NæringsEiendom 03/2026

#03 2026 naringseiendom.no

• DRAMMEN I FULL TRANSFORMASJON | «DOMINOEFFEKT» I LOGISTIKKMARKEDET | ET KREVENDE KONTORMARKED •

Moderne kontorer og kombinasjonslokaler Fremtidsrettede lokaler på Bryn Moderne og fleksible kontor- og kombinasjonslokaler i et attraktivt næringsmiljø med svært god tilgjengelighet.

• Lyse og effektive arealer • Felles kantine og takterrasse • Enkel adkomst til Ring 3 og E6 • Kort vei til T-bane, tog og buss • Parkering og garderobefasiliteter DEVIK PARK er gjennomgående oppgradert og tilbyr moderne løsninger tilpasset dagens arbeidsliv.

Sandia ble etablert i 1993 og er blant de eldste rene næringsmeglerne i Norge. Vi har siden det tilbudt tjenester i vårt kompetansemiljø for næringseiendom. Vi arbeider med utvikling, drift, salg/kjøp, utleie og forvaltning av næringseiendom.

Sammen innehar vi betydelig erfaring innen våre forretningsområder og har vært med på store og små prosjekter fra A-Å.

Brynsengfaret 6, Bryn Moderne kontorbygg i Oslo

• 467 m² kontorlokaler ledig i moderne kontorbygg på 33 450 m² BTA, nyoppusset 2025 • BREEAM In-Use Excellent • 24 kontorplasser, 6 parkeringsplasser + ladepunkter • Felles resepsjon, møteromssenter og personalrestaurant • Treningsrom, garderober og dusj.

• Fleksible løsninger for 15–25 ansatte

Industrivegen 35, Oppaker Moderne bygg, totalt 1 350 m² lager og kontor fra 2023 • 750 m² høyt lager + 150 m² lavtlager med kontor • 2 etasjer med kontorer, møterom, sosial sone og garderober • Regulert for lager og logistikk, dobbel dør til høytlager, uteparkering med ladepunkter • 25 minutter fra Gardermoen og Kløfta

For ytterligere informasjon om ledige lokaler:

sandia.no

Per Kristian Lundquist │ +47 90 19 90 16 │ lundquist@sandia.no Axel Eide │ +47 90 82 82 25 │ eide@sandia.no

Ryenstubben 12, Ryen

Moderne kontorbygg på Ryen Moderne kontorbygg, 860–1 600 m², med topp tekniske kvaliteter.

2. etasje 860 m² med cellekontor og landskap, møterom, kjøkken og toaletter.

5. etasje 804 m² råbygg, kan tilpasses leietakers behov • Felles resepsjon og stor kantine • Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset, T-bane og bussforbindelser

Ryensvingen 5/7 – Ryen

Moderne og sentrale kontorer Effektive og lyse kontorlokaler med sentral beliggenhet, høy standard og enkel adkomst til kollektivtransport og E6.

• Fleksible arealer • Moderne fasiliteter • Takterrasse og kantine • Kort vei til T-bane og buss Perfekt for virksomheter som ønsker en profesjonell arbeidsplass med enkel tilgjengelighet.

Sandia ble etablert i 1993 og er blant de eldste rene næringsmeglerne i Norge. Vi har siden det tilbudt tjenester i vårt kompetansemiljø for næringseiendom. Vi arbeider med utvikling, drift, salg/kjøp, utleie og forvaltning av næringseiendom.

Sammen innehar vi betydelig erfaring innen våre forretningsområder og har vært med på store og små prosjekter fra A-Å.

Biskop Jens Nilssøns gate – Etterstad

Sentrale kombinasjonslokaler Sentrale og funksjonelle lokaler tilpasset kontor, lager, produksjon eller showroom – med gode logistikkmuligheter og parkering.

• Kombinasjon kontor/lager • Kjøreport og gode adkomstforhold • Nær Helsfyr og E6 • Fleksible løsninger for ulike behov Et attraktivt alternativ for virksomheter som trenger både effektiv drift og sentral beliggenhet.

Grenseveien 107 – Helsfyr Supersentralt

Ledige lokaler med svært attraktiv beliggenhet midt i et av Oslos viktigste næringsknutepunkt.

• Kontor, lager og kombinasjonsarealer • Svært god kollektivdekning • Enkel adkomst til E6 og Ring 3 • Fleksible størrelser og løsninger Gi virksomheten en sentral adresse med optimal tilgjengelighet for ansatte og kunder.

For ytterligere informasjon om ledige lokaler:

sandia.no

Per Kristian Lundquist │ +47 90 19 90 16 │ lundquist@sandia.no Axel Eide │ +47 90 82 82 25 │ eide@sandia.no

16 HOVEDSAK VILLA SKARPSNO: DER HISTORIEN BLE BØRSTET FRI FOR STØV – OG GITT NYTT LIV

Noen bygg tåler ikke å bli behandlet som bare kvadratmeter. De krever noe mer.

Mer respekt, mer tålmodighet, mer presisjon.

Villa Skarpsno er et slikt bygg

52 GODSLØKKA OG GRØNLANSKVARTALET

700 boliger og 1.000 nye arbeidsplasser. Bane NOR Eiendom setter snart spaden i jorda i det som kan bli Drammens største bytransformasjon på tiår.

68 DRAMMEN HAVN

Strøm Gundersen har inngått totalentreprisekontrakt verdt 538 millioner kroner eksklusiv moms for å bygge det nye klargjøringssenteret på Holmen i Drammen.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

6

INNHOLD #03 2026

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

8

Leder: Leietakerne bør bruke markedet

10

Sirkus Renaa åpner i Oslo – etablerer seg på Harbitz Torg

12

Villa Skarpsno: Der historien ble børstet fri for støv – og gitt nytt liv

22

Morgendagens medarbeider

24

Kontoret som et manifest

30

Det offentlige kan spare opp mot 150 millioner kroner i året på Lysaker ifølge en ny rapport

34

Flex 20, gunstig pris og 264 parkeringsplasser – OPF søker leietakere til Linderud

40 Markedspuls Oslo: Et mer krevende kontormarked

Tore Årdal Tlf: 915 38 544 tore@estatemedia.no Glen Widing Tlf: 926 68 857 glen@estatemedia.no CEO Fredrik Loennecken Tlf: 936 26 067 fredrik@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends, Morten Brinchmann SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

DRAMMEN

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

44 Markedspuls Drammen: Stabilt Drammensmarked, men ser vi en ny driver?

52

Godsløkka og Grønlandskvartalet tar form

62

Gnist åpner dørene: Et nytt kapittel for Hinna Park

68

538 millioner til nytt bilsenter i Drammen havn

78

Strømsø Torg – nå er gigantplanene formelt på skinner

81

Ticon utvider for ankerleietaker i Kobbervikdalen

86

Markedspuls logistikk: «Dominoeffekt» i logistikkmarkedet

90

SATS leier over 1.800 kvm i Drammen Helsepark

92

Bertel O. Steen Eiendom henter ut ekstra merverdi på Berger – omregulerer LNF til logistikk

95

Fabritius med 11.000 kvm i Norges viktigste knutepunkt

96

Ny næringspark langs E18 – fyller tomrommet sør for Drammen

100

Snøbyen pusser opp og utvider: Satser stort på større og bedre lagertilbud

103

Veidekkes tredje på Gardermoen

104

Vestkorridoren mangler store næringstomter

108

Berger rykker forbi Langhus

112

Lagrene blir stadig større

115

Juss: Forbehold i leieforhandlinger

118

Bransjeguide

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no Therese Kjeldstad Tlf: 982 22 003 therese@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER heidi@estatemedia.no TRYKK Grafisk produksjon Panzerprint As DISTRIBUSJON Posten Norge AS OPPLAG: 6.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS estatemedia.no FORSIDEFOTO Studio C, Cecilie Refsum NESTE UTGAVE Oktober 2026 Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.

7

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

LEIETAKERNE BØR BRUKE MARKEDET Kontormarkedet er fullt av tilsynelatende motsetninger. Toppleiene stiger. De beste byggene er fortsatt dyre. Samtidig har mange lei­ etakere mer å velge mellom enn på lenge.

Det er nettopp dette som gjør markedet interessant akkurat nå.

Tallene peker i samme retning: Oslo har fått høyere kontor­ ledighet, og CBRE anslo ledigheten til 7,3 prosent i første kvartal 2026. Samtidig falt arealopptaket med rundt 16 prosent sam­ menlignet med samme kvartal året før, selv om antall signerte kontrakter var uendret. Det betyr at aktiviteten ikke er borte, men leietakerne tar mindre plass.

Det er kanskje den viktigste endringen i kontormarkedet nå.

Bedriftene flytter ikke nødvendigvis fordi de vokser. De flytter fordi de vil bruke kontoret smartere.

Akershus Eiendom peker på at leietakere i økende grad etter­ spør fleksibilitet, både i leietid og arealstørrelse. Usikkerhet om økonomi, bemanning og AI gjør det vanskeligere å planlegge langt frem i tid. Når ingen helt vet hvordan organisasjonen ser ut om tre år, blir det mindre fristende å binde seg til store arealer i ti.

Lønnsvekst, energikostnader, svakere vekstutsikter og geo­ politisk uro gjør at mange virksomheter går inn i 2026 med en

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LEDER

annen holdning til faste kostnader. Kontoret er ikke lenger en post som bare videreføres. Det er en kostnad som må forsvares.

Derfor blir markedet mer todelt. De aller beste lokalene, med riktig beliggenhet, høy kvalitet og korte avstander til kollektiv­ knutepunkter, holder seg sterke. Samtidig finnes det et helt annet marked utenfor prime-segmentet. Der må gårdeiere jobbe har­ dere. Eldre bygg, mindre effektive planløsninger og lokaler med svakere beliggenhet møter en leietaker som er mer prisbevisst, mer utålmodig og mindre villig til å ta risikoen alene.

Det er her mulighetene ligger.

For mange virksomheter er ikke poenget å få det billigst mulig.

Poenget er å få mer verdi ut av hver kvadratmeter. Noen vil betale mer for bedre lokaler, men ta mindre areal. Noen vil kombinere et mindre hovedkontor med fleksible løsninger. Andre vil bruke reforhandlingen til å få bedre betingelser, mer tilpasningsbidrag eller kortere bindingstid.

Fleksibilitet er derfor ikke lenger en nødløsning for oppstarts­ bedrifter eller små selskaper, men en måte å redusere risikoen for å betale for mye, for lenge og for arealer man ikke trenger.

8

SIRKUS RENAA ÅPNER I OSLO – ETABLERER SEG PÅ HARBITZ TORG I mai åpnet det anerkjente bakeri- og cafékonseptet Sirkus Renaa sitt første sted i Oslo. Ambisjonen er å skape mer enn et spisested som skaper opplevelser folk kommer tilbake til, gang på gang.

MER ENN ET SPISESTED Sirkus Renaa skal være et sted for gode møter, hverdagsøyeblikk og opplevelser folk kommer tilbake til, igjen og igjen.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SIRKUS RENAA

B

ak konseptet står Torill og Sven Erik Renaa, kjent fra Michelin-restauranten RE-NAA i Stavanger, med tre stjerner i Guide Michelin. Nå tar ekteparet Renaa med seg sitt populære Sirkus Renaa til hovedstaden.

SIRKUS PÅ HARBITZ Valget av Harbitz Torg er bevisst. Området har utviklet seg til å bli en viktig møteplass på Skøyen, og Sirkus Renaa ønsker å bidra med et tilbud som skaper liv og gode opplevelser gjennom hele dagen.

– Harbitz Torg er en lokasjon vi har stor tro på.

Et sted med liv, mennesker og et nærmiljø som setter pris på kvalitet. Vi ønsker å skape et sted som folk har lyst til å bruke ofte, og er overbevist om at Sirkus Renaa vil finne sitt publikum her, sier Marius Pedersen, Chief Commercial Officer i Compass Group, som eier Sirkus Renaa.

HÅNDVERK FRA MORGEN TIL KVELD Sirkus Renaa samler bakeri, konditori, pizza, pasta og kaffe under ett tak, drevet av et genuint håndverk og en lidenskap for faget. Konseptet er skapt for å brukes gjennom hele dagen. Her kan du starte morgenen, ta en god lunsj, spise middag eller samles med andre over noe vellagd.

Menyen vil gjenspeile det Sirkus Renaa er kjent for: surdeigsbakt pizza, ferske bakervarer og konditorprodukter laget med omtanke og faglig stolthet. I Oslo utvides også repertoaret med pasta.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | SI RKUS RENAA

10

LEDIGE LOKALER I HJERTET AV ADAMSTUEN Den gamle Veterinærhøgskolen er i ferd med å bli et av Oslos mest spennende områder for næring, innovasjon, servering og byliv.

Flere spennende virksomheter har allerede flyttet inn – men vi har fortsatt noen ledige kontorarealer og lokaler for utadrettet virksomhet.

• Kontorarealer fra ca. 100 – 2000 kvm • Utadrettede serveringslokaler fra 100 til 400 kvm mot Ullevålsveien og Thereses gate • Et unikt område med historisk arkitektur, grønne omgivelser og levende byliv • Rett ved kollektivknutepunkt og servicefunksjoner

Kontakt:

Nina Sillibakken, Utleiesjef +47 454 53 762 | nis@linstow.no

VILLA SKARPSNO:

DER HISTORIEN BLE BØRSTET FRI FOR STØV – OG GITT NYTT LIV

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

12

Portnerboligen på Villa Skarpsno, tegnet av Arneberg, rommer kontor og treningsrom.

Moderne kontor i fordums storhet.

Noen bygg tåler ikke å bli behandlet som bare kvadratmeter.

De krever noe mer. Mer respekt, mer tålmodighet, mer presisjon.

Villa Skarpsno er et slikt bygg. Etter flere tiår med slitasje, tekniske kompromisser og et langt liv som kontor for en annen tid, er den gamle villaen nå løftet tilbake med en sjelden vilje til å forstå hva huset har vært, og hva det fortsatt kan være.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: STUDIO C, CECILIE REFSUM

Villaen på Skarpsno er totalrenovert og er i dag kontor.

13

D

Foto: Anja Ka Olsen

et er lett å forstå at bygget måtte be­ handles med varsomhet. Villaen på Skarpsno har båret mange liv og fle­ re epoker. Den ble oppført i perioden 1900 til 1902 av bryggerieier Hugo Wetlesen, tegnet av arkitekten Herman Major Backer. Rundt 1924 ble eiendommen kjøpt av tobakksarving Conrad Langaard, som lot Arnstein Arneberg tegne tilpasninger og ga huset navnet «Vil­ la Langaard». Etter Langaards død i 1950 ble bygget kjøpt av skipsreder Herlofsen, og gjort om fra bolig til kontor. Senere kom Universal Music inn som leietaker, og ble værende i 33 år – fra 1991 til 2024.

Da dagens eiere tok over arbeidet med bygget, var det tydelig at noe måtte gjøres.

– Universal Music var leietaker i bygget 33 år, fra 1991–2024, så bygget bar preg av mye slitasje og hadde behov for renovering, både teknisk og overflater. Universal Music hadde gjennom

Hoveddøren er original og moderne teknologi ønsker deg velkommen i den gamle døren.

sin periode, naturlig nok, bodd seg godt inn i bygget og tilhører en bransje som kanskje ikke setter byggets arkitektur, kvaliteter og særpreg like høyt som dagens leietaker og eiere, og var innredet og behandlet deretter, sier Herman Ekness Bergh, Property Manager i Swiss Life Asset Managers Nordic.

Men huset var ikke ødelagt. Ikke på den måten.

– Bygget var ikke i dårlig stand, men dagens eiere har et mer personlig forhold til bygget og byggets historie og kvaliteter. Sånn sett er det fantastisk at man har eiere som bruker betydelige midler til å sette bygget tilbake i sin «fordoms storhet» ved å bevare så mye som mulig, og sam­ tidig gjøre bygget mer funksjonelt og teknisk bra, fremhever Bergh.

Det er kanskje nettopp i dette spennet pro­ sjektet finner sin kvalitet: ønsket om å føre byg­ get tilbake, men ikke bakover. For bak restau­ reringen ligger også et omfattende teknisk arbeid. Det er boret fire brønner i hagen som leverer bergvarme og vannbåren gulvvarme og

Herman Ekness Bergh, Property Manager i Swiss Life Asset Managers Nordic.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

Kenneth Bloms bestillings­verk pryder veggen og allrommet, som ønsker ansatte og gjester velkommen inn. teknologi ønsker deg velkommen i den gamle døren.

radiatorer til både hovedhus og portnerbolig.

Utenomhus er bygget drenert, bunnledninger er skiftet ut, og alle verneverdige vinduer er tatt ut, rehabilitert på verksted og satt inn igjen.

ET HUS MED NY FLYT Da dagens eiere begynte å arbeide med bygget, var ambisjonen klar: å føre huset tilbake til sin opprinnelige karakter, samtidig som det skulle fungere for et moderne arbeidsliv. Det innebar at de største grepene måtte tas der huset hadde færrest historiske bindinger.

– Eierne har hele veien hatt tanken om å sette bygget tilbake i opprinnelig stand, men gjøre

14

grep på steder i bygget hvor det ikke var noen historiske hensyn, samt gjøre tekniske gode løsninger både med tanke på funksjonalitet og energi. Å legge så mye teknisk skjult i et slik bygg er utfordrende. Mye av det dreier seg om ventilasjon, oppvarming, rør og elektro, forklarer Property Manager i Swiss Life Asset Managers Nordic.

I underetasjen er hele kjelleren revet til­ bake til skallet. Gulvene er pigget opp, vegger åpnet, og etasjen er bygget opp på nytt med vannbåren varme, ny kantine og store møte­ rom. Loftsetasjen er revet helt ned og åpnet opp, isolert og bygget opp igjen med gulvvarme.

15

Første og andre etasje er i stor grad de historiske rommene, der 120 år gamle gulv er slipt, gammelt treverk renset og oljet på nytt, mens teknikken er forsøkt skjult så langt det lar seg gjøre.

Det største grepet ble likevel et nytt trappeløp gjennom bygget.

– Det har blitt etablert et helt nytt trappeløp gjennom hele bygningen for å skape en bedre dynamikk og flyt gjennom bygget. Det nye trap­ peløpet er kledd med eikepaneler slik at det følger stilen til bygget.

Og det er også dette grepet eierne og leieta­ kerne er mest fornøyde med.

– Eiere og leietakere er nok mest fornøyd med

Inngangspartiet er bevart og restaurert.

Det gamle møter ny design.

grepet som ble gjort med det nye trappeløpet.

Det har bidratt stort til en mye bedre flyt i bygget mellom kontorer og avdelinger, møterom og kantine, fortsetter han.

Underetasjen trekkes også frem som et viktig løft.

– Underetasjen med ny kantine, store møte­ rom, «underjordisk gang» med shuffleboard og dart har også bidratt positivt. I tillegg er det bygget treningsrom og garderobeanlegg unde­ retasjen på nabobygget «Portnerboligen» som benyttes flittig av de ansatte.

SKAPER IDENTITET Forprosjektet startet allerede i 2022, rundt to og et halvt år før leiekontrakten med Universal Music gikk ut. Asplan Viak ble engasjert, med arkitektene Bård Helland og Lars Oskar Ylvisåker i spissen.

– Det ble laget skisser til ulike løsninger, og vi jobbet tett med Byantikvaren for å avklare hvilke grep som lot seg gjøre med tanke på byggets vernestatus. Det ble også gjennomført tilstands­ rapporter for de forskjellige bygningsdelene.

Etter hvert som løsningene tok form, ble det laget detaljerte romskjemaer for hvert enkelt rom, som dannet grunnlaget for prosjektet videre og entreprisen, sier Bergh.

Interiørarkitekt Christine Fikseaunet kom også tidlig inn i prosjektet. Først for å presentere seg for styret i desember 2022, deretter som en del av et langt forarbeid som skulle vise seg å bli avgjørende.

– Dette har først og fremst vært et veldig spen­ nende og hyggelig prosjekt.

– Vi ble invitert inn til å presentere oss på et styremøte i desember 2022 og var tydelige på at et grundig forarbeid med byggets tilstand bør foreligge før man går i gang med en stor renovering, sier hun.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

Da oppdraget formelt kom høsten 2024, lå mye allerede til rette. Ny trapp og ny planløsning var tegnet inn. Interiørteamet valgte å gjøre lite med hovedgrepet, men arbeidet frem en løsning der funksjon og estetikk skulle møtes.

– September 2024 mottok vi en veldig hyggelig mail om at de ønsket at vi utarbeidet et forslag til hvordan bygget skulle se ut innvendig. Det var da allerede tegnet inn ny trapp og ny planløsning forelå da vi fikk prosjektet inn hos oss. Dette endret vi svært lite på og jobbet ut en løsning hvor estetikk skulle møte funksjon.

Samarbeidet med entreprenøren trekkes frem som avgjørende.

– Oslo Entreprenør var valgt som hoveden­ treprenør og vi har hatt et svært godt samarbeid med entreprenør og alle håndverkere som har jobbet på bygget.

Interiørarkitekt Christine Fikseaunet.

16

En pålitelig partner fra start til slutt

I en verden som endrer seg raskt, er det viktig å ha en partner som står støtt og følger bedriften din gjennom hele reisen. Vi tror på langsiktig samarbeid og relasjoner som bygges over tid. Hos oss er kvalitet og tett oppfølging grunnlaget for et samarbeid som varer.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, med over 40-års erfaring i å eie og forvalte eiendom med førsteklasses beliggenhet.

Les mer på eiendomsspar.no

Et av kontorene med original kakkelovn, moderne lysdesign og en miks av antikke og nye møbler. ønsker deg velkommen i den gamle døren.

– Dette er en veldig viktig del av hele proses­ sen, og får man jobbe med en god entreprenør som har med seg et fantastisk sammensatt lag av dedikerte håndverkere blir ofte prosessen veldig bra. Jeg har møtt så mange flotte håndverkere på Villa Skarpsno med en stor faglig tyngde og et høyt profesjonelt nivå av både yrkeskompetanse og yrkesstolthet.

GAMMELT TREVERK, HAI PÅ VEGGEN OG EN NY HELHET Hvis bygget tidligere hadde mange rom, har det nå også fått en tydeligere helhet. Den nye trappen binder etasjene sammen, mens den underjordiske forbindelsen mellom hovedbygget og Kapteinsgården gjør at kantine, møterom og kundemottak oppleves integrert.

– Det å få en ny trapp inn i bygget var et veldig bra trekk som gjorde at alle etasjene nå hang sammen og bygget føltes mer som ett, samt at den underjordiske gangen mellom Kapteinsgården som inneholder en del kontor nå var lett integrert med møterom, kantine, kundemottak og et slags resepsjons eller vel­ kommen inn del, forteller interiørarkitekten.

Fikseaunet beskriver hvordan de ulike etasjene har fått ulike grep. Underetasjen og loftet kunne lett ha fremstått som moderne på en løsrevet måte, men ble i stedet formet som en blanding av gammelt og nytt. Første og andre etasje, der mesteparten av originalarkitekturen er bevart, er strammet opp med mer moderne løsninger.

I første etasje møter man et stort allrom med garderobe, toalett og et slags mottaksrom, der

den gamle peisen, dørene og trappen fortsatt setter tonen. Tidlig i prosessen ble det besluttet at samtidskunstner Kenneth Blom skulle male en hai på den store veggen i inngangspartiet.

Det ble et viktig utgangspunkt for fargepaletten i resten av huset.

– Dette ble føringen for oss i valg av farger.

Jeg tok kontakt med Kenneth og presenterte vår fargeplan etter hans palett og kontorene som

Tårnrommet, tegnet av Arneberg, er et av møterommene med utsikt over Bygdøy og Oslofjorden.

Et sofistikert rom med søylevasker og marmor på gulv med 4 separate toalettrom bak hver dør.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

18

En av de vakre kontorene hvor det originale møter det nye.

19

ligger i 1 etasje, samt allrommet i 2 etasjen ved bokskapene ble fargesatt etter det store maleriet og glassmaleriet på veggen mellom 1 og 2 etasje.

Detaljnivået er høyt. Teppeløperne i den gamle og nye trappen er laget på mål hos belgiske Bomat, i farger som harmonerer med trapperom­ mene. Belysningsplanen er utviklet sammen med Stokkan Lys, med patinert bronse i takarmatu­ rene, stikkontakter i samme tone og håndløpere og dørvridere som spiller sammen med treverk og veggfarger. Hvite plastledninger har måttet vike for tvinnet ledning i gyllent tekstil.

Møblene er valgt med samme presisjon: noen relativt moderne, men klassiske, mange med egne tekstiler bestilt spesielt til bygget.

De buede vinduene har fått målsydde tekstiler.

Noen av dekorlampene er håndlaget i England med lampeskjermer i egne stoffer. Peiser i både kakkel og marmor er reparert, selv om bare noen få fortsatt kan brukes til fyring.

RESTAURANTPREG I KJELLEREN, RO I TOPPETASJEN Underetasjen er tenkt annerledes. Her skulle uttrykket være mer moderne, men fortsatt bære byggets identitet. Mursteinen er bevart, kantinen har fått et nytt industrikjøkken, og serverings­ området og et chambre séparée er utformet med et tydelig restaurantpreg. To store møterom og fire toaletter er knyttet til sonen.

– Målet var å få til et restaurantpreg.

Her holdes det også middager og selskaper for kunder, gjester og familie til leietakere og ansatte. Et av møterommene har fått tapet, spe­ sialtegnede konsollbord og norskproduserte møteromsstoler med hjul og svingfunksjon.

Teppene er skreddersydd til bord og stoler for å dempe akustikk og gjøre samtalene bedre.

Toalettene er gitt en klassisk, men ny funk­ sjonalitet med marmor på gulvene, utvalgte servanter og armaturer, tapet, kunst og detaljer hentet helt fra antikvitetsmessen i Parma.

Den underjordiske gangen mellom hoved­ bygget og Kapteinsgården er også gitt en sosial funksjon.

– Den underjordiske gangen som gjør at hovedbygget og Kapteinsgården med mange kontor blir knyttet sammen har en hyggelig funk­ sjon på fredager. Da spilles det shuffleboard her og kanskje av og til etter en treningsøkt i trimrommet delt noen øl før man går hvert til sitt for helgen, sier Fikseaunet.

Andre etasje er løst i en lysere palett, med mål om å la glassmaleriet og både det gamle og nye trappeløpet skinne. Loftet har fått vegg-til-veggteppe og et eget møterom i tårnhuset, tegnet av Arneberg, med glassmalerier i vinduene og utsikt over Bygdøy og Oslofjorden. Selv det lille toalettet der oppe er fargesatt med referanser til første etasje.

Portnerboligen er samtidig renovert i unde­ retasjen og rommer nå treningsrom, garderober

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

med dusj og toaletter. Også her er det tegnet buede dører for å understreke de opprinnelige buede vinduene.

NÅR ESTETIKK OG FUNKSJON FÅR SAMME VERDI Det er vanskelig å trekke ut ett enkelt høyde­ punkt fra et så omfattende prosjekt. Men for Fikseaunet handler det kanskje like mye om prosessen som om de enkelte rommene.

– Det er vanskelig å sette ord på hva man er mest fornøyd med i et så stort prosjekt, men å få komme inn i bygget når NRP, Anaxo og flere leietakere var på plass var utrolig hyggelig.

– Det å få se at estetikk kan kombineres med funksjon tror jeg ikke bare er viktig, det er jeg helt sikker på har en stor innvirkning på livet vi lever.

Skal hun likevel velge, trekker hun frem møtet med bygget innenfra.

– Om jeg må velge meg et rom så synes jeg det er fantastisk å komme inn hoveddøren og se det store fine allrommet som representere de som eier, jobber og leier der, samt det lille toalettet med alle detaljene i vakre blågrå nyan­ ser, beskriver hun.

Men det hun kanskje er aller mest fornøyd med, er samarbeidet mellom håndverk og ambisjon.

– Om det ikke er et rom så er jeg kanskje mest fornøyd med at vi fikk til en så bra prosess mel­ lom håndverkere og ønsket resultat.

Og bak det ligger også en større erkjennelse, nesten som en stille påminnelse om hva som står på spill når slike hus får leve videre.

– Jeg håper de som jobber der forstår hvor heldige de er som sitter i et så vakkert bygg og at det er noen som satser slik at det å komme på kontoret føles både viktig og riktig fremfor hjemmekontoret.

CHRISTINE F. INTERIØRDESIGN Christine F. Interiørdesign leverer skreddersydde interiørløsninger til bolig, hytte og næring, med over 20 års erfaring. Selskapet har fokus på håndverk, kvalitet, gjenbruk og helhetlige konsepter. www.christinef.no

Et av de store møterommene har fått moderne stoler, tapet på vegg og konsollbord tegnet til bygget.

Utsikt fra tårnrommet som er møterom med utsikt over Bygdøy og Oscars Hall.

20

1 400–16 000 m² moderne kontorareal sentralt i Oslo øst

Se til

for gode arbeidsdager.

264 P-plasser

Lett

tilgjengelig fra øst og vest

For nærmere informasjon, kontakt: Jan W. Roll: 905 33 369, jr@cwrealkapital.com Henrik A. Berg: 481 30 615, hab@cwrealkapital.com

20 %

enkel skalering av areal

Østre Aker vei 88 / www.østre88.no

15 min. med T-bane fra Oslo S

Alt

av fellesfasiliteter

I hver utgave av magasinet NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Mira Concetta Tallarico. Hun er 21 år og tar en bachelor i økonomi og administrasjon hos Norges Handelshøyskole.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PRIVAT

MORGENDAGENS MEDARBEIDER Hva drømmer de unge om?

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for, og hvorfor?

– Min drøm er å jobbe for Newsec, et selskap som evner å henge med på store omveltninger i en bransje som stadig er i endring.

Deres fokus på digital omstilling er også svært inspirerende da jeg tror dette blir en viktig del av det fremtidige arbeidsmarke­ det. Newsec gir inntrykk av å være et firma som driver med mye forskjellig innenfor eiendomsbransjen, også er det selvfølgelig gøy at de har såpass mye penger i forvaltningskapital!

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– For meg er det viktig at samarbeid, tillit, utvikling og engasjement står i fokus for at jeg skal trives på en arbeidsplass. Man lærer så utrolig mye av andre med ulike perspektiver, kompetanse og bakgrunn enn en selv, og personlig er jeg alltid åpen for å lære noe nytt. For meg betyr en arbeidsplass med høy tillit at ansatte får autonomi og handlingsrom til å løse oppgaven med et personlig preg. At arbeidsplassen legger til rette for og heier på utvikling, og godtar at feil også er god lærdom, er det som motiverer meg. Sist, men ikke minst, er engasjement, både på tvers av arbeidsplassen

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI D E R

og hos hver enkelt medarbeider, utrolig viktig for at man skal trives på jobb og virkelig se viktigheten av det man driver med.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Den optimale arbeidsformen for meg vil være en fleksibel arbeidstid der man først og fremst møter på kontoret, men har muligheten til hjemmekontor ved behov. Jeg tror virkelig at å gi ansatte rom til å legge opp egen hverdag, så godt det lar seg gjøre, bidrar positivt til prestasjon. Samtidig er det viktig for kulturen at kontoret er en naturlig møteplass og stedet hvor man kommer for å arbeide.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Om 20 år tror jeg arbeidslivet er enda mer digitalisert og automa­ tisert, hvor KI vil brukes daglig. Dette mener jeg vil føre til høyere krav til kritisk tenkning, problemløsning, kreativitet, kompetanse og medmenneskelighet, for å nevne noen. Sannsynligvis vil det også være et mer usikkert jobbmarked, og kanskje man må være mer fleksibel og ha en bredere kompetanse enn i dag.

22

«AT ARBEIDSPLASSEN HEIER PÅ ­UTVIKLING OG GODTAR AT FEIL OGSÅ ER GOD LÆRDOM, ER DET SOM MOTIVERER MEG.»

PROFIL NAVN: Mira Concetta Tallarico ALDER: 21 år STUDIER: Bachelor i økonomi og administrasjon, NHH

STUDENT Mira Concetta Tallarico (21) drømmer om å ­jobbe i Newsec – og mener digital ­omstilling blir a ­ vgjørende for frem­tidens arbeidsplasser.

23

KONTORET SOM ET MANIFEST 03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | KONTORET SOM ET MANI FEST

24

Når et av Norges ledende designbyråer skal innrede sine egne lokaler, blir resultatet en selvsagt forlengelse av merkevaren, og et bevis på at godt interiør handler om mer enn estetikk.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: Dag Sandven

25

B

ielke & Yang er et byrå som lever av å oversette identitet til visuell form. Så da de skulle flytte inn i nye lokaler i Thorvald Meyers gate 7 i Oslo, var listen natur­ lig nok høy. Resultatet er et kontor som kom­ binerer stram arkitektur, gjennomtenkt farge­ bruk og håndplukkede samarbeidspartnere til noe som oppleves både som arbeidssted og utstillingsvindu.

Prosjektet ble gjennomført av Krohnark, med industridesigner og møbeldesigner Phuc Tan Nguyen som prosjektansvarlig. Han beskriver prosessen som uvanlig smidig.

– Prosessen med Bielke & Yang var både effek­ tiv og inspirerende, mye takket være deres kom­ petanse innen visuell kommunikasjon og en tydelig retning fra start. Det ga et godt utgangs­ punkt og gjorde prosjektet lærerikt også for meg, sier Nguyen.

IDENTITET SOM INTERIØRGREP Der mange kontorprosjekter starter med kva­ dratmeter og budsjett, startet dette med en følelse. Føringene fra Bielke & Yang handlet primært om stemning, rombehov og bruk, noe som ga rom for å utvikle gode løsninger innenfor klare rammer.

– Tidlig involvering og en profesjonell samar­ beidspartner underveis ga god flyt i kommunika­ sjonen og reduserte behovet for mange runder, sier Nguyen.

Identiteten er oversatt til et gjennomarbeidet fargespekter utviklet i fellesskap, kombinert med en nedtonet arkitektur og funksjonelle interiørløsninger. Transformasjon av rommene gjennom bruk av gardiner og lys har vært et sentralt grep, og gir lokalene en fleksibilitet som ikke er umiddelbart synlig, men som merkes i hverdagen.

PROSJEKTANSVARLIG Industridesigner og møbeldesigner Phuc Tan Nguyen.

ET KNIPPE NORSKE STEMMER Bielke & Yang har bevisst trukket inn designere, kunstnere og kunder i utformingen av sine egne omgivelser. Lundhs og Ali Gallefoss har bidratt med spesialtilpassede bord og romdelere i overskuddsstein fra Larvikite-bruddet i Larvik, kombinert med aluminium. Hvert element er håndlaget og unikt. Tekstilstudioet Kvistad har laget et skreddersydd veggteppe som forankrer én av sonene, mens belysningsstudio Affix har stått for de digitalt styrte lysinstallasjonene i de sosiale arealene.

– Lys har vært et sentralt virkemiddel for å definere og endre sonene etter behov. Bielke & Yang ønsket å investere mer i belysning, så i de sosiale områdene er det benyttet digitalt styrte lyskilder som kan tilpasses ulike situasjoner, fra hverdagsbruk til arrangementer. Samtidig har det vært viktig å holde uttrykket rolig, slik at belysningen i hovedsak oppleves som en natur­ lig del av grunnbelysningen, forteller Nguyen.

I møterommene er det hentet inn lamper fra den kinesisk-taiwanske designeren Mario Tsai, som tilfører et internasjonalt blikk uten å bryte med helheten.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | KONTORET SOM ET MANI FEST

26

27

DELT ANSVAR FOR FELLESAREALENE Bielke & Yang deler lokalene med søsterbyråene Maskinen og Bow. Det betyr at fellesarealene er dimensjonert og innredet for sosial bruk på tvers av alle tre: uformelle møter, foredrag, workshops og felles lunsj. Kjøkkenet er bevisst holdt kompakt, innrettet mot enkel servering i møtesammenheng og ved arrangementer snarere enn storstilt daglig matlaging.

Det egentlige hjertet i lokalet er de sosiale sonene, som fungerer som et møtepunkt og som en slags scene, der kontoret kan presentere seg for kunder og samarbeidspartnere.

BRUKBART FRA DAG ÉN For Nguyen er det ett aspekt ved prosjektet som skiller seg ut som særlig tilfredsstillende.

– Det mest tilfredsstillende er å se hvor godt løsningene fungerer i praksis, og hvordan konto­ ret faktisk brukes i tråd med de planene vi hadde.

Kontoret fremstår både unikt i form av mate­ rialitet, belysning, møbler og kunst, samtidig som det er svært brukervennlig og funksjonelt.

Det er ikke en dårlig oppsummering for et byrå som setter stor pris på at form og funksjon ikke trenger å stå i motsetning til hverandre.

MODERNE KONTORER I NATURSKJØNNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | KONTORET SOM ET MANI FEST

28

På jakt etter nye kontorer?

Nå kan dere leie flotte lokaler i Ibsenkvartalet – midt i Oslo sentrum.

Her får du mer enn bare kontorlokaler – du får tilgang til et av byens flotteste konferansesentre, en topp moderne personalrestaurant, treningsfasiliteter og sykkelparkering.

Utleiemegler Thomas Andersson t. +47 92 29 00 00

Flotte kontorer fra 1 250-12 250 kvm

e. tsa@klp.no

Jobbe skjermet, men likevel midt i sentrum? Les mer på ibsenkvartaletoslo.no

C. J. Hambros plass 2 | ibsenkvartaletoslo.no

En del av

Lei bedre.

Jobb bedre.

SØR FOR E18: Slik kan nye Lysaker stasjon bli seende ut dersom det blir Alternativ 15.

DET OFFENTLIGE KAN SPARE OPP MOT 150 MILLIONER KRONER I ÅRET PÅ LYSAKER IFØLGE EN NY RAPPORT Transportøkonomisk institutt (TØI) har på oppdrag fra Lysakersamarbeidet og Oslo Metropolitan Area (OMA) utarbeidet en rapport om økonomiske konsekvenser ved ny bussterminal på Lysaker.

AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: LPO ARKITEKTER

R

apporten ble overlevert til byråd for miljø og samferdsel i Oslo, Marit Vea, fylkesråd for samferdsel i Akers­ hus, Håkon Snortheim og ordfører i Bærum, Lisbeth Hammer Krog 27. april.

Bakgrunnen er en utvikling i kollektivsys­ temet hvor Fornebubanen skal åpne i 2029 med en ny T-banestasjon på Lysaker og at Flytogets avganger blir åpne for folk som ikke skal til/fra Gardermoen. Dette vil gjøre at flere passasjerer har nytte av omstigning mellom buss og bane på Lysaker enn i dag og gi en bedre utnyttelse av den samlede kapasiteten i kollektivtranspor­ ten. Planene for en ny bussterminal på Lysaker kommer til politisk behandling i Oslo og Bærum kommune i 2026.

– Analysen viser positiv samfunnsøkono­ misk nytte i alle tre alternativene vi har sett på.

Gevinsten tilfaller primært operatørene og det offentlige, mens noen trafikanter vil oppleve

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LYSAKER STASJ ON

ulemper ved å bytte fra buss til bane når flere bussavganger snur på Lysaker, sier Kjell Werner Johansen, forskningssjef TØI. I februar leverte Statens vegvesen sitt planforslag for etablering av ny kollektivterminal på Lysaker.

Den opererer med to alternativer: • Alternativ 7 koster 963 millioner kroner, innebærer omfattende trafikale løsnin­ ger i dagen på Lysaker og har allerede fått innsigelser fra Bane NOR. Begrunnelsen har vært at det vil hindre etablering av ny rikstunnel mellom Oslo S og Lysaker.

Jernbanedirektoratet anbefalte 9. april å starte planleggingen av tunnelen.

• Alternativ 15 koster 1.505 millioner kroner, legger bedre til rette for god by på Lysaker og er fullt forenlig med rikstunnelen. Men, den har et finansieringsgap på ca. 625 mil­ lioner kroner, siden Stortinget har bevilget

ca. 900 millioner til ny kollektivterminal på Lysaker. Da vedtaket ble truffet forelå det ingen beregninger av hva en terminal ville koste.

Både Jernbaneverkets planer og rapporten fra TØI peker på viktigheten av raskt å sikre finan­ siering for alternativ 15. Det er avgjørende også for å ikke forsinke arbeidet ytterligere.

– Det er ikke hverdagskost at et samferd­ selsprosjekt viser positiv netto samfunnsøko­ nomisk nytte i forkalkylen. Mange større infra­ strukturprosjekter i Norge har negative tall på dette stadiet, sier Johansen.

– Dette er fantastiske nyheter for Lysaker.

Dersom alle offentlige etater nå ser verdien og bidrar til nødvendig finansiering av gapet kan alle parter virkelig starte samspillet for å gjøre Lysaker til stedet vi ønsker. Investeringen er inntjent på 4-5 år, sier Øystein Aurlien i

30

31

FAKTA TØI-RAPPORT 2153/2026: Offentlig kjøpsbesparelse 104–153 mill. kr/år JERNBANEDIREKTORATET 9. APRIL 2026: Anbefaler rikstunnel Oslo S – Lysaker, tidligst ferdig 2052 Fornebubanen åpner 2029 med ny T-banestasjon på Lysaker Foto: Torleif Kvinnesland

ALTERNATIV 7: 963 mill. kr ­– innsigelse fra Bane NOR (blokkerer rikstunneltrasé) ALTERNATIV 15: 1.505 mill. kr – ingen faglig ­innsigelse, finansieringsgap ca.

625 mill. kr

Fra venstre: Rasmus Reinvang i OMA, Marit Vea, byråd for miljø og samferdsel i Oslo, Håkon Snortheim, fylkesråd for samferdsel i Akershus og Øystein Aurlien i Lysakersamarbeidet.

Lysakersamarbeidet.

– Det er viktig at Oslo og Bærums politikere nå støtter alternativ 15, slik at vi kan få til god by ved et av Norges største kollektivknutepunkt, mener Rasmus Reinvang i OMA. – Alternativ 7 er ikke lenger reelt nå som ny togtunnel skal på plass, og denne rapporten viser at kostnadene for alternativ 15 over få år vil bli tjent inn. I tillegg vil vi få vi en mye bedre

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LYSAKER STASJ ON

MERKOSTNAD ALT. 15 VS. ALT. 7: 542 mill. kr – tilbakebetalt på 4–6 år av driftsbesparelser alene

byutvikling på Lysaker, til glede for tusenvis av innbyggere som skal flytte hit i årene som kom­ mer og hele omlandet. Å gå for alternativ 15 bør være en «no-brainer», avslutter han.

Lysakersamarbeidet og OMA ber nå Oslo kommune, Akershus fylkeskommune og Samferdselsdepartementet gå sammen for å sikre finansiering av Alternativ 15.

32

Et godt førsteinntrykk starter ute

CONTENT

Hvordan gjennomtenkte valg rundt inngangsparti, uteområder og fellesmiljø kan styrke eiendommens uttrykk, drift og verdi over tid.

For mange næringseiendommer er det ofte de praktiske valgene som får størst betydning over tid. Likevel blir uteområder, inngangspartier og fellesarealer ofte vurdert sent i prosjektet, når budsjettene er strammere og viktige rammer allerede er satt. Resultatet kan bli løsninger som fungerer visuelt ved ferdigstillelse, men som over tid krever mer vedlikehold, høyere kostnader og unødvendige oppgraderinger.

Hvordan en eiendom oppleves ved ankomst påvirker både førsteinntrykk, attraktivitet og profesjonell identitet. Strategisk plasserte plantekasser, tydelig sonedeling, grønne møteplasser og gjennomtenkte inngangspartier kan bidra til å løfte hele eiendommens uttrykk – ofte uten omfattende investeringer.

«Det handler ofte ikke om å gjøre mest mulig, men om å gjøre de riktige grepene tidlig.»

Jeanette Hoelsæther, Teamleder LOG Utemiljø For mindre og mellomstore eiendomsaktører er dette særlig relevant. Gode løsninger må ikke bare se profesjonelle ut, men også fungere i praksis.

Plantekasser med riktig materialvalg, løsninger med god drenering, enklere vanningssystemer og robuste miljøer som tåler norsk klima kan redusere vedlikeholdsbehovet betydelig. Samtidig kan resepsjonsområder og felles soner med grønne elementer bidra til å skape et mer attraktivt miljø for både ansatte, kunder og leietakere.

Når driftsperspektivet kommer inn tidlig, blir valgene ofte mer lønnsomme.

Når ute- og innemiljø planlegges som en naturlig del av eiendommens identitet, styrkes både førsteinntrykket, driftseffektiviteten og den langsiktige verdien.

«Løsninger som fungerer godt i hverdagen gir ofte både lavere kostnader og et bedre totalinntrykk.»

Jeanette Hoelsæther, Teamleder LOG Utemiljø Mange næringseiendommer trenger ikke nødvendigvis større investeringer for å oppnå betydelig forbedring.

Ofte handler det om å velge løsninger som kombinerer estetikk med praktiske behov – enten det gjelder

«De beste løsningene er ofte de som både styrker uttrykket og gjør driften enklere.»

Jeanette Hoelsæther, Teamleder LOG Utemiljø De beste eiendommene skapes gjennom riktige valg tidlig. Valg som gir mer attraktive miljøer, smartere drift og sterkere verdi over tid.

inngangspartier, sonedeling, resepsjon eller uteområder som skal fungere gjennom alle sesonger. Eiendommer som lykkes best, er ofte de som ser helheten tidlig.

Jeanette Hoelsæther Teamleder – LOG Utemiljø LOG Utemiljø leverer plantekasser til profesjonelle uteområder over hele landet.

Illustrasjon: Goldbox

FLEX 20, GUNSTIG PRIS OG 264 PARKERINGSPLASSER

– OPF SØKER LEIETAKERE TIL LINDERUD Siemens forlot de 16.000 kvadratmeterne på Østre Aker vei 88 i desember i fjor. Nå vil Oslo Pensjonsforsikring tiltrekke seg nye leietakere med et unikt nedskaleringsprodukt, Oslos sjeldneste parkeringsdekning for et kontorbygg og et bevisst gunstig leienivå.

AV: SILJE RØNNE

O

slo Pensjonsforsikring (OPF) eier eien­ dommen, og Cushman & ­ Wakefield Realkapital har ansvaret for utleien.

Bygget ble oppført for Siemens i 2013, er LEED Gold-sertifisert og er et kjent landemerke i Øs­ tre Aker vei. Eiendommen har fått prosjekt­ navnet «Østre».

Jan W. Roll, senior rådgiver utleie i Cushman & Wakefield Realkapital, leder arbeidet med å fylle bygget med nye leietakere. Lokalene er tilgjengelige fra Q3 2026.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | ØSTRE AKER VEI 88

Et av de sterkeste kortene Østre Aker vei 88 spiller på er et nytt fleksibilitetsprodukt de kaller «Flex 20».

– Det vi kommer til å lansere som et eget pro­ dukt er det vi kaller Flex 20. Dette gjør vi fordi vi vet at bedrifter er mer usikre nå. Med Flex 20 kan leietaker nedskalere inntil 20 prosent av leiearealet. Dette vil bidra til at leietakere vil kunne få mulighet til å redusere leieareal og kostnader, en helt unik mulighet i dagens kontormarked. Her vil vi også se på mulighet til

34

ØSTRE AKER VEI 88 Bygget ble oppført for Siemens i 2013, er LEED Gold-sertifisert.

35

Illustrasjon: Goldbox

BARCEPTION Inngangspartiet skal bygges om til en barception, et kombinert resepsjons- og kafékonsept.

seg ned og jobbe eller ta en pause. Også disse sonene skal fremstå som innbydende og avslap­ pende, og personalrestauranten vil få et nytt og varmt inntrykk. Ta lunsj med kolleger, men også kanskje møtes på tvers av bedrifter. Få det litt varmere og lunere. Det har vært ganske tilpasset én bruker, og da får du ikke den gode følelsen når du kommer inn i dag, sier han videre.

264 PARKERINGSPLASSER, EN SJELDENHET Mens mange nyere kontorbygg leverer så å si ingen parkering, har Østre Aker vei 88 264 par­ keringsplasser i egen garasje.

– Vi har 264 plasser, fordi vi er på en annen norm. Drar du bort til Økern, er det nybygg som er større, men har kanskje bare 20–30 plasser.

Man skal ikke undervurdere parkeringsplasser, fortsetter han.

Det tilrettelegges også for sykkel, med sykkel­ parkering, vaske- og mekkestasjon, garderober og dusj for dem som sykler eller jogger til jobb.

STORE FLATER OG GODT MED LYS Byggets etasjer er blant de største som tilbys i markedet utenfor det absolutte sentrum. De største flatene er på mellom 2800-3200 kvadrat­ meter, med vinduer på alle sider og et sentralt atrium.

– Godt med lys fra alle sider. Effektivt, stort, fint atrium som gir fokus inn til hjertet av bygget,

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | ØSTRE AKER VEI 88

fremhever Roll.

Det minste arealet per leietaker kan være rundt 700 kvadratmeter, mens arealene i andre og tredje etasje kan deles opp. Her kan man enten leie cirka 3.200 kvadratmeter samlet, eller ved oppdeling i arealstørrelser på 800, 1.600 eller 2.400 kvadratmeter.

Kombinasjonen av gunstig leienivå, svært store flater og 264 parkeringsplasser gjør bygget attraktivt også for store offentlige virksomheter som søker areal utenfor sentrum.

– Vi er åpne. Det var jo en privat leietaker tidligere, men vi ser interesse fra offentlige bru­ kere. Spesielt nå, med kostnader og så videre.

Det er vanskelig å regne hjem store prosjekter, men bygget står der, og er i meget god teknisk stand, sier han.

BARCEPTION OG NYE FELLESAREALER Inngangspartiet skal bygges om til det som beskrives som en barception, et kombinert resepsjons- og kafékonsept med kaffe og enkel service som møter leietakerne ved ankomst.

– Det vi håper er at det blir et lite utadrettet område mot T-banen og gjennomgangstrafikken, hvor vi får til noen tilleggstjenester: pick-up point, blomster, matkasser eller lignende. Vi har satt av egne arealer til det. Der tar vi det leieta­ kerne ønsker – menyen er åpen, forteller Roll.

I tillegg planlegges oppgraderte treningsfa­ siliteter og innbydende garderober. I 4. etasje finner man en takterrasse, som planlegges for felles bruk. Personalrestauranten skal fornyes og vil fremstå som et innbydende samlingssted og bli det nye «hjertet» i bygget.

– Vi må lage gode soner hvor man kan sette

Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven

å kunne vokse tilbake i samme areal, sier Roll.

Tanken er å ta over noe av risikoen for leietakerne.

– Vi har ikke hørt om mange andre som tør å være så konkrete på det. Vi spiller på lag og har lyst til å ha leietakere som blir lenge, og da må vi ha forståelse for at det kan bety at man må ned i areal, sier Kristine Holen Hauge, markeds- og utleiesjef i OPF. Leieprisen er bevisst posisjonert under hva sammenlignbare bygg nærmere sentrum krever.

– Pris er noe vi kan spille veldig godt på. Vi får et veldig godt produkt til det, fremhever Roll.

OMBRUK SOM BÆRENDE PRINSIPP Transformasjonen av bygget handler ikke bare om å skifte leietakere. Bygget skal utvikles med fleksible arealer tilpasset flere virksomheter, og det skal gjøres med minst mulig materialbruk.

Ombruk er et gjennomgående grep, der det som allerede finnes i bygget bevares, rehabiliteres og repareres fremfor å skiftes ut.

– Vi er ikke på Aker Brygge, og vi kan ikke regne hjem å rive ut alt sammen. Vi tenker at veldig mye kan bestå, men ombruk skal ikke gå på bekostning av kvalitet – det er viktig, sier Roll.

Jan W. Roll, senior rådgiver utleie i Cushman & Wakefield Realkapital.

36

Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven

allerede er i byggefase med rundt 950 boliger planlagt. Ny dagligvareforretning, barnehage og torg er en del av planene, og prosjektet var blant de mest solgte boligprosjektene i første kvartal av 2026.

– Rett utenfor døren her kommer det en liten ny bydel i seg selv. Det vil tilføre veldig mye, og vi gleder oss til at dette bygget blir en del av et større fellesskap, avslutter Holen Hauge.

For leietakere som vurderer Linderud er timingen god, og området vil få et vesentlig løft i årene som kommer.

OMRÅDE I VEKST Eiendommen ligger på Linderud, 250 meter fra T-bane og 250 meter fra nærmeste buss­ holdeplass. Med T-bane er det 18 minutter til Nationaltheatret, 15 minutter til Oslo S og ca. 30 minutter til Gardermoen. Bygget er også koblet på byens sykkelveinett.

Området er i sterk utvikling, der Linderud­ løkka, et prosjekt i regi av Stor-Oslo Eiendom,

FELLESAREALER MED BARCEPTION Interiørarkitekten forteller at fellesarealene blir oppgradert tilpasset dagens arbeidsliv, med høye forventninger til både uttrykk og service.

Inngangspartiet åpnes opp og de trekker dagens kaffebar lenger frem, slik at ansatte og gjester blir møtt av en hyggelig og imøtekommende barception, med god kaffe og mat på farten gjennom dagen. Videre innover i byggets store

Illustrasjon: Goldbox

Illustrasjon: Goldbox

Kristine Holen Hauge, markeds- og utleiesjef i OPF.

Konkret betyr det at tegl fra omkringliggende bygg kan tas inn som et materiale i interiøret, tregulv pusses og behandles, og eksisterende teppeflis av god kvalitet settes sammen til nye helhetlige løsninger. Energisentralen tilpasses for maksimal energieffektivitet, og det planlegges å BREEAM-NOR In-Use-sertifisere bygget i tillegg til eksisterende LEED Gold.

Den nye interiørprofilen beskrives av teamet bak prosjektet som «et ujålete, raust og livlig interiør godt tilpasset behovet i et moderne kontorbygg», med miks av lukkede rom og åpne, fleksible møtearealer.

– Vi er opptatt av ombruk og gjenbruk, og å gjøre det i samspill med leietakerne, slik at produktet fortsatt blir veldig bra, men med gode miljøambisjoner i bunn. Det er slik vi liker å jobbe, sier Holen Hauge.

OPF understreker sin rolle som stabil og langsiktig eier.

– Vi er faktisk en av de større eiendomsbe­ sitterne i landet, og særlig i Oslo. Vi ønsker å formidle at vi er en seriøs og langsiktig gårdeier som leietakerne kan stole på, og vite at vi er der over tid, fortsetter Holen Hauge.

KANTINE I direkte tilknytning til personal­restauranten finner vi store møterom.

37

INTERIØR Nanna Lersbryggen, interiørarkitekt MNIL i Vinter, forteller at konseptet de har utviklet for Østre handler om å skape de gode hverdagene.

– Bygget er velholdt og har fine varige kva­ liteter som vi i stor grad kan bevare, og tilføre varme, materialitet og en menneskesnær skala.

Der vi henter inn andre materialer i konseptet gjør vi det med tanke på at det vi bruker er solid og har lang levetid, og vi ønsker at håndverk og materialitet henspiller på områdets historie, forteller hun.

Nanna Lersbryggen, interiørarkitekt MNIL i Vinter.

ØSTRE AKER VEI 88

Foto: Niklas Hart

EIER: Oslo Pensjonsforsikring (OPF)

SERTIFISERING: LEED Gold (BREEAM-NOR In-Use vurderes) OPPFØRT: 2013 TILGJENGELIG: Q3 2026 UTLEIER: Cushman & Wakefield Realkapital, Jan W. Roll og Henrik A. Berg PARKERING: Ca. 264 plasser i garasje KOLLEKTIVT: 250 m til T-bane (18 min til Nationaltheatret, 15 min til Oslo S), 250 m til buss

Illustrasjon: Goldbox

lyse atrium jobber de med løst og fast inventar for å skape soner som skjermer og gir en lun følelse, til bruk gjennom hele dagen, samtidig som de holder på den flotte kvaliteten det store rommet har.

– I direkte tilknytning til personalrestauranten finner vi store møterom som understøtter møte­ kapasiteten i kontoretasjene, og gjør at dette er noe man kan dele på og som er lett tilgjengelig for gjester og større samlinger, sier hun.

– Vi har også jobbet med flyten for å skape en optimal reisevei fra sykkelsti, til parkering, til fine fasiliteter for trening og garderobe, og helt opp i kontoretasjen, med best mulig flyt og korte avstander hele veien, fortsetter Lersbryggen.

STØRRELSE: 16.000 kvm kontor

BEVISST ROMPLASSERING Vinter jobber med kontoretasjene med mål om å bruke det som fungerer veldig godt i bygget i dag: gode, lyse, rolige arbeidsarealer med utsikt og siktlinjer, kombinert med større samhand­ lingssoner rundt inngangssonen.

– Vi har jobbet bevisst med å bevare rom­ plasseringer der vi kan. Vi vet det har mye å si for faktisk ombruk. Og når løsningen er så god som den er i Østre, har vi etterstrebet å bevare det som fungerer godt. Når kontoretasjene nå blir supplert med en større samlende sone med utsikt mot hyggelig grønt areal, har etasjene alt de trenger for å levere moderne kontorløsninger for alle bruksformål. Sammen med tilbudet i fellesarealet blir dette et kontorbygg som kan tikke av alle boksene for gode hverdager på jobb, avslutter hun.

Illustrasjon: Goldbox

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | ØSTRE AKER VEI 88

38

Xledger gjør det enklere å drive med eiendom Nøkkelen er markedets mest fleksible økonomisystem, et standardsystem med fleksibilitet til å løse ditt selskaps unike behov.

Sammen med Fazile gir vi deg alt et eiendomsselskap trenger i en pakke.

Vår løsning dekker hele verdikjeden fra eiendomsforvaltning via prosjektstyring til regnskap.

Les mer:

Fremtidens ERP-system levert i dag

MARKEDSPULS OSLO

Et mer krevende kontormarked Kontormarkedet i Oslo-området preges av en svak etterspørselsside. Det har gitt utslag i økende ledighet, moderate signeringsvolum og sideveis leieprisutvikling flere steder i byen.

Samtidig holder høye bygge- og rehabiliteringskostnader tilførselen av nytt areal nede, og fører til at leieprisene som oppnås i nybygg og totalrehabiliteringer er høye..

GJESTEARTIKKEL: SJUR HØGETVEIT, ANALYSESJEF I CUSHMAN & WAKEFIELD REALKAPITAL | FOTO: GLEN WIDING

O

slo er inne i sitt tredje år med et re­ lativt svakt arbeidsmarked. Arbeids­ ledigheten har tatt seg opp fra bun­ nen i 2022, og den årlige sysselsettingsveksten i Oslo og Bærum har siden den gang vært på beskjedne 0,4 prosent. Nedgangen har særlig rammet bygg- og anleggsbransjen, men også innen klassiske kontoryrker har veksten i stor grad flatet ut. Kombinert med økende grad av arealeffektivisering, har dette svekket etter­ spørselen etter kontorareal de siste par årene.

STIGENDE LEDIGHET Den svake etterspørselen har resultert i at kontorledigheten har steget videre i 2026, og ligger nå på 8,0 prosent. Dette er noe høyere enn det historiske snittet. Økningen har vært bredt basert og truffet alle delområder, men nedkjølingen i markedet har vært mer mar­ kant i randsonene. I vest- og øst-korridoren har ledigheten steget med henholdsvis 350 og 400 basispunkter fra bunnen i 2022/2023, mot «kun» 275 basispunkter i sentrum.

I et marked med mye å velge mellom for leieta­ kerne forsterkes forskjellene mellom de mest og minst attraktive byggene. Våre leietakerundersø­ kelser indikerer at en gangavstand på ti minutter til kollektivknutepunkt er smertegrensen for

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS OSLO

hvor langt unna de fleste bedrifter tåler å være lokalisert. Utenfor sentrum er det byggene med svakest beliggenhet som har hatt den kraftigste økningen i ledighet.

Det siste året har ledighetsgapet mellom bygg innenfor og utenfor ti minutters gangav­ stand til tog- eller t-banestasjon økt betydelig.

I vest-korridoren har denne forskjellen histo­ risk vært 1,8 prosentpoeng høyere ledighet i snitt for bygg lokalisert mer enn ti minutters gange fra stasjonen. Det siste året har derimot denne forskjellen mer enn doblet seg, til 4,0 prosentpoeng. I øst-korridoren har forskjellen tilsvarende økt fra 1,7 prosentpoeng historisk til 3,9 prosentpoeng det siste året. I sentrum har denne effekten uteblitt, ettersom de aller fleste byggene har god tilgang til kollektivtransport.

KOSTNADSDREVET LEIEPRISVEKST Den overordnede leieprisutviklingen har de siste par årene til dels maskert den svake etter­ spørselen. Målt som fire kvartals glidende snitt (geografisk vektet) var leieprisveksten 5,1 prosent i første kvartal, ifølge tall fra Arealstatistikk.

Veksten er i stor grad kostnadsdrevet, hvor høye bygge- og rehabiliteringskostnader løfter leienivåene i nybygg og totalrehabiliterte bygg.

Dette har gitt frisk leieprisvekst i enkelte

segmenter, og særlig toppsegmentet i sentrum har hatt sterk utvikling. Justert for denne CAPEX-effekten, er leieprisutviklingen ellers i markedet langt mer moderat. I segmenter og delområder hvor denne effekten av ulike grun­ ner har uteblitt, er leieprisutviklingen den siste perioden nokså flat.

BEGRENSET NYBYGGSAKTIVITET Tilbudssiden fremstår relativt balansert, med få bekreftede nybyggsprosjekter. Høye byggeog finanskostnader gjør det svært krevende å regne hjem nybygg i randsonen. Nybyggvolumet i 2026 vil riktignok ligge rundt sitt historiske snitt, men dette skyldes primært ferdigstillel­ sen av Regjeringskvartalet trinn 1. Varierende tilbakestillingstid, kontraktsforhold og uavklart videre bruk gjør likevel at utflyttingen i forbin­ delse med Regjeringskvartalet kun gradvis vil tilføre markedet ledigstilte areal de kommende årene.

I 2027 vil nettotilførselen av nytt kontorareal være svært lav. Prosjektene som ferdigstilles i 2027 er stort sett rehabiliteringsprosjekter på sentrale adresser, og de fleste disse har fylt opp enten hele eller store deler av arealet. En stram tilbudsside hjelper derfor å balansere den svake etterspørselssiden.

40

avstanden mellom markedsleiene og leienivåene som kreves for å regne hjem nybygg stor. På kort sikt er det lite trolig at dette gapet lukkes, og antallet nye prosjekter blir dermed få. De prosjektene som settes i gang, vil være sentrert i sentrum eller andre sentrale områder hvor markedsleiene kan forsvare nybygg, men hvor tilgangen på tomter er begrenset.

Vi venter at kombinasjonen av dempet etter­ spørsel og lav nytilførsel fører til at kontorledig­ heten stiger svakt videre før den stabiliserer seg like i overkant av 8 prosent. Leieprisveksten blir moderat, men sprikende. Nybygg og totalreha­ biliteringer vil fortsette å oppnå høye leiepriser, og om de blir signert i randsonen vil det mest sannsynlig bidra til å etablere nye toppnivåer.

I resten av markedet vil prisene utvikle seg mer i takt med etterspørselen, som fører til lav leieprisvekst.

MODERAT VEKST, DELT UTVIKLING Sysselsettingsveksten blir trolig moderat også fremover. Oslo er landets mest rentesensitive marked, og potensielle rentehevinger ram­ mer derfor økonomisk aktivitet relativt hardt.

Tilgangen på ny arbeidskraft er begrenset, og mange bedrifter har ledig kapasitet og kan der­ med øke aktiviteten uten å øke bemanningen.

Bedriftssentimentet er også dempet, og anset­ telsesplanene moderate. I sum peker dette mot fortsatt dempet etterspørselsutvikling.

På tilbudssiden venter vi fortsatt lav tilførsel av nytt areal i årene fremover. I randsonen er

Sjur Høgetveit Analysesjef i Cushman & Wakefield Realkapital.

41

SELEKTIVT MARKED FOR HANDEL Sterk reallønnsvekst de siste par årene har gitt et løft i husholdningenes konsum, hvor spesielt varekonsumet har steget markant. Flere kjøpe­ sentre og attraktive lokasjoner for plasskrevende handel har opplevd et løft i omsetningen i tråd med det økte konsumet. Andre deler av mar­ kedet er mer krevende, og markedet for handel fremstår selektivt.

Selv om kjøpekraften har styrket seg, er mange forbrukere fremdeles forsiktige. Forbrukertilliten har vært i negativt terreng lenge, og nå er også husholdningenes forventninger snudd fra å vente rentekutt til å vente renteøkning. Besøkstallene i Oslos handelsgater er stabile, men mer tilba­ keholdne forbrukere gir mindre forbruk per besøk på serveringsstedene. Utleiemarkedet er generelt krevende med lange prosesser og selektive leietakere.

Samtidig holder leienivåene på de mest attrak­ tive lokasjonene seg stabilt på høye nivåer. Det er også jevn, god interesse fra internasjonale aktører som ønsker å etablere seg eller ekspan­ dere i Norge, som støtter etterspørselen etter lokaler på de beste lokasjonene.

LEIEPRISOVERSIKTEN ER UTARBEIDET AV UNION Fra venstre; Robert Nystad, Head of research, Ann Kristin Aure, Senior analyst, Kristoffer Myrvold Fagerbakk, Analyst.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL

Leieprisoversikt Høy standard

Leiepriser (NOK/m2/år)

Moderat standard

Til

Fra

CBD

6 800

6 300

5 500

3 700

12,3 %

2,9 %

Bjørvika

6 000

5 400

4 500

3 400

3,7 %

0,1 %

Øvrig sentrum

5 500

4 600

3 700

2 600

6,8 %

0,8 %

Indre vest

5 300

4 500

3 500

2 300

5,2 %

0,6 %

Indre nord

3 200

2 800

2 200

1 600

10,7 %

-0,7 %

Indre øst

4 100

3 200

2 500

1 600

8,1 %

-0,1 %

Skøyen

4 400

4 000

3 200

2 500

7,5 %

0,2 %

Lysaker

3 500

2 900

2 400

1 700

11,5 %

0,5 %

Fornebu

2 600

2 400

1 800

1 400

10,5 %

-1,0 %

Nydalen

3 200

2 900

2 200

1 600

5,2 %

-1,7 %

Bryn/Helsfyr

3 000

2 800

2 200

1 400

9,8 %

-1,5 %

Økern, Hasle, Løren & Ulven

2 900

2 400

2 000

1 400

15,3 %

3,9 %

Ytre vest

2 000

1 700

1 500

1 400

5,7 %

-0,1 %

Ytre nord og øst

1 900

1 700

1 500

1 200

7,6 %

1,7 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 400

1 200

11,0 %

0,6 %

Asker & Bærum

2 700

2 400

1 800

1 200

4,0 %

-0,2 %

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS OSLO

42

Ledighet

Ledighet 6mnd

Toppleie

NEDRE STORGATE 15-17

Unike butikklokaler på 200 kvm - midt i gågata

Flotte kontorlokaler fra 353-655 kvm til leie - tilpasses etter ønsker og behov!

FINN-kode: 444037630

FINN-kode: 444037879

eller Scan QR-koden med din telefon:

Ønsker du mer informasjon om Nedre Storgate 15-17?

Susann Dehli-Navestad

+47 994 56 809

sdn@oxer.no

eller Scan QR-koden med din telefon:

Foto: Teodor Tomter

Stine Thomle Karlsen, analytiker i Malling & Co.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS DRAMMEN

44

MARKEDSPULS DRAMMEN

Stabilt Drammensmarked, men ser vi en ny driver?

Drammensmarkedet fremstår robust, men bildet er mer nyansert enn overflaten tilsier. Segmentene beveger seg i ulik takt, med ulike drivere og ulik dynamikk, og det geopolitiske bakteppet begynner å sette sitt preg også her.

AV: STINE THOMLE KARLSEN, ANALYTIKER I MALLING & CO, I SAMARBEID MED MALLING DRAMMEN.

D

rammensmarkedet holder seg sta­ bilt med jevn aktivitet innen leie­ markedet, transaksjonsmarkedet og nybyggsmarkedet, men ser vi nærmere på de ulike segmentene tegner det seg et mer nyan­ sert bilde. Kontormarkedet opplever fortsatt god etterspørsel, handelsmarkedet er mer selektivt, mens hotellsegmentet venter nye planlagte prosjekter. Utviklingen i Drammens­ markedet speiler i stor grad det vi ser i det øvrige næringseiendomsmarkedet: ulike etter­ spørselsdrivere og -dynamikk fra segment til segment. Samtidig gjør det geopolitiske bak­ teppet seg mer gjeldende, også her.

45

KONTORMARKEDET ER TODELT OG FORSVARSINDUSTRIEN SER MOT REGIONEN Til tross for beskjeden sysselsettingsvekst i Drammen, holder kontorleiemarkedet seg sta­ bilt. Aktivitetsnivået er på linje med tidligere perioder, og det registerets et jevnt tilfang av søk fra både offentlige og private aktører. Som i det brede kontormarkedet er det økte kostnadsbildet med på å presse marginene til både leietakere og gårdeiere, og fremleieoppdrag har blitt mer fremtredende enn på lenge.

Leietakersiden er todelt. Rentesensitive næringer og byggebransjen står overfor etter­ spørsels- og likviditetsutfordringer, mens

leietakergruppen som anses å ha høyest beta­ lingsvilje, gjerne advokater og konsulenter, ønsker større lokaler. I Drammen har sistnevnte leietakergruppe over tid vokst organisk, fra å være satellittkontorer til å etablere seg som selvstendige regionskontorer.

Arealledigheten i kontormarkedet er hoved­ sakelig konsentrert i eldre bygningsmasse, og igjen ser vi en todeling. Rehabiliterte eiendom­ mer med gode kvaliteter blir leid ut, mens eldre bygg med lav energiklasse, typisk G-merkede, blir stående tomme. Flere rehabiliteringspro­ sjekter er planlagt og sammenlignet med Oslo fremstår Drammen som et konkurransedyktig alternativ på pris.

Foto: Teodor Tomter

Et trekk som i økende grad preger marke­ det, er etterspørselen fra den forsvarsrela­ terte verdikjeden. Bedrifter innenfor dette segmentet søker kontorarealer i Drammen, nært nok til Kongsberg til å dra nytte av kom­ petansemiljøet, men med tilstrekkelig avstand til å operere selvstendig og rekruttere bredt.

Datasenteraktører og underleverandører til forsvarsindustrien bidrar til noe økt etterspørsel, ikke bare etter rene kontorarealer, men også etter kombinasjonslokaler.

FORTSATT STERKT KOMBINASJONSMARKED Kombinasjonsleiemarkedet i regionen er fortsatt det sterkeste segmentet, men med noe mer nor­ malisert vekst, en utvikling vi også registrerer for det brede nasjonale markedet. Den seneste tiden melder våre meglere en økende etterspørsel fra bedrifter i forsynings- og leverandørkjeden til datasentre og forsvarsindustrien som ønsker å etablere seg i regionen. Nærheten til Kongsberg og det bredere forsvarsmiljøet gjør Drammen attraktivt, og behovet for fleksible lokaler som kan dekke flere funksjoner er tydelig. Bedriftene forteller våre meglere at Drammen tilfredsstiller deres ønske om en konkurransedyktig loka­ sjon med tilgang til hele den forsvarsrelaterte verdikjeden.

gjennom omsetningsbaserte leiemodeller som kan gi en mykere inngang.

Med forventninger om reallønnsvekst for norske husholdninger ser vi positivt på handels­ sektoren fremover. Økt kjøpekraft og en vridning mot konsum som ikke er gjeldsfinansiert, kan bidra til å opprettholde konsumveksten og løfte omsetningen for aktørene i segmentet.

Foto: Hans Kristian Krogh Hanssen

SELEKTIVT HANDELSMARKED, MEN REALLØNNSVEKST GIR MEDVIND Handel- og serveringsmarkedet i Drammen er selektivt. Det er et tydelig skille mellom trippel A-lokasjoner, som oppnår gode leiepriser, og sekundære beliggenheter, der det er mer kre­ vende å fylle lokalene. For å tiltrekke de sterke konseptene til byen kan det være hensiktsmessig å redusere risikoen for leietakere, for eksempel

Analyseteamet i Oslo.

NYE HOTELLSATSNINGER Byutviklingen i Drammen har bidratt til økt oppmerksomhet om byen som hotellby, men det gjenstår fortsatt en god del før den kan kalles en etablert hotelldestinasjon. Det kommende hotellet tilknyttet Drammen helsepark vil øke hotelltilbudet med om lag 25 prosent og flere prosjekter er under planlegging. Dette skjer i en periode der det nasjonale hotellsegmentet har opplevd sterk vekst og bred optimisme, men spørsmålet er likevel om det lokale markedet har kapasitet til å absorbere ytterligere tilbud, og om de nye hotellproduktene i seg selv er sterke nok til å skape den etterspørselen som kreves.

Drammensmarkedet holder seg stabilt og på tvers av segmentene ser vi at etterspørselen fra verdikjeden til forsvars- og datasenterindustrien gradvis gjør seg gradvis gjeldende. Spørsmålet er hvor stort omfanget blir. Felles for alle seg­ menter er at det er de solide og gjennomtenkte konseptene som lykkes, enten det gjelder kontor, kombinasjonslokaler, handel eller hotell.

Drammens teamet til Malling & Co

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS DRAMMEN

46

Skreddersydde lokaler ved E-18 Holmestrand

UTLEIE: HOLMESTRAND NÆRINGSPARK · Type eiendom: Nybygg lager/logistikk · Areal: 1.000 - 115.000 kvm

Ledige lokaler i Drammen og omegn

UTLEIE: BRAGERNES TORG 2A, DRAMMEN · Type eiendom: Kontor · Areal: 380 - 1.400 kvm

UTLEIE: SANKT OLAVS GATE 2, DRAMMEN · Type eiendom: Kontor · Areal: Fra 300 - 600 kvm

Ledige lokaler i Drammen og omegn

UTLEIE: ARBOALLEEN 17, DRAMMEN · Type eiendom: Forretning · Areal: Ca. 851 kvm

UTLEIE: INGENIØR RYBERGS GATE 99, ÅSSIDEN · Type eiendom: Kombinasjon · Areal: Ca. 983 kvm

Ledige lokaler i Drammen og omegn

UTLEIE: STRØMSØ TORG 9, DRAMMEN · Type eiendom: Kontor · Areal: Ca. 290 kvm

UTLEIE: INGENIØR RYBERGS GATE 103, ÅSSIDEN · Type eiendom: Forretning · Areal: Ca. 750 kvm

Illustrasjon: 3D Estate

DRAMMEN I FULL TRANSFORMASJON:

HER ER ALT SOM SKJER I NÆRINGSEIENDOM NÅ

DRAMMEN HELSEPARK Et kraftsenter for helse, teknologi og innovasjon.

Sverre Broder Lund, næringsmegler og partner i Malling og Co Drammen.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

52

D

rammen er ikke lenger bare en by i sterk vekst. Det er en by i full om­ bygging. Flere store prosjekter pågår samtidig, på tvers av sentrum, sjøfronten og viktig infrastruktur med blant annet ferdigstil­ lelse av den nye bybroen og nytt dobbeltspor mellom Drammen og Kobbervikdalen. Næ­ ringsEiendom har tatt en prat med Sverre Bro­ der Lund, næringsmegler og partner i Malling og Co Drammen. Her er en gjennomgang på noe av det viktigste som skjer.

Fra havneområder til helseklynge, fra gods­ terminal til ny bydel – Drammen er midt i en av de mest omfattende by­utviklingene i Norge.

Her er en oversikt over de viktigste prosjektene.

DRAMMEN HELSEPARK – ÅPNER SOMMEREN 2026 På Brakerøya, rett ved det nye Drammen syke­ hus som åpnet høsten 2024, vokser Drammen

AV: SILJE RØNNE

53

Helsepark frem. Prosjektet er dimensjonert for 85.000 kvadratmeter over bakkeplan fordelt på syv bygg, og er omtalt som Europas mest komplette helsepark.

– Byggetrinn 1 åpner i juni 2026 med to bygg på totalt 20.000 kvadratmeter og over 100 nye arbeidsplasser. I byggetrinn 1 har blant annet Habiliteten, Stortingsklinikken, Sophies Minde, Kaffebrenneriet med flere signert, forteller Broder Lund.

Vitusapotek og Rema 1000 har signert leie­ avtaler i byggetrinn 2.

Byggetrinn 2 bestående av signaturbyggene Krafttårnet og Generatoren på til sammen 26.000 kvadratmeter. Byggingen starter i løpet av 2026, med ferdigstillelse i 2028. Totalentreprenør er

Strøm Gundersen (AF Gruppen), og kontrakts­ verdien er 700 millioner kroner ekskl. mva. Bane NOR Eiendom har kjøpt seg opp i prosjektet.

Thon Partner Hotel åpner med 220 rom i til­ knytning til helseparken. Den nye helsebydelen skal romme utdanning, forskning, behandling og helserelatert næringsliv. SATS har signert for treningssenter med åpning i 2028 i byggetrinn 2.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

TANGENKAIA – REGULERINGSPLAN UTE PÅ HØRING – Drammen havn er i ferd med å flytte sin virk­ somhet fra Tangenkaia til Holmen, og frigjør dermed et av de mest attraktive arealene i Drammen. Bane NOR Eiendom og Drammen Kommune Eiendomsutvikling eier selskapet Tangenkaia Eiendom AS, som skal utvikle

C.O. LUNDSGATE 56 Nybygget i regi av Ticon Eiendom på Bangeløkka skal stå ferdig høsten 2026.

54

området til en ny bydel langs Drammenselva, forklarer Broder Lund.

Bystyret vedtok 10. februar 2026 å sende for­ slaget til områderegulering på offentlig ettersyn.

Høringsfristen gikk ut 10. april 2026, og planen er nå til behandling. Området er på rundt 100 hektar, og utviklingen forventes å strekke seg over 20–25 år. Det er mange bevaringsverdige bygg i området som inngår i plangrunnlaget.

FJORDBYEN LIER OG DRAMMEN – NORGES STØRSTE BYUTVIKLINGSPROSJEKT Eidos Eiendomsutvikling, eid av Lier kommune (55 %), Fabritius Gruppen (22,5 %) og Bane NOR Eiendom (22,5 %), arbeider med det som beskri­ ves som Norges største byutviklingsprosjekt.

Planen er 8.000 boliger og 16.000 beboere på Lierstranda, langs fjorden mellom Drammen og Lier.

Områdereguleringen for rundt én million kvadratmeter er fremmet til behandling i Lier kommune. Over 3.000 innspill er registrert i prosjektets digitale medvirkningsportal.

Illustrasjon: A-lab

BANGELØKKA – 55 HEKTAR KLAR FOR TRANSFORMASJON PÅ STRØMSØ Tre private eiendomsaktører Coop Norge Eiendom, Front Real Estate og Anthon Eiendom – har etablert Strømsø Utvikling AS for å utvikle

Bangeløkka-området. Det 55 hektar store områ­ det på Strømsø-siden av Drammenselva består av eldre, lav næringsbebyggelse i tre kvartaler som er modne for transformasjon.

Planprogrammet for områderegulering ble vedtatt av kommunestyret i juni 2025.

Reguleringsarbeidet er nå i gang, med åpning for blandet bruk med næring, service og boliger.

– C.O. Lundsgate 56 på Bangeløkka er et nybygg i regi av Ticon Eiendom, som skal stå ferdig høsten 2026. Ambulansestasjonen skal inn i 1. og 2. etasje. Resterende areal i 3. og 4. etasje er fortsatt ledig og det jobbes aktivt med utleien.

Bygget er på cirka 4.600 kvm, sier Broder Lund.

PAPIRBREDDEN – GOD AKTIVITET PÅ BÅDE UTLEIE OG TRANSAKSJONSSIDEN – Entra er en av de dominerende kontorgård­ eierne i Drammen, med bygg i Grønland 51, 53 og 58 på Papirbredden. Grønland 53 skal oppgraderes med nytt inngangsparti, trenings­ rom og nytt atrium- og kantinekonsept, og er sertifisert BREEAM In-Use Excellent, forteller næringsmegleren.

Stener Sørensen fornyet sin leiekontrakt med ti nye år, gjeldende fra januar 2026. Sopra Steria har i 2026 signert ny leieavtale for nærmere 1.000 kvadratmeter i Grønland 53, med innflytting desember 2026.

Grønland 58 huser om lag 3.500 studenter

GRØNLAND 55 Ambisjonene for kontorbygget på Grønland/Union Brygge er skyhøye. Eiendommen skal nå gjennom en storstilt utvikling, hvor målet er intet mindre enn å skape Drammens mest attraktive kontorbygg.

55

Vi utvikler fremtidens Drammen Strømsø United* ønsker å gi noe tilbake til Drammen i form av helhetlig områdeutvikling. Målet vårt er å skape bærekraftige og brukervennlige bygg som legger til rette for et mangfoldig byliv på gateplan.

Illustrasjon Globusgården

Globusgården* Et ikon fra 1968 som skal rehabiliteres og bevares med respekt for historien.

Illustrasjon Tordenskioldsgate 2

Tordenskioldsgate 2* Planlagt som et nytt signalbygg med 10 etasjer for handel og kontor.

Torgeir Vraas Plass* Er under pågående regulering, hvor det utredes for flere alternativer.

Illustrasjonsbilde laget av Sweco Architects.

Planforslag Alternativ 2.

Les mer på stromsounited.no

Illustrasjon: A-lab

GRØNLAND 55 Bygget skal gjennom en omfattende «makeover» som i praksis gjør dette til et nytt bygg, fra innerst til ytterst.

fra Universitetet i Sørøst-Norge, i tillegg til Drammensbiblioteket og kontorlokaler.

– I tillegg er Grønland 55 (G55) som er eid av Pensjonskassen for Helseforetakene i hoved­ stadsområdet (PKH, nå 95 % utleid. Det er Sykehuspartner, Husbanken og Enora som hoved­ leietakere. Eiendommen på om lag 11.500 kvm ble ledig etter at NAV flyttet ut, og det tok under ett år å fylle bygget med nye leietakere. G55 har høye ambisjoner innen gjenbruk og CO2 reduk­ sjon, og utvikles som et moderne fullservicebygg, legger han til. Prosjektteamet har her bestått av Magna, PKH, A-Lab og Malling. Husbanken er første leietaker inn og skal overta de nye lokalene rett etter sommeren.

Videre har REQ, Brække Eiendom og Bjerknes Eiendom sammen overtatt en portefølje på fem eiendommer som tidligere var forvaltet av Union Eiendomsutvikling. Den nye eiergruppen har tydelige ambisjoner om å videreutvikle og styrke porteføljen på Papirbredden fremover sier Broder Lund.

HØVIK NÆRINGSPARK – Dpend Eiendom har utviklet Høvik Nærings­ park i Lier og oppført bygg for blant annet Ahlsell, Modulsystemer og Nellemann Machinery med flere. Det er fortsatt noen ledige tomter og lokaler tilgjengelig i parken, som samlet fremstår som et moderne og attraktivt næringsområde med god utviklingskapasitet, fremhever næringsmegleren.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

SUNDLAND VERK – REGULERING VEDTATT, BYGGING I GANG I Nybyen, på de gamle tomtene til NSBs sen­ tralverksted fra 1911, er Bane NOR Eiendom i gang med å transformere et av Drammens mest historiske industriområder til ny bydel.

Kommunestyret vedtok detaljregulering og utbyggingsavtale for Sundland verksted 18. februar 2025, og byggearbeidene på verksted­ utvidelsen startet august 2025 med en beregnet byggeperiode på 17 måneder.

Når hele Sundland er ferdig utviklet, vil det romme rundt 800 boliger, en rekke nye arbeids­ plasser og næringslokaler fordelt på totalt 288.000 kvadratmeter. Bane NOR Eiendom omtaler prosjektet som blant Europas største for bærekraftig transformasjon av eksisterende industriarealer.

SKAMARKEN – SNØHETTA VANT ARKITEKTKONKURRANSEN Skamarken er et 17.700 kvadratmeter stort tomte­ areal langs Drammenselva, nord for den nyopp­ graderte jernbanestasjonen. I desember 2025 ble det kjent at Snøhetta vant arkitektkonkur­ ransen Bane NOR Eiendom hadde invitert dem og Lundhagem Arkitekter til å delta i. Prosjektet ble omtalt av blant andre Dezeen.

Snøhettas forslag, utviklet sammen med Asplan Viak og Bollinger & Grohmann, øker grøntandelen på tomten fra fire til 70 prosent.

58

Planen inkluderer et konferansehotell med rundt 300 rom og en konferansehall med kapasitet for opptil 1.000 personer, kombinert med en levende elvepark og kulturarena. Bane NOR Eiendom omtaler Skamarken som en del av Drammens største byloft på flere tiår.

GULSKOGEN NORD – KOMMUNE­ DELPLAN VEDTATT JUNI 2025 Nord i Gulskogen-bydelen er kommunedel­ planen for Gulskogen nord vedtatt av kommu­ nestyret 18. juni 2025, og planen er nå ute på offentlig ettersyn. Planen åpner for opp mot 50.000 kvadratmeter næringsareal i kombinasjon med boliger, og legger til rette for at opptil 6.000 nye beboere kan flytte inn i bydelen når den er ferdig utviklet.

Fortettingen skal skje rundt Gulskogen sta­ sjon, med konsentrert bebyggelse for boliger, handel og kontorer med aktive fasader i gateplan.

Planen stiller også krav om klimarobusthet, med blå-grønne strukturer for å håndtere overvann.

Medvirkningsprosessen har vært omfattende, med workshoper gjennomført gjennom 2024 og inn i 2025.

Nordbykollen i Kobbervikdalen er avsatt til lagervirksomhet i fjell, og to nye nærings­ områder ved Eikhaugen skal avlaste presset.

Kommuneplanen 2025–2037 peker på forventet vekst i logistikketterspørselen.

STRØMSØ 2030 – OFFENTLIG OG PRIVAT SAMARBEID Staten og Drammen kommune samarbeider om en områdesatsing kalt Strømsø 2030. Strømsøsiden av elven er inne i en stor fysisk endring med pågående utviklingsprosesser og transfor­ masjon. Sweco har inngått rammeavtale med Drammen kommune for byutviklingsoppdrag i området.

BRAGERNES SENTRUM VEST – REGULERINGSPLAN VEDTATT Nå som sykehuset er flyttet til Brakerøya og avsluttet driften på Bragernes høsten 2025, er det tidligere sykehusområdet lagt ut til ny bruk.

Bystyret vedtok 17. februar 2026 å godkjenne områdereguleringen med konsekvensutredning for Bragernes sentrum vest. Planen åpner for rundt 1.300 nye boliger i 3–8 etasjer, og langs Hauges gate tilrettelegges det for strøksbetje­ nende forretning og service i gateplan.

LOGISTIKK OG LAGER – KOMMUNEN TRENGER MER AREAL Drammen kommune melder selv om mangel på arealer for lager- og logistikkvirksomhet.

Illustrasjon: Dpend

HØVIK NÆRINGSPARK Dette er et eksisterende næringsområde for plasskrevende virksomheter.

Området er under utvikling og flere av byggene på området er godkjent revet, for å gi plass til nye bygg.

59

Kontakt Ida Emilie Kjøsterud Mail: ik@drammenhelsepark.no Tlf: 458 61 861

Drammen Helsepark - Norges nye kraftsenter for helse og teknologi Første byggetrinn i i Drammen Helsepark er endelig åpent!

Trinnet inneholder Thon Hotell, møte- og konferansesenter, Vitus apotek, Kaffebrenneriet og restauranter på bakkeplan.

Oppover i etasjene finner man forskjellig helsenæring som Vestre Viken Habilitering, Sophies Minde Ortopedi, Stortingsklinikken, Nor Medic, Kreftforeningen og en egen coworking HUB for helse og teknologibedrifter.

Drammen Helsepark skal bli Norges mest komplette møteplass for helse, teknologi og innovasjon strategisk plassert rett ved nytt sykehus i Drammen og Brakerøya stasjon. Her samles ledende aktører innen Life Science og Health Tech – i skjæringspunktet mellom forskning, utdanning, behandling og næringsutvikling.

Vi utvikler et miljø der våre leietakere, sterke fagmiljøer og fremtidsrettede selskaper, kobles sammen i en ny bydel. Tilrettelagt for vekst, samhandling og tverrfaglig utvikling.

Vil du være med å forme fremtidens kraftsenter? Ta posisjon i økosystemet – i hjertet av Norges nye helse- og innovasjonsbydel.

drammenhelsepark.no

GODSLØKKA OG GRØNLANDSKVARTALET TAR FORM 03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

62

700 boliger og 1.000 nye arbeidsplasser. Bane NOR Eiendom setter snart ­spaden i jorda i det som kan bli Drammens største ­bytransformasjon på tiår.

AV: SILJE RØNNE

D

Illustrasjon: DRMA

en tidligere godsterminalen langs Krefting gate er nylig regulert og fri­ gjort, og Bane NOR Eiendom har tatt regien for et langsiktig byutviklingsprosjekt midt i Drammen. I mars 2026 ble prosjekt­ teamet satt – et tydelig signal om at planleg­ gingsfasen er over.

Einar Engh i Stener Sørensen er valgt som pro­ sjektleder infrastruktur, Morten Hauglin i Sweco som prosjektutvikler bolig, Anette Gjestemoen i ProsjektA som prosjektleder gjennomføring og Ole Martin Anmarksrud som prosjektleder næring.

– Dette markerer overgangen fra planlegging til handling, sier Tanja Kleive Guettler, pro­ sjektsjef i Bane NOR Eiendom med ansvar for Godsløkka.

GRØNLANDSKVARTALET På østsiden av Kreftings gate planlegges 13 næringsbygg i opptil ti etasjer med plass til rundt 1.000 nye arbeidsplasser.

63

Illustrasjon: DRMA

OPPSTART: Byggestart er planlagt tidlig i 2027

Illustrasjon: Sanders studio, Atsite, DRMA og Lund Hagem

FØRSTE FASE Omfatter 95 boliger, 2.500 kvadratmeter dagligvare og handel samt et kontorbygg på 6.500.

TO KVARTALER – TO FORMÅL Området er på rundt 140 dekar, sentralt plassert i gangavstand fra Drammen stasjon. Planene er delt i to: Godsløkka på vestsiden av Kreftings gate, med fokus på boliger og grøntarealer, og Grønlandskvartalet på østsiden, der det tidligere Nettbus-anlegget lå.

– På Godsløkka planlegger vi rundt 700 boliger i et bredt spekter av boligtyper, fra rekkehus til blokkbebyggelse. Reguleringsplanen åpner for bygg i fire til ti etasjer mot jernbanen og lavere bygg inn mot Nybyen, fremhever Guettler.

– Grønlandskvartalet skal romme rundt 1.000

nye arbeidsplasser i form av kontor, longstay-ho­ tell, studentboliger, næring, servering og ulike tjenester. Bane NOR Eiendom satser spesielt på kompetansenæringer, utdanning og teknologi i et bilfritt og urbant bykvartal med grønne uterom, sier Michael Robertsen, prosjektsjef i Bane NOR Eiendom med ansvar for Grønlandskvartalet.

Videre legger han til at Siri Lundestad i DRMA er arkitekt med ansvaret for rammesøknad for Grønlandskvartalet.

Estate Nyheter har tidligere skrevet at det planlegges hele 13 nye næringsbygg i opptil ti etasjer på Grønlandskvartalet.

«SPØRSMÅLET ER IKKE LENGER OM GODSLØKKA OG GRØNLANDSKVARTALET KOMMER, MEN HVOR FORT DRAMMEN VIL MERKE DET» TANJA KLEIVE GUETTLER, PROSJEKTSJEF I BANE NOR EIENDOM

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

64

Illustrasjon: Sanders studio, Atsite, DRMA og Lund Hagem

GODSLØKKA På vestsiden av Kreftings gate i Drammen planlegges rundt 700 boliger i fire til ti etasjer.

BESKJEDEN FØRSTE FASE Første fase for Godsløkka er mer avgrenset: 95 boliger, 2.500 kvadratmeter dagligvare og han­ del, en felles parkeringskjeller og et kontorbygg på 6.500 kvadratmeter. Dersom fremdriften holder, kan de første boligene overleveres alle­ rede i 2030.

– Grønlandskvartalet tar sikte på byggestart tidlig i 2027 og første overlevering i 2028.

Byggestart er avhengig av avtale med leieta­ kere eller kjøpere, og det pågår dialog med ulike aktører om disse lokalene, påpeker Guettler.

65

GODSEN BEVARES Midt i det hele troner den fredede godstermi­ nalbygningen Godsen, rundt hundre år gammel og på omtrent 1.300 kvadratmeter. Bygget skal bevares og bli et identitetsskapende element i den nye bydelen.

– Reguleringsplanen åpner for at Godsen kan transformeres fra et uisolert kaldtlager til servering, kultur og nabolagsfunksjoner.

Rehabiliteringen er allerede i gang, i tett dia­ log med Drammen kommune og byantikvar.

Vi håper å fylle bygget med aktivitet i løpet av noen år, forteller hun.

DRAMMEN PÅ RADAREN Drammen er allerede på radaren til norske næringseiendomsaktører. I 2026 investerer Bertel O. Steen og Wallenius Wilhelmsen over 500 millioner kroner i nybygg i byen. Sopra Steria har nettopp signert med Entra i Grønland 53 på Papirbredden. Kontorleiene er lavere enn i Oslo, og stasjonen er under fem minutter unna.

– Spørsmålet er ikke lenger om Godsløkka og Grønlandskvartalet kommer, men hvor fort Drammen vil merke det, avslutter Guettler.

KLOKKARSTUA NÆRINGPARK

RØYKEN NÆRINGSPARK, ÅROS

NÆRINGSTOMTER TIL SALGS

NÆRINGSTOMT TIL SALGS

• Sentralt. Fleksibelt. Fremtidsrettet.

• Næringstomt med høy utnyttelse og svært god logistikkplassering i Asker-regionen • Tomt A ca. 12.900 m2 • Tomt C ca. 4.900 m2 • Finn-kode 197348336

• Byggeklar næringstomt i attraktivt vekstområde • Ca. 13 mål med strategisk plassering mellom Oslo, Drammen og E6 • Ideelt for logistikk, industri og fremtidsrettet næringsvirksomhet • Salgsobjekt: RNP E4 AS, WEB: www.rnpark.no • Finn-kode 445781315

GRÅTERUDVEIEN 20, KOBBERVIKDALEN

NÆRINGSEIENDOM TIL SALGS • • • • • •

Kontor- og lagereiendom Ca. 3.200 m2 BTA. Selveiertomt på ca. 3.700 m2 Ca. 65 parkeringsplasser Profilering mot E18 Prisant./Eiendomsverdi kr. 58,0 mill

NEDRE STORGATE 9, DRAMMEN

ØVRE TORGGATE 9, DRAMMEN

BUTIKKLOKALE MIDT I GÅGATEN PÅ BRAGERNES TIL LEIE

ATTRAKTIVT NÆRINGSLOKALE MED SENTRAL BELIGGENHET

• • • •

• To butikklokaler på gateplan til leie (162 m2 + kj. Etg. 99 m2 / 154 m2 + kj. Etg.84 m2) • Fleksible arealer perfekt for publikumsrettet virksomhet • To kontorlokaler i 3.etg. tilleie på hhv. 66 m2 og 80 m2 • Sentral beliggenhet kun 150 m fra Bragernes Torg • Finn-kode 428794814

189 m² i gateplan Perfekt for handel, showroom eller servering 120 m2 kjelleretasje egnet som lagerlokale Løftebord montert mellom etasjene for enklere bruk av kjelleretasje • Finn-kode 461116914

HOTVETALLEN 11, DRAMMEN

ATTRAKTIVE OG FLEKSIBLE KONTORLOKALER TIL LEIE • 340 - 1 836 m² kontorlokaler • 2. etg. 300 m2. 5 cellekontorer a ca 15 m2 + møterom, kan leies ut seperat.

• 3. etg. 650 m2 • 4. etg. 510 m2 (toppetasje med panoramautsikt)

• Gode parkeringsmuligheter • Meget sentrumsnær beliggenhet • God profileringsmulighet mot Rosenkrantzgata • Finn-kode 378149255

KONTAKT: Knut Holter | 952 72 522 Eiendomsmegler MNEF Knut@eiendomssenter.no

538 MILLIONER TIL NYTT BILSENTER I DRAMMEN HAVN Bertel O. Steen og Wallenius Wilhelmsen har lenge planlagt et felles klargjøringssenter ved Drammen havn. Nå er kontrakten signert og prisen kjent.

AV: SILJE RØNNE

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

68

ILLUSTRASJON Bilanlegget sett fra nord.

Illustrasjon: Arkitektene Astrup & Hellern

69

Drammens største lokale forvalter av næringseiendom.

Med 39 eiendommer og over 300 leietakere er Brække Eiendom den største lokale forvalteren av næringseiendom i Drammen.

•

Vi bygger langsiktige leieforhold, fordi vi selv er en lokal aktør som blir værende.

•

Vår nærhet gir trygghet, forutsigbarhet og raske løsninger når det trengs.

•

Vi forvalter kontor, lager og logistikkeiendommer med fokus på kvalitet, tilgjengelighet og god oppfølging – tilpasset behovene til både små og store virksomheter.

Vil du vite mer om hva vi kan tilby?

Se brekke-eiendom.no eller ta kontakt for en uforpliktende prat.

Brække Eiendom, Tollbugata 115. 3041 Drammen, tlf: 32 81 66 00, mail: info@brekke-eiendom.no

ÅSSIDEN NÆRINGSSENTER - INGVALD LUDVIGSENS GATE 21

GRØNLAND 1

WERRINGGÅRDEN - NEDRE STORGATE 3

BRODAHLS GUMMIVAREFABRIKK - GRØNLAND 57

STAR NÆRINGSPARK - TOLLBUGATA 115

TANGEN NÆRINGSPARK - STØPERIGATA 7

Illustrasjon: Arkitektene Astrup & Hellern

ILLUSTRASJON Bilanlegget sett fra sydøst.

Drammen havn er Norges ledende importhavn for biler. I 2024 ble det importert rundt 116.500 ferdigproduserte kjøretøy gjennom havnen, en økning på ti prosent fra året før. Havnen er i tillegg midt i en betydelig utvidelse, med 30 nye dekar i 2025 og ytterligere 90 dekar i planene fremover.

Foto: Kristian Warwick, Wiild Studio

AF Gruppen-selskapet Strøm Gundersen har inngått totalentreprisekontrakt verdt 538 mil­ lioner kroner eksklusiv moms for å bygge det nye klargjøringssenteret på Holmen i Drammen, bilhalvøya øst for Drammensbrua. Bak pro­ sjektet står et joint venture mellom Bertel O. Steen Eiendom og Wallenius Wilhelmsen Inland Services.

Bertel O. Steen importerer årlig over 20.000 biler gjennom Drammen havn, og har lenge ønsket å ta kontroll over klargjøringsprosessen i eget anlegg. Wallenius Wilhelmsen er på sin side et av verdens største selskaper innen bil­ frakt, og dette blir selskapets første dedikerte logistikkanlegg i Norge.

– Den absolutte majoriteten av alle biler som kommer til Norge går via Drammen havn. For oss handler dette om å ta en tydelig posisjon der volumene allerede er, og bygge opp under havnens rolle som nasjonalt knutepunkt, sier Thomas Howard, markedsdirektør i Bertel O. Steen Eiendom.

KONSERNSJEF I BERTEL O. STEEN Harald Frigstads første «spadetak».

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

72

Illustrasjon: Arkitektene Astrup & Hellern

ET INDUSTRIELT GREP Howard beskriver prosjektet som langt mer enn et konserninternt bygg.

– Dette er et industrielt prosjekt som først og fremst løser et konsernbehov, men samtidig sikrer distribusjonskraft i et generasjonsper­ spektiv. Det er viktig å understreke at dette ikke

Foto: Kristian Warwick, Wiild Studio

ILLUSTRASJON Kontorbygget sett fra adkomst i nord.

bygges kun for oss – dette er et generisk anlegg som kan brukes av hele bransjen, påpeker han.

Ideen er å samle hele klargjøringsprosessen under ett tak. I dag er prosessen fragmentert, med biler som sendes mellom ulike leverandører, noe som gir lange ledetider og mye stillstand.

– Det vi gjør nå er å samle hele prosessen i én fabrikk, der bilen går gjennom en sammenheng­ ende produksjonslinje fra den ruller av båten til den er klar for kunde, forklarer prosjektleder i Bertel O. Steen AS, Pål Petersen.

Han trekker også frem de særnorske forhol­ dene som gjør behovet ekstra tydelig.

– Biler som kommer til Norge er ikke ferdig tilpasset. Vi har et avgiftssystem og et klima som gjør at det må gjøres en rekke tilpasninger – alt fra ombygging til varebil, innredning for håndverkere, rustbeskyttelse og montering av tilleggsutstyr. Dette er operasjoner som i dag gjøres stykkevis og delt, men som vi nå indus­ trialiserer, sier han.

Pål Petersen, prosjektleder i Bertel O. Steen AS.

73

Foto: Kristian Warwick, Wiild Studio

EN «ONE-STOP SHOP» FOR BRANSJEN – Wallenius Wilhelmsen har sterke, etablerte relasjoner til de fleste store bilfabrikkene i verden. Ideen er å skape en «one-stop shop» for klargjøring av biler som kommer til Norge, uavhengig av importør. I prinsippet skal anlegget kunne tilby tjenester til alle, både eksisterende aktører og nye som ønsker å etablere seg i Norge, fremhever Petersen Responsen fra markedet har ifølge ham alle­ rede vært god.

– Flere aktører har tatt kontakt etter å ha sett prosjektet omtalt, og vi er i konkrete dialoger med importører som ønsker kapasitet i anleg­ get, sier han.

ET ANLEGG I VERDENSKLASSE Bygget blir på seks etasjer med et samlet areal på rundt 47.000 kvadratmeter. Kontordelen utgjør 3.000 kvadratmeter, selve klargjøringssenteret 10.000 kvadratmeter, mens parkeringshus og kjøreramper samlet utgjør 34.000 kvadratmeter.

– Med ett skift kan vi håndtere rundt 35.000 biler i året. Anlegget er skalert for to skift, og kan i teorien håndtere tre. I et marked på rundt 120.000 biler betyr det at en betydelig andel av volumene som går gjennom Drammen i frem­ tiden, både kan og skal gå gjennom vårt anlegg understreker Petersen.

Tjenestetilbudet skal blant annet inkludere rustbeskyttelse, programvareoppdateringer, utstyrsmontering, varebilinnredning og kos­ metisk klargjøring. Det legges opp til avan­ sert programvare for produksjonsplanlegging som skal redusere produksjonstiden og øke leveringspresisjonen.

– Vi bygger rundt 50.000 kvadratmeter nå, men har opsjon på å utvide tomten, og dermed

også bygget. Skalering planlegges allikevel vil først og fremst skje gjennom flere skift, ikke nødvendigvis mer areal, sier Howard.

John Felitto, COO i Wallenius Wilhelmsen Inland Services Holding.

BELIGGENHET ER AVGJØRENDE Petersen og Howard er tydelig på hvorfor Holmen er riktig adresse.

– Hadde vi lagt anlegget et annet sted, ville transportkostnadene spist opp lønnsomheten. Å ligge midt i bilimporten er avgjørende. Samtidig har det vært viktig å få inn Wallenius Wilhelmsen som partner, som tilfører betydelig industriell erfaring og gjør at vi kan optimalisere logistik­ ken, sier de.

En modell fra hver av de 9 personbilmerkene Bertel O. Steen importerer til Norge.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

74

Foto: Kristian Warwick, Wiild Studio

John Felitto som takker prosjektteamet for innsatsen så langt.

Foto: Kristian Warwick, Wiild Studio

DRAMMEN STYRKER SIN POSISJON En langsiktig festeavtale med Drammen havn er allerede inngått. Etableringen er beskrevet som et viktig grep for å styrke Drammens posisjon som Norges ledende importhavn og knutepunkt for innenlandsdistribusjon av biler.

Det pågår også initiativer fra Drammen kom­ mune knyttet til elektrisk persontransport til Holmen. Petersen støtter dette.

– I dag er broen en flaskehals, og dersom man kan flytte persontrafikken over på sjø, vil det avlaste hele transportsystemet, sier han.

På lengre sikt er et salg av anlegget ikke utelukket.

John Felitto meget fornøyd etter sin gravemaskin-session.

Foto: Kristian Warwick, Wiild Studio

75

– Planen er ferdigstillelse tidlig i 2028, etter­ fulgt av noen år med drift for å bevise caset. På sikt ser vi for oss muligheten for et helt eller delvis salg. Partnerne har et langsiktig industrielt behov for å være til stede, men ikke nødven­ digvis for å eie anlegget i et kortere perspektiv, avslutter Howard.

Byggestart er planlagt til mars 2026, med overlevering i desember 2027.

Borgeskogen Næringspark

Trenger din bedrift nye lokaler? Vi utvikler skreddersydde bygg for utleie.

Borgeskogen Næringspark i Sandefjord, er et av de raskest voksende næringsområdene utenfor Oslo, og har utviklet seg til å bli et av de største næringsområdene på Østlandet.

Med strategisk beliggenhet nær E18, Sandefjord lufthavn, Torp og Larvik havn, tilbyr området optimale rammer for virksomheter innen lager, logistikk og distribusjon.

Vi tilbyr fleksible løsninger for utleie og utvikling av moderne næringsbygg — tilpasset både dagens behov og fremtidig vekst.

Roy Tulluan 9500 1234 roy@oxfor.no

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

78

ILLUSTRASJON Slik kan nye Strømsø Torg se ut.

STRØMSØ TORG

– NÅ ER GIGANTPLANENE FORMELT PÅ SKINNER Drammen kommunestyre har fastsatt planprogrammet som vil legge til rette for mange nye arbeidsplasser og serveringssteder på torget rundt stasjonen. Eiendomsmassen planlegges tredoblet og signalbygg opp mot 16 etasjer er under vurdering.

AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: SWECO ARCHITECTS

– Vi skal lage et topp moderne kontormiljø praktisk talt på togstasjonen, og øke attraktiviteten til Østlandets nest største by, sier Amund Drønen Ringdal, daglig leder i Dpend Eiendom, som er tydelig stolt over det de jobber med.

Det er full fart i utviklingen rundt Drammens nye sentrum.

17. februar 2026 fastsatte kommunestyret planprogrammet for detaljreguleringen med konsekvensutredning for Torgeir Vraas plass, som omfatter rundt 14,5 dekar rett vest for Strømsø Torg.

Området inkluderer Globusgården, TV4-6 og selve torget, og legger til rette for det utviklerne kaller knutepunktutvikling med høy utnyttelse.

Det er Strømsø United, eid av Christensen Eiendom, Dpend Eiendom og Castrum, som står bak planinitiativet. Sweco Architects er fagkyndig. Planen åpner for cirka 28. 000 kva­ dratmeter ny næring, dominert av kontor, handel, servering og hotell, med et høyeste bygg på inntil 14 etasjer. Selskapet har

79

tidligere signalisert at de ikke vil rive Globusgården, mens TV4-6 er foreslått revet. Globusgården som er et ikonisk 60-tallsbygg foreslås totalombygget som et moderne kontorbygg midt på byens torg.

– Konseptet bygger på det utviklerne kaller «vulkanprinsip­ pet», der bebyggelsen trappes ned mot kvartalets ytterkanter og samles i et høyere volum mot torget. Hensikten er å skape høy tetthet ved kollektivknutepunktet samtidig som småska­ lapreget mot omgivelsene bevares, forklarer Drønen Ringdal.

NYE EIERE PÅ TORGET Parallelt med reguleringsarbeidet har eierbildet rundt Strømsø Torg endret seg. I oktober 2025 kjøpte PKH bygget Strømsø Torg 4, et åtte etasjers BREEAM-NOR Excellent-sertifisert kontorbygg på rundt 8.800 kvadratmeter. Selger var Strømsø United, og Malling & Co Drammen ved Petter Warloff Berger

STORT POTENSIAL En illustrasjon av hvordan Strømsø Torg kan bli.

og Lars Bastiansen var tilrettelegger.

– Strømsø Torg 4 er et meget velholdt og moderne bygg i et område som er i sterk utvik­ ling, har Frode Johansen, porteføljeforvalter i PKH, tidligere uttalt om kjøpet.

For Strømsø United frigjør salget kapital til den videre transformasjonen rundt torget.

– Vi har et stort utviklingspotensial på naboe­ iendommene, og det er der vi nå skal bruke kreftene våre, sa Amund Drønen Ringdal, dag­ lig leder i Dpend Eiendom, i forbindelse med transaksjonen.

Bygget rommer i dag blant andre WSP Norge, Brakar, Nordea, Pincho Nation, Joe & The Juice og Kometen som er en lokal konsert og pizzarestaurant.

KOMMUNEN ÅPNER FOR HØYHUS Strømsøs muligheter til å vokse i høyden ble også styrket sommeren 2025. Da vedtok kommunesty­ ret kommuneplanens arealdel 2025–2037, som åpner for inntil to høyhus over 37 meter i områ­ det rundt Dr. Hansteinsgate og Ankerkvartalet, like nord for jernbanestasjonen. Forutsetningen er at byggene knyttes til større hotellfunksjon og innfrir strenge krav til byform og uterom.

– Det er første gang siden vedtakene tidlig på 2010-tallet at Drammen åpner formelt for nye signalbygg i denne høyden ved knutepunktet, og rammene legger til rette for at flere store eiendomsbesittere kan løfte prosjektene sine, fremhever daglig leder i Dpend Eiendom.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

STRØMSØ 2030 OG VEIEN VIDERE Hele transformasjonen er forankret i område­ satsingen Strømsø 2030, et samarbeid mellom staten og Drammen kommune som ble vedtatt med en egen utviklingsstrategi i 2024. Målet er å bedre levekårene gjennom varige forbedringer i tjenestetilbud og bomiljø, samtidig som området utvikles fra et sammensatt næringsstrøk til en tett bydel med boliger, kontor, hotell og handel rundt elveløpet.

Bane Nor Eiendoms egne planer for stasjons­ området er en sentral brikke. Selskapets pro­ sjektdirektør har tidligere uttalt at stasjonsut­ byggingen, dersom alt går etter planen, kan stå ferdig i 2030. Snøhetta vant i fjor konkurransen om utviklingen av Skamarken vest for stasjonen, og Strømsø United har på sin side signalisert at det totale potensialet rundt Strømsø Torg er på 30.000–40.000 kvadratmeter ny utvikling, mens bydelen samlet kan vokse med over 100.000 kvadratmeter de neste årene.

Med planprogrammet for Torgeir Vraas plass nå fastsatt, ligger arbeidet med selve detaljre­ guleringen i kortene. Eiendomsbesitterne har tidligere lagt opp til at de neste årene skal bru­ kes til regulering, før utbyggingen starter mot slutten av tiåret.

– Akkurat nå jobber vi med å komme i gang med de neste byggetrinnene. Det ser lovende ut og vi håper vi kan dele gode nyheter i nær fremtid, avslutter Drønen Ringdal.

Amund Drønen Ringdal, daglig leder i Dpend Eiendom.

80

TICON UTVIDER FOR ANKERLEIETAKER I KOBBERVIKDALEN Tre år etter kjøpet av Kobbervikdalen 145 er reguleringsplanprosessen i gang, og Ticon Eiendom er ett år unna mål.

AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: VEGA ARKITEKTUR / ARK. ØYSTEIN MYKLEBUST

D

rammen Papir Engros solgte nærings­ eiendommen Kobbervikdalen 145 til det lokale selskapet Ticon Eiendom i januar 2023, og ble med videre som leietaker.

Eiendommen er 100 prosent utleid til NorEn­ gros (Drammen Papir Engros AS) og har et samlet leieareal på 6.650 kvadratmeter.

– Kobbervikdalen 145 er en spennende eien­ dom i et område med høy aktivitet. Med en solid leietaker og gode muligheter for videreutvikling er eiendommen et veldig godt tilskudd i vår por­ tefølje, uttalte administrerende direktør Thomas Falck-Pedersen da salget ble kjent.

I fjor tok Ticon neste steg. På vegne av Ticon K145 varslet Stærk & Co oppstart av

KONTOR Det skal bygges nye kontorlokaler for administrasjonen i Drammen Papir Engros.

81

reguleringsplanarbeid for Kobbervikdalen 145.

Eiendommen var regulert fra tidligere, men omfanget av utvidelsene gjorde det like fullt nødvendig med en oppdatert detaljplan.

– Forslaget til detaljregulering er sendt inn og prosessen pågår. De innledende tilbakemeldin­ ger er positive, og vi forventer en vedtatt plan i starten av 2027 sier Jørgen Blix, administrerende direktør i Ticon Eiendom.

– Drammen Papir Engros har signert en 15 års leiekontrakt og ønsker å utvide eksisterende lager. Det skal i tillegg bygges nye kontorlokaler for administrasjonen i selskapet. Ticon Eiendom er glade for at leietaker ønsket å bli på eiendom­ men i Kobbervikadalen og gjør nå sitt ytterste

Jørgen Blix, administrerende direktør i Ticon Eiendom.

for å forme et fremtidsrettet bygg som kan støtte deres videre vekst, sier Blix.

KONTORER PÅ TAKET Planene innebærer at Ticon ønsker å videreutvi­ kle eksisterende bygningsmasse fremfor å rive og bygge nytt. Det foreslås etablering av kontorer på en del av taket av eksisterende bygg, samt utvi­ delse av lageret og etablering av nye lasteramper.

Fasaden mot Kobbervikdalen brytes opp ved hjelp av spiler og beplantning og det etableres en ny innkjøring med bedre siktforhold enn dagens innkjøring. Planlagt byggehøyde varierer, med en maksimal gesimshøyde på 14,8 meter.

Total bygningsmasse etter utvidelse blir om lag 10.000 kvadratmeter. Prosjektet er tegnet av NOVO Arkitekter fra Kristiansand, som ble valgte etter en arkitektkonkurranse.

– Den foreslåtte utvidelsen vil gi rom for moderne og fleksible løsninger som støtter virksomhetens drift og fremtidige vekst, heter det i planinitiativet.

E18-EKSPONERING Eiendommen er strategisk plassert i Kobber­ vik­­dalen kun 200 meter fra av- og påkjøring til E18 sør for Drammen sentrum, og har god eksponering mot E18 med en ÅDT på 32.000 biler. Planområdet er på om lag 26,6 dekar og ligger i eksisterende næringsområde øst for E18 på Kobbervik.

ETABLERT ANLEGG Eiendommen ble oppført i 1984, senere utvidet i 2008 med 1.000 kvadratmeter og i 2016 med etablering av et automatisk lageranlegg. Det er også etablert både bergvarme- og solcelleanlegg på eiendommen. Nybygget på eiendommen har høye miljøambisjoner.

Frist for innspill til varselet om oppstart var 17. mars 2026. Ticon tar sikte på ferdig regulering i løpet av 2027.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

UTVIDER Drammen Papir Engros har signert en 15 års leiekontrakt og ønsker å utvide eksisterende lager.

82

83

Trenger din bedrift lagerog logistikkeiendom vest for Oslo?

Ta en prat med oss i Dpend - Vi utvikler, bygger, forvalter og eier moderne logistikkeiendommer med fokus på tillit, bærekraft og langsiktige relasjoner.

Med 80.000 m² ferdigutviklet areal fordelt på 7 næringsparker – og 500 mål under utvikling – er vi en sentral aktør i regionen.

Dpend Eiendom har spesialisert seg på utvikling av større og mindre næringsparker, og er opptatt av en åpen og tillitsfull dialog med alle involverte parter. Vi har stor tro på at et tett og godt samarbeide med dere som skal bruke bygget etter ferdigstillelse gir økt kvalitet og trygghet i prosjektet.

Vi kan bygge med vår egen entreprenør, Dpend Næringsbygg, og har en egen forvaltningsavdeling som ivaretar både bygg og leietakere. Dette sikrer korte avstander mellom vi som eier og dere som bruker byggene.

→ dpend.no

1

2

Mjøndalen E134

7

10

Tranby

9 8

Lierbyen E18

Utviklingsprosjekter Drammen og Lier 1. Herstrøm Næringspark

Lier

5

Drammen

2. Solberg Næringspark

6

3. Dalen Næringspark 4. Gråterudveien Næringspark 5. Høvik Næringspark 6. Jensvoll Næringspark

E18

7. Lyngås Næringspark 8. Damtjern 9. Sagvollskogen 10. Lier Sivilforsvarsleir

3

4

MARKEDSPULS LOGISTIKK

«Dominoeffekt» i logistikkmarkedet Logistikkmarkedet i Stor-­ Oslo preges av strukturelle endringer drevet av høye leienivåer og økt kostnads­ fokus blant leietakere.

Etterspørselen flytter seg gradvis utover fra sentrale områder, noe som påvirker leieprisutviklingen og ­skaper økt variasjon mellom de ulike klyngene.

Jesper H­elland Myrholt, junior analytiker i Malling & Co.

AV: JESPER HELLAND MYRHOLT, JUNIOR ANALYTIKER I MALLING & CO

STABIL AKTIVITET OG STUKTURELLE SKIFTER I LOGISTIKKMARKEDET I STOR-OSLO Logistikkmarkedet i Stor-Oslo har gjennom 2025 vært preget av jevnt god aktivitet, til tross for et krevende kostnadsbilde. Den totale bygnings­ massen i Stor-Oslo for lager- og logistikkeiendom utgjør per april 2026 om lag 8,7 millioner kva­ dratmeter, med en moderat vekst på rundt 2 % siden starten av 2025. Tilførselen av nye arealer har vært begrenset, hovedsakelig som følge av høye byggekostnader og leienivåer som i mange tilfeller ikke forsvarer nybygg.

Samtidig har ledigheten holdt seg forholdsvis stabil, med nivåer mellom 4,1 og 5,5 % de siste

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS LOGI STI KK

86

Hovedinndeling av logistikkområder og -klynger

Kilde: Malling

12 månedene. På investeringssiden ble prime yield justert svakt ned 10 basispunkter til 5,4 % ved inngangen til året, og vi forventer at dette nivået holdes stabilt ut året. Leieprisveksten har variert mellom de ulike klyngene, men samlet sett peker utviklingen mot moderat vekst de neste 12 månedene.

KORT FORKLARING TIL MALLINGS OMRÅDEINNDELING Innen logistikk i Stor-Oslo deler Malling marke­ det inn i fire hovedområder, som foruten sentrale Oslo, strekker seg fra Drammen til Oslo i vest, fra Oslo til Gardermoen i nord og fra Oslo til Vestby i sør. Disse områdene omtales som Oslo sentral, vest, nord og sør.

Videre er markedet segmentert i totalt 33 klynger. På klyngenivå følger vi månedlig utvik­ lingen i leiepriser, yield, ledighet og samlet byg­ ningsmasse, noe som gir et detaljert bilde av lager- og logistikkmarkedet.

87

OSLO-SENTRAL: DESENTRALISERING AV LAGERFUNKSJONER Sentralt i Stor-Oslo, med Alnabru som kjerne­ område, har arealveks¬ten vært tilnærmet fra­ værende siden 2022. Likevel holder leienivåene seg stabile på et høyt nivå. En tydelig trend er at flere virksomheter opprettholder mindre enhe­ ter i sentrale områder, samtidig som hovedlagre i økende grad flyttes ut av byen. Vi observerer en økende vilje blant leietakere til å akseptere lengre transportavstander for å oppnå lavere leiekostnader, og tilgang til mer moderne lokaler.

Dette bidrar til å flytte etterspørselen utover fra de mest sentrale områdene, noe vi omtaler som «dominoeffekten». Dette reflekterer en mer differensiert lokasjonsstrategi blant leie­ takerne, der nærhet til sluttkunde balanseres mot kostnadseffektivitet.

OSLO-NORD: VEKST OG ØKENDE KONKURRANSE Stor-Oslo nord, med Gardermoen som den desidert største klyngen, har hatt den sterkeste veksten i bygningsmasse, med en økning på nær 10 % det siste året. Samtidig har Gardermoen Stor-Oslos største tomtebank og tiltrekker seg betydelig utviklingsaktivitet.

I dette området har den store tilgangen på tomter og flere aktive utviklere ført til økt kon­ kurranse og press på leieprisene. Gardermoen skiller seg ut som den eneste klyngen med regis­ trert leieprisnedgang i 2025. Et interessant trekk er at enkelte leietakere er villige til å betale høy­ ere leie for eksisterende bygg enn for nybygg, for å kunne etablere seg raskt uten å vente på ferdigstillelse.

I områder som Lillestrøm og Hvam har der­ imot begrenset tomtetilgang bidratt til sterk leieprisvekst, med oppgang på rundt 10 % det siste året.

Med nye utviklingsområder som Kongsberg­ porten og tilgjengelige tomter ligger det til rette for betydelig vekst frem mot 2035. Økt andel nybygg forventes, noe som kan løfte leienivået i området.

NATO-landene har vedtatt å øke forsvarsre­ laterte utgifter til 5 % av BNP innen 2035, og i Norge vil dette også inkludere investeringer i sivil beredskap og infrastruktur. I Langtidsplanen for forsvarssektoren 2025–2036 legges det i til­ legg opp til økt bruk av offentlig–private sam­ arbeid og alternative finansieringsmodeller, noe som kan åpne for større privat deltakelse.

Samlet sett vil dette kunne bli en viktig driver for etterspørselen etter lager- og logistikkeiendom i årene fremover.

OSLO-SØR: STERK VEKST DREVET AV DOMINOEFFEKT Stor-Oslo sør har etablert seg som et av de mest attraktive områdene for større logistikkaktører.

Spesielt Vestby har hatt markant vekst, med en leieprisøkning på om lag 14 % det siste året.

Utviklingen drives av “dominoeffekten”, der virksomheter gradvis flytter lagerfunksjoner sør­ over fra mer sentrale områder. Kombinasjonen av lavere leienivåer, moderne bygg og god infra­ struktur gjør området attraktivt. Særlig forbin­ delsen mot Sverige gjør området attraktivt for arealkrevende distribusjonsaktører.

Samtidig er det økende usikkerhet knyttet til videre leieprisvekst, ettersom prisforskjellen mot nærliggende områder har økt. Det forven­ tes derfor en periode med mer stabil utvikling fremover for området.

Datasenter Strømforbruket fra datasentre i 2025 var på 3,2 TWh, og har mer enn doblet seg siden 2023.

Norges vassdrags- og energidirektorat har i prog­ nosene sine at strømforbruket vil nå rundt 10 TWh innen 2040, som er ventet å tilsvare over 5 % av det totale norske strømforbruket. Samtidig ser vi en tydelig skalering i markedet. Dagens datasentre har en gjennomsnittlig kapasitet på rundt 5,2 MW, mens i de 57 reserverte prosjek­ tene hos Statnett i snitt er langt større på 62,4 MW. Dette peker mot en utvikling med betydelig større og mer kraftkrevende anlegg.

Den største flaskehalsen er nettkapasiteten.

Det er i dag reservert om lag 25 TWh i nettet, langt over prognosen på 10 TWh fra NVE. Samtidig innebærer reservasjoner ingen for­ pliktelse til faktisk utbygging, og manglende insentiver til å frigi ubrukt kapasitet bidrar til en usikkerhet i hvor realistisk køen er. Hvor stor andel som realiseres er derfor usikkert, men dagens situasjon illustrerer et betydelig press i kraftmarkedet.

OSLO-VEST: STABILITET I ET KOSTNADSDREVET MARKED Stor-Oslo vest kjennetegnes av stabile leiepriser og begrenset utbygging. Høye tomtekostnader gjør at nybygg ofte krever leienivåer over dagens markedsnivå for å være lønnsomme. En relativt høy andel kombinasjonseiendommer bidrar også til å trekke gjennomsnittsleien opp.

Til tross for en betydelig tomtebank bygges det lite, og markedet preges av god aktivitet innen eksisterende bygningsmasse. Denne balansen mellom tilbud og etterspørsel ventes å vedvare det kommende året.

MODERAT VEKST I ET MARKED I BALANSE Samlet sett fremstår logistikkmarkedet i StorOslo som balansert, med stabil ledighet, begren­ set nybygging og differensiert utvikling mellom klyngene. De tydeligste trendene er en gradvis desentralisering av lagerfunksjoner, økt fokus på kostnadseffektivitet blant leietakere, og økende betydning av tilgjengelig tomtebank.

Fremover ventes moderat leieprisvekst og flate yielder, samtidig som strukturelle endringer i etterspørselen vil fortsette å forme markedet.

NISJEMARKEDER MED STERK ETTERSPØRSEL Forsvar Kongsberg fått økt oppmerksomhet, særlig dre­ vet av veksten i forsvarsindustrien og aktører som Kongsberg Gruppen. Ledigheten har vært tilnærmet null siden 2024, og store deler av arealet er konsentrert i teknologiparken.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS LOGI STI KK

88

30 års erfaring med utvikling av lagerog logistikkparker Vi har store attraktive tomtearealer tett på E6 både nord og sør for Oslo. Vi bygger moderne og kostnadseffektive bygg med skreddersydde og fleksible løsninger.

fabritius.no

NY LEIEKONTRAKT Drammen Helsepark har landet en ny leiekontrakt.

SATS LEIER OVER 1.800 KVM I DRAMMEN HELSEPARK SATS åpner et nytt treningssenter i Drammen Helsepark fra 2028.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES ILLUSTRASJON: 3D ESTATE

SATS vil ha både et ordinært treningssenter og en forsknings- og innovasjonsarena for samar­ beidspartnere i helseøkosystemet.

«Med direkte kobling til sykehusmiljøet og akademia, kan senteret bli en motor for å utvikle, teste og løfte frem nye løsninger for fysisk akti­ vitet og folkehelse, skriver Drammen Helsepark i en pressemelding.

Senteret blir en del av SATS-porteføljen i regionen og vil tilby treningstilbud til både med­ lemmer, ansatte og besøkende i området. Med

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

et areal på 1.856 kvadratmeter, vil senteret tilby et bredt spekter av treningsmuligheter.

– Vi etablerer først og fremst et godt tre­ ningssenter for medlemmene våre i Drammen.

Samtidig gir plasseringen i helseparken spen­ nende muligheter for samarbeid med helseog kunnskapsmiljøene som holder til her, sier Wenche Evertsen, daglig leder i SATS Norge.

SAMARBEID OM HELSE SATS ønsker å utforske hvordan senteret kan bidra til samarbeid og utvikling knyttet til fysisk aktivitet og helse. I dialog med aktører i Drammen Helsepark, helseforetak og utdan­ ningsinstitusjoner kan senteret på sikt bli en arena for prosjekter innen blant annet forebyg­ ging, rehabilitering og fysisk aktivitet.

– Samlokaliseringen med andre fagmiljøer gir et interessant utgangspunkt for å utvikle nye konsepter og samarbeidsprosjekter over tid, sier Evertsen.

SENKE TERSKELEN FOR FYSISK AKTIVITET Drammen Helsepark mener etableringen av SATS vil være et viktig bidrag til utviklingen av parken.

– Vi ønsker å samle sterke fagmiljøer og gode tjenester innen helse og livskvalitet. Et trenings­ senter som SATS bidrar til å styrke satsningen på fysisk aktivitet som en del av helheten, sier Ida Emilie Kjøsterud, markeds- og utleieansvarligfor Drammen Helsepark.

Hun mener nærheten mellom trening, helse og kunnskapsmiljøer kan åpne for nye samar­ beidsmuligheter over tid.

– Ambisjonen er å skape et miljø der ulike aktører kan lære av hverandre og utvikle løs­ ninger sammen. Fysisk aktivitet er en viktig del av dette bildet, sier Kjøsterud.

90

Til leie | Lager/kombinasjon

Kjeller Vest 7 Moderne, funksjonell kombinasjonseiendom på Hvam Høy standard og stor fleksibilitet. Godt synlig fra E6.

Kjeller Vest 7 er en funksjonell kombinasjonseiendom med høy standard og stor fleksibilitet Lagerdelen har en fri innvendig takhøyde på ca. 8 meter og har porter og lasteramper fordelt på to soner, totalt fem lasteramper og én direkteport. Eiendommen er utstyrt med 400V strøm som muliggjør produksjon/industri. Eiendommen er benyttet som distribusjonssenter, verksted, hovedkontor og showroom. Stor parkeringstomt for ansatte og besøkende, evt. for bruk til oppstilling og utelagring.

Tomtestørrelse: 11.819 m2 Lagerareal: 6.177 m2 Kontor og showroom: 1.121 m2 Parkering: 60 p-plasser

For mer informasjon, kontakt:

Kontorarealene utgjør ca. 1.121 kvm og er nylig oppgradert med moderne fasiliteter som kantine og showroom. Bygget er oppført i to byggetrinn (2006 og 2012), og det foreligger planer om ytterligere miljøoppgraderinger sammen med ny leietaker.

Sigurd Grønn Johannessen T +47 97 93 87 27 Sigurd.Johannessen@cbre.com

Dette er en eiendom som kombinerer høy teknisk standard med gode fasiliteter og strategisk beliggenhet. Eiendommen er godt synlig fra E6.

cbre.no/eiendommer

LOGISTIKK Det del-automatiserte høylageret i Trondheimsveien 187 på Berger i Lillestrøm kommune gir Bertel O. Steen Eiendom direkte E6-eksponering i et av Osloregionens mest attraktive logistikkcluster.

BERTEL O. STEEN EIENDOM HENTER UT EKSTRA MERVERDI PÅ BERGER – OMREGULERER LNF TIL LOGISTIKK 03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

92

En kreativ reguleringsløsning på Berger i Lillestrøm kommune gir betydelig mer areal enn forutsatt da tomten ble kjøpt, og kommunen får oppgradert et skogholt med lav rekreasjonsverdi til et tilrettelagt friluftsområde.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: KRISTIAN WARWICK, WIILD STUDIO

E

iendommen i Trondheimsveien 187 på Berger har lenge vært en av de mer attraktive logistikkadressene i Oslo­regionen. Første byggetrinn ble ferdigstilt i 2019 og er et del-automatisert høyla­ ger på rundt 18.000 kvadratmeter. Nå tar Bertel O. Steen Eiendom neste steg, og utvikler mer ut av tomten enn opprinnelig regulert.

Bertel O. Steen Eiendom har fått gjennomslag for en omregulering av LNF-areal (landbruk, natur og friluftsliv) tilgrensende eiendommen til

93

logistikkformål. Det frigjør i overkant av 5000 kvadratmeter nytt logistikk­ areal som tidligere var utilgjengelig på grunn av formålsbegrensningene i reguleringsplanen.

– Dette betyr at vi får realisert et potensial som ligger i tomten, sam­ tidig som vi får økonomi til å løfte rekreasjonsarealene rundt tomten, forhåpentligvis til glede for både naboer og våre leietagere, sier Stian Olaf Kalsaas, prosjektdirektør i Bertel O. Steen Eiendom.

Bygget er oppført som et del-automatisert høylager og er BREEAM In-Use-sertifisert til Very Good.

VINN-VINN LØSNING MED KOMMUNEN Det som gjør saken særlig interessant, er avtale­ konstruksjonen som ligger til grunn for om­­ reguleringen. Som motytelse for å få konver­ tere LNF-arealet til næringsformål, forplikter Bertel O. Steen Eiendom seg til å oppgradere det resterende LNF-arealet til en høyere standard.

Rent praktisk innebærer det at et skogholt med begrenset rekreasjonsverdi skal opparbeides og tilrettelegges for ferdsel og opphold.

– Hvordan kom dere frem til denne løsnings­ modellen, var det kommunen som foreslo byttet, eller var det deres initiativ?

– Løsningen kom frem i samtale med kommunen som en fin synergi for begge parter. Kommunen hadde et ønske om å få ryddet opp i terrenget, bekjempe fremmede arter og øke attraktiviteten, samtidig har både vi og kommunen en strategi om fortetting av eksisterende næringsområder, samt å beskytte og restaurere biologisk mangfold ved våre eiendommer, svarer han.

I grøntområde skal det etableres blant annet en park med sykkelsti, naturlekeplass og bålplass/sittegruppe, samt snuplass for buss og parkeringsplasser ved geoparken og flere vegetasjonsskjermer.

– For Lillestrøm kommune innebærer løsnin­ gen at de får et bedre tilrettelagt grøntområde.

For eier representerer det en merverdi som gikk ut over hva som lå til grunn da tomten ble kjøpt.

– Kan du anslå verdien av det nye tomtearealet sammenlignet med hva tilsvarende logistikk­ areal omsettes for i dette området?

– Vi estimerer ca. 20 MNOK i tomteverdi.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

STRATEGISK BELIGGENHET MED E6-EKSPONERING Eiendommen på Berger ligger med direkte eksponering mot E6 og er del av et etablert logis­ tikkcluster i Skedsmo-området, med naboer som DHL, Posten Bring og UPS. Fra eiendommen er man på grensen til Oslo på under ti minutter, noe som gir gode forutsetninger for dagdistribusjon til Osloregionen.

Bygget er oppført som et del-automatisert høylager og er BREEAM In-Use-sertifisert til Very Good. Automatiseringsgraden er en av grunnene til at eiendommen trekkes frem som et av de mer moderne logistikkanleggene langs E6-korridoren nord for Oslo.

NYTT HØYLAGER PLANLAGT I tillegg til LNF-utvidelsen planlegges det et nytt separat høytlager på fremsiden av dagens bygningsmasse, med et areal på inntil 6.000 BTA. – Vi gjør en forsiktig oppstart til sommeren med forberedende arbeider før vi vurderer videre fremdrift til høsten. Vi har ikke leie­ tagere på plass enda, men jobber med noen spennende leads.

Kostnadsrammen ligger godt på nedsiden av 150 MNOK. – Er det aktuelt å leie ut deler av det nye bygget til eksterne leietakere, eller er hele eiendommen forbeholdt Bertel O. Steens egen logistikkvirksomhet?

– Ja, både utvidelsen og det nye høytlageret skal leies ut eksternt, svarer prosjektdirektøren.

Samlet sett illustrerer prosjektet på Berger hvordan kreativ reguleringstenkning kan hente ut betydelig merverdi fra eksisterende logistik­ keiendommer, også i en markedssituasjon der tilgangen på regulert næringsareal langs de beste E6-korridorene er begrenset.

94

FABRITIUS MED 11.000 KVM I NORGES VIKTIGSTE KNUTEPUNKT Foto: Glen Widing

Bygget skal stå ferdig til overlevering neste år.

AV: GLEN WIDING

– Vi har vært gjennom en god forprosjektfase for å avklare behov og tilpasse et optimalt nybygg for TGS i Oslo Logistikkpark Gardermoen. Bygget vil være en hub for klargjøring, testing, repara­ sjon og distribusjon av ulikt utstyr og kontainere, som skal sendes til prosjekter og skip i Norge og verden, sier daglig leder Erik Stensli i Gjelsteneide Fabritius i en pressemelding.

Bygget på snaut 11.000 kvadratmeter skal tilpasses TGS sine krav og det er lagt opp til BREEAM Very Good sertifisering.

Bygget skal stå ferdig i Q2 2027.

– Vi ser veldig positivt på at en anerkjent aktør som TGS velger oss som leverandør av et viktig bygg. Det er også spennende å se at Gardermoen underbygges som en attraktiv hub for stadig nye bransjer og områder av Norge, påpeker han.

Oslo Logistikkpark Gardermoen er en del av Norges mest sentrale knutepunkt for logistikk, Gardermoen Næringspark.

TGS leverer data og undersøkelser til selska­ per i energisektoren. Med ledende teknologi og løsninger som spenner over hele energiverdikje­ den, tilbyr TGS et omfattende utvalg av innsikt.

KNUTEPUNKT – Det er spennende å se at Gardermoen underbygges som en attraktiv hub, sier Erik Stensli.

95

NY NÆRINGSPARK LANGS E18 – FYLLER TOMROMMET SØR FOR DRAMMEN Etter nesten ti år med regulering og tilrettelegging er Holmestrand Næringspark klar for sine første leietakere.

Utvikler Glastad Eiendom mener timingen ikke kunne vært bedre.

AV: SILJE RØNNE ILLUSTRASJON OG FOTO: GLASTAD EIENDOM DRONEFOTO / AI GENERERT

– Nå er vi endelig i mål med reguleringen, og da er det egentlig nå det begynner. Vi har et svært godt utgangspunkt for å utvikle området videre, og potensialet er betydelig, opp mot 1000 nye arbeidsplasser, sier Eirik Sunde, utviklingsdi­ rektør i Glastad Eiendom.

Presset på næringsareal langs E18 mellom Oslo og Drammen har lenge vært et tema i bran­ sjen. Etablerte næringsparker i Hanekleiva og Sande er i ferd med å fylles opp, og tilgangen på nye, regulerte logistikktomter i korridoren er

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

begrenset. Det er i dette markedet Holmestrand Næringspark nå posisjonerer seg.

Næringsparken, som ligger rett ved E18 i gren­ seområdet mellom Holmestrand og Tønsberg kommuner, har et samlet areal på 230 dekar.

Området er ferdig regulert og under oppar­ beiding, og første tomt er allerede gjort byg­ geklar. Prosjektet er utviklet av Holmestrand Næringspark AS, heleid av Kaldnes Utvikling AS, og forvaltes og markedsføres av Glastad Eiendom og Njord Eiendomsforvaltning.

STRATEGISK PLASSERING Holmestrand Næringspark ligger rett ved E18, med kort vei til Drammen, Oslo og Vestfoldbyene.

96

– Vi har brukt nesten ti år på å komme hit, og det har vært flere krevende hindringer underveis.

Det startet med et sammensatt grunneierbilde, hvor vi måtte samle ulike eiere og bli enige om en langsiktig utviklingsavtale, før vi gikk videre med mulighetsstudier og reguleringsarbeid, sier utviklingsdirektøren.

Det som har gjort Holmestrand Næringspark spesielt komplisert, er at området ligger i to kommuner, Tønsberg og Holmestrand.

– Det betyr at vi har måttet forholde oss til to

97

sett med prosesser og krav i én og samme regu­ lering. Samtidig har det kommet stadig nye krav underveis, blant annet nye veiledere fra stats­ forvalteren knyttet til naturmangfold, sier han.

Erfaringen deres er at det blir mer og mer byråkrati, kravene til konsekvensutredninger øker, og alt skal dokumenteres og svares ut.

– Vi ønsker å gjøre det skikkelig, men det gjør også at prosessene blir både tidkrevende og kost­ bare. Å regulere frem en så stor næringspark opp­ leves nesten som en risikosport, understreker han.

Samtidig har det vært et tydelig ønske fra både fylkeskommune og kommuner om å få dette til. Området har vært definert som ett av seks viktige næringsområder i Vestfold gjennom regional plan for bærekraftig arealpolitikk helt siden de startet.

BYGGEKLART FRA DAG ÉN – Interessen er god, vi er i dialog med mange aktører, og særlig med et par større potensielle leietakere. Ambisjonen er å lande én eller to

1: NATURLIG VEKSTOMRÅDE Næringsparken kan bli et viktig alternativ for bedrifter som må ut av pressområder, og framstår som en naturlig utvidelse av den etablerte næringsparken nord for E18.

2: FLEKSIBLE TOMTER 230 dekar næringstomter er tilgjengelig for utleie, med mulighet for oppdeling etter behov til logistikk, industri, lager og tilhørende kontor.

større etableringer først, som kan være med å dra utviklingen videre. Segmentene er hovedsakelig lager, logistikk og produksjon.

Første tomt, kalt F1, er opparbeidet med en lagvis konstruksjon av stein fra rensk av fjell, og er dimensjonert for et marktrykk på 35.000 kg/m². Tillatt byggehøyde er opptil 15–20 meter, med en utnyttelsesgrad på 60 prosent BYA for alle tomtene i parken. Tomten er på rundt 20.000 kvadratmeter og kan gi mellom 12.000 og 15.000 kvadratmeter bebyggelse avhengig av løsning.

Adkomstvei og teknisk infrastruktur for hele næringsparken er ventet ferdigstilt i løpet av 2026, og det er allerede reservert strømkapasitet til de to første tomtene. ÅPNER FOR 36 METERS HØYTLAGER Et av de mest særegne trekkene ved Holmestrand Næringspark er at reguleringen tillater automa­ tiserte høytlagre på opptil 36 meter, en bygge­ høyde som fortsatt er relativt sjelden i Norge.

Ifølge Eirik Sunde i Glastad Eiendom er dette «rosinen i pølsa», og han peker på at stadig flere profesjonelle brukere ønsker å maksimere deler av bygget med høye, automatiserte lagerløsnin­ ger. Han konstaterer samtidig at det rett og slett ikke er mer areal igjen langs E18 mellom Oslo og Drammen.

– Beliggenheten er en viktig styrke, vi ligger strategisk til langs E18, med god tilgjengelighet i begge retninger. Samtidig ser vi at presset øker i områder som Drammen, hvor det er mangel på nye næringsarealer, og da fremstår dette som en del av løsningen, litt lenger sør.

NATURLIG NESTE STOPP Næringsparken ligger 35 kilometer fra Drammen, 65 kilometer fra Oslo, 25 kilometer fra Tønsberg og 45 kilometer fra Sandefjord. I tillegg er Horten fergeleie til Moss bare 18 kilometer unna, noe som gir ekstra logistisk fleksibilitet for aktører med trafikk på tvers av fjorden. Området beskri­ ves som en naturlig utvidelse av den etablerte næringsparken på nordsiden av E18, og tilbyr tomter tilpasset logistikk, industri, lager og til­ hørende kontor.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

98

Til leie | Lager/logistikk

Fjellboveien 7 Veletablert næringspark. Profilert beliggenhet ut mot E6.

Meget gode adkomst- og manøvreringsarealer for alle typer større kjøretøy

Veletablert næringspark hvor en rekke anerkjente lager- og logistikkaktører holder til.

Eiendommen er sentralt beliggende i nordre del av Berger. Umiddelbar nærhet til E6 med gode profileringsmuligheter. En rekke anerkjente lager -og logistikk aktører holder til i nærområdet.

Effektivt lager-/logistikkbygg med god standard. Lokalene blir ledigstilt januar 2027.

Eiendommens totale tomteareal er ca. 18.200 kvm. Lokalene er totalt ca. 7.000 kvm BTA hvorav mesteparten er rent lager.

God parkeringsdekning. Fin og fullt utstyrt kantine.

For mer informasjon, kontakt: Sigurd Grønn Johannessen T +47 97 93 87 27 Sigurd.Johannessen@cbre.com cbre.no/eiendommer

SNØBYEN PUSSER OPP OG UTVIDER:

Illustrasjon: Fosse og Aasen

SATSER STORT PÅ STØRRE OG BEDRE LAGERTILBUD

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

100

Foto: Katrine Lunke

– Interessen for lager- og logistikkløsninger er stor, og betydelig høyere enn det vi opplever for kontorer, sier Katharina Hernæs, leder for Snøbyen.

Snøbyen i Lørenskog gjør nå en stor oppgradering av sine lokaler på Luhrtoppen. Fasaden blir pusset opp og bygget skal få over 3000 nye kvadratmeter.

– Vi utvider for å få et enda større og bedre lager- og logistikktilbud, sier Katharina Hernæs, leder for Snøbyen.

AV: SILJE RØNNE

N

å er rammetillatelsen klar og ­arbeidet med å bygge om starter om noen få uker. Arbeider inkluderer også ombygging av 665 kvadratmeter av dagens ­lokaler. Planen er at alt skal være ferdig som­ meren 2027.

101

BEDRER ENERGIMERKINGEN – Interessen for lager- og logistikkløsninger er stor, og betydelig høyere enn det vi opplever for kontorer. Derfor satser vi nå store summer for å oppgradere og forbedre lokalene, sier Hernæs.

Som en del av ombyggingen legges det

Slik vil det se ut når Luhrtoppen 2 i Snøbyen står ferdig neste år.

Illustrasjon: Fosse og Aasen

«JEG VIL PÅSTÅ AT VI ER BLANT NORGES MEST ­KOMPETENTE NÅR DET GJELDER Å LAGRE KUNST UNDER RIKTIGE FORHOLD, HVOR MAN MÅ TA HENSYN TIL BÅDE OKSYGENTILFØRSEL, LUKT OG SIKKERHET.» KATHARINA HERNÆS, LEDER FOR SNØBYEN.

solcellepanel på taket, og det skal også brukes vannbåren varme med fjernvarme som ener­ gilde. Det betyr at energimerkingen på bygget endres fra F til B. – Denne forbedringen går det mer attraktivt å leie og mer kostnadseffektivt å drive, sier hun.

HEMMELIG KUNDEGRUPPE Snøbyen er nå i forhandlinger med flere leietakere.

– Det er kunder på vei inn, men det er plass til flere. Vi har en sentral beliggenhet ved Lørenskog og E6, som mange synes er positivt.

Herfra er det kun 25 minutter til Gardermoen

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

og 15 minutter til Oslo sentrum. I tillegg har vi mange parkeringsplasser her, som er mangelvare andre steder, sier Hernæs.

2025 ble et rekordår for Snøbyen. Blant annet økte de årlige leieinntektene og endte på 115 millioner. Kundene som allerede leier lagerplass i Snøbyen er i mange bransjer, men en kunde­ gruppe skiller seg ut.

– Jeg vil påstå at vi er blant Norges mest kom­ petente når det gjelder å lagre kunst under rik­ tige forhold, hvor man må ta hensyn til både oksygentilførsel, lukt og sikkerhet. Dessverre kan jeg ikke avsløre navnene på disse kundene, sier hun.

102

VEIDEKKES TREDJE PÅ GARDERMOEN Det nye logistikkbygget på over 20.000 kvadratmeter skal blant annet huse Scanasia.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

NYTT BYGG Scanasia går inn i en fjerdedel av det nye logistikkbygget på Gardermoen.

– Dette er det tredje prosjektet på kort tid med Oslo Airport City, noe som bekrefter det gode og konstruktive samarbeidet som vi setter så stor pris på. Denne gangen har vi også med oss Urban Partners’ Logicenters på laget og det er spennende, sier daglig leder Roar Kristiansen i Veidekke Logistikkbygg.

Selskapet skal bygge et miljøsertifisert logis­ tikkbygg på 20.800 kvadratmeter på Gardermoen for partnerskapet Oslo Airport City og Urban Partners’ Logicenters. 5.600 kvadratmeter blir spesialtilpasset Scanasia, med kontorer og kjøle- og fryselager. Resterende del av bygget er foreløpig ledig og kan tilpasses til en eller

103

flere leietakere som ønsker seg til Gardermoen.

Bygget skal miljøsertifiseres etter BREEAMNOR nivå Very Good. Kontrakten er på 200 millioner kroner.

– Vi ser frem til å komme i gang med vårt første prosjekt på Gardermoen i samarbeid med Oslo Airport City. Dette prosjektet er i tråd med vår porteføljestrategi der vi både tilbyr leietakere å kunne flytte raskt inn i ferdigstilte generiske are­ aler av høy kvalitet, samtidig som vi tilbyr store tomtearealer for tilpassede nybygg. Vi takker Veidekke for en god prosess, sier Jørgen Bråten Nordby, porteføljeansvarlig i Urban Partners og leder for Logicenters i Norge.

– Dette prosjektet er med på å styrke Gardermoens posisjon som Norges ledende logistikkhub og er det første i utviklingen av et nytt, stort logistikkområde. Sammen med Veidekke Logistikkbygg og Urban Partners rea­ liserer vi nå nok et skalerbart og bærekraftig bygg som svarer på den økende etterspørselen fra profesjonelle aktører, sier administrerende direktør Henrik Danielsen i Oslo Airport City.

Rammesøknad er sendt til Ullensaker kom­ mune. Arbeidene har en planlagt oppstart i mai med planlagt ferdigstillelse i andre kvartal 2027.

VESTKORRIDOREN MANGLER STORE NÆRINGSTOMTER I årevis har de store aktørene lagt sine lager- og logistikkanlegg i Vestby sørøst for Oslo og langs E6 nordover mot Gardermoen. Vestkorridoren på sin side, mangler mye av denne satsingen.

AV: GLEN WIDING | FOTO: ENEO

D

a Kolonial.no, dagens Oda, var på jakt etter et egnet sted til sitt nye gigant­ lager på vestsiden av Oslo, var Eneo Eiendom raskt på banen. Og det endte med en leiekontrakt for den 35 mål store tomta på Li­ ertoppen. Der, ved siden av Bauhaus, bygde så Oda sitt 19.000 kvadratmeter store anlegg som åpnet i 2022.

– Lokaliseringen er strategisk med tanke på effektive kjøreruter. Det er kort vei til Oslo, Drammen og omkringliggende områder, og god tilgang på arbeidskraft, sa daglig leder Karl Alveng Munthe-Kaas i Oda blant annet da de flyttet inn i 2022.

Dette anlegget regnes som det hittil siste i Vestkorridoren, altså langs E18 i Lier og Drammen kommuner, i alle fall av noe størrelse.

kundene sine her. Men dette markedet er litt endret siden sist. Tidligere gjaldt det særlig Asker og Lier, men ser vi på Askos anlegg i Hanekleiva ti minutter sør for Drammen er det ingen tvil om at det funker der også, sier han.

MANGLER TOMTER I forbindelse med dette prosjektet sa daglig leder Morten Hotvedt i Eneo Eiendom til Estate Nyheter at årsaken var mangelen på ferdig regu­ lerte tomter.

– Jeg mener det er plass til flere store prosjek­ ter langs Vestkorridoren fordi mange aktører fortsatt må kjøre varer fra Østkorridoren til

SE OPPOVER Han ser særlig to faktorer for å få til flere pro­ sjekter i denne regionen. Den første er å få løst flaskehalsen med Oslofjordforbindelsen.

– Den kommende nye koblingen mellom E18 og E134 samt ny tunnel under Oslofjorden blir viktige tiltak for næringsutvikling i Drammen.

Så er det mange muligheter med å fortette

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

– Er det håp for at store aktører etablerer seg i Vestkorridoren?

– Ja, alltid. Men tomtene må være store nok, selv om det for Drammens del er veldig få av nettopp slike. Vi ser jo dessuten at det fortsatt bygges i Østkorridoren. Det er ikke lokal uvilje mot dette lokalt i Drammen, men noe av problemet er det overordnede regelverket som sier hvor du kan bygge. Dyrket mark er vi alle enige om skal ligge, men det er også flere andre faktorer som igjen fører til liten plass å utvikle på, sier Hotvedt.

eksisterende næringsanlegg – i høyden. Jeg har spilt inn at dette er noe politikerne må se på i kommuneplanen. Men det hjelper ikke med sju meter. Hvis vi får øke til minst 20 meter kan det skape vekst i mange næringsparker, under­ streker han.

Og poengterer: – Bedriftene som flytter ut av vår region gjør dette fordi de ikke får utvidet og fornyet seg, og så blir det en dominoeffekt der andre flytter etter. Flere europeiske storbyer tenker oppover på grunn av plassmangel, og bygger lager og logistikk i to etasjer for så å legge boliger oppå der igjen. En annen fordel med å bygge i høyden er at vi slipper å ta mer skog og grøntområder – dessuten er arbeidskraften der allerede.

– Er disse høydene realistiske i denne regionen?

– Ja, enkelte steder og jeg vet at flere kommuner ser på slike løsninger. Men da er det viktig å bevare infrastrukturen for at den fortsatt skal tåle trailere og lastebiler. Her kan det ikke bli omregulering til bygater og fartsdumper. Jeg er for øvrig optimistisk med tanke på at det blir mer næring i Vestkorridoren, sier Morten Hotvedt.

104

OPPOVER Morten Hotvedt i Eneo Eiendom tror økte byggehøyder er en god løsning for næringsparker i og rundt Drammen.

105

Størst på næringsparker i Norge

Midt/Nord-Norge Sandmoen Næringsområde Kvenild Næringspark Klett Utvikling Stav Næringspark Furumoen Næringspark Narvik Næringspark

En ledende aktør innen utvikling og utleie av næringseiendom med hovedfokus på lager, logistikk og lett industri ved sentrale knutepunkt i Skandinavia.

Vestlandet

relog.no

Vagle Næringspark Os Næringspark Norheim Næringspark Raglamyr Næringspark Ganddal Næringspark Hylkjelia Næringspark Risavika Næringspark

6

7

Stor-Oslo Kjelsrud Næringsområde Fugleåsen Næringspark Holtskogen Næringspark Vinterbro Næringspark Ringdalskogen Næringspark Enger Næringspark Gulli Veiservice Gulliåsen Næringspark

8

Næringsparker i Skandinavia

21 Norge

5 Sverige

Danmark Horsens Køge Middelfart Kolding Hurup Thy

5

Mjølby Tranås Kungsbacka Munkerød Spekerød

BERGER RYKKER FORBI LANGHUS 03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

108

STADIG MER ATTRAKTIVT Berger styrker stillingen som logistikkområde. Bildet er av eiendommer i Fjellboveien, som Urban Partners i fjor kjøpte fra Blackstone.

F

or ett år siden lanserte eiendomsråd­ giveren Malling analysemodellen Lo­ giscore, som måler attraktiviteten i de ulike logistikklyngene. 33 ulike klynger har fått en karakterscore som går opp til 10 po­ eng. Logiscore er en kvantitativ modell, hvor Malling-analytikerne ikke forsøker å mene noe selv om områdene, men de lar heller dataene bestemme. Samtidig er det gjort en subjektiv vurdering av vektingen av seks ulike variabler, som også har undervariabler.

PÅ TOPP IGJEN Nå er Malling ute med den andre utgaven av Logiscore, og også denne gangen er det Alnabru/ Groruddalen som går til topps, med 9,3 poeng.

Det er 0,1 poeng høyere enn i fjorårets måling.

Som i fjor endte Lørenskog på andreplass i Logiscore, med 6,3 poeng. Det er en økning på 0,2 poeng sammenlignet med i fjor. Også Berger øker 0,2 poeng og rykker opp fra fjerdeplass i fjor til tredjeplass i år med 6,1 poeng. Berger tar der­ med den siste pallplasseringen fra Langhus, som også har 6,1 poeng, med noe lavere desimaler.

Liertoppen går opp en plassering og regnes nå som det femte mest attraktive logistikkområdet, mens fjorårets femteplass Hvam faller med to plasser til 7. plass.

Sjetteplassen inntas av Hvam, som bykser opp fra 11. plass i fjor, mens Rud beholder åttende­ plassen og Lierstranda går fra syvende- til nien­ deplass. Lindeberg var nr. 10 i fjor og beholder plasseringen i år.

MALLING LOGISCORE Plass

Område

Score

1

Alnabru/Groruddalen

9,3

2

Lørenskog

6,3

3

Berger

6,1

4

Langhus

6,1

5

Liertoppen

6

6

Hvam

5,9

7

Vinterbro

5,8

8

Rud

5,7

9

Lierstranda

5,6

10

Lindeberg

5,5

11

Gjelleråsen/Skytta

5,4

12

Kobbervikdalen

5,4

13

Kløfta

5,3

14

Vestby

5,2

15

Lillestrøm

5

16

Hanekleiva

4,9

17

Moss

4,8

18

Ski

4,8

19

Gardermoen

4,6

20

Åssiden

4,3

21

Røyken

3,9

22

Frogn

3,9

23

Heia

3,9

24

Tønsberg

3,8

25

Stokke

3,7

26

Enebakk

3,7

27

Fokserød

3,6

28

Fredrikstad

3,6

29

Larvik

3,4

30

Spydeberg

3,2

31

Danebu

3,1

32

Horten

3

33

Kongsberg

2,7 Kilde: Malling

Berger er nå det tredje mest attraktive lagerområdet, bare slått av Alnabru/ Groruddalen og Lørenskog.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES FOTO: KNUT NEERLAND

109

TAR TID Å BYGGE KLYNGE Stadig flere logistikkbrukere signerer avtaler i områder som Gardermoen, Vestby, Moss, men det tar tid å bygge en sterk logistikklynge.

Logiscore vekter «Klyngedetaljer» med 30 pro­ sent, noe som innbefatter tomtepriser, tomtetil­ gang, eksisterende areal, ledighet og leiepriser.

Det betyr at nye områder som nå opparbeides vil score lavere enn de etablerte områdene hvor det ikke er mye ledig tomteareal.

Av de tre nevnte områdene som tiltrekker seg stadig flere leietakere, rykker Vestby opp fra 15. til 14. plass, mens Moss faller fra 16. til 17. plass.

Gardermoen faller fra 18. til 19. plass.

VARIABLENE SOM VEKTES Sysselsetting 7,5% Befolkning 7,5% Geografi 25% Næringsdynamikk 7,5% Klyngedetaljer 30% Infrastruktur 20% Miljø & Bærekraft 5%

10. - 11. SEPTEMBER 2026 FARRIS BAD | LARVIK

Eiendomsutviklingsdagene 2026 samler sentrale aktører fra hele eiendomsbransjen til to dager med innsikt, erfaringsdeling og diskusjoner om utviklingen i markedet.

Her møter du prosjektene, menneskene og beslutningene som former fremtidens eiendom – fra store byutviklingsprosjekter til komplekse

transformasjoner og utvikling i et stadig mer krevende marked.

Gjennom foredrag, casepresentasjoner og faglige diskusjoner får du et unikt innblikk i hva som faktisk kreves for å lykkes med utvikling av eiendom i dag – og fremover.

Se hele programmet på estatekunnskap.no

Årets program gir blant annet innsikt i: Grensen 17–19 i Oslo

– en omfattende transformasjon etter storbrann, der historisk bygg gjenoppbygges til moderne kontorlokaler gjennom tett samspill mellom gårdeier, arkitekter og myndigheter.

Drangsvann i Kristiansand

– utviklingen av en helt ny bydel med nær 2 000 boliger, skoler, næring og infrastruktur, bygget opp gjennom en langsiktig strategi og tydelig visjon.

Ytri Island Retreat

– hvordan bygger man et high-end luksushotell på lokale premisser på en av Norges mest værutsatte øyer? Utbyggerne bak Træna 365 tar oss med på den kompromissløse reisen fra idé til ferdigstillelse.

Meld deg på nå!

Foto: Fabritius

Foto: Stian Lysberg Solum / NTB

GIGANTISK Askos hovedlager på Vestby er på over 100.000 kvadratmeter.

LAGRENE BLIR STADIG STØRRE De aller største sentrallagrene og logistikksentrene ligger i Oslo-området.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

D

agligvaregigantene, Posten/Bring og selskaper som Europris og Ahlsell dominerer oversikten over de største logistikkanleggene i Norge.

Anleggene er blitt stadig større, blant annet som følge av store endringer i forsyningskjedene de to siste tiårene. Den sterke veksten i nett­ handel har gitt behov for mye mer lagringsplass.

Ifølge verdens største logistikkeiendomsselskap Prologis bruker netthandel omtrent tre ganger så mye logistikkareal som tradisjonell handel. Mens tradisjonelle butikker holder varer i butikkene, flytter netthandelsaktørene lagringen til varehus og distribusjonssentre.

Samtidig har bedrifter og konsumenters behov for raskere levering forsterket presset mot større logistikkanlegg. Det har bidratt til at selskapene operere med store regionale distribusjonssentre og en rekke mindre last mile logistics-anlegg i de mest befolkningstette områdene. Økonomiske forhold bidrar også til mer

112

83.000 KVM Etter en utvidelse endte Europris’ sentrallager i Moss på 83.000 kvadratmeter.

automatisering, som igjen driver logistikkan­ leggene oppover i størrelse. Og med økt befolk­ ningsvekst i byområdene, får man en sentrali­ sering av lagrene, noe som også øker størrelsen på lagrene.

I Norge er nesten alle de største anleggene beliggende i Stor-Oslo, med kort vei til 1,5 mil­ lioner innbyggere.

NORGESGRUPPEN OG ASKO Matvaregiganten Norgesgruppen har organi­ sert sin engrosvirksomhet i ASKO, et selskap som fungerer som sentralgrossist for kjeder som Kiwi, Joker, Meny og Spar. ASKO har til sammen 13 regionale selskaper og en rekke store logistikkanlegg.

Det største ASKO-anlegget, som også er Norges største sentrallager, ligger i Vestby.

Eiendommen har en bygningsmasse på rundt 100.000 kvadratmeter, og fungerer som sentral­ lager for hele landet, i tillegg til å være regionalt

113

hovedlager for Østlandet. Logistikksenteret har nesten 400 ansatte og er et teknisk avansert lager hvor all intern transport er automatisert.

I tillegg har ASKO et kjølelager i Vestby på 24.000 kvadratmeter bygningsmasse. Dette lageret skal levere kjølevarer til alle ASKOs fire datterselskaper på Østlandet, samt være et sen­ trallager for resten av landet. Også kjølelageret har høy grad av automasjon.

I tillegg har ASKO/Norgesgruppen et lager på Kalbakken på ca. 30.000 kvadratmeter.

STORE OVER HELE LANDET Også utenfor Oslo har ASKO flere store logis­ tikkanlegg. I Arna i Bergen har ASKO vestlandets største grossistlager for dagligvarer. Anlegget, som ble oppført i 2007, er på 45.000 kvadrat­ meter bygningsmasse.

På Skurve i Gjesdal kommune har ASKO Rogaland et logistikkbygg på drøye 35.000 kvadratmeter som betjener Norgesgruppens

dagligvare- og serveringskunder i Rogaland.

I Trondheim har ASKO et anlegg på over 35.000 kvadratmeter som fungerer som en regional hub for Midt-Norge. Det geografiske leveringsområdet er fra Røros/Oppdal i sør, til og med Hamarøy nord for Bodø i Nordland.

Leveranser nordover fraktes med ASKOs eget tog, og fordeles fra Mosjøen, Mo i Rana, Fauske og fra selskapets omlastningsterminal i Bodø.

I Nord-Norge har ASKO et moderne lavener­ gibygg på 30.000 kvadratmeter som distribuerer fra Lofoten og Ballangen i sør til Honningsvåg og Kirkenes i nord og øst.

POSTEN/BRING Postens Østlandsterminal på Robsrud i Lørenskog er blitt utvidet flere ganger. Da bygget ble åpnet i 2010, var det på 35.000 kvadratmeter og huset rundt 1.500 ansatte. Det var flyttingen fra brevsenteret i Biskop Gunnerus’ gate i Oslo sentrum som la grunnlaget for terminalen på

Robsrud, og drøye ti år etter byggingen var det utvidet til over 76.500 kvadratmeter. Siden er det blitt lagt til ytterligere areal til anlegget, og det er nå på godt over 100.000 kvadratmeter. De siste investeringene har gjort at kapasiteten er doblet til å håndtere 800.000 småpakker i døgnet I 2017 åpnet Posten og Bring sitt nye logistikk­ senter på Alnabru i Oslo. Posten Norge investerte 1,5 milliarder kroner i bygget, som skulle sørge for at Posten var rustet for fremtidens handel, med stadig mer netthandel og hjemlevering.

Lageret har et samlet areal på 73.000 kvadrat­ meter, noe som tilsvarer 10 fotballbaner.

I Vestre Vanemvei i Moss har Posten utviklet en ny importterminal for Posten og Brings virk­ somheter i Moss. Bygget har et samlet areal på drøye 35.000 kvadratmeter fordelt på to etasjer.

Posten/Bring har en rekke andre store logis­ tikkanlegg over hele landet, men ingen er av samme størrelse som de største i og utenfor Oslo.

COOP, EUROPRIS OG REMA Coop Norge har sitt sentrallager på Gardermoen nord for Oslo. Selskapet leier 85.000 kvadrat­ meter av NREP Logicenters, som kjøpte logis­ tikkeiendommen fra Møller Eiendom og Stokke Industri i desember 2020.

Lageret var regnet som ett av Europas mest moderne og automatiserte da det ble solgt til NREP Logicenters, og nå investerer Coop over 1 milliard kroner i utvidelse og oppgradering av sentrallageret. Lageret skal ferdigstilles i 2029 for å øke kapasiteten og redusere kostnader, og når oppgraderingen står ferdig, etter planen i 2029, skal lageret ha større kapasitet med lavere kostnader. Blant effektene av investeringen, er at lageret i Bergen vil bli avviklet, mens lage­ ret i Stavanger og Tromsø skal nedskaleres og relokaliseres.

Da Europris sitt nye hovedlager i Moss sto ferdig i 2020, var arealet 62.000 kvadratmeter.

Men det tok ikke lang tid før utvikleren Fabritius måtte utvide lageret. Etter bare to år ble det klart at lageret skulle få 21.000 kvadratmeter ekstra areal, og det samlede arealet er nå oppe i 83.000 kvadratmeter.

Hovedlageret til Europris ligger i Vestre Vanemvei, rett øst for E6 ved Mosseporten.

Lageret, som er ett av Norges største, har et automatisk høytlager for 60.000 paller og et stort automasjonsanlegg for mindre plukkvarer.

Fabritius har siden oppføringen og utvidelsen solgt eiendommen til den internasjonale forsi­ kringsgiganten AXA. På Vinterbro har Rema 1000 et stort distri­ busjonssenter på 69.000 kvadratmeter. Bygget består av automatisert kjøl-, frys- og tørrlager. I tillegg inneholder bygningen en kontordel samt verkstedlokaler for utleie. Eiendommen eies av Reitan-eide Relog.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

AHLSELL Høsten 2021 kjøpte det svenske logistikkeien­ domselskapet Logistic Contractor en tomt på 266 mål av Mathiesen Eidsvoll Værk og Anlegg Øst Entreprenør på Holmenga i Eidsvoll, 15 minutter unna Gardermoen.

– Et veldig attraktivt område for både logis­ tikkaktører og for bedrifter med behov for større arealer for produksjon eller lager, sa selskapet i forbindelse med kjøpet.

Bare to år senere landet Logistic Contractor leietaker til det planlagte logistikkbygget på 62.000 kvadratmeter. Ahlsell signerte en leieav­ tale på 15 år, med en årlig leie på ca. 80 millioner kroner. Eiendommen har også et utviklingspo­ tensial på 20.000 kvadratmeter.

Siden er logistikkanlegget blitt ferdigstilt og Logistic Contractor har solgt eiendommen til Niam.

Det nye logistikksenteret til Ahlsell skal bli en sentral del av konsernets fremtidige vekst og styrke både leveranseevnen og kundeopplevel­ sen. Med høy grad av automasjon, økt kapasitet og moderne løsninger skal kundene få raskere, mer presise og tryggere leveranser – samtidig som senteret er bygget for å håndtere større volum og et bredere sortiment.

Samtidig har Ahlsell forlatt sitt gamle lagerbygg på rundt 39.000 kvadratmeter i Bonntjennsvegen 12-14 i Ullensaker. Det er Storebrand Eiendomsfond KS som eier denne eiendommen, og nå markedsføres 29.000 kva­ dratmeter effektive lager- og kontorlokaler, samt et kaldtlager på ca. 10.000 kvadratmeter.

Uteområdet gir også mulighet for 35 mål med utelagring.

RUNDT 50.000 KVM Det er en rekke lagre i størrelsesorden 30.000 til 50.000 kvadratmeter på Østlandet som huser aktører som IKEA, XXL og Bama.

I 2025 åpnet IKEA sitt distribusjonssenter i Vestby for å kunne gi kundene raskere hjem­ levering. Lageret på 43 000 kvadratmeter har kapasitet til å ta imot og sende ut cirka to mil­ lioner ordrer med IKEA-produkter hvert år.

Da Bama flyttet inn i i Nedre Kallbakkvei 40, samlet selskapet seks Oslo-terminaler under ett tak. Grunnflaten var 33.000 kvadratmeter, mens det samlede arealet til bygningsmassen nå er 44.000 kvadratmeter med lager-, distribusjonsog kontorlokaler.

Nå har Bama akkurat bedt om forhåndskon­ feranse for etablering av et nytt kjølelager på eiendommen, samt en erstatning av dagens parkeringshus med et nytt parkeringshus. Nå ønsker Bama å legge til et kjølelager på drøye 10.000 kvadratmeter.

XXL har et sentrallager på 32.000 kvadratme­ ter i Bonntjennsvegen 13 i Ullensaker. Bygget huser 120 ansatte og er energipositivt med berg­ varme, LED-lys og 5.500 solcellepaneler på taket.

114

FORBEHOLD I LEIEFORHANDLINGER Rettspraksis viser at utleier kan bli avtalerettslig bundet overfor leietaker selv om det ikke er signert en endelig leieavtale. Dersom utleier derimot tar styre- og/eller signeringsforbehold i forbindelse med leietilbud og avtaleforhandlinger, vil ikke utleier bli avtalerettslig bundet før leieavtalen er signert av begge parter. Riktig bruk av forbehold kan sikre utleiers interesser og redusere forhandlingsrisikoen, og kan eksempelvis åpne for at utleier kan forhandle med flere leietakere parallelt.

AV: OLA RUNDFLOEN & FAROUK RANA

I

denne artikkelen ser vi nærmere på styre- og signerings­ forbehold i avtaleforhandlinger, og gir noen eksempler på hvordan slike forbehold kan utformes.

AVTALEINNGÅELSE OG AVTALEBINDING De grunnleggende avtalerettslige prinsippene om formog avtalefrihet innebærer at partene kan inngå avtaler på den måten de selv foretrekker, og som utgangspunkt med det innholdet partene ønsker. Utgangspunktet i henhold til avtaleloven, som kan fravikes, er at det foreligger en bin­ dende avtale dersom det avgis et tilbud som aksepteres innen akseptfristen. Det mange ikke er klar over, er at partene kan anses for å ha inngått en bindende avtale selv om det verken foreligger tilbud eller aksept, dersom partene har kommet så langt i forhandlingene at de kan anses for å være enige om de mest vesentlige punktene.

Dersom partene anses for å ha inngått en bindende avtale, er utleier forpliktet til å leie ut det aktuelle leieobjektet på vilkårene i tilbudet som har blitt akseptert, eller basert på de (vesentlige) leievilkårene som partene anses for å ha blitt enige om i avtaleforhandlingene. I den utstrekning bestemte detaljer ikke er avklart, vil vanligvis husleielovens regler utfylle leieavtalen.

115

Ved å ta forbehold unngår utleier å bli bundet før alt er avklart. Hvilke(t) forbehold utleier bør ta, vil avhenge av den konkrete situasjonen. De mest vanlige forbeholdene, og som er mest kommersielt akseptable å ta, er styre- og signeringsforbehold.

STYREFORBEHOLD Ved å ta styreforbehold sikrer utleier seg mot at leieav­ talen inngås uten styrets kunnskap eller godkjennelse.

Styreforbeholdet kan knytte seg til godkjennelse av leie­ tilbud og/eller endelig fremforhandlet leieavtale, og kan formuleres på mange ulike måter. Et typisk styreforbehold kan for eksempel inneholde følgende: «Det tas forbehold om styrets godkjennelse av endelig fremforhandlet leieavtale. Dersom slik godkjennelse ikke blir gitt, bortfaller tilbudet/leieavtalen, og ingen av partene kan gjøre krav gjeldende mot den annen part som følge av slikt bortfall av tilbudet/leieavtalen.»

Et generelt styreforbehold innebærer som utgangspunkt at styret står fritt til å unnlate å godkjenne en leieavtale uten begrunnelse. Det kan imidlertid i noen tilfeller oppstå spørs­ mål knyttet til om styreforbeholdet er reelt, eksempelvis i

Ola Rundfloen, partner DLA Piper.

tilfeller der styret består av den eller de samme personene som forhandler om leieavtalen. Dersom partene innretter seg etter en fremforhandlet leieavtale (konkludent atferd), kan det også reises spørsmål om forbeholdet om styregod­ kjennelse kan anses frafalt.

Selv om eksemplene over ikke er uvanlige, skal det en del til for at et styreforbehold ikke skal kunne gjøres gjeldende.

Det anbefales uansett å ta ytterligere forbehold dersom styret også forestår forhandlingene, og at bestemmelser om frafall av styreforbeholdet presiseres.

«Dette er et foreløpig avtaleutkast i pågående forhandlinger.

Bindende leieavtale foreligger ikke før leieavtalen med bilag er signert av signaturberettigede personer hos begge parter.»

«Ingen del av denne leieavtalen er bindende for noen av partene før hele leieavtalen med bilag er omforent og signert av begge parter.»

SIGNERINGSFORBEHOLD Et generelt signeringsforbehold sikrer utleier mot avtalebin­ ding før det foreligger full enighet om alle vilkår, ettersom det innebærer at parten som tar forbeholdet ikke blir bundet før avtalen signeres av begge parter. I henhold til rettspraksis står den parten som har tatt et klart og tydelig signerings­ forbehold fritt til å forkaste eller godta endelig avtaleutkast, også i tilfeller hvor utkastet kun mangler formell signatur.

Det forutsettes selvsagt at man har opptrådt lojalt i forhand­ lingene, herunder at man har forhandlet om avtalen i den hensikt å inngå en bindende avtale. Dersom utleier påberoper seg signeringsforbeholdet, kreves det heller ingen nærmere begrunnelse fra utleier.

Et signeringsforbehold kan formuleres på flere måter og anbefales inntatt i både utkast til leieavtaler og leietilbud.

Nedenfor følger noen eksempler:

Det anbefales at utleier inntar signeringsforbeholdet i topp­ teksten på avtaledokumentet, slik at forbeholdet blir stående i avtaleutkastene som sirkuleres mellom partene helt frem til signering.

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | J USS

«Aksept av dette leietilbudet medfører ikke at noen av partene blir bundet før leieavtale me bilag er omforent og signert av begge parter.»

KLARHET, VILKÅR OG KONSEKVENS På grunn av den vidtgående adgangen til å forkaste avtaleut­ kast, selv etter omfattende forhandlinger, har Høyesterett i Rt. 2014 s. 100 uttalt følgende: «Mitt syn er at dersom man ikke uttrykkelig uttaler at man ikke vil være bundet før avtalen er undertegnet, må det i alle fall kreves at man uttrykker seg såpass tydelig at motparten ved vanlig oppmerksomhet og aktsomhet kan forstå at det er stilt et slikt vilkår. Og dersom vilkåret først oppstilles etter at partene har kommet et stykke ut i forhandlingsprosessen, vil kravet til tydelighet generelt lett skjerpes.»

116

Farouk Rana, senior associate DLA Piper.

Uavhengig av om det er tale om et signerings-, styre- eller annet forbehold, bør forbeholdet være klart og tydelig. Dette er fordi parten som tar forbeholdet som utgangspunkt har risi­ koen for at forbeholdet kommer tilstrekkelig klart til uttrykk.

Dette er særlig relevant dersom utleier vil forhandle parallelt med flere mulige leietakere, og det anbefales i slike situasjoner å presisere at utleier står fritt til dette, for å unngå påståtte krav om brudd på lojalitetsplikten i kontraktsforhandlinger.

Behovet for klarhet gjelder både for vilkårssiden (hva som skal til for å påberope det aktuelle forbeholdet) og konsekvens­ siden (hva som skjer dersom forbeholdet gjøres gjeldende).

Det er vanligvis ikke nødvendig å presisere at partene ikke kan kreve noe av hverandre dersom leietilbudet/leieavtalen bortfaller. Hovedregelen er at partene ikke pådrar seg erstat­ ningsansvar ved å benytte seg av forbehold, men å presisere dette kan likevel være både ryddig og hensiktsmessig.

Både styre- og signeringsforbehold kan fremsettes på ethvert tidspunkt i forhandlingene, men ikke etter at det har oppstått avtalerettslig binding. Høyesterett har i denne sam­ menheng uttalt at kravet til forbeholdets tydelighet skjerpes jo lengre partene har kommet i avtaleforhandlingene. Det anbefales derfor å meddele forbeholdet så tidlig som mulig.

BORTFALL AV FORBEHOLD Forbehold vil som den klare hovedregel gjelde frem til signe­ ring av avtalen, men det kan tenkes at forbeholdet bortfaller på annet vis. Høyesterett har lagt til grunn at det kreves

117

klare holdepunkter for at forbehold skal anses bortfalt på annen måte enn ved signatur, og at forbehold fremsatt i korrespondansen mellom partene ikke må gjentas i selve kontraktutkastet eller i all påfølgende korrespondanse mellom partene. Inntas forbeholdet i leietilbudet og i toppteksten på avtaledokumentet, vil dette normalt være tilstrekkelig sikkerhet mot at forbeholdet anses frafalt.

HUSKELISTE Oppsummert er det viktig å: • ta forbehold • ta forbehold i tide • ta forbehold på en tydelig måte • ta forbehold med egnede frister • ta forbehold som beskriver hvordan f­ orbeholdet kan benyttes • ta forbehold som også beskriver konsekvensene av at forbeholdet benyttes Det presiseres at styre- og signeringsforbeholdene som nevnes i denne artikkelen er ment som eksempler. Bruk av forbehold bør alltid vurderes og utformes konkret i det enkelte tilfellet.

Foto: Unsplash

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

118

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

dlapiper.com

ADVOKAT

DLA Piper

Arntzen Grette

A: Bryggegata 6

A: Ruseløkkveien 30, 0251 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo

P: Postboks 2734 Solli, 0204 Oslo

T: 24 13 15 00

T: 23 89 40 00

E: magnus.lutnas@dlapiper.com

E: kontakt@arntzen.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Arntzen Grette bistår ledende eiendomsaktører i alle deler av bransjen. Med rundt 200 advokater og et av Norges største eiendomsmiljøer, bistår vi norske og internasjonale selskaper, myndigheter og organisasjoner med å forenkle transaksjoner, gjennomføre større utviklingsprosjekter, håndtere forhandlinger og løse tvister.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

arntzen.no

/Arntzen Grette/

PERSONALRESTAURANT

Advokatfirmaet Hjort AS

Eir Mat & Drikke

A: Universitetsgata 1, 0164

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo

T: 02517

T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

eir.no / 4service.no

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Mazars AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo

T: 23 19 63 00

T: 21 95 55 00

T: 900 47 633 (juridisk avdeling)

E: post.oslo@svw.no

E: legal@mazars.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.

svw.no

mazars.no

119

LinkedIn: mazars-in-norway

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

sands.no

BRANNVERN

SANDS

Firesafe

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo

T: 22 81 45 00

T: 09110 / 22 72 20 20

E: lawyers@sands.no

E: firmapost@firesafe.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/steenstrupstordrange/

BANK

firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BN Bank

Eiendomskreditt AS

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Solheimsgaten 11, 5058 Bergen

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo

T: 553 327 00

T: 73 89 20 00

E: post@eiendomskreditt.no

E: post@bnbank.no Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

bnbank.no

Eiendomskreditt hjelper små og mellomstore bedrifter med finansiering av næringsbygg og bolig for utleie.

eiendomskreditt.no

BANK

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo

T: 21 03 24 00

T: 24 02 81 20

E: finansiering@ncbank.no

E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

ncbank.no

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

pareto.no

120

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BYGG- OG EIENDOM

CATERING

Adapteo AS

Gastro Catering

A: Strømsø Torg 9, 3044 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Postboks 2006 Strømsø, 3003 Drammen

T: 02517

T: 32 27 30 30 E: info.no@adapteo.com

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Adapteo er en av Nord-Europas største aktører innen modulbygg. Vi leverer midlertidige bygg til skoler, barnehager, kontorer og omsorgsboliger m.m. Alltid med fokus på gode og bærekraftige løsninger.

adapteo.no

/AdapteoNorge/

CATERING

gastrocatering.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Søtt+Salt

De Tre Stuer

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

T: 02517

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

sottogsalt.no / 4service.no

de3stuer.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

anthoneiendom.no

Anthon Eiendom AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 13, 0158 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo

P: PB 1800, Sentrum

T: 24 14 54 90

T: 05280

E: kundesenter@anthoneiendom.no

E: eiendom@banenor.no

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/AnthonEiendom/

121

banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

Eiendomsspar

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

A: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 Oslo

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo

P: Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo

T: 23 37 98 00

T: 22 33 05 50

E: firmapost@bryneiendom.no

E: post@eiendomsspar.no

Største utleier på Bryn!

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

eiendomsspar.no

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50, 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker

E: post@fabritius.no

T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

fabritius.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Eiendom AS

KLP Eiendom

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

T: 22 33 72 80

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo

E: post@karlander.no

T: 05554

Med langsiktig perspektiv og et bærekraftig engasjement forvalter og utvikler vi boliger og næringseiendommer i sørøst Norge.

Vi skal alltid være en god medspiller for våre leietakere og øvrige samarbeidspartnere.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

karlander.no

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

klpeiendom.no

/klpeiendom/

122

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Mehar Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo

T: 911 91 669 / 991 11 090

T: 918 82 203

E: post@loeutvikling.no

E: ho@mehargruppen.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

loeutvikling.no

mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

RENHOLDSTJENESTER

Myren Eiendom AS

Renholdsbedriften AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo

P: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

T: 22 87 19 00

T: 67 91 97 00

E: post@myreneiendom.no

E: post@renholdsbedriften.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Siden 2005 har Renholdsbedriften AS vært en totalleverandør av renholdstjenester. Vi har en liten administrasjon, noe som gjør det enkelt å komme i kontakt med riktig person til enhver tid. Velger du oss, kan du stole på at renholdet blir tatt godt hånd om uten at du trenger å bekymre deg.

myreneiendom.no

renholdsbedriften.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Relog AS

Norwegian Property ASA

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Støperigata 2, 0250 Oslo P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

relog.no

LinkedIn: relog-as

123

E: info@npro.no Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap.

Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

norwegianproperty.no

/npro.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Rimfeldt Eiendom

Linstow AS

A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger

A: Tjuvholmen allé 5, 0250 Oslo

T: 62 80 11 00

P: PB 1594 Vika, 0118 Oslo

E: post@rimfeldteiendom.no

T: 23 11 96 00 E: post@linstow.no

Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.

rimfeldteiendom.no

linstow.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

oboseiendom.no

I Linstow går vi på jobb for å skape steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes. Vi jobber kontinuerlig for å utvikle bygg og steder til beste for kunder, brukere og miljøet. Vår ambisjon er å bidra til god livskvalitet - og gode samfunn.

LinkedIn: linstow-as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Obos Eiendom

OXER Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker

T: 22 86 55 00

T: 66 98 74 00

E: eiendom@obos.no

E: post@oxer.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/oboseiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

T: (+47) 23 30 30 00

T: 22 62 62 20

E: info@peab.no

E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året.

Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

EIENDOMSUTVIKLING

peab.no

/peabnorge/

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

ragde.no

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

T: 24 11 56 56

T: 22 62 80 00

E: info@scd.no

E: andrea@aoe.no

Selskapene er ledende innen regulering, eiendomsutvikling og prosjektstyring hvor aktiviteten er rettet mot investorer. Spesielt rettet mot boligutvikling, kontor, kjøpesenter og hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 30 milliarder i relasjonsverdi.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

scd.no

skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

INGENIØRTJENESTER

SpareBank1 Forsikring AS

Termoenergi Norge AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

T: 33 47 43 30

T: 21 02 50 50

E: post@termoenergi.no

E: post.eiendom@sparebank1.no Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

termoenergi.no

/termoenergi.no/

EIENDOMSFORVALTER

Thon Eiendom

Driv Eiendomsforvaltning AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Grini Næringspark 12

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo

T: 416 66 177

T: 23 08 00 00

E: post@drivforvaltning.no

E: thoneiendom@olavthon.no Vi leverer skreddersydde Forvaltnings- og driftstjenester, samt Teknisk rådgivning og Energi & Miljø-tjenester til næringseiendom på Østlandet. Vi ønsker å bidra til å se løsningene som skaper trygghet hos eierne og trivsel for leietakerne.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.

thoneiendom.no

/thoneiendom/

125

drivforvaltning.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

malling.no

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker

T: 24 02 80 00

T: 66 98 74 00

E: post@malling.no

E: post@oxer.no

Med over 60-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/mallingco/

ØKONOMISYSTEMER

oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

Xledger

Falex Forvaltning AS

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

A: Fridtjoff Nansens Plass 7, 0160 Oslo

P: PB 6662, 0609 Oslo

T: 918 45 400

T: 400 02 211

E: alex@falex.no

E: info@xledger.no Falex Forvaltning AS er en erfaren aktør innen aktiv eiendomsforvaltning, derfor er vi en trygg eiendomsforvalter for de som eier næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer strategisk, effektiv og lønnsom eiendomsforvaltning.

®

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet. xledger.no

/xledgernorge/

falex.no

RENHOLD

Eir Renhold

Estate Media

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Rådhusgata 5, 0151 Oslo

T: 02517

T: 90 15 82 11 E: post@estatemedia.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

eir.no / 4service.no

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

Ønsker du å bestille annonsering, eller har du andre spørsmål?

Send oss en e-post.

estatemedia.no

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

Proptivity Norway AS

TORMAX Norge AS

A: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua

T: +47 941 30 072

T: 23 38 34 40

E:

E: post@tormax.no

christoffer@proptivity.com

Proptivity leverer innendørs mobilnett som en tjeneste for eiendomsbesittere, basert på en nettverksløsning som «Network as a Service».

Som en nøytral vert sørger vi for en felles infrastruktur som mobiloperatørene enkelt kan koble seg til. proptivity.com

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. tormax.no

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK Gruppen AS

AG Installasjon

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Brynsveien 12, 0667 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

E: post@agin.no

T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

gk.no

agin.no

/aginstallasjon/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK Gruppen AS

Smart Elektro

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

T: 22 97 47 00

T: 40 62 32 00

E: post@gk.no

E: service@smartelektro.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/GKInneklima/

127

smartelektro.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

B:MOVED AS

Front Entreprenør

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

T: 23 03 94 80

T: 920 15 700

E: post@frontent.no

E: post@bmoved.no Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring. bmoved.no

/thebmovedcompany/

ENTREPRENØR

frontent.no

FACILITY SERVICE

Utecomfort AS

Compass Group AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru

T: 02517

T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Compass Group sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

utecomfort.no

compass-group.no

FACILITY SERVICE

conluo.no

FACILITY SERVICE

Conluo Facility Services AS

Insider Facility Solutions AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ramstadsletta 15, 1363 Høvik

T: 40 00 13 15

T: 23069360

E: post@conluo.no

E: post@insider.no

Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener.

Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.

Insider Facility Solutions er en av Norges ledende service-bedrifter innen Facility Management, renhold, kantinedrift og eiendomsservice.Selskapet er norskeid og har en landsdekkende tilstedeværelse med 40 driftskontorer fra Hammerfest i nord til Lillesand i sør.

/conluo/

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

insider.no

128

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

Kirkestuen AS

Toma Gruppen AS

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo

A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo

T: 481 22 100

T: 09090

E: post@kirkestuenas.no Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

FORVALTNINGSSYSTEM

toma.no

/tomagruppen/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

ON Property AS

Monn Interiørarkitekter

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

T: 459 11 251

T: 401 68 619

E: kontakt@monn.no

E: post@on.no Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

on.no

monn.no

/monninteriorarchitects/

INTERIØRTJENESTER

ØKONOMISYSTEMER

Visma.net ERP

Cosentino Norge AS

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

A: Delitoppen 3, 1540 Vestby

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo

T: +47 66 97 03 20

T: 995 36 298

E: customerservice.no@cosentino.com

E: filip.caspersen@visma.com Cosentino Group er et globalt, spansk, familieeid selskap som produserer og distribuerer høyverdige innovative overflater for design og arkitektur. Det samarbeider med sine kunder og partnere for å levere løsninger som gir design og verdi, og inspirerer livet til mange mennesker.

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.

visma.no/erp/bransjer/eiendom

/Visma.net.Norge/

129

cosentino.com

/CosentinoNorway/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RENHOLD

NÆRINGSMEGLING

Ren Pluss

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo

P: PB 1921 Vika

T: 02517

T: (+47) 23 11 68 68

E: post@renpluss.no

E: post@cwrealkapital.com

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Siden 1988 har vi bistått markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. renpluss.no

realkapital.no

NÆRINGSMEGLER

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

Søtt+Salt

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

T: 02517

T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Vi skaper verdier for gårdeiere og leietakere ved salg, utleie og søk etter næringseiendom. Vår lokale kjennskap til markedet i Oslo, Drammen, Tønsberg, Stavanger, Bergen og Trondheim, kombinert med inngående kunnskap om markedsvilkår og god oversikt over tilbud og etterspørsel etter næringslokaler, sikrer profesjonell rådgivning og de beste resultatene for våre kunder. malling.no

/mallingco/

03/2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

sottogsalt.no / 4service.no

130

BERGEN, 15.10.26 BRANSJEGUIDEN

STAVANGER, 17.09.26

BODØ, 12.11.26

Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BRANSJENS VIKTIGSTE MØTE-PLASSER FOR EIENDOM OG BYUTVIKLING BERGEN - STAVANGER - BODØ Tre byer. Tre konferanser. Én felles agenda: Å forme fremtidens byer.

Møt ledende aktører innen eiendom, få innsikt i markedet og ta del i diskusjonene som setter retning for bolig, næring og bærekraftig utvikling.

FAGLIG PÅFYLL. STERKT NETTVERK. SOSIAL MØTEPLASS. MELD DEG PÅ OG LES MER: kunnskap.estatenyheter.no 131

Åpne dører.

Som verdens største rådgiver, megler, forvalter og investor jobber vi innenfor alle aspekter av eiendom. Våre tverrfaglige team i Norge har erfaringen og nettverket til å skape de beste og mest komplette løsningene for din eiendom.

Med over 300 ansatte i Norge og 155 000 ansatte globalt betjener vi kunder innenfor et bredt spekter av integrerte tjenester, herunder strategisk rådgivning, leietakerrådgivning, utleie av næringseiendom, verdivurdering, kjøp og salg av eiendom, interiørarkitektur, prosjektledelse, eiendomsutvikling, eiendomsforvaltning, drift og vedlikehold.

cbre.no