Nærings Eiendom #2 2017

# 02 2017 naringseiendom.no

• UTLEIEMARKEDET |

STAVANGER | FELLESAREALER | NYE LUNSJORDNINGER •

SentrumsnĂŚre nĂŚringslokaler med utsikt over fjorden

1,7 KM. TIL TORGET

3 minutter

8 minutter

7 minutter

ca. 15 minutter

I Byfjordparken, like ved Stavanger sentrum, bygger vi vakre og miljøvennlige næringslokaler med suveren utsikt over fjorden og promenade inn til Torget.

OPAL DIGITAL | 3D-ILLUSTRASJONER: ENSIGN

Næringsbyggene blir bygd som passivhus og er BREEAM-sertifiserte, noe som innebærer høy kvalitet, høy miljøstandard og lavt energiforbruk.

byfjordparken.no

INTERESSERT? KONTAKT: Lars Stangeland, daglig leder i GMC Eiendom AS – lars.stangeland@gmc.no – Mobil 913 40 190

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted.

Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted.

Tenk igjen.

Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by.

Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven.

Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her.

Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

STAVANGER: KONTOR MED SJØUTSIKT? 30 - 11.000 m2 ledig i Badehusgata 37 I Badehusgata 37 får du kontor akkurat som du måtte ønske. Vi tilbyr flotte lokaler med sentral beliggenhet og unik sjøutsikt. Lokalene tilpasses etter behov, og vi har både åpne kontorlandskap, cellekontorer og kontorplass i spennende kontorfellesskap.

Vi ønsker deg hjertelig velkommen til et flott kontorbygg med kantineordning, felles resepsjon, møte- og kursrom, auditorium, treningsrom, garderober, sykkelparkering, el-sykkel ladestasjon, egen brygge med spiseplasser og stupebrett.

Ta kontakt for en uforpliktende visning!

Caroline steine

Tel +47 980 88 894 cas@npro.no

Roar Øglænd

Tel +47906 93 731 ro@boca.as

Lokaler til leie KONTOR / HANDEL

ØKERN/ULVEN

M2 3.000 KVM

Ulvenveien 82 / ca. 3.900 kvm Torgbygget Kontor og handelsareal til leie • • • • • •

Ferdigstilles april 2017. Hvert plan er på ca. 1.400 kvm 5. og 6. etasje er ledig.

Meget godt med parkeringsplasser Butikklokaler i 1. etasje, 1.128 kvm Felles kantine og møteromssenter 3 min gange til buss og Økern t-banestasjon 500 meter til ring 3

Kontakt: Kent Brunvoll kent.brunvoll@dnb.no 920 39 426

www.obos.no

Odd Rune Tenfjord odd.rune.tenfjord@obos.no 922 63 369

Lokaler til leie KONTOR

KVÆRNERBYEN

M2 30.000 KVM

Freserveien 1 / 30.000 kvm

KVÆRNERBYEN A3

EN A3

Vi starter byggingen!

Opp til 30.000 kvm - 5 minutter fra Oslo S • • • • • • •

Miljøvennlig og effektivt.

3 kontorbygg med felles 1. og 2. etasje.

Etasjeplan på opp til 3 200 kvm God parkeringsdekning El-Bilutleie El-sykler til leietaker Direkte adkomst til E6

Kontakt: Hans Petter Hauge Hans.petter.hauge@obos.no 909 12 267

www.freserveien1.no 24.03.17

OBOS Forretningsbygg AS

24.03.17

Signalbygg på Lysaker Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift.

Eiendommen rehabiliteres og vil bli et topp moderne og effektivt kontorbygg.

Rikelig med parkeringsplasser.

Lokaler til leie: 3.250–7.500 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Ingrid Elisabeth Moe 922 82 740 ingrid.elisabeth.moe@dnb.no

FORNEBUPORTEN HELSEBYGG

I 3. etasje på Bilia-bygget (Widerøeveien 5) vurderes etablering av «Fornebuporten Helsebygg» på ca. 1 000 kvm. Vi søker nå etter aktører som ønsker å etablere seg på Fornebu.

«Fornebuporten Helsebygg» skal tilby et bredt spekter av tjenester. Vi søker derfor store og små helseaktører innenfor følgende områder: Fra 1 person (30 kvm) til 10-15 personer (300 kvm) • Spesialistpraktiserende leger Fornebuporte (alle fagområder, avtalespesialister og private) n er sentralt loka lis er t ved • Fastlegekontor innfarten til Fo rnebu. På om rådet har Aker-kons • Bedriftshelsetjeneste ernet etablert sitt hovedkontor med i ov erkant av 2 00 • Tannlege / Tannhelse 0 arbeidsplasser. I tillegg finner man he r dagligvare, ap ot ek • Fysioterapi / Kiropraktorer mv , spesialistlege sent

er (Moloklinikke treningssenter n), , restaurant & bar, samt 450 boliger under oppføring (300 ferdigstilt).

Fornebuporten er fortsatt unde r utvikling med ambisiøs e planer om yt te rligere oppføring av ko ntor, handel og boliger i fremtid en.

Fasiliteter • • • • • • •

Lyse og nyoppussede lokaler (2017) Kan tilpasses leietakers behov Felles venterom for pasienter Bemannet kantine for ansatte Showroom (mulighet) Trimrom / fysiorom i lokalene (mulighet) Vitus Apotek og Lifestyle Gym (50 m)

Adkomst • • • •

Lett og direkte adkomst fra E-18 Bil: Lysaker 2 min / Skøyen 5 min Stor parkeringsplass på tomten Busstopp direkte utenfor hovedinngang(Inntil 40 avganger i timen) • T-bane stopp på Fornebuporten (2025)

Vil du ta del i satsningen på Fornebu?

Kontakt Stian Myhre for en uforpliktende samtale og befaring 916 300 20 // stian.myhre@akerasa.com

Skøyen

HOFFSVEIEN 10 FRA CA. 500 – 1.850 M2

I Hoffsveien 10 på Skøyen har Newsec for utleie opptil 1.850 m2 kontorlokaler. Lokalet er nyoppusset i 2014 og har et fint og representativt inngangsparti. Det ledige arealet ligger i 4. etasje og har god fleksibilitet til å utforme lokalet etter leietakers ønsker.

Hva får du: • Samlet areal på ca. 1.850 m2 BTA (lokalet kan deles opp fra ca. 500 m2) - Ledig fra Q1 2017 • Lyse, fleksible lokaler med god takhøyde • Stor andel møterom og stillerom, og mulighet for kantinetilknytning • Kan vurdere å leie ut delvis møblert • Passer best for åpent landskap, men også for cellekontorløsninger • Rask av/påkjørsel til E 18, samt Ring 2/3 • På Skøyen finner man alt av butikker, servicefunksjoner, restauranter/cafeer, trenings­sentre, mm.

• Buss / trikk rett utenfor, og Skøyen stasjon kun 3 min unna Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysaker / Fornebu

ARNSTEIN ARNEBERGS VEI 28 MULIGHET FOR ENBRUKERBYGG 4.750 M2

Arnstein Arnebergs vei 28 ligger sentralt plassert ved Lysaker/Fornebu og har en unik profileringsmulighet langs E 18. Bygget passer for både én- og flerbrukere og fremstår i god moderne stand. Lokalene er ledige fra mars 2017 og kan lett tilpasses leietakers behov for enten åpent landskap eller cellekontorer.

Hva får du: • Samlet areal 4.750 m2, som kan deles opp etasjevis a ca. 950 m2 • Fine lokaler til prisgunstige løsninger • Møteromssenter, kantine og resepsjonsmulighet • Meget god parkeringsdekning – samlet 110 plasser (inne/ute) • Rask av/påkjørsel til E 18, samt nærhet til offentlig kommunikasjon • Dusj/garderobe/sykkelparkering • Fornebulandet er like i nærheten med alle typer servicefunksjoner/butikker/natur

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

ØS T LANDETS STØ RSTE H E LSE PA R K 10.000 m2 storsenter av klinikker, helse og velvære åpnet i Moss i 2016.

S E HVO R DET E R LE DIG FO R DIN VIRKSOMHE T (Der det ikke er krysset av)!

Medisinske tjenester

Apotek

Ortopedi

Barnelege

Overvektsklinikk

Bedriftshelsetjeneste

Plastikkirurgi

Brystdiagnose

Psykologfellesskap

Fastlegesenter

Psykiatri

Fysikalsk klinikk

Røntgen

Gynekolog

Sexolog

Hjertesenter

Terapeutgruppe

Hudlege

Tannlegesenter

Jordmorsenter

Volvat

Kreftsenter

ØNH-klinikk

Lungelege

Øyesenter

Andre fasiliteter og velværetjenester

Actic Trening (basseng)

Naprapat Restaurant

Blomster Solsenter Frisør

Lilleeng Helsepark ligger i Vingparken i Moss/Rygge 2 min fra E6.

Web: www.lilleenghelsepark.no Tlf: 917 24 514 Adresse: Lilleeng 8, 1523 Moss

SPA Helsekost Svømmebasseng Hudpleieklinikk m/parfymeri Kaffebar Konferansesenter

Velværesenter

30 TANGRYSTAN Gikk fra et gammelt teaterlokale til én fjerdedel av plassen på gateplan.

82 TECHCLUSTER I OSLO SENTRUM Fredrik Winther mener de store ­IT- selskapene vil være tettere på store og små miljøer som er knyttet til ­coworking-stedene.

131 STAVANGER Startup-selskapene til Validés inkubator får tilgang på kontor­ fasiliteter på Ipark.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

18

INNHOLD #2 2017

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

24 Leder: Prøv før du leier

30 Hovedsak: Tett på byen tett på livet

42 På kontoret

52 Den neste revolusjonen?

56 Tid for lunsj

63 Nye kontorformer

66 – Passer for alle

68 Ny Boxpark inntar Fornebu

74 Lederskifte

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Ole Horn Lavik Heidi Mittun-Kjos

124 En ny og grønn bydel

131 Full fart i gründermiljøet i Stavanger

154 Omnichannel retailing

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no

MARKED

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no

81 Dag Jørgen har ordet

82 Techcluster i Oslo sentrum

86 Nybygg

90 Lav ledighet og stigende leiepriser i sentrum

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

92 Markedspuls: Mot rekordhøy realleie i sentrum

98 Leieprisoversikt

100 Leietakerne kan velge og vrake – utenfor sentrum og Sandnes

106 Leieprisene dobbelt så høye i sentrum

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

112 Leiekontrakter i Stavanger

113 Stor hotellsatsning

116 Satser på vindmøller og solfangere

118 Nå får sentrum arbeidsplassene

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 14.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no

FASTE SPALTER

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no

38 Morgendagens medarbeider

Forside: Tangrystan / Sigve Aspelund NESTE UTGAVE: Juni 2017

48 Utleier har ordet: Petter Eiken

136 Interiør: Arbeidsplassen en sosial arena

144 Nybygg: View

161 Juss: «Som det er»-forbehold i næringsleiekontrakter

167 Slik finner du nye lokaler

19

130 m2 og 300 m2 ledig i Karl Johansgate 8.

Kontakt Bjørn Hansen bjorn@scandinaviegaarden.no 488 51 990

www.sgeiendom.no

Showroom/kontor i Oslo sentrum til leie

SL OT TS PA R

KE

N

KR GA ISTIA TE N 13 IVS

NA TIO

NA

LTH

EA TR

ET

VIK

A

OS

LO R

ÅD

HU

S

Kristian IVs gate 13 425 m2 4. ETASJE: 425 m2 BTA (hele etg.)

STILLE

Innenfor kort gangavstand ligger Nationaltheatret stasjon med alt av kollektivtransport: Flytog, NSB, T-bane, trikk, buss etc.

MØTE 8 pers.

P-hus like ved i Ibsenkvartalet.

Showroom/kontor i toppetasjen i Kristian IVs gate 13. Arealet kan deles Lokalet er totalrenovert i 2009 med et moderne ventilasjonsav til to lokaler på ca 220 kvm hver. og kjøleanlegg. Lokalet passer godt til åpne løsninger.

Kontoreiendommen ligger sentralt til like ved Nationaltheatret stasjon, Lokalene kan leies møblert med og beliggenheten er tilgjengelig for moderne hev- og senkepulter. besøkende og ansatte.

Eiendommen kan skilte med et tydelig inngangparti med store inngangsdører, som gir et godt førsteinntrykk

wc STILLE

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser MØTE 8 pers.

wc

Eiendommene har god adkomst fra Ring 1. Bilen kan parkeres i Sentrum

KOPI / PRINT

STILLE wc

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser

wc

Kontakt:

KOPI / PRINT

STILLE

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone Møterom Stille Kopi/ Print

NB! AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Tiltakshaver

Making Waves

NB!

Prosjekt nr.

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

2015092

Dato opprettet

1:100

20.10.2015

Tegning

Tegn. nr

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Denne tegning omfattes av åndsverksloven. Den kan ikke reproduseres eller kommuniseres til andre uten skriftlig tillatelse fra AS Scenario.

Møbleringsplan 4. etg.

Tiltak

SKISSE

#ARK tlf/fax

11.11.15 Møblering/arealdisp.

Rev Dato

Tegning staus

####

Tlf

A

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

Tlf • fax

Making Waves Arkitekt

Sign.

Mål

SKISSE

Tiltakshaver

Arkitekt

KS

A Rev. TVR __ __ TFS __

Tegning staus

#### #ARK tlf/fax

Arkitekt

AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

Tiltak

44 00 01 01 02 01

Tlf • fax Tlf

Arkitekt

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone 44 Møterom 00 Stille01 01 02 Kopi/ Print 01

Tegning

Beskrivelse

104.1

Prosjekt nr.

TFS

TVR

Sign

Kontr. Filnavn: 2015092 - Kristian IV gt 13-15 DNB.pln

2015092

Ta en sykkeltur i marka fem minutter fra kontoret

Det er mye unikt ... ... ved kontorlokalene pĂĽ Skullerud. Men noe av det beste er nettopp nĂŚrheten til marka med sine mange fine stier. Selv om vi ligger i byen.

Se hva annet vi er unike pĂĽ: skullerudpark.no

En del av Opsahl Gruppen

L

I et bunnløst marked av varer og tjenester, kommer det stadig nye måter å tiltrekke seg kunder på. Nå har en ­ ­gammel slager dukket opp i ny drakt – nemlig det å prøve.

Nå får man i større grad lov til å teste ting som ikke har vært mulig tidligere – One Call lanserte nylig «prøvekjøp», og DNB har latt familier prøvebo. Forståelig nok ønsker vi å teste, før vi binder oss til betydelige summer på noe vi ikke vet utfallet av.

Prøvekonseptet har også inntatt leiemarkedet. I k ­ ampen om leietakerne er flere gårdeiere på tilbudssiden. På ­HasleLinje kan du «prøvekjøre ditt nye kontor». De stiller ­kontorer til rådighet slik at de ansatte kan bli ordentlig kjent med bygget, området og alle fasitlistene – hvor g­ enialt er ikke dette? Det er ingen garanti for at alle de ansatte vil trives i de nye lokalene, men det er likevel en vesentlig ­pekepinn på hvordan det er å jobbe i området, tilgang på kollektivtransport og fasiliteter i bygget.

Boxpark-prosjektet til OBOS Fornebulandet er en annen side av samme sak. Der de oppfører midlertidige containerbygg for å skape liv i område, og gi potensielle leietakere mulighet til å teste konseptet sitt og danne et grunnlag, slik at de på sikt kan etablere seg i permanente lokaler på ­tomten. Boxparker er forholdvis nytt i Norge, men har vist seg å være svært populære i byer som London og Dubai – noen blir til og med stående.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

PRØV FØR DU LEIER AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

Pop-up konsepter er et annet populært fenomen, gjerne i form av midlertidige butikker, restauranter eller cafeer.

Dette gir særlig gründere og oppstartsbedrifter muligheten til å realisere en idé, teste et produkt, lokale eller område – uten å investere for mye penger eller binde seg til en leiekontrakt over tid.

Ingen liker tomme lokaler, i hvert fall ikke gårdeiere. Derfor er det ofte mulighet til å leie rimelige lokaler i en mellom­ fase – gjerne i påvente av en regulering eller før neste leietaker flytter inn. Og folk tiltrekker folk, det er gårdeierens viktigste betaling. For hvem vil etablere seg i et område uten liv?

Co-working steder og kontorhotell, er en annen side av samme sak – du får høy grad av fleksibilitet, uten å binde deg. Her betaler du for et kontor eller pult for en måned om gangen, og alle fasiliteter er inkludert. I en usikker ­verden der endringer skjer raskt, og det er vanskelig å kartlegge hvorvidt man vil vokse eller krympe, kan dette være en trygg løsning på kort sikt. Flere av disse konseptene har også fokus på nettverksbygging og innslag av inspirerende eventer, som kan bidra til økt innovasjon, nye samarbeidspartnere og kundemasse.

I år er det leietakers marked. Grip muligheten nå som gårdeierne er på tilbudssiden, og prøv før du ­bestemmer deg. Da minimerer du sjansen for å ta en ­dårlig av­gjørelse.

24

Illustrasjon: DRMA v/Beauty & the BIT, Madrid

630–2.170 kvm Drammen

Nye NEDRE STORGATE 15/17 Transformasjon i bykjernen Drammen er en voksende by med store ambisjoner. I tråd med ønsket u ­ tvikling i bykjenen og økt aktivitet i gågata, vil fasadeoppgraderingen av Nedre Storgate 15/17 gi et nytt og åpnet uttrykk. Dette prosjektet vil være et godt tilskudd til et Drammen i full vekst.

Kontorbygget er fleksibelt, og vil kunne deles opp til flere brukere. Planløsning vil også kunne tilpasses den enkelte leietakers ønsker og behov.

Vi får ledig 630 – 2.170 kvm kontor mai 2018.

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Anniken Haug t +47 970 33 777 ah@oxer.no Christine K. Raaholt t +47 971 86 845 ckr@oxer.no

www.oxer.no

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 85819357

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet.

Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 84153745

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledig toppetasje- ca. 424 kvm.

Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

NE nummer: 46897 Finnkode: 86845652

AKERSBAKKEN 10 Kombinasjonslokaler nær Vulkan Vi har for utleie ca. 730 kvm gode kombinasjonslokaler beliggende et stenkast fra Vulcan.

Lokalet er ledig pr. d.d.

Lokalet består av ca. 380 kvm lager med direkte adkomst fra rampe, samt tilhørende kontorer /showroom på ca.

350 kvm.

730 KVM

Arealet egner seg meget godt til en kombinasjon av showroom, lager, kontor, resepsjon , møterom etc.

Nåværende planløsning kan endres etter leietakers ønsker og behov.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

NE nummer: 43313 Finnkode: 84021951

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

315 KVM

Følgende areal blir ledig: 4. etasje 315 kvm kontorlokaler.

Arealet har gjennomgående lys og god utsikt.

NE nummer: 42088 Finnkode: 85845452

LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje.

Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

180 – 368 KVM

Godt tilrettelagt for funksjonshemmede.

Finnkode: 91816743

LY S A K E R T O R G 8 O G 1 2 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv. 3. etasje og 5. etasje.

KONTORFELLESSKAP

Leie pr. mnd. som inkluderer: •

Tilgang til flere felles møterom i hver etasje og kantine

•

Internett, renhold og kopimaskin

•

Mulighet for parkering

Finnkode: 84154775

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TANGRYSTAN

30

Å GÅ FRA ET GAMMELT TEATERLOKALE I FUNKISSTIL TIL ÉN FJERDEDEL AV PLASSEN PÅ GATEPLAN, KAN VIRKE SOM EN NEDTUR. FOR REKLAMEFILMPRODUSENTENE BEATE TANGRE OG GRY SÆTRE I TANGRYSTAN VAR DET TVERT I MOT. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SIGVE ASPELUND

31

– Etter fem år på Skillebekk gikk leiekontrakten ut og vi måtte vurdere om vi skulle bli eller se oss om etter noe ­annet. Vi var fornøyd med de tidligere lokalene, de var spesielle, men store og litt uhensiktsmessige. Lokalene ­ ­egnet seg svært godt til arrangement og kundebesøk, men det er ikke vår hovedbeskjeftigelse, og vi hadde kun glede av å «hoste» store arrangementer et par ganger i året, sier Gry Sætre, produsent og partner i Tangrystan.

Tangrystan er et produksjonsselskap som ­ produserer reklamefilm for store norske annonsører, selskapet ­re­presenterer 15 skandinaviske regissører, og sammen med datterselskapet, The Film Agency Oslo er de til daglig ni fast ansatte på kontorene i Rådhusgata i tillegg til frilansere.

– Da vi bestemte oss for å flytte, måtte vi kartlegge h ­ vilke behov vi hadde. Vi ønsket å ligge mer sentralt og gjerne på gateplan for å ha kontakt med byen og for å være synlige i det urbane miljøet – tidligere lå vi litt for oss selv. Å bli ­synlige sto på listen vår, men det var ikke en av hoved­ motivasjonene, sier Sætre, selv om de opplever det som skikkelig hyggelig at folk som går forbi titter inn.

TOPP TRE PÅ LISTEN TIL TANGRYSTAN VAR: • Sentral urban beliggenhet, direkte kontakt med byen • Effektive åpne kontorer • Naboskap/samlokalisering/felles fasiliteter med datterselskapet The Film Agency Oslo

LITE, MEN EFFEKTIVT Produksjonsselskapet så på ulike lokaler på 150 kvadratmeter og større, men endte opp med 100 kvadratmeter i Rådhusgata 9.

– Datterselskapet vårt leier nabolokalene som også er på 100 kvadratmeter, slik at vi kan dele en del felles fasiliteter og sitte hos hverandre. Vi er i en bransje der man må være elastisk i størrelse, vi har kun seks faste ansatte, utover det ­leier vi inn frilansere. Stort sett er vi rundt 12 med­arbeidere på kontoret, forklarer Sætre, som ønsker at alle skal sitte åpent. Alle har sin plass, men ingen har eget kontor.

– Det skal være litt som hjemme, alle skal føle at de kan slappe av her – vi tilbringer tross alt mye tid på jobben. Og selv om det er åpent og vi har mindre plass en før, har vi blitt flinke til å ta hensyn, sier hun.

De har investert i gode øretelefoner, og det er en u ­ skreven regel at når disse er på – da skal ingen forstyrres.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TANGRYSTAN

ET OMRÅDE I UTVIKLING At valget falt på Kvadraturen var ikke helt tilfeldig, og i etter­tid er Tangrystan svært fornøyd med plasseringen. Særlig livet på gateplan gir følelsen av å jobbe i sentrum.

– Det er luksuriøst å være i byen, det er lett å gå på kunde­ møter, ha lunsjavtaler og enkelt å ordne ting, men det v ­ iktigste sammen med nærhet til kunder er inspirasjonen vi får av å være i byen og leve i det urbane som stadig er i forandring. I Kvadraturen har du kontakt med alt, og det er mye aktivitet i form av bygging og byplan, området er i endring, nye selskaper flytter inn og alle slags mennesker på gateplan som skaper liv inspirerer oss som driver med filmproduksjon, påpeker Sætre.

– I utgangspunktet var det også litt skepsis til å flytte hit – det var ikke parkering her, noe vi hadde tidligere, så vi måtte gå noen runder på det. Men det er jo veldig moderne å sykle nå, og veldig god kollektivdekning her, så det har gått overraskende greit. Heldigvis kan vi kjøre utstyr inn i bakgården, hvor vi har både lager for produksjonsutstyr og kostymelager, vi er jo et produksjonsselskap og er helt avhengig av det. Det ­fungerer faktisk bedre enn vi fryktet, sier hun og legger til, med et smil, at samtlige ansatte har overaskende raskt har tilpasset seg det urbane bylivet.

Kvadraturen har lenge vært et populært område for bedrifter innen media, reklame og design, og det var viktig for ­Tangrystan å ha nærhet til kundene.

– Det er mye enklere å få besøk nå, og vi merker at k ­ under oftere enn før stikker innom fordi de allikevel går forbi.

Mange i vår bransje er etablert i dette området, og mange flytter hit. Det er stadig nye lokaler og interessante ting som skjer. Vi har fått veldig positiv feedback på valg av lokasjon.

Det er noe inspirerende med å bo i en by, gjentar hun.

Sætre og hennes kollegaer liker også godt kontakten med sjøen og utsynet ned gaten til operaen, og at gatene rundt har en kombinasjon av det litt røffe, men også det fine.

– Det er mange kontraster, og nå blir Tollbugata en miljø­gate – dette gjør området veldig levende, fortsetter hun. Ifølge Sætre har de kun positive opplevelser med om­ rådet, selv det å jobbe sene timer på kvelden. Enkelte gater i K ­ vadraturen er kjent for prostitusjon, men ingen av de ­ansatte i Tangrystan har hatt ubehagelige opplevelser, eller synes det er skummelt å være der på kveldstid.

RYKKER OPP PÅ FARGESKALAEN Da Tangrystan flyttet inn i Rådhusgata 9, Gatejuristens ­tidligere lokaler så alt annerledes ut. De har revet vegger, malt og tapetsert. Resultatet er åpent lyst og fargerikt – med et rikt og frodig planteliv.

32

33

– Det var et slitent kontorlokale som vi kom over ved en tilfeldighet. Vi skulle se på et l­ okale ­lenger opp i gaten, da vi oppdaget at dette og nabolokalet også var ledig. Det passet godt for oss, vi er en familie, to selskaper som begge leverer film og innhold, men med ­ulike profil. Vi vurderte å sitte sammen, men dette ble enda ­bedre, påpeker hun.

Da de overtok lokalene var det 80-talls cellekontor og møte­rom. Arbeidsrommet bestod av to rom, der de har r­evet en vegg, bygd en gang, et toalett og vaskerom. ­Kjøkkenet var viktig for selskapet, her serveres varm lunsj hver dag og kjøkkenet fungerer også som møterom, hos datterselskapet er det i tillegg felles klipperom og et mindre møterom.

– Alt i alt «compackt living», som dekker våre behov sier Sætre.

Arkitekt Knut Hovland, fra TUPELO arkitektur har ­hjulpet selskapet med farger og innredning. At han har gjort mye riktig, ser man på antall forbigående som titter inn – enkelte stopper opp og kommer inn. Rosafargen som dekker vegger og tak tar oppmerksomheten til de fleste.

Den står i herlig kombinasjon med et palmetapet i gangen og på toalettet, som fyller både vegger og tak – et grep som gir særpreg.

– Rosafagen er fra profilen vår, og det var Knut som forslo å bruke den på både vegger og tak. Da vi så det uten ­møbler tenkte jeg – shit – hva har vi gjort nå? Heldigvis ble det bra, sier Sætre og påpeker at de fortsatt mangler kunst på ­veggene. Sannsynligvis blir det noe fotokunst etter hvert, men hun er opptatt av å bo seg inn. Planter derimot har de rikelig av. De store vinduene ut mot gaten er fylt av langstrakte trær og planteliv.

– Vi har fått hjelp av Aina fra Passifloa, hun var hos oss på befaring og har kommet med forslag til hva vi kan ha i vinduene. Det blir deilig organisk og det er beroligende å ha noe levende rundt seg, herlig kontrast i den urbane ­jungelen. Jeg tror at vi har inspirert flere i bygget, for her om dagen så vi Aina bære opp et lass med planter til etasjen over, ler hun.

Vinduene har høy verdi for Tangrystan, de skaper ­kontakt med bylivet og forbipasserende, og er utstillingsvinduet deres. Ett av vinduene fungerer også som en sitte­ plass til mindre uformelle møter eller som en avslappet ­arbeidssone, med gode puter på en bred karm.

– Vi begynner å bo oss inn. Vi har gått fra mange kvadrat­ meter til mer «compackt living», vi er blitt mer beviste, det er som å flytte fra et stort hus til leilighet, du må rydde i boden og være bevist på hva du bringer inn på kontoret.

Et produksjonsselskap får mye nye ting fra ulike oppdrag, rekvisitter og overskuddsutstyr havner ofte på lageret om

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TANGRYSTAN

man har plass, nå gis det bort til trengende eller selges på Finn.no før det kommer inn over dørstokken, sier hun.

– Det at vi selger og kvitter oss med ting, har vært ­positivt for alle. Tidligere hadde vi veldig god lagerkapasitet, nå ­lagrer vi kun de viktigste tingene i bakgården – ikke noe mer, fortsetter Sætre.

De ansatte sitter også tettere enn før, men det er mer ro.

Sætre opplever at folk er flinkere til å ta hensyn på mindre areal. Samtidig innebærer jobben at mange ofte er på reise eller i opptak, og det skaper både rom og en god dynamikk på kontoret.

– Vi er veldig fornøyd med lokalene og området, ikke minst at vi har en god huseier, Tenvik AS er et familie­ selskap med god filosofi – de har lyst til at folk skal være her lenge – de er langsiktige. Det kommer stadig nye leie­takere oppover i etasjene også, inkludert et designbyråd og et filmselskap i bakgården – gøy for oss! Det virker som om bygget har blitt mer attraktivt etter at vi etablerte oss på gateplan, avslutter hun.

34

35

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TANGRYSTAN

36

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT

Biskop Gunnerusgt. 6 RÅLOKALE MED STORT POTENSIAL MIDT PÅ OSLO S Her kan du gå tørrskodd helt til Gardermoen CA. 1.300 - 2.700 KVM BTA — — — — — —

Midt i byens store kollektivknutepunkt Lyse og effektive lokaler, alt på ett plan Parkeringshus Meget god tilgjengelighet for kunder og ansatte Alt du trenger rett i nærheten Bredt utvalg av servicetilbud i umiddelbar nærhet

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

CA. 300 – 1.860 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortorvet t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter fornyes i disse dager

WWW.KLPEIENDOM.NO

I hver utgave av NæringsEiendom ­presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe.

AV: SILJE RØNNE

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

38

FOTO: JAN-ANDRÉ GRANHEIM

PROFIL NAVN: Mats Emil Rebbestad ALDER: 23 OM: Studerer økonomi og ledelse på Handelshøyskolen BI AKTUELL: Leder for Eiendomsdagen på BI, en konferanse som skal fremme studenters interesse for utvikling, investering og forvaltning av eiendom

«Jeg har liten tro på å låse seg til kontoret, men liker å tro at det ­handler mye om å være til­gjengelig og i nærheten av sine prosjekter.»

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor?

– Jeg synes det er farlig å drømme for mye om en spesifikk arbeidsgiver, da man ofte baserer slikt på hvordan bedriften ser ut fra utsiden. Som student bør man være åpen for å ta utfordringer på strak arm og ikke ha p ­ referanser som begrenser valgene dine. Man ender ofte opp i en helt annen bransje en det man først har tenkt. Jeg ønsker å ­jobbe for en arbeidsgiver som klarer å kombinere det å ­skape verdier både for seg selv og resten av samfunnet, gjerne i form av god byutvikling. Jeg er ambisiøs og ønsker derfor en arbeidsgiver som er fremoverlent og som ikke er redd for å sette seg høye mål.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Jeg ønsker en arbeidsplass med et kreativt miljø som gir rom for utvikling, og hvor det ikke står skrevet i stein hvordan arbeidsoppgavene skal gjennomføres. Det å kunne utfordre seg selv er viktig for å opprettholde motivasjon.

Dyktige medarbeidere og en ledelse som utfordrer deg på varierte oppgaver gjør at du stadig lærer nye ting.

Flat organisasjonsstruktur forenkler kommunikasjon og korter ned tiden det tar å endre strategier etter om­ givelsene. Dette tror jeg vil være avgjørende i fremtiden.

Vi ser at dagens beste arbeidsplasser legger til rette for innovasjon ved at man får friheten til å jobbe med egne ­prosjekter ved siden av. Jeg tror dette er veldig positivt, og ikke minst verdiskapende.

39

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Jeg foretrekker å være mye på farten og ønsker derfor en fleksibel arbeidsform. Jeg har liten tro på å låse seg til kontoret, men liker å tro at det handler mye om å være tilgjengelig og i nærheten av sine prosjekter. Det er utrolig hvor mye man får utført så lenge man har tilgang til internett. Jeg ønsker ingen A4-arbeidsdag, men ser stor verdi av uformelle møter, tett kundeoppfølging og sosial interaksjon. Det er selvfølgelig oppgaver som krever uforstyrret arbeidsro, men for min del så er dette overvurdert.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Med tanke på hvor fort utviklingen går så er det til­ nærmet umulig å spå hvordan arbeidslivet ser ut så langt frem i tid. Om 20 år har vi kontoret i lommen og nesten halvparten av dagens arbeidsplasser vil være erstattet av datamaskiner. Jeg har veldig tro på co-working og ­synergier som oppstår ved å jobbe tett på andre. I fremtiden har vi ikke behov for store kontorlokaler, men derimot fleksible møterom som kan benyttes på kort varsel. Digitaliseringen av arbeidslivet kommer uansett, så blir det spennende å se hvilke bedrifter som klarer å lykkes med endringsledelse.

Kreativitet og innovasjon vil være nøkkelen til suksess.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

Vi ser at dagens beste­ ­arbeidsplasser legger til rette for innovasjon ved at man får friheten til å jobbe med egne prosjekter ved siden av. Jeg tror dette er veldig positivt, og ikke minst verdiskapende.

MATS EMIL REBBESTAD, student ved BI

40

Akersgata 49 TILHØRENDE CITYPASSASJEN Meget sentralt beliggende i Grensen

CA. 1.100- 2.130 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis og Lysaker Torg P-hus i samme bygg

CA. 960 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — —

2 ledige lokaler i 5. og 6. etg.

Bygg med sjel og varme Lyse og effektive lokaler Stor kantine med varme og kalde retter Treningsrom med garderobe Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Yrende byliv utenfor Alt du trenger rett i nærheten

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til P-hus og Lysaker st.

Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

PÅ KONTORET

Rune Bjerke TEKST: SILJE RØNNE

«En av suksess­faktorene er ­nettopp at vi har ­jobbet i små og raske team, som er samlet på «­Digital F ­ loor» hos oss. Der ­setter vi sammen alle kloke ­hoder som skal ­bidra til vår ­digitale ­utvikling.»

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | PÅ KONTORET

42

NAVN: Rune Bjerke ALDER: 56 HVOR: Bjørvika AKTUELL: Konsernsjef i DNB

43

FOTO: OLAV MELLINGSÆTER, DNB

PROFIL

– Helt klart åpent landskap. Etter vi ­flyttet hit til Bjørvika har jeg ­sittet i åpent landskap, og jeg har ikke lengtet til eget kontor en eneste dag.

– Hvordan representerer kontoret deg?

– Her i Bjørvika har vi åpent landskap og free seating. Det representerer meg kanskje godt ved at det gir en uformell og effektiv arbeidsform, hvor det er lett å dele informasjon og holde seg oppdatert. At lederne mine har enkel tilgang til meg hele tiden er viktig for meg, og gir en helt annen dynamikk enn om jeg hadde sittet inne på et kontor. Det er lettere å være tett på hele virksomheten når hele konsernledelsen sitter i det samme rommet.

– Hva har du i skrivebordsskuffen?

– Her har jeg ikke skuff i det hele tatt, så det er PC og iPhone på skrivebordet og fortsatt en del papirer. Jeg har ikke klart å bli helt papirløs ennå, selv om jeg leser en god del dokumenter på skjerm også. Hvis jeg hadde hatt en skuff hadde Bose-øreklokkene mine ligget der, som jeg hører på musikk med når jeg går til jobben hver dag.

har vært et viktig bevis på at vi mestrer overgangen til de digi­tale kundestrømmene. En av suksessfaktorene er nettopp at vi har jobbet i små og raske team, som er samlet på «­Digital Floor» hos oss. Der setter vi sammen alle kloke ­hoder som skal bidra til vår digitale utvikling.

– Hva savner eller ønsker du deg?

– I Bjørvika er det nesten ikke mulig å savne noe som helst.

Det første året vi var her savnet jeg litt gateliv, men nå er det virkelig en helt ny bydel som tar form.

– Cellekontor, åpent landskap eller brukertilpasset løsning?

– Helt klart åpent landskap. Etter vi flyttet hit til Bjørvika har jeg sittet i åpent landskap, og jeg har ikke lengtet til eget kontor en eneste dag. Vi er 4.000 ansatte i DNB i ­Bjørvika, og ingen har kontor. Det er viktig å ha god kapasitet på ­møterom når man ikke har kontorer, men jeg tror ikke vi kommer til å gå tilbake til kontorer noen gang.

– Hva er det smarteste du har klekket ut her?

– Jeg tenker smartest sammen med de andre jeg jobber med, men jeg har brukt mye tid ved dette skrivebordet på å tenke på hvordan vi skal lykke med Vipps. Det har vært en av de viktigste satsingene til DNB de siste årene, og

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | PÅ KONTORET

44

RUNE BJERKE på kontoret.

45

SP SP

sjølyst plass sjølyst plass Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på det Skøyen.

Nå utvikles Sjølyst plass, nye samlings­ På Sjølyst plass vil du finne punktet på Skøyen. På Sjølyst plass vil du finne 600 - 7000 600 - 7000 m2 m2 medmed topptopp moderne kontor­arealer. moderne kontorarealer Nye Nye restauranter, kafeer, og service-­ tilbud vil gjøre restauranter, kafeer, og dette til en inspirerende plass for bedriften din. service-tilbud vil gjøre dette eni utviklingen inspirerende for Bli med å skape Tatildel påplass Skøyen. bedriften din. muligheter på Sjølyst plass nå!

Ta del i utviklingen på Skøyen.

Kontakt megler: Bli med å skape muligheter på Sjølyst plassChristian nå!

Høgebøl 90 77 52 77 Kontakt megler: chh@cbre.no

Christian Høgebøl

VELKOMMEN BYENS NYE MØTEPLASS! 90 TIL 77 52 77 chh@cbre.no

www.sjolyst-plass.no

VELKOMMEN TIL BYENS NYE MØTEPLASS! www.sjolyst-plass.no

U UTLEIER HAR ORDET:

Fleksible hus er fremtiden – De yngre jobber på en helt annen måte. De ønsker fleksibilitet, sentral beliggenhet og gode knutepunkt – dette er helt avgjørende og nødvendig for å tiltrekke seg de dyktigste medarbeiderne.

AV: SILJE RØNNE

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

48

PROFIL NAVN: Petter Eiken

FOTO: TERJE BORUD

INFO: Petter Eiken er ­ dministrerende direktør i ROM a Eiendom AS og konserndirektør med ansvar for knutepunkt og eiendom i det nye statsforetaket Bane NOR SF. ­Eiken kom til ROM Eiendom i 2014. Før dette var han vise­administrerende direktør for Skanska inter­nasjonalt og admini­ strerende direktør for ­Skanska Norge.

Han har også erfaring fra transport­ sektoren som tidligere styreleder for Norsk Jernbanedrift og har hatt flere lederstillinger i Veidekke. Eiken er ut­ dannet sivilingeniør Bygg ved Norges tekniske høyskole (NTH) i Trondheim.

49

« Gamle gubber som meg trives på celle­kontor, vi lar egne erfaringer ­legge føringen for morgendagens med­ arbeidere – det er helt feil.»

PETTER EIKE, administrerende direktør Rom Eiendom AS

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller ROM Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Det er bra å være leietaker hos oss, vi vet at leietakerne er fornøyde og vi scorer høyt på kundetilfredshetsundersøkelsen til Norsk Leietakerindeks (NLI) i år igjen. Vi er «alltid» på pallen og ble tredje best i siste måling. Hos oss er det god oppfølging, og vi har attraktive eiendommer plassert i knutepunkt.

Vi er en proff, vennlig og langsiktig aktør med en stor og variert eiendomsportefølje og over 3.300 leiekontrakter.

Noen tenker kanskje på oss som store og skumle, men vi har mange ulike leietakere, fra små mikrobryggerier, til større virksomheter – her er det rom for alle.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Sett premissene for egen forretning, hvor skal dere være, hvilket typer lokaler trenger dere – gir disse virksomheten et særpreg? Forutsigbarhet er viktig, det er mange rare utleiere, velg en som er langsiktig og ikke bo over evne – se hvilke kostnader dere står overfor, felleskostnadene kan variere veldig.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Vi opplever i dag at miljøengasjementet blant våre leie­ takere er lite, også hos de offentlige. Vi skulle ønske bevisst­heten var større. Leietakere bør ha mer fokus på energi­besparelser og grønne leiekontrakter, det kommer dem selv til gode.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Å flytte inn i dyre lokaler uten en «escape»-mulighet, eller å være så beruset av lokalet at man glemmer egen økonomisk bærekraft.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste ­medarbeiderne?

– Veldig viktig. Hvor mye det betyr å utforme kontorbygg slik at man kan jobbe smartere sammen, er undervurdert.

Mange tenker for mye på kostnader. Gamle gubber som meg trives på cellekontor, vi lar egne erfaringer legge før­ ingen for morgendagens medarbeidere – det er helt feil. De yngre jobber på en helt annen måte. De ønsker fleksibilitet, sentral beliggenhet og gode knutepunkt – dette er helt avgjørende og nødvendig for å tiltrekke seg de dyktigste medarbeiderne.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– I Bjørvika, her har utviklingen kommet langt og det det er mye spennende som skjer her. Vika har fortsatt de høyeste leieprisene, men Bjørvika og Skøyen er attraktive områder med en god og helhetlig byutvikling. Majorstuen blir også et spennende område på sikt, som ett av Norges viktigste knutepunkt.

Bærum derimot har forsøkt å bygge en grend på Fornebu, men det tar for lang tid å få på plass en T-bane. De går med ryggen inn i fremtiden, i mangel av en klar politisk visjon.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med ­ ette? d – Det er vanskelig å forutse, men jeg tror et fleksibelt hus, uten skreddersøm, med gode takhøyder, plass til teknikk, lys og luft er fremtiden. Vi har ansvar for å bygge hus som står i 200 år. Dessverre er det mange eksempler på at bygg må rives etter altfor få år.

50

51

FOTO: SUNE ERIKSEN

FOTO: PEXELS

TEKNOLOGI

DEN NESTE REVOLUSJONEN?

Virtuell virkelighet (VR) har kommet for å bli. I januar uttalte Goldman Sachs at VR blir større enn TV i 2025 og Google har nylig gjenskapt verden i VR – dette er bare begynnelsen.

AV: SILJE RØNNE

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

52

LILLE GRENSEN 5 Flott eiendom sentralt i Oslo sentrum Kontorlokaler 300-406 m2 Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS +47 922 63 130 Christopher Frederik Bøhme Newsec AS +47 938 73 746

FOTO: HOLOVATION

HOLOVATION • Et VR- og AR-teknologiselskap, med kontorer i Stavanger og Oslo. De leverer skreddersydde VR-løsninger, konsulent­tjenester og rådgivning. Holovation ­jobber primært med bygg – ­privat og næringsbygg.

VIRTUAL REALITY Kay Tomas Bertheussen, Daglig leder Holovation.

NæringsEiendom har snakket med Kay ­Tomas ­Bertheussen, daglig leder i Holovation, som satser på VR- og AR-tekno­logi for å lære mer om teknologien og hvordan den kan være hensikts­messig for leietakere.

– Hva er VR? – Virtual Reality (virtuell virkelighet) h ­ andler om å stimulere sansene, slik at b ­ rukeren føler at man er et annet sted. I dag stimuleres syn, hørsel og bevegelsessansen. Dette gjøres via et 3D-hodesett, «head mounted display» (HMD) og sanntids 3D-grafikk. Hodesettet sporer ­brukerens posisjon i et virtuelt miljø, slik at man kan gå rundt og utforske en 3D-modell – akkurat som om man var der. Utvidet virkelighet eller «Augmented ­Reality» (AR) handler om å legge et informasjonslag oppå virkelig­ heten. For eksempel at en 3d modell stiger opp fra en plantegning.

– Hvor lang har vi kommet i utviklingen? Og hvor skal vi?

– I 2016 ble moderne VR-teknologi til­ gjengelig på forbrukermarkedet for første gang.

Teknologien har vært i bruk lenge i n ­ æringer som militær, romforskning og simulator­ trening. Først i fjor ble t­eknologien billig nok til at mange kan ta den i bruk. ­Parallelt med at prisen går ned, går innovasjonen opp og nye løsninger og produkter utvikles og prøves ut.

Selv om det er på markedet i dag, er tekno­ logien enda ikke perfekt. Fremover vil vi se at VR og AR slås sammen. Oppløsningen blir ­høyere, hodesettene vil bli trådløse, og

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

vi får sensorer som kan spore mer og flere ­bevegelser.

– Hvordan kan og bør VR benyttes?

– VR kan benyttes overalt hvor vi b ­ ruker 3D-grafikk i dag. Det egner seg godt til simulator­ trening og læring, underholdning og sanntids arkitektur, visualisering av bygg og urealiserte byggmasser. VR-tekno­ logien er overlegen til å formidle romfølelse og størrelses­forhold. Det er nyttig i planleggings­ prosessen av bygg, samt et godt verktøy i ­prosjektfasen og det egner seg også godt som et markedsføringsverktøy.

– Hvilket fordeler kan VR gi leietakere?

– VR er et godt hjelpemiddel i nybygg­ prosjekt, eller renovering av lokaler. Det er en enkel måte å vise frem ulike muligheter og øker sannsynligheten for at leietakeren blir fornøyd. Ved å modellere opp inventaret kan vi med enkelthet endre på interiør avhending av ønsker. Feil og misforståelser i til­pasningene er kostbare og tidkrevende. Er du gårdeier, vil dine potensielle leie­takere ha forskjellig behov. Noen vil ha åpent kontorlandskap med sosiale soner, noen vil ha store møterom og individuelle kontor. Dette er en mulighet til å skreddersy markedsføringen mot dine potensielle leietakere. Alt dette og mer til kan løses med VR-­teknologi og sanntids visualisering.

– Hva har VR som ikke 3D-bilder har?

– Med VR erstatter vi miljøet rundt deg, og flytter deg inn i selve modellen. På en måte flyt-

ter vi deg fra denne virkeligheten inn i den virtuelle modellen. Nå du ser til siden eller bak deg, ser du den vinkelen i den virtuelle m ­ odellen.

Et 3D-bilde på en skjerm eller på et ark, er fortsatt 2D-bilde men med 3D-pers­pektiv.

– Hvordan er folks evne til å visualisere?

– Det viser seg gang på gang at folk ikke er så gode til å visualisere. For eksempel har tidligere byutviklingsråd i Oslo Grete Horntvedt, uttalt at Operaen ble «vesentlig ­ større enn forventet». Undersøkelser viser at kun en fjerde­del av befolkningen evner å forstå plan­tegninger. 3D-modeller og spesielt VR ­egner seg svært godt til for å formidle nettopp ­størrelser, utsende og proporsjoner. Slik unngår vi kostbare misforståelser, sikrer fornøyde kunder og prosjekter levert på tiden.

– Hva med kvalme?

– Kvalme er alltid noe som dukker opp, men det er faktisk svært enkelt å unngå når man utvikler en VR-løsning. Grunnen til at noen blir kvalme, er en mismatch på balanse­ nerven ­mellom hva man ser og hva hvilke signal balanse­nerven mottar. Se for deg følgende: I den ­virkelige verden står du stille med VR briller, i VR-opplevelsen beveger du deg fremover. Synssansen sender signaler om at du er i bevegelse, men siden du står stille bekrefter ikke balansenerven disse signalene – da blir brukeren kvalm.

Ergo lager vi løsninger hvor brukeren selv kan bevege seg, da er både synssansen og balanse­nerven synkronisert, og vi sikrer vi oss mot kvalme.

54

Hvor lang tid tar det å skru ned varmen i 423 rom over 21 etasjer?

Foto/ Illustrasjon : m.herzog / www.visualis-images.com Reaction LÅVE

*Normalt gjennomsnitt: 241 kWh pr. m2 pr. år.

Ikke tenk på det engang – det tar veldig lang tid Det er ofte smartere å redusere energibehovet enn å installere systemer for å produsere mer. På Scandic Lerkendal, kanskje verdens mest energieffektive hotell, har de skjønt det.

Står et rom tomt, skal det heller ikke bruke energi.

Derfor har vi koblet energistyringen sammen med bookingsystemet. Når noen booker et rom, vet systemet når de sjekker inn og når rommet skal varmes opp til komforttemperatur. Og når de sjekker ut, er det ingen som glemmer å skru ned varmen.

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Det høres enkelt ut, men det er egentlig ganske komplisert.

Vi får det til fordi vi er totalleverandør, med alle tekniske fag i egne rekker, og får de ulike systemene til å jobbe sammen på en smart og sømløs måte.

På Scandic Lerkendal er energibehovet en firedel av andre hoteller, uten at gjestene opplever redusert komfort.

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

gk.no/kundeportal

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på ca. 5 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

TID FOR LUNSJ! Fra tørre brødskiver til en verden av muligheter – nordmenns lunsjvaner er i endring.

AV: SILJE RØNNE

I januar, da Estate Media og Nærings­Eiendom gikk fra å være to selskaper til ett, ble det en del forandringer – én av dem var lunsjen. ­Tidligere hadde Estate Media «flottet» seg med egen kokk, som okkuperte kjøkkenet fra 08:00 til 14:00. Maten var et viktig samlingspunkt for ansatte, og en fin mulighet til å invitere kunder til et hyggelig lunsjmøte. Da selskapet doblet seg i samme lokale, var det nød­vendig med mer plass. Kjøkkenet som kun ble brukt til lunsj måtte tas tilbake – det var behov for et ekstra møterom.

– Det var først da vi oppdaget hvor mange lunsjmuligheter som fantes og at utviklingen har vært enorm fra matpakke til bedrifts­ restauranter. I dag er det alt fra matkasser til ­apper og lunsjavtaler levert på døren. Vi valgte til slutt å spise hos naborestauranten, Gamle Raadhus og det angrer jeg ikke på. Jeg tror aldri sammenslåingen av de to selskapene ­ ville gått så bra hvis det ikke var for lunsjen, sier Trond Valle, daglig leder og eier av Estate Media.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TI D FOR LUNSJ

Valle påpeker at det ikke er bedriftens plikt å dekke lunsjkostnader, men at lunsj skaper en høy trivselsfaktor og et godt miljø, derfor ­dekker de fleste bedrifter deler av lunsjen.

– For oss ble ikke regnestykket så galt heller.

Hos NæringsEiendom hadde de ferskt brød og pålegg og vi hadde en kokk i 50 prosent ­stilling, utgifter fra ferske råvarer og en del av kontoret som ikke kunne benyttes – det blir penger ut av slikt. Med den nye avtalen har vi halvert kosten, sier han.

Det er ikke bare Valle som smiler, de ­ansatte er også svært fornøyd med maten, og liker å komme seg ut av kontoret.

– Dette har ført til at flere spiser lunsj sammen, fremfor at man tar med seg mat bort til pulten og fortsetter å jobbe, sier han og ­legger til at flere også har gått ned i vekt, deriblant han selv.

– I Sverige er det helt annerledes, vi henger litt etter her. Der får du lunsj og drikke for 90 kroner, og hele kontoret er ute og spiser. Om noen få år sitter ikke de ansatte i kantine, men

bruker gategulvet og restaurantene har til­ rettelagt for bedriftslunsj, avslutter Valle.

– FOLK TILTREKKER FOLK Jørn Lie, hovedeier og daglig leder av Vaaghals og Gamle Raadhus mener restaurantene bør ta en større andel av lunsjen.

– Går du rundt i Oslo ved lunsjtider er det mange tomme stoler, jeg tror det både kan være attraktivt for restauranteiere og ­bedrifter å lage gode lunsjavtaler. Bedriftene frigjør dyrbare arealer, de ansatte får frisk luft og kan treffes i andre omgivelser, sier Lie som nylig ble manager for de norske kokkelands­ lagene. Ved å garantere et antall plasser hver uke i en restaurant er Lie sikker på at prisen er konkurranse­dyktig med kantineordninger ­eller matleveranser på døren.

– Vi er i dialog med gårdeier på Vaaghals og når PVC flytter ut i 2019 vurderer vi å benytte restauranten på en helt annen måte på dagtid.

56

TROND VALLE, daglig leder i Estate Media

57

FOTO: FAZER FOOD SERVICES/ SJØFARTSBYGNINGEN

FOTO: FAZER FOOD SERVICES/DEG16 (BRAATHEN EIENDOM)

FOTO: FAZER FOOD SERVICES/DEG16 (BRAATHEN EIENDOM)

«Om noen få år sitter ikke de ansatte i kantine, men ­b ruker gategulvet og ­restaurantene har til­rettelagt for bedrifts­lunsj.»

FOTO: FAZER FOOD SERVICES/KIRKEGATA 15

LUNSJAVTALER • Brødboksen.no – nystekt brød, pålegg og fersk juice på døren • Lunchtime – varmmat, sunne og varierte retter levert på døren • Oslolunsj – lunsjbuffet, samt håndmat som sandwicher, baguetter og wraps. De leverer også drikke, kaffe og dagens kake med lunsjen.

• Lille Persille – ulike lunsjmenyer der de kombinerer mellom salat, brød og en varm rett på fredager.

• Gastro Catering – lunsj levert av erfarne og entusiastiske kokker.

Vi ønsker å få til en lunsjavtale med de resterende i bygget og bedrifter i området, forteller han og påpeker at det er viktig å trå varsomt for de ønsker ikke å fremstå som en kantine. Derfor er han opptatt av høy kvalitet på mat og service.

– Vi opplever at folk tiltrekker folk, og etter at Estate Media inngikk en lunsjavtale med oss har vi fått flere gjester til lunsj – dette er en ­bonus for oss, og viser at slike avtaler fungerer, avslutter han.

SAMLINGSPUNKT Ingvild Ross Magnussen, kommunikasjonsansvarlig i Fazer Food Services AS, mener en bedriftsrestaurant er viktig for å styrke samholdet på arbeidsplassen.

– Det er lettere for kolleger å samles rundt et felles måltid, og det er et positivt avbrekk midt i arbeidsdagen. Det er dessuten mer effektivt enn å dra på en restaurant i nær­ ­ heten, da bedrifts­ restauranten er i samme bygg som man jobber, og man sparer tid på å ikke ­måtte bestille mat, vente på regningen, og

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TI D FOR LUNSJ

betale den. En god bedriftsrestaurant er også med på å bygge oppunder imaget til bygget, og dermed bidra til å tiltrekk flere leietakere, forklarer Magnussen.

Fazer Food Services mener at lunsjen skal være høydepunktet i hverdagen, og har derfor et stort utvalg varme og kalde retter. All maten tilberedes fra bunnen av med ferske råvarer, hvor variasjon og sortiment tar utgangspunkt i sesong. Alternativet til en bedriftsrestaurant, ifølge Magnussen, kan være at ansatte dropper lunsjen, eller spiser kjedelige matpakker som ikke gir det påfyllet man trenger for å fullføre arbeidsdagen.

– Sunn, god og næringsrik mat i en bedriftsrestaurant øker sjansen for at de ­ ­ansatte ­faktisk spiser, og bedrer yteevnen deres gjennom hele dagen. Vi mener at en ­ ­bedriftsrestaurant gjør jobben til et bedre sted å være, påpeker hun.

SUNNE OG FORNØYDE ANSATTE Magnusen opplever at de fleste er opptatt av hva de spiser, imidlertid er ikke alle klar over

hvilken måte og i hvilken grad maten påvirker helsen og trivselen vår, mener hun.

– Mat er mye mer enn bare påfyll for å komme seg gjennom dagen. De rette matvalgene har en positiv innvirkning på miljøet, på oss, og på produktiviteten vår. Eksempler på gode matvalg er å bruke mindre salt, sukker og usunt fett, og mer grønt uten at det går på bekostning av smaken. Det vil gi sunnere og mer fornøyde ansatte. Ved å velge en bedrifts­restaurant får du en samarbeidspartner som har fullt fokus på utvikling av mat som er smakfull, miljøvennlig og bra for deg, sier hun.

–Hvilke bedrifter egner dette seg for? Og ­størrelse på bedriften?

Alle bedrifter kan i prinsippet ha en bedriftsrestaurant ifølge Magnusen. Hun forteller at det er vanlig å etablere en fullskala restaurant for bedrifter som har 100 ansatte og oppover.

– Flere mindre bedrifter kan gå sammen om én felles kantine, slik at de får et felles samlings­sted, og der de dessuten kan treffe potensielle kunder, avslutter hun.

58

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til hele Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat.

• Kort vei til off. komm.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom.

1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter.

750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet).

TROLLÅSVEIEN 4

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN • God beliggenhet i Oppegård.

• Kort vei til off. komm.

240 kvm kontorlokale med 6 store cellekontorer, showrom/sosial sone, felles kjøkken, ledig etter avtale.

167 kvm kontorlokale åpent areal som tilpasses leietaker. Felles kjøkken.

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

MESSANIN

360 kvm kontorlokale med 6 cellekontorer, konferanserom, showrom og kjøkken.

MESSANIN

94 kvm kontorlokale med 3 cellekontorer.

MESSANIN

110 kvm kontorlokale bestående av 2 store rom, store vindusflater.

WWW.AURIS.AS

HELHETEN ER VIKTIG En bys verdi er mer enn bare verdien på et bygg. Verdien kommer av summen av alle delene byen er bygget opp av.

Vi i Höegh Eiendom ønsker å være med på å utvikle bydeler som bidrar til å løfte helheten. Som øker ­livskvaliteten både for de som bor, óg for de som arbeider der. Derfor er ­helheten så viktig. Fordi det er helheten som avgjør om byen blir levende. At det er attraktive tilbud på gateplan, spennende og innovative leietakere, romslige leiligheter med mye sollys, ­miljøeffektive bygg med moderne kontorlokaler.

Alt bidrar til summen. Alt bidrar til verdien.

Höegh Eiendom har et helhetlig og langsiktig ­engasjement når vi utvikler nye bo- og arbeidsmiljøer. Vi skaper steder som begeistrer, er levende og attraktive.

Eiendomsutvikling

Byutvikling Handel og logistikk

Les mer om våre prosjekter, og finn ledige lokaler: hoegheiendom.no

Boligutvikling Kontorer

Ryensvingen 5 27 4 M 2 (6 . E T G ), 45 8 M 2 ( 5 . E T G ) O G 5 1 0 M 2 (3 . E T G) - N YT T KO NT O R BY G G M ED U NIK ­ E K S P O NERING M OT E6

• Moderne og unik arkitektur • Belliggenhet ved trafikknutepunkt • Enkel adkomst fra Ring 3 og E6 • Mulighet for profilering på bygget - god synlighet • Gangavstand til alt av offentlig ­kommunikasjon • Parkering, takterrasse, trenings­senter og Rema 1000 i bygget • Bygget tilpasses ny leietakers ønsker og krav

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no / E: sandia@sandia.no / W: www.sandia.no

NYE KONTORFORMER Nå går flere bedrifter fra å være leietakere til å kjøpe kontortjenester.

AV: SILJE RØNNE

Arbeidsmønsteret er i endring. Ny teknologi, globalisering, delingsøkonomi og et inntog av yngre generasjoner gjør at vi ønsker å jobbe på nye måter. Virksomheter er mer mobile, og den enkelte arbeidstaker har ikke behov for fast kontorplass eller et kontor i det hele tatt. Tall fra Statistisk sentralbyrå viser også at åtte av ti virksomheter i Norge hadde fire eller færre ansatte ved inngangen til 2016. Utfallet av alt dette er en rekke nye kontorformer. NæringsEiendom gir deg en oversikt over hvilke.

63

MESH Er et populært norsk co-working space i Oslo, som har vært med å endre ­synet på arbeidsplassen.

VIRTUELT KONTOR Er du tilknyttet et virtuelt kontor har du ofte adresse hos et co-working sted eller et kontorhotell, posthåndtering og telefon­ ­ svartjeneste. Her finnes ulike alternativer, og du kan e ­ nkelte steder leie tjenester for en ­rimeligere sum slik som drop-in kontorplass, møterom og ­lignende.

DIGITALE FELLESKAP Workfrom er et eksempel på et 24/7 samfunn for fagfolk som jobber hjemmefra. Her kan du kobles direkte med andre eksterne, frilansere, gründere og selskaper over hele verden. Ved hjelp av en app kan du chatte med tusenvis av profesjonelle mobilbrukere og dele arbeid, tips, humor og få støtte. Her finner du kaffe­ barer som er velegnet til arbeid og co-­workingarenaer når du trenger dem, og du kan koble deg direkte opp mot likesinnede mennesker over hele verden og treffe dem.

CO-WORKING Co-working bygger på en innovativ og skapende delingskultur – det handler om å ­ dele de fysiske omgivelser og verktøy, så vel som kunnskap og erfaringer. Konseptet går ut på å leie en pult eller et kontor, og sammen utgjøre et felleskap. Å tilhøre et co-working space gir mulighet til å hente kompetanse, og være en del av en bedriftskultur. På denne måten vil man også lettere kunne bygge nettverk. Forskjellige yrkes­grupper har ulike behov, og fleks­ibilitet blir stadig viktigere. Dette løses ved å tilby graderte medlemskap avhengig av om det ­ ­ønskes eget kontor eller fast pult i et kontor­ fellesskap. Kreativitet har ingen kontortid, derfor får alle utdelt et nøkkelkort, slik at ­lokalene ikke behøver åpningstider.

Co-working spaces tilbyr i varierende grad de fysiske fasiliteter som er viktig i en opp-

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYE KONTORFORMER

startsfase, slik som arrangementslokaler, møterom og sosiale områder – hvor medlemmene kan møtes ved kaffemaskinen ­eller til lunsj. Kafédrift er en effektiv overgang mellom offentligheten og medlemmene, og ­ her er gis medlemmer en ytterligere mulighet til å ­arrangere interne og eksterne faglige, og ­sosiale arrangementer.

COMMUNITY Er du medlem av et «community» vil det si at du er en del av noe større enn et co-working space eller et kontorhotell, slik som Regus med 3.000 beliggenheter i over 120 land. Da er du medlem av et internasjonalt nettverk der du kan benytte deg av flere beliggenheter og i flere land.

KONTORHOTELL Et kontorhotell er en arbeidsplass hvor man leier kontor av en utleier i en bygning med flere kontorer samlet. Utleier tar seg av alt det praktiske, slik at bedriften kan fokusere sin kjernevirksomhet.

I et kontorhotell samles ulike bedrifter i samme kompleks og deler fellesarealer og felles­fasiliteter. Bedriftene vil ha mulighet til å utvide sitt nettverk gjennom kontakt med andre leietakere i kontorhotellet. Faste ut­ gifter i forbindelse med renhold, møterom, kantine og resepsjon deles blant leietakerne.

Kortere oppsigelsesfrister sammenlignet med alminnelige leiekontrakter gjør videre kontorhotell til et fleksibelt alternativ.

KONTORPLASS Kontorplasser.no er et eksempel på en d ­ igital markedsplass som formidler kontorplasser for gårdeiere og bedrifter. Leietakerne er små bedrifter eller frilansere på jakt etter et sted å sitte. Tjenesten er for dem som vil leie ­kontorplass på en enkel måte, uten for mye styr med komplekse og lange kontrakter og med alt mulig av tillegg. Alt inngår i leien, slik som møbler, strøm, internett, renhold, møteromstilgang og tekjøkken.

Dette er også en måte for bedriftsledere å tjene noen ekstra kroner på.

– Vi ønsker å vise bedriftseiere at den ­ledige plassen kan gi inntekter. Vi er kun en for­midler og markedsplass, vi eier ikke egne

64

­ ontorplasser, sier Hugo Hansen, markedssjef k i Kontorplasser.

Tjenesten ble startet da Øyvind Løland, gründer av selskapet, oppdaget hvor vanskelig det var å finne et sted å jobbe når man kun var én person.

– Alle næringsmeglere fokuserer naturlig nok på større arealer. Utleie av enkeltplasser til freelancere og småbedrifter har så langt gått via kontakter, ergo var det et poeng å lage en markedsplass der de som har plass til overs kan møte de som bare trenger litt plass, sier Hansen og legger til at det en økende trend med små bedrifter og freelancere.

Hansen opplever at det er en klar trend i Norge med både flere gründere, men også ­ ­flere som driver for seg selv og i mindre team.

– Antall frilansere er sterkt økende. Dette sammen­faller også med at antall digitale disipliner er økende, ergo er det faktisk mulig å drive små team med kunder over hele verden, sier han.

Hvorvidt bedriftene som leier ut kontorplass er opptatt av hvem leietakeren er varierer.

– Her er det veldig todelt, noen er tydelige på at de vil leie ut til eller leie hos noen innen samme bransje eller tilstøtende b ­ransjer.

Andre trenger bare et sted å sitte, sier ­ markeds­sjefen, som tror at stadig flere vil være opptatt av ­fleksible kontorløsninger som ikke koster for mye.

– Dette er en fremtidsrettet tjeneste som utnytter ressurser på en mer effektiv måte. Vi tar i bruk eksisterende leide lokaler og lager en markedsplass der små bedrifter kan skaffe seg ekstrainntekter. Dette er delings­økonomi i B2B-markedet. På denne måten blir også ledige eller frigjorte enkeltplasser ekstra­ ­ inntekter for bedriftene og dermed g­unstig priset. Ergo en vinn-vinn situasjon for alle ­involverte, poengterer han.

HOFFICE For de som liker å jobbe hjemmefra – hos ­andre. Hoffice er det kostnadsfrie alternativ til co-working. En gruppe med frilansere rullerer på å benytte sine hjem som kontorlokaler, og på denne måten er det ingen leiekostnader.

Hoffice er et svensk konsept, skapt av for­ tvilede frilansere som ofte kan ha vanskelig­ heter med å få ting gjort når man arbeider hjemme. Behovet for arbeidsdisiplin, og ­muligheten til å skape det sammen med andre, var således tanken bak hoffice.

65

I et hoffice melder den enkelte sin interesse via for eksempel Facebook, hvorpå det ­inviteres til en strukturert arbeidsdag. Dagen starter ofte med at den enkelte redegjør for gruppen ­ hvilket oppgaver som skal utføres.

Arbeids­dagen er gjerne delt inn i 45-­minutters ­arbeidsøkter. Ved å holde gruppen oppdatert på sine aktiviteter gjennom hele dagen øker sjansen for at man faktisk fullfører de planlagte gjøremål. Overordnet skaper en slik arbeids­ måte forståelse av arbeidsprosessen, og tids­aspekter knyttet til arbeidsoppgavene.

Felles konsentrasjonsøvelser og fysisk ­aktivitet er en del av arbeidsdagen, og skal øke evnen til å fokusere. Dagen kan starte med mindfulness, og etter hver arbeidsøkt er det 10 minutters pause med aktiviteter – uttøyning, mindfulness eller dans. Lunsjen serveres som buffet hvor hver deltaker har med et bidrag.

Det er allerede etablert noen få hoffice i Norge, i Sverige derimot er konseptet svært godt mottatt.

AKTUELT Yngre generasjoner vil jobbe når de vil og hvor de vil.

– Passer for alle Ingen begrensing på bedriftens størrelse.

AV: SILJE RØNNE

Thomas Weeden, Country Manager Norway, Regus/International Workplace Group på­ peker at det som er felles for de nye kontortrendene er at alt er en tjeneste som kan kjøpes, derav begrepet «Workspace as a Service».

– Mange av konseptene er de samme, det handler om hva du ønsker å være en del av – et internasjonalt nettverk med tilgang til ­flere løsninger i mange byer og land, eller å være tilknyttet ett sted, sier han og bruker ­Regus som eksempel: «Er du kontorkunde på et s­enter i Oslo har du også tilgang til 3.000 ­andre ­kontorer globalt.»

Weeden ser en helt tydelig endring i arbeids­ mønsteret, særlig blant de yngre ­genera­sjonene som stiller nye krav.

– Ser vi på «millennials», de ønsker å jobbe hvor og hvordan de vil og med hvem de vil, i det miljøet de liker. Det er det motsatt av å tilbringe all tid på ett kontor, sier han og legger til at flere arbeidsgivere også ønsker fleksi­bilitet.

– De tør ikke å binde seg med en leiekontrakt på 4–8 år, for de vet ikke hvorvidt bedriften vil vokse eller minke. Med de nye tjenestene kan du signere for ett år om gangen, samtidig som du er en del av et internasjonalt nettverk og kan du bytte kontorplass fra London til New York om du ønsker det, forklarer han.

På spørsmål om disse tjenestene kun er for små bedrifter og frilansere er svaret et klart nei.

– Selv om vi ser en overvekt av små ­bedrifter i vår kundebase, ser vi en klar økning i størrelsen på bedriftene som bruker våre ­ ­tjenester. Vi ser oftere og oftere at bedrifter opptil 15–25 ansatte vurderer våre ­tjenester,

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYE KONTORFORMER

både norske ­ selskaper og internasjonale ­satelittkontorer. De er ute etter en fleksibel løsning hvor alt er tilrettelagt, slik at de kan fokusere på kjernevirksomheten samt opp­ ­ rettholde fleksi­ biliteten til å tilpasse areal­ behovet sitt i forhold aktivitetsnivået. I tillegg ser vi en klar økning i selskaper som trenger plass til et prosjekt. For eksempel åpner vi i mai et Regus senter i Gøteborg som i sin helhet ble tatt av en stor global aktør for et større prosjekt som vil gå over flere år, sier han.

Tydelig identitet og merkevarebygging er ofte et argument for å ha egne lokaler, derimot mener Weeden at dette er mulig selv som medlem av et co-working space eller et kontor­hotell.

– Identitet og merkevarer skapes gjennom ulike kanaler. Kontor kan være en måte å gjøre det på, men med dagens mobile arbeidsstyrke og teknologidrevne samfunn tror jeg det er ­andre kanaler som har blitt viktigere enn hvordan kontoret ditt ser ut, påpeker han.

– ET GODT ALTERNATIV FOR SMÅ ­ EDRIFTER B Oluf M. Geheb, partner og senior rådgiver for leietakerrådgivning i Eiendomshuset ­Malling & Co er positiv til co-working spaces og kontor­hotell.

– Dette er gode alternativer til mindre ­bedrifter fra én person og opp til ti. Dette er bedrifter som tidligere har slitt med å finne gode kontorløsninger da gårdeiere ikke ønsker å leie ut til mange mindre aktører, sier han og legger til at dette er en god mulighet for å møte

likesinnede og utvikle bedriften.

– For små bedrifter er dette en unik ­mulighet til å få tilgang på et bredt spekter av f­ asiliteter og nettverk, samtidig som du deler utgiftene med andre, sier Geheb.

Per i dag kjenner han ingen større bedrifter som benytter seg av slike konsepter utover i prosjektsammenheng, og mener fortsatt at det er hensiktsmessig med egne lokaler – ikke minst kostnadseffektivt.

– Jeg tror ikke co-working eller kontor­hotell vil ta over utleiemarkedet for mellomstore og store bedrifter, men det vil dekke et m ­ arked som til nå ikke har vært særlig attraktivt, ­forklarer han.

Leietakerrådgiveren tror at fordelene et felles lokale gir er så store at de ikke kan sammen­ lignes med et co-working space.

– Jeg er ikke sikker, og dette vil tiden vise, men et eget kontorlokale vil bidrar til å bygge ­ identitet, merkevare og god intern­ kommunikasjon ­ mellom de ansatte. Dette er nødvendig for å utvikle bedriften og bevare bedriftshemmeligheter. Å sitte i et co-working space med konkurrenten på andre siden av pulten virker uheldig, sier han.

Likevel kan han forstå at det kan være ­aktuelt med slike tjenester for internasjonale bedrifter som er på vei inn i Norge.

– Vet du lite om hvor raskt bedriften vil vokse og hvor lenge du skal være her kan jeg forstå at det er tryggere å signere en kontrakt på ett år. Når det skal sies antar jeg at svært fleksible leiekontrakter slik du får i et co-working space er dyrere – fleksibilitet koster, avslutter han.

66

11.000 m² skreddersydd areal I 2016 kunne Westerdals Oslo ACT åpne dørene til sitt nye Campus. Vi i Anthon B Nilsen Eiendom er stolte over å kunne tilby et skreddersydd høyskolebygg til 1600 studenter og ansatte.

Rom for smarte løsninger

NY BOXPARK INNTAR FORNEBU

– Dette er en helt annen måte å tenke ­destinasjonsutvikling på.

AV: SILJE RØNNE

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | BOXPARK

68

FOTO: SHUTTERSTOCK / PEXELS

FOTO: PEXELS

– Vi vil fylle ­containerne med ­kontor, visnings­ senter, cafedrift, ­bryggeri, sykkel­reparatør og ­andre ­publikumsrettede ­aktiviteter.

Boxparker har blitt en suksess verden rundt.

Konseptet som i utgangspunktet er et midlertidig tiltak har utviklet seg til å bli en populær møteplass, så populær at mange av parkene har blitt stående. Nå er OBOS F ­ ornebulandet AS i gang med Fornebus første boxpark-­ prosjekt, med merkenavnet Punkt..

– Ideen er å oppføre midlertidige bygg i påvente av fremtidig utvikling. Det at tomtene skal benyttes til noe frem til permanent ut­ bygging har vært etterspurt av både beboere

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | BOXPARK

og ­politikere, sier Vegard Storaunet, prosjektleder i OBOS Fornebulandet.

Målet med prosjektet er å skape nye møteplasser og blest rundt utviklingen av Fornebu.

– Vi skal introdusere nye aktører og ­k­onsepter på Fornebu – med potensiell langsiktig ­etablering i «Fornebu Allé» og «Flytårnet Torg», samt å videreutvikle tjeneste- og kultur­ livet på F ­ ornebu, sier Storaunet, og legger til at de skal sette fokus på urbane kvaliteter i utviklingen av Fornebu.

De etablerer første fase av Punkt. denne våren, på totalt 1.300 kvadratmeter. De har valgt et område som kan sies å være «hjertet» av Fornebu – i Forneburingen, tvers ovenfor Flytårnet og tilknyttet Nansenparken.

– Vi ønsker å kunne jobbe med leietakere over tid, og tanken er at de som etablerer seg i Punkt. får testet konseptet sitt og dannet et kundegrunnlag, og at de på sikt kan etablere

70

Få en grønn opplevelse Plantevegger gagner miljøet vårt, nå og for fremtiden

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

INSPIRASJON Boxpark i ­London er blant inspirasjons­ kildene for Punkt..

seg i nye, permanente lokaler etter hvert som disse bygges ut. Sammen med boksene hører det også med gode felles­ areal rundt byggene som skal innby til aktivitet og opphold, og området skal gi mulighetsrom for arrangementer, ­forteller han.

EN NY DESTINASJON Første fase omfatter fem mindre containerbygg, hvor OBOS ønsker å få inn aktører som vil være tilstede i by­ bildet på Fornebu, samtidig skal de selv flytte til området med visningssenter og kontor, for tydelig å markere sin tilstedeværelse på Fornebu.

– Dette er en helt annen måte å tenke destinasjons­ utvikling på, og vi har hentet inspirasjon fra flere gode ­referanseprosjekter fra London. Vår vinkling vil være å vise hvor flott Fornebu er, men på en ny og mer tilgjengelig måte, sier han.

I blant annet London har boxparker blitt så populære at de har blitt stående, men Storaunet kan bekrefte at dette ikke skal skje her. Derimot ønsker de å benytte containerne i nye prosjekt dersom de lykkes på Fornebu. Det er heller ikke første gang i Norge containere er brukt for å skape liv og tiltrekke seg folk, de kjente GAD-containerne har hatt utstillinger på Tjuvholmen, og containere ble også be­nyttet

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | BOXPARK

– Ideen er å ­oppføre midler­tidige bygg i påvente av fremtidig utvikling.

ved Operaen, mens områdene har vært under utvikling.

Nettopp GAD-containererne har også OBOS leid, og de er allerede på plass på Punkt..

– Vi vil fylle containerne med kontor, visningssenter, café­ drift, bryggeri, sykkelreparatør og andre publikums­rettede aktiviteter. Halvparten er utleid, og det er fortsatt gode ­mulighet for interessenter. Vi ønsker å skape en d ­ estinasjon, et sted folk har lyst til å dra til, understreker han.

Containerne holder høy standard og bygges etter TEK 10.

Kvadratmeter prisen ligger mellom 1.500 til 1.700 kroner i byggekostnader.

– Jeg kan garantere at dette ikke blir noen kjipe ­brakker, men et spennende tiltak som vil tiltrekke seg folk og er åpent for alle. Vi tror Punkt. er en god måte å skape liv i et område før vi setter i gang med byggingen, avslutter ­Storaunet.

72

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

• • • •

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer Resepsjon/mottak, arkiv mm Grei standard Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

FOTO: FUTURE LEADERS

LEDERSKIFTE

– Tar du utfordringen?

– Vi står foran et generasjonsskifte, om 20 år kommer få av dagens beslutningstakere til å ­påvirke samfunnsdebatten.

TEKST: SILJE RØNNE

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FUTURE LEADERS

74

FOTO: FUTURE LEADERS

VERKTØY TIL MÅLET Future Leaders ­jobber for ­global bære­kraft, og leder­ utvikling er mer ­verktøyet enn målet.

– Jeg representerer den nye generasjonens ledere, ledere som fokuserer på bærekraft. Vi millennials har et annet tankesett enn eldre generasjoner. De aller fleste forstår det, men ikke like mange agerer på det. AL, VR og TEC er buzzord for mange, for oss er det selvfølgeligheter. Vi forstår fremtiden og de eldre har erfaringen. Sammen kan vi skape selskaper med trippel bunnlinje, sier Elin N ­ øvre, grunnleggeren av Future Leaders, et av Skandinavias ­største lederutviklingsprogrammer for unge.

Future Leaders jobber aktivt med å utvikle unge ­modige ledere som fokuserer på sosial, økonomisk og miljø­messig bærekraft. De jobber også med å gi næringsliv og sam­ arbeidspartnere innsikt om millennials-generasjonen.

Hennes råd er: «Skaff deg en ung mentor eller enda bedre, for de aller modigste – inviter en ung «game changer» inn i styret ditt.

– Ledelse er en rolle, men også en livsstil. Det er ikke noe du kan gjøre på jobben, for så å legge det fra deg når du kommer hjem. Du må ta utgangspunkt i dine styrker og svakheter, hva du brenner for og hva du ønsker å påvirke, forklarer hun.

Nøvre tror på flat organisasjonsstruktur, der alle an­satte involveres og forankres på alle nivåer. Ledere kommer man ikke unna, men selv med ledere kan man bygge flat ­struktur.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FUTURE LEADERS

– Gjennom å jobbe målrettet mot å finne riktige men­nesker til riktige stillinger og å bygge en åpen og ærlig kultur hvor alle tar lederansvar, kan man bygge unike team med en høy personlig og kollektiv selvfølelse. Jeg liker tanket på å kun utvikle ledere, ikke ansatte. Klarer vi å utvikle unge ledere som fokuserer på sosial, økonomisk og miljømessig bærekraft, kan dette ha en enorm effekt når det kommer til målet med å sikre en fremtidig, bærekraftig verden, ­understreker hun.

Grunnleggeren av Future Leaders har jobbet tett med noen av Nordens største selskaper som coach for topp­ ledere og fasilitator for omfattende strategiprosesser, og hvordan man kan skape en selskapskultur som de ansatte får eierskap til.

– Vi tenker på en annen måte, og utfordrer ­tradisjonelle arbeids­ mønstre. Ved å kombinere våre tanker med ­erfaring blir resultatet mye bedre. De fleste lederne jeg møter har svært lite kontakt med yngre ansatte, og det gjør at de i ­liten grad blir påvirkning av andre enn j­evngamle, forklarer hun. Å jobbe 18 timer i døgnet er heller ikke kult ifølge Nøvre.

Hun mener millennials-generasjonen (18–35 år) ønsker en bedre balanse mellom jobb og privatliv.

76

Mjåvannsvegen FRA 2.200-13.100 KVM BTA HØYTLAGER/LOGISTIKK/KONTOR

Vennesla

STRAI Sogndalen

Mjåvann HELLEMYR Næringsområde Brennåsen

E18 9

E39

E39

KRISTIANSAND 456 HIR

> LS D HA AN TS NS TIA RI S <K

Vågsbygd Andøya Søgne

TANGVALL

Til leie: Moderne lager/logistikkbygg Høsten 2017 ledigstilles eiendommen for nye leietakere.

Bygget kan deles opp. Gode adkomstarealer for varelevering.

Lokalene: Eiet tomt på ca. 29.000 kvm.

Total bygningsmasse er på ca. 13.100 kvm BTA, hvorav: • 9.000 kvm lagerareal (takhøyde: 12 m./7 ramper + 2 porter) • 2.200 kvm lager/pakkeareal (takhøyde: 6 m./6 ramper + 1 port) • 1.900 kvm kontorarealer (3 etasjer à 630 kvm).

Standard: Moderne bygg med god standard. Kantine i 1. etg med plass til ca. 100 personer. Lokalene vil kunne Flekkerøy tilpasses leietakers behov.

Beliggenhet: Sentralt beliggende ved E39 ca. 8 km vest for Kristiansand sentrum. Et etablert lager- og industriområde med flere anerkjente aktører, herunder bl.a. Bertel O. Steen, Cameron Sense AS, Mesta, National Oilwell Varco, NCC, Neumann Bygg, Sørlandschips mm.

Parkering: Rikelig med utvendige p-plasser og uteareal.

Kontakt:

Lunde Holdning Invest AS v/ Ole Lunde Tlf. 913 86 486 E-post: ole@lhinvest.no

Prime Management AS v/ Gunnar Kapstad Tlf. 900 67 202 E-post: gk@prime-management.no

FOTO: FUTURE LEADERS

INNOVASJONSVERKTØY For de selskapene som tør å tenke inno­vativt har ­Future Leaders utviklet en modell der de samler de ­dyktigste unge ­talentene i ­Norge,og lar dem bidra på inno­ vasjonsprosjekter.

PROFIL NAVN: Elin Nørve ALDER: 22 AKTUELL: Hun er grunnlegger av Future Leaders, Skandinavias største lederutviklings­program for unge.

Programmet skaleres i høst til tre nye storbyer, og det lanseres en EdTech platform.

OM: Hun er en av Norges yngste ­operasjonelle ledere, og leder en bedrift som involverer over 50 ­aktive ­arbeidende unge og 230 a ­ ktive ­studenter i to land. Hun fronter millennials-­generasjonen og det nye arbeidslivet, og har en ny tilnærming til ledelse og selskapsdrift.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FUTURE LEADERS

– Den eneste måten å holde et høyt nivå på prestasjoner over tid er å skape en bærekraftig hverdag for seg selv, sier hun.

Future Leaders bruker mye tid på å forklare hvordan ­millennials tenker og hvordan de ønsker å jobbe.

– I dag er dette den største generasjonen i verden, og i 2017 vil vi ta over som de med mest kjøpsmakt. De fleste tenker at millennials er noen de ikke trenger å ta stilling til før om noen år, men endringene startet allerede for fem år siden. Med millennials og generasjon Z som de nye arbeidstakerne er det avgjørende å tilpasse arbeidsplassen de nye spillereglene, påpeker hun.

Det som overrasker henne mest er at mange ledere snakker om dagsaktuelle temaer som noe som vil skje i fremtiden, at de ikke forstår hvor langt vi har kommet i utviklingen og hvor raskt ting går.

– Utviklingen går vanvittig raskt. Et godt eksempel er bøker som er skrevet om teknologi. Allerede før b ­ økene er publisert og satt ut til skolene er pensumet u ­ tdaterte.

Essensen i denne tankegangen bruker vi i ­Future Leaders ­programmet, og derfor ser vi alltid etter et forbedrings­ potensiale – vi ønsker å være et steg foran, avslutter Nøvre.

78

OSLO SENTRUM

Tollbugata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen

Kontakt:

/

TOLLBUGATA 32

• 720 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget.

• Ny og moderne kontorstandard tilpasset leietakers behov mht. planløsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og servicefasiliteter i umiddelbar nærhet

Jørgen Anker-Rasch

M: 975 20 547

E: jar@akershuseiendom.no

Ole-Jacob Leirskar

M: 934 07 161

E: ojl@akershuseiendom.no

/

720 KVM

/

WWW.TOLLBUGATA32.NO

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.900 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen.­­ Bygget fremstår som et signal­bygg i bybildet med k­ lassisk arkitektur og unik fasade.

Bygget skal totalrehabiliteres.

82

92

100

112

Techcluster i Oslo sentrum

Markedspuls: Mot rekordhøy realleie i sentrum

Leietakerne kan velge og vrake - utenfor sentrum og Sandnes

Leiekontrakter i Stavanger

MARKED Sentrum for alle penga

81

l­eietakere og deres ansatte setter pris på å jobbe sentralt, med kort vei til offentlig kommunikasjon, handel og ulike service­ ­ fasiliteter. Det må bare legges til rette for at det er arealer som kan huse de ansatte i ­sentrum av byene. Og for å få til det, uten at man tar av rekreasjonsareal som parker, må det bygges både tett og høyt.

For samfunnet er det mye å tjene på å samle arbeidsplasser rundt kollektivknute­ ­ punktene. En ekstra arbeidsplass i ­sentrum, rett ved jernbanestasjon eller et annet kollektiv­ knutepunkt, vil gi mindre trafikk og lavere kostnader til infrastruktur, samferdsel og vedlikehold. Det synes derfor ­uforståelig at Plan- og bygningsetaten ofte vil kutte etasjer og ha lavere utnyttelse av bygg.

Det er dårlig miljøpolitikk, og det er dårlig ­ressursbruk. Når mange mennesker samtidig vil være i sentrum, bør myndighetene følge opp med å tillate et høyt og effektivt sentrum.

Folks dragning mot timinuttersbyen gir sentrum store muligheter. Hvis sentrum forvaltes riktig av myndigheter og gård­ ­ eiere.

Dag Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

E

tter mange år med klaging om sentrums­ død i store og små norske byer, har tendensen snudd. Oslo var tidlig ute med å få et attraktivt sentrum, mye takket være store utbygginger som Bjørvika, Tjuvholmen og flere rehabiliteringer i Vika og på Aker Brygge. Sentrums attraktivitet ble for alvor synliggjort da Microsoft og IBM ­flyttet inn til hjertet av sentrum ved Bjørvika og Akerselva. Det er ventet at det kommer ytterligere bedrifter i IT-sektoren til området hvor de to IT-gigantene etablerer seg.

I Stavanger har områder utenfor sentrum vunnet konkurransen om de store leie­takerne i flere år, men også her begynner ­pendelen nå å snu. Leietakerne vil inn til byen, men de ­store selskapene har ikke stort nok ­areal tilgjengelig for å flytte inn. Nå ­ jobbes det imidler­ tid med nye utviklings­ prosjekter i sentrum som kan gi areal til en del av de ­større bedriftene og virksom­hetene. Dermed er det sannsynlig at også Stavanger sentrum får sitt comeback etter å ha blitt forbigått av Hinna Park og Forus i mange år.

Utviklingen i Oslo og Stavanger viser at

Techcluster i Oslo sentrum AV: DAG JØRGEN SALTNES

IT-gigantene IBM og Microsofts beslutning om å flytte til Oslo sentrum markerer sentrum som det nye tech-­ clusteret i Oslo-området.

F

or bare få år siden var det helt u ­ tenkelig at store IT-selskaper som IBM og ­Microsoft flyttet inn til Oslo sentrum.

Selskapene var globale giganter som hadde lite behov for sine omgivelser. I stedet flyttet nye teknologiselskaper og andre ­miljøer i nærheten av der IT-gigantene holdt til på henholdsvis Mastemyr i Kolbotn og Lysaker.

Men verden har endret seg, og nylig ble det klart at både IBM og ­Microsoft har tegnet ­lange leiekontrakter midt i ­sentrum. ­Microsoft skal inn i ny­bygget Eufemia i ­Bjørvika, mens IBM flytter til Sundtkvartalet rett ved Akers­ elva i Oslo sentrum.

De to IT-gigantenes flytting til sentrum vil markere et skifte som det har vært lite fokus på, nemlig at Oslo sentrum er blitt en at­traktiv lokalisering for teknologibedrifter som før ville hatt en naturlig dragning mot IT-­miljøene på Lysaker og Fornebu.

ATTRAKTIV ARBEIDSPLASS Fredrik Winther er managing director i Oslo Business Region, en forening som jobber for

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

å bidra til å bygge opp startup-scenen i Oslo.

Han mener det er flere årsaker til at giganter som Microsoft og IBM nå flytter til sentrum.

– En av grunnene til at de flytter, er at de vil være attraktive som arbeidsplass. Sentrum er dit man lettest kan reise til. For ansatte er det også viktig at man jobber i umiddelbar nærhet til alt det sentrum har å tilby av byens kvaliteter, sier Winther.

Han mener samtidig at en minst like ­viktig årsak er hvordan virksomhetene og deres måte å jobbe på har endret seg.

– Alle de store selskapene er avhengige av å koble seg på andre miljøer, både store og små.

De må koble seg på omgivelsene, noe som er lettere i et bysentrum hvor det a ­ llerede er flere coworking-steder og virksomheter som huser startups, sier Winther.

20 MØTEPLASSER Ifølge Winther er det nå kommet rundt 20 fysiske møteplasser for oppstartsbedrifter i Oslo.

– Oslo vokser raskest på dette feltet, sier Winther.

Steder som MESH, Startup Lab, Tøyen Startup Village, Kulturhuset og Sentralen er blant møteplassene hvor gründere kan treffe andre i oppstarten.

– På disse stedene kan man få til både strukturerte møter og tilfeldige møter som det er vanskelig å planlegge for. Det er viktige møteplasser som fungerer som ­inkubatorer og coworkingsteder for nye bedrifter, sier Winther.

82

ILL: A-LAB

BJØRVIKA Microsoft flytter til ­Bjørvika.

83

FREDRIK WINTHER mener de store IT-­ selskapene vil være tettere på store og små miljøer som er knyttet til coworking-­stedene.

Når det gjelder startup-scenen, så mener Winther at selskapene søker dit hvor andre nystartede selskaper er. Med flere lokaler og coworking-konsepter som legger til rette for startups i sentrum, blir det dermed naturlig å velge dette området for mange av de ferske selskapene.

– Vi ser det når vi flytter våre events for oppstartsmiljøet rundt omkring. Det er en høyere terskel å møte opp på et event utenfor sentrum, sier Winther.

Også andre teknologiselskaper har valgt å flytte til Sundtkvartalet. Knowit leier 4400 kvadratmeter i ti år fremover, mens den ­ amerikanske hip hop-stjernen Jay Zs strømme­ tjeneste Tidal leier 1700 kvadrat­ meter i fem år.

BEGEISTRING Bydoktor Erlin Fossen var fra seg av b ­ egeistring da IBM signerte leiekontrakt i Sundtkvarta-

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

let. På sin blogg Bydoktor s­ kriver ­Fossen om flyttebeslutningen: «IBM flytter fra de dype skogene ved Kølabånn til Sundtkvartalet ved Akerselva. Der har selskapet leid over 7000 kvadratmeter i minst ti år. At utvikler Entra klarer å skaffe en solid og traust leietaker til det mest nedslitte ­området i sentrum, er ­bemerkelsesverdig og gir g­ robunn for både ettertanke og jubel».

Jubelen består ifølge Fossen i at en konsern­ledelse i praksis tvinger de ­ansatte over på kollektivtransport, og dermed ­bidrar ­positivt til reduksjon av trafikk og et bedre miljø. IBMs lokalisering i et tidvis belastet strøk vil også løfte området mange hakk, før han følger opp med at IBMs flytting fra M ­ astemyr på Kolbotn til «downtown» ­markerer et brudd på det etablerte næringslivets premisser for valg av lokasjon. Han ­mener det kan varsle en ny tid «der selv de store bedriftene ikke lenger vil være seg selv

nok, men være en del av byens kreative omgivelser», skriver Fossen. Han håper flere selskaper følger etter og flytter ut av det han kaller «næringslivsghettoene som i praksis fungerer som gated communities», og inn i byen.

IT-CLUSTERET Da Fred. Olsen fikk gjennomslag for sin ­visjon om IT Fornebu, var kongstanken at IT-selskapene som flyttet til Fornebu ville dra nytte av hverandres lokalisering og nabo­ skap. Clustertanken fikk også fotfeste hos politikere som la til rette for salg av tomter til prosjektet, og hos IT-bedrifter som flyttet i hopetall til Fornebu.

Med to store lokomotiv på flyttefot til Oslo sentrum, er det grunn til å tro at flere ­mindre IT-selskaper vil følge etter, noe som kan ­styrke sentrum ytterligere som et sted å være for teknologiselskaper og startups.

84

ILL: ENTRA

59.91070º N, 10.73871º Ø

KONTORLOKALER MIDT I SENTRUM TIL LEIE Akersgaten 1-5 2. etasje 290 m2

• Kontorene ligger meget sentralt i Oslo sentrum, med busser, trikker og tog rett utenfor døren. Mer urbant blir det ikke • Lokalene er svært effektive, og egner seg godt til både åpne landskap og enkeltkontorer • De er er nylig totalrenovert og fremstår som lyse og moderne • Kan tilpasses leietakers ønsker og behov • Overtakelse etter avtale

SUNDTKVARTALET mener de store IBM flytter til Sundt­ kvartalet.

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 60 Grader Næringsmegling 909 58 891 | ava@60grader.no 60grader.no

85

Hans Jacob Haraldson 60 Grader Næringsmegling 934 41 541 | hjh@60grader.no

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2017, 2018 og 2019.

KILDE: EIENDOMSSPAR

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

86

I G A N G SAT T E P ROS JEKTER S O M ­F O RV E N T E S F E RD IGSTILT I 2 017:

Adresse

Utbygger

Vitaminveien 4

Skanska

15.000

Schweigaards gate 33

Rom Eiendom

15.000

Ferd Eiendom

14.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

14.000

Dronning Mauds gate 11

Vestre Vika

10.500

Diagonale

Hav Eiendom

10.500

Kirkegaten 15

Vestre Vika

10.000

Sørkedalsveien 8

Stor-Oslo Eiendom

10.000

Brobekkveien 80, Bygg 18

Fabritius Eiendom

9.500

Bøkkerveien 5

Høegh Eiendom

9.500

Ulvenveien 88, (Ulven)

Obos

7.700

Persveien 26

Obos

7.700

Youngs gate 7/Torggaten 13

Fagforb. Industri Energi

6.500

Henrik Ibsens gate 4

Fram Eiendom

6.500

Cort Adelers gate 33

Winta Eiendom

6.000

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen

6.000

Øvrige prosjekter

-

Adresse

Utbygger

Areal m2

Nydalsveien 16-26

Avantor

20.000

Nils Hansens vei 25

Pecunia

Hagaløkkveien 26

46.200

Totalt

145.400

Totalt

Areal m2 20.000

115.300

Ca. 48% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

Ca. 74% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­ FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

I K K E I G A N G SATTE P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F E RD IGSTILT I 2 018:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Adresse

Utbygger

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev

Akersgaten 35/39

6.000

Freserveien 1,Felt A3

Obos Forr.bygg

29.000

Storebrand

5.700

Harbitzalleen 3-7

Møller Eiendom

26.000

Trygve Lies plass 1

Oslo Kommune

5.500

Asker Genera

Oxer Eiendom

24.000

Youngstorget 3

Olav Thon Gruppen

3.900

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Øvrige prosjekter

Vestre Vika

5.600

Lørenveien 55-65

Stor-Oslo Eiendom

15.000

Dronning Mauds gate 10

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44 “Eskalator”

Pecunia

10.000

Øvrige prosjekter

Fram Eiendom

42.000

Totalt

26.600

I G A N G SAT T E P ROS JEKTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ E R D IGSTILT I 2 019 :

Totalt

Adresse

Utbygger

Bispevika “Eufemia”

Oslo S Utvikling

Nye Deichmanske bibliotek

Oslo K

7.500

Vestbanetomten, Felt D

Statsbygg

2.500

179.000

Areal m2 22.000 KVA DR ATMETER TOTA LT:

Totalt

32.000

87

Areal m2

211.000

KILDE:EIENDOMSSPAR

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­F ORVEN TES FER DI GSTI LT I 2018:

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2018 OG UTOVER Re a li st i sk p rosj ekt p o tens ialet f ra o g med 2 017 u tg j ør n å vel 3 , 3 mill. kvm s o m er p å s a mm e n i vå s om i f j or. P ro s jekter s o m antas fe rdi g st i l t i å ren e 2 017- 2019 utg jø r i s um 5 00.0 0 0 kv m , ­p ros j ekter med leng re tid s ­ h o rison t er a n g i t t n e d enfo r. (P ro s jekter s o m i kke få r i n nv i r kning p å ­k o nto rmarked et i pe ri od en , f.eks . ­r end yrked e ­k jø p es entre/ va re h u s , m ess eh a l l er, stats byg d e ­s ko ler etc., e r ik ke m ed t at t ) .

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

30.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Schweigaards gate 15

Entra Eiendom

17.600

Økernveien 144-147

Økern Sentrum

15.000

Øvrige prosjekter

-

44.400

Totalt

127.000

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2019: Adresse

Utbygger

Persveien 2+4+4b & ­Ulvenveien 91

Ulven (Obos)

85.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

65.000

Vålerenga Stadion

NCC Property Dev

55.000

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom

42.000

Rådmann Halmrasts vei 7, 9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

22.000

Universitetsgaten 7-9

Entra Eiendom

20.000

Øvrige prosjekter

-

Totalt

Areal m2

190.000 627.000

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2019:

G RA N D TOTA L P R OS JEKTER E TTER 2 019

3.124.000 02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.766.000

Totalt

2.370.000

88

KILDE:EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 201 9:

SPENNENDE KONTORLOKALER MED SENTRAL BELIGGENHET 250â&#x20AC;&#x201C;2.400 m2

Bli en del av Storgata 33, se www.storgata33.no Hans Jacob Haraldson M: 934 41 541 E: hjh@60grader.no

Joakim Kaspersen

M: 481 95 150 E: joakim.kaspersen@sparebank1.no

LEIEPRISER

LAV LEDIGHET OG STIGENDE LEIEPRISER I SENTRUM AV: DAG JØRGEN SALTNES

Leiemarkedet i Oslo sentrum strammer seg til.

Det forventes at området får den høyeste leieprisveksten i Oslo-området i år.

D

NB Næringsmegling venter at ­antall sysselsatte på kontorer i Oslo, A ­ sker og Bærum vil stige med over 3000 i 2017 og nesten 4000 i 2018. «Det er en gryende optimisme blant bedriftene som løfter etterspørselsestimatene», skriver nærings­ megleren i sin halvårsrapport, og viser til NAV Oslos forventninger om sysselsettingsvekst, Norges Banks forventnings­undersøkelse for fjerde kvartal 2016 og M ­ anpower Gruppens arbeidsmarkeds­barometer for første kvartal 2017.

«Etterspørselsestimatene kan på den andre siden reduseres av rasjonalisering i ­ flere bransjer på grunn av digitalisering og økt automatisering. Flere store selskaper har allerede kommunisert stor usikkerhet om antall kontorsysselsatte i fremtiden, og har i l­øpet av de siste ett til to årene betydelig redusert antall ansatte på grunn av ­digitalisering. I våre anslag har vi imidlertid lagt til grunn en begrenset effekt i det korte bildet, fordi de fleste leietakere ikke vil gjøre endringer før leiekontrakten går ut.», skriver

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

DNB Næringsmegling, som anslår at utleid areal vil vokse med 276 000 kvadratmeter frem til 2020.

Det er lav nybygging i Oslo-området.

DNB-analytikerne anslår at det vil bli ferdigstilt 99 000 kvadratmeter nytt kontor­areal i 2017, samtidig som det vil bli konvertert rundt 90 000 kvadratmeter kontorareal til boliger. ØKTE LEIEPRISER DNB Næringsmegling venter en tiltakende vekst i markedsleienivåene for høy standard.

De neste tre årene skal leieprisene stige med 18 prosent, og det er særlig i Oslo sentrum at veksten vil bli høy. For de neste 12 måneder anslår DNB Næringsmegling at leie­ prisene i indre sentrum vil stige med 5 prosent. Det er høyest i Oslo-området (sammen med ­Nydalen/Storo). Oppgangen anslås til å bli 4 prosent i CBD øst og CBD vest, mens ytre sentrum vil oppleve en leieprisøkning på 3 prosent.

Ifølge DNB Næringsmegling står 8,2 pro-

sent av kontorarealet i Oslo ledig i første kvartal 2017. Det er store forskjeller fra kontor­område til kontorområde. Mens ledig­ heten i vest er skyhøy, med 16,7 prosent i ­Lysaker, 18,1 prosent på Fornebu og 11,7 prosent på Skøyen, er det lav ledighet i ­sentrum.

I CBD vest står 7,8 prosent av l­okalene ­ledig, mens ledigheten er 4,3 prosent i CBD øst. ­Indre og ytre sentrum har en kontor­ ledighet på henholdsvis 8,4 og 8,3 prosent.

Storo/­ Nydalen har også lav ledighet, med 5,5 prosent av ­ lokalene stående uten leie­ taker. I Bryn-­Helsfyr-området og Økern er ­situa­sjonen vanskeligere for utleierne, med en ­ledighet på 12,4 og 12,2 prosent.

Såkalt prime rent i Oslo CBD har leie­priser anslått til 4200 kroner per kvadratmeter.

DNB Næringsmegling opererer med et intervall på leiepriser i CBD vest på mellom 2850 og 4200 kroner per kvadratmeter, med en toppleie på 4500 kroner meteren. I CBD Øst er leieprisene for lokaler med høy standard mellom 2500 til 3300 kroner per kvadrat­ meter.

90

KILDE: SHUTTERSTOCK

CBD CBD Øst har den laveste kontor­ ledigheten i Oslo-området.

+18 % De neste tre årene skal leieprisene stige med 18 prosent, og det er særlig i Oslo sentrum at veksten blir høy.

91

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

LEI EPR I SER I OSLO-OMR Å DET

Kategori

God

Høy

Aker og Bærum

1200-1600

1600-2000

Lysaker

1400-1800

1800-2200

Fornebu

1300-1500

1500-1850

Skøyen

1650-2300

2300-2750

CBD Vest

2400-2850

2850-4200

Indre sentrum

1800-2500

2500-3100

CBD Øst

2100-2500

2500-3300

Ytre sentrum

1550-1900

1900-2600

Storo/Nydalen

1400-1900

1900-2300

Økern/Ulven

1300-1500

1700-2000

Helsfyr/Bryn

1300-1550

1550-2000

MARKEDSPULS

Mot rekordhøy realleie i sentrum AV: ROBERT NYSTAD, ANALYTIKER UNION GRUPPEN

Fallende ledighet legger grunnlag for frisk leieprisvekst fremover. Vi venter en vekst i snittleien i Oslo på 5 prosent i år og 7 prosent årlig i 2018 og 2019. Samlet leieprisvekst i perioden estimeres med andre ord til 20 prosent, ­tilsvarende en vekst i realleien på ca. 14 prosent gitt ­Norges Banks inflasjonsprognoser.

S

nittleien i Oslo steg litt i overkant av KPI i fjor, og leieprisveksten er nå i ferd med å skyte fart. Moderat nybyggingsaktivitet og høy boligkonvertering begynner gradvis å materialisere seg i ledig­ hetsstatistikken. Kontorledigheten er nå 7,7 prosent, etter å ha falt med om lag 0,2 prosent­poeng siden i høst. Våre prognoser for nybygging, konvertering og absorpsjon tilsier at kontorledigheten bunner ut i underkant av 6 prosent i 2019.

Dersom vår prognose materialiserer seg vil realleien for lokaler med god standard i ­sentrum være på «all time high» ved utgangen av 2019. Vi må tilbake til slutten av 80-tallet for å finne sammenlignbare nivåer på realleien i sentrum. Så lenge det er relativt lett å fremskaffe nye kontorarealer kan man hevde

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

at realleien ikke bør stige over tid. Rekord­ lave realrenter og yielder bør strengt tatt også trekke i retning av lavere leienivåer. Årsaken til dette er at høy salgsverdi gir utviklerne større profitt som bør normaliseres over tid og at leasingkostnaden på et kapitalintensivt driftsmiddel bør falle når prisen på kapital faller (alt annet likt). På den annen side har byggekostnadene steget vesentlig mer enn KPI i perioden. Og vi har dessuten sett en betydelig økning i krav til standard, e ­ ffektivitet og beliggenhet. I dette perspektivet er det gode grunner til at realleien stiger.

MODERAT VEKST I ET HISTORISK ­PERSPEKTIV Selv om det ligger an til en relativ sterk leieprisvekst blir oppgangen forholdsvis mo-

derat sammenlignet med tidligere perioder hvor kontorledigheten har vært nede på femtallet eller lavere. I oppgangsperioden fra 1995 og frem til IT-boblen sprakk i 2001, og i årene fra 2005 til 2008, steg realleien for kontor med god standard sentralt i Oslo henholdsvis 50 og 40 prosent.

Selv om markedsbalansen strammer seg til de kommende årene tror vi ikke vi får et liknende rally i leieprisene. Før oppgangs­ periodene som startet i henholdsvis 1995 og 2005 hadde leieprisene falt svært mye i forkant, slik at man hadde en betydelig innhentingseffekt. Et slikt innhentingspotensial er ikke til stede i samme grad i dag hvor real­ leien allerede er på et høyt nivå.

92

I boligmarkedet er balansen mellom tilbud og etterspørsel i ferd med å endres.

I tillegg var disse oppturene preget av eufori.

Kontorledigheten ble i stor grad drevet ned av sterk sysselsettingsvekst og optimisme blant bedriftene. Denne gangen er det ­primært lav nybygging og høy konverteringstakt som legger grunnlaget for synkende ledighet.

LEIEPRISVEKSTEN UJEVNT FORDELT Vi forventer at leieprisveksten kommer til å bli ujevnt fordelt mellom ulike områder fordi det er stor forskjell i utbudet. Samlet kontorledighet i CBD, Bjørvika, Sentrum og Indre by er nå 5,7 prosent, noe som er det laveste nivået vi har målt på denne siden av finanskrisen. Markedsbalansen begynner med andre ord å stramme seg godt til i sentrumsområdene, og vi ser at leieprisveksten er tiltakende. Derfor forventer vi en leieprisvekst på opp mot 10 prosent i sentrum i 2017.

Situasjonen i sentrumsområdene står i sterk kontrast til en del andre kontor­områder hvor utbudet er stort. I vestlige områder, som Lysaker og Fornebu, er ledigheten fortsatt rundt 15 prosent. I østlige områder er ledigheten noe lavere, men her er nybygg­ kapasiteten stor. På Bryn og Helsfyr er det for eksempel nå til sammen 125.000 kvm i prosjekterte nybygg hvor det jobbes aktivt i markedet med å skaffe leietaker. Områder med høy ledighet og stor nybyggkapasitet vil få en begrenset vekst i leienivåene, og vi ­venter at leieprisveksten blir på linje med KPI.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

TILTAKENDE NYBYGGING OG AV­ TAKENDE KONVERTERING I 2019 Selv om det de siste månedene har blitt klart at det igangsettes tre nybygg med ferdig­ stillelse i 2018, blir volumet likevel ikke særlig høyere enn vi allerede hadde tatt høyde for.

Estimatet for 2018 er oppjustert med 10.000 kvm til 110.000 kvm. I 2017 tilføres kontormarkedet 80.000 kvm. Samlet nybyggvolum disse to årene tilsvarer om lag volumet som tas ut av markedet for å konverteres til bolig, handel, hotell og utdanningsformål.

Det er imidlertid tre gode grunner til at vi vil se tiltakende nybyggingsaktivitet i 2019. For det første har flere store leietakere kontrakts­utløp, slik at det er lettere å få tak i en ankerleietaker. For det andre vil fallende kontorledighet føre til at det blir relativt sett få alternativer i eksisterende bygg. Og for det tredje bidrar et høyt leienivå og fortsatt lav yield til at mange prosjekter blir svært lønnsomme for utviklerne.

I boligmarkedet er balansen mellom tilbud og etterspørsel i ferd med å endres. Nybyggaktiviteten har tatt seg kraftig opp, og igangsettelse av nye boliger i Oslo og Akershus er på et rekordhøyt nivå samlet sett. Samtidig har befolkningsveksten kommet kraftig ned, og var bare 1,3 prosent i Oslo i fjor. Til sammenligning var veksten 2,1 prosent i 2014.

Samtidig som at balansen mellom tilbud og etterspørsel er i ferd med å endres, er

­ffekten av rentenedgangen tatt ut og ny e boliglåns­forskrift har nylig trådt i kraft. I tillegg er gjelden til norske husholdninger på et høyt nivå og makroutsiktene tilsier svak reallønnsvekst. Vi forventer derfor at boligprisveksten i Oslo skal avta kraftig i løpet av 2017.

Parallelt med at boligmarkedet går mot en avkjølning, venter vi at kontormarkedet får lav ledighet og høy vekst i leieprisene.

Kombinerer vi dette med at de lavthengende konverteringsfruktene tas først, tror vi på litt ­lavere konverteringsvolum etter 2018. 2019 vil derfor trolig være det første året hvor vi får betydelig vekst på tilbudssiden igjen.

Netto­tilførselen ligger likevel an til å bli betydelig lavere enn historisk snitt.

HØYT SIGNERINGSVOLUM, MEN TREG ETTERSPØRSELSVEKST Arealstatistikk registrerte et samlet volum på 688.000 kvm i signerte kontrakter i 2016.

Dette er en økning på hele 23 prosent fra 2015, og 35 prosent høyere enn bunn­ året 2014. Til tross for tiltakende signerings­ aktivitet er netto absorpsjon av kontor­ arealer (­ etterspørselsveksten) fortsatt svak.

Netto ­absorpsjon i fjor var om lag 25 000 kvm. Etterspørselen har vært svært svak i perioden 2014 til 2016 med en samlet netto absorpsjon på kun 10 000 kvm.

94

FLØISBONNVEIEN 2-4 KOMBINASJONSEIENDOM PÅ 19.000 M2 TIL LEIE, SOFIEMYR • Består av ca 15.500 kvm lager og ca 3.700 kvm kontor • Lokalene kan deles i enheter fra ca 2.500 kvm • Takhøyde i lager hovedsakelig 6 – 12 meter • God beliggenhet, ca 10 min. sør for Oslo, og 2 min. fra E6 • Eiendommen har fellesfunksjoner slik som kantine, auditorium og treningsrom • God parkeringsdekning på eiendommen • Ledigstilles i løpet av 2017

Ledig areal: Lager: Ca. 15.500 kvm BTA Kontor: Ca. 3.700 kvm BTA

Kontakt: Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

FOTO: UNION GRUPPEN

Vi tror det fortsatt tar litt tid før absorp­ sjonen tar seg skikkelig opp. Riktignok er det stigende optimisme blant bedriftene, men forventningene til fremtiden er fortsatt på et moderat nivå historisk sett. Det virker dess­ uten som at det er få kontorintensive bransjer som venter sterk bemanningsvekst, og det er ingen drahjelp fra store børs­lokomotiver som Telenor, DNB og Statoil. Likevel forventer vi at deler av NAV Oslos estimerte syssel­ settingsvekst på 7.500 personer i 2017 tilfaller kontormarkedet.

GOD TILGANG TIL OFFENTLIG KOM­ MUNIKASJON ER EN HYGIENEFAKTOR Vi er inne i en periode der vi ser endringer i hvilke kvaliteter leietakerne vektlegger. God tilgang til offentlig kommunikasjon har blitt en hygienefaktor og er ikke nødvendigvis nok til å vinne i kampen om leietakerne. Vi opplever at leietakerne i større grad vil sitte i urbane områder med godt servicetilbud i nærmiljøet, hyggelig atmosfære og «walkability».

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Robert Nystad, analytiker UNION Gruppen

CBD og deler av Oslo sentrum har naturligvis alltid scoret godt på disse parameterne, men nå ser vi at flere områder er i ferd med å utvikle disse egenskapene og bli mer attraktive kontorområder. Kvadraturen, området rundt Youngstorget og andre deler av indre øst, samt Nydalen, er inne i en svært positiv utvikling. Områder med manglende urbanitet sliter i større grad.

I fjor så vi at Elkjøp og IBM valgte å ­flytte fra Lørenskog og Kolbotn til henholdsvis Nydalen og Sundtkvartalet. Samtidig valgte Microsoft å flytte fra Lysaker til Bjørvika.

Alle tre er eksempler på hvordan bedrifter posisjonerer seg for å tiltrekke seg de beste hodene.

96

#

#

#

#

# # # # #

#

#

# #

#

#

#

# #

# #

#

#

#

#

# #

# #

&

#

#

# #

#

#

# #

#

#

#

#

#

#

# # #

2 4

# &

# #

#

#

# #

#

#

#

#

#

HVAMSVINGEN 4

#

Ledig areal: Lager: Ca.11.000 BTA Kontor: Ca. 3.000 BTA

#

#

#

#

STOR KOMBINASJONSEIENDOM TIL LEIE, OSLO NORD

#

# #

#

#

#

#

#

#

#

#

#

# #

&

#

#

#

Kontakt:

# &

# #

• &

E6

#

•

Gardermoen: 18 min.

→

→

#

Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no

#

#

#

&

#

RV4

Beliggende 5 minutters kjøring nord for Oslo med exit fra E6 ved Hvamkrysset/ Olavsgård

#

14.700 m2, fordelt på ca. 11.000 m2 lager, ca. 3.000 m2 kontor. Eiendommen kan deles i enheter fra ca. 3.000 m2.

#

&

60grader.no #

#

Hvamkrysset/ Olavsgård

→

øm estr

•

#

#

#

Lill

# #

#

Bygget renoveres i disse dager, med nye vinduer, ny isolert fasadekledning mm.

#

#

&

#

#

#

#

#

#

#

#

•

#

#

Lagerarealet har tilkomst fra flere sider, med porter både for docking og direkte innkjøring. #

#

#

#

&

H4

E6

#

&

&

→

→ Oslo: 5 min.

Strømmen #

•

Lager med 8 meter frihøyde.

•

25,6 mål tomt med gode opparbeidede utomhusareal

#

#

#

#

# #

#

#

#

#

# #

# #

#

# #

•

Ledigstilles årsskiftet 2017/2018.

# #

#

#

#

&

&

# #

# #

# #

&

# #

#

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 600

3 900

3 400

2 500

8,5 %

- 1,0 %

Bjørvika

3 300

2 800

2 400

N/A

4,1 %

+ 0,1 %

Øvrige sentrum

3 100

2 800

2 300

1 800

6,4 %

- 0,2 %

Indre vest

3 000

2 300

1 800

1 500

3,4 %

- 0,6 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 250

7,0 %

+ 3,5 %

Indre øst

2 500

1 900

1 700

1 300

2,1 %

- 3,8 %

Skøyen

3 000

2 600

2 300

1 850

9,1 %

+ 1,9 %

Lysaker

2 200

1 800

1 600

1 400

14,0 %

+ 0,7 %

Fornebu

1 900

1 600

1 300

1 200

14,9 %

+ 1,2 %

Nydalen

2 400

2 100

1 700

1 450

4,4 %

- 2,6 %

Bryn / Helsfyr

2 200

1 800

1 500

1 300

10,6 %

- 0,6 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 700

1 500

1 200

17,3 %

- 0,1 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,7 %

- 1,3 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

9,0 %

+ 0,5 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

5,7 %

- 1,4 %

1 900

1 600

1 400

1 200

7,9 %

+ 0,1 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2000

2002

2004

2006

02 /2 01 7 | N ærin g sEiendom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2016

2018

98

2020

0

Nominell leiepris (h.a.)

Showroom • Kontor • Proffbutikk • Kombinasjonslokaler

Ferdig til sommeren!

Beliggenhet

Nye og moderne lokaler med mulighet for å skreddersy innredning og løsninger. Meget attraktiv beliggenhet på Bryn/Helsfyr med gangavstand til T-bane.

Eiendommen

Bryn/Helsfyr Østensjøveien 9 1.590 kvm

Vi har nå for utleie hele byggets 2. etasje, og her er bruksmulighetene mange. Med 1.590 kvm til rådighet, atrium og ca. 4 meter takhøyde kan lokalene huse både kontorer, proffbutikk, showroom eller kombi. Parkeringskjelleren med totalt 50 parkeringsplasser og en kjørehøyde på 2,70 meter. Stor vare- og personheis.

Kontakt Martin Railton | Tlf: 412 64 455 | E-post: martin@maya.no

Leietakerne kan velge og vrake – utenfor sentrum og Sandnes AV: DAG JØRGEN SALTNES

11,3 prosent av kontorlokalene i Stavanger står ledige. Men i sentrum og i Sandnes er det lite å velge mellom.

D

et kommer frem i den seneste markedsrapporten til DNB ­Næringsmegling. DNB-­analytikeren Magnus Havikbotn Jacobsen har gått grundig gjennom næringseiendomsmarkedet i Stavanger og regnet seg frem til en kontor­ ledighet på 11,3 prosent. Og verre skal det bli.

Ifølge DNB vil kontorledighet stige v ­idere fremover og treffe en topp i løpet av 2017.

Deretter ventes en flat, og etter hvert ned­ adgående ledighet i takt med forventninger om økt optimisme og økt etterspørsel etter areal. Lav tilførsel av nybygg vil også bidra til at ledigheten ikke stiger i 2018 og 2019.

ET DELT MARKED DNB Næringsmegling ser en klar todeling av markedet, med lav ledighet og god aktivitet i

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

sentrumsområdene av Stavanger og S ­ andnes.

I Stavanger sentrum anslås ledigheten til 4,6 prosent, mens anslaget er 3,6 ­prosent i ­Sandnes sentrum og bare 0,8 prosent i randsonen av Sandnes.

Eiendomssjef Jon Brakestad i Øgreid ­Eiendom forteller om et skifte i løpet av fjoråret, da markedet i sentrum ble mer p ­ opulært hos leietakerne.

– Vi har jo en stor del av kontormarkedet i Stavanger sentrum, og vi har veldig lav ledighet. Vi opplever at interessen for sentrum har tatt seg veldig opp. Flere ser nå muligheten til å etablere seg der, blant annet de som nå har litt færre ansatte etter en nedbemanning.

Samtidig holder leieprisene seg godt.

100

FOTO: ØGREID EIENDOM

OG VINNEREN ER...

Stavanger ­sentrum er vinneren i Stavanger­ området

101

UTBYGNINGSPLANER Til tross for høy ledighet, har Hinna Park planer for videre utbygging i området.

Vi har tegnet lange leiekontrakter med ­solide leie­ takere de seneste månedene. Jeg tror ­sentrum har vunnet terreng, sier Brakestad til NæringsEiendom. Øgreid Eiendom eier en rekke senstrums­ eiendommer, blant annet Anker­ kvartalet, som regnes som CBD i Stavanger.

Jan Inge Røyland i EiendomsMegler 1 ­ Næringseiendom forteller også om et ­sentrum som klarer seg godt.

– Sentrum har en lav kontorledighet, og det er et stabilt marked. Men sentrum har mindre arealer enn de store kontorområdene utenfor sentrum, sier Røyland.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

TØFFERE UTENFOR SENTRUM Utenfor Stavanger sentrum, og spesielt på Forus og i Jåttåvågen, er det svært mange ledige kontorlokaler. Ifølge DNB står 15,8 prosent av kontorbyggene på Forus ledig. Det har satt press på leieprisene, særlig i eldre bygg som ikke er effektive. I randsonen av Stavanger er kontorledigheten 11,2 prosent, mens den er hele 20,5 prosent i Jåttavågen.

Til tross for den høye ledigheten, jobber Hinna Park med planer om den neste fase av utbyggingen av området. Det plan­legges

102

STAVANG E R S E NT RUM:

5-7% STAVANG E R RANDS O NE:

11,2% S O LA:

4,90% SANDNE S S E NT RUM :

3,60% Målet er en såkalt 24-timersby hvor man kan bo, jobbe og ­tilbringe tid på ­attraktive steder.

103

FO RUS /LURA:

15,80%

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

ILL: DESTINO/BRICK

LE DIG H E T STAVANG E R-O M R ÅDET

ILL: FORUSSAMARBEIDET

TØFT MARKED På Forus er det et knalltøft marked, hvor særlig gårdeierne til gamle bygg bruker pris for å få inn leietakere.

en utbygging på 200 000 kvadratmeter. ­Kommunen har ikke bestemt seg for hvem som skal få bygge ut Hinna Park Nord, men Hinna Park Eiendom har en visjon om å ­skape Nordens beste bydel i området. Målet er en såkalt 24-timersby hvor man kan bo, jobbe og tilbringe tid på attraktive steder.

STATOIL DROPPER LEIEKONTRAKT På Forus har det knyttet seg stor spenning til hvilket behov Statoil har for kontor­ lokaler. Oljegiganten har tidligere flyttet fra store bygg, noe som har gitt høy ledighet på Forus. Statoil hadde opprinnelig paner om å sette opp et nytt signalbygg som skulle få plass til 3500 ansatte i første byggetrinn. Lav oljepris bidro til at beslutningen om bygging ble ­skjøvet frem i tid, men nå har selskapet bestemt seg for å skrinlegge hele prosjektet.

– Vi har dekket behovet for den ­kapasiteten

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

vi trenger med de byggene vi har på Forus øst og Forus vest, uttalte pressetalsmann M ­ orten Eek ifølge Estate Nyheter da nyheten ble kjent.

Statoil vil heller ikke fornye leieavtalene de har i Seabrokers’ to bygg på Forus. Byggene er på henholdsvis 31 000 og 36 000 kvadrat­meter.

Det er stor forskjell på gamle og nye bygg på Forus. De eldre byggene, som er lite effektive, er svært vanskelig å få leid ut, mens det tegnes leiekontrakter stadig vekk i bygg som er nye ­eller rehabilitert. Statoil-byggene blir imidlertid ikke ledige før mot slutten av 2018.

Jan Inge Røyland sier til NæringsEiendom at det ledigheten på Forus er stabilt høy.

– Det tegnes kontrakter på Forus, men det er mange leietakere som flytter internt i området, sier Røyland.

Han mener det må vekst i antall ansatte på Forus for å få oppgang igjen.

– Men det er flere bedrifter i Stavanger-området som ser at det er lys i ­ ­tunellen, og det begynner å bedre seg litt. ­Etter hvert vil vi se at behovet for areal går opp igjen, sier Røyland.

UNDERBYR PÅ KORTE KONTRAKTER Jan Inge Røyland forteller samtidig om et marked som også deles mellom korte og lange kontrakter. Normalt er det de lange leiekontraktene som skal gi lavere leiepriser, men i Stavanger, og særlig på Forus, kan svært korte leiekontrakter signeres til lave priser.

– Vi har en situasjon hvor det er aktører som er villige til å gå veldig lavt i pris på korte kontrakter. Så det er viktig å skille mellom leieprisene på de korte og lange kontraktene.

Det er noen gårdeiere som velger løsninger for å få inn penger i en kort periode på to ­eller tre år, sier Røyland.

104

GOD FORVALTNING SKAPER VERDIER

WWW.SKAGEN-EIENDOMSFORVALTNING.NO

Forvaltning | RÃ¥dgivning | Utvikling

Leieprisene dobbelt så høye i sentrum

D

Leieprisene i Stavanger sentrum er dobbelt så høye som i flere av områdene rundt.

et er store forskjeller i leiepriser i Stavanger-området. I sentrum, hvor ledigheten er lav, finner man de klart høyeste leieprisene. Samtidig er det flere områder som har leiepriser som er halvparten av de i sentrum.

DNB Næringsmegling anslår at leie­ prisene for lokaler med høy standard i Stavanger sentrum leies ut for mellom 1800 og 2300 ­ kroner per kvadratmeter. Det absolutte toppnivået er registrert til rundt 2600 kroner per ­kvadratmeter.

DNB Næringsmegling skriver i sin s­eneste halvårsrapport at det er tegn til bedring i sentrumsområdene og de omkringliggende klyngene.

Høy standard

LEIEPRISER

JÅTTAVÅGEN I Jåttavågen, hvor Hinna Park har mange av kontorbyggene, er leieprisene nest høyest i Stavanger-området. Der er flesteparten av byggene helt nye, noe som også gjenspeiles i leienivået. DNB Næringsmegling anslår leieprisene i området til å ligge mellom 1600 og 2000 kroner per kvadratmeter, med en toppleie på litt over 2200 kroner meteren. ­Samtidig er det mye å velge mellom for leietakere som vil være i området.

Toppnivå

3000

2500

2000

BILLIGE FORUS På Forus kan leietakere få kontorlokaler med høy standard fra 1000 til 1300 kroner per kvadratmeter. De samme prisene har man i Dusavik, Risavika, Sola, Randaberg og i ­randsonen til Sandnes. I randsonen til Stavanger er leieprisene noe høyere.

DNB Næringsmegling mener det fortatt er liten aktivitet og prispress i randsonen og på Forus. «Vi ser likevel noen tegn til at leie­nivåene har stabilisert seg noe i de mest krevende områdene, hvilket kan indikere at vi nærmer oss en leieprisbunn», skriver ­næringsmegleren.

1500

02 /2 01 7 | N ærin g sEiendom | LEI EPRI SER STAVANGER

Forus/Lura

Jåttavågen

Stavanger Randsone

Stavanger sentrum

Dusavika

Sandnes Sentrum

Sandnes Randsone

Risvika

Sola

1000 Randaberg

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

AV: DAG JØRGEN SALTNES

106

NORGES VIKTIGSTE NÆRINGSOMRÅDE •

Nasjonalt og internasjonalt senter for innovasjon, kunnskap og verdiskapning

•

Tusenvis av ledende norske og internasjonale virksomheter i en rekke bransjer

•

Verdensledende subsea-kompetanse utnyttes for å skape fremtidens teknologi

•

Betydelig fremvekst av spennende gründerog innovasjonsmiljøer

•

Motoren i Stavanger-regionen beliggende med alt innen 10 minutters avstand

•

Store, spennende fremtidsplaner for videreutvikling og modernisering

www.forus.no www.facebook.com/forusforyou

Til leie

Fabrikkveien 25, Forus Kombinasjonseiendom •

Samlet ca. 3 600 kvm. Tomt ca. 8 200 kvm.

•

Ca. 2 500 kvm verkstedhaller, lager, service arealer etc.

•

Ca. 1 150 kvm kontorer, kantine etc.

•

Kan deles i noe mindre utleieenheter.

•

God standard.

Meget sentral beliggenhet på Forus, med gode adkomst­ forhold. Eiendommen er et fleksibelt og brukervennlig kombinasjons­bygg, med en god sammensetning av ­verksted, lager og kontorarealer. Eiendommen er påbygd i flere ­etapper, men fremstår som sammenhengende hvor de enkelte ­bygninger er godt integrert i hverandre.

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

Til leie

Nådlandskroken 11 4033 STAVANGER Areal: Totalt 1559 kvm.

Kontorene: 2 etasje, adkomst via trappegang eller heis.

Lokalet inneholder møterom av ulik størrelse, stillerom, åpent landskap, kjøkkensoner og toaletter. Lokalet kan brukes som det er eller tilpasses behov hos ny leietaker.

Det er gjennomgående lys i store deler av lokalet og det fremstår som lyst og åpent.

Eiendommen ligger meget sentralt på Forus, like ved ­krysset Forusveien (tidl. R-44) og Forusbeen. Området er preget av en varierende næringsvirksomhet, med hoved­ vekt på kontorrelatert virksomhet. Det er for øvrig kort avstand til Statoils hovedkontor.

Videre er området preget av meget god offentlig kommunika­sjon. Det er kort gangavstand til Gausel jernbane stasjon, som har tog forbindelse til ­S tavanger og Jæren/Kristiansand. Det er også meget gode bussforbindelser langs Gamle Forusvei og R-44. Videre vil en fremtidig bybane gå like bortenfor ­eiendommen.

Kontakt: Cathrine Silgjerd Leiros | 975 87 199 | cathrine@kaph.no

Til leie

Luramyrveien 29 Forus / Lura - Kombinasjonslokale for kontor/­ showroom/lager/verksted Eiendommen er et kontorbygg, sentralt plassert på Lura Forus området. Området er preget av en varierende nærings­ virksomhet, med en blanding av handel, kontorer, lett-industri og service bedrifter. Enkel adkomst. God gjesteparkering og meget god parkeringsdekning.

1 etg. består av kontorer, sosiale soner åpent landskap, lagerhall mulighet for finverksted ol. kjøreporter. Det er kjøkken med god spiseplass. Totalt areal ca. 1000 kvm.

3 etg.: 750 kvm. kontorlokale. Består av cellekontorer, åpent landskap, kjøkken fasiliteter og resepsjonsområde.

Kontakt: Cathrine Silgjerd Leiros | 975 87 199 | cathrine@kaph.no

Til leie

Energivegen 20 Tananger

Som leietaker til ledige arealer i EST Gården, søker vi etter en eller flere leietaker som kan komplettere/bidra i klyngen av selskaper, og dra synergier ut av det fellesskapet som nå er etablert i bygget.

Mulighet for leie av uteområde og prosjekterte arealer til ­verksted og lager på naboeiendom.

Mulighet for å leie arealer i bygget fra 1 - 2 kontorer og oppover.

Arealene kan deles inn i enkeltkontorer eller egne utleie enheter fra netto ca. 150/200 kvm.

Det kan leies inntil 1 850 kvm. på ett plan. Inntil ca. 3 000 kvm kan tilbys over to plan.

Kontakt: Cathrine Silgjerd Leiros | 975 87 199 | cathrine@kaph.no

kaph Næringsmegling AS tilbyr alle tjenester innenfor nærings­ megling og bistår våre kunder innen alle faser av ­oppdraget.

Frode Krohn-Pettersen Mob: 900 84 404 E-post: frode@kaph.no Partner – Daglig leder

Cathrine Silgjerd Leiros Mob: 975 87 199 E-post: cathrine@kaph.no Partner – Utleiemegler

Arne Tårup Mob: 959 89 231 E-post: arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

Ta kontakt for en samtale om hva vi kan tilby av tjenester.

www.kaph.no

FOTO: FORUS-SAMARBEIDET

Leiekontrakter i Stavanger

Det er tegnet flere leiekontrakter i ­Stavanger-området den seneste tiden.

Flere helse­relaterte ­virksomheter skal leie i ­Luramyrveien 79.

AV: DAG JØRGEN SALTNES

M

ens mediene er fulle av elendighetsbeskrivelser for næringslivet i Stavanger-regionen, fortsetter det lokale næringslivet å jobbe videre. Mye tyder på at det verste er over for de mange oljeavhengige bedriftene, og i februar falt ­antall helt arbeidsledige i Rogaland med 668 til 12 111 sammenlignet med januar. ­ Ifølge NAV har det vært en markant nedgang i ­varsler om oppsigelser og permitteringer i Rogaland. Det er også 40 prosent flere utlyste stillinger i år enn i fjor.

NYE LEIEKONTRAKTER I et noe bedre arbeidsmarked i Rogaland, signerer flere virksomheter nye leie­avtaler.

Eiendomsselskapet IKM Eiendom, som kontrolleres av oljeservicegründer Ståle ­Kyllingstad, har signert flere leiekontrakter

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

på Forus den seneste tiden. I Luraveien 75-79 har selskapet signert rett over 2000 kvadratmeter nye eller forlengede kontrakter. Alle kontraktene løper fra våren 2017.

I Luramyrveien 79 er det inngått avtaler med fire helserelaterte virksomheter. En av dem er Forus Helse AS, et nytt helse­hus på Forus som tilbyr lege- og helse­tjenester.

De øvrige kontraktene i bygget gjelder Hinna ­ Fysioterapi (fysioterapi), Aktiv HMS (­ bedriftshelsetjeneste) og Total Safety (brannvern, førstehjelp mm.).

I Luramyrveien 75 har IKM Eiendom leid ut 1000 kvadratmeter med service­ lokaler til Allkopi. Utleiemegler har vært Kaph ­Næringsmegling.

I Stavanger sentrum er det også blitt tegnet leiekontrakter. Det ble nylig klart ­ at ­ Advokatfirmaet Elden åpner kontor i

­ tavanger og flytter inn på 200 kvadrat­meter S i Ankerkvartalet. Samtidig har S ­medvig Eiendom fått med Kyllingstad Kleveland ­ ­Advokatfirma på en forlengelse i fem nye år i Smedvigkvartalet. Til Smedvigkvartalet har Smedvig Eiendom også fått inn Freixchange på 252 kvadratmeter.

I Auglendsmyrå 13 har Smedvig Eiendom tegnet leieavtale med Norsk Akustikksenter for 156 kvadratmeter. ÅPNING I HINNA PARK Ingeniørkonsulentene i Norconsult hadde nylig åpning av sine nye kontorlokaler i Jåttåflaten 27, hvor Wintershall Norge er gårdeier.

Leiekontrakten er tegnet uten megler, og alle de 82 ansatte i Norconsult har fått plass på ett plan.

112

Stor hotellsatsing KLP Eiendom og Rezidor Hotel Group skal ta R ­ adisson Blu Atlantic Hotel tilbake til gammel storhet.

FOTO: SHUTTERSTOCK

AV: DAG JØRGEN SALTNES

– Vårt mål er å skape minneverdige hotell­ opplevelser for våre gjester og når vi nå fornyer Radisson Blu Atlantic Hotel tar vi utgangspunkt i hotellets tradisjonsrike historie og sikter på å gi gjestene hotellopplevelser i verdensklasse. Det fortjener den ikoniske bygningen, og alle gjestene og innbyggerne i Stavanger som har et nært og kjært forhold til hotellet, sier Ronald Smithjes, Regional Director Norway for Rezidor Hotel Group.

465 MILLIONER Rezidor Hotel Group og KLP Eiendom samarbeider om oppussingen av Radisson Blu Atlantic Hotel. Rezidor skal investere 165 millioner kroner, mens KLP Eiendom satser 300 millioner kroner.

– Med oppussingen håper vi å kunne bidra positivt til hele regionen ved å tiltrekke s­ tore konferanser, kulturarrangementer, galla­ middager og utstillinger. Vi vil legge til rette for at hotellets gjester og byens innbyggere ønsker å bruke hotellet, både i forretnings­ sammenheng og privat. Og vi vil at våre internasjonale gjester skal få en autentisk ­ opplevelse av Stavanger, sier Smithjes.

Alle de 364 hotellrommene skal p ­usses opp. Det blir også en ny resepsjon.

Oppholdssteder, restauranter, barer og ­ møte­rom skal også renoveres.

SAMLINGSPUNKT – Historisk sett har hotellet vært et ­kulturelt samlingspunkt og med denne opp­ graderingen satser vi på å igjen bli byens foretrukne ­møteplass. Derfor legger vi stor vekt på å oppgradere møte- og eventområder, restauranter og fellesområder slik at både hotellets gjester og byens innbyggere skal få mest mulig glede av hotellet, sier Smithjes.

KLP Eiendom og ­Rezidor Hotel Group trosser et tøft ­hotellmarked og går for en ­omfattende rehabilitering av ­Radisson Blu ­Atlantic Hotel.

113

I info

TOG

KANALPIREN

500 – 8.000 KVM KONTOR­L OKALER MED ­FANTASTISK ­B ELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible ­løsninger, kantine og god parkeringsdekning. ­Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et ­ mråde med kontorlokaler, caféer, shopping og o gode kollektiv­tilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SHOPPING

KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

SYKKEL

WWW.OSLOAREAL.NO

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

E39

STAVANGER SENTRUM

509

44

510

HINNA PARK

FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA

SANDNES

På lang sikt skal leietakerne på Forus være i et område som er energinøytralt. Men da må det bygges ut sol- og vindenergi.

Satser på vindmøller og solfangere AV: DAG JØRGEN SALTNES

D

et er prosjektet «Energinøytralt ­Forus innen 2025» som skal sørge for at leietakerne på Forus skal kunne leie lokaler i et område som leverer nok strøm til eget forbruk i 2025. På kort sikt frem til 2020 er målet å redusere energiforbruket med 30 prosent. På lengre sikt skal forbruket ned med 80 prosent. Forus ­Næringspark ­leder ­prosjektet, som har med forskere fra IRIS og miljøsjefer fra Sola, Sandnes og Stavanger.

– Vi ser at energieffektivisering enkelt kan settes i verk. Så tiltak kan komme raskt. Vi har fått bidrag på 250.000 kroner til forprosjektet som tilskudd fra Miljødirektoratet. Arbeidet pågår i flere trinn, først kartlegges energi­ bruken på Forus. Deretter under­søkes muligheter for å kutte energibruk og å finne ut om det går an å øke ­lokal ­produksjon av ­energi, sier Stein Racin ­Grødem, ­administrerende direktør i Forus Næringspark.

Han mener det ligger et særlig potensial i eldre bygg. En kartlegging viser at det til-

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

gjengelige arealet på Forus har økt kraftig de ­seneste årene, mens energibruken flater ut.

– Det er et god tegn. Men målet er at Forus klarer å levere mer energi til seg selv, både for bærekraft og samfunnssikkerheten sier Racin Grødem.

Etter å ha undersøkt arealer og strøm­forbruk de seneste årene frem til nå, skal f­ orskerne ved IRIS nå jobbe mer spesifikt med helt typiske bygg, som et kjøpesenter eller et kombinasjons­ bygg. Da skal de identifisere tiltak som effektivt kan redusere energiforbruket.

– Det finnes en rekke tekniske løsninger for å kutte og utveksle energi, men det er også potensiale i selskapenes holdninger til å ta samfunnsansvar for å spare energi. Vi m ­ erker at noen ledere er mer klare enn ­andre for å ta dette ansvaret, sier seniorforsker P ­eter ­Breuhaus i IRIS. Et problem er at energimiksen på Forus ikke er tilpasset behovet. For å få nok strøm, kan det ifølge Racin Grødem bli aktuelt med

både sol- og vindenergi.

– Men den frukten som henger virkelig lavt er å gjøre tiltak ved Forus Energigjenvinning for å produsere mer strøm og mindre varme.

Der omdannes søppel fra CO2-synder til grønn energi, mener Racin Grødem.

I forhold til dagens situasjon, mangler det mellom 50 og 90 GWh lokalt produsert strøm per år for Forus. Noe kan dekkes av Forus Energigjenvinning.

– Dersom Forus Energigjenvinning produserer mer strøm, blir det mindre ­ ­kapasitet til fjernvarme. Dette medfører at temperaturen på fjernvarmen blir lavere ut til kundene, noe som øker effektiviteten på fordelingsnettet via lavere tap til omgivelsene.

Konsekvensene er en omleggings investering på gjenvinningsanlegget og enkelte kunder kommer til å trenge nytt utstyr avhengig av teknologien som er installert. Så det vil være en diskusjon om det er en omlegging som ­regionen er interessert i, sier Racin Grødem.

116

EIENDOMMEN SOM HAR ALT DU BEHØVER Kanalsletta 3 på Forus i Stavanger har alle fasiliteter du forventer å finne i et moderne kontorbygg, pluss litt til.

F rukth a ge n 4 . etg.

Eiendommen byr på arealeffektive kontorlokaler i Norges viktigste næringspark. Her finner du en rekke sosiale soner, med blant annet kaffebar, en solrik og stor takterrasse, eget treningsrom, samt et eget Vaffelhus hvor kantinepersonell disker opp med rykende ferske vafler. I tillegg har bygget en egen frukthage med fersk frukt.

Ka f feb a r 2. etg.

Vi har fleksible arealer for bedrifter mellom 50 og 800 ansatte.

F

U OR

S S -

A TA V

NG

ER

J a rle H o lm en ( M ) 4 81 3 6 3 7 7 (E) j a rle.h o lm en @ em 1 .n o

Va f felhu set 3. etg .

Tr en in g sr o m 1. etg .

Nå får sentrum arbeidsplassene AV: DAG JØRGEN SALTNES

Gårdeierne i Stavanger sentrum merker stor ­etterspørsel etter sentrumslokaler, og nå kommer det også et b­ etydelig areal ut i markedet for de store leietakerne.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

118

www.totalreform.no

8000 kvadratmeter kontorareal i Herbarium

E

n rapport foretatt av ECON, i samarbeid med de lokale eiendoms­besitterne Smedvig Eiendom, Base Property og samarbeidsprosjektet CID, slo fast at en stor del av bedriftene i ­Stavanger-regionen ønsker å flytte til sentrum. Nærmere 2,5 ­ ganger flere bedrifter enn de som i dag er i sentrum, ga tilbakemelding om at de helst ville være i sentrum. Men det er ikke nok bygg med areal som kan huse de mange virksomhetene, mange har dermed valgt bort sentrum til fordel for områder som Forus og Hinna Park. Det er imidlertid planer som vil gjøre det mulig for også de store leietakerne å være i sentrum.

8000 KVADRATMETER Øgreid Eiendom er blant aktørene som vil utvikle større arealer i sentrum i tiden fremover.

Det såkalte Straensenteret, som får n ­ avnet Herbarium, skal ha 12 000 kvadratmeter handelsareal og 8000 kvadratmeter kontor­ areal. Eiendomssjef Jon Brakestad i Øgreid Eiendom forteller til Nærings­Eiendom at de snart har fått på plass leiekontrakter for alle handelsarealene.

– Kjøpesenterdelen er mer eller mindre løst. Nå jobber vi med å få leiekontrakter for kontordelen. Vi har flere prosesser på gang, og vi håper vi kan få til en byggestart i løpet av året. Med noen leiekontrakter på plass, så går vi i gang med byggingen, sier Brakestad.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

Øgreid Eiendom skal også utvikle ­ nkerkvartalet, som får 8500 ­kvadratmeter A handels­ lokaler og mellom 7000 og 8000 ­kvadratmeter kontorlokaler.

– Ankerkvartalet kommer senere. Vi planlegger å begynne byggingen der i 2019.

Vi må først få på plass kontordelen av nye ­Herbarium, så kan vi gå over til å jobbe med utleie av Ankerkvartalet. Øgreid Eiendom forventer at topp moderne lokaler med høy arealeffektivitet ­ i Herbarium og Ankerkvartalet vil kunne lokke noen av de store leietakerne inn til ­ sentrum. På grunn av lite tilgjengelig areal for store leie­ takere, har de store kontor­ bedriftene valgt Forus og Hinna Park fremfor sentrum de s­ eneste årene.

Base Property har ambisjoner om å bygge et høyhus på 26 etasjer i Knud Holms gate 8 i sentrum, men har møtt motbør for planene.

Alfred Ydstebø mener imidlertid at høyhuset, som har fått navnet Stavanger Sky, vil være viktig for at sentrum ikke skal la Hinna Park og Forus stikke av med alle de største leietakerne. Ifølge Base Propertys hjemmeside er prosjektet på 18 200 kvadratmeter.

FOKUS PÅ BAKKEPLAN På bakkeplan jobbes det nå for å gjøre ­sentrum mer attraktivt for bedrifter og folk.

120

ILL: SNØHETTA

Herbarium får et ­betydelig kontor­areal i sentrum.

121

Kristin ­Gustavsen, ­leder i CID.

Stavanger kommune, Stavanger Sentrum AS, Urban Sjøfront og stiftelsen Grønn By ­jobber sammen i FoU-prosjektet CID (City Impact District). Målet er å utvikle en ny ­ sam­ arbeidsmodell for sentrumsutvikling.

Leder i CID, Kristin Gustavsen, er opptatt av at sentrum har store nok arealer.

– Sentrumsplanen begynte i 2012/2013 da det var sterk vekst i befolkningen i S ­ tavanger.

Da burde sentrum vært tilført 500 000 ­kvadratmeter for å opprettholde sin andel av nærings- og boligarealet i området. Sannsynligvis burde man hatt enda mer, nærmere 800 000 kvadratmeter, sier Gustavsen.

Hun mener at dersom ikke sentrum v ­ okser i takt med områdene utenfor sentrum, vil sentrum langsomt, men sikkert, forvitre og miste konkurransekraften.

Nå jobber Gustavsen for å få til en bedre

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

programmering av gateplan i sentrum.

– Vi henvender oss til gårdeiere. Vi oppretter distrikter med gårdeiere som ­ bære­bjelker, sier Kristin Gustavsen.

Organiseringen skal sørge for en mer strategisk sentrumsutvikling og et sterkere ­ engasjement for nærområdet.

CID-prosjektet tar sikte på at gårdeierne i de ulike distriktene samarbeider og tar grep som løfter hele distriktet. Kjøpesentrene er et forbilde for Gustavsen når det gjelder hvordan man tenker helhetlig.

– Det er ønskelig at gårdeierne i d ­ istriktet ser alle førsteetasjene under ett. At man får programmert i naboskap er viktig. Det er ­behov for en helhetlig tankegang, noe vi ser de lykkes bra med i kjøpesentrene, sier Gustavsen.

Hun stiller spørsmål ved hvor tilgjengelig

informasjonen om lokaler er for de som er på jakt etter lokaler.

– Hvem ringer du hvis du vil inn i S ­ tavanger sentrum?

Dersom man skal leie i et kjøpesenter, så tar man kontakt med utleieavdelingen, og den finner hvilket lokale som er optimalt for leietakeren. Gustavsen håper at en inndeling av sentrum i ulike distrikter vil kunne gi en helhetlig løsning hvor leietakerne får det samme som i et kjøpesenter.

– Kjøpesentrene vinner ikke kampen f­ ordi de har glasstak og det er k ­ omfortabelt. De vinner fordi de er profesjonelle, sier ­Gustavsen.

Hun mener Stavanger sentrum vil bli ­styrket ved at det kommer økt kontorareal ut i markedet og at bygulvene blir utviklet mer helhetlig, med riktige handels- og restaurantkonsepter på bakkeplan.

122

Utleie

Utleie

Forus Forus

Christian AugustThoringsvei Thoringsvei 7. Takterrasse Høy kvalitet - Toppetasje Christian August 7. Takterrasse - Høy- kvalitet - Toppetasje

Eiendommen samt med med god god beliggenhet Forus Vest.

De ledige ledige lokalene Eiendommenfremstår fremstår velholdt velholdt med meden entiltalende tiltalende fasade, fasade, samt beliggenhet på på Forus Vest. De lokalene er er fordelt fordelt over over to etasjer ogromme kan romme ca.arbeidsplasser.

150 arbeidsplasser.

Lokalene i dag i hovedsak åpne kontorlandskap, cellekontorer to etasjer og kan inntil inntil ca. 150 Lokalene bestårbestår idag i hovedsak av åpneavkontorlandskap, cellekontorer og møterom, men vil om ønskelig endres ogog tilpasses leietakers ønsker ogog behov, både med tanke påpå størrelse, standard ogog løsninger. På og møterom, men vil om ønskelig endres tilpasses leietakers ønsker behov, både med tanke størrelse, standard bygget finnes et bredt servicetilbud fellesfunksjoner som felles resepsjon, kantine og takterrasse eksklusiv bruk.

Høy løsninger.

På bygget finnes et bredt og servicetilbud og fellesfunksjoner som felles resepsjon, kantine ogtiltakterrasse til eksklusiv bruk. arealeffektivitet med lavt fellesarealpåslag. Eiendommen har et godt innarbeidet drifts- og servicenivå med leveranser fra Høy arealeffektivitet med lavt fellesarealpåslag. Eiendommen har et godt innarbeidet drifts- og servicenivå med leveranser fra profesjonelle aktører. Lokalene kan om ønskelig leies ferdig møblert. Ta gjerne kontakt for visning! profesjonelle aktører. Lokalene kan om ønskelig leies ferdig møblert. Ta gjerne kontakt for visning!

Kontakt Kontakt: Email Email: Telefon Telefon:

Kristian KristianUrUr kristian.ur@em1.no kristian.ur@em1.no 971 11 162

971 11 162

Eiendomstype: Eiendomstype BTA BTA: Ref. nr Ref. nr: Overtakelse Overtakelse: Parkering Parkering:

Kontorlokaler Kontorlokaler Ca.22550 550kvm kvm Ca. 11160039 11160039 Etter nærmere avtale Etter God avtale parkeringsdekning på eiendommen God parkeringsdekning på eiendommen

EN NY OG GRØNN BYDEL I Byfjordparken i Stavanger bygges det 55.000 kvadratmeter miljøvennlige næringslokaler.

AV: SILJE RØNNE

– Utbyggingen representerer den fortetting og trans­ formasjon politikerne har pekt på som hovedstrategien for ut­viklingen av Stavanger. Byfjordparken er meget nær ­sentrum og har god kollektivdekning. Samtidig som boliger, arbeidsplasser, skole og barnehage er ­integrert som en del av 10-minutters­byen, sier Lars ­Stangeland, daglig leder i GMC Eiendom AS, som mener prosjektet vil bli et nytt lande­ merke ved innseilingen til byen.

Byfjordparken utvikles i Kalhammar­vigå i Stavanger Nord, der det lokale industri­konsernet GMC tidligere drev deler av sin virksomhet. Totalt skal det bygges 55.000 kvadrat­meter til kontor- og næringsvirksomhet fordelt på ni bygg. To av byggene skal ­ allerede ferdig­ stilles sommeren 2018. Bygg­ ingen av boligfeltet er også igangsatt. To bolig­blokker er påbegynt og 85 prosent solgt, og et tredje hadde salgsstart 6. mars der 50 ­prosent ble solgt på fire dager. Totalt blir det 240 ­boliger fra 40 til 150 kvadratmeter fordelt på 11 bygg fra fem til sju etasjer, med lukkede parkerings­anlegg under byggene.

Området skal inneholde en prome­ nade langs sjøen,

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

­offentlig kai, bryggeplass, sammen­hengende grønt­områder, sykkel- og gangstier, barnehage og sykkelparkering. Til ­høsten vil også GMC Eiendom søke om omregulering av ­deler av bygningsmassen, slik at de får utad­rettet virksomhet. Da er det ønske om å få blant annet en matbutikk, frisør og ­restaurant.

– I vår region har det vært fokus på Forus­området mellom Stavanger og Sandnes, det har også vært et av de viktigste nærings­områdene i Norge. Dette har gått på bekostning av utvikling i de to byene, derfor er vi veldig glad for å kunne bidra til å utvikle et område like ved Stavanger sentrum, sier Stangeland.

FULLT UTLEID I FASE 1 15. desember 2016 vant Byfjordparken en åpen tilbuds­ konkurranse for NAV Rogaland og Stavanger kommune. Det innebærer at NAV Eiganes og Tasta, NAV Arbeidslivs­senter

124

ILLUSTRASJON: CREUNA OG OPAL-DIGITAL

BYFJORDPARKEN blir Stavangers nye grønne bydel ved fjorden. Totalt skal det bygges 55.000 kvadrat­meter til ­kontor- og nærings­ virksomhet fordelt på ni bygg, samt 240 ­boliger fordelt på 11 bygg – to av boligbyggene er allerede igangsatt.

125

– Utbyggingen representerer den fortetting og ­transformasjon politikerne har pekt på som hovedstrategien for utviklingen av Stavanger.

LARS STANGELAND, Daglig leder i GMC Eiendom AS

og ­Eiganes og Tasta helse- og sosialkontor flytter inn i det første næringsbygget i B ­ yfjordparken.

Næringsbygget er på vel 6.000 kvadratmeter.

– Klargjøring av tomten er begynt og de ­første fundamentene blir støpt i månedsskifte mars/april 2017. I tillegg vil vi samtidig bygge barne­ hagebygget på vel 2.400 kvadratmeter, sier Stangeland, og legger til: «De to ­byggene er i prinsippet fullt utleid, men får vi en e ­ kstern leietaker som ønsker å leie her, flytter vi våre egne selskaper. Vi har blant annet to svært interes­sante toppetasjer.»

Innvendig vil byggene fremstå åpne, lyse og luftige. Stangeland understreker at ­ lokalene vil tilpasses etter ønske fra leietaker. Med leie­arealer fra 500 kvadratmeter, er Byfjord-

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

parken også ideell for virksomheter i de fleste stør­relser. Det blir fokus på gode fellesarealer, med store atrium med spektakulære «fritthengende» møterom. I tillegg vil det blant ­annet være resepsjons­områder, felleskantine og takterrasser.

– Næringsbyggene er sentrumsnære og ligger ved fjorden, det gir en stor grad av mulig­heter for ulike bedrifter. Særlig havbruk og olje­ virksomhet. Et steinkast unna er finansparken og det gjør det relevant for bedrifter innen ­finans og juss, sier han.

PASSIVHUS OG BREEAM Næringsbyggene blir bygd som passivhus og BREEAM-sertifiserte med karakteren

«­E xcellent», noe som innebærer høy kvalitet, høy miljøstandard og lavt energi­ forbruk.

– Byfjordparken får en egen energi­sentral basert på pelletskjele til oppvarming og sjøvann til frikjøling. Energisentralen vil gi en fornybar energiandel på mellom 80 og 90 prosent. D ­ ette er ganske unikt til å være Stavanger, under­ streker han og fortsetter: «Alle bygg bygges etter lavenergikonseptet som innebærer b ­ edre isolerte og tettere bygg (passivhus). Det til­rettelegges for el-sykler og elbil-pool.»

– Dette blir et spennende prosjekt og helt unikt i Stavanger-sammenheng, avslutter ­Stangeland.

126

Slå et “hole-inone” på Forus Et lite slag fra golfbanen, med nærhet til det aller meste, kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje aller mest moderne næringsbygning.

Man kan nyte godt av å ha Sola golfklubb som nærmeste nabo

Golf Tower er klart, og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn. Bygningen holder svært høy standard, og har som første på Forus energiklasse A og ligger perfekt til midt i smørøyet, med alt det din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet.

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet, og ikke minst meget konkurransedyktige leiebetingelser!

Ta kontakt for visning – når som helst!

Kristian Ur, Eiendommegler MNEF T: 971 11 162 | E: kristian.ur@em1.no Rogalands flotteste kantine?

Kollektivtrasé like utenfor

Utleie

Trallfa gården - et av de mest profilerte kontorbyggene på Forus. Direkte eksponert mot E-39. Nær Statoil

Trallfa gården - et av de mest profilerte kontorbyggene på Forus. Dir

Forus

Vassboten 1

Trallfa gården er et av de mest profilerte kontorbyggene på Forus. Her kan du bli nabo med en rekke s­ pennende bedrifter, herunder for eksempel: Norsk Olje og Gass, Nofo, Sodhexo, Caverion, Signaturhus, Nalco, IKM Ocean Design m.fl. I umiddelbar nræhet finner man Statoils hovedkontor, ENI Norge, Exxon, Cegal, COSL, Aibel, Siemens, Wood Group, Audi senter Forus m.fl.

Bygget har de aller fleste fasiliteter, herunder en flott kantine, romslige garderober, VIP-møterom mm. I bygget har Trimteateret etfull skala treningssenter med kiropraktor og fysioterapeuter, der leietakerne kan bli medlem på svært gunstige vilkår.

Eiendomstype: BTA: Ref. nr: Overtakelse: Parkering:

Næring 1900 kvm 11140068 Etter avtale I garasje, samt på egen grunn

Gode parkeringsforhold. Sykkelparkering med gode garderobeforhold.

Forus

Det er ledige arealer fra ca 500 kvm - ca. 1900 kvm. Alle lokaler tilpasses i dialog med leietaker etter ønsker/behov.

Ta kontakt for visning.

Vassbotnen 1

Kontakt: Jarle Holmen Email: jarle.holmen@em1.no Telefon: 481 36 377

Trallfa gården er et av de mest profilerte kontorbyggene på Forus. Her kan du bli nabo med en rekke spennende bed for eksempel: Norsk Olje og Gass, Nofo, Sodhexo, Caverion, Signaturhus, Nalco, IKM Ocean Design m.fl. I umiddelb

Forus

Forus - Tvillinggården For små og mellomstore bedrifter.

Fleksible og moderne lokaler til leie.

Ca. 100 - 1 000 kvm BTA

KONTAKT

Kristian Ur | Eiendomsmegler MNEF, Næringseiendom

Moderne kontorer med høy kvalitet • Bygg 2: 3. etg. Ledig areal ca. 575 kvm • Bygg 2: 5. etg. Ledig ca. 1 000 kvm med ­takterrasse • Lokalene er fleksible og kan tilpasses behov og størrelse • Godt tilbud av fellesfunksjoner: Flott kantine, tiltalende fellesarealer, VIP møterom med komplett AV-utrustning inkl. videokonferanse, sykkelparkering

www.trallfa.no

T: 971 11 162

E: nering@em1.no

www.eiendomsmegler1.no

S TA V A N G E R Lagårdsveien 78-80

Paradis er under sterk utvikling og blir sentrums nye bydel

HER KOMMER PARADIS’ EGET NÆRSENTER: MAGASINET 3000 kvm butikklokaler til leie på gateplan og i underetasje

1000 - 9000 kvm kontorer til leie på store flater Grønn Energi

Kontakt:

Arne Tårup

Energiklasse B

BREEAM Very Good

| Kaph Næringsmegling | T: 959 89 231 | E: arne@kaph.no

Bjørn Strømsnes | NJORD Real Estate AS | T: 922 09 420 | E: bs@njordrealestate.no

S

Full fart i gründermiljøet i Stavanger Det satses hardt på nystartede virksomheter i Stavanger-området.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Med de seneste årenes nedbemanning i ­oljeindustrien, har flere arbeidstakere tatt med seg sluttpakke for å ta steget ut i gründer­livet. Mens noen av de aller ­ferskeste virksom­hetene er knyttet til ulike kontorhoteller i Stavanger s­ entrum og innovasjonsparken Ipark ved u ­ niversitetsområdet på ­Ullandhaug, er noen av de mer modne bedriftene lokalisert på Forus.

131

VIKTIGST I NORGE Forus er mye mer enn arbeidsintensive b ­ edrifter som har slitt de seneste årene og sagt opp ansatte gjennom oljekrisen. Norges største næringsområde, som huser rundt 3000 virksomheter og 40 000 ansatte, er også Norges største og viktigste sted for ­innovasjon og nyutvikling.

En rekke bedrifter på Forus har utviklet teknologi som når ut til et stort ­internasjonalt marked, særlig innenfor olje- og o ­ ljeservicebransjen.

Blant innovasjonssuksessene på F ­orus, fi ­nner vi virksomheter som KVS ­ Technologies. Selskapet ble stiftet i forskningsmiljøet rundt Universitetet i Stavanger i j­ anuar 2016 etter at en turistbuss begynte å brenne i den 11 ­kilometer lange Gundvangatunnellen i Sogn og Fjordane.

Etter ulykken begynte ingeniørstudentene Cato Vevatne, Steffen Solberg og Håkon Kjerkreit å diskutere hvordan kjent teknologi fra subsea-bransjen kunne brukes til økt sikkerhet i norske tunneller. De hadde fra før utviklet ubemannede undervanns­ roboter ved universitetet, og etablerte derfor KVS Technologies. Selskapet utviklet en avansert fjernstyrt brannslukkingsrobot for tunneller.

Det er 1200 veituneller i Norge, ­hvorav 100 er forbundet med svært høy risiko. KVS ­ Techologies’ ­teknologi er nå testet og utviklet, og selskapet går inn i kom­mersialiseringen med omfattende ­pilottesting av systemene.

– Målet er at robotene blir utplassert i aktuelle ­risikoutsatte tunneler i Norge og utlandet for å redusere restrisiko og ­beredskapen, sier Vevatne.

Selskapet har flyttet inn i Vassbotnen 19 på Forus.

– Mye av det vi har fått til skyldes den v ­ erdensledende subsea-kompetansen på Forus. Dessuten gir den sentrale plas­seringen i regionen store kommunikasjonsmessige fordeler og vi har mange partnere bare en kort spasertur fra kontoret, forteller Vevatne.

FRA ALT I OLJE TIL 10 PROSENT En av de lokale partnerne til KVS ­Techonogies er F5 IT, som ble etablert i 2011 som et IT-­konsulentselskap med fokus på system­utvikling, nettverk og sikkerhet. I begynnelsen var nesten alle kundene fra oljesektoren, men nå har ­selskapet utviklet digitale løsninger for andre bransjer. F5 IT har nå over 50 ansatte og holder til i Vestre Svanholmen 4 på ­Forus.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | GRÜNDERE OG STARTUPS

– Vi har jobbet mye med innovasjon. De ­første årenes teknologiutvikling for olje­industrien benyttes nå til smarte digitale ­løsninger i andre bransjer. I dag står olje­industrien for bare rundt 10 prosent av omsetningen, sier Trond ­Furenes, adm. direktør i F5 IT. F5 IT leverer løsningen innenfor det såkalte I­nternet of Things, som spås en enorm vekst i tiden fremover.

Produktet SmartAutomasjon er en portal for gårdeiere ­ som ­ effektiviserer drift av bygningsmassen, reduserer energi­forbruket og håndterer alarmer og andre oppgaver.

På kunde­ listen står blant annet Stavanger kommune, som ­sparer store beløp på å administrere byggene gjennom SmartAutomasjon. En annen kunde er Nordic Smart ­Buildings, som kjøper en løsning kalt Teknisk Vern.

– Dette er en sensor som overvåker tekniske rom i nærings­bygg og varsler entreprenøren eller byggeieren om avvik i temperatur, fuktighet, vibrasjon og annet. H ­ ensikten er å redusere energibruk og forebygge feilsituasjoner, sier adm. direktør Trond Furenes i F5 IT. INNOVASJONSSELSKAP Ipark og Prekubator står bak innovasjonsselskapet og ­inkubatoren Validé, som gjennom 15 år har bidratt med å løfte ideer og nystartede selskaper på veien mot kom­ mersialisering. Gjennom startup-fondet Validé Invest har ­Validé fått inn kapital fra SR Bank, Lye, Stiftelsen SR Bank Næringsutvikling Haugalandet og Rogaland Kunnskaps­ invest. Nå skal det investeres i inntil 5-6 av de mest lovende oppstartsbedriftene de neste tre årene.

– Fondet vil styrke kapitaltilgangen til oppstarts­ bedriftene i en fase hvor virkemiddelapparatet og annen risikokapital har utspilt sin hovedrolle, og hvor få private investeringsmiljøer opererer på grunn av høy risiko. ­Kapitalen kan dermed bli avgjørende for å kom­mersialisere de utvalgte bedriftene og derigjennom å s­ tyrke den lokale

132

FOTO: FORUS-SAMARBEIDET FOTO: FORUS-SAMARBEIDET

F5 IT leier lokaler i Vestre Svanholmen 4 på Forus.

Forus er ­Norges største og ­viktigste sted for innovasjon og ­nyutvikling.

133

næringsutviklingen og et lokalt langsiktig eierskap i bedriftene, uttalte ­Bjarte Magnussen, kommersiell direktør i ­Validé til Shifter i forbindelse med lanseringen av gründer­fondet på 50 millioner kroner.

Den private kapitalen skal utgjøre 25 mil­ lioner, mens offentlige pre-såkornsmidler skal matche den private kapitalen. Innovasjon Norge har blant annet bidratt med 5 millioner kroner i pre-såkornsmidler til startup-fondet til Validé.

Validés inkubator har fokus er på virksomheter i områdene tech, energi, helse og bio­teknologi, mat og natur og kulturnæring,

kommunikasjon og design. Inkubatoren tilbyr et fysisk miljø i Innovasjonsparken på Ullandhaug. Der kan startup-selskapene få ­ tilgang på kontorfasiliteter, samarbeid m ­ ellom inkubatorbedrifter, tjenester som leveres fra inkubatoren, kompetansenettverk, faglige ­arrangementer og en sosial arena.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | GRÜNDERE OG STARTUPS

FOTO: IPARK

Validés inkubator har fokus på virksomheter i områdene tech, energi, helse og bioteknologi, mat og natur og kulturnæring, kommunikasjon og design.

Startup-selskapene til ­Validés i­nkubator får tilgang på kontor­fasiliteter på Ipark. n ­ yutvikling.

134

ANNONSEBILAG

NR. 01 2017

Ledige Lokaler | Q1 17

Leder

LEIEMARKEDET I STOR-OSLO NÅ

Eiliv Christensen, Daglig leder / Partner

2

Aktiviteten i leiemarkedet tok seg betydelig opp i slutten av 2016. Den har fortsatt gjennom 1. kvartal 2017. Flere bedrifter og organisasjoner er kommet ut på banen med nye planer og behov, og tar beslutninger om flytting til nye lokaler. Det meldes om bedre tider i norsk økonomi etter en periode med litt usikkerhet og omstilling etter bl.a. oljeprisfall. Vi ser at dette bidrar til mer optimisme og tro på egen virksomhets utvikling i et stadig med kompetitivt marked.

Det er et fair tilbud av nye kontorlokaler i hele Oslo-området, men det er bare et begrenset antall lokaler og kvadratmeter som er klare for innflytting på kort sikt.

Som regel vil lokalene måtte tilpasses til den nye brukers behov. Leietakere på søk etter nye lokaler og nye muligheter bør starte jakten etter nye lokaler i god tid.

Statistikken forteller oss at vi går inn i en periode med mange kontraktsutløp, slik at det er grunn til å forvente en betydelig etterspørselsøkning i de kommende årene.

Tilbudssiden har ikke økt så mye i den senere tid.

Det bygges fint lite på spekulasjon p.t., men med økt kontraktsutløp i årene fremover ser vi at noen utbyggere nå vurderer å starte opp prosjekter uten leietakere.

Noen næringsbygg faller ut av markeder i det de er blitt konvertert til boliger i de senere årene – vi snakker om et snitt på ca. 100.000 kvm. pr. år. Denne trenden vil nok fortsette, men kanskje i et mer moderat omfang i tråd med avmatningen i boligmarkedet.

Men mange nye næringsbyggprosjekter er klare til iverksettelse i det øyeblikk en kontrakt er signert – både

sentralt og ved knutepunktene rundt byen. Ledigheten i kontormarkedet har falt fra 8 % i siste del av 2016 til 7,75 % nå, og forventes å falle til 7,5 % innen utgangen av 2017.

Trender for kontorleiemarkedet: • Leienivåene i de mest sentrumsnære og populære områdene er på vei opp, og vi forventer en økning i inneværende år i det øvre sjiktet på 5-8 %.

• Leienivåene ved knutepunktene (med god infrastruktur etc.) rundt byen tenderer også opp, men her er bildet litt mer sammensatt og påvirket av lokale faktorer som profil, utemiljø og gårdeieres innsats for å skape «merverdi» for brukerne.

• Nye arbeidsplass-løsninger og anvendelsen av ny teknologi bidrar til å endre bedriftenes vurdering av fremtidig arealbehov. Dette vil kreve mer fleksibilitet fra begge, så vel leietakere overfor sine medarbeidere og utleier overfor sine leietakere.

• Det blir spennende å se hvordan Oslos nye «bilfrie by» egentlig utvikler seg og hvilke konsekvenser dette gir for næringseiendomsmarkedet – både på utleiersiden og brukersiden.

Vi har mange lokaler å tilby i markedet - her er bare et utvalg. Ta kontakt med oss for en eiendomsprat - vi kan tilby mange gode muligheter og bistå i å finne en god løsning!

Ledige Lokaler | Q1 17

HELSFYR Grenseveien 99 529 – 3.314 m2 Kontor / showroom og lager - Sentralt på Helsfyr med profilering mot hovedvei - Ledige lokaler: Lager u.etg: 764 m2 Kontor 4.etg: 595 m2 Kontor 1.etg: 1.426 m2 Kontor 5.etg: 529 m2 - Gjennomgående god standard - Kan tilpasses leietakers ønsker og behov - Rikelig med garasje/parkeringsplasser inne og ute - Gangavstand til Helsfyr t-banestasjon, det tar 8 min med t-banen til Oslo S - Kjøreport og rampe

Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789 Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

3

Ledige Lokaler | Q1 17

ALNA Ole Deviks vei 44 179 – 860 m moderne nyoppussede kontorer og 100 – 400 m2 lager 2

- Meget god standard til en fornuftig leiepris - Fleksible løsninger, lokalene kan deles opp - Mulighet for leie av lager med kjøreport på 100 – 400 m2 - Rikelig med parkering - Kantine med takterrasse - Velutstyrt treningsrom med garderober - Felles møterom som alle leietakere kan benytte - Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen, bussavgang hvert 8. min. (rute nr. 66 og 401) - Enkel og direkte adkomst fra E6

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

4

Ledige Lokaler | Q1 17

STOVNER Haavard Martinsens vei 17 596 - 1.835 m2 Proffhandel og bilverksted -

Lokalet huser i dag Byggmax Unik eksponering ut mot Haavard Martinsens vei Lokalene som tilbys er svært fleksible og kan deles Bilverksted: 596 m2 BTA med blant annet vann- og oljeutskiller. Lokalene har tidligere vært godkjent av Statens Vegvesen som bilverksted med de fasiliteter som kreves - Proffbutikk: 1.239/1.835 m2 BTA som egner seg godt til for eksempel: bilutsalg, showrom eller annen plasskrevende handel

Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789 Eiliv Christensen | ec@tigereiendom.no | +47 4130 9999

5

Ledige Lokaler | Q1 17

EGERTORGET Karl Johans gate 18C / Horngården 312 m2 moderne kontorlokaler med høy standard midt på Egertorget - Ledige lokaler i byggets 4. etasje - Stortinget t-banestasjon i umiddelbar nærhet - Lokalene har svært gode lysforhold som sikrer gode arbeidsforhold - Lokalene kan tilpasses ny leietaker - Kort avstand til byens servicetilbud - Heis

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789

6

Ledige Lokaler | Q1 17

KVADRATUREN Dronningens gate 8 A 400 – 1.000 m2 Moderne kontorlokaler i Kvadraturen - 400 – 1.000 m2 moderne kontorlokaler av god til meget høy standard nederst i Kvadraturen ved Norges Bank og like ved Oslo Strandpromenade - Meget representativt bygg med moderne glassfasade og god eksponering - Lokalene tilpasses leietakers behov - Meget god servicedekning i nærområdet - Svært rask kjøretøyforbindelse av/på Bjørvikatunnelen - Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon og Oslo S - God sykkelparkering og garasje i bygget

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789

7

Ledige Lokaler | Q1 17

RØA Aslakveien 14 150 – 1.800 m kombinasjonslokaler: kontor / showroom / lager / produksjon 2

- Sentral beliggenhet på Røa i Oslo Vest - Aslakveien 14 ligger mellom Røa sentrum og Huseby Gardeleir - Rikelig med parkering - Enkel adkomst - Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - Vareheis og kjøreporter - enkel varelevering - Fleksible lokaler med mange muligheter - Lokalene tilpasses etter leietakers ønsker og behov

Petter Bjørge

| pb@tigereiendom.no | +47 4811 2972

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

8

Ledige Lokaler | Q1 17

ASKER SENTRUM Knud Askers vei 20 905 m2 moderne kontor Trekanten senter - 905 m2 lyse og topp moderne kontorlokaler i toppetasjen på Trekanten senter - Lokalet og eiendommen er godt vedlikeholdt og holder en høy standard - Lokalet kan tilpasses etter leietakers ønsker og behov - Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen - Enkel adkomst fra E18 - Rikelig med servicetilbud i området

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 Petter Bjørge

| pb@tigereiendom.no | +47 4811 2972

9

Ledige Lokaler | Q1 17

SLEPENDEN Slependveien 48 250 – 420 m2 Moderne kontor / showroom - Ledige lokaler: Kontor: 1.etg: 250 m2 1.etg: 420 m2 3.etg: 279 m2 - Moderne, lyse og nyoppussede kontorer i godt vedlikeholdt bygg - Fleksible løsninger - Rikelig med parkering og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - Gode eksponeringsmuligheter ut mot Slependveien

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

10

Ledige Lokaler | Q1 17

NANNESTAD TORG Ekervegen 5 1.207 m2 Forretningslokale -

Meget sentral beliggenhet på nærsenteret Flott varelevering med to kjøreporter Stor kundeparkering Bussterminal i umiddelbar nærhet Enkel adkomst God eksponering Beliggende på bakkeplan

Petter Bjørge

| pb@tigereiendom.no | +47 4811 2972

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

11

Det nye navnet pü et godt og velkjent miljø innen nÌringsmegling

www.tigereiendom.no

2500 LEIETAKERE HAR DE SISTE 10 ÅR BENYTTET VÅR TJENESTE, KOSTNADSFRITT! Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte deg direkte. Ønsker du anonym oppføring er det mulig.

For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

REALINFORM www.realinform.no

­ USINESS LOUNGE B STAVANGER ­LUFTHAVN I denne loungen er det lagt vekt på å skape en lun og hyggelig atmos­ fære. Det er til­ rettelagt for flere ulike ­aktiviteter i ulike soner; ­jobbing, bespisning og avslapning.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

136

ARBEIDSPLASSEN en sosial arena Et fellesareal i 2017 er alltid på tilbudssiden med sine skredder­sydde fasiliteter og til tider freidige formspråk. ­AV: LINN SLETTLI | FOTO: RAGNAR HARTVIG

137

«Vi er krav­ store arbeids­ takere på ­farten og nøyer oss ikke med tilfeldigheter.»

1

Sosiale soner, arbeidssoner, fellesarealer – ord som bøyes og tøyes og som er synonymt med interaksjon mellom mennesker. Sosiale soner og fellesarealer er begrep vi tar på aller ­høyeste alvor, men også et begrep som vi til­ fører varme, lunhet og humor.

For å skape gode omgivelser er det viktig å forstå bedriftens og byggets behov, ­ ut­ ­ for­ dringer og kontekst. Arealene som ut­ formes skal gjenspeile de ansattes behov og arbeidsmetoder, og løsningene skal skape det beste utgangspunktet for mennesker som ­ønsker å bevege seg sømløst i skreddersydde om­givelser.

«Vi er kravstore arbeidstakere på farten og nøyer oss ikke med tilfeldigheter.»

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

Morgendagens arbeidstakere er i ferd med å endre måten vi utformer omgivelsene våre på. Vi kan ikke ta noe for gitt, men må ­stille spørsmål, utforske og tørre å utfordre ­organisasjonen det skal bygges for.

Hva ønsker de ansatte seg? Hvordan gjøre arbeidsplassen og bygget attraktivt og aktuelt?

Hvordan skape en sterk bedriftskultur og in­ tern stolthet?

Dagens arbeidstakere har behov for en ­fleksibel arbeidsplass. Det bør være rom for sosiale interaksjoner og rom for k ­ onsentrasjon i omgivelser som reflekterer bedriftens og byggets visjon, tiltenkte tilbud og kultur. ­ ­Dette er avgjørende for hvordan vi utformer felles arbeidssoner og felles sosiale områder.

Det kan like gjerne være på en flyplass som i et næringsbygg. Det er type arbeidsoppgaver, dagsform, og ikke minst stedets utforming og tilrettelegging som avgjør hvordan vi ønsker å utføre jobben vår – det er ikke lenger bare det faste skrivebordet vi forholder oss til i en jobbhverdag.

Det er derfor viktig at vi skaper forskjellige soner med ulike fasiliteter hvor det er naturlig for ansatte å møtes for å utveksle tanker, ideer og jobbe sammen.

Fysisk utforming og estetikk skal være med på å gi påfyll, god atmosfære og oppfordre til den type aktivitet man ønsker utført.

138

2

PROFIL

3

NAVN: Linn Slettli STILLING: I­nteriørarkitekt MNIL i Metropolis arkitektur & design AS

1. BUSINESS ­LOUNGE STAVANGER LUFTHAVN Estetikken setter ramme rundt en opplevelse som skal gi påfyll både for mage og for sinn.

2. BUSINESS CLASS ­LOUNGE OSL Grensen mellom a ­ ktiviteten som skal foregå her er flyt­ ende. Her kan du spise, ­jobbe, sitte alene eller sammen. Den konseptuelle tilnærmingen for dette prosjektet kommer også tydelig frem.

4 3. ­NYDALSVEIEN 28 Inngangspartiet i dette bygget gir en følelse av å sitte i en hotellounge.

Varme materialer, peis og loungemøbler gir en tydelig indikasjon på hvordan dette bygget ønsker å ta i mot både gjester og ansatte.

4. COWI Ved å formgi kontorland­ skapet med ulike soner og møteplasser for de ansatte legges det til rette for en styrket og god bedriftskultur og fornøyde ansatte. Det er en del av jobben å være sosial sammen.

139

TRENDER FOR FELLES­ AREALER: • Grensene mellom jobb og fritid viskes ut.

• Vi vil nyte livet- komfort kreves også på jobb.

• Kontoret er en imitasjon av livet utenfor - er kontoret ditt første hjem?

• Historiefortelling: Hva forteller dine omgivelser?

• Omgivelsene skal fremstå tydelige men ha uformelle og personlige soner • Matkultur og konsept som til­ bys i kantien blir viktigere

BUSINESS CLASS LOUNGE OSL Egen arbeidssone i et miljø med flere ulike aktiviteter.

Kontrasten mellom de ulike arealene er tydelig. Her kan finne frem mac´en og jobbe ­konsentrert med alle mulige fasilite­ ter lett tilgjengelig.

En imitasjon av livet hjemme.

Målet må være å få frem de riktige ­emosjonene som man setter seg som mål for de ulike aktivitetene og sonene; Skape velbehag, ­ skjerpe sansene, fremme samarbeid og ­ kreativitet etc. Hvordan får de ulike om­ ­ givelsene oss til å føle oss og hvor mye har det å si for trivsel og fruktbart samarbeid på ­kontoret?

Det være seg møter mellom mennesker i en tiltalende og fristende bedriftsrestaurant, på et hyggelig kjøkken eller i en inspirerende biblioteks sone. Her har bedrifter mulighet til å skape en bedre arbeidshverdag for sine ­ansatte, men også en attraktiv arbeidsplass for bedriften.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

• Skillet mellom arbeidsstasjon og fellesarealer vises ut.

Vi skal bevege oss fremover – uanstrengt, men med snert, hva gjelder konseptuell til­ nærming. De ansatte skal forstå konseptet og den visuelle utformingen skal gjenspeile be­ driftens verdier og kultur. Hvem er vi? Hvem ønsker vi å være?

Her ligger det også en unik mulighet til å utvide, forsterke og fornye tankesettet til be­ driften.

DET ER EN DEL AV JOBBEN Å VÆRE ­SOSIAL SAMMEN Trenden viser at grensene mellom tilbudene på kontoret og «der ute» stadig viskes ut og arbeidstakerne tilbys omgivelser som imiterer

livet utenfor jobb ( og vice versa) . Vi ønsker kanskje en opplevelse av å sitte på en kaffebar, en hotellounge eller på et hyggelig kjøkken. ­Livet på kontoret er ikke lenger bare en åtte til fire jobb. Er jobben arbeidstakerens første hjem?

Arbeidsplassen er en sosial arena hvor vi ­deler interesser, verdier og kunnskap. D ­ ette skal synliggjøres gjennom de valgene som ­gjøres gjennom gode interiørløsninger. Felles­ arealene skal gjerne oppleves som u ­ formelle og varme, men likevel oppfylle kravene vi har til de ulike aktivitetene vi skal utføre som ­pålitelige og effektive arbeidstagere.

140

www.blake.no

«Spørsmålet er ikke lenger bare hva du kan tilby arbeidsgiveren din, men hva kan arbeidsgiver tilby deg?»

Ved å skape uformelle arenaer i retning av sosiale møteplasser man vanligvis finner «der ute» gir man arbeidstakerne mulighet til å j­obbe i en setting som kan være med på å ­skape nye relasjon og rom for å tenke nytt.

Kanskje det er lettere å utveksle tanker og ideer rundt kjøkkenbordet fremfor kontor­ landskapet? Kanskje gir det å dyrke ø ­ kologiske grønnsaker på taket grobunn for nye ideer?

Hva med felles kjøkkenhage i bedriftskantinen – kan det s­ tyrke fellesskapet? Grensene tøyes stadig og det er en spennende utvikling vi som formgivere kan være med på å påvirke.

Fellesnevneren for alle disse ­alternativene er at vi søker en uformell setting i en travel jobbhverdag. Noe ekstra som gir påfyll og ­variasjon når du legger inn en ekstra time eller tre en torsdag kveld. Spørsmålet er ikke lenger bare hva du kan tilby arbeidsgiveren din, men hva kan arbeidsgiver tilby deg?

Det er på høy tid at den estetiske ut­ ­ formingen av fellesarealer likestilles med den

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

f­unksjonelle utformingen. Som en del av hel­ hetsbildet til bedriften eller bygget skal jo este­ tikken tilby et fellesskap og en kollektiv forstå­ else av merkevaren eller hva stedet har å tilby.

Estetikken og konseptet skal styrke felles­ skapet og være et møtepunkt mellom ulike fag, avdelinger eller bedrifter i et større bygg.

En kultur og en merkevare som ikke bare er synlig på papiret, men som også sitter i ­veggene og i den enkelte arbeidstagers og ­arbeidsgivers oppfatning av bedrift og sted.

Det er tydelige trender innenfor ut­ forming av fellesarealer og arbeidssoner, men ­viktigst av alt er at løsningene til enhver tid vurderes og tilpasses sin o ­ rganisasjon.

Trender er et elastisk begrep men er en ­viktig indikasjon på hva som er viktig for mennesket i den konteksten vi befinner oss i her og nå. Under deler vi noen tanker rundt trender vi kan forvente å se mer av i frem­ tidens kontorbygg.

142

MYRENS VERKSTED

Be rg sli

#

# #

#

# #

#

v

##

n

g le

n #

ul Th

&

#

#

ta

SAGENE

2 4

s

RING 2

Chr is

Pilestre de

vn

Sannergata

Co l

#

St Hanshaugen #

e at

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

#

#

Sofienberggata

#

&

2 4

h Sc

#

o

# #

gg at a

k

vn

HASLE

Ol He lg

#

Has

#

& &

rg l

esens #

&

laf

&

&

&

&

Toftes gate

Gamle 2 4 Aker

ich els en s

&

2 4

#

#

ta

SINSEN

#

nM

ag

# #

#

ti a

S

#

le tts

g

#

Sandakerveien

Markveien

Ho lte ga

e at

#

1 km

#

#

#

rs g

#

TORSHOV

ILA

Sofie s gate

2 4

ca Os

RING 3

# #

&

2 4

Grefsen

rh

• Enkel adkomst fra Ring 2

#

#

#

#

t

#

v ål

#

BJØLSEN

& &

##

Fa ge

• God teknisk standard

Ul le

&

#

2 4

&

#

&

#

at a

#

&

M og a

#

rgg

#

&

#

teb o

#

e at sg up r t s

&

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

#

&

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Gø

2 4

#

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Ky rre

#

#

#

&

&

Midt i en pulserende næringspark

0

# #

Ås en gt

a gat ger

#

#

Vestre Aker

#

#

#

#

#

God parkeringsdekning

#

#

#

#

va Sta

•

#

#

Ås

ULLEVÅL

#

#

#

#

#

•

s ch eu

GREFSEN

#

#

#

#

#

#

#

#

H op Bisk

U

#

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 2. etasje, 200–1.188 kvm

# #

#

ien

Bygg F: 3. etasje, 30-200 kvm

#

Uelands gate

Bygg B: 5. og 6. etasje, 900–2.214 kvm

Ullevål stadion

Prob

Sentralt beliggende nær offentlig kommunika­sjon BLINDERN

#

a Lillogat

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

l

Bygg A: 4. etasje, 241 kvm

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

# #

2 4

e Storov

&

&

#

Tåsen

Berg

# #

#

tvei en

i

#

Blås bor

Irisveien

a

#

#

#

Ka

#

#

Og m

#

150

us

#

#

#

#

#

#

#

O

&

&

#

#

Be

&

#

vei j Munks

pps gate

#

2Grefsen 4 #

Sandakerveien 24 C

Nils Bays vei

&

&

&

&

SOGN

&

lve pel

&

&

&

&

#

Ka

&

&

#

&

&

&

&

&

# #

He k

&

&

&

&

&

&

&

2 4

&

G re

&

#

#

#

#

&

&

&

a

&

Nydal svn

&

&

&

ve i

&

ata

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo ts v Ei 2 4

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

144

VIEW Et kontorbygg med attraktiv beliggenhet i inngangsporten til Bjørvika.

Dronning Eufemias gate

AV: SILJE RØNNE ILLUSTRASJON: 3D ESTATE

145

- Beliggenheten er fantastisk, Dronning Eufemias gate 6B ligger helt i starten av Bjørvika med gode transportmuligheter både inn og ut av Oslo.

Watrium Eiendomsutvikling har igangsatt bygg­ ingen av det som skal bli Dronning Eufemia gates neste signaturbygg, sentralt plassert i krysset ved Nydalsveien og med Oslo Atrium som nærmeste nabo. Flerbrukerbygget er på 4.300 kvadratmeter og består av syv etasjer, der fem etasjer er avsatt til kontor. I førsteetasje er det lagt opp til utadrettet virk­ somhet med et ønske om en restaurant eller forretning, og underetasjen består av sykkel­ parkering, dusjer og garderober, lade­stasjoner for el-sykler, og sykkelheis. Nybygget skal ferdig­stilles i slutten av 2017.

Daglig leder i Watrium Eiendom, Jørn Torstein Grini forteller at VIEW er en sjelden mulighet, med svært god beliggenhet, rett ved fjorden, med god kollektivdekning og i et om­ råde hvor mange sentrale selskaper har valgt å etablere seg.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

– Beliggenheten er fantastisk, Dronning Eufemia gate 6B ligger helt i starten av Bjørvika med gode transportmuligheter både inn og ut av Oslo, og med svært kort gåavstand til tog, buss, T-bane, trikk og drosje. Dette er en ­sjelden mulighet i front der mindre ­aktører kan etablere seg blant kjente selskap som Ernst & Young, Deloitte, Visma, PWC og DNB, sier Grini.

– Bygget har svært god synlighet fra Nydalsbrua, og du kan gå tørrskodd fra toget gjennom parkeringshuset og inn i kontor­bygget – du trenger ikke paraply for å komme deg hit. Det vil også være god ­mulighet for ­p rofilering på fasaden, fort­ setter han.

Videre understreker gårdeieren at VIEW er kvalitetskontorer med high-tech møte­lokaler, servicetjenester og eksklusivt interiør ­ – et

kontor som er laget spesielt for profesjonelle med et høyt tempo.

– Lokalene er lyse, moderne og fleksible, det er datagulv i kontoretasjene, og det er ­mulighet til å flytte alle vegger, enten du vil ha celle­kontor eller åpent landskap uten for store inngrep – dette gjør lokalene effektive. I hver etasje er det plass til rundt 40–50 stykker, sier Grini og understreker at bygningen er tenkt for virksomheter som søker representative ­lokaler med høy kvalitet.

Det er planlagt en kantine i førsteetasje som kan benyttes av alle ansatte, og en frodig takterrasse med utsikt utover Oslofjorden.

Takterrassen innfrir Bjørvikas krav om at 50 prosent av taket skal være grønt.

– Takterrassen er for alle leietakerne, der er det sitteplasser, bar og en pergola. Vi håper at kantinedriveren får skjenkebevilling, og tror

146

at dette kan bli et flott sted for arrange­menter.

Det legges også opp til muligheter for møte­ virksomhet i kantinen, slik at denne vil leve utover lunsjen, forklarer han. Foreløpig er det ikke bestemt hvem som skal drive kantinen.

ET BYGG MED SÆRTREKK Kontorbygget har en buet fasade mot Oslo Atrium, et grep som gir lokalene bedre sikt og skiller bygget fra resten av Barcode. Det er lagt stor vekt på design og kvaliteter i ­materialer, og at alle arbeidsplasser får sikt mot om­givelsene og naturlig lys inn.

– Bygget er spesielt utformet sammen­lignet med andre bygg i Barcode, der de fl ­ este har rette linjer og skrå vinkler, men dette b ­ ygget får en bueformet arkitektur slik det er på Tjuvholmen og med mye glass. Dette gir

147

arbeidsplassene mer utsikt, og siktlinjen fra Oslo Atrium vil bli bedre, forklarer han.

Fasaden mellom View og Oslo Atrium har et glasspreget uttrykk som ­ v irker lett ­ reflekterende for å gi rom­ følelse.

Kontorbygget er tegnet av Niels Torp ­a rkitekter, og det er planlagt en liten park foran bygget, som a ­ nsatte i kontorbygget kan benytte seg av.

– Vi har kjøpt tomten foran bygget for å sik­ re enkel adkomst. Tomten er satt av til et grøn­ tområde som kontorbrukerne kan be­ nytte til rekreasjon. Det blir også uteservering fra kontorbygget, både fra kantinen og ­eventuelt fra en restaurant, sier Grini og fortsetter: «Området rundt kontorbygget blir også veldig fint. Det blir gode kvaliteter mot Oslo Atrium, og kommunen fullfører arbeidene rundt ut­ løpet av Akerselva.

MYE ER UTLEID Ansvarlig utleier for eiendommen er Anders Heffermehl, senior rådgiver, i Akershus Eiendom. Han har allerede fått inn én stor leie­taker. I fjor signerte Entercard Norge AS en leiekontrakt med Watrium Eiendomsutvikling AS på fire etasjer, der Entercard skal leie 3. ­etasje til og med 6. etasje. I tillegg til et ­ledig kontorlokale i 2. etasje er det også ledige ­lokaler til en restaurant eller forretning i 1. etasje.

– Nå har vi kun en etasje på 800 kvadrat­ meter kontor igjen. Interessen for lokalene har vært god, og vi er veldig komfortable med at vi får leid ut siste etasje innen ferdigstillelse. Vi er i dialog med flere selskaper innen IT, finans og diverse kontorfellesskap, sier han.

6B EUFEMIAS GATE

Heffermehl ønsker ikke å kommentere leieprisen, men sier det er i øvre sjiktet i Bjørvika, og at det gjenspeiler hva de mener nybygg av denne standarden og med god ­beliggenhet i Bjørvika reflekterer.

– I 1. etasje er det god eksponeringsmuligheter og fin ute­ servering. Vi ønsker noen som kan servere både frokost, lunsj og utover ettermiddagen. Det finnes ingen baker her, og vi tenker det ville vært et godt alternativ, sier han.

BELIGGENHET ER ALFA OMEGA Konsernsjef i EnterCard Group, Freddy Syversen ser frem til at selskapet skal flytte inn 1. februar 2018. Beliggenhet var særlig viktig for selskapet.

– EnterCard er et skandinavisk selskap med ansatte i Oslo, Stockholm, København og Trondheim. I alle byene vi er til stede er det viktig for oss å være sentralt plassert, både fordi vi har ansatte som jobber på flere av kontorene og det må være raskt og enkelt å ta seg mellom dem, sier Syversen, og understreker at det også er viktig med en slik plassering for å kunne være en attraktiv arbeidsgiver.

I dag holder EnterCard Norge til i Dronningens gate 40.

– EnterCard ønsker å imøtekomme unge medarbeideres forventninger til urban beliggenhet samtidig som vi også var opptatt av å være i umiddelbar tilknytning til det kollek­ tive knutepunkt som Oslo S er, da vi er opptatt av at de an­ satte skal bidra til miljø gjennom å velge kollektivt, sier han.

– Istedenfor å ha bilparkering i byggets kjeller har vi utelukkende mange plasser sykkelparkering. EnterCard er dessuten et selskap som har vokst betydelig de siste årene og det var på tide å finne nye lokaler, fortsetter Syversen.

Han legger til at det er stor entusiasme internt for de nye lokalene i Barcode.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

148

NIELS TORP ARKITEKTER ARKITEKTEN HAR ORDET: Med faste, vertikale og stenkledde bygningselementer ut mot krysset Dronning ­ Eufemias gate og ­Nylandsveien tar den nye bygningen opp i seg Oslo Atriums tårn­ motiv, med blant annet en lys varmfarget naturstein i fasaden. Vi har formet bygget med en buet fasade mot Oslo Atrium slik at alle får sikt mot omgivelsene og naturlig lys inn på sine arbeids­plasser. ­Fasaden mellom View og Oslo Atrium har et glasspreget uttrykk som virker lett reflekterende for å gi romfølelse.

Det er etablert to inngangspartier i View. Ut mot ­ Dronning Eufemias gate vil den offentlige ­ ­ inngangen til bygget m ­ arkere seg ved å gå over to plan. Over vil ­møteromsbokser formet som ­enkle glassprismer ­besmykke og ­skape variasjon i fasaden, sam­ tidig som de viser frem aktiviteten i bygningen.

Kontorenes hovedinngang er trukket tilbake fra Dronning E ­ ufemias gate. Slik får kontorvirksomheten et definert og ­prominent sted å forholde seg til, litt tilbaketrukket fra hovedgatens vrimmel, sam­ tidig som virksomheten kan ta imot kunder fra hovedgaten.

149

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 150–1.445 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 kvm BTA, samt 345 kvm BTA • 3. etasje: 546 kvm BTA • 4. etasje: 435 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Aker brygge

SUVEREN BELIGGENHET, SUVEREN MULIGHET LEDIG OMGÅENDE

I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018, en unik sjanse for en unik beliggenhet midt på Aker Brygge.

Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard og god teknisk kvalitet • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon • Lyse lokaler med lysinnslipp fra store vinduer • Alt av offentlig kommunikasjon i gangavstand Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud!

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 2 614 + 739 M

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser.

Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Hva får du: • 4.etg. 614 m2 BTA • 5.etg. 739 m2 BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

• Nydalen har en helt unik og pulserende atmosfære Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Unikt i Asker

TOPPETASJE MED STOR TAKTERASSE 575 M2

Solbråveien 11–23 har vært gjennom omfattende totalrenovering inne som ute, med bl.a. ny og inspirerende fasade.

Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget.

Hva får du: • Unik toppetasje ledig (4. etasje) - med takterrasse og utsyn mot Oslo!

• Svært arealeffektive og fleksible lokaler • Planløsning skreddersys etter leietakers ønsker og behov • Flott kantine med mat levert fra «Annerledes Personalrestauranter» • Treningsrom med dusj- og garderobemuligheter • Kort vei fra bl.a. Oslo, Lysaker og Sandvika • Ledige arealer også i 2. og 3. etasje på 350–378 m2

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Kombinasjonen av online og in-store ­opplevelser skaper en super-forbruker.

AV: MARI E. JENSEN

O MN IC H A N N E L R E TA I LI NG:

Vil teknologi gi den fysiske butikken et comeback?

Da netthandel tok av for et tiår siden var det mange som spådde den fysiske butikkens død.

Frem til i dag har de fleste retail-­aktører strevd for å finne den nye formelen for shop­ ping, og eksperimentert mye med f­ormater; tør vi legge ned den fysiske butikken og bare satse på netthandel? Hvordan kan vi ­komb­inere ­online og in-store kanalen? Ved å gå ­online, hvordan sikrer vi oss mot lekkasje til andre digitale butikker? Hva risikerer vi ved å fjerne den personlige kundeservicen i salgs­ prosessen? Vil en sømløs og effektiv digital kjøpsprosess veie opp for personlig service?

Det ser imidlertid ut til at den fysiske butik­ ken har en bemerkelsesverdig stayer-evne, men deres formål er i ferd med og endres fund­a­ mentalt. Retail-aktørene er i ferd med å finne styrken i «omnichannel retailing»; de ser at den fysiske butikken vil styrke den digitale butik­ ken. De er i ferd med å identifisere det du ikke får ved å handle på internett; se, føle, ­prøve,

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | RETAI L

samtale, læring, opplevelse. Nå i 2017 ser vi en tydelig trend – kunder velger å opp­søke fysiske butikker for å få gode opp­levelser og et ­kuratert vareutvalg. For at retail-­aktørene skal lykkes i denne utviklingen er det helt ­essensielt at de har dyktige og service­ innstilte ansatte med grundig innsikt i produktet de ­selger.

I en tid der mange bransjer digitaliseres seiler dyktige butikkselgere opp som ett av fremtidens yrker. Det handler om å skape re­ lasjoner; by på kunnskap og gode opplevelser; trigge interesse, læring og motivasjon til å handle online eller in-store.

Vi kommer til å se økning i såkalt «­experiential retail» – opplevelser i butikk. For å oppmuntre kunder til å bruke tid i butikken og se på produktene, blir mange kreative og tilfører handleopplevelsen nye dimensjoner.

Det begynner å bli vanlig med in-store kaffe­

154

O PROFIL Marit E. Jensen, Head of Retail Services i Cushman & Wakefield Realkapital AS.

155

FOTO: PEXELS

IN-STORE OPPLEVELSE De fleste kunder som har en god in-store opp­levelse vil høyst sann­synlig også handle mer fra den ­digitale platt­formen.

barer, ekspressmanikyrer og yogaklasser.

Med andre ord vil butikkene bli arenaer for folk som deler interesser og livsstil. Butik­ kene får en for­ sterket sosial dimensjon. Et godt e ­ ksempel på dette er The Store i Berlin, som tilbyr mote, make-up, bøker, cocktails, juicebar, ­ ­ avocadotoast og in-house dj, på sine 1000 kvadratmeter i første etasje i Soho­­ -house. Her hjemme tilbyr Torshov Sport løpe­grupper og Filippa K promoterer sin nye sportskolleksjon med å invitere til yogaklasse i butikken. Dette skaper ikke bare kunnskap om – og lojalitet til merkevaren, men også en «community-­følelse» som for mange er en fin motvekt til sosiale ­medier.

SUPERKUNDEN Det å forstå samspillet mellom digitale platt­ former og fysiske butikker vil bidra til å skape «superkunden». De fleste kunder som har en god in-store opplevelse vil høyst sannsynlig også handle mer fra den digitale plattformen, og ikke minst returnere mindre. Og motsatt,

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | RETAI L

kundene som allerede kjenner merkevaren fra den digitale kanalen vil handle mer i de ­fysiske butikkene. Dette vil over tid forsterkes med nye, digitale in-store løsninger som med ­kundens samtykke vil kunne guide og for­sterke den fysiske handelsopplevelsen med gode tips og tilbud – presentert på ulike flater – basert på samme innsikt som on-line opp­ levelsen bygger på. Eksempler på digitale in-store løs­ ninger er digitale hyllekanter som gjør at ­varer kan ­prises individuelt per kunde, basert på ­lojalitet og kjøpshistorikk. Videre er ­avanserte løs­ninger for digital «check-out» i ferd med å rulles ut. Amazon tester nå å ­markere alle ­produkter med en RFID-kode, slik at kunden kan registre sitt kredittkort ved ankomst, og plukke med seg de varene de ønsker. Varen ­registreres på konto i det den fjernes fra hyllen og belastes i det man forlater butikken.

Når butikken i tillegg klarer å skape en ­enhetlig handleopplevelse på tvers av ­kanaler, ved at alle produktene kunden har prøvd i butikk eller valgt på nett legges direkte i den

«virtuelle» handlevognen, og dette kan ­klikkes rett hjem – nærmer man seg den ultimate handleopp­ levelse; personlig service og full­ stendig ­sømløshet.

Enkelte brands, som Burberry og ­ Ralph Lauren, har allerede tatt i bruk såkalte «­smarte prøverom». Her kan kunden oppleve ­klærne i en «virtual reality», og kan bestille andre ­ størrelser og farger via touchscreen. ­Kunden kan be om hjelp, endre lys og stem­ ning, ­reservere varer og sende varer direkte til sin digitale handlevogn. Man kan til og med gjennomføre transaksjonen i prøverommet.

Ralph Lauren implementerte smarte prøve­ ­ rom i sin flagship-butikk på 5th Avenue i fjor og opp­levde at kundenes lojalitet økte med 90 ­ prosent. Samtidig sikret de seg verdifull kunde­innsikt som gjør de i stand til å forbedre og utvikle virksomheten sin.

I tillegg til oppsiden som ligger i økt markeds­ førings- og salgsflate på tvers av k ­ analer, gir

156

CA. 1.100 KVM TIL LEIE

VÅLERENGA Næringslokale/kontor med god eksponering

Vålerenga kultur- og idrettspark AS bygger ny fotballstadion og videregående skole på Valle Hovin.

Vi har et kontorlokale på ca. 1.100 kvm for utleie til næringsvirksomhet, med flott beliggenhet på gateplan vendt ut mot torget i sør med meget gode eksponerings­ muligheter.

Prosjektet ferdigstilles i august 2017.

KONTAKT Hans Jacob Haraldson hjh@60grader.no +47 934 41 541

Håkon Tandberg ht@60grader.no +47 901 02 808

«omnichannel retailing» en unik mulighet til å høste merinnsikt gjennom kontakt og kunde­ dialog både på nett og i butikk. Kundens ad­ ferd og preferanser registreres ­online så vel som i butikk, og retailerne vil e ­ tter samtykke fra kunden kunne tilpasse kommunikasjon og tilbud til den enkelte kunde. På nettet har dette vært en realitet lenge, men med frem­ veksten av digitale in-store løsninger vil også handelsopplevelsen i butikk kunne forsterkes og individualiseres basert på kundeinnsikt.

Lysdioder, skilt og skjermer vil kunne guide deg til gode, personlige tilbud basert bl.a. in­ teresser og tidligere kjøp. Den samme kunde­ innsikten vil danne grunnlag for avansert vei­ ledning og beslutningstøtte til kunnskapsrike butikkmedarbeidere.

Oppsummert ser vi at utviklingen av retail-teknologi gir kundene et nytt nivå av ­ sømløse og engasjerende handleopplevelser, mens retaliere skaffer seg mer kundeinnsikt enn noen gang. Omnichannel retailing er dog som et tveegget sverd; når man klarer å smelte sammen kanalene til en plattform er det store verdier å hente i form av økt salg og innsikt.

Dersom man ikke klarer å forene kanalene, vil man raskt befinne seg i en nedadgående ­spiral. Enkelte brands, som Burberry og Ralph ­Lauren, har allerede tatt i bruk såkalte «smarte prøverom». Her kan kunden oppleve ­klærne i en «virtual reality», og kan bestille andre ­størrelser og farger via touchscreen. ­Kunden kan be om hjelp, endre lys og ­ stemning, reservere varer og sende varer direkte til ­

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | RETAI L

FOTO: OAK LABS

SMARTE PRØVEROM: Her kan kunden opp­ leve klærne i en «virtual ­reality», og kan bestille andre størrelser og farger via touchscreen.

sin digitale handlevogn. Man kan til og med gjennomføre transaksjonen i prøverommet.

Ralph Lauren implementerte smarte prøve­ rom i sin flag­ship-butikk på 5th Avenue i fjor og opp­levde at kundenes lojalitet økte med 90 ­ prosent. Samtidig sikret de seg verdifull kunde­innsikt som gjør de i stand til å forbedre og utvikle virksom­heten sin.

I tillegg til oppsiden som ligger i økt markedsførings- og salgsflate på tvers av ­ ­kanaler, gir «omnichannel retailing» en unik mulighet til å høste merinnsikt ­ gjennom kontakt og kundedialog både på nett og ­ i ­ butikk. Kundens adferd og preferanser registreres ­ ­ online så vel som i butikk, og retailerne vil e ­ ­tter samtykke fra kunden kunne tilpasse kom­ munikasjon og tilbud til den enkelte k ­ unde. På nettet har dette vært en ­ realitet lenge, men med fremveksten av

­ igitale in-store ­ d løsninger vil også handels­ opplevelsen i butikk ­ kunne forsterkes og ­individualiseres basert på kunde­innsikt. Lys­ dioder, skilt og skjermer vil kunne guide deg til gode, personlige tilbud basert bl.a. interesser og tidligere kjøp. Den samme kundeinnsikten vil danne grunnlag for ­avansert veiledning og beslutningstøtte til kunnskapsrike butikk­ medarbeidere.

Oppsummert ser vi at utviklingen av retail-teknologi gir kundene et nytt nivå av ­ sømløse og engasjerende handleopplevelser, mens retaliere skaffer seg mer kundeinnsikt enn noen gang. Omnichannel retailing er dog som et tveegget sverd; når man klarer å smelte sammen kanalene til en plattform er det store verdier å hente i form av økt salg og innsikt.

Dersom man ikke klarer å forene kanalene, vil man raskt befinne seg i en nedadgående spiral.

158

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

017 Nr. 02.2

l a e R t t y n

g r salg o mer fo å Romerike m o d n Eie ie p for utle lokaler Nord. lo og i Os

Skytta

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

gspark

Nærin

FOTO: UNSPLASH

«SOM DET ER»-FORBEHOLD I NÆRINGSLEIEKONTRAKTER

-Hvor langt rekker dette forbeholdet?

AV: MAGNUS MEISINGSET-HAUG OG HERMAN ROKSUND

161

§ 2-5

I leiekontrakter for brukte bygg/lokaler, er det vanlig at utleier tar et såkalt «som det er»/«as is»-forbehold. Poenget er å begrense ­ansvaret overfor leietaker for lokalenes stand, slik det også er vanlig å gjøre ved salg av brukt ­eiendom.

I leieforhold, herunder de som er basert på leiestandarden fra Huseiernes landsforbund m.fl. (Standarden), er det tidvis inntatt et ­generelt forbehold om leieobjektets tilstand.

I Standardens 5. utgave av 06/16 (brukte bygg og lokaler «as-is»), er dette forbeholdet inntatt i punkt 6 (1). Til tross for et slikt forbehold, er det imidlertid ikke gitt at utleier er fritatt for ansvar for enhver mangel knyttet til byggets eller lokalets tilstand.

Vi vil i det følgende rette oppmerksomheten mot noen forhold partene bør være bevisste på når det er tatt «as is»-forbehold i leiekon­ trakten, samt hvilken risiko som gjenstår der slike forbehold er tatt.

HVA LIGGER I «SOM DET ER»-­FORBEHOLDET? I de fleste tilfeller hvor «as is»-forbeholdet be­ nyttes, overtar leietaker brukte lokaler. Leie­ taker besiktiger lokalene før avtaleinngåelse, og utleier skal kun utføre eventuelle særskilt avtalte arbeider før nøkkelen overleveres til leietaker. For øvrig overtas lokalene «som de er». Utgangspunktet er da at det kun er ­avvik m ­ ellom leieobjektets avtalte og faktiske stand som representerer en kontraktsrettslig

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

Ved leieforhold med «as is»-forbehold, er det nemlig slik at det kun foreligger en mangel ved leieobjektet dersom utleier har gitt uriktige eller mangel­fulle opplysninger eller dersom om leie­objektet er i «vesentlig dårligere stand enn det leieren ­hadde grunn til å forvente.

­ angel. I tillegg har bakgrunnsretten (husleie­ m loven) bestemmelser som kan innebære at mer alvorlige forhold fortsatt vil kunne utgjøre en mangel, slik som beskrevet nedenfor.

Ved en streng avtaletolkning kan det argumenteres for at «as is»-forbehold inne­ ­ bærer at den «avtalte stand» er slik leie­objektet var ved leietakers besiktigelse, noe som med­ fører at leieobjektet per definisjon ikke kan ha en mangel. Dette gjelder derimot ikke der leie­ avtalen eventuelt har bestemmelser som angir særlige forpliktelser for utleier med hensyn til leieobjektets tilstand. Som det også følger direkte av Standardens punkt 6 (4) og av hus­ leielovens § 2-6, kan man ikke gjøre gjeldende forhold man kjente til som en mangel.

Videre rammer «as is»-forbeholdet i ut­ gangspunktet ukjente feil ved leieobjektet.

Dette innebærer at leietaker, innenfor ­rammen av fordelingen av utskiftnings- og vedlike­ holdsansvaret for øvrig, overtar risikoen for skjulte feil ved leieobjektet. Ved leieforhold med «as is»-forbehold, er det nemlig slik at det kun foreligger en mangel ved leieobjektet der­ som utleier har gitt uriktige eller mangel­fulle opplysninger eller dersom om leie­ objektet er i «vesentlig dårligere stand enn det leie­ ren ­ hadde grunn til å forvente» jf. husleie­ lovens § 2-5. Dersom feilen ved leie­objektet ikke ­rammes av denne bestemmelsen, er altså ­feilen leietakers ansvar. Vi kommer tilbake til husleielovens § 2-5 nedenfor.

Det overordnede «as is»-forbeholdet er generelt utformet. Basert på ­ ­ alminnelige prin­ ­ sipper for avtaletolkning vil de mer spesifikke ansvarsfordelingene i kontrakten ­ for øvrig måtte utfylles, og til dels gå foran «as is»-forbeholdet. Dette kan typisk være sær­ skilte inneståelser for leieobjekts stand som utleier har gitt før overtakelse.

Videre kan det tenkes at dersom det av­dekkes mer alvorlige forhold, f.eks. forhold som gjør at leieobjektet ikke kan brukes etter sitt formål, vil det være gode grunner for å hevde at dette faller utenfor det generelle «as is»-forbeholdets rekkevidde, slik at leie­objektets tilstand ikke er i samsvar med avtalen. Et eksempel kan være at det avdekkes helseskadelig forurensning i grunnen som medfører at leieobjektet i sin hel­ het stenges av, og at leietakers virksomhet ikke kan drives i lokalene. I en slik situasjon vil leie­ objektet som regel også måtte anses å være i ­vesentlig dårligere stand enn det leietaker had­ de grunn til å regne med ved overtakelse, slik at det foreligger en mangel etter husleieloven § 2-5.

SÆRLIG OM FORHOLDET TIL BYGNINGS­ TEKNISKE KRAV OG TILLATT BRUK Standarden punkt 6 (2) inneholder alternative reguleringer av hvem som skal ha ansvaret for offentligrettslige krav.

Alternativ (A) pålegger utleier å sørge for at leieobjektet per overtakelse er i samsvar med

162

J de offentligrettslige bygnings­ tekniske krav som gjelder for leieobjektet, gitt den virksom­ het som skal drives av leietaker i leieobjektet.

Videre gjør alternativ (A) ut­leier også ­ansvarlig for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til ­gjeldende reguleringsplan.

Dersom partene velger ­denne løsningen, anses dette ansvaret som en særlig forpliktelse for ut­ leier som går klar av «som det er»-forbe­holdet.

Dersom utleier ikke oppfyller sin forpliktelse, foreligger det en m ­ angel ved leieobjektet som gir leietaker rett til ­misligholdssanksjoner.

Alternativ (B) derimot, er et spesifikt «as is»- forbehold. Dersom partene velger d ­ ette alternativet, legges blant annet ansvaret for ­ offentligrettslige krav over på leietaker. I dette punktet er det også gjort en særskilt ­ henvisning til at leieobjektet leies ut «som det er», slik at det ikke skal være tvilsomt hvem av ­partene som blant annet har risikoen for eventuelle manglende oppfyllelse av offentlig­ rettslige krav. Dersom alternativ (B) inntas i leieavtalen, vil utleier gå klar av mangelskrav dersom leieobjektet ikke tilfredsstiller de sær­ skilte offentligrettslige kravene som gjelder for det aktuelle leieforholdet.

Det er viktig å merke seg at selv om p ­ artene har valgt alternativ «B» ovenfor, vil utleier fortsatt kunne ha ansvaret for utskiftning av f.eks. bygningstekniske installasjoner etter ­Standardens punkt 12, men da slik at ansvaret

163

må forankres i utleiers særskilte vedlikeholdsog utskiftningsansvar. Dersom det f.eks. kun er en underkapasitet på ventilasjonsanlegget, i forhold til gjeldende forskriftskrav, men slik at installasjonen for øvrig fungerer, så vil leie­ taker ikke kunne kreve utskiftning på utleiers bekostning dersom alternativ «B» er valgt.

Når det gjelder tillatt bruk, så omfatter alternativ «B» også etter sin ordlyd regule­ ­ ringsmessige krav. Altså er det leietaker som etter avtalen har ansvaret for at faktisk bruk i lokalene er innenfor det som tillates etter ­reguleringsformålet. Her vil imidlertid gård­ eier som regel ha kjennskap til – eller sjelden ha rimelig grunn til å være uvitende om - hva som er tillatt bruksformål, slik at det fore­ ligger et brudd på utleiers opplysningsplikt. På ­denne måten vil det neppe være kurant for en gårdeier å leie ut til et helt annet ­formål enn det som tillates.

GIR RÅD OM «AS IS»-FORBEHOLD I LEIE­ KONTRAKTEN: Assosiert ­partner Magnus ­Meisingset-Haug og assosiert partner Herman Roksund i ­Advokatfirmaet Haavind AS.

Utgangspunktet etter alternativ «B» i forhold til hvem som har det ultimate ansvaret, er ­allikevel klart. Det må dermed foreligge andre særlig tungtveiende hensyn som taler for at leietakers ansvar skal lempes og helt eller del­ vis overføres til utleier.

NÅR FORELIGGER DET EN MANGEL VED «AS IS» LEIEFORHOLD Som nevnt over, er det klare utgangspunktet at det kun er mangel ved leieobjektet dersom det foreligger brudd på husleieloven § 2-5 eller andre særskilte forpliktelser som utleier har påtatt seg. Sistnevnte kan eksempelvis være eventuelle tilsikrede egenskaper ved leie­ objektet som utleier innestår for.

Husleielovens § 2-5 fravikes sjelden i nærings­ leiekontrakter, og er ikke fraveket i Standarden.

MANGEL FORELIGGER VED OPPLYSNINGS­ SVIKT Det følger av § 2–5 at det foreligger en ­mangel dersom utleier har gitt uriktige eller mangel­ fulle opplysninger om leieobjektet jf. henholdsvis § 2–3 og § 2–4 i husleieloven. ­Bestemmelsen ­baserer seg på tilsvarende prin­ sipp som ligger til grunn for blant annet av­ hendingslovens § 3–9.

Hva som anses som «opplysninger om leie­ objektet» tolkes vidt: Alle forhold som kan ha betydning for leietakers benyttelse av leie­ objektet omfattes av utleiers opplysningsplikt.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

Hensynet til at leietaker skal kunne s­tole på opplysninger gitt av utleier ligger til grunn for § 2–3, som sier at det foreligger en mangel dersom leieobjektet «ikke er i s­ amsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne» - altså uriktige opplysnin­ ger. Det siste innebærer at utleier svarer for opplysninger om leieobjektet som er gitt av ­megler eller utleiers øvrige ­rådgivere.

Mangel foreligger også dersom det ikke er opplyst om et forhold som utleier v ­ isste om ­ eller måtte vite om, og som leietaker ­kunne regne med å få. Utleiere må være opp­ merksomme på at opplysningsplikten også kan gjelde forhold det ikke er faktisk kjennskap til.

Uvitenhet er kun frifinnende for ut­leier der­ som det kan påvises en plausibel grunn for den manglende kunnskapen.

Et vilkår for at opplysningssvikt skal a ­nses som en mangel, er imidlertid at den m ­ anglende eller uriktige opplysningen har virket inn på av­ talen, altså at avtalen ikke ville blitt inngått på samme vilkår, dersom korrekte og full­stendige opplysninger ble gitt.

Det følger av husleieloven § 2–6 at utleiers opplysningsplikt etter § 2–4 går foran leie­takers undersøkelsesplikt. I realiteten vil ofte kravet til at den manglende opplysningen må antas å ha innvirket på avtalen, kunne medføre at opplys­ ningssvikten ikke utgjør en mangel: Dersom leie­ taker visste om forholdet opp­lysningsmangelen gjaldt, så har det ikke virket inn på avtalen.

På bakgrunn av det ovennevnte, er det viktig at utleier, til tross for at leieavtalen baserer seg på et «as is»-forbehold, påser at leietaker får alle sentrale opplysninger om leie­objektet (og at de presenteres korrekt) før avtale ­inngås.

MANGEL FORELIGGER VED VESENTLIG DÅRLIGERE STAND Selv om utleier har tatt et generelt «as is»-­ forbehold om leieobjekts tilstand, foreligger det etter husleieloven § 2-5 likevel en mangel dersom leieobjektet er i «vesentlig dårligere stand enn det leieren hadde grunn til å for­ vente». Denne vurderingen må gjøres svært konkret basert på leieobjektets alder, belig­ genhet, standard, leiesum og andre relevante forhold.

Størrelsen på avviket mellom avtalt leie­ summen og markedsmessig leie medregnet det verdireduserende forholdet, vil være av ­sentral betydning. Så vidt vi er kjent med, fore­ ligger det ikke nevneverdig med av­klarende rettspraksis rundt denne ­ bestemmelsen, men rettspraksis knyttet til den tilsvarende bestemmelsen i avhendingsloven § 3–9 er ­ ­relevant. Et utgangspunkt kan likevel være at mangel foreligger dersom leietaker ikke i det hele tatt kan bruke leieobjektet til det formål som fremgår av leieavtalen.

164

VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på.

Eiendomsspar er i henhold til Brandbarometeret* 2016 blant de tre beste merkevarene av alle eiendomsselskaper i Oslo og omegn.

* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med Norsk Eiendom.

Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørreundersøkelse med deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.

www.eiendomsspar.no

… det er mer der det kommer fra.

Kaffen på kontoret er den viktigste, men ikke alltid den beste.

Vi i Magnat Kaffehus har ingen planer om å bli størst. Nei, tvert imot. Vi skal samarbeide tett med de kundene som tenker som oss. Som deler vår lidenskap og som verdsetter gode råvarer, smak og punktlighet. Den samme repsekten vi har for god kaffe, har vi også for våre kunder.

www.magnatkaffehus.no | Kongens gate 6 (Inngang fra kirkegata), 0153 Oslo | salg@magnatkaffehus.no

Slik finner Bedre kaffeløsninger til et bedre et kontor. Vi vet det vil smake. du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ARDAL

167

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

 ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

169

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibili­ tet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rehva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

KONTORLOKALER TIL LEIE – SKREDDERSYDDE LOKALER MED ENKEL ADKOMST OG GOD P-DEKNING. LEI AV KØ? LEI HOS OSS!

• Det ledige arealet er på mellom 295 – 590 kvm BTA, fordelt over to etasjer.

• Lyse og pene lokaler. Kan leies samlet eller deles opp.

• Svært god parkeringsdekning.

• God eksponering mot E18.

• Nærhet til kollektivtilbud.

• Lokalene vil bli tilpasset leietaker etter avtale med gårdeier.

Kontakt: Marius Schønning Geirdal M: +47 97 12 55 55 mailto: mg@gvanorway.no

www.gvanorway.no

Ramstadsletta 15 på Høvik Skreddersydde kontorlokaler 295-590 kvm

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

171

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

172

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

173

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

AKTØRER I EIENDOMSBRANSJEN ADVOKAT

ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

arntzenlegal

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en ­forutsetning for å sikre en ­optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-Post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo E-Post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-Post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-Post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor plan- og bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

ADVOKAT STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-Post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

De får mye mer enn det.

174

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen ­forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­ skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-Post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-Post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo TLF: 23 17 24 50 E-POST: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-Post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker TLF: 67 10 80 00 E-POST: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for SOSIALE ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-Post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo TLF: 23 08 41 60 E-POST: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

175

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo TLF: 22 12 25 50 E-POST: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-Post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-Post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ­ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-Post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

176

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

ROM EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-Post: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER STOR-OSLO EIENDOM

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-Post: post@soeiendom.no

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-Post: info@scd.no www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-Post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-Post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

177

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-Post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendoms forvaltning og er en komplett tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

EIENDOMSFORVALTER BRAATHEN EIENDOM Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER MUSTAD EIENDOM Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

ON PROPERTY AS

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-Post: post@on.no www.on.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

178

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

TOTALPLAN

Stranden 3A, 0250 Oslo E-Post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-Post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-Post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLER AKERSHUS EIENDOM

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-Post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Vi skaper verdier av eiendom

Norges ledende næringsmelger

NÆRINGSMEGLER NEWSEC BASALE AS Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Landsdekkende næringsmegler med høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og trekker synergier fra en unik tverrfaglig eiendomskompetanse.

179

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS

GK GRUPPEN AS

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-Post: post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-Post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSERVICE

FAZER FOOD SERVICES AS

GÅRDPASS AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-Post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • FEIING - SPYLING • Gressklipping CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

180

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING CAVERION NORGE

HØYDEN AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-Post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

OSLO STILLAS & FASADE AS

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

GK GRUPPEN AS

MOELVEN MODUS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

ENERGIRÅDGIVNING

FACILITY SERVICE

HJELLNES CONSULT AS

4SERVICE

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

181

Hvem leverer hva?

HÅNDVERKSTJENESTER KIRKESTUEN AS Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-Post: ole@kirkestuenas.no

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

IT-LØSNINGER NORCONSULT Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-Post: postænois.no www.isy.no

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-Post: post@ssv.no www.ssv.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

RADONTILTAK AS

KAFFEKNAPPEN

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22 69 92 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

INTERIØRARKITEKT

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

MOELVEN MODUS

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-Post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

02 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

182

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

REN PLUSS Gladengveien 14 0661 Oslo

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-Post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

MODULVEGGER OSLO AS

DE 3 STUER

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-Post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-Post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-Post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØTILTAK RADONLAB AS www.radonlab.com E-Post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kart­ legging eller tiltak i deres bygg!

183

Med over 5 000 eiendommer er vi med pĂĽ ĂĽ forme mer enn infrastruktur Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created