene vi har, forklarer hun.

UTLEIER SOM LEVER FOR KONSEPTET Å starte et coworking space er noe Kristoffersen har tenkt på lenge. Hun fikk ­ ­interessen tilbake i 2011, da hun for første gang satte foten sin på Mesh.

– Jeg var litt innom startup-miljøet i Oslo på den tiden, etter å ha flyttet tilbake til hoved­ staden etter endte studier i utlandet. Jeg har lenge vært reiseglad, og er nok litt «nerd»

62

- Jeg har jo vært i dette bygget som liten jente, fra da pappa kjøpte det for 20 år ­siden. Det er utrolig kult å se ­forvandlingen fra tekstilfabrikk til et så moderne og annerledes næringslokale.

AMALIE KRISTOFFERSEN, admini­strer­ende direktør i RGN Property

når det kommer til hospitality-konsepter, så ­besøk til utlandet med mye kule restauranter, ­hoteller, og coworking space har i stor grad vært med å inspirere meg til å bygge opp Factory Tøyen, forteller hun.

– Coworking i Oslo i dag består av to ­tydelige grupper; de som kom inn først, som Mesh og 657, som har startet dette i Oslo og har gjort coworking kjent og i økende grad populært. De har vært kjempeflinke og ut­ ­ vilsomt b ­ anet veien for dette i Norge, men det har k ­ anskje vært begrenset hvor mye kapital de kan p ­ utte inn i konseptene sine. Fokuset har vært ­ rimelige kontorer eller bygg som skal rives. Interiøret er gjerne billige pulter fra Ikea. Det fungerer selvsagt for mange, men det blir ikke et unikt, godt gjennomarbeidet konsept ut av det, forklarer hun og fortsetter: – Den andre gruppen er tradisjonelle eiendoms­besittere som har sett de e ­ kstreme verd­ settelsene av for ­ eksempel WeWork, og tenker at «dette t­oget må vi ikke la gå fra oss», og ­kaster seg inn i det. De bruker mye penger, og får ofte flotte lokaler. Problemet deres er ikke kapital, men heller at de kan­ skje ikke forstår kon­ septet og målgruppen; millennials. Derfor ender det mer opp som et litt mer fancy Regus, med noen flere plasser i åpent landskap, og litt ­færre cellekontorer.

Kristoffersen er 29 år, og opplever at hun sitter i en «sweet spot», der hun både har ­muligheten til å legge mye kapital inn i ­prosjektet, slik at hun skaper et gjennomført konsept, samtidig som hun har vært i ­miljøet og er ung nok til å forstå hva coworking ­handler om.

3

1 STÅL OG GLASS Alle løsninger er tegnet spesielt for prosjektet. Her er det designet egne fronter i stål og trådglass. På veggen i celle­kontorene beholdes de gamle tre­panelene.

2 STRAMT Alle detaljene i bygget er bestemt av Amalie Kristoffersen selv, og hun har lagt vekt på at det både skal se og føles spesielt. Her fra et av de mange sosiale møtepunktene i bygget.

3 HALLER Fra tiden da det var en gammel tekstilfabrikk har Factory Tøyen flere store haller som egner seg perfekt til spesielle arrangementer. Huset har allerede blir brukt til flere fotoopptak.

63

– Hvis jeg skulle bygget noe som «hvem som helst» kunne gjort, hadde det ikke vært verdt tiden min.

AMALIE KRISTOFFERSEN, adm. direktør i RGN Property

– Det jeg gjør er å lage et litt mer fullservice konsept enn det som finnes innen coworking i Oslo i dag. Luksus for meg er å kunne til­bringe mest mulig av tiden min slik jeg selv ønsker det.

Jeg tror mange tenker litt på s­ amme ­måten, og det er den målgruppen jeg henvender meg til, forteller hun, og utdyper det følgende: – Med det mener jeg å legge til rette for convenience. For eksempel: Du skal slippe å løpe fra jobb klokken 15:30 når du egentlig har en deadline dagen etter, fordi du må rekke renseriet. Du skal i stedet kun­ ne levere kjolen eller skjorten din i resepsjonen, og kunne hente denne et par dager senere.

ET HJEM FOR KREATIVITET Factory Tøyen sikter seg mot en kreativ b ­ ransje, samtidig påpeker Kristoffersen at det gir mening å tilknytte seg støttefunksjoner som ­ kan være nyttige for de andre virksom­hetene.

For henne er det avgjørende med bedrifter som ­komplimenterer hverandre og passer sammen, og at det er en rød tråd gjennom hele eien­ dommen. Det er mye fokus på design, så de som er glad i estetisk vakre ting vil absolutt t­ rives der.

– Kreative bransjer er et bredt begrep; det kan være alt fra mote, arkitektkontor, foto, film, grafiske byråer, design, teknologi, ­media, og reklame. Dette er på ingen måte en ut­ tømmende liste, men gir en pekepinn på hva vi er ute etter. Vi vurderer også å ha fotostudio i bygget, som vil være praktisk å ha i umiddel­bar

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FACTORY TØYEN

nærhet for mange i denne type virk­somhet, sier hun.

– Inneklima er et annet området vi har ­prioritert. Utover å ha et ventilasjonssystem har vi også naturlig ventilasjon, som vil si at vi har en motor på mange av vinduene, som vil åpne seg automatisk hvis det blir for varmt, e ­ller CO2-måleren som er koblet til gir b ­ eskjed om at luften er for tett. Dette kombinert med masse planter vil gi et svært godt inneklima, sier hun.

Det meste i bygget er spesiallaget. Kontor­ flatene har er spesialtegnet, det er godt med lysgjennomslipp, og mye er gjort for å holde innredningen i stil med bygget. De har blant annet beholdt originale trepanel i noen av kontorene, bevart de gamle radiatorene, og selve perlen i coworking-delen – glasstaket.

– Dette ble stengt igjen en gang i andre halv­ del av 1900-tallet. Vi har tilbakeført det, og brukt mye tid på å få det så nært opp mot original ­konstruksjon som mulig. Dette var et krav fra byantikvaren, men også retningslinjer vi er g­ lade for å ha fått, da vi føler vi virkelig har vært tro mot bygget og historien. Nå gir dette et ­fantastisk lysinnslipp og en særegen a ­rkitektur i noe som snart blir ett av Oslos mest s­pekta­kulære nærings­lokaler, sier hun e ­ ntusiastisk.

EN REFLEKSJON AV BYDELEN Tøyen er et område i vekst, og det siste året har særlig flere yngre mennesker flyttet dit.

Kristoffersen er en av dem og flyttet nylig fra Vika.

– Det er noe annet, men det har skjedd så mye her, og det oppleves veldig trygt. Det er mer mangfold på denne siden av byen enn det du ser på Oslo Vest. For folk som er glad i storbyer, og da mener jeg skikkelig stor­byer, ikke Oslo, de vil trives godt på et sted som Tøyen. Her er det større kontraster, kultur­ elle impulser, og mer liv, mener hun og på­ peker at det heller ikke er mange interessante ­næringsbygg.

– Factory Tøyen blir ett av få store nærings­ bygg i området. Her får man et helt unikt fabrikk­bygg som er over hundre år gammelt med mye historie i veggene. Det er total­ renovert, så du får alt nytt av teknisk utstyr, og du finner ikke noe lignende i nærheten. Du har Entra-tårnet på torget, men dette er helt ­konvensjonelle, ordinære lokaler, men med fin lokasjon i direkte tilknytting til T-banen, der alle linjene i T-bane-nettet stopper. Factory Tøyen blir en liten, 3 minutters spasertur unna.

Det er begrenset med gode arealer i området, ­ettersom det er mest boliger her, sier hun.

– Jeg har ståltro på området, og er villig til å gjøre min del av løftet for at Tøyen skal bli et enda bedre sted å leve, enten du bor eller ­jobber i området, sier hun, og avslutter: – Hvis jeg skulle bygget noe som «hvem som helst» kunne gjort, hadde det ikke vært verdt tiden min.

64

I FRONT Amalie Kristoffersen, adm. direktør i RGN Property.

65

Nydalen og Storo vokser seg stadig større, og ­ om­tales oftere under ett samlet ­knutepunkt.

AV: SILJE RØNNE

ETT SAMLET KNUTEPUNKT

For selv om leietakere har flokket til nye og rehabiliterte kontorbygg i Nydalen, har Storo-området tidligere slitt med å tiltrekke seg leietakere. Det har vært få nye og moderne bygg tilgjengelig, og folk har sett på området som en trafikkmaskin. Dette er nå i endring.

Skanska Commercial Development ferdig­ stilte nylig Workplace Oo, i Vitaminveien 4 på 24. 000 kvadratmeter, der første leietaker er allerede på plass, Helsedirektoratet ­flyttet nylig inn i den ferdigstilte delen på 11.165 kvadrat­ meter. Samt at coworking-selskapet Evolve Business Space har tegnet leiekontrakt i Workplace Oo. Olav Thon Eiendomsselskap har bidratt til en stor endring på Storo. Selskapet har ­utviklet til sammen 60.000 kvadratmeter i Vitamin­veien 11, rett ved siden av Storo Storsenter. Norges

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYDALEN OG STORO

største IMAX-kino med 14 ­saler har åpnet, og det børsnoterte eiendoms­selskapet har ferdig­ stilt 150 utleieleiligheter og hotell med 321 rom og møtesenter. I tillegg er det parkerings­ anlegg på 9.000 kvadratmeter. De fleste k ­ ontorog handelsarealene i ­ byggene er nå leid ut.

Resterende 90 leiligheter står ­ferdig i Q1, 2019.

Nydalen har utviklet seg til å bli en m ­ oderne og pulserende bydel. I dag bor, jobber og ­studerer det cirka 30 000 personer her. Av­ antor har stått for store deler av utviklingen, og har flere spennende prosjekt på gang. Deri­ blant Gullhaug Torg 2A. Det blir et kombinert bolig- og kontorbygg på til sammen 10.700 kvadratmeter fordelt på inntil 16 etasjer. Det legges opp til 5.000 kvadratmeter med boliger, 4.200 kvadratmeter med kontorer og 1.500 kvadratmeter med næring.

66

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

STEINAR FRØLAND DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 982 69 111 e steinar.froland@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen.

Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade.

Bygget skal totalrehabiliteres.

Evolve Business Space har ­signert leiekontrakt i Workplace ­Oo-bygget på Storo.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

COWORKING-KONSEPT TIL WORKPLACE OO Skanska Commercial Development har s­ atset på aktivitetsbaserte arbeidsplasser lenge, og på Storo har eiendomsutvikleren utviklet Workplace Oo med tanke på fleksible l­okaler som er tilrettelagt for ulike typer arbeids­ plassdesign.

Nå har coworking-selskapet Evolve Business Space tegnet leiekontrakt i Workplace Oo. – Vi er veldig fornøyd med å kunne ø ­ nske Evolve velkommen til Storo. Vi har et stort fokus på fleksibilitet i prosjektene våre og ­ opplever en klar dreining i bransjen mot kortere kontrakter og mer fleksible avtale­ strukturer, så et coworking-konsept er et godt og naturlig tilskudd på Workplace Oo. Med Evolve i ­bygget får vi små og store leietakere

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEI EKONTAKT

som jobber side om side. Det vil tilføre ytter­ ligere aktivitet og puls og er noe både bygget og øvrige leietakere vil dra nytte av, sier ut­ leiesjef Sabine Bartler i Skanska Commercial Development Norway.

Tidligere er det blitt klart at Helse­ direktoratet flytter til Workplace Oo. Bartler forteller at Skanska Commercial Development har vært opptatt av å bygge et spennende og funksjonelt bygg.

– Vi har lagt vekt på løsninger som er tid­ løse og fleksible. Det har vært viktig for oss å ­ aktivisere bygget, spesielt arealer som ­tradisjonelt sett kun brukes noen få timer i døgnet. Det er viktig å oppmuntre og utfordre brukerne til å finne nye måter å benytte alle til­

gjengelige arealer på. For å lykkes med det, må vi som utviklere tilrettelegge for utvidet bruk ved hjelp av god infrastruktur, utforming og design, sier Bartler.

Workplace Oo består av to bygnings­kropper som er knyttet sammen av et stort innvendig atrium. Atriet fungerer ifølge Bartler som ­byggets hjerte og er flerfunksjonelt.

– Her har vi en uformell møteplass som fungerer som en del av byggets restaurant på dagtid. På kveldstid kan arealet bli brukt som et stort eventlokale. Helsedirektoratet samlet alle sine 600 ansatte her til en stor innflytnings­fest med scene og liveband. Det var fantastisk morsomt å se at arealet faktisk fungerer slik vi har tenkt, sier Bartler.

68

FOTO: SKANSKA COMMERCIAL DEVELOPMENT

WORKPLACE OO Workplace Oo på Storo er bygget med fokus på høy fleksibilitet.

KONTOR/SHOWROM-MULIGHET FOR SERVERING/ KAFÉ PÅ GATEPLAN I FINANSNÆRINGENS HUS

Vi har gleden av å leie ut Hansteens gate 2 (tidligere meglerkontor) vis a vis den tidligere amerikanske ambasade. Lokalene er fortrinnsvis stort åpent lokale med inndelte møterom/cellekontorer. Egen kantine i bygget. Seks parkeringsplasser i garasje. Lokalet har egen inngang fra gateplan, eget tekjøkken og toalett. Eiendommen ligger med hovedinngangen ut mot Henrik Ibsens gate, med Slottsparken tvers over gaten.

Eiendommen har meget sentral beliggenhet i forhold til offentlig kommunikasjon som buss, trikk, T-bane, tog og flytog. Det er ca 3 min gange til Aker Brygge/ Vika og Rådhusplassen. I nærområdet er det godt med næringsgrunnlag med mange kontorbygg, handelsbedrifter og restauranter på gateplan.

• • • • • • • • • • •

Areal 224 kvm Mulighet for serveringsvirksomhet Egen inngang fra gateplan Stort åpent landskap To møterom Arkivrom Kjøkken Toaletter Seks parkeringsplasser Egen kantine i bygget Finn-kode 134420184

Eiendomsrådgiver CHRISTIAN BREDE MOE christian@novamegling.no +47 993 16 363

Drammens nye prestisjeprosjekt Området langs jernbanestasjonen på Strømsø er et av de viktigste kollektivknutepunktene utenfor Oslo. Her vil det komme flere nye kontorbygg de neste årene.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: ARKITEKTFIRMAET NSW

– Det er flere store og spennende kontor­ prosjekter planlagt de neste årene i Drammen.

Nye byggehøyder gir et økt mulighetsrom for regningssvarende utvikling og fortetning rundt kollektive knutepunkter i byen. Det pågår blant annet en storstilt områdeutvikling nær jern­ banestasjonen på Strømsø sier, Sverre Broder Lund, rådgiver utleie i Malling og Co Drammen.

Nå utvikler for eksempel Bane NOR Eiendom, i samarbeid med arkitekt­ ­ firmaet NSW og Malling & Co et kontorbygg rett ved togstasjonen i Drammen. Bygget har fått navnet Drammen stasjon Business Center ­ (DBC). DBC står ferdig 1. februar 2020, og skal Breeam-NOR sertifiseres Very Good samt holde en passivhus-standard. Per dags dato er cirka 3.700 kvadratmeter av de totalt 13.000 kvadratmeter utleid til Statens Vegvesen.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

Fellesområdene er nøye planlagt med s­ osiale soner, kaffebar, resepsjon med servicedesk, bedriftsrestaurant, treningsrom i toppetasjen og en stor felles takterrasse i 9. etasje med mer.

ET FREMTIDSRETTET NÆRINGSBYGG – Vi har nylig signert en avtale med ISS som skal drifte servicefunksjonene. Leie­ takerne og byggets bruker vil ivaretas gjennom hele dagen. Gjennom en egen app kan de blant annet bestille kaffe som står klar når du ­ ­kommer på jobb eller overtidsmat, alt ligger klart for å gjøre arbeidsdagen enklere for de ansatte, forteller han.

Ifølge Lund blir dette et av Drammens nye prestisjeprosjekt, som vil møte dagens krav fra næringslivet.

– Drammen har gjennomgått en b ­ etydelig

oppgradering, DBC representerer denne ­satsingen. Det er et fremtidsrettet nærings­bygg med en av de mest sentrale b ­ eliggenhetene i Drammen by. Området langs jernbane­ stasjonen er et av de viktigste kollektiv­ knutepunktene utenfor Oslo. Og nå skal ­området videre­utvikles til et multi­funksjonelt byområde med enda høyere tetthet og en mengde funksjoner. I tillegg har bygget nydelig utsikt over Drammens­elven og byen forøvrig, sier han.

Som nabo til DBC kommer Quality River Station Hotel med cirka 250 rom og ­ konferanse­ kapasitet med kapasitet til cirka 500 – 600 personer. Det legges opp til at leie­ takere i DBC vil få mulighet til å kunne inngå avtaler ved behov for større kurs-, konferanseog møteromsarealer ved hotellet.

70

DBC Arkitektfirmaet NSW har gjennom hele designprosessen vektlagt å skape et funksjonelt og attraktivt kontorbygg med fremtidsrettede løsninger. DBC vil bli oppført i 11. etasjer over bakkeplan hvorav 8 fulle etasjeplan på cirka 1.200 kvm.

ETT SENTRALT BYGG I BY-VEVEN Torgeir Vraas Plass 5, er et annet prosjekt verdt å nevne. Christensen Eiendom utvikler også et nytt prosjekt på Strømsø. Det prosjekterte bygget er på 10 etasjer, og har høye miljø- og arkitekt­ oniske ambisjoner. Det er forventet ferdigstilt første halvdel 2021. Næringsbygget vil fremstå som ett sentralt bygg i by-veven, og er ett ledd i sentrums­løftet på Strømsø Torg samt fortetningen rundt Drammen Jernbane­ stasjon. Ved ferdigstillelse vil bygget på rundt 8.000 kvadratmeter kunne inneholde opp mot 600 arbeidsplasser.

Ticon Eiendom planlegger et nybygg­ prosjekt på rundt 4.500 kvadratmeter i C.O. Lundsgate 56, på Strømsø ved Bangeløkka.

Bygget har en forventet ferdigstillelse 2. halvår 2020.

71

– Ja, vi satser videre på de områder vi eier på Bangeløkka. Nå er det C. O. Lunds gate 56 som står for tur, der vi skal ­reise et fire e ­ tasjers bygg som egner seg både for ­ kontorer og ­ h andelsvirksomhet, sier Asgeir K. Svendsen, direktør for nærings­ eiendommer i Ticon.

Union Eiendomsutvikling i samarbeid med Lund + Slaatto Arkitekter, utvikler Portalen, som er et annet interessant ­p rosjekt. Dette blir et energieffektivt og moderne næringsbygg i syv etasjer, klart for innflytting medio 2020. Prosjektet er utformet som en portal, med en bro­ lig­ n ende konstruksjon som spenner seg m ellom ny og gammel bebyggelse. Der ­ ­t anken er å skape et nytt urbant plassrom på Union i Drammen.

DRAMMEN VIL BLI EN GRÜNDERBY Drammen ønsker å ta posisjonen som ledende ­gründerby og frister de nasjonale gründermiljøene med to m ­ illioner kroner for å etablere seg i byen.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: TORBJØRN TANDBERG

– Vi søker aktører som kan presentere et ­bære­kraftig og kommersielt konsept som skal forsterke byens og regionens sterke entreprenør­ skapskultur og bidra til nye ­arbeidsplasser, sier Tone Sørensen, prosjekt­ leder for gründer­ satsningen i Næringsvekst 2020.

Hovedoppgaven for gründerhuset vil være å tilby et miljø for både gründere og etablerte små og mellomstore bedrifter med innovative forretningsideer og vekstambisjoner.

Det ligger to millioner kroner i premie­ potten når den åpne konkurransen nå ut­lyses.

Konkurransegrunnlaget slår fast at gründer­ huset skal ha en sentral plassering i byen med gangavstand til kollektivknutepunkt, og ­representere en innholdsrik verktøykasse for vekstbedrifter i ulike faser.

– Våre krav er at konseptet skal ha en ­tydelig og effektiv organisering, være bære­ kraftig i henhold til FNs bærekraftsmål, ha ­ dokumentert kompetanse og være ­kommersielt ­forankret, sier Sørensen.

Utlysningen er et tiltak i regi av Nærings­

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

vekst 2020 – et samarbeidsprosjekt mellom Drammen kommune og næringslivet.

NASJONALE AKTØRER – Målet vårt er å friste de beste. K ­ onkurransen er derfor helt åpen og det er opp til gründerhus­ miljøene å spille inn det mest lovende ­ ­ konseptet. I det ligger naturligvis konsept som viser potensialet for nye arbeids­ plasser, finansie­ ring, lokalisering og profil, Tone ­Sørensen.

Grunnen til at de velger å utlyse en ­kon­kurranse er for å sikre seg at de får k ­ ontakt med alle de interessante miljøene og at de ­ønsker å behandle alle likt.

– Dessuten har vi som mål å appellere til ­ kreativiteten og konkurranseinstinktet både hos gründerhusene, hos eiendoms­ aktører, finansieringskilder og andre aktuelle samarbeids­partnere, avslutter Sørensen.

Tilskuddet på to millioner kroner er engangs­ støtte til etablering og utvikling. ­Finansieringen av selve driften må gründer­

husene selv stå ansvarlig for. Fristen for å ­delta i konkurransen er 4. februar. I løpet av mars vil vinneren være kåret.

FIN BY FOR NÆRING Næringsvekst 2020 er nå halvveis, og det er lagt et solid grunnlag for å kommunisere Drammens fortrinn som en god by å drive ­næring i. Andre halvdel av prosjektet vil bli mer preget av konkrete tiltak.

– Utlysningen av gründerhus­konkurransen er et eksempel på dette, uttaler Cecilie ­Brunsell, prosjektleder for Næringsvekst 2020.

Brunsell er overbevist om at konkurransen vil friste de beste til å delta.

– Drammen preges av gründerånd, entre­ prenørskap og et variert næringsliv. Vi får nytt sykehus og helseklynge, Drammen er blitt universitetsby og byens omdømmereise har ­ gjort den interessant for mange. Et gründer­ hus vil stimulere til innovasjon og vekst på grunnlag av eksisterende næringsliv og skape helt ny virksomhet, avslutter Brunsell.

72

KONKURRANSE To millioner til den som presenterer det beste gründerhuskonseptet for Drammen, lover prosjektleder gründer, Tone Sørensen, Ordfører i Drammen, Tore Opdal Hansen og prosjektleder Næringsvekst 2020, Cecilie Brunsell.

73

0 –8 NÅ 0 0 LE M2 D I A G: R EA LE R 30 KONTAKT: gudmund.harlem@newsec.no | 922 27 103 FINN-kode: 122 363 460

82

92

96

100

Få nye storprosjekter i CBD

Bygger store arealer på Skøyen

Havforskerdrøm trumfer alt

markedspuls: Urbanisering av Lysaker

MARKED Alle skal ha ­fleksibilitet

75

– Vi ser at ønsket om fleksibilitet kommer mer og mer hos leietakerne, sa Alf Astrup i Technopolis til Estate Nyheter da selskapet åpnet sitt første coworking-senter i Norge i Stenersgata 8.

Utviklingen tvinger stadig flere gårdeiere til å tilby bedrifter som vokser eller krymper muligheten til enten å leie større eller mindre areal uten at kostnadene for leietakeren blir for høye. Samtidig kommer ikke leie­takerne unna at det er langt dyrere å leie kontor som service enn å tegne en lang leiekontrakt.

Når man flytter inn i et kontorhotell eller coworking-senter, må man betale for bruk av møterom, ulike tjenester og ganske mye for tilgang til fellesarealer og -tjenester. Dette er et tilbud som ikke er for alle, men de øvrige leietakerne kan glede seg over at det presser gårdeierne til å gjøre sine leieavtaler mer fleksible.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

F

leksibilitet er blitt det nye mantraet for bedrifter som skal leie kontor­ lokaler. I en uforutsigbar verden er det få som liker tanken på å signere en leie­ kontrakt på ti år uten å ha mulighet til å ­endre underveis. Samtidig stritter gårdeierne imot å gi denne fleksibiliteten, da det både er ­lettere å ­finansiere sin eiendom med ­lange leie­ kontrakter og det gir en sikkerhet for ­investeringene i eiendommen.

Behovet for fleksibilitet har gitt et stort oppsving for virksomheter som driver med kontor som service, dvs kontorhotell og coworking-sentre. Ifølge analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom er hele 30 prosent av leiekontraktene som signeres nå (målt i areal) i Oslo sentrum såkalt kontor som ­service (kontorhotell og coworking). I tillegg er det store søk etter store arealer fra den type aktører.

STORT UTBYGGINGSPOTENSIALE – langt frem i tid AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det kan bygges flere hundre tusen kvadratmeter kontorlokaler i Oslo sentrum, men en god del ligger langt frem i tid.

D

et er en rekke store prosjekter i Oslo sentrum i nærheten av Oslo S. Ett av de store prosjektene er Bane NOR Eiendoms prosjekt «Fjord­ porten Oslo S».

Bane NOR Eiendom inviterte til en be­grenset plan- og designkonkurranse for p ­ rosjektet, og vinneren ble «Nordisk Lys» (Reiulf Ram­ stad Arkitekter og C.F Møller, Bollinger + Grohmann ­Ingenieure, ­Baugrundinstitut Franke-Meißner und ­Partner og Transsolar Climate Engineering).

Utviklingspotensialet er 40 000 kvadrat­ meter med hotell, kontor og utadrettet ­virksomhet. Bane NOR Eiendom må utvikle Norges største og viktigste knutepunkt til å kunne håndtere opp mot en dobling av ­reisende innen 2035, og vil i den forbindelse få en mye bedre utnyttelse av Oslo S til også

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

arbeidsplasser. Dersom reguleringen går i boks og alt går på skinner, vil Nordisk Lys kunne stå ferdig i 2024.

Bane NOR Eiendom har flere prosjekter i Oslo sentrum som kommer til markedet før Nordisk Lys eventuelt står ferdig.

SCHWEIGAARDS GATE I Schweigaards gate 33 ferdigstilles nå et nytt kontorbygg som skal huse Bane NOR SF. ­Bygget, som er innflyttingsklart i første k ­ vartal 2019, har et areal på 22 635 kvadratmeter.

I Schweigaards gate 35-51 vi Bane NOR Eiendom sette opp et nybygg på åtte etasjer.

Tomten brukes i dag til bussparkering og det er også boliger øst på tomten i Schweigaards gate 51. Planen er å utvikle 22 000 kvadrat­ meter på eiendommen. Reguleringsplanen

ble igangsatt høsten 2016 og forventes god­ kjent i 2019.

I Schweigaards gate 34 arbeider Aspelin Ramm, Vedal og Bondelaget ufortrødent videre med prosjektet Landbruks­ ­ kvartalet.

Dersom utviklerne får gjennomslag for ­planene sine, blir det et levende kvartal på 60 000 kvadratmeter, med et høyt boligtårn og et bygulv med en rekke landbruks­relaterte aktiviteter og virksomheter. Også her møter prosjektet motstand hos Byantikvaren.

Det kan også bli et gigantisk prosjekt det det utskjelte Galleri Oslo står nå. Eierne av bygget, med Oslo Areal i spissen, vurderer å rive hele bygget for å bygge nytt. De ser ­m uligheter for en betydelig fortetting av

76

ILL.: BANE NOR EIENDOM

NORDISK LYS Bygget kan stå ferdig i 2024, dersom alt går etter planen.

77

ILL.: CODE ARKITEKTER

«Oslo Solar skal bli ett av de mest ­miljø­vennlige byggene i Oslo. Det legges opp til at man ikke skal bruke mer enn 55 kWh ­energi per kvadratmeter, mot et gjennom­snittlig ­forbruk i ­vanlige bygg på 220 kWh per kvadrat­meter.»

­ iendommen. Dersom prosjektet skal la seg e realisere, trengs det ifølge Oslo Areal minst en tredobling av dagens areal på 40 000 kvadrat­ meter over bakken. Forslagene skal også være uavhengige av om Nylandsveien rives, Akers­ elva åpnes og om bussterminalen flyttes.

A-lab, ARCASA Arkitekter, MAD, Nordic – Office of Architecture og SAAHA har fått parallelloppdraget for å se på hva som kan gjøres. De skal levere sine forslag i februar.

I Bjørvika står Eufemia, som skal huse Microsoft og PWC, ferdig sommeren 2019. ­ på 21 000 kvadratmeter vil huse ca. 1100 ­arbeidsplasser, og reiser seg mellom ­Barcode og Middelalder­ parken. Ambisjonen har vært å ­bygge et «­signalbygg for det moderne ­arbeidslivet».

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

KRANGLER OM STORPROSJEKT På Vaterland, bak Oslo S, har Entra planer for Lilletorget 1, en eiendom som ble kjøpt i 2014.

Selskapet utlyste etter kjøpet en internasjonal arkitekt- og innovasjonskonkurranse, der det kom inn 16 forslag fra hele Europa. En bredt sammensatt jury kåret prosjektet «Oslo Solar» av Code Arkitektur, i samarbeid med Rambøll og Institutt for Energiteknikk, som vinner av konkurransen. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for økt utnyttelse på det 10,6 dekar store planområdet.

Entra ønsker å sette opp et bygg på 27 ­etasjer mot nord og 16 etasjer mot sør. Entras planalternativ muliggjør en bebyggelse på inn­ til 46 300 kvadratmeter, men prosjektet møter motstand fra Plan- og bygningsetaten (PBE) og

78

OSLO SOLAR Entra har store planer for Oslo Solar, men møter motbør hos Plan- og bygnings­ etaten.

Byantikvaren. PBE vil ha lavere utnyttelse og ser for seg 20 000 kvadratmeter bebyggelse.

Oslo Solar skal bli ett av de mest miljø­ vennlige byggene i Oslo. Det legges opp til at man ikke skal bruke mer enn 55 kWh e ­ nergi per kvadratmeter, mot et gjennom­ snittlig forbruk i vanlige bygg på 220 kWh per ­ kvadrat­meter. Bygget, som skal bli et pluss­ hus, med mer energi skapt enn brukt, skal også få solcellepanel på 8300 kvadratmeter.

AKERSELVA I Urtegata 9 jobber Eiendomsspar med et stort utviklingsprosjekt. I dag er det et kontorbygg på 24 700 kvadratmeter, med ­ Securitas som leietaker. Planen er å total­ ­ rehabilitere det eksisterende bygget, og to nye bygg. Samlet blir Urtegata 9-prosjektet på over 40 000 kadratmeter.

På andre siden av Akerselva jobber Oslo Areal med Christian Krohgs gate 2. I dag står det et kontorbygg på 9000 kvadratmeter på eiendommen, men Oslo Areal ønsker å sette opp et bygg på 25-26 000 kvadratmeter. Oslo Areal vil løfte Akerselva frem og åpne den opp, slik at elven blir mer tilgjengelig for inn­ byggere og tilreisende.

OBOS Forretningsbygg eier Christian ­Krohgs gate 10-12, et bygg på 5500 kvadrat­ meter som ble oppført i 2000/2001. Også de vurderer å «gjøre noe» med eiendommen.

KVADRATUREN Nederst i Kvadraturen, i Rådhusgata 5, er Fram Eiendom i full gang med totalrehabilite­ ringen av bygget som har fått navnet

79

ILL.: 3D ESTATE

KONGENS GATE 21 Illustrasjon som viser den publikumsrettede aktiviteten på bygulvet.

­ ransperia. Det samlede arealet er på ca.

T 8000 kvadratmeter, og det har allerede fått på plass leietakere som EnTur, ­ Consignor, Dossier Solutions og Estate Media. Inn­ ­ flytting er sommeren 2019.

I Kvadraturen jobber også Tristan Capital Partners, Malling Eiendom og Vedal Investor med totalrehabiliteringen av Kongens gate 21.

Bygget ferdigstilles i andre kvartal 2020, og har et samlet areal på ca. 25 000 kvadrat­meter. Den første leiekontrakten er nå signert med fire kreative Aller-selskaper.

Kongens gate 21 er ett av de større monumental­ bygningene i Kvadraturen i Oslo. Bygget stod ferdig i 1924 og er t­egnet av de svært kjente arkitektene Arnstein

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

­ rneberg og Magnus Poulsson, som s­enere A skulle jobbe sammen om det nye R ­ åd­huset.

Bygningen ble bygget for å huse alt av ­Televerkets ­administrasjon i Oslo. I 1976 ble bygningen oppført på Byantikvarens gule liste som verneverdig.

FLERE PROSJEKTER FERDIG I 2018 I 2018 har det vært en rekke ­ prosjekter som er blitt ferdigstilt, både nybygg og rehabiliteringer. I sentrum gjelder det ­ ­Dronning Eufemias gate 11 (15 000 kvadrat­ meter), Akersgaten 35/39 (7500 kvadrat­ meter), Kjølberggaten 21 (5000 kvadrat­meter), Henrik Ibsens gate 4 (4000 kvadratmeter) og Øvre Vollgate 9 (3000 kvadratmeter).

80

WALDEMAR THRANES GATE 86B LEDIG FRA Q3 2019 | 650 KVM I 2. ETASJE Særegne, nyoppussede kontor-/ showroomslokaler rett ved Alexander Kiellands plass.

– Et lite stykke Brooklyn i Oslo

Kontakt megler: Jonas Myhre | 998 69 900 | jm@akershuseiendom.no

FÅ NYE STORPROSJEKTER I CBD AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Med unntak av gigantprosjektet VIA i Vika, er det ikke mange virkelig store utviklingsprosjekter i Oslos CBD-område.

D

et største og mest spennende prosjektet i Oslos CBD-område nå ­ er Storebrand Eiendom og A ­ spelin Ramms gigantiske utbyggingsprosjekt i Ruseløkkveien 26, et prosjekt som har fått ­ navnet VIA. Der rives kjøpesenteret House of Oslo for å gjøre plass til hele 62 500 kvadrat­ meter kontor- og handelsareal. Kontordelen blir på 41 500 kvadratmeter, mens det blir 9500 kvadratmeter handel og servering. VIA legger opp til å ha byens beste matbasar og spise­steder og butikker som blir liggende på gateplan og over to etasjer inne i bygget. VIA får også 340 parkeringsplasser, med et areal på 11 500 kvadratmeter. Utbyggerne planlegger at bygget, som skal stå ferdig i 2021, skal få miljøsertifiseringen BREEAM Excellent.

TO TÅRN Kontorarealene i VIA fordeles på to tårn på henholdsvis 16 250 kvadratmeter (syd-­

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

tårnet) og 25 600 kvadratmeter (nord-tårnet). ­Etasjene har arealer på mellom 1200 kvadrat­ meter (toppetasjene) og 2600 kvadratmeter.

Aspelin Ramm og Storebrand Eiendom har allerede tegnet leieavtaler med advokat­ firmaene Thommessen og Arntzen de ­Besche. Thommessen skal leie 8000 kvadrat­ meter i nord-tårnet, mens Arntzen de B ­ esche tar 5500 kvadratmeter og leier femte til ­syvende etasje i syd-tårnet. Samtidig ryktes det at et stort finanskonsern er på vei inn i lokalene, og det ventes også at VIA får et coworking-konsept.

Ferdigstillelse av VIA er estimert til 2021.

TOTALREHABILITERING Nærmeste nabo til VIA er Dronning Mauds gate 10. Der er gårdeier Vestre Vika DA og forvalter Vika Eiendom i full gang med å total­rehabilitere kontoreiendommen som ble oppført mot slutten av 1960-tallet. Bygget blir

på 12 000 kvadratmeter etter at det er bygget på tre etasjer, samt en ny ­inntrukket topp­ etasje. Prosjektet får miljø­ klassifiseringen BREEAM-NOR Very Good, og det legges vekt på god energieffektivitet.

Dronning Mauds gate 10 og 11 kalles «tvilling­ tårnene», og Wikborg Rein er den viktigste leietakeren i Dronning Mauds gate 11, som ligger på andre siden av gaten i ­krysset Dronning Mauds gate og Ruseløkk­ veien. Bygget var innflyttingsklart i fjor høst, og i tredje kvartal 2019 står tvillingen klar for nye leietakere.

FÅ TOMTER TILGJENGELIG En av grunnene til at det ikke er så mange nye prosjekter i CBD-områdene i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, er at det rett og slett allerede er blitt bygd mye nytt og ­gjennomført

82

ILL.: SCHMIDT HAMMER LASSEN ARCHITECTS

CBD Ruseløkkveien 26 er ett av få nye bygg i CBD som gir leie­ takere store arealer.

83

mange rehabiliteringer der. Hele Aker Brygge ble oppgradert for milliardbeløp ­ for få år ­siden, og Tjuvholmen er et rela­ tivt nytt kontor­område med topp moderne kontorbygg. I Vika har også gårdeiere enten bygd nye bygg (SANDS-bygget) eller total­ rehabilitert (Schjødt-bygget, Hemsen-gården osv), slik at det som eventuelt gjøres der nå er mindre oppgraderinger av bygg som ble ­pusset opp for få år siden.

Et mindre prosjekt, som flere naboer er kritiske til, er Odd Fellow Ordenens planer om å bygge seks etasjer i den eksisterende bak­ gårdsbebyggelsen i Stortingsgata 28, noe som er tre etasjer høyere enn i dag. Den foreslåtte arealøkningen er på ca. 3500 kvadrat­meter, slik at det totalt blir 15 600 kvadratmeter over terreng. Pecunia, som eier naboeiendommen Haakon VIIs gate 5 (Hemsen-gården), er kri­ tisk til planene. Selskapet mener påbygget vil «vesentlig forringe dagslysinnslippet til kontorbygget» – regnet som «ett av de aller ypperste kontorbyggene i CBD-området Vika».

FILIPSTAD I mange år har det vært diskusjoner om hva som skal skje på Filipstad, men en av­ klaring er fortsatt i det blå. Totalt kan det bygges ut 450 000 kvadratmeter i Filipstad, hvorav halvparten vil utgjøre boliger. Bare i Hans Jægers Kvartal kan det bygges 135 000 kvadrat­meter, hvorav rundt 100 000 kvadrat­ meter kan være kontorareal. Men en ut­ bygging ligger trolig langt frem i tid.

Kathrine Nyhus, arkitekt og direktør i CBRE, og Floire Nathanael Daub, arkitekt og partner i SPACEGROUP, skrev nylig en kronikk på Estate Nyheter hvor de slo fast at det haster å komme i gang med Filipstad-­ prosjektet. «Filipstad er sannsynligvis den eneste tomten i byen hvor det gir mening å bygge virkelig høyt, tett og smart og hvor vi kan ta lærdom av erfaringene fra Bjørvika og Tjuvholmen», skrev kronikørene og la til at man ikke kan utvikle den nye bydelen med gårdsdagens syn på byutvikling.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

TJUVHOLMEN Mye av CBD-området er allerede nybygd eller rehabilitert. Her fra Tjuvholmen.

84

FOTO: NADIIA_FOTO/SHUTTERSTOCK.COM

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

• I toppetasjen har vi for utleie 568 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 568 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

85

ILLU: RIFT

KONTORBYGG Skanskas nye Parallellprosjekt blir på 20.000 kvadratmeter.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

86

Nye gigantiske kontorområder vokser frem AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Området fra Hasle og Økern og opp til Bryn-Helsfyr og Hovinbyen står foran en ­gigantisk utbygging i årene fremover.

M

ens flere områder i Oslo nesten er «ferdig utbygd», med få til­ gengelige tomter i Oslo sentrum og Skøyen, er det helt motsatt litt nord og øst for Oslo sentrum. Det er en rekke ­ledige ­tomter og gamle næringsbygg som kan k ­ onverteres til store og flotte kontorbygg i områder som Økern, Bryn og Helsfyr. Og eiendoms­ aktørene har planene klare.

ULVEN Det største prosjektet, som hovedsakelig er et boligprosjekt, men med en del næring, er OBOS sine planer på Ulven i den nye by­ delen Hovinbyen. Der har OBOS kjøpt en tomt på 280 mål, og det planlegges bygging av 3000 boliger og 200 000 kvadratmeter nærings­areal. De første næringslokalene sto klare ­allerede i 2017. Etter 2020 ventes det at OBOS bygger 85 000 kvadratmeter med kontor­lokaler på adressene Persveien 2, 4, 4b og Ulvenveien 91.

Lenger frem i tid kan ytterligere stor­ prosjekter på Ulven bli realisert. Ved ­Ulven

87

Senterområde kan det bygges 104 000 kvadratmeter, mens det i Ulvenveien 84 ­ (Økern S) kan komme 100 000 kvadratmeter. ØKERN PORTAL Oslo Pensjonsforsikrings (OPF) storprosjekt Økern Portal er en av de største utbyggings­ planene på Økern. OPF har det seneste året jobbet på spreng for å få på plass leietakere til Økern Portal og fikk nylig full klaff da tele­ komgiganten Telia valgte å flytte fra Nydalen til det nye Økern Portal.

– Vi gleder oss til å flytte inn i Økern P ­ ortal, og er trygge på at vi har funnet det beste stedet for Telia Norges nye hoved­ ­ kontor.

Vår nye ­ arbeidsplass skal tiltrekke seg og ­engasjere ansatte, partnere og kunder i et bygg som er laget for økt samhandling både internt og med andre aktører. Økern Portal har den miljø­ messige og fleksible p ­ rofilen som vi ønsker oss, og vi er over­bevist om at vi vil trives godt i en ny pulserende­­bydel

- Mens flere områder i Oslo nesten er «ferdig utbygd», med få til­gengelige tomter i Oslo sentrum og Skøyen, er det helt motsatt litt nord og øst for Oslo sentrum.

som nå vokser frem, sa Abraham Foss, ­administrerende direktør i Telia Norge da det ble kjent at selskapet skal inn i Økern Portal.

Telia skal i første omgang leie 13 000 kvadrat­ meter, men det kan bli mer. Det er ikke usann­ synlig at Telia-eide Get også blir med inn i det nye bygget. Økern Portal får et samlet areal på ca.

80 000 kvadratmeter fordelt på kontor, markeds­ gate og hotell. Kontordelen blir på rundt 50 000 kvadratmeter. Norlandia skal drifte et hotell med 220 rom og kurs- og konferanse­fasiliteter. Oslo Pensjonsforsikring har også ambisjoner om å få inn en coworking-­ virksomhet til Økern Portal.

SMART BYGG PÅ HASLE På Hasle har Höegh Eiendom og AF ­Gruppen utviklet storprosjektet Haslelinje, med kontor­ bygg for virksomheter som Aller Media, By­ miljøetaten, COWI og Securitas. Nå bygger Haslelinje et nytt bygg på 16 000 kvadratmeter i Karvesvingen 5 som skal stå ferdig i januar 2020. Atea er blant leietakerne som skal inn i det som kan bli ett av Norges smarteste bygg (se egen sak). Höegh Eiendom jobber nå for å få inn andre leietakere som kan passe inn i de de omtaler som en «techhub», og det er 8300 kvadratmeter ledig areal i bygget.

SKANSKA PÅ HELSFYR OG LØREN Skanska Commercial Development N ­ orway har vært aktive på Løren og Helsfyr de s­ eneste årene. I 2015 kjøpte selskapet Grense­veien 90

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

AS for å videreutvikle eiendommen til et nytt og moderne kontorbygg. Skanska ser for seg at Grenseveien 90/Fredrik Selmers vei 5 kan ut­ vikles til et kontorbygg på rundt 20 000 kvadrat­ meter, og det jobbes nå med reguleringen.

To år senere kjøpte Skanska en tomt i Lørenveien som Stor-Oslo Eiendom ­ ­ hadde fått regulert til kontor. Prosjektet, som har fått navnet Parallell, er et 19 500 kvadratmeter stort nybygg på 15 etasjer. Entre­prenørdelen til Skanska har allerede fått bygge­kontrakten, og jakten på leietakere til bygget er i gang. «­ Bygget er utformet for å gi ­ maksimal ut­ nyttelse av dagslys og tilbyr gode og lyse arbeids­ plasser. Kombinert med effektive og fleksible arealplan gir Parallell leietakerne muligheten til å utforme og tilpasse leie­arealet selv», skriver Skanska om prosjektet på sine hjemmesider.

MYE NYTT PÅ HELSFYR I Fyrstikkalléen 1-3 på Helsfyr jobber det Ugland ­ Eiendom-kontrollerte selskapet ­Fyrstikk Holding med å sette opp et nybygg på til sammen 39 000 kvadratmeter med energi­ klasse A og Miljøklassifiseringen BREEAM Excellent.

Blant leietakerne som skal inn i bygget, er Arbeids- og velferdsdirektoratet (20 600 kvadrat­ meter), Statens lånekasse for ut­ danning (4200 kvadratmeter) og Statens ­Vegvesen (12 500 kvadratmeter).

88

ILLU: DARK ARKITEKTER

ILLU: DARK ARKITEKTER

NYTT PROSJEKT Gigantprosjektet Økern Portal.

89

ILLU: PILOT ARKITEKTER

SENTRALT Pecunias Eskalatorprosjekt på Bryn.

Fyrstikkalléen 1 består av tre nye, sammen­ vevde kontorbygg med innholdsrike, frem­ tidsrettede fellesarealer. Lånekassen og ­Arbeids- og velferdsdirektoratet skal bruke til sammen to av de tre byggene. Fyrstikk­ alléen 3 er et rehabiliteringsprosjekt.

Ved Valle er NCC Property Development i full gang med byggingen av massivtre­bygget Valle Wood. Bygget er første byggetrinn i et stort kontor- og servicebyggprosjekt på 60 000 kvadratmeter. Valle Wood blir ­Norges største næringsbygg i massivtre, og får et areal på 6700 kvadratmeter. Bygget vil få sertifiseringen BREEAM-NOR Excellent.

Valle Wood har mottatt Bygghammeren fra Bygg 21 i kategorien Beste Praksis, med be­ grunnelsen at Valle Wood setter standarden for økt verdiskapning og bærekraft i norske kontorbygg.

Når NCC Property Development har fått gjennomført sitt Valle Wood-prosjekt, går sel­ skapet i gang med de øvrige byggetrinnene i prosjektet på til sammen 54 500 kvadrat­meter.

I Østensjøveien 16 skal Ferd Eiendom sette opp et nytt kontorbygg på ca. 11 000 kvadrat­ meter. Samtidig vil Sporveien bygge 12 550 kvadratmeter over t-banestasjonen. Halv­ parten blir kontor, mens såkalt utadrettet

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

virksomhet blir på 2550 kvadratmeter og ­boliger vil utgjøre 3350 kvadratmeter.

NY BYDEL PÅ BRYN På Bryn er det flere store utviklings­prosjekter på gang ved siden av Brynseng t-banestasjon.

Entra gikk sammen med JM og kjøpte Bryns­ veien 1, 2–4, 3, 5, 6, 8, 11–13 og 12, samt Østensjø­ veien 39/41 og 43. Det to partnerne skal bygge en ny og levende bydel, med b ­ oliger og næring, samt skole, barnehage, kultur og idrett. JM skal stå for boligene, mens ­Entra tar nær­ingen. Til sammen vil de utvikle 120 000 kvadrat­meter på tomtene som ble kjøpt i sommer.

Pecunia har også store planer på Bryn.

Sammen med Cema vil selskapet bygge 160 000 kvadratmeter rundt kollektiv­ knutepunkt på Bryn, blant annet på adressene Østensjøveien 40-50. I Østen­ ­ sjøveien 40 planlegges et nytt kontorbygg på 13 500 kvadratmeter, mens planene for Østensjø­veien 44 er på 10 000 kvadratmeter.

Prosjektet i Østensjøveien 44 blir liggende mer eller ­ mindre oppå Brynseng T-bane­ stasjon og har fått navnet Eskalator.

PROSJEKTER LENGER ØST OBOS Forretningsbygg har fortsatt utviklings­

prosjekter i Kværnerbyen. I Freserveien 1 planlegges det et nytt kontorbygg på til sammen 30 000 kvadratmeter. OBOS vil ­bygge tre ­sammenhengende bygg, slik at de kan bygge i flere trinn etter hvert som de får inn leie­takere. OBOS er foreløpig åpne for leie­takere som både kan være enbrukere av byggene e ­ ller flerbrukere.

En av de største utfordringene for å få leie­ takere til Kværnerbyen, er hvordan området oppfattes av leietakere. OBOS Forretnings­ bygg fokuserer derfor på at det bare tar fire minutter å kjøre til Oslo S, og at det tar bare 6 minutter med 32-bussen til sentralstasjonen.

På Ryen vil OBOS Forretningsbygg sette opp et nytt bygg på 10 000 kvadratmeter (8000 lyse arealer over bakken og 2000 meters under­etasje med parkering og tekniske rom) i Byggveien 8.

Nå jobbes det med å skaffe leie­ takere.

OBOS Forretningsbygg har fått pris på ­arbeidet fra en entreprenør og spaden blir satt i jorda straks de har tegnet en leie­ kontrakt, fortrinnsvis med en enbruker, men OBOS kan også dele bygget opp for flere leie­ takere. «Vi mener dette blir Ryens flotteste kontorbygg», slår OBOS Forretningsbygg fast på sine hjemmesider.

90

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

FOTO: SCHAAGE EIENDOM

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det planlegges og bygges en rekke store kontorbygg på Skøyen.

BYGGER STORE AREALER PÅ SKØYEN

S

chage Eiendom er nå i full gang med byggingen av det siste byggetrinnet i det store utviklingsprosjektet Skøyen Atrium. Adressen er Drammensveien 147, og prosjektet er på ca. 25 000 kvadratmeter, hvorav 20 000 kvadratmeter er kontor­areal over bakken fordelt på 12 etasjer. Schage Eiendom fikk endelig klarsignal i Bystyret i Oslo våren 2017. Da hadde prosjektet blitt stilt i bero i begynnelsen av 2015 som følge av at kommunen beordret full stopp for m ­ ange av byutviklingsprosjektene på Skøyen. Når bygget står ferdig i høsten 2019, vil hele ­Skøyen Atrium ha et samlet areal på 65 000 kvadratmeter.

Leietakerne som flytter inn i Skøyen A ­ trium får felles atrium med personalrestaurant, kaffe­bar og businss lounge. Bygget har S ­ køyen stasjon som nærmeste nabo. Schage ­Eiendom og deres megler DNB Næringsmegling har hanket inn leietakere som Yara og ­ Fortum til nybygget. Øvrige leietakere i de andre Skøyen Atrium-byggene er blant annet Lime ­Petroleum, Metsä, Netlife og MultiConsult.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

ORKLA-BYGGET SNART FERDIG Orkla ville opprinnelig bygge et nytt høyhus på hele 21 etasjer i Drammensveien 149 ved Skøyen stasjon, men måtte ta ned høydene etter motstand fra Plan- og bygningsetaten.

I stedet blir Orklas nye hovedkontor på inn­ til 16 etasjer. Totalt areal er 24 000 kvadrat­ meter, og prosjektet er nå helt i sluttfasen.

BOLIGER OG NÆRING Møller Eiendom har jobbet lenge med sitt prosjekt i Harbitzalléen 3-7. Selskapet k ­ jøpte allerede i 2012 tomten av A.L. Industrier, og siden er prosjektet blitt foredlet og be­ arbeidet over flere år.

Sammen med Bjørn Rune Gjelstens bolig­ utvikler Profier har Møller Eiendom et bolig­ prosjekt på eiendommen, hvor to bygg skal brukes til boliger for seniorer. Til sammen utvikles det 400 leiligheter i det gamle fabrikkanlegget. Utviklerne sikter inn mot ­ ferdigstillelse i andre kvartal 2019.

92

FOTO: SCHAAGE EIENDOM

SKØYEN ATRIUM Schage Eiendoms storprosjekt på Skøyen var lenge stilt i bero, men er nå i full gang.

93

FOTO: SHUTTERSTOCK

STOR UTVIKLING Det er tett bebyggelse på Skøyen, men eiendomsutviklerne vil utvikle mye mer i tiden fremover.

Næringsprosjektet i Harbitzalléen 3-7 får et areal på rundt 30 000 kvadratmeter. Det nye kontor­ bygget på 26 500 kvadratmeter har ambisjoner om å oppnå miljøklassifise­ringen BREEAM NOR Excellent. Hafslund Nett har tegnet en leieavtale for bygget, og Møller ­Eiendom og deres megler Akershus Eiendom markedsfører i disse dager de resterende ­arealene. Det skal også utvikles 4500 kvadrat­ meter handelsarealer på Harbitz Torg.

Det verneverdige Laboratoriebygget fra 1920 skal bevares og får ifølge Møller ­Eiendom en fremtredende rolle på det nye torget.

I Harbitzalléen 2-12, rett ved Skøyen ­stasjon, ønsker Monolith Properties å bygge ca. 40 000 kvadratmeter BRA, med en 80/20 fordeling på bolig og næring i Harbitzalléen 2-12, rett ved Skøyen stasjon.

STORPROSJEKT I HOFFSVEIEN I Hoffsveien jobber Storebrand ufortrødent videre med storprosjektet Hoffsveien 1A-E. Storebrand ønsker å bygge 90 000 kvadrat­ meter med næring/hotell/service/bolig på

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

eiendommen, hvorav boligdelen utgjør 20 prosent av planområdet.

I et alternativt forslag, som er i tråd med områdereguleringen for Skøyen, legges det opp til utbygging av 75 000 kvadratmeter, med en gjennomsnittlig boligandel på 45 ­prosent. Bebyggelsen skal ha en hovedhøyde på 5-6 etasjer med noen tårn i 10-12 etasjer og ett tårn opp i 16 etasjer.

Et nytt t-banestopp i Hoffsveien vil på­ virke Storebrands eiendom i Hoffsveien.

Deler av Hoffsveien 1 A vil bli berørt av ­arbeidet, da stasjonen er underjordisk og vil skape ­ store utfordringer for fundamente­ ring for den b ­ erørte delen av bygget. Store­ brand ser d ­ erfor en riving av hele eller deler av ­bygningen med påfølgende nybygg som sannsynlig, selv om dagens situasjon skulle bli videre­ført.

Nå som det er klart at Fornebubanen ­bygges, kan Skanskas utviklingsprosjekt på Skøyen i Tingstuveien 31 komme nærmere en utvikling. Prosjektet er i en regulerings­ prosess, hvor målet er å utvikle et nytt

kontor­bygg med høye miljøambisjoner. «Om noen år vil Skøyen bli et komplett knute­ punkt når du får t-banestasjonen rett utenfor kontordøren i Tingstuveien», skriver Skanska om prosjektet.

UTDATERTE PLANER SpareBank1 Forsikrings eiendom Sjølyst Plass 1-3 har et totalt areal på rett under 30 000 kvadratmeter fordelt på syv etasjer og parkeringsanlegg i kjelleren. Bygget ble oppført i 1997 og var spesialdesignet for Norsk Moteforum. Nå vil SpareBank1 For­ sikring modernisere arealene og utvikle og ­aktivisere eiendommen. I en redegjørelse til Plan- og bygningsetaten skriver arkitektene som er hyret inn at plangrunnlaget for eien­ dommen, med regulerings- og bebyggelses­ planer fra midten av nittitallet, er utdatert.

Det fremtidige plangrunnlaget for eiendom­ men blir ikke endelig bestemt før område­ reguleringen for Skøyen er ferdigstilt, så det er fortatt uklart hva SpareBank1 Forsikring kan gjøre med eiendommen.

94

MYRENS VERKSTED &

&

&

Nils Bays vei Ka

#

#

#

Blås bor

Be rg sli

#

v

##

n

g le

a gat ger

#

n

va Sta

#

ul Th

&

#

#

Ul le

&

ta

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

vn

#

Co l St Hanshaugen

e at

SINSEN

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

&

#

#

Sofienberggata

#

&

2 4

#

o

Has

gg at a

k

vn

HASLE

Ol He lg

#

# #

rg l

esens #

&

h Sc

#

&

&

laf

&

&

&

&

2 4

#

#

1 km

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

S

#

#

Sandakerveien

ag

# #

le tts

g

e at

#

ta

Ho lte ga

Chr is

#

rs g

#

#

Toftes gate

2 4

ca Os

RING 3

TORSHOV

ILA

&

2 4

Grefsen

rh

Enkel adkomst fra Ring 2

##

# #

Markveien

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

#

#

#

#

t

#

v ål

#

BJØLSEN

& &

at a

#

#

2 4

&

#

&

#

rgg

#

&

M og a

#

teb o

#

&

#

Gø

#

&

e at sg up r t s

&

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

#

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Fa ge

•

#

2 4

#

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Ky rre

#

Midt i en pulserende næringspark God teknisk standard

&

&

#

•

0

# #

Ås en gt

ULLEVÅL

Vestre Aker

#

#

#

#

#

God parkeringsdekning

#

#

#

#

#

•

#

#

#

#

#

•

s ch eu

#

#

#

#

U

#

#

H op Bisk

GREFSEN

#

#

#

Ås

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 4. etasje, 692 eller 871 kvm

Prob

&

#

ien

Buen: 3. etasje, 203 kvm

# #

Uelands gate

Bygg C: 1. etasje, 537 eller 1.375 kvm

#

a Lillogat

•

Ullevål stadion

l

Ledige lokaler:

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

#

e Storov

&

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

#

us

#

# #

# #

# #

2 4

# #

#

#

#

Tåsen

Berg

O

#

tvei en

i

#

#

#

Irisveien

a

#

#

150

Be

#

#

#

#

#

#

#

#

pps gate

&

&

#

He k

&

&

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

G re

#

a

&

&

Nydal svn

&

&

&

lve pel

&

SOGN

&

Ka

&

&

#

&

#

&

&

&

&

&

# #

ve i

&

&

&

&

&

&

&

2 4

&

&

&

ata

&

#

#

#

#

&

&

&

Og m

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo ts v Ei 2 4

Havforskerdrøm trumfer alt AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Kjell Inge Røkkes drøm om å bygge Verdens­havets hovedkontor på Fornebu, trumfer alle andre utviklingsplaner i området.

B

ærum kommunes lokalpolitikere og innbyggere er kjent for å være s­ keptisk til blokker og høye kontorbygg. Opp­ rinnelig ville mange helst at Fornebu skulle være et område med svært lav utnyttelse og store grøntområder. Men etter hvert ble det likevel lagt til rette for økt utbyggingsvolum, og nå bygges det en boligby der den gamle flyplassen var lokalisert. Men skepsisen til høyhus er fortsatt stor i kommunen. Dermed var det trolig mange som satt kaffen i halsen da Kjell Inge Røkkes seneste planer for eien­ domsutvikling på Fornebu ble kjent.

200 METER REV Ocean, som ledes av tidligere general­ sekretær i WWF Nina Jensen, vil etablere

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

­erdenshavets hovedkontor (World ­ V Ocean Head­quarters) på Fornebu. Og det er ikke et vanlig kontorbygg som skal fylles opp med for­ skere, organisasjoner, bedrifter og investor­ miljøer med fokus på ressurs­forvaltning fra havet. Signal­bygget Det S ­ tore Blå kan bli hele 200 meter høyt, nesten ­dobbelt så høyt som Oslo Plaza. Det skal bli et landemerke som ifølge arkitekt Gert ­Wingårdh er skapt for å minne oss om be­tydningen havet har for livet på jorden».

– Norge har gjennom mange tiår hatt en ledende rolle innen forvaltningen av havet, ­ og det er naturlig å etablere et internasjonalt ­ledende havsenter her. Som nasjon har vi unike muligheter og forutsetninger for å ta et ­globalt lederskap bl.a. innenfor be­ kjempelsen av

plastforsøpling i havet. Vi har tilgang på kunn­ skapsbedrifter, innovasjonsmiljøer, forsknings­ institusjoner i verdensklasse og forsknings­ skipet REV, sa ­administrerende direktør Nina Jensen i REV Ocean da planene ble kjent.

65 000 KVADRATMETER Det er Aker-eide FP Eiendom (tidligere Fornebu­ porten Eiendom) og REV Ocean som vil u ­ tvikle det gigantiske prosjektet som kan få et totalt areal på 65 000 kvadrat­meter. ­Ambisjonene er at det nye havsenteret skal samle kompe­tansen som allerede finnes innenfor havområdet i regionen sammen med n ­ ­asjonale og globale ­ledende kompetansemiljøer.

96

97

ILLU: GERT WINGÅRDH

HOVEDKONTOR Kjell Inge Røkkes planer for Verdens­ havets hovedkontor har skapt oppstyr.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

98

ILLU: GERT WINGÅRDH

HOVEDKVARTER Verdenhavetshovedkvarter får en heftig utsikt.

– Norge har gjennom mange tiår hatt en ­ledende rolle innen forvaltningen av havet, og det er naturlig å etablere et ­internasjonalt ­ledende havsenter her.

NINA JENSEN, ­administrerende direktør i REV Ocean

FP Eiendom har allerede utviklet Aker­ kvartalet på Fornebu på til sammen 80 000 kvadratmeter. Der leier virksomheter som Aker Solutions, Kværner og Eureka Pumps kontorlokaler. Eiendomsselskapet er også sentral i en omfattende boligutvikling, både i partnerskap med OBOS og med John ­Fredriksens Geveran Trading.

BY PÅ LYSAKER Mustad Eiendom eier i dag rundt 330 000 kvadratmeter eiendom fra Lysaker stasjon til Lilleaker og mellom Lilleakerveien og Vollsveien. Selskapet har imidlertid store planer for området hvor de har 300 leie­ ­ takere. Blant annet ønsker Mustad Eiendom å rive dagens gullkalv CC Vest og ­ bygge leilig­ heter der kjøpesenteret er. Mustad ­Eiendom-sjef Olav Line vil flytte handelen inn i gater og kvartalsstruktur. Andelen mat og servering skal også øke kraftig.

I den nye Lilleakerbyen vil Mustad Eien­ dom utvikle en rekke nye kontorbygg, hotell, kulturbygg og flerbrukshall for idrett. ­Mustad

99

Eiendom er også i dialog med DNT for å opp­ arbeide/forbedre en tursti som kan binde sammen fjorden og Bogstadvannet.

NCC Property Development har hatt ­flere utviklingsprosjekter på Lysaker de seneste årene. Selskapet sto blant annet bak Lysaker Polaris, et kontorbygg på 18 500 kvadratmeter som er leid ut til oljeserviceselskapet Technip.

Deretter begynte NCC Property Development å jobbe med Philip Pedersens vei 9-11. ­Nummer 9 er et kontorbygg på 6300 kvadratmeter for­ delt på fire etasjer. Nemko har signert leie­ kontrakt for 4800 kvadrat­meter i bygget som skal stå ferdig nå i begynnelsen av 2019.

Ved siden av i Philip Pedersens vei 9 planlegger NCC Property Development andre bygge­trinn i prosjektet. Der skal det settes opp et kontorbygg på 11 000 kvadrat­meter. «Byggene er siste ledd i utbyggingen av profilerings­tomtene langs E18 ved Lysaker. Målet med ­ prosjektene er å ut­ vikle bygg som fungerer optimalt for ­brukeren og som er tilpasset fremtidens krav til arbeids­ plasser, fleksibilitet og effektivitet», skriver NCC ­Property Development om prosjektet.

MARKEDSPULS AV: RAGNAR EGGEN, ANALYSESJEF AKERSHUS EIENDOM

Nå i 2018 er utleieavdelingen hos Akershus Eiendom involvert i en rekke spennende prosesser med større og mindre leietakere. Vi på analyse noterer oss tydelig optimisme og et marked som i større grad favoriserer gårdeiere – en stemning som ble tydelig i starten av 2. kvartal.

0 5/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

100

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

KONTORLEDIGHET OSLO, 2005-2018 Ledighet målt som arealer tilgjengelig i dag eller innen 3 måneder, for vanlige kontorleieforhold

% 12 10 8 6 4 2 0 Apr Apr 05 Apr Apr 06 Apr Apr 07 Apr Apr 08 Apr Apr 09 Apr Apr 10 Apr Apr 11 Apr Apr 12 Apr Apr 13 Apr Apr 14 Apr Apr 15 Apr Apr 16 Apr Apr 17 Apr Apr 18 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Snittledighet Oslo inkl. Lysaker/Fornebu

LEDIGHET Grafen viser kontorledigheten per kvartal i Oslo siden 2005. Som man kan se, har ledigheten etter våre tall ikke vært lavere siden 2007-09, og for sentrum har den aldri vært så lav i en periode der vekstutsiktene for de kommende par år er så positive. I 20078 ble det gradvis klart at de kommende år ville medføre svakere vekst, og leienivåene toppet ut våren 2008, et halvt år før finans­ krisen var et faktum. Nå møter vi et nytt år med rekordlave 3,3% ledighet i sentrum, og kun noen få større bygg under rehabilitering eller nybygg. Vår prognose er at ledigheten for hele Oslo vil falle til 4,5% om ett år og for­ bli der gjennom 2020, gitt en moderat positiv makro-prognose.

2019 blir derfor litt «ukjent territorium» for markedet, og om flere leietakere havner i budrunder om gode lokaler i sentrum, kan leienivå­ ene stige raskere enn vi tror. Vi velger imidlertid å holde edruelige prognoser inntil videre.

101

Ledighet Oslo sentrum

FLERE NYBYGG PÅ GANG – ENDELIG I flere år har vi undret oss over at det i Oslo produseres færre nye kontorbygg i forhold til ellers i landet, relativt til behovet. Andre steder har det vært mer vanlig at leietakere på flyttefot har valgt nybygg. Årsakene har vært en blanding av tilfeldigheter, mange re­ forhandlinger av leieavtaler, og få prosjekter i de mest attraktive beliggenheter. Nå i 2018 løsner dette, og vi ser at det vil bli ferdigstilt nesten 200.000 kvadratmeter nye kontor­ bygg i 2020, og søkeprosessene indikerer at det vil fortsette året etter.

Nybyggene er konsentrert noen få steder.

Bortsett fra Skøyen og noen enkeltbygg, er det store «trykket» av nybygg langs nordøst-aksen, fra Løren og Hasle og sørover til Bryn. Flere bygg er igangsatt både spekulativt og delvis utleid, og det er lenge siden det var så mange kvadratmeter under bygging i Oslo uten leietaker. Med en ledighet som vil gå under 5% i løpet av de kommende tolv måneder, kan det

vel sies å være et gunstig marked for moderne ledige lokaler nesten uansett hvor de ligger.

LEIEPROGNOSE – OMRÅDE FOR OMRÅDE Kartene illustrerer vårt syn på nominell vekst i leienivåene i løpet av 2018 og 2019.

For 2019 tror vi at Lysaker vil komme tilbake og se ny vekst – og sannsynligvis vil vi se at oljebransjen har raskest vekst. Erfaringene viser at bransjen er svært rask til å skalere både opp og ned, med stor fleksibilitet i underleveran­ dører og prosjektorganisasjoner. Lysaker får i de nærmeste årene nesten ingen nybygg, men også en del konvertering av eldre kontorbygg, og en viss organisk vekst i området vil derfor være nok til å få ned ledigheten. Området er mer avhengig av gode konjunkturer enn mange andre i Oslo ettersom det er svært få offentlige leietakere her.

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

LEIENIVÅER I OSLO, OKTOBER 2018 Leie i/m2 i svært bra beliggenheter for normalt bra standard/svært bra standard NOK

NYDALEN ULLEVÅL

SINSEN/ STORO/ KJELSÅS / GREFSEN

OSLO YTRE ØST

MAJORSTUEN

OSLO YTRE VEST

HASLE/ ØKERN

INDRE BY NORD SKØYEN INDRE BY VEST

LYSAKER

SENTRUM

BRYN/ HELSFYR

INDRE BY ØST

FORNEBU RYEN

OSLO YTRE SØR

1.200/1.600

1.400/1.900

1.600/2.100

1.800/2.500

2.200/3.000

2.600/3.300

3.000/3.800

3.300/4.500

0 5/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

102

ALNA/ ULVEN

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

PROGNOSE: LEIENIVÅ NESTE TO ÅR 2016

2017

Innspurten av året preges av gårdeiers marked i sentrum, men ikke i randsonene.

Prognose 2018

Prognose 2019

Mye nytt areal i randsone øst legger en demper på vekstpotensialet der.

+5 � +10 %

> 10 %

Skøyen har også gode utsikter, vi har sett at leienivåene har steget raskere der enn noe annet område de siste tre årene – et «for godt til å være sant»-marked. Vi tror langsiktige eiere og en velutviklet sentrumsgate er hovedårsakene til det. Et mulig svakhetstegn er at de fleste nye kontrakter der har kommet med leietakere som flytter internt i området – og selv om Skøyen er attraktivt både for sentrums- og Lysaker-­ leietakere, har man her et ganske høyt leienivå i forhold til alle andre områder utenfor sentrum.

Vi tror imidlertid på vekst også på Skøyen, ut fra solide ferske kontrakter i nybyggprosjektene.

Nydalen har, med mange av de samme kva­ litetene som Skøyen, svært lav ledighet, og vi tror også her på vekst over snittet. En viss usikkerhet knytter seg til om flere leietakere vil gjøre som Telia og flytte til et område som har lavere leienivåer. Imidlertid virker det som

103

-5 � +5 %

de fleste leietakerne er villige til å betale for de ekstra kvalitetene som Nydalen kan by på – området har preg av et bydelssentrum mer enn et «veikryss». Nydalen har hatt det største nybygg-volumet de siste 20 årene, men her er det nå ikke lenger nevneverdig regulert areal – det vil komme noen prosjekter, men for tiden er det nesten ikke større lokaler å velge i der.

Sentrum er den store vinneren, og her tror vi på leievekst på over 10% - vel å merke hvis den økonomiske veksten fortsetter i sporet den er inne i. I våre oppdrag opplever vi at leietakere har få alternativer, mens gårdeiere føler seg mer og mer trygge på at de får fylt opp lokalene. Den svært lave ledigheten nevnt i tidligere kapittel, og mangelen på nybygg frem til i alle fall 2022, forsterker bildet. Offentlige leietakere kan for­ ventes å ha netto utflytting også de kommende årene, men de private vil mer enn veie opp for

-5 � -10 %

< 10 %

dette. Flere kontor-som-service-tilbud bidrar til å trekke flere mindre leietakere til sentrum.

SENTRUMSLEIE KAN GÅ HØYT, MEN HVOR HØYT? For ett år siden la vi frem en prognose der vi spådde at vi ville se 6.000 kr/m2 for et av de aller-aller-beste lokalene i byen av en viss størrelse, i løpet av et par år. Dette har skjedd, et helt år før tiden, og det lover godt både for de aller-beste lokalene og for det bredere sentrumsmarkedet.

Veksten i leienivåer er imidlertid ikke like sterk over hele Oslo sentrum.

Mens topp-topp-leie kanske har steget med 15-20% på ett år, vaker resten av sentrumsleie rundt 10% gjennom 2018, og vi tror ikke veksten

FOTO: THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Ragnar Eggen, analysesjef, Akershus Eiendom.

blir særlig mye høyere neste år – men det er den beste veksten siden 2007.

Leietakernes betalingsevne – målt i forhold til samlede kostnader ved å ha folk i jobb - har steget mye raskere enn leieprisene, så man kan spekulere i at det er mye rom for leie­ vekst. Derimot vil noen aktører stadig veie sentrums-beliggenhet opp mot kontorområder rundt knutepunkter – og differansen mellom sentrum og gode områder som Helsfyr og Lysaker har aldri vært større. Det skyldes primært ­tilbudssiden, i form av mange tomter og mange aktive utbyggere.

Erfaringene de tre siste årene er at pris­ forskjellen har ført til at mange offentlige ­aktører har signert for flytting ut fra sentrum, og m ­ ajoriteten av rehabiliteringsprosjekter i sentrum stammer fra nettopp disse «pris­ flyktningene». Inntil videre har vi ikke sett noe særlig bevegelse av private aktører som flytter ut av denne årsak – de fleste sier tvert imot at de har økonomiske motiver, i form av konkrete reisebesparelser, tilfredse ansatte og rekrutte­ rings-fordeler av å ligge sentralt. Dette er ikke faktorer som forsvinner, spesielt ikke med lav arbeidsledighet.

Forskjellen i leie sentrum-randsone vil derfor holde seg, og sannsynligvis stige ytterligere de neste par år. Det finnes sannsynligvis en smerte­ grense hvor også private leietakere prises ut av sentrum, men den har vi ikke nådd enda.

KONTOR SOM SERVICE – ENDA STERKERE VEKST Grafen med årlig signering taler sin t­ydelige

0 5/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

historie om den raskest voksende leie­ takergruppen i Oslo sentrum per i dag. Ved starten av 2018 satte vi og flere andre fokus på den raske veksten i leiekontrakter med co-working, kontorhotell, kontorfellesskap og lignende – under samlebegrepet kontor-­somservice eller KSS. Gjennom året har inntrykket blitt sterkere, og hele 30% av leiekontraktene i sentrum så langt i 2018 har vært satt med KSS-aktører – med ­Spaces og Epicenter på topp, men flere m ­ indre navn ekspanderer også. Den ­amerikanske ­kjempen WeWork har også begynt sitt inntog i Norden, og har allerede rekruttert Salman Saaed og Henrik Taubøll for å lede etable­ ringen av nye sentre. Fjerde kvartal vil nok også inneholde noen store kontrakter.

Arealet som nå tilbys av KSS-aktører nær­ mer seg 1,5% av kontorarealet i Oslo – langt under de 4% som London har, eller de 6% man ser i Amsterdam, så det virker å være konsensus om at Oslo fortsatt kommer til å oppleve rask vekst.

Vår erfaring med dette er at store aktører også etterspør mer fleksibilitet enn før, og at de fleste nye prosjekter vi jobber med, ønsker å integrere et KSS-senter som i hovedsak skal være et tilbud til store leietakere i bygget.

Senteret vil også operere i det mer kortsiktige markedet, men hovedhensikten er å sikre at de «vanlige» leietakerne i bygget har muligheter til å øke eller redusere arealbruken innenfor bygget. Midlertidige prosjekter, oppkjøp og et usikkert marked gjør det til en mer aktuell problemstilling for flere store leietakere.

Fra grafene kan man se at lokale norske a­ ktører, blant dem både mindre som SoCentral og større som Mesh og Evolve, har majoriteten av arealet, men de internasjonale har hatt raskest vekst de siste to årene. Med flere nye sentre på 5.000 eller mer i areal, er det tydelig at aktørene sikter høyt, og vi tror de inter­ nasjonale kommer til å passere 50% av arealet i løpet av 2019.

ET SPENNENDE 2019 For 2019 knytter det seg størst spenning (i skrivende stund) til om oljebransjen vil gå inn i det forventede oppsvinget eller om olje­ prisfallet de siste to måneder vil føre til en ny korreksjon. Sistnevnte er delvis en konse­ kvens av en forventet lavere vekst i verdens­ økonomien, som også vil ramme leie­markedet om det blir mer alvorlig.

Et forventet moderat skifte i salgsmarkedet på grunn av stigende renter – som på mellomlang sikt bør medføre stigende yield, om ikke annet fordi begge deler er symptomer på bedring i økonomien – vil faktisk også kunne bidra til stigende leienivåer. Dette kan skje fordi noen av utbyggerne da må ha høyere leie for å få samme avkastning på sine prosje kter som de får i dag, hvor topp bygg i randsonene kan selges for under 4,5% i salgsyield.

Gitt at vi ikke møter noe nytt makro- eller olje-sjokk, er utsiktene ganske entydig gode for leiemarkedet i Oslo, med begrenset tilbudsside og mange leietakere som opplever vekst. Økte for­ skjeller, nye leierekorder, mer fleksible k ­ ontrakter – alt er trender som vil forsterkes i 2019.

104

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

KONTOR-SOM-SERVICE: AREALER I OSLO Ledighet målt som arealer tilgjengelig i dag eller innen 3 måneder, for vanlige kontorleieforhold

160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2011

2012

Tidligere etablert

2013

2014

2015

Signert inneværende år

2016

2017

2018

Anslag for Q4-2018

KONTOR-SOM-SERVICE I OSLO: AKTØRER

105

Andre (28 %)

Mesh (9 %)

IWG (28 %)

Epicenter (7 %)

Evolve (8 $)

Workhouse (5 %)

Technopolis (11 %)

House of Business (4 %)

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2018 og 2019.

KILDE: EIENDOMSSPAR

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

106

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S FERD IGSTILT I 2 018:

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­ FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

Adresse

Utbygger

21.000

Harbitzalléen 3-7

Møllergruppen Eiendom

26.000

15.000

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

11.500

Lørenveien 65

Stor-Oslo Prosjekt

Entra

9.500

Langbølgen 3-15

OBOS Forretningsbygg

Grenseveien 80

Bunde Eiendom

8.000

Øvrige prosjekter

Akersgaten 35/39

Storebrand Eiendom

7.500

Totalt

Rådhusgt. 5/Skippergt 13&15

Fram M.

7.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram M.

4.000

Hoffsveien 17

Fram M.

3.700

Adresse

Utbygger

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen Eiendom

3.000

Fyrstikkalléen 1

Fyrstikk Holding

36.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Vestbanetomten Feld D

Statsbygg

Adresse

Utbygger

Areal m2

Vitaminveien 4

Skanska

Dr. Eufemias gate 11

HAV Eiendom

Bøkkerveien 5

Höegh Eiendom

Kjørboveien 12-26

Totalt

95.200

Adresse

Utbygger

Areal m2

Freserveien 1,

Obos Forr.bygg

29.000

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

22.600

Bjørvika/Bispevika “Eufemia”

OSU

22.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

Dr. Mauds gate 10 Østensjøveien 16

15.000 6.500 12.850 80.350

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Totalt

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

Areal m2

Areal m2

2.400 56.400

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

Østensjøveien 40 & Brynsengveien 1

Pecunia

19.000

19.500

Hans Møller Gasmanns vei 9

Aspelin Ramm

15.000

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44

Pecunia

10.000

Ferd Eiendom

10.500

Philip Pedersens vei 9

NCC Property Development

10.000

Øvrige prosjekter

24.900

Øvrige prosjekter

13.200

Totalt

141.500

Totalt

67.200

107

Areal m2

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom/ Aspelin Ramm

42.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Tullinkvartalet

Entra

19.300

Dr. Eufemias gate 8

Braathen Eiendom

17.000

Øvrige prosjekter

Areal m2

65.365

Totalt

163.665

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2020: Adresse

Utbygger

Areal m2

Persveien 2+4+4b & Ulvenveien 91

Obos

85.000

Østre Aker Vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Höegh Eiendom

60.000

Strømveien 100

NCC Property Development

54.500

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Koksatorget

Selvaag

34.000

Rådmann Halmrasts vei 7,9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

Schweigaards gate 35-51

Bane NOR Eiendom

21.600 20.000

Øvrige prosjekter

187.800

Totalt

610.900

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2020:

TOTA LT P R OS JEKTER E TTER 2 02 0 :

3.151.000 0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.772.435

Totalt

2.376.435

108

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 0:

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

330 kvm til leie 3. etasje med heis.

Tilpasses leietakers behov.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

BERGHAGAN 7, LANGHUS/SKI – kontorer Fra 50–500 m2 i 2. og 3. etasje Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

Enkel adkomst med bil.

Rikelig med parkering.

Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 600

4 800

4 200

3 000

7,1 %

- 2,1 %

Bjørvika

4 000

3 400

3 000

2 500

2,2 %

+ 0,3 %

Øvrige sentrum

3 600

3 300

2 700

1 950

3,6 %

- 0,8 %

Indre vest

3 400

2 800

2 200

1 850

4,1 %

+ 1,4 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

5,5 %

- 2,7 %

Indre øst

2 900

2 000

1 700

1 300

1,1 %

- 1,4 %

Skøyen

3 300

2 900

2 400

1 900

9,4 %

+ 2,5 %

Lysaker

2 400

2 000

1 700

1 400

14,1 %

+ 0,0 %

Fornebu

1 900

1 700

1 300

1 200

8,2 %

- 3,7 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

4,1 %

- 0,7 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

9,8 %

- 0,9 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 700

1 500

1 200

16,8 %

- 0,4 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,2 %

- 0,7 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

6,3 %

- 1,4 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 350

1 150

5,2 %

+ 0,4 %

2 200

1 800

1 500

1 200

7,3 %

- 0,8 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2001

2003

2005

2007

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

110

0

Nominell leiepris (h.a.)

BILLINGSTADSLETTA 25, ASKER – kontorFELLESSKAP Enkeltkontorer eller kontorareal på opptil 300 m2 i kontorfellesskap.

Pene lokaler.

Felles møterom, spiserom, kjøkken.

God ventilasjon.

Sykkelparkering. Dusj.

Geir Baastad | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no

Heis.

Parkering inne og ute. Lademulighet.

Kort vei til tog og buss.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

OMBRUK OG TRANSFORMASJON – tid for inventar

Rehabilitering og ombruk av bygninger er et ­stadig mer aktuelt tema i eiendomsbransjen. ­Flere m ­ ennesker flytter til byene og vi er nødt til å ­redusere vårt CO2-avtrykk. Nå er tiden inne for å bringe gjenbruk av møbler og inventar på banen.

AV: MYRNA BECKER, INTERIØRARKITEKT MNIL

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

112

FOTO: SHUTTERSTOCK

MILJØVENNLIG Å gjenbruke de mengder av møbler som anskaffes i stedet for å kaste og fortsette å kjøpe nye er et godt miljøtiltak.

113

FOTO: MYRNA BECKER

1 Gjenbruk, spesial og ikea på Co-work i Gamlebyen.

2 Komplementær palett.

1

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

114

FOTO: MYRNA BECKER

R

2

Renovering og transformasjon av bygninger er nødvendig og viktig. Det er også en stadig mer akseptert måte å tenke og planlegge på. ­Eksisterende bygg blir transformert, får nytt innhold, og eventuell ny bruk. Byggene til­ passes nye behov.

For arkitekter og interiørarkitekter er det også ofte interessante prosjekter, da b ­ yggenes egenart, historie og sjel gir prosjektene en ­ekstra dimensjon. For å få ned CO2-avtrykket er det å gjenbruke allerede bygget bygnings­ masse effektivt, men byggenes inventar har også et betydelig CO2-avtrykk som sjelden tas med i betraktning.

En del møbler er sertifisert og har miljø­ deklarasjoner (EPD) som tar for seg klima­ gassutslipp. Dette gjør at det kan tas et aktivt og bærekraftig valg når man anskaffer m ­ øbler.

Dessverre gjelder kriteriene for flyktige ­kjemiske forbindelser (VOC) i BREEAM ikke for møbler, og det er i praksis sjelden EPD etter­spørres av bestiller. Å gjenbruke de mengder av møbler som ­anskaffes i stedet for å kaste og fortsette å kjøpe nye er et godt miljøtiltak. Det er en ­

115

enorm utskifting av møbler i forbindelse med at bedrifter flytter og endres, og hoved­regelen er at det kjøpes nytt. Det kan være mange grunner til at gjenbruk av møbler og inventar ikke er tema eller er interessant.

En grunn kan være at det sjelden er like ­interessant å gjenbruke de gamle møblene på lik linje som å la tidstypiske bygningsdeler stå.

Kanskje har møblene faktisk sett sine bedre dager, blir slitt og ødelagt fremfor å få p ­ atina.

Ofte ønskes det nok å planlegge et nytt og ­helhetlig utrykk som passer bedriften slik den er på det aktuelle tidspunkt.

For leverandører som skal prise et anbud hvor det etterspørres gjenbruksmøbler er det en utfordring at anbuds- og innkjøps­prosesser gjerne tar litt tid, og de brukte møblene ikke nødvendigvis er bestillingsvare. De må ­gjerne kjøpes på et gitt tidspunkt, og lagring og ­reservasjon er ingen selvfølge. Det er v ­ idere et spørsmål knyttet til garanti – hvem stiller denne og hvem går god for hva møblene inne­ holder av materialer og stoffer.

FOTO: SHUTTERSTOCK

Selv om hovedmengden av det som kjøpes er nye møbler, får flere og flere øynene opp for det som er brukt. Både for å spare ­penger og miljø

INTERIØRARKITEKT: IARK

FOTO: BIRGER MORKEN

Myrna Becker, Interiørarkitekt MNIL

POSTGIROBYGGET Da Posten ­skulle flytte internt i postgirobygget ble stoler trukket om og mye av møbleringen gjenbrukt.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

116

PROFIL NAVN: Myrna Becker OM: Hun har etter 10 år ved Asplan Viaks Oslokontor i høst startet opp Sane, et interiørarkitektkontor som et datterselskap av Mad arkitekter. Sane er et selvstendig kontor som i tillegg til å komplettere Mads arkitektmiljø også skal gjøre egne prosjekter samt samarbeide med andre arkitekter.

Sane skal vi bygge opp til å bli et spennende og kunnskapsrikt kontor med høyt fokus på bærekraft i alt vi gjør. I tillegg til å skape stimu­lerende og velfungerende omgivelser for mennesker skal det tette samarbeidet med arkitektene og øvrige fag dyrkes. Da skapes de gode løsningene og de helhetlige og varige ­prosjektene

117

BRUKTSALGET ØKER Selv om hovedmengden av det som kjøpes er nye møbler, får flere og flere øynene opp for det som er brukt. Både for å spare p ­ enger og miljø.

Fordi det er så stor utskifting av møbler får de som selger brukt tak i store mengder ­møbler av høy kvalitet. MøbelMeglerne er en av de store aktørene innen kjøp og salg av b ­ rukte møbler, og driver etter samme m ­ odell som en forhandler av nye møbler. De kjøper pent brukte møbler når en bedrift for e ­ ksempel skal flytte, og de kategoriseres etter tilstand. Noen er fine som de er, andre t­ rekkes om og pusses opp. MøbelMeglerne har r­ammeavtaler med kommuner som Asker, ­ Bærum, Røyken og Hurum; noe som i et miljøperspektiv er svært positivt.

Det er flere interiørarkitekter og arkitekter som beskriver og bruker gjenbruksmøbler i prosjektene sine, men det kan virke som om de fleste er mindre eller spesielle prosjekter hvor miljø og gjenbruk har et særlig fokus i ut­ gangspunktet. En del Co-working-­prosjekter har eksempelvis gjenbrukt møbler. Steder som MESH, Tøyen Startup Village og S ­ entralen har helt eller delvis gjort dette. Nettopp Co-workformen, med mulighet og ønsker om variert møblering burde lett kunne møbleres med gjenbrukte møbler. Det samme med aktivitets­ baserte kontorer, hvor variasjon er et poeng og man kanskje lettere kan finne noe som p ­ asser.

Det er også eksempler på større prosjekter hvor gjenbruk ble valgt fremfor nytt. Da ­Posten skulle flytte internt i postgirobygget ble stoler trukket om og mye av møbleringen gjenbrukt.

Viktig for at møbler faktisk skal kunne gjen­ brukes er at de i utgangspunktet er av god ­kvalitet. Da kan de ha en lang brukstid ved at deler repareres eller skiftes ut. Tekstilen kan byttes, funksjonen og fasongen kan være av klassisk stil som ikke går ut på dato. Det beste er om de ikke bare kan få ett nytt liv, men flere, slik at de fyller sin funksjon i lang tid. Økt miljøfokus etter nedslående r­ apporter om klodens tilstand har gjort at fokuset på gjenbruk av møbler er stigende. Det er et stort potensial for å skifte ut mindre, gjenbruke mer. Bedrifter må ta et ansvar, og premiss­ giverne med interiørarkitektene i spissen må oppmuntre til å tenke gjenbruk fremfor nytt i sine møter med oppdragsgivere.

HVEM TAR REGNINGEN NÅR FESTEN ER OVER?

Et langt leieforhold er tilbakelagt og tiden for fra­ flytting nærmer seg. Hvilke krav kan utleier stille til lokalenes tilstand ved fraflytting? Er det tilstrekkelig for leietaker å rydde ut og vaske etter seg, eller har leietaker mer omfattende plikter?

AV: OLE-JACOB FARSTAD, SENIORADVOKAT I ADVOKATFIRMAET GRETTE AS

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

118

119 FOTO: GRETTE AS

- En typisk ­regulering av tilbakeleveringsstandarden er at leietaker skal tilbakelevere de leide ­lokalene ryddet og rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand.

De fleste leieforhold forløper i fred og ­for­dragelighet. Leien betales, og leie­objektet ­stilles til leietakers disposisjon i tråd med det partene har avtalt. Det er sjelden mye d ­ ialog eller konflikter om det løpende vedlike­ holdsansvaret, og mindre endringer av leie­ objektet skjer uten utleiers kjennskap eller i beste fall basert på uformelle av­ klaringer mellom partene. Det er mye godt å si om ­ ­denne «norske tillitsmodellen» i leieforhold.

Dessverre ender dette etter vår erfaring stadig oftere opp i en diskusjon om kostnadsdekning for ­ skader, vedlikeholdsetterslep og tilbake­ føring av endringer, løsrevet fra partenes retts­ lige posisjoner i leiekontrakten.

I LEIEAVTALER FOR NÆRINGS­LOKALER ER HUSLEIE­ LOVEN NESTEN ALLTID ­FRAVEKET I UTLEIERS FAVØR Leietakers fraflyttingsforpliktelser beror natur­ lig nok på hva partene har avtalt, og i mangel av avtaleregulering vil husleielovens b ­ estemmelser komme til anvendelse. I avtaler mellom ­profesjonelle parter er det imidlertid svært ofte avtalt at leietakers vedlikeholds-, utskiftings- og fraflyttingsforpliktelser innebærer langt ­større ansvar enn hva som følger av husleieloven.

Dette er også ansett som m ­ arkedsmessig for

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

leieavtaler mellom ­profesjonelle parter, og også inntatt som utgangspunkt i de fleste anerkjente standard­avtaler for leie av næringslokaler.

STANDARDAVTALENES REGULERING AV TILBAKELEVERINGSSTANDARD Fraflytting og tilbakelevering skal senest skje på leieforholdets siste dag. En typisk ­regulering av tilbakeleveringsstandarden er at leietaker skal tilbakelevere de leide l­okalene ryddet og rengjort og for øvrig i kontraktsog håndverksmessig godt vedlikeholdt stand.

Vanligvis er det også avtalt at utleier skal ­ akseptere normal slit og elde frem til fra­ ­ flytting, gitt at leietaker har oppfylt sin ved­ likeholds- og utskiftingsplikt med alminnelige intervaller i leieperioden.

Ved å kun forholde seg til bestemmelsen om fraflytting og tilbakeleveringsstandard får man i prinsippet ikke vite mer enn at leie­ taker ­plikter å rydde og vaske etter seg. Det at ­lokalene skal tilbakeleveres i «kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand» – eller liknende formuleringer – gir ingen klar anvisning på hva leietaker plikter å foreta seg frem til fraflyttingen.

Vi ser ofte at det oppstår misforståelser ­knyttet til leietakers forpliktelser ved fraflyt­

tingen, og at utleier og leietaker er uenige om hva som ligger i begrepet «håndverksmessig godt vedlikeholdt stand». Fra tid til annen ser vi også takstrapporter hvor referansen kun er «håndverksmessig godt vedlikeholdt».

Det er derfor viktig å være klar over at dette ­begrepet kun er en beskrivelse av kvaliteten på det ­ løpende vedlikeholdet leietaker ­ plikter å ­utføre. Omfanget av leietakers plikter, ­altså hva leietaker er faktisk er forpliktet til å ­besørge av ­løpende vedlikehold og utskifting, er normalt regulert andre steder i kontrakten, gjerne ­under overskriften «Leietakers vedlikeholdsplikt».

LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT I LEIE­PERIODEN Det er altså ikke mulig å si noe sikkert om hvilke krav utleier kan stille til de leide ­ lokalene ved tilbakelevering uten å se nær­ ­ mere på hvilket vedlikeholdsansvar leietaker har i leie­ perioden. Leietakers vedlikeholds­ ansvar vil vanligvis variere avhengig av om det er tale om å leie et helt bygg uten noen form for fellesarealer og sambruk med andre leie­ takere, eller om leietaker leier lokaler i et fler­ brukerbygg.

120

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 1 9 5 M 2 B TA KO N TO R LO K A L E R T I L L E I E

• • •

Lyse arealer med grei standard, beliggende i 4. etasje Innredet pr. i dag med 6 cellekontorer, resepsjon/mottak, møterom, kjøkken etc Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

FOTO: GRETTE AS

OLE-JACOB ­FARSTAD senioradvokat i ­Advokatfirmaet Grette AS.

Ved leie av lokaler i et flerbrukerbygg er en typisk fordeling av vedlikeholdet slik at leie­taker er ansvarlig for å både besørge og bekoste alt innvendig vedlikehold av leie­ ­ takers ­eksklusive areal, inkludert inn- og ut­ vendig vedlikehold av dører og vinduer med omramming. Det innvendige vedlikeholdet vil normalt omfatte overflatebehandling av gulv, vegger og tak f.eks. boning, sliping og lakking av gulv, rens av tepper samt maling av tak og vegger. Merk særlig at det også er ­vanlig at leietaker har en viss utskiftingsplikt, ofte e ­ ksemplifisert ved at leietaker plikter å besørge og bekoste nødvendig fornyelse og ­ utskifting av tapet og gulvbelegg. Utskiftings­ plikten inntrer når det er nødvendig å fornye, for eksempel når et ­teppe er nedslitt eller det ikke er tilstrekkelig tykkelse igjen på parket­ tens slipelag. For ­ større næringslokaler sier det seg selv at det fort blir snakk om store summer når gulvbelegg eller tapet må skiftes ut i sin helhet.

Ved leie av lokaler i et flerbrukerbygg er det normalt sett utleier som er ansvarlig for vedlikehold av tekniske installasjoner som be­ tjener flere leietakere. Ved leie av helt bygg er

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

det imidlertid vanlig at leietaker har utvidet vedlikeholdsansvar slik at leietaker også er ansvarlig for vedlikehold av alle tekniske inn­ retninger i bygget, slik som ventilasjonsanlegg, heis, branntekniske anlegg osv. Både ved leie av lokaler og leie av helt bygg er det vanligvis utleier som er ansvarlig for utvendig vedlike­ hold og utskifting av tekniske installasjoner som ikke lenger lar seg vedlikeholde på en ­regningsvarende måte.

Denne oppsummeringen av leietakers ved­ likeholdsansvar er noe forenklet, og som nevnt basert på en forutsetning om b ­enyttelse av de vanligste standardavtalene. Dersom leie­ kontrakten er taus om leietakers vedlikeholds­ ansvar vil leietakers vedlikeholds- og ut­ skiftings­ ansvar reguleres av husleieloven og være svært begrenset i forhold til dette. ­Motsatt kan det også tenkes skjerpet vedlikeholds- og ut­skiftingsplikt for leietaker, for eksempel hvis partene har lagt til grunn såkalte bare house vil­ kår for leieforholdet, hvor leietaker n ­ ormalt har det fulle ansvar for å både besørge og ­bekoste alt vedlikehold og all utskifting av bygnings­ messige konstruksjoner, utvendig og inn­ vending, samt tekniske installasjoner.

ALMINNELIGE INTERVALLER? NORMAL SLIT OG ELDE? For å oppfylle sine vedlikeholdsforpliktelser må altså leietaker gjennomføre det kontrakts­ festede vedlikeholdet på en håndverksmessig god måte, og med alminnelige intervaller i leie­ perioden. Hva som ligger i alminnelige inter­valler må, såfremt ikke kontrakten sier noe a ­ nnet, vurderes konkret i det enkelte leie­ forhold. Slitasjen, og dermed vedlikeholds­ behovet, vil være større på et parkettgulv i et butikk­lokale på et kjøpesenter enn i et kontor­ lokale. Og gulvet i bedriftens resepsjons­ område og sosiale soner vil vanligvis måtte vedlikeholdes hyppigere enn på møterom og cellekontorer.

Dersom det først kan konkluderes med at vedlikeholdet er gjennomført med ­alminnelige inter­valler, må utleier akseptere normal slit og elde frem til fraflytting. Hvis for eksempel et parkettgulv må renses og oljes hvert tredje år, og leie­taker utfører dette to år før fra­flytting, så kan ikke ut­ leier kreve at gulvet på nytt ­renses og oljes før tilbakelevering. Det er ­dette

122

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg.

Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt­ resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

FOTO: PEXELS.COM

TIPS OG TRIKS • Gjennomfør en grundig overtakelses­­befaring ved leieforholdets start. ­Dokumenter ­tilstanden med bilder.

• Vær proaktiv i tiden før leieforholdets ­avslutning.

Gå en felles befaring og kartlegg behovet for skadeutbedring, tilbakeføring og innhenting av vedlikeholdsetterslep. Som leietaker får man da god tid til å utføre arbeidet selv eller i egen regi. Dersom man venter med befaringen til rett før over­takelse kan det bli utfordrende eller for­ dyrende å få utført arbeidet innen leieforholdets utløp, og i verste fall blir man forsinket med til­ bakeleveringen av lokalene.

• Ikke gjør endringer i bestemmelsene om vedlikehold og utskiftingsplikt i ­standardavtaler, uten å forstå hva endringene vil innebære i kostnader gjennom et langvarig leieforhold. Husk også at endringer i én bestemmelse kan påvirke eller endre meningsinnholdet i andre bestemmelser i kontrakten.

• Gjennomfør kontraktsfestet vedlikehold, ­utskifting og skadeutbedring løpende. På den måten unngås store engangs­kostnader ved leieforholdets utløp, man slipper uenighet og tvist mellom partene, og som leie­taker vil man løpende nyte godt av de pengene man faktisk er forpliktet til å bruke på løpende vedlikehold.

• For de større leieforholdene, eller der hvor leietaker har ekstraordinært vedlikeholds- og utskiftingsansvar, anbefaler vi at det ­gjennomføres årlige vedlikeholdsbefaringer. Det kan også være hensiktsmessig at ­partene utarbeider en om­ forent ­vedlikeholdsplan for eiendommen.

som ligger i at utleier skal akseptere normal slit og elde frem til ­fraflytting.

UTBEDRING AV SKADER Et annen gjenganger som skaper uenighet ved leietakers fraflytting er behovet for u ­ tbedring av skader. Typiske skader er hjørner som er påkjørt av traller, skraper og hakk i dører og hull i vegger og tak etter oppheng av ­skjermer og projektorer. At leietaker er ansvarlig for utbedring av skader forårsaket av leietaker ­ selv byr i og for seg normalt ikke på de s­ tore ut­ fordringene. Diskusjonene gjelder først og fremst omfang og konsekvenser av ut­ bedringene. Ofte vil ikke flekksparkling av en vegg være godt nok, slik at helsparkling eller utskifting av tapet blir nødvendig, eller man kan tenke seg at stedvis utbedring av parkett eller tepper gir så store forskjeller i farge­

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

nyanser at det først må anses å være fullgodt utbedret dersom man gjennomfører en full utskifting.

TILBAKEFØRING AV ENDRINGS­ARBEIDER Gjennom de siste årene har det vært økt ­ bevissthet rundt de skattemessige ­konsekvensene av leietakers endringsarbeider i leie­objektet. Som følge av dette har standard­ avtalene som utgangspunkt at eventuelle endrings­arbeider leietaker skal utføre må til­ bakestilles ved fraflytting. I tidligere versjoner av de mest brukte standardavtalene var det lagt opp til at utleier, dersom ikke annet var avtalt, kunne velge om slike endringsarbeider skulle tilbakestilles ­ eller ikke. Merk også at det fortsatt er m ­ ange leieavtaler hvor utgangs­ punktet er at ­endringsarbeider tilfaller utleier ved leie­forholdets opphør.

Dersom leietaker ikke har rett til å gjøre ­ndringsarbeider uten samtykke fra utleier, e vil eventuelle endringsarbeider hvor sam­tykke ikke er innhentet måtte tilbakestilles ved fra­ flytting, så fremt ikke utleier aksepterer å over­ ta endringene.

Der vi stadig ser utfordringer er i de til­ feller leietaker har gjort mindre endringer på planløsningen, f.eks. ved etablering eller fjerning av cellekontorer eller interne møte­ rom. Ofte blir hverken utleiers eller leie­takers ­representanter klar over at det har blitt ut­ ført endringsarbeider langt tilbake i tid, før opprinnelig plantegning holdes opp mot den faktiske situasjonen ved fraflytting. For å unn­ gå ­ diskusjoner om hvorvidt slike endringer skal måtte tilbakestilles eller ikke, bør alle endrings­arbeider bekreftes skriftlig av utleier og oppbevares sammen med leieavtalen.

124

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

018 Nr.06.2

l a e R nytt

og for salg merike mmer Eiendo r utleie på Ro fo lokaler Nord. lo og i Os

spark Næring Burås Kløfta ik Foto: Er

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

126

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

127

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

129

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

130

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

131

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

132

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 22 31 32 78 E: personskade@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

133

W www.svw.no

/svwpersonskade/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

W www.confidon.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.sands.no

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W bnbank.no

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W pareto.no

134

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

Fazer Food Services AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Øvre Vollgate 9

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

/fazernorge/

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.avantor.no

W abne.no

Avantor AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

W banenoreiendom.no

/Avantor/

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Braathen Eiendom

Bryn Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

En annen standard.

Største utleier på Bryn!

W bryneiendom.no

W braatheneiendom.no

135

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

/eiendomsspar/

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

/johan.h.andresen/

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fortin.no

136

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

/klpeiendom/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

/mustadeiendom/

137

W ncc.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NREP

Oslo Areal

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E:

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre.

Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W nrep.com/no/

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

138

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

/SpareBank1/

139

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

Thon Eiendom

Telenor Eiendom Holding AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

/thoneiendom/

W telenoreiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Varde-Eiendom AS

Øgreid Eiendom

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling i Rogaland og holder til i Stavanger sentrum. Vi er engasjert i bolig- og næringsprosjekter i Stavanger sentrum, Forus og Jåttåvågen.

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

W vardeeiendom.no

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

/ogreideiendom/

Aberdeen Standard Investments

Amstrat

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

W aberdeenstandard.no

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W amstrat.no

/amstrat.no/

140

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/Colliersglobal/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

W fazenda.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

141

/mustadeiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W totalplan.no

W caverion.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/scandinaviegaarden/

/Caveriongroup/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W gk.no

/GKInneklima/

142

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

/SwecoNorge/

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

W caverion.no

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

143

W iss.no

/issworld

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

/DatekInstallasjonas/

Wennevolds Elektro AS

Moelven Modus

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W wennevolds.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

Aareon Norge AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet.

Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W aareon.no

144

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FACILITY SERVICE

FORVALTNINGSSYSTEM

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

145

W moelven.no

/Moelven/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLER

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Colliers International AS

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 22 06 62 80 E: post@colliers.no

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Megling og rådgivning innen utleie og salg/ kjøp av kontor-, butikk-, lager-, logistikkog kombinasjonseiendommer.

/Metos/

W colliers.no

/ColliersNorway/

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

/fazernorge/

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W malling.no

/mallingco/

146

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PERSONALRESTAURANT

B:MOVED AS

De 3 Stuer T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A til Å Relokaliseringstjenester

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED AS

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept.

Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W de3stuer.no

W bmoved.no

RENHOLD

RENHOLD

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

W renpluss.no

147

Bjørvika 2020.

Perfect timing.

Dronning Eufemias gate 8 utleie.DEG8.no