NE0218

STAVA N G E R

• OPTIMISME I STAVANGER |

COWORKING | SPARER STORT PÅ FÅ METER | BROOKLYN I OSLO •

SentrumsnĂŚre nĂŚringslokaler med utsikt over fjorden

1,7 KM. TIL TORGET

3 minutter

8 minutter

7 minutter

ca. 15 minutter

I Byfjordparken, like ved Stavanger sentrum, bygger vi vakre og miljøvennlige næringslokaler med suveren utsikt over fjorden og promenade inn til Torget.

OPAL DIGITAL | 3D-ILLUSTRASJONER: ENSIGN

Næringsbyggene blir bygd som passivhus og er BREEAM-sertifiserte, noe som innebærer høy kvalitet, høy miljøstandard og lavt energiforbruk.

byfjordparken.no

INTERESSERT? KONTAKT: Lars Stangeland, daglig leder i GMC Eiendom AS – lars.stangeland@gmc.no – Mobil 913 40 190

Det er mange måter å skape vekst på

Vi tror på vår Nemlig å jobbe i et inspirerende miljø sammen med 200 andre bedrifter. Hvor kunnskap deles, samarbeid utvikles og det yrer av skaperglede og entusiasme.

Et sted det er enkelt å være leietaker, uansett om du er nystartet eller driver et etablert selskap.

I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet.

Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Andrea Ansnes for en uforpliktende visning. T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen

Kontor pĂĽ Lysakerlokket til leie

Lysaker torg 6–12 345 – 1.400 m2 Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud.

Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • • • • • •

1. etasje: 430 m2 BTA – kontor/showroom/butikk 2. etasje: 345 m2 BTA 5. etasje: 415-1 400 m2 Kantine og god parkeringsdekning innendørs Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Drømtorp, Ski Næringspark

50–748 kvm ledige lokaler

Et sted å vokse

Kontakt

Midt i hjertet av Ski finner du den grønne og veletablerte næringsparken på Drømtorp. Drømtorp gir nye fremtidsrettede perspektiv og baner vei for nye drømmer. Å tilrettelegge for din virksomhets nåværende og fremtidige behov er vår ambisjon. Du – og bedriften din – kan vokse på Drømtorp.

Carsten Rudolph Solberg M: 418 07 320 E: crs@hoegheiendom.no

HasleLinje, Oslo

50–34.000 kvm ledige lokaler

Et område med en rik historie og en spennende fremtid

Kontakt

Vi bygger et nabolag der folk kan leve og jobbe side om side. Vi kaller det balanse. Til nå er 200 boliger ferdige, og Aller Media, Bymiljøetaten, Cowi og Securitas har fått sine hovedkontorer her.

Atea flytter hit 2020. Fremtidens arbeidsplass finner du på HasleLinje.

Christian Geelmuyden M: 930 96 855 E: crg@hoegheiendom.no

Oslo

600–5.500 kvm ledige lokaler

Mange muligheter i spennende bygg

Kontakt

I Oslo har vi flere eiendommer, alle med sine unike særtrekk og høye kvalitet. Eiendommene består blant annet av Indekshuset, Wergelandsveien 7, Sørkedalsveien 150 og Parkveien 53–55.

Hans Olav Johannessen M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Verket, Moss

44–5.000 kvm ledige lokaler

Den nye urbane bydelen!

Med byfjorden og marka som nærmeste nabo, og kort vei til alt Verket utvikles nå fra et gammelt industriområde til et urbant bymiljø. Det er allerede stor aktivitet på Verket og mange har sitt daglige virke her, men vi har plass til flere. M:6 er ett av de gamle byggene etter fabrikktiden på Verket og her skal det bl.a. bli moderne co-working lokaler.

Signalbygget Ankers Hus på ca. 10.000 kvm ferdigstilles i 2018 og skal bl.a huse Skatteetaten.

På Verket skal du få alt – og føle deg vel!

Vi skaper levende steder som begeistrer!

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Kontakt Steinar Løvdal M: 458 38 078 E: stl@hoegheiendom.no

Signalbygg på Lysaker Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift.

Eiendommen rehabiliteres og vil bli et topp moderne og effektivt kontorbygg.

Rikelig med parkeringsplasser.

Lokaler til leie: 1.000 – 7.500 m2 5.500 m2 2.000 kvm leid ut til Statens Vegvesen med innflytting august 2018 Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Siri Jordfald 918 89 225 siri.jordfald@dnb.no

20 HOVEDSAK byHands ønsket at deres lokale skal bidra med noe positivt til nærmiljøet.

90 MARKEDSPULS Det har blitt færre ledige kvadratmeter kontor i Oslo, og verdien av en kvadratmeter har i snitt doblet seg siden 2009. Likevel finnes det mange områder hvor kontorer er billigere å leie nå enn for få år siden.

114 INTERIØR Arbeidsplassen må føles som hjemme.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

12

INNHOLD #02 2018

14 Leder: På gateplan

20 Hovedsak: byHands

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

36 Et lite stykke Brooklyn langs Akerselva

46 Teknologi: – Hva er din strategi?

56 Norges første

60 Gründerånden står fortsatt sterkt i Stavanger

66 Stor suksess med coworking

68 Heller sammen enn alene

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Hannu Nevanlinna

106 Appene inntar kontoret

MARKED

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

73 Dag Jørgen har ordet

74 Markedssak Stavanger: Korte leiekontrakter

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

78 Det lysner i Stavanger

84 «Stengt» Forus åpner for ny næringspark

86 Små gründer­bedrifter inntar Forus

88 Optimisme i 2018

90 Markedspuls: Verdien av en kvadratmeter kontor

94 Sparer stort på få meter

100 Leiepriser

102 Oversikt nybygg

Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no

FASTE SPALTER

FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

32 Morgendagens medarbeidere: Maria Riise Ronglan

42 Utleier har ordet: Kjetil Borgersen

108 Sakte er den nye luksusen

114 Interiør: Arbeidsplassen må føles som hjemme

120 Juss: Partenes vedlikeholdsansvar i leieavtaler

128 Slik finner du nye lokaler

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 11.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Magnus Voll Mathiassen / byHands NESTE UTGAVE: Juni 2018

13

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

Økt liv på gateplan i form av utadrettet virksomhet er i vinden. Ser vi til andre storbyer er dette overraskende ­ sent. Til nå har det å skape liv vært ensbetydende med be­spisning eller handel. Derimot kan det se ut til at flere ­mindre kontor­virksomheter nå velger å etablere seg på gate­plan. Ikke nødvendigvis på gardeierens initiativ, men som et resultat av døende handel, lavere leier, og at det går opp for flere kontorbrukere hvilken verdi dette kan gi.

I en tid der bybildet er i endring, der vi kun har sett starten på netthandelen, og retailekspertene spår at vi ­ ­enten får store eller veldig små butikker, vil det mest sannsynlig bli et vakuum. Hva skal vi fylle disse tomme lokalene med? Alt kan ikke være barer, kafeer og restauranter, hvorfor ikke få inn flere kontor?

Når vi intervjuer kontorbrukere på gateplan har de noen fellesnevnere – plassering gir dem tilknytning til bylivet, de kjenner pulsen og blir inspirert av menneskene utenfor.

Samtidig opplever bedriftene at beliggenheten gir dem fordeler – kontoret blir et utstillingsvindu. De får da en mulighet til å fortelle sin historie, identitet og tiltrekke seg nye kunder ved at forbipasserende titter inn.

I denne utgaven intervjuer vi illustratøragentene byHands, som holder til i et tidligere butikklokale på ­ ­Grünerløkka. De har alltid likt seg på gateplan, og m ­ ener dette er helt unikt, for da kan de også ha pop up ­gallerier og andre eventer. Ser vi til retailverden, er det ikke ­lenger

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEDER

PÅ GATEPLAN nok å kun selge en vare, i denne utgaven forteller M ­ arte Djupesland, grunnlegger av Just Fashion, hvordan hun skal tiltrekke seg nye kunder. Hun skal blant annet ­presentere «shop-in-shops» i butikken, med ulike gjester. På den m ­ åten vil de alltid kunne gi nye opplevelser. De skal også holde kurs og eventer på kveldene relatert til sitt felt. ­Samtidig som de ønsker ambulerende kunstverk eller l­evende ­eventer som foregår i lokalet på dagtid.

I den siste rapporten fra Visma Retail og Virke, presenteres de fem viktigste trendene innen retail basert på NRF Retail’s Big Show, der en tydelig trend fra New York er å tilby uventede tjenester i butikkene. I USA lokker mote­ kjeden American Eagles Outfitters til seg studenter ved å ha vaskemaskiner tilgjengelige i butikkene, mens sengekjeden Casper har laget et eget «Snooze room» der kundene kan bestille tid for å ta seg en liten dupp.

Jeg tror disse trendene vil innta kontormarkedet, selvfølgelig i en mindre grad. Men i et marked i endring der kundenes oppmerksomhet blir stadig vanskeligere å fange, tror jeg det vil bli essensielt å engasjere kundene i større grad. Særlig for mindre bedrifter med knappe ressurser til voldsomme markedskampanjer. Da kan man med sikkerhet høste fordeler av å etablere seg der folk holder til, på gateplan og åpne opp lokalene for eventer, arrangementer og annet, både i og utenfor arbeidstiden, for å fange folks engasjement – vær kreativ!

14

N Y E N E D R E S T O R G AT E 1 5 - 1 7 N e d r e To r g g a t e 1 8

Nedre Storgate 15-17 Nedre Torggate 18

Kontorlokaler og butikklokaler

m2

Kontor fra 150 kvm til 2.000 kvm

Illustrasjon: B&B

Illustrasjonen kan avvike fra ferdig rehabilitert fasade

MODERNE INNGANGSPORTAL til Drammens gågate.

Butikk fra 170 kvm til 430 kvm

2 min. til buss 6 min. til tog

Ønsker du å bli en del av det sentrale bybilde i Drammen?

Våre butikk- og kontorlokaler i Nedre Storgate 15-17 og Nedre Torggate 18 vil, etter en planlagt fasaderehabilitering og sammen med nybygget Nedre Storgate 19, utgjøre en tydelig markering av inngangsportalen til gågata. Med sentral beliggenhet på Bragernes, modernisert fasade, egen sykkelparkering og store muligheter for tilpasning av lokaler blir Nedre Storgate 15-17 og Nedre Torggate 18 et betydningsfullt bygg for en by i utvikling.

KONTAKTINFORMASJON: Linn Hege Aas, Utleiesjef Mobil: +47 452 24 330 Mail: laa@oxer.no

LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 417 kvm.

2. etasje: Ca. 270 kvm.

Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

Finnkode: 10 94 14 575

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontorer til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Ledige arealer: Vi har ledig ca. 650 kvm gode kontorlokaler beliggende i 2. og 3. etasje.

Lokalene kan deles i mindre enheter fra ca. 35 kvm til 650 kvm.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kontor

Arealene er ledige pr. d.d. og vil kunne tilpasses leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

Finnkode: 10 66 83 161 NE-nummer: 37076

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Ledig areal utgjør 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 10 81 04 753

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: Ha r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

NYE MULIGHETER I R O S E N K R A N T Z G AT E 7 / HÅNDVERKERGÅRDEN

Restaurant og konferansefasiliteter

Butikk / Showroom

Kontorlokaler

Til en av byens eldste restauranter, nemlig Håndverkerstuene med tilhørende kurs og konferansesenter søker vi nye profesjonelle drivere fra høsten 2018.

Ca. 1150 kvm butikklokale over 2 plan ledigstilles Q3 – 2018.

Vi kan tilby kontorlokaler fra 142 kvm og opp mot 1600 kvm.

Lokalene ligger på gateplan med gode profileringsmuligheter mot Kristian IV gate.

Lokalene fremstår som lyse og trivelige.

Samtlige enheter har tilgang til minikjøkken, felles toaletter, dusj, m.m.

Restauranten ligger vis a vis Bristol hotell og som nærmeste nabo til Det Norske Teater.

Mulighet for varelevering fra Rosenkrantz gate via bakgården til eiendommen.

Utleier har tilgjengelig kurs/ konferansefasiliteter for leie etter nærmere avtale.

God sykkelparkering i bakgården.

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: Ha r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

AV: SILJE RØNNE | FOTO: IDA-MARIE FISKAA/ GIRL CRUSH

Illustratøragentene har inntatt ett av Oslos ­hyggeligste nabolag og ønsker å slå et slag for små uavhengige aktører.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | BYHANDS

20

GORILLA Pü veggen over de gamle kinostolene, henger illustrasjonen Gorilla av Børge Bredenbekk.

21

Illustrasjonsselskapet har hatt flere ulike ­lokasjoner de siste årene, men hovedsakelig på «Løkka», og på gateplan.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | BYHANDS

22

1

1. NORSK DESIGN Illustrasjons­agenturet ønsker å fremme norsk design og de fleste møblene i lokalet er fra Norge, både nytt og vintage.

Det lille salongbordet er designet av Runa Klock. Sofaen er en klassiker designet av Fredrik Kayser.

Bildet på veggen er ­illustrert av Sandra Blikås / byHands.

2. LYSBOKS Denne lysboksen ble laget til en utstilling og er den første prototyp av 14 lysbokser. Den måler 85 x 180 cm. Motivet er illustrert av Magnus Voll Mathiassen / byHands.

P

å gateplan, et steinkast fra rundkjøringen ved Schous Plass, ­finner du byHands. Et illustrasjons­ agentur som representerer 14 fri­ lansillustratører basert i Norge.

Som brorparten av virksomhetene i dette nabo­ laget er de en nisjeaktør. Rathkes gate 4, kan for mange forveksles med en interiørbutikk, ettersom lokalene er like innbydende, særegne og interessante. Det er heller ikke så rart, da det var dette lokalet interiørbutikken Kollekted by holdt til før byHands overtok.

– Nå maler vi «kontor» på døren for at det skal bli tydeligere at det er det det er, selv om vi liker at folk tilfeldigvis kommer innom. Det er en av fordelene ved å ligge på gateplan, sier Ida Lund Bjørnsen, partner og agent i byHands, og peker bort mot døren. Der står skiltmaler Carl Fredrik Angell og maler vakre bokstaver på glass, et kunstverk i seg selv.

Bjørnsen startet selskapet som et enkeltmannsforetak i 2010, og i dag er de til sammen tre agenter, som hjelper illustrasjonskjøpere å finne rett utøver til sitt prosjekt, store e ­ ller små. Det var også i 2010 hun traff Silvia Morán Kjølstad, som hun i dag driver sel­ skapet sammen med.

– Vi satt sammen på et lite kontorfellesskap på Øvre Foss, øverst på Grünerløkka, som jeg drev sammen med en journalist. Den gangen jobbet jeg med helt andre ting. Jeg var fri­ lanser og designet hovedsakelig bokomslag, forteller Kjølstad som er utdannet i visuell kommunikasjon ved SHKS. Bjørnsen var gravid, og etter lansering av byHands vinteren 2011 måtte hun bestemme seg for veien videre.

– Enten måtte jeg starte med noe annet ­eller få dette til. Jeg hadde allerede de første ­kundene og firmaet var oppe og gikk. Silvia

23

2

var interessert i det jeg jobbet med, og det var naturlig å spørre om hun ville hjelpe meg når jeg skulle ut i permisjon, selv om jeg ikke ble borte lenge, forklarer gründeren. I nærmere to år jobbet Kjølstad deltid i byHands, med bøker ved siden av, før hun selv ble partner i selskapet.

Illustrasjonsselskapet har hatt flere ulike ­lokasjoner de siste årene, men hovedsakelig på «Løkka», og på gateplan. Nordre gate ble det første byHands-lokalet.

«RUNNERS» Silketrykket «­Runners» av ­Kristian ­Hammerstad / byHands, pryder endeveggen av kontoret og selges i begrenset opplag.

– Vi gikk rundt og tittet på aktuelle lokaler, dette var i 2012, da det var fortsatt var mulig å finne billige leieavtaler. Vi var heldige og fant en førsteetasje som var eid av to eldre menn, som sparte til pensjon, og som ønsket en stabil leietaker, sier Bjørnsen. Vi leide ut plasser til andre kreative frilansere, og lokalet fungerte også som popup galleri og til andre eventer.

«VIBBEN PÅ LØKKA» Agentene trivdes godt i Nordre gate, men da eierne solgte lokalet etter tre år fikk de ikke bli med videre, da de nye besitterne hadde ambisjoner om mer ren næringsvirksomhet for å skape liv i gaten.

– Det føltes kjipt der og da, vi likte oss ­veldig godt der og mente vi kunne bidra til noe ­positivt på vår måte, sier Bjørnsen.

Etter dette gikk veien til Carl Berner, ­rettere bestemt et nytt kontorfellesskap drevet av ­Arkitekt Erlend Blakstad Haffner, men etter 2 år følte byHands behovet for å ha noe eget som kunne være med på å tydeliggjøre deres ­identitet. Tilfeldighetene skulle ha det til at Jannicke Kråkvik fra Kollekted by tipset dem om at lokalet deres i Rathkes gate 4 ble ledig, da de selv skulle flytte 50 meter bort.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | BYHANDS

– Da dette lokalet dukket opp kunne vi ikke annet enn å takke ja. Det ligger sentralt i et sjarmerende nabolag, og vi kommer nærmere illustratørene og samarbeidspartnerne våre, vi kan fylle lokalet med hva vi vil og blir et tydeligere utstillingsvindu for norsk illustrasjon, smiler Bjørnsen som mener det er noe helt spesielt med Grünerløkka.

– «Løkka» består av ulike områder, og ­akkurat her på nedre «Løkka» er det utrolig fint. Det er et spennende område som ikke er så utviklet enda, sier hun.

– Vi er litt bekymret for at dette området vil bli overtatt av kommersielle krefter og miste sin sjarm, at det plutselig «eksploderer» her også.

Ikke bare for vår egen del, men for alle de unike butikkene og virksomhetene her. Slik som den lille frisøren ved siden av, bokhandleren, tatoveringsstedet, blomsterbutikken og sjappa for de med store føtter på hjørnet. I denne gaten er det mange små aktører, hvor vi er med og bidrar til felleskapet. Vi kjøper gaver hos Svovel og No Comprendo Press og kaffen hos Gråbein, den lille kafeen i Gråbeinskvartalet hvor det også henger bilder fra byHands til utlån. Her hjelper alle hverandre, forteller Kjølstad, og gjentar hvor viktig det er for en by å bevare særpreget.

Bjørnsen er enig, noe av det sørgeligste hun ser er at mindre aktører blir presset ut på grunn av dyre leiekontrakter til fordel for ­store kjeder.

– Utleiere kan ikke kun være opptatt av profitt, de har et stort ansvar for å bevare mangfold og sørge for at de små også får plass, for det er nettopp de små aktørene som er med på å skape den unike opplevelsen av at man er i Oslo og ikke i hvilken som helst by, fortsetter Kjølstad.

I SAMME UNIVERS I de nye lokalene i Rathkes gate 4, er det totalt syv kontorplasser. Fire av dem leies ut til ­andre, også de innen kreative fag. Illustra­tørene de representerer jobber fra egne kontor.

– Hos oss nå sitter fire dyktige damer, som vi på et eller annet tidspunkt har delt kontor med tidligere. Det var naturlig å spørre dem når vi igjen fikk egne lokaler. En jobb handler jo ikke bare om hvor man jobber, men hvem man ­jobber med, påpeker Bjørnsen.

På det håndmalte skiltet på døren står det med sirlig skrift: Darling Clementine, All Pine Press, Nora Brech Illustrasjon og Kristine Five Melvær.

24

Utleiere kan ikke kun være opptatt av pro­fitt, de har et stort ansvar for å bevare mangfold og sørge for at de små også får plass.

SILVIA MORÁN KJØLSTAD, PARTNER OG AGENT I BYHANDS

25

Med et lokale på gateplan har vi mulighet til å ha egne ­ut­stillinger.

– Det er et bevist valg at vi ikke sitter sammen med illustratørene vi representerer.

Alle illustratørene er frilansere, og jobber i blant med egne prosjekter. Som prosjekt­ ledere er det heller ikke sunt at vi henger over skulderen deres og puster dem i nakken, sier Kjølstad.

Primæroppgavene til agentene i byHands er å følge prosjektene fra A-Å og å være en ­trygghet både for kunder og illustratører. De jobber med alt fra designbyråer, reklame­ ­ byråer, redaksjoner, forlag, direkte mot kunder og organisasjoner, i inn- og utland, ­ med et bredt spekter av stiler og teknikker.

– Eksempler på prosjekter er alt fra plate­ covere og bokomslag til pakningsillustrasjoner for Tine, profilillustrasjoner for bedrifter som Gjensidige og Statnett, til illustrasjoner for Oslo Kommune og veldedige organisasjoner.

Målet er å kunne løse alle type illustrasjons­ utfordringer for alle slags kunder, med våre egne illustratører, eller andre vi har i nett­ verket vårt sier Bjørnsen.

– Siden vi jobber med så mange dyktige folk, ønsker vi å vise dem frem på en annen måte enn kun gjennom de kommersielle ­prosjektene vi gjør. Med et lokale på gateplan har vi mulighet til å ha egne utstillinger, slik vi hadde i Nordre gate tidligere. Da startet vi et utstillingskonsept som vi kaller byOne, der hver og en av illustratørene kan gjøre hva de vil, en «one-night only» hvor dørene er åpne for alle. Illustratørene får frie tøyler, hvor det er fokus på det ikke-kommersielle, sier ­Kjølstad og fortsetter:

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | BYHANDS

1. ILLUSTRASJONER SOM EN DEL AV INTERIØRET Produkter illustratørene har bidratt på, er naturlig plassert rundt om i lokalet. Som her med Hellstrøm akevittflaske illustrert av Bendik Kaltenborn / byHands og designet av OlssønBarbieri.

Trallen er til utlån fra Kollekted by. Over henger originale arbeider av skiltmaler Carl Fredrik Angell.

2. «SKULL» Illustrasjon av ­Peter-John deVilliers / byHands.

3. ARBEIDSROM Lokalet rommer 7 ­arbeidspulter og er et godt og inspirerende sted å sitte.

26

1

2

3

27

1

b

2

1. EN AV FÅ Skiltmaler Fredrik Angell / byHands, maler direkte på glassflatene til ­byHands sin kontordør og han er en av få skiltmalere som ­finnes i Norge i dag.

2. KJØKKEN Interiørbilde fra ­kjøkkenet som er malt med delikate og dristige ­fargene Warm blush og Whispering red, sponset av Jotun.

Stolene er norsk reproduksjon av Grorudstolen.

– Dette er et sideprosjekt for vår del, og er ikke noe vi tjener noe penger på. Men det gir oss en mulighet til å vise andre sider ved en utøver og gi rom for full kreativitet, og det gir energi. Neste illustratør ut er Frode Skaren aka Uglylogo torsdag 31. mai. byHands har også en egen webshop, der de selger høykvalitetstrykk. Den har ligget godt skjult en stund, men det er planer om å utvikle dette videre.

– Vi merker en økt interesse for ut­ smykningsprosjekter, direkte eller via interiørog arkitektfirmaer, og dette er noe vi ønsker å fokusere mer på fremover, forteller Bjørnsen.

Konkret kan det være å bidra med kurate­ ring og spesialproduksjon av bilder i ulike

29

størrelser og på ulike medier, skreddersydde veggmalerier malt på stedet, og ikke minst skiltmaling.

KONTRAST Lokalene til byHands er på nærmere 100 kvadratmeter med store vinduer ut mot ­ gate­plan, og en god balanse mellom det robuste og feminine. Selve lokalet har grønt terrazzo gulv, noen av veggene er kledd i betong og originale fliser er bevart fra tiden lokalet var et slakteri, det gir en god kontrast til de fargerike veggene, orientalske teppene og kunsten.

Målet er å kunne løse alle type illustrasjons­ utfordringer for alle slags kunder.

– Vi har pusset opp kun ett rom, ­kjøkkenet som tidligere var et lager. Malingen fikk vi sponset av Jotun, og flere av møblene er s­ kaffet gjennom tidligere samarbeidspartnere som ­Norwegian Icons og Northern. Vi er opptatt av norsk design og derfor har vi mye av det, alt fra vintage til nyproduksjon, forteller damene.

Bildene er selvfølgelig fra deres egne illustra­ t ører. Produkter de har jobbet

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | BYHANDS

med står rundt omkring i lokalet, slik som ­Hellstrøm ­sommerakevitt, som ­Bendik Kaltenborn har laget illustrasjoner til. ­ Flasken er nettopp b ­ ­elønnet med pris i ­konkurransen Visuelt.

Agentene ønsker at deres lokale kan bidra med noe positivt til nærmiljøet og bybildet der illustratører, uavhengige virksomheter og små gallerier skaper liv i gatene.

BYHANDS I byHands er det 14 illustratører, og tre agenter. Anne-Marie Nikolaisen er siste tilskudd i selskapet (i et barselsvikariat for Elisabeth Limi), Ida Lund Bjørnsen og Silvia Morán Kjølstad.

30

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg.

Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt­ resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

PROFIL NAVN: Maria Riise Ronglan ALDER: 22 år SKOLE: Handelshøyskolen BI, Oslo UTDANNING: Siviløkonom, 3. året

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

32

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Maria Riise Ronglan.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

33

«Jeg tror det vil dukke opp nye og spennende roller i ­arbeidslivet, ­spesielt innen digitalisering og ­strategi. ­Samtidig vil nok andre ­roller forsvinne.»

MARIA RIISE RONGLAN

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor?

– Jeg har ikke noen store ønsker om en spesifikk arbeids­ giver. Som student og nyutdannet tror jeg derimot det er viktig å være åpen for det meste. Mange vil havne i en helt annen bransje enn det de først tenkte, og de fleste vil være innom mer enn én. Helt siden videregående har jeg hatt en tanke om at jeg ønsker å holde flest mulig dører åpne, nettopp fordi jeg ikke vet nøyaktig hvor jeg ønsker å ende opp.

Jeg tror nok likevel jeg vil passe godt inn hos en arbeidsgiver som kan tilby en fleksibel hverdag i et d ­ ynamisk miljø der jeg både får jobbe selvstendig og i team.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Jeg ønsker et miljø der jeg er omringet av e ­ ngasjerte og dyktige medarbeidere som kan utfordre meg. Jeg ­ønsker også en arbeidsplass som er åpne for nye ideer og har god ­kommunikasjon på alle nivåer, gjerne en fl ­ atere organisasjons­ struktur. Videre håper jeg at det vil være rom for utvikling og læring, spesielt fordi jeg er fersk ut i arbeids­livet og dette er viktig for motivasjonen.

mye av arbeidsdagen selv. Jeg er en utadvendt og sosial ­person og ønsker en varierende arbeidsdag der jeg også vil få muligheten til å møte nye mennesker. Som sagt ønsker jeg muligheten til å jobbe både selvstendig og i team.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Jeg tror det vil dukke opp nye og spennende roller i ­ arbeidslivet, spesielt innen digitalisering og strategi. ­Samtidig vil nok andre roller forsvinne. Selv om jeg kun var tre år i 1998 vil jeg tørre å påstå at bruken av ­digitale systemer, mobil­telefoner, dataer og så videre ikke var en like stor del av ­arbeidsdagen – slik det er i dag.

Jeg tror v ­erden vil bli enda mer digitalisert og ut­ danning og kunnskap innen dette vil være ettertraktet på ­arbeidsmarkedet. Vi vil oppleve at enkelte ut­danninger, bachelor- og master­ ­ grader, forsvinner eller blir mindre etter­ traktet og at nye utdanninger og spesialiseringer ­dukker opp. Vi lever i et samfunn som stadig er i endring og det vil bli viktig for selskaper/bedrifter å holde følge, samt klare å omstille seg etter nye omgivelser/endringer. De som ikke klarer dette vil muligens være borte om 20 år.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– En optimal arbeidsform for meg vil være å kunne s­ tyre

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

34

Akersgata49 49 Akersgata TILHØRENDECITYPASSASJEN CITYPASSASJEN TILHØRENDE Midti byen i byen med tilgjengelig Midt med altalt tilgjengelig

CA.8671.1002.130 KVM BTA CA. 1.897 KVM BTA 1.1002.130 KVM BTA

LysakerTorg Torg45 45 Lysaker LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET LYSAKERS BESTE BELIGGENHET LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET Lysakerstasjon stasjonligger liggervis visaavis, vis,god godparkeringsdekning parkeringsdekning Lysaker

CA. CA. 490 960- -6.202 6.202KVM KVMBTA BTA 960

——2Urbant 2 ledige lokaler 5. og 6. etg. ledige lokaler i 5.i og 6. etg.

—— Lyse og effektive lokaler Bygg med varme Bygg med sjelsjel ogog varme ——Stor kantine med varme og kalde retter Lyse effektive lokaler Lyse ogog effektive lokaler ——Treningsrom med garderobe Stor kantine med varme kalde retter Stor kantine med varme ogog kalde retter ——Treningsrom Innendørs sykkelparkering Treningsrom med garderobe med garderobe ——God parkeringsdekning Innendørs sykkelparkering Innendørs sykkelparkering ——Yrende byliv utenfor God parkeringsdekning God parkeringsdekning ——Alt du trenger rett i nærheten Yrende byliv utenfor Yrende byliv utenfor trenger i nærheten ——AltAlt dudu trenger rettrett i nærheten

——Effektive Effektiveogogmoderne modernelokaler lokaler ——God Godutsikt utsikt ——Nedgang NedgangtiltilLysaker Lysakerstasjon stasjon ——Møteromssenter Møteromssenter ——Sykkelparkering Sykkelparkeringmed meddusj/garderobe dusj/garderobe ——Flott Flottpersonalrestaurant personalrestaurant ——“Green “Greenbuilding” building”klassifisert klassifisertbygg bygg KONTAKT KONTAKT Øyvind ØyvindOxholm OxholmMeisingset Meisingset+47 +47907 9075454597 597 e-post: e-post:oom@klp.no oom@klp.no

Thomas 922 9090 000 ThomasAndersson Andersson+47 +47 922 000 e-post: e-post:tsa@klp.no tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO WWW.KLPEIENDOM.NO

Et lite stykke Brooklyn langs Akerselva Om få år er kanskje området rundt Alexander ­Kiellands Plass det hippeste stedet å jobbe.

AV: SILJE RØNNE

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | ALEXANDER ­K I ELLANDS PLASS

36

37 FOTO: PEXELS

1

Fra begynnelsen av 1900-tallet til rundt 1980 ble Brooklyn kaldt Norges tredje største by, med 100.000 nordmenn. Sporene etter nordmenn har bleknet, derimot har bydelen aldri vært mer attraktiv for reisende nordmenn.

Kombinasjonen av yrende liv, gamle fabrikk­ lokaler konvertert til hippe og kreative miljøer med oaser av kafeer, restauranter og gallerier, tiltrekker oss. Nå skal Ragde Eiendom forvandle Alexander Kiellands Plass til Oslos svar på Brooklyn, og transformasjonen av ­Waldemar Thranes gate 84b-86-98 er allerede i gang, en eiendomsmasse på 24.100 kvadratmeter.

– Vi satser på dette området og liker oss godt her. I juli i fjor kjøpte vi kjøpesenteret ­Kiellands Hus, der vi allerede har gjort en del oppgraderinger. Vi har også Ringnes Park, Thorvald Meyers gate 7-9-11 og Møller­parken 2 i vår portefølje. Det er lett å følge opp, vedlikeholde og ha kontakt med leietakerne når eiendommene er så nære hverandre, sam­

tidig som det gir større mulighet å påvirke og utvikle selve området, sier Olivia Danielsson, forvaltningssekretær i Ragde Eiendom.

Ole-Jacob Leirskar, seniorrådgiver i Akershus Eiendom har ansvaret for utleien av ­ Waldemar Thranes gate 84b-86-98. Han ­kjenner gården helt tilbake til 2005, da Oslo Areal ASA kjøpte eiendommen fra Tvenge og startet prosessen med å oppgradere eiendomsmassen. Waldemar Thranes gate 84b-8698 er en eiendom med industrielt preg, store vindusflater og rå betong.

– Ragde Eiendom AS har løftet eien­ dommen videre og skapt lokaler med identitet og s­pennende profil. Eksempler ­ på dette er galleriet Golsa som nettopp har av­ sluttet ut­ stillingen til Bjarne Melgaard & Sverre ­ ­ Bjertnes, J.Lindebergs showroom eller ­Krohnarks nye arkitektkontor. Det fri­ stilles cirka 7.000 kvadratmeter 1 juni 2020 og ­arbeidet med å lage et attraktivt konsept er i full gang i et samarbeid med gårdeier, arkitekt

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | ALEXANDER ­K I ELLANDS PLASS

og tekniske rådgivere. Dette handler om transformasjon, denne eiendommen kan huse mye forskjellig. Den egner seg like godt som kontor, eventlokale eller galleri, sier han.

«KROHNEN» PÅ VERKET Det første lokalet i Waldemar Thranes gate 84, som er helt i tråd med Brooklyn ambisjonene, er kontoret til interiørarkitektene i Krohnark.

– Vi ønsket oss et New York loft, og Ragde ­Eiendom måtte overbevise oss flere ganger før vi takket ja til å leie disse lokalene. Her har vi ikke utsikt å skryte av, men fikk helt frie ­tøyler, sier Heidi Krohn, daglig leder og mentor i Krohnark AS. For henne var det viktig å skape et sted som inspirerer, motiverer og gir en følelse av et godt hjem nummer to. Disse verdiene tar ­interiørarkitektene med seg når de skal ut­ forme resten av eiendommen, der kontoret deres er veiledende for designutrykket. Med rå betong, glass og metall – der det industri­

38

ILLU.: KROHNARK

«These ­streets will make you feel brand new».

1. EFFEKTIVE LOKALER Arealene har en svært god effektivitet ved siden av en utrolig takhøyde.

2

elle møter det mer klassiske i tydelig New York ånd. Ingen resepsjon eller venterom, du ­kommer rett inn i selve hjerte av lokalet – et stort kjøkken, der det er plass til mange. Få vegger, og de veggene de har, gir illusjonen om at de svever ved at man har trukket inn sokkel mot gulv og himling.

– Det første som kom inn av den mer ­kreative sorten var Gard Eiklid i Galleri Golsa, vi fikk en bestilling av Ragde om å tegne galleriet, og det var det første kulturelle innslaget.

Og på bakgrunn av hvordan vi har det her hos oss, mener jeg at J.Lindeberg Norge signerte på andre siden, sier Krohn.

Selv føler hun at kontormassen i Waldemar Thranes gate, er som et lite stykke Brooklyn i Oslo, og hun er sikker på at gjennom svært høy standard i interiøret og interiørarkitektur som virkemiddel kan de transformere resten av bygget i samme ånd som de har startet. Derfor jobber de etter følgende konsept: «These ­streets will make you feel brand new».

39

2.NEW YORK-FØLELSE Interiørarkitektene i Krohnark skal ­fokusere på å rendyrke varehus/ New York loft følelsen.

– Arealene har en svært god effektivitet ved siden av en utrolig god takhøyde, det er ­sjeldent man kommer bort i et prosjekt som har en skikkelig god grunnstruktur. Fløyene ut mot gaten har vinduer på begge sider, noe som gir det en helt spesiell opplevelse, kombinert med trappegangene der du har dører fra gulv til tak – dette får du ikke i dagens kontorbygg, mener Leirskar, og påpeker at det skal være arkitektoniske kvaliteter som skal løfte bygget.

Interiørarkitektene i Krohnark skal f­ okusere på å rendyrke varehus/New York loft følelsen med nye portaler og heiser i metall og glass, og heissjakt med eksponert betong opp til lokalene er lekne elementer. Belysningen vil ­ være ­ inspirert av T-banelinjene i New York, og samtidig retningsgivende. Alt vil være gjennomgående fra du entrer bygget til kontorer, toaletter og takterrasser.

– Dette er ikke jo ikke et varehus, så vi finner på vår egen en varehushistorie, sier Krohn, og

viser til det de allerede har gjort i egne lokaler, som er et bevis på at dette er fullt mulig.

KONTORREVOLUSJONEN En av fanesakene til Krohn er kontor­revolusjonen, det å bruke interiørarkitekturen som et virke­ middel er det flere og flere bedrifter som gjør – de strekker seg lenger.

– Kontorer som våre er bare starten på en ­revolusjon – i fremtiden vil mange kontor­lokaler se annerledes ut enn det de gjør i dag. Flere bedrifter vil redefinere hva ett kontor er og vi kommer til å oppleve en sterk grad av innovasjon og oppfinnsomhet innen kontorløsninger i tiden fremover, dette skal komme tydelig frem i dette prosjektet, sier interiør­arkitekten, som understreker at beliggenheten på Alexander Kiellands Plass er mer sentral enn det enkelte måtte tro.

Med kort vei til sentrum og god kollektivdekning med buss, trikk og bysykler rett i nærheten.

MYE FOR PENGENE – Kvadratmeterprisen i sentrum er høy, med tillegg og påslag blir det ofte kostbart. Her kan man få svært høy kvalitet, jeg snakker ikke HTH-kjøkken, vi kommer til å sette en høyere standard enn det. Med arealeffektive arealer blir totalkostnaden konkurransedyktig. Her kan man få gode arkitektoniske kvaliteter for en rimelig penge, sier interiørarkitekten, og Leirskar er enig.

Høy kvalitet er fokus i prosjektet, og b ­ egge er lei av prosjekter som forteller at de skal være så «fine», men ender med at de ikke strekker seg lengre enn til standardløsninger fra HTH eller tilsvarende.

– Vi skal også lage et enklere oppsett for hvordan man tar tilvalg. Tanken var å lage et dokument som er et «wallpaper» der du kan ­ se hva du kan få ut ifra gitte prisklasser, veldig ­enkelt, og mer som en boligopplevelse – at du vet hva du får innenfor den gitte rammen, sier han.

MAT I FOKUS – Hvis vi får små bedrifter som oss inn i bygget, er et matkonsept essensielt. Vi ser jo nå at det å være 18–20 til lunsj er omfattende, det blir mye brødskiver og salat, og her lager vi også middag til hverandre. Derfor jobber vi med å lage et matkonsept som leietakere kan benytte

FOTO: KROHNARK

Selv bruker de el-sykler, til tross for at bygget har god parkeringsdekning, har det blitt et lettvint fremkomstmiddel når de har møter i sentrum.

– Her er det kort vei til «Løkka», sentrum, og Vulkan. Alt fra mathallen til arkitekthøyskolen, kryper seg oppover mot Alexander Kiellands Plass. Vi tror at dette kommer til å bli det nye strøket. Det var ingen som trodde at «Meatpacking» i USA kom til å bli noe, men der tok de feil, påpeker utleiemegleren.

En av argumentene hans er at området er svært populært blant yngre mennesker, og i jakten på de dyktigste medarbeiderne er b ­ eliggenhet og et attraktivt område stadig ­ viktigere. Særlig ­milleniumsgenerasjonen ­ønsker ti-minutters byen, som vil si at de skal kunne bo, jobbe og leve innenfor korte distanser.

– Det som åpner for de grepene vi gjør er at NAV sitter på 7.000 kvadratmeter her og 5.000 kvadratmeter i Thorvald Meyers gate 11, det fristiller rundt 12.000 kvadratmeter i d ­ isse to prosjektene i 2020. Det som er morsomt er at vi har tid til å jobbe oss inn, både med å få markedsforståelsen og rammebetingelsene for bygget og at det kan optimaliseres. Vi har ikke noen ambisjoner om å få konseptet f­ ortes mulig ferdig, vi skal gjøre dette s­kikkelig, ­ ­understreker han.

PIONEER-PROSJEKT Det første lokalet i Waldemar Thranes gate 84, som er helt i tråd med Brooklyn ambisjonene, er kontoret til interiør­ arkitektene i Krohnark.

til eventer, forklarer Krohn, som nylig har vært på inspirasjonstur til New York, der siste trend er matkuratorer.

– Å kuratere mat er en viktig del når man lager næringskonsepter i New York nå, nesten like viktig som arkitekt og utleier! I det nye konseptet vi jobber med ønsker vi å invitere gjestekokker, slik at menyen hele tiden er i forandring – «gjesteartister» på kjøkkenet vil hele tiden sørge for at maten som serveres er en opplevelse – dette skal vi få til, sier hun med sikkerhet.

Krohn er svært opptatt av at det må være rom for å tenke annerledes, ikke bare når det gjelder design, men også folkene. Derfor «frir» hun til menn i dress.

– Hvorfor skal alt som er litt annerledes ­assosieres med det å jobbe med noe kreativt, jeg har også lyst til å få «dressene» hit, det vil gi en god balanse, mener hun.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | ALEXANDER K ­ I ELLANDS PLASS

Leirskar avslutter med å understreke at dette ikke kun er en transformasjon av bygget, men området.

– I dag er det et introvert bygg, og folk får ikke noe innblikk i hva som skjer, som at hele kjelleren koker av musikere. Vi ønsker å aktivisere området og gi noe tilbake byen, sier han.

RAGDES FILOSOFI –Thorvald Meyersgate, Waldemar Thranes gate, Mølleparken og Kiellands hus passer meget godt i vår portefølje av eiendommer. Vi liker eiendom med utviklingspotensial, tar grep og trans­formerer eiendommene til attraktive lokasjoner med identitet. Så langt har vi lykkes med vår strategi og de oppgraderte lokalene har til­ nærmet blitt leid ut av seg selv. Klar identitet på produktet, konkurransedyktige leievilkår, korte beslutningsveier og et dynamisk driftsapparat gir førnøyde leietakere, avslutter Harald ­Thoresen, forvaltningsansvarlig i Ragde Eiendom AS.

40

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

Holbergs terrasse — — — — — — — —

EFFEKTIVE LOKALER Rolig beliggenhet rett ved Holbergs plass CA. 500-12.000 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av 7 min gange til Nationaltheatret stasjon Resepsjon, kantine, møteromssenter Treningsrom, sykkelparkering og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Fleksible og effektive lokaler

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

CA. 1.860 KVM BTA

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortinget t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Ny kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter er totalt rehablitert

WWW.KLPEIENDOM.NO

U UTLEIER HAR ORDET:

– Vi er alltid der for kunden Som et av Rogalands eldste selskap er Øgreid opptatt av å gi leietakerne forutsigbarhet og å imøtekomme deres krav om fleksibilitet.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: ØGREID EIENDOM AS

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

42

PROFIL NAVN: Kjetil Borgersen STILLING: Administrerende ­direktør i Øgreid Eiendom AS UTDANNET: Økonom ARBEIDSERFARING: WM Data og Fokus Bank/Eiendom BOR: I Gauselvågen i Stavanger

– Hvordan er det å være leietaker hos dere?

Hva ­skiller Øgreid fra andre gårdeiere?

– Vi håper og tror at våre leietakere føler seg sett og ivaretatt hos oss som gårdeier. Vi er opptatt av forutsigbarhet, og vi er veldig tett på våre leietakere for å være sikre på at deres behov blir ivaretatt.

Spesielt slik markedet ble for olje og gass i 2014–2016, så merket vi hvor viktig det var å være fleksible med arealene og imøte­komme kundens ønsker med fleksibilitet ved ­permittering og så videre. Det har vi igjen for når t­idene snur og leie­takeren igjen skal vokse. Øgreid er Rogalands andre eldste selskap med sine 142 år, og vi skiller oss vel mest ut ved å alltid være der for kunden. Som sagt så er det for­ utsigbarhet, samtidig som vi følger med i tiden og sørger for at vi alltid har det kunden ønsker, og av og til det de ikke en gang vet de ønsker.

43

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Start i tide. Vi registrerer igjen og igjen at leie­takere tar litt for lett på hvor tidkrevende det er med valg av nye lokaler og ikke minst selve flytteprosessen.

Ta gjerne i bruk en profesjonell leietakerrådgiver som kan sørge for at prosessen får det ­fokuset som det fortjener. Profesjonelle parter på begge sider gjør prosessen ryddig og man får balanserte og gode avtaler.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Vår tilnærming er at ingen leietaker er lik, og ingen rekkefølge kan settes av utleier, men av leietaker.

- Vår tilnærming er at ingen leietaker er lik, og ingen rekkefølge kan settes av utleier, men av leietaker.

KJETIL BORGERSEN, administrerende direktør Øgreid Eiendom AS

Et godt råd vil alltid være å tenke på hva som gir den beste arbeidshverdagen for de ­ansatte, inkludert hvordan man kommer seg til og fra jobb. Fungerer ikke lokalene, så blir det ofte dårlig effektivitet og lite hyggelig arbeidsmiljø.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Vi har BREEAM EXCELLENT på alle våre nybygg. Da er vi sikre på at vi bidrar til en bærekraftig utvikling, samt at våre leietakere får et godt produkt de vet hva er og som de kan være stolte av og bruke i markedsføringen som ­arbeidsgiver.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Igjen så er vår tilnærming at ingen leietaker er lik, og det er vår jobb som utleier å sørge for at leietakeren både passer inn og får imøtekommet sine behov i våre lokaler.

For noen leietakere kan en høy minimumsleie innenfor handel være tøff, for andre kan mangel på fleksibilitet være en fallgruve.

Som sagt innledningsvis er det derfor viktig med en tett dialog slik at man ikke får overraskelser fra kunden, men vet hvordan våre leietakere har det i våre lokaler.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med­ arbeiderne?

– Viktigere og viktigere, men det er veldig avhengig

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

av arbeidsmarkedet. For selskaper innenfor revisjon og jus, så kan det av og til være en vinner for å få de beste folkene med sentrumsnære og moderne lokaler. Helt klart at flere bransjer vil ha fokus på nye og moderne løsninger, smarte innredninger og det gode arbeids­ miljøet.

– Hvor i Stavanger er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Stavanger sentrum har en lav ledighet, og så lenge man har kontorer av god til høy standard, er det mulig å oppnå gode priser. Offentlig kommunikasjon inn/ut av sentrum fungerer godt til alle deler av regionen og det gir et sterkt fortrinn for den moderne arbeidsplassen i sentrum.

– Hva er fremtidens kontor – og hvordan jobber dere med dette?

– Vi tror at også i fremtiden vil folk trenge kontor­plasser.

At alle nye inn i arbeidsmarkedet skal sitte i en henge­køye og løse alt med en iPad er noe vi har lite tro på. Vi jobber med å lytte til våre kunder. Trenger de lydkrav på klasse B på grunn av konfidensialitet, får de det, t­ renger de ultrahippe kontorer med boksesekk og hengekøyer, får de det.

Vi jobber med dette hver dag, og spå frem 5–10 år har liten effekt, vi må bare være der det skjer, når det skjer. Vi ser at trender svinger veldig og derav gjelder det å være påskrudd og tidsriktig. Smarte og fleksible bygg jobbes frem sammen med våre dyktige arkitekter.

44

KABELGATA 2 672 KVM

Illustrasjon for mulig løsning

Flott og meget profilert eiendom med sentral beliggenhet på Økern Næringspark, til leie.

Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler, med bred parkeringsdekning.

Fellesarealene i bygget fremstår lyse og moderne.

Hva får du: • Kontorlokalet er lyst og effektivt - med store vinduer og usedvanlig god takhøyde • Kan leies enten “as is” eller kan tilpasses ny brukers ønsker og behov • Egen kantine i bygget drevet av ISS • Universell utforming, fjernvarme og isvannskjøling • Sykkelparkering i garasjeanlegg samt utvendig parkering • Gode takhøyder og godt med lysinnslipp fra store vinduer • Lokalene ligger i 2. etasje

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme 938 73 746 cfb@newsec.no

TEKNOLOGI: – HVA ER DIN STRATEGI? Vi står midt oppi en digital transformasjon og mange stiller seg spørsmålet – hva gjør vi nå?

AV: SILJE RØNNE

– Hvorfor spår man ti år frem i tid? Kjenner du noen som har truffet, spør Siri Gomnæs Børsum, leder for digital transformasjon i Google Norge, under sitt foredrag på ­konferansen «Morgendagens Eiendomsbransje», i regi av Estate Media og Ung i Næringseiendom.

I Google tenker de ikke ti år frem, derimot 50 år. Og de prøver å løse store spørsmål som omfavner mange m ­ illioner mennesker.

– Ett viktigere spørsmål, dersom dere skal legge en ­strategi fremover og angripe det dere står oppi nå, er hva er det som ikke kommer til å forandre seg – hvilken betydning har det for oss? En strategi basert på hva det er dere vet, kontra en strategi hvor dere gjetter riktig eller ikke, må jo være bedre, sier hun, og oppsummerer tre tydelige trender.

Den ene er at vi er påkoblet 24/7, og at United Nations spår at innen 2020, kommer vi i snitt til å være påkoblet 26 forskjellige enheter. Selv påpeker hun at det kan høres mye ut, men hun oppfordrer alle til å telle antall enheter vi er påkoblet i dag, og da er ikke så langt unna.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

– Det andre vi vet er at når vi er påkoblet 24/7 kommer det veldig mye data, og ekstremt mye spennende innsikt.

Når vi har den, mangler vi en ting og det er radikalt nye teknologier, stemmegjenkjenning er en av dem. Disse tre trendene kommer til å forandre all form for innovasjon og endring i de bransjene vi ser fremover, forklarer hun.

Stemmegjenkjenning vil også endre formen for ­kommunikasjon mellom bedrifter, enheter og mennesker.

– Derfor sier vi at vi nå lever i en tid vi kaller «The age of assistent». Et av mine favoritteksempler på hvordan ­mobilen har trådd inn i våre liv, er Obamas innsettelse i 2009, sammenlignet med 2013, sier hun og viser to ulike bilder av folkemengder, det siste der alle sitter på mobilen.

– I dag går vi rundt med «computing power» i lomma, som det er den største selvfølge. Vi har 2,7 milliarder ­aktive smarttelefoner til en hver tid, og vi tar de opp og ser på dem i snitt 150 ganger i løpet av dagen – det er ganske mye, frem­-

46

HOVEDKONTOR Googles hoved­kontor i Silicon Valley.

47 FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

26

hever hun og viser til et trafikkskilt i ­Sverige med to personer som går og ser på ­mobilen.

FAVORITTAPPEN I fjor jobbet Børsum tre måneder i Silicon ­Valley, på hovedkontoret til Google, og livet hennes var sentret rundt mobiltelfonen.

– Den appen jeg digget aller mest i tillegg til Uber, og som jeg ble helt avhengig av, var appen til Starbucks, sier hun og forklarer ­ ­grunnen: – Når jeg gikk ut av døren om m ­ orgenen kunne jeg bestille kaffe, og jeg kunne gå de fem minuttene det tok til kafeen og der sto den klar og ventet på meg. Den var varm og det sto Siri på den. Jeg gikk rett forbi køen og den var ­allerede betalt.

Hun forklarer at bakgrunnen for appen var at Starbucks fant ut at de mistet kunder på grunn av lange køer. Det var ofte slik at når folk kom inn i kafeen og det var kø, snudde de og gikk. Appen er et substitutt for å ikke miste denne kundegruppen.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

United Nations spår at innen 2020, kommer vi i snitt til å være påkoblet 26 forskjellige enheter.

– Det er ganske mange kaffekjeder i Norge, det er ikke én av dem som evner å glede meg på ­samme måte – det synes jeg er rart. Heldigvis finnes det mange andre merkevarer eller brands som gjør livet mitt enklere, påpeker hun.

FORBRUKERATFERDEN I ENDRING – Dere står oppe i en digital transformasjon, det handler ikke kun om mobilen, men hvordan mobilen har endret oss som mennesker.

Forbrukeratferden er totalt endret, ikke minst forventningene. Hvorfor snakker jeg om forbrukere? Jo for vi som forbrukere tar med oss de forventingene og den atferden inn på jobben, og begynner å forvente at det skal ­ være likt der, forklarer hun.

Google opplever at forbrukeren har blitt mer aktivt nysgjerrig, ekstremt krevende og i tillegg mer utålmodig. Dette er på et helt annet vis enn tidligere ifølge Børsum. Samtidig fortsetter søkene å øke.

– Vi blir mye mer nysgjerrige nå, for vi har et svar i lomma, det blir lettere enn det var

tidligere, da man kanskje måtte på et bibliotek eller åpne et leksikon, forklarer hun.

En trend Børsum har observert over tid, er at forbrukeren er opptatt av hva som er «best», alle søker: «beste» hotell, «beste» restaurant og så videre. Dette har Google sett en stund, og nå begynner det å avta. Derimot opplever de en ny trend for søkefrasene, der disse ikke ­lenger er stemt av med merkevarene og de kampanjene de har.

– Nå er det mer dere og deres interesser og behov som bestemmer hva det er man leter ­etter. Det er ikke merkevarene som ­bestemmer, det er vi som gjør det, sier hun og understreker at leverandøren må være til­gjengelig, for forbrukerne ønsker hjelp til å gjennomføre – ikke bli fortalt hvordan de skal gjøre noe, dette er en stor forskjell.

Utover at forbrukeren har blitt mer kravstor, har forventingene økt. Forventingene til hvordan ting blir utført er høy, sammenlignet

48

FORNEBUVEIEN 31 2 LYSAKER 300 M Moderne og lyse kontorer oppusset i 2014.

Lokalene består av åpent landskap, møterom, stillerom, lounge, kjøkken og garderobe.

Tilknyttet felles kantine med utendørs terrasse og flotte utearealer om sommeren.

Kontorene har en sentral beliggenhet på Teleplan-lokket på Fornebu SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

BUSS: Lilløyveien bussholdeplass kun 2 min. gange unna, hvor buss 31 har avgang hvert 6. minutt TOG: Lysaker stasjon i gangavstand - 10 min. unna, eller ett busstopp unna, med buss hvert 6. minutt.

KONTAKT Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no

SE ANNONSEN PÅ FINN.NO

FOTO: CHARLOTTE CAROLINE EKHOLDT

OM SIRI BØRSUM Hun jobber som leder for digital trans­formasjon i Google Norway. Hun fikk den rollen etter å ha tilbragt 3 måneder i S ­ ilicon Valley som Google Evangelist. Hennes primæroppgave er å bidra til å akselerere den digitale transformasjonen i Norge, ­gjennom å heve det digitale­-kompetansenivået på toppledernivå på tvers av bransjer.

Hun har et sterk og ­lidenskapelig «forhold» til d ­ igitalisering og mulighetene teknologi byr på for ­næringslivet.

Hun har en MA i I­nternational ­Business, BA (hon) i Media & ­Communication og 20 års erfaring fra medieindustrien innenfor salg og ledelse. I tillegg til å ha jobbet for Google i nesten 10 år, har hun ­erfaring som salgs­direktør i kanal 24 (nå Radio Norge) og som medie­ rådgiver og kundeansvarlig fra ulike mediebyråer. Hun sitter i styret for Varier (møbelbutikk), TIDLIGERE STYREERFARING: Visit L ­ illehammer, Virke – Teknologi og kunnskap og American Chamber of Commerce (Norge).

med ­tidligere, da dette gjaldt mindre grupper i samfunnet.

– Vi forventer at den teknologien og de merkevarene som vi er lojale til eller partene vi jobber med forstår våre behov og gjør det enkelt for oss. Trenden vi ser i USA, som ikke helt har kommet til Norge enda – det tror jeg er fordi at løsningene ikke helt er der, går rett på sak. Vi ser at søk som handler om ting som er nær meg, hvor er nærmeste restaurant, kino og butikk som selger sånn og sånn, er på vei til å forsvinne, forklarer hun. Derimot er trenden at søk som går mye mer rett på sak, der man ber om å løse en oppgave eller et behov der og da, og at man forventer at merkevaren eller brandet vet hvor man er.

– Hvis jeg søker etter «pizza» og står i Oslo sentrum, ønsker jeg en pizzarestaurant, men hvis jeg sitter hjemme og gjør det samme, vil jeg antageligvis ha «take away» eller en oppskrift, og det forventer man nå at lever­ andøren skal forstår, forklarer hun og kommer med enda et eksempel på søk av Nike joggesko, der forbrukeren forventer at de nærmeste

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

­ utikkene kommer opp, hvorvidt de har r­ iktig b modell og størrelse, hvordan man kommer seg dit og hvor lang tid det tar og åpningstider.

Ifølge Børsum forventer forbrukeren at all denne informasjonen skal komme opp i et søk.

IKKE FØLG KONKURRENTEN – Veldig ofte ser man til konkurrenten og sier at de gjør det ikke, derfor trenger ikke vi det heller, da har vi litt tid til å puste, fremhever hun, men dette blir feil skal vi tro eksperten.

For nå sammenligner vi ikke kun den aktuelle opplevelsen med konkurrenten, vi sammenligner den med den beste opplevelsen vi har hatt. Og for å kunne løse det behovet er man helt avhengig av data mener Børsum. Samtidig understreker hun at med data kommer det et enormt stort ansvar, den må behandles med den aller største respekt. Ikke bare for å ­beskytte kunden, men også for å beholde ­lojaliteten og tillitten deres, sier hun.

De nye personvern reglene, The General Data Protection Regulation (GDPR) stiller helt andre regler til hvordan man skal respektere

brukeren. Respekt får nå en helt ny betydning opplever Børsum.

FART – Det handler om å være verdifull, nyttig og ­relevant, for dere betyr det at man for alvor må sette kundene eller samarbeidspartnerne i fokus, dette gjelder nå, det er viktigere enn noe ganger tidligere.

Det betyr alle leddene i en kunde­opplevelse.

Hun trekker frem eksempler der ulike avdelinger jobber med forskjellige deler av en kundeopplevelse, og at dette kan være en av grunnene til at den oppleves som dårlig.

– For meg personlig handler en god kundeopplevelse om å få lov til å slippe å vente, det å slippe å stå i kø. Jeg har ikke tålmodighet til å stå å vente på at en mobilside skal stå og laste ned, sier hun og vet at hun ikke er alene.

For Google har sammen med et selskap som heter SOASTA testet 900.000 mobilelandingssider fra 70 forskjellige land, og da

50

OUTSOURCE KONTORPORTEFØLJEN FULLSTENDIG Vårt nettverk med kontor-, coworking- og møtelokaler gjør det mulig for kundene våre å outsource kontorporteføljen – helt eller delvis.

Opplev fordelene med én kontrakt, enkel rapportering, egen kundekontakt og kundeservice døgnet rundt. Alt av kontorfasiliteter står klart, med høykvalitets internett og telefoni, resepsjonist, kjøkken og rengjøring inkludert, så med vårt nettverk slipper bedriftene unna eiendomsforvaltningen.

For å finne ut mer, ring oss på +47 22 99 60 90 gå til regus.no eller last ned appen vår

VI UTVIDER NETTVERKET VÅRT Dersom du har ledig plass på eiendommen din, gå til regus.com/landlords

DERSOM DU ER AGENT Ring+47 23 96 51 80 for å få 10 % i provisjon

... dersom det tar mer enn tre sekunder å laste en mobilside, forsvinner halvparten av de som var på vei inn i butikken.

har de ­funnet ut at dersom det tar mer enn tre sekunder å laste en mobilside, forsvinner halvparten av de som var på vei inn i butikken.

– Dette er ganske mye penger hvis du ­selger ting i butikken. I tillegg ser vi at for hvert ­ sekund det tar for en person å gjennomføre handlingen de kom for å gjøre, faller ­konverteringsraten eller salgsraten med opp til 20 prosent, det er enda mer penger. Det mest skremmende av alt er når jeg snakker med ledere i store norske bedrifter og spør – hvor mye penger taper dere på dette, eller hvor lang er nedlastningstiden på deres mobil, er det ­ingen som kan svare på det, sier hun og legger til at mange tenker at mobilen er utviklernes jobb og ikke så viktig. Dette med fart handler ikke kun om annonsering, Børsum mener det også handler om et førsteinntrykk.

– Vi vet alle hvor fort et førsteinntrykk blir dannet, og hvor vanskelig det er å g­jøre om på det, når det først har gått litt gæren, konstanterer hun. 89 prosent av de Google ­ har spurt i sin kundebase svarer at det er helt ­kritisk for dem å kunne plukke opp et kundebehov umiddelbart, det å kunne følge kunden gjennom hele reisen.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

– Det handler om å være hjelpsom, og vår research bekrefter at dette har en positiv ­påvirkning både på salg og påvirkninger. Dessverre opplever bare 1 av 3 forbrukere som sier at de opplever kundereiser generelt som ­positive, som hjelpsom. Her har vi en stor jobb å gjøre sammen, fastslår hun.

Heldigvis er det mulig å gjøre noe med ­dette, gjennom data. Hun ber publikum tenke litt på hva vi mener med data, og kommer med eksempler på data i løpet av de 15 minuttene hun har stått på scenen.

– Det har blitt gjort 288 millioner søk på Google, Amazon har solgt for 24 millioner ­dollar. I tillegg er det gjort 41 millioner tweets, hver av disse datapunktene er et signal som hjelper oss å bedre forstå hvem forbrukeren er, og hva de er opptatt av, fremhever e ­ ksperten og fortsetter: – Personlige tror jeg at den ­veksten vi vil se fremover er i de ­selskapene som f­aktisk evner å benytte seg av tekno­ logi, og hvordan de bruker den innsikten som ­dataen gir til å forutse forbrukerens behov.

At dette lett, er Børsum klar på at det ikke er. Hun råder bedrifter til å forsøke og ha det moro og å lære underveis.

– Hvis man ikke beveger seg ut i det, skjer det i hvert fall ingenting.

PENGER Å SPARE I fjor teamet Google opp med The Boston ­Consulting Group (BCG), for de så at det var mange selskaper som strebet med hvor de skal starte. Da snakket de med 40 selskaper på tvers av åtte industrier i fem ­forskjellige europeiske land, og det som overrasket ­ ­Børsum mest ved undersøkelsen, er det faktum at det kun var to prosent av lederne som hadde forståelse for hvor viktig automatisering, altså «machine ­learning», i både digitale ­strategier, men også generelle strategier er. I tillegg ­identifiserer BCG at det både er teknologiske og o ­ rganisatoriske faktorer som må på plass for suksess. De har også sett på hva som gjør at selskaper lykkes med digitaliseringen.

– De teknologiske faktorene som gikk igjen var evnen til et holistisk syn på kunden, altså ha fokus på kunden sin. Disse selskapene har en strategi som fokuserer på automatiserte personlige budskap, de måler de r­ esultatene

52

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

FOTO: PEXELS

SMARTTELEFONER Vi har 2,7 milliarder aktive smarttelefoner til en hver tid, og vi tar de opp og ser på dem i snitt 150 ganger i løpet av dagen.

på tvers av alle kampanjer, samt at de har evnen til å knytte dette sammen med overordnede mål for selskapet, forklarer hun, og fortsetter: – I det øyeblikket du klarer å ta de små ­prosjektene å knytte de opp mot det store overordnede ­målet, er det mye lettere å tørre å eksperimentere, for da er man ikke så synlig inne i sitt bitte lille prosjekt. Uten eksponering, eksprimering og ­ innovasjon, lærer man ingenting.

BCG så også at de selskapene som lykkes de eier de teknologiske avgjørelsene selv, så har de omstrukturert seg i forhold til hvordan de operer internt. De har oppgaven eller brukeren i fokus, og ikke i siloer. De har også

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

omorganisert seg i hvordan de jobber med sam­arbeidspartnere, for de trenger å ha det samme fokus.

– De er helt avhengig av å ha samme fokus for kompetansen går så fort, og det har blitt så stort. Når jeg begynte i Google hadde vi fire produkter, i dag har vi 85. Jeg har ikke sjans til å kunne de 85 produktene, derfor har jeg spesia­lister rundt meg som kan hjelpe meg.

Det er også noe med det å ha riktig kompe­ tanse. Det er en grunn til at de sier det er «utsolgt» for utviklere i Norge, de finnes ikke. Så er det analytikere, de som kan lese dataen og forstår hvordan den dataen kan brukes, sier

hun og påpeker at det er viktig å hele tiden ­tette kompetansegapet og gi rom for at man må lære å ta til seg ny kunnskap.

Rapporten avslutter med å si at de annon­ sørene som evner å jobbe på denne måten, har vist til en 20 prosent økning i inntekter og 30 prosent reduksjon i kostnader.

– Det er noe å ta med seg. Hvis man skal legge en strategi fremover nå hadde jeg tenkt – dere må være tilgjengelig, verdifulle, og ikke la partneren deres vente med det de ønsker å få hjelp til å gjennomføre. Lurer dere på hva som skjer om ti år, eller skal dere ta tak i det som skjer nå, avslutter hun.

54

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen.

Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade.

Bygget skal totalrehabiliteres.

Norges første Dette hotellet på Campus Ullandhaug skal gi studentene bedre innsikt i hotelldrift.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SINDRE ELLINGSEN

Ydalir hotell er en gave til Universitet i Stavanger og ­Stavanger by fra Smedvig familien i forbindelse med d ­ eres 100 års jubileum i 2015. Hotellet åpnet 14. mars i år, og så langt har det vært en suksess, ifølge Cecilie W. Melbye, ­daglig leder i Stiftelsen Ydalir, som er eier av hotellet.

– Vi ønsker at dette skal være et sted universitetet kan bruke til å huse sine gjesteforelesere og professorer, og det har de tatt godt imot. Vi har allerede mange bookinger fra Universitetets gjester, men også fra Ullandhaug miljøet ­generelt og øvrige besøkende til regionen, sier hun.

Ydalir er Norges første hotell på en campus og har 59 rom, hvorav 12 er leiligheter beregnet på langtidsboende.

Hotellet har en konferanseavdeling, peisestue, frokostsal og bar, og vil etter hvert også åpne egen restaurant.

Ettersom hotellet ligger et stykke utenfor selve by­ kjernen, vil også Ydalir merke at helgene er det som trekker ned gjennomsnitt belegget.

– Men så langt i april ser det veldig bra ut – vi har fullt hus mange av dagene. Det er vi godt fornøyd med etter å

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | YDALI R HOTELL

ha holdt åpen i drøyt to uker, sier hun og understreker at de skal jobbe videre med å bli kjent i markedet. Ydalir har allerede har fått mange gode tilbakemeldinger fra gjestene, og det er som kjent den aller beste markedsføringen.

Stiftelsens Ydalir sitt formål er å legge til rette for å ­bidra til utvikling av forskningsmiljøet ved Universitetet i ­Stavanger (UiS), og Stiftelsen skal blant annet dele ut ­midler av sin avkastning til forskningsprosjekter, professorater, doktorgradstipender og lignende aktiviteter ved UiS. I KONTINUERLIG UTVIKLING – Det er mye som skal utvikles fortsatt, og vi har startet litt forsiktig. Foreløpig vil vi tilby gjestene våre en god natt søvn, deilig frokost og flotte konferansefasiliteter. På sikt vil Ydalir også etablere egen restaurant forklarer hun og fortsetter: – Vi har også startet arbeid med å utvikle en samarbeidsmodell mellom Ydalir og hotellhøyskolen, slik at vi

56

OPPRINNELSE Ydalir var navnet pü hjemstedet til den norrøne jakt og vinterguden Ull, som man antar at Ullandhaug har sitt navn fra.

57

BESTANDIGHET Høy kvalitet og bestandighet kjenne­ tegner material­ valgene. De tre kubenes hoved­materiale er tegl, med beslag og takflater i ­messing.

Utstrakt bruk av tre og b ­ etong gir ­interiøret et ­eksklusivt preg med en lun ­atmosfære.

kan realisere målet om å gjøre Ydalir til et l­ærende hotell. Konseptet heter «Work ­Integrated Learning» og innebærer blant ­annet at driften tilrettelegges slik at deler av den kan inngå i et nærmere bestemt undervisnings­ program for studenter ved instituttet.

– Det er etablert et eget driftsselskap hvor de store hotellkjedene og flere lokale hotell og restaurant aktører selv er aksjonærer. Dette er et spennende konsept og representerer mange muligheter for næringen. I tillegg til å være en arena for forskning og utvikling, vil Ydalir også gi rom for å kunne gjennomføre ulike pilot­ prosjekter initiert av hotellbransjen selv. ­Dette skal selvsagt gå ubemerket hen for gjestene, både service og standard skal være vel så høy som på et kommersielt og profesjonelt drevet hotell, forklarer hun.

ARKITEKTUR Ydalir hotell er tegnet av Lund+Slaatto ­Arkitekter og er bygget av Kruse Smith. Bygg­ ingen startet i november 2016 og ble ferdigstilt i begynnelsen av mars 2018. Bygget er inndelt i tre mindre, kubiske volum, som til sammen danner en naturlig forplass; en velkomst­favn for besøkende og et samlende tun for alle

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | YDALI R HOTELL

beboerne. Ved at de tre kubene utgjør separate bygningsvolum som i posisjon er noe forrykket i forhold til hverandre, får hvert rom sin egen, unike plassering og henvendelse til ­omgivelsene. Korridorene utgjør et opplevelses­rikt forløp med sideveis gløtt og utsyn fra glassbroene som forbinder kubene.

58

2500 LEIETAKERE HAR DE SISTE 10 ÅR BENYTTET VÅR TJENESTE, KOSTNADSFRITT! Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte deg direkte. Ønsker du anonym oppføring er det mulig.

For mer informasjon kontakt Heiki Høyer-Andreassen på 40 22 23 47

REALINFORM www.realinform.no

Gründerånden står fortsatt sterkt i Stavanger I løpet av 8 måneder signerte Ipark 50 nye ­bedrifter til sine co-working fasiliteter, nå snur det i Stavanger.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SINDRE ELLINGSEN

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I PARK

60

61

- Vi konseptualiserer leieforhold som det er enkelt for de mindre leietakerne å forholde seg til. Vi tilbyr fleksible leiekontrakter, det er rimelig og alt er inkludert.

Innovasjonspark Stavanger er et internasjonalt senter for innovasjon, forskning og næringsutvikling med over 150 bedrifter og nærmere 1200 ansatte. Med beliggenhet på ­ Ullandhaug – midt mellom bysentrum og med ­Universi­tetet og det kommende nye Universitetssykehuset i ­Stavanger som nærmeste nabo – ligger Innovasjons­parken svært ­ sentralt plassert i regionen. De fleste leietakerne er e ­tablerte bedrifter innenfor kunnskapsintensive nær­ inger, forskning og utvikling. Men Ipark er også godt tilrettelagt for at m ­ indre, ny-oppstartede bedrifter kan leie ­kontorplass.

– Vi konseptualiserer leieforhold som det er enkelt for de mindre leietakerne å forholde seg til. Vi tilbyr fleksible leiekontrakter, det er rimelig og alt er inkludert. Du får en ­møblert arbeidsplass i landskap eller et kontor, tilgang til nett og printer, kaffe og resepsjonstjenester. I tillegg er alle øvrige fellesfasiliteter i Innovasjonsparken inkludert som felles møteromsavdelinger, personalrestaurant, verksted

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I PARK

og trimrom, sier Cecilie Melbye, daglig leder i Innovasjonsparken.

Dette er et lavterskel konsept som skal gjøre det ­enklere å være en oppstartbedrift. Med et leieforhold i Ipark kan man starte egen bedrift og samtidig ta del i et stort og ­profesjonelt miljø, ha tilgang på flotte møterom og ellers leve som en fullt etablert bedrift kan gjøre.

– Vårt bidrag gir en god start for nye og spennende ­bedrifter, og vi legger til rette for en enklere oppstartfase i så måte. Det er et stort spekter av næringer representert blant ­bedriftene i kontorfellesskapene; helse, HR, fornybar energi og ny teknologi, sier Melbye.

SPENNENDE FELLESSKAP På Ullandhaug finnes det nå fire ulike co-working spaces, noen har privat kontorplass og felles sosial sone, andre har

62

IPARK Ipark er et senter for innovasjon, forskning og nĂŚringsutvikling med over 150 bedrifter og nĂŚrmere 900 ansatte.

63

ULLANDHAUG På Ullandhaug finnes det nå fire ulike co-workingspaces med forskjellige typer kontorarbeidsplasser.

aktivitetsbasert arbeidsplass-løsning hvor en selv kan bestemme hvilken arbeidsplass i kontor­miljøet som passer best for øye­blikket.

I stedet for en fast kontorpult får man i stedet hele kontormiljøet som arbeidsplass og god anledning til samhandling med andre. Alle kontorfellesskapene er en del av Innovasjons­ parken, som består av ni ulike bygg, til sammen 50.000 kvadratmeter.

– Vi har cirka 150 leietakere totalt, det er et sterkt innovasjonsmiljø, hovedsakelig ­voksende bedrifter. I fjor fikk vi en ekstrem økning av oppstartbedrifter ut over de som inngår i innovasjonsparkens profesjonelle inkubator, forklarer Melbye, som mener at ­ dette er et tydelig signal på at aktiviteten i Stavanger øker.

– Det har vært tøffe tider i arbeidsmarkedet i Stavanger, og selv om det nå ser ut til å stabilisere seg og flere bedrifter ansetter igjen, ­viser entreprenørånden i Rogaland seg fortsatt sterk gjennom dette. Vi tar det som et signal

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I PARK

på at vi har gjort noe riktig for å imøtekomme dette markedet, når etterspørselen er så stor, påpeker hun.

Melbye opplever også at det gir gode syn­ ergier å kombinere oppstartsbedrifter med etablerte bedriftsmiljø, og hun har flere ­eksempler på at de små bedriftene i kontorfellesskapene har knyttet kontakt med de mer etablerte selskapene.

– Det har resultert i flere spennende samarbeids­ prosjekter og kunde/leverandør forhold. Det skapes mang en god dialog ved at de ulike selskapene benytter de samme fellesfasilitetene, som personalrestaurant, trimrom og møteromsavdelinger. Med litt egen­innsats er det enkelt å knytte nye kontakter, for­ teller hun.

I en spørreundersøkelse gjennomført i ­september 2017 blant bedriftene i innovasjons­ parken oppga 55 prosent av bedriftene som svarte at de har et formelt samarbeid med ­andre bedrifter i Innovasjonsparken.

I innovasjonsparken er det jevnlig en ­rekke arrangementer og samlinger, der det blir naturlig at ulike folk treffes. «Fin frokost» ­ er et godt eksempel, hvor man samles på ­morgenen for å spise frokost sammen, og to til tre ­bedrifter får muligheten til å presentere seg kort.

– Dette er vinn-vinn, både attraktivt for de som presenterer seg, og en god mulighet for de andre fremmøtte til å bli bedre kjent med naboen, sier Melbye.

I flere tilfeller generer kontorfellesskapene etter hvert sitt eget liv etter hvert. Vi opplever at bedriftene selv tar initiativ til felles sosiale aktiviteter, som julebord, «fredags-vaffel» og lignende.

– Innovasjon oppstår ofte i krysnings­punktet mellom ulike næringer og i møter ­ mellom gründer og etablert næring. I Innovasjons­ parken har vi til rettelagt for at nettopp dette skal være enkelt og en naturlig del av hver­ dagen, avslutter hun.

64

FOTO: FORUS NÆRINGSPARK

FORUS COWORKING 1. januar startet Seabrokers Eiendom pilotprosjektet Forus Coworking i Vestre Svanholmen 4, og nå kan prosjektet bli utvidet til Vestre Svanholmen 14.

STOR SUKSESS MED COWORKING I Januar i år, startet Seabrokers Eiendom pilot­prosjektet Forus Coworking. Konseptet har allerede blitt så populært at de vurderer å utvide.

AV: SILJE RØNNE

Eiendomsbesitteren har lenge sett endringer i markedet og besluttet derfor å etablere en coworking-avdeling. De første leietakerne var Innosolutions, Ennox Technologies og Ditt Nettverk, og nylig er det tegnet leiekontrakter med aktører som ICE Norge og Bottegaard & Askø Agenturer.

– Konseptet er svært vellykket, og stadig flere leietakere med 1–20 ansatte oppdager muligheten for kontor i moderne og driftsøkonomiske bygg med muligheter for gode

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG

synergier. Her kan man samarbeide på tvers av bedrifter og dra nytte av fellesfunksjoner, sier kontrakts­ansvarlig Rolf Aarthun i Seabrokers Eiendom.

UTVIDELSE Nå er Forus Coworking-modellen utvidet i Vestre Svan­holmen 4 og Seabrokers Eiendom vurderer å etablere k ­onseptet også i Vestre Svanholmen 14.

– Det gode miljøet har ført til at ryktet har

spredd seg, og vi ser behov for å utvide. Vi har med våre fleksible bygg og moderne driftssystemer muligheter for enkelt å tilpasse alle arealer, sier Aarthun.

Seabroker Eiendom eier over 210.000 kvadrat­ meter næringseiendom og er en av Stavanger-regionens største eiendoms­ besittere. Flere av byggene har hittil vært ­typiske storbrukerbygg, men er bygget på en fleksibel måte som gjør at de enkelt kan til­ passes ulike leietakerbehov.

66

… det er mer der det kommer fra.

Kaffen på kontoret er den viktigste, men ikke alltid den beste.

Vi i Magnat Kaffehus har ingen planer om å bli størst. Nei, tvert imot. Vi skal samarbeide tett med de kundene som tenker som oss. Som deler vår lidenskap og som verdsetter gode råvarer, smak og punktlighet. Den samme repsekten vi har for god kaffe, har vi også for våre kunder.

www.magnatkaffehus.no | Kongens gate 6 (Inngang fra kirkegata), 0153 Oslo | salg@magnatkaffehus.no

HELLER SAMMEN ENN ALENE Forskning viser at coworking gjør deg lykkeligere.

AV: SILJE RØNNE

Emergent Research, GCUC og Jacob Sayles i Office Nomads publiserte et coworking ­studie i 2015, som viser at 89 prosent ­faktisk blir lykke­ligere av å være en del av et co­workingspace. Deres forskning viser at medlemmer i co­working-space reduser ensomheten som ofte er forbundet med å jobbe isolert, ­gjerne som freelance eller i en oppstartsbedrift.

Noen av de viktigste funnene de gjorde var at 87 ­prosent av respondentene ­rapportere at de møtte andre medlemmer av sosiale ­grunner, og 54 prosent sier at de sosialiserer med a ­ ndre medlemmer etter jobb, og/eller i ­helgene. 79 prosent svarte at coworking har bidratt til å utvide det sosiale nettverket, og 83 prosent rapporterte at det var mindre ensomme etter at de ble en del av et co­workingspace.

I forbindelsen med publisering av tallene skriver de at forskingsformålet for studiene

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG

i utgangspunktet ikke var å fokusere på den sosiale siden av coworking, derimot hvordan rollen er som arbeidsrelatert nettverks­spiller i et coworking nettverk. Det kom frem at faglige bånd forbedres i et coworking-­space.

82 ­prosent av respondentene rapporterte at de har utvidet sitt profesjonelle nettverk. 80 prosent sa at de spurte andre medlemmer om hjelp og veiledning. 64 prosent uttalte at ­deres coworking nettverk var en viktig kilde til ­arbeid og forretningsreferanser.

VERDIFULLT I 2017 skrev Iselin Kristine Mauseth, en master­ oppgave om coworking spaces, som sin av­sluttende del av en Master of Science i Business ved Handelshøyskolen Nord, som støtter mye av forskningen nevnt ovenfor. Det kommer blant annet frem at involveringen i et coworking space i stor grad kan forenkle

ressursanskaffelser i den entreprenørielle prosessen for gründeren. Hun opp­ ­ sumerer med følgende: Et coworking space tilbyr ­gründerne fysisk- og human kapital ressurser, som legger til rette for at det oppstår s­ osiale interaksjoner mellom medlemmene i det ­aktuelle coworking spacet. De sosiale inter­ aksjonene er med på å utvide gründerens nettverk. Å utvikle nettverksbånd viser seg å være svært verdifullt da flere opp­lever å få tilgang til nye ressurser som en ­trenger for å kunne realisere forretningsidéen som en ikke kunne innhentet på samme måte uten kontaktnettverket som en har opparbeidet seg på grunn av tilknytningen til coworking spacet. Denne måten å anskaffe seg ressurser på viser seg å være en bootstrapping strategi. Legitimitet ­viser seg å ikke være noe en får av selve co­ working ­spacet, men heller noe en får ved å ta del i «coworking» nettverket.

68

DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o

KANALPIREN 500 – 5.000 KVM KONTOR LOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning.

Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

5.500 KVM UTLEID TIL BOUVET OG OLAVSTOPPEN MED INNFLYTTING MAI 2018

KONTAKT Kristian Ur Megler, Eiendomsmegler 1

E: kristian.ur@em1.no T: 971 11 162

I WWW.OSLOAREAL.NO

info

TOG Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS

BIL OG PARKERING

SHOPPING

SYKKEL

Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

• Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

TIL LEIE: KONTORER I STAVANGER BUSINESS PARK, FORUS Stavanger Business Park er et fleksibelt og effektivt miljøbygg med meget god eksponering. Bygget har sentral beliggenhet på Forus, med meget kort reiseavstand til Stavanger Lufthavn.

Kontorlokalene er tilrettelagt for innredning med åpent landskap og cellekontorer, og har gode fasiliteter og fellesfunksjoner.

Bygget er på fem etasjer, som er bygget opp med en sosialsone mellom fløyene som har til hensikt å skjerme arbeidssonene og skape et best mulig arbeidsmiljø. Her er det plassert kaffemaskiner og sittegrupper.

Det finnes en rekke fellesfunksjoner, blant annet kantine, møteromspool, garderobeanlegg, treningsrom og bemannet resepsjon. I kjelleren er det eget parkeringsanlegg.

KAPH NÆR I N G S M EG L I N G

Gjennomgående høy standard og BREEAM klasse “very good”.

Utleie enheter fra 152 kvm og oppover til 6 300 kvm. Stor fleksibilitet for leie av enheter innenfor dette intervallet.

Eksempel på arealeffektivitet 3. etasje: • 17,5 kvm. pr ansatt ved 120 ansatte på 2 141 kvm (BTA) inkl. fellesareal.

• 15,9 kvm. pr ansatt ved 135 ansatte som er maks anbefalt arbeidsplasser.

Adr: Kontorveien 15.

Frode Krohn-Pettersen, 9008 4404 – frode@kaph.no

KA P H .N O

78

84

90

94

Det lysner i Stavanger

«Stengt» Forus åpner for ny næringspark

Markedspuls

Sparer stort på få meter

MARKED Hvor mange meter kan du gå?

73

parkeringsplasser. Og for ansatte er det ofte attraktivt å holde til sentralt, hvor det er kort vei til tjenester og mat og drikke.

For bedrifter som skal ut i markedet for å se etter nye lokaler blir det dermed en av­ veining mellom økonomi og hvor viktig den aller mest sentrale beliggenheten er. Det er gode grunner til å ha kort vei til kollektiv­ knutepunkt, men samtidig kan man stille spørsmål om det er verdt det hvis gang­ avstanden bare er noen hundre meter.

Vi tror de lokale prisforskjellene i de gode områdene nå er blitt såpass store at det er grunn til å tro at toppen i prisgapet er nådd.

Fokus på kostnader vil kunne bidra til at ­flere gjør som Infront, som flyttet på andre siden av gaten av Aker Brygge og sparte store ­penger på det. Det er grunn til å tro at disse «nest best»-lokasjonene kan få en bedre prisutvikling enn de aller beste i tiden fremover.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

I

alle år har det vært en kjent sak at de tre viktigste tingene i eiendoms­markedet er beliggenhet, beliggenhet og beliggen­het.

Og i løpet av den seneste tiden er mikro­ beliggenheten blitt enda viktigere, noe som gir seg utslag i store lokale for­skjeller i leiepris. Bare noen hundre meter «i feil retning» eller på «feil side av en vei» kan gi leiepris­forskjeller på flere hundre kroner per kvadrat­meter.

For leietakere betyr det at et valg om den mest sentrale beliggenheten sammenlignet med noen hundre meters gangavstand kan få store økonomiske konsekvenser. En bedrift som skal leie 1000 kvadratmeter må ut med 500 000 kroner mer for lokalene når pris­ forskjellen er 500 kroner per kvadratmeter.

Samtidig er kort beliggenhet til kollektivtransport regnet som svært viktig i særlig Oslo-området, hvor det er begrensninger i

Korte leiekontrakter AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Nesten halvparten av bedriftene i Stavanger-området har leiekontrakter som går ut i løpet av de neste to årene.

D

et kommer frem i Create Solutions’ Benchmarkrapport for første halvår 2018. Create Solutions har gjennomført en undersøkelse blant leietakere i Oslo-­ området. Bergen, Trondheim, Haugesund og Nord-Jæren (markedsrapport for første halvår). Der har de fått svar på spørsmål som hvor lang den nåværende leiekontrakten er, hvor mange år de har igjen av kontrakten, hvilke leiepriser de betaler og en rekke spørsmål om deres flyttemønster.

50 PROSENT UNDER TO ÅR Ifølge Benchmarkrapporten, svarte nesten 20 prosent av bedriftene på Nord-Jæren at de har mindre enn ett år igjen av leie­kontrakten.

Ca. 30 prosent av b ­ edriftene oppga at de har ett til to år igjen av leiekontrakten. Nesten 50 prosent av leie­takerne i Stavanger, Sandnes og det øvrige Nord-Jæren har dermed leie-

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

kontrakter som må reforhandles i løpet av de neste to årene.

Ca 30 prosent av bedriftene på Nord-­Jæren som svarte på undersøkelsen, oppgir at deres leiekontrakt går ut i løpet av tre til fem år, mens 13-14 prosent svarer at k ­ ontrakten går ut om seks til ti år. Resten har en leie­kontrakt som løper i mer enn ti år.

Ifølge Create Solutions henger kontrakts­ lengden sammen med størrelsen på ­bedriften. Jo større bedriften er, jo lenger løpetid er det på leiekontrakten.

BELIGGENHET, BELIGGENHET, ­BE­LIGGENHET Ifølge markedsrapporten til Create S olutions er leietakerne fra Nord-Jæren ­ mest opptatt av beliggenhet når de skal inn i nye lokaler. Og beliggenhet er blitt enda mer viktig for hvert år siden starten

på undersøkelsen i 2015. Samtidig har leie­ pris blitt et mindre viktig kriterium ved en flytteprosess. I 2015 var leiepris det viktigste kriteriet, nå er leiepris det tredje viktigste kriteriet, slått av beliggenhet og parkeringsmuligheter.

Arealeffektivitet og moderne ­ lokaler følger så på de to neste plasseringene, ­ mens kollektiv­ transport, servicetilbud og mulig­ heter for profilering teller minst for ­bedriftene fra Nord-Jæren.

Markedet i Stavanger-området skiller seg dermed markant fra Oslo på flere områder.

I Oslo rangeres også beliggenhet på topp blant leietakerne, men parkering scorer langt ­lavere på skalaen for viktighet enn i Nord-­ Jæren. Samtidig er muligheter for kollektivtransport svært viktig i hovedstaden.

74

TIL LEIE: VERKSTED – GARASJE EIENDOM MED 12 000 KVM TOMT •

Nyere kombinasjonsbygg med arealer for service og vedlikehold av lastebiler og

Frode Krohn-Pettersen, 9008 4404

•

andre større kjøretøy. Videre kontorer for administrasjon og garderober for sjåfører.

– frode@kaph.no

•

1 900 kvm med verksted, lager etc. 650 kvm kontorer, spise- møterom, garderober etc.

•

Eiendommen er lokalisert i et nytt næringsområde like bak plogfabrikken på Kverneland.

•

Adr: Plogfabrikkveien 20

KAPH

KAPH

NÆR IN G S MEGL I N G

NÆRINGS MEGLING

TIL LEIE: KONTORER, LAGER OG VERKSTED I DUSAVIK •

Eiendommen er et nyere kombinasjonsbygg som inneholder kontorer, verkstedhall

Frode Krohn-Pettersen, 9008 4404

med traverskran og god takhøyde, lager og eller fin verksted.

– frode@kaph.no

•

1 600 kvm verksted, lager samt 750 kvm kontorer, møterom, garderober etc.

•

Traverskran på 12,5 tonn i deler av arealet. Store porter.

•

Eiendommen ligger meget gunstig til kommunikasjonsmessig. Kort avstand til E-39 gir meget gode kommunikasjon, særlig når den nye Eiganes- tunellen står ferdig i 2019.

•

Adr: Finnestadsvingen 1.

KAPH

KAPH

NÆR IN G S MEGL I N G

NÆRINGS MEGLING

FOTO: ­C REATE SOLUTIONS

1H 2017

2H 2017

Forus

14,8 %

19,4 %

Stavanger randsone

13,6 %

10,0 %

Stavanger sentrum

8,2 %

6,9 %

Risavika

3,2 %

2,8 %

Jåttåvågen

17,6 %

8,5 %

Sandnes sentrum

4,7 %

3,7 %

Dusavik

5,3 %

4,4 %

Sola

9,2 %

9,2 %

Sandnes randone

1,4 %

0,9 %

Randaberg

0,0 %

0,0 %

FOTO: MATSIUKPAVEL/SHUTTERSTOCK.COM

Sone / Område

BELLIGENHET VS. LEIEPRIS Beliggenheten er mer viktig for leietakerne i Stavanger-området enn leiepris. ­Stavanger sentrum scorer dermed høyt, selv om leieprisene der er mye høyere enn på Forus.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Utvikling

KILDE: CREATE SOLUTIONS

KONTORLEDIGHET

HAR GJENNOMFØRT UNDERSØKELSER Adm. direktør Rune Svindland i ­Create Solutions har gjennomført under­ søkelsen blant leie­ takere i Nord-­Jæren og byene Oslo, Bergen, Trondheim og Haugesund.

280 000 M2 LEDIG KONTORAREAL Create Solutions ble nylig skilt ut som et eget selskap fra Econ Consulting Group, og fikk Smedvig Eiendom inn på eiersiden.

Rune Svindland, adm. dir. Create Solutions AS, startet kartleggingen av alle nærings­ eiendommene i Stavanger-området etter at han så et ekstremt stort marked for nærings­ eiendom, men som var veldig underanalysert og lukket. Først ble hele eiendomsmassen kartlagt, noe som viste store avvik sammenlignet med offentlige registre. Deretter ble eiendomsinformasjonen satt sammen med informasjon om selskapene som leier ­lokaler og mye annen informasjon. Etter at hele Nord-Jæren var blitt kartlagt, ble den ­samme jobben gjort i Bergen og Trondheim, og nå jobbes det for fullt med å kartlegge Oslo-­ markedet.

Create Solutions har også gjennomført under­ søkelser blant leietakerne, noe som har gitt markedsrapporten og benchmark­ rapporten for første halvår 2018.

Ifølge Create Solutions var det ved siste telling (desember 2017) et totalt kontorareal på Nord-Jæren på ca. 2,3 millioner kvadratmeter. Det står 280 000 kvadratmeter ledig kontorareal (12,2 prosent), hvorav nærmere 182 000 kvadratmeter er ledig areal i kontorbygg på Forus.

76

TIL LEIE: KONTORER I ØSTRE BYDEL •

Kontorlokaler for utleie i markant kontorbygg.

•

Enheter på 273 – 640 og 675 kvm er ledig for utleie. Andre arealer kan vurderes.

•

Ostehuset, Tau Scene og butikker i 5O Øst er like i nærheten.

•

I bygget som hovedsakelig er et kontorbygg er det ledig både enkle kontorer

Frode Krohn-Pettersen, 9008 4404 – frode@kaph.no

og hele kontor fløyer med nydelig utsikt. Det er også eget flott møterom og stor kantine.

•

KAPH

Adr: Støperigata 38

KAPH

NÆRI NG S MEG L IN G

NÆR I N G SMEG LI N G

TIL LEIE: KONTORER, LAGER OG VERKSTED PÅ FORUS • •

Eiendommen er et nyere kombinasjonsbygg som inneholder kontorer, verkstedhall

Adr: Moseidveien 17.

med 20 tonns traverskran og god takhøyde, lager og eller areal til lett produksjon.

Frode Krohn-Pettersen, 9008 4404

1 900 kvm verksted, lett produksjon, lager etc.

– frode@kaph.no

1 250 kvm kontorer, møterom etc.

Uteområde etter avtale. Fleksible arealer som kan deles.

•

Fellesområder med garderober, kantine, resepsjon etc.

•

Eiendommen ligger meget sentralt på Forus vest ii første rekke mot Solasplitten med gode profileringsmuligheter. Gode kommunikasjon til hovedveinettet.

KAPH

KAPH

NÆR IN G S MEGL I N G

NÆRINGS MEGLING

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Syv av ti kontorområder i Stavanger har uendret eller lavere ledighet enn for et halvt år siden.

DET LYSNER I STAVANGER D

et kommer frem i DNB Næringsmeglings markedsrapport for første halvår. Men selv om trenden har snudd i flesteparten av kotorområdene, har den totale kontorledigheten i regionen økt fra 11,5 prosent i andre halvår i fjor til 11,9 prosent i årets første halvår. Årsaken til ledighets­ oppgangen er hovedsakelig at Statoil flytter fra deler av to kontorbygg på Forus. Dermed spretter kontorledigheten på Forus kraftig opp fra 14,6 til 19,4 prosent.

Statoil skulle opprinnelig ut av til sammen 65 000 kvadratmeter kontorlokaler på Forus, men selskapet meldte i fjor høst at det likevel skal leie 6100 kvadratmeter av arealet av gård­eieren Seabrokers.

TING TAR TID «Fremover forventer vi at kontorledig­heten vil flate ut. Tross forventninger om god syssel­settingsvekst, tror vi det vil ta tid før

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

veksten slår fullt ut i etterspørselen e ­tter kontor­lokaler», skriver DNB Nærings­megling i rapporten. Det vises til at mange selskaper nå har god kapasitet til å vokse innenfor sitt eksisterende kontorareal etter at de har gjennomført opptil flere ned­bemanningsrunder.

Selskapene er dermed godt rigget for ny vekst igjen, uten at de trenger å leie større areal.

I tillegg er det planlagt nye kontorbygg på til sammen 50 000 kvadratmeter de neste to årene, som også bidrar til at det vil ta ­lengre tid før vi ser en markert nedgang i ­ledige kontor­lokaler.

Samtidig melder DNB Næringsmegling om optimisme i regionen, noe som også har fått flere eiendomsinvestorer til å kjøpe nærings­ eiendom i Stavanger. «Vi ser økt optimisme i Stavangerregionen om dagen, og ­kontrastene er store til hvordan markedet har vært de

78

FOTO: SHUTTERSTOCK

SENTRUM Stavanger sentrum har færrest ledige lokaler og høyest leiepriser.

79

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

12,3% Differanse kontorledighet Jåttåvågen Q3-17 vs. Q1-18.

siste årene. Konjunkturbarometrene peker oppover, arbeidsledigheten synker og sysselsettingsprognosen for regionen indikerer en god sysselsettingsvekst i det vi går inn i 2018», skriver næringsmegleren.

Område

Høy standard

Toppnivå

Randaberg

1.000-1.300

1.400

0,0 %

0,0 %

Sola

1.000-1.300

1.500

6,8 %

5,1 %

Risavika

1.000-1.300

1.400

2,8 %

2,8 %

Sandnes randsone

1.000-1.300

1.400

0,9 %

0,9 %

Sandnes sentrum

1.200-1.600

1.950

3,7 %

4,7 %

Dusavik

1.000-1.300

1.500

4,5 %

3,2 %

1.100-1.500

1.800

9,1 %

12,7 %

Stavanger sentum

1.800-2.300

2.600

6,0 %

7,3 %

Jåttåvågen

1.600-2.000

2.200

8,5 %

20,8 %

Forus/Lura

1.000-1.300

1.600

19,4 %

14,6 %

Stavanger randsone

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Kontorledighet Q1-18

Kontorledighet Q3-17

LAV LEDIGHET I SENTRUM Det er Stavanger sentrum som har de ­høyeste leieprisene for kontorlokaler i Stavanger-­ regionen. Toppleien i CBD (det sentrale business­distriktet) i Stavanger er ifølge DNB Næringsmegling 2600 kvadratmeter. Leie­ takere som vil leie kontorlokaler med høy standard i Stavanger sentrum må ut med mellom 1800 og 2300 kvadratmeter, avhengig av objektenes standard og mikro­beliggenhet.

Bare 6 prosent av lokalene i Stavanger ­sentrum står nå ledige for leietakere. Det er ned fra 7,3 prosent for et halvt år siden.

For større leietakere har det vært et problem at det er få tilgjengelige lokaler ­ over en viss størrelse i Stavanger sentrum.

Dette jobbes det imidlertid med nå, og både utviklingen av Herbarium (Straensenteret) og Ankerkvartalet vil gi store arealer midt i ­sentrum med svært høy standard. De to nye byggene vil kunne konkurrere med Hinna Park om store og attraktive leietakere.

Ifølge Dagens Næringslivs seneste leie­ prispanel falt leieprisene i Stavanger ­Sentrum (høy standard) med ca. 7,5 prosent fra toppen i 2014. DNB Næringsmegling ­mener det i­ llustrerer at prisene har holdt seg godt sammenlignet med de oljerelaterte områdene. «Vi tror likevel at sentrumssonene, med sin lave ledighet, vil være blant de første

80

EIENDOMMEN SOM HAR ALT DU BEHØVER Kanalsletta 3 på Forus i Stavanger har alle fasiliteter du forventer å finne i et moderne kontorbygg, pluss litt til.

F rukt h a ge n 4 . etg.

Eiendommen byr på arealeffektive kontorlokaler i Norges viktigste næringspark. Her finner du en rekke sosiale soner, med blant annet kaffebar, en solrik og stor takterrasse, eget treningsrom, samt et eget Vaffelhus hvor kantinepersonell disker opp med rykende ferske vafler. I tillegg har bygget en egen frukthage med fersk frukt.

Ka f feb a r 2. etg.

Vi har fleksible arealer for bedrifter mellom 50 og 800 ansatte.

F

U OR

S S -

A TA V

NG

ER

J a rle H o lm en ( M ) 4 81 3 6 3 7 7 (E) j a rle.h o lm en @ em 1 .n o

Vaf felhu set 3. etg .

Tr e n in g sr o m 1. etg .

FOTO: HINNA PARK

HØY UTLEIEGRAD Det er blitt leid ut mye på Hinna Park det seneste halvåret.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

som opplever en leieprisoppgang i takt med høyere etterspørsel og en normalisering av markedet», skriver næringsmegleren.

MINDRE LEDIG I JÅTTÅVÅGEN Det området som har hatt skarpest nedgang i kontorledigheten, er Jåttåvågen/Hinna Park.

Ifølge DNB Næringsmegling var over ett av fem kontorbygg ledige (målt i antall kvadrat­ meter) for bare et halvt år siden. Nå er ledig­ heten nede i 8,5 prosent. Oslo Areal har blant annet signert en stor leiekontrakt med Bouvet for 5000 kvadratmeter på ­Kanalpiren.

De fleste byggene i Jåttåvågen er nye og holder dermed høy standard. De mange ­ledige lokalene de seneste to-tre årene har imidlertid bidratt til at leietakerne kan få leid topp moderne kontorlokaler til m ­ ellom 1600 og 2000 kroner per kvadratmeter.

Topp­nivået i Jåttåvågen er registrert til 2200 ­kroner per kvadratmeter.

«Området befester sin attraktivitet, og

kan vise til flere signeringer siste halvår.

Konsulent­ selskapet Bouvet sin signering av 5 000 kvadratmeter på Kanalpiren er et godt eksempel på dette, men det er også ­eksempler på intern vekst hvor eksisterende leietagere ønsker mer areal», skriver DNB ­Næringsmegling om Jåttåvågen.

BEINTØFT PÅ FORUS Det tøffeste området i Stavanger-regionen er Forus, som både har stor prosentvis ledighet og et svært stort areal med lokaler. Ifølge DNB Næringsmegling har kontorledigheten på ­Forus /­ Lura steget fra 14,6 prosent for et halvt år siden til 19,4 prosent nå. Leietakerne kan velge og vrake mellom lokaler, noe som også gir seg utslag i lave leiepriser. Kontorlokaler med høy standard på Forus har leie­priser på mellom 1000 og 1300 kroner per kvadratmeter.

Toppnivået er på 1600 kroner meteren, et nivå som faktisk er 200 kroner lavere enn de laveste husleiene for bygg i ­sentrum med høy kvalitet.

82

Utleie

Utleie

Sandnes Christian Rådhusgata 3 - toppetasjen i Havneparken Forus August Thoringsvei 7. Takterrasse - Høy kvalitet - Toppetasje Havneparken et ambisiøst byutviklingsprogram for indre del med av Vågen i Sandnes sentrum. etableres kontorer, servicerettet Eiendommen er fremstår velholdt med en tiltalende fasade, samt god beliggenhet på ForusHer Vest.

De ledige lokalene er fordelt over næring, etc.inntil På nabotomten er byggingen av det nye Rådhuset i Sandnesavogså Videre er det besluttet to etasjerrestauranter og kan romme ca. 150 arbeidsplasser.

Lokalene består idag i hovedsak åpneigangsatt. kontorlandskap, cellekontorer og møterom, vil omog ønskelig endres og tilpasses ønsker og behov, bådeDe med tanke på størrelse, løsninger.

På bygging avmen næringsboligprosjektet “Ovalen” påleietakers den andre tilstøtende tomten. ledige lokalene ligger istandard byggets og 2. og 4. byggetog finnes et bredt servicetilbud og fellesfunksjoner resepsjon, kantine og takterrasse til eksklusiv etasje kan tilpasses leietakers behov og ønsker. P.t. ersom det felles mye åpent landskap.

Etasjen kan om ønskelig ogsåbruk. delesHøy i mindre arealeffektivitet med lavt fellesarealpåslag. Eiendommen har et godt innarbeidet drifts- og servicenivå med leveranser fra seksjoner fra ca. 100 kvm. Bygget har felles garderobeanlegg, med innvendig sykkelparkering, tørkeskap og dusjer. Meget god profesjonelle aktører. Lokalene kan om ønskelig leies ferdig møblert. Ta gjerne kontakt for visning! nybygg-standard. De aktuelle arealene har flott utsikt mot havnen/sjøen. Tilgang til stor takterrasse like utenfor kontorene.

Kontakt Kontakt: Email Email: Telefon Telefon:

Eiendomstype: Eiendomstype Kontorlokaler Kontorlokaler BTA Ca.1 2300 550kvm kvm BTA: ca.

Ref. nr 11160039 Overtakelse: Etter avtale Overtakelse Etter nærmere avtale Parkering God parkeringsdekning på eiendommen

Kristian KristianUrUr kristian.ur@em1.no kristian.ur@em1.no 971 11 162

971 11 162

Utleie

Utleie

Sandnes sentrum Langgaten 17 Forus Christian August Thoringsvei 7. Takterrasse - Høy kvalitet - Toppetasje 3. etasje: Kontorer medvelholdt tilhørende fasiliteter.

I dagfasade, innredet for med 15 arbeidsstasjoner, cellekontorer ulik størrelse.

Det over er Eiendommen fremstår med en tiltalende samt god beliggenhethovedsaklig på Forus Vest.

De ledige ilokalene er fordelt itotillegg toog møterom, der det ene størrelse somLokalene åpner forbestår felles idag samlinger.

Lokalene er lyse og moderne, cellekontorer og har vært gjenetasjer kan romme inntil ca.har 150en arbeidsplasser. i hovedsak av åpne kontorlandskap, og møterom, men vil om med ønskelig og tilpasses leietakers ønsker og behov, både og med tanke på størrelse, løsninger. nom en rehabilitering bla. endres nytt ventilasjonsanlegg som gir lokalene et moderne tidsriktig uttrykk.

Detstandard er i stor og grad benyttetPå bygget finnes med et bredt servicetilbud og fellesfunksjoner som felles resepsjon, kantineved og takterrasse til midt eksklusiv bruk. Høy kontorfronter store glassfelt. Teppefliser på gulv. Særdeles sentral beliggenhet “Lanternen”, i Langgata. arealeffektivitet med lavt fellesarealpåslag. Eiendommen har et godt innarbeidet drifts- og servicenivå med leveranser fra Ca. 100 meter til Rutebilstasjonen (“Ruten”), som er et knutepunkt for kollektivreisende med buss, så vel som tog. profesjonelle aktører. Lokalene kan om ønskelig leies ferdig møblert. Ta gjerne kontakt for visning!

Kontakt Kontakt: Email Email: Telefon Telefon:

Kristian KristianUrUr kristian.ur@em1.no kristian.ur@em1.no 971 11 162

971 11 162

Eiendomstype: Eiendomstype Kontorlokaler Kontorlokaler BTA Ca. kvm 2 550 kvm BTA: 370 Ref. nr 11160039 Ref. nr: 11170047 Overtakelse Etter nærmere avtale Overtakelse: Etter Parkering God avtale parkeringsdekning på eiendommen rett Parkering: Korttidsparkering utenfor bygget, og parkeringsanlegg like ved.

Det er ikke ønskelig med nye store lagerbygg på Forus lenger. Det åpner for en ny næringspark rett utenfor Sandnes.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

«Stengt» Forus åpner for ny næringspark

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

84

FOTO: VAGLE NÆRINGSPARK

V

agle Næringspark, som eies av K2 Stavanger (40 prosent), NHP (40 prosent) og Sandnes Tomteselskap (20 prosent), har ambisjoner om å bli regionens lokalisering for logistikkbedrifter med behov for større arealer. Det er utviklingen på Forus som har bidratt til at den nye næringsparken, som ligger på Vagle i Gandal bydel i Sandnes, vinner nye brukere.

– Forus er delvis fullt for brukere av store arealer. Den type eiendommer blir regulert bort fra området. Spørsmålet blir da hvor disse brukerne skal være, sier megler og ­partner Thomas J. Middelthon i Colliers ­International til NæringsEiendom.

Han viser blant annet til at Asko har ­etablert seg syd for Ålgård.

– Dette er noe av bakgrunnen for at Sandnes har regulert tomteområdet hvor ­ Vagle Næringspark ligger. De vil legge til rette for logistikkrelatert virksomhet med større arealbrukere, sier Middelthon.

VAGLE Den nye nærings­ parken har allerede fått inn Posten og Rema 1000.

POSTEN OG REMA 1000 Blant bedriftene som allerede har inntatt Vagle Næringspark er Posten Norge og Rema 1000.

Posten Norge har allerede kjøpt en s­tørre tomt i næringsparken for å bygge et nytt hoved­ lager for regionen. Samtidig har NHP utviklet en tomt for Rema 1000, hvor det blir hoved­ lager for Rema distribusjon. De to ­byggene er på til sammen 42 000 kvadratmeter.

– Posten og Rema 1000s valg sier litt om attraktiviteten for dette området, sier ­Middelthon.

85

Pål Njærheim er daglig leder i K2 S ­ tavanger.

Han opplever bra interesse for tomtene og forventer at tomtene som nå er regulert vil få inn brukere i løpet av ikke så altfor lang tid.

– Samtidig jobber vi med å regulere nye tomter fra 2019. Totalt er hele planområdet på rundt 1000 mål, men det er inkludert ­veier og alt. Nytt næringsareal vil trolig bli på ­mellom 500 og 600 mål, fortsetter Njærheim.

TO TOMTER SOM KAN DELES OPP Tomtene som er ledige nå er en tomt på ca.

30 mål som kan deles opp i mindre tomter.

Tomten er byggeklar og ferdig opparbeidet.

Et nytt bygg kan være innflyttingsklart fra tredje kvartal 2019.

Den andre tomten er på 14 mål og kan også deles opp. Tomten er byggeklar og ferdig opparbeidet, og et nytt bygg kan tas i bruk fra tredje kvartal 2019.

IKKE ØNSKET PÅ FORUS Det er flere kombinasjons- og lagerbygg på Forus, men reguleringen legger ikke opp til at det skal bygges nye sentrallager på Forus.

Også plasskrevende vareutsalg sliter med å få gehør for å få være på Forus, et område hvor en av fem kvadratmeter lokaler står ledig.

Det er særlig behovet for parkeringsplasser som fylkeskommunen ikke ønsker skal bli dekt for virksomheter som Ikea og annen storhandel på Forus.

Handel skal heller ikke utvides på ­Forus, med unntak av nærbutikker i kjerne­ områdene.

Små gründer­ bedrifter inntar Forus Etter oljekrisen har flere gårdeiere lagt til rette for at små gründerbedrifter kan flytte inn i bygg med store vekstmuligheter på Forus.

AV: DAG–JØRGEN SALTNES

D

e mange ledige byggene på Forus gir store muligheter for oppstarts­ bedrifter i Stavanger-regionen.

Leie­ prisene er lave, samtidig som ledig ­areal i flere bygg gir muligheter for fleksible ­løsninger for bedrifter som skal vokse i ­tiden fremover. Leder for Eiendoms­megler 1 ­Næringseiendom Stavanger, Jan Inge Røyland, forteller om ­flere gårdeiere som nå ­jobber for å få inn flere ­mindre leietakere.

– Gårdeiere som kan omstille seg og som ikke venter på den store enbrukeren, er de som vil lykkes på Forus. Jeg skal ikke si at det ikke kommer store kontrakter lenger, men det vil bli langt færre av dem i årene fremover.

På Forus har det vært slik at man har fått inn en stor leietaker på 10-15 000 kvadrat­meter, og så har de bygd nytt. Det blir ikke så mange av disse kontraktene fremover, sier Røyland.

FRA ENBRUKER TIL FLERBRUKER Han forteller om Koppholmen 6 på ­Forus som sto ledig etter at en stor leietaker flyttet ut.

– Vi konsentrerte oss derfor om å få inn mindre leietakere, sier Røyland.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Røyland forteller at gårdeier Køhlergruppen bygde om bygget fra et enbruker- til fler­ brukerbygg, og at det ble jobbet grundig med å fylle opp.

En av leietakerne som har flyttet inn i Koppholen 6, er gründerselskapet Boost AI. Selskapet, som har en tilknyttet råd­ giver som er verdensledende på kunstig intelligens, telte i startfasen åtte ansatte. ­ Nå er de ifølge selskapets hjemmeside over 50 ansatte i l­okalene på Forus. ­ Selskapet leverer t­jenester til over 40 større sel­ ­ skaper i hele Europa. Den første kunden var ­Sparebanken 1 SR Bank, som byttet ut kunde­behandlerne med den norskutviklede kunstige ­intelligensen.

MÅ TILBY NOE MER Med en rekke mindre oppstartsbedrifter som vurderer å leie på Forus, må gårdeierne tilby noe annet enn det de har tilbudt de store ­enbrukerne.

– De må bygge opp et serviceapparat. Alt fra bedre kantine til ulike tjenester som gir nytte til leietakerne, sier Røyland.

86

FOTO: EIENDOMSMEGLER 1 NÆRINGSEIENDOM

MULIGHETER PÅ FORUS Leder for Eiendoms­megler 1 Nærings­eiendom ­Stavanger Jan Inge Røyland forteller om muligheter for både oppstartsbedrifter og gårdeiere som satser på dem på Forus.

Utleie

Utleie

Forus Forus

Christian AugustThoringsvei Thoringsvei 7. Takterrasse Høy kvalitet - Toppetasje Christian August 7. Takterrasse - Høy- kvalitet - Toppetasje

Eiendommen samt med med god god beliggenhet Forus Vest.

De ledige ledige lokalene Eiendommenfremstår fremstår velholdt velholdt med meden entiltalende tiltalende fasade, fasade, samt beliggenhet på på Forus Vest. De lokalene er er fordelt fordelt over over to etasjer ogromme kan romme ca.arbeidsplasser.

150 arbeidsplasser.

Lokalene i dag i hovedsak åpne kontorlandskap, cellekontorer to etasjer og kan inntil inntil ca. 150 Lokalene bestårbestår idag i hovedsak av åpneavkontorlandskap, cellekontorer og møterom, men vil om ønskelig endres ogog tilpasses leietakers ønsker ogog behov, både med tanke påpå størrelse, standard ogog løsninger. På og møterom, men vil om ønskelig endres tilpasses leietakers ønsker behov, både med tanke størrelse, standard bygget finnes et bredt servicetilbud fellesfunksjoner som felles resepsjon, kantine og takterrasse eksklusiv bruk.

Høy løsninger.

På bygget finnes et bredt og servicetilbud og fellesfunksjoner som felles resepsjon, kantine ogtiltakterrasse til eksklusiv bruk. arealeffektivitet med lavt fellesarealpåslag. Eiendommen har et godt innarbeidet drifts- og servicenivå med leveranser fra Høy arealeffektivitet med lavt fellesarealpåslag. Eiendommen har et godt innarbeidet drifts- og servicenivå med leveranser fra profesjonelle aktører. Lokalene kan om ønskelig leies ferdig møblert. Ta gjerne kontakt for visning! profesjonelle aktører. Lokalene kan om ønskelig leies ferdig møblert. Ta gjerne kontakt for visning!

Kontakt Kontakt: Email Email: Telefon Telefon:

Eiendomstype: Eiendomstype BTA BTA: Ref. nr Ref. nr: Overtakelse Overtakelse: Parkering Parkering:

Kontorlokaler Kontorlokaler Ca.100 2 550 Ca. - 2kvm 550 kvm 11160039 11160039 Etter nærmere avtale Etter God avtale parkeringsdekning på eiendommen God parkeringsdekning på eiendommen

Kristian KristianUrUr kristian.ur@em1.no kristian.ur@em1.no 971 11 162

971 11 162

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

OPTIMISME I 2018 AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Stavanger-bedriftene ser økt aktivitet og flere ansatte i 2018.

E

tter noen knallharde år, ser det ut til at optimismen er tilbake i Stavanger-­ regionen. Gjennom 2017 falt arbeids­ledigheten fra 4,5 til 3,1 ­prosent, og ­ bedriftene hadde et bedre 2017 enn ­ventet. Ifølge konjunkturbarometeret til SR Bank venter et flertall av bedriftene som har svart på undersøkelsen (600 respondenter) høy vekst i omsetningen, god vekst i ordre­ reserven og en økning i antall ansatte i 2018.

Så mye som 10 000 nye arbeidsplasser kan bli skapt i ­Rogaland. ØKT OMSETNING Create Solutions’ markedsrapport for ­første halvår 2018 bekrefter funnene i SR Banks konjunktur­ rapport. På spørsmål om omsetnings­ forventninger de neste 12 ­ månedene svarer 70 prosent av bedriftene på Nord-Jæren at omsetningen forventes å bli høyere. Til sammen­ligning var det henholdsvis 54 og 41 prosent som ­ventet høyere omsetning for de to fore­ gående årene.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Rundt 25 prosent av respondentene i C ­reate Solutions’ undersøkelse venter ­uendret omsetning de neste 12 månedene, mens bare 6 prosent venter lavere omsetning.

– Det har vært et markant skifte i omsetnings­ forventningene, sier CEO Rune Svindland i Create Solutions.

Også lønnsomheten er på vei oppover i Stavanger-området, ifølge markeds­rapporten til Create Solutions. Hele 66 prosent av respondentene svarte at lønnsomheten ­ ­forventes å bli høyere de neste 12 månedene.

Tilsvarende tall de to foregående årene var henholdsvis 50 og 43 prosent.

28 prosent ser uendret lønnsomhet, mens bare 6 prosent har forventninger om lavere lønnsomhet.

TRENGER FLERE FOLK… De gode utsiktene har også påvirket bedrift­ enes bemanningsplaner. Nå svarer nesten to tredjedeler av bedriftene i undersøkelsen til Create Solutions at det er behov for flere ansatte de neste 12 månedene. Svindland ­

­ aller det er «et tydelig skifte i bemanningsk behovet fra i fjor». Året før var det nemlig litt over 50 prosent som ville ansette flere folk.

Nesten 55 prosent av bedriftene skal ­ansette mellom en og fem de neste 12 måne­ dene, mens over 10 prosent vil ansette ­mellom seks og femten nye medarbeidere. …MEN TRENGER IKKE STØRRE ­LOKALER Men selv om bedriftene i regionen opp­lever økt aktivitet, økt lønnsomhet og økt behov for bemanning, gir det ikke utslag i økt areal­ behov. Mye tyder på at mange av bedriftene allerede leier for store lokaler for dagens virksomhet, og at de derfor har tilgjengelig areal for vekst gjennom de eksisterende leieforholdene.

Ifølge Create Solutions’ markedsrapport for første halvår har hele 73 prosent av bedriftene samme arealbehov de neste 12 månedene som i dag. 19 prosent har et økt arealbehov, mens 9 prosent har et lavere areal­behov.

88

FOTO: STATOIL/GRAFISK, GEOLOGI & PRINT

VIKTIG UTBYGNING Johan Sverdrup-­ utbyggingen har vært viktig for å holde farten oppe i oljeindustrien

FORVENTET AKTIVITET NORD-JÆREN

FORVENTET LØNNSOMHET NORD-JÆREN

SYSSELSETNING NORD-JÆREN

Omsetningsforventninger neste 12 mnd.

Lønnsomhetsforventninger neste 12 mnd.

Behov for nye arbeidsplasser neste 12 mnd.

80

80

60

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

Lavere 2015

Uendret 2016

0

Høyere 2017

40 30 20 10

Lavere 2015

89

Uendret 2016

Høyere 2017

0

0

1-5 2015

6-15

16-30 2016

31-50 2017

50+

KILDE: CREATE SOLUTIONS

0

50

VERDIEN AV EN KVADRATMETER KONTOR AV: HAAKON ALNES HØIBERG, ANALYTIKER I UNION GRUPPEN

Det har blitt færre ledige kvadratmeter kontor i Oslo, og verdien av en kvadratmeter har i snitt doblet seg siden 2009.

Likevel finnes det mange områder hvor kontorer er billigere å leie nå enn for få år siden. Hvordan kan dette ha seg?

I

kjølvannet av oljeprisfallet i 2014 fikk eiendomsbransjen for alvor kjenne på ­ en mer markert dualitet i kontorleie­ markedet. I Oslo sentrum knives det for ­tiden om plassen og leieprisrekorder står for fall. Samtidig finnes det en rekke bygg i rand­ sonene av byen som nærmest ikke lar seg leie ut uansett pris. De samme ­økende f­ orskjellene mellom «gode» og «dårlige» kvadratmetere ser vi i alle de største byene i landet. Dette skillet er kanskje aller t­ ydeligst i Stavanger og Bergen der ut­viklingen i s­ entrumsområdene sammenlignet med «olje­områdene» Forus og Sandsli/Kokstad har vært svært forskjellig.

Utviklingen i flere ulike enkeltområder har i stor grad vært ­isolert fra hverandre, og den aggregerte tilbuds- og etterspørselsbalansen har vært lite synlig i leieprisutviklingen i mange områder.

Vi ser imidlertid flere faktorer som under­ bygger at dette er en naturlig utvikling. Det

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

hele starter med en erkjennelse av at kontor­ areal har beveget seg vekk fra å være en rå­vare med en meterpris til å selges som skredder­ sydde produkter med en pris tilsvarende den samlede nytten av kontor­ tjenesten. Fra et teoretisk perspektiv er det flere viktige forklaringer på hvorfor spennet i leieprisene pr. kvadratmeter øker.

FLEKSIBLE KVADRATMETERE For det første har det over tid foregått en ­ gradvis dreining i hvordan bedrifter organiserer seg på kontoret. Der bedrifter ­ tidligere hadde behov for store celle­kontorer, høy parkeringsdekning, egne k ­ antiner, ­resepsjon og møterom har moderne kontor­ løsninger har blitt langt mer effektive. De mest effektive moderne kontorbyggene har typisk soner inndelt etter arbeidsform og er dimensjonert med tanke på at en andel av de ansatte ikke trenger en plass hver dag. Felles­

90

Haakon Alnes Høiberg, analytiker i UNION Gruppen.

tjenester deles på tvers av etasjer og organi­ sasjoner. Dette gjør at utnyttelsen av kvadrat­ meterne som leies er langt høyere, slik at mindre effektive kontorløsninger må tilby lavere kvadratmeterpris for å konkurrere.

FLEKSIBLE AVTALER I tillegg til hvor fleksibel en kvadratmeter kan være i bruk har enkelte aktører begynt å ­ eksperimentere med alternative pris­ funksjoner og tilbyr langt mer fleksible leie­ avtaler. Tradisjonelle eiendomsbesittere leier typisk ut arealer for eksklusiv bruk i en fastsatt periode, noe som tvinger bedrifter til å ta stilling til sitt kontorbehov de neste fem til ti årene. Moderne kontorhotelltjenester og «coworking spaces» tilbyr utleie av kontor­ plasser med kort bindingstid og dynamisk prising av fellestjenester. En bedrift i vekst kan med andre ord leie akkurat det an­tallet kontorplasser de har behov for, fremfor å

91

leie kontorer med plass til å vokse i. Bruk av møte­rom og andre fellestjenester betales for etter faktisk bruk. Leietakerne er dermed v ­ illige til å betale mer pr. kvadrat­meter på grunn av denne fleksibiliteten. Dette ­fenomenet har oppstått blant små bedrifter, men enkelte store aktører har etter hvert fulgt etter. M ­ icrosoft og IBM er blant flere store bedrifter som leier en betydelig andel av sine kontortjenester gjennom selskapet WeWork.

VERDIEN AV EN KONTANTSTRØM En tredje faktor som kan forklare hvorfor leie­ prisene i enkelte områder kan falle s­ amtidig som det generelle markedsnivået stiger, er at verdimultippelen som be­nyttes til å verdsette en kontantstrøm har blitt ­skarpere.

Yielden – som angir netto leieinntekter i prosent av total eiendomsverdi - har kommet ned i alle eiendomssegmenter. For utviklere

som planlegger eller er i ferd med å oppføre nybygg har den stadig lavere yielden gitt rom for å akseptere lavere leie uten at lønnsomheten i prosjektet svekkes. Om vi legger til grunn uendret byggekostnad og tomteverdi vil en yieldkompresjon tilsvarende den vi har sett i Oslo siste 4 år senke break-even leiepris med ca. 25 prosent.

«BELIGGENHET» Disse faktorene alene forklarer i­midlertid ikke hvorfor det i et rekordsterkt leie­ markedet saneres flere kontorbygg enn noen gang tidligere i Oslo. Det finnes en rekke ­eksempler på kontorbygg som har stått ledige i mange år som rett og slett ikke har latt seg leie ut.

Beliggenhet er som de fleste vet et viktig element for en eiendoms verdi - men kan det

I alle de største byene i Norge har vi sett at leie­ prisene har utviklet seg på en måte som ikke umiddelbart lar seg forklare ved å se på antall ­ledige kvadratmeter i markedet.

virkelig stemme at rekordmange beliggen­ heter i Oslo ikke lenger har verdi for kontorbrukere?

Beliggenhet er på mange måter en samle­ betegnelse for en rekke nyttefaktorer. I tillegg til nytten man får av bygg­tekniske ­kvaliteter som takhøyde, ventilasjon, ­ arkitektur, innredning og parkeringsdekning kommer en rekke beliggenhetsfaktorer som kollektivdekning, lysforhold og utsikt, nærhet til de ansattes hjem, kunder, tjeneste­ tilbud osv. Hovedforskjellen mellom disse er at beliggenhets­faktorene i langt større grad enn de byggtekniske er knappe goder.

Mange av nyttefaktorene knyttet til be­ liggenhet har blitt viktigere som følge av den brede overgangen fra bilbasert til kollektiv­ basert arbeidsreise. God kollektivdekning har naturligvis blitt en viktigere faktor som følge av dette. Men de ansatte som ikke ­kjører bil er gjerne også mer opptatt av å ha

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

et hyggelig nærområde og et godt tjeneste­ tilbud - ettersom de i større grad oppholder seg i området rundt kontoret.

Det utviskede skillet mellom arbeid og fritid har også bidratt sterkt til at hyggelige kontoromgivelser med et godt tjeneste­tilbud er blitt viktig. Vi opplever at bedrifter som ønsker å tiltrekke seg unge høyt ut­dannede ansatte i langt større grad enn tidligere er opptatt av å sitte sentralt. Å sitte i «riktig» område for sin bransje er viktig både med tanke på omdømmet som skapes og for eksponeringen mot kunder, partnere og ­ fremtidige arbeidstagere.

REKORDDYRT ELLER REKORDBILLIG? Betalingsvillighet pr. kvadratmeter er åpenbart noe gårdeiere er opptatt av, men det er i stadig mindre grad viktig for leietaker.

Leie­prisene i Oslo er for øyeblikket rekordhøye justert for inflasjon, men sett opp mot

den ­totale kostnaden av å holde en ansatt har ­prisen sjeldent vært lavere. Vi har sett at en rekke selskaper som flytter fra gamle ­ineffektive ­lokaler velger å benytte mellomlegget fra areal­besparelsen mot den gamle kontrakten til å oppgradere beliggenheten.

I alle de største byene i Norge har vi sett at leieprisene har utviklet seg på en måte som ikke umiddelbart lar seg forklare ved å se på antall ledige kvadratmeter i markedet. Viktige årsaker er, som vi har vært inne på, at leietakerne i større grad verdsetter sentrale beliggenheter, samtidig som den teoretiske minimumsleien gårdeiere er være villige til å akseptere for et råbygg har kommet ned. De ulike ­segmentene i kontormarkedet har med andre ord blitt mer isolert, slik at et stort totalt utbud i mindre grad påvirker mer definerte knappe goder. For å kunne si noe om framtidsutsiktene i kontorleiemarkedet må man i stadig større grad se på mer definerte segmenter.

92

KOMBINASJONSLOKALE | 86 – 1.654 KVM. | KOMBINASJONSLOKALE PÅ KALBAKKEN

STÅLFJÆRA 15 Kalbakken | 86 – 1.654 kvm.

• Lokalene består av kontorer, produksjonsareal/verksted og lager med egen lasterampe • Lokalet har egen inngang med god parkeringsdekning.

• Lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

• 1.etg 84 kvm kontor med eget toalett og te - kjøkken.

• 2.etg 827 kvm lager med 1 lasterampe.

• 3.etg 827 kvm kontor, lager, showroom.

KONTAKT Realist Næringsmegling | www.realist.no/utleie

Robert Andersen

Johan Gaupås

M - 459 05 322 E - ra@realist.no

M - 924 30 377 E - jog@realist.no

KONTOR OG LAGER | 200 – 900 KVM. | KOMBINASJONSLOKALE MED SENTRAL BELIGGENHET

ØSTRE AKER VEI 213 Kalbakken | 200 – 900 kvm.

• 300 kvm. kontor, 600 kvm. lager.

• Lokalene tilpasses leietagers ønsker og behov.

• God parkeringsdekning.

• Kjøreport.

• Enkel adkomst via E6, Riksvei 4 og Østre Aker vei.

• Lokalene fremstår som lyse og fine med kjøkken, toaletter, kontorer og møterom.

KONTAKT Realist Næringsmegling | www.realist.no/utleie

Robert Andersen

Johan Gaupås

M - 459 05 322 E - ra@realist.no

M - 924 30 377 E - jog@realist.no

Bedrifter kan spare store beløp på å flytte noen hundre meter vekk fra kollektivknutepunktene.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Sparer stort på få meter

S

tadig flere leietakere ønsker å «bo» tett på kollektivknutepunktene, noe som har bidratt til stadig større f­ orskjeller i leiepriser innad i ulike kontorområder. Eien­ dommene som ligger tettest på kollektivknutepunktene kan ha flere hundre kroner høyere leiepris per kvadratmeter enn de som ligger ti til femten minutters gange unna.

– Noen hundre meter kan absolutt gi et betydelig skille i leieprisene. Vi har gjort ­ noen målinger på det i samarbeid med Areal­statistikk de siste par årene for e ­ nkelte om­ råder. Vi anslår for eksempel at pris­ forskjellen er ca. 500 til 600 kroner per kvadrat­meter i Nydalen mellom beliggenhet i sentrum av Nydalen og på den andre siden av ringveien. For Lysaker er differansen rundt

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

400 kroner mellom beliggenhet ved lokket og lenger ut, sier analytiker Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling.

Samtidig forklarer han deler av pris­ forskjellen med at det investeres mer i eiendommene på de sentrale beliggenhetene.

SPARTE PÅ Å FLYTTE 100 METER En av kontorbedriftene som har spart ­penger på å flytte noen få meter, er børsnoterte ­Infront.

Selskapet har hatt ­lokaler i Fjor­dalléen 16 på Aker Brygge. Men I­nfront tegnet en leieavtale med Olav Thon E ­ iendomsselskaps bygg Vika Atrium i Munke­damsveien 45. Leie­avtalen er på syv år, og Infront flytter inn nå i april.

94

FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

SPARTE PENGER Infront sparte penger på å flytte fra Aker Brygge til Vika Atrium i Munke­ damsveien.

«Vi ser blant annet at en del ­leietakere ikke stiller krav til ­eksakt område, men har et krav om 5-7 m ­ inutters gange til kollektiv­knutepunkt.»

THOMAS RAMCILOVIC, analytiker i DNB Næringsmegling.

95

«Beliggenhet i bydelssentrum med bredt tjenestespekter bidrar også til høyere leie­priser.»

THOMAS RAMCILOVIC, analytiker i DNB Næringsmegling.

– I dag sitter vi i Fjordalléen 16, på Aker Brygge, og er veldig fornøyd med området, og det er her vi har våre kunder. Kontrakten vår går ut nå, og vi ønsket derfor å forbli i nær­ området. Derfor var Munkedamsveien et godt alternativ for oss, et mer nøkternt pris­nivå samtidig som det har en del ­kvaliteter som vi savner i dag, sa Max Hofer, Chief F ­ inancial Officer i Infront, til Narings­eiendom.no da det ble kjent at de skulle flytte.

I tillegg har Vika Atrium et mindre påslag for felleskostnadene enn på Aker Brygge, noe som gjør regnestykket enda mer attraktivt.

Munkedamsveien har ikke noen ­dårligere beliggenhet enn Aker Brygge når det ­gjelder gangavstand til kollektivknutepunktene, men eiendommene ligger på baksiden av Aker Brygge og har heller ikke den «­beste» Vika-adressen. Dermed blir ­ ­ leieprisene vesentlig lavere enn på Aker Brygge og ­ Tjuvholmen (som har enda lenger gang­ ­

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

avstand til Nationaltheateret stasjon enn Munkedamsveien).

KORT GANGE – Et sentralt element med tanke på hva som avgjør attraktivitet for mikrobeliggenhetene, er definitivt tilgangen til kollektivtransport.

Beliggenheter nær kollektivknutepunkter er etterspurte, spesielt nærhet til t-bane og tog.

Vi ser blant annet at en del leietakere ikke stiller krav til eksakt område, men har et krav om 5-7 minutters gange til kollektivknutepunkt, sier Thomas Ramcilovic.

Han trekker frem flere elementer som gjør kollektivknutepunktene viktige: • Dyrere/vanskeligere å bruke bil/parkere enn tidligere.

• En del ønsker ikke å kjøre av miljøhensyn.

• Stadig viktigere å tiltrekke seg rett ­kompetanse, enkel/kort reisevei bidrar til å gjøre en arbeidsgiver attraktiv.

• Nærhet til togstasjon gir større nedslagsfelt med tanke på rekruttering, enkel tilgang til fly for bedrifter hvor ansatte reiser mye etc.

BREDE TJENESTETILBUD Ifølge Ramcilovic er det ikke bare kollektivknutepunkt som avgjør attraktiviteten til en eiendom.

– Beliggenhet i bydelssentrum med bredt tjenestespekter bidrar også til høyere leie­ priser. På Skøyen er for eksempel beliggenhet i Karenslyst Allé høyest priset, noe høyere enn beliggenhet nærmere stasjonen. Det er selvsagt sentralt at KA er nære nok stasjonen og bussholdeplassene. Differensen mellom Karenslyst Allé og beliggenhet lenger unna stasjonsområdet er rundt 500 til 550 kroner per kvadratmeter. Også beliggenhet nær ­caféer, restauranter, kaffebarer, div. ­butikker

96

TEVLINGVEIEN 23 300-3 450 KVM

Foto fra oppussede lokaler

Eiendommen ligger inntil E6 og med fleksibel og enkel adkomst inn og ut av veinettet uavhengig av om du kommer fra sør eller fra nord. Trosterud T – bane ligger 270 m fra bygget (3 min gange). Det tar 8-9 minutter med bil til Oslo Sentralbanestasjon eller Flytoget på Lillestrøm. Buss og Flybussen stopper i umiddelbar nærhet.

Hva får du: • Bedriftsrestaurant • Møtesenter med moderne AV utstyr • Lounge - Chill-out sone • Innendørs sykkel- og bilparkering • El-bil parkering • Aircondition/Ventilasjon • Alarm • Bredbåndstilknytning (Cat 6) • Heis x 3 • Leie fra kr 1 290 pr kvm!

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme 938 73 746 cfb@newsec.no

1300 k vm u tleid

FOTO: NYEBILDER

gjør altså arbeidsgiver mer attraktiv, sier DNB-analytikeren.

Han mener at også image, prestisje og markeds­føring spiller inn for noen aktører.

– For eksempel når det gjelder beliggenhet i Dronning Eufemias gate kontra den andre siden av jernbanesporet, selv om nærhet til kollektivknutepunkt ikke er forskjellig, sier Ramcilovic.

Dette gjelder også Aker Brygge/Tjuv­ holmen/Haakon VIIs gate vs tidligere nevnte Munkedamsveien.

MYE Å SPARE For leietakerne kan det være mye å ­spare på å la de ansatte gå noen ekstra meter fra kollektiv­ knutepunktene. For en vanlig kontor­ bedrift med 40 ansatte som bruker 20 kvadratmeter per ansatt, er det snakk om 400 000 kroner i forskjell i årlig husleie når husleien er 500 kroner lavere per kvadrat­ meter ved noen hundre meters ekstra gangavstand. For større bedrifter blir husleieforskjellen enda større.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

PÅVIRKER EIENDOMSVERDIENE Mikrobeliggenheten til kontorbygg har ­naturlig nok også stor innvirkning på ­verdien av eiendommene. DNB Næringsmeglings analysesjef Gunnar Selbyg uttalte nylig på et seminar i Bergen at det er store for­ skjeller i verdiutviklingen for eiendommer som ­ ligger tett på kollektivknutepunktene og de som l­igger litt lenger unna. Han viste til at leieprisene på kontorlokaler mellom bygg som ligger i «indre» og «ytre» Lysaker nå er 405 kroner per kvadratmeter. I 2008 var prisforskjellen bare 85 kroner per kvadrat­ meter. Yield-differansen på eiendommene er på 0,60 prosentpoeng, og verdi­forskjellen på eiendommen som har gangavstand til kollektiv­knutepunktet og de som ikke har det er økt fra 9 til 41 prosent.

– Dette yieldpåslaget skyldes at det ­prises inn en økt risiko på beliggenheter lengre ­borte fra stasjonen, sa Selbyg ifølge Estate Nyheter.

DNB Næringsmegling definerer gang­ avstand til syv minutters gange.

SKØYEN Mer urbane kvaliteter har bidratt til at leie­prisene er høyere i Kareenslyst Allé enn i eiendommer ­nærmere Skøyen stasjon.

98

OLE DEVIKS VEI 2 408-2 475 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

Hva får du: • Heis • Sykkelparkering.

• Dusj/garderobe i kjeller • Parkeringsplasser ute og inne • Gjesteparkering • Mulighet for tilknytning til lunsjservering/kantine • Mulighet for lagerplass i kjeller

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme 938 73 746 cfb@newsec.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 200

4 400

3 700

2 700

9,2 %

+ 1,0 %

Bjørvika

3 500

3 100

2 700

2 300

1,9 %

- 3,6 %

Øvrige sentrum

3 600

3 200

2 600

1 900

4,3 %

- 0,1 %

Indre vest

3 200

2 700

2 100

1 800

2,8 %

- 0,5 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

8,2 %

- 2,5 %

Indre øst

2 800

2 000

1 700

1 300

2,5 %

+ 0,7 %

Skøyen

3 300

2 800

2 400

1 900

6,8 %

- 0,1 %

Lysaker

2 300

1 900

1 700

1 400

14,0 %

+ 0,8 %

Fornebu

1 900

1 700

1 300

1 200

11,9 %

- 2,1 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

4,9 %

+ 1,2 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

10,6 %

+ 0,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 700

1 500

1 200

17,2 %

+ 1,3 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,9 %

+ 0,2 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

7,8 %

- 0,7 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

4,8 %

- 0,4 %

2 100

1 700

1 400

1 200

8,1 %

- 0,1 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2001

2003

2005

2007

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEI EPRI SER

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

100

0

Nominell leiepris (h.a.)

OLE DEVIKS VEI 6 1 247 – 2 771 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

Hva får du: • Areal i 2. etasje (1 525 kvm) + areal i 3. etasje (1 247 kvm) – samlet 2 771 kvm ved bruk av egen interntrapp • Fremtidsrettede arbeidsplasser • Fleksible løsninger • Et spennende og attraktivt totalmiljø for ansatte og kunder • Store og gode vindusflater • Flott kantine • Stor takterrasse • Garderobe og dusjfasiliteter • Parkering med muligheter for el-lading • Sykkelparkering inne og ute Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme 938 73 746 cfb@newsec.no

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2018 og 2019.

KILDE: EIENDOMSSPAR

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

102

KILDE:EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S FERD IGSTILT I 2 018:

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­ FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

Adresse

Utbygger

21.000

Harbitzalléen 3-7

Møllergruppen Eiendom

26.000

15.000

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

11.500

Lørenveien 65

Stor-Oslo Prosjekt

Entra

9.500

Langbølgen 3-15

OBOS Forretningsbygg

Grenseveien 80

Bunde Eiendom

8.000

Øvrige prosjekter

Akersgaten 35/39

Storebrand Eiendom

7.500

Totalt

Rådhusgt. 5/Skippergt 13&15

Fram M.

7.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram M.

4.000

Hoffsveien 17

Fram M.

3.700

Adresse

Utbygger

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen Eiendom

3.000

Fyrstikkalléen 1

Fyrstikk Holding

36.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Vestbanetomten Feld D

Statsbygg

Adresse

Utbygger

Vitaminveien 4

Skanska

Dr. Eufemias gate 11

HAV Eiendom

Bøkkerveien 5

Höegh Eiendom

Kjørboveien 12-26

Totalt

Areal m2

95.200

Adresse

Utbygger

Areal m2

Freserveien 1,

Obos Forr.bygg

29.000

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

22.600

Bjørvika/Bispevika “Eufemia”

OSU

22.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

Dr. Mauds gate 10 Østensjøveien 16

15.000 6.500 12.850 80.350

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Totalt

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

Areal m2

Areal m2

2.400 56.400

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

Østensjøveien 40 & Brynsengveien 1

Pecunia

19.000

19.500

Hans Møller Gasmanns vei 9

Aspelin Ramm

15.000

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44

Pecunia

10.000

Ferd Eiendom

10.500

Philip Pedersens vei 9

NCC Property Development

10.000

Øvrige prosjekter

24.900

Øvrige prosjekter

13.200

Totalt

141.500

Totalt

67.200

103

Areal m2

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom/ Aspelin Ramm

42.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Tullinkvartalet

Entra

19.300

Dr. Eufemias gate 8

Braathen Eiendom

17.000

Øvrige prosjekter

Areal m2

65.365

Totalt

163.665

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2020: Adresse

Utbygger

Areal m2

Persveien 2+4+4b & Ulvenveien 91

Obos

85.000

Østre Aker Vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Höegh Eiendom

60.000

Strømveien 100

NCC Property Development

54.500

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Koksatorget

Selvaag

34.000

Rådmann Halmrasts vei 7,9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

Schweigaards gate 35-51

Bane NOR Eiendom

21.600 20.000

Øvrige prosjekter

187.800

Totalt

610.900

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2020:

TOTA LT P R OS JEKTER E TTER 2 02 0 :

3.151.000 02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.772.435

Totalt

2.376.435

104

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 0:

ROSENKRANTZ GATE 21 503 KVM TOPPETASJE

Det ledige lokalet ligger i 5. etasje (toppetasjen). Lokalet vil bli nyoppusset i topp moderne stand basis leietakers ønsker / behov. Sjarmerende loftsetasje, og med normal takhøyde. Lokalene vil fremstå som lyse og luftige, der også bakgården vil slippe mye lys inn i arbeidsområdene. Her bor man i hjertet av Oslo!

Hva får du: • Fin etasje på 503 kvm BTA – sentralt mellom Stortinget og Aker Brygge • Lokalene tilpasses leietakers behov og ønsker • Alt av offentlig kommunikasjon er i nærheten - trikk, buss, tog, Flytog og båt • Gateparkering eller i omkringliggende parkeringshus • Gård fra 1890-årene, som er betydelig oppgradert de senere år • Nytt ventilasjonsanlegg i 2011 • 2 dusjer i lokalet • Sykkelparkering i avlåst rom • Lokalet kan passe for ca 15-30 ansatte, avhengig av romløsning

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Appene inntar kontoret Nå kommer appene som skal gjøre arbeids­hverdagen enklere for leietakere og deres ansatte.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Den seneste tiden har stadig flere aktører kastet seg inn i markedet for å lage app­ ­ baserte tjenester og løsninger for ­leietakere.

Smedvig Eiendom har gått sammen med ­ Nils Olav ­Nergaard, Petter Alfsen og Simen Malmin om å etablere IT-selskapet Veni AS. Det nye ­ selskapet har store ambisjoner om å levere et bredt spekter av tjenester, egen­ utviklede ­produkter og infrastrukturløsninger til en ­rekke ­bransjer. For bygge- og eiendoms­ bransjen vil det bli ­ satset på smartbygg og ­løsninger for både gårdeiere og leietakere.

Blant annet kan det bli utviklet apper for overtidsmat, bestilling av skjorterens, ­parkering, treningssenter og andre tjenester som leietakere og deres ansatte har behov for.

NY APP Men Veni er ikke alene om å se i den r­ etningen.

4Service Gruppen, som blant annet eier kantine­ virksomheten De 3 Stuer, har utviklet en ny app.

– Vi ser på hva brukeren trenger for å benytte denne løsningen hver dag i bygget sitt. Et

eksempel er ved betaling i kantinen. Man kan slippe kantinekort og heller betale direkte i appen. Man kan foreta møteroms­booking direkte i appen, sa Rønhovde da E ­ state ­Nyheter nylig intervjuet Rønhovde u ­ nder ­eiendomsmessen MIPIM i Cannes.

Appen kan også brukes utenfor bygget.

Ifølge Tor Rønhovde kan man bruke den til å kjøpe mat og legge inn andre ­leverandører i appen.

– Man kan velge å kjøpe ulike tjenester gjennom appen, for eksempel matprodukter, renholdstjenester eller andre tjenester, sier Rønhovde.

Appen vil også «huske» hva som er blitt kjøpt tidligere, slik at den foreslår den samme kaffen som ble kjøpt dagen før.

FLERE AKTØRER Også andre aktører har tilbudt be­ drifter tjenester gjennom en app. En av de nye ­ tjenestene som tilbyr firmalunch, er Food ­ Farm. Konseptet er at bedriftene registreres

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | APPENE I NNTAR KONTORET

i Food Farm, og så bestiller hver ansatte sine egne lunchmåltider for uken gjennom en app.

Bestillingen leveres så på arbeidsplassen til ­avtalt tid.

Food Farm er foreløpig bare aktiv i Oslo, men de har landet 16 forskjellige partnere som kan tilby 482 forskjellige matretter. Blant partnerne er Burrito Project, vegetarmat­ ­ restauranten Fresko, Prince Lunchbar og ­sushistedet ­Sakee.

VARMEAPP I Sverige har Vasakronan utviklet en app som tar for seg hva man selv kan gjøre for å på­virke varmen på kontoret. Appen, som har fått navnet Lagom Varmt, stiller flere spørsmål til ­brukerne. Blant annet om du står eller sitter på jobben, hva slags klær du har på deg og om du sover godt om natten. Alt dette påvirker ­nemlig kroppstemperaturen. Tanken er at hva som oppfattes som passe varmt er individuelt, og at appen skal fungere som et verktøy for å hjelpe folk med å få sitt optimale inneklima.

106

- Vi ser på hva brukeren trenger for å benytte denne løsningen hver dag i bygget sitt.

FOTO: PEXELS

TOR RØNHOVDE

ALLSIDIG Smarttelefoner og apper kan brukes til å bestille mat, renseri­ tjenester og en rekke andre ting for ­brukerne i et bygg

107

Sakte er den nye luksusen Verden er klar for noe nytt og annerledes, noe som ­fokuserer på håndverk, kvalitet og gode verdier.

AV: MARIT ELISABETH JENSEN | FOTO: JUST FASHION

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J UST FASHI ON

108

SKULPTURELLE SMYKKER De skulpturelle smykkene er fra Yoster, designet av israelske Hila Amar, og er tidløse og unike.

109

FOTO: ERIKA HEBBERT

Hos oss får kunden oppdage noe unikt i en verden hvor alle vet alt.

MARTE DJUPESLAND, grunnlegger av Just ­Fashion.

De siste årene har vært tøffe for de fleste som er engasjert i retail; globale megatrender har kastet rundt på gamle suksessoppskrifter og tvunget de fleste til å tenke nytt. Ny teknologi og endret forbruksmønster stiller nye krav til både produkter og forretningsmodell.

Forbrukerne ønsker seg unike ­ produkter og opplevelser, og heldigvis er «bruk-ogkast-­mentaliteten» i ferd med å bli en del av fortiden. Vi begynner nå å se spennende nye konsepter som resultat av den strukturelle endringen som har tvunget seg frem i retail.

Et av disse er norske Just Fashion, grunnlagt av Marte Djupesdal i 2014. Just Fashion er en butikk som selger klær og accessoirer fra et håndplukket utvalg av små og uav­hengige designere fra hele verden. Martes tanke var at den tradisjonelle moteindustrien ikke var bære­ kraftig over tid; uetiske verdikjeder, ikke-resirkulerbare produkter, billige klær med kort levetid som skaper enorme søppelproblemer i hele verden.

Martes visjon var at verden var klar for noe nytt og annerledes, noe som fokuserer på håndverk og kvalitet og gode verdier, og som ser forbi de tradisjonelle profitt­maksimerende modellene. Hun grunnla dermed Just F ­ ashion som en digital plattform, og representerer i dag 30 uavhengige designere. De har alle personlige visjoner og ønsker å produsere ­ høykvalitets design. Det er en selvfølge å være

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J UST FASHI ON

involvert i sin egen produksjonsprosess fra A til Å. Just Fashion skulle være et motsvar til masseproduksjonen i motebransjen og ta håndverk, kvalitet og personlighet tilbake.

SENK VOLUMET OG HEV VERDIEN Marte Djupesland, grunnlegger av Just Fashion, forteller at deres mål er å senke ­ ­volumet og heve verdien på det vi kjøper, og å kunne tilby involvering gjennom personlige tilpasninger og justeringer etter kundens mål.

– Vi tar inn uavhengige designere som har det lille ekstra, som jobber smått, og som vi kan arbeide tett med. Hos oss får kunden oppdage noe unikt i en verden hvor alle vet alt. Liker du printet, men vil ha det flyttet til en annen plass? Selvsagt fikser vi det. Passer du generelt dårlig inn i forhåndsdefinerte ­størrelser (som de aller fleste gjør), da kan du få tilpasset det slik at det sitter perfekt til deg, sier Djupesland, og påpeker at for henne er dette – «just fashion».

Bærekraftig mote har blitt et begrep, men Marte mener at de selskapene som ­representer bærekraftig mote, ikke re­ presenter mote i det hele tatt. Mote må være relevant og ­kontemporær.

– Den må være kreativ og laget av noen som har visjon og talent. Det er ikke noe galt med nye kolleksjoner, nye sesonger, nye visjoner.

Det som må endres er tempoet, profittjaget,

marginene og de store volumene. De tingene har ikke noe med kreativitet å gjøre i det hele tatt, sier Marte, og fortsetter: – Jeg er så lei av begreper som «grønn bølge» og «bærekraftige konsept» – hva er det egentlig? Det har ingenting med kreativitet og håndverk å gjøre og får ikke hjertet mitt til å banke litt ekstra. Og det er jo nettopp det mote må gjøre; gi deg hjertebank og gåsehud.

Vogue skrev i 1940: “We take this stand and will maintain it against all comers: that fashion is no surface frivolity but a profound instinct…

As long as there is taste and coquetry, desire for change and love of selv-expression, a sense of fitness and a sense of fantasy – there will be fashion…”

ETISK VERDIKJEDE Marte ønsker med Just Fashion å introdusere oss for små og uavhengige designere.

Designere som har tatt klare standpunkt ­ til etisk verdikjeder og som ønsker å lage ­produkter som kan leve lenge, som tåler å repareres og gjenbrukes.

– Hvis jeg skal trekke frem noen av de 30 designerne våre må det Elsien Gringhuis fra Nederland. Elsien bygger nye kolleksjoner hver sesong, men de hun allerede har skapt er fremdeles tilgjengelige og høyst aktuelle.

110

1. NORSK DESIGN Den nordnorske designeren Elisabeth ­Benonisen står bak StudioEBN. Hun lager vesker og tilbehør av blant annet fiskeskinn og reinsdyr; Rått og elegant, som gjen­speiler kontrastene i designerens hjemtrakter.

2. MANGFOLD Smykkene fra Dutch Basics er produsert i små atelierer i Portugal og Nederland. Dutch Basics sysselsetter funksjonshemmede med kreativ bakgrunn i sin produksjon for å sikre inkludering og mangfold.

3. WORK IN PROGRESS Just fashion åpner ny flott butikk i Post­ hallen i april.

111

MARIT ELISABETH JENSEN: Hun har jobbet med store utviklingsprosjekter innen handelseiendom siden 2008, blant annet Eger Karl Johan og Vikaterassen, samt tilbrakt flere år i motebransjen. Hun har et stort nettverk både ­nasjonalt og internasjonalt innen retail og leder i dag ­Cushman & Wakefield Real­ kapital sin satsning på råd­ givning innenfor retail og retaileiendom.

Hennes visjon er at kolleksjonene er ­ apitler i en bok. Hun bygger en større mening k og sammenheng. Og vi kan tilby kunden å tilpasse alle plaggene hennes etter egne ønsker før de produseres, forklarer hun.

Videre trekker hun frem franske Innocent Stone, som er en den første designeren de har som benytter ny teknologi for å ­ endre en ­ industri preget av undertrykkelse og ­korrupsjon. Innocent Stone designer ­smykker i kompakt resirkulert gull med lab-dyrkede diamanter. Kvaliteten er eksakt lik en ekte ­ ­diamant og prosessen som skaper stenene er også lik, bare dyrket frem over mye kortere tid.

Alle p ­ roduktene er selvsagt produsert ­ etter etter­ spørsel, og man kan tilpasse og endre dem, eller bestille spesialdesignet bryllupsring hvis man ønsker det.

– Vi ønsker å ta inn flere designere som jobber med bioteknologi. Fremdyrket skinn ­ har kommet langt og man ser også nå på det å ­dyrke frem fiber med egenskaper som ull, silke og ­andre naturmaterialer som det med tiden kan bli stor etterspørsel etter, understeker hun.

FREMTIDEN I BUTIKK I 2016 tok Marte det store skrittet og investe­ ringen og etablerte sin første fysiske Just

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J UST FASHI ON

­ ashion butikk; en pop-up butikk i ­ F House of Oslo. Mote er taktilt og appellerer til alle s­anser. Det å ha en fysisk plattform der ­ kundene k ­ unne kjenne, føle, prøve og ikke minst møte Marte for å ta del i hennes kunnskap og lidenskap ble en suksess, som muliggjorde en enda større satsning. Denne ­måneden åpner hun en stor butikk i Post­ hallen i Kvadraturen. Der får hun godt selskap av andre unike butikker som F5, Mette Møller, Rodebjer, Livid jeans.

– Jeg ønsker meg et levende lokale der vi ikke bare presenterer det beste designet vi finner, men også kan presentere «shop-in­ shops» innenfor butikken som gjester oss i en eller flere måneder. På den måten vil vi alltid kunne gi kundene våre en ny opplevelse. Jeg tror det er helt essensielt å engasjere kundene i større grad enn før, sier hun.

– Vi skal holde kurs og eventer på kveldene relatert til vårt felt. Vi ønsker oss ambulerende kunstverk eller levende eventer som foregår i lokalet vårt i åpningstid. Vi starter nå i april med en videokunstner som får fylle en hel del av lokalet med sine kunstverk. Vi vil tilby en kuratert kreativ opplevelse som spenner ­videre enn bare mote. Jeg er stor fan av multibrand- og konseptbutikker som klarer å skape

noe større enn seg selv, som Collette og Corso Como. De er begge fantastiske og innovative konsept, som det er ambisiøst å sammenligne seg med, men det jeg forsøker å skape gjennom Just fashion og JF curated er et univers hvor historien bak det kreative får skinne, om det er en kjole eller et kunstverk, forklarer hun.

For Marte er dette en lidenskapelig verdi­heving av alt som har med det å skape å gjøre.

– Bak alt som er skapt sitter en person og tegner ideen og som oftest en annen og ­skaper produktet. Vi vil gi dem mer plass. Gi dem æren for ideen, håndverket, talentet, be­ skriver hun.

Dette sitatet fra en av Kina’s up and coming etiske designere, sier mye om fremtiden for mote; «In cities such as Shanghai and Beijing ­where Hermès Birkins have become “ordinary”, there is an emerging trend to seek what is ­deemed inaccessible and to “statement shop”. ­Whether it is to make a statement as to one’s ­sophisti­cation in style or one’s environmental or ­ethical consciousness, it may be possible for eco-­fashion to position itself into the trending luxury rather than niche market.»

– CuR from label D-SATA

112

Oslo K – fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen

Med solide røtter bygger vi fremtidens kontorbygg Kun 5 minutter fra Oslo S skal kontorbygget Oslo K reises, med alt dagens bedrifter trenger for å få jobben gjort.

De nye kontorlokalene blir spekket med smarte og fleksible løsninger som gjør arbeidsdagen mer effektiv og privatlivet litt enklere.

Med sterke røtter helt tilbake til attenhundretallet skal området nok en gang få et nytt og spennende kapittel.

Nå blir industrirevolusjonen byttet ut med moderne og kloke lokaler, som er tilrettelagt for tiden vi lever i og tiden som kommer.

Vil du vite mer om fremtidens kontorbygg?

Kontakt oss på tlf. 90 91 22 67 eller e-post hans.petter.hauge@obos.no. Les mer på oslo-k.no Oslo K – fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen

ARBEIDSPLASSEN MÅ FØLES SOM HJEMME Er det ett menneske som går hjemmefra om morgenen og et annet som stiller på jobb litt senere? Selvfølgelig ikke, men når vi sammen­ ligner måtene vi skaper trivsel på i boliger og på arbeidsplasser, skulle vi nesten tro at det var slik.

AV: TROND RAMSØSKAR, INTERIØRARKITEKT MNIL

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

114

«Vi må aldri ­glemme at de ­fleste tilbringer mer av vår våkne tid på jobb enn hjemme. Det fysiske arbeids­miljøet er derfor viktigere enn mange tror.»

SOSIAL SONE: Den som ikke slapper av her, kan ikke hjelpes. Duse farger, komfortable møbler og flust med tekstiler skaper et hjemlig miljø. Palmen og lyktene frembringer terrassefølelse.

Noe for kontor­lobbyen? ­Produsent: Paola Lenti. ­Leverandør: Expo Nova.

115

FOTO: EXPO NOVA

1. NESTEN SOM VED KJØKKEN­BORDET HJEMME: Massevis av dagslys og stor takhøyde skaper en luftig atmosfære. Solfargen gjør bordet til langt mer enn et arbeidsbord, og den flotte taklampen demper kontor­ preget. Bildet er hentet fra USM Haller. Leverandør Expo Nova.

2. MØTEROM, SOSIAL SONE – ELLER BOLIG? Skillet mellom ulike typer interiører er i ferd med å viskes ut, og dette er et godt eksempel på hjemliggjøring av arbeidsplassen. Bordlampen, bøkene og dekor­gjenstandene gir sammen med den varme gultonen ­assosiasjoner til hjem­innredning. Bildet er ­hentet fra USM Haller. ­Leverandør Expo Nova.

2

FOTO: EXPO NOVA

1

Privatliv og arbeidsliv er to forskjellige a ­ renaer.

Roller og relasjoner er ulike, og det samme er kravene som stilles til oss. Hos R ­ amsøskar mener vi at forskjellen gjøres større enn den egentlig er. Vi er hele oss hele tiden. Det som fremkaller trivsel er temmelig konstant. Når vi planlegger arbeidsplasser, bør vi derfor tenke som vi gjør når vi innreder boligene våre og bruke de samme virkemidlene – med riktig ­dosering, naturligvis.

ENDRING UNDERVEIS I sin iver etter å gi et profesjonelt første­ inntrykk har mange virksomheter skaffet seg upersonlige interiører – gjerne trendbaserte og bygget opp rundt designmøbler. Som utstillingsvindu kan det fungere godt: Bedriftene signaliserer velstand og kvalitets­ bevissthet.

Men fremmer slike interiører trivsel hos arbeids­takerne som skal bruke lokalene? Det er vi mer i tvil om. Vi registrerer derfor med glede at de vanntette skottene mellom bolig­ innredning og design av arbeidsplasser nå er i ferd med å brytes ned.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

116

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www. bla ke. no

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

PROFIL Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbel­design fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo. Han har vært p ­ resident i Norske interiør­ arkitekters landsforening (NIL) i fire år. Hans filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best ­oppnås gjennom bevisst rekruttering av unge ­talenter. Ramsøskar Interiørarkitekter ­representerer derfor en blanding av solid erfaring og evne til frisk ­nytenkning.

Denne trenden kommer nok som en reaksjon på den sterile stilen som har rådet grunnen de siste årene, både i kontorlandskap og andre offentlige rom. Når funkispreget har utspilt sin rolle, ønskes den komfortable og hjemmekoselige stilen velkommen. Dessuten kommer fargene tilbake.

MER ENN KONTOR Vi påvirkes alle av våre omgivelser. Arbeidsplasser som bare oppleves som kontorer, ­fungerer som regel ikke godt nok. ­Motivasjon, arbeidsglede og bedriftskultur må dyrkes frem, bl.a. ved at arbeidsgiver tilrettelegger for ­trivsel og samhandling. Vi må aldri g­ lemme at de fleste tilbringer mer av vår våkne tid på jobb enn hjemme. Det fysiske arbeids­ miljøet er derfor viktigere enn mange tror. Dersom med-

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

arbeiderne ikke trives, kan energi­lekkasjen bli betydelig.

Når vi innreder våre private hjem, er ­hensikten å legge til rette for kos, hygge og komfort. Velfungerende arbeidsmiljøer forutsetter at vi tenker på samme måte. Det skal selvsagt være forskjell på jobb og privatliv, men vi ønsker å oppnå noe av det samme begge steder: trivsel, avslapping og relasjonsbygging. Arbeidsplassen må derfor hjemliggjøres.

Virkemidlene kan være nøyaktig de samme ­ som vi bruker i boligene våre – g­ ardiner, tekstiler, farger, myke møbler, bilder, belysning osv. Det trenger ikke å være dyrt, og det behøver ikke å være spesialdesignet, men helhets­ inntrykket må stemme med med­arbeidernes oppfatning av hva som skaper et godt og verdi­ fullt miljø.

118

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Partenes vedlikeholdsansvar i leieavtaler – er standardene gode nok?

Vedlikeholdsplikt er ofte tema i leieforhold, og spesielt i forbindelse med tilbakelevering av leieobjektet. Dette er også gjerne på et tidspunkt da det ikke nødvendigvis er så viktig for partene å ha et godt forhold til hverandre lenger. Ved å ha et bevisst forhold til ansvarsfordelingen ved utarbeidelse av leieavtalen, kan man unngå mange konflikter.

AV: EVEN BERG - PARTNER, CHRISTINA NORLAND - ADVOKATFULLMEKTIG OG EYVIND BORGAARD - ADVOKATFULLMEKTIG SELMER EIENDOM.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

120

121

FOTO: PEXELS

«Det finnes en norsk standard også for vedlikehold, men den er ikke mye brukt i eiendoms­bransjen.»

HUSLEIELOVEN FRAVIKES I ­ PRAKSIS – STANDARD­ AVTALER REGJERER I ­NÆRINGSFORHOLD Husleielovens utgangspunkt er at utleier har ansvaret for å holde husrommet og eiendom­ men i den stand leieren har krav på. Dette er den stand partene har avtalt eller rett og slett den stand det var i da leieforholdet startet. ­Leier har på sin side kun ansvar for vedlike­ hold av en del gjenstander i sine eksklusive arealer, slik som dørlåser, kraner, inventar, osv.

I kommersielle leieforhold avtales det normalt en annen ansvarsfordeling enn det ­ som følger av husleieloven. Så lenge man ikke leier ut boliger, gir loven stor frihet for hva som kan avtales mellom partene. Store gård­ eiere har ofte sine egne standarder, og ellers er den såkalte meglerstandarden mye brukt.

Når det gjelder vedlikehold er det ikke s­ tore variasjoner i ansvarsfordelingen i de ulike ­standardene som brukes i bransjen.

Den overordnede ansvarsfordelingen er at leier er ansvarlig for innvendig vedlikehold og vedlikehold av tekniske installasjoner i sitt eksklusive areal, mens utleier er ansvar­ lig for utvendig vedlikehold og utskiftning av tekniske installasjoner, samt vedlikehold av ­ fellesarealer.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

Juridisk er det slik at husleieloven gjel­ der dersom annen konkret regulering ikke er ­avtalt. Skal man unngå at nesten alt ansvar ­ligger på utleier, må ansvarsfordelingen følge­ lig avtalereguleres.

HVA INNEBÆRER VEDLIKEHOLDSPLIKT? Det finnes en norsk standard også for vedlike­ hold, men den er ikke mye brukt i eiendoms­ bransjen. Standarden har en god ­definisjon av vedlikehold: «Kombinasjon av alle ­ tekniske, administrative og styringsrelaterte tiltak gjennom livssyklusen til en enhet som har til ­hensikt å opprettholde den i eller gjenvinne en tilstand der den kan oppfylle krevd funksjon.»

Som utgangspunkt innebærer vedlikehold altså en plikt til å hindre at mangler oppstår og å reparere skader som likevel oppstår, og det uavhengig av om årsaken er alder og slitasje, tilfeldig skade eller ansvarsbetingende hand­ ling. Etter husleieloven dekker leiers vedlike­ holdsansvar ikke vedlikehold som må utføres som følge av tilfeldige skader. Dette gjelder selv om den skadede gjenstand ellers faller inn under leiers vedlikeholdsansvar. Dette er anner­ledes regulert i standardene, som gir leier ansvar for vedlikehold som er nødvendig også som følge av tilfeldige skader.

Vedlikehold har en side til drift, men den volder sjelden diskusjoner da kostnads­ ansvaret for drift og vedlikehold stort sett ­ligger på samme part.

Slik de norske standardene er utformet, er det siden til utskiftninger og forholdet til slit og elde som gjerne skaper utfordringer. En kan lure på om advokatutformede standard­ kontrakter har bidratt godt nok til klarhet og forutberegnelighet slik det bør være, eller om presis juss litt for lett skaper uklarhet i praksis.

UKLARHET I STANDARDAVTALENES ­R EGU­L ERING AV VEDLIKEHOLDS­ ANSVARET Det er et iboende problem at formålet med ved­ likehold i stor grad er å unngå elde og s­ litasje, mens standardkontraktene innebærer at utleier må akseptere «normal slit og elde frem til fra­ flytting». Dette imidlertid bare dersom leiers vedlikeholdsplikt er «oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden». Det skal ikke være lett… Og når man ser dette opp mot at utleier ikke har noen stor interesse for vedlikeholdet så lenge leier er i lokalet, så ligger alt til rette for diskusjoner i forbindelse med fraflytting.

122

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 70 0 M 2 B TA P R O D U K S J O N - / L AG E R - / KO M B I N A S J O N S - LO K A L E T I L L E I E .

U

D I E TL

• • • • • •

Fine arealer – full vindusrekke på den ene siden Beliggende i 1. etg. m/atkomst til rampe Inndelt pr. d.d. vesentlig som åpent areal m/tilliggende kontordel Takhøyde på ca. 3,25 meter Mulig å leie biloppstillingsplass Ledig pr. 01.01.2018

HASLEVEIEN 28 C A . 19 5 M 2 B TA KO N TO R LO K A L E R T I L L E I E • • •

Lyse arealer med grei standard, beliggende i 4. etasje Innredet pr. i dag med 6 cellekontorer, resepsjon/mottak, møterom, kjøkken etc Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

FOTO: SELMER

SELMER EIENDOM Fra venstre: Even Berg - partner, Christina Norland advokatfullmektig og Eyvind Borgaard advokatfullmektig.

Hva er så alminnelige vedlikeholds­ intervaller? I den grad dette ikke er nærmere definert i avtalen (som det sjelden er), er det grunn til å tro at Byggforsks anvisning på inter­ valler for vedlikehold og utskifting av bygnings­ deler vil bli tillagt vekt. Bygg­ forskserien er anerkjent i bransjen, og ­ anbefales brukt av Direktoratet for byggkvalitet. Da vedlike­ holdsintervaller angis med relativt stort slin­ gringsmonn og vedlikeholdsbehov avhenger av en rekke faktorer, eksempelvis type bruk og hyppighet, er det imidlertid heller ikke slik at Byggforskserien blir en fasit.

De fleste standarder har søkt å hjelpe til med å konkretisere enkelte elementer i ­leiers ved­ likeholdsansvar. Den såkalte megler­ standarden har følgende bestemmelse: «Vedlikeholdsplikten omfatter reparasjon (akutt vedlikehold) og periodisk vedlikehold, så som overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

og gulvbelegg, utskifting av deler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av inn­ retninger i Eksklusivt Areal, som synlige rør, ledninger og installasjoner for forsyning av og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT.» Her har man valgt elementer fra vedlike­ holdsstandarden, men også lagt inn noen ­uttrykk som kan bidra like mye til uklarhet som til forutsigbarhet. Hva er en «nød­vendig fornyelse» når man snakker om vedlike­ hold? ­ Verken «nødvendig» eller «fornyelse» er ­kriterium som treffer godt i vedlikeholds­ terminologien. (Veggtapet er for øvrig ikke like hyppig brukt som det en gang var). Og hva er «enkle reparasjoner»? Hvor går grensen til de ikke enkle reparasjonene som da er noe ut­leier må besørge, og da vel også bekoste? Og slik dagens bygg er utformet med sentral drifts­ styring og felles anlegg for de fleste funksjoner - vil utleier egentlig at leier skal gjøre enkle re­

parasjoner så lenge innretningen er «synlig» i lokalet? Vi i Selmer tror at mange utleiere vil være tjent med å vurdere om reguleringen av vedlikeholdsansvaret kan gjøres mer praktisk og forutsigbart enn reguleringen i de stand­ ardene som råder i dagens marked.

UTLEIERS ANSVAR FOR UTSKIFTNING AV TEKNISKE INSTALLASJONER Etter det fleste standarder skal utleier ­besørge og bekoste «utskiftning av tekniske inn­retninger, slik som heiser ventilasjons­anlegg, brannteknis­ ke anlegg, fyringsanlegg, ­sol­avskjermingsanlegg etc. når disse ikke ­lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.»

Til tider oppstår det spørsmål relatert til denne bestemmelsen fordi kostnadene til vedlikeholdet av de samme innretningene på­ legges leierne gjennom felleskostnadene.

124

Lokaler til leie - Kolbotn Velkommen til Trollåsveien 6

KONTORLOKALER MED HØY STANDARD KUN 10 MIN MED BIL TIL OSLO S Eiendommen ligger gunstig plassert med umiddelbar nærhet til E18.

Omkranset rundt eiendommen finner du et lite grøntareale som med et landlig preg skjermer bygningen fra motorveien. Med kort til vei Oslo S har Trollåsveien 6 dermed perfekt beliggenhet for bedrifter som ønsker seg litt ut av bykjernen. Det er i tillegg rikelig med parkerings plasser på eiendomen.

• • • • • •

Bygget fremstår som moderne og av høy standard.

Lokalene tilpasses leietaker.

Stort og representativt atriumsområde.

Felles kantine og moderne treningsrom med alt av utstyr.

Enkel adkomst til E18 – Kun 10 min med bil til Oslo sentrum.

Umiddelbar nærhet til kollektiv transport.

Ta kontakt med megler for ytterligere detaljer/prospekt.

TOTALT 1.690 kvm - arealet kan deles opp

KONTAKT: Christoffer Bakken | Eiendomsrådgiver, Oslo Mob: +47 405 55 099 | E-post: christoffer.bakken@colliers.com

Camilla Bang Hoff | Utleiesjef, Oslo Mob: +47 988 33 840 | E-post: camilla.bang.hoff@colliers.com

«Med til dels uklar ­regulering i avtaler og stort innslag av skjønn både i vurderingen av hva som må gjøres og kostnadene til dette, så er konfliktpotensialet stort.»

Utleier har derfor et økonomisk incentiv til å vedlikeholde innretninger som er modne for utskiftning, og da gjerne slik at utskiftninger utsettes til rehabiliteringsprosjekter med ny utleie til bedre leiepriser.

Etter husleielovens forarbeider må tids­ punktet for utskiftning bero på en konkret faglig vurdering. Dette gir lite veiledning, men det fremgår også at utskiftning av enkelt­ komponenter i innretninger er vedlikehold, mens bytte av en hel innretning ligger på ut­ leier. Forarbeidene bruker som eksempel at det er leiers ansvar å skifte en av platene på en komfyr, mens det er utleiers ansvar å bytte ut hele komfyren dersom dette er nødvendig. En gammel høyesterettsdom om et kjøleskap slår fast at bytte av aggregatet er utskiftning og ikke vedlikehold. Prisen på aggregatet ut­gjorde ca.

45 % av kostnadene til et kjøp av et nytt til­ svarende kjøleskap.

Vi i Selmer tror at terskelen for plikt til

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

utskiftning vil ligge relevant lavere enn de ­nevnte 45 %, og at det må tas utgangspunkt i en ­objektiv vurdering av om de samlede kost­ nadene blir lavere ved utskiftning enn ved fortsatt reparasjon. Flere standard leieavtaler for hoteller har særregulering av dette temaet, eksempelvis som følger: «Vedlikeholdet anses å ikke være regningssvarende når merkost­ naden ved reparasjon og vedlikehold for et anlegg hvert år i tre år overstiger 10 % av an­ skaffelseskostnaden for nytt anlegg.»

LOKALENES STAND VED TILBAKE­LEVERING

Vedlikeholdsetterslep ved endt leieforhold er mer en hovedregel enn et unntak. Og det er ikke mange leiere som har gjort avsetning i budsjettene for kostnader til å sette l­ okalene til­ bake i avtalt stand. Med til dels uklar ­regulering i avtaler og stort innslag av skjønn både i vur­ deringen av hva som må gjøres og kostnadene til dette, så er konfliktpotensialet stort. Den

oppdaterte meglerstandarden som pålegger lei­ er å dekke alle tilbakestillings­kostnadene også hvis utleier skal totalrehabilitere bygget vil bare ­bidra til å forsterke dette.

Skal konfliktpotensialet reduseres må ­avtalene bli klarere, eller det må velges grense­ snitt mellom partene som ikke så lett skaper uklarhet. Såkalte avkrysningsmatriser med betydelig mer detaljert regulering av ansvaret i større leieforhold er fornuftig.

Det er grunn til å tro at markedspraksis med leie per kvadratmeter som det viktigste ­kriterium for manges valg av lokaler er en årsak til de kompliserte grensedragningene i standard­ avtalene. Som i mange andre land ­kunne man gjerne tenke seg ordninger der utleierne passet på husene sine selv, og også at ­leien var den ­reelle bokostnaden. Reelt er det bare energikostnaden i felleskostnadene som ikke er så forutsigbar at den ikke lett kan fastprises på samme måte som de andre komponentene leien består av.

126

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

018 Nr.02.2

l a Re t t y n

og for salg mmer på Romerike o d n ie E ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

en 93 orgvei

Haneb

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ARDAL

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

128

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

129

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI

Kontorer • Fra 50–500 m i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

2

KONTOR / LAGER

Beliggenhet/adkomst • Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Enkel adkomst med bil.

Lager

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• 170 m2. 5 m takhøyde.

• 2 kjøreporter • Rikelig med uteareal

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

470 kvm til leie 3. etasje med heis.

Tilpasser leietakers behov.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

131

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

132

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

133

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene­ innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

134

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

arntzenlegal

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W www.grette.no

Advokatfirmaet Grette DA

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

W hammervollpind.no

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

135

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BANK

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

Confidon AS

Pareto Bank

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

/confidonas/

CATERINGTJENESTER

BRANNVERN

W firesafe.no

Firesafe

Fazer Food Services AS

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

/firesafenorge/

W fazer.com

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

W pareto.no

Anthon B. Nilsen Eiendom

Avantor AS

A: Rådhusgata 27, 0158 Oslo

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

P: PB 776, Sentrum 0106 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

/abneno/

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W www.avantor.no

/Avantor/

136

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

Bane NOR Eiendom AS

Braathen Eiendom

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

En annen standard.

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W braatheneiendom.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo T: 815 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

W leietakerdnb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

W fram.no

W eiendomsspar.no

137

/FramEiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/johan.h.andresen/

FORTIN AS

KLP Eiendom

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W fortin.no

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W myreneiendom.no

138

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

/mustadeiendom/

W ncc.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

Oslo Areal

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 50 E: gs@njordrealestate.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W njordrealestate.no

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

W scd.no

W oxer.no

139

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

Ragde Eiendom

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/SpareBank1/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2, 0105 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,2 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

140

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Aberdeen Asset Management

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

A: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

P: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeen-asset.com

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 2800 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Hovedkontor i Oslo.

W telenoreiendom.no

W aberdeen-asset.no/norway/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/Colliersglobal/

141

W fazenda.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50 års erfaring har Eiendomshuset Malling & Co befestet sin posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom. Vi forvalter en eiendomsportefølje på 2,3 mill kvm på vegne av våre kunder.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

W mustadeiendom.no/

/mustadeiendom/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

/scandinaviegaarden/

Totalplan

BER

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Drammensveien 133, 0277 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Drammensveien 133, 0277 Oslo T: (+ 47) 22 56 29 44 E: firmapost@ber.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Din rådgiver innen næringseiendom.

W totalplan.no

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ber.no

142

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W caverion.no

Caverion Norge

Multiconsult

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

/Caveriongroup/

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

W multiconsult.no

GK Gruppen AS

NCM Development AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

/GKInneklima/

W ncmd.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W sweco.no

W stemaradgivning.no

143

/SwecoNorge/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W caverion.no

Caverion Norge

GK Gruppen AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Caveriongroup/

ISS Eiendom

Oslo Stillas & Fasade AS

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

A: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

P: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo T: 22 35 35 95 E: post@stillasbygging.no

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo.

/issworld

OSLO STILLAS & FASADE AS

W stillas-fasade.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

W gk.no

Datek Installasjon AS

Wennevolds Elektro AS

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

/DatekInstallasjonas/

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W wennevolds.no

144

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/Moelven/

FORVALTNINGSSYSTEM

FORVALTNINGSSYSTEM

Aareon Norge AS

ON Property AS

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet.

Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W aareon.no

W on.no

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W kirkestuenas.no

W 4service.no

145

/kirkestuenas/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

GRAFISKE TJENESTER

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

KANTINETJENESTER

IT-LØSNINGER

W norconsult.com

/ramsoskar.no/

Norconsult

Fazer Food Services AS

A: Vestfjordgaten 4, 1338 Sandvika

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 626, 1304 Sandvika T: 67 57 10 00 E: firmapost@norconsult.com

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

/Norconsult/

02 /2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fazer.com

/fazernorge/

146

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLER

W cwrealkapital.no

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

/CWRealkapital.no/

W malling.no

/mallingco/

RENHOLD

PERSONALRESTAURANT

De 3 Stuer

Ren Pluss

T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept.

Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

W renpluss.no

W de3stuer.no

RENHOLD

2clean AS A: Hovfaret 4, 0275 Oslo P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

147

Foto: Associated Press

/de beste ideene / KOMMER OFTE FRA GODE ARBEIDSSTEDER

Fjord og fjell, frisk luft og et spennende cluster-miljø.

Da kommer de gode ideene lettere, mener vi.

Troll A står på lista over Norges viktigeste innovasjoner – klekket ut og bygget i Hinna Park.

En plattformkonstruksjon høyere enn selveste Eiffeltårnet, og med en teknikk som har stått for en femtedel av gassproduksjonen på norsk sokkel.

I Service Centeret vårt i Troll-bygget får du alt av informasjon for å kunne gjøre Hinna Park til DITT arbeidssted.

Se våre ledige kontorlokaler på www.hinnapark.no