Estate Magasin 01/2026

2 5 ÅR MED EIEN D OMSNYHETER

«Petter sa det var lurt å investere i Scandic.

Det tjente vi en milliard på.»

CHRISTIAN RINGNES

2026

01

I Setra vei kan du nyte en imponerende panoramautsikt fra Oslofjorden til Bærumsmarka og Krokskogen.

Materialpaletten tar opp naturen i området: Jordtoner, røkt eik,

marginer er realisme og faglighet avgjørende. Alt dette er forankret

struktur og tekstur. Mange av kjøperne kommer fra eneboliger som

i selskapets grunnverdier: Solid, pålitelig og tett på.

har vært rammen rundt et helt liv; til Setra vei skal de kunne ta med seg møbler, kunst og gode minner.

Setra Vei viser kontinuiteten i selskapets arbeid – fra større stedsutviklingsprosjekter på Bekkestua, til mindre, stedstilpassede boliger

Landskapsarkitekt Mona Kramer Wendelborg i Bar Bakke har arbeidet

i etablerte nabolag. Fellesnevneren er ønsket om å bygge hjem som

med et tydelig mål; å forsterke naturopplevelsen. Terrenget er

står seg, og som tilfører kvalitet og identitet til områdene rundt.

dramatisk, men det er nettopp dette som gir stedet karakter.

Utendørsbelysning er utformet for å være både dempet og

“Man bygger ikke bare hus, man bygger nabolag og

stemningsskapende, nesten trolsk.

bomiljø. Det handler om valg av tomter, respekt for

KVALITET SOM ARBEIDSFORM

landskap, kloke materialvalg og presisjon i utførelsen”,

Prosessen bak Setra vei sier mye om Gjelsten Boligs måte å jobbe på; tett, nysgjerrig, lyttende og med stor respekt for ulike fagområder. Selskapet har utviklet flere tusen boliger.

sier Lasse Lundhaug.

Setra vei er et tydelig uttrykk for hva Gjelsten Bolig står for: Gjennomarbeidede løsninger, faglig forankring og en dyp respekt for stedets

“Ingen prosjekter er frikoblet omgivelsene. Hver beslutning

identitet.

vi tar som selskap vil påvirke menneskene som skal bo

Når kvalitet får styre og erfarne fagfolk får tid og rom til å tenke

der i lang tid fremover”, understreker Even Jermstad.

helhet skapes det boliger som varer – både for menneskene som

Selskapet var tidlig ute med å innlemme bærekraft i sine prosesser.

måten, gjennom skiftende markeder og over flere tiår, er krevende

I et marked med høye krav, kompleks regulering og pressede

– men det er også det som skaper varige verdier.

Her kan du slå et par slag i golfsimulator fra Trackman før middag.

Få opp blodpumpa i et fullverdig treningsrom med apparater fra TechnoGym.

bor der, og for nabolagene de blir en del av. Å bygge på denne

Et større perspektiv

gjelstenbolig.no

EN STOR TAKK TIL VÅRE KUNDER FOR ET GODT SAMARBEID I 2025

Fiskebrygga – Hav Eiendom

Over Spektrum – Aspelin Reitan Eiendom & NOVA Spektrum

Qvarteret – Linstow & Oslo Sentrum Holding

Wernergården – Höegh Eiendom

Høiden, Sørkedalsveien 6 – CapMan

245 000 m2 UTLEID 2025

VI HAR STYRKET VÅRE TEAM OG SER FREM TIL FLERE SPENNENDE PROSJEKTER I 2026 Kontor

Jonas Myhre Partner 998 69 900

Rune Arvesen Associate Partner 915 35 567

Anders Heffermehl Partner 950 63 693

Serine Waldeland Aas Advisor 954 48 221

Ole Christian Iversen Partner - Head of Leasing 920 46 033

Stig Basing Senior Advisor 950 84 221

Logistikk

Hans Jacob Haraldson Head of Logistics 934 41 541

Haakon Himle Skandsen Associate Partner 950 02 474

Ulrik H. Johannessen Associate Partner 464 78 958

Trond Aslaksen Partner 928 86 966

Magnus Tveit Geheb Junior Researcher 947 85 431

Handel

Vetle Ahlefeldt-Næss Junior Researcher 482 26 026

Remi N. Olsen Head of Retail 414 23 900

Nikolai Wirén Advisor 452 64 846

Standardveien 1, Oslo

constructioncity.no

Utviklet av OBOS Eiendom

Fremtidens bygg, anlegg og eiendomsbransje formes her Hva skjer når hele verdikjeden samles under ett tak? Når entreprenører møter teknologer, utviklere møter akademia og etablerte aktører deler arealer med utfordrere? Jo, samlokalisering fører til samhandling, og et helt økosystem av gode synergier vokser frem og styrker bransjens innovasjonskraft.

Høy aktivitet trekker arbeidstakere mot kontoret, og sammen skaper ulike aktører et kraftsenter av konkurransefordeler. Et hus der bransjen møtes, og flyttes fremover.

Utforsk mulighetene og nye arbeidsformer på constructioncity.no

25ÅR

VI GRATULERER ESTATE MEDIA MED

R

Linstow skaper steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes.

Kunde: Opphus AS Illustrasjon: Part Visuals AS

Tjernvegen, der moderne byliv møter nabolaget - din nye 10-minuttersby på Paradis linkarkitektur.com

12

01 2026 REDAKTØR: Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 01/26

LEDER Av: Silje Rønne

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Jan Revfem, Tlf: 970 55 033, jan@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Therese Kjeldstad, Tlf: 982 22 003, therese@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Fredrik Loennecken, Tlf: 936 26 067 FORSIDEFOTO: Martin Rustad Johansen LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Morten Brinchmann TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 4 500 UTGIVER: Estate Media AS Rådhusgata 5 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no ANSVARLIG REDAKTØR ESTATE MEDIA: Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Nytt år.

Ny redaktør.

25 år i bransjen.

F

or Estate Magasin markerer 2026 både et generasjonsskifte og et jubileum. Jeg har gleden av å ta over stafettpinnen etter Dag-Jørgen Saltnes, som skal bruke mer tid på Estate Nyheter og ledelse av redaksjonen, samtidig som vi feirer et kvart århundre i eiendomsbransjens tjeneste.

Siden 2000 har Estate Media vært bransjens møteplass, nyhetsformidler og debattarena. Vi har fulgt eiendomsmarkedet gjennom finanskriser, oljeprisfall, pandemi og rentehopp. Det har vært 25 år med transformasjoner, transaksjoner og sterke personligheter. I denne utgaven ser vi tilbake på reisen – ikke kun av nostalgiske grunner, men som en påminnelse: Denne bransjen har stått i motvind før.

OG MOTVIND BLIR DET OGSÅ I 2026.

Boligutviklere går inn i sitt andre krevende år.

Salgstallene er lave, kapitalen mer selektiv og marginene tynnere. Byggekostnader og finansiering har ikke justert seg i takt med markedets betalingsvilje. Igangsettingen er kraftig redusert – og det vil merkes fremover.

Kontormarkedet holder stand, særlig i de mest attraktive områdene. Men også her er det blitt mindre rom for feilskjær. Hotell derimot? Der er det kø. Petter Stordalen forteller om fulle hus og kø til Ekspedisjonshallen på Sommerro en søndag i januar. Reiselivet har reist seg. Nesten utrolig, gitt at den samme bransjen sto i knestående under pandemien, da flere tusen ansatte ble permittert.

EIENDOM ER OG FORBLIR SYKLISK. I portrettet i denne utgaven møter vi en som kjenner syklusene bedre enn de fleste: Christian Ringnes. «Kongen av eiendom» er tilbake på forsiden. Allerede i 2024 sa han at det trolig vil lysne i 2027. Historien tilsier at han ofte treffer. Frem til da? Det handler om å holde ut. Klamre seg fast, om du vil.

Samtidig ser vi konturene av en strukturell endring. Når marginene presses og kapitalen blir dyrere, øker tempoet i konsolideringene. Flere mindre selskaper vil få det tøft, og vi vil trolig se flere oppkjøp, fusjoner og strategiske allianser.

Eiendomsmarkedet får i økende grad et nordisk perspektiv, med større aktører som tenker regionalt – ikke bare lokalt.

Parallelt skjer det noe nytt i randsonen av tradisjonell eiendom. Datasentre har rykket inn som en del av infrastrukturagendaen. AI, skytjenester og digitalisering driver frem kraftkrevende investeringer som utfordrer både regulering, energitilgang og kapitalstrukturer. Dette er ikke lenger nisje.

Det er samfunnsinfrastruktur. Derfor vier vi dem en egen spesial i denne utgaven.

25 år inn i historien vår er én ting tydelig: Eiendom handler om mer enn kvadratmeter og yield. Det handler om timing, tålmodighet og evnen til å stå i motvind. Noen ganger med champagne. Andre ganger med permitteringsvarsel.

2026 blir neppe enkelt. Men det kan bli avgjørende.

For de som bygger riktig. Tenker langsiktig. Og holder hodet kaldt når andre mister det.

Og for oss i Estate Media: Et nytt kapittel begynner nå.

Oxer Eiendom er mer enn en eiendomsutvikler

BÆREKRAFT | TEKNOLOGI | FORNYBAR ENERGI

OXER.NO Vi utvikler for fremtiden.

øsning ge l er i t f

de ,bærekra en

Vi bygger morgendagens samfunn. Fra vårt hovedkontor i Asker og avdelingskontor på Økern skaper vi bærekraftige nærings- og boligprosjekter som kombinerer kvalitet, innovasjon og langsiktig verdi.

Siden 1945

g nysk ap er o tt

so unn lide rø B -

14

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 01/26

MARKEDSKOMMENTAR

Inflasjonssjokket Av: Dag-Jørgen Saltnes

I

nflasjonstallene for januar var en real kalddusj for både konsumenter, norsk næringsliv og en eiendomsbransje som er svært rentesensitiv. Den underliggende prisveksten var på 3,4 prosent, mens den totale årsveksten var på 3,6 prosent.

Det var langt over det Norges Bank så for seg, og rentemarkedet svarte umiddelbart med å sende rentene oppover. I skrivende stund er femårige norske swap-renter 4,32 prosent, noe som er nesten 2 prosentpoeng høyere enn tilsvarende swap-renter i Sverige.

Etter at Norges Bank gjennomførte to rentekutt i fjor, har alt tydet på at rentetoppen har vært nådd, og det har vært forventninger til et nytt rentekutt i 2026, kanskje til og med to. Men med de siste inflasjonstallene har disse forventningene smuldret bort. Både DNB Carnegie og Nordea Markets har endret oppfatning om rentene i 2026 og avblåser nå det forventede rentekuttet i 2026. Nordea Markets går så langt at de nå mener det er like sannsynlig med renteøkning som rentekutt.

Det tekniske beregningsutvalget (TBU) la nylig frem sin foreløpige rapport for 2026. Ekspertutvalget venter i den foreløpige rapporten en prisvekst i år på 3 prosent (gjennomsnittlig vekst fra 2025 til 2026).

Men det er også positive tegn der ute. USA meldte nylig om inflasjon på 2,4 prosent, og inflasjonen i eurosonen fortsetter nedover og var nede på 1,7 prosent ved siste tall.

Kronekursen har også styrket seg den seneste tiden, noe som vil gi lavere inflasjonsimpuls fra utlandet.

Vi kan med andre ord få lavere direkteimportert inflasjon i tiden fremover. I tillegg er gjerne inflasjonen internasjonalt et uttrykk for globale prissjokk (materialer, mat, råvarer osv), og man kan også vente at når inflasjonen ute faller, betyr det at pris på internasjonale innsatsfaktorer som brukes i Norge også påvirker prisnivået i Norge.

Eiendomsbransjen kan fortvile over at det sannsynligvis ikke blir noe rentekutt til sommeren, men samtidig er det gode muligheter for at vi kan få inflasjonstall som overrasker oss positivt gjennom våren, sommeren og/eller høsten.

Følg med på kronekursen, den blir trolig avgjørende for inflasjonen og de norske rentene utover i 2026.

Jo flere perspektiver vi har desto flere løsninger ser vi.

Les mer på cbre.no

Som verdens største rådgiver, megler, forvalter og investor jobber vi innenfor alle aspekter av eiendom. Våre tverrfaglige team i Norge har erfaringen og nettverket til å skape de beste og mest komplette løsningene for din eiendom.

Med over 300 ansatte i Norge og 140 000 ansatte globalt betjener vi kunder innenfor et bredt spekter av integrerte tjenester, herunder strategirådgivning, leietakerrådgivning, utleie av næringseiendom, arbeidsplasstrategi og design, prosjektledelse, verdivurdering, kjøp og salg av eiendom, eiendomsutvikling, eiendomsforvaltning, drift og vedlikehold.

En del av

Er bedriften din S eller XXL? Vi har lokaler tilpasset deres størrelse og behov.

Lei bedre, jobb bedre – midt i Oslo sentrum.

Utleiemegler Thomas Andersson t. +47 92 29 00 00

e. tsa@klp.no

Ingrid Julie Koppang t. +47 97 08 07 02

e. ijk@klp.no

Flotte kontorer fra 1 250-12 250 kvm Her får du mer enn bare kontorlokaler – du får tilgang til et av byens flotteste konferansesentre, en topp moderne personalrestaurant, treningsfasiliteter og sykkelparkering.

Jobbe skjermet, men likevel midt i sentrum? Les mer på ibsenkvartaletoslo.no

C. J. Hambros plass 2 | ibsenkvartaletoslo.no

ESTATE 01/26

17

INNHOLD

INNHOLD 01 2026

LEDER 12

Nytt år. Ny redaktør. 25 år i bransjen.

20

MARKEDSKOMMENTAR 14

Inflasjonssjokket

UNG PROFIL 36

Susanne Sekkesæter: Små boliger, store ambisjoner

OSU ER 25 ÅR: 50

PORTRETTET Christian Ringnes har hatt en eventyrlig reise i hotellbransjen. Sist høst cashet Eiendomsspar inn på både Scandic og det irske hotellselskapet Dalata Hotel Group.

– Vi har fått bidra til en historisk endring av Oslo

CANNES-KODEN: 56

lik endret MIPIM seg – og norsk S deltakelse med den

BRYGGELOFTET 60

ergens eldste restaurant: B Drevet av samme familie siden 1910

VOSSEVANGEN 64

dolfsen-brødrene er avholds – men A eier verdens ­beste vinkart

42 FRA NISJEBLAD TIL BRANSJEPLATTFORM: ESTATE FYLLER 25 ÅR Siden år 2000 har Estate utviklet seg fra et lite fagblad til en sentral møteplass for eiendomsbransjen, med redaksjonelt innhold og arrangementer som speiler markedet.

Følg reisen år for år.

18

INNHOLD

ESTATE 01/26

INNHOLD 01 2026

I RINGEN MED FOSSEN 70

Vil Fornebubanen bare flytte luft?

74

UiN HAR ORDET 80

nge trenger mer enn skjermtid, U viktigheten av fysisk tilstedeværelse

DETTE TROR AKTØRENE OM HOTELLMARKEDET I NORGE 84

state Magasin har kartlagt de E største hotellene i Norge, og spurt flere sentrale aktører hva de tror om markedet videre.

SLIK SER RETAIL- OG SERVERINGSMARKEDET I OSLO UT MOT 2026 126

etail- og serveringsmarkedet i Oslo R går inn i 2026 med høy aktivitet – men også økende usikkerhet.

PROSJEKTENE HUN ALDRI SLAPP TAKET I Noen prosjekter setter seg i kroppen. De blir referanser, drømmer – eller stille målestokker for hva byutvikling og arkitektur kan være på sitt beste. For Ellen de Vibe handler det om én låve, ett nabolag og én bekk.

94

TAR OVER EIENDOMMENE NÅR OBLIGASJONEN SVIKTER 134

lere finansgiganter har tatt F over store eiendommer etter at tidligere eiere ikke klarte å gjøre opp obligasjonsgjelden.

TRANSAKSJONSMARKEDET I NORGE OG SVERIGE 138

ens det svenske eiendomsmarM ked er på vei tilbake, vil de norske ­investorene ha mindre kontor.

DATASENTRE ER IKKE LENGER ET NISJEPROSJEKT – DE ER NY SAMFUNNSINFRASTRUKTUR Datasentre er i ferd med å bli en av Norges viktigste infrastrukturer.

FOTO: TEODOR TOMTER

Gratulerer med jubileet, Estate!

Vi heier på alle som tør å tenke nytt og lede an i bransjen, og gleder oss til veien videre sammen.

Hilsen alle oss i Malling

Etter å ha tråkket opp løyper i over 60 år, setter vi fremdeles nye spor etter oss.

20

PORTRETTET

ESTATE 01/26

PORTRETTET: CHRISTIAN RINGNES

– Petter sa det var lurt å investere i Scandic.

Det tjente vi en milliard på Christian Ringnes har hatt en eventyrlig reise i hotellbransjen.

Sist høst cashet Eiendomsspar inn på både Scandic og det irske hotellselskapet Dalata Hotel Group.

Av: Tore Årdal Foto: Martin Rustad Johansen

22

PORTRETTET

ESTATE 01/26

K

lokken er rett over ti denne mandag formiddagen i desember, når Christian Ringnes ankommer Hobo Hotel Oslo i Dronningens gate – bare et par hundre halstørklelengder fra Karl Johan. Det går rett til fotoshoot.

Halstørkleet ryker først, før Ringnes gyver løs på antrekkene stylisten sirlig har hengt opp på et stativ. Ringnes er på ingen måte sjenert for å skifte med andre til stede, og proklamerer – idet han ifører seg en smoking – at han har rene underbukser i dag. Han har dessuten tatt sitt sedvanlige morgenbad i Oslofjorden.

TUPPEN OG LILLEMOR Hobo Hotel Oslo åpnet offisielt dørene 15. oktober, og øverst på fasaden levnes det ingen tvil om hvem som står bak prosjektet. Blant gipsbyster av greske guder finner vi også eiendomsbransjens Tuppen og Lillemor: Christian Ringnes og Petter Stordalen – bestevenner selv etter en rettslig konflikt dem imellom.

Det begynte i det hele tatt hyggelig: I 2003 oppmuntret Stordalen Ringnes til å kjøpe den svenske hotellkjeden Pandox – en investering som siden har vist seg å bli svært lønnsom for Eiendomsspar.

I 2011 tapte imidlertid Stordalen enorme beløp i Danmark gjennom Choice. Hotellmarkedet var krevende, og han satt samtidig med altfor dyre leiekontrakter. Dermed ba han Pandox og andre gårdeiere om å senke leien.

I boken «Hemmeligheten bak et rikt liv» skriver Ringnes at det var uaktuelt for både Pandox og bankene å tøye på de allerede inngåtte leieavtalene. De fire hotellene han leide i København var nemlig tungt belånt.

BURGUNDEREN STRØMMET Stordalen omorganiserte imidlertid konsernet, blant annet ved å tømme morselskapet.

– Det var jo en tvilsom manøver, så vi saksøkte

ham, sier Ringnes etter den første fotosesjonen.

Det endte med et forlik, der Stordalen måtte betale 80 millioner kroner. I boken omtaler Ringnes også hvordan den rettslige enigheten sågar ble feiret med middag på restaurant Solsiden på Akershusstranda, der den hvite burgunderen strømmet i rikelig monn.

– Hvordan greide dere å bli venner igjen?

– Petter er en veldig likandes fyr. Han gjør opp for seg, og så ser vi begge fremover heller enn bakover, svarer Ringnes.

– Nå har vi et aldeles glimrende forhold. Vi har nettopp åpnet dette hotellet sammen. Det var også han som sa det var lurt å investere i Scandic. Det tjente vi en milliard på, så det er det bare å takke for.

Høye byggekostnader – Nå er det ikke så lett å regne hjem nye hoteller på grunn av de høye byggekostnadene, og det er bra for de eksisterende hotellene, sier Christian Ringnes.

BLAKE 3D visualisering: EVE

Med Fulltegningsforsikring kommer du i gang med kun 30% forhåndssalg Vi tar markedsrisikoen i nye boligprosjekter, sameier og borettslag, og tilbyr skreddersydd risikoavlastning til ditt prosjekt. Med over 30 års erfaring har vi forsikret boliger for 70 milliarder kroner og bidratt til å realisere 650 boligprosjekter.

Les mer på fulltegningsforsikring.no

24

PORTRETTET

ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

25

PORTRETTET

CHRISTIAN RIGNES • Født i 1954, bosatt på Bygdøy •A rbeidende styreleder og hovedeier i Eiendomsspar •E n nestor i norsk eiendom, særlig kjent for å treffe godt på kjøp og salg

«Thon sa til meg at hotell ikke var noe for oss, for man måtte kjenne driverne.

Da skjønte jeg at det var penger i hotell.»

CHRISTIAN RINGNES

TRODDE IKKE PÅ THON Ny fotoseanse, denne gang med konfetti. Ringnes foreslår én champagneflaske i hver hånd – «det er gøy». Han studerer etikettene et øyeblikk og konstaterer at «denne er bra».

På 1990-tallet ble Hotel Gyldenløve i Bogstadveien lagt ut for salg. Eiendomsspar hadde allerede kjøpt noen eiendommer fra selgeren, og Ringnes tenkte at det ikke var så dumt å satse på hotell. Det var Olav Thon som ble den nye eieren.

– Thon sa til meg at hotell ikke var noe for oss, for man måtte kjenne driverne. Da skjønte jeg at det var penger i hotell, forteller Ringnes.

Riktignok kjøpte Eiendomsspar KNA-hotellet i Vika allerede i 1985, men dette ble en kortvarig affære som de bare tjente halvannen million på. De solgte til Scandic.

– Vi fikk veldig respekt for det å drive hotell. Det er tusen beslutninger hver dag, og et høyt tempo.

HOTELL MED PÅ KJØPET Tidlig på 1990-tallet kjøpte Eiendomsspar Orkla Eiendom. Juvelen i kronen var det buede bygget bak Oslo rådhus, men også konsernets hovedkontor på Lysaker fulgte med. Det samme gjorde Saga­

huset i Sarpsborg – et kombinert hotell og kjøpesenter. De måtte finne en måte å drive hotellet på.

Ringnes ringte derfor Jan E. Rivelsrud og ba om et møte.

– Etter mye overtalelse ble vi enige om en leie­ avtale med en lav pris. Etter hvert kom investeringer sammen med Rica som perler på snor, først Scandic Victoria Hotell på Karl Johan, sier Ringnes, som utviklet et nært vennskap med Rivelsrud.

MENTE DET VAR RØVERKJØP Det er sceneskifte på Hobo Hotel Oslo igjen, og Ringnes har trukket på seg en slåbrok fra 1920-­tallet, beregnet for salong. Mens vi går gjennom hotellet til en ny fotolokasjon – et imponerende trapperom malt i burgunderrødt – forteller han mer om da Eiendomsspar kjøpte Pandox.

De ville egentlig kjøpe svenske hotellselskapet Capona, men denne dealen var det Stordalen som overtok. I «Hemmeligheten bak et rikt liv» skriver Ringnes at han pussig nok ble oppringt av Stordalen, som oppfordret ham varmt til å gå for Pandox, nå som han hadde fått kloa i Capona.

– Et røverkjøp, her må du bare klinke til, oppsummerte Stordalen.

26

PORTRETTET

«Jeg er veldig glad i å lage mat, så lenge det er enkle retter. Favoritten er tartar, og jeg spiser selv 12 eggeplommer til.»

CHRISTIAN RINGNES

CO-INVESTERTE MED SUNDT Ringnes tok deretter kontakt med en annen Petter.

Allerede i 1989 hadde han fått en forespørsel om et møte med Petter C.G. Sundt og Morten Bergesen, som styrte rederiet Bergesen. Selskapet var da største aksjonær i Eiendomsspar, og de to lurte på om tiden var inne for å selge aksjene. Det mente Ringnes at den var – et råd som gjorde at Bergesen unngikk å være med de neste to årene, da kursen ble halvert.

Denne gangen var rollene byttet. Det var Ringnes som ba om et møte med Petter C.G. Sundt, og fikk raskt svar fra ham på forespørselen om å gå inn med 50 prosent i Pandox: «Jeg er med! Full speed ahead!»

– Dette var rett etter dotcom-krisen, og vi lette etter eiendom å kjøpe. Vi var interessert i Indeksbygget, men der ble vi utkonkurrert. Da begynte vi å se på svenske selskaper. Man ser gjerne nederst i villaveien først, der Capona lå – før vi oppdaget at

Pandox var den fineste villaen, sier Ringnes.

De kjøpte selskapet nærmest til halv pris, solgte noen hoteller og fikk tilbake nesten hele kjøpesummen. Så kjøpte de Norgani, som ble den største hotelltransaksjonen i Europa det året. I tillegg innledet de et stort samarbeid med Scandic.

– Vi børsnoterte Pandox, og tjente mange penger på det. Vi er fremdeles store eiere sammen med Sundt-familien.

FIKK SALT TIL JORDBÆRENE Ringnes var åtte år da han hadde sin første store hotellopplevelse.

– Far inviterte oss med danskebåten til København. Vi bodde på Palads, som var et svært fint hotell den gangen. Vi bodde der to netter i tillegg til at vi var på Tivoli. Det var en fantastisk opplevelse, mimrer han.

– Hva er din beste hotellopplevelse?

– Grand Hotel. Det er helt sant. Men så har jeg

ESTATE 01/26

Her kommer det en tekst her tekst kommer deten

En Bærekraftsvurdering er nøkkelen til verdiskapende ESG-arbeid.

ESG-rapportering krever innhenting av informasjon fra mange kilder. Dette er tidkrevende, og for at dataene skal komme til nytte, må de struktureres og analyseres. Som en datadrevet virksomhet har Newsec høy ekspertise på å oversette tall til effektive tiltak, og nå kan vi også bistå med sammenstillingen. Vi utarbeider kvalitetssikrede bærekraftsvurderinger som tar for seg energi- og oppvarmingskarakter, sertifiseringer, vern og forurensning samt klimarisiko. Dette gir deg kontroll over «grønn status»

i porteføljen, og kan være avgjørende i forbindelse med finansiering. Men det er ikke alt. Vi ser ofte at ESG-analyse avdekker nye muligheter, og at bærekraft kan handle like mye om verdiskaping som formelle krav. Vi kaller det «De grønne talls tale.»

28

bodd på de beste suitene der i forbindelse med diverse selskapeligheter, svarer Ringnes.

Kjøpet av Grand Hotel på Karl Johan startet med en eierpost på drøyt 10 prosent i mai 1994, og i løpet av året økte Eiendomsspar til 34,1 prosent, slik at selskapet var største aksjonær. De fortsatte å kjøpe seg opp, og i 1996 ble de siste aksjonærene tvangsinnløst. Blant de tvangsinnløste var noen av hotellets ansatte, og de ville åpenbart gi et stikk til den nye eneeieren.

– I den første generalforsamlingen til Grand Hotel AS – som var på hotellet – fikk vi servert salt istedenfor sukker til jordbærene. Det er bedre stemning der i dag, smiler Ringnes.

BOHEMENES MØTEPLASS – Synes du fremdeles at Grand Hotel er Norges fineste eiendom?

PORTRETTET

ESTATE 01/26

– Det ligger en eiendom i Drammensveien 1 som ikke er så verst, men den er jo besatt. Og så må jeg si at Reitan har gjort en veldig god jobb med Britannia. Men tatt i betraktning beliggenheten på Karl Johan, er nok Grand den aller fineste eiendommen.

– Hvordan synes du Grand Café har utviklet seg?

– Fra å være bohemenes møteplass forfalt det jo litt. Stedet har vært litt halvpopulært en stund, men nå har Fursetgruppen overtatt driften, og maten er blitt veldig god. Det er fransk, som det burde være. Så tar det nok litt tid å komme tilbake.

– Cafeen betyr kanskje litt ekstra for deg, med tanke på Ibsen?

– Ja, Ibsen har vært min ledestjerne gjennom mange år. Grand er mer kjent enn både Eiendomsspar og meg, så vi skal overlevere det til neste generasjon i enda bedre stand enn vi overtok det.

Utdaterte kontorer Ringnes visste at det skulle bli hotell her, for kontorene var utdaterte.

«Ibsen har vært min ledestjerne gjennom mange år.»

CHRISTIAN RINGNES

30

PORTRETTET

ESTATE 01/26

Varemerke Halstørkler er blitt et varemerke for Christian Ringnes.

KJØPTE DYRT FØR KORONA Ringnes – fremdeles iført slåbroken – setter seg i sofakroken i hotellets bibliotek. Rett utenfor står skulpturen «Not all stories can be told», som viser en ung, lesende kvinne i ferd med å rive ut sider av dagboken sin. Verket er skapt av Kari Lena Flåten, kjæresten til Ringnes og anerkjent kunstner.

– Det er mye fin kunst her – både fra min og Petters samling. Det bringer stedet et hakk opp. Jenta med dagboken er favoritten min, så det er ekstra stas at den er laget av dama mi, sier Ringnes.

Høsten 2019 kjøpte Eiendomsspar 50 prosent av Karl Johans gate 8, Dronningens gate 23 og Dronningens gate 25 av Mette Borge Gottschalk AS. De tidligere kontoreiendommene ble bygget om til Hobo Hotel Oslo, med blant andre Kondomeriet, puben Wild Rover og konditoriet Mendel’s som leietakere på gateplan.

– Vi kjøpte rett før korona og betalte ganske dyrt, men fordelen er at Mette Borge var med å dekke halvparten av kostnadene for å oppgradere eiendommene. Hun er også morsom å jobbe med.

PUSSET OPP FOR 600 MILL. Ringnes visste at det skulle bli hotell her, for kontorene var utdaterte. Så var spørsmålet hvem som skulle drive det.

– Denne beliggenheten er noe alle hotellkjedene ville ha. Med en kombinasjon av konsept og betalingsevne var det Petter som trakk det lengste strået. Det kostet 600 millioner å pusse opp, forteller han.

Hobo er et boutique-hotell som nok appellerer mest til den yngre generasjon. Ringnes erkjenner i alle fall at han nok ikke er i målgruppa her. Men han har vært med å sette sitt preg på det, blant annet ved å bestemme at det skulle være glasstak over hele restauranten.

– Det skaper sjel, som det heter, sier han.

«Denne beliggenheten er noe alle hotellkjedene ville ha.»

CHRISTIAN RINGNES

Rytmisk logistikk Rask tilgang og effektiv transport og lagring er avgjørende for å lykkes i et marked der tid er penger.

Alt må gå på skinner, timing er alt og du må unngå flaskehalser. Med strategiske lokasjoner, fleksible modulbaserte løsninger og miljøvennlige innovasjoner, er vi det opplagte valget for ditt lagerog logistikkprosjekt.

Bulk Industrial Real Estate er Skandinavias ledende eiendomsutvikler av lager-, logistikk og industribygg med et sterkt miljøperspektiv og fokus på bærekraftige løsninger.

bulkinfrastructure.com

32

PORTRETTET

ESTATE 01/26

«Vi er nok best egnet til å eie hoteller.»

CHRISTIAN RINGNES

VANSKELIG Å REGNE HJEM Ringnes trives godt på hotell. Han synes det er hyggelig med alle menneskene, både gjestene og de som jobber der.

– Eiendom er fysisk, men i et hotell kommer en ekstra dimensjon: Det er levende. Folk kommer og går hele tiden. Du får også veldig rask tilbakemelding på om det fungerer og om folk trives der.

Flinke folk er gull verdt på hotell.

– Hva tenker du om hotellmarkedet fremover?

– Det er en dynamisk business med underliggende vekst og lange leiekontrakter. Kontoreiendom er en mye mer slitsom business, for leiekontraktene er ofte på 10 år, og så må lokalene pusses opp igjen. Kostnadene for å oppgradere et hotell deles 50/50 med operatøren.

– Nå er det ikke så lett å regne hjem nye hoteller på grunn av de høye byggekostnadene, og det er bra for de eksisterende hotellene, så det er mye å glede seg over i denne bransjen, svarer han.

Ringnes kan også glede seg over salgene som Eiendomsspar gjennomførte i høst. Først cashet selskapet inn en gevinst på 440 millioner kroner på det irske hotellselskapet Dalata Hotel Group sammen med Pandox. Deretter solgte de 14,7 millioner aksjer i Scandic Hotels Group for 1,25 milliarder svenske kroner.

– Vi er nok best egnet til å eie hoteller, fastslår han.

ET RÅSKINN PÅ TARTAR Nytt antrekk fra stylistens stativ: blant annet en denimskjorte – et plagg han aldri har brukt. Utenpå en lys blazer, som han liker så godt at han ender opp med å kjøpe den.

Ringnes drikker en kopp kaffe på hotellets hovedkjøkken, før vi går videre til Yeast, pizza- og vinbaren i samme hus. Han ser ut til å ha et ganske godt håndlag med pizzaspaden.

– Hva er ditt forhold til matlaging?

– Jeg er veldig glad i å lage mat, så lenge det er

enkle retter. Favoritten er tartar, og jeg spiser selv 12 eggeplommer til. Som alle menn er jeg også et selverklært grillgeni – da blir det både kjøtt og fisk. Sauser er jeg derimot ikke interessert i. Jeg er ganske god på forretter, og lager ofte middag når barna er på besøk, enten det er rack of lamb eller noe annet. Flamberte bananer er signaturretten til dessert, svarer han.

Grillgeni – Som alle menn er jeg et selverklært grillgeni – da blir det både kjøtt og fisk, forteller Ringnes.

ESTATE 01/26

33

PORTRETTET

7 raske Hva er din beste matopplevelse?

– Bistecca Fiorentina i Firenze. Vi hadde kjøpt dobbel T-bone ute på markedet, og tilberedte det hjemme hos min danske venn. Vi konkurrerte om hvem som klarte å spise mest, og jeg spiste både min egen og halvparten av den andre. Det ble totalt 1,2 kilo kjøtt på meg.

Hva irriterer deg?

– Svært lite, men når folk er treige.

Hva blir du i godt humør av?

– Et godt smil. Som smilet til min kjære når jeg våkner om morgenen.

Hva er favorittreisemålet ditt?

– Der må jeg nok si hytta på landet, og hytta på fjellet om vinteren. Jeg er jo fra Norge, så det er rart med det.

Hvilket hotell skulle du gjerne ha eid?

– Hvis prisen ikke spiller noen rolle, ville jeg ha gått for Ritz i Paris eller London, og så finnes det mange andre fantastiske hoteller. Men hvis folk flest skal ha råd til å bo der, er det tre- og firestjerners hoteller med best beliggenhet og best lønnsomhet som gjelder.

Hvilken person i historiebøkene ville du ha møtt?

– Nå er jeg så heldig å ha møtt Elon Musk to ganger; hvis ikke, hadde nok han vært høyt oppe på listen. Men jeg vil nok si Winston Churchill – han hadde jeg hatt noe å lære av.

Christian Ringnes er nyutdannet fra Harvard sommeren 2026. Hva gjør han?

– Jeg tror nok jeg hadde rettet meg inn mot AI, og da hadde kanskje ikke Harvard vært det rette stedet å starte, men heller tatt det på toppen av en annen utdannelse.

Annonse

Fra manuell drift til automatisk suksess: Slik forenklet Valter Jensen Eiendom eiendomsforvaltningen

Med en portefølje på 275 leieobjekter (bolig og næring) i Oslo, trengte Valter Jensen Eiendom en fremtidsrettet forvaltningsløsning. I 2023 byttet de til Hybel Premium og automatiserte umiddelbart en rekke tidkrevende manuelle prosesser. daglig leder i VJE, forteller at de gjorde grundige vurderinger før de besluttet å bytte til Hybel Premium-plattformen.

“Overgangen til Hybel gikk langt enklere enn vi forventet”

Tommy Benum, daglig leder Valter Jensen Eiendom

Valter Jensen Eiendom (VJE) er et anerkjent familieeid selskap med over 70 års erfaring innen eiendomsdrift, som forvalter rundt 240 leiligheter og garasjeplasser, i tillegg til 35 næringslokaler.

På jakt etter et mer brukervennlig og robust verktøy, falt valget på Hybel Premium. Daglig leder, Tommy Benum, deler sine erfaringer om overgangen som endret selskapets hverdag.

Bytte av forvaltningssystem - enklere enn forventet For mange ligger det usikkerhet i selve overgangen til ny løsning. Tommy Benum,

Slik sikres en friksjonsfri overgang “I all hovedsak gjøres større onboardinger av kunder gjennom importer,” forteller leder for Customer Success i Hybel, Kjetil Lorentzen.

“Kunden oppretter sin egen bruker, registrerer de ulike utleierne/utleieselskapene og inviterer inn kolleger på plattformen. Deretter importerer Hybel Support alle selskapers tilhørende leieobjekter og alle eksisterende leieforhold med all relevant kontrakts- og KPI data. Dette tar som regel kun noen få timer, og er noe vi har mye erfaring med. Både utleier og leietaker er på denne måten operative på Hybel umiddelbart,” avslutter Lorentzen.

Nøkkelen til forbedret drift for Valter Jensen Eiendom ligger i de store fordelene som fulgte med innføringen av Hybel Premium.

Plattformen har transformert VJEs drift gjennom automatisering og en langt bedre oversikt over eiendomsporteføljen.

Annonse

Noen av fordelene ved Hybel Premium for Valter Jensen Eiendom:

En forvaltningsplattform for utleie i sterk vekst – og med god lønnsomhet

1 Automatisert Administrasjon

Plattformen automatiserer opprettelse av sikkerhet, strøm, innboforsikring, fakturering, purring, fravikelse og indeksregulering.

2 Forbedret Kommunikasjon

En effektiv kommunikasjonsplattform gir bedre oversikt for både utleier og leietaker. ●

Kristian Larsen, daglig leder i Hybel

3

Vedlikeholdsmodul

Dedikert modul for vedlikeholdshenvendelser som kan integreres med større FDV-plattformer.

4 Regnskapsintegrasjon

Støtte for regnskapsintegrasjoner med alle de største ERP-plattformene, som automatiserer bokføring.

5 Mobilvennlighet

Mobilt grensesnitt for all administrasjon – fra leietakerverifiseringer til kontrakter og vedlikeholdsforespørsler.

Benum fremhever de umiddelbare resultatene: “Bruken av plattformen har gjort at både vi og våre leietakere har fått langt bedre oversikt over leieforholdene” forteller han, og legger til: “Jeg vil spesielt fremheve Hybels løsninger for kommunikasjon, vedlikehold, kontrakter og den automatiserte faktureringen som viktige bidrag til forbedret drift.

Se mulighetene med Hybel Premium

Siden starten i 2018 har Hybel Premium hatt solid vekst og er i dag etablert som Norges største forvaltningsplattform. Plattformen vokser sterkt via markedsplassen hybel.no, og årlig tilkommer over 8.000 leieforhold fra andre systemer.

Selskapet er nå en del av Visma, noe som bidrar til en enda større satsing på innovative løsninger for utleieselskaper for bolig og næring.

Daglig leder i Hybel, Kristian Larsen, understreker viktigheten av stabilitet: “Som leverandør av forretningskritisk infrastruktur er det avgjørende at vi leverer gode produkter, viser vekst og solid økonomi. Dette gir trygghet for våre kunder,” avslutter Larsen.

36

UNG PROFIL

ESTATE 01/26

UNG PROFIL:

Små boliger, store ambisjoner Fra hjemmekontor på 27 kvadrat under Covid til Europas viktigste eiendomsscene. Susanne Sekkesæter (30) bygger MASE Home sammen med kjæresten, og er i ferd med å vise at små boliger kan ha høy bokvalitet.

Av: Silje Rønne Foto: Emma Haugen

D

et som i dag er MASE Home, et norsk-italiensk selskap som utvikler smarte og plasseffektive boligløsninger for tette byer, startet ikke i et styrerom eller et eiendomsmiljø. Det startet under Covid, i en altfor liten leilighet i Milano.

– Vi satt begge på hjemmekontor, på rundt 27 kvadratmeter. Ett eneste rom skulle ha plass til jobb, fritid, hvile og alt imellom. Da blir du veldig bevisst på hvordan rom faktisk påvirker både arbeidshverdag, relasjoner og livskvalitet, sier Susanne Sekkesæter, gründer og daglig leder i MASE Home.

Det som fulgte, var ikke en rask gründerreise med ferdige løsninger og investorer i ryggen. Tvert imot.

– Vi «bootstrappet» en lang periode i starten. Det betyr at vi utelukkende la ned egen innsats og egne penger. For å kunne levere til de første pilotene måtte jeg lære meg helt nye ferdigheter.

Sekkesæter tilbrakte måneder tet t på produksjonen.

– Jeg lærte meg lodding av kabler, programmering av PCB-er og enkel maskinprogrammering. Jeg var to måneder i produksjonssenteret og satte sammen de første prototypene selv.

Hun ler litt.

– Jeg er egentlig ikke handy. Men når du har montert løsningene med egne hender, får du et ekstremt nært og personlig forhold til produktet. Jeg vet nøyaktig hva vi leverer, helt ned på komponentnivå.

I dag er hun valgt ut som én av MIPIM Challengers, og den eneste norske deltakeren blant unge ledertalenter i europeisk eiendomsbransje. I mars står hun på scenen i Cannes, midt i det viktigste internasjonale møtestedet for eiendom og byutvikling.

EN OPPVEKST PREGET AV TOPPIDRETT Sekkesæter vokste opp i Stavanger sentrum, og på videregående valgte hun toppidrett, der hverdagen var strukturert rundt trening, skole og prestasjon.

– Jeg var ekstremt målrettet tidlig. Idretten ga meg disiplin, men også et sterkt konkurranseinstinkt.

Hun konkurrerte i svømming på nasjonalt nivå, med Aleksander Dale Oen som forbilde. Her trente hun også med den norske para-svømmeren Sarah Louise Rung.

– Det var en enorm inspirasjon for meg å se hvordan min treningsvenninne Sarah ikke lot seg knekke av å bli lam fra livet og ned som 19-åring. Styrken bak det å satse videre og bli en av Norges mestvinnende para-utøver noensinne, kan knapt beskrives med ord.

Fra svømming gikk Susanne videre til triatlon og ble en del av det norske triatlonlandslaget i en tidlig fase. Hun trente og konkurrerte sammen med atleter som Kristian Blummenfeldt.

– Idretten har formet meg mer enn noe annet.

Den har lært meg å jobbe langsiktig, tåle motgang og stole på prosessene. Det er mye av det samme som gründerskap.

Oppveksten var også preget av en familie og et nabolag der det å starte noe selv og tenke stort var naturlig.

– Begge onklene mine er gründere, og jeg vokste opp i samme gate som forfatter Tore Renberg og Siri Kalvig. Sånne rollemodeller senker terskelen for å starte selv og tenke stort.

NTNU, ITALIA OG BEHOVET FOR Å SKAPE NOE SELV Etter videregående, der hun gikk ut med stipend som beste elev, bar det til NTNU og Industriell økonomi og teknologiledelse.

– Det var det bredeste og mest krevende studiet å komme inn på, så da ville jeg dit.

Fem år i Trondheim, inkludert ett år i Italia, ble viktige både faglig og personlig. Hun engasjerte seg i studentmiljøet og ledet grupper under UKA, samtidig som hun fant et ambisjonsnivå som passet henne.

Likevel fulgte hun lenge den trygge veien videre,

ESTATE 01/26

37

UNG PROFIL

PROFIL Navn: Susanne Sekkesæter Alder: 30 Aktuell: CEO og gründer av MASE Home Sivilstatus: Samboer med medgründer Martin Mascella

38

først til Capgemini og deretter Gartner. Ett år i Milano og to år i Barcelona.

– Jeg har alltid hatt et sterkt ønske om å bo og jobbe internasjonalt, og i Barcelona ble jeg tett på startup-miljøet.

Det var her hun for alvor begynte å tenke at hun ville gjøre noe selv.

– Rundt meg var det folk som bare startet selskaper. Det var utrolig inspirerende. Ingen av den var “Einstein”, sier Sekkesæter og ler litt.

– Og jeg ville finne min måte å gjøre en forskjell.

MIKROLEILIGHETEN SOM BLE STARTSKUDDET Ideen som skulle bli MASE Home, tok form i Milano, sammen med kjæresten og medgründeren Martin Mascella.

– Under Covid satt vi begge på hjemmekontor, i en leilighet på rundt 27 kvadratmeter. Ett rom skulle fungere som kontor, stue og soverom. Det gjorde utfordringene helt konkrete.

Begge så det samme problemet, en bygg- og eiendomsbransje med enorme volum, men overraskende lite nytenkning, samtidig som behovet for gode, små boliger bare øker.

– Vi ville ikke bare optimalisere kvadratmeter, vi ville forbedre hverdagen.

De tok et felles valg.

– Skal man starte noe, må man gå all in. Jeg ville heller prøve og feile, enn å angre på at jeg aldri forsøkte.

Begge tok permisjon, flyttet til Norge og startet systematisk arbeid med markedsundersøkelser, intervjuer og testing.

– Oslo er et perfekt testmarked. Høye kvadratmeterpriser, tydelige reguleringer og en åpenhet

UNG PROFIL

for nye løsninger.

MASE utvikler bransjeledende robotiserte møbelog interiørsystemer som gjør små boliger mer funksjonelle og som gjør at man kan «live large in small spaces».

– Vi opplever at flere eiendomsaktører i dag aktivt leter etter produkter og tiltak som bedrer arealbruk, verdipotensial og bokvalitet. I MASE jobber vi mot nettopp dette; gjøre mer ut av mindre. Vårt første produkt, MASE Bed, har fått veldig gode tilbakemeldinger ved bruk i både hotellrom og studioleiligheter, sier Sekkesæter.

OBOS OG YDALIR: PILOTENE SOM GJORDE MASE HOME TIL VIRKELIGHET To pilotprosjekter ble helt avgjørende for at MASE Home gikk fra idé til reell aktør.

Først Ydalir hotell i Stavanger, der selskapet fikk teste løsningene sine i et miljø med høy bruk og høye krav.

– Hotell er brutalt ærlig. Hvis noe ikke fungerer, merkes det umiddelbart.

Her ble blant annet senger som heises opp i taket testet, løsninger som frigjør gulvplass og gjør rommet fleksibelt gjennom døgnet.

Deretter fulgte OBOS Living Lab, som Sekkesæter beskriver som et gjennombrudd.

– OBOS var avgjørende for at vi kunne gå fra idé til dokumentert løsning. Living Lab ga oss ikke bare testareal, men tilgang til et av de mest kompetente boligmiljøene i Norge.

I OBOS Living Lab ble MASE Homes løsninger testet i kompaktboliger under 30 kvadratmeter, i tråd med ny bolignorm. Her ble intelligente og fleksible møbler videreutviklet, slik at ett rom kunne fungere

ESTATE 01/26

Smart mobilitet Robotmøbler som MASE Bed styres enkelt og frigjør plass uten strukturelle inngrep – bare et vanlig strømuttak er nødvendig.

Vi står fjellstøtt i ethvert marked.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og har over 40-års erfaring. Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet, finansiell soliditet og en driftsfilosofi fundert på service og profesjonalitet har gitt oss en sterk og solid posisjon i eiendomsmarkedet.

Les mer på eiendomsspar.no

40

som stue, soverom og arbeidsplass gjennom døgnet.

– Det var første gang vi virkelig fikk bekreftelse på at dette fungerer i praksis, ikke bare teknisk, men menneskelig.

Sekkesæter er tydelig på at OBOS’ rolle gikk langt utover det symbolske.

– Når en aktør med OBOS sin tyngde går inn i et så tett samarbeid, skjerper det både oss og hele prosjektet.

– OBOS ga oss legitimitet. Det er vanskelig å bygge tillit i eiendomsbransjen uten sterke referanser, og OBOS var med på å åpne dørene videre.

Gjennom Living Lab kom kontakten med Birk & Co og prosjektet Kvartal B62 i Drammen, MASE Homes første fullt kommersielle leveranse.

– Det var et enormt steg, fra pilot og testing til et reelt boligprosjekt i markedet.

FRA BOOTSTRAP TIL SMART KAPITAL Parallelt med pilotprosjektene bygget MASE Home gradvis et sterkt støtteapparat rundt seg.

– Vi har vært veldig bevisste på at vi ikke bare skulle hente kapital, men riktig kapital.

Selskapet har fått tidlig støtte fra Innovasjon Norge, blant annet i form av oppstartstilskudd og deltakelse i akseleratorprogram for kreativ næring.

– Innovasjon Norge har vært en viktig sparringspartner for oss. De har hatt tro på prosjektet tidlig, og bidratt både med finansiering og kompetanse.

Samtidig fikk MASE Home på plass et advisory board med tung erfaring fra eiendom, internasjonal skalering og teknologi. Blant rådgiverne er Gunnar Bøyum og Rolf Thorsen, begge med lang ledererfaring fra by- og eiendomsutvikling, og Paal R. Larsen, medgründer av Meltwater.

– Rådgiverne våre engasjerer seg mye, deler kompetanse og har også gått inn med noe kapital. I tillegg har tidligfaseinvestoren Spike Venture investert i selskapet.

– For oss har det handlet om smart kapital. Folk som utfordrer oss, åpner dører og hjelper oss å vokse på riktig måte.

ET NORSK-ITALIENSK PROSJEKT MASE Home er bygget på mer enn teknologi og forretningsmodell. Det er bygget på et partnerskap.

– Å starte selskap sammen med kjæresten er krevende, men også en enorm styrke.

Samboer og medgründer Martin Mascella er italiensk, og det har preget selskapet fra dag én.

– Produksjon og ingeniørmiljø er i Italia. Kvaliteten er meget høy, og vi jobber tett med produsenter vi ellers aldri ville fått tilgang til.

– Mange av disse snakker ikke engelsk. Uten Martin hadde vi ikke klart å bygge den verdikjeden vi har i dag.

UNG PROFIL

ESTATE 01/26

MASE Home beskriver seg selv som født europeisk.

– Vi er født europeiske, ikke norske. Det preger alt fra design til verdikjede. Og det er ikke bare en strategi, det er kjernen av hva dette selskapet er og skal bli.

MIPIM CHALLENGER OG VEIEN VIDERE UT I EUROPA I mars deltar Sekkesæter i MIPIM Challenger-­ programmet i Cannes.

– Det er både en anerkjennelse og en plattform.

Programmet samler unge ledertalenter i eiendomsbransjen fra hele Europa, og gir tilgang til beslutningstakere, investorer og utviklere.

– For oss kommer dette på helt riktig tidspunkt.

Vi er klare for å gå internasjonalt.

Ambisjonen er tydelig, først Norden, deretter tette byer som London, Amsterdam og Paris.

– I eiendomsbransjen er referanser og tillit alt. Å være tidlig ute med en løsning som faktisk fungerer, betyr enormt mye. I MIPIM ønsker vi å vise at nordisk innovasjon kan hevde seg helt i toppen blant internasjonale aktører.

ET BLIKK TI ÅR FREM Det siste året har MASE Home gått fra to til fem personer, med rådgivere som har tung erfaring fra internasjonal skalering.

– Å bygge riktig team er helt avgjørende for vår videre suksess. Folk med samme ambisjoner og verdier, som ønsker å være med på reisen.

– Hvor er Susanne Sekkesæter om ti år?

– Da har vi etablert MASE Home i flere byer globalt. Skapt boliger som faktisk fungerer for mennesker. Og bidratt til å flytte eiendomsbransjen i riktig retning.

Gründerpar Susanne Sekkesæter, sammen med samboer og medgründer Martin Mascella.

ENSIGN

BASE GRUPPEN FYLLER 20 ÅR I 2026!

I 20 år har Base Gruppen utviklet eiendomsprosjekter, ofte med solide partnere.

Etter et rekordsterkt 2025, markerer vi i 2026 to tiår med stor gjennomføringsevne og svært godt samarbeid med mange av regionens dyktige eiendomsaktører.

Næringsarealer for mer enn 4 milliarder kroner under utvikling Vi starter jubileumsåret med å utvikle næringsprosjekter for mer enn 4 milliarder kroner.

Porteføljen omfatter rundt 100 000 m² og består av kontor, bevertning, hotell, industri og handel.

I tiden fremover skal vi arbeide med noen av regionens aller mest spennende og betydningsfulle næringsbygg. Blant annet utviklingen av Equinors hovedkontor på Forus Øst, og det viktige sentrumsprosjektet Hertervigkvartalet. Dette er prosjekter som ikke bare representerer betydelige investeringer, men som også vil bidra til å forme arbeidsplasser, byliv og verdiskaping i regionen i mange år fremover.

ÅR

TA KONTAKT I DAG! Siri Ommedal T: 917 48 077, si@baseproperty.no

Klaus Vikesdal Petersen T: 482 83 535 kvp@baseproperty.no

basegruppen.no

42

ESTATE 25 ÅR

ESTATE 01/26

Fra nisjeblad til bransjeplattform:

Estate fyller 25 år Siden år 2000 har Estate utviklet seg fra et lite fagblad til en sentral møteplass for eiendomsbransjen, med redaksjonelt innhold og arrangementer som speiler markedet.

Følg reisen år for år.

2000: Selskapet Eiendomsnytt AS etableres. Bladet Av: Silje Rønne & Thor Arne Brun

Eiendomsnytt og nettstedet eiendomsnytt.no lanseres. Primus motor for satsingen er Trond Valle, som kommer fra Mediehuset NæringsEiendom, der han i flere år har vært sentral i salgsavdelingen. Gard U. Sandvig ansettes som redaktør. Virksomheten drives fra enkle lokaler på Storo.

2004: Selskapet flytter til Holbergs gate 21. Roy Hugo Øren ansettes som daglig leder.

2005: Thor Arne Brun hentes inn fra Mediehuset

2002: Selskapet flytter til Storgata 20.

NæringsEiendom, der han har vært ansvarlig redaktør siden 1995. Brun får ansvar for etablering av nye publikasjoner. Mediehuset NæringsEiendom ble etablert i 1990 av John Bergheim. Redaktør de første årene var Egil Wettre-Johnsen.

2003: Første utgave av Bransjemagasinet Eiendom

2006: Estate Medias nye satsing, dagenseiendom.

avdukes av Christian Ringnes sammen med nøkkelpersoner på Tostrupkjelleren, pressens eget vannhull.

no, er på lufta første arbeidsdag i januar og serverer daglige eiendomsnyheter. Etter lengre tids arbeid og planlegging blir det nye navnet på selskapet Estate

ESTATE 01/26

43

ESTATE 25 ÅR

Foto: Margrethe Myhrer

Nede fra venstre: Anne Nordseth Westbye, Jan Erik Pedersen, Silje Rønn­e, Joakim Nessem, og Fredrik Loennecken.

Midten fra venstre: Tore Årdal, Thor Arne Brun, Jens Petter Eggu, Antwonella Anselmo Stokstad, Heidi Lundrim, Heidi Ringlund, Katja Normann Ljungblom og Trine Svane Hansen.

Oppe fra venstre: Richard Kristoffersen, Dag-Jørgen Saltnes, Carine Bjørvik Andersen, Glen Widing, Therese Kjeldstad, Camilla Skouverøe, Pernille P. Skard og Jan Refem.

Media AS. Profilendringen gjelder også publikasjonene: Bransjemagasinet Eiendom endrer navn til Estate Eiendom, dagenseiendom.no endrer til estatenyheter.no, og Eiendomsnytt endrer navn til Estate Lokaler.

2009–2016: Jan Erik Pedersen blir medeier i

2008: Thor Arne Brun overtar som ansvarlig redak-

2012: Danske SP Business Media blir en del av Estate Media, med etableringen av Estate Media Nordic i Danmark og Sverige. SP Business Media ble grunnlagt i 2008 av Nikolaj Pfeiffer og Kamilla Sevel. Estate Nordic Magazine lanseres sammen med Estate Medias danske søsterselskap, med Norden som hovedfokus.

tør for alle publikasjonene i Estate Media. Samme år lanseres Estate TV med ukentlige sendinger. Bladet Estate Eiendom endrer navn til Estate Magasin. I løpet av året lanserer mediehuset for første gang en dobbeltspråklig versjon av magasinet som spesialutgave til eiendomsmessen Mipim.

Estate Media, og daglig leder frem til 2015.

2011: Hilde Christie Wright ansettes som redaktør for Estate Lokaler.

44

ESTATE 25 ÅR

ESTATE 01/26

1 Prestisje Bransjens «Årets navn» deles ut under ­Eiendomsdagene.

2

CHECK-IN

2014: Selskapet flytter til Rådhusgata 26.

2017: Estate Media kjøper Eiendomsmagasinet i

Bergen av Torgeir Hågøy, mangeårig medarbeider i Estate Media, for å styrke satsingen mot regionen.

2004: Eiendomsdagene blir arrangert på Kvitfjell,

senere flyttet til Norefjell Ski & Spa. Eiendomsdagene har utviklet seg til en av de viktigste møteplassene for toppledere i eiendomsbransjen og samler rundt 400 beslutningstakere fra finans, eiendom og næringsliv. Konferansen har hatt profilerte innledere som Øystein Olsen, Siv Jensen, Erna Solberg, Ine Eriksen Søreide, Jan Petter Sissener, Karsten Kallevig og Ivar Tollefsen, med hovedvekt på investering, politikk, økonomi og finans.

3

«Conference in the Sky» til MIPIM etableres i regi av salgs­ avdelingen.

2 – Liv & røre Eiendomsutviklingsdagene på Farris Bad i Larvik.

2004–2016: Oppbyggingen av Estate Konferanse.

Allerede tidlig på 2000-tallet etablerte Estate Media konferanser som en sentral del av virksomheten. Fra 2004 og frem til 2016 utviklet Estate Konferanse seg til en av landets mest omfattende møteplasser for eiendoms- og næringslivsaktører. I perioden ble det årlig arrangert rundt 20 dags- og todagerskonferanser, i tillegg til om lag 20 fagseminarer og frokostseminarer, ofte gjennomført i samarbeid med advokatmiljøer. Konferanseporteføljen speilet utviklingen i eiendomsbransjen. Temaer som eiendomsanalyse, verdivurdering og finansiering, fremtidens kontorlokaler, praktisk husleierett, eiendomsforvaltning, retail property samt energi og miljø stod sentralt. Arrangementene var rettet mot profesjonelle aktører i hele verdikjeden og bidro til å bygge en felles kunnskapsplattform i en bransje i rask endring.

2009: Eiendomsutviklingsdagene etableres på

Farris Bad i Larvik. Konferansen samler rundt 200 eiendomsaktører og har fokus på by- og eiendomsutvikling, med konkrete utviklingsprosjekter belyst fra ulike faglige og kommersielle perspektiver.

1 – Estate Fly

3 – MIPIM Joakim Nessem, Camilla ­Skouverøe, Pernille P. Skard, Jan Erik Pedersen er klare for å ta imot gjester i Cannes.

2013: Boligdagene lanseres og arrangeres på ulike steder, blant annet Holmsbu, Son Spa, Strömstad Spa og i dag Klubben i Tønsberg. Boligdagene samler rundt 200 boligaktører årlig og setter søkelys på marked, drivkrefter, nøkkeltall, boliginvesteringer og løsninger på boligmangel.

2014: Ny redaktør for Estate Lokaler. Hilde

Christine Wright går av som redaktør i november, og Silje Rønne tar over som redaktør.

Estate Kunnskap Stein Ove Ødegård og Antonella Anselmo Stokstad leder ­Eiendomsutviklingsdagene.

Vi jager ikke etter kjapp profitt.

KLP Eiendom investerer pensjonen til de av oss som utgjør ryggraden i det norske velferdssamfunnet. Det er et stort ansvar som vi tar på alvor. Det betyr at vi kan ikke ta snarveier eller jage etter kjapp profitt. Vi må tenke langsiktig, på dagene som kommer. Med andre ord: ha kvalitet og bærekraft i alle ledd.

Vi må tenke på verden rundt oss i dag. Og på de som kommer etter oss.

Vi er KLPs eiendomsselskap. Vi investerer pensjonspenger i eiendom, på vegne av våre eiere i kommune- og helse-Norge. Verdier som varer.

46

ESTATE 25 ÅR

ESTATE 01/26

Proptech til frokost

Morsomt på jobb

Estate Backstage

Øyvind Johan Dahl, analysesjef og partner i Newsec blir intervjuet av Silje Rønne og Estate Play.

Heidi Ringlund og Carine Bjørvik Andersen

Her intervjuer Dag-Jørgen Saltnes stjernemegler Anders Langtind.

2015: Knutepunktkonferansen. I 2015 inngår

Estate samarbeid med Rom Eiendom (nå Bane NOR Eiendom) om Knutepunktkonferansen, et årlig arrangement med fokus på knutepunktsutvikling, kollektivnære områder og samspillet mellom transport og byutvikling.

2016: Redesign av Estate Lokaler. Blake i samarbeid med redaktøren gjennomfører en voldsom oppgradering av magasinet, både på design, fargebruk, papir og innhold. Målet er at magasinet skal bli liggende i alle resepsjoner. Vis bilder av magasinet, forsider og innvendig.

2016: Estate Media kjøper NæringsEiendom og

styrker posisjonen som ledende eiendomsmediehus.

I oktober 2016 kjøper Estate Media 100 prosent av aksjene i NæringsEiendom AS og datterselskapet NE Kunnskap AS. Oppkjøpet, offentliggjort 24. oktober 2016, samler to av Norges største medieaktører innen næringseiendom i ett felles selskap og utvider porteføljen med flere magasiner, nyhetsnettsteder, digitale markedsplasser og fagarrangementer.

2016: Konsolidering og ny struktur. Etter opp-

kjøpet blir Estate landets største konferansearrangør innen eiendom. Konferanseavdelingene i de to selskapene slås sammen, og Estate Konferanse videreføres under navnet Estate Kunnskap. Som del av konsolideringen blir Citykonferansene, etablert allerede på slutten av 1990-tallet, en del av porteføljen. Samtidig gjøres prioriteringer i konferansestrukturen: antall frokostseminarer reduseres til fordel for større, mer rendyrkede arrangementer. Nye konsepter som «ByggTech» og «Lager og logistikk» lanseres for å møte fremveksten av teknologi og nye eiendomssegmenter.

Full sal Citykonferansen arrangeres hvert år i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger, og samler eiendomsaktører, politikere, utbyggere og rådgivere til diskusjoner om byutvikling, marked, regulering og næringsliv.

På tvers av avdelinger Når redaksjonen, salg og kunnskap slår seg sammen – watch out!

ESTATE 01/26

47

ESTATE 25 ÅR

1

2

2016: Omrokeringer i redaksjonen, en ny redaktør

1 – Salgsdirektøren Jan Erik Pedersen er glad i gode kunder og annonse­ inntekter.

2 – Estate Play Videointervju med Max Barclay, nordisk sjef for Newsec.

3 – To glade gutter Jan Erik Pedersen sammen med gründer Trond Valle.

trer inn. I desember 2016 blir Dag-Jørgen Saltnes utnevnt til ansvarlig redaktør for Estate Magasin og Estate Nyheter. Han kommer fra rollen som redaktør i NæringsEiendom og NE Nyheter og får en sentral rolle i å forme den redaksjonelle profilen i sammenslåtte produkter. Silje Rønne, som tidligere var ansvarlig redaktør for Estate Lokaler, blir ansvarlig redaktør for det nye magasinet NæringsEiendom og leder satsingen mot leietakermarkedet med nytt magasin, nyhetsbrev og daglig digital dekning. Thor Arne Brun går over i en ny rolle som forlagsredaktør.

3

2016: Stein Ove Ødegård tar over etter Antonella

Anselmo Stokstad (som fortsetter å jobbe med de største konferansene), og blir ny leder for Estate Kunnskap.

DIA

et for Magasin

443.725

deg som

leier

ler | Nr r loka og søke

05, juni

2014

r.no telokale .esta | www

ME ESTATE

80

R SIDE SNG NÆRIDOM! EIEN

er: kr skill

v Eksklusielig eller rimg? løsnin

2016: Citykonferansen. Som en del av oppkjøpet av

kreste l a ns va Verde sjonskan la ti n e v

: ØRBO SE KJ RHOU POWE

04

S: PLUS

elt Aktu de: områ ntrum

Oslo

priser erte leie ter du Oppdat Slik flyt rsikten ikk msove Eiendo og statist iser Leiepr

Se

fra Last nedore!

AppSt

:

DOM

LO EIEN

er Lokk øl med

STOR-OS

# 04 2021 naringseiendom.no

nye lt dine et enke Finn med lokaler kk! tastetry

• SENTRUM BLIR

STADIG HOTTERE

| HØYE STRØMPRISE

R GIR ØKT HUSLEIE

| OSLOS NYE STORSTUE

| VILLAEN •

NæringsEiendom viderefører Estate Citykonferansen som en nasjonal konferanseserie med tydelig lokal forankring. Konseptet arrangeres fast i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger, og samler eiendomsaktører, politikere, utbyggere og rådgivere til diskusjoner om byutvikling, marked, regulering og næringsliv. Hver bykonferanse tar utgangspunkt i lokale prosjekter og rammevilkår, men inngår i et felles nasjonalt format.

2016: Estate Fly og «Conference in the Sky» til

MIPIM etableres i regi av salgsavdelingen. Sammen med event-selskapet BlackBook settes det opp et direktefly tur/retur til messen, med plass til opptil 189 eiendomsfolk og faglig påfyll om bord. Opplegget skal samle bransjen til felles transport og diskusjon før selve messen og tilby både effektiv reise og en sosial og faglig møteplass i luften. Conference in the Sky blir en sentral del av Estate Medias MIPIM-satsing.

Magasiner Estate Lokaler, Nærings­ Eiendom og Estate Magasin, de to sistnevnte lever i beste velgående.

2017: Estate Nyheter introduserer Plussabonnementet som en betalt tjeneste for fordypende, abonnementsbasert journalistikk og analyser rettet mot eiendomsbransjen, og markerer et skifte mot

en abonnementsfinansiert modell.

Glen Widing blir fast ansatt som journalist i 2018. Han har i tillegg til løpende nyhetsdekning hovedfokus på eiendomsutvikling utenfor Oslo, og er mediehusets «in house»-fotograf.

Tore Årdal er journalist for Estate Nyheter og skriver i tillegg portretter og flere featuresaker i Estate Magasin. Han har også ansvaret for listene som danner grunnlaget for Norges største eiendomsselskaper, Norges største boligutviklere og nyvinningen Norges største eiendommer.

Thor Arne Brun er journalist for Estate Nyheter med hovedfokus på juss og rettssaker, og skriver også løpende nyhetssaker.

2017: Redesign av NæringsEiendom. Blake bruker ideer fra Estate Lokaler til å oppgradere magasinet NæringsEiendom, med en tydelig markedsdel.

2017: Bokutgivelse. I 2017 etableres Estate Forlag.

Samme år gis boken «Det store spillet» ut, skrevet av eiendomsredaktør Thor Arne Brun. Boken tar for seg eiendomsbransjens utvikling i Norge, med særlig vekt på Oslo, og skildrer sentrale aktører, byutvikling, maktforhold og eiendomshistorie over et tidsspenn på rundt 200 år.

48

ESTATE 25 ÅR

ESTATE 01/26

2017: Ny konferanse med de unge. Estate Media

og Ung i Næringseiendom lanserer konferansen Et ungt blikk på morgendagens eiendomsbransje. Carl Erik Krefting og Silje Rønne, som også satt i styret i UiN, leder konferansen. Estate Media var også samarbeidspartner med UiN fra start.

2018: Estate Media utvider sin redaksjonelle satsing

ved å lansere Estate Play, et TV- og videoformat på Estate Nyheter. Konseptet er første steg i mediehusets investering i visuelt innhold og innebærer produksjon av videobaserte nyheter og reportasjer rettet mot eiendomsbransjen. Silje Rønne leder arbeidet med TV-satsingen.

2020: Estate Media selges til Bonnier. I 2020 selger

grunnlegger Trond Valle Estate Media til Bonnier News Business, et svensk medieselskap som eies av Bonnier News.

signaturkonferanser og fra verdens største eiendomsmesse Mipim i Cannes.

2021: Bak fasaden med DJ & Rønne. En ny podcast

2024: Utvider med faglig innhold. I 2024 etableres

til eiendomsbransjen. Hver 14. dag går DJ & Rønne under huden på gjestene for å lytte, lære og forstå.

Podcasten er både personlig og faglig. Per nå har de spilt inn nærmere hundre episoder.

2022: I mai lanseres Estate Business Arena i Oslo,

en ny møteplass som samler offentlige og private aktører for å diskutere sentrale temaer, samfunnsutvikling og konkrete suksesshistorier innen eiendom og byutvikling.

Estate Akademi, en faglig satsing som tilbyr klasseromsbaserte dagskurs for både nye og erfarne fagfolk i eiendomsbransjen. Akademiet gir praktisk kunnskap og verktøy innen områder som transaksjoner, kunstig intelligens, bærekraft og kjøp av utviklingstomter, med kurs ledet av fremtredende eksperter fra bransjen.

Olav Thon Han var en viktig bidrags­ yter til konferanser og redaksjonelle artikler.

Ny 2025: app fra Estate Nyheter

2022: Estate Media og Proptech Norway lanse-

rer podkasten «Proptech til frokost». Estate Media inngår samarbeid med Proptech Norway om et fast proptech-frokostseminar, videoserie, konferanse og podcast. Podkasten «Proptech til frokost» lanseres 26. januar 2022, med Silje Rønne og Daniel Butenschøn, daglig leder i Proptech Norway, som verter. Selve frokostseminaret ledes av Anders Mjåset, mens Silje Rønne har ansvar for et fast dybdeintervju i hver sending.

2023: Arendalsuka. I august arrangeres

I samarbeid med First House, redaksjonen og salgsavdelingen, utvikles Estate Kunnskap en liten og eksklusiv summit kun for inviterte, Sommerro Symposium – et nytt, eksklusivt møtested.

• Du får den vanlige forsiden til Estate Nyheter mobiltilpasset

Få siste Eiendomsnytt først!

• Lag din egen feed, basert på dine interesser

• FåFredrik løpende oppdatering på dine nåri det skjer!

2025: Loennecken blirinteresser, ny CEO Estate

• Hold deg oppdatert på kommende konferanser Media. Etter å ha vært konserndirektør for abonnement og brukerinntekter i DN Media Group/Dagens Næringsliv. Loennecken overtar etter Trond Valle, som trer av for å fokusere på egne investeringer.

2026: Nyhetsapp med pushvarsler. Estate Nyheter lanserer en nyhetsapp for å treffe kjerneleserne LAST NED APPEN I DAG enda bedre.

(HUSK TILLAT PUSHVARSLINGER)

«Det store spillet» Boken tar for seg eiendoms­ bransjens utvikling i Norge, med særlig vekt på Oslo.

Eiendomsdagen under Arendalsuka for første gang, i samarbeid med First House. Arrangementet består av politiske debatter og bransjediskusjoner og markerer Estates posisjon i det offentlige ordskiftet om eiendom, politikk og samfunn. Dag-Jørgen Saltnes leder paneldebatten.

2023: Jan Revfem var i åtte år sentral i NæringsEiendoms gamle nettavis NEnyheter, men valgte å ikke bli med til nye Estate Media etter oppkjøpet. Etter flere år i andre nyhetstjenester kom han tilbake til Estate Nyheter for å skrive om finans og boligmarkedet.

2024: Lanserer Estate Backstage. Estate Backstage er en ny redaksjonell satsing fra Estate, ledet av Dag-Jørgen Saltnes, som skal gi lesere mer informasjon fra innholdet under Estate Kunnskaps

En ny app for Estate Nyheter Den er designet for å gi daglige oppdateringer om eiendomsbransjen, transaksjoner, markeds­ trender og menneskene i bransjen.

Klar, ferdig, finansiert!

Vi sikrer at du har finansieringen på plass når startskuddet går.

Søk nå. Du hører fra oss innen 24 timer. eiendomskreditt.no

Odd-André Overøie

Salgs- og markedsdirektør 959 35 452 oao@eiendomskreditt.no

50

OSU 25 ÅR

ESTATE 01/26

OSU er 25 år:

– Vi har fått bidra til en historisk endring av Oslo I 2026 er det 25 år siden Oslo S Utvikling (OSU) ble stiftet, og arbeidet deres med å utvikle Bjørvika startet. – Vi har fått bidra til en historisk endring av Oslo, og forandret en ubeboelig del av hovedstaden til et av landets mest attraktive områder, sier OSU-sjef Lars Holm.

Av: Silje Rønne Foto: Oslo S Utvikling

N

år hele Bjørvika står ferdig vil rundt 10.000 mennesker bo i området ved fjorden, fordelt på 5.000 boliger. 20.000 mennesker kommer til å jobbe der, cirka halvparten i Barcode. Totalt vil det bli rundt 150 ulike lokaler som huser handel, servering og kultur. 40 prosent av Bjørvika blir bygg, 20 prosent gater og fortau og 40 prosent blir parker, plasser og havnepromenade.

– Bjørvika-satsingen har vært ambisiøs, og veien mot mål har tidvis vært krevende. Vi har blant annet møtt på veldig vanskelige grunnforhold, som krevde avanserte ingeniørløsninger. I begynnelsen måtte både bedrifter og boligkjøpere tro på en bydel som ennå ikke eksisterte. I tillegg har skiftende markedsforhold gjennom hele perioden bidratt til usikkerhet

underveis. Men vi har hele tiden hatt stor tro på prosjektet, og i dag kan vi se ut over det vi mener er Norges mest attraktive bolig- og næringsområde, sier Holm.

OSU har stått for den største delen av utbyggingen av Bjørvika, hvis man ser bort fra kulturbygg som operaen, Deichmann og Munch. Selskapet ble stiftet i 2001 av det som den gang het NSB Eiendomsutvikling (nå Bane NOR Eiendom) og eiendomsselskapet Linstow. Målet var at selskapet skulle utvikle det store arealet NSB eide i Bjørvika.

Den gang besto området av godsvirksomhet, havnevirksomhet, konteinere og Bispelokket – ofte omtalt som trafikkmaskinen.

Historien om OSU er derfor også i stor grad den moderne historien om Bjørvika.

ESTATE 01/26

51

OSU 25 ÅR

2007

2009

Historisk endring I 2007 var ett bygg i Barcode påbegynt.

Siden den gang har området gått gjennom enorme endringer.

2009

2010

Preget området Året etter at Operaen i Bjørvika åpnet var området fortsatt preget av den store rund­ kjøringen, også omtalt som trafikkmaskinen.

OSUs tilholdssted OSU har hatt kontorer i DEG 16 siden det sto ferdig i 2011.

Stort prosjekt Barcode ble påbegynt i 2005 og hele rekken sto ferdig i 2017, med The Wedge som siste bygg.

52

OSU 25 ÅR

ESTATE 01/26

Vi har satset mye på å skape et godt sted å bo, ved bruk av god og variert arkitektur, høy kvalitet i materialene og et fokus på å skape liv mellom byggene. Et viktig valg var å holde på kvaliteten også når det kostet tid og penger.

LARS HOLM

I 2002 var OSU i gang med sitt første bygg – Oslo Atrium, ved siden av Thon Hotel Opera.

I 2003 vedtas reguleringsplanen for Bjørvika, og OSU arrangerer en internasjonal arkitektkonkurranse for Barcode-tomten. Vinnerne vil senere bli nederlandske arkitektfirmaet MVRDV i samarbeid med norske A-lab og DARK Arkitekter, som tegner det overordnede konseptet.

I 2004 kom Entra med som partner i OSU. I 2005 ble Paul Lødøen sjef for OSU, etter at selskapet først hadde blitt styrt av eierne Linstow og Bane NOR Eiendom.

I 2005 begynte OSU med byggingen av Barcode, som består av tolv svært forskjellige bygg. Diskusjonene var mange om dette var fine bygg eller ikke. I dag anses Barcode av mange som ett av de mest kjente og populære landemerkene i Oslo. I 2007 stod det første bygget – DEG8 – ferdig, oppkalt etter adressen sin i Dronning Eufemias gate 8. Her lykkes OSU med å få inn PwC som sin første leietaker. Restauranten Vaaghals etablerte seg i det samme bygget noe senere, og har vært der siden.

Mellom 2010 og 2017 ble Barcode utvidet med KLP-bygget, Deloitte, DEG16 – hvor OSU har hatt kontorer siden 2012 – MAD-bygget, DNB Vest, DNB Midt, DNB Øst, Tårn A, Tårn B, Cliffhanger og The Wedge, som var de to siste byggene som ble oppført. Blant arkitektene finner man Snøhetta, A-lab og MAD. Fra 2014 til 2019 ble selskapet ledet av Rolf Thorsen, som satte i gang det omfattende arbeidet på andre siden av Dronning Eufemias gate, mellom Barcode og fjorden. Det første boligprosjektet, Eufemias Hage i 2018, ble Norges første Breeam-sertifiserte boligprosjekt. Samme år selger OSU kjellerarealer under Barcode til KLP Eiendom. I tillegg tar OSU initiativet til å danne Bjørvikaforeningen, der sentrale aktører i nabolaget er medlem.

Som en integrert del av utbyggingen til OSU har det vært foretatt arkeologiske utgravinger på alle tomtene. Her er det bidratt til funn av både små og store historiske etterlatenskaper.

I 2019 ble Synnøve Lyssand Sandberg ny OSU-sjef, samtidig som Dronninglunden, Eufemias Plass Vest og Eufemia kontor ble ferdige. Da begynte også byggingen av Clemenskvartalet, som ble omtalt som prosjektet som skulle bringe fargene til Bjørvika.

Samme år selger OSU 27 000 kvadratmeter med bygulvslokaler i Barcode og Bispevika. Året etter, i 2020, var også Eufemias Plass syd og Vannkunsten innflytningsklare. Vannkunsten, med sine skiferkledde punkthus med svaltak, bidrar med en helt unik arkitektur, og vinner senere den prestisjefylte utmerkelsen Houens fonds diplom. Dette var også året da trestjernersrestauranten Maaemo flyttet til Bjørvika, og inn i første etasje i Dronninglunden.

I 2021 blir OSUs daværende boligdirektør Lars Holm ny sjef for selskapet. Samme år åpner Operastranda, som er et samarbeidsprosjekt mellom OSU og Hav Eiendom. I 2021 selger Bane NOR Eiendom sin andel i OSU, og Entra og Linstow blir eiere med 50 prosent hver.

OSU-sjef Lars Holm har vært administrerende direktør i OSU siden 2021.

I 2022 var det bygge- og salgsstart for de fem punkthusene i Vannkunsten Syd, som denne gangen ble kledd i rustskifer fra Otta. Igjen er så å si ingen av leilighetene like.

I 2023 er det innflytting i fargerike Clemenskvartalet, som er utviklet av både OSU og HAV Eiendom.

Det året starter også byggingen av 246 leiligheter i nabobygget Mariakvartalet.

2015

Variert uttrykk Barcode består av tolv svært forskjellige bygg, tegnet av en rekke forskjellige arkitekter.

Bytt til fjernvarme med støtte fra Enova Nå kan du få inntil 4 500 kr/kW i støtte når du velger fjernvarme fremfor strøm i eksisterende bygg.

Vi hjelper deg med søknadsprosessen.

Skann her for å se dine muligheter

54

OSU 25 ÅR

ESTATE 01/26

2026 2026

Fra oven Slik ser deler av Barcode ut fra luften.

I 2024 åpner bygulvet i Clemenskvartalet, med blant annet vinmonopol, Meny og apotek. Samme år sendes det inn rammesøknad for Kongsbrygga, mellom Mariakvartalet og fjorden.

I 2025 flyttes det inn i Vannkunsten Syd, og flere restauranter åpner i førsteetasjen. Da åpner også den 28 meter lange Grunningen bro, som gir enda bedre tilgang til området rundt Vannkunsten Syd. I 2026 fortsetter salget i Vannkunsten Syd og bygging og salg av leiligheter i Mariakvartalet, samt planleggingen av Kongsbrygga. Samtidig fortsetter utviklingen av det såkalte C6-prosjektet, som ligger i forlengelsen av Barcode, kun delt av Nordenga bru.

– Det er litt utrolig å tenke på at det har gått 25 år, og at alt vi har snakket om at skulle skje, i mange tilfeller nå står her i Bjørvika som ferdige prosjekter.

Nå vokser det opp en ny generasjon som ser på Bjørvika som deres barndoms lekeplass. Men det gjenstår fortsatt mye jobb, og det er flere spennende oppgaver som står foran oss de nærmeste årene, sier Holm.

2020

Dette må være det største utviklingsprosjektet i Oslo i ­moderne tid. Å utvikle Bjørvika har vært en øvelse i samarbeid, noe vi har blitt svært gode på.

LARS HOLM

Hele Nordens bedriftsbank

Næringseiendom krever kapital og bransjekunnskap.

Espen A. Jorvang Leder for Næringseiendom i Danske Bank

danskebank.no/eiendom

56

NYHETER

ESTATE 01/26

Cannes-koden:

Slik endret MIPIM seg – og norsk deltakelse med den MIPIM har gått fra en forsiktig start til verdens største eiendomsmesse med over 20.000 deltakere.

Underveis har den norske tilstedeværelsen vokst fra et par pionerer til en hel delegasjon – og fra stands på messa til relasjonsbygging på byens uoffisielle møteplasser.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

F

or åtte år siden hadde Estate Media vokst ut av lokalene i Rådhusgata 24 etter oppkjøpet av NæringsEiendom. Jakten på nye lokaler var i gang, og under verdens største eiendomsmesse MIPIM i Cannes slo Torstein Tvenge på stortromma. Han inviterte daglig leder Trond Valle og kommersiell direktør Jan Erik Pedersen på frokost til sin leilighet i Cannes. Undertegnede journalist klarte å få sneket seg med til frokosten og ambisjonene til Estate-gjengen var klare: Estate Media skulle få til er en god og fleksibel leieavtale med Fram, og Estate Magasin skulle lande et por-

trett med Torstein Tvenge. Her var utgangspunktet godt for gode resultater i forhandlingene.

Tvenge hadde sikret seg et sterkt lag til frokostserveringen, med støtte fra både stjerneadvokat Henrik A. Christensen fra Ro Sommernes og investor Tore Aksel Voldberg. Stemningen var akkurat slik stemningen skal være under MIPIM i Cannes.

Vi skal ikke røpe detaljer fra forhandlingene, men resultatet var ikke helt slik undertegnede hadde sett for seg: Estate Media signerte en ti års leieavtale i nyrehabiliterte Rådhusgata 5, mens det ikke ble noe portrett i Estate Magasin.

ESTATE 01/26

NYHETER

Spektakulært Flere byer viser frem spektakulære prosjekter på MIPIM i Cannes.

PIONEREN Estates diskusjoner om en leieavtale med Fram Eiendom illustrerer mye av moduset under MIPIM i Cannes, selv om det sjelden diskuteres leieavtaler blant deltakerne på eiendomsmessen. Men dealer, nettverking og forhandlinger er blitt en stor del av MIPIM-opplevelsen for de godt over 20.000 eiendomsfolkene som har sikret seg en billett og adgang til messeområdet i Cannes. I tillegg er det store mengder eiendomsfolk som er med på uoffisielle arrangement under MIPIM-uken.

Men MIPIM hadde en forsiktig start da de første deltakerne inntok eiendomsmessen i Cannes i mars i 1990. Totalt var det 2.950 deltakere på den første MIPIM fra til sammen 830 selskaper. Deltakerne kom fra 22 land.

Thor Bjørdal har drevet med eiendomsmegling i en årrekke. Han driver nå med prosjektfinansiering og syndikering i Realnor, og har en lang historie fra MIPIM i Cannes.

– Jeg var på MIPIM første gang i 1995. Da var det nesten ingen nordmenn der, kanskje bare Øystein Landvik og meg. Det var på MIPIM jeg fant representanter fra Colliers, og ble Colliers’ representant i det norske markedet gjennom Colliers International, sier Bjørdal til Estate Magasin.

– Hva har du fått ut av MIPIM opp gjennom årene?

– Var ikke så mange nordmenn i starten, og for oss gjaldt det å treffe utenlandske investorer. Vi gjorde et par større dealer i Cannes. Blant annet hjalp vi det tyske eiendomsfondet Defa til å kjøpe D-blokken til BI-bygget i Nydalen. Vi hadde hørt at BI var interessert i å selge, og dealen ble initiert ved at vi traff Defa under MIPIM, og de var interessert i å kjøpe. Vi fikk også kontakr med Kenmore Property Group og kjøpte for et par milliarder for dem i det norske markedet, sier Bjørdal.

Han mener MIPIM har endret seg mye siden han inntok Croisette-promenaden i Cannes i 1995. Først vokste den norske delegasjonen gjennom 2000-tallet, og etter hvert fikk Oslo på plass en egen stand på messeområdet. Men da pandemien kom, endret forholdene seg betraktelig.

– Etter pandemien er det fortsatt mange nordmenn på MIPIM, men ingen er på selve messa.

Nordmenn har alltid følt at det har vært veldig dyrt, og nå møtes de på andre arenaer utenfor messa, sier Bjørdal.

“Smart, knowledgeable, trustworthy, fast and furious; the best in the country.”

Legal 500 2024

Les mer på rosom.no

58

OMA En av de første som traff Thor Bjørdal da han var på sitt første MIPIM, var Thor Thoeneie, tidligere viseadm. direktør i Oslo S Utvikling, tidligere adm. direktør i Oslo Airport City og nå sjef for Nye Bodø Eiendom, som står bak ett av Norges største eiendomsutviklingsprisjekter med et tomteområde på 3.100 mål.

– Paul Lødøen, som var sjef i Oslo S Utvikling, og jeg dro til Cannes i 2006. Da traff vi Thor Bjørdal og Carl Fredrik Marti i Colliers International og ble med dem på Bâoli. Men det var så høy musikk der, så etter fem minutter nektet Paul å være der mer, så vi dro i stedet på en rolig restaurant, sier Thoeneie med litt latter i stemmen.

Han merket seg at det var veldig liten norsk deltakelse inne på messa, og syntes det nesten var litt flaut.

– Jeg tok det opp med Stian Berger Røsland som byrådsleder og Jan Erik Grindheim, som representerte kommunens eventbyrå Oslo Teknopol. Oslo hadde da en fjordbyutstilling, hvor jeg var invitert med i styret, som vi blant annet hadde vært i Shanghai og andre byer med. Vi ble sponsorer for den og fikk den inn til MIPIM i Cannes i 2008. Standen på 250 kvadratmeter var så stor at vi fikk plass ute ved siden av noen store gigastands som russiske byer hadde. I 2008 var det helt ville tilstander, med 35.000 deltakere, og vi hadde historiens største norske stand rett ved siden av Moskva, sier Thoeneie.

Men så slo finanskrisen inn over Europa og eiendomsbransjen. Thor Thoeneie hadde imidlertid ikke mistet lysten på å gjøre noe stort under MIPIM, og deltok sammen med Oslo kommune fra 2009 til 2012 i et samarbeid med Gøteborg.

– Erling Fossen og jeg var på Business Arena Stockholm i 2011, med tusenvis av svensker og Erling og meg, hvor vi ble sterkt inspirert av et innlegg om Edward Glaeser’s ”Thriumph of the City”. Med ”Oslolove” i brystet og store ambisjoner i hodet ville vi gjøre noe lignende for Oslo, og så dro vi i gang OMA i 2012 med egen stand i Cannes. Vi fikk 5 millioner kroner i spons av Oslo kommune, som forstod viktigheten av deltakelse og synliggjøring internasjonalt, og vi klinte til. OSU, OBOS, DNB, Hav, Veidekke og Steen&Strøm var noen av flere som anerkjente konseptet og alvoret og ble med som sponsorer, og da fikk vi en egen Oslo-stand inne på messeområdet, sier Thoeneie, som var styreleder i OMA de første fire årene.

Han trakk seg tilbake i 2015, blant annet fordi han syntes MIPIM og Oslo-standen ble mer boligfokusert og kanskje litt introvert. OMA har nå droppet MIPIM, noe Thoeneie synes er beklagelig.

– Det er utrolig synd at det falt sammen, sier Thoeneie. – Men, nå har Norsk Eiendom sammen med Haavind og Malling tatt ansvar og arrangerer Norway Investor Summit og en egen Norway lounge. Dette er positivt og Hundholmen Byutvikling, Bodøregionens utviklingsselskap (BRUS) og Nye

NYHETER

Bodø Eiendom deltar og blir representert inne på messen i år. Vi må benytte anledningen til å vise frem Oslo og øvrige byregioner som Bodø, jeg reiser derfor ned tidlig for å være med på Estates nettverksbygging dagen før messen formelt åpner.

ESTATE PÅ MIPIM Estate Media har også vært en fast gjenganger på MIPIM. Gründer og tidligere daglig leder Trond Valle forteller at Estate Media var veldig tidlig på MIPIM. – Jeg tror det var i 2003 vi var der for første gang.

Da lagde vi møteplassen Norwegian Meeting Point. Vi fikk med oss noen aktører som var med som partnere og hadde et hus som lå sentralt til. Det var ikke noe råflott hus, men det ble møtepunktet for den norske delegasjonen. Der arrangerte vi frokost, lunch og afternoon cocktails hver eneste dag under MIPIM. Vi leide også ut noen rom til eiendomsfolk, sier Valle.

Han forteller at opplegget ble så populært at man nærmest druknet i kofferter.

– Folk kom rett fra flyplassen til den norske samlingsplassen, sier Valle.

Fullt så vellykket var det ikke da han dro i mars 2020.

– Da satt jeg der nesten alene og så smalt det. Jeg var heldig og fikk kommet meg på et fly hjem rett før alle begynte å stenge grensene, sier Valle.

Inntar Cannes Byen er rolig på våren, men i mars inntar eiendomsfolk fra hele verden MIPIM i Cannes.

ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

NYHETER

– KUNDER OG PARTNERE Kjedesjef i PrivatMegleren Christina LyngtveitPetersson hadde opprinnelig ingen planer om å dra til MIPIM i Cannes.

– Vi hadde problemer med å se at det var noe poeng i å være der. Der er få boligmeglere på MIPIM, men vi ble oppfordret til å dra dit av kunder og samarbeidspartnere. I år blir det fjerde året vi drar til MIPIM. Hun forteller at stadig flere av kundene til Privatmegleren Nye Boliger nå er i Cannes.

– Man har gått fra at det har vært mange næringseiendomsaktører, til flere som driver med bolig. Og vi har mange kunder som driver med flere segmenter, både næring og bolig.

– Hva får dere ut av MIPIM? – Det er relasjonsbygging. Vi pleier eksisterende relasjoner og bygger nye. Vi opplever at MIPIM er en fin arena for å treffe mange aktører på kort tid.

Vi har ikke søkt så mye kontakt med internasjonale aktører. Når det gjelder de utenlandske kjøperne, så er de primært aktive innenfor fritid, de gjør seg veldig lite gjeldende innenfor nyboligmarkedet.

“The lawyers at Ro Sommernes are quick to respond, serviceminded and proactive.”

Chambers 2024

rosom.no

60

BRYGGELOFTET

ESTATE 01/26

Bergens eldste restaurant:

Drevet av samme familie siden 1910 Det startet med hospits og ølhall på Bryggen. Nå driver tredje generasjon en av Bergens mest populære restauranter der.

Av: Tore Årdal Foto: Glen Widing

P

å veggene i Bryggeloftet & Stuene henger det fremdeles usignerte malerier med bergensmotiver. Disse er laget av kunstnere tidlig på 1900-tallet, og var gjerne deres betaling for kost og losji. Maleriet innerst i andre etasje viser Nordnes anno 1910, da hospitset og ølhallen åpnet. Det har en stor flenge som ikke er reparert.

HISTORIE I VEGGENE – Det er en del av historien, derfor ønsker vi å bevare det slik, sier Terje Svensen, tredje generasjons eier av det sangomsuste bygget.

Skaden på maleriet kom 20. april 1944, litt over klokken halv ni om morgenen, da det nederlandske skipet «Voorbode» eksploderte. Det var lastet med mer enn 100 tonn dynamitt til bruk for den tyske okkupasjonsmakten, og lå fortøyd ved Festningskaien. 170 mennesker mistet livet, og rundt 5000 personer ble skadet. En rekke vindusruter på Bryggen ble blåst inn, og den ene glassbiten av et prosjektil traff maleriet. En bagatell i denne sammenhengen, men likefullt en viktig påminnelse om hva som skjedde.

ESTATE 01/26

61

BRYGGELOFTET

«Arbeidsmiljøet er veldig i fokus hos oss.

Vi er opptatt av å ta vare på de ansatte.»

BJARNE WAAGENES

ligger i selskapet Bryggekanten AS med leieinntekter på 7,5 millioner. Det inkluderer ekstern utleie til blant annet lege og psykologer i etasjene over med egen inngang på siden.

UNIKT PERSONELL Waagenes forteller at også 2025 ble et godt år.

– Vi er glade for å ha et fantastisk personell som leverer kvalitet i hektiske måneder helt fra mai og ut året. Vi har mange som har jobbet her veldig lenge. Den eldste er 76 år, og har jobbet her i 46.

Hun kjenner gjestene, og har fulgt dem helt fra de har vært på date her til bryllup og senere barnedåper og jubileer. I går var det feiring av en gjest som fylte 80 år, forteller han.

– Arbeidsmiljøet er veldig i fokus hos oss. Vi er opptatt av å ta vare på de ansatte, sier Waagenes.

– Vi har hatt samme restaurantsjef i 20 år, så noe må vi gjøre rett. Og så har det betydd mye at vi har fått inn en så flink mann som Bjarne, skryter Svensen.

Sentralt Bryggeloftet & Stuene er sentralt plassert på Bryggen.

OMSETTER FOR OVER 100 MILL. I begynnelsen var det ølhall i første etasje og hospits i andre. På 1970-tallet ble serveringsdelen utvidet til å også omfatte andre etasje, og dermed var Bryggeloftet etablert. Det er her vi sitter nå, sammen med Terje Svensen og daglig leder Bjarne Waagenes, før det åpnes for gjester denne torsdag formiddagen i januar.

Regnskapet til AS Bryggestuen – Bryggeloftet forteller at driften går særdeles bra. I 2024 hadde selskapet en omsetning på 102,3 millioner kroner og et resultat før skatt på 11 millioner. Selve eiendommen

TRADISJONSRIK MAT Når vi begynner å stille Svensen spørsmål om historikken til bygget, er han snar med å presisere følgende med bergensk glimt i øyet: «Noe av det jeg sier er sant, noe er løgn og noe er fri fantasi. Men det er en god historie». Men han mener bestemt at det på begynnelsen av 1900-tallet var fire ølhaller i Bergen, inkludert den hvor Bryggestuene i dag holder til. I tillegg til øl tror han det ble servert lapskaus og betasuppe der – i alle fall ikke fiskesuppe, for fisk fikk folk mer enn nok på den tiden.

Menyen er større i dag, men det er fremdeles tradisjonsrik mat som serveres. Torsdager er det blant annet raspeball, noe som er veldig populært.

– Tradisjonsrik norsk mat er blitt enda mer populært, og vi har dratt frem noen gamle klassikere med hell, for eksempel rekecocktail. Nå i januar lanserer vi hjemmelagde kjøttkaker med en god saus til og moste poteter. Når det kommer på menyen, tror folk at vi har hatt det i alle år. Det er ikke alle som lager mat fra bunnen, derfor setter de pris på å få det servert, sier Waagenes.

TRO MOT KONSEPTET De er også blant de sterkeste aktørene på julebord i Bergen, og har godt ry for lutefisken fra Brødrene Berg på Værøy – hele 13 tonn går det på en sesong.

62

BRYGGELOFTET

ESTATE 01/26

«Vi har i alle fall vært tro mot konseptet vårt, og bryr oss lite om hva andre gjør.»

TERJE SVENSEN

Kunst Kunsten på veggene er laget tidlig på 1900-tallet.

Og så er det skreien, hvalen, blåskjellene, bergensk fiskesuppe og mye mer.

– Vi har i alle fall vært tro mot konseptet vårt, og bryr oss lite om hva andre gjør, fastslår Svensen.

I tillegg til han er det tre andre i familien som er på eiersiden, deriblant Thomas K. Svensen – Managing Partner i advokatfirmaet BAHR.

EGET NISSEROM Bryggeloftet & Stuene har plass til 195 gjester i andre etasje, 96 i første og 24 på uteserveringen. Fra andre etasje er det god utsikt mot Vågen, og det runde bordet vi sitter ved, er populært blant de som booker. Her er det også et avlukke for ti personer med navnet Safen, for en gang var det selvsagt safe der.

Ved siden av avdelingen Bankboksen. En bordrekke har fått betegnelsen Knut, etter en tidligere stamgjest med dette fornavnet.

De har for øvrig et eget nisserom med 300 nisser som flytter ut i serveringslokalene i julemånedene.

Vi får også en omvisning i Bryggestuene i første etasje. Opprinnelig var denne etasjen delt opp i flere rom, men nå er lokalet åpnet opp. Det har fått et kontinentalt preg, men fortsatt med store bergensmalerier på veggene.

– Det er samme meny oppe og nede, og det er de samme ansatte. Eneste forskjellen er interiøret, sier Waagenes.

Arbeidsmiljø Daglig leder Bjarne Waagenes og Terje Svensen – en av dagens eiere – er veldig opptatt av å ta vare på de ansatte. Den eldste i staben har jobbet her i 46 år.

Møt oss på MIPIM 2026!

Kjetil W. Ranum

Tine Granlund

Bjørn Kise

Jørgen Lindboe

Simonsen Vogt Wiig’s real estate practice is recognised for its depth and breadth, and the team’s unique combination of legal precision and practical insight.

– Fra Legal 500 om Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam

Oslo

Bergen

Trondheim

Stavanger

Kristiansand

Tromsø

Singapore

svw.no

64

ESTATE 01/26

Foto: Marius Viken

PARK HOTEL VOSSEVANGEN

Adolfsenbrødrene er avholds – men eier verdens ­beste vinkart Park Hotel Vossevangen har en vinsamling på nesten 50.000 flasker, hvorav den dyreste koster en kvart million. Tomflasken får ikke kunden med seg hjem.

Av: Tore Årdal Foto: Glen Widing

H

vis vi ikke visste hva som skjulte seg under bakken, hadde forventningene vært lave, for den eksisterende bygningsmassen til Park Hotel Vossevangen er ikke akkurat grand cru. Nå er vi imidlertid blitt tatt imot av den særdeles imøtekommende og vinkyndige vossingen Reidar R.R. Johansen, som viser oss veien fra resepsjonen og ned i kjelleren.

Vi kommer til en dør som kunne ha vært til et maskinrom eller et redskapsskjul, men det er bak denne døren den prisbelønte vinsamlingen ligger.

DRØMTE OM VINSAMLING – I 2025 ble vi kåret til årets vinkart to steder: Stockholm-baserte Star Wine List og The World of Fine Wine i London. Dette er prestisjetunge kåringer, og det er andre gang vi gikk til topps begge steder, forteller Johansen.

Det begynte i 1979, da Jan Bruse Andersen kjøpte Vossevangen Hotell. Han hadde i en årrekke vært restaurantsjef på Hotel Fleischer rett ved Voss stasjon, og drømte om å bygge en av verdens mest komplette vinsamlinger. Senere kjøpte han også naboeiendommen Park Hotell, og knyttet hotellene

ESTATE 01/26

Fikk hotellet på kjøpet Det sies at Kristian og Roger Adolfsen egentlig bladde opp for vinsamlingen, og fikk hotellet på kjøpet.­kommer her.

PARK HOTEL VOSSEVANGEN

sammen med et smalt, lavt bygg. Navnene slo han på enkleste måte sammen til Park Hotel Vossevangen.

OGSÅ GULVET MÅ TAS I BRUK Tilbake til kjelleren. Johansen åpner døren og skrur på lyset. Den gamle kjelleren med slitt, vinrødt gulv er fra sin opprinnelse oppdelt i flere avdelinger. En kraftig lyspære lyser opp den første avdelingen.

Flaskene ligger tett i reolene, og alle radene er nummererte. Men også gulvet må tas i bruk for å få plass til samlingen på nesten 50.000 flasker. Flere av kassene på gulvet er overfylte, og nærmest oss

65

ligger det seks flasker fra Domaine Leflaive – regnet som en av de mest prestisjefylte produsentene av hvit Burgund.

Men dette er bare starten, for det er helt innerst de dyreste dråpene ligger. Johansen viser vei i den kjølige kjelleren. Vi ser en stor vinballong med rødt innhold og blir imponert, men Johansen må smile litt over entusiasmen, for akkurat den vinen er ikke noe spesielt.

66

PARK HOTEL VOSSEVANGEN

ESTATE 01/26

Vineksperter Tvillingbrødrene Reidar og Robert Johansen begynte å jobbe på hotellet da de var 16 år. Nå er begge vineksperter.

DEN HELLIGE GRAL Nå er vi kommet helt innerst i kjelleren, til et lite rom der takhøyden er litt over halvannen meter. «Takk for alt» har noen skrevet med tusj over inngangen, og vi forstår i alle fall at vedkommende ikke har blitt tilbudt dråper fra vinballongen.

– Dette er den hellige gral. Her er de dyreste vinene. Bare i den kassa der er det vin for over et par millioner, sier han og peker.

Ironisk nok er Adolfsen-brødrene avholdsfolk, men de er heller ikke fanatikere.

– Det hender at de ringer oss og spør om vinråd når de har gjester, sier Johansen.

Adolfsen Gruppen kjøpte Park Hotel Vossevangen sammen med to lokale Voss-investorer i 2021.

Johansen forteller at det er viktig for lokalbefolkningen at det fremdeles er litt lokalt eierskap, for mens Fleischer er mer for «fintfolk», er Vossevangen visstnok bygdas hotell med blant annet Vossajazz og smalahoveslepp.

SAMLINGEN HAR ØKT I VERDI Investorgrupperingen kjøpte hotellet med vinsamlingen for 55 millioner kroner i 2021. For å sette vinsamlingens verdi i perspektiv; det sies at de fikk med hotellet på kjøpet. Det har vist seg å være en god investering.

– Vin har historisk hatt en verdiøkning på linje med gull – også de siste årene. Men verdien på vin

er utsatt i dårlige tider, for da er det ikke vin som prioriteres, sier han.

Med en så omfattende samling er vinkartet digitalt, og prisingene foretar de på bakgrunn av markedsverdi og etterspørsel. Den geopolitiske situasjonen spiller også inn, og akkurat nå er ikke vin fra USA så høyt verdsatt.

Den dyreste vinen på kartet – Domaine de la Romanée-Conti 2005 – koster en kvart million kroner, og snart kommer det enda en; fra det beryktede burgunderslippet på Vinmonopolet. Vossevangen kjøper én av tre flasker som kommer inn til landet – og det uten å stå eller sove i kø.

– Vi får tilgang til mye eksklusiv vin fordi vi har denne samlingen og jobber med et større antall importører. I tillegg er vi på vinmesser rundt om i Europa. Vi prøver å handle bredt og smart, blant annet basert på vintrender, drikketrender og en vurdering av pris opp mot kvalitet, forteller han.

KJØPER VIN FRA HELE VERDEN Ved eierskiftet i 2021 bestod samlingen av ca. 35.000 flasker. Nå teller den i underkant av 50.000 enheter.

– Vi viderefører det unike med vinkjelleren, men ønsker også å spisse den litt. Samlingen er relativt klassisk med mye franske (champagne, burgund, og bordeaux), italiensk (Toscana og Piemonte) og tyske viner. Vi liker også å utfordre oss selv litt, og kjøper fra hele verden. Vi mener det er en styrke at vi er

Gullkantet investering – Vin har historisk hatt en verdiøkning på linje med gull – også de siste årene, sier Reidar Johansen.­

Noen kaller det traust, vi kaller det ansvarlig.

KLP Eiendom investerer pensjonen til de av oss som utgjør ryggraden i det norske velferdssamfunnet. Det er et stort ansvar og det tar vi på alvor. Det betyr at vi ikke kan ta snarveier eller jage etter kjapp profitt. Vi må ha kvalitet og bærekraft i alle ledd. Vi må tenke langsiktig, på dagene som kommer.

Alt vi gjør må starte med spørsmålet: Er dette noe som kan vare, i en verden som vil vare? Noen vil kanskje kalle det traust. Men vi kaller det ansvarlig.

Hver dag går vi på jobb for å skape bygg, investeringer, lokalmiljøer, arbeidsplasser, kontorer, møteplasser, forretningslokaler, leieforhold, bedrifter, organisasjoner og relasjoner som varer.

Vi er KLPs eiendomsselskap. Vi investerer pensjonspenger i eiendom, på vegne av våre eiere i kommune- og helse-Norge. Verdier som varer.

68

PARK HOTEL VOSSEVANGEN

ESTATE 01/26

Foto: Park Hotel Vossevangen

«Vi viderefører det unike med vinkjelleren, men ønsker også å spisse den litt.»

REIDAR JOHANSEN

upartiske. Hvis du for eksempel er på restaurant i Paris, har de gjerne mye fransk vin. Vi er unike. Det er viktig for oss at vinene er rene, og at vinen lager seg selv. Gode druer blir god vin.

Hva er din favoritt?

– Det blir aldri feil å drikke champagne. Det er anvendelig både til mat og å drikke alene, svarer Johansen.

VINTURISME Park Hotel Vossevangen har gjester hele året.

Konferansemarkedet er en viktig del av virksomheten, og da er vinsamlingen med tilhørende smaking et godt innsalgspunkt. Om sommeren bespiser de dessuten mange cruise-turister som er på vei fra Flåm til Bergen med buss.

Hotellet nyter også godt av vinturismen fra det store utland, spesielt fra Asia. Johansen anslår at de har rundt ti slike besøk per år, og de kjøper gjerne vinflasker fra 50.000 kroner og oppover. De kimser

ikke over en totalregning på 200.000-300.000 kroner.

– De er jo godt bevandret i vinens verden, og så er det kanskje bare vi som har akkurat den vinen.

Internasjonalt sett er vi også rimelig priset på denne typen viner.

– Vi har også mange ivrige nordmenn som kommer hit. De setter seg i bilen og kjører hit for spesielle viner, forteller han.

Tomflasken får imidlertid ikke kunden med seg hjem – forfalskning av verdens dyreste viner er blitt på linje med forfalskning av kunst.

STARTET I OPPVASKEN Det skal litt til for å se dobbelt under en seriøs omvisning i en anerkjent vinkjeller, men nå står plutselig den eneggede tvillingbroren til Reidar der.

Han heter Robert, og kommer direkte fra Voss Resort, som Norlandia Gruppen også eier en del av. Der har han luktet og smakt på en rekke vinflasker for

Blikkfang Ballongen er et lite blikkfang i vinkjelleren.

ESTATE 01/26

En liten del av vinkjelleren Også gulvet må tas i bruk for å få plass til samlingen på nesten 50.000 flasker.­ kommer her.

PARK HOTEL VOSSEVANGEN

å sjekke holdbarheten, og konklusjonen ble at de holder god stand.

– Vi begynte å jobbe på hotellet her helger om somre fra vi var 16 år i 2011. Vi startet i oppvasken, og har gått gradene. Etter at vi begynte baren, var det kort vei inn i restauranten, sier Robert.

Vininteressen har ikke kommet hjemmefra, for begge foreldrene er tilnærmet avholds. I 2019 ble tvillingene sertifiserte sommelierer.

– Vi har vin som har ligget her i 30 år, og 5-10 prosent av samlingen er fra før vi ble født i 1994.

Det er kjekt å åpne noe som er eldre enn deg selv, sier Reidar.

69

RENOVERER HOTELLET Nå venter de på en større renovering av hotellet.

Det skal nesten rives ned og bygges opp igjen med en ekstra femteetasje. Kapasiteten øker fra 120 til 200 rom, i tillegg til at det blir større fellesarealer.

Det nye bygget skal gjenspeile mer at de er i Voss.

Arkitektonisk er det blant annet hentet inspirasjon fra steinkirken og folkemuseet her. Renoveringen vil ta ca. halvannet år, og målet er å komme i gang med arbeidet rundt sommeren 2027.

Det blir nye kjellerfasiliteter for vinen, men de skal også beholde noe av det gamle – det er viktig for historiefortellingen.

70

I RINGEN MED FOSSEN

ESTATE 01/26

I RINGEN MED FOSSEN

ARENAEN FOR BYENS VIKTIGSTE DEBATTER

Vil Fornebubanen bare flytte luft?

Når storsamfunnet bruker 30 milliarder på Fornebubanen kan det utløse en verdiskapning på 70 milliarder innen 2035. Eller ikke.

Av: Erling Fossen, byrøkter Foto: Glen Widing

D

et største samferdsels- og byutviklingsprosjektet i Oslo siden T-baneringen åpnet for 20 år siden er underveis. Mens ordføreren i London – Sadiq Khan -snakket varmt ved åpningen av Elisabeth Line og kalte det en «game changer for Londons economy» går dessverre Fornebu-utbyggingen under radaren til de fleste, bortsett fra opposisjonspolitikerne som stadig får milliardoverskridelser i fanget. For Ap og partiene på venstresiden ligger Fornebubanen på feil side av byen. Det er også en utbredt ikke-uttalt holdning blant alle partiene at det primært er Bærum som vil tjene på Fornebubanen. Dette er derfor et nødbluss. Oslo har ikke råd til å la denne gedigne sjansen til samfunnsbygging gå fra seg.

STASJON FOR STASJON. Da Menon Analytics regnet på verdiskapingspotensialet langs Fornebubanen anslo de en økonomisk effekt på 70 milliarder fram til 2035. De fire vestbaneklyngene Skøyen, Vækerø, Lysaker og Fornebu kan få opptil 40 000 nye arbeidsplasser og 15 000 nye boliger. T-banen er en kraftfull verdikatalysator. Åpningen av T-baneringen rundt årtusenskiftet førte til at antall innbyggere på Løren har femdoblet seg og passert 10 000, og at BI samlet sine vel 10 000 studenter i Nydalen. En nøkkel til utregningen av verdiskapningspotensialet til Fornebubanen er at det faktisk skjer utvikling rundt de nye vestbaneklyngene. Her kommer det første store MEN´et: På Skøyen skjer det nærmest ingenting. 8 år etter at daværende byråd for byutvikling Bård F. Fredriksen lanserte sitt byplangrep for Skøyen ble områdereguleringsplanen for Skøyen vedtatt i bystyret høsten 2023. 3 år senere er den enda ikke rettskraftig.

Denne planen er en katastrofe. Den lover 5000 nye boliger, men det kommer kanskje rundt 1000. Foreløpig ligger boligprosjektene Harbitzkvartalene (Agate Eiendom) og Amalies hage (Nordr) an til å bli bygget. For drivere av næringsbygg er planen også konserverende. Satt på spissen; skal du fikse på fasaden på bygget ditt utløser det krav om ny detaljregulering. Det offentlige har altså satt en gigantisk osteklokke over hele Skøyen, og er ikke foreløpig i nærheten av å forløse det potensialet Menon ligger til grunn.

ESTATE 01/26

Debatt Byrøkter Erling Fossen inviterer James Stove Lorentzen til debatt.

I RINGEN MED FOSSEN

På Vækerø skjer det ingen verdens ting. Vækerø er den stasjonen Fornebubanen har minst forventninger til, men anslagsvis 4000 reisende hver dag.

Området rundt de to T-baneinngangene vil glede bare eventyrer Jarle Andhøys eventyrprosjekt på den gamle politistasjonen ved siden av Texburger, og Vedal som får nedgangen til T-banen nærmest på gårdsplassen sin. Det er ingen bymessighet rundt T-banestasjonen, og kommer aldri til å bli det. På andre siden av motorveien ligger dog Hydro og andre næringslokaler, men nøkkelen til utvikling av Vækerø ligger hos Løvenskiold Eiendom som eier tomtene mellom Hydroparken og gangbroa som krysser motoveien. Men de har valgt å ligge paddelavt, og avvente situasjonen. MAXBO er jo også deres gullkalv og hvorfor ta risiko ved utvikling når pengene i kisten klinger?

På Lysaker kan det skje store ting. Nøkkelen til utvikling her ligger i hvorvidt Mustad Eiendoms omfattende prosjekt Lilleakerbyen snart blir regulert.

Det ryktes at planene er på oppløpssiden 8 år etter at adm. dir Olav Line lanserte planene på Oslo Urban Week. Her kan det komme over 2000 nye boliger.

Ifølge Fornebubanen AS forventes det 24 000 reisende daglig som går av el. på ved Lysaker stasjon.

71

De tre stoppene på Fornebu er mye bedre rigga for framtidig vekst. Rundt endestasjonen kommer det en helt ny bydel tegnet av Rodeo for Selvaag Bolig. Bare i Selvaags prosjekt ligger det 1700 nye boliger. I årene som kommer skal også OBOS bygge 7000 nye boliger i tilknytning til alle de tre T-banestasjonene. Aker Eiendom har også massive planer rundt metrostoppet Fornebuporten. Men her kommer det andre MEN´et.

HVOR ER SAMFUNNSBYGGERNE? Selskapene som holder til langs de framtidige metrostasjonene på Fornebubanen sliter med å få sine ansatte på jobb. Unge kunnskapsarbeidere vil bo og arbeide i sentrum. Målinger som ble gjort etter Covid19 hos IT-kjempen Tieto-Evry på Fornebu viste at det maksimalt var 500 av selskapets 2000 ansatte som var på jobb samtidig. SWECO tok konsekvensen av dette og flytta fra en ensidig kontorghetto på Vækerø, og flytta til Urtegata på Grønland. Midt i det pulserende bylivet. Strømkjempen Statkraft undertegnet nylig en avtale om å flytte sine vel 1500 ansatte fra Lysaker til Kvadraturen og Fiskebrygga.

Løsningen er å bygge by rundt metrostoppene.

På et folkemøte i Lilleaker Folkets hus sa byråd for byutvikling – James Stove Lorentzen – at kommunens primæroppgave var å regulere fort nok,

72

I RINGEN MED FOSSEN

og så var det opp til de private utviklerne å bygge boliger og kontorer. Men slik blir det ikke by av.

Sosialdemokraten Carl Lundgren var en historisk samfunnsbygger i bydel Ullern. Han fikk realisert Lilleaker Folkest Hus, Ullern Idrettsplass Lilleaker Folkebad og nåværende Ullerntunet eldrehjem. Bør ikke kommunen tenke hva de kan bidra til med nye offentlige funksjoner; flerbrukshaller, bibliotek, nye måter å organisere eldrehjem på, tilby innovative

TILSVAR

J

ESTATE 01/26

kommunale omsorgsboliger. Det offentlige bør også jobbe for å få studietilbud fra høyskoler og universiteter til Lysaker. Kanskje til og med et campus. For å få til det må vi ha en holdningsendring i Rådhuset. De kan ikke bare toe sine hender, og la private interesser bestemme hva som skjer. Da blir det ikke by, og enda verre: Da risikerer storsamfunnet å bruke 30 milliarder på kun å flytte luft.

Vi skal transportere mer enn luft

eg liker Erling Fossens retoriske grep og fremstilling av Fornebubanen som transportør av luft. La meg først si at dette er en klassisk høna og egget-situasjon. Et dilemma vi står oppe i hele tiden. Skal vi bygge infrastruktur først som vil bety lav utnyttelse frem til alle boligene og kontorene blir bygget de neste 5–30 årene, eller skal vi først bygge ut byen, så vente med infrastrukturen til senere. I mange tilfeller har Oslo kommune valgt det siste, med manglende skoler, parker og idrettsanlegg. Så til Fossens spørsmål, så er det vel tenkelig at Fornebubanen i de første årene vil ha relativt lav utnyttelse, og så vil det for hvert år som går bli økt etterspørsel. Utbyggingen på Fornebu og Lysaker kan man vanskelig se for seg uten en ny T-banelinje.

Fossen nevner at mange mener det er Bærum som først og fremst er vinneren og at det er folk i vest som får mest glede av det nye tilbudet. Til det er å si at vi må se Oslo og Bærum som en bo- og arbeidsregion. Tatt i betraktning den forventede veksten i befolkning i «stor-Oslo»-regionen bidrar bygging av boliger i Bærum til å lette presset på fortettingen i Oslo. Fornebubanen sammen med teknologiske forbedringer vil også øke kapasiteten på linje 5 til glede for befolkningen i nordøst og ikke minst på Hasle som får doblet antall avganger.

Lilleaker. Arbeidet med reguleringsplanen går sin gang.

Vækerø er ikke prioritert akkurat nå og som Fossen skriver så er det opp til grunneiere å sette i gang.

Skøyen. Her har Fossen helt rett, planen som er vedtatt har noen klare svakheter som vi nå tar grep for å forbedre. Snart kommer utredningen om å IKKE flytte trikken. Byrådet har sendt over til bystyret forslag om å fjerne ett av vedtakene som i praksis har hemmet videre utvikling. I tillegg har vi gitt klare signaler til PBE om problemet med byggesaksbehandlingen av eksisterende bygg. Med disse grepene forventer jeg en bedre utvikling på Skøyen.

Fossen savner «samfunnsbyggerne», definert som en som bygger bad, eldreheim og idrettsplasser.

Han spør om ikke kommunen bør tenke på hva de kan bidra med. Det kan jeg forsikre ham om at Oslo

kommune gjør. Vi lager behovsplaner for skole, idrett og boligplan for eldre med hjelpebehov som noen eksempler. Kommunen investerer på basis av disse planene store beløp i «samfunnsbygging».

I hvilken grad Universitetet i Oslo, OsloMet eller andre utdanningsinstitusjoner ser muligheter i og ønsker om å etablere campus utenfor sentrum, må komme som et initiativ fra disse institusjonene, så skal nok kommunen bidra med det vi kan tilrettelegge for. OsloMet har etablert seg på Holmlia i samarbeid med Oslo kommune og slike initiativer er vi positive til.

Ingen tvil om at vi skal bygge by på Lilleaker og Skøyen. Høy utnyttelse, bymessig struktur og et levende næringsliv. Disse to stedene bør bli like attraktive for ansatte som det Oslo sentrum er, men det tar tid å bygge by.

Fornebubanen og dens forlengelse, linje 5, vil frakte mange passasjerer fra dag én. Fossen vet utmerket godt at utviklingen av disse stedene vil ta mange år, derfor kan vi regne med at Fornebubanen i vest gradvis vil fylles til alle boligene og næringsbyggene er på plass de neste 5–30 årene.

Så hører det med til historien at disse områdene vil konkurrere med Hovinbyen om både boliger, kontor og næringslokaler. Det fine er at med Fornebubanen blir disse to områdene forbundet med en direktelinje som gir stor fleksibilitet og effektivitet i utvekslingen av folk mellom bolig og arbeid.

James Stove Lorentzen, Byråd for byutvikling i Oslo kommune

Nikolai Schirmer

Fjellsportutøver og jurist

Vi hjelper klientene våre å navigere i krevende terreng.

Det krever erfaring, oversikt og forståelse for hva som venter rundt neste sving. Vi har ledende kompetanse på tvers av rettsområder, og styrken fra Europas største advokatfirma.

cms.law

Foto: OSU

Foto: Nils Petter Dale og Bjørbekk & Lindheim.

2

3 Foto: Nils Petter Dale og Bjørbekk & Lindheim.

74 MITT DRØMMEPROSJEKT

1

2 ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

75

MITT DRØMMEPROSJEKT

PROSJEKTET JEG SKULLE ØNSKE VAR MITT: ELLEN DE VIBE

Prosjektene hun aldri slapp taket i Noen prosjekter setter seg i kroppen. De blir referanser, drømmer – eller stille målestokker for hva byutvikling og arkitektur kan være på sitt beste. For Ellen de Vibe handler det om én låve, ett nabolag og én bekk.

Av: Silje Rønne

1 – Ombruk Den over 100 år gamle låven i Valdres er bygget om til et flergenerasjonsferiested – et rendyrket ombruksprosjekt der historien er bevart og gjort lesbar i nye lag.

2 – Bjørbekk & Lindheim landskapsarkitekter Siden 2007 har de arbeidet med transformasjonen av Ensjø fra industriområde til en levende boligby, der naturen setter premissene for byutformingen.

Gjenåpningen av Hovinbekken har bidratt til å skape et attraktivt bomiljø, der bekken bringer naturen inn i det urbane landskapet som en livgivende åre.

3 – Arkitektonisk kvalitet Vannkunsten i Bjørvika trekkes frem som det fremste boligprosjektet i nyere tid – et samspill mellom byplangrep, arkitektur og materialbruk som gir området en tydelig identitet.

E

llen de Vibe er arkitekt og tidligere plan- og bygningssjef i Oslo. Gjennom flere tiår har hun vært tett på utviklingen av hovedstaden, ofte i spennet mellom politikk, fag og utbyggere. Hun er kjent for å være tydelig på kvalitet, helhet og langsiktig tenkning – også når det har kostet. Når hun selv peker ut prosjekter hun setter høyest, spenner de fra det helt private til det prinsipielt byformende.

Det eneste prosjektet hun omtaler som fullt og helt sitt eget, ligger langt fra byutviklingsdebatten i Oslo. I Valdres har hun og familien bygget om en over hundre år gammel låve til et feriested.

– Jeg har ett prosjekt som faktisk er mitt; låven i Valdres som vi har bygget om til et flergenerasjonsferiested, sier hun.

Prosjektet er et rendyrket ombruksprosjekt, der målet ikke har vært å viske ut historien, men å gjøre den lesbar og levende. Morfeus arkitekter har prosjektert ombyggingen, mens Slidre bygg og prosjektering har stått for gjennomføringen. Hovedgrepet var å gi oppholdsdelen av bygget en ny ytterhud, slik at de tidligere ytterveggene i låven ble stående som innervegger.

– Konseptet er at oppholdsdelen av bygget har fått en ny «frakk» utenpå, og de tidligere ytterveggene har blitt innervegger, forteller den tidligere plan- og bygningssjefen.

Arbeidet innebar møysommelig rensing av gamle materialer, fjerning av bark og spor etter tidens

tann, før tømmeret ble oljebehandlet og videreført. Prosjektet er samtidig teknisk oppgradert med geovarme, lavutslippsbetong, trefiberisolasjon og dampbrems – løsninger som gjør at bygget fungerer moderne, men fortsatt kan puste. Store deler av eksisterende materialer er gjenbrukt.

– Cirka 70 prosent av den 100 år gamle skifersteinen ble gjenbrukt på taket, skyter hun inn.

Selv om prosjektet er privat, illustrerer det også de strukturelle utfordringene ved ombruk i Norge.

Saksbehandlingstiden strakte seg over tolv år, blant annet på grunn av plankrav og behov for enighet med naboer.

– Men kommunen ønsket å få til en løsning, og nå er vi alle godt fornøyde.

For Ellen de Vibe representerer låven også et større potensial.

– Norge er full av utrangerte låvebygg som kan brukes om på denne måten, uten å bygge ned mer natur.

DET BESTE SOM ER BYGGET DE SISTE 10 ÅRENE Det andre prosjektet hun trekker frem, ligger i skjæringspunktet mellom profesjonell stolthet og personlig begeistring. Boligprosjektet Vannkunsten i Bjørvika mener hun er det beste arkitektoniske boligprosjektet som er bygget i nyere tid.

– Jeg mener dette er det arkitektonisk beste prosjektet som er bygget i Norge de siste 10 år, fremhever hun.

76

– Jeg ville gjerne flytte dit, men mannen min ville ha muligheten til å ta på seg skia utenfor inngangsdøra for å komme seg ut i marka, og mente Marienlyst park var best. Så da måtte jeg velge mellom mann og arkitektur; det ble det første, sier hun med et smil.

Foto: OSU

Prosjektet ble utviklet etter parallelloppdrag for HAV Eiendom og tegnet av danske Vandkunsten Arkitekter. Her kombineres byplangrep, arkitektur og materialbruk på en måte som skaper både identitet og romlige kvaliteter. Smale smug, vannspeil og tydelige koblinger til den romlig rause Stasjonsallmenningen gir området en bymessighet som skiller seg ut.

– Arkitekturen er særegen med sin kubiske form med de røsta takene vridd i forhold til bygningskroppenes retning, sier hun. Også materialbruken med eikevinduer og skiferkledde fasader og tak gir også egenart, opplever hun.

Som plan- og bygningssjef var Ellen de Vibe tett involvert i reguleringsarbeidet. Flere arkitektoniske føringer ble lagt inn nettopp for å sikre kvalitet gjennom hele prosessen.

– Dette var elementer vi i PBE la inn i reguleringsplanen slik at kvaliteten skulle sikres selv om prosjektet for eksempel skulle selges underveis.

Jeg er glad det ikke skjedde; OSU gjorde en god oppfølgingsjobb.

Prosjektet ble også et eksempel på tettere samarbeid mellom kommune, utbyggere og arkitekter enn det som tidligere hadde vært vanlig.

– Jeg opplevde at vi i PBE, utbyggerne OSU og arkitektene hadde både godt og jevnlig kontakt under utviklingen av prosjektet. Vi hadde faste møter over flere år, sier hun.

Havnepromenaden, bryggekantene og tilgjengeligheten til vannet var sentrale premisser.

– Som forutsatt i reguleringsplanen for Bjørvika sikret vi sammen med utbygger og landskapsarkitektene også en raus havnepromenade og nedtrappede bryggekanter for bademuligheter, forteller sivilarkitekten.

Hun vurderte selv å flytte inn i prosjektet, men livet utenfor arkitekturen fikk siste ord.

MITT DRØMMEPROSJEKT

Form og materialitet Kubiske bygningskropper med vridde saltak, eikevinduer og skiferkledde fasader gir prosjektet et særegent uttrykk og sterke romlige kvaliteter ­kommer her.

ESTATE 01/26

Transformasjon Låven har fått en ny «frakk» utenpå, mens de opprinnelige ytterveggene står igjen som innervegger – et hovedgrep som kombinerer tradisjon og moderne komfort.

ESTATE 01/26

77

MITT DRØMMEPROSJEKT

Hovinbekken Bekken danner en sammenhengende blå lenke gjennom deler av Ensjø med varierte og inkluderende byrom. Bekken styrker vannkvaliteten, bidrar til økologisk mangfold og flomsikring, og gir bydelen en tydelig og samlende identitet.

Foto: Nils Petter Dale og Bjørbekk & Lindheim.

BYUTVIKLING SKJER IKKE OVER NATTEN Det tredje prosjektet er større enn enkeltbygg og boligkvartaler. Åpningen av Hovinbekken representerer en langsiktig bystrategi der natur, beredskap og byliv veves sammen.

– Byutvikling skjer ikke over natten.

Ellen de Vibe omtaler denne typen prosjekter som «katedral-tenkning» – tiltak som strekker seg over generasjoner. Slik som byggingen av katedraler ute i Europa eller T-banestrukturen i Oslo.

– Denne typer katedral-prosjekter tar mer enn en generasjon å bygge ut. Da er det viktig at oppdragsgiver, ofte det offentlige, opprettholder prosjektets opprinnelige intensjon, forklarer hun videre. Åpningen av Oslos bekker og elver har røtter langt tilbake, både i parkplaner og i miljøpolitiske initiativ. Hovinbekken har gradvis blitt åpnet opp gjennom blant annet Ensjø, og i 2023 ble det nyeste strekket gjennom Klosterenga og langs Botsfengselet ferdigstilt.

– Utvikling av byens blågrønne struktur er en slik type prosjekt basert på katedral-tenkning.

Prosjektet handler både om rekreasjon, håndtering av ekstremvær og langsiktig verdiskaping for bebyggelsen rundt.

– Forskning har vist at for utbyggerne er nærhet til grønt og vann verdiskapende for prosjektene som bygges ut, påpeker hun.

For beboerne gir det økt livskvalitet, for byen større klimarobusthet. I 2023 mottok Hovinbekkprosjektet på Ensjø Oslo bys arkitekturpris.

– Det koster med katedraltenkning og kontinuerlig ressursbruk, men gjør byene våre vakrere og mer holdbare, avslutter hun.

Bjørbekk & Lindheim er landskapsarkitekter i prosjektet.

PROFIL Navn: Ellen Marit Schjelderup de Vibe (født 28. januar 1952).

Utdanning: Bachelor i arkitektur og mastergrad i arkitektur fra Welsh School of Architecture, deretter magistergrad i byplanlegging fra University of Wales.

Karriere: Norsk arkitekt og byplanlegger. Har vært plan- og reguleringssjef i Alta og byplansjef i Skien før hun ble direktør for Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo i 1998. Hun ledet etaten i over 20 år frem til 2019, og har hatt ansvar for flere store byutviklingsprosesser i hovedstaden, blant annet Fjordbyen, Groruddalen og Hovinbyen.

Foto: Nils Petter Dale og Bjørbekk & Lindheim.

Rolle i byutvikling: Som byplansjef har hun vært en sentral aktør i utformingen og gjennomføringen av Oslos arealplaner, boligstrategi og arkitekturpolitikk. Hun har også jobbet 5 år for Miljøverndepartementet og ledet Statens Byggeskikkutvalg.

Etter PBE: Etter at hun gikk av fra PBE i 2019, har hun vært engasjert i byutviklingsprosjekter og rådgivning gjennom eget firma Urban Vibes.

Utmerkelser og posisjon: De Vibe har vært anerkjent som en innflytelsesrik aktør i norsk byutvikling, blant annet omtalt på Kapitals liste over Norges 100 mektigste kvinner i 2008. Hun er også utnevnt som æresmedlem av Norske arkitekters landsforbund.

Boligdagene 2026 Tomt, kapital eller politikk – hva styrer boligbygging?

Spillereglene for boligutvikling er i endring. På Boligdagene samles utviklere, investorer, rådgivere, politikere og andre beslutningstakere for å diskutere det som avgjør lønnsomheten i fremtidens boligprosjekter. Årets temaer: • Tomtekjøpskampen – nye strategier og risikodeling • Makroøkonomi og renteutvikling • Samarbeid med det offentlige • Case: Kaldnes Vest Ny arena i 2026: HOTEL KLUBBEN, TØNSBERG

Marianne Gjertsen Ebbesen, OBOS

16.–17. APRIL 2026

Bjørn-Tore Olsen, Fredensborg Bolig

Sylvi Listhaug, Fremskrittspartiet

estatekunnskap.no

NBBL Fulltegningsforsikring

80

UiN HAR ORDET

ESTATE 01/26

UiN HAR ORDET Fast spalte Ung i Næringseiendom (UiN) har fått en fast spalte i Estate Magasin, først ut er: Severin Sørlie, nestleder UiN, og Ellen Hjort Bech, styreleder UiN.

Unge trenger mer enn skjermtid, viktigheten av fysisk tilstedeværelse I debatten om fleksibilitet og hjemmekontor snakker vi ofte om effektivitet.

For unge i eiendomsbransjen handler spørsmålet vel så mye om læring, tilhørighet og muligheten til å vokse i faget.

Av: Ellen Hjort Bech & Severin Sørlie Foto: Glen Widing

S

kjermtid er et tema mange voksne er opptatt av, særlig når det gjelder barna deres.

Hvor mye er for mye? Hva mister man når store deler av hverdagen foregår bak en skjerm?

Diskusjonen handler ofte om sosial utvikling, læring og betydningen av fysiske fellesskap. Som unge i eiendomsbransjen kjenner vi igjen mange av de sammespørsmålene i vår egen arbeidshverdag.

Arbeidslivet blir stadig mer digitalt, og fleksible løsninger er for mange blitt normen. For oss som er unge og nye i næringseiendom, er dette i utgangspunktet positivt. Samtidigønsker vi å løfte frem en nyanse som fort kan bli borte i debatten: betydningen av fysisk tilstedeværelse på kontoret, særlig i starten av karrieren.

Vi som er unge i bransjen i dag, er ikke bare opptatt av hvor vi jobber fra, men hvordan vi lærer, utvikler oss og blir en del av fellesskapet. De første årene i arbeidslivet handler om mer enn å levere på egne oppgaver. Det handler om å forstå bransjen vi

er en del av, dynamikken mellom kollegaer, bygge relasjoner og lære hvordan teori omsettes til praksis.

Mye av denne læringen skjer ikke i planlagte møter på Teams. Den skjer når vi sitter i nærheten av erfarne kolleger, når vi overhører diskusjoner, stiller «dumme» spørsmål i forbifarten eller får med oss hvordan ledere tenker og prioriterer i hverdagen.

For oss unge er kontoret en læringsarena, ikke bare et arbeidssted.

Vi lærer enormt mye av å være tett på de som har vært i bransjen lenge. Hvordan de vurderer risiko, hvordan de kommuniserer med samarbeidspartnere, og hvordan de håndterer uforutsette situasjoner.

Dette er erfaring som ikke alltid lar seg strukturere i presentasjoner eller prosedyrer, men som overføres gjennom tilstedeværelse og samspill over tid.

Det sosiale aspektet er minst like viktig. For mange av oss er arbeidsplassen også der vi bygger nettverk, finner trygghet og opplever tilhørighet. Å være fysisk til stede senker terskelen for å ta initiativ, bidra i

Expandia Level Two.

FÅ MER PLASS PÅ SAMME TOMT

Illustrasjon

Illustrasjon

Illustrasjon

Illustrasjon

Illustrasjon

Når du må utvide, men tomta er for liten, har vi løsningen: Utvid oppover og få både kontorer og parkering på samme areal. Expandia Level Two er et innovativt konsept der åpne plasser gjøres om til moderne kontorer eller midlertidige boliger. Vi kan skape nye rom på bare 60 dager – uten å gå på kompromiss med komfort eller kvalitet.

• expandia.no • +47 47 61 77 00 •

82

diskusjoner og føle seg som en del av laget. Det gir rom for relasjoner som varer, noe eiendomsbransjen i stor grad er bygget på.

Vi er ikke imot fleksible løsninger. Mange av oss verdsetter muligheten til å jobbe hjemmefra når det er mest hensiktsmessig. Men vi mener at fleksibilitet bør ses i sammenheng med erfaring og livsfase. For unge i starten av karrieren kan for mye distanse bety færre læringsmuligheter, svakere relasjoner og en brattere vei inn i bransjen.Derfor vil vi rette et vennlig opprop til ledere og kollegaer i eiendomsbransjen.

Se kontoret også som en investeringsarena, ikke

UiN HAR ORDET

bare i kvadratmeter og effektivitet, men i mennesker og kultur. Vær til stede selv. Inviter oss unge inn i diskusjoner, forklar vurderingene bak beslutningene, og skap rom for uformelle møter i hverdagen og når det passer ta oss med i møter og på seminarer.

Små grep kan ha stor betydning: en åpen dør, en kaffepause, et «bli med og hør».

For oss unge er kontoret fortsatt en viktig del av dette. Ikke av gammel vane, men fordi det gir oss forutsetningene for å bli trygge, kompetente og relasjonssterke fagfolk i en kompleks bransje.

«Vi som er unge i bransjen i dag, er ikke bare opptatt av hvor vi jobber fra, men hvordan vi lærer, utvikler oss og blir en del av fellesskapet.»

SEVERIN SØRLIE OG ELLEN BECH

ESTATE 01/26

Book Grand.

Feel Grand.

Feel Grand - i hjertet av Oslo I det man trer inn på Grand Hotel Oslo kan man umiddelbart fornemme hvorfor spisestedene har gledet gjester med sine rike smaksopplevelser og tradisjoner i 150 år. Her serveres lunsj, middag og afternoon tea med presisjon og øye for detaljer i unike omgivelser. Et besøk er en berikende opplevelse. Taste Grand - Feel Grand Nyt hvert øyeblikk, enten du velger Restaurant Palmen, Othilia Lobbybar eller Eight Rooftop Bar – alle med sin egen atmosfære og sitt eget uttrykk.

Restaurant Palmen er hjertet av Grand – et elegant tilfluktssted hvor klassiske Grand-signaturer møter sesongbaserte retter, servert i rolige omgivelser som gir rom for både samtaler og feiringer. Othilia Lobbybar er en stemningsfull lobbybar hvor du kan lene deg tilbake med en kopp kaffe, et glass vin eller en av Othilias signaturdrinker, akkompagnert av smakfulle småretter. På toppen finner du Eight Rooftop Bar, byens hideaway med utsikt over Oslo og prisvinnende cocktails.

I over 150 år har Grand vært stedet hvor viktige møter finner sted, relasjoner bygges og øyeblikk blir minner.

For mer informasjon, besøk grand.no

84

NYHETER

ESTATE 01/26

Dette tror aktørene om hotellmarkedet i Norge Estate Magasin har kartlagt de største hotellene i Norge, og spurt flere sentrale aktører hva de tror om markedet videre.

Foto: Sommero

Av: Tore Årdal

Går veldig bra Sommero er blant hotellene til Strawberry som går veldig bra.

I

desember publiserte Estate Magasin listen over Norges største eiendommer, avgrenset til enkelteiendommer med leieinntekter på over 50 millioner kroner. Av de 290 eiendommene på listen, er 24 hoteller.

Fire av hotellene på listen er det Thon Gruppen

som eier. Konsernsjef Kjetil Nilsen uttalte nylig til Estate Nyheter at de tilnærmet er ferdig investert i nye hoteller i Norge.

– Det er ikke rom for å vokse så mye mer for oss i Norge, bortsett fra kanskje i Trondheim og de enkelte større byene i Norge. Vi er veldig godt

85

NYHETER

Foto: Kate Gabor

ESTATE 01/26

Alltid på jakt – Vi er alltid på jakt etter spennende prosjekter på de store destinasjonene i Norge, sier Petter Stordalen.

tradisjonelt sett er en rolig måned, signaliserer det at markedet er alt annet enn i dvale. Folk vil møtes, reise og ta en pause fra hverdagen, og derfor har vi også trua på høy aktivitet i hotellmarkedet i året som kommer, sier Stordalen.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Vekst er en naturlig del av DNAet til Strawberry, og det vil det også fortsette å være, men selv vi ser at pipeline ikke er like lang som før pandemien.

Konsernet vokser på en annen måte enn før, med en kombinasjon av nye hotell, medlemshotell og franchise. Akkurat nå bygger vi ingen nye hoteller selv i Norge, men har flere hoteller i pipeline i samarbeid med andre som sprer seg fra Kristiansund og Trondheim til Tønsberg og Kristiansand. Vi er alltid på jakt etter spennende prosjekter på de store destinasjonene i Norge, og med nordlysturismen som brer seg, er det åpenbart mange spennende ledetråder på blokka både i Norge og resten av Norden. dekket geografisk, og ønsker ikke å åpne nye hoteller for å konkurrere mot oss selv. En del av veksten må komme i utlandet, og vi ser nå på Sverige, uttalte Nilsen.

Eiendomsspar er også på den nevnte listen med eierskapet i Grand Hotel. I portrettet i denne utgaven av Estate Magasin sier arbeidende styreleder Christian Ringnes at det nå ikke er så lett å regne hjem nye hoteller på grunn av de høye byggekostnadene.

– Det er bra for de eksisterende hotellene, så det er mye å glede seg over i denne bransjen, sier Ringnes.

Dette er svarene Estate Magasin har fått fra andre aktører: PETTER STORDALEN, STRAWBERRY Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Ikke overraskende er jeg grunnleggende optimistisk når det gjelder hotellmarkedet i Norge. Vi har et enormt potensial innen turisme, og den svake kronekursen gjør Norge ekstra attraktivt for utenlandske gjester. I tillegg ser vi at forretningsmarkedet er på full fart tilbake, og at hotellene fylles godt opp i helgene på de store destinasjonene.

– Da jeg kom til brunsj på Sommerro på søndag, fortalte en av de ansatte at det hadde vært kø inn i restauranten i Ekspedisjonshallen hele lørdag.

Når det koker i Oslo andre helgen i januar, som

Innenfor hvilke segmenter (lavpris, luksus etc.) tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Mange tror vi vil se færre kjeder og konsepter i fremtiden. Jeg tror det stikk motsatte. Strawberry har fra start vært tro til en multibrandingstrategi, med ulike kjeder og hotellkonsepter tilpasset ulike målgrupper. Det har også vist seg å være en suksessoppskrift i Norden, fordi gjestene har ulike preferanser basert på hva de skal og hvor de reiser.

– Strawberry sin portefølje spenner fra budget til luksus, og det er helt åpenbart at markedet er stort nok til flere enn de tradisjonelle segmentene. I både Norden og Norge ser vi at Comfort og Comfort Xpress er en hit hos prisbevisste gjester, og luksussegmentet med high-end-hoteller som The Thief, livsstilshoteller som Hobo og resorthoteller som Farris Bad, er også i vinden.

– I fjor rebrandet vi også Clarion Collectionhotellene til Home Hotel for å spisse det hjemmekoselige konseptet med middag og fika inkludert, og det er fortsatt en vinner hos forretningsreisende. I 2025 lanserte vi også en ny kjede i Sverige, Stopover, for gjester som er på reise langs veien og trenger et sted å bo, lade bilen og spise, og det er absolutt et kjedekonsept som vi ser for oss at inntar det norske markedet på et tidspunkt, svarer Stordalen.

86

NYHETER

ESTATE 01/26

Foto: Martin Rustad Johansen

ENDRE GLASTAD, CEO GLASTAD Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Vi tror på en fortsatt grei utvikling fremover, men ikke noen bonanza. Som alltid avhenger mye av riktig beliggenhet, og et nytt hotell på en mindre destinasjon kan jo fort drepe et marked.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Vi har jo sett sterkest vekst i byer som er kommet på radaren for massen av utenlandske turister de siste årene, som Bergen og Tromsø. Dette tror vi kan fortsette, men vi gjør også vårt for at de også skal oppdage nye destinasjoner langs kysten av Norge, som Sør-Vestlandet.

Innenfor hvilke segmenter tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Jeg tror man kan lykkes innen alle segmenter, her handler det mer om fokus og å gjøre ting bra.

Leilighetshoteller er jo ganske i vinden om dagen. Vi har fokusert på premium-markedet blant annet fordi det har noe høyere inngangsbarrierer og er moro å jobbe på med. Men siden dette er et lite segment er det også slik at hvis for mange synes dette er moro, blir tilbudet av rom raskt for stort.

TROND MELLINGSÆTER, ADM. DIR. REITAN EIENDOM Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Reitan Eiendom har ambisjoner om å bli en større aktør, og det gjelder også i hotellmarkedet.

– Vi ser på markedet som interessant. Det har vært (generelt) en sterk utvikling de siste årene, og vi tror at den fortsatt vil være god, dog med noen geografiske forskjeller.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Vår forretningsidé er eiendom i henholdsvis Trondheim, Oslo og Bergen, og dette gjelder også hotell. Vi tror mer på fokus, lokal kunnskap og kritisk masse enn på spredning.

Innenfor hvilke segmenter tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Med gode konsept og riktig beliggenhet tror vi at det er mulig å lykkes i alle segmenter.

CHRISTOPHER RAANAAS, DIREKTØR HOTELLFORVALTNING OG KJØPESENTER KLP EIENDOM Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Jeg er fortsatt positiv til utviklingen i det norske hotellmarkedet. Den underliggende driveren er den svake norske kronen, som gir en «dobbel»

effekt: Mange nordmenn velger Norge som reisemål, samtidig som Norge oppleves som mindre dyrt for utenlandske besøkende. Denne effekten ser ut til å vedvare. I tillegg kommer det lite ny hotellkapasitet, samtidig som det forventes reallønnsvekst. Dernest er det fokus på opplevelser, og fysiske møter ser ikke ut til å avta.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– For oss er det de største byene i Norge, fordi vi opplever byene som de mest robuste hotellmarkedene over tid.

Innenfor hvilke segmenter tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Det bør være mulig å lykkes innen alle segmenter i Norge. Til nå har vi ikke sett stor etablering i luksussegmentet, men med vekst fra utlendinger som for øynene opp for alt det fantastisk Norge har å by på, vil det ikke overraske meg at vi får noen nyetableringer i dette segmentet. Men det vil nok uansett bli luksus på den norske måten, og ikke med fem ansatte per gjest.

– Også budget-segmentet har jeg tro på det kan være mulig å lykkes med i Norge (i de største byene).

Dette er et segment som ikke er like utviklet som i andre land (eksempelvis Danmark).

RONNY WILHELMSEN, ADM. DIR. RICA EIENDOM Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Jeg er positiv til hotellmarkedet i Norge, og forventer revpar-vekst.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Jeg er positiv til de fleste byer i Norge, dog bedre for de som har turisme / leisure-trafikk

Ikke bonanza – Vi tror på en fortsatt grei utvikling fremover, men ikke noen bonanza, sier Endre Glastad.

It’s not just a meeting. It’s

THE

meeting.

Legg møtet til Bergens mest ikoniske hotell.

Våre flotte Meeting Studios har topp moderne, lyse og fleksible møterom som med sine store vindusflater og utsikt over Lille Lungegårdsvann, danner en perfekt ramme for ethvert møte eller event. Vårt Ballroom tar inntil 250 personer. Her ligger alt til rette for å skape uforglemmelige møter og suksessfulle lanseringer. Ønsker dere overnatting, har vi hele 415 lekre rom i nordisk design. Og innimellom møter kan du og dine møtedeltagere hente krefter i The Pool & Spa, nyte en velværebehandling hos Viva Spa eller benytte noen av våre andre behagelige spa-fasiliteter.

Les mer og book deres møteopphold i dag: scandichotels.no/hotelnorge

88

Innenfor hvilke segmenter tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– På generelt grunnlag oppfatter jeg det som vanskelig å regne hjem nye hotellprosjekter.

EIVIND HJULSTAD, CEO CITYBOX Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Jeg tror vi vil se et hotellmarked som fortsatt er attraktivt, men mer polarisert enn tidligere.

Budsjettsegmentet vil fortsette å gjøre det godt, samtidig som kjøpekraften for high-end hoteller er tydelig i de riktige markedene. Det blir mindre rom for utydelige konsepter, og større krav til klar posisjonering, kvalitet og gjennomføring. I 2025 så vi både økt belegg og høyere ADR over hele linjen, og vi tror spesielt ADR vil fortsette å øke inn i 2026.

Foto: Pernille-Sommer

Hvilke byer er mest interessante for dere, og hvorfor?

– Vi ser særlig etter byer som leverer en god miks mellom utenlands- og innenlandstrafikk, noe som gir mer stabile markeder gjennom året. Ferie- og fritidsreiser er et segment i tydelig vekst, og dette passer svært godt med Citybox-konseptet. For oss er både etablerte destinasjoner og større og mellomstore byer interessante, forutsatt at de har helårstrafikk og en god balanse mellom internasjonale og nasjonale gjester.

Mer polarisert – Jeg tror vi vil se et hotellmarked som fortsatt er attraktivt, men mer polarisert enn tidligere, sier Eivind Hjulstad.

NYHETER

Innenfor hvilke segmenter tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Budsjett- og mellomsegmentet med tydelig konsept og effektiv drift har gode forutsetninger også fremover. Samtidig mener jeg at luksussegmentet vil være attraktivt i utvalgte markeder, der etterspørselen og betalingsviljen er til stede. For begge segmenter er det avgjørende å ha en klar målgruppe og et tydelig produkt.

Hvilke vekstplaner har dere for Citybox fremover?

– Neste år vil være et konsolideringsår for oss, med få åpninger av nye hoteller. Fjoråret var et rekordår for Citybox, både på topplinjen og bunnlinjen, og vi skal jobbe enda mer målrettet med å styrke lønnsomheten.

– 2026 blir et prosjekteringsår, der vi forbereder flere nye hotellprosjekter vi allerede har signert.

Blant annet er huseier nå i gang med renovering av hotellet vårt på København Kastrup, som etter planen skal åpne i Citybox-drakt mot slutten av 2026.

– I 2027 planlegger vi åpninger i Bergen (Bryggen) og Tromsø, og samtidig jobber vi aktivt med flere spennende prosjekter som vi håper å kunne signere i tiden fremover. Våre hoteller i Belgia, både i Brussel og Antwerpen, utvikler seg også svært godt og bekrefter at konseptet fungerer i flere europeiske markeder.

– Vi har også stor tro på at Norden vil fortsette den positive utviklingen inn i 2026, og regionen vil etter all sannsynlighet forbli svært attraktiv for internasjonale gjester.

MALIN GJØRTZ, CEO FLAKK EIENDOM Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Alle piler peker mot Norge. Vi ser en tydelig vekst i occupancy og ADR. Fenomener som «coolcation» har virkelig satt Norden på kartet, spesielt i high-end-segmentet, hvor vi så en økning på nærmere 120 prosent i etterspørselen gjennom høysesongen.

– Stadig flere internasjonale gjester, særlig fra USA, får øynene opp for Norge. Det handler ikke bare om klima, men om natur, kultur og autentisitet.

– Det er liten tvil om at Norge og Norden vil fortsette veksten. Når det er sagt, tror jeg vekstpotensialet ligger i nisjene, mens mellomsegmentet i større grad vil stabilisere seg. Gjestene er mer bevisste enn før. De vet hva de kan forvente, og de søker helhetlige opplevelser – det vi gjerne omtaler som 360-graders opplevelser. Norge har opplevelser i verdensklasse som ikke lar seg kopiere. Utfordringen og muligheten ligger i å pakketere dette på riktig måte, og i å utvikle hotellprodukter som faktisk matcher kvaliteten på destinasjonen.

ESTATE 01/26

Mye skal på plass mellom planlegging og innflytting.

Energi og fiber for eksempel. Å utvikle eiendom tar tid. Fra planlegging til første spadetak. Fra bygget er reist til innflytting. Med Lyse som partner, får du ett kontaktpunkt for all leveranse av energi og teknologitjenester gjennom hele prosessen. Vi tenker langsiktig og opptrer forutsigbart - til glede for både utviklere, brukere av byggene og ESG- regnskapet. Ren energi fra fornybar vannkraft kommer nemlig ikke av seg selv. Det er noe vi har utviklet gjennom en over 100 år lang og stolt historie.

lyse.no/boligselskap/utbygger

90 Foto: Privat

NYHETER

Innenfor hvilke segmenter tror du det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Hadde jeg ikke hatt tro på luksussegmentet, hadde jeg ikke jobbet med det jeg gjør. Jeg har skikkelig troa på potensialet i dette segmentet. Samtidig er det viktig å være ærlig: Luksusmarkedet er fortsatt relativt umodent i Norden, spesielt i Norge, med noen få unntak.

– Det interessante er at Norge har alt luksusgjestene etterspør: Rå og tilgjengelig natur, arkitektur, kunst, design og historie. Rammene er på plass. Det vi mangler, er flere genuine produkter som tør å levere fullt ut på det nivået luksussegmentet forventer – både når det gjelder kvalitet, detaljer og vertskap.

– Luksus i dag handler ikke bare om pris eller materialvalg. Det handler vel så mye om opplevelsen, om miljøene du oppholder deg i, og om relasjonene som skapes underveis. Hoteller som forstår dette, og som evner å kombinere lokal forankring med internasjonal kvalitet, har et betydelig potensial i Norge fremover.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Vi er mindre opptatt av enkeltbyer isolert sett, og mer opptatt av samspillet mellom by, natur og tilgjengelige opplevelser.

– Oslo er et naturlig tyngdepunkt, både som internasjonal inngangsport og som kultur- og opplevelsesby. I tillegg har byen hatt en formidabel utvikling de siste årene og tiltrekker seg stadig flere internasjonale gjester som forventer høy kvalitet på hele opplevelsen.

– Samtidig ser vi kanskje det aller største potensialet utenfor de største byene. Destinasjoner der opplevelsen av stedet, landskapet og historien er like viktig som selve hotellet. Her har Norge et fortrinn få andre land kan matche. For aktører som evner å utvikle tydelige konsepter med sterk lokal forankring og høy kvalitet, ligger det store muligheter i årene som kommer.

ERIK INGEBRIGTSEN, DIREKTØR FORRETNINGSUTVIKLING ­SCANDIC HOTELS NORGE Hvordan ser dere på hotellmarkedet i Norge fremover?

– De siste årene har det vært en positiv utvikling i etterspørselen etter overnattinger, i kombinasjon med lav kapasitetsvekst. I likhet med resten av markedet har vi opplevd en økning i ferie- og fritidssegmentet, hovedsakelig drevet av internasjonale gjester. Mye tyder på at Norge fortsatt vil være en attraktiv destinasjon både for norske og internasjonale reisende.

ESTATE 01/26

Vekst i nisjene – Det er liten tvil om at Norge og Norden vil fortsette veksten. Når det er sagt, tror jeg vekstpotensialet ligger i nisjene, sier Malin Gjørtz.

Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Vi jobber hele tiden med å utvikle og styrke porteføljen vår, og vurderer fortløpende muligheter som dukker opp. Samtidig som vi jobber med å utvikle hotellene våre i store byer og på populære destinasjoner i for eksempel Nord-Norge og på Vestlandet, er vi opptatt av å styrke tilstedeværelsen vår i hovedstaden og andre store byer med mange besøkende.

Innenfor hvilke segmenter tror dere det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Scandic har tre varemerker i ulike segmenter.

I tillegg til hovedvaremerket, har vi også signaturhoteller i premium-segmentet og nå snart åpner vi Scandic Go - som vil være en del av det hurtigvoksende økonomisegmentet. Vi mener det er mulig å lykkes i alle disse segmentene, men fremover vil mye av veksten komme gjennom etableringen av Scandic Go-hoteller. Dette harmonerer med økningen i ferieog fritidssegmentet som hele markedet opplever.

ADELA CRISTEA, CHIEF DEVELOPMENT OFFICER UK, IRELAND & NORDICS, RADISSON HOTEL GROUP Hvordan ser du på hotellmarkedet i Norge fremover?

– Utsiktene for det norske hotellmarkedet er grunnleggende positive. Etterspørselen støttes fortsatt av en sterk kombinasjon av innenlandsreiser, internasjonal turisme og robuste segmenter innen både forretnings- og fritidsmarkedet. Selv om vi opererer i et mer kostnadsbevisst miljø, bidrar dette også til innovasjon og en skarpere posisjonering. Norge drar nytte av sterk infrastruktur, attraktive destinasjoner året rundt og et økende fokus på bærekraft – alle faktorer som støtter langsiktig hotellvekst. Vi tror markedet vil belønne konsepter som er effektive, godt posisjonert og tett knyttet til lokale etterspørselsmønstre.

Xledger gjør det enklere å drive med eiendom Nøkkelen er markedets mest fleksible økonomisystem, et standardsystem med fleksibilitet til å løse ditt selskaps unike behov.

Sammen med Fazile gir vi deg alt et eiendomsselskap trenger i en pakke.

Vår løsning dekker hele verdikjeden fra eiendomsforvaltning via prosjektstyring til regnskap.

Les mer:

Fremtidens ERP-system levert i dag

92 Hvilke byer i Norge ser dere på som mest interessante, og hvorfor?

– Oslo forblir naturlig nok et nøkkelmarked. Samtidig viser byer som Bergen – hvor vi nylig åpnet våre to første Prize by Radisson-hoteller i regionen, i tillegg til våre to første Radisson Individuals-eiendommer i Norden – styrken i regionale destinasjoner med internasjonal appell. Vi er svært åpne og entusiastiske når det gjelder å utforske muligheter i Norge, og vi ser et betydelig potensial for resort-utvikling i Norden mer generelt. Regionens naturlandskap, sterke turistattraksjon og økende etterspørsel etter fritidsdestinasjoner av høy kvalitet gjør dette til et spennende marked for alle våre merkevarer i fremtidige prosjekter.

NYHETER

– Etter lanseringen av to Prize by Radissonhoteller i Bergen ser vi mange byer i Norden som vi er ivrige etter å utforske. Store destinasjoner som Oslo, Stockholm, København, Helsinki, Aarhus og Malmö er naturlig nok fortsatt svært attraktive. Samtidig ønsker vi ikke å begrense fokuset vårt kun til storbyene. Prize by Radisson passer også svært godt i mindre byer med sterk regional etterspørsel og levende lokalsamfunn, hvor vårt fleksible konsept virkelig kan skille seg ut.

Innenfor hvilke segmenter tror dere det er mulig å lykkes med nye hoteller i Norge?

– Vi ser spesielt sterke muligheter i mellomklasse- og øvre mellomklassesegmentet, særlig innen livsstilsorienterte konsepter

ESTATE 01/26

som kombinerer effektiv drift med en tydelig identitet. Dagens gjester ser etter veldesignede, sosiale og fleksible hoteller fremfor kun tradisjonell luksus. Merkevarer som Prize by Radisson treffer denne etterspørselen godt, med et sterkt verdiforslag både for gjester og eiere. Når det er sagt, handler suksess til syvende og sist om å ha riktig produkt på riktig sted – enten gjennom nybygg eller, i økende grad, gjennom rebranding av eksisterende hoteller som kan reposisjoneres effektivt i dagens marked. Vi ville ønske velkommen muligheten til å åpne et Radisson Collection i Oslo og Helsinki, to nordiske hovedsteder hvor vårt luksusmerke ennå ikke er representert.

NORGES STØRSTE HOTELLER MÅLT ETTER LEIEINNTEKTER Eiendom

Eier

Leie 2024

Strawberry Properties / Varner Invest

206 294 724

Eiendomsspar

142 000 000

Realforum / Glastad Eiendom

106 415 810

Aspelin Eiendom / Strawberry Properties / Varner Invest

99 671 000

Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen

Wenaasgruppen

80 725 260

Radisson Blu Atlantic Hotel, Stavanger

KLP Eiendom

70 297 381

Clarion Hotel & Congress, Trondheim

Realinvest / E.C. Dahls Eiendom

65 182 302

Pellerin

64 940 000

Britannia Hotel, Trondheim

E.C. Dahls Eiendom

63 503 418

Scandic Helsfyr, Oslo

Storebrand Eiendom

60 790 552

Clarion Hotel Stavanger

Endury Eiendom

58 214 230

Hotel Continental, Oslo

Continental Holding

53 990 000

Scandic Ishavshotel, Tromsø

Rica Eiendom

53 400 000

Scandic Ørnen, Bergen

Rica Eiendom

53 000 000

Scandic Nidelven, Trondheim

Rica Eiendom / Reitan Eiendom

52 600 000

Scandic Holmenkollen Park, Oslo

Rica Eiendom / Eiendomsspar

52 300 000

Oslo Plaza Hotel

Wenaasgruppen

Ikke oppgitt

Thon Hotel Opera, Oslo

Thon Gruppen

Ikke oppgitt

Hotel Bristol, Oslo

Thon Gruppen

Ikke oppgitt

Thon Hotel Oslo Airport / Congress Gardermoen, Balder allé 2

Thon Gruppen

Ikke oppgitt

Thon Hotel Arena, Lillestrøm

Thon Gruppen

Ikke oppgitt

Radisson Blu Airport Hotel, Gardermoen

O.G. Ottersland

Ikke oppgitt

Radisson Blu Scandinavia Hotel

KLP Eiendom

Ikke oppgitt

Det Nordenfjeldske Dampskibsselskap / Heglund Invest

Ikke oppgitt

Clarion Hotel The Hub, Oslo Grand Hotel, Oslo Hotel Norge by Scandic, Bergen Sommero, Oslo

Clarion Hotel the Edge, Tromsø

Royal Garden, Trondheim Tabellen viser hotelleiendommer med leieinntekter over 50 millioner kroner. | Copyright: Estate Media

Midt i livet

Hva kan våre eiendommer gjøre for byen?

Historien vår er formet av mennesker med god sikt fremover.

Mennesker som trodde på fremskritt, innovasjon og verdien av fellesskap.

Denne troen har båret oss gjennom oppgangstider og nedgangstider, krigstid og fredstid, fra margarinfabrikk i Christiania til byutviklingsaktør i Tromsø.

Vi utvikler eiendom for fellesskap og liv mellom husene.

94

DATASENTER

ESTATE 01/26

KOMMENTAR Datasentre er ikke lenger et nisjeprosjekt – de er ny samfunnsinfrastruktur Av: Silje Rønne

D

atasentre er i ferd med å bli en av Norges viktigste infrastrukturer.

Ikke som et supplement til eksisterende næring, men som en grunnleggende forutsetning for verdiskaping, sikkerhet og konkurransekraft i en digital økonomi.

Kunstig intelligens, skytjenester, offentlig digitalisering og industriell omstilling driver frem en etterspørsel etter datakapasitet som er både eksplosiv og strukturell.

Dette er ikke en trend som flater ut – det er et skifte som setter nye premisser for kraftsystemet, eiendomsutviklingen og næringspolitikken.

Investeringene i datasenterrelatert virksomhet har økt kraftig de siste årene. Norge trekkes frem som attraktivt på grunn av stabil politisk styring, høy forsyningssikkerhet, fornybar kraft og et kjølig klima som muliggjør energieffektiv drift. Samtidig er bildet langt mer komplekst enn det ofte fremstilles. For datasentre er ikke bare et bygg – det er et integrert samspill mellom kraft, teknologi, regulering, sikkerhet og langsiktig drift.

Valg av lokasjon handler ikke primært om tomtepris eller beliggenhet i tradisjonell forstand. Det handler om tilgjengelig effekt i kraftnettet, moden reguleringsstatus, fiberkapasitet, kjøleløsninger og evnen til å møte stadig strengere krav fra både kunder og myndigheter. Statnetts modenhetsvurderinger har derfor blitt et helt avgjørende styringsverktøy. Uten tilstrekkelig fremdrift, kapital og teknisk gjennomførbarhet kommer man rett og slett ikke i posisjon for kraft.

Regionale forskjeller forsterker utfordringsbildet. Sør-Norge opplever betydelig press på nettkapasiteten, mens deler av Nord-Norge fortsatt har kraftoverskudd, men mangler tilstrekkelig infrastruktur og etterspørsel. Kommunene sitter dermed med en nøkkelrolle. Noen ser datasentre som en ny form for industri og et verktøy for lokal verdiskaping. Andre er mer avventende, preget av debatter om arealbruk, kraftprioritering og samfunnsnytte. Uten tydeligere nasjonale føringer risikerer man et fragmentert landskap der prosjekter stopper opp – ikke fordi de er dårlige, men fordi rammevilkårene er uklare.

For eiendomsbransjen representerer datasentre et paradigmeskifte. Dette er ikke kontor, logistikk eller industri i klassisk forstand.

Byggene er konstruert for kontinuerlig drift, med redundans på alle nivåer: strøm, fiber, kjøling og sikkerhet. Standarder som Tier III og Tier IV setter listen høyt, og kravene skjerpes ytterligere gjennom EU-regelverk knyttet til energieffektivitet, rapportering og gjenbruk av overskuddsvarme. Her har norske aktører et fortrinn, særlig innen sirkulære løsninger og integrasjon mot fjernvarme, landbruk og annen lokal industri.

Det kanskje tydeligste skillet mot tradisjonell eiendomsutvikling ligger likevel i driften.

Datasentre er en operasjonell virksomhet med døgnkontinuerlig bemanning, avansert overvåking og høye sikkerhetskrav. Det krever ingeniørkompetanse, prosessforståelse og langsiktighet – ikke bare prosjektutvikling.

Leiekontraktene handler i liten grad om kvadratmeter, men om effekt, oppetid, responstid, sikkerhetsnivå og skalerbarhet. Dette er en annen risikoprofil – og en annen logikk – enn det mange eiendomsaktører er vant til.

På investorsiden har datasentre etablert seg som en egen aktivaklasse. Kapitalen kommer fra infrastrukturfond, teknologiselskaper, eiendomsinvestorer og statlige aktører. Avkastningskravene er ofte lavere enn i tradisjonell næringseiendom, nettopp fordi datasentre oppfattes som samfunnskritisk infrastruktur med lange kontrakter og høy teknisk binding. Det gir stabilitet – men forutsetter samtidig høy kompetanse og disiplin i gjennomføringen.

Spørsmålet fremover er ikke om datasentre vil bygges. Det vil de. Spørsmålet er hvor, i hvilket tempo og på hvilke vilkår. Skal Norge ta en reell posisjon, må kraft, areal, regulering og kapital sees i sammenheng.

Datasentre er ikke et enten–eller i kraftdebatten. De er blitt en forutsetning for at store deler av fremtidens næringsliv i det hele tatt kan fungere.

Datasenterutvikling handler derfor ikke bare om teknologi. Det handler om hvordan vi forvalter infrastruktur, tar strategiske valg og definerer hva slags industri- og eiendomsnasjon Norge skal være i en digital tidsalder.

I denne artikkelserien om datasenter tar vi for oss alt fra kapitalbehov, krafttilgang til ulike eksempler på datasenter.

Har du et nytt boligprosjekt?

Med OBOS på laget får du en trygg partner med lang erfaring og solid kompetanse. Vi tilbyr deg de beste løsningene innen: • Eiendomsdannelse og seksjonering • Etablering av borettslag og sameier • Spesialkompetanse på kombinerte sameier med bolig og næring • Vedtekter, budsjetter og felleskostnadsstruktur www.obos.no/utbygger

96

DATASENTER

ESTATE 01/26

Transformasjon Østre Aker vei 24C utvikles fra industriområde til grønt næringsprosjekt med trekledd fasade og takhage.

Skygard bygger datasenter som varmer Oslo Det Telenor- og Hafslundeide datasenterselskapet Skygard bruker overskuddsvarme fra sitt nye anlegg på Økern til å forsyne opptil 12.000 boliger – og løfter datasentre inn i byens energiinfrastruktur.

Av: Silje Rønne Foto: Skygard

D

atasentre er ikke lenger bare tekniske bygg. De har blitt en strategisk del av samfunnets grunnmur, på linje med kraft, transport og telekom. Det var hovedbudskapet da Skygard presenterte sin satsing under Pareto Securities’ Power & Renewable Energy Conference.

Skygard er etablert av Hafslund, Telenor og HitecVision og leverer datasentertjenester til virksomheter med høye krav til sikkerhet, oppetid og kontroll. Selskapet opererer i skjæringspunktet mellom kritisk infrastruktur, digitale tjenester og bærekraft, og har i dag tre datasentre i Oslo-regionen – alle under norsk eierskap, norsk lov og norsk tilsyn.

– Datasentre er blitt samfunnskritisk infrastruktur.

For mange kunder handler det ikke lenger bare om kapasitet og pris, men om kontroll, jurisdiksjon og forutsigbarhet, sier Håvard Lien-Kvareng, Chief Financial Officer i Skygard.

Han peker på at skjerpede regulatoriske krav innen blant annet offentlig sektor, finans og helse gjør plassering av data til et strategisk spørsmål.

– Hvor data lagres, hvilket lovverk som gjelder og hvem som har tilgang, er ikke lenger teoretiske problemstillinger. Norsk jurisdiksjon er et tydelig konkurransefortrinn for mange av kundene våre, sier Lien-Kvareng.

OSL1: DATASENTERET SOM OGSÅ VARMER BYEN Skygards nye datasenter OSL1 bygges nå langs Østre Aker vei i Hovinbyen. Anlegget får en kapasitet på 20 MW og er teknisk tilrettelagt for høy-effekt arbeidslaster innen KI, med blant annet avanserte kjøleløsninger og direkte væskekjøling.

Samtidig er energigjenvinning et bærende element i prosjektet. Datasenteret kobles direkte til Hafslund Celsios fjernvarmenett, og når anlegget er i full drift,

ESTATE 01/26

Samfunnskritisk Som leverandør av digital infrastruktur legger Skygard til rette for trygg og stabil drift av kritiske tjenester.

97

DATASENTER

vil overskuddsvarmen kunne dekke varmebehovet til rundt 12.000 boliger i Oslo.

– For oss handler dette om å være en del av byens energisystem, ikke en belastning på det. Når vi kan gjenbruke varmen fra datasenteret og levere den tilbake til byen, får prosjektet en helt annen samfunnsverdi, forklarer Lien-Kvareng.

OSL1 er designet for en PUE på under 1,2, noe som innebærer at over 80 prosent av energien går direkte til databehandling, ikke til tap eller kjøling.

BYGGER, KJØPER – OG SKALERER Skygard kombinerer utvikling av nye datasentre med oppkjøp av eksisterende anlegg. Med kjøpet av to datasentre i Oslo har selskapet styrket kapasiteten for kunder med særlig høye sikkerhetskrav, samtidig som modellen for varmegjenvinning kan videreføres på flere lokasjoner.

Håvard Lien-Kvareng, Chief Financial Officer i Skygard

98

DATASENTER

– Strategien vår er å bygge en norsk-eid plattform for digital infrastruktur, der vi kontrollerer hele verdikjeden – fra anlegg og energi til drift og sikkerhet, påpeker Lien-Kvareng.

Ifølge selskapet er dette et langsiktig grep.

Etterspørselen etter sikre og suverene datasentre drives av strukturelle endringer, ikke konjunkturer, i takt med økende bruk av KI og digitale tjenester i alle sektorer.

– Den geopolitiske usikkerheten gjør dessuten at norsk eierskap og nasjonal kontroll over kritisk digital infrastruktur blir stadig viktigere, særlig for offentlig sektor og virksomheter underlagt strenge sikkerhets- og etterlevelseskrav, sier Skygards CFO. – Dette er ikke et kortvarig investeringsvindu.

Behovet for sikker, bærekraftig og lokalt forankret digital infrastruktur vil bare øke, fortsetter han.

Med OSL1 på Økern viser Skygard hvordan datasentre i økende grad blir både næringseiendom, energiprosjekt og samfunnsinfrastruktur – samlet i ett og samme bygg.

ESTATE 01/26

Strategi Med lokasjoner i Hovinbyen, Grorud og Lørenskog tilbyr selskapet redundans og fleksibilitet for virksomhetskritiske data.

Slik fungerer et datasenter – dette bør du vite Nasjonal kommunikasjonsmyndighet (Nkom) beskriver datasentre som en sentral del av landets digitale infrastruktur. Her behandles, lagres og transporteres enorme datamengder, og regelverket definerer både hva et datasenter er og hvem som regnes som operatør.

Av: Silje Rønne HVA ER ET DATASENTER? Ifølge Nkom er et datasenter et anlegg – helt eller delvis – som er bygget for å plassere, koble til og drifte IT- og nettverksutstyr. Dette kan omfatte datalagring, behandling av data og ulike former for dataoverføring. Anlegget inkluderer også all nødvendig infrastruktur rundt dette.

HVEM ER DATASENTEROPERATØR? Nkom definerer en datasenteroperatør som en fysisk eller juridisk person som enten: • tilbyr datasentertjenester kommersielt, eller • driver et datasenter med abonnert effekt over en fastsatt terskelverdi Dette gjelder også virksomheter som kun drifter datasenter til interne formål når kapasiteten overstiger grensen.

HVA ER EN DATASENTERTJENESTE? En datasentertjeneste, slik Nkom definerer det, innebærer tilrettelegging for at kunders IT-utstyr kan stå trygt og fungere effektivt.

Dette inkluderer: • plass og fysisk innplassering • strømforsyning • kjøling • fysiske sikringstiltak • drift av det tekniske miljøet Det er viktig å merke seg at regelverket ikke omfatter serverne kundene installerer, eller applikasjonene som kjører på dem. Det gjelder kun den fysiske infrastrukturen rundt.

TO HOVEDKATEGORIER DATASENTRE Nkom skiller mellom to typer datasentre: Virksomhetseksterne datasentre Dette er kommersielt drevne datasentre som tilbyr kapasitet til flere kunder. De vanligste er såkalte colocation-sentre, der bedrifter leier areal, strøm, kjøling og tilkobling. Disse opereres normalt av profesjonelle aktører med omfattende sikkerhetssertifiseringer.

Hyperscale-sentre er en annen type: store anlegg bygget for én enkelt global aktør med svært høye behov.

HVA REGULERER REGELVERKET? Regelverket Nkom forvalter retter seg mot den fysiske leveransen som gjør lagring og prosessering mulig. Det innebærer: • bygg og plassering • intern infrastruktur • strøm og kjøling • sikkerhet og adgangskontroll • tekniske styringssystemer Selve serverne og programvaren som kundene bruker, faller ikke inn under reguleringen.

Virksomhetsinterne datasentre Dette er datasentre som eies og brukes av én virksomhet. Driften håndteres som oftest internt, men kan også settes ut til eksterne leverandører.

Vi skreddersyr finansiering til ditt eiendomsprosjekt

Vi forstår viktigheten av rask og fleksibel finansiering.

Våre medarbeidere skreddersyr løsningen du trenger.

Kontakt oss i dag på 21 03 24 00 eller kontakt@ncbank.no

B A N K E N F O R M E L LO M STO R E B E D R I F T E R O G D E R ES E I E R E Les mer på ncbank.no

100

DATASENTER

ESTATE 01/26

Norge kan bli Europas datasenter-hjerte – men veien dit byr på utfordringer Norge kan få en sentral rolle i den europeiske digitale infrastrukturen, ifølge NVE-rapporten «Utviklingen i kraftmarkedet mot 2050».

Av: Silje Rønne

NVE

legger i sin basisbane til grunn at norsk kraftproduksjon vil øke betydelig frem mot 2050, mens kraftforbruket også stiger, men i et mer moderat tempo. Resultatet er et vedvarende kraftoverskudd i normalår. Dette overskuddet, sammen med tung vekt på fornybare energikilder, gir datasentre tilgang på kraft med lavt karbonavtrykk.

Rapporten peker på at kraftprisen i Norge vil kunne stige noe mot 2030, før den på lang sikt faller som følge av økt produksjon. For datasentre betyr dette mer forutsigbare og konkurransedyktige driftskostnader, særlig i et europeisk marked der kraftprisene er høyere og mer volatile.

MER UREGULERBAR KRAFT KREVER FLEKSIBILITET NVE understreker samtidig at kraftsystemet blir mer krevende å balansere når andelen uregulerbar produksjon, særlig vind og sol – øker. Det gjør fleksibelt forbruk til en nøkkelfaktor. Datasentre, som har høyt og stabilt effektbehov, må derfor tilpasses en framtid der perioder med variabel produksjon og press på nettet kan oppstå.

Rapporten legger vekt på at fleksibilitet i forbruk, lagring og styring blir avgjørende komponenter i kraftsystemet mot 2050. For datasentre kan dette innebære større krav til energistyring, alternative driftsmodeller eller tilpasninger som gjør forbruket mer responsivt.

KRAFTSYSTEMET MØTER NYE KRAV NVE trekker frem flere mulige utfordringer: økende etterspørsel fra elektrifisering av transport og

industri, mer ekstremvær, og større behov for nettinvesteringer. Samlet betyr dette at både kraftsystemet og store kraftkunder må forholde seg til økt kompleksitet.

Rapporten presiserer at framtidsbanene bygger på forutsetningen om at planlagte investeringer i nett og produksjon faktisk blir gjennomført. Dersom utbygging går tregere enn forventet, kan det påvirke kraftpriser, nettilgang og rammevilkår for energikrevende virksomhet som datasentre.

– NORSKE KRAFTPRISER VIL FALLE PÅ LANG SIKT NVE skriver i rapportens tilhørende kommunikasjon at «norske kraftpriser vil falle på lang sikt» som følge av ventet vekst i fornybar produksjon og stabil kraftbalanse i normalår. Dette er et av de mest sentrale konkurransefortrinnene for datasentre som vurderer etablering i Norge.

EN MULIG NY EKSPORTINDUSTRI – MEN IKKE UTEN RISIKO Tilgangen på fornybar energi og et robust kraftsystem gjør at Norge kan tiltrekke datasenteraktører som søker klimavennlig drift. Men NVE understreker at langsiktige analyser er usikre, og at utviklingen avhenger av gjennomføring av produksjons- og nettprosjekter, politiske prioriteringer og markedstilpasninger.

For datasenteraktører betyr dette at Norge har betydelig potensial – men at stabiliteten og forutsigbarheten i kraftsystemet blir avgjørende for investeringsviljen.

ANNONSE

Neselva Hageby på Billingstadsletta vest i Asker kommune. Sammen med Asker Eiendom transformerte vi tomta der IKEA tidligere hadde sitt hentelager og utviklet ca. 480 leiligheter.

Abel Eiendomsforvaltning – stein for stein siden 1992 Abel Eiendomsforvaltning er et familieselskap som ble etablert i 1992. Vi eier, utvikler og forvalter ca. 60 eiendommer fordelt over ca. 70 selskaper, primært i Stor-Oslo regionen.

Vi har en variert portefølje bestående av næringseiendom, hovedsakelig kontor og lagerlokaler, men også lett industri/ verksteder, butikklokaler, bolig og parkering.

Nytt bilopprettingssenter for Møller Bil Vest på Vøyenenga i Bærum.

Bygget sto ferdig våren 2024.

Vår strategi har alltid vært å se muligheter der andre kanskje ser utfordringer, med særlig fokus på value-add-eiendommer med utviklingspotensial. Gjennom målrettet arbeid over tid løfter vi standarder, øker leieinntekter og skaper verdier, enten gjennom videre forvaltning, eller utvikling og salg når vi mener verdiskapingen er realisert.

Totalrehabilitering av Øvre Vollgate 15 i Oslo. Innglassing av bakgården til et fantastisk atrium og et tidsmessig kontorbygg.

KONTAKT t 67 11 57 11 e post@abeleiendom.no www.abeleiendom.no

102

Tydelig budskap Elisabeth Vike Vardheim, konsernsjefStatnett.

DATASENTER

ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

103

DATASENTER

Kraftnettet er flaskehalsen i det grønne skiftet Elektrifiseringen av Norge går raskere enn kraftnettet bygges ut. Det var det tydelige budskapet fra Statnett-sjef Elisabeth Vike Vardheim da hun presenterte selskapets syn på energisystemet i en ny æra.

Av: Silje Rønne Foto: Vetle Hofstad, Statnett

– Økende etterspørsel fra industri, transport og datasentre presser et transmisjonsnett som allerede er nær kapasitetsgrensen, sier Vardheim under Paretos fornybarenergi konferanse.

Konserndirektøren forklarer at Statnett har en todelt rolle i kraftsystemet: Selskapet eier, drifter og bygger transmisjonsnettet, og har samtidig systemansvaret for å sikre øyeblikkelig balanse mellom produksjon og forbruk. Ifølge Vardheim er dette fundamentet for både energisikkerhet, bærekraft og konkurransedyktige priser.

– Men vi må fortsette å utvikle både kraftsystemet og strømnettet slik at vi kan levere kapasitet der behovene oppstår.

ET KRAFTSYSTEM UNDER PRESS – Det ligger an til en betydelig økning i etterspørselen mot 2030, langt utover dagens nettkapasitet. Særlig datasentre, batteriproduksjon, hydrogen og industri bidrar til et forbruksnivå som overstiger både reservert kapasitet og det som ligger i kapasitetskøene, sier hun til en fullsatt sal.

– Samtidig er også produksjonssiden i endring, med mer uregulerbar kraft og økt behov for fleksibilitet i systemdriften.

Vardheim peker på at kraftnettet er selve muliggjøreren for det grønne skiftet. Uten nett, ingen elektrifisering. Dermed må alle deler av verdikjeden fungere samtidig: kraftproduksjon, nettutbygging, markedsløsninger og effektiv bruk av eksisterende infrastruktur.

KØ I NETTET – IKKE I MARKEDET En sentral del av presentasjonen handlet om tilknytningsprosessen til nettet. Etterspørselen er høyere

enn det nettet kan levere på kort sikt, og Statnett har derfor etablert en strukturert og ikke-diskriminerende prosess med modenhetsvurdering, kapasitetskø og reservasjon av kapasitet før fysisk tilknytning.

– Dette skal sikre forutsigbarhet, men innebærer også at mange prosjekter må vente, sier Varheim.

Budskapet er tydelig: Det er stort behov for mer nett. Nettutbygging tar tid, koster mye og krever areal.

For å møte presset jobber Statnett langs to spor.

Det ene er smartere bruk av eksisterende nett, blant annet gjennom bedre utnyttelse av dagens anlegg og utvikling av nye system- og markedsløsninger. Det andre er raskere og mer målrettet nettutbygging der behovene er størst.

Statnetts systemutviklingsplan prioriterer særlig korridorer mellom nord og sør, rundt Oslo-regionen, i Midt-Norge og i Nord-Norge, samt forbindelser mot Sverige.

– Dette er områder der etterspørselen vokser raskest – og der nettkapasiteten allerede er en begrensende faktor, sier hun.

KREVER FELLES INNSATS Avslutningsvis understreker Vardheim at overgangen til et elektrifisert samfunn ikke kan løses av én aktør alene. Myndigheter, nettselskaper, utbyggere og sluttbrukere må samhandle tettere for å få frem prosjekter raskere, redusere konfliktnivået og sikre fremdrift.

– Overgangen krever en felles innsats, er det gjennomgående budskapet fra Statnett. Uten nett, stopper både industriutvikling, elektrifisering og digital infrastruktur.

104

DATASENTER

Vil gjøre Norden til Europas kraftverk for datasentre Datasentre er i ferd med å bli neste kapittel i nordisk industrihistorie. Med Arcem vil Bonum-utskillingen ta kontroll på den mest kritiske delen av verdikjeden: arealet, kraften og tiden.

Av: Silje Rønne Foto: Metaliving

D

a Arcem-sjef Anders Bakken Eriksen tok scenen under Pareto Securities’ Power & Renewable Energy Conference, var budskapet tydelig: Fremtidens industrielle verdiskaping handler ikke lenger om å eksportere kraft – men om å foredle den lokalt gjennom digital infrastruktur.

– Datasentre er kritisk infrastruktur. De er nødvendige i alle deler av fremtidens industri og i hele den digitaliserte økonomien. Spørsmålet er ikke om denne infrastrukturen blir bygget, men hvor, sier Bakken Eriksen.

DATASENTRE SOM MODERNE INDUSTRI Arcem springer ut av eiendomsselskapet Bonum og er bygget på en erkjennelse mange teknologidrevne aktører undervurderer: De tidligste fasene i datasenterutvikling er i bunn og grunn eiendomsutvikling.

– Tar du bort teknologien, handler dette om klassiske disipliner: kontroll på tomt, regulering, konsesjoner og gjennomføring. Det er nettopp her mange prosjekter stopper opp – og det er her vårt fortrinn starter, sier han.

Selskapet jobber systematisk med å modne tomter til det Arcem omtaler som «powered land» – arealer der kraftløp, regulering og tidslinjer er avklart nok til å være investerbare.

FLASKEHALSEN HAR FLYTTET SEG Ifølge Bakken Eriksen er det ikke etterspørselen som bremser datasenterutbygging i Norden, men gjennomføringsevnen.

ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

105

DATASENTER

Digital infrastruktur Anders Bakken Eriksen, Adm. Direktør Arcem.

Kvinnherad Prosjektet i Kvinnherad er lokalisert på en flat tomt i et område preget av etablert industri og logistikk, med umiddelbar nærhet til eksisterende industriell infrastruktur på Husnes.

106

DATASENTER

ESTATE 01/26

Joroinen, Finland Arcem sitt datasenter­ område i Joroinen i Finland er et sammenhengende og romslig tomte­ felt på nær 800 000 m2 egnet for store aktører.

Eiendommene er regulert til industrielle formål i lokal kommuneplan, og prosjektets første delfelt er allerede regulert klart for datasenter­virksomhet.

– Flaskehalsen har flyttet seg fra teknologi til kraft, plass og tillatelser. Markedet betaler ikke lenger for PowerPoint-presentasjoner, men for prosjekter med realistiske tidslinjer og høy sannsynlighet for levering.

Han peker på at KI-maskinvare har en økonomisk levetid på bare tre til fire år. Forsinkelser på 12–18 måneder kan derfor gjøre et helt prosjekt ulønnsomt.

– Tidslinjer er blitt en kjerne¬risiko i investeringsbeslutningen. Forsinkelser ødelegger kapital-effektiviteten. Det er derfor aktører nå betaler for forutsigbarhet, sier Bakken Eriksen.

NORDEN SOM INDUSTRIELT FORTRINN Arcem mener Norden har et unikt utgangspunkt for å ta en langt større rolle i Europas digitale verdikjede: lave kraftpriser, høy andel fornybar energi, stabilt politisk klima, robust strømnett og kjølig klima.

– I århundrer har vi bygget industri på foredling av lokal energi. Nå er det data som er sluttproduktet. Det gir ikke mening å eksportere kraften og importere verdiskapingen tilbake i form av digitale tjenester, sier han.

PORTEFØLJE I NORGE OG FINLAND Arcem har allerede bygget opp en betydelig nordisk portefølje. I Norge utvikler selskapet blant annet et datasenterprosjekt i Moss-regionen, der 50 MW er reservert hos Statnett med planlagt krafttilgang fra 2027. I Finland jobber Arcem med et campusprosjekt i Joroinen, med potensial på over 500 MW og direkte tilknytning til transmisjonsnettet.

– Vår jobb er å ta den tidlige risikoen, slik at kunder og investorer kan komme inn når prosjektene faktisk lar seg gjennomføre, sier Bakken Eriksen.

TIDLIG LOKAL FORANKRING En sentral del av strategien er tidlig dialog med kommuner, grunneiere og nettselskaper.

– Forutsigbare prosjekter bygges tidlig, ikke diskuteres sent. Lokal forankring og forståelse for ringvirkninger er avgjørende for å lykkes over tid, sier han.

Arcem jobber derfor parallelt med regulering, kraftdialog og tomtekontroll for å holde fremdriften oppe.

ET TIDSVINDU SOM MÅ UTNYTTES Ifølge Arcem-sjefen står Norden nå i et kritisk tidsvindu.

– KI-infrastruktur kommer til å bli bygget.

Spørsmålet er om Norden tar en ledende rolle, eller om verdiskapingen havner andre steder. Dette krever tempo, koordinering og en felles forståelse av hva som faktisk skaper verdi, avslutter Bakken Eriksen.

Elverum Eiendommen ligger i et etablert industriområde og er regulert for industriformål, med eksisterende infrastruktur og tilknytning til regional næringsaktivitet.

Vi jager ikke etter kjapp profitt.

KLP Eiendom investerer pensjonen til de av oss som utgjør ryggraden i det norske velferdssamfunnet. Det er et stort ansvar som vi tar på alvor. Det betyr at vi kan ikke ta snarveier eller jage etter kjapp profitt. Vi må tenke langsiktig, på dagene som kommer. Med andre ord: ha kvalitet og bærekraft i alle ledd.

Vi må tenke på verden rundt oss i dag. Og på de som kommer etter oss.

Vi er KLPs eiendomsselskap. Vi investerer pensjonspenger i eiendom, på vegne av våre eiere i kommune- og helse-Norge. Verdier som varer.

108

DATASENTER

ESTATE 01/26

Norden gir et varig fortrinn for datasentre Langsiktig tilgang på stabil, fornybar kraft og høy leveringssikkerhet gjør Norden til et attraktivt marked for datasentre, ifølge Bulk Infrastructure. – Dette er ikke en syklisk vekst, men et strukturelt skifte, sier konsernsjef Jon Gravråk.

Av: Silje Rønne

B

ulk Infrastructure har vokst frem som en ledende nordisk aktør innen datasentre, basert på én grunnleggende erkjennelse: Langsiktig konkurransekraft i denne industrien avgjøres av tilgang på stabil, fornybar energi, gunstige klimatiske forhold og høy operasjonell kvalitet. Det var hovedbudskapet da konsernsjef Jon Gravråk delte selskapets perspektiver på utviklingen i datasentermarkedet, under Paretokonferansen.

– Da vi startet Bulk Infrastructure, handlet det i stor grad om forarbeid. Å sikre tomter, regulering, kraft og langsiktige rammevilkår.

De som kjenner bransjen vet hvor lang tid det tar å bygge opp lokasjoner av en viss størrelse, sier Gravråk.

Den operative virksomheten kom først etter at selskapet sikret sin første større leietaker i 2014. Siden den gang har Bulk vokst jevnt, drevet av en strategi som fra starten av

Strukturelt skifte Jon Gravråk, konsernsjef Bulk Infrastructure .

var forankret i et langsiktig konkurransefortrinn – ikke en kortsiktig markedsdynamikk.

– Vi konkluderte tidlig med at Norden gir et strukturelt fortrinn over tid. Det handler ikke bare om kjølig klima og høy andel fornybar kraft, men også om at energien leveres med svært høy pålitelighet, sier han.

OPERASJONELL KVALITET SOM ­KONKURRANSEFORTRINN Bulk Infrastructure har bevisst bygget en organisasjon med høy kompetansetetthet kombinert med et omfattende nettverk av partnere.

– Vi er en slank organisasjon, men med sterke fagmiljøer. Samtidig jobber vi tett med lokale driftsmiljøer og betrodde partnere i utbyggingsfasen. Det gjør oss i stand til å skalere raskt uten å bli tunge, sier Gravråk.

Han mener operasjonell kvalitet vil bli stadig viktigere etter hvert som bransjen modnes.

– Etter hvert som datasenterindustrien vokser, blir drift, leveranseevne og etterlevelse et tydelig konkurransefortrinn. Det holder ikke å bygge – du må levere stabilitet, sikkerhet og kvalitet over tid.

BÆREKRAFT HANDLER OGSÅ OM ­FORUTSIGBARHET Når Bulk Infrastructure snakker om bærekraftig kraft, handler det ifølge Gravråk om mer enn lave utslipp.

– For oss betyr bærekraft både lavt karbonavtrykk og langsiktig forutsigbarhet. Vi kan tilby kundene kraftavtaler med ti års horisont og kjent pris gjennom hele kontraktsperioden. Det er avgjørende for investeringer i denne skalaen, sier han.

Samtidig understreker han at regulatoriske krav og sertifiseringer blir stadig mer omfattende.

– Compliance er ikke et engangsløp. Nye kunder kommer med strengere krav, nye sertifiseringer og hyppige revisjoner. Derfor investerer vi tungt i kompetanse for å kunne håndtere dette kontinuerlig.

FRA KILOWATT TIL TITALLS ­MEGAWATT Utviklingen i etterspørsel har endret både skala og design i bransjen.

– For få år siden var vi fornøyde med avtaler på noen hundre kilowatt. Nå måles prosjektene i titalls megawatt. Skal du bygge og drifte dette, må løsningene være modulære og skalerbare, sier Gravråk.

I dag opererer Bulk tre datasenterlokasjoner, alle med sikret vekstpotensial.

– Samtlige lokasjoner er rigget for videre utbygging. Parallelt jobber vi med nye prosjekter og utvidelser, basert på langsiktige kapasitetsplaner og tett dialog med nettselskapene.

DATASENTRE SOM DEL AV ­INDUSTRIPOLITIKKEN Gravråk peker på at datasentre i økende grad har blitt en del av nasjonal industripolitikk.

Han mener Norden har et tydelig fortrinn.

– Vi kan prosessere data der energien produseres, og eksportere verdien globalt via fiber. Det er en svært effektiv modell. Å flytte data er billig. Å flytte energi er dyrt.

Med økende bruk av KI og stadig større infrastrukturprosjekter ser Gravråk veksten som strukturell.

– Datasenterbransjen har medvind nå.

Etterspørselen er der, og mulighetene for Norden er betydelige – forutsatt at vi klarer å kombinere kraft, kapital og gjennomføringsevne over tid.

110

DATASENTER

ESTATE 01/26

Unik lokasjon Datasenteret ligger i en tidligere gruve, 700 meter inne i fjellet – en løsning som gir naturlig fysisk sikkerhet og beskyttelse.

Datasenter i fjellet:

Lefdal skalerer KI-kraft uten fotavtrykk Da Lefdal Mine Data Centers startet arbeidet med å gjøre en nedlagt olivin-gruve om til datasenter, var to spørsmål sentrale: Finnes det et marked – og er det teknisk mulig? Svaret på begge ble ja.

Av: Silje Rønne Foto:

I

dag, ti år etter første spadetak, fremstår Lefdal som et av Europas mest unike og høytytende datasentre, bygget dypt inne i fjellet ved Nordfjorden.

– Vi startet med en visjon om å levere høy kvalitet til lav produksjonskostnad. Det har vært styrende for hele utviklingen, sier Jørn Skaane, CEO i Lefdal Mine Data Centers.

UNIK PLASSERING OG GRØNN KRAFT Lefdal Mine Data Centers har sin lokasjon 700 meter inne i en tidligere olivin-gruve på Vestlandskysten. Anlegget ligger ved en dyp, kald fjord med stabil tilgang på lavkost, 100 % fornybar

vannkraft – en kombinasjon som gir en av Europas mest kost- og energieffektive datasenterløsninger.

– Vi har korat vei til både kraft og fiber, og anlegget har minimal miljøpåvirkning fordi selve datasenteret er under bakken. Det gir oss kostnadsfordeler og gjør oss attraktive for krevende kunder, sier Skaane.

Den geografiske forankringen gir også vesentlige sikkerhetsfordeler. Datasenterets infrastruktur ligger dypt inne i fjellet, med én kontrollert inngang og overvåking døgnet rundt. Samtidig gir den fysiske plasseringen naturlig beskyttelse mot elektromagnetiske pulsfenomener (EMP) og andre ytre trusler uten å kreve store utvendige løsninger og bygningsmasse.

ESTATE 01/26

Grønn drift Datasenteret drives med 100 % lavkost, fornybar kraft fra norsk vannkraft – og bruker iskaldt fjordvann for effektiv kjøling.

DATASENTER

SKALERBAR KAPASITET MED LAV TCO Lefdal Mine kan bygge ut opptil 120.000 kvadratmeter med “white space” og ha opptil 200 MW kapasitet fordelt på flere nivåer i fjellet, med modulær utvidelse og kort tid til markedet takket være standardiserte løsninger.

– En stor fordel er at bygningen i praksis allerede er på plass. Det gir oss en betydelig kostnadsfordel og mulighet til å tilby kundene en lav total driftskostnad (TCO), så mye som 50 % lavere enn mange europeiske datasentre, forklarer Skaane.

Datasenteret kan tilpasses ulike behov, med kapasitet for IT-containere og kundetilpassede rom. Med kaldt fjordvann og avansert kjøleteknologi kan Lefdal

111

også tilby høy effekttetthet og fleksible løsninger for både luft- og væskekjøling.

FRA LOKALE KONTRAKTER TIL ­INTERNASJONAL VEKST Lefdal Mine har de siste årene inngått store kontrakter med kunder fra Tyskland, USA, England og Frankrike. Disse avtalene har resultert i flere omfattende datahallprosjekter inne i fjellet.

Utbyggingen bidrar også til regional verdiskaping: Hver datahall representerer investeringer på rundt 250–300 millioner kroner og legger til rette for lokal kompetanseutvikling og arbeidsplasser gjennom et bredt leverandørnettverk i Nordfjord.

112

DATASENTER

ESTATE 01/26

Skalerbar kapasitet Anlegget kan bygges ut med opptil 120 000 m² serverplass og kapasitet på opptil 200 MW, med modulær design for fleksibel ekspansjon.

ferskvannskretsløp, opererer Lefdal også med svært lavt «water usage effectiveness» (WUE) – nær null – samtidig som datasenteret kan tilrettelegge for høye effekttettheter per rack.

HØY EFFEKT, LAVT FOTAVTRYKK Anlegget drives i dag med opptil 80 MW, etter en nylig utvidelse fra tidligere 20 MW gjennom en modulær installasjon av transformatorer inne i fjellet. Lefdal har eget transformatoranlegg koblet direkte til regionalnettet på 132 kV, som sikrer lave transmisjonskostnader og fortsatt konkurransedyktige strømpriser for kundene.

Ved å utnytte fjordens kalde sjøvann og et lukket

FREMTIDSRETTET POSISJON Lefdal Mine Data Centers posisjonerer seg dermed i skjæringspunktet mellom sikker digital infrastruktur, lavkost energibruk og skalerbar teknologi. Med stadig nye kundekontrakter, sterk lokal forankring og et datasenterkonsept som kombinerer fysisk trygghet med grønn drift, står anlegget godt rustet for vekst i et marked preget av eskalerende behov for datakraft.

Foto: Pareto

– Samarbeidet med lokale bedrifter har gitt både vekst og økt kompetanse i regionen. Dette er et prosjekt som skaper både arbeidsplasser og fremtidige industrimuligheter, fremhever Lefdal Mine-sjefen.

På Scenen Jørn Skaane, CEO i Lefdal Mine Data Centers under Pareto Securities’ Power & Renewable Energy Conference.

Bøhler Gruppen rehabiliterer nå Grensen 17–19, et sentralt beliggende eiendoms­ prosjekt i Oslo som tidligere har vært benyttet til hotell og kontorformål. Bygget eies av Canica Eiendom.

Eiendommen har et samlet areal på cirka 13 000

kvadratmeter. Scandinavian Development har hatt

ansvar for regulering og idéutvikling av prosjektet,

samt ledet utleiearbeidet i samarbeid med Malling.

Constructive Development har hatt ansvar for prosjektstyringen.

Bygget ferdigstilles som et topp moderne kontorbygg, tilpasset eiendommens historiske rammer.

Det vil blant annet inneholde moderne fasiliteter,

utadrettet virksomhet på gateplan og sertifiseres

etter BREEAM-NOR på nivået Very Good.

DATASENTER

ESTATE 01/26

Petter M. Tømmeraas, Managing Director Data Center Services i Aker Nscale holdt et innlegg under Pareto Securities’ Power & Renewable Energy Conference.

Aker-satsing i hyperskala:

Foto: Aker Nscale

114

Bygger KI-infrastruktur i rekordfart i nord

ESTATE 01/26

115

DATASENTER

Effekttettheten i datasentre er i ferd med å endre spillereglene for hele bransjen. Der man for få år siden bygget for 4–5 kilowatt per rack, planlegges det nå for langt høyere nivåer – drevet av KI, GPU-tunge arbeidslaster og stadig større krav til kjøling og energitilgang.

Av: Silje Rønne

– Vi selger ikke datasentre. Vi selger vertikalt integrert KI-infrastruktur. Vi designer, bygger, eier og drifter. Kunden kjøper en tjeneste, sier Tømmeraas.

– For fem år siden var dette normalen. Nå ser vi en utvikling som går ekstremt raskt, sa Petter M. Tømmeraas, Managing Director Data Center Services i Aker Nscale, da han tok scenen under Pareto Securities’ Power & Renewable Energy Conference.

Ifølge Tømmeraas peker både Nvidia og andre teknologileverandører mot løsninger med dramatisk økt effektbehov fremover.

– Det snakkes allerede om løsninger som på sikt kan nærme seg én megawatt per rack. Det sier noe om hvorfor vi ber om mer kraft, og hvorfor kjøling og gjennomføringsevne blir helt avgjørende, sier han.

Aker Nscale ble formelt etablert i november i fjor som et joint venture mellom Aker og teknologipartneren Nscale. Selskapet er bygget for å utvikle, eie og drifte hyperskala datasentre, og leverer det de selv omtaler som vertikalt integrert KI-infrastruktur – der design, bygging, teknologi, drift og eierskap samles i én modell.

Bak satsingen ligger et strategiarbeid som startet tidligere. For to år siden fikk Tømmeraas i oppdrag å utvikle en datasenterstrategi for Aker-konsernet.

– Vi hadde eiendommer, vi hadde industrielle ambisjoner både innenfor datasenter og andre grønne industrier og vi hadde ideer. Men vi hadde ingen datasenterstrategi, sier han.

Erkjennelsen var at Aker manglet tilstrekkelig KI- og datasenterkompetanse internt. Løsningen ble å hente inn en partner.

– Vi valgte bevisst en europeisk aktør, gitt dagens geopolitiske situasjon. Nscale er en smidig organisasjon med tung kompetanse på KI og datasenterbygging. Kombinert med Akers erfaring fra store industriprosjekter mener vi at dette gir det beste fra to verdener.

Tempo og gjennomføringsevne var avgjørende.

Ifølge Tømmeraas er markedet nå preget av at de aktørene som faktisk har leveranseevne og kan levere raskt. Time to market er ekstremt viktig og de prosjektene som ikke har reell tilgang til kraft faller gjennom.

– I denne industrien er tid til marked helt kritisk.

Det holder ikke å forklare hva du skal gjøre. Du må vise at du kan levere, og levere raskt.

SKAL INVESTERE 100 MILLIONER I NORD Et av hovedprosjektene ligger i Nord-Norge, der Aker Nscale har tilgang på 230 MW kraft, basert på en tomte- og kraftportefølje utviklet i samarbeid med lokale aktører. En stor del av infrastrukturen er etablert i forkant av kundekontrakter, inkludert transformatorstasjon, kabeltraseer og grunnarbeider.

– Vi gjør så mye som mulig før vi signerer med kunde, nettopp for å kutte tiden fra kontrakt til drift.

De første 230 MW kapasitet har en investeringsramme på rundt 100 milliarder kroner. Microsoft er signert som ankerkunde, med en avtale på om lag 6,2 milliarder dollar. De første 100 MW er under utbygging.

– Det viser hva som er mulig når man har kraft, partnere og beslutningskraft på plass.

Aker Nscale opererer ikke som et tradisjonelt colocation-selskap. Kunden kjøper ikke bare plass, men en helhetlig tjeneste.

– Vi selger ikke datasentre. Vi selger vertikalt integrert KI-infrastruktur. Vi designer, bygger, eier og drifter. Kunden kjøper en tjeneste, sier Tømmeraas, og understreker at eierskapet forblir hos Aker Nscale.

GIR SYNERGIER Utbyggingen gir også betydelige samfunnsøkonomiske ringvirkninger. Tall presentert fra scenen viser om lag 4.000 årsverk i byggefasen og et BNPbidrag på rundt 5 milliarder kroner. I driftsfasen anslås rundt 400 arbeidsplasser, hovedsakelig i Nord-Norge, og en årlig verdiskaping på om lag 1,5 milliarder kroner.

Avslutningsvis løftet Tømmeraas blikket utover enkeltprosjektene. Aker Nscale har inngått samarbeid med Universitetet i Tromsø og investert 100 millioner kroner i et innovasjonssenter med ti års horisont.

– Dette handler ikke bare om teknologi eller ett selskap. Det handler om å bygge et KI-økosystem i Norge – med industriell effekt, utdanning og reell verdiskaping, sier han fra scenen.

116

DATASENTER

ESTATE 01/26

Per-Håvard Martinsen, Partner i Pareto Securities.

Datasenterboomen møter pengemarkedet:

Pareto ser 3.000 milliarder dollar i finansieringsbehov Det tilsvarende 1,5 ganger størrelsen på det norske Oljefondet.

Av: Silje Rønne Foto: Pareto

– Rundt 3.000 milliarder dollar i finansieringsbehov er ventet over de neste tre til fire årene. Det tilsvarer halvannen gang Oljefondet, sier Per-Håvard Martinsen, Partner i Pareto Securities, under deres årlige Power & Renewable Energy Conference.

Ifølge Martinsen vil hyperscalerne dekke om lag halvparten av kapitalbehovet selv, mens resten må hentes i kapitalmarkedene.

– Hyperscalerne forventes å stå for rundt 50 prosent. De resterende 50 prosentene må komme fra banker, private kredittfond og obligasjonsmarkedene, påpeker han.

STERK KREDITTKVALITET – MER USIKKER EGENKAPITALAVKASTNING Martinsen peker på at de største teknologiselskapene bærer en betydelig del av datasenterinvesteringene, og at dette gir høy komfort fra et kredittperspektiv.

– Dette er solide aktører med høy kredittverdighet.

Fra et kredittståsted er dette svært komfortabelt.

Fra et egenkapitalperspektiv er bildet mer usikkert, mener eksperten.

Han viser til at kapitalinvesteringene har vokst mye raskere enn inntektene etter gjennombruddet for generativ KI. – Spørsmålet alle stiller seg, er om disse investeringene vil gi tilstrekkelig avkastning på egenkapitalen over tid, fortsetter Martinsen.

FLERE FINANSIERINGSKILDER – OG RIKTIG STRUKTUR Et hovedpoeng i presentasjonen er betydningen av å forstå og kombinere ulike finansieringskilder.

– Det er avgjørende å kjenne hele verktøykassen. Bank, private credit og obligasjoner må settes i konkurranse for å oppnå riktig pris og struktur, sier Martinsen.

Han understreket at prising bare er én del av bildet. Like viktig er belåningsgrad, løpetid, låne­ betingelser og fleksibilitet i bruk av kapitalen.

ESTATE 01/26

DATASENTER

117

118

DATASENTER

«Det er avgjørende å kjenne hele verktøykassen.

Bank, private credit og obligasjoner må settes i konkurranse for å oppnå riktig pris og struktur».

PER-HÅVARD MARTINSEN

SLIK VURDERES RISIKO I ­DATASENTERFINANSIERING Martinsen viser også hvordan ratingmiljøer og långivere typisk vurderer risiko i datasenterprosjekter.

Risikoen deles gjerne i tre hovedområder: lokasjon og leietaker, bygging og gjennomføring, samt drift og teknologi.

Nærhet til større byer vurderes ofte som lavere risiko, men Martinsen peker på at mer avsidesliggende lokasjoner kan være attraktive for KI-trening, der lav tidsbruk er mindre kritisk.

– For KI-trening kan tilgang på rimelig, fornybar kraft være viktigere enn geografisk nærhet til sluttbruker.

Samtidig trakk han frem leietakernes kredittkvalitet og gjennomføringsevne som sentrale faktorer.

– Struktur, leietakerprofil og bygg- og gjennomføringsrisiko veier tungt. I tillegg kommer teknologiog driftsrisiko, historikk og termineringsklausuler, understreker Martinsen.

PRIVATE CREDIT: MER FLEKSIBILITET, ­HØYERE PRIS Martinsen beskriver også hvordan en typisk gjeldsprosess gjennomføres – og hvorfor den ofte er tidkrevende.

– En normal prosess tar seks til ni måneder, avhengig av kvaliteten på presentasjonsmaterialet og hvor modne due diligence-dokumentene er, sier han.

I ett konkret eksempel Pareto bistod med, ble rundt 30 långivere invitert inn i prosessen.

– Det endte med konkurranse mellom et private credit-fond og et banksyndikat. Private credit var noe dyrere, men ga høyere belåningsgrad og større fleksibilitet.

HVOR HARDT KAN DET BELÅNES? For colocation-datasentre med tre til fem års leiekontrakter peker Martinsen på at belåningen typisk ligger i området 2–6 ganger EBITDA, der banker er mer konservative enn private kredittfond og obligasjonsinvestorer.

For rene capex prosjekter kan banker normalt tilby 50–75 prosent lån i forhold til totalkostnad, mens private credit i enkelte tilfeller kan gå helt opp mot full finansiering.

– Private credit aksepterer kan akseptere at det trekkes på capex lån uten at det foreligger en signert kontrakt, noe som kan gi raskere tid til markedet, sa han.

NORDIC HIGH YIELD: RASKERE VEI TIL KAPITAL Martinsen trekker også frem det nordiske high yield-markedet som et viktig alternativ for datasenteraktører.

– Prosessen tar ofte åtte til ti uker, ikke seks til ni måneder. Dokumentasjonskravene er lavere, rating er ikke et krav, og due diligence er mindre omfattende enn i USA og Storbritannia.

Et poeng han fremhever som særlig relevant for datasenterbransjen, er at markedet ikke krever offentliggjøring av konkrete leietakere.

– Det er ingen krav om å navngi leietakere. Det er viktig for mange i denne bransjen, sier Martinsen.

GPU-FINANSIERING OG RESTVERDI Mot slutten av presentasjonen tar Martinsen for seg mer spesialiserte strukturer, blant annet finansiering av GPU-er. En vanlig modell er at GPU-ene eies i et eget selskap og finansieres med lån med kun pantesikkerhet, ofte med 70–80 prosent belåningsgrad ved femårige kontrakter med hyperscalere.

– Trening krever de nyeste brikkene, men inferens kan kjøres på eldre generasjoner. Og inferens ventes å dominere frem mot 2030.

Det kan gi verdi også etter kontraktsperioden.

FRA KRYPTO TIL KI Martinsen vister også til overgangsfinansiering fra kryptoutvinning til KI og høyytelsesberegninger som et voksende segment.

– Mange långivere støtter overgangen fra krypto til KI, men fleksibilitet i overgangsperioden er avgjørende. Hvis nye leietakere lar vente på seg, kan midlertidige inntekter fra krypto leietakere være nødvendige for å betjene gjelden, avslutter han.

Samlet tegnet Martinsen et bilde av en datasenterindustri der konkurransen ikke bare handler om kraft og tomter, men i økende grad om tilgang på kapital, struktur og gjennomføringsevne.

ESTATE 01/26

Value-led Client-focused Results-driven More than just legal advice

Band 1 Real Estate

Tier 1 Real Estate

Chambers Europe 2025

Legal 500 2025

A competent and full-service Real Estate team

Tom Rune Lian Hall of Fame - Legal 500, 2025 Band 1 - Chambers Europe, 2025 1st place - Jus Kapital - Real Estate, 2024

Tom Rune Lian

Morten Brandhaug

Andreas Gustavson

Ståle O. Meleng

Partner

Partner

Partner

Partner

Oslo and Trondheim

Follow us! wiersholm.no

120

DATASENTER

ESTATE 01/26

Island-sjefen peker nordover:

Her vinner datasentrene kappløpet Fra islandsk kraftsystem til nordisk datasenterstrategi – Borealis-sjefen mener Norden har et tidsvindu få forstår rekkevidden av.

Av: Silje Rønne Foto: Pareto

Stegvis oppbygging Björn Brynjúlfsson, CEO i Borealis Data Center.

D

en globale etterspørselen etter datasenter­ kapasitet er i ferd med å endre både energimarkeder, infrastruktur og geo­politikk.

Det var det tydelige bakteppet da Borealis Data Center presenterte sitt syn på markedet og egen strategi for videre vekst.

– Vi etablerte selskapet med et langsiktig konkurransefortrinn som utgangspunkt. Å operere fra Norden gir oss strukturelle fordeler som blir stadig viktigere, sier Björn Brynjúlfsson, CEO i Borealis Data Center.

Selskapet har bygget opp virksomheten stegvis, med fokus på tomter, regulering, krafttilgang og robust infrastruktur før kommersialisering. Første store kundekontrakt kom i 2014, og siden har Borealis vokst jevnt, med datasentre i både Island og Finland.

– Det tar lang tid å bygge attraktive datasenterlokasjoner. Derfor startet vi med forarbeidet: arealer, regulering og tilgang på energi. Da vi hadde alt på plass, kunne vi skalere raskt, sier Brynjúlfsson.

KRAFT, KLIMA OG LEVERINGSSIKKERHET Ifølge Borealis er tilgangen på stabil, fornybar kraft en av de viktigste driverne bak satsingen i Norden.

Ikke bare fordi energien er grønn, men fordi leveringssikkerheten er bygget for kraftkrevende industri.

– Aluminium og prosessindustri har i tiår vært avhengig av ekstremt høy oppetid. Den samme nettrobustheten er et stort konkurransefortrinn for datasentre i stor skala, sier Brynjúlfsson.

Selskapet tilbyr langsiktige kraftavtaler med forutsigbar pris over ti år, noe som ifølge Borealis er avgjørende for hyperskala- og KI-kunder som planlegger investeringer med lang horisont.

FRA KILOWATT TIL TITALLS MEGAWATT Markedet har samtidig endret seg dramatisk. Der datasenteravtaler tidligere ble målt i hundrevis av

kilowatt, handler nye prosjekter nå om titalls megawatt – ofte knyttet til KI og høyytelsesberegning.

– Skalaen har endret hele industrien. For å levere raskt og effektivt må infrastrukturen være modulær og tilpasningsdyktig, fremhever Brynjúlfsson.

Borealis har derfor bygget sin plattform rundt standardiserte moduler som kan skreddersys etter kundebehov, samtidig som de gir rask tid til markedet. Selskapet legger stor vekt på operasjonell kvalitet, etterlevelse av regulatoriske krav og kontinuerlig forbedring.

KI DRIVER NY INFRASTRUKTURLOGIKK Ifølge analyser presentert i forbindelse med konferansen ventes KI å stå for over halvparten av datasentrenes kritiske IT-strømforbruk globalt innen 2028. Det endrer også hvor datasentre bygges.

– Datasentre legges i økende grad nær kraftkildene, ikke nødvendigvis nær de største byene. Det gir Norden et vindu vi må utnytte, sier Brynjúlfsson.

Borealis peker på at fiberkabler og digital infrastruktur i større grad bygges for å koble sammen datasentre, ikke bare befolkningssentra. Det styrker regionens rolle i den globale digitale verdikjeden.

ET LANGSIKTIG NORDISK SPILL I dag opererer Borealis fire datasentercampuser med samlet kapasitet på flere hundre megawatt, og alle lokasjonene har sikret videre ekspansjon.

Ambisjonen er ikke å konkurrere om gigawatt-anleggene, men å være i det selskapet beskriver som «sweet spot» for hyperskala og avanserte KI-laster.

– Dette er ikke en kortsiktig syklus. Etterspørselen etter sikker, bærekraftig og skalerbar datasenter­ infrastruktur er strukturell, sier Brynjúlfsson.

For Borealis handler det om å kombinere nordiske fortrinn med global ytelse – og posisjonere regionen for neste fase i den digitale økonomien.

Eiendomsbransjen utvikler seg – det gjør vi også.

UNION Kapitalforvaltning

UNION Norsk Næringsmegling

Næringseiendomsfond

Transaksjon

Boligutviklingsfond

Utleie

Kredittfond

www.union.no

UNION Analyse

122

DLA Piper Advokatteamet til DLA Piper har over 15 års erfaring med datasenter i Norge: Fra venstre advokat og partner, Anders Hilt og advokat og partner, Magnus Løvlien Lutnæs.

DATASENTER

ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

123

DATASENTER

Kraft, regulering, kundekontrakt

De tre pilarene for et datasenterprosjekt Datasentre er blitt strategisk infrastruktur i Norge. To partnere i DLA Piper peker på hva som må avklares tidlig i prosessen – og hvilke juridiske fallgruver som kan velte prosjektet senere.

Av: Silje Rønne Foto: Skjalg Vold

E

state Magasin har tatt en prat med ­Magnus Løvlien Lutnæs og Anders Hilt i DLA ­Piper, og stilt dem følgende spørsmål: – Hvorfor opplever dere at datasenter nå angår flere eiendomsaktører enn før?

– Flere ser den potensielle verdiskapningen, betalingsviljen hos aktørene og at dette har blitt et eget transaksjons- og investeringsmarked. Enkelte oppkjøp i bransjen ble nok en ”eye-opener” og startskuddet på en ny fase, og etterspørselen har bare økt, sier Løvlien Lutnæs.

– Det er naturlig at eiendomsaktørene har sett at dette er en industri de ønsker å delta i. Et datasenter er i stor grad et kraftdrevet prosjekt, men utover det har eiendomsutviklingen fellestrekk med logistikk- og industriprosjekter. Oppsiden er stor hvis en utvikler greier å stokke kortene riktig, med egnet tomt, regulering og kraft. Det er krevende – men potensialet er stort. De som lykkes, jobber parallelt med kraft, regulering og kundekontrakt,

ikke i sekvens, fortsetter Hilt.

På spørsmål om hva det første en eiendomsaktør bør avklare når en tomt vurderes for datasenter, svarer Hilt om det er mulig å få kraft til tomten og om tomten er regulert til datasenter.

– Har du en realistisk vei til en nettilknytning som kan levere tilstrekkelig kraft? Her er det modenhetskrav som må oppfylles for å komme i posisjon til å sikre kapasiteten. Og videre om du har en reguleringssituasjon som lar seg håndtere innenfor en kommersielt forsvarlig tidslinje? Regulering av datasenter er ikke nødvendigvis rett frem, verken miljømessig eller politisk, påpeker han.

Parallelt mener Løvlien Lutnæs du bør spørre: Er dette noe vi kan ta videre selv, eller trenger vi annen kompetanse eller en partner?

– Gjennomføringsevnen er en del av modenhetsvurderingen for nettkapasiteten. Og videre hvem er den sannsynlige kunden? Skal prosjektet videreselges til en operatør eller skal utvikles og leies ut til

124

DATASENTER

ESTATE 01/26

«Andre land har kommet lenger enn Norge i datasenterutvikling og det gjør at beste praksis og ­forventninger ofte kommer utenfra.»

ANDERS HILT

sluttkunden? Det påvirker både arealdisponering, tidslinje, investeringsvilje, betalingsstruktur og hvilket kontraktsregime du må legge til rette for.

OVERVURDERER TILGANGEN TIL KRAFT – Hva undervurderes oftest i tidlig fase?

– At kraft ikke bare er ”tilgjengelig”. Svært mange, både i Norge og internasjonalt, overvurderer tilgangen til kraft. Kraftløpet er som nevnt et eget prosjektspor med egne krav som må planlegges, dokumenteres og følges opp over tid – og som ofte blir kritisk for fremdrift og gjennomføring, svarer Hilt.

– Og at prosjektet er mer komplekst enn annen eiendomsutvikling, både i utviklingsfase og drift.

Mange kjenner utleie av lager og logistikk, men datasenterleveransen er typisk en kombinasjon av ulike kapasiteter og tjenester – og med langt flere risikofaktorer knyttet til drift, sikkerhet og tilgjengelighet, tilfører Løvlien Lutnæs.

– Dere sier at datasenteravtalen er mer enn en leiekontrakt. Hva mener dere i praksis?

– På samme måte som en leiekontrakt er kundekontrakten en verdidriver og en forutsetning for utvikling, på lik linje med regulering og kraft, og den setter rammene for investering, finansiering, risikoplassering og gjennomførbarhet. Forskjellen er at avtalen ofte beskriver en totalleveranse – ikke bare tilgang til et areal, forklarer Løvlien Lutnæs.

I praksis handler det om kapasitet, tilgjengelighet, sikkerhet, skalerbarhet og tydelige mekanismer for endringer over tid.

– Og den må henge sammen med krafttilgangen.

Baksiden av medaljen ved den store verdien slike kundekontrakter representerer, er at forsinket leveranse ofte har store konsekvenser, og krafttilgangen er som regel ikke under datasenteraktørens kontroll, legger Hilt til.

INTERNASJONAL STANDARD – Hvordan bør en tomteeier tenke om samarbeidsmodeller?

– Vær tydelig på rolle: Skal du være ren tomteselger, medutvikler, eller bygge en organisasjon som kan gå lengre i verdikjeden. Ulike modeller gir helt ulike risikoprofiler, og påvirker også hvordan markedet priser prosjektet, svarer Løvlien Lutnæs.

Videre forteller Hilt at internasjonalisering av disse prosjektene betyr mye.

– Andre land har kommet lenger enn Norge i datasenterutvikling og det gjør at beste praksis og forventninger ofte kommer utenfra. Samtidig er det mange forhold som er nasjonale, særlig innen areal, myndighetsprosesser og krafttilknytning, hvor lokal bistand ofte er avgjørende for å komme i mål – både kommersielt og juridisk, sier han.

– Hvis dere skal gi ett råd uten å bli for detaljert: hva bør eiendomsaktører gjøre tidlig?

– Lag en ærlig ”hva mangler”-liste på kraft og regulering, og sett en realistisk og gjennomførbar plan for å lukke gapene. Snarveier på regulering og kraft er ikke å anbefale.

– Og ta en beslutning på hvilken rolle dere skal spille, om dere trenger en samarbeidspartner eller om prosjektet er noe dere vil forsøke å ta videre alene.

Kort sjekkliste før det brukes tid og penger på en «datasentertomt»: 1. Har dere en realistisk vei til kraft – og en plan for prosess, dokumentasjon og fremdrift?

2. Er reguleringsløpet håndterbart innen en kommersiell tidslinje?

3. Hva er ønsket exit, skal du inngå en kontrakt med prosjektutvikler, operatør eller sluttkunde, hvilken leveranse skal dere forplikte dere til?

Datasenterprosjekter lykkes ikke fordi én faktor er fungerer godt. De lykkes når de tre kritiske faktorene kraft, regulering og kundekontrakt er rigget riktig – og når prosjektet tåler at kunde, kapital og gjennomføring skal leve i samme tidslinje.

Få hele din eiendomsportefølje på en og samme plattform

Digitale kontrakter

API mot regnskap

Automatisk fakturering og innkreving

MVA-erklæring

API mot FDV-systemer

Rapporter og portefølje-innsikt

Depositumskonto for selskap

Markedplass

og privatpersoner

Avregning av felleskostnader og andre tillegg

Se mulighetene med Hybel Premium

Hybel Premium forenkler i dag utleieprosessen av bolig- og næringseiendom for nærmere 2300 selskaper gjennom en skybasert forvaltningsløsning som er enkel, trygg og effektiv å bruke for både utleier og leietaker.

126

RESTAURANTMARKEDET 2026

ESTATE 01/26

Seks trender som former Europas restaurantmarked Press på marginene, endrede spisevaner og ny teknologi tvinger frem et taktskifte i serveringsbransjen.

I Europa ser 2026 ut til å bli året der kun de mest tilpasningsdyktige aktørene klarer å kombinere lønnsom drift med attraktive gjesteopplevelser.

Av: Silje Rønne

KONKURRANSEFORTRINN, IKKE ET TILLEGG Digitale bestillingsløsninger, AI-basert etterspørselsstyring og mer avansert bruk av kundedata blir stadig viktigere for lønnsom drift. Restauranter bruker teknologi til å optimalisere bemanning, redusere matsvinn og tilpasse menyer til faktisk etterspørsel, snarere enn magefølelse. Dette gir bedre kostnadskontroll i et marked med pressede marginer.

BÆREKRAFT GÅR FRA MARKEDSFØRING TIL DRIFT I 2026 forventer gjestene mer enn grønne budskap. Sporbarhet, lokale leverandører, redusert matsvinn og energieffektiv drift blir avgjørende både for omdømme og økonomi. Bærekraftige valg påvirker i økende grad hvilke restauranter som får lojale kunder – og hvilke som velges bort.

HYBRIDMODELLER PREGER FORRETNINGSMODELLEN Flere restauranter kombinerer tradisjonell servering med takeaway, levering, catering, events og egne produkter. Denne hybridiseringen gir flere inntektsstrømmer og reduserer sårbarheten i perioder med lavere trafikk i spiserommene. Formatfleksibilitet blir et viktig grep for å håndtere usikre markedsforhold.

GJESTENE SPISER TIDLIGERE – OG BESTEMMER SEG SENERE Europeiske spisevaner er i endring. Tidligere middager og mer spontane restaurantbesøk blir stadig vanligere, særlig i storbyene. Digitale ventelister og sanntidsreservasjoner erstatter lang planlegging, noe som stiller nye krav til bemanning, kapasitet og flyt i serveringen.

MENYEN BALANSERER TRYGGHET OG IDENTITET I en tid med økonomisk usikkerhet søker mange gjester kjente smaker og «comfort food», men med tydelig lokal eller kulturell forankring. Autentiske konsepter og tydelig identitet vinner frem, fremfor brede menyer som forsøker å treffe alle. Dette gjør konseptvalg og posisjonering viktigere enn noen gang.

RESTAURANTEN SOM SOSIAL MØTEPLASS STÅR FORTSATT STERKT Til tross for vekst i takeaway og levering, forblir restauranten en viktig sosial arena. Opplevelser, atmosfære og fellesskap blir sentrale konkurranseparametere. Gjester forventer mer enn mat alene – de søker helhetlige opplevelser som gir verdi utover selve måltidet.

NØKKELEN TIL FULL OVERSIKT.

INGEN DEKKER EIENDOMSMARKEDET BREDERE. Journalister med solid nettverk og lang erfaring formidler og oppdaterer nyheter og kunnskap om eiendom i mange ulike kanaler, flere ganger daglig. Er det verdt å vite, finner du det i Estate. estatenyheter.no

128

RESTAURANTMARKEDET 2026

ESTATE 01/26

Foto: Mat&Drikke Gruppen

Foto: Mat&Drikke Gruppen

Mikrotrender, kostnadspress og tøffere valg:

Slik ser retail- og serveringsmarkedet i Oslo ut mot 2026 Retail- og serveringsmarkedet i Oslo går inn i 2026 med høy aktivitet – men også økende usikkerhet.

Av: Silje Rønne | Foto: Aker Brygge

129

RESTAURANTMARKEDET 2026

Foto: Mat&Drikke Gruppen

ESTATE 01/26

E

tter flere år med sterke konsepter, høy etableringstakt og publikumsvekst i sentrale byområder, er markedet nå mer krevende.

Leienivåene holder seg høye på de beste lokasjonene, mens både utleiere og leietakere bruker lengre tid på beslutninger og tar færre sjanser.

– Vi opplever et tøffere marked enn tidligere, både innen retail og servering, sier Kenneth Olsen, utleiemegler retail i Malling & Co Næringsmegling.

Tøffere marked Kenneth Olsen, utleie­ megler retail i Malling & Co Næringsmegling.

MIKROTRENDER MED KORT LEVETID En av de tydeligste endringene i markedet er fremveksten av svært korte mikrotrender, særlig innen servering. Hvetebakst, bagels og sandwiches er eksempler på konsepter som kan få enorm oppmerksomhet – men bare i korte perioder.

– Mange av disse mikrotrendene lever ofte i kun tre til seks måneder. De får enorm drahjelp særlig av sosiale medier og unge forbrukere, men er vanskelige å bygge langsiktig drift på, sier Olsen. Årsaken til dette er blant annet at det skaper en dynamikk, der det som er nytt er det mest spennende for denne kundegruppen, som ofte er mindre lojale og mer opptatt av hva som er det siste nye «hotte» i byen.

– Denne typen serveringskonsepter krever ofte

spesialtilpasninger, og det kan være krevende å finne lokaler som fungerer optimalt for stadig skiftende leietakere. Stadige utskiftninger kan også være en utfordring med tanke på nødvendige godkjenninger fra Plan- og bygningsetaten og Arbeidstilsynet, der det utløser søknadsplikt.

Markedet preges i økende grad av kjendiseffekt og digital synlighet. Enkelte konsepter får enorm trafikk nærmest over natten.

– Vi har sett at folk stiller seg to timer i kø for å kjøpe boller lansert i samarbeid med kjente profiler, eller at TikTok-fenomener som sticky mango-ricepop-up skaper køer på lengde med konserter på sentrum scene.

Spisesteder på Aker Brygge Der finner du alt fra ASIA POP-IN, Asia, Beer Palace, Big Horn Steakhouse, Brygga Bar, Burger Joint, Delicatessen, Doug’s Hamburger, Eataly, Entrecôte, Jarmann Gastropub, Joe & the Juice, Lofoten Fiske-restaurant, Los Tacos, Louise Restaurant & Bar, Oche, Oh Dear, Olivia, Pastis Bistrobar, Pistache, Rorbua, SAKEE, SMIL, Stranden30, Underbar, Vesuvio Vista Mare, Winther, til Yokoso.

130

RESTAURANTMARKEDET 2026

Servering

Isbaren på Aker Brygge er en del av det varierte serverings­ tilbudet i området – og bidrar til å styrke bryggekanten som attraktiv møteplass med høy og jevn publikumstrafikk.

i baren, er det et tydelig signal, sier Olsen.

I stedet peker han på økt attraktivitet for mer tilgjengelige steder med lavere terskel, gjerne av den mer tradisjonelle sorten som er godt etablerte i bybildet.

– Brune kaféer og puber som Café Sara, Noah’s Ark og Café Amsterdam gjør det veldig bra, og særlig blant de unge som er en relativt ny kundegruppe på disse stedene. Folk vil kunne snakke sammen, kjøpe en øl og spise enkel, kjent mat. Dette viser at det ikke bare er det siste nye som tiltrekker, men også det som er mer tradisjonelt, hyggelig og nedpå.

Parallelt er etterspørselen etter alkoholfrie alternativer skyhøy.

– Foreldregenerasjonen drikker mer enn barna.

Mange unge velger alkoholfritt, og det påvirker både konsepter og omsetning. Sammenlignet med andre storbyer er mitt inntrykk at Oslo ligger langt fremme i å ikke bare tilby, men også gjøre alkoholfritt trendy og variert.

Denne dynamikken gjør hyppige endringer og midlertidighet utfordrende – både for gårdeier og leietaker.

– Når trenden er over, skal noe nytt inn.

Investeringene er høye, og ingen har råd til å bomme, sier Olsen.

– For både utleiere og leietakere betyr dette at vurderingene blir mer komplekse. Det handler ikke lenger bare om beliggenhet og drift, men også om timing, relevans og digital gjennomslagskraft, forsetter han.

Samtidig gir dette et større, mer variert og mer spennende tilbud i byen, som også kan bidra til flere gode etableringer for de som greier å vare. Han peker på Fox and Loaf i Storgata som et eksempel på et konsept som har truffet ekstremt godt.

– Selv om det er i en kategori som kan være sårbar fordi det har trendet så voldsomt, har det holdt på interessen i snart ett år. Nye konsepter kan være med på å løfte områder og skape ny footfall som også andre aktører i samme område kan nyte godt av.

FRA NATTKLUBB TIL BRUN KAFÉ Det er et tydelig skifte i hva folk etterspør sosialt.

Tradisjonelt natteliv er under press, mens mer uformelle møteplasser står sterkt.

– Konsepter som åpner sent og kun lever av helgen er utfordret. Når køen på toalettet er lengre enn køen

KOSTNADSPRESSET ER BRUTALT Serveringsbransjen presses særlig på to parametere: personalkostnader og råvarekostnader.

– Både dyktige ansatte og høykvalitetsråvarer koster mye. Man blir raskt gjennomskuet hvis man sparer på feil sted, sier Olsen.

Han peker også på at prisene ofte ikke reflekterer de reelle kostnadene.

– Økninger i råvarekostnader kan ikke automatisk legges på kunden, fordi det da fort vil bli opplevd som for dyrt, som igjen kan gi fall i omsetning. Dette tyder på en manglende forståelse hos kundene om hva restaurantdrift faktisk koster i dagens marked.

Samtidig faller snittkjøpet.

– Folk er like mye ute som før, men de bruker mindre per besøk. Der man tidligere kjøpte tre retter, kjøper man nå to. I stedet for en flaske litt dyr vin blir det to-tre glass av en rimeligere type.

PRIME-LOKASJONER HOLDER STAND Til tross for et usikkert marked, oppnår de beste beliggenhetene fortsatt høye leier.

– Trippel A-lokasjoner som Karl Johan har fortsatt de høyeste retail-leiene i landet.

Flagship-butikker i sentrum handler ofte mer om markedsføring enn lønnsomhet.

– Mange tjener ikke mye penger på selve enheten, men den er viktig for merkevaren. Leien blir en form for markedsføringskostnad, særlig for luksusaktører. For disse aktørene er mikrobeliggenhet også ekstremt viktig, noe som gjør at vi ser at high end aktører er opptatt av hvem som leier nabolokalene, ikke for å unngå konkurranse, men for å sikre beliggenhet i et eksklusivt område.

ESTATE 01/26

Defigo har løst alle våre behov for besøkshåndtering.

Håkon Aas, Driftsansvarlig, Canica

getdefigo.com

132

RESTAURANTMARKEDET 2026

ESTATE 01/26

Nedre Slottsgate 8 I første etasje på Steen & Strøm ligger Mulberrys norske flaggskip – en av de mest profilerte luksusadressene i hovedstaden.

men naturlig nok noe mindre på vinterstid. Dette handler nok i stor grad om klima og avstander.

Han trekker også frem det tidligere Bølgen & Moilokalet på Tjuvholmen som han har leid ut til Sven Erik Renaa, Björn Svensson og Øyvind Bøe Dalelv.

– Det kommer til å bli veldig bra. Og når Filipstadutbyggingen skyter fart, vil dette området bli enda mer aktuelt.

– Det kan jo bli spennende å se hvordan man vil jobbe med attraktivitet og footfall i de siste delene av Fjordbyen på Filipstad og Grønlikaia som begge ligger enda lenger ute. Her vil et svært bevisst forhold til bygulv og strategi for dette være nøkkelen, tror han.

Handel Nedre Slottsgate 10 huser Chanel – et av verdens mest eksklusive motehus. Beliggenheten i Oslos mest rendyrkede luksusakse understreker områdets posisjon som foretrukket adresse for internasjonale premiumaktører.

Innen servering peker han på områder som Aker Brygge og Oslobukta som robuste.

– Aker Brygge har etablert seg som en turistdestinasjon og har generelt en høy footfall. I Oslobukta har man i tillegg til ny og spennende arkitektur og gode byrom etablert solide institusjoner som Operaen, Munch og Deichman som tiltrekker seg ekstremt mye folk. Sørenga kan sammenlignes mer med Tjuvholmen. Det er mye folk i sommerhalvåret,

RETAIL: UTENLANDSKE AKTØRER PÅ VEI INN På retail-siden er trykket fra utenlandske aktører fortsatt sterkt, særlig mot Oslo sentrum.

– Mange internasjonale aktører ønsker å etablere seg i Oslo, spesielt i sentrum, Bogstadveien og til dels på Grünerløkka, sier Olsen.

Samtidig er prosessene blitt mer krevende.

– De bruker lang tid, har detaljerte kravspesifikasjoner, og møter utfordringer knyttet til leie, felleskostnader og sikkerhet.

VEIEN MOT 2026 Olsen beskriver utsiktene som krevende, men ikke mørke.

– Det blir et tøft år. Vi håper på solide rentekutt som gir folk mer penger til det som er gøy – mat, handel og opplevelser.

Markedet er ikke tomt for konsepter eller kjøpekraft, men mer selektivt enn før.

– Oslo er bortskjemt med gode konsepter. Det er ikke for få restauranter – det er konkurransen som har blitt tøffere. De som lykkes fremover, er de som treffer riktig på både konsept, kostnadsnivå og beliggenhet, avslutter Olsen.

25 år med innsikt.

Vi heier på Estate!

Eiendomsbransjen trenger mer enn murstein og tall – den trenger kunnskap.

I 25 år har Estate vært stemmen som gir innsikt, perspektiv og inspirasjon. Som en mangeårig spesialist på finansiering av næringseiendom i Osloregionen, vet vi hvor verdifull den stemmen er. Vi ser frem til å bygge videre – sammen med dere – på solide fundamenter for fremtiden.

Gratulerer med jubileet!

BN Bank – rask, forutsigbar og fleksibel!

Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også: www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

BN Bank er medlem av Grønn Byggallianse, en medlemsorganisasjon for hele verdikjeden innen bygg og eiendom.

Foreningens formål er å utvikle norsk bygge- og eiendomssektor slik at hensyn til miljø og bærekraft skal bli det selvfølgelige valget. Du kan lese mer om Grønn Byggallianse på byggalliansen.no

134

OBLIGASJONER

ESTATE 01/26

Fikk nye eiere

Foto: Equinor

Equinor-bygget på Forus eies nå av Nordea Liv, DNB Liv og Storebrand Liv.

Tar over eiendommene når obligasjonen svikter Flere finansgiganter har tatt over store eiendommer etter at tidligere eiere ikke klarte å gjøre opp obligasjonsgjelden.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

O

bligasjoner har vært et nyttig alternativ til bankfinansiering for norske eiendomsselskaper i mange år, selv om banklån er den soleklart viktigste formen for finansiering av gjelden.

Pål Ringholm, som nå er investeringsdirektør i Formue, har alltid vært glad i obligasjoner. For et drøyt år siden, da han var investeringsdirektør i Pensjonskassen for helseforetakene (PKH), uttalte han til Estate Nyheter at en yield på 4,5 prosent var altfor lavt, sammenlignet med alternative investeringer i rentemarkedet med lavere risiko. Ringholms

modeller tilsa at det var mer attraktivt å kjøpe eiendomsobligasjoner enn å kjøpe eiendommer direkte i markedet.

– Det er sagt at det er tre ting som betyr noe for næringseiendom, «beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet». Jeg sier det er «rente, rente, rente». Rentene er hoveddriveren i en kapitalintensiv bransje, sa Ringholm.

TOK OVER EIENDOMMEN Nils Arne Gundersen, leder for eiendom i Nordea Liv, endte nylig opp som en av eierne av Equinor-bygget

135

OBLIGASJONER

Foto: Ole Jørgen Bratland/Equinor

ESTATE 01/26

Blir på Forus Konsernsjef Anders Opedal i Equinor har valgt å bli på Forus, noe som er positivt for de nye eierne av Equinor-bygget.

på Forus. Amerikanske BrightSpire Capital, som ironisk nok er spesialist på lånefinansiering, har eid eiendommen siden 2015. Men i fjor sommer valgte de å ikke innfri et obligasjonslån på 1,6 milliarder kroner som forfalt. Dermed ble utstederne av obligasjonslånet eiere av bygget. I tillegg til Nordea Liv, var også DNB Liv og Storebrand Liv långivere, og de tre livselskapene tok over eiendommen sammen.

– Det er aldri noen god situasjon når man ikke kan gjøre opp gjelden sin. Det å overta eiendommen er ikke noe vi ønsker oss. Men fordelen med sånne systemer som oss, er at vi har eiendomskompetanse inhouse. Da har vi kompetanse til å gjøre noe med eiendommen, sier Gundersen.

UTVIKLER PÅ FORUS BrightSpire hadde et samarbeid med Base Property om å utvikle dagens bygningsmasse på Forus til fremtidsrettede og internasjonale kontorlokaler for Equinor, som var ute med et eiendomssøk for sitt hovedkontor. Etter at BrightSpire måtte overlate

DRIV EIENDOMSFORVALTNING

DIN TOTALLEVERANDØR INNEN FORVALTNING AV NÆRINGSEIENDOM. Driv Eiendomsforvaltning tilbyr komplett forvaltning av din næringseiendom.

Vi tilbyr full-service forvaltning av næringseiendom – fra teknisk drift og vedlikehold, økonomisk styring og leietakeroppfølging, til energioptimalisering og bærekraftarbeid.

Kontakt: vegard@drivforvaltning.no Tlf: +47 416 66 177

Store nok til å håndtere komplekse eiendommer - små nok til å tilpasse oss hver eiendoms unike behov.

Teknisk drift & vedlikehold Økonomiforvaltning & rapportering Leietakeroppfølging & trygghet Energi og miljø – Bærekraft i praksis

www.drivforvaltning.no

136

OBLIGASJONER

ESTATE 01/26

Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder

eiendommen til obligasjonseierne, har de tre nye eierne fortsatt samarbeidet med Base Property.

Og arbeidet med et nytt prosjekt var en suksess.

Equinor valgte til slutt å bli på Forus fremfor å flytte til nybyggprosjekter andre steder i regionen.

– Prosjektet med å rehabilitere og bygge nytt for fremtidens Equinor kommer til å pågå i fire år, sier Gundersen, som legger til at han ikke kan si så mye om prosjektet på det nåværende tidspunktet.

Da Equinor sendte melding om at selskapet blir på Forus, skrev de følgende om det nye hovedkontoret: «Valget om å bli på Forus legger til rette for bevaring, rehabilitering og ombygging på en bærekraftig måte. 80 prosent av nåværende bygningsmasse skal gjenbrukes. Det vil innføres tiltak som bidrar til å gjøre bygget mer energieffektivt. Ombyggingen vil skje i faser med ferdigstilling i 2030».

– Med oppgraderingen og ombyggingen som skal gjøres, vil vi få et moderne hovedkontor. Det har vært viktig for oss å ta hensyn til at ansatte er bosatt i hele regionen hvor Forus ligger sentralt, og er tett på kollektivakser og flyplass. Forus Øst har tjent oss godt i 40 år og vil gjøre det også i tiårene som kommer, sa konsernsjef Anders Opedal i Equinor.

OPPSIDE I EIENDOM Mens Pål Ringholm har stort fokus på de ulike aktivaklassene og avkastningen dem imellom, mener Gundersen at det blir litt for snevert å bare se på renteavkastning på eiendomsobligasjonene opp mot yielden på eiendommene.

– Det er viktig å huske på at man får inflasjonsjustert leiekontraktene hvert år. Det gir 2-3 prosent ekstra i avkastning, og da er man der man skal være risikojustert. I tillegg er det slik at dersom man har en eiendom, så har man også mulighet til å skape verdi gjennom utvikling og god drift. Å bare se på obligasjonsrentene blir en veldig passiv porteføljeforvaltning, sier Gundersen.

Obligasjonslån har en rekke betingelser, og noen ganger må en lånetaker forhandle med obligasjonseierne dersom et lån skal innfris før tiden. Nordea Liv har en ubelånt eiendomsportefølje og tar aldri over obligasjonslån i forbindelse med transaksjoner.

Men det hender at de innfrir lånet i forbindelse med kjøp av en ny eiendom.

– Dette er noe eierne må avklare i forkant. Lånene gjøres opp i forbindelse med at vi overtar eiendommer, sier Gundersen.

OSLO PENSJONSFORSIKRING Amerikanske W.P. Carey kjøpte Østre Aker vei 88 fra Winta Eiendom og FG Eiendom for 544 millioner kroner i 2014. Da hadde Siemens signert en lang leieavtale på nybygget, og W.P. Carey tok opp et obligasjonslån som ble utstedt av Oslo Pensjonsforsikring.

Men Siemens forlenget ikke leieavtalen, og da ble det krevende å betjene obligasjonsgjelden. I årsrapporten fra 2024 til eiendommens eierselskap kommer det frem at det rentebærende obligasjonslånet var på 437 millioner kroner ved årsskiftet 2024/2025, og W.P. Carey klarte ikke å gjøre opp gjelden.

– Vi hadde eiendomsobligasjonen på Østre Aker vei 88. Siemens vil flytte fra bygget, og vi har valgt å ta over eiendommen fra lånetaker, sa leder for eiendom i Oslo Pensjonsforsikring (OPF), Paul Børseth til Estate Nyheter da eiendommen ble tatt over.

Etter å ha fått renter i et tiår, må OPF nå jobbe for å finne leietakere til bygget etter at Siemens har til Strandveien 1.

OPF ser nå på mulighetene for eiendommen.

– Vi er optimistiske til at dette skal bli bra, men det vil nok ta litt tid. Det er et veldig bra bygg som ligger litt utenfor kontorområdene. Det er lav markedsleie, så vi kan nok konkurrere litt på pris. Samtidig er vi åpne for andre løsninger for eiendommen, som for eksempel undervisning, kombinasjonslokaler og lignende, fortsatte Børseth.

Oslo Pensjonsforsikring er allerede i gang med å jakte på leietaker til Østre Aker vei 88.

Seniorrådgiverne Jan W. Roll og Henrik A. Berg i Cushman & Wakefield Realkapital har akkurat gått ut i markedet med en annonse for eiendommen, som skal lanseres i løpet av første kvartal. Arealet er på 16.000 kvadratmeter, fordelt på etasjeflater på 3.000 til 3.500 kvadratmeter.

REGULERINGER I 2009 vedtok EU det såkalte Solvens 2-direktivet, og i Norge ble det innført fra 1. januar 2016. I tiden frem til innføringen i Norge, begynte de norske livselskapene å tilpasse seg reguleringen, som innebar at livselskapene måtte ha mer kapital bak investeringene i næringseiendom.

Reguleringene medførte at aktører som DNB Liv solgte unna direkteeide næringseiendommer og kjøpte obligasjonslån. Både lånet til Equinor-bygget og Siemens-bygget var lån som ble plassert i denne perioden.

Mistet leietakeren Da Siemens ikke signerte ny leiekontrakt, fikk eieren W.P. Carey problemer med å betale obligasjonsgjelden.

Har vi husket å bestille innendørs mobilnett?

Vi leverer lynraskt og sikkert innendørs mobilnett i hele bygget. Finn ut hvordan på www.proptivity.com

TRANSAKSJONSMARKEDET I NORGE

Foto: Stig B. Fiksdal

Foto: Malling

138

1

ESTATE 01/26

2

Investorene vil ha mindre kontor Kontor har i mange år vært klart mest ettertraktet hos investorene, men nå har interessen falt.

I stedet vil investorene kjøpe handel, logistikk, bolig og hotell.

Av: Jan Revfem og Dag-Jørgen Saltnes

H

aakon Ødegaard har vært analysesjef i Malling & Co i mange år, og har nylig tatt over som leder av transaksjonsteamet i Malling. Under Eiendomsdagene på Norefjell holdt han innlegget «Unormalt normalt», som tok for seg transaksjonsmarkedet i Norge.

– På overflaten ser transaksjonsmarkedet ganske normalt ut. Vi har høyere volumer og høyere

aktivitet. Men titter vi litt ned under panseret, er det ganske store endringer fra hva vi har sett tidligere, sa Ødegaard, ifølge Estate Nyheter.

Han anslår det totale transaksjonsvolumet for fjoråret til å være rundt 90 milliarder kroner. For 2026 forventer han en liten bedring og et volum på rundt 95 milliarder kroner.

139

TRANSAKSJONSMARKEDET I NORGE

Foto: Union Norsk Næringsmegling

ESTATE 01/26

Venter boligdealer Union Norsk Næringsmeglings daglige leder Jacob L’Orsa tror på flere dealer i boligutviklingssegmentet, men mener flere aktører ikke vil erkjenne fallet i tomteverdiene.

kontoreiendommene seg stabilt, til tross for de lange rentenes oppgang. Den såkalte prime yield har faktisk tikket litt ned. Denne yielden vurderes av mange til 4,50 prosent.

– Nedgangen skyldes at egenkapitalkjøperne som livselskapene har tatt en større del av transaksjonsmarkedet. De er ubelånte og setter priser som ikke er så betinget av finansieringskostnadene, men tilbudssiden, forklarte Ødegaard.

Innenfor logistikk og handel opererer Malling nå med 5,1 prosent prime yield for handelseiendommer og 5,3 prosent prime yield for logisitkkeiendommer.

1 – Kontorfall Haakon Ødegaard, leder for transaksjonsteamet i Malling, ser lavere interesse for kontoreiendom.

2 – Må ha syssel­ settingsvekst Analysesjef Thomas Ramcilovic mener kontormarkedet trenger sysselsettingsvekst for å få opp aktiviteten.

RENTEN Den viktigste drivkraften bak økt transaksjonsvolum er renten.

– Vi må snakke om rentene. Eiendomsbransjen har ventet lenge på en rentenedgang. I fjor fikk vi to rentekutt. Baksiden av medaljen er at rentebanen er hevet. Og i siste halvdelen av fjoråret beveget dessverre de lange rentene seg litt oppover, sier Ødegaard.

Samtidig holder avkastningskravet til de beste

MINDRE INTERESSE FOR KONTOR Andelen transaksjoner mellom de ulike segmentene i norsk næringseiendom har endret seg.

Kontormarkedet har lenge vært det mest populære segmentet, og hadde i perioden 2012-2024 en gjennomsnittlig andel av transaksjonsmarkedet på 41 prosent. Den falt til 23 prosent i 2025, noe som gjør at vi nærmer oss den globale kontorandelen på 21 prosent.

Segmentet lager og logistikk var derimot opp i fjor fra et historisk snitt på 19 prosent til 26 prosent.

Norge har tradisjonelt hatt lav investorinteresse for utleieboliger, blant annet fordi tilbudet er lite, da en stor andel nordmenn eier sin egen bolig. Samtidig er flere av de profesjonelle investorene nå på vei ut av segmentet som følge av dårlig økonomi og økte skatter. Dermed har man hatt et stort salg av utleieboliger det siste året. Boligandelen i transaksjonsmarkedet økte fra 5 prosent til 13 prosent.

Handelsegmentet falt fra et historisk gjennomsnitt på 18 prosent til 13 prosent. Hotellmarkedet kan vise til et oppsving fra 3 prosent til 9 prosent.

– Hotell har hatt et veldig sterkt underliggende marked, konstaterte Ødegaard.

«Nedgangen skyldes at egenkapitalkjøperne som livselskapene har tatt en større del av transaksjonsmarkedet.»

HAAKON ØDEGAARD

140

TRANSAKSJONSMARKEDET I NORGE

«Kontormarkedet trenger en sterkere sysselsettingsimpuls før aktiviteten løfter seg.»

THOMAS RAMCILOVIC

TRENGER SYSSELSETTINGSVEKST Ifølge DNB Næringsmegling ligger avkastningskravet til de beste kontoreiendommene i dag på 4,50 prosent.

Men den såkalte prime yield har i senere år holdt seg bedre enn det renteoppgangen skulle tilsi sett i forhold til historisk yieldgap. Den tiårige byttelånsrenten ligger nå på rett over 4,30 prosent. Gapet er altså på lave 0,20 prosentpoeng.

Ramcilovic mener kontormarkedet trenger en sterkere sysselsettingsimpuls før aktiviteten løfter seg. De seneste par årene har veksten i antall arbeidsplasser vært svakere enn før pandemien. Det gjelder spesielt i privat sektor og særlig i Oslo. Prognosen tilsier at sysselsettingsveksten tar seg noe opp, men den vil fortsatt være under tidligere trend MER POSITIVE TIL HANDEL DNBs pågående investorundersøkelse viser at de store eiendomsinvestorene nå er blitt mer positive til handelssegmentet. Handel kan dra nytte av en fortsatt reallønnsoppgang ventes de kommende årene. Veksten er imidlertid avtagende. Den kan falle til under nivåene før pandemien. Økte sparerater bremser oppgangen.

Geopolitisk uro gir usikre verdikjeder og et ønske om mer lokal produksjon. Det øker behovet for lager-, logistikk- og industrilokaler. Ramcilovic skriver i en kommentar på nettsidene at mindre forutsigbarhet bidrar til behov for større lagerbeholdninger.

Bedriftene og myndighetene aksepterer høyere kostnader for å redusere risikoen.

Storbanken Nordea skrev nylig i en rapport at de venter en kronestyrking gjennom 2026. Men en svak krone gir fortsatt rekordsterke hotelltall.

Norge fremstår som følge av kronesvekkelsen som

et billigere ferieland internasjonalt. Samtidig er det flere nordmenn som ferierer her hjemme.

Investorundersøkelsene til DNB viser at svært mange investorer har hotelleiendommer høyt på ønskelisten.

DNB venter at boliginvesteringene tar seg opp i andre halvår 2026, men det blir en treg innhenting.

Men med stigende boligpriser går det mot et fortsatt salg av privateide utleieporteføljer. Boligene selges så enkeltvis i markedet, eller til institusjonelle investorer med lang horisont.

DE STORE KLARER SEG Under Eiendomsdagene slo Estate Nyheter av en prat med Union Norsk Næringsmeglings daglige leder Jacob L’Orsa. Han forteller om et marked hvor det vil komme flere transaksjoner innenfor boligprosjekter.

– Vi rigger oss nå ytterligere for å ha kapasitet innen dette segmentet, og jobber med noen spennende prosjekter som vi gleder oss til å finne gode løsninger på i 2026, sier L’Orsa.

Dette er et marked som er krevende for tiden, blant annet som følge av høye byggekostnader og at etterspørselssiden i nyboligmarkedet fortsatt er under press. Mange boligutviklere ønsker å selge tomter eller få inn partnere.

– Jeg tror de er åpne for alle mulige ideer. Mange av boligutviklerne er på jakt etter kapital. Men samtidig er det en sterk motstand mot å erkjenne at tomteverdiene er ned. Blant en del av de mindre boligutviklerne har vi allerede sett konkurser. De store klarer å holde hodet over vannet, da de har eiere som klarer å håndtere nedturen. De rene utviklingsselskapene får nok også litt kunstig åndedrett underveis, som gjør at de holder seg flytende, sier L’Orsa.

ESTATE 01/26

Nyhet!

Ståldører i 100% resirkulert stål.

For hvert viktig øyeblikk finnes det en dør med et formål.

Du tenker kanskje ikke på dem hver gang. Men dørene er alltid der, midt mellom livets avgjørende øyeblikk. Som kvelden når alt er som vanlig – helt til man får et spennende besøk. Det er for slike anledninger vi skaper dørene våre.

Hver eneste av våre dører har et tydelig formål, og slik har det vært siden vi produserte vår første dør i 1942. Å skape trygghet og trivsel – å redde liv. På samme måte har også selskapet vårt et viktig formål: å hjelpe deg å lykkes med prosjektene dine fra start til slutt.

Les mer om dørene våre på daloc.no

Foto: Shutterstock

142

TRANSAKSJONSMARKEDET I SVERIGE

Lyse utsikter Ekspertene mener utsiktene for det svenske transaksjonsmarkedet ser ganske lyse ut for 2026.

Svensk eiendomsmarked på vei tilbake:

Tiltrekker seg utenlandsk kapital I løpet av 2025 fortsatte gjeninnhentingen i det svenske eiendomsmarkedet, ettersom utenlandske investorer vendte tilbake på bred front. I år ventes transaksjonsvolumet å øke ytterligere.

ESTATE 01/26

ESTATE 01/26

143

TRANSAKSJONSMARKEDET I SVERIGE

«Handelsparker nær større byer er spesielt attraktivt, fordi kundene kombinerer effektivitet med prisverdi.»

MARYROSE DAVID, CBRE

Av: Johan Bahlenberg/ Fastighetsnytt

ktiviteten økte i det svenske eiendomsmarkedet i 2025, drevet av videre rentekutt fra Riksbanken, en bredere investorbase og det sterkeste kredittmarkedet på mange år. På børsen utviklet eiendomsaksjene seg likevel svakt, og ledigheten fortsatte å øke i mange segmenter.

Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet utgjorde 168 milliarder kroner i 2025, ifølge eiendomsrådgiveren CBRE. Det tilsvarer en økning på 21 prosent fra 2024 og er på linje med tiårsgjennomsnittet, men langt under rekordårene tidlig på 2020-tallet.

– Transaksjonsmarkedet har utviklet seg sterkt, med Sverige som en av Europas klare vinnere, sier Maryrose David, analysesjef i CBRE Sverige.

Siden transaksjonen delvis er en børsavtale, der SBB mottar betaling i form av aksjer i PPI, er det delte meninger om hvordan avtalen bør vurderes. Ser man bort fra denne, var økningen i transaksjonsmarkedet kun 4 prosent.

En annen mye omtalt storhandel var CapMans oppkjøp av en hotellportefølje fra Midstar, en av de største hotelltransaksjonene noensinne i Norden. Årets største enkeltstående eiendomstransaksjon var da pensjonskapitaleide Vasakronan kjøpte kontoreiendommen Solna United nord for Stockholm.

Kjøpesummen ble ikke offentliggjort, men skal ifølge kilder ha vært lavere enn de 3,3 milliarder kronene selgeren, den tyske fondsforvalteren DWS, selv betalte fem år tidligere.

For første gang på mange år ble utenlandske investorer netto selgere av svenske eiendommer i 2024.

De startet også 2025 som selgere, men det internasjonale kjøpsinteressen tiltok senere i året, særlig innen nyproduserte boliger og logistikk. Utenlandske investorers andel av markedet – både kjøp og salg – økte til hele 35 prosent.

– Tomrommet som Blackstone etterlot seg på kjøpssiden, er blitt fylt av Brookfield, Hines, KKR og OTPP gjennom Acer Bostad, sier Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory i Cushman & Wakefield Sverige.

Boliger og logistikk var som vanlig de mest omsatte segmentene i det svenske eiendomsmarkedet i 2025.

I tillegg fortsatte lettindustri å utvikle seg sterkt, og det kan også noteres økende interesse for handel, særlig dagligvare og lavpris.

– Handelsparker nær større byer er spesielt attraktivt, fordi kundene kombinerer effektivitet med prisverdi. I dette miljøet fungerer retail nesten som infrastruktur, sier Maryrose David i CBRE.

GIGANTDEAL Årets klart største transaksjon var at Public Property Invest (PPI), det norske selskapet som ble skilt ut fra samfunnseiendomsselskapet SBB, kjøpte hele SBBs portefølje av samfunnseiendommer. I Sverige skiftet eiendommer for 24 milliarder kroner eier.

EIENDOM PÅ BØRS Sverige har en stor andel børsnoterte eiendomsselskaper, og deres atferd har derfor stor betydning for markedet. Som vanlig var de aktive, men da året ble oppsummert, hadde børsnoterte selskaper solgt nesten like mye som de kjøpte. Eiendomsrådgiveren

A

144 Foto: CBRE

TRANSAKSJONSMARKEDET I SVERIGE

ESTATE 01/26

Vinner

Foto: Cushman & Wakefield

Ifølge Maryrose David, analysesjef i CBRE Sverige, er Sverige blant vinnerne i de europeiske transaksjonsmarkedene.

Cushman & Wakefield peker på en tydelig sammenheng mellom transaksjonsvolumet i eiendomsmarkedet og hvordan børsen verdsetter eiendomsaksjer.

Sektoren som helhet handles med en betydelig substansrabatt, selv om det finnes unntak – særlig innen industri og logistikk. Dette gjør det vanskelig for selskapene å forsvare eiendomsoppkjøp, ettersom en eiendom umiddelbart etter et kjøp verdsettes lavere av børsen. I stedet har tilbakekjøp av egne aksjer blitt en stadig vanligere måte å skape verdier.

– Så lenge substansrabatten i sektoren ligger på dette nivået, vurderes den å fungere som en våt klut over transaksjonsmarkedet, sier Anders Elvinsson.

Også i Europa og USA er substansrabattene uvanlig store, noe som viser at skepsisen til eiendomsselskaper ikke er et isolert svensk fenomen. Mange aksjeanalytikere mener verdsettelsene har blitt for lave. Vanligvis er rabattene bare så store i perioder med nedskrivninger av eiendomsverdier, og det ligger ifølge analytikerne ikke i kortene for 2026. ØKT TRANSAKSJONSVOLUM Utsiktene for 2026 ser tvert imot gjennomgående ganske lyse ut. Den rentepressede svenske økonomien er på vei opp igjen, noe som taler for at de høye ledighetsratene innen kontor, handel og logistikk kan begynne å falle. Mot slutten av 2025 var det også tegn til at det hardt prøvede kontormarkedet i Stockholm kan ha lagt det verste bak seg når det gjelder redusert arealbruk og ledighet.

Dermed ser transaksjonsvolumene ut til å kunne ta ytterligere fart i 2026. CBRE anslår en økning på 10–15 prosent fra 2025.

– Det er noe høyere enn for Norden samlet sett, sier Maryrose David i CBRE. Demografi og synkende fødselstall har blitt et viktig tema i eiendomsmarkedet. I Sverige ser situasjonen imidlertid relativt god ut. Ifølge en prognose fra analyseselskapet Oxford Economics er Stockholm den byen i Europa hvor den yrkesaktive befolkningen ventes å øke mest frem mot 2050.

Eiendomsrådgivere tror at eldreboliger som gir lavere avkastning kan bli et segment som får en renessanse i 2026, etter hvert som rentene har kommet ned. Også handelsparker ventes å forbli ettertraktet, og Anders Elvinsson i Cushman & Wakefield spør seg om tiden er inne for et gjennombrudd for de lenge avskrevne kjøpesentrene, hvor større transaksjoner har vært fraværende i mange år.

Et segment som har blitt stadig hetere i takt med AI-boomen, er datasentre – selv om det også advares mot en mulig boble. Globalt fant hele 37 prosent av den investerte eiendomskapitalen i 2025 veien nettopp til datasentre, og kanskje kan det løsne for alvor også i Sverige.

– Kombinasjonen av sterk etterspørsel, strukturell vekst og forbedrede finansieringsvilkår gjør Norden til en av de mest attraktive regionene for investeringer, sier Bojan Ticic, Co-Head of Capital Markets i CBRE.

Anders Elvinsson Head of Valuation & Strategic Advisory i Cushman & Wakefield Sverige.

Artikkelen er oversatt fra svensk til norsk ved hjelp av ChatGPT og g jennomgått og kvalitetssikret av redaksjonen i Estate Media.

NÅR KVALITET TELLER Vi hjelper deg med sikringstiltak og rehabilitering av fasade og tak.

www.kirkestuenas.no

146

SIKKERHET

ESTATE 01/26

Seksjonssjef Christopher McCabe i Nasjonal sikkerhets­ myndighet (NSM)

Seksjonssjefen advarer eiendomsbransjen På lik linje med sektorer som er opptatt av andre verdier, er eiendomsbesitterne nødt til å skru på tanken om sikkerhet.

Av: Jan Refem

S

eksjonssjef Christopher McCabe i Nasjonal sikkerhetsmyndighet (NSM) var under Eiendomsdagene på Norefjell i januar invitert for å snakke om Norge i dagens risikobilde. Økende trusler som sabotasje, spionasje, cyber­angrep og strømbrudd skaper sårbarheter for kritisk infrastruktur, samfunn og eiendom.

Estate Magasin vil derfor vite om dette er et område som eiendomsbransjen ikke har hatt mye fokus på. McCabe sier at det er vanskelig for ham å si. NSM har ikke vært like aktive inn mot bransjen.

– Eiendomsbransjen har heller ikke vært like aktive mot oss. Spørsmålet er hva har man opplevd selv, uten å ha kjennskap til vår rolle i dette sikkerhetsperspektivet.

NSM kommer for øvrig ut nå i februar med en ugradert risikorapport sammen med E-tjenesten og PST. UTFORDRENDE Men vi kan begynne med fysisk adgangskontroll til virksomheten. Er det for lett å ta seg inn i bygg for uvedkommende.

– Litt av det vi har lært og fått med oss, er at uansett hva du har av verdier, ønsker du ikke folk inn på din egen eiendom eller ditt eget område.

Vi ser at enkelheten ved å komme inn i bygg og i objekter i all hovedsak er løst med enkeltmannsluser.

Det gjør det ekstremt utfordrende for en potensiell trusselaktør eller innbrudd.

a voconsult i ng.no /problem

148

SIKKERHET

ESTATE 01/26

«Skulle noen av de private eiendomsaktørene være knyttet til forsvarsindustrien, blir de truffet av sikkerhetsloven selv om de er private.»

CHRISTOPHER MCCABE

– Er det noen spesielle private eiendomsaktører som bør være ekstra på vakt?

– Når det kommer til fysisk sikkerhet, terror, sabotasje, er det satt sammen av flere aspekter og fagområder. Men det er ingen tvil om at de som treffer oss nærmest, er de som på en eller annen måte er knyttet til forsvarsindustrien.

– Og da er det naturlig å snakke om hovedkontoret til disse bedriftene?

– Absolutt, men til tider også symbolske objekter og der du har et krysningsnett hvor det kan være lager. Man lagrer noe for å sende det videre, som produksjon.

HVEM ER EIEREN McCabe er også opptatt av den økonomiske virksomheten. Vi må ha en oversikt over hvem som faktisk er eierne av byggene i Norge, samt over utenlandske investeringer. Han sier det er temaer som NSM i 2026 absolutt vil ha oppmerksomhet mot.

Og det er ikke bare for eiendomsbesitterne å forsikre seg bort fra mulig svindel.

– Nei, ikke nødvendigvis hundre prosent. De som driver med eiendom, investeringer og penger, er kanskje gode på risikovurderinger opp mot økonomi.

Men på lik linje med sektorer som er opptatt av andre verdier, er vi nødt til å skru på tanken om sikkerhet.

– Trusselaktørene bruker nettopp denne veien inn, fordi de ser an sikkerhetsnivået, altså der gjerdet er lavest, sier McCabe.

– Men løper private eiendomsbesittere et strafferettslig ansvar hvis det er mangler?

– For de virksomhetene som er truffet av sikkerhetsloven og som har forpliktelser gjennom krav og forskrifter, vil vår tilsynsmyndighet kunne gi sanksjoner med både bøter og annet. Man gjør ikke det nødvendigvis første gang, men man vil få avviksrapporter som man er nødt til å oppdatere.

HOVEDANSVARLIG I tillegg er det krav til departementene som er hovedansvarlig for sikkerheten i sin sektor. Skulle noen av de private eiendomsaktørene være knyttet til forsvarsindustrien, blir de truffet av sikkerhetsloven selv om de er private.

– De har verdier og funksjoner som Forsvarsdepartementet mener er viktig. Da er de en del av Forsvarsdepartementets sikkerhet, sier McCabe.

Regjeringskvartalet har i mange år vært stengt.

Departementer og direktorater har derfor inngått midlertidige leiekontrakter med private aktører.

McCabe sier at leieforholdet til tider er utfordrende.

– Det er ingen tvil om at nytt regjeringskvartal er en ny milepæl når det kommer til eiendom og bygning, risikovurderinger og sikkerhetstiltak. Her skal vi nå innplassere noen av de viktigste departementene på ett og samme sted.

Men i det nye regjeringskvartalet er det Digitaliserings- og forvaltningsdepartementet og Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjon (DSS) som tar ansvaret for sikkerheten og det forsvarlige sikkerhetsnivået. Da snakker vi om det bygningsmessige og om nærområdet.

EGNE VAKTSELSKAPER – For de som har leid privat, har enkelte hatt DSS og enkelte hatt egne typer vaktselskaper. Men det enkelte departement og virksomhet er nødt til å ha sikkerhetsvurderingen og styringen av sikkerhet som gjør at de har nødvendige ressurser og kompetanse, sier McCabe.

Seksjonssjefen sier at arrangementer som Eiendomsdagene er en interessant arena å være på for dem. Han skulle gjerne ha hørt mer tilbake fra eiendomssektoren om hva de ser og opplever.

McCabe vil vite om eventuelle fora hvor de mener det er nyttig at NSM kan få delta for å få kunnskap og å bygge kompetanse.

– Men har du noen enkle råd og anbefalinger?

– Det første er å se hvilken rolle spiller egen virksomhet og eventuelt produksjon hvis det er noe av det i bildet inn i det store markedet. Med andre ord må man prøve å gjøre en vurdering av hvilken verdi man har.

– Og så bør man gjøre seg litt kjent med Sikkerhetsloven. Se om det er noe av det som treffer segmentet. Ved usikkerhet, kontakt myndighetene og spørre og grave litt. Det samme gjelder hvis man har noe som er knyttet opp til et departement. Så kan man høre der om departementet er kjent med denne virksomheten.

www.villainkognito.com stay@villainkognito.com

Foto: Unsplash

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

150

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

dlapiper.com

ADVOKAT

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo

T: 24 13 15 00

T: 22 34 00 00

E: magnus.lutnas@dlapiper.com

E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

grette.no

ADVOKAT

hjort.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort AS

Advokatfirmaet Føyen AS

A: Universitetsgata 1, 0164

A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo

P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo

T: 22 47 18 00

T: 21 93 10 00

E: advokatfirmaet@hjort.no

E: pch@foyen.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

/AdvokatfirmaetHjort/

foyen.no

ADVOKAT

/Advokatfirmaet-Føyen/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Mazars AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo

T: 23 19 63 00

T: 21 95 55 00

T: 900 47 633 (juridisk avdeling)

E: post.oslo@svw.no

E: legal@mazars.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.

svw.no

mazars.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

LinkedIn: mazars-in-norway

151

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

sands.no

BRANNVERN

SANDS

Firesafe

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo

T: 22 81 45 00

T: 09110 / 22 72 20 20

E: lawyers@sands.no

E: firmapost@firesafe.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/steenstrupstordrange/

firesafe.no

BANK

/firesafenorge/

BANK

BN Bank

Eiendomskreditt AS

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Solheimsgaten 11, 5058 Bergen

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo

T: 553 327 00

T: 73 89 20 00

E: post@eiendomskreditt.no

E: post@bnbank.no Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

bnbank.no

eiendomskreditt.no

BANK

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo

T: 21 03 24 00

T: 24 02 81 20

E: finansiering@ncbank.no

E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

ncbank.no

152

Eiendomskreditt hjelper små og mellomstore bedrifter med finansiering av næringsbygg og bolig for utleie.

pareto.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BYGG- OG EIENDOM

CATERING

Adapteo AS

Gastro Catering

A: Strømsø Torg 9, 3044 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Postboks 2006 Strømsø, 3003 Drammen

T: 02517

T: 32 27 30 30 E: info.no@adapteo.com

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Adapteo er en av Nord-Europas største aktører innen modulbygg. Vi leverer midlertidige bygg til skoler, barnehager, kontorer og omsorgsboliger m.m. Alltid med fokus på gode og bærekraftige løsninger.

adapteo.no

/AdapteoNorge/

gastrocatering.no / 4service.no

CATERING

PERSONALRESTAURANT

Søtt+Salt

De Tre Stuer

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

T: 02517

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

sottogsalt.no / 4service.no

de3stuer.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

anthoneiendom.no

Anthon Eiendom AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 13, 0158 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo

P: PB 1800, Sentrum

T: 24 14 54 90

T: 05280

E: kundesenter@anthoneiendom.no

E: eiendom@banenor.no

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/AnthonEiendom/

banenoreiendom.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

/banenoreiendom/

153

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

Eiendomsspar

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

A: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 Oslo

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo

P: Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo

T: 23 37 98 00

T: 22 33 05 50

E: firmapost@bryneiendom.no

E: post@eiendomsspar.no

Største utleier på Bryn!

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

eiendomsspar.no

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50, 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker

E: post@fabritius.no

T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

fabritius.no

ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Eiendom AS

KLP Eiendom

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

T: 22 33 72 80

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo

E: post@karlander.no

T: 05554

Med langsiktig perspektiv og et bærekraftig engasjement forvalter og utvikler vi boliger og næringseiendommer i sørøst Norge.

Vi skal alltid være en god medspiller for våre leietakere og øvrige samarbeidspartnere.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

karlander.no

154

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

klpeiendom.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

/klpeiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Mehar Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo

T: 911 91 669 / 991 11 090

T: 918 82 203

E: post@loeutvikling.no

E: ho@mehargruppen.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

loeutvikling.no

mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

RENHOLDSTJENESTER

Myren Eiendom AS

Renholdsbedriften AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo

P: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

T: 22 87 19 00

T: 67 91 97 00

E: post@myreneiendom.no

E: post@renholdsbedriften.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Siden 2005 har Renholdsbedriften AS vært en totalleverandør av renholdstjenester. Vi har en liten administrasjon, noe som gjør det enkelt å komme i kontakt med riktig person til enhver tid. Velger du oss, kan du stole på at renholdet blir tatt godt hånd om uten at du trenger å bekymre deg.

myreneiendom.no

renholdsbedriften.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Relog AS

Norwegian Property ASA

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Støperigata 2, 0250 Oslo P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

relog.no

LinkedIn: relog-as

E: info@npro.no Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap.

Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

norwegianproperty.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

/npro.no/

155

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Rimfeldt Eiendom

Linstow AS

A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger

A: Tjuvholmen allé 5, 0250 Oslo

T: 62 80 11 00

P: PB 1594 Vika, 0118 Oslo

E: post@rimfeldteiendom.no

T: 23 11 96 00 E: post@linstow.no

Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.

rimfeldteiendom.no

linstow.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

oboseiendom.no

I Linstow går vi på jobb for å skape steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes. Vi jobber kontinuerlig for å utvikle bygg og steder til beste for kunder, brukere og miljøet. Vår ambisjon er å bidra til god livskvalitet - og gode samfunn.

LinkedIn: linstow-as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Obos Eiendom

OXER Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker

T: 22 86 55 00

T: 66 98 74 00

E: eiendom@obos.no

E: post@oxer.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/oboseiendom/

oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

T: (+47) 23 30 30 00

T: 22 62 62 20

E: info@peab.no

E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året.

Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

EIENDOMSUTVIKLING

peab.no

156

/peabnorge/

ragde.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

T: 24 11 56 56

T: 22 62 80 00

E: info@scd.no

E: andrea@aoe.no

Selskapene er ledende innen regulering, eiendomsutvikling og prosjektstyring hvor aktiviteten er rettet mot investorer. Spesielt rettet mot boligutvikling, kontor, kjøpesenter og hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 30 milliarder i relasjonsverdi.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

scd.no

skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

INGENIØRTJENESTER

SpareBank1 Forsikring AS

Termoenergi Norge AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

T: 33 47 43 30

T: 21 02 50 50

E: post@termoenergi.no

E: post.eiendom@sparebank1.no Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

sparebank1.no

/SpareBank1/

termoenergi.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/termoenergi.no/

EIENDOMSFORVALTER

Thon Eiendom

Driv Eiendomsforvaltning AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Grini Næringspark 12

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo

T: 907 808 63

T: 23 08 00 00

E: post@drivforvaltning.no

E: thoneiendom@olavthon.no Vi leverer skreddersydde Forvaltnings- og driftstjenester, samt Teknisk rådgivning og Energi & Miljø-tjenester til næringseiendom på Østlandet. Vi ønsker å bidra til å se løsningene som skaper trygghet hos eierne og trivsel for leietakerne.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.

thoneiendom.no

/thoneiendom/

drivforvaltning.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

157

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

malling.no

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker

T: 24 02 80 00

T: 66 98 74 00

E: post@malling.no

E: post@oxer.no

Med over 60-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/mallingco/

oxer.no

ØKONOMISYSTEMER

EIENDOMSFORVALTER

Xledger

Falex Forvaltning AS

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

A: Fridtjoff Nansens Plass 7, 0160 Oslo

P: PB 6662, 0609 Oslo

T: 918 45 400

T: 400 02 211

E: alex@falex.no

E: info@xledger.no Falex Forvaltning AS er en erfaren aktør innen aktiv eiendomsforvaltning, derfor er vi en trygg eiendomsforvalter for de som eier næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer strategisk, effektiv og lønnsom eiendomsforvaltning.

®

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet. xledger.no

/xledgernorge/

falex.no

RENHOLD

Eir Renhold

Estate Media

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Rådhusgata 5, 0151 Oslo

T: 02517

T: 90 15 82 11 E: post@estatemedia.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

eir.no / 4service.no

158

Ønsker du å bestille annonsering, eller har du andre spørsmål?

Send oss en e-post.

estatemedia.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

Proptivity Norway AS

TORMAX Norge AS

A: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua

T: +47 941 30 072

T: 23 38 34 40

E:

E: post@tormax.no

christoffer@proptivity.com

Proptivity leverer innendørs mobilnett som en tjeneste for eiendomsbesittere, basert på en nettverksløsning som «Network as a Service».

Som en nøytral vert sørger vi for en felles infrastruktur som mobiloperatørene enkelt kan koble seg til. proptivity.com

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. tormax.no

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK Gruppen AS

AG Installasjon

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Brynsveien 12, 0667 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

E: post@agin.no

T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

gk.no

/GKInneklima/

agin.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

gk.no

/aginstallasjon/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK Gruppen AS

Smart Elektro

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

T: 22 97 47 00

T: 40 62 32 00

E: post@gk.no

E: service@smartelektro.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/GKInneklima/

smartelektro.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

159

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

B:MOVED AS

Front Entreprenør

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

T: 23 03 94 80

T: 920 15 700

E: post@frontent.no

E: post@bmoved.no Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring. bmoved.no

/thebmovedcompany/

frontent.no

ENTREPRENØR

FACILITY SERVICE

Utecomfort AS

Compass Group AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru

T: 02517

T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Compass Group sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

utecomfort.no

compass-group.no

FACILITY SERVICE

conluo.no

160

FACILITY SERVICE

Conluo Facility Services AS

Insider Facility Solutions AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ramstadsletta 15, 1363 Høvik

T: 40 00 13 15

T: 23069360

E: post@conluo.no

E: post@insider.no

Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener.

Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.

Insider Facility Solutions er en av Norges ledende service-bedrifter innen Facility Management, renhold, kantinedrift og eiendomsservice.Selskapet er norskeid og har en landsdekkende tilstedeværelse med 40 driftskontorer fra Hammerfest i nord til Lillesand i sør.

/conluo/

insider.no

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

Kirkestuen AS

Toma Gruppen AS

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo

A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo

T: 481 22 100

T: 09090

E: post@kirkestuenas.no Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

toma.no

FORVALTNINGSSYSTEM

/tomagruppen/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

ON Property AS

Monn Interiørarkitekter

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

T: 459 11 251

T: 401 68 619

E: kontakt@monn.no

E: post@on.no Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

on.no

monn.no

ØKONOMISYSTEMER

/monninteriorarchitects/

INTERIØRTJENESTER

Visma.net ERP

Cosentino Norge AS

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

A: Delitoppen 3, 1540 Vestby

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo

T: +47 66 97 03 20

T: 995 36 298

E: customerservice.no@cosentino.com

E: filip.caspersen@visma.com Cosentino Group er et globalt, spansk, familieeid selskap som produserer og distribuerer høyverdige innovative overflater for design og arkitektur. Det samarbeider med sine kunder og partnere for å levere løsninger som gir design og verdi, og inspirerer livet til mange mennesker.

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.

visma.no/erp/bransjer/eiendom

/Visma.net.Norge/

cosentino.com

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

/CosentinoNorway/

161

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RENHOLD

NÆRINGSMEGLING

Ren Pluss

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo

P: PB 1921 Vika

T: 02517

T: (+47) 23 11 68 68

E: post@renpluss.no

E: post@cwrealkapital.com

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Siden 1988 har vi bistått markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. renpluss.no

realkapital.no

NÆRINGSMEGLER

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

Søtt+Salt

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

T: 02517

T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Vi skaper verdier for gårdeiere og leietakere ved salg, utleie og søk etter næringseiendom. Vår lokale kjennskap til markedet i Oslo, Drammen, Tønsberg, Stavanger, Bergen og Trondheim, kombinert med inngående kunnskap om markedsvilkår og god oversikt over tilbud og etterspørsel etter næringslokaler, sikrer profesjonell rådgivning og de beste resultatene for våre kunder. malling.no

/mallingco/

sottogsalt.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517 Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

eir.no / 4service.no

162

N º 01 2 026 |

M AG AS IN

Ny app fra Estate Nyheter Få siste Eiendomsnytt først!

• Du får den vanlige forsiden til Estate Nyheter mobiltilpasset • Lag din egen feed, basert på dine interesser • Få løpende oppdatering på dine interesser, når det skjer!

• Hold deg oppdatert på kommende konferanser

LAST NED APPEN I DAG (HUSK TILLAT PUSHVARSLINGER)

Borte bra, kontoret best.

Hvordan få dine ansatte til å velge bort hjemmekontoret? Svaret ligger i Dronning Eufemias gate 8.

Nå åpner muligheten seg for å sikre seg en utsøkt, sydvendt flate i 4. etasje på hele 381 kvm BTA. Ønsk deg selv og kollegaene velkommen til En annen standard fra andre halvår 2026.

FINN-kode: 446914377