NæringsEiendom 04/2020

# 04 2020 naringseiendom.no

• LEIEPRISENE SKAL NED I KORONA OG HJEMMEKONTOR | DRAMMEN •

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje.

Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass.

Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale.

God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

Finnkode: 178963572

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis-à-vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

Følgende arealer blir ledig: 165 kvm hjørnelokale i 3. etasje.

FRA 176 KVM

189,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje.

176 kvm kvm med gjennomgående belysning i 5. etasje, ledig fra 1.10.2020.

Lokalene er lyse og ligger med god utsikt mot sydvest.

Finnkode: 181438660

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Vi kan nå tilby flere flotte kontorlokaler i Lilleakerveien 31.

Arealene er av forskjellige størrelser, men er alle preget av gode lysforhold, hyggelig utsikt og kvalitetsmessig innredningsløsninger.

Sidefløy 2. etasje: 116 kvm kontorseksjon.

Hovedbygg 2. etasje: 270 kvm kontorseksjon.

Hovedbygg 3. etasje: 422 kvm bestående av dels cellekontorer og dels åpne arealer, møterom, kjøkken etc.

Hovedbygg 5. etasje: 422 kvm bestående av dels cellekontorer og dels åpne arealer, møterom, kjøkken etc.

Samtlige lokaler har dels åpne løsninger og dels cellekontorer, møterom, kjøkkenfasiliteter etc.

Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier.

Finn-kode: 187770429

FRA 116 KVM

S E N T R A LT B E L I G G E N D E M E D B U S S OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss.

For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

8 HOVEDSAK Stor-Oslo Eiendom jobber med byutvikling og byen er derfor en selvskreven inspirasjonskilde for utformingen av lokalene deres.

22 HANDEL Vi vil se en ny art innen retail som er større og sterkere enn noensinne, som har få, om ingen konkurrenter.

38 KONTORMARKEDET Leiemarkedet stoppet delvis opp, men er nå på vei tilbake.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

4

INNHOLD #04 2020

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no

6 Leder: Kontordebatt i kjølvann av korona

8 Hovedsak: Byens kuleste lokaler

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

22 The Winner Takes it All

32 Forventer økt kontorledighet

36 Tiltak for å redusere smitte på kontoret

38 Slik blir kontormarkedet denne høsten

42 Kontor + hotell = kontell

46 Storsatsing på Drammen

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Daniel Ingebrigtsen SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

MARKED

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

50 Dag-Jørgen har ordet

52 God etterspørsel etter nye kontorlokaler i Drammen

54 Investorene viser stor interesse for Drammen

56 Toppen nådd i CBD?

58 Mye å velge mellom i 2021

Mariann Sunde Tlf: 402 46 021 mariann@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

62 Mye på gang på Bryn/Helsfyr

66 Disse konsekvensene kan du forvente av hjemmekontor

70 Markedspuls

78 Oversikt nybygg

81 Leiepriser

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

FASTE SPALTER

18 Morgendagens medarbeidere: Silje Håland

28 Utleier har ordet: Christoffer Løvdal

84 Juss: Hva gjelder når hjemmekontor blir en fast ordning?

88 Interiør: Mindre selskapers arealbehov defineres ikke av de store

90 Slik finner du nye lokaler

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 8.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Dag Sandven NESTE UTGAVE: Oktober 2020

5

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

KONTORDEBATT I KJØLVANN AV KORONA

Korona. Korona. Korona. Vi snakker ikke om annet, og mange er lei. Debatten rundt åpent landskap vs. cellekontor har blusset opp, og nå har hjemmekontor-bølgen kastet seg inn i diskusjonen. Entusiastene gir seg ikke – de skal finne fasiten.

Oppussingsfesten er like rundt hjørnet. Nå skal det tilpasses og endres. Vegger skal opp, for hva om dette er fremtiden?

Samtidig har tilhengerne av hjemmekontor vokst. Både arbeidsgivere og ansatte har forstått at ordningen fungerer utmerket. For en arbeidsgiver kan dette bety reduksjon av arealer, og de ansatte opplever en forbedring i Work-Life Balance. Digitale møter har også gitt oss forståelsen av at fysiske møter ikke er avgjørende, samtidig som selskaper sparer både tid og penger.

Det beste eksempelet er kanskje Pinterest i San Francisco, som betaler 90 millioner dollar for å komme ut av leiekontrakten for sitt hovedkontor. Grunnet et skift mot hjemmekontor. DNB Næringsmegling har gjort en undersøkelse blant 25 av de største kontorbrukerne i landet, og

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEDER

90 prosent forventer å øke hjemmekontorbruken. I samme brukerundersøkelse kom det frem at flere tror det vil bli behov for å endre strukturen i lokalene fremfor størrelsen.

Et betydelig poeng er at mange av selskapene det er snakk om er store bedrifter. Vi må ikke glemme at kun 5,3 prosent av selskapene i Norge er mer enn 20 ansatte, ifølge SSB. Det er gjerne helt andre systemer for de små bedriftene.

Eiendomshuset Malling & Co venter at leieprisveksten skal avta noe i 2020, etter to år med solid vekst. Hovedsakelig på grunn av forventet økt nybygging av kontor og lavere sysselsettingsvekst. Den svake økning i kontorledigheten virker ikke å ha sammenheng med økt bruk av hjemmekontor.

Det interessante blir å se hvor verdifull de såkalte møtene ved kaffemaskinen er. Hvor vesentlig er egentlig samholdet på arbeidsplassen? Særlig etter årevis med fokus på sosiale soner som skal øke kreativiteten. Om det er noe fasit her – tror jeg ikke. Men at fleksibilitet blir viktigere er helt klart.

6

TA R N E T

KABELGATA KULTURFABRIKK ETABL. 2016 – OSLO

UNIKE LOKALER I ET AV OSLOS HØYESTE BYGG

VI FYLLER KABELGATA KULTURFABRIKK MED SPENNENDE AKTØRER Bygget er forbeholdt kreative og kulturelle næringer som sammen kan skape en god og spennende dynamikk. Tårnet er på 11 etasjer med en unik utsikt over hele Oslo by.

LEDIGE AREALER Vi har 3. etasje i Tårnet ledig. Etasjen har en meget bra takhøyde på ca. 8 meter. Lokalet er på ca. 292 kvm BTA inkl. mesaninetasje på ca. 91 kvm BTA. Passer for bransjer innenfor design, foto, film, litteratur, musikk, reklame, TV & radio, visuell og utøvende kunst m.m.

KONTAKT: Anniken Haug | t +47 970 33 777 | ah@oxer.no | oxer.no Lars Petter Pettersen | t +47 980 77 333 | lpp@oxer.no taarnetkulturarena.no

facebook.com/taarnetkulturarena

instagram.com/taarnetkulturarena

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | BYENS KULESTE LOKALER

8

AV: SILJE RØNNE | FOTO: DAG SANDVEN

De nye kontorene til Stor-Oslo Eiendom har vært et løft i organisasjonen.

9

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | BYENS KULESTE LOKALER

10

midten av januar flyttet Stor-Oslo Eiendom inn i nye lokaler i Dronning Eufemias gate 16 (DEG 16) i Bjørvika, i Oslo. Eiendomsutvikleren holdt tidligere til i Kirkegata 17 i Kvadraturen, men hadde et ønske om bedre plass og mer funksjonelle kontorlokaler.

– Vi er veldig fornøyd med de nye lokalene.

Beliggenheten er fantastisk. Vi ligger midt i et knutepunkt og det er enkelt å komme seg til og fra. Det er i dette området utviklingen skjer og det passer oss godt som selskap, samtidig har vi utsikt utover det nye Oslo, sier Mathis Grimstad, administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom, og påpeker at de ikke flyttet til Bjørvika for å være pompøse eller at de er høye på seg selv, men at det er et attraktivt område med høy aktivitet.

– Etter at vi flyttet hit og har fått så fine kontorer, vil alle komme til oss. Det er mange eksterne som spør om å holde møtene her – det er gøy. Det har virkelig vært et løft i organisasjonen, og de ansatte har lyst til å bruke det. Vi holder frokostmøter og skal være rause, derfor sier vi til våre samarbeidspartnere at de er velkomne til å sitte hos oss når de ønsker. Vi har flere prosjektteam som benytter seg av tilbudet og sitter samlet her for å jobbe tettere, sier eiendomsutvikleren og legger til at de ansatte også kan disponere lokalene fritt. Enten det er for å ta et glass vin før operaen eller til private eventer.

EN MER SAMMENSVEISET GJENG Grimstad forteller at de trivdes godt i Kvadraturen, men at de vokste ut av lokalene og ønsket å se alle ansatte. Rominndelingen i Kirkegata 17 var ikke optimal, og de ulike avdelingene satt adskilt. Nå sitter alle ansatte i åpent landskap, slik at de kan se hverandre.

11

– Vi trives godt med åpent landskap, og jeg opplever at vi har blitt en mer sammensveiset gjeng etter at vi flyttet. Nå kjenner vi pulsen i de ulike prosjektene bedre. Enten om et prosjekt går veldig bra eller er trøblete er det enklere å bistå hverandre, for alt er mer synlig, forklarer han.

For at det åpne landskapet skal fungere optimalt er det rikelig med møterom, telefonbokser, små stillerom og arbeidsrom. De har både møterom for interne og eksterne møter.

Eiendomsselskapet har hele 1.000 kvadratmeter fordelt på 36 ansatte.

«Det er bra funksjonalitet. Det har vi spesielt merket etter korona, og jeg er glad vi har investert i godt utstyr for videokonferanse – alle rommene har det.»

Nå jobber de fleste på kontoret, og det fungerer godt ettersom vi har en hel etasje for oss selv.

Opprinnelig hadde vi free seeting. Mange av oss er mye ute av huset og da kan det bli litt glissent hvis folk sitter for spredt. På grunn av korona har vi nå gått tilbake til faste plasser, sier han.

Grimstad trekker også frem at innen næringseiendom har det lenge vært en diskusjon rundt åpent landskap og cellekontor, og særlig nå etter korona.

– Åpent landskap fordrer at du har nok tilgjengelig areal til å trekke deg tilbake. Du ser en tendens både hos DNB, Gjensidige og PWC at disse har effektivisert arealene. Alle sitter tett, det er free seating og ingen plass å trekke deg tilbake, da fungerer ikke konseptet og det kan bli utfordrende for organisasjonen, sier han.

1

2

SOM Å KOMME HJEM For Stor-Oslo Eiendom var det avgjørende med lokaler som passet deres profil og virksomhet.

De ønsket å ha det moderne, men lekent – ettersom de er opptatt av å ha det gøy på jobb.

– Kontoret skal representere oss som selskap.

Vi er eiendomsutviklere og jobber med bolig, knutepunkt, bygulv, handel, servering, kontor og hotell – hele spekteret. Vi ønsker å skape gode og urbane byer, og dette skal også våre lokaler representere. Her er det live, work, play og eat.

Kontorene skal viske ut forskjellen mellom privat og jobb, forklarer han.

Derfor har de både egen bar, kjøkkensone, kreative soner og musikk i hele etasjen.

På spørsmål om hvorfor de valgte Braathen Eiendom som gårdeier svarer Grimstad at de vurderte ulike lokasjoner og gårdeiere, men at blant annet Aker Brygge ble for corporate for dem.

– Det er litt for mye finans og advokater der, og det blir feil for oss. Braathen er fantastiske på service, fra du kommer i resepsjonen til eventuelle problemer som kan oppstå på kontoret – de sender en vaktmester i løpet av få minutter, sier han fornøyd og fortsetter:

12

– Vi ga dem en utfordring. Lokalene var ganske kjedelige i utgangspunktet, og vi ba dem hjelpe oss å lage byens kuleste lokaler, sier han og understreker at en viktig del av lokalene og opplevelsen er kunsten som er nøye plassert i lokalet. Vi har engasjert kunstnerduoen BROSLO som har laget flere av kunstverkene.

For og oppnå målet fikk de hjelp av Grape Architects, som fokuserte på byen og brukte det i konseptutviklingen. Byen, som begrep, ble brukt som utgangspunkt for de ulike temaene i hvert rom og til å definere materialvalg, farger og utforming av spesialinventar.

BYEN SOM INSPIRASJON – Det har vært utrolig gøy å jobbe med lokalene til Stor-Oslo Eiendom. Her føler vi at vi har fått til å lage et kontor som utfordrer oppfattelsen av hvordan et kontor kan se ut, uten at det går på kompromiss med funksjonalitet. Som eiendomsutvikler er de opptatt av byutvikling og byen som konsept var derfor en naturlig vei å gå. Temaer fra byen har blitt brukt til å programmere lokalene, til å inspirere design av spesialinnredninger og i utvelgelse av møbler, sier René Damborg, Industrial designer i Grape Architects.

1 Møterommet er utformet som et Chambre Séparée med både vinskap og en lun stemning 2 Det er lagt vekt på kvalitet i design, møbler og materialer.

MANGE ROM Lokalene er godt utstyrt med telefonrom

«Her føler vi at vi har fått til å lage et kontor som utfordrer oppfattelsen av hvordan et kontor kan se ut, uten at det går på kompromiss med funksjonalitet.

Som eiendomsutvikler er de opptatt av byutvikling og byen som konsept var derfor en naturlig vei å gå.»

3

«De ønsket å ha det moderne, men lekent – ettersom de er opptatt av å ha det gøy på jobb.»

Dronning Eufemias gate 10 Sjelden mulighet i Barcode

868 m² BTA • • • •

Rett ved Oslo Sentralstasjon Sykkelparkering, parkering, dusj og garderobe Flott personalrestaurant Det meste du trenger i nærheten

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

1 Her møtes folk rundt byens gule fontene for en prat og en matbit, ser på forestillinger fra mobile tribuner eller danser i neonlys under den årlige byfesten.

2 Byens knutepunkt. Her kan du ta deg en kaffe mens du venter, jobbe litt eller nyte utsikten før du drar videre.

Han forklarer at etasjens midtstilte ankomst skapte et naturlig skille imellom rolige interne funksjoner og mere livlige og eksterne områder.

– Programmer fra byen ble brukt til å skille disse områder i deres bruk og uttrykk. Man ankommer i Terminalen, hvor folk går igjennom fra A til B, sender mail før neste avgang eller venter på en de kjenner, sier han.

I nærhet til inngangen (Terminalen) er møterommene, som blir brukt til eksterne besøk, som Rådhuset, Galleriet og Chambre Séparée. Downtown er lokalets sosiale samlingspunkt, hvor man kan spise rundt Fontenen (6m langt bord med is-brønn), spille bordfotball eller bruke de mobile tribuner til allmøter.

– Rommene i denne delen av etasjen ble programmert med urbane funksjoner som Diskotek (toaletter), Kiosk (stillerom) og Speak Easy bar (stillerom). Bak denne blokk av rom ligger den urbane «teglbelagte» Bakgården, som er prosjekt- og samhandlingsområde med fleksibel VR-utstyr og møtesoner, beskriver Damborg.

1

2

VILLAEN Villaen i den andre enden er roligere og mer privat. Her har møterommene temaer som: Finstuen, Biblioteket, Vinterhagen og Kjøkkenet. Arbeidsplassene er plassert i den roligste del av etasjen, som er Hagen bak villaen.

– Med så mange ulike temaer har spesialdesignet elementer vært en stor del av prosjektet og dette har vært en veldig givende del av prosjektet. Vi er veldig fornøyde med det endelige resultatet, sier han fornøyd og legger til: En stor honnør til Haugland Interiør, som har levert raskt og bra på alt vi har designet, fra skjult barskap til neonlys og 1080 hermetikkbokser i ulike farger.

«I tillegg til mye spesialinnredning har også kunsten bidratt til å forsterke det urbane uttrykket i lokalene.»

– I løpet av prosessen har Stor-Oslo Eiendom vist oss stor tillit og har vært modige nok til å stå ved kvalitetene i det fargerike prosjektet gjennom hele prosessen. Med denne oppbakkingen er prosjektet endt opp med å bli noe utover det vanlige, avslutter han.

16

Munkedamsveien 35 Sentralt i Vika / CBD

914 - 1925 m² BTA • • • •

Buss, båt og trikk rett ved, 5 min til Nationaltheatret stasjon Sykkelparkering, dusj og garderobe Ny personalrestaurant 2020 Effektive og lyse lokaler, vinduer med særpreg

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

PROFIL NAVN: Silje Håland ALDER: 23 AKTUELL: Går første året på Master i Forretningsjus og Økonomi ved Handelshøyskolen BI Jobber deltid som eiendomsforvalter hos Merkantilbygg AS

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

18

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ø­ nsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Silje Håland. Hun er 23 år og studerer Master i Forretningsjus og Økonomi ved Handelshøyskolen BI. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

19

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– På arbeidsplassen ønsker jeg først og fremst et godt arbeidsmiljø hvor kollegaer er et team og ikke harde konkurrenter. Jeg tror på at noe konkurranse er sunt, men heller på en måte hvor du kan utfordre hverandre og skape gode debatter. For meg er det betydningsfullt at vi gjør hverandre gode, at det er rom for å feile, men også et miljø der folk er flinke til å lære av hverandre. Jeg ønsker en arbeidsplass med dyktige ledere som er opptatt av å utvikle de ansatte og som ser på deg som en kollega og ikke kun en ansatt.

Arbeidsplassen bør være et sted man føler er trygt, hvor man blir utfordret og hvor arbeidsoppgavene er varierte.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– For meg vil den optimale arbeidsformen være noe varierende. Hvor jeg til tider jobber i team eller med ulike prosjekter, men at jeg hovedsakelig driver med selvstendig arbeid. Blant annet er den nye trenden med «coworking» utrolig spennende, og er absolutt noe jeg ser for meg kan være en del av en mer normal arbeidsform i fremtiden. Å ikke alltid måtte være på et sted til fast tid hver dag er noe som virker appellerende for meg, til tross for at jeg ikke har prøvd det ut selv. Jeg er også veldig opptatt av å kunne jobbe sammen med kollegaer og å føle at arbeidsplassen er et godt og sosialt sted, så her vil jeg si en blanding av variasjon, fleksibilitet og stabilitet vil være den mest optimale arbeidsformen for meg.

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor?

– Jeg har i en god del år vært interessert i eiendom og har tidligere jobbet deltid som medhjelper for både brukt- og nybolig, og nå med forvaltning og utleie. Jeg ønsker i årene fremover å fortsette i eiendomsbransjen. Min drømmearbeidsgiver vil være en som legger til rette for kompetanseutvikling, er nytenkende, samt opptatt av å jobbe på en bærekraftig måte. Det mest optimale for meg vil nok å være å jobbe i en bedrift med tverrfaglig kompetanse som driver med flere prosjekter innenfor eiendom, slik at man har muligheten til å lære om flere aspekter ved bransjen.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI D E RE

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– I 2040 vil jeg anta at arbeidslivet er mer fleksibelt.

Trenden tilsier at det vil bli mer normalt å gå bort i fra fast arbeidstid og arbeidssted. Blant annet kan koronasituasjonen vise til at flere bedrifter ønsker faste hjemmekontor-dager. Jeg tror mange vil ha en fordel av en mer fleksibel arbeidshverdag, som vil bidra til både bedre resultater på jobb og mer effektive og fornøyde ansatte. Om 20 år tror jeg at mange yrker er forsvunnet og byttet ut på grunn av teknologi, digitalisering eller automatisering. Arbeidslivet vil nok være mer preget av globalisering, samtidig som utdanningsnivået stadig blir høyere. Jeg tror etterutdanning vil være viktigere enn noen gang for å kunne være attraktiv i arbeidsmarkedet, da digitalisering og globalisering stadig fører til endringer i arbeidsmarkedene. Samfunnet vil nok stille strengere krav til miljøledelse og samfunnsansvar for bedrifter i fremtiden.

20

newsec.no

The Winner Takes It All Retail i en post-pandemisk verden – der «alfa-rovdyrene» mest sannsynlig vil få mer makt.

AV: MARIT ELISABETH JENSEN | FOTO: SHUTTERSTOCK

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | HANDEL

22

«Covid 19 er den kommersielle ekvivalenten til en meteor – en hendelse som vil endre klimaet i atmosfæren fullstendig og utrydde en rekke konsepter og forretningsmodeller. » MARIT ELISABETH JENSEN, Grunnlegger og daglig leder i People & Places

Fremtidsscenarier i filmer og bøker tegner et dystopisk bilde av en verden der en håndfull gigantiske selskaper kontrollerer forbrukerne.

Weyland Yutani i filmen Alien, Tyrell Corporation i Blade Runner og Omni Consumer Products i Robocop er alle eksempler på store kommersielle aktører med for mye markedsmakt, som ikke nødvendigvis bruker den til forbrukernes beste.

I et post-pandemisk retaillandskap er slike selskap ikke lenger fiksjon, men i ferd med å bli virkelighet. Når vi på et tidspunkt kommer ut av coronapandemien vil retailverdenen ha endret seg kraftig. Vi vil se rester av små og mellomstore bedrifter som er gjeldstynget og kjøpesentre som er halvfulle av leietagere.

Covid 19 er den kommersielle ekvivalenten til en meteor – en hendelse som vil endre klimaet i atmosfæren fullstendig og utrydde en rekke konsepter og forretningsmodeller. Vi vil se frenetiske forsøk på å finne nye suksessoppskrifter og trolig en innovasjonstakt på høygir.

Men, aller viktigst vil vi se en ny art innen retail som er større og sterkere enn noensinne, som har få, om ingen konkurrenter. I evolusjonsteorien kalles disse «alfa-rovdyr» og befinner seg på toppen av næringskjeden.

23

I retail kalles de Amazon, Alibaba, Walmart og JD.com.

Samlet utgjør disse fire store aktørene en global omsetning på mer enn 1.000 MRD USD. Deres samlede kundegrunnlag utgjør rundt en milliard personer. De kjenner ingen geografiske eller kategorimessige grenser og er de mest verdifulle selskapene i verden. Mens Covid 19 har vært fatalt for mange retailere på verdensbasis, har pandemien vært et intravenøst drypp av veksthormoner for disse selskapene.

De vil komme ut av krisen større, sterkere og med mer kraft og mer makt enn noen gang.

Amazon står for drøyt 50% av all netthandel i USA og gjennom sitt Amazon Prime program tilbyr de «same day delivery» på mer enn 3 millioner varer i mer enn 10.000 byer over hele verden. Amazon Prime Now garanterer leveranse innen 2 timer på titusenvis av varer i mer en 50 av verdens største byer.

Evolusjon er imidlertid et toegget sverd; enhver art på toppen av næringskjeden vil kontinuerlig trenge tilførsel av næringsrik føde for å fortsette å vokse. I dette tilfellet snakker vi om høyere omsetning, flere kunder og nye produktkategorier. Nå er det offisielt; Amazon inntar nye jaktmarker i Skandinavia med sin

Stockholmsetablering, der det norske markedet også er et attraktivt mål. Det bør få norsk handelsbransje til å skjelve i grunnvollene…

Amazon er best i verden på kundedata, lojalitetsprogram, abonnementsordninger og etterhvert også på logistikk. De beveger seg nå med stormskritt inn i nye segment; luksus og mote. Media- og musikkplattformer er også nye inntektskilder, i tillegg til markedsføringsinntekter. Med økt grad av automatisering og robotifisering av varelagrene «vaksinerer» de verdikjeden for nye pandemier og fremtidige kriser, samtidig som de driver lønnskostnader ned og unngår problemer med arbeidsmiljø og arbeidsrettslig lovgivning.

Men det stopper ikke der; aksjonærene og investorene i disse selskapene har vent seg til en formidabel vekst og vil forvente dette også inn i fremtiden. Følgelig må Amazon, Alibaba og deres konkurrenter finne nye forretningsområder, som genererer vesentlig høyere inntektsstrømmer enn joggesko, elektronikk, bøker og helsekost. De må bevege seg inn i nye sektorer som bank, forsikring, helse, utdanning og transport.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | HANDEL

24

Dette er sektorer som tradisjonelt er kontrollert av tunge, konservative, institusjoner med en egeninteresse i å hindre disrupsjon. Covid 19 har avslørt svakhetene og behovet for en digitaliseringsagenda og «alfa-rovdyr» som Amazon og Alibaba sirkler rundt som gribber.

For kun seks år siden etablerte Alibaba selskapet Ant Financial, som i dag er verdsatt til 150 MRD dollar, langt mer enn Goldman Sachs.

Og Amazon følger etter; I 2019 hadde de kjøpt eller etablert 16 forskjellige fintechplattformer, og sydd de sammen slik at disse skal generere vekst i deres økosystem. Gjennom Amazon Protect tilbyr giganten forsikring av kapitalvarer, særskilt innen teknologi og elektronikk, og det er ingenting som tilsier at de stopper der.

Når man er i besittelse av verdens beste kundeinnsikt vil man enkelt kunne tilby og skreddersy forsikringsprodukter for både biler og boliger. Og det snedige med datadrevet kundeinnsikt er at jo flere kunder man får, dest større

50 STØRSTE Amazon Prime Now garanterer leveranse innen 2 timer på titusenvis av varer i mer en 50 av verdens største byer.

25

blir datafangsten. Dette er en selvforsterkende dynamikk, som det er umulig for konkurrenter som ligger litt bak i løypa å ta igjen.

Disse «rovdyrene» går også etter «last-mile segmentet» og Amazon tok blant annet Fed Ex på senga da de etablerte sitt Amazon Flex delivery program i 2018. Nå i 2020 kjøpte de opp selskapet Zoox, som leverer selvkjørende transporttjenester for 1,2 MRD USD. Selvkjørende biler er allerede på veien, lastet med varer fra Amazon.

Helse er også på agendaen; Covid-19 dyttet oss over natten inn i digitale legekonsultasjoner og helsetjenester. Det globale markedet for helsetjenester er estimert til cirka 10.000 MRD USD og er forventet å vokse med 8–9% årlig. Det globale markedet for digitale apotek er estimert til cirka 50 MRD USD (McKinsey).

MARIT ELISABETH JENSEN Marit Elisabeth Jensen har solid erfaring ­innen destinasjons­ utvikling, konsept­utvikling og programmering av handels­ destinasjoner og byrom. Hun har blant annet jobbet med ­utviklingen av shoppinggalleriet Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, samt vært ansvarlig for ­rehabiliteringen av Vika­terassen for Storebrand Eiendom. Hun er utdannet jurist og driver nå sitt eget rådgivningsselskap People & Places der hun bistår eiendoms­ utviklere, gård­eier og retailaktører med å posisjonere og programmere destinasjoner og verdiøke områder gjennom gode og ­relevante ­opplevelser for folk som ferdes der.

Det er ingen tvil om at retailgigantene med sin unike kundebase, innsikt og distribusjonssystem vil ta en betydelig andel av dette. Alibaba har nylig også gått inn i helseforsikring, og tilbyr dette gjennom Ant Financial. Umiddelbart etter lansering har de 65 millioner kunder. Nok en gang bruker de sin unike kundeinnsikt til å skreddersy individuelle løsninger for hver eneste kunde. Dette er automatiserte prosesser, slik at saksbehandlingen skjer lynraskt.

Utdanningssektoren er også interessant for disse store aktørene. Coronakrisen sendte millioner av studenter hjem fra campus og til online læringsplattformer. Dette betyr lavere kostnader for spesielt studier ved utenlandske universitet og ikke minst en demokratisering av høyere utdannelse i land som USA, Kina og India.

Mange vil hevde at disse gigantaktørene får for mye makt, samler for mye persondata og vil i sin tur legge et lokk på innovasjon. Jeff Bezos ble sågar nylig innkalt til en antitrust høring

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | HANDEL

for den amerikanske kongressen i august i år, sammen med tre andre amerikanske techgiganter. Men disse aktørene har gjennom lockdown og virusfrykt blitt til en uunnværlig forsyningslinje for veldig mange forbrukere i hele verden, og de fleste har etablert enda tettere bånd til de store netthandelsaktørene og techgigantene. Vi er, mer enn før, villige til å legge igjen både informasjon om eget forbruk og en anselig del av husholdningsbudsjettet hos de store nettbutikkene. De er blitt en helt sentral drivkraft i våre liv som forbrukere.

Er de så mulig for andre retailaktører å overleve i dette scenariet? Det er ingen tvil om at det er iskaldt i skyggen av netthandels-

gigantene. En radikal revurdering av egen konkurransekraft og posisjonering et godt sted å starte. Vi må ta inn over oss at Covid 19 pandemien har fungert som er ormehull – en snarvei inn i fremtiden – og har dyttet hele samfunnet fra den industrielle æra til en digital æra; arbeid, utdanning, underholdning, kommunikasjon og til og med sosial interaksjon har på rekordtid utviklet seg og adaptert til en verden med fysisk distansering. Det er viktig å ha med seg at denne utviklingen ville gått i samme retning også uten en pandemi, men coronaviruset akselererte utviklingen kraftig. Vi har krysset det store digitale skillet og vi har brent broen bak oss.

26

STORTINGSGATA 6 2 1 000 - 3 200 M TIL LEIE Kontorlokaler i 2., 3. og 4. etasje. Særdeles bra beliggenhet ved Stortinget. Lokalene kan leies ut i sin helhet eller etasjevis. Overtakelse etter avtale. Egen parkeringskjeller. Felles kantine.

Sykkel- og dusjfasiliteter. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Stortingsgata 6 ligger midt i Oslo Sentrum - vis a vis Spikersuppa og Stortinget.

BUSS: Wessels plass ligger i umiddelbar nærhet.

TRIKK OG TOG: Det tar tre minutter å gå til nærmeste trikkestopp som er Øvre Slottsgate.

Skal du med flytog eller vanlig tog, er det fem minutter til Nasjonaltheatret stasjon.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

KONTAKT Marianne N. Landvik, Næringsmegler MNEF Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no FINN-kode: 182099671

UTLEIER HAR ORDET:

STREKKER SEG LENGER – Vi vet at dersom leietaker lykkes, lykkes også vi.

AV: SILJE RØNNE

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

28

PROFIL NAVN: Christoffer Løvdal AKTUELL: Daglig leder i Brække Eiendom TIDLIGERE ERFARING: Eiendomssjef i ICA Eiendom, eiendomssjef i Norgesgruppen Eiendom UTDANNELSE: BBA fra Universitetet i Nord-Dakota BOR: Åssiden i Drammen.

29

«Man tilbringer mye av livet på jobben og det er naturlig at man ønsker å ha det fint rundt seg.»

CHRISTOFFER LØVDAL

– Hvordan er det å være leietaker hos dere?

Hvordan skiller Brække Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Vi ønsker å være best på kundeoppfølging.

Enhver henvendelse fra leietakere skal besvares raskt. Vi har både forvaltning og driftstjenester «in-house» som gjør at vi kan respondere hurtig samt være meget fleksible overfor leietakere.

Brække Eiendom har også en egne håndverkere som kan tilpasse og skreddersy lokaler etter leietakers ønske. I utleieprosesser er vi ofte villige til å strekke oss lenger enn mange andre for å bli enige om en avtale. Vi vet at dersom leietaker lykkes, lykkes også vi.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Tør å tenke alternativt. Må jeg ligge i sentrum eller kan jeg leve med lokaler som ligger lenger ut i bydelene. Prisen synker betraktelig så fort man kommer utenfor indre bykjerne.

Mange Oslobedrifter bør også se mot andre byer som f.eks. Drammen. Det er også viktig å tenke langsiktig. Hvor mye plass vil man trenge

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

i fremtiden? Det kan lønne seg med litt for stor plass en periode da flyttekostnader fort overstiger besparelsen ved å velge små lokaler.

være avgjørende for valg av arbeidsplass. Man tilbringer mye av livet på jobben og det er naturlig at man ønsker å ha det fint rundt seg.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– En ting er å velge miljøvennlige løsninger når man bygger nytt eller bygger om. Det er like viktig, om ikke viktigere, at utleier drifter eksisterende anlegg mest mulig effektivt. Selv et nytt anlegg kan bli dyrt i drift om det ikke styres riktig.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Her er det åpenbare svaret og dra frem miljøaspektet. Men i løpet av de siste månedene har nok hvordan man tenker på fremtidens kontor endret seg betraktelig. Ved planlegging av nye kontorer tror jeg smittevern blir et stort tema.

Vi vil nok se et skifte der landskapene går over til cellekontor. Møterom, kantiner etc. tilrettelegges for å kunne være bedre rustet dersom vi får en gjentakelse av 2020 i fremtiden.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Å ikke sette seg inn i leiekontrakten før signering. Mange leietakere ser kun på pris og varighet og har alt for liten kjennskap til hva man forplikter seg til.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Det er klart attraktive lokaler er en fordel når man skal ha tak i de beste folkene og kan

– Hvor i Drammens-området er markedet mest vibrerende for tiden?

– Det er godt trykk i hele Drammen om dagen. Men opplever at det beveger seg litt ekstra på Åssiden og Kobbervikdalen. Spesielt innenfor kombieiendom-segmentet som vi jobber mye med.

30

ØVRE VOLLGATE 6 2 425 M TIL LEIE Ønsker du lokaler som kombinerer det moderne med det historiske? Nå har din bedrift mulighet i Andvord-kvartalet! Her har vi flotte og arealeffektive lokaler på 425 m² til utleie.

Alt av offentlig kommunikasjon, handels- og servicetilbud er rett i nærheten.

BELIGGENHET: Øvre Vollgate 6 ligger øverst i Kvadraturen. Her er det kort vei til byens pulserende liv med Christiania Torv rett i nærheten.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

FASILITETER: Lokalene er tilknyttet et stort møterom for byggets brukere og en flott kantine.

I sokkeletasjen er det tilgang til parkeringsplasser.

BUSS: Det er kort gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon som trikk, buss, tog og båt.

Det tar ca. 7 minutter å gå til Oslo S.

KONTAKT Ole Magne Silnes Newsec AS 982 18 790 / silnes@newsec.no FINN-kode: 130776731

Forventer økt kontorledighet Til tross for fokus på arealeffektivisering tror ikke Anne Bruun-Olsen at koronapandemien vil føre til markert lavere arealbruk.

AV: SILJE RØNNE

– Økt tilførsel av nytt kontorareal kombinert med noe lavere etterspørsel vil øke kontorledigheten fremover.

Koronapandemien har forsterket denne utviklingen. Vi venter at kontorledigheten vil gå ned igjen allerede i 2022 som følge av lavere nybygging. Det er fremdeles begrenset tilbud av kontorlokaler i sentrum, og vi ser ikke tegn til at leieprisene faller i de attraktive byggene. Utleierne vil heller ikke igangsette nybygg uten at leieprisen gir en forsvarlig inntjening, sier Anne Bruun-Olsen, senior partner i Cushman & Wakefield Realkapital.

Bruun-Olsen påpeker at det lenge har vært en trend med fokus på arealeffektivisering. Den trenden mener hun vil fortsette. Likevel tror hun ikke at koronapandemien vil føre til markert lavere arealbruk.

– Det har også vært en trend med økt fokus på ulike måter å jobbe på. Koronapandemien vil forsterke denne trenden.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | KONTORLEDI GHET

Kravet om økt avstand mellom ansatte både i arbeidssonene og i møterommene, behov for flere fleksirom for digitale møter, kontoret som attraktiv møteplass og ønske om faste plasser vil øke behovet for mer areal, tror hun.

Motvekten er redusert areal som følge av økt bruk av hjemmekontor og økt kostnadsfokus, og disse effektene tror hun samlet sett utligner hverandre.

FERSK UNDERSØKELSE – Som landets største leietakerrådgiver har vi brukt mye tid på å dele erfaringer både fra Norge og internasjonalt med våre kunder. Cushman & Wakefield er verdens største på leietakerrådgivning, og vi har derfor tilgang til deres erfaringer fra hele verden om hvordan covid-19 pandemien påvirker bruken av kontor. I tillegg har vi også gjennomført leietakerundersøkelse i Norge med svar fra over 100 leie-

32

FOTO: CUSHMAN & WAKEFIELD REALKAPITAL

ANNE BRUUN-OLSEN senior partner i Cushman & Wakefield Realkapital.

takere fra både privat og offentlig sektor, som representerer cirka 30.000 kontoransatte med leieareal på til sammen 6–700.000 kvadratmeter kontor, sier hun.

Undersøkelsen deres viste også at over halvparten av leietakerne tror at de ikke får endret arealbehov på sikt. De skal gjøre en ny undersøkelse i september.

– På kort sikt ser vi heller ikke at dette får konsekvens for salg av næringseiendom. Det er svært lave lange renter og kontorledigheten er lav, særlig i sentrum. Kontoreiendom tilbyr dermed god avkastning samtidig som investorene kan sikre seg mot inflasjon. Det er derfor stor interesse for kontoreiendom. Det må således en markant endring i etterspørselen for kontorareal

33

fremover for at det vil få store konsekvenser for salg av næringseiendom. En slik endring har vi heldigvis ikke sett tegn til ennå, påpeker hun.

– Tror du trenden med hjemmekontor vil vedvare?

– Ja, vi tror flere vil benytte seg av hjemmekontor fremover, som et naturlig supplement til kontorlokalene. De fleste firmaer har erfart at de ansatte faktisk gjør jobben sin og ikke «gjemmer» seg unna på hjemmekontor. De ansatte sparer også mye tid på reisevei til og fra jobb, og til og fra jobbmøter. Hjemmekontor gir også en bedre balanse mellom jobb og familie/fritid. Denne fleksibiliteten til å kunne jobbe hjemmefra i større grad en tidligere, vil nok fortsette også etter at vi har fått smittesituasjonen under kontroll, svarer hun.

Undersøkelsen deres viser også at 51 prosent av leietakerne ønsker å innføre bruk av hjemmekontor som en del av sin kontorløsning.

– Ulempen med hjemmekontor er at kompetanseoverføring, kulturbygging og nyskaping og samarbeid på tvers ikke er så lett å få til når de ansatte ikke møtes fysisk på arbeidsplassen.

Det setter også andre krav til oppfølging og ledelse, påpeker Bruun-Olsen. I undersøkelsen kommer det frem at de ansatte ønsker å kunne benytte seg av hjemmekontor som et fleksibelt supplement til kontorarbeidsplassen, og ikke som en erstatning.

«Vi har mer tro på coworking som rendyrker tilbud av fleksible kontorarealer som en del av det samlede kontortilbudet, særlig for større leietakere og oppstartsbedrifter.»

– Mange savner det sosiale samværet med kollegaer, det å samarbeide og utvikle selskapet sammen og utvikle hverandre. Dette er ikke minst viktig for å tiltrekke seg og holde på unge talenter, sier hun og fortsetter: – Så snart smittesituasjonen tillater det, vil nok mange juble over å kunne samles igjen på kontoret.

Bruun-Olsen fremhever at kontoret er viktig som møteplass og et verktøy for innovasjon, samarbeid og kulturbygging. Det tror hun bare vil forsterke seg videre.

ENDRING I KANTINEDRIFT – Dersom mange vil fortsette med hjemmekontor, hvordan vil det påvirke kantiner og livet i byggene?

– På kort sikt vil aktiviteten i kantiner og livet i bygget være sterkt påvirket av smitte-

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | KONTORLEDI GHET

situasjonen og økt bruk av hjemmekontor.

Dette vil trolig bedre seg etter hvert som kantinedriverne utvikle nye konsepter som sikrer servering av mat i forhold til smitte, og kontorene tas mer normalt i bruk igjen, svarer hun.

– Det vil kanskje også bli flere som tilbyr kantineløsninger som flerbruksareal, som kan drives kommersielt og forsvarlig i henhold til smittevernregler også utenom lunsjtid. I noen nybygg, vil man sikkert også vurdere løsninger uten kantine med bruk av restauranter i nærmiljøet eller mindre lunsjarealer inne hos hver enkelt leietaker, sier Bruun-Olsen.

FREMTIDEN FOR COWORKING – Mange har satset på coworking, hvordan tror du dette markedet vil gå?

– På kort sikt kan tradisjonelle coworkingtilbud hvor mange deler på arealer og hvor mye av inntjeningen baseres på service og arrangementer få problemer. Vi har mer tro på coworking som rendyrker tilbud av fleksible kontorarealer som en del av det samlede kontortilbudet, særlig for større leietakere og oppstartsbedrifter. Vi tror også på coworkingkonsepter som tilbyr et faglig og innovativt miljø som vanskelig kan erstattes av tradisjonelle kontorer. Fleksibilitet og ønske om å unngå å langsiktige bindinger taler for økt bruk av coworking, mens behovet for å skape en sterk bedriftskultur og profil taler for at leiearealet samles på ett sted og at coworking-areal eventuelt kun benyttes i perioder med økt arealbehov, avslutter hun.

34

SENTRUMVEIEN 6 A/B 2 350 - 870 M TIL LEIE Nå kan du leie fine lokaler i hjertet av Ski sentrum!

Lokalene har gode lysforhold og kan enkelt tilpasses leietakerens ønsker og behov. Det er umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon, butikker og spisesteder. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Sentrumveien ligger midt i smørøyet i et av Stor-Oslos mest spennende områder framover, Ski sentrum.

BUSS: Kun få minutters gange til Ski terminal TOG: Umiddelbar nærhet til Ski togstasjon.

Reisetid med tog tar i dag ca. 23 minutter.

I 2021 vil reisetid til Oslo være 11 minutter med ny høyhastighetsbane.

BIL: 25-30 minutter med bil fra Oslo/Moss/ Askim. Mulighet for parkering.

KONTAKT Ole Magne Silnes Newsec AS 982 18 790 / silnes@newsec.no FINN-kode: 140777372

Tiltak for å redusere smitte på kontoret Ved enkle grep kan du gjøre det tryggere for de ansatte å være på kontoret.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: INDUNOR

«Å kutte i reiseaktiviteten bidrar til lavere kostnader for selskapet, samt mer tid inne på hovedkontoret.

Dette er med på å effektivisere arbeidet og få mer ut av hver ansatt.»

ERLEND SKALLEBERG Indunor AS

Koronaviruset har resultert i mange endringer på arbeidsplassen. Erlend Skalleberg i Indunor AS ser nå en klar trend i markedet, der mange ønsker å isolere ansatte mot potensiell smitte.

Enten ved hjelp av skjermvegger mellom kontorpultene eller innglassering.

– Det er flere som benytter skjermvegger for å redusere risikoen for smitte mellom ansatte som sitter tett i åpne kontorlandskap. Det er også stort fokus på innglassering av resepsjonsdisker eller andre arbeidsplasser, der det er mye nærkontakt mellom ansatte og kunder. På denne måten unngår vi nærkontakt og smitterisikoen reduseres, sier han.

FLERE GÅR TILBAKE TIL CELLEKONTOR Skalleberg mener dette er enkle og effektive grep bedriften kan iverksette for å beskytte sine ansatte, for få en tryggere arbeidsplass og gi de muligheten til å komme tilbake på jobb.

– Skjermvegger har en effekt, men vi ser nå at flere ønsker å gå tilbake til cellekontor.

Ettersom disse har mindre sannsynlighet for smitte. Her vil man også kunne ha et operativt kontor samt at smitten og sykefraværet går betraktelig ned for selskapet, sier han og fremhever at kontorbransjen de siste årene har vært preget av mange åpne landskap.

INVESTER I MØTE- OG VIDEOROM Videre trekker han frem at økt smitte gir økt sykefravær og at det er en risiko for at bedriften kan bli uten kompetansen i huset.

– Lokaler er ikke egnet for at alle kan være i dem under covid-19, men dette kan være vel så viktig under influensa og andre pandemier som kan komme i fremtiden. Vi har også sett

37

en stor utvikling i å bygge gode møte- og videorom, der selskaper investerer i å legge litt ekstra i glassvegger og dører som er lydisolert, samt akustikkprodukter inne i rommet som demper gjenklang, forklarer han og fortsetter: – Dette gir fullverdige videomøter, som kan redusere reising betraktelig. Dette sparer miljøet, men ikke minst reduserer risikoen for smitte. Dette gir også store besparelser for selskapet.

KAN EFFEKTIVISERE ARBEIDET Skalleberg trekker frem enda et argument. At mindre reising kan føre til økt effektivisering på arbeidsplassen.

– Å kutte i reiseaktiviteten bidrar til lavere kostnader for selskapet, samt mer tid inne på hovedkontoret. Dette er med på å effektivisere arbeidet og få mer ut av hver ansatt, understreker han.

Indunor ser også mer bruk av stillerom. Der rommene bygges med lydglass og akustikkløsninger som på videorommene, men forskjellen er at de ansatte benytter sine egne bærbare PC-er.

GJØR ENDRINGER HJEMME – Etter at covid-19 for alvor kom i mars 2020, ble hverdagen for mange av hjemmekontor.

Da opplevde en rekke ansatte at de ikke hadde de samme fasiliteter hjemme som på jobben – møterom for videomøter, god arbeidsro og akustikkvennlige rom. Dette skapte nye utfordringer. Men det er også mulig å bygge opp hjemmekontorfasiliteter som kan skape gode arbeidsforhold i hjemmet. Vi ser nå en stor etterspørsel etter glassvegger og akustikkløsninger også til privat bruk, avslutter han.

Slik blir kontormarkedet denne høsten Leiemarkedet stoppet delvis opp, men er nå på vei tilbake.

Newsec har observert et svakt leieprisfall og de tror nedgangen blir svært begrenset sammenlignet med forrige krise.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SHUTTERSTOCK

– Fallet vi så under finanskrisen på 25 prosent vil ikke gjenta seg. Dagens krise er nok hardere, men mer kortvarig, fallet blir derfor ikke nødvendigvis like stort eller langvarig – men litt ned skal det. Historisk sett har vi ikke sett så lav ledighet i markedet som forut for krisen, så denne gangen var markedet godt rustet, sier Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec.

Videre understreker han at gårdeiere kan vurdere påkostede tilpasninger opp mot leien de får. Påkostninger har som kjent vært ekstremt høy de siste årene.

– Co-working var i en euforisk positiv trend, som tilfredsstilte kontorbrukerens økte ønske om fleksibilitet, sier han.

I lys av Covid-19 ser Newsec segmentet som noe mer utfordrende.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | KONTORMARKEDET

– Erfaringen globalt er at co-workingaktørene har en utfordrende tid, da man ikke ønsker store utskiftninger på hvem man jobber sammen med. Dersom dette også blir tilfelle i Norge, vil vi kunne få en raskt økende ledighet, spesielt i Oslo hvor dette miljøet har tatt mye areal de siste årene. På den positive siden vil usikkerhet rundt fremtidig behov og ønsket om fleksibilitet kunne kompensere for dette og gi ett oppsving for co-working, forklarer han.

Newsec erfarte at leietakere satte beslutninger på hold, særskilt utenlandske aktører ble avventende.

– En del gårdeiere var svært dyktige og reforhandlet løpende kontrakter med rabatter i bytte mot lengre kontrakter på høyere nivåer.

Det er tvilsomt at man vil se nybygg på speku-

6,6 PROSENT Per 2. kvartal 2020 har Newsec registrert en arealledighet på 6,6 prosent for kontor i Oslo totalt

38

lasjon den nærmeste tiden. Generelt oppleves leietakere innen kontor som solvent, men for aktører i noen bransjer vil vi nok se en del konkurser og permitteringer slik det ble under forrige krise, så bevissthet rundt type leietaker og grad av påvirkning blir viktig å vurdere framover, påpeker analysesjefen.

KONTORLEDIGHET I ANMARSJ Per 2. kvartal 2020 har Newsec registrert en arealledighet på 6,6 prosent for kontor i Oslo totalt og 5,2 prosent i Oslo CBD, en oppgang på hhv. 0,8 og 0,7 prosentpoeng. Størst endring i arealledigheten finner vi på Bryn-Helsfyr og Oslo Øst der ledigheten økte med cirka 3,1 prosentpoeng fra forrige kvartal til hhv. 13,7 prosent og 13,5 prosent.

39

– Dette er ikke en uvanlig høy ledighet i disse to områdene, som begge undergår større transformasjoner med flere prosjekter, men det er den største endringen vi har registrert hittil for disse områdene på ett kvartal, sier Dahl.

Arealedigheten for kontor i Bergen, Stavanger og Trondheim er alle opp mellom 0,2 og 0,4 prosentpoeng, til hhv. ca. 8%, 10,3% og 7,6%.

– Hvordan ser det ut fremover, vil ledigheten øke mye? Hvor synkende er etterspørselen?

– Newsec tror på økt ledighet fremover i takt med lavere etterspørsel etter kontorarealer, drevet av forsiktige og avventende leietakere.

Ifølge Arealstatistikk ble det signert 138.000 kvadratmeter i 2. kvartal i år, noe som er det laveste volumet siden 2014. Til sammenligning ble det signert 189.000 kvadratmeter i 2. kvar-

tal i fjor, noe som er 27 prosent høyere enn 2. kvartal i år, svarer Dahl.

HVA MED NYBYGG? – Mye areal ferdigstilles i år og neste år, hva skjer med disse byggene?

– Flere av disse prosjektene er allerede utleid helt eller delvis. Noen prosjekter vil kanskje slite med å fylle de siste lokalene i likhet med de fraflyttede byggene i den situasjonen vi er i nå. Dog vil prosjektene som ligger i sentrum, ved kollektive knutepunkter og områder med utpreget klustertankegang også nå klare seg best.

ØYVIND JOHAN DAHL Analysesjef i Newsec.

Newsec er i kontinuerlig dialog med de ledende aktørene som utfører strukturerte leietakersøk. De opplever at mange av deres kunder som har utsatt prosesser første halvår vil måtte bruke høsten for å sondere markedet for nye lokaler eller endrede arealbehov.

Analysesjefen understreker at påbegynte prosjekter vil ikke stoppes, men prosjekter som fremdeles ligger på skrivebordet i påvente av leietakere mest sannsynlig må vente lenger nå enn tidligere.

– Grunnet de usikre fremtidsutsiktene vil nok flere leietakere være forsiktige med å søke nye og/eller større lokaler, og heller utsette beslutningen ved å forlenge leieperioden i eksisterende lokaler, sier han.

– Kan 2022 bli et år hvor man lener seg på tidligere ferdigstilte bygg og at det ikke tilføres mye nytt?

– Nybygg krever i utgangspunktet en større leiekontrakt. Med Covid-19 og endrede bruksmønster taler mye for at 2022 blir et roligere år i form av igangsetting av bygg. Dette vil igjen kunne ta brodden av den potensielt økte kontorledigheten som er i anmarsj, svarer analysesjefen.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | KONTORMARKEDET

HJEMMEKONTOR HAR KOMMET FOR Å BLI Dahl tror hjemmekontor har kommet for å bli.

– Det er blitt en større aksept for det, det har vist seg å fungere og folk har blitt mer vant til det. Hvor utbredt det blir på sikt er usikkert, det er for tidlig å si i hvilken grad det vil påvirke bruken og behovet for kontorarealer. Kontor vil fremdeles være en viktig arena for erfaring- og ideutveksling og samspillet mellom de ansatte er helt avgjørende for nyskapning og innovasjon, sier han og fremhever at de fleste har ett ønske om å komme tilbake til hverdagen, men med usikkerheten rundt utvikling av smitte vil mange avvente og beholde rutiner fra før sommeren. Analysesjefen mener dette gjelder selskaper med mange ansatte som tar offentlig kommunikasjon. De vil opprettholde hjemmekontor til smittespredningen er mer avklart.

På spørsmål om det er mulig at kontorene blir større og at cellekontorene kommer tilbake, svarer Dahl at det er for tidlig å si, hvorvidt virusutbruddet vil gi økt etterspørsel etter mer areal, større kontorer og mer cellekontor.

– Hvis det viser seg at virusutbruddet blir en vedvarende situasjon som vi må forholde oss til og at kombinasjonen med hjemmekontor ikke klarer å avlaste bedrifters arealbruk eller eventuelle krav til dette, kan det tenkes at behovet for areal vil øke.

– I finanskrisen falt kontorleiene med rundt 25 prosent, hva har prisene falt med til nå og tror du på et nytt finanskrisefall på pris?

– Finanskrisen sammenfalt med relativt høy arealledighet og flere store kontraktsutløp i Oslo CBD, noe som bidro til å forverre nedgangen i leieprisene. Den gjennomsnittlige leieprisen i Oslo totalt falt med 4 prosent i 2. kvartal i år til 2.340 kroner kvadratmeteren, mens de 15 prosent dyreste kontraktene så en nedgang på 2,3 prosent til 3.810 kroner kvadratmeteren. Ved å se på firekvartals rullerende tall ender nedgangen i leieprisene på hhv.

2,5 prosent og 1,7 prosent p.t. Newsec tror ikke på et nytt finanskrisefall, men analyser underbygger en nedgang i firekvartalstallene på 5–7 prosent, sier han.

40

TIL LEIE:

8 40 0 K V M KONTORLOK ALER I PR O F I L ER T EIEND OM PÅ SKØYEN

knudtzon@union.no

foss@union.no

Tlf. 479 57 374

Tlf. 900 89 559

I Karvesvingen 7 på HasleLinje utvikles et prosjekt tuftet på deling, sambruk og samarbeid.

Her skal et hotell- og kontorbygg gå hånd i hånd.

Kall det gjerne et «kontell».

AV: SILJE RØNNE | ILLU: GHILARDI+HELLSTEN ARKITEKTER

KONTOR+HOTELL

=KONTELL

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | KONTELL

42

SAMBRUK I Karvesvingen 7 eller «K7», utvikler Höegh Eiendom og AF Eiendom et bygg bestående av både kontor og hotell.

I Karvesvingen 7 eller «K7», utvikler Höegh Eiendom og AF Eiendom et bygg bestående av både kontor og hotell med fokus på sambruk. Her kan hotellets restaurant benyttes av kontoransatte til lunsj. Det store kurs- og konferansesenteret skal enkelt kunne benyttes av kontoransatte og deres besøkende. Et kommersielt treningssenter ligger midt i bygget og vil tilby trening og helsetjenester til både nabolag, ansatte og hotellets gjester. Senterets garderobefasiliteter kan også brukes av kontorleietakere. Hotellets lobby setter sitt eksklusive preg på byggets første etasje, som også er adkomst for kontorleietakere. Flere innganger og egen resepsjon for kontorleietakere sørger for opplevelse av både hotell og kontor i samme rom. Alt dette for å skape liv 365 dager i året, døgnet rundt.

– I eiendomsbransjen har man i lengre tid snakket om at kontoret og hotellet må lære av hverandre. Innovasjon og utvikling av nye konsepter kan nå tvinge seg frem. Kontorutviklere må se til hotellnæringen for å finne inspirasjon til de gode møteplassene. Samtidig må hotellaktørene som er tuftet på stor kurs- og konferansevirksomhet se til kontoraktørene for å sikre bedre utnyttelse av sine fasiliteter fremover, sier Cecilie Landgraff Bruusgaard, utleiesjef i Höegh Eiendom. Bruusgaard har mange argumenter for at hotell- og kontorfunksjoner bør utvikles sammen.

– De tilbyr ofte komplimentære tjenester til forskjellige tider av døgnet. Frokost er viktig for hotellgjester. Lunsj er noe alle moderne kontorbygg bør tilby. Ofte bygges store personalrestauranter som står uvirksomme store deler av dagen.

43

Sambruk og deling kan gjøre at restauranten er full fra frokost til kveld. Det samme gjelder for andre fasiliteter som treningssenter, møterom og parkeringsplasser, sier hun.

Quality Hotel Hasle Linie åpner dørene ved påsketider neste år, og medieaktøren Nordic Entertainment Group (NENT) har bestemt seg for å flytte inn i september samme år. Bygget er på totalt 19.518 kvadratmeter, hvorav 1.500 kvadratmeter er ledig for andre kontorleietakere – kanskje i samme bransje.

– Vi synes det er veldig spennende å utvikle dette konseptet sammen med Nordic Choice.

For eksempel er vår egen erfaring med personalrestauranter at de kun er i bruk noen timer om dagen. Det samme kan man si om møterom. K7 blir sånn sett et kinderegg, hvor vi får testet ut mange av våre hypoteser på en gang, sier Jørgen Christoffer Flaa, markeds- og forretningsutvikler i Höegh Eiendom.

STYRKER SATSNINGEN I NORGE NENT har vært leietaker hos Höegh Eiendom i 13 år. Nå flytter de til Hasle og tar med seg flere kjente merkenavn innen TV, strømmetjenester

og radio fra Akersgaten. Her skal de leie cirka 5.000 kvadratmeter i K7. Selskapet ønsker å samle alt i eget hus. Tidligere har de blant annet leid radio-studioer, nå skal det bygges to TV-studioer for live-sendinger og nye radio-studioer.

Konsernsjef i Nent-gruppen, Anders Jensen, sier til Kampanje at flytteplanene bekrefter ambisjonene selskapet har for det norske markedet.

– Dette er et stort bevis på hvor viktig Norge er for oss, og er fantastiske nyheter for teamet vårt i Oslo. De kommende årene vil vi styrke innholdet vårt i Norge mer enn vi noensinne har gjort med vintersportsrettigheter og Premier League. I tillegg til den tydelige satsingen på sport sikter vi mot å produsere enda flere norske dramaserier og ser fram til å jobbe enda tettere på det norske kreative miljøet. Våre større og mer moderne kontorer vil inspirere våre ansatte, tiltrekke de beste talentene og hjelpe oss å levere den best mulige opplevelsen for seerne, sier Jensen til Kampanje.

Senior partner, Anne Bruun-Olsen i Cushman & Wakefield Realkapital var leietakers rådgiver.

SYNERGIEFFEKT Jørgen Christoffer Flaa, markeds- og forretningsutvikler i Höegh Eiendom og Cecilie Landgraff Bruusgaard, utleiesjef i Höegh Eiendom.

EN MØTEPLASS Ghilardi+Hellsten arkitekter har tegnet bygget, og Henrik Poulsson forteller at prosjektet som helhet er utformet for å være et åpent og inviterende sted, der kontorbrukere, hotellgjester, brukere av treningssenteret, og beboere i nabolaget skal møtes. Bakkeplanet er i stor grad fylt med tilgjengelig program, og fasadene er åpne og kommuniserer aktivitet ut mot gateplan.

– Arkitekturen er inspirert av de rene linjene i originalversjonen av Bygg 01 (det gamle hovedbygget til A/S Vinmonopolet), som er et godt eksempel på norsk modernisme fra 1930-tallet. I prosjektet reflekteres dette i de gjennomgående vertikale båndene i hotellet, og de horisontale båndene i kontorbygget, som gir begge bygg et helhetlig og rent uttrykk, forklarer arkitekten.

mye lys inn i planen ved å etablere store vinduer med lav brystningshøyde. Den lengste fasaden ligger i tillegg nordvendt uten solavskjerming, noe som til enhver tid sikrer lys og utsyn til store deler av bygningen.

ET FLERFUNKSJONELT HUS Poulsson påpeker at det er viktig å skape bygg med lang levetid. Dette gjenspeiles i valg av robuste materialer, men også i planleggingen av selve konstruksjonen.

– Både hotellet og kontorbygget er planlagt slik at de kan bygges om til et annet formål (f.eks. bolig eller kontor) i fremtiden, uten å måtte rives, sier han.

– Hva er intensjonen for bygget med tanke på hvordan det skal være å jobbe og oppholde seg der?

– Generelt har det vært viktig for oss å ivareta de synergieffektene man har ved å jobbe i et flerfunksjonelt hus. Sambruk av arealer, og mangfold av brukere er viktig i de nedre etasjene, samtidig som man får følelsen av eksklusivitet i sitt eget kontorlokale, svarer han og legger til: – Naturlig lys er noe av det viktigste for trivsel på en arbeidsplass. Intensjonen bak K7 har vært få

ET HAV AV MULIGHETER Poulsson fremhever at de har hatt en fantastisk mulighet med K7 til å utvikle et helhetlig, gjennomtenkt produkt som er raskt tilgjengelig for potensielle brukere.

– Det krever at både utrykket på bygget og interiørkonseptene er attraktive og av god kvalitet, sier han og legger til at kontorbyggets størrelse og tilknytning til hotellets funksjoner er ideelt for moderne bedrifter som ønsker et mangfold av muligheter og tilbud i hverdagen, uten å ha alle funksjoner inkludert i sitt eget kontorareal.

– Her har du muligheten for avslappede møter i hotellets restaurant, større møter i konferanselokalene, eller arrangementer i lounge arealet, er funksjoner man vanligvis ikke har tilgang til i sitt eget bygg. I tillegg har man flotte treningsfasiliteter i underetasjen, og muligheten for en drink i hotellbaren på ettermiddagen, avslutter han.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | KONTELL

44

Illustrasjon

Nyrenoverte kontorlokaler v/ Holbergs Plass

Tullins gate 6 Illustrasjon

358 - 716 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

JONAS MYHRE Akershus Eiendom

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 998 69 900 e jm@akershuseiendom.no

De ledige lokalene ligger i 5. og 6. etasje.

Lokalene har en effektiv planløsning med gjennomlys og god gjennomgående takhøyde.

Lokalene rives til betongen og bygges opp igjen i samråd med ny leietaker med gode kvaliteter.

FOTO: TERJE BORUD

Storsatsing på Drammen

Drammen er en av byene hvor Bane NOR Eiendom satser tungt.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

46

ILLU: GRAPE

UTSTILLINGSVINDU Bane NOR Eiendom er med på Drammen Helsepark-prosjektet.

Bane NOR Eiendom har stor tro på Drammenområdet. Det statlige eiendomsselskapet har blant annet utviklet kontorbygget Drammen stasjon Business Center og hotellet Quality River Station rett ved jernbanestasjonen. I månedsskiftet januar/februar ble det kjent at de to eiendommene skulle selges, men da korona rammet Norge ble salget av hotelleiendommen lagt på is. Men arbeidet med å selge Drammen stasjon Business Center fortsatte, og rett før sommeren ble det solgt til et syndikat satt opp av DNB Markets.

Bane NOR Eiendom hadde ambisjoner om å utvikle et CBD-område i Drammen da de utviklet stasjonseiendommen, og de lyktes med å lande leietakere som Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Viken og KPMG. HELSEKLYNGE Bane NOR Eiendom har også store planer ved Brakerøya stasjon og det nye sykehuset i Drammen.

Der har selskapet gått sammen med Eidos med ambisjoner om å skape Europas mest komplette helseklynge. Utbyggingsprosjektet blir på 76 000 kvadratmeter og er 440 meter langt og 40 meter bredt. Det skal utvikles hotell, butikker, kafeer,

47

arealer for utdanning og servicenæringer i tillegg til hovedfokus som er et miljø for helseindustri i samspill med forskning og sykehus.

– Helseparken kan bli et utstillingsvindu. Vi legger til rette for at fagmiljøer kan jobbe tett sammen, utveksle erfaring og kunnskap, uttalte daglig leder Jon Chr. Simenstad i Drammen Helsepark da planene ble kjent.

Drammen Helsepark eies av Eidos Eiendomsutvikling og Bane NOR Eiendom. Simenstad jobber for å gi helseparken innhold. Målet er å tiltrekke nye bedrifter innen næringen.

– Det er realistisk. Vi har en unik plassering ved Brakerøya stasjon med sykehuset som nærmeste nabo, sier Simenstad.

Også politikerne har store forventninger til planene.

– Drammen Helsepark er en spennende mulighet.

Her kan vi få et unikt miljø for helsetjenester, næring, utdanning og forskning. Da må flere enn Drammen Helsepark ville lykkes med planene, sa Anders Wengen (V), som leder næringsutvalget i Drammen.

FOTO: BANE NOR EIENDOM

IKKE SOVEBY Utviklingsdirektør Morten Austestad i Bane NOR Eiendom har stor tro på Drammen.

TANGENKAIA Bane NOR Eiendom og Drammen Kommune Eiendomsutvikling jobber nå med planene for det tidligere havneområdet Tangenkaia. En samarbeidsavtale innebærer at det kommunale eiendomsselskapet og Bane NOR Eiendom skal etablere et felleseid selskap, Tangenkaia AS, som skal undersøke hvordan havneområdet kan transformeres og utvikles til en ny og attraktiv bydel. Området er på ca. 100 dekar og ligger på Strømsøsiden av Drammenselva, i utkanten av sentrum mot øst. Grunneiere er Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS, Bane NOR Eiendom AS, Brække Eiendom AS og Jon Christensen AS. Det er et langsiktig byutviklingsprosjekt som de to partnerne skal i gang med. Målet er at et parallelloppdrag skal resultere i mulighetsstudier som leveres i september i år og som danner grunnlaget for en tredelt strategi for utviklingen av Tangenkaia. Første del av strategien skal omfatte de ti første årene, mens den neste skal ha et perspektiv på 10 til 15 år. Den tredje delen skal omfatte et 20-30 års perspektiv.

«Slik vil strategien vise hvordan det kan legges til rette for en gradvis transformasjon til en ny, levende bydel. Strategien skal inneholde forslag til prosess og vise et helhetlig byplangrep som grunnlag for regulering og utvikling av området.

Planprosessen inkluderer også andre grunneiere som det nye selskapet vil samarbeide med», skrev partene i en pressemelding.

En transformasjon og utvikling av havneområdet vil innebære enorme investeringer over flere tiår.

SUNDLAND OG NYBYEN Bane NOR Eiendom jobber også med to store prosjekter i Nybyen og Sundland. Den 280 mål store eiendommen på Sundland mellom Gulskogen og Drammen togstasjoner skal utvikles til en ny boligby med rundt 800 rekkehus og blokkleiligheter.

I tillegg til Sundland og utviklingen på Drammen stasjon, er Bane NOR Eiendom i gang med plan-

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

leggingen av godsterminal-området i Nybyen.

Der skal det bli fortetting og byutvikling som følge av at godshåndteringen fases ut.

SKAPT EN EGEN IDENTITET Utviklingsdirektør Morten Austestad i Bane NOR Eiendom sier at Bane NOR Eiendom har store tomteområder i Drammen som følge av jernbanen.

– Vi har stor tro på området og den byutviklingen som foregår i Drammen. Byen har løftet seg voldsomt og ligger også i an akseptabel avstand til Oslo. Drammen har skapt en egen og sterk identitet, som gjør at den ikke bare er en soveby til Oslo. Den har klart å tiltrekke seg bedrifter og innbyggere, sier Austestad.

Han viser til da Bane NOR Eiendom fikk inn Statens Vegvesen på en etasje i Drammen stasjon Business Center. Den avdelingen ble relokalisert fra Oslo til Drammen.

– Det viser at Drammen tiltrekker seg virksomheter og bedrifter også fra Oslo, sier Austestad.

48

300-1.240 kvm Kontorlokaler

Drammen

NEDRE STORGATE 15-17, DRAMMEN Kontorlokaler med sentral beliggenhet

Eiendommen er nylig rehabilitert. Fasadene har blitt lysere og mer tidsriktig med nye glassfasader i 1. og 2. etasje mot Nedre Storgate, i tillegg til presentable inngangspartier.

Moderniseringen stĂĽr i stil med den spennende utviklingen og veksten i Drammen.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov innenfor et overordnet interiørkonsept, som harmonerer med fellesarealer og byggets identitet.

Illustrasjon: DRMA/B&B

Til leie

For mer informasjon, ta kontakt med: Sverre B. Lund 90 64 67 97 sbl@malling.no

54

56

58

62

Investorene viser stor interesse for Drammen

Toppen nådd i CBD?

Mye å velge mellom i 2021

Mye på gang på Bryn/Helsfyr

MARKED De vanskelige byene rundt Oslo

51

somheter oppretter avdelingskontor i Drammen, samtidig som det kommer bedrifter som etablerer seg i byen. En av de viktigste grunnene til at bedriftene og de offentlige virksomhetene nå kommer til Drammen, er at det bor stadig flere med den kompetansen som bedriftene trenger. Da kan man etablere bedriften sin til lavere bokostnader enn i Oslo og få tilgang på mye av den samme kompetansen som finnes i hovedstaden.

Vi tror den positive utviklingen i Drammen vil fortsette. Flere store boligprosjekter vil tiltrekke seg nye innbyggere, noe som vil gjøre Drammen mer attraktivt for arbeidsgivere.

Tilretteleggingen for boliger er noe andre «sovebyer» utenfor Oslo bør lære av Drammen. For får man etterspurt kompetanse til å bosette seg i byen sin, så er mye gjort med tanke på skatteinntektene. Og da kan fort bedriftene komme etter.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

M

ens Oslo sikrer seg de store hovedkontorene og svært mange statlige virksomheter, sliter flere av byene i området rundt hovedstaden med å tiltrekke seg nok lokale arbeidsplasser. Flere steder har kompetente arbeidsplasser, men likevel må mange av lokalbefolkningen pendle til Oslo for å jobbe.

En av byene som har klart seg svært godt, er Drammen. For 20-30 år siden sa folk at det var bedre med en dram i timen enn en time i Drammen, og byen ble omtalt som noe man kjørte kjapt forbi og Norges største veikryss.

Men det var før det ble gjennomført en enorm oppgradering av sentrum, med særlig fokus på området ved elven. Samtidig er det gjort grep for å lette trafikkbyrden for drammenserne.

Resultatet nå er en by som både tiltrekker seg høyt utdannede mennesker som vil bo der og arbeidsplasser. Flere og flere store virk-

Det kommer flere nye kontorprosjekter i Drammen i tiden fremover. Malling & Co mener etterspørselen etter lokaler i de nye byggene er god.

God etterspørsel etter nye kontorlokaler i Drammen AV: DAG-JØRGEN SALTNES

N

æringsmegler Sverre B. Lund i Malling & Co Drammen forteller til NæringsEiendom at det er blitt annonsert flere store kontorprosjekter i markedet de seneste halvåret. Han trekker frem Union Eiendomsutviklings prosjekt Portalen, Holtefjell Eiendoms T-2 og Vestaksen Eiendoms Hansteinsgate 13.

– Et fellestrekk er at alle ligger på Strømsøsiden med nærhet til kollektivknutepunkt.

Disse utgjør et betydelig tilskudd av antall kvadratmeter på tilbudssiden i kontorsegmentet. Vi opplever dog at gode kontorprosjekter er meget løsbare i Drammensmarkedet. I den forbindelse ser vi at nye og gode kontorprosjekter er attraktive i konkurran-

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

sen mot de eksisterende og ofte mer urasjonelle alternativene, sier Lund.

Det ligger dermed an til et skarpere skille mellom de beste objektene (nye lokaler med sentral beliggenhet) og de mindre sentrale og eldre lokalene. ØKTE LEIEPRISER Malling-megleren forteller om et marked med stigende leiepriser.

– Vi opplever at prisene har steget betraktelig for topp moderne kontorlokaler med god beliggenhet de seneste årene. I den forbindelse er det nå vanlig å betale fra ca. 2300 kroner per kvadratmeter til 2700 kroner per kvadratmeter, sier Lund.

Han presiserer at det intervallet er avhengig av arealeffektivitet, standard og intern plassering i de bedre kontorprosjektene med nærhet til kollektive knutepunkt.

GAMMELT AREAL Tall fra Malling & Co sitt analyseteam viser at hele 72 prosent av kontorarealet i Drammen ble ferdigstilt før 1980. Lund forteller at de ser en tendens mot at eldre bygg ligger lenger ute i markedet før de får leietakere.

– Er det nok lokaler med høy kvalitet i Drammen?

– Vi ser at leietakerne stadig stiller høyere krav til kvaliteter ved utleieobjektene. På denne måten er det meget positivt at vi får et tilskudd av kontorarealer som faktisk blir etterspurt i markedet. Det er derfor viktig med en politisk vilje til å fortsette den positive utviklingen, samt legge til rette for transformasjon av eldre og utdaterte objekter til bolig eller andre samfunnsnyttige formål, fortsetter Malling-megleren.

OFFENTLIGE AKTØRER OG RÅDGIVERE – Hva slags type leietakere er det som bosetter seg i Drammen og hvilke områder av byen etablerer de ulike bransjene seg?

– Vi har flere caser der offentlige aktører som for eksempel Fylkesmannen i Oslo & Viken, samt ulike underavdelinger av Statens Vegvesen har etablert større kontorer i Drammen den siste tiden. I tillegg er det typisk flere rådgivningsaktører innenfor for eksempel revisjon, regnskap og ulike bygg-tekniske fagmiljøer som vokser relativt sterkt i Drammen.

Det er spesielt på Strømsø-siden, og særlig nær jernbanestasjonen vi opplever den største utviklingen samt ønske om etablering blant denne type kontorbrukere, sier Lund.

52

MODERNISERES Drammen får stadig flere moderne kontorbygg, men byens bygningsmasse har fortsatt høy gjennomsnittsalder.

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

72%

Tall fra Malling & Co sitt analyseteam viser at hele 72 prosent av kontorarealet i Drammen ble ferdigstilt før 1980.

53

En rekke investorer har kastet seg over Drammen for å utvikle boliger.

Samtidig kjøpes det næringseiendom som aldri før i byen.

Investorene viser stor interesse for Drammen AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: ANE METTE STORVIK

INVESTORENE SATSER PÅ DRAMMEN SPG har blant annet kjøpt en tomt for boligutvikling ved Gulskogen stasjon.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

54

«Boligutviklingen i Drammen gir rom for flere bedriftsetableringer i byen. Næringsmeglere melder om et godt kontormarked, og investorene har også kastet seg over næringseiendommer som selges.»

D

rammen har vært gjennom en utrolig forvandling de seneste 20-30 årene, med en kraftig oppgradering langs elven, flere spennende byutviklingsprosjekter og vekst i befolkningen. Investorene har kastet seg over byen, og det er særlig stor interesse for boligutvikling. SPG er en av investorene som tror på boligmarkedet i Drammen og som har kjøpt flere prosjekter der.

– Vi har over lang tid vurdert Drammen som en meget interessant destinasjon for fremtidige boligprosjekter, uttalte Managing Partner Knut Holte i SPG nylig til Estate Nyheter.

Da hadde han sikret seg en 16 mål stor tomt som er direkte tilknyttet nye Gulskogen stasjon, som skal bli den nye endeholdeplassen for Flytoget. Det forventes at den nye togstasjonen er ferdig utviklet i 2024.

Eiendommen har vært eid av familien Halmrast i over 70 år, og er i dag utleid til lager-/ logistikkbruk. Selgerfamilien blir med videre med en eierandel i det nye prosjektet. Ambisjonen er 400 nye boliger

55

600-700 BOLIGER SPG har også sikret seg tomten til gamle Drammen Slip & Verksted, hvor de ønsker å konvertere en industritomt til 600-700 nye boliger. Da eiendommen ble kjøpt i desember 2019, uttalte selskapet at de tok sikte på tre års reguleringsfase og at hele utbyggingen vil stå ferdig om ti år. Investeringene vil være rundt 3 milliarder kroner. Det tidligere verftsområdet har en tomt på 53 mål og med 800 meter sjøfront.

Ved kjøpet uttalte Knut Holte at Drammen har god infrastruktur og nærhet til Oslo og Vestfold, samt en stor vilje til å utvikle byen.

Boligprisene i Drammens attraktive områder ligger rundt 70.000-75.000 kroner per kvadratmeter.

FLERE BEDRIFTER Boligutviklingen i Drammen gir rom for flere bedriftsetableringer i byen. Næringsmeglere melder om et godt kontormarked, og investorene har også kastet seg over næringseiendommer som selges.

Et syndikat satt opp av DNB Markets kjøpte tidligere i år Bane NOR Eiendoms nye kontorbygg ved jernbanestasjonen (Drammen stasjon Business Center). Men de er ikke alene om å kjøpe eiendom blant de finansielel aktørene.

Et Vika Project Finance-syndikat kjøpte Grønland 70 i Drammen, som ligger sentralt på Union Brygge. Med kort vei til Drammen jernbanestasjon, mener Vika Vika Project Finance at beliggenheten er attraktiv for leietakere.

Viken Fiber og Viken fylkeskommune er de to største leietakerne og står for omtrent to tredjedeler av leieinntektene.

Carl Erik Kreftings Carucel Eiendom har kjøpt kombinasjonseiendommen Bjørnstjerne Bjørnsons gate 118-124 i Drammen. Eiendommen er på ca. 5.000 kvadratmeter kombinasjonslokaler der de største leietagerne er Tesla, Certego og Mekonomen.

Nylig ble det også kjent at Bjørn Rune Gjelstens Fabritius har kjøpt seg inn i Eidos Eiendomsutvikling, som skal utvikle Fjordstranda i Lier kommune

Etter flere år med kraftig oppgang i leieprisene i de mest attraktive sentrumsområdene, har leieprisene nå pekt nedover.

TOPPEN NÅDD I CBD? AV: DAG-JØRGEN SALTNES

K

oronaviruset Covid-19 kan være den katalysatoren som starter et leieprisfall i de «heteste» kontorområdene i Oslo. Over flere år har kontorledigheten falt til et minimum, med tilhørende kraftig leieprisoppgang. Men nå ser det ut til at leiepristoppen er nådd i CBD-områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.

LEIEPRISFALL I CBD Analyseavdelingene til de store næringsmeglerne jobber nå med sine markedsrapporter for andre halvår. Akershus Eiendom var imidlertid ute med en liten oppdatering i sommer, hvor de skriver at de har merket en begynnende svikt i leienivåene i sentrum, og da helt spesifikt i de dyreste områdene i Vika og ned mot Aker Brygge og Tjuvholmen.

Der er etterspørselen nå lavere enn den var i februar. «Leieindeksen for lokaler med høy standard i dette området er derfor tatt ned fra 4900 til 4750 kroner per kvadratmeter»,

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

skriver Akershus Eiendom i artikkelen om leiemarkedet.

Akershus Eiendom mener årsakene til nedgangen er at noen av aktørene innenfor finans, rådgivning og forretningsjuridisk virksomhet vil merke svakere inntjening når enkeltsektorer som servering, handel og reiseliv har en lavkonjunktur. Dette skjer ifølge næringsmegleren selv om sektorene i seg selv ikke har mange kontorbrukere. ØKT LEDIGHET RETT UTENFOR SENTRUM Den 28. august var DNB Næringsmegling ute med en oppdatering på deres hjemmesider.

Næringsmegleren skriver at det er fortsatt lave ledighetstall i sentrum og CBD og at det bygges relativt lite i disse områdene. «Etterspørsel etter gode kontorer med sentrumsbeliggenheter er fortsatt stor, og vi ser at disse fylles opp fort.

Ser vi litt utenfor sentrum, tar det lenger tid å fylle opp lokalene. I ytre sentrum fikk vi Oslo

K i Kværnerbyen med i vår forrige ledighetstelling, det er fortsatt 23 000 kvm ledige. Prosjektet skal etter planen ferdigstilles i 2021», skriver DNB Næringsmegling.

Leietakerrådgiver Marius Nissen-Lie i Fast Eiendomspartner mener markedet i Oslo sentrum prismessig er marginalt ned.

– Men det er fortsatt rimelig godt trøkk.

Kortsiktig vet vi imidlertid at det vil dukke opp flere fremleieobjekter, da flere selskaper ser at de kan greie seg med et redusert areal.

Dette gir objekter hvor det er mulighet for gode avtaler, sier leietakerrådgiveren.

COWORKING De to seneste årene har særlig coworking- og kontorhotell signert store arealer i Oslo sentrum. Men koronasituasjonen har bidratt til at de aktørene har dempet ekspansjonsplanene, og det er derfor ikke grunn til å tro at de vil opprettholde de høye signerte volumene i tiden fremover.

56

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

FALL CBD-omrĂĽdet har opplevd leieprisfall etter korona.

57

MYE Å VELGE MELLOM I 2021 AV: DAG-JØRGEN SALTNES

I en tid hvor det er usikkerhet rundt koronasituasjonen, vil leietakerne kunne velge mellom flere nybygg til neste år.

L

eiemarkedet i Oslo har vært preget av lav tilbudsvekst de seneste årene og sterk etterspørselsvekst etter arealer. Det har gitt en kraftig oppgang i leieprisene, og da 2020 startet, var forventningene at oppgangen ville fortsette inn i neste år. Men med koronaviruset Covid-19 har usikkerheten økt kraftig. Store bedrifter som Telenor, PWC og flere offentlige virksomheter har sendt sine ansatte hjem på hjemmekontor og kontorlokalene deres står mer eller mindre tomme.

KONTOR Noen frykter at trenden med mer hjemmekontor vil gi lavere behov for kontorareal, mens andre hevder at man på grunn av smitteverntiltak trenger mer areal per ansatt på kontoret. Samtidig har flere bedrifter fått store økonomiske problemer etter korona.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

MYE NYTT AREAL I 2021 Utviklingen i leiemarkedet går i retning av mer fleksibilitet for leietakerne. Men når man ser på gjennomsnittlig lengde på Eiendomsspars leiekontrakter, kan man ikke se at det har vært fullt gjennomslag for dette ennå. I første halvår hadde selskapets leiekontrakter en gjennomsnittlig gjenværende lengde på 8,1 prosent, ned fra 8,3 i 2019 og 8,8 år i 2018. Lange leieavtaler på hotellene trekker gjennomsnittstallene oppover.

Eiendomsspar trekker samtidig frem at det er langsiktig usikkerhet rundt virkningen av hjemmekontor. «Dessuten kommer det for mange arealer i 2021», skriver eiendomsselskapet i kvartalspresentasjonen.

58

FOTO: NTB/SCANPIX

«2021-tallene på 280.000 kvadratmeter kan deles opp i 225.000 kvadratmeter igangsatt areal og 55.000 kvadratmeter sannsynlig areal.»

USIKKERT Christian Ringnes er usikker på hvordan Covid-19 slår ut for kontormarkedet på lang sikt.

59

FOTO: DARK ARKITEKTER

I 2019 og 2020 var det relativt lave nivåer på ferdigstillingen av lokaler i Oslo-området.

Eiendomsspar skriver at det ble ferdigstilt 146.000 kvadratmeter i 2019, mens det blir ferdigstolt 150.000 kvadratmeter i år. Til neste år vil tallene ta seg kraftig opp.

Da anslår Eiendomsspar at det kommer hele 280.000 kvadratmeter nytt kontorareal.

Når Eiendomsspar beregner fremtidig nybyggareal, deler selskapet nybyggprosjektene inn i fire hovedkategorier: • Igangsatte nybygg – dette er nybygg som blir igangsatt og ferdigstilt innenfor 1-3 år.

• Sannsynlige prosjekter – dette er nybygg som sannsynligvis blir ferdigstilt innenfor 5 år.

• Mulige prosjekter – dette er prosjekter som har 50 prosent sjanse til å bli ferdigstilt innenfor 5 år • Til dels usikre prosjekter – dette er prosjekter som har 25 prosent sjanse til å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

2021-tallene på 280.000 kvadratmeter kan deles opp i 225.000 kvadratmeter igangsatt areal og 55.000 kvadratmeter sannsynlig areal.

STORE PROSJEKTER Noen av prosjektene som vil bli ferdigstilt i 2021 er store. Ifølge Eiendomsspars Oslostu-

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

diet, som ble offentliggjort i våres, vil Økern Portal i Lørenfaret gi markedet hele 48.000 kvadratmeter nytt areal. Samtidig vil Ruseløkkveien 26, som er gamle House of Oslo og nå får navnet Via, tilføre kontormarkedet i Oslo 40.000 kvadratmeter med kontorareal.

OBOS Eiendom har satt spaden i jorden for Freserveien 1, et prosjekt som har fått navnet Oslo K. Der kommer det 29.000 kvadratmeter kontorareal. I Universitetsgaten 2 (Rebel) og i Universitetsgaten 7-9 (Tullinkvartalet) kommer henholdsvis 20.000 og 19.300 kvadratmeter kontorareal, mens Union Real Estate ferdigstiller 20.000 kvadratmeter Øvrige prosjekter som forventes ferdigstilt i 2021 har et samlet areal på 48 700 kvadratmeter.

Av prosjekter som ikke var igangsatt da Oslostudiet ble gjennomført, og som forventes ferdigstilt i 2021, er Entras Stenersgaten 1 (10.000 kvadratmeter), Fredensborgs Henrik Ibsens gate 48, som er den gamle amerikanske ambassaden (9000 kvadratmeter), Höegh Eiendoms Kristian Augusts gate 23 (8800 kvadratmeter) og OBOS Eiendoms Christian Krohgs gate 35 (6200 kvadratmeter). Eiendomsspars prosjekt Drivhuset i Urtegaten 9 kommer også sannsynligvis til markedet til neste år (5000 kvadratmeter).

NYE STORE BYGG Det kommer flere store nye bygg til markedet til neste år. Her er Oslo Pensjonsforsikrings Økern Portal.

60

I Skullerud Park får du mer Eget kontor God plass Ren luft Plass til bilen din Stort auditorium 25 flotte møterom Betjente resepsjoner Utlån av elbil Kort vei til t-bane og buss. Og du reiser mot trafikken Hjelp med post og varer Spillområde og sosiale soner Kantinemat fra Norgesmester i kokkekunst Marka med sine fantastiske turmuligheter rett utenfor kontordøra Gjør som 200 andre bedrifter og flytt virksomheten din til Skullerud Park Les mer på skullerudpark.no

Velkommen på en uforpliktende visning.

Kontakt Andrea på andrea@aoe.no / 419 22 471

Et selskap i Opsahl Gruppen

MYE PÅ GANG PÅ BRYN/ HELSFYR AV: DAG-JØRGEN SALTNES

E

ntra har en rekke kontorbygg på Helsfyr, men selskapet er ikke ferdig med utviklingen av området. Før sommeren søkte selskapet om rammetillatelse for Fredrik Selmers vei 4, en søknad som er basert på ny regulering for eiendommen vedtatt i desember 2018. Planen er å etablere et nytt kontorbygg langs Strømsveien mellom Helsfyr Panorama og Skatteetatens kontorbygg. Det inkluderer også park og gatetun i rommet mellom Skatteetaten, Selmerbygget, Helsfyr Hotell, Helsfyr Panorama og Spire Helsfyr.

– Det nye bygget tar utgangspunkt i situasjonen som er preget av Strømsveien i sørøst, det grønne parkrommet mot nordvest, og bygningsrekken langs med Strømsveien.

Bygget skaper en skjerm mot Strømsveien,

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

og består av to deler som griper inn i og over hverandre, skriver arkitektselskapet Lund+Slaatto Arkitekter i redegjørelsen til Plan- og bygningsetaten.

Til sammen skal bygget få et bruksareal på 16.100 kvadratmeter, hvorav 15.090 kvadratmeter er over bakken.

Ved Valle jobber eiendomsfondet Union Real Estate med utviklingen av Valle View, et kontorbygg på 23.000 kvadratmeter. Bygget vil bli ferdigstilt i andre kvartal neste år og fått inn Utlendingsdirektoratet som leietaker. Det er fortsatt 6500 kvadratmeter ledig areal i de fire øverste etasjene i bygget.

62

FOTO: NTB/SCANPIX

ATTRAKTIVT OMRÃ…DE Ved Skatteetatens lokaler i Fredrik Selmers vei skal Entra bygge nytt.

63

ILLU: RIFT

NYTT BYGG Skanska Commercial Development utvikler Parallell på Løren.

SPORVEIENS PROSJEKT På Etterstad, mellom Bryn og Helsfyr, ønsker Sporveien å bygge 250 boliger og et kontorbygg på 17 etasjer. Det er i tilknytning til en oppgradering av Sporveiens driftsbase at Sporveien vil utvikle tomten. Men Sporveien vil trolig bli nødt til å gå noen runder med Plan- og bygningsetaten. PBE har allerede slått fast at planforslaget må unngå at driftsbasen blir lite bymessig og oppleves som en barriere.

Etaten påpeker også at mulighetene for å legge lokk over T-banesporene må undersøkes i planprosessen.

– Bryn er et satsingsområde i Oslos byutvikling, og skal utvikles til å huse mange nye beboere og arbeidsplasser. T-banesporene skaper imidlertid en utfordring ettersom de deler Bryn i to, og utgjør både en fysisk barriere og en støybarriere. Vi ønsker derfor at det i planprosessen undersøkes muligheter for at lokket over driftsbasen kan fortsette østover mot industriområdet på andre siden av sporene, slik at også disse T-banesporene legges under lokk, skriver Plan- og bygningsetaten.

sammen med boligutvikleren JM. NæringsEiendom har også skrevet om Pecunias planer for Østensjøveien 40, 42 og Brynsengveien 1.

Der vil selskapet sette opp to kontorbygg som bindes sammen via felles underetasjer. Det samlede BRA for byggene er 26.462 kvadratmeter, med 19.080 kvadratmeter i det ene bygget og 7.382 kvadratmeter i det andre.

Men Plan- og bygningsetaten er skeptisk til søknaden. I et brev til Pecunias rådgiver Pilot Arkitekter AS skriver PBE rett ut: «Vi anbefaler at dere trekker søknaden».

PBE mener arealøkningen overskrider intensjonen bak bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan og vil at Pecunia prosjekterer prosjektet innenfor reguleringens rammer.

I Nils Hansens vei 6A vil Auris Forvaltning bygge et kontorbygg på 20.000 kvadratmeter, men er også åpne for forretning i første etasje og boliger over.

Rett ved siden av, i Nils Hansens vei 4B, vil Neaco Holding bygge 13.500 nye kvadratmeter, hvorav 6000 er verksted og 7500 er kontor/ tjenesteyting.

BRYN På Bryn er det flere store eiendomsprosjekter som vil gi både boliger og nytt kontorareal. NæringsEiendom har omtalt flere av prosjektene før, blant annet Entras planer om storutbygging

ØKERN OG LØREN Ikke langt fra Helsfyr kommer det flere nye bygg i tiden fremover. På Økern ferdigstiller Oslo Pensjonsforsikring det nye prosjektet Økern Portal, som med sine totalt 80.000 kvadratmeter vil gi

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

55.000 nye kvadratmeter kontorareal og 3000 kvadratmeter med bespisningstilbud og tjenester.

Bygget får energiklasse A og vil være BREEAM Excellent-sertifisert.

Telia Norge har signert leieavtale og flytter inn i Økern Portal, med sitt datterselskap Get i 2021. Økern Portal ble valgt etter en kartlegging i flytteprosessen som viste at et flertall av selskapets ansatte bor øst i Oslo. De viktigste kriteriene for Telia ved valg av lokaler var: • Lokasjon med nærhet til knutepunkt for offentlig transport • Milljøhensyn, der BreeamExcellent var et minimumskrav • Servicenivå, et pulserende liv i og rundt bygget • Ekstremt viktig for en organisasjon i stadig endring • Store etasjeflater og stor takhøyde • Mulighet til co-working De store etasjeflatene var viktig for å unngå at for mange ansatte blir fordelt på mange etasjer. Telia sitter i dag fordelt på ni etasjer i Sandakerveien 140, og det ble en barriere for de ansatte å bevege seg mellom etasjene.

Like ved Økern Portal jobber Skanska Property Development med utviklingen av nybygget Parallell i Lørenveien. Det nye bygget er på 16 etasjer og har et samlet areal på 19.000 kvadratmeter.

64

Inntil 5.000 kvm på sentrale Helsfyr FREDRIK SELMERS VEI 2 I N N T I L 25 0 0 K V M PÅ É N F L AT E

• Arealeffektive flater og tidsmessige løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • God teknisk standard • 3. etasje: ca. 2.525 kvm brutto, med muligheter for møblering for ca. 100 til ca. 130 arbeidsplasser • 5. etasje: ca. 1.230 kvm, med muligheter for møblering for ca. 50 til ca. 70 arbeidsplasser • Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon

• Dersom det er behov for mindre kontorarealer kan vi tilby lokaler

Fredrik Selmers vei 2

fra 190 kvm og oppover • Eiendommens bygningskropp gir mange muligheter til individuelle

F L E KS I B L E KO N TO R LO K A L E R M I DT PÅ H E L S F Y R

planløsninger, både når det gjelder størrelse på organisasjonen og hvilke type funksjoner som skal på plass • Her finner man løsninger for både landskap, cellekontorer og

F L E R E E N H E T E R F R A 190 K V M O G O P P OV E R

team-kontorer

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no

DISSE KONSEKVENSENE KAN DU FORVENTE AV HJEMMEKONTOR Flere ansatte på hjemmekontor vil endre bruken av kontorbyggene.

AV: SILJE RØNNE

A

dministrerende direktør i DNB Næringsmegling, Anne Helene Mortensen forventer en høy grad av hjemmekontor utover høsten, særlig etter at Folkehelseinstituttet anbefalte hjemmekontor ut året.

– Vår undersøkelse blant 25 av de største kontorbrukerne i landet tyder på at de aller fleste vil øke hjemmekontorbruken, over 90 % forventet dette. Vi har lenge snakket om fleksibilitet, men det blir mer åpenbart nå når vi faktisk har erfart at hjemmekontor fungerer godt for gitte yrkesgrupper, og sånn sett bidrar til økt fleksibilitet, sier Mortensen.

Hun mener høy grad av hjemmekontor særlig vil være fremtredende i større byer (som Oslo) hvor flere større bedrifter er lokalisert.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

– I tillegg til utfordringer som underdekning og åpne kontorlandskap skaper blir det større press på eksempelvis fellesområder som kantine og heiskapasitet. Det samme gjelder jo der mange er avhengige av kollektivtransport til og fra jobb, påpeker hun.

VIL ENDRE STRUKTUR FREMFOR STØRRELSE Ifølge Mortensen vil økt andel hjemmekontor gjøre at bedrifter vil ha for mye kontorlokaler i perioder. På den andre siden tror DNB Næringsmegling at selskapene vil ha behov for å kunne ha alle ansatte på kontoret samtidig i perioder, og dermed har behov for plassen.

66

ANNE HELENE MORTENSEN Administrerende direktør i DNB Næringsmeglingbygge nytt.

67

«Vi har lenge snakket om fleksibilitet, men det blir mer åpenbart nå når vi faktisk har erfart at hjemmekontor fungerer godt for gitte yrkesgrupper, og sånn sett bidrar til økt fleksibilitet.»

– Vår brukerundersøkelse viste også at de alle fleste trodde at det ville bli et behov for å endre på strukturen på lokalene fremfor størrelsen, dette i et lengere perspektiv.

En endring i miksen av møterom, aktivitetsbaserte plasser og tilrettelegging for at man kan sitte på jobb med mindre smitterisiko vil være fokus fremover, sier hun.

– Dersom hjemmekontor blir mer permanent, hvordan vil det påvirke kantiner og liv i byggene?

– Økt hjemmekontor vil kunne føre til at kantiner både må permittere og redusere utvalget sitt. På lengre sikt, vil det kunne medføre at enkelte kantiner forsvinner, eller ikke klarer å levere det samme utvalget når antall mennesker reduseres kraftig. Det kan jo bli mer attraktivt med kantineløsninger i samarbeid med eksterne spisesteder som er åpne for andre kunder. Det finnes flere kafeer etc. i kontorområdene og det ville gitt mer fleksibilitet og fjernet kantinens avhengighet av kontorbrukerne.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

PÅ LENGRE SIKT VIL FLERE FÅ ØYNE OPP FOR COWORKING – Mange har satset på coworking, hvordan tror du dette markedet vil gå?

– Når Covid-19 først inntraff var det cowrking-segmentet som ble mest utsatt med kortere og mindre sikre leietakere (kontrakter) som lett kan sies opp. Vår coworkingundersøkelse tidligere i vår viste at dette var tilfelle, særlig i kombinasjon med at det har vært en overetablering i dette markedet de siste årene. På en annen side kan jo coworking-lokaler være et godt alternativ når folk begynner å komme tilbake på jobb og har plassmangel grunnet restriksjoner som eksempelvis avstand. På lengre sikt tror vi bedrifter vil få «øynene litt mer opp» for coworking-lokaler, da de her har muligheten til å minimere risikoen ved lange og dyre leieavtaler, og heller skape økt fleksibilitet, i tillegg til hjemmekontor, svarer Mortensen.

68

På jakt etter nye logistikklokaler med grønn profil?

Bulk Infrastructure AS er en ledende eiendomsutvikler innen industribygg og næringsparker.

Siden oppstarten i 2006 har vi opparbeidet en betydelig tomtebank langs landets største innfartsårer fra Europa.

Vi tenker miljø i alt vi gjør, og våre standardiserte og modulbaserte bygg er både energieffektive og bærekraftige. I 2019 gjennomførte Bulk Norges første BREEAM-NOR Industri sertifisering, og oppnådde Very Good i et av våre standard Bulk Modul prosjekter. En utmerkelse som inspirerer oss til å jobbe videre for enda bedre løsninger til beste for våre kunder og for miljøet.

Velger du Bulk, velger du grønt! Vi har ledige tomter i flere av våre logistikkparker.

Kontakt oss på bulk.no eller tlf. 969 02 957

Racing to bring sustainable infrastructure to a global audience

AV: HAAKON ØDEGAARD, SARA BUGGE, CAMILLA THUNES OG HERMAN NESS

KONTOR­ MARKEDET I OSLO

FORVENTET MODERAT NEDGANG I KONTORLEIEPRISER Etter to år med solid leieprisvekst var det ventet at veksten skulle avta noe i 2020, hovedsakelig på grunn av forventet økt nybygging av kontor og lavere sysselsettingsvekst. Det var derfor ventet en svak økning i kontorledighet og en svakere vekst i leiepriser. Etter Covid-19 kom til Norge har forventningene til økonomien og kontormarkedet endret seg betydelig og usikkerheten har økt. Det som var lave forventninger til sysselsettingsveksten har blitt til økt arbeidsledighet og sysselsettingsnedgang.

Parallelt har forventningene til nybyggvolumet blitt nedjustert ettersom flere utviklere utsetter prosjektene sine. Siden våre forventinger til nybyggvolumet for de neste årene nå er nedjustert, er den avgjørende faktoren for utviklingen i kontorledigheten fremover Covid-19s effekt på sysselsettingen og dermed etterspørselen. For øyeblikket er ikke typiske kontorbedrifter så hardt rammet av krisen,

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

men over tid vil en nedgang i økonomien også påvirke kontorbedriftene. Arealledigheten vil sannsynligvis ikke umiddelbart reflektere den fulle nedgangen i etterspørselen, siden mange bedrifter på kort sikt vil ende opp med ekstra plass i sine eksisterende lokaler. Likevel er det sannsynlig at fremleie av arealer vil øke, i tillegg til at en potensiell økning i antall konkurser vil føre til flere avbrutte leiekontrakter og en videre økning i kontorledighet. Vi tror likevel at omfanget av dette blir begrenset for markedet som helhet.

Vi forventer at de gjennomsnittlige leieprisene for kontor i Stor-Oslo skal falle med omtrent 6 % i løpet av andre halvår 2020 og inn i 2021 som følge av Covid-19. Deretter forventer vi at leieprisen skal snu og være tilbake på nivået fra før Covid-19-krisen inntraff mot årsskiftet 2022/2023.

70

KILDE: MALLING & CO

LEIEMARKEDET OSLO

Leiepriser og kontorledighet Stor-Oslo, 2011-2020

Kr/m2/år

%

2.600

10

2.400

9 8

2.200

1.000.000

800.000

7

2.000

6

1.800

5

1.600

4

600.000

400.000

3

1.400

2

1.200

200.000

1 2011

2012

2013

2014

2015

Leiepriser (v.a.)

2016

2017

2018

2019 H1 2020

0

0

Ledighet* (h.a.)

Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 20112 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 20118 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020

1.000

Sum av annonsert areal i Stor-Oslo (m2) etter størrelse**

E6

1.000 - 5.000 m2

< 1.000 m2

* Målt etter ledig areal tilgjengelig innen 12 måneder.

Kilde for leiepriser: Arealstatistikk, snitt hele Oslo for signerte leieavtaler.

Ledighet* i Stor-Oslo (Juli 2020) etter kontorklynge

5.000 - 10.000 m2

> 10.000 m2

** Målt etter all ledig areal inkl. annonserte nybygg

Ferdigstillelse av nye kontorarealer i Stor-Oslo m2

400.000

E6

300.000

200.000

100.000

E6 E6

0

-100.000 E18 E18

5-10 %

10-15 %

Bekreftet

Ledighet* i definerte kontorklynger: 6,1 % Opp med ca. 20 bp. siste 12 måneder * Målt etter ledig areal tilgjengelig innen 12 måneder innflytting. **Målt etter all ledig areal inkl. annonserte nybygg.

71

Potensielt

Usikkert

Konvertering

Sanering

2023

2021

>15 %

2022

2019

2020

2017

2018

2015

2016

2013

2014

2011

2012

2010

2008

2007

0-5 %

2009

-200.000

E18 E18

KILDE: MALLING & CO

NYBYGG

E6

Ferdigstillelse av bekreftede nye kontorbygg,

*Bekreftet og sannsynlig (eksl. usikre)

Stor-Oslo 2020-2022

nye kontorarealer i totalt antall m2

94.450

E6 373.984

305.399 E6 E6

E 18 E18 E18 E18

2020 (185.000 m2)

2021 (59.000 m2)*

2021 (54.000 m2)*

Randsone vest

* Inkluderer kun bekreftet areal.

Sentrum

Randsone øst

* For alle år

Nybygg av kontor etter status og definerte klynger m2 Økern/Løren/Risløkka Indre Sentrum Bryn/Helsfyr Lysaker

E6

CBD Nydalen/Sandaker Asker

E18

Skøyen Bjørvika Forskningsparken/Ullevål Sandvika Fornebu Kvadraturen Oslo ytre vest Oslo ytre øst Oslo ytre syd Majorstua

0

100.000

Under bygging

200.000

Signert leiekontrakt

300.000

Venter på leietakere

400.000

500.000

Under prosjektering

Ikke ferdig regulert

Kilde: Norge Bygges / Malling & Co

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

600.000

72

KONTORKLYNGE

NORMALLEIE

TOPPLEIE

Asker

1 600 – 1 800

2 150

Sandvika

1 600 – 1 800

2 150

Fornebu

1 400 – 1 600

1 900

Lysaker

1 800 – 2 100

2 300

Skøyen

2 300 – 2 700

3 300

Forskningsparken/Ullevål

1 700 – 2 000

2 300

Majorstuen

2 200 – 2 600

3 300

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen

3 200 – 3 800

5 600

Kvadraturen

2 500 – 3 200

3 700

Indre sentrum

2 800 – 3 400

4 000

Bjørvika

3 200 – 3 500

4 400

Nydalen

1 800 – 2 100

2 500

Økern

1 200 – 1 700

2 100

Bryn/Helsfyr

1 700 – 2 100

2 400

*Meglerkonsensus

Fordi leieprisene økte gjennom 2019 og frem til og med Q1 2020, samt at fallet i leiepris andre kvartal kun var moderat, vil gjennomsnittlig leiepris for året 2020 sannsynligvis være relativt flat. Dette er fordi fallet som er ventet å komme etter sommeren 2020 delvis utlignes av den moderate veksten i første halvår. I 2021 er det derimot ventet at fallet vil være tydeligere i statistikken.

Vi forventer at de ulike delområdene og klyngene vil påvirkes i svært ulik grad, avhengig av eksisterende ledighet, forventet nybygging av kontor og hvilke bransjer som leier arealer i de ulike klyngene. Oslo sentrum er for eksempel ventet å komme relativt raskt tilbake til nivået fra før krisen ettersom området både har høyest etterspørsel, lavt nybyggvolum på kort sikt og lavest ledighet. Mer detaljert er leieprisene i sentrum ventet å stige med litt over 1 % i 2020 (årssnitt målt mot 2019), før de er ventet å falle i 2021 med rundt 2 %. Deretter forventer vi at leieprisene i Sentrum skal stige igjen med hhv. 4 % og 5 % i 2022 og 2023.

Forventningene våre til randsonene er noe svakere enn for Sentrum. I randsone vest er det ventet en flat utvikling i leiepriser 2020, med et påfølgende fall på ca. 4 % i 2021. Deretter forventer vi at leieprisene skal øke med hhv. 2 % og 5 % i 2022 og 2023. Det eksisterer allerede høy ledighet i randsone vest da klyngene i vest har slitt med å hente seg inn igjen etter oljeprisfallet i 2014. Randsone Øst er

73

ventet å få det største fallet i leiepriser med en nedgang på ca. 2 % i 2020 og 6 % i 2021.

Det er derimot ventet at leieprisene i randsone øst skal vokse igjen fra og med 2022 med ca. 2 % og 5 % i 2023. Leieprisene i randsone øst er forventet å bruke lengst tid på å hente seg inn igjen etter fallet. Dette er hovedsakelig på grunn av det høye nybyggvolumet som er ventet i øst, og allerede har begynt å trekke opp kontorledigheten og øke konkurransen.

HØYERE SIGNERINGSVOLUM I ANDRE KVARTAL ENN FORVENTET Ifølge Arealstatistikk, endte signeringsvolumet for kontorlokaler i Stor-Oslo på ca. 305 000 kvm per første halvår 2020, sammenlignet med ca. 373 000 kvm i samme periode året før. Det ble signert ca. 138 000 kvm i Q2 alene. Til sammenligning er gjennomsnittet for signeringsvolum i andre kvartal ca. 169 000 kvm per år mellom 2008-2019. Dette er en lavere nedgang i volum enn det mange hadde forventet i forkant av tallene, gitt situasjonen samfunnet stod igjennom Q2. Mange spekulerer i om det har vært en høy andel reforhandlinger i Q2, i et forsøk på å utsette flyttevalget til mer stabile tider, og at dette har bidratt til å heve signeringsvolumet som registreres. Vi vet også at en hel del store kontrakter ble signert helt i starten av Q3, og at mer eller mindre tilfeldigheter avgjorde om de ble tellende i Q2 eller Q3. Til tross for et noe overraskende høyt

signeringsvolum er Q2 2020 det første andre kvartal i Arealstatistikks tallserie til å ha en negativ utvikling i gjennomsnittlig leiepris.

Gjennomsnittlig leiepris endte på 2 320 NOK/ m2/år, som er 4 % lavere enn snittet for første kvartal. Samlet sett endte første halvår marginalt positivt med en vekst i gjennomsnittlig leiepris på 2 %.

FORVENTET LAVT NYBYGGVOLUM DE NESTE ÅRENE Etter flere år med lavt nybyggvolum ferdigstilles det ca. 185 000 kvm kontor i 2020. Dette er noe høyere enn snittet for nybygging av kontor de siste 10 årene som ligger på ca. 140 000 kvm per år. Omtrent 40 % av dette volumet er fremdeles ledig og er lagt til i ledighetstellingen. I 2021 og 2022 er det derimot ventet relativt lave nybyggnivåer med hhv. 59 000 kvm og 54 000 kvm. Det har lenge vært mange usikre prosjekter med mulig ferdigstillelse i 2022. Vi tror at flere av disse kan komme i 2023 ettersom de fleste blir forskjøvet pga. Covid-19 og mangel på signerte leietakere. Det er likevel viktig å påpeke at det fremdeles er stor usikkerhet rundt nybyggvolumene i 2023.

Den største andelen bekreftede nybyggprosjekter mellom 2020-2022 er ventet å komme i randsone Øst.

KILDE: MALLING & CO, *MEGLERKONSENSUS

I N D I KAT I V L E I E * P ER H 1 2 02 0 (NO K/M 2 /ÅR)

Haakon Ødegaard, Head of Research & Valuation/­Partner og Sara Bugge, ­Analytiker i Malling & Co.

På Økern/Løren/Risløkka er brutto bekreftet nybyggvolum rundt 166 000 kvm.

Dette tilsvarer 19 % av den eksisterende kontormassen, uten å hensynta mulig fremtidig sanering av eksisterende bygg i forbindelse med nybyggingen. Construction City som er skal ferdigstilles i år 2024, utgjør en stor andel av dette byggevolumet. Dersom man kun inkluderer prosjekter som er ventet innen utgangen av 2022 i beregningen, tilsvarer dette en økning i kontormasse på omtrent 10 %.

Bryn/Helsfyr har også et høyt forventet nybyggvolum på 70 000 kvm, som tilsvarer omtrent 8 % av eksisterende kontormasse. Det er viktig å påpeke at mye av arealet som bygges på Økern/Løren/Risløkka og Bryn/Helsfyr ferdigstilles innen 12 mnd. og er derfor allerede inkludert i ledigheten. I sentrum og randsone vest bygges det lite nytt på kort sikt.

Det er mange store prosjekter planlagt for sentrum på lang sikt, men de fleste av disse er fremdeles i regulerings- eller prosjekteringsfase. Prosjekter i sentrum har vanligvis en

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

lenger og mer krevende reguleringsfase enn prosjekter i randsonene, da krav i forhold til høyde, størrelse og volum er strengere og berører flere i sentrumsområdene.

FORVENTET ØKNING I LEDIGHET FRA REKORDLAVT TIL NORMALT NIVÅ Kontorledigheten i Stor-Oslo nådde rekordlave nivåer i 2018 og holdt seg på lave nivåer gjennom hele 2019. Ledigheten har vært særlig lav i Sentrum, hvor alle klyngene stort sett har hatt en ledighet på under 5 %. I randsone Øst har ledigheten vært på stigende trend det siste året ettersom flere nybygg har blitt ferdigstilt og økt tilbudet av kontorlokaler. Randsone Vest opplevde en sterk økning i ledighet etter oljeprisfallet i 2014, men har de siste årene klart å absorbere store deler av denne økningen.

I juli var snittledigheten i Sentrum målt til 4,5 %, mens randsone vest og randsone øst har en snittledighet på hhv. 6,9 % og 7,5 %. Ledigheten måles som alt tilgjengelig are-

al innen 12 måneder relativt til eksisterende kontormasse på månedlig basis.

Det er forventet at kontorledigheten skal stige de kommende månedene, som følge av Covid-19. Fordi det generelle nybyggvolumet er ventet å være lavt de nærmeste årene, er det hovedsakelig den forventede nedgangen i sysselsetting som ligger bak det videre oppadgående presset på ledigheten. SSBs siste oppdatering fra august viste en nedgang i antall lønnstakere etter arbeidssted på 2,8 % for Norge totalt og 2,4 % i Oslo mellom Q2 2019 og Q2 2020. Den største nedgangen var i privat sektor. Fordi tallene har mai som referansemåned er ikke permitterte inkludert i tellingen.

Foreløpig forventer vi en økning i gjennomsnittlig arealledighet for Stor-Oslo på mellom 200-300 bps. i løpet av 2020 og 2021. Deretter forventer vi at ledigheten skal gradvis hente seg inn igjen og falle mot 2022 og 2023.

74

UTVALGTE NYBYGG 2021 - 2023

VIA

GU LLHAU G TOR G 5

Adresse

Ruseløkkveien 26

Adresse

Gullhaug Torg 5

Utvikler

Storebrand, Aspelin Ramm

Utvikler

Avantor

Forventet ferdig

2021/2022

Tilgjengelig areal / total

8 000 / 41 500 m2

Status

Under bygging

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

2022/2023 12 000 m2 Under prosjektering

FR I DTJ OF N A N SEN S VEI 12

T U L L I N KVA RTALET, OS LO S E NTRUM Adresse

Universitetsgaten 7-9

Adresse

Fridtjof Nansens vei 12

Utvikler

Entra

Utvikler

Martin Reimers

Forventet ferdig

Q3 2021

Tilgjengelig areal / total

10 100 / 18 500 m2

Status

Under bygging

FRONTIÉR

Forventet ferdig

2022/2023

Tilgjengelig areal / total

20 000 m2

Status

Under prosjektering

VA LLE VI EW

Adresse

Haslevangen 18

Adresse

Innspurten 11-13

Utvikler

Höegh Eiendom

Utvikler

NCC Property Development

Forventet ferdig

2022

Forventet ferdig

Tilgjengelig areal / total

34 000 / 34 000 m2

Tilgjengelig areal / total

Status

Venter på leietakere

Status

B RY N SV E I E N 16

Q3 2021 6 500 / 22 000 m2 Under bygging

U R TEKVA R TA LET (VEKSTHU SET OG DR I V HUSET )

Adresse

Brynsveien 16

Adresse

Urtegata 9

Utvikler

Ik Gruppen

Utvikler

Eiendomsspar

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total

Q4 2021 7 000 m2 / 12 000 m2

Status

Under bygging

75

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

2022 30 000 / 30 000 m2 Venter på leietakere

Selv om tallene for juli trolig kan gi et viktig løft for noen hotellregioner er det vanskelig å spå lysere utsikter når høstmånedene setter inn, gitt forventning om lav reiseaktivitet og minimalt med yrkesreiser og konferansegjester.

TRANSAKSJONSMARKEDET Mer enn halvveis ut i 2020 er det gledelig å kunne rapportere at nedbremsingen i midten av mars kun var en hendelse av midlertidig karakter i transaksjonsmarkedet. Flere prosesser ble ferdigstilt da man nærmet seg sommeren, enda mer positivt for volum og aktivitet for året er den pipeline som vi ser lanseres i markedet i disse dager.

Vår siste transaksjonsundersøkelse for Q2 2020 (besvart mellom 15. juni og 26. juni) viser at andelen som ønsker å vekte seg opp i næringseiendom de neste 12 måneder er tilbake på rundt 85 % av investorene som har besvart undersøkelsen, fra forrige kvartals undersøkelse på 50 % av respondentene. Dette støtter vårt syn og hva som observeres av aktivitet i markedet om at etterspørselen og aktiviteten vil være sterk fremover.

Det er en jevn fordeling mellom typen investorer i næringseiendom så langt i 2020,

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | MARKED

hvilket tilsier at etterspørselen er solid forankret i fundamentale forhold. Markedet har nå fått mer kontroll på risikoen, og rentene har falt ytterligere. Nå tror vi de skal falle ytterligere utover høsten, med mindre smitten og restriksjoner kommer tilbake og risikoen dermed øker. Når man skal vurdere utviklingen i næringseiendomsmarkedet, bør man ta i betraktning at investorene som kjøper eiendom også har andre alternativer til å plassere pengene sine, altså må vi vurdere om risikoen og avkastningen i eiendom er attraktiv relativt til andre aktivaklasser.

Hovedindeksen på børsen er nå bare 7-8 % lavere enn all time high i januar. Per dags dato har S&P Norway Investment Grade Corporate Bond Index har yielden falt med nesten ett helt %-poeng siden januar i år, fra 2,61 % i starten av januar til 1,66 %. 5-årig norsk stat tegner omtrent samme bilde og har falt fra 1,31 % i januar til 0,40 % per 20. august. Med dagens prising av god eiendom

ser det ut til at andre alternativer er dyre, og eiendom med lang og sikker kontantstrøm fremstår da som et godt kjøp med dagens rentenivå.

HOTELL Q2 ble et bekmørkt kvartal for norske hoteller som opplevde et fall i antall overnattinger på hele -71 % sammenlignet med Q2 2019.

Antallet overnattinger tok seg noe opp i løpet av kvartalet, fra en reduksjon i overnattinger på -87 % i april, til -78 % i mai og -56 % i juni sammenlignet med de respektive månedene i 2019, ifølge SSB. Fallet på utenlandske overnattinger var naturlig nok størst, med en reduksjon på -91 % i Q2 2020 sammenlignet med Q2 2019, men også fallet i norske overnattinger var betydelig, på -62 % for kvartalet som helhet.

Oslo er blant områdene som ble hardest rammet av redusert reiseaktivitet, og totalt antall hotellovernattinger i Q2 ble redusert

76

Camilla Thunes, Senior Analytiker og Herman Ness, Senior Analytiker/Partner i Malling & Co

med -82 % sammenlignet med Q2 2019. Fallet var altså enda sterkere i Oslo enn for Norge som helhet. Den månedlige reduksjonen i antall overnattinger i Oslo var -90 % i april, -88 % i mai og -73 % i juni sammenlignet med respektive måneder i 2019. Antallet utenlandske overnattingen ble redusert med -93 % for kvartalet som helhet, mens norske overnattinger ble redusert med -76 % sammenlignet med Q2 2019. Oslo-hotellene har de siste årene hatt en høyere andel utenlandske gjester enn resten av landet. I Q2 2019 var andelen utenlandske hotellovernattinger 38 % i Oslo, mens den i Norge totalt var 30 %. Oslo har også en noe høyere andel yrkesovernattinger enn resten av landet. Det er derfor ikke unaturlig at Oslo-hotellene ble ekstra hardt rammet av restriksjonene som ble innført i mars, og som fremdeles i stor grad er gjeldende.

Den utfordrende situasjonen for hotellene resulterte i et høyt antall midlertidig stengte hoteller og rom fra midten av mars. Etter hvert

77

som reiseaktiviteten tok seg noe opp i mai og juni, økte antallet åpne hoteller og rom, men lå likevel godt under tilbudet de respektive månedene i 2019. I Oslo var antall åpne rom i mai og juni henholdsvis -49 % og -16 % lavere enn antallet åpne rom i mai og juni 2019, og de tilsvarende tallene for Norge var -38 % og -8 %.

Tross et lavere antall tilgjengelige rom i markedet har kapasitetsutnyttelsen også vært betydelig lavere i Q2 enn normalt. I Oslo var kapasitetsutnyttelsen 20 %, 23 % og 32 % i henholdsvis april, mai og juni, mens den i tilsvarende måneder i 2019 var 58 %, 72 % og 80 %. For Norge totalt har kapasitetsutnyttelsen økt fra 16 % i april til 37 % i juni, mens den til sammenligning var 45 % i april 2019 og økte til 69 % i juni 2019.

Det har altså vært mange flere ledige rom enn utleide rom i markedet i Q2 2019.

De siste månedene har selvsagt også hatt stor betydning for hotellenes omsetning.

Kombinasjon av en drastisk reduksjon i antall overnattinger og lavere pris per solgte rom har

vært dramatisk for hotellene. I Oslo summerte hotellenes losjiinntekter seg til NOK 145 millioner i Q2 2020, tilsvarende en reduksjon på hele -86 % fra Q2 2019. På landsbasis ble losjiinntekten i Q2 redusert med -71 %. For første halvår totalt ble reduksjonen i losjiomsetning -59 % i Oslo og -46 % nasjonalt, sammenlignet med samme periode i 2019.

Den videre utviklingen for hotellene er naturlig nok vanskelig å spå, men det ser ut til at bransjen går en mager høst i vente. I DN 21. august 2020 spår Christian Ringnes hotellbelegg på 30 – 40 % i storbyene det neste året, og ifølge Scandics kvartalspresentasjon fra Q2 forventer selskapet at inntektene for året 2020 vil mer enn halveres sammenlignet med 2019. Selv om tallene for juli trolig kan gi et viktig løft for noen hotellregioner er det vanskelig å spå lysere utsikter når høstmånedene setter inn, gitt forventning om lav reiseaktivitet og minimalt med yrkesreiser og konferansegjester.

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2020, 2021 og 2022.

KILDE: EIENDOMSSPAR

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

78

KILDE: EIENDOMSSPAR

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 0 :

Adresse

Utbygger

36.000

Stenersgaten 1

Entra ASA

Møller Gruppen Eiendom

27.000

Henrik Ibsens gate 48

Fredensborg

9.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.300

Kristian Augusts gate 23

Høegh Eiendom

8.800

Lørenveien 73

Skanska

18.300

Christian Kroghs gate 35

Obos Eiendom

6.200

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Urtegaten 9 “Drivhuset”

Eiendomsspar

5.000

Langbølgen 3-15

Obos Eiendom

6.500

St. Olavs gate 23

Obos Eiendom

4.800

Akersgaten 2

Legeforeningen

4.500

Øvrige prosjekter

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Totalt

Kristian Augusts gate 13

Entra ASA

3.300

Vestbanetomten, felt D

Statsbygg

3.000

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

3.000

Øvre Voll gate 15

Eiffel Eiendom

3.000

Dronning Mauds gate 1-3

Pecunia

2.700

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Cecilie Thoresens vei 19

Obos Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

1.000

Stortorvet 7

Schage Eiendom

18.000

St. Olavs plass 5

Entra ASA

16.500

Gullhaug Torg 5

Avantor

13.000

Gullhaug Torg 2A

Avantor

4.000

Schweigaards gate 39

Initility/Tellus Eiendom

2.500

Øvrige prosjekter

Initility/Tellus Eiendom

7.000

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

Harbitzalleen 3-7

Totalt

150.100

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 1:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret

Oslo Pensjonsfor

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin R.

40.000

Freserveien 1

Obos Eiendom

29.000

Universitetsgaten 2

Entra ASA

20.000

Innspurten 11-13

Union Real E.

20.000

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

Øvrige prosjekter

48.700

Totalt

225.000

79

Areal m2 10.000

11.200 55.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022: Ingen prosjekter er per dags dato igangsatt for ferdigstillelse i 2022.

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022:

Totalt

Areal m2

61.000

TOTA LT 2021

TOTA LT 2 02 2

257.500

61.000

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2022 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Persvn/Ulvenvn “Construction City”

Ulven

Rådm. Halmrasts vei 7, 9&18

Andenæs E.

Areal m2 85.000 33.500

Schweigaards gate 15

Entra ASA

22.800

Strømsveien 106

Entra ASA

16.000

Øvrige prosjekter

38.500

Totalt

195.800

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2022: Adresse

Utbygger

Areal m2

Økernveien 144-147

“Økern sentrum”

100.000

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

46.000

Østensjøveien 40 & Brynsengvn 1

Pecunia

35.000

Bøkkerveien 1-3 “Frontier”

Høegh Eiendom

34.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

24.200

Sonja Henies plass 2

Oslo Spectrum Arena

23.000

Øvrige prosjekter

144.950

Totalt

529.150

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2022:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.199.070 0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Lilleakerveien/Vollsveien

205.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Brynsveien 1-5

60.000

Øvrige prosjekter 1.765.120

1.765.120

Totalt

2.474.120

80

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 2 :

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Høy standard

Moderat standard

Ledighet*

Ledighet 6mnd

CBD

5 700

5 000 - 4 200

3 400

4,4 %

-0,5 %

Bjørvika

4 300

3 600 - 3 100

3 000

2,0 %

0,8 %

Øvrige sentrum

4 100

3 500 - 2 900

2 300

3,5 %

0,0 %

Indre vest

3 900

3 200 - 2 700

2 000

3,6 %

0,3 %

Indre nord

2 300

1 900 - 1 700

1 400

6,7 %

2,2 %

Indre øst

3 200

2 200 - 1 900

1 400

3,2 %

1,2 %

Skøyen

3 500

3 300 - 2 700

1 900

7,9 %

0,1 %

Lysaker

2 500

2 300 - 1 800

1 500

8,1 %

-0,4 %

Fornebu

2 000

1 800 - 1 400

1 300

6,7 %

-3,7 %

Nydalen

2 500

2 200 - 1 850

1 500

5,5 %

3,2 %

Bryn / Helsfyr

2 300

1 900 - 1 600

1 300

10,2 %

2,1 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 850 - 1 600

1 200

26,4 %

7,7 %

Ytre vest

1 850

1 600 - 1 400

1 350

1,2 %

-2,3 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600 - 1 350

1 150

4,8 %

-1,5 %

Ytre syd

1 800

1 600 - 1 350

1 150

5,0 %

-0,7 %

Asker & Bærum

2 300

1 800 - 1 500

1 200

4,7 %

-0,6 %

KILDE: UNION

*Avvik fra forrige rapport skyldes ny metode for ledighetstelling som ekskluderer ledige coworking-arealer. Tidsserien er revidert bakover i tid.

% 14

2800

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2000

2002

2004

2006

2008

2010

81

2012

2014

2016

0

2018 2020E 2022E

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

presenterer

Norges 200 største eiendomsselskaper Selskapene. Leieinntektene.

Profilene. Resultatene.

Ă&#x2026;rets viktigste utgave av eiendomsbransjens viktigste magasin.

Estate Magasin Utgave 5 Kommer i slutten av oktober

M AG ASIN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

FOTO: UNSPLASH

Hva gjelder når hjemmekontor blir en fast ordning?

Som følge av koronasituasjonen har hjemmekontor blitt den nye hverdagen for mange. I mange tilfeller har både ansatte og arbeidsgivere opplevd hjemmekontor som positivt, og flere ønsker å innføre dette som en fast ordning. En fast ordning med hjemmekontor er underlagt en egen forskrift, som gjelder i tillegg til arbeidsmiljøloven.

Forskriften både supplerer og unntar en rekke bestemmelser i arbeidsmiljøloven, og det stilles krav til en egen avtale om bruk av hjemmekontor.

AV: ANJA LANGE

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | J USS

84

85

FOTO: SELMER

PROFIL Anja Lange er senioradvokat i Advokatfirmaet Selmer AS. Anja er spesialisert innen arbeidsrett og personvern. Hun rådgir norske og internasjonale virksomheter med alle typer problemstillingen innenfor disse områdene.

KAN ARBEIDSGIVER ENSIDIG PÅLEGGE HJEMMEKONTOR? Arbeidsgiver har ingen lovhjemmel for å pålegge hjemmekontor. Arbeidsgiver kan imidlertid i medhold av styringsretten pålegge hjemmekontor i visse situasjoner. Styringsretten defineres som arbeidsgivers rett til å lede, kontrollere og organisere arbeidet innenfor rammene av arbeidsforholdet. Grensene for styringsretten vil blant annet bero på arbeidsavtalen, gjeldende tariffavtaler, omstendighetene rundt ansettelsen, sedvaner i bransjen, praksis i det aktuelle arbeidsforhold og hva som er rimelig i lys av samfunnsutviklingen. Når myndighetene i koronasituasjonen har pålagt og anbefalt hjemmekontor, så kan arbeidsgiver pålegge dette etter styringsretten. I enkelte kommuner gjelder også egne forskrifter som sier at arbeidsgiver skal tilrettelegge for hjemmekontor så langt det er praktisk mulig, som for eksempel Oslo kommune. Når hjemmekontor ikke lenger kan begrunnes i myndighetenes pålegg eller anbefalinger, så kan arbeidsgiver som utgangspunkt ikke pålegge hjemmekontor med mindre dette er avtalt med den ansatte.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | J USS

HVILKE REGLER GJELDER VED HJEMMEKONTOR? Arbeid fra hjemmekontor reguleres av arbeidsmiljøloven.

I tillegg gjelder forskrift om arbeid i arbeidstakers hjem. Forskriften unntar imidlertid ”kortvarig eller tilfeldig” arbeid fra hjemmekontor. Dersom det for eksempel avtales at en ansatte skal jobbe fast 1 dag i uken fra hjemmekontor, så vil forskriften gjelde. Dersom hjemmekontor tilbys som en del av en fleksibel arbeidstidsordning, som den ansatte kan velge å benytte seg, så må det gjøres en nærmere vurdering av om ordningen omfattes eller ikke. Varigheten og omfanget vil ha betydning for om forskriften vil gjelde.

Arbeidstilsynet, som gir veiledning om forskriften, har uttalt at de fleste tilfeller med hjemmekontor som følge av koronasituasjonen ikke omfattes av forskriften ettersom dette er en midlertidig situasjon. Når hjemmekontor ikke lenger er begrunnet i offentlige myndigheters anbefalinger eller lovgivning, så vil en fortsatt bruk av hjemmekontor som hel eller delvis ordning falle inn under forskriften.

KRAV TIL SKRIFTLIG AVTALE OM HJEMMEKONTOR Dersom forskriften om arbeid i arbeidstakers hjem gjelder, så skal det inngås en skriftlig avtale om hjemmekontor. Denne avtalen kommer i tillegg til arbeidsavtalen. Avtalen skal som minimum inneholde bestemmelser om omfang, arbeidstid og eiendomsrett, drift og vedlikehold av utstyr, i tillegg til eventuelle bestemmelser om arbeidstakers tilgjengelighet, prøvetid for ordningen, endrings- og oppsigelsesgang, avtalens varighet og bestemmelser om saksbehandling, taushetsplikt og oppbevaring av dokumenter.

86

«Det er også viktig at avtalen innehar gode bestemmelser om omfang, plassering av arbeidstid og arbeidstakers tilgjengelighet, så det ikke oppstår uklarheter rundt dette.»

Ettersom etterfølgende forhold kan medføre at en avtale om hjemmekontor ikke lenger er ønskelig, er det anbefalt å innta bestemmelser om både prøvetid og oppsigelsesadgang. En oppsigelsesadgang vil bare gjelde avtalen om hjemmekontor og ikke arbeidsforholdet som sådan. Uten slike bestemmelser er det sannsynlig at arbeidsgiver må gå til oppsigelse av den ansatte for å endre arbeidsplassen fra hjemmekontor til kontoret (såkalt endringsoppsigelse).

Det er også viktig at avtalen innehar gode bestemmelser om omfang, plassering av arbeidstid og arbeidstakers tilgjengelighet, så det ikke oppstår uklarheter rundt dette. Forskriften regulerer ikke hvem som skal bære kostnadene for utstyr til hjemmekontoret, så dette er også viktig å regulere i avtalen.

Et annet viktig punkt er å etablere rutiner for informasjonssikkerhet på hjemmekontor, for å sikre at virksomhetssensitiv informasjon ikke deles med uvedkommende eller kommer på avveie.

DET GJELDER ANDRE ARBEIDSTIDSBESTEMMELSER FOR FAST HJEMMEKONTOR Dersom forskriften kommer til anvendelse, så reguleres arbeidstiden av forskriften § 6. Forskriften unntar en rekke sentrale bestemmelser om arbeidstid i arbeidsmiljøloven. Dersom

87

den ansatte jobber delvis på hjemmekontor og delvis fra kontoret, så må imidlertid arbeidsgiver forholde seg til to regelsett (ett for hjemmekontor og ett for arbeidsstedet).

På hjemmekontor så er den alminnelige arbeidstiden 40 timer i uken og pålagt arbeid utover dette er overtid (som er likt i arbeidsmiljøloven). Den totale arbeidstiden på hjemmekontor (dvs. alminnelig arbeidstid og overtid) kan i gjennomsnitt ikke overstige 48 timer i uken i løpet av en 4-månedersperiode. Denne begrensningen gjelder også for ansatte som delvis arbeider fra hjemmekontor, men slik at den totale arbeidstiden fra hjemmekontor og utenfor hjemmet skal være innenfor disse rammene.

Forskriftens bestemmelser om arbeidstid gir til en viss grad større rom for fleksibilitet ved at det kan jobbes mer enn 9 timer per dag uten at dette trigger overtid og at nattarbeid defineres fra klokken 23.00-06.00 eller 24.00-07.00.

Ansatte som har en ledende eller særlig uavhengig stilling omfattes ikke av forskriften § 6.

KRAV TIL ARBEIDSMILJØET PÅ HJEMMEKONTOR Dersom forskriften kommer til anvendelse, så gjelder ikke en rekke sentrale HMS-bestemmelser i arbeidsmiljøloven. Arbeidsgiver skal imidlertid så langt det er praktisk mulig

forsikre seg om at arbeidsforholdene på hjemmekontor er fullt forsvarlige. Dette innebærer blant annet at arbeidsstedet, arbeidsutstyret og innemiljøet ikke skal medføre uheldige fysiske belastninger for den ansatte. Hva som ligger i ”fullt forsvarlig” beror på en konkret vurdering, og det kan stille seg annerledes fra ansatt til ansatt.

Verken arbeidsgiver eller verneombud har tilgang til arbeidstakers hjemmekontor uten etter særskilt avtale. Det er derfor sentralt at arbeidsgiver og arbeidstaker har en god dialog rundt arbeidsforholdene på hjemmekontor før det inngås en avtale om hjemmekontor, samt at arbeidsgiver proaktivt følger dette opp underveis. Arbeid på hjemmekontor skal inngå i arbeidsgivers internkontroll. Arbeidstaker skal på sin side medvirke til gjennomføringen av de tiltak som blir iverksatt for å sikre et forsvarlig arbeidsmiljø.

DET KAN KOMME ENDRINGER I REGELVERKET Arbeids- og sosialdepartementet har kalt inn arbeidslivets parter til et møte om forskriften med formål om å se på om reglene for hjemmekontor skal endres. Forskriften trådte i kraft i 2002 og arbeidsministeren har påpekt at reglene trolig er modne for oppdateringer.

(Kilde: Dagens Perspektiv).

Mindre selskapers arealbehov defineres ikke av de store Korona-pandemien har utløst en helt ny debatt om fremtidens kontorløsninger. Det er i hovedsak store selskapers argumenter som bringes til torgs. Debatten må nyanseres.

AV: TROND RAMSØSKAR

Det er toppsjefene i de største virksomhetene som får taletid og spalteplass enten temaet er free seating, utvidet bruk av hjemmekontor eller implementering av koronatiltak. Free seating fremstilles gjerne som det eneste saliggjørende.

Men det er som i de fleste andre sammenhenger: Én løsning passer ikke for alle, heller ikke når vi diskuterer arbeidsplassutforming.

En bedrift med 20–30 medarbeidere er et mikrosamfunn. Alle vet hvor de hører til. Organisasjonsstrukturen er ofte flat, og det er vanskelig å lese rolledelingen ut av kontorløsningen. Det er få cellekontorer og få sjefskontorer.

Organisasjonsmessig fleksibilitet settes høyt, for ansvar og arbeidsområder justeres jevnlig.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

KONTORHJEM I slike virksomheter handler det først og fremst om å skape tilhørighet og et fysisk arbeidsmiljø hvor interiøret støtter opp om et tydelig felles mål. Skillet mellom arbeid og fritid viskes ut også her, men dette fører ikke til et ønske om å arbeide hjemmefra - snarere tvert i mot. Medarbeiderne er opptatt av å trekke mer av fritiden inn på arbeidsplassen. Satt på spissen: De foretrekker et kontorhjem fremfor et hjemmekontor.

Unge, sosiale medarbeidere setter gjerne sitt preg på arbeidsmiljøet. På onsdager vil de kanskje game eller spille shuffleboard på kontoret etter arbeidstid – på fredager vil de gjøre kjøk-

kenkroken om til bar. Med andre ord: De ønsker å bruke mer tid på kontoret, ikke mindre.

De velger selvsagt hjemmekontor når det er hensiktsmessig, men når de stiller på kontoret, setter de pris på et godt miljø og en fast plass.

I mindre selskaper er det ofte viktigere å skape et nært og intimt arbeidsmiljø enn å spare noen få kvadratmeter ved å la flere medarbeidere dele arbeidspult. Folk er som kjent dyrere enn kvadratmeter. Dessuten skal medarbeidernes tidsbruk faktureres i så høy grad som mulig.

Bedriften får lite ut av at de rydder pulten hver dag for så installere seg på samme arbeidsplass dagen etter. I disse miljøene er sannsynligheten stor for at det er akkurat det som skjer.

88

FOTO: RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

FRA SKRIVEBORDSTEORI TIL PRATISK HVERDAG Min erfaring er entydig: Mange bedrifter kontakter oss i forbindelse med flytting eller omorganisering. Spørsmålet om free seating er som regel noe av det første som kommer opp.

Etter interne runder og involvering av ansatte blir slike løsninger ofte forkastet. Mange tror at dette skyldes generell skepsis mot free seating, men det er ikke tilfellet. Begrunnelsen er rett og slett effektivitet og lønnsomhet. Selv i selskaper med opp mot 60 medarbeidere ender vi med løsninger basert på faste plasser, inndelt avdelingsvis fordi behovene er ulike. Mens markedsavdelingen ofte prater mye i telefonen og tåler støy fra kaffemaskinen, bør for eksempel økonomiavdelingen sitte mer skjermet.

Vi registrerer videre at medarbeidere med spesialiserte oppgaver trenger et etablert miljø for å samhandle optimalt. Det betyr som regel faste plasser. De som jobber parallelt med flere prosjekter og i ulike team, opplever det som unaturlig å bytte arbeidsstasjon i løpet av dagen.

De etterspør gode prosjektrom hvor de kan samhandle i faste team over lengre tid, men ikke nødvendigvis gjennom hele arbeidsdager.

Når selv mellomstore bedrifter ikke implementerer free seating, melder spørsmålet seg: Fungerer løsningen bare for de største selskapene? Free seating brukes ofte som argument for å komprimere funksjoner slik at arealet kan krympes. I en tid der smittevernhensyn har utløst kunstig høy bruk av hjemmekontor er det lett å kjøpe argumentet. Det er tilsvarende lett å glemme at løsningen ikke virker etter hensikten uten gode fellesfunksjoner.

Man risikerer – uten å ville det - å gjøre hele kontorlandskaper til stillesoner for fokusoppgaver med lite samhandling.

Vil bedriftene trenge mer eller mindre areal i tiden som kommer? Tar man utgangspunkt i vår erfaring med mindre selskaper, tror jeg det går mot mer plass og flere faste plasser. Leietakernes arealbruk styres av behovet for samhandling, behovet for å bygge organisasjonskultur og behovet for å jobbe sammen mot et felles mål. Gårdeierne gjør klokt i huske at de fleste norske virksomheter er små og mellomstore. Ifølge SSB har bare 5,3 % av selskapene i Norge mer enn 20 ansatte.

89

PROFIL NAVN: Trond Ramsøskar STILLING: Eier og daglig leder av Ramsøskar ­Interiørarkitekter AS, ­interiørarkitekt MNIL OM RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS: Selskapet arbeider i hele arkitekturfeltet og driver konsept­ utvikling på tvers av forretningsområder i tett samarbeid med store eiendomsaktører. Ramsøskar ­Interiørarkitekter har stått sentralt i planleggingen av viktige kontor- og bolig­ prosjekter.

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

90

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

91

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

MODERNE KONTORER I NATURSKJÃ&#x2DC;NNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

w w w. blake. no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

93

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

94

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

95

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

96

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

97

W www.svw.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

SANDS

Hammervoll Pind

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

ADVOKAT

W www.selandorwall.no

W www.sands.no

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

Firesafe

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/selandorwall/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

BN Bank

Nordic Corporate Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Inkognitogata 8

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

W bnbank.no

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ncbank.no

98

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

CATERING

BANK

Pareto Bank

Gastro Catering

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

T: 02517

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

W pareto.no

gastrocatering.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

CATERING

Søtt+Salt

AKA AS

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

T: 02517

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

W aka.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

W banenoreiendom.no

/abneno/

99

/banenoreiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

W leietakerdnb.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

W fram.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

W www.fabritius.no

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

100

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W fortin.no

W kinvest.as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

Mehar Gruppen AS

Myren Eiendom AS

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel.

Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W myreneiendom.no

W mehargruppen.no

101

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

Oslo Areal

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W njordrealestate.no

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

102

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W soeiendom.no

W skb.no

103

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stout Real Estate AS

Thon Eiendom

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer.

Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

W stout.no

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Fazenda Asset Management AS

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/ogreideiendom/

W fazenda.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

/thoneiendom/

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

/mallingco/

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W oxer.no

104

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

Stonetech AS

Scandinaviegaarden

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: Pb. 1026 Hoff, 0218 Oslo T: 940 26 563 E: einar@stonetech.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

VEDLIKEHOLD AV STEIN � Naturstein � Terrazzo � Flekkfjerning � Reparasjon

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

UTVENDIG RENS � Fasaderens � Naturstein / Betong � Albebehandling

W stonetech.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/scandinaviegaarden/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W sweco.no

W stemaradgivning.no

105

/SwecoNorge/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

W iss.no

/issworld

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

TORMAX Norge AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W renservice.no

W tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

Datek Installasjon AS

Smart Elektro

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/DatekInstallasjonas/

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W smartelektro.no/

106

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

Moelven Modus

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier.

Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W frontent.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

ROOFTOP AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W rooftop.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

/RooftopAS/

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W utecomfort.no

W tormax.no

107

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FORSIKRING

Strategic Partner of

FORVALTNINGSSYSTEM

Norwegian Underwriting Agency AS

ON Property AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W www.norua.com

W on.no

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 02517

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W 4service.no

W kirkestuenas.no

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

/kirkestuenas/

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ramsoskar.no

/ramsoskar.no/

108

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

W modulvegger.no

/Moelven/

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

W cwrealkapital.no

/Metos/

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

109

W de3stuer.no / 4service.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

PERSONALRESTAURANT

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

sottogsalt.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PROSJEKTLEDELSE

B:MOVED AS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A til Å Relokaliseringstjenester

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

RENHOLD

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W eir.no / 4service.no

0 4/2 02 0 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W renpluss.no

110

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

Østlandske Eiendomstjenester A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo P: Postboks 1026 Hoff, 0218 Oslo E: post@østeie.no

Renhold av trapper og kontorer • Konkurransedyktige priser • Medlem av NHO Miljøfyrtårnet • Gode referanser • Fagbrev

W osteie.no

trappevask.no er en del av Østlandske Eiendomstjenester AS

111

Fleksible lokaler. Enkelt.

Eksklusive lokaler ledige i Vika og Barcode. braatheneiendom.no