NæringsEiendom 01/2026

#01 2026 naringseiendom.no

• NORSK DESIGN | HELGEGUIDE TIL BERGEN | KI ENDRER KONTORET •

Klar, ferdig, finansiert!

Vi sikrer at du har finansieringen på plass når startskuddet går.

Søk nå.

Du hører fra oss innen 24 timer. eiendomskreditt.no

Odd-André Overøie

Salgs- og markedsdirektør 959 35 452 oao@eiendomskreditt.no

715 – 3 774 m2

Ledige arealer i

Portal Skøyen

Drammensveien 211 – et effektivt og moderne kontorbygg.

■ Topp eksponering mot E18, mellom Skøyen og Lysaker ■ Fleksible kontorløsninger i nyrenovert kvalitetsbygg ■ Storslagent atrium med felles resepsjon og loungeområde ■ Velutstyrt trimrom med garderober/dusj ■ Oppgradert personalrestaurant tilbyr lunsj, middag og overtidsmat av høy kvalitet

Velkommen til visning – kontakt: Jan W. Roll M: +47 905 33 369 E: jr@cwrealkapital.com

346 – 582 m2

Kontorarealer

St. Olavs gate 21 C

Vakker klassisk bygård rett ved Tullin Kan ledigstilles raskt!

■ Sentral beliggenhet 5–6 min. gange fra Nationaltheatret ■ Bil- og sykkelparkering i bakgården ■ Moderne lokaler med rustikke rammer og masse sjarm ■ Vitalt nabolag med kaffe- og vinbarer og gode restauranter ■ Flere bussforbindelser rett over dørstokken ■ Her kan man flytte rett inn

Velkommen til visning – kontakt: Jan W. Roll M: +47 905 33 369 E: jr@cwrealkapital.com

12 HOVEDSAK: ET NYTT KAPITTEL FOR SUNDT

Det funksjonalistiske ikonet fra 1938 er rehabilitert med moderne kontorer, handel og takhage.

PwC er blant leietakerne.

88 OVER BYEN I 100 ÅR: FLØIRESTAURENTEN GJENREISES SOM BERGENS STORSTUE

Et landemerke 320 meter over byen, gjenreist som møteplass og utsiktspunkt etter en omfattende rehabilitering.

114 FULLT OG FORVANDLET: BERGEN-IKONET FÅR NYTT LIV

Totalrehabiliteres til et moderne fullservice kontorbygg, der historisk arkitektur fra 1931 kombineres med nye kontorløsninger, fellesfunksjoner og energieffektive grep.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

6

INNHOLD #01 2026

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

10

Enda en leietaker flytter til Tullin

12

Et nytt kapittel for Sundt

22

Morgendagens medarbeidere

Tore Årdal Tlf: 915 38 544 tore@estatemedia.no Glen Widing Tlf: 926 68 857 glen@estatemedia.no

28

Hunchen som avgjorde alt

30

Ny klynge vokser frem i tidligere NTNU-bygg

32

Fartskontroll

36

Møt designstudioet som løfter tekstiler og interiør til nye høyder

42

10 vanlige feil ved kontorplanlegging

48

Høye leier i et svakere marked

CEO Fredrik Loennecken Tlf: 936 26 067 fredrik@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends, Morten Brinchmann SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

BERGEN

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

54

Markedet for næringseiendom i Bergensregionen

62

Har sikret seg rederpalass, vingård og kunstsamling – er også nest størst på ananas i verden

66

Kontoret er verdifullt når det er en forlengelse av leietakers strategi

72 Aker Solutions flytter til Kronstadparken: – Dette er et endringsprosjekt mer enn et flytteprosjekt 76

Bestemte seg for å åpne en ny bargate i Bergen

82

Revitaliserer et helt kvartal ved togstasjonen

88

Over byen i 100 år: Fløirestaurenten gjenreises som Bergens storstue

96

48 timer i Bergen – kaffe, karakter og kulinariske høydepunkt

102

Det lille handelshuset har stått her i nesten 500 år

106

Fullt og forvandlet: Bergen-ikonet får nytt liv

110

Skal investere nesten 10 milliarder i denne byen

114

Hotellbyen Bergen leverer – men marginene er under press

122

Bransjeguide

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no Therese Kjeldstad Tlf: 982 22 003 therese@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER heidi@estatemedia.no TRYKK Grafisk produksjon Panzerprint As DISTRIBUSJON Posten Norge AS OPPLAG: 7.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS estatemedia.no FORSIDEFOTO Arkitekturfoto ved Montag NESTE UTGAVE April 2026 Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.

7

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

NATUREN TILBAKE I ARBEIDSLIVET Arbeidsplassen er i endring. Ikke bare i hvordan vi jobber, men i hva vi forventer av byggene vi tilbringer dagene i. I et stadig mer kunnskapsbasert og stillesittende arbeidsliv har trivsel, konsentrasjon og mental kapasitet blitt like viktige innsatsfaktorer som teknologi og effektivitet. Det utfordrer både utviklere, gårdeiere og arbeidsgivere til å tenke nytt om hva et godt bygg faktisk er.

De siste årene har biophilic design fått økt oppmerksomhet.

Ikke som et visuelt grep, men som en erkjennelse av at mennesker fungerer bedre når naturen får en tydeligere plass i arkitekturen.

Dagslys, grønne innslag, naturlige materialer og rom som gir variasjon og ro, er ikke lenger bare et spørsmål om estetikk. Det handler om hvordan bygg påvirker oss over tid.

Mange kontorer er fortsatt utformet med effektivitet som eneste premiss. Kvadratmeter optimaliseres, arbeidsplasser standardiseres og tekniske løsninger prioriteres. Samtidig vet vi at fravær av natur og sanselige kvaliteter øker stress og reduserer konsentrasjon. Når arbeid i større grad handler om vurdering, samarbeid og kreativitet, blir dette et strukturelt problem – ikke et individuelt.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | LEDER

Biophilic design handler derfor ikke om å dekorere kontoret grønt, men om å skape helhetlige miljøer som støtter menneskelig adferd. Det kan være tydeligere kobling mellom ute og inne, materialvalg som gir varme og taktilitet, eller planløsninger som gir både oversikt og tilbaketrekning. Når dette gjøres riktig, oppstår arbeidsplasser som oppleves mer intuitive, rolige og inkluderende.

Etter pandemien har kontoret fått en ny rolle. Det må være et sted man ønsker å være, ikke bare et sted man møter opp.

Fellesskap, identitet og opplevelse er blitt viktigere enn før. I dette landskapet blir bygg med høy opplevelseskvalitet et konkurransefortrinn – både i kampen om leietakere og i arbeidet med å tiltrekke og beholde kompetanse.

For eiendomsbransjen betyr dette at mennesket i større grad må settes i sentrum for utviklingen. Bygg som fungerer godt i praksis, er bygg som tar hensyn til hvordan vi faktisk lever, jobber og samhandler. Når naturen slipper inn på ordentlig, fungerer både arbeidsdagen og eiendommen bedre.

8

Kabelgata 1B

UNIKT KONTOR/ SHOWROOM TIL LEIE

Sjelden lokale på “Broen” som kobler to historiske industribygg.

Totalrenovert i 2022 med gjennomarbeidet design av Wood Arkitekter.

Fleksible arbeidssoner, mezzanin med kjøkken og sosial sone, møterom og showroom. Industriell karakter med moderne komfort midt i Oslos kreative utviklingsområde. Kort vei til Økern T-bane, Ring 3 og Oslo sentrum.

Lars-Petter Pettersen

Daglig leder Tårnet / Nabolagshuset i Kabelgata

+47 980 77 333 lpp@oxer.no

Susann Dehli-Navestad

Utleieansvarlig

+47 994 56 809 sdn@oxer.no

Adresse:

Kabelgata 1B, 0581 Oslo

Areal:

425 m²

Etasje:

2

Overtakelse: Etter avtale

Foto: Nicki Twang / Pixel & Co

SLYNGER Lyset på Tullin er etablert i slynger langs bakken og trekker folk innover i passasjene. I kvartalet finner du flere ulike kafeer og restauranter.

Foto: Torleif Kvinnesland

ENDA EN LEIETAKER FLYTTER TIL TULLIN Bryn Aarflot har valgt Tullin og signert en 10-årig leieavtale med Entra i Universitetsgata 1–9.

AV: SILJE RØNNE

– Vi er svært imponert over lokalene i Universitetsgata – og ikke minst over hele området rundt. Etter mange gode år i ikoniske lokaler i Stortingsgaten ved Eidsvolls plass, har vi brukt tid på å finne det vi mener er blant de beste kontorlokalene i byen. Vi satte standarden høyt: Dette måtte være et sted som oser kvalitet og arbeidsglede, med både kunder og ansatte i fokus, uten å være pompøst. Universitetsgata har fått en egen nerve – personlig, profesjonelt og representativt, samtidig som det ligger i et miljø med sterke, kompetansedrevne aktører, sier Kristine Aarflot, senior partner og CEO i Bryn Aarflot.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | TULLI N

Bryn Aarflot er et konsulentfirma som tilbyr tjenester innenfor IPR – immaterialrett.

Selskapet bistår oppfinnere, bedrifter og næringsdrivende i saker som angår patent, varemerke, design, opphavsrett, domenenavn og markedsføringsrett/illojal konkurranse. Bryn Aarflot flytter inn i sine nye lokaler på Tullin i løpet av andre kvartal 2027.

BELIGGENHET ER VIKTIG – For oss er det også viktig å være sentralt, med kort vei til domstolene, som vi er i oftere og oftere. Entra og vår megler, Maria Eriksen fra Cushman & Wakefield Realkapital, har vært

ryddige og svært gode å samarbeide med, og vi gleder oss til å bli naboer med blant annet Hjort og Bull – og til å skape verdi med IP sammen med kundene våre i flotte, nye lokaler, sier Aarflot.

– Vi ønsker Bryn Aarflot hjertelig velkommen til oss i Entra og til en flott eiendom på Tullin. Her får de kontorer med kvaliteter vi vet skaper gode arbeidsplasser. De nye kontorene til Bryn Aarflot ligger i en del av Oslo som har blitt revitalisert de siste årene med en rekke varierte tilbud, og vi er sikre på at de vil finne seg godt til rette her, sier Frank Randel Helgesen, utleiedirektør i Entra.

10

Wergelandsveien 1-3 Kontorer med Slottet som nærmeste nabo?

1250-3450 m² BTA • • • • • •

Flott eiendom ved Slottsparken Sykkelparkering, dusj og garderobe Betjent resepsjon og vakthold 24/7 Personalrestaurant drevet av De tre stuer 5 min gangavstand til Nationaltheatret stasjon Vi tilpasser arealet etter deres behov

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØY VIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

INGRID JULIE KOPPANG 970 80 702 | ijk@klp.no

SUNDTBYGGET PÅ TORGALLMENNINGEN Et funksjonalistisk landemerke tegnet av Per Grieg i 1938, nå rehabilitert for en ny tid.

Ingress

ET NYTT KAPITTEL FOR SUNDT AV: XX | FOTO: XX

Fra 1938 til 2025 – bygget er fortsatt et landemerke, nå med PwC og takhage på toppen.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: ARKITEKTURFOTO VED MONTAG

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

12

«DET Å RENDYRKE OG VIDEREFØRE FUNKSJONALISMENS KLARE FORMSPRÅK INN I NÅTIDEN HAR VÆRT LÆRERIKT, UTFORDRENDE OG SKIKKELIG GØY» CAMILLA AASGAARD

13

XX Bildetekst til bildet ­kommer her.

«ALLE VINDUENE ER BEHOLDT ÅPNE, UTEN BAKVEGGER, SLIK AT DAGSLYSET FRITT KAN STRØMME INN I ETASJEN GJENNOM DE STORE GLASSFELTENE» CAMILLA AASGAARD

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

14

LEKENT INTERIØR Lyse arealer med utsikt mot byen. Store vindusbånd og åpne siktlinjer.

SONER Fargebruk og møblering markerer soner i PwCs kontor­etasjer, inspirert av funksjonalismens blokkfarger.

M

idt på Torgallmenningen står Sundtbygget, et funksjonalistisk ikon tegnet av Per Grieg i 1938.

Etter en omfattende rehabilitering og interiørombygging ledet av Mellbye Arkitektur Interiør har bygget fått nytt liv, der historiske kvaliteter er bevart og kombinert med moderne løsninger for handel, kontor og servering.

– En slik oppgave fyller oss med ærefrykt og begeistring. Det å rendyrke og videreføre funksjonalismens klare formspråk inn i nåtiden har vært lærerikt, utfordrende og skikkelig gøy, sier Camilla Aasgaard, partner i Mellbye Arkitektur Interiør.

Bygget har en lang historie. Sundt varemagasin har røtter tilbake til 1845, da C. Sundt åpnet sin første manufakturhandel i Bergen. På 1930-tallet besluttet familien å flytte handelsvirksomheten til Torgallmenningen, og i 1938 sto det praktfulle nybygget klart. Femti år senere ble det fredet som et enestående eksempel på norsk funksjonalisme.

ORIGINALT Marmortrapp og rulletrapp er bevart som rommets hovedgrep, slik de var i det opprinnelige varemagasinet.

HANDEL, LYS OG BYLIV Handelsarealene ligger fremdeles i de tre nederste planene, akkurat som ved åpningen. Fra de tre inngangene i første etasje er det enkelt å orientere seg mot ulike deler av etasjen, med fri sikt til rulletrapper, heiser og trapper. Sirkulasjonen er oversiktlig og lett å lese, men uten tydelige gangsoner.

– Kunder filtreres gjennom de ulike salgsarealene og får dermed oppleve variasjon på sin vandring gjennom etasjene. Marmortrappen og rulletrappen er fortsatt hovedoppslaget midt i rommet, og fra reposet kan hele etasjen tas inn med et sveip med blikket. I 1. etasje kunne

15

etterkrigsgenerasjonen følge mannekengoppvisninger der modellene skred ned marmortrappen fra 2.etasje, poserte på podiet i 1. etasje før de rolig steg opp til 2. etasje igjen via rulletrappen, forteller Aasgaard.

Hun forklarer at et viktig grep var å åpne opp alle utstillingsvinduer.

– Alle vinduene er beholdt åpne, uten bakvegger, slik at dagslyset fritt kan strømme inn i etasjen gjennom de store glassfeltene. Livet på Torgallmenningen blir en del av handelsarealene og forankrer bygget i byen og folkelivet. I det gamle varemagasinet var vinduene stengt av fra butikken, nå er det direkte kontakt begge veier.

FREMTIDENS KONTOR I ET FREDET BYGG De fire øverste etasjene er PwCs kontorer.

Kontorlokalene er utformet med åpne siktlinjer som hele tiden orienteres mot Torgallmenningen og byen utenfor.

– Vi har vært opptatt av at sirkulasjonen skal være oversiktlig og lett å lese, med lange siktlinjer. Farger er brukt for å definere soner og funksjoner, inspirert av funksjonalismens blokkfarger og palett. Fargene skaper både struktur og motiver i seg selv – nesten som et abstrakt maleri, sier Aasgaard.

Hun peker på trappen mellom fjerde og femte etasje som et eksempel på hvordan historien er tatt inn i interiøret: – Den er inspirert av arkitekt Griegs originale tegninger. Vi har også latt oss inspirere av regnbyen Bergen i utformingen av toalettene. Og de gamle vinduene, som ble byttet ut, er gjenbrukt i skilting, speil og reoler – små detaljer som hele tiden minner brukerne om byggets historie.

Arbeidet med kontoretasjene bød også på utfordringer.

– De ulike brystningshøydene på vindusbåndene ga oss noen hodebry, særlig i tredje etasje, der det er høye brystninger. Løsningen ble å bruke etasjen som område for konsentrasjon, forklarer hun og legger til at det er lagt opp til aktivitetsbaserte arbeidsplasser, og alle arbeidstakere beveger seg rundt i lokalene i løpet av en arbeidsdag.

– På den måten fungerer bygget godt, selv med begrensningene som følger med fredede elementer.

BYGGET SOM MØTER BYEN For Aasgaard og teamet var det viktig å forsterke byggets forhold til Bergen utenfor.

– Søylekonstruksjonene er fremhevet, og det er ikke bygget vegger inn mot søylene. Siktlinjene er ivaretatt både innad i lokalene og langs fasadene. Det skal være mulig å orientere seg i etasjen og ut mot byen utenfor vinduene fra hvor enn du befinner deg. Gangarealene langs vindusbåndene gjør at man ser folk bevege seg i kontoretasjen fra utsiden, samtidig som man kan la blikket vandre ned mot gaten eller ut mot fjellene innenfra, beskriver arkitekten.

De sosiale sonene i kontoretasjene er bevisst plassert ved de store vinduene i byggets nordlige hjørne, slik at aktivitetene blir synlige begge veier. De to restaurantene – i andre og sjette etasje – er lagt til hjørner med utsikt over Sjøfartsmonumentet og Torgallmenningen, og bidrar til å trekke bylivet inn i bygget.

– På taket har vi etablert serveringsarealer innimellom takhagen, der det dyrkes ingredienser som brukes av restauranten. Det gir bygget et grønt element som både peker fremover og knytter stedet til en mer bærekraftig drift, forteller Aasgaard.

Hun ser tilbake på prosjektet som en sjelden mulighet: – Å jobbe med et fredet bygg med så sterk funksjonalistisk arv har gitt oss et unikt rom for å kombinere historie og samtid.

Sundtbygget står nå som et levende eksempel på at arkitekturens arv kan være et sterkt fundament for fremtidens byliv.

SKAL STYRKE BERGENS POSISJON – Å flytte våre 300 ansatte til sentrumskjernen er et grep vi gjør for å utvikle selskapet og våre ansatte. Det er et grep for å kunne drive enda mer bærekraftig, men ikke minst er dette et viktig bidrag på veien mot et mer levende og dynamisk næringsliv i Bergen, uttaler Hallvard Aarø, leder for PwC i Bergen på deres nettsider.

Hvor han understreker at gjennom deres tilstedeværelse i Sundt, ønsker de å være en aktiv bidragsyter til å styrke Bergens posisjon som en fremtidsrettet by både for lokale, nasjonale og globale aktører.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

CAFÉ Her får ansatte og besøkende en god kopp kaffe.

GJENNOMFØRT Til og med toalettene har høy standard og stilfullt interiør.

16

Hos oss blir kunden husket og ivaretatt.

Det blir lagt merke til.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og førsteklasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vårt største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 40-års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

Les mer på eiendomsspar.no

«PÅ TAKET HAR VI ETABLERT SERVERINGSAREALER INNIMELLOM TAKHAGEN, DER DET DYRKES INGREDIENSER SOM BRUKES AV RESTAURANTEN» CAMILLA AASGAARD

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

18

19

EN GRØNN OASE PÅ TAKET Der det tidligere var et sort og ubrukt tak, har Sundtbygget nå fått en takhage som binder natur, byliv og bærekraft sammen. DNB Næringseiendom har i samarbeid med MATTAK transformert takflaten til et levende byrom – midt i Bergen sentrum.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: DNB

T

aket er på rundt 1.000 kvadratmeter og er delt inn i tre soner: en sosial hage på 500 kvadratmeter med bar, pergola og sittegrupper, et 300 kvadratmeter dyrkningsområde og 180 kvadratmeter naturtak. Adkomsten leder rett ut i hagesonen, der grønne omgivelser skjermer mot vinden og frukttrær og bærbusker slynger seg langs gesimsen.

Videre innover åpner dyrkningsområdet seg, med spesialdesignede kasser fulle av grønnsaker, urter og spiselige blomster. Det forventes at taket vil gi mellom 600 og 800 kilo grønnsaker i året, råvarer som går direkte til restauranten i bygget.

De ytre flatene er utformet som naturtak med norsk flora som fremmer biologisk mangfold og gir nye levesteder for pollinatorer.

DESIGNET FOR SIRKULÆR BRUK For MATTAK har prosjektet vært en mulighet

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

til å vise hvordan et fredet bygg kan tilføres nye kvaliteter uten å gå på bekostning av verneverdiene. Det er utviklet modulbaserte rekkverk og lette plantekasser i aluminium, designet for sirkulær bruk og enkel drift. Overvannssystemet holder igjen regnvann og gir stabil fuktighet til plantene, samtidig som det reduserer belastningen på byens avløp.

Takhagen er tilgjengelig for alle som jobber i bygget, og driften skjer i tett samarbeid med restauranten. Kokkene høster egne råvarer og deltar i skjøtselen, noe som gir lokalt eierskap og en tydelig kobling mellom natur og menneske.

Prosjektet viser at grønne tak kan være mer enn pynt. Her er det lagt til rette for rekreasjon, matproduksjon og økologisk mangfold – et byøkologisk tilskudd som både gir verdi til Sundtbygget og til Bergen som helhet.

SERVERING Den sosiale sonen på taket rommer bar, sittegrupper og pergola, omgitt av grønne plantekasser.

20

CONTENT

Hverdagens uteområder: Feil beslutninger blir fort dyre

Hvorfor utemiljøet ofte feiler – og hvordan tidlige valg kan spare tusenvis av kroner i drift.

Uteområder har i mange år blitt nedprioritert i byggeprosjekter. Resultatet merkes i både drift og økonomi. Vi tok en prat med en av fagpersonene i LOG Utemiljø, teamleder Jeanette Hoelsæther, om hva som ofte går galt – og hva som skal til for å lykkes.

Hva er den vanligste feilen du ser i prosjekter?

robuste kvalitetsmaterialer som tåler både bruk og klima. De

Jeanette forklarer at den største feilen er at utemiljøet kommer

vurderer totaløkonomien – ikke bare innkjøpsprisen – og lar

vurdert, er budsjettet gjerne brukt opp, og valgene styres av hva

Dette gir færre overraskelser og mer forutsigbare kostnader.

altfor sent inn i planleggingsfasen. Når uteområdet først blir

man har kapasitet og økonomi til – ikke av hva som gir gode,

driftssikre løsninger. Dette fører til uteområder som ikke tåler belastningen de utsettes for gjennom året.

«Når utemiljøet tas inn for sent, blir sluttresultatet sjelden godt for verken drift eller økonomi.»

Hva skjer hvis man velger de rimeligste løsningene?

Rimelige løsninger virker ofte fristende når tiden er knapp og

budsjettet presset, men Jeanette ser gang på gang at disse valgene blir kostbare i lengden. Billigere materialer tåler dårlig frost,

overvann og hard bruk, noe som fører til tidlig utskifting og økte vedlikeholdskostnader.

«Billigmaterialer tåler sjelden norsk klima – og da blir den billigste løsningen ofte den dyreste.»

Driftsperspektivet nevnes ofte. Hvorfor blir det glemt?

Mye ser bra ut på tegnebrettet, men ikke nødvendigvis i

driftsperspektivet være en naturlig del av beslutningsgrunnlaget.

Hvorfor er utemiljø så viktig for verdien av et bygg?

Jeanette peker på at uteområdet ofte er det første man legger

merke til. Samtidig er det en del av hverdagen i mange år etter at byggeprosessen er avsluttet. Løsninger som fungerer i praksis

gir lavere driftskostnader, enklere håndtering og en mer robust eiendom over tid.

«Den reelle kostnaden viser seg ikke ved innkjøpet – den viser seg i bruken.»

Hva vil du si til prosjekter som planlegges nå?

Hun anbefaler alle å ta dialogen tidlig. Uteområdet skal være en styrke, ikke et kostnadsdrivende problem. LOG Utemiljø bistår gjerne med rådgivning som sikrer helhetlige, funksjonelle og driftssikre løsninger fra første steg i prosjektet.

«Gode valg skaper verdi – svake løsninger gir utfordringer.»

hverdagen. Jeanette forteller at de som skal drifte og vedlikeholde

uteområdet ofte ikke involveres tidlig nok. Først etter overtakelse oppdages utfordringer som tunge elementer uten gode

løftepunkter, tidkrevende renhold eller løsninger som skaper unødvendig risiko.

Hva gjør prosjekter som lykkes annerledes?

Prosjekter som lykkes, inkluderer utemiljøet fra start og velger

Jeanette Hoelsæther Teamleder i LOG Utemiljø

PROFIL NAVN: Mathilde Norman Ljungblom ALDER: 20 år AKTUELL: Tjenestegjør ved NATOs militærstrategiske hovedkvarter SHAPE i Belgia

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE R

22

I hver utgave av magasinet NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe.

Denne gangen har vi snakket med Mathilde Norman Ljungblom.

Hun er 20 år og avtjener for tiden verneplikt ved NATOs militærstrategiske hovedkvarter i Belgia.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PRIVAT

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

23

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for, og hvorfor?

– Jeg drømmer om å jobbe for en arbeidsgiver som er målrettet, har tydelige kjerneverdier og strukturerte ambisjoner. En god arbeidsplass setter klare forventninger til sine ansatte, følger samfunnsutviklingen og er villig til å fornye seg når det er nødvendig. Jeg trives i miljøer som har en sunn prestasjonskultur, der innsats og resultater blir verdsatt.

Det er også viktig for meg at det finnes en tydelig ansvarsfordeling og et hierarki som reflekterer kompetanse og erfaring. Jeg mener respekt i arbeidslivet ofte oppstår når roller er klare, og når det er åpenbart at de som sitter i sentrale posisjoner har jobbet for det og fortjener tillit.

Samtidig setter jeg stor pris på at arbeidsgiver ivaretar det sosiale på en balansert måte. En arbeidsplass skal være hyggelig å komme til, med rom for humor og trivsel, men uten at det går på bekostning av profesjonalitet og gjennomføringsevne. Sosiale arrangementer og samhold er positivt, så lenge kjerneoppgavene står i sentrum.

Mangfold i alder og erfaring er også svært viktig for meg.

En kombinasjon av erfarne ansatte og yngre nyutdannede skaper dynamikk, gir ulike perspektiver og legger til rette for både innovasjon og kontinuerlig utvikling.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– For meg er en ideell arbeidsplass et sted hvor jeg hele tiden får utvikle meg, lære nytt og utfordre meg selv. Jeg ønsker å jobbe med kolleger som utfyller hverandre, er initiativrike og har et sterkt ønske om fremdrift. Det er hyggelig å bli godt kjent og kunne være venner, men det viktigste er at man fungerer godt faglig, og at ulikheter i bakgrunn og perspektiver brukes som en styrke.

Jeg setter stor pris på arbeidsmiljøer som er åpne for endring. Med KI i sterk utvikling mener jeg det er avgjørende at en arbeidsplass er nysgjerrig, fremoverlent og villig til å tilpasse seg nye teknologiske og samfunnsmessige skifter. Jeg liker å diskutere, utveksle synspunkter og lære av andre, og ønsker et miljø med rom for ærlige meninger og konstruktiv uenighet.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

24

474 – 948 m2

Kontorarealer

Sentrum av Tullin

Universitetsgata 10 – en super beliggenhet i et av Oslos mest spennende områder.

■ Sentral beliggenhet 4 min. gange fra Nationaltheatret ■ Flere bussruter og bytrikken innen 1. min. gange ■ Minikjøkken og toalett i hver etasje ■ Ledige P-plasser i byggets parkeringsanlegg ■ Felles garderober, dusj og sykkelparkering ■ Her kan man flytte rett inn

Velkommen til visning – kontakt: Jan W. Roll M: +47 905 33 369 E: jr@cwrealkapital.com

BAKGRUNN

Jeg ser heller ikke Norge som en begrensning. Jeg kunne gjerne jobbet i et internasjonalt miljø eller i virksomheter som opererer globalt. Å se problemstillinger i et større perspektiv enn bare nasjonalt opplever jeg som både inspirerende og lærerikt.

Tillit og respekt er helt sentrale verdier for meg. Man må kunne stole på både kolleger og virksomheten man jobber for. Jeg ønsker å jobbe et sted som er ryddig, profesjonelt og etisk bevisst – ikke et selskap som tar snarveier eller opererer i gråsoner.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– For meg fungerer en kombinasjon av selvstendig arbeid og samarbeid i gruppe aller best. I starten av et prosjekt foretrekker jeg fysiske møter for å diskutere ideer, avklare forventninger og fordele tydelige ansvarsområder med realistiske tidsrammer.

Når oppgavene er fordelt, opplever jeg det som svært effektivt at hver enkelt får tid til å fordype seg i sitt ansvarsområde.

Da kan man arbeide konsentrert og uten distraksjoner, før gruppen samles igjen for å presentere resultater og bygge videre sammen.

Denne arbeidsformen skaper både ansvarsfølelse og mestring, samtidig som den gir en sunn form for konkurranse.

Tydelige forventninger, konstruktivt press og konsekvenser mener jeg bidrar til kvalitet, fremdrift og profesjonalitet.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut for deg om 20 år?

– Om 20 år ser jeg for meg at jeg har jobbet flere ulike steder og hatt muligheten til å utfordre meg selv i ulike roller og fagmiljøer. Jeg håper også at jeg har vært ambisiøs og jobbet målrettet nok til å opparbeide meg en form for autoritet som er basert på kompetanse, erfaring og resultater.

Jeg har mange interesser, og utfordringen for meg er ofte ikke å finne noe jeg vil, men å velge bort andre spennende muligheter. Derfor tror jeg det er realistisk at jeg vil ha erfaring fra flere fagfelt og miljøer, nettopp fordi jeg trives med utvikling, variasjon og læring.

Erfaringen fra NATO har gitt meg et tydelig innblikk i hvor komplekst – og samtidig viktig – internasjonalt samarbeid er.

Det har åpnet øynene mine for det geopolitisk og strategiske perspektivet, og det er ikke usannsynlig at jeg på sikt kunne se for meg en rolle i en internasjonal organisasjon, som for eksempel FN.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | HOVEDSAK

Som vernepliktig i Forsvaret var Mathilde Norman Ljungblom sterkt motivert for å kvalifisere seg til én av de tre stillingene ved NATOs militærstrategiske hovedkvarter, SHAPE (Supreme Headquarters Allied Powers Europe), i Belgia. Etter en grundig seleksjonsprosess ble hun tatt opp og gitt full sikkerhetsklarering.

I det daglige arbeider hun på forkontoret til det norske NMR-kontoret (National Military Representative), der hun sammen med et team på tolv personer støtter den norske brigaderen som representerer Norge i NATO-sammenheng. Arbeidsoppgavene omfatter blant annet bistand i forbindelse med møter, avtaler, besøk, reiser, arrangementer, sjåførtjeneste og annet administrativt arbeid. Å jobbe fra innsiden av en NATO-base i dagens sikkerhetspolitiske situasjon beskriver hun som både lærerikt og svært aktuelt. Hun trekker særlig frem det internasjonale miljøet og samarbeidet med andre nasjoner som verdifull erfaring.

Gjennom tjenesten har hun også fått økt forståelse for Europas sikkerhetspolitiske utfordringer, og hvordan statlig suverenitet, kollektivt ansvar og rasjonelle valg ofte er mer komplekse i praksis enn i teori. Hun dimitterer i slutten av mars og planlegger å begynne å studere til høsten. Mye tyder på at valget faller på PPE – Philosophy, Politics and Economics – et studium som kombinerer økonomi, internasjonal politikk og filosofi.

26

En del av

Lei bedre.

Jobb bedre.

På utkikk etter nye, bedre og mer sentrale lokaler?

Nå har vi ledig kapasitet i Ibsenkvartalet, i hjertet av Oslo sentrum.

Utleiemegler Ingrid Julie Koppang t. +47 97 08 07 02

e. ijk@klp.no

Vi tilbyr fleksible og meget attraktive lokaler i skreddersydd størrelse - med flott utsikt og tilgang til svært gode og praktiske fasiliteter: Eget konferansehus, restaurant og kiosk, innendørs sykkelparkering og moderne treningsrom.

Jobbe skjermet, men likevel midt i sentrum? Les mer på ibsenkvartaletoslo.no

Thomas Andersson t. +47 92 29 00 00

e. tsa@klp.no

C. J. Hambros plass 2 | ibsenkvartaletoslo.no

Nikita, som er en del av Raise Gruppen, har holdt til i Ibsenkvartalet siden 1. november 2025.

HUNCHEN SOM AVGJORDE ALT Da Nikita plutselig sto uten hovedkontor, tok Inger Ellen Nicolaisen en beslutning som ga KLP Eiendom sin raskeste utleie noensinne.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: BJÖRN AUDUNN BLÖNDAL

I mars 2025 fikk Nicolaisen en beskjed hun ikke hadde sett komme: Leiekontrakten for Nikitas hovedkontor ville utløpe nesten ett år tidligere enn planlagt. For gründeren og Raise-toppen betydde det én ting – full mobilisering.

Hun satte seg på første fly fra Bodø til Oslo, skannet utleieannonser og hadde meglere på øret allerede før landing. Noen dager senere hadde hun, sammen med KLP Eiendom, gjennomført det som internt beskrives som den raskeste utleieprosessen i selskapets historie.

– Det var full match fra første minutt, sier Nicolaisen i dag.

Vel fremme i Oslo gikk dagene med til visninger. Seks lokaler ble vurdert, men ingen traff.

– Hvis jeg ikke får den rette hunchen, går jeg bare videre, forklarer hun.

Neste stopp var sjette etasje i Ibsenkvartalet, med adresse C.J. Hambros plass. Beliggenheten var sentral, noen få minutters gange fra Karl Johan og Stortinget. Selve lokalet var derimot ribbet og slitent. Forrige leietaker hadde sittet der i rundt 20 år, vegger var revet og uttrykket bar preg av tidens tann.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | NI KI TA

Likevel var det her hun stoppet opp.

– Utformingen av lokalet trigget noe i meg.

Jeg visste at medarbeiderne mine ønsket å sitte på ett plan. De ville se hverandre og ha nærhet til hverandre. Det har jeg null forståelse for, selv vil jeg helst ha eget kontor! Men jeg lytter selvfølgelig til dem, sier Nicolaisen og ler.

Hunchen var der. Og når den først er der, nøler hun ikke.

– Jeg tenkte umiddelbart: «Her kan vi få til noe!»

I tillegg stemte kjemien med Ingrid Julie Koppang, utleiemegler i KLP Eiendom. For Nicolaisen, som befant seg i en presset situasjon, var tillit avgjørende.

– Ingrid vant tilliten min med én gang. I tillegg visste jeg at KLP Eiendom er et solid selskap.

De forvalter jo andres penger, så de er nødt til å gjøre en skikkelig jobb.

– SKYT NOE JÆVLIG FRA HOFTA Fredagen etter visningen ringte Nicolaisen.

– Jeg sa: «Skyt noe jævlig fra hofta og gi meg et tilbud på mandag, så skriver jeg under på

Nicolaisen sin hundre kilo tunge grand danoise, The Dog.

onsdag!» ler hun.

– «Time kills every deal», så det var bare å få det gjort.

Koppang, som var på vei for å hente i barnehagen, snudde.

– Dette har vært den raskeste utleieprosessen i KLP Eiendoms historie. Det man vanligvis bruker fem til seks måneder på, brukte Nicolaisen fem til seks dager på.

28

DETTE ER IBSENKVARTALET BELIGGENHET: C. J. Hambros plass 2 ligger få kvartaler unna Karl Johansgate og Stortinget T-banestasjon. Trikken går rett utenfor, og du finner både buss og bysykler i umiddelbar nærhet.

Lokalene: Ibsenkvartalet består av totalt 38.000 kvm, hvorav 1200–12.000 kvm snart blir tilgjengelig for utleie. Lokalene kan tilpasses etter leietakers behov og ønsker.

FELLESFASILITETER: Provianten personalrestaurant tilbyr sunn og god mat hver dag. Det splitter nye treningsområdet inkluderer både spinningsal, massasjestoler og garderobe med badstu. Leietakere har tilgang til et av byens mest moderne konferansesentre, Salongen. Eiendommen har egen parkering- og sykkelgarasje, med mulighet for leie av p-plass. Her er også en egen stasjon for sykkelpleie med oppheng, pumpe og verktøy.

APRILSNARR Kontrakten ble signert 1. april. Det ga Nicolaisen en mulighet hun ikke kunne la gå fra seg da medarbeiderne skulle informeres.

Hun presenterte først bilder av et mørkt, trangt lokale langt utenfor Oslo.

– Det ble helt stille i rommet, forteller hun.

– Da jeg etter hvert viste bildene av Ibsenkvartalet, med personalrestaurant, sykkelparkering og stort treningsrom, brøt applausen løs.

29

Med kontrakten i boks startet arbeidet med å gjøre lokalene til et hovedkontor som speiler både selskapet og kulturen. Planløsningen, som går rundt byggets kjerne, ga naturlige soner og flyt mellom avdelingene.

STORTRIVES – Vi er veldig fornøyde. Medarbeiderne synes lokalet er helt fantastisk, og vi har blitt mer synlige for hverandre etter at vi flyttet hit.

Som leietaker har selskapet også tilgang til fellesfasiliteter som konferansehuset Salongen.

– Det tekniske fungerer alltid. Det gir en trygghet. Skulle noe dukke opp, er det godt å vite at huseier er tett på. Men alt er jo på plass, så vi har egentlig ikke hatt behov for det ennå.

For Nicolaisen var det aldri et spørsmål om å vente.

– Når hunchen sitter, da er det bare å gå.

NY KLYNGE VOKSER FREM I TIDLIGERE NTNU-BYGG Etter omfattende oppgraderinger tiltrekker Tungasletta 2 på Tunga nye leietakere innen hav- og teknologinæringene.

AV: SILJE RØNNE

Da NTNU ved Helsefagutdanningen fraflyttet hele 12.000 kvadratmeter i Tungasletta 2, fikk næringsområdet på Tunga et markant utslag i ledigheten. Etter mer enn ti år som midlertidig leietaker, flyttet NTNU virksomheten til nytt bygg ved inngangen til St. Olavs hospital på Elgeseter.

For Trondheim Areal, som er en sentral aktør med betydelige eiendomsinteresser i området, utløste utflyttingen et omfattende arbeid med revitalisering og re-utleie av eiendommen.

– Når en så stor enkeltleietaker flytter ut av en eiendom, påvirker det naturlig nok både bygget og området rundt. Vår jobb har vært å snu dette til en mulighet for ny aktivitet og ny type verdiskaping, sier Stine Solberg, daglig leder i Trondheim Areal.

REVITALISERER ELDRE NÆRINGSBYGG Lokalene i Tungasletta 2 er nå under omfattende oppgradering og tilpasses ny bruk. Eiendommen rettes særlig mot bedrifter innen maritim sektor, teknologiutvikling og servicerelaterte næringer, med fleksible kombinasjonslokaler for kontor, lett produksjon og laboratorievirksomhet.

– Vi ser etter virksomheter som trenger mer enn tradisjonelle kontorlokaler. Kombinasjonen av arbeidsplassintensive miljøer, teknisk infrastruktur og fleksibilitet er helt sentral i denne eiendommen, sier hun.

Stine Solberg, daglig leder i Trondheim Areal, leder arbeidet med revitalisering og ny utleie av Tungasletta 2 på Tunga.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | NY KLYNGE VOKSER FREM

30

Som del av moderniseringen utvides vindusflatene for bedre lysforhold, samtidig som byggets energikarakter løftes fra klasse D til B. Det etableres også nye fellesfasiliteter som treningsrom, kantine, garderober med dusj, møteromsavdeling og både innendørs og utendørs sykkelparkering.

– Revitalisering av eksisterende bygningsmasse er et viktig virkemiddel for å nå både våre egne og bransjens energi- og bærekraftsmål. Å oppgradere fremfor å bygge nytt gir mer robuste og langsiktige løsninger, fortsetter Solberg.

SATSER PÅ HAVBLOKK PÅ TUNGA Revitaliseringen har også gitt rom for en tydelig tematisering av eiendommen. Med innflytting av Optoscale og Blått Kompetansesenter AS, sammen med flere samarbeidspartnere, tar

Benedicte Brubakken, daglig leder i Blått Kompetansesenter, står bak etableringen av et nytt havbruksfellesskap i Tungasletta 2.

Tungasletta 2 form som et nytt knutepunkt for hav- og havbruksteknologi i Trondheim.

– Ambisjonen er å samle flere aktører innen hav og maritim teknologi på ett sted. Nærheten til Tyholt, Norsk havteknologisenter, NTNU og SINTEF gjør Tunga til en svært attraktiv lokasjon, fremhever Solberg.

Tilgang på cellekontor, parkeringsmuligheter og rom for videre vekst trekkes frem som viktige faktorer for bedriftene som nå samlokaliseres i bygget.

SAMLER SELSKAPER FRA SILICON VALLEY TIL KYSTEN Blant de første nye leietakerne er Tidal X, en spinoff fra Google X, som utvikler AI-basert overvåkning av fisk og havmiljø. I tillegg har selskaper som Cowaso (Trondheim), Morefish (Smøla), NSK (Hammerfest), Nemko Norlab (Mo i Rana) og Blått Kompetansesenter (Frøya) flyttet inn, og flere er på vei.

Havbruksfellesskapet har leid en hel etasje i bygget, med kapasitet til ytterligere vekst.

– Fellesnevneren for selskapene som har flyttet inn er lang erfaring og tung kompetanse innen havbruksbransjen, enten som rådgivere, utviklere, ledere eller teknologer. Det gir et sterkt faglig og sosialt miljø, sier Solberg.

MED STØTTE FRA TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE Blått Kompetansesenter er eid av Trøndelag fylkeskommune og SIVA, sammen med flere ledende havbruksbedrifter som SalMar, Scale, Bewi, Berge Rederi og Mowi. At selskapet etablerer et større kontorfellesskap i Trondheim, til tross for hovedkontor på Frøya, er et bevisst strategisk valg.

– Tallene er tydelige: Havbruksnæringen bidrar til økt sysselsetting i Trondheim, og byen er et naturlig «place to be» for alle som ønsker markedsadgang i havbruksnæringen, sier Benedicte Brubakken, daglig leder i Blått Kompetansesenter.

Hun beskriver kontoret i Tungasletta 2 som et bindeledd mellom kyst og by.

– For oss er Frøya og Hitra selve episenteret, men aktiviteten i byen er avgjørende for samarbeid, kompetansekobling og videre vekst.

Bykontoret vårt fungerer som en ambassade, sier Brubakken.

Trøndelag fylkeskommune har støttet etableringen med 300.000 kroner, øremerket utvikling av fellestilbudet i kontorfellesskapet.

– Støtten gir oss mulighet til å bygge et sterkere faglig og sosialt tilbud for aktørene som samles her, avslutter Brubakken.

31

FARTSKONTROLL Arbeidet går stadig raskere.

Spørsmålet er om kontoret gjør det samme – og om det burde.

AV: SIGMUND WIEN NORDLIE

Akkurat nå utvikler arbeidet seg raskere enn kontoret. Dette er dromologien, slik Paul Virilio brukte begrepet for å beskrive hvordan hastighet blir en styrende kraft i samfunnet.

Når verktøyene våre blir raskere, blir også forventningene raskere. Vi merker det i kommunikasjonen, i beslutningene, i tempoet vi vurderer hverandre med, og i hvordan vi opplever en arbeidsdag som aldri helt lukker seg.

Et kast over skulderen minner oss om at den første iPhonen kom i 2007. På mindre enn to tiår endret den hvordan vi kommuniserer, lærer, navigerer og arbeider. Spørsmålet er hva som skjer de neste to tiårene. Mange individer og virksomheter synes å ha en horisont som stopper ved neste rapport eller neste budsjett. Likevel bygger vi arbeidsplassene som om vi har oversikt.

Det er kanskje derfor generiske kontorer roper etter fleksible løsninger. Ikke fordi fleksibilitet er et mål i seg selv, men fordi vi ikke vet. Eller fordi vi ikke tør å si at vi ikke vet.

Kontoret skal være et sted folk velger, og et sted arbeidsgiver krever. Det skal være et sted for dypt arbeid og stillhet, men også for kollisjon, støy og tilfeldige møter. Det skal være økonomisk forsvarlig og nevrobiologisk optimalt – altså tilpasset hvordan hjernen faktisk fungerer fysisk i møte med stimuli. Det skal være en langsiktig investering på femti år og en kortsiktig tilpasning på tre til fem år.

Samtidig raser vi ut av det som ofte kalles den fjerde industrielle revolusjonen og inn i en periode der kunstig intelligens endrer både tempo og arbeidsdeling. Noen snakker om singularitet

som en horisont. Det er futuristen Ray Kurzweil som har spådd at vi er på vei mot singulariteten i 2045, kun tjue år frem. For ordens skyld er singulariteten det punktet hvor maskinene er smartere enn oss. Uansett om man tror på begrepet, er retningen tydelig: mer endring, kortere sykluser, større usikkerhet.

DET INDUSTRIALISERTE KONTORET På vei ut av landbruksøkonomien og inn i industrialismen ble det opprettet tellehus (counting houses) langs kysten av New York. Tellehusets mandat var orden i sysakene, da varer ble fraktet til og fra det nye riket.

Når vi snakker om det moderne kontoret, snakker vi ofte som om det allerede er tilpasset kunnskapsarbeid. I praksis er det fortsatt ofte et produksjonskontor. Det er arealeffektivt, standardisert og optimalisert for flyt, utnyttelsesgrad og smidige leveranser. Det er en videreføring av industrilogikken, der arbeid forstås som lineær produksjon og kontroll.

Det er ikke rart. Kontorlandskap, aktivitetsbaserte løsninger og arealnormer er gode svar hvis målet er å få mer produksjon ut av samme areal, med høyere grad av synlighet og enklere koordinering. Men det er et åpent spørsmål om det er riktig svar på det vi nå er på vei inn i.

Vi antas å være på vei ut av den fjerde industrielle revolusjonen uten å vite hva vi går mot.

Kanskje er det nettopp definisjonen på samtiden: flere mulige retninger, høyere tempo, mer usikkerhet og et større behov for kreasjon enn for produksjon.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | NY KLYNGE VOKSER FREM

Tidligere kunne en bedrift leve av én oppfinnelse i flere generasjoner. Nå må man kontinuerlig innovere, og innovasjon fordrer kreativitet – altså evnen til å kombinere kunnskap på nye måter.

Om verdiskapingen i større grad handler om kreativitet, endres kontorets mandat.

Hovedoppgaven blir å støtte det mellommenneskelige. Da er spørsmålet ikke lenger hvor effektivt arealet er, men om rommene faktisk legger til rette for det som ikke kan bestilles på forhånd.

KONTORET SOM MYCELIUM – MØTET MELLOM ORGANISK OG DIGITAL INFRASTRUKTUR Jeg har tidligere brukt metaforen destinasjon, med tre stjerner i Michelin-guiden. Kontoret må være en årsak til å komme, men kanskje er det en for enkel metafor. Kanskje er det mer fruktbart å forstå det som et nettverk.

I 2010 gjennomførte forskeren Toshiyuki Nakagaki fra Hokkaido University et eksperiment. Han plasserte en organisme uten hjerne på et kart over Tokyo-området. Matbiter ble lagt ut på posisjoner som tilsvarte de 36 viktigste knutepunktene i regionen. I løpet av 26 timer vokste soppen seg ut, utforsket og skapte et nettverk av forbindelseslinjer mellom matbitene.

Resultatet var et nettverk som nesten er identisk med Tokyos faktiske tognettverk. Soppen hadde, uten noen plan, løst samme problemet som menneskelige ingeniører brukte tiår på å løse: den smarteste ruten som tåler feil, uten å

32

Sigmund Wien Nordlie, Aider Business Advisory, Direktør innovasjon.

33

sløse ressurser. Nakagaki argumenterte for at forskjellene mellom soppens nettverk og det menneskelige mest sannsynlig skyldtes politikk, ikke optimalisering.

Mycelium, soppens underjordiske nettverk, opererer ikke etter en plan. Det ekspanderer, finner mat, forsterker linjer som fungerer og trekker seg tilbake fra linjer som ikke gjør det.

Det er desentralisert, autonomt og adaptivt.

Hvis kunstig intelligens blir et infrastrukturlag, kan det hende vi trenger en fysisk motvekt med samme egenskaper. Et kontor som tåler at arbeidsflyt flytter seg, at team endrer form og at rytmer endrer seg – litt mer som gerilja.

Jeg husker en workshop med en statlig bistandsaktør. De beskrev hvordan de ønsket å jobbe: langt, lenge og i tverrfaglige autonome grupper. Høy mobilitet og høy tillit. Det er en mycelium-ambisjon. Men med fem pågående omorganiseringsprosesser falt mye i grus.

Spørsmålet er om kontoret kan lære av organisk nettverkslogikk i møte med digital infrastruktur. Dette er antitesen til hovedkontoret som tegnes ferdig fem år før innflytting.

høyverdi-øyeblikk: beslutningsdager, review-dager, verksteduker, mentortrening og hospitering.

Tapet av mesterlæren er en reell risiko. På Teams lærer man teorien. Når man befinner seg i samme rom, lærer man håndverket. Vi ser pauser, timing og dømmekraft. Dette kan ikke kodes.

BREMSENDE HANDLING I en akselererende virkelighet er bremsende handling ikke nostalgi, men et nødvendig motsvar. Når alt kan gå fort, blir det langsomme verdifullt – særlig der konsekvensene er store.

Kontorproblemet er ikke isolert arkitektur.

Det er ledelse og kultur som gjør det synlig.

UTVID MULIGHETSROMMET Det finnes ingen oppskrift på fremtidens kontor, og den farligste setningen i et styrerom er: «Det er slik vi alltid har gjort det.»

Akkurat nå utvikler arbeidet seg raskere enn kontoret. Det er der fremtidens kontor må begynne.

FRA REFLEKSJON TIL REFLEKS Vi er på vei fra et refleksjonssamfunn til et reflekssamfunn. E-posten får svar på to timer.

Slack-meldingen på to minutter. Chatten forventer respons mens du skriver. Likes. Tommel opp.

Vi trener oss i refleks. Vi trener oss i reaksjon.

Vi trener oss i å konkludere før vi har rukket å tenke ferdig. Men kontraktforhandlinger, strategibeslutninger, investeringer og rekruttering tåler ikke å bli reflekser. De krever ettertanke, ikke hastighet.

Likevel bygges kontoret ofte for det målbare: belegg, flyt og utnyttelsesgrad. Arealutnyttelse er lett å måle. Ettertanke er vanskeligere. Men ettertanke kan være viktigere, særlig i en tid som trener oss i refleks.

HØYVERDI-ØYEBLIKK Om AI gjør produksjon, analyse og utkast billigere, flytter flaskehalsen seg fra produksjon til dømmekraft. Knappheten blir vurdering, etikk og beslutninger.

Kontoret vil minimere sin funksjon som produksjonsflate og gjenoppstå som en kalibreringsarena. Det blir stedet der vi blir enige om hva som er sant nok, riktig nok og viktig nok.

Oppmøte må gi en tydelig gevinst. Kontoret utvikler seg mot færre, men tydeligere

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRDESI GN

34

MODERNE KONTORER I NATURSKJØNNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

Strategisk og målrettet innholdsmarkedsføring

Blake har lang erfaring med å skape innhold som engasjerer og leverer resultater.

Vi utvikler strategiske og kreative løsninger som styrker merkevaren din, bygger relasjoner og konverterer målgruppen til kunder. Gjennom tekst, design, foto og film skaper vi verdi for våre kunder – og gjør det enklere å oppdage din virksomhet, prosjekt eller produkt.

Vi bistår i hele prosessen, fra strategi til produksjon og distribusjon, og sikrer en helhetlig og effektiv tilnærming. blake.no

Foto: Niklas Hart

HAUSMANNS HUS Zen Garden-tekstilet brukt på lyddempende vegger og sofarygger i personalrestauranten Holms Have. Interiørarkitekt: PIL ID.

Foto: Niklas Hart

Unike mønstre, norsk håndverk og internasjonal anerkjennelse – møt designstudioet som løfter tekstiler og interiør til nye høyder I et Oslo-atelier ligger en kreativ motor som forener analogt håndverk, norsk naturinspirasjon og internasjonal designambisjon. Plesner Patterns har på få år markert seg som et av Norges mest spennende studioer for mønsterdesign, og grunnlegger Kiki Plesner-Löfroth står i spissen for en helt egen estetikk som har fanget oppmerksomheten både i inn- og utland.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRDESI GN

36

Foto: Dag Sandsven

KONSENTRERT Kiki Plesner-Löfroth i arbeid med håndmalte elementer til Hobo-mønsteret.

SWECO HOVEDKONTOR, OSLO Stoler fra &Tradition og sofaer fra LK Hjelle trukket i Zen Garden-tekstil, vevd hos Innvik i Norge.

Interiørarkitekt: Krohnark.

Foto: Dag Sandsven

Foto: Siren Lauvdal

Plesner Patterns ble etablert i 2018 av Kiki Plesner-Löfroth fra Oslo. Hun har bakgrunn innen art direction og grafisk design, med mange års erfaring i visuell identitet og merkevareprosjekter før hun startet sitt eget studio. Hennes designfilosofi starter med et menneskelig blikk og en analog prosess, der pensel, blekk, mose eller til og med formbar leire blir materialer i skaperverket – før mønstrene digitaliseres og bringes til liv på tekstiler, tapeter, fliser og andre flater.

Studioet beskriver selv arbeidet som en måte å gjøre det «tilsynelatende ubetydelige» til noe varig og meningsfullt. Dette gir hvert mønster et dybdelag – et «sanseminne» for betrakteren – og danner grunnlaget for en visuell identitet som kan være både leken og tidløs.

SAMARBEID InHouse og designer Kiki Plesner-Löfroth.

Teppet Villeng fra kolleksjonen Jordnær er håndtuftet i 100 % ull og inspirert av natur og barndomsminner.

37

DESIGN SOM FORTELLER HISTORIER Kikis mønstre har en egen evne til å trekke betrakteren inn i en visuell reise. Enten det er tekstiler på en hotellsofa eller på tapet i et privat rom, er målet å skape et uttrykk som stimulerer til oppdagelse og refleksjon.

– For meg handler mønstre om å påvirke omgivelsene og skape noe man kan gå inn i; en slags tankereise som gir en mental pause i hverdagen, sier Plesner-Löfroth i et intervju om samarbeidet med Hobo Oslo, der hennes design pryder både restaurant, bibliotek og uteservering.

I dette prosjektet ble mønstre utviklet for å uttrykke hele universet til hotellet – fra lekne figurer som representerer ulike personligheter til tradisjonell norsk patchwork tolket i en moderne, fargerik kontekst.

Foto: Plesner Patterns

UNIVERSAL MUSIC Sofa fra &Tradition i Universal Musics kontorlokaler. Interiørarkitekt: Krohnark.

Foto: Inger Marie Grini

GROUP M Eksisterende møteromsstoler trukket om i Mosaic-tekstil, vevd hos Innvik i Norge. Interiør: Koi Fargestudio og Senseon.

HERITAGE PLEDD Designet av Plesner Patterns, vinner av Red Dot Award. Vevd i Norge på Grinakervev, med tydelige referanser til håndverk og tradisjon.

offentlig miljøer.

Studioet arbeider tett med både norske vevsteder og internasjonale produksjonsmiljøer, og fasiliterer alt fra design til ferdig produkt på tapet, møbeltekstiler og akustikkpaneler.

SKREDDERSØM OG MERKEVAREUTTRYKK Plesner Patterns tilbyr ikke bare ferdige mønstre, men også skreddersydde løsninger for kunder som ønsker å løfte egne rom eller merkevarer.

Dette kan være alt fra tekstiler til kontorer og kantiner, til brand patterns som kommuniserer verdier og visuell identitet i butikklokaler eller

INTERNASJONAL ANERKJENNELSE OG NORSK KULTURARV I MØNSTERFORM Plesner Patterns’ design har også fått internasjonal oppmerksomhet. Det såkalte Heritagepleddet, inspirert av ornamentikk fra bestemorens gamle veggklokke og norsk kulturarv, ble tildelt Red Dot Award 2024 – en av verdens mest prestisjetunge designpriser.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRDESI GN

Foto: Plesner Patterns

Plesner-Löfroth samarbeider med norske produsenter der det lar seg gjøre, slik som Grinakervev, som kombinerer lokal håndverkskompetanse med et friskt formspråk, og Innvik. Sistnevnte er der hun produserer møbelstoff-­kolleksjonen sin.

MINT DENTAL Tapet med Marble-mønster hos Mint Dental tannlegekontor.

38

Foto: Francisco Nogueira

Foto: Francisco Nogueira

HOBO HOTELL Spesialdesignet tekstil på sofaer i restauranten og biblioteket. Dette gir særpreg til rommene.

PLEDD Plesner Patterns Patchwork pledd fra bakgården til Hobo Hotell.

(Vevd hos Grinakervev på Hadeland).

Samtidig har studioet deltatt i utstillinger som Norwegian Presence – et initiativ fra DOGA, Innovasjon Norge og Utenriksdepartementet som løfter norsk design på internasjonale arenaer.

Foto: Plesner Patterns

DESIGN MED TILKNYTNING TIL NATUR OG HVERDAG Kiki trekker ofte inspirasjon fra naturen og små, hverdagslige observasjoner. Mange av mønstrene hennes reflekterer denne biophilic tilnærmingen – en estetikk som søker å bringe menneskets naturlige tilknytning til omgivelsene inn i interiøret.

– Jeg er fascinert av biophilic design – hvordan vi

KLASSISK LEILIGHET Tapet med Zen Garden-mønster i privat hjem. Interiørdesign: Koi Fargestudio.

39

mennesker naturlig trekkes mot naturen, og hvor viktig det er å bringe den inn i hjemmene våre.

Når vi omgir oss med elementer fra naturen, blir vi både lykkeligere og får bedre mental helse. Og vi blir faktisk mer effektive av å omgi oss med naturelementer på arbeidsplassen, avslutter hun.

Plesner Patterns har etablert seg som et norsk designstudio som ikke bare leverer estetisk sterke mønstre, men også forteller historier, skaper atmosfære og gir brukere en ny måte å tenke på tekstiler og overflater – både i private hjem og offentlige rom.

Lekre kontorer ved siden av T-bane-perrongen på Ryen Ryenstubben 12, Ryen

Moderne kontorbygg på Ryen Moderne kontorbygg, 860–1 600 m², med topp tekniske kvaliteter.

2. etasje 860 m² med cellekontor og landskap, møterom, kjøkken og toaletter.

5. etasje 804 m² råbygg, kan tilpasses leietakers behov • Felles resepsjon og stor kantine • Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset, T-bane og bussforbindelser

Sandia ble etablert i 1993 og er blant de eldste rene næringsmeglerne i Norge. Vi har siden det tilbudt tjenester i vårt kompetansemiljø for næringseiendom. Vi arbeider med utvikling, drift, salg/kjøp, utleie og forvaltning av næringseiendom.

Sammen innehar vi betydelig erfaring innen våre forretningsområder og har vært med på store og små prosjekter fra A-Å.

Brynsengfaret 6, Bryn Moderne kontorbygg i Oslo

• 467 m² kontorlokaler ledig i moderne kontorbygg på 33 450 m² BTA, nyoppusset 2025 • BREEAM In-Use Excellent • 24 kontorplasser, 6 parkeringsplasser + ladepunkter • Felles resepsjon, møteromssenter og personalrestaurant • Treningsrom, garderober og dusj.

• Fleksible løsninger for 15–25 ansatte

Industrivegen 35, Oppaker Moderne bygg, totalt 1 350 m² lager og kontor fra 2023 • 750 m² høyt lager + 150 m² lavtlager med kontor • 2 etasjer med kontorer, møterom, sosial sone og garderober • Regulert for lager og logistikk, dobbel dør til høytlager, uteparkering med ladepunkter • 25 minutter fra Gardermoen og Kløfta

For ytterligere informasjon om ledige lokaler:

sandia.no

Per Kristian Lundquist │ +47 90 19 90 16 │ lundquist@sandia.no Axel Eide │ +47 90 82 82 25 │ eide@sandia.no

10 VANLIGE FEIL VED KONTORPLANLEGGING Å planlegge et nytt kontor kan være både spennende og utfordrende, men små feil tidlig i prosessen kan få store konsekvenser senere.

Her er de ti vanligste tabbene – og hvordan du kan unngå dem.

AV: IARK | FOTO: NIKLAS HART

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRDESI GN

42

FELLESSKAP Når møteplasser planlegges riktig, blir de et naturlig samlingspunkt på tvers av avdelinger.

Foto fra Realnor.

1. INGEN INNSIKTSFASE Mange kontorer blir designet uten først å forstå hvordan de ansatte faktisk jobber – da blir arealet ofte brukt feil. Spørsmålet om «hvor mye plass skal brukes til hva» forblir ubesvart.

For å planlegge smart for fremtiden, bør man først kartlegge dagens bruksmønstre. Dette vil gi verdifull kunnskap som kan brukes både i utviklingen av et nytt konsept og i justeringer av eksisterende lokaler. Hvis kontoret planlegges ut fra magefølelse og synsing, er sjansen stor for at gamle feil gjentas.

KULTUR Kontorer med liv og uformelle møteplasser styrker både tilhørighet og oppmøte. Foto fra Realnor.

2. INGEN BRUKERINVOLVERING Når beslutninger om kontorutforming tas uten å involvere de som faktisk skal bruke lokalene, risikerer man å skape løsninger som ikke støtter arbeidsprosessene, kulturen eller trivselen i organisasjonen. Dette kan føre til mangel på eierskap og tilhørighet, dårlig tilpasning til faktiske behov, og mulig stor motstand mot endring, hvor ansatte ikke føler seg involvert. Ingen brukerinvolvering gjør ofte overgangen til nye lokaler mer krevende.

43

3. FOR LITE VARIASJON En av de vanligste feilene i kontorplanlegging er å tro at én type arbeidsmiljø passer for alle oppgaver og alle ansatte. Dette fører ofte til et ensformig kontorlandskap som ikke støtter de ulike behovene som finnes i en moderne arbeidsdag. Arbeidsoppgaver varierer i krav til konsentrasjon, samarbeid, kreativitet og ro.

Et godt kontor bør tilby et spekter av soner som støtter disse behovene, slik at ansatte kan velge det miljøet som passer best til oppgaven de jobber med.

Foto: Einar Aslaksen

4. GLEMME IDENTITET OG KULTUR Et kontor er mer enn bare et fysisk sted – det er en manifestasjon av virksomhetens verdier, arbeidsstil og menneskene som jobber der. Når man glemmer å integrere identitet og kultur i utformingen, risikerer man å skape et miljø som føles generisk, fremmed eller lite inspirerende.

En av de viktigste driverne for å gå på jobb er å møte kolleger. Kontorer med sydende atmosfære er en driver som fører til økt oppmøte på den fysiske arbeidsplassen, mens et tomt og stille kontor gjør det motsatte. Et kontor som inviterer til uformelle møter, samtaler og felles pauser skaper en følelse av fellesskap. Dette bygger relasjoner på tvers av avdelinger og roller, og gir ansatte en sterkere tilknytning til arbeidsplassen.

5. UNDERVURDERE EFFEKTEN AV GOD DESIGN Et kontor med overfokus på funksjon kan bli effektivt, men kaldt og upersonlig. Et kontor med overfokus på estetikk kan bli vakkert, men upraktisk. Den beste løsningen oppstår når design og funksjon spiller sammen – når det vakre også er nyttig, og det nyttige også er inspirerende. Designvalg som farger, materialer, belysning, teksturer og romfølelse påvirker hvordan ansatte opplever arbeidsplassen – både fysisk og emosjonelt.

6. BELYSNING – ONE SIZE FITS ALL? Belysning er en av de mest undervurderte faktorene i kontorutforming. Lys påvirker både helse, ytelse og trivsel. Alt for ofte opplever vi en «one size fits all» tilnærming, der hele kontoret har samme type lys og intensitet, uten hensyn til funksjon og atmosfære. Dette skaper monotone arbeidsmiljøer der tekniske krav ofte overstyrer brukeropplevelsen. Lys som er jevnt fordelt uten kontraster gir et flatt visuelt uttrykk. Det gjør det vanskelig å skille mellom soner og skaper et miljø som oppleves lite inspirerende.

7. FOR MANGE, SMÅ SOSIALE SONER Sosiale soner skal først og fremst fremme sosialt fellesskap og kulturbygging på tvers av en organisasjon. En typisk feil mange gjør er å dimensjonere for flere, mindre sosiale soner spredt i kontorlokalene En stor sosial sone sentralt plassert som bindeledd mellom etasjer og / eller avdelinger fungerer ofte bedre enn mange små fordi den skaper en felles arena der ansatte fra ulike avdelinger og

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRDESI GN

etasjer møtes, noe som styrker samholdet og den sosiale kulturen. De bør plasseres tett på adkomst og i tilknytning til kommunikasjonsveier. Kaffestasjoner / te-kjøkken bør planlegges i tilknytning til sosiale soner, ikke desentraliseres tett på arbeidsmiljøer.

IDENTITET Arbeidsplassen speiler virksomheten – også der samtalene skjer uten agenda.

8. FOR FÅ STØTTEROM (MULTIROM) Når man planlegger kontorer for åpne kontorlandskap eller aktivitetsbaserte kontor med underdekning av hev/senk-pulter ift. antall ansatte, er det avgjørende å inkludere nok multirom.

Multirom er en støttefunksjon til arbeidsplassen, som sikrer at den ansatte kan utføre arbeid i et lukket rom uten å forstyrre omgivelsene, eller selv bli forstyrret.

Uten tilstrekkelig tilgang til multirom, blir åpne arbeidsområder belastet med samtaler, videomøter og telefonsamtaler. Dette skaper støy og gjør det vanskelig for andre å konsentrere seg. Mangel på multirom fører også til at små oppgaver – som én-til-én-samtaler eller korte Teams-møter – flyttes til store møterom. Dette gir dårlig arealutnyttelse og blokkerer rom som kunne vært brukt til andre formål.

SAMSPILL En tydelig, sentral sone fungerer bedre enn mange små rom spredt rundt i kontoret. Lekent og lett i den sosiale sonen hos Gambit.

44

BRUK Når rom utformes uten innsiktsfase, risikerer man at møteplassene blir stående tomme. Multirom med særpreg hos Nortura.

Aktivitetsbaserte kontorer skal gi ansatte frihet til å velge arbeidsmiljø etter oppgave. Uten nok multirom mister man denne fleksibiliteten, og modellen mister sin funksjon.

Multirom er ikke “nice to have” – de er en nøkkelfaktor for at åpne kontorlandskap og aktivitetsbaserte kontorer skal fungere. For få rom skaper ubalanse mellom intensjonen med fleksibilitet og den faktiske opplevelsen av arbeidsmiljøet.

9. OVERDIMENSJONERING AV MØTEROM Overdimensjonerte møterom er rom som er planlagt eller innredet for et høyt antall deltakere, men som i praksis brukes av langt færre.

Store rom med få brukere opptar verdifullt gulvareal som kunne vært brukt til andre funksjoner. En tydelig tendens er økt behov for mindre møterom (4-6 personer) enn større møterom med 8+ deltakere. IARK sin egen data viser at den gjennomsnittlige møtedeltakelsen er tre brukere, og at møterom gjennomsnittlig møbleres med ni stoler. Det er dårlig arealutnyttelse.

45

10. TOALETTER MED DIREKTE ADKOMST FRA ARBEIDSSONEN Denne er relativt selvforklarende, og forekommer heldigvis ikke for ofte, men det skjer, derfor avslutter vi listen med en viktig presisering.

Plassering av toaletter tett på arbeidsstasjoner kan oppleves som visuelt sjenerende og sosialt ubehagelig. Det kan skape situasjoner der ansatte føler seg eksponert når de går til og fra toalettet, noe som kan svekke opplevelsen av privatliv og komfort.

Toaletter bør derfor plasseres i fellesarealer eller ved adkomstsoner, kaffebar eller pausearealer, som naturlig skaper avstand til arbeidssonen.

265 og 348 m2

Kontorarealer

Midt i sentrum

Kristian IV´s gate 15 – Moderne lokaler i klassisk bygård mellom Karl Johan og Tullin.

■ 2. og 4. etasje. Kan leies samlet eller hver for seg ■ Flere bussruter og bytrikken i umiddelbar nærhet ■ Kjøkken med spiseplass og sosiale soner ■ God kombinasjon av cellekontor, åpne soner og møterom ■ Meget gode lysforhold

Velkommen til visning – kontakt: Jan W. Roll M: +47 905 33 369 E: jr@cwrealkapital.com

1 268 m2

Kontorarealer

Lysaker torg 8

Nyoppusset med alt på én flate.

■ Innbydende lyse lokaler ■ Alt av offentlig kommunikasjon innen 2–3 min. gange ■ Enkel adkomst med bil til/fra E18 ■ Ny flott personalrestaurant med kaffebar ■ Bærum Squash & Fitness i 1. etasje har baner til leie ■ Nyt morgenkaffen i grønn bakhage

Velkommen til visning – kontakt: Jan W. Roll M: +47 905 33 369 E: jr@cwrealkapital.com

MARKEDSPULS OSLO

Høye leier i et svakere marked Svake etterspørselsimpulser, økende kontorledighet og høyere kostnader preger leiemarkedet. Selv om de underliggende markedsforholdene er svakere enn for få år siden, oppnås det fremdeles relativt høye leiepriser i mange nye kontrakter.

Dette gir et mer sammensatt marked, der utviklingen varierer betydelig mellom attraktive og mindre attraktive eiendommer.

AV: ANN KRISTIN AURE | FOTO: NYEBILDER

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS OSLO

48

GJENNOMSNITTLIG LEIE I NYE KONTRAKTER (NOK/M²)*

Kilde: Arealstatistikk *To kvartalers snitt, geografisk vektet.

Det er flere grunner til at leieprisene holder seg bedre enn de underliggende markedssignalene skulle tilsi: • Bygge- og tilpasningskostnadene har økt kraftig over lang tid og ligger fortsatt på et høyt nivå. Det bidrar til en kostnadsdrevet leieprisvekst i nye og oppgraderte bygg.

• Attraktive eiendommer med gode beliggenheter og høy kvalitet tiltrekker seg leietakere med høy betalingsevne og oppnår solide leier i nye kontrakter.

• Nybyggingen er moderat, og lønnsomheten i nye prosjekter er krevende, noe som begrenser tilbudssiden på litt sikt.

Ann Kristin Aure, senior analyst i UNION.

NETTO VEKST I ETTERSPØRSEL (1 000 M²)

Samtidig er bildet langt mer nyansert enn tidligere. Middelmådige eiendommer og reforhandlinger uten vesentlige tilpasninger oppnår i liten grad høyere leier, mens mindre attraktive bygg i flere områder opplever press nedover.

ET MER KREVENDE BAKTEPPE Utsiktene for norsk økonomi har bedret seg noe det siste året, men sammenlignet med perioden før pandemien er veksten fortsatt svak.

Sysselsettingsveksten ventes å bli moderat de kommende årene, og mange virksomheter kan øke aktiviteten uten å øke bemanningen tilsvarende. Det demper etterspørselen etter kontorareal.

Samtidig har sammenhengen mellom vekst i kontorsysselsetting og vekst i utleid areal blitt betydelig svakere enn tidligere.

Arealeffektivisering, hybrid arbeid og mer fleksible arbeidsformer bidrar til at etterspørselen etter kontor vokser saktere enn før – også i perioder med økonomisk oppgang.

VEDVARENDE SVAK KONTOR­ ETTERSPØRSEL Markedet har vært gjennom to år med negativ vekst i arealetterspørselen. Fremover forventer vi en svak bedring, men nivåene vil fortsatt ligge klart under historiske snitt. Mange leietakere leier i dag like mye eller mindre areal enn tidligere, til tross for økt bemanning. Det gir få impulser på etterspørselssiden og bidrar til at ledigheten holder seg trolig vil holde seg høyere enn vi har vært vant til de siste årene.

I offentlig sektor ser vi samme trend. Selv med vekst i antall ansatte har samlet arealbruk blitt redusert, blant annet som følge av tydeligere

Kilde: UNION

49

arealnormer og økt fokus på kostnadseffektivitet og bærekraft.

BESØKSTALL I KANTINENE JANUAR-NOVEMBER (TIRSDAGER 2019 = 100)

LAVERE TILSTEDEVÆRELSE – MEN HØYERE KRAV TIL KONTORET Besøkstall fra Compass Groups kantiner i Oslo viser at kontorbruken har etablert seg på et lavere nivå enn før pandemien. I 2025 er det i snitt 28 prosent færre kantinebesøk per uke enn i 2019, med fredager som den tydeligste hjemmekontordagen – da er lunsjbesøkene ned 36 prosent. Etter pandemiårene fremstår dette som en ny og relativt stabil hybridnormal, snarere enn en midlertidig tilpasning. Lavere og mer forutsigbar tilstedeværelse bidrar til redusert arealbruk per ansatt, samtidig som konkurransen om de dagene ansatte faktisk er på kontoret skjerpes. Dette øker betydningen av kvalitet, tjenester og opplevelser i byggene – og gir fullservicebygg et tydelig konkurransefortrinn i møte med både hjemmekontoret og et mer selektivt leiemarked.

NYBYGGING – DREVET AV OFFENTLIG SEKTOR Nybyggvolumet øker betydelig i 2025 og 2026, hovedsakelig som følge av prosjekter besluttet for flere år siden. Likevel er det samlede volumet moderat sammenlignet med historiske nivåer.

Det som bygges, er i stor grad drevet av offentlige leietakere, som står for nær sagt hele nybyggvolumet i årene fremover.

Fremover forventer vi imidlertid færre nye prosjekter. Avstanden mellom dagens markedsleier og det leienivået som kreves for å forsvare nye nybygg, er betydelig. I tillegg er tilgangen på attraktive tomter mer begrenset enn tidligere, og det er mer ledig areal i eksisterende bygg.

LEIEPRISENE: STØRRE FORSKJELLER ENN FØR Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har steget til rundt 7,5 prosent, og vi forventer at den kan øke videre og toppe ut i overkant av 8 prosent. Økningen er bredt basert og skyldes både nybygging og svak etterspørselsvekst.

Til tross for dette tror vi ikke på et generelt fall i leieprisene. I stedet venter vi økende forskjeller i markedet: • Høykvalitetseiendommer på gode beliggenheter vil kunne oppleve stabil eller svakt positiv leieutvikling.

• Mindre attraktive bygg, særlig uten oppgraderinger, vil møte økt konkurranse og press på leiene.

På lengre sikt trekker høye bygge- og kapitalkostnader leienivåene opp, mens svak sysselsettingsvekst og økt ledighet trekker i motsatt retning. Resultatet er et mer todelt og krevende leiemarked, der riktig posisjonering og kvalitet blir stadig viktigere.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS OSLO

Kilde: Compass Group.

Bearbeidet av UNION

FERDIGSTILLELSE AV NYTT KONTORAREAL I OSLO, ASKER OG BÆRUM (1 000 M²)

Kilde: UNION

STØRRE FORSKJELLER I HANDEL OG SERVERING Markedet for handel og servering er mer krevende og mer polarisert enn tidligere. De beste beliggenhetene og etablerte handels- og serveringsklyngene holder seg godt, mens sidegater og mer perifere områder sliter med høyere utskiftning og lavere etterspørsel. Midlertidige konsepter og pop-ups bidrar til aktivitet i bybildet, men gir mindre stabilitet enn langsiktige leieforhold. Samtidig har økte tilpasningskostnader gjort både gårdeiere og leietakere mer selektive, og høyere leienivåer kreves for å forsvare

50

362 – 2 840 m2

Kontorarealer

Sentralt på Ulven

Ulvenveien 82 E – freshe og moderne lokaler.

Bærekraft-sertifisert i henhold til standarden BREEAM NOR Very Good.

■ Meget enkel adkomst både fra E6 og Ring 3 ■ Flere bussruter rett over dørstokken ■ 4–5 min. gange til Økern T-banestasjon ■ Her finner du kaféer og butikker på Ulven Torg, store grøntområder, park og flere lekeplasser

■ Hver etasje er på ca. 1 420 kvm BTA med muligheter for oppdeling

Velkommen til visning – kontakt: Jan W. Roll M: +47 905 33 369 E: jr@cwrealkapital.com

investeringene i de mest attraktive strøkene.

• I high street-segmentet er det særlig turisme som bidrar til å holde omsetning og leieevne oppe, med sterke resultater for luksus- og destinasjonsbaserte konsepter.

• Netthandelen vokser raskere enn fysisk handel og tar stadig større markedsandeler, noe som stiller høyere krav til konsept, opplevelse og samspill mellom digitale og fysiske flater.

• I serveringsmarkedet ser vi stabile leier på de beste lokasjonene, men kortere levetid på mange konsepter.

Fremover vil riktig lokasjon, tydelig konsept og kostnadskontroll være avgjørende for å lykkes – både for handel og servering.

BEDRING FOR LOGISTIKK? Etter flere år med sterk vekst og deretter en tydelig avkjøling, ser vi nå tegn til bedring i etterspørselen etter logistikkarealer. Aktiviteten i leiemarkedet er økende, med stigende signeringsvolumer som indikerer at etterspørselen gradvis er på vei tilbake, selv om nivåene fortsatt ligger under toppårene etter pandemien.

Utviklingen støttes av flere forhold:

KILDE: UNION (LEIENIVÅ ER PER H2 2025, LEDIGHET ER PER Q4 2025)

LEIEPRISTABELL

• Et mer positivt makroøkonomisk bakteppe, med forventninger om økt økonomisk aktivitet, lavere rentebelastning og fortsatt vekst i varekonsumet.

• Tegn til fornyet vekst i netthandelen etter en periode med normalisering, som bidrar positivt til lageretterspørselen – om enn i et mer modent og mindre vekstintensivt marked enn tidligere.

På tilbudssiden er nybyggingen begrenset, særlig etter 2025, og i motsetning til for eksempel Stockholm, bygges det i liten grad på spekulasjon. Dette bidrar til å opprettholde en relativt god markedsbalanse i Stor-Oslo, i kontrast til flere nordiske storbyer med høyere ledighet. Økte utviklingskostnader og strengere arealpolitikk trekker isolert sett i retning av høyere leienivåer over tid, særlig for moderne bygg med riktig beliggenhet.

Samlet sett peker dette mot et logistikkmarked med gradvis bedring i etterspørselen, økende differensiering og fortsatt god interesse fra investorer, spesielt for eiendommer med lange kontrakter, solide leietakere, høy teknisk kvalitet og ikke minst riktig beliggenhet.

Ann Kristin Aure, senior analyst i UNION.

Leieprisoversikt

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Høy standard

Moderat standard

Ledighet

Ledighet 6mnd

CBD

6 800

6 300 - 5 500

3 700

10,9%

2,4%

Bjørvika

5 900

5 400 - 4 500

3 400

3,9%

-0,4%

Øvrig sentrum

5 400

4 600 - 3 700

2 600

6,6%

0,8%

Indre vest

5 300

4 500 - 3 500

2 300

4,8%

0,6%

Indre nord

3 200

2 800 - 2 200

1 600

12,7%

2,4%

Indre øst

4 100

3 200 - 2 500

1 600

9,0%

1,7%

Skøyen

4 400

4 000 - 3 000

2 500

8,1%

0,2%

Lysaker

3 400

2 800 - 2 300

1 700

10,2%

0,9%

Fornebu

2 600

2 400 - 1 800

1 400

9,5%

-4,5%

Nydalen

3 200

2 900 - 2 200

1 600

5,4%

-4,0%

Bryn/Helsfyr

3 000

2 800 - 2 200

1 400

10,1%

-2,6%

Økern, Hasle, Løren & Ulven

2 900

2 400 - 2 000

1 400

10,7%

-2,0%

Ytre vest

2 000

1 700 - 1 500

1 400

7,4%

1,1%

Ytre nord og øst

1 900

1 700 - 1 500

1 200

6,1%

1,0%

Ytre syd

1 800

1 600 - 1 400

1 200

11,3%

1,9%

Asker & Bærum

2 700

2 400 - 1 800

1 200

3,9%

0,1%

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS OSLO

52

MARKEDSPULS BERGEN

Markedet for næringseiendom i Bergensregionen Det nasjonale næringseiendomsmarkedet går inn i 2026 med optimisme, der kapitalen søker seg mot handel og lager/­ logistikk, mens kontoreiendom møter et mer krevende klima.

I Bergen står kontormarkedet likevel støtt, med stabil ledighet, moderat tilførsel og fortsatt positiv sysselsettingsvekst.

AV: MARIUS WENNERSTEEN BERNTZEN FOTO: VERONIKA STUKSRUD, FOTOVA

Transaksjonsvolumet i Bergensregionen fikk et betydelig løft gjennom 2025, drevet både av store nasjonale porteføljetransaksjoner og langt mer aktive lokale investorer. Større porteføljetransaksjoner påvirker totalvolum og statistikk, men «på bakken» er det de lokale eiendomsaktørene som har vært mest aktiv det seneste året.

Et viktig premiss for optimisme er opplevelsen av at priskorreksjonen i stor grad er gjennomført.

Etter flere år med økende avkastningskrav ser

det nå ut til å være enighet blant markedsaktører om at yieldtoppen er passert, og prognosene fremover handler i større grad om mulig leieprisvekst og i hvilke segmenter aktørene ønsker å ta posisjoner.

WPS NÆRINGSMEGLING Et medarbeidereid og tverrfaglig team med kompetanse innen juss, økonomi, finans, eiendom og markedsføring – som jobber tett sammen for å levere uavhengige råd og løsninger av høy kvalitet innen salg, utleie, analyse og rådgivning.

TRANSAKSJONSMARKEDET: DE LOKALE AKTØRENE ER AKTIVE Transaksjonsvolumet i Bergensregionen er løftet betydelig gjennom 2025, med registrerte

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS BERGEN

54

ET VIKTIG PREMISS FOR OPTIMISME ER OPPLEVELSEN AV AT PRISKORREKSJONEN I STOR GRAD ER GJENNOMFØRT .

MARIUS WENNERSTEEN BERNTZEN

eiendomshandler på om lag 8,5 milliarder kroner fordelt på ca. 30 transaksjoner, noe som er et nivå tilsvarende et «normalår». Volumet er delvis drevet av store nasjonale porteføljetransaksjoner, men tallene viser at lokale investorer står for godt over halvparten av kjøpsvolumet.

Investorbildet i Bergen har noen tydelige karakteristikker, hvor profesjonelle eiendomsaktører står for nær 70 prosent av kjøpsvolumet, mens finansielle aktører og livselskaper

55

spiller en mindre rolle enn hva vi ser særlig i Oslomarkedet. Et annet moment er at utenlandske investorer i praksis er fraværende, med kun et gjennomført kjøp fra en utenlandsk aktør de siste 18 månedene. Denne utviklingen mener vi er i ferd med å snu, ettersom flere utenlandske aktører har økt sin interesse for regionen den siste tiden.

Yieldutviklingen og sentimentet blant investorene illustrerer at priskorreksjonen i stor grad

Midtunhaugen 13a, 5224 Bergen

www.tevas.no

ÉN SAMARBEIDSPARTNER. FLERE FAG. BEDRE EIENDOMSVERDI. Allier Gruppen er en av Vestlandets største tekniske entreprenører med lokalt eierskap og over 100 års historie i Bergen hvor vi alltid har levert solide tekniske løsninger.

Tevas har vært med å utvikle Bergen i over 25 år og vi har spisskompetanse innen teknisk rådgivning og totaltekniske entrepriser til bolig og næringsbygg.

Vi er med deg fra idéen spraker, første spadetak og videre gjennom hele byggets livsløp.

TEVAS AS, sammen med resten av Allier Gruppen tilbyr helhetlige løsninger for din eiendom og ditt prosjekt – fra tidligfase med rådgivning og prosjektering til gjennomføring, drift og optimalisering.

VI KJENNER KRAVENE SOM STILLES TIL MODERNE NÆRINGSBYGG: • • • •

Energieffektivitet og bærekraft Driftssikkerhet og livsløpskostnader Fleksible løsninger tilpasset leietakere og bruk Forutsigbar fremdrift og tydelig ansvar

Vi er brennende opptatt av å utvikle eiendom og skape merverdi i fellesskap hvor brukeropplevelse står i fokus.

DETTE LEVERER VI: • • • •

Energirådgivning og tekniske analyser Prosjektering og totaltekniske entrepriser Rehabilitering, ombygging og optimalisering av eksisterende bygg Fokus på drift, vedlikehold og endringsfleksible bygg

SAMMEN SKAPER VI VARIGE VERDIER!

VIL DU VITE MER? Ta kontakt for en prat om hvordan vi kan bidra i ditt neste prosjekt:

Eirik Fossmark Hopp Daglig leder, TEVAS AS 932 33 136 eirik.f.hopp@tevas.no

�� ✉

Eivind K. Lampe Avd. leder Rådgivning 995 71 330 eivind.lampe@tevas.no

�� ✉

er tatt ut. Prime kontoryield i Bergen har beveget seg opp fra rundt 3,75 % ved utgangen av 2021 til 5,25 % ved slutten av 2023, før nivået har flatet ut gjennom 2024–2025. Vi tror på en flat utvikling for yieldene det kommende året, da de lange rentene fortsatt utgjør en utfordring.

Med lange renter som har holdt seg over 4 % den siste tiden, opplever flere aktører at rentenivået ligger høyere enn hva prisnivået egentlig tåler.

Eventuelle rentekutt vil dermed kunne gi flere aktører mulighet til å regne hjem investeringer, fremfor å presse yieldene ytterligere ned.

SEGMENTSKIFTE: HANDEL, LAGER OG BOLIG TREKKER MEST KAPITAL Der 2024 var preget av kontor- og hotelltransaksjoner, besto 2025 i større grad av transaksjoner innen handel, lager/logistikk og boligeiendom.

Handelseiendom utgjorde rundt 32 % av volumet, mer enn det dobbelte av det historiske snittet på om lag 15 %.

Blant transaksjonene som har satt sitt preg på markedet er salget av Horisont kjøpesenter og 40 % av Sartor Storsenter, der Olav Thon Gruppen

har kjøpt ut lokale minoritetsaksjonerer. Dette illustrerer to tydelige drivere: 1) Troen på reallønnsvekst og økt kons u m e t t e r f l e re å r m e d p re s s e d e husholdningsbudsjetter.

2) S trategisk posisjonering i etablerte handelsknutepunkter.

Marius Wennersteen Berntzen, Analytiker i WPS Næringsmeglingt i UNION.

Interessen for lager/logistikk- og boligeiendom er også til stede, og reflekterer både næringslivets behov for moderne produksjons- og lagerlokaler og et boligmarked i Bergen som har vist høy omsetningstakt og sterk prisutvikling gjennom det seneste året.

KONTORLEIEMARKEDET: KRESNE LEIETAKERE I kontormarkedet fremstår Bergen som noe mer robust enn det nasjonale narrativet skulle tilsi.

Ledigheten har ligget stabilt mellom 8 og 9 % siden 2017 og er ved andre halvår 2025 målt til 8,5 %, med forventning om en svak nedgang mot 8 % i løpet av de neste årene. Begrenset nybygging, boligkonvertering, og jevn sysselsettingsvekst

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | MARKEDSPULS BERGEN

58

bidrar til å holde balansen mellom tilbud og etterspørsel av kontorarealer.

Leietakernes atferd endrer seg likevel tydelig.

Vi ser nå et marked hvor leietakerne blir stadig mer «kresne», med klar preferanse for fullservicebygg med kantine, møtefasiliteter og høy arealeffektivitet i sentrum og langs bybanekorridoren. Videre er det fortsatt en sterk preferanse for moderne lokaler, hvor en tydelig miljøprofil får økende betydning i beslutningsprosessene.

Snittleien for de 15 % beste kontorkontraktene i Bergen ligger nå like over 3 500 kroner per kvadratmeter, ifølge arealstatistikk. Vårt meglerkonsensus for toppleien i Bergen sentrum estimeres til 3 900 kroner per kvadratmeter.

Flere leiekontrakter er nylig inngått over 4 000 kroner per kvadratmeter, og nivået forventes å etablere seg i løpet av 2026 for de mest attraktive lokalene.

NYBYGG INNEN KONTOR: FRA STRAM TIL GJENNOMSNITTLIG TILFØRSEL AV KONTORAREAL Etter noen år med svært lav tilførsel er nybyggsvolumet i ferd med å normaliseres. For 2026– 2027 ventes et årlig volum av nye og totalrehabiliterte kontorbygg i Bergen på linje med historisk snitt, rundt 45 000 kvadratmeter per år. Tyngden av disse prosjektene ligger i Bergen sentrum og langs bybanen, der leienivåene har mulighet til å forsvare bygge- og finansieringskostnader.

Blant noen av de mest spennende prosjektene finner vi: • Fenderen i Solheimsviken og Solheimsparken langs Kanalveien, som begge kombinerer høy teknisk standard med moderne arealløsninger og tydelig miljøprofil.

• Totalrehabiliteringen av Kaigaten 9 og Dampskibsgaarden, som illustrerer hvordan eksisterende bygningsmasse løftes til fullservice-standard og posisjoneres mot de mest betalingsvillige leietakerne.

Fellesnevneren er fokus på energi- og arealeffektivitet, sterke servicekonsepter og sentral beliggenhet. Disse prosjektene er med på å danne grunnlaget for at prime-lokalene fortsatt vil oppleve leieprisvekst, samtidig som normalleien også forventes å stige moderat de neste årene som følge av høyere bygge- og finansieringskostnader.

LAGER/LOGISTIKK I BERGENSREGIONEN Lager- og logistikksegmentet i Bergen fremstår fortsatt som et attraktivt investeringsobjekt.

Leieprisene har beveget seg svakt opp den seneste perioden og ligger typisk i intervallet 1 000–1 600 kroner per kvadratmeter for eksisterende bygg, mens nye bygg prises rundt 1 700–2 100 kroner per kvadratmeter. Prime yield for lager/logistikk estimeres til 6,15 % med forventning om en marginal nedgang til 6,05 prosent de neste 12 månedene, ifølge vår seneste investorundersøkelse.

HOTELLMARKEDET: REKORDSTERKT 2025 Hotellmarkedet i Bergen la bak seg et rekordsterkt 2025. Byen er med i toppen på beleggs-statistikken, drevet av sterk tilstrømming av både norske og utenlandske gjester. Samtidig har både gjennomsnittlig rompris og RevPAR nådd rekordnivåer. Bergen har nå passert 1 000 kroner i RevPAR på årsbasis, godt over nivåene før pandemien, ifølge Wiederstrøm Hotel Consulting.

Stadig flere aktører ser nå på muligheten til å konvertere eldre kontorbygg til hotellkonsepter, og kapasitetsutvidelser ser ut til å møtes av et marked som vil evne å absorbere tilbudet på en god måte.

VI TROR PÅ EN FLAT UTVIKLING FOR YIELDENE DET KOMMENDE ÅRET, DA DE LANGE RENTENE FORTSATT UTGJØR EN UTFORDRING. MARIUS WENNERSTEEN BERNTZEN

59

Areal: 500 m² - 8 000 m²

Kaigaten 9 Nytt liv - nå går startskuddet for forvandlingen av det som skal bli Bergens mest attraktive kontorbygg.

Ved interesse - kontakt megler: Lars Erik Wirsching lew@wps.no +47 90 56 73 98

Karina Raatræ kr@wps.no +47 99 60 34 46

Fullspekket med fasiliteter

HAR SIKRET SEG REDERPALASS, VINGÅRD OG KUNSTSAMLING – ER OGSÅ NEST STØRST PÅ ANANAS I VERDEN – Du kan ikke bare holde på med det samme hele tiden.

Da går du lei, sier konsernsjef Per Gunnar Strømberg Rasmussen i Strømberg Gruppen.

AV: TORE ÅRDAL | FOTO: GLEN WIDING

Siden starten i 1912 har Strømberg Gruppen – som Rasmussen Eiendom er en del av – stått gjennom flere bybranner, to verdenskriger, økonomiske nedgangstider og store teknologiske fremskritt. Det begynte med at Andreas Rasmussen flyttet fra gården og barndomshjemmet på Osterøy til Bergen. Etter lærlingtiden som karosseri- og hjulmakermester, åpnet han sin første virksomhet i Hollendergaten.

I dag omfatter konsernet en mangslungen virksomhet med en omsetning på over 3,2 milliarder kroner. Mye av virksomheten er fremdeles knyttet til opprinnelsen.

143.000 KVM: Martine Svendsen og Per Gunnar Strømberg Rasmussen har flere spennende eiendommer i porteføljen, som omfatter 143.000 kvm utleieareal.

MEDEIER I TO ANANASFARMER Etter at taxien har svingt inn i Kanalveien på det sentrumsnære utviklingsområdet Minde, hvor Strømberg Gruppen har sitt hovedkontor, blir Estate Nyheter tatt imot av markedssjef Martine Svendsen i Rasmussen Eiendom. Ikke lenge etter ankommer også konsernsjef Per Gunnar Strømberg Rasmussen det store møterommet.

Sammen med sine tre søsken er han tredje generasjon eier av Strømberg Gruppen.

– Vi kunne helt sikkert ha vært større i eiendom, men for oss er det viktig å ha flere ben å stå på. Vi er blant annet nest størst i verden på fersk ananas gjennom eierskap i to farmer i Costa Rica. Vi jobber hele tiden med nye ting, og er åpne for nye muligheter. Vi er alltid interessert i spennende nye eiendomsobjekter som kan passe inn i vår portefølje, sier Strømberg Rasmussen.

VINGÅRD I TOSCANA Eiendomsvirksomheten startet i 1936, da gründeren bygget en karosserifabrikk i Fjøsangerveien på Minde, hvor vi nå sitter. Det heleide datterselskapet Rasmussen Eiendom har nå 143.000 kvm utleieareal fordelt på 28 bygg og leieinntekter på rundt 224 millioner kroner.

I tillegg kommer 13.300 kvm under utvikling og

HISTORIE I VEGGENE Det gamle kontoret til Hilmar Reksten.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

62

bygging, deriblant et kontorbygg i Kanalveien 52 på nettopp Minde.

– Vi har en vingård i Toscana også. Det er en nabobonde som hjelper oss med å lage vin, slik at vi har til eget forbruk. Det blir rundt 1200 flasker i året, i tillegg til 300 flasker olivenolje.

De ansatte hos oss kan bruke huset, forteller Strømberg Rasmussen.

– Du kan ikke bare holde på med det samme hele tiden. Da går du lei, fastslår han.

KJØPTE REKSTENSAMLINGEN Strømberg Gruppen eier også mye kunst – ca.

1800 enheter med smått og stort. Alle kontorbyggene i porteføljen har kunstnernavn. Vi sitter nå i Widerberg-bygget, og langs den ene veggen i møterommet er det glasskunst av Frans Widerberg som kan ses fra begge sider. Disse var egentlig skisser og forstudier til et bestillingsverk på Kastrup flyplass.

For 4 år siden kjøpte de også Rekstensamlingen og Reksten-boligen – og kort tid etter rederikontorene til Reksten.

– De kom til meg. De ville ha noen som kunne

drive dette videre, sier Strømberg Rasmussen.

Bygningsmassen på Fjøsanger er oppført i tre trinn i perioden fra 1958-1963, og innehar som utstrakt bruk av edeltre, marmor og innebygget kunst i vegger. Kontorbygget er omgitt av et flott parkanlegg og huser en rekke bedrifter innenfor eiendom, finans, shipping, advokater og forsikring.

REKSTENS GAMLE KONTOR Det er en kort kjøretur fra konsernets kontor på Minde til Rekstenbygget. Her gir Martine Svendsen oss en omvisning både i kontorbygget og i lokalene der Rasmussen-samlingen – tidligere kjent som Reksten-samlingen – holder hus. I tillegg til galleri og kulturhus leies lokalene ut til fester og begivenheter.

Vi får også se det gamle kontoret til Hilmar Reksten, som var en av verdens største skipsredere. En gammel, svart telefon står fremdeles på det formidable skrivebordet. På veggen henger et verdenskart med alle rutene til rederiet påtegnet. På gulvet en gammel skipskiste som tilhørte Hilmar. Mellom to stoler langs veggen

et stort, gammelt ror.

Strømberg Rasmussen er ikke med på omvisningen, men før vi drar understreker han at det er viktig for konsernet å bygge stein på stein.

– Og så er vi lojale når ting fungerer. Vi har hatt samme bank i 100 år, samme revisor i to generasjoner og samme advokat i to generasjoner, sier han.

– Vi er også veldig opptatt av å ta vare på både byggene og leietakerne våre. Vi står selv for drift og forvaltning, og er veldig på. Det setter leietakerne pris på, sier Martine Svendsen.

STRØMBERG GRUPPENS FORRETNINGSOMRÅDER I dag omfatter kjernevirksomhet blant annet forhandlervirksomhet og verksted­drift for lastebiler og busser, i tillegg til eiendomsutvikling, produksjon og salg av lastebilpåbygg, transport­ relatert utstyr og handelsvarer.

• Eiendom: Har et utleieareal på 143.000 kvm, hvor over 100 leietakere er ­fordelt på 28 bygg.

• Har også to gallerier: Rasmussen Samlingen i Bergen og Galleri Lofoten i Henningsvær.

• Last og buss: Trucknor er med sine 36 verksteds- og servicepunkt ­Nordens nest største Volvo-­forhandler for lastebiler og busser. Gjennom ­Trucknor AS og Nordic Last og Buss AS driver Strømberg Gruppen ­forhandlervirksomhet innen salg og service av varebiler, lastebiler og ­busser i to av landets fem regioner.

• Strømberg Gruppen er også landets største Volvo- og Renaultforhandler (ca. 32 %).

•

Påbygg: Strømberg Gruppen har ­satset stort innen stort innen påbygger­virksomhet, og er i dag ­Norges største aktør markedet.

• Busnor AS: Driver import, salg og vedlikehold av Van Hool B.V. bybusser.

• Stormo Invest AS: Er eneforvalter og har evigvarende rett til uttak av natur­ sand og steinmasser fra sandtaket som ligger på Stormo i Telemark fylke.

• Advanced Asset Management AS: Står for konsernets likvide investeringer.

For øvrig har Strømberg Gruppen siden 2013 vært en av de største sponsorene av alpinlandslaget.

Midlene har vært øremerket inn mot satsing på kvinnelandslaget.

63

Bergens Beste kontorbygg Et førsteklasses arbeidsmiljø – skapt for moderne virksomheter.

Ytrebygdsvegen 215 tilbyr en komplett pakke av fasiliteter som gjør arbeidsdagen sømløs, effektiv og attraktiv for både ansatte og besøkende. Her kombineres høy standard, smart logistikk og gode sosiale soner.

Fasiliteter i toppklasse • • • • •

Betjent resepsjon med moderne adgangskontroll – profesjonell mottakelse og trygg drift Kantine av høy kvalitet – et naturlig samlingspunkt for ansatte Møteromsavdeling – fleksible møterom til alle typer møter med topp moderne AV-utstyr Treningsrom og garderober – gjør det enkelt å kombinere jobb og helse Sosiale soner og kaffestasjoner – inviterer til samarbeid, pauser og uformelle møter

Svært god tilgjengelighet • • •

FIABCI Prix d’Excellence 2003 – LON World Champion Frankfurt 2000 – BPB Gyproc Trophy 2001 – World Champion Sustainable Building 2002 – Det Nyttige Selskap, Fasadeprisen 2001, Bergen kommune, arkitekturpris 2000, Hordaland Fylkeskommune, miljøpris 2000 – Betongtavlen 2001 – Byggherreprisen 2000

Bygget ligger med kort gangavstand til både bybane og bussterminal, noe som sikrer effektiv transport for ansatte og gjester fra hele regionen Sykkelparkering og bilparkering Areal fra 35 m² – 2300 m²

zreiendom.no +47 55 11 22 50 firmapost@zreiendom.no

På jakt etter kontorlokaler på Nesttun?

Nesttun er et levende bydelssenter der handel, kultur og bedrifter møtes på ett sted.

I gågaten og på ALTI Nesttun finner du spennende butikker, hyggelige kafeer og gode restauranter – og midt gjennom det hele går Bybanen, som skaper et urbant miljø og sørger for enkel tilgjengelighet.

Enten du kommer med bil, bybane, buss, sykkel eller til fots, er Nesttun et naturlig knutepunkt.

Østre Nesttunvegen 16

100-400 m² Lokalene kan tilpasses leietaker Bybanestopp utenfor bygget

Østre Nesttunvegen 4-6

130-600 m² Lokalene kan tilpasses leietaker 1 min. gange fra bybanestopp

Nesttunvegen 102

250-400 m² Lokalene kan tilpasses leietaker Bybanestopp utenfor bygget

Her ligger også et bredt spekter av helseforetak fra psykologer til leger og tannleger som gjør Nesttun til et knutepunkt for helserelaterte behov.

I tillegg har Nesttun et solid finansmiljø med alt fra rådgivere, meglere og regnskapskontor til større finansaktører.

Nesttun rommer også Fana Kulturhus, et aktivt og levende kulturhus med et bredt program av konserter, forestillinger og lokale arrangementer.

UTLEIER HAR ORDET:

– KONTORET ER VERDIFULLT NÅR DET ER EN FORLENGELSE AV LEIETAKERS STRATEGI Entra bygger nå et sammenhengende kontortilbud sør i Bergen, der fleksibilitet, delte tjenester og mulighet for skalering skal gjøre kontoret til et strategisk verktøy for leietakerne.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

66

PROFIL NAVN: Sturla Hjelmervik STILLING: Leder Bergen, Entra ASA STYREMEDLEM: Bergen Næringsråd og tidligere nestleder i styret i Os Bygg og Eiendom MEDLEM: Ekspertgruppe Byutvikling i Bergen Næringsråd TIDLIGERE JOBBER: Kvalitetssjef i Postbanken Eiendom og Leder og fagansvarlig i Sparebank 1 SRBank, SR-Eiendom UTDANNELSE: Jurist fra UiB med tilleggsmaster i internasjonal teknologi og miljørett BOSTED: Halhjem - Egentlig på landet, men nå bynært etter ny E39

Det er lett å kjenne pulsen i Bergen når du beveger deg sør for Lille Lungegårdsvann og mot Solehimsviken. Bybanen glir forbi, nye møteplasser popper opp, og gamle industristrukturer får nytt innhold. Det er her mange av de beste miljøene nå samler seg – og det er her Entra bygger et sammenhengende økosystem av bygg og tjenester som gjør at leietakere kan vokse, justere og trives uten å miste farten.

– I praksis betyr det at MCB, Nygaarden og Nonneseterkvartalet, Nonnesetergaten 4 er akkurat ferdig rehabilitert og Kaigaten 9 skal stå ferdig i 2027, henger sammen som én plattform.

Vi deler møtekapasitet, kantine- og resepsjonstjenester, sykkel- og garderobefasiliteter, og vi kan tilby kundene mer eller mindre areal hvis behovene endrer seg. Det gir fleksibilitet uten

67

friksjon – og det er nettopp den typen “hjulene-i-gang”-logistikk som mange virksomheter trenger i dag, sier Sturla Mikael Hjelmervik, leder for Entra I Bergen.

– Hvordan er det å være leietaker hos dere?

– Vi tror de fleste oppfatter oss som alt annet enn “nøkkel-over-disk”. Kundene får ett team som sitter her i Bergen og følger hele reisen: Rådgivere for fremtidens kontor, drift og kundeansvarlig – alle på samme lag. Vi er til stede i de viktige fasene: Før beslutning, for å avklare behov, under tilpasning, for å sikre smidig gjennomføring, og etter innflytting, for å optimalisere bruken.

Det er også her clusterlogikken rundt MCBområdet betyr noe i hverdagen: Du kan starte i én bygning og senere skalere opp eller ned i

en annen, uten å tømme hele lommeboken for nye spesialløsninger. Når folk og behov endrer seg, følger vi etter.

– Hva er dine råd til leietakere på flyttefot?

Vi sier ofte at et godt kontor starter med tre enkle spørsmål – og mye ærlighet: • Start med hvorfor: Hva skal kontoret bidra til for kultur, læring og leveranser. Når det er tydelig, er det lettere å velge riktig beliggenhet, tjenestenivå og planløsning.

• Involver folk: Kartlegg behovene tidlig og få med hele gjengen. Lag arbeidsprofiler som beskriver typiske behov, identifiser samhandlingsformer og hvor utfordringene i eksisterende kontor er i dag. Lag et målbilde før noen starter å tegne, da er det mye

enklere å se om de alternativene som foreslås er riktig for nettopp din organisasjon.

• Design for variasjon: Kombiner fokussoner, prosjektområder og uformelle møteplasser, og støtt dette med enkle digitale verktøy for booking og samhandling.

I praksis anbefaler vi også å se på total kostnad over tid, ikke bare husleien: Energi, felleskostnader, tjenestepakker, tilpasninger og fleksibilitetsopsjoner. Og be om tydelige drift-KPI-er: Inneklima, responstider, energibruk og datadeling. Det som måles, blir forbedret.

Og et viktig spørsmål til slutt; hvem er utleier?

Er de rigget for din reise? Har de et dedikert team som sitter lokalt? Passer dine planer med utleiers strategi på lang sikt? Dette er viktig når du bestemmer deg for hvem som skal bli din sentrale kontorpartner.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Energimerking er påbudt, men ambisjoner bør strekke seg lenger. Etterspør dokumentert nivå på både bygg og drift: • Sertifiseringer og kvalitet: BREEAM-NOR, gjerne Excellent ved nybygg/rehab, som standard for helhet.

• Reell drift: Konkret mål for kWh/m², underoppdeling av energibruk som gjør at du betaler kun for din faktiske bruk, og månedlige rapporter som gir innsikt og læring.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

• Miljøstasjonen på bygget sier mye om en kontorbesitter; Er miljøfokus bare et ord på nettsiden, eller mener de det de kommuniserer.

Kaigaten 9 blir Bergens mest spennende kontorprosjekt; 10.000 kvm over 11 etasjer midt i Bergens kollektivknutepunkt, forvandles og tilpasses frem­ tidens måter å arbeide på med en nydelig takterrasse og en helt ny personalrestaurant.

For oss er dette en leveranse, ikke en plakat.

Det handler om å kunne vise effekt – ikke bare intensjon.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

• Å undervurdere endringsledelse. Nytt kontor uten nye vaner gir lav effekt. Planlegg bruken like seriøst som byggingen.

68

Møter med takhøyde Møter der vanlige mønstre og strukturer brytes, og nye ideer oppstår

Se alle muligheter og bestill ditt neste møte

– Jeg har selv snakket med arbeidssøkere som, ved signering, sa rett ut at de valgte arbeidsgiveren fordi kontoret deres befant seg i et av våre bygg – “riktig plassering, enkel reisevei og de beste tjenestene.

• Å designe for gårsdagen. Pre-pandemiske standarder for plass og møtemiks skaper kostnader og tomme seter og kan gjøre at man mister nøkkelansatte • Å over-tilpasse. Tunge, spesielle løsninger låser deg. Modulært sparer både tid, penger og nerver.

• Å glemme data. Uten målepunkter på inneklima, bruk og energiforbruk blir det vanskelig å forbedre.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Kontoret har fått tilbake stemmen sin. Det er ikke bare en kostnadspost – Det er et verktøy for kulturbygging, læring og bedriftens merkevare.

Vi ser det konkret i Bergen: Jeg har selv snakket med arbeidssøkere som, ved signering, sa rett ut at de valgte arbeidsgiveren fordi kontoret deres befant seg i et av våre bygg – “riktig plassering, enkel reisevei og de beste tjenestene”. Da vet du at bygget jobber for deg, ikke mot deg.

Kombinasjonen av beliggenhet, kapasitet og hverdagslogistikk betyr mer enn noen gang. I klyngen vår rundt MCB er nettopp det poenget: Kort vei til Bybanen, gode nabolagstilbud og delte fasiliteter som gjør hverdagen smidig.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Å starte med tydelige mål er viktigere enn møbler, vegger eller antall kvadratmeter.

Fremtidens kontor er mindre “fint skall” og mer “smart plattform”. Vi bygger for variasjon i arbeidshverdagen, kobler på data for å forstå bruksmønstre, og justerer underveis. Ofte starter vi med pilotsoner og sensorikk, vi samler inn

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

innsikt på plass-, møte- og fokusbehov, og skrur til design, tjenester og areal etter det.

Målet er at kontoret skal gi noe tilbake til alle medarbeiderne. Ro når du trenger å fokusere, energi når du trenger folk, og friksjonsfri logistikk når dagen er tettpakket. Det er også derfor vi tilbyr rådgivere innen fremtidens kontor som kan gjøre prinsippene om “hvorfor, involvering og variasjon” til konkrete kvadratmetere, avtaler og driftsoppsett. Når arbeidsplassen henger sammen med virksomhetens, mål, strategi, arbeidsprosesser og folks faktiske behov, får dere et kontor som støtter kjerneoppgavene – og som står seg over tid.

LEIETAKERS SJEKKLISTE • Strategi først: Hva skal kontoret faktisk levere for kultur, læring og resultater?

• Involvering: Kartlegg behov, test piloter, og legg en plan for endringsledelse.

• Variasjon: Riktig balanse mellom fokusplasser, prosjektsoner og møteplasser.

• TCO: Se på total kostnad over tid, ikke bare husleien.

• Miljø: Etterspør BREEAM-NOR-nivå, konkrete kWh/m²-mål og grønne leieavtaler.

• Data og KPI-er: Inneklima, utnyttelse, energi, responstid – mål og følg opp.

– Hvor i Bergen er markedet mest vibrerende for tiden?

– Sør-aksen fra Lille Lungegårdsvann til Minde – via Nygårdstangen, Solheimsviken/ Danmarksplass og Mindemyren – er der vi ser mest bevegelse. Her er kollektivdekningen best, kvartaler tilgjengelig for ny bebyggelse eller rehabilitering, og mulighetene for moderne, effektive bygg størst. Samtidig er du tett på historiske sentrum – så du får både identitet og ny energi på én gang.

I vårt cluster rundt MCB betyr det at du kan velge mellom MCB, Nygaarden, Lars Hilles gate 19 og Nonneseterkvartalet. Nonnesetergaten 4 er nettopp ferdig rehabilitert, og Kaigaten 9 står ferdig i 2027. Vi deler tilbud på tvers, og vi kan ivareta deg på en god måte når behovet endrer seg. Kort sagt: færre kompromisser, flere muligheter.

• Fleksibilitet: Modulære løsninger, opsjoner for arealendring og trinnvis innflytting.

• Nabolag: Kollektivdekning, tjenester og mikromiljø – hverdagseffekten teller.

TIL SYVENDE OG SIST Kontoret er verdifullt når det er en for­ lengelse av leietakers strategi – og når kontoret kan utvikles i takt med virksomheten. I Bergen sør for Lille Lungegårdsvann har Entra rammene som skal til.

Resten skaper vi sammen.

70

Over 143 000 m² næringseiendom av høy kvalitet – utviklet for vekst og trivsel.

Vi kombinerer et langsiktig perspektiv, høye standarder og personlig oppfølging for å skape lokaler der leietakerne kan fokusere på sin kjernevirksomhet. Med en bred portefølje av eiendommer kan vi tilby løsninger som passer ulike behov.

Fornøyde leietakere står alltid i sentrum for det vi gjør – når de lykkes, lykkes også vi.

RASMUSSEN-EIENDOM.NO

Rasmussen Samlingene er en privat kunstsamling og galleri i Bergen, med verk av anerkjente kunstnere som blant andre Picasso, Warhol, Hockney, Per Kleiva og Dolk. Lokalene kan leies til bedriftsarrangementer, styremøter og private feiringer, med kapasitet for opptil 120 gjester i eksklusive og unike kunstomgivelser.

Vi har nylig åpnet en ny og spennende utstilling, og galleriet er åpent for besøkende i helgene.

RASMUSSEN-SAMLINGENE.NO

Daglig leder

Markedssjef

Mobil: 40833366 erli@rasmussen-eiendom.no

Mobil: 91578839 masv@rasmussen-eiendom.no

AKER SOLUTIONS FLYTTER TIL KRONSTADPARKEN: – DETTE ER ET ENDRINGSPROSJEKT MER ENN ET FLYTTEPROSJEKT Aker Solutions samler virksomheten i Bergen i det nye kontorbygget LINK i Kronstadparken. Flyttingen markerer et strategisk veivalg for selskapet, som har vært lokalisert på Sandsli i mange år, og handler ifølge selskapet om langt mer enn nye lokaler.

AV: SILJE RØNNE

– Vi har vært på Sandsli i mange år, og dette har vært vår «hjem». Vi har hatt et meget godt samarbeid med våre gårdeiere, og vi har vurdert både ombygninger og delvis nybygg på Sandsli. Beslutningen om å flytte er gjort etter en helhetsvurdering, og i dette tilfellet vil en fysisk flytt gi oss en mulighet til å gjøre større endringer som er nødvendige for at vi skal være konkurransedyktige også i fremtiden. Dette er et endringsprosjekt mer enn et flytteprosjekt, sier Silje Skarstein, Location Leader for Aker Solutions i Bergen.

FLEKSIBILITET OG SAMHANDLING AVGJØRENDE Ifølge Skarstein har Aker Solutions hatt en grundig prosess der en rekke alternativer er vurdert før beslutningen ble tatt.

– Det viktigste har vært å finne en løsning som gir fleksibilitet, legger til rette for samhandling og støtter våre moderne arbeidsmetoder.

Vi ønsket et bygg med høy miljøstandard, god beliggenhet og enkel tilgang til kollektivtransport. Kronstadparken oppfyller disse kravene og gir oss en fremtidsrettet ramme for effektiv prosjektgjennomføring, sier hun.

Aker Solutions vil disponere rundt 8.300 kvadratmeter i LINK-bygget, og blir en av hovedleietakerne når bygget står ferdig.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

MER SYNLIG OG MER BÆREKRAFTIG Flyttingen innebærer også kvaliteter selskapet ikke har hatt tidligere.

– Ja, vi får et mer sentralt og synlig kontor med moderne fasiliteter. Konseptet bygger på delingsprinsipper, slik at vi får tilgang til kantine, treningsrom, møterom og andre fellesarealer som gir bedre ressursutnyttelse. Vi får også et bygg med BREEAM-NOR Excellent-sertifisering og energiklasse A, noe som styrker våre bærekraftsambisjoner, sier Skarstein.

AKTIVITETSBASERT OG PROSJEKTORIENTERT De nye kontorene er utformet for en mer prosjektbasert og fleksibel arbeidshverdag.

– Kontorene blir aktivitetsbaserte med åpne soner, prosjektområder og fleksible løsninger som kan tilpasses varierende behov. Det blir moderne interiør, gode møtefasiliteter og smart teknologi for booking og samhandling. Bygget har også fellesarealer som gir en dynamisk og inspirerende arbeidsplass, sier hun.

Silje Skarstein, Location Leader for Aker Solutions i Bergen

– MER DYNAMISK ARBEIDSHVERDAG Skarstein tror flyttingen vil påvirke arbeidshverdagen positivt.

– Vi tror hverdagen blir mer dynamisk og samarbeidsorientert. Den sentrale beliggenheten gjør det enklere å møtes fysisk, og byggets

72

utforming legger til rette for nye måter å jobbe på.

Vi får et miljø som fremmer trivsel, fleksibilitet og effektivitet – og som gjør oss mer attraktive både for dagens ansatte og fremtidige kollegaer, påpeker hun.

STYRKER KRONSTADPARKENS POSISJON LINK er det syvende og største byggetrinnet i Kronstadparken og vil stå ferdig ved årsskiftet 2026/2027. Bygget får en sentral plassering mot Fjørsangerveien (E39), med nærhet til Bybanens linje 1 og 2. Det samlede arealet er på 16.400 kvadratmeter, fordelt på åtte etasjer over bakken og to underjordiske etasjer.

Bygget skal sertifiseres etter BREEAM-NOR Excellent og energiklasse A, og blir et fullservicebygg med blant annet en naturinspirert takhage med vegetasjon og matproduksjon. LINK er også

Fredrik Stenevik, leder for utleie i WPS Næringsmegling.

73

utformet med tanke på fremtidig fleksibilitet, gjenbruk og enkle ombygginger, samt et sterkt fokus på biologisk mangfold og smart teknologi.

– Med Aker Solutions på plass i 8.300 kvadratmeter styrkes områdets posisjon som ett av byens mest attraktive næringsknutepunkt. LINK gjør Kronstadparken til en komplett næringspark med eget torg og et levende bakkeplan, sier Fredrik Stenevik, leder for utleie i WPS Næringsmegling.

Han peker også på byggets arkitektoniske kvaliteter.

– LINK har en flott fasade med sterk identitet og god eksponering mot hovedinnfartsåren til sentrum, sier Stenevik.

WPS Næringsmegling har vært megler i avtalen mellom Bara Eiendom og Aker Solutions, og har hatt en sentral rolle i å knytte partene sammen i prosjektet.

Foto: Aker Solutions

LINK er det syvende og største byggetrinnet i Kronstadparken og vil stå ferdig ved årsskiftet 2026/2027.

Solsio Næring tilbyr moderne og nye kontor-lokaler frå 30–1.000 kvm, som kan tilpassast dine behov.

Velkommen til SOLSIO. Straume sentrum er i endring. Kjøpesenterstrukturen skal transformerast til ein by. Solsio Utvikling legg til rette for ein rekke nye servicefunksjonar, serveringsstader, handel og ein moderne kontorpark i hjartet av Straume.

SOLSIO er ein god stad for verdiskaping. Vil du og bedrifta di vera ein del av framtida?

FOR MEIR INFORMASJON, SOLSIO.NO >

SAMAN SKREDDARSYR VI EI LØYSNING ETTER DINE BEHOV. LENE HAUG M: +47 476 46 193 E: lene@liegruppen.no

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

76

Foto: Bar Gruppen

VAR DØDT Kong Oscars gate har endret seg fra en død til en livlig gate.

BESTEMTE SEG FOR Å ÅPNE EN NY BARGATE I BERGEN For 10 år siden var det utenkelig at det skulle bli uteliv i Kong Oscars gate. Så gikk fire kamerater sammen om å signere fire lokaler der.

AV: TORE ÅRDAL

«Ah, they’re dancing in the street – it’s jubilee» synger Leonard Cohen. Det er lun stemning inne på Vinyl Øl & Platebar i Kong Oscars gate 8. Lokalet er ganske smalt, men dypt. Det er flere båser og sittegrupper her, og i baren serveres både håndverksøl og drinker. Over høyttaleranlegget spilles det ikke bare musikk fra vinylplater, men også hele plater. For mange godt voksne er dette nostalgi, og for yngre kanskje retro og spennende. Akkurat nå er det Cohens album «You Want It Darker» som står på. Stereoanlegget yter Cohen rettferdighet.

– Vi har brukt mye penger på god lyd, og har akustikkplater i takene, forteller Jan Thomas Monclair i Bargruppen.

77

VAR MØRKT OG TRAFIKKTUNGT Vinyl åpnet i Kong Oscars gate i 2016. Det er kort vei til Bryggen herfra, men den nærmeste referansen for mange er Trekroneren – en legendarisk pølsekiosk som har åpent helt til klokken fire natt til fredag, lørdag og søndag, og til halv fire de andre nettene. Her er det mang en bergenser som har vært etter en sen kveld på byen.

Bargruppen åpnet sitt første sted – No Stress – i Hollendergaten like ved. Dette var i 2012.

– Da var det utenkelig at det skulle åpne noe her i Kong Oscars gate. Det var mørkt her, humpete vei og masse trafikk, inklusive tungtrafikk.

Det var en død gate med mange ledige lokaler, og nesten ingen gikk gjennom den, sier Monclair.

Eksklusive kontorlokaler i hjertet av Bergen Handelens og Sjøfartens Hus er et ærverdig bygg hvor historisk særpreg møter moderne fasiliteter, og tilbyr eksklusive lokaler i et fullservice-konsept med møteromssenter og personalrestaurant – for en effektiv og sømløs arbeidsdag.

Bergen sentrum

750 m² ledig areal

Se mer på handelensogsjofartenshus.no

Markeveien 1B – attraktive kontorlokaler midt i Bergen Fleksible kontorlokaler med svært sentral beliggenhet, rett ved Torgallmenningen.

Her får du effektive arealer i et oppgradert bygg – omgitt av byens beste servicetilbud og kollektivknutepunkt.

Bergen sentrum

134 - 384 m² ledig areal

Se mer på emas.no

Søker du nye lokaler, eller bistand med utleie? Estate Næringsmegling bistår både leietakere og gårdeiere med rådgivning og utleie.

Vestlandets ledende rådgiver innen eiendom emas.no

En kreativ arbeidsplass for innovative og ambisøse bedrifter Fanteria tilbyr fleksible og moderne kontorlokaler i et fullservicebygg på Fantoft, med enkel adkomst til Bergen sentrum og Flesland. Her får virksomheter effektive arealer, gode fasiliteter og profesjonell drift – tilrettelagt for velfungerende arbeidshverdag.

Fantoft

10 - 2 000 m² ledig areal

Se mer på emas.no

Eksklusive kontorlokaler med utsikt og sentral beliggenhet Toppetasjen i Aasegården er nyoppusset til en eksklusiv standard. Her får du moderne løsninger av høy kvalitet, samt tilgang til parkering i kjeller.

Bergen sentrum

2 890 m² ledig areal

Se mer på aasegarden.no

Les mer på emas.no

Foto: Bar Gruppen

KOMMUNEN RUSTET OPP GATEN Men som Cohen også har sunget: «There is a crack in everything, that’s how the light gets in.» Kirkens Bymisjon skulle flytte fra en bygård i Kong Oscars gate, samtidig som kommunen hadde besluttet å ruste opp gaten.

– Da fikk vi muligheten til å åpne en ny bargate. Før var det 4000 biler i døgnet her, men fra 2018 ble trafikken kraftig redusert. Nå er det share space her og mye mindre biler, sier Monclair.

Vi sitter ved vinduet ut mot Kong Oscars gate, og ser utenlandske turister i kø foran Trekroneren. Historien om kiosken har gått viralt, og anbefalingen er alltid grillet reinsdyrpølse med tyttebærsaus, selv om dette er nyere påfunn.

BLITT EN DEL AV BYEN Rett over gaten fra Vinyl ligger nattklubben Magda – ett av de andre stedene som Bargruppen står bak. Det var her Bymisjonen holdt til.

– Vi signerte fire steder med tre ulike leietakere samtidig. I tillegg til Vinyl og Magda etablerte vi Salong, en bar med fokus på biljard, og Dark & Stormy – et sted for Tiki-drinker og med 250 kvadratmeter uteservering i bakgården.

– Nå går det veldig bra, men det har tatt lang tid å etablere stedene. I begynnelsen var det

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

også store investeringer og mye byggearbeider.

Det tok flere år før Vinyl gikk i pluss, medgir Monclair.

Det var riktignok to utesteder i Kong Oscars gate før Bargruppen etablerte seg der; en kafe og en irsk pub. Det var likevel en lite attraktiv gate.

– Korskirken ble pusset opp, og det ble kappet flere trær, slik at det ble mye lysere og finere.

Nå er dette blitt en del av byen, fastslår han.

SUKSESS MED NO STRESS Det var fire kamerater som etablerte Bargruppen.

Tre av dem gikk på BI, mens den fjerde kom fra livets skole.

– Vi hadde lyst til å starte noe sammen, og det var litt tilfeldig at det ble en bar, sier Monclair.

Nå omsetter selskapet for ca. 110 millioner kroner i Norge, samtidig som de har tatt cocktail pub-konseptet No Stress til København og Odense. Totalt har gruppen nå syv No Stress-puber.

– Vi kommer nok til å åpne flere No Stress, men stresser ikke med det. Nå fokuserer vi på Bergen igjen, og har tatt over Garage, som blir en bar. Vi er mest glade i steder der du kan sitte ned og ha det hyggelig syv dager i uken. Nattklubb kan være veldig slitsomt. Det blir kanskje superpopulært i noen måneder, før det er et annet sted som tar over.

ÅPNET I 2016 Vinyl åpnet i Kong Oscars gate i 2016.

80

Foto: Glen Widing

GÅR BRA – Nå går det veldig bra, men det har tatt lang tid å etablere stedene, sier Jan Thomas Monclair i Bargruppen.

Foto: Bar Gruppen

Foto: Glen Widing

HENGER SAMMEN MED SKOSTREDETHvordan har Bergen endret seg som utelivsby etter at dere startet?

– Da vi åpnet No Stress, syntes jeg det var lav kvalitet på utestedene. Siden har veldig mye hevet seg, og mange leverer bra, svarer han.

Fra Vinyl er det kort vei til Skostredet, hvor det også har skjedd en imponerende utvikling. I fjor

81

ble Pallas Eiendom tildelt eiendomsbransjens hederspris – Cityglød Bergen – for å ha skapt et levende byrom fylt med sjel og energi.

– Utviklingen av Skostredet begynte lenge før vi etablerte oss i Kong Oscars gate. De har gjort en imponerende jobb der, og nå henger disse gatene mye bedre sammen, sier Monclair.

TAKTERRASSE I 11. etasje er det felles kantine med utgang til takterrasse.

REVITALISERER ET HELT KVARTAL VED TOGSTASJONEN Nonnesetergaten 4 er allerede utleid – nå er det Kaigaten 9 på 10.000 kvadratmeter som står for tur.

AV: TORE ÅRDAL | ILLUSTRASJON: GOLDBOX

– De mest miljøvennlige byggene er de som allerede står der, fastslår eiendomssjef Maria Rosabelle Williams i Entra.

Vi står øverst i atriet i Kaigaten 9, rett ved togstasjonen i Bergen. Enbrukerbygget, kjent som Statens Hus, stod ferdig oppført i 1999.

Det er formet av to hovedelementer på ni og ti etasjer. Det indre atriet dannes mellom disse formene. I 11. etasje er det felles kantine med utgang til takterrasse.

Bygget på ca. 10.000 kvadratmeter ble modernisert i 2014 med nytt inngangsparti, ny takterrasse og økt møteromskapasitet. Nå skal det totalrehabiliteres.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

ATTRAKTIVT TORG – Eiendommen skal nå gjennom en stor forvandling for å møte fremtidens behov og krav.

Vi var jo litt lei oss for at Statsforvalteren flyttet ut, men samtidig passet det bra med tanke på at Skatteetaten trengte et midlertidig sted å være mens vi pusser opp nabobygget Nonnesetergaten 4, sier Williams.

Nonnesetergaten 4 er også oppgradert for å møte kravene til fremtidens arbeidsplass. I tillegg til at Skatteetaten fremdeles skal ha kontorer i bygget, har Entra fått Fonn Group, Direktoratet for høyere utdanning og kompetanse samt Husbanken som leietakere. Husbanken skal flytte dit fra Kaigaten 9.

UTESERVERING Entra vil skape et levende torg med blant annet uteservering.

82

– Vi skal rebrande tidligere Statens Hus, og revitalisere hele kvartalet. Det er bakeri på plass i Nonnesetergaten 4, og så har vi satt av 200 kvadratmeter til servering her i Kaigaten 9. Vi ønsker å tilrettelegge for uteservering for begge stedene, slik at dette blir et mer attraktivt torg, sier Williams.

INNVENDIGE BALKONGER Kaigaten 9 ble bygget med cellekontorer, og synet fra øverste sats i atriet kan gi assosiasjoner til et amerikansk fengsel. Nå skal kontorene åpnes opp, og atriet skal bli et attraktivt område – blant annet med flere balkonger.

– Vi har innglasset atrium også i kontorbygget

83

Nygaarden, og har fått veldig gode tilbakemeldinger på dette. Det binder sammen leietakerne, for de ser at det er aktivitet hos de andre, sier hun.

Vi tar turen opp i kantinen i niende etasje som skal bli en fresh personalrestaurant.

– Personalrestaurant får stor verdi for leietakerne. Vi legger også til rette for aktiv bruk utenom lunsjtid, der leietakerne kan ha både allmøter, frokostmøter og andre eventer. Det skal også bli fint å sitte å jobbe her; det blir møblert i ulike soner, noe som inviterer til utvidet bruk.

Dette blir også et fint sted for mottakelser enten det er kunder eller nyansatte som skal ønskes velkommen, påpeker hun.

FLERE BALKONGER Atriet skal bli et attraktivt område med flere balkonger.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

84

Foto: Glen Widing

STOR INTERESSE Karina Raatræ i WPS Næringsmegling og Maria Rosabelle Williams i Entra er i mål med den første leietakeren i bygget, og er i prosess med flere andre aktører.

IMPONERENDE UTSIKT Vi går også ut på takterrassen, hvor det er imponerende utsikt over Bergen. Det er for øvrig flott utsikt fra de øverste etasjene inne i bygget også, hvor man blant annet kommer tett på den populære Fjellsiden.

Bygget skal stå innflyttingsklart i tredje kvartal 2027, og Entra har engasjert WPS Næringsmegling på utleiesiden.

– Det er stor interesse for flerbrukerbygg som dette, hvor det tenkt nøye gjennom hvilke kvaliteter leietakerne etterspør. Vi opplevde veldig god aktivitet i leiemarkedet i 2025, og med det utløpsregisteret vi har fremover, forventer vi at dette fortsetter, sier rådgiver Karina Raatræ i WPS Næringsmegling.

FØRSTE KONTRAKT ER SIGNERT Den første leietakeren er allerede signert. Tide – landets nest største mobilitetsselskap – har jaktet en mer sentral beliggenhet for hovedkontoret i Bergen. Valget falt på Kaigaten 9.

– For oss handler dette om å sikre gode, effektive og sentralt plasserte arbeidsplasser for våre medarbeidere. Med nytt hovedkontor i Kaigaten får vi moderne lokaler som legger til rette for utvikling, samhandling og fleksibilitet – midt i Bergens kollektive knutepunkt og i hjertet av vår virksomhet. Gjennom den nye kontrakten viderefører vi samtidig et godt og profesjonelt samarbeid med Entra, uttalte Ronny Paulsen, konsernleder i Tide AS, i forbindelse med at leiekontrakten ble signert.

UTSIKT Det er flott utsikt fra de øverste etasjene, hvor man blant annet kommer tett på Fjellsiden.

85

MODERNE OG EFFEKTIV ARBEIDSPLASS Tide flytter etter planen til Kaigaten 9 i løpet av tredje kvartal 2027. Avtalen omfatter ca. 2000 kvadratmeter kontorareal og har en varighet på ti år.

– Vi er svært fornøyde med at vi nå skal realisere forvandlingen av Kaigaten 9, og for at Tide blir første leietaker i prosjektet. Med beliggenheten rett ved Bergens største kollektivknutepunkt og kvalitetene vi nå tilfører, blir dette en moderne og attraktiv arbeidsplass som gjør hverdagen enklere for medarbeidere i bygget, sier Frank Randel Helgesen, direktør for utleie i Entra.

HØYE MILJØAMBISJONER Entra oppgraderer og gjenbruker Kaigaten 9 med mål om å oppnå BREEAM In-Use Excellent.

Bygget skal energioptimaliseres, og det vil bli utarbeidet klimagassregnskap i tråd med forventningene i EU-taksonomien Entra har lang erfaring med å tenke ombruk i sine prosjekter.

– Der det er mest hensiktsmessig å ombruke eksisterende bygningsmasse, vil dette bli prioritert i prosjektet, understreker Williams.

Treningsrom, garderobe og sykkelparkering møter de forventninger som medarbeidere har til en moderne arbeidsplass.

På jakt etter kontorlokaler i Bergen På jakt sentrum? etter kontorlokaler

Strandgaten 17

Krinkelkroken 1

Sentrale kontorlokaler, som har planlagt betydelig oppgradering

Nydelig kontorlokale i 7. etasje, med mye vinduer og lysinnslipp

3 etasjer blir ledig fra 1280 – 3840 m2 Eiendommen skal moderniseres og få ett kvalitetsløft med tydelig fokus på synlighet, arealkvalitet og bærekraft, med ENØK- og bærekraftstiltak. Planene omfatter bl.a Oppgradering og tydeliggjøring av inngangspartiet Forbedret eksponering og skiltmuligheter Oppgradering av kontorarealer i sammenheng med leietaker og leietakerskifter Etablering av eksklusive utearealer på taket

Ledig lokale på 718 m2 Eksklusiv takterrasse med flott utsikt mot Ulriken, Populær kantine drevet av Søtt og Salt Andre attraktive fasiliteter som auditorium, garderobe, dusj og sykkelparkering Kort vei til kollektiv transport og flere parkeringshus

Kontakt: lise.selvik@dnb.no, 482 15 040

Kontakt: lise.selvik@dnb.no, 482 15 040

i Bergen sentrum?

Starvhusgaten 2B

Rosenkrantzgaten 12

Midt i Bergen sentrum ved endestopp bybane

Toppetasje med mye lys og nydelig utsikt over vågen

Fra 230-1000 m2 Midt på Torgalmenningen Lokalene kan tilpasses leietaker Lyse og flotte lokaler Endestoppet for bybanen rett utenfor inngangsdøren Inngangspartiet er renovert og fremstår med historiske detaljer samtidig som lamper og belysning gir et moderne preg Kontakt: lise.selvik@dnb.no, 482 15 040

Ledig lokale på 635 m2 7 etasje med heis Kun én leietaker – resten av bygget er parkeringshus Lokalene gir mange muligheter for spennende planløsninger Bryggen og Fløibanen rett utenfor døren Kort vei til Bybanen og offentlig transport Kontakt: lise.selvik@dnb.no, 482 15 040

UTESERVERING Her kan du nyte både et nydelig måltid og utsikt.

EKSTERIØR Fløirestaurenten åpnet i 1925, tegnet av arkitekt Einar Oscar Schou, og har i 100 år vært et symbol på sam­ spillet mellom natur, arkitektur og byliv.

OVER BYEN I 100 ÅR:

FLØIRESTAURENTEN GJENREISES SOM BERGENS STORSTUE 01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

88

320 meter over Bergen har Fløirestaurenten vært et landemerke, møteplass og symbol på byens forhold til natur, arkitektur og byliv. Etter 100 år med både storhet og forfall står restauranten igjen som en revitalisert storstue på Fløyen.

AV: SILJE RØNNE| FOTO: TOM HAGA

Fløirestaurenten åpnet dørene 13. juli 1925 og ble tegnet av bergensarkitekten Einar Oscar Schou.

Plassert ved øvre stasjon på Fløibanen, med panoramautsikt over byen og fjorden, var bygget fra starten ment å være mer enn et serveringssted.

Ambisjonen var å skape et landemerke – et Soria

89

Moria-slott over Bergen – og et naturlig utfluktsmål for både byens befolkning og tilreisende.

Gjennom generasjoner har restauranten vært et fast stoppested, enten turen har gått i søndagstøy, turtøy eller festantrekk.

BRASSERIET Restauranthusets hjerterom. Folkelig stemning, atmosfære, service og meny. Fokus på godt håndverk, lokale råvarer og rene smaker.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

90

Foto: TStine Østby

FRA SAMLINGSPUNKT TIL ­RIVNINGSVEDTAK I etterkrigstiden mistet Fløirestaurenten gradvis noe av sin rolle som byens viktigste selskapslokale. Nye festarenaer i sentrum tok over, og bygget ble etter hvert preget av manglende vedlikehold. På 1970- og 80-tallet forfalt restauranten betydelig, og i 1985 vedtok Bergen kommune at bygget skulle rives. Vedtaket utløste sterke reaksjoner. Protester fra både fagmiljøer og lokalbefolkning bidro til at rivningsplanene ble stanset, og i 1992 ble vedtaket opphevet.

Fløirestaurenten ble i stedet restaurert og reddet for fremtiden.

INTERIØRARKITEKTEN – Målet har vært å gi restauranten tilbake sin rolle som byens storstue, sier Sonja Solstrand i Sol Design.

SALONGENE Salongene er nostalgisk innredet med møbler fra Knag, originalt tregulv og veggpaneler og tapeter som skal minne oss om hvordan rommene var tilbake til 1925.

EN OMFATTENDE REHABILITERING Etter flere tiår med skiftende drift og bruk, gjennomgikk Fløirestaurenten i perioden januar 2023 til april 2024 en total rehabilitering. Prosjektet ble ledet av eier av restaurantbygget, Fløibanen AS, med Paal Kahrs arkitekter som ansvarlig arkitekt og Sol Design som interiørarkitekt.

Selve ombyggingsarbeidene ble gjennomført på kun 36 uker i tett samarbeid med Byantikvaren.

Målet var å bevare byggets arkitektoniske og historiske kvaliteter, samtidig som restauranten ble tilpasset moderne drift, universell utforming og dagens krav til funksjonalitet.

– Den overordnede visjonen var å gi Fløirestauranten tilbake sin rolle som Bergens storstue. Ambisjonen var å skape et interiør som både hedrer byggets arkitektur og oppleves varmt, inviterende og inkluderende – med blikket rettet både mot fortid og fremtid sier Sonja Solstrand, interiørarkitekt og daglig leder i Sol Design.

TOPPFLØYEN Her får man byens beste utsikt. Dette er stedet for å feire livets (og arbeids­ livets) små og store begivenheter.

91

RØTTER I LANDSKAP OG HISTORIE Interiørkonseptet henter inspirasjonen fra naturen på Fløyen, «røtter» ble det bærende grepet i rehabiliteringen.

– En metafor for forankringen i verdiene vi ønsker å ta vare på. Røttene representerer vår tilhørighet til historie, natur, kultur og tradisjon, og gir grobunn for fornyelse og nye impulser, sier interiørarkitekten.

Dette preger både material- og fargevalg: en palett av dempede grønntoner og jordfarger som skaper en lun atmosfære og speiler landskapet på Fløyen. Med jordnære farger, naturmaterialer og utstrakt bruk av gjenbruk og lokalt håndverk.

– Det var et sterkt ønske å gi restauranten tilbake til den verdigheten den en gang hadde.

Fløirestauranten skal være en levende og inkluderende møteplass for både bergensere og besøkende fra hele verden, sier Solstrand.

De bergenske Knag-møblene, med sin historiske verdi og lokale tilhørighet, ble en viktig del av identitetsbyggingen. Møblene ble restaurert og trukket om av Christopher Knag – barnebarnet til grunnleggeren av møbelfirmaet Chr. Knag. Dette bringer både håndverkstradisjon og kontinuitet inn i interiøret.

– Som barnebarnet til Knag, synes jeg det er stas at møblene blir restaurert og tatt vare på.

Slik at nye generasjoner kan få øynene opp for håndverket, sier han i en artikkel på restaurantens nettside.

Nye møbler ble designet og produsert av lokale håndverkere og snekkere, i nært samarbeid med interiørarkitekten og byggherren.

Prosjektet inkluderer en stor andel spesialdesign signert Sol Design – produsert lokalt, noe som styrker regional verdikjede.

Elementer som redesignede lamper, spesialdesignede bord av vintereik fra Tysnes, gamle originale dører bygget om til skyvedører, og et nytt toetasjers vintårn, styrker byggets identitet og særpreg. Nye elementer er elegant integrert for å spille opp mot byggets opprinnelige arkitektur.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

EN MODERNE MØTEPLASS PÅ TOPPEN AV BYEN Fløirestaurenten rommer i dag flere soner som Brasseriet, Restaurant Schou, Peisestuen, salonger og selskapslokaler, samt et markant vintårn over to etasjer. Totalt har restauranten rundt 330 sitteplasser innendørs og nær 300 utendørs.

Designbelysningen er utviklet i et samarbeid mellom Sol Design, Expo Nova og Nuura.

Lyskonseptet kombinerer klassisk eleganse med moderne uttrykk. I ny og gammel trapp skaper lysinstallasjoner fra Bocci en slående kontrast i uttrykket – samtidig som de elegant glir inn i byggets fornyede formspråk. I hovedtrappen er lysinstallasjonen spesialdesignet og strekker seg imponerende 5,4 meter, som et visuelt bindeledd mellom etasjene.

– Det har vært et tett tverrfaglig samarbeid mellom de ulike fagdisiplinene. Rehabiliteringsprosjekter av denne typen krever tett oppfølging, raske beslutninger og en fleksibel tilnærming for å sikre fremdriften. Slik kan et ikon fornyes, og samtidig bevare sjelen, sier Solstrand.

ET IKON OGSÅ FOR DE NESTE 100 ÅRENE I jubileumsåret 2025 har Fløirestauranten dannet rammen for en rekke arrangementer som knytter fortid og nåtid sammen. Restauranten fremstår i dag som en revitalisert del av destinasjon Fløyen – like populært og aktuelt som ved åpningen i 1925. Etter et århundre som landemerke over Bergen står Fløirestauranten rustet for nye generasjoner, med blikket rettet både mot historien og mot fremtiden.

TRAPP OG BELYSNING Spesialdesignet lysinstallasjon i hovedtrappen binder etasjene sammen og skaper et tydelig visuelt fokuspunkt.

HELHET Et 100 år gammelt bygg er fornyet med respekt for historien – og tilpasset dagens krav til drift, tilgjengelighet og bruk.

92

Bjørnsons gate 36

sentralt på Kronstad Bygg i massivtre med høye miljøambisjoner. Sikter mot Breaam NOR Excellent.

Bygget blir på tre etasjer, og det vil være rom for ca. 50 arbeidsplasser Bygget egner seg svært godt til én-leietaker-bygg. Her kan virksomheter få sitt helt eget hus, synlig og representativt sentralt på Kronstad.

Umiddelbar nærhet til Kronstad X. Kollektivt knutepunkt med kafé, dagligvare, apotek og treningssenter.

Lokalene vil få høy grad av synlig treverk, noe som gir sjarm, varme og et helt spesielt miljø for trivsel og aktivitiet.

KAN STÅ KLART 2027 Mer informasjon på finn.no

backer.no

Marineholmen: Fremtiden GC Rieber Eiendom utvikler Marineholmen som en del av Innovasjonsdistriktet Solheimsviken og Marineholmen.

Området rommer sterke marine fagmiljøer og videreutvikles med næring, boliger og sosiale møteplasser.

Play Et levende byrom med bystrand, uteserveringer og sosiale møteplasser. Cornerteateret, Vilvite, kulturarrangementer, Bergen Kaffebrenneri og spisesteder i området skaper liv og aktivitet året rundt. Her møtes studenter, næringsliv og nabolag for fellesskap, kultur og trivsel.

Stay Marineholmen utvikles som et helhetlig boområde med nær 300 planlagte boliger, gjennom Kvartalet Marineholmen, SJØ Marineholmen og et unikt seniorboligprosjekt integrert med studenthybler. Marineholmen Kanvas-barnehage inngår også i utviklingen.

Work I hjertet av Marineholmen utvikler vi fremtidsrettede arbeidsplasser. Nå planlegges om lag 60.000 kvm nytt næringsareal, inkludert Marinegaarden, med høye miljøambisjoner og lavt CO₂-avtrykk.

brev hets ny

www.gcrieber-eiendom.no

melde de or å f g n e

på

Skann QRko d

ns innovasjonsbydel

48 TIMER I BERGEN – KAFFE, KARAKTER OG KULINARISKE HØYDEPUNKT Bergen er byen der regn møter rå eleganse, og der små avstikkere kan romme store ­opplevelser. I denne helgeguiden deler Paal Grung Friele sine personlige Bergen-tips – fra boutiquehotell og skjulte barer til kaffe i verdensklasse, arkitektur med sjel og et måltid som setter spor. Alt innen gangavstand, og i et tempo som lar byen synke inn.

AV: SILJE RØNNE

FREDAG

KAFFE PÅ MARKEN KAFFE Bergens nye plass for kaffeelskere. Med sølv i NM i barista bak seg, og tidligere driver av Kaffemisjonen, kan du være sikker på å nyte kaffe av øverste kvalitet her. De serverer også bakevarer fra Vaag Bakeri, som har noen av byens beste bakverk. instagram.com/markenkaffe

OVERNATTING: HÔTEL CHARMANTE 1920-tallet er tilbake. Det kunne blitt tacky, men her ble det classy. Du trenger ikke å fly til Paris for å drømme deg vekk. Bergen har kanskje en enda bedre versjon. Hvert rom er unikt designet, så du kan få en ny opplevelse for hvert besøk.

Hotellet har også egen champagnebar, restaurant og speakeasy-bar. hotelcharmante.no

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

Plassen er en populær brunsjplass, hvor du finner små, unike retter og franske blingser. Her får du både naturvin, lokal pils fra 7 Fjell og hjemmelaget lemonade. De har også byens beste hummus, som kommer med nydelig focaccia, og noen spicy halleluja-poteter. Anbefaler å booke bord på forhånd. plassenbergen.no

Foto: Tom Haga

Foto: Hôtel Charmante

LUNSJ PÅ PLASSEN

MIDDAG PÅ SCHOU I FLØIRESTAURANTEN Om det er fint vær, er det helt unikt å sitte på ærverdige Fløirestauranten, hvor de har en egen fine dining-seksjon med byens beste utsikt. Her får du en 4-retters meny, med mulighet for å legge til flere sideretter og snacks. De har også et solid utvalg av vin. floirestauranten.no

96

LØRDAG

BAKEVARER PÅ BAKERI 29 Noen hundre meter bortenfor Det Lille Kaffekompaniet, i grensen til Sandviken, finner du Bakeri 29 – et bakeri som raskt har blitt en favoritt blant bergenserne. Her får du boller, rundstykker og surdeigsbrød, og de serverer kaffe fra Bergen Kaffebrenneri. instagram.com/bakeri_29

KAFFE PÅ DET LILLE KAFFEKOMPANIET Kaffe på Det Lille Kaffekompaniet Rett ved bunnen av Fløibanen finner du en koselig liten kaffebar bygget inn i fjellet.

Med herlig kaffe fra Tim Wendelboe kan du nyte noe av det beste byen har å by på innen kaffe. instagram.com/detlillekaffekompaniet

Foto: Hôtel Charmante

Foto: Silje Holte

HEMMELIG BARBESØK PÅ BAR BELLE

FROKOST PÅ CHÉRIE PÅ HÔTEL CHARMANTE

Spør du ekstra pent, får du kanskje slippe opp på Hôtel Charmantes speak­ easy-bar. Bar Belle ligger i 4. etasje, og du må ha hjelp av en ansatt for å bli sendt opp med heisen. Med plass til rundt 40 gjester, og dekorert som en bar i 1920-tallets Paris, får du en helt unik opplevelse. hotelcharmante.no

Hotellet byr på à la carte-frokost, hvor du kan velge blant franske godbiter, med en god espresso til frokosten. brasseriecherie.no

LUNSJ I FRESCOHALLEN

Foto: Glen Widing

Foto: Hôtel Charmante

97

Like ved Torget finner du Bergens fineste restaurantlokale, i ærverdige Frescohallen.

Inne i gamle Bergen Børs møter du et rom med høyt under taket, store vinduer og håndmalte bilder på veggene og i taket.

Lørdager har de ofte live jazz under lunsjen.

Bestill hummerpasta eller skagen toast, len deg tilbake og nyt utsikten over vakre Bergensbygg og Fløyen. frescohallen.no

LØRDAG ALTERNATIV: BARK Ønsker du et kortere, rimeligere og mer casual måltid, har Gaptrast en søsterrestaurant i etasjen under som heter Bark. Her kan du bestille set-meny eller gå for à la carte. barkbergen.no

KVELDEN AVSLUTTES PÅ TEMPO TEMPO Vinbaren som har jobbet seg opp til å bli en av Bergens beste restauranter.

Her finner du naturviner, levende lys og lave skuldre. Plassen er elsket av alt fra bransjefolk til artister, og fungerer også godt som middagssted. tempotempo.no

Foto: Montag – Hansen & Boström

MIDDAG PÅ GAPTRAST Denne restauranten byr på mer enn bare Bergens beste måltid – det er en opplevelse fra start til slutt. Gaptrast på Nøstet åpnet i mai 2024, og det tok under ett år før de fikk sin første Michelin-stjerne. Ambisjonene er større, og nivået er deretter. Måltidet varer i rundt fire timer, med totalt 20 serveringer. Dette er det jevneste du får i Bergen. gaptrast.no

BERGENS NYESTE SPA: SKOSTREDET HOTEL I januar åpnet et snøspa på Skostredet Hotel. Her finner du snørom, kald kulp, varm kulp, sauna og steam. Bergen er ikke kjent for å være en spaby, men dette hever nivået på hva man ellers finner i byen.

Perfekt for å koble av før man utforsker byen videre. Åpent for både hotellgjester og eksterne. skostredethotel.no

SØNDAG BRUNOST-KAFFEMOKKA PÅ FJÅK

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

• Gründer og formidler med base på Vestlandet • Står bak Instagram-kontoen Det beste av Vestlandet, med fokus på mat, reiser og opplevelser • Grunnlegger av Berg Watches, et norsk klokkemerke med skandinavisk design og sveitsisk urverk • Kjent for å løfte frem lokale aktører, håndverk og kvalitetsopplevelser • Bruker sosiale medier som plattform for historiefortelling, merkevarebygging og destinasjonsformidling

98

Foto: Øyvind Ganesh Eknes

Turen nærmer seg slutten, men du rekker en kaffe før taxien. Gå ned Skostredet og innom Fjåk, hvor du bestiller en brunost-kaffemokka og plukker med deg en sjokolade i gave. fjaak.no instagram.com/markenkaffe

FAKTA: PAAL GRUNG FRIELE

Vår historie som pionér har gjort Malling til det mest komplette eiendomshuset i Norge. Dette er historien vi forvalter når vi strekker oss mot fremtiden. I over 60 år har vi brøytet vei for hva markedet innenfor næringseiendom kan være, og det skal vi fortsette med. ↗ malling.no/vaare-kontorer/bergen

Etter å ha opplevd mange store øyeblikk, ser vi stadig nye utsikter åpne seg.

SKEIELIA TOMTEAREAL FOR RUBBHALLER OG UTEAREAL TIL LEIE Eiendommen har kort vei til Flesland Lufthavn og store industriparker i umiddelbar nærhet.

Med ny vei bruker man 17 min. mellom Os og Bergen. Skeielia ligger sentralt i Rådal som nærmeste nabo til BIR AS som er et av Norges største renovasjonsselskap, og er ansvarlig for avfallshåndteringen til over 365 200 innbyggere.

2000 - 4000m² tomt 400 - 1000 Rubbhaller Lager / Utelager / Parkering Overtakelse etter avtale

SKEIELIA, 5239 RÅDAL

KONTAKT: leif-ove@midgardgruppen.no

EIDSVÅGVEIEN 115 NYE KONTORLOKALER TIL LEIE Nybygg med attraktive kontorlokaler helt nede ved sjøen. Fleksibel innredning etter leietakers behov. Heis og mulighet for innendørs parkering. Enkel adkomst fra E39 og offentlig transport.

550 m² 2. etasje 10 P-plasser Byggeår: 2024 Energimerking A (mørkegrønn) Overtakelse etter avtale

KONTAKT: leif-ove@midgardgruppen.no

midgardgruppen.no

EIDSVÅGVEIEN 115, 5105 EIDSVÅG

HARDANGERVEIEN 150 LOKALER TIL LEIE Vi har for utleie en større næringseiendom i Hardangerveien 150 med et samlet areal på ca 3.850 kvm med tilhørende gode utearealer for parkering og eventuelt utelager. Lokalene kan enten leies samlet eller kan praktisk deles på hhv ca 1.640 kvm og ca 2.200 kvm Beliggenhet: Hardangerveien 150 ligger godt synlig fra Hardangerveien ca 3 kilometer fra Nesttun i retning Arna. Relativt kort vei til hovedveinettet med E16 og E39 i hver ende av aksen.

HARDANGERVEIEN 150

1 650 - 3 850 m²

KONTAKT: leif-ove@midgardgruppen.no

EIDSVÅG FABRIKKER LAGERLOKALER TIL LEIE Vi har for utleie Lagerlokaler på ca 30 kvm og ca 307 i Eidsvåg Fabrikker. Lokalene er ledig fra høsten 2025. Mulighet for parkering, god kapasitet for lading av elbil, og tilgang til felles kantine mv. Eiendommen ligger attraktivt til helt nede ved sjøen i Eidsvåg 30 - 307 m² Kort vei fra E39, og umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon Gode og robuste lagerlokaler til leie med godt inneklima

KONTAKT: leif-ove@midgardgruppen.no

EIDSVÅGBAKKEN 1, 5105 EIDSVÅG I ÅSANE

DET LILLE HANDELSHUSET HAR STÅTT HER I NESTEN 500 ÅR Gjennom generasjoner har bergensere har kjøpt regntøy, gummistøvler, sydvest, sko og andre kvalitetsvarer fra Aksdal i Muren.

AV: TORE ÅRDAL | FOTO: GLEN WIDING

Ved begynnelsen av gågaten i Bergen ligger Aksdal i Muren. Det lille bygget ble reist som privathus av lensherre Erik Rosenkrantz året etter bybrannen i 1561. På slutten av 1800-tallet ble eiendommen overtatt av Brennevinssamlaget, og ved opprettelsen av Vinmonopolet i 1922, fulgte Muren med på lasset. Vinmonopolet hadde imidlertid ikke bruk for denne eiendommen, derfor solgte de den til Bergen kommune.

VAR PRIVATHUS Bygget ble reist som privathus året etter bybrannen i 1561.

NORGES ELDSTE Bygget huser i dag Buekorpsmuseet, bortsett fra sokkeletasjen, hvor det ble drevet bondehandel helt fra 1600-tallet. Nå er det Aksdal i Muren som holder til der.

Butikken ble åpnet i 1883 av Mikal Helgesen Aksdal, og har forsynt store deler av Bergen og tilreisende med regntøy. Nå er det femte generasjon Aksdal som driver den med utsalg i tre butikklokaler, en lørdagsåpen salgskjeller og egen nettbutikk. På hjemmesiden omtales virksomheten som Norges eldste handelshus.

Synnøve Aksdal Hove driver Aksdal i Muren sammen med sin søster Kristin.

– Det er med glede vi forsøker å balansere det å ta vare på virksomhetens tradisjonsrike historie samtidig som vi har fokus på å tenke nytt om

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

102

Foto: ToveLise / Aksdal i Muren

SØSTRE Synnøve Aksdal Hove driver Aksdal i Muren sammen med søsteren Kristin.

kommune for å utnytte potensialet for næringsvirksomhet i det verneverdige bygget, forteller hun.

LEVER AV REGN OG VILT VÆR Aksdal i Muren er en spesialbutikk med mange faste og nye kunder.

– Vi er utrolig takknemlige for at vi har så fine kunder som etterspør kvalitetsprodukter og prioriterer å handle lokalt, sier hun.

Varesortimentet er tilpasset lokalene.

– Vi lever av regn og vilt vær på Vestlandet, og fører blant annet familieeide merker som Barbour og Blæst pluss flere andre. Barbour har lange tradisjoner med oilskinsjakker, og det passer helt ypperlig for vestlandsk vær. Vi startet med Barbour og Blæst for 15 år siden, og jobber tett med våre leverandører for å tilpasse utvalget til markedet vårt, sier Aksdal Hove.

Kulturhistorisk institusjon Universitetet i Bergen publiserte i 2022 – i forbindelse med utstilling av bilder og tekst som belyste Aksdal i Muren sin historie gjennom fem generasjoners handelsvirksomhet – en artikkel om eiendommen. Der ble forretningen beskrevet som en kulturhistorisk institusjon.

– En generasjon er et produkt av en foreldregenerasjon. Generasjonens biografi skrives i relasjon til andre og kanskje tidligere biografier og er uløselig knyttet til en fortid, en historie, en slekt og et sted. Den utformes i tid, rom og sosialt miljø, skrev Haci Akman – emiritus kulturvitenskap ved Universitetet i Bergen – i artikkelen.

Han påpekte at generasjonsbegrepet brukes og anvendes i ulike tider og i ulike sammenhenger, det handler både om individ, men også om en familie – en slekt.

hvordan virksomheten skal se ut i fremtiden.

Jeg er takknemlig for å jobbe sammen med min søster og for å videreutvikle virksomheten slik vi ønsker. Jeg synes selv jeg har verdens beste arbeidsplass, sier hun.

OPPLEVER VEKST Aksdal Hove synes det er hyggelig å holde til i ærverdige og gamle handelslokaler.

– Vi opplever vekst i butikken, og det er både spennende og utfordrende tider i vår bransje. Vi har små og sjarmerende lokaler hvor vi kommer tett på kundene våre. Logistikkmessig er det tidvis utfordrende, men det løser vi på en grei måte.

– Vi arbeider også tett med byggeier Bergen

REGNTØY Det er alltid stor etterspørsel etter regntøy i Bergen.

103

SÆREGEN ATMOSFÆRE Uansett hvor mange generasjoner av foreldre som kan telles bakover i tid, brytes den historiske kontinuiteten ved at en families etablering på et sted blir utgangspunktet for generasjonstellingen. I forhold til Aksdal i Muren telles det altså fem generasjoner bakover i tid.

– Familiens 140 år lange erfaring har bidratt til en kunnskap og kompetanse som gjør at butikken i Muren skiller seg fra andre butikker. Kanskje ikke bare på grunn av klær og sko, men fordi Muren inviterte kunden inn i en helt særegen atmosfære der den sosiale samtalen mellom eier og kunde var en betydelig del av handelen og byen Bergen, fremgår det av artikkelen signert Haci Akman.

NÆRINGSEIENDOM FOR SALG

Damsgårdsveien 82

Moderne næringseiendom i Damsgårdssundet, Bergen Moderne næringseiendom i Damsgårdssundet med attraktiv beliggenhet i Bergen. Bygget består av to seksjoner på totalt ca.

950 m² BTA, oppført i 2012 og fullstendig utleid til solide leietakere med KPI-regulerte avtaler og stabile leieinntekter. Eiendommen har lavt vedlikeholdsbehov og gir forutsigbar kontantstrøm, sentralt plassert med god eksponering og enkel adkomst.

Bjørndalsskogen 95

Frittliggende næringsbygg med parkering og kjøreport Frittliggende næringsbygg i Bjørndalsskogen med stort bruksområde og gode driftsmuligheter. Bygget har parkering og kjøreport, og egner seg for kombinasjon av kontor, lager, produksjon eller verksted – ideelt for virksomheter med behov for fleksible løsninger og enkel logistikk. Etablerte omgivelser med god profilering og adkomst.

TA KONTAKT FOR EN PRAT OM DERES NÆRINGSEIENDOM, VI TILBYR TRANSAKSJON I VERDIVURDERING I UTLEIERÅDGIVNING

NÆRINGSEIENDOM FOR SALG

Smøråsvegen 22

Eiendomsportefølje i Bergen/Fana Stor eiendomsportefølje for salg i Bergen/Fana på 6 750 m² tomt med totalt 4 bygg og ca. 5 700 m² BTA. Flere bygg med ulike funksjoner gir fleksibilitet for videre utvikling, utleie eller driftsformål.

Attraktiv investeringseiendom Smøråsvegen 22, 5238 Rådalmed potensial for effektiv bruk og stabilt leiemarked i et veletablert område nær hovedfartsårer og fasiliteter.

Kvassnesvegen 61

Stor næringsseksjon i Knarvik Romslig næringsseksjon i ett plan med god tilgjengelighet, godt egnet for kontorer, helseformål eller andre tjenesteytende virksomheter. Lokalet har moderne planløsning, gode parkeringsmuligheter og enkel adkomst, strategisk plassert i Knarvik med nærhet til sentrale service- og transporttilbud. Perfekt for bedrifter som ønsker funksjonelle arealer samlet på ett plan.

Øyvind Engan Leder Næringsmegling / REV M: 40 55 55 04 E: oyvind.engan@fanasparebank.no

OLAV KYRRES GATE 11 Bygget står foran en ­omfattende modernisering, der byggets ­historiske karakter fra 1931 ­videreføres samtidig som det ­løftes til moderne kontorstandard.

TAKTERRASSE Ny syvende etasje og takterrasse blir et av prosjektets viktigste grep, med uteopphold, møteplasser og utsikt over byen som nye kvaliteter for leietakerne.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

106

FULLT OG FORVANDLET:

BERGEN-IKONET FÅR NYTT LIV Handelens og Sjøfartens Hus er totalrehabilitert og fullt utleid – og blir snart et av sentrumets mest moderne kontorbygg med historien intakt.

AV: TORE ÅRDAL OG SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: DONATAS GRINIUS

Foto: Glen Widing

Handelens og Sjøfartens Hus i Bergen står midt i en av sine største transformasjoner noen gang.

Bygget er nå tilnærmet fullt utleid, med kun rundt 700 kvadratmeter kontorlokaler igjen ledig, samtidig som moderniseringsprosjektet er godt i gang og skal overleveres 1. januar 2027.

Ambisjonen er å gi eiendommen et tydelig løft – uten å miste den historiske karakteren som har preget bygget siden 1931.

Estate Management leder prosjektet og er eiendomssjef for bygget, mens MAD er arkitektfaglig rådgiver. Sammen skal de løfte eiendommen både estetisk og driftsmessig, med særlig vekt på energioptimalisering og mer moderne arealbruk.

Roger Edvardsen, daglig leder og partner i Estate Management.

107

ET FULLSERVICE-BYGG FOR KUNNSKAPS- OG KOMPETANSEBEDRIFTER – I tillegg til eksisterende leietakere på gateplan og Grand konferanse- og selskapslokaler, er det inngått avtaler med Knowit, EY og Maritime Bergen. Videre vil tidligere leietakere som Bergen Næringsråd og Bergens Rederiforening flytte tilbake til bygget når rehabiliteringen er ferdigstilt, sier Roger Edvardsen, daglig leder og partner i Estate Management.

Leietakermiksen består i hovedsak av kunnskaps- og kompetansebedrifter med høye krav til beliggenhet, kvalitet og fleksibilitet. Edvardsen forteller at flere av leietakerne har vært involvert tidlig i prosessen, og har bidratt aktivt inn i utformingen av både kontorløsninger og fellesarealer, med særlig vekt på bærekraft, funksjonalitet og identitet.

Ambisjonen har vært å utvikle et fullservice-­ bygg som legger til rette for et moderne og attraktivt arbeidsmiljø, der ulike fagmiljøer kan møtes og samhandle på tvers.

– Tilbakemeldingene fra leietakerne har vært gjennomgående positive, særlig knyttet til kombinasjonen av moderne kontorstandard, gode fellesfasiliteter og byggets historiske kvaliteter.

Denne helheten oppleves som et tydelig konkurransefortrinn og bidrar til å gjøre Handelens og Sjøfartens Hus til et spennende og fremtidsrettet arbeidssted, påpeker han.

SKAL LEVE VIDERE Den historiske identiteten er selve fundamentet for Handelens og Sjøfartens Hus. Ambisjonen har aldri vært å «fornye bort» historien, men å gjøre den til en aktiv og synlig del av byggets videre liv.

Det er historien som gir bygget karakter, tyngde og gjenkjennelighet – kvaliteter som ikke kan erstattes av nye materialer eller tekniske løsninger.

Samtidig må bygget fungere optimalt for både dagens og fremtidens brukere. Balansen mellom bevaring og modernisering har derfor vært helt avgjørende.

– I dette arbeidet har vi hatt et svært godt og konstruktivt samarbeid med offentlige myndigheter, blant annet Byantikvaren, som vi vil rette en stor takk til. Dialogen har vært viktig for å sikre at de kulturhistoriske verdiene ivaretas, samtidig som bygget løftes til et nivå som møter moderne krav til arbeidsmiljø, teknologi, fleksibilitet og bærekraft, sier Edvardsen.

I GODT SELSKAP Bygget i Olav Kyrres gate 11 ligger supersentralt med Byparken, Sundt-bygget og Hotel Norge som nærmeste naboer. Første etasje rommer fortsatt handel og servering, mens andre etasje huser Grand konferanse- og selskapslokaler. Etter at både Norwegian Hull Club og Wikborg Rein flyttet ut, besluttet eierne – Bergen Næringsråd, Bergen Rederiforening og Norwegian Hull Club – å gjennomføre en full oppgradering.

– Hva var de viktigste føringene dere fikk fra eierne da prosjektet startet?

– Eierne var tydelige på flere sentrale føringer da prosjektet startet. For det første skulle byggets historiske og arkitektoniske kvaliteter ivaretas og videreutvikles. For det andre skulle eiendommen løftes til en moderne og fremtidsrettet kontorstandard, både teknisk og funksjonelt, med løsninger som møter dagens og morgendagens krav til fleksibilitet og arbeidsformer, svarer Edvardsen, og fortsetter: – Videre var det et klart mål å utvikle et bygg med en tydelig bærekraftprofil, med fokus på energioptimalisering, effektiv arealbruk og lang levetid, samtidig som bygget skal tilfredsstille kravene til et fullservice kontorbygg med attraktive og tidsriktige fellesfunksjoner. Dette har også vært en forutsetning for å oppnå et markedsledende leienivå.

– Eierne har i tillegg vært opptatt av at Handelens og Sjøfartens Hus fortsatt skal være en åpen og aktiv del av bybildet, med handel, servering og møteplasser som bidrar til liv og aktivitet i sentrum.

FRA CELLEKONTORER TIL MODERNE KONTORHUB Rehabiliteringen innebærer en total revidering av kontoretasjene. Målet er energimerke B, som tilsvarer om lag 50 prosent reduksjon i energiforbruket og samtidig tilfredsstiller taksonomikravene. Bygget går bort fra cellekontorer og over til mer åpne og fleksible løsninger. Det gir kapasitet til å doble antall arbeidsplasser fra 180 til rundt 360.

– Arkitektonisk har et av de viktigste grepene vært å åpne opp etasjene og gå bort fra tradisjonelle cellekontorer til mer fleksible og varierte arbeidsmiljøer. Samtidig har vi vært bevisste på å bevare romlige kvaliteter, proporsjoner og detaljer som gir bygget identitet, forklarer Edvardsen.

Teknisk er det gjennomført en omfattende oppgradering av byggets installasjoner, med nye energieffektive løsninger for ventilasjon, oppvarming og kjøling.

– Ambisjonen om energimerke B innebærer en betydelig reduksjon i energiforbruket, samtidig som bygget tilfredsstiller taksonomikravene. I tillegg er det lagt stor vekt på robuste materialvalg og løsninger som sikrer fleksibilitet over tid, forteller han videre.

Selv om bygget ikke er formelt vernet, har det sterk kulturhistorisk verdi. Glassvegger med tresprosser viderefører uttrykket fra heisen, og skal sikre at hvert område beholder en gjenkjennelig identitet. Den prisbelønte heisen – som til og med har vært kulisse i en musikkvideo – blir fortsatt et viktig visuelt element.

NYE RAMMER – OG EN NY ETASJE I bakgården mellom Sundt og Handelens og Sjøfartens Hus etableres en ny etasje som blir byggets nye husrestaurant og på taket etableres

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

SAMLING Kantinen er utformet som et sosialt knutepunkt for leietakerne i bygget.

det en inntrukket ny etasje som blir møteromssenter. I sjette etasje får leietakerne en smal, men spektakulær luftebalkong med utsikt over Festplassen og Lille Lungegårdsvannet – og med byfjellene som ramme.

Bakgården skal samtidig ryddes opp og åpnes bedre, slik at internlogistikk og adkomst forbedres. Bakgården vil også inneholde nytt atrium med blant annet aktivitet/spillsoner, i kjeller etableres moderne garderober og felles treningsrom.

– Eierne har også rammetillatelse til å oppføre en syvende etasje. Hva deler av denne skal brukes til, avgjøres senere – mulighetene spenner fra restaurant til nye kontorarealer. Samtidig er området i ferd med å utvikle seg til et nytt kontorcluster, ikke minst etter at PwC flytter inn i nabobygget Sundt, sier Edvardsen.

STORE FELLESFASILITETER OG NYE MØTEPLASSER Fellesarealene får et betydelig løft: atrium, møteromshub, treningsrom, sykkelgarasje og moderne garderobefasiliteter. Husrestauranten blir et nytt sosialt midtpunkt, mens Kaffen ved inngangsportalen til bygget videreføres med et konsept som åpner bygget enda mer mot byen.

Grand konferanse- og selskapslokaler bevares som før – et anlegg som ble tildelt Eiendomsprisen i 2019 etter en omfattende restaurering til 40 millioner kroner.

ARKITEKTURHISTORIE MØTER NYE BEHOV Handelens og Sjøfartens Hus ble tegnet av arkitekt Adolf Bredo Stabell Greve, kjent for monumentale bygg som NTH i Trondheim og

HVERDAGSLIV Husrestaurant og kantine gir bygget et felles møtested gjennom arbeidsdagen.

Theatercaféen i Oslo. Også i Bergen satte han tydelige spor etter seg. Nå går eiendommen inn i en ny epoke, hvor historien videreføres samtidig som bygget skal fungere som et moderne kontorhus flere tiår fremover.

– Hva blir etter din mening det mest karakteristiske med Handelens og Sjøfartens Hus etter rehabiliteringen – det som vil definere bygget for neste generasjon brukere?

– Det vil etter min mening være helheten, et bygg som tydelig ivaretar sin historie, samtidig som det er fullt ut tilpasset moderne bruk.

Kombinasjonen av sterke arkitektoniske kvaliteter, sentral beliggenhet, moderne kontorløsninger og gode fellesfasiliteter vil definere bygget i årene som kommer, sier han og understreker at særlig vil den planlagte syvende etasjen bli et nytt høydepunkt, en ny «perle på smykket».

Med blant annet en takterrasse på nærmere 300 kvadratmeter tilfører den bygget helt nye kvaliteter i form av uteopphold, møteplasser og utsikt over byen.

– Sammen med byggets øvrige fellesfunksjoner bidrar dette til å skape et attraktivt, bærekraftig og fremtidsrettet arbeidsmiljø for neste generasjon brukere, avslutter Edvardsen.

108

Moderne kontorog lagerlokaler i Kanalveien 60 Sentrale og fleksible næringlokaler ved Mindemyren

•

Moderne lokaler med gunstig beliggenhet i et spennende område

•

Tilgjengelig areal fra 100 til 1700 kvm kontor/lager

•

Sentrumsnær beliggenhet med tilkomst via bil, bybane, buss, sykkelvei, gangvei. Mulighet for sykkel- og kundeparkering

•

Moderne energieffektive lokaler med mulighet for tilpasning etter leietakers behov

55 11 77 10 favgruppen@fav.no

KINO Kinobygget vil bli veldig sentralt på det nye torget.

SKAL INVESTERE NESTEN 10 MILLIARDER I DENNE BYEN Totalt omfatter de to prosjektene over 1.000 boliger i tillegg til hoteller og andre næringsarealer.

AV: TORE ÅRDAL | ILLUSTRASJONER: LINK ARKITEKTUR

Thon Gruppen er involvert i to store prosjekter som på hver sin måte vil være med på å forandre Bergen. I samarbeid med Rexir og EGD Property skal de bygge Bergen Byarena med tilhørende hotell, 900 boliger, næringsareal, grøntområder, lekeplasser samt en kanal mellom Store Lungegårdsvannet og Smålungeren. Dagens parkering i Bygarasjen – vegg i vegg med Bergen Storsenter – skal under bakken. Samlet blir dette en investering på ca. 7 milliarder kroner, hvorav Thon Gruppens andel er 50 prosent.

– Vi venter nå på en opsjonsavtale med kommunen på kjøp av Bygarasjen og tomtene rundt.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

Dette skal gi oss sikkerhet for fremdriften i prosjektet, sier konsernsjef Kjetil Nilsen.

I tillegg har Thon Gruppen egne planer for området rundt Åsane Storsenter, som i fjor hadde 6.875.000 besøkende og har hele 1.270 parkeringsplasser.

– Med det nye reguleringsforslag planlegger vi å skape en helt ny bydel, der en skal kunne finne alt man trenger på ett og samme sted. Åsane sentrum vil bygges uten biler; p-plassene kommer under bakken med god adkomst, forteller utviklingssjef Lise Lind i Thon Gruppen.

To r g o m r å d e t s k a l b l i Å s a n e s e g e n

torgallmenning, med stopp for den kommende bybanen. Langs bybanens trasé vil det bli gangog sykkelvei, sykkelparkeringer og sitteplasser.

– Åsane bydelssentrum skal bli et hyggeligere sted å være, med mye grøntområder som ivaretar innbyggernes ønske om å bruke bydelen aktivt, sier Lind.

Thon Gruppen har ikke vært i entreprenørmarkedet ennå, men regner med at prosjektet i Åsane vil alene utgjøre en investering på rundt 5 milliarder kroner, slik at konsernet totalt skal bla opp nesten 10 milliarder i de to nevnte prosjektene.

110

BYBANEN Torgområdet skal bli Åsanes egen torgallmenning, med stopp for den kommende bybanen.

111

Foto: Glen Widing

NY BYDEL Konsernsjef Kjetil Nilsen og utviklingssjef Lise Lind i Thon Gruppen planlegger å skape en helt ny bydel.

Området i Åsane skal utvikles med en bystruktur med hovedgate (bybanegaten), boligblokker med handel i første etasje og tverrgater, samt torget som hjertet i bydelen. Handelen og tilbudet i Åsane skal kompletteres med boliger, aktiviteter, underholdning, kultur, bespisning, handel, kontorer, hotell og helse, slik at innbyggerne får dekket alle sine behov.

Totalt i planområdet er det 86.000 kvm fordelt på: • Ca. 310 nye boliger • Handel / service og tjenester • Kinoanlegg med ni saler • Spisesteder / servering • Kontorlokaler

• Hotell / næringslokaler • Parkeringshus • Flerbruksarealer Reguleringsplanen for hele planområdet er innsendt.

– Vi ønsker å komme i gang med utviklingen av området, og for oss er det viktig å starte ved torget, hvor kirken, kulturhuset og biblioteket allerede er. Vi har derfor sendt inn en dispensasjonssøknad, for å komme i gang med det nye inngangspartiet til Åsane Storsenter og kinobygget, som vil bli veldig sentralt på det nye torget, sier Lind.

BYSTRUKTUR Området i Åsane skal utvikles med en bystruktur.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

112

Fra kaos til kontroll Gjennomfør eiendomsforvaltning med full kontroll, mindre manuelt arbeid og effektiv økonomistyring.

Eiendomspakken fra Xledger og Fazile gir deg ett komplett system for alt eiendomsselskapet trenger – fra forvaltning og prosjektstyring til regnskap og sanntidsoversikt.

Automatiserte prosesser sparer tid, gir færre feil og gir deg bedre beslutningsgrunnlag. Se hele porteføljen i ett system og ta styringen på tallene.

Fremtidens ERP-system levert i dag

Les mer om Eiendomspakken:

HOTELLBYEN BERGEN LEVERER – MEN MARGINENE ER UNDER PRESS Bergen har et av landets sterkeste hotellmarkeder, med høyt belegg og jevn etterspørsel gjennom året. Samtidig presses lønnsomheten av økte kostnader, endrede gjesteforventninger og en bransje som må revurdere fleksibilitet, prising og drift.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: RADISSON

Bergen har i flere år befestet sin posisjon som en av Norges mest attraktive hotellbyer. Med høy internasjonal etterspørsel, tydelig destinasjonsprofil og et marked som har hentet seg raskt inn etter pandemien, fremstår byen som et robust hotellmarked. Samtidig står næringen midt i en omstilling der både kostnadsnivå, teknologi og forventninger utfordrer etablerte forretningsmodeller.

For Maud Haldorsen, Cluster General Manager for Prize by Radisson, Solheimsviken Bergen og Prize by Radisson, Xhibition Bergen City, handler dagens hotellmarked like mye om strategiske valg som om beleggstall.

– Bergen er et reisemål som leverer. Hotellene har gjennomgående godt belegg, særlig i sommermånedene, der vi i perioder ligger på 80–86 prosent. Byen nyter godt av en jevn strøm av turister året rundt, og ferie- og fritidsmarkedet står for rundt halvparten av alle overnattinger, sier Haldorsen.

BEHOV FOR STØRRE TREKKPLASTRE Samtidig peker hun på at Bergen har et uforløst potensial, særlig utenfor høysesong.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

– Kurs- og konferansegjester er et segment som gir høyere totalinntekter per opphold, det er mer forutsigbart, og langt enklere å planlegge enn individuelle feriereisende.

Hun mener byen mangler et viktig grep.

– Bergen kunne også hatt godt av en større by-arena som tiltrekker seg konserter, messer og store arrangementer. Slike trekkplastre gir ringvirkninger langt utover selve arrangementet – og fyller hotellrom også utenfor høysesong.

MER BEVISSTE OG KREVENDE GJESTER Parallelt med markedsutviklingen har også gjestenes forventninger endret seg.

– Dagens hotellgjester er mer bevisste og reisevant enn tidligere. Innsjekk og utsjekk skal gå raskt og smertefritt, betalingsløsninger må være enkle og trygge, og digitale tjenester skal fungere intuitivt – uten forklaring.

Haldorsen peker også på økte krav til tilgjengelighet.

– Samtidig forventes det rask respons, profesjonell oppfølging og høy tilgjengelighet i digitale kanaler.

Men forventningene stopper ikke ved teknologi.

– Gjestene søker gjerne lokal identitet, ekte vertskap, bærekraftige valg og opplevelser med mening. Det handler gjerne mindre om masse – og mer om kvalitet, ro og karakter.

FLEKSIBILITET HAR EN KOSTNAD Ifølge Haldorsen har hotellbransjen over tid gitt gjestene svært stor fleksibilitet.

– Hotellbransjen har lenge vært svært fleksibel, kanskje litt for fleksibel. Gjestene er blitt vant til å kunne avbestille sent og uten kostnad – noe man sjelden ser i andre bransjer.

I en næring med små marginer mener hun dette ikke er bærekraftig.

– I et marked med små marginer er dette ikke bærekraftig over tid. Skal hotellene overleve, må vi tørre å stramme inn og ta betalt for fleksibilitet.

Hun understreker at dette er et felles ansvar.

– Det er avgjørende at hele bransjen beveger seg i samme retning, slik at forventningene justeres og spillereglene blir tydeligere for forbrukerne.

114

XX Bildetekst til bildet ­kommer her.

115

TEKNOLOGI SOM FORUTSETNING – IKKE ERSTATNING Teknologi er blitt en integrert del av hotellhverdagen.

– Teknologi er blitt en helt sentral del av hotellhverdagen. Digitalisering av booking, betaling, fakturering, prising, renhold og bemanningsplanlegging frigjør tid, reduserer feil og gir bedre oversikt.

For gjestene gir dette nye løsninger.

– For gjestene betyr det digital innsjekk, mobilnøkler, chat-løsninger og mer personlige tilbud.

Likevel er Haldorsen tydelig på hva teknologien ikke kan gjøre.

– Teknologien kan aldri erstatte vertskapet.

Den menneskelige faktoren er avgjørende når noe går galt, når relasjoner skal bygges, eller når gjester ønsker tips, trygghet og personlig oppfølging.

– Det beste hotellet er det som kombinerer effektiv teknologi med ekte tilstedeværelse og personlig service.

LENGRE OPPHOLD OG HELHETLIGE OPPLEVELSER Haldorsen opplever ikke at hotelloppholdene nødvendigvis blir kortere.

– Vi ser faktisk det motsatte. Mange reiselivsdestinasjoner har blitt langt flinkere til å utvikle helhetlige opplevelser – med aktiviteter, spennende restauranttilbud og et rikt kulturprogram.

Det gir lengre opphold.

– Det gjør at reisende som tidligere kun stoppet én natt for «å ha vært der», nå velger å bli flere netter for virkelig å oppleve destinasjonen.

Bergen trekkes frem som et tydelig eksempel.

– Byen har posisjonert seg tydelig som The Gateway to the Fjords, og fungerer både som startpunkt og naturlig retur etter at gjestene har utforsket Fjord Norge. Det gir lengre opphold, mer verdi per gjest – og et mer bærekraftig tempo i driften.

KOSTNADSPRESS OG RAMMEVILKÅR Kostnadssiden er samtidig en stadig større utfordring.

– Stabile og forutsigbare rammevilkår er helt avgjørende. Hotell- og reiselivsnæringen er arbeidsintensiv, har små marginer og er særlig sårbar for hyppige endringer i skatter, avgifter, arbeidsgiverkostnader og regelverk.

– Politisk forutsigbarhet er ikke et konkurransefortrinn – det er en grunnforutsetning for å kunne drive forsvarlig.

I tillegg har innsatsfaktorene blitt dyrere.

– Energi-, mat- og drikkepriser har økt betydelig de siste årene. Det stiller langt høyere krav til effektiv drift, presise innkjøp og målrettet arbeid med å redusere matsvinn.

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BERGEN

Samtidig peker Haldorsen på et positivt moment.

– En svak krone gir rom for å justere prisene uten å svekke konkurransekraften internasjonalt, og norske hoteller fremstår fortsatt som rimelige sammenlignet med mange europeiske storbyer.

LEDELSE I EN NY HOTELLHVERDAG Også lederrollen har endret seg.

– I dagens hotellhverdag handler ledelse like mye om mennesker som om resultater. Det handler om å skape trygghet, god kommunikasjon og synlig tilstedeværelse for teamet, særlig i en hverdag preget av kontinuerlig endring og uforutsigbarhet.

Samtidig stilles det nye krav.

– Det er avgjørende å legge til rette for sømløse digitale løsninger – og å være synlig og relevant på sosiale medier og andre digitale flater.

– Moderne hotellledelse er med andre ord en balansegang mellom teknologi og menneskelig nærvær.

EN BRANSJE SOM MÅ STRAMME INN – SAMMEN Haldorsen mener hotellbransjen fortsatt undervurderer behovet for strukturelle grep.

– Hotellbransjen har mye å lære av flybransjen, som lenge har vært flinke på digitalisering og nytenking.

– Vi må sammen bli enda bedre på dynamisk prising, tilleggstjenester, forhåndsbetaling og strengere kanselleringsregler.

Hun er tydelig på konsekvensene.

– Sene avbestillinger uten gebyr koster enorme summer og skaper ekstra arbeid knyttet til bemanning og klargjøring. Det er rett og slett ikke bærekraftig i lengden.

– Hele bransjen må derfor ta tak og slutte å legge til rette for forventningen om gratis avbestillinger – ellers er det hotellene som må betale prisen.

DE SOM LYKKES, TØR Å VELGE Når hun ser fem til ti år frem i tid, er Haldorsen tydelig på hva som vil skille vinnerne.

– Hotellene som lykkes fremover, er de som tør å skille seg ut og samtidig kombinere sømløse digitale løsninger med en kostnadsbevisst forretningsmodell.

– De mestrer balansen mellom effektiv teknologi og personlig vertskap – gjestene slipper kø og venting, men føler seg fortsatt sett og ivaretatt.

Gevinsten er todelt.

– For de ansatte betyr dette mer tid til relasjoner og problemløsning. For hotellet betyr det smartere prising, bedre pakker og opplevelser – som gir høyere totalverdi per gjest og bedre økonomiske resultater, avslutter Haldorsen.

116

emas.no post@emas.no

Estate Management – Din partner for eiendomsforvaltning og rådgivning Vi tilbyr skreddersydde løsninger for gårdeiere, boligselskap og leietakere. Vårt mål er å maksimere verdien av eiendommene gjennom effektiv forvaltning.

Bli med på laget!

Se ledige stillinger på emas.no

BRUKSENDRING – ET REGELVERK I ENDRING Må det søkes om bruksendring fra én type forretning til en annen ved nye leietakere i ­næringsbygg? Hvor mange ekstra soverom kan etableres i boligbygg før det utløser søknadsplikt? Og hvor omfattende kan korttidsutleie være før boligen anses brukt til næring?

AV: OLAV PEDERSEN OG INGRID KYVIG

Det har lenge vært behov for avklaringer av regelverket om søknadspliktige bruksendringer og oppdeling av boenheter. På boligsiden er regelverket nå i bevegelse, blant annet gjennom en fersk lagmannsrettsdom og varslede lovendringer.

Nedenfor redegjør vi for når søknadsplikt inntrer, med eksempler fra rettspraksis og forvaltningspraksis. Avslutningsvis omtales ulovlighetsoppfølging og opplysningsplikt ved salg.

NÅR ER BRUKSENDRINGER ­SØKNADSPLIKTIGE? Bruksendring av bygg eller rom er søknadspliktig dersom: 1. Bruken avviker fra tillatt eller lovlig etablert bruk (for eksempel endring i formål).

2. Endringen påvirker hensynene bak loven, uteareal eller omgivelser (for eksempel parkering, trafikk, brann eller rømning).

3. T illeggsdel tas i bruk som hoveddel, eller omvendt (for eksempel når råloft innredes til bolig).

Se plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 bokstav d, jf. byggesaksforskriften (SAK) §§ 2-1 og 2-2.

Utgangspunktet for vurderingen er tidligere tillatelser, plangrunnlaget, regelverket på oppføringstidspunktet og faktisk etablert bruk. Spørsmålet er om endringen bryter med

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | J USS

EKSEMPEL: Tillatelse til «bilforretning» åpner ikke nødvendigvis for billakkeringsverksted. «Forretning» omfatter salg av varer, mens verksted innebærer tjenesteyting. En slik endring vil ofte utløse søknadsplikt.

Selv der driftsformen er den samme, kan søknadsplikt oppstå dersom virksomheten utvides vesentlig i omfang, jf. pbl. § 20-1 første ledd bokstav d. Det avgjørende er om utvidelsen påvirker forhold som loven skal ivareta, for eksempel økt trafikk eller belastning på adkomst.

Også fysiske tiltak kan utløse søknadsplikt, selv om bruken i seg selv er unntatt, for eksempel ved endringer i brannceller eller etasjeskiller.

et større handlingsrom til å gi unntak fra tekniske krav ved bruksendring i eldre bygg, så lenge sikkerhet ivaretas, jf. pbl. § 31-4. Hensynet til kulturminnevern og videre bruk av eldre bygningsmasse var sentralt. Forarbeidene presiserer at kommunen skal vurdere hva som er rimelig å pålegge tiltakshaver ut fra praktiske og økonomiske hensyn. I Bergen fikk for eksempel Backstube unntak fra krav om universell utforming ved etablering av bakeri ved Torget.

Også andre krav enn de byggtekniske kan bli aktuelle. Borgarting lagmannsrett fastslo i 2017 (LB-2017-95953) at Oslo kommune ikke lovlig kunne pålegge opparbeidelse av vei ved bruksendring i et eldre bygg. Slik plikt kan bare pålegges dersom den nye bruken faktisk medfører økt belastning på infrastrukturen, jf. pbl. § 18-1.

HVA SKJER NÅR SØKNADSPLIKT ­INNTRER? Når bruksendringen er søknadspliktig, må gjeldende plan-, lov- og tekniske krav på søknadstidspunktet oppfylles. Kommuneplaner kan inneholde plankrav, støy- og parkeringskrav med ulike terskler for forskjellige formål. Bergen innførte eksempelvis plankrav for bruksendringer i KPA 2018. Rekkefølgekrav kan også bli aktuelle.

Ved lovendringen i 2023 fikk kommunene

TERSKEL FOR BRUKSENDRING Forvaltningspraksis tyder på at terskelen for søknadsplikt er relativt lav. Rettspraksis er begrenset.

I Rt. 1983 s. 1067 uttalte Høyesterett at søknadsplikt forutsetter at virksomhetens karakter endres i en slik grad at det får betydning for de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta.

I 2010 kom ting- og lagmannsretten til at endring fra kadetthybler til private hybler ikke

forutsetningene i tillatelsen eller karakteren av tidligere virksomhet.

118

1

2

var søknadspliktig, selv om felleskjøkken ble erstattet med individuelle kjøkken. Høyesterett forkastet anken, men uttalte senere i en erstatningssak (HR-2010-412-A) at kommunens vurdering av søknadsplikten var forsvarlig. Retten la igjen vekt på hvilken betydning endringen hadde for lovens formål, herunder parkering, uteoppholdsareal og universell utforming.

I LA-2021-61449 ble et kjellerlokale endret fra lager til publikumsareal for konserter og servering. Lagmannsretten fant endringen søknadspliktig på grunn av endret brannklasse og tilgjengelighet, men kommunen ble erstatningsansvarlig for ugyldig avslag på legaliseringssøknad.

1 Ingrid Kyvig, advokat og partner i Harris Advokatfirma.

2 Olav Pedersen, managing partner og advokat i Harris Advokatfirma.­

UTFORMING AV SØKNADER KAN VÆRE AVGJØRENDE Hvor stort handlingsrom tidligere tillatelser gir, kan være avgjørende for om en endring er søknadspliktig. Omfanget av tillatelsen tolkes i lys av søknadsteksten. Bevisst bruk av presise formuleringer er derfor særlig viktig i næringsbygg som ofte skifter leietaker eller virksomhet.

EKSEMPEL: «Detaljhandel» kan avgrenses mot «plasskrevende varer». En huseier ble pålagt søknadsplikt ved leietakerbytte fra Jysk til Europris, under henvisning til overgang fra detaljhandel til plasskrevende varer. Kommunen trakk imidlertid

119

kravet etter at det ble vist til at tillatelsen gjaldt «forretning for fleire ulike verksemder», som åpnet for begge typer virksomhet.

Kommuner krever også i enkelte tilfeller bruksendringstillatelse selv om formålet formelt sett er det samme, for eksempel ved overgang fra møbelforretning til elektronikkforretning.

Om dette er lovlig, må vurderes konkret. En vesentlig økning i kundestrøm eller trafikk kan være avgjørende.

«HYBLIFISERING» AV BOLIGBYGG – NY DOM Grensen for såkalt «hyblifisering» har skapt betydelige utfordringer. Departementet beskriver dette som etablering av «en rekke hybler» i boligseksjoner, der boligen tilrettelegges for flere personer enn normalt.

Plan- og bygningsloven regulerer i utgangspunktet ikke utleieforholdet. Oppdeling av rom eller etablering av kjøkken er isolert sett ikke søknadspliktig. Dersom én boenhet deles i to selvstendige boenheter, må det imidlertid søkes.

Hvor terskelen går for «selvstendig boenhet», har vært uavklart.

Lagmannsrettens dom 7. januar 2026 (LB2025-139506) gir nye føringer. Rammetillatelsen viste en hoveddel og en mindre hybel med alle hovedfunksjoner, forbundet med intern gang og låsbare dører. Kommunen mente at det i

realiteten var etablert to selvstendige boenheter per leilighet og påla retting samt tvangsmulkt.

Tingretten ga eier medhold og la vekt på at boligeier fritt kan leie ut deler av egen bolig.

Lagmannsretten kom til motsatt resultat. Retten fremhevet særlig: •a t bygget var tiltenkt utleie i sin helhet, og • at hoveddel og hybel skulle leies ut til ulike leietakere.

Dette ble ansett som en omgåelse av regelverket.

At reguleringsplanen åpnet for utleieenheter, ble ikke tillagt avgjørende vekt. Dommen er ikke rettskraftig.

Kommunal praksis er fortsatt uensartet.

Bergen kommune har varslet engangsgebyr på 100 000 kroner for økning fra fire til syv soverom.

Statsforvalteren i Agder har derimot opphevet vedtak fra Kristiansand kommune, der økning fra tre til seks soverom ble ansett ikke søknadspliktig. De konkrete vurderingene, særlig knyttet til boligens størrelse, gjør likebehandling utfordrende.

KORTTIDSUTLEIE OG HOTELL­ VIRKSOMHET I 2023 uttalte departementet at systematikken i regelverket kunne tilsi at korttidsutleie utover 90 døgn per år burde anses søknadspliktig.

Spørsmålet skulle utredes videre.

En tolkningsuttalelse i 2025 ble raskt trukket og har derfor ingen rettskildeverdi. Der ble det likevel uttalt at omfattende korttidsutleie kan være søknadspliktig, mens sporadisk eller begrenset utleie normalt ikke er det. Relevante momenter er varighet, hyppighet og om boligen fortsatt fungerer som helårsbolig.

Oslo kommune behandlet i 2025 grensen mellom privat korttidsutleie og hotellvirksomhet i saken om Bjørvika Apartments. Kommunen konkluderte med at det ble drevet hotell i boligseksjoner, basert på blant annet: •h øy gjennomstrømning av brukere, •b ooking for enkeltovernattinger, • markedsføring

som overnattingstilbud, og •h øyere brann- og risikoklasse enn for bolig.

Det ble varslet tvangsmulkt. Vedtaket ble bestridt.

Bergen kommune behandlet lignende problemstillinger allerede i 2017 (Damsgårdssundet), men mente den gang at virkemidlene var utilstrekkelige. Senere er det innført bestemmelser i kommuneplanen om at «hyblifisering» er søknadspliktig. Eierseksjonsloven § 24 begrenser korttidsutleie til 90 dager, og borettslagsloven § 5-11 setter rammer for bruksendringer.

gi kommunene adgang til å kreve opplysninger om utleieplattform, antall leieforhold og antall utleiedøgn.

Formålet er å gi kommunene bedre verktøy for å gripe inn mot boliger som i praksis brukes som «skyggehoteller» i boligområder.

ULOVLIGHETSOPPFØLGING Kommunen har plikt til å føre tilsyn der det oppstår mistanke om ulovlig bruk. Overtredelser kan medføre: • pålegg om retting eller opphør, • engangsmulkt, og • løpende tvangsmulkt dersom forholdet ikke bringes i orden.

Tilsyn kan utløses av tips fra leietakere, naboer eller brannvesen.

I LG-2022-20981 vokste løpende mulkt til 700 000 kroner mens tiltakshaver bestridte pålegget.

Lagmannsretten opprettholdt mulkten. Ansvar kan ilegges enhver «ansvarlig», også senere eiere.

I LF-2025-29567 ble et sameie holdt ansvarlig for tidligere overtredelser.

Ved vurderingen av sanksjoner vektlegges blant annet risiko for liv og helse, samfunnsmessig skadepotensial og økonomisk gevinst.

Brann- og rømningforhold er sentrale.

Faktumavklaring er avgjørende. Kommunen har bevisbyrden for at bruksendringen var søknadspliktig. Dokumentasjon om byggets historikk, tidligere tillatelser og teknisk tilstand kan i enkelte tilfeller føre til at pålegg frafalles.

Også omfanget av rettingsplikten må vurderes konkret – det er ikke alltid nødvendig å gå helt tilbake til opprinnelig planløsning.

OPPLYSNINGSPLIKT VED SALG Selgere har en streng opplysningsplikt. Høyesterett presiserte i 2025 at opplysninger om tidligere skadedyr ikke var tilstrekkelige, selv om muselort var synlig på visning. Mangelen besto i at mulige konsekvenser ikke var beskrevet, og at kjøper ikke var oppfordret til å undersøke forholdet nærmere. Se nærmere HR-2025-1749-A. AVSLUTNING Utviklingen går i retning av lavere terskel for søknadsplikt ved bruksendringer, strengere kontroll med oppdeling av boliger og korttidsutleie, samtidig som rettskildebildet fortsatt er begrenset. For profesjonelle utleiere og næringsdrivende leietakere er god dokumentasjon av byggets historikk, samt bevisst bruk av presise formuleringer i byggesøknader, avgjørende for å unngå søknadsplikt, pålegg og sanksjoner.

VARSLET VEILEDNING OG LOVENDRING I 2026 Departementet har varslet at det vil ferdigstille en veileder om grensen mellom bolig og næring innen påske 2026. Det vurderes også lovendringer i plan- og bygningsloven som kan

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | J USS

120

BERGEN

HOTELL NORGE

15.10.2026

CITYKONFERANSEN BERGEN HOTEL NORGE 15. OKTOBER Citykonferansen Bergen samler beslutningstakere innenfor eiendom til én dag med inspirasjon, innsikt og samtaler som former byene våre.

Dagen avsluttes med festmiddag, underholdning og utdeling av CityGlød-prisen.

MER INFO OG PROGRAM KOMMER – SETT AV DATOEN NÅ!

Foto: Unsplash

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

122

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

dlapiper.com

ADVOKAT

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo

T: 24 13 15 00

T: 22 34 00 00

E: magnus.lutnas@dlapiper.com

E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

hjort.no

grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort AS

Advokatfirmaet Føyen AS

A: Universitetsgata 1, 0164

A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo

P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo

T: 22 47 18 00

T: 21 93 10 00

E: advokatfirmaet@hjort.no

E: pch@foyen.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

foyen.no

/Advokatfirmaet-Føyen/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Mazars AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo

T: 23 19 63 00

T: 21 95 55 00

T: 900 47 633 (juridisk avdeling)

E: post.oslo@svw.no

E: legal@mazars.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.

svw.no

mazars.no

123

LinkedIn: mazars-in-norway

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

sands.no

BRANNVERN

SANDS

Firesafe

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo

T: 22 81 45 00

T: 09110 / 22 72 20 20

E: lawyers@sands.no

E: firmapost@firesafe.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/steenstrupstordrange/

BANK

firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BN Bank

Eiendomskreditt AS

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Solheimsgaten 11, 5058 Bergen

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo

T: 553 327 00

T: 73 89 20 00

E: post@eiendomskreditt.no

E: post@bnbank.no Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

bnbank.no

Eiendomskreditt hjelper små og mellomstore bedrifter med finansiering av næringsbygg og bolig for utleie.

eiendomskreditt.no

BANK

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo

T: 21 03 24 00

T: 24 02 81 20

E: finansiering@ncbank.no

E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

ncbank.no

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

pareto.no

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BYGG- OG EIENDOM

CATERING

Adapteo AS

Gastro Catering

A: Strømsø Torg 9, 3044 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Postboks 2006 Strømsø, 3003 Drammen

T: 02517

T: 32 27 30 30 E: info.no@adapteo.com

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Adapteo er en av Nord-Europas største aktører innen modulbygg. Vi leverer midlertidige bygg til skoler, barnehager, kontorer og omsorgsboliger m.m. Alltid med fokus på gode og bærekraftige løsninger.

adapteo.no

/AdapteoNorge/

CATERING

gastrocatering.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Søtt+Salt

De Tre Stuer

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

T: 02517

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

sottogsalt.no / 4service.no

de3stuer.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

anthoneiendom.no

Anthon Eiendom AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 13, 0158 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo

P: PB 1800, Sentrum

T: 24 14 54 90

T: 05280

E: kundesenter@anthoneiendom.no

E: eiendom@banenor.no

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/AnthonEiendom/

125

banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

Eiendomsspar

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

A: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 Oslo

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo

P: Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo

T: 23 37 98 00

T: 22 33 05 50

E: firmapost@bryneiendom.no

E: post@eiendomsspar.no

Største utleier på Bryn!

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

eiendomsspar.no

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50, 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker

E: post@fabritius.no

T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

fabritius.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Eiendom AS

KLP Eiendom

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

T: 22 33 72 80

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo

E: post@karlander.no

T: 05554

Med langsiktig perspektiv og et bærekraftig engasjement forvalter og utvikler vi boliger og næringseiendommer i sørøst Norge.

Vi skal alltid være en god medspiller for våre leietakere og øvrige samarbeidspartnere.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

karlander.no

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

klpeiendom.no

/klpeiendom/

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Mehar Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo

T: 911 91 669 / 991 11 090

T: 918 82 203

E: post@loeutvikling.no

E: ho@mehargruppen.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

loeutvikling.no

mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

RENHOLDSTJENESTER

Myren Eiendom AS

Renholdsbedriften AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo

P: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

T: 22 87 19 00

T: 67 91 97 00

E: post@myreneiendom.no

E: post@renholdsbedriften.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Siden 2005 har Renholdsbedriften AS vært en totalleverandør av renholdstjenester. Vi har en liten administrasjon, noe som gjør det enkelt å komme i kontakt med riktig person til enhver tid. Velger du oss, kan du stole på at renholdet blir tatt godt hånd om uten at du trenger å bekymre deg.

myreneiendom.no

renholdsbedriften.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Relog AS

Norwegian Property ASA

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Støperigata 2, 0250 Oslo P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

relog.no

LinkedIn: relog-as

127

E: info@npro.no Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap.

Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

norwegianproperty.no

/npro.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Rimfeldt Eiendom

Linstow AS

A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger

A: Tjuvholmen allé 5, 0250 Oslo

T: 62 80 11 00

P: PB 1594 Vika, 0118 Oslo

E: post@rimfeldteiendom.no

T: 23 11 96 00 E: post@linstow.no

Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.

rimfeldteiendom.no

linstow.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

oboseiendom.no

I Linstow går vi på jobb for å skape steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes. Vi jobber kontinuerlig for å utvikle bygg og steder til beste for kunder, brukere og miljøet. Vår ambisjon er å bidra til god livskvalitet - og gode samfunn.

LinkedIn: linstow-as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Obos Eiendom

OXER Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker

T: 22 86 55 00

T: 66 98 74 00

E: eiendom@obos.no

E: post@oxer.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/oboseiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

T: (+47) 23 30 30 00

T: 22 62 62 20

E: info@peab.no

E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året.

Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

EIENDOMSUTVIKLING

peab.no

/peabnorge/

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

ragde.no

128

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

T: 24 11 56 56

T: 22 62 80 00

E: info@scd.no

E: andrea@aoe.no

Selskapene er ledende innen regulering, eiendomsutvikling og prosjektstyring hvor aktiviteten er rettet mot investorer. Spesielt rettet mot boligutvikling, kontor, kjøpesenter og hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 30 milliarder i relasjonsverdi.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

scd.no

skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

INGENIØRTJENESTER

SpareBank1 Forsikring AS

Termoenergi Norge AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

T: 33 47 43 30

T: 21 02 50 50

E: post@termoenergi.no

E: post.eiendom@sparebank1.no Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

termoenergi.no

/termoenergi.no/

EIENDOMSFORVALTER

Thon Eiendom

Driv Eiendomsforvaltning AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Grini Næringspark 12

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo

T: 907 808 63

T: 23 08 00 00

E: post@drivforvaltning.no

E: thoneiendom@olavthon.no Vi leverer skreddersydde Forvaltnings- og driftstjenester, samt Teknisk rådgivning og Energi & Miljø-tjenester til næringseiendom på Østlandet. Vi ønsker å bidra til å se løsningene som skaper trygghet hos eierne og trivsel for leietakerne.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.

thoneiendom.no

/thoneiendom/

129

drivforvaltning.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

malling.no

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker

T: 24 02 80 00

T: 66 98 74 00

E: post@malling.no

E: post@oxer.no

Med over 60-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/mallingco/

ØKONOMISYSTEMER

oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

Xledger

Falex Forvaltning AS

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

A: Fridtjoff Nansens Plass 7, 0160 Oslo

P: PB 6662, 0609 Oslo

T: 918 45 400

T: 400 02 211

E: alex@falex.no

E: info@xledger.no Falex Forvaltning AS er en erfaren aktør innen aktiv eiendomsforvaltning, derfor er vi en trygg eiendomsforvalter for de som eier næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer strategisk, effektiv og lønnsom eiendomsforvaltning.

®

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet. xledger.no

/xledgernorge/

falex.no

RENHOLD

Eir Renhold

Estate Media

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Rådhusgata 5, 0151 Oslo

T: 02517

T: 90 15 82 11 E: post@estatemedia.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

eir.no / 4service.no

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

Ønsker du å bestille annonsering, eller har du andre spørsmål?

Send oss en e-post.

estatemedia.no

130

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

Proptivity Norway AS

TORMAX Norge AS

A: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua

T: +47 941 30 072

T: 23 38 34 40

E:

E: post@tormax.no

christoffer@proptivity.com

Proptivity leverer innendørs mobilnett som en tjeneste for eiendomsbesittere, basert på en nettverksløsning som «Network as a Service».

Som en nøytral vert sørger vi for en felles infrastruktur som mobiloperatørene enkelt kan koble seg til. proptivity.com

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. tormax.no

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK Gruppen AS

AG Installasjon

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Brynsveien 12, 0667 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

E: post@agin.no

T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

gk.no

agin.no

/aginstallasjon/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK Gruppen AS

Smart Elektro

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

T: 22 97 47 00

T: 40 62 32 00

E: post@gk.no

E: service@smartelektro.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/GKInneklima/

131

smartelektro.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

B:MOVED AS

Front Entreprenør

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

T: 23 03 94 80

T: 920 15 700

E: post@frontent.no

E: post@bmoved.no Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring. bmoved.no

/thebmovedcompany/

ENTREPRENØR

frontent.no

FACILITY SERVICE

Utecomfort AS

Compass Group AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru

T: 02517

T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Compass Group sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

utecomfort.no

compass-group.no

FACILITY SERVICE

conluo.no

FACILITY SERVICE

Conluo Facility Services AS

Insider Facility Solutions AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ramstadsletta 15, 1363 Høvik

T: 40 00 13 15

T: 23069360

E: post@conluo.no

E: post@insider.no

Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener.

Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.

Insider Facility Solutions er en av Norges ledende service-bedrifter innen Facility Management, renhold, kantinedrift og eiendomsservice.Selskapet er norskeid og har en landsdekkende tilstedeværelse med 40 driftskontorer fra Hammerfest i nord til Lillesand i sør.

/conluo/

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

insider.no

132

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

Kirkestuen AS

Toma Gruppen AS

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo

A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo

T: 481 22 100

T: 09090

E: post@kirkestuenas.no Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

FORVALTNINGSSYSTEM

toma.no

/tomagruppen/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

ON Property AS

Monn Interiørarkitekter

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

T: 459 11 251

T: 401 68 619

E: kontakt@monn.no

E: post@on.no Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

on.no

monn.no

/monninteriorarchitects/

INTERIØRTJENESTER

ØKONOMISYSTEMER

Visma.net ERP

Cosentino Norge AS

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

A: Delitoppen 3, 1540 Vestby

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo

T: +47 66 97 03 20

T: 995 36 298

E: customerservice.no@cosentino.com

E: filip.caspersen@visma.com Cosentino Group er et globalt, spansk, familieeid selskap som produserer og distribuerer høyverdige innovative overflater for design og arkitektur. Det samarbeider med sine kunder og partnere for å levere løsninger som gir design og verdi, og inspirerer livet til mange mennesker.

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.

visma.no/erp/bransjer/eiendom

/Visma.net.Norge/

133

cosentino.com

/CosentinoNorway/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RENHOLD

NÆRINGSMEGLING

Ren Pluss

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo

P: PB 1921 Vika

T: 02517

T: (+47) 23 11 68 68

E: post@renpluss.no

E: post@cwrealkapital.com

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Siden 1988 har vi bistått markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. renpluss.no

realkapital.no

NÆRINGSMEGLER

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

Søtt+Salt

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

T: 02517

T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Vi skaper verdier for gårdeiere og leietakere ved salg, utleie og søk etter næringseiendom. Vår lokale kjennskap til markedet i Oslo, Drammen, Tønsberg, Stavanger, Bergen og Trondheim, kombinert med inngående kunnskap om markedsvilkår og god oversikt over tilbud og etterspørsel etter næringslokaler, sikrer profesjonell rådgivning og de beste resultatene for våre kunder. malling.no

/mallingco/

sottogsalt.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517 Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

eir.no / 4service.no

01 /2 02 6 | N æring sE ie n dom | BRANSJ EGUI DEN

134

BRANSJEGUIDEN

NØKKELEN TIL FULL OVERSIKT.

Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INGEN DEKKER EIENDOMSMARKEDET BREDERE. Journalister med solid nettverk og lang erfaring formidler og oppdaterer nyheter og kunnskap om eiendom i mange ulike kanaler, flere ganger daglig. Er det verdt å vite, finner du det i Estate.

estatenyheter.no 135

Fra kaos til kontroll Gjennomfør eiendomsforvaltning med full kontroll, mindre manuelt arbeid og effektiv økonomistyring.

Eiendomspakken fra Xledger og Fazile gir deg ett komplett system for alt eiendomsselskapet trenger – fra forvaltning og prosjektstyring til regnskap og sanntidsoversikt.

Automatiserte prosesser sparer tid, gir færre feil og gir deg bedre beslutningsgrunnlag. Se hele porteføljen i ett system og ta styringen på tallene.

Fremtidens ERP-system levert i dag

Les mer om Eiendomspakken: